房产投资的策略范文

前言：我们精心挑选了数篇优质房产投资的策略文章，供您阅读参考。期待这些文章能为您带来启发，助您在写作的道路上更上一层楼。

第1篇

一、房地产投资信托概念

房地产投资信托是指信托投资公司通过资金信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金,按委托人的意愿以自己的名义,为受益人的利益或者特定目的,以不动产或其经营企业为主要运用标的,对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。房地产信托可满足房地产业发展的需要,为房地产企业拓展新的融资渠道,并且,依托房地产信托,投资者可以通过资本市场,投资房地产领域,增加了新的投资渠道。所以,开展房地产信托,可以形成房地产业信托业和投资者多赢的局面。

1、房地产投资信托种类

根据资金投向的不同,REITS(房地产信托)可分为三类:

权益型(Equity REITS)

权益型REITS直接投资并拥有房地产,其收入主要来源于属下房地产的经营收入。收益型REIT的投资组合视其经营战略的差异有很大不同,但通常主要持有购物中心、公寓、办公楼、仓库等收益型房地产。投资者的收益不仅来源于租金收入,还来源于房地产的增值收益。

抵押型(Mortgage REITS)

主要以金融中介的角色将所募集资金用于发放各种抵押贷款,收入主要来源于发放抵押贷款所收取的手续费和

抵押贷款利息,以及通过发放参与型抵押贷款所获抵押房地产的部分租金和增值收

益。混合型(Hybrid REITS)

此类REITS不仅进行房地产权益投资,还可从事房地产抵押贷款。

另外,REITS 还有很多其他分类方法。

2、房地产投资信托特征

特征一:R E I T S 的主要投资对象是房地产

以此区别于投资股票、外汇、期货的其他投资基金。

特征二:R E I T S 是资金信托和财产信托的结合

其他的投资基金一般需要投资者支付货币资金来交换受益凭证;而REIT除了接受货币资金外,

还接受房地产。

特征三:R E I T S 持有者只享有收益权和知情权

普通股的投资者可以通过股东大会选择管理者和参与重大决策;而REIT的投资者没有这些权利,投资者如对REIT 的管理者不满,只能“用脚投票”,即在市场上卖出或要求REIT 发起人赎回其发行的资产收益凭证。

特征四:REITS 价格形成依赖于其所拥有房地产的基础价值

普通股价格更多地依靠其现时和预期的收入,与每股的账面价值关联程度不大;而REITS价格形成更多依赖于其所拥有房地产的基础价值。

3、办理房地产信托企业资质

信托投资公司办理房地产信托业务时,涉及的不动产经营企业应具备下列条件:

  条件一:有国家认可的执业资格;

条件二:注册资本不少于1000 万元人民币;

条件三:具有完善的法人治理结构;

条件四:具备足够的人力、组织及技术资源,其中至少有2人在房地产投资管理方面具备5 年

以上可追溯的记录;

条件五:中国银监会要求的其他条件。

二、房地产信托融资操作模式

1、美国模式

美国的REITS 通常是以基金的形式出现的,在成立阶段,其主要运作流程为:

(1 )评估资金

基金发起人为满足自身需求,进行REITS 基金募集的筹划,主要工作包括:预估所需资金数量,确认选择REITS 基金为筹资工具,并考虑投资标的收益性能否达到必要的回报率等。

(2 )接洽承销商

发起人与承销商讨论投资与募集事宜,包括投资细节、募款细节和承销方式等工作。

(3)接洽律师及会计师

与有资格的律师及会计师讨论基金申请发行的相关法律、会计问题,选定律师事务所及会计师事务所为成立全过程服务,并拟订申请文件,此时投资计划在财务上的可行性分析基本确定。

(4 )接洽不动产顾问公司

若基金未来的经营管理由房地产顾问公司担任,则需要洽定对象并签定REITs管理顾问契约,

确定权利义务关系。

(5) 申请募集

当所有文件备齐后即可以向SEC申请募集,在申请成功后,要决定保管机构并签定REITs契约。REITS成立并在证券交易所挂牌交易后,便进入正式运作阶段。该类证券一般需经过信用评级机构的评级。房地产投资信托公司必须按成立阶段所定协议实施投资计划,保管机构则依房地产投资信托公司的指示,进行业务操作,执行房地产买卖、佣金收付及租金与相关商业投资的收支等事

宜。投资者通过券商购买REITS 证券,投资收益则从保管机构处获得。

2、日本模式

日本信托运作流程为:

步骤一:房地产公司将土地、建筑物分售给投资者,由投资者缴纳土地、建筑物的价款给房

地产公司;

步骤二:投资者将房地产产权信托给房地产投资信托公司进行经营管理;

步骤三:信托公司将房地产全部租赁给房地产公司,同时向该公司收取租赁费;

步骤四:房地产公司也可以将房地产转租给承租人,向承租人收取租赁费;

步骤五:信托公司向投资者发放红利;

步骤六:信托公司也可以将该房地产在市场上销售,从购买者身上获取价款,再按比例分配

给投资者。

3、香港模式

2005 年6 月16 日,香港证监

会经修订的《房地产投资信托基金守则》,撤消了香港房地 产信托投资基金(即REITS)投资海外物业的限制,允许房地产基金投资世界各地房地产项目,实际

上就是允许内地或海外房地产商将其在内地的商业地产项目以REITS 形式到香港上市。同时将

REITS 的最高负债比例由总资产的35%提升至45%,排除了香港相对其它亚洲国家作为REITS 中

心的弱势。消除地域限制及提升负债比例,为国际房地产投资机构在香港成立房地产投资信托基金

提供了机遇,也为中国房地产商提供了集资及套现的渠道。

(1 )香港税制

从总体上看,目前HK-REITS 以信托作为载体,不设区域限制,最低持有年限为2 年,对股份

持有的限制同挂牌,房地产投资比例至少需占资产净值的90%,分红比例至少需占税后收入的90%,

最高负债率限制在总资产的45%不享受特定税收优惠,但在香港税制下分红及资本增值部分免税

(2)香港REITS 运作模式

(3)香港R E I T S 开放为内地房地产市场带来的机会优势

优势一:对于内地房地产商而言,REIT 是一种全新的经营模式,REITS 的出现可使其从目前单纯的房地产开发模式拓展为长期投资模式,以获取稳定的租金收入和REITS 管理费。

优势二:REITS为内地房产商开辟了新的融资渠道,业主及开发商可以REITS的形式重组其房产物业,从而改善资产负债表及增强资金的流动性。

优势三:REITS 对银行贷款的依赖度很低,拥有资金成本较低的优势。

优势四:HK-REITS 的上市为内地房地产商提供了面向国际资本市场融资的契机。

优势五:REITS是一种长期投资模式,非处置不良资产或劣质资产的变现捷径,它的出现有利于减少房地产市场的投机成分,促进市场的长期稳定发展。

优势六:香港发行REITS的经验可供内地借鉴,对内地房地产商来说影响深远,将有利于促进内地房地产市场的长期稳定发展。

4、内地房地产信托运作模式

(1 )传统贷款型信托融资模式

① 操作流程

第一步,房地产公司就项目融资与信托投资公司达成一致;

第二步,就信托产品的设计与发行获得有关政府主管部门的审批;

第三步,面向广大投资者公开发行信托凭证;

第四步,信托公司将发行信托凭证所募集的资金以信用贷款的方式投入至房产项目;

第五步,信托公司回收资金。

② 优点

管理比较简单,收益比较稳定。

③存在问题

由于信托公司对信用贷款本身有较大的风险,而总体上看信托公司对房地产项目的评估能力还不如银行,因此,信托公司面临着较大的风险,并将严格对项目的基本素质的要求。

(2 )股权型信托融资模式

这种方式是信托公司在集合资金后,以增资的方式,向房地产企业注资,持有房地产企业部分股权,房地产企业承诺两年后以溢价方式将股权回购,这种方式实质是阶段性股权融资的方式。这种方式发挥了信托的特色,是银行所不能做的(因为银行不能进行实业投资)。在这方面最早做的是重庆国投,例如其所运作的世纪星城项目。

①操作流程

第一步,信托投资公司以发行信托产品的方式从资金持有人处获得资金。

第二步,信托投资公司以股权投资的方式向房地产公司注入资金。

第三步,信托投资公司获得房地产公司的股权,但该等股权的性质类似于优先股,即对于公司的日常经营、人事安排等没有决定权(可能具有建议权、知情权、否决权等其他有限的权利)。第四步,信托投资公司将其所持有的股权委托原有的股东管理,同时,与原股东或关联方(最好是关联方)签署股权回购协议。为了确保购协议的履行,双方可能需要有一些担保条件(例如,重庆国投的世纪星城项目是使用开发商所持有的全部股权作质押;杭州工商信托所运作的浙江水泥项目,是由第三方提供担保)。

第五步,房地产公司运营开发项目,获得现金流。

第六步,关联方(或原股东)从房地产公司处获得相应的资金,回购股权,信托融资过程结束。

②模式优点

能够增加房地产企业的资本金,促使房地产企业达到银行融资的条件。信托公司的信托计划募集的资金进行股权融资类似于优先股的概念,只要求在阶段时间内取得一个合理回报,并不要求与开发商分享最终利润的成果,这样既满足了充实开发商股本金的要求,开发商也没有丧失对项目的实际控制权。

三、房地产信托优势分析

1、REITS 自身优势

(1 )具有流通性与变现性

由于房地产本身的特性,导致交易过程需要借助中介机构,不但费力,且转移手续繁杂,变现性差,从而使得投资者具有极高的流动性风险。REITS是以证券化方式来体现房地产的价值,证券在发行后可以在次级市场上进行交易,投资者可以随时在集中市场上或店头市场上买卖证券,有助于资金的流通,一定程度上消除了传统房地产不易脱手的顾虑。

(2) 专业化经营

由于REITS经营权与所有权高度分离,通过专业化的经营管理,可以使房地产营运绩效大幅度提高,直接影响REITS 证券价格的上涨,使投资者可以分享房地产专业投资的成果。

(3) 资本积累

REITS是以受益凭证在资本市场募集资金,再以直接经营或间接融资方式投资于房地产市场,有效地结合了房地产市场和资本市场。通过这两个市场的结合,有助于房地产商在大规模房地产开发中的资金取得,加速资本积累,促进土地的有效利用。

(4) 投资风险分散

由于房地产投资往往需要庞大资金的投入,个别投资人无法同时进行多项房地产开发计划,造成风险的过度集中。REITS是以收益凭证方式募集大众资金,从事多样化的投资,除可通过不同的房地产种类、区位、经营方式等投资组合来降低风险外,也可以在法律规定范围内从事政府债券、股票等有价证券投资以分散投资风险。

(5) 正确引导房地产市场机能

由于REITS的投资组合、投资期间、受益来源与分配等事项,均受到相关法规的严格限制,其目的在于预防房地产短线交易的投机行为,使资金的投入

能促进房地产的有效利用。另外,通过REITS的方式来对大型公共建设计划进行融资,既可顺利推动建设,也可使投资大众分享公共建设投资成果,且经由REITS在集中市场或店头市场挂牌上市,可以达到以有效率的证券市场来监督无效率的公共部门的效果,最终能使整个市场机能得以充分发挥,增加社会福利。 2、商业地产开发REITS 融资优势

通过REITS 方式融资,对商业地产开发商而言具有以下几个方面的明显优势:

(1) 可用以融资的物业范围宽广

任何可以产生稳定收益的房地产均可采用REITS融资。包括商业零售业、住宅公寓、酒店、写

字楼、工业厂房等。

(2) 可融资金额巨大,资金来源丰富

例如华银控股目前操作的REITS,单个物业可融资金额从3亿元起,根据物业实际价值,多多益善。而海外REITs 市场的投资人主要是当地机构投资者、国际机构投资者、私人银行和个人投资者。

(3) 风险分散

将房地产行业金融风险分散到国际投资者中,符合政府政策。

(4) 融资总额相对较高

一般情况下,采用REITS方式融资总额能够超过物业抵押贷款金额,交易价接近资产价值。在银行抵押贷款、金融租赁等融资模式下,商业物业业主一般仅能获得相当于物业价值60%~70%的资金。REITS 则是根据市场标准综合物业整体考虑,对物业进行整体定价,吸引投资。

(5) 融资方式灵活

对于总价超过3亿美元的大型连锁商业物业,比如,华银控股可以协助业主,以业主为发起人将其资产在境外上市。对于规模较小的物业,华银投资可以集合多家物业打成一个资产包在境外运作上市。

(6) 可选择长期获益

物业业主也可以自持一部分基金单位,与其他投资人一起从物业租金等收益中获得长期股息收益。此外,控制REITS 管理者的发起人还可以从中获得管理费收入。

(7) 节税

REITS融资具有不可替代的节税优势。

(8) 提高企业知名度

采用REITS 融资,可以帮助房地产开发商在国际上建立声誉,扩大行业内和国际上的影响。

(9) 有助企业经营管理规范化

由于上市过程中的各个环节都要求信息公开,管理规范,通过REITS运作可以带动企业完善治理结构,规范经营管理。

第2篇

【关键词】 固定资产投资 审计 风险 防范

审计风险贯穿固定资产投资的全过程，造成审计风险的原因主要是有以下一些方面：审计人员的风险意识薄弱、审计方法和技术不专业以及审核机构不健全。有效的对审计风险进行防范有利于投资的健康发展。

一、固定资产审计的概述

固定资产的投资审计是我国审计监督体系的一个重要部分，它主要是指审计机关根据国家相关的法律法规以及政策制度，对固定资产投资的项目财务收支的真实性、合法性等效益进行监督和评价的过程。

二、固定资产审计风险的定义

根据审计风险的定义，通常可以把审计风险划为两部分，即广义风险和狭义风险。其中广义风险主要是针对审计职业风险来说，内容十分广泛，主要包含以下这些方面：在审计过程中由于本身的缺陷会造成审计的结果与现实有差异，导致损失或者有可能导致损失;公司由于自身管理经营不当造成公司无法清偿债务、破产;审计人员以及审计组织不够专业造成的审计营业风险。狭义的审计风险主要是来自于审计的从业人员造成的，在审计中没有及时发现其中严重的错误造成的风险;错误判断带来的风险。固定资产的投资过程中若不采取合理的办法来进行控制，会出现很大的差错，审计是其中一个方面，另外一个方面是投资活动自身的投资问题引起的。前者属于固有风险，后者属于控制风险，二者相互关联。所以审计人员应该拥有专业的审计专业技能，对投资风险做出准确的判断，制定相应措施来降低风险。

三、固定资产投资审计风险的形式

前文也有提到，固定资产审计这项工作非常复杂，需要大量资料和数据来实现，所以会受到各种因素的影响，这就导致了不同程度以及不同形式的审计风险形成。通过大量研究得出审计风险的形式主要有以下几个方面。

1、审计的方式有缺陷

在固定资产投资的审计过程中，通常会采用分析复核法和审计抽样法。对于分析性复核，大量运用会造成很懂分析性复核风险，增加了审计风险的内容;对于抽样调查，抽样的样本很有限，这种得出的结果通常都是不准确的，比较局限性而不能推断出整体的审计结果。

2、审计单位不配合

在对固定资产投资的审核中，往往需要很多资料来提供依据。如果审计单位不配合，提供的资料不全面、不真实，那么审计人员的判断也会有误，对于固定资产投资的审计就没有真实性可言。

3、审计人员专业度不高

主要是说审计人员自身的专业知识以及技术水平有限，没有办法发现在固定资产投资中存在的问题，然后提出错误性的意见。

四、固定资产投资审计风险形成的原因

1、审计风险意识淡薄

在固定资产的审计中，产生风险的原因是多种多样的，审计人员的风险意识薄弱是其中重要因素之一。固定资产投资的审核具有复杂性，所以需要审计人员拥有很高的风险意识，并时刻保持着对风险的警醒。但是在实际生活中，对于固定资产投资的审计人员是否具有这方面的警惕性完全没办法去确定。根据我国现有的审计发展状况来推断，由于审计人员意识淡薄引起的审计风险时常发生。例如，在固定资产投资项目现场取证时，审计人员就没有及时对固定资产的投资施工单位或者监理单位进行现场签字确认，没有对固定资产投资中所使用的物资价格进行一个审核和确定，从而导致了最后的审计没有充分依据而出现缺陷。所以如果在审计中，审计人员没有高风险意识，不能时刻的保持警惕，会引起审计过程中的高风险。

2、审计方法和技术缺陷

当前由于市场机制还不够健全，所以固定资产投资审计工作的技术和方法也存在一定的缺陷，这种状况很容易引起审计风险的发生。主要有以下几个方面。

（1）固定资产的审计通常情况下都是简单的“就项目审核项目”，内容主要是侧重于微观层面，而不是对所获得审计资料进行深度分析研究，然后从宏观上对于固定资产投资提出可行性的建议和审计方法。

（2）现有的固定资产审计内容还是以传统的方式来寻找审计过程中所出现的纰漏，审计的重点是真实性和可靠性，在固定资产的投资中发现其违纪违法的内容仍是审计过程中的主要内容。但是，就现在的经济环境而言，固定资产投资效益审计以及全过程审计成为未来的主流发展，但是现有的审计方法不能满足审计实际的发展需求。

3、参建方责任机制不健全

固定资产的投资涉及很多责任方，所以参建方的责任机制是否健全将会影响到审计风险。在我国现有的固定资产投资市场中，往往忽略了这个方面，固定资产投资参建方责任机制都不完善和健全，很容易诱发导致风险因素。理论上来说，建设方应该对固定资产的全过程进行管理负责，设计方应该对建筑的可行性和实施性负责，监理方要对现场的施工情况进行监督，包括工程的变更、签证的时效性和真实性。如果各个参与建设的合作方都能明确自己的责任，这就有效的减少了审计风险的发生。但是在固定资产投资过程和实施过程中，经常会出现合作方自顾自的行事，管理不规范、资料不完整进而导致了固定资产的投资风险。

五、固定资产投资项目审计风险的应对措施

1、强化审计人员的风险意识

为了应对审计人员风险意识薄弱而导致的固定资产投资风险，审计人员应该在对固定资产投资审计之前就树立好风险意识，对审计风险有一定警惕性。首先，审计人员应该清楚地了解自己所要审计的固定资产的具体资料，以及明确自己在审计中所需要承担的责任和工作范围，一丝不苟地对待固定资产投资的审计工作，尤其是将固定资产投资的审计规范化和标准化符合相关的要求和程序。其次，更要对固定资产做风险评估，审计人员应该对可能造成固定资产投资审计风险的因素进行分析，提前做出决策未雨绸缪，这样才能有效的防止审计中的风险发生，也能够在突发性的风险中快速做出决策。在风险评估中，可以采取风险的大小来合理安排审计项目的先后顺序，确定审计工作的重点，明确降低固定资产投资审计的风险方法与措施，这样有利于审计人员在后期对于固定资产投资风险的审计工作的有效防范。

2、完善审计的方法和技术

随着经济与技术的发展，现有的很多固定资产投资审计都没办法满足固定资产投资的审计任务，不能适应多变的经济环境，审计难度大幅增加。由于审计具有审计范围大、审计内容多、审计时间长等特点，从而导致了固定资产的投资审计方法相比较一般的审计项目更加复杂，且技术要求更高，所以对于完善固定资产投资审计的技术和办法刻不容缓。对于固定资产投资审计的改进方向，根据现有的固定资产投资审计办法的基础上进行完善和改变，将原有的审计办法转变成以对内部控制系统为基础的抽样审计，借助该控制系统的评价结果来确定审计工作的重难点。加强投资方内控制度建设，同时要进行充分的分析测试，根据分析结果拟定审计计划、实施审计具体工作、得出重要的结论，最后在审计程序中把风险因素列入进去。

3、控制来源于各个参建方的风险

实践证明，固定资产的投资审计和其他项目的审计明显不一样，这就要求我们区别对待，一般的财务审计主要是根据材料来做出审计意见，而对于固定资产投资审计不仅要对资料进行审计工作，同时也要对工程现场实物方面进行审计。所以在进行审计的时候，需要各个参建方提供真实有效的数据，审计人员根据自己的专业经验对参建方提供的资料进行专业综合性分析。如果在此过程中，参建方提供了错误的资料，而审计人员也没有发现就会导致审计工作误判，从而不能提出可行性的审计意见，所以审计机构应该督促参建方提供真实可靠合法的资料。严格要求固定资产投资的建设方对自己提供的资料负责，并签订承诺书，若出现资料的不真实性，切实追究有关人员的责任。

4、做好投标招标的工作

对于固定资产投资审计而言，由于工程施工招投标审计为事后审计，加上违规手段隐蔽，往往存在较大的风险，这就要求在审计过程中更加注重审计程序到位，掌握招投标审计的重点和方法。

根据招投标工作流程，工程项目招投标审计主要分为三个阶段：工程施工招投标审计、开标评标以及定标审计，签订合同审计。其中工程施工招标审计是最为重要的一个环节，应重点关注招标的合法性，关注建设项目是否符合招标条件，主要审计初步设计及概算、招标范围及方式，审计招标人是否具有编制招标文件和组织评标的能力;关注招标文件及投标文件，重点审查是否存在招标人以不合理的标段或工期限制或排斥投标人现象，以及是否存在哄抬标价或泄漏标底现象。开标评标以及定标审计重点关注开标过程是否符合程序，避免虚假评标现象出现。签订合同审计重点关注合同主要条款是否与中标文件中内容一致，有无实质性变更，避免中标方违规将项目主体分包的风险。

5、开展合同审查实施

加强审计人员的法律意识，针对合同条款是否严密规范做审查，关注相关文件审查的先后顺序，规定双方应该承担的义务以及权利，对风险做好明确规定。针对一些工期较长的合同，应定量做好风险范围的约定。加强对合同的追踪管理，避免因文件遗失或者文件不齐全而导致的纠纷问题。

六、总结

固定资产投资是项庞大的工程，涉及单位多、建设内容广、项目周期长，资金投入以及流动都很大，这加大了审计工作的难度。再加上各种因素的影响，审计过程中难免会出现各种各样的风险，就更要求审计人员给予高度的重视，在审计过程中时刻有风险意识，并采用科学合理的方法进行固定资产投资的审计工作。

【参考文献】

[1] 孙瑞平：浅谈固定资产投资审计的风险防范策略[J].全国商情・理论研究，2014（4）.

[2] 龚玲：固定资产投资审计风险及防范策略探析[J].现代经济信息，2014（10）.

[3] 张文利：固定资产投资审计的风险与防范[J].江西审计与财务，2002（z1）.

第3篇

房企缺乏业务风险管理人才近几年来,随着我国房价的高企,我国房地产企业的业务发展非常迅猛,房地产项目开发遍及全国各大中小城市。一些大型房企,如保利、碧桂园、绿城、万科、恒大等房地产企业在全国各大中城市不断布点,下设子公司不断开发新项目。虽然大型房企的管理房地产开发经验比较充足,管理比较完善,员工队伍经验比较丰富,但不是企业规模越大越好。企业随着规模的扩大,可能会导致规模不经济,这主要是由于企业项目的盈利性不同、企业内部协调和管理更加复杂、项目的跟踪和监控的难度大。通过市场增长率-相对市场占有率两个维度来分析经营业务,可将企业业务分成四类,分别是明星类、金牛类、问号类和瘦狗类业务。对于不同的业务,企业应该采取不同的管理策略。金牛类业务,市场占有率较高,这是企业的主要资金来源,但市场增长缓慢,企业的投资不用太大;明星类业务,市场占有率较高,能回收大量资金,同时市场增长较快,为了保持在市场中的优势,企业需要加大投资;问号类业务,企业要进行有效分析,选出一部分业务投入大量资金,促使其发展成为企业的明星类业务,对于无力推进的业务,企业应该放弃;瘦狗类业务,市场占有率和市场增长率均很低,企业没有必要继续投资。房企应通过定期召开各地子公司负责人参加经营形式分析会等形式,及时了解一线市场状况,统一思想和行动;可以根据正常的市场变化及时调整项目开发计划和产品结构,确保公司产品符合市场需求。我国房企目前比较缺乏业务风险管理人才,在企业规模持续扩大和业务范围不断拓宽的前提下,缺乏在人力资源管理、风险控制、项目管理方面的人才,从而帮助企业在投资、成本控制、财务管理、质量管理、品牌和销售管理、人力资源管理等个业务环节制定相应的制度体系,分析经营业务的盈利状况;帮助企业控制区域公司数量,由已进驻城市负责周边新进入城市的管理,对经营业务进行有效取舍;帮助企业加强信息化建设、改进管理方法,逐步建立起财务、成本管理、销售、人事四大信息系统,并在此基础上开放统一的信息化管理平台,提高业务的规范性和信息传递的及时性,对企业项目进行有效管控。

对房地产企业人力资本投资问题的对策

因为人力资本投资回报期长,投资对象即劳动力的主观能动性较强,人力资本投资需要不断地、持续地进行。因此,作为高度追逐利润的房地产企业,对人力资本的投资更显吝啬。如果没有对房地产企业人力资本投资的不确定性进行有效的预测和预防,很难激励房企进行人力资本投资的积极性和主动性。我国房企人力资本投资问题的控制机制1.房企人力资本投资的法律保障房地产企业的流动性一直高居各行业的前列,特别是核心员工的流失更加成为我国房企的最令人头疼的问题。我国《劳动合同法》的最新条款中的“竞业限制”能够从法律上保障房企流失员工在规定年限内不能在本行业就业。但是,我国执法监督存在极大问题,违法不纠的现象普遍存在,导致同行业跳槽的现象非常普遍,我国房企真正使用“竞业限制”的法律,对跳槽员工进行房企的例子少之又少。有鉴于此,房地产企业必须具备强烈的法律意识,保护自己人力资本投资的效益和成果。同时还必须与员工签订相关竞业限制、保密和赔偿协议,以保护房企的人力资本投资正当权益。自从2010年我国限购房政策以来,房子越来越不好卖,房地产行业营销策划人员跳槽越来越频繁。资深的策划人才倾向于大型知名的房地产企业,中小型房地产企业遭遇人才瓶颈,房地产企业挖人力度空前激烈,为了保护房企的人力资本投资的利益,房企有必要依据协议要求司法保护。这样,可以在房地产企业刹住这股歪风,防止房企人才受高薪的诱惑,不顾与房企签订的竞业和保密协议,携带商业秘密跳槽,给房企带来巨大的经济损失。只有拿起法律武器,将违反者告上法庭获得胜诉,才能为房企挽回经济效益。2.房企人力资本投资的制度保障通过《劳动法》的“竞业限制”和合同的保密协议的法律保障机制只是一种比较消极的做法。房地产企业如果要在市场竞争当中具备竞争优势,必须要有积极、主动的激励员工机制才行。薪酬制度是房企激励员工的一项最主要的制度,要使薪酬制度能真正激励员工,必须有一整套配套制度作为保障。房地产企业不同部门、不同岗位的要求不同,给予的薪酬当然也就不同。所以,房地产企业必须要对企业的各部门及其岗位进行有效地工作岗位分析,得到各工作岗位的标准,即工作岗位说明书。以此进一步形成房企人员招聘、员工培训、员工绩效管理、员工薪酬管理的文件。房企的工作岗位分析必须要引起企业高层的充分重视和支持,同时工作岗位分析要让全公司所有部门和普通员工参与进来。房企一定要根据企业的需要数量和标准展开人员招聘工作,“一个萝卜一个坑”,企业一定要坚持宁缺勿滥的原则,绝不放松录用标准。员工招聘不仅需要招到自己各岗位所需任职资格的人才,同时一定要注重员工的价值观是否与企业相一致,只有与企业有共同想法和理想的员工,才会真正将企业当作是自己的归属。找到合适员工,要把他放在合适的岗位上。员工的任职岗位不仅要注重能力,最重要的是要注重员工的兴趣。为了保证员工的绩效,房企必须要建立有效的绩效管理体系。房企的绩效考核一定要公平,以员工的实际表现作为考核的依据。很多房企比较偏重于对员工绩效结果的评估,而忽视对员工绩效的管理。绩效管理强调,房企必须要有员工一起制定员工绩效的目标,随时与员工进行绩效的沟通。每到考核期不仅将绩效考核的结果告诉员工,还要与员工交流绩效大小的原因,与员工一起制定下一阶段绩效改进的计划。这样,员工在房企的表现才是可持续的。保利地产非常注重公司人力资源的培养,认为人力资源是公司的第一资源,是公司未来竞争的保障。2006年,保利公司就启动了人力资源孵化器战略,将公司人力资源培养分为专项技术培养、房地产业务培养、职业精神培养和企业文化培养四部分。并且启动公司内部培训师制度,定期邀请外面的专家来公司对员工展开培训,公司高管直接加入到新进员工的培训行动之中,并强化薪酬激励机制和内部奖惩制度。3.房企人力资本投资的文化保障现在,很多房企比较重视企业文化的建设,企业文化的核心是价值观认同。企业文化是企业的软实力,对企业员工会产生巨大的导向作用、约束作用、凝聚作用和激励作用。必须要明确的是,建设企业文化不仅仅是企业文化部门的职责,是企业高层职责,是企业管理层的职责,更是企业所有员工的职责。只有企业高层重视企业文化,企业文化才能被员工认同,调动劳动者的积极性才会得到提高劳动效率。企业的价值观只能通过制度规范才能让员工明白,怎样的行为才是企业所期待的,怎样的行为是企业所不允许的。因为不同的人有不同的想法,只能通过制度才能将企业的价值观流淌在员工的血液当中,逐步变成为每位员工的行为习惯。先进的企业文化一旦形成,就会为房企的持续、稳定发展奠定坚实基础。恒大地产通过对排球和足球的持续投资,使恒大地产的艰苦创业、无私奉献、努力拼搏、开拓进取的企业文化为员工所熟悉。以理念奠基、视道德伦理重商业利益,是万科的最大特色。万科认为,坚守价值底线,拒绝利益诱惑,坚持以专业能力从市场获取公平回报,致力于规范、透明的企业文化建设和稳健、专业的发展模式是万科获得成功的基石。凭借公司治理和道德准则上的表现,万科载誉不断。万科公司的定位是:做中国地产业的领跑者。万科强调对内平等,对外开放,致力于建设“阳江照亮的体制”,万科把人才视为资本,倡导“健康丰盛的人生”,万科公司的企业文化备为业界所推崇。房地产企业人力资本投资问题的控制措施1.房企必须要建立人力资本投资决策科学体制科学的决策建立在对企业外部环境和内部环境分析的前提之上,这是房企降低人力资本投资不确定性的关键。房企在了解外部经营环境的基础下,房企必须对自己的员工进行摸底,要清楚了解企业现在员工的状况,人是多还是少,哪个岗位人多,哪个岗位人少。现有的员工的质量和数量能否满足企业发展的需要,只有这样,房企才能进行合理的人力资本投资,降低人力资本投资失败的风险。房企一定要摆脱“一言堂”的、传统的、完全依赖决策者个人的判断来作决策的困境,建立人力资源管理信息系统,建立人力资本投资核算体系,从制度上保证人力资本投资的效率、效果。恒大地产通过社会招聘、接收大学生、内部培养、海外引进等方式整合高素质的人力资源,形成了一支年轻化、高学历、高素质的学习型管理团队,提高了公司决策团队的综合素质,这是恒大连续数年保持高速增长关键。广州富力地产,随着地产规模化、跨地域发展,面临的人力资源管理挑战也越来越严峻,由于缺乏科学、高效的人力资源信息化管理体系,导致各环节工作效率不高。自2007年以来,广州富力地产引入了用友公司房地产管理系统,建立起完善的激励与平衡机制,充分调动和发挥企业员工的积极性与创造性,充分开发企业人力资源,从而创建出一套先进、科学与合理的人力资源信息化管理模式。2.房企要建立人性化的持续激励机制现在的企业都说人力资源是企业的第一资源,但关键是要落在实处。知易行难,大多数房企仍然只将公司员工看作是公司机器设备一样,不停地进行压榨,不停的要求和索取,而没有真正将员工看作是房企的资本,要通过投资才能可能获得很多的回报。我们应该将员工看作是“蓄电池”,可以不断地充电放电。“充电”就是对人力资源的投资,“放电”就是人力资本给房企的回报。只有房企真正将员工放在房企同等重要的地位,真正地尊重员工,并通过建立薪酬激励、环境激励、发展激励、领导激励等多方面的激励机制,如下图,才能促进员工工作效率的提高、忠诚度的增加、减少房企员工的流失、满足员工的自我成就感,最终减少房企人力资本投资的不确定性。

帮助总经理个性化改进HR管理绩效总经理根据部门实际情况选定5-8个HR目标HR定期给总经理提供数据信息（本部门与公司）•推荐业界优秀人才人；•招聘高级人才到岗人；•部门绩效面谈覆盖率；•工作环境指数提高到；•薪酬福利沟通？•关键岗位/绩优人员流失率；•本人及班子对员工的培训学时；•本人开发课程2门以上•本人及班子成员的后备干部比例；•下一步覆盖比例人性化的人力资源目标管理目标库（HR）持续改进（GM）目标跟踪（HR数据）发展人选定目标（GM）吸引人激励人保留人图1人性化的、持续激励机制合生创展强调结合公司实际情况及市场状况制定集体的薪酬策略,规定按员工所处级别及承担职务制订薪酬,同时也考虑员工的学历、资历、技能等因素并考虑生活费用与物价水平、地区和行业工资水平、劳动力市场的供求状况和公司财务能力、预算控制、薪酬政策、企业规模、比较工作价值、竞争力等。公司的薪酬根据年度通货膨胀、劳动力市场供求变化、公司当年整体效益等因素进行工资调整。万科企业员工手册上印着一句话:“人才是一条理性的河流,哪里有低洼就流向哪里。”万科的企业文化一贯是让职员有尊严,把人当作第一要务,员工之间互相尊重,牢牢把住了员工的脉搏,进而促进了企业人力资本投资收益。3.房企要与员工建立以劳动契约和心理契约为双重纽带的战略合作伙伴关系房企要真正重视员工,强调房企与员工共进退、共发展,真正关心员工、让员工感受到企业大家庭的温馨。福利措施要首先想到员工,经济形势不好,削减工资要首先从管理层开始。不断提高员工的工作环境和生活质量,帮助员工养成良好的生活习惯,提高员工的健康水平,关心员工及其家庭。帮助员工进行职业生涯规划,延长房企人力资本使用期限,让员工成为房企的忠实员工。尊重员工的个性,创建与员工互信的沟通氛围,培养发展员工的团队精神,降低沟通成本和提高工作效率。只有这样,房企对员工的心理期望才能与员工对房企的心理期望达成一种默契,真正在房企和员工之间建立信任与承诺关系。从而激活房企员工队伍,发挥员工的积极性和创造力。房企与员工建立了有效的共生关系,从根本上就防范人才流失现象的发生,提高了房企人力资本投资的效益。4.房企应创建学习型组织世界已经进入学习型组织的时代,能创建学习形组织的企业,才是最有活力的企业。我国房企要制定适合自己的战略,通过自我批评、信息反馈和交流而力求进步,向未来进军。房企只有敢于否定自我,不断学习、提高,才能在发现优点和成绩同时,发现许多潜藏的弱点。这样,房企才能在克服弱点和发挥优势的过程中不断向前发展。我国房企在充分衡量房地产项目开发过程的各要素之后,应极力在进行更有效的管理和避免过度官僚化之间寻求一种新平衡,以更彻底地分析与客户的联系,视客户的支持为自己进步的依据,系统地从过去和当前的研究项目与房地产项目中学习,不断地进行自我批评、自我否定。还要通过网络在企业内外建立广泛的联系和信任,要求企业经理人员、员工和顾客保持密切联系,加强互动式学习,实现资源共享;通过建立共享制影响公司文化的发展战略,促进公司组织发生变化,保持充分的活力。建立学习型组织,使公司整体结合得更加紧密,效率更高地向未来进军。例如合生创展公司专门针对大学毕业生开展了一个名为“合动力”的人才培养计划。第一阶段是毕业前实习,主要是公司基础培训加岗位体验培训。第二阶段是入职后培训,主要是集中到集团一周入职拓展培训加合生学府E-learning工作标准培训。第三阶段是定岗后一年内培养,主要是职业加油站,专业培训加指定带教老师岗位工作带教培训。最后是帮助新员工进行职业生涯规划。合生创展通过这一系列组织学习培训,培养了一大批符合企业要求的人才,并且奠定了一个浓烈的学习氛围,无形中提高了人力资本投资收益。

第4篇

    对于工薪阶层而言,比较大众的投资品种有黄金、房产、证券。在中国,过去十年的投资热点,人们探讨的是房产。但房产的变现能力差,房产市场经过过去十几年的上涨,特别是近几年的疯狂上涨之后,迎来政府严厉的房产调控政策。未来很长的时间,人们投资理财探讨的将是持有的股权类别和数量。大起大落的中国证券市场不远的未来是工薪阶层实现财富增值,保值的重要市场之一。我国证券投资市场是一个不断完善、成熟的市场,作为投资者在入市前首先要明白我们的市场是一个什么样的市场,有哪些特色。首先,在这个市场中占市场比值较大是成长性有限的大型国企。纵观国内外股市,能为投资者带来合理收益,具有投资价值的是那些具有成长预期的小公司。其次,目前的新股发行机制和定价机制,吸引大批机构或不明来历的资金专门从事新股申购的垄断与投机,降低一级市场风险的同时提高二级市场的风险,而在上市首日在二级市场买入的大多是普通投资者,这时股票的价格往往已经透支未来几年的收益增长。也就是说,很多股票在二级市场中上市时已经不具备投资价值。再次,投资者要适当研究不断成长变化的中国证券市场,中国证券市场如同一个不断成长的少年,在每个成长阶段表现出不同的特征。

    二、读懂宏观经济,能判断各种经济政策、经济指标对证券市场长期和短期的影响

    股票市场是宏观经济的晴雨表,虽然股市走势并不与宏观经济完全同步,但宏观经济的走势决定了证券市场的长期趋势。市场经济的发展表现出周期性的规律,证券市场的运行也表现出周期性。所以投资者要看得懂CPI、PPI等经济指标,了解宏观经济运行的状况,掌握货币政策、财政政策、税收政策、各行业政策对宏观经济未来趋势的影响。

    三、做好长期投资和学习的打算

    大多数投资者也包括专业投资者在证券市场中的投资之路都不是一番风顺的,专业投资者的优势在于比较早接触专业知识和理论,但基本也要经历一个了解、摇摆、坚定执行的过程才能成长为一个合格的专业投资人。个人投资者也都经历初尝甜头、意气风发到再战败北、拒不认错到学习、思考再到回本赚钱的过程而成为一个在市场中生存的个人投资者。经历一个完整的学习阶段大约需要5-10年。美国华尔街有个说法“:你如果能在证券市场熬10年,应该能不断赚到钱,如果熬了20年,你的经验将极有借鉴价值,如果熬了30年,当你退休的时候,定然是极其富有的人。”(四)熟悉各种投资品种和自己个性,了解各个品种的预期收益和风险如今,投资者可以选择的投资品种越来越多,包括股票、债券、基金、保险、银行理财产品等等各种类型。投资者要熟悉各个投资品种的历史收益和预期收益及相应的风险水平。以美国证券市场为例,美国股市的年平均回报率高于债市,但股市的单年跌幅远大于债市,投资股市市值的波动较大,风险较大,相对收益也较高。投资者要根据自己的个性、投资目标和风险承受能力选择适合的投资品种和投资策略。

    四、工薪阶层的证券投资策略

    (一)投资组合策略

    “不要把鸡蛋放在同一个篮子里”是对分散投资投资组合策略最好的解释。普通投资者根据各自的风险偏好和家庭理财目标将资金投资于实业、房产、证劵、黄金等投资品种,在证券投资方面将资金投资于基金、债券、股票等。不同的投资品种具有不同的风险和收益水平,满足投资人的多样化投资需求。例如房产投资能满足投资人住房需求,或取得稳定的租金收入,并获取房产升值收益。但对于工薪阶层,房产投资额较大,投资后花费精力较少。而证券投资需要投入的精力大,承受的风险大,同时可能获取超额收益。投入证券的资金也用投资组合策略投入不同行业股票、基金、债券,以求更好地管理风险。

    (二)定、长期投资并持有策略

    工薪阶层收入稳定,但对证券市场的研判能力差,工薪阶层进入市场往往是受到亲朋好友的影响,投资前对证券市场的风险和投资技巧没有系统了解。偏好短线操作,如果运气不错,过不久就会加大投资,孤注一掷,最终成为套牢一族。对于非专业个人投资者更适合每月或每季相对定期,定量投资于有成长预期的股票或基金。这样似乎不选择投资时机,一方面积少成多,另一方面通过时间熨平投资成本。另外还有助于投资者把精力放在研究寻找未来成长性良好的品种上。

    (三)趋势投资策略

    中国证券市场经历20多年大起大落,截至目前共出现9次牛市。牛市大多数投资者获利,而在熊市,在前期获利的投资人把利润还回市场,还会巨亏。牛市的时间间隔不等,没有只涨不跌的市场,也没有只跌不涨的市场。所以工薪阶层也可以长期关注市场,在市场恐慌阶段逐步入市,牛市前中期选择持股,熊市休息。此策略适用于有一定经验的投资人。

第5篇

关键词 民营企业经营用房 节税 资产转移

一、民营企业经营用房产节税背景

中国经济的高速发展，成就了很多民营企业，在高通胀的背景下，民营企业在有了闲置资金后， 会考虑购买房产作为办公场地，一方面可以满足企业经营的需要，另一方面也可以抵抗通胀、保值增值。然而，多数企业在投资购买房产时，都是以公司的名义购买，产权登记在公司名下，这是非常可惜的，也与投资保值增值的初衷南辕北辙。而且，从很多实际案例来看，这种民营企业自有房产的持有策略未必是最优的选择。

二、民营企业经营用房产案例及问题分析

让我们通过以下几个案例，来大致了解部分企业经营用房产面临的瓶颈。

2.1 案例一：企业投资买房，资产跟经营规模不匹配

甲公司注册资本只有60万，由境内两个自然人投资，经营服装，每年会计报表反映的营业收入一百余万，盈利不足5万元。实际上，甲公司拥有知名的服装品牌，在各大都市繁华地段拥有自己的直营店，生意非常火爆。这些直营店是以个体工商户的形式存在，税款基本都是核定征收，税负比较低。所以，甲公司看起来生意红火，利润实际上都在老板个人口袋，公司没钱。甲公司打算以公司的名义投资购买房产，一方面便于向银行抵押贷款，另一方面，向客户展示自己的实力，扩大竞争力，但同时又遇到以下难题：

1、公司买写字楼，价值达五百多万，但公司每年才一百多万的营业额，资产规模跟经营业务很不匹配，在以下方面可能对公司不利：

（1）如果营业额不增长，企业将会出现亏损。在甲公司所在地的实际税收征管业务中，如果企业税务上出现亏损，企业需花大精力对税局做出情况说明。

（2）资产周转率、资产收益率较低，财务指标不正常，不利于第三方，包括银行、客户、税务机关等对公司的财务报表分析，影响了外界对公司的业绩评价和再融资过程，也阻碍了众多潜在投资者。

（3）资产规模长期明显高于经营规模，税务机关在进行纳税评估时，可能会质疑公司账外经营，从而长期耗费精力应对税务检查。

2、 如果股东不增资、不借款，公司就没有足够的资金投资购买房产。

（1）如果增资，根据《公司法》的规定，公司以股东投入的资产对外承担有限责任，其股东不愿意投入太多资本。

（2）如果借款，由于是关联交易，根据《税收征收管理法》第三十六条等的规定，其股东担心税务机关会对个人股东核定利息收入征税（营业税及其附加税费、个人所得税）。

（3）甲公司的股东还有一个担忧，税务机关是否会质疑并调查股东财产的合法来源？

针对甲公司面临的难题，只有两种选择，要么将更多的业务装入甲公司，扩大营业规模，然后投资购买房产；要么以股东个人的名义投资购买房产，然后出租给公司使用。

2.2 案例二：企业必须注销，房产处置税负高

丙公司成立于2003年，由3个自然人投资，均以货币资金投资，注册资本3000万元。丙公司成立后购买土地建造了一栋办公楼，建造成本1200万元。2009年，受金融危机的影响，丙公司严重资不抵债，难以持续经营，被法院依法进行破产清算。此时，该房产已经升值到3400万元，丙公司转让房产缴纳了大量的营业税及其附加税费、土地增值税。其股东王某才意识到，当初要是个人投资建房租给公司，这时就会减少许多不必要的纳税环节，也会大大减轻企业负担。

三、民营企业经营用房产节税的持有策略

从以上案例可以看出，房产具有价值高、升值快、处置环节税负高的特点。针对这些特点，结合当前涉税法规，建议企业投资房产时，其产权持有采用以下策略：

1、如果公司持有，应当由集团内运作规范、承担法律风险较小的企业持有，这类公司的寿命相对要长一些。

2、企业随着规模的扩大，业务、组织架构随时可能需要作出相应调整，应避免房产产权因为经营的调整而出现变动。一般是将房产放在个人名下，哪个公司需要使用，就出租给这家公司。这样，不管你投资的企业如何风云变换，房产产权始终不变，并且相对安全。

现在已经有部分民营企业在香港等境外地税负国家或地区成立企业进行国际资本运作，开拓国际业务，也有部分境内人士及其亲属移民到境外，因此，有部分企业咨询是否可以由境外企业或个人持有房产。根据我国目前的法律法规，境外企业或个人在境内持有房产是行不通的，主要是我国境内实行严格的房地产调控，防止境外热钱在境内炒房，根据建住房〔2006〕171号、建房〔2010〕186号等文件规定，境外机构和个人只能购买自用、自住商品房。如果境外企业或个人在境内购买房产用于出租，属于经营房地产业务，需要先在境内成立外商投资企业，以外商投资企业的名义购买房产经营。

建住房〔2006〕171号文第一条明确规定，境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业；经有关部门批准并办理有关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。

建房[2010]186号文规定，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。

综上分析，对于民营企业经营所需房产，以公司的名义持有，或遇到法律限制，或面临税务风险，或面临高税负。如果换一种思路，房产由老板个人持有，出租给公司使用，收取租金，则会“柳暗花明”，不仅可以解决上述案例中公司持有房产所面临的困惑，还可以为个人股东节税。

四、个人投资者持有房产出租给公司策略的优势

个人投资者持有房产，将房产租给公司使用，在税务方面和经营方面具备以下优势：

1、 可以减少房产过户转让的环节，避免房产过户面临的高税负。

目前公司转让房产，通过投资到另一家公司后再转让股权、合并、分立等方式，可以规避一部分税收，但并非所有的房产转让都可以这样操作，且操作起来也很复杂。

（1）利用房产投资，免征土地增值税有条件限制，根据财税字[1995]048号、财税字[1995]048号文规定，如果所投资的企业从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资，不免征土地增值税。

（2）将房产投资到另一家公司后再转让股权，如果被投资企业仅有房产，没有其他资产、负债、劳动力等，避税的意图过于明显，容易被税局认定为转让“以股权形式表现的资产”，参照国税函[2000]687号文，税务局有可能要求股权转让缴纳土地增值税。

（3）合并、分立免征契税的政策有期限限制，根据财税【2012】4号文执行期间为2012年1月1日至2014年12月31日，到期后是否继续执行，存在不确定性。

（4）合并、分立须符合财税[2009]59号、国家税务总局公告2010年第4号规定的特殊重组条件，资产转移才不确定转让所得缴纳企业所得税。特殊重组的条件比较苛刻，比如： 具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的；重组后的连续12个月内不改变重组资产原来的实质性经营活动等。这些条件企业在操作中往往难以得到税务局的认可。

2、 房产在个人名下，更适合一些行业企业轻资产上市。

公司出资方式可以多样，但是根据《公司法》第二十七条规定：全体股东的货币出资金额不得低于有限责任公司注册资本的百分之三十。房产在个人名下，合理解决了公司股东以房产投资带来的货币出资金额限制难题，扩大了公司的融资渠道。

3、 房产在个人名下，可以提高企业资产周转率、总资产收益率指标。

企业资产周转率、总资产收益率指标是分析企业运营情况的重要指标，极大的影响着第三方对企业的评价。当企业资产周转率、总资产收益率指标过低时，对于融资、投资、贷款都会产生不利影响。通过将房产持有在个人名下，可以提高企业资产周转率、总资产收益率指标，利于企业进行发展、融资。

4、 房产在个人名下，通过租赁，可以实现企业与个人股东之间资金的合法转移。

第6篇

    一、商业房地产的概念及特点

    所谓“商业房地产”,顾名思义,就是指用作商业用途的房产。像是商超,酒店,街道上的商铺,还有那些商业广场,批发市场或者是购物中心等所用的房产都属于商业房地产。表现最突出的就是购物中心,它是最典型的一种商业房地产形态。当然,之所以叫做商业房地产,肯定跟住宅地产有明显的差异。首先,商业房地产的收益高。不同于住宅直接贩卖,商业房产主要靠租金来增加收入。所以地段的好坏,建成后的管理层次,开发商的商业品牌,最终的资金流通程度对于房租的多少都会产生作用,而且影响深远。商业房地产的收益还跟当时的物价水平紧密相连,随着物价的上涨,房租也有可能随之上升。其次,商业房地产的经营方式相似,但内容多种多样。虽然商业房地产一般都是将各个店铺租给相应的商家,然后通过租金来获益,但是出租给商户的经营模式是多种多样的,不管是搞餐饮还是搞IT都可以。再次,商业房地产一般投资规模大而且建设周期和资金回收期比较长。就像购物中心,如果要建成一个特色的商业区,前期必须投资大量的资金,而且大部分的商业房地产都要经历两到三年的过渡后才能走向正轨,这就要求房产开发商有雄厚的资金来周转才行。最后,对于商业房地产来讲,经营管理要求也会偏高一些。由于商业房地产经营的好坏直接决定自身的盈利状况,而且现在商业房产的市场竞争特别激烈,所以对于经营管理者的要求也变得比较苛刻。

    二、商业房地产的投资风险

    由于商业房地产本身投资比较高,收益比较慢,所以在此过程中肯定是存在一定的风险,加之商业房地产的投资回报率比较高,所以高收益肯定包含高风险。从宏观和微观两方面考虑,现在商业房地产的投资主要风险如下:

    (一)经营风险

    经营风险是针对于商业房产投资者而言的,是指由于自身的经营问题而导致收益水平实现率不够或是没有实现收益的问题。也可以说是资金流出与期望不符的风险。这种风险主要来自于投资企业或者投资者自身的内在因素,如果经营管理不善,决策出现严重失误就很有可能导致运营成本增加,期望值减低。值得一提的是,经营风险也是目前商业房地产面临的最主要的风险。

    (二)财务风险

    财务风险是指商业房地产投资者或者其它主题财务因受到影响而使得商业房地产不能完工或者不能形成资金回收等状况。第一,投资者在运用财务杠杆时可能带来风险。所谓财务杠杆指的是投资者运用借贷的资金来扩大自身的透支产出,这样就会导致投资的不确定性增大,从而不能达到预期收益的可能性也会增大。第二,拖欠风险也是应该考虑的问题。当房屋购买者或者租赁者不按时交房租或者借款的时候,由于拖欠自己所带来的风险就压到了商业房地产投资者的身上。

    (三)市场风险

    市场风险是指由于商业房地产市场价格得变动而给房产投资者带来损失的风险。这一点是很值得重视的,因为市场风险是最难把握的,它会随着市场的走向而变动。

    (四)利率风险

    利率风险顾名思义就是指商业房地产投资因为利率的变化而影响收益所带来的风险。众多周知,商业房地产在开发初期的投资力度都是很大的,所以大部分的开发商都会选择跟银行合作,进行贷款等动作,这样一来,银行利率的增减就跟商业房产的投资风险直接挂钩了。

    (五)无流动性变化风险

    由于商业房地产从建房开始都是不能流动的,所以投资进去的资金就不能够随时转出转进,这样就有可能由于投资周期过长,使用周期等早场房地产价值增大,交易成本也很高的局面,也由于这种流动性太差的原因很有可能导致投资收益水平,而造成无流动性变化风险。

    (六)自然灾害带来的风险

    自然灾害带来的风险估计一般人都可以理解,像是地震,水灾等风险对于商业房地产业也是不可抵挡的,不过这项灾害可以转嫁到保险公司那里,相对风险比较低。

    三、商业房地产风险的防范策略

    商业房地产的投资收益是建立在对未来房价走势判断的基础上的,只要判断的准确就一定能够得到好的结果。不过由于很多不确定因素的困扰,使得很多情况下房产的实际收益与预期收益偏差太多,所以防范这种预期收益的偏差成了商业房产风险最重要的防范策略。最好的办法就是通过仔细认真的市场调查,考虑各种因素,最终进行归纳统筹,得出最准确的数据最为投资依据。要做到这些,首先作为投资者来讲,要对经济市场比较了解,对于市场的走向要有比较深刻的意识,最重要的是要针对自己所投资的商业房产的未来发展有非常客观的认识,要能统筹全局,掌控趋势。其实防范商业房地产投资风险,大体上有这几种途径:一,风险规避、损失控制与风险转移。简单地讲就是回避一些风险比较大的项目,而选择风险较小的项目进行投资。这是一种最理性的策略,可以将房产投资风险降到最低。二,损失控制。它主要是指通过一些方式方法,而将房产损失控制到最低。就像我们可以通过改善管理方法,减少风险投资。三,风险转移。这点的意思就是把风险转嫁到其它项目或单位上,比如保险公司就是一个很好的平台。

第7篇

关键词：房产；开发企业；财务管理；问题对策

中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）09-0-01

房产企业作为我国的经济主要支柱之一，随着最新出台的“国五条”，对于未来的我国的房产的开发企业的经济利益获取能力是一项重大的考验。房产开发企业在面对我国的政策等不利因素，怎样有效的制定出财务管理的政策是持续发展我国的房产企业的经营的重要因素，所以，本文主要研究的内容是针对房产企业的财务管理难点与问题对策，从创新策略角度分析房产面对未来发展趋势所要做出的对策改变。

一、房产的定义

房产是指有墙面与立体结构，给予人类生产活动的遮风避雨的场所，提供给人们生活、学习、娱乐、工作、居住或者是贮藏物资的场所。

二、房产开发企业财务管理总体目标问题

1.经济利润最大化的目标

经济利益的最大化是企业财务管理一直追求的目标和宗旨原则。如果仅仅是以经济利益的最大化作为房产开发企业财务管理的最终目标并不是很全面，在实际相关工作中受到了一些限制，例如：忽视了货币时间的价值、对于投入和产出之间的关系处理问题、存在风险因素、机会成本的对决策影响作用，如果片面的追求经济利益会给企业的财务管理的决策短期行为的出现。因此，根据企业发展状况企业经营管理者与财务管理人员需要重点研究企业的财务管理目标，代替传统的经济利益最大化经营目标。

2.企业财富的最大化

房产企业财富的最大化是指企业的全部资产在市场上所体现的市场价值，公司制作为现代企业组织形式，并且公司财富的最大化体现在股东财富的最大化。公司价值的最大化的观点在一定程度上克服了传统经济利益最大化的观点中出现的和货币时间的价值与投资风险的价值不想符合的缺陷等。将企业的价值最大化作为财务管理目标在逐渐发展过程中相继出现了问题。这种目标针对的是上市企业，其他经营形式的企业是不能够通过股票的市价正确做出判断的，而是借助于资产评估，并且企业的价值无法自身控制等。

3.企业价值的最大化

房产企业的价值是在持续经营期所获得的净利润体现所在，企业价值的最大化主要指通过企业进行的合理经营措施。借助于最优化的企业财务管理手段，在经营期内的净利润获取经济效益，获取企业价值的最大化。以企业的价值的最大化的财务管理的总体目标：利用资金的时间价值的原理从而实现科学计量；在一定程度上需要客服企业的追求经济利益的短期行为。当年经济利益可以影响企业价值，对未来的经济利益也会影响企业的价值；有效的克服了房产企业的财务管理的工作人员的片面追求经济利益的目标化倾向；增加了社会的财富，并且有很大的促进作用。

三、财务管理的具体措施

1.筹资管理

房产企业财务管理中的筹资管理主要是为了满足企业在进行开发经营时需要一定的资金条件，需要不断的降低投资资金的成本与筹资的风险。筹资资金的成本是指在使用资金所产生的资金筹集的费用与资金的占用相关费用。主要形式包括：债券的印刷费、股票、注册费、债券手续费等。资金占用的费用含有资金的时间价值与投资者分析的投资风险价值。在长期占用与投资风险比较大资金所占用费率比较高。并且，企业在筹资时需要分析筹资的风险，由于企业在进行筹资时所带来的盈利的水平会有所下降，并且其债务也不能够及时偿还风险。因此，房产企业在进行筹资活动时，需要权衡筹资风险与资金成本，最大限度的降低资金成本与筹资风险，获取房产企业的资金。

2.投资管理

房产企业在进行投资管理时，需要对所进行的投资项目做可行性的论证与经济效益分析，并且对投资项目优化选取，力求最大化的投资效益，并且能够减少投资风险。所谓投资市值企业的资金的使用与投放，其中有企业自身与对外投资内容。企业自身投资是指房产的开发，对外投资是指其他股权与债权的投资，二者都是获取投资的最大收益，从而增加企业的经济利润。因此，房产开发企业的财务管理部门针对各个投资项目做好的不确定的综合分析，并且权衡投资风险与投资效益，投资风险较大和收益较低的房产项目。

3.分配管理

房产企业在进行分配管理就是对利润的分配，需要合理的、正确的处理房产企业之间的相互经济利益，并且合理的处理利润存留的比例方式和分配方式，目的是提高房产企业的潜在的收益能力，在进行开发经营时需要对经济利润重新分配。这个过程主要涉及的内容有企业的新进流出量、企业资金的周转与偿还能力的影响因素、企业净资产的价值影响。一般情况下，需要经济利润为基础以付现的方式对投资者进行合理分配，以此提高企业即期市场的评价，但是这种措施会减少企业的现存资金量，并且对流动资金的周转也有所影响，同时增加了即期的现付风险等。因此，企业在进行经济利润的分配时需要满足企业财务管理的总体目标，并且从实际的现金存量和现金的净流量角度分析，妥善的处理企业和利益主体之间的经济利益。

结束语

财务管理是进行财务决策和方法实施的基础和有效的评价导向，在建立企业财务管理的目标上提高企业的支付、能力与运营效率等，同时对房产企业在社会效益与社会责任方面有着重要的价值影响。企业财务管理对于我国的房产事业有着很强的推动作用，是房产企业进行财务运转时的有效推动力。

参考文献：

[1]秦学静.房地产开发企业财务管理若干问题的讨论[J].时代金融，2013（07）.

第8篇

    不论在项目管理、生产流程、产品研发中,还是在宏观经济经济中,GERT网络中的节点都是以资源、产品、资金等作为决策信息载体来实现决策信息的输入和输出的。本文讨论的问题包括:在每个节点受到资源存量约束控制、产品品种性能约束控制,资金受到资本存量、流动性等约束控制的情况下,各节点如何实现自身利益最大化;节点之间的决策信息载体如何传递、概率如何分配、资源如何分配。定义1:在GERT网络中,GERT网络的基本单元是由2个节点以及节点间的信息流(物质流和能量流)组成的集合。图1为GERT网络的基本单元示意图。图1中,U表示GERT网络中从节点i到节点j的基本单元,xij(1),xij(2),…,xij(n)(i=1,2,…,m;j=1,2,…,l;n≥2)分别表示决策信息流动活动实现时的n种决策信息参量。节点i与节点j进行信息传递是节点间讨价还价的博弈过程,受到外部环境w的约束,所以节点i到节点j的信息传递概率pij是外部环境w与决策信息参量的映射函数,即pij=P(xij(1),xij(2),…,xij(n),w)。在GERT网络中,节点包括输入侧和输出侧。输入侧有异或型、或型和与型3种逻辑关系,输出侧有确定型和概率型两种逻辑关系,它们可构成6种节点。GERT网络可以包含具有不同逻辑特征的节点,节点的引出端允许多个概率分支存在;同时,GERT网络允许回路和自环存在,整个网络可以是一个封闭循环;对于各节点决策信息流动的参量,可选取任何种类的概率分布等。房地产业是我国的主导产业之一,房地产市场的健康持续发展关乎我国政治、经济、金融安全。我国房地产市场的运营不仅涉及房产刚性需求者群体、房产投资群体、房地产开发商群体、商业银行等利益群体,而且涉及其他产业、行业利益群体。各方力量互动,博弈关系异常复杂。根据各利益群体对房地产市场的作用,他们具有不同的市场职能和利益目标。商业银行、房地产开发商、房产投资者、房产刚性需求者进行房地产行业决策的概率区间受到各方利益群体的约束,因此难以对商业银行、房地产开发商、房产投资者、房产刚性需求者的最优策略组合进行准确量化,而利用GERT网络可以处理最优决策问题。根据我国房地产市场的运营模式,通过分析部门间的决策信息流动,本文构建了房地产市场系统GERT网络。其中,商业银行、房地产开发商、房产投资者、房产刚性需求者是GERT网络中的节点,各部门间的决策信息流动关系构成网络的边,房地产市场系统中各部门的资金流动构成网络中的流。商业银行、房地产开发商、房产投资者、房产刚性需求者组成房地产市场的GERT网络,他们受到外部环境的制约。外部环境构成经济环境运营网络。房地产市场的GERT网络与经济环境运营网络构成一个封闭循环网络。房地产市场的GERT网络传递的是房地产市场的运营信息,经济环境运营网络传递的是经济运营信息,本文用指数表达经济运营信息。房地产市场的运营信息在GERT网络中被传递到节点4———得出房产交易价格,再传递到节点5———得出房产价格指数,再传递到节点6———得出宏观经济景气指数,再传递到节点7———得出固定资产投资价格指数。在宏观经济环境中,各投资商观察固定资产投资价格指数的变动情况,据此决定自己是否进行投资;商业银行则根据投资商的投资计划分配贷款额度。经过以上过程,房地产市场的GERT网络与经济环境运营网络形成封闭的经济循环系统。

    房地产市场GERT网络模型算法设计

    定理:设Wr(s)(r=1,2,…,n;n≥1)为节点u到节点v的第r条直达决策信息流动路径的等价传递函数,Wi(Lm)为m阶环中第i环的等价传递函数,则节点u到节点v的等价决策信息传递函数Wuv(s)的表达式为(式略)puv=Wuv(s)Wuv(0)。(7)节点的决策概率是外部环境的映射函数,也是相邻节点之间决策信息的映射函数。节点的决策概率受多方面的约束,因此很难直接求出其最优决策概率。节点的决策过程是节点与外部环境及相邻节点进行协商博弈的过程,通过各节点的协商博弈,资源达到帕累托最优,此时节点所做决策是最优策略,利用最优策略中的决策信息可求出节点在每个行动中的决策概率范围。证明:由实际背景易知该模型必有可行解。从模型中决策概率范围、决策概率规范性约束的形式可以看出,该模型的可行解有界。根据目标规划理论,任意可行域有界的单目标规划一定可以在其可行域上达到最优,因此模型存在最优解。由此定理3得证。

    房地产市场GERT网络模型求解

    本文所用数据来源于2007—2012年《中国统计年鉴》、《中国第三产业统计年鉴》、《中国房地产统计年鉴》和《中国金融统计年鉴》,数据样本期为2006—2011年,基期为2006年。最优决策概率确定本文用投资资金额表征决策信息量,通过整理年鉴中的数据得到2006—2010年我国商业银行、房地产开发商、房产投资者、房产刚性需求者在房地产市场投资的变化范围。2006—2010年我国商业银行、房地产开发商、房产投资者、房产刚性需求者历年投资房地产市场资金数额,2006—2010年我国商业银行的资金和贷款分配决策的概率范围如表2所示。其中:P11表示商业银行保有资金数额比例;P12表示商业银行向房地产开发商贷款额度比例;P13表示商业银行向房产投资者贷款额度比例;P14表示商业银行向房产刚性需求者贷款额度比例;P15表示商业银行向外部环境贷款额度比例。2006—2010年我国房地产开发商资金决策的概率范围如表3所示。其中:P22表示房地产开发商正在开发房产价值以及保留未开发土地价值的比例;P23表示房地产开发商向房产投资者投资额度完成的比例;P24表示房地产开发商向房产刚性需求者投资额度完成的比例;P25表示房地产开发商转向其他行业投资资金的比例。2006—2010年我国房产投资者投资决策的概率范围如表4所示。其中:P33表示房产投资者自己内部持有房产价值的比例;P34表示房产投资者向房产刚性需求者出售房产价值的比例;P35表示房产投资者转向其他行业投资资金的比例。2006—2010年我国房地产市场GERT网络中各利益主体决策的方差波动范围如表5所示。其中:D1表示商业银行的决策波动方差;用D2表示房地产开发商的决策波动方差;D3表示房产投资者的决策波动方差;D4表示房产刚性需求者的决策波动方差。最优决策概率求解———基于极大熵模型为了得出商业银行对房地产开发商的贷款额度最优比率,本文建立2006年商业银行的决策概率极大熵模型(见式(9))来求解最优比率,采用Lingo软件求解。2006年我国商业银行对房地产开发商的最优贷款额度比率为0.0417,向其他行业的最优贷款额度比率为0.5283,商业银行为维持银行业务正常运转的最优保有资金额度比率为0.0641。类似地,可利用决策概率极大熵模型求出2007—2010年的相应值。同理,可求出2006—2010年房地产商、房产投资者的最优决策比率等。

第9篇

我们讲理财首先要看需求，你的需求最终将决定你的操作策略。从你的想法上看，你只是想追求资金的效率，希望用有限的资金产生更高的收益，至于收益干什么用我并不清楚，因此我很难判断你抛掉房产、买入股票的行为是否合理。

从产品的性质上看，股票和房产有着巨大的差异。股票具有高流动性、高收益性和高波动率的特点，房产的流动性较差，波动性较低，但可以通过杠杆投资的方式获得较高的收益。因此，对于不同理财需求的人来说，会有不同的选择。

从收益上看，国内股票的平均红利率不到2%，而房产的租金收益率大多在2%～3%之间，需要获得稳定收益的投资者自然会选择房产。但无论是股票的红利率，还是房产的租金收益率，都不是国内投资者所特别看重的，因为这样的收益率水平比银行存款还低。大家最重视的还是股价与房价的上涨幅度。我想你也不例外，你现在最想知道的事情是未来一段时间，股市的涨幅能否大幅超过楼市，对吗？很遗憾，我无法给你一个明确的答案，因为我没有预知未来的能力，我只能从资产配置的角度给你一些建议。事实上，如果世界上真有人有预知未来的能力，他就跟本不需要进行资产配置了，只需把所有的资产投到未来涨幅最大的产品中去就行了。

从资产配置的角度来说，我不建议轻易出售房产，理由有三：第一，房产交易会牵扯到大量的交易税费，会产生额外的成本；第二，如果未来还打算购买房产，可能会遇到限购、限贷等政策；第三，国内目前只有上海和重庆两地试点房产税，重庆只对高档房征税，影响不大，而上海是对增量房征税，卖掉再买回就可能要缴房产税。近期，多地都有可能试点房产税，先对增量房征税是主流趋势。因此，除非是在自己手里的资金过于紧张、流动性资产严重不足的情况下，我们才会考虑出售房产的方案。

第10篇

关键词：房地产行业；挑战；金融危机；货币政策；人民币增值

一、新形式下房地产行业所面临的挑战

(一)金融危机的影响

源于美国的金融危机愈演愈烈，已经发展为全球性的金融危机。对于资本市场比较开放的一些国家，严重影响了金融行业的稳定和投资者的信心，甚至使一个国家濒临破产(比如冰岛)。本质上讲，这次金融危机源自于房地产行业。由于欧美连年的房地产泡沫的爆裂，导致“次贷危机”爆发，进而影响到投资人的信心，并反过来进一步影响房价，最终导致的金融危机不断深化。所以可以说房地产泡沫的爆裂是这次金融危机的“导火索和推手”。

房地产行业虽说是属于第三产业，但是却是属于“资金密集型”行业，和金融行业关系密切。从过去几年的“流动性过剩”可以看出，信贷在房地产行业的过度发放、外行业(特别是基金公司等投资公司)及股市融资大量进入房地产行业、外资过多的资本进入房地产行业、银行给买房人的过度放贷等等，都是对整个房地产行业的过度发展起到了主要的“推波助澜”的作用。而金融危机的发生使这些资金链都受到了不同程度的影响。

金融危机对房地产的具体影响表现在：

1、投资者丧失信心，消费者处于观望状态。金融危机使得大多投资者对资本市场产生了怀疑，资本市场的信用基础出现了问题，股市一落千丈，房地产股价也一路杀跌，房价不断回落，消费者一直处于观望状态。房价的不断走低使得房产不能保值，好多消费者买房之后，发现不长时间内同一楼盘价格缩水，去向开发商索要价差一般都是未果，这在一定程度上打击了消费者的消费欲望。

2、银根紧缩，房地产资金链断裂。房地产行业大部分都是负债率很高的企业，一般通过银行借债进行资金周转，并且借贷金额都是巨大的。金融危机使得金融系统也提高了警惕，为了保证金融行业自身的安全运转，对其他行业特别是受政策性影响较大的房地产行业的放贷开始压缩。这对房地产行业来说，无疑是雪上加霜。金融危机的影响不是短暂的，对房地产行业来说需要几年的缓和期。

(二)人民币增值的影响

从整体上和短期来看，人民币升值对房地产行业的影响是有利的，但也得看到长期可能存在的不利影响。人民币升值直接影响到我国的出口额，如果出口下降，再加上内需不足很容易导致经济回落，这将对房地产市场产生重大影Ⅱ向。一方面，一些出口企业、外贸企业受人民币升值影响，出口量减少，利润出现下滑，效益不好了，也就会影响这些企业租用写字楼，减少办公场所的投资建设，这对商业地产市场会产生一定的冲击；另一方面，人民币大幅升值，房地产市场的投资需求过度，很容易产生房地产泡沫并进而影响国家经济安全。从上个世纪韩国和日本的发展历史来看，房价与币值升值有一定正向关系，最初的货币升值使得外资对房地产的投资需求增加，投资过热进而导致房价上涨，形成经济泡沫，而在升值后期外资撤退，房价下跌，泡沫破裂。这在一定程度上影响了整个国家的经济安全。

(三)国家宏观调控政策的影响

房地产行业的特点是链条长，“裙带关系”多，对整个国民经济的影响较大，所以易受国家宏观调控，特别是货币政策的调控。人民币升值吸引国际游资的涌入和资产重估的热潮带来的房地产价格快速上涨，2005年开始房地产进入了蓬勃发展的全盛时期，2007年达到历史高峰。面对这种形势，国家开始相继出台相关的调控政策：紧缩信贷。严格限制土地供应等。房地产行业再次面临严峻的挑战。

2006年以来，尤其是去年的二三季度，由万科、金地、保利等上市公司为首的主要房地产商大量储备土地，掀起了一股囤地。然而去年天价所获得的地块，现在正成为这些地产公司巨大的包袱。北辰在长沙92亿元拍得得新河三角洲地块，楼面地价为3090.58元/平万米，按照此楼面价，成本至少6000元/平万米以上，那么如果销售价格达不到7000元/平万米以上，北辰这个项目必将亏损。而目前在售周边的项目，均价仅仅略高于5000元，平万米。

不管房地产行业需求如何强劲，平均负债率超过70％的房地产企业，在金融杠杆调控前实在是脆弱得不堪一击。相比行政手段，金融杠杆对房地产行业调控的效果要更明显。银根紧缩，首当其冲受到影响的就是对金融资本高度依赖的房地产行业，而最先被调整的，当然就是去年、前年极度囤积土地准备扩张的那些地产企业。二、当前房地产行业的应对策略

目前。我国房地产行业所面临的挑战，基本上来自于大环境的变化，不管是金融危机还是紧缩的货币政策，都是房地产行业所无法控制的，需要国家的相关调整来解决。投资者和市场对2008年的资金紧缩最为关注，不过资金紧缩不会是全面规模压缩。再融资的紧缩主要体现为融资条件的提高和融资频率的控制。比如，对公开增发的募集资金投向进行控制，要求土地证、用地规划证的法律手续完备等，而对于解决同业竞争、提高上市公司竞争优势和成长性的股权融资不会停止。

2008年的宏观调控政策来看，降低流通环节税费，促进房屋流通成为国家稳定房价的一个手段。财政部、国家税务总局3月发出通知，个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税；廉租住房经营管理单位的租金收入，免征营业税、房产税；对个人出租住房取得的所得减征10％的个人所得税，国家在对房地产交易环节税收实行这些优惠政策，目的就是刺激内需。

从2008年5月以来，各地相继出台了促进房地产发展的“救市”政策，降低首付、降低按揭利率、降低购房支出在居民实际收入中的比重能真正提升房地产的交易。宏观经济减速、实际收入下降延长了房地产调整的时间；按揭利率降低可以减少实际房价，不过应用具有刚性；目前市场成交量来自于刚性的自住需求，只有房价的调整才能带来成交量的上升，目前调整仍会继续，房价仍然有内在调整的需要。由于一方面受制于中央严格的政策规定、另一方面受制于有限的地方财力，因此，力度和优惠程度均有限，没有改变市场成交下滑的趋势。其实宏观政策的目标是保持经济稳定增长，而不是救房价和救开发商。

房地产行业可以在能控制的范围内从以下几个方面采取策略：

1、价格策略

最近几年城市化的不断推进，使得城市房产需求具有一定的刚性。城市化首先表现为城市数量和地域的扩张，同时带来城市人口的增长和对住宅的需求，我们以城市化每年增加的百分点数来测算每年所增加的城市人口及其所需要的住宅面积。我们发现，城市化所增加的人口每年将新增3，5—5.3万平方米住宅的需求量，而这部分住宅需求基本上需要从商品房市场满足。所以说房价具有一定的刚性，如果在目前大多消费者处于观望状态之际，再适当的对消费者进一步让利，不但可以增强消费者欲望，也可以及时回笼资金，以增强企业的运营能力。在价格政策上，房地产商还需注意的一点是：同一楼盘或同一地段的房产价格不能在短时间内大幅跳水，这样只会加重消费者的观望情绪，谁也不愿去买不断贬值的房产。

2、变换销售策略。在目前房市低迷的情况下。商家应该变换营销策略，比如，加大广告力度，根据一般人的心理，人们更愿意为知名度比较高的东西买单，从心理上觉得“物有所值”；再比如，通过各种方式促销，最近长沙有商家出奇招，只要通过该公司购买洗面奶、白酒等消费品，超过一定金额后，就可以送一平米的房子，买主可以将这一平米房子在网上再转手，等凑齐几十平米后就可以作为首付去找房产商要房子；还可以通过提高服务质量来增加销售量。

3、优化住房供应结构。房产商可以提供多种形式和结构类型的房产，比如，增加国家政策范围内的经济适用房建设，同时增加双限房和廉租房两个种类，在目前经济疲软的现状下，应该主要提供面向城市中低收入阶层不同层次的基本住房。这也符合国家的两分法的大政策，即把中低收入阶层的住房需求从纯粹由市场价格调节的商品住宅体系中分离H{来，通过由政府利用财政保障土地供应、开发资金、销售对象等开发条件的供给，而占人口大多数的中高收入阶层对商品房的居住、消费和投资功能则通过依靠市场调节的市场化住宅体系来满足。当然，面向中低收入者的住房开发利润空间不是很大，但国家也给了房产商相应的优惠政策，在目前低迷的楼市状况下，也不失为一种较好的策略。

4、管理策略。一要加强与客户关系的管理，房子虽然也是一种商品，但它毕竟不同于普通商品，因为其价值高并且不可移动，每位房主都是公司的客户，做好售后服务，适当做些售后调查，既可以为公司带来更多的客户，又可以发现房产的潜在问题，为巩固公司的长期业务打下基础；二要加强公司内部管理，各部门之间加强合作，房地产开发的产业链很长，从前期策划分析、征地、拆迁、规划、设计、施工，预销售、产权登记发证到物业管理，所以要分项目进行责任管理，各项目负责人具体负责自己项目的前期准备阶段、建筑施工阶段、经营阶段的各项工作。

第11篇

关键词：房地产行业；挑战；金融危机；货币政策；人民币增值

中图分类号：F293.3　文献标志码：A　文章编号：1673－291X(2009)05－0070－02

一、新形式下房地产行业所面临的挑战

(一)金融危机的影响

源于美国的金融危机愈演愈烈，已经发展为全球性的金融危机。对于资本市场比较开放的一些国家，严重影响了金融行业的稳定和投资者的信心，甚至使一个国家濒临破产(比如冰岛)。本质上讲，这次金融危机源自于房地产行业。由于欧美连年的房地产泡沫的爆裂，导致“次贷危机”爆发，进而影响到投资人的信心，并反过来进一步影响房价，最终导致的金融危机不断深化。所以可以说房地产泡沫的爆裂是这次金融危机的“导火索和推手”。

房地产行业虽说是属于第三产业，但是却是属于“资金密集型”行业，和金融行业关系密切。从过去几年的“流动性过剩”可以看出，信贷在房地产行业的过度发放、外行业(特别是基金公司等投资公司)及股市融资大量进入房地产行业、外资过多的资本进入房地产行业、银行给买房人的过度放贷等等，都是对整个房地产行业的过度发展起到了主要的“推波助澜”的作用。而金融危机的发生使这些资金链都受到了不同程度的影响。

金融危机对房地产的具体影响表现在：

1、投资者丧失信心，消费者处于观望状态。金融危机使得大多投资者对资本市场产生了怀疑，资本市场的信用基础出现了问题，股市一落千丈，房地产股价也一路杀跌，房价不断回落，消费者一直处于观望状态。房价的不断走低使得房产不能保值，好多消费者买房之后，发现不长时间内同一楼盘价格缩水，去向开发商索要价差一般都是未果，这在一定程度上打击了消费者的消费欲望。

2、银根紧缩，房地产资金链断裂。房地产行业大部分都是负债率很高的企业，一般通过银行借债进行资金周转，并且借贷金额都是巨大的。金融危机使得金融系统也提高了警惕，为了保证金融行业自身的安全运转，对其他行业特别是受政策性影响较大的房地产行业的放贷开始压缩。这对房地产行业来说，无疑是雪上加霜。金融危机的影响不是短暂的，对房地产行业来说需要几年的缓和期。

(二)人民币增值的影响

从整体上和短期来看，人民币升值对房地产行业的影响是有利的，但也得看到长期可能存在的不利影响。人民币升值直接影响到我国的出口额，如果出口下降，再加上内需不足很容易导致经济回落，这将对房地产市场产生重大影Ⅱ向。一方面，一些出口企业、外贸企业受人民币升值影响，出口量减少，利润出现下滑，效益不好了，也就会影响这些企业租用写字楼，减少办公场所的投资建设，这对商业地产市场会产生一定的冲击；另一方面，人民币大幅升值，房地产市场的投资需求过度，很容易产生房地产泡沫并进而影响国家经济安全。从上个世纪韩国和日本的发展历史来看，房价与币值升值有一定正向关系，最初的货币升值使得外资对房地产的投资需求增加，投资过热进而导致房价上涨，形成经济泡沫，而在升值后期外资撤退，房价下跌，泡沫破裂。这在一定程度上影响了整个国家的经济安全。

(三)国家宏观调控政策的影响

房地产行业的特点是链条长，“裙带关系”多，对整个国民经济的影响较大，所以易受国家宏观调控，特别是货币政策的调控。人民币升值吸引国际游资的涌入和资产重估的热潮带来的房地产价格快速上涨，2005年开始房地产进入了蓬勃发展的全盛时期，2007年达到历史高峰。面对这种形势，国家开始相继出台相关的调控政策：紧缩信贷。严格限制土地供应等。房地产行业再次面临严峻的挑战。

2006年以来，尤其是去年的二三季度，由万科、金地、保利等上市公司为首的主要房地产商大量储备土地，掀起了一股囤地。然而去年天价所获得的地块，现在正成为这些地产公司巨大的包袱。北辰在长沙92亿元拍得得新河三角洲地块，楼面地价为3090.58元/平万米，按照此楼面价，成本至少6000元/平万米以上，那么如果销售价格达不到7000元/平万米以上，北辰这个项目必将亏损。而目前在售周边的项目，均价仅仅略高于5000元，平万米。

不管房地产行业需求如何强劲，平均负债率超过70％的房地产企业，在金融杠杆调控前实在是脆弱得不堪一击。相比行政手段，金融杠杆对房地产行业调控的效果要更明显。银根紧缩，首当其冲受到影响的就是对金融资本高度依赖的房地产行业，而最先被调整的，当然就是去年、前年极度囤积土地准备扩张的那些地产企业。

二、当前房地产行业的应对策略

目前。我国房地产行业所面临的挑战，基本上来自于大环境的变化，不管是金融危机还是紧缩的货币政策，都是房地产行业所无法控制的，需要国家的相关调整来解决。投资者和市场对2008年的资金紧缩最为关注，不过资金紧缩不会是全面规模压缩。再融资的紧缩主要体现为融资条件的提高和融资频率的控制。比如，对公开增发的募集资金投向进行控制，要求土地证、用地规划证的法律手续完备等，而对于解决同业竞争、提高上市公司竞争优势和成长性的股权融资不会停止。

2008年的宏观调控政策来看，降低流通环节税费，促进房屋流通成为国家稳定房价的一个手段。财政部、国家税务总局3月发出通知，个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税；廉租住房经营管理单位的租金收入，免征营业税、房产税；对个人出租住房取得的所得减征10％的个人所得税，国家在对房地产交易环节税收实行这些优惠政策，目的就是刺激内需。

从2008年5月以来，各地相继出台了促进房地产发展的“救市”政策，降低首付、降低按揭利率、降低购房支出在居民实际收入中的比重能真正提升房地产的交易。宏观经济减速、实际收入下降延长了房地产调整的时间；按揭利率降低可以减少实际房价，不过应用具有刚性；目前市场成交量来自于刚性的自住需求，只有房价的调整才能带来成交量的上升，目前调整仍会继续，房价仍然有内在调整的需要。由于一方面受制于中央严格的政策规定、另一方面受制于有限的地方财力，因此，力度和优惠程度均有限，没有改变市场成交下滑的趋势。其实宏观政策的目标是保持经济稳定增长，而不是救房价和救开发商。

房地产行业可以在能控制的范围内从以下几个方面采取策略：

1、价格策略

最近几年城市化的不断推进，使得城市房产需求具有一定的刚性。城市化首先表现为城市数量和地域的扩张，同时带来城市人口的增长和对住宅的需求，我们以城市化每年增加的百分点数来测算每年所增加的城市人口及其所需要的住宅面积。我们发现，城市化所增加的人口每年将新增3，5―

5.3万平方米住宅的需求量，而这部分住宅需求基本上需要从商品房市场满足。所以说房价具有一定的刚性，如果在目前大多消费者处于观望状态之际，再适当的对消费者进一步让利，不但可以增强消费者欲望，也可以及时回笼资金，以增强企业的运营能力。在价格政策上，房地产商还需注意的一点是：同一楼盘或同一地段的房产价格不能在短时间内大幅跳水，这样只会加重消费者的观望情绪，谁也不愿去买不断贬值的房产。

2、变换销售策略。在目前房市低迷的情况下。商家应该变换营销策略，比如，加大广告力度，根据一般人的心理，人们更愿意为知名度比较高的东西买单，从心理上觉得“物有所值”；再比如，通过各种方式促销，最近长沙有商家出奇招，只要通过该公司购买洗面奶、白酒等消费品，超过一定金额后，就可以送一平米的房子，买主可以将这一平米房子在网上再转手，等凑齐几十平米后就可以作为首付去找房产商要房子；还可以通过提高服务质量来增加销售量。

3、优化住房供应结构。房产商可以提供多种形式和结构类型的房产，比如，增加国家政策范围内的经济适用房建设，同时增加双限房和廉租房两个种类，在目前经济疲软的现状下，应该主要提供面向城市中低收入阶层不同层次的基本住房。这也符合国家的两分法的大政策，即把中低收入阶层的住房需求从纯粹由市场价格调节的商品住宅体系中分离H{来，通过由政府利用财政保障土地供应、开发资金、销售对象等开发条件的供给，而占人口大多数的中高收入阶层对商品房的居住、消费和投资功能则通过依靠市场调节的市场化住宅体系来满足。当然，面向中低收入者的住房开发利润空间不是很大，但国家也给了房产商相应的优惠政策，在目前低迷的楼市状况下，也不失为一种较好的策略。

4、管理策略。一要加强与客户关系的管理，房子虽然也是一种商品，但它毕竟不同于普通商品，因为其价值高并且不可移动，每位房主都是公司的客户，做好售后服务，适当做些售后调查，既可以为公司带来更多的客户，又可以发现房产的潜在问题，为巩固公司的长期业务打下基础；二要加强公司内部管理，各部门之间加强合作，房地产开发的产业链很长，从前期策划分析、征地、拆迁、规划、设计、施工，预销售、产权登记发证到物业管理，所以要分项目进行责任管理，各项目负责人具体负责自己项目的前期准备阶段、建筑施工阶段、经营阶段的各项工作。

第12篇

地产母基金全称为房地产私募基金母基金（PERE FOF），是在全球业界都属于非常创新的金融产品。通过投资母基金，投资者可以充分利用房地产专业投资基金团队，利用过去接触不到的各项资源，来充分挖掘房地产市场的投资机会。近日，诺亚财富宣布携手易居中国，联合业界开发商，共同发起TOP50地产母基金。诺亚财富认为，地产母基金具有以下十大特点：

第一，相对第一次组建基金的投资经理，地产母基金的管理者们拥有丰富而扎实的行业知识，可以对投资经理进行额外的尽职调查，所以66%的初次融资投资经理选择从母基金融资。另外18%的初次融资投资经理在组建过第一支房地产基金以后，也会选择从母基金这里融资。

第二，地产母基金对小型投资者而言，是大的利好。通过地产母基金，小型个人及机构投资者可以与名声卓著的大型房地产投资基金，分享他们才能获得的投资机会。大型房地产基金的起投金额一般都很高，但是母基金降低了这一门槛。

第三，地产母基金还有一个特别的作用，例如市场上有专注于亚洲、美国和欧洲市场的不同投资母基金，投资者可以通过不同的基金，借助专业投资经理，对不熟悉的房地产市场进行投资。对TOP50母基金的投资人而言，则是可以借助专业投资经理，投资你所完全不熟悉的城市，获取过去不可能获得的投资机会。

第四，在房地产市场低迷时，地产母基金获得很多投资者的关注，特别是对一些特定房地产市场（如低价房产收购）的投资基金。在市场低迷时，很多基金表示，他们会等待市场底部，寻找投资基础资产的机会。

第五，传统上母基金一直是中小型投资者的最爱，但是现在母基金已经成为大型的机构投资者投资他们所不熟悉市场的专业工具。据PREQIN的调研，FOF的投资者中，10亿～50亿美元资产占32%，50亿～100亿美元占10%，100亿～500亿美元占12%。

第六，据PREQIN的统计，投资者选择地产母基金的最大考虑因素是期望较高的投资回报，或者是选择低风险的投资基金。

第七，地产母基金还有选择多种策略的灵活性。根据房地产市场的不同阶段，地产母基金可以选择高风险高收益的机会投资策略，或者增值策略，或者在市场低迷的时候，选择“核心策略”以及“核心增强”策略。除了房地产之外，还可以选择债券市场，或者是“不良房产”市场，或者是高等级房产按揭证券化产品等不同金融产品。

第八，对投资者最有利的是，他们通过选择一支基金，就可以充分分散化投资，坐享全球的投资收益。

第13篇

[关键词] 预期泡沫宏观调控回归理性

当前中国房产交易市场，无论新房市场，还是旧房市场，成交量都很低。为什么产生这种现象？会持续多久？将怎么打破这种“僵局”？本文就这些问题展开分析。

一、政府部门、房产投机者和房产投资者的双重角色

房产交易市场有三类主体：购房者、售房者和监管者。

购房者包括:(1)房产消费者，购房用于自住;(2)房产投资者，购房用于出租;(3)房产投机者，通过低价购入，高价售出来赢利。

售房者包括:（1）房产开发商，是卖房主体；（2）房产投资者，为出租而购入的房子在行情逆转时借机抛售；（3）房产投机者，从购房的第一天开始，就已加入售房者队伍，他们是房价走势和国家政策的先知先觉者；（4）政府部门，政府部门作为土地所有者，以出让土地使用权获取收入，因此它属于售房者――“售地者”。

监管者，就是政府部门，包括中央政府和地方政府。

可见，政府部门、房产投机者和房产投资者的角色是双重的。政府部门即是监管者，又是售房者，即当“裁判”，又当“运动员”，准确地说，中央政府承担着“裁判”的角色，地方政府扮演着“运动员”的角色；房产投资者和房产投机者的角色更是双重的，即是购房者，也是售房者。

二、由于中央宏观调控迫使房产投机者退出购房者群体，加之宏观调控初期，房价依然坚挺，因此导致成交低迷

房产投机者所扮演的角色视房价走势预期而定。如果预期房价上涨，在购房者群体中，除房产消费者以外，房产投机者将蜂拥而至，而在售房者群体中，房产开发商不会轻易出手，因为“皇帝女儿不愁嫁”，他们将待价而沽，结果就是房价节节攀升。如果预期房价下跌，那么，在购房者群体中，将难以再现房产投机者频繁活动的身影，就连住房消费者也将持币观望，翘首以盼房价下跌，而在售房者群体中，除了房产开发商以外，房产投机者也会加入进来，结果就是房价应声而落，跌势如潮。

由以上分析可知，即使房价已让普通房产消费者觉得高不可攀，但由于有房价上涨预期，房市依然火爆，房价和成交量将连袂上涨，此时房产交易市场不再反映真实供求，成为房产投机者冒险的乐园，房市泡沫迅速膨胀，但是，膨胀的泡沫终究要破灭。正是看到了泡沫破裂等潜在的风险，中央政府采取了宏观调控措施，以抑制房价过快上涨。采取的主要操作策略就是打击房产投机者，使其无利可图，逼其退出购房者群体，而宏观调控初期房价依然坚挺，房产消费者无力购房，因此，房产交易市场上成交量急剧下降。

三、由于政府的双重角色导致房产开发商维持目前的高房价，而房产消费者沉默以待，因此这种高房价、低成交量的现象还会持续比较长的时间

宏观调控初期，房价坚挺，房产开发商咬住高价不降，他们希望能熬过这样一个低迷的时期，等待下一个春天的到来。然而至少需要以下条件之一，第一、居民收入水平迅速提高；第二、国家政策解冻，房产投机者重新加入购房者群体。寄希望于第一个条件，是不现实的。因此，国家政策取向，将对中国房产交易市场下一步走向起着举足轻重的作用。由于政府的双重角色，即当“裁判”，又当“运动员”，因此，无法保证政府将继续维持对房产投机者的打压态势，正因为如此，房产开发商才有了理由，维持现在的高房价，以待成交量因政策松绑，房产投机者重新入市而放大。而只要政府政策维持不变，房产消费者就有足够的信心和耐心，苦等时机。因此可以说，这种高房价、低成交量的现象还会持续比较长的时间。

四、持续的宏观调控政策将使虚高的房价回归理性

现在的房产交易市场，是房产商和政府之间的博弈，准确地说，是中央政府和地方政府之间的博弈。博弈分出胜负之时，就是这种高房价、低成交量现象结束之时。而博弈结果有两种可能，一种可能是房产商和地方政府胜出，中央政府取消宏观调控措施，投机者重新入市，成交放量，价格在此基础上恢复上涨趋势；另一种可能是中央政府胜出，继续实行宏观调控政策，甚至出台更严厉的政策，房产开发商迫于无奈，纷纷低价套现，以缓解财务紧张状况，此时房产投机者早已加入售房者群体，在旧房市场不断冲击新房市场价格防线，至此房产交易市场将上演一幕幕房价轮番下跌的剧目。

那么到底何种可能将会成为现实呢？我们认为，中国房产交易市场是否需要房产投机者这个问题无法绕开，正是他们才部分导致了当前房价高得离谱的现状。而我们同样认为住房不同于黄金、股票等投资品，它是千家万户的栖身之所，它的最大功能是用于居住，而非投资。基于此，我们坚定地认为中央政府打压房产投机者的决心将会一如既往，甚至更为严厉，跌势难以避免。因此，房产开发商应该清醒地认识到暴利年代已经过去，面对现实，调整心态，将虚高的房价回归理性。

参考文献：

[1]刘勇:《如何平抑非常时期飞涨的物价》.经济师,2005年第10期

第14篇

投资海外房产需要认清的第一个事实是，海外市场并不适合中国式炒家的生存。一方面，海外市场上一般房价变化较为平稳，还未遭遇过类似中国市场的暴涨。另一方面，也是更为重要的，中外对房子的认知有很大差别。

美国52%的首次购房者年龄为31岁，超过一半美国人选择在工作10年、婚后5年才买入第一套房，未有负担能力时大多选择租房或和父母同住。可见，多数外国年轻人考虑买房的根本在于量入为出。与他们普遍认为房子首先是供使用的耐用商品不同，对中国人来说，房子则是对抗货币贬值和通胀的保值工具。动机的盲目导致中国房价涨到个人收入的20-30倍，明显高于国际4-6倍的合理区间（4-6年收入可买一套房）。

中国投资人依靠租金收回成本要近30年，年租金收入是房价的2-3%，而在美国一般物业的租售比（年租金与年房价比）在5-12%之间不等。在这种情况下，如果不依靠良好的租金回报，单纯靠物业增值，中国买家买房后马上卖掉的“炒房”举动在扣掉相关税费后，在海外市场难有回报可言（法拍屋投资等不良资产投资模式除外）。

策略的选择决定投资回报

如同鱼与熊掌不可兼得，是自住，还是投资，这是海外投资买房从一开始就必须明确的问题。

在中国，房产投资的通常策略是在低位时买入，升值后再卖掉。但海外成熟市场职业投资人把房产作为长期投资工具，现金流沉淀一方面需要时间，另一方面也需要银行按揭杠杆帮助产生高的本金回报。以投资为目的的物业，投资人优先考虑的一定是提高租售比，而出价则是根据回报率来计算的。如一房产还贷前现金收入是每年2万美元，那么按照10%投资回报率要求，投资人能承受的房价是20万美元。

如投资人在买房时掺杂个人喜好，租金回报则往往很难实现最大化。这一点与中国市场的情况类似，通常居住面积大、居住环境好的高价位房，租客反而少，这就导致了租售比大为降低。在中国一线城市，豪宅的租售比在2%以下。

投资类别左右投资回报

房地产投资分商业和住宅两类，二者差异巨大，在海外跨领域投资的投资人较少。

商业地产包括购物中心、办公楼，租约一般10年、15年较常见，租客多为公司和政府。大型商业房产市场操作十分透明和专业，回报率差别不大。除去贷款费用未计算增值的净回报约为9-11%。住宅地产包括独栋独立屋、联排独立屋（即“别墅”）及四个单元以下单元楼。还有一种则是供投资的公寓楼，这种物业的单元均价低，无论是布局的设计还是功能面积的布局都是为了实现现金流的优化。银行也愿意给投资者贷款。

在房价上涨较快，房价高、租金低的地区，公寓楼出现的较少，因为每个独立产权的单元都能卖出很好的价钱，开发商宁可出售分割的联排独立屋或分割的公寓获利。因此，越是具有商业地产性质的物业，其价值的提升对租金收入的依赖越重。

现金流为王而非升值为王

投资房产有两类回报，一是现金回报，二是保值升值。

中国的房市特殊，全球罕见。过去10年，史无前例的货币泛滥使物业升值成为中国投资人的主流创富模式。房价上涨的同时，房租却未能同步跟上，导致国内住宅物业的出租回报未能达银行按揭贷款利息的一半。因此，中国投资人如果不依靠房产升值基本都是要亏钱的。

美、加、澳等地的情况则完全不同。这些市场健全成熟，租赁活跃，且空置率低，现金回报是衡量物业的价值准绳，这在商业地产上尤为突出。国外好的房产投资机会，通常都是“以房养房”，即扣除所有开销和银行按揭能带来净的现金回报，而贷款部分的权益能够带来的租金收益可明显跑赢银行按揭利息，最终令投资人的本金回报率提升。因此，在海外市场上，房产价值和租金紧密相关，是否投资房产通过分析现金回报率来决定，而不考虑难以掌握的升值。

充分利用时间杠杆

海外与中国房地产租赁市场最大的不同在于，海外物业出租率高、空置率低。经营性租赁物业的规模巨大，回报率比中国高得多（加拿大除外）。美国的租售比一般在6%-10%左右，最高能达到10%-15%，豪宅租售比则为4%左右。虽然澳大利亚的房价近几年已经有一定程度的升值，但得益于高达97%-98%的出租率，其物业的租售比大约也在5%。

一般来说，房屋的租金与价格并没有一定的相关性。以美国为例，各城市间居民购买力与消费水平落差不大，同等状况的物业在不同城市的租金因此也并没有太明显的区别，但售价之间的差距则非常之大。所以，如果购房的主要目的并非自住，在选择租赁的市场时，就应更多考虑房价便宜的地方，最好避开一线城市或昂贵地段，房子多接近工作区而不是大宅林立的市郊。

一旦成功购得租金稳定的物业，业主可选择多种退出途径。例如，持有物业收取租金或卖给其他投资者。而独立屋业主可选择将房屋卖给投资者或自住客。在房地产周期的某些阶段，相对感性的自住客往往比投资者更愿意付高价，因此，独立屋在购买热情高涨的市场有时能升值套现。

物业管理和持有成本影响回报

持有物业后要考虑后续维护，日常管理牵涉到的矛盾多种多样。而必要的税费和额外的支出，都会左右在海外购置物业的回报水平。其中，税费就是相当复杂的一项，并且会导致持有成本大幅增加。因此，投资人在决定下手前，一定要研究各国的房产税，清晰掌握交易税费，衡量税费成本是否可承担。

以美国为例，一笔房产交易，买卖双方各自需要向经纪人支付相当于成交价3%的佣金，加上各种针对打击炒卖的税费，持有物业1年以下即出售，要交纳高达40%的联邦和州收益税，超过1年则交25%。如自住物业持有2年以上，在一定的限制条件下，个人和夫妻自住物业出售收益分别在25万和50万美元以下，则可免收投资收益所得税。个人和夫妻年收入分别在20万和25万美元以上者，则所有投资收益需额外征3.8%的税。

此外，业主每年还需缴纳相当于物业评估价的1-2%作为房产税。因此，如果物业不自住肯定是要出租的，否则无法弥补持有成本。一般月租金达房价的1%才能实现满意的现金流，而投资者一般要求的年回报率在9-11%的区间。且外国公民在美国投资房地产时，可能需缴纳某些美国税项，如所得税、预扣税、赠予税以及（或者）遗产税。如事先未经税务筹划，还可能面临预扣税，需要预扣相当于房产交易总额10%的税费。

不仅如此，在海外许多地方，房客利益受到充分保护，如房主有义务必须提供可居住住房，合乎当地卫生标准，冬天供暖充足等。即使出现了房客不交租的情况，也只能经法律程序将其驱逐，此时若不熟悉当地法律则花费巨大，搞不好房主自己还可能沦为被告。

另一笔可能产生的费用是社区管理费，业主有时会被业主委员会要求缴纳大额维修基金，用于整个居住社区的建设，数额大时可达数万美元。

地域差异巨大，不可一概而论

海外市场投资选择众多，地域投资环境差异大，今后走势基于该地域供求关系变化。因此，同类别的物业在不同地域差异巨大。在投资前要对当地情况、房价走势、政府城市规划政策等深入了解。还要关注国际变化、汇率变化。特别是房价走势，尽量选择在经济蓬勃、房地产上升前期购买。

同时，投资人还应关注政府的投资倾斜区域。政府用的是纳税人的钱，银行也不会亏社保基金的钱，跟着它们走，就会一路走好。政府在哪里建住房、医院、学校，投资人就应该投资到哪里。

作者黄立冲为美国注册会计师、盛富资本与协纵国际总裁。

二手房购买标准手续

在美国，决定购买房产后，买方多会聘用房产经纪人处理包括法律在内的大多数事务，如果不聘请房产经纪，则相关事宜通常会由律师代劳。整个购房手续通常会按以下步骤进行。

初签合同报价

买家经纪人会先代买方起草报价书。这是有法律约束力的文件，除条件不能获卖方接受或前提条件不满足（如验收不合格等）外，不得撤回。

报价通常是买方希望支付的金额。通常价格比房产主所报售价低3-5%，但也是因地而异的。如买方决定在某些高端房产需求旺盛的地区买房，也许就不得不按全价购买或者加价。在房价非常低的地方，买方经纪人要帮买方快速运作，投竞标价。

买方在初签合同报价上签字后，经纪人将其提交给卖方经纪人或房主（如房主没通过经纪人出售，买方可通过经纪人直接和房主联系）。初签报价通常会在24-48小时内得到答复。

回签

初签报价通常会被拒绝，除非卖方希望尽快卖掉，且认为价格已达到其预期。通常买方的经纪人会收到卖方的回签。届时，他们会提交另一个价格，往往比买方的报价稍高但低于卖家的初始报价。这时买方可接受新报价或回签另一报价，这价格通常高于买方第一报价而低于房主的回签报价。

来回讨价还价虽然很重要，但也可能让买方失去最佳买入机会：如有其他人参与竞购，房主就可能拒绝买方报价，或不接受任何人的报价。有时，房主认为买方报价太低，浪费了他的时间而直接拒绝买方以后任何报价。因此，买方考虑报价时一定要和买方经纪人商讨并尽量采纳他们的专业建议。

销售合同

一旦买方和卖方就房产价格达成一致意见，双方经纪人就要起草正式销售协议。买方的房产经纪人会为买方准备好一切相关文件，买方只需核实文件的内容并签名即可。此时的销售合同生效，对买卖双方都具有法律约束力。一旦双方签署了销售合同，卖方就不得再接受任何其他报价，除非买方没有满足销售合同的任何条款。

买方必须同意卖方要求的付款日期；卖方则要确保房产质量和交房日期，并要通过买方安排的验房程序（费用由买主承担）。买卖双方都有权不执行任何与合同条款不符的安排。

由购房产生的费用

由购房产生的费用源于房子本身以及其他因素，由购房产生的一揽子结算费用必须以被称为“贷款机构诚实费用估算”的形式为买方阐明，由抵押贷款放贷机构提供。时间是在买方获得贷款批准之前。因此买方应当在签订销售合同支付之前就知道其所需费用。

纳税

聘用专业人员帮买方纳税很重要。虽在买房时不必支付，但每年10月和2月是纳房产税的季节，每个州的房产税要求各异。

第15篇

继1月26日出台“新国八条”楼市调控政策后，一直备受各界关注的房产税改革靴子终于落地。这使得笔者想起京城两位房地产大鳄去年的预言和担心。去年，任志强曾经多次劝说开发商从了吧、认了吧，给调控政策面子甚至说给总理面子，否则，政府将会出台“核武器”；潘石屹多次讲过房产税终究会实行，狼是会来的。两位房地产大鳄的预言果真灵验，两位的担心变成了现实。“新国八条”之严厉远远超过去年国十条，创出楼市调控政策最严厉的历史，堪称“核武器”。“新国八条”26日出台，27日重庆上海就宣布28日开始征收房产税，狼真来了。接下来，国务院要求各城市政府于2月底以前出台限购房实施细则，于一季度底出台年度新建房价格控制目标。再接下来，差异化信贷政策、税收政策、土地政策、市场严格管理政策等都将拳拳出招。中国楼市调控进入了一个最严厉、最猛烈阶段。

从专家建议征收房产税开始，议论、争议最少有两年时间。围绕该不该征收，税率高低，作用大小，是否违宪等专家学者众说纷纭，争论激烈。但是，普通百姓最为关心的有两个核心问题：开征房产税的目的到底是什么?征收的税收收入用到哪里?是为了调控抑制投机投资炒房，调控高房价，还是为了增加地方税收来源?房产税收入是取之哪里用之哪里，用到保障房建设上，还是用到别的什么地方?

上海重庆于1月28日同时开始实施的房产税给予了很好回答：上海明确指出，实施房产税目的是为了合理调节居民收入分配，正确引导住房消费，有效配置房地产资源；明确规定房产税收入用于保障性住房建设等方面的支出。重庆市长明确说，征税房产税就是为了抑制投资投机炒房的不合理住房需求，并明确指出，房产税收入全部用于保障性住房建设。