房地产金融战略范文

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第1篇

关键词：房地产；金融市场；改革发展；房地产金融体系

改革开放以来，使得我国房地产企业得到了飞速发展。房地产金融市场作为房地产市场的重要组成部分，不仅可以加快房地产企业的发展速度，同时也可以提高房地产企业的经济效益发展。但是，房地产企业在实际发展的过程中，由于受到房地产金融市场初期发展的影响，依然存在诸多问题未被解决。因此，本文对房地产金融市场的改革发展进行探讨，使其在房地产企业的发展中有重要意义。

一、房地产概述

（一）房地产概念

房地产的概念，指的是可以充分利用的土地以及土地上的所有建筑物。房地产的另一种含义，也可以理解为不动产，指的是自然特性或法律规定不可移动的土地。房地产业是一种开展金融业务、经营管理、售后服务等方面相结合的行业。因住宅业在房地产业中占较大比例，是房地产业的重要组成部分。房地产金融的概念，指的是房地产企业在开发、消费的过程中，通过货币流通的方式，对投入的资金进行筹集，以此来开展一系列的房地产金融业务。

（二）房地产产业的特征

房地产产业有众多特征，主要包括有：（1）不可移动性。由于房地产是不可移动的土地。所以，房地产业具备不可移动性的特点。（2）极高的价值性。与其他商品相比，房地产业的消费价格要高出数倍，久而久之具有极高的价值性。房地产业的这一特征，使得广大人民在购买住房期间，通常采用分期付款或按揭贷款等方式。与此同时，贷款业务活动的开展，形成全新的房地产金融市场。（3）具有良好的耐久性。土地作为地球上变化最小的物体，具有非常高的利用价值。只要房地产业不会受到人为因素、自然因素等方面的影响，其使用年限可以维持在数年之久。

二、房地产金融市场改革的重要性

房地产金融市场的迅速发展，对广大人民的生活及社会经济的发展有重要意义，其重要性主要体现在以下几个方面：第一，从根本上确保人民群众的生活质量。现今社会，在经济飞速发展的背景下，各行各业也得到了稳定发展。由于城市人口的数量不断上升，若缺少最基本的住行保障，势必会给国家及社会的发展带来一定的影响。房地产企业便可以很好地改善这一特点，是保证社会经济发展的基础。第二，带动其他企业的发展。众所周知，建筑、装修等行业的发展离不开房地产企业。只有房地产企业得到稳定发展后，才可以很好地解决其他行业在发展中遇到的资金问题，带动其他行业的未来发展。第三，为房地产企业的发展提供强有力的保障。由于房地产企业的建设规模不断扩大，在一定程度上消耗大量的人力、物力、财力等。房地产企业只有开展大量的房地产金融业务，不断扩增房地产金融市场，以此来提升投入资金的周转速度，促进自身的经济效益发展。由此可见，房地产金融对房地产企业及房地产金融市场的发展有重要意义。

三、房地产金融市场改革发展存在的问题

（一）未能创建健全的房地产金融体系

健全的房地产金融体系主要包括：专业性住房金融机构、住房融资等。但是，就当前我国房地产金融市场的发展而言，由于房地产金融体系的不健全，致使房地产金融市场的改革发展方式较为单一，房地产金融贷款的方式受到限制，直接影响着房地产企业的长远发展。不仅如此，由于未能创建健全的房地产金融体系，导致房地产金融融资业务的开展存在一定的风险。

（二）房地产金融市场的发展速度慢

由于房地产金融市场的改革发展正处于初期阶段，使得房地产金融市场的发展速度略慢。因我国只有少部分房地产企业具备一级房地产金融市场，其他房地产企业只依靠银行提供的巨额资金，加剧了房地产金融风险的存在。与此同时，由于二级房地产金融市场尚未建立，一旦房地产金融市场发生巨大改变，给房地产企业的发展带来一定的影响，限制着房地产金融市场的发展速度。

（三）存在一定的房地产金融风险

房地产企业在实际发展的过程中，存在一定的房地产金融风险，阻碍着房地产金融市场的改革发展。近年来，在经济迅速发展的背景下，使得我国房地产企业也得到了稳定发展。但是，房地产企业时常出现供给与需求不相符的现象，导致住房空置率逐渐呈现出上升的趋势，一旦房地产企业的未来发展发生变化，势必会造成房地产企业供需失衡的风险。不仅如此，由于开发商及住户的信用未能得到保障，同时也未能创建完善的个人信用体系，致使银行不能及时向其进行贷款，也未能对发放的贷款实施监控，在一定程度上加剧了房地产金融风险。

四、提高房地产金融市场改革发展的策略

（一）完善健全的房地产金融体系

现今社会，在国家及社会的大力支持下，为有效加快房地产金融市场的改革发展速度，应当完善健全的房地产金融体系，确保房地产企业在金融体系的作用下，积极开展各项房地产业务。比如，住房融资担保等。首先，房地产企业可以与各大银行进行合作，向广大人民推荐贷款的方式，从根本上提升广大人民的住房水平。其次，房地产企业可以创建适当的担保机构，或是在国家及社会的支持下成立住宅融资委员会，向住户宣传有关贷款方面的内容，使绝大多数的居民能够得到安全保障。最后，创建健全的房地产金融体系。房地产金融体系有众多种类，主要包括：专业性住房金融机构、保险机构等。只有不断完善房地产金融体系，才可以促进房地产企业的长远发展。

（二）加快房地产金融市场的发展速度

在20世纪70年代初期，一些发达国家抓住商机，大力开展房地产金融市场，发达国家不仅具备以融资市场为核心的一级房地产金融市场，同时还具备以证券市场为载体的二级房地产金融市场。因发达国家有完善的房地产金融市场，大幅度减低了金融风险的发生机率。换句话讲，房地产金融市场的改革发展，逐渐成为房地产企业迅速发展的重要途径。基于此，我国房地产企业也应与时俱进，加快房地产金融市场的发展速度，使我国房地产企业在竞争日益激烈的市场中能够占有一席之地。与此同时，还应降低房地产企业融资的相关条件，不断转变房地产企业融资的方式，在一定程度上，为房地产金融市场的改革奠定基础。

（三）积极防范房地产金融风险

积极防范房地产金融风险，主要从以下几个方面具体阐述：第一，房地产企业应重视金融的重要性，督促其他房地产员工加强防范风险的主观意识，不仅应开展大量的房地产金融业务，还应时刻预防潜在的金融风险，从根本上降低房地产金融风险的发生。第二，政府监管部门对房地产企业的改革发展提出有目的性的指导意见，并且针对房地产企业开展的房地产金融业务，制定正确的规范政策，促使房地产金融业务得到很好的保障。第三，政府监管部门加强对房地产企业的监管力度。督促房地产企业严格按照相关审批手续进行工作，严禁开展具有较高金融风险的贷款业务。不仅如此，若开发商及住户的行为举止较不规范，房地产企业有权利拒绝向其进行贷款，以此来起到防范房地产金融风险的作用。第四，加强贷款方面的管理。房地产企业可以对已经发放的贷款进行实时监控，避免出现工程停工、罢工等现象，阻碍着房地产企业的发展，同时为房地产金融市场的改革发展打下成功的基石。

结论

综上所述，房地产金融市场的改革发展，可以加快房地产企业的发展速度。本文对房地产概述进行分析，并且结合房地产金融的重要意义，从中可以发现房地产业有众多特征，这些特征成为房地产金融市场改革发展中必不可缺的一部分，为房地产企业的发展提供保障。但是，房地产金融市场在改革发展的过程中，存在一系列的问题。为使这一现象得到改善，本文提出几点提高房地产金融市场改革发展的策略：完善健全的房地产金融体系、积极防范房地产金融风险，为房地产企业的未来发展奠定坚实的基础。

参考文献：

[1]周明.深化房地产业供给侧结构性改革——第九届中国房地产科学论坛综述[J].上海房地,2017,12(08)：4-6.

[2]卞瑜俊.供给侧结构性改革背景下的房地产开发企业核心竞争力的培育[J].价值工程,2017,36(16)：70-72.

[3]蓝雅卿.我国房地产金融创新存在的主要问题及对策探析[J].现代营销(下旬刊),2017,7(03)：92-93.

[4]成立,李琳.房地产金融市场的变化与发展趋势[J].城乡建设,2015,2(05)：70-72.

第2篇

房地产市场的发展发展壮大离不开房地产金融的大力支持，近年来我国房地产的金融支持力度有所下降。我们可以从房地产开发的资金来源的形式和结构为参考。目前，我国房地产开发资金来源主要分为：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金。1998年以来，国家预算内资金、债券和利用外资绝对值及占比均很低，且呈不断回落态势；房地产开发资金中约有60%左右来自于银行贷款，房地产开发企业对银行信贷资金依赖程度很大。就商业性金融支持体系而言，自98年，我国房地产开发贷款余额一直保持着两位数的增长率，年均增长率为20.09%，高于同期全部金融机构贷款余额年均增长率（12.71%）7.38个百分点。2004年，房地产开发贷款和住房消费信贷增长率均呈下降态势，与2003年相比，2004年房地产开发贷款增长率下降了32个百分点，住房消费信贷增长率下降了7.29个百分点。我国政策性住房信贷主要指对个人的住房公积金贷款。截至2004年底，全国建立住房公积金职工人数为158万人，仅占在岗职工总数的8.2%；累计向433万人发放了住房公积金贷款，仅占建立住房公积金职工总数的7%，比例明显过小；全国住房公积金缴存总额中用于个人住房贷款和购买国债的资金仅为56.1%，沉淀资金闲置的比例为42.6%。积金大量处于闲置状态，对中低收入家庭购房的支持力度有待进一步提高。

二、我国房地产金融存在的问题

1.风险过于集中于商业银行体系。由于我国金融市场发展还处于初级阶段，间接金融在整个金融市场中还占绝对地位，而资本市场等直接金融发展却相对落后，同时国有商业银行本身改革还不到位，导致了我国房地产融资主要依靠商业银行。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式的信贷资金集中，商业银行实际上直接或间接在承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险，资本市场发展的相对落后，很难为房地产企业提供其他渠道，而且也不能将商业银行房地产信贷资产风险社会化，化解商业银行房地产信贷风险。

2.人住房信贷的发展可能存在违约风险。自我国实施住房市场化以来，我国商业银行个人住房贷款业务得到了长足的发展。目前，我国商业银行个人住房贷款不良资产率不到0.5%，住房公积金个人住房贷款的不良资产率仅为0.24%，这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用，但商业银行普遍把个人购房贷款看成优良资产而大力发展，银行应该重视个人住房尚未暴露出的风险。因此，在我国尚未建立起个人诚信系统，商业银行也难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分的分析的条件下，大力发展个人住房抵押贷款势必给银行造成不良资产。

3.房地产金融在创新中存在部分问题。我国相关部门经过20多年的探索，建立了以银行信贷为主的房地产金融市场体系，为中国房地产业的快速成长提供了重要支持。但随着房地产市场的发展，现有房地产融资方式也逐渐暴露了一些问题。房地产融资过分依赖银行不利于金融业及房地产业的稳定，单一的银行信贷融资方式难以适应中国房地产行业快速发展的趋势，我国房地产金融产品种类单一，无法满足市场投资者的需要。总的来看，金融机构的产品创新存在一定制约，面临较大风险。

4.商业银行和其他金融机构存在经营行为本身不理性、不科学、不规范等问题。自1998年以来，一方面我国连续8年降息；另一方面，随着个人住房市场化以后，国家鼓励国有商业银行加大个人住房按揭贷款的支持力度，同时由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”因此在经营业务上容易产生急功近利的倾向。

三、对于目前所存在问题的解决方式

1.大力发展多层次、全方位的房地产金融市场体系。住房金融市场不仅要有间接融资的信贷市场，也应有直接融资的资本市场；不仅要有直接提供融资服务的一级市场，也要有分担一级市场风险的二级市场，来解决住房贷款资金期限错配和流动性问题。鼓励扶持包括房产评估、房产中介、保险、担保、贷款服务等金融市场支持服务体系。加快市场交易制度建设，促进市场交易环境不断优化。

2.大力推进房地产金融产品创新，为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供有效的金融服务。要细分市场，开发服务于不同目的和人群的产品，如低收入家庭、刚工作的青年等人群的住房金融产品等。推动房地产金融产品多元化，形成包括房地产信托、投资基金、企业债券和资产证券化等在内的房地产金融产品。

3.大力发展房地产投资基金。房地产投资基金作为一种专业从事房地产投资的基金，在国外已经得到迅速的发展，然而在我国的发展还处于初级阶段。一方面，尽快制定和实施《产业基金法》是国内和国际产业基金可以在,房地产投资中有法可依，健康、持续地运行下去。另一方面，建立健全房地产投资基金推出机制和风险规避机制，降低其所承受的风险程度，鼓励房地产投资基金迅速发展起来。

4.加快房地产金融产品证券化速度。通过贷款证券化增加了信贷资产的流动性，同时有利于银行进一步扩大信贷规模，从而形成良性扩张，还可以改善银行资产负债结构，降低资本金要求。优先发展住房抵押贷款证券化的另一个原因是，近几年随着房地产信贷规模的迅速增长，住房抵押贷款，尤其是近年来个人购房按揭的逐年增加，这部分资产属于各银行的优质资产的组成部分。通过证券化可以将房地产金融的信用市场化，加速了间接金融向直接金融的转化，使得房地产金融的资金来源更加多元化和社会化，从而不仅扩大房地产开发资金的来源，而且分散了投资资金的风险，促进房地产金融市场健康地发展。

第3篇

【关键词】金融调控；金融业；房地产业；和谐发展

房地产是资金密集型的行业，房地产从开发到销售都离不开金融机构信贷的支持。我国的房地产经济和房地产信贷是在转轨经济环境下成长起来的，超额利润导致房地产信贷非理性增长，结构性矛盾导致房地产开发贷款还款来源具有不确定性，资金来源较单一导致房地产对金融依赖程度高。房地产市场发育不良蕴藏着较大的金融风险。为了遏制房地产的泡沫，确保我国房地产业健康发展和我国金融的安全，2010年来我国政府陆续出台了一系列房地产调控措施，2011年颁布房地产调控的“新国八条”，金融调控正在进入从量变到质变的关键时期。通过差别化住房信贷政策、上调存款准备金率和加息等一系列金融调控政策，使银行放贷额度从紧，房地产开发资金链面临考验。在新形势下，发展机遇与风险共存，如何共建稳健的房地产金融体系，促进金融业和房地产和谐地发展，是金融业与房地产业共同面临的重要问题。

一、金融调控对金融业和房地产业的影响

（一）金融调控对房地产业的影响

1、融资困难

我国房地产业的融资方式包括贷款、股权投资、债券融资、信托融资、房地产基金等多种形式，而其中银行贷款是房地产业的主要资金来源渠道，全国房地产银行贷款依赖水平在50%左右，而部分大型城市开发商对银行信贷资金依赖程度已高于80%。实行金融调控后，一方面，银行收紧信贷支持，资本市场基本关闭了IPO(首次公开募股)和发债融资的大门；另一方面，调控不断深化，商品住宅交易量下滑，房企回笼资金趋缓。去年以来，房地产开发贷和按揭贷款都在下降。万科提供的数据显示，目前房地产开发资金来源中，国内开发贷款最近一年多时间内持久下降，今年到二季度其占比降到了17%，是2006年以来的最低水平；与去年同期类比，前6个月国内贷款降至6.8%，接近2007年以来的低点。在万科关注的14个主要城市中，北京、上海、广州、深圳和杭州5个城市，成交量与去年同比有小幅下降，与2009年相比则是大幅下降，与2007同期相比则有50%的下降。此外，主流开发商的销售在今年7月份放缓。7月销售数据显示，包括万科、保利、中海、绿城、富力等公司在内，销售环比均出现下滑，万科、中海、保利环比下滑超过3成。因此，目前我国房地产商目前面临着巨大的资金压力。据相关经济学家分析，目前我国房地产商面临5000亿元以上的资金缺口。

2、成本费用提高

一是，由于房地产融资渠道狭窄，在金融调控下，银行放贷额度从紧，融资困难，融资成本也就随之提高。今年开发商融资成本大幅度上升，由原来的6%-7%，提高到15%-16%。二是，由于贷款利率提高和限购政策，使得人们的住房消费速度放慢，而开发商为了及时回笼资金，积极开展各种形式的促销活动，市场的竞争更加激烈，销售费用增加。

3、房地产市场走向分化

信贷紧缩，房地产融资渠道狭窄，使得房地产资金缺乏有效的资金来源；房价下跌和成交量紧缩使得房地产资金周转困难；利率提高，信贷的利息增加。这些因素的共同作用，一些实力不强的中小房地产商或被淘汰出市场，或被其他大型房地产商兼并收购，从而市场集中度会得以提高，房地产市场走向分化。

（二）金融调控对金融业的影响

1、银行放贷额度从紧

实行金融调控以来，我国不断提高存款准备金率，特别是2011年我国5次提高存款准备金率，使我国存款准备金率达到21.5%，创历史新高。存款准备金率的上调使银行放贷额度从紧。“伟嘉安捷”分析，央行每上调0.5个的百分点的存款准备金，将冻结超过3000亿元资金。存款准备金率的不断上调，银根紧缩。今年下半年平台贷款风险防控的深入推进，银行对于房地产业贷款的发放会越来越难。

2、信贷风险增加

金融调控下银行信贷金额从紧，使对银行贷款依赖程度高的房地产商目前面临着巨大的资金压力，积累了大量的金融风险。主要表现：一是房地产信贷增长过快显非理性增长，还贷来源不确定；二是房地产商自有资金比重低，银行信贷占房地产资金的比重高，使得我国的房地产金融面临着较高的金融风险；三是商业银行过度竞争。目前，房地产贷款，尤其是个人住房贷款仍是各银行的优质资产。为了争取更多的市场份额，部分商业银行基层行采取变通、变相或违规做法，降低贷款标准，减少审查步骤，放松真实性审核，严重影响银行资产安全。四是住房贷款管理薄弱，“假按揭”贷款风险显现。少数银行的分支行对房地产贷款“三查”制度不落实，甚至为了规避房地产开发贷款的政策规定，与开发商和中介机构共同虚构住房按揭贷款合同，将不符合政策规定的开发贷款转换为住房消费贷款，将一些销售困难的楼盘以“假按揭”方式帮助开发商套现。另外，房地产市场分化，一些中小地产商随时面临资金链断裂的风险。这些风险最终无疑都会转嫁给银行，从而导致我国的银行业面临巨大的房地产信贷风险，加剧我国经济波动。

二、发挥金融调控的作用，实现金融业与房地产业的和谐、发展、共赢

1、建立房地产金融风险监控体系，加强监管力度，有效防控信贷风险

目前我国房地产金融法制建设滞后，监管和调控体系不完善，房地产金融缺乏有效的监管体系。房地产调控是一项复杂的工程，金融机构要关注经济和政治环境的就化，关注房地产市场的变化，随时充分掌握房地产市场的有效信息，并及时进行分析，预测房地产市场的发展趋势，才能走在房地产发展的前沿，并根据房地产市场的变化，合理地运用金融政策进行有效调控，防范风险于未然，促进房地产业健康发展。因此建立房地产金融风险监控体系是十分必要的。

建立房地产金融风险监控体系。首先，建立科学的房地产金融风险宏观监控制度，层层落实风险监控职责，实现全过程、全方位、全员的监控；其次，金融机构要建立和完善房地产市场分析、预测和监测指标体系；第三，建立一支房地产金融风险监控的专业队伍，提高金融机构从业人员的职业素质，增强风险意识。

加强监管力度，做好事前、事中、前后的监控。认真做好贷前调查工作，及时分析信贷业务的客户的财务风险和经营风险，研究信贷风险防范措施，确定投资项目的可行性。加强信货资金的管理，根据宏观经济环境的变化、信贷市场的变化、银行信贷资金流动性和内控制度要求变化，采用科学、完整的风险度量指标体系对房地产信贷项目的量化分析指标进行动态调整，确保信贷资金的使用安全。加强与客户的沟通，建立良好的借贷关系，为提高房地产企业资金的使用效益出谋献策，确保信货资金按期收回。

2、大力推进房地产金融融资模式的创新，建立多元化的融资渠道

房地产是资金密集型行业，所需资金额非常大，单纯依靠银行信贷或信托基金都不能有效地解决融资的问题，在严厉的金融控制下，房地产金融融资模式创新就显得十分重要。因此，一方面，必须大力推进房地产金融融资模式的创新，探索房地产信托，债券型、股权型以及混合型REITS，房地产私募融资，住房抵押贷款证券化，商用房地产抵押贷款证券化，构筑完善的房地产金融体系，形成金融和房地产业相互支持，相互促进的机制，提高银行房地产贷款的流动性和安全性，分散信贷风险。另一方面，金融业凭借完善的金融服务体系，支持优秀房地产企业拓宽融资渠道，鼓励房地产企业通过股权合作、上市、房地产信托、房地产项目债券化等多元化的融资渠道筹集开发资金，进一步改善房地产企业的资本结构和资本质量，降低房地产金融风险。

3、加快建设和完善信用等级评估系统，建立良好的借贷关系

完善的信用分级制度是实现金融衍生创新的基石。过去由于商业银行之间的竞争激烈，许多金融机构的信用等级评估形同虚设，信用评价制度缺失，贷款机构与借款人之间存在着严重的信息不对称，在流动性收紧时期，金融调控越来越深入，蕴藏较大的信贷风险，因此，金融机构建设和完善信用等级评估系统迫在眉睫。建立客户信用等级评估的制度，构建和完善科学的客户信用等级评估系统，通过信用等级评估系统，建立和扩大房地产市场信息来源，及时关注房地产市场发展变化，在对房地产房地产市场发展形势进行分析和预测的基础上，认真筛选与有效支持优质客户，将有限的信贷资源分配到真正优质的客户群体，确保信贷资金的安全。通过信用等级评估系统，及时了解房地产企业的经营情况，及时与企业沟通，并给予房地产理财的指导，帮助企业渡过房地产市场调整时期，防止业务发展大起大落，同时加速信贷资金回笼，有效防控信贷风险。

4、合理地运用金融调控政策，调整房地产业投资结构和方向，促进房地产市场健康发展

目前我国的房地产存在较严重的供需结构失衡。新建的中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，而高端住房却供给过剩。“新国八条”国家的政策导向主要在于保持房地产市场的流动性，解决居民的基本住房需求。为了保障中低收入者的基本住房需求，加大保障性住房的建设力度，以及廉租住房建设和棚户区改造投资支持力度。国家在保障性安居工程建设上的政策措施、个人转让住房的税收政策、差别化住房信贷政策等直接或间接地给予房地产商优惠，从而实现供给和需求的合理互动。国家对房地产的金融调控政策积极地引导金融机构给予房地产商融资支持，明确的引导房地产商将资金投向中低价位、中小套型普通商品住房建设。从我国整体水平来看，目前我国房地产市场潜在的最大的住房消费者群体是中低收入者，其最需要的是能满足基本生活需求的普通住房，因此这类群体对住房的偏好体现在价格合理，中小户型、地段适中的普通住房。因此对于房地产商来说，投资此类住房是大有市场的。因此房地产业结合政策的导向，在房地产开发的双轨制的模式下，加速企业转型，由原来的单一性向混合型、综合型方面转变，利用金融机构的信贷大力投资中低价位、中小套型普通商品住房，积极投资参与保障性安居工程建设。

在投资方向上，面对金融调控下的房地产市场，一线城市的房价下降是必然趋势，三四线城市的房地产市场受金融调控的影响较小，房价并没有超出消费者可以接受的合理的价格范围。中国指数研究院的数据以及中房协今年7月份的相关报告显示，我国房屋的销售面积和销售额等指标均保持增长。成交量自5月份以来一直延续增长态势，其中，成交量的增长主要集中在三四线城市，而一二线城市的成交依然处于低位。投资方向应以大城市为依托以中小城市为重点，在布局中关注到一二线城市，同时也要把业务向三四线城市积极延伸。随着人们生活水平的提高，人们越来越注重生活的质量，生活方式也在发生新的变化，这势必推动小城镇的开发, 推动旅游房地产、休闲养生房地产的高速发展，度假用房及其短期交换使用也将成为新的热点。

作为国民经济支柱产业房地产关系到60个相关产业，房地产业不发展，国民经济就会受到严重的影响。我国政府近年来陆续出台了一系列房地产金融调控措施，目的是为了遏制房地产的泡沫，确保我国房地产业健康发展和金融的安全。因此，建立和完善房地产金融风险监控体系，形成金融和房地产业相互支持，相互促进的机制，合理运用金融政策调控，才能促使金融业与房地产业的和谐、发展、共赢。

参考文献：

[1]邹磊.房地产金融风险对我国金融安全的影响[J].经济研究导刊,2011(11)．

[2]韩旭,王翔.金融调控对房地产市场影响分析[J].商品与质量,2011(3)．

第4篇

关键词：房地产金融；房地产市场；正向影响

房地产业是指从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合产业，它属于第三产业。金融是指货币资金的融通，包括与货币流通和信用有关的一切经济活动。金融的基本职能是为经济的运行筹集资金和分配资金，它是通过金融市场或金融中介直接或间接地将资金从供给方转移给需求方。房地产业与金融业都属于第三产业，二者相互促进、共同发展，突出地表现在房地产业与商业银行、非银行金融机构以及资本市场之间的关系上。总的来说，房地产业的发展需要金融业的支持，房地产业的开发与经营、流通和消费都需要金融业的帮助，金融业的发展需要在房地产业开拓业务。要提高我国房地产金融业对房地产市场的正向影响效果，可以从以下方面着手：

一、加快房地产金融体制改革，建立统一开放的房地产金融体系

为适应社会主义市场经济条件下房地产金融业自身发展的需要，我国必须加快金融体制改革的步伐，根据国际金融业的发展趋势，调整经营管理理念和发展战略，进一步深化商业银行的产权制度改革，强化商业银行的内部管理，建立健全科学的决策机制、内部约束机制和激励机制。同时，打破价格双轨制，建立统一开放的房地产金融体系，消除资金流动的障碍，不断提高房地产金融体系的运转效率和房地产金融资源的运营质量。

二、维护房地产金融市场秩序

房地产出现问题的一个很重要的原因是房地产的效率不高，出现一些信息不对称和不充分的问题，如房地产垄断、逆向选择、道德风险等问题。公平与公正必须以市场效率为基础。不能否定房地产市场化改革，不能走改革的回头路。房价的高低是由市场客观规律决定的，要不断提高房地产的市场效率就要使房地产市场更加透明，克服信息不对称问题和垄断等问题，优化房地产资源的配置。

三、提高房地产金融机构抗风险能力

建立统一的房地产市场监管和调控体系是房地产市场和国民经济健康、平稳发展的重要保证。由于我国各地区经济发展不平衡、房地产市场的区域性以及消费差异等特点，可以根据需要建立多层次的房地产市场监管和调控指标体系。继续加强国内金融的监管，完善金融监管体制，改进金融监管方式，提高金融监管效能，维护房地产金融市场秩序，强化房地产金融机构的风险管理机制，建立对房地产投资――开发――流通――销售全过程金融资本化、专业化、动态风险管理体系，以实现房地产金融风险有效控制下的资本利润最大化。

四、确保房地产金融的安全

在支持房地产信贷发展，加大自主创新力度的同时，一定要强化监管，不断完善相关的金融法规。坚决执行一系列的监管政策，坚决打击各种假按揭、假担保和假抵押。只有房地产信贷台规了，才能保证房地产金融的健康发展。在当前扩大内需的同时，房地产业一些违规行为有所抬头，各有关部门要坚决进行查处。就金融安全来讲，应当推动房地产市场稳定健康发展，强化房地产市场和房地产金融市场的深度和广度，从战略高度规划房地产行业的发展空间和时间，实现房地产市场和房地产金融市场的市场秩序、监管秩序与法律秩序的有效均衡。在科学监管和法律的制度基础上，房地产和房地产金融的发展空间可以不断扩大，从而支持国民经济的可持续发展。

五、大力发展多元化房地产融资体系，分散和降低银行系统风险

要解决目前房地产金融市场资金来源结构单一，房地产开发企业融资和个人住房消费贷款过度依赖银行信贷的局面，建立多元化的房地产融资体系，通过多渠道融资方式来满足房地产开发对资金的需求，分散和降低银行系统风险。例如，大力发展房地产信托业务，开辟新的融资渠道；培育和完善房地产债券市场，作为解决当前房地产企业融资困境的重要途径之一，鼓励房地产公司发行融资期限较长、低于银行贷款利率的公司债券，吸收社会分散的剩余资金进入房地产业，在资本市场上直接融资：积极引导国外资金进入房地产融资市场，拓宽我国房地产融资渠道等。

第5篇

“入世”十几年来，对我国经济的影响是全方位的，房地产业作为国民经济的重要组成部分，在加入WTO以后的发展不仅会受到国内宏观经济形势的影响，而且将日益与国际经济发展产生密切联系。金融业对外开放以后，房地产金融的发展将面临新的机遇与挑战。客观审视加入WTO对我国房地产业及房地产金融的影响，将有利于促进我国房地产业的健康发展和进一步推动房地产金融改革。

房地产金融作为经济学的一个分科，是一门应用性很强的学科，主要研究房地产经济领域内资金融通的运动及其规律性，有别于一般工商企业资金的融通。在我国，房地产金融是一门新兴的学科，内容丰富，主要包括：吸收房地产业存款，开办住房储蓄，办理房地产贷款尤其是房地产抵押贷款和房地产按揭贷款，从事房地产投资、信托、保险、典当和货币结算、发行房地产股票与债券，房地产信托投资，房地产保险，房地产金融风险，房地产担保机制，房地产金融税制，房地产金融市场等。

1、“入世”对房地产金融领域的影响。由于房地产业是地域性非常强的行业，加入WTO对房地产业的影响将主要通过对宏观经济及房地产行业的整体作用而产生。对房地产市场、房地产企业及政府管理房地产业会带来不同程度的影响。改革开放以来，针对房地产业的发展，房地产金融在金融品种和体系上逐步得到培育和完善，商业性的房地产金融与政策性金融同时发展，以及金融机构的竞争机构的形成，都为房地产金融的发展奠定了基础。加入WTO，房地产金融作为房地产业和金融业结合的产物，收到两个产业对外开放的影响，既存在进一步发展的机遇，同时也不可避免地受到冲击。客观评判“入世”给房地产金融带来的机遇和调整，制定前瞻性的发展战略，将有助于推进房地产金融的改革、创新及房地产金融体系的进一步完善。

加入WTO，房地产业和金融业逐渐全方位对外开放，将推动房地产金融业出现全面的金融创新，拓展金融机构金融业务，并促进房地产金融市场的繁荣和发展，从而为房地产金融带来难得的发展机遇。（1）入世将全面推进房地产金融创新。房地产金融创新是房地产金融系统为有效融通资金、降低金融交易成本、分散金融风险、追求利润最大化而发生的变革，具体包括房地产金融制度和金融工具的创新。加入WTO以后，房地产金融面临的经济环境和制度环境的改变将推动我国房地产金融机构的创新。这一方面表现在房地产保险、信托等非银行金融机构的大力发展和对房地产金融的参与；另一方面表现在，“入世”将推动现有的银行金融机构向国际化方向发展。“入世”以后的对外开放有利于引进先进的监管理念和监管技术，同时金融业金融管制的放松和利率市场化改革将推动房地产金融监管制度的变革。在微观层次上，房地产金融监管和金融机构的改革将大大促进房地产金融工具的创新。国外成熟的房地产金融工具和金融技术将由外资房地产金融机构带入国内，中资房地产金融机构竞争意识的提高和出于规避风险的需要，也会加大金融创新力度。由此可见，“入世”将加快我国房地产金融创新的步伐。（2）拓展房地产金融机构的金融业务。如前所述，“入世”以后将刺激房地产市场有效需求和供给的增加，从而有利拓展银行金融机构的房地产金融业务。除此以外，房地产市场的发展对非银行金融业务的需求也将增加。从最近几年国外房地产金融发展的实践来看，非银行房地产金融业务在金融品种上已经超过了银行金融业务。加入WTO以后，保险公司、信托机构及投资基金参与房地产业务的制度环境会更加宽松，业务量也必然呈现较大的增长趋势。同时，由于金融工具的创新以及金融机构消费者意识的增强，消费者会逐渐增加对金融服务的需求，反过来促进金融机构扩大金融业务范围、提升金融业务量。（3）入世以后，房地产业及房地产金融业的发展将催生房地产金融市场的繁荣和发展。首先，大量外资房地产金融机构的进入，将繁荣房地产市场主体，扩大房地产金融市场的资金来源渠道。房地产金融市场将形成中、外房地产金融机构同时并存、相互竞争的开放式格局；其次，入世以后住房制度改革和金融体制改革，有利于推动房地产金融市场体系的完善和金融市场结构的调整。具体而言，有利于推动房地产证券化的进程，促进抵押贷款二级市场的建立；有利于改变房地产业的融资结构，促进房地产资本市场的建设，改变房地产金融市场结构失衡的状态，推动房地产直接融资的发展；有利于规范房地产金融市场的运行秩序。伴随大量房地产金融法律、法规的出台，房地产金融市场法制化趋势会更加明显。交易主体资格及交易行为都将更加规范，良好的市场秩序将促进房地产金融市场的持续繁荣和健康发展。

2、“入世”对房地产金融带来的挑战。由于与发达国家相比，无论我国的房地产业还是金融业都仍然处在较低的发展阶段，因此，加入WTO以后，房地产金融与上述房地产业和金融业一样都将面临严峻的挑战。房地产金融风险是在房地产金融市场运行中可能导致市场主体蒙受损失的不确定性。随着房地产业和金融业的对外开放及房地产市场竞争的加剧，房地产金融的系统风险有放大的趋势。这一方面源于入世以后国际经济形势对房地产业和金融业的影响和大规模国际资本流动对现行房地产金融体系和金融安全的冲击；另一方面则源于激烈的市场竞争使房地产企业经营的不确定因素增多，导致开发企业的经营风险向金融市场的转移。在目前我国房地产金融体系不健全、金融风险转移工具欠缺、金融监管能力低下的情况下，金融风险就可能转化为金融危机，危害房地产业和金融业的健康发展。

房地产金融业务历来是外资金融机构金融业务的重要组成部分，入世后，外资金融机构必将大规模金融房地产金融市场。中外金融机构将在金融业务、市场占有率、技术、金融服务、人才等方面展开激烈竞争。由于外资金融机构大多历史悠久，已经形成了成熟的经营管理制度，完善的竞争策略、竞争手段和丰富的市场竞争经验，拥有雄厚的资金实力和技术实力，不仅金融技术手段先进，服务品种多样，服务质量和服务效率高，而且创新能力和市场开拓能力非常强。中资房地产金融机构如果不迅速进行产权制度改革、加强内部管理、开展切实有效的金融创新，充分发掘自身的经营优势，就会在与外资的竞争中处于被动地位，逐渐丧失优质客户和市场份额，最终在竞争中失败。

目前，我国还没有建立起一个完整的包括政策性房地产金融机构和商业性房地产金融机构、贷款的创造和投资机构、担保或保证机构在内的房地产金融机构体系。在房地产金融监管上，房地产业务主管部门和金融监管部门的意见分歧，往往影响金融监管的效率，房地产金融业务的法治不健全、可操作性不强，对诸如房地产抵押贷款、住房公积金贷款等房地产金融业务的运作缺乏全国统一的规定。入世以后，随着房地产金融市场的进一步开放、外资房地产金融机构的进入将使上述问题暴露得更加突出，从而增加金融监管的难度。

3、“入世”后房地产金融发展的对策。加入WTO以后，要抓住房地产业和金融业发展的有利时机，全面发挥房地产金融在促进房地产业健康发展、推动住房制度改革中的重要作用，必须注重以下几个方面的工作：（1）建立完善的房地产金融体系。入世以后金融业务和金融市场繁荣以及房地产金融风险的加大，迫切要求建立完善的房地产金融体系，以满足房地产市场主体投融资的需要和分散风险的需要。针对目前我国脆弱的房地产金融体系，我们应该首先健全房地产金融机构，规范政策性金融机构和商业性金融机构的行为。从解决中低收入家庭住房困难、推进住房制度改革的角度出发，应该着手建立全国统一的非盈利性的住宅金融机构，为中低收入家庭购房提供贷款和担保；着手建立抵押贷款二级市场，规范住房抵押贷款一级市场，有效化解金融机构房地产信贷风险；大力发展房地产资本市场，通过房地产公司发行股票和企业债券的形式进行直接融资，减轻房地产业对金融机构间接融资的依赖，拓展融资渠道。从长期来看，房地产金融市场还应该引进期货、期权等先进的金融技术，以化解房地产资本市场的投资风险。（2）积极推进金融机构改革、强化金融机构内部管理。国有商业银行是目前从事房地产金融业务的主要金融机构。由于历史原因，国有商业银行产权结构单一，行政色彩浓厚，目前仍背负较多的社会负担，并形成了大量不良债权。为此，必须大力推进以产权改革为核心的国有商业银行改革，实现产权的多元化和分散化。通过剥离商业银行的政策性职能和社会负担，实现“银政分开”，把国有商业银行彻底推向市场，将其塑造为真正的市场竞争主体。在推进产权改革的同时，强化商业银行内部管理，要在银行内部建立起完善的公司治理结构和有效的激励约束机制。加强内控建设，强化贷款管理制度，建立健全具有独立性和权威性的内部稽核审计机构，充分发挥内部稽核在内控机制中的再监督作用，有效地防范和化解金融风险。（3）大力发展非银行房地产金融业务。如前所述，世界房地产金融业在最近几年发展的历程表明，非银行房地产金融业务是房地产金融业发展的亮点。而从目前我国房地产金融业发展的现状来看，非银行金融业务相比银行金融业务更加落后和缺乏竞争力，因此，必须充分利用过渡期，大力发展非银行金融业务。具体而言，首先要大力发展房地产保险业务。在发达国家的房地产保险市场上，保险机构一般会提供包括房地产财产保险、房地产人身保险、房地产责任保险、房地产抵押贷款保险在内的多个保险品种。但在我国房地产保险市场上，保险品种单一。如在抵押贷款过程中，至少需要抵押住房的财产保险、贷款者的定期信用人寿保险、抵押贷款购房履约保证保险三类风险保障，然而目前国内住房按揭保险市场上却只有抵押房屋财产保险一个险种。由此可见，房地产保险业务在我国还有巨大的发展空间。入世以后，金融机构应该利用房地产业大力发展的有利时机，积极拓展房地产保险业务。除此之外，房地产信托业务也是需要大力拓展的非银行金融业务。目前，我国已制定了较为完善的信托法和信托投资公司管理条例。入世以后，要大力发展独立的房地产信托机构，拓展包括融资信托、保管、咨询服务在内的房地产信托业务，充分发挥房地产信托“受人之托，代人理财”的功能，为社会提供多样化的金融服务。

第6篇

关键词：房地产金融业；风险的分类；风险的现状；对策

中图分类号：F830 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）07-0148-02

自从1998年房地产体制改革后，中国出台了商品化住房的政策，使中国的房地产行业发生了突飞猛进的发展。现今，房地产行业已经成为中国经济的支柱产业，对经济的增长，社会的稳定起着不可磨灭的影响。

房地产业是指，是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。主要包括土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。

房地产金融风险是指银行为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中，由于各种事先无法预料（即不确定）因素的影响，使银行的实际收益与预期收益发生背离，从而蒙受经济损失的可能性。房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险，也包括整个房地产金融体系的风险。房地产业本身是一个高投入、高利润的产业，先天就具备高风险性，金融业介入房地产业之后，如果支持过度，容易引起信用膨胀问题，从而诱发危机。

众多周知，房地产与金融行业之间存在着一种相互联系、相互依存、相互支持的重要关系。并且房地产行业属于资金密集型和劳动密集型产业，具有投资规模大、周转时间长、利润大的特点。因此房地产行业的发展离不开金融部门的支持。房地产行业尤其对于银行信贷有很高的依赖性。虽然房地产的资金渠道很多，但都是依靠专门组织进行筹集，再投资于房地产事业。因此，房地产金融是房地产业与金融业的结合体。

一、房地产金融风险的分类

1.信用风险。它是由于借款人（房地产开发企业或住宅消费者）无力偿还或不愿偿还，导致房地产贷款本息不能按时收回甚至无法收回的风险房地产企业收入来源缺乏稳定性，企业偿还能力没保障；而银行信用评级方法和贷款决策存在问题将面临信用风险，它可能是贷款前对借款人资信审查评估失误造成的，也可能是贷款发放后情况变化造成的房地产金融中的信用风险，主要是房地产开发企业商品房销售困难资金周转不灵或经营不善亏损严重甚至破产倒闭而无力还款，以及借款的住宅消费者失业收入减少意外支出增加死亡等原因导致无力还款。

2.流动性风险。它是由于金融机构缺乏足够的现金和随时能转换为现金的其他资产，以致不能清偿到期债务满足客户提取存款要求的风险房地产金融中的流动性风险。中国金融机构房地产贷款增速过快，贷款比例失调，又存在经营管理能力较弱，资产质量恶化的状况，将面临流动性风险。一种是原发性的，即资产结构中的中长期贷款比重过高，现金和国库券等不足以应付提款需要，又缺乏及时融入现金的手段和渠道，导致流动性不足；另一种是继发性的，是由信用风险带动的流动性风险：房地产金融中人多以房地产作借款的抵押物，当借款人不能按期还款时，贷款银行要处分抵押房地产从中求偿，如果卖不掉房地产而使银行缺乏现金来应付提款等需要，也会形成流动性风险。

3.资产负债结构风险。由于房地产资金融通中资产结构通常以中长期贷款为主，如果金融部门的负债结构中以活期存款为主，就可能形成流动性风险；如果负债结构中多一些公积金存款住房专项储蓄存款等来源较稳定的成分，结构风险就能缩小。

4.资产质量风险。如果贷款中质量差的贷款（逾期不还的无力偿还的和无法追索的等）较多，贷款银行就面临效益差的风险。房地产金融中的资产质量风险与借款人信用有关，与宏观经济形势有关，也与具体的贷款业务处理（如以什么方式作还款担保以房地产抵押时该房地产是否容易销售对抵押房地产的估价是否过高等）有关。

5.利率风险。如果存款利率上升，或者贷款利率下降，或存贷款利率同向变动但利率差缩小，都可能带来经营效益方面的风险。房地产资金融通，尤其是住宅金融的期限往往较长，在长时期中利率变化越频越大，利率风险也就更大。

6.通货膨胀风险。由于名义利率减去通货膨胀率才是实际的利率，在名义利率不变时通货膨胀会使实际利率下降甚至可能为负数，就使银行面临风险固定利率下通货膨胀风险。

二、中国房地产金融风险的现状

1.个人住房抵押贷款风险。中国申请个人住房抵押贷款需要有几个条件：具有中华人民共和国国籍和完全民事行为能力的自然人、持有有效的身份证明文件；具有稳定、合法的收入来源；抵押房产有房地产证，产权明晰、可上市流通；银行规定的其他条件。虽然中国各银行建立了比较完善的个人信息档案，但是仍然存在许多欺诈风险，银行无法真正核实客户的真实信息情况。由于中国银行连续6次上调人民币利率，其中五年商业贷款利率提高到了7.7%，这使得一些客户提前偿还贷款，但是这也给银行带来了提前偿还贷款的风险。

2.房地产企业贷款风险。假按揭就是房地产企业贷款风险的典型。有些房地产商本身并无资金，但是会假借他人名义向银行申请巨额贷款。这样下去中国的不良按揭越来越多，银行收不回来的资金也越来越多。假按揭是一个风险转嫁过程，开发商通过假按揭，提前收回成本，变现利润，把包袱和风险悉数丢给银行，自己进退自如，完全占据主动。由于房价估值越高，假按揭从银行套取的资金也就越多，开发商自然倾向于提高价格。假按揭会使一些不知情的消费者会受到伤害。消费者的贷款最终违约的话，将导致个人信用记录上会有不良记载，导致其个人信用的负面评价；假按揭还会导致银行房地产贷款资产质量的下降，将对银行经营产生极为严重的恶劣影响；假按揭将造成房地产市场虚假繁荣，严重危害住房金融业务的健康发展；假按揭将滋生职务侵占、受贿等违法犯罪行为。

3.一些房地产商炒作使房地产市场过热。自从2005年开始，全国大部分城市的房价涨幅较快，其中最为明显的为北、上、广、深等一线城市。其房价超过了市民能够承受的范围。而这产生的泡沫将会直接影响中国的经济发展，造成社会不稳定。

三、房地产金融风险的防范

1.完善房地产信贷评估体系。随着中国房地产业的高速发展并日趋成熟，房地产业已经成为国民经济的新的增长点，但同时房地产也是最容易产生泡沫经济、引发金融风险的行业，因此，作为联系银行金融风险和房地产市场纽带的房地产抵押贷款评估体系的健全就显得极为重要。（1）借鉴国外的评估理论和方法。中国由于在评估理论和方法研究上的滞后，在抵押评估实务中几乎都采用所谓保守原则下的市场评估，忽略了贷款对投资者现金流量引起的种种变化，缺乏科学依据，主观性大。（2）对现有评估方法进行创新和完善。在中国由于抵押物评估和抵押物处置存在着脱钩的关系，因为一般规定抵押评估报告的有效期为一年，而在这一年当中房地产市场可能发生了很大的变化。

2.融资渠道多元化，打破单一渠道。（1）建立房地产投资基金组织，使广大人民群众也能参加到房地产建设中。不再仅仅依靠大的房地产开发商，真正让人民管理自己。（2）中国政府应出台相应的政策鼓来励外国企业、资金加入到中国房地产这个大市场中。改变投资者主体的单一化，使市场主体更多元化、国际化。

3.项目管理与期限管理相融合。房地产项目管理是工程项目管理的一个分类，是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。在实际实施以及运作过程中，房地产项目具有投资额大，建设周期长和不可移动等显著特点，可能会导致房地产项目管理风险。而贷款期限越长这种风险越大。因此，银行应缩短资金借贷的期限把风险降到最小。

4.高度重视房地产金融风险，增强防范意识。房地产企业要密切注意政府关于房地产政策的变动，要做到积极反应，积极响应。适时调整房地产业务的经营方向与策略，促进住房自身业务的健康有序发展。要认真进行开发项目的可行性评估，对市场需求有准确的了解。对于风险较大的开发项目要谨慎进入，仔细评估；对已有不良记录、抗风险能力差的小型开发企业、自有资金明显不足的项目不得介入。做到既要把握好的有前景的房地产项目，又要严防房地产泡沫积聚的潜在风险。要逐步建立以房地产金融为目标的经营管理模式，从规范操作、降低风险、保障运行出发，扩展房产经营业务范畴，有步骤地推进住房自身业务向多元化、标准化、优质化方向发展。

5.依法严格资金管理，推进企业资金良性发展。一要把好项目审批关。严格房产项目的收益评价和可行性评估，利润明显较低及售房压力较大的项目的坚决否定。二要严把项目设计论证关。在设计阶段，要聘请专业人才进行缜密的规划与设计。三要加大项目的风险管理。要对具体项目进行充分的战略研究，制订正确的、科学的、符合实际的、可执行的项目目标计划。也要要建立一支有力的高素质的项目管理队伍。只有具备高素质的项目管理队伍，才能将上层系统的战略目标计划和复杂的工程技术方案同具体项目的实际情况结合起来。

6.加强银行业务的关注，建立以风险控制为中心的业务监管机制。首先，要建立起比较系统的房地产行业风险监控、评价、分析机制及报告制度。重点观察房地产价格走势，防范和及时规避区域性风险。其次，要定期或不定期地对房地产市场进行调查，及时了解与行业相关的信息。如果发现了可能影响房产经营的政策变化、土地政策调政、市场动向、市政建设、城市发展战略动向，应该及时地加以分析，适时调整自己的发展战略。

参考文献：

[1] 荆磊.中国房地产金融风险及对策研究[D].保定：河北大学，2012.

[2] 欧阳宏虹.对中国房地产金融风险的思考[J].大众商务，2009，（16）.

第7篇

关键词：房地产金融；金融风险；商业银行。

房地产业是我国国民经济的重要支柱之一，在国家经济发展中发挥着举足轻重的作用。 次贷危机过后，我国房地产价格仍然持续走高，泡沫加剧，房地产金融风险不可小觑。 因此，研究我国房地产金融发展的趋势和主要特征，探索防范化解房地产金融风险的主要手段，不仅有利于房地产市场本身的健康发展，而求有利于整个国民经济的稳定和金融行业的稳健发展，具有重要的理论价值和现实意义。

一、房地产金融及其风险概述。

1.房地产金融及其风险。

房地产金融是指与房地产活动有关的一切金融活动。具体而言则应划分为以下形式， 如开发商所需资金的具体融资方式，包括房地产信贷融资、股票融资、债券融资和运用信托方式融资等，另外也包括居民个人住房贷款。房地产金融风险是指银行在为房地产企业进行资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中，由于各种事先无法预料（即不确定）因素的影响，使银行的实际收益与预期收益发生背离，从而蒙受经济损失的可能性。 房地产金融风险不仅包括单项业务和单个金融机构面临的风险，也包括整个房地产金融体系的风险。房地产业作为一个高投入、高利润的企业，这就决定了它不可避免的同时具备高风险这一特性。金融业与房地产业相结合，出于逐利的本质，容易过度支持，引起信用膨胀问题，从而诱发危机。从目前来看，房地产金融风险主要由信用风险、流动性风险、资产负债结构风险等构成。

2.房地产金融风险的特点。

房地产金融风险既有一般性经济风险的共性，也有自己独具的个性因素，具体来说有以下几个特征：

第一，隐蔽性。在现有的房地产金融体系中，存在着严重的信息不对称性。身处资金链两端的投资方和融资方之间的信息沟通中存在着极大的障碍因素。 由于这种障碍的存在，使得金融机构很难对贷款人作详尽的了解和进行有效的监管，导致当中的风险长期隐蔽地进行积累，一旦到达了最终的临界值，损失将难以估量。

第二，传递性。在房地产金融市场中，存在着及其复杂的资金交易体系，随着资金的融通借贷，形成了巨大的债权债务网。任何一个小的金融机构问题的出现， 都将影响到整个金融体系的运行，最终可能诱发金融危机。

第三，周期性。 在房地产市场的运行中存在着一定的供给需求关系， 这种关系的变化直接影响到房地产金融市场的景气程度。 加上金融市场处于政府的货币政策下，随着政府调控政策的改变也作用于房地产金融市场，因而房地产金融市场便存在了一个周期性的波动规律。

二、我国房地产金融存在的主要风险。

自 1998 年以来，我国已建立起以银行信贷为主，债券、股权、信托等多种融资方式并存的房地产金融市场体系。但是在房地产金融快速发展，有力支持我国房地产发展的同时，也暴露出融资结构不合理，房地产金融产品创新缓慢，监管机制不合理，运作欠效率等问题，而这些问题的存在也造成和加剧了我国的房地产金融风险。

1.银行贷款是房地产资金的主要来源，且贷款规模持续扩大。

当前我国的资本市场仍然处于一种十分弱后的状态，房地产企业发展只能依赖银行体系的间接融资，从而使资金需求集中于银行体系，但我国现有的金融体制及信贷操作方式难以有效化解这种风险。 如图 1 所示，在 2001～2011 年这 10 多年中，我国房地产银行贷款处于持续增长的状态， 贷款金额从 2001 年的 1692.2亿元上升到了 2011 的 13056.8 亿元。 即使是在危机影响较重的2008～2011 这四年间，房地产企业银行贷款也处于快速上升的状态。

2.利用海外资本市场拓展房企发展资金。

由于次贷危机以来，我国实行的信贷紧缩政策及对企业上市要求的提高，导致我国房地产企业纷纷把眼光投向境外。 根据亿房网统计，从 2008 年 6 月到 2010 年，建业地产、恒大地产、龙湖地产、恒盛地产、融创中国、卓尔发展等在港成功上市，筹资巨大。在 2012 年年初，万科、金地等大型房企纷纷计划通过买壳去香港上市。2011 年在港上市房企资产总额均值为 547.79 亿元，同比增长 25.77%。而沪深上市房企资产总额均值为 167.53 亿元。房地产业务收入方面，2011 年在港上市房企收入均值 115.65 亿元，同比增长 32.89%；而沪深上市房企收入均值仅为 33.69 亿元，同比微涨 4.89%。 除万科、保利、金地、招商等一线房企外，大部分沪深上市企业盈利能力不敌在港上市企业。

3.房地产企业负债率将持续处于高位。

如上表我们可以清楚地看到表中房地产企业的负债率基本都高于 80%，而 ST 兴业则罕见的高达了 968.7%，处于严重资不抵债的情况。总的来说这是由于经济的不景气导致了我国房企的资金状况不容乐观。而从整个大的房地产市场来看（据图 2），我们可以了解到，随着房地产市场的不断发展，房地产企业的资本规模从 2001 年的 2.9 万亿元急剧上升到了 2011 年的 28.4 万亿元，同时随着资本的不断扩大，企业负债也相继增多，从 2001 年的 2.1 万亿元上升到了 2011 年的 21.4 万亿元。 而在此期间，房地产企业的资本负债率处于波动下降状态。但 2008 年金融危机之后，又重新开始上扬。 总的情况如图 3。 这意味着在未来相当一段时间内我国房地产负债率仍将处于一个高位。由于我国房地产企业的发展历史较短，大多尚处于资本的初步积累阶段，急于填充资金以扩大企业规模， 因而不可能在短期内降低房地产企业的负债率。

4.监管机制不合理。

与西方有关国家相比，我国的房地产金融市场还处于一个较原始的状态， 市场监管和调控工作还要在未来的实践中逐渐完善。 目前，我国的相关监管制度的建设相对于高速发展的房地产金融市场仍是相对滞后的。监管部门在进行监管时时常遇到各种因素的制约，从而导致其无法对我国房地产金融机构进行有效监督、统一管理。 此外我国金融业的国际化在进一步推动房地产金融高度发展的同时，也使监管机构更加难以对房地产市场进行监管和调控。

三、当前我国房地产金融风险产生的主要原因。

1.融资结构单一，金融风险集中于银行信贷。

根据我国房地产市场的运作和资金链情况，房地产商经营过程中的买地、开发、建设、出售中的任何一环无一不依靠银行资金的周转，银行资金贯穿整个过程。

以 2011 年为例，（详见图 4） 全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占了 15.2%，从表面上来看，房地产开发对银行系统的依赖似乎不大。而仔细分析我们可以得到另一个完全不同的观点，由于定金和预收款（属于其他资金）中有相当部分是以居民的个人住房贷款形式存在，加上施工企业利用银行贷款先行垫资部分及土地储备贷款（其他资金）等，因此保守估计开发商所需开发资金对银行系统的依赖度为 60%左右。过分单一的房地产贷款融资渠道导致银行从房地产供给和需求两方面参与了房地产开发的全过程，实际上直接或间接的承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。

2.住房金融产品稀缺，创新能力不足。

房地产金融基本是两块，一块是项目融资，第二个是住房金融，就是住房贷款这块。 住房金融工具的创新是房地产金融创新的重点。要求金融机构在金融实践中，不断开发住房金融新产品。

截止 2012 年，我国现存的住房金融业务主要有住房储蓄贷款、住房公积金贷款、按揭贷款和组合贷款四类。 但随着新住房制度的形成和人们消费观念、消费水平的变化，这些金融业务种类显然是不能满足市场需要，这就要求房地产金融机构及时研发出适合时代潮流的住房金融新产品。

3.房地产金融规制建设落后，监管乏力。

2013 年年初，房地产调控新国五条及其细则相继出台 ，试图以更坚决有力的调控措施彻底整顿房地产市场。但相较迅猛发展的房地产业，我国临时出台的政策措施只能解燃眉之急，而金融立法才是长治久安的治本之策。金融立法的目标就是要调整当前房地产发展中的混乱状态，提高房地产市场的公平度，保护优质资产企业，建立一种更加健康的社会主义市场经济。 由于我国的市场经济起步较晚，目前我国有关房地产金融的法律仍然处于一种相当欠缺的状态，首先我国与一级市场相关的法律法规仍然比较缺乏，如“公积金法”、“房地产抵押贷款法”、“房地产抵押贷款保险法”等。 而二级抵押贷款市场相关的法律法规还处于一种基本空白的状态。 此外现有的房地产金融法规不健全，影响房地产金融体系的发育成长和各项房地产金融业务的拓展，在法制上还未规定房地产金融组织的创立、规范房地产金融工具的发现和流通。 因而现行的法律也需要进一步修改，距成长为一个系统科学的体系还有很多路要走。

4.信息不对称问题突出，房地产金融市场信用风险高。

目前我国缺乏完善的社会信用体系，直接加剧了房地产金融风险的严重性，一般社会信用体系主要包括房地产企业信用系统和居民个人信用系统，但当前我国这二者的现状不容乐观。

①个人住房抵押贷款存在潜在风险。 按照世界银行的标准，国际上房价收入比约为 1 比 3 至 1 比 6，考察我国的房价收入比已经达到了 7.8 倍，而在北京、上海、广州等大城市甚至达到了 1比 15 这一惊人的比值。 这意味着生活在北上广地区的家庭要在停止一切消费的情况下， 至少需要积累 15 年才能买的起一套房子。 由此看出，我国房价已经在一定程度上超过了居民收入的承受范围，一旦经济和就业形势有所变动，借贷者可能面临违约的风险。 此外由于我国当前个人融资渠道不畅，也存在一些人借机套取银行贷款从事其他高风险行业的可能性。

②房地产企业信用风险。据明斯基“金融不稳定假说”对高风险的借贷企业的定义“他们借款用于投资期很长的项目，在较长的时间内他们都无法用投资的收益还本付息，而需要滚动融资用来支付本息”。对我国房地产企业而言，多采取了分阶段连续开发模式，即将上一阶段的销售资金作为下一阶段的启动资金，这就决定了我国房地产企业的高风险性。 此外假按揭问题也相当严重，由于企业申请开发贷款手续较为繁琐，加之利率高于个人住房贷款利率，所以很多开发商包括一些信誉较好的开发商为了解决资金周转问题都会操作假按揭，这样，贷款本身的风险加上管理上的道德风险，不良贷款的几率会更大。

四、我国房地产金融风险的防范。

1.合理化解商业银行风险过度集中问题。

①加快住房抵押贷款证券化。住房抵押贷款证券化是指金融机构把自己所持有的流动性差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组。实践证明通过充分市场化证券的发行逐步形成房地产二级抵押市场是分散银行住房贷款风险的最有效地途径，并且可以搞活市场资金的融通，解决住房信贷资金来源与运用在期限上不匹配的矛盾。具体实施方案包括在央行监督下，选择合适的商业银行作为发起人，成立专门的抵押贷款证券化公司，探索适合我国国情的运作机制，在一些住房金融较为发达的城市，如北京、天津、上海等进行试点。

②扩大房地产融资渠道，规范房地产融资行为。第一，构建多元化的房地产金融机构体系。通过金融体制的改革让房地产投资信托资金、保险公司、储蓄机构、养老基金和外来投资者参与到房地产一级贷款金融市场。 第二，健全房地产金融资产的流动性的市场体系，发展房地产信托基金，改变当前过分依赖银行贷款的局面，形成以市场为主导、多渠道、多层次的房地产资金供应体系。

2.建立完善的住房金融产品创新体系。

启动以改善银行内部发展模式的改革，切实解决住房金融产品创新问题，形成有效的产品研发激励机制和建立专业的研发机构，有效区分不同收入、心理、年龄者的不同需求。 除了传统的四大融资方式，也应适时创新更切合实际的金融产品。 金融系统应为住房金融品种的增多，金融工具的创新和体系的不断完善而不懈努力， 着眼于现有的住房金融产品进行深度挖掘和实施创新，设计出有差异，服务于不同群体的住房金融产品供应体系。

3.完善房地产金融法制。

针对我国房地产金融法制落后的情况，首先，应该完善与住房贷款一级市场相关的法律法规。 其次，应尽快出台围绕二级抵押市场的法规和标准，并且在法律法规执行的过程中建立更新机制，根据市场经济中出现的新现象做出快速反应，在情况恶化前提前更新完善相关法律。 再次，修改现行法律以形成统一的法律体系，提高其针对性、实用性和可操作性。过程中应参考国际惯例和国际标准， 对造成金融风险和外部欺诈的责任人进行刑事处罚。 并通过立法逐步开放外资在指定范围内从事房地产金融业务。总的来说，是要通过立法建立以市场为主导，中央银行进行监督，法制部门进行规范，允许外资参与的金融法律体系。地方政府也可以结合本地房地产金融发展的具体情况，率先出台与本地区相适应的法律，推动房地产金融发展方式的战略性转型升级。

4.完善 房地产 金融 市 场 运 作 体 系 ，加 强信 用 建 设 ，提 高 防 范金融风险的能力。

①完善个人征信系统，提高房贷质量。在市场经济的大潮下，应逐步实现全方位多层次的商业银行资信统一管理体系，定期进行个人资信评级并实现沟通共享。个人资信评级的内容应包括对个人资产的原值、净值、收藏价值、获利价值、发展潜力以及个人信誉的评估。 之后我国商业银行进行信贷时，就可以改变银行信贷人员仅凭借款人身份证明、收入证明等较原始的材料进行信用征集的状况，凭借个人征信系统加强对信贷资金的管理。 对于出现不良的信用记录的借贷人，商业银行提高放贷条件，并对其今后的经济活动进行种种限制。

②加强对房地产企业信用风险防范，规范企业行为。第一，进行房地产企业资信评级。由专职的机构按照企业的有关方面包括企业素质、资金信用、经营管理、财务状况、经济效益与发展前景等进行分析，并以简单的资信等级来进行评价。第二，完善房地产市场监测体系和房地产信息披露制度。加强和完善房地产市场信息系统建设，特别是透明购房网的建设。 进一步完善房地产市场信息披露制度， 及时准确地向社会公布市场商品房预售信息、可售楼盘及房源、已售状况等信息，稳定市场预期，以防止房地产市场的结构性失衡。第三，适当时机取消商品房的预售制度。取消商品房预售制度，有利于进一步减轻银行自身所集中的风险，使房地产企业难以通过预售获取自身资金，虽然在短期内会造成房地产企业的阵痛，但这对于我国房地产金融市场长期稳定的发展还是有很大的好处。

③加强对商业银行的监管力度。建立对商业银行的全国性的监督分析机构，防止房地产价格的过快上涨导致过多银行信贷资金迁移到房地产市场， 从而减少对产业资本发展的支持力度；建立银行内部的独立监管制度， 着重对自身存在问题的深刻反思，有效防范金融风险。 在经济全球化的大背景下，在合适的时机实现金融监管的国际化水平。 参考文献：

［1］袁萌萌，贾秀娥。我国房地产金融的风险及防范研究 ［J］。管理科学，2009，（01）。

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［3］陈灿煌。房地产金融风险的成因及防范 ［J］。经济论坛 ，2006，（03）。

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［7］林云霞。区域性房地产市场过热的原因及其对策 ［J］。中国房地产金融，2003，（07）。

第8篇

关键词：房地产金融;房地产;金融;房地产金融创新;金融创新

一、我国从国外房地产金融得到的借鉴

一般说来，西方发达国家房地产金融机构体系包括三个组成部分：专业性住房金融机构、非专业性房地产金融机构和向住房融资提供担保或保险的机构。专业性的住房金融机构是指专门从事居民住房贷款业务的金融机构，例如英国的住房协会、美国的储蓄贷款协会、日本的住宅金融公库等；非专业性房地产金融机构则是指兼营房地产开发和住房信贷业务的金融机构，例如这些国家的商业银行。而住房融资担保或保险机构则向住房融资提供担保或保险，以减轻房地产金融的信贷风险，如美国的退伍军人管理局、联邦住宅管理局、各国私营保险公司等。两级房地产金融市场在发达国家金融界占据重要地位，这点在美国的房地产尤为突出。1993年美国各种房地产投资占公共和个人投资总额的42％；1996年美国第一级房地产市场抵押贷款余额达4.4万亿美元。除此之外，二级市场主要机构还有政府“国家住房贷款管理局”、“联邦住房贷款抵押公司”等。政府控制的房地产二级市场主要机构(联邦国家房地产金融管理局等)发行的“购买抵押”地产债券规模仅次于国债，其信用与国债等同，收益略高于国债，是深受各类投资者欢迎，并至今在全世界广为流传的债券。

在这里，住房金融两级市场表现为：一级市场发放住宅抵押贷款(消费者――银行)，二级市场买卖住房抵押贷款，将其变现(贷款银行――证券中介机构――投资者)。两级市场的循环运动使住宅市场、金融市场和资本市场有机结合吸纳社会资金，为住宅产业扩大融资。所以，完善房地产二级市场是我国房地产金融发展创新的当务之急。

二、房地产金融业当前存在的问题

(一)商品房积压日趋严重，供需矛盾仍未得到缓解

今年以来，虽然全国空置房的增长速度已经放慢，但空置房总数仍然偏大，全国商品房积压已达8000多万平方米，按每平方米1800元左右的平均售价计算，其占压资金1440亿元左右。由于开发商60％以上的资金都是通过银行贷款来解决的，大量的商品房积压增加了银行的呆帐；近两年政府为了消化积压商品房，降低银行风险，准备采取一些措施，如将积压商品房按经济适用房来销售，这样会使开发商基本上无利可圈，甚至会亏损。然而，商品房积压并不意味着我国的住宅建设真的已经超过需求量。实际上，居民个人对商品住宅的购买量也在逐年稳步增长，所谓商品住宅销售难，实际上难就难在广大居民对商品住宅的巨大的潜在需求，由于过高的商品房价值以及房改、金融政策滞后，没有及时转化成为有效的现实需求。很大程度上，房地产业能否成为我国国民经济的支柱产业要取决于住宅建设能否成为新的经济增长点，而这又取决于广大普通居民能否成为这一领域的消费主体。

(二)银行风险不断加大，严重制约业务发展

我国经济体制和金融体制改革的不断深化，以证券市场为主的资本市场已对资源配置和宏观经济流程发挥日益重要的作用，但银行作为主要融资渠道的融资体制并没有发生多大的变化。经济运行中的诸多矛盾和风险向银行集中，经济波动所产生的死账、坏账、呆账最后大都沉淀在商业银行，使得商业银行不良贷款不断上升。在房地产领域，8000多万平方米的空置房已经给银行带来了很大的风险，为扩大内需而实施的抵押贷款却又给银行带来了流动性风险，使银行雪上加霜。

(三)中低收入居民的住房并未得到根本改善

随着我国社会主义市场经济的不断推进，原来作为福利的实物分房制度逐渐被市场化的货币制度所替代。在一批社会优势群体通过市场解决住房的同时，社会弱势群体的住房困难问题凸现出来。为此，1995年2月，国务院制订了《国家安居工程实施方集》，提出了加快解决中低收入家庭住房户的居住问题。1998年，国务院在《关于进一步深化城镇职工住房制度改革》的通知中，提出了要加快经济适用房建设，出售给中低收入居民的意见。经济适用房应该说是中国城镇住房保障制度的一个创举，对于解决部分群众的住房困难，起到了重要作用，并且有利于扩大内需，促进国民经济增长。但是，在这项制度的实施过程中存在以下问题：（1）经济适用房虽然以优惠价格供应，但仍超过中等偏低收入阶层的承受力，特别是不低于20％的首付款比率，使相当多的城镇居民实际上无法享受政策优惠，政策的目的也无法真正达到；（2）经济适用房虽然以中低收入阶层为供应对象，实际上有些地方基本敞开供应，部分住房宽裕的官员和高收入者，通过各种方式购买、多买，然后出租牟利，使政府的资源和补贴暗流向不应该去的地方，造成了政策效应减弱和腐败现象。总之，经济适用房政策并没有使中低收入居民的住房得到根本改善。

(四)房地产金融机构面临严峻挑战

加入WTO后，我国除关税有较大晤度的下降外，银行业、保险业、证券业、通讯业及会计、律师、管理咨询、建筑设计、工程等服务领域将向外开放，外资、外资机构、国外专业人士的进入，使我国刚刚兴起的房地产金融业面临严峻的挑战。目前，我国还没有建立起一个包括政策性房地产金融机构和商业性房地产金融机构、贷款的创造和投资机构、担保和保证机构的完整的房地产金融机构体系，房地产金融监管缺乏，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用以外，对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构，房地产金融业务的有关规范也有待制订。入世后，国内市场更加开放，外资金融机构的广泛进入不仅会使国内金融市场更加活跃，也使得对之加强监营的难度加大。随着金融业的开放，外资银行带来的新型贷款服务将引发激烈竞争。

三、发达国家房地产金融产品创新的借鉴

1.房地产市场机会为金融产品创新提供了舞台。从消费结构变动周期的经验波长和近几年消费品市场的表现来看，近期资讯产品、住宅和轿车正在成为消费热点。住宅价值量大，能保值、升值，在消费方面的特点是住宅消费在总消费支出中所占比例高，发达国家和地区达到20％ 30％，而我国仅10％左右，随着收入水平的进一步提高，人们将会把更多的支出用于住宅消费，这种住宅消费浪潮持续时间相对较长，使房地产业增长的景气时期延长。

新一轮房地产业增长周期发生在中国正走向成熟的经济成长阶段，城市化和再城市化快速发展，城市人口在总人口中的比重迅速上升，人均住房面积不断扩大，必然支撑房地产业的高速发展。据统计，2001年城镇人口在总人口中的比重为30％左右，城镇人口为3.7亿人。到2020年，城市人口在总人口中的比重将达45％，考虑到总人口变化的因素，城市人口将达6.3亿人左右，城市人口的大幅度增加将产生相应的房地产需求。随着人均居住面积不断扩大，住宅需求将成倍增长，因而房地产潜在需求空间很大。因此，新一轮房地产业增长周期的景气时期延展是由中国所处的走向成熟的经济成长阶段决定的。

2.房地产金融产品的创新依托与银行业、证券业、保险业的有效结合。房地产业与银行业、证券业、保险业具有天然的联系，房地产是天生的信用担保品，房地产业与银行业、证券业、保险业的有效结合，在促进这些产业发展的同时，将带动房地产金融保险业的发展。在金融全球化的推动下，中国金融业的开放，海外金融机构的进入，促使先进金融技术的引进，推进金融产品创新，增强金融业的竞争力，迅速提高金融业的服务质量。这将有效地拓展房地产金融保险业的市场空间，促进房地产证券化，并刺激房地产市场的需求，促使更多的居民通过向银行按揭贷款实现住宅的超前消费和房地产投资。而且房地产证券化的发展，使居民可以拥有更多的金融产品和投资工具，便于理财和投资组合，大大拓展房地产投资和房地产金融投资的渠道。

3.海外房地产商进入大陆房地产业有利于增强房地产企业的竞争力。发达国家和地区的房地产业较为成熟，它们进入中国房地产市场，短期内虽然对中国大陆房地产企业产生较大冲击，但也将导致大陆房地产企业的收购、兼并浪潮，促进资产重组和企业扩张，提高房地产业的市场集中度。这种房地产市场结构的变化，可以使某些房地产企业获得相应的发展机会，增强中国大陆房地产业的竞争力。

4.房地产金融的主流模式是“信托+银行”金融组合工具。21世纪商业地产金融的主流模式是以信托为主线，其他金融配套的一种多元化的融资模式。包括商业地产投资在内，房地产开发需要引进的资金额度非常大，单纯依靠信托或银行贷款都不能完全解决问题，需要进行金融产品创新，而“信托+银行”金融组合工具可以构建房地产项目主流融资模式。融资数额需由以信托为核心的金融组合工具完成，实现信托前端融资，银行后端资金支持。

大型商业物业如何实现商业资本的支持，从国际发展看，房地产投资信托基金是非常好的与商业地产共同成长的金融融资手段。香港和新加坡都允许发行境外物业的房地产信托基金，所以现在国内有若干家企业和基金正在积极筹划中国的商业地产在新加坡或者是香港发行REITs，发行中国境内物业的房地产投资信托基金。如果这条路一旦走通的话，将为商业地产的发展提供非常良好的融资渠道。通过这样一个金融企业的支持，加上商家的商业运作，然后和商业地产开发商三方通力合作，才能使商业地产很好地发展。广大的投资人通过参与

房地产信托基金，既可以获得相对稳定的投资回报，同时可以规避投资单一物业带来的风险。

四、总结

房地产金融创新是房地产金融发展的内在要求，中国房地产业持续发展的关键在于金融创新。中国房地产金融创新的快慢主要取决于房地产金融机构的创新动力，而创新动力来自于房地产金融机构的真正企业化经营与竞争以及居民和各种投资垄断机构投资意识的增强，投资观念转变。现阶段中国房地产金融创新不足主要就在于银行尚未形成真正自主经营、自负盈亏、自担风险、自我发展、自我平衡的经济实体和金融市场的垄断经营格局。因此，要加强房地产金融剖新，就必须加快金融体制改革的步伐。

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第9篇

关键字：房地产；金融；风险；防控

中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：

随着房地产行业的不断发展以及房价的一路飘升，与房地产行业密切相关的房地产金融也渐渐成为了人们关注的焦点。特别是2007年，美国 “次债危机”更是掀起了全球金融市场的混乱。这场由房地产行业所引发的金融风险提醒我们，越是在行业繁荣时期，越应该加强风险控制和行业监管，同时要采取多种措施稳定市场，保持房地产行业有序健康发展。防范房地产行业金融风险，不仅是房地产业和房地产金融业稳定、发展的需要，对整个金融业和国民经济的稳定和发展也起着至关重要的作用。

一、基本理论

房地产金融是指在房地产开发、建设、流通、经营、消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。房地产金融的内容主要包括吸收房地产业存款，开办住房储蓄，办理房地产贷款，从事房地产投资、信托、保险、典当和货币结算以及房地产有价证券的发行与交易等。

房地产金融风险作为金融风险的一种，所指的是在房地产资金融通过程中，经营房地产金融业务的金融机构，由于各种现实中无法确定的因素，使金融系统特别是银行实际收益与预期收益发生了一定偏差，从而蒙受损失或获得额外收益的机会和可能性。

二、风险分析

1、房产贷款总量大

近几年由于中国银行业的行业转型，普遍把房产贷款看作优质资产，高盈利资产，从而不遗余力地发展此项业务，导致我国在个人房产贷款的发放额度迅速提升。在激烈的市场竞争下，一些银行过度迎合客户需求，放松业务办理条件，不仅贷前审查流于形式，贷中向客户提供违规便利，而且贷后疏于跟踪管理，种种违规行为为不良贷款的增长埋下隐患。

2、信贷结构不合理

由于长期受我国福利分房制度和金融机构传统经营模式的影响，金融机构对房地产行业的投资中，造成建设贷款与消费贷款的比重严重失调，形成重生产、轻消费的投资格局，加上银行的投资取向一直偏重于房地产的开发建设，使开发商的住房建设贷款额度远远大于贷给个人购房的住房消费的额度。

3、银行信贷依存度高

我国房地产开发商普遍规模较小、资质偏低、权益性资本不足。房地产金融与房地产业相互依存，两者的风险具有共生性，我国的房地产业对银行信贷的高度依赖性使这种共生特征愈加突出。限制房地产业发展的宏观调控政策频出，银行将会因客户的大量违约而陷入资金流动性困境。

4、金融机构操作风险

房地产业近几年的持续高增长速度和高额的收益，吸引了银行信贷资金的大量进入，而有些房地产企业的恶意拖欠，又使得银行不惜违规操作或放松信贷条件，从而进入恶性循环。另外，还存在银行贷前审经办人员风险意识不到位，审查流于形式，客户资料不能全面而连续，使商业银行缺少相关的风险预警机制。

三、原因解析

1、房产价格持续走高

最新资料显示，中国房价仍然呈现持续走高的态势，相应引起银行以房地产为标的的抵押资产价值逐步攀升。但一旦诸如人民币升值、美元贬值预期等国内外因素导致房地产市场出现拐点，房价出现大幅下调，银行的信贷资产质量就会恶化。另外，房价大幅上涨，也会使得房地产行业吸纳的投资资金与自住购房者能够提供的购买资金之差扩大，在一定程度上抑制房地产贷款的健康发展。

2、行业市场监管不力

（1）无序竞争。银行之间竞相压低住房抵押门槛，形成无序竞争，既加大了银行的经营成本，也给银行带来极大的信用风险。不仅包括房地产相关利益者串谋，高估房价、虚构交易，套取、骗取银行房贷资金，还有用假收入证明等虚假文件到银行进行虚假住房抵押、套贷、骗贷等现象。

（2）投机行为。由于近几年房地产投资的迅速发展，房地产投资成为了一个能够带来巨大利润的行业，很多开发商乘机进行投资，或者说是“投机”，加快了投资的迅速发展，市场泡沫严重，加大了房地产金融的风险。

3、金融市场信息不对称

房地产项目经营周期长、技术要求高且市场变化快，加重了信息的不对称。信息传递机制不完善和个人诚信制度的缺乏使得银行在与房地产开发商和购房者之间的信息博弈中处于劣势，银行无法对房地产投资项日的预期效益和潜在风险进行全面评估。贷款人在进行信贷过程中为了追求利益，采取隐瞒信息、挪用贷款资金等现象时有发生，也很大程度上导致银行不能充分掌握贷款人的信息，不能合理估计其偿还能力及贷款的风险，导致房地产金融风险的加大。

4、金融机构违规操作

房地产业是国民经济的支柱行业，近几年的持续高温和高额利润吸引了银行信贷资金的大量进入。恶性竞争使得各商业银行不惜违规操作或放松信贷条件发放房地产贷款，在一定程度上助长了房地产投资中的不良倾向，也促使了金融腐败的滋生，而各种违规操作和金融腐败导致房地产贷款质量下降，随时都有发生灾难的可能。

四、防范措施

1、拓展融资渠道，优化贷款结构

拓宽房地产企业融资渠道的关键在于发展市场化的直接融资，即是让投资者直接承担产业风险的市场化融资，将过度集中在银行系统的风险分散给全社会共同承担。为此，应发展完善适合我国的房地产融资方式。将目前集中的银行贷款融资转化到银行贷款、房地产信托、住房资产证券化等多种融资渠道模式，这是化解房地产金融风险的必由之路。

2、完善业务监管机制，加强金融监管力度

首先，要建立起比较系统的房地产行业风险监控、评价、分析机制及报告制度。其次，要定期或不定期地对房地产市场进行调查，及时了解与行业相关的信息。如果发现了可能影响房产经营的政策变化、土地政策调政、市场动向、市政建设、城市发展战略动向，应该及时地加以分析，适时调整自己的发展战略。

3、健全法律法规体系，防范制度风险

企业必须确定房地产经营的法律意识，积极学习各法律法规条文中新增有关开办房地产金融业务的法律条例，用法规的方式约束规范企业自身与银行的金融行为。要重视政府的监督职能，主动配合政府在房地产市场中的宏观调控职能，以更加积极的姿态维护企业自身和国家的利益。

4、规范流程审批手续，防范操作风险

加强内控机制建设，要规范金融机构内部的经营管理，强化其内部的约束机制，进一步把贷款风险、贷款效益和贷款责任人的切身利益联系起来，明确各级房地产信贷人员的权利和责任，使其各司其职、各负其责，加强信贷管理，尤其在审批环节要严格把关，杜绝各种人情贷款、关系贷款的发生。通过建章立制规范业务人员的行为，强化对信贷业务人员的业务政策与操作培训，岗位责任与敬业精神培训，风险意识教育，职业道德教育等，不断提高其综合素质，减少主观放纵风险的可能。

中国房地产金融的发展尚在初级阶段，出现一些风险和隐患是必然的，要客观看待这一情况，积极寻求解决方法。当前，防范和控制中国房地产金融风险，关键在于建立适应中国当前社会经济发展和房地产业现状的新型房地产金融体系，使房地产金融的发展跟得上房地产业发展的步伐。因此，要加强相关法律法规的建设，积极探索新的融资渠道，寻求一条适合中国的房地产发展之路。

参考文献：

[1]吴浩. 中国房地产金融风险研究[D]. 暨南大学, 2010.

[2]方荣才. 我国房地产金融风险的分析与防范[J]. 商场现代化, 2008(10) .

第10篇

【关键词】房地产企业融资渠道

一、目前房地产业融资问题现状

1、融资压力大。房地产业项目投资大，周期长，风险高，融资压力大，不容易实现供求平衡。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化：央行121文件，利率上涨，国六条国八条的出台，银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力。

2、融资渠道单一。我国房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。

但目前融资渠道单一，主要是银行贷款。据统计，全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有60%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。

二、造成房地产业融资问题的主要原因

1、土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本，占用了企业更多的资金，同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄，资金的自我积累能力下降。

2、房地产业可能进入调整期。任何产业的发展都不可能是直线上升发展的，相关数据表明，我国房地产业发展波动周期一般为4-5年，与国民经济发展基本吻合。中国房地产市场从2000年以来已经持续五年快速增长，未来几年会不会进入一个实质性的调整期？一旦进入调整期，产品销售速度必然明显下降，资金回笼周期延长，所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。

3、海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场，他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业，中国企业必须保证资金的供给，提高资金利用效率，趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机，快速壮大自身实力。

4、不重视自身资金的积累。作为一大投资热点，中国房地产业在持续走高，中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金来源渠道较为单一。

5、房地产金融市场不发达。房地产金融市场不完善，住宅金融不配套，房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出，虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索，但由于宏观政策的调控，和银行信贷对房地产业的紧缩，使得目前房地产业所需的资金不足，资金筹措渠道不畅，资金整体运行质量不高。

6、法律法规不健全。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。

上述1、2、3直接加剧了房地产企业的融资压力，而4、5、6使得我国房地产业严重依赖间接融资尤其是银行贷款。比如信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。再比如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式,房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。

三、加强房地产企业融资管理的主要途径

1、完善房地产业金融市场，逐步建立多元化的融资渠道。笔者认为当前完善房地产金融市场的总体思路，应该是以金融体制改革为契机，以国际惯例为参照，结合我国现有的房地产金融业务的实际情况，突破重点，带动其他，分步到位，完善体系。所谓突破重点，指在结构体系上着重培育房地产信托业务和住宅抵押证券化业务等新型的金融业务，并以它们的发展推动其他市场的形成。同时在房地产金融政策方面则重在解禁，给房地产业制造一个宽松的金融环境，在房地产业金融管理方面，则要强调金融立法、经济杠杆和监管措施的协调配合，根据这一思路，目前应着手作好以下几项工作。

（1）根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率。

（2）适当引进国外先进的金融工具和操作手段，同时以发行B股、H股或外汇债券的形式，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程。

（3）加快完善房地产金融立法，推动房地产金融健康发展。房地产金融立法从两方面入手：一是修改完善现有的法律法规，如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方；二是尽快出台相关法律法规，如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。2、积极寻求海外资金，建立多元化产权投资模式。对于国内经济持续较快增长的良好预期和人民币升值等利好因素，促使海外资本积极在中国市场寻找房地产投资项目。但是目前国外房地产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条件尚不成熟，必然需要寻求中国的合作伙伴，因此与海外资本的联合就成为国内房地产企业融资的一条良好渠道。同时这也是国内房地产开发企业与专业机构合作，提升自身开发品质的机会。

以笔者所在的上海永业（集团）有限公司为例，在公司成立的十几年中，就成功的与新加坡的亮阁集团、DBS发展银行、香港菱电等企业合作，共同投资了6个较大规模的房地产项目，比如位于淮海中路的上海广场项目，位于上海新天地附近的丽景苑高级服务式公寓项目等。在几年前公司开始将融资对象转向海外投资机构，2003年7月，公司与摩根士丹利投资基金建立了共同投资中国房地产市场的战略联盟，紧邻新天地的锦麟天地雅苑成为双方合作的第一个项目，该项目已全部售馨，外方取得了良好的投资回报，目前由我集团控股，并与摩根士丹利、雷曼兄弟这两家国际知名的投资基金联合开发的永业公寓二期项目也在9月份正式开盘，该项目目前的平均售价达到22000元/平方米，且目前销售状况良好，也会为海外基金在中国的投资带来满意的投资回报，目前集团已累计吸收外资达100亿人民币，开发土地近100万平方米，应该说通过与国际金融资本的合作，为集团开拓了一条新的融资渠道，同时也不断的壮大了公司的自身实力。

如何获得国外资本的认同呢？以笔者单位的经验：首先要作到诚实守信，外方作为跨地域的经营者，最看重的也是合作方是否诚实守信，往往在我们与外方洽谈合作事项之前，外方已经通过各种渠道了解我们企业的信用情况，而在合同履行的过程中我们也始终奉行诚实守信的原则，“言必行，行必果”，这样才能获得合作方的信任，才能与合作方建立长期的合作伙伴关系。其次在处理问题时要奉行合作双方利益最大化的原则，即双赢的原则。在与外方的合作过程中要作到不卑不亢，有礼有节的与外方和谐共处，在维护中方利益的同时也要合理的维护外方的利益，使外方在中国境内的投资利益得到根本保障。

3、提升自身管理能力，提高资金利用率。如何加快开发建设过程中的资金周转，较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，笔者认为企业应注重自身管理能力的提升，加快企业自身资金流转速度，从根本上降低融资需求。

（1）加快资金流转。针对许多房地产企业资金流转不是很畅通的问题，笔者认为首先应该建立一个程序化的资金管理流程，明确企业资金管理的各个环节的重要节点，同时应加强企业财务人员的素质培养，以利于将整个资金管理流程落实到每一个细节。以笔者所在的公司为例，以往在商品房贷款资金回笼环节中，由于整个流程需要经过客户提供资料、银行预审、公证处公证、房地产交易中心办理预售合同登记、银行信贷部审批、放贷等多个环节。而各个部门之间缺乏联系，互相推诿从而造成占售房款绝大比例的贷款资金不能及时回笼，公司财务部在发现问题后立即明确了各个环节的重要时间节点，并指派专人负责，大大加快了贷款资金的回笼速度。

第11篇

关键词：房地产企业融资渠道

一、目前房地产业融资问题现状

1、融资压力大。房地产业项目投资大，周期长，风险高，融资压力大，不容易实现供求平衡。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化：央行121文件，利率上涨，国六条国八条的出台，银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力。

2、融资渠道单一。我国房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。

但目前融资渠道单一，主要是银行贷款。据统计，全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有60%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。

二、造成房地产业融资问题的主要原因

1、土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本，占用了企业更多的资金，同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄，资金的自我积累能力下降。

2、房地产业可能进入调整期。任何产业的发展都不可能是直线上升发展的，相关数据表明，我国房地产业发展波动周期一般为4-5年，与国民经济发展基本吻合。中国房地产市场从2000年以来已经持续五年快速增长，未来几年会不会进入一个实质性的调整期？一旦进入调整期，产品销售速度必然明显下降，资金回笼周期延长，所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。

3、海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场，他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业，中国企业必须保证资金的供给，提高资金利用效率，趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机，快速壮大自身实力。

4、不重视自身资金的积累。作为一大投资热点，中国房地产业在持续走高，中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金来源渠道较为单一。

5、房地产金融市场不发达。房地产金融市场不完善，住宅金融不配套，房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出，虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索，但由于宏观政策的调控，和银行信贷对房地产业的紧缩，使得目前房地产业所需的资金不足，资金筹措渠道不畅，资金整体运行质量不高。

6、法律法规不健全。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。

上述1、2、3直接加剧了房地产企业的融资压力，而4、5、6使得我国房地产业严重依赖间接融资尤其是银行贷款。比如信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。再比如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式,房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。

三、加强房地产企业融资管理的主要途径

1、完善房地产业金融市场，逐步建立多元化的融资渠道。笔者认为当前完善房地产金融市场的总体思路，应该是以金融体制改革为契机，以国际惯例为参照，结合我国现有的房地产金融业务的实际情况，突破重点，带动其他，分步到位，完善体系。所谓突破重点，指在结构体系上着重培育房地产信托业务和住宅抵押证券化业务等新型的金融业务，并以它们的发展推动其他市场的形成。同时在房地产金融政策方面则重在解禁，给房地产业制造一个宽松的金融环境，在房地产业金融管理方面，则要强调金融立法、经济杠杆和监管措施的协调配合，根据这一思路，目前应着手作好以下几项工作。

（1）根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率。

（2）适当引进国外先进的金融工具和操作手段，同时以发行B股、H股或外汇债券的形式，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程。

（3）加快完善房地产金融立法，推动房地产金融健康发展。房地产金融立法从两方面入手：一是修改完善现有的法律法规，如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方；二是尽快出台相关法律法规，如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。2、积极寻求海外资金，建立多元化产权投资模式。对于国内经济持续较快增长的良好预期和人民币升值等利好因素，促使海外资本积极在中国市场寻找房地产投资项目。但是目前国外房地产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条件尚不成熟，必然需要寻求中国的合作伙伴，因此与海外资本的联合就成为国内房地产企业融资的一条良好渠道。同时这也是国内房地产开发企业与专业机构合作，提升自身开发品质的机会。

以笔者所在的上海永业（集团）有限公司为例，在公司成立的十几年中，就成功的与新加坡的亮阁集团、DBS发展银行、香港菱电等企业合作，共同投资了6个较大规模的房地产项目，比如位于淮海中路的上海广场项目，位于上海新天地附近的丽景苑高级服务式公寓项目等。在几年前公司开始将融资对象转向海外投资机构，2003年7月，公司与摩根士丹利投资基金建立了共同投资中国房地产市场的战略联盟，紧邻新天地的锦麟天地雅苑成为双方合作的第一个项目，该项目已全部售馨，外方取得了良好的投资回报，目前由我集团控股，并与摩根士丹利、雷曼兄弟这两家国际知名的投资基金联合开发的永业公寓二期项目也在9月份正式开盘，该项目目前的平均售价达到22000元/平方米，且目前销售状况良好，也会为海外基金在中国的投资带来满意的投资回报，目前集团已累计吸收外资达100亿人民币，开发土地近100万平方米，应该说通过与国际金融资本的合作，为集团开拓了一条新的融资渠道，同时也不断的壮大了公司的自身实力。

如何获得国外资本的认同呢？以笔者单位的经验：首先要作到诚实守信，外方作为跨地域的经营者，最看重的也是合作方是否诚实守信，往往在我们与外方洽谈合作事项之前，外方已经通过各种渠道了解我们企业的信用情况，而在合同履行的过程中我们也始终奉行诚实守信的原则，“言必行，行必果”，这样才能获得合作方的信任，才能与合作方建立长期的合作伙伴关系。其次在处理问题时要奉行合作双方利益最大化的原则，即双赢的原则。在与外方的合作过程中要作到不卑不亢，有礼有节的与外方和谐共处，在维护中方利益的同时也要合理的维护外方的利益，使外方在中国境内的投资利益得到根本保障。

3、提升自身管理能力，提高资金利用率。如何加快开发建设过程中的资金周转，较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，笔者认为企业应注重自身管理能力的提升，加快企业自身资金流转速度，从根本上降低融资需求。

（1）加快资金流转。针对许多房地产企业资金流转不是很畅通的问题，笔者认为首先应该建立一个程序化的资金管理流程，明确企业资金管理的各个环节的重要节点，同时应加强企业财务人员的素质培养，以利于将整个资金管理流程落实到每一个细节。以笔者所在的公司为例，以往在商品房贷款资金回笼环节中，由于整个流程需要经过客户提供资料、银行预审、公证处公证、房地产交易中心办理预售合同登记、银行信贷部审批、放贷等多个环节。而各个部门之间缺乏联系，互相推诿从而造成占售房款绝大比例的贷款资金不能及时回笼，公司财务部在发现问题后立即明确了各个环节的重要时间节点，并指派专人负责，大大加快了贷款资金的回笼速度。

（2）减少企业过度预支。以借贷方式筹措开发经营资金，是房地产开发企业普遍存在的现象。但企业不要过度预支资金，如果房地产开发企业是靠借贷维持生计，靠负债支撑着企业，一朝债务发生危机，就会危及到企业的生存。房地产开发企业不应好大喜功，要根据企业的实际进行举债，将债务控制在安全值以内，尽早处置闲置资产，如空置房地产、闲置设备、存货等。以笔者所在的集团为例，95年以后公司为完成政府的危、棚、简改造任务，向银行贷款3亿多人民币，企业资产负债率高达89%每天须向银行支付利息10万多人民币，再加上当时市场不景气，地价下跌，使大批资金套牢在空置的土地上无力自拔，资产运行状况急剧恶化，当时企业领导经过详细的分析和研究，采取了一系列的防范和调整措施，包括主动调低价格，尽快盘活商品房存量，土地存量，尽快全力的回笼资金，最终规避了由资金风险引起的财务危机，使企业走出了困境。

（3）严格控制成本费用的支出。房地产开发企业要建立准确高效的成本费用控制体系，要有严格的成本费用预决算和审批制度，每一笔开支都要遵循经济效益原则，防止铺张浪费。企业节约出来的每一分钱，实际上都是企业自己的利润。

【参考文献】

[1]高聚辉:房地产融资渠道现状分析与发展趋势展望.中国房地产金融,2006,06

第12篇

一、目前我国房地产金融市场存在的主要问题

（一）房地产金融市场过度集中于间接融资市场

这个问题可以通过比较房地产企业信贷市场融资和资本市场融资的比例得到说明（见表1）。表1中的资本市场融资包括股票和债券融资，数据来源于wind咨询，间接融资数据来源于中国房地产信息网，为中国房地产企业资金来源于中国内贷款和个人按揭贷款之和。该表显示，房地产企业间接市场融资规模远高于资本市场融资规模，即使在2007年至2009年间，房地产资本市场融资规模有所提升，两者的比例也不足10%。

自2010年以来，中国证监会实际上关闭了房地产企业通过股票市场融资的大门，房地产首发、增发、债转股、可转债等基本上均维持零纪录，房地产资本市场融资规模大幅萎缩（见表2）。此间，虽然发改委对房地产企业债券融资网开了一面，发行规模持续高增长，但即使这样房地产企业资本市场融资与信贷市场融资的比例在3%的低位徘徊，远低于前几年的水平。

显然，房地产融资对间接融资的过高集中度易于加大间接金融机构特别是银行金融机构的资产风险，不利于银行金融机构形成稳健的资产负债结构，也不利于金融体系的稳定。

（二）房贷在银行信贷市场中占比过高

近年来，房贷在银行各项贷款中的占比一直保持在20%以上[1]，特别是近一两年来，在金融支持实体经济、房地产紧缩调控等宏观政策条件下，这个比例不降反升，2013年以来各月的比例超过30%（见表3）。从行业投放结构看，主要上市银行公开披露的年报信息表明，除个别银行外，房地产业贷款投放高于其他行业的贷款投放。[2]这些信息表明，国家关于金融为实体经济服务的政策还没有完全落地。房贷规模的居高不下也成了房价不断走高的重要推手，加大了国家房地产政策调控的难度。

（三）房地产金融市场对于保障房的支持不够

自2008年国家重新重视保障房的建设和消费以来，保障房融资一直成为其中一个重要瓶颈，首先是在保障房建设方面，由于国家财政资金有限，大量资金需要诉诸于房地产金融市场渠道，但由于保障房建设的投资回报率偏低，相应的投资和信用风险较大，又缺乏有效的风险缓释或信用增级工具，商业金融对保障房建设的支持动力不足。其次是在保障房消费融资方面，由于保障房消费主体均为中低收入者，债务偿付能力低，而且基本没有信用记录，加之缺乏政策性的增信手段，商业金融对保障房消费的支持动力也不够。以“十二五”规划为例，“十二五”期间国家计划建设3600万套保障房，2011年和2012年各1000万套，后三年1600万套，按每套60平方米，每平米成本价2000元估算，共需资金约4万亿元，其中商业性融资按60%估算，那么需要来自商业性渠道的资金约2.4万亿元，2011年和2012年每年需要商业性融资7000亿元。近几年对保障房的商业融资渠道虽有多种探索，但主要渠道还是商业银行贷款，事实上公开披露的有关保障房的融资资料中基本见不到来自非银行贷款渠道的数据信息。表4显示，2011年和2012年的保障房建设贷款远远低于保障房融资需求额，融资缺口占比均超过70%。在保障房建设目标硬性考核下，此种融资缺口实际上以扭曲形式表现，如保障房粗制滥造埋下安居隐患，向开发商强行摊派或与开发商组成寻租联盟等等。

（四）房地产金融市场存在风险隐患

虽然目前公开披露的一些信息（比如商业银行房地产开发贷款和个人按揭贷款不良率）显示房地产金融市场风险无忧，但从房地产金融市场结构和期限结构视角看，房地产金融市场存在风险隐患。主要表现在三个方面，一是房地产融资市场向银行金融机构的集中度过高，持续给相关金融机构的资产负债的期限结构和风险结构管理施加压力，也不利于整个金融体系的稳定。二是房地产信托资金的风险。由于中国房地产信托目前依然对于信托人的债权事实上实行刚性对付，房地产信托资金的对付风险持续存在。近年来，房地产信托资金持续高增长，这无疑会进一步放大这一风险。三是房地产信贷资金存在严重的期限错配问题，埋下流动性、收益性等风险隐患。该风险主要表现在个人按揭贷款，由于此类贷款期限多为20年以上，二期对应的负债多为短期性的，这样的错配会进一步酿成流动性风险、利率波动风险等多种风险。

二、关于应对房地产金融市场问题的若干对策

针对以上房地产金融市场存在的问题，相关对策应着眼于促进解决房地产融资结构过于集中于间接融资渠道，致力于破解保障房商业性融资难的问题，有效分散和化解房地产金融市场的风险。

（一）有效扩大房地产直接融资渠道的比重

降低房地产间接融资集中度过高的有效对策无疑是通过扩大直接融资比重来稀释。但鉴于注重原因，目前房地产企业直融化既存在不利因素也存在有利条件。不利因素主要表现在：就股票市场融资而言，由于以往针对房地产股票市场的放行往往伴随着地价和房价的飞涨即所谓股价、地价和房价的互相拉扯，因此在调控房地产市场的政策选项中，提高房地产企业上市门槛甚至暂停房地产企业的上市，往往成为必选项。最近的一次即自2010年以来至今实施的对房地产企业股票市场融资实施的关门政策应该说是史上最严厉的一次。考虑到房地产调控的趋势继续从紧概率较大，房地产股票市场融资的封冻政策将继续发挥作用。监管层对房地产股票市场融资的关门政策也与资本市场系统性制度重构有关，自2012年9月份上证和深市均暂停IPO至今，期间的增发规模虽高达近4000亿，但房地产企业增发确实少得可怜（见表2）。

有利因素主要表现在一是中国政府在《金融业发展和改革“十二五”规划》中的内容之一是显著提高直接融资的比例，这对房地产金融市场的直融化提供了良机。二是十八届三中全会后股票市场发行与监管制度改革提速，自2012年9月份暂停的IPO将随着注册制的实施而重启，这对房地产企业股票市场融资无疑是一个利好因素。

综上，房地产企业股票市场融资的有利因素强于不利因素，预计最早在明年上半年房地产企业融资将顺利搭上股票市场IPO的列车。

此外，房地产企业直融化还可借助债券、基金、海外资本市场等渠道。

（二）强化政策激励引导资金进入保障房领域

房地产金融市场对保障房支持动力不足的症结在于保障房建设和消费信用存在缺陷，同时缺乏相应的增信安排。

在发达国家，对保障房商业融资的增信是通过公共政策机制来实现的。即政府借助于财政和政策性金融手段提升保障房融资的信用水平，这些手段包括财政补贴、担保、保险、保证、流动性支持等。如美国的联邦住房局职责之一即为低收入家庭的购房贷款提供低费保证，美国的退伍军人局则为另一类低收入群体即退伍军人的购房贷款提供免费保险。美国、英国等发达国家均有针对中低收入群体购房或租房融资的财政贴息或代偿安排。而我国虽存在对中低收入群体或多或少的购房或租房的财政补贴但缺乏对保障房融资的担保、保证、保险等增信支持体系。政府应尝试建构政策性住房金融体系，该体系除了给予保障房建设直接提供适当的融资支持以外，还应针对保障房建设和消费中的商业融资提供信用增级可支持，以有效弥补保障房融资的信用缺陷，引导房地产金融市场增加对于保障房的资金支持。至于政策性住房金融的建构思路，可考虑两种选项，其一是重构国家开发银行，分离其所有的商业银行业务，恢复其政策性银行地位，并赋予其对于包括保障房在内的公共项目建设融资和增信的职能。其二是新设政策性住房金融机构。两种选项各有利弊，选项一的优势在于充分利用现有的机构资源，达到建立政策性住房金融机构的目的，不利之处在于，国开行已经步入商业化的路径，不管是在复归其政策性银行本性还是分离其商业银行业务方面均存在决策阻力和机会成本。选项的好处是，省却了方案一的重构成本，但机构新设和招兵买马的成本较高。

（三）有效推进资产证券化，缓释房地产金融市场风险

资产证券化是应对信贷期限错配、债务关系集中度过高等金融风险的有效工具，由于在最近一轮的全球性金融危机中资产证券化一度被贴上风险祸源的标签，中国也因此停止了2005年启动的资产证券化试点工作。但自2012年上半年以来资产证券化的风险缓释作用被重新认识，资产证券化试点工作得以重新推进而且新试点着眼于将资产证券化引入常规化发展的轨道，以避免短期的政策和人为扰动而引发的资产证券化市场的大幅波动，进而引发金融市场的波动。新试点也同时引入多种新的风险防范措施，防止证券化技术的滥用和风险的放大。如单个银行业金融机构购买持有单只资产支持证券的比例，原则上不得超过该单资产支持证券发行规模的40%；信贷资产证券化各发起机构应持有由其发起的每一单资产证券化中的最低档次资产支持证券的一定比例，原则上不得低于每一单全部资产支持证券发行规模的5%，持有期限不得低于最低档次证券的存续期限等等。

但资产证券化的有效推进仍存在一些约束因素。一是额度规模较为有限。2013年新试点仅放出3000亿额度，而且其中1000亿已经给了国开行，其他银行分2000亿的“羹”，难免有僧多粥少之嫌。二是对基础资产标准规定过严。新试点要求将优质资产证券化，禁止将风险较大资产证券化。然而证券化的一个核心功能将存在一定风险的资产通过证券化进行风险重构。正是基于此原因，2008年全球性经济和金融危机后发达国家对资产证券化的监管更多聚焦于对资产证券化技术的滥用行为（诸如无限次资产组合和证券化）施加限制，但并没有要求将证券化基础资产的信用级别提高到优质级。由此我国只要求将优质资产证券化的做法不仅使得资产证券化基本丧失风险管理的功能，而且也大大降低资产证券化发起人的积极性。

由此，有效推进我国资产证券化还需要政策层面至少在如下两个方面进行改进，其一适度扩大试点规模。考虑到房地产领域中个人抵押贷款存在较为明显的期限错配问题，建议重点给予房地产信贷领域更大的试点规模；其二是放松关于基础资产的质量约束，就房地产信贷而言，只要是投资级以上的资产均可作为房地产贷款证券化的基础资产。

参考文献：

[1]倪鹏飞.中国住房发展报告（2011―2013）[M].社会科学文献出版社，2012

第13篇

关键词：房地产企业 融资渠道

一、目前房地产业融资问题现状

1、融资压力大。房地产业项目投资大，周期长，风险高，融资压力大，不容易实现供求平衡。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化：央行121文件，利率上涨，国六条国八条的出台，银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力。

2、融资渠道单一。我国房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。

但目前融资渠道单一，主要是银行贷款。据统计，全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有60%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。

二、造成房地产业融资问题的主要原因

1、土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本，占用了企业更多的资金，同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄，资金的自我积累能力下降。

2、房地产业可能进入调整期。任何产业的发展都不可能是直线上升发展的，相关数据表明，我国房地产业发展波动周期一般为4-5年，与国民经济发展基本吻合。中国房地产市场从2000年以来已经持续五年快速增长，未来几年会不会进入一个实质性的调整期？一旦进入调整期，产品销售速度必然明显下降，资金回笼周期延长，所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。

3、海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场，他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业，中国企业必须保证资金的供给，提高资金利用效率，趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机，快速壮大自身实力。

4、不重视自身资金的积累。作为一大投资热点，中国房地产业在持续走高，中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金来源渠道较为单一。

5、房地产金融市场不发达。房地产金融市场不完善，住宅金融不配套，房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出，虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索，但由于宏观政策的调控，和银行信贷对房地产业的紧缩，使得目前房地产业所需的资金不足，资金筹措渠道不畅，资金整体运行质量不高。

6、法律法规不健全。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。

上述1、2、3直接加剧了房地产企业的融资压力，而4、5、6使得我国房地产业严重依赖间接融资尤其是银行贷款。比如信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。再比如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式,房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。

三、加强房地产企业融资管理的主要途径

1、完善房地产业金融市场，逐步建立多元化的融资渠道。笔者认为当前完善房地产金融市场的总体思路，应该是以金融体制改革为契机，以国际惯例为参照，结合我国现有的房地产金融业务的实际情况，突破重点，带动其他，分步到位，完善体系。所谓突破重点，指在结构体系上着重培育房地产信托业务和住宅抵押证券化业务等新型的金融业务，并以它们的发展推动其他市场的形成。同时在房地产金融政策方面则重在解禁，给房地产业制造一个宽松的金融环境，在房地产业金融管理方面，则要强调金融立法、经济杠杆和监管措施的协调配合，根据这一思路，目前应着手作好以下几项工作。

（1）根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率。

（2）适当引进国外先进的金融工具和操作手段，同时以发行B股、H股或外汇债券的形式，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程。

第14篇

【关键词】房地产企业 融资渠道 

 

一、目前房地产业融资问题现状 

 

1、融资压力大。房地产业项目投资大，周期长，风险高，融资压力大，不容易实现供求平衡。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化：央行121文件，利率上涨，国六条国八条的出台，银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力。 

2、融资渠道单一。我国房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。 

但目前融资渠道单一，主要是银行贷款。据统计，全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有60%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。 

 

二、造成房地产业融资问题的主要原因 

 

1、土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本，占用了企业更多的资金，同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄，资金的自我积累能力下降。 

2、房地产业可能进入调整期。任何产业的发展都不可能是直线上升发展的，相关数据表明，我国房地产业发展波动周期一般为4-5年，与国民经济发展基本吻合。中国房地产市场从2000年以来已经持续五年快速增长，未来几年会不会进入一个实质性的调整期？一旦进入调整期，产品销售速度必然明显下降，资金回笼周期延长，所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。 

3、海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场，他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业，中国企业必须保证资金的供给，提高资金利用效率，趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机，快速壮大自身实力。 

4、不重视自身资金的积累。作为一大投资热点，中国房地产业在持续走高，中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金来源渠道较为单一。 

5、房地产金融市场不发达。房地产金融市场不完善，住宅金融不配套，房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出，虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索，但由于宏观政策的调控，和银行信贷对房地产业的紧缩，使得目前房地产业所需的资金不足，资金筹措渠道不畅，资金整体运行质量不高。 

6、法律法规不健全。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。 

上述1、2、3直接加剧了房地产企业的融资压力，而4、5、6使得我国房地产业严重依赖间接融资尤其是银行贷款。比如信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。再比如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式,房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。 

 

三、加强房地产企业融资管理的主要途径 

 

1、完善房地产业金融市场，逐步建立多元化的融资渠道。笔者认为当前完善房地产金融市场的总体思路，应该是以金融体制改革为契机，以国际惯例为参照，结合我国现有的房地产金融业务的实际情况，突破重点，带动其他，分步到位，完善体系。所谓突破重点，指在结构体系上着重培育房地产信托业务和住宅抵押证券化业务等新型的金融业务，并以它们的发展推动其他市场的形成。同时在房地产金融政策方面则重在解禁，给房地产业制造一个宽松的金融环境，在房地产业金融管理方面，则要强调金融立法、经济杠杆和监管措施的协调配合，根据这一思路，目前应着手作好以下几项工作。 （1）根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率。 

（2）适当引进国外先进的金融工具和操作手段，同时以发行B股、H股或外汇债券的形式，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程。 

第15篇

关键词：房地产金融；信托投资基金；抵押债券

文章编号：1003-4625(2010)06-0102-04　中图分类号：F832.45　文献标识码：A

2007年，美国爆发了次贷危机，进而引发了更大规模的金融危机，造成了世界范围内金融、经济的巨大波动。次贷危机的爆发，表明以信贷资产证券化为主要手段的基于债权的房地产金融市场出现了问题。此次美国次贷危机，给发展金融业提供了良好的教材，对房地产金融体系建设提出了新要求，在发展金融衍生品方面，简洁化、场内化成为当前的共识。从防范大规模金融危机爆发的角度出发，有必要研究房地产金融市场体系的重构。研究思路强调房地产金融市场内在的风险控制机制，致力于建设具有自我风险控制能力的金融体系。

房地产金融体系可以从性质上区分为债权市场和股权市场两大类。房地产债权市场以债务融资为基础，起点是住房抵押贷款，证券化产品包括住房抵押债券(Mortgage Backed Securities，MBS)、债务抵押债券(Collateralized Debt Obligation，CDO)等，衍生品是信用违约掉期(Credit Default Swap，CDS)。房地产股权市场主要包括房地产投资信托基金(RealEstate Investment 7rusts，REITs)、房地产上市公司等，衍生品是房地产指数期货。REl7s也有抵押型，但是从美国REITs的发展来看，上市权益型已经成为主流，可以划分到股权市场。

一、国内外研究动态

2007年，美国次贷危机的爆发引起了房地产金融市场研究的升温。当前的研究主要涵盖次贷危机的原因，包括金融监管、金融衍生品创新、与历次危机的比较、道德风险等方面。Harry M.Markowitz撰文指出，本次危机源于对低收人家庭购房的过度支持及其后多次证券化带来的杠杆放大效应。MarcR.Reinganum总结了次贷危机的教训，提出建立信用衍生品的集中清算机制，建成一个像股指期货市场那样的公开、透明的信用衍生品交易市场。Meir Statman着重研究了监管问题，涉及限制杠杆交易的保证金监管、产品特征与客户风险承受能力相符合的适合性监管，还有强制信息披露监管等。

在以REITs为代表的房地产股权市场上，美国处于主导地位。进入新世纪以来，上市权益型RE-ITs已经成为市场主流；多家大型信托基金从外部顾问型转向内部管理型；以REITs为基础编制的房地产指数出现并开发了期货交易。国外当前的房地产投资信托研究集中在REITs运营效率、REITs资产选择等方面。Natalya Delcoure和Ross Dickens研究了REITs和房地产租赁公司的系统性风险。Randy I. Anderson和Thomas M.Springer研究了REITs选择和投资组合的构建，认为运营效率和市净率可以作为选择RElTs的标准，并进行了数据检验。JosephT.L.Ooi和Kim-HiangLiow以亚洲发展中国家为例，使用了面板回归方法研究了以REITs为代表的房地产股票的风险调整后收益情况，发现规模、账面价值与市场价值比、资本结构和投资多元化对于房地产证券的表现有显著影响。Brent W.Ambrose和PeterLinneman考察了REITs结构和运营效率，认为大型RElTs具有融资优势，外部顾问型REITs正在借鉴某些内部管理型REITs的运作特点从而适应竞争的需要。

总体上来看，在当前的房地产金融体系研究中，重视次贷危机和住房抵押债券及其衍生品研究，而相对忽略了房地产投资信托基金研究；重视房地产金融各个子市场内部的研究，而忽视了房地产金融体系整体性的研究。而本文注重从整体上对房地产金融体系进行分析，重视权益型房地产投资信托基金的内在风险控制机制。

二、房地产债权、股权市场对比分析

对住房抵押债券体系和房地产投资信托体系进行对比分析，重点比较金融市场内在风险控制机制以及是否有利于稳定房地产价格。

(一)金融衍生品角度

从金融衍生品角度来看，房地产投资信托市场具有更好的内在风险控制机制。具体比较如下。

基于债权的房地产金融市场以住房抵押贷款为起点，实质上从开始就是一种杠杆交易。在住房抵押贷款中，只需20％-30％的首付就可以拥有房产，相当于3-5倍杠杆；而后经过多次证券化，交易杠杆不断提高。遇到借款人大规模毁约，金融风险就会急剧集中。加上CDS处于场外交易状态，缺乏集中高效及时的清算机制，危机一旦爆发就是行业性的危机。

在基于债权的房地产金融模式中，以住房抵押债券为基础又创新了多种债券产品，但无论怎样发展，债性是一种基本属性，当需要使用衍生品进行风险管理时，会发现缺乏合适的衍生金融工具。最接近的两种衍生品分别是国债期货和信用违约掉期。国债期货本身是良好的风险管理工具，但由于抵押债券存在着提前还款等国债不具有的特性，其收益曲线具有拐点，致使在抵押债券上使用国债期货进行风险管理的效果不够理想。另一个衍生品工具是信用违约掉期，掉期交易本来是风险管理工具，但是在实践中却常常被用来作为盈利工具，把住房抵押债券业务的风险放大了多倍，而由于掉期产品场外交易、到期清算的特征，缺乏逐日盯市制度，以致风险积累不能被及时发现，而等到风险爆发时，往往已经蔓延到整个行业，错失了防范危机的最佳时机。

房地产投资信托基金是一种股权交易，投资人以其自身资金承担风险。REITs投资流动性高，每年有稳定的分红，可以作为直接购买房地产的替代形式。房地产指数期货属于场内交易，逐日结算，即使有风险也是单个企业的亏损，不至于引起全行业的危机。

房地产指数期货作为REITs投资的风险管理工具，期货产品内在的风险控制机制能够避免行业性危机的发生。首先，期货从设计伊始，就是一种风险管理工具，在套期保值等领域有着广泛的应用。其次，利用期货，可以方便而低成本地实现风险转移，能够达到精确控制风险头寸的目的。期货的滥用错用会导致个体企业的严重亏损，甚至破产，但期货交易不会导致整体危机。由于期货交易是逐日盯市的，风险就能够得到及时暴露和清算；期货交易是零和交易，一家企业亏损就会有另一家企业盈利，没有整体市值的损失。期货机制的理论体系相对来说比较简单，相关文章较少，但是其对于金融体系风险控制机制的建立具有不可替代的作用。由股灾引发的

金融动荡越来越少，就是股指期货起到了重要的作用。常青等人看到了期货市场对于金融体系的重要性，期货市场公开透明、逐日结算等特点使之成为高效的风险管理工具，但是在实践中对期货市场的重视程度有待进一步提高。

(二)房地产周期对投资人收益的对比分析

房地产行业具有周期性，房地产价格的暴涨暴跌是引发金融危机的一个重要因素。房地产债权市场和股权市场在房地产周期中有不同的表现，对于个人投资者、金融机构及金融体系有不同的影响。不同的房地产金融工具，在房地产价格周期中有不同的利益传导机制，住房抵押债券体系和房地产投资信托基金有不同的表现，参与各方收益不同。

在一个房地产价格不断上涨的过程中，由于杠杆的存在，贷款买房投资人的收益要远高于REITs投资。但是在价格回落的过程中，贷款买房投资人的损失会急剧扩大，甚至出现“负翁”。这时，“理性经济人”会认为继续支付房贷是不划算的，于是开始停止还贷。停止还贷事件的规模性出现，会导致住房抵押债券出现风险，引发行业性危机。

同样的房地产价格运行轨迹下，REITs投资带来的风险要小得多。在房地产价格上升过程中，权益型REITs投资者拥有的房产同样会增值，房屋租金也会上升，投资者获得房地产价格上升带来的收益。在价格回落的过程中，虽然REITs拥有的房产内在价值会降低，但是租金通常情况下下降速度要慢一些，而且REITs获得的投资分红仍然会满足其支出需要。

(三)对房地产价格波动的影响

不同的房地产金融体系，对于房地产价格波动有不同的影响。对于REITs来说，由于集合了众多投资者的资金，拥有各类房地产专家和中介机构，因此能够理性地参与房地产市场投资，在房市低迷时购人更多的房产，对于房地产价格波动有一定的抑制作用。

在住房抵押债券体系下，主要依赖个体投资者购房，相对来说，个体投资者更容易“买涨不买跌”，在房地产价格上涨的过程中火上浇油，加速推动房产价格的上升；在房地产价格下降过程中，减少购买助推价格下滑。在这种房地产金融体系下，更多的个体购房者容易加大房产价格的波动。

由此可见，REITs有利于烫平房地产价格波动，而鼓励个人贷款买房会加剧房地产价格的波动。

三、REITs对于房地产债权市场的替代性分析

从自住购房、房地产投资、投资组合构建等多个角度进行研究，分析REITs对房地产债权市场是否具有替代性及其作用大小。

(一)自住购房角度

对于攒首付的居民来说，最痛苦的莫过于首付款的积累速度赶不上房价上升带来的首付款提高速度。好不容易攒了10个平方的首付，房价一涨只够买5个平方了。而REIIs能够起到良好的对冲风险的作用，有10个平方的钱，就买相应的REITs份额，这些份额会随着房地产价格的上升而不断增值，这些权益性质的份额还能对冲未预料到的通货膨胀风险，而这是债券投资所不具有的优良特性。

对于购房人来说，不再受限于首付款的约束，不论多少钱，都可以在证券市场上购入相应的REITs份额，以REITs的形式拥有房地产的权益。将每年的分红和新增购房资金不断购人新的份额。直到有一天，这些份额足够首付了，拿去首付；或者足够多的时候，直接买一套住房。

(二)个体投资角度

对于个体投资人来说，房地产投资信托基金良好的流动性和稳健的收益使其成为直接购买房地产的有效替代形式。商业房地产、工业房地产等租赁房地产在REITs框架下得到规范化发展，广大居民得到了投资房地产的便捷途径，居民投资房地产不必依赖于直接购买第二套甚至第三套住房，房地产的投资性需求将借助REITs的模式得以实现，能较好地降低房地产价格波动幅度。

(三)投资组合角度

对于机构投资者来说，房地产投资信托基金是一种性质优良的投资王具，兼具股票和债券的投资特征，是投资组合的一个重要组成部分。Ronald w。Kaiser从动态资产配置的角度研究了房地产投资对债券的替代性。Bret R.Wilkerson从资产类别的角度研究了房地产的各个子类，认为多样化是其在整体投资组合中的最大作用。从投资组合的观点看，许多大型投资基金可以减少债券投资，分配给房地产投资更多的额度。相对于住房抵押债券来说，REITs不仅拥有相对稳定的现金流收入，而且能够有效抵御不可预见的通胀。当突然的无法预见的通货膨胀发生时，房地产租金上升能增加REITs收入，但住房抵押债券的价格不但不会上升，在央行加息时还会下降。

从以上几个角度来看，REITs对于住房抵押债券体系都有一定的替代作用。尤其是对于自住购房者来说，先期攒首付的钱可以直接购买REITs份额，从而对冲风险，锁定了既定面积的房产，将购房从攒钱转变为攒面积，轻松实现购房梦。

四、REITs是破解房地产金融难题的首选

对于前面的分析进行深化、总结，提出REITs是破解房地产金融难题的首选，并针对当前国内房地产形势，认为应加快REITs试点工作，从房地产金融整体角度出发制定相关政策。

(一)REITs最适合我国当前房地产金融市场

在房地产金融市场上，次贷危机的教训已经让人们意识到简洁化、场内化的重要性。对于住房债券体系来说，重要的是使杠杆交易透明化，交易方式上从场外交易向场内交易转化，尤其是促使CDS走上交易所交易、集中清算。房地产投资信托在危机中仍然得到了发展，进一步完善房地产指数期货合约，促进指数合约交易的推广，使之成为相应的风险管理工具。结合内部风险控制的理论分析，考虑国内房地产金融市场的实际运行情况，REITs是最适合我国当前房地产市场的金融工具。

国内房地产金融市场整体上还处于发展初期。住房抵押贷款走上规模化发展不过十年的时间，相应的资产证券化还处于探索之中。资产证券化进展比较慢，和我国银行业的实际情况是相适应的。从整体上看，中国居民有着较高的储蓄率，中国银行业不缺资金，住房抵押贷款没有必要从表内转移到表外。作为一种优质资产，银行没有把住房抵押贷款进行证券化的强烈动机，这从根本上限制了资产证券化在我国的发展。

而房地产投资信托基金受到国家的鼓励，房地产开发商、运营商和有关金融机构的热情都非常高，正在积极探索和快速推进之中，有望在今年见到首单产品。当前国内房地产投资信托基金的研究也正是侧重于REITs的结构、运作模式，国外经验教训对中国的启示等方面，有助于推动房地产投资信托基金发展的进程。同时，REITs为我们展现了一个公开透明、集中交易的房地产金融模式。我国处于房地产金融市场发展的初期，侧重于发展房地产投资信托基金，有助于建立高效稳健的房地产金融市场。

(二)加快REITs试点

应从战略上重视房地产投资信托基金的发展，从相应的政策上给予支持和配合。上海、天津等地已经提出了多项REITs方案，有关监管部门应尽快支持试点工作。

REITs的全面发展，涉及金融、税收、建筑、土地等多个领域，尤其是上市权益型REITs需要更多的创新和突破，财政税务、金融证券等相关部门应在认真研究的基础上，切实推进相关工作。通过REITs试点的发展，推动相关立法的演进。

在REITs进一步发展方面，要特别注意突出房地产投资信托的法人主体地位，表现为从单纯的法律结构进化为一种企业实体。REITs主体地位的确立是其实现自我管理、自我发展的重要环节，是外部顾问型中介机构难以代替的，是其从外部顾问型转为内部管理型的关键因素。

(三)配套的房地产金融政策