投资收益测算方法范文
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第1篇
一、保险机构增加值核算
（一）SNA中保险机构增加值核算述评
SNA（1968）建议采用间接方法，即用“保险费超过保险索赔的余额”对保险产出进行测算。SNA（1993）保持了间接测算的方法，但寿险保险服务的产出测算公式增添了“追加保费”一项，以防止服务产出为负。保险公司利用保险技术准备金进行投资，所赚取的投资收益，部分作为对实际保费的一项隐性追加。人寿保险现价产出等于“实收保费＋追加保费－应付保险金－精算准备金和分红准备金”变化。由于承保者在向投保者提供非寿险服务时，没有直接收取服务费用，与人寿保险类似，SNA（1993）将非寿险产出也计算为总资源与总费用之差，即非人寿保险产出＝实收保费＋追加保费－到期索赔。
在最新的SNA（2008）中典型保险活动增加值核算变化不大。本文认为，追加保费相当于投资收益，追加保费全部计入产出，夸大了产出。目前的保险活动核算根本没有区分出内部的基层单位。核算的主要问题就是把所有的投资收益直接计入了GDP，没有区分出投保人与保险机构的投资收益。所以，合理的方法是在保险机构内部区分出投资活动与经营活动，分别核算增加值。这就是需要借鉴先前提出的投资基金与投资管理机构的增加值核算方法。
（二）投资管理增加值核算的方法
为了衔接与比较，这里先说明先前提出的投资管理增加值核算方法。这种核算方法，不仅适用于自己管理的投资基金，而且适用于接包管理（他人管理）的基金管理公司。对于处于两个极端的空壳型投资基金与基金管理公司，核算会更加方便。但是最具典型性的是既有自己投资管理也有接包管理的投资基金核算，下面给出它的核算步骤如下。
1.计算投资活动剩余收益：投资活动剩余收益＝投资活动总收益－投资活动直接成本（投资活动直接中间投入＋投资活动间接税净额＋投资活动直接劳动者报酬＋投资活动直接折旧）
2.计算经营活动剩余收益：经营活动剩余收益＝经营活动总收益－经营活动直接成本（经营活动直接中间投入＋经营活动间接税净额＋投资活动直接劳动者报酬＋投资活动直接折旧）
3.计算如何分摊间接成本：经营活动与投资活动的间接成本分摊比例B与T分别为：经营活动剩余收益/（经营活动剩余收益＋投资活动剩余收益）；投资活动剩余收益/（经营活动剩余收益＋投资活动剩余收益）经营活动间接劳动者报酬（经营活动间接中间投入，经营活动间接折旧）＝B×间接劳动者报酬总和（间接中间投入总和，间接折旧总和）
投资活动间接劳动者报酬（投资活动间接中间投入，投资活动间接折旧）＝T×间接劳动者报酬总和（间接中间投入总和，间接折旧总和）
4.计算经营活动营业盈余：经营活动营业盈余＝经营活动收入－经营活动劳动者报酬－经营活动折旧－经营活动间接税净额－经营活动中间投入
5.最后计算投资基金增加值总和：投资基金增加值总和＝劳动者报酬＋折旧＋经营活动营业盈余总结如下：以上总结出的是混合型的投资基金的增加值核算，就是兼营自己的投资管理与他人的投资管理，是最具代表性的投资基金。如果是完全的空壳型投资基金，那么该投资基金的增加值为零；如果是基金管理公司，基金管理公司的投资管理直接作为经营活动，那么增加值就是劳动者报酬，折旧加上营业盈余；如果是完全的自己管理的投资基金，那么增加值核算中只有自己投资管理的核算，由劳动者报酬与折旧组成。
（三）典型保险机构增加值核算原理
本节在借鉴原先投资基金等的增加值核算方法来完成保险机构增加值核算方法。本节的保险机构是指最主流的寿险或者是非寿险保险机构，暂时不区分其中的微妙区别，至于其中的非寿险的特殊细比如再保险等将在后续研究部分完成。根据先前的研究方法，是把一个基层单位的活动分为经营活动与投资活动，然后进行从收入法计算增加值，对于直接成本可以分摊，对于间接成本，需要根据剩余收益的比例来分摊。不仅是投资基金，还有一般的非金融企业，存款性机构，保险机构等也是可以应用这种方法来进行核算的。
但是保险机构增加值核算也有自己特殊的处理之处，就是一般认为保险准备金是负债，不是权益，这在标准的国际金融资产分类中也是如此①，因为，货币资产一般不存在实物资产的租赁模式，只会发生债权债务的借贷。这些保险准备金是相当于保险机构未实现的收入，类似于递延收益。所以，这里的准备金是介于债权与股权之间的，在微观财务会计上是债权，但是在宏观增加值核算上性质上应该理解为股权。投资收益有一部分来自于准备金，一部分来自所有者权益。这样，企业的投资活动相当于是有两个现金流，但是这两个现金流完全混合在一起，内部的投资管理也是混合在一起，现金流与投资管理都是同质的。专门准备金虽然由保险企业持有和管理，但由于准备金是为投保人的利益而设置的因此它应被视为投保人的资产而非保险企业的资产，所以准备金的投资收入也应属于投保人，是投保人的财产收入。专门准备金的投资收入，类似于银行委托理财的投资收入。
在国民经济核算原理中，为了更清楚显示经济流量的目的，对交易可以采取一些重新的安排，主要有三种，这里列出与本文相关的两种②：（1）改变交易流程，是指按不同于实际的途径或按实际上不具有的经济意义记录所发生的交易。比如，雇主为雇员支付社会保障缴款，被记录为由雇主先支付给雇员，再由雇员支付给社保基金；（2）分解交易，是指把交易各方视为单一的交易记录成两个或者多个不同分类的交易。比如，租金的支付分为本金的偿还与利息的支付。
借鉴该方法，应该对准备金产生的投资收益改变交易流程。可以先把投资收益记录为是投保人的资产与股东的资产，同时在保险机构的名义下接受投资管理而产生的投资收益；然后投保人把准备金产生的投资收益当做追加保费交给保险机构；这些投资收益都是追加保费，同时都是保险机构的经营收入。所以，一方面，准备金产生的投资收益就是投资收益；另一方面，投资收益也是属于保险机构的经营收入。这里的处理和SNA明显不同，SNA是把准备金投资收益分为追加保费与投资管理费。
另外，本文把存款利息投资收入也是计入投资收益，这也是和以前的增加值核算一致的。所以，保险企业自有资金的投资收益与保险专门准备金的投资收益，两者的性质完全不同。前者属于保险企业的财产收入，不能计入保险企业的服务产出之中；后者则属于投保人的财产收入，而投保人又把这一财产收入全部付给保险企业，作为追加保费。
在实际应用中，首先必须根据保险企业资金运用的收益，按比例折算出保险专门准备金的投资收入。按照我国现行的保险业财会制度，保险专门准备金由未到期责任准备金、未决赔款准备金、长期责任准备金和人身险责任准备金组成。因此，我们可以用借鉴一般的管理会计中计算的（存货、销售等）周转率时取平均的方法。下式计算保险专门准备金的投资收入：保险专门准备金的投资收入＝（保险企业利息收入＋投资收益）×保险企业专门准备金期初、期末平均余额／保险机构专门准备金及所有者权益期初、期末平均余额。
综上，保险机构经营活动总收益中有已赚保费和追加保费。所以，在此基础上，保险机构的核算完全可以照搬先前提出的投资管理的增加值核算方法。可以参考投资管理的增加值核算方法列出保险机构增加值核算公式，下面举例说明。
（四）典型保险机构增加值核算案例增加值计算的步骤如下：
1.计算经营活动总收益。投资收益中有部分是转化为追加保费，需要计算追加保费。
追加保费＝保险专门准备金的投资收入＝（保险企业利息收入＋投资收益）×保险企业专门准备金期初、期末平均余额／保险机构专门准备金及所有者权益期初、期末平均余额＝1000（这些数据是存量，不在利润表中出现，本文直接给出结果）
经营活动总收益＝已赚保费＋追加保费＝13000＋1000＝14000
2.计算经营活动剩余收益。经营活动生产税净额＝营业税金及附加＝1500
经营活动直接中间投入＝退保金＋赔付支出＋提取保险责任准备金＋保单红利支出＋手续费及佣金支出－再保险摊回项目＋经营活动直接营业成本＝1000＋2000＋4000＋250＋900－300＋1000＝8850经营活动总收益＝已赚保费＝12000
经营活动剩余收益＝经营活动总收益－经营活动生产税净额－经营活动直接中间投入－经营活动直接劳动者报酬－＝14000－150－8850－1000＝4000
3.计算投资活动剩余收益。投资活动直接中间投入＝投资活动直接营业成本＝500投资活动总收益＝2000
投资活动剩余收益＝投资活动总收益－投资活动直接中间投入－投资活动直接劳动者报酬＝2000－500－500＝1000
4.计算如何分摊间接投入。经营活动与投资活动的间接成本分摊比例分别为：经营活动剩余收益/（经营活动剩余收益＋投资活动剩余收益）；投资活动剩余收益/（经营活动剩余收益＋投资活动剩余收益）4000/（4000＋1000）＝8/10；1000/（4000＋1000）＝2/10
经营活动折旧＝8/10×总折旧（表中未给出，这里直接给出）＝8/10×1000＝800
经营活动间接劳动者报酬＝8/10×间接劳动者报酬总和＝8/10×1000＝800
经营活动劳动者报酬＝经营活动间接劳动者报酬＋经营活动直接劳动者报酬＝800＋1000＝1800投资活动所得税净额＝2/10×所得税总和＝2/10×1000＝200
第2篇
《卓越理财》：什么是“增额分红”？
万里祥：“增额分红”又叫“保额分红”，是将红利以增加保额的方式进行分配，即将客户当年分得的年度红利自动地加入到有效保额之中，再以此为基础进行下一年度的分配，保费不增，保额逐年递增,直到发生保险责任等情况时，将多年复利累计的有效保额给付客户，同时在保单终止或减保时还能分一笔终了红利。
《卓越理财》：增额分红保险的红利来源是什么？
万里祥：一般保险公司分红产品的红利来源于“三差”：
1、本年度实际投资收益率与计算保险费的预定利率之间差异形成的部分（利差）；
2、本年度实际死亡率与预定死亡率之间差异形成的部分（死差）；
3、本年度实际费用率与预定费用率之间差异形成的部分（费差）。
我国目前只有“新华人寿”采用“增额分红”的方式，其红利来源除包括以上“三差”外，还包括：
1、退保等保单状态变动产生的损益；
2、精算评估方法与基础、税收政策及财务核算方法变动产生的损益；
3、上一年度未分配盈余及其投资收益。
《卓越理财》：为什么“增额分红”保险能获得较高的投资收益率？
万里祥：1、红利来源多，投资渠道广。（1）大额协议存款；（2）国债承销包销；（3）国债回购交易；（4）购买金融债券；（5）、中央企业债券；（6）银行同业拆借；（7）证券投资基金；（8）进入股市融资。
以上投资渠道不是单一的，而是组合的。各投资渠道之间的投资比例是根据当时资本市场的变化而变化的。增额分红保险的特点是在各种投资渠道的选择中灵活地进行调整和组合，从而获取最大的利润，使客户利益最大化。
2、由于每年分的红利是以增加保额的方式进行分配，降低了兑现压力从而扩大了投资运作的灵活度，增加了获得高收益的可能性。可见"增额分红"具有长期经营的优势，更能发挥保险保障和投资理财的双重功能。
3、"增额分红"保险除了与"现金分红"保险一样，要将保险公司每年全部盈余中的可分配盈余部分拿出70%作为年终分红分配给客户外，还要将未分配盈余部分也拿出70%作为独有的终了红利分配给客户。分的多，投资收益率自然要高。
《卓越理财》增额分红保险的投资收益率是如何测算的？
万里祥:以新华人寿“美满安康”增额分红保险为例:
30岁男性客户年交保费1.31万元，保额10万元，交费期20年。该款保险是两全终身分红保险，生时每三年按保额的9%固定返利，66岁时按当年的有效保额还发一笔祝寿金。死时按双倍保额理赔保障金。
投资收益率由三部分组成：
1、到66岁固定返利投资收益率可达159.62%，平均年投资收益率为4.43。
2、到66岁终了红利投资收益率可达62.39%，平均年投资收益率为1.73%。
3、到66岁现金价值投资收益率可达43%，平均年投资收益率为1.19%。
增额分红保险投资收益率的测算是有特定的年龄段和时间段的。以上仅以30岁男性作为代表，并以66岁为一时间段。年龄越小，投保时间越早，投资收益率越高；另外投保时间越长，如到70岁、75岁时，返利越多，增额越大，投资收益率也就越高。
第3篇
关键词：单位电量内部收益，售电量增长率，可研财务评价模型
一、引言
由“输配分离”的电力体制改革趋势可见，未来电网公司将以政府核准的输配电收入为主要收入来源，电网投资将产生新的补偿机制，以往可研中通过电价调整进行投资弥补的方法，失去了对投资决策的参考价值。因此，为更符合电网经营实际，对于没有明确电价政策的电网工程，借鉴基于准许收入测算输配电价的方法，以企业当前盈利水平开展项目经济效益的测算。
电网经济预测评价中，对于电量增长率的测算是根据往年的增长率来制定，这种方法的测算没有考虑到售电量随时间的变动情况，不能体现数据变动的规律，因此本文使用统计模型对售电量进行预测，从而推导出更加可靠的电量增长率。
二、电网工程可研财务评价体系
1、单位电量内部收益
单位电量内部收益是计算项目运营期收入的关键因素，本文借鉴输配电价形成机制和理论准许收入相关理论，提出了各电压等级单位电量内部收益的测算方法。具体测算步骤为：依据总输配电资产及各电压等级资产的理论准许收入，计算各级资产理论准许收入所占的比重；计算各电压等级的变电站年平均负载率，并除以各电压等级对应的标杆负载率，计算各电压等级负载率所占的比重；按照理论准许收入比重占70%、负载率比重占30%的原则，计算各电压等级资产的综合分摊权重；将项目投资主体财务报表中的总输配电净收入依据各电压等级资产的分摊权重计算出各电压等级分摊的输配电净收入；利用各电压等级分摊的输配电净收入除以各电压等级输配电量，计算得出各电压等级的单位电量内部收益。
2、售电量增长率测算
售电量增长率是项目可研财务评价的重要参数，用于测算项目运营期的售电量。售电量的预测是通过对历史数据进行观察，使用统计模型（灰色模型与回归模型）进行分析，得到预测的售电量，最后通过预测的售电量测算平均的售电量增长率。运用统计分析的方法，可有效增加电量增长率预测的准确性与可靠性。
3、可研财务效益评价体系
本文选择财务净现值、财务内部收益率、静态投资回收期、总投资收益率四个指标作为项目可研财务评价指标。为计算这四个指标，需要构建整个的财务报表体系。具体步骤为：依据项目投运第一年预计的输配电量和未来项目运营期内的电量增长率计算项目运营期内各年的输配电量；用每年的输配电量乘以项目所属电压等级的单位电量内部收益，计算出项目运营期内各年的输配电净收入；预测项目运营期内各年的各种成本费用；利用财务评价模型，编制项目运营期各年的相关预测报表，计算项目财务净现值、财务内部收益率、静态投资回收期、总投资收益率等指标；将这四个指标与评价标准进行对比，评价项目在财务上的可行性。
盈利能力指标是反映项目在建成后财务盈利能力和价值创造能力的指标，主要包括资本金财务净现值、资本金财务内部收益率、静态投资回收期、总投资收益率四个指标。
（1）资本金财务净现值
该指标是指按电力行业的基准收益率，将项目计算期内各年的净现金流量折现到建设期初的现值之和。它是反映项目生命期内投资盈利能力的动态评价指标。计算公式如下：
其中，CI为项目实际的或根据实际情况重新预测的年现金流入量；CO为项目实际的或根据实际情况重新预测的年现金流出量； 电力行业基准收益率（一般可选取五年期国债利率）；n为计算期年数。
此指标大于0，说明项目在财务上是可行的，否则不可行。当多方案比较时，财务净现值越大的方案相对越优。
（2）资本金财务内部收益率
该指标是指项目计算期内各年净现金流量现值累积为零时的折现率，是反映项目在设定的计算期内全部投资的盈利能力的相对指标。计算公式如下：
其中：CI为现金流入；CO为现金流出； 为第t年的净现金流量； 投资财务内部收益率；n为计算期年数。
其判断公式如下：
（资本金财务内部收益率-行业资本收益率）/行业资本收益率*100%
当内部收益率大于或等于行业资本收益率或设定的折现率（一般可取4.1%），时，项目在财务上是可行的。
（3）静态投资回收期
该指标是指项目累计净现金流量等于零的年份，也就是在累计净现金流量由负值转向正值之间的年份。此指标通过对比项目静态投资回收期与行业基准回收期的差异，来分析项目的可行性。计算公式如下：
行业基准回收期-静态投资回收期
其中，静态投资回收期（年）=累计净现金流量出现正值的上一年份数+（出现正值上一年累计净现金流量的绝对值/出现正值年份的净现金流量）；
行业基准投资回收期可选该固定资产的折旧年限，也可按行业基准收益率推算投资回收期。
当静态投资回收期小于行业基准投资回收期时，项目在财务上是可行的，否则不可行。
（4）总投资收益率
该指标是反映项目投资盈利能力的静态指标。计算公式如下：
年均息税前利润/总投资-行业平均总投资收益率
若年总投资收益率大于行业平均总投资收益率（一般可选取3%），项目在财务上是可行的，否则不可行。
四、结论
本文以单位内部收益、电量增长率为基础，建立了电网工程项目可研财务评价体系，完成了可研财务评价模型搭建，为电网工程项目可研财务评价夯实了基础。同时该模型也存在着一些需要改进的地方，因此需要在深入电网工程研究的同时持续优化完善模型。
参考文献：
[1]李英，李成仁等，《输配电价理论与实务》[M].中国电力出版社.2012
第4篇
关键词：耕地估价；问题；对策
中图分类号：F321.1 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）02-0044-02
进入20世纪90年代后，随着农村分工、分业的深化和生产社会化、市场化程度的不断提高，原有的耕地经营制度的缺点逐渐显现，农户耕地一户多块、一块多户的现象，制约着耕地的适度规模经营，使得耕地整体经济效益低下。其根本原因是我国农村土地要素市场尚没有完全形成，阻碍了市场对耕地资源的优化配置。如何构建耕地流转机制，使耕地资源得到有效可持续利用，一个很关键的措施就是建立一个完整的耕地评价制度体系，而耕地估价是这一评价体系的重要组成部分。但目前我国对土地价格，尤其是耕地价格评估的研究和应用仍有许多问题需要解决。
一、耕地价格评估的现状
1.耕地价格评估专业化程度薄弱。具体表现为：执业标准不规范，存在人为操纵评估价格的现象，行业公信力不强；监管力度不够，评估执业人员的执业素质和执业操守有待提高。
2.耕地价格评估作为政府支农投资的参考手段应用不够。近年来，国家虽然加大了对“三农”的扶助力度，如大力支持农业基础设施建设、划拨农业综合开发资金等，但是对耕地收益价格评估的投入和重视不够，使得耕地价格评估对政府投资方向的确定和投资计划的参考作用没有得到充分发挥。
3.耕地价格评估未能充分服务于农业经济活动。随着农业生产向规模经营方向发展，耕地经营权的流转日益频繁，各种形式的农地转包、租赁经营、作价入股等已在不少地区涌现.但一些地区由于没有开展耕地估价工作，使得耕地经营权的流转缺乏科学计量依据，耕地流转中的利益分配、补偿得不到应有的保证，挫伤了农民的积极性，不利于农业生产的规模经营和产业化、现代化的实现。
二、耕地价格评估存在的问题
（一）评估前提不明确
对耕地收益价格进行评估前，应明确评估前提，这样才能全面、准确地考察耕地的收益能力。目前，很多评估人员工作中出现了以下问题：首先，评估基准日不能确定。随着时间的推移，耕地价格也在不断变化中，评估基准日不能合理确定，估价结果必然会产生误差。其次，作物种植制度不明确，这对估价结果影响很大。作物是一年一熟制还是一年两熟，是连作制还是轮作制，对不同作物产出价值影响很大。再次，耕地开发程度不清晰。耕地外几通，耕地内场地是否平整，是否已具备种植生产条件，这些都影响者评估结果的确定。
（二）缺少深层次数量分析
目前耕地估价中采用的估价模型普遍存在一个问题，即过分简化，缺少深层次的数量分析。部分估价人员运用收益还原法求取耕地纯收益时，直接采取近3年耕地实际纯收益的平均值，忽视各年耕地收益受作物种植制度、自然条件、集约利用水平等影响而应综合考虑的调整因素。这种计算方法虽然简化了计算过程，但也造成了科学性和合理性的缺失。另外，选取土地还原利率时，也有直接选取一种利率而不考虑市场经营风险因素的影响的现象，这些评估过程的简化违背了土地评估机构作为中介服务机构所应有的谨慎性与专业性，对本行业的公信力和声誉产生不利影响。
（三）参数选取主观性强
近年来，我国耕地估价存在的问题尤为突出，其中参数选取主观性和随意性表现于以下方面。
1.客观总费用的计算存在问题。一是漏掉了一些项目的费用；二是对一些费用的测算不合理，导致许多地区的农地呈现负收益状态，为采用收益还原法评估耕地价格设置了障碍。
2.纯收益测算存在的问题。当前测算农用地纯收益主要采用投入产出法，即直接求取耕地近3年纯收益基础上用收益还原法进行地价测算，可能产生由于种植作物不同而引起地价不同的现象，往往出现“高收益高地价、低收益低地价”、“同一块土地，收益大相径庭”等不合理现象，进而导致耕地使用权资产价值的流失，这势必影响了地价评估的科学性与合理性。
3.还原利率的确定存在的问题。目前，在实际估价中通常是直接选取一种利率法来确定资本化率，但采用此方法误差较大，应该在已选利率的基础上根据当时市场和风险情况加以适当调整。
（四）信息的收集缺乏科学性和动态性
实际估价工作中，耕地估价的资料收集比较困难，影响耕地质量及价格的因素很多，要使耕地估价的结果比较客观地反映耕地质量情况，必须广泛收集有关的社会、自然、经济等方面的资料。另外，信息和资料要收集和采取多年的连续的数据，这样才能尽量减少误差使评估结果更科学。然而，部分估价师考虑到资料收集的烦琐和困难，仅收集和采用近几年的数据信息作为评估资料，这样计算出的评估结果科学性和合理性很值得商榷。
三、完善耕地收益价格评估的对策
（一）耕地估价前提必须要明确
1.明确估价基准日。估价基准日是土地价格的定义中必不可少的要素之一。由于地价是随着社会经济的发展变化在不断涨落和变化着的，如果不明确所评估的价格是哪个时点的价格，则所评估出的价格就毫无意义。因此，明确估价基准日是明确耕地估价的必要前提。
2.标明作物种植制度。由于土地具有多宜性，因此在符合可持续利用和合法利用的前提下，耕地的利用具有多种选择的可能，主要表现在作物种植制度上。由于同样土地种植不同作物会产生不同的生产能力，进而产生地价的差异，因而为了使耕地估价更加科学、准确，必须标明待估耕地作物的种植制度。
3.揭示耕地开发程度。不同的耕地开发程度，对耕地种植作物的选择和投入产出等均有不同程度的影响。例如，视耕地是否平整、水利通电设施是否齐全，可综合考虑评估种植水田还是旱田更为适合，是种植粮食作物还是经济作物获利更大。
（二）加强深层次数理分析模型的应用
运用适当模型估算土地纯收益。通过对各种评估方法的综合比较，目前收益还原法是耕地价格评估的首选方法，因此土地纯收益的合理测算至关重要。耕地纯收益系统中，由于部分信息时明确的，部分信息不明确，对于这样一个灰色系统，可以借鉴灰色系统理论，通过建立灰色预测模型（GM），收集4—5个年份数据为样本，即可计算得到估价年期的预期纯收益数据。
运用合理方法测算土地还原率。目前，比较常用的较合理的还原利率确定方法是“安全利率加风险调整值”法。它是在安全利率的基础上，根据农用地收益的风险大小，加上一定比例的风险调整系数，以此作为还原利率。由于农用地风险难以确定，风险调整系数的确定对评估师的专业性和经验性要求较高。另外，采用Monte Carlo模拟法确定还原利率也是一种科学合理的方法。其基本原理是运用概率密度函数模型。根据影响耕地价格的各种因素的变动范围和趋势选择适宜的概率密度函数模型，计算机通过产生的随机数，采用模糊数值迭代法计算得到预期还原利率值。
（三）选取参数时要遵循主客观相结合的原则
应全面分析确定还原利率的方法。目前在评估实务工作中可以使用的还原利率的测算方法，包括土地纯收益与土地价格比率法、安全利率调整法、现实投资收益率排序插入法和Monte Carlo模拟法。土地纯收益与土地价格比率法对成交案例的可比性要求较高；安全利率调整法对风险调整值的确定方面要求评估师将其专业性和评估经验相结合；现实投资收益排序插入法需要较高的技术性，将搜集到的各种类型投资收益率排序、分析对比，根据经验综合分析确定还原利率；Monte Carlo模拟法对数学模型的应用要求较高，但测算结果更有说服力。评估师应根据实际情况全面分析选择合理的还原利率确定方法。同时，要考虑风险发生的概率。风险是指某一特定危险情况发生的可能性和后果的组合，在经济学中是指投资收益的不确定性。在耕地估价过程中风险的表现有两方面：由于自然灾害等非常原因导致各年间耕地产出剧烈波动；安全利率调整法中风险调整值的确定直接影响还原利率，进而影响最终评估结果。因此，对风险发生的概率要考虑和重视。
（四）科学、连续地收集相关信息
1.掌握作物的常年产量和平均价格。由于受自然条件的影响，农作物的种植条件和产量会出现上下波动，呈现出一定程度的不稳定性。收集资料时应剔除非常因素的影响，取得作物的常年产量。由于经济环境、宏观政策以及供给关系的变动，每年作物的价格都会有所浮动，应该求出平均价格作为本次评估中年总收益测算的基础。
2.年总收益测算时要考虑财税政策的影响。财税政策虽然不能直接影响耕地的经济产出量，但可以通过粮食补贴政策、农机补贴政策、农产品价格政策等影响耕地净收益。在一些粮食生产大省，农村税费改革和种粮补贴政策的实施，激发了农民粮食生产的积极性，增加了耕地生产的净收益。另外，土地政策对耕地价格也具有十分重要的影响。因为它规定了土地的用途，在很大程度上决定了土地的利用方式，从而决定了耕地所能带来的收益量，最终影响耕地收益价格。
3.资料的收集要尽可能齐全且有一定时间跨度。年总收益是农用地按现用途合理有效利用土地所取得的持续而稳定的客观正常年收入。年总成本费用是指农用地的使用者在进行生产中所支付的年均客观总费用。由于农业生产是一个开放系统，受到自然、社会经济等条件的制约，在时间上表现出一定的波动性。因此，应全面收集有关投入和产出的资料，并保证所收集资料有一定时间跨度，这样才能尽可能保持数据的持续性、稳定性和可靠性。
参考文献：
[1] 何育忠.加强我区土地评估行业管理的若干思考[J].广东土地科学，2011，（6）：41-42.
[2] 路婕.农用地价格评估研究[J].河南农业大学学报，2003，（6）.
[3] 刘萍，付梅臣.收益还原法评估农用地价格有关问题探讨[J].农业系统科学与综合研究，2007，（2）：78-82.
第5篇
一、耕地价格评估的现状
1.耕地价格评估作为政府支农投资的参考手段应用不够。近年来，国家虽然加大了对“三农”的扶助力度，如大力支持农业基础设施建设、划拨农业综合开发资金等，但是对耕地收益价格评估的投入和重视不够，使得耕地价格评估对政府投资方向的确定和投资计划的参考作用没有得到充分发挥。
2.耕地价格评估专业化程度薄弱。具体表现为：执业标准不规范，存在人为操纵评估价格的现象，行业公信力不强;监管力度不够，评估执业人员的执业素质和执业操守有待提高。
3.耕地价格评估未能充分服务于农业经济活动。随着农业生产向规模经营方向发展，耕地经营权的流转日益频繁，各种形式的农地转包、租赁经营、作价入股等已在不少地区涌现.但一些地区由于没有开展耕地估价工作，使得耕地经营权的流转缺乏科学计量依据，耕地流转中的利益分配、补偿得不到应有的保证，挫伤了农民的积极性，不利于农业生产的规模经营和产业化、现代化的实现。
二、耕地价格评估存在的问题
(一)评估前提不明确
对耕地收益价格进行评估前，应明确评估前提，这样才能全面、准确地考察耕地的收益能力。目前，很多评估人员工作中出现了以下问题：首先，评估基准日不能确定。随着时间的推移，耕地价格也在不断变化中，评估基准日不能合理确定，估价结果必然会产生误差。其次，作物种植制度不明确，这对估价结果影响很大。作物是一年一熟制还是一年两熟，是连作制还是轮作制，对不同作物产出价值影响很大。
再次，耕地开发程度不清晰。耕地外几通，耕地内场地是否平整，是否已具备种植生产条件，这些都影响者评估结果的确定。
(二)缺少深层次数量分析
目前耕地估价中采用的估价模型普遍存在一个问题，即过分简化，缺少深层次的数量分析。部分估价人员运用收益还原法求取耕地纯收益时，直接采取近3年耕地实际纯收益的平均值，忽视各年耕地收益受作物种植制度、自然条件、集约利用水平等影响而应综合考虑的调整因素。这种计算方法虽然简化了计算过程，但也造成了科学性和合理性的缺失。另外，选取土地还原利率时，也有直接选取一种利率而不考虑市场经营风险因素的影响的现象，这些评估过程的简化违背了土地评估机构作为中介服务机构所应有的谨慎性与专业性，对本行业的公信力和声誉产生不利影响。
(三)参数选取主观性强
近年来，我国耕地估价存在的问题尤为突出，其中参数选取主观性和随意性表现于以下方面。
1.还原利率的确定存在的问题。目前，在实际估价中通常是直接选取一种利率法来确定资本化率，但采用此方法误差较大，应该在已选利率的基础上根据当时市场和风险情况加以适当调整。
2.客观总费用的计算存在问题。一是漏掉了一些项目的费用;二是对一些费用的测算不合理，导致许多地区的农地呈现负收益状态，为采用收益还原法评估耕地价格设置了障碍。
3.纯收益测算存在的问题。当前测算农用地纯收益主要采用投入产出法，即直接求取耕地近3年纯收益基础上用收益还原法进行地价测算，可能产生由于种植作物不同而引起地价不同的现象，往往出现“高收益高地价、低收益低地价”、“同一块土地，收益大相径庭”等不合理现象，进而导致耕地使用权资产价值的流失，这势必影响了地价评估的科学性与合理性。
(四)信息的收集缺乏科学性和动态性
实际估价工作中，耕地估价的资料收集比较困难，影响耕地质量及价格的因素很多，要使耕地估价的结果比较客观地反映耕地质量情况，必须广泛收集有关的社会、自然、经济等方面的资料。另外，信息和资料要收集和采取多年的连续的数据，这样才能尽量减少误差使评估结果更科学。然而，部分估价师考虑到资料收集的烦琐和困难，仅收集和采用近几年的数据信息作为评估资料，这样计算出的评估结果科学性和合理性很值得商榷。
三、完善耕地收益价格评估的对策
(一)耕地估价前提必须要明确
1.明确估价基准日。估价基准日是土地价格的定义中必不可少的要素之一。由于地价是随着社会经济的发展变化在不断涨落和变化着的，如果不明确所评估的价格是哪个时点的价格，则所评估出的价格就毫无意义。因此，明确估价基准日是明确耕地估价的必要前提。
2.标明作物种植制度。由于土地具有多宜性，因此在符合可持续利用和合法利用的前提下，耕地的利用具有多种选择的可能，主要表现在作物种植制度上。由于同样土地种植不同作物会产生不同的生产能力，进而产生地价的差异，因而为了使耕地估价更加科学、准确，必须标明待估耕地作物的种植制度。
3.揭示耕地开发程度。不同的耕地开发程度，对耕地种植作物的选择和投入产出等均有不同程度的影响。例如，视耕地是否平整、水利通电设施是否齐全，可综合考虑评估种植水田还是旱田更为适合，是种植粮食作物还是经济作物获利更大。
(二)加强深层次数理分析模型的应用
运用适当模型估算土地纯收益。通过对各种评估方法的综合比较，目前收益还原法是耕地价格评估的首选方法，因此土地纯收益的合理测算至关重要。耕地纯收益系统中，由于部分信息时明确的，部分信息不明确，对于这样一个灰色系统，可以借鉴灰色系统理论，通过建立灰色预测模型(GM)，收集4—5个年份数据为样本，即可计算得到估价年期的预期纯收益数据。
运用合理方法测算土地还原率。目前，比较常用的较合理的还原利率确定方法是“安全利率加风险调整值”法。它是在安全利率的基础上，根据农用地收益的风险大小，加上一定比例的风险调整系数，以此作为还原利率。由于农用地风险难以确定，风险调整系数的确定对评估师的专业性和经验性要求较高。另外，采用 MonteCarlo模拟法确定还原利率也是一种科学合理的方法。其基本原理是运用概率密度函数模型。根据影响耕地价格的各种因素的变动范围和趋势选择适宜的概率密度函数模型，计算机通过产生的随机数，采用模糊数值迭代法计算得到预期还原利率值。
(三)选取参数时要遵循主客观相结合的原则
应全面分析确定还原利率的方法。目前在评估实务工作中可以使用的还原利率的测算方法，包括土地纯收益与土地价格比率法、安全利率调整法、现实投资收益率排序插入法和MonteCarlo模拟法。土地纯收益与土地价格比率法对成交案例的可比性要求较高;安全利率调整法对风险调整值的确定方面要求评估师将其专业性和评估经验相结合;现实投资收益排序插入法需要较高的技术性，将搜集到的各种类型投资收益率排序、分析对比，根据经验综合分析确定还原利率;MonteCarlo模拟法对数学模型的应用要求较高，但测算结果更有说服力。评估师应根据实际情况全面分析选择合理的还原利率确定方法。同时，要考虑风险发生的概率。风险是指某一特定危险情况发生的可能性和后果的组合，在经济学中是指投资收益的不确定性。在耕地估价过程中风险的表现有两方面：由于自然灾害等非常原因导致各年间耕地产出剧烈波动;安全利率调整法中风险调整值的确定直接影响还原利率，进而影响最终评估结果。因此，对风险发生的概率要考虑和重视。
(四)科学、连续地收集相关信息
1.掌握作物的常年产量和平均价格。由于受自然条件的影响，农作物的种植条件和产量会出现上下波动，呈现出一定程度的不稳定性。收集资料时应剔除非常因素的影响，取得作物的常年产量。由于经济环境、宏观政策以及供给关系的变动，每年作物的价格都会有所浮动，应该求出平均价格作为本次评估中年总收益测算的基础。
2.年总收益测算时要考虑财税政策的影响。财税政策虽然不能直接影响耕地的经济产出量，但可以通过粮食补贴政策、农机补贴政策、农产品价格政策等影响耕地净收益。在一些粮食生产大省，农村税费改革和种粮补贴政策的实施，激发了农民粮食生产的积极性，增加了耕地生产的净收益。另外，土地政策对耕地价格也具有十分重要的影响。因为它规定了土地的用途，在很大程度上决定了土地的利用方式，从而决定了耕地所能带来的收益量，最终影响耕地收益价格。
3.资料的收集要尽可能齐全且有一定时间跨度。年总收益是农用地按现用途合理有效利用土地所取得的持续而稳定的客观正常年收入。年总成本费用是指农用地的使用者在进行生产中所支付的年均客观总费用。由于农业生产是一个开放系统，受到自然、社会经济等条件的制约，在时间上表现出一定的波动性。因此，应全面收集有关投入和产出的资料，并保证所收集资料有一定时间跨度，这样才能尽可能保持数据的持续性、稳定性和可靠性。
参考文献：
[1]何育忠.加强我区土地评估行业管理的若干思考[J].广东土地科学，2011，(6)：41-42.
[2]路婕.农用地价格评估研究[J].河南农业大学学报，2003，(6).
[3]刘萍，付梅臣.收益还原法评估农用地价格有关问题探讨[J].农业系统科学与综合研究，2007，(2)：78-82.
[4]曹子剑，等.农用地价值评估中的纯收益核算技术方法研究[J].国土资源科技管理，2009，(8)：91-93.
第6篇
【关键词】热钱流入 规模 测度 文献综述
一、问题的提出
近年来，随着经济全球化和国际分工的发展，各大新兴经济体的发展势头极为猛烈，尤其是中国每年高达8%的经济增长速度被嗅觉灵敏的国际游资所捕捉，因此大量的国际流动资本进入中国，这就是热钱。热钱炒作的对象包括股票、黄金、其他贵金属、期货、货币、房产甚至于前两年的“蒜你狠”、“姜你军”、“豆你玩”都不乏国际游资的炒作身影。1992年发生的欧洲货币体系危机、1994年发生的墨西哥金融危机以及1997年发生的东南亚金融危机都与热钱的国际间流动密切相关。这些行为严重扰乱了市场经济秩序，因此针对热钱的研究就变得尤为重要，而如何能够准确的测算热钱流入的规模至关重要。
二、有关“热钱流入测度问题”的文章内容和主要方法
全球流动性过剩产生大量的热钱在国家之间的流动，对于热钱入境的监测很困难，准确衡量难度较大，因此，学者们多采用估算模型。总体来讲，国际上关于热钱的测算方法主要有直接法、间接法和综合法。
（1）直接法测算热钱流入规模文献研究。直接法是利用公式“热钱=净误差与遗漏（正）+私人非银行部门短期流入资本”对热钱流入的规模进行计算的，直接法主要思想是将属于热钱的部分直接相加，容易理解，但是缺点是难以估计，对于短期流入资本的定性难以控制。
热钱规模的直接估计法中，Cuddington（1986，1987）的估计 方法具有代表性，他使用国际收支中的误差与遗漏加上私人非银行部门短期资本流动来直接估计资本的逃避，前者代表隐蔽方式流出的资本，后者代表短期的游资。
尹宇明、陶海波（2005）采用直接法测算热钱规模的具体公式修正为：热钱规模=国际收支净误差与遗漏+私人非银行部门短期资本流入+（收益-前五年收益均衡值）+（外商直接投资实际值-模型预测值）+（其他投资的短期项目实际值-指数平滑预测值）。这个估算公式存在两个明显的不妥之处，其一，把误差与遗漏项中的误差认定为热钱；其二，尹、陶认为进出口贸易不是热钱流动的好渠道，没有将贸易渠道纳入热钱规模的计算。
（2）间接法测算热钱流入规模文献研究。间接法是利用公式“热钱=外汇储备增量-经常项目顺差-对外直接投资（FDI）净流入”对热钱流入的规模进行计算，该方法的主要思想是认为外汇储备=热钱部分+非热钱部分，该方法逻辑清晰，但是由于热钱的高流动性、强隐蔽性和难甄别性，在实际中很难将热钱单独从国际收支平衡表中单独剥离出来。
Morgan Guaranty Trust Company（1986）认为银行持有短期外国资产的目的主要是为了满足外汇交易的要求，是一种合理的资本流出，因此他们在直接法的基础上扣除了银行体系和货币当局拥有的外币资产。Cline（1987）认为已留在国外的外国资产再投资收益从未进入国内， 不应该视为资本外逃。因此， 在Morgan Guaranty Trust Company的基础上，Cline扣除了已留在国外的外国资产再投资收益。
段涓（2014）在直接法以及间接法的基础之上，探讨了热钱流动的隐藏渠道，从汇率、资产意见、利率三个角度探讨影响资本收益的因素，并构建“三重套利”模型 对我国热钱流入的动因进行实证研究。其中对于热钱的估计，采用修正的间接法，公式为：热钱流动规模（流入）=间接法测算结果+贸易项目下隐藏的热钱+FDI项目下隐藏的热钱+短期外债；该估算模型是基于我国国际收支平衡的特殊性，直接法不适合作为估算我国热钱流动规模的基础上，改进间接法形成的。
（3）综合法测算热钱流入规模文献综述。 综合法是利用公式“热钱=净误差与遗漏项（正）-本国居民除FDI意外的对外债权增量-由World Debt Table中获得的债务增量与该国国际收支平衡表中外债增量之差+产生国际平均收益的对外债权额”对热钱流入的规模进行计算，该方法的主要思想是加上属于热钱的部分，然后减去不属于热钱的部分，实际上是直接法和间接法的综合使用。该方法灵活性强，但缺乏理论基础，致使测算的结果的说服力较弱。
李扬（1998）的研究表明自1990年以来，中国经济出现了国内储蓄剩余与国外资本大规模流入同时并存的现象。这在世界上和中国历史上绝无仅有，它是中国经济在转轨过程中出现的特有现象。
王信、林艳红（2005）主要通过分析非直接投资形式的资本流动，来说明我国短期资本流动的变化。非直接投资净额的关系式：非直接投资净额=资本和金融项目差额一直接投资差额，考虑两个政策性因素， 即2002年有关部门允许银行购汇303亿美元补充其外汇资本金和营运资金，以及2003年国家动用450亿美元对中行、建行注资。根据国际收支平衡表，进一步计算非直接投资净额的构成，总的来看，近年来我国非直接投资形式资本流入的增加。
三、简要总结
通过众多学者的研究，我们可以发现近年来我国短期资本流动的变化，主要是由于在本外币正利差和人民币升值预期的驱动下，境内机构和个人减少在国外的资产运用，将外汇资金调回境内，或增加对外负债，增持人民币资产。资本可通过证券投资、借用外债、贸易进出口及相关融资、经常转移和直接投资等渠道，实现跨境大量流动。而且，资本流向很快会随着形势的变化而变化。
对于热钱流入规模测度的研究未来可在以下几个方面做出改进和深入探索，一是对于热钱的流人路径，可多进行调查分析， 以便能得出更为准确和细化的流动路径；二是对于热钱的规模测算可多采用非线性统计方法提高测算的精确度进一步摸清实况 ； 三是建立完善的热钱监控体系实时掌握热钱流动的最新动态，进而得到最准确的第一手资料。
参考文献：
第7篇
关键词 人力资源 人力资源统计
人力资源是现代经济增长的主要动力，人力资源统计是人力资源管理的有力工具。在以人为本的新经济时代，人力资源统计遇到了强大的挑战，同时也为人力资源统计的发展和完善提供了难得的时代契机。
一、现代人力资源统计的理论基础
人力资本是人通过教育等方式而获得的具有经济价值的知识和技能。人力资本理论强调人力资本在经济发展中的重要作用，从而促使人们重视加强人力资本的投资，提高本单位劳动者的知识和技能水平，以取得高于物质资本的投资收益率。人力资本理论为人力资源统计的产生和发展奠定了理论基础。统计是为管理和决策服务的工具，人力资本及其作用的客观存在，为统计的发展趋向设定了一个新的目标。人力资源统计正是适应社会对人力资源经济信息的需求而产生的。人力资本的利用指标。人力资本对于经济发展的实际作用，不仅取决于其质量的高低、数量的多少，还取决于其实际利用效率的大小。我们可通过设立人力资本投资结构和人力资本供给结构指标，比较其类型、特点，从而构建出人力资本的利用指标。
二、现代人力资源统计的内容
首先人力资源现状统计。通过多年的工作总结，我认为人力资源现状统计的内容主要反映人力资源总量、种类、结构及其开发利用状况，由人力资源个体信息和人力资源整体信息两部分组成。人力资源个体信息是反映个人情况的原始资料，包括：自然状况、受教育状况、工作经历，工作态度、培训状况、工资收入情况等。人力资源整体信息是将个体信息汇总得到反映整体情况的指标，其中反映人力资源丰富程度及利用情况的指标有人口总数、人力资源总数、经济活动人口、人口增长率、人力资源密度、人力资源经济密度、人力资源率、劳动参与率、人力资源利用率等指标。反映人力资源种类及其构成可以按城乡、性别、年龄、行业、文化程度、职称等标志分别统计人口数、人力资源数、经济活动人口及各组人数占总人数的比重，同时还可以就每组计算相应指标反映人力资源的利用状况。另外，可以通过计算劳动者平均受教育年限综合反映人力资源的文化素质高低。这对安排就业，研究人口老龄化趋势，分析一国国际竞争力和社会发展程度有着重要的参考价值。其次人力资源投入产出统计①人力资源投入统计。人力资本的投入具有边际效益递增的特性，所以只有人力资源才是经济可持续发展的源泉。从人力资源统计角度看，不仅应该统计人力资本的积累状况，即人力资本的存量，同时还应该反映人力资源投资状况，即人力资本的流量。投资是积累的基础，无论是微观统计还是宏观统计都应该分析预测人力资本的存量和流量是否适应经济发展的需要，以便更好地把握人力资源投资的方向和力度。因此，人力资源投资统计是人力资源统计的一项重要内容。从投资主体看，人力资源投资的主体有国家（政府）、组织和劳动者个人。不同的投资主体有着不同的投资动机。进行人力资源投资统计，不仅要统计人力资源投资总额，还应按投资主体和投资内容分类统计投资额并分析其构成。与人力资源投资密切联系的是人力资源成本。人力资源成本是为了形成人力资源而付出的代价，可以按人力资源形成过程中的各种投资的实际支出计算。②人力资源产出统计。我对人力资源产出统计的内容的总结，主要包括两个方面：一是测算人力资源贡献值，二是计算人力资源价值。所谓人力资源贡献值，是从已实现的角度反映人力资源对经济增长的贡献大小，可以采用一定的经济增长模型进行测算。所谓人力资源价值，是指能够操纵非人力资源的个人或群体，为其经济组织创造未来经济效益的能力。一般将这种可能创造的未来经济效益折算为当前值。目前来看，在人力资源价值的研究中，有两观点：一种被称为“个人价值说”，另一种被称为“群体价值说”。不论是个人价值还是群体价值，其计量方法都有货币法和非货币法两种，由于货币计量的规范性和其特有的综合性能，货币法比较常用。由于人力资源为其经济组织可以创造的未来经济效益具有很大的不确定性，所以说，人力资源产出价值的计算是人力资源统计的一个难点问题。第三人力资源投资效益分析。效益是通过产出与投入的对比来体现的。人力资源投资效益的分析与评价可以将投资收益与投资成本均折合为现值进行比较。既可以计算总体投资效益，又可以就某一方面的投资效益进行分析，如教育投资的经济效益，医疗保健投资效益等。由于人力资源收益具有间接性、滞后性、长效性和多效性特点，所以必须综合考虑本企业的多方面因素。目前来看，通过我的总结，我认为目前比较成熟的是关于教育投资收益的计算方法，包括舒尔茨的教育投资收益率法和丹尼森的国民经济增长因素分析法及劳动简化法，其中第一种常用来对人力资源投资的个人收益率进行评估，后两种则用于宏观教育投资分析。正因为其计算方法的复杂性，所以我在进行人力资源投资效益分析时，始终坚持定量分析与定性分析相结合、直接计算与间接测算相结合、价值量指标与实物量指标相结合的原则，同时在内容上还要兼顾我公司的经济效益与社会效益，局部效益与整体效益、直接效益与间接效益、有形效益与无形效益。
三、构建统计信息化平台建设，实现数据资源共享
第8篇
摘 要 本文根据鞍山天力精密带钢有限责任公司的实际情况，同时再根据本人的实际工作经验，对人力资源统计的指标体系做了有意义的、前瞻性的探索。
关键词 人力资源 人力资源统计
人力资源是现代经济增长的主要动力，人力资源统计是人力资源管理的有力工具。在以人为本的新经济时代，人力资源统计遇到了强大的挑战，同时也为人力资源统计的发展和完善提供了难得的时代契机。
一、现代人力资源统计的理论基础
人力资本是人通过教育等方式而获得的具有经济价值的知识和技能。人力资本理论强调人力资本在经济发展中的重要作用，从而促使人们重视加强人力资本的投资，提高本单位劳动者的知识和技能水平，以取得高于物质资本的投资收益率。
人力资本理论为人力资源统计的产生和发展奠定了理论基础。统计是为管理和决策服务的工具，人力资本及其作用的客观存在，为统计的发展趋向设定了一个新的目标。人力资源统计正是适应社会对人力资源经济信息的需求而产生的。
人力资本的利用指标。人力资本对于经济发展的实际作用，不仅取决于其质量的高低、数量的多少，还取决于其实际利用效率的大小。我们可通过设立人力资本投资结构和人力资本供给结构指标，比较其类型、特点，从而构建出人力资本的利用指标。
二、现代人力资源统计的内容
1．人力资源现状统计
通过多年的工作总结，我认为人力资源现状统计的内容主要反映人力资源总量、种类、结构及其开发利用状况，由人力资源个体信息和人力资源整体信息两部分组成。人力资源个体信息是反映个人情况的原始资料，包括：自然状况、受教育状况、工作经历，工作态度、培训状况、工资收入情况等。人力资源整体信息是将个体信息汇总得到反映整体情况的指标，其中反映人力资源丰富程度及利用情况的指标有人口总数、人力资源总数、经济活动人口、人口增长率、人力资源密度、人力资源经济密度、人力资源率、劳动参与率、人力资源利用率等指标。反映人力资源种类及其构成可以按城乡、性别、年龄、行业、文化程度、职称等标志分别统计人口数、人力资源数、经济活动人口及各组人数占总人数的比重，同时还可以就每组计算相应指标反映人力资源的利用状况。另外，可以通过计算劳动者平均受教育年限综合反映人力资源的文化素质高低。这对安排就业，研究人口老龄化趋势，分析一国国际竞争力和社会发展程度有着重要的参考价值。
2．人力资源投入产出统计
（1）人力资源投入统计
人力资本的投入具有边际效益递增的特性，所以只有人力资源才是经济可持续发展的源泉。从人力资源统计角度看，不仅应该统计人力资本的积累状况，即人力资本的存量，同时还应该反映人力资源投资状况，即人力资本的流量。投资是积累的基础，无论是微观统计还是宏观统计都应该分析预测人力资本的存量和流量是否适应经济发展的需要，以便更好地把握人力资源投资的方向和力度。因此，人力资源投资统计是人力资源统计的一项重要内容。
从投资主体看，人力资源投资的主体有国家（政府）、组织和劳动者个人。不同的投资主体有着不同的投资动机。进行人力资源投资统计，不仅要统计人力资源投资总额，还应按投资主体和投资内容分类统计投资额并分析其构成。与人力资源投资密切联系的是人力资源成本。人力资源成本是为了形成人力资源而付出的代价，可以按人力资源形成过程中的各种投资的实际支出计算。
（2）人力资源产出统计
我对人力资源产出统计的内容的总结，主要包括两个方面：一是测算人力资源贡献值，二是计算人力资源价值。所谓人力资源贡献值，是从已实现的角度反映人力资源对经济增长的贡献大小，可以采用一定的经济增长模型进行测算。所谓人力资源价值，是指能够操纵非人力资源的个人或群体，为其经济组织创造未来经济效益的能力。一般将这种可能创造的未来经济效益折算为当前值。目前来看，在人力资源价值的研究中，有两观点：一种被称为“个人价值说”，另一种被称为“群体价值说”。不论是个人价值还是群体价值，其计量方法都有货币法和非货币法两种，由于货币计量的规范性和其特有的综合性能，货币法比较常用。由于人力资源为其经济组织可以创造的未来经济效益具有很大的不确定性，所以说，人力资源产出价值的计算是人力资源统计的一个难点问题。
（3）人力资源投资效益分析
效益是通过产出与投入的对比来体现的。人力资源投资效益的分析与评价可以将投资收益与投资成本均折合为现值进行比较。既可以计算总体投资效益，又可以就某一方面的投资效益进行分析，如教育投资的经济效益，医疗保健投资效益等。由于人力资源收益具有间接性、滞后性、长效性和多效性特点，所以必须综合考虑本企业的多方面因素。目前来看，通过我的总结，我认为目前比较成熟的是关于教育投资收益的计算方法，包括舒尔茨的教育投资收益率法和丹尼森的国民经济增长因素分析法及劳动简化法，其中第一种常用来对人力资源投资的个人收益率进行评估，后两种则用于宏观教育投资分析。正因为其计算方法的复杂性，所以我在进行人力资源投资效益分析时，始终坚持定量分析与定性分析相结合、直接计算与间接测算相结合、价值量指标与实物量指标相结合的原则，同时在内容上还要兼顾我公司的经济效益与社会效益，局部效益与整体效益、直接效益与间接效益、有形效益与无形效益。
参考文献：
第9篇
近期我国众多城市雾霾天气增加，PM2.5一直是一个热点话题，酸雨污染程度及温室效应也在加剧，环境问题严峻。我国是一个富煤、少油、贫气的国家，煤炭在一次能源的生产和消费中占75%左右，其消耗过程中几乎80%未经洗选，而原煤燃烧灰分高、热值低、含硫量高，容易造成环境污染。水煤浆（CWM）是由65%～70%不同粒度分布的煤、30%～35%的水和约1%的添加剂，经过一定的加工工艺制成的混合物。其制备过程中脱硫，在燃烧中也有一定的固硫效应，同时灰烬含水，有利于除尘，燃烧时能大量减少CO2、SO2、NOx的产生与排放（莫资萍等，2005）。
水煤浆技术日趋成熟及自身的经济环保性使其市场前景广阔，但水煤浆的生产设备、配套设施以及技术研发、市场推广等投入费用较大，且缺乏基本的经济评价参数，使得水煤浆项目在投资决策、项目融资等方面缺乏参考依据，这在很大程度上阻碍了水煤浆行业的市场化进程。
一、基准收益率测算的理论及模型分析
基准收益率与项目的财务净现值、财务内部收益率、资本金内部收益率紧密相关，是财务评价中最为核心的参数。有关基准收益率方面的测定，国内外学者基本上是以金融投资经济和企业价值评估研究领域的理论为基础进行的，并在评估实践中形成了比较成熟的两大理论：一是以资本资产模型为基础的风险收益性模型，比如资本资产定价模型（CAPM）、Ibbotson扩展方法、套利定价模型（ATP）及Fama-French三因素模型等；二是基于因素分析和经验判断的方法，如扩展累积模型（The Buildup Summation Model）。
资本资产定价模型是在投资组合理论和资本市场理论基础上发展起来的，在考虑风险和收益的情况下来测定权益资本的收益率。CAPM是建立在完备的资本市场假设下进行的，在企业的价值评估中有一定的局限性，主要运用于上市公司的数据，β值的测定仅考虑了市场的整体波动给单个资产带来的系统性风险，未能考虑非系统风险对企业价值的影响。
套利定价模型（ATP）、Fama-French三因素模型、Ibbotson扩展方法和扩展累积模型均是在资本资产定价模型的基础上建立的。套利定价模型不完全依赖于完备市场的假设，是多因素综合的结果，但影响投资收益的具体影响因素不容易确定，目前处于理论研究阶段；Fama和French在1993年提出套利定价模型中的影响因素有三个，即公司规模、账面价值与市场价值比和市场组合本身，但是规模因素和账面价值与市场价值比不容易确定；Ibbotson扩展方法比起CAPM模型，考虑了企业公司规模报酬率和公司特有风险报酬率等非系统因素，但公司特有风险报酬率要考虑财务杠杆收益稳定性及其他因素的影响，多取决于评估师的经验；扩展累积模型是基于因素分析和经验判断来测定基准收益率的一种方法，主要用于小型非上市企业基准收益率评估，但评估过程中带入了更多的主观性。
通过对几种常用模型分析，本文拟采用CAPM模型来研究水煤浆行业权益资本基准收益率并对风险系数的测定方法进行了修正，考虑了股票市场中非同步交易及非系统风险因素，并用WACC和CAPM结合起来对水煤浆行业基准收益率进行测算。
二、基于CAPM模型水煤浆行业权益资本基准收益率
资本资产定价模型（CAPM）是夏普和林纳特在马柯维的方差组合模型理论基础上提出的，在该模型分析下，一个投资项目在某一时间段上的预期收益率等于市场上无风险投资项目收益率再加上这项投资项目的系统性市场风险系数乘以该项目的市场整体平均收益率与无风险投资项目收益率之差。该方法最早用于证券股票的投资组合定价中，后来国内外学者常用于权益资本基准收益率的确定。
本文拟运用资本资产定价模型（CAPM）测算水煤浆行业基准收益率，具体的计算公式如下：
式中，Re为水煤浆行业权益资本收益率；Im为社会投资平均收益率；If为无风险收益率；βe为投资项目系统性风险系数。
（一）无风险收益率If的测算
无风险利率是衡量整个市场上投资者可以获得的最低收益率成本，是最具有稳定性和保障性的。在选用该数据时常常考虑国家的国债利率和存款利率，但国债品种和期限较多，需要分时间段计算，银行利率由中国人民银行根据市场情况统一，具有权威性，能反映市场真实情况，且数据易取得。本文根据水煤浆行业投资周期特点，拟选用2003—2012年三年期的存款利率的平均值，则If=4%（见表1）。
（二）期望市场收益率Im的测算
期望市场收益率是投资者在投资时期望获得的报酬率，是投资者将预期能获得的未来现金流折现成一个现在能获得的金额的折现率。在资本资产定价模型中，期望市场收益率Im反映的是市场平均收益率，应用中的关键是确定市场组合。通过对相关文献研究，目前确定期望市场收益的方法有：利用国内生产总值GDP增长率确定期望市场收益率、利用社会资本收益率确定期望市场收益率，以及利用股票市场上证指数收益来确定期望市场收益率。
国内生产总值（GDP）增长率是指GDP的年度增长率，按可比价格计算的国内生产总值可以计算得出。期望市场收益率研究的是市场组合的资本投入所获得的收益率，确切地说，并不能反映资本所获得的报酬，只有在其他数据缺失或不容易获得时，作为近似的期望市场收益率来使用。
社会资本收益率可以作为判别全社会资本收入水平的依据。一般说来，计算全社会的资本收益率时有两种方法，一是统计法，即利用统计年鉴的基础数据，通过汇总和分析得出有关数据进行计算；二是函数法，采用比较多的是含技术进步的柯布-道格拉斯生产函数进行测算。社会资本收益率可以很好地代表市场组合，但是社会资本总额既包括盈利单位资本也包括非盈利单位资本，是从整个社会的角度研究资本收益率，只能作为基准收益率的下限。
通过股票市场综合上证指数收益确定的期望收益率既可以代表市场组合又可以排除非盈利单位收益率的干扰。本文拟采用2003—2012年沪市的上证指数来确定期望市场收益率。在上证综合指数计算原则中，对股票的分割、送配以及股票新上市等情况已分别作了相应的调整，因此，可以直接按下列公式计算指数收益率ImT：
式中：ImT表示市场组合在T-1时刻到T时刻的收益率；IndexT表示市场组合在T时刻的收盘指数；IndexT-1表示市场组合在T-1 时刻的收盘指数。
通过对2003—2012年股市的年线、季线及月线的上证指数计算确定期望市场收益率如表2所示。
期望市场收益率取2003—2012年按年、季、月综合上证指数收益率的平均值，则Im=13.45%。
（三）水煤浆行业风险系数βe的测算
1.系统风险系数测算
权益资本的系统风险βe反映的是水煤浆行业相对于整个市场组合的风险程度。当水煤浆行业平均收益率对风险的反应比市场投资组合的反应更大，则水煤浆行业投资项目相应的风险系数值就更大；反之，其相应的βe就小。水煤浆行业风险系数βe可由下式计算得出：
式中：I为水煤浆行业市场平均收益率；？滓m2为市场组合的收益率的方差。
通常，在构造关于资产价格的时间序列时，总是假定资产的价格是按照相同的时间间隔记录的。但现实中，市场总是存在着一定的交易摩擦，信息到达市场中不同投资者的时间会存在不同程度的差异，导致有些证券对信息的反映出现时滞，并且造成同一证券市场上的不同证券具有不同的交易频率，即非同步交易。非同步交易并不影响单个股票的期望收益，但会对市场组合的期望收益造成统计意义上的虚假现象，从而造成βe被放大或缩小。本文对水煤浆行业风险系数βe的测算，拟采用休尔斯和威廉姆斯针对非同步交易现象提出的测算方法：
2.价格系数修正
近年来，随着洁净能源的推广，水煤浆行业在我国市场化不断加快，但市场化程度并不高。目前，国内还没有以水煤浆为主营业务的上市公司。水煤浆项目多为煤炭企业的一条生产线，与煤炭企业的关联度较高。因此，本文从全国31家煤炭上市企业中选取以煤炭生产、洗选加工及销售为主营业务的上市公司为研究样本，并对样本的净资产收益率进行修正。价格是产品价值的货币表现形式，可以使用两种产品市场价格的比值作为价格修正系数。
式中，P水煤浆、P煤取2012年每月市场价格平均值。
3.非系统风险修正
资本资产定价模型中风险系数βe为系统风险，除了地区修正外，水煤浆项目还应考虑非系统风险，风险的主要来源有经营管理风险、决策风险、财务风险、技术风险、政策风险、社会风险等。可采用方根法确定上述主要非系统风险因素的权重，采用专家打分法确定主要非系统风险因素对该项目投资收益率的影响程度。
（1）方根法确定权重。根据1—9标度法，对水煤浆内部决策风险A1、财务风险A2、项目经营风险A3、市场推广风险A4、技术风险A5五项指标的相对重要程度进行比较后，可以得到如表3所示的判断矩阵。
所以上述权重可以采用。
（2）采用专家打分法确定主要非系统风险因素对水煤浆项目投资收益率的影响程度，并确定个别因素的修正系数，如表4。
4.风险系数βe的确定
从全国31家煤炭上市企业中选取以煤炭生产、洗选加工及销售为主营业务的上市公司为研究样本，并对样本的净资产收益率进行修正，如表5所示。
股票市场所有上市公司的加权净资产收益率如表6所示。
所有上市公司风险系数观察值：
（四）水煤浆行业权益资本金收益率的测算
通过对资本资产定价模型CAPM中三个因素的测算，可以得出水煤浆行业权益资本金的基准收益率。
三、水煤浆行业基准收益率取值确定
水煤浆行业自有资金与借贷资金比例的确定依据所选研究样本2012年资金结构，取其平均值作为水煤浆行业的资金比例。经计算得借贷资金比率为46.95%（表7）。
水煤浆行业债务资金成本取我国2003—2012年中长期贷款利率平均值，三年期贷款利率见表8。
根据以上数据，将WACC结合CAPM可得水煤浆行业基准收益率如下：
四、结束语
本文运用股票市场综合上证指数测算了期望市场收益率，用休尔斯和威廉姆斯针对非同步交易现象提出的测算方法对水煤浆行业系统风险系数进行了测算，并用方根法对风险系数进行了修正，以WACC结合CAPM测算了水煤浆行业基准收益率。
本文的研究可以为水煤浆行业的投融资决策、风险分析提供参考依据，促进水煤浆行业的市场化进程，但是，我国水煤浆行业市场化程度不高，目前还没有纯粹的以水煤浆为主营业务的上市公司，本文的研究样本源于煤炭采选业中以煤炭的洗选、销售为主营业务的上市公司且对借贷资金的比例没有进行更细化的研究。随着水煤浆行业市场化进程的加快，以水煤浆为主营业务的样本更容易获取，届时水煤浆行业基准收益率将更加准确。
第10篇
关键词：银行；个人理财；信息不对称；免责
国内商业银行经过对个人理财业务的研究和探索，已普遍认识到开展个人理财业务的重要性和必要性，因此，把该项业务的控制作为竞争优质客户的重要手段和新的经济效益增长点，
一、银行个人理财业务中的迷局
(一)法律结构模糊
个人理财产品名目繁多，但从法律性质的定位来看，主要有以下几种类型：以咨询顾问合同为基础的顾问型理财服务；以委托合同为基础的委托型理财产品；以委托合同为基础的附带银行保本的理财产品；以委托合同为基础的附带银行保证收益的理财产品；以存款合同为基础的理财产品等。而实践中，银行与客户之间签署的协议通常是“认购协议”或“认购书”而不是“委托协议”。尽管协议使用了“认购”的表述，但双方建立的却不是买卖关系。这种模糊性地表述可能带来两个问题：一是当银行破产时，理财产品认购人的权利如何实现，是否应该纳入破产债权的范畴；二是银行接受客户的资金后，这些资金的所有权是归属银行还是客户也将涉及资金的运用是否合法合规的问题。
(二)信息不对称
1、理财产品宣传和销售中的信息不对称
一方面，银行在宣传和销售个人理财产品时，容易发生夸大预期收益，掩饰投资风险，或突破认购协议或产品说明书等有关法律文件中的约定而擅自对客户进行口头宣传或承诺。另一方面，客户群体自身特定的缺陷或局限，委员会未按照监管机构的要求了解和收集客户识别风险、认知风险的能力等有关信息。一般投资者在购买某个产品时都是先了解产品情况和收益情况，以便作出投资判断，但很少有银行理财销售人员会事先对投资者做出风险测评。
2、合约内容的概括性
银行在推出理财产品的时候，为了更大程度地吸引客户，增强产品的竞争优势，往往通过认购协议或产品说明书等文件内容模糊性来淡化风险，规避责任。这主要表现为以下几个方面：一是有关风险分配的约定不够明确，尤其是潜在风险的提示不够充分或不全面，或提示的方式不够醒目；二是有关投资方式、方向的约定不够清楚，该问题与产品的性质有关，一些所谓的“挂钩”产品更是如此。三是收益的分配约定不明，银行对投资收益在手续费、管理费之外的银行收益、客户最终收益等的分配机制上缺乏明确的规定。
3、交易标的的虚拟化
国内银行最近开发的一些投资标的越来越复杂多样，而且其虚拟化色彩越来越明显，尤其是一些与股票指数、利率、汇率、期货指数、美元信用、特定股票价格等挂钩的理财产品。这种趋向使得人们无法从产品的名称去清晰的把握具体投资标的物，客户在签署认购协议后，也很难准确地知悉自己资金的最终去向。另外，对于与股票指数、期货指数以及实物价格与指数挂钩的理财产品，由于银行直接投资这些领域有关产品的法律限制因素的存在，因此银行必须借助于其他金融机构的合作并通过衍生工具将所谓的投资去向虚拟化。
4、风险揭示不充分
银行在销售其理财产品时不能充分揭示风险，主要表现为(1)在产品名称中显示有诱惑性、误导性或承诺性收益安排的字样；(2)在认购协议和产品说明书中有关风险提示的表述处于不明显的位置，或将风险因素分散在不同的条款，有意淡化风险；(3)用过于专业化的语言来描述产品风险，丙有意将风险因素抽象化、模糊化。这些诱导性、模糊性的说明很可能给投资者带来不正确地判断。
(三)银行个人理财产品合约中的免责条款
自2007年12月以来陆续曝出银行理财零收益、负收益事件。如李小姐去年花了10万元买了一款理财产品，到期后银行给了39.6元的收益。问及银行，才知这39.6元还是央行调息所得的收益，产品收益实际为零。对此，银行的解释是，许多人认为银行把钱拿去买股票中的任意一只都会获利丰厚，这是一种误解，银行不能直接去买股票进行投资，银行只能拿出投资者的本金去买固定收益票据、债券等获得保本的作用，同时用这部分的利息从大的国际投行购买股票的期权，获得较高收益的投资机会。二、银行理财业务迷局的破揭
(一)对认购协议法律结构的确认
本文已阐述个人理财实际上为委托业务，投资者与银行之间应为委托与被委托关系。在协议中应明确写明委托字样，以确认双方的法律关系，以便解决法院在直面因这种协议而引发的法律纠纷时的两难境地，另外还可以认定当银行破产时，理财产品认购人的权利及银行接受客户的资金后这些资金的归属权问题。
(二)信息不对称的法律约束
面对不但高涨的各类存款和投资意识的复苏，各商业银行日益重视个人理财业务的发展。监管当局也对个人理财产品的创新和风险控制给予高度关注。中国银监会在的《商业银行个人理财业务管理暂行办法》中强调：“商业银行应在理财计划终止时，或理财计划投资收益分配时，像客户提供理财计划投资、收益的详细情况报告。”“商业银行理财计划的宣传和介绍材料，应包含产品风险的揭示，并以醒目、通俗的文字表达，对非保证收益理财计划，在与客户签订合同前，应提供理财计划预期收益的测算数据、测算方式和测算的主要依据。”《商业银行个人理财业务风险管理指引》中也规定：“商业银行在向客户说明有关投资风险时，应使用通俗易懂的语言，配以必要的示例，说明最不利的投资情形和投资结果。”为了进一步规范商业银行个人理财业务，银监会日前了《关于进一步规范商业银行个人理财业务有关问题的通知》(以下简称《通知》)《通知》要求银行在设计理财产品时，要首先考虑客户的利益和风险承受能力，遵循保证收益类产品的设计规定审慎、合规地开发设计理财产品。在理财产品销售环节，《通知》规定，商业银行为理财产品命名时，不得使用带有诱惑性、误导性和承诺性的称谓和蕴含潜在风险或易引发争议的模糊性语言。不得销售无市场分析预测和无定价依据的理财产品。同时，商业银行应根据理财产品的风险状况和潜在客户群的风险偏好和风险承受能力，设置适当的销售起点金额，理财产品的销售起点金额不得低于5万元人民币。目前，商业银行销售的部分理财产品是从国际投资机构购买而来。对此，《通知》要求，商业银行应自主设计开发理财产品，不得以发售理财产品名义变相代销境外基金或违反法律法规规定的其他境外投资理财产品。《通知》规定，商业银行应按照“了解你的客户”原则，充分了解客户的财务状况、投资目的、投资经验等情况，对客户的产品适合度进行评估，并由客户对评估结果进行签字确认。《通知》还特别指出，对于与股票相关或结构较为复杂的理财产品，商业银行尤其应注意选择科学、合理的评估方法，防止错误销售。商业银行对理财客户进行的产品适合度评估应在营业网点当面进行，不得通过网络或电话等手段进行客户产品适合度评估。为了向客户提示风险，《通知》规定，商业银行理财产品的宣传和介绍材料应在首页最醒目位置揭示风险，说明最不利的投资情形和投资结果，对于无法在宣传和介绍材料中提供科学、准确的测算依据和测算方式的理财产品，不得在宣传和介绍材料中出现“预期收益率”或“最高收益率”字样。为了确保客户能及时获取信息，《通知》要求商业银行及时做好信息披露，应定期向客户提供其所持有的所有相关资产的账单，账单应列明资产变动、收入和费用、期末资产估值等情况。账单提供应不少于两次，并且至少每月提供一次。在与客户签订合同时，商业银行应明确约定与客户联络和信息传递的方式。在未与客户约定的情况下，在网站公布产品相关信息而未确认客户已经获取该信息，不能视为其向客户进行了信息披露。《通知》要求商业银行建立全面、透明、方便和快捷的客户投诉处理机制，提供合理的投诉途径，配备足够的资源接受并及时处理客户投诉。客户投诉处理机制应至少包括处理投诉的流程、回复的安排、调查的程序及补偿或赔偿机制。以上这些法律法规的出台，将会有效遏制理财业务中的收益迷局，弥补其中的法律盲点。
(三)对银行免责的抗辩
首先从认购协议的条款来看，应认定为格式条款。它是银行为了重复使用而预先拟定好的。格式条款简化了订立合同的过程，但由于双方当事人没有共同参与条款的拟定，容易造成权利的不公平。《合同法》规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”银行在认购协议中的免责应基于已采取合理的方式提请投资者注意免除或限制银行责任的条款。而上述银行个人理财业务中的迷局已充分显示银行只强调收益，根本不提及风险，更没有对免责条款予以说明。比照《保险法》：“保险合同中规定有关保险人责任免除条款的，保险人在订立保险合同时向投保人明确说明，未明确说明的，该条款不产生效力。”应认定认购协议中银行免责条款也无效。
第11篇
关键词：银行；个人理财；信息不对称；免责
中图分类号：F830.2 文献标志码：A 文章编号：1673－291X(2009)05－0124－02
国内商业银行经过对个人理财业务的研究和探索，已普遍认识到开展个人理财业务的重要性和必要性，因此，把该项业务的控制作为竞争优质客户的重要手段和新的经济效益增长点，
一、银行个人理财业务中的迷局
(一)法律结构模糊
个人理财产品名目繁多，但从法律性质的定位来看，主要有以下几种类型：以咨询顾问合同为基础的顾问型理财服务；以委托合同为基础的委托型理财产品；以委托合同为基础的附带银行保本的理财产品；以委托合同为基础的附带银行保证收益的理财产品；以存款合同为基础的理财产品等。而实践中，银行与客户之间签署的协议通常是“认购协议”或“认购书”而不是“委托协议”。尽管协议使用了“认购”的表述，但双方建立的却不是买卖关系。这种模糊性地表述可能带来两个问题：一是当银行破产时，理财产品认购人的权利如何实现，是否应该纳入破产债权的范畴；二是银行接受客户的资金后，这些资金的所有权是归属银行还是客户也将涉及资金的运用是否合法合规的问题。
(二)信息不对称
1、理财产品宣传和销售中的信息不对称
一方面，银行在宣传和销售个人理财产品时，容易发生夸大预期收益，掩饰投资风险，或突破认购协议或产品说明书等有关法律文件中的约定而擅自对客户进行口头宣传或承诺。另一方面，客户群体自身特定的缺陷或局限，委员会未按照监管机构的要求了解和收集客户识别风险、认知风险的能力等有关信息。一般投资者在购买某个产品时都是先了解产品情况和收益情况，以便作出投资判断，但很少有银行理财销售人员会事先对投资者做出风险测评。
2、合约内容的概括性
银行在推出理财产品的时候，为了更大程度地吸引客户，增强产品的竞争优势，往往通过认购协议或产品说明书等文件内容模糊性来淡化风险，规避责任。这主要表现为以下几个方面：一是有关风险分配的约定不够明确，尤其是潜在风险的提示不够充分或不全面，或提示的方式不够醒目；二是有关投资方式、方向的约定不够清楚，该问题与产品的性质有关，一些所谓的“挂钩”产品更是如此。三是收益的分配约定不明，银行对投资收益在手续费、管理费之外的银行收益、客户最终收益等的分配机制上缺乏明确的规定。
3、交易标的的虚拟化
国内银行最近开发的一些投资标的越来越复杂多样，而且其虚拟化色彩越来越明显，尤其是一些与股票指数、利率、汇率、期货指数、美元信用、特定股票价格等挂钩的理财产品。这种趋向使得人们无法从产品的名称去清晰的把握具体投资标的物，客户在签署认购协议后，也很难准确地知悉自己资金的最终去向。另外，对于与股票指数、期货指数以及实物价格与指数挂钩的理财产品，由于银行直接投资这些领域有关产品的法律限制因素的存在，因此银行必须借助于其他金融机构的合作并通过衍生工具将所谓的投资去向虚拟化。
4、风险揭示不充分
银行在销售其理财产品时不能充分揭示风险，主要表现为(1)在产品名称中显示有诱惑性、误导性或承诺性收益安排的字样；(2)在认购协议和产品说明书中有关风险提示的表述处于不明显的位置，或将风险因素分散在不同的条款，有意淡化风险；(3)用过于专业化的语言来描述产品风险，丙有意将风险因素抽象化、模糊化。这些诱导性、模糊性的说明很可能给投资者带来不正确地判断。
(三)银行个人理财产品合约中的免责条款
自2007年12月以来陆续曝出银行理财零收益、负收益事件。如李小姐去年花了10万元买了一款理财产品，到期后银行给了39.6元的收益。问及银行，才知这39.6元还是央行调息所得的收益，产品收益实际为零。对此，银行的解释是，许多人认为银行把钱拿去买股票中的任意一只都会获利丰厚，这是一种误解，银行不能直接去买股票进行投资，银行只能拿出投资者的本金去买固定收益票据、债券等获得保本的作用，同时用这部分的利息从大的国际投行购买股票的期权，获得较高收益的投资机会。
二、银行理财业务迷局的破揭
(一)对认购协议法律结构的确认
本文已阐述个人理财实际上为委托业务，投资者与银行之间应为委托与被委托关系。在协议中应明确写明委托字样，以确认双方的法律关系，以便解决法院在直面因这种协议而引发的法律纠纷时的两难境地，另外还可以认定当银行破产时，理财产品认购人的权利及银行接受客户的资金后这些资金的归属权问题。
(二)信息不对称的法律约束
面对不但高涨的各类存款和投资意识的复苏，各商业银行日益重视个人理财业务的发展。监管当局也对个人理财产品的创新和风险控制给予高度关注。中国银监会在的《商业银行个人理财业务管理暂行办法》中强调：“商业银行应在理财计划终止时，或理财计划投资收益分配时，像客户提供理财计划投资、收益的详细情况报告。”“商业银行理财计划的宣传和介绍材料，应包含产品风险的揭示，并以醒目、通俗的文字表达，对非保证收益理财计划，在与客户签订合同前，应提供理财计划预期收益的测算数据、测算方式和测算的主要依据。”《商业银行个人理财业务风险管理指引》中也规定：“商业银行在向客户说明有关投资风险时，应使用通俗易懂的语言，配以必要的示例，说明最不利的投资情形和投资结果。”为了进一步规范商业银行个人理财业务，银监会日前了《关于进一步规范商业银行个人理财业务有关问题的通知》(以下简称《通知》)《通知》要求银行在设计理财产品时，要首先考虑客户的利益和风险承受能力，遵循保证收益类产品的设计规定审慎、合规地开发设计理财产品。在理财产品销售环节，《通知》规定，商业银行为理财产品命名时，不得使用带有诱惑性、误导性和承诺性的称谓和蕴含潜在风险或易引发争议的模糊性语言。不得销售无市场分析预测和无定价依据的理财产品。同时，商业银行应根据理财产品的风险状况和潜在客户群的风险偏好和风险承受能力，设置适当的销售起点金额，理财产品的销售起点金额不得低于5万元人民币。目前，商业银行销售的部分理财产品是从国际投资机构购买而来。对此，《通知》要求，商业银行应自主设计开发理财产品，不得以发售理财产品名义变相代销境外基金或违反法律法规规定的其他境外投资理财产品。《通知》规定，商业银行应按照“了解你的客户”原则，充分了解客户的财务状况、投资目的、投资经验等情况，对客户的产品适合度进行评估，并由客户对评估结果进行签字确认。《通知》还特别指出，对于与股票相关或结构较为复杂的理财产品，商业银行
尤其应注意选择科学、合理的评估方法，防止错误销售。商业银行对理财客户进行的产品适合度评估应在营业网点当面进行，不得通过网络或电话等手段进行客户产品适合度评估。为了向客户提示风险，《通知》规定，商业银行理财产品的宣传和介绍材料应在首页最醒目位置揭示风险，说明最不利的投资情形和投资结果，对于无法在宣传和介绍材料中提供科学、准确的测算依据和测算方式的理财产品，不得在宣传和介绍材料中出现“预期收益率”或“最高收益率”字样。为了确保客户能及时获取信息，《通知》要求商业银行及时做好信息披露，应定期向客户提供其所持有的所有相关资产的账单，账单应列明资产变动、收入和费用、期末资产估值等情况。账单提供应不少于两次，并且至少每月提供一次。在与客户签订合同时，商业银行应明确约定与客户联络和信息传递的方式。在未与客户约定的情况下，在网站公布产品相关信息而未确认客户已经获取该信息，不能视为其向客户进行了信息披露。《通知》要求商业银行建立全面、透明、方便和快捷的客户投诉处理机制，提供合理的投诉途径，配备足够的资源接受并及时处理客户投诉。客户投诉处理机制应至少包括处理投诉的流程、回复的安排、调查的程序及补偿或赔偿机制。以上这些法律法规的出台，将会有效遏制理财业务中的收益迷局，弥补其中的法律盲点。
(三)对银行免责的抗辩
首先从认购协议的条款来看，应认定为格式条款。它是银行为了重复使用而预先拟定好的。格式条款简化了订立合同的过程，但由于双方当事人没有共同参与条款的拟定，容易造成权利的不公平。《合同法》规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”银行在认购协议中的免责应基于已采取合理的方式提请投资者注意免除或限制银行责任的条款。而上述银行个人理财业务中的迷局已充分显示银行只强调收益，根本不提及风险，更没有对免责条款予以说明。比照《保险法》：“保险合同中规定有关保险人责任免除条款的，保险人在订立保险合同时向投保人明确说明，未明确说明的，该条款不产生效力。”应认定认购协议中银行免责条款也无效。
第12篇
(一)法律结构模糊
个人理财产品名目繁多，但从法律性质的定位来看，主要有以下几种类型：以咨询顾问合同为基础的顾问型理财服务；以委托合同为基础的委托型理财产品；以委托合同为基础的附带银行保本的理财产品；以委托合同为基础的附带银行保证收益的理财产品；以存款合同为基础的理财产品等。而实践中，银行与客户之间签署的协议通常是“认购协议”或“认购书”而不是“委托协议”。尽管协议使用了“认购”的表述，但双方建立的却不是买卖关系。这种模糊性地表述可能带来两个问题：一是当银行破产时，理财产品认购人的权利如何实现，是否应该纳入破产债权的范畴；二是银行接受客户的资金后，这些资金的所有权是归属银行还是客户也将涉及资金的运用是否合法合规的问题。
(二)信息不对称
1、理财产品宣传和销售中的信息不对称
一方面，银行在宣传和销售个人理财产品时，容易发生夸大预期收益，掩饰投资风险，或突破认购协议或产品说明书等有关法律文件中的约定而擅自对客户进行口头宣传或承诺。另一方面，客户群体自身特定的缺陷或局限，委员会未按照监管机构的要求了解和收集客户识别风险、认知风险的能力等有关信息。一般投资者在购买某个产品时都是先了解产品情况和收益情况，以便作出投资判断，但很少有银行理财销售人员会事先对投资者做出风险测评。
2、合约内容的概括性
银行在推出理财产品的时候，为了更大程度地吸引客户，增强产品的竞争优势，往往通过认购协议或产品说明书等文件内容模糊性来淡化风险，规避责任。这主要表现为以下几个方面：一是有关风险分配的约定不够明确，尤其是潜在风险的提示不够充分或不全面，或提示的方式不够醒目；二是有关投资方式、方向的约定不够清楚，该问题与产品的性质有关，一些所谓的“挂钩”产品更是如此。三是收益的分配约定不明，银行对投资收益在手续费、管理费之外的银行收益、客户最终收益等的分配机制上缺乏明确的规定。
3、交易标的的虚拟化
国内银行最近开发的一些投资标的越来越复杂多样，而且其虚拟化色彩越来越明显，尤其是一些与股票指数、利率、汇率、期货指数、美元信用、特定股票价格等挂钩的理财产品。这种趋向使得人们无法从产品的名称去清晰的把握具体投资标的物，客户在签署认购协议后，也很难准确地知悉自己资金的最终去向。另外，对于与股票指数、期货指数以及实物价格与指数挂钩的理财产品，由于银行直接投资这些领域有关产品的法律限制因素的存在，因此银行必须借助于其他金融机构的合作并通过衍生工具将所谓的投资去向虚拟化。
4、风险揭示不充分
银行在销售其理财产品时不能充分揭示风险，主要表现为(1)在产品名称中显示有诱惑性、误导性或承诺性收益安排的字样；(2)在认购协议和产品说明书中有关风险提示的表述处于不明显的位置，或将风险因素分散在不同的条款，有意淡化风险；(3)用过于专业化的语言来描述产品风险，丙有意将风险因素抽象化、模糊化。这些诱导性、模糊性的说明很可能给投资者带来不正确地判断。
(三)银行个人理财产品合约中的免责条款
自2007年12月以来陆续曝出银行理财零收益、负收益事件。如李小姐去年花了10万元买了一款理财产品，到期后银行给了39.6元的收益。问及银行，才知这39.6元还是央行调息所得的收益，产品收益实际为零。对此，银行的解释是，许多人认为银行把钱拿去买股票中的任意一只都会获利丰厚，这是一种误解，银行不能直接去买股票进行投资，银行只能拿出投资者的本金去买固定收益票据、债券等获得保本的作用，同时用这部分的利息从大的国际投行购买股票的期权，获得较高收益的投资机会。
二、银行理财业务迷局的破揭
(一)对认购协议法律结构的确认
本文已阐述个人理财实际上为委托业务，投资者与银行之间应为委托与被委托关系。在协议中应明确写明委托字样，以确认双方的法律关系，以便解决法院在直面因这种协议而引发的法律纠纷时的两难境地，另外还可以认定当银行破产时，理财产品认购人的权利及银行接受客户的资金后这些资金的归属权问题。
(二)信息不对称的法律约束
面对不但高涨的各类存款和投资意识的复苏，各商业银行日益重视个人理财业务的发展。监管当局也对个人理财产品的创新和风险控制给予高度关注。中国银监会在的《商业银行个人理财业务管理暂行办法》中强调：“商业银行应在理财计划终止时，或理财计划投资收益分配时，像客户提供理财计划投资、收益的详细情况报告。”“商业银行理财计划的宣传和介绍材料，应包含产品风险的揭示，并以醒目、通俗的文字表达，对非保证收益理财计划，在与客户签订合同前，应提供理财计划预期收益的测算数据、测算方式和测算的主要依据。”《商业银行个人理财业务风险管理指引》中也规定：“商业银行在向客户说明有关投资风险时，应使用通俗易懂的语言，配以必要的示例，说明最不利的投资情形和投资结果。”为了进一步规范商业银行个人理财业务，银监会日前了《关于进一步规范商业银行个人理财业务有关问题的通知》(以下简称《通知》)《通知》要求银行在设计理财产品时，要首先考虑客户的利益和风险承受能力，遵循保证收益类产品的设计规定审慎、合规地开发设计理财产品。在理财产品销售环节，《通知》规定，商业银行为理财产品命名时，不得使用带有诱惑性、误导性和承诺性的称谓和蕴含潜在风险或易引发争议的模糊性语言。不得销售无市场分析预测和无定价依据的理财产品。同时，商业银行应根据理财产品的风险状况和潜在客户群的风险偏好和风险承受能力，设置适当的销售起点金额，理财产品的销售起点金额不得低于5万元人民币。目前，商业银行销售的部分理财产品是从国际投资机构购买而来。对此，《通知》要求，商业银行应自主设计开发理财产品，不得以发售理财产品名义变相代销境外基金或违反法律法规规定的其他境外投资理财产品。《通知》规定，商业银行应按照“了解你的客户”原则，充分了解客户的财务状况、投资目的、投资经验等情况，对客户的产品适合度进行评估，并由客户对评估结果进行签字确认。《通知》还特别指出，对于与股票相关或结构较为复杂的理财产品，商业银行尤其应注意选择科学、合理的评估方法，防止错误销售。商业银行对理财客户进行的产品适合度评估应在营业网点当面进行，不得通过网络或电话等手段进行客户产品适合度评估。为了向客户提示风险，《通知》规定，商业银行理财产品的宣传和介绍材料应在首页最醒目位置揭示风险，说明最不利的投资情形和投资结果，对于无法在宣传和介绍材料中提供科学、准确的测算依据和测算方式的理财产品，不得在宣传和介绍材料中出现“预期收益率”或“最高收益率”字样。为了确保客户能及时获取信息，《通知》要求商业银行及时做好信息披露，应定期向客户提供其所持有的所有相关资产的账单，账单应列明资产变动、收入和费用、期末资产估值等情况。账单提供应不少于两次，并且至少每月提供一次。在与客户签订合同时，商业银行应明确约定与客户联络和信息传递的方式。在未与客户约定的情况下，在网站公布产品相关信息而未确认客户已经获取该信息，不能视为其向客户进行了信息披露。《通知》要求商业银行建立全面、透明、方便和快捷的客户投诉处理机制，提供合理的投诉途径，配备足够的资源接受并及时处理客户投诉。客户投诉处理机制应至少包括处理投诉的流程、回复的安排、调查的程序及补偿或赔偿机制。以上这些法律法规的出台，将会有效遏制理财业务中的收益迷局，弥补其中的法律盲点。
(三)对银行免责的抗辩
首先从认购协议的条款来看，应认定为格式条款。它是银行为了重复使用而预先拟定好的。格式条款简化了订立合同的过程，但由于双方当事人没有共同参与条款的拟定，容易造成权利的不公平。《合同法》规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”银行在认购协议中的免责应基于已采取合理的方式提请投资者注意免除或限制银行责任的条款。而上述银行个人理财业务中的迷局已充分显示银行只强调收益，根本不提及风险，更没有对免责条款予以说明。比照《保险法》：“保险合同中规定有关保险人责任免除条款的，保险人在订立保险合同时向投保人明确说明，未明确说明的，该条款不产生效力。”应认定认购协议中银行免责条款也无效。
其次，按民法理论，只有自由缔结的契约，法律才承认其效力。故而对“信息的弱者”的保护就与合意的瑕疵理论联系在一起。合意的瑕疵理论强调信息优势的说明义务。若在缔结法律行为时，一方当事人就影响对方当事人的缔结意思的重要事项负有说明义务却保持沉默，此种沉默构成欺诈。银行在宣传销售时，对产品风险、预期收益率的测算数据、测算方式及其主要依据未作说明，投资人可以银行构成“欺诈”抗辩银行的免责主张。
再次，从另一层法律关系看，在委托理财的合同中存在着一些随附义务。这些随附义务是基于诚实信用原则所产生的法定义务，即合同没有约定，银行作为受托人应该给予诚实信用原则履行勤勉义务，及时定期向投资者报告资金运作情况，否则投资者可以侵害其知情权为南追究银行的责任。
第13篇
[摘 要]文章分析了估算热钱规模的直接测算法、间接测算法和定性简单估计法，认为现行热钱规模估算模型是在估算资本外逃规模的测算模型的基础上拓展、改进而成的，目前间接测算法逐渐趋向完善，但估算模型仍存在一定的缺陷并对此提出了建议。
[关键词]热钱 直接测算法 余额法
热钱俗称游资，是金融市场中常用的一个术语，目前它还没有一个广为专家学者接受的定义。一般来说，热钱是以追求高额风险利润为目的，快速在不同国家之间流动，投资领域不固定且无实质经济活动的短期资本。热钱对一个国家经济的影响有积极作用，但更多的是消极作用，历次的国际金融危机中都有热钱的身影。由于热钱流入的渠道较多且隐蔽性较强等原因，要准确把握热钱的规模还十分困难，现实中多借助于估算模型进行估计。然而，实现估算中，学者们使用的模型差异性较大且存在缺陷，这势必影响估算结果。因此，本文侧重分析估算“热钱”规模的模型及其存在的缺陷，以便改进，使之趋向合理、完善。
一、估算资本外逃规模的模型
估算资本外逃规模的国际通行方法主要是直接测算法、间接测算法和混合测算法，因数据不易获得的原因，混合测算法在现实中很少使用（邢毓静，2001）。现在国内估算流入中国热钱规模的直接测算法和间接测算法都来自于国外学者的估算资本外逃规模的模型。
1.直接测算法
直接测算法是指直接运用国际收支平衡表中的“错误与遗漏”和“非银行私人部门短期资本流出”项，把两项之和作为资本外逃的规模。该法由卡丁顿（Cuddinton，1986）首创，后经其自我修正，坎特（Kant，1996）的拓展，直接测算法逐渐完善。坎特改进的测算方法又称游资法，其计算公式为：游资1=-[其他部门的其他短期资本项目中的其他资产项目+误差与错误和遗漏]；游资2=-[其他部门的其他短期资本项目+错误和遗漏]；游资3=-[游资2+债券和公司股权方面的投资]。
2.间接测算法
间接测算法是把国际收支平衡表中资本来源与资本运用的差额视为该国的资本外逃规模。该法由世界银行（1985）首次使用，后来美国摩根保证信托公司（1986）和克莱因（Cline，1987）进行了调整。
世界银行计算资本外逃的公式是：资本外逃=外债增加+FDI净流入+官方储备+经常项目逆差；美国摩根保证信托公司调整后的公式为：资本外逃=外债增加+FDI流入+官方储备的增加+经常项目逆差-银行体系和货币当局所持有的短期外币资产；克莱因改进的公式为：资本外逃=摩根保证信托公司计算结果-旅游和边货收入-其他资本收入。
3.混合测算法
混合测算法是通过国际收支平衡表的相应项目先测算出一个值，在此基础上进行分析与调整。该法由杜利于1986年率先提出。在计算资本外逃时，杜利先测算出本国居民除对外直接投资外的对外债权净增加额，接着进行如下三项调整：一是增加“错误和遗漏”数目；二是增加从《世界债务表》中获得的债务变动额和官方国际收支平衡表中获得的对外借款流入额之差；三是减去已申报的对外债权。
二、估算“热钱”规模的模型
在测算资本外逃的规模时，如果计算的数字为负值，表示存在资本外逃；反之，若该项为正值，则说明存在境外热钱的流入。基于这样的思想，学者们用测算资本外逃的模型来估算热钱规模。
1.直接测算法测算热钱规模的假设及其缺陷
估算热钱时，直接法的估算模型至少内含以下的假设：一是所有的进出国境的资本流动都反映在国际收支平衡表中；二是在经常项目和资本项目流入的资金中没有热钱；三是国际收支平衡表中，各项统计都是真实、准确的，不存在统计误差。显然，这些假定是与现实不相符合的，因为并非所有的资本流动都反映在国际收支平衡表中，经常项目和资本项目下也隐藏着热钱，“误差与遗漏”项是平衡因统计口径不同、各货币换算而产生的误差而造成的国际收支借贷项的不相等而设立的，其本身就包括有人为误差因素。
国内学者尹宇明和陶海波（2005）对此测算模型进行修正（表1），虽说“误差与遗漏”项中会包括热钱的数量，但主要反映的是统计误差，因此，这种方法缺乏理论依据，据此估算出的热钱规模的可信度较差。
2.间接测算法测算热钱规模的假设及其缺陷
基于测算资本外逃规模时设立模型的思想，间接估算热钱规模的基本模型是用国际收支平衡表中的外汇储备增加减去外商直接投资再减去贸易差额所得的余额作为热钱的流入量，即热钱流入规模=外汇储备增加额―贸易顺差―FDI，该法又称余额法。中国社会科学院经济研究所增长前沿课题组（2005）、Vincent Bouvatier（2006）以此来估算“非FDI”的规模，该方法基本反映了一国国际收支中资本与金融项目的证券投资和其他投资的净额以及误差与遗漏的净额，但不能准确估算热钱的规模。因为，余额法的估算模型至少内含以下假设：一是所有的进出国境的资本流动都反映在国际收支平衡表中；二是除货物贸易以外的其他经常项目，除FDI外的其他金融项目的资金流入全部是热钱；三是贸易顺差和FDI中没有隐藏热钱；四是FDI全部是货币投入，没有非货币的投资。
资料来源：根据收集的文献资料整理，括号（）内的数字为测算热钱的时间。
考虑到流入中国境内热钱的流入渠道的多样化及其他因素，国内的学者韩继云等、曹垂龙、毛红燕、张明、中国人民银行等学者或机构对余额法进行了修正（见表）。其中，张明两次测算了流入中国的热钱的规模，其测算结论在国内外引起了很大的反响。在张明的测算模型中，“调整后的外汇储备增加额”是综合考虑了汇率变动、储备投资收益、央行对中司的转账、央行对国有银行及券商的注资、商业银行以美元缴纳本币法定存款准备金等因素的调整值，贸易顺差中隐藏的投机资本的测算是基于年度贸易顺差增长率的假定，张明把FDI未汇出利润及折旧视为FDI中隐藏的投机资本。此外，唐旭和梁猛（2007）、钟伟（2008）还用外资利润、FDI的折旧额、外资外债增量和收益汇出指标测算长线投资资金；银河证券（2008）根据热钱流入的4个渠道，测算了热钱流入的规模。
改进后的余额法在测热钱流入的规模上无疑更接近实现，但测算的结果差异较大，测算模型仍存在一些问题，如张明的测算把投资收益视为热钱，未汇出利润及折旧视为隐藏的热钱，这是否恰当值得商榷；央行的估计中没有考虑隐藏于FDI、货物贸易及非法入境的热钱，也忽略了外汇储备中日元汇率、欧元汇率升值或贬值所带来的影响测算模型，这还有待进一步改进。
3.定性分析或者简单估计
有些学者认为没有成熟的方式计算热钱的数量，只作定性分析，不计算数量或者只是简单估计。如殷剑峰认为可以进行大体估算热钱的数量, 因为大多数国家都没有准确的热钱计量方法；何泽荣和徐艳认为没有一定的数学模型可供使用，因而只能靠估计和分析；林毅夫（2006）在其文章中也没有提出具体的计算方法和数量；向松祚、梁小民、谢国忠等学者对此也仅仅是作了简单的估计。
三、结论与建议
综上分析，“热钱”测算模型是在国外学者估算资本外逃的模型基础上，通过扩展、改进，逐渐趋向完善，但由于热钱具有强流动性、高度的隐蔽性和虚拟性等特征，在辨识热钱时有相当大的困难，因此，目前“热钱”估算模型都存在一定的缺陷，直接测算法缺乏理论基础，间接测算法或余额法测算结果仍有很大的差异，还需要改进。
笔者认为，改进估算“热钱”的模型，首先要从界定热钱的概念着手，以确定哪些是热钱，热钱流动的渠道有哪些；其次要考虑估算隐藏在FDI和货物贸易中的热钱及非法入境的热钱；最后，分情景估算，测算出的热钱规模应是一个范围，而不是一个固定的数值。
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[13]邢毓静.对中国资本外逃规模测算的比较与评论[J].世界经济，2001年第2期
第14篇
关键词：假设开发法 要点 两利综合法
假设开发法估算宗地价格是较常见的方法之一，该方法对评估未完工的在建工程的价值也是十分有用的。但在实际的价格评估业务中，由于计算过程繁杂，往往被我们摒弃不用（或者说是不常用）。假设开发法能充分考虑项目的开发潜力，较准确地为投资者进行项目的投资分析，尤其是对于有开发或再开发潜力的房地产，如烂尾楼工程、旧城改造项目等，假设开发法几乎是唯一适用的估价方法。
一、假设开发法常用公式是
以土地估价为例：
地价=预期楼价-建筑费用-专业费用-利息-销售（或租赁）税费-利润
1.预期楼价：是指未来开发完成的房地产销售（或租赁）价值。通常是通过市场比较法或收益法进行测算。
2.建筑费用：即开发建筑成本费用，包括直接工程费、间接工程费等建筑工程费用。
注：若是毛地或生地，则公式中还需扣除开发毛地或生地所需的成本费用。
3.专业费用：包括建筑设计费、工程概预算费用等。一般采用建筑费用的一定比率估算。
4.利息：是指开发全部预付资本的融资成本（主要是指贷款利息），不仅是建造工程费用的利息，还包括土地资本的利息。计算基数包括：地价款、建筑费用和专业费用。
5.销售（或租赁）税费：主要指用于建成后的不动产销售或出租的中介费、营销广告费用、买卖手续费、营业税、契税等.一般以不动产总价或租金的一定比率估算.
6.利润：是指开发商的客观合理利润,分为投资回报利润和销售(或租赁)利润.投资回报利润的计算基数包括:地价款、开发费和专业费用，以一定比率估算。销售（或租赁）利润以销售（或租赁）不动产总价值的一定比率估算。
二、利用假设开发法评估房地产价值需把握以下要点
1、房地产开发前的状况。主要是（1）明确土地的性质：是生地、毛地还是熟地，是工业用地、综合用地、居住用地还是其他用途用地；（2）明确开发目的：是在土地上进行房屋建设还是将毛地开发为熟地，亦还是续建在建工程。明确房地产开发前的状况，是正确计算开发成本的基础。
2、项目的规划要求。严格按规划设计条件的要求进行评估，对于城市规划条件尚未明确的待开发房地产，其价值是不能确定的，若仍需估价，可推测最可能的规划设计条件来估价，但须列为估价的假设和限制条件。
3、开发后房地产的经营方式。明确开发后的房地产是用于出售、出租或自营，不同的经营方式其计算房地产价值的方法是不同的。
4、考虑资金的时间价值。根据项目的具体情况确定运用现金流量法还是传统的静态方法来进行计算。基础数据的准确预测是准确估价的基础，即：（1）开发经营期的准确估计；（2）各项支出、收入的发生时点；（3）各项支出收入的发生数额。运用假设开发法的关键和难点是鉴定所需要的未来开发、销售（或租赁）的数据资料，这些数据资料是通过市场调查和分析预测得来的，准确与否，直接影响鉴定结果的客观、合理。
三、“两利”综合法概述
现金流折现法和传统的静态方法有着明显的区别，从理论上讲，前者优于后者。在实际的应用中，现金流量法依赖大量的预测数据且每项收支都要折现导致计算过程繁杂容易出错，而静态方法没有考虑资金的时间价值从而导致其计算结果的粗略。有没有一种既考虑资金的时间价值又不需要计算现金流量折现而且计算结果同样精确的简便方法呢？通过大量实例的比较分析，两利综合法计算过程简单且与现金流折现法计算结果差异极小，尤其适用于销售目的的待开发房地产的估价。
1、“两利”综合法。是一种动态评估方法，所谓“两利综合”是指将投资利息与开发利润综合为一项计算，除两利外，其他资金的计算采用静态数据，计算方法简便快捷，结果精确，它避免了现金各项收支反复折现的繁杂计算，
2、“两利”综合法的计算公式
土地价格=（1）开发完成后的价值-（2）销售税金与附加-（3）土地开发、房屋建安、管理费和销售费-（4）购买土地应交纳税费-（5）（投资利息+开发利润）
（1）、（2）、（3）、（4）项均为静态值； （5）为投资利息与开发利润的合项，其计算基数为投资总资本，总收益率按等价于折现率计算。
四、计算实例
某城市定于2003年6月1日拍卖一块多层住宅用地，土地总面积为20000平方米，出让年限为70年，规划要求的建筑容积率为1.20。如果某一竞买方经过调查研究预计建成后住宅的平均售价为3500元／平方米，土地开发和房屋建安费用为1500元／平方米，管理费用和销售费用分别为土地开发和房屋建安费用之和的3%和6%，销售税金与附加为销售额的5.5%，当地购买土地应缴纳税费为购买价格的3%，正常开发期为2年，希望投入的总资金能获得15%的年税前收益率。那么，在竞买时，他的最高报价应是多少。假设银行贷款利率为5.49%。
设购买土地的最高报价为X。计算时，开发过程中发生的资金按均匀投入。
1.用现金流折现法进行估价
因折现率就是预期收益率，所以，其折现率为15%.
（1）开发完成后价值现值P＝F/（1+i）n
=20000×1.2×3500／（1+15%）2＝63516068元＝6351.61万元
（2）销售税金与附加现值＝6351.61×5.5%＝349.34万元
（3）土地开发、房屋建安、管理费和销售费现值＝20000×1.2×1500×（1＋3%＋6%）／（1＋15%）＝3412.17万元
（4）购买土地应缴纳税费现值＝0.03X
（5）投资利息与开发利润：已包含在折现值中，不再单独计算
（6）现金流折现法估价的土地价格X＝6351.61－349.34－3412.17－0.03X
则X＝2514.66万元
2.用“两利”综合法估价
（1）开发完成后价值（静态值）＝20000×1.2×3500＝84000000元＝8400.00万元
（2）销售税金与附加（静态值）＝8400.00×5.5%＝462.00万元
（3）土地开发、房屋建安、管理费和销售费（静态值）＝20000×1.2×1500× （1＋3%＋6%）＝39240000元＝3924.00万元
（4）购买土地应缴纳税费（静态值）＝0.03X
（5）投资利息与开发利润之和＝1.03X×（1+15%）2＋3924.00×（1＋15%）－3924.00－1.03X＝588.60＋0.3322X
(6) “两利”法估价的土地价格X=8400-462-3924-0.03X-（588.6+0.3322X）
则X=2514.61
3.两种方法的比较
两种方法的比较见表一。
如果 ①开发完成后价值 ②销售税金与附加 ③土地开发、房屋建安、管理费、销售费 ④购买土地应缴税费 ⑤预期的总资金年税前收益率等条件不变 ，项目开发期为十年，那么这两种方法的计算结果都是一致的，代入上面的公式，结果均为10.90万元。
通过以上分析，用“两利”综合法可以代替繁杂的现金流量法，此方法适用于有开发或再开发潜力的、开发后直接销售的房地产的估价。
五、“两利”综合法的分析
1、将两利综合为一项的原因。开发利润计算方式：我们在实际估价工作中或经典的教课书中，计算开发利润一般用直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率之一乘以相应的计算基数求出开发利润。这些计算方法虽然在理论上没有什么错误，但在实际操作中却可以引起一系列的错误。首先，在上述利润率中，开发建设期是隐含的因素，对于投资收益率相同的房地产项目，这些利润率会因开发期的不同而不同。而这一点，在实际估价中常常被忽视，如开发期为一年的项目的成本利润率为5%，而开发期为两年的项目由于资金占用期相应增加，其成本利润率就不能也是5%，而应至少是10%（按单利率）。这样两者的资金投入才能得到相同的收益率。其次，容易漏项，如上例中土地的资金投入。第三，不易较准确地确定，因开发过程中，各种性质不同的资金投入的占用期限不同，最后需计算出一个综合成本利润率。第四，由于计算方式不同，所以无法将投资利息和开发利润这两种基本性质相同的项目合二为一，简化计算。如果采用年收益率的形式计算，易于项目间的比较，也易于理解，既与投资利息的计算方法相同，又可以有效避免上述错误。
传统方法中，投资收益的体现：在传统方法中，投资收益是通过开发利润和投资利息两项来体现的。这主要是二者不同的计算方式所产生的结果：前者按总比率；后者按年收益率。其实，将二者分开既无意义，也无必要。在对房地产客观价值的估价中，不管是开发利润，还是投资利息，都是开发过程中创造的剩余价值，体现为总资本收益，他们只不过是在不同部门之间的分配。投资利息只代表资金的一种客观成本，贷款多少或贷不贷款并不影响总资本收益，且在市场条件一定的情况下，投资利息也不会对房地产的价格产生影响，只会引起开发利润的反向变化。另外，将二者分开，不仅存在同一形式的重复计算，也不利于准确计算收益率，如上例，将两者分开计算结果如下：
a、投资利息＝ 本利和-本金=1.03X×（1＋5.49%）2＋3924.00×（1＋5.49%）－1.03X－3924.00＝215.43＋0.1162X
b、开发利润＝1.03X×（1+9.51%）2＋3924.00×（1＋9.51%）－3924.00－1.03X＝373.17＋0.2052X
c、土地价格。X＝8400.00－462.00－3924.00－（215.43＋0.1162X）－（373.17＋0.2052X）－0.03X
则 X＝2537.70万元
由此可见，其计算过程较两利法复杂，计算结果不如两利法精确。所以，用总资本收益来代替投资利息和开发利润，以收益率形式计算资本投资总收益更为合理。
2、能否考虑预售、延迟销售和资金的非均匀投入。预售和延迟销售一方面与项目销售的具体方案有关；另一方面，预售本身已经考虑了折扣，体现了时间价值，而延迟销售与定价高低有关，定价高则销售慢，低则销售快。所以延迟销售可以通过开发完成后价值的高低来调整。
当用总资本收益代替投资利息和开发利润，以收益率形式计算资本投资总收益后，在资金的非均匀投入的情况下，总收益也就不难计算了。
作者单位：四川建筑职业技术学院
参考文献：
[1]中国房地产估价师与房地产经纪人学会.房地产估价理论与方法[M].北京：中国建筑工业出版社,2005.239-252.
第15篇
【关键词】资产配置 基金收益 风险投资 基金
前言
在现在社会的证券投资中，资产配置起到了相当大的重要作用，资产配置决定了证券投资的安全和证券投资的收益，尤其是在证券投资中的风险投资中更是起到了非凡的作用。从上个世纪80年代至今近30年的时间里，国际上的投资专家不断地研究在投资中的资产配置，并且已经取得了显著的效果。首先，数据显示资产配置在资产投资中的重要性，研究指出关于资产配置的决定是投资中相当重要的决策。资产投资的收益多少90%以上的影响因素是因为资产配置的正确配比。
一、资产配置的理论意义及研究
（一）资产配置的理论意义
近几年，国内的一些学者也对证券投资中的资产配置进行了全面的研究，包括对现今社会中资产配置的现状分析，并且明确指出国内的一些机构在未来投资中资产配置的大致取向。因此，在证券资金高速发展的中国，资金配置无论从它的理论价值和实际操作中的现实意义都是十分重要的。资产配置是涵盖了不同资产类别的一个投资组合，对于该投资组合的每个组成部分，都具有风险投资和投资收益的两方面特征。资产配置在证券投资中需要根据投资实际过程进行不断地调整和权衡，尤其是根据时间跨度、投资的资本保值、投资的预期收益目标、收益来源等，投资者更是需要慎重的权衡[1]。并且投资者根据不同的分析结果，保证在投资过程中找到可以将投资收益率提高到最大的一种合理的资金配置，换句话讲就是不要将过多的自己类别全部集中在某类资产中，最好的投资配置是将资产分散投资在不同的资产类别里，这样既可以保证资产的流动也能保证在资产投资中承受相当小的投资风险。
（二）资产配置的现状研究
研究表明资产配置的效率直接影响证券投资的风险与证券投资的收益，所以资产配置的权衡就尤为重要，资产配置的效率权衡大致可以分为三大主要类型：一是高风险高收益型，此种资产配置可以使资产在短期内大幅度的增加，当然在投资过程中风险随着投资的高收益而增加，这种投资方式多用于股票投资，且多数为刚刚兴起的产业及初级的企业股票；二是低风险长期收益型，此类资产配置并不是在短期内注重资金的增长，而是属于稳定增长的类型，投资者虽然在短期来看不能得到很高的收益，但是在一定的程度上，投资所受的风险也大大地降低，主要以投资的安全为主；三是风险及投资收益均等型，此种资产配置的投资基金类型是需要投资者根据市场的变化，不断的调整各类资金的配比，从而实现收益和投资风险达到平衡，这种资产配置的灵活性比较强，投资对象相当的灵活，不是一成不变的，此类投资多数为有价证券[2]。
二、证券投资基金资产配置效率的实证检验
（一）研究数据及研究方法
对于中国来讲，基金的主要资产配置的收益及贡献率是不同的，下面结合我国现状来分析一下投资基金的配置效率。在证券投资的系统中获取了2010年第二季度到2012年第二季度的60只投资基金的资产配置效率对资产收益的贡献的数据分析，分析过程中也参考了一些其他证券研究所的测算方法和投资资金的收益率数据[3]。数据显示，在资金配置均匀变化下，资金的超额收益和基金的单位净值和市场的收益率成正比的，当计算工时中出现无风险的投资收益时，超额收益与投资基金的无风险收益则是成反比的[4]。并指出，中国证券市场若想要获取超额收益应该更注重详细的信息分析，拥有强大的数据做支持，就不会造成选股的收益率差异较大的结果，从而减轻了投资的风险。
（二）具体分析与计量检验
把我国整年的投资基金的资产配比的收益率与基金增长率进行一个横向的对比，研究的实证表明，中国市场在养老基金方面低于美国。这就体现了在投资资金配比上中国和美国的差异，数据显示我国在资产配置中存在明显的羊群行为，当然存在此类状况是有原因的。由于我国相对于国外来讲证券投资的发展历史较短，投资管理人的投资理念及预测技能相对不够成熟，投资行为也不够规范，具体原因总结为一下两点：第一我国存在较为严重的交叉持股现象，造成了基金流动性差，高交易成本等结果。第二在投资中，存在较多风险较大的反向操作行为，这样就影响了基金管理人的正常操作行为，从而出现较多的羊群行为[5]。
三、结语
经过一系列研究表明，中国与国外证券市场对比来看，我国的基金的投资风险明显高于国外，对于这一现状，资产配置技巧在基金投资中尤为重要，更应该在资产配置过程中加强大盘的收益预测。这些现状势必会影响中国在证券市场上的快速发展，因此我们要提高基金的供给量，从而加强我国证券投资在业界的竞争力度。经过本文的分析对证券投资的资产配置总结了如下建议：一是对于今后证券投资中的资产配置的分析应该倾向于对行业的分析和对上市公司的分析，二是目前证券投资中资产配置的效率偏低，应该保持合理的规模才能有所改观，三是在资产配置中应该加大基金的比率，这样才能加强中国市场在业界的竞争强度。
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