市场价值评估方法范文

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第1篇

【关键词】住宅市场；基准房价；智能评估系统

长沙市存量房价格智能评估系统是在“十一五”期间长沙市房地产市场快速健康的背景下开发出来的，目前该系统主要广泛应用于市区存量住宅的价格评估，通过该系统可以比较准确地反映全市住宅价格水平和变化趋势，可以为政府宏观管理住宅市场提供决策依据，可以为住宅投资提供分析数据，可以为住宅交易以及住宅评估提供价格参考，更重要的是可以为政府纳税提供计税依据。

1 基准房价内涵

1.1 基准房价概念

存量住宅基准房价是指在正常市场条件、特定时点、不同区域、不同用途、不同类型设定条件下的评估市场价格，主要体现在两个方面：其一，它是一种在设定标准状态下的住宅价格，根据市场交易数据统计建模，反映市场大多数状况或价格平均水平。其二，它以区片价的形式表现，能代表区片的平均价格水平，是一种非特定的住宅价格。

目前，长沙市存量房价格智能评估系统评估的基准房价主要指的是存量住宅的基准房价，将住宅分为高层和多层两种类型，将内五区分为一、二级区片，并以每月的第一天作为基准日期。长沙市存量房价格智能评估系统所设定的高层和多层住宅基准房价标准内涵状态如表1所示。

1.2 基准房价与实际成交均价的区别与联系

长沙市高层或多层实际成交均价表示在当月内各一、二级区片所有交易的特定高层和多层住宅实际备案成交金额与所有成交面积之比，是一种简单价格平均数。因此，基准房价与实际成交均价既有区别，又有联系。

基准房价与实际成交均价区别在于：第一，市场条件不一定相同，基准房价反映的是标准内涵下的正常市场成交价，而实际成交均价可能是正常市场成交价，也可能是非正常市场成交价，因此基准房价基本代表了本区片真实的价格水平，而实际成交均价只有在无非正常市场价成交的房屋，才能反映出区片的真实价格；第二，房屋类型不一定相同，基准房价反映的是一种标准状态下的房屋，这种房屋状况如表1所示，而实际成交均价所反映的是各种状态下的房屋，通常情况下很难有完全符合标准状态下的房屋成交；第三，计算方法不相同，基准房价是将区片内所有采集的成交样本房屋的楼层、楼龄、装修、景观、朝向、物业类型、交易时间、层高、顶层、结构类型、土地等级和建筑面积等状况修正到基准日标准状态下的房屋的价格，得出来的一种平均价格，而实际成交均价没有经过修正，是各种状态下房屋实际成交的一种简均价格。

基准房价与实际成交均价的联系：第一，实际成交均价是基准房价评估的基础，基准房价的评估是在各区片2006年以来实际成交均价的基础上通过修正系数测算出来的；第二，基准房价具有较好的稳定性，在正常市场成交情况下，实际成交均价基本围绕基准房价上下波动；第三，当区片内成交的房屋状况和成交时点完全符合标准状态下的房屋状况和基准日期时，实际成交价无限接近基准房价。

总的来说，实际成交均价是不同房屋在当月实际成交价格的平均，但是成交的房屋属性如地段、楼龄、楼层、层高、朝向、面积和交易状况等对住宅价格影响比较大的因素不完全相同，而基准房价通过建立一种标准状态下的房屋，就是消除这些因素的差异，将其同质化，在同一状态下进行比较，以反映出不同区片房屋价格的真实水平。

2 长沙市存量房价格智能评估系统的开发方法

2.1 系统开发运行的环境

本系统选用Microsoft Windows Server 2003操作系统，采用Oracle 9i作为后台数据库管理系统[1]，采用J2EE技术，利用Eclipse平台作为开发工具[2]，以ArcGIS Server技术作为GIS平台[3]，主干网采用1000M的光纤。

2.2 系统开发的总体思路和技术路线

长沙市基准住宅价格的确定是以高层住宅和多层住宅划分为基础，以商品住宅成交的网签价格为依据，以合法原则、估价时点原则、替代原则对市内五区（岳麓区、雨花区、芙蓉区、开福区、天心区）的住宅基准价格进行评估。长沙市存量房价格智能评估系统的开发主要工作包括信息采集及分析处理、分区划片、建立修正体系、样本评估和基准房价确定等几个大模块内部的运作和彼此之间的衔接。图1是对几个大模块之间关系的一个详细阐述。

2.3 开发过程

2.3.1 信息的收集与处理

由于长沙市基础数据的采集直接从长沙市商品住宅网上签约系统提取，实时或是定时从数据库中提取最新的成交数据。经过数据转化处理，直接导入到基准房价数据源库中。将收集回来的资料，分为三类，第一类为文字表格资料，第二类为交易数据资料，第三类为图形矢量资料，对这些资料要进行整理、分类。对收集回来的数据进行审核与筛选。本系统在所有的案例中选取接近基准内涵的大量案例作为样本，用于基准房价的计算，并且样本将不断进行周期性调整和更新。

2.3.2 数据修正

根据房地产估价的替代原理，建立相应的修正系数。确定修正系数时分三步进行：第一，对各类型的交易数据进行相关分析[4]，根据相关系数的显著性，找出若干住宅价格影响较大的因素，并进行敏感性分析，判断对住宅价格影响的程度；第二，借鉴特征价格理论，建立住宅估价模型；第三，进行回归分析，对拟合优度进行检验。

2.3.3 区片划分

在住宅区片划分上，根据不同位置其影响房价的区域因素如城市规划、环境状况、交通状况、人口状况、繁华程度、市政及生活配套等不同，将全市划分成若干区片，使同一区片内影响住宅价格的区域因素基本相同，在设定住宅基准房价内涵的情况下，计算出区片标准住宅的均价，作为区片基准房价，并代表该区片的住宅价格水平。通过区片基准房价和相应的修正系数，可以计算得到区片内个别住宅的价格。本系统主要依据区域条件相一致原则、房价水平相一致原则和与相关界限相协调原则，将长沙市按高层住宅和多层住宅共分成67个一级区片和1052个二级区片（区片划分根据实际市场交易情况进行实时动态更新），通过分区划片，反映不同区片间区域因素的差异，并消除同一区片内区域因素的影响差异。

2.3.4 基准房价的评估与确定

（1）估价方法

存量房价格智能评估系统主要采用市场比较法和系数修正法[5]。

（2）区片基准房价的确定

要确定区片的基准房价，首先要对区片内的样本进行评估和检验，然后进行加权平均计算，最后再对结果进行综合修正和调整。

①样本评估

第一步，按照基准房价内涵确定各类用途样本的评估标准，即明确基准样本标准；

第二步，针对住宅样本选取适当的评估方法和评估公式；

第三步，确定修正系数，计算出基准样本的价格；

第四步，对区片内基准样本价格进行检验，剔除价格异常的基准样本；

第五步，建立基准样本数据源库。把通过检验的基准样本录入基准样本数据库，作为基准房价计算的基础。

②样本检验

在分区划片的基础上，利用X2拟合优度法对区片内样本价格的总体分布状态进行检验，判断其总体分布状态是否符合正态分布[6]。

把样本代入计算公式：

式中： 表示 次实验中事件 出现的次数 ,为样本Ai出现的理论概率，k为区间个数。

给定α=0.05,查 分布表定 ,其中r为总体分布中未知参数的个数。

判断:若 ≥ ,则拒绝 ,总体不是正态分布；反之接受 ,总体为正态分布。

③计算并确定区片基准房价

基准样本经过筛选、检验、剔除后，基准样本数据库中的剩余数据就是计算基准房价的基础，可以直接用来计算基准房价。

第一步，计算各区片内经筛选后的基准样本价格的简单算术平均值。

第二步，估价师对区片价格进行统计、分析和调整；

第三步，对没有样本的区域结合周围区片的价格进行推算；

第四步，通过修正系数调整并确定基准房价；

第五步，制作基准房价图，对各区片基准房价进行标注。

2.3.5 基准房价估价应用说明

基准房价建立后可以发挥以下作用：①有利于政府对住宅市场的宏观调控和对住宅资产价值的管理；②比较准确地反映系统涵盖区域内的住宅价格水平和变化趋势；③为住宅交易和住宅估价提供参考标准；④为拆迁补偿提供最低标准；⑤为政府课税提供税基计算依据。

利用基准房价进行住宅估价的计算公式为：

V=[A×B×C×D×E×F×L（1＋G＋H＋I+J+K）+S]×M

数据项说明如表1所示。

3 小结

第一，基准房价基本反映了长沙市住宅市场真实价格水平。长沙市存量房价格智能评估系统评估出来的基准房价与当月实际成交价具有一定的相关性，在同一区片内，各楼盘价格有所不同，但基本上围绕本区片的基准房价上下波动。多层住宅由于品质相差大，对于同一区片既存在大量高档别墅或高品质楼盘，又存在大量建筑时间长且楼房品质低的住宅，对基准房价的评估影响较大；多层住宅成交量少，使得许多区片的实际成交均价受个别交易影响比较大，使得多层住宅相对高层住宅波动性更大。

第二，基准房价具有修正、平滑功能，能降低大量异常成交价对真实房价的影响。根据分析，偏离度大的区片成交楼盘基本上以非正常市场成交价为主，影响了该区片的实际成交均价，这些成交楼盘实际成交均价难以真实反映出区片的真实房价水平。而基准房价主要是反映某一区片住宅在标准内涵下的价格平均水平，其评估样本选取的是区片2006年以来正常市场成交价，通过对选取的样本进行修正而得出来的一种平均价格，具有较强的修正和平滑功能，可为因大量过低或过高成交楼盘使实际成交均价难以反映出真实房价水平的区片提供价格参考，降低了异常成交价对真实房价的影响。

第三，区片楼盘成交量越多，实际成交均价与基准房价越接近。通过对长沙市实际成交均价与基准房价偏离度小的区片分析发现，成交楼盘多的区片成交均价较成交楼盘少的区片成交均价更接近基准房价，以正常市场价成交楼盘越多，其成交均价与基准房价越接近。从各区片成交也可以看出，高层区片成交量较多层区片多，而高层区片实际成交均价与基准房价偏离度过大的区片数目少。

第四，剔除以非正常市场成交价成交的住宅后，基准房价与实际成交均价偏离度较小。非正常市场成交价使得实际成交均价对基准房价验证效果不佳，但通过对实际成交价与基准房价对比分析发现，当剔除各区片的非正常市场成交价楼盘后，实际成交均价与基准房价基本接近，这表明，基准房价基本反映了该区片房屋的平均水平。总的来说，全市商品住宅交易主要以存量房交易为主，而全市基准房价和实际成交价总体上表现为实际成交均价对基准房价的折价，这表明基准房价智能评估系统得出的房价水平相对于实际成交均价，有一定的边际保障。

第五，长沙市基准房价具有较强的实用性、指导性和可操作性，可使房屋估价操作更方便。长沙市基准房价基本上代表了各自区片的平均水平，在房屋价格评估中，可将其视为比准价格，然后根据估价对象的实际情况，将通过对比准价格进行住宅状况调整，即可求出估价对象的价值。运用基准房价进行房屋价格评估避免了市场法中交易实例选取、可比实例处理、交易情况修正、市场状况修正等步骤，因而具有较强的实用性和便捷性。

参考文献

[1]蔡立军，瞿亮，江厚松. 关系数据库Oracle9i原理及应用[M].北京：清华大学出版社，北京交通大学出版社，2006

[2]郝玉龙，姜韦华. J2EE编程技术[M]. 北京：清华大学出版社，北京交通大学出版社，2007

[3]李芝兴，杨瑞龙. Java EE Web编程:Eclipse平台[M].北京：机械工业出版社，2008

[4]刘光，唐大仕. Web GIS开发:ArcGIS Server与.NET[M].北京：清华大学出版社，2009

[5]翟永平.统计分析及相关软件应用[M].北京：经济科学出版社，2010

[6]中国房地产估计师与房地产经纪人学会.房地产估价理论方法[M].北京：中国建筑工业出版社，2010

[7]杨振海，程维虎，张军舰.拟合优度检验[M].北京：科学出版社，2011

作者简介

曾锋（1967.01-），男，湖南邵东人，长沙市房产信息中心主任，硕士

汪飞（1983.07-），男，湖南岳阳人，长沙力智数字房产技术发展有限公司，硕士

第2篇

关键词:非市场类无形资产;价值评估;评估方法

一、 引言

无形资产作为企业资产的重要组成部份,在我国自改革开放以来就已备受关注,人们从无形资产评估方法、评估理论、评估风险、规范和管理等不同的角度对无形资产价值评估进行了研究,并取得了不少有价值的研究成果。

毫无疑问,企业发展至今,传统的无形资产价值构成要素(如专利权、专营权、专有技术、著作权、商标权和土地使用权)已经无法正确地反映为企业带来竞争优势和获取超额利益的优势了,人们更加关注的是知识资本范畴的无形资产价值构成要素,且主要有8类,详见表1。

鉴此,本文将企业无形资产按其内容分为二大类:一是市场类无形资产。即通过客户关系、竞争地位和合作伙伴表现出来的、为企业带来超额利润的无形资产。这类无形资产的价值主要受市场因素的左右,不是企业自己能够控制的;二是非市场类无形资产。即通过员工能力、信息管理、工艺流程、产品/服务和技术更新表现出来的、为企业带来超额利润的无形资产。这类无形资产的价值主要受企业自身的影响,在很大程度上由企业自己控制,有时候工艺流程、产品/服务和技术更新也能通过专利(专有)技术表现出来。

目前,除专利(专有)技术外,专门研究的企业非市场类无形资产价值评估的成果不多,文献对不可辨认无形资产价值评估方法进行了探讨,其中包括部分非市场类无形资产,文献对人力资源评估方法进行了分析,文献则对技术型无形资产价值评估方法展开了研究。由于企业非市场类无形资产呈现出可控性、未来价值的不确定性和附属性等特点,本文提出以cia法和ahp法作为主要计算工具,运用收益法来对企业非市场类无形资产价值进行评估。

二、 运用cia法测算无形资产对企业超额收益的贡献

cia(calculated intangible value)法是美国伊利诺斯州nci研究所提出来的一种评价企业无形资产价值的方法,其基本思路是:企业无形资产是企业运用其有形资产获取超额收益的来源,可通过对企业超额收益的资本化计算无形资产价值。它以企业所在行业的有形资产收益率为基础,将企业收益中超出行业平均有形资产收益的那部分视作无形资产所创造的经济利润。由于这种方法采用企业通过审计的会计报表上的数据进行计算,所以具有相对较强的客观性和可操作性。

所谓超额收益,主要是指在其他条件均保持行业平均水平的前提下,由于无形资产的存在而使得企业获得的高于行业平均水平的收益。

当然,在评估业务中,要对基准日无形资产价值进行评估,为保证无形资产价值的完整性,则需要对未来若干年(即预测期,一般选为5年或更长)无形资产所贡献的收益进行预测,然后采用合适的折现率将其折现到基准日,那么,此时就需要根据基准日前若干年(为使评估结果更加具备客观性通常不少于3年)收入和成本费用(或净利润)的情况来预测企业未来若干年的净利润,这些评估参数(如收益、成本、折现率等)的确定对企业无形资产价值评估结果的合理性至关重要。

在考察整体无形资产对净利润的贡献时,根据“等量资本获取等量利润”的基本原则,采用资本利润率的原理予以计量,计算企业可实现的超额收益,从而确认无形资产对净利润的贡献。

计算预测期内各年的超额收益,可采用的基本计量方法为:

超额收益=净资产价值×(预测净资产收益率一行业平均净资产收益率)

=预测净利润-净资产价值×行业平均净资产收益率

三、 运用ahp法测算非市场类无形资产对无形资产贡献的权重

采用层次分析法(简称ahp法)对各无形资产的贡献进行划分,确定企业非市场类无形资产各要素的权重。

1. 构建模型。将确定不同无形资产在组合无形资产价值中的权重作为ahp法的总目标,而其中各种不同类型的无形资产应作为方案层的各个不同要素。由于各种不同类型的无形资产对超额收益产生的作用不同,贡献大小不一样,因此将超额收益产生的各种原因(在业绩分析中可以确定)作为准则层的诸元素。分清了ahp法中的三个层次(问题复杂的还可以将准则层分若干子层次),就可以在相邻层次各要素间建立联系。这一点可以依据一般经济活动的逻辑规律或咨询被评估单位的高级管理人员做到。下层次对上一层次某一因素,即各种类型无形资产对超额收益产生的原因,有贡献的用连线联结起来的,无贡献的不划连线。至此,完成了ahp法层次递层结构模型的构造,称为组合无形资产分析结构图(如图1所示)。

说明:

a层:进行层次分析的总目标,在已确定出组合无形资产形成的超额收益中,分析求出各种无形资产在超额收益中的贡献份额或权重;

c层:准则层,即如何权衡或区分无形资产带来超额收益的评价标准,根据复杂程度,可分为若干子标准层;

p层:方案层,排列出组合无形资产所包含的各种类型不同无形资产。

2. 设计调查表。模型完成后,设计出反映层次间各要素相互关系的比较判断矩阵调查表,邀请有关专家和企业内部不同管理部门的高级管理人员(一般要有技术、销售、财务、生产部门负责人及全面掌握情况的领导参加),向他们讲清调查意图及标度方法,并给予示范。请他们根据历史业绩、现行结构、未来预期和各种因素,凭自己的经验和判断填写调查表。一般不要求当场完成,让他们回去消化后独立认真填写。

调查表收回后由有经验的评估人员综合整理出符合要求的比较判断矩阵,进行层次单排序、总排序计算及一致性检验,所有计算通过一致性检验,若可接受通过,得到的方案层总排序权值即为各种不同无形资产在组合无形资产评估价值中的权重数,可用作对组合无形资产的价值分割。

3. 调查表的整理和计算。调查表收集后,根据判断矩阵的对称性补充完整,即得出比较判断矩阵,并进行排序计算,即计算判断矩阵的最大特征根及其对应的特征向量,并将结果代入递阶层次矩阵结构模型,得出各无形资产的贡献的权重。

四、 实例分析

广东a企业因资产转让要对其非市场类无形资产价值进行评估,评估基准日为2009年7月,现运用收益法,借助于cia法和ahp法进行评估,具体评估过程如下:

1. 确定无形资产构成要素。根据a企业本身情况及其所处的行业特点,通过向企业各部门人员了解,进行业绩及结构分析,可将无形资产贡献进一步细分为市场类无形资产(由分销渠道和品牌二要素组成)以及非市场类无形资产(由专利(专有)技术、信息管理和员工能力组成)。

2. 计算净利润。通过对2006年~2009年7月a企业会计报表中主营业务收入、主营业务成本、主营业务税金及附加、营业费用、管理费用、财务费用的分析,测算出其未来5年的预测净利润。

3. 计算超额收益。共分为3个步骤:

第一步,计算净资产价值。根据对a企业的分析,在资本结构不变的假设条件下,a企业经营净资产的增长率与业务收入增长率的关系确定为0.75,以此确定预测年份净资产规模的模拟变化情况。

第二步,计算行业平均净资产收益率。根据行业公布的信息,剔除所得税因素,得到预测期的行业平均净资产利润(税前)率为16.10%。

第三步,计算超额收益。根据公式(1),即可计算出超额收益,现假设为人民币1 000万元。

4. 测算非市场类无形资产占无形资产的比重。经分析,直接为a企业带来超额收益的因素是价格优势、成本及其他节约、销售增长及竞争力。采用ahp法进行分割,建立如图2所示的a企业无形资产层次分析结构图。

运用ahp法计算之后,得到最终计算结果如表2所示。

即在无形资产超额收益中,广东a企业的非市场类无形资产专利(专有)技术、的权重最大,且为38.59%,信息管理与员工能力为17.2%,而市场类无形资产中品牌、分销渠道占的权重分别是30.21%、14.00%。

可见,a企业非市场类无形资产价值在a企业无形资产价值中所占的比重比其市场类无形资产的价值要高13.36%。

5. 计算非市场类无形资产价值。将企业无形资产超额收益与非市场类无形资产对无形资产贡献的权重相乘,就得到了所要求的非市场类无形资产价值。由于a企业的超额收益为人民币1 000万元,所以其非市场类无形资产的价值为566.8万元,其中专利(专有)技术价值为385.9万元,信息管理与员工能力为172万元。

五、 结论

第3篇

关键词：企业价值 评估理论 综述 成本收益法

0 引言

企业价值评估理论与方法在西方等发达国家己经比较成熟并被运用于评估实践中。对现有的理论研究成果进行梳理、分析和深化，使其形成一套严密、前后一贯的理论体系，对指导企业价值评估实践和建立适合我国企业价值评估的新方法以及推动评估理论研究的发展都是十分必要的。

1 国外研究综述

企业价值评估作为一个行业产生在西方国家已有百余年的历史，在这上百年的时间里，西方国家的许多学者对企业价值评估也进行了大量的理论研究。

国外学者对评估方法的研究主要侧重两个方面，一方面是对三种基本途径的深入分析和运用，同时将金融理论中的方法与评估方法相结合。Elli Pagourtzi等将评估方法划分为传统的与先进的方法两种。认为传统方法有比较法、成本法、收入法、回归方法、利润法以及承包商法。先进方法有ANNs经验定价法、空间分析法、模糊逻辑及ARIMA模型。另一方面，注重于对各项资产进行专门的研究，形成与该企业价值资产对应的模型，使其研究更具实用性和可操作性。如Mary B. Cain研究了电力设备的估价模型；Olena Borissiouk and Janos Peli研究了研究与开发工程的估价问题；Dekke与De Hoog、William Brent Carrer建立了知识资产价值的评估模型。

国外关于资产评估基础理论的研究较少，且比较零散，研究内容归纳起来主要包括企业价值评估各组成要素和资产评估理论基础两部分。其中，Frederick M.Babcock第一个指出方法的选择要依赖于评估目的与特定资产，指出了评估程序开始前确定评估目的的重要性；Ratclif以评估假设为基础来分析评估理论概念。经济理论基础是企业价值评估理论研究的基石，国外关于企业价值评估理论基础的研究主要集中于讨论资产评估中价值的概念、企业价值评估理论与相关经济学理论的关系等内容。

2国内研究综述

如何正确运用己有的企业价值评估理论为我国的经济发展服务，形成有中国特色的资产评估理论，我国学者和资产评估从业人员进行了大量的探讨。

2.1 关于企业价值评估计价标准性质的研究综述

关于企业价值评估的计价标准是价格还是价值的讨论，是我国早期企业价值评估理论研究的重点之一，在很多书籍和文章中都有涉及。其中，一部分学者认为企业价值评估的计价标准是价格，如彭桃英提出“资产计价就是用货币来计量资产的价值，具体表现形式是价格”；纪益成在分析企业价值评估计价标准与资产评估方法的关系时，“认为计价标准是用来说明资产评估价格的内涵的，并提出了现行市场价格、变现净值价格、清算价格、重置成本价格、收益现值价格、历史成本价格和税基价格等计价标准”等等。

随着理论研究的不断深入，更多的学者形成共识，认为企业价值评估的计价标准是价值。其中比较有代表性的有，韩传模提出，评估标准是资产的一种内在价值尺度；郑炳南、刘永清认为企业价值评估计价标准的性质应是价值，其内容包括要素价值和经济价值两类。

2.2 关于企业价值评估类型的研究综述

1997年底，随着我国资产评估基本准则制定工作的开始，关于企业价值类型的理论研究越来越多地侧重于对具体企业价值类型含义及其应用的分析。姜楠对企业价值评估类型的四种分类分别进行了分析，并指出以企业价值评估基本假设为依据进行分类，以及把企业价值评估类型分为市场价值和非市场价值比较科学合理的。此后又深入分析了市场价值和非市场价值应如何定义。

周叔敏分析了国际上市场价值概念和价值类型体系在我国如何应用的问题。王诚军深入分析了市场价值的涵义及其在资产评估中的重要作用；李海英，王建中分析了评估实务中常用的价值类型的含义及其选择问题；程凤朝重点研究了以资抵债过程中的企业价值评估问题，认为抵债时使用的是非市场价值中的某种形式，资产管理公司处置抵债资产时应选择强制变现价值。马小琪在对价值理论以及国外学者关于资产评估价值类型的研究分析、总结后，提出资产评估应以市场价值作为价值标准。

2.3 关于企业价值评估方法的研究综述

我国关于企业价值评估方法的研究主要侧重两个方面，一方面是对评估方法选择及其与价值类型关系的探讨，如卢永海、陈晓萍分析了资产评估计价标准如何约束评估方法的选择。

另一方面，我国更多学者侧重于研究各种具体评估方法在不同类型企业价值评估中的应用，其中比较有代表性的研究成果主要有：郑炳南、刘永清从评估时的总量、内容构成等方面分析了整体企业价值评估中成本加和法与收益法的不对应性，并对两种方法的互验提出了质疑。同时，还对企业价值评估成本法中重置成本要素构成内容进行了讨论。王同律、汪海粟根据层次分析法的原理提出将通过超额收益折现来确定的组合无形资产的价值进行分割的思路与做法。程凤朝对金融不良资产的价值类型重新定义，并提出和实践了五种适于不良资产形态和处置方式的评估方法。

3 评述及结论

通过上述分析可以看出，我国关于企业价值资产评估的理论研究是逐层递进、层层深入的。讨论重点从最初的计价标准性质到价值类型的选择再到企业价值评估方法、准则规范。说明对资产评估理论体系进行研究己经有了一定的理论基础，为选择适合我国特殊国情下的企业价值评估方法理论提供了新思考。

对现有企业价值资产评估理论研究内容的梳理和重新排列，体现了企业价值资产评估理论研究的层次和发展趋势，揭示了其理论研究的实质，其内容依次包含国外研究理论和国内研究理论两个大方面。通过研究综述评述，结合市场法和收益法得出适合我国企业价值评估的最新理论，即成本收益法。

参考文献：

[1]马小琪，基于博弈论的资产评估机理与方法研究[D]，哈尔滨：哈尔滨工业大学，2006