房地产审计风险范文

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第1篇

【关键词】房地产企业 风险防控 内部审计

当前，随着社会的发展，我国企业已经逐步认识到内部审计的重要性。但是，由于内部审计起步晚，发展比较缓慢，审计方法明显落后。对于房地产企业来说，由于投资规模较大，传统的内部审计方法存在着明显问题，难以及时发现房地产企业发展过程中潜藏的风险。因此，我们必须高度重视房地产企业的内部审计工作，及时发现、规避企业发展过程中出现的各种问题和风险，实现维护市场秩序，促进我国经济快速健康发展的目的。

一、内部审计的概念

内部控制指的是企业或者单位为了实现特定目标，避免或降低各种风险，提高经营管理效率，而制定和实施的一系列方法、措施和程序。内部控制是社会经济发展到一定阶段的产物。内部审计是企业或者单位加强内部控制的重要手段，是实施内部控制的基础环节和不可缺少的重要组成部分。

作为一种特殊的形式体现在内部控制系统中，企业应当根据内部审计的需要，制定科学完善的内部审计制度，建立起独立有效的内部审计机构。内部审计机构应当在贯彻国家相关法律法规的基础上，根据企业发展的需要，对内部加强审计监督并及时发现内部管理过程中存在的缺陷，及时规避企业发展中存在的风险，推动企业健康可持续发展。

二、当前房地产企业内部审计中存在的问题

（一）对内部审计的重要性认识不足

在很多时候，由于内部审计并不能产生出直接的经济效益，所以房地产企业对内部审计工作并没有高度重视。同时，由于开展内部审计工作需要设置更多的部门和工作人员，也需要制定相关的规章制度，增加管理环节，这在很多房地产企业看来，增添了管理难度。也有部分房地产企业把内部审计等同于成本控制，没有全面理解房地产企业内部审计的重要作用。实际上，内部审计有助于维护房地产企业正常的经营活动，确保企业资产的安全，有效提高企业经济效益和市场竞争实力。

（二）内部审计的作用没有得到有效发挥

在很多房地产企业中，虽然设置了内部审计部门，但是由于受到传统观念的影响，内部控制意识薄弱，内部审计的作用很难得到发挥。主要表现在，很多房地产企业没有形成一个完善的内部控制系统，财务评价制度和经济合同管理制度很不健全。同时，缺少对经营风险和财务风险进行事前预测，而更加重视对实物进行控制。加上奖惩标准不够明确，这在很大程度上对内部审计制度的贯彻执行产生出不利的影响。

（三）内部审计制度不够健全

在当前我国众多房地产企业中，还普遍存在着内部控制系统设计不合理、内部审计制度不够健全的情况。在很多房地产企业中，内审部门划归于财务部门，这实际上就导致内部审计缺乏独立性，内部审计的作用很难得到发挥。同时，很多房地产企业的内部审计职能仅仅是审核会计账目方面，而在防范开发项目投资风险、降低项目运作成本以及提高经济效益等方面的作用没有得到广泛认可。

三、加强房地产企业内部审计的制度建设和创新

（一）建立健全完善的内部审计制度

内部审计制度是推动房地产企业健康发展的重要保障，有助于房地产企业管理工作顺利进行。一方面，要通过制度确保内部审计在房地产企业管理中的重要地位。通过建立健全内部审计制度，可以有效保证企业提高经营效率和效果，使内部审计的各项制度措施得到有效执行。另一方面，内部审计作为企业加强内部监控的重要手段，通过制度的建立与完善，可以充分发挥管理职能。内部审计可以对企业的经营活动、组织效益以及成本费用等进行审查和评价，及时发现企业日常管理中存在的问题，并有针对性地提出整改方案与改进建议，从而提高企业的经济效益。

（二）加大房地产企业内审人员的培训力度

高素质的内部审计人员是提高房地产企业价值的根本保证。因此，房地产企业内部审计人员不仅要掌握会计、审计、经济法规和管理等知识，而且还要遵守审计准则和职业道德规范。在我国很多房地产企业中，内部审计人员主要来自于财务部门，他们的知识结构不够合理。因此，必须根据内部审计工作的实际需要，进一步优化内部审计人员结构，加大对内审人员的素质能力的培训力度。同时，房地产企业必须重视建立科学的激励机制来吸引优秀的审计人员，建立起一个高效的审计团队，改善企业经营管理工作，努力实现企业利益的最大化。

（三）积极改进审计手段

当前房地产企业内部审计人员的工作重点是在对企业财务数据的真实性、合法性的审查与监督上，审计对象是会计报表、账簿、凭证等会计资料。实际上，在现实生活中，这一审计模式出现了很多问题，在很多时候阻碍了房地产企业经营活动的正常运作。因此，房地产企业必须要积极改进审计手段，从传统的“查错防弊”转向为企业内部管理和企业决策服务，从审查和监督转向评价与咨询。与此同时，房地产企业内部审计的工作范围不应局限于财务领域，而应当扩展到企业经营的各个方面。在审计方法上，应该灵活多变，根据工作需要灵活采用多种方法。

四、结语

在激烈的市场竞争中，房地产企业必须高度重视风险防控工作，而内部审计工作有助于房地产企业加强内部控制，合理规避市场风险，因此，重视内部审计工作成为房地产企业必须要全盘考虑的题中之义，中长期的愿景是建立一套更加科学的内部审计制度体系，从而不断推动内部审计制度的创新，尽可能地减少或者避免突发性的经济风险，努力推动房地产企业健康快速发展。

参考文献

[1]刘忠阳.现代企业内部审计相关法律问题探究[J].法制与社会，2009（ 12） .

第2篇

[关键词]房地产 审计 特别风险

房地产行业近年来的高速发展,使其成为我国经济的重要支柱产业。越来越多的房地产公司成为会计事务所的重要客户,同时随着房地产大规模的跨地域扩张,公司的管理幅度迅速加大,企业业务间关联的复杂性急速增加,以及房地产企业的优胜劣汰进程加快,对注册会计师的专业能力、审计经验都提出了新的要求。本文结合多年的房地产审计经验,着重讨论在房地产企业审计中,注册会计师必须关注的审计风险。

一、法律风险

房地产业涉及众多利害关系人,包括投资者、债权人、购房人、供应商、政府监管机构等。所以约束该行业的法律法规相当多,如果房地产企业稍有不慎或未按法律规定进行房地产开发,很有可能遭受法律方面的惩罚。所以在审计中应关注以下法律风险:

1、房地产企业开发项目未取得合规证件

房地产企业开发过程中主要证件有《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。注册会计师审计中应重点关注(1)《建筑工程施工许可证》取得时间,按规定房地产项目只有取得《建筑工程施工许可证》后才允许开工,但较多房地产企业在资金压力较大的情况下,往往提前开工以提前实现销售条件;(2)《商品房预售许可证》取得时间,按政策规定,房地产企业在未取得《商品房预售许可证》前,不能以任何名义向客户收取款项。

故审计中应关注证件取得时间与开工、销售收款时间是否相符,以确定房地产企业是否存在违规开工建设、销售的情况。若有,则必须考虑企业因违反规定而可能遭受的处罚,并考虑对报表的影响。

2、法律诉讼风险

房地产建设中主要涉及主体施工方、材料供应商与开发商的经济关系。在现场施工过程中,由于重大工程变更、各种无法预料的情况(如遭受经济危机,导致工程停工)出现后,双方很有可能在事项补偿金额上达不成一致,被审计单位通常不会对部分义务进行反映。

所以审计中应关注合同的履约情况,必要时到现场核实重点工程进度。注册会计师若发现未按合同约定付款,则必须进一步确认是否存在争议,同时做好与被审计单位律师的沟通,以判断相关事项是否得到准确报告或披露。

3、交房及办证风险

房地产企业对业主的重要义务有(1)按售房合同约定时间,将符合合同标准的商品房交付业主;(2)按售房合同,在约定的时间完成产权备案。故注册会计师在审计中还应关注交房及办证中,被审计单位是否存在的违约行为,若违约是否按售房合同约定合理预计了赔偿费用。

二、税务风险

房地产企业主要的税务风险来自三方面,一是企业所得税,二是土地增值税,三是个人所得税,注册会计师应予以关注。

1、企业所得税风险

所得税风险主要来自商品房交付后,房地产企业以成本不能可靠计量为由,不及时结转收入、成本,导致人为调整某些获利较大项目的所得税清缴时间,达到延迟纳税或平衡纳税的目的。

2、土地增值税风险

土地增值税风险主要来自商品房交付后,房地产企业以未实现100%销售不符合土地增值算主动清算条件为由,不计提已实现销售部分的土地增值税,造成报表反映不实和税务风险。

3、个人所得税风险

房地产企业薪酬在各个行业中处于领先地位,部分房地产企业为减少关键管理员工的个税负担,采用费用报销等多种途径进行逃税。故注册会计会在审计中应重点关注不合理的礼品、服装、房租、会议费等大额支出,尤其关注费用报销较集中,票据报销经手人是关键管理员工的费用。

三、资金运作风险

1、不恰当使用贷款资金风险

房地产业是资本高度集中的产业,据统计,上市公司的房地产企业负债率在40%-80%之间,负债中较重要的部分则是银行贷款,房地产开发贷款都是固定资产投资贷款,贷款资金属于专款专用,不能跨项目、跨地区使用。但目前房地产企业是多项目、全国化开发,房地产企业主观上会尽可能的把受限贷款资金转为可自由支配资金,以提高资金使用效率和经济效益。所以注册会计师审计中应关注被审计单位不恰当使用贷款资金的风险,对违反贷款合同约定,注册会计师应考虑由此可能导致的银行罚息和提前收回贷款对报表的影响。

2、骗取银行按揭贷款风险

客户的按揭贷款是房地产企业的重要资金来源,部分房地产企业在销售不理想、资金紧张的情况下,会采取假按揭以骗取银行按揭贷款资金。故注册会计审计中,应重点关注按揭购房客户、首付款收缴的真实性,以判断被审计单位是否存在骗取按揭贷款的事项。

四、持续经营风险

在房地产行业高速发展的同时,房地产企业的优胜劣汰进程加快,企业之间的分化重组加剧,所以注册会计师应重点关注被审计单位以下方面的风险,来判断房地产企业的可持续经营能力。

1、财务支付能力

财务支付能力是房地产企业持续经营的前提条件。注册会计师应重点关注被审计单位是否有重大到期未偿还的工程款、材料款或银行贷款,且该种状况处于持续状态。

2、新项目生产资料土地的获取能力

第3篇

企业风险指未来的不确定性对企业实现其经营目标的影响。风险管理是企业从战略制定到日常经营过程中对待风险的一系列信念与态度，目的是确定可能影响企业的潜在事项，并进行管理，为实现企业的目标提供合理的保证。2004年国际内部审计师协会(IIA)在其修订的《内部审计实务标准》中将内部审计认定为“：内部审计是一种独立、客观的保证与咨询活动，旨在为组织增加价值提高运作效率。它通过一种系统化、规范化的方法来评价和改进风险管理、控制和治理过程的效果，从而帮助组织实现其目标。”本定义第一次把风险管理和治理过程列入内部审计定义并放在第一位，使风险管理成为内部审计的一个核心和重点。房地产开发企业面临的风险主要有政策风险、经济风险、财务风险、运营风险(可细分为成本风险、价格风险和市场风险)、内控风险、资本市场融资风险等。在境内外上市企业，还面临境外业务汇率风险、企业市值波动风险等。

2房地产开发行业中内部审计参与企风险管理的必要性

2.1新形势下房地产开发企业生存和发展的客观需要

传统的居住观念，催化了我国房地产产业持续投资增长。目前房地产产业面临着的风险不可谓不大，是我国高风险行业之一。企业内部审计部门具有相对独立的地位，其工作指向改善企业经营活动，增加企业价值，内部审计参与房地产开发企业风险管理就成为必然的客观需求。

2.2房地产开发行业中内部审计自身发展的需求

房地产开发项目复杂的业务流程，决定了内控审计手段和方法必须与之相适应，需要多学科和专业密切协同，从而促进企业内部审计从传统的财务审计向风险导向审计的转变。审计署《关于内部审计工作的规定》中也作出明确规定：“对本单位及所属单位内部控制制度的健全性和有效性以及风险管理进行评审。”

2.3外部审计的影响

注册会计师业务领域的不断扩展，势必对内部审计界产生影响。内部审计部门和人员是企业内部成员，熟悉了解本单位情况，能够把握企业发展的脉搏和价值运动规律，对企业兴衰有着血肉相连的荣辱感和使命与责任感。

3房地产开发企业中内部审计存在的问题

3.1企业内部审计监督理念缺位，往往忽视内部控制建设工作

房地产开发企业的高层领导多是工程技术领域的专家，重视工程项目的开发与建设工作，对财政管理工作了解得不多，对企业内部审计的作用和监督意义认识不够。个别领导甚至认为计划管理就是内部控制，不需要什么内部审计监督，往往会造成工程延期、成本加大、还会带来经济损失。例如，某房地产开发企业与乙方签订小区换热站配套工程，乙方承诺合同工期四十五日内确保设备安装得到地方供热部门的许可批复并能得到相关部门的验收，保证于当年底正常供暖。事实上该配套工程延期一年，工程款超支，没有经过验收，不能正常供暖，引发业主诉讼维权，造成直接经济损失三十余万元。

3.2企业内部审计监督体系薄弱，对企业的内部控制监督流于形式

房地产开发企业有些业务流程设计不科学，很多时候起不到应有的相互监督的作用。企业内部不相容职务分离控制、授权审批控制“、三重一大”的集体决策或者联签制度也存在一些执行不力的问题，监督职能失去了应有的刚性。有的企业付款控制不严，工程款发生超付；有的工程划线不及时，结算滞后，会计信息反映不及时，未督促施工方开具发票，影响了项目进度；有的不遵循收入成本配比原则，未严格按会计期间结算相关收入和成本费用，存在人为调节收入成本的现象。

4如何让内部审计更好地融入房地产开发企业风险管理中

4.1加强内部审计全过程监督，充分发挥事前审计、过程审计和结果审计职能

房地产开发企业的风险可能产生在招投标中、产生在结算中、产生在工程管理中、产生在具体经济合同的签订和履行过程中。全过程进行监督，对每一个环节进行经济效益评价，杜绝舞弊行为的发生，减少不合理行为造成的损失，是发挥内部审计职能、减少企业风险的关键。因此，不但要从观念上认识到全过程控制的重要性，还要在实际工作中时时注意对必要措施和手段的运用。例如，对完工产品的管理，各部门要做好各类工程材料和各项数据的收集、整理和双向沟通工作，确保数据详实、准确。在房地产开发销售的实际经营业务中，则要加大销售力度，减少库存，加速资金周转，将开发成本努力实现为产品销售收入，将商品变现为资金，并搞好后续土地储备，增强可持续发展的活力。

4.2要优化内部审计人员结构，培养高素质的审计人才

房地产开发过程涉及技术研发、项目规划、工程建设、市场营销、合同管理等各项职能，需要综合素质较高的各类专业技术人员，更是企业内部审计有效实施的前提和基础。我国房地产企业内部审计工作起步晚，相关人才匮乏。亟需对审计人员进行定期培训、岗位轮训。尤其要培养和造就懂得工程管理的复合型审计人员，以促进工程管理，严格工程变更审批流程，整治“三边工程”，规范招投标、工程划线、工程结算、工程付款，为项目清算、成本、收入的核算奠定良好基础，确保工程建设程序规范、操作有序、控制有力。

4.3建立健全完善的内部控制制度

对于房地产开发企业的内部审计，必须建立健全完善的内部控制制度。内控制度本质上是一个有机整体，涵盖计划、项目、人力资源、财务、合同、风险管理等各项规章制度，尤其要重视的是制度之间的衔接、支撑和配合，决不能形成信息孤岛、管控脱节、效能抵销、责权不清的困境。

4.4推行全面预算管理，保障资金有序流动，提高经济效益

注重并深化全面预算管理，成立高层预算小组，由专业人士专门负责预算的审批、编制、监督工作。使预算范围从传统、单一的生产资金计划扩大到基建、风险投资、劳资、营销、物资供应以及社会融资等资金预算，加强对库存物资的管理工作，特别是对存量的地下室、产权车库、地面车位的排查清理，对限制资产逐一登记在册，责任到人，能出手的尽快出售，一时难以销售的进行短期出租，盘活现有的存量资产，回笼资金，减少资金占用，提升经营活动的增效点，激活现有资产的动态价值，为企业增收创效。

4.5建立相应的评价考核与激励机制

第4篇

关键词：房地产开发企业 内部审计 风险管理

一、前言

房地产开发企业在发展过程中可能面临的风险源于政策、市场、自身运营方式等多个方面，这些风险不利于企业经营目标的实现，负面影响极为显著。所以，要想实现稳定发展，企业就必须要正视风险管理工作的意义，并借助强化内部审计等方式，来不断提升管理的有效性。

二、房地产开发企业的内部审计及风险管理措施

（一）内部审计工作现状概述

在当前阶段，虽然房地产开发企业对内部审计与风险管理的关联已经有了较为清晰的认识，但内部审计工作的开展中依旧还存在不少问题，其中尤以下述两项最为突出。首先， 监督意识不强。在房地产开发企业中，担任领导职位者大多是技术专家，他们对于工程项目的要求大多侧重于开发以及建设，对于财政问题他们往往是既不十分了解也不十分关注，这就导致内部审计工作处境尴尬，很难得到足够重视，开展时阻力重重。内部审计本质上属于内部监督，但现实中却有很多领导将内部控制与计划管理等同起来，认为没有必要再进行内部审计。薄弱的监督意识反映了企业领导认识方面的不足，极易引发工期延后、项目成本过高等问题。其次，内控监督停留在表面层次。受到流程不规范、设计不合理等因素的影响，房地产开发企业业务流程之间的制约与监督作用比较有限，再加上相关制度执行不力，内部监督存在严重的刚性不足问题。比如，部分企业不重视付款控制，导致工程款超付问题时有发生。上述问题的产生与内控监督不力有着密切关系，是此项工作流于形式的间接后果。

（二）通过强化内部审计提升风险管理有效性的措施

1、健全内控制度

在内部审计工作中，制度发挥着指引、衡量与约束作用，关系到实际工作的规范程度。所以，现阶段有必要针对内部审计工作效率低下问题，加紧制度建设步伐，以健全制度的方式来降低不规范问题产生的可能性。内控制度具有整体性特点，涵盖范围非常广，其中不仅包括财务制度和合同制度，还包括人力资源规章及风险管理制度。为了充分利用内控制度的作用，在对其进行完善的过程中，就要格外重视制度的衔接与配合，以防出现信息孤岛现象。唯有这样，才能避免管控脱节，防止企业陷入效能抵销困境。

2、创新监督模式

工程管理并非是房地产开发企业风险的唯一来源，招投标环节、结算环节、签合同环节、落实合同环节出现问题同样可能导致风险。所以，企业唯有以全过程监督模式取代传统模式，方有可能实现风险的有效控制。为此，企业需注重构建全过程监督模式，并通过科学评价环节效益、减少舞弊等方式，来达到控制损失的目的。这样做可以为内部审计工作价值的充分展现提供机会，既有助于风险的降低，还有助于改变领导认识。所以，现阶段企业有必要在树立全过程监督意识的基础上，抓紧落实此项机制的建设，综合运用控制手段。比如，成品管理环节中，相关部门应加强对材料收集及数据整理等工作的重视，并通过有效的双向沟通，来保证涉及的数据真实可信。而在销售环节中，企业则需要采取一切可行手段，来尽可能的减少库存，以保证资金的正常周转，进而达到降低经营风险的目的。

3、加强审计队伍建设

高效的内部审计工作需要以高素质的审计队伍来保障，所以，提升审计工作的有效性也需要从这支队伍的建设入手。为此，企业应重点加强两个方面的工作，其一为对现有人员结构进行调整，其二为重视人才的培养及引进。房地产开发具有复杂性，过程中的各个环节环环相扣，所以，保证每个环节的工作质量是优化工作总体质量的必然要求。审计人员对审计工作的影响极为显著，在人员素质不高、无法适应岗位要求的情况下，审计的有效性也会偏低。所以，加紧人才培养是房地产开发企业当前必须格外重视的一点。为了达到这一目的，企业可考虑通过培训的方式，来增强审计人员的综合素质。比如，企业可通过对审计人员实施定期培训，来促使他们在工作中不断进步。或者，企业也可以通过岗位轮训的方式，来提升审计人员实际能力与其岗位要求的匹配度。人员素质提升可带动审计工作质量的改善，有助于管理有效性的增强，如此一来，企业面临的风险也会随之减少。

三、结束语

结合房地产开发企业目前的内部审计工作开展情况来讲，监督意识薄弱、“监督形式化”问题依旧非常突出。此种局面不仅限制了审计职能的发挥，还会造成风险管理效率低下，使得管理目标难以实现。所以，现阶段企业有必要在加强反省的基础上，针对导致上述局面的原因，采取有针对性的改进措施，以尽快摆脱对自身发展形成制约的问题。

参考文献：

[1]王中华.企业内部审计信息化建设研究[N].内蒙古财经大学学报，2016，14（03）：50-55

第5篇

Abstract： From the perspective of developer， and on the basis of analyzing the risk factors of real estate project prophase， this paper builds a index system and establishes the risk assessment model based on BPNN， then selects several sets of samples as the training set and trains the model in the MATLAB7.0， finally verifies the feasibility of the model in the risk evaluation of real estate project prophase by using the test set.

关键词： 房地产项目前期；BP神经网络；风险评价

Key words： real estate project prophase；BP neural network；risk assessment

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2014）03-0159-02

0 引言

房地产业作为国民经济的重要组成部分，具有建设周期长、投资金额大、影响因素多、涉及范围广的特点。房地产风险是客观存在的，它贯穿于房地产开发的整个过程，其中前期阶段未知因素最多，对整个投资过程的影响程度高达90%以上。而开发商作为房地产投资的主体，面临的不确定性、风险性最大。随着项目的进行，开发商对可能发生的结果掌控愈多，则风险发生的概率越小。因此，对于房地产项目前期风险管理的研究很大程度上决定了该项目的成败。

1 房地产项目前期风险及评价指标体系

房地产项目前期风险复杂多变，开发商倘若对此决策不慎，将对整个地产项目的开发造成不可估量的后果。本文在借鉴前人研究成果的基础上将房地产前期风险按风险来源划分为政策、技术、财务、社会、自然、管理六个方面，并建立指标体系，如表1。

2 BP神经网络

2.1 BP神经网络简介 BP（Back Propagation）神经网络是一种信息按正向传递和误差沿反向传播的多层前向网络学习过程，一般由输入层、隐含层（一层或多层）和输出层构成。与以往的风险预测方法相比BP神经网络具有很大的优势，它有效削弱了评价人员主观因素的影响，对数据的关联性要求不高，而且具有强大的非线性映射能力、容错能力等优点。

2.2 BP神经网络的学习过程 ①初始化，给各连接权及阀值赋予[0，1]内的随机数，分别设定误差函数e、计算精度值和最大学习次数M；②随机选取k个输入样本及对应期望输出计算隐含层、输出层各单元输出；③计算输出层单元的误差；④若误差满足要求，训练结束。不满足要求，则反向修正返回第2步反复训练直到输出误差达到要求为止结束训练。

3 基于BP神经网络的房地产项目前期风险评价模型

本文采用由输入层、隐含层、输出层组成的三层网络拓扑结构模型，具体步骤如下：

3.1 输入层 输入层是外界信号与BP神经网络衔接的纽带。其节点数取决于数据源的维数和输入特征向量的维数。由表2可知指标层有16个风险因子，即输入层有16个神经元。首先选取10家有代表性的房地产企业利用问卷调查法和专家打分法，按风险评定等级{较低风险、低风险、一般风险、较高风险、高风险}，然后对各风险指标Uij进行打分。为了减小权值的调整幅度，加快网络的收敛性，训练开始前对收集的数据进行归一化处理，使输入向量和输出向量的取值到[0，1]范围内。样本数据见表2。

3.2 隐含层 隐含层层数不宜过多，否则会降低训练速度增大局部最小误差，一般取一层即可。隐含层单元数参考公式：n1=■+a，其中n1为隐含层单元数，n为输入单元数，m为输出单元数，a为[1，10]之间的常数。经计算隐含层单元数为10。

3.3 输出层 输出层节点数取决于输出数据类型和表示该类型所需的数据大小。本文输出结果是一个数值，即节点数为1。评价结果取值在[0，1]范围内，其中[0，0.2]、[0.2，0.4]、[0.4，0.6]、[0.6，0.8]、[0.8，1]分别代表低风险、较低风险、一般风险、较高风险、高风险。风险值越大，表明风险等级越高。因此建立的神经网络模型为16-10-1，即输入层16个神经元、隐含层10个神经元、输出层1个神经元。

3.4 网络训练 ①网络参数的选取。本文将表2中前9组数据作为训练集，最后一组作为测试集。训练次数、训练目标、学习速率分别设定为10000次、0.00001、0.3，训练函数、学习函数、性能函数分别采用Traingdm、leamgdm、Mse，其它参数为缺省值。网络训练结果，见图1，经过943次训练，总体误差为9.94958e-006，网络收敛达到预定的学习精度0.00001，训练结束。②模型检验。将表2中最后一组数据输入训练好的模型进行检验。可得，实际输出为0.3142，在区间[0.2，0.4]内，即第10家房地产项目前期的风险等级低。这与期望输出结果0.32基本一致，较好的满足了设计要求。

4 结束语

综上所述，用MATLAB7.0编写的基于BP神经网络模型在房地产前期风险预测方面准确度较高，具有较强的实用性，丰富和发展了前期风险预测的方法，为开发商进行前期决策提供了有力的依据。不足之处，指标的选取有待改进和完善。

参考文献：

[1]陈小花.基于神经网络的房地产投资项目风险评价模型研究[J]现代经济信息，2011（3）：172-173.

[2]柳海龙.房地产开发项目前期阶段风险测评研究[D].成都：西南石油大学，2012（6）.

[3]张墨林.房地产项目前期风险管理[D].西安：西安建筑科技大学，2004（6）.

第6篇

关键词：风险导向；内部审计；房地产开发贷款

银行中的风险导向内部审计工作是商业银行推动内部审计发展的新方式，主要是以达成银行目标以及为银行获取收益为导向，是将风险控制、企业管理及内部监督评价合而为一的综合性审计工作。这项环节注重的是商业银行机构现有的潜在风险及未来的发展，并依据合理化、系统化的风险评估来对审计项目及重点进行判断，而且更为重视审计、经营及商业银行管理等多个环节的风险预估、并致力于将风险防范的意识贯彻在整个内部审计工作过程中。商业银行是一个集合多种风险的机构，这也使的其内部审计工作向风险评估及预防方向发展的趋向更为明显，所以将风险导向审计技术在房地产开发贷款环节中加以利用，既能够顺应商业银行的审计监督要求，也是风险导向内的部审计方式未来的发展与应用方向。

一、市场的现况

房地产开发贷款主要指代由金融机构对房地产开发机构提供的中长期项目融资，主要用于商业用房、个人合租房及其他房产开发项目，其融资的对象主要是正式注册，拥有相应执业证明，且拥有房地产经营权及开发权的集体、国有外资及股份制机构，其有效期限一般来说是三年以下（包括三年）。2012年时，我国的房地产开发机构合计资产总额为96000亿元以上，同比增长高达12.7%，其中国内贷款占据房地产行业资产总额的15%，自筹资产占据41%，利用外资占据1%，其余资产来源占据43%。从各项资产来源的同比增长率来分析，除去利用外资的部分同比减少了48.8%之外，其余渠道的资产来源均呈现出同比上涨的趋势，其中，个人按揭贷款的同比增长率为21.3% ，预收款及定金均同比增长18.2% ，自筹资产同比增长11.7%，国内贷款同比增长13.2%，其他资产同比增长11%。总体来看，房地产开发机构的资产同比增长速度有所降低，除去利用外资的同比增长率呈现出回升趋势之外，其他来源的资产及资产的总量同比增长速度均呈下滑趋势。怎样找到房地产开发机构融资风险的妥善应对措施，已经成为了商业银行内部审计人员最为重视的问题之一。

二、合理性的分析

内部审计的方式经历了制度导向、账项导向及风险导向三个审计阶段。在这之中，风险导向的内部审计是在发达国家应用最为广泛的。自2005年我国的内部审计协会对第三批内部审计要求进行与落实，并将风险控制审计加入内部审计的体系开始，我国的内部审计工作发展便进入了一个更重视建设性及策略性的风险导向内部审计时期。近期以来，我国各大商业银行都先后进行了内部审计制度的整改，初步设立了较为独立且倾向垂直管理的内部审计体制及全方位风险管理方式，审计工作在强化商业银行内部监督、整顿违规现象、预防潜在风险、保证经营目标达成及商业银行各项业务规范化等多个方面都体现出了很大的优势。在这样的大环境下，风险导向的审计工作在房地产开发融资当中的适用性尤为显著。

三、审计工作的核心要素

（一）资产来源的合法性

对于项目本金来源合法性的审核是至关重要、必不可缺的。对融资项目本金来源合法性、到位情况及自有资产比率的核查，都对判定项目融资投放是否与客户自有资产到位进度相符的工作有着很大的帮助，也有利于对项目运营概况及信贷资产实际用处做出更加准确的预估。同时，还应当对项目其他资产来源的到位情况进行核查，比如通过对被审核企业在其他金融机构的融资情况进行详细审核，便能够了解到被审核企业是否有过利用已竣工项目进行重复融资或利用同一项目在多家商业银行进行重复申请融资的不良行为。

（二）项目融资的封闭性

对房地产开发机构的融资进行封闭式的管理，能够有效的预防信贷资产被擅自挪用的问题。企业处在开发阶段时，封闭账户能够有效确保融资资产仅用于项目的开发。企业处在销售阶段时，封闭账户可以确保企业销售后的回款会优先用于进行银行融资的归还。在贷款支用之前，可以依据企业的各项付款凭证及交易合同等来对项目的合法性与真实性进行核查，且通过现场及网络查询等渠道也能够对项目的工程进度进行确认，判断企业付款进度的合理性及匹配性。在贷款支用后，应当对房屋销售的进度、要求进行审核，确保企业依照销售进度按时进行还款。对于在售的项目，可以借由楼盘销售情况的现场了解、走访房产登记机构及登陆当地房产网站核查楼盘预售登记备案表等多种渠道对项目的实际销售状况进行进一步的确认，查看被审核的企业是否依照要求将销售资产打入了封闭账户。对于已竣工或备案销售的项目，应当要求其依照销售进度进行还款。

（三）项目抵押的有效性

商业银行的房地产开发融资，普遍是以土地使用权及融资项目的在建工程作为抵押物。在进行审核工作时，应当对抵押物权属进行严格的核查，确保对抵押物是否存在重复抵押、抵押物变更及缺陷或是否及时办理在建工程抵押等情况进行及时了解；同时，应对抵押品的评估价值进行更加科学合理的严谨审查，最大限度的削减商业银行的抵押物变现、处置难度及信贷资金损失风险。

四、 案例分析

在开曼群岛注册的一家房地产公司我们简称为L，这个L房地产公司在香港交易所进行主推上市，L房地产公司是一家具有中华人民共和国房地产开发企业的一级资质优秀团队，L公司自成立并上市以来，对L公司所在的有限企业进行“监管控制”模式的管理，这一模式说明董事长直接对中层的经理或者主管进行负责和管理交接，公司高层领导对企业的投资、投标、产品进行直接的管理或者委托给中层的管理机构进行检查和审核，董事长并根据公司的业务发展情况制定审批三年的年度管理计划。从2006年以来，该房地产公司聘请国外的专业省级专家进行辅助工作人员管理工作的流程和相关的细节，梳理公司制度。在2007年L房地产公司开展财务审计方面的工作，并成立L公司的隶属财务部门，该审计部门主要进行税务的核算，成本的控制以及基础的审核并逐步拓展审计范围，随着更深度的发展，L公司为强化审计的范围和强化管理，省级部门由此调整到董事会的下属机构，直接向董事进行工作的汇报。公司董事根据审计的环节制定了几个步骤来开展。第一部是董事长和总经理的职务相分离，为审计部门的有效开展提供了更宽阔的领域，由此提高了审计的独立性质。第二点是董事长退出业务管理的职责领域，专门看管董事会的各项业务，这就在一定程度上将总经理和董事长的联系相分离，从而为审计部门的开展提供更广阔的发展空间，在2009年，L公司的审计部门根据管理的各项流程制度，对下属的子公司进行审计，主要作用就是审计强化的基础上加强风险意识，从而有效的规避风险。

在进行正常的审计时，审计人员逐渐从中发现了在风险管理方面的差异性和系统性薄弱的问题，L公司风险管理缺乏完整的制度，内部控制是风险管理的有效展现，相对于内部机制而言，风险管理是审计的关键，通过L房地产公司的发展以及“管控”的制度，风险内部审核取得了较好的效果。

L公司乘胜追击，总结以往的失败经验，根据之前的审计的问题、领导部门的判断进行综合的评估，通过之前风险制度缺乏科学性的现象制定措施。同时，L房地产公司主要围绕风险优化、审计和人才培养等几方面进行有顺序的安排，首先完成审计环节的重点战略，并且达到企业的基本利益，与利益效率相挂钩，在完成这个过程之后进一步的引入科学的管理方法，优化审计团队的自身建设，通过风险管理的成果从而推进L房地产公司内部审计的应用。最后L房地产公司根据科学的风险理念和方法，促进房地产企业的风险识别系统的优化改进，并推动公司环境风险机制的有效建立，根据现今社会发展状况改善公司的目标，并对L房地产公司进行具体的业务质量控制，这是一个很有效的案例，我们可以借鉴。

结语

现今企业的内部审计人员在工作当中最应当关注的是风险是否能够得到妥善的控制与管理，而并不是控制工作的充分性和遵循性。审计人员需要以对商业银行整体或某个项目的具体交易目标的预判作为基础，并对这些目的可能会产生的关键风险及相应影响进行详细的分析，以此为基础来制定出更加详细的工作规划。另外，还要进行舞弊风险的预判及相应的控制测验。只有对这些微小细节都进行准确的把握，才能够确保审计工作的精确性与高效性，使商业银行中的房地产开发融资业务取得更长久、更稳定的发展。（作者单位：富力南京地产开发有限公司）

参考文献：

[1] 李强. 风险导向内部审计在房地产开发贷款中的应用[J]. 中小企业管理与科技（上旬刊），2013（05）.

第7篇

【关键词】房地产公司；建设项目；跟踪审计

进入21世纪以来，我国房地产企业随着国家经济的快速发展而发展起来。2001 年―2010 年间，全国房地产开发投资额逐年增长迅速，我国房地产市场发展步入了“黄金期”，无论是发展规模和是销售利润都取得了长足的发展，企业资金实力不断雄厚，在全社会固定资产投资中占有的较大份额。但在快速发展的同时也伴生着高风险，随着国家对房地产业宏观调控的力度的逐年加大，以及市场风险的积聚，房地产业需要强化内部管理，通过审计监督来降低内部经营风险，确保房地产行业的稳健运营。基于此，本文对房地产公司建设项目全过程跟踪审计进行了探讨，以期共同商榷。

1 建设项目全过程跟踪审计概述

跟踪审计一般是指审计部门对工程项目的全过程进行跟踪性审计，主要目的是为了提高被审计对象的经济效益，确保被审计对象合规性、合法性，而进行适时评价、持续监督和及时反馈的一种审计模式。跟踪审计是一种全过程的动态审计，主要是为了规避一般审计的“事后审计”，只能发现问题而无法有效解决问题，是基于纠错而不是查错，可以有效避免了事后审计“虽然查出问题，但已既成事实，纠正起来难度较大”这一难题。在房地产公司建设项目过程中，跟踪审计可以对房地产建设项目的投资决策、设计、招投标、施工、验收交付、竣工结算进行全过程审计监督，不断加强房地产企业的内部管理和监督有效性，提高建设资金的使用效益。同时还可以有效地发挥了审计部门的“免疫功能”，实现了审计理念的改变和审计模式的转变，进而促进房地产企业的健康发展。

2 房地产公司建设项目全过程跟踪审计模式的选择

由于我国对房地产公司建设项目全过程跟踪审计运用多停留在理论阶段，在房地产企业运用开展不足。所以，房地产企业进行审计模式的选择就显得尤为重要。全过程跟踪审计可以根据被审计房地产企业的审计风险来确定，对于内部控制薄弱，固有审计风险较高房地产企业，要从建设项目的立项、可行性研究、设计、征地拆迁、招投标、合同签订、合同价款结算、竣工验收进行审计监督，既全过程的跟踪审计。对于内部控制较好，固有审计风险较低的房地产企业，可以针对某个比较薄弱的环节进行阶段审计，既选择设计准备、施工合同、竣工决算中的某一阶段进行审计。还可以根据被审计房地产企业的审规模来确定，对于规模比较小的房地产企业，建议采用松散型审计模式，既在关键环节进行重点跟踪审计；对于规模较大的房地产企业，建议采用紧密型审计模式，即对房地产建设项目全过程技术经济活动进行全面的审计监督，以提高审计效率，节约审计资源。

3 如何做好房地产公司建设项目全过程跟踪审计

3.1 房地产公司建设项目全过程跟踪审计的内容

从时段上划分，房地产公司建设项目全过程跟踪审计可分为建设项目准备阶段的跟踪审计，建设项目实施阶段概(预)算执行情况的跟踪审计和建设项目竣工交付和竣工结算的跟踪审计，也就是通常所说的事前、事中和事后审计。

3.2 建设项目实施阶段准备阶段的跟踪审计

建设项目准备阶段的跟踪审计既事前审计，是对建设项目可行性研究及招投标过程的审查。可行性研究是工程项目投资、工程项目建设、科研课题等方案的确定所进行的系统的、科学的、综合性的研究、分析、论证的一种工作方法。主要研究新建、改建或扩建某个建设项目在技术上是否先进、适用、安全，在经济上是否合理。招投标过程进行审计，重点看工程招投标是否公开、公平、公正，投标单位资质是否真实、合格等。跟踪审计人员要全过程参与工程招标。对于招标文件要重点审查其招标范围是否完整；文字表达是否准确；评标办法是否科学；程序是否合法；甲供材规格、型号、质量等级等是否符合工程要求，价格是否合理；对乙供材的质量、价格等要求是否明确。审计人员对商务标部分出现的一些超低或超高价应进行对比分析，找出原因。

3.3 建设项目实施阶段概(预)算执行情况的跟踪审计

建设项目实施阶段概(预)算执行情况的跟踪审计既事中审计，重点是抓好设计、合同签订、施工、采购等几个重要环节。

首先在合同签订阶段，跟踪审计要着重审查施工合同。合同审查的重点是：合同主体是否合法；内容是否符合国家法律、法规；形式是否符合本工程特点；文字表达是否准确（以防理解歧义产生索赔问题）；合同条款是否完整；合同文件与招标文件、投标文件三者之间是否统一。特别是一些投标时不考虑，在决算时需调整的项目如：赶工措施费、优质工程奖等该如何计取；在履约过程中出现的变更、签证等该如何处理；如何界定违约及相应的法律责任等。

其次是在施工阶段，一是重点做好隐蔽工程验收记录。由于隐蔽工程在隐蔽后无法看到，很多施工单位都想在这方面做文章，甚至有少数建设单位与施工单位、监理单位串通通过隐蔽工程套取国家资金，因此隐蔽工程是最难监督、最容易产生争议的地方。跟踪审计人员一定要到施工现场了解具体施工做法，做好取证记录。所有的隐蔽工程都要经建设单位、监理单位、设计单位、审计单位、施工单位共同会签后才能隐蔽。二是审查现场签证和工程变更。建设项目的生产周期比较长，不确定因素多，不可避免地会产生一些工程变更和签证。对设计变更和签证的审计要重点关注，主要是审查变更手续是否合理、合规、及时、完整、真实，是否做过技术经济分析比选等。三是做好材料价格的签证审核工作。建筑材料在工程造价中所占比例较大，特别是装修工程新材料多、品牌多、规格型号繁杂，材料的质量与价格差异很大，因此应在满足结构设计要求的前提下，在市场调查的基础上按照“满足功能时价格最低、相同价格时功能最强”的原则决定材料的价格、品牌、规格型号等。

3.4 建设项目竣工交付和竣工结算的跟踪审计

建设项目竣工交付和竣工结算的跟踪审计事后审计，通过事后的终结审计，可以对事前和事中审计进行一次再审计，以最大限度的降低房地产企业的审计风险，提高企业的运营质量，一是对工程竣工决算编制依据的审查，审查决算依据是否符合国家规定，资料是否齐全，手续是否完备。要对概算预算内容执行情况进行审计，看有无预算外项目和提高建设标准，有无重大质量事故和经济损失。二是对工程竣工决算编制签证及工程量的审查，看审查设计变更是否经过有关人员批准，分项工程套用的预算定额单价、合价是否相符，看有无错套定额、高估冒算现象。三是对工程竣工决算编制情况进行审计，看材料差价计算是否合理，材料用量是否真实，材料价格是否与当时市场价格相符，审查材料价格和金额是否按规定办理了退料款手续，审查房地产企业的竣工决算报表是否全面和真实等。

总之，只要我们勇于实践，勤于探索，善于分析、归纳、总结，就能够在全过程审计中找准工程建设中的薄弱环节，达到规范建设行为，提高工程建设管理水平，最大化地为房地产企业创造利润的目的。同时变静态为动态，变被动为主动的全过程跟踪审计，能够从源头上控制工程造价，提高投资效益。

参考文献：

[1]殷丽丽.加强企业跟踪审计提高审计质量[J].中国审计,2006(10).

[2]熊炜.建设项目全过程跟踪审计措施浅谈［J］.财会通讯，2007（1）.

[3]丁梅.基建项目全过程跟踪审计关键控制点的选择［J］.中国内部审计，2009（3）.

第8篇

关键词：低碳经济 审计 问题 策略

随着社会经济的进步和发展，资源的耗损和环境的恶化给国民经济可持续发展带来的负面影响越来越严重，　人们对自然资源及环境问题日益关注，“低碳经济”一词已成为有关资源、环境和生态问题的代名词。　树立和落实科学发展观，促进经济可持续发展，构建基于低碳经济的审计机制越来越迫切。

所谓低碳经济就是以低能耗、低污染、低排放为基础的经济模式，是人类社会继农业文明、工业文明之后的又一次重大进步。　低碳经济实质上是能源高效利用、　清洁能源开发、追求绿色　GDP　的问题，核心是能源技术和减排技术创新、　产业结构和制度创新以及人类生存发展观念的根本性转变。　我国对此制定的目标是，到　2020　年我国单位　GDP　的二氧化碳排放比　2005　年下降　40%-45%，　作为约束性指标纳入国民经济和社会发展中长期规划，　并制定相应的国内统计、监测、考核办法。　审计作为经济活动中的监督和促进力量，　显然需要介入并发挥作用，　从而促进上述目标的实现，促进国民经济的健康可持续发展。　开展低碳经济审计有利于“转变经济发展方式”、“建设资源节约型、环境友好型社会”。　因此，构建低碳经济审计机制不仅是经济形势发展与行业发展的需要，也是贯彻落实科学发展观的实践需要。

拿房地产企业来说，审计方法就明显落后，对于大多审计房地产开发项目，主要采用的是详查法。因为房地产企业的投资规模越来越大，以这种方法进行审计，费时费力，效果不明显。基于此本文研究的根本出发点是通过对房地产企业内部审计机构在公司治理结构中存在的问题进行分析，然后提出完善房地产企业内部审计的策略，以维护资本市场的有序性，促进经济健康的发展。

一、我国低碳经济的房地产企业的审计机制存在的问题

目前，低碳经济的房地产企业已经并入我国社会发展规划。近年来，我国虽不断加大对低碳经济的房地产企业建设的资源投入，但基于我国环境财务会计缺乏整体规范性，以至于我国现行低碳经济的房地产企业的审计机制实施过程中仍存在着一些问题。

（一）缺乏低碳审计标准，取证困难

面对着温室效应的危害，国家开展低碳审计工作已是迫在眉睫。现阶段，我国部分地区已经开始试行碳审计实践，并鼓励政府机构、企业、社会组织及学校进行碳审计工作。对于我国低碳审计工作而言，碳审计作为一种全新的审计概念和审计门类，缺乏专门的理论框架和准则，同时，低碳审计工作尚未形成一整套标准、规范的审计方法；另一方面是碳审计工作直接关系到资金使用状况，基于相当一部分被审计单位质疑碳审计标准，使得难以及时提供有效资料，不利于低碳审计取证的顺利开展。

（二）低碳审计数据核算受阻，准确度较低

国家低碳审计数据核算受阻，究其原因在于：一方面是我国能源结构主要以煤炭为主，其天然气、石油资源相对较少，因此，其实施能源推广时往往致力于低碳经济的房地产企业之上；另一方面是国家计算碳排放量通常以当地政府的权威统计数据为依据，受计算不确定性因素的影响，极易导致能源消耗方面产生过低估计或者过高估计的系统性误差，以此，大大降低了低碳审计核算的准确度。

（三）缺乏低碳审计专业人才

在低碳经济的房地产企业审计工作中，专业低碳审计人才起着主导作用。就目前现行国家审计人员来看，其大都出身于财经人员，由于财经和审计存在着较大的差异性，再加上，受业务水平和专业知识的限制，使得现行低碳审计人员局限于传统财务审计思想、技术和方法之中，无法保障有效核实相关配伍数据，不利于审计结论的准确性、高效性。

二、加强我国低碳审计工作的有效策略

低碳经济的房地产企业审计工作直接关系到我国经济发展和企业财务状况，因此，我国各级审计署、国家环保局以及中国注册会计师协会等相关职业团体针对于低碳经济的房地产企业的审计机制存在的问题，以碳会计与碳审计规范理论为指导，结合我国现实状况，分别从以下三个方面加强我国低碳经济的房地产企业审计工作。

（一）政府正确引导、企业积极配合碳审计

首先是完善环境保护宣传教育机制，建立以碳会计确认、计量、记录以及报告为中心的审计体系，进一步确定低碳经济的房地产企业审计标准；其次是大力推广低碳经济的房地产企业审计，号召和鼓励更多的企业、学校等组织能够积极的参与到低碳经济的房地产企业审计活动中来，不断壮大审计队伍；再次是加大低碳经济的房地产企业审计监督管理机制执行力度，及时发现和查处碳排放领域的经济犯罪问题和违法违规现象，并予以严厉惩处，力争为公众营造一个良好的生活环境；最后是增强企业、学校以及各组织的环保意识，使其能够全面认识碳审计工作的重要性和必要性，进而，充分调动各组织的低碳经济的房地产企业审计的积极性、自主性，为低碳经济的房地产企业审计提供真实可靠的数据打下坚实的基础。

（二）强化低碳审计工作，降低低碳审计风险

传统的低碳经济的房地产企业审计工作主要着力于碳源的负债确认问题与碳汇的资产确认问题，此行为在一定程度上制约着低碳审计工作的高效性，因此，应进一步强化低碳审计工作，在传统低碳经济的房地产企业审计工作的基础之上，不断创新，一方面是充分披露因废弃排放对环境产生的各种风险，通过降低低碳会计报告的重大错报风险，起到降低碳审计风险的目的；另一方面是低碳经济的房地产企业审计应积极开展计划审计工作，严格按照风险评估程序，实施控制测试和实质性测试，保障审计工作和编制审计报告的真实性、合理性以及科学性。

（三）加强低碳审计业务培训，培养“双复合型”审计人才

企业加强低碳审计业务培训，培养“双复合型”审计人才是加强我国低碳审计工作的有效手段之一。伴随着审计工作的日益复杂，给予审计人员提出了更高的要求，使其不仅要熟练掌握低碳审计相关知识，而且还能够依据能源数据计算及时挖掘出企业使用能源过程中存在的问题，并予以纠正。因此，首先要企业构建专门审计知识培训机构，定期组织审计人员进行审计知识培训，不断提升审计人员业务水平和适应能力，保障其能够满足碳审计的需求；其次是加强培养“双复合型”审计人才。“双复合型”人才是指集审计知识、环境知识、工程技术知识等为一体的人才，同时，该人才需要具有灵活的头脑、清晰的思路、较强的综合能力、工作责任感以及实践水平，且能够充分发挥自身优势。

三、结束语

目前，审计风险己经受到人们的关注，但更多的是关注国家审计和社会审计的风险，对企业内部审计的风险还重视不够，主要是部分人的思想认识上还存在一些误区，审计人员缺乏风险意识。全文通过房地产企业内部审计的研究，希望提高企业内部审计意识，完善企业内部审计管理，提高企业内部审计水平。

低碳经济审计始于西方发达国家环境管理系统的一个新领域，经过多年的发展，其在协调经济发展与资源、环境保护之间的平衡方面发挥的作用得到越来越多的国家的认同。　尽管当前我国的低碳经济审计工作存在诸多困难和问题，但随着环保宣传工作的不断加强，国民素质的不断提高，我国的低碳经济审计工作一定能够取得新的进展，最终实现经济、社会发展与环境保护的协调平衡，从而实现社会的可持续发展。

为了保护地球环境，减少温室气体对全球变暖的影响，促进低碳经济的发展，为我国加入全球化的碳贸易体系作准备，碳审计是一个必要且必须的手段。当然，由于碳审计工作固有的复杂性，其在我国的全面实施还需经历相当长的时间，因此要从基础的碳会计工作做起，根据可持续发展战略和全球化经济的现状，循序渐进地推进这项工作。作为新时期的审计人员，要从国家竞争力、国家安全和经济社会可持续发展的高度认识碳审计工作的重要性，以机不可失、时不我待的责任感和紧迫感，学习碳审计知识，为国民经济从“高碳”向“低碳”转型作出应有的贡献。

参考文献：

[1]郑玲，周志方.全球气候变化下碳排放与交易的会计问题：最新发展与评述[J].　财经科学，2010

[2]陈燕燕，彭兰香.我国碳审计存在的问题及对策思考[J].财会月刊，　2010

[3]周志方，肖序.国际碳会计的最新发展及启示[J].经济与管理，2009

第9篇

关键词:会计准则;审计准则;审计风险

一、会计准则的变化概述

(一)新会计准则的变化

会计准则是会计人员从事会计工作的规则和指南。按其使用单位的经营性质，会计准则可分为营利组织的会计准则和非营利组织的会计准则。我国在2006年企业会计准则具体准则38个，在2014年3个企业会计准则，所以现有的企业会计准则共41个。相对于旧的会计准则，采用了公允价值，比较突出的就是有些资产在公允价值计量和成本计量是有选择的，这对审计风险的影响很大;使用了新概念，出现了资产组、投资性房地产、金融资产等概念;对无形资产进行了新的规定，与国际准则趋同，一是明确规定无形资产不包括商誉，二是改变现行准则将无形资产研发支出全部计入管理费用的规定，而是将企业的研发项目支出，区分研究阶段支出和开发阶段支出，分别进行费用化和资本化处理;关于存货，现行准则对存货发出成本的确定可以采用后进先出法。

(二)新会计准则的变化对审计风险的影响

所谓审计风险是指会计报表存在重大错误或漏报，而注册会计师审计后发表不恰当审计意见的可能性。随着会计准则的变化，审计必然会受到会计准则变化的影响。审计的工作主要是审计会计报表，会计报表在制作过程中都是遵循会计准则进行制作的，所以会计准则的变化会影响到审计工作。随着企业的市场竞争越来越激烈，企业的经营风险、投资风险和财务风险也越来越大，会计信息失实更加明显，实质性测试更加困难，而社会公众对审计的期望值较高，导致审计风险的增加，一方面新的会计准则会防止会计人员出现造假的现象，另一方面会审计人员必须要学习会计准则，根据新的会计准制定策略，防止会计在工作过程中造假，但是审计准则的学习也需要一段时间，所以会在短时间内增加审计风险。新会计准则的变化既给注册会计师的审计工作带来机遇，同时也带来了挑战。

二、新会计准则对审计风险的影响

(一)新会计准则对审计风险带来的机遇

1、有助于加快我国审计行业国际化的脚步

新的会计准则在制定时遵守了国际通用规则，明确规定了资产、负债、收入、费用等会计要素的定义，同时对会计要素的确认条件也做出了相关的规定。在新的会计准则中，引入了很多与国际相接轨的理念，这样的改变可以促使我国的审计工作向国际化靠拢，在商业方面，也必定会减少很多的差异性，这样也使得我国的会计准则更加的实用和有效，同时可以促进审计国际化的脚步，促进审计同世界接轨。

2、新会计准则在某些方面有助于降低审计风险

在新的会计准则中，规定了已计提的资产减值损失一经确认，在以后的会计期间不得转回。这样的会计规定，就说明做这项处理的资产在经过计提减值之后，只能等待进行资产处置时进行处理，避免了部分审计单位利用大额计提与回冲，在不同的会计期间进行利润的调节的不正当行为，从而降低了审计的难度和审计风险。同时在新的会计准则中还规定合并会计报表应当将全部子公司的纳入合并财务报表中，这就意味着在旧的会计准则下的合并财务报表的随意性会降低，改变一些企业只将有利的子公司的财务报表纳入合并财务报表中的行为，可以防止人为地调节合并会计报表的范围的现象，使得企业的合并财务报表所反映出来的信息更加的可靠、真实，同时也是降低了审计的风险，未审计带来有利影响。

(二)新会计准则对审计风险带来的挑战

1、公允价值的引入

熟悉市场情况的买卖双方在公平交易的条件下和自愿的情况下所确定的价格，或无关联的双方在公平交易的条件下一项资产可以被买卖或者一项负债可以被清偿的成交价格。公允价值的引入使得计量更加科学，但同时也带来很多的问题。其中一个重要的问题就是有些资产在公允价值计量和成本计量是有选择的，我们举一个比较常见的例子来说明:投资性房地产。投资性房地产的公允价值只有在能确定取得的时候，才能采取公允价值计量。在非货币易的过程中，新的会计准则引入了公允价值对换入资产计量，所以在交易过程中，首先应该考虑是否具有商业性质，只有确定了是否具有商业性质，才能确定是否采用公允价值计量换入资产，同时确认损益的状态同采用的计量方式还有直接的关系。所以，新会计准则给计量人员带来的那题就是计量人员要采用正确的计量方式，否则审计工作就会出现风险。

2、新概念的应用

资产组、投资性房地产、金融资产等概念的出现，使得新会计准则中的内容较就会计准则又丰富了很多。但是这些新概念的引入对于审计人员来说，又是一项挑战。我们单拿出金融资产进行说明，金融资产在企业中的地位很重要，并且包含的范围很广泛，审计人员如果想对这些资产进行审计，就需要精通各类金融资产和账务处理，并且审计人员要学会如何鉴别一个企业的资产组及如何进行减值测试。由以上的例子我们可以看出，新会计准则给审计工作带来了更多的眼球和更多的风险，对审计人员的工作能力提出了更高的要求。

3、更加要求审计人员在某些审计项目上先评估某些计量方法的真实性、合理性

新会计准则的实施，公允价值的引入，使得审计人员的审计风险提高了。审计人员在审查企业的会计账目的时候，一旦没有发现隐藏在会计账目中的造价成分，就会出现会检查风险，同时给企业的资金财产安全带来一定的损失。新准则中的非货币换条件进行了相应的调整，将公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，公允价值与换出资产账面价值的差额计入当期损益，这一变化就对非货币性资产交易做了调整，但是在审计工作进行的过程中，这一变化不仅加大了审计工作人员的工作难度，同时还将企业的控制风险转嫁在审计人员的身上，增加了审计风险。

三、面对挑战，审计人员应采取的防范措施

(一)提高自身的专业能力

面对新的会计准则对审计人员带来的挑战，审计人员应当以积极地态度应对。首先审计人员应当提升自身的能力，加强对新会计准则的学习。通过参加培训会或者讲座等方式会在短时期内提升审计人员的工作能力，同时审计人员还可以通过互联网利用网上的资源提升自身的能力，加强对会计准则的学习，提升审计工作的质量，降低审计风险。

(二)关注会计弹性空间较大的方面

由于新的会计准则给了企业更多地空隙以便于他们操纵企业的利润，所以审计人员应当多关注会计弹性空间较大的方面，来更好地完成审计工作。应当值得审计人员注意的地方主要与两个。第一，关注企业中应用新的会计核算方式的项目，新的会计核算方式对于企业来说可能更有利于他们对利润进行认为的调节，所以值得审计人员关注;第二，关注企业中应用公允价值计量方式的会计科目。由于公允价值的使用在一定程度上有主观性，所以对于应用公允价值的会计科目很有可能成为企业调节利润的重要手段。

(三)防范企业利用公允价值作假

由于新的会计准则中加入了公允价值，将旧的准则中的历史成本去掉了，公允价值相较于历史成本来说，更能反映时间性效益。对于新准则中出现的公允价值，就需要我们用理性的、合理的眼光看待。为了反映公允性、符合市场行情，审计人员应当利用评估机构提供的数据评判公允价值在评判过程中是否存在主观上的偏差。审计人员在对价值进行评价的时候，应当注意企业是否参考了资产近期的涨跌情况，考虑到这个因素之后再对价值做出合理的评价。

(四)推行现代风险导向审计模式

现代风险导向审计工作遵循从整体出发，推定局部是否合理的原则。在旧的审计工作进行的过程中，审计人员往往是从局部出发，推定整体的合理性，因此，在新的会计准则的背景下，这种风险导向审计模式已经不能适应新的原则，所以要对其进行改正。在审计中，审计人员要遵循“审计风险=重大错报风险*检查风险”的审计模型，改变旧的“无错推定”的审计模式，改为“有错推定”的审计模式，提高审计警惕，防止放过任何一个漏洞。在审计工作的开始，审计人员就应当对整个企业的经营环境、经营方针进行综合的评定，寻找企业有可能作弊的地方，特变留心企业的公允价值的使用，通过审计的方式将可能造假的地方逐一排除，最后得出审计结论。

四、总结

新会计准则的实施，为审计带来的积极的方面，同时也为审计带来了挑战，提升了审计人员的工作难度。在新会计准则中，提出了很多新的概念，引进了公允价值，更加向国际准则趋同，使得会计工作更加规范。为了避免会计准则给我们带来的审计风险，审计人员应当提升自身的工作能力，推行现代风险导向审计模式，关注弹性空间比较大的方面，减少审计风险，提升审计工作安全性。

作者:李佳钰 马堃 单位:大连财经学院

参考文献:

［1］李思涵．商业银行审计风险与管理探析［J］．现代经济信息，2014(04)．

第10篇

自我国改革开放以来，房地产企业高速发展，其在我国国民经济中占据重要位置，并成为我国支柱产业。房地产作为一种技术密集型与经济密集型的综合型企业，企业经济成本的控制关系着企业的生存，企业一旦出现审计风险将会对企业带来不可估量的损失，因此，必须对其引起足够的重视。成本控制在房地产企业中应用十分广泛，企业要进行资金的运用与效益的实现与成本控制息息相关。自2011我国重点工程与财政投资项目在全国省市地区逐渐走向高峰，跟踪审计随之开始实行，并迅速被各个行业所关注，特别是成本资金投入量特别大的房地产。

关键词：

房地产企业；成本控制；跟踪审计；路径优化

一、成本控制跟踪审计在当前房地产企业的现状

（一）跟踪审计手段单一

跟踪审计很大程度上弥补了传统审计上的不足，其在房地产企业中发挥着不可替代的作用。但在当前，房地产企业跟踪审计缺乏实效性，审计手段过于单一。跟踪审计制度自实行以来，许多审计人员对项目成本控制的方式依然只是针对实地的考察与资料的上报等途径。随着当代房地产企业的逐渐集团化，企业工作的内容十分广泛，过于单一的审计手段显然是不能应对当前企业的发展形势，这种审计方式无法充分发挥跟踪审计的作用。

（二）审计流程粗略

审计工作在当前房地产企业中普遍缺乏详尽的审计流程，导致跟踪审计工作失去了主动地位，对审计工作有所忽视。跟踪审计部门对审计的执行力不够强烈。企业内部情况瞬息万变，审计部门所制定的审计流程缺乏针对性，没有根据企业的实际情况，依然只是照搬审计制度中的相关流程，对企业的实际问题未能切实解决，且在实行过程中易偏向形式化，从而导致跟踪审计的执行力偏弱。另外，审计人员在开展审计工作的过程中，遇到突发事件或者企业运行的情况变化，要及时做好审计流程的调整措施，从而有效掌握与平衡整个成本控制。

（三）审计工作人员综合素质偏低

跟踪审计在2001年才开始实行，与房地产企业的发展相比相对较落后，并存在有所忽视的现象，从而导致审计工作人员素质偏低的问题。在现有企业跟踪审计工作人员中许多部分是会计部门转变而来，再者是通过会计招聘介入而来，造成审计工作人员专业性有待于提高。跟踪审计工作所汲及的内容与环节十分广泛，如建筑工程、物业管理、销售等，这对于当前跟踪审计工作人员有了更高的要求。但当前跟踪审计工作人员远远达不到要求，对成本控制跟踪审计中的一些细节问题无法处理得当，导致成本控制服务效率偏低。

二、控析成本控制跟踪审计的优化路径

（一）融合信息化技术

随着信息化技术的快速发展，其应用的领域十分广泛，各行各业依托信息化技术迅速发展。针对于当前房地产企业审计手段单一，可通过信息化技术的融合，完善与创新审计手段。具体有以下几种途径：其一，利用信息化电子技术处理资料的收集、审阅工作及汇总工作，通过企业内部局域网公开审计资料的各个层面，不仅能够促进审计工作的及时性与实时性，还能提高工作人员的审计工作效率。其二，通过信息化视频监管跟踪审计的各个环节，对项目实施方案以及成本资金运用的具体环节能够有效控制在范围内，进一步促进成本资金的约束力。

（二）审计流程切合企业运营实践

成本控制关系着企业的可持续发展，其与的各个环节紧密相连，如资金的运用、投资效益的实现等。为了充分发挥成本控制的实效性，制定审计流程的控制中必须做到实用化、全面化及科学化。首先充分掌握跟踪审计的实际项目运用状况，然后总结企业运营实践经验，设计出初步的审计流程；其次，根据建立起的初步流程在后续做到具体化、细节化与阶段化，从而使审计工作员开展工作时能够做到条理性、有效性，从而确保整个工作的全面化。

（三）提高审计工作人员的综合素质

审计工作人员专业素质能力低不仅使跟踪审计工作效率下降，还会引起审计风险的发生，因此，必须提高成本控制审计工作人员的综合素质水平。财务管理工作机构是对跟踪审计人员素质水平能够有效控制，因素，人力资源机构开展审计工作岗位的招聘时，必须切实根据审计工作的实际需要，通过多渠道、多平台的方式招录审计相关专业人才，从而审计工作充满新的活力，进一步促进审计工作的效率；其次，人力资源机构要定期对审计人员专业性、拓展性、技能性等多方面进行培养工作，针对当前房地产内部审计工作的实际需求制定出合理的培训计划；最后，建立与完善绩效考核制度，根据企业审计工作的内容及特点，通过计分方式考核审计工作的责任意识、审计工作进度等，进一步促进工作人员的积极主动性。

三、结束语

综上所述，随着房地产企业的快速发展，其在促进我国国民经济增长中发挥着举足轻重的作用，其房价在当前社会中一直在上升，成控制控制跟踪审计越来越重要，其最终目的是将最小的资金的投入，实现快速发速的经济效率，以优质的质量完成房地产企业预期的项目，达预期的效果，充分利用有限的资源与资金投入。然而在当前房地产企业中跟踪审计的问题仍然较多与普遍，房地产企业必须及时认清企业存在的问题与危机，针对出现的实际问题做出应对措施，才能实现企业的可持续发展。

参考文献

[1]程广峰.当前房地产企业成本控制跟踪审计路径优化探析[J].企业改革与管理,2015,18:140.

[2]程广峰.当前房地产企业成本控制跟踪审计路径优化探析[J].企业改革与管理,2015,18:140.

[3]张璐.房地产行业全过程跟踪审计研究[D].华中农业大学,2013.

[4]秦宏.企业建设项目内部跟踪审计研究[D].重庆大学,2010.

第11篇

【关键词】企业审计；风险管理；规避方式

内部审计以系统化、专业化的方法对企业的经营活动和投资行为做系统的财务分析、详实的风险评估与预测，同时有效对经营的风险等进行治理、控制及防范的整体过程。其是企业规避风险的重要手段，在划分风险管理范围，识别和分析企业风险以及风险的评估、处理和反馈中发挥重要的作用。

一、企业审计风险要以企业的战略发展为目标

虽然说企业战略发展目标的制定是由企业的高层管理阶层，比如股东或者董事会来商议决定，但是并不意味着企业审计就可以事不关己高高挂起。企业审计必须针对领导者的决策分析推测出可能会出现的风险，并制定出风险防范、规避和控制的措施。这就要求企业审计构建风险分析矩阵，一方面要分析出企业可以实现战略目标的关键性因素，强化企业优势；另一方面要判断出可能阻碍战略目标实现的风险，也就是说风险分析矩阵要围绕着企业的战略发展，以企业的战略发展为目标，从企业各个不同的角度分析和判断风险因素对战略目标的影响程度，进一步明确企业的经营目标和目标，汇总企业各方面因素，防范、控制和规避企业的潜在风险。

二、企业审计风险要密切监控企业环境

如今全球联络日益紧密，蝴蝶效应越来越明显，企业所处的环境也越来越复杂。企业环境一般而言既包括企业的外部环境也包含企业的内部环境，此处指的是企业的外部环境。风险对于企业的影响大小甚至风险的性质都不是一成不变的，尤其是天灾或者人祸，一旦发生对于企业的打击有时候是毁灭性的。风险审计对于企业环境的监控主要体现在几个方面，首先是决定明确企业的风险偏好，风险偏好是企业风险管理中的一个重要环节，决定着企业能够承受风险的程度；其次，要定期对风险进行评估，以保证风险在可控的范围之内，对于有可能对企业经营产生重大不利的风险及时发现和规避；再次，要对企业的外部环境变化进行持续的跟踪和监控，比如分析供应商的状态，分析客户购买行为的变化等，才能明确影响企业营运的环境因素。当外部环境与企业运营不相容时及时反馈并加以分析和判断，以及预测不良环境的未来发展趋势，为管理阶层调整经营目标提供准确的数据依据。

三、企业审计风险规避方式研究

1.保证风险事件甄别的完整性

风险鉴别就是通过对企业的各项信息进行研究和分析，甄别出企业面临的各项风险因素，除了上文中对企业的外部环境进行密切监控之外，还要全面科学的分析和研究企业的内部环境，保证风险事件鉴别的完整性，找出潜在的风险，尽可能降低对企业的负面影响。企业审计人员要以企业的战略发展为目标，研究企业的战略经营，对于风险事件可以在获取相关资料后采用风险分析调查表、风险问卷分析、流程图分析等模板来表现和鉴别。

2.对风险进行确认和评估

甄别出企业的各类风险之后，企业审计人员就要采用一定的风险分析管理技术来对这些风险进行分析、评估、测量和等级确认，利用定量和定性风险分析方法对已被识别的风险事件进行评估和计量。比如香港首富李嘉诚在我国房地产鼎盛时期从内陆撤资，就是通过对大数据的分析预测到未来的风险过大。

3.制定出应对风险的措施

通过对风险进行评估和确认，认识到风险活动对企业的影响程度，企业必然要采取一定的措施把风险控制在企业可承受的范围之内。一般而言企业会依据风险偏好来采取风险应对措施，如同样是意识到了我国房地产的未来风险，李嘉诚是选择撤离资金转站欧洲，而王健林的万达则是选择进入文化产业。对于风险企业一般有几种应对措施：一是风险处理，风险处理最为常见，是相对积极的风管管理战略，针对风险的成因来源采取积极有效的应对措施来控制风险降低损失，企业选择风险处理意味着是对风险能够承受的风险偏好，企业管理者没有转移风险的意愿。二是风险转移，风险转移是既不能用抑制或控制的手段避免风险发生，也没有办法降低风险的损失，这种时候也往往是企业的生死关头，如果处理不妥就有可能使企业元气大伤甚至遭受灭顶之灾，企业面临此种境地则会采用风险转移，常见的有控制性非保险转移或者投保的形式来转移风险。

四、结束语

企业审计风险规避方式研究，首先要保证风险事件甄别的完整性，科学分析企业的内外环境，利用相关模板来找到和甄别潜在的危险；其次，要对风险进行确认和评估，对已被识别的风险运用相关的风险管理技术进行计量评估，确认其对企业的影响程度；最后，要制定出应对风险的措施，针对风险评估结果采取相应的措施积极或是消极的把风险控制在企业可承受的范围之内。

参考文献：

[1]周谦.谈风险基础审计在高校的应用[J].南华大学学报（社会科学版）2012.05（02）.

[2]周景冉.浅析审计风险控制[J].合作经济与科技，2013.10（05）.

[3]胡钊涵.浅析内部审计风险与控制[J].科技创新导报，2013.12（30）.

第12篇

中图分类号：F239 文献标识：A 文章编号：1009-4202（2014）01-000-01

摘 要 通过阐述内部审计与内部控制的关系，分析内部审计在内部控制中的作用，再是提出关于内部控制的内部审计评价中的几个问题和看法。

关键词 内部审计 内部控制

内部审计是指企业内部的一种独立、客观的监督、评价和咨询活动。内部控制是指由企业的治理层、管理层和全体员工共同实施的，旨在合理保证实现以下基本目标的一系列控制活动。这两者之间存在着密不可分的关系。

一、内部审计与内部控制的内在关系

1.内部审计与内部控制相辅相成、相互促进

内部控制既是企业对其经济活动进行组织、控制和考核的重要工具，也是用以确定内部审计程序的重要依据。相反，内部审计又能为改进内部控制建设提供各类意见和建议。在经济发展过程中就是对内部控制的重视和信赖，才加速了现代审计的变革，促进了审计效率、效果的提高。

2.内部审计是内部控制的重要组成部分

内部控制的内部环境主要包括治理结构、组织机构设置与权责分配、内部审计、人力资源政策、企业文化等。内部环境是影响制约企业内部控制建立与执行的各种内部因素的总称，是企业可以自主选择和改变的，是实施内部控制的基础，是内部控制的重要组成部分。从这而得，内部审计是内部环境的组成部分之一，也就是内部控制的组成部分之一。

3.内部审计是对内部控制的控制

内部审计是内部控制的特殊方式，其在内部控制框架中具有独特的身份，既是内部控制的组成部分，又具有不同于其他内部控制要素相的对独立身份，肩负对其他内部控制要素进行再控制的职责，主要通过内部审计利用自身相对独立性和对本企业的情况了解优势，以及在长期审计中积累的经验，通过监督业务活动和管理活动，评价内部控制的健全性和有效性。针对内部控制中的薄落环节及时提出建议，促使以合理成本进行有效控制，达到改善组织内部管理状况的目的。

二、内部审计在内部控制的主要作用

1.对内部控制有效咨询评价

随着风险管理和治理结构的完善，内部控制被提升到公司战略高度，与经营管理融合在一起，其充分性和有效性直接关系到财务与运营信息的可靠性、完整性、运营的效率与效果。由于内部控制具有内在的局限性，考虑到成本效益原则，由于不能涉及到临时性或未预计到的业务等导致其不能发挥作用，这就需要第三方对其充分性和有效性进行评价。而内部审计恰恰可以填补空缺，又是相对独立性，具有特殊地位和优势，更能对内部控制进行有效咨询和评价。

2.内部审计是风险管理的主导者

随着社会的发展，风险管理导向内部控制时代的到来，企业更加关注有效的风险管理机制和健全的治理结构。内部审计在风险管理这个关键流程中发挥独特的作用。一是能够客观地、从全局的角度管理风险。风险在企业内部具有感染性、传递性、不对称性等特点，一个部门造成的风险或疏于管理的风险，往往不是由其承担，而是会传递到其他部门，这样最终会导致整个企业陷入困境。因此，对风险的认识、防范和控制需要全局考虑，各个业务部门很难做到这点，也恰恰只有内部审计能从客观和全局出发进行风险识别，提出防范措施建议。二是控制和指导企业的风险策略。内部审计可以充当企业长期风险策略与决策的协调人，进而控制和指导企业的风险策略。

3.内部审计是内部控制的重要控制活动方式

内部审计人员应当在企业最高权力机构的授权下开展内部审计工作，防范各种舞弊、差错的发生。内部审计作为内部控制重要控制活动方式，就是要根据风险评估结果和风险应对策略，对内部控制活动进行设计和实施，以合理保证将风险控制在可接受水平之内。

4.内部审计是内部控制的监督力量

内部审计作为内部控制的重要监督检查主体。内部审计人员定期组织对企业内部控制的健全性、合理性和有效性进行全面评价和评估。对于监督检查中发现的内部控制重大缺陷或重大风险，应当分析其缺陷或风险产生的原因，并针对性地提出和实施改进方案，及时向董事会及相关决策机构报告。

三、关于内部控制审计评价中的几个问题和看法

1.对内部控制审计中风险控制问题

随着风险管理导向性内部控制发展，对其内部审计评价也必然按风险导向方式进行。风险导向审计中主要通过重要性水平进行审计风险控制。由于内部控制以流程控制、互相牵制为主，其内容以事项、控制点为主，但没有具体金额也就是很难进行量化。在对某一房地产公司内部控制的内部审计评价中，审计重要性水平以业务关键控制点的性质为主，以财务报表确定的重要性水平为辅，即以定性为主，定量为辅的双重标准作为内部控制审计重要性水平。这样有效解决了内部审计对内部控制评价的审计风险控制问题，也是符合现代风险管理导向的企业特点。

2.对内部控制审计中审计程序问题

内部审计人员对内部控制进行审计评价应深入到业务内容中去。由于每个企业的行业特征不同，也就存在不同的业务内容，其业务流程和制度设计都会千差万别。在对内部控制的内部审计中，可以通过描述、问卷、流程梳理等方式进行，也就需要对审计程序进行恰当的设计，才能符合审计目标和被审计单位的业务内容、特征。在对某一房地产公司内部控制的内部审计中，按照房地产行业特征和具体单位特点，结合业务实际，重新设计了内部控制审计调查程序和具体问卷，取得了良好的审计效率和审计效果。

总之，内部审计与内部控制存在着相辅相成的紧密关系，内部审计在内部控制中发挥着不可替代的重要作用。同时，探讨和实践了在内部控制的审计评价中客观性、层级、审计风险控制和审计程序等方面的内容。

参考文献：

第13篇

关键词：国有企业；财务风险识别

中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）04-0-01

目前世界范围内企业国际化经营理念及经营管理生的较大改变与创新，加速了我国国有企业财务管理工作由简单的业务处理向决策支持及战略规划的过渡的进程，其财务风险管理已经成为其财务管理内容的重中之重。综合文献发现，目前对于企业财务风险识别方法的研究，集中在以专家调查法和“四阶段症状”为主的定性分析、以单变量模型和多元线性函数模型等为主的定量分析、以及以A记分法和模糊综合评价为主的综合分析上。本文将以我国房地产国有企业为研究对象， 探讨如何在企业管理中有效实现全面及系统地防范财务风险，从而不断提升企业核心竞争力，以期对实现我国国有企业的可持续发展提供一些参考价值。

一、目前国有企业（房地产）财务风险识别分析

通常来讲，财务风险识别是国有企业进行财务风险管理的第一步，其直接影响企业的整体财务风险管理效果。目前，外部的金融环境、法律环境、经济环境、税务环境，内部的企业规模、经营状况和稳定性等都将加剧国有企业的财务风险。

（一）企业财务风险的主要表现。根据调研发现，国有企业产生财务风险的表现主要包括：1）财务指标异常，比如营业利润值和负债比率等指标出现异常变化。对于房地产国有企业来说，由于一般处于高负债的基本情况，所以可以通过营业利润、资产负债比及每股收益等来具体考量企业的财务状况水平。2）筹资困难。因为房地产企业的资金回收期较长，预期利润具有较强的不确定性，如果缺乏有效地预警并控制财务风险，那么很容易导致无力支付到期债务的困境。具体表现为短期偿债风险（比如由于企业理财不当，在总资产报酬率较低的情况下进行了利率较高的债务事件）；财务杠杆风险（比如负债融资规模过度，远远高于60%的警戒线，盲目地、不合规范地进行一些借债行为，导致企业面临较高的融资风险等）；利率波动风险及政策风险等。3）资金周转不灵问题。通常表现为企业的资金链断裂，导致无法清偿到期的债务问题。

（二）国有企业投融资风险的具体识别。从房地产企业的资金运作环节来讲，其财务风险主要包括两类，即投资风险管理和筹资风险管理。

其一：投资风险识别。投资决策阶段：1）投资决策的可行性研究非常重要，具体评价投资项目的市场供需情况、项目的规模、开发成本、类型，以及政府的相关政策法规条件等，都面临着一定的风险。2）建设阶段的风险识别：贯穿获取土地、筹措资金到组织施工等全过程，重视对贷款期限、开发商的资信程度及贷款利率的变化等方面。3）经营管理阶段的风险识别：比如房地产投资者与相关政府部门以及最终用户之间的沟通，还有政策、法规和法律等问题，这些都是风险性决策范畴。

具体的识别方法有：1）用于识别宏观风险的泡沫测度法，具体指标包括国民经济因素（经济增长率、全社会固定资产投资增长率、房地产投资占总投资比重、房地产投资增长率、货币供给量增长率）；房地产市场因素（房地产投资收益率、商品房销售增长率、商品房空置率、房价增长率、地价增长率、房价收入比）；政策因素（土地政策、税收政策、金融政策、产业政策）。2）用于识别微观风险的专家调查法、敏感性分析法、蒙特卡洛模拟法、概率分析法、盈亏平衡法、故障树分析法、模糊分析法及CIM模型法等。

其二：筹资风险识别。房地产企业的融资活动一般开发资金需求庞大，外源性融资依赖性强，因此在在追求快速项目扩张过程中需要科学合理安排资金，有效避免资金断链的风险。其融资风险定量识别方法有：1）评估企业资产和负债的市场价值，也就是说根据利率、汇率和股票指数等市场价格参数的具体变化，对企业的资产、负债等方面进行估值和计价。2）通过企业资产负债结构识别融资风险，即通过企业负债和资本的加权综合成本费用来具体度量风险。

二、国有企业（房地产）财务风险预警与控制的建议

基于上文对目前我国房地产国有企业财务风险识别的描述，需要提出针对性的财务风险识别方法和控制风险的主要措施，具体如下：

（一）不断加强投资风险的防范。因为投资决策阶段需要考虑的风险因素较多，所以需要国有企业做好以下几方面的工作：对项目进行可行性研究，避免盲目投资；加强投资环境预测，建立和完善市场监控信息体系，从而掌握第一手市场资料，选择最佳投资区位；对项目各开发方案进行经济评价时，可以采用风险回避的方式来规避和消除风险。

（二）不断拓宽筹资渠道。确定企业的最佳资本结构，探索多元化的组合式融资方式对于提升国有企业的财务风险应对能力具有十分重要的意义。比如增资扩股方式，优点是无还本付息压力，缺点是股利没有抵税效应，资金成本相对较高，操作成本较高；经营性欠款几乎没有筹资成本，但是所获资金有限，法律政策限制条件较多；关联方交易具有节税效应、筹资成本低，但是审计风险加大。

（三）建立和完善企业的财务风险预警系统。要求企业通过建立以企业相关财务报表、经营计划和其他相关资料为依据的财务风险预警系统，随时掌握企业的偿债能力、资产管理能力和盈利能力等方面的信息和数据，最大可能地减少外部环境因素对财务管理活动的影响。

三、结束语

为了在竞争激烈的市场经济中占得一席之地，房地产企业必须从战略的高度充分重视财务风险防控的重要性。通过采取一系列措施（比如制定科学的计划、拓宽融资方式、优化资本结构、健全存货制度等）防控财务风险，使得企业最大程度降低因财务风险而造成的损失。只有做好风险防范的各项措施，房地产企业才能在未来的发展中取得长足的发展。

参考文献：

[1]黄小莉.我国国有企业财务管理机制的问题研究[J].现代商业，2013（12）.

[2]郭丽.国有企业财务管理中存在的问题及对策[J].企业研究，2013（04）.

第14篇

【关键词】 盈余管理；可操控应计利润；Simunic审计收费模型

在我国资本市场不断发展的趋势下，盈余管理问题引起了广泛的重视。许多学者研究表明我国普遍存在不同程度的盈余管理现象，在上市公司中表现尤为明显。与此同时，上市公司的盈余管理有可能会影响审计收费，从而影响审计质量，如有些公司可能为了避免由于盈余管理过高而被出具非标准的审计报告，从而提供给较高的审计费用。因为在利益动机的驱使下，有的注册会计师会因为客户支付较高的审计费用而作出不适当的让步。本文重点对盈余管理和审计费用的相关关系进行深入分析，利用上市公司年度财务报告数据，通过截面修正的Jones模型和Simunic审计收费因素模型，建立了多元回归方程，检验了二者之间的关系，最后得出研究结论和相应的政策建议。

一、理论综述

Simunic（1980）是最早运用多元线性回归模型考察了可能影响审计收费的十大因素，发现上市公司的资产规模是决定审计收费的最重要因素，其次的影响因素为控股子公司个数、行业类型、资产负债率、前两年的盈亏状况、审计意见的类型以及上市公司的内部审计成本等，而净资产收益率、审计任期和事务所规模等因素在回归方程中并不显著。

从国内来看，伍利娜（2003）发现公司盈余管理的表现之一，即净资产收益率处于“保牌”区间（0，2%），与年度财务审计费用存在显著负相关关系，同时公司规模、是否由国际4大审计机构审计显著正向影响年度财务审计费用。刘运国、麦剑青、魏哲妍（2006）发现在一定程度上，审计收费与盈余管理正相关，注册会计师为了降低盈余管理所带来的风险，增加了审计成本；为了弥补审计成本和防范审计风险，注册会计师提高了审计收费。

从国内外的文献中可以发现，由于盈余管理比财务报表中的其他要素更具有不确定性，并且较难审计和容易纵，所以注册会计师在审计的过程中需要投入更多的时间和精力，搜集更多的审计证据来识别盈余管理行为，由此为补偿注册会计师的审计成本将导致产生较高的审计费用。

二、研究设计

（一）理论分析与研究假设

通常而言，上市公司在制定会计师事务所报酬时都会将公司期末资产总额、合并会计报表数等指标一起与审计费用纳入考虑范围，并且要参考同类公司的收费标准；然后由事务所报价；最后由上市公司和事务所双方协商确定审计费用。可见，上市公司的公司规模是影响审计收费的重要因素。因此提出第一个假设：

H 1：公司规模与年度财务审计费用正相关。

由于我国上市公司的治理结构中普遍存在着“一股独大”和内部人控制现象，盈余管理在我国成为固有高风险表现。相应地注册会计师在审计的过程中对固有风险和控制风险评估为高水平，在特定审计风险水平下，注册会计师会增加审计的实质性程序，通过降低检查风险来把审计风险降低到可以接受的水平，因此就会增加注册会计师所投入的资源。理性的注册会计师在确定审计收费时会综合考虑上市公司的固有风险，对操控应计项目的盈余管理也给予应有的关注，具体包含在审计收费中。据此分析，提出以下假设：

H 2：盈余管理与审计费用之间具有正相关关系。

（二）样本选取

为了排除不同上市地点的监管对公司行为的影响，本文拟仅选择2009年在上海证券交易所中A股上市公司作为研究样本。因此，在选取样本中，遵循以下原则：1.为了避免不同行业特点的影响，研究范围局限在房地产行业；2.由于某些上市公司经营现金流量为负值，不具备经济意义和可比性，剔除此类公司；3.剔除诸如未披露审计收费、未披露连续年限、未披露会计师事务所是否发生变更等不规范、不完整的上市公司。经过筛选，最终有26家上市公司入选，本文以这些公司作为样本（参见表1）。

（三）模型构建

本文首先采用由Jones模型衍生出来的截面修正的Jones模型来计量上市公司的盈余管理。根据截面修正Jones模型将相应的变量进行替代，获得如下的模型：

TA t /A t-1=α1 （1/A t-1）+α2［（ΔREVt-ΔRECt）/A t-1］+α3（PPEt

/At-1）+εt（1）

式中，TAt是第t期的总应计利润；ΔREVt是第t期收入和第t-1期收入的差额，ΔRECt是第t期的净应收款项和第t-1期的净应收款项的差额，PPEt是第t期期末固定资产账面价值，At-1是第t-1期期末总资产，εt为残差项，代表各公司总应计利润中的可操纵应计利润部分DA（本文选用DA作为度量盈余管理程度的指标）。需要说明的是，本文在分析中用|DA|取代DA可以克服有关盈余管理计算正负相抵消的影响，从而更准确反映盈余管理的真实程度和问题的实质。

然后根据Simunic模型，选取资产规模、应收账款和存货规模作为模型的控制变量，确定最终模型如下：

LnFEE=β0+β1LnASSETS+β2REC+β3INV+β4DA+ε

（2）

其中，FEE代表审计收费，取年度审计费用的自然对数；ASSETS代表被审计单位的资产规模，取年末资产总计的自然对数；REC为应收账款与年末资产总计的比值；INV代表存货占年末资产总计的比重；ε为残差值（后文称此模型为审计费用模型）。

三、实证结果分析

根据本文研究目的，在本部分实证检验中，首先根据上述截面修正Jones模型进行回归分析，式中TAt由净利润扣除现金流量表中经营活动现金流量净额后得出；然后通过总应计利润扣除不可操控性应计项目结果计算得出26个样本可操控应计项目DA，以便为下步检验审计费用与可操控应计项目的关系做好准备工作。

（一）描述性统计分析

表2列示了审计费用模型描述性统计分析，通过观察审计费用最多的为2 690 000元，最少的是250 000元，可以发现上交所A股房地产上市公司的年度审计费用差距较大；盈余管理度量指标可操纵性应计利润（DA）的标准差0.04327180，最大值0.18083，最小值0.00827，从中可以发现我国A股房地产上市公司的盈余管理存在多种表现形式。

（二）多元回归分析

将2009年年报数据代入审计费用的回归方程，运用SPSS13.0软件进行多元线性回归分析，得到回归结果如表3。

从表3中得出：在一系列重要干扰因素得到控制之后，盈余管理绝对水平（|DA|）的系数-1.831符号为负，且没有表现出显著关系，与假设相反，说明上交所房地产上市公司的审计费用与盈余管理的关系表现并不明显，但这也不能说明不必重视高管层的盈余管理行为；审计费用与总资产规模显著正相关，说明假设1成立；此外表中方差膨胀因子VIF均接近于1，说明了多元线性回归模型中的各解释变量之间不存在多重共线性问题。

四、结论

综上所述，研究结果发现：第一，盈余管理与审计收费之间不但负相关，且不具有统计意义上的显著性，这与前面的理论分析及提出的假设检验是不符的。可能原因：本文对盈余管理的衡量不够详细，从而出现盈余管理在总体上与审计费用不相关，如果对盈余管理细分为调增收益和调减收益不同方向的多变量分析，可能会有更清晰的认识。第二，审计费用与总资产规模显著正相关，说明样本公司总资产规模是影响审计费用的主要因素之一，应收账款占总资产的比例与审计费用正相关，存货占总资产比重负向影响审计费用，但影响程度不大。

最后本文提出的建议是：多方面考察上市公司盈余管理由于行业差异、地区差异、公司成长性等差异所造成的审计收费的影响；注册会计师加大对应收账款、存货资产的关注，发现现实中存在的问题，以便给相关者提供真实的会计信息披露。

【参考文献】

［1］ 伍利娜.盈余管理对审计费用影响分析――来自中国上市公司首次审计收费披露的证据［J］.会计研究，2003（12）.

第15篇

2006年财政部的中国注册会计师执业准则体系全面贯彻风险导向审计的思想和方法，修订了审计风险模型，要求注册会计师必须了解被审计单位的有关情况，包括内部控制情况，以充分识别和评估财务报表层次的重大错报风险，并针对评估的重大错报风险进行控制测试和实施实质性程序。在该准则指导下，对于审计风险的考虑是贯穿整个审计过程的。实务中，对风险导向审计的应用技巧和方法随着不同注册会计师、不同会计师事务所、不同类型的审计对象有所不同。

二、项目业务的接受

由上所述,注册会计师在财务审计中往往第一时间考虑的就是客户的经营风险。而注册会计师准则也明确要求，在接受被审计单位的业务时候，一定要先了解被审计单位的情况，以初步评估财务报表层次的风险。这种要求在实务中体现得最淋漓尽致。这是因为会计师事务所是盈利为主的企业法人,参与经济活动的一员，也有一般企业的遵循成本效益最大化的动机。当确定了会计师事务所不会因为被审计单位的经验失败而卷入相关的诉讼时，其审计程序必定是遵循成本最小化而进行。在实务的业务接受过程中，会计师事务所是会竭尽所能，了解未来潜在客户的经营风险。收集所有该公司的母子公司以及更大网络的关联方公司，了解是否处于高风险行业的企业。在实务中，相当一部分注册会计师习惯把审计风险理解为因出具审计报告而给会计师事务所带来“麻烦”的可能性，而不是审计准则定义的“财务报表存在重大错报而注册会计师发表不恰当意见的可能性”。若非首次接受审计，则更应该向前任会计师事务所进行沟通、了解，更多考虑是否因为前任会计师事务所出具了带瑕疵的审计意见，或者有重大会计分歧而导致被审计单位另行委托中介机构。在实务中，注册会计师非常重视经营风险而往往忽略了理论上的审计风险，只要认为审计客户没有经营失败，就可以签发有瑕疵的审计报告，从而引发了相应的道德风险。这一点确实是当今应用风险导向型审计的一个重要的问题。然而，现实中无法避免的是，会计师事务所作为一个盈利法人参与经济活动，很难不把每一项审计工作当作一门生意来经营。既然生意是讲究成本效益的，事务所很自然地就把最重要的精力以及资源放在可能与自己事务所声誉、利益攸关的经营风险之上。如何能使会计师事务所以及注册会计师更注重审计质量，更符合风险导向审计的要求呢？这就需要法律法规的进一步完善以及行业监督者加强管理了。

三、内部控制测试

内部控制测试是为了获取关于防止或发现并纠正认定层次重大错报的有效性而实施的测试。根据注册会计师职业准则，了解企业内部控制是必须执行的程序，而是否应该进行内部控制测试则要根据具体情况判断，当在评估认定层次重大错报风险时候预期控制的运行是有效的或者当仅仅实施实质性程序不足以提供认定层次充分、适当的审计证据的时候，注册会计师必须执行内部控制测试。实施内部控制测试也是基于成本效益原则而实施的程序，特别是当被审计单位存在大量日常业务交易，而对其日常交易或与财务报表相关的数据采用相关的实质性测试不大现实的情况下，采取内部控制结合实质性测试的综合性方案是比较合适的选择。内部控制的审计范围是与风险导向是息息相关的。风险评估之后，注册会计师得出初步的结果，分别为很高、高、中、低等级别。根据不同的档次，不同的交易发生频率，注册会计师采取不同的测试范围，也就是挑取相应的测试样本。对于相同等级审计风险测试样本的个数，不同的会计师事务所根据其执业经验以及内部审计程序要求不尽相同。但是，最终该审计程序的审计目的必须是降低相关的检查风险以达到应对审计风险的要求。内部控制的审计方法主要有询问、观察、检查文件和记录以及重新执行。在实务运用中，注册会计师根据交易的性质、获取证据的可靠性选择一种或者结合其中几种来执行审计程度。特别是询问，很多时候是最容易发现审计线索的方法，但也是必须与其他方法结合才能收集到恰当证据的方法。对于发现管理层凌驾于内部控制之上的情况，这种情况属于审计理论上的特别风险。在管理层凌驾于控制之上，很多情况往往是表明内部控制已经失效，再去测试内部控制不具有审计意义。注册会计师在实务中碰到这样的情况必须执行更为严格、不可预见性的实质性测试。首先，选择客户的调整分录、重大事项的会计处理。比如：调整以前年度利润的分录、编制会计报表的合并分录。其次，相关的会计政策变更以及会计估计需要复核其公允性。往往管理层凌驾于控制之上是通过特殊、复杂的会计处理来掩盖原本的舞弊行为。最后是对于异常的重大交易、频繁的交易要多加注意。在实务中，这种情况表现为复杂网络的关联方往来账款、关联方销售频繁且异常、交易形式比较复杂，更加强调的是会计处理方式等。注册会计师必须更加警惕往来复杂的交易，必须深入调查是否合法合规，是否有掩盖某事实的处理。在舞弊的特别风险很高时候，必须对得到的审计证据的可靠性和管理层声明的可信性提高职业怀疑精神，并重新考虑舞弊导致的重大错报风险造成的影响。在这种情况下注册会计师要慎重考虑内部控制是否还有效。

四、实质性测试

无论其结果如何，实质性测试对于财务审计来说是不可省略的。只有因为不符合成本效益原则或内部控制不可信而放弃内部控制测试，但是无论如何，注册会计师是绝对不可能因为非常满意内部控制测试结果而放弃实质性测试。特别是面对舞弊等内部控制失效等审计风险，更多的审计程序是采取更大范围更深层次的实施实质性程序，甚至于增加不可预见性程序。因为实质性测试能够提供更加直白更加接近业务交易的证据。当注册会计会计师在执行实质性测试的时候，主要有两个方面的审计测试程序，分析性程序以及细节测试。由于细节测试和实质性分析程序的目的、技术手段存在一定的差异，因此各自有不同的适用领域。实务中对于两者的采用主要是根据被审计客户业务特点来执行。对于预期一段时间内存在大量交易，一般是考虑实施实质性分析程序。例如：零售企业的每一笔零售收入，电信供应商的每一位客户的服务收入。注册会计师在测试其真实性和完整性时候，只有采用实质性分析程序才能够在合理时间内完成审计。对于较大规模的事务所，通常设置有计算机审计专业人员。更多时候，除了分析性程序，对于客户的内部控制系统软件也会进行相应的审计，以获取更充分的审计信心。按照笔者所在的会计师事务所审计实务，分析性程序主要有四个部分。第一步骤是根据注册会计师的职业经验以及评估的认定层次风险评估设定预期值(defineexpectation)，该预期值是根据客户业务以及具体市场行业的情况所设定的，往往需要更多的数据以及事实来支持。第二个步骤是设定可容忍误差(definethreshold)。可容忍误差就是根据认定的重要性水平和计划的保证水平所制定的，一般是注册会计师按照职业判断所计算出来的未更正差错水平到计划性重要水平的一半之间。第三个是计算偏差(computedifference)，主要是计算审计客户的实际各类交易金额与预期值的差额，以及相应差异的百分比。第四个是分析差异(investigatedifference)，主要是根据第一个步骤定下来的可容忍水平，超过可容忍水平的差额或者比率则需要进一步分析，进行进一步审计。进一步审计通常就会涉及到更详细的分析程序或者细节测试了。细节测试，也就是很多时候向新加入会计师事务所的初级审计员解释抽取凭证的环节，但是这只是很片面不完整的解释定义。细节测试是对各类交易、账户余额以及列报认定的审计程序，例如实物资产（现金、存货、有价证券、票据等）盘点、往来账款的函证、银行的询证、查询贷款信息以确保贷款的完整性及资产的所有权状况、审查交易的支持性凭证、截止性测试等等。注册会计师在设计以上相关细节测试的时候要根据其适用性，审查是否能在计划的保证水平上识别重大错报以及审计支持文件的可靠性等。

五、审计完成阶段

对于不同风险评估的项目，其审计完成阶段所包含的审计程序范围也不尽相同。主要的审计程序有审计复核、考虑持续性经营、期后事项以及或有事项。对于审计复核，更侧重的是项目质量控制复核。在实务审计中，上市公司以及风险评估为高的项目，是一定要指定一位相对独立的质量复核合伙人(Qualityre－viewpartner)，对审计工作做最后的质量控制。项目的质量复核合伙人必须对所有重大事件进行复核，再次检查审计质量以达到保证出具合适审计意见的效果。考虑持续性经营，特别是在审计客户面临经营失败危险的时候，注册会计师更多应该关注管理层的持续性经营假设是否合理，是否存在着威胁注册会计师可能会卷入诉讼的广义的审计风险。当被审计单位确实存在经营失败风险地时候，审计师要做的关于测试管理层所采取的持续性经营假设编制会计报表的合理性工作就相当巨大。就拿2008年笔者参与的某家上市房地产企业年末审计例子来说，当时由于管理者对房地产企业的调控，该企业的现金流、预售收入都比较陷入了比较低迷的状态。注册会计师对于持续性经营的假设合理性测试则需要提高重视以及做更多的审计程序来判断是否合理，比如未来现金流的预测、未来盈利预测、宏观经济以及相关管制未来的可能发展等等。