房地产投资项目分析方法范文

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第1篇

“十三五”推进供给侧结构性改革，其对房地产市场起到不可估量的影响。众所周知，目前我国房地产市场出现严重的产能过剩、供求不平衡的问题。对于房地产企业的投资项目，如何科学地去库存、改善供求关系，成为一大难题。根据分析，房地产出现产能过剩，会导致房地产新投资减少最后导致GDP负增长。我国房地产的空置房无论过多或者过少，都对国民经济有着巨大的负面影响。所以，这更需要我国对房地产企业进行供给侧改革，根据不同地区的经济规模、人口数量等现实因素，进行科学的合理预算估测，从而推动我国经济的增长。

2房地产开发项目投资的影响因素

2.1通货膨胀

如果商品市场面临通货膨胀，商品购买者总是在不断地观望，预期商品的价格会更加持续地上涨，如此货币贬值。正是如此，消费者们希望通过购买固定商品来防止货币贬值，尤其是像房子这样一类的极其耐用品。所以，在通货膨胀的情况下，房子的销售量往往大增，且有不断上涨的趋势。但是，作为房产类，这些稀缺特殊的资源，一些商品的提供者总是遵守将货品囤积在自己的手里的原则，而且房子这类资源物品往往耗时较长，需要很长一段的开发建立时间，这一系列原因最终导致房子的货物量供不应求。但是，在通货膨胀的情况下，消费者对于房子的需求在短时间并不会减少，而且在供应方面，供应房的数量也不会在短时间内剧增。所以，在供求失衡的情况下，两方面原因导致了房子价格不断上涨，往往直接导致了房地产的开发投资规模。所以，通货膨胀间接导致了房地产投资开发规模。

2.2城市化进程

如何说城市化进程影响房地产的投资开发规模。这要从城市化进程代表一个城市的经济发展水平，是一个城市的整体水平的标志。如果一个城市城市化进程较快，城市化水平高，这个城市就有许多的人口，居民数量极多，人口多导致需求大，对于各类商品的需求量将会不断地提升，特别是房地产这类刚性的需求。供求相互作用，大量的需求拉动供给，因此供应端不断地完善，大城市的房地产的硬件设备都比较完善，例如物业公园等设施，价值决定价格，同时大城市的房地产价格水平也普遍比小城市的房地产水平较高，如此又促进了房地产的投资规模，如此不断地往复。当然，还有其他部分的原因，例如随着城市进程的不断推进，城市的土地面积有限，不够城市的建设使用，因此，城市只好向周边地区不断推进，不断利用周边农村的土地资源，导致居住在农村的农民失去了土地，政府和开发商为了安抚农民需要支付安置费用或者一些用来安置农民住处的安置房，如此又使房地产投资开发的成本不断地上升，最后影响了房地产投资开发规模。还有另外一个原因，城市相比农村，工资高，许多农民为了谋图发展，从农村来到城市谋求工作，农民工进来城市需要住处，因此有大量的住房需求，导致房地产的需求上升。最后，还有一大堆的毕业大学生在毕业之后，为了更好的未来，选择在城市发展，安家落户，因此一大波的毕业生对住房的需求量提升了城市的房地产的需求，影响了房地产企业的开发投资规模。

2.3财务现状

房地产企业建设的费用主要包括销售、财务、管理三个方面。虽然费用在总体投入的额度中占有的比重不是最大的，但是因为销售以及管理两种费用极其容易因为一些不确定外在的原因所影响，因此费用也是极其需重视的一个支出。对于房地产企业来说，其开发的费用产生于前期资金融资而需要支付给银行的利息。所以，要引起注意的是，追本溯源，对成本费用进行控制，就是对融资的额度规模进行控制。如此，可以从根源上对财务的成本费用进行更好地控制。财务的良好控制现状，可以促进对房地产的投资规模的改善。房地产企业的资金究竟运用到哪些领域，每个环节分别占用多少的份额。因此房地产企业建筑开发需要加强其财务资金成本的使用范围的准控。在市场经济下，一个产业往往会带动产业链的发展。房地产企业进行建筑项目的开发，其资金会流动到多个部分环节，包括:一是房地产建筑项目所征用的土地所需的赔偿居民的拆迁费;二是建筑项目的工程建设的成本费用;三是建筑成型时后期软安装所需的成本费用;四是房地产建筑项目给未来居民的一些公共基础设施建设的资金投资，例如公园、电梯等;五是一些其他建设建筑项目所需且发生的直接费用。当然，这些各个部分所发生占用的比例经常不合常理，有的几种资金投入所占比例明显超标或者过少。因此，房地产企业应该严格督促财务部门对当前建设项目的审计监督。因此财务的现状会影响房地产企业的投资规模。

2.4第三产业的发展水平

第三产业是服务产业，需要一大堆的劳动力。其发展水平能代表一个区域或者一个国家的经济发展水平。第三产业发展较好的地区都是劳动密集型地区，其对劳动力有极大的需求。因此第三产业是影响我国房地产投资与规模的极其重要因素。比如第一、第二产业的劳动力极其容易被大机器、科学技术所代替。相反，第三产业的服务行业其劳动力的需求量极大，且短期内不会被代替。所以大量的劳动力水平需要大量的住房，带动房地产的投资开发规模。第三产业的发展水平较高的地方，城市的居民人数也高，往往聚集在一片的地区，所以房子都是大片聚集，覆盖面积大。只要第三产业发展水平高的地方，其商业化的水平也是相当高的，交通水平也是相当之高，因此带动周边房价上涨，呈直线上升。第三产业对房地产的开发投资有相当大的影响。

3结论与相关建议

3.1结论

城市化进程、第三产业和居民消费指数增长率都会影响房地产的投资规模，未来城市化进程规模、速度、规划以及基础设施建设都对房地产投资规模起巨大推动作用且带动经济的发展，因此城市化率对其影响最为显著。从行业相关数据分析，房地产行业产量严重过剩、库存积压是如今的主要问题之一，解决问题的一大关键在于从供给侧改革，减少产量，解放生产力在生产端提高竞争力促进经济发展。综上所述，我国房地产投资规模增长速度可能会在整体上有所下滑。

第2篇

关键词：经济分析；投资决策；房地产开发；项目投资

房地产开发是一项涉及面较广的经济活动。为了让房地产开发项目达到良好的经济效果，项目负责人应该进行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地产项目投资前，经过一定的分析，为项目投资者提供诸多方面的决策参考，如经济风险、运作方式等。同时，它也是房地产项目投资决策的重要根据，应该值得加以重视并研究。

一、经济分析的内涵剖析

第一，经济分析的概念界定。经济分析就是按照国家财税方面的相关制度与法规，分析某一项目的可行性，研究项目的投资、收益等方面信息，从而为项目承担人的投资决策提供一定的参考借鉴作用。经济分析的前提是分析人员能够对项目相关的所有因素均可作出合理的判断。由于社会的变化与发展，项目也会因各种社会因素而发生变化，因此，经济分析面对多变环境时应该能够应付自如。

第二，经济分析的基本步骤。分析人员对房地产项目进行经济分析时，必须以提供有效决策为目标，对项目相关的财务进行评价。其基本的步骤描述如下：首先，收集足够的基础数据。经济分析主要是针对数据进行分析，然后对数据与相关信息进行比较与估算。因此，数据收集是至关重要的。其次，编制相关财务方面的报表，同时针对财务评价指标，计算和评价相关数据信息，对房地产项目所涉及到的财务情况作出评价。再次，以基本财务数据为基础进行一些不确定性方面的经济分析，包括该房地产项目可能遇到的风险以及抗风险的能力。最后，根据财务评价方面的结果，做出该房地产项目投资是否可行的决策。

二、房地产项目的投资估算

第一，投资成本方面的估算。房地产项目投资可行性分析中的一个重要方面就是投资成本方面的估算。首先，分析人员要对房地产项目的土地开发费进行估算。土地开发费主要包括：出让金额、土地转让费用以及各种附加费用；土地征用以及安装补偿费用；管理人员工资等开销费用等。其次，分析人员要对附属公共配置设施费进行估算。公共配置设施费主要是指房地产项目中，建造一些并不是直接用于营业的一些公共设施而产生的一些费用。另外，还有房地产项目当地市政工程方面的建设费、建筑勘测设计费以及城市建设费用等。

总之，房地产成本估算是否正确，是否合理，将直接关系到房地产项目投资的回收以及利润的大小。

第二，项目销售收入方面的估算。任何房地产公司开发的项目，最终肯定要面向社会、面向客户。项目销售收入是房地产项目保证收益的前提。销售收入方面的预测要在充分调查与统计的基础上完成，可以根据房地产公司以往的销售业绩，利用相关方法，对房地产项目所在地未来销售状况有个合理的预测与估算。房地产项目销售收入的估算是否正确与销售价格有关，在实际定价的过程中，可以根据某种定位法来确定，也可以使用多种定位法的组合。如常用的定价法有：成本导向定价法、客户导向定价法以及竞争导向定价法。

通常情况下，房地产公司分析人员可以根据竞争导向定价法实现销售价格的确定。因为房地产项目的投资成功，一方面可以获利；另一方面可以在房地产市场竞争中立于不败地位。房地产公司可以根据社会因素以及企业自身因素，决定本项目销售价格是稍高于还是稍等于同类竞争者。确定某房地产的比准价格如公式①所示：

比价价格=■①

在公式①中，n表示的房地产企业进行比较的实例个数，Mi表示第n个比较实例的可比价格。一般在房地产销售定价的过程中，根据公式①确定最后销售价格外，还要进行诸多方面的判断，以最大限度地保证最终销售价格的合理性。如要考虑房地产开发公司的营销状况、要考虑外界宏观环境对价格的动态影响、房地产市场中的需求状况等。

第三，项目销售税金及附加方面的合理估算。房地产开发项目销售税金及附加方面涉及到的东西比较多，主要有：项目营业税、建设过程中的维护税、土地增值税以及房地产开发公司的所得税等。其中土地增值税是指有偿转让土地使用权或者地上附有物，而获取增值收入的个人或者单位所交纳的税。但在通常情况下，因为增值税只能在房地产开发项目投入完成，并且销售成功后才能有效计算，所以可以在实际销售之际按销售额的1%实施提前征收，最后再统一进行计算后补缴。而房地产开发公司的所得税是指公司生产经营过程中所得利润的征收税。一般是以25%的利率进行征收，但对于一些利润较少、规模不大的房地产开发企业，可以实施一定的优惠额度，而对于一些特定行业的新办房地产开发公司，甚至可以考虑免所得税。

第四，项目不确定性方面的评价。房地产开发项目不确定性方面的评价主要涉及到盈亏平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理论研究预测各种不确定性因素和风险因素的发生对项目评价指标影响的一种定量分析方法。而通过敏感性分析，可以找出影响项目经济效益的关键因素，使项目评价人员将注意力集中于这些关键因素，必要时可以对某些最敏感的关键因素重新预测和估算，并在此基础上重新进行经济评价，以减少投资风险。

三、总结

房地产开发项目投资决策的经济分析是一个相对复杂的过程。为了让决策者提出的决策结果更为合理，更为有效，财务数据方面的估算和预测是至关重要的。特别需要注意的是，在具体评估预测时，应该尽可能地因不同人、不同方法而造成的估算预测结果的不一致性，或者差异过大。因此，在经济分析时，应该明确不确定的因素，估计项目可能遇到的风险，从而加强房地产开发投资项目决策的可靠。

参考文献：

1、郭丹,李菲.成本管理过程评价指标体系设计[J].合作经济与科技,2007(3).

2、胡晶,赵彩霞,文安福.浅析房地产开发企业在工程施工中的成本控制[J].商业经济,2008(10).

3、黄永根.价值工程及其在工程项目成本控制中的应用[J].建筑经济,2010(8).

第3篇

一、国内与国外房地产开发项目对比

早在1968年美国就有学者提出冷热因素法对房地产投资进行分析[1]，而国内的房地产开发项目投资决策经过了长期的探索与发展，中国最早的房地产投资决策只是从某个单一方面来进行思考，想法闭塞，对房地产投资决策的全面性研究还有一定距离。因为我国房地产项目投资决策起步较晚，主要以借鉴已有的经验为主，没有一定的理论依据，在分析投资风险方面也缺乏经验，因此，相比于国外的房地产开发项目投资决策来说，我国的投资决策还不健全，投资策略匮乏。所以，我国房地产开发项目投资决策的分析与研究已经成为当前学者的首要任务和目标。

二、房地产开发项目投资决策的研究方法

（一）大系统、小环节分析

运用系统分析的思维研究方法，把目光放在总体格局上，确定主次关系，重点考虑总体方向。将房地产开发项目视为一个大系统、大格局，集理论思想、构建健全的房地产开发项目投资决策体系，使大格局下的各个小环节都紧密相扣，环环紧绕的联系。

（二）与经济分析紧密相连

所谓经济分析，就是分析人员必须根据国家的财税政策对研究项目的投资、收益等进行基础数据的比较和推断，作出合理的判断，从而作出相应的投资决策，因此，对数据的收集和掌握尤为重要。对于房地产开发项目投资决策来说，经济分析成分至关重要[2]。

首先，对于房地产开发项目投资决策来说，财务问题，是影响投资决策的关键。能够对房地产开发项目作出合理的财务情况的分析和评价是决定投资决策正确与否的第一步。

在研究房地产开发项目投资决策的同时也要求作出一些不确定的因素，例如房地产开发项目投资决策所面临的风险，要有抗风险，解决风险的能力和素质。根据一系列的因素，随后作出可行的房地产开发项目投资的经济方面的决策。

有能力对房地产开发项目的投资作出估算，投资决策人员要分析房地产项目所需土地的费用，其中包括土地转让费、土地征用费、管理人员开销费等等。其次，公共配置、市政等也在投资决策要考虑的问题之中。

对房地产开发项目的销售收入作出估算，无论是怎么样的房地产开发项目，其最终结果都是要面向社会、面向人群，成为消费品供人们使用。销售收入要做好充分的调查和统计，根据房地产开发公司以往的销售总额、开发区周围或者城市内人群的消费水平、销售价格，其他房地产中心的销售价格等等做出合理并且切实际的销售收入估算[3]。

三、房地产开发项目投资决策的内容

房地产开发项目投资决策是房地产开发商对潜在的开发项目从经济方面，社会方面，环境方面等进行选择性的过程。

（一）选定合理化的投资

为了选择合理的房地产开发项目，做好正确的投资决策，房地产开发商要认真负责的发现问题，分析问题，解决问题，明确投资目标，确保投资决策可以顺利进行和发展，另外，房地产开发商也要有预见性和警觉性，从不同方面考虑投资决策，进行市场调查，作出合理的投资决策。

（二）投资方案的多样选择

如果制定投资决策人员确定了投资目标，同时就要由多种供选择的方案相应出台。制定的备选方案越多，那么选择的空间越大，投资决策就可以越完善。在选择备选方案时，要根据经济学的角度，社会角度，环境角度等等来进行分析和选择最优的方案实行[4]。

四、房地产开发项目投资决策的指标体系

随着社会不断的发展，经济不断的进步，房地产开发规模也逐渐增大，但是，市场环境不是一层不变的，市场状况也在发生着巨大的改变，因此，对于房地产开发商来说，面对一切都在变化着的前景，要考虑的因素非常广泛，能够对这些因素加以筛选并作出合理的选择，才能建立健全的投资指标体系。

（一）如何建立合理的投资指标体系

1.对开发区域的了解。对于房地产开发商来说，在选择一处地域进行开发时，要考虑到所在区域的市场力和品牌竞争力[5]。要对此区域进行全面的市场调查和分析，考虑到项目完工后在一定的时期内是否能有市场，以及对市场的营销战略。品牌竞争力就是要考虑到在附近区域内是否有其他房地产开发公司进行项目开发，如何在众多的房地产开发商中独树一帜，别出心裁，赢得消费者的青睐。

2.对物业的了解。房地产开发商在进行项目开发时，也应考虑政府对该项目的具体规划和对物业的要求。不同的物业之间也具有一定的竞争关系，这时，选择熟悉的物业，对房地产开发项目投资决策的选择也有一定的联系。

3.房地产开发商公司规模。房地产开发商要根据公司的销售收入、资产总额能够投入资金，回转资金等等方面来制定开发项目。

（二）投资指标的风险预估

无论做什么事都会遇到风险，在风险未到来之际能够做到对风险进行预估，并作出一定的解决方案是房地产开发商必须考虑的事。其中包括对公司总资产周转率的分析，流动资产周转率的分析，不良资产对比率的分析等等。

第4篇

【关键词】房地产；投资项目；可行性研究

房地产投资项目的可行性研究是在房地产投资项目决策阶段，对项目的投资环境和条件等内容进行较为深入的调查研究，制定、分析和评价各种投资方案的可能性、技术性和经济合理性。房地产投资项目可行性研究是投资决策、资金筹措、实施操作、立项审批的重要依据之一。房地产投资项目一般具有投入多、风险大等特点，对房地产投资项目进行科学合理的可行性研究，是控制投资风险、确保合理开发的基础性条件，甚至关系到房地产投资项目的盈亏成败。

一、房地产投资项目可行性研究的作用

（1）作为项目投资方的决策依据。可行性研究是房地产投资项目开发的第一个环节，根据可行性研究的研究分析结论，项目投资方会进行研读并最终决定是否投资该项目和投资规模等事项。（2）作为项目主管方的审批依据。房地产开发企业应就拟投资的房地产项目编制申请报告，报送项目审批核准机关申请审核批准。项目申请报告中所含最重要的文件之一就是项目可行性研究报告。项目审批核准机关是否批准该项目，很大程度在于项目可行性研究是否科学、合法、合理，是否具有理想的经济和社会效益。（3）作为项目筹资的重要参考资料。房地产投资项目一般是高投入高风险，不进行深入的可行性分析研究，一般很难对外筹资。银行等金融企业、投资公司等财务战略投资者是在承担的风险较小、项目具有足够的还款能力的情况下，才可能给予项目贷款。（4）作为项目进行前期工作的依据。项目的前期工作包括规划设计、人员招聘、施工准备等，在房地产投资项目的可行性研究中，都会提及各项工作安排的时间表。如无其他情况的改变，一般应根据该计划行事。

二、房地产投资项目可行性研究阶段的划分

（1）投资机会研究。投资机会研究是指对项目投资者选择投资机会和方向提出轮廓性建议，目的是在特定的地区内，根据有关法律法规和政策，同时结合资源条件和市场供求等条件寻找并选择合适有利的房地产投资项目。投资机会研究一般依靠粗略的估计而不是依靠详细的分析，主要是从投资收益等角度研究投资的可能性，进行投资机会的选择和鉴别，引起高层决策者的投资意向。投资机会研究的结果允许误差在30%之内，研究费用占投资总额的0.1%～0.2%。如果初步证明项目投资的设想是盈利并且可行的，则可以再进行更深入细致的研究分析。（2）初步可行性研究。初步可行性研究是指对房地产项目投资中一些重要环节和关键问题进行专题研究，进一步说明投资项目的价值所在。研究分析的关键问题主要包括：分析投资机会研究的结论；有哪些关键问题需要进行辅助研究；在拥有详尽资料的基础上进行测算并作出是否进一步研究的决定等等。初步可行性研究阶段的结果允许误差在20%之内，研究费用占投资总额的0.25%～1.25%。通过初步可行性研究，可以对项目的盈利和前景做进一步的分析和判断。（3）详细可行性研究。详细可行性研究是项目投资决策的基础和关键步骤。其主要是对项目从技术和财务等方面进一步探讨可能性和合理性，对项目提出结论性意见并最终形成正式的可行性研究报告。详细可行性研究的结果允许误差在10%之内，研究费用占投资总额的比例根据项目大小不同而有所不同，一般在投资总额的0.2%～3%之内。另外，根据有关规定，对于限额以上的大、中型项目及重要的小型项目，须经有权审批的单位委托有资质的咨询评估公司就项目可行性研究报告进行充分的分析论证和评价。未经该程序的项目，任何单位不准审批和组织建设。其主要内容包括：全面审核报告中反映的各项情况是否真实存在；全面审核各项指标计算、参数选择是否正确；从企业、社会和国家等方面综合分析和判断项目的经济和社会效益；分析并最终判断项目可行性研究的可靠性和客观性，对项目作出最终的投资决策提供专业的评价意见。

三、房地产投资项目可行性研究的基本内容

根据房地产投资项目的性质、规模和复杂程度的不同，可行性研究的内容各有侧重，不尽相同。本文以广东省DQ房地产投资项目为例，具体探讨可行性研究基本内容的以下几个方面：第一部分是介绍DQ当地的经济发展状况。具体可从当地的地理位置、交通情况、人口数量、生产总值、固定资产投资额、社会消费品零售总额等方面进行资料和数据的收集，以作为项目开发的基础背景资料。第二部分是DQ当地的地产行业市场分析。具体可从房地产市场宏观的政策法规和市场行情，结合DQ当地房地产市场的供给和需求进行理论和数据分析，以作为项目研究的重要决策资料。第三部分是项目概述。具体包括项目名称、项目地块的权属人及相关方、项目的地理位置和现状、土地面积、土地成本、主要建设条件和规划要点（包括容积率、建筑密度、绿化率等）。第四部分是规划设计及建设方案的选择。根据上述当地的地产行业市场分析、项目概述和规划要点，进行市场供求现状分析及预测，服务对象分析，房地产产品价格预测并最终制定规划设计方案，选择并确定商住、商业或其他建设方案，制定租售计划，确定拟建项目建设规模、项目构成及平面布置和建筑方案选择。第五部分是经济及社会效益评价。一是根据规划要点，预算项目的投资总额，并计算出项目的税后利润、总投资回报率、自有资金投资回报率等多项指标；如规划要点尚不确定，可选择几个最接近的规划要点，计算出多个方案。二是投资效益评价，财务评价指标主要有投资回报率（ROI），内含报酬率（IRR），净现值（NPV），投资回收期（PP）等等，可根据项目的不同，选取其中的几项指标作为评价项目经济效益的依据。可从国民经济评价、项目环境效益等进行社会及综合效益评价。第六部分是项目风险评估，采取定量和定性两种分析方法。定量分析主要采取临界点分析，一般以内部收益率10%为限来确定最低销售价格和最高建安费用。定性分析则需要对经营风险、政策风险和市场风险等进行分析，并得出相应的具体对策及预案。第七部分是现金流量以及资金筹措。主要包括：现金流量年度流入和流出的具体安排计划、资金的筹集方案和筹集成本、项目的还贷能力分析等。第八部分是开发思路和项目实施进度。主要包括开发项目的管理模式、机构设置、管理人员的配备方案、人员聘用及培训计划、项目管理费用预算等等。项目实施进度主要前期开发进度和工程建设进度计划，具体包括各个单项工程的开工和竣工时间，施工进度安排，建设场地布置，施工队伍选择等等。第九部分是研究结论及建议。根据上述研究分析结果，对投资项目是否具有可行性作出明确的结论性意见，同时针对投资项目存在的一些关键问题提出具体的建议供高层决策。一份优秀的房地产投资项目可行性研究报告应是编制依据真实可靠、结构内容丰富完整；报告文本格式要规范严谨，附图、附表、附件齐全；报告表述形式尽量图文并茂，具有数字化、图表化和直观化的特点；报告的深度和广度能够满足投资决策的需要。

四、房地产投资项目可行性研究中的关键问题

1.市场定位。房地产投资项目最重要的关键问题之一就是市场定位，应以适量的超前意识，对项目进行合理的规划和定位。一个房地产投资项目一般需要两年以上，这段时间内的法律政策、市场环境和消费行为观念可能会有变化，有时甚至变化甚大。如何适应变化，这就需要掌握变化的走势，找准项目准确的市场定位。房地产投资项目的市场定位就是需要在深入细致的房地产市场调查、研究、分析的基础上，选定目标市场，确定项目档次，圈定消费群体。市场定位要与企业战略发展方向保持一致，企业发展战略包括品牌战略、管理战略和经营战略等。房地产投资项目必须以企业发展战略为基础，进行准确的市场定位，发挥企业核心竞争力，体现企业竞争优势，构建并发扬壮大所属企业和产品的品牌，以实现企业的发展战略目标。市场定位要具有实实在在的可行性，其中项目实施的可行性是指由于房地产市场处在不断地变化之中，房地产投资项目的市场定位必须充分考虑项目实施的可行性，以免开发后卖不出去、租不出去形成资金回笼压力；同时要根据所在区域、地块特性、项目规模和优势来分析开发和入市的好时机，设计好项目的实施进度。而所谓的经济评价的可行性则是要运用定量与定性分析、动态与静态分析、微观效益与宏观效益分析等多种分析相结合的方法，准确分析项目各种经济评价指标并确定项目的可行性。

2.风险管理。房地产投资项目开发是一个动态的过程，它具有开发周期长、资金投入量大等特点，难以在项目研究阶段即对开发过程中的有关费用和收益情况作出精确的测定。在经济评价中的数据有很大一部分来自对未来的估算，使得依据这些数据计算出的经济评价指标存在某种不确定性，这可能给房地产投资项目带来一些风险。因此，有必要对各种不确定性因素的变化情况，以及这些变化对投资者的收益的影响进行详细分析。风险管理是一个完整的过程。项目全面风险管理是指用系统的、动态的方法进行风险控制，以减少项目开发过程中的不确定因素，按逻辑顺序可以分为风险识别、风险评估、风险回避与转移、风险控制和风险损失的处理等五个步骤。房地产项目投资风险分析的方法一般有敏感性分析和盈亏平衡分析等。敏感性分析是指从众多的不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析和测算其对项目经济效益指标的敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点分析项目成本与收益的平衡关系的一种方法。各种各样的不确定因素（投资、成本、销售量、产品价格、项目期间等）的变化会影响投资方案的经济效果，当这些因素的变化达到某一临界值时，就会影响方案的取舍。售价和租金是房地产项目最主要的不确定性因素，能否实现预定的租售价格，是房地产投资项目的关键。

3.财务效益评价。财务效益评价是指根据国家的财务、税收等制度，对房地产投资项目的盈利、偿债能力等项目财务状况进行分析和评价。财务评价是定性和定量分析相结合，以定量计算为主。房地产投资项目财务状况具体通过财务评价指标反映，如以是否考虑时间因素分类，可以将其分为静态评价指标和动态评价指标两种。静态评价指标是指在不考虑资金的时间价值的情况下，考察项目盈利能力的一种财务效益评价指标，在分析工期短的小型项目投资时有一定程度的使用价值，而对于大中型的房地产投资项目，则只在投资机会研究和初步可行性分析阶段有所应用。现在比较常见的静态分析指标主要有：投资利润率、静态投资回收期等。动态评价指标则是考虑到了资金的时间价值，它能够更加科学全面地反映房地产投资项目的财务效益指标，因而在房地产投资项目分析的应用较为普遍。现在比较常用的动态评价指标主要有：净现值、内部回报率、动态投资回收期和盈利指数等。

参 考 文 献

[1]谭术魁.房地产开发与经营[M].上海：复旦大学出版社，2006

[2]陈弘.房地产投资风险分析[J].经济评论.2004（2）

第5篇

【关键词】房地产投资项目；实物期权；价值评估；B-S期权定价模型

一、房地产投资项目的实物期权概述

（一）实物期权的涵义

期权是一种让拥有者以特定的价格在未来特定的日期或之前购买或卖出一定数量的基本证券的一种合约。期权被划分为金融期权和实物期权，金融期权是一种衍生产品，它是以金融产品为标的物的。实物期权是金融期权在实物领域的发展，其标的物不再是金融资产，而是某一项投资的价值。而它赋予的权利也往往是某项投资的选择权，即选择投资还是不投资，或者是现在投资还是延迟投资。拥有实物期权，投资者就可以在一定时期内根据某些价值变动灵活选择投资方案。实物期权与在市场上公开交易的以金融产品（比如股票、债权）为标的资产的金融期权相类似，是一种将期权的基本理论应用到企业实物资产的经营管理和投资决策的，它是一种不公开交易的选择权。由于这种期权的标的物不是金融资产，而是实物投资项目或企业，因此将其称之为实物期权。

（二）房地产投资项目涉及的实物期权种类

1.延迟期权。受到国家或者社会经济和政治状况、地区或城市经济状况地段以及市场环境的影响，房地产开发商很难准确的掌握这些因素是如何影响投资项目的价值并且很难进行精确的定性和定量的预测。这时市场情况不确定，那么开发商就可以推迟作出决策。

2.放弃期权。房地产投资项目在很多时候可能不能够达到原有目标甚至有可能产生损失。那么这时候放弃投资有可能还会有项目价值的净残值可以回收，所以选择放弃是明智的。

3.分阶段投资期权。房地产投资项目的投资比一般项目要大得多。理性的决策者不会把资金一次性投入房地产投资项目，这样风险会很大。所以分阶段投资并且令其滚动发展是最明智的选择。

（三）房地产投资项目的实物期权特点分析

1.投资的风险性。高风险性是房地产投资项目的一个主要特性之一，主要是因为它是不动产，一旦建成便不可移动。还有就是它在短期内变现的可能性很小并且难以流动。

2.运营的不确定性。大型的房地产投资项目，尤其是对于跨区域和投资金额大的项目而言。项目运营中的不确定性会比一般项目高，对于一项用传统方法计算出其价值为负的项目而言，并不等于就永远放弃该项目的投资，而是用实物期权的思想静等市场的变化。

3.实施的多阶段性。大型项目想要在短时间内一次开发完成，其可能性极小。所以房地产投资项目一般都是分阶段进行的。并且各个阶段之间也不是独立的，前一个阶段是后一个的前提和基础。前一个阶段产生的现金流对于后一阶段的决策有借鉴意义。

二、房地产投资项目的实物期权定价模型

（一）B-S实物期权定价模型

B-S模型假设：假设一：期权在买卖过程中无交易成本。假设二：短期的无风险利率在期权寿命期内保持不变。假设三：期权到期日才能行权。假设四：标的股票不分红。假设五：对卖空没有如保证金等任何限制，投资者可自由使用卖空所得资金。假设六：所有交易随机发生，价格随机游走。B-S模型的的主要公式：

式中：C0——看涨期权的当前价值；S0——标的股票的当前价格；N（d）——标准正态分布中离差小于d的概率；PV（x）——期权的执行价格的现值；e——约等于2.7183；t——期权到期日前的时间；σ——股票回报率的标准差。

（二）房地产投资项目实物期权参数的修正

1.标的资产的价值（S）。房地产投资项目的标的资产可以看作是开发的项目，譬如写字楼、商铺、住宅、酒店等。在实物期权的计算中，标的资产就是开发项目预期现金流量的现值。

2.期权的执行价格（X）。房地产投资项目的执行价格就是初始投资成本，主要包括借款的财务费用、施工建造费用、土地费用等。可以依据预计投入资本计算投资成本现值。

3.期权的期限（T）。开发商在决策的时候要对决策的最后时间作出界定。每一房地产投资项目的的周期不一样，可以根据周期的长短来决定，也可以根据自己估计的出租和出售期来确定。

4.无风险利率（r）。—般情况下，无风险利率是无风险投资的回报率。在B-S期权定价模型中，一般采用的是同期国库券收益率来计算。在计算房地产投资项目价值的时候，应该选择国内与项目开发期限相同的国库券利率的加权平均数。

5.标的资产的波动率（σ）。标的资产的波动率表现为投资项目价值的波动率。在B-S期权定价模型中，主要方法有以下几种：一是使用同期同区域近1～2年的房产价格的历史数据作为依据，再根据公式计算得出。二是与市场类似房产进行比较得出波动率。

三、“盛世华庭”投资项目分析

（一）案例背景介绍

M房地产开发公司位于武汉，于2009年底取得一块土地，用来建设普通标准住宅项目，该项目名为“盛世华庭”。其中普通住宅占地面积156000M2，商铺占地面积87000M2。决策时点：2009年12月。开始建设时间：2010年6月。第一期开盘时间：2011年4月。该公司估计的销售回款情况如下：2010年为10%，2011年为50%，2012年为30%，2013年为10%。

（二）NPV法评估该项目价值

根据当地房产的平均价格估价，普通住宅的价格为6500元/平方米，商铺的价格为10500元/平方米。假设在回款期内所有住宅和商铺全部出售（车库作为固定资产出租，不出售）。那么销售收入总额为：6500×156000+10500×87000=192750万元。对于成本的发生，不是在2009年一次性付出，而是随着时间的推移发生（具体见现金流量计算表）。该项目投资10亿元，其中自有资金投资为5亿占50%，贷款5亿，占50%。根根当地房地产企业的的平均收益率为15%左右，当地银行贷款平均贷款利率为5.28%和资本资产定价模型的公式可以得出折现率R为10.14%，在实际计算中取折现率为10%（所得税税率：25%，房地产企业营业税税率：5%）。

用传统NPV法计算得出该投资项目的价值为—24488.91万元。对于企业来说，不会实施该项目。

（三）B-S实物期权法评估该投资项目价值

选用B-S模型进行该项目的期权价值分析。为了便于计算，将项目期限细分，以决定不同时点的决策的项目内含价值。假设把该项目分为两期开发。假设该项目所具有的期权期限为两年，第二期的决策时点为两年后。对于该项目，参数的确定如下：第一期决策日期：2010年1月；第二期决策时期：2012年1月；（t=2），无风险利率r：国库券到期收益率（3.53%）。标的价值S0：未来现金流量的折现值；执行价格x：选择日的项目投资额；波动率σ：用历史数据分析计算。如下表。该项目所在区域历史售价以及波动率测算表如下：（以2010年6月～2011年6月为时间段来测算）波动率的计算公式为：σ=■■（Vt-■）■，计算得出σ=13.18%，根据NPV法计算“盛世华庭”第一期的净现值为—24488.91。可以看到，第一期的净现金流量为负数，不会进行第二期开发。但是根据实物期权的思想，就会在两年后进行第二期的开发。这就好比是投资一项第一期的净现值为负的项目，使得房地产投资商有权利从第二期的项目中获利。第一期的净现值—24488.91万元是为了第二期获利而付出的对价。随着未来市场价格的波动率成正比增长，期权的价值会越高。其执行价格X是将要在两年后支付的项目的建设费用50000万元。第2期开发项目的现金流折现到第1年初的现值为下表所计算金额：t第二期决策时点为2012年1月，于2012年初开始建设，管理层预测的净现金流量如下：

未来现金流量折现到2010年为65257.42万元，即S0。

选择日项目投资额50000万元，折现到2010年初为41320万元。即PV（X）。

用B～S模型计算出的该项目的期权价值大于零。显然，传统的净现值法低估了该投资项目的价值。

四、结论

通过以上案例可以看出，对于一项投资，可以延期决策。延期决策就可以充分的利用等待带来的价值，为企业管理者的投资决策带来一定的灵活性。实物期权在项目价值评估的应用使人们逐渐意识到不确定性的投资决策。使用实物期权理论进行分析研究，会适当的减低不确定性。对于投资项目的不确定性，用实物期权理论为投资决策增加其灵活性。实物期权的定价模型在房地产投资项目评估的应用是对传统方法的改进。

对于实物期权在我国房地产投资项目价值评估的应用需要一个逐步认识和完善的过程。项目价值的评估方法是多样性的，实物期权方法不是万能的，传统的方法也不是一无是处的。对于如何有效的利用这些方法来有效评估项目价值，有待更深入研究。

参 考 文 献

[1]李创，胡德朝.基于实物期权的企业价值评估模型比较研究[J].现代管理科学.2009（3）

[2]中国注册会计协会.财务成本管理[M].北京：中国财政经济出版社，2012

[3]刘云萍.关于企业价值评估中收益法的探讨[J].企业导报.2010（3）

第6篇

基于计划经济体制的长期束缚下，我国在房地产投资上的践行时间尚短，因此，相应财务评价模式尚不完善，而房地产投资因投资金额较大，因此相应投资风险随之加大，在实际进行投资的过程中，要想实现对投资风险的有效规避，则需要实现投资决策的科学生成。在此过程中，财务评价需要运用到相应评方法与指标，而将层次分析法进行应用，则能够以综合评价模型的搭建来提升财务评价结构的准确性。本文针对如何以层次分析法来实现房地产投资项目财务评价分析模型的搭建进行了研究，以供参考。

【关键词】

层次分析法；房地产投资项目；财务评价；分析

对于任何企业而言，在进行房地产项目投资的过程中，其根本目的在于以投来获取相应的利益，进而才能够为企业不断充分自身的财富积累来促进自身的稳健发展奠定基础。在此过程中，需要对财务的可行性进行分析，进而来实现投资决策的科学生成，而进行投资项目财务评价决策时，基于影响因素较多且复杂，则需要在深入研究相关资料信息的同时，针对财务决策指标与方法所存在的局限性进行分析。而要想实现综合性评价，则需兼顾多个评价指标，以从不同角度下进行深入分析，明确各指标间的关联系以提升决策结果的科学性。

1房地产投资特点

主要表现在：①投资金额较大且回收期较长。一方面，基于房地产行业本身属于资金密集型产业，所以相应投资金额也就相对较大，一般情况下，一个房地产项目难以单纯凭借个人或是单个企业就能够实现的；另一方面，在整个房地产投资项目中，投资收回期较长，通常至少要3~5年，甚至更长，所以在市场经济环境下，相应的投资风险也就随之加大，需要谨慎投资，在进行投资之前实现科学分析以确保投资的成功性。②流动性差，但却可在某种程度上应对通膨所带来的影响。房地长投资过程中，从投入资金到收回投资这一过程较长，流动性较差，在此过程中要想套现，对于投资者而言则会遭受一定的经济损失；但从长远角度看，这一投资则具备了保值的特点，在市场通膨影响下，房地产投资则能够实现有效应对。③易受政策影响且投资风险较大。房地产行业在发展的过程中受到政府一系列政策的影响，比如金融政策以及土地政策等，这些政策的变化会对相应投资带来很大影响；同时该项投资因投资金额大且投资回收周期长等特点，致使其受到诸多因素的影响，进而促使该项投资风险随之加大。

2房地产投资项目财务评价指标分析

2.1常用财务评价指标对于项目评价工作的开展而言，相应评价结果的准确性则要依赖于项目评价数据的真实与完整性，以及所选取指标的科学合理性，而其中财务效益指标的运用，则能够通过对比分析来明确项目的可行性，在实际运用这一指标的过程中，因结合标准的不同使得相应分类不同，具体而言，基于时间价值因素下，可分为动态与静态指标；基于指标性质角度下，则非为时间性、价值性以及比率这三类指标；而基于财务效益角度下，则分为反应盈利能力、清偿能力以及外部平衡这三类指标。具体常用的评价指标为：基于项目财务评价下，以房地产投资项目未来获取收益的方式为划分标准，该项目可被划分为如下几种类型：出售型、出租型、经营型以及混合型。而基于房地长项目本身能够作为商品进行交易，进而使得项目资金流呈现出了自身的特点，因此，在进行财务评价分析的过程中，相应评价指标与方法则具备了自身的特点。在进行分析的过程中，主要以盈利能力与清偿能力这两个指标进行具体分析。

2.2财务评价系统现存不足之处①在评价标准与依据的具体选择上，存在武断的现象，致使评价结果有失科学性。在当前进行项目财务评价的过程中，所选取的指标较多，且进行可行性研究时，相应评价依据一般会受到评价者主观因素的影响，同时也偏于理论化，而即使证明在理论上可行也并不意味着这一投资项目具备实践的可行性。因此，要求要合理选用评价指标，在计算出理论数值的基础上，要针对这些理论上的计算结果本身所存在的局限性进行分析，以确保其具备实践指导意义，进而才能够以客观且科学的可行性评价结构来保证实现成功投资。②对财务指标所存在的互斥性分析不足。不论是任何一个投资项目，其出发点与归宿都是为了实现投资利益的最大化，以实现既定投资目标，但是，在实际进行投资项目分析的过程中，由于对于互斥性投资项目并未进行深入对比分析，致使所做出的投资决策有失科学性。③尚未实现综合性评价指标的有效运用。基于不同财务指标所呈递出的信息不同，所以以财务指标的应用来生成决策的过程中，因选取指标的不同使得相应评价结果有失准确性，而由于缺乏综合性评价指标体系的构建，难以为财务决策评价提供完善的评价模型。

3基于层次分析法下房地产投资项目财务评价分析模式的构建

3.1层次分析法概述（1）相关原理。在针对复杂性问题进行分析的过程中，如果采用定量模型进行分析，其会因相应定性因素较多，在实际选用的过程中会受到决策者主观因素的影响，比如个人的知识结构以及经验等。而基于层次分析法下，则是以判断矩阵这一搭建过程来实现对各个层次下相应因素的分析，并结合决策者自身的倾向，运用逻辑思维来实现定量表示，为实现科学决策的生成奠定基础。（2）该分析方法的形状、思路以及特点。①在形状上，基于层次分析法下，其形状与树形结构较为相似，而不同之处在于层次结构本身包含了树形结构这一形式；②在分析思路上，运用层次分析法则是在进行分析的过程中，明确各因素间的关联性，进而实现层次的有序生成，然后结合对现实情况的判断，以定量形式来表现出每一层次下的重要因素；在此基础上，以数学方式来进行权值表示并进行结果的排序，从而实现对问题的分析与解决；③层次分析法所呈现出的特点主要表现为灵活、简洁且实用。

3.2层次分析法的具体步骤以及综合评价模型的搭建①要在明确问题的基础上，实现层次化结构的搭建，然后，实现判断矩阵的搭建，并运用数学方法进行计算后来排除次序，一般以近似的方法，实现对矩阵最大特征值与向量的判断。其中在进行层次分析过程汇总，要想实现决策判断的定量化，以实现数值判断矩阵的搭建，则可采用A.L.Saaty建议的1~9刻度法（如表1所示）；②以集合平均法以及规范几何法来进行计算，并实现对矩阵一致性的判断；③实现层次的总排序。

3.3综合评价模型的搭建①对项目层次结构的分析。需要先搭建出基于研究问题下的递阶层次结构的搭建，然后，以此为基础来实现对层次结构进行分析，相应分析模型如图1所示。②要实现房地产项目两两判断矩阵的搭建，在此基础上，进行层次单排序与层次总排序，并要对相应判断矩阵的一致性进行检验。③进行结果分析。当一致性满足要求时，则根据单排序与总排序的结果来实现对问题的定量分析，进而通过对比后来实现投资最佳方案的制定，以科学决策的生成来保证实现投资目标。

4总结

综上，在房地产投资项目中，基于该投资项目所具有的特点，要想实现投资预期目标，则就需要以科学投资方案的生成为基础。而基于财务评价分析下，以层次分析法来实现综合评价模型的搭建，能够以完善指标体系为基础来实现科学的分析与计算，进而通过判断矩阵的搭建来得到层次单排序与层次总排序，并以相应计算结构来实现对问题的分析，为房地产投资实现科学投资方案的生成提供了保障，进而在规避投资风险的同时，为实现投资效益的获取以促进企业的稳健发展奠定基础。

参考文献

[1]江斌.基于层次分析法的房地产上市公司财务综合评价问题研究[D].西安建筑科技大学，2011.

[2]陈桦.基于层次分析法（AHP）的房地产投资项目风险分析与评价[J].企业导报，2012，16：33~34.

第7篇

关键词：房地产；房地产营销策划；开发商

1、房地产营销策划的目的和意义

在我国房地产行业中很多经营理念跟不上其发展的速度，房地产企业要想在行业占有一席之地，关键在于它能提供客服所需要的产品，所以，房地产开发商必须要从根本上了解房地产市场，要根据市场的需求去有建设性的开发产品，从而获取利润并占领市场。房地产营销策划能够保证企业决策的正确性，使项目尽量不偏离初始目标，并且能够提高房地产开发项目的竞争力和创新管理能力。目前有许多开发商都不能开发出客户所需求的产品，而房地产营销策划就是满足市场需求和开发产品之前的中间环节，在策划中可以包含有利于产品销售方案，合适的销售手段，客户的需求情况等等。一个合适的营销策划对于房地产开发经营尤为重要。

1.1防止盲目投资，提高项目投资的准确性

虽然说房地产投资的收益是非常高的，但在房地产前景不明朗的情况下，其中存在的风险也是大的。然而有许多开发商只追求眼前的利益，而盲目投资，随意的决策房地产项目的建设造成重大的损失。所以可以通过房地产营销策划分析，作出有利于投资方案的决策，列出不利投资的情况，从各方面去分析项目投资，这样可以大大减少投资风险，避免开发商本能的做法，客观的提供方案并作出对项目评价，从而提高项目投资的准确性。

1.2提高投资决策的合理性和全面性

房地产项目投资是一个非常复杂的过程，因为它受地域、材料、政策、价格等多方面的影响，所以房地产项目需要多方面的人才进行全方面的分析和调研。然而，在许多一般的房地产公司缺乏这样的人才，所以对房地产项目分析过于表面，深度不足。如果通过专业的房地产策划机构就可以详细的全方面进行分析，避免了以上的问题。所以说营销策划可以提高投资决策的全面性和合理性。

1.3拓宽开发商的投资思路

随着房地产项目的不断发展和人民生活水准的不断提升，我们的投资思路不能再局限于以前，我们要努力通过各种有效手段和方法，着重对房地产投资策划的不断创新使房地产充满活力和吸引力，这样才能快速占领市场，真正的知道人们需要的是什么，从而达到企业目标。

1.4提高资源利用率，降低投资成本

资源是一个企业生存和发展的根本，包括资金、技术、原材料、能源、信息以及时间等等。房地产策划必须根据企业当前经营状态和资源状况合理有序的进行。企业对该项目注入资源的利用率，将对企业在项目上的效益产生重大影响，并且与最终的利润率高低直接挂钩。对企业影响非常大。所以如何将企业的有限资源利用好而换取更多的效益则是房地产策划必须严谨考虑的重要因素。策划方案必须以现实有效资源为根据，提供资源合理配置和使用的方案，从而减少资源的浪费和无效使用。也就变相的为项目增加了效益，提高了项目的收益率，增强了企业的市场竞争力。

2、房地产营销策划的作用

（1）企业的某个决策将直接影响到整个项目的效益。房地产营销策划则能给项目决策者提供正确的思维方式，排除决策者思维的片面性，是项目决策更加客观有效，更加准确，从而避免整个项目在某些环节中运作出现较大偏差，间接的提高了项目的准确性和效率。

（2）房地产开发项目的各方面竞争能力决定了项目盈利与否和效益高低。房地产营销策划这在方面能很好发挥它的特长，在日趋激烈的竞争中，给项目提供稳定的动力，增强项目在同等条件下的竞争力，为企业项目的销售打好坚实的基础。

（3）项目整体的正常有效地运作离不开科学的企业管理，项目管理。营销策划能增强企业的管理创新能力，能使企业管理更加系统化，全面化。从开发项目的各个问题入手，逐个解决项目管理问题。是项目运行更流畅有效。

（4）房地产项目资源的整合是投资项目着重考虑的要素。房地产营销策划能将各种资源如观念、社会、人力等等融会贯通，理清其中关系，逐个分解它们的功能所在。使之形成项目优势。

3、房地产营销策划的误区

随着时代的进步，房地产行业发展也越来越迅速，其市场竞争也愈发激烈，相应地，房地产行业的营销策划越来越受到广泛人的关注，业界大量的人才都对其有深入的研究，尽管它从杂乱无章趋向规范有序，但里面仍有许多值得考虑和深思的地方。正确有效的营销策划不仅可以降低投资成本，还可以最大可能的避免营销风险。在当今房地产市场竞争中，营销策划之间的较量很有可能就决定公司能否在竞争上占领优势。我们必须反对盲目迷信的策划，要采用一切有效的办法避免营销走向误区。

误区一：过度夸大营销策划的作用

近年来，由于没有专业的房地产营销指导，许多人对于营销都一知半解，使得大家都过度的相信营销策划的作用。策划人为自己的楼盘精心包装，这是可以理解的，但是如果夸大事实，无中生有，过度迷信营销策划，这样反而会误入歧途。营销策划只是房地产资源配置的无形资产，并不是全部资产，虽然营销策划越来越受关注和欢迎，但如果客观的认为营销策划能包治百病，解决所有问题，达到所有目的，这不得不说这是一个误区。

误区二：忽视营销策划的作用

过度夸大对房地产项目进行营销策划的作用，是一个误区，但也不得完全抛开营销策划。它能给企业策划者提供准确的思维，避免整个项目在某些环节出现很大的偏差，可以提高项目的准确性和效率。恰当的营销策划不仅能够降低成本，还可以有效的避免营销风险。所以我们既要避免过度迷信营销策划的作用，又要走出“忽视营销策划的作用”这个误区。

误区三：对产品理解浅薄

房地产项目产品与普通的产品是不同的，因为在房地产中每一个产品都是不同的，没有两个是完全一样的。在消费者眼中，对于楼层，面积，景观，地理位置都有一定的的差异性，任何两个产品的价值都是绝对不一样的。然而，开发商并没有太过注重这方面，只是粗略的根据对方型分分类，然后再根据总均价加点系数来做最后的定价。我们应该根据消费者的需求和差异来分类，而不是根据房型的不同，定价也不能用简单的加权平均，而可以用类别加权平均的方法。

4、房地产营销策划的未来趋势

因为房地产的投资巨大、周期较短、有货币功能、可以升值、可以闭口销售、品质几乎无法再提高、入市价格较低、楼盘多、竞争激烈等等，因此它与一般商品不同。在越来越激烈的房地产市场中，更多的企业开始意识到营销策划的重要性，并且在营销策划上推陈出新是企业获得成功的必要手段。总体而言，房地产营销策划在以下几个方面有所变化：看重效益和品牌的观念，策划组织方向转变，策划理论转变，策划信息转变等等。

结束语

第8篇

关键词：协同管理 房地产企业 财务管理 成本控制 关系

在我国二十年代八十年代后期房地产企业得到了快速的发展，逐渐成为我国国民经济的主要力量之一。房地产企业通过财务管理和成本控制，可以实行精细化管控，及时准确向股东、董事会、经理层提供决策信息，合理保证经营目标如期实现，保护各方合法权益。但是传统的成本管理方法已经不能完全适应时展的需要，因此房地产企业在发展的过程中坚持协同管理是有一定的现实意义的。

一、房地产企业财务管理与成本控制的作用

（一）房地产企业财务管理的作用

随着房地产企业集团化、专业化的发展，财务管理在房地产日常经营管理中的重要性越来越突出，逐渐成为房企决胜白银时代的关键能力。一方面它是企业内部管理中的重要组成，是企业实行集团管控的有效手段；另一方面它是企业创造价值最大化的有利保证，同时实现所有者的财富最大化。房地产企业由于自身存在的开发周期较长、上下游客户供应商较多、建设环节紧密、投资额较大、受市场波动影响较为敏感等特点，不可避免地存在资金管理、项目招标投标、财务控制能力等风险。因此提高财务管理对于房地产企业来说可以起到至关重要的作用。

（二）房地产企业成本控制的作用

首先，保证作用。房地产企业在日常生产经营过程中所发生的各项成本费用可以以成本费用预算为标准实时监控，通过环环相扣的成本管理，定期或不定期的进行成本分析，有效监督动态成本，发现问题及时纠偏。保证成本费用在规定的范围内得到有效的利用，更好的实现房地产企业的经营目标，财务成本控制可以保证房地产企业经营目标尽快得到实现。

其次，协调作用。房地产企业各个方面利益受到了财务成本控制水平的影响，同时相关物质利益协调水平的高低也会影响到财务成本控制，从房地产企业财务成本目标来看，由于一些客观原因导致了在具体的实施过程总就会略显不公平、合理，通过财务成本控制可以协调好房地产企业各方的利益，实现各个子系统的协调统一。

再次，监督作用。可以说财务成本控制是全方位、全过程的系统控制，房地产企业的经营过程可以得到很好的监控，主管人员可以通过资料信息系统更好的反映出一些违法行为、浪费行为，可以避免一些不必要的浪费和违法行为。

二、协同管理视角下房地产企业财务管理与成本控制的关系

在房地产企业日常的经营工作中，财务管理与成本控制是主要的工作之一，因此如何以协同管理的视角分析财务管理与成本控制的关系，主要表现为以下几个方面：

（一）资金预算管理与成本控制

首先，由于房企开发周期较长、资金投入巨大，并且会受到很多主客观因素的影响，其中很多因素是不可以控制的，例如房地产企业的建筑成本不断攀升，国家宏观调控直接降低了房价，这样就造成了房地产企业投资成本很难回收；由于受到了国家信贷政策的严格监管，房地产企业的资金使用受到了很大的限制，容易造成资金的短缺，加大了房地产企业的财务风险。

其次，从房地产企业的发展历史来看，近几年来房地产企业的发展的速度较快，然而在这种经济背景下，有一些房地产企业对判断市场情况和形势还不够准确，一味的进行开发、扩大生产规模，不能够科学合理的控制好开发节奏，导致资金占压、形成大批存量房、资金成本叠加，企业逐渐走入困境。

（二）财务监督与成本控制

房地产企业要想在竞争激烈的市场环境下获得长期稳定的发展，就必须建立一支开放、统一、诚实的领导班子，加强财务监督职能。房地产企业的财务人员必须具备较强的责任感，通过财务人员敬业爱岗的财务精神，提高企业财务监督的能力，对房地产企业发生成本进行严格的监督，提高成本控制水平。

（三）项目投资决策与成本控制

伴随着行业的发展与国家、地方政府陆续出台的政策，单纯依靠土地溢价带来的红利正在逐渐消失，选择与国家经济发展、企业本身管控能力相匹配的房地产投资项目，是企业发展重中之重。房地产企业错误项目决策主要由以下因素影响：

首先，法律政策风险。由于房地产企业生产的商品特殊属性，受法律、法规政策调整变化较为敏感。例如金融政策和财政政策不断调整对房企销售、融资产生巨大影响。在宽松的货币政策下，房地产项目的购买者和开发者手中的资金相对充裕，房地产销售业绩良好，资金回笼快，财务成本较低，工程配套资金充足，从而会降低项目成本。

其次，决策人员的专业风险。一方面有的房地产企业项目决策者缺乏敏锐的市场洞察力，没有从市场的需求出发进行投资建设，也没有对项目未来的发展做出科学合理的预测，使项目建设达不到预期的效果；另一方面一些房地产企业项目分析人员的专业素质不高、市场定位不准确，因此做出的项目决策的科学性较差，可能会给企业带来直接经济损失。

三、协同管理视角下加强房地产企业财务管理与成本控制关系的对策

（一）构建协同管理的前提条件

首先提高对人协同管理的重视程度。人才是促进房地产企业发展的动力之一，因此房地产企业为了获得更好的发展就要坚持“以人为本”，人是企业所有财富的创造者，人有着无限的潜力和创造能力，企业中最宝贵的财富也是人力资源，因此房地产企业在进行协同管理的过程中也要加大对人管理，要对人进行智能的协同管理。

其次做好部门之间的协调管理工作。房地产企业是由多个关联部门构成的，当平行部门之间遇到纠纷的时候就很难进行协调，然而在协同管理的视角下，协同的涵义既是合作也是竞争，是有序的竞争，因此房地产企业要做好部门之间的协调管理工作，促进各个部门之间的合作和竞争，这也是推动房地产企业发展的动力之一。

再次加强对企业动态管理的重要性认识。在传统企业管理中比较侧重的是稳定性，平均平衡是其最终的目标，然而从现实来看企业有序发展的目标并没有得到很多的实现，同时也降低了企业员工的积极性，房地产企业的领导者要认识到协同管理并不是一层不变的，应该是一个随着时代变化而变化的动态调整的过程，在管理中要注重对动态性的管理。

（二）适当引入ERP系统

随着信息时代的到来，在协同管理的管理模式下也要在财务管理和成本控制中引入ERP系统，ERP系统最主要的特点是网络通讯技术和计算机技术为手段，以价值链思想为基础，对企业供应链上的资源进行有效的控制。在ERP系统中也将传统的成本管理方法的功效发挥了出来，例如运用了标准成本、成本流和成本对象、差异分析等，同时也利用了强大的计算机功能，对成本核算实现了量化的分析，提高了财务管理和成本控制的效率和质量。

（三）加强制度建设

在处理好财务管理与成本控制关系的过程中，房地产企业需要建立起严格的财务制度，例如要建立关于材料的财务管理制度，房地产企业的成本控制部门在材料采购合同签订之前，财务部门要将严格的审核报送上来的采购合同，审核的内容主要要包括材料采购的数量、价格等，同时房地产成本控制中心也要对材料入库单进行严格的审核，保证入库单的内容与材料采购合同中的内容相一致。

四、结束语

综上所述，房地产企业在繁荣经济等方面做出了巨大贡献，在我国国民经济中起到重要性作用。但是如果房地产企业仍然沿用传统的管理模式，显然已经无法适应经济发展的需要。因此房地产企业要坚持在协同管理模式下，正确认识和处理好财务管理和成本控制之间的关系，采用科学合理的方法提高财务管理和成本控制的水平，保证企业得到长期稳定的发展。

参考文献：

[1]于慧慧.关于新时期房地产企业财务管理和控制的探析[J].财经界（学术版），2014（22）

第9篇

(一)投资学专业的学科门类划分宏观意义上所说的投资，多指产业布局、资源配置、投资规划等投资经济学问题，从学科属性而言当归属经济学学科门类。相近专业有国际经济与贸易、金融学等。微观意义上所说的投资，应指以政府、企业、个人、非营利组织等主体对某一经济活动的投资行为，具体包括投资项目分析、评价、规划、决策、资金筹措、资金投入、项目监控与项目绩效评估等投资管理行为，从学科属性而言，当属管理学学科门类。相近的学科是财务管理、国际商务、工程管理、房地产开发与管理等。显然，作为应用型本科院校所创办的投资学专业，应以微观意义的投资经济活动管理为主。教育部高等教育司2012年印发的《普通高等学校本科专业目录和专业介绍(2012年)》，将投资学归属在经济学一级学科、金融学二级学科门类之下，笔者认为是有欠科学的。

(二)投资学专业与金融学专业的区别与联系微观意义上的投资理财活动主要站在政府、企业、个人、非营利组织的角度研究问题，投资学专业教学活动，也是为这些投资主体培养应用人才的。金融即资金的融通，是研究货币资金流通的学科，金融学专业主要站在金融机构的角度研究问题，主要为金融中介机构培养应用型人才。前者站在金融机构柜台外，后者站在金融机构柜台内，二者是投资与被投资、服务与被服务、营销与被营销的关系，微观管理与宏观调控的关系，不能混为一谈。从笔者搜集分析近30所本科院校投资学专业教学方案来看，课程设置基本上以金融投资方向课程为主，与金融学专业课程交集太大，界限也不是十分明显，没有形成显著的投资学专业独立化、个性化学科特色。从投资学专业与金融学专业就业方向来看，投资学专业主要为政府、企业、非营利组织投融资部门和财务管理部门，特别是为投资公司、资产管理公司输送具有一定的分析研究能力和创新创业能力的投融资管理与投融资咨询专业人才。而金融学专业则主要为银行、证券公司、保险公司、基金管理公司及信托公司等金融机构培养金融管理与咨询专业技术人才。但大多数院校投资学专业也把为各种金融机构培养金融管理专业人才作为其培养对象，可谓种了别人的田，荒了自己的地。例如，武汉科技大学2014提交的《普通高等学校本科专业(投资学)设置申请表》(以下简称申请表)设定的培养目标为:全面推进以学生创新精神和应用能力为重点的素质教育，培养应用型投资专门人才，拟为证券、期货、基金、信托、商业银行、保险公司等金融机构及相关管理部门，以及企业的投融资部门和财务管理部门输送理论知识扎实、实践能力强、具有一定的分析研究能力和创新创业能力的应用型投资专门人才。当然，投资与金融的联系在于，从微观来说金融投资是经济主体投资活动与金融机构资金融通活动的交集;金融的本质其实是经营活动资本化的过程，与投资的本质并无区别。

(三)应用型本科投资学专业的特点1．复合性与交叉性。投资学专业是一门融经济学、金融学、管理学、统计学、心理学、保险学与风险管理等多门学科于一身的复合性与交叉性极强的专业学科。复合型金融投资人才，既要有经济学基础知识，更要有扎实的专业项目投资知识，既要熟悉宏观的投融资政策背景，又要精通各种投融资的微观技巧。例如，广东商学院投资学专业人才培养目标设定为培养数理分析型、市场营销型、实践应用型相结合的复合应用型人才。2．应用性与实践性。应用型本科人才培养定位于培养高等应用型专门人才，强调培养目标的应用性、教学内容的实用性、教学方法的训练性、教学过程的实践性。应用型本科投资学专业教育教学也应体现这一特点。3．国际化与地方性。由于全球经济一体化速度的加快，全球性、全国性金融市场的形成与开放，对于金融投资人才，具有国际化视野和国际化金融投资意识与操控运营能力十分重要。例如，东北财经大学2014提交的《申请表》设定的培养目标为:培养具有国际化视野……的应用型、复合型、国际化的高级投融资管理专业人才。但对于实业性投资专业人才，适应地方经济的要求则明显重要于国际化的需要。4．创新性与发展性。创新教育是应用型本科专业人才培养的本质要求，投资学专业具有注重实用与应用能力培养的实践性特征，同时还具有针对实际问题、面临具体情境、解决具体问题的适应能力与创新精神的发展性特征。5．微观性与营利性。应用型本科投资学专业专门是为企业培养投资管理专业人才，而非培养宏观层面的产业投资规划与管理人才，同时也就具备了显著的追求投资效益的营利性特点。

二、投资学专业人才培养目标的设定

现资广义地说既包括传统的以工业、农业、商业、建筑业、服务业等实体性产业为投资对象的实业投资，也包括以证券、期货、外汇、黄金、期权、基金等为主要内容的金融投资;既包括以金融机构、投资公司为主体的金融性投资，也包括以企事业单位、非营利组织为主体的营利性直接投资，还包括以政府为主体的非营利性公共(财政)投资，也包括国际投资、房地产投资等特殊领域的投资活动;既包括宏观层面的产业布局、产业投资，也包括微观层面的创业投资、项目投资、金融产品投资。近年来，这些领域的投资活动及投资规模持续高速增长，这必然需要大量的投资专业人才。狭义的投资则专指金融性间接投资。投资学专业人才培养目标设定的前提也要以投资活动内涵与外延的界定为前提，并由此规划课程设置和专业教学方案。投资人才专业能力体现为管理投资活动的应用能力，如图2所示，具体体现为对某一投资项目的分析、评价、规划、决策与效益评估等方面能力。按照具体职业规划，可以是直接投资运营也可是受聘充当投资顾问，发挥投资咨询与策划作用。

笔者分析了已经开设投资学专业和2014年新申报投资学专业的近30所本科院校专业教学方案，如图3所示，约60%院校的投资学专业基本定位于金融投资人才的培养。按照中华人民共和国教育部高等教育司2012年印发的《普通高等学校本科专业目录和专业介绍(2012年)》，投资学专业培养目标是:培养……能胜任银行、证券、保险等金融机构、政府部门和企事业单位的专业工作，具备……的高级投资管理专门人才。主要学习经济学科和金融学科的基础理论和基础知识……掌握金融学科学研究的方法。［3］结合所列核心课程分析，可以看出，教育部对投资学专业人才培养目标设定，侧重于金融投资人才培养。例如，沈阳化工大学2014提交的《申请表》设定的培养目标为:胜任在银行、证券、保险、信托、投资咨询、资产管理、基金管理公司等金融机构及政府部门和企事业单位的投资咨询及管理工作。再如，河南牧业经济学院2014提交的《申请表》设定的培养目标为:学生毕业后能在各类金融单位、各类企事业单位、政府部门从事投资业务操作和管理。山西财经大学2014提交的《申请表》设定的培养目标为:具备投资实务专业技能与注册金融分析师(CFA)业务技能。如图3所示，30%院校的投资学专业定位于金融投资人才培养，同时兼顾实业投资领域房地产投资专业人才培养。

例如，广州商学院2014提交的《申请表》为:本专业融实物投资、金融投资和其他各类投资于一体……［4］;例如，长春光华学院2014提交的《申请表》设定的投资学专业人才培养目标为:本专业培养……具备处理固定资产投资、金融资产投资、国际投资等方面的……面向大中型投资公司、金融机构、各类企事业单位从事投资管理及相关业务的应用型本科人才;郑州升达经贸管理学院2014提交的《申请表》设定的培养目标为:结合注册投资咨询师(RCE)的考试知识要求，按照应用型培养目标在各个模块进行课程修订，已经形成实物投资课程与金融投资课程并重、专业基础课程与专业主干课程协调搭配、专业理论教学与实践教学相互推进的投资学课程体系。如图3所示，另有不足10%院校的投资学专业定位于金融投资方向投资人才培养，同时兼顾公共投资专业人才培养。例如，湖南工业大学2014提交的《申请表》设定的培养目标为:……具备处理公共投资、项目投资、投资理财等投资实务及资本运作基本能力……能够在政府部门从事公共投资管理、在企事业单位从事项目投资可行性分析和项目评估、在专门投资机构从事投资理财咨询服务和投资理财规划等工作的复合型、应用型的高级专门人才;湖南农业大学投资学专业建设特色是从经济体生命周期的角度去把握投(融)资理论及实务，并以公共投资(尤其是农村公共投资)的方式与效率作为研究特色。

三、新设投资学专业特色的形成

教育部高等教育司颁布实施《普通高等学校本科专业目录和专业介绍(2012年)》(以下简称目录)，这一举措，在规范专业名称、教育统计和人才需求预测等方面具有显著的积极意义。但由于专业种数大大缩减，一些学科门类会出现扎堆、雷同、恶性竞争等问题。《目录》将原有的635种专业缩减为506种，其中基本专业352种，特设专业154种，在基本专业中有30个国家控制布点专业，特设专业中有32个国家控制布点专业，基本专业中外国语语言文学就包含了62个小语种专业。全国各级各类学校一般只能在352个基本专业减去30个国家控制布点专业、再减去62个小语种专业、剩余的260个专业中选择，而全国截至2014年6月有本科院校共875所，每所院校专业数大多在40～50个，平均办有每个专业的学校数应该在875×45÷260=151所。如果这些学校专业名称一样、课程设置雷同，势必造成恶性的无差异竞争局面。为此，教育部门可尝试允许各本科院校申办同一专业名称下的适应地方经济需要、形成本校特色的专业化方向。如图4所示，投资学专业可根据地方经济发展需求设公共投资、实业投资或项目投资、金融投资等专业化方向或投资管理、投资规划或投资咨询等专业化方向。鉴于所述我国经教育部审批备案的投资学专业基本上侧重为银行、证券等金融机构培养金融投资人才的现状，新设投资学本科专业若要形成本校专业特色、适应地方经济需要、形成明显的与金融专业的区隔，最好选择公共投资、实业投资或项目投资专业化培养方向。鉴于公共投资就业面较窄，可避开金融投资的无差异竞争，开设实业投资或项目投资管理专业化方向。