投资风险分析方法范文

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第1篇

关键词:房地产投资风险;风险调整系数法;肯定当量法

中图分类号:F293.3文献标志码:A 文章编号:1673-291X(2007)01-0174-03

一､房地产投资风险的类型

房地产投资风险涉及政策风险､社会风险､技术风险､自然风险和国际风险等,而这其中对房地产投资影响较大,同时又是可以预测､规避的主要是经济风险｡经济风险主要包含市场风险､经营风险和财务风险等｡

1.市场风险,指由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产投资者带来的风险｡其中主要有:

(1)流动性和变现力风险

由于房地产是低流动性资产,这就决定了投资在房地产上的资金流动性差､变现能力弱｡也就是说,当房地产投资者在急需资金时,无法将其手中的房地产很快脱手,即使投资者能较快地完成房地产交易,也很难以合理的价格成交,从而大大影响其投资收益,所以,房地产不能流动及其变现上的困难,给房地产投资者带来了变现及收益上的风险｡

(2)购买力风险

指由于物价水平上升而使投资者出售或出租房地产获得的现金的购买力下降的风险｡这里的风险主要出在投资者提价的“时滞”上,特别是在高通货膨胀时期｡购买力风险也会影响消费者,但在货币购买力水平普遍下降的情况下,人们会把有限的购买力用到最急需的消费上,从而影响了对房地产的消费购买,这样即使房地产本身能够保值,由于人们降低了对它的需求,也会导致房地产投资者遭受一定的损失｡

(3)利率风险

指由于利率的变动给投资者带来损失的可能性｡利率变动对房地产投资者主要有两方面的影响:第一,对房地产实际价值的影响｡一般使用高利率折现,会降低投资者的净现值收益;第二,对房地产债务资金成本的影响｡贷款利率上升,会直接增加投资者的开发成本,加重其债务负担｡

2.经营性风险,指由于经营上的不善或失误所造成的实际经营结果与期望偏离的可能性｡这种风险即与企业内在因素有关(由于投资者得不到准确充分的市场信息,而可能导致经济决策的失误),也与经济环境因素的影响有关(如房地产市场､房地产价格､国家政策等)｡

3.财务风险,指由于房地产投资者运用财务杠杆,即在使用贷款的条件下,既扩大了投资的利润范围,同时也增加了不确定性,增加的收入不足以偿还债务的可能性｡另外,违约风险也是财务风险的一种,违约风险指由于投资者财务状况恶化而使房地产投资及其报酬无法全部收回的可能性,或者是房地产购买者不能按约按期支付购买房款,拖欠严重,使投资者入不敷出所造成的一种风险｡

二､房地产风险分析方法

经济的不稳定和市场的不完善,使风险总是客观存在的,因此,在进行投资决策时必须给以充分的重视｡房地产投资风险分析常用的方法是风险调整贴现率法和肯定当量法｡

(一)风险调整贴现率法

这种方法的基本思想是对于高风险的项目,采用较高的贴现率去计算净现值,然后根据净现值法的规则来选择方案｡问题的关键是根据风险的大小确定风险因素的贴现率即风险调整贴现率｡

1.计算公式

风险调整贴现率的计算公式为:K=i+b×Q

式中:K――风险调整贴现率

i――无风险贴现率

b――风险报酬斜率

Q――风险程度

2.风险调整贴现率法的计算步骤:

(1)风险程度的计算

首先,计算方案各年的现金流入的期望值(E);

其次,计算方案各年的现金流入的标准差(d);

再次,计算方案现金流入总的离散程度,即综合标准差(D);

最后,计算方案各年的综合风险程度,即综合变化系数(Q)｡

(2)确定风险报酬斜率

首先,计算风险报酬斜率(b);

其次,根据公式:K=i+b×Q确定项目的风险调整贴现率;

最后,以“风险调整贴现率”为贴现率计算方案的净现值,并根据净现值法的规则来选择方案｡

例如,假设有两个房地产项目方案A､B,两方案的风险和期望的现金流相同,只考虑一年的现金流情况,两方案的资本支出即初始现金流相同,无风险报酬率为6%,投资方案A､B的现金流量如表1:

计算为:

E(A)=E(B)=3000 D(A)=D(B)=632.4 Q(A)=Q(B)=0.21

K(A)=K(B)=I+B*Q=6%+0.1*0.21*100%=8.1%

NPV(A)=1775

NPV(B)=1375

(注:计算过程略｡K代表风险报酬率,I代表无风险报酬率,B代表风险报酬斜率,Q代表风险程度｡B假定为0.1｡)

(二)肯定当量法

这种方法的基本思路是先用一个系数把有风险的现金收支调整为无风险的现金收支,然后用无风险的贴现率去计算净现值,以便用净现值法的规则判断投资机会的可取程度｡

其计算公式为:

式中:at――t年现金流量的肯定当量系数,它在0-1之间

i――无风险的贴现率

CFAT――税后现金流量

在运用肯定当量法时,关键是确定肯定当量系数｡肯定当量系数是指肯定的现金流对与之相当的不肯定的期望现金流的比值,它代表了投资者对风险的态度｡此系数的确定有几种方式,如根据历史资料进行推断､由经验丰富的分析人员进行主观判断､根据变异系数与其之间的关系来确定,在此我们不做详细讨论｡

由上面的计算可知变异系数为0.21,根据变异系数和肯定当量系数的关系,肯定当量系数为0.8(经验数据)｡

因为E(A)=E(B)=3000,所以,两个方案的肯定当量为3000*0.8=2400,由此,我们可以得出NPV(A)=2400/(1+6%)-1000=1264;NPV(B)=1015｡

(三)风险调整贴现率法和肯定当量法的比较分析

从上表可知,运用风险调整贴现率法计算的两方案净现值的差额为400,肯定当量法差额为249｡可见,在房地产投资方案的评价中,风险调整贴现率法比肯定当量法产生的偏差大｡考虑到风险因素,风险调整贴现率有以下两点不足:

第一,此方法把时间价值和风险价值混在一起,并据此对现金流量进行贴现,意味着风险随着时间的推移而加大,这种情况往往与实际情况不符,甚至是相互矛盾的｡因为,在实际中的很多投资在投资初期风险比较大,而随着时间的推移,由于投资者对市场变化的趋势有了清晰的认识及内部管理方式的改进,现金流会逐渐趋向稳定,风险也随之减少｡

对资金投放战略来说,投资项目的现金流入一般发生的时间比较晚､持续时期较长｡所以,在运用风险调整贴现率时偏差更大｡

第二,此方法在计算净现值时,在方案持续时期内运用统一的贴现率｡而我们知道,在项目持续期间内,其风险可能会随着认识的不断加深和环境因素的改变而变成肯定因素｡因此,我们在进行贴现求净现值时,不能每一个期间都采用同一个贴现率｡尤其对于战略方案来说,在较长的时期内风险波动会更激烈,相同的贴现率会严重失实｡

这样,与风险调整贴现率法相比,肯定当量法主要表现出以下两个优点:

第一,此方法充分考虑了时间因素｡风险的不同会体现在不同的变异系数上,从而表现出不同的肯定当量系数,这比较符合现实情况｡当然,为每一年准确确定肯定当量系数,在实践中是很难的｡对此,我们可以将战略项目分为战略引进阶段､战略发展阶段､战略成熟阶段和战略衰退阶段｡在每一个阶段,风险的特征和大小是相似的,具有一定的统一性｡这样就可以为每个时期确定一个肯定当量系数,既保证了效率又保证了效果｡

第二,运用肯定的现金流易被接受｡风险管理思想认为,“肯定的一元钱与不肯定的一元钱的价值是不同的”｡肯定当量法先将不肯定的一元钱转化为肯定的一元钱,将有风险的现金流转化为无风险的现金流｡在现实中,作为风险厌恶型的决策人员从心理上容易接受｡

从以上的分析可以看出,肯定当量法克服了风险调整贴现率法夸大远期风险的缺点,可以根据各年不同的风险程度,分别采用不同的肯定当量系数｡这样,在对投资项目的评价就相当准确,因此,在实际中应对其进行推广｡

三､房地产投资风险的规避与控制

高风险高收益､低风险低收益的关系决定房地产投资既是一种高收益的投资项目,同时也是一种高风险的投资项目｡对于风险,很多人倾向于尽量回避,以最少的风险获得更高的收益｡但是在房地产投资过程中,风险是客观存在的,对风险的认识在于能及时地发现或预测到并能及时地采取有效的措施对其进行化解､减轻和控制,降低投资者预期收益损失的可能性,并减少风险的危害性｡

规避和控制风险的基本思路是对于某种损失出现的可能性大小及其程度高低做出判断并进行调整,进而尽可能地降低这种可能性,具体方法有:

1.风险规避｡规避风险方法的原理非常简单,即在预期收益相同的情况下,投资于风险小的房地产投资项目｡房地产投资项目种类较多,它们的风险度大小不一,有的风险度较大,可能遭遇的不确定性因素也较高,而有些投资项目的风险度较小,选择风险度小的投资项目,可以使投资收益得到有效的保证｡

2.风险转移｡指房地产投资者以某种合理､合法的方式将风险损失转给他人承担｡如:在租赁房地产业务中,租约规定承租人负担所有的经营费用､维修､保养费用甚至税收,就能将经营风险转移给承租人;在长期租约中,规定租金随着物价指数上升而相应地变动,就能把购买力风险转移给承租者｡在开发商与建筑商的施工合同中,规定建筑材料由建筑商采购,也起到了类似的作用｡

3.风险预控｡风险无非是指在投资经营中存在各种不确定因素,从而使实际收益偏离预期收益的可能性｡减少这种不确定性从而减少这种偏离的最好办法,就是通过市场调查,获得尽可能详尽的信息,把不确定性降低到最低限度,从而较好地控制房地产投资过程中的风险｡

第2篇

Abstract： Monte Carlo Method is a very important risk analysis method of mining investment. This paper mainly introduces the ideological and steps of Monte Carlo Method， and the way of production of random number， and at the same time tells a successful example which used Monte Carlo Method.Finally the advantage and the question of this method is analyzed.

关键词： 蒙特卡洛模拟方法；矿业投资；风险分析；随机数

Key words： Monte Carlo Method；mining investment；risk analysis；random number

中图分类号：F407.1 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2014）02-0324-02

0 引言

风险是普遍存在的，任何工程都存在风险，只是大小有所不同。矿业工程作为一项极其复杂的综合工程，也不例外。如今随着矿业的不断发展，投资者们越来越重视投资风险分析，并将其视为矿山可行性研究中不可或缺的重要组成部分[1]。

矿业投资风险分析并不简单，在实际工作中，像采矿这种大型工程往往受到多种不确定因素的影响，这些因素相互联系，相互影响，让矿业投资风险分析变得更加复杂。所以研究矿业投资风险分析的方法显得尤其重要，本文将简单介绍矿业投资分析方法以及发展现状，并具体讲述蒙特卡洛模拟方法[2]。

1 矿业投资风险分析与蒙特卡洛模拟方法

1.1 矿业投资风险分析方法浅析 风险分析的方法有很多种，其中根据风险调整返本期、根据风险调整贴现率、根据风险调整投入参数、经验估值法是矿业投资风险分析中几个比较经典的方法，这些方法在矿业投资风险分析中起到了很大作用。但是任何方法都不可能适用于所有情况，随着矿业发展，富矿易采矿已经开采的差不多了，现在不得不开采那些相对来说的贫矿和难采矿，相应的投资机会也就比以前显得更加难得，前面这几种经典方法由于太过主观，经常会导致很多原本合理的投资机会没有得到应用，这种结果在如今激烈的市场竞争环境下是不能让人满意的。因此学者们和地质采矿工作者们引进了一些定量或者半定量的新方法，比如盈亏平衡分析、敏感性分析、蒙特卡洛模拟、概率分析等。

1.2 蒙特卡洛模拟方法简介 蒙特卡洛模拟方法（Monte Carlo Method）是一种通过设定随机过程，反复生成时间序列，计算参数估计量和统计量，进而研究其分布特征的方法。这种方法可以看做是实际情况的一种模拟，用概率估计的数据输入模式来预计不确定变量的点估计。蒙特卡洛方法既可以用来解决不确定性问题，也可以用来解决确定性问题。该方法在矿业中用内部收益率表示投资的风险程度。

利用蒙特卡洛方法解决矿业投资风险分析问题的基本思想是：首先建立与矿业投资风险有相似性的概率模型，并利用这种模型进行随机模拟，最终利用所得结果求出内部收益率的近似解[3]。

2 蒙特卡洛模拟方法具体实现

2.1 蒙特卡洛模拟方法步骤 ①确定需要模拟的不确定因素即输入随机变量，根据矿业工程师的经验确定每一个不确定变量的可能值及其概率。②根据每一个不确定变量的概率分布，利用随机数确定输入值，再根据输入值计算内部收益率的值。③重复步骤②，每重复一次得到一个指标值，重复n次得到n个数值，然后分组统计这n个值的频率，绘制概率分布直方图，计算均值和方差，最终获得评价指标的概率分布曲线。④分析结果，找出95%置信度的内部收益率，如果该值大于基准收益率，或者达到基准收益率的概率为100%，则说明该项目的抗风险能力强，否则，其抗风险能力较差。

2.2 随机数的产生 随机数的产生是蒙特卡洛模拟方法中的一个关键步骤，下面介绍两种常用的方法[4]。

2.2.1 离散分布随机数的产生 逆变换法（Inverse Transformation Method）常用在离散分布随机数的产生过程中，该法不仅可以解决离散随机数的产生问题，也可用于解析连续分布。其最大优点就是具有一般性意义，理论上适用性很广，不过有时计算可能要复杂一些，其具体步骤为：

①画出随机变量x的分布函数F（x）。

②产生随机数r，0？燮r？燮1。

③在F（x）轴上确定该随机数，令r=F（x），从该点画水平投影线直到与F（x）不连续段相交。

④求得与该点相应的x值，该值就是服从分布的随机变数。

2.2.2 常见特殊形式分布随机数的产生 常见的特殊形式随机数主要有正态分布、矩形分布、三角形分布、泊松分布、对数正态分布、威布尔分布等（这些分布基本包括了工程实际中出现的绝大部分情况），这里仅介绍三角形分布。三角形分布是风险估计中比较常用的一种分布，要确定一个三角形分布需要知道最可能值（m）、最小值（a）和最大值（b）三个参数。三角形分布的概率分布函数如表1。

根据逆变换法，得到三角形分布的随机数如表2。

3 应用举例

云南某矿业工程过去采用一种很基本的投资方案，基准收益率为13.2%。现在工程师们拟定了一种新的投资方案，有望提高收益，通过matlab软件模拟得到结果如表3。

从统计结果看，置信度达到95%的内部收益率为13.7%，大于基准收益率13.2%，说明新投资方案的抗风险能力强，能够采用。

4 结语

本文介绍了蒙特卡洛模拟方法在矿业投资风险分析中的简单应用，但其适用范围绝不局限于此。蒙特卡洛模拟方法能够很好的模拟那种存在许多关键的不确定变量的问题，而且随抽样次数的增大，精度也增大，模拟得出的结果越接近现实情况，当然模拟次数不可能取无限次，实验表明，次数在100～800次，输出结果基本上就收敛了[5]。虽然目前该方法在国外已经得到广泛使用，但是在国内的矿业工程中，使用的还比较少，其主要存在的问题是基础数据缺乏和软件方面受到限制。虽然matlab等软件能够实现蒙特卡洛模拟方法，但需要使用者自己根据使用需要编写程序，对使用者要求比较高，而且很不方便，所以我们在将蒙特卡洛模拟方法与矿业风险分析结合的时候，也迫切的需要一个适合我国实际的蒙特卡洛风险分析程序。

参考文献：

[1]李仲学，赵怡晴等.矿业经济学（第2版）[M].冶金工业出版社，2011.

[2]吴和平，詹进，杨珊.基于蒙特卡洛随机模拟法的矿业投资风险分析研究[J].有色矿冶，2007，23（3）：102-104.

[3]朱海宾.蒙特卡洛模型在矿产资源量预测中的应用[J].地质找矿论丛，2010，25（1）：50-54.

第3篇

2015年12月25日，亚投行宣告成立，缓解了我国海外公路建设项目融资困难的问题，但同时也预示了我国将会进一步增加海外公路建设项目的投资。由于公路建设投资金额巨大，其投资风险具有不确定性，并且投资风险贯通于工程项目建设的整??周期。而现有的风险评价方法不能更好地满足我国海外公路建设项目投资风险评价的需要，因此，为了降低海外公路建设项目投资的风险，关于海外公路建设项目投资风险评价方法的研究势在必行。

工程建设项目风险分析源于美国，早在1970年，便开始将风险评价运用于工程建设、项目运营以及工程投资中，探究投资风险的成本与效益之间的联系和项目风险评价的方法，着重解决单目标投资问题。[1]弗兰克?罗森塔尔认为工程建设风险评价方法可以分为三种，即：回收期法，敏感性分析法和概率分析法。[2]Hyo-Nameho等人在原有的风险评价体系中将模糊评价加入进来，形成了一种新型的风险投资评价方法。[3]

我国高等级公路建设是1980年之后开始的，所以对工程项目投资风险的评价方法探索较晚。2001年，余晓珊经过对比敏感性分析和投资风险这两个评价方法的优缺点，得出了将蒙特?卡罗这种以数理统计为基础的方法运用于公路投资建设风险分析的结论。[4]2008年，向延念研究了高速公路建设项目在施工运营期间面临的各类风险，通过主要的几个风险，构造了公路风险评价体系。[5]

二、海外公路建设项目投资风险因素分析

海外公路投资建设项目投资风险主要体现在政治、经济、环境、法律、管理等诸多方面，因此，分析公路投资建设项目风险首先要分析这些风险的来源。通常来说，海外公路投资建设项目风险主要来自于投资项目的环境、项目主体行为、投资目标和管理过程这4个层次。[6，7]

三、基于AHP方法的海外公路投资建设项目风险分析

（一）评价指标体系构建

层次分析法（AHP），是为较复杂且抽象的问题进行量化，进而提供一种简单决策的方法，特别适用于那些难以进行定量分析的困难问题，也适用于评价不确定性因素繁多的海外公路建设投资的风险分析。

影响投资风险的因素有很多，综合前面的风险分析，在前人研究总结的基础之上，通过对各种投资风险影响因素的对比考量，同时也对比本次研究的具体状况，将海外公路建设项目投资风险A分为7类：政治风险B1、法律风险B2、技术风险B3、建设风险B4、经济风险B5[8，9，10，11，12，13，14，]运营管理风险B6和环境风险B7。同时，将每一种风险因素进行细分，大致可分为以下20个评价指标，即：国家风险C1、政策风险C2、法律责任风险C3、法律的完善性风险C4、法律的稳定性风险C5、新技术风险C6、计划风险C7、人员风险C8、工期风险C9、质量风险C10、费用风险C11、管理决策风险C12、合同风险C13、融资风险C14、金融风险C15、市场风险C16、运营管理体制C17、资源管理风险C18、自然风险C19、社会事件风险C20。

（二）层次结构图

依据上述指标体系，可构建层析分析结构模型图，形成了一个层次分明的风险评价方法，并且通过以上7种比较重要的影响因素对海外公路建设项目投资风险进行全面分析。在层次分析法中，为了使各项抽象的指标能够进行定量表示，在构建判断矩阵时用两个元素相互比较，采用1～9标度法，其标度方法如下表1：

（三）指标体系权重计算

权重的确定使用专家打分法，要确立中间层B和方案层C的权重，首先确立中间层B的判断矩阵并计算其指标权重，然后确定方案层C的权重，最后根据中间层B和方案层C的计算权重值确定各个指标在总评价体系中的权重位置。

第一，准则层权重确定。在构建评价指标体系基础上，首先构造矩阵求解特征向量并得到不同层次之间的相对权重，然后利用计算得到的权重可确定几个主要指标相对于目标层A的权重，最后统计得分与排名。创建一个多层次的判断矩阵，并运用AHP软件对判断矩阵进行求解计算。

经过计算可以得出判断矩阵的一致性指标CR，当CR

第二， 案例分析。中国路桥公司拟在肯尼亚建一条高速公路，根据该公司以前在该地区建设公路的经验和基础，所以本次考虑的准则有政治风险B1，法律风险B2，建设风险B3，经济风险B4，环境风险B5。经过专家组的认定，本次有三个方案可选：

备选方案1：该方案认为该公司在当地已运营多年，管理制度与资金运营已完善，可以只考虑B1，B2，B3，B5。

备选方案2；该方案考虑B1，B2，B3，B4，B5。

备选方案3：该方案考虑该公司和当地人关系融洽，该地区环境友好，可以只考虑B1，B2，B3，B4（如图1）。

一是构造A-B判断矩阵（如表2）。

二是构造不同准则的方案构造矩阵B-P（如表3，表4，表5，表6，表7）。

以上一致性比例CR=CI/TR

三是层次总排序及决策。以准则层的权向量矩阵左乘方案层的权向量，得出一个列向量，这个列向量便是的三个方案优先程度的排序，最大值所对应的方案即为最佳方案（如图2）。

因此，根据决策结果，应该首选方案一，其次为方案二，再次为方案三。

四、结语

我国公路交通网的发展加快了我国经济和社会发展的步伐，目前国内公路的建设增量逐渐趋于平缓，国家在海外公路建设上加大了投资。但由于海外公路建设项目所面临的情况与国内存在一定的区别，这类公路建设项目所需建设资金规模巨大、施工时间较长，不确定因素过多，风险类别众多，不同风险间无明显联系。因此，海外公路建设项目投资风险的评价具有一定的不确定性，本文所采用的AHP分析法，也有一定的局限性，主要体现在以下几方面：

第一，在预测和识别海外公路建设项目投资风险时，出于各种原因，往往不能全面地识别出各类风险因素，有时甚至会出现一些遗漏。所以未来应该根据建设项目的实际状况，综合采用多种评价方法进行风险的预测。如何精准地识别出大部分相对关键的风险因素，这依然是一个值得我们去研究的问题。

第二，由于公路建设项目投资风险分析属于项目在建前期的分析预测，采用什么方法对定性的指标进行量化及建立量化标准，缩小那些由于人的经验有限性和认识的局限性而导致的误差，目前尚难解决，这还要联系心理学、行为科学等相关学科知识进行全面的分析。

总之，由于海外公路建设项目投资风险的复杂性，本文提供的方法不可能作为一个固定的模式来解决这个问题，只能为投资企业提供一个分析该类问题的思路，对传统的那些海外公路建设项目投资风险评价方法做一个补充。同时，AHP方法对样本有一定要求，限于?Y料收集的困难，本课题只找了7个主要因素，有一定的局限性。为了完善海外公路建设项目投资风险分析的研究，更好地发挥对海外公路建设项目投资风险的识别和降低风险的指导作用，还需进一步探究完善此方法。