房地产消防工程范文

前言：我们精心挑选了数篇优质房地产消防工程文章，供您阅读参考。期待这些文章能为您带来启发，助您在写作的道路上更上一层楼。

第1篇

关键词：房地产开发；工程管理；经济效益

1、房地产开发工程管理重要性

房地产开发工程管理工作是房地产开发企业的关键工作，其对企业的经济效益有着重要的影响，关系到房地产开发工程全局协调与质量监督等工作的科学开展，对房地产开发工程建设施工质量、施工进度、施工资金控制与管理都有着重要的意义，是现代房地产开发企业管理工作的核心。加强房地产开发工程管理有助于保障工程建设施工的顺利进行、保障开发企业的经济效益、保障工程施工质量、保障房地产开发企业综合市场竞争力的提高。因此，房地产开发企业必须认识到开发工程管理工作的重要性，以现代房地产开发管理理念进行工程开发的管理工作，促进企业的健康发展。

2、房地产开发工程管理工作要点

2.1提高企业工程管理综合能力，促进企业的市场竞争力

房地产开发工程管理工作需要企业具有较高的协调能力、综合能力以及资金管理、建筑工程专业技术等相关能力的项目经理与项目管理部门的有关人员。他们以房地产开发企业较高的专业知识与工作经验为基础开展甲方管理工作，保障房地产开发企业的经济效益、保障工程施工质量。因此，现代房地产开发企业工程项目管理人员必须具有针对房地产开发过程各方面工作内容涉及的知识基础与经验，以此为基础开展工程管理工作，有效保障项目开发的经济效益，促进房地产开发工程施工质量的提高。

针对现代房地产施工过程中中标企业分包的情况，房地产开发企业必须以自身综合管理水平的提高，强化对施工过程的管理。同时注重工程开发前的规划与设计，以此提高房地产商品的综合市场竞争力，保障企业的经济效益。根据房地产开发企业需求，其项目管理工作应从全局把握出发，以明确的职责权限、较高的综合协调能力以及对合同的管理保障房地产开发工程顺利进行。同时，房地产开发企业要形成规范性，制定一套的完善企业管理制度，使企业工程管理按规而行，按时完成，提高工程管理的效率。

2.2以市场需求为导向进行房地产规划设计管理工作

现代经济的发展使得快节奏生活中的人们对住宅需求不断提高，其不仅要通过良好的居

住环境为人们提供生活起居的场所，同时还要以科学的规划与设计满足现代人们对居住场所

休闲、心情调节、娱乐等相关需求。针对这样的情况，现代房地产开发工程管理工作必须认识到规划设计对工程项目的影响，以现代房地产开发市场需求为导向进行房地产规划与设计管理。现阶段，如居住类型的房地产，盛天置地推出小户型及双卫型户型。另外，房地产开发企业项目管理人员还要对房地产规划设计审批有关法规进行详细的了解与熟悉，以此为规划设计方案的审核奠定基础，保障房地产规划设计工作符合有关法规的需求，保障房地产开发企业各项工作的合法性，避免企业开发违规情况的发生。并且在工程概算的控制下，优化结构设计，降低工程成本，便利施工。

2.3以综合协调为基础，保障房地产开发施工过程

针对现代房地产开发过程中中标企业劳务分包情况，房地产开发企业项目管理部门必须注重综合协调工作，以施工单位、劳务分包单位、各专业施工配件单位、监理单位以及自身管理工作的衔接与处理为管理重点开展工程项目的协调工作，保障房地产开发项目的顺利施工。由于房地产项目开发过程中多单位间的协调对工程施工进度、施工质量以及施工成本有着重要的影响，使得房地产开发工程综合协调工作显得尤为重要。房地产开发工程管理部门必须针对施工工期等主要因素同施工过程的各方进行协调，如现场协调、专题会议等，确保工程项目的顺利施工，保障房地产开发企业的经济效益。

2.4注重房地产开发工程的质量管理是房地产开发企业生存与发展的根本

房地产是人们生活中占有重要经济比重的财产，其工程质量关系到业主财产安全与人身

安全。我国房地产项目施工质量常见的问题是房地产开发企业市场口碑与市场竞争力的关键，其对房地产开发企业的经济效益、市场竞争力有着重要的影响。针对这样的情况，房地产开发企业必须认识到质量管理工作的重要性。通过对各参建公司的严格要求保障工程建设施工质量。

作为房地产开发主体，如盛天置地，有成本部、招标部、设计部、项目部等部门。但是最重要是工程建设现场的项目部，他们在现场工作中起到监督与管理，在项目经理领导下负责协调各专业技术工程师的工作，监督各参建单位包括勘察、设计、监理、施工和材料供应商的质量责任行为是否符合合同和规范要求，主持检查设计图纸质量、材料设备质量、隐蔽工程质量、工艺工序质量，审核办理现场设计、技术变更和工程量收方事项，建立分部分项工程质量检查验收记录台帐，最终确保工程质量。项目工程部的严格把控施工保障房地产开发工程施工质量，为开发企业的经济效益、综合市场竞争力的提高奠定基础，为减少和避免业主进户后的质量投诉、维修奠定基础。

2.5、加强房地产开发工程的资金控制与管理。

保障房地产开发企业的经济利益完善的资金管理与控制体系是保障房地产开发工程资金控制与管理的关键，其关系到房地产开发企业资金的合理使用与管理，关系到房地产开发企业项目资金统筹计划与平衡，关系到企业资金的合理调配，是其现代房地产开发企业管理工作的重点。

房地产开发企业必须以完善的资金控制与管理体系为基础，严格施工过程的监督与控制保障房地产开发企业资金管理效果。通过房地产开发施工过程中协调施工企业进行施工组织设计、使施工过程人、财、物更加合理，提高工程施工质量，保障工程施工进度，切实有效的达到资金管理与控制目的。同时房地产开发企业还要加强工程技术人员与财务人员的配合，对工程招标、合同谈判、造价预算、签付进度款到竣工决算、造价分析等多项工作进行控制与管理，以整个开发过程的资金控制与管理保障房地产开发企业的经济利益。根据合同和公司状况，确定每月的资金收支情况，让公司资金充裕，增强企业的资金周转能力。

3、小结

综上所述，现代房地产开发工程管理是房地产开发企业管理工作的重点，其关系到企业的经济效益、关系到企业综合市场竞争力。针对这样的情况，房地产开发企业必须认识到开发工程管理工作的重要性，以完善的开发管理体系为基础开展全过程的管理工作，保障企业的经济效益、保障工程施工质量、提高开发企业综合市场竞争力。

参考文献

[1]庞小平，项目管理的理论与实践[J]，水运科学研究,2006.

[2]于得利.论房地产开发企业项目管理工作重点[J].工程企业管理,2009.

[3]李平.房地产工程项目成本控制中存在的问题与对策[J].山西建筑,2009.

[4]胡举.印唐军.浅议房地产工程项目的动态成本控制[J].交通科技与经济,2008.

[5]张守.健等.建筑工程施工项目管理[M].哈尔滨,黑龙江科学出版社,2007.

[6]聂坤.房地产项目管理研究[J].科技信息,2010.

第2篇

【关键词】工程管理；房地产；有效方法

一、房地产管理的内容以及意义

（1）工程管理项目的主要内容。项目管理就是建设开发单位在实际的项目建设期内进行的全面管理。整个项目的建设期是在进行房地产开发的过程中很重要的一个阶段，他集中了对于各项操作中的基本建设过程，其中也包括项目工程管理。对于工程在整个建设过程中进行的各项作业和工作都要进行控制、协调、检查、指挥和计划，并且还要与市场、社会等方面进行协调、联络等工作。房地产工程管理其主要的一些工作内容包括工程的竣工验收、质量监督、配合协调以及相关施工单位进行招标、以及整个工程建设的进行总体设计等。（2）房地产管理的意义。项目建设的内容非常的广泛，其事务又比较多，其本身具有比较强的技术性和专业性，必须有效能、有条理、有系统的管理才能够使得整个工程建设能够保质保量的完成。而项目管理也是整个房地产开发建设的重要的一项环节。

二、工程管理进行改善的措施和方法

（1）房地产管理的模式。一是职能制的相关管理模式：职能制模式是依据其专业进行分工的一种管理模式，将其对应的管理职业分配到这些专业相关联的职能机构，不同的相关专业的职能机构在其自身的业务范围之内有向其下级分工和指挥的命令和权力，并且由该专业的管理向上级回报并负责。二是项目经理制：这种管理模式是现在进行项目管理的一项比较普通的管理模式。它是依照企业项目分工的相关原则在总经理下设立单个或者多个以项目经理为主要领导者的独立机构，对于项目的相关事实进行整个过程的管理统一。三是工程指挥部：对于一些比较大型的项目，通常会运用这种管理模式来加强对于工程实施的全面管理。它是项目工程中进行管理的比较特别的机构，是由项目的各个合资方一起来协商和参与的。（2）房地产管理方法。要选择专业的设计单位和勘测，只有真正优秀的工作单位才能够做好工程建设的一个先头兵，只有优秀的勘测队伍才能够真正准确的定位实际的土质情况。并且会根据实际状况提供合理的设计依据，已达到省时省料的目的。只有聘请优秀的设计工作单位，才能够将房屋进行精确的设计，将整个结构进行合理的优化，减少材料和时间以及费用的浪费，保证了工程保质保量并且高效率的完成。（3）要选择素质相对较高的项目经理和施工企业。项目经理以及施工企业的个人素质的好坏对于整个工程的质量以及进度都有着很直接的影响。怎样去选择要有一些系统的思考和执行框架。例如如何去选择，需要有一个整体的组织框架，例如：进行施工的企业的资质、技术力量、机械设备、工作业绩、诚信度和可靠度、项目经理资质、素质以及能力。员工的能力以及素质等等。企业的施工设备以及技术等能够进一步促进工程能够更快更好的完成此项工作。企业自身的诚信度也是企业的声誉和技术的一种肯定。（4）要建立合理高效的管理模式。虽然高效的管理模式是一种比较广泛的管理行为，但是对其还是可以进行比较系统的分类的。例如工程的相关资料管理、队伍管理、工程材料管理等等。工程材料指的是工程甲进行材料的供应，与此同时要对于市场上的甲供材进行及时的调研，通过多种材料的质量等各方面进行区分和对比，并选择适合的材料以及价格购买，对于其数量关和质量关进行严格的控制，进一步提高其供材的速度，加快整个施工的进行速度，提高整个工程的工程质量，降低工程建设成本。工程队伍作为整个工程进行建设的主体一定要进行有效的管理。（5）项目管理的模式选择。对于任何一种相关的管理工程模式都是有自己的优点和缺点的，要针对某一个特定的项目进行探究和考察，选择一个适合的工程管理模式是非常必要的。这时候就要根据项目所处的外在环境以及其特点进行分析和了解，并根据该项管理模式对于项目的适应程度来进行确定和把握其是否适合该项项目。

三、总结

房地产项目作为一种技术含量高、施工周期长的综合性工程，在其建设过程中的每一个阶段都要进行严格的把关和控制。房地产工程的相关管理是一项综合性的系统工程，要对建筑所需要的施工相关内容的繁复性和多样性进行考虑和管理。

参 考 文 献

[1]罗新平.施工企业如何正确运用《建造合同》准则进行核算[J].财经界（学术版）.2011（6）

[2]郭峰，何文华.水利工程建设监理工作存在的问题及原因分析[J].内蒙古水利.2010（3）

第3篇

关键词：房地产 工程 管理

中图分类号：F293.3文献标识码： A

一、房地产管理的内容以及意义

（1）工程管理项目的主要内容。项目管理便为建设开发部门在实际的项目建设中进行的管理。一个项目的建设期为在进行房地产开发期间的一个非常关键的阶段，他集中了对于每项操作中的基本建设过程，还包括项目工程管理。对于工程在建设期间要做的每项作业与工作均需进行控制、协调、指挥以及计划，并且还需和市场、社会等方面做相关协调与联络等工作。房地产工程管理的非常关键的一些工作主要有工程的竣工验收、质量监督、配合协调以及有关施工部门进行招标和整个工程建设的进行总体设计等。

（2）房地产管理的意义。项目建设的内容特别的广泛，其事务又非常多，其本身具备特别强的技术性与专业性，务必要有效能、有条理、有系统的管理才可以让整个工程建设可以保质保量的竣工。但项目管理也为整个房地产开发建设的关键的一项环节。

二、房地产工程管理存在的一系列问题

（1）. 对施工是否许可缺乏重视

房地产公司在工程项目的管理中缺乏重视力度，忽视了工程管理中的一些重要环节。为了顾及公司的自身经济效益，对施工过程的必要程序没有严格进行，因此也使得房地产公司受到了一定的影响，对社会和居民也是一种极不负责任的行为。一些建筑单位在施工前没有办理相关的施工手续，也没有获得相关的许可，为了工程的施工进度而擅自开始施工。一些房地产公司甚至因相关制度上的漏电和不完善而选择跳过一些必要的施工前的手续，这也使得施工单位在施工过程中因此受到了惩罚，工程被迫停止，导致了施工的进度的拖延，施工单位也因此受到了一定金额的罚款。

（2）. 管理的机制不完善

一些房地产公司在管理的制度上不够完善，忽视了相关的一些规定，主要的原因还是由于自身对于房地产工程管理的认识和了解不够深入。一些房地产公司在工程管理过程中沿袭相关项目的管理模式，由于自身的认识不足，也使得管理制度方面不够健全，造成了一定的管理影响，施工项目也会因此保证不了进度和成本效益。

（3）. 工程竣工后验收工作不到位

由于传统观念上的影响，一些房地产公司对于工程完工后的处理不够严格，验收工作缺乏相关的注重意识，对验收工作中的环节落实不够严谨。为了自身的经济利益，在验收环节上没有科学地进行管理，也因此导致了验收过后工程项目的结算缺乏相关依据和资料等现象，验收手续也因此受到了影响，造成工程费用交付的拖延。

三、 房地产工程管理的有效途径

（1）房地产管理的模式。一是职能制的有关管理形式：职能制模式为参考其专业来分工的一种管理形式，把其相应的管理职业分配到这些专业有关联的职能机构，不一样的有关专业的职能机构在它自身的业务范围内有往其下级分工和指挥的权力，并且由此专业的管理往上级回报并承担责任。二为项目经理制：此类管理模式为现在进行项目管理的一项非常普遍的管理模式。它是根据企业项目分工的有关原则在总经理下安设单个或者多个以项目经理为重要领导者的特设机构，对于项目的有关事实来整个过程的管理统一。三为工程指挥部：对于部分非常大型的项目，一般会应用此类管理模式来增强对于工程实施的全方位管理。它为项目工程中进行管理的相当特殊的机构，为由项目的每个合资方一起来协商与参与的。

（2）房地产管理方法。要选择专业的设计单位和勘测，只有真正优秀的工作单位才能够做好工程建设的一个先头兵，仅有优良的勘测队伍才可以真正精准的定位实际的土质状况。并且会参考实际情况提供恰当的设计依据，已实现省时省料的目的。仅有聘请优异的设计工作部门，才可以对房屋做精确的设计，把整个结构进行适当的优化，降低材料与时间和费用的浪费，确保了工程保质保量还能高效率的完成。

（3）要选择素质相对较高的项目经理和施工企业。项目经理和施工企业的个人素质与整个工程的质量以及进度都有着密不可分的关系。如何去选择需有一些系统的思考与执行框架。比方说怎样去选择，需要有一个完善的框架，比方说：进行施工的企业的资质、技术力量、工作业绩、项目经理资质、素质以及能力，员工的能力和素质等等。企业的施工设备和技术等可以进一步促使工程可以更快更好的做好此项工作。企业的诚信度也为企业的声誉与技术的一种认可。

（4）要建立合理高效的管理模式。虽然高效的管理模式是一种比较广泛的管理行为，但是对其还是可以进行比较系统的分类的。例如工程的相关资料管理、队伍管理、工程材料管理等等。工程材料指的是工程甲进行材料的供应，另外需对于市场上的甲供材作出迅速的调研，经由多类材料的质量等多个方面做区分与对比，并挑选适当的材料以及价格购买，务必控制好其数量关以及质量关，在一定程度上提升其供材的速度，增加整个施工的进展速度，提升整个工程的工程质量，减少工程建设成本浪费。工程队伍身为整个工程进行建设的主体务必需进行有效的管理。

（5）项目管理的模式选择。对于任意一类有关的管理工程模式均为有自己的优点与缺点的，需针对一个特别的项目作相关探究与考察，挑选一个恰当的工程管理形式是特别必要的。此时就需参考项目所处的外在条件以及其特征作出分析与了解，并依据该项管理形式对于项目的适应程度来确定和明确其是否适合该项项目。

四.施工管理

在房地产项目运营中，施工管理主要是对工程建设的管理，开发单位通常委托管理部门进行具体的管理，承发包和管理模式由公司状况和项目特征决定。常见的建设项目通常由：分别发包（平行模式）、GC（总承包模式）、MC（施工管理）、施工与设计模式等构成。在我国的房地产开发中，通常由GC和分别发包组成，可能是施工单位进行，也可能是绿化、建筑体系、设备以及市政管线完成。对于高档楼盘或者大型项目，开发商必须正确分析CM、MC模式进行对应的施工管理。MC（施工总承包） 是经验丰富或者开发商联合签订的协议，它包含了整个工程的管理与组织。通常MC不直接参与项目施工，而是对工程进行分包或者招标，该模式可以提高施工进度，费用通常根据安装费用提取。CM则是由开发单位委托CM单位，同承包商的身份，通过快速路径进行组织，进而不断进行施工管理，很大层面它会影响设计工作，也会和开发商订立合同；它的主要特点是施工和设计搭接，保障费用会使企业承受很大的风险。从房地产开发单位来看，管理模式可以利用不同的管理方式，在对应的成本资源下，用最快的速度谋求高质量的项目。为了保障该目标，相关单位必须在进度、质量、成本控制中发挥相应的作用，通过资质验证、材料质量、技术程序、安全检查以及有序发放等相关措施，对建设项目进行成本、进度、质量掌控。由于生产安全直接影响居民安全、社会稳定以及改革发展等。因此，在房地产工程管理中，必须将安全生产作为重点工作来抓，在中赔重罚的措施下，让相关单位遵守“预防为主，安全第一”的理念，促进企业生存、发展。

五、结语

工程项目的管理控制需要房地产公司在工程的各个环节和工序中认真落实，对工程的整体信息和资料要认真分析，结合市场经济和顾客需求，在控制好建设成本和人力的同时保证工程项目的质量，使房地产公司创造更多的社会影响力和经济效益。

参考文献

[1]张敏莉.房地产项目策划[M].人民交通出版社,2007(1).

第4篇

关键词：房地产工程 管理 有效途径

随着我国城市化进程的不断加快，我国的房地产开发项目也变得越来越多。同时，大量的案例也表明，科学的房地产工程管理工作可以在很大程度上提升房地产项目的投资效益，保证房地产施工的质量，并保障了人民的生命财产安全，也对我国的经济发展起到了良好的推动作用，而房地产工程管理不力则会造成房地产工程项目投资规模的增加，并且无法有效控制施工过程中的偷工减料、操作违规等情况，不仅对房地产投资方的利益造成了严重损害，也不利于维护人民的利益，不利于国家经济建设。

1、影响房地产企业工程质量的原因

房地产行业可谓是助长我国GDP指数的最大的力量。所以在我国各地都在进行相关基础建设项目的施工建设。飞速增长的项目数量让现有的工程监理人员完全忙不过来，这就造成了很多监理企业和监理人员为了可以拿到更多的项目，就采用在每个项目上同时上报同一批名单。倘若这些项目真的中标，那么就很可能出现很多项目上只是写上监理人员的名字，但是监理人员完全不在工地上进行质量监督工作。

首先，不同的监理人员的技术水平也不尽相同，这就导致工程质量的控制难度更大。例如在工程设计方面，部分设计人员设计草率，设计图纸太过粗糙，细节详图或者剖面图不够详细，并且建筑外形与内部结构之间互相矛盾，尺寸也混乱不清，很多细节方面处理错误，并且作为技术人员，并没有及时去工地查找问题并及时解决，而且施工质量和图纸质量的把关失效，因为掩盖了很多问题，所以工程就存在了质量隐患。

其次，直接参与工程建设的建筑队伍方面，部分建筑队伍的专业素质不高，相关的技术水准落后，无法深入了解设计图纸的内容，没有足够的责任心。很多房地产企业再进行日常经营的时候，过度注重房地产项目的开发，却忽略了房地产开发项目的管理，只看重短期利益，却没有注意到长期投资所能带来的利益回报。

最后，房地产的工程建设因为太过复杂，所以无法形成类似商品或者工业制品的产品生产和控制相关的生产设备以及生产流水线，此外由于不同人的经验和感官之间存在差异，所以对于质量检测的控制也不尽相同，没有一个恒定的质量标准。房地产的工程项目建设完工之后，无法通过常用的对产品进行拆卸来检验内部构造质量是否存在问题的方式来进行房地产工程项目质量的检测，所以房地产项目的部分检测环节很可能做得不够到位。

2、提高房地产工程管理的有效途径

2.1强化房地产工程管理意识

提高房地产工程管理效率的根本措施，就是提高工程的管理意识。房地产工程企业要想在建筑行业市场中站稳脚步，就必须正确认识工程管理的重要性，提高企业职工的施工管理意识，推动企业的自身发展；开展职工强化培训工作，通过普及现代化管理知识，从而提高企业人员的管理意识以及管理工作的重视。房地产工程企业还应大力宣传工程管理工作，提高建筑企业工程项目的管理水平，为管理制度能够更好的实施创造一个良好的内部工作环境。

2.2不断深化对房地产合同及档案的管理

合同及档案在房地产工程建设中占据着非常大的作用，它是工程项目进展状况的具体表现，也是房地产工程顺利进行的重要依据。对于房地产建设企业来说，做好档案以及合同的管理，需要对合同进行细致的分类并且进行核算和统计，对于每一个合同都要保管妥当，明确每一笔账目，以免后来发生不必要的纠纷。对于合同档案的管理需要有责任心和细致的人来进行，适当的可以对房地产工程的进度做登记，可以为以后的工序提供必要的凭证，房地产公司对于这些材料都应定期检查，进行核查，保证记录的真实完整性。

2.3提高企业人员素质，加强项目质量管理

房地产开发企业需要通过加强项目质量管理来保证工程项目管理质量，诸如人员、材料、机械、施工方法、环境等对建筑房地产工程质量都有很大的影响。因而质量管理包含了较多的内容，需要对多个学科，对项内容进行学习，如学习工程的新材料和新工艺等。而房地产行业的飞速发展也要求企业人员具有较高的文化水平、技术能力和道德素质等综合能力。从而进一步实现对项目质量的控制。提高企业的竞争力，促进企业发展，使项目的管理更加成功。

2.4成本预测

根据市场物价信息，以及同类建设所反映的成本情况，选择成本低，效益好的最佳方案。而作为一个房地产开发企业，所追求的是如何用最小的成本，来获得最大的价值。价值工程中有两个办法解决，一是成本不变而价值增大，例如，在一栋房屋的开发上，假设原计划全为住宅，然而通过市场分析，该处具有商业潜力，那么适当地减少一些住宅而变成一部分门店，这就增大了它的价值，又如在土地的使用上，原计划该地建成多层，容积率为1.5，而通过市场调查，该区域高层或小高层写字楼是个卖点，那么适当修建高层将容积率提高到2.0，那么相对该土地而言，它的成本未变而价值增大了；另一方面是成本降低，价值不变，例如，一栋多层房屋，原计划为长螺杆桩基，通过地质分析与荷载计算以后，改为天然浅基能够满足要求，及时调整为天然条基，该栋房屋价值不变，然而成本减少利润自然就增大。成本的预测发生在项目的决策阶段，它要求我们对一个项目进行仔细的市场调查，周密地分析而做出正确定位，一旦确定，要针对本地区同类型房屋进行调查，以便论证，找出其中一些影响成本以及利润的因素，制定应对方案，克服盲目性。

2.5构建质量与安全管理体系，建立合理的考核机制

安全管理与质量管理之间相互约束、相互影响。要想加强管理力度，就必须将质量管理和安全管理相统一，以质量推动安全、以安全保证质量。为了确保房地产工程项目的质量，就必须构建出具有可操作性、系统性较强的保障体系，有效控制质量以及安全。在工程质量以及安全能够完全确保的情况下，可以尝试缩短工期，提高经济效益，但是不能因此而忽视质量以及安全。最后，要建立有效的考核机制，以有利于提高建筑质量，确保施工的顺利开展。

3、结束语

房地产企业作为一个专业多、工种多的行业，只有借助科学的方法进行管理，才能保证整个项目施工的顺利进行，才能实现预期的质量目标。当前，房地产企业正在逐渐由资金密集的行业转型为资金密集和人才密集的行业，所以，相对于之前，现在的房地产企业的项目管理所包含的范围更加的广阔，这就意味着企业需要在保证了资金和成本控制的同时，还需要加强提高管理团队的素质，以此保证房地产工程的质量控制的成功。

参考文献

[1]刘音姝.工程管理在房地产开发中的应用[J].科技信息，2013（22）.

第5篇

关健词：房地产 工程造价 有效控制

中图分类号：F293.30 文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2012）07-277-01

近年来，我国城市商品房价格居高不下，成为人们关注的重大民生话题。按照国家对房地产市场“总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定”的总体要求，如何不断提高和改善人们居住环境，同时将房地产价格有效地控制在合理范围内，控制成本，促进房地产价格合理回归，促进房地产业持续健康发展是目前房地产业面临的新课题。

影响房地产成本涉及土地供应，拆迁周期及资金供给等很多因素。而不断完善房地产业内部项目管理，降低造价，是整个房地产行业内部急待解决的问题。

一、强化工程前期的科学合理设计

实践表明，房地产项目工程方案设计对工程造价的影响占75%—95%以上。设计力求科学合理，达到保质保价的目标要求。因此提高工程前期设计质量，保证测量数据的准确性，减少施工阶段的签证，减少重大变更，是有效控制造价的关键。一是要进一步加强房地产开发企业前期设计阶段的技术力量，确保前期工作有序推进。二是建立竞争机制，运用招投标方法优选勘察、设计队伍。三是开通设计部门对业主、施工现场的服务通道，优化设计方案，力求技术经济合理，达到全程有效控制工程造价目标。

二、严格材料设备采购的管理和控制

在房地产项目建设中，材料供应投资在施工阶段几乎占了投资的60%以上，因此，严格材料、设备采购成了工程造价控制的重点。材料采购、材料计价是易生腐败、增加成本的重要环节。因此，开发单位要做到：一是严格材料设备采购程序，及时掌握产品的数量、性能要求、规格型号。二是招标文件是供应商投标和发包方评标、合同签定的依据，在编制招标文件时要制定完整的技术规格，合理的付款，明确的服务内容，严密条款。三是加强协调、严格进场材料质量验收。开发商应督促承包商及时反馈施工进度，提前作出设备材料的采购计划。加强与供应商的衔接，如卸货、接货、搬运等，减少施工阶段承包商对工期和费用索赔的机会。

三、建立施工单位信誉评级制度

过去在房地产项目组织施工建设中，很多企业主要通过邀请招标、分包选择施工队伍。在具体操作过程中，发现仍然存在业绩不佳的企业挂户、项目被分包给无信誉单位等现象，这是企业管理混乱，协调难度大，工程成本高的重要原因。因此，提倡房地产开发项目实行招投标，对报名入围的单位建立信誉评级制度，提高门槛，对以往业绩进行跟踪考核，起到对项目的协调和控制作用。首先是项目分阶段对参与建设的单位制定信誉评级制度。从勘察单位、设计单位、施工单位到监理单位等，开发项目者按照不同的阶段，对入围的单位进行信誉筛选，确保队伍的质量。其次是每年对本企业开发投资的建设项目的单位，进行年审，认真考核，建立“项目入围候选名册”，做到长效管理。再次是建立网上追踪，对信誉良好队伍给予公布，增加其知名度。对信誉差，生产质量低劣或采用不正当手段入围的队伍，列入“黑名单”，直接取消其获得参与开发建设招标的报名资格，切实保证房地产工程的质量和造价。

四、积极推行工程项目的监理制度

房地产工程项目施工阶段要建立以监理工程师为核心的项目管理模式，并建立对监理监督的制约机制。一是在招投标阶段，严格审查监理资质和业绩，进行队伍的考查；二是施工阶段建立督查例会、检查、质询、督察、奖惩、资质登记以及岗位工作考核等制度，将监理工作和月报制度、工程质量与安全生产重大事故报告制度落实到位；三是要求各开发项目都配备相应注册监理工程师，以提高管理水平和质量监测手段。如果上述工作不到位或落实力度不够，应视情节轻重令其退出施工现场。以上三点可以有效地控制成本，防止出现施工企业漫天要价，随意索赔的现象发生，能有效地达到控制造价的目标，达到节约投资、降低成本的目的。

五、强化施工阶段合同管理

合同管理贯穿工程全过程，是各阶段约束各方责任、权利和义务的必要手段。施工合同分为总价合同、单价合同及成本加酬金合同。合同条款的订立和管理是合同中的重要环节，是控制造价的关键。施工中开发商的造价管理人员必须充分掌握合同条款，一方面严格审查承包商的索赔要求，利用合同条款及时解决工程造价方面纠纷，另一方面，严格过程管理，减少承包商的索赔机会。在实际操作中，部分开发商为图省事，通常采用费率招标，即成本加酬金合同，结果导致发包方承担更多的风险，很难主动控制工程造价，因此，应根据实际情况权衡利弊，作出最佳合同形式的决策。为有效控制工程造价：1.设立专门合同管理人员，将相关合同统一存档，便于查找，做到有章可循，有法可依。2.在施工中要及时跟踪合同执行情况，及时行使甲方权利。3.建立支付报表，专人管理工程费用的支付情况，保证预付款及时到位，避免发生延期付款的情况。

综上所述，房地产工程造价控制要从工程设计开始，工程设计做到科学合理，就为控制工作奠定坚实基础，这是控制工作的前提。控制工作的重点是加强对原材料和设备采购的管理，因为原材料和设备占了施工费用的60%，占据费用大头。再是坚持施工单位的信誉和等级制度，道理很简单，有资质有信誉的建设单位，是保质保价完成工程项目的组织保证。而建立监理制度和强化合同管理都是保证工程质量、控制工程造价、全面履行合同必不可少的重要制度保证。控制工程造价的工作还有许多，而上述五个方面是造价控制的基本环节，必须力求做实做好。

参考文献：

1.王志伟.失衡背景下的房地产业市场泡沫及风险管控[J].经济管理出版社，2005

2.戴相龙，黄达.中华金融辞库.中国金融出版社，1998

第6篇

关键词：上市公司 成本项目 公司绩效

本文以我国上市公司为背景，对我国上市公司的成本费用与经济效益的相互关系进行研究。针对不同的成本项目对公司绩效的影响进行对比分析，发现我国上市公司的成本项目与经济效益的现状及二者之间的问题所在，并据此提出合理的建议，有助于上市公司合理控制成本，改善公司绩效。

一、研究背景

这几年，我国出现了房价的全国性上涨。幅度之大，范围之广，在我国房地产历史上是少有的。从2007年以来我国房市的实际运行状况和走向来看，我国的房市目前进入了调整期，从房市的运行层面来看，我国房市目前的现状包括以下几个方面：

1.泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降。

2.成交量萎缩，空置率上升。与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩。

3.房地产业对金融依赖程度较高，蕴藏着较大的金融风险。主要表现在以下方面：一是房地产信贷增长过快。二是房地产商自有资金比重低。我国的房地产的开发建设，投资商多数欠缺资金，房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上，使得我国的房地产金融面临着较高的金融风险。三是商业银行过度竞争。近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。

4.市场开始走向分化，一些实力较低的房企正在被洗出市场。一是土地制度方面监管的加强，实力较小的房地产很难拿到地，即便拿到地，也要及时支付地款。二是，信贷紧缩，使得房地产资金缺乏有效的资金来源。三是，房价下跌和成交量紧缩使得房地产资金周转困难。四是，由于利率提高，一些中小房地产无力支付巨额的房地产信贷的利息。

二、成本项目对企业绩效影响的原因分析

成本项目对企业绩效影响具有多方面的原因，目前市场环境下，原材料和人工成本大幅上升等外界因素是近年来的趋势，企业需要通过对自身政策和生产计划进行调整以适应外界的变化。除此之外，企业自身也需要对各具体成本项目的资源合理分配以及不同程度的控制来实现企业的绩效目标。

房地产业近年来一直是“高投入、高产出”。目前，房地产业销售价格受到国家规定控制的同时，成本也在明显增加。

1.土地开发成本上涨

土地是房地产项目开发最主要的成本，也是不确定性最大的一个因素。国务院要求18亿亩耕地保有量底线到2020年，土地购置单价与开发成本大幅上升，政府提高土地成交价格。

2.建安成本上涨

钢筋、混凝土等基本建筑材料价格和人工费上涨引起的成本上涨幅度不小。建筑业所需的铁、石油、铜等原材料价格的上涨会增加建筑成本，而石油价格大幅上涨则会增加建筑维护保养费用。

3.销售成本增加

由于购房者大多持有观望心态，多数企业加大了广告投放力度，以期打消购房者的观望情绪大型上市房地产公司的营销活动投入过多，这样的活动有影响力，对品牌美誉度也有很大帮助，而且这种大型活动对项目定位、售价等有一定的帮助，但其实活动对于直接刺激销售方面影响不大。

4.财务成本增加

受信贷额度收紧和预售资金监管政策影响，企业从银行获取贷款难度加大，借贷周期延长，部分企业采取其他融资方式，贷款利率水平大幅提高，使财务成本进一步增加。不仅如此，由于原材料价格上涨，需要更多的美元购买原材料，汇率也可能随之上升。

5.人工成本增加

人工成本是指一定时期内企业在生产经营和提供劳务活动中，使用劳动力而发生的各项直接和间接的费用的总和，包括从业人员报酬、社会保险费用、职工福利费、职工教育经费、劳动保护费用等七大项。其中，从业人员报酬是人工成本的“大头”。 从业人员报酬由于劳动力市场人才紧缺，所以从业人员报酬有持续增长态势，同时因为受国家对房地产行业的调控，与上年相比房地产业的人工成本利润率降幅最大。

由于市场竞争加剧以及多种增支减利因素的相互叠加作用，我国房地产行业承受了巨大压力。从披露年报的上市公司业绩情况来看，成本上升、价格下调对上市公司业绩造成了较为明显的负面影响。

五、研究结论及相关建议

通过以上样本的具体分析，我们找到了对企业绩效形成巨大影响的成本项目因素，并通过分析发现了各成本项目是如何影响企业绩效的。我们可以通过对影响企业绩效的外部因素和内部因素进行适当的调整，对各成本项目进行合理控制以实现企业绩效最优化。

（一）研究结论

通过上述分析，可以得出如下结论：

1.营业成本和期间费用是影响我国上市公司企业绩效的最主要因素

在目前我国市场经济环境中，上市公司普遍面临着营业成本涨幅高于营业收入涨幅的现象。

在房地产业中，上市公司营业成本比例较高，大部分营业成本占整个成本项目的85%以上。在营业成本方面，上市公司企业绩效可提升的空间较大。房地产业中，通过加大管理费用和销售费用的投入来扩大销售规模的上市公司，期间费用涨幅过高，导致了企业营业利润涨幅低于营业收入涨幅，出现不规模经济。发展较为平稳的房地产企业，公司的期间费用涨幅远低于企业营业收入的涨幅，但是其中一部分上市公司忽略了对营业成本的控制，导致营业成本涨幅高于营业收入涨幅，进而吞噬企业利润。

2.成本结构对我国上市公司的盈利能力有明显的影响

公司毛利率高时，在销售费用和管理费用上投入更多，能够为企业带来更多的利润。而公司毛利率低时，在销售费用和管理费用上投入更少，节约成本对企业绩效的影响较大。

（二）相关建议

费用增长是抹杀上市公司业绩的另一大“杀手”。通常情况下，控制费用是上市公司提升业绩最直接最有效的手段之一。

1.在扩大销售规模的同时，注重对营业成本的有效控制

由于我国上市公司长期受到过去计划经济体制的影响，公司在成本控制上意识比较薄弱。表现在大多数公司一般只对生产成本进行控制，意识不到其它环节的成本控制，缺乏了对资源配置研究和应用的重视。结果就造成了上市公司不能真正发挥成本控制的作用，很难从根本上增强公司的竞争力。

2.在扩大销售规模的同时，有效合理的安排期间费用，防止出现不规模经济

目前我国房地产行业上市公司过多的将目标放在增大销售量提高销售收入方面，投入过多的销售费用，销售费用比重上升无疑是一把“双刃剑”，一方面说明上市公司主营扩张较快，另一方面也可能使得上市公司因成本扩张过快而出现现金流的短缺。销售费用投入增大必然会带来销售业绩增长，实现利润，但过多的投入销售费用反而会吞噬企业利润，背离企业初衷。企业应建立科学的管理制度，合理安排销售费用、减低管理成本的冲击并有效利用无成本负债和低成本负债保持最低的财务费用。

第7篇

关键词：小型房地产企业；工程管理部门；定位

Abstract: At the national macro-control, the real estate development enterprises, especially small and medium enterprises survival and development challenges facing imminent, improve their ability and competitive advantage. By strengthening internal management, organization optimization, rational division of responsibilities, to create a small but excellent management team, to achieve compression management costs, increase enterprise benefit. In this paper, through the relocation of enterprises engaged in real estate development important business -- project management department, to provide ideas for the optimization of organization and management innovation.

Key words: small and medium-sized real estate enterprises; project management; localization

中图分类号: TL372+.3文献标识码A 文章编号

当前，经过国家持续的行业调控，房地产行业呈现出市场集中度提高、融资难度加大、成本上升、行业利润下降的特点。在市场竞争日益激烈的背景下，开发企业面临的局面也有所不同。大企业加强了策略调整，更加注重周转率、现金流和风险控制，同时发挥人才聚集优势，实现了顺势发展。而一些小企业由于受到资金、人才、品牌、地域等多方面的制约，在市场竞争中日益困难。为提高市场生存竞争力，中小房地产企业采取的办法各不相同，有的强化管理，有的拓宽融资渠道，有的专注市场布局，有的追求产品细分市场。下面以房地产企业工程管理部门为例，从优化企业组织机构，合理配置部门职责方面，寻求强化内部管理，增加企业效益的途径。

1小型房地产公司界定

2012年，全国的房地产开发企业约有65000多家，其中大部分为中小开发企业。如何界定小型开发企业，2003年国务院国有资产监督管理委员会对房地产行业设置了划分大、中、小型的分类标准。该标准从从业人员数、和销售额两方面进行了定量界定，其中对小型房地产确定标准为100人以下销售额在1亿元以下的房地产开发企业。住房和城乡建设部对中小型房地产开发企业的划分标准为：二级资质以下的房地产开发企业及年销售额未达到一亿元的开发企业。

综合以上界定可以看出，小型房地产开发企业都是注册资金较少，从业人员少，开发项目少，盈利能力受到限制的企业。在市场竞争日益加剧的情形下，小型房地产公司不可能像大中型房地产公司那样将公司的管理运营部门设置齐全，其组织构架既要紧凑简约，又能涵盖管理职能，避免增加管理环节及管理成本。

2 小型房地产公司工程管理部门的定位

在大中型房地产公司，工程管理部门的职责更加专业，一般主要承担公司的技术职能和施工管理职能工作，工作内容具体表现为技术支持和施工现场的协调管理。小型房地产公司的专业部门设置比较少，因而工程管理部门的职责更加庞杂，只要是和技术、工程有关的工作内容都得负责。

结合房地产的开发流程，给予小型房地产公司工程管理部门的定位是：项目前期的协助部门、技术事务的管控部门、项目成本的控制部门、施工现场的管理部门。

3小型房地产工程管理部门定位所对应的具体工作内容

对应以上小型房地产工程管理部门的定位，其部门的工作内容涉及到项目开发的前前后后，内容庞杂，将其归拢对应工程管理部门的定位后主要有：

3.1 作为项目前期协调部门的工作内容

在项目前期协调阶段，工程管理部门要配合前期部门考察地块，参与项目的投资可行性分析。其主要职责是对地块的规划进行了解和评估；对项目的工程投资成本进行测算；根据地块周边及地块本身情况对施工现场部署提出评估；对策划部门的项目策划方案进行技术论证和施工成本测算，配合项目定位。

3.2作为技术事务管控部门的工作内容

项目技术方面的把控及协调工作是工程管理部门一项主要职责，其工作贯穿项目开发的全过程。工作内容主要有：

对项目所有的技术文件进行审核，包括由于报审报批期间项目手续的技术文件，如项目的总体规划方案、初步设计方案、施工图方案及人防、消防、交通、园林、节能、环评等项目的分项技术方案；包括施工期间的技术文件，如工程施工组织设计及具体的专项施工方案等。同时还要对项目设计、招投标过程及施工组织设计中涉及的新工艺、新材料进行技术论证，决定是否使用。

工程管理部门还要向政府部门报送有关资料，办理工程类的报审报批手续，包括与项目规划有关的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，确保项目施工的开工许可证。以及项目使用的设备设施（如电梯）的报审报批工作。

同时工程管理部门还要在技术方面配合与公司进行技术性质合作单位的工作，如设计单位、勘查单位、测量单位等。

3.3作为项目成本控制部门的工作内容

在房地产行业竞争加剧的背景下，大部分房地产公司都会设专门的成本控制部门。但小型的房地产公司会将成本控制的职责分配至财务部门或工程部门。依据成本控制具体工作内容的偏重，将其配置到工程部门更加恰切。这些工作主要有：

设计阶段的成本控制，包括依据市场需求和成本控制目标从规划方案到施工图纸对建筑成本进行估算和控制；对室内外主要建筑材料的规格和品牌的选用进行成本管控。同时根据施工图纸分解和编制详细的预算，为成本控制和招投标提供参考。

项目实施阶段，包括招投标、设备材料采购过程中的成本控制和施工过程中的成本控制。在施工过程中要依据分项工程的成本控制目标，进行施工过程的成本控制。通过分析实际发生的成本数据，不断修正管控指标。最终完成成本控制工作。

3.4作为施工现场管理部门主要工作

施工现场管理主要是一些具体的工作，主要包括管理职能和协调职能。

管理职能方面的工作包括：根据项目建设的实际情况,编制并实施完成工程计划，审查施工单位报送的施工组织设计；对工程的质量、进度、安全和文明施工进行管理，保证工程按质，按时完成；按照设计或合同中的规定对乙方采购的材料和设备进行验看，并按时、按质、按量地组织甲供材料设备到场；参加监理单位组织的各阶段分项工程的验收及工程竣工验收；及时审核变更单，并按规定程序依据合同及时签证与归档；处理重大质量事故、责任事故和安全事故；整理有关工程治疗、图纸并做好归档工作

协调职能方面的工作包括，开工前期协调土地的三通一平、水电进场，竣工后期的市政管网接口等；协调对接政府各部门的检查工作；协调参与施工的设计单位、监理单位、分标段施工单位、分项工程施工单位、材料供应商等工程合作单位；协调处理项目周边单位、人员的关系，确保工程不间断实施。

4结束语

对小型房地产公司工程管理部门的定位分析，是为了适应房地产行业竞争的新形势。在不增加管理部门、节约管理成本的前期下，形成简洁高效的组织构架和科学的管理流程，使房地产公司的管理规范、成本降低，增强企业竞争力和市场生存能力。

参考文献：

[1] 刘列励著．《房地产建筑工程项目管理》， 中国建筑工业出版社2011年8月版

第8篇

一、房地产业的作用

房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理服务的行业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。房地产业有着重要的作用，它主要体现在：

改善投资环境、加快改革步伐；有利于产业结构调整国民经济发展提供重要的物质条件；通过综合开发建设、避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施；为城市建设一辟重要的积累资金渠道，带动相关产业的发展；有利于深化住房制度的改革、调整消费结构；此外还为改善人们的居住和生活条件。

二、房地产开发主要包括四大阶段：投资分析及决策阶段；设计阶段；实施阶段；竣工验收阶段。工程造价控制贯穿于整个开发过程，因此每个阶段的工程造价控制将是日后项目成败的关键。

（一）决策阶段工程造价的控制

1、控制投资估算是项目决策阶段工程造价控制的基础

投资估算是项目建设前期编制项目建议书和可行性研究报告的重要组成部分，是项目决策的重要依据之一，投资估算的准确与否不仅影响到可行性研究工作的质量和经济评价结果，也直接关系到下一阶段设计概算和施工图预算的编制，对建设项目金筹措方案也有直接的影响。因此在开发项目投资估算中应力争全面地反映设计内容、建设标准、建设地区经济状况，从估算开始就较全面、完整地反映工程项目投资。

2、投资估算必须是设计的真实反映

投资估算能全面的反映设计内容，就要求设计人员从工程规模和项目内容上真实反映设计意图，主要工艺要进行多方案比选与方案优化，做到设计方案技术可行、经济合理。所以工程经济人员从设计方案的优选开始，就应该渗透到设计全过程中，按照工程造价管理的原则，合理预测投资估算中各种动态因素的变化，尽量做到投资不留缺口，这是编制投资估算的关健，也是下阶段工作的重要依据。

（二）设计阶段的工程造价的控制

工程设计阶段是确定与控制工程造价的关键环节，国外专家指出，虽然设计费用占工程总投资的比例甚小，不足1%，但它对工程造价的影响程度达75%-95%。因此我们应提高工程建设的前瞻性，从设计阶段控制工程造价。

1、通过引入设计招标机制优化设计方案，有效地控制工程造价。

开发商就拟建项目的设计任务通过报刊、中国建设网、信息网及其他媒体公告，公开向社会招聘符合条件的设计单位参加设计招标或设计方案竞选，获得较多的设计方案，采用专家组评定的方式，组织方案讨论，最后，根据专家组科学的评定，按照经济适用、美观的原则，以及技术先进、功能全面、结构合理、安全适用、满足建设节能及环境等要求，综合评定各设计方案优劣，从中选出最优设计方案。

2、实行限额设计

限额设计就是按照批准的可行性研究报告的投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制技术设计和施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制不合理变更，保证总投资不被突破。初步设计阶段应按照批准的可行性研究阶段的投资估算进行限额设计，控制概算不超过投资估算，主要是对工程量和设备、材质的控制。

3、运用价值工程优化设计方案

价值工程是通过各相关领域的协作，对所研究对象的功能与费用进行系统分析，不断创新，旨在提高研究对象的价值的思想方法和管理技术，其目的是以研究对象的最低寿命周期成本可靠地实现使用者所需的功能，以获得最佳的综合效益。

在研究对象寿命周期的各阶段都可以实施价值工程，但是在设计阶段实施价值工程意义重大，尤其是对建筑工程，可以使建筑产品的功能更合理；可以有效地控制工程造价；可以节约社会资源。因此运用价值工程原理，在科学分析的基础上，对方案实行科学决策，选择技术经济可行合理的建设方案，以满足使用者功能需求为主，对研究对象进行功能分析，使设计工作做到功能与造价统一，降低成本运用价值工程优化设计方案在实践中开发企业运用较少，应增加对其价值观的认识，提高社会经济效益。

（三）施工阶段的工程造价控制

施工阶段是工程实施的实质性阶段，是人、财、物力消耗的主要阶段，由于开发项目周期长、工程量大、涉及面广、影响因素多、材料价格波动大等政策性变化影响较大，因此施工阶段造价控制是工程控制的重要阶段。

1、有效地控制工程变更。

由开发商自身引起的工程变更有设计变更，工程项目变更，进度计划变更和施工条件变更。实践证明工程变更对工程造价的影响一般占建安工程总造价的5-10%，少数项目超过30%或者更多，因此控制工程变更，可有效地控制工程造价。工程变更实施后，造价工程师根据中标合同中有重关规定审批；变更价款确定后，作为结算依据，在审核变更中严格审核，控制造价。在项目建设中，变更是不可避免的，但变更在施工前，越早损失越小。

2、完善现场签订制度。

加强现场签证管理，对隐蔽工程要加强监理方的旁站监理制度，现场签证应及时、准确、客观、隐蔽工程要以施工图为依据，标明隐蔽部位、项目、工艺、质量完成情况，如属施工图以外的隐蔽签证，则除描述准确、清晰外还须配上简图、标明尺寸。施工现场人员要有严谨的工作态度，较好的职业道德，不能利益驱使加大签证工程量，这样才能做到有效控制工程现场签证对工程造价的影响。

3、严格审核施工图预结算

根据施工图设计的进度计划和现场施工的实际进度，及时核定施工图预算，对于施工图预算超出设计概算的部分，要分析原因，及时与项目负责人沟通，调整控制目标。

5、较全面掌握准确的市场价格信息，为合理控制造价提供一手资料。

现行材料价格均由市场根据需求关系确定，因此掌握材料市场价格是为合理控制工程造价提供一手资料。作为造价咨询企业，我公司不仅及时掌握市场材料价格，动态并建立了企业内部材料信息库，以便在审核结算时客观公平地审核，并且尽可能地参观一些新型材料的生产工艺，对材料构成和价格形成做到心中有数，以利于工程造价的合理确定。

三、工程招投标机制的广泛应用是有效控制工程造价的手段。

引入招投标机制，开发商可在众多的施工队伍中挑选施工资质高、施工力量强、资质雄厚、技术先进、业绩突出、信誉度较高的企业建设项目。由于现行工程建设一些甲方要求施工企业垫资施工，虽然不符合建筑市场正确运行规则，但一些施工企业为得到建设项目而咬牙垫资施工，垫资款未能如期回收，企业负债经营。如果这样的企业易被其他开发商选中，那可能会造成开发商拨付施工款被挪用，工程无法按期按质施工，将不利于项目开展与价格控制。因此选择符合招标条件的优秀工企业将是后期正常施工的有效保证，根据中标价签订施工合同，是工程造价控制的合同保证。综上所述，房地产开发企业如引入全过程造价管理受益匪浅，将节约造价、保证工期、项目质量也能得到有效地保证，。

四、结束语

建设工程造价的有效控制贯穿了开发项目建设的各个阶段，我们要用科学的管理方式，正确地运用法律、法规文件，应用科学的计价方法和计价依据，借鉴先进的成功的管理经验，合理地确定工程造价，真正实现经济效益、环境效益和社会效益多赢的局面，使企业在市场经济的竞争中得以生存和可持续的发展。

参考文献：

1.《工程造价管理相关知识》天津理工学院 尹贻林主编

第9篇

关键词：中小城市 房地产市场 地方经济 存在问题

1、中小城市房地产市场对地方经济的贡献

中小城市主要是区别于大城市、特大城市和巨大型城市而言。根据2010年我国的《中小城市绿皮书》书中的解释，市区常住人口在50万以下的为小城市，在50万到100万的为中等城市。中小城市已经对国家经济的发展起着非常重要的作用。很多中小城市的经济发展水平都超越了国家的平均水平。房地产产业近些年来发展很快，尤其在中小城市为地方经济做出了很大的贡献。

1.1、房地产市场为地方政府带来巨大的财政收入

随着我国中小城市城市化水平的不断提高，地方政府在进行各种基础建设和经济投资的时有着巨大的经济需求。由于房地产市场的发展，地方政府通过土地出让和房地产中的各个环节征收各种税费，加上近期出台的二手房转让产生的个人所得税以及未来可能征收的房产税，可以说中小城市的地方政府可以从房地产市场的各个环节得到相当可观的财政收入，在很多中小城市房地产业对地方政府的财政收入都贡献了近一半甚至更多。我国社会水平的发展中中小城市是关键，因为中小城市占着国家面积的多数，大量的人口，但是也正因为如此，中小城市情况复杂中央难以做到充分的财政扶持。而中小城市房地产业的发展给中小城市的地方城市发展带来转机。很多中小城市利用房地产业带来的财政收入用来投入到公路、铁路等一系列公共基础建设，用于居民的生活水平改善，对城市的发展有着巨大的推动作用。反过来随着房地产业对地方经济的支持，随着地方经济的发展又进一步推动力地方房地产市场的繁荣，从而让房地产市场和地方经济成为一种良性循环的关系，互相依靠和互相推动。

1.2、房地产业对其他经济领域的拉动

房地产市场在直接贡献于地方经济的同时更拉动相关一系列产业的发展，极大的影响着地方的经济。整个房地产市场关联着建筑业、钢铁业、森林业、化工业、机电业、购物旅游业、建筑业、交通业、通讯业、文化娱乐业、商业、服务业和金融业。可以说房地产市场对地方经济是牵一发而动全身的关系，房地产市场的良好发展能够拉动整个经济系统的发展。房地产市场在直接拉动其他行业发展的同时也间接的创造了大量的就业机会，失业率的降低减小了地方经济的负担，为地方经济的发展起到了巨大的作用。

2、中小城市房地产市场存在的问题

因为我国长期实行福利分房的制度，从1992开始才逐渐出现商品房，中小城市在房地产市场的发展上就更滞后一些。也正是由于这种滞后，房地产市场在对中小城市经济发展带来巨大贡献的同时也存在着很多问题。

2.1、住房供给结构性矛盾和建筑形态过于雷同

结构性矛盾是中小城市房地产市场存在的一个非常严重的问题。在一些高档的住宅和大户型的住宅中存在较高的闲置率，在一些城市甚至出现了万家无灯火的诡异现象。但是中低档次和小户型的商品房确难以满足市场的需求，仍然有很多的人难以买到价格便宜的商品房，尤其是经济适用房和廉租房存在着非常大的缺口，因此也成为老百姓对房地产市场最大的诟病。

2.2、房价不断的上涨抑制了市场需求

近些年全国城市的房价都经历了普遍的快速上涨，在很多中小城市都从上涨了一倍甚至数倍。房地产市场的快速发展也推动了土地价格的不断上涨，从而增加的了房地产开发的成本。随着房价的不断水涨船高，普通居民的收入远远赶不上，最后造成很多有需求的人无法购买，从而抑制了房地产市场的进一步发展。

2.3、中小城市房地产开发商的开发能力普遍不高

中小城市由于自身经济和社会发展水平的限制往往房地产开发商的实力不强，开放能力有限。大多数开发商难以具有开发大的、高品质和高档次楼盘的能力。此外，多数的开发商也没有树立自己的品牌，或者说他们往往缺乏品牌意识，不重视品牌方面的工作，往往是只把暂时的经济利益作为出发点。最后，很多开发商还存在着信誉的问题，房屋质量问题、手续问题和用工单位的工资拖欠等等问题屡见不鲜。另一方面，在开发商一些中小城市经济秩序不很规范，一些利用当地政府的一些特殊关系严重影响正常的房地产市场秩序，对房地产市场的良性发展带来很大的不利因素。

2.4、为地方经济带来稳定因素

中小城市往往都存在着经济薄弱和缺乏成熟产业链的问题。地方政府为了快速拉动经济便利用一系列政策推动房地产市场的发展。最后在房地产市场为经济做出贡献的同时也一定程度绑架了地方经济成为一个定时炸弹。一些中小城市房地产市场的过快发展带来房价泡沫，泡沫一旦破碎就会给地方经济带来灾难。

3、结束语

房地产市场对地方经济有着巨大的支撑作用，对于经济相对薄弱的中小城市更是如此。本文通过探讨房地产市场对中小城市与地方经济关系和存在的问题，希望能够引起对中小城市房地产市场的关注。

参考文献：

[1]刘维新，正确认识房地产业在经济发展中的地位、性质与作用[J].中国房地产金融，2009

第10篇

关键词 工程造价 成本控制 投资收益 工程设计 施工管理 竣工结算

在相同的开发环境中，除了开发适销对路的适应市场需求的产品外，最重要的是尽可能地减少工程成本，最大限度提高企业的投资收益――这是众多房地产开发企业热切关注的问题，既是热点又是难点。也就是说，对于房地产企业而言，如何降低工程成本，提高企业工程投资收益，有效地控制工程造价是关键。

一、优秀的工程设计是有效控制工程造价的前提

影响项目投资最大的阶段是设计阶段。在初步设计阶段，影响项目投资的可能性为75%～95%；在技术设计阶段，对工程造价的影响只占工程总造价的35%～75%；在施工图设计阶段，影响项目投资的可能性为5%-35%。很显然，项目技资控制的关键在于施工前的投资决策和设计阶段。有资料分析，设计费一般只相当于建设工程全寿命费用的1%以下，但正是这小于1%的费用，对工程造价的影响度却占75%。事实证明，要有效地控制工程造价，就要把重点转到前期阶段上来，抓住设计这个关键环节，未雨绸缪，以取得事半功倍的效果。

二、工程招投标是有效控制工程造价的核心

1.新开工建设项目应进行招投标，通过招投标可引进竞争机制，降低工程成本。对施工单位的选择应持慎重的态度，因为施工队伍的优劣关系到建设单位工程造价控制的成败。在选择施工队伍时，优先考虑近期建设业绩与我们欲建工程相同的施工企业，而且特别要求创此建设业绩的项目经理未出任项目经理，并要求施工队伍的资信可靠，同时具有足够的技术实力。

2.严格掌握工程招标条件，认真编制工程标底和标书，做好评标定标工作。（1）以中标价为基础通过谈判、协商确定合同及合理工期。（2）工程招标应采取公开招标或邀请招标，杜绝议标或变相议标。（3）实践证明，凡是先开工后定价的工程多半工程造价居高不下，或投标报价均超过标底20%以上，最多的超出65%。

3.工程招标时，招标书条款应严谨、准确和全面，工程造价及相关费用应尽量包死，少留或不留活口。（1）应编制好标底。有条件的单位应尽量自行编制，工程标底要保证质量，把工程标底控制在合理造价的下限。（2）应反复审查造价水平的合理性，是否在投资控制的范围内。（3）中标后合同条款的签订应严谨、细致，工期应合理，尽量减少甲乙双方责任不清日后扯皮的现象。同时，应对建设工程施工合同的订立规定审阅会签制度。有关的责任人都要求熟悉建设工程施工合同条款，了解建筑行业的一般惯例和有关规范，各尽其责。对直接影响工程造价的有关条款，如合同价款调整的条件和方式、三材市场价格的取定方法等，都要有详细的约定。（4）对投标包干的工程由承包方采购的特殊贵重材料和设备，不仅要列出规格、品牌、厂家和品质要求清单，还要明确政策性调整是否包含在包干范围内。

三、施工管理是有效控制工程造价的重要环节

施工阶段成本控制的关键，一是合理控制工程洽商，二是严格审查承包商的索赔要求，三是做好材料的加工订货。

1.由开发企业引起的变更主要是设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更。控制变更的关键在开发商，应建立工程签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工，确保签证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生。（1）为了确保工程签证的客观、准确，我们首先强调办理工程签证的及时性。对签证一般要求自发生之日起20天内办妥。（2）其次，对签证的描述要求客观、准确，要求隐蔽签证要以图纸为依据，标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况。如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定，那么还要求标明几何尺寸，并附上简图。（3）施工图以外的现场签证，必须写明时间、地点、事由、几何尺寸或原始数据，不能笼统地签注工程量和工程造价。

2.签证发生后，应根据合同规定及时处理，审核应严格执行国家定额及有关规定，经办人员不得随意变通。同时，要加强预见性，尽量减少签证发生。

3.预算人员要广泛掌握建材行情。如果对材料市场价格不清楚，就无法进行工程造价管理。

四、竣工结算是有效控制工程造价的关键

1.工程造价的合理确定是工程造价管理的重要环节。在确定工程造价时，坚持以现行的工程造价管理规定为依据，按照甲乙双方在施工合同中的约定，根据竣工图结合隐蔽签证、现场签证和设计变更进行审核计算，审查是否按图纸及合同规定全部完成工作，是否有丢、拉项工程。认真核实每一项工程变更是否真正实施，该增的增，该减的减，实事求是。

2.为了合理确定工程造价，计价必须准确。预算人员不但要熟练掌握工程量的计算规则，定额子目的组成内容和套用规定、工程造价计算程序，还要掌握三者的编制原理、内在联系，确保工程造价计算的准确性。此外，预算人员要坚持到现场了解情况，掌握工程动态，对特殊材料进行市场询价，掌握价格动态，从而提高工程计价的准确性。

3.控制建安造价的最后一道关是竣工结算。凡进行竣工结算的工程要有竣工验收手续。从多年工作的经验来看，在工程竣工结算中，洽商漏洞很多，有的是有洽商没有施工；有的是施工进行应核减，却没有洽商；还有的是洽商工程量远远大于实际施工工程量。因此结算时，要求工作人员要有耐心、要细致，认真核算工程量，不要怕麻烦，多下现场核对。同时，为了保证工作少出纰漏，应实行工程结算复审制度和工程尾款会签制度，确保结算质量和我们的投资收益。

五、“以人为本”是有效控制工程造价的基础

“以人为本”是众多企业所强调的一个管理理念。在工程造价管理中，人的因素更显重要。尽管企业具有相当不错的管理模式，但由于个别人的业务能力、责任心以及工作态度的缺憾，使得工程造价在管理上出现漏洞，给企业带来损失。基于此，笔者认为：人才的竞争，实质是企业生死存亡的竞争。

第11篇

关键词：工程造价；房地产；开发过程；有效控制

中图分类号：TU723.3 文献标识码：A 文章编号：

在竞争激烈的市场经济大潮中，如何求生存、求发展是房地产开发企业面临的一个重要课题。过去开发商只重视项目实施( 施工) 阶段的造价控制, 有的只注重工程竣工结算的审计, 而忽视项目前期决策阶段和设计阶段的造价控制, 其结果是事倍功半, 造价控制效果不理想。如何降低项目的开发成本, 提高企业的投资收益? 推行全过程工程造价控制是关键, 即将造价控制贯彻到项目开发的全过程, 立足于事先控制主动控制, 即重点抓好项目决策阶段和设计阶段的造价控制; 加强过程控制, 即做好项目实施阶段的造价动态控制; 做好事后控制, 竣工结算时认真做好结算审核工作。

一、项目决策阶段工程造价的控制

1、编写可行性研究报告

在决策阶段， 各项技术经济决策对该项目的工程造价会有很大影响，特别是建设标准水平的确定、建设地点的选择、工艺评选、设备选用等。在这一阶段控制造价的主要手段， 必须是在广泛调查和分析开发项目可行性的基础上，编制合理真实的投资估算，编写出可靠、合理、科学的可行性研究报告。

可行性研究报告是决策的重要依据， 并且是以后各阶段工作的基础。做好可行性研究报告的关键是做好市场调研。开发的项目是否有相应的消费群体，应深入了解开发项目所定位的业主们的需要， 要确保项目是适应市场和社会发展要求的；要做好效益研究，从投入产出入手，解决项目在经济上的“合理性”问题。既要符合所在城市的规划要求，又要满足使用功能；既要考虑功能分区和建筑物的间距要求， 又要考虑最大限度地节约用地，尽量做到布置紧凑合理，充分利用地形地貌，降低土地费用。可行性研究的深度要规范化和标准化，研究报告要确保真实性和科学性。

2、编制投资估算

投资估算是房地产开发建设前期工作中的重要内容之一；它是研究、分析开发项目的经济效果的重要依据，也是决策的主要依据。

在投资估算中， 设计人员应从工程规模和项目内容上真实反映设计意图。工程内容、费用构成应齐全、合理，确保估算质量；主要工艺应进行多方案的比较，设计方案不仅要在技术上可行，而且在经济上应合理。所以必须使工程造价管理人员从建设方案的优选开始，渗透到设计的全过程中去，并按工程造价的管理原则，合理预测投资估算中各种动态因素的变化，不能留有缺口，这是编制投资估算工作的关键，也是下阶段工作的重要依据。

二、把握设计阶段工程造价控制是关键

一般房地产开发建设项目设计过程可分为两个大阶段： 方案设计阶段和施工图设计阶段。这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图蓝图。这两个阶段的成果必须报政府部门审批通过， 方可进行工程项目施工。可以认为建设项目设计过程的项目管理是围绕着这两个最终成果而展开的。由于这两个设计阶段所承担的目标和任务的不同，其项目管理在执行组织的结构、项目人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理及质量管理等方面存在着较大差异。方案设计阶段的重要性是不言而喻的。其主要流程为：拟定招标设计任务书，方案招标，方案评审及咨询，方案定案，出方案报建文本，进行方案报建。大部分房地产开发公司都在这一阶段投入大量的内部资源和外部资源，以求得一个满足市场需求且高效益的方案。多轮的方案竞标，内部评审，专家咨询论证等，方法不一而足，希望能磨出一个精品来。因此，在方案设计阶段，强有力的执行组织的结构是必须的。一般由上层领导、设计规划部门、策划部门、营销部门等部门组成，在设计规划部门的协调组织下通力合作，在方案设计过程中及时、科学地决策，保证设计进程的顺利推进。

在进入施工图阶段，为了有效控制工程造价，在委托设计的同时，开发商就应对类似的建筑在心中有了一个大概的估算，包括其平方米的各项技术经济指标。在确保安全的前提下，适当降低砼标号，减少钢筋含量，收缩柱、梁体量，使工程造价控制在一个合理的范围之内。

三、工程招投标是有效控制工程造价的核心

通过招投标引进竟争机制, 可以降低工程成本。对施工单位的选择应该比较慎重, 因为施工队伍的优劣关系到建设单位工程造价控制的成败。选择施工队伍主要考察施工企业的建设业绩、资信情况和技术装备等. 优先考虑近期建设业绩与我们欲建工程相同的施工企业, 而且特别要求创此建设业绩的项目经理来出任项目经理. 还要求施工队伍的资信可靠。资金不足的企业可能将工程款进行设备的投入; 负债经营的企业可能将工程款充抵企业债务。这些都是造成工程款难以到位, 制约工程进展, 影响投资效益。再者是要求施工企业具有足够的技术实力。它不仅使施工企业自身的生产、经营实现高效、优质、低耗, 也使施工企业能有实力在工程造价上给建设单位合理的优惠。同时严格掌握工程招标条件, 认真编制工程标底的标书, 做好评标定标工作。以中标价为基础通过谈判、协商确定合同及合理工期。工程招标应采取公开招标或邀请招标, 杜绝议标或变相议标.工程招标时, 招标书条款应严谨、准确和全面, 工程造价及相关费用应尽量包死, 少留或不留活口。要编制好标底, 有条件的单位应尽量自行编制, 工程标底要保证质量, 把工程标底控制在合理造价的下限. 应反复审查造价水平的合理性, 是否在投资控制的范围内. 中标后合同条款的签订应严谨、细致, 工期应合理, 尽量减少甲乙双方责任不清日后扯皮的现象. 对直接影响工程造成价的有关条款, 如合同价款调整的条件和方式、三材市场价格的取定方法等, 都有详细的约定. 对投标包干的工程由承包方采购的特殊贵重材料和设备、列出规格、品牌、厂家和品质要求清单, 还要明确政策性调整是否包含在包干范围内。

四、注重施工阶段工程造价控制的细节

1、编制实施资金使用计划, 纠正投资偏差

编制并控制资金使用计划, 在房地产整个开发管理中处于重要而独特的地位, 对造价具有重要的影响, 它是合理确定和控制造价总目标值、各阶段分目标值的依据, 通过与实际造价进行定期和不定期比较, 找出偏差、分析原因, 适时以组织措施、经济措施、技术措施或合同措施进行纠偏, 使总造价控制在目标之内。

2、严格控制工程变更, 减少造价变动因素

工程变更有可预见的变更如设计变更、进度计划变更等和未能预见的变更如施工条件变更及原招标文件和工程量清单中未包括的新增工程等。对于可预见的变更, 在施工前加强防范如图纸会审、条件不成熟不开工等, 力争把变更消灭在萌芽状态, 避免施工中造成不必要的浪费; 对于未能预见的变更, 进行多方案论证和比价, 把握施工单价和工期的科学性与合理性, 做好现场记录和试验数据收集, 控制因施工条件等的变化而引起合同价款变化; 对于新增工程, 严禁通过设计变更扩大建设规模, 提高建设标准, 若必须变更, 应在满足功能时尽量降低变更价款。不管何种工程变更, 都做到先估价、后变更, 严格遵循工程变更处理程序。

3、严格控制经济签证, 妥善处理索赔与反索赔

施工中难免出现各种各样的经济签证, 严格签证程序和权限, 签证内容清楚准确。按施工组织设计施工, 改变施工技术、方法、施工工艺而增加造价的, 原则上不予签证, 如能用机械土石方的就不用或少用人工土石方等。因工程变更和经济签证而引起的索赔种类很多, 对于合同规定的明示条款索赔, 严格按合同执行; 对于非合同规定的默示条款索赔, 需谨慎和妥善处理; 对于道义索赔原则上不给予。严格费用索赔的范畴, 把握工期索赔带来迟延交房而赔付购房业主违约金的发生, 同时, 开发商也要妥善利用承包商的违约进行反索赔。

4、严把工程计量和材料价格关

工程量清单报价中的工程量是预计数量, 与实际工程量可能存在差距, 而且不少工程量是综合性的, 而实际施工过程中是分离的, 如脚手架就包括安、拆, 在给付进度款时就要注意分解, 以免重复计付或超付。材料价格是组成工程造价的最重要部分之一, 不少是取费计价的依据, 而因市场行情多变, 材料价格相差悬除, 政府公布的信息参考价有时也难以跟上行情的变化, 需投入大量时间和精力了解市场价格, 尤其是甲供材料更要把握订货时机, 确定好计费基数。

5、认真审核工程款, 严控付款比例

在不同的阶段, 开发商需给付或扣取工程预付款、进度款、保修金、竣工结算款, 无论合同约定以何种方式付款, 在各阶段均需认真审核工程量、价及价差调整, 把握付款比例, 切忌超付。竣工结算是最终价款结算, 经审定的竣工结算是核定建设工程造价的依据, 此阶段更应认真审核把关各个细节。

总之, 房地产开发中工程造价的控制, 实质就是运用科学技术原理, 采用科学的计价方法和切合实际的计价依据, 在每个环节都要有控制造价的经济头脑, 充分利用和认真分析建设周期中的重要信息, 减少或避免建设资金的流失, 最终降低整个项目的工程造价与成本, 从而提高房地产项目开发的投资效益.

参考文献：

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第12篇

对同一个建筑物而言，由于设计人员经验、技能以及对建筑、结构设计方案的考虑不同，不同的设计单位和不同的设计人员所做施工图设计，按照相同定额预算，其结果是有偏差的，偏差大的可以达到10～30%之间，个别甚至会更高，特别是近年来随着高层房屋大幅度的增加，房屋工程的主要材料费在工程造价中所占的比例逐步提高（高层房屋材料价格要占到房屋总造价的60%以上），因此要降低工程造价，就必须在规划设计阶段将影响房屋造价的钢筋、水泥等主要材料用量控制在一个合理的范围内，而要想达到这个目的，就必须通过对规划、设计阶段的工作进行多方案比较和优化，在保证安全的前提下，对主要材料用量进行控制，从而实现对工程项目造价目标的控制，由此可见规划设计阶段管理的重要。

对于高层建筑而言，可以夸张点说，规划设计阶段直接影响着最终的整个工程造价，因此从全过程造价控制管理角度而言，必须高度重视规划设计阶段的造价控制，把技术管理工作放到一个重要的位置。

在项目造价控制管理方法上，以规划设计阶段为头，竣工结算阶段为尾，加强施工过程管理，通盘考虑，实施全过程的控制，才能更好地实现造价目标控制。

工程建设各阶段工作内容不同，造价控制内容、控制目标、控制方法也各有不同，不同建设阶段造价控制的要点如下：

一、规划设计阶段造价控制

控制目标：合理的规划、设计参数，合理的结构体系，合理的主材如钢材、水泥、混凝土、砌体用量。

控制方法：规划设计阶段，影响房屋造价的因素，从规划设计的角度来说，主要有建筑物的使用功能、设计标准以及平面形状、房间跨度、层高、总高度、结构形式、设计参数、通风采暖、地质条件等诸多因素。

在规划设计阶段之前的项目论证阶段，房地产公司应首先进行市场调查，并让设计工程师提前介入参与，组织不同专业的设计师对影响造价的不同设计因素进行技术分析，根据对市场不同类型建筑物主材消耗用量状况，与设计工程师进行沟通交流，综合分析，多方案论证比较，宽松设计时间，进行优化设计，从而确定出一个符合房地产公司效益最大化的同时又符合安全、经济、合理适用的规划设计结果。

二、施工阶段造价控制

控制目标：合同目标的实现，施工进度、质量、投资，施工变更，现场合同外签证。

控制方法：施工阶段，影响工程造价的主要因素是施工合同条款的约定，施工过程中质量、工期、投资计划与实际偏差的控制，施工变更、现场签证。

合同条款中涉及造价控制需要注意明确承包计价、变更签证、付款的方式和办法，明确预决算办法、依据，争议的解决办法，明确技术性变更和工程范围调整变更的处理办法，如技术性变更可不予调整造价，防止工程量变化造成的结算价格偏高。

对工程所用材料价格以及对造价影响较大的材料价格在施工期间发生变化的调整范围、调整方式，风险责任以及索赔内容、条件、标准等也需要事先予以明确。

合同条款造价控制要求房地产公司要熟悉工程所在地造价管理规范和规定，熟悉工程定额预、决算的计算规则、计费规则、组价方式等相关内容，如果是清单计价方式，还应该熟悉和了解市场人工、机械、材料费用的实际情况。

施工过程中造价的控制要注意按图施工，按计划目标控制进度、质量，发现偏差及时纠正，对施工单位书面提出的问题要及时予以明确答复，杜绝或减少施工单位索赔条件的产生。严格控制施工过程中的变更和现场签证，特别是施工单位提出的涉及造价变动的施工方案或施工技术的变更，严格控制合同外签证，对施工单位提出的技术性变更要特别予以注意，因为很多情况下施工单位提出的技术变更是属于施工方的技术加强措施，而不应该由建设单位买单，所以这类技术型变更应该格外慎重或应事先明确费用增减的解决办法。

三、竣工结算阶段的造价控制

控制目标：将总造价控制在项目初期确定目标范围内，变更签证资料齐全无误，定额子目套用合理符合或接近工程实际。

控制方法：从管理的角度来说，这个阶段造价控制的关键问题是基础资料的收集和工程量的核对及定额子目适用选择。

第13篇

关键词：房地产工程 技术管理 措施

Abstract: Engineering and technology management of real estate development enterprises is the real estate enterprises in the business process of an essential part, which runs through the project development process. With the real estate industry competition is increasingly fierce, real estate sales change from a seller's market to a buyer's market. The owners of the real estate brand, quality and technical content requirements and reach a new height. The engineering and technology management is to ensure the basic real estate brand, quality, technology content.

Keywords: real estate; engineering; technology management; measures;

中图分类号：TB497文献标识码：A文章编号：

引言

工程技术管理水平的高低，直接影响经济效益、社会效益、环境效益的实现，从而会影响市场占有率，制约企业的发展。为此，要加强房地产开发企业的工程技术管理，提高技术素质及技术水平，为企业和社会服务。本文从房地产开发工程技术管理的“三大性”， 房地产开发企业工程技术管理的工作内容分析房地产技术管理有效措施。

1、房地产开发工程技术管理的“三大性”

（1）综合性：房地产开发企业的技术管理工作是一项综合性很强的工作，不仅仅是单纯技术角度，更要从工程经济方面来分析，但又不能片面追求企业的经济效益，它综合了工程技术、工程经济及国家有关方针、政策、法规、规范等的要求。一个项目从决策分析、可行性研究、规划设计、施工图设计、组织施工、最后竣工交付使用。整个过程、都为实现经济效益、社会效益、环境效益服务。

（2）复杂性：对于一个项目，房地产企业不同于设计单位、 施工单位、 监理单位等都有其阶段性工作内容，他们的技术管理较单一，都在各自的业务范围内进行，而房地产企业的技术管理工作要衔接、协调各阶段、各专业、各类建材、各种设备之间的关系，从平面到立面有机地组织落实到一个工程上，要解决从土建、水电安装、燃气等多项问题，不仅如此，还要根据不断变幻的市场，从技术上解决经营方面的一些问题。

（3）超前性：工程开发建设项目投资周期长的特性，要求工程技术管理工作要有超前性，一幢住宅、一幢写字楼要使用几十年，甚至百年。加之住宅商品化的推进、市场的选择、住宅科技含量的提高，近几年，单从住宅房型讲，就经历了一室一厅、二室一厅，三室一厅.双厅双卫层等多种户型的演变，甚至超越了前十几年的变革。随着人们生活水平的不断提高，人们对居住质量、居住环境提出了更高的要求.这样就要求开发企业的技术管理工作具有超前性，从技术角度增加开发产品的适应性与灵活性，全面考虑到社会发展的需求.使得经济效益与社会、环境效益相统一。

2房地产开发企业工程技术管理的工作内容

(1)参与编制所开发项目的可行性研究,针对所要开发的项目.从技术、经济角度分析其可行性,为开发决策提供技术上的依据。

(2)根据开发要求编制建筑工程的设计任务书,包括工程项目的功能要求、技术经济指标、 面积标准、装饰标准。同时负责组织编制工程项目的规划设计方案、详细规划、初步设计、施工图设计、并组织企业内部的经营、工程、预算、计划等各部门对各阶段成果进行研究、修改。

(3)参与编制工程项目的开发建设组织设计.组织协调设计单位对施工单位进行图纸会审、 技术交底,并与取方经常联系及时沟通情况,研究处理出现的各种问题,参与工程监理单位组织召开的各种工程会议,解决工程中各种技术问题。

(4)组织各种建材、设备的技术考察、选型,负责审验用于项目上的一切建筑材料,并把住质量关,根据需要参加工程建设中各阶段分项分部的验收工作及隐蔽性工程验收的认可签证。

(5)编制开发方工程项目的竣工资料.审查组织工程的质量保证资料，监督施工技术资料的收集、整理和技术档案管理工作。

(6)制定开发企业内部的技术措施、编制和实施企业内部的科技发展规划，搜集科技情况。及时了解国内外建筑工程的科技信息,适时推广新材料、新技术,提高开发产品的科技含量。根据工作需要进行专题技术研究及总结。

3 房地产开发企业技术管理的措施

（1） 编制技术管理的规章制度和目标

根据技术管理的工作内容。 结合企业的自身特点及技术发展规划,根据国家规范、 标准及政府有关规定,制定出各种规章制度和技术管理要达到的目标,使技术管理工作有序、 责任分明、 目标明确,如制订岗位责任制、 技术管理者责任制、 质量管理办法、 各专业的技术标准,工程技术方案合理化的建议办法。 这样既能充分调动技术人员的积极性、 增强责任感,又能有效避免工程技术决策的随意性。还要编制完善技术管理责任制，工程技术质量管理办法，各专业的技术标准，规划设计各阶段的设计任务书、设计指导书、工程图纸审核程序及成果审批制度，工程技术合理化建议奖励办法等，其中设计任务书、设计指导书是设计事前控制的重要环节，也是控制设计和图纸质量的重要手段。

第14篇

【关键词】工程实施楼盘营销 样板房景观

中图分类号：TU986 文献标识码： A

随着我国住房体制的改革和城市化的发展，我国的商品房的开发近些年蓬勃发展，从而促进了一大批房地产企业的发展。房地产的开发流程一般分为土地竞拍、前期规划设计、工程实施、楼盘销售、物业管理等流程。目前我国大部分的楼盘销售是采用期房销售的模式，因此，在项目的实施过程中进行楼盘的销售，工程施工如何配合便成了一个难题，通过样板房的施工、景观示范区的开放、房屋施工和景观施工穿行、施工过程开放等环节的展示可以很好的为楼盘的营销提供良好的条件，从而会有效的促进楼盘的销售。

1样板房的施工管理

样板房是向客户展示户型最直接有效的媒介。在楼盘销售前，营销部门要进行客户的积累，积累的手段不仅仅靠广告，还需要样板房来展示户型。因此样板房的设计、展示的位置、装修的质量直接影响了样板房的效果。在样板房实施过程中，要重点控制以下几方面的工作

（1）设计的方案要仔细敲定。样板房设计是户型结构的美化和再创造，强化自己的优点，掩饰其中的缺点。在样板房设计之前，要通过与营销部门的沟通，确定未来销售的客户群体，从而确定样板房的装修风格。同时根据便于客户参观、便于展示小区景观的原则，确定好样板房装修的位置

（2）装修的进度、质量控制。由于要积累客户进行楼盘的开盘销售，一般来讲样板房的施工工期很短，因此在短时间内完成样板房，关键是控制好各工序之间的衔接，同时在施工过程中要注意控制好施工的质量，尤其是一些隐蔽工序的验收。

（3）装修的效果。样板房的首要功能是配合销售，强调感观效果。因此样板房必须有明显的主题思路或风格，让客户记忆深刻。

2景观示范区的施工管理

在楼盘施工的初期，仅仅依靠售楼处、样板房来展示楼盘是不够的，如果能够提供景观示范区，将售楼中心、样板房有机的结合在一起，向客户展示一个真实的环境氛围，这将有力地促进楼盘销售。在示范区的施工过程中，要注意以下几点：

(1)示范区是小区景观中重中之重，设计的风格要建筑的风格相呼应，要有亮点。突出楼盘所表达的一种文化氛围。

(2)施工的精细。由于示范区是一个展示区域，贯穿整个楼盘销售始终，可以说是面对客户最多的区域。因此在园建的施工过程中，要控制好贴面材料的铺贴质量，处理好与绿地、水景驳岸的衔接。绿化苗木的选择、种植以及如何在短时间内绿化的效果体现都是关键的问题，在施工的过程中，不能进行粗放式的管理，要进行精细化的管理，抓细节。

3房屋施工与景观施工的施工管理

住宅小区的开发一般时间跨度比较长，由于采取的是期房销售的方式，客户对楼盘的印象仅仅停留在样板房、景观示范区、楼盘的沙盘上，对楼盘整体没有太多直观的了解。因此在楼盘房屋施工的同时进行景观的施工，一方面缩短了房屋施工的时间，另一方面提早向客户展示了楼盘，为客户购买房屋提供了有力的参考点。在两者同时进行施工时，在施工管理过程中要注意以下几点：

(1)合理确定景观工程先行施工的区域。可采取先房屋中间，后房屋四周的原则。

(2)施工时综合管线先行施工，完毕后进行调试，方才能进行景观工程的施工。

(3)先园建结构，然后进行绿化苗木的种植，最后进行园建的贴面及小品雕塑的安装。

(4)完工的景观区域的成品保护。对完工的贴面尤其木结构要采取相应的保护措施，派专职人员管理景观区域的清洁、运行。

4施工过程开放的施工管理

随着时代的发展，尤其是在信息时代，房屋施工应该不在是一个封闭的区域，定期组织客户参观施工的现场，了解施工的过程，加深对产品的了解是一个强有力的营销手段。在如何组织好现场施工过程对客户开放的过程中，要注意以下几点：

(1)现场布置整洁，确定安全的参观路线，根据现场施工的进度，合理确定施工开放的时间。

(2)对关键的工序（如厨卫间的防水），组织技术强的施工人员进行展示，让客户直观的了解施工的工艺，让客户对购买的或将要购买的产品质量充满信心。

(3)组织客户对房屋的户型等细节部位提出合理化的建议，如有问题，可以在项目的实施过程中及时解决掉。避免交付后带来矛盾。

第15篇

【关键词】房地产；造价控制；控制环节；

随着我国经济建设的快速发展, 越来越多的私营投资项目和各种各样的企业投资项目在不断扩大, 同时涌现出许多大型的房地产开发项目。这些房地产项目投资巨大, 关系到开发企业的生死存亡; 建设周期长, 带来的不确定性很大。房地产项目开发涉及面广、关联性大, 开发过程中产生的问题错综复杂, 如果不对工程项目进行全过程的监督控制和跟踪管理, 这些动态的信息一旦变成了静态的信息, 工程造价就无法控制。因此, 在目前房地产市场竞争激烈的条件下, 应对建设项目实行全过程、全方位的工程造价控制, 才能提高企业的经济效益。

1．当前房地产开发造价管理中存在的问题

1.1 工程前期造价控制不当

房地产开发单位普遍忽视了工程建设项目前期工作阶段的造价控制，而是把重点放在施工阶段和工程结算价款阶段。企业对工程造价管理及其管理人员的作用重视不够，忽略了前期工作阶段作为投资控制基础的投资估算和设计概算的作用，因此，造成了概算超估算，预算超概算，结算超预算的现象。

1.2 施工过程成本控制管理不到位

在施工管理过程中对成本控制管理不到位，不能切实地将经济问题与技术问题有机地结合到一起，没有尽早发现经济管理中存在的问题，待工程竣工时才发现经济问题，已无法弥补。往往在施工过程中只重视技术、生产，不重视成本的节约，不能将优化技术方案、改进施工工艺、降低建设成本列入到生产管理过程中来，造成技术人员与经营管理人员互不沟通，工程造价控制各环节相互脱节，从而使造成成本的人为不可控制状态。

1.3 缺乏科学、合理的评价体系

一个项目开发完成后，对已完工程在工程造价控制方面的评价体系没有科学的评价体系，导致企业无法形成适合本企业的报价体系，这是对企业资源的巨大浪费，珍贵的经济技术数据随着建筑物的完成而消失。

2．有效控制房地产开发项目工程造价的具体措施

2.1 规划设计阶段工程造价管理

规划设计阶段的工作对整个项目投资的影响占到70%以上, 设计阶段是工程造价控制的关键阶段。作为房地产开发项目, 其项目管理团队不一定专业齐备、管理水平很高, 可以通过设计招标的方式来获得最优的设计方案。

为了节约设计、招投标成本, 设计招标可分为两个步骤来完成。第一步: 规划设计方案竞选。广泛引入参选单位, 从多个备选方案中进行综合技术经济分析, 确定总体规划设计方案。第二步:施工图设计招标。通过招标选定完成在总体规划设计方案基础上施工图设计单位, 实现设计周期最短、设计费用降低的目的。

此外, 开发商应特别重视设计图纸的审查工作, 从方案图到施工图, 从总体规划到单体施工图, 使不合理的设计在施工前得以更正, 从而有效地控制工程造价。

2.2 发包阶段工程造价控制

作为非国有投资的房地产开发建设项目, 现行法律法规对其招标投标监管相对宽松, 开发商可以自行进行资格预选, 通过邀请招标的方式确定施工总承包单位。开发商应该科学计划, 在项目前期、设计阶段同时开始总承包单位的选择工作。首先, 评选出一定数量的资质满足工程需要、综合实力较强、信誉良好、又对本项目非常重视的承包商入围, 邀请其参加本工程的投标。然后, 根据开发项目的开发周期、资金情况、开发商工程管理能力、前期手续和设计进度编制招标文件和合同文件, 与入围承包商进行初步合同谈判。此阶段是在工程量不明确情况下的合同商务条款谈判。虽然准确的工程价款没有, 但是工程范围、计价规则、工期、施工管理要求等双方的责任、权利和义务条款都可以落到实处, 为保障项目安全运作打下坚实基础。在前期手续完备、图纸齐备、工程量清单准确后, 能够迅速完成工程招投标和开工许可手续。

在工程发包阶段应该特别注意的是: 对于房地产开发必须顺应市场变化这一特定要求, 开发商一定要充分利用工程量清单计价规则的优势, 住宅工程技术工艺相对简单、施工内容明确, 可选用综合单价合同形式。应在工程量清单编制过程工作内容描述方面下功夫, 力求全面、具体、详实、准确, 分部分项综合单价包死, 就可以减少因为后期平面户型变化引起的工程造价不易控制问题。

2.3 施工阶段工程造价控制

施工阶段是形成工程造价的阶段, 过程不可逆转, 每一次的变更修改都意味着工程造价的增加。在施工阶段必须控制好以下程序：

必须做好现场计量签证工作。在施工过程中, 许多项目的工程量是用图纸无法预算出来的, 有时还会增加临时用工、用料、机械设备的增加。只有通过发生时甲、乙双方共同现场计量,签字确认作为计价依据。例如对于土方和地基工程中的地下障碍物拆除、地下管线迁移、园林绿化、市政配套等工程, 现场计量和签认是工程结算的惟一依据。由于技术原因或客户需求不得不作的变更, 一定要保存完整的技术资料, 为变更计价确定留足依据。严格材料设备采购程序。对于施工合同不包括的材料设备, 开发商在直接采购时除质量、价格要求外, 还要与承包人共同制定供应时间和供货方案, 防止增加额外运输保管、二次搬运等费用, 防止因协调关系引起索赔。

2.4 竣工结算是有效控制工程造价的关键

工程造价的合理确定是工程造价管理的重要环节, 在确定工程造价时, 坚持以现行的工程造价管理规定为依据, 按照甲乙双方在施工合同中的约定, 根据竣工图结合隐蔽签证、现场签证和设计变更进行审核计算, 审查是否按图纸及合同规定全部完成工作, 是否有丢、拉项工程。认真核实每一项工程变更是否真正实施, 该增的增, 该减的减, 实事求是。

为了合理确定工程造价, 计价必须准确。预算人员不但要熟练掌握工程量的计算规则, 定额子目的组成内容和套用规定、工程造价计算程序, 还要掌握三者的编制原理、内在联系, 确保工程造价计算的准确性。此外, 预算人员要坚持到现场了解情况, 掌握工程动态, 对特殊材料进行市场询价, 掌握价格动态; 提高工程计价的准确性。

控制建设造价的最后一道关, 是竣工结算。凡进行竣工结算的工程要有竣工验收手续, 从多年工作的经验来看, 在工程竣工结算中洽商漏洞很多, 有的是有洽商没有施工; 有的是施工没有进行应核减, 却没有洽商; 还有的是洽商工程量远远大于实际施工工程量; 诸如此类举不胜举。因此结算时, 要求我们的人员要有耐心、细致的工作方法, 认真核算工程量, 不要怕麻烦, 多下现场核对。同时, 为了保证工作少出纰漏, 应实行工程结算复审制度和工程尾款会签制度, 确保结算质量和我们的投资收益。

在房地产开发过程中，前期的决策和规划设计阶段对项目成本节约的作用是巨大的，应该重点加强管理，而施工阶段虽然进行成本节约，但也要加强管理，否则可能造成浪费和成本增加。工程造价的控制与管理是—个动态的过程。在房地产开发过程的各个阶段，认真分析和充分利用建设周期中的重要信息，把握住市场经济的脉搏，减少或避免建设资金的流失，最大限度地提高建设资金的投资效益。

参考文献：

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