房地产开发的项目管理范文

前言：我们精心挑选了数篇优质房地产开发的项目管理文章，供您阅读参考。期待这些文章能为您带来启发，助您在写作的道路上更上一层楼。

第1篇

关键词：房地产；开发领域；项目管理

0前言

项目管理是房地产领域重要的管理项目和内容，其管理质量的好坏直接关系到房地产企业的未来发展状况以及我国房地产业的整体发展水平。因此，在日常工作过程中，相关工作者应该加强对房地产业项目管理的思考和研究。

1房地产项目管理概述

在房地产开发的过程中，项目管理是最重要的管理内容之一，其对于房地产的发展具有重要的影响。在实际的操作过程中，房地产的项目管理主要体现在质量管理、进度管理以及成本管理等三方面。如果能够做好这三个方面的管理，就能够确保房地产项目管理达到先进的水平。质量管理是房地产项目管理最重要的内容，也是房地产项目管理最重要的环节，在实际的操作过程中，只有确保质量管理，才能够使得进度管理和成本管理变得有意义。所谓进度管理，就是管理房地产项目的时间，提高房地产建设的效率，从而使得房地产企业在竞争激烈的房地产市场中能够占有一席之地。所谓成本管理，就是能够控制房地产建设的资金投入，不断优化配置资源，使得用科学合理的资金量能够建设出最佳的房屋建筑。在实际的操作过程中，成本控制主要体现在控制成本造价方面，房地产的最终利润也主要是通过控制成本来获得的。此外，在实际的操作过程中，不断地减少工程造价而确保获得优质的房地产质量也是提高资金成本使用效率的最重要的途径之一。

2房地产项目管理的意义

2.1项目成本管理

项目成本控制主要就是控制房地产项目的工程造价，通过对工程造价的控制，不仅能够提高房地产企业的资金运用效率，而且能够不断提高企业的经济效益，使得相关房地产企业能够获得较好的市场地位。在实际的操作过程中，工程造价管理主要体现在材料的合理购进、实现良好的承包商索赔方式以及科学、合理的工程洽谈上面。

2.2项目进度管理

房屋建筑的进度管理对于房地产的整体经济效益具有重要的影响。如果房地产项目的进度较慢 ，就会延长房屋的建造时间，从而增加了房屋的建造价格。一般来讲，这些资金费用都会落实在房屋建筑的销售价格上，由于房屋造价较高，就会影响房屋的销售，从而影响到整个房地产的经济效益。

2.3项目工程质量管理

在房地产企业的发展过程中，工程项目的质量管理具有重要的意义。工程质量不仅影响到工程的销售情况，而且在很大程度上影响了开发商的生存根本。因此，在实际的操作过程中，一旦质量不过关，就会影响到正常的建设工期，增加投资，使得房地产的经济效益受到较大的负面影响。

3房地产项目管理的方式

3.1选择优秀的勘察设计单位

在房地产开发前期，需要对地质进行勘察，然后进行科学合理的设计，因此，早期的勘察设计单位的工作能力非常重要。只有选择优秀的勘查设计单位，才能够对房屋建设的整体布局进行科学的配置和结构划分，将多余的建设部分去除掉，从而能够在确保工程质量的基础上，提高工作的经济效益。

3.2选择优秀的施工主体

在房地产工程设计之后，需要选择最佳的施工主体，这对于实现项目工程的质量效益和进度效益都具有重要的意义。在实际的施工主体选择过程中，需要相关工作人员能够制定合理的选择体系标准，主要表现在以下几个方面：施工主体的技术设备是否先进、施工主体的企业资质是否达标、近三年企业的施工业绩如何、施工项目经理的个人素质是否高超等。对于一个施工主体来说，设备和技术分别是企业的硬件和软件，只有这两方面都能够具有优秀的资质，才能够对项目工程施工具有促进作用。此外，优秀的项目经理能够在很大程度上提高项目的管理水平，对于整个工程的开展具有重要的促进作用。只有从众多方面进行科学的分析和考察，才能够最终选择出最优异的施工队伍。

3.3建立健全项目管理体系

在房地产项目的管理过程中，建立健全一个优秀的管理体系，对于提高建设工程的整体水平具有重要的意义。常见的管理体系包括工程材料管理、施工队伍管理以及工程项目资料档案管理等。在工程材料的管理过程中，应该能够对同类主体材料进行调查和分析，在此基础上选择符合设计使用标准而价格最合理的材料，通过对材料价格的合理控制来实现项目的成本管理。施工队伍是工程项目的主要成员，对于施工队伍的管理效益，能够促进工程项目的进一步开展。常见的管理措施包括：设定奖惩制度、加强对施工队伍的组织领导等。对于工程施工的具体情况进行及时的记录，有益于及时发现施工中存在的问题，并能够在第一时间进行改进，从而确保工程后续相关工作能够得到很好的开展。

4房地产项目管理的具体内容

4.1加强项目合同的管理

在房地产项目的管理过程中，合同管理涉及到工程管理的全过程和各个方面，对于工程建设具有重要的作用。所谓合同管理，就是指工程项目开发主体与相关单位就工程项目的正常开展签订的一系列具有法律效益的经济合同，其内容主要包括材料合同、施工合同等。在实际的房地产开发过程中，企业的质量、成本以及进度的管理对于企业的经济效益的实现都具有决定性的作用。而这些管理内容的实现都是通过履行具体的合同来达到的。因此，不断加强项目工程的合同管理，是确保工程管理质量的最重要的内容之一。

4.2加强工程项目的质量管理

房地产施工质量是房地产项目工程的生命，因此，只有加强项目工程的质量管理，才能够最终确保项目能够顺利地开展和竣工。在实际的管理过程中，要能够确保施工相关技术工艺能够与工程合同以及施工设计相同，如果不同，则应该进行及时的纠正。房地产项目部要能够采取全过程的工程质量管理，对工程项目的设计、施工以及竣工等各个环节进行科学合理的管理。在实际的操作过程中，应该不断地宣传质量意识，特别是提高领导的质量管理意识。在施工过程中，要能够定期召开工程部经理会议，对施工过程中出现的质量问题进行汇总和集体研讨，找出最佳的应对措施，以此来不断提高项目工程质量。在实际的质量管理过程中，要注重管理人员资质的检查，要能够确保施工具体操作规范和标准与合同及设计的标准相同，对于各分项工程要加强专项管理，对于工程中使用的材料要经过相应的检查和相关试验才能够正式投入到施工使用，对于机械设备的选择也需要经过认真的试验，只有这样，经过全面的审查和管理，才能够切实提高房地产工程的施工质量。

4.3注重房地产项目的成本控制

在房地产开发过程中，成本控制管理是管理到相关企业经济效益的最重要的方面，因此，必须要注重项目成本控制。主要的成本控制分为项目调查和方案制定、项目施工阶段成本控制以及项目开发管理中的成本控制等。在实际的操作过程中，在项目规划阶段要能够对项目的具体实施情况进行科学合理的评估，使得整个项目工程能够用最低的价格获得最大的经济效益；在项目施工阶段要能够通过项目工程招投标，获得最优质的施工队伍，实现成本控制的最大化；在工程项目的开发管理过程中，要能够实现签证管理制度，以提高房地产开发商的综合竞争水平，为成本控制提供坚实的保障。

4.4加强房地产协调组织管理工作

在房地产项目工程的协调组织管理过程中，需要做好项目部的外部协调与内部管理工作。其中，外部协调主要包括：与设计单位之间的协调，与施工单位之间的协调，与工程监理单位之间的协调，与政府及质量监督单位之间的协调，与其它相关单位之间的协调等。只有做好外部关系的协调工作，才能够在很大程度上给房地产项目的建设营造最佳的施工环境。内部协调主要包括：加强人际关系的协调，根据具体的人员情况进行科学合理的安排，在矛盾处理上要能够做得恰到好处，能够制定合理的成绩评估机制。此外，要能够根据具体的小组成员配置情况，设定科学合理的工作目标、具体的职责与权限等，加强信息沟通机制的建立，及时解决施工过程中存在的矛盾，为项目工程的施工创造良好的内部环境。

结束语

在城市化进程不断加快的今天，我国的房地产业发展非常迅速，但是在管理过程中也存在一定的问题。房地产项目管理是一个综合性要求很高的工作，不仅要对项目管理的重要性有所认识，而且要采取全面的管理步骤和措施，只有这样才能够确保房地产项目管理水平，使得我国房地产业能够更好更快的发展，从而为我国的整体建设做出更大的贡献。

参考文献

[1]张媛媛，王银生.房地产项目设计阶段的成本控制[J].财会研究，2011（15）

[2]邢瑞宇.浅谈如何加强施工企业工程项目的成本控制[J].会计之友.2011（27）

[3]房地产经济学[J]，张永岳等，上海财经大学出版社，2008年.

第2篇

关键词：房地产开发；项目管理；质量管理；进度管理

中图分类号： F293.33文献标识码： A

一、加强投资项目质量控制

质量控制的任务关键所在就是及时发现施工过程中施工工艺是否满足设计要求和合同规定，同时通过检查、绘制施工作业流程图和动态过程控制图，加强开发项目建设的施工过程质量控制。房地产项目部强调并建立全面、全员、全过程的现场管理模式，尤其要强化领导层的质量意识，保证合同质量目标的实现。领导层管理意识的强弱，是决定能否实现合同质量目标的关键。在这方面经常召开工程部经理会议，研究部署对施工单位如何采取有效措施加强质量控制和安全管理，如何调动监理人员的积极性进行现场质量检查与验收。加强投资项目质量控制的具体措施如下：

1、对施工单位和监理部现场管理人员的岗位资格进行严格审查，凡是人员资格配备不齐备或不相称的，要求施工单位或监理部及时改正，并撤换相关人员。

2、认真查阅图纸和施工规范，对设计图纸中平立剖面图及土建与水电暖中有矛盾地方，对工程质量和工程造价影响较大的分项及工序材料，工程部多次并及时和设计单位联系和沟通。主要通过设计变更、技术核定单和工程部通知、会议纪要的形式加以修正。

3、工程部对工程施工中使用的原材料、半成品及机械设备的质量进行严格检查和控制，所有用于工程的材料（包括工程部供应的材料和施工单位自行采购的材料），在使用前必须先送有资质的检测的单位进行复试，并将复验报告、出厂合格证及出厂检验报告及进场材料报监理部和工程部检查验收合格后方可使用，否则，一律不得进入施工现场和用于工程上。对于工程中使用的主要机械设备（如塔吊、提升机、电动吊篮、脚手架等）同样也需进场复试检测和报验。

4、在安全控制方面主要对“三宝”（安全帽、安全网、安全带），“四口”（楼梯口、电梯井口、预留洞口、通道口），临边（建筑物四周、阳台、屋面等），模板和支架、临时用电，机械设备等安全情况进行日常巡查及定期和不定期的检查。发现问题要求施工单位及时整改。

二、项目进度管理

工程项目能否在预定的时间内交付使用，直接关系到项目经济效益的发挥。项目进度对开发企业的重要性不言而喻，做好施工项目的进度管理，保证施工的进度也就成了一项重要的工作。对项目的进度管理贯穿于整个项目的总过程。

1、制定进度计划

在工程的设计之初，做好项目的总进度计划，确定工期的总目标，在对现场进行调研和分析的基础上，将各个阶段的工作进行详细的计划，对施工进行指导。

2、保证进度计划的实施

在施工过程中，要保证进度计划的严格施行，将审批后的进度计划布置到各个部门，将责任落实到人，确保物品、人员和资金到位以后进行施工。对施工中存在的影响进度和质量的问题，要及时进行处理，采用适当的措施和技术保证施工进度的顺利进行。

项目的进度管理是项目管理中的难点，影响因素较多，实施起来具有一定的难度。在进度的管理工作中，要对这些因素进行详细的分析，列出各个环节可能出现的问题，进行预防性的控制，以保证施工的进度不受影响。工程项目中影响进度的主要因素有人的因素、材料、技术、设备、机械、自然环境和社会环境等各个方面的因素。其中以人的因素最多，不仅涉及到开发商、涉及单位、施工单位、供货单位和监理单位等直接参与的单位，还与政府部门、建设主观部门、有关的协作单位和其他的相关单位具有很大的关系，在项目工程的进度管理中，做好人的因素管理，对其他各种因素进行分析研究，是做好进度管理的基本要求。

三、房地产开发项目的成本管理

1、全面完善房地产项目成本管理

营销在当前房地产项目开发中的地位十分重要，项目经理必须对项目定位准确，正确把握营销理念。在房地产开发项目投资决策阶段，必须把握成本的关键因素，从定性和定量方面来控制造价成本。所谓定性分析，即从宏观的角度出发，大体研究项目成本相关影响因子。所谓定量分析，是全面把握效益成本，注重资金投资与效益比例，研究工程价值走向，从可行性报告中合理做出相关预算，对各个施工量进行确定的核算。工程项目建设阶段是整个工程项目成本的实施阶段，所以在这个阶段控制造价，最有必要。首先必须严格控制工程变更，因为每一次的工程变更都会严重影响工程成本的控制。对于房地产开发商来讲，必须严格监督建设单位，使其严格按图纸施工，按程序办事。

2、全方位提高成本管理的意识

成本管理是一个全过程的管理在这一过程中需要全员的参与，若想通过提高成本控制手段来实现房地产项目管理，首先应当在全体人员中树立人人参与、全面控制的意识，这种全员参与控制模的式并不是具体到部门或者个人的责任，而是一种全体责任，他涉及到和项目有关的所有的相关部门及个人，这就是我们所说的全员控制的根本。单纯的管理成本与控制成本并不能完全的看成全面控制，而是项目管理的每个方面都包含其中，并且都以成本管理为中心来开展工作。

3、建立健全成本控制机构管理

是否能落实项目成本管理并将其切实执行，关键一点在于是否有一个完善的控制组织来进行成本控制工作。为了使成本管理得到加强，企业应当成立一个涉及设计、施工、技术、财务等方面的成本管理领导小组，其主要职责在于对项目部的成本相关工作进行指导和管理。同时，项目部自身也需要建立一个对目标成本控制工作进行管理的小组，负责项目部的各项项目班子的责任、权利、义务、奖惩等内容。项目经理应必须在相关原则的指导下将职责分配到具体负责的人员身上，将需要达到的成本目标分解落实到职能部门、班组及个人。

4、提高相关业务部门人员的素质和能力

如果相关业务部门人员的职业道德和业务素质得不到重视，根本无法建立目标成本控制体系来准确对成本进行管理。因此，需要定期安排相关人员参加业务培训，让其及时掌握业务上的最新动态。除了定期的业务培训，培养业务人员的职业道德的工作也不容忽视，同时，加强其对相关法律法规的认识。企业可以建立一个内部人才库，分享管理具有不同技能的人才。统一管理，让组织业务人员定期参与整治学习和相关教育课程。

四、完善监理制度

1、完善监理制度，提高监理水平

一是拓宽监理领域，发展全能监理，实施全方位、全过程监理；二是加强对监理单位的资质管理，建立公平有序的监理市场；三是适当提高监理取费标准，制止监理企业恶性竞争；四是加大培训教育力度，提高监理人员的整体素质。

2、明确监理单位与建设单位、承建单位的关系

建设单位与监理单位的关系是平等的合同约定关系，是委托与被委托的关系。监理单位所承担的任务由双方事先按平等协商的原则确定于合同之中，监理委托合同一经确定，建设单位不得干涉监理工程师的正常工作。监理单位依据监理合同中建设单位授予的权力行使职责，公正独立地开展监理工作。

3、建设单位协调、监督与检查监理工作

为避免权责不明、责任不清、建设单位有意无意干涉监理工作的问题，房地产开发企业应将项目管理重点转向协调、监督与检查监理工作。

结束语

目前，房地产企业正逐步从资金密集型走向资金密集型加人才密集型。房地产企业的项目管理，范畴比施工、监理等企业所涉及的内容要广泛，考虑问题要更深入，因此对开发企业而言，不仅要注重资金保证和成本控制，更应注重项目管理团队的素质和建设，这些都是项目管理成败的基础。

参考文献

[1]郭鸿飞,李凡.房地产项目质量管理体系思考[J].合作经济与科技，2011，(05).

第3篇

1.1项目成本管理

项目成本控制主要就是控制房地产项目的工程造价，通过对工程造价的控制，不仅能够提高房地产企业的资金运用效率，而且能够不断提高企业的经济效益，使得相关房地产企业能够获得较好的市场地位。在实际的操作过程中，工程造价管理主要体现在材料的合理购进、实现良好的承包商索赔方式以及科学、合理的工程洽谈上面。

1.2项目进度管理

房屋建筑的进度管理对于房地产的整体经济效益具有重要的影响。如果房地产项目的进度较慢，就会延长房屋的建造时间，从而增加了房屋的建造价格。一般来讲，这些资金费用都会落实在房屋建筑的销售价格上，由于房屋造价较高，就会影响房屋的销售，从而影响到整个房地产的经济效益。

1.3项目工程质量管理

在房地产企业的发展过程中，工程项目的质量管理具有重要的意义。工程质量不仅影响到工程的销售情况，而且在很大程度上影响了开发商的生存根本。因此，在实际的操作过程中，一旦质量不过关，就会影响到正常的建设工期，增加投资，使得房地产的经济效益受到较大的负面影响。

二、房地产项目管理的方式

2.1选择优秀的勘察设计单位

在房地产开发前期，需要对地质进行勘察，然后进行科学合理的设计，因此，早期的勘察设计单位的工作能力非常重要。只有选择优秀的勘查设计单位，才能够对房屋建设的整体布局进行科学的配置和结构划分，将多余的建设部分去除掉，从而能够在确保工程质量的基础上，提高工作的经济效益。

2.2选择优秀的施工主体

在房地产工程设计之后，需要选择最佳的施工主体，这对于实现项目工程的质量效益和进度效益都具有重要的意义。在实际的施工主体选择过程中，需要相关工作人员能够制定合理的选择体系标准，主要表现在以下几个方面：施工主体的技术设备是否先进、施工主体的企业资质是否达标、近三年企业的施工业绩如何、施工项目经理的个人素质是否高超等。对于一个施工主体来说，设备和技术分别是企业的硬件和软件，只有这两方面都能够具有优秀的资质，才能够对项目工程施工具有促进作用。此外，优秀的项目经理能够在很大程度上提高项目的管理水平，对于整个工程的开展具有重要的促进作用。只有从众多方面进行科学的分析和考察，才能够最终选择出最优异的施工队伍。

2.3建立健全项目管理体系

在房地产项目的管理过程中，建立健全一个优秀的管理体系，对于提高建设工程的整体水平具有重要的意义。常见的管理体系包括工程材料管理、施工队伍管理以及工程项目资料档案管理等。在工程材料的管理过程中，应该能够对同类主体材料进行调查和分析，在此基础上选择符合设计使用标准而价格最合理的材料，通过对材料价格的合理控制来实现项目的成本管理。施工队伍是工程项目的主要成员，对于施工队伍的管理效益，能够促进工程项目的进一步开展。常见的管理措施包括：设定奖惩制度、加强对施工队伍的组织领导等。对于工程施工的具体情况进行及时的记录，有益于及时发现施工中存在的问题，并能够在第一时间进行改进，从而确保工程后续相关工作能够得到很好的开展。

三、房地产项目管理的具体内容

3.1加强项目合同的管理

在房地产项目的管理过程中，合同管理涉及到工程管理的全过程和各个方面，对于工程建设具有重要的作用。所谓合同管理，就是指工程项目开发主体与相关单位就工程项目的正常开展签订的一系列具有法律效益的经济合同，其内容主要包括材料合同、施工合同等。在实际的房地产开发过程中，企业的质量、成本以及进度的管理对于企业的经济效益的实现都具有决定性的作用。而这些管理内容的实现都是通过履行具体的合同来达到的。因此，不断加强项目工程的合同管理，是确保工程管理质量的最重要的内容之一。

3.2加强工程项目的质量管理

房地产施工质量是房地产项目工程的生命，因此，只有加强项目工程的质量管理，才能够最终确保项目能够顺利地开展和竣工。在实际的管理过程中，要能够确保施工相关技术工艺能够与工程合同以及施工设计相同，如果不同，则应该进行及时的纠正。房地产项目部要能够采取全过程的工程质量管理，对工程项目的设计、施工以及竣工等各个环节进行科学合理的管理。在实际的操作过程中，应该不断地宣传质量意识，特别是提高领导的质量管理意识。在施工过程中，要能够定期召开工程部经理会议，对施工过程中出现的质量问题进行汇总和集体研讨，找出最佳的应对措施，以此来不断提高项目工程质量。在实际的质量管理过程中，要注重管理人员资质的检查，要能够确保施工具体操作规范和标准与合同及设计的标准相同，对于各分项工程要加强专项管理，对于工程中使用的材料要经过相应的检查和相关试验才能够正式投入到施工使用，对于机械设备的选择也需要经过认真的试验，只有这样，经过全面的审查和管理，才能够切实提高房地产工程的施工质量。

3.3注重房地产项目的成本控制

在房地产开发过程中，成本控制管理是管理到相关企业经济效益的最重要的方面，因此，必须要注重项目成本控制。主要的成本控制分为项目调查和方案制定、项目施工阶段成本控制以及项目开发管理中的成本控制等。在实际的操作过程中，在项目规划阶段要能够对项目的具体实施情况进行科学合理的评估，使得整个项目工程能够用最低的价格获得最大的经济效益；在项目施工阶段要能够通过项目工程招投标，获得最优质的施工队伍，实现成本控制的最大化；在工程项目的开发管理过程中，要能够实现签证管理制度，以提高房地产开发商的综合竞争水平，为成本控制提供坚实的保障。

3.4加强房地产协调组织管理工作

在房地产项目工程的协调组织管理过程中，需要做好项目部的外部协调与内部管理工作。其中，外部协调主要包括：与设计单位之间的协调，与施工单位之间的协调，与工程监理单位之间的协调，与政府及质量监督单位之间的协调，与其它相关单位之间的协调等。只有做好外部关系的协调工作，才能够在很大程度上给房地产项目的建设营造最佳的施工环境。内部协调主要包括：加强人际关系的协调，根据具体的人员情况进行科学合理的安排，在矛盾处理上要能够做得恰到好处，能够制定合理的成绩评估机制。此外，要能够根据具体的小组成员配置情况，设定科学合理的工作目标、具体的职责与权限等，加强信息沟通机制的建立，及时解决施工过程中存在的矛盾，为项目工程的施工创造良好的内部环境。

四、结束语

第4篇

【关键词】地产开发公司、项目管理

中图分类号： F293.33 文献标识码： A 文章编号：

一、房地产项目管理的概述

房地产项目管理是工程项目管理的一个分类，是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。它是一门应用性很强的综合性学科，也是具有很大发展潜力的新兴学科。

房地产项目是一项复杂的系统工程，其工程项目按时间进度可分为决策期、设计期和实施期。房地产开发商作为该房地产项目的组织者，需要对整个工程项目进行有效的管理，充分利用时间、技术和人力，在规定的时间、经费、性能指标的要求下对整个项目进行管理，尽可能保质保量的完成房地产项目的建设。

二、房地产项目管理的主要内容和方法

1项目管理的主要内容

项目开发单位是站在投资主体的立场对项目进行综合性的管理。其管理是通过一定的组织形式，采用多种方法和措施，对整个项目所有工作的系统运动过程进行计划、协调、监督、控制和总评价，以保证项目质量、工期、投资效益目的实现。如果除项目建设单位之外还包括项目的其他投资者，如项目融资单位、BOT项目的投资者等，他们必须参与项目全过程的管理，便于了解项目的投资收益情况，确定投资方案。

2项目管理的主要方法

房地产项目管理系统的复杂性和目标的多样性，使得项目管理方法也具有多样性。根据不同的分类标志，项目管理方法划分为不同的形式：（1）按管理目标划分，项目管理方法有进度管理方法、质量管理方法、成本管理方法、安全管理方法、现场管理方法等。（2）按管理方法的量化程度划分，项目管理方法有定性方法、定量方法和综合管理方法。其中定性方法是经验方法，综合方法是定性方法和定量方法的结合。（3）按管理方法的专业性质分，项目管理方法有行政管理方法、经济管理办法、管理技术方法和法律管理方法等，这是最常用的分类方法。

三、房地产开发项目存在的问题的分析

3.1 决策质量不高，项目方向不明

目前，某些房地产开发商在不进行市场调查的前提下就大规模的进行圈地建房，认为只有圈地建房就会带来巨大的经济效益，获得巨额利润，与此同时，有些开发商在拿到工程建设的许可书之后，直接省略了对工程可行性进行研究的工作，也没有经过系统的讨论、精确的调研，就匆忙开工，一般经过这样匆忙的建设的房地产不仅在施工过程中通常会遇到许多技术问题和工程管理问题，无形中拖延了施工进度，而且由于对市场把握不够，无法迎合市场和房地产消费者的需求，带来巨大的经济损失。其次，有的开发商缺乏明确的项目方向，在调研市场时，对日新月异的房地产信息没有一定的识别能力，加之目前有的媒体对房地产进行炒作，造成房地产市场信息混乱，有的房地产管理人员仅仅只凭借以往的经验，主观的辨认各种信息，没有明确的方向，同时，在房产的建设中，不断调整和改善项目的设计方案，大到房产规划和布局，小到建筑风格、装饰风格，这样会大大增加该房产的成本，极大的影响了该项目的建设进度，直接耽误了该房地产投入市场的时机，在激烈的房地产竞争中处于不利地位。

3.2 设计阶段缺乏投资控制措施

房产业评估房产设计是否优劣的标准是技术是否达标、是否美观、保温和节能功效是否良好，而没有把经济指标放入评价范围内，这就造成了大多数房地产开发商重施工，不重视设计的现状。在工程的设计过程中，往往投入大量的人力、物力和财力对设计方案的工程的造价进行估算，而不重视如何才能用相同的资金获得更舒适的、更美观的、更经济适用的建筑。

3.3 实施阶段工程承包商与业主矛盾激烈

在施工前一阶段，项目管理比较容易，因为这时的工作比较单一，监理方和业主管理人员能够很好地完成这块工作，但是，在后期的分包工程中，需要与业主独立签订施工合同，由于工程的配合不佳、工程的接口界限不明，加之有的工程承包合同不严密，总承包商和业主的合作意识不高等原因，造成这一阶段困难重重，管理难度较大。通常情况下，分包商就许多工程问题直接找业主协商，忽视了总包商的作用，而现场的管理人员就成了临时的协调人，做着总调度的工作。到了项目的收尾期，大量的时间被用于工程协调上面，无形之中忽视了工程的质量和设计，往往造成施工建筑遗留下许多问题，一旦工程出现延期或是出现质量问题时，由于缺乏规范的制度保障，常常出现互相推脱责任的现象。

四、房地产项目管理问题的一些建议

4.1 加强工程项目投资前期的可行性研究

开发商要想在激烈的房地产行业中脱颖而出，获得最大的经济效益，前期对市场和消费者的需求进行研究是非常有必要的，只有投其所好，才能得其所要。在当前的房地产开发中，开发商要及时分析目前的房地产行业的形势，例如竞争对手是否强大，市场的形势是供过于求还是供小于求，目前的消费者对设计、建筑材料、建筑方位有些什么特殊要求等等，要随时把握信息，抓住机遇，而不能坐井观天，守株待兔。其次，在前期决策阶段，开发商应花时间和精力研究该项目的人力、物力、财力以及时间的投入情况，对不当的决策进行否定，对优秀的决策进行推广，重视技术的重要性，充分调动全体决策者的创造力和想象力，努力提升房地产开发项目的成功率。

4.2 加强设计阶段的投资控制

控制项目投资的关键阶段在于设计阶段，只有在设计阶段做好了投资控制工作，才能有效处理技术与经济之间的矛盾，才能降低成本，获得最大效益。研究证明设计阶段对整个工程的影响非常大，在一项工程中，设计费用往往占了不到百分之一，但是它对项目投资的影响却达到了百分之七十五，所以，在设计阶段转变以往“重施工，轻设计”的观念，采用新型的“重施工，同时也重设计”的观念，采取奖励措施，充分发挥设计人员的主观能动性，不仅在建筑的功能和美观上下功夫，还在降低工程造价上下功夫，发挥创造性思维，设计出既美观又经济的建筑，符合消费者的胃口，获得经济效益。同时，在设计时，加强与其他部门的合作，如加强与建材供应商、供电公司、煤气公司、通讯公司的合作，设计出最优方案，减少施工成本。

4.3 高度重视项目收尾工作

开发商应根据实际情况促使各承包商增强合作意识，加强工程现场人员的培训，使工程在收尾阶段能有条不紊的协商进行，做好工程的移交和交付工作，减少不必要的矛盾和纠纷。

【结束语】做好了房地产项目的管理工作，会促进经济的更一步发展，利国利民。目前我国的房地产管理项目在决策、设计和实施阶段都还存在着一些问题，找出问题，分析问题，并提出解决的方法是非常有必要的，只有解决了这些存在的问题，才能使房地产行业走上一条健康发展战的道路。

本文以上仅仅是冰山一角，关于房地产项目管理上的内容还有很多话题可以进行详细论述，由于篇幅原因仅仅到此，今后这方面的话题，本人还将在工作与实践中，不断积累经验和探索下去。

【参考文献】

第5篇

关键词：房地产；开发项目；管理；措施

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

房地产开发是一项涉及建筑规划设计、建造、融资、销售、公关等多专业的系统工程，项目涉及子项目繁多，而且项目庞大，完成难度很大。一个好的房地产开发项目，需要在项目经理的带领下，项目团队中的各方面人才共同合作，对项目整个过程进行设计、协调和控制，这样才能把房地产项目做好，满足客户需求，实现企业盈利目标。

一、 房地产开发项目管理的含义

房地产开发项目管理是以高效率地实现项目目标为最终目的， 以项目经理负责制为基础， 运用系统工程的观点、理论和方法， 在开发项目建设的全过程， 按其内在运行规律， 建立有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。

具体讲， 房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标， 以及项目的内外部功能要求; 约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。除此之外， 房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电讯、银行、文教、卫生、消防、商业、服务、环境等几十个部门， 近百个单位， 以及最终用户消费者的相互制约和相互影响， 因此， 房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程， 必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系， 来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。

二、加强房地产开发项目管理的措施

1 、搞好可行性研究

开发项目成功与否， 关键要做好可行性研究。对开发项目的规划、建筑方案、场地选择、项目实施计划、投资估算、技术经济分析等诸方面进行科学论证， 全面考察项目建设的必要性和可行性。要贯彻“以人为本”的设计原则， 从空间上为各种人的需求创造条件， 将社会经济现状与发展的可能性相结合， 重视总体环境建设， 兼顾社会效益、经济效益、环境效益， 提高土地的利用率， 体现现代科技发展方向， 充分运用现代化的管理手段和设备， 做到高效、节能、提高质量及控制投资的目的。

搞好前期市场调研与分析， 应围绕区域环境、居室布局、销售价格三大因素来运作。一个发达的城市， 可根据人们收入状况分为三个收入阶层， 高档收入阶层是以环境因素为先导， 再结合布局因素， 最后考虑价格因素。中档收入阶层要突出布局、价格因素， 再结合环境因素。低收入阶层首先以价格因素为主导， 再考虑布局因素， 最后考虑环境因素。在中型城市， 由于收入水平限制， 以布局因素为主， 结合环境价格因素。小型城市就是满足当地习惯消费需求， 以价格、布局因素为先导， 再结合环境因素。三大因素是项目中不可缺少的因素， 要根据所处城市情况， 科学地分析， 项目才能成功。

2、运用市场化手段公开招投标

(1) 选好勘测设计单位， 正确分析地质条件， 并作出相应的地质评价， 帮助开发企业及设计单位合理选择地基处理方案、基础型式， 既要安全可靠， 又要降低工程造价， 具有重要作用。

(2) 选好施工图设计单位， 好的设计单位经验丰富， 设计内容全面、细致， 外观造型经济、美观， 空间布局合理， 结构设计规范，设备布置得当， 综合考虑房屋的使用功能， 经济适用， 技术服务到位能及时解决施工过程中的技术问题。

(3) 选好造价咨询公司， 能够科学、合理、规范编制标底， 预算定额编制准确， 直接影响工程的造价。

(4) 选好监理公司， 内部管理规范有严格的管理流程和监管体系， 监理工程师责任心强， 专业技术水平高， 现场管理能力强， 吃苦耐劳， 尽职尽责， 认真旁站， 只有这样的监理公司才能真正对开发企业项目的工程质量、进度、成本起到监督管理作用。

(5) 选好施工企业， 企业内部有完善的质量管理组织体系、严格的管理流程、明确的岗位责任制度及企业规章制度， 由企业主管领导牵头， 企业职能部门经常检查、评比。现场配备的项目经理， 施工管理经验要丰富、现场管理人员要配备齐全， 内部有完善的自查自纠管理体系， 要严格使用合格的建筑产品， 使工程质量得到有效保障。

3、施工阶段管理

（1）加强投资项目质量控制

质量控制的任务主要是在施工过程中及时发现施工工艺等是否满足设计要求和合同规定， 对所选用的材料和设备进行质量评价， 对整个工程中的工作质量水平进行评估， 将取得的质量数据和承包商履行职责的程度， 与国家有关规范、技术标准、规定进行比较， 并作出评判。首先， 要进行质量投入的收益和费用分析， 明确质量目标; 在确定了项目建设质量目标后， 应制定出实现质量目标的措施和方法; 同时通过检查、绘制动态过程控制图和施工作业流程图， 加强开发项目建设的施工过程质量控制。

（2）严格进行项目成本管理

项目成本用以保证在批准的预算内完成项目所需要的过程， 由资源计划编制、成本估算、成本预算、成本控制所构成。成本控制直接决定企业是否能够获利， 获利多少的问题。在整个房地产开发过程中， 从前期的土地开发一直到最后的房屋销售以及管理费等都可以通过采取合理措施降低成本。但是， 建筑安装成本依然是房地产开发项日中的重要部分， 占整个房地产项目开发成本的35% ~ 45%， 建筑安装成本能不能得到有效控制， 是房地产项目成本控制的重点， 其中尤其应该重视降低材料成本。

（3）不断规范建设项目合同管理

建设项目合同是指项目开发主体与勘察、设计、施工、材料供应等单位， 为完成一定的建设工程任务而签订的一种经济合同， 其内容包括对施工合同、分包合同、买卖合同、租赁合同和借款合同等的订立、履行、变更、终止和解决争议。在房地产开发过程中， 每个楼盘的施工进度、质量和成本决定了资金回收的速度、企业产品的自有生命周期和企业的获利空间。项目在开发过程中的施工进度、质量和成本控制归根到底都是通过各种合同的履行来实现的。加强对施工前签订的施工合同进行管理， 并处理工程量增减、合同纠纷、索赔等事宜。

4、完善房地产开发项目后期管理

提供良好的物业管理服务不仅有利于树立开发商的形象、加快其市场销售速度， 而且有利于维护房屋购买者的利益， 确实达到物业保值增值的目的。应积极与物业管理公司沟通， 充分考虑小区内物业管理所需配备的设备以及管理用房等。同时， 营销在当前房地产项目开发中的地位十分重要， 项目经理必须对项目定位准确， 正确把握营销理念。

总之，工程项目管理是一个动态的过程。业主方对工程项目的管理与造价的控制应贯穿于项目的全过程，在工程项目建设的各个阶段、各个环节，时时都要有控制投资的经济头脑。充分利用和认真分析建设周期中的重要信息．把握住市场经济的脉搏，减少或避免建设资金的流失，最大限度地提高建设资金的投资效益。

参考文献：

[1] 郑国坤. 建筑工程项目管理模式优化探究[J]. 科技资讯. 2007(21)

[2] 董传杰，王进. 建筑工程项目中策略型伙伴关系模式研究[J]. 重庆交通大学学报(社会科学版). 2007(02)

[3] 罗雷. 关于建筑工程管理中的控制因素探讨[J]. 黑龙江科技信息. 2010(30)

第6篇

关键词：项目；管理；房地产；

房地产项目管理包括了工程项目质量、工程项目进度、工程项目成本以及工程合同、资料、安全、市政配套等等多项管理。而项目质量、项目进度、项目成本是整个项目管理的核心内容，是工程项目管理的重点。项目质量管理、项目进度管理、项目成本管理三者之间是既相互对立，又相互统一的关系。如果要得到较高的工程质量，就要增加投资，多花费时间；如果要缩短开发周期，加快工程进度，就可能影响工程质量和增加投资；如果要节约投资就要影响工程质量，降低功能配置。所以说三者之间存在着对立关系，但同时三者之间又有其统一关系。增加了开发的投资，看似增加了投资成本，影响了效益，实则不然，增加投资会促进工程建设进度，缩短开发周期，促进投资的早回收，项目全周期效益得到了提高，更有利于企业下一步的可持续发展；提高工程质量标准和功能配置增加了一次性投资和建设周期，但却能节约项目建成后的延期费、周转费和维修费，从而获得更好的投资经济效益；如果将进度计划制定的科学合理，并执行得力的话，在有效缩短建设工期的同时，也会获得较好的工程质量，投入较低的工程费用。可见在工程管理中应充分协调好三者之间的关系，全面的权衡，找到三者之间的一个最佳结合点是关键。

下面就如何做好各项管理工作做一论述。

一、项目质量管理

工程质量的好坏及工程配置的高低直接影响到产品的销售或租售，是开发商树立品牌的重要影响因素，与开发企业的声誉与长期发展息息相关。因此一个项目的工程质量就是工程项目的生命，并且工程质量一旦出现就会很难修复，并且严重影响工期，增加投资成本。这就要求项目建设过程中一定要做好质量的预控，将质量问题消灭在萌芽状态中。

应该从以下几个方面抓好项目的工程质量的管理。

（1）做好设计优化工作，确保设计合理、准确。认真审核图纸，看是否出现差错，是否符合开发企业产品定位要求等。设计出现差错或不合理直接带来工程中的质量问题，所以要严把设计质量关，充分做好设计的优化工作。

（2）确保施工单位资质和施工人员的素质。选择有相应资质的和信誉好的施工单位很重要，这对工程质量起到很大的影响。另外施工单位的施工人员素质同样需要慎重选择，从施工管理人员的素质到施工操作人员的素质都要认真考察和选择，这些都直接关乎到工程的质量。

（3）对施工方案、方法和工艺及相关的技术措施进行有效控制。

（4）严把材料关，不合格的工程材料必然带来不合格的工程质量，须严格控制好用到工程中的材料、半成品、构配件、永久性设备及器材等的质量。

（5）控制好施工中用到的机械、设备的质量。

（6）认真做好施工过程中的跟踪监控、检验和指导纠错工作，充分利用监理的作用。

对质量的控制重点就是要做好防范和预控，就是对可能出现质量问题的各个环节的影响因素进行控制，做好解决问题的准备。一旦出现质量问题就能及早分析原因，及早想办法解决处理。平时管理中决不能姑息小问题，小隐患可能造成大的质量问题。

二、项目进度管理

工程项目的进度对开发企业的重要性是不言而喻的，如何做好项目的进度管理自然就成为一项很重要的工作。对进度的管理应该从项目之初就开始着手。

（1）首先要做好项目设计前的准备工作：①确定工期总目标；②编制项目总进度计划；③编制准备阶段详细工作计划并控制该计划的执行；④施工现场条件调研和分析；

（2）紧接下来要做好设计阶段进度管理工作：①编制设计阶段工作进度计划并控制执行；②编制详细的出图计划，并控制执行；

（3）做好施工阶段的管理工作：①编制施工总进度计划并控制其执行；②编制施工详细阶段性计划并控制其执行；

做好这些工作的同时我们应该看到影响项目进度的因素很多，所以要充分考虑到各影响因素对各环节任务完成的影响。详细的列出各环节可能出现的各种影响因素，并事先做好规划，提前采取及时有效的措施来消除，解决各个存在的影响因素以保证各环节计划的有效实施。影响进度的因素有：人的因素、技术、材料设备与构配件、施工机械设备、资金、自然环境和社会环境等等因素，其中以人的因素为最多，有开发商、设计单位、施工单位、供货单位以及监理单位，还有政府部门、建设主管部门、有关协作单位和社会其他相关单位等等。要做好各种因素的分析研究，对影响各个环节计划完成的所有因素做好提前的处理准备。

三、项目成本管理

施工阶段成本控制的关键，一是合理控制工程洽商，二是严格审查承包商的索赔要求，三是做好材料的加工定货。由开发企业引起的变更主要是设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更。控制变更的关键在开发商，应建立工程签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工，确保签证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生。为了确保工程签证的客观、准确，首先强调办理工程签证的及时性。其次，对签证的描述要求客观、准确，要求隐蔽签证要以图纸为依据，标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况，如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定，还要求标明几何尺寸，并附上简图。施工图以外的现场签证，必须写明时间、地点、事由、几何尺寸或原始数据及照片资料等，不能笼统地签注工程量和工程造价。签证发生后应根据合同规定及时处理，审核应严格执行国家定额及有关规定，经办人员不得随意变通。要加强预见性，尽量减少签证发生。

房地产开发是个大投入、大产出的生产活动，资金对每个开发企业都是至关重要的，充分的管理好开发的成本是非常必要的。对于开发成本包括了以下几方面：

①土地费用；②前期工程费；③建筑安装工程费；④基础设施费；⑤公共配套设施费；⑥开发间接费；⑦财务费用；

其管理分为两个大的阶段：（一）策划、设计阶段的成本管理（二）发包、施工阶段的成本管理。而项目成本管理控制的重点在于设计阶段。从国内外相关统计数据来看，影响项目投资最大的阶段是占开发项目建设周期1/4的技术设计结束前的工作阶段：在初步设计阶段，影响项目投资的可能性为75%-95%，在技术设计阶段，影响项目投资的可能性为35%-75%，在施工图设计阶段，影响项目投资的可能性为5%-35%，可见成本管理的关键在施工以前的投资决策和设计阶段。很多房地产企业将重点放在第二个阶段，固然有其重要意义，但却有所偏颇，这就是要求项目成本管理要重视方案的选择和做好投资的估算。

四、项目协调管理

在现实的房地产操作中，并不是对每一个阶段都进行控制，而是根据价值工程分析各个阶段的可控性。在管理的过程中，管理收益随着管理过程的增多边际效益递减，而管理成本边际增加，这些成本最终会转移到消费者，因此，房地产管理的价值就是寻求销售价格的最小化。实现的方法主要是用价值工程。所谓价值工程是一种方法学，是一个组织化过程，是在满足质量、可靠性、施工和其他重要因素的同时减少不必要成本的全寿命周期管理。

第7篇

关键词：房地产 ; 项目管理;质量控制 ; 问题 ; 对策;

中图分类号：F293文献标识码： A 文章编号：

房地产开发一般包括“决策———设计———实施”三个阶段，项目管理即是在整个开发过程中针对时间、人力、物力和技术的管理，开发商是这一过程的第一责任人，好的管理是在保证时间、质量和成本的前提下尽可能高效地完成施工任务，但目前我们的项目管理水平还有待提高，还普遍存在质量低劣、延期交付等一系列问题，急需加强项目管理和质量控制力度。

一、房地产开发项目管理的关注要点

1、业主方项目管理自身存在的问题

（1）由于项目实施的一次性, 房地产开发企业大部分属于项目公司, 使得业主方自行进行项目管理往往存在很大的局限性, 项目管理缺乏系统的管理模式与经验。

（2）资金短缺, 融资能力不足, 建设资金难以保障, 工程款拖欠严重。由于房地产开发投资额巨大,建设用地大多为竞拍所得, 地价款必须在三个月内支付, 且建设周期长, 故多数房地产开发企业资金短缺。房地产开发企业融资基本上是土地抵押及在建工程抵押贷款, 贷款额度为60%～70%, 融资能力较差。因此工程承包多为垫款建设, 工程款拖欠严重。

（3）技术、管理人才素质较差。根据《房地产企业资质管理规定》, 房地产企业应配备有相应职称的建筑、结构、房地产及有关经济类的专业管理人员, 工程技术负责人应具有相应专业中级以上职称。我国对房地产开发企业技术、管理人员却未实施执业资格管理制度。而房地产开发企业对技术、管理人员素质的要求很高, 需要具有设计、施工、管理等各方面齐全的经验, 但目前具备如此高素质的人才并不多。

（4）工程发包多为邀请招标, 未实行真正意义上的公开招标。因此选择的施工队伍, 多数由包工头组成, 挂靠有资质的施工企业, 施工管理人员也是临时聘请的。施工单位缺乏建设经验, 没有完整有效的管理制度, 建筑水平较差。

2、委托监理存在的问题

目前建设监理制与业主方项目管理并行时, 存在以下一些问题。

（1）权责不明, 责任不清。房地产开发采取委托监理与业主方项目管理并行的管理模式, 仅将施工阶段委托监理。且为了确保其利益、便于造价控制,不将设计变更与投资控制的权力授予监理, 以致监理单位与建设单位和承建单位关系错综复杂, 管理混乱。

（2）建设项目监理缺乏独立性、公正性。因建设单位配备有齐全的管理队伍, 包括设计部、造价部及工程部等, 各专业管理人员配备齐全, 各司其责, 且掌握了投资控制权。因此, 建设单位常直接向施工单位指令, 或干涉监理工作, 造成多头指挥, 在很大程度上影响了监理的积极性和责任心。

（3）甲供材料的质量难以控制。房地产开发企业出于节约造价考虑, 对于某些大宗材料, 采取低价招标竞买等方式采购。由于房地产企业是投资建设者,对于材质有最终决定权, 且监理是受房地产开发企业委托的, 因此对于甲供材料, 常疏于管理, 或是勉强放行。由于材料是低价购进, 故材质往往有偏差,质量难以控制。

二、房地产开发项目管理中质量控制的有效措施

1、设计阶段的质量控制

（1）方案设计阶段

在房地产开发项目中, 前期的可行性研究报告、市场调查、开发项目的产品策划定位, 是后来作为规划方案设计的依据。因此, 作为房地产开发商最好是请一个全程策划的咨询公司, 根据其经验教训, 建议开发商根据楼盘的策划定位, 选择三家具有相应实力的规划设计单位进行方案设计, 并在设计前对方案设计单位进行项目可行性研究、产品市场定位的介绍讲解, 设计人员在此基础上进行规划方案设计, 由建设方组织相关专家讨论会, 评选出最优的初步规划方案。建设方再与做出最优方案的初步设计单位签订合同, 在此基础上进行细化, 作出审批方案。

（2）施工图设计阶段

施工图设计是在开发项目的规划方案审查通过的基础上进行的, 因此, 规划方案是作项目初步设计的设计依据。工程设计一般按初步设计、施工图设计两个阶段进行。技术上复杂的特大型项目可按初步设计、技术设计和施工图设计三个阶段进行。二阶段设计和三阶段设计, 是我国工程设计行业长期形成的基本工作模式, 各阶段的设计成果包括设计说明、技术文件( 图纸) 和经济文件( 概预算),其目的是通过不同阶段设计深度的控制保证设计质量。

第一、开发项目的设计阶段质量控制方法。正确地编制设计任务书, 设计任务书应以项目前期的策划定位、批准的规划设计方案、以往工程设计的历史记录和编写人的经验为依据进行编写。为了有效地控制设计质量, 就必须对设计进行质量跟踪, 定期对设计文件进行审核。在设计过程中和阶段设计完成时, 开发商的项目设计主管人员应对设计文件进行深入细致的审核。在审查过程中, 特别要注意过分设计和不足设计两种极端情况。过分设计, 导致经济性差; 不足设计, 存在隐患或功能降低。

第二、建立设计经理质量责任制。开发商设计主管人员在项目经理的领导下, 对设计过程进行管理, 监督检查,确保设计产品和服务满足合同规定的质量要求; 组织设计策划; 并对设计过程进行控制; 负责各专业之间的衔接;负责组织设计各专业的综合技术方案的审查和协调; 负责组织或监督检查设计各阶段的设计评审和设计验证; 负责控制设计变更; 对设计关键控制点进行检查, 亲自组织或检查对设计质量有重大影响的活动和设计文件。

第三、明确建设方各专业工程师的监控设计质量的职责。建设方各专业工程师要明确各阶段设计的细度和深度以及体现项目特点的设计要求。并采取措施对专业的设计过程实施有效的控制; 要求设计单位保证项目具有足够质量和数量的人力资源, 以确保设计质量; 负责确定设计中采用的专业技术方案, 对设计专业技术方案的先进性、可靠性、合理性负责; 组织或参加设计各阶段设计输入、输出、成品的评审或验证。

2、施工阶段的质量控制

第8篇

【关键词】房地产；开发；成本；工程项目；管理

引言

房地产开发项目是一项复杂的系统工程，具有开发周期长、投资金额大、面临风险多的特点。一般划分为项目策划阶段、项目设计阶段和项目实施阶段。房地产项目开发商作为管理主体，是整个建设项目从策划到竣工验收交付使用阶段的全程组织者、实施者，对工程建设项目要负总责。房地产开发商对其工程建设的项目管理是否有效，紧密关系到房地产产品质量好坏、工期长短、是否可获取高额利润等方面，因此显得尤其重要。

1 房地产开发工程项目管理现状概述

作为部门制度的项目管理方式，是最为普遍的管理方式，主要设置一系列的管理部门，用来管理各项工程。房地产开发项目管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。

具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。除此之外，房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、市政、交通、供电等几十个部门和近百个单位，以及最终用户消费者的相互制约和相互影响，因此，房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。

2 房地产项目管理的重点

房地产项目管理的重点主要体现在计划、组织、协调和控制四个方面等。

2.1 房地产开发项目的计划管理。对房地产开发项目进行计划管理，能使项目的前期论证、开发建设有计划、按顺序有条不紊地展开。可以说，通过使用一个动态计划管理，将工程项目全过程和全部开发活动纳入计划轨道，使项目有序地达到预期总目标。

2.2 房地产开发项目的组织管理。这是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行，以及根据有关法律法规，建立各种适合本企业的规章制度，形成一个高效率的组织保障体系，使项目的各项目标得以最终实现。

2.3 房地产开发项目的协调管理。其意义是为开发项目提供协调和谐的公共环境，保证项目开发建设顺利进行。协调管理的主要任务是对开发项目与外部环境、项目各子系统之间，以及项目不同阶段、不同部门、不同层次之间的关系进行沟通与协调。这种沟通与协调将更有利于睦邻公共关系，吸纳融通资金，寻找材料设备供货渠道，广揽优秀设计和施工队伍，获得市场竞争优势，促进产品销售。

2.4 房地产开发项目的控制管理。其意义是有利于对项目的质量、工期和成本进行控制，并获得最大的综合效益。控制管理主要是通过计划、决策、反馈和调整等手段，采用项目分解，各种指标、定额、阶段性目标的贯彻执行与检验等措施，对开发项目的工程质量、施工工期、资金使用、成本造价等进行有效控制，以确保开发项目用最少的投入，获得最大的经济效益、社会效益和环境效益。

3 房地产开发项目的工程管理

房地产开发项目的工程管理是指从项目开工准备到竣工验收的全过程所进行的管理。由于房地产开发项目建筑施工与安装任务通常是委托承包给建筑施工单位来完成的，所以开发项目的工程管理，主要是以合同管理为手段，运用计划、组织、协调、控制、检查、验收等方法，对开发项目施工建设中的技术活动和经济活动，按照国家标准、规范和合同规定的目标，进行严格监督、控制和管理，以确保开发项目总体目标的最终实现。

工程项目直接目标管理方法。对一个建设项目而言，其直接控制的目标有三个，投资、进度、质量，即在保证安全的前提下，按计划的投资、进度、质量完成项目目标。这三个目标彼此之间是对立统一的关系，难以同时达到最优，其实施应以项目整体最优为目标。

3.1 项目成本管理

无论是从项目决策阶段以及设计阶段，到房地产施工以及竣工阶段，每时每刻都涉及到工程造价，优化项目成本管理、控制投资，意义重大。在决策阶段，一部分房地产开发企业因错误的决策，导致工程投资增多，有形和无形的投资比例肆意增加。在招投标中，有的企业只是一味地追求造价，忽略了实际建设中的问题，导致在实际工程施工中，签证变更量大，施工进程无法保证，从而变相地增加的工程成本，影响房地产投资效益。工程项目建设阶段是整个工程项目成本的实施阶段，所以在这个阶段控制造价，最有必要。首先必须严格控制工程变更，因为每一次的工程变更都会严重影响工程成本的控制。对于房地产开发商来讲，必须严格监督建设单位，使其严格按图纸施工，按程序办事。对于建设单位提出的工程变更必须严格把握，详细审查，对于不需要变更的内容，坚决驳回，对于确实有利于加快工程进程，而且工程中必须要变更的内容，应及时予以批示。

项目投资管理是在保证满足工程质量、工期等合同要求的前提下，对项目实施过程中所发生的投资，通过计划、组织、控制和协调等活动实现预定的控制目标，并尽可能地降低投资费用的一种科学管理活动，它主要通过组织、技术、经济和管理等措施达到预定目标。

房地产开发工程项目成本管理可通过多种方式进行优化，如可通过全面控制原则-即全员控制和全过程控制。项目全员控制涉及到项目组织中的所有部门、员工的工作，并与每个员工切身利益有关，因此应充分调动每个部门和每个员工控制成本、关心成本的积极性，真正树立起全员控制的观念，如果认为成本控制仅是负责预、结算及财务方面的事，就片面了。全过程控制是指从项目立项、开发、建设的全运转过程中进行成本管控。还可通过目标控制原则和动态控制原则-目标管理是管理活动的基本技术和方法，在实施目标管理的过程中，成本目标的设定应切实可行，越具体越好，要落实到部门、直至个人，做到奖罚分明；动态控制原则因成本控制是在不断变化的环境下进行的管理活动，所以必须坚持动态控制原则。所谓动态控制就是收集成本发生的实际值，将其与目标值相比较，检查有无偏离，若无偏差，则继续寻找有效途径，实现投资控制目标。建设工程主要做好两个方面的工作：一是决策阶段、设计阶段对项目的定位、材料的选用进行控制，推广使用降低料耗的各种新技术、新工艺、新材料。二是对材料价格进行过程控制，主要是在招标过程中严格审查施工单位资质，运用科学的评标方案，选择相对实力较强的施工单位。在保质保量前提下，要求择优购料，合理组织运输。再就是要考虑资金的时间价值，合理确定合同工期，尽可能快地完成工程项目。总之，投资预测为投资确立目标，投资控制才有针对性，不进行投资控制，投资预测也就失去了存在的意义，也就无从谈投资管理了，两者相辅相成，所以，应扎实有效地把这些工作开展好。

加强合同管理，控制工程投资。合同管理是项目管理的重要内容，也是降低工程成本，提高经济效益的有效途径。项目合同管理应从合同谈判开始，至保修日结束止，尤其加强实施过程中的合同管理，在合同执行期间密切注意履行合同的效果，以进行过程中的成本控制和防止被对方索赔。

3.2 项目进度管理

工程的进度直接影响项目效益的发挥。进度管理的主要方法是网络计划方法，网络计划以网络图为基础。网络图是反映项目各工作或活动间逻辑顺序关系的图，它既能反映项目工期，又反映各工作间相互关系、前后次序，通过对关键线路的分析，施工计划的审核，合理统筹安排主次要工作和各项资源，能够有效控制工期。对开发商而言，进度管理是项目管理的重中之重，对此应落实管理目标责任制，强化职能部门的指导监督作用。为此，认真做好工程前期准备工作，编制切实可行的施工组织设计非常重要。在工程施工前期准备工作中，项目部应依据工程规模及难易程度确定管理人员、专业人员的数量并进行职能分配，项目经理作为项目的负责人，在公司的领导下，组织本项目人员认真熟悉图纸，与设计院、监理、施工单位等进行图纸会审，把图纸上的问题逐条理出，共同研究解决问题的策略，做到及早发现和解决问题。审核人员及材料进场计划，在公司要求工期内制定详细的施工进度计划，在进度过程控制中应认真客观制作工程形象进度表，检查流程表等各项管理制度的要求，责任到人，定期检查，确保各项制度的落实。公司内部应配备专职的计划专员，对涉及全公司及各部门的进度计划进行全面和定期、定点的过程控制，对制定明确的进度计划不应轻易变动，如因其它外部原因确需变动，则应报相应主管副总进行审批并下发各部门。在施工进度这一方面，必须加强监管，使建设单位能如期完成施工相关内容，若有拖延进度的现象发生，必须做出相关处罚。

3.3项目质量管理

房地产公司可以通过完善的项目管理来保障项目建设实施的质量。建筑产品不同于其他工业产品，工业产品在流水线上生产，影响产品质量的因素相对较少，同批次产品质量较为稳定，而建筑产品质量的影响因素很多，如人员、材料、机械、施工方法、环境等均会对建筑产品质量产生影响。房地产公司的项目质量管理是基于设计单位、总（分）包单位、监理单位等合作单位是成熟和具备相当管理能力的基础上的控制及强化控制的管理。

质量是企业的生命 - 质量管理目标的实现是品牌发展之根本 ，在工程质量控制方面因工程管理行为主体的不同，房地产工程管理与施工单位、监理机构的工程管理肯定存在差异。施工单位和监理单位关心的是按图施工、符合国家或地方的施工质量验收标准，房地产企业则关心的是客户产品质量标准；施工单位考虑如何保证把工程质量做好，房地产企业关心的是施工单位和监理单位是否健全了工程质量的管理保证体系；施工单位和监理单位关注的是施工方案、施工构造以及施工工艺，而房地产工程技术管理的任务则是将营销理念转化为工程技术标准（技术参数），然后按照确定的技术参数进行招标，定标后确定的产品部品或者施工出来的产品，符合营销意图；施工单位考虑如何组织施工，房地产企业检查施工单位和监理单位是否有完善的现场管理体系。所以，首先满足需要（含实际需要和潜在需要）成为检验房地产项目质量的客观标准；其次房地产项目质量是房地产产品特征和特性的总和。

虽然现在社会上，特别是房地产行业中，非常注重营销，编制各种各样的营销概念，但是房地产的竞争最终是产品的竞争，是产品技术与质量的营销，而工程质量是建筑产品质量的重要的、核心的组成部分。在房地产市场上，对于工程质量，很大一部分公司平时不是很关心的，认为那是施工单位的事情，实际上这是极其不正确的，因为一旦出了问题，面对业主的维权，舆论的压力，下至普通工程师，上至公司老板，都很紧张。所以，防微杜渐，未雨绸缪，建立工程质量保证体系是非常有必要的。

应当说项目前期控制对质量的影响也非常巨大。一件产品或一项服务能否成功地完成它预定的使命取决于两大主要因素-即设计质量和施工质量。设计质量是设计人员把握市场脉搏，将潜在消费群体和开发企业所明确的要求完整、如实、创新的体现在图纸上的最重要部分；要把工程施工质量管理好，也必须有一个健全、有效的质量控制管理体制，这个体制不外乎三个层次：一是政府监管，二是建设单位（业主）负责，三是建筑产品的直接生产者负责。由这三个层次构成对整个工程质量进行控制、监督、管理的全面质量管理是突出“全面”二字，即实行全过程、全企业和全员的“三全”管理。在“三全”管理中最重要的当属全过程管理即 PDCA循环质量管理（计划、执行、检查、处理），具体的控制方法则有ABC分析法（也称主次因素图、排列图方法）、因果分析法、控制图法、直方图法等，这些具体方法的作用在于找出质量偏差原因并加以修正。

第9篇

关键词：房地产开发；建设工程；项目管理；施工协调管理；

1背景

房地产行业的迅猛发展，连续多年来，已经成为了国民经济的重要支柱产业。房地产开发经营中的工程项目管理贯穿于项目的整个开发运营周期之中。房地产的工程管理也正逐步走向完善化、成熟化，其主要内容按过程顺序可分为设计管理、开发管理、施工管理和物业管理四个部分。对房地产开发企业而言，做好工程全过程的决策、组织、领导、控制和创新是楼盘获得成功的先决条件。本文主要分析和阐述房地产开发与工程项目实施过程各个重要内容的管理。

2开发商内部的管理

房地产开发企业开发管理是指对公司的财务、工程项目、人力资源、综合营销及办公室几个部门进行的组织和管理，使其能顺利完成工程项目的开发，也是企业为成功实现规划管理、施工管理及物业管理所采取的重要方法。

财务部负责企业的资金管理，并提供能够显示企业财务状况及经营成果的定期报表，其主要内容有三块：建立工程项目的财务计划、施工单位的工程款的发放以及开发企业自身营业费用的处理。

工程项目部是代表开发商对工程项目的建设进行管理，其主要内容包括物料的采购及库存、施工企业的确定与协调、施工质量及进度的控制、相关合同的管理、必要的细部结构设计的变更、报建等。

人力资源部的工作是对项目开发相关人员的工作进行分配、对人员的资料进行管理、绩效考核及激励体系的建立等。

综合营销部门就是要把楼房卖出去，其工作内容有以下几个：促销方式的选择、销售价格的制定以及销售渠道的建立。

办公室是就是对项目建设提供企业正常运营必要的办公和后勤的保障。

开发过程的目标及原则就是要把企业的人力、物力和财力有机融合起来，建立一套完整的科学的和规范的运作流程，以现代化的信息管理为依托，不断开发出适销对路的深受顾客喜爱的住宅或商用房。开发管理的重点在企业内部的经营，核心在于工程项目的开发过程，而控制成本、保证质量、缩短工期及市场创新是开发运营过程中的具体要求。

3开发前期的管理

开发前期管理就是对项目规划设计过程的管理，房地产开发企业在拿到建设用地后将要开发楼盘的规划设计委托给相应设计单位来完成，必然要对规划设计的成本、进度及目标进行控制和管理。房地产企业可采用规划管理系统来对规划设计进行管理。

规划管理和规划设计关系非常密切，规划管理系统建设的重要目标之一就是提高规划设计成果审查和管理水平。规划管理信息系统与规划设计关系的核心是：保证规划设计成果满足工程项目规划的要求，通过计算机提供的各种审查工具，提高规划设计管理的水平。

3.1工程项目的规划设计要点：原则在开发企业确定后，作为管理系统中输入要点，在规划完成后要对规划方案进行检验与评估，适当地采取反馈及修正的控制方式进行调整，并最终选择设计方案。

3.2注意事项：开发商应尽量减少对规划设计人员工作习惯的改变。为了可以在计算机中提出标准要求自动计算、查询、分析各种规划指标，需要将以前面向制图的规划图，改成面向GIS空间分析的数字化规划图，要求规划设计人员在制作这些图层时，按照一定的图层分层和编码进行设计，其他要素包括一些修饰性的图素可以放宽要求。

3.3开发商提出合理的规划设计分层编码标准。按国家标准、部门标准、地方标准的基础上建立一套完整的分层标准，向有关的规划设计单位发放。同时，制定相应措施，保证房地产开发企业及规划管理部门可以使用规划管理信息系统对设计单位提交的规划设计方案进行审查。

3.4进行规划设计成果审查。如果规划设计单位报送上来的设计方案符合系统规定的一定的格式标准，规划管理系统可以将规划图导入系统，与地形图、管线图等图层进行叠加显示。

4项目施工过程的探讨

开发商管理建设工程，应该管些什么?哪些是必须由开发商来管理的，哪些又可以通过监理、甚至施工单位自身来实现管理的?细分各方的管理权限。甲方工程管理才会有的放矢，而不是漫无目的地进行“大爷”式的甲方管理。“大爷”式的管理是施工单位极为反感的管理方式。工程管理的理想境界是：工程质量达到甚至超过期望，施工工期控制在充分的时间内，使施工单位获得了合理的经济效益。这样开发商和施工单位不再是对立的双方，而是真正的合作伙伴。

施工管理就是对工程项目的施工建设过程进行管理。房地产开发公司一般由工程部具体负责施工管理，而工程整体的管理模式及承发包模式由公司高层根据项目特点和公司实际情况来确定。国际上对建设项目承发包有以下方式：平行承发包方式、施工总承包方式（GC）、施工总承包管理方式（MC）、（设计加施工）承包方式、项目总承包方式、CM（Construction Management）承发包方式等。目前，房地产的施工建设一般采用前两种方式来进行，即要么对工程的施工完全发包给一个施工单位完成，要么对不同建筑项目（建筑结构、绿化、建筑设备、市政管线等）分别发包给不同的施工单位来完成。对大型的工程项目、或者高档的楼盘，房地产开发企业应该考虑采用MC模式或CM承发包模式来进行施工管理。施工总承包管理模式（MC）是指业主（开发商）和某个具有丰富施工管理经验的单位或联合体签订施工总承包管理协议，负责整个项目的施工组织和管理。一般该MC单位不参与具体工程的施工，而再进行分包的招标和分包。MC模式可以加快施工进度，其费用一般按照建筑安装费的某一比例提取。CM承包模式是由开发企业委托CM单位，以一个承包商的身份，采取Fast Track（快速路径）的生产组织方式，来进行施工管理，直接指挥施工活动，在一定程度上影响设计活动，一般它和开发商订立“cost plus”方式的合同。这样有利于设计与施工充分搭接，且工程项目的保证最大费用使CM企业承担相应风险。

对房地产开发企业而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的却是相同的：在合理的成本下，以最快的速度完成高质量的工程项目。为了达到这个目标，开发企业必然在施工质量控制、进度控制以及成本控制上发挥重要的作用，即通过施工资质验证、招投标、现场施工检查、监理单位的监管、工程款的有序发放等等措施，开发商能够对工程项目建设的质量、进度及成本进行掌控。当然施工管理也包括与供货商关系的协调。

对施工项目实施过程中主要进行以下管理：

4.1项目工程质量要严把关

在实施过程中，要严把工程质量关，充分认识到“细节决定成败”的含义，各方质量管理人员要把加强施工工序的质量检查和管理工作真正贯彻到整个过程中，采取防范措施，消除质量通病，避免造成不必要的人、财、物的浪费而加大工程投资。总之，要加强质量管理，控制返工率。

4.1.1按图施工是管理好施工质量的首要任务

开发商工程部代表应随时抽查施工方是否严格按照设计图纸进行施工。若发现问题，及时处理，该返工则返工，由此造成的损失由施工方负责。但需注意，不可绕过监理单位而直接与施工方进行交涉。其次应检查是否存在偷工减料、以次充好的问题。建筑施工企业在施工中偷工减料的，使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备的，造成建设工程质量不符合规定的质量标准的，施工方应负责返工、修理，并赔偿因此造成的损失，构成犯罪的，应依法追究刑事责任。

4.1.2隐蔽和中间部位工程也要认真检查和验收

房地产工程具备覆盖、掩盖条件或达到协议条款约定的中间验收部位，施工单位要进行自检，并在48小时前通知监理单位和业主代表。通知内容包括隐蔽工程和中间部位验收的内容、时间和地点，并且请求开发商进行验收。若验收合格，业主代表要在验收记录上签字后方可继续施工，倘若业主代表查验不合格，施工方要在限定的时间内整改并重新验收。隐蔽工程未经验收，业主代表有权对已经隐蔽的工程进行检验。施工单位要按要求进行剥露，并配合检查。检查不合格的，业主代表不能在隐蔽工程记录单上签字，并要求其拆除返工。

4.2确保工程按期完成

在施工进度方面，业主代表要注意查看施工单位是否按合同工期进行施工。是否按施工组织设计进行，发现问题要及时提出来。对于按照施工组织设计进行的，发现在合同约定的工期内确实完不成的，要适当延长工期或者督促施工单位加人加班。

4.3对施工单位奖惩分明

在施工合同上，可以注明对施工质量好坏及工期提前或拖延情况的奖惩制度。这样就能充分调动施工方的积极性，在使施工单位获得合理的经济效益的基础上感到“干好干坏不一样”，同时也达到了工程管理的理想境界。

4.4充分认识协调工作的重要性

工程中各专业的交叉部位明显的问题容易发现和解决，容易出问题的多数都是一些小的东西。一般情况下对工程影响不大。但有时也会出现一些较大的问题，让我们很难补救，甚至无法挽救。即便是这些小的问题，如果事先不设法考虑解决，事后处理起来也很麻烦，有时甚至要花几倍的代价，而且还会影响工程的质量，造成经济损失。 转贴4.5加强管理建立科学的管理模式

这里所强调的加强管理，是指在现有管理水平的基础上，认真对待每一个管理环节，不走过场，针对影响工程质量品质的一些关键问题，从技术上、人事制度上、体系结构上建立更有效的、更加科学的管理体制，从而达到进一步提高管理水平的目的。

4.6发挥监理单位的技术协调作用

4.6.1明确监理权力

开发商书面授权给监理单位进行监理，监理在委托的范围内，有工程使用材料和施工质量的检验权、工程施工进度的检查监督权、结算工程款的复核确认权和否决权等。这就明确了在建设工程中，监理方是业主重要的技术协调和行使权力代表。

4.6.2监督监理方是否真正履行其职责

这就要求业主代表要留意监理是否在甲方赋予的职权范围之内进行了实际工作。比如监理查验质量工作后，对所批准使用的建筑材料、设备、构件是否真正合格，业主代表要实测一下，发现问题，业主代表要责令监理方监督施工方更换建筑材料、设备、构件，或可依照《建筑法》有关条款追究其法律责任。

5房地产开发商与设计、施工、监理等单位间的管理是相互协调的

开发经营中的工程管理包括上述的设计规划管理、开发管理、施工管理和物业管理，显然，如果要完成一项成功的工程项目就必须在这四个方面都做得出色才能够实现。所以，协调这几个管理内容之间的关系，并使之相互促进和合作是开发企业的重要内容。

房地产开发中的设计与施工的分离有利于各自专业化水平的提高，工程管理中的可施工性分析成为一种最近常用实用的管理方法。可施工性（Constructability）是指“将施工知识和经验最佳地应用到项目的策划、设计、采购和现场操作中，以实现项目的总体目标”。在房地产开发中，即建筑设计师、工程师根据开发商的要求规划设计出满足计划目标的、最经济、最容易施工的方案；项目的开发管理人员依据该方案，考虑各种人力、材料、施工设备的调度和使用时间，提出最佳的进度计划；施工管理人员或承包商根据自身的施工经验对该方案采用适当的材料和工法，在规划设计阶段对建筑师、工程师提出建议，在一定程度上影响设计方案，从而避免浪费及施工上的困难。可施工性强调工程建设施工的可行性和容易性，比如场地大小、施工设备、时间气候以及劳动成本等方面的限制在设计中未能加以考虑，可施工性研究就是对有关的设计的内容进行探讨分析与改进。

还有，施工单位或开发商的工程管理部门未能和设计单位沟通达成理解和协调，不少建筑竣工后和规划设计不一致。因此，可施工性研究的实施以及设计的正确施工都需要具备以下几个要素：

5.1作为投资者，房地产开发企业应该把可施工性研究及设计的研究放在相当重要的位置上，即在规划设计之初、规划设计完成以及施工完成的时候召集设计人员、施工人员、相关专家以及本企业的组织者、协调人员定期召开研究会议。通过有效的沟通交流和讨论，集成化、系统化、专业化地完成工程项目的目标。

5.2合理安排实施。在项目的早期，项目决策的成本很少，但这些决策却能够对项目的整体成本产生重要影响，可施工性研究的对工程造价的影响从规划阶段、设计阶段到施工阶段、物业管理阶段成明显的递减趋势，产生的效益也是如此。工程的施工图纸及设计说明一旦提交要更改就比较困难了，因此开发企业和施工单位应该尽早参与到规划设计的可施工性研究中去，而其中开发商更加要做好前期的项目决策。

5.3发展研究。一方面，可施工性研究强调在项目实施的全过程中进行系统的研究，充分发挥相关人员的知识和经验。即可施工性研究和设计研究成为项目总体规划的一部分。另一方面，实习“知识管理”，即通过计划和总结，将研究过程中的经验和教训很好地纪录和升华，将业务流程中无序的知识进行系统化管理，使之成为“可利用再生资源”，实现知识共享和再利用的发展。

6结束语

第10篇

在房地产开发的研究中，许多工作人员忽略了前期研究、策划与设计的质量管理阶段，都把焦点放在施工阶段。作为建设方，这种思维方式一旦定型，很难改变，特别是以项目成立的团队。但是，如果没有好的设计图纸与方案，建设工程很难保证项目的成功实施与最大效益化。所以，房地产开发项目前期准备工作非常重要。房地产开发项目的前期工作主要包含了可行研究报告、项目产品策划、建议书等。首先，健全项目质量管理责任制。项目负责人负责全权管理，亲自抓起项目质量工作。与此同时，项目质量经理要定期检查项目质量，一旦发现重大项目问题，立即向负责人汇报。另外，项目经理还要编制项目报告，确定市场定位，按质量规定计划。总之，项目中的各个经理、人员都要完成自己的质量责任，确保开发项目质量的有效实施。其次，建立合理的评审制度。评审制度是提高开发项目前期质量的重要保证。一般的房地产会采取德尔菲法，不进可以及时发现自身问题，做出不断调整，还吸取更多的专家与咨询公司的建议，使开发商最大优化。最后，要制定质量计划。质量计划是根据项目的特点，明确项目目标与成果，并充分了解与掌握的实施标准。质量计划要把权限、资源、职責合理分配，按步骤逐渐实施，形成一定的可操作性。 

2、开发项目施工阶段质量控制 

开发项目形成实体的过程就是施工，它不仅保证了项目的进程与落实，还确定了产品质量的合理化与科学化。房地产要提高开发项目的工程质量，就必须加强质量预防措施，确保施工阶段的质量控制的合理运行，并且可以适当增加施工成本，减少返工成本。举个例子，如果出现工业产品的配件更换，需要大量人力与财力重新检查。所以，工程项目施工质量控制必须狠抓狠打，确保稳定实施。笔者根据多年实践经验，主要从以下两个方面说明： 

2.1明确质量目标与计划 

投资人身为总负责人，不仅要制定项目开发战略和确定项目定位，还需要对项目的成本和进程都有一定的控制，确保处于相同优先级。另外，项目开发质量目标要保证一个正确的度，如果目标过高，可能会导致综合绩效较低，投资成本过大；如果目标过低，会失去市场竞争，对项目造成伤害。所以，负责人要进行质量费用与投入分析，确保项目成本一致性，降低事故成本费用，并且树立正确的项目寿命周期观念。明确质量目标后，要制定合理的质量管理计划。工作人员要制定出实现质量管理计划的方案，确保计划的实施与落实。另外，项目经理要负责团队的质量责任，具体到对项目质量责任、团队中的工作人员负责。一旦出现问题，项目经理还要对项目结果负责。所以，质量计划非常重要，确保项目可以实施与运行。另外，开发项目的质量与目标的成功，就是增加了项目用户、投资人等的信心。 

2.2质量控制要求 

项目开发的建设施工过程就是对质量的控制，质量控制就是对施工中的程序和过程中的偏差控制。一般来说，过程控制往往是对阶段性过程与计划成果进行比较，看是否一致，并且对比施工过程。这个时候，如果出现不一致的情况，施工人员需要找出执行中存在的偏差。还有一种是利用合同说明中的成品与半成品进行比较，找出一定范围内的偏差。在施工前，现场负责人要正确分配权限，使每个工作人员各司其职，不可出现占用他人岗位情况。与此同时，设定合理的奖罚制度，杜绝不合格产品的出现。另外，负责人需要把工程施工组织设计送到监管部门手中，进行报备审核。在项目开发中，遇到重点工序前，需要检查关键项目点，避免出现任何问题。并且坚持"三检"制度。在每一个工序结束后，需要由作业组班、施工员、监管工程师三次审核，才可以保证项目正常运行。项目开发中，一旦遇到质量事故，要找寻问题，坚持"三不放过"原则。做到事故原因不清不放过、防护措施不当不放过、事故者不放过。与此同时，公司要根据图纸会审对施工人员做出技术培训，并且不断推广新技术和新应用。另一方面，施工人员对一些关键部位形成专门负责团队，建立一个封闭信息网，形成灵敏的高效质量信息反馈系统。同时，现场质检员要对产品质量进行提取与处理，搜集可靠信息，做出相应决策，制定科学、合理的质量统计分析图表。 

3、监管部门质量控制 

在房地产项目开发中，一般都会选择项目监管单位对施工单位质量状况的监管与控制。并且加强承包人自检体系管理，强调事前把关控制，做好项目检验与现场质量验收等都是工程质量监管的目标。在监管单位的控制下，确保了项目开发合理进行，争取质量创优，杜绝一些施工质量事故出现。首先，监管部门要划分质量单元。为了保证施工的有效、稳定进行，监管人员必须明确划分出各质量单元，包含了工艺流程监管图、分项工程与工程部位三个部分。与此同时要配以相同的记录、实验表格，确保工序完整进行，杜绝一切质量失误现象。其次，健全质量组织体系。监理工程师要对所有环节进行掌控，建立完整的质量组织系统。承包人不仅需要自检三级质量保证体系，还要服从监理工程师对项目质量的管理工作，尤其是对各分级部门的质量与工地检测部分做好相关调整。最后，质量监理程序要有序进行。监理工程师在施工前，要对承包方做出详细说明与计划控制程序，所有人员要共同遵守，确保项目质量控制合理化。另外，监理工程师要对施工技术、方案、进程做出审批，并且做详细表格，列出需要的材料、机械与劳力。监理工程师还需要参与项目开发的全过程监管，对施工的工艺、方法进行有效质量控制，对一些违反施工技术的行为做指导和警告。 

结语： 

综上所诉，房地产开发项目管理的质量控制不仅是项目施工的理论依据，也融合项目管理的实践经验。随着项目管理质量控制的不断完善，使房地产项目施工更加具有合理性与科学性，也极大提高了开发项目的效益化。 

参考文献： 

第11篇

【关键词】房地产开发；项目管理；重点难点分析

前言

随着我国经济的快速增长，房地产业在国民经济中的地位越来越重要，逐渐成为我国经济的支柱产业。房地产的开发管理也逐渐的引起人们 重视，对其管理的重点和难点进行分析，以便更好的进行管理，是目前房地产管理的关键。

一、房地产开发项目管理及其在房地产开发中的应用

房地产开发项目管理的目的是高效率的实现项目目标，项目管理是以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，在开发项目建设的全过程，按照其运行的规律，建立有效的计划、协调、组织和控制的管理系统。房地产的项目管理是一套复杂的管理体系，是以房地产企业、监理公司为主，各参建单位参与的管理系统，融合了项目管理的实践经验，系统的项目管理理论又为建设工程的项目管理提供了理论工具，使建设工程的项目管理日益科学化和系统化。

房地产项目管理包括工程项目质量管理、项目进度管理、成本管理和工程合同、资料、安全、市政配套等多项管理。项目质量、项目进度、和项目成本是整个项目管理的核心内容，也是工程项目管理的重点和难点。要把三者的关系进行很好的处理，难度很大，需要各方面人才的共同配合与合作，对整个的过程进行全面的设计、协调和控制，才能把项目做好，满足客户的需求，实现企业的盈利目标。

二、项目质量管理

建筑工程质量是开发商树立品牌的重要保证，与开发商企业的声誉息息相关，关系到企业的长期发展。房地产作为特殊的商品，工程的质量直接影响到产品的销售或者是租赁，因此可以说，一个项目的工程质量就是工程项目的生命，工程质量一旦出现问题，会对工期造成严重的影响或者是对产品的声誉造成影响，从而影响到投资成本和商品的使用收益。在项目的建设过程中，一定要严把质量关，最项目的质量进行严格的控制，防止质量问题的出现。加强项目的质量管理，主要可以从以下几个方面进行。

1.设计方案的优化。

设计人员要严格的按照开发企业的要求和对产品的定位进行设计，在建设之初，对图纸进行仔细的审核，看是否存在错误。设计的错误或者是变更会给工程的实施带来很大的影响，因此在设计执行时，要做好设计的检查和优化工作，确保设计的科学、合理、可行。

2.施工单位的选择和施工人员素质的保证

施工单位是施工质量的直接保障者，选择具有相应资质和信誉好的施工单位，可以为施工质量打下良好的基础，提供基础的保障。对施工人员的素质也要进行严格的控制，从施工的管理人员、技术人员到基层的建筑工人，都要具有相应的资格和较高的素质。可以采用进行人员培训和引入人才的方式来提高施工单位的整体素质，对工程的实施质量进行保证。

3.施工材料

建筑工程的实施中，材料的质量直接决定着产品的质量，建筑过程中，一定要严把质量关，杜绝不合格的材料进入施工现场。对工程应用的半成品、构配件、永久性设备等进行严格的质量检测后再使用。

4.对施工机械和设备的管理。

施工机械和设备是施工进度的重要保证，性能好的设备和机械才能保证工程的顺利实施和工期的按时完成，因此，在工程的项目管理中，要机械和设备其进行质量的控制。

5.施工方案、施工方法与施工技术。

施工方案和方法的科学、合理，能够有效的促进工程的实施，方案和方法的变更会对工程的进度产生影响，施工技术又是项目质量的关键因素。因此，加强对施工方案、方法和技术的控制也是保证施工质量的必要的措施。

6.做好质量监督工作。

相关的部门要做好施工过程的跟踪监控、指导和检验工作，及时的发现过程实施中的问题并加以解决，充分发挥监理的作用对工程的质量进行保证。

在工程项目的质量管理中，最重要的是做好预防性的控制，对可能出现问题的各个环节的影响因素进行控制，从根本上杜绝问题的产生。做好防范性的工作，制定问题的解决方案，一旦出现问题，马上进行处理。在平时的管理中，也要对质量问题进行严格的控制，即便是小的问题，也要进行严格的管理，以免酿成大的质量隐患。

三、项目进度管理

工程项目能否在预定的时间内交付使用，直接关系到项目经济效益的发挥。项目进度对开发企业的重要性不言而喻，做好施工项目的进度管理，保证施工的进度也就成了一项重要的工作。对项目的进度管理贯穿于整个项目的总过程。

1.制定进度计划。在工程的设计之初，做好项目的总进度计划，确定工期的总目标，在对现场进行调研和分析的基础上，将各个阶段的工作进行详细的计划，对施工进行指导。

2.保证进度计划的实施。在施工过程中，要保证进度计划的严格施行，将审批后的进度计划布置到各个部门，将责任落实到人，确保物品、人员和资金到位以后进行施工。对施工中存在的影响进度和质量的问题，要及时的进行处理，采用适当的措施和技术保证施工进度的顺利进行。

项目的进度管理是项目管理中的难点，影响因素较多，实施起来具有一定的难度。在进度的管理工作中，要对这些因素进行详细的分析，列出各个环节可能出现的问题，进行预防性的控制，以保证施工的进度不受影响。工程项目中影响进度的主要因素有人的因素、材料、技术、设备、机械、自然环境和社会环境等各个方面的因素。其中以人的因素最多，不仅涉及到开发商、涉及单位、施工单位、供货单位和监理单位等直接参与的单位，还与政府部门、建设主观部门、有关的协作单位和其他的相关单位具有很大的关系，在项目工程的进度管理中，做好人的因素的管理，对其他各种因素进行分析研究，是做好进度管理的基本要求。

四、项目成本管理

项目的成本关系到企业的利益，对成本进行合理的控制， 是保证开发商经济利益的重要措施。

房地产开发是一项大规模的生产活动，资金对每个开发企业都很重要，做好成本的管理和控制是非常好必要的。开发成本主要包括土地费用、前期工程费、基础设施费、建筑安装费、开发间接费、公共配套设施费和财务费用等几个大的方面。

项目成本的管理分为策划、设计阶段的成本管理和包发、施工阶段的成本管理。从国内外的很多资料来看，对成本影响较大的是策划、设计阶段的成本管理，成本管理的关键也要以第一阶段的管理为重点。但目前很多的房地产企业将第二阶段作为成本管理的重点，虽然具有一定的意义，但对成本控制的成效却不佳。因此，要加强对第一阶段的成本控制，知识方案的选择。做好投资的估算，从项目的设计之初就做好工程项目的成本管理和控制。

五、结束语

综上所述，房地产开发项目的管理重点和难点包括项目的质量控制、进度控制和成本控制三个大的方面，在实际的项目管理中，要根据各个管理的特点进行科学、合理的管理，保证项目工程的实施。

参考文献

[1] 志, 论述房地产开发项目管理中的问题与对策, [J] 中华民居, 2011(9).

[2] 陈祖, 关于房地产开发项目管理难点的探讨与分析, [J] 四川建材, 2006,32(2).

[3] 马广玉, 谈对如何搞好房地产开发项目管理的探讨, [J] 中国房地产业, 2011(8).

[4] 王斌, 对房地产开发中项目管理的见解, [J]城市建设理论研究（电子版）, 2011(23).

第12篇

Abstract: Based on construction companies and real estate enterprises work experience, standing in the real estate development enterprise stand, the author describes the key points of the project management, and put forward their own views, discussed in detail from the project management of real estate development enterprise quality control, safety control, cost control, progress control of the four main aspects, which has a certain reference role.

关键词：项目管理质量控制安全控制成本控制进度控制

中图分类号：O213文献标识码： A

Keywords: project managementquality controlsafety controlcost controlprogress control

从施工企业进入房地产开发企业已经四年了，综合施工总承包企业与房地产开发企业项目管理的特点，站在房地产开发企业的角度，对其项目管理要点进行论述。在论述开始之前，先阐述一下自己的几个观点，本篇文章也是以这几个观点为基本原则进行论述的：

1、房地产开发企业作为整个项目全生命周期的组织者和项目利润及风险的最大承担者，在项目管理上除了要对各参建单位提出明确要求外，也要为各参建单位尤其是施工总承包企业创造条件。

2、房地产开发企业和施工总承包企业不仅仅是简单的甲方与乙方的关系，更是项目合作方和利益相关方的关系。双方以项目工程为核心，以总承包合同为纽带紧密的联系在一起。

3、房地产开发项目管理的重点不仅仅是施工一个环节，还要重点关注前期定位、方案设计、销售、交房入住等关键环节。房地产开发项目的产品最终是用来销售的，在项目管理过程中，尤其在规划设计阶段，应始终牢记这一点。

4、资金管理是房地产开发项目公司管理的另一个重要内容。在规划房地产开发节奏与项目进度时，必须充分考虑项目公司的资金能力，项目开发进度一旦确定，必须严格控制，以确保资金平衡。

房地产开发一般由前期决策、规划设计、施工建设、市场营销、验收移交、运营管理及贯穿始终的财务运作等环节组成。施工建设阶段只是房地产开发的一个组成部分，施工企业的项目管理，和房地产企业业的工程管理是共通的，两者之间有很多相同之处，其工作内容无非都是项目管理上的“四控两管一协调”，只是二者的利益关注点和侧重点有所不同。在利益分配上，二者之间是对立的；在工作目标上，两者之间又是统一的，只有理性的对待和容忍双方之间的分歧，找出双方的利益共同点，才能真正做好工程项目管理。下面就先从质量、安全两个个角度，站在房地产开发企业的立场，就其项目管理过程中一些重要的，容易被人们忽视的内容进行论述。

一、房地产开发企业项目管理的质量控制：

质量关乎企业的声誉和品牌，无论对房地产开发企业还是施工企业来说，都是如此。在质量控制上，两者之间既有相同点又有不同点。施工企业的质量控制应从属于房地产企业，其控制内容要少一些，是房地产企业的一个组成部分。下面就站在房地产开发企业的角度，对其质量控制的主要内容进行分析。

（一）设计质量控制：

房地产企业作为工程项目的投资方，有四个主要的合同相关方，即勘察、设计、监理和施工总承包，每个相关方的质量控制都要纳入质量控制的范畴。其中设计质量控制对房地产企业来说尤为关键，设计质量不仅直接直接影响到建筑物的使用功能、结构安全，对开发成本的控制也起着至关重要的作用。

1、做好设计方案的选择：

在设计方案的选择上不应盲目追求建筑设计的新、奇、怪，过度追求方案的视觉冲击。在设计方案满足美观、实用、舒适等销售需求的前提下，要着重关注方案设计的合理性。建筑布局的合理性、建筑单元组合的经济性、建筑立面的简单化等都可以为后续设计阶段优化成本提供广阔的空间。在方案选定的过程中应该请施工图设计人员、成本管理人员和营销策划人员介入其中，加强对方案实用性和经济性的论证审核，确保设计方案合理可行。营销策划的提前介入，可以在一定程度上改善项目产品与市场的契合度，尤其在房地产市场逐步进入供大于求的阶段，这一点尤为重要。

2、做好设计单位的招标比选：

在设计单位的选择过程中，对于项目主要设计人员的选择尤为重要。主要设计人员的水平将直接影响设计成果的质量，因此对设计单位的选择应特别注意对该设计单位中主要设计人员及的选择，以确保最终设计成果的质量。高质量的设计成果可以减少设计阶段浪费的发生。同时注意施工图设计应尽量本土化，尽量选择当地设计单位，这些单位对当地地质情况、地方规范、生活习惯等都了解较深，对缩短设计周期与实现设计合理性都是有利的。

3、高度重视设计任务书的编制和实施：

设计任务书是确定工程项目和建设方案的基本文件，是设计工作的指令性文件，也是设计工作的主要依据，是建设单位对投资意图、所需功能和使用价值正确分析后，将待建项目的开发理念、营销主题、规模、使用功能、建筑风格等要求的具体化反映。编制好设计任务书，对整个项目完成得好坏至关重要。设计任务书不仅考虑总体布局、平面关系、立面效果、空间面积、交通导向、功能要求，还要分析建设成本、维护费用、分期建设的可能等。甚至要明确到每个房间插座、开关等预留预埋的具体要求。在设计任务书编制完成后应组织营销、造价、工程等相关人员进行论证。在论证通过并经批准后，不能随意修改，要保证设计任务书的严肃性，从源头避免设计的随意性。

（二）施工质量控制

1、重视施工总承包的招标选择

施工单位是工程项目建设实施的主体，是工程项目建设的主要组织者和实施者，是工程项目建设的核心，在工程项目的建设过程中处于主导地位，对工程项目的建设质量负主要责任。施工总承包单位的招标选择结果对工程建设的质量目标的实现具有决定性的作用。在招投标阶段，要把资格预审落到实处，不能走过场，选择一个有经验，负责任的承包商是实现工程项目质量目标的基本条件。在合同谈判与签约阶段，要明确约定工程项目的质量目标，并把施工企业拟派出的项目经理及项目部核心管理人员在合同中明确约定，不得随意更换。选择一个信誉良好的施工总承包企业，一个优秀的项目管理团队，才能为工程项目的顺利实施奠定坚实的基础。

2、严格验收程序，加强施工过程控制

（二）安全管理的重点内容

通常，安全事故发生的原因包括：人的不安全行为，物的不安全状态和管理缺陷。其中人的不安全行为和物的不安全状态作为施工过程中的客观主体是事故发生的直接原因，管理缺陷是事故的间接原因。安全管理工作就是要重点解决施工现场的主体因素，从人和物两个方面着手，消除事故产生的源头因素，有针对性的确定安全管理的重点内容，进行重点管理。

1、提高施工人员的自我安全防护能力，消除“人的不安全行为”

自我安全防护能力是指施工人员在施工现场对施工过程中出现的不安全因素的敏感、预见、控制和排除的能力。施工人员自我防护能力的大小主要取决于五个因素，即：安全意识的强弱、安全操作技术的熟练和实践经验的积累、心理因素的影响、身体疲劳的程度以及周围环境的状态。因此，在对人的管理上，也要有针对性的从这几个方面进行着手。

首先，要提高全员的安全防护意识，包括施工管理人员的安全管理意识和施工操作人员的自我保护意识。意识支配行动，施工人员具有较高的安全意识，就会主动的学习安全技术知识，自觉遵守安全规章制度，主观能动的控制不安全因素，达到自我保护的目的。一方面，施工管理人员作为现场生产的指挥者和管理者，他们对安全施工的认识水平、技术水平和管理水平的高低直接影响到施工人员自我防护能力的提高。施工人员不仅要理解安全施工的重要性和危险性，更要认识到安全生产的迫切性。安全生产与质量进度要齐抓共管，把安全管理变被动为主动。另一方面，施工操作人员普遍由于素质较低，缺乏对安全施工的感性认识，安全意识普遍较差，提高施工工人的安全意识任重而道远。

其次，对施工人员进行认真详细的培训和考核，尤其要加强特种作业人员的培训和考核。对施工人员的培训包括工人入场安全教育、安全技术交底和施工工序的技术交底、班前讲话等各种手段，另外还可以通过农民工夜校等平台对工人进行系统、持续的安全教育，不断提高他们的安全意识和安全技术操作水平。特种作业人员一般从事危险性较大的作业工种，提高特种作业人员的自我防护能力是减少事故发生的重要措施。对特种作业人员要组织专门的脱产培训，进行严格的考核，考核合格后持证上岗，并定期进行复审，复审不合格者，收缴其上岗证，取消其特种作业资格。

第三，密切关注施工人员的心理因素和劳动强度。施工现场不要盲目抢进度，造成工人违章、冒险作业，要控制施工节奏，避免施工作业人员劳动时间过长，劳动强度过大。加强对工人安全心理的研究和分析，有针对性的采取对策，增强操作人员的自我防护能力和操作人员之间互相保护的能力。避免因为工人心理因素影响或劳动强度过大的疲劳感出现不安全行为，降低事故发生的可能性。

第四，严格施工现场管理，消除安全隐患。加强对施工现场的安全检查和巡视，及时消除和处置施工现场存在的安全隐患，依靠制度对现场施工人员的操作进行约束和控制，通过施工现场的合理布局、科学组织、严格管理、文明施工等，为操作人员提供一个安全、整洁的作业环境。

2、加强施工现场安全防护的检查和验收，消除“物的不安全状态”

作为建设单位应组织监理单位和施工总承包单位进性定期的安全检查、专项检查和季节性检查。检查的主要内容包括：查领导，即检查领导是否认真贯彻“安全第一、预防为主”的方针政策；查教育，即是否对施工人员进行三级安全教育和考核，特种作业人员是否全部持证上岗；查防护，即施工现场的临边、洞口、脚手架、作业面等是否按照要求进行了安全防护，机械设备及临电设施是否满足标准要求；查制度，即总承包单位的各项安全管理制度是否健全，是否真正得到落实；查隐患，即施工现场是否还存在安全事故隐患。

安全检查只是发现不安全因素的一种手段，采取措施认真整改落实，消除不安全因素，把事故消除在萌芽状态，实现安全施工才是目的。因此，在检查中要认真贯彻落实“边检查，边整改”的原则，对检查出的隐患，要定人、定措施、定标准、定完成日期，尽快完成整改。对在检查中发现的安全隐患可以根据隐患的严重程度和发生频率进行分类，并采取相应的处理措施。

（1）对于具有重大伤亡事故危险，或发生事故可能性较大的隐患，应立即停工进行整改 。整改完成之后进行复查，复查合格后，才能复工；

（2）对于事故隐患比较严重，但发生可能性不大，或者由于客观条件的限制不能立即解决，则要限期整改，并采取临时防护措施，确保施工安全；

（3）对于一般隐患，不会造成重大事故，一时又不能马上整改的，也应进行登记，明确整改责任人和检查人，待整改完成后进行销项。

这里需要强调一点，建设单位组织的安全检查，不应该只是简单的以查代管，检查组成员应该共同对检查中发现的问题和隐患进行研究和分析，提出有效可行的处理意见。建筑施工安全不是施工总承包单位一家的责任，所有参建单位应该群策群力、齐抓共管，唯有如此，才能确保工程现场正常施工。

安全验收主要是指对安全防护设施、临时设施、设备等，依照国家、地区、行业有关规定和规程进行的验收，确保设施、设备的安全、稳定、可靠。验收范围包括：脚手架、安全网、卸料平台、临电设施、塔吊、外用电梯等。安全设施、设备等未经验收，不得投入使用。

参考文献：

1、《工程项目管理》成虎编著高等教育出版社

第13篇

关键词：房地产；项目开发；营销策划

房地产市场营销策划以整合营销概念为指导，以市场调研预测为载体，整合整个开发建设项目。目前，我国房地产开发的市场还没有成熟的发展起来，对实行房地产开发的营销策划还没有一个成熟的体系，需要进行深入的探究。

一、房地产开发市场营销策划存在的问题分析

（一）目标市场不明

就目前来看，在房地产开发市场营销策划中，诸多房地产开发商面临的主要问题是目标市场不明。原因在于，在建设房地产时，开发商和策划者没有考虑到当地实际的消费水平，把消费的人群盲目地定位为高档的消费者，然后大肆兴建一些高档的商品，无法满足当地居民对房地产水平的需求，使很多人支付不起高昂的费用，导致许多房地产卖不出去，市场地位不明。

（二）营销主线不清

使得房地产开发市场营销策划陷人困境之一的原因就是营销主线不清。整个营销活动的主线就是主题定位。在房地产开发市场营销策划中，出现定位偏差的原因就是没有清楚的判断房地产形势，使得在推广时也不能很好的给消费者一个清晰的介绍，满足不了实际消费居民的需要，营销主线不清会使消费者对整个房地产的定位不清楚，无法看到整个楼盘的亮点，无法吸引到消费者购买，这样的话就降低了楼盘在整个房地产市场的竞争力。

（三）网络营销不佳

互联网的开发应用为房地产开发市场营销策划提供了新的平台，为了顺应时代的发展，在进行房地产开发市场营销活动时，网络平台必不可少。为了扩大营销效果，许多房地产开发商在网络上建立网站。然而，这种方式暂时没有取得预期的效果。原因在于利用互联网进行市场营销的体制还不成熟，房地产企业不能有效的评估网络营销活动的手段，所以在达到的效果上面并不尽如人意。

二、解决房地产开发市场营销策划问题的措施

（一）认清消费需求，强调市场调研

获得真实信息的基础和依据是市场调研，进行房地产开发市场营销策划的准备就是要认清消费需求，强调市场调研，要在调研前就要准备好问题，确定好调研人群。这样的话才能正确的做出营销策划方案，然后进行结果的论证。认清消费者的消费需求，找到市场方向是制定房地产开发市场营销策划的前提。

（二）明确目标市场，做好市场细分

要在房地产市场中提高自己的竞争力的前提是要做好市场细分工作。房地产开发市场营销策划的重要环节就是要明确目标市场，做好市场细分。消费者的构成涉及到各阶层，各领域，市场对其不是很好把控，所以应以消费者购买行为的不同为依据做好市场细分，把需求类似的消费者整合到一起，对需求不同的消费者进行划分，尽力的了解消费者的需求，好提高市场的占有率，为房地产企业的发展做出贡献。

（三）把握产品卖点，合理定位营销

主体定位是房地产开发市场营销中的重要环节。能否掌握产品的优势，然后做出合理的定位进行营销是房地产开发市场营销策划能否成功的决定性因素。另外，在制定房地产开发市场营销时，要有一个明确的主题，这个主题应该一直贯穿整个策划方案，这样的话才可以明确的实行这个房地产开发市场营销策划。

三、营销策划对于房地产销售的重要性

（一）房地产企业实行房地产营销策划，可以提高市场占有率，为整个企业的长远发展起到重要作用

由于中央和政府对房地产一直实行调控政策，使得房地产行业的发展一直处于低迷状态，很多中小型房地产企业由于缺少资金而面临破产，整个行业的发展可能会有一些变化。另外，总是时不时的推出一些新奇的营销手段，抓住消费者好奇的心里，再提出符合产品定位的营销，这样的话会吸引消费者，销售成功的可能性大大提高，市场受到欢迎，企业也会获得高回报。所以说营销策划能促进房地产的销售水平，尤其是有创意的市场营销，是企业在房地产市场上提高竞争力的有效手段。

（二）房地产营销策划能增强企业的管理创新能力

房地产策划与企业管理在某些方面也是类似的，进行房地产策划也是提高企业管理创新能力的方法之一。策划人以策划程序为依据，创新管理房地产开发企业，通过考察房地产开发项目的问题，对解决管理问题进行探索。才会更长远的发展，在这种严峻的大背景下生存下来。

四、结语

第14篇

关键词：项目开发单位，项目管理

1、房地产项目管理的概述

1、1基本概念

房地产项目管理是工程项目管理的一个分类，是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。它是一门应用性很强的综合性学科，也是具有很大发展潜力的新兴学科。

1、2业内分类

房地产项目根据管理者不同，又可分为：建设项目管理（业主单位）、设计项目管理（设计单位）、工程咨询项目管理（咨询监理单位）、施工项目管理（施工单位）和后期物业管理（物业公司）。

2、项目开发单位进行项目管理的主要内容

项目开发单位是站在投资主体的立场对项目进行综合性的管理。其管理是通过一定的组织形式，采用多种方法和措施，对整个项目所有工作的系统运动过程进行计划、协调、监督、控制和总评价，以保证项目质量、工期、投资效益目的实现。如果除项目建设单位之外还包括项目的其他投资者，如项目融资单位、BOT项目的投资者等，他们必须参与项目全过程的管理，便于了解项目的投资收益情况，确定投资方案。

3、项目开发单位进行项目管理的方法

房地产项目管理系统的复杂性和目标的多样性，使得项目管理方法也具有多样性。根据不同的分类标志，项目管理方法划分为不同的形式：（1）按管理目标划分，项目管理方法有进度管理方法、质量管理方法、成本管理方法、安全管理方法、现场管理方法等。（2）按管理方法的量化程度划分，项目管理方法有定性方法、定量方法和综合管理方法。其中定性方法是经验方法，综合方法是定性方法和定量方法的结合。（3）按管理方法的专业性质分，项目管理方法有行政管理方法、经济管理办法、管理技术方法和法律管理方法等，这是最常用的分类方法。

4、项目开发单位进行项目管理的若干建议

4、1房地产开发项目成本管理的若干建议

建议对项目开发的每个阶段都实行成本控制。房地产开发项目成本控制是开发商对开发项目投资的有效控制，是房地产开发项目管理的重要组成部分，是成本管理活动的核心。（1）项目策划和投资决策阶段对可能发生的成本进行总体控制。此阶段应着重做好三方面的工作：搭建好有各类人员参加的策划班子，完成投资决策阶段的技术性工作；编制投资估算形成初步的成本计划，并在此基础上进行项目成本分析；在成本分析的基础上，进行项目风险分析。（2）设计阶段的成本控制，一般采用限额设计方式保证有效的成本管理，并要着重关注两个问题：要以项目可行性研究和策划阶段确定的计划成本或目标成本作为初步设计控制的依据；初步设计要重视方案的选择，按投资估算进一步落实成本，将施工预算严格控制在批准的范围内，并加强设计变更的管理工作。（3）动迁阶段的成本控制。房地产开发如涉及动迁工作，一方面，应聘请独立的评估咨询机构按政策进行评估，确定补偿标准和额度，以利于动迁职能部门、动迁公司和评估机构三方的相互制约，另一方面，要强化动迁收尾的管理和控制。（4）招投标与合同洽商阶段的成本控制。这个阶段的工作质量将直接影响项目的成本管理和结算。（5）施工阶段的成本控制。主要包括：编制或修订成本计划、编制工作流程、落实管理人员的职能和任务；熟悉设计图纸和设计要求，将工程费用变化大的部分和环节作为重点成本控制对象；详细进行工程计算，复核工程付款账单，严格经费签证；注重合同的修改和补充工作。（6）结算阶段的成本控制。房地产开发结算工作的突出特点是大量性、集中性、复杂性。为避免结算时产生主观上的错误和漏洞及客观上的疏忽应建立结算原则会议确认制、二次复核制、审计和奖惩机制。

当前房地产正处于降温阶段，房地产商在进行房地产开发的过程中一定要掌握好各阶段的成本管理与控制的方法，对目标市场应做好周密的预测，采取相应的对策，避免盲目投资。对目标市场要进行详细调查，了解需求情况，根据市场需求进行规划设计，做到有的放矢。

4、2房地产开发项目风险管理的若干建议

房地产开发项目的风险，实际上是开发商实施开发过程中固有的风险，在现在的经济大环境中，主要有：项目的定位风险、项目的投资支持能力风险、项目的合约履行能力风险、项目建设的创新风险、以及政治政策变动的风险等。在科学合理规避风险上，建议：（1）建立或附设企业经常性信息收集和处理机构，研究国家和区域经济政策、行业政策，对本地区各个区（段）域的规划、土地、项目（包括在建和意向）、适宜项目情况，做及时、准确的分析，为企业经营决策提供准确依据。也就是说，要学会经营、懂管理、知法规，才能避免投机、政策、担保等风险，才能妥当地处理风险造成的后果。（2）在企业内部积极推进企业的科学化、规范化、法制化管理建设，逐步实现企业的体系化、制度化、程序化管理，制定符合质量管理标准的企业标准、工作程序、和工作流程，建立现代的企业管理制度和管理程序。（3）加强项目的招标管理、合同管理，提高成本控制和合同管理能力。在招标过程中，准确核定标的，利用竞争、价格、供求机制，合理制定工期、质量、造价、安全投标的条件，为项目合同管理营造工作质量环境；在合同契约签订的过程中，善于利用法律法规的规定，对可管理风险进行合法的消除、缓和、转移；在合同契约的履行过程中，合理应用《合同法》、《建筑法》和其他法规规定，利用风险管理技术、财务手段，将“承包商风险”、“业主风险”、“供应商风险”、“担保方风险”进行有效的控制。决不允许在过程中因出现“违规”或“违约”现象而导致“意外”风险失控。（4）利用计划管理、目标管理、过程监督、节点考核等技术手段，对风险管理过程实施“事前”“事中”的有效控制。（5）重视项目完成过程中阶段性工作、实施结果的评价考核，及时总结经验，为企业正确认识自身的管理水平和下步工作持续改进创造基础。阶段性工作的考核评定由项目管理层组织进行，也可以由职能主管领导组织分阶段或者按照计划的节点控制目标进行，考核的内容是计划的节点控制目标完成管理情况和阶段性目标完成情况，考核的结果是决定是否调整计划、调整目标，是否决定关闭阶段性管理任务。项目管理考核评价的主体是企业管理层或者是组织结构中的部分，考核评价的对象是项目管理层（主要是项目经理），考核的内容是按照《项目管理目标责任书》规定的目标和指标，对项目实施情况、项目管理水平、管理绩效进行终结评价，确认阶段性考核的结果，确认最终结果，确认项目管理组织（项目部）的职能是否具备“解体”。

5、结束语

综上所述，项目管理本身是一个非常复杂的系统，它不仅由许多项、分项、工程活动所构成，而且是一个完整的工作过程（包括预测、决策、计划、控制、反馈等），是项目全部管理任务（如工期、费用、质量、合同、资源、组织、信息等）的结合体。所以要取得项目的成功，必须对项目管理的整个系统进行全面地管理。作为一个完整的项目管理系统应将项目的各职能工作、各参加单位、各个阶段、各项目活动融合成一个完整有序的整体。本文以上仅仅是管中窥豹、冰山一角，关于房地产项目管理上的内容还有很多话题可以进行详细论述，由于篇幅原因仅仅到此，今后这方面的话题，本人还将在工作与实践中，不断积累经验和探索下去。

参考文献

第15篇

【关键词】房地产项目；经营管理；市场定位

1、房地产项目经营管理的主要内容

房地产开发项目管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。

具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。除此之外，房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电讯、银行、文教、卫生、消防、商业、服务、环境等几十个部门，近百个单位，以及最终用户消费者的相互制约和相互影响，因此，房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。

2、房地产开发项目的计划、组织、协调、控制管理

对房地产开发项目进行计划管理，能使项目的开发建设有计划、按顺序有条不紊地展开。这就是说，通过使用一个动态计划管理，将工程项目全过程和全部开发活动纳入计划轨道，项目有序地达到预期总目标。

房地产开发项目的组织管理是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行，以及根据有关法律法规，建立各种规章制度，形成一个高效率的组织保障体系，使项目的各项目标得以最终实现。

房地产开发项目的协调管理的意义是为开发项目提供协调和谐的公共环境，保证项目开发建设顺利进行。协调管理的主要任务是对开发项目与外部环境、项目各子系统之间，以及项目不同阶段、不同部门、不同层次之间的关系进行沟通与协调。这种沟通与协调将更有利于睦邻公共关系，吸纳融通资金，寻找材料设备供货渠道，广揽优秀设计和施工队伍，获得市场竞争优势，促进产品销售。在各种协调之中，人际关系协调最为主要，项目经理在人际关系协调过程中处于核

心地位。

房地产开发项目的控制管理的意义是有利于对项目的质量、工期和成本进行控制，并获得最大的综合效益。控制管理主要是通过计划、决策、反馈和调整等手段，采用项目分解，各种指标、定额、阶段性目标的贯彻执行与检验等措施，对开发项目的工程质量、施工工期、资金使用、成本造价等进行有效控制，以确保开发项目用最少的投入，获得最大的经济效益、社会效益和环境效益。

3、房地产开发工程项目管理所存在的问题

3.1项目决策阶段开发商的项目市场定位及决策机制不完善。

由于没有详细、“可行”的项目可行性研究报告，使得项目的规划设计迟迟不能如期进行，即使勉强进行了多方案的规划概念设计，也会因为市场研究不充分，心中无底，评判“标准”不明确，犹豫不决，致使项目决策慢、效率低。有

些开发商高层领导以“市场是变化的，项目定位不能太死”为借口不重视前期的项目详细可行性研究。因市场和产品研究不详细，导致决策迟缓，浪费了项目的事机、时间。决策高层“犹豫”了一段时间后，一定会匆忙决策，这样的决策确定的项目产品肯定不科学、不系统、不全面，也不完全可行。

3.2 施工图设计文件供应迟慢，变更多。

因市场研究阶段进行得不细致、不规范，项目投资决策阶段的问题拖到了项目实施决策阶段来解决，本应属设计师的工作受到了开发商的过多干预和限制，

在工程项目管理方面的表现就是施工图技术文件慢、建设过程中变更多。

许多开发商的项目规划和建筑方案是开发商高层领导包办“设计”的，使得规划、建筑设计单位及设计人员无所适从，项目无详细、完整的规划和建筑设计，整体设计不系统、不配套、不协调，设计师成了开发商高层领导手中的一支“笔”，设计师无创意，也不愿动脑筋，做出的规划和建筑效果的确是完全体现了开发商意图，但产品功能性、系统性和效果的设计失误的责任也由开发商承担。

3.3 重视工程收尾阶段的工作没有从根本上采取措施

目前的工程管理中，尤其在高层建筑及大型小区的开发建设实施过程的后期，甲方分包工程的施工单位与单位工程总承包施工单位以及甲方分包工程施工单位之间的配合和接口问题上，矛盾越来越突出，成为房地产开发项目管理的难点之一。

因高层项目或大型小区的参建施工单位众多、交叉作业多，进场、退场的时间也各不相同，甲方除了与单位工程的土木建筑及安装施工企业（即工程总承包施工单位）签订所谓总承包工程施工合同之外，其中许多专业工程或配套工程的施工单位也直接与甲方签订工程施工合同。工程的前期主要是项目总承包单位进

行的土建施工工作，工作过于单一，项目管理工作简单，容易进行；施工单位的内部作业分包往往主要由其自己管理，对于施工合同有约定的纳入施工单位自行管理的甲方指定分包或专业分包，监理方及甲方工程管理人员在此方面的项目管理工作也容易做，难的就是与甲方独立签订工程施工合同且合同中又没有工程配合、接口内容等要求的工程配合问题。因工程招标时要求不完善，签订的工程施工合同不严密，尤其是关于工程配合、交接口、及半成品保护方面的合同内容约定不详细，合作意识“较差”的施工单位对甲方分包工程配合问题“过于认真”、“斤斤计较”，使工程项目管理困难重重，总是在脚手架、垂直运输、临时水电使用及费用分摊、材料堆放、垃圾清运、安全文明施工管理、交接验收、成品保护、工程资料衔接和整合管理、配合费用等工程接口、配合方面纠缠不清，也是造成工期拖延的重要因素。

4、结语

房地产开发项目管理的过程还存在着很多问题，我们要正确地对待、评价和处理存在的这些问题，必须站在项目管理的战略高度，从项目启动组织到实施过程管理全过程、全方位地加以控制，加强对开发项目的管理是保证项目目的、项目目标实现的关键，也是实现我国房地产健康发展的必然道路。

参考文献

[1]杨中和.房地产经营和管理[M].大连：东北财经大学出版社.1996.

[2]董黎明，胡键颖.房地产开发经营与管理[M].北京：北京大学出版社.1995.

[3]赵智兴.房地产开发中的项目管理[J].内蒙古：内蒙古科技与经济.2009. （22）：52

[4]陈祖.关于房地产开发项目管理难点的探讨与分析[J].四川建材.2006.（2）：142