建筑项目盈亏平衡点范文

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第1篇

关键词：中小房地产企业非线性盈亏平衡法敏感性分析事故树风险评估

非线性盈亏平衡分析法下中小房地产企业风险分析

盈亏平衡分析法就是通过确定盈亏平衡点，找出拟开发项目建成以后的盈亏界限，确定合理的开发面积，了解项目承担风险的能力。根据建筑成本及销售收入与销售量之间是否呈线性关系，盈亏平衡分析又可进一步分为线性和非线性盈亏平衡分析；在实际房地产投资中经常会遇到的情况是开发建筑面积与成本并不成线性关系。房屋销售也会受到市场和消费者的影响，销售收入与销售量也不呈线性变化关系。项目总成本与建筑面积不成正比的原因有两方面：一方面是项目的规模经济性，即项目达到一定的经济规模后，面积增加，单位建筑面积的成本有所下降；另一方面是项目的规模不经济性，即当项目规模超过某一限度时，正常的建筑材料、动力设备、机械设备等已经不能保证供应，正常的生产班次也不能完成任务，需加班加点，增加劳务费用；因而成本函数也变成了非线性关系。

如图1所示，总成本曲线和销售净收入曲线有两个交点，即有两个盈亏平衡点Q1和Q2；注意：在这里，利润即总收入和总成本函数之间的垂直距离，在建筑面积为Q0时最大。在两个盈亏平衡点中，只有第一个，即与建筑面积Q1对应的平衡点才是相关的。当中小房地产企业开始建造时，管理当局通常预期会亏损；这时，就需要知道建筑面积达到多少才能从亏损变为盈利。在图1中，企业希望尽快达到盈亏平衡点建筑面积Q1，然后向利润最大的建筑面积Q0移动。但理性的房地产企业不会使建筑面积超过Q0，因为这会导致企业利润的减少。理性的管理者不应把建筑面积设定在第二个盈亏平衡点所对应的Q2上的。

从图1可看出，有两个盈亏平衡点，有一个最佳盈利建筑面积点Q0，这与线性盈亏平衡不同，因此并非建筑面积越大，盈利越多。通过以上的分析不难看出非线性盈亏平衡分析的优缺点：优点：中小房地产企业对开发项目一方面需要对项目的一些主要参数如销售量、售价、成本做出估计，另一方面某些经济数据如总投资额、收益率还不容易确定。因此，运用非线性盈亏平衡分析法对高度敏感的销售量、成本、利润等因素进行分析，有助于了解项目可能承受风险的程度；缺点：非线性盈亏平衡分析不能揭示产生项目风险的根源，虽然我们知道降低盈亏平衡点可以降低项目风险，但是如何降低，应该采取哪些措施或通过哪些有利途径可达到这个目的，盈亏平衡分析法没有给出答案。

基于敏感性分析法的中小房地产企业风险分析

（一）多因素敏感性分析

为了确定有哪些因素影响目标指标（包括净现值、内部利润率、投资回收期等），我们一般选择投资总额、经营成本、销售价格、销售量等作为可能的影响因素；单因素敏感性分析是假设只变动一个影响因素，其他因素不变；而多因素敏感性分析则允许多个影响因素同时变动，以查看综合影响后，目标指标的变动趋势和程度。本文认为针对中小房地产企业经营的项目而言，不确定性因素往往是同时变化的，不存在单因素变动的可能，因此下文将以一个案例运用多因素敏感性分析法进行分析。

假定某项目的初始投资为85000元，年租金收入为17500元，年经营费用为1500元，项目寿命为10年，资产残值为1000元，基准收益率为13%，现在就初始投资和各年租金收入对该项目进行双因素敏感分析。

设X=初始投资变化的百分数；Y=同时改变的年租金收入的百分数

则净现值NPV=-85000（1+X）+17500(1+Y){1/1+13%…+…1/（1+13%）′°}-1500{1/1+13%…+…1/（1+13%）′°}+1000/（1+13%）′°=4765.8-85X+94Y

当NPV≥0时，该方案盈利在13%以上，即4765.8-85X+94Y≥0，Y≥0.89X-0.05将不等式画在平面图上就得到图2所示的两个区域，斜线上的点表示NPV=O；

斜线以上的区域表示NPV>0；斜线以下的区域表示NPV<0。图2中AOB表示初始投资增加而年租金收入减少时，NPV仍大于零，但这个区域面积很小。

（二）敏感性分析的优缺点

优点：通过敏感性分析，可以找出影响项目经济效益的关键因素，使项目分析人员将注意力集中在这些关键因素上，必要时可以对某些最敏感的关键因素重新预测和估算，并在此基础上重新进行经济评价，以减少投资的风险。

缺点：敏感性分析不能表明这种风险的发生概率有多大，无法定量测出风险值的大小。对于不同的项目，各个不确定因素发生相对变动的概率是不一样的，因此两个同样敏感的因素，在一定的不利的变动范围内，可能一个发生的概率很大，另一个发生的概率很小，这也是敏感性分析解决不了的。

基于事故树分析法的中小房地产企业风险分析

决策树法是一种用来分析和进行风险估计的方法。决策树法主要适用具有某些可以确定的结果的问题和多阶段决策分析；在运用中通过不断的“剪枝”，最终确定最好的决策方案。基于决策树原理演化出了可以针对中小房地产企业风险分析的事故树分析法。

通过事故树分析法，可以利用树状图形由上朝下分枝，越分越细的特点，事先对可能引起房地产投资风险损失的风险事件进行研究，对引起风险事件并导致风险损失的各种原因进行逐级详细分析，最后确定风险因素。在房地产投资风险识别中，事故树分析法不但能查明开发项目的风险因素，估计出导致风险事件的各个基本事件的主次程度，还可通过运用数理统计等相关知识和历史资料求出风险事故发生的概率。一个可能的住宅滞销的潜在风险事故树见图3。

例如，如对某住宅销售风险的识别可通过图3所示的事故树来识别：房地产产品滞销的原因可能是因为开发商投资决策失误和营销策略不当等，而投资决策失误又可能是因为投资时机、物业位置和物业类型等选择不当，逐级往下，越分越细，最后形成一个事故树，房地产滞销的风险因素也就全部识别清楚了。

参考文献：

第2篇

【关键词】 工程经济；动态多因素；盈亏平衡

引言：

盈亏平衡分析法是一种比较成熟的方法，在工业项目的经济分析中的应用非常普遍，通常在商品住宅项目经济评价中，我们直接利用线性盈亏平衡（量本利分析）公式来计算项目的盈亏平衡点。

一、 盈亏平衡的分析

对于房地产开发项目来说，盈亏平衡分析的目的即是通过找出拟建开发项目建成后的上述各不确定因素的盈亏界限，通过各不确定因素的盈亏平衡利用率来测度、判断项目方案承担风险的能力，从而为管理风险和规避风险提供依据。

二、盈亏平衡分析原理

盈亏平衡分析又称收支平衡分析，它是技术经济分析中经济临界点的分析方法在项目规模分析中的应用。所谓收支平衡是指投资项目的收入和支出达到平衡时的最低生产水平（产量），和销售水平（销量）。在商品住宅投资项目的经济分析中，借助于盈亏平衡分析，并辅之以边际利润和边际利润率等分析和评价指标，可对项目投资规模、盈利能力及风险程度进行更深入的探讨。盈亏平衡分析，一般按如下步骤进行：

1.固定成本与变动成本的分离

在实际的经济分析中，实现成本分离的方法很多，有费用分解法、高低点分析法及回归分析法等。目前多采用费用分解法进行固定成本和可变成本的分离，即具体分析每笔投资及成本费用，视其性质划归为固定成本和可变成本。企业管理费、土地使用费、配套设施费、固定资产折旧费等均属固定成本类；在建筑方案确定之前，建筑安装工程费等则属变动成本类；在建筑方案确定之后，建筑安装工程费等即成为固定成本。

2.线性盈亏平衡时的产销量

当项目的经营收入与开发工程量或销售量呈线性关系时，称其为线性盈亏平衡关系。出于盈亏平衡时的产销量Q0，就是盈亏平衡点，又称保本点，即项目的收支平衡点，常用的盈亏平衡点求解方法有计算法与图解法两种。

① 计算法

设： S： 销售收入；C： 成本总额；P： 销售单价；Cf： 固定成本；Q： 销售数量；Cv： 变动成本；E： 利润；Cx： 单位变动成本。

横轴表示工程数量Q，纵轴表示费用：x。图中的四条直线分别表示固定成本线（Cf线）、变动成本线（Cv线）和销售收入线（S线）、总成本线（C线）。总成本线上的任意一点均表示某一开发工程量时，项目的成本总额。

C线与S线的交点m即所谓的项目的盈亏平衡点，mQ0线将图示区域分成两部分，左侧成本线高于收入线，为亏损区，右侧成本线低于收入线，为盈利区。m点所对应的工程数量Q0，即项目营利为零的开发工程量，称之为保本量。

三、非线性盈亏平衡分析模型

在实际商品住宅项目开发过程中，项目开发的成本、产销量和销售收入之间并不总是表现为线性关系。如当产量增加会产生规模效应，但达到一定程度后继续增加产量，便会出现工程复杂程度增加、融资难度加大、产品空置积压资金、减少销售收入。因而，传统的线性关系，只是在一定假设条件下或在一定范围内才适用的状态。因而实际的盈亏平衡关系，是如图2所示的非线性盈亏平衡关系。

由上图可以看出当项目的产销量Q、成本C、收入S之间表现为非线性关系时，会出现几个盈亏平衡点，如图中的m1点和m2点。显然，只有在产销量介于Q01和Q02之间时，项目才能盈利。在Q01和Q02之间，S线与C线距离最大处，即为项目盈利最大位置所对应的产销量Qx，也就是最佳规划产量（或销量）。

非线性盈亏平衡分析多采用计算法求解。其求解过程是先建立收入函数S（Q）和成本函数C（Q），即图2中的S线方程与C线方程。令二者相等，即可求出交点m1，m2，从而求得项目的保本销售量Q01和Q02，然后确定项目的盈利区范围，并从中确定最大盈利的规划产销量Qx。其计算公式推导如下：

设单位产品销售价格降低幅度为a，单位产品变动成本下降幅度为b，则

四、结束语

用非线性盈亏平衡模型取代传统盈亏平衡分析的改进方法，克服了传统盈亏平衡分析的诸多不足，使理论分析更接近于实际，提高了投资决策的科学性和可靠性。同时此方法更适用于商品住宅项目开发规模的决策，方便判定商品住宅价格战略的合理性，以进行多方案的经济比较，为企业在激烈的市场竞争中赢得效益。

参考文献：

[1] 王学仁，《经济学中的统计方法》，科学出版社，2000

第3篇

Abstract： Through the research and analysis of the relationship among project yield， cost and profit， the amount of principal and interest analysis gets the breakeven point of the project to reflect the risk of project investment from the perspective of capital protection. This paper combines quantity cost profit analysis with real estate development to use them in the prophase decision stage of the real estate development projects to provide references for the cost control， project risk prediction， enterprise management status of the real estate development projects and provide scientific and reasonable basis for decision-making.

关键词： 量本利分析；房地产；项目开发

Key words： principal and interest analysis；real estate；project development

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2017）07-0029-04

0 引言

当今房地产行业竞争激烈，房地产开发企业必须对项目进行准确的前期决策及经济评价。量本利分析法在多个领域中广泛应用，但在房地产开发中应用较少。本文将量本利分析法并结合Excel拟合的非线性模型运用到房地产开发项目的前期决策阶段，分析得到开发项目保本开发量，最佳开发量，经营安全率，企业成本费用控制等，为房地产开发项目前期决策及经济评价提供科学合理的依据。

1 房地产开发相关概念

1.1 房地产的含义

房地产包括房产与地产，是指土地及其定着在土地之上的建筑物和其他附属物的总称[1]。进行房地产概念界定的原则：①房产和地产二者耦合不可分离。②一般情况下，房地产概念中的“地”是指承载用地。③一般情况下，房地产界定需从房屋建筑出发。④房地产的定义（内涵）具有层次性。

综合上述可将房地产定义为：房地产是指土地、建筑物和其他附属物所衍生出的各种财产权利。

1.2 房地产开发的基本概念

房地产开发的概念是房地产开发企业根据城市规划对国有建设用地进行房屋建设、基础设施的行为。

房地产开发首先要依据城市规划，坚持全面规划，合理布局，经济效益与社会效益兼顾。房地产开发具有综合性、长期性、时序性、地域性、风险性等特性。

2 量本利分析法的基本概念、原理及一般模型

2.1 量本利分析法的基本概念

“量”即为数量。在一般情r下，量为销售数量，为了方便研究和分析，我们有时把销售数量等于生产数量。

“本”即为成本。我们把总成本划分为固定成本和可变成本。一般情况下，在一定的生产规模内，固定成本是不随产品产量的变动而变动的成本，可变成本是随产品产量的变动而变动的成本[3]。

“利”即为利润。在生产经营活动中产生的盈利，在数值上利润=销售收入减-销售税金及附加-总成本 （总成本=固定成本+可变成本）。

2.2 量本利分析法的基本原理

量本利分析法是通过研究及分析数量、成本和利润之间的关系，找出项目方案在盈利与亏损临界点时产量、单价、成本的临界值，盈亏临界点即为保本点。反映了在一定的生产经营状态下项目方案的产量、利润与成本的平衡关系[4]。

2.3 量本利分析法的一般模型

2.3.1 线性量本利分析法模型

从图2中可以看出， 销售收入R与总成本C的交点，即为盈亏平衡点（Break Even Point，BEP），BEP对应的横坐标Q0即为盈亏平衡时的产量，其对应的纵坐标R0即为盈亏平衡时的销售收入。当产量QC，即盈利。盈亏平衡点的Q0越小，企业保本点越低，盈利空间越大，生产经营风险越小。

2.3.2 非线性量本利分析法模型

由于在实际生产经营过程情况比较复杂，可变因素众多，各种条件和负荷并非一成不变，因此产品成本变化并非是一条直线即并非简单呈线性变化。同时，在市场供求关系的影响下，销售收入线也并非一条直线即并非呈线性变化[5]。故实际生产经营的量本利分析图如图2所示。

从图2中可看出，总成本线C与销售收入线R有两个交点B与D（即盈亏平衡点），其对应的横坐标分别是Q01，Q02。当产量QR，企业处于亏损状态；当产量Q0Q02时，C>R，企业又处于亏损状态。因此，在盈利阶段产量Q介于Q01与Q02之时，企业处于盈利状态，此时的产量是合理经济产量即经济规模。

量本利分析法在房地产开发中运用不是很多的重要原因就是非线性量本利分析法模型难以确定。本文依据企业技术水平及大量历史经验数据通过Excel进行成本和收益离散点回归拟合，得到非线性量本利分析法模型并进行进一步分析。

3 量本利分析法在房地产开发中的基本模型及经济评价

数量、成本分析：

房地产开发项目的固定成本与变动成本与一般的生产项目、工业投资项目不同。房地产开发项目的最终产品是具体的建筑物，具有独特性，一次性等属性。根据固定成本和变动成本的含义及工程项目开发建设中实际发生的成本属性，将工程项目的固定成本和变动成本进行如下分类（图 3）。

关于量的确定，由于建筑物有着独有的建筑设计，结构设计等，所以房地产开发项目不好以产品产量来衡量，可以使用工程量或者土地面积等其他指标来衡量[6]。因此，本文的量即建筑面积。

3.1 制定合理开发量

①保本开发量。

从图1中可以看出，房地产开发项目的销售收入线与总成本线交于一点BEP，其对应的横坐标Q0即房地产开发项目的保本开发量。

式中F为总成本中的固定成本，P为单位建筑面积的销售价，V为单位建筑面积的可变成本，Q0为保本开发量。

②利润最大时的开发量。

从图2中可看出，当开发量介于经济规模Q01与Q02之间时，建设项目处于盈利阶段。

设函数R（Q）为销售收入曲线，函数C（Q）为总成本曲线。根据盈亏平衡原理可得R（Q）=C（Q），求解得到两个解即两个保本点所对应的保本产量Q01及Q02，也就是济规模范围[7]。

盈利函数I（Q）为：I（Q）=R（Q）-C（Q），利用极值原理，对函数I（Q）求一阶导数并令I’（Q）=0，可求得盈利最大时所对应的产量Q。即

I’（Q）=R’（Q）-C’（Q）=0

即R’（Q）=C’（Q），解此方程求出Q，但如果要确定求得的Q是否就是最优开发量我们必须对I（Q）求二阶导数来进行检验，诺I’’（Q）

3.2 控制企业的成本费用

设目标利润函数为I（Q），即：

I=R-C=Q（P-V）-F

式中 I为目标利润，R为总销售收入，C为总成本，F为总成本中的固定成本，P为单位建筑面积的销售价，V为单位建筑面积的可变成本，Q为开发量。

3.3 企业经营状态分析

通过量本利分析法可计算得企业经营安全率，是反映企业经营状况好坏的一个重要指标。

式中Q0为实际或计划产销量，Q1为盈亏平衡点产销量。一般可根据表1数据进行判断。

通过安全经营率可反映房地产企业经营状况好坏，安全性高低等，使项目前期决策更加的科学、合理。

4 案例分析

本项目总建筑面积16363平方米，其中地上总建筑面积10523平方米，地下总建筑面积5840平方米。房地产开发项目总成本如表2。住宅每平米售价23000元/m2，共10523平方米；车库售价12000元/个，共124个；地下储藏室售价5000元/m2，共1191.06平方米。

4.1 保本开发量

由表2可知本项目固定成本为13976.86万元，总变动成本为7455.14万元，因为总建筑面积是16363平方米，可得单位可变成本为4556.10元/平方米。

再进行平均单价估算：

住宅收益即地上收益，23000 Q10523=237215790.00元，平均价格23000元/m2；

地下收益，12000Q124+5000Q1191.06=20835300.00元；平均价格3567.69元/m2；

总收益=237215790.00+20835300.00=25805.11万元

地上建筑比例=10523/16363=0.643097；

地下建筑比例=5840/16363=0.356903；

本项目计划开发量（Q1）为16363m2>12144.86m2，及Q1>Q0，所以本项目可行。

4.2 企业经营状态分析

由表1可知，26%∈[25%，30%]，即本项目的经营状态为较安全。

4.3 企业成本费用控制

本项目的目标利润I为4373.11万元，建筑面积Q为16363平方米。盈亏平衡点时固定成本为13976.86万元，单位可变成本为4556.10元/平方米。得：

也就是说在其他条件不变的情况下，项目的可变成本在盈亏平衡点V0即4556.10元/平方米的基础上涨幅不得超过2672.56元/平方米，否则企业将亏损；项目的固定成本在盈亏平衡点F0即13976.86万元的基础上，涨幅不得超过4373.11万元，否则企业将亏损。

4.4 最佳开发量

诺要求得最佳开发量，就要知道销售收入曲线的函数式R（Q）和总成本曲C（Q）。根据本企业自身的技术水平和大量经验数据估算出相应建筑面积下的开发成本和收益。本案例在根据本公司现有的开发技术水平和参考大量经验数据后，在前期估算出相应建筑面积下的开发成本和收益。通过Excel分别对大量的成本和收益离散点进行回归拟合，得到销售收入函数R（Q）和总成本函数C（Q）。如图4 成本、收益、利润回归曲线图所示。虽然该图并没有从（0，0）点开始计算，但是我们所要求的是非线性量本利分析在两个保本点之间求最大盈利值，因此所选取的建筑面积范围（包含两个保本点）已满足计算要求。虽然个别点偏离回归曲线，但是整体回归函数不受个别点影响，所得回归函数正确可用。

由图4可得，通过计算机拟合的回归函数分别为：

成本C（Q）=0.0007Q2-21.251Q+190912

销售收入R（Q）=-0.0002Q2+9.5887Q-68471.08

则利润函数为：

I（Q）=R（Q）-C（Q）=-0.0002Q2+9.5887Q-68471.08-0.0007Q2+21.251Q-190912=-0.0009Q2+30.839Q-259383.1

即利润函数I（Q）=-0.0009Q2+30.839Q-259383.1

利用极值原理得I’（Q）=-0.0018Q+30.839，并令其等于0，得Qm=17132.78。

但诺要检验所求得的Q是否就是最大盈利时的最优开发量，还必须通过对I（Q）求二阶导数并进行z查。

I’’（Q）=-0.0018

5 结语

房地产市场竞争日益激烈，房地产开发企业必须对项目进行准确的经济评价及前期决策，必须对项目的运作采取相应的措施进行有效的管控。这是当今房地产开发企业取得项目成功开发的关键。

在房地产开发项目的前期决策阶段，应用量本利分析法，依据市场行情及企业以往项目开发历史数据进行项目经济评价，得到开发项目保本开发量，最佳开发量，企业经营安全率，企业成本费用控制等，提高房地产开发项目前期决策水平。

参考文献：

[1]周小平，熊志刚.房地产开发与经营[M].北京：清华大学出版社，2010.

[2]王新芳.房地产开发成本控制研究[D].西安：西安科技大学， 2008.

[3]许婷华，曲成平，杨淑娟.建设工程经济[M].武汉大学出版社，2014.

[4]黄有亮.工程经济学（第二版）[M].南京：东南大学出版社，2006.

[5]毛义华.工程经济学[M].浙江大学出版社，2014.

[6]孟君娜.建设工程经济[M].武汉理工大学出版社，2014.

[7]宋宁.探讨量本利分析法在利润成本决策中的应用[J].中国外资，2013（11）：15-16.