生产销售论文范文

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第1篇

关键词：滞销楼盘产生原因理念与技巧

由于各种各样的原因，房地产新楼盘销售中途受阻，形成楼盘“滞销”。这种现状的形成对房开商来说是一个致命打击。如何解决楼盘滞销问题，使销售重新纳入正常的轨道，对于开发商是迫在眉睫。滞销楼盘可以粗浅地解释为销售不畅的楼盘。楼盘滞销严重影响着开发商的资金回笼速度，一旦处置不好，后果将不堪设想。

一、楼盘滞销的产生原因

1.市场调研粗浅、营销失误。项目前期，开发商没有认真做市场调研盲目上马，导致完工后，楼盘自身存在着这样或那样的毛病，消费者难以接受，从而影响楼盘的销售。主要问题如下：(1)定位偏差：有的开发商不重视前期市场调研和营销策划，产品定位偏离目标顾客，造成产品销售不畅。主要有定位过高、定位过宽、定位超前的问题。(2)设计问题：建筑产品的规划设计是建立在目标市场确认的基础上根据市场的需求来制定的，否则就会受到其他替代产品的威胁。在营销失误方面：(1)销售没有全程策划：所谓的全程策划是指销售商从设计规划开始，对项目的建筑风格、平面设计，客户定位等均和开发商一起完成。朝向，采光、楼层较差的单元一般在开盘时就首先以低价格推出，这种方式容易被买家接受，一些较差的单元留到最后卖困难会大得多。(2)楼盘推出时机不当：房地产投放市场也应该具备：“天时、地利、人和”，天时好就是要恰当地利用宏观环境和推出楼盘的时机，认清大势随行就市在地利与人和都到位的条件下，将产品在此最佳的机会点抛出，以取得最好的销售业绩。(3)营销推广不利。能否采取较为合理的推广手段也将直接影响到产品的销路，如果没有有效的推广手段，就很难打开产品市场。

2.开发商缺乏实力、新的竞争对手的出现。开发商作为项目的实施者，是否具有实力，是影响房地产销售进度的一个重要问题。房地产属于特殊商品，具有投资大、风险大、周期长、资金回收慢等特点。而有些开发商在投资运作过程中由于资金不到位，没有充足的资金来保障项目工程的顺利进行，影响了工程进度，延缓楼盘交接的时间，造成客户投诉，进而影响产品的销路。从顾客角度来说，有的客户对于落成的现房缺乏想象空间，反而去追捧那些精美的楼书上吹鼓的更超前更高档、更有想象空间的期楼。这种这山望着那山高的消费心态，加上顾客会货比三家，也是滞销的主要原因之一。

3.缺乏品牌意识。“急功近利”的思维方式和行动取向，企业的成功和发展是建立在消费者的基础上的，顾客是企业的衣食父母，只有顾客认可你并购买你所生产的产品，企业才有利润，才能发展。但是，有的开发商看到市场需求旺盛，想捞一把就走，这种做法是不可取的。据统计，我国有1000亿“豆腐渣”工程，与这种“急功近利”的思维方式和行动取向有很大的关系。在这种心态的驱使下，开发商不重视质量而讲速度，不注重楼盘和企业品牌的树立，当然影响楼盘销售。

二、滞销楼盘的销售理念与技巧

1.重新定位产品与市场。(1)改进产品功能：有的楼盘滞销，是由于户型结构存在严重功能缺陷。因为，很少有人会花巨资买一套使用极不方便的房子。这其实也是全国空置房面积年年增加的重要原因。如某高档小区，20套原本看好的四房却成了库存，开发商聘请营销策划人员，经调查后发现原来不少客户认为，该户型房间太多而卧室面积又普遍偏小，于是营销策划人员建议开发商将其改为三房，果然很快售磬。改进产品这一方式对写字楼和商铺来说，运用较多。但住宅产品户型的改动一般是大面积改小、小面积改大等。(2)市场重新定位：一般是对产品进行改进，才能维持持续销售期。如南山金融中心，原名“辉煌大厦”，在停工三年之后世联介入，世联所做的第一件事也是市场重新定位，经调查得知，该项目的周边，是一批中小企业主，就是该项目的目标顾客。因此，世联针对这些客户的特点，建议开发商对产品进行了改进，如取消集中空调、将面积变小，并编写了一本《完全工作手册》，在该手册里，详细列出了在该栋大厦办企业的种种优势，如周边有哪些政府部门、有哪些运动场所、有哪些酒楼、周边商家的服务范围，甚至给出这些部门、商家的电话号码、联系方式等内容，甚至告知买家在该大厦办公，周末是否必须付空调费这些细节上的问题。最后，仅凭这样一本手册就完成了销售。

2.采用降价与广告策略、创新营销手段。降价是处理滞销楼盘的一个最常见的方法，也是开发商和商用得最多的一种方式。降价有多种方式，有的是明降，如广告大降价、大让利；有的是暗降，即隐性降价。如降低首期款、送装修套餐、送家电套餐、免若干年的物业管理费、送花园、送绿化等，这些颇具人情味的降价方式所起的作用非常有效。但降价有利也有弊。首先是开发商损失利润；其次是损害前期购买者利益，让他们觉得不平衡，从而伤害开发商品牌形象。因此，开发企业应慎重对待。有些楼盘价格降到极限、广告的投入也很大，但依然无人理睬，这时就要换一种思维方式，创新营销手段，以达到销售的目的。深圳的“福源花园”二期就是一个成功的例子。“福源花园”位于保税区旁，优点是周围环境安静，缺点是位置较偏，不太引人注意。二期尾盘销售时曾有过几次降价，均价每平方米降至4900多元，广告也打了不少，但市场几乎没有反应。采用试住这一方式后，仅两周时期便完成了销售，55套住宅全部售出，同时单位售价比原来上涨了15%。

3.制定目标各个击破。对于剩下的尾楼，开发商与专业策划人员仔细研究，对每一套剩下的房子都进行仔细研究，与周围楼盘比较，提炼出其优点，找出缺点，制定详细的突围计划，会提高销售的成功率。如“碧天云”项目可以说是以此方法处理尾盘的一个典型代表。“碧天云”位于北环路以北，是深圳市近几年来最有特色住宅项目之一，其独特的岭南建筑风格在深圳住宅市场可以称得上是独树一帜，外立面十分引人注目，开发商因有前面的“碧荔花园”的成功，因此，对这个项目非常乐观，寄予的希望颇高。但盲目乐观的结果是“碧天云”的销售一波三折，前三个月只卖出100多套，后劲跟不上，出现一个滞销期。开发商聘请了专业程度较高的商联合销售，由卖名字、卖风格，转为卖生活、卖实质、卖功能的策略，共同制定了认准目标各个击破的战略战术，对每一套剩下的房子都进行仔细研究，这样售楼小姐在介绍时，优缺点清楚，成功率大幅提高。

参考文献：

第2篇

论文关键词：2010年西北苹果生产及销售趋势分析

 

2010年西北苹果生产可谓多灾多难，生产形势是严峻的，但随着产业产业链条的完善，全国栽培布局的优化，国际国内经济回暖，苹果的销售仍将阳光灿烂。

一：西北苹果疾病区受灾范围之广，程度之重为近年之最，使苹果的产量和质量均受到较大影响。今后苹果主产区灾害性天气发生比较频繁，4月13-15日花期遭遇了历史罕见的早春冻害和降雪天气，山西、陕西、甘肃为主的西北苹果产区有的地方温度降到-4℃以下，而苹果花期可耐低温为-2℃，导致苹果座果不良，有个别地方管理较差，权势过弱的园区座果仅及正常年份的30%左右，即使座果较高的果园，由于前期花受冻，大多是晚开的及腋花芽座果较好，由于这部分花养分积累不足，花芽本身质量差，所结果实先天性不足，生长较缓慢，表现怕长现象，6月3日陕西渭北及山西运城等苹果产区，出现强对流天气过程，普降冰雹毕业论文格式，苹果遭受冰雹袭击，大批苹果套袋被打落，损失惨重。6月17日甘肃静宁县苹果产区遭冰雹袭击，雷大、余湾、李店等乡镇局部受灾，苹果品质受到严重影响，残次果大增，商品率将大幅下降。

二：沿海苹果产区，产业结构调整步伐加快，老果园大批被淘汰，总产量下降，为西北苹果销售腾出了空间。近年来，我国沿海的山东、河北、辽宁等传统苹果产区，由于工业的快速发展，果园的老化导致苹果种植业呈现萎缩状态，栽培面积在逐年减少，为西北苹果业的崛起假造了市场空间。象山东省苹果栽植面积全国最大，1993年栽培面积达572.3千公顷，到2008年调减到276.3千公顷，有一半以上的果园被挖除，河北省1996年栽培面积达384.8千公顷，到2008年减少调减至243.8千公顷，挖除1/3以上，辽宁省1996年苹果栽培面积达261.4千公顷，到2008年减少到144千公顷，减少一半以上，栽培面积的减少，势必影响产量下降，导致我国苹果供求关系发生根本性的变化 ，这是近年来我国苹果市场回暖，销售形势好转的一个重要原因。

三：冷藏业的快速发展，使苹果的供应期得到有效延长：随着果业的发展，果区资本积累的增加和冷藏技术的逐渐完善，近年来在我国苹果产区，冷藏业呈现蓬勃发展之势，贮藏规模扩大，贮藏能力增加，有效贮藏时间延长，以往土窖贮有的在翌年5月1日前后就要清空，耐冷藏苹果则可供货到翌年7月份，贮藏供应期的延长，可有效的缓解市场的销售压力，促使了市场销售形势的转变，使苹果“卖果难”现象得到了有效缓解。象甘肃省将发展冷藏业作为扶持苹果产业的重点，自2001年开始每年投资5000万元，对冷藏库建设等苹果产业关键环节进行补助，，促进冷藏业的发展，以培育产业发展的龙头，带动产业快速发展。

四：出口形势看好：随着苹果栽培重点向发展中国家转移及国际金融危机的过去大形势的影响，自2009年下半年，我国苹果出口形势开始好转毕业论文格式，特别是鲜果出口有大辐增长，拉动了整个苹果市场向好发展。

五：2009年度良好的销售业绩，刺激了苹果市场向好发展：2009年度经营苹果销售的企业和个人均赚的缸满盆溢，这种情况自2006年后，基本上苹果市场开始平稳，以前大起大落的销售形势没再出现，这充分说明，我国苹果产业的调整已见成效，供求关系已趋于新的平衡。2009年度苹果经销商的赢利，将促使社会上更多的闲散资金向苹果流通流通领域转移，预计今后苹果的销售仍将保持良好势头。

六：自然灾害导致南方水果大减产，使苹果市场空间增大：今年我国南方自然灾害频繁，西南地区春早期间持续时间之长，范围之大历史罕见，夏季暴雨袭击频繁，危害之重近年少见，对南方果业造成了很大的影响，导致南方水果减产，使得市场供果总量减少，相对的使苹果销售市场空间增大，对今年的苹果销售是非常有利的。

因而概括而论，今年苹果销售形势是比较看好，无论在销量还是在售价方面，均将好于2009年，果农只要加强果园的中后期管理，产出高质量的果子，今年一定能卖个好价钱，取得好的收益。

第3篇

关键词：寿险公司；养老保险体系；商业养老保险；社会养老保险

人总是会老的，于耄耋之年能否老有所养，是每个人都将面临的问题。根据第五次全国人口普查资料显示，2000年我国60岁以上者已达到10.86%(老龄社会临界点为10%)，我国已步入老龄化社会，并成为世界老龄人口最多的国家之一。近20年间，中国60岁以上老年人口每年以3％左右的速度持续增长，目前已达到1.32亿，到2030年，我国60岁以上的人口将达到3.4亿，占总人口的21.36%。那时平均每四个人中就有一个老年人，加上我国独生子女政策的实施，到那时一对年轻夫妇上面，可能有四位父母，八位祖父母都健在。这么多的老人养老问题怎么解决，这是摆在我国面前的一个不可回避的现实难题。笔者认为，我国的社会保障体制改革，应采取“社会养老保险＋商业养老保险＋自我储蓄养老”的模式，并逐步降低对社会保险和自我储蓄养老的依赖，更多地依靠商业养老保险来满足消费者的养老保障需求，是解决这一难题的较好途径。之所以这样说，是因为寿险公司在开办储蓄养老保险方面有着极为有利的专业优势，在我国未来养老保险体系中能发挥极其重要的作用。

一、我国社会养老保险面临的问题

所谓社会养老保险是国家和社会根据一定的法律和法规，为解决劳动者在达到国家规定的解除劳动义务的劳动年龄界限，或因年老丧失劳动能力退出劳动岗位后的基本生活而建立的一种社会保险制度。国家有关文件规定,在劳动者年老或丧失劳动能力后，根据他们对社会所作的贡献和所具备的享受养老保险资格或退休条件，按月或一次性以货币形式支付的保险待遇，主要用于保障职工退休后的基本生活需要。

1997年，《国务院关于建立统一的企业职工基本养老保险制度的决定》中明确：基本养老保险只能保障退休人员基本生活，各地区和有关部门要在国家政策指导下大力发展企业补充养老保险，同时发挥商业保险的补充作用。目前，按照国家对基本养老保险制度的总体思路，未来基本养老保险目标替代率确定为58.5％。由此可以看出，今后基本养老金主要目的在于保障广大退休人员的晚年基本生活，并不能解决老人们“丰衣足食”安享晚年问题。况且,由于国力所限,加之我国的政治、经济体制改革正处于不断深化的过程,我国现在的社会养老保险制度还面临着许多问题。表现在如下方面:

（一）社会养老保险仅涵盖城镇有固定工作单位的人，城镇人口中的自由职业者和待业人员以及广大农民无法享受

全面而完善的社会保障体系应该涵盖所有人群，包括非城镇人口，也就是通常所说的农民，也应该参加基本养老保险，达到法定“退休”年龄时也应能领取养老金。但这是一个非常艰巨的任务，决不是短期内所能完成的。目前即使在城镇人口中也并非全部都进入了社会保障体系，也有游离在基本养老保险之外的人群，他们就是自由职业者和待业人员，也就是没有工作单位或者没有固定工作单位的人。这些人的养老问题怎么解决，是摆在我国当前的一个不可回避的现实难题。显然，社会养老保险在短期内是无法解决的。

（二）人口老龄化的压力日益加剧，单纯依靠社会养老很难解决某些现实问题

西方发达国家通常在步入工业化社会后才会出现老龄化,且老龄化速度较慢。我国则在工业化的起始阶段、经济建设资金需求集中的情况下便进入老龄化,使资源配置陷入困境。据统计2000年我国60岁以上者已达到10.86%，到2030年，我国60岁以上的人口将达到3.4亿，占总人口的21.36%。目前,我国基本养老保险基金采用现收现付与基金积累相结合的部分积累制,这种平衡方式在我国人口老龄化到来时,会造成资金需求的急剧增长,社会负担加重,显然，单纯依靠社会养老很难解决这一问题。

（三）过高的社会养老保险费交纳标准和替代率,造成国家、企业负担过重,部分参与者无力负担,不利于国民经济的健康发展

我国社会养老保险制定的替代率为90%左右,而国际上一般为45-50%。我国企业养老保险,单位和职工个人的保险费交纳标准占职工工资总额的28%,单位和职工个人普遍感到难以承担。如果降低交纳标准，势必由国家财政补贴,则可能导致严重的财政危机。

（四）目前社会养老保险制度与国民收入分配变动的趋势不相适应

自改革开放以来,我国的国民收入一直呈现向个人倾斜的趋势,国家财政的宏观调控能力较弱。从1980年到1995年,财政收入占国内生产总值的比重由25.7%下降为10.9%。与此同时,居民个人收入增长迅速。按当年价格计算,1978年至1995年间,城市居民的收入以年均15.9%的速度增长,城市居民存款余额也以年均34.3%的速度增长,由154.9亿元增加到23466.7亿元。与之形成鲜明对比的是,我国绝大部分的社会养老费用仍然由国家和企业承担。不仅造成国家、企业负担过重，不利于国民经济的健康发展，也不利于人们自我养老保障意识的提高，造成过分依赖国家、企业局面。

（五）社会养老保险只能解决基本的退休养老问题，不能解决退休者退休后的生活水平下降问题

根据国务院的《关于建立统一的企业职工基本养老保险制度的决定》以及《国务院关于完善企业职工基本养老保险制度的决定》，《决定》实施后参加工作的职工，个人交费满15年的，退休后按月发给基本养老金。社会养老保险资金主要来源于：（1）用人单位按上年度职工月平均工资的20%提取；（2）个人按工资的8%提取。退休后将按月发给基本养老金。基本养老金待遇水平与缴费年限的长短、缴费基数的高低、退休时间的早晚直接挂钩。他们的基本养老金由基础养老金和个人账户养老金组成。退休时的基础养老金月标准以当地上年度在岗职工月平均工资和本人指数化月平均缴费工资的平均值为基数，缴费每满1年发给1%。个人账户养老金月标准为个人账户储存额除以计发月数，计发月数根据职工退休时城镇人口平均预期寿命、本人退休年龄、利息等因素确定。假定某地上年度在岗职工月平均工资和本人指数化月平均缴费工资的平均值为1000元，缴费满30年则他每月可拿到300元基本养老金。又假定该地平均预期寿命为80岁，个人账户养老金发放的比例是本人账户储存额除以240，该人60岁退休时，如果个人账户累计总和为6万元，那么，他退休后每月可拿到250元（60000÷240），两项合计550元，这点钱显然只能解决基本的养老问题。并不能解决老人们退休后“丰衣足食”安享晚年问题。

二、储蓄养老只能作为养老的辅助方式

我国人们具有良好的储蓄习惯，绝大多数的人选择储蓄的方式就是将钱存银行，因为银行储蓄具有风险小、存取方便、安全性强的优点。目前我国居民储蓄存款已经突破17万亿元，就充分说明老百姓对银行储蓄的偏爱，然而，通过银行储蓄本息的累积来实现自我储蓄养老的方式存在明显不足，只能作为养老保险体系中的辅助方式。

（一）银行储蓄收益低，浪费了资金的使用价值

按目前银行储蓄一年期存款利率4.14%计算，考虑到5%的利息税因素，实际名义存款利率仅为3.933％，将大量的钱放在银行，显然是浪费了资金的使用价值。

（二）银行储蓄无法抵御通货膨胀

2008年2月全国居民消费价格总水平指数为8.7%，如果以此来对照当前的存款利率，按一年期存款利率4.14%计算，考虑到5%的利息税因素，实际利率为-4.767%（即4.14%×0.95-8.7%）。它意味着你将100000存进银行，一年后它的实际价值变成了95233元，4767元就白白地蒸发掉了。面对通货膨胀压力增大的预期，将钱都放在银行里，作为自我储蓄养老资金显然不合时宜。

（三）银行储蓄属自发，随意性太大

而自我储蓄养老是一个长期的计划，在这个资金积累的漫长过程中，很可能中途夭折。

储蓄既是一种预备手段，又是一种积累手段。作为预备手段，其作用是未雨绸缪。作为积累手段，它是为了实现未来某一耗资较大的消费而有目的地存钱。两者都是现代人实际的需要，所以，为将来老年幸福美满生活做适当地储蓄准备是一种非常明智的行为。但是，在现实生活中有一部分人总是难以主动地、自觉地储蓄，即使能到银行储蓄，由于银行储户可随时支取账户上的存款，在时间上、数额上并没有太多限制，因而存款就不易保住，一旦有什么开支，一下就取走了，使自我储蓄养老计划中途夭折。所以，自我储蓄养老只能作为养老保险体系中的辅助方式。

三、寿险公司在养老保险体系中可发挥重要作用

在我国深化养老保险体制改革的过程中,要想进一步减轻国家财政压力,必须提升个人的自我保障意识,充分发挥市场机制的积极作用,对我国养老保险制度进行重新设计。笔者认为，在我国未来的养老保险体系中,更多地依靠商业养老保险来满足消费者的养老保障需求，是解决这一难题的较好途径。

（一）寿险公司在养老保险体系可扮演重要的角色

受国力所限,我国社会养老保险虽覆盖一定范围,但还未达到覆盖全社会的程度,正需寿险公司在社会保障的空白地带发挥作用。同时,社会养老保险的保障水平只能保障退休人员基本生活,无法保障富裕的晚年生活，收入水平较高的阶层可通过购买寿险公司的养老保险，确保其有一个富裕的晚年生活。

（二）寿险公司的资源配置

寿险公司可以更加合理地配置资源,作出最佳投资策略,提高资金利用率,使养老基金产生最佳的资本配置和最高的投资回报率，从而更好地保护养老金领取人的利益。

（三）寿险公司养老基金的积累方式

寿险公司的养老基金积累方式比较适应我国未来人口快速老龄化和城市化的发展趋势,符合世界各国养老保险制度由现收现付方式向基金积累方式改革的趋势,与我国国民收入分配格局的变化相适应。

（四）寿险公司的优势

寿险公司之所以在许多国家养老保险中担当举足轻重的角色,还在于其拥有其他机构不可比拟的优势。

1．寿险公司拥有经验丰富的精算师,可准确制订交费标准和给付水平,根据谨慎的精算原理保证养老金的稳健运用和给付安全。

2．寿险公司拥有众多的投资和理财专家,在市场机制的作用下,寿险公司会制订最佳的投资组合,在确保安全性的前提下,保证养老基金最大限度地保值增值;同时,通过加强成本核算,尽力降低经营成本,为养老金所有人提供优质高效的服务。

3．寿险公司承诺的养老金给付具有极高的安全性,养老金领取人的利益可得到充分保障。寿险公司的经营接受政府金融监管部门的严密监管,促使寿险公司进行稳健经营,提取足够的责任准备金,以保证充足的偿付力和流动性。

4．商业寿险公司经营养老保险业务符合国际惯例。无论在养老保险体制比较成熟的西方发达国家,还是养老保险体制正走向完善的拉丁美洲国家,寿险公司均在养老保险制度运行中发挥着举足轻重的作用。

（五）通过购买寿险，可以帮助人们养成计划储蓄的美德

由于商业养老保险是一种带有一定强制性的“储蓄”，当保险合同生效后，投保人便要根据合同的规定按期交纳保费，以维持保单的有效性，直至保单期满为止。这样，投保人便能有计划地把资金积累起来，养成有规律储蓄的好习惯。到约定领取养老保险金时，才能按时领取养老保险金，或在退保时得到现金价值。由于退保损失大，所以人们一般都不愿退保，这样就迫使人们“存”一笔钱在人寿保险公司，做到细水长流，源源不断，保其一生。这不仅解决了自我储蓄养老不主动、不自觉，随意性太大的缺陷；也解决了银行储蓄存款，由于支取太方便，很多人往往因为经不起物质的诱惑，令储蓄养老计划半途而废的问题；还可以为愈来愈老龄化的社会和独生子女后代减轻负担，使老了的自己依旧拥有尊严。

综上所述可见，从我国的国情出发，采取“社会养老保险＋商业养老保险＋自我储蓄养老”的模式，并逐步降低对社会保险和自我储蓄养老的依赖，充分发挥商业寿险公司在我国未来养老保险体系中的作用，不仅是必要的，而且也是可行的，应该是我国社会保障体制改革的突破口。

参考文献：

[1]孙国栋.充分发挥现代保险功能为构建和谐社会服务[N].北京:金融时报，2005-2-21.