房地产企业经营分析范文

前言：我们精心挑选了数篇优质房地产企业经营分析文章，供您阅读参考。期待这些文章能为您带来启发，助您在写作的道路上更上一层楼。

第1篇

关键词：房地产；经营风险；管理措施

引言：随着我国经济的全面发展，各行业都出现了新的增长，其中房地产行业的进步显得尤为明显。房地产经营风险是房地产企业首先关注的问题，这主要是因为房地产企业是高风险行业，虽然高收益，但也有着高风险。房地产企业如果无法做好企业经营风险的管理，则会为企业经营发展埋下巨大隐患，同时严重时甚至会影响到国家经济的发展，因此房地产企业经营风险的分析与管理便成为了房地产企业经营管理中的重点。

一、房地产企业的经营风险分析

（一）房地产项目选择阶段面临的经营风险。房地产企业进行地产项目的选择是房地产企业进行项目开发过程中具有不确定性最强、风险最大的阶段，如果房地产企业项目选择出现问题，那么将会造成很严重的后果：企业资金链断裂、企业无法获得预期利润甚至亏本；房地产项目区位选择出现问题，房屋最后出售出现困难等。因此，企业在项目选择确定前，进行周密的项目可行性研究，出具可行性研究报告，通过详细了解投资项目所处区位环境，预估房地产未来售卖能力；通过对公司现有资金状况及未来可能的融资渠道及融资金额，科学合理预测资金流入流出，防止出现资金链断裂；通过现有企业财务会计数据预估企业在该项目的财务杠杆等数据，预判投资该项目存在的收益等。例如，HD房地产开发公司试图打造HS市最大的商业购物休闲中心，该项目选址在人流量大，地段成熟的老城区，但是项目开盘后2个月内，原租户都退租关门。后分析原因：该地段虽然人流量大，且地段成熟，但是该地区主要居住人群消费水平较低，没有较强的购买力。该处房地产的开发最终失败，对企业造成了巨大的财务压力，投资几乎完全没有收回。

（二）房地产项目建设阶段面临的经营风险。房地产项目选址确定后，经过繁杂的前期准备工作，便进入了房地产项目的建设施工阶段。此时，房地产企业仍然面临着较大的经营风险，如资金链条断裂风险；原材料采购质量不合格风险；工程质量把关不严风险；工程进度停滞不前风险等等。

（三）房地产项目租售阶段面临的经营风险。当房地产企业的项目建设完工后，经过验收交付即进入房地产项目的租售阶段。在房地产租售阶段，房地产企业仍然存在着一定的经营风险。此时，房地产商的目的是实现房地产的商品转化，尽快收回投资获得企业利润。如果已经建造完工的房地产项目因为各种原因而无法租售，则会导致企业完成的房地产项目中的房产积压，造成企业资金周转困难，出现财务危机。此时，市场对房地产项目的影响极大，如果市场上需求者持续处于观望态度，则房地产企业将面临很大的资金风险，如果贸然降价将带来巨大的财务损失，但如果持价待售，企业的财务压力也将越来越大，很容易造成企业资金链断裂。

二、房地产企业经营风险的管理措施

（一）房地产项目选择阶段的经营风险管理。（1）注重对房地产所处外部环境进行分析了解。随着市场经济的不断发展，房地产企业与外部环境的联系也越来越紧密，企业的经营环境也会从多方面影响企业的发展。房地产企业在进行项目选择前，需要完整把握房地产企业所处的外部环境，减小投资失败的风险。企业管理者需要将企业作为一个开放的系统，将内部环境和外部环境结合起来，制定适合本企业持续有效发展的目标及方式，针对每一个项目均应认真进行可行性研究，出具可行性报告，适应外部环境的变化，提高房地产项目投资成功率。（2）运用变通的开发组合理论。俗语“不要把所有鸡蛋放在一个篮子里”，企业在进行经营投资时也需要注意这样一个开发组合理论。房地产企业在进行项目投资时，可通过选择处于不同区位、不同开发类型、不同租售组合的项目来降低企业面临的风险，达到分散风险、提高企业经济收益的目的，防止因为某类项目的失败造成企业无法继续经营的情况出现。房地产企业的管理者在综合考察多个投资项目时，可最终选择符合本企业基本生产条件，但是与其他在建项目共性较弱的项目进行投资。

（二）房地产项目建设阶段的经营风险管理。（1）聘请具有良好资质及信誉的监理公司及专业人士对项目质量进行监管，确保资金顺畅。对于房地产企业而言，其主要进行的就是房地产的建设开发，而对于这种事关民众人身安全的商品，民众也比较关注其安全性。因此房地产企业如果想要获得长久的发展，需要在进行开发时需严格把控房产质量。同时，由于房地产项目的开发建设具有极强的专业性和实践性，因此需要聘请专业的、有资质的工程监理对项目进行监管，减小项目发生质量问题的概率。同时公司财务必须按资金预算筹集和使用资金，严格按照监理公司等专业部门核定的产值支付工程进度款，严格按合同及资金预算支付各项款项，防止资金链断裂。（2）根据市场行情与销售状况决定开发进度与销售策略。鉴于目前房地产市场的持续低迷与国家宏观政策导向，各地的房地产市场都出现了价量齐跌的普遍状况。虽然目前大多数地区取消了“限贷”等相关政策，国家也对首套房的优惠政策做出了调整，但大多数购房者还处于观望心态。因此，对于房地产企业而言，必须根据本地市场行情，作出合适的开发进度决策与合理的销售策略判断。如当前情况下，对于项目的进度可以考虑稳健性，确保交房即可，用不着提前或赶工期，增大资金支出，占用大量资金，同时保证足够的销售费用预算，加大对销售广告费效比的考核，但必须考虑投入与产出比例，总体提高企业利润。

（三）房地产项目租售阶段的经营风险管理。（1）选择业务管理水平较高的物业公司。对于现代购房或者租房者而言，考虑的不仅仅是房屋面积、房屋版型等硬性条件，还会认真考虑物业管理水平等软条件。一个优秀的房地产项目只有配备了高质量的物业管理，才算是完整的成熟的房地产项目。而同时，良好的物业管理能力也会提高房产的竞争力，增大对于该房产项目的需求。当外部环境对房地产项目的租售并不有利时，房地产项目的内部条件优化将明显促进企业租售实现，提高企业资金周转速度、减小企业财务压力，增强企业内部控制能力，同时也会促进企业的形象提升，在同行业竞争中保持优势地位。（2）加强销售控制，减少坏账损失。由于房地产项目的租售是资金回笼阶段，此时如果出现久欠房款或租金的情况，将会大大增加企业的财务风险。对于房地产企业而言，需要加强销售控制，减少坏账的出现概率，防止出现财务恶化等状况。因此，对于房地产企业而言，需要严格把控购房者首付比例及余款支付期限，租房者支付押金数额及租金缴纳期限。当购房者财务信用情况较差时，需要考虑提高其首付款额度，不能只盲目考虑销售，如果后期按揭办不下来将会导致长期未达账项。因此，只有通过合理有效的销售控制管理，才能将企业面临的经营风险降低到最小。

结论：近些年来我国房地产业保持着发展的态势，同时房地产业的发展事关国计民生。房地产业实质上属于典型的资本密集型产业，企业在投资房产项目时需要占用较大规模的资金，同时由于项目建设周期较长，因此资金周转期也较长，如何有效把握房地产企业的经营风险便成为了房地产业日常经营管理中的重要环节。房地产业经营风险大小将直接影响到企业未来的生存及发展。房地产企业经营风险的分析现已经成为房地产企业减小风险、制定发展目标的重要举措。因此，为确保房地产企业可以在激烈的市场竞争中占有优势地位，必须首先分析各项目经营风险及采取必要的应对措施。

参考文献：

第2篇

关键词：房地产企业；经营；经济双重性

房地产行业是国家经济建设发展的命脉，经过政府长期对房地产市场的宏观调控，房地产行业规模不断扩大，逐渐发展成熟，房地产企业的经营水平不断进步，经营方式也更加多样，随着房地产行业市场化改革的不断深化和产业结构调整的深入，房地产行业形态发生了很大的变化，企业盈利空间逐渐缩小，房地产企业需要通过管理思路和经营方式的创新来适应房地产行业形式变化，使之能够在市场中生存下来，实现房地产企业的长远发展。

一、房地产企业经营管理工作的双重管理模式

主要介绍了房地产企业经营管理工作的主要内容，可具体划分成价值链管理和利益分配管理两方面，二者之间形成了明显的相互制衡关系，在房地产企业的经营管理活动中要充分利用其双重性的特点，平衡内外部关系，形成良性循环，逐渐提高房地产企业经营水平，使之能够在日渐激烈的市场竞争中胜出，实现企业的长远发展。

（一）双重管理

1.价值链管理

企业价值的创造来源于一系列经营和生产活动，包括设计、采购、生产、管理、销售、服务等，不同经营活动之间的有机联系就是企业的价值链，价值链中所有能够创造价值的活动称为价值活动，企业的价值链和价值活动客观反映了企业的历史、战略、战略实施方式以及价值活动的经济效果，基于价值链的管理就是对企业所有价值活动的优化、协调、整合，提高企业的经营管理水平，控制企业经营和生产活动成本。

2.利益链管理

利益链的管理主要是对房地产企业生产经营利益的分配，不同于企业行业，房地产行业建设周期长，基础投资大，人才、技术、资金密集，价值链上任何环节都对项目开发的最终效果有着直接影响，不合理的利益分配将会影响生产要素之间的协调和成本控制工作的落实，也就是对价值链的形态产生影响，影响房地产企业的最终经营水平和盈利能力，并最终加剧利益分配中存在的矛盾，所以利益分配和价值链管理之间应该相辅相成互相协调配合，为了实现房地产的双重管理，可以应用平衡计分卡管理工具，实现房地产企业内外经营目标之间的均衡兼顾。

（二）双重管理的作用

1.适应市场竞争

我国市场经济改革不断深化，政府政策的不断出台，对市场发展形成了有利的规范和引导作用，提高了市场竞争的透明度和公平性，房地产企业之间的公平竞争更加激烈，生存和灭亡成为了每一个房地产企业都面临的问题。房地产行业是我国拉动内需的重要突破口，是国家经济建设最强有力的脉搏，但是行业发展不能过分依赖政策与经济形势的优势，不利于在房地产行业中形成健康的竞争和淘汰机制，对行业整体的经营水平提升十分不利。所以，房地产企业面临的生存难题其实是必要的，能够刺激其主动找寻适应市场环境的发展策略，进行管理方式的创新，形成企业的核心竞争力。

2.企业发展的必然趋势

每一个企业在经营发展过程中都会表现出一定的双重性，企业产品的加工形成过程中不同的加工环节和企业生产要素之间形成了价值链，利益分配上，不同要素投入者之间的利益分配关系又形成了利益链，对于房地产企业，这一客观规律仍然存在，仍然表现出价值链管理和利益链管理的双重性，且彼此之间相互制约，生产要素配置优化工作不到位，成本压缩效果不理想，利益均衡分配必然将受到影响，利益分配不均衡必然会造成协作失败，而协作失败又会造成生产要素配置优化和成本控制不利的问题。

二、现阶段房地产企业双重管理策略

2015年，政策逐渐宽松，房地产行业开始缓慢回暖，但是房地产行业投资总量下降的趋势短时间内难以改变，因此房地产企业转型迫在眉睫，经营管理的双重管理工作也显得十分必要，但是一些管理者在进行双重管理工作时也暴露出了一定的问题，表现为实际操作中指定指标计划完成不理想时考核难以进行，制度理论可操作性差等，需要采取一定的策略有效规避这些问题。

（一）国际平衡计分卡的应用

不同时期，不同发展阶段，不同外部环境条件下，企业经营管理工作的主要目标和任务都是存在差别的，房地产企业想要实现自身的可持续发展，就需要积极学习其他企业的成功经验，并对自身的发展实际情况进行全面调查分析，在科学的管理工具辅助下，制定科学的企业发展目标和规范方案。现阶段，平衡计分卡作为一种优秀的通用管理工具，有着数据显示清晰、可操作性强的优势，对于房地产企业的双重管理来说十分适用。

1.内外部指标的双重设定

平衡计分卡能够同时设定内外部指标，维持企业内外部之间的协调。这样的指标设计能够避免房地产企业出现内部指标显示经营状况良好，但是外部指标却不理想的情况。房地产企业的价值链管理更加倾向于对内部运营效率水平的提高，而利益链管理则关注企业和外部利益相关者之间利益分配的协调合理，而平衡计分卡同时设定了内外部指标，实现了价值链管理和利益链管理工作的均衡。

2.财务指标与非财务指标的双重管理

平衡计分卡的指标设定中同时包含财务指标和非财务指标两部分内容，在企业的绩效考核中占有同样的比重。财务指标主要包括企业资产回报率、利润率等内容，非财务指标则主要包括产品质量以及客户满意度等，双重指标的设定有利于限制企业对盈利的过分追求，对控制房地产项目建设质量有着一定的积极意义。

3.结果性和驱动性衡量指标的双重标准

这两部分内容的设置主要目的是实现不同管理环节的优化，平衡积分卡中的结果性衡量指标主要用于显示房地产行使该策略之后的效果，涵盖质量提升效果与盈利能力提升效果等内容，驱动性衡量指标则用于了解策略实行过程中发生的变化对最终结果的影响程度，主要考察其循环周期。平衡计分卡对驱动性指标更加关注，结果性衡量指标虽然也是十分重要的一部分。但是，考虑到驱动性指标能够实现对最终结果的预见性衡量，所以在双重管理的房地产企业中，驱动性指标能够预见性的进行不同环节和生产要素之间的协调优化，改善最终效果，提高房地产企业的管理水平。

（二）双重内部控制

1.不相容职务分离

房地产企业内部控制工作要严格遵循不相容职务分离的原则，在企业的价值链管理工作中形成相互监督相互牵制的机制，形成完善严密的内部控制体系。首先，要从财务管理工作入手，形成严格的会计人员岗位责任制，明确不同会计岗位之间的权责权限，实现不同岗位和职务之间的相互制衡。在具体业务上，应该实现记账收款和保管现金职务分离，材料采购、验收保管和付款职务分离，发票开具和收款职务之间相互分离，同时明确规定财产的清查范围，制定明确的期限和程序，资产处置、开发投资、资金使用等重要决策的制定和执行要求负责部门之间要相互知情并且共同参与决策，防止出现一个人独立处理业务全过程情况的出现，企业可以制定定期轮换规程，关键岗位轮换频率要适当调高，提高内部控制效果。

2.资金管理流程的完善

房地产属于高投入和高风险的长周期行业，需要通过对资金管理流程的持续优化，通过提高资金的有效性来规避投资风险，可以进行资金的统一监控管理来缩短预售时间，全面提高资金的利用效率，规避投资风险。在房地产企业中，现金流反映了企业现金收支情况，而经营活动现金流作为财务指标的主要反映，应该作为房地产企业资金管理工作的核心，通过对现金流等敏感性财务指标的跟踪监测来预测企业在经营生产活动中可能面临的财务危机。财务风险的规避同样是房地产企业中非常重要的内容，作为高风险行业，房地产企业需要形成严格的内部控制程序和相互制约措施，重大事项要行使报告和集体决策制度，减少决策失误和舞弊行为风险，企业要形成财务预警的短期和长期预警机制，将不同的财务风险划分为远期和当前风险，选择不同的财务风险规避措施组合，控制经营活动财务风险造成的不利影响程度和规模。

三、结语

房地产企业的经营管理活动中表现出价值链管理和利益链管理的双重性，二者之间相互牵制，其中价值链管理倾向于内部生产关系和生产要素之间的协调，利益链条则涉及到利益分配等外部活动，采用平衡计分卡这种管理工具能够协调好利益分配和内部价值链管理之间的关系，形成房地产企业经营管理活动的良性循环，提高企业生产经营效率，改善盈利能力，对提高房地产企业的核心竞争力有着重要意义。

作者:李茜囡 单位:中国人民大学

参考文献：

第3篇

一、资产重型化模式盈利方式及面临的挑战

内地房地产企业曾经通过资产重型化经营模式获得了大量的超额利润，通过对房地产企业各盈利环节进行细分和研究之后，我们可以把重资产经营模式分为四大基础盈利方式。

土地增值：土地的稀缺性和不可替代性决定了土地资源供给数量的有限，造成土地有限供给与相对无限需求之间的矛盾，根据市场经济规律，需求大于供给的时候，土地的出让金价格就会逐步攀升（见图1）。自2000年以来，由于房地产需求的增加，带动房价高速上涨，房地产开发企业储备的土地资源大幅增值，轻松赚取“土地红利”。时间差和房价高涨是房地产开发企业赚取“土地红利”的重要原因。尽管相关法律规定了企业获取房地产开发用地后的开工建设时间，由于没有严格实施，从而致使房地产开发企业都大量囤积土地、放缓开发速度、延长开发周期，随着时间推移，赚取土地增值带来的“土地红利”。

产品增值：对于房地产企业来说，市场是企业不可控的因素，而产品开发却是企业可控制的因素。要追求高额利润，产品升值是重要的途径，尤其是2008年之后，包括中信、绿城、龙湖、星河湾等企业加大产品塑造力度，通过产品塑造和客户的新体验实现了在相同区位、相同土地的情况下，获得比其他企业更高的收益回报。如中信地产自2007年底整合以来，以购房者购买中信地产的房屋为前提，围绕地产业务，为客户提供包括文化、度假、旅游、理财等八个方面的专属增值服务，特别是打造了拥有4万多个家庭客户，总业主客户人数超过10万人的“中信会”，以会员形式提供系列增值服务，使其房地产产品的竞争力和盈利水平得到了大幅提升。

资本增值：房地产企业资本增值具体可分为以下两个方面。一方面表现为房地产企业低成本的融资。主要涉及如何以最小成本获得企业所需要的资本，普通的资本筹集包括自有资本的积累、权益资本的筹集和负债资本的筹集。对于房地产企业而言，主要融资方式是负债资本，主要途径有房地产经营贷款、房地产抵押贷款、房地产信托以及发行债券等方式，其中对银行低息贷款是以前房地产企业主要的融资方式。另一方面是优化资本运营结构以获得最大的资本收益。房地产企业利用资本运营调整资本的结构，具体来说包括企业负债结构、投资结构、资产结构、经营结构、来源结构等，企业需要在总资产与净资产、负债资本与权益资本、长期负债与短期负债、专业化经营与多元化经营、长期投资与短期投资、金融资本经营收益等构成要素中进行目标结构的选择与合理比例的确定，高负债化的资本结构是以前房地产企业最典型的资本运营结构。

周转增值：2011年以来，房地产企业信贷紧张、资金成本快速升高，在这样的环境下，高周转成为众房企追求利润的主要手段，高周转的好处在于，能给房企带来大规模、高市场占有率以及投资的快速回收。该模式的代表是行业标杆企业万科，万科自2010年起适时采取了深入二三线城市、主攻中小户型、加快周转的运营策略。这种“高周转、不囤地”的开发模式、高于同行的管理水平、多达40余个城市的市场规模，促进了万科“逆势扩张”，用337天实现了1000亿的销售规模，成为了国内房地产行业第一家年销售额千亿级公司。高周转加快了单位资本的盈利效率，成为近几年房地产企业普遍追求的盈利模式。

当前，国家对地产行业的调控进一步加大，限购限价政策深入实施，土地升值减缓、利润率上升空间降低，地产企业传统的重资产盈利模式面临严峻挑战。

市场竞争压力：地产行业跑马圈地的时代已经过去，现在从一线城市到二三线城市，都有数量众多的地产企业在产业链各个环节参与市场竞争，特别是同质化竞争非常激烈。以旅游地产为例，央企华侨城是旅游地产行业的龙头，其开发的欢乐谷项目为其赢得了巨额利润。在利润的吸引下，其他房地产企业纷纷介入旅游地产开发，在准一线城市的武汉，上海世茂集团投资400亿打造的武汉嘉年华主题乐园项目，在苏州、常州、徐州、泰安、宁波等较为核心的二三线城市，宋城股份、苏州高新等企业投资的各种主题公园项目也已纷纷落地。在行业同质化竞争的压力下，华侨城负债率明显上升，2012年超过72%，已经越过了国资委对央企负债率划定的70%的“红线”，而且未来还将面临更为激烈的竞争格局。

企业运营压力：传统的重资产开发模式需要大量的前期投入资金，而这些投资主要由企业独自承担。2011年以来，各大银行先后收紧房地产开发贷款，证监会也暂停房地产上市公司再融资，地产企业资金链承受巨大压力而不得不通过信托，甚至高利贷等手段融资。这种融资成本非常高，使企业的财务杠杆率大幅下滑，盈利水平随之下降。重资产模式下的地产企业运营核心是资金链，在没有外部资金支持的情况下，企业经营只能局限于一定区域或开发有限的地产项目，企业运营受到严重制约。

政策税收压力：近几年，国家对房地产的调控日益严厉。土地增值税使地产企业在土地增值环节的利润被税负拿走，囤地模式行不通了；更为严厉的限价政策使房地产企业的销售利润受到制约，暴利时代难以再现，囤房模式也行不通了；日益深入的限购政策，二手房转让政策使地产市场的投机需求大幅减少，整个地产市场的活跃度逐渐降低。而根据上证、深证上市公司的数据统计，房地产行业已经成为税负最高的行业，在统计的23个一级行业中，房地产行业整体税负约为15%左右，企业的盈利水平受到了极大的削弱。

通过分析我们可以看出，地产企业资产重型化模式已经难以适应当前的政策环境和市场形势，单打独斗、统包统揽的粗放型运作模式盈利日益困难，地产企业盈利模式需要摆脱“重型化”，转向“轻资产模式”。

二、地产企业资产轻型化的优点及经营模式分析

地产企业轻资产模式突出特点是投入小、风险小；高杠杆率、高回报率；标准化程度高，专业化程度高。具体而言，其主要优点有以下几点。

融资方式多样，有效打破资金瓶颈。在融资模式上，轻资产模式的资金来源方式众多，投入的自有资金通常较小。根据历史数据统计，轻资产模式比较发达美国房地产企业通常自身只投入约15%左右的资金，另外有15%左右的资金来源于银行资金，其他70%是社会大众的资金，主要有房地产开发基金、产业信托基金、物业投资基金等方式。这种以基金为核心的“轻资产模式”保证了企业的资金安全，有利于企业顺利运营。

市场风险分散，利于企业稳定经营。在“轻资产模式”下，地产企业自身投入的资本小，资金来源的多样化使得房地产企业的风险由全社会共担，企业的风险得到了稀释。以美国房地产企业为例，尽管美国房地产企业的盈利水平低于国内房地产企业的盈利水平，但其盈利的稳定性远高于国内企业，根据最近20年的数据统计，美国房地产的回报率长期稳定在9.5%～13%之间，其波动幅度远小于国内的房地产企业。

专业能力突出，竞争优势充分显现。“轻资产模式”的另一个优点是市场高度细分，专业化非常高。房地产企业都倾向于选取自身最具优势的产业链环节，加以培育发展，形成企业独特的竞争优势。美国房地产行业在资本运作、设计策划、拆迁征地、建设施工、销售租赁、物业管理等产业链环节都有非常专业的企业，这些企业在取得专业化优势后，往往会把规模做大，成为这一环节最具竞争力、最强、规模经济最优的企业。

通过比对国外地产行业比较先进的“轻资产模式”，结合国内地产行业的现状，我们认为国内地产行业实施“轻资产”运营，可以选取以下模式。

金融化——以小投入撬动大资本。这种模式下，地产企业是组织者，通过组建基金（如房地产基金、物业基金等）将社会上的资金集中起来进行地产运营。目前国内已经有多家企业开始探讨这种模式。如万通控股董事长冯仑“导演+制片”的轻资产模式正在万通地产内部一步步实践。2013年万通地产将依托正奇资本基金平台，发起规模约为13.2亿元的CBD物业投资基金，投资标的为北京中服Z3地块。目前，万通地产Z3项目的财务规划已经全部完成，因为有物业投资基金的资金支持，包括地价在内的Z3项目后续资金目前都已经全部解决。这种以基金为核心的“轻资产”模式未来还将在万通地产现有的全部商用物业中展开。产业基金是地产“轻资产”模式最直观的运营模式，而地产金融化还包括直接融资租赁、经营租赁和出售回租等多种运作模式，他们的共性都是运用杠杆手段以较小的资本撬动大资本，实现风险分散，获取相对较高的收益。

标准化——把单商品做成大规模。产业化的本质是规模经济，而规模经济的基础是标准化。在房地产市场资源相同的情况下，谁拥有标准化体系，谁就拥有行业的未来。标准化其实就是管理的专业化、精细化，其核心是产品的标准化。即从产品的设计、施工、采购、成本控制等环节制定标准，进行复制。产品标准化背后是流程的标准化、管理的标准化，即从“客户细分—价值细分—居住要求—技术标准—设计模块—标准化产品”体系的整套标准流程。在产品标准化层面做得最出色的地产企业是万科。万科根据客户细分，划分出不同客户的价值关注点，推出客户对居住面积、居住环境、产品结构风格、产品功能、局部指标等方面的居住要求，进而将居住要求转化为技术标准，落实到设计的模块，形成部品的模块化、功能的模块化、户型的模块化和组团的模块化等，经过大量的沉淀最终构成一个标准化的产品体系。目前很多房地产企业已经有意识地把业已开发出来的、比较成熟的地产产品梳理总结，使之标准化。如华侨城地产的华侨城系列、中粮置地的大悦城系列、华润置地的橡树湾系列等都是比较成功的案例。

专业化——由运营型转为服务型。地产行业向“轻型化”转型，由投资运营转为专业服务也是未来的重要趋势。相对于额度巨大的地产投资，做专业服务相当于是“没有本钱的生意”，但其利润率却相当可观。这一模式国内做得比较好的是绿城的代建模式。2010年9月，在经过精心策划之后，绿城成立绿城房产建设管理有限公司，专业从事代建业务。绿城代建业务进展相当神速，不到半年，绿城的代建业务已落地项目就达到了近40个，总规划建筑面积约500万平方米，已成功进入浙江、上海、江苏、福建、山东、河南等多个省市。绿城的代建模式几乎不占用绿城的资金，但却是绿城新的利润增长点和未来转型的方向。目前绿城的代建业务以项目代建、资本代建等商业代建为主，同时，安置房、保障房等政府代建项目也是绿城代建业务拓展的主要方向。通过经验积累和专业培育，绿城的代建业务水平和质量在不断提高，已成为其核心竞争力。

三、地产企业资产轻型化经营需要培育的基本能力

中国房地产业传统的商业模式是“投资—拿地—开发—销售”，这种一条龙大而全的资产重型化商业模式对高速发展时期的中国房地产业来说可谓居功至伟，成就了十几年的中国房地产业的奇迹。然而，随着行业的发展，这种模式越来越显露出它的局限性，而分工专业、资产轻型化的“美国模式”将成为未来的行业发展主流模式。投资与开发、建设、后期物业管理、服务分别由产业链条上的专业公司来负责，这将是行业的未来发展趋势。要实现这一模式转变，地产公司应该着重培养以下能力。

一是卓越的组织管理能力。资产轻型化的地产开发模式使房地产企业不再全部运作整个产业链，而是将产业链各个环节都交由专业的公司参与运作，房地产企业自身只是一个组织者、统筹者，这就需要其具备卓越的组织管理能力，使各个环节能够衔接有序，充分发挥最大效应。

二是突出的资本运作能力。轻资产运作模式使房地产企业的金融化属性进一步增强，企业不但要以较低的成本融入社会资金，还要有较强地资本经营运作能力，加快资本周转速度，提高资金使用效率，同时要特别注意金融风险的防范，使企业资金流始终处于高效安全的快速周转中。

第4篇

一、“营改增”背景及其对房地产企业的影响

2011年，经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发营业税改增值税试点方案，我国拉开了“营改增”改革的序幕。2016年召开的国务院常务会议决定，自2016年5月1日起，中国将从建筑业、房地产业、金融业、生活服务业这四个行业全面推开营改增试点。其中，房地产行业由以前根据营业收入征收5%的营业税转变成11%的增值税，但可以扣除企业外购材料设备等增值税进项税。作为改善人民生活和发展国民经济的重要产业，这次“营改增”改革必然对房地产这一行业发展产生深远的影响。

二、营改增下房地产企业的税收筹划要点

（一）采购活动

“营改增”背景下，房地产企业的采购活动应重点关注土地，原材料和设备的影响。一方面，土地成本占据房地产成本中相当一部分比重，因此，土地的获得方式以及成本对于房地产企业来说至关重要。通常，房地产企业取得土地的方式一般分为转让和出让，如果企业是通过转让的方式取得土地，即在市场上两个企业交易主体间进行土地转让，那么根据财税[2016]36号文的相关规定，转让土地使用权是增值税的应税行为，税率为11%。所以，由于上一环节转让土地使用权征收了11%的增值税，所以下一环节购买方可抵扣11%的增值税，增值税的抵扣链条是完整的，这种取得土地的方式完全可以在计算房地产企业增值税时，运用抵扣法来实现土地成本进项税额的抵扣。而如果土地取得的方式是出让，也就是政府将土地出让给房地产开发企业。那么，由于政府出让土地没有征收增值税，所以企业支付的土地出让金也随之无法取得增值税的专用发票作进项税额抵扣。另一方面，由于企业购进的材料和设备的增值税均可以在销项税中抵扣，而开具普通发票的小规模纳税人提供的销售价格通常低于开具增值税发票的一般纳税人，因此企业在上游供应商选择时应综合考虑取得材料设备等的价格以及增值税影响，以减少采购成本。

（二）经营活动

实行“营改增”之后，由于所购进的材料设备通过进项税都可以实现一部分抵扣，而人工成本无法抵扣增值税进项税额，如果房地产企业采用自建房产的话，房地产企业虽然承受了较多的人工成本且需要较大的现金流，但能够抵扣一部分的进项税；如果采用非自建房产方式，企业无法享受到进项税抵扣的优势，但可以有更多的金钱和精力投入在企业管理治理或者是其他方面的经营。此外，房地产业“营改增”之后，房地产企业为了降低税负，会更多地考虑增加进项税额来进行抵扣，在建设房产种类上，许多企业会更青睐于开发精装房，以利于取得更多的固定资产和物料的增值税发票，从而增加可抵扣数额，但同时也可能存在着房价高昂导致存货堆积的风险。因此房地产企业无论在选择自建房产和非自建房产上，还是选择建设哪种类型的房产都应该结合自身的实际情况，考虑增值税的影响，选择合适的经营方式，以取得最大效益。

（三）销售活动

如果企业存在混合销售行为，即一项销售行为会既涉及货物销售又涉及提供非增值税应税劳务，如企业在销售房产时还提供装修、物业管理等服务。在这种情况下，企业需要测算交纳增值税还是交纳营业税企业的平衡点销售额，企业根据测算的税负平衡点销售额选择以增值税还是以营业税为主业税种，同时利用税率差异，如：当同一纳税人的同一项业务既涉及一般物资又涉及建筑业劳务时候，一般物资的增值税率是17%，建筑业的增值税率是11%，在政策允许的情况下，利用混合业务中不同纳税对象税率的差异，以此来减轻企业税负。

三、“营改增”后的房地产企业税收筹划建议

“营改增”的实施使得房地产企业不得不重新进行纳税筹划，规划新的纳税方案，如何在符合国家法律及税收法规的前提下，按照税收政策法规的导向抵扣更多的税费，降低企业的税收负担，最大化企业的纳税利益是每个房地产企业都应该思考的问题。本文基于前面的分析基础上提出如下的有关房地产企业税收筹划建议：

（一）科学合法地运用税收筹划方法，实现减税免税。

房地产企业可以利用税收优惠政策、鼓励性政策进行减税节税免税，如：增值税对认定为绿色环保新能源及材料将给予免税或即征即退的优惠税收政策，房地产开发企业在计算销售普通住宅需缴纳的土地增值税时，当增值率小于 20%，可免征土地增值税。房产地产企业可以通过提高这些新能源材料的比重或者利用税收差异等税收筹划技术设计抑或者降低增值率来减少自身的税额；此外，房地产企业还可以通过改变（提高或压低）商品价格，或者通过改善生产技术，经营管理等方式，来实行税负转嫁，将一部分税负转移到其他方。通过综合地运用节税、避税、税负转嫁等税收筹划技术，在遵守法律法规的情况下，达到减税免税的目的，大大降低房地产企业的税收负担。

（二）找准企业税收风险点，合理规避税务风险。

房地产企业与销售货物或提供加工修理修配劳务的企业不同，其建造周期长且开发至一定节点才能进行预售，考虑到房地产的行业特点、市场行情及政策因素，“营改增”后会使该行业税务风险加大。主要风险：一是如果不能按期预售，前期的增值税进项税认证过期，致使进项税额不能抵扣；二是如果商品房脱销，导致进项税抵扣不足使得企业税负增加；三是如果房地产行业不景气，严重出现商品房滞销，无法及时取得销项税，可能会出现进项税与销项税倒挂；如何避免此?事情发生，是政策制定部门需考虑的问题也是企业税务筹划和规避税务风险的重点。房地产企业可以根据有关规定，结合自身的实际状况，针对可能的税收风险点做好有效预防和处理措施，减少税务风险。

（三）合理筹划增值税抵扣链条，降低企业税收负担。

由于增值税的抵扣有严格的抵扣链条，所以“营改增”实施后房地产企业必须加强增值税抵扣链条的管理及筹划。因为房地产企业商品房的销售价格确定后，相应的销项税也就确定，销项税的筹划空间有限，所以只能把筹划的重点放在进项税上。房地产企业如何增大进项税额并在合理的时间内得（下转第页）（上接第页）到全额抵扣是降低企业税负的重点，比如企业的供应商、施工方等上游企业的开票时间、增值税税率、结算方式的选择及进项税认证时间的筹划等都是进项税筹划的重要切入点。项目从开工至售罄，在增值税抵扣链条上，根据各个行业纳税义务发生的时点科学、合法地制定正确的税收筹划步骤，做出最符合企业要求的合理筹划方案，有效降低企业税负。

（四）加强对增值税发票的管理

房地产企业应该督促各个部门尤其是采购部门提高纳税意识，杜绝员工在原材料采购环节和接受劳务过程中不要发票的现象；加强工程决算的管理，及时取得增值税发票不拖延；严格会计核算程序，及时进行进项税额的认证、抵扣。改进企业对税务发票的管理内容和管理方式，加强对增值税专用发票发出、流通以及保管等多方面的管理，采用专人开具，专人保管的方式，相互监督制约，减少企业因为管理不当而造成的票据缺失和税务风险。

（五）加强税务机关沟通，确保企业税收筹划合法

企业的税收筹划必须在遵循法律法规的基础上进行，不能脱离法律法规以及税收政策，既要符合税收法律法规的规定，又能得到税务机关的认同，税收筹划所期盼的利益才能实现。因此，加强税务机关与企业之间的交流与沟通极为重要，可以避免或减少因对税收政策理解不足或双方的理解有偏差引起的不必要的纠纷，制定合理的税收筹划方案，在合法地范围内实现节税避税免税，从而提高税收筹划的质量和效益，降低税务成本。

四、结语

第5篇

关键词：房地产企业 规模经济效应 数据包络分析法

一、引言

我国的房地产行业在经过二十多年的发展之后，有了蓬勃的进步，在我国的经济发展中占有举足轻重的地位。但是这种增长主要是以数量扩张为主的粗放型增长方式，如果发展规模经济的作用，房地产企业可以更有效的组织各类人才，形成完善的经营管理体系，使人力成本下降，提高劳动生产率，从而大大提高企业的运行效率。房地产企业如何利用规模经济效应，尽量减少国家宏观调控及市场的变化对企业的冲击，是关乎我国经济发展的重要问题。在此通过对我国几个比较有代表性的房地产开发企业的规模效应的分析，探索适合我国房地产可持续发展的最优规模。

规模经济及其效率的探讨多集中在工业企业、金融业、医疗业以及教育业，对房地产业规模经济的探讨比较少。国外对房地产规模经济的研究主要集中在三方面。首先是对房地产信托规模经济的研究[1]，二是对房地产企业的影响[2]，第三方面房地产企业与其他行业的联合规模经济[3]。国内对于房地产规模经济效应的研究还处在一个起步阶段。主要讨论的还是规模经济效应的如何实现以及定性的研究房地产产业是否可以具有规模经济效应。少部分做定量分析的有周颐和陈艳丽应用数据包络分析法对我国的房地产企业的规模经济效应进行评估，得出我国房地产企业存在规模不经济现象的结论[4]。张巍则将产业组织理论与计量经济学方法相结合，探讨了促进中国房地产业市场集中度由分散向适度集中转变的政策思路[5]。

二、理论基础

马歇尔规模经济理论认为： 生产规模和经济效益之间有着极其重要的函数关系，生产同一产品，成本是随着产量的增加而降低的，设备效能的发挥是随着大批量生产而逐渐增加的，人的管理潜力也是随着规模的扩张而被开发和利用[6]。目前研究房地产企业效率方法应用最多的分析方法主要为传统的超对数成本函数法及数据包络分析法（DEA法）。在信息不透明、部分数据难以获得的情况下，应用DEA方法对规模经济进行研究也就成为首选的最为有效的方法[7]

三、数据分析

（一）DEA 步骤

本文选取的决策单元是2011年中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心联合的2011年中国房地产上市公司综合实力榜100强测评榜单上的比较有代表性的四家公司。分别为第一名万科企业股份有限公司、第二名恒大地产、第五十名花样年控股和第一百名同济科技。

第二步是确定各个投入产出因素。房地产企业规模主要体现在资产投入及人员投入上。而营业成本直接反映到企业的经营效率。因此，把员工数（S）、营业成本（M）及总资产（C）作为系统的输入指标。资本收益水平和获利能力是衡量企业是否具有规模经济效应的重要依据。因此，引入企业的净利润（R）作为系统的一项产出指标。另外，资本市场讲究的每股资本都能带来最大的收益，所以利润率（V）也属于本文研究的产出因素。

第三步是确定决策变量。企业投入与产出的权重；DEA方法要求权重之和为1。运用C2R模型来建立目标数求解（E为效率指数）

（二）求解DEA模型

以万科地产为例，根据表一数据代入（1）式。应用EMS-DEA模型求解软件解出结果得E=1，则DEA有效。说明了万科地产的企业规模已经实现了规模经济效应。依次把其余三家企业的数据带入到（1）式中得到各自的效率值E，恒大地产为0.975223；花样年控股为0.772341；同济科技为0.825049。其余三家企业中都DEA无效。

四、结论

应用DEA模型对我国四家上市房地产企业的效率进行分析，得到了如下个结论。（1）我国的房地产企业普遍存在利润产出不足的情况。在投入合理的情况下，存在利润过小及风险过大的情况。（2）我国房地产企业整体属于风险厌恶型。在利润与风险不能兼得时，企业多选择降低风险为主，这也是利润产出不足的一个重要原因。在此为探讨房地产企业最适规模提出了新的着眼点，尤其将风险纳入考虑范围。对于企业自身，应该在实践中综合考虑企业自身特点及宏观经济环境，探索适合自身发展的适当规模。

参考文献：

[1]Brent W. Ambrose， Michael J. Highfield and Peter DLinneman.Real Estate Economics [J]. Real Estate and Economies of Scale：The Case of REITs，2005， 33，（2）：323-350.

[2] Michael Decaney .DEVANEY.Econmic efficiency multi-productstructure： the evidence from Koreanhousebuilding firms[J].Journal of Housing of Economics，2002，31（3）： 301-317.

[3]Danielle Lewis，James R. Webb.Potential cost synergies from banks acquiring real estate brokerage services [J].J ournal of Banking & Finance，2007，（31）：2347-2363.

[4]周颐，陈艳丽.房地产企业的规模经济效应分析[J].改革与战略，2009，（3）：165-167.

[5]张巍，赵彦辉，陈伟.中国房地产业市场集中度影响因素的实证研究[J].房地经济，2009，（5），48-51.

[6]威廉・博伊斯，李自杰.新管理经济学[M].北京：中国市场出版社，2011.

[7]胡运权.运筹学教程[M].北京：清华大学出版社，2003.

第6篇

［关键词］房地产市场；企业；周期波动；资本；土地

1 房地产市场的周期波动特点

任何行业都存在周期波动现象，房地产也不例外。房地产存在供过于求、供求平衡和供不应求三种状态，这三种状态同时也构成了房地产的整个波动周期。当房地产市场产生供过于求时，就会使房屋空置率高，房价变低；当房地产市场出现一片繁荣景象时，说明房屋供不应求，这时房价会迅速增长，房屋空置率也会下降；只有在供求平衡时，房地产市场的发展才是最稳定、最健康的。从供不应求至供过于求形成了房地产的一个周期，这个周期是长期的并具有循环的特性。也就是说，这个周期发生在很长的一段时间内，短期只会表现一种状态。

复苏、扩张、收缩、衰退四个周期过程是房地产业和其他产业都存在的。就房地产业而言，可细分为复苏与扩张、繁荣、危机与衰退以及萧条四个阶段。这四个阶段形成了扩张与收缩的房地产周期。在扩张阶段，由于社会经济活动的扩张导致对空间的需求增加，房地产市场出现供不应求的局面，从而刺激房地产企业项目开发活动频繁。房地产项目开发活动的频繁出现，会创造许多新的就业机会和增大对相关产业需求，刺激了社会经济的发展。在收缩阶段，房地产市场就会出现不景气、衰退的局面，这个时候房地产市场与社会经济活动之间的关系恶化，房价下降、房屋空置率居高不下，最终出现经济下滑，导致社会对空间需求下降的恶性循环。良性循环与恶性循环互替，房价起始原点上扬，经历了扩张和收缩两个过程，最后落回价格原点，构成了一个循环周期，这样不断循环往复下去，就形成了房地产的周期波动。

2 房地产企业应对市场周期波动的经营措施

(1)业务组合策略。随着房地产市场竞争越来越激烈，多元化业务组合成为房地产企业有效规避单一业务经营风险的发展趋向和最佳选择。所谓业务组合是指企业在经营一种特长主业之外，同时再经营一种或几种辅助产业，以实现经营利润的最大化。而此业务组合策略的多元化，既可以利用资本运作得以实现，又可以通过产品组合经营得以实现。房地产企业的业务组合设计应以价值为导向，具体情况具体对待，业务组合选择方法非常灵活。但是在一般情况下应遵守以下规则：①不偏离主营业务原则。从业务组合的定义可以看出，多元化业务组合是以主营业务为中心的，辅助业务只起辅助作用，任何产品的开发、生产和经营都不能凌驾在主营产品之上。不务正业，会导致整个经营失败。当然主营业务也不是一成不变的，推陈出新也是非常好的想法，但不可操之过急，一定做好充分准备稳定过渡。②辅助主营业务原则。所谓业务辅助就是所经营的其他业务必须是为主营业务的推广与销售而设的。如果所经营的其他业务超出了这个范畴或者与主营业务没有任何依附关系，就不能称之为业务组合，而是多产品的经营。③易于经营原则。在业务经营上，辅助业务难度应次于主营业务，即辅助业务的生产、销售和推广必须保证易于经营，不得过分将时间和精力用在辅助业务上，减少对主营业务的关心。

作为主营业务的经营助手，在遵守以上原则的前提下，可从降低成本、占领市场、提高主营业务形象等角度出发，不断开发新的辅助业务。譬如，香港恒基兆业地产有限公司自成立30多年来先后受到亚洲金融风暴、“非典”等影响，这些外部因素使得香港房地产市场出现了异常的暴涨和暴跌，极大的波动风险依然没有撼动“恒基地产”的稳健发展局面，其重要策略之一是走了多元业务组合的道路。在受到了亚洲金融风暴、“非典”等外部因素的影响后，房地产市场不景气，处于收缩和衰退阶段，这个时候“恒基地产”收购油麻地小轮、中华煤气、美丽华酒店等企业并实现整个企业内部重组，利用自身的业务组合优势，有效地抵御了周期波动风险，使公司的地产主业顺利渡过难关。“恒基地产”的成功影射了一个道理，采取多元化业务组合的策略是企业有效规避风险的一项重要举措。

(2)资本动作策略。①从“恒基地产”的经营策略可以看出，并购与重组可有效稳定现金流。“恒基地产”在遇到市场出现异常的暴涨和暴跌情况下，通过并购与重组实现多元化经营，减少了对主营业务的过度依赖，有效规避了周期波动风险。而且多元化经营可以保持组织资本和声誉资本以及在财务和税收方面的优势。②业务组合经营有利于企业产生成本优势。在房地产的扩张阶段，可以实现利益的最大化；在房地产衰退或萧条阶段，并购和重组产生的规模经济效应能有效地保持企业现金流稳定，降低周期波动带来的企业风险。③财务协同效应在防止房地产周期波动风险上的应用。财务协同效应就是在可融资环境下，利用企业间的合并，实现优势互补，扬长避短。有的企业有大量内部现金流但缺乏投资机会；有的企业内部现金流不足但有较大的投资机会。在经营不利的情况下，就可考虑企业之间融资，扬长避短，充分发挥企业的优势。此外，当并购企业与目标企业的现金流量没有明显的高度相关时，风险分散化的目的就会达到。

(3)土地储备策略。房地产企业不论处于任何市场周期中都应当有良好的土地储备结构，它可以有效遏制房地产周期波动带来的风险，从而稳定现有市场和获得未来的长足发展。目前，在房地产竞争如此激烈的条件下，如何进行土地储备是房地产企业值得关注的问题。笔者总结了三个思考点如下：

①企业建立和完善现代管理体制，能够对企业科学的制订短期、中期和长期的战略计划。就土地储备而言，战略目标的规划应坚持“适度提前”的基本原则。特别是在房地产市场处于低迷阶段更应该注重增加土地储备，以便满足市场恢复高涨时的大量土地需求。②应深入研究城市发展规划和不同地段的开发价值，从多种渠道获得土地资源，保持良好的储备结构。这就要求房地产企业有高瞻远瞩的战略眼光与发达的信息平台，能够第一时间获得土地信息并合理分析土地潜质，积极参与招标、拍卖工作，争取获得成本低、潜质好的土地。③区位选择也是非常重要的土地储备策略。选地的时候要特别注重重点区域，重点区域存在重要的商机，但并不是每个企业都有机会竞争到重点区域的土地。因此，在实际操作当中，还应注意一些不被人们重视，却存在巨大潜质的土地，如政府规划方向、工业园区外搬等。

3 结 论

房地产市场发展总的趋势会逐步向上，表现为有“起”有“伏”的周期性波动发展。房地产企业要想在激烈的市场竞争中立于不败之地，必须认识和把握房地产市场发展的周期性波动规律，并及时地作出相应的判断和果断地调整企业战略，这样才能使企业跟上发展的脚步。

参考文献

［1］刘洪玉.房地产开发经营与管理［M］.北京:中国建筑工业出版社，2005.

第7篇

关键词：税收负担 房地产企业 经营绩效 影响

笔者进行总结整理认为，普遍的学者都认为国内房地产行业实际的税负水平都比较高，同时也根据这一理论提出了与之对应的结构性减税等政策建议。然而，这些理论都的主要内容都偏重于定性分析以及行业比较分析为主，而站在税收负担影响房地产企业经营绩效这一角度的却寥寥无几。因此，本文将以这些理论作为基础，通过一系列的实例证明我国相对于过重的税收负担对房地产企业经营绩效的具体影响有哪些，并基于此，提出一些建议。

一、税收负担对房地产企业经营绩效的影响

（一）影响流程

总的来说，税收负担对于房地产企业经营绩效的影响需要经过四个流程，并且是处于循环反复的状态。

1、不断变化的政府税收政策

税收政策作为国家进行宏观调控政策的一个重要内容，需要国家根据实时状况进行不断的调整。合理的税收政策能够保证国家经济可以健康增长、群众拥有合理的就业率、物价也处于预计的范围内。通过增加或者减少税收进而协调好不同利益群体所获得的收入，进而实现资源能够得到最为科学的有效配置。

2、利益联系者的动作变化

国家出台的税收政策会让利益的联系者的税收负担产生改变，继而导致其收入以及其他福利也跟着改变，这就迫使利益的联系者改变其动作变化，进而保证自己的经济收入处于可控的范围内。

3、企业的经济动作改变

利益联系者的收入发生改变之后，其引发的连锁反应就是企业在进行投资以及资本结构的选择或者产品价格定位等动作时也会跟着改变，进而保证自己的经济利益时刻处于最大化，这样最终会使企业的资源配置以及制度的设置发生改变，整个企业的经营绩效也跟着改变。

（二）具体影响

1、房地产税收负担不断上涨，整体税负情况偏高，内部结构极为混乱

因为房地产的外部环境较为良好，例如货币政策并不紧张、外国资本持续流入以及经济发展的形势较为理想，这样房地产行业的税收负担提高不仅不会使整个行业的发展受到阻碍，还会保证其发展处于健康状态。作为国家财政收入比较关键的来源，房地产税收主要被用于城市以及周边基础设施的建设支出，而政府的投资在另一方面能够将新建房屋的潜在价值提升上去。因此，房地产的税负水平将持续上涨。

2、房地产企业总体税收负担会降低其经营绩效的提高力度

通过进行实例证明的话，我们可以发现税收负担已经成为了影响我国房地产企业以及未来经营绩效的一个关键因素，如果税收负担过重的话，不但会导致我国房地产的企业竞争力降低，还会阻碍房地产企业的可持续发展。

3、房地产企业营业税金以及附加税收负担同其经营绩效成正比关系

如果政府通过提高企业以及消费者的税收来提高自己的财政收入，那么这些财政收入将被用来投入到政府的采购以及基础设施的建设中，这样却能够提高房地产企业经营绩效。

二、相关建议

（一）精简房地产开发环节的税种

在进行房地产开发的流程中，一旦过度课税房地产企业，那么不仅会导致企业进行开发的成本大大增加，还会在某些方面使得房屋商品的供求关系处于不平衡的状态，所以，需要精简房地产开发环节的税种，继而减少在这一环节中税收的负担。例如，我们可以减少那些已经按照法律规定土地出让金同时获得了土地使用证明的企业，可以减少其在其他方面的附加税，因为我们需要明白，出台耕地占用税的原因在于使耕地得到保护并让土地资源能够被合理利用。

（二）优化交易环节

当前我国的房价较为昂贵，所以，如果在这一环节，房地产开发商需要承担相当沉重的税收负担，那么房地产企业的开发成本将不得不提高，为了实现利益最大化，其制定的房价也较高，这样不仅会使消费者感到负担过重，企业也难以实现可持续发展[4]。所以，笔者认为有必要降低目前交易环节的税收负担。

而交易环节中，土地增值税以及营业税这两项税收政策的重复征收最能够体现出来。比如，房地产企业在销售的环节，首先就需要交纳营业税，而在新建房完工并且结束销售时，还另外需要再缴纳土地增值税，这样一来，房地产企业需要承担相当大的税收负担。其实，我们站在宏观的角度来开，土地增值税同营业税有着相同的特点，而我国一贯的政策都是增值税同营业税并不需要重复缴纳，但是在房地产行业却没用确切的实施。

（三）保有环节的完善

房地产的抱有环节所征收的税种主要包括房产税以及城镇土地应用税。因为抱有环节计税基础并不清晰，所以造成了保有环节征收房地产的相关税收不高，这就是导致国家为了扩大财政收入而被迫提高流转税税收征收比例的关键因素。其实，我们可以试着将抱有环节的城镇土地应用税以及目前的房产税并成综合的房地产税，保证二者的功能得到体现，继而提高保有环节的税收效率。

三、结束语

从目前情形来看，我国的楼市行情已经不断下降，而国家经济结构也处于调整状态，减轻房地产企业税收的负担不仅能够使房屋的销售价格得到下调，还能够让更多的消费者购得起房，另外也能够保证房地产行业实现可持续发展。所以基于此，笔者提出三条减少房地产企业税收负担的建议。同时，希望有关的学术研究者，能够不断创新与进步，通过共同努力，能够更加完善税收政策，保证税收负担对房地产企业经营绩效之间的平衡，继而社会群众的生活质量得到提高，并使国家的经济得到健康发展。

参考文献：

[1]刘莉.税收负担对房地产企业经营绩效的影响研究[D].浙江大学，2015

第8篇

关键词：房地产　财务管理　对策

房地产开发活动的广泛开展，使得当前房地产企业资金投入量变大、筹资任务加重，财务管理周期随之变长。在相对较长的开发经营周期中，房地产企业经营管理遭遇诸多不确定、不稳定因素。为了更有效地降低企业损失，对企业财务管理工作及负责人员提出更高的要求。房地产企业财务关系包含开发企业与其投资人、债权人、债务人、内部职工、被投资单位的关系，开发企业必须首先强化自身债权债务管理，才能真正推动房地产企业经营活动顺利开展。

1.　我国房地产企业财务管理中的常见问题

1.1　财务监控不严

当前，我国房地产企业行业内部财务核算制度十分不健全，财务监督控制机制建设较弱。比如企业经营管理者对财务管理不够重视，财务人员素质不足，企业财务核算水平较低，使得财务会计资料真实性、可靠性、完整性、及时性无法达到标准，财务信息所具有的经济价值几乎丧失。再如房地产企业内部监督管理和控制机制不完善，企业内部控制制度流于形式，或者缺乏相应的内控制度和审核程序，则极易导致企业资产内部盗用和流失问题的产生。

1.2　管理水平偏低

企业经营者管理水平、财务人员业务素质等，都关乎房地产企业财务管理能否有序进行。现实情况是，一些企业经营管理者文化素质偏低、经营管理理念保守落后，完全缺乏现代化的财务管理观念；还有经营者集权意识过重，凭着经验和感觉管理、投资决策，企业内部又缺乏相应的监督机制，财务工作未能参与企业各项经济业务，更加重了财务管理的无计划和混乱状态；一些财务人员业务素质偏低，且缺少相应的专业知识和经济常识，而房地产行业税收政策、法律法规等都较为复杂，财务工作者若不具备过硬的业务水平，则很难应对企业资本化、规模化经营后的各种财务问题和财务风险。

1.3　资金管理欠佳

融资困难、盲目追逐高端产品、流动资金管理落后，这几乎是房地产企业财务管理中的几大弊病。筹资活动上，房地产企业筹集资金时遇到融资困难、金融服务滞后的发展瓶颈，尤其是某些中小型民营房地产企业更是由于自有资金比例及财务管理规范程度较差而难以贷到资金，再加上房地产企业较难找到合适的金融中介机构及贷款担保机构，以及市场经济体系仍旧不甚完善，给企业贷款带来更大难题，进而导致开发资金严重不足，企业便可能不惜代价、不计成本地向民间高息借款，这又进一步增加了企业经营业务成本和财务费用的压力，项目开发也可能受到影响。

2.　完善房地产企业财务管理体系的各项措施

2.1　积极拓展筹资渠道

根据房地产行业特点，房地产企业开发项目过程中需要一笔巨大的资金投入国家展开了一系列的宏观调控，银行一系列的政策性信贷紧缩政策，使得房地产融资渠道单一的缺点显露出来。于是，构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为当前我国房地产发展一个亟待解决的问题。一则积极发展银行贷款之外的其他形式金融业务，诸如银行承兑汇票、保函、信用证、商业汇票等多种结算方式；二则寻找进入资本市场的最佳途径，比如借助于发行股票、债券等方式筹集企业经营资金；三则由自然人或企业发起，向民间游资定期筹资；四则企业实施并购、重组等措施，逐步扩大市场份额，既增强、壮大企业实力，又成功幕得所需资金；五则尝试融资新元素，比如在房地产投资信托基金基础上，尝试海外私募、股权回购、可转债、租约变现、海外上市等一系列新的融资方式。

2.2　实施现代企业管理制度

在现代社会化大生产、市场经济大发展的宏观背景下，现代企业制度要求各类企业都应致力于构建产权关系明确、责权关系对策、治理结构严谨、制约机制健全、筹资渠道广泛、企业规模迅速扩大且能持久经营的现代制度模式。

2.3　重视投资项目管理

作为一种资金密集型企业，房地产企业投资规模较大，尤其是一些重大项目投资，企业应在慎重做出可行性研究之后进行决策，以避免出现决策失误、资金损失等结果。加强投资项目管理，应对投资效益合理性预测，对投资方案进行可行性分析研究，即对拟建投资项目进行全面的综合性技术经济分析，在房地产开发整体过程中，可行性分析研究阶段尤为关键，此阶段具有最大的不确定性和机动性，企业在这一阶段对风险评估、分析的正确与否，对房地产投资项目结果产生直接性影响。

2.4重点加强资金管理

资金管理是企业财务管理重点内容，加强资金管理应做到：重视资金筹措管理，即强化企业信用管理，做好资金筹措计划，知识经济时代，信用已成为企业兴衰的主要标识，企业信用状态良好，则很可能获取条件优厚的长期性低息贷款，以保证企业拥有开发经营更多房地产项目的丰厚资金，同时还要根据资金筹措计划，逐步有序地扩大项目自有资金比例，实现大笔贷款利息支出向企业盈利的转变；加快资金周转，强化资金运用管理，关于资金流转，由于受到多种外来因素影响，房地产企业所开发项目大多无法按时完工，大量资金被占用，这种情况下，企业应尽可能解决掉一些拖拉工程，加速资金流转；加强企业现金管理，慎防企业过度预支资金，将应收账款与应付账款期限调至一致状态，或者使应收账款回收期限短于应付账款交付期限，为按期支付应付账款提供可靠保证，同时还要尽可能规避企业过度预支资金现象，消除企业讲排场、讲面子、铺张浪费、大手大脚等扩大资金费用开支的问题。

参考文献：

第9篇

【关键词】房地产企业；会计工作；内容

会计工作的内容不仅包括基础性的财务报表、信息登记与审核，还包括财务与经营活动的规划、财务审计等多项内容。在房地产企业中，受到其经营活动和经营模式的影响，会计部门的工作任务较为繁重，其所要处理的财物流通次数多、数额大，因此，做好企业内部的会计工作十分必要。

一、房地产企业内部的会计工作对象分析

受到房地产企业的经营管理模式的影响，企业内部的会计工作流程和环节也在相应的条件下开展，根据其资金流通和财务输出的不同阶段，会计工作也分为不同的工作内容。

1.投资阶段

房地产企业经营活动的开始起源于资金的大量投入，也就是土地资源开多发阶段，在这一阶段，会计部门的工作人员需要对即将开发的土地资源进行市场价值评估和风险评定，确定基础性的社会效益与经济效益，进而推动经营活动的开展。会计部门在这一阶段主要负责资金的筹措，以确保前期投资的充足。

2.房地产建设阶段

房地产在进行建设过程中，不仅需要有充足的资金做支持，还需要有完善的管理制度的控制，确保资源的有效配置，减少不必要的浪费。这一阶段，会计部门需要对企业的营销活动、采购业务、开发投资、物业管理等多项内容进行管理，推动资金流通的顺畅。

3.资金回笼阶段

所谓的资金回笼指的是企业在中前期的投资和开发后进入到的经济收益阶段。在这一阶段，会计部门需要结合前期投资的成本以及资源损耗等情况进行资金核算，确定企业的经营状况和出现的相应问题，及时的进行信息反馈和登记。

4.会计部门的工作还需要针对企业所得的经济效益进行税务的上交，积极配合国家的税收政策，推动企业的合法和规范性发展。

二、房地产企业的会计工作内容概述

房地产企业的会计工作主要有以下几方面内容：

1.会计部门需要结合企业前期投资的具体内容进行资金控制。房地产开发需要企业进行大规模的资金投入，具体表现为建筑材料的购买、人力资源的利用、监管政策的落实等诸多方面，企业的固定资产和所投入的流动资金都是需要工作人员服务的对象。

2.在资金的后期结算中，会计部门需要针对其全过程进行资金信息的核对与后期的经营活动的分析与企业内部资金、财务活动的信息登记与总结。一方面，工作人员需要综合房地产企业实际建设中所使用的总成本以及被损耗的成本进行经济效益的核算，并结合工程建设合同进行科学的资金结算，确保数据的准确性。另一方面，会计人员需要在对年度内房地产企业所进行的经营活动进行总体评价与分析，结合财务管理内容适当的开展问题探讨，并做好信息反馈，确保房地产企业资金管理活动的科学与规范。

3.会计部门人员需要对企业的债务情况进行欠款偿还和适当的追缴，防止资金流通问题的出现。另外，房地产企业需要积极响应国家的税收政策，建设良好的企业文化，确保企业发展的稳定。

三、房地产企业会计工作的意义分析

房地产企业的会计工作关系到企业的整体发展，结合上文中提到的会计工作对象和内容来看，加强房地产企业的会计工作有着较为积极的现实意义。

1.会计工作的开展能够有效的反映企业的经营状况，有利于企业的健康发展。会计工作的工作内容不仅包括财务统计、信息核对、资金管理、信息反馈，还包括财务活动的风险评估和市场状况调查，这些基础性的工作内容不仅是房地产企业经营管理活动开展的体现，同时也在一定程度上推动了企业的发展。通过对企业资金流通各环节进行数据统计与核对，企业领导能够直观的看到企业经营的现状以及资金运用的情况，为后期资金的合理配置提供良好的经验借鉴。

2.会计工作的开展有利于推动企业经营决策的科学化。受到会计审计和资金审核等工作内容的影响，房地产企业在进行相关经营活动前，都需要对内部资金运营情况作全面的分析，结合市场动态和市场风险合理的选择最优的经营计划，减少不必要的资金损失，这对企业的经营决策来讲有着较为明显的推动作用。

3.会计工作的开展能够有效的加强房地产企业经营活动过程的规范化。会计部门在开展相关资金财务管理时，需要结合经营活动开展的全过程进行资金监管，这对于企业的经营过程规范化十分有利。

从我国房地产企业的发展现状来看，推动会计工作的落实和制度建设对企业的发展来讲十分有利。在经济快速发展的今天，企业领导不仅需要加强会计监管实施力度和会计控制制度建设，还需要对会计部门人员进行相应的技能培训，建立一支良好的工作队伍，落实相应的绩效考核制度与福利制度，激发员工工作的积极性，在此基础上，做好企业内部基础的制度构建工作，推动企业的全面发展。

四、结束语

房地产企业在我国国民经济发展中的作用不容小觑，推动房地产企业的发展是经济社会发展的内在要求，同时，也是促进资金合理分配的关键。会计工作在房地产企业内部的开展不仅需要企业领导对其工作作用有全面的认识，还需要结合企业和社会的发展情况进行适当的管理理念创新，推进企业的整体发展。

参考文献：

[1]范翔.浅谈新会计准则下企业成本会计工作的开展[J].企业家天地（下旬刊），2011（08）

[2]张靖.浅谈会计信息化建设必须掌握的几个原则[J].中国新技术新产品，2012（18）

第10篇

关键词：房地产企业；内部控制审计；内容；策略

一、引言

我国房地产业经过二十多年的发展，已经成为经济社会发展的中坚力量。尤其是伴随着城市化进程的加快，房地产企业数量也随之增多，并且涌现一批相当规模的房地产企业集团。然而因房地产企业投资大、风险大，地域分散，管理难度较大，加上一些房地产企业存在运作不规范、制度不健全等问题，同时还面临着一些外部挑战如经历了全球金融危机及国内宏观调控的双重影响，我国的房地产企业正面临着前所未有的挑战。在严峻的考验面前，很多房地产企业已经意识到应加强内部控制，提高企业的管理水平。故内部控制审计作为企业加强内部管理的重要手段，对优化企业管理、增强企业竞争实力和防范风险具有至关重要的作用。因此，本研究就房地产企业内部控制审计展开研究，试图探讨为房地产企业降低经营风险，提高企业经济效益提供参考。

二、房地产企业内部控制审计的主要内容

房地产企业开展内部控制审计的主要是对企业资产、负债及经营情况进行审计检查，做出客观评价，揭示房地产企业经营风险，总结项目开发与管理经验，对公司经营和管理提出合理意见及建议。一般采用现场审计的方式。审计的内容应包括以下几个方面：

（一）收入

1.检查公司收入规模、利润完成情况，收入、利润增长及贡献情况，包括建造合同收入（初始收入和追加收入）、房地产销售收入、提供劳务的安装收入、让渡资产使用全收入（利息收入、场地使用费收入等），评价公司客户欠费、坏账率变化情况，评价公司收入质量。

2.检查公司收入确认和核算是否真实、完整，是否符合国家及公司有关财务会计制度规定，收入形成过程是否规范、有效，有无虚列、多列、少列或不列收入等问题，有无坐收坐支，资金账外循环等问题。

（二）成本费用

1.检查公司产品成本支出的范围和标准是否符合国家及公司有关财务会计制度规定，支出是否真实、完整，有无虚列、多列、少列或不列等及违反权责发生制原则问题，以及公司人工成本来源、发放、结余等各项管理情况。包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价等，核实公司商品的成本造价。

2.检查公司各项费用列支情况，包括公司的管理费用、销售费用、财务费用。

3.检查公司各项税金，包括营业税及其附加、房产税、土地增值税、企业所得税等。

（三）工程造价

检查建筑、安装施工等工程造价的真实性、准确性。

（四）内部控制制度

1.检查房地产企业经营活动和重大经营决策的相关内部控制制度是否健全，潜在风险是否得到了有效控制。

2.检查房地产企业经营活动和重大经营决策是否履行决策程序，重要事项是否履行审批程序，是否符合国家有关法律法规规定及公司内部控制程序。

3.检查房地产企业经营活动和重大经营决策的落实执行，是否明确了责任执行部门并落实了相关责任，执行过程的内部控制是否有效。

4.检查房地产企业经营活动和重大经营决策是否达到预期的效果及对公司财务状况的影响，有无造成公司损失。

5.检查房地产企业规章制度建设情况，有无，贪污、挪用、私分公款，转移公司资产，行贿受贿和挥霍浪费等行为，以及弄虚作假等重大违纪违规行为。

三、提高房地产企业内部控制审计效率的对策建议

（一）提高内审人员的素质和技术水平

要确保房地产企业内部控制审计工作的顺利进行，就要加强审计人员的素质和技术。因此，要对审计人员进行定期的培训，有效的提高审计人员的技术水平。内部审计人员在工作中要做到公正、守信、并且严格遵守职业操守，确保审计工作的透明性。这样，提高审计人员的审计知识，提高审计人员的专业素养，为房地产企业的内部控制审计工作提供可靠的保障。

（二）完善内部控制审计制度

房地产企业管理层应加强对内部控制审计的认识，以确保进行内部控制审计时得到公司管理层支持，使审计工作能够有效的进行。

（三）健全信息与沟通机制

信息与沟通是房地产企业及时、准确地收集、传递与内控审计相关的信息，确保信息在企业内部和企业与外部之间进行有效沟通，是实施内部控制审计的重要条件。因此房地产企业应当建立信息与沟通机制，明确内部控制审计相关信息的收集、处理和传递程序，并确保这些信息在企业内部各部门、各业务环节之间，以及企业与客户、债权人、供应商、政府监管部门等有关方面之间进行及时沟通和反馈，促进内部控制审计的有效运行。

（四）建立风险导向审计

在对企业所处社会和行业的宏观环境、战略目标和关键经营环节分析的基础上，建立对房地产企业风险导向审计体系，通过综合评价经营风险以确定实质性测试的范围、时间和程序。

参考文献：

[1]韦德洪.财务管理基础理论与实务[M].立信会计出版社，2005

[2]朱小年.基于房地产企业内部控制机制的几点思考[J].企业导报，2009，（7）：62-63.

[3]丁健.房地产企业的管理智慧[J].中国房地产业，2011，（11）：41-43

[4]宋颖曼.试论内控审计在企业管理中的应用[J].现代商业，2013年第3期：223-224

[5]张莉.当前形势下公司内控审计中的问题探究[J].知识经济，2012年第16期：128

第11篇

摘 要 随着我国房地产市场的快速发展，房地产企业也迎来了新的发展契机。但是从目前的房地产企业的经营状况来看，税务负担成为房地产企业的主要负担之一，并且从目前国家制定的税收政策来看，房地产企业的税务负担是所有行业中比较高的。本文主要对房地产企业的经营状况进行了一定程度的分析，并列举了房地产企业所需交纳的税种，讨论了土地增值税、企业所得税、营业税，探讨了房地产企业如何进行税务策划。

关键词 房地产企业 税务策划 增值税

从当前的房地产企业经营状况来看，税务负担已经成为了企业的主要支出之一，与企业的切身利益联系的最为紧密。对于房地产企业而言，如何优化税务结构，合理控制税务成本，已经成为了企业经营的首要问题。从国内的大环境来看，国家对于房地产市场的政策趋于严厉，房地产企业的暴利时代也将终结，在这种状态之下，房地产企业要想在竞争中处于优势地位，就要做好税务策划工作，要通过税务策划将企业的税务负担降到最低，有效的增加利润空间，减少企业的税务支出，促进房地产企业的健康发展。

一、目前房地产企业经营状况和税务负担情况

房地产企业的经营状况主要是营销自己的产品—商品房，这与其他的营销企业的目的一致，但是又有着许多不同，房地产企业的经营状况呈现着以下特点：

1．商品房的建设过程是一个复杂的计划性较强的过程

房地产企业的经营主要是建设并销售商品房，而整个建设及销售过程包括征地、拆迁、设计、建设、销售等诸多环节，所有这些过程都需要周密的计划。

2．房地产企业的开发周期长，投资额度大

由于房地产企业的整个商品房开发过程环节多，每个环节需要充足的准备时间和开展时间，所以房地产企业的整体开发周期较长。另外，房地产企业的开发过程需要支付大量的征地费、拆迁补偿、设计费及材料费，所以投资额度大。

3．房地产经营的商品房的经营风险较其他产品要大一些

房地产经营的商品房与其他产品不同，其他产品的生产周期短，资金回笼快。而商品房建设周期长，属于大宗消费项目，建设之后又面临着一个较长的销售期，所以，房地产企业的经营风险较其他产品要大。

当前房地产企业在经营过程中，按照国家的要求，需要上交一定比例的各种税务项目。从总体税务负担来讲，房地产企业的税务负担偏高，征收比例为：营业税交纳比例为销售收入的5%，企业所得税为所得额的25%，土地增值税增收比例为30%—60%之间。所以，房地产企业要想降低税务负担，就要做好税务策划工作。

二、我国房地产企业需要交纳的税种分析

房地产企业需要交纳的税种可以按照商品房的开发过程来划分，主要分为以下几种：

1．房地产开发准备阶段涉及的税种

房地产企业在准备阶段主要需要交纳两种税务项目，一是耕地使用税，这主要是发生在占用耕地的情况下。另一种是契税，契税的交纳比例是购买土地款的3%—5%。

2．房地产建设阶段涉及的税种

房地产建设阶段涉及的税种主要有建筑营业税、合同印花税以及城镇土地使用税。这几种税务的交纳比例为建筑营业税按照营业额度的3%交纳，合同印花税按照合同金额的万分之三交纳，城镇土地使用税根据地方标准确定。

3．房地产销售阶段涉及的税种

房地产在销售阶段涉及的税种较多，主要分为：营业税、土地增值税、印花税、企业所得税、房产税。

（1）营业税是针对房地产项目销售行为征收的，征收比例是营业额的5%，是房地产企业在销售过程中交纳的主要税种。（2）土地增值税的弹性较大，主要是针对土地的实际增值状况加收的，按照土地的增值幅度，增值税率从30%—60%之间。（3）印花税的征收主要依据国家的产权转移规定来征收的，税率为0.05%，这是按照交易数量计算的。（4）企业所得税主要是指房地产企业在经营过程中，按照出卖土地或者商品房而得到的收益的一定比例征收的税务。目前企业所得税的执行标准是25%。（5）房产税的概念主要是指对商品房在卖出之前由于出租和出借而产生收入征收的税种。

三、房地产企业税收策划的具体办法和措施

房地产企业的税收策划是一种降低企业税务负担的有效手段，因此，为了降低企业税务负担，目前多数的房地产企业都尽最大的努力，下大力气开展税收策划工作，其具体办法和措施为：

1．房地产企业的土地增值税的税收策划

在房地产企业的土地增值税的税收策划中，具体措施为三个：（1）根据企业实际的借款规模，计算产生的利息水平，然后选择适合企业的利息扣除的办法，便于企业减少税务支出。（2）研究国家的相关政策，特别是国家关于土地增值税的起征点的优惠政策，研究透了之后，按照相关优惠政策执行，减低企业税务负担。（3）合理利用分拆、转让等经营行为，降低由于整体经营而带来的高额的增值税负担。

2．房地产企业的企业所得税的税收策划

做好房地产企业的企业所得税的税收策划，主要应该做好两方面的工作：一是要做好延迟纳税的策划工作，因为按照国家的政策，企业所得税可以延后一段时间交纳。二是要研究税务法律的规定，做好税前的企业经营所得的扣除。

3．房地产企业的营业税的税收策划

房地产企业的营业税的税收策划，同样需要做好两方面的工作：一是做好营业业务的拆分工作，有效剥离价格以外的费用。二是将商品房的其他合同与营业合同分离，避免捆绑销售带来的高税务负担。

参考文献：

[1]刘明红,陈守国.当前房地产税收规划.清华大学学报.2010.3.

第12篇

关键词：房地产企业；财务危机；风险防范

中图分类号：F293.30 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）028-000-01

房地产行业是我国国民经济的重要组成部分，直接关系到社会经济的发展，房地产行业具有投资比大、收益高等特点，因此面临的风险也比其他行业高很多。房地产行业经营具有其特殊性，在房地产企业发展过程中需不断加强防范企业的财务风险，降低财务风险发生的概率，促进我国的房地产企业健康持续发展。

一、房地产企业面临的主要财务风险

1.债务风险

作为房地产企业，高负债率是其最显著的特点，这也是造成房地产企业财务风险较高的重要因素。房地产企业需要投入的资金量非常大，动辄几亿、十几亿，只有保证足够的流动资金，才能确保房地产企业的正常运转，但是房地产企业通常没有这么多流动资金，因此需要在银行等金融机构融资。当房地产企业缺乏资金时，考虑更多的是如何快速集资，很少站在宏观发展立场上进行统筹考虑。房地产企业只有到开发项目完成后才会收回资金，期限较长，加上银行贷款利率较高，因此会产生较高的财务风险。在其他条件不变的情况下，企业负债越高，利息支出数额越大，财务杠杆效应越明显，随着企业负债率的升高，企业面临的财务风险也加大，一旦某环节出现问题，就会给企业带来严重的财务危机。

2.利率变动风险

房地产企业贷款数额较大，因此对利率变动比较敏感，尤其是国家因金融政策或者经济政策变动而对利率做出的调整将对房地产企业产生较大的影响，因此利率变动风险较大也是造成房地产企业财务风险较高的重要因素之一。如果国家想抑制房地产企业泡沫危机，就会出台一系列加息政策，这将大大增加房地产企业的融资成本，企业的还贷压力明显增加。若企业经营不善，未实现预期经营目标，企业将陷入财务危机中，难以确认正常的经营与发展。

3.经营管理风险

房地产企业在运营中会和很多部门产生密切的经济往来，如政府部门、审计部门、企业内部各部门、企业债务人、企业股东等；加之房地产企业经营过程中涉及资金量非常大，在无形中也增加了房地产企业的财务风险。与此同时，部分房地产企业财务管理尚不够完善，极易导致企业出现财务管理漏洞。如与关联单位往来账目不清、成本管理缺失等，这些因素都会造成企业经营管理风险较高，最终会直接影响到企业的经济效益。

4.融资风险

房地产企业资金需求量较大，其正常运转离不开从银行等金融机构融资。如果房地产企业在没有疏通好融资渠道的前提下就盲目开建项目，就会出现融资出现问题，影响项目的正常开展。另外，由于房地产企业销售量降低，企业贷款门槛提高等因素的影响，房地产企业的融资渠道将越来越窄。一旦房地产企业经营不善，难以按时归还贷款及利息，就会直接影响银行的正常运作，对整个社会经济的发展造成不利影响。

二、房地产企业防范财务危机的对策

1.优化资本结构

房地产行业属于资金密集型行业，因此必须不断优化自身资本结构。当前，我国的房地产企业普遍没有足够的资金独立开发项目，需要进行融资解决，企业在融资时一定要考虑到自身的偿债能力及开发项目的收益情况。尽管负债经营可利用金融杠杆增加企业收益，但是仍要将负债率控制在合理的范围内。因此，房地产企业在运营过程中需不断优化资本结构。

2.扩宽融资渠道

房地产企业的发展离不开资本市场的支撑，因此，房地产企业应不断扩宽融资渠道，实现多元化融资模式。房地产企业可与资本市场对接，搭建起房地产企业的资金循环系统。首先，应研究资金链管理，探索出最适合本企业的发展模式；其次，除进行信托计划融资、基金融资、证券化融资等方式外，还可进行民间融资方式，不断拓宽企业融资渠道；最后，随着国外融资平台进入中国金融市场，房地产企业应利用好国外融资渠道，实现多元化融资，以不断降低企业负债率，从而降低企业财务风险。

3.加强项目调查

房地产企业属于高风险企业，受到社会经济政策等社会环境影响较大，因此，房地产企业在项目开发建设前应进行大量的项目考察及风险调研，出具一份风险评估报告，以有效降低企业财务风险、实现成本控制。其次，对项目的投入、产出状况做合理预算，可为企业经营决策提供数据支撑。同时，房地产企业要正确认识成本管理，加强财务核算，对项目建设进行合理预算，确保企业资金发挥出最大效用。

4.注重风险预警

房地产行业具有很强的不可预见性，且市场环境瞬息万变，一旦企业财务出现问题，极易引发财务危机，若财务危机不断累积恶化，企业将爆发全面危机。随着房地产行业竞争的加剧，房地产企业应不断增强财务风险意识。针对此，房地产企业应建立一套完善的财务风险预警系统，在危机出现之初就采取相应补救措施，将企业危机扼杀于萌芽中。企业可以通过设置一些较为敏感的财务指标进行预测，这些指标包括开发项目的收益率与销售率、现金流入比率、已获利息倍数、资金的安全边际率等。当前我国经济发展加快，相关的经济政策也不断调整与变化，这势必会影响房地产企业的发展，因此，企业应关注对宏观经济形式的分析、经济政策的研究等，将企业出现财务风险及财务危机的概率降至最低。

三、结语

当前，我国房地产行业发展还有许多不完善之处，相关财务管理等制度还存在一些问题，这些问题得不到妥善解决，必将造成企业面临较高的财务风险。因此，房地产企业应通过不断优化资本结构、拓宽融资渠道、加强项目调查、注重风险预警等措施，降低企业财务风险，确保企业健康持续发展。

参考文献：

第13篇

战略成本会计和传统成本会计一样，都是由专业的财务人员或会计，在企业的生产经营环节如原材料采购、产品生产、存货管理与售后服务进行全面成本监控，并为企业的管理者或投资者提供投资决策的有效数据，为企业不断地适应市场环境，在其行业中保持一定的竞争地位，提供管理和评价企业的战略性论据。具体而言，战略成本会计是从成本的角度，将成本控制嵌入生产经营的各个环节，通过成本规划和控制手段，始终保持或降低企业的成本，提高企业的盈利能力，保证企业在市场竞争中始终获得高水平的竞争优势。因此，战略成本会计对于企业来说，将不仅仅是传统成本会计记账的功能，还有制定企业发展战略策略的功能，即通过成本分析与管理实现企业的竞争策略，使企业基于当前的生产经营流程，为进一步的发展预测未来市场的走势，针对企业自身存在的优势与劣势进行战略性改革转变，始终保持企业处于成本不断优化的进程中，最终实现企业竞争优势下的可持续发展。房地产企业不同于制造业的生产经营环节，产品性质也有别于一般企业，但是，通过战略成本会计在房地产企业的应用，无论是存货在建环节(商品房或投资性房产)还是在销售环节、售后服务等方面，均体现出对企业发展有战略意义的管理作用。

2房地产企业成本管理中的战略成本会计

战略成本会计最直接的运用即在企业成本管理中，是对传统成本管理的再造与优化，是企业通过成本管理降低企业成本与发现企业发展战略的第一步。成本分析与管理可以通过成本核算找到降低成本的因素或生产经营环节，对于房地产企业来说，待销售的商品房即为房企的存货，一般企业通过存货成本核算与管理，发现采购原材料的价格、次数，安排采购周期实现对原材料采购环节的成本管理;而房地产企业一般而言在其商品房的建造过程中对建筑材料的购买也需要采用战略性成本管理法则，通过对原材料采购次数、平均采购成本进行核算，从而科学设计原材料采购周期与采购次数，结合不同时间段的原材料价格最小化其建筑材料的采购成本支出;另外对商品房存货的销售环节，根据房地产市场景气程度进行逐渐“放盘”实现对商品房存货销售有节奏的控制，可以发现房地产行业或市场目前出现的问题或影响因素，制定有效的价格策略或促销策略，配合发盘节奏实现房地产企业存货待销售费用的管理与控制，提高房企经营的绩效。因此，可以看出战略成本会计对于房企来说，是考虑将生产(建设)经营的某一环节联系全局，不仅将每一生产环节以成本控制作为量化手段与标准，更将每一生产环节在房企经营管理的整体系统中的成本优化因素予以研究发现，采取适当的成本核算方法将存货(待售商品房或投资性房产)成本价格分摊到各个环节，以发现各个环节成本改善的因素，最终从单一环节上升到全局成本优化的高度，体现了房企企业管理策略的战略性高度。

3战略成本会计在房企售前、售后服务管理中的应用

战略成本会计贯穿了企业生产经营的各个环节，而对于房企来说根据售前市场调查情况制定存货销售价格与销售策略，根据销售的实际情况对售后销售环节的反馈从而控制销售费用，能够实质性帮助房企降低销售成本、提高销售业绩。对于房地产企业的售后服务管理中，战略成本会计主要变现为适度服务质量控制、销售网点布局与路线设计、售后服务的完善三个方面。适度服务质量控制对于房企来说，销售环节的服务质量控制与成本挂钩，即有效的销售培训使销售人员能够提高房地产的销售业绩，销售培训费用与销售人员提成费用的控制，都是战略成本控制的适度服务质量控制的关注环节;销售网点布局则是通过市场调查设计房地产销售的主要售楼部与广告宣传投放地，通过合理的销售网络布局实现较小成本耗费下的高销售业绩与目标，这在房地产销售环节是十分重要的，合理有效的销售网络布局，如地铁进出站口的广告牌设计，能够在人流量的地方设置醒目的销售广告，战略成本会计能够权衡广告费用与销售业绩之间的关系;另外，旅游景区房地产在市区设立的售楼咨询中心，也需要考虑人流量与周围居民或市民的收入情况，战略成本会计即能够通过该环节的成本分析与控制实现对销售网点布局的优化升级;售后服务对于房地产企业来说，应该是越来越受重视的环节，因为房地产企业的销售团队具有较高的流动性，售后服务往往是房地产开发商移交到物业管理公司，业主对商品房售后的各种物业管理事务的预期感受与满意程度，这不仅仅是对房地产企业战略性发展的高要求，也是对与房地产休戚相关的物业管理方面提出了更高要求。战略成本会计要求房企在售后服务质量的管控，实际上对于房企改善服务质量并进一步提高销售量，有极大的促进作用。因此，对于房企来说，售前售后环节关系到房企销售业绩的可持续化与企业商誉或形象的进一步提高，要想将其做得更好，就要增加售后服务的设施和相应的售后服务人员。

4战略成本会计在房地产企业高层决策管理中的应用

战略成本会计不同于传统成本会计的最明显之处，即在于其对于企业来说的战略意义。房地产企业需要时刻关注和了解市场动向，尤其是房地产行业的价格走势，战略成本会计通过市场调查、企业成本控制与市场未来走势预测为房地产企业提供多元化的信息，帮助企业高层制定有助于企业发展的决策，如有市场竞争力的价格决策或是商品房促销决策直接影响企业的经营;而关于房地产企业与竞争对手优劣势方面的比较研究，则有利于企业制定长远的发展规划;战略成本会计还能够帮助企业了解准购房者的需求方向，有助于房企制定有利于企业与消费者双赢的发展性策略。另外，对于企业生产经营过程中的战略性成本会计信息的使用，无论是企业经营决策管理人员这还是企业的投资者，是企业经营过程最为直观的状态描述与分析，有效的成本分析与管控将大大提高这方面信息的使用效率，有效服务于企业管理。

5结论

第14篇

关键词：房地产开发 成本控制 措施

近些年来，随着房地产市场发展速度的提高，各房地产开发企业的竞争也日趋激烈。众所周知，利润是企业生产和发展的动力源泉，而提高利润不仅需要收益的增加，还需要减少成本的支出。在如今市场经济的环境下，房地产企业要想赢得先机，就必须要控制房地产项目的开发成本。只有如此，企业才能取得进一步的发展。

一、现今房地产开发与企业成本控制中存在的一些问题

（一）成本控制意识浅薄，缺乏成本控制体系

在房地产企业的管理中成本控制是一项十分重要的内容，在房地产企业的经营中必须把它放在重要的位置。现如今，我国的房地产企业的成本管理把价格作为事后合算的基础，这是一种静态的企业管理方式。这种成本管理方法虽说拥有很大的优势，但也存在一定的弊端。当今，我国房地产企业管理的发展方式是粗放型的，使企业在对成本的管理时不够仔细也不够精确，这种方式不利于房地产企业的进一步发展。而且在成本控制方面，企业内部也缺少有效的管理和使用监督，从而导致了企业的财务人员不能很好地了解公司的经营状态，同样，这也不利于企业的健康发展。随着固定成本的提高，企业在经营过程中如没有一套完整的成本管理体系，将阻碍企业进一步扩展其经营范围。

（二）成本管理与战略目标脱节

就目前的房地产形势而言，虽说房地产市场的竞争越来越激烈，但任有新的房地产企业加入进来，使得房地产企业数量越来越多。在政府政策的影响下，房地产企业的风险也逐渐增加，这也就逐渐加大了企业的收益压力。在此形势下，有的房地产企业为了提高工程进度，不顾及企业声誉和产品质量，抢工期也要完成进度，这导致了很多建筑质量不达标。而且，由于企业中没有健全的成本管理，企业成本往往失控，从而导致无法达到决策与战略之间的一致性。成本计划也就化为了泡影。

在中国，房地产企业较其他行业发展晚，不能有效地衔接其他行业的管理系统，这就导致了没有好的成本管理效果。在我国没有一套完整有效的组织结构支撑房地产企业，这就使得往往是那些兼职人员在进行房地产企业的成本管理，缺乏专业的管理。而且，我国的房地产企业没有一套完整的流程图，工作中容易出现混乱的局面，而且也没有明确规定具体的方法选择。

（三）项目团队配合不默契

目前，由于房地产企业工作人员的不断流动，项目成员之间的配合会有些不默契，毕竟每个员工都有各自的工作习惯，如没有相应制度和流程的约束，工作之间很容易出现偏差。一个完整的房地产项目就如同一部机器，每一位工作人员就是这部机器的零件，机器的正常运转需要每一个零件的团结合作，房地产企业项目也是如此，如不能保证各项目成员之间的默契合作，整个团队的工作成果就会受到影响，这甚至会直接导致开发成本的升高。工程上出现的工程不一致现象就是员工之间不协调造成的，导致重新返工或变更，继而影响到工程的成本。

二、房地产开发企业陈本控制的措施

（一）形成全过程的成本控制理念，建立完整的成本控制体系

企业控制的对象时企业中的每一个人的工作，所以说每个人的工作都是至关重要的，它直接影响到成本的支出，这就要加强成本控制的意识，使每个员工都自觉把降低成本作为行为准则。房地产开发项目的整个周期都会涉及开发成本的发生，也就是说，项目成本的形成是从项目立项开始设计阶段到随后的中标后的实施，再到最后竣工验收的全过程，这期间都需要成本控制的意识。在成本控制方面，大多数的房地产开发项目只重视控制显成本，而忽略隐成本，这是错误的行为。企业的每一个员工，尤其是项目的领导者，都应该有全过程的成本控制的概念，不应搞单纯指重视技术质量而忽略了成本的控制。只有在员工中树立了成本控制的理念，企业才能在日常生产的全过程中加强对成本的控制。

（二）加强成本控制，强化品牌战略

企业经营是以获得利润为目的，房地产企业经营的目的也在于获得利润。评价一个企业的实力最好的方式就是评价该企业获得利润的能力，成本管理一项最重要，也最普遍的方法就是利润，它是一种通用的基准。当然，企业的经营与发展离不开信誉和品牌，因此，企业经营发展中必要的环节就是品牌战略。企业经营与发展的所有环节几乎都包含品牌利润。房地产产品质量与性价比的体现要经过很长一段时间，产品质量的性价比与品牌效应对于房地产企业的经营是非常重要的。也就是说，只要具有了良好的品牌，房地产企业就可以大大降低广告等方面的花费，因此品牌对于节约企业经营成本和提高企业盈利能力是很重要的。

（三）加强团队建设，建立完善全过程成本控制的员工激励制度

一个房地产开发项目企业由很多个专业组成，各团队之间只有团结合作，才能有效地避免那些常见的工程问题，从而把开发成本降下来。另外，加强团队人员的素质也是十分重要的，每个人都有自己的想法，技术服务企业也是如此，在不希望付出过多的前提下，想要获得更大的收益，这样肯定就会降低服务的质量，这就需要企业的管理团队拥有更加专业的知识，避免出现投资浪费的现象。而且员工素质的提高，还有助于成本控制思想的落实。根据笔者多年的工作经验，空洞的说教和强迫式的灌输并不能提高员工的成本控制思想，更不必要员工自觉意识。员工成本思想的提高要靠一定的激励的管理制度和管理模式。作为房地产企业项目经济效益的综合性指标，企业的开发成本还关乎项目中各部门各单位各职工的切身利益。

在房地产企业成本控制方面，我们还有很多地方要改进，要用经济与技术相结合方式控制项目的成本在成本预测、计划与结算过程中要主动控制，考核控制的手段等等。

三、结语

管理不仅是一门学科，还是一门艺术。房地产开发企业成本控制就是一项工程管理项目，由于其特殊性和复杂性，我们要抓住问题的根源，结合企业实际情况，制定相应的成本控制措施。

第15篇

在正确原则的指导下，房地产企业的内部控制机制可以更加完善，企业内控效率更高。房地产企业应遵循的原则有：第一，坚持合法合理性原则，法律法规是一切行为的准绳，房地产企业的任何规章制度以及行为，都要在法律法规的许可范围之内进行，包括房地产企业的内部会计控制行为；第二，坚持全面性的原则，在坚持合法合理性原则的前提之下，要将房地产企业内部的会计控制涵盖企业业务的各个方面，并且还要重点落实决策、实施、监督等环节，实现对企业经营及管理的整体控制，例如：对材料及设备的购入控制、对施工成本的有效控制等；第三，坚持谨慎性的原则，房地产企业的内部会计控制的关键是有效防范风险，而房地产企业的一个重要特点就是投资风险大，这就要求内部会计控制要谨慎地考虑、评估、分析企业在经营各环节会存在的各种风险，争取将风险值降到最低，以实现企业利益的最大化；第四，坚持灵活性的原则，企业的内部会计控制在坚持谨慎性原则的同时，还要根据具体的环境、实际需求、企业的经营战略等情况及时改变、调整或完善相关措施等。

（二）提高相关人员自身的素质，增强其内部会计控制的意识和认识

在房地产企业的运营中，专业人才在项目决策、实施等阶段都发挥着重要作用。在建立企业内部控制系统时，高素质的会计人员要安排房地产企业内部的控制措施，此外，他们还要监督会计控制的执行情况。同时，要不断加强对会计人员的培训，增强其内部会计控制的知识及能力储备，提高对企业内部会计控制的认识以及内控意识，主动参与到房地产企业工程项目的内部会计控制当中去，从而适应房地产企业的内部会计控制的现代化要求。

（三）加强房地产企业的预算控制

目前，我国房地产企业存在的共同问题是资金紧张，因此要想在激烈的竞争中生存下去，就要加强企业的预算控制，从而建立完善的内部会计控制的体系。如今，房地产企业的经营要以加强预算为导向，对项目决策做出合理的、科学的动态调整，最大程度地降低房地产企业经营的风险。要做到以加强预算为导向，就要加强预算的权威性和灵活性，科学采集预算数据，从而加强企业的内部会计控制。

（四）不断完善房地产企业会计内部的监督机制

不断完善房地产企业会计内部的监督机制是提高企业内控的关键。完善的内部监督机制能有效地监督企业会计的预算、核算的实施过程，能够及时地提出问题并且予以改正。要想完善房地产企业会计内部的监督机制，就要在企业内部建立专门的审计部门，根据企业的监督制度对会计部门及人员进行监督。其次，要保证审计部门的完整性和独立性，避免其职能受到削弱，使其能够独立的、有效的对会计部门实施监督。只有这样才能保证房地产企业会计内部监督机制的完善和权威，从而提高企业的会计内部控制。

（五）加强企业考核激励制度的建立

浅析我国上市公司内部控制问题文/曾小容加强企业内部的审计工作是目前房地产企业内部会计控制的重要内容之一，因此企业要根据自身的特点来建立完善的、合理的审计监督的体系，并且对各项工作进行合理、有效的考核和激励，这样才能最大程度地保证房地产企业各种内部会计控制的有效性。

（六）建立完善的电子信息系统，加强房地产企业内部会计控制的电算化进程