房产投资的策略范文

前言：我们精心挑选了数篇优质房产投资的策略文章，供您阅读参考。期待这些文章能为您带来启发，助您在写作的道路上更上一层楼。

第1篇

一、房地产投资信托概念

房地产投资信托是指信托投资公司通过资金信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金,按委托人的意愿以自己的名义,为受益人的利益或者特定目的,以不动产或其经营企业为主要运用标的,对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。房地产信托可满足房地产业发展的需要,为房地产企业拓展新的融资渠道,并且,依托房地产信托,投资者可以通过资本市场,投资房地产领域,增加了新的投资渠道。所以,开展房地产信托,可以形成房地产业信托业和投资者多赢的局面。

1、房地产投资信托种类

根据资金投向的不同,REITS(房地产信托)可分为三类:

权益型(Equity REITS)

权益型REITS直接投资并拥有房地产,其收入主要来源于属下房地产的经营收入。收益型REIT的投资组合视其经营战略的差异有很大不同,但通常主要持有购物中心、公寓、办公楼、仓库等收益型房地产。投资者的收益不仅来源于租金收入,还来源于房地产的增值收益。

抵押型(Mortgage REITS)

主要以金融中介的角色将所募集资金用于发放各种抵押贷款,收入主要来源于发放抵押贷款所收取的手续费和

抵押贷款利息,以及通过发放参与型抵押贷款所获抵押房地产的部分租金和增值收

益。混合型(Hybrid REITS)

此类REITS不仅进行房地产权益投资,还可从事房地产抵押贷款。

另外,REITS 还有很多其他分类方法。

2、房地产投资信托特征

特征一:R E I T S 的主要投资对象是房地产

以此区别于投资股票、外汇、期货的其他投资基金。

特征二:R E I T S 是资金信托和财产信托的结合

其他的投资基金一般需要投资者支付货币资金来交换受益凭证;而REIT除了接受货币资金外,

还接受房地产。

特征三:R E I T S 持有者只享有收益权和知情权

普通股的投资者可以通过股东大会选择管理者和参与重大决策;而REIT的投资者没有这些权利,投资者如对REIT 的管理者不满,只能“用脚投票”,即在市场上卖出或要求REIT 发起人赎回其发行的资产收益凭证。

特征四:REITS 价格形成依赖于其所拥有房地产的基础价值

普通股价格更多地依靠其现时和预期的收入,与每股的账面价值关联程度不大;而REITS价格形成更多依赖于其所拥有房地产的基础价值。

3、办理房地产信托企业资质

信托投资公司办理房地产信托业务时,涉及的不动产经营企业应具备下列条件:

  条件一:有国家认可的执业资格;

条件二:注册资本不少于1000 万元人民币;

条件三:具有完善的法人治理结构;

条件四:具备足够的人力、组织及技术资源,其中至少有2人在房地产投资管理方面具备5 年

以上可追溯的记录;

条件五:中国银监会要求的其他条件。

二、房地产信托融资操作模式

1、美国模式

美国的REITS 通常是以基金的形式出现的,在成立阶段,其主要运作流程为:

(1 )评估资金

基金发起人为满足自身需求,进行REITS 基金募集的筹划,主要工作包括:预估所需资金数量,确认选择REITS 基金为筹资工具,并考虑投资标的收益性能否达到必要的回报率等。

(2 )接洽承销商

发起人与承销商讨论投资与募集事宜,包括投资细节、募款细节和承销方式等工作。

(3)接洽律师及会计师

与有资格的律师及会计师讨论基金申请发行的相关法律、会计问题,选定律师事务所及会计师事务所为成立全过程服务,并拟订申请文件,此时投资计划在财务上的可行性分析基本确定。

(4 )接洽不动产顾问公司

若基金未来的经营管理由房地产顾问公司担任,则需要洽定对象并签定REITs管理顾问契约,

确定权利义务关系。

(5) 申请募集

当所有文件备齐后即可以向SEC申请募集,在申请成功后,要决定保管机构并签定REITs契约。REITS成立并在证券交易所挂牌交易后,便进入正式运作阶段。该类证券一般需经过信用评级机构的评级。房地产投资信托公司必须按成立阶段所定协议实施投资计划,保管机构则依房地产投资信托公司的指示,进行业务操作,执行房地产买卖、佣金收付及租金与相关商业投资的收支等事

宜。投资者通过券商购买REITS 证券,投资收益则从保管机构处获得。

2、日本模式

日本信托运作流程为:

步骤一:房地产公司将土地、建筑物分售给投资者,由投资者缴纳土地、建筑物的价款给房

地产公司;

步骤二:投资者将房地产产权信托给房地产投资信托公司进行经营管理;

步骤三:信托公司将房地产全部租赁给房地产公司,同时向该公司收取租赁费;

步骤四:房地产公司也可以将房地产转租给承租人,向承租人收取租赁费;

步骤五:信托公司向投资者发放红利;

步骤六:信托公司也可以将该房地产在市场上销售,从购买者身上获取价款,再按比例分配

给投资者。

3、香港模式

2005 年6 月16 日,香港证监

会经修订的《房地产投资信托基金守则》,撤消了香港房地 产信托投资基金(即REITS)投资海外物业的限制,允许房地产基金投资世界各地房地产项目,实际

上就是允许内地或海外房地产商将其在内地的商业地产项目以REITS 形式到香港上市。同时将

REITS 的最高负债比例由总资产的35%提升至45%,排除了香港相对其它亚洲国家作为REITS 中

心的弱势。消除地域限制及提升负债比例,为国际房地产投资机构在香港成立房地产投资信托基金

提供了机遇,也为中国房地产商提供了集资及套现的渠道。

(1 )香港税制

从总体上看,目前HK-REITS 以信托作为载体,不设区域限制,最低持有年限为2 年,对股份

持有的限制同挂牌,房地产投资比例至少需占资产净值的90%,分红比例至少需占税后收入的90%,

最高负债率限制在总资产的45%不享受特定税收优惠,但在香港税制下分红及资本增值部分免税

(2)香港REITS 运作模式

(3)香港R E I T S 开放为内地房地产市场带来的机会优势

优势一:对于内地房地产商而言,REIT 是一种全新的经营模式,REITS 的出现可使其从目前单纯的房地产开发模式拓展为长期投资模式,以获取稳定的租金收入和REITS 管理费。

优势二:REITS为内地房产商开辟了新的融资渠道,业主及开发商可以REITS的形式重组其房产物业,从而改善资产负债表及增强资金的流动性。

优势三:REITS 对银行贷款的依赖度很低,拥有资金成本较低的优势。

优势四:HK-REITS 的上市为内地房地产商提供了面向国际资本市场融资的契机。

优势五:REITS是一种长期投资模式,非处置不良资产或劣质资产的变现捷径,它的出现有利于减少房地产市场的投机成分,促进市场的长期稳定发展。

优势六:香港发行REITS的经验可供内地借鉴,对内地房地产商来说影响深远,将有利于促进内地房地产市场的长期稳定发展。

4、内地房地产信托运作模式

(1 )传统贷款型信托融资模式

① 操作流程

第一步,房地产公司就项目融资与信托投资公司达成一致;

第二步,就信托产品的设计与发行获得有关政府主管部门的审批;

第三步,面向广大投资者公开发行信托凭证;

第四步,信托公司将发行信托凭证所募集的资金以信用贷款的方式投入至房产项目;

第五步,信托公司回收资金。

② 优点

管理比较简单,收益比较稳定。

③存在问题

由于信托公司对信用贷款本身有较大的风险,而总体上看信托公司对房地产项目的评估能力还不如银行,因此,信托公司面临着较大的风险,并将严格对项目的基本素质的要求。

(2 )股权型信托融资模式

这种方式是信托公司在集合资金后,以增资的方式,向房地产企业注资,持有房地产企业部分股权,房地产企业承诺两年后以溢价方式将股权回购,这种方式实质是阶段性股权融资的方式。这种方式发挥了信托的特色,是银行所不能做的(因为银行不能进行实业投资)。在这方面最早做的是重庆国投,例如其所运作的世纪星城项目。

①操作流程

第一步,信托投资公司以发行信托产品的方式从资金持有人处获得资金。

第二步,信托投资公司以股权投资的方式向房地产公司注入资金。

第三步,信托投资公司获得房地产公司的股权,但该等股权的性质类似于优先股,即对于公司的日常经营、人事安排等没有决定权(可能具有建议权、知情权、否决权等其他有限的权利)。第四步,信托投资公司将其所持有的股权委托原有的股东管理,同时,与原股东或关联方(最好是关联方)签署股权回购协议。为了确保购协议的履行,双方可能需要有一些担保条件(例如,重庆国投的世纪星城项目是使用开发商所持有的全部股权作质押;杭州工商信托所运作的浙江水泥项目,是由第三方提供担保)。

第五步,房地产公司运营开发项目,获得现金流。

第六步,关联方(或原股东)从房地产公司处获得相应的资金,回购股权,信托融资过程结束。

②模式优点

能够增加房地产企业的资本金,促使房地产企业达到银行融资的条件。信托公司的信托计划募集的资金进行股权融资类似于优先股的概念,只要求在阶段时间内取得一个合理回报,并不要求与开发商分享最终利润的成果,这样既满足了充实开发商股本金的要求,开发商也没有丧失对项目的实际控制权。

三、房地产信托优势分析

1、REITS 自身优势

(1 )具有流通性与变现性

由于房地产本身的特性,导致交易过程需要借助中介机构,不但费力,且转移手续繁杂,变现性差,从而使得投资者具有极高的流动性风险。REITS是以证券化方式来体现房地产的价值,证券在发行后可以在次级市场上进行交易,投资者可以随时在集中市场上或店头市场上买卖证券,有助于资金的流通,一定程度上消除了传统房地产不易脱手的顾虑。

(2) 专业化经营

由于REITS经营权与所有权高度分离,通过专业化的经营管理,可以使房地产营运绩效大幅度提高,直接影响REITS 证券价格的上涨,使投资者可以分享房地产专业投资的成果。

(3) 资本积累

REITS是以受益凭证在资本市场募集资金,再以直接经营或间接融资方式投资于房地产市场,有效地结合了房地产市场和资本市场。通过这两个市场的结合,有助于房地产商在大规模房地产开发中的资金取得,加速资本积累,促进土地的有效利用。

(4) 投资风险分散

由于房地产投资往往需要庞大资金的投入,个别投资人无法同时进行多项房地产开发计划,造成风险的过度集中。REITS是以收益凭证方式募集大众资金,从事多样化的投资,除可通过不同的房地产种类、区位、经营方式等投资组合来降低风险外,也可以在法律规定范围内从事政府债券、股票等有价证券投资以分散投资风险。

(5) 正确引导房地产市场机能

由于REITS的投资组合、投资期间、受益来源与分配等事项,均受到相关法规的严格限制,其目的在于预防房地产短线交易的投机行为,使资金的投入

能促进房地产的有效利用。另外,通过REITS的方式来对大型公共建设计划进行融资,既可顺利推动建设,也可使投资大众分享公共建设投资成果,且经由REITS在集中市场或店头市场挂牌上市,可以达到以有效率的证券市场来监督无效率的公共部门的效果,最终能使整个市场机能得以充分发挥,增加社会福利。 2、商业地产开发REITS 融资优势

通过REITS 方式融资,对商业地产开发商而言具有以下几个方面的明显优势:

(1) 可用以融资的物业范围宽广

任何可以产生稳定收益的房地产均可采用REITS融资。包括商业零售业、住宅公寓、酒店、写

字楼、工业厂房等。

(2) 可融资金额巨大,资金来源丰富

例如华银控股目前操作的REITS,单个物业可融资金额从3亿元起,根据物业实际价值,多多益善。而海外REITs 市场的投资人主要是当地机构投资者、国际机构投资者、私人银行和个人投资者。

(3) 风险分散

将房地产行业金融风险分散到国际投资者中,符合政府政策。

(4) 融资总额相对较高

一般情况下,采用REITS方式融资总额能够超过物业抵押贷款金额,交易价接近资产价值。在银行抵押贷款、金融租赁等融资模式下,商业物业业主一般仅能获得相当于物业价值60%~70%的资金。REITS 则是根据市场标准综合物业整体考虑,对物业进行整体定价,吸引投资。

(5) 融资方式灵活

对于总价超过3亿美元的大型连锁商业物业,比如,华银控股可以协助业主,以业主为发起人将其资产在境外上市。对于规模较小的物业,华银投资可以集合多家物业打成一个资产包在境外运作上市。

(6) 可选择长期获益

物业业主也可以自持一部分基金单位,与其他投资人一起从物业租金等收益中获得长期股息收益。此外,控制REITS 管理者的发起人还可以从中获得管理费收入。

(7) 节税

REITS融资具有不可替代的节税优势。

(8) 提高企业知名度

采用REITS 融资,可以帮助房地产开发商在国际上建立声誉,扩大行业内和国际上的影响。

(9) 有助企业经营管理规范化

由于上市过程中的各个环节都要求信息公开,管理规范,通过REITS运作可以带动企业完善治理结构,规范经营管理。

第2篇

【关键词】 固定资产投资 审计 风险 防范

审计风险贯穿固定资产投资的全过程，造成审计风险的原因主要是有以下一些方面：审计人员的风险意识薄弱、审计方法和技术不专业以及审核机构不健全。有效的对审计风险进行防范有利于投资的健康发展。

一、固定资产审计的概述

固定资产的投资审计是我国审计监督体系的一个重要部分，它主要是指审计机关根据国家相关的法律法规以及政策制度，对固定资产投资的项目财务收支的真实性、合法性等效益进行监督和评价的过程。

二、固定资产审计风险的定义

根据审计风险的定义，通常可以把审计风险划为两部分，即广义风险和狭义风险。其中广义风险主要是针对审计职业风险来说，内容十分广泛，主要包含以下这些方面：在审计过程中由于本身的缺陷会造成审计的结果与现实有差异，导致损失或者有可能导致损失;公司由于自身管理经营不当造成公司无法清偿债务、破产;审计人员以及审计组织不够专业造成的审计营业风险。狭义的审计风险主要是来自于审计的从业人员造成的，在审计中没有及时发现其中严重的错误造成的风险;错误判断带来的风险。固定资产的投资过程中若不采取合理的办法来进行控制，会出现很大的差错，审计是其中一个方面，另外一个方面是投资活动自身的投资问题引起的。前者属于固有风险，后者属于控制风险，二者相互关联。所以审计人员应该拥有专业的审计专业技能，对投资风险做出准确的判断，制定相应措施来降低风险。

三、固定资产投资审计风险的形式

前文也有提到，固定资产审计这项工作非常复杂，需要大量资料和数据来实现，所以会受到各种因素的影响，这就导致了不同程度以及不同形式的审计风险形成。通过大量研究得出审计风险的形式主要有以下几个方面。

1、审计的方式有缺陷

在固定资产投资的审计过程中，通常会采用分析复核法和审计抽样法。对于分析性复核，大量运用会造成很懂分析性复核风险，增加了审计风险的内容;对于抽样调查，抽样的样本很有限，这种得出的结果通常都是不准确的，比较局限性而不能推断出整体的审计结果。

2、审计单位不配合

在对固定资产投资的审核中，往往需要很多资料来提供依据。如果审计单位不配合，提供的资料不全面、不真实，那么审计人员的判断也会有误，对于固定资产投资的审计就没有真实性可言。

3、审计人员专业度不高

主要是说审计人员自身的专业知识以及技术水平有限，没有办法发现在固定资产投资中存在的问题，然后提出错误性的意见。

四、固定资产投资审计风险形成的原因

1、审计风险意识淡薄

在固定资产的审计中，产生风险的原因是多种多样的，审计人员的风险意识薄弱是其中重要因素之一。固定资产投资的审核具有复杂性，所以需要审计人员拥有很高的风险意识，并时刻保持着对风险的警醒。但是在实际生活中，对于固定资产投资的审计人员是否具有这方面的警惕性完全没办法去确定。根据我国现有的审计发展状况来推断，由于审计人员意识淡薄引起的审计风险时常发生。例如，在固定资产投资项目现场取证时，审计人员就没有及时对固定资产的投资施工单位或者监理单位进行现场签字确认，没有对固定资产投资中所使用的物资价格进行一个审核和确定，从而导致了最后的审计没有充分依据而出现缺陷。所以如果在审计中，审计人员没有高风险意识，不能时刻的保持警惕，会引起审计过程中的高风险。

2、审计方法和技术缺陷

当前由于市场机制还不够健全，所以固定资产投资审计工作的技术和方法也存在一定的缺陷，这种状况很容易引起审计风险的发生。主要有以下几个方面。

（1）固定资产的审计通常情况下都是简单的“就项目审核项目”，内容主要是侧重于微观层面，而不是对所获得审计资料进行深度分析研究，然后从宏观上对于固定资产投资提出可行性的建议和审计方法。

（2）现有的固定资产审计内容还是以传统的方式来寻找审计过程中所出现的纰漏，审计的重点是真实性和可靠性，在固定资产的投资中发现其违纪违法的内容仍是审计过程中的主要内容。但是，就现在的经济环境而言，固定资产投资效益审计以及全过程审计成为未来的主流发展，但是现有的审计方法不能满足审计实际的发展需求。

3、参建方责任机制不健全

固定资产的投资涉及很多责任方，所以参建方的责任机制是否健全将会影响到审计风险。在我国现有的固定资产投资市场中，往往忽略了这个方面，固定资产投资参建方责任机制都不完善和健全，很容易诱发导致风险因素。理论上来说，建设方应该对固定资产的全过程进行管理负责，设计方应该对建筑的可行性和实施性负责，监理方要对现场的施工情况进行监督，包括工程的变更、签证的时效性和真实性。如果各个参与建设的合作方都能明确自己的责任，这就有效的减少了审计风险的发生。但是在固定资产投资过程和实施过程中，经常会出现合作方自顾自的行事，管理不规范、资料不完整进而导致了固定资产的投资风险。

五、固定资产投资项目审计风险的应对措施

1、强化审计人员的风险意识

为了应对审计人员风险意识薄弱而导致的固定资产投资风险，审计人员应该在对固定资产投资审计之前就树立好风险意识，对审计风险有一定警惕性。首先，审计人员应该清楚地了解自己所要审计的固定资产的具体资料，以及明确自己在审计中所需要承担的责任和工作范围，一丝不苟地对待固定资产投资的审计工作，尤其是将固定资产投资的审计规范化和标准化符合相关的要求和程序。其次，更要对固定资产做风险评估，审计人员应该对可能造成固定资产投资审计风险的因素进行分析，提前做出决策未雨绸缪，这样才能有效的防止审计中的风险发生，也能够在突发性的风险中快速做出决策。在风险评估中，可以采取风险的大小来合理安排审计项目的先后顺序，确定审计工作的重点，明确降低固定资产投资审计的风险方法与措施，这样有利于审计人员在后期对于固定资产投资风险的审计工作的有效防范。

2、完善审计的方法和技术

随着经济与技术的发展，现有的很多固定资产投资审计都没办法满足固定资产投资的审计任务，不能适应多变的经济环境，审计难度大幅增加。由于审计具有审计范围大、审计内容多、审计时间长等特点，从而导致了固定资产的投资审计方法相比较一般的审计项目更加复杂，且技术要求更高，所以对于完善固定资产投资审计的技术和办法刻不容缓。对于固定资产投资审计的改进方向，根据现有的固定资产投资审计办法的基础上进行完善和改变，将原有的审计办法转变成以对内部控制系统为基础的抽样审计，借助该控制系统的评价结果来确定审计工作的重难点。加强投资方内控制度建设，同时要进行充分的分析测试，根据分析结果拟定审计计划、实施审计具体工作、得出重要的结论，最后在审计程序中把风险因素列入进去。

3、控制来源于各个参建方的风险

实践证明，固定资产的投资审计和其他项目的审计明显不一样，这就要求我们区别对待，一般的财务审计主要是根据材料来做出审计意见，而对于固定资产投资审计不仅要对资料进行审计工作，同时也要对工程现场实物方面进行审计。所以在进行审计的时候，需要各个参建方提供真实有效的数据，审计人员根据自己的专业经验对参建方提供的资料进行专业综合性分析。如果在此过程中，参建方提供了错误的资料，而审计人员也没有发现就会导致审计工作误判，从而不能提出可行性的审计意见，所以审计机构应该督促参建方提供真实可靠合法的资料。严格要求固定资产投资的建设方对自己提供的资料负责，并签订承诺书，若出现资料的不真实性，切实追究有关人员的责任。

4、做好投标招标的工作

对于固定资产投资审计而言，由于工程施工招投标审计为事后审计，加上违规手段隐蔽，往往存在较大的风险，这就要求在审计过程中更加注重审计程序到位，掌握招投标审计的重点和方法。

根据招投标工作流程，工程项目招投标审计主要分为三个阶段：工程施工招投标审计、开标评标以及定标审计，签订合同审计。其中工程施工招标审计是最为重要的一个环节，应重点关注招标的合法性，关注建设项目是否符合招标条件，主要审计初步设计及概算、招标范围及方式，审计招标人是否具有编制招标文件和组织评标的能力;关注招标文件及投标文件，重点审查是否存在招标人以不合理的标段或工期限制或排斥投标人现象，以及是否存在哄抬标价或泄漏标底现象。开标评标以及定标审计重点关注开标过程是否符合程序，避免虚假评标现象出现。签订合同审计重点关注合同主要条款是否与中标文件中内容一致，有无实质性变更，避免中标方违规将项目主体分包的风险。

5、开展合同审查实施

加强审计人员的法律意识，针对合同条款是否严密规范做审查，关注相关文件审查的先后顺序，规定双方应该承担的义务以及权利，对风险做好明确规定。针对一些工期较长的合同，应定量做好风险范围的约定。加强对合同的追踪管理，避免因文件遗失或者文件不齐全而导致的纠纷问题。

六、总结

固定资产投资是项庞大的工程，涉及单位多、建设内容广、项目周期长，资金投入以及流动都很大，这加大了审计工作的难度。再加上各种因素的影响，审计过程中难免会出现各种各样的风险，就更要求审计人员给予高度的重视，在审计过程中时刻有风险意识，并采用科学合理的方法进行固定资产投资的审计工作。

【参考文献】

[1] 孙瑞平：浅谈固定资产投资审计的风险防范策略[J].全国商情・理论研究，2014（4）.

[2] 龚玲：固定资产投资审计风险及防范策略探析[J].现代经济信息，2014（10）.

[3] 张文利：固定资产投资审计的风险与防范[J].江西审计与财务，2002（z1）.

第3篇

房企缺乏业务风险管理人才近几年来,随着我国房价的高企,我国房地产企业的业务发展非常迅猛,房地产项目开发遍及全国各大中小城市。一些大型房企,如保利、碧桂园、绿城、万科、恒大等房地产企业在全国各大中城市不断布点,下设子公司不断开发新项目。虽然大型房企的管理房地产开发经验比较充足,管理比较完善,员工队伍经验比较丰富,但不是企业规模越大越好。企业随着规模的扩大,可能会导致规模不经济,这主要是由于企业项目的盈利性不同、企业内部协调和管理更加复杂、项目的跟踪和监控的难度大。通过市场增长率-相对市场占有率两个维度来分析经营业务,可将企业业务分成四类,分别是明星类、金牛类、问号类和瘦狗类业务。对于不同的业务,企业应该采取不同的管理策略。金牛类业务,市场占有率较高,这是企业的主要资金来源,但市场增长缓慢,企业的投资不用太大;明星类业务,市场占有率较高,能回收大量资金,同时市场增长较快,为了保持在市场中的优势,企业需要加大投资;问号类业务,企业要进行有效分析,选出一部分业务投入大量资金,促使其发展成为企业的明星类业务,对于无力推进的业务,企业应该放弃;瘦狗类业务,市场占有率和市场增长率均很低,企业没有必要继续投资。房企应通过定期召开各地子公司负责人参加经营形式分析会等形式,及时了解一线市场状况,统一思想和行动;可以根据正常的市场变化及时调整项目开发计划和产品结构,确保公司产品符合市场需求。我国房企目前比较缺乏业务风险管理人才,在企业规模持续扩大和业务范围不断拓宽的前提下,缺乏在人力资源管理、风险控制、项目管理方面的人才,从而帮助企业在投资、成本控制、财务管理、质量管理、品牌和销售管理、人力资源管理等个业务环节制定相应的制度体系,分析经营业务的盈利状况;帮助企业控制区域公司数量,由已进驻城市负责周边新进入城市的管理,对经营业务进行有效取舍;帮助企业加强信息化建设、改进管理方法,逐步建立起财务、成本管理、销售、人事四大信息系统,并在此基础上开放统一的信息化管理平台,提高业务的规范性和信息传递的及时性,对企业项目进行有效管控。

对房地产企业人力资本投资问题的对策

因为人力资本投资回报期长,投资对象即劳动力的主观能动性较强,人力资本投资需要不断地、持续地进行。因此,作为高度追逐利润的房地产企业,对人力资本的投资更显吝啬。如果没有对房地产企业人力资本投资的不确定性进行有效的预测和预防,很难激励房企进行人力资本投资的积极性和主动性。我国房企人力资本投资问题的控制机制1.房企人力资本投资的法律保障房地产企业的流动性一直高居各行业的前列,特别是核心员工的流失更加成为我国房企的最令人头疼的问题。我国《劳动合同法》的最新条款中的“竞业限制”能够从法律上保障房企流失员工在规定年限内不能在本行业就业。但是,我国执法监督存在极大问题,违法不纠的现象普遍存在,导致同行业跳槽的现象非常普遍,我国房企真正使用“竞业限制”的法律,对跳槽员工进行房企的例子少之又少。有鉴于此,房地产企业必须具备强烈的法律意识,保护自己人力资本投资的效益和成果。同时还必须与员工签订相关竞业限制、保密和赔偿协议,以保护房企的人力资本投资正当权益。自从2010年我国限购房政策以来,房子越来越不好卖,房地产行业营销策划人员跳槽越来越频繁。资深的策划人才倾向于大型知名的房地产企业,中小型房地产企业遭遇人才瓶颈,房地产企业挖人力度空前激烈,为了保护房企的人力资本投资的利益,房企有必要依据协议要求司法保护。这样,可以在房地产企业刹住这股歪风,防止房企人才受高薪的诱惑,不顾与房企签订的竞业和保密协议,携带商业秘密跳槽,给房企带来巨大的经济损失。只有拿起法律武器,将违反者告上法庭获得胜诉,才能为房企挽回经济效益。2.房企人力资本投资的制度保障通过《劳动法》的“竞业限制”和合同的保密协议的法律保障机制只是一种比较消极的做法。房地产企业如果要在市场竞争当中具备竞争优势,必须要有积极、主动的激励员工机制才行。薪酬制度是房企激励员工的一项最主要的制度,要使薪酬制度能真正激励员工,必须有一整套配套制度作为保障。房地产企业不同部门、不同岗位的要求不同,给予的薪酬当然也就不同。所以,房地产企业必须要对企业的各部门及其岗位进行有效地工作岗位分析,得到各工作岗位的标准,即工作岗位说明书。以此进一步形成房企人员招聘、员工培训、员工绩效管理、员工薪酬管理的文件。房企的工作岗位分析必须要引起企业高层的充分重视和支持,同时工作岗位分析要让全公司所有部门和普通员工参与进来。房企一定要根据企业的需要数量和标准展开人员招聘工作,“一个萝卜一个坑”,企业一定要坚持宁缺勿滥的原则,绝不放松录用标准。员工招聘不仅需要招到自己各岗位所需任职资格的人才,同时一定要注重员工的价值观是否与企业相一致,只有与企业有共同想法和理想的员工,才会真正将企业当作是自己的归属。找到合适员工,要把他放在合适的岗位上。员工的任职岗位不仅要注重能力,最重要的是要注重员工的兴趣。为了保证员工的绩效,房企必须要建立有效的绩效管理体系。房企的绩效考核一定要公平,以员工的实际表现作为考核的依据。很多房企比较偏重于对员工绩效结果的评估,而忽视对员工绩效的管理。绩效管理强调,房企必须要有员工一起制定员工绩效的目标,随时与员工进行绩效的沟通。每到考核期不仅将绩效考核的结果告诉员工,还要与员工交流绩效大小的原因,与员工一起制定下一阶段绩效改进的计划。这样,员工在房企的表现才是可持续的。保利地产非常注重公司人力资源的培养,认为人力资源是公司的第一资源,是公司未来竞争的保障。2006年,保利公司就启动了人力资源孵化器战略,将公司人力资源培养分为专项技术培养、房地产业务培养、职业精神培养和企业文化培养四部分。并且启动公司内部培训师制度,定期邀请外面的专家来公司对员工展开培训,公司高管直接加入到新进员工的培训行动之中,并强化薪酬激励机制和内部奖惩制度。3.房企人力资本投资的文化保障现在,很多房企比较重视企业文化的建设,企业文化的核心是价值观认同。企业文化是企业的软实力,对企业员工会产生巨大的导向作用、约束作用、凝聚作用和激励作用。必须要明确的是,建设企业文化不仅仅是企业文化部门的职责,是企业高层职责,是企业管理层的职责,更是企业所有员工的职责。只有企业高层重视企业文化,企业文化才能被员工认同,调动劳动者的积极性才会得到提高劳动效率。企业的价值观只能通过制度规范才能让员工明白,怎样的行为才是企业所期待的,怎样的行为是企业所不允许的。因为不同的人有不同的想法,只能通过制度才能将企业的价值观流淌在员工的血液当中,逐步变成为每位员工的行为习惯。先进的企业文化一旦形成,就会为房企的持续、稳定发展奠定坚实基础。恒大地产通过对排球和足球的持续投资,使恒大地产的艰苦创业、无私奉献、努力拼搏、开拓进取的企业文化为员工所熟悉。以理念奠基、视道德伦理重商业利益,是万科的最大特色。万科认为,坚守价值底线,拒绝利益诱惑,坚持以专业能力从市场获取公平回报,致力于规范、透明的企业文化建设和稳健、专业的发展模式是万科获得成功的基石。凭借公司治理和道德准则上的表现,万科载誉不断。万科公司的定位是:做中国地产业的领跑者。万科强调对内平等,对外开放,致力于建设“阳江照亮的体制”,万科把人才视为资本,倡导“健康丰盛的人生”,万科公司的企业文化备为业界所推崇。房地产企业人力资本投资问题的控制措施1.房企必须要建立人力资本投资决策科学体制科学的决策建立在对企业外部环境和内部环境分析的前提之上,这是房企降低人力资本投资不确定性的关键。房企在了解外部经营环境的基础下,房企必须对自己的员工进行摸底,要清楚了解企业现在员工的状况,人是多还是少,哪个岗位人多,哪个岗位人少。现有的员工的质量和数量能否满足企业发展的需要,只有这样,房企才能进行合理的人力资本投资,降低人力资本投资失败的风险。房企一定要摆脱“一言堂”的、传统的、完全依赖决策者个人的判断来作决策的困境,建立人力资源管理信息系统,建立人力资本投资核算体系,从制度上保证人力资本投资的效率、效果。恒大地产通过社会招聘、接收大学生、内部培养、海外引进等方式整合高素质的人力资源,形成了一支年轻化、高学历、高素质的学习型管理团队,提高了公司决策团队的综合素质,这是恒大连续数年保持高速增长关键。广州富力地产,随着地产规模化、跨地域发展,面临的人力资源管理挑战也越来越严峻,由于缺乏科学、高效的人力资源信息化管理体系,导致各环节工作效率不高。自2007年以来,广州富力地产引入了用友公司房地产管理系统,建立起完善的激励与平衡机制,充分调动和发挥企业员工的积极性与创造性,充分开发企业人力资源,从而创建出一套先进、科学与合理的人力资源信息化管理模式。2.房企要建立人性化的持续激励机制现在的企业都说人力资源是企业的第一资源,但关键是要落在实处。知易行难,大多数房企仍然只将公司员工看作是公司机器设备一样,不停地进行压榨,不停的要求和索取,而没有真正将员工看作是房企的资本,要通过投资才能可能获得很多的回报。我们应该将员工看作是“蓄电池”,可以不断地充电放电。“充电”就是对人力资源的投资,“放电”就是人力资本给房企的回报。只有房企真正将员工放在房企同等重要的地位,真正地尊重员工,并通过建立薪酬激励、环境激励、发展激励、领导激励等多方面的激励机制,如下图,才能促进员工工作效率的提高、忠诚度的增加、减少房企员工的流失、满足员工的自我成就感,最终减少房企人力资本投资的不确定性。

帮助总经理个性化改进HR管理绩效总经理根据部门实际情况选定5-8个HR目标HR定期给总经理提供数据信息（本部门与公司）•推荐业界优秀人才人；•招聘高级人才到岗人；•部门绩效面谈覆盖率；•工作环境指数提高到；•薪酬福利沟通？•关键岗位/绩优人员流失率；•本人及班子对员工的培训学时；•本人开发课程2门以上•本人及班子成员的后备干部比例；•下一步覆盖比例人性化的人力资源目标管理目标库（HR）持续改进（GM）目标跟踪（HR数据）发展人选定目标（GM）吸引人激励人保留人图1人性化的、持续激励机制合生创展强调结合公司实际情况及市场状况制定集体的薪酬策略,规定按员工所处级别及承担职务制订薪酬,同时也考虑员工的学历、资历、技能等因素并考虑生活费用与物价水平、地区和行业工资水平、劳动力市场的供求状况和公司财务能力、预算控制、薪酬政策、企业规模、比较工作价值、竞争力等。公司的薪酬根据年度通货膨胀、劳动力市场供求变化、公司当年整体效益等因素进行工资调整。万科企业员工手册上印着一句话:“人才是一条理性的河流,哪里有低洼就流向哪里。”万科的企业文化一贯是让职员有尊严,把人当作第一要务,员工之间互相尊重,牢牢把住了员工的脉搏,进而促进了企业人力资本投资收益。3.房企要与员工建立以劳动契约和心理契约为双重纽带的战略合作伙伴关系房企要真正重视员工,强调房企与员工共进退、共发展,真正关心员工、让员工感受到企业大家庭的温馨。福利措施要首先想到员工,经济形势不好,削减工资要首先从管理层开始。不断提高员工的工作环境和生活质量,帮助员工养成良好的生活习惯,提高员工的健康水平,关心员工及其家庭。帮助员工进行职业生涯规划,延长房企人力资本使用期限,让员工成为房企的忠实员工。尊重员工的个性,创建与员工互信的沟通氛围,培养发展员工的团队精神,降低沟通成本和提高工作效率。只有这样,房企对员工的心理期望才能与员工对房企的心理期望达成一种默契,真正在房企和员工之间建立信任与承诺关系。从而激活房企员工队伍,发挥员工的积极性和创造力。房企与员工建立了有效的共生关系,从根本上就防范人才流失现象的发生,提高了房企人力资本投资的效益。4.房企应创建学习型组织世界已经进入学习型组织的时代,能创建学习形组织的企业,才是最有活力的企业。我国房企要制定适合自己的战略,通过自我批评、信息反馈和交流而力求进步,向未来进军。房企只有敢于否定自我,不断学习、提高,才能在发现优点和成绩同时,发现许多潜藏的弱点。这样,房企才能在克服弱点和发挥优势的过程中不断向前发展。我国房企在充分衡量房地产项目开发过程的各要素之后,应极力在进行更有效的管理和避免过度官僚化之间寻求一种新平衡,以更彻底地分析与客户的联系,视客户的支持为自己进步的依据,系统地从过去和当前的研究项目与房地产项目中学习,不断地进行自我批评、自我否定。还要通过网络在企业内外建立广泛的联系和信任,要求企业经理人员、员工和顾客保持密切联系,加强互动式学习,实现资源共享;通过建立共享制影响公司文化的发展战略,促进公司组织发生变化,保持充分的活力。建立学习型组织,使公司整体结合得更加紧密,效率更高地向未来进军。例如合生创展公司专门针对大学毕业生开展了一个名为“合动力”的人才培养计划。第一阶段是毕业前实习,主要是公司基础培训加岗位体验培训。第二阶段是入职后培训,主要是集中到集团一周入职拓展培训加合生学府E-learning工作标准培训。第三阶段是定岗后一年内培养,主要是职业加油站,专业培训加指定带教老师岗位工作带教培训。最后是帮助新员工进行职业生涯规划。合生创展通过这一系列组织学习培训,培养了一大批符合企业要求的人才,并且奠定了一个浓烈的学习氛围,无形中提高了人力资本投资收益。