投资分析的方法范文

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第1篇

［关键词］水务项目投资；水务产业；财务测算

1水务产业发展现状及水务项目的特点

随着我国经济的快速发展，城市现代化建设取得了巨大的成效，而水务产业发展是我国城市建设发展的重点内容之一，但是我国的水务设施，尤其是供水设施的供需矛盾日益突出，在建设和维护方面仍然存在巨大的资金缺口，所以，从总体而言，投资不足已成为阻碍我国水务发展的主要障碍。首先，我国水务产业的发展表现出投资主体多元化的特点，近些年来，随着外资和社会资金的注入，我国水务产业的传统政府单一投资结构已经发生了改变。其次，运营主体多元化。针对水务产业的发展，原先为单一政府所属事业单位进行经营管理，发展至今，其经营主体已经由事业单位逐渐向企业转变，而且相应的竞争机制也已被引进。再者，经营模式也逐渐向多元化发展，与传统的经营模式相比，市场化对我国水务产业的经营发展表现出了更大的影响。在水务产业市场化推进的过程中，整个产业的投融资结构已经发生了明显的变化，在传统水务产业的发展过程中，主要是以政府主导进行的公益性投资，但是，随着社会资本的注入，其投资模式已逐渐转变为以社会资本为主导的市场收益性投资。

2水务项目投资分析的内容及要点

投资分析指的是投资者通过采用各种可行方式对其目标项目进行全面分析，具体对技术、市场、社会、经济等方面的内容进行科学评价，从而为投资者的投资活动提供主要判断依据，具体而言，水务项目投资包括以下几方面的内容.

2.1地区社会经济状况

在水务项目投资过程中，投资者需要对所在地区的宏观经济发展状况进行进行分析，并对当地产业结构以及产业特色加以分析，然后对与水务项目开展的工业发展情况进行调查，通过多个方面内容的调查分析，促使投资者对地区社会宏观经济状况有一个整体的了解。

2.2项目建设的必要性

投资活动的主要目的是获得一定的经济收益，所以，在水务项目投资过程中，需要根据自身的实际需要对项目建设的必要性进行衡量。具体而言，首先，投资者需要对目标地区的水资源供需情况、水资源结构以及当地的水质有一个全面的了解。其次，投资者还需要分析目标地区存在的供水矛盾以及产生矛盾的直接原因和根本原因，投资人还应深入了解当地民众以及政府对水务项目建设所持有的态度。通过对这些因素的综合了解，作为其判断水务项目建设的必要性。

2.3项目建设规模与建设内容

项目建设规模决定了投资者所需投入资金的总量，而项目建设的内容决定了其投资的方向，所以在水务项目投资中，必须考虑到项目建设的规模以及建设内容。投资者应根据我国的相关规定以及投资可行性分析报告，对项目的建设规模及建设内容进行描述。通常情况下，在水务项目建设过程中，水源、水厂以及网管工程等部分的规模较大，所以，投资者必须对这些部分进行重点考虑和分析。

2.4供水设施与供水市场现状

在水务项目投资过程中，调查项目所在的区域现有各个供水主体包括多个方面，如供水规模、供水量以及售水量、水源地水质量等，通过对供水设施的调查分析，可以对目标地区供水能力有一个全面的了解。而对当地供水市场的了解，可以根据当地供水市场发展情况对其投资活动进行适当的调整。

2.5水价分析及预测

在水务项目投资中，投资者必须对目标地区水价变化情况有一个全面的了解，以此来判断其投资活动是否会获得收益，通常情况下，如果目标地区水价变动较大，则会存在较大的投资风险，所以投资者应该对其投资活动进行慎重考虑。另外，投资人员还应对目标地区的水价变化趋势有一定的了解，并做出科学的预测，如果地区水价发展变化趋势能够为投资者带来一定的投资收益，则可以考虑进行投资活动，反之，如果地区水价发展变化趋势不符合投资者的期望值，那么可以对其业务投资进行适当的控制。

2.6投资概算与投资数据校核

在水务投资过程中，对于投资者而言，其可以根据相关水务单位提供的业务数据以及相关投资数据，并根据自身的实际需求进行有针对性的校验，具体校验过程中，可以采用定额以及当地造价信息库数据进行测算，并且采用经验数据进行详细对比，在校验过程中，投资数据应尽可能的采取上限，这样才能有效提升校验的准确性。

3水务项目财务测算的多角度、多方案对比分析

在水务项目投资过程中，如果财务测算制订方案的结论的可行性较大，则需要对思考问题的角度进行适当的改变，也可以对一些边界条件进行适当的改变，进行补充测算，进行多角度对比分析。第一，投资者需要根据工程投资和目标地区水价变化情况对资本金回报率进行测算。通常情况下，地方政府或者企业投资者针对水务项目进行招商引资时，水务项目的可行性研究和初步设计已经完成，针对水务项目的招商引资范围已经进行了明确的界定，针对所要投资的水务项目所用资金数额以及整个工程项目规模予以确立。在这样的背景下，投资者需要对其投资回报率进行测算，在测算过程中应以先前的水价以及水价历史变化作为重要依据。第二，根据工程投资和资本金回报率反算销售水价，如果测算结果显示所进行的项目投资活动不可行，则需要对其原因进行深层次分析，其中重要的原因之一很可能是既定的水价比较低，对于投资者而言，在水务投资过程中，水价是其投资考虑的重要因素之一。所以，在投资过程中，投资者应该根据原先设定的基准收益率，反算销售水价，并通过这种方式，清楚的预测到在何种情形下投资者才能取得投资回报，而且这一测算思路还可以为地方政府稳定水价提供有力的依据。

4水务项目投资由“不可行”转变为“可行”的方法和策略

在水务投资过程中，对于大多数水务项目而言，在现有工程方案、建设规模、投资额以及水价等边界条件不变的情况下，单靠水务项目本身盈利往往满足不了投资者的回报要求。为此，将水务项目投资由“不可行”转变为“可行”，可以通过以下几方面进行。第一，我国很多地区的供水规划是为了“上工程、要资金”而编制的，这就需要投资人员根据工程建设总体规模和建设方案，对投资方案进行进一步的论证和分析，重新确立投资额。第二，针对水务投资项目，政府应该进一步加大投资力度，尤其在公益性水库工程建设、配水管网工程建设等方面。另外，针对水务项目投资活动的进行，政府应该对企业投资者进行适当的资金补偿，例如，地方政府可根据当地销售水量以及当前水价，以现金或者土地的形式对投资者进行补偿，进而有效推动水务投资项目的进行。

5结语

水务项目投资在地区经济建设发展中发挥了重要的作用，在水务项目投资过程中，必须要考虑多方面的因素，如目标地区社会经济状况、项目建设的必要性、项目建设规模与建设内容、水价分析及预测等。在水务项目投资中，投资者还应多角度进行财务测算，并进行方案对比，以确保投资的准确合理性。

主要参考文献

［1］华坚,魏森.中国上市水务公司新型投资模式的选择［J］.水电能源科学,2013(2).

［2］林惠昇.水务项目投资分析报告撰写精要［J］.经营管理者,2012(1).

［3］巩福栋.浅谈水务投资的财务分析［J］.现代物业：中旬刊,2011(6).

［4］公峰涛.水务行业投资风险及对策研究［J］.经济师,2007(12).

［5］国家发展改革委,建设部.建设项目经济评价方法与参数［S］.2006

［6］尤荻.TOT项目风险集成管理模式研究［J］.项目管理技术,2011(1).

第2篇

    ①任何一种投资对象都有一种可以称之为“内在价值”的固定基准,且这种“内在价值”可以通过对该种投资对象的现状和未来前景的分析而获得;

    ②市场价格和“内在价值”之间的差距最终会被市场所纠正,因此市场价格低于(或高于)内在价值之日,便是买(卖)机会到来之时。

    主要内容:宏观经济分析、行业分析和区域分析以及公司分析三大内容。

    2、技术分析:根据证券市场自身变化规律得出结果的分析方法;

    理论基础建立三个假设之上:①市场的行为包含一切信息;②价格沿趋势移动;③历史会重复。

    主要内容:市场行为的内容。分类:K线理论、切线理论、形态理论、技术指标理论、波浪理论和循环周期理论。

第3篇

随着新经济时代的到来，企业竞争越来越激烈，企业的投资决策的结果对企业影响深远，企业必须经常对投资决策的绩效进行评价，以便及时发现投资是否达到期望，及时调整投资的策略，确保其投资符合企业发展战略，提高企业的核心竞争力，使企业具有可持续发展的能力。其评价的指标体系的科学性和评价结果的精度对于企业整体绩效评价的体系的系统科学化有着举足轻重的作用，是企业绩效评价的重要的核心构成部分。

二、项目投资及现金流量

（一）项目投资。项目投资属于资本性支出，是企业对厂房、机器设备等固定资产进行新建、扩建或者购置的一种长期投资行为。一般来说，项目投资决策程序包括：选择投资项目――进行投资方案的财务审核――做出投资决策――执行投资方案――投资的控制。而现金流量则是评价投资项目是否可行时必须事先计算的一个基础性数据。现金流量估计的准确程度直接决定项目投资决策的结果。

（二）现金流量的构成。（1）初始现金流量。初始现金流量是指开始投资时发生的现金流量，主要包括固定资产的投资、流动资产的投资、其他投资费用以及原有固定资产的变价收入。初始现金流量可理解为项目的初始投资支出。（2）营业现金流量。营业现金流量是指投资项目投入使用后，在其寿命周期内由于生产经营所带来的现金流人和流出的数量。这种现金流量一般以年为单位进行计算。这里现金流入一般是指营业现金收入。现金流出是指营业现金支出和交纳的税金。如果一个投资项目的每年销售收入等于营业现金收入，付现成本（指不包括折旧的成本）等于营业现金支出，那么，年营业现金净流量可用下列公式计算：每年净现金流量（NCF）=每年营业收入-付现成本一所得税。或： 每年净现金流量（NCF）=净利润+折旧。

（三）终结现金流量。终结现金流量是指投资项目完结时所发生的现金流量，主要包括：固定资产的残值收入或变价收入、原有垫支在各种流动资产上的资金的收回、停止使用的土地的变价收入等。

三、项目投资决策方法

随着投资项目评价理论的发展和逐步完善，以及资金时间价值理论的提出，各行业对具体财务评价指标的使用偏好也发生了明显的变化。20世纪50年代以前，90%以上的公司采用非贴现的现金流量指标，但是，后来人们日益发现其局限性，于是，建立在资金时间价值基础上的贴现现金流量指标逐渐得到了广泛的应用。因此，本文主要分析在项目评价指标中占主导地位之一的净现值指标及其相关指标。

（一）净现值指标（NPV）。净现值是将投资项目投产后的现金流量，按照固定的贴现率折算到项目建设的当年，以确定折现后的现金流入和现金流出，然后相减得到该项目的净现值。根据净现值的正负，来确定该项目是否可行。

净现值指标具有广泛的适用性，在理论上也比其他方法更完善。净现值指标用来衡量项目的投资效益，能直接揭示投资项目对财富绝对额的增加，使投资决策分析与价值最大化的经营目标相一致，因此视为最重要的一项指标。

尽管净现值指标应用广泛，但是该指标反映一个项目按现金流量计量的净收益现值，它是个金额的绝对值，只能反映单独的投资方案是否可行，如果在比较投资额不同的多项方案时，则有一定的局限性，无法比较。

（二）净现值率指标（NPVR）。净现值率（NPVR）又称净现值比、净现值指数，是指项目净现值与原始投资现值的比率，也可理解为单位原始投资的现值所创造的净现值。

如果净现值率>0，表明投资方案的净现值>0，方案予以采纳；如果净现值率

在对独立方案进行评价时，使用净现值指标与使用净现值率指标得出的结论是一致的。当NPV>0时NPVR >0；NPV

四、实践应用中决策指标的运用

假设，某公司有甲、乙两个投资方案，现需要判断这两个方案的优劣。项目折现率为10%。

甲方案：购置一批运输车辆，需投资50万元，马上可投入生产，该车辆可用5年，期满无净残值，投产后每年可获净利润分别为： 14万元、12万元、11万元、9万元、6万元。

如表所示，从净现值指标出发，乙方案的净现值51.37万大于甲方案的净现值28.69万，应该选择乙方案；若从净现值率指标出发，甲方案净现值率57.38%大于乙方案的净现值率25.68%，应选择甲方案。利用两个指标分析，出现了不同的决策结果。

第4篇

关键词:案例教学法 房地产投资课程 教学方法 高等职业 教学改革

根据国家中长期教育改革和发展规划纲要，教育要培养勇于探索的创新精神和善于解决问题的实践能力的人才。传统的教学方法已不适应人才培养的要求。为此，教学方法改革成为教育改革的重要组成部分。各种教学方法层出不穷，极大地促进了教学质量不断提高的要求。本文将探讨案例教学法在房地产投资分析课程中运用的可行性。

1.案例教学法概述

所谓案例教学法，是指教师在教学过程中，把教学内容编成案例形式，吸引学生积极参与、主动思考，通过师生共同探讨，学生撰写案例分析报告，教师归纳总结的过程，激发学生的创造性思维，从而提高学生发现问题、分析问题和解决问题能力的一种教学方法。

案例教学法是20世纪初，由美国哈佛大学创造的，并经过后人不断总结和完善，形成的一种独特的教学方法，在当今世界的教育和培训中受到重视和广泛的应用。我国于20世纪90年代开始引入案例教学，并已在医学、法律和工商管理等专业得到普及。

案例教学法有一个基本的假设前提，即学生能够通过对案例过程的研究与发现来进行学习，在必要的时候回忆出并应用这些知识与技能。因此，案例教学法非常适合于开发分析、综合及评估能力等高技能，提高学生承担具有不确定结果风险的能力。

案例教学的特点，1）鼓励学生积极参与、主动思考，充分调动学生的学习积极性和创造性。学生通过课前对案例内容的充分准备、课堂讨论的积极投入以及课后练习的认真完成，养成了自我学习的习惯，锻炼了理解能力和判断能力。

2）引导学生变注重知识学习为注重能力培养。案例教学，通过撰写案例分析报告，要求学生去寻找解决问题的可行方法。使学生懂得，现实生活中，那些复杂、重大问题的解决方法，往往没有“标准答案”，只有可行方案的优劣。从而使学生在学习过程中，提高了解决问题的实际能力。

3）更加重视双向交流。在案例教学中，学生拿到案例后，先要进行消化，然后查阅各种他认为必要的理论知识．这无形中加深了对知识的理解，而且是主动进行的。捕捉这些理论知识后，他还要经过缜密地思考，提出解决问题的方案，同时，要求教师给予引导，促使教师加深思考，根据不同学生的不同理解补充新的教学内容。双向的教学形式对教师也提出了更高的要求。

2.房地产投资分析课程应用案例教学法的可行性

房地产业作为国民经济支柱产业，越来越得到高校的重视，房地产投资分析课程是高职院校房地产类和工程管理类等专业的核心课程之一，也是其他专业很好的拓展课程。

所谓房地产投资分析，就是房地产项目在投资活动之前，由房地产投资者或委托的专业人员，以房地产投资项目的经济运行方面为重点，进行科学的预测分析和评价论证的过程。目的是研究房地产投资项目的财务可行性及选择最佳投资方案，为投资决策提供可靠的、科学的依据。

房地产投资分析过程一般包括：1）房地产市场调研与预测；2）房地产投资项目建设方案的选择；3）基础数据的估算；4）资金筹措和融资方案的选择；5）财务分析；6）不确定性分析和风险分析；7）决策分析。这就要求分析人员对分析项目要采用定性分析与定量分析相结合、统计分析与预测分析相结合、静态分析与动态分析相结合的分析方法来进行。

房地产投资分析的特点就是分析、判断、综合决策的过程，房地产投资分析的成果，就是投资分析报告。实际的房地产投资分析报告编制，都是借助计算机软件系统计算完成。因此，房地产投资分析课程虽然具有很强的理论性，但具有更强的综合性和实践性，其课程教学只有与具体实践案例相结合，才能达到理想的教学目标。

在传统的教学方法中，教师通过讲授的方式，将认为重要的房地产投资分析知识传授给学生。要知道，房地产开发、置业投资具有的复杂性，决定了房地产投资分析需要多学科的专门知识非常多。讲授大量的知识，学生在短时间内难以消化吸收。相互独立的学科知识，也使学生难以激发学习兴趣，从而使房地产投资分析课程可能成为空洞的理论知识，进一步影响学生的分析能力、判断能力和决策能力的培养与提高。

与传统教学方式不同，在房地产投资分析课程中运用案例教学法，可大大激发学生的创造性思维、 提高学生学习的领悟力。通过真实案例的分析、判断和撰写过程，不仅提高了学生分析问题、解决问题能力，而且，在解决问题过程中，增强了学生对学科知识的理解和具体运用。

当前，房地产行业成为全社会关注的热点，国家对房地产投资的调控，也使得房地产投资分析变得更加复杂。通过将社会热点中真实案例引入的教学中去，不仅能激发学生强烈的学习兴趣，培养学生独立判断房地产发展趋势的基本能力，而且，在学习过程中，可将案例所涉及到的相关政策知识、规划设计知识、工程技术知识、经济管理知识、金融与投资知识、市场营销知识、财政税收知识、法律知识等各学科知识融会贯通，达到了举一反三的效果。

房地产投资分析课程的章节内容，大部分是按能力应用的过程编排，可以形成相应的案例。因此，在课程教学中使用案例教学法是可行的。

3.案例教学法的具体应用

一般而言，案例教学法的应用策略是灵活的，只要遵循教学目标就行。实际教学过程，要搞好房地产投资分析课程的案例教学，则应注意几个环节

1)案例准备

教师在选择案例时，一定要精心准备，合理设计教案。房地产投资分析的案例非常多，能够引起学生兴趣的是贴近生活，新颖的案例。而房地产投资由于受时间和地域的限制。书本上的案例和外地的案例没有多上分析的价值。因此，选择所在地刚刚发生的典型案例，能够首先吸引住学生的兴趣。只要学生感兴趣，就会主动寻找案例所要解决问题的途径和方法。如房地产交易章节税费的内容，如按传统教学方法讲解，房地产交易过程涉及的税费有10多个，各种税费的适用条件和计费标准各不相同，且学生没有感性认识，讲解起来非常枯燥，学生不愿意听，达不到教学目的。设计为案例教学法后，可以让学生上网搜索近期网上交易的案例，并模拟进行成交。学生就会兴趣大增，主动搜索成交后实际应缴纳的各种税费。

2）案例问题的设计

案例给出的问题，应紧扣教学主要目标，结合学生的认知水平设计。问题太难，学生现有能力解决不了，就会产生厌恶情绪。但又不能太简单，学生不需要讨论和教师引导，就可以完成，同样会降低学生兴趣，从而失去对知识的渴望和最求。所以，提出的问题，应能给学生思考的空间，并利用书本的知识，经过努力探索，相互交流，并在老师的引导下得到解决。这样，有助于训练学生的辐射思维能力。同样以交易税费案例为例，如果不加区别的选择案例，在交易过程中商铺的案例就有可能会发生土地增值税缴纳项目。由于土地增值税的计算非常复杂，让对税收还不太了解的同学通过一个案例来掌握，有些困难。所以，应选择免缴增值税的案例。案例也不能规定的太死。如纳税基数的确定，由学生根据市场状况，判断成交价格。这样学生对当地房地产市场价格就会有更深刻的认识，增强对房地产市场的判断能力。至于成交价格能否作为纳税基数，则由教师在讨论中引导。

3）案例讨论

案例讨论是一种有效的的学习方式。案例教学法所给的案例大都没有标准答案，而只有可行或优劣之分。通过讨论，激发学生的想象力。但由于受教学课时限制和班级人数较多的影响，讨论应分组开展。各组应选出负责人，负责组织本组的讨论。由于不同组员对于同一个问题有着不同的意见和看法，通过小组协商、讨论，就可以使原来多种相互矛盾的意见逐渐变得一致。小组成员在共享集体思维成果的基础上达到对所学理论知识更深一层的理解。小组讨论的成果，应形成案例报告。如在房地产开发投资一章的案例中，可选择近期拍卖出让的土地作为案例。政府会给出待出让用地规划的规划指标和建设条件。实际工作中，潜在购地着都是要经过房地产投资分析来确定可以接受的最高土地出让价。学生对这类案例可以充分想象，只有通过讨论才能探讨出未来的建设方案，并对容积率指标、建筑密度指标等有更深刻的认识。而配套配建公共租赁住房的要求，是教材中所没有的，又是影响房地产投资分析的总要因素。

4）总结

案例教学中，总结是非常总要的。案例讨论结束后， 每个小组派代表将自己的案例成果报告向全班汇报，这样有利于各组之间的学习交流。汇报后，教师应对讨论中出现的普遍问题和重点问题进行总结，并发表自己的意见，对有异议的问题，鼓励学生课后深入思考，求得新知。对发表错误意见的同学，也应给予鼓励，并加以引导。

4.结语

案例教学法是房地产投资分析课程教学的一种可行方法，但并不是说，它就没有缺点，其他教学法就不合适。研究编制一个好的案例有时需要较长时间，并且需要教师具有较高的技能和经验，使得案例教学法受到一定限制。教学方法的改革，是为了更好地培养社会需要的具有创新精神和能够解决问题的实际实践性能力的人才。教学方法应该与教师的特长相结合。围绕教学大纲，只要能够达到教学目的，教学效果好的方法，都应该鼓励。教师应在教学实践中努力探索，勇于改革，不断创新和完善各种教学方法，取长补短，只有这样，才能不断提高教学质量，为祖国社会主义现代化建设事业培养更过优秀的建设人才。

参考文献

【1】蓝兴洲.房地产投资分析［M］，武汉理工大学出版社，2011年3月

【2】朱文.案例教学方法研究[J]. 西南民族大学学报(人文社科版). 2003(10)

【3】陈琳. 工程管理课程案例教学法研究[J]. 高等建筑教育. 2004(04)

第5篇

摘 要：该文以安徽省上市公司财务数据作为研究对象，依据国内外已有的分析研究结果，辅之主成分分析方法确定股票市场投资价值评价指标体系，通过运用多元统计分析方法，对其综合实力进行排名，实证结果显示三七互娱的综合实力位居榜首。

关键词：多元统计分析 Spss 股票价值

中图分类号：F832.51 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2016）07（a）-0076-02

证券投资是狭义概念上的投资，是投资者通过购买有价的证券，以获得收益的行为，从中获取利息或差价，是一种直接形式的投资行为。多元统计分析所研究的内容和方法主要包括数据化简、分类和分组、研究变量间的依赖关系和多元数据的统计推断。随着电子计算机的出现和发展，多元统计分析便开始在医学、经济学、文学、气象等方面得到广泛的应用。

选取安徽省上市公司进行分析，原有89只股票，剔除了数据不可得和特殊处理的股票，最后得到有效股票70只分别用 ，来代替。首先，经过主成分分析筛选最终确定净资产收益率、每股收益、每股主营业务收入、应收账款周转率、存货周转率、流动资产周转率、主营业务收入增长率、净利润增长率、净资产增长率、速动比率、利息支付倍数、资产负债率、现金流量比率。用，表示。

70家上市公司13个财务指标组成的矩阵的特征值以及累积贡献率情况参见表1。通过观察表，人们发现一共有5个特征值大于1。它们共同解释了安徽省上市公司综合业绩标准差的77.66%（累计贡献率）。说明这5个公共因子基本上能够代表原始数据包含的大部分信息。

由于因子载荷矩阵得到的未旋转的公共因子的实际意义不好解释，因此，对公共因子进行方差最大化正交旋转（Varimax），得到旋转后的因子载荷矩阵。令成长因子为，营运因子为，盈利因子为，偿债因子为，现金因子为，原变量可由各因子表示为：

其余变量依次类推。计算各因子的方差贡献率占5个因子总方差贡献率的比重，5个因子的比重分别为：29.33%、20.567%、20.13%、17.80%、12.17%。由此可以看出，成长能力因子的比重最大，现金能力因子的比重最小。最后，以各因子的方差贡献率占5个因子总方差贡献率的比重作为权重进行加权汇总，得出综合得分F，即

在财务绩效的得分中，因子得分的正、负代表该公司的财务绩效与新疆地区平均水平的位置关系，把安徽的平均水平算作零点，这是数据标准化处理后的结果，不会影响可比性。

综合排名表明了其财务的整体绩效，整体财务绩效好的公司并不是其财务绩效的各个方面都表现较好。如排在首位的三七互娱，发展能力排名第一；营运能力排名靠前，盈利能力、偿债能力和现金能力排名却是排在后面。说明三七互娱目前发展良好，企业扩大规模；壮大实力的潜力强劲，但资产管理效率低下，企业应加强各项资产的管理和提高经济效益。通过上面分析可以全面反映上市公司的成长性和盈利能力，有利于缩小投资范围，确定投资价值，降低投资风险。文章的分析方法对指导证券投资提供了一条有效的途径。

参考文献

[1] 丁浩.数据挖掘技术在证券分析中的应用研究[D].武汉理工大学，2008.

[2] 马跃.基于因子分析和投资组合理论的股票投资分析[J].市场观察，2015（A1）：318.

第6篇

论文摘要：通过比较实物期权与金融期权的不同，特别指出实物投资机会的非独占性，非独占性的存在意味着存在对投资机会的争夺以及投资后对市场的竞争，通过一个案例分析期权博弈的应用，进一步分析了信息是否完全情况下的投资分析方法

引言

高新技术产品投资一般都有投资成本的不可逆性、未来收益的不确定性和投资时机的可推迟性等特征，传统分析投资项目定量评价的方法包内部收益率法、净现值法和回收期法等，这些都包括使用预测的损益表、可比较的倍数、比率分析等等。这些分析方法为项目投资决策提供了量化依据，但传统方法以非常静态的观点预测投资的风险和收益，它们的一些假设忽略了许多重要的现实影响因素（诸如投资项目未来的不确定性、信息不对称等）。往往会造成项目价值的低估，投资的严重不足和企业竞争地位的下降，从而导致企业短期行为决策。其实并非所有的不确定性都具有风险，并非所有风险都是不利的。实物期权用动态的方法预测资本投资，为衡量投资项目的不确定性价值提供了理论工具，较好的解决了投资项目中的不确定性和管理灵活性问题，然而，企业所拥有的新产品项目投资机会的共享性特征，使得标准的实物期权方法不能满足竞争环境下项目投机决策的要求，近年来，实物期权和博弈论相结合的产物---期权博弈方法得到了快速发展，已成为竞争环境下项目投资估价的战略决策的研究热点。

一、实例分析信息完全情况下对称企业的投资决策

在信息完全情况下对称企业的投资决策，在完全竞争的市场情况下，投资项目的净经营现金流入的期望值在达到项目收益与资本机会成本对等之前一直处于变化之中，延期项目的分析方法与有红利支付的股票看涨期权一样，由于众多竞争者的存在，企业拥有的经济租金优势会很快消失，其决策方法仅仅依赖于实物期权的分析结果，不存在博弈分析，在垄断竞争的市场情况下，仅有一定垄断企业在占领市场，独享项目投资的实物期权和垄断租金，不存在任何竞争，因此其项目投资决策仅仅依赖于含实物期权的项目估值结果并追求利润最大化，也不存在博弈分析，而界于完全竞争和垄断竞争之间的是寡头竞争，特别是两家竞争的寡头竞争在进行项目投资估价和决策时则必须考虑其他竞争者经营策略、经营状况以及经济租金的转化和竞争者进入后的期权变化问题，即必须引入博弈分析方法。下面结合具体实例分析期权博弈的过程。

一家高技术公司拥有一次排他性的机会（许可证或专利）来建设生产新产品的工厂，期初投资I0=80。将来由产品产生的总现金流价值V0=100，这个价值会随着需求的随机波动而波动，在期末可能会达到V+=180或V-=60。两者的概率q=0.5.这种由许可证提供的投资机会类似于一个以开发的项目为标的资产道德看涨期权，假设无风险利率：r=0.08,折现率k=0.2利用期权复制原理来计算期权价值

1、确定可能的到期日资产价值

上行资产价值V+=180

下行资产价值V-=60

2、根据执行价格计算确定到期日期权价值

标的资产上行时期权到期日价值CU=上行价格-执行价格=180-80=100

标的资产下行时期权到期日价值CD=max(0,下行价格-执行价格)=0

3、计算套期保值比率

套期保值比率H=期权价值变动/标的资产变动=100/（180-60）=0.8333

4、计算投资组合的成本（期权价值）

项目投资支出=套期保值比率*标的资产现值=0.8333*100=83.33

借款=（到期日下行项目价值*套期保值比率）（/1+r）=60*0.8333/1.08=46.29

期权价值=投资组合成本=项目投资支出-借款=83.33-46.29=37.04

还有一种计算方法：

风险中性概率p=(V*（1+r）-V-)/(V+-V-)=(100*1.08-60)/(180-60)=0.4

实物期权价值=(p*C++(1-p)*C-)（/1+r）=(0.4*(180-80)+(1-0.4)max(0,60-80))/1.08=37.04

这个独占期权的价值超过了直接投资承诺的静态的净现值，但是，预见到竞争性进入的公司可以提早承诺投机来投资来抢占市场先机，并且通过利用类似红利的收益来避免竞争性对利润的侵蚀，但是如果每个竞争者的行动都受制于其他行动者的行动的话，那么就需要更为复杂的博弈理论来处理了，在引入博弈分析时，经济租金是一个重要的概念，是期权博弈分析的经济学基础，在两家竞争的市场情况下，经济租金可以有垄断租金转化为两家共享租金。

实际的案例中Digital商业化Alpha芯片的决策实际上收到了Intel对奔腾系列微处理器的决策的很大影响；同样Philips和Sony将其数字影碟商业化的战略也被Toshiba和TimeWarner的竞争性决策所影响，反之亦然，比其他竞争者更早进行投资，否则将会被预期到的竞争性进入抢领先机，这是在竞争性战略博弈中常见的例子。更为一般地，除了仅仅依赖于期权价值最优化技术之外，二叉树末端的投资机会价值被竞争性投资子博弈的均衡结果替代了。用下面的表格来描述这个博弈

我们考虑在以下四个投资时间选择

（1）两个公司都立即同时投资，两者分享总的NP V（20*0.5），结果两者的支付为（10，10）

（2）（3）一个公司（A或者B）先投资而另一个公司等待，首先投资的公司领先于他的竞争者，独自获得全部的NPV（20），最终支付结果分别为（20，0）或者是（0，20）

（4）两个公司都决定等待，他们平分递延期权的价值（0.5*37），最终获得的支付为（18.5，18.5）在上图中描述的价值回报结构中达到一个纳什均衡，不管公司B采取什么样的策略，公司A采取立即投资策略的收益超过了他采取等待观望策略的收益（在左边"等待观望"一列20＞18.5，在右边"立即投资"一列10＞0）；也就是说公司A有进行投资的占优策略，而不用考虑其对手的选择。进行投资也是公司B的占优策略，最终在右下角得到一个纳什均衡（*），在这里两个公司都得到他们的次差收益（10，10），这就是囚徒困境的一个例子。这里存在一个矛盾，即与两个公司都选择推迟投资的情形（18.5，18.5）比较起来，两个公司的均衡结果（10，10）对于两者来说都是较差的。如果两个公司能够整合他们的投资策略的话，就能分享"等等看"期权带来的灵活性收益，从而避免了较次的"恐慌均衡"，在这种均衡中每个竞争者都争先恐后的进行时机未成熟的投资。

在竞争性博弈中是否执行期权的一个重要决定因素是期权的内在价值（V-I）或立即执行（投资）的价值。执行成本（I）对于每一个公司来说很可能是不同的。例如，新的Windows补丁对于Microsoft来说比其他公司来说相对耗资较少，因为Microsoft在桌面计算机方面占有优势地位。对于所有参与者来说执行价格的比率并不是总投资费用的一半，而是取决于超出项目直接成本的特殊价值。所以，项目带来的现金流的价值V也很可能是特殊的，因为公司可能会由于声誉或者其他的影响获得更高的收益。每个公司可能面临的不确定性也是不同的。公司特有的不确定性增加了公司的成长期权的价值，使其有动机等待并在战略承诺和灵活性之间做出权衡。

二、信息不完全情况下不对称企业的投资分析

上面的例子都基于2个基本假设（1）参于博弈的所有企业是对称的即博弈方式完全一样的企业（2）所有企业都知道博弈的结构、博弈的规则和支付函数，是完全信息博弈,这在现实中是很强的德假设现实中的企业之间往往是不对称的，由于融资渠道，资金储备，研发能力、管理组织水平和吸收新技术的速度等不同，企业之间存在着某种差异，这种差异会对企业的投资决策产生着那个大影响。另一方面，对于每个采用技术创新的企业来讲，在研究和制定其技术创新投资战略时，通常希望自己的关键信息不被其竞争对手获知，这意味着个竞争企业之间信息完全的假设在绝大多数情况下是不成立的，因此应当在不完全信息条件下更现实地考察企业采用技术创新投资的战略行为。Lambrecht和Perraudin提出了对企业采用技术创新投资决策在不完全信息下抢险博弈的实物期权的分析方法，它们的模型基于2个假设：1）一个企业投资将获得这个市场，而另一个企业收益为零，2）企业知道自己的投资成本，对竞争对手的投资成本只知道其概率分布，且在对手还没有投资的情况下，随时更新对对手的概率分布的推测。

结果表明，对于该博弈存在唯一贝叶斯均衡，但没有给出解析解，只能通过数学模型来解决，其战略的投资门槛值介于马歇尔投资门槛值和非战略门槛值之间。模型假设一个垄断企业预先不知道投资是否赢利，刚开始时企业对"市场条件为好"有一个先验信息，随时间企业收到一个有关市场条件的随机信号，其到达时间服从泊松过程。结果显示，传统的DCF法由于忽略等待期权的价值，使企业投资于低赢利性项目的概率较大。Decamps和Mariotti研究了涉及投资成本和获利情况都不确定的不完全信息的双头垄断模型，结果显示消耗战的结果有唯一的对称的精炼贝叶斯均衡，进一步研究了引入掀动优势时，对均衡的影响。

结束语

有关资产价值评估方法应当理解为互补而非替代的关系，运用哪一种评估方法取决于投资问题所面临的约束条件，而不是模型本身的特征，DCF模型由于其简洁易懂，运用方便同时又兼顾了资金的时间价值和提供了一个简单的决策标准，在项目未来现金流及其贴现率可以较准确地确定的情况下，依然不失为一种高效的近似评估方法。期权方法在处理未来不确定性投资，公司股权，自然资源资产，专利以及无形资产等方面已有丰硕的成果。

期权博弈方法作为一种综合的理论思想和分析方法，在实践中能够处理更加复杂的投资决策，它对保证企业投资决策科学合理性以及提高投资收益率有着重要的指导意义，所以应用前景相当广泛，上述的例子中是一个类似著名的"囚徒困惑"的情况，企业由于竞争的威胁而不得不提前执行期权，这导致了整体期权价值的损失，也意味着企业价值的减少。因此如何解决价值的损失成为了一个有意义的研究方向。

参考文献：

1、孙继红，实物权和期权博弈估价模型评介现代管理科学

2、夏健明，陈元志，实物期权理论述评

3、Johnathan Mun著Real Options Analysis中国人民大学出版社

4、Han T.J.Smit Lenos Trigeorgis著Strategic Investment-Real Options And Games高等教育出版社

5、2007年注册会计师考试辅导教材---财务成本管理经济科学出版社

6、邵天习，张刚刚，期权博弈理论在投资决策中的应用研究武汉理工大学学报2007年6月

第7篇

摘 要 对煤炭企业大型设备投资用经济学投资决策方法进行分析。

关键词 可行性分析 投资决策方法 报酬率 回收期 内部报酬率

煤炭行业是粗放型经济,行业的特点促使业内人士对煤炭企业大型设备的投资决策缺乏分析。煤炭企业经常发生大型设备的购置、租赁。在进行决策时应当进行可行性分析。

一、投资决策方法

下面介绍一下在暂不考虑风险情况下的三种常用投资决策方法。

1．平均报酬率法

平均报酬率法是一种会计方法，即计算一个投资项目每一特定时期内税后平均利润与每一特定时期内平均投资额的比，用公式表示为：

∑π／n

ARR＝ --------

∑I／n

ARR（average rate of return）是平均报酬率，π是各特定时期内的税后利润，而I是各特定时期内的投资，n是投资期，一般为年数。假如，平均报酬率ARR大于市场的利息率，这项投资就是可行的。若一笔资金同时有好几个投资机会，则应选择平均报酬率最高的项目。

2．内部报酬率法

内部报酬率IRR(internal rate of return)是针对外部的市场利息率而言的，它指能使预期毛利润的折现值正好等于投入资金的报酬率。只有当内部报酬率大于市场利息率时，企业进行投资是合理的。这个差值越大，企业投资越有利。例如，企业考虑一项投资，原始的投资金额为C，这项投资能有n年的效益。每年的毛利润是R，而n 年，这投资项目还有残值J，则

n RJ

C＝∑ -------＋-------

t=1 (1+r)t (1+r)n

使等式成立的r就是内部报酬率IRR。内部报酬率法考虑了资金的时间价值，是比较科学的评价方法，问题在于R的预期值是否符合实际。

3．净现值法

净现值法是将预期的毛利润按市场利息率折成现值，与投资的成本C作比较。

nRJ

V＝∑ ------- + -------

t=1 (1+i)t (1+i)n

若V>C，投资是值得进行的。和内部报酬率法相比，两种方法所得的结论是一致的，r>i时，必定V>C，值得投资；而当r

二、仓矿公司1129工作面三种投产方式费用情况

2006年7月份，仓矿公司1129工作面正式投入生产。采用的是轻型放顶煤采煤工艺。这里暂以此为例对其进行投资可行性分析。

目前，我国回采工作面采用着炮采、普采和综采三种回采工艺。

1129工作面，三种采煤工艺均有可行性。由于普采工艺数据难于掌握，本文只对炮采与两种轻放采煤工艺进行对比研究。轻放采煤存在着两种可行性：租赁350型采煤机和购置350型采煤机。

现把1129工作面的三种投资方案的月份各项费用支出列表如下：

1129工作面可采储量42万吨。

投资方案 炮采 租赁采煤机轻放 购置采煤机轻放

初期一次性投资（万元） 563.33 563.33 723.33

月租或折旧（万元） 2.09 1.62

租赁费用 单体 数量（颗） 1100 200 200

价款（万元） 3.1 0.56 0.56

Π型钢租赁费（万元） 0.63

支架租赁费用（万元） 1.2 1.2

材料费（万元） 8 8 8

工资 工数（人） 220 128 128

工资总额（万元） 51.43 29.92 29.92

电费及其它生产性支出（万元） 58.4 58.4 58.4

月费用总额（万元） 121.56 100.17 99.7

收入 效率（吨/工/天） 2 22 22

月产量（吨） 10560 67584 67584

月销售收入（万元） 179.52 1148.93 1148.93

可采期（月） 12 8 8

毛利润（万元） 57.96 1048.76 1049.23

三、三种投资方案应用不同投资分析方法进行比较分析

1129工作面用炮采工艺，可采期为12个月；投入综机轻放则只有8个月可采期。本文在投资分析过程中，以月为期间单位。在下列分析中，以炮采方式采煤的投资方案设为“方案一”；租赁采煤机轻放的投资方案设为“方案二”；购置采煤机轻放的投资方案设为“方案三”。

1．采用平均报酬率法对三种投资方案进行评价

方案一：

57.96×(1-30%)×12/12

ARR1 = ---------------------- = 33.38%

121.56×12/12

方案二：

1048.75×(1-30%)×8/8

ARR2 = -------------------- = 732.81%

100.18×8/8

方案三：

1048.75×(1-30%)×8/8

ARR2 = -------------------- = 736.26%

99.71×8/8

据此方法分析的结果来看，方案一、方案二、方案三均有可行性，方案三优于方案一和方案二。

2．采用内部报酬率法对三种投资方案进行评价

方案一：

12 57.96

563.33 = ∑ ---------

t=1 (1+r1)t

r1=0.02

方案二：

8 1048.75

563.33 = ∑ ---------

t=1 (1+r2)t

r2=0.082

方案三：

8 1049.22+1.62

723.33 = ∑ ------------

t=1 (1+r2)t

r3=0.084

据此方法分析的结果来看，方案三较优于方案二、方案一。

3．采用净现值法对三种投资方案进行评价

方案一：

1257.96

V1= ∑ ------------- = 55.32

t=1 (1+0.06%)t

方案二：

81048.75

V2= ∑ ------------- = 1026.13

t=1 (1+0.06%)t

方案三：

8 1049.22+1.62147.04

V3= ∑ ------------- + ------------ =1174.75

t=1 (1+0.06%)t (1+0.06%)5

据此方法分析的结果来看，方案三较优于方案二、方案一。

由上述分析可知，在1129工作面采用购置采煤机进行轻型放顶采煤工艺是较合理的。

四、投资决策方法在其它设备投资中应用时应注意的问题

第8篇

一定的资金，可能会有很多的投资机会,这就要进行投资决策。由于未来情况总是不确定的，传统的决策分析方法是刚性的（即立即接受或放弃），不能根据环境的变化对投资项目进行拓展或放弃，以此带来收益或减少损失。借鉴金融思想的实物期权方法能弥补传统方法的不足，很好地适应不确定环境下的动态且灵活的投资策略。

实物期权是以期权概念定义的现实选择权，它是指公司进行长期投资在决策时能根据在决策时不确定的因素改变行为的权利。假设一项项目投资赋予决策者在未来采取一定投资决策的权利而不是义务，那么这项投资就会有实物期权。

企业投资项目中或多或少都包含一个或多个实物期权，这些实物期权的价值评估大多可通过运用金融期权定价的布莱克-舒尔斯模型得出。分析投资项目所包含的实物期权的敏感性即是对该模型的影响因素进行分析，使管理者在决策及管理过程中利用实物期权各影响因素的敏感性水平来主动地调整项目投资的具体方案和投资战略，控制项目的风险水平，提高投资项目收益。

实物期权的敏感性分析

实物期权与金融期权相关因素的比较

金融期权定价的布莱克-舒尔斯模型的影响因素包括市场价格、约定价格、无风险利率、波动率及到期时间等，而利用实物期权方法评价投资项目的前提就是找出投资项目与这几个因素的对应特征。

首先，与投资项目中所能得到的全部现金流量的现值相对应的是市场价格。

其次，金融期权中的执行价格在实物期权中的等值含义就是投资项目有效期内的全部固定成本的现值，它与投资项目的水平、生产经营规模以及与原有生产经营技术的关联程度有关。

再次，到期时间在实物期权中的对应含义是失去投资机会的时间，而并不是指投资项目的有效时间。当到期时间越短，如产品的生命周期越短，期权的价值就越低，决策者会加速投资。

第四，波动率是一个不可预见性的指标。在数值上是相关现金流入价值增长率的标准差。在实物期权中，投资项目的未来现金流与其技术及市场等影响因素的不确定性有关，这种不确定性就相当于波动率，可用项目收益的标准差来描述。

第五，无风险利率是与期权有效期相同的无风险证券的年利率，在金融期权与实物期权中含义是基本相同的。

实物期权中的各因素的敏感性

实物期权价值对项目预期现金流量的现值的敏感性的大小可以由求实物期权的价值对于其现金流量的现值的一阶偏导数得出。因此，买入型实物期权对现金流量的现值S的敏感性为：

上式反映的是持有实物期权相对于持有投资项目的风险大小，由N (d1)可知敏感性的大小介于0和1之间，且投资项目预期现金流量的现值S越大，敏感性越大。

同理，实物期权价值对投资成本敏感性的大小可以由求对投资成本的一阶偏导数得出，因此，买入型实物期权对投资成本X的敏感性为：

上式中的负号表示实物期权对投资成本的敏感性是一个负值，而敏感性的绝对值会随着投资成本的增加而变大。

买入型实物期权对距离失去机会时间t的敏感性为：

由上式不难证明在其他因素不变的条件下，对距离失去投资机会的时间t的敏感性将随着t的变小而逐渐增大。

买入型实物期权对项目不确定性σ的敏感性为：

由上式可以证明，随着σ的增大，买入型实物期权的价值会相应增大。

买入型实物期权对无风险利率r的敏感性为：

由上式可知买入型实物期权对无风险利率的敏感性总是大于0，因此，买入型实物期权与无风险利率r之间存在着正向变动的关系。

案例分析

某公司投资220万元建一项目，预计投资后的现金流入现值为200万元，按净现值法计算出的净现值为-20，项目需放弃。但是，现在该项目有一年的延迟期，即，项目可在一年后再投资。已知市场波动率为0.3，无风险利率为6％。

由案例中条件可知，S＝200，X=220，t=1，σ＝0.3，r＝0.06。根据分析结果，计算出实物期权对预期现金流量的现值S、对投资成本X、对距离失去机会时间t的敏感性、对波动性σ的敏感性、对无风险利率r的敏感性分别为0.5129、-0.3715、16.8683、79.76、81.7388。

除了对投资成本的敏感性为负之外，实物期权对其余四项参数敏感性都为正数，说明投资成本与期权的价值呈负相关，而其余四项与期权的价值呈正相关。并且期权的价值对各因素的敏感性的大小由大至小依次为无风险利率、波动性、投资延迟的时间、现金流量和投资成本。

实物期权敏感性分析的几点说明

第9篇

【关键词】 商铺 财务方法

随着人们经济能力的提高和理财意识的增强，人们喜好把手头多余的资金用于投资。商铺投资是一种越来越受到人们偏好的投资项目，它不仅具有有用性，而且实物形态稳定，投资者的受益期长，但由于商铺投资收益的大小事先难以估计，人们对商铺投资的分析方法使用往往不熟悉，存在一定的投资盲目性，笔者试图通过运用财务方法，如应用资金成本分析法、场景分析法和跨期市场分析法，以期对商铺投资者的收益和风险有更为科学有效的评价方法，使投资者在进行商铺投资以前对它的风险多一些认识，尽可能减少一些盲目性。

一、假设条件

对于投资者来说，因为直接购买商铺和租赁商铺进行再投资都是以市场为参照，所以不影响研究的结果，为了方便研究，假设投资者都是从市场上租赁商铺。对不同的投资者，融资渠道不一样，资金的机会成本就会不同。现假设所有的投资者都是从债务市场上取得资金，即都是通过银行贷款的方式，所以他们都具有相同的机会成本。假如自主经营的话，不同的投资者经营情况千差万别，而且投入资金的多少，经营项目的选择，投入的人力资本都会不一样，假设投资者购买商铺都是用于租赁，不存在自主经营的问题，投资者的收益所得就取决于商铺在市场上所获得的租金。

二、资金成本分析法

资金成本分析法，就是寻找相似市场，考察资金在这个相似市场上的成本，相似市场对于目标市场具有参考作用。相似市场主要是以下几方面相似：首先是地理位置大致相同，投资者可以通过地图或者实地考察确定；其次是人流量大致相等，可以实地计算，有可能的话还要分析人口的结构与特点，如每个年龄段的数量，他们的消费习惯又各是怎样；最后是发展前景大致类似，投资者要结合国家政策和当地的具体情况分析。了解相似市场每月的租金后，再把他们平均分配到每平方米，可以知道相似市场平均每月每平方米应付的租金。投资者需要对银行贷款进行还贷，不同的贷款利率下每月的还贷金额不同，根据目前几次利率调整的实际情况，我们假设每次利率的调整幅度为0.27%，逐次往加0.27%，就可以算出不同的利率下每月应还的银行贷款。例如，假如投资者购买100平方米的商铺投资，每平方米的价格是1.5万元，则总价为150万元，表1是不同贷款利率的情况下，每月每平方米应付的银行贷款。

在对应的贷款利率下，只有相似市场每月每平方米的租金大于投资者每月每平方米应偿还的银行贷款，商铺投资才是可行的；否则具有很大的风险。以上分析的是静态市场，商铺的购买价格是固定的，但是现实中的商铺市场是一个动态的市场，商铺价格容易受到市场因素的影响，所以一方面投资者要根据市场价格不断调整商铺的价格；另一方面投资者对商铺的未来发展要有一个长远的预期，不能只看中当前的利益，否则有可能当前达到了预期，但以后的预期却不易达到。

三、场景分析法

投资者的收入预测取决于两个假设：一是不同估计情况下的概率，二是商铺每月每平方米的单位租金。假设银行贷款的利率为6.82%，商铺的购买价格是1.5万元每平方米，则对应的商铺每月每平方米应还的银行贷款为85.2元，对商铺投资的不同情况下的估计如表2所示。

收益率的平均值=33.3%?鄢（-6.1%+17.4%+54.9%）=22.1%，所以每月每平方米租金的平均值E（X）=33.3%（80+100+132）=104，收益率的方差var=［（-6.1%-22.1%）2+（17.4%-22.1%）2+（54.9%-22.1%）2］/3=6.31%，对应方差的标准差δ=25.1%。

从正态分布的总体中抽取一个足够大的样本，其形状就像一口钟，如图1所示，这样一个分布是一个以平均数为中心的对称分布，没有偏斜。收益率围绕其左右一个标准差这一区域内波动的概率约为68%，收益率围绕其左右两个标准差这一区域波动的概率接近95%。根据我们计算所得到的，悲观估计至乐观估计商铺投资收益率的标准差是25.1%。如果商铺投资的年收益率趋于正态分布，则商铺投资的收益率围绕其平均收益率（22.1%）左右一个标准差（25.1%）这一范围内波动的概率约为，即有大约68%的收益率将落在-3%（22.1%-25.1%）与+47.2%（22.1%+25.1%）之间。收益率围绕其平均收益率左右两个标准差这一范围内波动的概率约为95%，即有大约95%的概率将落在-28.1%（22.1%-2?鄢25.1%）与+72.3%（22.1%+2?鄢25.1%）之间。

四、跨期市场分析法

跨期市场分析法可以分为两大类，跨期纵向分析法和跨期横向分析法，其中跨期纵向分析法是假设在一个时间点上可能出现的情况，进而计算各种情况下对应的收益率情况。跨期横向分析法是假定经过一段时间后市场租金发展到另外一个阶段，从而计算增长率。

1、跨期纵向分析法

假设一个商铺在某一个时间点市场的租金价格有5种情况，每月每平方米的租金价格分别为80，100，120，140，160。商铺的购买价格是1.5万元每平方米，市场利率为6.82%，则每月每平方米应偿还的银行贷款为85.2元，对应每种情况的收益率如表3所示。

当市场租金是80时，投资者的净收益率是-6.1%，当市场租金是100时，投资者的净收益率是-17.4%，当市场租金是120时，投资者的净收益率是40.8%，当市场租金是140时，投资者的净收益率是64.3%，当市场租金是160时，投资者的净收益率是87.8%。不同的投资者都有不同的投资预期，投资者可以通过预计市场租金的情况计算净收益率，也可以根据自己期望所得的收益率反推出对应的市场租金价格，再把资金成本法和纵向分析法结合起来，把当前市场的租金与目标市场进行对比，如果相似市场的租金收入大于预期市场的租金，则投资商铺具有可行性，否则投资商铺具有较大风险。

2、跨期横向分析法

假设经过5年的时间，商铺发展到一个更高的水平，即达到每月每平方米的租金是400元，再经过5年的时间，达到每月每平方米500元。假如所对应的市场利率仍然是6.82%，商铺的购买价格是1.5万元每平方米，每月每平方米应还的银行贷款为85.2元，那么每年的平均增长率的计算方法是用期末的价格除以期初的价格，开五次幂，再减1，具体在本文例子中的计算结果如表4所示。

当五年后每月每平方米市场租金为400元时，每年租金的平均增长率为36.2%，再经过五年市场的租金为500元时，每年租金的平均增长率为19.4%。投资者可以把他们与目前市场上其他的投资项目相比较，如果其他项目每年的增长率大于预期商铺每年收益的增长率，那么就应当选择其他的项目投资，否则根据预期可以选择商铺进行投资。

五、总结

本文从不同的角度考虑了商铺投资的财务方法，从成本的角度运用了资金成本法；从风险和收益的角度运用了场景分析法；从市场预期的角度运用了跨期市场分析法。在实际运用中这些方法既可以单独运用，也可以综合起来多角度考虑。使投资者在进行商铺投资以前对它的风险多一些认识，尽可能减少一些盲目性。

【参考文献】

[1] 王祖山：房价上涨的动力、调控政策与理性回归[J].中国房地产金融，2007（4）.

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[3] 尚宇梅：房地产项目投资可行性分析的存在问题及对策[J].陕西经贸学院学报，2001（4）.

[4] 曹军建：现代房地产估价理论与方法[M].中山大学出版社，1998.

[5] 金彤：商铺投资的三大风险及其防范[J].上海企业，2003（6）.

第10篇

一、应用基础的比较与分析

不同的核算方法不仅对投资企业与被投资单位之间的关系有不同的认识，而且对相关投资的持有收益的认识也不相同。

成本法认为投资企业与被投资单位是两个独立的法人实体和会计主体。投资企业只有在与被投资单位之间发生以原有资产增减变动为条件的经济业务，或对被投资单位税后利润或现金股利的要求权实现时，才进行相应的会计核算。相关投资的持有收益为实际收到或确定将收到的利润或股利。

权益法认为被投资单位是投资企业的一个有机组成部分，被投资单位的所有经济活动都部分或全部被看作是投资企业的经济活动，投资企业对此均应在活动发生时或年终进行会计结算时进行相应的会计核算，相关投资的持有收益则因核算方法的不同而不同。从财务的角度不难推导出，非完全权益法下相关投资的持有收益理论上一般应为投资额与市场利率的乘积，与被投资单位个别利率无实质联系；完全权益法下相关投资的持有收益理论上最后则为所享净投资额（所有者权益）与被投资单位个别利率的乘积，体现了投资企业与被投资单位的整体一致性。

二、应用范围的比较与分析

在我国会计实践中，核算方法的具体应用范围通常依赖于会计人员的职业判断或会计核算制度的明确规定。根据会计核算制度的规定，如投资企业对被投资单位无实质控制权，对长期股权投资的核算可用成本法，反之则应用权益法。《企业会计准则——投资》的相关内容还表明，当企业用权益法对长期股权投资进行核算时，应使用完全权益法。虽然现行的行业会计制度并未就权益法的具体类型加以说明和限定，但从有关应用举例及说明上看，所用的权益法应是非完全权益法。

在核算方法的具体选择上，确定投资企

业对被投资单位是否具有实质性影响是十分重要的。按《企业会计准则——投资》的规定，是否具有实质性影响的标准是看投资企业与被投资单位之间是否存在控制、共同控制或重大影响，如果存在则为有实质性影响，反之则否。从这一规定及相关说明来看，核算方法的选择在很大程度上取决于投资企业对其在被投资单位可供分配利润中所占份额的可控制程度。当这种可控程度较高，投资企业有权按自己的意愿从被投资单位实际取得投资收益、或有权否决一切不利于自己实际取得投资收益的决议时，则倾向于采用权益法，反之，则倾向于选用成本法。

显然，前述规定是不完善的，它并未考虑长期股权投资在投资企业总资产中所占的比例情况。实际上，在这一比例较高的情况下，即使投资企业在被投资单位所有者权益中所占份额难以使其对被投资单位产生实质性影响，但被投资单位的盈亏及资产的受赠等行为仍会在实质上对其财务状况及相关指标产生影响。如果投资企业仍按前述规定选用成本法对相关的长期股权投资进行核算，投资企业投放到相关长期股权投资上的那部分资产的运营状况将得不到充分的披露，进而极大地影响到投资企业会计信息的质量。例如，我国大量上市公司即使盈利也从未进行过利润分配，这就使得许多采用成本法对长期股权投资进行核算的法人股东（投资企业）未能在其会计报表上反映出这部分投资的真实情况。因此，在这种情况下，投资企业使用权益法对相关的长期股权投资进行核算应是最优的选择。

三、应用过程的比较与分析

核算方法的应用过程就是对被投资单位所有者权益的相关变动进行确认、计量、记录和报告的过程，以及对股权投资差额的处理过程。被投资单位所有者权益的相关变动具体包括取得税后利润、发生税后亏损。进行利润分配、接受实物捐赠、出现法定财产重估增值以及产生资本汇率折算差额等。所谓股权投资差额则指取得股权的支出与其所代表的净资产（所有者权益）之间的差额，前者大于后者为借差，反之为贷差。无论何种差额，在投资企业个别会计报表上是不作直接反映的。

在成本法下，投资企业对被投资单位所有者权益的相关变化一般都不进行确认，只有在投资企业从被投资单位实际收到利润（行业会计制度）或被投资单位宣告发放现金股利（股份有限公司会计制度）时，投资企业才按实际收到的利润或应当收到的现金股利借记“银行存款”或“应收股利”科目，贷

记“投资收益”科目或“长期股权投资”科目。如被投资单位发生税后亏损，或无利可分的情况下，投资企业不作任何反映。当然，这种只认盈利不认亏损的做法对投资企业单个会计报表而言，是有停谨慎性原则的；另外，通过不同的法规对同一会计事项规定了不同的确认标准，不仅缺乏规范性，而且违背了可比性原则。

在权益法下，被投资单位所有者权益的前述相关变化均视同投资企业自己相应项目的变化，一旦被投资单位发生这些变化，投资企业就应进行恰当的确认、计量、记录和报告。被投资单位取得税后利润，投资企业应按其所占份额借记“长期股权投资”科目，贷记“投资收益”科目，反之则作相反的会计分录；被投资单位实际支付利润，投资企业应按实际收到金额借记“银行存款”科目，贷记“长期股权投资”科目；被投资单位所有者权益发生其它相关变化，投资企业应按其所占份额借记“长期投权投资”科目，贷记“资本公积”科目。在完全权益法下，不涉及到股权投资差额的分摊问题。股权投资差额为借差，投资企业应按本期的分摊额借记“投资收益”科目，贷记“长期股权投资”科目，反之，则作相反的会计分录。按我国规定，分摊方法一般采用直接法，分摊年限借差不超过1o年，贷差不短于10年。

另外，如果涉及到合并会计报表的编制，核算方法还会对合并会计报表的编制程序产生影响。按财政部《合并会计报表的暂行规定》，母公司（投资企业，下同）为编制合并会计报表，对子公司（被投资单位，下同）进行的股权投资必须采用权益法进行核算，但这并不意味着只有权益法才会涉及合并会计报表的编制问题。按规定，当母公司直接待有一子公司的股份比例很低的情况下，母公司对相关股权投资可用成本法进行核

算，该子公司一般也不属会计报表的合并范围，但若加上通过其它子公司间接持有该子公司的股份之和超过50%的情况下，母公司仍应将该子公司纳入会计报表的合并范围，因而仍会涉及会计报表的合并问题，在编制合并会计报表时需按权益法对该子公司个别会计报表的相关项目进行调整。权益法下则不存在这一过程。

四、应用结果的比较分析

不同的核算方法对会计核算结果将会产生不尽相同的影响。就投资企业个别会计报表而言，受到影响的报表项目决定于被投资单位所有者权益的变动类型及相关的会计核算规范。根据我国会计制度的规定，当被投资单位取得税后利润或发生税后亏损的情况下，受到影响的项目为长期股权投资，投资收益以及由此决定的其它相关项目；当被投资单位所有者权益发生其它相关变化的情况下，受到影响的项目为长期股权投资、资本公积以及由此决定的其它相关项目。而受到影响的程度则取决于被投资单位的盈亏状况以及股权投资差额的性质。当被投资单位取得税后利润且股权投资差额为贷差时，长期股权投资的期末余额及投资收益的本期贷方发生额在完全权益法下将达到最大，非完全权益法下次之，成本法下最小；当被投资单位发生税后亏损且股权投资差额为借差时，情况则相反；当被投资单位取得税后利润但股权投资差额为借差，或被投资单位发生税后亏损但股权投资差额为贷差时，相关项目在不同核算方法下的大小还将取决于被投资单位盈亏的大小、股权投资差额的大小及其具体摊销年限等诸多因素，情况十分复杂。这种状况不仅导致了采用不同核算方法的企业之间的会计信息失去可比性，而且会计报表的使用人也很难按财务会计报告中披露的资料将不可比的数据调整到可比的基础之上。因此，进一步统

第11篇

    一、应用基础的比较与分析

    不同的核算方法不仅对投资企业与被投资单位之间的关系有不同的认识,而且对相关投资的持有收益的认识也不相同。

    成本法认为投资企业与被投资单位是两个独立的法人实体和会计主体。投资企业只有在与被投资单位之间发生以原有资产增减变动为条件的经济业务,或对被投资单位税后利润或现金股利的要求权实现时,才进行相应的会计核算。相关投资的持有收益为实际收到或确定将收到的利润或股利。

    权益法认为被投资单位是投资企业的一个有机组成部分,被投资单位的所有经济活动都部分或全部被看作是投资企业的经济活动,投资企业对此均应在活动发生时或年终进行会计结算时进行相应的会计核算,相关投资的持有收益则因核算方法的不同而不同。从财务的角度不难推导出,非完全权益法下相关投资的持有收益理论上一般应为投资额与市场利率的乘积,与被投资单位个别利率无实质联系;完全权益法下相关投资的持有收益理论上最后则为所享净投资额(所有者权益)与被投资单位个别利率的乘积,体现了投资企业与被投资单位的整体一致性。

    二、应用范围的比较与分析

    在我国会计实践中,核算方法的具体应用范围通常依赖于会计人员的职业判断或会计核算制度的明确规定。根据会计核算制度的规定,如投资企业对被投资单位无实质控制权,对长期股权投资的核算可用成本法,反之则应用权益法。《企业会计准则——投资》的相关内容还表明,当企业用权益法对长期股权投资进行核算时,应使用完全权益法。虽然现行的行业会计制度并未就权益法的具体类型加以说明和限定,但从有关应用举例及说明上看,所用的权益法应是非完全权益法。

    在核算方法的具体选择上,确定投资企

    业对被投资单位是否具有实质性影响是十分重要的。按《企业会计准则——投资》的规定,是否具有实质性影响的标准是看投资企业与被投资单位之间是否存在控制、共同控制或重大影响,如果存在则为有实质性影响,反之则否。从这一规定及相关说明来看,核算方法的选择在很大程度上取决于投资企业对其在被投资单位可供分配利润中所占份额的可控制程度。当这种可控程度较高,投资企业有权按自己的意愿从被投资单位实际取得投资收益、或有权否决一切不利于自己实际取得投资收益的决议时,则倾向于采用权益法,反之,则倾向于选用成本法。

    显然,前述规定是不完善的,它并未考虑长期股权投资在投资企业总资产中所占的比例情况。实际上,在这一比例较高的情况下,即使投资企业在被投资单位所有者权益中所占份额难以使其对被投资单位产生实质性影响,但被投资单位的盈亏及资产的受赠等行为仍会在实质上对其财务状况及相关指标产生影响。如果投资企业仍按前述规定选用成本法对相关的长期股权投资进行核算,投资企业投放到相关长期股权投资上的那部分资产的运营状况将得不到充分的披露,进而极大地影响到投资企业会计信息的质量。例如,我国大量上市公司即使盈利也从未进行过利润分配,这就使得许多采用成本法对长期股权投资进行核算的法人股东(投资企业)未能在其会计报表上反映出这部分投资的真实情况。因此,在这种情况下,投资企业使用权益法对相关的长期股权投资进行核算应是最优的选择。

    三、应用过程的比较与分析

    核算方法的应用过程就是对被投资单位所有者权益的相关变动进行确认、计量、记录和报告的过程,以及对股权投资差额的处理过程。被投资单位所有者权益的相关变动具体包括取得税后利润、发生税后亏损。进行利润分配、接受实物捐赠、出现法定财产重估增值以及产生资本汇率折算差额等。所谓股权投资差额则指取得股权的支出与其所代表的净资产(所有者权益)之间的差额,前者大于后者为借差,反之为贷差。无论何种差额,在投资企业个别会计报表上是不作直接反映的。

    在成本法下,投资企业对被投资单位所有者权益的相关变化一般都不进行确认,只有在投资企业从被投资单位实际收到利润(行业会计制度)或被投资单位宣告发放现金股利(股份有限公司会计制度)时,投资企业才按实际收到的利润或应当收到的现金股利借记“银行存款”或“应收股利”科目,贷

    记“投资收益”科目或“长期股权投资”科目。如被投资单位发生税后亏损,或无利可分的情况下,投资企业不作任何反映。当然,这种只认盈利不认亏损的做法对投资企业单个会计报表而言,是有停谨慎性原则的;另外,通过不同的法规对同一会计事项规定了不同的确认标准,不仅缺乏规范性,而且违背了可比性原则。

    在权益法下,被投资单位所有者权益的前述相关变化均视同投资企业自己相应项目的变化,一旦被投资单位发生这些变化,投资企业就应进行恰当的确认、计量、记录和报告。被投资单位取得税后利润,投资企业应按其所占份额借记“长期股权投资”科目,贷记“投资收益”科目,反之则作相反的会计分录;被投资单位实际支付利润,投资企业应按实际收到金额借记“银行存款”科目,贷记“长期股权投资”科目;被投资单位所有者权益发生其它相关变化,投资企业应按其所占份额借记“长期投权投资”科目,贷记“资本公积”科目。在完全权益法下,不涉及到股权投资差额的分摊问题。股权投资差额为借差,投资企业应按本期的分摊额借记“投资收益”科目,贷记“长期股权投资”科目,反之,则作相反的会计分录。按我国规定,分摊方法一般采用直接法,分摊年限借差不超过1o年,贷差不短于10年。

    另外,如果涉及到合并会计报表的编制,核算方法还会对合并会计报表的编制程序产生影响。按财政部《合并会计报表的暂行规定》,母公司(投资企业,下同)为编制合并会计报表,对子公司(被投资单位,下同)进行的股权投资必须采用权益法进行核算,但这并不意味着只有权益法才会涉及合并会计报表的编制问题。按规定,当母公司直接待有一子公司的股份比例很低的情况下,母公司对相关股权投资可用成本法进行核

    算,该子公司一般也不属会计报表的合并范围,但若加上通过其它子公司间接持有该子公司的股份之和超过50%的情况下,母公司仍应将该子公司纳入会计报表的合并范围,因而仍会涉及会计报表的合并问题,在编制合并会计报表时需按权益法对该子公司个别会计报表的相关项目进行调整。权益法下则不存在这一过程。

    四、应用结果的比较分析

    不同的核算方法对会计核算结果将会产生不尽相同的影响。就投资企业个别会计报表而言,受到影响的报表项目决定于被投资单位所有者权益的变动类型及相关的会计核算规范。根据我国会计制度的规定,当被投资单位取得税后利润或发生税后亏损的情况下,受到影响的项目为长期股权投资,投资收益以及由此决定的其它相关项目;当被投资单位所有者权益发生其它相关变化的情况下,受到影响的项目为长期股权投资、资本公积以及由此决定的其它相关项目。而受到影响的程度则取决于被投资单位的盈亏状况以及股权投资差额的性质。当被投资单位取得税后利润且股权投资差额为贷差时,长期股权投资的期末余额及投资收益的本期贷方发生额在完全权益法下将达到最大,非完全权益法下次之,成本法下最小;当被投资单位发生税后亏损且股权投资差额为借差时,情况则相反;当被投资单位取得税后利润但股权投资差额为借差,或被投资单位发生税后亏损但股权投资差额为贷差时,相关项目在不同核算方法下的大小还将取决于被投资单位盈亏的大小、股权投资差额的大小及其具体摊销年限等诸多因素,情况十分复杂。这种状况不仅导致了采用不同核算方法的企业之间的会计信息失去可比性,而且会计报表的使用人也很难按财务会计报告中披露的资料将不可比的数据调整到可比的基础之上。因此,进一步统

第12篇

【关键词】 AHP方法； 投资方案； 决策原理

一、引言

企业投资方案决策是否正确直接关系到生产经营的成败。现有投资方案决策通常是采用比较各备选方案净现值、期望收益额、期望收益率、收益标准差和收益标准差率等单一量化指标来选择最优投资方案。运用单一的量化指标进行决策虽然方便但没有综合考虑影响企业投资决策的各种量化、非量化因素，尤其是当运用不同量化指标对备选方案选择得出的结论相悖时企业将陷入无法决策的困境。本文针对这种情况，综合考虑影响投资决策的量化和非量化因素，运用层次分析法结合案例分析进行最优投资方案选择。

二、层次分析法运用于投资方案决策的原理

层次分析法（Analytia1 Hierarchy Process，简称AHP）是美国匹兹堡大学教授A. L. Saaty于20世纪70年代提出的一种系统分析方法。AHP方法能够综合分析量化因素和非量化因素进行决策，因此在经济管理类研究中有着广泛的运用。层次分析法的基本原理：根据问题的性质和需要达到的总目标，将解决方案分解为目标层、中间层、方案层等，并按照因素间的相互关联影响以及隶属关系，将各因素按不同层次聚集组合，形成一个多层次的分析结构模型。层次分析法运用于投资方案决策可分为四个步骤。

（一）目标层的确定

层次分析法运用于投资方案决策首先要确定投资方案决策的目标。投资方案的决策目标就是选择最优投资方案。投资方案决策是否正确，直接关系到企业的生存和发展，因此必须对企业内外各种定性和定量的信息进行全面分析，才能做出正确的决策。最优投资方案的选择并不仅仅取决于某一单项指标的优劣，比如净现值的高低。净现值的高低只是企业衡量投资方案的一个方面，最优投资方案应该是最符合企业整体发展战略，能够发挥企业自身优势的方案。

（二）中间层要素的确定

决策目标确定为最优投资方案后，最优投资方案的实现将分解成各层次的中间层要素。中间层要素可以是量化的也可以是非量化的。层次分析法在投资方案决策中运用的关键就在于要将决策目标分解为合适的中间层要素，即：投资方案优劣的判断标准。判断投资方案的标准必须符合企业实际，一般情况下期望年收益高、投资风险小、净现值高的投资方案是优秀的投资方案，但对于特定企业而言，国家政策支持力度、投资周期的长短、技术优势是否明显，在选择投资方案时也许更加重要。因此建立层次结构模型应列出决策目标的影响因素，通过考虑各影响因素之间的重要性建立关系矩阵来确定各因素的权重关系。

（三）确定多个备选方案完成层次结构模型

将企业多个备选投资方案和层次结构模型的决策目标、中间层要素进行连接，通过计算权重、单个矩阵、整体矩阵的一致性判断来确定层次结构模型的合理性，最终根据计算结果选择最优投资方案。

（四）进行层次单排序及总排序，并进行一致性检验

计算出各判断矩阵的最大特征根及特征向量，并通过归一化处理，同时要检验判断矩阵的一致性，如果不能通过一致性检验则需对判断矩阵重新计算；计算同一层次对最高层次（总目标）相对重要性的排序权值，此过程从最高层依次到最低层进行，同时对判断矩阵进行一致性检验，如果不能通过一致性检验则需要重新开始。

三、层次分析法在投资方案决策案例中的应用

笔者通过案例来探讨层次分析法在投资决策中的具体应用。假设A企业要进行投资决策，现有三种方案可供选择。三种备选方案投资收益基本情况见表1。

三种备选方案的投资周期不同，C1方案为5年，C2方案为4年，C3方案为6年（假设均为一次投入，分年收益）。A企业的再投资年收益率为10%。从A企业现有的科学技术来看，C1方案有一定的技术优势，其他两个方案均为新的领域，但C3方案是环保产业，国家政策比较支持。

从A企业案例可以看出三种备选方案的决策信息中既有量化信息也有非量化信息。传统的投资方案决策方法通常运用净现值、投资年收益、收益标准差等单一的量化指标判断最优投资方案。这些传统决策方法在决策时考虑的因素比较单一，而且在本例中，传统决策方法出现了多项指标优势交叉而无法进行判断的现象。因此笔者选用层次分析法进行投资方案的决策，以综合考虑投资方案中的量化因素和非量化因素。

（一）建立层次结构模型

根据A企业案例资料，综合现有数据选择六个中间层要素，画出A企业投资方案的层次模型结构图，如图1所示。

（二）构造判断对比矩阵A—B

A企业管理当局选定10位专家组成专家系统，运用德尔菲法对六个中间层要素的重要性进行比较，使用九级指标法将中间层要素两两比较后进行打分，得出决策目标层A对中间层要素B的判断对比矩阵，即：A—B对比矩阵，见表2。

其他对比矩阵的权向量计算过程同对比矩阵A—B的权向量计算过程限于篇幅不再详述。

（五）一致性检验及备选方案的选择

计算各对比矩阵的最大特征根，利用随机一致性指标进行检验，计算出CR的值（表9）。从表9可以看出，各中间层要素的一致性比率CR均小于0.1，即各判断矩阵的一致性检验均通过。

计算层次总排序，进行一致性检验得出CR=

0.0774

从表10可以看出备选方案C3的方案总权重最大，A企业应选择备选方案C3作为最优投资方案。

四、结论

通过A企业的案例分析，笔者认为层次分析法能够较好地结合量化指标和非量化指标综合考虑影响企业投资方案决策的各方面因素，使企业投资方案决策更具科学性。运用层次分析法对企业投资方案决策过程中的各影响因素进行权重分配，可避免在影响因素过多的情况下决策者顾此失彼，将主观意识过多地带入企业的经营决策。当各种决策方案出现多项指标优势交叉时，层次分析法更能做出科学的判断。

【参考文献】

[1] 邓永胜，董毅明.基于AHP的云南省物联网发展分析[J].昆明冶金高等专科学校学报，2012（1）：21-26.

第13篇

1 保护并限制职业体育俱乐部投资者权利是实现俱乐部经营目标的内在要求

职业体育俱乐部与一般企业不同，并非一概以追求经济利益为唯一目标。在职业体育开展较好的欧美国家，对这一问题就有着不同的认识。美国视职业体育为休闲娱乐业，其职业体育俱乐部的目标取向也就被理解为利润最大化。例如，美国学者Rottenberg在1956年发表的《棒球运动员的劳务市场》一文，就提出了这一代表性的观点。而欧洲国家则倾向于将职业体育看作传统的体育产业，认为利润并不是球队唯一的价值取向，欧洲俱乐部追求的是效用最大化而不是利润最大化[3]。

事实上，欧洲职业体育俱乐部经营目标一直徘徊于“比赛至上”（win-maximizing）与“利润至上”（profit-maximizing）两难之间。例如，英国大多数职业足球俱乐部在其公司组织大纲和组织章程中就规定其目标是促进足球体育运动发展和商业化经营。这种追求竞赛成功和实现商业利润的双重目标使职业体育俱乐部区别于一般的商事企业，并且这种目标关系的复杂性又会直接影响到俱乐部的治理和财务的运行[4]。实践中，由于欧洲职业联赛普遍实行升降级制，俱乐部迫于升级和保级压力，要比不存在升降级的美国职业联盟俱乐部更重视比赛成绩。加之欧洲俱乐部与其支持者（supporter）之间有着良好的合作传统，从支持者角度，赢得比赛高于一切，为获得广泛的支持，俱乐部也会不计成本招募优秀职业运动员以赢得比赛。这种由“比赛至上”所确立的实际上的成本至上（cost-maximizing）的经营目标和经营模式曾一度导致了欧洲主要职业体育俱乐部普遍的财务危机[5]。

欧洲职业体育俱乐部经营目标问题上的复杂性在我国也有体现，我国职业体育俱乐部同样具有提高比赛水平和追求经济利益的双重目标。所不同者，在欧洲，推动俱乐部目标导向“比赛至上”的利益相关者主要是俱乐部支持者、社区、地方当局等多元力量。在我国，这一目标导向的推动者则主要是政府主体这一单一力量。

无论欧美还是我国，职业体育俱乐部目标中都必然包含经济成功和比赛成功2大内容。这2大内容之间既具有统一性，又具有冲突性。职业体育俱乐部应妥善处理好经济成功和比赛成功的关系，努力实现二者的内在统一。既要充分保护俱乐部投资者权利，不能不计成本实施“比赛至上”行为而损害投资者经济利益，也需要对投资者权利作出必要限制，不能单纯追求经济利益而牺牲体育目标。

2 “比赛至上”行为的控制与职业体育俱乐部投资者权利的保护

“比赛至上”是指俱乐部不计成本追求特定比赛成绩的行为。这种运营目标和运营手段大大增加了职业体育俱乐部的财务风险，降低了其偿债能力，严重损害到俱乐部投资者的经济利益。分析“比赛至上”的原因，一般有3种情况：其一是，一些俱乐部在升级或保级压力下，只有比赛中取得好成绩并居于理想的联赛等级之中，才能保持和扩大影响，争取到更多球迷经济上、精神上的支持，从而获得进一步发展的机会；其二是，有的俱乐部虽然名义上是营利性企业，实际上却担负着所谓的公益使命，服从于政府等公共部门对竞技水平的特殊需要，因而获得了公共财政直接或间接的支持，刻意追求比赛成绩；其三是，还有一些俱乐部是大企业或企业集团的子公司，其经营目标服从于母公司的整体需求，是母公司用以进行广告宣传的营销手段，赢得比赛并将由此获得的美誉度等无形资产无偿输送给母公司是其活动宗旨，它们本身没有也不需要有独立的“造血”机制，基本依赖母公司“输血”生存。在我国，导致“比赛至上”行为的主要是第2和第3种情况。

“比赛至上”型俱乐部，为实现目标，必然忽视生产要素为其带来的实际经济价值，而以“军备竞赛”（arms race）的方式掠夺运动员，从而导致优秀运动员市场价格大大高于真实价值。作为连锁反应，其他俱乐部生产成本也会被动提高，营利目标难以实现。非经济因素的强势介入，破坏了价值规律的基本作用，改变了联赛市场的资源配置方式，动摇了理性投资者的合理预期，最终会使整个俱乐部市场环境不可逆转地恶化。这些负外部性对职业体育的长远利益和整体利益的影响不容忽视，俱乐部应该承担一个理性的市场主体按经济规律从事市场活动，保证投资者获得合理经济回报的基本义务。

事实上，“比赛至上”行为，并非绝对不计成本和收益，而仅仅是作为独立人格的俱乐部法人自身的成本收益关系遭到了破坏。除了一些球迷主导型俱乐部因球迷的非理性消费而支持俱乐部盲目追求比赛成绩之外，有关俱乐部之所以违背市场规律不计成本实施“比赛至上”行为，往往是因为拥有控制权的俱乐部管理者或者作为俱乐部实际控制人的公共部门、母公司等，能够通过特定的比赛成绩获得额外的利益，而这些利益由于没有得到法律界定又不被认为是俱乐部财 产。生产这些额外利益的成本由俱乐部承担，而俱乐部因此资不抵债时，实际受益人却可以通过俱乐部法人独立人格和有限责任逃避责任而将风险转嫁给债权人；因此，除了优化俱乐部所有权结构之外，完善俱乐部财务会计制度、财务监管制度以加强对俱乐部及其债权人合法权益的保护，确保俱乐部稳健经营，是很有必要的规范俱乐部市场行为的法律措施。我们注意到，广泛的财务危机已经促使欧洲职业体育俱乐部反思其目标，认真思考比赛成功与投资回报的关系，重视俱乐部营利目标的实现，积极采取措施确保俱乐部财务状况的稳健，例如强调俱乐部应遵守公司法和公司治理规则，按商业规律经营，妥善处理利润、亏损、收入、支出等关系，以及改革收入分配规则等[4]。

3 对职业体育俱乐部投资者权利的必要限制

职业体育俱乐部目标具有双重性，为防止出现片面追求经济利益而损害体育本质的行为，就要对俱乐部投资者的权利作出一些限制，这是职业俱乐部不同于一般企业的独特内容。我们以职业体育开展较好的欧美国家有关具体实践为例来说明这一问题。

3.1 欧洲国家的限制性规定

许多欧洲国家通过限制股东在俱乐部持股比例或分红比例的方式制约俱乐部的营利性，保障俱乐部对体育目标的正当追求。例如根据德国足协（DFB）1998年11月24日通过的决议，德国职业体育俱乐部可以采用合股公司的形式。据此，有限责任公司（limited liability companies）性质的俱乐部在德国出现。同时，德国足协规定，为防止第三方的不当影响，该合股公司不少于51%的股份应由母公司（体育俱乐部）持有；但对该规定，也有例外情况：如Bayer 04 Leverkusen足球俱乐部，就是作为世界上最大的医药公司之一的Bayer集团的全资有限责任子公司，之所以允许此例外，主要在于Bayer集团长达20年的对足球俱乐部的持续支持[6]。在法国，1984年通过了《体育与身体活动组织与推广法》。该法规定，营业额超过250万法郎的职业俱乐部必须成为体育类有限公司（SAOS）或者公私合营股份有限公司（SEM）。SAOS形式的俱乐部是FFF的会员，并且必须保留至少33%的股本（尽管其他的投资者可以进入，例如，在PSG，canal plus，这个付费电视公司，拥有其49%的股份），SEM则吸引地方当局进入俱乐部结构，地方当局拥有50%的股本，俱乐部仍保留33%的股本。这2种有限责任公司确保俱乐部保留可观的权力，33%的股权是一个足够地起阻碍作用的反对方少数力量，能够禁止投资者获得任何分红[7]。在英国，英格兰足球协会规定，俱乐部股息分派不得超过股东持有股份面额的5%（Rule 34 of the FA），俱乐部董事也不得从俱乐部领取全职报酬。这些规定意在防止俱乐部以股东利益最大化为经营目的，从而确保俱乐部运营中的体育利益至上，但为规避此款，上世纪80年代中期以来，一些俱乐部通过控制公司（holding companies）或母公司（Parent companies）的形式来拥有俱乐部资产，从而使俱乐部的利润通过转移到其控制公司进行再分配而摆脱了原来34条的限制[8]。这样，事实上，俱乐部营利目的得以增强。此外，英国的垄断和合并委员会（Monopolies and Mergers Commission）还阻止了媒体公司BSkyB试图通过收购股份控制曼彻斯特联队俱乐部的行为，并由此确立了媒体公司对职业体育俱乐部股份所有权不得超过10%的规则，而这种对媒体持股比例的限制在欧洲其他国家还没有规定[9]。

3.2 美国的限制性规定

在职业俱乐部商业化倾向突出的美国，基于维护体育利益的考虑，也有关于俱乐部股东的限制性规定。由于近些年来许多社区已经不满意于其税收在职业俱乐部方面的使用，并且拒绝为职业体育设施的建设付费，美国不少俱乐部业主正考虑出售股票作为原来利用公共财政的替代方式。这样，自2000年以来，有20多家职业俱乐部正考虑出售股票给公众。对此，职业冰球联盟（National Hocckey League，简称NHL）和职业篮球协会（National Basketball Association，简称NBA）表示允许，但要求支配性投票权被主要股东保留，另外，NHL还在股份红利支出方面保持了一些限制。职业棒球大联盟（Major League Baseball，简称MLB）也采纳了允许公众持股的政策，但规定至少要有一个主要股东控股并且在公众股东的投票权上作出了一些限制。职业橄榄球联盟（National Football League，简称NFL）则事实上对公众持股持禁止态度。因为根据NFL章程，任何俱乐部股权的销售都必须被现在股东的75%所认可，尽管这涉嫌违反《谢尔曼法》。当然，美国现在也存在公众持股完全不受限制的“股票市场俱乐部”（stock market teams），即不被企业性质的母公司所有和控制，而是直接由公众所有的俱乐部。目前被认为是“股票市场俱乐部”的仅有4家：the Green Bay Packers （属于NFL，是NFL的一个例外，也是NFL中唯一提供股票给公众的俱乐部），Boston Celtics（属于NBA），Cleveland Indians（属于NHL） 和 Florida Panthers（属于MLB）[10]。

4 结束语

职业体育是“自觉运用价值规律，利用高水平竞技运动的商品价值和文化价值，参与社会商品活动和社会文化活动，使运动员获得报酬，并为社会提供体育和文化服务的一种活动”[11]。作为其基本组织形式，职业俱乐部在经营时不能仅追求经济价值，也要尊重体育在社会、文化、教育、公众健康、休闲娱乐上的基本功能，并不得侵害体育，尤其是竞技体育独特的运行规律。体育特殊性构成对俱乐部投资者追求经济利益权利的必要限制。

在承认和尊重体育目标具有独立价值的基础上，也要尽最大可能保障俱乐部投资者的经济权利。法律对俱乐部投资者经济权利的限制仅为保证体育特殊性所必需。正如国际体育仲裁院（CAS）普通仲裁处主席曾指出的，体育比赛的真实性“当然是判断一些限制竞赛措施是否正当的一个主要考虑因素”；但另一方面，“欧洲法院的判例法……不断地要求任何与体育有关的竞争规则的例外，应当仅仅是只与体育有关，而且被限制在‘正当的客观的’或者最初的目的之内”[12]。

以上表明，在发展和完善我国职业体育俱乐部制度过程中，为适应竞技体育产业化对实现体育目标与追求经济利益关系进行有效协调的需求，应该在坚持市场化导向的基础上，妥善处理 好俱乐部经营自由与体育特殊性的关系，平衡好俱乐部投资者与其他利益相关者的利益。既要根据“谁投资，谁受益”的公平原则，依法保护俱乐部投资者的经济权利，防止任何组织和个人的不当干涉，又要对俱乐部投资者予以必要制约，以保持职业俱乐部与大众体育、竞技体育之间的稳定联系，发挥其在“增强人民体质，提高体育运动水平，促进社会主义物质文明和精神文明建设”中的重要作用。

参考文献：

[1]鲍明晓.中国职业体育述评[M].北京：人民体育出版社，2010：18-19.

[2]郑振龙，林海.法律和投资者保护：国际比较[J].福建论坛：经济社会版，2007（227）：29-33.

[3]Sloane P.Thee conomics of professional football：the club asutil-itymaximiser[J].Scottish Journal of Political Economy，1971（17）：11-15.

[4]Seam H.the corporate governance of professional football clubs corporate governance[J].corporate governance，2004，4（2）：44-51.

[5]闫成栋，周爱光.职业体育俱乐部的法律性质[J].体育学刊，2011，18（1）：53-56.

.Soccer and Society，2002，3（2）：19-37.

.Soccer and Society，2001，5（1）：9-18.

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[9]Mahfoud A，Ian H，Jin L，Kazuo U.The governance of professional soccer：Five case studies-Algeria，China，England，France and Japan[J].European Journal of Sport Science，2005，5（4）：189-206.

第14篇

【关键词】头孢地嗪钠;高分子聚合物;分析;验证

抗生素是临床用量最大和较易发生不良反应的药物。其中最常见的一类不良反应就是过敏反应。多年来的研究已证明,在β-内酰胺类抗生素所致的速发型过敏反应中,药物分子本身只是半抗原,药物中存在的高分子聚合物才是引发速发型过敏反应的真正过敏原,因此严格控制抗生素中高分子聚合物的含量有着重要的意义。

头孢地嗪是德国赫斯特公司和法国罗塞尔公司共同开发的第三代注射用头孢菌素类抗生素,同时也是世界上第一个具有免疫增强功能的第三代头孢菌素,1990年首次在日本上市。与头孢三嗪、头孢氨噻肟等头孢菌素相似,在7位上具有一个含氨基噻唑结构(亚氨甲氧基氨噻唑)的侧链,这一结构使其不仅保持了对G+菌的抗菌活性,而且对G-菌也有效,并对β-内酰氨酶稳定。此外,在3'位上的巯基噻唑结构,使头孢地嗪不易被酶降解,在动物和人体中的半衰期明显延长,由于此基团赋予化合物独特的性质,使得头孢地嗪在广谱抗菌的同时,还具有其他头孢类药物所不具备的免疫增强作用,因此具有广泛的临床应用前景。

关于高分子聚合物的测定方法,国内外已有许多报道,主要的方法是色谱法。其中,以葡聚糖凝胶Sephadex G-10为基础的凝胶色谱分析方法在中国药典2005年版头孢类聚合物检查方法中普遍采用。本文参照中国药典2005年版附录分子排阻色谱法的相关要求,对头孢地嗪钠聚合物的检查方法进行研究。

1.试验仪器及试验材料

1.1仪器

LC-10AT高效液相色谱仪;色谱柱:Sephadex G-10柱,柱内径1.5cm,柱高度40cm。

1.2供试品、对照品与试剂

头孢地嗪钠来源于浙江永宁药业股份有限公司(批号:S081205);蓝色葡聚糖2000来自sigma公司;头孢地嗪对照品(批号:130520-200501),含量为88.6%,由中国药品生物制品检定所提供;其他试剂均为分析纯。

2.试验方法

2.1 流动相选择

参照中国药典2005年版头孢类聚合物检查方法,以pH7.0的0.3mol/L磷酸盐缓冲液〔0.3mol/L磷酸氢二钠溶液-0.3mol/L磷酸二氢钠溶液(61:39)〕为流动相、检测波长为254nm对样品进行测定,见色谱图1,聚合物峰分裂。因此,将流动相盐的浓度降低,以pH7.0的0.2mol/L磷酸盐缓冲液〔0.2mol/L磷酸氢二钠溶液-0.2mol/L磷酸二氢钠溶液(61:39)〕为流动相对样品进行测定,见色谱图2,聚合物峰峰形好。

图1 0.3mol/L磷酸盐缓冲液为流动相聚合物峰分裂图谱

图20.2mol/L磷酸盐缓冲液为流动聚合物峰相图谱

2.2 色谱条件

照分子排阻色谱法(中国药典2005版二部附录V H)测定。

用葡聚糖凝胶G-10(40～120μm)为填充剂;柱内径1.5cm,柱高度40cm。以pH7.0的0.2mol/L磷酸盐缓冲液〔0.2mol/L磷酸氢二钠溶液-0.2mol/L磷酸二氢钠溶液(61:39)〕为流动相A,以水为流动相B,流速约为每分钟1.0ml,检测波长为254nm。分别以流动相A、B为流动相,取0.1mg/ml蓝色葡聚糖2000溶液200μl,注入液相色谱仪,理论板数以蓝色葡聚糖2000峰计算均不得低于700。拖尾因子均应小于2.0。在两种流动相系统中蓝色葡聚糖2000峰保留时间的比值应在0.93～1.07之间,对照溶液主峰和供试品溶液中聚合物峰与相应色谱系统中蓝色葡聚糖2000峰的保留时间的比值应在0.93～1.07之间。另以流动相B为流动相,精密量取对照溶液200μl,连续进样5次,峰面积的相对标准偏差应不大于5.0%。

2.3 进样量及溶剂的选择

参照中国药典2005年版头孢类聚合物检查时所采用的进样浓度,取样品约0.2g,精密称定,置10ml的量瓶中,加流动相A使溶解并稀释到刻度,摇匀,立即精密量取200μl注入液相色谱仪,以流动相A为流动相进行测定,见色谱图2,由图谱可知,进样量过高,检测器过载,为达到进样的准确性,将取样量分别更改为0.04g,0.02g,按照上述方法同法测定,见色谱图3、4,由图谱可见,当取样量为0.02g时,聚合物峰峰形好,聚合物峰结束点高度约为5000,聚合物峰高为13485,与主峰分离度约为2.6。另取样品以水为溶剂制成相同浓度的供试品,同法进行测定,见色谱图5,与用流动相A溶解的样品色谱峰相比,聚合物峰的保留时间和峰面积均无明显差异,因此采用水或是流动相为溶剂不影响测定结果。

图3进样量为0.04g时图谱图4进样量为0.02g时图谱图5以水为溶剂配制供试品溶液时图谱

2.4 系统适用性试验

取头孢地嗪钠适量,精密称定,加水溶解并定量稀释制成每1ml中约含10μg的溶液,以流动相B为流动相,精密量取200μl,连续进样5次, 结果见下表。

分别以流动相B、A为流动相,取0.1mg/ml蓝色葡聚糖2000溶液200μl,注入液相色谱仪,理论板数以蓝色葡聚糖2000峰计算在流动相A中为1140,在流动相B中为1182;拖尾因子在流动相A中为1.497,在流动相B中为1.209,均小于2.0;保留时间在流动相A中为7.940,在流动相B中为7.548,保留时间的比值为0.95。

取样品约0.02g,精密称定,分别置10ml量瓶中,加流动相A溶解并定量稀释至刻度,摇匀,立即精密量取200μl注入液相色谱仪,以流动相A为流动相进行测定,样品聚合物峰保留时间为8.040。

流动相B中对照溶液主峰与蓝色葡聚糖2000峰的保留时间的比值为1.02,流动相A中供试品溶液聚合物峰与蓝色葡聚糖2000峰的保留时间的比值均为1.01。

2.5 线性关系考察

考察对照品溶液浓度在规定浓度的20%～200%范围内的线性关系。取头孢地嗪钠对照品适量,精密称定,加水溶解并定量稀释制成每1ml中约含20μg的溶液,作为对照品浓溶液,分别精密量取适量,用水定量稀释制成浓度分别为20μg/ml,10μg/ml,5μg/ml,2μg/ml,1μg/ml的对照品溶液,以流动相B为流动相,精密量取上述对照溶液各200μl,分别注入液相色谱仪,每个浓度分别重复进样两次,测定数据见下表。

根据以上测定的数据,以两次测得峰面积的平均值为纵坐标,浓度为横坐标作图

图10.4.6-23

线性方程为y=508968x+49027 R2=0.9991

结果表明,头孢地嗪钠在浓度1～20μg/ml的范围内线性关系良好。

2.6 重复性试验

取样品约0.02g,置10ml量瓶中,加流动相A溶解并定量稀释至刻度,摇匀,立即精密量取200μl注入液相色谱仪,以流动相A进行测定,同批样品重复测定6次,另取头孢地嗪钠对照品适量,精密称定,加水溶解并定量稀释制成每1ml中约含10μg的溶液,精密量取200μl注入液相色谱仪,以流动相B为流动相进行测定,按外标法以峰面积计算聚合物含量,结果见下表。

结果表明,连续测定6次的重复性良好。

2.7 溶液稳定性

取样品约0. 2g,置100ml量瓶中,加流动相A溶解并定量稀释至刻度,摇匀,室温放置,分别于0h,1.5h,3h,4.5h,6h精密量取200μl注入液相色谱仪,以流动相A进行测定,记录色谱图, 0～6h聚合物峰面积分别为:569895、676157、1552240、1802178、2121692,由以上数据可知,随供试品放置时间延长,聚合物峰面积增大,在进行聚合物测定时,供试品溶解后应立即进样。

2.8 检测限与定量限

配制不同浓度的头孢地嗪钠供试品溶液,测定相应聚合物的峰高,同时测定相同条件下的色谱基线噪音,取基线噪音约10倍值的量作为头孢地嗪钠的定量限,求得其定量限为2μg;取基线噪音约3倍值的量作为头孢地嗪钠的最低检测限,求得其最低检测限为0.8μg。

2.9结论

根据以上分析方法的筛选及方法学验证数据结果,采用所选择的检测方法,专属性强,能有效检出头孢地嗪所产生的聚合物,适合于对头孢地嗪钠进行聚合物的定量分析。

参考文献

[1]《中华人民共和国药典》二部附录分子排阻色谱法[S],2005版

第15篇

关键词：房地产信托投资基金；房地产融资；可行性

中图分类号：F832.5 文献标识码：A 文章编号：1003-9031(2008)09-0026-03

在当前我国房地产业飞速发展的趋势下，开发商必须具备强大的金融运作能力和雄厚的资金实力才能够支持房地产开发对资金的巨大需求。从2004年起，我国房地产企业的融资活动空前活跃，一些房地产企业还引入了外资房地产基金和投资商来完成资金的融通。但是由于房地产行业以前长期实行单一的融资模式，使得我国房地产企业的融资模式主要为银行信贷、债券融资、利用外资及上市。随着房地产业的迅猛发展，原有的单一融资结构已不能适应房地产商的融资需求，房地产信托随之发展。由于我国对于房地产信托的法律法规不健全，且房地产信托的功能较为单一，使得房地产信托基本不具有组合投资功能和期限转换的功能。而房地产信托投资基金(Real Estate Investment Trusts，以下简称“REITs”)的引入恰可以弥补房地产信托的缺点。

一、我国发展房地产信托投资基金的动因

(一)投资者的需求

1.发展房地产投资信托基金可以满足我国民间储蓄、社会保险资金、企业资本和外国资本的投资需求。我国约有12万亿元的居民储蓄余额、1.1万亿元的保险资金、1708亿元的全国社保基金以及大量企业在发展过程中的闲置资金等。[1]同时，国外大型的房地产投资信托基金以及实力雄厚的像美林、摩根斯坦利之类的资金实力雄厚的投资银行也普遍对我国房地产业纷纷看好。上述这些巨额的社会金融资产存量必然形成巨大的投资需求。

2.从目前我国的金融体制看，投资者可选的各种投资工具并不是很多。由专业性的机构发起并管理的房地产投资信托基金，可以使投资者获得较高的投资收益，有效规避投资者的风险，为社会大众资本进入房地产业提供了有利的条件。

3.对于投资人来说，在投资组合中加入房地产可以达到获得稳定回报并降低风险的效果。REITs具有很强的市场流动性并由专业的管理团队经营管理，投资组合带来的分散风险的作用、专业经验带来的较高经营效率、公开市场带来的高透明度和市场监督机制以及资本市场带来的强融资能力都使得投资者信心增加，投资需求旺盛。

(二)构建房地产行业多元化融资模式的需要

1.我国目前房地产行业的抵抗风险的能力较弱。发展房地产投资信托基金不仅增加了一种新的融资渠道，降低了房地产开发企业对银行贷款的依赖性，还可以为房地产开发企业建立多元化融资结构，增强其风险抵抗能力。[2]

2.引入房地产投资信托基金有利于房地产企业规范化操作。房地产投资信托基金对房地产企业的投资属于股权投资，使得企业的债务负担有所减小，房地产企业股权结构的改善必将对房地产企业的运行起到外部监督的作用。

3.房地产投资基金有利于优化房地产行业内部结构。目前我国有两万九千多家房地产商，且绝大多数属于规模小、管理不规范、专业人才缺乏的小企业。房地产投资基金在利润驱动模式下把资金投向具有一定潜力的房地产企业项目，从而促进房地产企业的优胜劣汰和房地产项目的优化。同时，在基金支持下还可以通过兼并、收购等手段加快同行业企业间的联合，有利于房地产产业大型企业集团的出现，有助于实现资源的优化配置和房地产业良性循环再生产。

(三)资本市场发展的内在需求

房地产投资信托基金的建立对于我国投资基金市场的规范成长有着积极的作用。由于房地产项目的长期性决定了其投资回收的长期性，投资者的收益相对于证券投资而言时间更长更稳定，因而发展REITs有利于增加新的投资基金品种并拓展基金投资者的投资组合空间。REITs在期限、风险等方面进行充分有效的组合，从而减少投资风险，增加投资收益，回报的长期性也有助于培养投资者的长期投资和理性投资理念，而投资者的理性投资又必将推动我国投资基金市场的健康规范发展。再者，发展有助于扩张投资基金规模。[3]

(四)房地产行业市场主体完善的需求

从房地产行业发展的角度来看，成熟的房地产市场是以房地产参与主体的完整性为主要特征的。改革开放以来，我国经济处于持续发展状态但发展水平仍然较低，加之房地产市场发展的时间比较短，使得专业的投资商比较缺乏。近年来，中介服务业和业形成了较好的发展势头，投资房地产金融市场的个人和投资机构的投资需求也正在增强。因此，引入REITs这种全新的金融工具是为房地产业输送金融资源的不错选择，不仅能够促进我国房地产专业投资者队伍的形成，在很大程度上也能促进房地产业的完善和成熟。

二、我国发展房地产信托投资基金的可行性分析

(一)政策与相关法律规定

在现阶段，房地产信托投资基金必须在适合我国的房地产和金融政策，以及适合我国国情的法律环境条件下才能够得以充分、有效地运行。为此，应对于建立REITs有关的政策和法律法规进行充分的分析。

1.法律可行性。REITs与我国公司法、证券法规定一致，以现有的《公司法》、《证券法》和《证券投资基金法》为依据设立，在我国目前的法律制度下，法律障碍较少。我国2006年1月1日起施行的修改后的《公司法》的有关规定也放宽了我国房地产公司和信托投资公司改造成REITs上市的条件限制，有利于在法律层面上保障REITs在我国现阶段的推出。另外，信托业和证券法律制度的逐步完善也为REITs创造了必要条件。我国于2001 年颁布了《信托法》，使信托在我国有了更权威的法律依据，而2002年颁布的《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托管理暂行办法》，从更细致的角度规范了信托业和个别信托。而在证券制度方面，监管层一直在致力于创新证券衍生产品和保护投资者权益的立法，这无疑为REITs在我国的发展创造了制度环境。

2.政策可行性。2005年9月19日，商务部、财政部、建设部联合下发了《关于进一步做好地级城市商业网点规划工作的通知》。而在2005年11月全国商业地产情况调查组向国务院递交的全国商业地产调查报告中，商务部明确提出了四项建议：尽快出台《城市商业网点规划条例》，开放REITs通道，力促银行对商业地产项目的贷款实行区别对待，发展商业地产中介服务业等。其中，“开放国内REITs融资渠道”的建议表明，REITs在我国的发展脚步将加快。根据央行121号文件规定，各商业银行对未取得“四证”的房地产项目不得提供任何贷款，从资金方面严格规范了对房地产业的融资行为。而央行等政府主管部门也已经多次表示今后要在政策上鼓励发展稳定的、适当的、多元化的房地产融资工具，发展多层次的资本市场，完善房地产企业长期的、直接的融资渠道。这表明了未来我国房地产金融的总体发展方向。

(二)实际操作层面

经过改革开放20多年来的发展，我国金融市场体系已经得到逐步完善，特别是近十年来房地产业已经步入稳步扩张发展阶段，证券投资基金市场也已初具规模。而目前我国拥有巨大的房地产存量资源，且以每年数千万平方米的速度增长，同时也吸引众多的投资者共同参与进来。

1.房地产业的迅速发展为REITs提供了长期增值保障。房地产业是拉动中国经济增长的支柱产业，该行业链条长，可以带动原材料、家用电器等耐用消费品、住宅装修业、服务业等一系列产业的发展，对拉动内需、扩大消费以及促进经济全面发展起着重要的作用。此外，发展房地产金融还可以降低金融风险。因此，从长远发展来看，金融业必定要继续支持房地产业的发展，使其支柱产业的功能得到充分发挥。[4]另一方面，在经过国家从财政、金融、供求等多方面对房地产行业进行宏观调控后，购房客户逐渐成熟，形成对房地产市场发展的理性认知，如房地产短期投资行为逐渐减少，收益型物业投资增速。对于我国房地产行业目前的迅速发展，国家将进行积极、正确的引导，以实现稳步扩张，发展空间非常巨大，在给REITs提供了长期的增值保障的同时，也将给REITs本身带来长期而丰厚的投资回报。

2.REITs发展所需的投资主体已经逐步形成。随着我国保险市场的发展和养老保障制度的改革，我国的机构投资者也已经成型。保险公司、社保基金、企业年金、银行基金和养老基金经过几年的大力发展，已逐渐成为市场上颇具实力的机构投资者，它们都有规模庞大的投资需求。但是，由于我国的资本市场发展还不成熟，机构投资者的投资渠道还仅限于股票市场、债券市场和货币市场，但这些投资方式已不能满足机构投资者高回报的投资要求。此外，由于近几年北京、上海、广州等国内大城市的房地产市场发展速度非常快，吸引了一大批具有外资背景的房地产开发商投资，再加上金融市场对外资开放，这必然会使房地产市场的投资主体更加多元化。[5]而REITs收益高、风险小、回报稳定的特性正好满足机构投资者的要求，对广大中小投资者来说，也提供了一个很好的投资机会。

三、我国发展房地产投资信托基金的对策建议

由以上分析可以得出，房地产投资信托基金是金融信托业与房地产业相互融合的产物，能够成为房地产组合融资的核心，在我国现阶段发展房地产投资信托基金能够规范、促进我国房地产业和金融业的发展，优化房地产金融发展路径，同时也是我国房地产融资切实可行的一个途径。可以从以下三个方面发展房地产投资信托基金。

(一)利用REITs在连接货币市场、资本市场和产业市场综合融资平台的优势

房地产业对资金的需求的量和期限结构是全方位的，对货币市场、资本市场、产业市场的资金都有很强的需求，而REITs在上述市场具有很强的融资能力，所以我国可以综合房地产业对货币市场、资本市场、产业市场资金需求的特点发展REITs。

(二)发挥REITs运用范围广泛、创新性强的特点，降低REITs的融资成本

REITs可以吸纳社会各类资本，同时REITs在投资组合上可塑性强，与其他金融工具相比，运用范围更广、创新性更强，从而使REITs收益高、风险小、回报稳定，最终表现为融资成本低。我国REITs应充分利用成本优势扩大在房地产业的投资规模，利用规模优势壮大自身的发展。

(三)顺应经济金融发展的方向，发挥制度创新的优势

随着经济社会的发展，房地产融资必然朝着多元化的方向发展，政府主管部门在政策上也鼓励发展稳定的、适当的、多元化的房地产融资工具，发展多层次的资本市场，完善房地产企业长期的、直接的融资渠道。因而，REITs应沿着房地产融资发展的方向，加快制度创新，与其他资金优势互补，增大市场供需双方的选择空间，促进我国房地产金融又好又快地发展。

参考文献：

[1] 李伟，黄小平.房地产投资信托在我国的发展前景[J].浙江金融，2004，(10).

[2] 谢经荣，殷红，王玉玫.房地产金融[M].北京：中国人民大学出版社，2002.

[3] 曹华.我国房地产投资信托的发展特征[J].经济导刊，2004，(4).