消防市场分析范文

前言：我们精心挑选了数篇优质消防市场分析文章，供您阅读参考。期待这些文章能为您带来启发，助您在写作的道路上更上一层楼。

第1篇

如今房地产形势不乐观，对房地产企业来说既是机遇又是挑战。随着房地产业水平不断向前提高，政府对房地产行业进行宏观控制，制定一系列政策；同时，房地产业进入库存时代，房源数量供大于求，阻碍房地产的发展。因此，企业必须要制定科学的营销策略和建立现代化营销模式。

二、房地产业营销方面存在的问题

随着经济的发展，房地产营销策略在不断更新变化，但仍然出现一些棘手的问题，几个问题表现如下：

1.产品市场定位不合理。首先，房地產企业在做市场定位时，没有进行前期的市场调查，不了解消费者的心理需求，所以会导致对产品定位时不准确，影响整个后期销售情况。其次，产品定位出现同质化，产品没有特点和创新的地方，和其他公司开发的产品十分相似，没有突出的卖点，无法与其他企业进行竞争，无法吸引消费者，导致房子闲置率上升。

2.营销方式落后。由于房地产行业竞争十分激烈，开发周期长，大部分的开发商不愿意进行长时间的拉锯战，所以只能依靠传统的广告进行宣传与轰炸。同时，企业提供的营销策划方案，全都是一些老套的理念和方法，投入大量地资金在营销推广上，然而并没有产生效果。目前采用的营销渠道比较单一，缺乏创新，虽然能够及时准确的了解市场的变化，但对销售人员的专业知识要求高，如果采用这种模式的话，新产品面向大众的时间会很漫长。

3.营销中缺少品牌意识。如今的消费者更加注重品牌。品牌象征着企业成功与否的关键因素，是企业文化的体现。什么是企业品牌？品牌就是社会公众提供舒适的、人性化的“建筑空间”，并赋予其具有现代精神、个性化的生活方式及价值。大部分企业很少注重品牌形象，仅仅以盈利为最终目的，有可能一开始企业是在盈利，但是没有自己的品牌和特色，必将面临着经营状况差和破产的危险。

4.物业管理制度不够健全完善。房地产企业把大部分时间与精力放在销售期，只想要把房子卖出去，没有做好售后服务。消费者在居住时会遇到各种各样物业问题，而开发商只会逃避推脱责任，与销售期的热情形成反差，最后只会破坏自己的长期在公众面前树立的良好形象，丧失今后的市场。

三、房地产营销策略分析

通过对房地产营销方面存在的现状的分析对此提出解决措施，以适应市场新变化和新需求。

1.进行准确的市场定位。房地产消费者的购买行为是一种非常理智型的行为，一般不会出现冲动型特征。因此，在进行定位时，我们一定要进行市场调研，了解掌握消费心理需求和心理变化，编制项目可行性研究分析报告，在此基础上进行目标市场定位和产品定位。营销工作人员应该去同业周边楼盘看看，分析优点和劣势，挖掘产品的特别之处。

2.传统直销模式与现代化营销手段相结合。在进行项目销售期时，我们应该对我们销售人员进行系统的培训，讲解产品的特点和理念，提升他们对产品更深层次的认识。同时，我们要利用现代化多媒体技术，进行宣传与推广；我们也可以利用明星效应，通过明星代言，让产品面向公众，时时刻刻都出现在公众的视野里，树立品牌形象。我们也可以通过互联网传播我们的企业文化，用高品质、真实的、独树一帜的广告词进入千家万户。

3.实施品牌策略。随着人民生活水平的提高和对质量要求越来越高，房地产企业必须要树立品牌意识，为企业后期发展与经营提供保障。品牌战略是房地产企业开拓市场和参与市场竞争的重要手段，应塑造本企业品牌以求企业可持续发展。房地产企业的产品开发与升级必须整合市场、研发、营销、建设和物管等各方面力量，把控好理念导人、产品定位、规划布局、建筑和景观、户型、示范区、样板房等重点环节，提高产品的附加值和性价比。一个项目的结束并不意味着品牌运营的终结，品牌要真正集知名度、美誉度、忠诚度三位一体，还必须持续优化维系现有顾客的关系。

4.聘请专业的物业管理团队。房地产开发商应该在物业管理方面，聘请专业的团队来管理小区的治安、环境、卫生清洁等方面，这样不仅赢得业主的掌声和认可，还为企业后期发展积累客户资源，同时也树立良好的企业形象。开发商应该协助配合物业管理公司制定物业管理条例，规范小区民众的行为，增强民众责任意识，树立主人意识。

5.完善售后服务。秉承签约只是服务的开始的理念，为客户跑完后续工作，为客户详细的介绍说明房屋买卖过程中需要注意的为题。除了本职工作之外，竭尽全力的帮助可能会困扰客户的方方面面：如果是精装交付的给客户介绍装修材料的来源，以及除甲醛的方法：如果是毛坯的，为客户推荐物美价廉的装修公司等等方面。

四、结论

通过对房地产营销现状的分析，初步了解房地产业的情况，消费者对其关注度持续上升，房地产营销俨然成为地产开发中的重要环节，尤其对整个房地产行业而言具有极其重要的现实意义。在严峻的市场竞争环境下，房地产营销对一个企业来说，就如同指引房地产企业前进的明灯，房地产企业应从自身的实际出发，根据自身的现状所引导出的问题制定科学的营销决策，生产满足客户需要的产品，才会给企业带来生存发展的机会。

第2篇

一、市场营销风险界定

市场营销风险，是指企业在开展市场营销活动过程中，由于出现不利的环境因素而导致市场营销活动受损甚至失败的状态。企业在开展市场营销活动过程中，必须分析市场营销可能出现的风险，并努力加以预防，设置控制措施和方案，最终实现企业的营销目标。

市场营销主要包括四大风险：

1、产品风险。产品风险是指产品在市场上处于不适销对路时的状态。产品风险又包括产品风险、产品功能质量风险、产品入市时机选择风险和产品市场定位风险、产品品牌商标风险等。（1）产品设计风险是指企业所设计的产品过时或者过于超前，不适应市场顾客的需要。（2）产品功能质量风险主要是指企业所销售的产品，功能质量不足或产品功能质量过剩，不能完全满足用户需求。（3）产品入市时机选择风险是指产品进入市场时间的选择出现不当。（4）产品市场定位风险是指产品的特色等与市场顾客要求不相符合。（5）产品品牌商标风险是指名牌产品被侵权或维护不当，使名牌产品信誉受损害时的状态。其表现一是被外部企业或个人侵权，二是品牌未经及时注册而被别人抢注，三是名牌形成后疏于维护或维护不当而使信誉受损等。

2、定价风险。定价风险是指企业为产品所制订的价格不当导致市场竞争加剧，或用户利益受损，或企业利润受损的状态。定价风险包括：（1）低价风险。低价是指将产品的价格定得较低。从表面上看，低价有利于销售，但定低价并不是在任何时候、对任何产品都行得通。相反地，产品定低价，一方面会使消费者怀疑产品的质量，另一方面，使企业营销活动中价格降低的空间缩小，销售难度增加。其次是产品订低价依赖于消费需求量的广泛且较长时间内稳定不变。而实际上，消费者需求每时每刻都在变动之中，因此企业这种价格的依赖性是非常脆弱的。（2）高价风险。高价是指企业将产品价格定得较高，单件产品盈利较大。高价产品的风险主要表现为：一是高价招至市场竞争程度白炽化，从而导致高价目标失效；二是高价为产品营销制造了困难，因为低收入者会因商品价高而望而却步；三是订高价也容易使顾客利益受损，尤其是对前期消费者的积极性伤害较大。（3）价格变动的风险。价格变动主要有三种形式，其一是由高价往低价变动，即降价；其二是商品价格由低价往高价变动，即提价；其三是因市场竞争产品价格发生变动，本企业的产品价格维持不变。在企业营销活动中，实施价格变动时，若处置不当，往往也会产生不利的局面，如降价行为会引发竞争对手的恶性价格战，提价会使消费者转买其竞争对手产品进而导致顾客流失等。

3、分销渠道风险。分销渠道风险是指企业所选择的分销渠道不能履行分销责任和不能满足分销目标及由此造成的一系列不良后果。分销渠道风险包括分销商风险、储运风险和货款回收风险等。（1）分销商风险。大多数企业都选择分销商销售产品，企业在选择分销商时若出现失误，将难以达到预期的目的。分销商风险主要表现为：分销商的实力不适应企业产品销售条件、分销商的地理位置不好、各分销商之间不能协调甚至相互倾轧、分销商的其他违约行为等。（2）储运风险。储运风险主要是指由于商品在储运、运输过程中导致的商品损失。主要表现为三种形式：一是商品数量上的损失，二是质量上的损失，三是供应时间上的损失。（3）货物回收风险。主要是指企业不能按约从分销商处及时地收回货款而产生的货款被占用、损失等现象。货款回收风险是目前我国大多数企业所面临的十分棘手的问题。其主要表现有：分销商恶意拖欠和侵占货款、分销商因经营发生困难而无力支持等。

4、促销风险。主要是指企业在开展促销活动过程中，由于促销行为不当或干扰促销活动的不利因素的出现，而导致企业促销活动受阻、受损甚至失败的状态。促销风险包括广告风险、人员推销风险、营业推广风险及公共关系风险等。（1）广告风险。主要是指企业利用广告进行促销而没有达到预期结果。企业进行广告促销必须向广告公司支付一定的费用。企业所支付的这些费用具有特殊性，即费用所产生的效果不可衡量性。虽然大量的事例证明广告能促进销售，但这仅是事后的证明，能否促销及能在多大程度上促进销售，事前并不能估计。（2）人员推销风险。是指由于主客观因素造成推销人员推销产品不成功的状态。人员推销风险包括推销人员知识、技巧、责任心等方面的不完备而呈现的各种状态。人员推销虽然是一种传统有效的促销方式，如使用不当，同样会给企业带来损失。尤其是在大多数企业对推销人员按销售业绩计酬的情况下，更容易出现问题。（3）营销推广风险。营销推广是指企业为在短期内招徕顾客、刺激购买而采取的一种促销措施。企业营销推广的内容、方式及时间若选择不当，则难以达到预期的效果。（4）公共关系风险。企业开展公共关系，目的是为企业或其产品树立一个良好的社会形象，为市场营销开辟一个宽松的社会环境空间。开展公共关系需要支付成本，如果该费用支出达不到预期的效果，甚至无效果或负效果，则形成公共关系风险。

二、市场营销风险成因分析

从实质上分析，市场营销风险的成因主要有两种：一种是企业主观因素造成的，另一种是市场环境的客观因素形成的。

1、市场营销风险的主观因素成因。从市场营销风险及所表现出来的几种现象看，之所以产生风险，首先是企业未摆脱传统计划经济体制的影响，仍然保持传统的市场营销观念。计划经济时期商品供不应求，传统的营销观念奉行的是以产定销原则，企业生产什么样商品，顾客就消费什么样的产品。现代市场营销观念奉行按需生产、以销定产原则，强调根据市场需求组织生产经营活动。在现代市场经济条件下，商品供应相对过剩，消费是一种属于消费者的行为。企业营销观念错误，必然导致行为错误，错误的行为就会产生风险。其次，企业决策者习惯于凭主观想象作出营销决策。最终将会导致产品积压，资金搁浅。第三，企业营销管理者和营销人员不了解市场规则、规范或法规，也极易引发市场营销风险。在市场经济体制下，为了维护公平的竞争环境，长期以来形成了一系列规则规范、法律法规（如国家有关的法律法规、行业行为规范、惯例等），如果某一企业的营销活动违反了市场规则规范，重者则受到国家法律的制裁，轻者则受到同行其他企业的抵制、封杀和联合反击，最终使企业败北。市场经济的运行有内在的规律和机制，如供求规律、价格规律、价格机制和竞争机制等，企业营销行为若违背了市场经济规律，或不能合理有效地运用这些规律，就会产生营销风险。第四，企业缺乏处理市场营销风险的经验和知识。当企业产生营销风险后，由于缺乏处理营销风险的经验和知识，风险就不能被及时控制并化险为夷。如1996年6月发生的三株口服液的常德事件就是因为企业缺乏相应的处理危机的经验和知识而最终导致企业受到重创——由某一事件引发的个体风险变成泱及企业整体的全面风险。第五，企业对市场营销风险的危害认识不足。在我国企业组织机构中，很难找到有关处理风险危机的机构，企业营销管理中关于风险危机的管理也往往被轻视，这些都是对风险危害缺乏警惕的表现。浙江绍兴生产的“会稽山”牌黄酒是国内名牌货，在日本也大受欢迎。在长期的销售过程中，竟然没有认识到不申请注册商标会产生的风险，结果被人在日本国抢先注册，进而导致企业在日本的销售受制于人，最终花费10万美元买回本来属于自己的商标。有些企业在营销风险出现征兆时，或风险发生时，抱着侥幸的心理，总往好的方面想，而对其危害认识不足，以至延误了处理的最佳时机而成大祸。杭州正宇贸易有限公司是一家从事原材料贸易的企业，在向杭州某搪瓷厂供应一批原材料时，发现该厂经营很不正常，但该公司经理认为几万元的货款回收不会有问题。结果，某搪瓷厂停产，货款欠拖不还，公司派员一催再催，该厂厂长一次次承诺，公司经理又轻信其承诺，抱着侥幸心认为钱能收回的，最终结果是该厂被法院宣布破产，正宇公司等到的是法院的债权申告通知书。第六，企业信息不灵，也是产生风险的重要原因。企业没有及时足量地了解搜集用户、中间商、竞争者等有关信息资料，没有对交易对象进行信誉调查，盲目发生业务往来，最终产生风险。当前市场上发生的大量受骗上当的事例都属此列。

2、市场营销风险的客观成因。市场营销活动受到企业外部各种环境因素的影响和干扰，并由此而引发市场营销的风险。对此类原因，企业必须加以研究。

（1）市场需求变化的客观性，是导致市场营销风险客观存在的首要因素。随着我国市场经济体制的建立、发展和完善，企业的生产经营活动愈来愈受制于市场需求。而市场需求则是一个不断发生变化的不可控因素。我国企业所面对的市场需求，已经由数量型需求转变为质量型需求，并且正朝着个性化需求演进。市场需求的这种变化，一方面是经济发展的必然结果，同时，又进一步促进了社会经济的发展。当企业市场营销活动不适应市场需求变化时，就会产生营销风险。市场需求由低层次向高层次变化、由数量型向质量型变化、由群体共同性向个体独特性变化，是一种客观存在的趋势，不充分认识其客观性，并努力调整市场营销活动，就不可避免地产生营销风险。

（2）经济形势与经济政策变化产生市场营销风险。近二十年来，我国的社会经济形势可以说发生了翻天履地的变化：国内生产总值1985年为4517。8亿元；2001年为95933亿元，增加了近21。24倍。纵观我国经济的方方面面，无一不在快速变化中，并继续快速变化着。从全球经济形势看，各国经济之间的相互联系度和影响度也在进一步上升，世界上某一国家的经济形势的变化，也导致其他国家的经济形势发生变化。特别是二十世纪末与二十一世纪初所发生的一些重大经济事件，如东南亚的金融危机、墨西哥的金融风暴、美国的新经济浪潮、欧洲经济一体化、中国成功加入WTO，以及最近发生的日元贬值等，都进一步加剧了世界各国经济形势的变化。而经济形势无论是循序渐进式的变化还是因突发事件产生的剧烈变化，都会直接或间接地影响并决定企业的市场营销活动。当某种变化呈现不利因素时，就会产生营销风险。如中国入世后，企业面对的不仅仅是国内的同行，国际同行也会到你家门口叫板，因此市场营销的难度将加大，风险将提高。此外，各国政府为了适应经济形势的变化，推动经济的发展，其指导经济的政策也在发生变化。如我国政府在二十世纪九十年代初实行经济紧缩政策，到了二十世纪九十年代中后期，又改为实行经济扩张性政策。国家经济政策的变化导致了经济形势及市场需求发生变化，进而也会给企业的市场营销活动带来风险。

（3）科技进步是导致市场营销风险的又一因素。科学技术的变革，对企业的市场营销活动具有双重作用：一方面，科技进步为企业的市场营销活动提供了新的机遇、新的方式和方法，丰富和发展了企业的市场营销活动；另一方面，每一次新技术的变革，同时也意味着原有技术的淘汰，从这个角度上讲，也给企业的市场营销活动带来了威胁。典型的例子是电子计算机技术互联网，以及在此基础上产生的网络营销。网络营销对传统营销带来的冲击是十分猛烈的，目前我国网络营销尚未普及，然而美国的网络营销已经比较成熟，2000年网络购物交易量达66亿美元。如果互联网在我国普及的话，网络营销也会成为一种全新的营销方式而被广泛使用。不懂网络营销，可能就会使企业处于十分危险的境地，科学技术的进步，对企业的营销组织结构、营销人员结构、营销战略与策略、营销的方式和方法等，都将产生巨大的影响进而导致变革，变革不仅意味着新的机遇，更意味着风险。

（4）外部的其他因素。政治因素、军事因素等都会间接产生市场营销风险，如“9。11”事件引发的美国对阿富汁的战争，以及由此导致的美国经济由上升转下滑，间接地影响了一些企业的市场营销结果；国家内部的政局稳定与否，国家与国家间的外交与合作关系等，也都会影响并产生国内市场营销风险和国际市场营销风险。

三、市场营销风险的控制

1、加强市场营销环境的调查研究，是市场营销风险控制的根本性措施。企业从设计产品开始，到定位、分销和促销活动的全过程，都必须深入市场，进行调查研究。通过市场的调研活动，掌握相关的情报资料信息，包括顾客需求信息、竞争者信息、国家宏观经济及相应的政策信息、国际政治与经济形势以及其他信息。企业的营销活动，必须在充分掌握了相关信息资料的基础上才能顺利展开，否则企业营销活动就会产生风险。中粮美特是一家生产包装产品的企业，为众多生产企业提供包装产品，近几年来营销风险得到了有效控制，应收款都已收回。该企业规定营销人员在销售产品时，随货同行，货到人到，与客户当场验货，并办妥相应手续。同时营销人员还必须了解客户相应的信息，如产品销售是否正常，是否出现催要款项的情况等，通过营销人员深入客户的现场调查来分析判断交易是否存在风险。如该企业在与某生产饮料公司业务往来中，发现该公司出现了催要款的人员，且该公司产品库存积压上升，就及时调整对该公司的供应方式，后来该饮料公司被宣布破产，许多供应商的货款无法回收，而中粮美特则毫发未损。

2、建立风险防范与处理机构。在变化的市场环境下，企业在运营中风险随时都可能发生，因此建立风险防范与处理机构就如同建立营销机构一样重要。风险防范与处理小组的工作应包括以下几个方面：一是在企业内部建立风险预防的规章制度，并督促制度的贯彻执行；二是调查研究相关信息资料，对公司客户的信息和能力进行分析和评定；三是在日常管理工作中进行风险处理演练，以提高对风险处理的应对能力，强化职工的风险防范意识；四是在企业出现风险后，由风险防范与处理机构统一处理风险事件。一座城市没有消防部门不行，同样道理，企业没有风险防范与处理机构恐怕也不行。

3、正确面对发生的风险。当风险产生以后，如何面对风险，是决定风险能否正确和顺利处理的关键。风险的发生会给企业带来损害，也可能给社会、顾客带来损害。企业首先应该诚实地面对社会和顾客，一方面，最大限度地减少对社会和顾客的损害，另一方面快速采取措施制止风险的扩大和扩散。如果风险产生后，企业回避、推托、甚至辩解，反而会使风险扩大，损害增加。1999年6月在欧洲发生的可口可乐饮料污染事件，就是可口可乐公司面对的一次风险。可口可乐公司采取的措施首先是由公司高层管理者飞赴比利时、法国处理饮料污染事件，并向受害者道歉。其二是委托权威机构对风险原因进行调查并将结果向公众公布。第三，控制和影响信息源。通过公司一系列措施，最终成功地控制了风险的损害程度。又如1996年湖南常德—顾客因服用三株口服液后引发了其他疾病并致死，经媒体报道后引发了三株公司的风险。面对该风险，三株公司一开始不承认，进而是推卸责任，最后被推上了法庭，风险越搞越大，最终酿成三株公司的灭顶之灾。

第3篇

关键词：百货；促销活动；促销方式；税收筹划

中图分类号：F713.3 文献标识码：A

原标题：百货常见促销方式分析及对应的税收筹划措施

收录日期：2014年9月25日

随着社会的发展和科技的进步，人们对于生活水平的要求也越来越高，对于商品的选择也越来越挑剔。而现如今，百货商厦越来越多，竞争力也越来越大，要想吸引更多的顾客，获取更多的利润，不仅要将出售更为多样化、更高质量的商品，更要运用一定的策略来开发更多客源，留住老顾客。在我国，一般企业通常会采用薄利多销的方式来提高整体的收益，因此多样的促销方式不断地在市场中出现。这些促销方式，一方面招来了更多的顾客，一方面也为企业的管理带来了更大的负担。百货的销售与税收有着直接的关系，因此百货在采取促销方式的时候，必须充分考虑税收问题，对税收进行合理筹划，才能让促销为百货带来更多利润。

一、折扣销售的促销方式分析

（一）折扣销售的实施方式。折扣销售也就是我们通常所说的打折，这是百货销售中最常见的一种促销手段，也是让顾客能够最直接地节省花销的方法。简单来说，折扣销售就是在商品原有价格的基础上，通过按照一定比例降价，吸引顾客前来购买。通过打折的方式，使每件商品中能获得的利润降低，而商品的总销售量大大增加。这种促销方式，能够使一些原本觉得该商品可买可不买的顾客抓到了难得的机会，从而将不确定的顾客变为消费的顾客，使购买该商品的顾客数量大大增加，每一位顾客购买的数量也会增加，如此一来，商品的总销量大幅度上升，虽然每一件商品的利润减少，然而对于百货企业来说，总的利润却增加了。例如，一件商品的原售价为500元，八折销售，那么，其实际售价即为400元。

（二）折扣销售的税收筹划。关于在打折促销中的税收，我国的税法中有明确的规定，企业在缴纳税费时，应当按照打折后的销售金额为准，同时也要求，所开出的发票中必须标注出原价以及折扣数额。如此以来，同一商品，百货企业在打折销售中所缴纳的税费要比以原价销售缴纳的税费减少一部分，这也就意味着，除了销售量增加为企业带来的利润，企业还能减少税费的开销，在一定程度上，为企业降低了销售成本，相对来说，又可以增加一部分利润。

二、捆绑销售的促销方式分析

（一）捆绑销售的实施方式。捆绑式销售通常分为两种方式，一种是顾客在买一种商品的时候，百货企业为顾客赠送一定量的同种商品；另一种方式是免费赠送或可以以低价同时购进两种商品。第一种方式，也就是我们常见的“买一赠一”，“买N赠一”等，这种促销方式比较适用于小型日用品的销售。这种促销方式，能够使同一位顾客一次性购买多件同类商品，对于那些急于销售、企业急需资金回流的商品的促销效果格外明显。第二种方式则是，顾客想要购买商品A，而企业提出，可以赠送商品B，或者以总价较低的方式同时购买A和B商品。这种销售方式适用于两种销售业绩相差较大的商品中。以此来以销量较好的商品带动销量较差的商品，使其销售量增加，而就利润方面来说，销售量大的商品的利润就会向销售量小的商品流动。

（二）捆绑销售的税收筹划。对于这种促销方式的税费，我国税法中则规定，销售中所赠送给顾客的赠品是一种商业捐赠的形式，在税收方面应当与销售采取相同的税收方式。也就是说，无论是“买一赠一”，“买N赠一”，还是购买商品A赠送商品B，百货企业都要对所有出售的商品支付相应的税费。而对于同时销售的商品，则可以按照统一价格来征收税费。也就是说，商品A和商品B进行捆绑销售时，可以按照统一的价格来收取税费。这也就意味着，在销量、成本、利润相同的条件下，同时销售两种商品却可以少缴纳一部分税费。然而，在不同的条件下，这两种捆绑式销售方式各有所长，在销售与税收筹划中，还应当根据具体情况具体分析。

三、满返、满减、满变等促销方式分析

（一）满返、满减、满变的实施方式。这几种促销方式的共同点就是促使顾客消费满足一定的数额。满返，指的就是当顾客消费满足一定的数额时，返还顾客一定数量的现金或购物券，例如，商品A原售价为500元，促销活动规定为满300元返100元，这时，企业在收入500元的同时，还支出了100元；满减指的则是当顾客消费金额满足一定数额时，顾客可按照扣减后的数额来交付费用，例如，商品A的售价为500元，促销活动规定，满300元，减100元，顾客只需支付400元即可买到商品A，这种促销方式与折扣类似，可以说是折扣的一种演变；满变，则是一种介于满返和满减之间的一种促销方式，当顾客消费满足一定金额之后，顾客可以以商量的金额购买较高价格的商品。这三种促销方式，前提是要求顾客消费满一定额度，而顾客则会为了能够享受到这种促销，购买更多的商品。然而，这三种促销方式，往往规定的消费金额较高，部分顾客会因为达不到金额而放弃。

（二）满返、满减、满变的税收筹划。该种折扣方式所涉及到的商品、价格数目较多，在进行税收筹划时需要考虑多个项目，百货企业要想从这种促销方式中获得更多的利润，就要对多种商品、多种价位进行细致的计算，从而衡量出哪一种才是最佳促销方式。这为企业的财政管理带来了更大的工作量。因此，企业选用这几种促销方式还需多慎重。对于满返的促销方式，顾客在购买商品A时所返还的购物券，也许会用到商品B的购买中，百货企业若想有目的地对某些商品进行促销，可以在赠送购物券时规定哪些商品可以使用；对于满减的促销方式，由于所需要满足的额度有了明确的规定，而未满额度的部分，没有折扣或折扣力度较小，这就需要控制扣点的力度；对于满变的促销方式，由于其性质介于满返和满减之间，应当根据销售实际情况，来制定具体的促销措施，并做好税收筹划。

四、满额送礼品的促销方式分析

（一）满额送礼品的实施方式。相对于前几种削减销售利润的促销方式来说，满额送礼品则是通过增加百货的营业费用来达到促销的目的。满额送礼品，这个概念并不难理解，也就是说，顾客在消费满一定数额之后，商场将会赠送一些商品作为礼品。消费额度既可以是一次性的，即本次购物消费达到一定的数额时，可以立即领取礼品，也或者是通过积分的方式，让顾客在多次的购物之后，达到一定的消费数额后，商场将一次性赠送某种礼品。亦或是，顾客消费达到一定的数额之后，凭借发票等消费记录抽取奖品。无论是哪种方式，都对顾客的消费数额提出了一定的要求，同时，百货企业也要拿出另一部分的资金作为为顾客购买礼品的费用。这种促销方式要求企业有足够充裕的资本，并且资本回收周期较长，尤其是以积分的形式，为多次消费金额达到要求的顾客赠送礼品。而这种促销方式的优点则是，有利于留住更多的老顾客，为长期的销售业绩奠定基础。

（二）满额送礼品的税收筹划。满额赠送礼品这种促销方式所需要担负的税费与“买一赠一”的促销方式是一样的，我国的税法规定，企业赠送给顾客的商品应当视同销售，并且按照市场价格征收税费。这也就意味着，企业将这些礼品赠送给顾客，不仅未能获取利益，还要担负所有的成本和税收，在此所增加的营业费用，需要从商品销售所获得的利润中收取回来。因此，企业在采取这种促销方式的时候，应当合理地估计需要缴纳的税费，并通过精确的计算方式，制定出合理的赠送礼品的价值，顾客消费的额度，以便保证顾客既能够被这样的促销方式所吸引，又能够让企业获得更多的利润。

随着百货的不断发展，这些促销的方式将会根据销售所需而进行合理地利用。各种促销方式之间存在着不同的差异，在促销的过程中既存在优势也存在缺陷。在实际的促销活动中，还要做到注意以下几个问题：首先，要充分了解与税收相关的法律法规，明确政府对于税收方面做出的政策指导，使百货能够把握好法律与政策的时机，为百货寻求更多的发展商机；其次，要从百货的整体情况出发，为其未来的长久发展作打算，将促销策略与税收筹划相结合，促进百货的统一性发展；再次，百货在运用促销手段的时候，就要做好承受风险的准备。防止因促销和税收筹划不合理而带来的损失。通过促销方式与税收筹划两方面的充分考虑，对于促销方式的选择要灵活多变，才能让百货能够在这种运营方式中获得更大的收益，取得更为长久发展的机会。

主要参考文献：

[1]杜海鸥.论商品流通企业销售环节的税务筹划[J].会计师，2012.11.

第4篇

关键词：房地产　市场营销　策略

改革开放以来，特别是近年来，房地产开发作为房地产业的龙头迅速崛起，不仅拉动了西安市的经济增长，加速了城市化进程，而且对房地产业成为国民经济支柱产业发挥了至关重要的作用。营销策划对于企业，如“水中行舟”。用经营的思路做销售，策划在前，步步为营，注重细节，控制成本，方能大胜。房地产市场营销以其市场化、专业化、科学化的健康发展体现着营销的经济价值。随着房地产市场从卖方市场向买方市场的转变，其营销重要性日益突出，在房地产企业经营中的地位也越来越重要。

一、房地产市场的特征

由于房地产市场营销是面向房地产市场的一种商务和管理活动，因此，必须充分认识房地产市场的特点，以便为有效管理和组织市场营销活动服务。作为整个市场体系的组成部分，房地产市场具有以下主要特点：

1.房地产市场是权益交易市场

由于房地产的不可移动性，因此房地产市场交易的对象实际上是附着在每一宗房地产实物上的权益，交易的对象可以是房地产的所有权(包括占有权，使用权，收益权和处分权)，也可以是部分所有权，不同权益的交易，形成市场上不同性质的交易行为。

2.房地产市场是区域性市场

由于房地产的不可移动性，房地产生产和消费都只能在特定的地点进行，从而使得房地产市场具有区域性的特征，这一特征要求房地产市场营销中的各项活动内容均需以房地产所在地市场为主例如市场调查，目标市场，产品定位，销售策略的确定等都应结合房地产所在地市场进行。

3.房地产市场是不完全竞争市场

房地产的异质性使房地产市场中的商品具有差异性，如果考虑房地产的区位因素，则各项房地产商品各不相同，但不同房地产之间又不是不能替代的，所以，房地产市场是一种不完全竞争特征明显的市场。

二、西安房地产市场营销中存在的问题

1.大多数房地产企业不太注重品牌塑造

“大多数公司做产品，少数公司做企业，只有极少数公司做品牌”是这个行业的一个特点。品牌不仅仅是拥有较高的市场知名度，更是一种文化，创新与价值体系的有机构成。西安市现在房地产的品牌化还只是初期阶段，大多数的老百姓买房还沾不上品牌的边，这不能不说是一种无奈，企业要形成自己的品牌还需要走很长的路。就像喝可乐人们就知道可口可乐，看美国电影大片没有谁不知道好莱坞电影一样。

2.片面广告宣传销售策略

以往一些房地产商开发新楼盘时通常只注重进行单纯的广告宣传，极力推销其开发的楼盘。把推销工作放在首位而轻视了其他营销工作，误以为强行推销和铺天盖地的广告就是市场营销的关键。最后往往是企业花费了大量的人力物力却没有收到预期的效果。

3.缺乏公平诚信的营销原则

某些房地产企业缺失诚信的营销行为，严重影响了房地产市场环境，难以取得消费者的信任。例如：有的楼盘不能按期交lT，有的项目没有实现开发商所宣传的种种承诺。这种以不正当手段损害消费者利益来谋求企业盈利的行为，企业即使获利也是暂时的。要知道，一个不满意的消费者有可能把他的抱怨告诉所有他周围所有的朋友，从而企业损失的就是更多的消费群体。

三、对策与建议

1.品牌化将是未来的发展趋势

在商品房买卖中，笔者随机调查发现，大部分消费者都愿意选择大品牌房地产商，例如西安的紫薇、高新、融侨、绿地、和黄地产。去年汶川大地震后，人们开始反思，品牌好的地产商建造的房子更有保障。另外，国家金融政策收紧的房地产市场，选择大品牌开发商显然要比那些中小开发商品牌保险。从消费者方面看由于消费者议价能力提高，致使以顾客为中心成为越来越多的企业竞争战略的出发点。由品牌的内涵和价值可知，品牌是一个以消费者为中心的概念，而在买方市场条件下市场行为的一个显著特征，就是顾客往往根据品牌来区别和选择同类商品和服务。因此，企业强调顾客的倾向，将驱使房地产企业从一般房地产产品经营转向品牌产品经营，并使之成为房地产产品供给的发展趋势。从供给方面看，我国房地产产品严重短缺的时代已经结束，特别是住房需求已经向追求舒适转变。在这种变革过程中，房地产品牌尤其是知名品牌作为一种重要的资源和力量，对促进产业发展起着越来越大的推动作用。从房地产企业竞争方面看，在房地产发展初期，市场需求大于供给，所以房地产行业的竞争主要是开发项目的竞争，谁拥有土地，谁就能在竞争中处于优势地位。随着市场趋于饱和，房地产企业就开始找卖点，项目、产品、品质、环境等方面的竞争招数都一一用过，却分不出胜负，市场仍然供大于求，房地产产品空置数量不断上升。房地产企业要在竞争中取得优势，立于不败之地，就必须有一个超越以前的竞争优势，这就使得房地产企业自然走上品牌竞争之路。据了解，紫薇地产作为陕西地产界的领军品牌，拥有西安单一品牌旗下数量最大的业主群体。而高新地产从高档别墅、中档别墅到中高档社区，从高新商务到办公的各种产品，拥有非常好的产品结构和业态组合，不仅满足人居生理需要，同时满足人们心理需要。有关数据显示：中海地产、中新地产、天地源股份、紫薇地产、西安金地、恒大地产、西安融侨等十家企业以过亿元的销售额荣登2008年西安地产销售榜。这些地产品牌取得的骄人成绩，足可见品牌俨然不仅成为推动楼市的关键，而且同样为消费者购房信心的提升奠定了良好的基础。

2.以消费者满意为导向的市场营销战略

广告宣传只是房地产行业需求评估、市场研究、产品开发、定价和分销等一系列市场营销活动的一个部分。而在现时房地产行业高度发展的阶段，单单广告宣传已显得比较单薄。全国各大牌发展商都在营销事业的规划和积累上逐步提高认识，他们意识到，如果消费者觉得所购买的楼房的可感知效果超过其原先的期望值，就会形成高度的满意，而高度的满意可以创造出一种对房地产品牌的情绪的共鸣，从而使消费者高度忠实于房地产公司的楼盘，实现消费者系列化。西安的房地产市场正向着成熟化的方向发展，消费者在购房中更加注重各种因素的搭配以及住宅的舒适性、私密性、功能性、美观性和经济性，也就是所谓消费者的个性、品味和生活观今已经决定了房地产开发商不能再像以往停留在追求楼盘产品差异化或突出楼盘亮点的做法上面，而应该深层次、多方位地挖掘消费者需求，实现以消费者满意为导向的目标。例如，西安融侨集团近期推出的两大楼盘就颇具特色：位于高薪CBD的融侨，馨苑倡导构建“主动式居住”项目，旨在让居住者已全然主动地境界享受真我人生，周边环伺唐城墙遗址公园、木塔寨公园、永阳公园三大天然绿肺；而位于曲江新区的融侨，观邸则提出了“第五代人本科技大宅”的理念，并以新风系统、保温隔音系统、直饮水系统、智能温控化安防系统等从细节之处落实对居住品质的提升。

3.加强营销道德建设，遵循公平诚信的基本道得建设

政府应当建立健全相应的法律制度，营造一个公平诚信的宏观市场环境。但在现阶段，就每一个房地产企业而言，则应从自身做起努力加强自身道德建设，确立遵循公平诚信的基本道德范，营造一个公平诚信的微观市场环境以满足消费者需要并且在保证消费者利益的前提下通过正当的盈利活动获取企业的正当利润。西安目前已有8家知名开发企业签署了《自律联合公约》，主要针对目前在房产市场中个别企业缺少诚信、虚假信息、违规销售等群众反映较为强烈的行为提出了具体要求，并做出诚信承诺。要作好表率和模范带头作用，遵守国家土地拆迁法律法规，依法获得土地使用权，不违规、违法囤积圈占土地，不炒卖地皮，真实可信的广告，不捂盘惜售、不哄抬房价等各项内容。

四、结束语

总之，当前阶段西安市房地产经济的发展，总体上还处于初级阶段，房地产市场发展总的趋势必将会逐步向上。未来的楼市竞争中，赢得客户的企业才能取得长久的发展。营销策略必将是充分发掘客户资源，以其客观需求和主观意愿为导向，客户直接参与其中，整合了各种营销策略的全程营销。同时，企业通过提供全程的优质服务，建立与客户的长久互惠关系，并最终取得销售的成功。

参考文献

[1]荆民.浅议房地产市场营销策略的发展[J].山西高等学校社会科学学报，2008(12)：46.48

第5篇

关键词：市场细分；卷烟消费；消费市场

中图分类号：F713

文献标识码：A

文章编号：1009-2374（2012）29-0152-02

目前，针对卷烟消费者的细分方法有基于地理、文化、人口因素，基于消费者心理、生活方式和消费态度因素以及基于消费行为、消费方式和购买习惯因素等方面。通过实施卷烟消费者市场细分，可以帮助我们分析研究不同类型消费子市场的市场容量、发展空间和变化趋势等，为我们制定有针对性的品牌培育规划和实施精准营销工作提供抓手，便于我们更准确地把握卷烟市场发展规律和市场变化趋势，更好地服务于消费者，也是我们开展卷烟精准营销工作的前提和起点。

从实际操作角度出发，我们可以以消费者为中心，以消费需求为导向，依据消费者的消费档次、消费心理、消费习惯和消费场所四个维度进行界定，把彼此之间具有某些相似性、关联性或可替代性的消费需求归纳为一个子市场，能比较直观客观地反映消费习惯和市场需求以及各需求间的相互替代效应。通过这种方法，我们可以将卷烟消费者市场划分为以下六个细分市场。

1　低端消费市场

卷烟消费价格在3元/盒以下的消费群，习惯消费价位为1.5元/盒、2.0元/盒、2.5元/盒、3.0元/

盒。该类卷烟消费基本上是生理需要，仅仅只为了满足最基本的消费感官上的需求，是“有烟抽就行、抽啥烟都一样”消费观的价值诉求。卷烟价格是他们选择卷烟的主要考虑因素，对于卷烟品质、包装、品牌等不予过多考虑。他们对于卷烟价格的敏感程度远远高于对卷烟品质、包装和品牌等方面的诉求。这类卷烟消费者主要是无收入或低收入人群，主要是农民、工人、城镇体力劳动者和无职业者，这类消费者人口基数大，主要分布在广大经济不发达的农村地区和城镇低收入人群聚集区。他们消费场所的主要零售业态是食杂店和便利店。

2　中低端消费市场

卷烟消费价格在3～6元/盒之间的消费群，习惯消费价位为4元/盒、5元/盒、6元/盒。该类卷烟消费基本上讲究经济实惠，消费比较务实。他们对于卷烟价格的敏感程度一般也比较高，但对卷烟吸食口味、卷烟质量和卷烟包装等方面也有一定的价值诉求。他们消费习惯和品牌选择比较不稳定，购买价格一般在一定范围内波动。这类卷烟消费者主要是收入水平较低或收入不稳定的人群，主要是工人、城镇务工人员和乡镇普通公务员等，主要分布在工业区、城乡结合部、乡镇所在地及农村集贸区。他们消费场所的主要零售业态是食杂店、便利店和小型超市。

3　中端消费市场

卷烟消费零售价格在6～10元/盒之间的消费群，习惯消费价位为7元/盒、8元/盒、10元/盒。该类卷烟消费目的主要是缓解压力，他们比较关注健康，关注卷烟产品的安全型，比较注重卷烟的吸食口味和卷烟品质，消费习惯、消费方式和购买价位相对稳定。他们的消费偏好性较高，消费嗜好性不容易改变，接受新的卷烟品牌和新的卷烟风格比较慢，卷烟消费比较保守。这类卷烟消费者主要是社会中等收入水平的人群，主要是教师、公务员和普通管理人员等，主要这类消费者在学区、工业区、商业区和城市居民生活区。他们消费场所的主要零售业态是食杂店、便利店、烟酒店和中小型超市。

4　中高端消费市场

卷烟消费零售价格在10～20元/盒之间的消费群，习惯消费价位为13元/盒、15元/盒、17元/盒、20元/盒。该类卷烟消费目的主要是满际需求和提升身份地位的心理诉求。他们主要消费知名度较高的卷烟品牌，对卷烟品牌和包装关注程度要高于前三类消费者。由于知识面和社交面比较广，他们比较容易接受新鲜事物，有尝试新风格、新品牌、新产品的消费需求。这类卷烟消费者主要是社会收入较高且收入比较稳定的人群，主要是公务员、商务人员和企业中层管理人员等，购买区域相对稳定，主要分布在行政区、商贸区和城市居民生活区。他们消费场所的主要零售业态是商场、大中型超市和烟酒店。

5　高端消费市场

卷烟消费零售价格在20～50元/盒之间的消费群，习惯消费价位为25元/盒、30元/盒、40元/盒、45元/盒、50元/盒。该类卷烟消费目的主要是满际需求和提升身份地位的心理诉求。他们特别关注卷烟品牌、包装、品质等的内在质量的消费诉求。他们选择产品更多体现了当时社会价值趋向，追求社会认同感，易受社会潮流趋势的影响，主要消费高知名度和高美誉度的品牌卷烟，对卷烟价格变动敏感度不高。这类卷烟消费者主要是社会收入高的人群，主要是公务员、商务人员和企业中高层管理人员等，主要分布在商贸区和行政商务区。他们消费场所的主要零售业态是商场、大型超市、烟酒店和娱乐服务业。

6　超高端消费市场

卷烟消费零售价格在50元/盒以上的消费群，习惯消费价位为60元/盒、70元/盒、80元/盒、90元/盒。该类卷烟消费目的主要是社交公关、体现身份地位、炫耀性消费和攀比心理等的消费诉求。他们更注重卷烟品牌文化底蕴的内在诉求，卷烟品牌的精神内涵对他们的购买行为影响很高。他们主要选择消费高美誉度、高知名度、高认知度、高品质的卷烟品牌，且对卷烟品牌的忠诚度较高，不轻易更换消费的卷烟品牌，对卷烟价格变动敏感度低。这类卷烟消费者主要是社会收入高的人群，主要是公务员、高级商务人员和企业高层管理人员等，主要分布在商贸区、行政商务区和高档消费场所。他们消费场所的主要零售业态是商场、大型超市和娱乐服务业。

参考文献

[1]　史为．市场细分在卷烟营销中的应用[J]．商业文化，2012，（3）.

第6篇

方法：坚持每天由2名护士长值班，由护理部统一安排分组并制定夜查房轮转表，值班时间为18∶00～8∶00，查房内容由护理部以量化表格形式打印出来，值班者严格按检查项目进行检查。查房考核结果与科室护理考核和护士长工作质量考核直接挂钩。

结果：改良后的护士长夜查房制度细化并规范了护理流程，及时发现并解决护理安全隐患问题，减轻了当班护士压力，使护理质量得到了持续改进，保证了护理质量及安全。

关键词：护士长夜查房改良模式效果分析

【中图分类号】R-1【文献标识码】B【文章编号】1008-1879（2012）10-0233-01

护士长夜查房制度是夜间护理质量管理的一项重要措施，是护理部发挥连续性管理的一项重要内容[1]，各级医院均已采用，但形式、方法各有不同，在2010年之前，我院采取的护士长夜查房模式为：一个护士长值班查房，主要看值班护理人员的在岗在位情况、病区的环境是否安静、陪护管理是否到位、品的规范管理等，每位参加夜查房的护士长凭个人的关注侧重点再针对性地检查某个项目，使护理部无法对各个病区的夜间护理质量进行全面质控及体现科室质量的持续改进。从2010年1月开始，我院对夜查房方法、内容、措施等进行了改进，经过近1年时间的实践，在护理质量控制、降低夜间风险及减轻当班护士压力方面起到了比较满意的效果。现总结如下。

1资料与方法

1.1排班方式及查房时间。坚持每日查房，不分周末或节假日。查房人员由全院护士长组成，坚持每天由2名护士长值班，由护理部将内科和外科、年轻与年长、新护士长与老护士长交叉搭配，统一安排分组并制定夜查房轮转表，值班时间为当日18∶00～次日8∶00。

1.2查房内容。查房内容由护理部对照等级医院的标准及护理部制定的各项护理质量标准等，分析现存和潜在的护理风险问题，制定和调整夜查房内容，将查房内容设计成表格形式，分为以下四个部分：危重病人护理质量检查、抢救药械及毒麻贵重药品质量检查、消毒隔离质量检查、病房管理及服务规范质量检查。同时将核心制度的落实融贯于四项质量检查之中。

1.3查房记录及反馈方式。查房记录及反馈方式实行双向制，值班护士长每日按查房量化表格内容严格进行检查和评分，发现问题当面向值班护士反馈，提出改进意见，并填写在护士长夜查房质量控制登记表上，一式二份，一份交留被查单元，由单元护士长检阅整改；次日上午总值班护士长将另一份送交护理部，并将夜间特殊情况及急需解决的问题向护理部当面口头汇报。护理部针对夜间存在的主要问题和急需协调解决的问题，及时组织跟踪检查反馈，科护士长负责落实。对夜查房情况每月汇总，于护士长例会上反馈检查评价结果，提出整改措施。

1.4考核。对护士长夜查房质量控制登记表上的内容每月汇总，并纳入护理质量月、季、年考核评分，与科室护理质量考核和护士长工作质量考核直接挂钩。

2结果

改良后的护士长夜查房模式，充分发挥了护士长的工作职能，及时解决了护理疑难问题和突发事件，保证了夜间对危重病人的抢救和处置，使护理质量得到持续跟踪及保证。一年来，解决护理疑难问题100余次，解决值班护士的寻求帮助40余次，协调护患矛盾10余次，有效降低了值班护士尤其是低年资护士的心理压力，大大提高了夜间护理质量及安全。

3讨论

医院夜班工作量大、责任重、应急任务多[2]，在人员相对紧缺的情况下，如何提高夜班护理质量，是当今护理管理者关心的话题。改良的护士长夜查房模式具有以下几个优势：

3.1确保了夜间护理的工作质量，保证了护理安全。护士长夜查房加强了夜班护士责任意识，督促护士能够自觉、严格地执行各项规章制度，避免存在侥幸心理，减少因思想松懈所致的工作失职[3]，确保了夜间护理质量；但多数护理单元都是一名护士单独值班，且护士年资较轻，遇到紧急抢救时难免产生紧张无助的感觉。实行内、外科两名护士长总值班后，值班护士如遇到难以解决的困难可随时呼叫值班护士长给予协助，一旦出现突发事件，值班护士长有权立即启动突发事件应急处理预案，调配相关人员给予支持帮助，使急危重患者得到及时抢救和护理，降低了夜间护理风险，保证了护理安全。

3.2减轻了夜班护士的心理压力，激发了护理人员的工作热情。双向反馈及量化考核大大激发了护理人员工作积极性，加强了对夜间护理工作的重视程度，护理质量缺陷能得到及时跟踪反馈改进。改良的护士长夜查房模式从实际作用来看，对于阅历较浅的护士，遇到困难时可随时呼叫帮助，减轻了心理压力，从值班护士长处理问题的方法上提升了个人的能力。

3.3与行政总值班形成联动，规范科学管理。改良的护士长夜查房模式使护理总值班和行政总值班形成联动，让管理部门更能全面了解夜间护理的工作情况；量化的查房内容的记录，提高了夜查房的工作效率，利于科学有效地评估各单元护理管理的效果。从管理层面来讲，实施改良夜查房一年来，使得医院夜间护理工作更加有效、有序，管理者也从中积累了经验。

参考文献

[1]康建珍，护士长夜查房的重要性和必要性.实用医技杂志，2009，（10）

第7篇

【关键词】消防系统；施工；对策

随着时代的发展，人们的消防意识正在不断的增强，对于消防工程的质量的要求越来越高；在建筑设计中自动消防设施也得到了广泛的应用。但是在现实的施工中，因为这样那样的原因，还是总会出现一些安全隐患。

1、建筑消防设施中存在的主要问题

消火栓给水系统存在的问题：在消防系统施工中，自动喷淋系统和消火栓给水系统的问题是施工质量中经常出现的问题，主要体现在：在施工中消防给水管道采用镀锌管，在焊接的时候施工单位没有按照标准要求进行，从而造成破坏；防腐性能不高，管道就容易腐蚀，从而发生进水问题；在施工时不按设计要求；在施工时，系统供水管闸上没有安装出水阀门和安全闸，这样在水泵启动时，就很容易造成消防管网内的压力瞬间升高，从而造成水管爆裂等现象；还有就是消防与生活合用水池，这样就不能保证消防用水被它用的现象。

自动喷淋系统的问题：虽然人们的消防意识越来越强，对于消防系统的工程质量要求也越来越高，但是，施工人员和检验人员还是会忽略喷头溅水盘与楼板之间的距离要求。在这上面出现距离要求问题是非常严重的，如果发生了火灾，因为喷头与楼板之间的距离过远，集热太慢，就不能及时将感温元件打开，从而会延迟喷水时间致使火灾扩大，给人们造成不必要的损失；如果距离太近也不行，因为这会使喷洒达不到保护的范围。

消防配电系统存在的问题：在消防配电系统方面存在的问题主要是：在电源的切换方面采用手动切换的落后方式，不能进行主、备电源的自动切换；这样就很容易造成问题，当一路失电时，另一路电源不能及时的自投供电，从而就延误了系统的启动时间；在具体的施工中，有些建筑要求是按照一级负荷设计，两路供电，但是很多情况下，两路电源往往不能独立，其实是只有一路供电；还有的是在施工中，在备用电源方面，采用了自备发电机，但是采用的发电机往往容量比较小，这样就不能满足电量的负荷要求；有些建筑是在配线安装上不符合要求，采用敞开式桥架铺设在消防配电线路上，还有的违反建筑的规定，使用塑料槽保护或者是明金属管，这些没有进行防火处理的保护装置，都很容易产生问题。

防烟分区设置的问题：防烟分区是为了防止烟气扩散，将烟气控制在一定的范围内。要想实现这个目的，可以采用挡烟垂壁或者挡烟隔墙等办法；通过这些措施可以满足在发生火灾时，人们可以安全的疏散以及在消防扑救方面，也有很大的作用，从而防止造成不必要的伤亡事故。在划分防烟分区的时候，需要注意这些要求：如果房间的走道、净高不超过六米，在设置防烟分区的时候，要采用挡烟垂壁、隔墙等方式划分防烟分区；每个防烟分区的建筑面积都不应该超过五百平方米，并且还要注意一点，防烟分区不能跨越防火分区。在高层建筑设计中，一般采用垂直烟道排烟，每一个防火分区都应该设置一个垂直烟道。如果防烟分区的面积很小，垂直烟道的数量很多，就会占用很大的空间，从而提高建筑造价。在防烟分区的排烟口方面，距离最远点的水平距离应该在三十米之内为宜，这个规定主要是考虑一个防烟分区的面积适合，不能太大，还要考虑每个防烟分区平面设置形状附近有没有阻挡物。

防排烟设置方面的问题：在建筑施工中，防排烟设置很容易出现一些问题。自然排烟指的是利用建筑的阳台、走廊以及外墙上设置一些比较方便开启的外窗，进行无组织的排烟。在现实中，有许多工程施工单位在设计、施工中没有按照规范要求进行，这就导致在工程结束之后，自然排烟设施的效果没有达到施工前理想的状态，有些甚至不具备排烟的作用。在机械防排烟设置上，也存在着很多不合理的状况。

2、消防系统施工质量控制的对策

加强对建筑消防工程施工现场的检查：有些建筑单位在安全生产责任制方面没有落实，还存在着不健全的建筑安全管理体制，建筑安全监督机构以及监督人员还不明确自己的职责，在建筑施工方面，不按照国家有关的规定等等问题；这些问题都严重影响着建筑消防工程的质量，发现这些状况，要严肃进行查处，扭转以往那种建筑消防工程施工管理不严的现象，加大执法力度，要定期对建筑消防工程施工现场进行检查，如果发现不按图纸施工、擅自改变建筑结构的，要责令其施工单位限期进行改正，如果逾期还没改正，就要处以高额的罚款，从而维护消防法律的严肃性。

充分发挥工程监理的作用：接受业主委托的监督单位，对工程的质量等方面开展监理问题，这对于工程质量的保障方面发挥着很重要的作用。在施工调查中，会发现这样一个问题，工程监理单位对于消防设施的施工监管力度非常有限，有些建筑的消防设施施工甚至没有被列入监理的监管范围，有的在建筑施工过程中，虽然消防施工纳入了监理的监管范围，但是由于种种原因的作用，监理人员不能及时的发现在施工中存在的问题，或者是发现了存在的问题，却没有好的解决办法，这些现象都会影响消防工程的施工质量。因此，要想保证消防工程的质量能够符合要求，就必须加强建筑工程的施工监督管理，保证消防设施的施工质量，充分发挥监理对消防工程的监管作用。

监理需要做的有很多，首先要认真读图，根据消防部门的批复意见敦促设计师对图纸进行优化设计；要对施工中报的施工组织设计进行严格的审查，从而促使其完善自己的质量保证体系。

完善施工企业质量管理监督体系：随着社会的发展，消防专业施工的竞争将越来越激烈，因此，要想获得建筑施工的机会，必须遵循质量效益一致的原则，建立健全消防工程专业施工企业质量管理监督体系。

加强对施工从业人员的技术培训：要健全建筑工地的安全生产责任制度，加大安全防护方面的投入力度，从而让施工从业人员在思想意识方面对消防工程的质量重视起来；然后是行动方面，要按照规范进行作业，在施工中不能脱离各项安全操作规程，禁止随意更改火电等设施，定期对施工单位技术人员、工程监理人员、管理人等进行培训，培训主要内容为消防知识法规等，从而将他们培养成技术纯熟、消防素质高的建筑施工从业人员，保证施工各个环节的质量，从而提高建筑物的安全可靠。

3、结语

消防系统的施工关系着消防工程的质量，同时也关系着整个建筑工程的质量。因此，要对消防系统施工中出现的问题重视起来，然后进行解决，确保建筑的安全。

【参考文献】

[1]叶斌.消防系统施工中常见问题及对策的研究[J].创新导报，2007，2（35）：74-74.

第8篇

［DOI］10．13939/j．cnki．zgsc．2017．29．140

［作者简介］杨芳（1987—），女，汉族，新疆昌吉人，昌吉学院，研究方向：文秘。

随着经济全球化的进一步扩大，各国之间的贸易交往越来越频繁，在信息发达的背景下，我国企业面临的挑战越来越大。西方国家的营销策略丰富多彩，在经济发展方面优于我国，通过对比中西方市场营销，不断学习西方国家的策略，逐渐缩小国际差距，为我国的经济发展打下基础，迎接来自国际竞争的压力，不断改变自身存在的问题，积极应对挑战。当前，经济发展的速度越来越快，中国是一个具有发展潜力的国家，其市场份额在全世界中占有较大部分，要想使中国市场营销得到有利的发展，不断完善我国的市场营销制度，确保我国企业在竞争中占有有利地位，进一步释放我国企业活力，为推进实现“中国梦”提供有力的保障，通过比较分析，要找到适合我国企业发展的营销策略，营造更加适合发展的市场环境。［1］［2］［3］

1 “市场营销”的定义

这个概念是先从外国发展起来的，常用英语单词“Marketing”来表示，虽然看起来只是静态表现，但是包含了许多动态特征。市场营销主要是通过庞大的市场，对产品进行包装和营销，达到批量销售的效果，通过不断优化和创新，来改善市场营销环境，创新市场营销策略，不断为客户提供更加优质的产品。［4］［5］

2 中西方市场消费环境存在差异

2．1认识思维存在着差异

中国有着悠久历史和文化，中国人有浓烈的民族感情、宏放的气魄和极强的爱国之心，对于现如今的人民来说影响巨大，在社会的发展方面起着重要的作用，但也带来了一定的负面影响。由于思想根深蒂固，很容易形成“爱面子”的心理，这种心理对于社会的发展和文化的进步有着不利影响。这种消费观念与西方国家有很大的区别，他们重利益，不容易被平时的形式所束缚，这是认识思维存在差异的表现。

2．2法治观念存在着差异

在市场经营活动的过程中，免不了出现一些纠纷，而中西方对于这些纠纷持有不同的态度。由于中国的法治社会正在努力建设中，更加注重人为地处理问题，更容易考虑到伦理道德，却很少通过法律的途径来解决市场中的纠纷，试图通过舆论等方式来发挥作用，更多的是通过自己的人脉关系来建立营销活动。而西方国家在解决纠纷问题时首先考虑的是法律，通过正规的途径来解决所遇到的问题。

2．3营销决策关系存在着差异

在市场营销活动中，必须要注重个人以集体的关系，确保利益的合理分配。对于中国人来说，在市场营销的过程中更加注重集体利益，个人必须服从集体，但充分体现个人的权利即“集权”，当遇到营销活动时，总是会出现众人参与个人决策的现象；而西方有所不同，虽然也注重集体利益，但更加体现出个人的责任，即“分权”，而西方人基本上是个人处理，背后的团队为之献策，帮助其解决难题。

3 中西方市场营销理念存在差异

3．1时间上的滞后性

西方国家的市场营销发展过程比较长，在道路的探索上花的时间比较多，而我国的具有特色的社会主义市场经济现阶段仍在不断完善，过分强调行政管理为主。导致我国市场长期处于供不应求的状态，过于强调生产观念为主，没有高度重视消费者的重要作用，从现阶段来看，我国大多数企业仍然没有高度重视消费者，导致时间上的滞后。

3．2演进的不均衡性

西方企业由于起步比较早，在市场营销的道路上长期摸索，在不断发展的过程中完善市场营销理论，逐渐形成了先进的营销理念，为企业的发展提供重要的理论保障，西方企业的营销理念大致经历了生产观念、产品观念、推销观念、营销观念和社会营销观念5个阶段。而我国的企业具有特殊性，区域发展不均衡，导致各地区有着明显不同的发展状态以及经济水平，这就导致了我国的演进不均衡。

3．3实施上的片面性

从西方企业营销活动来看，高度重视顾客的满意度，一切为了顾客，在开展各项营销活动必须以顾客为先。而我国企业管理层没有高度重视，为顾客服务的意识较差，虽然建立了市场营销部门，但在开展营销活动过程中没有发挥作用，更没有以市场为中心，为顾客服务为宗旨，而是注重部门的利益，营销活动过程中各部门间的交流少之又少，这不利于市场营销的实施开展。

4 中西方市场营销模式存在差异

在进行市场营销过程中，模式占有重要的作用，而中西方在模式选择上存在着较大的差异。西方人首先考虑“4P”，然后是竞争，最后才是关系，而中国却反其道而行之，这可能是由于中国市场没有得到充分的挖掘，在相关的市场制度方面不完善，导致在选择模式上没有正确的导向作用。西方国家根据市场营销活动来谈交易，在交易的过程中很少涉及朋友情分，充分以交易为先，而中国的营销活动是建立在熟悉的伙伴关系之上，先有朋友，再有营销活动。

5 企业市场营销战略创新策略

5．1发展企业优势

对于大多数企业来说，在运营的过程中可能会出现资金短缺的现象，企业必须要发展自身的优势，利用现有的市场资源为客户提供更加优质的产品。要充分考虑市场因素，在进行营销前必须要考虑到各种不利因素，要充分利用好趋势多变的市场，并通过系统的分析，灵活处理，为企业争取优势。企业要及时发现营销过程中自身不足，通过积极与其他企业进行沟通交流，提高企业的自身营销水平，不断分析同行业其他企业的不足之处，通过发挥自身优势弥补不足，在市场竞争中占有有利地位。

5．2提供优质产品

企业要想走得长远，必须建立自己的品牌，这不是一个简单的代号，也不是对产品的夸耀，而是真实的品牌，来自众多消费者的信任，是代表着企业的良好形象。现阶段的市场环境比较复杂，要想建立强大品牌的优势，就必须要努力打造企业文化，通过企业的品牌来吸引更多的顾客。只有不断打造品牌效应，才能在市场营销中占有有利地位，为消费者提供更加人性化的产品，这样才能在同行业中处于不败之地，逐渐缩小与其他企业的差距，打造更加具有企业特点的产品，不断发展自身营销水平。

5．3减少运营成本

面对如此大的压力，企业在为产品的宣传做了不少努力，不断降低市场价格，并提供售后服务等，只是为了得到消费者的肯定，赢取市场的地位，企业通过采取薄利多销的模式，来增加购买的欲望。企业应该从运营成本出发，通过产品的宣传来加大顾客对产品的了解程度，从市场运营出发，不断减少生产成本，创新生产方法，通过降低产品价格来吸引更多的客户。企业还必须针对自身情况，果断舍弃一些形同虚设的部门，在创建部门时应考虑到部门是否能够发挥应有的作用，更要加强对部门的监督管理，确保较低的运行成本。

5．4拓宽营销渠道

对于一般的企业而言，营销模式比较固定，很少有企业对营销模式进行创新。为了改变这一现状，保留直销外，还应该结合其他的渠道，来增加销售，也可以通过分销来为企业赢取利润。通过其他的销售渠道来扩展企业的客户，打造良好的伙伴关系，维护好老客户的利益，企业可以通过分销模式来扩展业务范围，在实施前必须要考虑到各种因素。根据企业的实际状况以及不同的客户来源，有针对性的生产产品，要充分把握好多渠道营，减少相关费用，促进企业的进一步改革。企业要加强营销创新，投入更多的资金来为营销做出保障。

6 结论

随着经济全球化的进一步深化，各国之间的贸易交流日益频繁，较多的跨国企业入驻我国市场，增加了企业间的竞争力，要想更好地适应现阶段的市场环境，必须要明确中西方市场营销的差异，不断提高企业营销水平。部分企业也“走出去”，寻找更多的潜力，创设自己的前进空间。另外，在引进的过程中，跨国公司利用自身条件，在国内市场占有额越来越大，要想在国内发展，就必须完善营销策略，不断优化自身，争取在市场中占有有利地势。然而，在跟外资相比，大部分企业优势不明显，例如：资金不足，或者是技术不够先进，这些因素都阻碍了企业的发展。总的来说，企业面临的挑战较多，必须要认清自身企业的不足之处，通过创新营销策略来弥补不足，设计更加可行化道路来减少与外资企业的差距，这样也能促进国内市场的和谐发展，为以后的进攻国际市场准备丰富的经验。

参考文献：

［1］王伟光．市场营销策略的比较分析［J］.现代经济信息,2017(2):98．

［2］刘洁．中西方市场营销差距比较及对策研究［J］.商场现代化,2016(25):79-80．

［3］戴文娟,胡争光．市场营销策略的比较分析［J］.经营管理者,2016(29):283．

第9篇

关键词： 市场细分；房地产 

        0  引言

        市场细分是指根据消费者购买行为的差异性把一个总体市场划分成若干个具有共同特征的子市场的过程，它是美国市场学家温德尔·史密斯于20世纪50年代中期提出来的。具有近13亿人口的中国市场是当今世界上最有潜力的市场，随着生活水平的日益提高，人们产生了各种各样不同的需要，形成了消费者购买心理和行为上的差异。房地产企业以住宅作为产品具有地域性的特点，更是决定它只能以满足某特定区域、特定客户的需求、特定的细分市场为自己的目标。因此，准确的确定自己的市场对房地产营销具有重要的理论和实践价值。

        1  当前房地产营销中存在的主要的问题

        房地产企业，是国民经济的支柱产业，它发展的好坏直接影响着整个国民经济发展水平的高低。当前房地产营销存在的主要的问题有：

        1.1 重视后期销售，不重视前期的市场细分定位策略  虽然不少房地产开发商深知营销在房地产开发中的重要性，但他们并不真正知道什么是营销，什么是营销组合战略，不知道造什么样的房子比如何卖房子更重要。例如，有的消费者购房是改变自身的居住条件，有的是用来做投资，有的是用来度假，有的是为父母购买、有的是为子女购买。这就需要开发商从购买动机上对市场进行细分并开发相应产品。

        1.2 不重视楼盘差异化营销，没有把产品的特性和目标市场的需求联系起来  房地产产品的固定性、地区性、复杂性、稀缺性等特性造成房地产市场的需求具有明显的地域性特征，每个城市和每个城市的不同区域，因为经济、文化、及收入水平方面的差异，造成老百姓的购房需求有很大的不同。

        1.3 不去分析细分客户的需求，而热衷于概念炒作  在产品同质化严重的今天，挖掘产品概念，通过概念来拓展细分市场，已经成为产品成功的最后一根救命稻草。万科的“城市花园”、紫薇的“田园都市”等等，无不是通过一个新概念成功的打开市场。不少开发商缺乏诚信意识，不去分析细分客户的需求，在炒作“概念”时夸大其词，广告宣传不实事求是，不仅损害了消费者的利益，而且也影响了开发商的企业形象。 

        2  房地产市场细分的作用

        房地产市场细分是指在营销观念的指导下，依据一定的细分参数，将房地产市场总体分为若干具有相似需求和欲望的房地产消费群，其中每个消费群即为一细分市场。其作用体现在：

        2.1 有利于房地产企业发现新的市场机会  房地产市场是一个配套服务性强、需求多样化的市场，在由卖方市场转变为买方市场、房产空置率较高的情况下，通过细分市场企业能够了解并且分析每个消费者细分市场的需求满足状况和房地产竞争状况，寻找市场空缺，避免过度竞争，不断发现和抓住新的市机会，使企业在市场中“左右逢源”，呈现新的商机。

第10篇

关键词：小桥涵 施工 问题 预防

钢筋混凝土装配式小型桥涵形式简单、易施工和泄洪能力强，虽然其结构形式简单，施工工艺亦不复杂，但工程质量除了一些常见通病外，也出现了一些容易被人忽视，在思想上 没有引起足够重视的质量问题。对此，我们要给予足够的重视，采取合理的工艺，充分发挥各级质量保证体系的作用，严格控制施工质量，确保工程质量达标。

1 基础、台身常见的问题及预防

1.1 基础的不均导致沉陷变形

导致变形的原因有：首先，地基处理换填的深度以及换填料的压实程度不能达到地基承载力的相应要求；其次，其基础没有进行适时地处理，使得地基的承载力不达标；再次，地基周围超挖现象严重，且时候处理不及时，导致地基承载力明显不均。所以，在基础开挖以后，就要仔细的检验地基周围的土质状况，看其是否能达到设计的要求。

1.2 基础和台身之间变形移位

导致这一问题的主要原因就是基础、台身和台帽间呈现的是一种类似搭积木的状态，而且基础和台身之间、台身和台帽之间存在缝隙，致使其抗变形的能力大幅降低，再加上为了方便盖板的吊装工作的实施，台身并没有做好支撑就进行了台背回填，于台背土压力的作用之下，台身和基础之间易发生变形移位现象。具体的处理措施为：一、在小桥涵台身、台帽和基础的建设过程中，于混凝土没有完全凝固时埋入一些拉接石，并在台身、台帽之间增设连接钢筋；二、在基础、台身混凝土凝结以前，把台身与台帽、基础与台身接触面的混凝土进行拉毛处理，让它们能够紧密的咬合起来。以上所提出的两个措施能够提高台身与台帽、基础与台身间的整体抗剪切变形能力，对于规避基础和台身之间变形移位是十分有效的。

1.3 台身出现不规则的竖向裂纹

当台身的长度超过8.5m并且没有设置沉降缝，或是同一个台身的沉降缝超过6～8m的时候，由于温度差异会使台身出现不规则的竖向裂缝，加之台身沿横向均匀收缩受到约束，导致露出地面的台身越高其产生裂纹的概率就越大。所以，需要根据情况调整小桥涵台身沉降缝间的距离，避免台身出现不规则的竖向裂纹。

2 台背填土施工常见问题的分析及预防

2.1 施工中常见问题

如果在台背填土施工中按照施工技术规范的严格规定进行操作，很可能会出现一些问题：（1）台背回填碾压不合格。其原因可能是： 桥涵施工程序安排的不合理，致使台背回填为了赶工期而达不到设计需求；碾压机具击振不足；回填分层过厚；台背与土方路基的相接处没有挖台阶。（2）台背回填土和相接路基土填筑材料不相同很容易导致两类土的沉降变形。（3）台背回填土施工不合格。包括：采用的水稳性材料液塑限指标偏高、回填料级配不良、回填料是非水稳性材料等。

2.2 预防的措施

预防的措施有两种：一是基坑分层台阶式填筑碾压，并且填前对台背回填相接路基的原地面进行充分碾压，使得原地面以上的部分台背回填时达到需要的压实度。二是当台背为高填方的时候，就应该选用内摩擦角大的回填料，当地基承载力低的时候，台背回填就应该选用轻质材料以减轻填方土体对地基的压力。

3 八字墙和涵底铺砌施工时常见问题的分析及预防

3.1 八字墙坡面混凝土空鼓、开裂

因为八字墙顶面呈现的是斜面，混凝土凝结之前有一定的可塑性能够使坡面混凝土往下流，所以八字墙坡面平整度及其线条很难控制施工，施工人员一般会在成型的八字墙坡面混凝土凿除表面用砂浆进行厚度约为2～3cm的二次抹面，还要注意抹面砂浆和原混凝土不能黏成一体，以避免开裂脱落。要做好八字墙坡面要从混凝土配合比例及其浇注工艺方面下功夫，设计混凝土强度时应该选择水灰比例较小、坍落程度不大的硬稠性的混凝土，并用墨线弹出支模时模板内的八字墙坡面标高墨线，在坡面顶达到3～5cm时停止浇注，等到初步凝结以后再把其余的混凝土浇注上。

3.2 涵底铺砌沉陷与开裂

铺砌下土方回填时如果密实性不好或者是铺砌沉降缝处有水渗入其中会造成下土方的局部塌陷，以及涵底铺砌沉陷与开裂，降低其使用的年限。要想解决这一问题，不仅要按照相关的规范要求仔细的铺砌下土方，保证其密实性，而且还要作好铺砌层的防水工作。

3.3 涵底铺砌不平，标高控制不严

涵底铺砌大都是由碎石构成的，其标高和平整度是很难掌控好的，为了解决这样的问题，就需要采用复合铺砌的方法。复合铺砌结构和具体的实施方式为：用墨线弹控制线标示出台身铺砌设计的标高位置，将铺砌浆砌片石的标高设置在墨线5cm以下，在铺砌的片石砌筑完成以后，将表面清理干净，以强度在20MPa以上的混凝土浇注至铺砌墨线，再认真的进行收光和找平。

4 盖板预制、安装中常见问题及原因分析

（1）盖板底部有横向裂缝。暗涵盖板顶覆土厚度薄，有重车通过或压路机振动碾压时，小桥明涵铺筑沥青铺装层碾压时采用振动方式，均会造成盖板底部出现横向裂缝。

（2）盖板底部沿主受力钢筋的纵向裂缝。造成该问题原因有：一是盖板预制时主受力钢筋的砼保护层厚度不够；二是主受力钢筋加工时，端头弯起的长度不够，弯起角度非直角，造成主受力钢筋的锚固应力达不到设计要求；三是盖板底模涂刷的隔离剂（废机油等）浸染了主受力钢筋，砼与主受力钢筋间的握裹力降低。动荷载作用下，盖板底部就会出现沿主受力钢筋方向的纵向裂缝。

（3）明涵盖板边10～15cm范围内的纵向裂缝。由于明涵砼铺装层未设分布钢筋网，盖板呈单板受力变形状态，而盖板间钢性砼铰缝又阻止该变形，在盖板距铰缝15～30cm范围内产生集中剪切应力（该剪应力影响范围取决于砼铰缝的刚性），造成主行车道下

盖板在距边侧10～15cm范围内出现纵向裂缝。

（4）装配板改为现浇板后，在横向1/4、1/2处出现与路线平行的纵向裂缝。装配板改为现浇板后，盖板横行均匀收缩受到了约束，盖板的配筋未变（未增加横向分布钢筋），使用后，由温差引起的温度次应力会使现浇板在横向1/4、1/2处出现与路线平行的纵向裂缝。

（5）盖板间勾缝脱落。由于盖板间勾缝多为后勾的皮带缝或平缝，与盖板的整体性、粘结性差，在行车的动荷载作用下，盖板间勾缝就会剪裂、酥落。

（6）盖板与台身沉降缝错位。由于盖板预制尺寸误差控制不严、板棱角不顺直，安装时盖板间隙大小不一或台身沉降缝扭曲、欠顺直，都会造成盖板与台身沉降缝错位现象。

（7）小桥涵沥青铺装层推移、拥包现象，该类问题仅出现在小桥、明盖板涵上。盖板顶砼铺装层表面收光，铺筑沥青铺装层时粘层油洒布过多或过少，盖板顶砼铺装层与沥青铺装层的粘结不好，加上明涵处欠平顺，行车至此刹车，一段时间后明涵处沥青铺装层就会出现推移、拥包现象，影响行车的舒适与安全。

4 结束语

任何指导实践的理论都是从实践中来的，这就是“实践――理论――实践”的过程，我们在小桥涵施工过程中要在保证质量安全的前提下，不断探索施工的新方法，新工艺，使小桥涵施工技术有一个新得发展。

参考文献

[1]薛永超.公路小桥涵施工技术的几点见解[J].交通世界（建养机械）.2010（6）

第11篇

1.1房地产市场存在垄断性。由于房地产的性质，房地产市场具有一定的垄断性。房子一旦建立就很难进行移动，而且房子由于楼层、朝向和地理位置等的不同，在出售时面对的人群就不同。并且房地产市场存在着很大的壁垒，房地产行业中成本很大，需要较长的时间才能回收，这对房地产企业的资金也提出了一定的要求，所以只有部分企业能够进入房地产市场，进行房地产开发业务。因此在这样的环境下那些大型的房地产企业就容易形成垄断，垄断则不利于市场的进一步发展。再加上土地是由政府控制的，还有经济适用房和廉租住房都是要政府控制，所以说政府进行房地产市场监管是十分有必要的，政府监管能够避免垄断竞争，保护消费者的合法权益，推动房地产市场的长远发展。1.2房地产交易存在信息不对称的情况。在房地产市场中存在着严重的信息不对称现象，这种信息不对称使得房地产交易过程中，消费者容易遭受损失。上文介绍中，房地产市场具有一定的经济壁垒，能够从事房地产开发的企业，资金力量都是比较雄厚，这些企业的信息渠道一般比较广，能够了解到较多的房地产市场信息，并且他们能够清楚地知道房子的质量和其他的一些附加价值。相比于开发商来说，购买者一般没有能力也没有精力了解到更多的房产信息，一般就是通过销售者的介绍，然后从地理位置、价格、楼层等方面进行自己的比对，掌握的信息资源过少。这种信息不对称现象就会相应的提高出售者的议价能力和降低消费者的议价能力。同时信息的不对称性会降低市场的流动。政府有必要进行市场监管，来扩大市场流通和维护消费者的合法权益。1.3房地产市场存在滞后性。相比于其他的经济市场，房地产市场对经济形势的反应不够敏感。总体上来说，房地产市场的发展趋势与经济的总体形势是同向的，但是由于房地产市场本身具有一定的垄断性，因此对经济趋势反应不敏感，当经济下滑时，房地产行业的下滑幅度往往低于整体的下滑幅度。1.4影响范围的区域性。房地产作为不动产，具有很强的地域性，比如说食品在一个地方需求不平衡时，很容易就可以从其他的区域引入粮食，通过与其他区域的调剂来实现市场的一种平衡。但是对于房地产来说，很难通过与其他区域市场的一种协调来实现某个建筑节能地区的市场平衡，就当前来说，一些繁华都市的房子就处于供不应求的状态，但是在一些小的县城房子就处于供大于求，但是还能进行房子的移动来实现市场的平衡。所以说房地产市场不同的区域，由于市场供求的不同，价格会存在很大的差异，而且很难通过区域调剂来达到一定的平衡。

2房地产市场政府监管存在的问题

2.1监管机构众多，监管效力分散。在我们国家对房地产进行监管的部门很多，中央层面的房地产监管部门主要是住房和城乡建设部，对住房监管的各种政策都是由这些部门共同制定的。地方层面的房地产监管部门更多，比如说住房和城乡建设局、房地产市场监管局等，这些不同的部门在对房地产进行监管的时候可能就会存在一些沟通不好的情况，这样他们在对房地产进行监管的时候就很容易出现问题，一旦出现问题，将会对消费者的合法权益造成一定程度的影响。这样来说这些错综复杂的房地产监管部门要想开展好工作就要实时沟通，这样各个部门之间才能更好的工作，保证房地产监管的有效进行。2.2房地产市场监管缺乏法律依据。我们国家的房地产事业在近几年的发展很快，相关的法律法规也在不断的发展和完善，但是在房地产的监管过程中还是存在很多的问题，这些问题没有对应的法律法规作为依据，这样在处理这些问题的时候就很困难。除了这方面的问题，还有就是相关的部门在进行房地产监管的时候没有按照相关的法律法规进行，这样房地产监管的过程中就存在很多的不合理之处，对人们的合法权益造成一定程度的损害，不利于房地产事业的健康持续发展。2.3保障房建设推进缓慢。近几年随着房地产行业的发展，我们国家很多城市的房价不断上涨，这样很多的低收入人群在买房子的时候就显得很吃力。如何解决这样的矛盾就成了我们政府关心的问题，保障房建设的推行就是针对这方面的有利策略，这个策略的推行也在很大程度上改善了低收入家庭的住房问题，但是我们国家的很多地区的保障房的建设推进速度缓慢，这样的现象是经常存在的。这样的现象的出现就给很多的低收入家庭的住房带来了问题，他们在很多的地方买不到房子，不能有一个安稳的居住地，这样不利于社会的安定和人们的安居乐业，所以说保障房建设的推进是必须的，这样我们才能在最大限度上保证低收入家庭的住房问题。

3提高房地产市场监管效果的策略

3.1发挥行业协会自律监管作用。我国房地产行业中具有很多的行业协会，但是这些协会一般是依附于当前的地方政府，使得这些协会失去了本身应该具有的作用。因此，要实行有效的监管就要充分发挥行业协会自律监管作用，政府要将一定的权力进行下放，由行业协会中的成员进行协议约定，并严格按照协议约定办事，不同的行业协会时间进行相互的监督。3.2采取宏观调控的政策手段。政府在进行房地产市场监管时可以采用宏观调控的政策手段。宏观调控的政策手段具体是指，政府应该采取一定的政策手段来严厉打击房地产市场中的哄抬价格、炒作销售等行为。在进行宏观监管时，政府要进行市场区分，将房地产容易上升的区域作为监管的重点，加大对此区域市场内房地产流动情况的监控。3.3提高信息披露度。当前在房地产市场中存在着严重的信息不对称的现象，严重影响了消费者的合法权益。当前房地产市场中的很多信息存在着不对称，价格信息、质量信息、企业信息等，企业应该提高信息的披露度，建立一定的信息披露机制。政府要提高房地产的质量标准，严格禁止一些不符合要求的房地产进入市场。在房产销售时，政府要采取一定的政策使开发商能够向客户披露更多的信息，提高消费者在购买房产时的议价能力。同时，政府要提高消费者辨识信息的能力，在进行买房签约时，购房者要将开发商之间保证过的信息一并写入合同，防止开发商欺诈行为。3.4对房地产价格进行监管。房地产市场价格的确定关系着人们是否能买得起房子，所以说政府要对这方面进行严格监管，这样我们才能保证房地产事业的健康发展，也才能保证广大的人民可以买得起住房，这样才有利人民的安定和社会的健康发展。这样政府就要对房地产的价格进行监管，把房地产的价格限制在合理的范围内，这样对房地产市场的发展和社会的发展来说很重要的，图1是某段时期各部位对楼市价格限制的措施。3.5规范房地产开发商的的经营行为。现在我们国家很多的房地产开发商在卖房的时候经常采取不正常的手段来谋取利益，这样的行为对消费者来说是很不公平的。很多的房地产开发商在卖房的时候经常主动违约，这样做的目的就是卖出更好的价格，这样他们支付给消费者一定的违约金之后就可以卖出更高的价格，最终还是消费者的权益受到损害。因此，我们要不断对房地产开发商的经营行为进行监督和规范，这样我们才能在最大程度上保证开发商行为的合法性。

4总结

当前我国的房地产市场中存在着一系列的弊端，严重损害了消费者的合法权益，为此我国政府必须要加强对房地产市场的监管，在进行房地产市场监管要设立一定的目标，然后在此基础上进行监管，充分发挥行业协会的作用，提高市场信息的披露程度，保护消费者的合法权益。本文有关于市场监管的相关建议都是具有一定的目的基础上提出的，为此政府要出台相关的政策保证房地产市场的正常运行。

参考文献

[1]张扬勇.浅谈如何提高房地产市场监管效果[J].科园月刊，2011（5）：194~195.

[2]李建平.浅谈如何提高房地产市场监管效果[J].城市建设理论研究（电子版），2013（9）.

第12篇

内容摘要：本文从人才培训的角度阐述了第五方物流市场的现状，，全国公务员公同的天地并采取了有针对性的4c＋7p的营销组合策略，指出第五方物流市场的营销理念必须随着市场的发展而改进。

关键词：第五方物流市场培训营销

第五方物流的定义

关于“第五方物流”的提法目前还不多，还没能形成完整而系统的认识。有人认为它是从事物流人才培训的一方，也有人认为它应该是专门为其余四方提供信息支持的一方，是为供应链物流系统优化、供应链资本运作等提供全程物流解决方案服务的一方。笔者认为第五方物流应该指的是从事物流人才培训的一方，故本文将从此角度阐述第五方物流市场。

第五方物流市场需求分析

市场规模巨大

在世博、奥运两大盛会举办的带动下，我国物流产业将以每年30％的速度迅速增长。每年物流相关总支出约19000亿元，国内运输和物流费用超过2000亿元。市场规模的迅速扩大，直接带来了社会对物流人才需求的急剧升温。根据有关研究机构预测，至2010年，我国需要进行专业培训和训练的各层次物流人员不低于654.5万。

就业压力巨大

无论是高校毕业生为谋求更好的职位，还是下岗人员实现再就业，都希望通过社会培训提高自己的竞争力，这个市场十分巨大。截至2005年9月，应届全国高校毕业生总体就业率仅为72.6%。高校毕业生就业工作面临前所未有的压力。另据新华社报道，截至2005年中期，全国城镇登记失业人数834万人,登记失业率为4.2%。挤干登记失业率中的水分，仅根据第五次人口普查数据，在2000年，全国城镇实际失业率就已经达到8.3%。

传统学历教育体系的不足

一边是物流人才“一将难求”，一边是亟待就业人群如此之大。面对庞大的反差，传统的教育模式却无法及时和适当地给予以供给。

2002年高等院校招生目录中，教育部备案设立物流专业的高等院校仅有10所左右，虽然我国高等院校已经在进行第二批物流本科专业人才培养工作，但目前这批物流本科人才还未毕业，研究生层次的物流教育也刚开始不久。而且即使有一定的供给，也由于毕业生在校所学的实务课程与企业很难马上接轨，从而导致供需矛盾更加突出。

第五方物流市场的发展现状分析

巨大的供需缺口直接引爆了第五方物流市场，形式各异的物流职业培训和短期培训如雨后春笋般纷纷破土而出。加之《关于大力推进职业教育改革与发展的决定》和《民办教育促进法》等中央政策法规的支持，更加速了第五方物流市场的快速发展，名目繁多的培训层出不穷。

国内市场竞争加剧

市场利润丰厚，准入门槛低，吸引了众多投资者。大大小小的机构纷纷开办物流培训班，并且大都对外宣称自己的认证是“最权威的”，使第五方物流市场竞争日趋激烈。各培训机构纷纷使用送听课费、送赠品、赞助、折扣等方法吸引消费者，手段层出不穷。而另一方面，由于国内培训在实践环节方面的薄弱或缺位，致使大量国外培训机构进入，例如英国皇家物流与运输学会、美国运输与物流学会、加拿大采购管理协会等机构的物流认证已经陆续进入我国，并对我国培训机构发起了巨大的挑战。

消费者选择机会增多

纵观目前的第五方物流市场，笔者将其大致分为三类：国际性通用认证：代表有英国的ilt认证、美国的ctl认证、加拿大的cip认证等；全国性认证：代表有国家物流师认证、cplm认证、物流经理认证等；地方性认证：如上海、浙江等地的物流管理员证书等。名目繁多的认证，令消费者眼花缭乱。

培训效应参差不齐

目前我国第五方物流业刚刚起步，还未形成规范统一的市场，也无明确有效的机制，物流培训机构的稳定性和层次有很大差异，质量实难保证，鱼目混珠也在所难免。

缺乏合格的培训人才

随着第五方物流业的迅猛发展，合格的物流培训师也变得十分紧俏。目前我国极其缺乏本土的培训师，因此许多物流培训机构在师质方面难以保证，还有的不得不从境外聘请专职培训师，但是，由于他们对我国这个市场缺乏了解，直接影响了培训效果。

缺乏营销理念

第五方物流市场虽然红火，但培训机构普遍缺乏营销理念的指导。表现为缺乏长远规划，缺乏品牌意识，竞争手段单一等。很多物流培训机构在做市场推广、客户销售的时候，没有详细的营销计划，即便有营销理念指导，也多半是以传统的4p营销组合为理论基础，仅关注产品、价格、分销、促销。另外，还缺乏以顾客为核心的服务意识。

第五方物流市场的营销策略变革

第五方物流市场在发展、变化，这就需要培训机构的管理、经营者的经营理念，特别是营销理念也要随之改变。虽然传统的营销组合策略在很大程度上仍适用，但是不能很好的适应培训这种服务产品的特征，例如：无形性、差异性、不可分离性、不可存储性等。所以，对培训产品，一定要有更合适的营销策略。

7p营销组合的应用

在传统的4p的基础上，为适应培训等服务业市场的需要，布恩斯(booms)和比特纳(bitner)两位学者将营销组合修改、扩充为7个因素，增加了3个p：人员(people)、有形展示(physicalevidence)和过程(process)，提出以7p组合作为服务业的营销理念。笔者拟重点对新增的3个p进行阐述：

人员(people)。第五方物流是以人为中心的产业，人就是服务的一部分，尤其是物流培训师，对培训的影响至关重大。同样的课程，不同培训师，效果可能有天壤之别，所以，一个培训机构必须选择高素质的培训师；此外，还必须重视其它员工的培训、激励和控制，没有满意的员工，就不会有满意的顾客。

有形展示(physicalevidence)。培训是无形的，消费者在接受培训之前，几乎无法感知各种物流培训的好坏。所以，为了减少不确定性，他们会努力寻求培训质量的标志或证据。这就要求培训机构要“化无形为有形”，目前流行的免费试听是很好的方式。著名的外语培训机构新东方在全国的巡回走场，也是这一理念的运用，获得了巨大的成功，这很值得借鉴。

过程(process)。培训服务的生产与消费在时间具有上不可分离性。因此，要在培训过程中让学员满意，而不是事后进行补救。一方面，培训过程中培训师高超的授课技巧，在一定程度上能平息学员因其它问题造成的不满；另一方面，同一培训师，由于学员的反应不同，效果也可能差别巨大，所以，还应该重视学员与培训师的互动沟通。

4c服务理念的变革

与传统营销的4p相对应的，美国学者劳特朋（lauteborn）教授又从消费者角度出发，提出了4c理论，即消费者需求与欲望（consumerneedswants）、消费者愿意付出的成本（cost）、购买商品的便利（convenience）和沟通（communication）。4c理论的提出引起了营销传播界及工商界的极大反响，随之推广。今后第五方物流业者也应该越来越加强对消费者——培训学员的关注，加强以客户为核心的服务意识。

消费者的需求与欲望（consumerneedswants）。纵观现今第五方物流市场，由于受到物流培训师短缺及实践设施等条件的局限，在决定培训项目时，培训机构经常把自身的服务能力作为首要考虑的因素，绝大部分忽视了消费者。但是，随着大量优秀国外培训机构的进入和消费者选择机会的不断增多，这种模式越来越不能满足需要。这就要求培训机构应该真正重视消费者，尤其是在不同消费者的个性需要方面下功夫。不要只从自身能力考虑，而是要提供消费者真正想要的培训，对于能力不足的项目，也可以采取联合办学等方式。

消费者愿意付出的成本（cost）。现在很多培训机构定价往往根据不同的市场定位，依据品牌策略。但是，由于培训产品的无形性和巨大的差异性，消费者往往对价格分外关注，他们往往更多地考虑物流培训能够给自己带来多大的发展，以及在这个发展层面上的投资额是否合理。所以，我们更应该去了解消费者要满足其需求而所愿意付出的成本，甚至包括消费者的收入状况以及消费习惯。在一些有统一国家指导价格的物流培训项目上，也应该进行细线条的操作。

购买商品的便利（convenience）。第五方物流业由于发展时间不长，很多权威的物流培训通常在全国只有为数不多的培训点。而且由于很多培训都是在周末上课，日程安排具有不连续性，使得消费者望而却步。

因此，必须加快发展视频班、网上授课等远程培训方式或增加“外地班”等办学形式。另外，引起外地消费者流动的是有关培训产品的信息，从这个意义上来讲，培训机构要提供给消费者尽可能多的购买方便，就是要使消费者更易于获得信息。因此，必须加强培训机构的信息化建设与宣传。

沟通（communication）。现今的第五方物流市场将进入品牌的战国时代，群雄并起，名目繁多的物流培训已不下数十种，而各机构的营销服务却如出一辙：1.(美)科特勒，海斯，布卢姆.专业服务营销[m].中信出版社，2003

2.(美)泽丝曼尔，比特纳.服务营销[m].机械工业出版社，2004

3.郭向阳，吴筱，张玉卓.第五方物流问题研究[j].经济论坛，2004

4.卫军英.整合营销传播[m].浙江大学出版社，2005

5.王少愚.物流与市场营销学[m].对外经济贸易大学出版社，2005

6.丁俊发.中国物流年鉴-2004版[m].中国社会出版社，2005送听课费、送赠品、折扣及承诺等，使消费者很难做出决定。这就要求培训机构要与消费者进行平等的双向沟通，弄清楚消费者需要什么。因此必须建立一套完整的消费者档案，加强培训的售后服务，不断地分析后继信息，分析消费者关心的热点，并积极进行市场回应。同时，这还可使消费者成为固定的品牌忠诚者，并最终成为品牌的传播者。

无论培训机构对市场如何认识，贯以何种营销理念，都没有先进落后之分，只有适合与不适合之别。笔者认为：第五方物流培训机构应该依靠4c来思考，依靠7p来行动。4c是站在消费者的角度上看问题，决定了机构的未来；7p是站在机构的角度来看问题，把握着机构的现在。出发点不同，但思维都正确。所以，应该重视4c＋7p的营销组合策略。

经济越发展，物流越重要，而第五方物流随着知识经济社会的到来，必将成为物流业发展的新领域。

参考文献：

1.(美)科特勒，海斯，布卢姆.专业服务营销[m].中信出版社，2003

2.(美)泽丝曼尔，比特纳.服务营销[m].机械工业出版社，2004

3.郭向阳，吴筱，张玉卓.第五方物流问题研究[j].经济论坛，2004

4.卫军英.整合营销传播[m].浙江大学出版社，2005

第13篇

[论文摘要]借鉴西方发达国家的研究成果和实践经验，以上海市房地产消费者为研究对象，通过问卷调查定性定量的分析诸多影响上海市消费者购房决策制定的因素，并从把握消费者心理的角度对房地产市场营销提出建议。

随着我国社会主义市场经济的稳步发展，房地产行业也蓬勃发展，已成为第三产业的重要组成部分。中国房地产业经过多年的发展已逐步走向成熟，上海作为国际性大都市更吸引了世界各地房地产开发企业的投资，房地产价格不断飙升。但经历了多次宏观政策调控之后，2007年底至今，房地产市场消费者持币观望心态日益明显，新房及二手房的交易数额不断走低。从营销手段来看，仅仅靠重金投入举办大型推介活动，大规模投放广告等方式已经很难收到良好的营销效果。现阶段的房地产营销只有从项目策划阶段开始就准确把握消费者心理开发符合消费者需求的房地产产品才有可能完成预期销售目标。

一、上海市房地产市场消费者特征

心理活动是人的头脑反映客观现实的过程，是各种信息在人的头脑内进行整合后，形成意识，并以言语、动作和活动的行为方式表现出来的反射过程，因此，消费者心理对购买行为起着重要的作用。由于房地产市场具有区域性特征，因此不同城市的房地产消费者在选择住房的过程中有其不同的心理特点，本文以上海为研究对象，采用市场调研法，收集了从2007年1月到2008年7月的房地产市场消费者心理调查数据。调查对象为在上海居住3年以上并已在上海购房或打算在1年内购房的准购房者，共获得调查问卷5000份，经电话核实其中有效问卷为4500份。调查内容包括购房者基本特征、购房者购房要求和购房者购房行为及习惯三个方面。购房者基本特征包括被调查者年龄、职业、家庭收入、性别等个人基本情况；购房者购房要求包括房型、区位、建筑形态、价格等因素；购房者购房行为习惯包括房款支付方式、购房影响因素、房地产品牌影响力、对未来房地产市场的预期等因素。本文以定量研究为主，定性研究为辅分析了诸多影响上海市消费者购房决策制定的因素，并从把握消费者心理的角度对房地产市场营销提出建议。通过调查分析，上海市房地产市场消费者心理具有以下特征：

（一）购房者年轻化

数据分析结果显示，购房者年龄处于26-35岁之间的比例最大为42%，其次是处于36岁-45岁之间的购房者，占购房总人数的25%，55岁以上的购房者比例最低仅为5%。结合其他问卷问题进行分析，26-35岁之间的购房者大多收入良好，职业以企业管理层、医生、教师、自由职业者为主，具备良好的经济条件，其中63%的被调查者是首次置业，37%的被调查者在上海拥有一套以上的房产。相比26-35岁之间的购房者，36-45岁购房者的二次置业比率明显上升，达到58%。对于55岁以上的购房者来说，贷款门槛高成为制约他们置业的最主要原因。

（二）高学历购房者比重增加

购房者中专科学历所占比例最高为30%，本科为28%，硕士及以上学历15%，此比例除受到中国人口学历组成的金字塔形结构影响之外，还受到其他因素的影响。结合年龄统计进行分析，专科学历中年龄位于36-45岁之间的占总人数的64%，以上海本地居民为主。本科学历中年龄位于26-35岁之间的比例稍有提升，上海本地居民的比例略微下降。硕士及以上学历中26-35岁购房者比例与本科学历中此年龄段比例基本相当，但上海本地居民的比例大幅下降，他们当中大多数都是“新上海人”，其中包括本地高校毕业留沪人员，外地或国外赴沪就业人员等，从统计结果来看，这些人大多年纪轻、收入高，逐渐在购房者中占有越来越大的比重。

（三）单身购房者期待受到重视

与传统观念中所认为的不同，购房者不在单纯以家庭为单位进行购房行为，越来越多的单身人士加入到购房者的行列中来。调查显示，大概有38%的购房者为单身。这些单身购房者需求大大多是总价低、面积小、功能完善、交通便捷的房地产产品。

（四）房型与住房面积受购房者关注

在参与调查的购房者中，三室二厅的需求比例最高为33%，三室一厅为20%，其次为二室二厅和二室一厅，分别为17%和15%。购房者心目中合适的住房面积为80-130平方米。相当比例的住房者参与问卷调查的过程中反映了对目前市场房型的不满，住房面积越来越大，总价越来越高，面积房型都合适的住宅产品越来越稀有。

（五）多层住宅受欢迎

52%的被调查者表示希望购买多层住宅，30%希望购买小高层，独栋别墅项目占比例最小，仅为5%。与上世纪90年代末、本世纪初消费者青睐高层住宅的情况不同，更多的被调查者认为，多层住宅让消费者享受更加轻松的居住氛围，更宽阔的草坪和更低的人口密度。

（六）多种因素影响购房决策

影响购房决策最重要的指标为总价，约有30%的被调查者表示房屋总价是影响购房决策的最重要的因素，其次地段约占被调查者总人数的20%，关注社区环境和交通状况的受访者皆为14%左右，还有少数被调查者提到了物业管理、升值潜力、房屋年代、区域生活配套等因素。从数据分析中发现，房屋总价依然影响消费者决策的最重要因素。大多数关注地段的被调查者表示考虑到出行成本、房屋升值等因素，地段成为他们选择房产时不得不考虑的因素之一。值得注意的是，区域生活配套的关注程度非常小，大约只有2%左右，这也解释了上海市郊区一些区位配套及其不完善的房产热销的原因，大多数消费者认为配套不完善仅仅是暂时现象，随着区域发展、市政设施完善，区位配套程度有可能在短时间内大幅度提高。

（七）付款方式随年龄变化

被调查者中，年龄在26-35岁之间的购房者中70%左右选择按揭购房，55岁以上的购房者多选择一次付清和向亲戚朋友借款。除了银行贷款制度的制约外，通过访谈发现，理财观念不同也是这种现象产生的重要原因。

（八）投资性购房者比例下降

通过比较2008年1月之前与之后被调查者的购房目的发现，随着各项宏观调控制度的出台，投资性购房者的比例出现相当幅度的下降。2008年之前以投资为目的的购房大约占购房总人数的27%左右，而2008年之后投资购房者比例下降了约10个百分点，有投资需求的购房者也多数选择持币观望。

（九）对房地产市场的预期走低

通过对比2008年前后的数据发现，2008年之前，约70%的购房者认为上海市房地产价格将大幅上涨或小幅攀升，2008年之后的调查数据显示只有30%左右的人认为房地产价格未来将走高，约30%的人认为房价将走低，其余受访者选择未来房价走势不明朗。

（十）上海消费者对区域无明显偏好

与通常认为的不同，黄浦、徐汇等中心区域并没有受到购房者的额外青睐，选择在各区域购房的消费者数量大致持平。究其原因，上海市交通状况不断改善，出行时间不断缩短；郊区拥有更高的生活质量和环境质量且房价普遍较低。

二、提出建议

上海市房地产市场消费者心理呈现出以上特点，在市场营销过程中，把握消费者心理特征无疑将取得更好的营销效果。本文试从把握房地产消费者心理的角度对房地产开发企业的营销提出以下建议：

（一）在项目可行性研究阶段，必需全面细致地进行调查，把握需求信息尤其消费者心理信息分析

这一工作要摸清消费者喜欢什么样的产品，具有哪些消费习惯，消费者有怎样的审美观念，对产品有哪些特别的要求等，然后根据消费心理合理地进行产品定位。开发商生产什么，如何生产，建造过程中使用哪此工艺等都必须围绕消费者心理需要展开。

（二）要善于从众多消费者多样性的消费心理中提炼具有共性的心理特点，准确地进行客户定位

从目前我国房地产的发展来看，房地产营销还没有到针对个人心理需要“量身定制”的程度，而往往是针对一批消费者开发一批产品。消费者心理需求各种各样，但是在某一层次的消费者中还是存在着带有共性的消费特点，如何把这些带有共性的心理提炼出来，贯穿到房地产再生产的整个过程中是需要高度重视的问题。只有将共性心理提炼出来，营销人员才能准确地把准潜在的消费群体，实施客户定位。

（三）实施名牌战略，进行形象定位

名牌战略就是企业通过对自身的产品、管理、服务、商誉等进行宣传，让消费者对企业品牌产生良好的印象，并形成习惯性消费心理的过程，它不仅仅是利用某一方面信息对消费者实施影响，而是通过多种“良性”信息对消费者心理进行长期影响。

（四）通过有效的营销手段和营销技巧影响消费者惯有的消费心理，诱导其形成购买决定

房地产营销人员科学地运用一些营销技巧（如营销人员细致地服务、详尽地讲解等），同样可以与消费者形成心理共鸣，促成交易。

参考文献：

[1]尹志东，成都市主城区住房需求结构分析[D].电子科技大学.2007年.

[2]张晓斌、张声东，试论我国房地产开发的项目策划模式[J].国外建材科技.2004年02期.

[3]万浩华，我国房地产市场的结构和行为分析[J].江西社会科学.2006年06期.

[4]邹高禄，成都市商业房地产市场需求敏感性因素分析[J].资源与人居环境.2004年05期.

第14篇

关键词：房地产 市场营销 策略分析

中图分类号：F2933文献标识码：A文章编号：1009-5349（2016）23-0086-02

营销是市场经济运行的重要组成部分，在竞争日趋激烈的今天，谁能够在营销层面获得更大的业绩，谁将会拥有市场发展的主动权。因此，本文从市场营销的基本内涵及意义出发，探讨当前房地产市场营销的发展现状以及今后的改进与提升策略，对于促进我国房地产市场营销业绩水平的提升以及整体的房地产业的稳健发展具有现实的借鉴意义。

一、房地产市场营销的基本内涵

在探讨房地产市场营销的基本内涵之前，有必要从宏观的层面来分析市场营销的基本概念。所谓的市场营销是指在市场经济运行过程中，营销者通过采取一系列的方式与策略来将营销对象推送至目标消费群体的过程。在整个市场营销的过程中，其中包括营销的策略、营销的渠道与路径等系列的组成部分。房地产营销是市场营销的一个有机组成部分，其对于整个房地产市场的运营与发展有着极为重要的现实意义。

（一）房产营销是房地产生存的基础

房地产具有商品的价值属性，只有将这种属性进行市场的变现，其在前期的投资才能收回，企业才能获得相应的市场利润，从而为今后的发展奠定一个良好的基础。市场营销的业绩以及其所带来的后续的收入都是一个房地产企业得以顺利运营的重要血液。

（二）房地产营销是促进整体经济发展的重要动力

在今天的国民经济的运行与发展的过程当中，房地产已然上升橐桓鲋匾的产业链条，其在带动居民消费、拉动内需等方面发挥的作用正在日益凸显。因此，更好地促进房地产市场营销的发展，不仅是一个重大的经济活动，也是维护社会稳定发展的重要的民生工程。

（三）房地产营销是盘活房地产市场的关键所在

作为房地产市场运营体系的重要组成部分，通过房地产营销不仅会从利润与收入层面上得到相关的预定目标，也会从整体上盘活房地产企业的运营体系。例如，在进行市场营销的过程中，销售人员需要对消费者的消费心理以及消费需求进行必要的把握，从而为后期的房地产商品品质的改善与提升来提供必要的反馈与建议。

二、我国房地产市场营销的现状

由于诸多层面的原因，我国的整体的房产营销还存在着以下几个层面的问题。

（一）房产营销的方式还不够丰富

同别的行业的市场营销策略相比较，我国的房地产市场营销方式，尤其是在二线、三线的房地产市场营销方式还需要进一步的补充与完善。因为，从某种意义上来看，房地产市场营销的方式越丰富，其所要达到的市场营销效果也将越来越倾向预期的方向发展。房地产营销在方式方面的滞后，对于整个行业的发展所产生的影响也是极大的。一方面会影响着房地产企业自身对于市场运营业绩的准确性与科学性的把握。另一方面，由于自身在营销层面方式的不足，未来企业的房地产营销所面临的挑战与压力也会进一步的增加。

（二）房产营销人员的素质有待强化

在房地产市场营销的过程当中，其营销人员市场营销水平的高低，直接影响着业绩的高低。所以，通过必要的方式来不断提升房地产市场营销员工的整体素质，尤其是营销层面的专项素养已经作为一个重要的议题而提到了议事日程。

（三）房地产营销思想及策略还需要改进

通过市场调研及分析发现，一些房地产企业之所以在市场营销的过程当中没有获得比较大的进步与发展，其中一个主要的原因是在整体的营销思想以及营销策略层面还需要进一步的扭转与提升。在信息资讯不断发展与变化的当下，如果在市场营销的理念及思想层面不能进行很好地与时俱进，那么其最后所要面临的市场发展压力则是非常大的。房地产营销管理者的思想水平的高低将会在很大程度上影响着整个团体房地产市场营销业绩的表现。

三、房地产市场营销策略的提升路径

在今天的房地产市场营销策略的改进过程中，需要从思想层面、员工的综合素养的提升方面以及房地产企业市场营销的方式多样化层面来下更大的功夫。

（一）要充分把握电子商务的发展契机，注意房地产的网络化营销

今天的年轻的消费群体已经成为消费的中坚力量，他们的网络购物的习惯已经逐渐成为一种重要的消费方式。因此，今后在房地产市场营销的过程中，要善于借助网络来更好地展开市场营销。例如，依托大的电子商务平台，将网上选房与线下参观交易有机地结合在一起。通过这种方式，今后的房地产营销将会呈现出更加多元的发展态势。通过众多的案例可以看出，房地产企业借助当下比较流行的互联网媒体可以从营销的市场媒介以及整体的营销视野层面都得到一个很大水平的发展与提升。只要充分把握好电子商务发展中所带来的机遇，今后的房地产市场营销的效果也将会凸显出更大的市场潜力与价值。

（二）打造一流的房产销售队伍

在上文中已经提到，在今天的房地产营销过程中，营销队伍整体素质的不高是营销行业业绩提升的重要桎梏。因此，需要从两个方面来对房地产营销人员的整体素质进行提升。一方面，在员工队伍的选拔与招聘层面，要注意素质的全方位的考察，从源头上进行综合素质的把关；另一方面，要加大岗位培训的力度，在日常的房地产市场营销的过程当中，通过经验的传授与总结的方式，帮助房地产市场营销人员进行综合素养的提升。在进行专业团队的打造过程中，需要借鉴当下比较先进的人本主义的思想，通过这种方式整个团队所具有的价值感与创造力，在市场业绩的开拓与提升层面有一个质的飞跃。

（三）思想层面要不断地与时俱进

在思想层面，需要不断地从房地产市场营销的大环境出发进行必要的改进与提高。一方面，可以在理论层面不断地进行前沿的市场营销理论的学习；另一方面，要在房地产整个的行业运转的过程当中，善于把握市场的发展机遇，借助利好的商业发展政策来实现房产营销业绩的提升。在市场的快速发展的过程中，房地产企业要善于把握各种形式的途径与路径，为自身房产市场营销规模的发展与提升来提供最大层面的支持。当然需要指出的是，在营销思想不断与时俱进的过程中，需要从企业自身的发展实践入手，结合市场环境所呈现出来的特点，将两者之间进行一个很好的对接。在不断发展与完善的过程当中，更好地将房地产市场营销的思想向其所具有的市场营销价值来过渡。

这一点在今天以及以后的房地产市场营销体系的发展过程中其所具有的价值将会得到更好的凸显。

总之，房地产营销水平的提升是一个系统的过程。在这个过程中，制定科学的市场营销策略扮演着极为重要的意义。当然，在这个过程中要充分把控市场环境以及其他相关因素对房地产市场营销的影响。

四、结语

本文主要分析了在当前的环境下，房地产市场营销的发展策略。随着我国整体经济的平稳过渡，房地产市场也将会迎来另一个重要的发展高峰期。因此，本文对于房地产市场营销现状的分析以及市场营销策略的探讨，对于今后房地产市场营销水平的提升具有一定的借鉴意义。

参考文献：

[1]冯静，陈素敏.房地产营销策略分析[J].中小企业管理与科技（下旬刊），2009（4）.

[2]郑晓云，王雪.基于差异化管理理论的房地产市场营销策略研究[J].建筑经济，2009（5）.

[3]蒋东丽.基于顾客满意的房地产市场营销策略探讨[J].市场论坛，2009（5）.

第15篇

关键词:高层建筑；施工现场；消防安全

近年来，随着社会经济和城市建设的高速发展，高层建筑建设工程数量不断增加，高层建筑施工工地的消防安全问题日益凸显，火灾逐渐成为影响高层建筑施工工地安全的重要因素之一。2009年2月9日，北京市朝阳区中央电视台在建的附属文化中心大楼由于违法燃放烟火导致火灾，造成1人死亡、7人受伤，直接经济损失1．6亿元;2010年11月1日，上海市静安区高层住宅在进行外立面墙壁施工时，由于4名电焊工无证违规操作，引燃周围易燃物导致火灾，造成58人死亡，70余人受伤。据不完全统计，截止2014年，江西省高层建筑总数已超过2．7万幢，高层建筑施工现场火灾也时有发生，及时吸取火灾经验教训，加强对高层建筑施工现场的火灾预防工作日益重要。

一、高层建筑施工现场消防安全隐患分析

1、结构通常较复杂

高层建筑功能多样，结构通常也较为复杂，在施工期间门窗孔洞、楼梯间、各类管道井等大多均尚未封闭，水平、垂直流通迅速，“烟囱效应”强烈，一旦发生火灾，蔓延迅速，在短时间内就能形成猛烈燃烧，极易发展成大面积的立体火灾。有的高层建筑施工现场受场地局限，办公室、员工宿舍、仓库等建筑相互毗邻，临时建筑之间防火间距不足，发生火灾时易形成火烧连营的局面。

2、火灾负荷大

高层建筑施工现场易燃、可燃材料多，有的施工现场易燃、可燃材料随意堆放，尤其是电焊、氧割作业以及部分施工还存放有易燃易爆危险物品，一旦接触到火源，就极有可能导致火灾发生。此外，有的施工现场的临时用房采用可燃泡沫彩钢板搭建，发生火灾时迅速产生大量有毒、有害气体，极易造成人员伤亡。

3、消防安全管理制度不落实

高层建筑由于施工工期长，施工单位人员多而杂，人员流动性大，消防安全管理难度大。部分建设单位、施工单位消防意识淡薄，消防安全责任相互推诿，未建立并落实相关的消防安全管理制度，未制定灭火疏散应急预案，未组织对员工消防安全宣传教育，导致员工消防意识淡薄，发生火灾时缺乏处置的经验和能力。

4、违章用火、用电现象时有发生

施工现场机械化操作用电量大，设备长时间使用甚至超负荷运行。临时性用电多，电器线路安装不规范，私拉乱接现象突出。动火作业多，电焊、氧割等作业普遍，作业产生的火花、熔珠飞溅。有的特殊工作操作人员未持证上岗，不遵循消防安全操作规程，操作时也不采取必要的安全防护措施。

5、消防设施、器材不完善

由于建筑尚未建成，建设单位、施工单位往往忽视施工现场的消防设施和器材，有的虽然有临时水源，但压力达不到灭火的要求，再加上施工现场周围环境复杂，消防车通道、场地经常被占用，高层建筑施工工地火灾扑救难度大。

6、擅自降低消防施工质量

少数高层建筑建设工程未经消防部门审批擅自施工，或者虽然经过审批，但建设单位、施工单位擅自降低消防施工标准和质量，大量选用易燃、可燃材料，降低了建筑物的耐火等级，增加了火灾危险性。

二、加强高层建筑施工现场消防安全的措施

1、落实单位消防安全责任

(1)要建立消防安全管理组织，定期召开消防安全工作会议，明确各级消防安全责任人和管理人，研究、解决施工期间的消防安全重大问题，落实消防安全工作的经费。(2)要制定施工现场消防安全管理制度。要结合高层建筑施工工地的特定，科学、合理的制定各项消防安全管理制度和操作规程，制定灭火疏散应急预案并组织演练。(3)要强化责任追究机制。要明确施工现场的消防安全负责人和管理人，对施工现场的消防安全工作全面负责，落实逐级负责的消防安全责任制，建立消防安全隐患排查及责任追究制度。

2、强化现场消防安全管理

(1)要合理规划高层建筑施工现场的消防安全布局。针对施工现场平面布置的实际，合理划分各功能分区，明火作业区、易燃可燃材料堆场、危险物品库房等重点区域应设置显著标志，相互之间应保持足够的防火间距。施工现场应设置环形消防车道，尽端式道路应设回车场，消防车通道的宽度、净高和路面承载力应当满足大型消防车的要求，并确保消防车通道畅通，不得堵塞、占用消防车道、场地。(2)要加强用火用电管理。严格管理好明火，对于建筑工地中存在的明火源应指定专人负责，现场监护。经常检查电气线路、电气设备的运行情况，发现短路、发热和绝缘保护层损坏的要及时处理，严禁私拉乱接电线和超负荷用电。严格落实动火审批制度，将焊接作业作为重点防范对象，作业时应安排专人监护并落实各项防范措施，在焊接点附近还采用非燃材料隔板遮挡，防止焊珠向四周喷溅。(3)要加强对易燃、可燃材料和易燃易爆物品的管理。材料管理要定点、定位、定人，分类存放，远离电源和火源，施工过程中产生的易燃、可燃垃圾材料要及时清理。(4)要配全消防器材装备。要按照要求配置必要的消防设施、器材，各类消防设施、器材严禁挪作他用。根据《江西省消防条例》的相关规定，建筑物施工高度超过二十四米时，施工单位还应当随施工进度落实消防水源。

3、加强消防教育培训

要把消防安全教育培训工作作为高层建筑施工现场消防安全的重要环节常抓不懈。要落实消防安全教育培训制度，定期组织学习消防法律法规、规章制度和灭火技能，切实提高各级管理人员与现场施工人员的消防安全素质，尤其是要加强对电焊等特殊工种工作人员的消防安全技能培训，坚持持证上岗制度。要针对建筑工人整体文化程度偏低的实际情况，丰富教育培训的形式和内容，采取观看消防安全知识宣传图片、施工现场讲解、消防安全操作实际演示等方式，提高从业人员的整体消防安全意识和水平，掌握初期火灾的扑救和火场逃生能力。

4、加大监督执法力度

消防部门要加大对高层建筑施工现场的监督检查力度，指导单位健全消防安全组织，落实消防安全管理主体责任，完善消防安全管理制度和操作规程。要针对明火作业区、易燃可燃材料堆场、危险物品库房、员工集体宿舍等重点部位开展监督检查，及时发现并督促整改火灾隐患，对未经消防设计审核、备案的建筑工程，要依法实施处罚，并限期补办相关手续。同时要加强部门联动，加强与建设、安监等部门之间的沟通协调，分析总结高层建筑施工现场存在的火灾隐患和消防安全管理方面的问题，积极建立部门协同配合的工作机制。

参考文献

［1］建设工程施工现场消防安全技术规范．GB50720－2011．

［2］付振华．建筑施工现场消防安全管理及火灾防范对策分析．《中国电子商务》，2011(12):107－107．

［3］任丽娟．高层建筑施工工地火灾危险性及防火对策．《山西建筑》，2012，38(2):275－276．

［4］王洪强．浅谈建筑工地火灾成因分析及消防安全管理对策．《经济视野》，2013(15)．