房地产投资项目分析方法范文

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第1篇

“十三五”推进供给侧结构性改革，其对房地产市场起到不可估量的影响。众所周知，目前我国房地产市场出现严重的产能过剩、供求不平衡的问题。对于房地产企业的投资项目，如何科学地去库存、改善供求关系，成为一大难题。根据分析，房地产出现产能过剩，会导致房地产新投资减少最后导致GDP负增长。我国房地产的空置房无论过多或者过少，都对国民经济有着巨大的负面影响。所以，这更需要我国对房地产企业进行供给侧改革，根据不同地区的经济规模、人口数量等现实因素，进行科学的合理预算估测，从而推动我国经济的增长。

2房地产开发项目投资的影响因素

2.1通货膨胀

如果商品市场面临通货膨胀，商品购买者总是在不断地观望，预期商品的价格会更加持续地上涨，如此货币贬值。正是如此，消费者们希望通过购买固定商品来防止货币贬值，尤其是像房子这样一类的极其耐用品。所以，在通货膨胀的情况下，房子的销售量往往大增，且有不断上涨的趋势。但是，作为房产类，这些稀缺特殊的资源，一些商品的提供者总是遵守将货品囤积在自己的手里的原则，而且房子这类资源物品往往耗时较长，需要很长一段的开发建立时间，这一系列原因最终导致房子的货物量供不应求。但是，在通货膨胀的情况下，消费者对于房子的需求在短时间并不会减少，而且在供应方面，供应房的数量也不会在短时间内剧增。所以，在供求失衡的情况下，两方面原因导致了房子价格不断上涨，往往直接导致了房地产的开发投资规模。所以，通货膨胀间接导致了房地产投资开发规模。

2.2城市化进程

如何说城市化进程影响房地产的投资开发规模。这要从城市化进程代表一个城市的经济发展水平，是一个城市的整体水平的标志。如果一个城市城市化进程较快，城市化水平高，这个城市就有许多的人口，居民数量极多，人口多导致需求大，对于各类商品的需求量将会不断地提升，特别是房地产这类刚性的需求。供求相互作用，大量的需求拉动供给，因此供应端不断地完善，大城市的房地产的硬件设备都比较完善，例如物业公园等设施，价值决定价格，同时大城市的房地产价格水平也普遍比小城市的房地产水平较高，如此又促进了房地产的投资规模，如此不断地往复。当然，还有其他部分的原因，例如随着城市进程的不断推进，城市的土地面积有限，不够城市的建设使用，因此，城市只好向周边地区不断推进，不断利用周边农村的土地资源，导致居住在农村的农民失去了土地，政府和开发商为了安抚农民需要支付安置费用或者一些用来安置农民住处的安置房，如此又使房地产投资开发的成本不断地上升，最后影响了房地产投资开发规模。还有另外一个原因，城市相比农村，工资高，许多农民为了谋图发展，从农村来到城市谋求工作，农民工进来城市需要住处，因此有大量的住房需求，导致房地产的需求上升。最后，还有一大堆的毕业大学生在毕业之后，为了更好的未来，选择在城市发展，安家落户，因此一大波的毕业生对住房的需求量提升了城市的房地产的需求，影响了房地产企业的开发投资规模。

2.3财务现状

房地产企业建设的费用主要包括销售、财务、管理三个方面。虽然费用在总体投入的额度中占有的比重不是最大的，但是因为销售以及管理两种费用极其容易因为一些不确定外在的原因所影响，因此费用也是极其需重视的一个支出。对于房地产企业来说，其开发的费用产生于前期资金融资而需要支付给银行的利息。所以，要引起注意的是，追本溯源，对成本费用进行控制，就是对融资的额度规模进行控制。如此，可以从根源上对财务的成本费用进行更好地控制。财务的良好控制现状，可以促进对房地产的投资规模的改善。房地产企业的资金究竟运用到哪些领域，每个环节分别占用多少的份额。因此房地产企业建筑开发需要加强其财务资金成本的使用范围的准控。在市场经济下，一个产业往往会带动产业链的发展。房地产企业进行建筑项目的开发，其资金会流动到多个部分环节，包括:一是房地产建筑项目所征用的土地所需的赔偿居民的拆迁费;二是建筑项目的工程建设的成本费用;三是建筑成型时后期软安装所需的成本费用;四是房地产建筑项目给未来居民的一些公共基础设施建设的资金投资，例如公园、电梯等;五是一些其他建设建筑项目所需且发生的直接费用。当然，这些各个部分所发生占用的比例经常不合常理，有的几种资金投入所占比例明显超标或者过少。因此，房地产企业应该严格督促财务部门对当前建设项目的审计监督。因此财务的现状会影响房地产企业的投资规模。

2.4第三产业的发展水平

第三产业是服务产业，需要一大堆的劳动力。其发展水平能代表一个区域或者一个国家的经济发展水平。第三产业发展较好的地区都是劳动密集型地区，其对劳动力有极大的需求。因此第三产业是影响我国房地产投资与规模的极其重要因素。比如第一、第二产业的劳动力极其容易被大机器、科学技术所代替。相反，第三产业的服务行业其劳动力的需求量极大，且短期内不会被代替。所以大量的劳动力水平需要大量的住房，带动房地产的投资开发规模。第三产业的发展水平较高的地方，城市的居民人数也高，往往聚集在一片的地区，所以房子都是大片聚集，覆盖面积大。只要第三产业发展水平高的地方，其商业化的水平也是相当高的，交通水平也是相当之高，因此带动周边房价上涨，呈直线上升。第三产业对房地产的开发投资有相当大的影响。

3结论与相关建议

3.1结论

城市化进程、第三产业和居民消费指数增长率都会影响房地产的投资规模，未来城市化进程规模、速度、规划以及基础设施建设都对房地产投资规模起巨大推动作用且带动经济的发展，因此城市化率对其影响最为显著。从行业相关数据分析，房地产行业产量严重过剩、库存积压是如今的主要问题之一，解决问题的一大关键在于从供给侧改革，减少产量，解放生产力在生产端提高竞争力促进经济发展。综上所述，我国房地产投资规模增长速度可能会在整体上有所下滑。

第2篇

关键词：经济分析；投资决策；房地产开发；项目投资

房地产开发是一项涉及面较广的经济活动。为了让房地产开发项目达到良好的经济效果，项目负责人应该进行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地产项目投资前，经过一定的分析，为项目投资者提供诸多方面的决策参考，如经济风险、运作方式等。同时，它也是房地产项目投资决策的重要根据，应该值得加以重视并研究。

一、经济分析的内涵剖析

第一，经济分析的概念界定。经济分析就是按照国家财税方面的相关制度与法规，分析某一项目的可行性，研究项目的投资、收益等方面信息，从而为项目承担人的投资决策提供一定的参考借鉴作用。经济分析的前提是分析人员能够对项目相关的所有因素均可作出合理的判断。由于社会的变化与发展，项目也会因各种社会因素而发生变化，因此，经济分析面对多变环境时应该能够应付自如。

第二，经济分析的基本步骤。分析人员对房地产项目进行经济分析时，必须以提供有效决策为目标，对项目相关的财务进行评价。其基本的步骤描述如下：首先，收集足够的基础数据。经济分析主要是针对数据进行分析，然后对数据与相关信息进行比较与估算。因此，数据收集是至关重要的。其次，编制相关财务方面的报表，同时针对财务评价指标，计算和评价相关数据信息，对房地产项目所涉及到的财务情况作出评价。再次，以基本财务数据为基础进行一些不确定性方面的经济分析，包括该房地产项目可能遇到的风险以及抗风险的能力。最后，根据财务评价方面的结果，做出该房地产项目投资是否可行的决策。

二、房地产项目的投资估算

第一，投资成本方面的估算。房地产项目投资可行性分析中的一个重要方面就是投资成本方面的估算。首先，分析人员要对房地产项目的土地开发费进行估算。土地开发费主要包括：出让金额、土地转让费用以及各种附加费用；土地征用以及安装补偿费用；管理人员工资等开销费用等。其次，分析人员要对附属公共配置设施费进行估算。公共配置设施费主要是指房地产项目中，建造一些并不是直接用于营业的一些公共设施而产生的一些费用。另外，还有房地产项目当地市政工程方面的建设费、建筑勘测设计费以及城市建设费用等。

总之，房地产成本估算是否正确，是否合理，将直接关系到房地产项目投资的回收以及利润的大小。

第二，项目销售收入方面的估算。任何房地产公司开发的项目，最终肯定要面向社会、面向客户。项目销售收入是房地产项目保证收益的前提。销售收入方面的预测要在充分调查与统计的基础上完成，可以根据房地产公司以往的销售业绩，利用相关方法，对房地产项目所在地未来销售状况有个合理的预测与估算。房地产项目销售收入的估算是否正确与销售价格有关，在实际定价的过程中，可以根据某种定位法来确定，也可以使用多种定位法的组合。如常用的定价法有：成本导向定价法、客户导向定价法以及竞争导向定价法。

通常情况下，房地产公司分析人员可以根据竞争导向定价法实现销售价格的确定。因为房地产项目的投资成功，一方面可以获利；另一方面可以在房地产市场竞争中立于不败地位。房地产公司可以根据社会因素以及企业自身因素，决定本项目销售价格是稍高于还是稍等于同类竞争者。确定某房地产的比准价格如公式①所示：

比价价格=■①

在公式①中，n表示的房地产企业进行比较的实例个数，Mi表示第n个比较实例的可比价格。一般在房地产销售定价的过程中，根据公式①确定最后销售价格外，还要进行诸多方面的判断，以最大限度地保证最终销售价格的合理性。如要考虑房地产开发公司的营销状况、要考虑外界宏观环境对价格的动态影响、房地产市场中的需求状况等。

第三，项目销售税金及附加方面的合理估算。房地产开发项目销售税金及附加方面涉及到的东西比较多，主要有：项目营业税、建设过程中的维护税、土地增值税以及房地产开发公司的所得税等。其中土地增值税是指有偿转让土地使用权或者地上附有物，而获取增值收入的个人或者单位所交纳的税。但在通常情况下，因为增值税只能在房地产开发项目投入完成，并且销售成功后才能有效计算，所以可以在实际销售之际按销售额的1%实施提前征收，最后再统一进行计算后补缴。而房地产开发公司的所得税是指公司生产经营过程中所得利润的征收税。一般是以25%的利率进行征收，但对于一些利润较少、规模不大的房地产开发企业，可以实施一定的优惠额度，而对于一些特定行业的新办房地产开发公司，甚至可以考虑免所得税。

第四，项目不确定性方面的评价。房地产开发项目不确定性方面的评价主要涉及到盈亏平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理论研究预测各种不确定性因素和风险因素的发生对项目评价指标影响的一种定量分析方法。而通过敏感性分析，可以找出影响项目经济效益的关键因素，使项目评价人员将注意力集中于这些关键因素，必要时可以对某些最敏感的关键因素重新预测和估算，并在此基础上重新进行经济评价，以减少投资风险。

三、总结

房地产开发项目投资决策的经济分析是一个相对复杂的过程。为了让决策者提出的决策结果更为合理，更为有效，财务数据方面的估算和预测是至关重要的。特别需要注意的是，在具体评估预测时，应该尽可能地因不同人、不同方法而造成的估算预测结果的不一致性，或者差异过大。因此，在经济分析时，应该明确不确定的因素，估计项目可能遇到的风险，从而加强房地产开发投资项目决策的可靠。

参考文献：

1、郭丹,李菲.成本管理过程评价指标体系设计[J].合作经济与科技,2007(3).

2、胡晶,赵彩霞,文安福.浅析房地产开发企业在工程施工中的成本控制[J].商业经济,2008(10).

3、黄永根.价值工程及其在工程项目成本控制中的应用[J].建筑经济,2010(8).

第3篇

一、国内与国外房地产开发项目对比

早在1968年美国就有学者提出冷热因素法对房地产投资进行分析[1]，而国内的房地产开发项目投资决策经过了长期的探索与发展，中国最早的房地产投资决策只是从某个单一方面来进行思考，想法闭塞，对房地产投资决策的全面性研究还有一定距离。因为我国房地产项目投资决策起步较晚，主要以借鉴已有的经验为主，没有一定的理论依据，在分析投资风险方面也缺乏经验，因此，相比于国外的房地产开发项目投资决策来说，我国的投资决策还不健全，投资策略匮乏。所以，我国房地产开发项目投资决策的分析与研究已经成为当前学者的首要任务和目标。

二、房地产开发项目投资决策的研究方法

（一）大系统、小环节分析

运用系统分析的思维研究方法，把目光放在总体格局上，确定主次关系，重点考虑总体方向。将房地产开发项目视为一个大系统、大格局，集理论思想、构建健全的房地产开发项目投资决策体系，使大格局下的各个小环节都紧密相扣，环环紧绕的联系。

（二）与经济分析紧密相连

所谓经济分析，就是分析人员必须根据国家的财税政策对研究项目的投资、收益等进行基础数据的比较和推断，作出合理的判断，从而作出相应的投资决策，因此，对数据的收集和掌握尤为重要。对于房地产开发项目投资决策来说，经济分析成分至关重要[2]。

首先，对于房地产开发项目投资决策来说，财务问题，是影响投资决策的关键。能够对房地产开发项目作出合理的财务情况的分析和评价是决定投资决策正确与否的第一步。

在研究房地产开发项目投资决策的同时也要求作出一些不确定的因素，例如房地产开发项目投资决策所面临的风险，要有抗风险，解决风险的能力和素质。根据一系列的因素，随后作出可行的房地产开发项目投资的经济方面的决策。

有能力对房地产开发项目的投资作出估算，投资决策人员要分析房地产项目所需土地的费用，其中包括土地转让费、土地征用费、管理人员开销费等等。其次，公共配置、市政等也在投资决策要考虑的问题之中。

对房地产开发项目的销售收入作出估算，无论是怎么样的房地产开发项目，其最终结果都是要面向社会、面向人群，成为消费品供人们使用。销售收入要做好充分的调查和统计，根据房地产开发公司以往的销售总额、开发区周围或者城市内人群的消费水平、销售价格，其他房地产中心的销售价格等等做出合理并且切实际的销售收入估算[3]。

三、房地产开发项目投资决策的内容

房地产开发项目投资决策是房地产开发商对潜在的开发项目从经济方面，社会方面，环境方面等进行选择性的过程。

（一）选定合理化的投资

为了选择合理的房地产开发项目，做好正确的投资决策，房地产开发商要认真负责的发现问题，分析问题，解决问题，明确投资目标，确保投资决策可以顺利进行和发展，另外，房地产开发商也要有预见性和警觉性，从不同方面考虑投资决策，进行市场调查，作出合理的投资决策。

（二）投资方案的多样选择

如果制定投资决策人员确定了投资目标，同时就要由多种供选择的方案相应出台。制定的备选方案越多，那么选择的空间越大，投资决策就可以越完善。在选择备选方案时，要根据经济学的角度，社会角度，环境角度等等来进行分析和选择最优的方案实行[4]。

四、房地产开发项目投资决策的指标体系

随着社会不断的发展，经济不断的进步，房地产开发规模也逐渐增大，但是，市场环境不是一层不变的，市场状况也在发生着巨大的改变，因此，对于房地产开发商来说，面对一切都在变化着的前景，要考虑的因素非常广泛，能够对这些因素加以筛选并作出合理的选择，才能建立健全的投资指标体系。

（一）如何建立合理的投资指标体系

1.对开发区域的了解。对于房地产开发商来说，在选择一处地域进行开发时，要考虑到所在区域的市场力和品牌竞争力[5]。要对此区域进行全面的市场调查和分析，考虑到项目完工后在一定的时期内是否能有市场，以及对市场的营销战略。品牌竞争力就是要考虑到在附近区域内是否有其他房地产开发公司进行项目开发，如何在众多的房地产开发商中独树一帜，别出心裁，赢得消费者的青睐。

2.对物业的了解。房地产开发商在进行项目开发时，也应考虑政府对该项目的具体规划和对物业的要求。不同的物业之间也具有一定的竞争关系，这时，选择熟悉的物业，对房地产开发项目投资决策的选择也有一定的联系。

3.房地产开发商公司规模。房地产开发商要根据公司的销售收入、资产总额能够投入资金，回转资金等等方面来制定开发项目。

（二）投资指标的风险预估

无论做什么事都会遇到风险，在风险未到来之际能够做到对风险进行预估，并作出一定的解决方案是房地产开发商必须考虑的事。其中包括对公司总资产周转率的分析，流动资产周转率的分析，不良资产对比率的分析等等。