建筑项目盈亏平衡点范文

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第1篇

关键词：中小房地产企业非线性盈亏平衡法敏感性分析事故树风险评估

非线性盈亏平衡分析法下中小房地产企业风险分析

盈亏平衡分析法就是通过确定盈亏平衡点，找出拟开发项目建成以后的盈亏界限，确定合理的开发面积，了解项目承担风险的能力。根据建筑成本及销售收入与销售量之间是否呈线性关系，盈亏平衡分析又可进一步分为线性和非线性盈亏平衡分析；在实际房地产投资中经常会遇到的情况是开发建筑面积与成本并不成线性关系。房屋销售也会受到市场和消费者的影响，销售收入与销售量也不呈线性变化关系。项目总成本与建筑面积不成正比的原因有两方面：一方面是项目的规模经济性，即项目达到一定的经济规模后，面积增加，单位建筑面积的成本有所下降；另一方面是项目的规模不经济性，即当项目规模超过某一限度时，正常的建筑材料、动力设备、机械设备等已经不能保证供应，正常的生产班次也不能完成任务，需加班加点，增加劳务费用；因而成本函数也变成了非线性关系。

如图1所示，总成本曲线和销售净收入曲线有两个交点，即有两个盈亏平衡点Q1和Q2；注意：在这里，利润即总收入和总成本函数之间的垂直距离，在建筑面积为Q0时最大。在两个盈亏平衡点中，只有第一个，即与建筑面积Q1对应的平衡点才是相关的。当中小房地产企业开始建造时，管理当局通常预期会亏损；这时，就需要知道建筑面积达到多少才能从亏损变为盈利。在图1中，企业希望尽快达到盈亏平衡点建筑面积Q1，然后向利润最大的建筑面积Q0移动。但理性的房地产企业不会使建筑面积超过Q0，因为这会导致企业利润的减少。理性的管理者不应把建筑面积设定在第二个盈亏平衡点所对应的Q2上的。

从图1可看出，有两个盈亏平衡点，有一个最佳盈利建筑面积点Q0，这与线性盈亏平衡不同，因此并非建筑面积越大，盈利越多。通过以上的分析不难看出非线性盈亏平衡分析的优缺点：优点：中小房地产企业对开发项目一方面需要对项目的一些主要参数如销售量、售价、成本做出估计，另一方面某些经济数据如总投资额、收益率还不容易确定。因此，运用非线性盈亏平衡分析法对高度敏感的销售量、成本、利润等因素进行分析，有助于了解项目可能承受风险的程度；缺点：非线性盈亏平衡分析不能揭示产生项目风险的根源，虽然我们知道降低盈亏平衡点可以降低项目风险，但是如何降低，应该采取哪些措施或通过哪些有利途径可达到这个目的，盈亏平衡分析法没有给出答案。

基于敏感性分析法的中小房地产企业风险分析

（一）多因素敏感性分析

为了确定有哪些因素影响目标指标（包括净现值、内部利润率、投资回收期等），我们一般选择投资总额、经营成本、销售价格、销售量等作为可能的影响因素；单因素敏感性分析是假设只变动一个影响因素，其他因素不变；而多因素敏感性分析则允许多个影响因素同时变动，以查看综合影响后，目标指标的变动趋势和程度。本文认为针对中小房地产企业经营的项目而言，不确定性因素往往是同时变化的，不存在单因素变动的可能，因此下文将以一个案例运用多因素敏感性分析法进行分析。

假定某项目的初始投资为85000元，年租金收入为17500元，年经营费用为1500元，项目寿命为10年，资产残值为1000元，基准收益率为13%，现在就初始投资和各年租金收入对该项目进行双因素敏感分析。

设X=初始投资变化的百分数；Y=同时改变的年租金收入的百分数

则净现值NPV=-85000（1+X）+17500(1+Y){1/1+13%…+…1/（1+13%）′°}-1500{1/1+13%…+…1/（1+13%）′°}+1000/（1+13%）′°=4765.8-85X+94Y

当NPV≥0时，该方案盈利在13%以上，即4765.8-85X+94Y≥0，Y≥0.89X-0.05将不等式画在平面图上就得到图2所示的两个区域，斜线上的点表示NPV=O；

斜线以上的区域表示NPV>0；斜线以下的区域表示NPV<0。图2中AOB表示初始投资增加而年租金收入减少时，NPV仍大于零，但这个区域面积很小。

（二）敏感性分析的优缺点

优点：通过敏感性分析，可以找出影响项目经济效益的关键因素，使项目分析人员将注意力集中在这些关键因素上，必要时可以对某些最敏感的关键因素重新预测和估算，并在此基础上重新进行经济评价，以减少投资的风险。

缺点：敏感性分析不能表明这种风险的发生概率有多大，无法定量测出风险值的大小。对于不同的项目，各个不确定因素发生相对变动的概率是不一样的，因此两个同样敏感的因素，在一定的不利的变动范围内，可能一个发生的概率很大，另一个发生的概率很小，这也是敏感性分析解决不了的。

基于事故树分析法的中小房地产企业风险分析

决策树法是一种用来分析和进行风险估计的方法。决策树法主要适用具有某些可以确定的结果的问题和多阶段决策分析；在运用中通过不断的“剪枝”，最终确定最好的决策方案。基于决策树原理演化出了可以针对中小房地产企业风险分析的事故树分析法。

通过事故树分析法，可以利用树状图形由上朝下分枝，越分越细的特点，事先对可能引起房地产投资风险损失的风险事件进行研究，对引起风险事件并导致风险损失的各种原因进行逐级详细分析，最后确定风险因素。在房地产投资风险识别中，事故树分析法不但能查明开发项目的风险因素，估计出导致风险事件的各个基本事件的主次程度，还可通过运用数理统计等相关知识和历史资料求出风险事故发生的概率。一个可能的住宅滞销的潜在风险事故树见图3。

例如，如对某住宅销售风险的识别可通过图3所示的事故树来识别：房地产产品滞销的原因可能是因为开发商投资决策失误和营销策略不当等，而投资决策失误又可能是因为投资时机、物业位置和物业类型等选择不当，逐级往下，越分越细，最后形成一个事故树，房地产滞销的风险因素也就全部识别清楚了。

参考文献：

第2篇

【关键词】 工程经济；动态多因素；盈亏平衡

引言：

盈亏平衡分析法是一种比较成熟的方法，在工业项目的经济分析中的应用非常普遍，通常在商品住宅项目经济评价中，我们直接利用线性盈亏平衡（量本利分析）公式来计算项目的盈亏平衡点。

一、 盈亏平衡的分析

对于房地产开发项目来说，盈亏平衡分析的目的即是通过找出拟建开发项目建成后的上述各不确定因素的盈亏界限，通过各不确定因素的盈亏平衡利用率来测度、判断项目方案承担风险的能力，从而为管理风险和规避风险提供依据。

二、盈亏平衡分析原理

盈亏平衡分析又称收支平衡分析，它是技术经济分析中经济临界点的分析方法在项目规模分析中的应用。所谓收支平衡是指投资项目的收入和支出达到平衡时的最低生产水平（产量），和销售水平（销量）。在商品住宅投资项目的经济分析中，借助于盈亏平衡分析，并辅之以边际利润和边际利润率等分析和评价指标，可对项目投资规模、盈利能力及风险程度进行更深入的探讨。盈亏平衡分析，一般按如下步骤进行：

1.固定成本与变动成本的分离

在实际的经济分析中，实现成本分离的方法很多，有费用分解法、高低点分析法及回归分析法等。目前多采用费用分解法进行固定成本和可变成本的分离，即具体分析每笔投资及成本费用，视其性质划归为固定成本和可变成本。企业管理费、土地使用费、配套设施费、固定资产折旧费等均属固定成本类；在建筑方案确定之前，建筑安装工程费等则属变动成本类；在建筑方案确定之后，建筑安装工程费等即成为固定成本。

2.线性盈亏平衡时的产销量

当项目的经营收入与开发工程量或销售量呈线性关系时，称其为线性盈亏平衡关系。出于盈亏平衡时的产销量Q0，就是盈亏平衡点，又称保本点，即项目的收支平衡点，常用的盈亏平衡点求解方法有计算法与图解法两种。

① 计算法

设： S： 销售收入；C： 成本总额；P： 销售单价；Cf： 固定成本；Q： 销售数量；Cv： 变动成本；E： 利润；Cx： 单位变动成本。

横轴表示工程数量Q，纵轴表示费用：x。图中的四条直线分别表示固定成本线（Cf线）、变动成本线（Cv线）和销售收入线（S线）、总成本线（C线）。总成本线上的任意一点均表示某一开发工程量时，项目的成本总额。

C线与S线的交点m即所谓的项目的盈亏平衡点，mQ0线将图示区域分成两部分，左侧成本线高于收入线，为亏损区，右侧成本线低于收入线，为盈利区。m点所对应的工程数量Q0，即项目营利为零的开发工程量，称之为保本量。

三、非线性盈亏平衡分析模型

在实际商品住宅项目开发过程中，项目开发的成本、产销量和销售收入之间并不总是表现为线性关系。如当产量增加会产生规模效应，但达到一定程度后继续增加产量，便会出现工程复杂程度增加、融资难度加大、产品空置积压资金、减少销售收入。因而，传统的线性关系，只是在一定假设条件下或在一定范围内才适用的状态。因而实际的盈亏平衡关系，是如图2所示的非线性盈亏平衡关系。

由上图可以看出当项目的产销量Q、成本C、收入S之间表现为非线性关系时，会出现几个盈亏平衡点，如图中的m1点和m2点。显然，只有在产销量介于Q01和Q02之间时，项目才能盈利。在Q01和Q02之间，S线与C线距离最大处，即为项目盈利最大位置所对应的产销量Qx，也就是最佳规划产量（或销量）。

非线性盈亏平衡分析多采用计算法求解。其求解过程是先建立收入函数S（Q）和成本函数C（Q），即图2中的S线方程与C线方程。令二者相等，即可求出交点m1，m2，从而求得项目的保本销售量Q01和Q02，然后确定项目的盈利区范围，并从中确定最大盈利的规划产销量Qx。其计算公式推导如下：

设单位产品销售价格降低幅度为a，单位产品变动成本下降幅度为b，则

四、结束语

用非线性盈亏平衡模型取代传统盈亏平衡分析的改进方法，克服了传统盈亏平衡分析的诸多不足，使理论分析更接近于实际，提高了投资决策的科学性和可靠性。同时此方法更适用于商品住宅项目开发规模的决策，方便判定商品住宅价格战略的合理性，以进行多方案的经济比较，为企业在激烈的市场竞争中赢得效益。

参考文献：

[1] 王学仁，《经济学中的统计方法》，科学出版社，2000

第3篇

Abstract： Through the research and analysis of the relationship among project yield， cost and profit， the amount of principal and interest analysis gets the breakeven point of the project to reflect the risk of project investment from the perspective of capital protection. This paper combines quantity cost profit analysis with real estate development to use them in the prophase decision stage of the real estate development projects to provide references for the cost control， project risk prediction， enterprise management status of the real estate development projects and provide scientific and reasonable basis for decision-making.

关键词： 量本利分析；房地产；项目开发

Key words： principal and interest analysis；real estate；project development

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2017）07-0029-04

0 引言

当今房地产行业竞争激烈，房地产开发企业必须对项目进行准确的前期决策及经济评价。量本利分析法在多个领域中广泛应用，但在房地产开发中应用较少。本文将量本利分析法并结合Excel拟合的非线性模型运用到房地产开发项目的前期决策阶段，分析得到开发项目保本开发量，最佳开发量，经营安全率，企业成本费用控制等，为房地产开发项目前期决策及经济评价提供科学合理的依据。

1 房地产开发相关概念

1.1 房地产的含义

房地产包括房产与地产，是指土地及其定着在土地之上的建筑物和其他附属物的总称[1]。进行房地产概念界定的原则：①房产和地产二者耦合不可分离。②一般情况下，房地产概念中的“地”是指承载用地。③一般情况下，房地产界定需从房屋建筑出发。④房地产的定义（内涵）具有层次性。

综合上述可将房地产定义为：房地产是指土地、建筑物和其他附属物所衍生出的各种财产权利。

1.2 房地产开发的基本概念

房地产开发的概念是房地产开发企业根据城市规划对国有建设用地进行房屋建设、基础设施的行为。

房地产开发首先要依据城市规划，坚持全面规划，合理布局，经济效益与社会效益兼顾。房地产开发具有综合性、长期性、时序性、地域性、风险性等特性。

2 量本利分析法的基本概念、原理及一般模型

2.1 量本利分析法的基本概念

“量”即为数量。在一般情r下，量为销售数量，为了方便研究和分析，我们有时把销售数量等于生产数量。

“本”即为成本。我们把总成本划分为固定成本和可变成本。一般情况下，在一定的生产规模内，固定成本是不随产品产量的变动而变动的成本，可变成本是随产品产量的变动而变动的成本[3]。

“利”即为利润。在生产经营活动中产生的盈利，在数值上利润=销售收入减-销售税金及附加-总成本 （总成本=固定成本+可变成本）。

2.2 量本利分析法的基本原理

量本利分析法是通过研究及分析数量、成本和利润之间的关系，找出项目方案在盈利与亏损临界点时产量、单价、成本的临界值，盈亏临界点即为保本点。反映了在一定的生产经营状态下项目方案的产量、利润与成本的平衡关系[4]。

2.3 量本利分析法的一般模型

2.3.1 线性量本利分析法模型

从图2中可以看出， 销售收入R与总成本C的交点，即为盈亏平衡点（Break Even Point，BEP），BEP对应的横坐标Q0即为盈亏平衡时的产量，其对应的纵坐标R0即为盈亏平衡时的销售收入。当产量QC，即盈利。盈亏平衡点的Q0越小，企业保本点越低，盈利空间越大，生产经营风险越小。

2.3.2 非线性量本利分析法模型

由于在实际生产经营过程情况比较复杂，可变因素众多，各种条件和负荷并非一成不变，因此产品成本变化并非是一条直线即并非简单呈线性变化。同时，在市场供求关系的影响下，销售收入线也并非一条直线即并非呈线性变化[5]。故实际生产经营的量本利分析图如图2所示。

从图2中可看出，总成本线C与销售收入线R有两个交点B与D（即盈亏平衡点），其对应的横坐标分别是Q01，Q02。当产量QR，企业处于亏损状态；当产量Q0Q02时，C>R，企业又处于亏损状态。因此，在盈利阶段产量Q介于Q01与Q02之时，企业处于盈利状态，此时的产量是合理经济产量即经济规模。

量本利分析法在房地产开发中运用不是很多的重要原因就是非线性量本利分析法模型难以确定。本文依据企业技术水平及大量历史经验数据通过Excel进行成本和收益离散点回归拟合，得到非线性量本利分析法模型并进行进一步分析。

3 量本利分析法在房地产开发中的基本模型及经济评价

数量、成本分析：

房地产开发项目的固定成本与变动成本与一般的生产项目、工业投资项目不同。房地产开发项目的最终产品是具体的建筑物，具有独特性，一次性等属性。根据固定成本和变动成本的含义及工程项目开发建设中实际发生的成本属性，将工程项目的固定成本和变动成本进行如下分类（图 3）。

关于量的确定，由于建筑物有着独有的建筑设计，结构设计等，所以房地产开发项目不好以产品产量来衡量，可以使用工程量或者土地面积等其他指标来衡量[6]。因此，本文的量即建筑面积。

3.1 制定合理开发量

①保本开发量。

从图1中可以看出，房地产开发项目的销售收入线与总成本线交于一点BEP，其对应的横坐标Q0即房地产开发项目的保本开发量。

式中F为总成本中的固定成本，P为单位建筑面积的销售价，V为单位建筑面积的可变成本，Q0为保本开发量。

②利润最大时的开发量。

从图2中可看出，当开发量介于经济规模Q01与Q02之间时，建设项目处于盈利阶段。

设函数R（Q）为销售收入曲线，函数C（Q）为总成本曲线。根据盈亏平衡原理可得R（Q）=C（Q），求解得到两个解即两个保本点所对应的保本产量Q01及Q02，也就是济规模范围[7]。

盈利函数I（Q）为：I（Q）=R（Q）-C（Q），利用极值原理，对函数I（Q）求一阶导数并令I’（Q）=0，可求得盈利最大时所对应的产量Q。即

I’（Q）=R’（Q）-C’（Q）=0

即R’（Q）=C’（Q），解此方程求出Q，但如果要确定求得的Q是否就是最优开发量我们必须对I（Q）求二阶导数来进行检验，诺I’’（Q）

3.2 控制企业的成本费用

设目标利润函数为I（Q），即：

I=R-C=Q（P-V）-F

式中 I为目标利润，R为总销售收入，C为总成本，F为总成本中的固定成本，P为单位建筑面积的销售价，V为单位建筑面积的可变成本，Q为开发量。

3.3 企业经营状态分析

通过量本利分析法可计算得企业经营安全率，是反映企业经营状况好坏的一个重要指标。

式中Q0为实际或计划产销量，Q1为盈亏平衡点产销量。一般可根据表1数据进行判断。

通过安全经营率可反映房地产企业经营状况好坏，安全性高低等，使项目前期决策更加的科学、合理。

4 案例分析

本项目总建筑面积16363平方米，其中地上总建筑面积10523平方米，地下总建筑面积5840平方米。房地产开发项目总成本如表2。住宅每平米售价23000元/m2，共10523平方米；车库售价12000元/个，共124个；地下储藏室售价5000元/m2，共1191.06平方米。

4.1 保本开发量

由表2可知本项目固定成本为13976.86万元，总变动成本为7455.14万元，因为总建筑面积是16363平方米，可得单位可变成本为4556.10元/平方米。

再进行平均单价估算：

住宅收益即地上收益，23000 Q10523=237215790.00元，平均价格23000元/m2；

地下收益，12000Q124+5000Q1191.06=20835300.00元；平均价格3567.69元/m2；

总收益=237215790.00+20835300.00=25805.11万元

地上建筑比例=10523/16363=0.643097；

地下建筑比例=5840/16363=0.356903；

本项目计划开发量（Q1）为16363m2>12144.86m2，及Q1>Q0，所以本项目可行。

4.2 企业经营状态分析

由表1可知，26%∈[25%，30%]，即本项目的经营状态为较安全。

4.3 企业成本费用控制

本项目的目标利润I为4373.11万元，建筑面积Q为16363平方米。盈亏平衡点时固定成本为13976.86万元，单位可变成本为4556.10元/平方米。得：

也就是说在其他条件不变的情况下，项目的可变成本在盈亏平衡点V0即4556.10元/平方米的基础上涨幅不得超过2672.56元/平方米，否则企业将亏损；项目的固定成本在盈亏平衡点F0即13976.86万元的基础上，涨幅不得超过4373.11万元，否则企业将亏损。

4.4 最佳开发量

诺要求得最佳开发量，就要知道销售收入曲线的函数式R（Q）和总成本曲C（Q）。根据本企业自身的技术水平和大量经验数据估算出相应建筑面积下的开发成本和收益。本案例在根据本公司现有的开发技术水平和参考大量经验数据后，在前期估算出相应建筑面积下的开发成本和收益。通过Excel分别对大量的成本和收益离散点进行回归拟合，得到销售收入函数R（Q）和总成本函数C（Q）。如图4 成本、收益、利润回归曲线图所示。虽然该图并没有从（0，0）点开始计算，但是我们所要求的是非线性量本利分析在两个保本点之间求最大盈利值，因此所选取的建筑面积范围（包含两个保本点）已满足计算要求。虽然个别点偏离回归曲线，但是整体回归函数不受个别点影响，所得回归函数正确可用。

由图4可得，通过计算机拟合的回归函数分别为：

成本C（Q）=0.0007Q2-21.251Q+190912

销售收入R（Q）=-0.0002Q2+9.5887Q-68471.08

则利润函数为：

I（Q）=R（Q）-C（Q）=-0.0002Q2+9.5887Q-68471.08-0.0007Q2+21.251Q-190912=-0.0009Q2+30.839Q-259383.1

即利润函数I（Q）=-0.0009Q2+30.839Q-259383.1

利用极值原理得I’（Q）=-0.0018Q+30.839，并令其等于0，得Qm=17132.78。

但诺要检验所求得的Q是否就是最大盈利时的最优开发量，还必须通过对I（Q）求二阶导数并进行z查。

I’’（Q）=-0.0018

5 结语

房地产市场竞争日益激烈，房地产开发企业必须对项目进行准确的经济评价及前期决策，必须对项目的运作采取相应的措施进行有效的管控。这是当今房地产开发企业取得项目成功开发的关键。

在房地产开发项目的前期决策阶段，应用量本利分析法，依据市场行情及企业以往项目开发历史数据进行项目经济评价，得到开发项目保本开发量，最佳开发量，企业经营安全率，企业成本费用控制等，提高房地产开发项目前期决策水平。

参考文献：

[1]周小平，熊志刚.房地产开发与经营[M].北京：清华大学出版社，2010.

[2]王新芳.房地产开发成本控制研究[D].西安：西安科技大学， 2008.

[3]许婷华，曲成平，杨淑娟.建设工程经济[M].武汉大学出版社，2014.

[4]黄有亮.工程经济学（第二版）[M].南京：东南大学出版社，2006.

[5]毛义华.工程经济学[M].浙江大学出版社，2014.

[6]孟君娜.建设工程经济[M].武汉理工大学出版社，2014.

[7]宋宁.探讨量本利分析法在利润成本决策中的应用[J].中国外资，2013（11）：15-16.

第4篇

关键词：建筑工程；经济评价；意义；方法；应用

Abstract: The construction project to take the project economic evaluation is a long process, must study its feasibility. This paper briefly describes the construction project economic evaluation of the significance, method and application.

Key words: construction project; economic evaluation; method; application;

中图分类号：TU71

建筑工程按使用性质来说，包括生产性建筑和民用建筑两大类，生产性建筑又分为工业建筑，农业建筑等；依据经济学概念则可分为商品性建筑（如商品房等）和消费性建筑（如职工住宅等）。对建筑工程项目进行经济评价分析，涉及工程的设计，施工等各个阶段，是一个长期的系统的过程，是不容忽视的工程考核指标。

1．建筑工程项目经济评价的意义

未来的市场是具有高度不确定性的，这是由客观事物动态多变的特点，以及人类观察事物的局限性所决定的。为了迎合多变的不可预期的市场，必须具有高度的灵活性，对可能的风险进行分析，对项目经济进行评价，从而保证预测的准确性以及投资的可靠性。由于建筑工程项目具有建设周期长，资金投入大，影响因素多等特点，其工程实施过程极易受到周围事物的影响，具有高度的不确定性，不可预见性，投资风险大，因此为了保证投资的安全可靠性，必须进行建筑工程项目经济评价分析。以往的投资决策依据仅仅是建立在传统的不确定性分析的基础之上，而忽略了经济评价和风险分析，即使进行简单的经济评价，其经济评价所用数据也大部分是由预测和估算得来的，加之不可预测因素的影响，这些数据具有很大的不确定性。这些因素的不确定性，导致项目的投资决策存在着较大的潜在风险，因而容易造成决策上的失误。为了对投资项目进行准确的分析和评价，尽可能地减少投融资的风险，取得预期的投资收益，需要对投资项目进行风险分析。

2．建筑工程经济评价方法

在现阶段，在建筑工程中常用的经济评价方法主要有以下三种：

2.1贴现法

在建筑工程项目寿命期间所发生的利益和费用，要按照一定的贴现率进行贴现，变成现值之后再进行比较，这是因为，虽然项目的利益和费用是发生在五年、十年的长时间里，但必须现在比较利益和费用，决定是否投资。这样，经济分析的前提条件就是，把将来具有不确定性的、有时间价值差的利益和费用拉回到现在时刻进行计算。建筑工程的投资不同于消费，其特点是在将来一定时期内继续发生投资效益的情况下，不是只评价投资费用的高低，而是要进行经济分析，因此，所谓投资是把现在应该用于消费的一部分放弃掉，为了增加将来的消费而把它投入到再生产中去的一种行为。

2.2利益费用的比较方法

对于可计算利益的建筑工程项目，需将利益和费用的现值加以比较：

2.2.1内部经济收益率(简称IRR)。用经济分析方法将利益和费用调整后，贴现的利益现值总和与费用现值总和相等时的贴现率就叫内部经济收益率。

2.2.2净现值(简称NPV)或利益费用差的方式。用一定的贴现率将建筑工程项目寿命期间发生的利益和费用分别贴现为现值。利益现值总和与费用现值总和之差如果大于零，则该项目较为可行。

2.2.3利益费用比率(简称B/C)。利益现值总和与费用现值总和之比， 叫做利益费用比率。

2.3费用比较的方法

有些建筑工程项目不能计算利益， 例如：幼儿园、学校、医院等。对这类建筑工程项目的经济评价方法，是把各种方案的费用贴现为现值后，比较现值的大小，选择费用小的方案，通称为“最小费用法”或“费用效益分析”。这种评价方法也可用来选择利益一定的建筑工程项目，来选择那些投资高而运行费用低的高度技术密集型的项目，决定选择使用机器还是劳力更为有利，如：对架桥是选择混凝土桥还是钢结构桥方案比较，所通过的交通量是相同的，则运费的节约额即利益也是相同的，这时就可用这种方法。同样对于发电量一定的供电工程，也可以用这种方法来确定，是采用火力发电还是水利发电方法更好。对于不能计测利益的建筑工程项目更要慎重考虑，确认实在不能计测利益之后，再使用这种方法。使用这种方法时，应注意有些建筑工程项目能产生副利益。

许多情况下，当我们对评估中所预测的参数，其变化发生的可能性无法给出用概率表达的定量估计时，称此种分析为不确定性分析。而把能用概率描述的变化发生的可能性的分析称为风险分析。在不确定性条件下，未来可能状态的结果是已知的，但发生的可能性是未知的。在此种条件下的决策，与决策者的观念是冒险或是保守有关，有一些方法可以帮助决策者理顺思路，如赫维茨准则等。敏感性分析、盈亏平衡分析可以认为是不确定性分析的一种方法，也是具有普遍意义的最常用的对优选方案进行再考虑的一种方法。

2.3.1敏感性分折

对参数不同变化幅度而导致的评价指标的变动，进行描述的分析称为敏感性分析。通过敏感性分析可以找出哪些参数是敏感性大的参数,从而有利于抓住主要矛盾、对这些参数进行更全面的分析,以提高预测的可靠性。此外,通过敏感性分析大体上可揭示评价指标的变动幅度、预测项目承担的风险。敏感性分析所涉及的不确定性因素,有固定资产投资、有效电量、上网电价、贷款条件、贷款回收期、替代方案投资等。

2.3.2盈亏平衡分析

盈亏平衡分析一般着眼于企业经管上的盈亏平衡点, 研究企业销售量、销售成本和利润三者的关系,用以说明盈亏状态。所谓盈亏平衡点(BEP) 系指盈亏平衡图中经营总费用与年收入正好相等的那一点,在这个点上〔一般为销售量〕,经营活动即不赚钱,也不赔钱。达到这一点后,增加生产规模或水平,就带来利润,该点之前是经营的亏损区。盈亏平衡点越低:表明项目适应市场变化的能力越大,抗风险能力越强。盈亏平衡点也可用图解法确定。

3．经济评价方法在建筑工程项目中的应用

建筑工程项目的经济评价是整个项目进行经济决策的依据，目前世界上采用最广泛的经济评价方法是利益费用比较法，经济评价方法在建筑工程项目各阶段的应用各有不同，对于无法利用利益费用比较法的项目可用其他的经济评价方法。

3.1 建筑工程设计阶段的经济评价

建筑工程项目设计阶段的首要要求，是技术与经济的充分结合，此阶段的经济评价是考虑以小投资获得大收益；技术可行性评价是对技术的整体可行性进行评价，即在获得最佳项目成果的同时降低劳动强度。设计阶段的经济评价至关重要，设计人员大多重技术、轻经济，可行性不高。在设计阶段，为制定最经济效益的设计方案，可采用不同的经济评价方法对各种施工方案进行比较，首先需要明确设计阶段经济评价的任务和范围，对各种可能的设计方案进行探讨，建立评价标准。

3.2 施工阶段的经济评价

建筑工程施工阶段的经济评价，是对设计阶段经济评价的验证，对施工阶段的经济评价可以从施工工艺、施工方案及材料等几个方面进行。首先，对工程施工中的主体结构、装饰、安装进行经济评价，确保装饰灯方面的合理化；其次，对采用新材料的经济评价，采用新的施工材料及结构有利于改善施工条件，提高施工效益，缩短工期；最后，对施工方案的经济评价，施工方案分为现场施工、脚手架施工、坑基支护施工等。施工阶段的经济评价可采用定性评价方法对施工方案进行评价，检测工期定额及工期时间是否合理，通过对各施工方案材料价格、费用折算、劳动价格等进行对比，选择便于操作、质量高、经济效益好的方案。也可安排专家对各施工方案进行评分，选择评分最高的方案。

4．总结

建筑工程项目的经济评价，是建筑工程效益最大化的有力保障，它是通过各种评价方法对工程项目的可行性进行研究，面对当前的经济形势，无论是项目的设计阶段还是施工阶段，必须对各个阶段的经济风险有深刻的认识，把建筑工程项目的经济风险降到最低。

参考文献：

第5篇

关键词：回归分析；预测成本；确定目标

中图分类号：F234文献标识码： A

按照施工成本支出的数量与建筑业产值变动的内在联系。施工成本可分为固定费用和变动费用。变动费用是指随建筑业产值的增减而相应增减的费用；如直接用于工程中的材料费等。固定费用是指与建筑业产值增减没有直接联系的，在一定时间相对固定的费用；如固定资产折旧费等。

区别变动费用和固定费用，有利于寻求降低成本的途径、进行成本预测、规划目标利润、确定经营目标。但想要详细计算变动费用和固定费用是很难的，因为实际管理工作中，施工费用是按照其经济用途分类为：人工费、材料费、机械使用费、其他直接费、施工管理费，由于管理条件等限制，施工管理费中就有很多费用很难区分其为固定费用或变动费用，如水电费，既有施工用电，又有现场照明、用水等；又如工资，每个企业实行考核办法不同，其计算方法又不一样；还有由于价格的变动、管理水平的提高、以及定额的调整等，建筑业产值和变动费用、固定费用的关系也是不断变化的。

这里就某建筑公司连续11年建筑业产值、预算成本、实际成本资料，采取回归分析方法，预测变动费用和固定费用，并确定其经营目标，进行一点探讨。

一、产值与成本存在相关关系

回归分析就是关于自变量和因变量之间的变动关系用数学方程表达之。

在进行回归分析之前先进行一下相关关系分析。相关关系就是某一现象的标志与另外的标志之间存在着一定的依存关系，但他们不是确定的和严格依存的，在这种关系中，对于某项标志的每一个数值，可以有另外标志的若干个数值与之相适应，在这些数值之间表现出一定的波动性，但又总是围绕着它们的平均数并遵循一定的规律而变动。相关系数的公式： 注：公式详见统计业务知识 （5.1）

根据下表-1计算得出的r1=0.9997、r2= +0.9964，表明建筑业产值和预算成本、实际成本之间存在着高度的直线正相关。其相关关系不妨用：

y1=b1x+a1( 2 )；y2=b2x+a2( 3 )

两条直线方程来表示，其中：y1为预算成本、y2为实际成本、b1和b2为两条直线的回归系数（斜率）、a1和a2为两条直线的截距、x为建筑业产值。

表-1 某建筑公司2003～2013年产值、成本表

单位：万元

序号 年度 产值

X 预算成本

Y1 实际成本

Y2 预测预算成本

预测实际成本

1 2003 886 837 882 872 918

2 2004 860 874 919 847 895

3 2005 1076 1146 1141 1047 1088

4 2006 1963 1894 2003 1869 1881

5 2007 3350 3106 3027 3153 3123

6 2008 4179 3785 3758 3920 3864

7 2009 6335 6053 5943 5917 5794

8 2010 6700 6159 5959 6256 6120

9 2011 6678 6090 5825 6235 6100

10 2012 7372 7008 7009 6878 6721

11 2013 8874 8311 8103 8269 8065

∑ 48273 45263 44569 45263 44569

二、预测成本

根据施工费用支出的数量与建筑业产值变动的内在联系，可将施工费用（变动费用、固定费用）和建筑业产值建立成以下函数关系。

即 y =bx + a （ 1 ）,其中：y 为施工费用 （成本）、x为建筑业产值，b为单位变动费用，a为固定费用。

从建筑业产值和成本之间的内在联系，以及其相关关系的分析，可以得出建筑业产值和成本之间的函数关系方程和相关关系方程是等价的，即与方程（ 2 ）或( 3 )中经济意义相同。

b1和b2为预算成本和实际成本的单位变动费用、a1和a2为预算成本和实际成本的固定费用、x为建筑业产值、y1和y2为预算成本和实际成本。

将（ 1）式进行求导，可得方程：

∑y = b∑x + na

∑xy= a∑x + b∑x2 即：

a=y-bx 注：公式详见统计业务知识 （5.8）

根据资料计算得：

预算成本的单位变动费用（斜率） b1=0.93，固定费用（截距）a1=51

其方程式：y1=0.93x+51( 7 )；

实际成本的单位变动费用（斜率）为b2=0.89， 固定费用（截距）为a2=125

其方程式：y2=0.89x+125( 8 )。

根据（7）、(8) 方程计算，预测预算成本()、预测实际成本()结果见表-1（注：表内计算中固定费用、变动费斜率采用了更精确的小数值）。

三、确定经营目标

根据 （ 7 ）和（ 8 ）式和盈亏平衡分析方法原理，确定其经营目标。

建筑企业盈亏平衡分析，是计算企业生产规模（产值、产量）达到多少时，企业的预算收入和成本支出才能相等、平衡。通过盈亏平衡分析，可以确定企业工程成本降低额为零时的建筑业产值、以及为实现的利税目标必须完成产值等。

1、确定盈亏平衡点

工程成本降低额即预算成本减实际成本，工程成本降额为零即预算成本减实际成本等于零，其函数意义：y1―y2= 0 即

（0.93x+51）―(0.89x+125)=0 x=1850

也就是说某建设公司在现有条件下，要使工程成本降低额不为负数，那么全年建筑业产值必须达到或大于1850万元。

2、预测利润

如果计划全年完成建筑业产值为10000万元，那么预计工程成本降低额可以达到：

y1―y2=（0.93x+51）―(0.89x+125)=（0.9310000+51）―(0.8910000+125)=326

也就说企业完成10000万元建筑业产值，可以实现成本降低额（利润）326万元。

3、预测生产规模

如果该企业要想全年实现500万元利润，那么预计全年要完成多少建筑业产值：

y1―y2=（0.93x+51）―(0.89x+125)=500 x= 14350

也就说企业要想实现成本降低额（利润）500万元，就必须完成14350万元建筑业产值。

通过下图可以直观看到：y1和y2 两直线交点为盈亏平衡点，I为亏损区域、II为盈利区域。

总之，运用回归分析方法，预测成本、确定经营目标，比通过会计科目逐项计算要方便。此方法，不仅适用于建筑业，同样适合于工业等行业（如产值、产量和销售成本、销售价格之间的分析），还可以通过计算机建立模型进行快捷地计算。

参考文献：

[1] 全国统计专业技术资格考试用书编委会．统计业务知识 第三版中国统计出版社

第6篇

关键词：财务评价；盈亏平衡点；投资回收期

经济效果评价的内容应根据技术方案的性质、目标、投资者、财务主体以及方案对经济与社会的影响程度等具体情况进行确定，一般包括方案盈利能力、偿债能力、财务生存能力等评价内容。

一、财务评价的程序和主要指标

在进行财务评价时，应首先简要介绍财务评价的客观依据，再进行财务指标测算，最后根据测算结果进行相关财务分析。财务评价步骤可以概括为：明确依据―财务指标计算―经济效益分析―评价结论。投资项目财务评价主要围绕财务指标估算和效益指标分析进行。财务指标估算包括产品销售收入、销售税金、项目总成本、现金流量等，效益分析指标包括利润及利润分配、财务净收益、财务内部收益率、所得税前投资回收期、盈亏平衡点、项目安全率等。

二、财务评价的内容与方法

1.熟悉项目的基本情况

包括投资的目的、意义、要求、建设条件和投资环境，做好市场调查研究和预测、技术水平研究和设计方案。

2.收集、计算相关数据和参数

就是对项目的预期收入、税金和成本费用这大财务指标进行估算。为了清晰地反映指标运算过程，可以将其分为“销售收入及销售税金”和“总成本费用”两个部分，使条理更加清晰。

（1）销售收入和销售税金及附加估算。对投资项目进行财务评价，应根据项目建设规划将整个计算期分为建设期、投产期和达产期。再按照市场行情和预先设计的产量目标，计算各个阶段的产品销售毛收入，并进而依据税法规定计算应纳流转税金及其附加。①产品销售收入。先计算建设期发生物资销售和试产产品的销售收入，计算投产期销售收入，即项目正式投产年份开始至达到高产年份之前各年的产品销售收入，再计算达产年销售收入，即当项目达到设计负荷产量，运用各年均等的产量和预期市场价格进行的销售收入值估算，最后汇总项目评价期间的销售总收入。②销售税金及附加。按照我国税法规定，工商企业生产经营货物应缴纳增值税以及与之相关的城市维护建设税、城市教育费附加。（2）总成本费用估算。单位产品生产成本：根据投资项目生产单位产品消耗的主要原料、人工、固定资产折旧及维修费等；项目总成本费用：项目总成本费用除生产成本外，还应分别计算或估测出项目借款利息支出、财政资金占用费支出、和管理费用等；年经营成本。项目经营成本包括原材料购人、直接人工、水电消耗等。

3.经济效益分析

经济效益分析是项目财务评价的核心。它以各项财务指标估算为基础，对项目的盈利能力分析、财务净收益、项目偿债能力等主要指标进行分析。

（1）项目赢利能力。项目投资财务盈利能力分析属于融资前分析，是从项目投资总获利能力角度，考察项目方案设计的合理性。首先要对营业收入、建设投资、经营成本、相关税费和流动资金等现金流量进行识别与预测，考察整个计算期内的现金流量，依据项目建成达到正常生产能力时实现的销售毛收入额减除增值税额后的销售额，分别减除附加税费、总成本费用后，确定项目利润总额。（2）财务净收益分析。需要计算反映项目投资财务盈利能力的动态指标有项目投资财务内部收益率、项目投资财务净现值，静态指标有项目投资回收期、总投资收益率。①项目投资财务内部收益率（F1RR）。项目财务内部收益率指能使项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。②财务净现值。项目财务净现值是考察项目盈利能力的绝对值指标。反映项目在满足按设定折现率要求的盈利之外所能获得的超额盈利的现值。③投资回收期。投资回收期实际是一项静态指标，是指以项目的净收益回收项目投资所需要的时间。从项目建设开始年算起，投资回收期越短表明项目的盈利能力和抗风险能力越好。④总投资收益率。项目达到设计生产能力后正常年份的年息税前利润或者项目运营期内年平均息税前利润与项目总投资的比率。

4.不确定性分析

主要是对涉及到相关不确定内涵因素可能对项目产生影响进行的分析，包括盈亏平衡分析和安全率分析两个方面。

（1）盈亏平衡分析。盈亏平衡点又称零利润点、保本点、盈亏临界点、损益分歧点和收益转折点等，是指全部销售收入等于全部成本时的产量。以盈亏平衡点的界限盈亏平衡点可以用销售量来表示，即盈亏平衡点的销售量。（2）项目安全性分析。反映项目安全性的指标即项目安全率。该指标主要反映投资项目达产后的安全可靠性水平。通过从投产年到分析期最后一年的各年平均可盈利或增值的净产量占平均设计产量的比率测算。

三、财务评价方案的类型选择

1.独立型方案

独立型方案是指技术方案间互不干扰、在经济上互不相关的技术方案，即这些方案彼此独立无关，选择或放弃其中一个方案，并不影响其他技术方案的选择。对于独立型方案，其实质就是在做与不做之间进行选择。

2.互斥型方案

护持型方案又称排他型方案，在若干备选技术方案中，各个技术方案彼此可以互相代替，因此技术方案具有排他性，选择其中任何一个技术方案，则其他技术方案必然被排斥。

参考文献：

第7篇

【关键词】经济效益；项目经济效益评价；盈亏平衡分析；敏感性分析

一、引言

近几年，作为世界上水果罐头最大的生产和出口国，我国水果罐头产业的发展不仅体现在数量的增长上，而且反映在品种、技术、企业和市场等方面的变化中。随着城乡居民生活水平的提高和健康、安全意识的进一步增强，国内外对水果深加工食品的需求逐年增加，特别是国际市场的消费量更是增长迅猛，而我国的相关产业发展及技术水平仍然较为落后，产量及技术水平与国际相比尚有较大差距，远远满足不了国际市场的需求。

在此背景下，M公司根据市场需求拟对企业进行技术升级和扩建，提出了24000吨水果和蔬菜深加工项目，新引进罐头生产主要工艺设备190台（套/组），年加工能力将由原来的14000吨增加到24000吨。

项目经济效益评价是项目管理的重要内容，它可以对项目的盈利能力、偿债能力及风险水平等做出判断，从而为项目决策提供科学依据[1]。为此，本人将项目经济效益评价的理论体系与M公司24000吨水果和蔬菜深加工项目实际密切结合，从项目经济效益评价指标分析、项目不确定性分析等方面对本项目进行了系统全面的经济效益评价研究。

二、项目概况

本项目选址位于S镇的经济开发小区，选址区域内自然条件适宜，交通便利，公共配套设施齐全，适宜项目建设。本项目总的建筑面积6400平方米，其中，将建设一座库容量为5000吨的冷库（含速冻间），建筑面积为4300平方米；气调库1100平方米；冷库配套加工车间1000平方米；扩建800立方米污水处理池，购置安装制冷和气调设备，并根据生产产品的需要购置罐头生产设备、包装设备及检测设备等。

本项目冷库设计高9米，层高2层，框架结构，外饰面采用高档自洁净墙涂料，内墙采用瓷砖饰面，达到卫生标准。保温层采用熔重40公斤/立方米聚氨酯保温，内墙保温层厚度120毫米，外墙保温层厚度180毫米，设计使用年限50年，耐火等级为二级，建筑物地震基本烈度为八度设防。污水处理池有效容积800立方米，采用厌氧工艺，砼浇筑，内壁刚性防水。冷库制冷设备使用某冰山集团活塞式氨制冷设备，低温冷藏库温-18～-21℃，气调库库温1～3℃，确保贮藏后果品硬度、口感、外观等综合指标符合国际市场标准。

三、项目经济效益评价指标分析

根据现行的项目经济效益评价指标体系，结合本项目实际，本文将选取财务内部收益率、财务净现值等动态指标，以及投资回收期、总投资收益率等静态指标，并通过这些指标的计算对本项目的经济效益状况做出分析和判断[2]～[3]。所选取的各项指标汇总详见表1。

经估算，本项目计算期内各年的税前净现金流量第1年为-4530.0万元，第2年为-301.8万元，第3～11年为2694.8万元，第12年为6563.9万元；本项目计算期内各年的税后净现金流量第1年为-4530.0万元，第2年为-593.1万元，第3～6年为2403.4万元，第7～11年为2401.8万元，第12年为6218.0万元。

根据上述计算公式及相关数据计算可得，本项目税前财务内部收益率为36.2%，税后为30.6%，均大于规定的基准收益率10%；本项目的税前财务净现值为9227.8万元，税后为7466.2万元，均远大于0；本项目的税前投资回收期为4.05年，税后为4.50年，均短于同行业类似项目的平均投资回收期水平。由此可见，本项目具有较强的盈利能力，经济效益状况良好。

经估算，本项目计算期内的年均息税前利润总额及年均利润总额均为1980.28万元，年均净利润为1683.2万元，年均利税总额为2118.88万元；本项目总投资5420万元，项目资本金为2420万元。

根据上述计算公式及相关数据计算可得，本项目的总投资收益率为36.54%，资本金净利润率为69.55%，项目投资利税率为39.09%，均明显高于本地区类似项目的盈利水平，由此可见，本项目具有较强的盈利能力，经济效益状况良好。

表1 项目经济效益评价指标汇总

指标名称 计算公式 说 明

财务内部收益率FIRR 正指标，只有当指标值大于或等于规定的基准收益率时，项目才可行。

财务净现值FNPV 正指标，只有当指标值大于或等于零时，项目才可行。

投资回收期 反指标，只有当指标值短于行业平均值时，才可行。

总投资收益率 正指标，只有当指标值大于等于行业平均值，才可行。

资本金净利润率 正指标，只有当指标值大于等于行业平均值时，才可行。

投资利税率 正指标，只有当指标值大于等于行业平均值时，才可行。

注：上表中CI表示现金流入量，CO表示现金流出量，i为基准折现率。反指标表示该指标值越大，项目的经济效益状况越差；正指标表示该指标值越大，项目的经济效益状况越好。

四、项目不确定性分析

（1）项目盈亏平衡分析

项目盈亏平衡分析主要是根据项目正常生产年份的产品产销量、可变成本、固定成本、产品价格、销售收入和税金等计算项目的盈亏平衡点。该盈亏平衡点一般用盈亏平衡时的生产能力利用率表示，计算公式如下[4]～[5]：

项目盈亏平衡分析反映了项目对市场变化的适应能力和抗风险能力。盈亏平衡点越低，项目适应市场变化的能力就越强，抗风险能力越强。

本项目计算期内的年均固定成本为3173.86万元，年产品销售收入为16390.0万元，年均可变成本为11097.2万元，年销售税金及附加为138.6万元，则本项目盈亏平衡时的生产能力利用率为：

由此可见，只要当本项目的生产能力达到设计生产能力的61.58%，项目即可实现盈亏平衡，项目具有一定的抵御风险的能力，整体风险程度较低。

（2）项目敏感性分析

项目敏感性分析主要考察项目主要经济效益指标对项目的投资、成本、价格、产量等主要变量变动的敏感程度。项目对某种因素的敏感程度，一般敏感性系数来反映，其计算公式具体如下[6]：

本文对本项目的敏感性分析主要针对项目基本数据中的销售收入（产量或价格）、经营成本及固定资产投资这三项不确定性因素，分别考察这三项不确定性因素增加或降低5%幅度时对项目税后财务内部收益率的影响，以判断其单因素变化对项目经济效益评价指标的敏感程度。项目敏感性分析结果详见表2。

表2 项目敏感性分析结果表

序号 不确定性因素 变化率（%） FIRR（%） 敏感性系数

基本方案 30.6%

1 销售收入 5% 43.9% 8.69

-5% 17.3% -8.69

2 经营成本 5% 19.6% -7.19

-5% 41.6% 7.19

3 建设投资 5% 29.5% -0.72

-5% 31.7% 0.72

综上分析可得，当这三种不确定性因素变化幅度为±5%时，项目的税后财务内部收益率最低为17.3%，仍然高于规定的基准收益率10%，由此可见，本项目具有较好的抗风险能力，项目整体风险较小。

在这三种不确定性因素中，本项目税后财务内部收益率对销售收入的变化最为敏感，其次为经营成本，最后为建设投资，这就要求M公司必须密切关注水果罐头市场的变化，对市场的未来走向做出正确的预测，并以此指导项目改扩建及以后的经营管理，以切实增强本项目应对市场变化的能力。同时，M公司还必须加强内部管理，尤其是成本管理，降低人、财、物等方面的成本消耗，以提高项目最终的经济效益状况。

五、结语

项目经济效益评价是项目管理中至关重要的一环，本人通过对M公司24000吨水果和蔬菜深加工项目的经济效益评价研究，对项目经济效益评价知识体系及实践应用有了一定的了解，认识到项目经济效益评价可以通过指标分析全面反映项目的经济效益状况；通过项目不确定性分析反映项目的风险状况等，从而为相关的决策提供科学的依据。

参考文献：

[1]周惠珍.投资项目评估方法与实务[M].北京:中国计划出版社,2003:14.

[2]崔淑梅,滕玉波,门晓杰,等.建设项目财务评价指标的进一步研究[J].技术经济管理与研究,2004(5):38-39.

[3]赫丛喜,薛红艳.投资项目论证中经济效益评价的内容与方法[J].山西财经大学学报,2010(11):100.

[4]周亚力.投资项目评价中需要进一步明确的几个问题[J].工业技术经济,2005 (10):141-142.

[5]崔淑梅,滕玉波,门晓杰,等.建设项目财务评价指标的进一步研究[J].技术经济管理与研究,2004(5):38-39.

第8篇

关键词：基建技改；项目后评价

中图分类号：F403.7 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）09-000-01

一、概述

近几年公司基建技改项目较多、投资额度也比较大、施工周期长。项目实施的依据是上级主管部门下发的项目初步设计的批复。项目完成后预定的目标值是否实现，如：投资完成情况、安全、环保、工期、质量、经济效益等方面，需要在项目竣工投产运行一段时间后，根据实际数据资料进行全面的定量分析评价来验证，这种评价就是项目的后评价。

二、项目后评价的意义和作用

在一个项目建成投产或投产使用后的一定时间，对整个项目进行全面的评价，对初步设计批复的的各项内容完成情况进行全面地检查和对比，通过检查和对比，一是及时发现已完工项目存在问题的关键点，找出解决问题的方法；二是总结经验教训，改进固定资产投资管理水平，找出节省投资的更有效途径，同时，制止浪费，把经验教训化为财富；三是项目的后评价与单纯的财务后评价不同，不仅包含项目投资效益的评价，还包括项目实施的投资控制、效益、工期、质量、安全、环保等全面评价；四是实施企业基建技改的低成本战略。并对后续基建技改方案设计、项目的立项审批、实施具有十分重要的参考和指导意义。

三、项目后评价组织机构

基建技改主管部门全面负责项目后评价的日常组织与管理工作，按照项目初步设计确定的各项指标，组织有关部门全面作出后评价报告；各专业职能部门对各自所负责的项目内容作出专业性的评价，由基建技改主管部门负责整理汇总后，向公司主管领导汇报。

四、后评价评判依据

1.项目实施单位概况简介、企业规模、经济效益情况等；

2.立项审批部门的项目报告、项目概况、包括项目立项的依据、主要内容、达到的目标等方面内容；上级主管部门审批的初步设计中包含的各项目标及概算。

五、后评价工作程序

1.明确项目后评价目的即具体要求。由基建技改主管部门组织有公司相关部门组成评价小组，制定详细的后评价计划；

2.收集资料，制定详细的调查提纲，确定调查方法与对象，开展实际调查工作，完善后评价所需的各种资料数据。

3.围绕项目后评价内容，采用定量和定性的分析方法，分析研究、运用财务手段和控制理论分析研究，由评价小组评定。

4.将分析研究和评价小组评定的结果汇总，形成后评价报告上报公司领导。

通过以上步骤，将项目可研报告或初步设计、项目实施、项目后评价形成闭环管理，可以有效发现问题、解决问题，对后续项目的立项审批、实施具有十分重要的参考价值。

六、后评价主要内容

1.项目的选址区域布置的合理性，工艺布局是否合理顺畅、对将来生产和发展影响如何；

2.设计思路是否有自相矛盾的地方，能否能达到预期的生产能力；

3.设计选用的建筑物、设备的正常生产能力与允许发挥的能力是否协调，是否造成了建筑物、设备的功能性浪费；

4.建设施工单位的素质和工作质量，会对工程质量产生影响极大，对项目正常投入使用、使用寿命起到十分重要的作用，通过对施工质量的检查；评价建设单位对施工、监理等单位选择是否正确，尤其是施工单位的选择，是施工质量的关键。

5.后评价考虑工艺设备价格、制造厂家选择是否合理、售后服务情况如何；不能片面强调购买设备价格低廉这一项指标，要全面综合考虑。这就要求设备招标采购部门认真组织相关单位，做好各项基础数据收集整理、对比工作，做到有据可查，采购性价比最优的设备，才能最大可能节约资金。

6.后评价强调计划性，在建设期内要按照设计、实施计划进行，计划合理制订设备采购计划，尽量避免购置的设备长时间闲置，造成设备损耗和资金浪费。

7.后评价影响工期的因素，如设计、项目审批、土地购买、外部动能提供、工程施工确定影响工期的主观因素、客观因素、找出经验教训。

8.后评价设备是否按合同要求时间进厂、安装、调试，特别是设备安装过程和质量，建设单位一定要及时监督检查，大型精密设备要有检查记录，发现问题及时整改，避免不必要的损失和浪费。

9.后评价设备验收环节，设备验收工作，对于用户来说至关重要，应由工艺、设备、车间相部门专业人员组成验收小组，按照双方签订的技术协议要求，检验加工完成的产品和生产效率是否满足工艺要求，同时对设备制造及安装质量、安全措施是否齐全可靠进行认真检查，并且要准备一定数量的产品，进行一定时间的负荷试生产，进一步考验设备的制造质量和效率，另外，设备的图纸和其他资料要齐全，便于设备故障处理和维修保养。

10.后评价资金到位及使用情况，资金充足与否是影响项目建设工期、质量的关键因素，反思开工前后资金筹措过程及对项目建设的的影响，并且按照上级主管部门批复的初步设计中的投资概算，逐项检查对比是否有超资的项目，明确超资的原因及额度，便于向相关领导汇报。

七、项目后评价可采用定性和定量两种方式

定性后评价适用于投资小、工期短的技改项目，它评价的内容为企业提供总结性结论。定量后评价适用于投资大、工期长的技改项目，评价内容主要包括：施工周期、施工质量、投资控制、安全、环保各目标值是否达到等。

八、项目后评价的财务评价方法

1.盈亏平衡点评价法：盈亏平衡点评价法，就是以项目投产后的实际产销量，通过计算项目盈亏平衡点，据此分析判断项目方案经济效果的影响能力程度，说明项目方案实施的风险大小及项目承担风险的能力，对项目投资决策期所提供的盈亏平衡点的准确性进行评价。

2.净现值评价法：将项目投产后的实际净现值与项目决策时的预期净现值比较，反映项目生命周期内项目盈利能力动态平价的具对指标。

3.收益率评价法：将项目投产后的实际内部收益率与项目决策时的预期内部收益率比较，内部收益率指标翻译项目的盈利能力，其值越高，方案的经济行约好。

九、结束语

第9篇

【关键词】造价控制；房地产项目；应用

引言

工程造价通俗讲就是建筑工程的建造价格，目前中国建筑工程界对工程造价的定义有两种：①工程造价就是工程价格。就是建成一项建筑工程，实际或预计在技术劳务市场、设备市场、土地市场，以及承包市场等交易活动中所形成的建设工程总价格和建筑安装工程的价格。它以工程这种特定的商品形式作为交易对象，通过招投标、承发包或其他交易方式，在进行多次特性预估的基础上，最终形成的价格。②从业主和投资者的角度来定义的话，工程造价是指建设一项工程实际开支或预期开支的全部固定资产投资费用。

1 工程造价构成及特点

1.1 我国工程造价的构成

从定义上讲，“工程造价”里的“工程”包括各类的工程项目，但是笔者所讨论的“工程”主要是指建设类的工程。工程造价的定义是从不同角度理解事物的本质。对于建设工程的投资者，市场条件下工程造价就是建设工程项目投资，是获得项目要付出的价格；同时也是投资者在作为市场供给主体出售建设项目时定价的基础。

1.2 工程造价的特点

房地产工程造价有个别性、层次性、大额性、动态性以及差异性等等特征，这是由房地产建设工程的特点决定的。工程造价的范围较广，涉及到国民经济各部门、各行业，涉及到社会再生产的各个具体环节，也直接关系到人们的生活和居民的居住标准，所以工程造价的作用和影响都很大 [1]。

1.3 我国房地产控制的现状

我国的房地产业起步较晚，直到 1994年我国政府宣布实行市场经济体制之后才真正形成我国的房地产业及我国的房地产市场，虽然只经过短短十几年的发展历程，房地产业己经成为拉动我国经济增长的重要力量。据统计1997年以来每年房地产业拉动增长都在一个百分点以上，房地产业己经成为我国经济发展的一大支柱产业，我国房地产业在一年的投资及其在固定资产投资中所占比重的情况如表1.1

尽管房地产行业制度、规范等正不断趋于完善，但由于其作用和影响之大主要存在如下问题：

1.2.1 缺乏规范的成本管理制度和体系；

1.2.2 设计变更、现场签证难以有效控制；

1.2.3 超合同付款时有发生；

1.2.4 无法准确掌握项目建设过程中的最新动态成本；

1.2.5 难以实时了解大量工程合同的执行进度；

1.2.6 难以精确制定资金计划；

1.2.7 缺乏对成本历史数据的积累和分析；

1.2.8 缺乏对合作厂商的全面跟踪管理。

2 工程造价在房地产开发项目中的全过程控制

2.1 设计是有效控制开发项目工程造价的前提

房地产工程设计是指工程项目的建设提供技术依据的设计文件以及图纸的整个活动过程，工程设计是对开发建设项目的实施意图和全面规划的具体描述，是房地产开发项目开发建设的灵魂，是处理技术与经济关系的关键性环节，是确定与控制工程造价的重点阶段。研究表明：初步设计阶段，影响工程造价的可能性在75％-95％指尖 ；技术设计阶段，影响工程造价的可能性在35％-75％指尖 ；施工图设计阶段，影响工程造价的可能性在25％-35％指尖 ；而到了施工阶段，影响工程造价的可能性只有10％作用。由此我们可以看到，控制工程造价，设计阶段起着重要并且关键的作用。

2.2 工程招投标是有效控制开发项目工程造价的核心

通过招投标的形式来引进竞争机制，在降低工程造价、确保工程质量、缩短建设工期等等许多方面都有明显作用，也有效地保障了招标人以及投标人的合法权益。房地产开发企业对施工单位的选择尤其要慎重，因为施工队伍的施工质量的优劣关系到房地产开发建设单位工程造价控制的成败。在选择施工队伍时主要考察施工企业的技术装备、资信情况以及建设业绩等。我们要优先考虑近期建设业绩和建项目相同或相似的施工企业，而且特别要求创此项目建设业绩的有着丰富经验项目经理来出任项目经理。

2.3 施工管理是有效控制开发项目工程造价的重要环节

施工阶段成本控制的关键，一是做好材料的定货，二是要严格的审查承包商的索赔要求，三是合理控制工程签证。由房地产开发企业引起的变更主是进度计划变更、施工条件变更、设计变更和工程项目变更等等。控制变更的关键在于开发商，应该建立工程签证管理制度，明确工程、预算等等相关部门、相关人员的分工和职权，我们要确保签证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生[2]。

2.4 竣工结算是有效控制房地产开发项目工程造价的关键

工程造价管理的重要环节之一就是工程造价的合理确定，在确定房地产项目工程造价时，我们坚持以现行的工程造价管理规定做为依据，根据甲乙双方在施工合同中的合约，按照竣工图结合设计变更、现场签证和隐蔽签证进行项目审核计算，审查是否有丢、拉项工程，是否按图纸及合同规定全部完成工作。我们要认真核实每一项工程变更是否真正实施。应建立工程量清单核对备案制度和内部复核制度，定期跟踪检查、监督管理，加强从业人员的素质教育，杜绝违法违规行为并且减少工程量清单中的差错率。在进行房地产工程竣工结算时，必须到开发项目工地现场核对，严格审查工程量计算是否准确，材料调价是否有依据等，使工程造价结算确切、合理[3]。

3 工程实例

某市ZW地产是该市一个从事房地产开发、物业管理等业务的大型房地产集团公司，在该市已开发了众多项目。本章所阐述的项目位于该市东郊，规划总用地面积46700m2，总建筑面积约14万m2。项目临近主干道旁，可通往火车站、批发市场、医院等地，且依托高速公路，对外交通便捷畅达。项目所处的东郊虽然商业档次不高，但个体工商业较为发达，周边学校、医院、农贸市场、超市、幼儿园、餐饮、银行等生活配套一应俱全，十分方便。而且该项目绿化面积较大，游泳池、会所等社区配套设施较为完善，这在某路附近的楼盘中亦是品质较高的。项目总建筑面积约14万m2，也算规模较大的楼盘，容易产生规模效应。项目功能定位:大众精品楼盘某市东郊的房地产业发展相对滞后，物业档次较低，整个地区的物业形态大都为单体楼，缺乏品质好、环境优美、服务到位的小区物业。居民居住的房屋多为安居房和单位宿舍，居住环境和舒适性较差，建筑没有特色。随着经济条件的逐步改善，居民对生活观念的改变，他们也想尽自己的能力去进一步改善生活，首先就要有一个好的居住环境和温暖、舒适的家。再者，因政府为加快本地区的开发力度，改善本地区的投资环境，征用大量土地用于市政建设，许多居民的房屋被征用拆迁，他们更是急需房屋居住。而从调查中可以看到，尽管他们都对房屋有较高的需求，从面积、价格以及其他购房所看重的因素来看，经济适用房更容易让他们接受。但不能走纯粹的经济适用房路线，这样将很容易掉入价格竞争的泥潭，也不利于二期的上档次、上台阶和吸引更大区域范围内的消费者置业。应在合理控制面积和总价的同时，积极致力于规模、景观、建筑风格、物业管理等方面的品质的挖掘和彰显，努力打造一个新的“大众精品楼盘”，唯其如此，才能与市场上的经济适用房拉开差距。

综合前述分析，项目从三大方面的利益点整合:(l)区域发展前景良好，房地产升值潜力巨大。(2)片区内为数不多的大型现代生活社区，为中青年大众阶层量身打造，品质生活由此开启。(3)毗邻名校，不可多得的教育资源，开启美好生活未来。

根据成本构成，进行此项目的经济效益评价:

3.1 项目总投资:35193.16227万元

3.1.1 土地费用:5412.3281万元

3.1.2 前期费用:1263.0495万元

3.1.3 前期报建费用 :2341.8231万元

3.1.4 前期工程费:475万元

3.1.5 建安成本:16952.7397万元

3.1.6 基础设施费:2142.18万元

3.1.7 不可预见费:381.8984万元

3.1.8 利息:894. 6016万元

3.1.9 间接费用:5329.5451万元

3.2 资金筹措

3.2.1 自筹资金:35193.16227万元x50%=17596.58114万元

3.2.2 贷款资金:35193.16227万元x50%=17596.58114万元

3.3 销售收入

此房地产项目共n栋，有多层、小高层、高层。14万m2的建筑面积，其中包括商业用途的2万m2，办公用途的1万m2，其余11万m2为住宅。(此建筑面积为大致约数，只为做此经济效益分析)按当时的销售情况做以下经济效益分析:商品住宅:建筑面积ll万m2，因为不同的销售时期单价会有一定的调整，所以拟定平均售价3200元/ m2

3.3.1 住宅销售收入:11万m2x2900元/m2=31900万元

3.3.2 商业门面销售收入:2万m2x4800元/m2=9600万元

3.3.3 写字楼销售收入:1万m2x4000元/m2=4000万元

另:配套及其它用房面积:17万m2不能销售，故不计入经济效益分析。

3.4 销售利润

3.4.1 销售总收入:45500万元

3.4.2 总成本:35193万元

3.4.3 销售利润:10307万元

3.4.4 所得税:10307万元x33%=3401.31元

3.4.5 税后利润:6905.69元

3.4.6 投资利润率:税前:293%，税后:19.6%

3.5 盈亏平衡点分析

3.5.1 销售面积盈亏平衡点一总成本/[平均销售单价x(1一税率)= 11.86m2，占计划销售量的84.7%。

3.5.2 销售价格盈亏平衡点=总成本/[销售量x (l一税率)=2753.3元/m2，占计划均价的85%。盈亏分析表明:当项目销售面积达到 11.86万m2，或平均销售价格达到2753.3元/m2，可达到盈亏平衡。

4 结语

综上所述，房地产开发过程中的工程造价管理是一个动态管理的全过程，房地产企业在对工程造价的控制与管理上始终应贯穿于项目建设的全过程。房地产建设工程的造价确定与投资控制的实质就是运用科学原理和经济以及法律等手段，解决工程房地产开发项目建设活动中的经济和技术、管理和经营等实际问题，只有在房地产项目建设的各个阶段，采用切合实际的计价依据和科学合理的计价方法，合理确定项目投资估算、初步设计概算和施工图预算，才能提高投资的效益。因此在推行房地产开发项目全过程全面造价管理中，注重研究和分析建设管理中各个环节和建设投资中各种影响因素，将有效地控制房地产建设项目的投资。对房地产开发项目工程造价进行全过程动态管理不仅是工程造价行业今后发展的必由之路，同时也是整个房地产行业更好发展的必然趋势。

参考文献

[1]齐斌《浅析降低建筑工程造价的措施[J]》建筑经济，2000，(5)23-25．

第10篇

关键词：水文水井；钻进工艺；技术经济；盈亏平衡水文水井应用领域广泛，其共性是通过钻进等手段对地下水资源进行监测、开发利用等．按照水文水井应用领域可将其划分为：水文地质普查孔、水文地质勘探孔、探采结合孔、供水井（城镇生活供水井、工业用水供水井、农田灌溉井等）、地下水监测井、水源热泵水源井和回灌井、地热井等．近年来，随着我国社会发展的需要，工业、农业、城镇饮水、地下水监测、新能源开发利用等领域中的水井建设需求量逐渐增多．根据2013年3月公布的全国第一次水利普查公报内容，截至2012年年底，我国共有地下取水井9749万眼，平均13个人就拥有一口水井．

1常用钻进工艺技术经济指标

1．1泥浆正循环回转钻进工艺

泥浆正循环回转钻进工艺是近年来水文水井普遍采用的钻进工艺，特别是在第四系松散地层中，以河南省某水文水井（含地热井）施工企业为例，2000年至2009年间，仅有个别地温空调井因深度浅、地层条件限制采用了冲击钻进工艺，其余均采用泥浆正循环钻进工艺施工．本文对2000年至2009年之间施工地点为河南省、采用泥浆正循环回转钻进工艺施工的129眼水文水井的施工数据进行了统计，包括供水井、地温空调井（地源热泵系统水源井）、地热井等类型．根据其钻进深度和钻进成井时间的统计，得出钻进效率为2．19～34．56m／d，平均钻进效率（总钻进深度／总钻进成井时间）为14．91m／d．2000年至2009年间，采用泥浆正循环回转钻进时，水文水井成井效率呈离散分布状态，最高值不超过35m／d．在技术经济中，盈亏平衡分析是在一定的市场、生产能力的条件下，研究成本与收益的平衡关系的方法．

一个项目的盈利与亏损之间一般至少有一个转折点，即盈亏平衡点．其固定成本包括：钻机及配套设备搬迁、安装费，井管材料费用，泥浆材料费用，测井费用，抽水试验费用，工地临时建筑费用，经核算为4．35万元．可变成本包括：钻机及配套设备折旧，人员工资，施工水电费，设备折旧按7000元／月、人员工资按28000元／月，施工期间水电费平均按3000元／月计．根据以上成本数据绘制了本案例中工期的盈亏平衡点，如图2．经计算该项目工期的盈亏平衡点为81天，即当工期小于81天时，该项工程盈利，且工期越短盈利越多，当工期超过81天时，该项工程亏损．由于该项工程施工时，钻进效率较低，且终孔成井后至抽水试验前有15天的停待时间，现场钻机施工人员、相关技术人员都处于停待状态，导致该项目工期过长（长达88天），略有亏损．

1．2泥浆反循环回转钻进工艺

根据反循环形成的方式，泥浆反循环钻进工艺主要分为三种类型：泵吸反循环、射流反循环和气举反循环．

（1）泵吸反循环钻进．以郑州市北郊11眼供水井施工为例，采用CBF－150型钻机及其配套设备施工，钻具组合为：三翼钻头＋Φ159mm钻杆．经统计，采用泵吸反循环钻进工艺施工的这11眼水井，其钻进效率为18～54m／d．

（2）射流反循环钻进．通过查阅国内文献，1993年时广西水文地质工程地质勘察公司在施工桩径为1500mm的钻孔灌注桩时部分孔段（中砂、圆砾石层及第三系粘土层）使用了射流反循环钻进工艺，平均钻进效率为72m／d．

（3）气举反循环钻进．水文水井钻进领域，气举反循环钻进主要用于成井较深的地热井钻进中．气举反循环钻进工艺在地热井施工中可完成3512m的深度．根据文献资料，在砂岩、页岩、白云岩等地层钻进时，气举反循环钻进深度的平均时效为0．78～1．8m，最高时效为3．12～4m．

1．3空气钻进工艺

从目前水文水井工程实例来看，当采用空气潜孔锤钻进时，特别是基岩地层，其钻进效率明显高于泥浆正循环回转钻进工艺．以云南红层基岩地区抗旱井为例，钻进口径150mm，钻进深度60～70m，平均钻进效率为65m／d，钻进过程较为理想时最高钻进效率可达23．67m／h，即3h左右就可完成一眼70m深度水井的钻进．以郑州荥阳基岩地区钻进地热井为例，在50～282m孔段采用了空气潜孔锤钻进工艺，其钻进效率为54～140m／h．2015年在松散地层进行了空气潜孔锤钻进试验研究，不同地层条件下钻进效率分别为：155mm口径时，粘土或夹砾石87m／h，潮湿粘土、砂土72m／h，泥岩21．6m／h，砂岩42．6m／h；205mm口径时，粘土或夹砾石57m／h，潮湿粘土、砂土43m／h，泥岩13．4m／h，砂岩32m／h．

2钻进成本特点分析

水文水井钻进的目的是获取开采地下水资源通道或获取需要了解的水文地质特征．在钻进过程中，由于地质构造、钻进工艺适应性、现场人员操作、项目管理过程等因素的共同作用，任何一眼水井的钻进成本及钻进效果都具有唯一性，这也是预测水文水井钻进成本的难点所在．结合水文水井钻进工程实例，钻进成本具有如下特点：

（1）钻进成本受客观、主观各类因素影响．从水文水井钻进特点分析，可能影响水文水井钻进成本的客观因素有地质条件、钻进深度、钻进口径、设备及工具能力等；主观因素包括现场工人操作水平、钻进工艺选择、钻遇复杂地层时能否快速有效处理等．

（2）钻进成本具有离散性．水文水井钻进过程不确定性因素多，且有些无法提前预知或预防．当钻进深度和井身结构确定后，一方面，地层因素和钻头碎岩将影响钻进效率，从而带来可变成本的变化，造成钻进成本的变化；另一方面，受人为因素影响，如意外造成孔内事故、操作规程不合乎规范等，将有可能同时影响水文水井钻进的固定成本和可变成本．

（3）钻进风险高．受各类不确定性因素影响，钻进工作具有高风险性，且钻进深度越深，其孔内不可预测的情况越多，越有可能发生意想不到的孔内复杂情况．若想保证任何情况下钻进工作都能顺利进行，必须具有较强的水文水井钻进理论基础和实践经验，二者缺一不可．

（4）工期对水文水井的经济性影响大．通过对采用不同钻进工艺施工的水文水井进行的影响钻进经济效益的敏感性分析，可知除了合同额外，在工期、固定成本、人工成本、设备使用费等指标中，工期对整项水文水井工程的经济效益影响最为敏感，即工期对其经济性影响程度最大．

3提高技术经济指标的对策研究

（1）合理选择钻进工艺．虽然现阶段水文水井钻进工艺有多种，但在实际工程中，一般企业仍然以泥浆正循环钻进工艺为主流钻进工艺．此种钻进工艺虽然适用地层条件、井身结构较广，但一旦钻遇基岩地层，其钻进效率极低，由此带来的超长工期也将严重影响整个项目的经济性．以郑州西部基岩地层两眼300m左右井深的水井为例，两家单位负责施工：一家采用空气潜孔锤钻进工艺，从设备组织到成井，仅用了10余天时间，虽然施工期间燃料费高，但由于工期短、人工成本低，最终经济性仍然良好．另一家单位采用泥浆正循环回转钻进工艺，由于该地区属于缺水地区，无形中增加了泥浆配置等额外的水费；由于钻进工艺不适用，施工工期长达3个月；由于长期泥浆护壁作用，导致地下水资源并不丰富的地区其含水层严重堵塞；由于钻进时间长，导致人工成本、施工过程中的燃料费高，成井质量差、经济效果也不理想．建议水文水井企业在钻进工艺选择时，结合项目用途、所在地地质条件选择钻进效率高的钻进工艺．水文水井施工中，一旦钻遇困难地层，应及时变换钻进工艺，特别是井深较深的地热井项目，能有效避免因钻进工艺不适应钻遇地层造成的钻进效率低、工期长的现象．

（2）加强施工成本与工期的盈亏平衡研究．在市场行为中，若企业在施工中仍然以泥浆正循环回转钻进为主，导致钻进工艺单一，只能承接钻进难度低、经济性差的项目，将可能导致企业发展乏力．建议水文水井施工企业，多了解除泥浆正循环回转钻进工艺以外的其他钻进工艺的特点、适用地层、实际应用的钻进效率等，通过技术经济指标评价，核算水井项目的成本、工期盈亏平衡点，在企业经济条件允许下实现多种钻进工艺并存，以便在水文水井项目中能够快速完工，实现企业的长期良性发展．

（3）工期管理中，实现科学统筹管理．在水文水井工程案例分析中，存在着多种非生产性停工的情况，如孔内事故处理工具不全、钻机及泥浆泵主要设备维修时间过长、施工材料未准备齐全出现的停工待料等．建议在工期管理中，提前做好预案，加强现场施工人员和技术人员的技术培训，及时发现可能存在的问题，避免施工中的长时间停待．

（4）应急性公益水文水井项目须以高效为首要目标．在应急性水文水井项目实施时，应提前做好技术储备工作，一旦紧急情况出现，及时拿出合理的水文水井钻进和施工管理方案，及时调配设备和人员，此时应根据情况紧急程度，将提高钻进效率放在首位，其次适度考虑设备、人员的成本投入，高效完成应急水文水井建设任务．

4结论

（1）以河南省水文水井工程项目案例为基础，分析了目前常用的水文水井钻进工艺应用情况以及工程应用中的实际效率，总结归纳了水文水井钻进成本的特点．

（2）从技术经济的角度出发，明确了工期对水文水井项目的经济性指标中的重要性，在合理钻进工艺选择、施工成本核算、水文水井项目工期管理等方面提出了提高钻进技术经济指标的对策．

（3）将技术经济评价中的盈亏平衡、敏感性分析等方法应用于水文水井项目技术选择和工程管理中，使水文水井领域中的经济性评价更为科学、合理，并为企业长期良性发展提出了新工艺、新设备、新技术引进的建议．

参考文献

［1］国土资源部人力资源开发中心，国土资源部职业技能鉴定指导中心．水文水井钻探工［M］．北京：地质出版社，1999：41－42．

［2］地质矿产部水文地质工程地质司．水文地质钻探：工艺部分［M］．北京：地质出版社，1983：37－47．

［3］杨玉胜．公路建设项目财务分析的盈亏平衡分析法［J］．工业技术经济，2008，27（2）：132－134．

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［5］王玉国，肖海龙，谢连生．气举反循环钻进工艺在3512m深的京热164号井中的应用［J］．探矿工程（岩土钻掘工程），2009，36（2）：9－11．

［6］刘戈，刘广辉，李凤茹．地热井气举反循环钻进与成井技术探讨［J］．吉林地质，2006，25（4）：39－42．

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第11篇

关键词:制约因素 规模方案 比选 规模评估 合理准确

项目建设规模也称项目生产规模，是指项目设定的正常生产运营年份可能达到的生产能力或者使用效益。建设规模的确定，就是要合理选择拟建项目的生产规模，解决“生产多少”的问题。每一个建设项目都存在着一个合理规模的选择问题。生产规模过小，使得资源得不到有效配置，单位产品成本较高，经济效益低下;生产规模过大，超过了项目产品市场的需求量，则会导致开工不足、产品积压或降价销售，致使项目经济效益也会低下。因此，项目规模的合理选择关系着项目的成败，决定着工程造价合理与否。

合理经济规模是在一定技术条件下，项目投入产生比处于较优状态，资源和资金可以得到充分利用，并可获得较优经济效益的规模。因此，在确定项目规模时，不仅要考虑项目内部各因素之间的数量匹配，能力协调，还要使所有生产力因素共同形成的经济实体(如项目)在规模上大小适应。这样可以合理确定和有效控制工程造价，提高项目的经济效益。但同时也须注意，规模扩大所产生效益不是无限的，它受到技术进步、管理水平、项目经济技术环境等多种因素的制约。超过一定限度，规模效益将不再出现，甚至可能出现单位成本递增和收益递减的现象。

1 项目规模合理化的制约因素

1.1 市场因素 市场因素是项目规模确定中需考虑的首要因素。

①项目产品的市场需求状况是确定项目生产规模的前提。通过市场分析与预测，确定市场需求量、了解竞争对手情况，最终确定项目建成时的最佳生产规模，使所建项目在未来能够保持合理的盈利水平和持续发展的能力。②原材料市场、资金市场、劳动力市场等对项目规模的选择起着程度不同的制约作用。如项目规模过大可能导致材料供应紧张和价格上涨，造成项目所需投资资金的筹集困难和资金成本上升等，将制约项目的规模。③市场价格分析是制定营销策略和影响竞争力的主要因素。市场价格预测应考虑影响价格变动的各种因素，根据项目具体情况选择采用回归法和比价法进行预测。④市场风险分析也是确定建设规模的重要依据。在可行性研究中，市场风险分析是在产品供需和价格走势常规分析达到一定深度要求的情况下，对未来某些重大不确定因素发生的可能性及其对项目造成的损失程度进行的分析。有的可定性描述，估计风险程度;有的需要定量计算风险发生概率，分析对项目的影响程度，并提出风险规避措施。

市场风险主要包括技术进步加快，新产品和新替代产品的出现，导致部分用户转向购买新产品和新替代产品，减少了对项目产品的需求，影响项目产品的预期效益;新竞争对手加入，市场趋于饱和，导致项目产品市场占有份额少;市场竞争加剧，出现产出品市场买方垄断，项目产出品的价格急剧下降;或者出现投入品市场卖方垄断，项目所需的投入品价格大幅上涨。这种激烈价格竞争，导致项目产品的预期效益减少;国内外政经济条件出现图发性变化，引起项目产品销售锐减，或者项目主要投入品供应中断。

上述情况的出现，均影响项目的预期效益，制约项目规模合理化的制定。在项目分析与评价中，应根据项目的具体情况，确定项目可能面临的主要风险并分析风险程度，按风险因素对投资项目影响程度和风险发生的可能性进行划分，风险等级分为一般风险、较大风险、严重风险和灾害风险，然后通过专家估计法对市场风险予以定量。

1.2 技术因素 先进适用的生产技术及技术装备是项目规模效益赖以存在的基础，而相应的管理技术水平则是实现规模效益的保证。若与经济规模生产相适应的先进技术及其装备的来源没有保障，或获取技术的成本过高，或管理水平跟不上，则不仅预期的规模效益难以实现，还会给项目的生存和发展带来危机，导致项目投资效益低下，工程支出浪费严重。

1.3 环境因素 项目的建设、生产和经营都是在特定的社会经济环境下进行的，项目规模确定中需要考虑的主要因素有:政策因素，燃料动力供应，协作及土地条件，运输及通信条件。其中，政策因素包括产业政策，投资政策，技术经济政策，国家、地区及行业经济发展规划等。特别是为了取得较好的规模效益，国家对部分行业的新建项目规模作了下限规定，选择项目规模时应遵照执行。

不同行业、不同类型项目确定建设规模还应分别考虑以下因素:

①对于煤炭、金属与非金属矿山、石油、天然气等矿资源开发项目，应根据资源合理开发利用要求和资源可采储量、赋存条件等确定建设规模。②对于水利水电项目，应根据水的资源量、可开发利用量、地质条件、建设条件、库区生态影响、占用土地以及移民安置等确定建设规模。③对于铁路、公路项目，应根据建设项目影响区域内一定时期运输的需求预测，以及该项目在综合运输系统和本系统中的作用确定线路等级、线路长短和运输能力。④对于技术改造项目，应充分研究建设项目生产规模与企业现有生产规模的关系;新建生产规模属于外延型还是外延内涵复合型，以及利用现有场地、公用工程和辅助设施的可能性等因素，确定项目建设规模。

2 建设规模方案比选

在对以上因素进行充分考核以后，应确定相应的产品方案和项目建设规模。生产规模的变动会引起收益的变动。规模经济是指通过合理安排经济实体内各生产力要素的比例，寻求到适当的经营规模而取得节约或经济效益。可行性研究报告应根据经济合理性、市场容量、环境容量以及资金、原材料和主要外部协作条件等方面的研究对项目建设规模进行充分论证，必要时进行多方案技术经济比较。大型、复杂项目的建设规模论证应研究合理、优化的工程分期，明确初期规模和远景规模。不同行业、不同类型项目在研究确定其建设规模时还应充分考虑其自身特点。

项目合理建设规模的确定方法包括:

2.1 盈亏平衡产量分析法。通过项目产量与项目费用和收入的变化关系，分析项目的盈亏平衡点，以探求项目合理建设规模。当产量提高到一定程度，如果继续扩大规模，项目就出现亏损，此点称为项目的最大规模盈亏平衡点。当规模处于这两点之间时，项目盈利，所以这两点是合理建设规模的下限和上限，可作为确定合理经济规模的依据之一。

2.2 平均成本法。最低成本和最大利润属“对偶现象“。成本最低，利润最大;成本最大，利润最低。因此，有人以争取项目达到最低平均成本为手段，来确定项目的合理建设规模。

2.3 生产能力平衡法。在技改项目中，可采用生产能力平衡法来确定合理生产规模。最大工序生产能力法是以现有最大生产能力的工序为标准，逐步填平补齐，成龙配套，使之满足最大生产能力的设备要求。最小公倍数法是以项目各工序生产能力或现有标准设备的生产能力为基础，并以各工序生产能力的最小公倍数为准，通过填平补齐，成龙配套，形成最佳的生产规模。

2.4 政府或行业规定。为了防止投资项目效率低下和浪费资源，国家对某些行业的建设项目规定了规模界限。投资项目的规模，必须满足这些规定。

经过多方案比较，在初步可行性研究(或项目建议书)阶段，应提出项目建设(或生产)规模的倾向意见，报上级机构审批。

3 进行合理准确的项目建设规模评估

对项目建设进行合理科学准确的评估，建设项目时必不可少的一个环节。项目建设的评估，一般是指以投资项目为研究对象，从项目建设的多个方面进行评估，这样会为项目的建设提供相对科学合理的决策依据，也会使项目的造价变得合理。

3.1 对项目建设的目标、必要性评估 项目建设必须符合国家标准和地区的实际情况，不可建设没有作用或作用不大的项目，对所建设的项目类型进行调查，避免重复建设，造成浪费。明确该项目的发展前景和运行效益，为项目建设提供可靠情报。

3.2 项目建设条件评估 项目的建设必须要对它的建设地、供电、供水，供气、供暖进行评估，了解他们是否满足建设要求，如选址不可影响居民生活，不可破坏国家文物，不可建在地震带或灾害频发区，这样可以保证项目建设正常的进行，并且可以消除后续的隐患。对于供电、供水，供气、供暖要做好万全准备，看够不够用，是否有备用等，这些都可以为项目的建设提供必要的保障。

3.2.1 项目技术评估 项目技术的评估对于项目的建设起着至关重要的作用，准确而又合理的评估能为项目的建设提供重要保证，主要从以下方面评估:①建筑方案评估建筑方案首先应满足该建筑的功能需要，其建筑形式、建筑标准等一定要完全按照国家标准来建设，一定要符合国家或各级政府的相关规定。另外还要评估结构安全等级、设计使用年限、建筑抗震设防、所选用的主要结构形式等是否符合国家及当地有关规范及规定的要求，是否安全可靠。这些都是建设方案评估的重要因素。②水电建设评估水电建设必须符合国家标准，电不可超负荷，要有稳定安全的供电系统，水的节约，污染等方面的是否满足国加标准，还要做到减能减排的要求，保护周边的环境。③安全卫生、安全生产评估对于可能产生不安全因素和对卫生防疫有要求的项目，如实习工厂、生物化学实验室等类型项目，应重点评估项目技术方案的安全防范措施的可靠性。

3.2.2项目的投资和效益评估项目的投资评估就是对项目的资金来源，使用进评估，了解所有资金是否满足需求，如是贷款，能否在规定期限还清贷款。

对效益的评估就是指对该项目运营后产生的经济效益和社会效益(主要是非盈利性项目)是否能达到初定要求，满足社会的需要。

4结语

项目建设关系着方方面面的利益，我们要通过各方的调查评估，了解各方面的需求，对所建项目进行全面分析，确定项目合适的建设规模，这不仅可以节省成本，使造价合理，并且更能符合国家标准和企业要求。

第12篇

【关键词】不确定性；盈亏平衡分析；敏感性分析；敏感性防范

一、引言

近年来，淄博市房地产市场在需求持续旺盛的引导下，继续保持着快速、平稳、理性的发展，供求总量基本均衡，然而，与住宅需求的持续增长不同，淄博市住宅新增供给明显下降，住宅市场整体呈现“供”小于“求”的局面。在此背景下，淄博市鑫盛房地产开发有限公司在一期建设项目的基础上，提出了城市花园二期建设项目。该项目的建设不仅可以增加淄博市住宅市场的有效供给，缓解供求压力，而且也有利于项目实施单位充分利用市场机遇，提升自身竞争力，获得良好的经济效益。

淄博市城市花园二期建设项目总用地面积17076.40平方米，总建筑面积为77865.2平方米，其中住宅50940.4平方米，商业20824.8平方米，幼儿园2400平方米，配套公建3700平方米。地下停车位500左右，地面停车位100个（供大商场使用），土地使用年期70年，地上住宅和商业可进入市场销售。

项目不确定性分析主要包括盈亏平衡分析及敏感性分析等内容，它可以在一定程度上考察拟建项目的风险程度，从而为项目决策提供科学依据[1]。为此，本文将项目不确定性分析的相关理论与淄博市城市花园二期建设项目实际密切结合，对本项目进行了深入的盈亏平衡及敏感性分析，考察了该项目的风险水平，以为本项目的投资决策及建成后的经营管理提供了科学指导。

二、淄博市城市花园二期建设项目盈亏平衡分析

项目盈亏平衡分析主要反映项目对市场上存在的不确定性的适应能力和抗风险能力，它既可以通过计算项目实现盈亏平衡时的价格或者产销量来反映，也可以通过计算项目盈亏平衡时的生产能力利用率来反映，其具体计算公式分别为[2]：

项目盈亏平衡时的生产能力利用率为：

产品的销售税金及附加；C为年固定成本；V为单位产品的变动成本。

在上述指标中，项目盈亏平衡时的产销量越低，销售价格越低，生产能力利用率越低，项目适应市场变化的能力就越强，抗风险能力越强[3]。

本文对淄博市城市花园二期建设项目的盈亏平衡分析，主要在以下三个层面上进行：

（1）保持售价不变的情况下，计算建造成本的保本点，即成本最高允许值，则：

则：

即成本单价的盈亏平衡点是3329.35元/平方米，远高于1984元/平方米的成本估算，这表明只有当项目的建设成本发生较大变化，高达到3329.35元/平方米时，项目才达到盈亏平衡，项目的风险程度较低。

（2）保持成本不变的情况下，计算销售价格的保本点，即销售价格最低允许值，则：

则：

即项目盈亏平衡时的平均价格为2168.66元/平方米，远低于住宅销售均价3000元/平方米及商铺销售均价5800元/平方米。

（3）保持成本、租售价不变的情况下计算租售率的保本点，即租售率最低允许值，则：

即只要项目的租售率达到60%，项目就可以实现盈亏平衡，可见项目能够低于较大的市场风险。

三、淄博市城市花园二期建设项目敏感性分析

敏感性分析主要对该项目的成本和销售价格发生变化时，预测随之而引起的项目各项投资效益指标变化程度。项目某种指标对某种因素变动的反应敏感程度，可用敏感性系数来表示，其计算公式为[4]：

本文对本项目主要针对销售价格和项目总投资这两项影响项目最大的指标进行敏感性分析，分析结果详见表1。

表1 项目敏感性分析结果表

变化

因素 物业类别 敏感因素变化幅度5% 敏感因素分析结果

租售价格 租售量 总投资 投资利润率（%） 财务净现值（万元） 内部收益率 投资回收期（年）

元/平方米 平方米 万元

基本

方案 住宅 3000 50940.4 15449.87 57.63% 5116.46 70.88% 2.59

商铺 5800 20824.8

价格下降10% 住宅 2700 不变 不变 40.00% 1140.43 53.21% 2.37

商铺 5220

总投

资+10% 住宅 不变 不变 16994.86 52.38% 4633.49 62.47% 2.38

通过表1分析可得，当销售价格及总投资变化10%时，该项目的各项盈利能力指标波动并不大，仍高于基准的盈利能力，由此可见，本项目具有较好的抗风险能力，项目整体风险较小。在这两种不确定性因素中，本项目对销售价格的变动更加敏感，其次为项目总投资，这就要求鑫盛房地产开发有限公司必须密切关注房地产市场的价格变化，对房市的未来走向做出正确的预测，并以此指导项目建设及以后的经营管理，以切实增强本项目应对市场变化的能力。同时，还必须加强内部管理，尤其是成本管理，降低人、财、物等方面的成本消耗，以进一步持续提高项目的经济效益。

四、淄博市城市花园二期建设项目敏感性防范

为了防范上述风险因素的发生，本文特提出如下防范性对策[5]～[6]：（1）通过践行严格的成本管理，切实控制项目投资成本，提高项目的施工质量，同时，按照项目进度安排，实时监控项目的成本及工期控制情况，加强项目进度管理，在合理控制项目成本的前提下，保证工程进度。（2）加强与国内外知名品牌商、整合推广广告公司的密切合作，在对当地房地产市场需求进行深入调研的基础上，充分做好策划、营销计划，以努力提高项目销售率，在稳定销售价格的前提下，尽量缩短销售时间。（3）针对目标客户和市场变化趋势，及时调整营销策略，以不断降低销售风险，尽快回笼资金，提高项目的盈利能力。（4）加强与品牌建筑单位的协调合作，选择知名的监理单位，并加强合作，以高质量、高效率地完成本项目的建设，并通过本项目的建设，提高鑫盛房地产开发有限公司的整体形象和行业地位。

五、结语

项目不确定性分析是一个不断发展的、开放的理论体系，其应用性很强，本文的研究还存在着很多不足，如在项目敏感性分析中，对不确定性因素的选择还存在着一定的主观性，这在一定程度上影响了分析结论的科学性和客观性。本人希望这些不足能在以后的实践中不断地得到修正，在今后的一些后续研究中得以弥补，以切实推进项目不确定性分析相关理论的完善与进步，并不断提高其在我国项目投资分析中应用的科学性。

参考文献：

[1]杨晓.基于支持向量机的经济效益综合评价[J].科技信息，2010（4）442-443.

[2]陈伟，黄晨波，高崇博.构建节能项目全寿命期财务评价指标体系[J].财会月刊，2011（4）64-65.

[3]宝良，樊效峰.财务评价在建设项目方案比选中的应用[J].内蒙古科技与经济，2012（8）：38-40.

[4]邹晴.电网建设项目财务评价方法研究[J].财务评价，2012（4）：120-122.

[5]李南.工程经济学（第二版）[M].北京：科学出版社，2004：3.

第13篇

从42下降到76名

以内生增长为主，建筑软件零售超市定位符合行业特性

公司客户群体包括了建设单位、施工企业、设备材料商、物业公司、中介机构、设计院校、政府部门等8大类，客户具有整体数目庞大、单个规模较小及需求多样多变等特点，截止到中报，今年新增客户数达到了10637个，反映了公司业务迅猛的发展势头。

针对客户需求，公司为各类客户提供了品类多、针对性强的产品，且及时把握客户需求变化，不断推陈出新以满足客户不断变化的需求。公司更像是一家为中小建筑相关企业提供量大、物美、价格适中产品的软件超市。客户可在公司产品货架中自行进行采购。这样的定位于策略不仅使公司不存在大客户集中的风险，还使得公司

在数目众多、小型客户占比高、需求

旺盛的建筑业信息化行业中有效把握市场需求，保持高速成长。

严控费用与优化产品结构并举，净利增长高于收入概率大

根据公司近期规划，未来三年公司的技术人员的增长则保持在20%-30%的之间，这不仅反映了公司持续高速的创新需求，也为取得技术领先优势的公司再添基石。同时，公司将整体人员的增速控制在每年10%的水平，而收入则有望保持在45%左右的增长。

公司目前在计价软件占据了90%以上的市场份额，几乎处于垄断地位。未来向原有客户销售高附值的算量软件，不失为一个强有力的内生性增长策略。随着销售规模的扩大，公司战略性产品--项目管理软件今年可达到盈亏平衡点，这也有望进一步提升获利能力。

第14篇

关键词：市政道路；绿化景观工程；施工管理

民众对城市景观的需求越来越大，要求也随之变高，市政道路绿化景观工程不仅是一项实用设施，更是一件艺术品，作为施工的管理者需要具有艺术素养，虚心向他人学习，提高自身管理和艺术水平，为人民群众建造出更好的园林产品，并且由于国家加大了对交通基础设施的投入，因此与之相关的市政道路的绿化景观工程也应该要得到进一步的加强。

1 市政道路环境景观绿化施工组织、管理的基本要求

根据道路沿线生态环境的现状和以及市政道路环境景观绿化施工满足防眩光、边坡防护、绿化美化、休息和优化生态环境的多种要求，以及市政道路绿化施工的特点。总结道

路绿化施工的经验，对市政道路环境绿化施工过程提出下述组织管理的建议，供大家探讨。

1.1 建立项目经理的责权利管理目标和考核机制

项目经理职责是由其所承担的任务决定的。施工项目经理除了履行国家和工程所在地政府的有关法律、法规和政策。还要编制景观绿化工程项目施工组织设计、加强成本核算、科学组织现场人、财、物资源，做好人力、物力和机械设备资源的优化配置等。同时明确项目经理的物资和精神奖励，以及对没有完成任务给予经济或行政处罚。

1.2 选择优秀的项目经理

在市政道路景观绿化施工中，选择什么样的项目经理取决于两个条件，其一是景观绿化施工项目的需要，其二是企业储备人员的素质。总体而言在市政道路景观绿化施工中施工项目经理基本要具备：政治素质、领导素质、知识素质、实践经验、身体素质五个方面的要求。

1.3 成立规模适宜、部门齐全的项目经理部

在道路景观绿化施工中根据施工项目需要，项目经理部应组建计财部门、工程技术部门、物资设备部门、监控管理部门。分别对工程预算、合同、资金收支、成本核算；技术管理、施工组织设计、劳动力配置；材料工具的询价、采购、计划供应、运输、机械的使用；工程安全特别是市政道路景观绿化施工安全，工程质量、文明施工等进行全面管理。

1.4 明确项目经理部的管理内容

市政道路景观绿化施工项目经理部管理的内容主要包括质量控制、安全控制、进度控制、成本控制，以及合同管理、信息管理和项目总体协调简称“四控、两管、一协调”。

（1）质量管理

质量是打开市场的金钥匙。按照质量产生、形成、发展和日益完善的过程大体经历了4个阶段：质量检验阶段、统计方法管理质量、全面质量管理阶段和质量管理和保证标准（ISO9000-GB/T1900）。在建筑工程中质量检验方法，统计方法质量管理中静态控制中的排列图法和直方图法，以及动态控制的管理图法和相关图法，全面质量管理方法和质量保证体系基本上全部在采用。在道路景观绿化工程施工管理，现阶段常用质量检验法，部分应用全面质量管理的方法，在道路景观绿化上要逐步完善统计方法管理质量和质量管理和保证标准。

（2）安全管理

安全包括人身安全和财产安全，市政道路景观绿化工程安全隐患要高于普通景观绿化工程。在施工中要充分利用好“屏蔽理论”严防安全事故。同时要防止人的不安全行为和物的不安全状态。

（3）进度管理

市政道路环境施工，施工组织的方式常用的是流水施工。按照流水施工的组织方式，工程施工的进度表达方式主要有横道图和网络图表达的方式，多采用水平横道图和双代号网络图表达。水平横道图表现施工进度在国内和绿化施工中使用比较普遍。网络图在国际上使用比较多，但是在绿化施工中很少采用。随着市场管理的进一步完善，网络图在景观绿化工程中也要普遍使用。

（4）成本管理

项目成本的组成主要有直接成本和间接成本。按照施工项目开展时间顺序，在项目预算时的成本为预算成本；按照项目计划施工时的成本为计划成本；施工项目在实际中实际发生的成本为实际成本。在建筑工程中项目的成本可以通过盈亏平衡法和因素分析法进行预测。而在绿化工程中，施工项目的成本控制主要根据计划时苗木的实际单价，通过相对简单的价值工程法预估出结果。随着道路景观绿化施工的不断发展盈亏平衡法预算项目成本应该得到应用。

2 市政道路景观绿化施工和建筑工程施工的主要区别

绿化工程施工，虽然近年来也有了很大发展，但是在具体的实施、规范管理和技术标准还有很大的发展和完善的空间。

（1）质量管理

自上世纪20年代的质量检验阶段，经40年代统计方法管理质量，再经过60年代的全面质量管理阶段到现在的质量管理及保证标准在建筑市场已经基本完全应用。而道路景观绿化工程对质量的管理主要还停留在质量检验阶段的水平。对统计方法管理质量在绿化工程中基本没有什么应用，对质量管理和保证标准（ISO9000-GB/T1900）在施工管理中应用的差距更大。

（2）进度管理

现在施工的组织方式基本上采用流水施工的方式，对流水施工进度的表达方式，主要有横道图和网络图，现在建筑施工中网络图和横道图应用比较普遍。在绿化工程进度管理中经常我们可以看到水平横道图表示工程项目的进度，但是很少看到网络图在工程中的应用。

（3）成本管理

在建筑工程中项目的成本可以通过盈亏平衡法和因素分析法进行预测。而在绿化工程中，施工项目的成本控制主要根据施工计划时苗木的实际单价，通过相对简单的价值工程法预估。从预算成本经过计划成本到最终实际成本相差比较大。

（4）工期和材料

市政道路景观绿化工期一般在每年的春季和秋季，主要材料也是有生命的植物材料；而建筑工程则基本不受季节的影响，建筑材料也是容易保存和处理的非生命的资源。这决定了景观施工的风险比建筑工程要大。

3 景观绿化工程施工管理重点对策

通过以上市政道路景观绿化施工中存在问题的分析，结合市政道路的特点，对市政道路景观绿化工程管理对策主要做好以下几点。

（1）选择优秀的项目经理，建立精干、高效的项目经理部

通过企业任命或企业内部竞争选择产生的项目经理最基本要满足：丰富的专业技术知识，勇于承担责任的工作干劲，具有成熟而客观的判断能力，较强组织协调和管理能力，遇事机智、诚实可靠、言行一致并能够吃苦耐劳。同时要依据项目的目的性、高效性结合项目经理部管理跨度和分层统一的原则、业务系统化管理原则、弹性和流动性原则以及项目的组织与企业组织一体化原则健全项目经理部的部门设置。在市政道路景观绿化施工中至少要建立经营核算部门、工程技术部门、物资设备部门和监控管理4个部门。

（2）建立特定项目的管理办法

针对市政道路景观绿化施工的需要，建立和企业内部管理相一致的项目经理部管理办法，明确项目经理部各部门的职责，落实项目经理部岗位制度，通过绩效考核，调动项目部员工的积极性。要通过项目经理的带动在项目部树立正气，增强团结向上的凝聚力。对施工项目工作上有突出成绩的员工，要给予表扬和奖励，对工作造成损失的要批评和处罚。提高项目部员工积极性、主动性和岗位上的责任感。

（3）编制施工项目完整规范的技术管理要求

依据市政道路景观绿化施工的特点和要点，在道路景观绿化施工中，除具有景观绿化施工的共性的特点之外，在施工中还需根据市政道路景观绿化施工在功能上的特点，在工程施工中逐步落实。

在互通绿化施工中，要注意栽植树木对路面车辆的视线的诱导。不要在交通的交汇点栽植大乔木，保持路面视线的通视。其次考虑景观效果。在中央分割带施工中要注意苗木的冠幅和高度，以及栽植间距要满足防眩光的功能，同时也要丰富路面的景观。边坡和护坡道景观绿化施工要注意边坡的稳定，以及施工对边坡稳定的影响和边坡水土流失防治，其次要达到丰富路域景观的效果。隔离栅景观绿化施工，要起到隔离保护和增加道路景观的效果。服务设施的景观绿化施工主要为在服务设施中停留的人们提供一个舒适安静的小环境，使整个服务设施与外部景观协调，充分发挥休息设施的效果，同时选择健康植物材料进行合理配植。

（4）引进科学、先进的管理方法

市政道路景观绿化施工和发展比较成熟的建筑施工项目相比较，在工程管理上进行“四控、两管、一协调”还存在差距。根据工程施工项目共同的特点，在市政道路景观绿化施工中可以逐步学习和引进成熟、先进的管理方式和方法。市政道路景观绿化施工质量管理除可以利用质量检验方法外，还可以逐步引进项目事中控制管理的主要方法统计方法管理质量，即应用静态控制法中的排列图法、直方图法和动态控制法中的管理图法、相关图法。统计方法管理质量在建筑工程中广泛使用，而且直观简单，在景观绿化工程中有很大的借鉴意义。对全面质量管理主要是戴明循环法（也称PDCA循环法）即按计划实施检查处理4个阶段周而复始地进行质量管理。在市政道路景观绿化施工中也在不自觉的应用这种管理方法，只是应用的不够规范和准确，在高速景观施工中可以继续完善采用。对质量管理和保证标准（ISO9000-GB/T1900）在景观绿化施工管理中采用少，在市政道路景观施工中可以逐渐参考应用。

对施工进度管理，道路景观绿化施工主要采用水平横道图法表示，比较大的项目和国际上普遍采用网络图表示工程进度，网络图能明确表达工作的先后顺序和相互制约关系，便于找到关键工作，抓住关键工期，找出最优的方案，合理调动人力和物力，降低项目成本，更重要的是网络图在计算机中广泛应用。所以网络图特别是双代号网络图表达施工进度在市政道路绿化施工中应大力推广使用。

对于成本管理，市政道路景观绿化工程基本上按照施工图预算成本，施工组织计划时的计划成本和实际发生的实际成本组成。在景观施工不断发展和完善过程中，可以通过使用盈亏平衡分析法，对项目的总利润、保本工程量和项目盈亏平衡点进行分析，从而更好做好市政道路景观绿化工程的成本管理。

（5）注重交通安全管理

市政道路景观绿化施工比普通景观绿化施工发生事故的概率要高，道路绿化施工安全管理非常重要。一定要按照标准的道路绿化施工要求进行，施工队伍要着安全标志服，停车要有明显的标志。严肃认真服从高速交警和高速路政的统一安排，保证施工安全。

4 结语

综上所述，绿化景观是与城市人类活动联系最为紧密的一个因子，其生态原则作为解决人居环境要遵循的五项原则之首，在加强市政道路绿化景观工程施工管理力度的同时，还应该积极贯彻生态理念，提高生态管养意识，这样可以最大限度地节约工程施工管理的资源，提高资源使用效率，获取最大的生态、社会和经济效益，使市政道路绿化景观发挥出应有的作用，实现人与自然的和谐统一。

参考文献：

第15篇

关键词： 工程咨询企业，绿色建筑评估咨询，绿色建筑标识认证

Abstract: This paper explores on green building assessment to carry out a simple analysis of consulting industry starting background and current situation of engineering consulting enterprises. Then to enter the green building assessment SWOT consulting market is briefly analyzed; finally the engineering consulting enterprises to enter the green building assessment strategy consulting market and puts forward some suggestions and opinions.

Keywords: engineering consulting enterprise, evaluation and consultation of green building, green building certification logo

中图分类号： TL372+.2

1. 绿色建筑评估咨询业务启动背景

1.1绿色建筑评估咨询行业的发展历史

国内绿色建筑的蓬勃发展给绿色设计咨询公司提供了良好的发展机会。早在2008年，即专业的绿色设计咨询公司进入中国的第5年，国内绿色建筑设计咨询的市场总量就达到了近12亿多元。

从2003年LEED认证进入中国的那一天起，专业的绿色建筑认证评估公司也进入了中国。在随后的8年里，随着LEED评估体系逐渐被商业地产公司在大范围内的使用，众多项目逐渐培育了一个新兴的设计咨询行业——或称之为评估咨询行业可能更为确切一点。

2006年起，中国本土“绿标”的颁布与实施，更是给这个行业的发展描绘出了广阔的前景与空间。

1.2国内政策背景

随着国家对节能减排、绿色低碳方面政策的倾斜和逐步的重视，绿色、节能也将逐步从提倡、鼓励发展变为奖励乃至强制。纵观2012年以来国家层面上的“红头文件”，建筑节能与绿色建筑的字眼越来越频繁地出现，也越来越加重了“鞭策”与“激励”的色彩。

2012年4月，财政部、住房和城乡建设部出台的《关于加快推动我国绿色建筑发展的实施意见》（财建【2012】167号）提出，对高星级绿色建筑给予财政奖励：2012年奖励标准为二星级绿色建筑45元/平方米（建筑面积，下同），三星级绿色建筑80元/平方米。奖励标准将根据技术进步、成本变化等情况进行调整。

167号文件将力推我国绿色建筑由“启蒙”时代向“快速发展”时代转变，凡是对绿色建筑事业发展有所追求者，均可从中得到明确的宏观政策导引。

通过以上分析，建立健全绿色建筑标准规范及评价标识体系、完善绿色建筑评价制度，是绿色建筑产业化发展的重要手段之一。 绿色建筑的评价标识业务必将成为工程咨询企业绿色业务的增长点。

2. 绿色建筑评估咨询市场的行业现状

2.1行业现状及特点

据《中国房地产报》绿色地产调研小组的不完全统计，2011年去除大型建筑设计院下属的业务部门，以绿色建筑评估咨询为主营业务，或副营业务的公司不少于116家，其中全国范围内绿色建筑标识评价咨询机构为23家。因为进入门槛低，尚未对企业资质有要求，每年还会有不少之前从事合同能源管理、工程咨询、节能服务的企业进入到该行业。

2.2行业业务类型

2.2.1绿色建筑设计咨询与节能优化

绿色建筑方案设计。

建筑物全年逐时能耗分析。

小区热环境，风环境，日照模拟评估，室内环境品质评估；自然通风，照明采光，

热舒适性评估。

建筑围护结构节能设计：墙体构造，遮阳，门窗幕墙系统节能方案设计。

节能空调系统技术经济分析： 地源热泵，空气源热泵，诱导式地道通风。

可再生能源技术可行性论证：太阳能光热，太阳能光伏，小型风力发电设计。

2.2.2绿色建筑标识认证

国家住房与城乡建设部以《绿色建筑评价标准》和《绿色建筑评价技术细则》为基准，按照《绿色建筑评价标识管理办法》对申请评价标识的住宅建筑和公共建筑进行评估认证。包括绿色建筑设计评价标识认证和绿色建筑评价标识认证两类。

2.2.3全国绿色生态住宅示范项目认证

为适应住宅新理念、新技术的发展，全国工商联房地产商会依照《中国生态住宅技术评估手册》及其管理办法，对申请的住宅小区进行评估认证。

2.2.4 LEED咨询认证

LEED咨询认证是美国绿色建筑委员会U.S Green Building Council建立并推行的“绿色建筑评估体系”，该体系遵循美国绿色建筑协会政策和方针，目前在世界各国的各类建筑环保评估、绿色建筑评估以及可持续性评估标准中，其被认为是最完善、最具影响力的评估标准。

2.2.5绿色建筑咨询全过程管理

协助业主从项目的规划到正式运营，实现全过程的绿色开发，确保项目充分满足“四节一环保”的要求。

规划阶段： 小区环境分析，能源规划建议，节能技术论证。

设计阶段： 建筑能耗分析，日照采光分析，节能方案设计，节能产品选择。

施工阶段： 施工期间的室内空气品质管理，施工废弃物管理。

验收阶段： 建筑调试计划。

项目结束： 能耗监测，物业建议，宣传展示，教育示范。

2.3 绿色建筑评价体系

绿色建筑评价体主要分如下几种：

LEED（美国）；

BREEAM（英国）；

绿色建筑评价标准（GB/T50378—2006）；

中国生态住宅技术评估体系；

绿色奥运建筑评估体系。

如上分析，因为准入门槛低，且目前我国行政主管部门尚未对企业资质提出相关要求，因此每年将还会有不少之前从事合同能源管理、工程咨询、节能服务的企业进入到该行业，因此可以预见该行业的市场竞争性将会比较大。

3.工程咨询企业进军绿色建筑评估咨询市场的SWOT分析

3.1优势

工程咨询企业结合公司现有的工程咨询等专业团队资源，易于对绿色评价工作进行引导、整合，也更容易形成企业自有的服务产品架构，并能形成产品连动性，产生品牌利润与结构利润。其盈亏平衡点由企业自己决定，不受规模经济的行业盈亏平衡点的影响。

工程咨询企业，以工程咨询为先导，可以在占有市场信息资源方面领先一般企业。

工程咨询企业，以工程咨询业务为依托，可以充分发挥综合性经济分析评价优势，为业主提供绿色建筑价值工程体系，这是企业的核心竞争力所在。

工程咨询企业利用原有的人力资源，可以节省大量的人力成本。

工程咨询企业跟设计院相比，更愿意花费人力资源与成本进行长时间的跟踪咨询服务。

3.2劣势

工程咨询企业与设计院比较，公司通常会缺乏建筑设计方面的专业人才资源，往往无法单独开展绿色建筑设计咨询业务，在设计评估咨询业务方面通常只能采取配合或合作的形式介入。

工程咨询企业与从事绿色环保产品研发的高校及科研院所相比，公司缺乏相应科研力量的技术支持，在数据的获得与计算整理方面需要与之合作。

3.3机会

1）国家对绿色产业的政策扶持与绿色评价标识咨询的政策扶持力度加大，目前正是该项新兴业务增长时期，对工程咨询企业而言是千载难逢的好机会。

目前绿色建筑评价标识咨询业务尚未全面开展，国家对资质尚无明确要求，市场准入门槛较低。

工程咨询企业在设计资源与科研资源相对缺乏，但投入成本也相应较少，通过共赢合作可以弥补以上不足。

3.4威胁当前国际总体经济环境的急剧恶化，必然造成建筑投资的减少，从而影响咨询业务量，但这种风险已经属于大环境风险，不属于行业内竞争风险。

2）绿色建筑评估咨询业务对政策依赖性强，政策性风险较大

3）绿色建筑评估咨询业务准入门槛较低，因此，对拟进军绿色建筑评估咨询市场的工程咨询企业而言，将会面临较强的同业竞争力。

4. 工程咨询企业进军绿色建筑评估咨询市场的方略与建议

4.1市场定位要正确

1)建议工程咨询企业以全过程绿色建筑评价标识咨询服务为主营业务类型，避开与大型设计院开展的绿色建筑设计评价标识咨询服务的竞争；

2) 建议工程咨询企业选择一至二家业绩良好的中等设计院及科研院所作为战略性合作伙伴进行合作。

4.2市场策略应得当

1）工程咨询企业应为客户提供良好的价值服务，全过程+经济+便捷+价值工程=客户需要。

2）工程咨询企业应做好绿色文化的推广与宣传工作，一方面营造积极发展的市场环境，另一方面也为企业创造其在业界的影响力。

工程咨询企业应提前介入绿色建筑评估咨询市场，积累从业经验，培养从业人员，建立有影响力的示范性项目，利用企业自身优势迅速占领市场份额。

5. 结束语

近年来，国内绿色建筑的蓬勃发展给工程咨询企业提供了千载难逢的拓展业务渠道的良机；随着国家对节能减排、绿色低碳方面政策的倾斜和逐步的重视，绿色、节能也将逐步被提倡和鼓励。绿色建筑评估咨询，作为一个方兴未艾的业务，发展前景是无比广阔的。作为工程咨询企业，应该紧紧抓市场机遇，充分利用自身的长处，争取在绿色建筑评估咨询市场的业务中占据更多的市场份额，并更好地做大、做强自己的企业。

参考文献:

[1]西安建筑科技大学绿色建筑研究中心. 绿色建筑[M]. 北京：中国计划出版社，1999。

[2]布赖恩·爱德华兹(Brian Edwards). 绿色建筑[M]. 朱玲，郑志宇，译 .沈阳：辽宁科学技术出版社，2005。

[3]赵群，周伟，刘加平.中国传统民居中的生态建筑经验刍议 [J].新建筑，2005(4):33-34。