房地产公司经营状况范文

前言：我们精心挑选了数篇优质房地产公司经营状况文章，供您阅读参考。期待这些文章能为您带来启发，助您在写作的道路上更上一层楼。

第1篇

关键词：经营绩效评价指标因子分析法配对样本T检验

一、引言

我国房地产行业经过20多年的改革，市场得到了有效发展，逐渐成长为国民经济的支柱行业，其利润也一直高于其他产业。金融危机给房地产行业带来了巨大的冲击，因此对其经营绩效进行分析就变得极为重要。经营绩效也称为经营业绩、经营效果，即企业某一经营活动所取得的业绩。企业的经营绩效评价即是通过特定的评价体系，按照一定的标准，采用一定的方法对其经营业绩进行客观合理的分析评价。国外对于经营绩效评价的研究大约始于泰勒的科学管理理论，在现代公司制度诞生之后，为加强资本所有权控制和公司内部控制，对于绩效评价的研究也逐渐深入。国外研究的绩效评价方法主要有三种模式:财务模式，即选择能代表公司经营绩效的财务指标，并按照加权的方式计算综合得分，沃尔评分法就是其中的一个典型例子；由于资本市场和股东认为财务指标法无法真实衡量企业未来能创造的价值，管理者也认为其无法全面评价企业业绩，因此西方学者提出价值模式，即以股东最大化为导向，考虑未来企业能为股东创造的价值，该模式中最成熟的当属经济增加值法；考虑到企业的其他非财务指标也会影响到企业业绩，又有学者提出了绩效评价的平衡模式，涵盖了那些影响企业绩效的非财务指标，最典型的就是平衡计分卡。本文采取实证的方式对房地产行业的经营绩效进行探讨将有助于房地产企业调整自身财务经营状况，以期为国家相关部门提供参考。

二、研究设计

（一）研究假设 盈利能力主要评价企业利用自身资源获取收益的能力，当企业的盈利能力较高时，说明企业善于利用资源创造价值，因此可以提出以下假设：

假设1：企业盈利能力越强，收益质量越高

收现能力即收益的变现能力，是衡量经营绩效的重要标准，会计收益是某一会计期间账面收入和费用配比的结果，但并不表示有实际现金的净流入，只有当会计收益转化为真实的现金流入时才表明实际财富的增加。当企业收现能力较高时，说明企业能够及时回收现金，将会计收益转为真实收入，避免坏账的产生及资金缺口的出现，因此可以提出以下假设：

假设2：收现能力的提高有利于企业收益质量的提高

营运能力反映了企业利用现有的资源创造价值的能力，该比率较高时说明企业对资源的利用效率高，其中一个重要的方面是对于账款的回收速度较快。在分析该指标时也应当考虑到可能对于企业未来的销量带来的影响。因此本文提出以下假设：

假设3：营运能力的提高有利于公司短期收益质量的提高

成长能力就是指企业业绩的增长速度和成长趋势，高经营绩效的企业不仅要有较高的会计盈余，还应该有稳定的增长，只有基于主营业务才能维持其增长，如果收益的增长主要依靠那些非经常性损益项目，这样的增长是不可持续的，成长性较差。因此本文提出以下假设：

假设4：企业成长能力越高，收益质量越高

（二）变量定义 结合房地产企业的特点，本文将从经营绩效的四个方面分别选取重点指标，构建财务绩效评价体系，较全面地评价房地产行业的经营绩效。企业的经营绩效可以从四个方面进行评价：盈利能力、收现能力、营运能力和成长能力。盈利能力主要评价企业利用自身资源获取收益的能力，如果企业善于利用资源，则表明经营绩效好，反之则说明经营绩效较差。收现能力即收益的变现能力，是衡量经营绩效的重要标准，会计收益是某一会计期间账面收入和费用配比的结果，但并不表示有实际现金的净流入，只有当会计收益转化为真实的现金流入时才表明实际财富的增加。营运能力是评价企业资源利用效率的指标，如果周转速度较快，则说明企业能充分利用现有资源为企业创造价值。成长能力就是指企业业绩的增长速度和成长趋势，高经营绩效的企业不仅要有较高的会计盈余，还应该有稳定的增长，只有基于主营业务才能维持其增长，如果收益的增长主要依靠那些非经常性损益项目，这样的增长是不可持续的，成长性较差。本文根据这4大特征设定8个反映经营绩效的财务指标见表（1）。

（三）样本选取 本文的样本取自于沪深两市A股的房地产上市公司2009年的98个样本，剔除个别极端样本以避免对结果的干扰。对于这98个样本分别选取其上述8个财务指标来分析这些公司2009年的经营绩效情况。本文的数据均来自于国泰安数据库，数据处理采用SPSS和EXCEL软件。

三、实证检验分析

（一）描述性统计从表（2）可以看出不少指标的最小值和最大值都相差比较大，说明公司间各指标的状况存在不同程度的差异。从盈利能力指标来看，公司之间的差异比较大，说明公司间盈利水平变化幅度较大，但其总体均值水平并不是很高，可见并不是所有的房地产公司都有较高的收益，这也可能是因为在经历了2008年的金融危机后，不少公司还没完全缓解过来，从而导致了总体收益水平的偏低。从收现能力指标来看，公司间的收现水平有较大差距，且总体均值为负数，说明房地产公司的收现情况并不乐观，营业收入不能及时收回现金。从营运能力看，公司间的差异更是明显，尤其是应收账款周转率，最高的光华控股甚至达到了884.43，经分析，如此高的应收账款周转率是因为该公司在保证了较高营业收入的情况下很好的控制了应收账款，反映了其资金利用效率，但是在进行控制时也应该考虑该政策对公司营业收入的影响，要对减少的营业收入的成本与减少的应收账款的收益之间进行权衡，找到一个最佳水平。从公司的成长性来看，净利润增长率在公司间差异巨大，其行业均值也为负，说明有不少公司未能走出低迷状态，营业利润比重总体来看，房地产公司的主营业务所占比重较高，可见公司的主营业务比较突出，源于主营业务能为公司带来高利润。根据上述描述，从总体上对2009年房地产行业上市公司的经营绩效进行分析，可知营运能力指标（应收账款周转率）和成长能力指标（净利润增长率）是影响公司经营绩效的主要指标。

（二）因子分析由于评价企业经营绩效的财务指标存在不同程度的相关性，本文采用因子分析法来评价2009年房地产上市公司的经营绩效。因子分析的基本目的是用少数几个因子去描述多个变量之间的关系，其基本思想是把联系比较紧密的变量归为同一个类别，而不同类别的变量之间的相关性较低，通过降维将相关性高的变量聚在一起，基本原理是以相关性为基础，从协方差矩阵或相关矩阵入手把大部分变异归结为少数几个公共因子所为，把剩余的变异成为特殊因子。运用SPSS软件对2009年沪深两市房地产公司的财务指标进行处理，如表（3）所示。该表主要验证原有变量是否适合进行因子分析。KMO检验用于研究变量之间的偏相关性，计算偏相关时由于控制了其他因素的影响，所以会比简单的相关系数小。一般KMO值小于0.5则不适宜作因子分析，大于0.7则比较适合作引子分析，本文中KMO值为0.707，适合进行引子分析。Bartlett球形检验的统计量Sig

四、结论

对于经营绩效来说，最重要的指标是盈利能力指标，这也是股东最为关注的指标，纵观2009年房地产公司的盈利情况可以发现不少公司每股收益和股东权益净利率偏低，对于这些公司来说首要任务就是增加营业收入控制成本，提高公司利润水平。只有在做大利润的基础上才能进一步扩大公司规模，增强公司实力。现金流是公司维持经营的基础，因此对于每家公司而言都是至关重要的。2009年不少房地产公司的营业收入现金比率较低，甚至为负值，据此认为这些公司在现金流回收的控制上存在问题，经营活动不能获得及时的现金流入，严重是将会影响到公司的正常运营。在具体实务中，公司应尽量推迟现金流出，对于现金流入则要设计合理的现金折扣制度和商业促销手段加速资金的回笼。经过对上述公司的分析，发现这些公司在运营能力上存在很大区别，应收账款周转率甚至从0跨度到接近900。控制好应收账款对于房地产公司很重要，因为房地产公司需要不断大量的现金流入。但是，周转过快也会存在一些隐患，严格的应收账款回收制度可能会减小公司的销售规模，影响到营业收入的增长。因此，房地产公司应该制定合理的应收账款回收制度，在能够扩大销售规模的情况下注重对应收账款的控制。房地产企业不能过多的依赖外部环境诸如政府背景、税收优惠、行业垄断、财政扶持等一些有利因素，而应该做好主营业务，加强对市场的适应能力，不断强化核心竞争力，注重控制贷款风险，做好项目前期管理。一些有实力的企业可以对企业的业务进行适当的多元化经营，增加企业的收益和现金流量。

参考文献：

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第2篇

摘 要：近些年来，我国房价不断上涨，国家加大了对经济的全面的宏观调控，先后公布了不少有关土地和金融方面的相关政策。在这种大局势下，房地产企业如何在复杂的市场环境中保持竞争力，使得企业具有长久的生命力，这就是一个值得探讨的问题。本文运用杜邦分析方法分析典型房地产企业，根据分析的结果对房地产企业财务管理状况进行评价并给与相应的建议。希望可以为我国房地产企业的财务管理提供一些帮助。

关键词 ：房地产 杜邦分析 陆家嘴

一、引言

房地产企业是进行房地产开发和经营的行业。21 世纪以来，我国经济飞速发展，其中相当大的部分是房地产业所做出的贡献。与此同时房地产行业的发展也受到国家和政府的宏观经济政策的影响。经济好转，房地产企业发展的也非常快。相反，经济形势不景气房地产企业回收资金缓慢，也会影响企业的发展。一方面房地产企业在飞速的发展，另一方面也存在很多的问题。因此，政府提出了许多限制性的政策来调控房地产企业的发展。这样一来，房地产企业面临的挑战也愈加严峻。作为资金密集型的企业，房地产企业财务状况直接影响着企业未来的盈利能力。因此如何根据财务状况来了解企业的经营状况以及未来的盈余能力就显得尤为重要。这不仅可以给广大的投资者一个指引，还可以使得企业在发展过程中不断发现自己的弱势，让企业保持稳健的发展。

二、杜邦分析体系

通常我们可以通过利用上市公司财务报表的数据计算出相应的财务比率，进而了解企业的经营状况和盈利能力。杜邦分析是以净资产收益率为核心的财务指标，通过财务指标的内在联系，系统、综合的分析企业的盈利水平对企业财务进行综合的分析。其基本思想是将企业净资产收益率逐级分解为多项财务比率乘积。因为这种方法是由美国杜邦公司首先创造的，所以称为杜邦分析法。图1 是杜邦分析的系统图：

三、基于杜邦分析法的上市房地产公司盈利能力因素分析净资产收益率是杜邦分析体系金字塔模型的最上层比率，也是核心的比率。本文通过对筛选出来的100 家在近五年年持续经营的房地产企业进行数据分析发现，对于盈利企业，作用更加显著的代表比率是总资产净利率。因此本文将分别对权益乘数和资产净利率对房地产企业盈利能力的影响进行进一步分析。

通过对资产收益率的进一步分解，我们可以详细的了解上市房地产公司的收入和费用支出的具体情况。本文主要运用总资产周转率、营业成本支出率、期间费用支出率、所得税费用支出率四个指标进行分析。

四、我国上市房地产公司盈利能力的分析

我国房地产行业已经繁荣十年之久，如何在动荡的经济环境中继续保持甚至提高自身的盈利能力，这个非常重要。本文以陆家嘴企业为例进行杜邦分析，了解企业财务状况。

（一）资产收益率及其分解分析

（1）净资产收益率可以用来衡量一个企业的总体的盈利能力。陆家嘴的资产净利率2008—2012 五年间经历了先增加后减少的过程，由2008 年的5.15%上升至10.16%，再到2012 年的3.59%，2008-2012 年资产收益率总体的趋势是下降，这也说明了陆家嘴房地产集团总体盈利能力逐渐下降。

(2)主营业务毛利率的各项影响因素具体分析。

对于房地产企业来说，大多数房地产企业都经营着许多业务，包括房地产租赁，酒店业，物业管理等等。那么下面我们将分析各项业务对主营业务毛利率的贡献。见表2

由表2 可知，2008-2011 年房地产销售和租赁一直是企业主营业务利率的主要来源。而且二者交替成为影响主营业务利率的主要因素。2008 年由于受到美国次贷危机的影响，房产销售并不景气，而房地产租赁则火起来。由此可见，外界的经济环境会影响企业的发展方向。2012 年企业把主营业务收入的重点转移到动迁房转让上。目前偏远郊区房产开发则主要集中在别墅上，购买者均是高收入人群。为了满足大多数群众的需求，把原低层楼房动迁改成高层，在原住户入住的基础上增加黄金地段的新住户，企业的销售收入也得以增加。

酒店业的变化不大，说明并不是企业的重心所在。物业管理是2010 年企业新逐鹿的一个产业。就近3 年的发展趋势来看，物业管理每年的收入都在上升，对于企业的盈利的作用也是显而易见的。未来普通住宅、拆迁房等均会改造成小区，因而物业管理将成为房地产企业未来主要发展的业务之一。

(3)陆家嘴集团这5 年的期间费用保持在较稳定的水平上，只是在2009 年有较大幅度的比重下降。营业外收入的贡献处于较大的波动状态，而且作用不是很明显，近4 年的贡献一直在0.05%以内。企业的中心仍放在了企业的主营业务上。

（二）权益乘数分析。

从这5 年的数据来看，从2009 年开始陆家嘴权益乘数逐渐上升，与此同时，净资产收益率开始大幅度下降，直到2012 年才有一定程度的上升，而这上升的原因更多是因为2012 年资产净利率的增加，这就说明，在目前情况看来，陆家嘴依靠大量负债获得土地进而进行开发这个是具有很大风险的，企业在背负着沉重债务的同时短期无法获得相应的回报，企业未来筹集资金会更加困难。

五、提高我国上市房地产公司盈利能力的建议

（一）树立风险意识

企业应该具备预防企业风险的意识。在控制企业总风险方面，企业应该把握好经营风险和企业财务风险之间的关系，在合理的范围内将总风险降到最低。在负债方面，企业要在结合企业现实情况的基础上考察有哪些因素会影响负债，进而定下负债的数额。与此同时企业还应做好未来还款的规划，使得企业在一个相对安全的范围内开展经营活动。

（二）优化资金管理范围和程度

为了进一步强化房地产企业对资金的整体控制，企业应该在投资于高收益高风险项目时充分估计风险的大小。还要考虑到国家的政策、民风民俗、居民收入、通货膨胀率等因素的影响，经过严密的市场调查之后，由专业人员对项目进行规划，进行开发进度安排，与此同时财务部门进行测度，制定详细的费用测算，以便合理的利用和资金。

在资金流监控方面，企业应该加强从前期预算，到中期资金流的流入流出，还有后期的结算总结对企业资金流整体的监控，分析资金超出预算的原因，随时纠正预算中不合适的地方，以便合理的利用资金。

（三）加速存货周转

第3篇

【关键词】 房地产行业 营运资金 流动性 营运能力

Abstract : Working capital is the largest capital of high liquidity in a company. The management state of a company mainly relys on the working capital .As the real estate industry is a typical capital-intensive industry, the amount of investment is large, the risk coefficient is high, capital turnover time is long, the supply chain is long, so that the operating capital management of real estate enterprises is particularly important . I chose 5 well-known enterprises in our country's real estate industry ,and I collect their financial data from 2009 to 2011 in this paper, so that I can analyze the working capital management in the entire real estate industry, and to provide certain reference for those medium and small real estate company.

Keywords : the real estate industry working capital liquidity operating capability

现如今，我国房地产已经发展成为一个较成熟的行业，但是在金融危机的一次洗礼之后，房地产已经不再有过去的高增长和高利润。在多次的波动中，房地产行业的营运资金管理也备受关注。

1. 营运资金管理理论

1.1营运资金

本文将采用狭义上的营运资金即净营运资金来进行分析。狭义上的营运资金是指营运资金的净额，即是流动资产与流动负债的差。公司资产的流动性和偿债能力可以用净营运资金的状况结合流动比率、速动比率 等来衡量。

1.2营运资金管理

营运资金管理是对公司流动资产和流动负债的管理。一个公司要想能够正常的经营和运转就必须有适量的营运资金作为支持。公司需要通过短期融资来获得必要的流动资产。营运资金管理主要包括对数量和筹集方式两个方面的管理，公司可以通过内部的资金转换机制，使两者达到最优组合。在管理中，我们要考虑该资产变现的时间以及变现的稳定程度。

1.3房地产行业营运资金管理

房地产行业营运资金管理是房地产财务管理的中心，是指房地产公司在开发、建设、销售和管理活动中对营运资金的管理和控制。房地产开发，如住房、写字楼、商业娱乐设施包括相应的基础设施的建设，都需要有大量资金的投入。在前期的开发和建设阶段，公司需要的资金最多，支出资金的回收期也很长。

房地产企业营运资金管理的目标是要提高资金的利用率和资金供应的有效性。房地产企业资金运作过程复杂、资金投入量大、回收期长，因而加强资金管理是保证房地产企业健康发展的重要环节。

2. 地产行业营运资金管理现状

在此，我选择了我国房地产行业较为领先的5家上市公司，并对它们从2009年至2011年底的利润表、资产负债表、现金流量表等做了分析。这5家公司分别是万科、保利、金地、荣盛以及北辰。在资产、负债结构分析中，我采用了算数平均法来计算整个行业的资产、负债情况。

2.1营运资金流动性分析

2.1.1流动资产结构分析

流动资产和非流动资产相比，它具有盈利能力差、风险小的特点。如果一个公司流动资产占资产总额的比重较大，说明公司的财务风险较小，盈利能力较低。

表1中，我们可以看出，我国的房地产行业的资产总额呈上升态势。在房地产公司的资产中，流动资产的比重非常高，平均占到95%左右。可以看出，流动资产是房地产公司的血液。而在流动资产中，存货占比最大，在70%左右，而且比重有上升的态势。由于房地产行业的特殊性，存货一般是指已竣工的房产、施工中的房产以及用于建造房屋所购置的钢筋、水泥、板材等。但是，房屋的出售并不同于其他小商品的销售，房屋的价值高，许多顾客还需要通过向银行贷款来付清首付款。进入到后金融危机时代，为了减少行业内的泡沫，政府出台了一系列的限购、提高存款准备金率的措施，这使得房地产公司的存货的周转更困难。公司积压的存货越多，资产整体的流动性就会变差。在流动资产中，应收款项也占了一定比重，大约在10%左右。而应收款项能否收回很大程度上由欠款公司的经营状况决定。对于房地产公司来说，存货和应收款项的流动性更类似于长期资产。可见，房地产公司只有15%左右的货币资金具有较强的流动性。

2.1.2流动负债结构分析

流动负债也称短期负债，是指公司需在一个营业周期内偿还的债务。流动负债的规模会影响一个公司短期的偿债能力。

由表2，我们可以看出，房地产行业的负债规模很大。房地产是一个高投入，周转慢的行业，一般的公司是不可能拥有那么多的自有资金，所以必须要采取负债的方式。而在房地产行业的负债中流动负债的比重较高，在70%左右，而且比重呈上涨趋势。之所以房地产公司更倾向于流动负债是因为流动负债的成本要低于长期负债。进一步分析表2中的数据，我们可以看出，房地产公司预收账款占流动负债的比重已经超过了50%。房地产公司先预收顾客的购房首付款，再对这些资金进行有效利用。预收账款并不构成实际的偿债压力，而是会随着项目结算转化为公司的营业收入。但是能否及时、大量收到预付款项将由公司的销售状况决定，只有当公司销售很景气的时候，公司才会有可能收到大量的预付款，从而盘活现金。一旦房地产行业呈现下滑趋势，公司的流动资产筹集将会受到影响。

2.1.3短期偿债能力分析

速动比率是速冻资产与流动负债的比值，它可用来衡量流动资产中可以立即用于偿还流动负债的能力大小。速冻资产是流动资产减去存货的差额。

不同的行业存在不同的速动比率，所以速动比率应该是多少这个问题就没有标准答案。房地产行业具有存货占比大的特点，存货又存在销售及压价的风险，因此房地产行业的速动比率比流动比率更具有参考价值。

经验认为，理想的速动比率应该是l。如果公司的速动比率低于1，则会被认为短期偿债能力偏低，但这也仅是一般的观点。

我国的房地产市场从2009年中旬起开始回温，销售比较顺畅，量价齐升，大量现金回流，速动比例较2008年有大幅度的上升。根据前几年的财务数据可知，像万科的速冻比率就由20O8年的0.143迅速上升至2009年的0.59。但是由于20l0年5月开始，市场行情出现回落,速动比率较2009年有所下降。2011年5家公司的速动比率都有所下降，大概维持在0.4。

2.2营运资金营运能力分析

2.2.1现金管理分析

狭义的现金仅指库存现金。广义的现金则还包括各种现金等价物，如有价证券、银行存款和在途资金。如果没有足量的现金作为保证，就很可能使得公司资金周转困难，无法继续经营。但是，如果持有的现金过量，公司也会受到损失，因为现金是一种产生极少收益的资产，过多的持有货币，会存在机会成本的问题。在此我们选择广义上的现金含义。

由表4可以看出，保利和荣盛的现金周转天数逐年降低，说明这两家公司的现金的管理有好转。而其余三家公司的货币资金周转天数有波动，说明这些公司的货币资金的管理还没有完全可控，不定因素还会影响公司的管理，其中，金地和北辰的货币资金周转天数在270天左右，说明它们的资金的周转比较缓慢。

2.2.2应收账款管理分析

应收账款是企业在经营中，由于销售、提供劳务等原因，应向购货方或接受劳务者收取的款项以及代垫的费用等。公司提供信用业务，虽然可以为公司带来一定的收益，但同时也会付出代价，如出现拖欠货款，应收账款回收难的风险等。在房地产行业，应收账款相对资产而言比较少，这是由行业的特点决定的。房地产行业为现金交易，预收款项是他们主要的收入来源。

由表5可以看出，金地对应收账款的管理比较好，其应收账款的周转天数维持在40天以内，而且周转速度逐年加快，2011年其周转天数只有12天，这个数据让许多公司都望尘莫及。而其他四家公司应收账款的周转天数都较大，且呈逐年递增状态。万科在2011年应收账款的周转天数达到780，超过了两年。可见，万科在日常经营活动中应收账款的管理存在问题。保利也有类似的状况。为了提高资产的流动性，公司应加快应收账款的回收。虽说较高的应收账款周转率能说明公司收款变现能力强，但是这一指标也应该控制在一定限度内。

2.2.3存货管理分析

房地产行业中，占流动资产比例最大的即为存货。而存货中，除了原材料、低值易耗品及少量已经开发完成的房屋外，很大一部分是准备开发和正在建设中的土地和房屋。

由表6可以看出，房地产行业的存货周转速度比较慢，存货最少的也需要2.5年才能变现为货币资金。最高的北辰，在2011年，存货周转天数为3000，即8.2年，说明北辰的已竣工房屋的销售状况很不理想。普遍来看，存货周转都需要4年多，而且周转的速度逐年减慢，也说明了房地产行业竞争的激烈性。存货的管理将影响到公司整体资金的周转和变现，影响到公司的盈利和还贷能力。

3. 地产企业营运资金管理问题

通过以上数据的分析，再结合房地产行业的整体背景，我们可以看出，房地产行业营运资金的管理还存在以下问题：

3.1存货多

通过上面的数据分析，我们可以看出，房地产行业公司普遍存在存货较多的问题。在房地产行业，存货主要指未开发的土地、在建的楼盘和建完的房屋。存货的多少直接受房地产行业的销售情况的影响。由于从2009年底开始，房地产市场一直呈下调趋势，销售的不畅直接导致公司存货的堆积，再加上有些公司为了战略扩张不断增加储备，又加重了这种情况。对于房地产公司来说，存货是公司未来发展的保障，但也是风险的主要来源。

3.2负债比例高

通过对负债结构的分析，我们可看出，房地产行业的资产负债率较高。由于我国对房地产企业进行股权融资和IP0的条件较多、较严，而且单个公司不可能完全依靠自有资金来进行发展，因此许多企业都选择从银行进行融资，这便导致了房地产行业过高的负债率。而较高的债务率会使企业承担较大的财务压力和风险。

3.3偿债能力弱

房地产行业近三年来公司的资产变现能力在下降，资产的流动性不断降低，速冻比率大幅下降，这是由公司存货所占的比例不断增加所造成的。公司的销售环节出了问题，资金被套，就极有可能造成公司短期债务的偿还能力受到影响。所以房地产公司就应该及时的采取相关措施促进商品的销售，盘活现金，从而逐步增强公司的偿债能力。

3.4资产营运效率低

通过对营运资金营运能力的分析，我们看出房地产行业资金的营运效率较低，周转时间较长。在交易过程中，对于公司出现的应收款项的收回，许多公司还存在问题。赊销方式、条款并没有全面地考虑到资金回收的问题。而对于资产中占比最大的存货来说，随着房地产行业市场的下调，销售的不通畅，存货的周转变得更慢，有的企业存货周转达到7、8年的时间，这有点令人毛骨悚然，所以房地产行业的经营者一定要重视效率问题。

结束语

房地产行业是一个对经济状况反应极为灵敏的行业，它的兴衰也能预示出宏观经济的走向。而房地产行业的营运资金之于房地产行业，就好像房地产行业之于宏观经济，营运资金的管理状况即能显示出房地产行业发展的态势。因此只有加强资金的筹集、采取多渠道融资、提高资金管理水平才能保证房地产企业的正常运营和项目的顺利开发，才能使我国国民经济的基本承载体——房地产行业蒸蒸日上。

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第4篇

摘要：首先对本文中采取的统计学方法因子分析和聚类分析思想进行了简单的阐述。通过选取20 家房地产上市公司2013 年的财务数据建立财务指标体系，共选取17 个财务指标，运用spss 软件结合因子分析和聚类分析，以6 个主因子的得分作为变量对20 家上市公司分类并结合实际情况给予财务风险评级。对于最后的评级结果提出了自己的建议。

关键词 ：房地产上市公司财务风险因子分析聚类分析

0 引言

据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款，同时为了扩大资金，大的地产企业通过公司上市发行股票、债券等金融产品吸纳资金。这些风险无疑就转嫁给了银行，信贷机构，投资者。因此如何有效评价和防范风险，使得房地产企业健康有序发展，是我们急需解决的问题。

1 因子分析及聚类分析思想

1.1 因子分析的思想因子分析的基本思想是根据相关性大小把原始变量分组，使得同组内的变量之间相关性较高，而不同的变量之间的相关性较低。每组变量代表一个基本结构，用一个不可观测的综合变量表示，这个基本结构就称为公共因子。用较少的综合指标分析存在于各变量中的各类信息，而各综合指标之间彼此是不相关的，代表各类信息的综合指标称为因子。因子分析就是用少数几个因子来描述许多指标或因素之间的联系，以较少几个因子反映原资料的大部分信息的统计学方法。

因子分析有如下特点：

①因子变量的数量远少于原有的指标变量的数量，对因子变量的分析能够减少分析中的计算工作量。②因子变量不是对原有变量的取舍，而是根据原始变量的信息进行重新组构，它能够反映原有变量大部分的信息。③因子变量之间不存在线性相关关系，对变量的分析比较方便。④因子变量具有命名解释性，即该变量是对某些原始变量信息的综合和反映。

因子分析的出发点就是用较少的独立变量的因子变量来代替原来变量的大部分信息。

1.2 聚类分析思想我们所研究的样品（网点）或指标（变量）之间存在程度不同的相似性（亲疏关系———以样品间距离衡量）。于是根据一批样品的多个观测指标，具体找出一些能够度量样品或指标之间相似程度的统计量，以这些统计量为划分类型的依据。把一些相似程度较大的样品（或指标）聚合为一类，把另外一些彼此之间相似程度较大的样品（或指标）又聚合为另一类，直到把所有的样品（或指标）聚合完毕，这就是分类的基本思想。

2 构建房地产上市公司财务指标评价体系

2.1 指标的选取与说明衡量上市房地产企业综合实力及财务风险水平，通常都是考核盈利能力，偿债能力，运营能力，发展能力，现金流，每股结构这六个指标。财务指标比较全面的反映了一个企业的状况，通过对财务指标分析可判断企业是处于快速成长型企业，稳健性企业，高增长高风险性企业。用来评价企业在资本活动中所面临的风险，所以选取的指标能够全面反映公司的经营状况。本文选取了沪深20 家上市房地产公司的财务指标。构建以下的财务指标体系(表1)。

2.2 财务指标处理由于各指标之间差异比较大，因此需要将数据转换，采用SPSS 软件对数据进行标准化处理。在所选指标中有正向指标，适度指标，逆向指标。则对适度指标流动比率、速动比率，逆向指标资产负债率进行取倒数的正向化处理。

2.3 因子分析法适用性检验根据上述因子分析的原理，采用KMO 和巴特利特球形度检验对20 个上市公司的17 个指标标准化数据进行相关性检验。如表2。

由上表得KMO 的值为79.8%，各指标之间存在一定的相关性，原始变量可以做因子分析。同时，巴特利特球形度检验的结果近似卡方的概率接近0，表明在0.05 的显著性水平下，原指标存在相关性。

2.4 主因子提取本文以主成分分析法构造因子变量，根据特征值大于1 提取主因子。通过主成分分析共提取了6 个主因子，累计贡献率达到89.695%，能够很好的解释总方差，足够表达出原始数据的信息。

3 基于聚类分析法划分财务风险等级

结合运用聚类思想将房地产上市公司财务风险进行分类。将上述20 家上市公司主因子得分作为新的变量，对其进行K 均值聚类分析，将风险等级划分为3 个等级：风险较小，风险一般，风险较高。运用SPSS 软件计算结果如表3。

由表可得风险较高的企业：宋都股份。

风险一般企业：浙江广厦、滨江集团、顺发恒业、金科股份、泰禾集团、中南建设、中弘股份、深振业、中航地产、华侨城、金融街、荣安地产、亿城股份。

风险较低的企业：万科地产、招商地产、新华联、荣盛发展、保利地产、南京高科。

上面分析结果中对于6 家风险较小的房地产公司，要保持好公司良好的财务管理状况，同时也要有一定的防范意识。对于13 家风险一般的房地产企业，可以以现行的财务管理制度进行运作，但应随时关注财务指标的变化情况，建立有效的财务预警机制，尽最大能力降低风险。对于风险较高的宋都股份，应引起公司内部和外界投资者的高度重视，及时根据财务报表的相关指标进行分析，找到影响财务风险的主要因素并采取相应的对策，避免财务风险状况恶化。

4 结论

本文通过选取较有代表性的17 个财务指标，利用因子分析分为6 个主因子，并利用聚类分析对上市房地产公司进行分析并做出风险归类评价。这可以为房地产企业债权人，经营者，投资人决策者提供参考依据。对于债权人，特别是银行等金融机构及债券投资者最关心的是贷给企业的款项安全度。当银行金融机构贷给企业资金时也都要对企业做风险评估，以保障自己利益最大程度的安全。对于经营者来说，降低企业的财务风险，必然要提高盈利能力，偿债能力，运营能力，有利于资本结构的优化。良好的财务状况不仅影响公司内部团结稳定，另一方面树立企业的良好形象和信誉，增强投资者、债权人、政府机构等相关利益者对企业的信心。从经营者的角度出发，对房地产公司的风险等级划分，更能促使经营者对财务风险的重视和忧患意识，优化投资结构。从整体上，使得房地产行业健康循环发展。

参考文献：

[1]邵铁柱，于莎.基于因子分析的房地产上市公司财务绩效评价[J].科技与管理，2013，15(1):91-93.

[2]李素红，陈立文.基于因子分析法的房地产上市公司财务风险评价[J].河北工业大学学报，2011，40(6):101-106.

第5篇

关键词：房地产上市公司；融资偏好行为；对策建议

中图分类号：F83 文献标识码：A

收录日期：2014年3月11日

一、引言

资金是企业进行经济活动的第一推动力，企业是否能够拥有广泛的资金来源，及时足额地筹集到生产运营所需要的资金，对一个企业的经营和发展是至关重要的。上市公司选择资金来源的偏好和行为，决定了公司的资本结构，进而影响到公司的总体价值。

随着资本市场的发展，我国上市公司的融资行为选择发生了明显的变化。我国上市公司的融资结构与西方发达资本主义国家不同，有明显的融资偏好行为，这与西方优序融资理论相悖。同时，房地产行业属于资本密集型行业，长期以来都存在融资结构不合理，融资渠道单一等问题。但是，当前对房地产上市公司的融资偏好行为的研究较少，房地产上市公司的融资有怎样的偏好，影响其偏好行为的因素又有哪些？本文将以上市房地产公司为研究样本，对我国上市房地产公司的融资偏好，以及其影响因素、优化政策建议等进行研究。

二、我国房地产行业特征

房地产业的发展速度和国民经济的发展密切相关，西蒙・库茨涅茨在《各国的经济增长》中将二者的关系总结为“发展速度呈正相关关系”。宏观经济的波动对房地产价格有着重要影响，而房地产投资作为固定资产投资的重要组成部分，房地产价格的变化势必对宏观经济的运行产生重要影响。

归纳起来，中国现阶段房地产行业具有以下特征：

（一）房地产业发展具有周期性。作为基础建设行业，房地产业属于固定资产投资范畴，受国家宏观经济政策的影响很大，其发展同样具有周期性。

（二）房地产业具有很强的产业关联性。房地产业与国民经济的许多行业，如钢铁、水泥、木材、玻璃等都有密切关系，其发展也促使一些新兴行业，如物业管理、房地产评估、房地产中介等的产生。

（三）房地产业受政策的影响非常大。房地产业具有很强的政策敏感性，宏观财政、货币政策、国家产业政策乃至城市规划都会对其开发、流通等环节产生影响。

三、我国房地产上市公司融资现状分析

（一）股东权益比率分析。对2012年我国100家房地产上市公司的股东权益比率分析了解到，上市公司根据融资偏好以及经营状况的不同，导致股东权益比率存在较大的差异，比如泛海建设的股东权益比率是28.97%，卧龙地产为45.78%，而天伦置业为63.94%，等等。我国房地产上市公司的股东权益比率的平均水平为51.6%，普遍热衷于发行股票融资，而对债券融资反应十分冷淡。因此，中国上市公司的融资顺序与现代资本结构理论关于融资顺序原则存在明显的冲突，即存在融资偏好的特征。

（二）再融资方式分析。在当今全球资本市场中，增股、配股已经在上市公司利用资本市场进行股权再融资中扮演着重要的角色。其中，上市公司进行股权再融资最主要有两种方式：第一种是以配股的方式，向现有股东进行融资；第二种是通过增发新股的方式向投资者进行融资。截止到2012年12月，通过对在上海证券交易所上市的33家上市房地产公司，以及在深圳证券交易所上市的67家上市房地产公司的分析研究发现，以增股、配股的方式进行股权融资是一种普遍的方式。我国房地产上市公司即使在宏观调控严格的时期，依然争先采取增股、配股的融资方式进行融资。2007年至2012年期间，共有61家房地产上市公司通过增发新股、配股的方式进行融资。资料显示，由于国内股票市场规模的限制，上市公司通过股市得到的融资中，只有小部分得到了有效使用。

四、我国上市公司融资偏好因素分析

（一）制度因素。基于新制度经济学理论，中国证券市场上的一些反常行为则可以解释为制度安排存在缺陷，制度建设尚不完善所致。上市公司理所当然利用一切制度许可的方法来合理合法地筹集资金，而置中小投资者的利益于不顾。如股票发行制度不符合市场经济规律，对上市公司考核制度的不合理等。

（二）产业因素。企业的产业特征也是影响其融资偏好的重要因素，不同行业的上市公司所面临的产品市场的竞争不同，而产品市场竞争通过影响上市公司收入来影响企业的资本结构与融资选择。其中，产业组织与融资结构之间的互动是影响融资行为选择的重要因素之一。房地产公司属于基础建设行业，其发展速度和国民经济的发展密切相关，同时对国民经济的贡献率也很高。

（三）融资成本因素。从融资成本的角度来说，债券融资方式要比股权融资方式的成本低。在税收方面，发行债券能起到减税的作用，而发行股票，政府要对股东个人资本所得和股息收入以及企业法人双重征税；在发行费用方面，发行企业债券的费用较低；在风险方面，债务上升带来的财务风险也会加大，如果经营不善会导致企业破产；在对企业的监控成本方面，股权融资会导致道德风险，从而增加投资者对企业管理者的监控成本。

（四）股权结构因素。上市公司融资不仅受到外部环境的影响，还受公司股权结构的影响。中国上市公司特殊的股权结构影响到其融资行为，同时其融资方式偏好的不同，也影响着上市公司的融资结构。房地产上市公司的长期融资比例偏低、短期融资比例过高，股权融资比重较高、债券融资较少，这样的融资结构会导致资金相对不稳定，不利于房地产企业的持续健康经营。

五、对策建议

（一）加强制度建设，健全法制、法规与政策环境。我国房地产企业普遍存在存货比例高的问题，这是因为我国很多房地产企业都在加大力度囤积土地，这就导致了我国房地产企业存货周转率低，导致企业现金流出现断裂。我国应对相关法律规定进行适当的调整，以适应宏观环境的变化。具体工作包括：完善新股发行、配股及增发规则，加强信息披露管理，构建信号传递机制等。

第6篇

(一)变量设计

1.被解释变量—财务风险。

基于我国证券市场不完善的现状，我们选择用样本企业的Z-score指数①来衡量企业财务风险。本文所用的Z-score模型公式为:Z=1.2×营运资金/总资产+1.4×留存收益/总资产+3.3×息税前利润/总资产+0.6股票总市值/负债账面价值+0.999×销售收入/总资产

2.解释变量与控制变量。

解释变量为公司治理和宏观调控。公司治理选取股权特征、董事会特征、高管激励和“三会”会议情况等4个方面共7个变量来考察其对我国房地产上市公司财务风险的影响。根据当前我国政府宏观调控情况，设置虚拟变量，宏观经济政策从紧取0，适中取1，适度宽松取2。此外，为了控制其他可能对我国上市房地产公司财务风险产生影响的因素，选取了企业规模、资产负债率和成长性等三个控制变量。

(二)模型构建

通过借鉴前人研究方法，根据房地产上市公司实际情况，本文构建多元回归模型来分析我国房地产企业的宏观调控、公司治理与财务风险的关系。

(三)数据来源

本文选取深市、沪市上市的房地产行业为原始样本，选取2003—2012年共10年为研究期间。在原始样本的基础上进行了如下几个方面的处理:一是剔除在2003年以前未上市的样本;二是剔除无主营业务收入、总资产为零或所有者权益为负的公司，这些公司基本上处于资不抵债、重组等状态，缺乏持续经营能力，可能影响研究结论的说服力;三是剔除财务数据缺失严重的公司。最后共获得127个样本，共1270个观测值。

二、实证分析

(一)描述性统计分析

报告了本文主要变量的描述性统计。从表中我们可以看出:其一，按照阿尔特曼教授关于财务风险的临界判别值来划分，有超过一半的公司值小于1.4514(中位数)，这些公司存在较大的破产风险，财务危机较为严重。我国房地产公司财务风险的Z值平均为1.88，处于财务风险状况的“灰色地带”①，说明我国上市的房地产公司整体财务状况不是很好;最小值为－67.5664，最大值为35.1331，各公司财务风险状况相差比较大。其二，股权集中度(HHI5)，极值差距十分明显，最小值84.3335，最大值7997.79，这表示我国房地产公司股份分配方式各不相同，这与我国房地产企业股权分配方式的现状相符。其三，董事会规模大小方面，大部分公司董事会规模为9人。其四，在高管激励机制方面，我国房地产上市公司高管持股情况较差，超过一半的公司高管未持股，股份激励这种方式对高级管理人员的激励作用在中国上市房地产公司的生产经营过程中没有受到重视。而在高管的薪酬上面，各个公司高管薪酬差距较大，三大高管薪酬总和的自然对数跨度从4.4594～7.4869之间，有部分公司高管薪酬很低，有的却很高。

(二)实证结果及分析

在进行相关性分析之前首先进行了相关系数检验，结果表明财务风险与公司治理结构的相关系数均显著，并且各自变量间的相关系数值较小。另外还采用方差膨胀因子法进行了自变量间的多重共线性诊断，检验结果显示模型中各变量的容忍度均大于方差，所以自变量间的共线性并不严重，限于篇幅没有报告相关系数检验和共线性诊断结果。

1.公司内部治理与财务风险的回归分析。

本文以财务风险(Z)为被解释变量设置了4个模型，使用式(1)分别检验股权特征、董事会特征、高管激励以及“三会”会议情况对财务风险的影响，结果见下页表3。模型Ⅰ检验了股权特征对财务风险的影响，股权集中度(HHI5)符号为正，且在5%的水平下显著，即提高股权集中度，有利于降低房地产上市公司的财务风险，因为在宏观调控政策频繁变动的市场环境下，加大第一大股东的持股比例有利于集中决策，规避财务风险;股权制衡度(EBD)符号为负，说明房地产企业降低股权制衡度，对降低企业财务风险有正向影响，但效果不显著;模型Ⅱ检验了董事会特征对财务风险的影响，董事会规模(BDSIZE)符号为正，且在5%水平下显著，即扩大董事会规模，尤其是增加独立董事人数，将有利于降低上市房地产公司财务风险;模型Ⅲ检验了高管薪酬对财务风险的影响，回归结果高管薪酬(SALARY)符号为正，且在1%水平下显著，即高管薪酬越高，上市房地产公司财务风险越小。模型Ⅳ检验了“三会”会议情况对财务风险的影响，在每年召开股东大会会议次数(GTIME)方面，符号为正，且在5%的水平下显著，即每年召开的股东大会召开次数越多，上市房地产公司财务风险越小;每年召开董事会会议次数(DTIME)符号为正，说明我国房地产企业召开董事会次数有利于降低企业的财务风险，但效果不显著;每年召开监事会会议次数(JTIME)方面，符号为正，且在1%的水平下显著，即每年召开监事会会议次数越多，监事会成员行使监事权利，履行其职责情况越好，能有效降低财务风险水平。

2.宏观调控、公司治理与财务风险的多元回归分析。

结合上述分析，本文以宏观调控政策、房地产企业股权结构、董事会特征、高管薪酬以及“三会”会议情况为解释变量，财务风险水平为被解释变量，对式(2)进行逐步回归，通过固定效应检验得到结果。宏观调控政策(MCP)符号为负，且在5%水平下显著，通过实际数据验证了宏观调控政策与财务风险之间呈显著的负相关关系。中国经济改革开放后30多年的快速发展为房地产企业提供一个良好的发展环境，宽松的宏观调控政策会使房地产企业不断扩张发展，单纯依靠土地和资金资源粗放型发展，几乎不计后果地增加企业资产负债率，一旦市场环境发生重大改变就会使很多企业无法适应，无法正常运营甚至破产;相反，近些年来随着我国房地产泡沫不断出现，政府加大对房地产行业的宏观调控力度，这些不断趋紧的调控政策会影响房地产企业的投资决策，房地产企业一般会选择谨慎投资，进行科学理性地投资，从而降低企业财务风险。

3.宏观调控对“三会”会议情况与财务风险的调节效应回归结果。

综合以上分析，本文将宏观调控政策作为调节变量引入，以财务风险水平作为被解释变量，各企业全年召开三会情况即每年召开股东大会次数、每年召开董事会会议次数以及每年召开监事会会议次数作为解释变量，对式(3)进行逐步回归，模型Ⅰ是控制变量的回归结果，模型Ⅱ、Ⅲ和Ⅳ是在控制变量的基础上加入宏观调控政策与公司治理中会议情况的交叉变量的检验结果，报告了样本公司宏观调控政策对公司治理中会议情况与财务风险关系的调节效应，即方程(3)的回归结果。模型I的检验结果显示，增加公司规模和成长性，有利于降低企业的财务风险;而资产负债率与企业的财务风险呈显著的负向关系，说明我国房地产上市公司不改善公司财务状况，将会显著提高企业的财务风险水平。当加入宏观调控政策变量与公司治理中会议情况的交叉变量后，公司规模和公司成长性仍然具有较强的解释能力。模型Ⅱ的交互项系数为－0.0524，且在10%水平下显著，说明宏观调控政策负向调节股东大会次数和财务风险之间的关系，即在宏观调控政策越紧，每年召开股东大会次数对公司财务风险的影响力增强，增加召开股东大会次数越有利于降低企业的财务风险。模型Ⅲ交互项没有通过检验，说明宏观调控政策对董事会会议次数和财务风险之间没有显著调节效应，其原因可能是董事会成员以及其下设机构没有发挥其应有的专业技能水平，其作用不明显。模型Ⅳ交互项回归系数为－0.0718，在1%水平下显著，表明宏观调控政策负向调节监事会会议次数和财务风险之间的关系，即宏观调控政策越紧，监事会会议次数对财务风险的影响越强，即每年召开监事会次数越多，越有利于降低公司财务风险，其原因可能是宏观调控政策从紧，监事会成员也加大对公司运营状况的监管，公司管理人员会选择谨慎投资，能有效减小公司财务风险。

三、结论与建议

第7篇

关键词：房地产 上市公司 财务绩效

中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2013）07（a）-0148-01

房地产上市公司务绩效评价是财务管理的重要组成部分，科学、客观地评价方法有助于改进和完善财务管理工作。研究房地产上市公司财务评价的重要性主要体现在以下几个方面：第一，科学客观地财务绩效评价可以反映企业经营的业绩，也可以对企业今后的战略目标提供积极的导向。第二，财务绩效评价可以对企业经营状况进行有效的监督，使企业及时发现问题，并提出改进的方案，及时的调整经营战略。第三，有利于增强房地产企业的风险意识。随着国民经济的增长，房地产行业经济行业持续增长，取得了辉煌的业绩，但是各地房地产企业缺乏面对危机的意识和应对风险的举措。因而，研究房地产上市公司财务绩效评价有利于企业正确的面对风险。

1 房地产行业财务绩效现状

财务绩效评价作为当前上市公司间财务指标的横向比较方法。通过上市公司各项指标与行业平均值的比较分析，给予综合评分，并按档次评定其财务水平级别，从而反映企业位于行业中的经营管理水平。财务绩效评价作为公司绩效评价体系的重要内容，其较直观和客观地为投资者判断企业财务状况的总体水平、揭示其所面临的风险大小和成长空间[1]。目前，我国房地产上市公司财务绩效评价现状表现在以下几点：第一，房地产上市公司资产负债率较高。由于房地产企业投资回报率高，企业经营绩效良好，较易从银行获取贷款。然而，股票融资过程中程序较复杂，导致资产负债率偏高。此外，房地产上市公司财务绩效波动较大，企业放行新股困较大，致使房地产行业从股市中获取的资产总量占总资产的比例低于其他行业。第二，房地产上市公司生产周期长，流动资产和存货周转速度较慢。受地域、公司规模、购买力等因素的影响，各个房地产上市公司运营情况有所差距。第三，房地产上市企业净利润增长较快，但各个公司发展水平不平衡。近年来，房地产行业净利润增长较快，有着良好的发展潜力，持续保持增长的趋势。

2 房地产财务绩效评价的思路

根据现有房地产上市公司发展现状，结合房地产上市公司资产负债率高、房地产上市公司生产周期长，流动资产和存货周转周期慢等特点，设计以下评价指标。分别包括定量评价指标和定性评价指标两个部分。定量评价指标包括：短期偿债能力、长期偿债能力、运营能力、盈利能力等。定性评价指标包括：财务管理能力和企业基本素质两个方面[2]。短期偿债能力包含速动比率。速动比率作为短期偿债能力的核心指标，它能反映房地产企业运营时债务支付的速度和效率。长期偿债能力包含资产负债率和已获利息倍数。资产负债率是体现房地产上市公司偿还债务的承担能力与保障能力，资产负债率较小说明企业经营较保守，财务稳定性较高，债权人资本的利用率较低。反之，如果负债率较高，说明财务风险较大，财务稳定性较低。已获利息倍数可以体现对债务偿还的保障能力。如果已获利息倍数越高，长期偿债能力就越强。运营能力包含流动资产周转率和存货周转率，如果流动资产周转率和存货周转率低则反映了房地产企业周转速度慢的特点[3]。盈利能力包含资产报酬率和资产净利率等。他们能够反映房地产上市公司对资产进行综合利用的情况。公司的盈利不仅可以为接下来的投资提供资金支持也可以用作对股东的回报。盈利能力指标是房地产上市公司财务绩，效评价中最直观的体现。定性评价指标中的财务管理能力包含筹资能力和投资水平两个部分，筹资能力是增强利润的重要因素，同时也是扩大房地产企业市场的关键的所在。企业基本素质包含管理者素质、员工素质和技术装备素质等。管理者素质高低对企业财务绩效有一定的影响，例如管理者的知识结构、经营理念、发展方向、组织协调能力等。

3 结语

本文根据房地产上市公司财务绩效现状，提出了财务绩效评价的定量指标和定性指标并对其进行分析，目的在于及时发现房地产上市公司营中存在的风险，进行战略调整，建立科学客观地评价指标，为企业的良好发展提供保障。科学合理的财务绩效评价有利于房地产上市公司的企业财务管理，正确的分析企业实际经营状况，从中找出不足，不断完善和优化财务结构，实现企业效益的显著提升。

参考文献

[1] 高健.浅谈企业财务绩效评价[J].山西财经大学学报，2007（S1）：193.

第8篇

关键词 房地产融资 风险 防范对策

一、房地产企业融资风险的种类

（一）利率风险

大多数房地产企业的资金来源大多是银行贷款，所以对房地产企业来说影响最大的莫过于利率的波动。房地产企业的资金周转期相对较长，在这个时期利率变化越大风险就越大。如果利息增加，企业的资金周转就更困难，资金链出现问题的可能性就越大。

（二）违约风险

筹资活动是房地产企业进行经营的前提，可是如果房地产不能及时足额地归还所贷款项，就容易出现违约风险。违约风险大体分为两种：一种是由于企业自身资本结构和融资策略不合理而造成无法偿还借款的情况，这叫做被动违约；另一种是企业出于牟利等别的原因而故意不归还借款的现象，这叫做主动违约。

（三）其他风险

主要包括意外风险（如操作不当或自然灾害所造成的风险）、汇率风险和国家政策变动风险等。

二、房地产企业融资风险的成因

（一）融资渠道过于单一

房地产业的融资主要有银行贷款、房地产信托、上市融资等方式。但就目前来说，在有关部门的调控下，房地产信托已明显降温，国家的政策使得这一融资渠道渐渐淡出人们的视线。对于上市融资，由于我国对于房地产企业的上市要求较严，审计时间长，手续复杂，成本较高，而我国中小规模的房地产企业较多，很多企业都无法达到上市要求。因此，上市融资对于大多数的房地产企业来说也是不太可行的一个融资渠道。相比之下，银行贷款对于很多公司来说是最方便快捷的一种融资渠道。可是对于房地产企业来说，一旦房地产市场遇到一些较大的波动，房价骤降，或者商品房大量积压，资金没有办法在短时间内收回，就没有办法偿还银行的贷款。

（二）负债规模过大，资本结构不合理

企业本身的自有资金通常不足以支持企业的正常运转，企业就需要引进外部资金。由于国家税法规定企业的债务资金的利息在企业所得税前列支，而且债权人承担的风险比投资者要小，要求的报酬率又低，因此企业的资金主要来源通常是债务资金。但是过多的借入资本会导致企业自有资本与借入资本比例不恰当。借入资本的比率越高，企业需要偿还的本息就越多，企业的资产负债率也越高，丧失偿债能力的可能性就越大。[1]

（三）风险预警机制不够健全

由于房地产业属于资金密集型行业，需要大量的资金来维持正常运转，所以房地产企业应该有良好的风险预警机制来防范财务风险。可是目前有些房地产公司过分追求利益，忽略了对风险的规避。

（四）国家政策对房地产市场影响

作为资金密集型行业，房地产业直接受国家宏观调控政策的制约。自2012年以来，央行多次上调存款准备金率和存贷款基准利率，减少了很多购房者的购房欲望，也使得一些公司的资金链出现问题。

三、案例分析

（一）公司简介

K公司是一家在上海证交所上市的上市公司，2008年12月23日重组，公司主业从信息技术转型为综合性房地产开发，2009年4月更名为K公司。重组后，作为集团内的唯一房地产开发业务运作平台，K公司成为全国性大型房地产开发企业集团，在全国各地拥有11家房地产开发企业和项目公司，公司现有开发项目43个，占地面积300多万平方米，建筑面积500多万平方米，公司总资产110亿元。

（二）公司财务状况及融资风险分析

由表1可以看出，K公司的资产和负债都呈不断上升的趋势，这是由于报告期内公司不断扩大规模，经营业务不断增长。但公司负债的增长幅度远远大于公司资产的增长幅度，负债结构不太合理，容易造成难以偿还负债的风险。

由表2可以看出，K公司的经营活动产生的现金流量净额和现金及现金等价物净增加额一直呈下降趋势，这说明K公司经营活动产生的现金流量金额远远不能支撑企业本身的资金需求。K公司的经营活动产生的现金流量净额出现负值，其原因主要是国家宏观调控政策出台后，经营状况不够乐观。而且，银行的信贷条件也做了相应改变，利率下降，放款速度减慢等一系列的问题在一定程度上也影响了现金的流入。

（1）偿债能力分析。流动比率和速动比率是分析企业偿债能力的一项重要指标。通常认为流动比率为2速动比率为1时则说明企业偿债能力比较正常。从分析中我们可以看出，K公司的流动比率3年来一直高于2，速动比率也一直偏低，说明公司偿债能力较弱。

（2）营运能力分析。公司的应收账款周转率呈逐年下降的趋势，这应该与报告期内国家的宏观调控政策有关。存货周转率下降则说明K公司存货变现能力较差，资金使用效率不高。

四、我国房地产业融资风险防范的对策建议

（一）拓宽融资渠道实现多元化融资

我国房地产公司的主要融资方式就是银行贷款，K公司的主要融资方式也是银行贷款。但这一方式受国家宏观调控的影响较大，所以企业需要建立多元化融资渠道，如房地产信托、房地产基金等，并大力推动中小房地产企业上市，通过发行股票的方式筹资，这样可以改善企业资金大部分来源于银行贷款的状态，从而分散风险。

（二）优化资本结构

MM理论认为负债规模要适度。如果筹资过多会导致企业负债过多，偿还困难，增加经营风险。但是如果筹资不够又无法保证企业的正常运营。因此，企业应根据自身的实际条件在融资风险与成本之间进行权衡，确定一个最优的，适合本企业的资本结构。

（三）建立健全的风险预警机制

企业应建立完整的风险预警体系对企业的发展与运营情况进行监测。首先确定目标和风险管理对象的范围，然后通过分析风险成因制定防范策略，然后建立风险预警系统，对风险进行预警，防范和控制，最后对结果进行考察和总结。

（四）提高企业资金利用率

房地产企业应建立一个科学的融资计划，对企业的资金管理进行程序化管理，每一笔开支都进行严格的审批，加强财务人员的专业能力与综合素质，使资金管理的每个环节都能被严格执行。同时减少企业过度预支的情况，不能仅依靠银行贷款来筹措资金，企业应该根据本企业的实际情况筹资，严格控制成本费用的支出。

（作者单位为黑龙江省大庆市开发区黑龙江八一农垦大学）

第9篇

[关键词] 房地产 因子分析 财务指标 MINITAB

一，因子分析简介

多元统计分析处理的是多变量问题。在实际问题中，变量之间可能存在一定的相关性，因此，多变量中可能存在信息的重叠。因子分析就是一种降维、简化数据的技术。它通过研究众多变量之间的内部依赖关系，并用少数几个“抽象”的变量来表示其基本的数据结构。这几个抽象的变量被称作“因子”，能反映原来众多变量的主要信息。因子分析是一种通过显在变量测评潜在变量，通过具体指标测评抽象因子的统计分析方法。

因子分析的数学模型可简单表示为：Z=AF+CU，其中A称为因子载荷矩阵,Z为

m×1m×p p×1 m×m m×1

可能存在相关关系的变量，F代表独立的公共因子，CU为特殊因子。上式需要满足几个基本假设条件：

(1)Pm.

(2)COV(F,U)=0,即F与U不相关。

(3)E(F)＝0 COV(F)=(1…1)p×p=Ip,即F1，…，Fp不相关，且方差皆为1，均值皆为0。

(4)E(U)=0COV(U)=Im,即U1，…Um不相关，且都是标准化的变量，假定Z1,…Zm也是标准化的，但并不相互独立。

二、房地产公司财务指标因子模型构建

1.样本选取。本文选取2007年深,沪两市证券交易所30家房地产公司的9个主要财务指标数据进行分析。

2.将数据降维，确定主因子。进行因子分析，根据因子分析所得到的9个公因子总方差中，选取三个主要因子来反映原始数据的信息，累积贡献率达到87.7%

3.建立因子载荷矩阵。为了更好的对所选公共因子赋予更好的经济解释，对提取的三个主变量建立因子载荷矩阵，使其更具代表性。对原始因子载荷进行方差极大正交旋转，使因子载荷系数的取值更接近0和1。结果如下表所示：

三、方案结果分析

从上表给出旋转后的因子载荷阵可以看出，经过旋转后的载荷系数已经明显的两极分化了。第一个公共因子在指标营业利润率(X3)、净利润率(X4)、速动比率(X7)、成本费用利润率(X8)、营业收入利润率(X9)上有较大载荷，说明这五个指标有较强的相关性，可以归为一类，从财务指标类型来看这五个指标属于公司成长能力指标，因此命名为“成长因子”；第二个公共因子在指标销售毛利率(X2)、流动比率(X6)上有较大载荷，命名为“变现因子”；第三个公共因子在指标每股收益（X1）、净资产收益率(X5)上有较大载荷，命名为“获利因子”。通过因子分值系数矩阵，根据表中的因子得分系数和原始变量的标准化值就可以计算各因子的得分。本文因子得分表达式可以写成：

F1＝-0.094X1-0.097X2+0.223X3+0.239X4+0.013X5-0.120X6+0.200X7+0.231X8+0.237X9

F2＝0.198X1+0.525X2-0.045X3-0.139X4-0.178X5+0.595X6+0.034X7-0.050X8-0.053X9

F3＝-0.498X1-0.033X2-0.045X3-0.082X4-0.540X5-0.072X6+0.221X7-0.008X8+0.027X9

第10篇

我们对湖南省内70个县的200户房地产企业进行了抽样调查。样本企业经营状况表明，县域房地产投资虽然保持快速增长，但供求差距拉大，价格回落，空置房增加，企业资金紧缺加剧，暴利逐步被挤出等宏观调控效应已经显现，当前县域房地产企业经营主要有以下特点。

（一）宏观调控力度加大，投资被迫急剧膨胀

国土资源部关于认真贯彻《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》进一步加强土地供应调控的通知（国土资发〔2007〕236号）规定，开发商必须在3年内完成商品住宅项目的投资，致使存量土地开发投资加速。2008年上半年，样本企业共完成房地产开发投资32.84亿元，同比增长74.08%，相当于2007年全年开发投资量的80.34%。从开发面积来看，样本企业在建工程施工面积531.45万平方米，同比增长83.61%。新开工面积358.53万平方米，同比增长94.48%，是2007年全年新开工面积的1.07倍，其中住宅新开工面积304.5万平方米，占84.92%，同比增长1.11倍。从土地开发投资来看，2008年上半年，样本企业土地开发投资增速同比下降0.44个百分点，投资额占本年完成投资额的16.42%，比2007年末降低12.44个百分点。

（二）房产市场出现“拐点”，价格增幅明显回落

与2006年相比，2007年样本企业增大商品房市场投放量（本年竣工面积）35.44%，实际销售面积却增加近40％。进入2008年后，商品房销售形势每况愈下，上半年商品房累计竣工面积192.02万平方米，实际销售面积仅为116.26万平方米。由于县域商品房供大于求，导致空置房快速上升。2008年上半年空置面积为90.82万平方米，同比增长1.23倍，比2007年末增长78%。样本企业商品房销售同比增长8.59%，而同期商品房竣工量同比增长1.56倍。与此同时，商品房价格增速平稳回落，出现“拐点”。2007年末样本企业商品房平均售价涨幅比2007年上半年上升2.74个百分点，而2008年上半年涨幅却比2007年下降5.25个百分点。其中住宅、办公楼和商业用房价格涨幅分别回落7.45、6.42和7.72个百分点，主要是国家提高了商业营用房的首付比例和利率、宏观经济增速趋缓、股市的财富大幅缩水所致。

（三）企业资金异常紧缺，融资成本日益攀升

2008年上半年样本企业从正规金融贷款13.64亿元，同比增长13.16%。民间融资总额2.72亿元，同比增长19.43%。而同期企业完成投资32.84亿元，同比增幅达74.08%。加上样本企业2008年上半年空置房积压占用资金18.27亿元，比样本企业同期从正规金融贷款和民间融资总和还多9.49%，资金缺口进一步加大。近年来央行多次加息，在银行贷款成本上升的同时，推高了民间融资利率。2008年上半年，样本企业民间融资成本比2007年上半年上升67.34%，1年期和3年期民间融资平均利率比2007年底分别上升了3.46和3.34个百分点，其中1年期民间融资利率是金融机构基准利率的2.17倍，企业融资成本负担加重。如某房地产公司开发怡然花园项目，以最高月利率达50-80‰借入民间资金1080万元，一年利息支出竞达800万元，后因公司债务包袱过大被迫外出逃债。

（四）经营效益大幅下滑，企业运转难以为继

随着宏观调控政策效应的不断累积，县域房地产企业市场分化明显，出现利润减少甚至亏损，相当部分企业经营难以为继，处于停工或半停工状态。2008年上半年，样本企业利润总额同比下降2180.54万元，下降31.39%，仅为2007年全年利润总额的13.26%。2008年上半年，有67户企业发生亏损，亏损面达33.5%。主要是销售急转直下和融资成本上升所致。

二、县域房地产金融运行状况中的主要问题

(一)房地产信贷过度膨胀

近年来，国家对房地产业采取了一系列宏观调控措施，大中城市房地产贷款得到了有效抑制，但县域房地产企业贷款不仅没有减缓，反而大幅度上升，偏离了金融宏观调控方向，个别欠发达县域甚至成为金融宏观调控的“死角”。2007年末湖南省县域房地产贷款余额21.94亿元，比2006年末增长51.2%，比同期全省县域贷款增速高出41.3个百分点；2008年6月末贷款余额30.44亿元，比上年同期增长73.5%，比同期全省县域贷款增速高出59.3个百分点。

从县域房地产贷款投向来看，亦未能有效体现金融宏观调控中有保有压和扶优限劣的政策导向。样本企业银行贷款中，亏损企业贷款占比由2007年末的18.69%增大到2008年6月的33.63%，资产负债率75%的高负债企业银行贷款占比达到22.6%，表明相当部分贷款流向了亏损企业或资质较差的房地产企业。

（二）贷款潜在风险加大

1.关注类房贷急剧增多。2008年6月与上年同期相比，湖南省县域房地产贷款虽然不良贷款数量无明显变化，但关注类贷款由7282万元快速增加至17839万元。随着国家进一步加强对房地产宏观调控，县域房地产贷款的潜在风险将集中暴发，金融机构面临不良贷款上升的压力将进一步加大。

2.普遍缺乏还贷能力。样本企业中，有41户资产负债率在80%以上，其中有8户超过100%，处于高负债运行状态。近两年来样本企业速动比率只有0.4左右，表明企业短期偿债能力明显不足,房地产贷款存在较大的潜在风险。

（三）企业乱融资危及金融稳定

房地产民间融资在快速扩张的同时，形式多样的乱融资行为有所抬头，并在个别欠发达县域蔓延，严重影响金融安全，甚至危及社会安定。一是招股合伙集资。许多房地产企业为拿下开发项目，由其各大股东在其关系人中广泛发展合伙者共同出资参与开发，然后高额分红。目前这种方式是县域房地产企业民间融资的主要途径，如某县房地产公司近几年来采取这种融资方式聚集资金达2.5亿多元，从事项目开发达20多个，开发面积达40多万平方米。但由于这种集资方式缺少公开的操作指引和法规保障，极易产生融资纠纷。二是中间人“打包”集资。房地产企业通过中间人将集来的资金“打包”后转入房地产企业。如2008年4月初，某县一中间人从张家界、桑植等地集资130万元“打包”后，再以自己的名义向房地产开发公司融出资金，以获取高额利润。这种方式由于通过多个环节，利息更高，风险更大。三是跨区域进行民间融资。房地产民间融资区域扩大化。如某房地产开发公司永顺项目部，从永顺、吉首等地跨区域融资6257万元，参与融资人员1200多人次，目前已出现了激烈的融资纠纷。

（四）金融机构内控弱化

金融机构在经营房地产信贷业务中，出现了一些操作风险，主要表现在：一是假按揭欺诈风险。部分房地产开发企业通过让员工或其他人提供身份向银行申请个人按揭，购买自己开发的房产。如某房地产开发商通过假按揭方式套取了大量的银行信贷资金，又将这些已经抵押贷款的房子一房多卖，共有18户业主遭遇了假按揭。二是以个人名义贷款变相开发。项目房地产企业投资者或者以个人名义贷款，变相用于房地产开发。如华容县房地产公司老板伍某曾以个人名义从中国银行支行贷款35万元间接用于房地产开发，贷款期限为5年，目前因公司资不抵债已形成不良。三是抵押物价值高估。在实际操作中,借款人为了得到更多的贷款,常常要求评估机构抵押物的价值进行高估,而一些评估公司受利益驱使,通过各种手段虚增抵押资产的价值，导致变现额与债权额的严重偏差，给银行带来损失。四是银行违规发放贷款。在利益趋动下，银行自身在房地产业务经营上容易产生急功近利的倾向，不可避免地出现了放松信贷条件以抢夺客户、扩大规模的现象。如对“四证”不齐全的项目发放房地产开发贷款，或以流动资金贷款替代房地产开发贷款;在开发项目资本金没达到35%的的情况下发放房地产开发贷款；对购买第二套住房发放按揭贷款贷款时没有严格执行首付比例不低于40%的要求；个别银行人员甚至对发放的房地产开发贷款收取高额回扣。

三、完善县域房地产金融调控的政策建议

（一）调整房地产金融调控重点

在调控地域上，要把房地产金融调控重点转向县域。近年来，大中城市一直是国家房地产调控的重点，宏观调控政策效应在大中城市已经明显显现。随着宏观调控政策应由大中城市向县域渗透，县域房地产市场面临拐点，县域房地产金融也集聚了大量的风险，房地产金融调控应把视线更多地投向县域。在调控部位上，要把房地产金融调控重点转向增量。在对存量土地开发和在建工程项目实施金融调控的同时，更要加强对待新增土地开发和新开工项目的调控，防止县域房地产企业不顾市场需求盲目开发，造成大量空置房积压。在房地产贷款存量和增量方面也要突出信贷增量调控，严防形成的新不良贷款。在调控对象上，要把房地产金融调控重点转向高风险房地产企业。根据县域房地产金融风险的现实情况，对企业实施金融调控的重点应放在关注民间融资金额较大、投资规模过大、资金异常紧张、还贷能力不足的高风险房地产企业。

（二）把握房地产金融调控力度

房地产企业是县域经济的支柱产业，调控房地产企业牵动着整个国民经济的运行，对于县域房地产金融调控的力度应把握“有保有压、区别对待、协调平衡”的原则。一是实现房地产金融调控与企业承受能力平衡。县域房地产企业抗风险能力相对较弱，更容易受到市场性风险和政策性风险的冲击，房地产金融调控要充分考虑企业的承受能力。在对运作不规范、不符合要求的房地产企业坚决不予贷款的同时，对资质较好、有效益、守信用的县城房地产企业仍要积极给予支持。二是实现房地产金融调控与县域经济增长的平衡。在全国经济增长放缓的大趋势下，对经济基础相对薄弱的县域实施金融调控时应采取差别化的区域策略，把握好调控力度，避免县域经济出现大的经济波动，促进县域经济稳较快发展。三是实现房地产金融调控与县域金融健康发展的平衡。既要通过金融调控，形成正确的房地产信贷导向，促进房地产贷款结构的优化，又要防止因过度调控加大企业还贷风险，影响银行信贷效益，危及金融安全。

（三）注重房地产金融调控效应

第11篇

【关键词】铁路建设；房地产；管理

1 铁路房地产企业现状

目前全国各铁路局房地产企业众多，但房地产资质较低，除少部分房地产开发公司涉足商业地产开发外，其余均只参与经济适用住房建设。近几年随着铁路经济适用住房建设的推进，由于铁路建设的快速发展，新增职工不断增加，对房屋的需求大量增加。可以预见，在今后很长的一段时间内，各铁路局房屋紧缺状况不会改变。房地产企业应加大利用政府大力建设房地产的优惠政策的优势，抓住机遇对铁路沿线地区危旧住房改造，为房地产企业今后的发展奠定基础。铁路房地产现存以下几种发展模式：自主开发、委托开发、合作开发等模式。铁路房地产开发的模式只有紧紧的围绕着铁路经济适用住房建设为重点，积极争取城市住房建设用地，商住结合，统筹兼顾，分步实施，量力而行。

2 房地产企业存在的问题

随着铁路生产力布局调整和多元化经营深入推进，对房地产企业提出了更加严峻的要求和挑战，所面临的经营发展形式不容乐观。

2.1 房地产企业有待整合。目前各铁路局内房地产开发公司较多，资质较低，资金不足，各自为阵，不能形成合力。由于受资质、资金、设备、人员等方面因素的影响，各房地产开发公司争相分割内部市场，造成同业竞争，增加管理成本，严重制约了铁路房地产企业的发展壮大。

2.2 资金运作遭遇瓶颈。房地产开发企业是典型的资本运作型企业，具有投资大，周期长、资金回笼慢等特点，因此回款过程受诸多影响，致使房地产公司资金运作和还贷压力巨大。

2.3 土地储备不足。随着近几年的开发建设，各铁路局内可开发利用的土地资源逐步减少，企业发展的后劲不足。

2.4 物业管理市场化难形成。近几年来房地产企业开发的小区相继投入使用，由于大部分小区软硬件配套设施不完善，物业管理未能完全走向市场化，物业管理费用负担也越来越重。

3 铁路房地产业发展的措施

随着近年来生产经营状况的改善，特别是在铁路局运力布局调整和新一轮经济适用住房建设到来的背景下，房地产企业，面临着极好的发展机遇，具有做强做大房地产业的能力，为构筑企业科学持续发展的健康平台，打造品牌的房地产开发公司，建议重点做好以下五项工作。

3.1 加速房企资源整合

目前国家出台的房地产调控政策与按揭贷款进行衔接，使房地产门槛提高。竞争力小的中小企业将会被淘汰。在房地产市场竞争日趋激烈、土地控制日趋严格、房地产市场管理日趋完善的今天，房地产企业应该通过强化资金、信誉优势，改善经营管理机制和应对市场变化能力差的弱势，抓住现阶段良好机遇，尽快把铁路房地产企业做大。各铁路局房地产企业虽多，但是资质较低，只有合并重组后成立房地产集团公司，减少法人企业，提升企业资质，做大做强，做成品牌才有利于房地产业的良性发展。

3.2 打造铁路房产品牌

随着房地产的日趋发展，逐渐成熟，购房者也会日趋理性，对于房地产的认识也会逐渐深入，随着品牌和品质的提高，他们对于地产项目综合品质要求也会越来越高。房地产企业有铁路局做坚强后后盾、良好的商业信用、企业文化以及高素质的员工队伍，成功地开发了商业区和住宅项目，取得了良好的效果和口碑。所以要充分利用铁路国有企业品牌效应及公众的信任度，突出国有企业信用和企业文化，全力打造出房地产精品。

3.3 采取措施增加储备

土地储备作为房地产业的核心，随着铁路运输的快速增长，铁路房地产企业根据自身业务范围和背景,充分利用新建铁路线路、专运线及物流基地均在全国各地快速扩张的发展机遇，房地产企业应及时与铁路局土地管理部门联系提前介入到征地的过程中，扩大征地范围，低成本获取土地储备，为将来做铁路沿线职工经济适用住房和商业地产做准备。例如：中铁二局主营业务是修建铁路,很多铁路周边的土地在征地的过程中划入中铁二局，旗下房地产公司以强大的土地资源储备及低成本获取优势，打造了渝经济区中的地王地位。各铁路房地产公司完全可以借鉴此方案，增加土地储备。

3.4 多渠道筹集建设资金

房地产作为资金密集型产业,资金链安全和融资渠道的畅通对于企业的发展至关重要。针对职工住房建设前期启动资金量大的实际情况，铁路局可为承担职工住房的铁路房地产企业增加注册资本金，提高融资能力。在加强资金管理、确保资金安全的条件下，铁路局资金结算所可以为铁路房地产企业建设职工住房提供周转资金。房地产企业有铁路局的支持再加上全面拓宽融资渠道，推行市场化运作，充分运用招商引资、项目融资、联合开发、合作经营等方式，有的放矢地寻求战略合作伙伴，努力增加公司新的增长点，有效的解决资金不足的问题，为企业的发展提供源源不断的动力。

3.5 逐步实现市场运作

3.5.1 房地产企业应加强联系各铁路局土地房产管理部门，全面了解铁路局土地使用情况，制定土地资源开发利用规划，让闲置和有开发价值的土地充分利用起来。

3.5.2 选择目前位置相对较差，但是远景规划有发展的二三类地块，开发经济适用住房，把小区周边临街地段开发成商业房或拿出部分房屋作为商品房出售，出售的资金补充到开发建设费用里，摊薄建设成本。

3.5.3 适当提高商业地产的开发比例，将建好的商业房出售，可以适当留置部分位置好的商业房出租。租金和物业管理费可以长期作为房地产公司收入的手段之一。

3.5.4 在规划设计、项目建设、租赁销售等方面加强成本控制，制定各项管理制度，落实搞好事前计划、事中控制、事后分析等措施。千方百计把职工经济适用住房造价降至最低，最大程度让利于铁路职工。

3.5.5 在建设开发房地产和物业管理条件成熟的时候，完全实行市场化运作。

3.6 提高物业管理水平

实施由房地产开发为主向房地产开发与物业管理均衡发展过渡的战略构想。大力发展物业管理可以将部分铁路职工分流到物业公司，既可以为职工解决后顾之忧，也可以为铁路局减员增效做出贡献。具体对物业管理的建议：

3.6.1 物业公司要做出品牌，才能在市场站住脚，并且实行集团化管理，可以把铁路住宅小区、车站、宾馆及各单位办公楼等铁路产业一并纳入物业管理，统一核算。

3.6.2 物业管理公司要为业主提供周到的服务。应提供保洁、保安、小区绿化维护、小区内的房屋维护、休闲健身场所和设施等这些基本的服务，在此基础上还要开展一些特色服务，如代购车票、代缴各项费用、保姆服务等。

3.6.3 物业管理应引入先进的智能化设施，以利于更有效地进行管理。物业管理公司应开展24小时热线服务，制定从接听电话到信息反馈，处理结果的程序化、标准化要求，从而规范售后服务的工作程序和制度。用满腔的热情面对业主，用心与心的交流与业主沟通，用真诚服务赢得业主信赖，努力实现“一切为了业主满意” 的服务宗旨。

第12篇

【关键词】房地产上市公司；盈余管理；动因；对策

随着我国城市化进程的不断推进，房地产行业已成为一个高风险高收益的行业，受到越来越多的投资者的关注和青睐，其盈余信息的真实可靠性对于相关利益者变得尤为重要，然而随着我国证券市场的发展，上市公司的盈余管理现象日渐严重，房地产行业更是如此。鉴于盈余管理在房地产上市公司的出现增加了其盈余信息的不确定性，我们有必要揭示出房地产上市公司的盈余管理行为，并提出有效的改善措施。

一、房地产上市公司行业特征与盈余管理内涵

房地产上市公司是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。其经营业务具有项目成本高、周转期长、风险大以及易受国家相关政策影响等特征。正是因为其投资规模大、回收期长且资金大量来自于信贷，所以房地产上市公司的资产负债率较高，需要承担较高的财务风险。

盈余管理是上市公司管理层在规划交易和编制财务报告时，利用自身的信息优势和会计准则的不完善，对以经营业绩为基础的会计信息进行加工，以影响会计信息使用者对上市公司经营业绩的理解及决策，进而在证券市场、银行信贷、报酬激励等方面取得一定利益的会计行为。盈余管理行为改变了收入费用在不同会计期间的分配，把相当长时期内的盈余在各个会计期间进行再分配，虽不会改变上市公司真实的现金流和盈余，但在短期内不仅会影响上市公司的会计盈余数据，还会影响到企业价值的评估。

二、房地产上市公司盈余管理的动因

（一）债务融资动因

房地产上市公司所开发项目的投资金额一般都会达到亿元以上，并且我国的房地产企业的资金来源普遍以银行贷款为主，房地产上市公司对银行的依赖很大。另外，随着我国金融制度的不断完善，银行等金融机构在向外提供贷款时对企业的限制条件也越来越多，这些金融机构会看重企业的偿债能力和贷款的风险程度，所以当房地产公司需要贷款时，必须提供企业财务报表以分析企业的经营状况和偿债能力。因此，一些房地产公司特别是一些财务状况不佳的公司急需资金时不得不进行盈余管理，通过各种手段改进公司的财务数据以获得金融机构的贷款。

（二）上市融资动因

由于我国企业众多、资本市场容量有限，企业能否上市受到越来越多的限制条件的制约，如限制上市企业数量，限制最低盈余要求等。一些房地产公司为符合上市条件，取得上市资格，经常会通过盈余管理活动来影响短期经营业绩，从而达到企业上市的要求。

（三）节约税费动因

企业所得税是国内外企业实施盈余管理活动的一个较为显著的因素，同样房地产企业也会出于此原因对盈余进行操纵。较高的税费会导致公司有较多的现金流出，为了减少现金流出、降低公司的税负，公司一般会在会计报告当期以及以后各会计期间都尽可能的降低报告盈余。另外，我国现行的税法及相关法律仍存在一些缺陷，税收优惠政策大量存在，税法相关规定与新的会计准则不统一，这些使得一些房地产上市公司极易产生为节约税负而进行盈余管理的活动。

（四）外部监管缺失动因

监管部门未能有效地对房地产上市公司的信息披露进行有效的监管，使得部分企业可以依靠政府的行政权力进入资本市场，导致市场的资源配置功能失效。另一方面，我国的注册会计师缺乏独立性，专业技能良莠不齐，缺少对注册会计师审计工作进行专门独立监管的部门，从而导致一些注册会计师出具的会计报告审计意见缺乏公允，为企业的盈余管理活动提供了庇护。

（五）政治成本动因

政治成本是指某些公司面临着与会计数据明显正相关的严格管制和监控。当企业的财务成果高于或低于某一界限时，就会招致严厉的政策限制，进而影响企业的正常经营活动，企业面临的政治成本越大，管理者越有可能调整当期的报告盈余，特别对一些战略性产业、垄断性公司、特大型企业，房地产上市公司就是其中的一种，当其报告的盈余较高时，会引起媒体或者消费者的注意，政府迫于舆论压力，往往会采取一些更严厉的措施对这些企业进行管制或让其负担更多的社会责任。为了避免发生政治成本，管理者往往通过盈余管理活动设法降低报告盈余，以非暴利的形象出现在社会公众面前。另外，许多民营企业因为害怕“树大招风”而减少报告盈余，与之相反，国有企业则出于不同的目的，往往会调高报告盈余来捞取政治资本。

三、房地产上市公司盈余管理的手段

基于房地产行业特殊的财务特征如预收账款科目的结转手段、更具波动性的存货价值等，为房地产上市公司从事盈余管理提供了更多便利。

（一）通过调节收入进行盈余管理

1.房地产上市公司一般实行预售制度，预售取得的价款应该在开发房屋竣工验收并办理移交手续后确认为销售收入，而房地产上市公司往往以商品房未办理竣工决算为由将预售价款长期挂账，从而达到操纵盈余的目的。房地产上市公司的代建销售会通过对完工进度的调整来间接影响当期确认经营收入的数值。一些人为的调节还会导致同一种计算方法算出不同的结果，因此房地产上市公司会选择有利于调节当期利润的方法来计算完工百分比。

2.房地产上市公司除了自行开发业务外，还经营合资开发、委托代建、代售商品房出租等业务，这些业务不受国家规划制约，隐蔽性很强，是房地产上市公司小金库的重要来源。

3.房地产上市公司开发的商品房在代售期间可用于出租，出租房在进入市场之前常常需要发生改装修复支出，而公司在出租房屋时，往往不按规定进行商品房的销售核算，而是将出租房屋获得的收入直接冲减改装修复费用，进而虚减收入。

（二）通过调节成本、费用进行盈余管理

1.房地产上市公司往往将自建自用的办公用房、职工宿舍的开发成本和代建房屋、代建工程的成本计入商品房开发成本中；此外，还会通过虚报土地征用补偿费、虚报勘察设计费、虚报工程决算等方式，虚增商品房开发成本和经营成本。

2.房地产上市公司在开发费用和财务费用之间分摊开发项目的借款费用时，并不是按照固定的计算方法分摊，而是根据自身目的分摊，调剂当期利润；另外借款费用在个开发项目中的分摊也是随意分摊，而借款费用的归集对房地产上市公司的成本计算的影响不容忽视，因此人为的随意分摊借款费用的结果必然扭曲各开发项目的成本。

3.房地产上市公司在办理商品房竣工决算时，对于尚未完工、不能有偿转让的公共配套设施，通常采用预提配套实施费的办法，将其计入开发商品的成本中去，而预提的标准由房地产上市公司自行确定，这就使得企业为了加大开发产品的成本而根据自己的需要随意确定配套实施费的提取标准。

第13篇

面对厂商对于中小企业CRM产品不遗余力的宣传，众多中小企业却是各有各的看法，有的觉得CRM的确有所帮助，有的则不以为然。 

需求一：能否量身定制？ 

一家早在两年前就实施了CRM的广告公司经理樊先生向记者诉苦说：“起初我们公司上下对这套系统寄予了很大的期望，以为它可以轻松解决我们在客服流程方面的一些问题，但结果表明，实施起来太难了，最后它成了一个负担！” 据了解，他们购买的是一套通用CRM，在使用的过程中发现有许多环节与公司自身的做法不一致，于是有许多功能模块根本无法使用，实际应用过程中只利用了CRM系统中15%左右的功能。 

软件用户对软件产品的个性化需求是软件供应商面临的一个最头痛的问题，因为个性化与开发成本之间是一对不可调和的矛盾。因为行业太多，如果每一个行业做一个行业版本的话，对一个专业软件商来说难以实现。从供应商的角度来说，不能用行业版本来满足每一个行业的需要，因为供应成本太高。如何协调解决成本与个性化之间的矛盾，看来是CRM厂商需要解决的重要问题。 

需求二：能否帮助销售？ 

中小企业在客户管理方面更加重视销售机会，而以往他们对客户价值重视不足，忽视了客户资源的有效利用，处在从自然成长型向策略成长型企业的过渡阶段。这类企业对CRM最迫切的需求是客户资源企业化和加强对经营状况的控制。 

正文房地产公司虽说应用CRM系统一年以来收效很大，但仍然对CRM提出了更多的要求。正文房地产公司客户部的宦先生接受记者采访时表示，对于许多开发商而言，来自一线销售的压力、资金回收的压力仍然较大，企业必须面对楼盘的设计问题、规划问题、定价、物业管理及市场竞争压力等诸多问题。企业急需借助CRM系统，来提高一线销售人员对于客户跟踪、客户服务的能力。但公司目前使用的CRM系统在有效提高销售业绩方面表现一般。 

需要三：能否加强培训？ 

申隅集团是一家成功的房地产公司，在经过对信息化建设大笔投入之后，公司负责IT架构的陈女士却依然对CRM保持观望。 

第14篇

在计划经济体制下，国家的各项投资、建设都是要由各级政府的计委批复执行，市场价格由政府制定，不是真正反映社会劳动消耗和需求关系的影子价格，缺乏规范科学的投资评估程序，所以导致很多工程项目都是不记成本的领导工程，凭一时之勇匆匆上马，如水利建设中的三门峡水电站的建设，这是中国水利建设者的一个“滑铁卢”，修建后的即无水发电，造成了人力物力的大量浪费，这就是没有充分在工程上马之前进行技术经济论证的恶果。还有80年代全国各地的“维c热”“房地产热”，耗资50亿元的珠海机场门可罗雀，笔者曾去过利用世行贷款的号称亚洲最大的维c制药厂—郑州中原制药厂，此厂的建设期是在VC奇缺，价格高居不下的80年代末，但是到投产的90年代出，即遇上维c的价格下跌，工厂立即面临瘫痪，直到现在郑州市政府每年财政收入的20%还是用于负责为其偿还贷款，给地方财政和当地市民造成了很大的压力。

长期以来我国的高等教育中，工程技术教育与经济管理教育相互分离，重技术轻管理的思想无论在政府还是企业都相当严重。时至今日我们的市场经济体制建设正日益健全起来，加入WTO无疑会加快这个进程的发展，在完全开放的市场经济下，投资的主体是国内外的企业或个人，而不是国家，工程的目的是为了获取经济效益，因此技术经济论证越来越受到这些投资主体的重视，投资主体的改变，投资科学化的建立，这些都为技术经济论证这门技术的发展和发挥作用提供了相当好的环境和强有力的支持，国民经济的各个行业和部门都迫切需要大量的这方面人才，国务院成立了技术经济研究中心，中国社会科学院以及各个部委相继成立了技术经济研究所，清华大学等高校也建立了相应的专业，现在全国已经有12个技术经济学博士点分布在祖国的不同地区，这些都对技术经济学的学科建设和人才培养都做了大量的工作。

笔者曾经有长期的土木工程背景，所以一直以来就对中国房地产市场的发展情况怀有浓厚的兴趣，以下就具体论述一下技术经济论证在房地产业中的作用。行业背景：随着中国城镇化进程的加速，对外开放的深入和加入WTO，房地产业，尤其是处在中国经济前沿的北京、上海、深圳等地的房地产业正面临着一个前所未有的机遇，大量的跨国公司和机构将会抢滩中国，而这将刺激办公和居住用房数量的激增。所以这是个现在基本面较好且发展较快的行业，所以在未来的几年中，房地产业将成为投资的热点，社会流动的资金和存量资金会有很大一部分进入房地产业，面对这种情况，国内的房地产公司是否做好各方面的准备，把握这个机会将是关系到谁能在行业脱颖而出，取得行业龙头地位。众所周知，房地产业是一个占用资金大、投资周期长、受地域性、受政策面和基本经济面影响很大特殊产业，因此具有高风险、高收益、对社会影响大等特点。所以在房地产投资中，前期的投资可行性分析就显得异常的重要，可以说是一个地产项目的经营情况成败与否在于它的可行性分析的质量。而并非其他诸如建筑质量、外观设计理念、物业管理水平等方面。而在中国专业建筑房地产咨询公司一直是此行业的空白，但是在这一领域，国外已有了成熟经验。国内的工程建设中不重视工程前期工作，把“可行性研究报告”做成“可批性报告”，缺少市场调查和分析就匆匆制定任务书；施工过程中对质量、进度、投资缺少科学控制，做不到“三量一裁”，而是“边量边裁”。在90年代初的第一轮房地产投资热的时候，几千亿资金汇入海南岛，近乎疯狂，缺乏科学论证，于是多少公司血本无归。放贷的金融机构无法收回贷款，导致大量呆帐、死账。现在驱车沿海南岛沿岛高速公路，还可以看到大量的别墅空空无人，对整个国民经济造成了极大的破坏产生了和很大的社会震荡。

以下集中论述一下对技术经济论证在房地产业的运用的一些看法。其主要运用在工程筹资分析、经济评价、方案选择、风险和不确定性分析、项目管理、项目后评估、资产评价方面。首先我们讨论的背景应该是一个充分开放的市场，可以认为是在WTO下的国内市场，国内外的房地产公司在同样的法律框架下，受到的是相同的待遇，不存在土地审批、配套设施、税费上的不公平。工程投资主体是各个房地产公司，以盈利为目的，房地产公司遇到的是从拿到土地开发权、银行贷款，聘请建筑设计公司和施工公司进行设计和施工，直到销售或租赁这一系列过程。技术经济的方法和思想将渗透到其中的每一步骤。

一. 筹资分析：对于房地产项目，投资、成本、销售收入、税金和利润等经济量是构成经济系统现金流量的基本要素。也是进行技术经济分析的最重要基础数据。对于技术经济分析不同于会计分析的最大的特点就是其是和未来的不确定性打交道，因此其具有高精尖的特点，需要专业人时或机构的参与。论证的主体是项目本身而不是其最终的具体运作情况，所有的数据都要是在手头以有前提下，对未来进行预测和推算所得，因此这需要首先采集到以有本地区以前的相关项目的大量相关数据（有些可能是商业机密，获取成本比较高，可以请专业的调查公司负责此事），在国内已经有许多这种市场调查机构，并且已经有中房指数、搜房指数、仲量行、戴德梁行等调研报告。从这些数据出发，采取数学规划，回归分析等专业技术经济方法对未来进行预测和估算。因为房地产项目的投资周期普遍比较长，资金量巨大，企业普遍资产负债率高，不确定性多，市场风险很大，因此在分析中要准确考虑资金的时间价值，否则可能得出的结果和现实相去甚远。筹资分析对房地产项目的成败起了关键性的作用，同一个项目，也许同样的经营状况因为资金的流通方式不同就会造成迥然不同的效益。是使用贷款、债券、基金……如何尽量降低筹资成本，这样就需要对宏观经济走势以及利率走势进行正确的估计，通过分析后可以采取相应的投融资渠道和方法，有效的避免利率风险。例如如果在97年预测到世界经济将进入走缓期，世界各国的利率水平都将进行不同水平的下调，进行地产投资时就应该避免固定利率贷款，同时尽可能的压缩前期成本，可以尽量以浮动汇率或者通过金融衍生物的互换等方法来运作。同时对偿还方式及时机也要进行相应的研究。当然现在的中国筹资方式相对较少，但是随着中国资本市场的开放力度的加大，企业的自主选择的余地会越来越大

二 多方案选择：在方案选择上，地产商会面对不同的选择，地产商的决策绝不是老总一拍脑门就能定出来的，面对不同的选择，比如有不同的地域，如是投资在发达地区还是地区中心城市，不同的项目，如是开发住宅还是写字楼，是用于销售还是出租……这些都需要进行方案比较，要用到NPV、IRR等经典指标，尽管房地产业相对于制造业而言，它的品牌效应相应受到地域限制比较强，很多公司只是在一个地区进行经营，进入其他地区的壁垒比较高（ 但是随着房地产行业的发展和规范，也出现了一些知名品牌，如万科（VANKE）(000002)成功走出地域限制从一个深圳本地品牌成为了一个全国性的知名品牌，其在北京、上海、深圳等地开发的住房受到了城市中产阶层的垂青，并成为入选《福布斯》全球优秀小企业中内地的唯一一家上市公司。其他之名品牌还有万通、华远等）所以相对制造业选择集相对较少，但是在有限的选择中进行选优也是重要的。在方案选择上要考虑当地的产业结构、收入水平、从业情况、政府住房政策等的影响。

第15篇

关键词：资本结构上市公司房地产业财务杠杆

作者简介：

陈胜权(1968-)，男，江苏江都人，江苏技术师范学院经济管理学院副教授

一、房地产行业资本结构的影响因素

资本结构是指公司长期资本(长期负债、优先股、普通股)的构成及其比例关系，通常用资产负债率来衡量。企业资本结构是由企业采用的各种筹资方式筹集资本而形成的，是企业筹资结构的核心问题。房地产业是资金高度密集性行业，开发房地产项目所占用的资金非常庞大，如果不能借助于各种融资手段，开发商将很难进行，同时房地产开发融资方式的优劣，直接影响着融资成本的太小，关系到财务风险的大小及公司效益的好坏。房地产资金市场按期限长短划分，可分为货币市场(短期)和长期资金市场。货币市场一般包括贷款市场和贴现市场；长期资金市场又称为资本市场或证券市场，主要是向市场公开发行股票及债券等有价证券。房地产行业的融资包括企业内部融资和企业外部融资两部分。关于资本结构影响因素的实证研究，影响最大的是SheridanTitman和RobertWessels(1998年)，作者认为影响资本结构的企业特征方面的因素主要有获利能力、公司规模、资产担保价值、成长性、非负债税盾等。我国国内研究结果大多表明，获利能力对资本结构有显著的影响(负相关)。这说明房地产业获利能力越强，其内部积累能力也就越强，企业就可以通过内部融资来满足要求，当内部资金不足时才考虑负债融资，所以高获利负债企业一般负债较少。公司规模、资产担保价值、成长性对资本结构的影响不是很显著；而非负债税盾，即折旧这类虽非负债但同样具有抵税作用的因素，其与负债比率负相关，企业实际折旧率越高，税盾越大，企业负债越低，因为折旧与负债的节税利益是可以相互替代的，当公司有较好的折旧免税措施时(如实行加速折旧等)，负债免税的动机便会削弱。

二、房地产行业资本结构实证分析

(一)样本选择本文选取房地产行业上市A股公司；数据区间为2003-2005年；剔除sT、PT公司，这些公司或财务状况异常或已连续亏损两年以上，最终得到样本公司共计为27家。如(表1)、(表2)、(表3)所示。

(二)个股资本结构相关分析经过计算样本公司3年的平均资产负债率，可以得出新黄浦平均资产负债率最低，先锋股股份平均资产负债率最高。从积极的角度看，新黄浦的资产负债率普遍偏低，表明公司的财务成本较低，风险较小，偿债能力强，经营较为稳健，对于投资行为的态度比较慎重。据对该公司近年经营状况的分析：一方面是由于新黄浦近几年的主营业务收人大多来自存量房产销售，没有开发新项目；另一个方面公司对资产结构进行了大的调整，剥离了效益不佳的三家公司股权，使应收款项和资产负债率大幅下降，财务状况得到明显改善。但也有专业人士认为，资产负债率的普遍偏低说明企业的经营趋于谨慎。从会计的角度来看，如果资产负债率过低则表明企业的经营非常保守或对于所处行业的发展前景并不看好。先锋股份资产负债率偏高的原因在于：一方面先锋股份是为控股子公司提供的较高的担保，以及将资金直接或间接的提供给控股股东及其他关联方使用。另一方面先锋股份只是家总股本9200万、净资产3亿多的小公司，由于收购了万置房产和新新家园，同时承接了总投资高达20多亿的两个大项目，总资产从4个亿扩大到16个亿，资产负债率一度超过80％。当然，目前房地产行业形势还是较好的，但一旦形势发生变化，依靠增加负债支撑起来的房地产股，则存在较大的风险。

(三)行业整体资本结构分析以下从资产负债率、融资顺序、负债融资及优先股筹资等方面进行分析。

(1)资产负债率相关分析。从近几年数据来看，房地产行业的资产负债率一直居高不下，2003年的行业均值56．99％，2004年的行业均值59．27％，2005年的行业均值59．28％，行业平均资产负债率呈递增趋势。而其它行业的平均资产负债率均在40％~50％，这说明房地产行业大部分资金依赖于负债，这与其行业自身特征一致。我国房地产企业普遍存在资金实力不足问题，资金大部分来源于银行贷款、定金及预收款以及外部资金投入，自有资金很少。这使得我国房地产企业过度依赖于贷款和预收款，造成了资产负债率偏高的现象。

(2)融资顺序相关分析。从上述表中可以看出，近年来房地产业上市公司的筹资结构相当不合理。现代资本结构理论和成熟市场经济国家的融资实践都表明，从公司融资成本的角度看，企业在需要资金时一般遵循的融资顺序是先考虑内源融资，其次才是外源融资。在外源融资中首先是债务融资，其次才是股权融资。发达国家的企业，债务融资始终占据其外部资金来源的第一位。然而考察我国房地产业上市公司的资本结构，不难发现在融资决策上明显偏好于股权融资，非上市公司偏好于争取上市募股融资，上市公司则偏好于配股和增发新股。这与国外企业融资决策次序“内部融资一债务融资一股权融资”相背离，也与现代资本结构理论相背离。造成这种现象的原因是与我国企业制度的转型密切相关的，我国房地产类上市公司基本上是由国有企业改制而成的，由于公司治理结构的种种缺陷，对经理阶层的激励约束机制不完善，企业实际上很难将“股东财富最大化”作为经营目标。因此，在融资方式的选择上，融资成本并不是其考虑重点。上市公司的经营宗旨，是为股东利益提供最大的回报，即长期资净资产收益率最大化。而企业债务融资与股权融资的成本是不一样的，当企业经营状况良好，资金利润率大于负债利润率时，正是其充分利用财务杠杆的最佳期时机，企业应通过发行大量债券或借款来扩充资本总额。这是因为负债的利息一般低于普通股和优先股股利，资金成本最低，而且借款利息计入财务费用具有税收抵扣作用，而股权融资需付出比这高很多的资金成本，所以说在大多数情况下债务融资都应比股权融资有利。

(3)负债融资相关分析。由于负债利率固定，财务杠杆作用较大，现代企业行业内的长期负债绝大多数为长期借款。从选取的27家样本看，没有一家公司采取发行债券的方式筹集资金，这是由于上市公司进行股权融资和债务融资的成功率不同。长期以来，我国股票市场存在着“卖方市场”和“赚钱效应”等现象，而债务融资则由于20世纪90年代初企业滥集资导致整个社会融资环境被破坏，一直为社会大众所不信任。除非由国家信用担保或确实是效益良好的大型国有公司，一般公司要发行债券是很难成功的。而且我国债券市场一直存在着一定程度的抑制现象，债券的流动性不足也是其中的原因。因此，我国金融市场发展不平衡，尤其是对债券市场发展

的种种限制，是我国上市公司不偏好债券融资的主要原因之一。

房地产业行业风险较大，但成长性较好，主营业务增长显著，存在较多的增产机会。但从2003~2005年数据中明显可以看出该行业资金短缺，内源融资远不能满足投资需求，从其融资方式看，更倾向于短期负债，大多公司资产负债率高于50％，但长期负债的额度却不是很高，少数几家公司甚至为O，这与理论相悖。一般来讲，长期负债主要满足企业长期资金的需求，即使在采用激进性筹资政策的企业，也是以流动负债来满足部分长期资金的需求。然而我国房地产上市公司长期以来一直存在长期负债远低于流动负债的现象，该行业大部分债务是以短期负债的形式存在着的，即长期负债短期化。短期负债融资虽然具有筹资速度快、容易取得、成本较低的优点，但短期偿债的偿还要求更容易使企业陷入资金匮乏危机。

(4)优先股筹资相关分析。在27家上市公司中没有一家公司采用优先股筹资，优先股的主要优点是投资风险较小而收益较有保障，应当比普通股更加容易筹集到资金。尽管我国的上市公司没有发行过优先股，面对不断下跌和间或反弹的股市，上市公司如能发行一定数量的优先股，一定会受到投资者的欢迎。

(四)资本结构财务杠杆效应的现状分析资本结构的财务杠杆效应，是指企业通过对资本结构中负债比例的选择而对权益资本利润率的影响。20世纪50年代末MM理论认为，有负债公司的权益成本等于无负债公司的权益成本加上风险报酬，而风险报酬的多少视负债融资程度和公司所得税率大小而定。当总资产息税前利润率大于负债利率时，企业适当运用财务杠杆，可以使企业不增加权益资本投资的情况下，提高每股普通股的利润额，这就是财务杠杆产生的正效应；当总资产息税前利润率小于负债利率时，财务杠杆的作用恰恰相反，会使股东实际的收益率低于企业的投资利润率，侵蚀股东权益，甚至还有可能出现财务危机，这就是财务杠杆产生的负效应。当总资产权益资本净利润率等于负债利率时，由于借入的资金无增值，企业如果不尽快地采取措施来扭转这种局面，财务杠杆也会产生负效应。由此可见，财务杠杆的基本原理，是在一定时期企业长期占有负债和企业支出债务成本既定的情况下，企业经营利润的增减，会使每元经营利润所负担的债务成本发生变化，并使每股普通股也相应发生增减，它是企业财务活动中的一种规律性。在企业财务管理活动中，正确地认识和利用这一规律，有利于做出正确的举债经营决策，提高权益资本净利润率，降低财务风险。

根据对房地产上市公司2003-2005年度的会计报告分析计算表明(见表4)：从整体上看，目前我国房地产上市公司的平均息税前利润率为5％左右，均小于当年的银行一年贷款利率。所以央行121号文件，以严格房地产公司的贷款条件、控制房贷风险是有针对性的。从各房地产上市公司3年的情况来看，存在着资产负债率过高或过低的不合理现象。在27家样本公司中，息税前利润率大于目前商业银行贷款利率的公司仅占30－40％，但其中资产负债率在50％以下的公司却占50％多；息税前利润率小于目前商业银行年贷款利率的公司占58．82％-66．67％，其中资产负债率在50％以上的公司却超过了50％。由上述分析可见，目前我国绝大多数上市公司资本结构的财务杠杆效应处于不合理状态，明显地存在以下问题：一是在盈利水平较高的情况下，忽视了通过借入资金来提高权益资本的获利能力，从而丧失了可能获得的财务杠杆利益；二是在盈利水平较低的情况下，却不考虑使用负债资本的风险而保持较高的负债水平，从而造成了财务杠杆损失。

(五)最优负债比率的确定近年来发现，企业资产负债率与企业的经营业绩之间存在着一定的相关性，企业资产负债率的高低反映了企业利用财务杠杆的程度，同时也体现企业财务管理水平。资产负债率过低或过高均不利于企业形成最优资产．负债结构，不利于企业经营效率的提高。在目前宏观经济持续回升的情况下，资产负债率过低的企业适当增加负债，将对企业业绩起到促进作用。(表5)显示了上市房地产公司的经营业绩随着资产负债率的上升、下降的起伏相关关系。数据表明，公司的资产负债率处于50％-60％时，经营业绩处于最高水平，这说明负债率处于50－60％时，是权衡了负债增加的财务拮据成本、成本与节税成本后最优负债水平。