房地产企业现金流分析范文

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第1篇

关键词：房地产 现金流 案例分析

作为我国最大的房地产开发企业，万科坚持主流市场定位，以市场、客户、股东为导向，积极促进销售，持续提升效率，优化管理，推进住宅产业化战略，经营业绩连上台阶。在销售和开发稳步增长的同时，公司的专业能力得到巩固和提升，产品服务内容也日趋丰富。但是房地产行业的增速过快使得企业快速发展的同时伴随着许多危机。全球金融危机使得潜在的危机渐渐浮出水面，房地产企业的现金流结构失衡等问题再度成为万众瞩目的焦点。因此，包括万科在内的房地产企业纷纷对传统的经营模式进行反思，企业是否能抵御这场金融危机的寒流。万科的经营策略，相对是比较稳定的。其中包括坚持快速周转和稳健的投资策略等。快速周转的房地产企业，具有更强的制造业特色，有利于促使企业不断提升专业能力。而快速周转加上谨慎投资，则保证了企业在市场波动中保持经营的安全性和灵活性。

占据行业领先地位的万科凭借其对市场变化的敏感度和对行业波动的准确把握，业绩稳定增长，2012年全年累计实现销售面积1 295.6万平方米，销售金额1 412.3亿元，销售金额再度刷新行业记录，并在服务理念方面保持领先，相继推出了包括第五食堂、万物仓、幸福驿站在内的一系列服务创新，进一步丰富和拓展了产品服务内容。同时，万科凭借稳健的经营策略保持了相对良好的财务结构和资金状况。

一、现金流量结构分析

（一）现金流量整体分析

经营活动现金流量对企业来说至关重要，会影响企业的盈利质量以及未来的经营成果。从万科近三年的经营现金流量状况来看（见表1），伴随着企业资产规模和销售水平的不断提高，万科的经营活动现金流量净额也同步呈现出逐年上升的趋势，但实质的盈利质量并不是很高。原因是尽管企业的经营活动现金流入在总流入中占的比例很高，但由于经营活动现金流出在总现金流出中所占比例也非常高，导致其经营活动为企业创造的现金流很少，并且耗用了企业很多的资金。由于存货是资金需求和占用的重要影响因素，而且在万科流动资产中占到70%以上，因此需要进一步分析存货内部构成对现金流量产生的影响。进一步分析2010-2012年万科的存货明细可知，万科的存货在近三年最多只有6.27%为已完工开发产品，在建和拟开发产品占了总存货的90%以上。由于房地产开发周期较长，这些项目占用的资金周转较慢，加之在建项目需要持续的后续资金投入，导致资金的耗用越来越多。但是，在市场交易逐步复苏带来的存货消化速度回升的作用下，企业的经营活动现金流的平稳会得到一定的保障，企业的资金压力会相对减轻，企业有望抓住市场的复苏机会，进一步改善运营效率以应对后期市场变化。

由于投资尚处于资金投入期，投资活动的现金流入无法满足现金支出的需求，投资活动的现金流量净额在三年间均为负值，并且在2011年有了明显的下降，这主要是因为收购项目产生的投资现金流入大量减少。我国房地产行业的资金活动受国家宏观调控的影响非常大，而且非常敏感。继2010年针对楼市的调控措施密集出台后，为巩固和扩大前期调控的成果，国务院在2011年1月再次推出“新国八条”。这些政策的出台对市场产生明显影响，受政策环境和市场形势变化的影响，企业的土地购置和开发投资行为都大幅萎缩，房地产企业的投资能力和投资意愿普遍减弱。进一步分析发现，万科投资支出的现金在减少，这也说明万科受宏观政策的影响在投资上的策略很谨慎。同样受这些因素的影响，再加上2010年几次上调贷款利率，万科在行业整体融资环境紧张的情况下，借款金额大幅减少，同时偿还债务支出的现金又大量增加，从而导致筹资活动现金流量净额在2011年大幅下降。

（二）现金流入结构分析

2010-2012年万科的经营活动现金流入均占总流入的70%以上（见表2），这说明企业的现金流入主要来自于经营活动，同时经营活动现金流入呈逐年上升的趋势，其主要原因是万科始终贯彻快速销售的策略，并随着市场景气度的下滑相应地增加打折促销行为。企业来自投资活动的现金只占很少部分，并且2011年与2010年比较减少了72%，因为万科的收购项目中，存在购买价格中以现金支付的部分减去被收购企业持有的现金和现金等价物后的净额为负数的情况，将其重分类到“收到其他与投资活动有关的现金”项目中进行反映，该项目在投资活动现金流入中占很大的比率，而2011年该项目金额又大幅减少，最终导致2011年的投资活动现金流入大幅下降。筹资活动现金流入在2011年有所下降是因为央行在前三季度三次上调存贷款基准利率，使流动性呈现紧缩态势，房地产行业的融资渠道大幅收缩。2012年筹资活动的现金流入较2011年有较大增长，占到总流入的29.13%，成为公司现金流入的重要来源，这也体现了国内贷款是房地产企业的主要筹资手段，企业营运现金很大部分是由贷款获得。进一步分析万科的筹资活动现金流入发现，除了借款收到的现金增长外，吸收投资收到的现金和收到其他与筹资活动有关的现金均小幅下降。这也表明企业的资金链压力有所缓解，但是筹资活动仍然需要得到企业更多的关注。

（三）现金流出结构分析

2010-2012年，因为企业经营规模的扩大和结算规模的增长，万科的经营活动现金流出金额呈逐年增加的趋势（见表3），但是其占总现金流出的比重却在逐渐减少，这主要是因为筹资活动现金流出在总现金流出中所占的比例增加导致。进一步分析发现，公司将近80%的筹资现金流出用于归还借款。投资活动现金流出在总现金流出中所占的比重很小，且在2012年下降了50% ，这说明万科在投资上依然坚持谨慎的策略，不把项目的盈利前景建立在过于乐观的预期上，选择合理时机获取未来发展所需的项目资源。

二、现金流量比率分析

（一）偿债能力分析

保持较高的流动性和短期偿债能力对于房地产企业至关重要。流动比率是短期偿债能力分析的一个重要指标，比率越高说明企业资产的变现能力越强，短期偿债能力也越强，一般认为合理的流动比率为2。万科的流动比率呈现逐年下降的趋势，特别是2011年有较大幅度的下降，主要是因为预收账款增加了49%，导致流动负债增加了55%。到2012年期末的时候，流动比率降为1.40，远低于基准值2，这也说明企业的短期偿债压力增强。由于房地产企业的存货比例普遍较高，并且存货本身的变现时间较长，特别是可能出现积压、滞销等情况，流动性较差，而速动比率将存货这样的流动性较差的资产从流动比率中扣除，因此，速动比率更具有参考价值。速动比率一般应保持在1以上。万科近四年的速动比率呈现波浪式的变动趋势，2011年速动比率大幅下降，主要是因为企业2011年度的预收账款由2010年的744.1亿元大幅增长至1 111亿元。现金流动比率是经营活动现金净流量与流动负债的比率，从现金流量的角度反映了企业当期偿付短期负债的能力。万科2010-2012年的现金流动比率总体上基本保持不变，但是三年均为1%左右，这说明企业经营活动产生的现金净流量不足以抵偿流动负债，必须另外筹集资金以偿还短期债务，企业的流动性较差，现金压力较大，有一定的财务风险。资产负债率是负债总额和资产总额的比率，是衡量企业负债水平及风险程度的重要标志。一般认为，资产负债率为0.4-0.6较适宜，并且越低越好。2011年和2012年万科的资产总额分别增加了37.36%和27.88%，说明企业的资产规模在不断扩大。同时，万科的资产负债率连续三年都高于70%，且呈现上升趋势，这一方面说明企业很好地利用了财务杠杆，另一方面也暗示了企业的负债水平较高，企业的现金压力不断上升，偿债能力有逐渐下降的趋势，存在一定的财务风险。进一步分析发现，万科的流动比率和速动比率都较低、资产负债率较高，主要都是因为预收账款的增加，除预收账款外，企业其他负债占总资产的比例为43.7%，企业的净负债率也保持在行业较低的水平。这说明万科保持着相对安全的财务结构，但是来自资金链的压力依然是企业寻求发展必须要面对的重要课题。

（二）获现能力分析

万科2010-2012年销售现金比率均为正，2012年较2011年有所下降，下降了24%，主要是因为经营活动产生的现金流量净额增长了9.93%，而营业收入增长了43.65%。说明营业收入的增长中现金的保障程度较低，这也不是说企业的情况不好，还要结合应收账款政策等进行具体分析。但是这种情况应该引起企业的注意。总资产现金回收率反映了企业运营全部资产获取现金的能力，比值越大说明企业利用资产创造现金流的效果越好，企业的获现能力也就越强。万科的资产在不断的增长，经营活动的现金流量净额的不稳定也就导致了总资产现金回收率的不稳定。这也提醒企业需要时刻关注企业的财务稳健性。

每股经营活动现金流量净额表明企业每股所获取的现金流量的数量，该指标越大则表明企业的股利支付能力越强。三年间，万科的每股经营活动产生的现金流量净额呈逐年增加趋势，2011年每股经营活动产生的现金流量净额较上期有较大幅度的增加，这一方面是因为企业打折促销行为的增加从而带来销售回款增加，另一方面是因为结算规模的增长。因此，企业应该继续提高周转率以保证销售回款速度。在近两年筹资活动受限的情况下，企业对销售回款的依赖将持续，以维持企业内部的现金流平衡，保障企业持续安全的发展。

（三）盈利能力分析

营业利润率是营业利润和营业收入的比率，它是衡量企业经营效率的指标，反映了在不考虑非营业成本的情况下，企业管理者通过经营获取利润的能力。万科的营业利润率呈逐步下降的趋势，表明企业的商品销售额提供的营业利润在减少，企业盈利能力在减弱。

销售净利率是指净利润和销售收入的比率，用来衡量企业一定时期内的销售收入获取利润的能力。万科的销售净利率总体变动不大但也呈逐年下降的趋势，这说明企业在扩大销售的同时，企业净利润不是同比例的增长，销售带来的净利润在减少。

总资产报酬率是企业一定时期内获得的报酬总额与资产总额的比率，反映了企业运用全部资产的总体获利能力。该指标越高，表明企业的投入产出水平越好，企业的资产运营越有效。从万科总资产报酬率2010年和2011年度的数据来看，2011年比2010年下降了7%，下降的主要原因是利润总额的增长幅度小于资产总额的增长幅度。

这些都表明企业经营效率并未像销售业绩一样令人满意，企业的持续成长能力堪忧。尽管企业销售业绩增长迅速，但房地产企业利润空间不断被挤压的状况仍然存在。在销售、融资、土地、人力等成本持续上涨的环境中，房地产企业如果不能找到新的创利来源，或者无法有效地控制成本，企业的利润空间被进一步压缩的状况将在更长时期内持续。受制于房地产行业传统创利来源的日渐缩小，企业应该积极探寻全新的盈利渠道。万科凭借更强的市场变化和竞争压力的应对能力，通过灵活的销售策略，严格的成本控制以及准确的战略制定等层面的领先优势实现了销售业绩的持续增长。

（四）营运能力分析

应收账款周转率是反映企业应收账款周转速度的比率，它说明一定时期内公司的应收账款转化为现金的平均次数，周转率高，表明收账迅速，账龄较短。万科的应收账款周转率呈逐步上升趋势，特别是2012年与2011年相比上升的幅度较大，增长了31%，这与当前的银行信贷调控政策相关，并且其整体水平仍然高于同行业平均水平，主要是因为公司的主营业务规模的扩大、较严格的信用条件和有力的收款政策。这说明公司的收款变现的速度在变快，资金被外单位占用的时间变短，管理工作的效率在提高。存货周转率是销售收入和存货的比率，用于反映存货的流动性和存货资金的占用是否合理。存货周转越快，存货的占用水平越低，流动性越强，存货转化为现金的速度也越快。企业应该在保证生产经营连续性的同时，提高资金的使用效率。在房地产公司的流动资产中，存货所占的比重较大，存货对公司经营活动变化的敏感性也很强。万科的经营规模在不断扩大，但是公司注重库存去化，这使得库存结构一直保持在健康状态，在其自身规模增长的同时存货销售也在增长，只是增长的不同比例造成存货周转率的波动。这些都与公司谨慎拿地、快速开发策略以及保持快速周转分不开。2012年存货周转率的回升，也表明困扰企业的存货问题得到了一定程度的舒缓。现金周转期是指从购买存货支付现金到收回现金这一期间的长度。现金周转期越短，说明企业在运营资本的管理中所采用的现金管理越成功。万科的现金周转期在2011年上升之后又在2012年呈下降趋势，下降了13%，下降的原因主要是在存货周转天数和应收账款周转天数下降的同时，应付账款周转天数反而上升，这说明企业在这几年经济环境不是很好的情况下，加快存货的去化速度以及施行严格的销售信用政策，同时又更多的延长付款时间、无偿占用供应商的营运资金，从而加快现金流速度，提高企业持续创造价值的能力。

三、结论与建议

（一）加强经营环境研究、注重现金流管理和公司战略的结合

2013年2月举行的国务院常务会议出台了楼市调控的“国五条”。会议再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房。这是自2009年12月开始楼市调控以来，继“国十条”、“新国八条”等政策之后的第五次调控升级。这些政策减缓了房地产企业的发展速度，但是企业应积极关注市场，分析公司的经营环境，将现金流管理上升到企业战略高度，制定清晰的企业发展战略，并依据企业的战略和自身的经营财务状况，制定相应的现金流量战略。在考虑现金流的可利用程度和现金流转是否顺畅等问题的基础上，根据企业的现金流实际情况选择与企业战略目标相符的投资项目，真正建立企业的价值源和现金流增长源，提高现金流的使用效果，实现企业的长期健康发展。

（二）加强现金动态管理，加快周转，提高资金使用效率

现金周转过程是动态的，因此对现金流的管理也应该是动态的，企业应建立基于现金流的预算控制系统，通过编制企业现金预算，对经营活动中现金周转的各个阶段都制定详细的预算并进行有效的控制，及时发现各个阶段出现的问题并进行调整，保证经营活动顺利进行。同时房地产企业还应该加强对现金收支的管理，加大资金回笼力度，提高资金周转速度，从而提高资金的使用效率。加快周转已经成为行业内的共识，追求效率保持高速周转的企业才能持续快速的增长。快速周转模式不仅能使企业有效规避市场风险，而且尽管高周转牺牲了单个项目利润率，但事实证明高周转带来的资本收益水平提升远远超过单个项目的利润率损失。当前外部市场的不确定性和日趋激烈的竞争都要求企业加快周转，提高资金的使用效率。

（三）实现多元化融资

资金链安全作为企业价值增长的重要保障一直倍受关注。从2010年开始，我国资本市场就基本上关闭了包括股权和债权在内的房地产企业的融资通道，企业从资本市场获得支持的可能性微乎其微。到2011年，调控政策收紧，银行也随着收紧信贷，这导致房地产企业进入到资金链极度紧张的阶段。2012年以来，随着企业经营环境的好转，资金链的压力有所缓解，但仍不轻松。借款特别是来自银行的借款仍然是开发企业筹资的主要途径，但是单一的融资方式无法满足房地产企业对资金的大量要求，因此，融资创新，寻求新的融资渠道将是企业实现可持续发展的重要策略。企业可以探索合作开发模式，引入房地产信托，还可以加大对新型房地产基金、海外融资等创新融资渠道的关注。

合作开发可以变相融资，达到双方共赢的状态，房地产企业获得开发需要的资金和土地，合作方则通过投资获得相应的经营收益。而且合作开发可以给房地产企业带来规模效益，有效分散市场风险，合作双方共同开发、共担风险、共享收益。房地产信托投资可以吸引大量的社会闲散资金，融资效率较高，而且房地产信托受到严格的政府监管，安全性较高。房地产企业还可以寻求海外融资渠道。海外融资不仅可以解决资金问题，而且可以引进国外的先进经营理念和更严谨的资金运营方式。房地产企业可以积极寻求海外合作伙伴，充分利用海外企业的优势开拓海外融资渠道。这对于房地产企业的综合实力和抗风险能力都有一定的强化作用。

（四）强化企业危机意识，提高企业经营能力

由于受到国家宏观调控政策的影响，房地产企业的盈利状况变差，生产经营能力难以在短期内得到有效的改善。因此，房地产企业应该强化危机意识，加强抗风险能力，提高自身的经营能力。对于房地产企业而言，土地是生命线，但是单纯依靠追求规模和土地储备取胜的时代已经远去，房地产企业不能再冒进经营，应合理控制土地占用量，谨慎拿地，经营理念也应该从“土地为王”回归到“现金为王”，确保经营活动创造现金流的能力，这才是企业稳定、持续发展的根基。

居高不下的房价，让许多对住房有刚性需求的消费者望而却步，即使国家出台了救市政策，也并不能为企业带来持续稳定的经营现金流入。因此，房地产企业必须提高自身的经营管理能力。房地产企业应谨慎拿地，加快项目的开发进程，对库存商品房做好各项促销工作，采取有力的销售策略，降低存货跌价风险，从而提高存货周转率。同时，房地产企业要加快销售回款的进度，确保资金及时到账，缩短应收账款的周转时间。

（五）实施品牌创新，形成核心能力竞争优势

随着房地产市场的逐渐成熟，房地产开发企业间的竞争模式正在发生转变。由依靠土地升值发展到产品竞争，行业竞争程度不断升级更将竞争模式逐步带向品牌竞争。这种竞争模式的转变一方面是因为行业的成熟发展，另一方面是因为在政策调控下房地产产品逐步回归居住属性。随着投资投机需求被抑制，消费者购房行为趋于理性，对企业品牌、项目品质、行业风险等许多方面的认知能力都有所提升。顺应市场的变化，房地产企业应更多的回归到品牌、产品、周转等自身能力的建设上。房地产企业应该意识到随着住宅日益回归基本的居住属性，未来企业的竞争能力将不仅仅体现在住宅本身，服务配套也将成为客户购房时重点考虑的因素。企业要进一步丰富和拓展产品服务内容，并不断提升客户的居住感受。种种迹象表明，具有核心能力竞争优势的企业往往才能更准确地把握市场变动，抓住发展良机。

参考文献：

1.耿川东，朱宏亮，张新武.宏观调控政策对房地产项目现金流及偿债能力的影响[J].金融论坛，2011，（6）.

2.樊幻灵.论我国房地产企业资金链管理与完善[J].中国房地产金融，2009，（1）.

3.蒋佐斌，魏娟，柯馨.我国房地产行业上市公司的财务报表分析[J].物流工程与管理，2013，（2）.

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第2篇

关键词：房地产；现金流量；现金流量管理

房地产企业经历了飞速发展后，已经成为国民经济的重要支柱性行业。近年来，国家多次推出限制房价、提高贷款利率、限制购房等房地产调控政策，使房地产行业的发展受到了遏制。虽然自2014年下半年以来，我国对房地产行业政策逐步放松了调控，给企业带来新的发展机遇，但调控造成的影响短期内依然存在。房地产企业的现金流管理是指房地产企业为了达到企业价值最大化的目标，通过预测、决策、计划、控制、报告和分析等手段全面系统的管理本企业不同时期现金流入、流出的时间和数量的活动。

一、房地产企业现金流量的特点

相比较一般企业“货币资本实物资本货币资本”的资金循环模式，房地产企业的资金循环则是“货币资本地产资本房产资本商品资本货币资本”这样一个货币资金的长期循环[1]。结合房地产企业资金链运行模式，总结房地产企业现金流量的特点包括：

（一）资金需求额大，筹集任务重

房地产企业的经营对象是房屋土地、大型开发项目等，高额的地价以及房屋工程造价使得投资数额少则千万，多则上亿。并且，房地产的开发项目往往可能不止有一个项目，很可能多个项目同时进行，就更加增大了资金的需求数额。同资金需求数额一起增加的是筹集项目资金的难度，一般企业只有在创立之初或者扩大生产经营规模的情况下需要筹集大量资金，而在日常经营过程中只需要筹集一部分流动资金来维持企业的生产运营，即使筹不到资金，企业只要维持现有规模也能继续生存下去。但是对于房地产企业来说，筹集不到资金面临的风险很肯是项目终止，其损失的巨大的，甚至可能导致企业破产。因此相比较一般企业而言，房地产企业的筹资压力非常大。[1]

（二）资金流转时间长

房地产企业的资金链表现为货币资金的长期循环，货币资金回收所经历环节多、时间长。一般来说，房地产的开发建设从征地开始，需要经历土地开发、房屋建设、竣工交付使用等多个阶段，通常要花费2-3年甚至更长并且，所开发的项目只有销售到一定的数量之后才能回收成本。因此开发期长、资金周转缓慢、回收期长共同导致了房地产企业资金流转时间长的特点。

（三）资金流波动幅度大、分布不均

由房地产资金链的结构可以看出，房地产公司开发项目之初要筹集大量的货币资金，再将这些货币资金投向各个项目，经过地产资本、房产资本、商品资本等环节，最后从这些项目中回收大量资金。由于回收周期长的特点，很可能某年投入了大量资金，现金流出大于现金流入，净现金流量为负，而另一年到了销售阶段则回笼大量资金，现金流入大于现金流出，净现金流量为正。[2]以万科2008-2013年度经营性现金流量净额为例，可以看出房产企业资金流波动幅度大的特点。

（四）资金占用风险大

房地产项目的资金一旦投入就具有了不可移动性。即使企业所处的内部环境以及社会经济、市场等外部环境发生重大变动，也很难进行调整和改变。[3]这样资金一旦投入，风险就会随着回收的不确定因素的增加而增加。其次，由于房地产企业资金需求量大，一般都会借助金融机构以及资本市场的支撑，为外部融资资金的依赖度很高，而这种情况下，一旦金融机构或者资本市场出现变动，资金链就很容易断开，从而加剧资金占用的风险。再次，近几年国家对房地产行业政策性的调整，2010年明确了首次购房的标准，2012年央行两次上调存款准备金率，首套房优惠利率由7折升至8.5折，利率的上调增加了房地产企业的资金成本，是的预期收益相对降低。与此同时为了加强房贷风险的防控，对违规房地产企业进行一系列的行政降福，加上人们对房地产投资的理性回归，导致房地产企业资金无法良性循环，产生财务危机。[4]

（五）现金流量管理涉及的关系复杂

房地产资金链的复杂性决定了房地产企业财务关系的复杂性。一般企业的财务关系基本都是围绕投资者、债权人、债务人、员工、被投资者、企业内部各部门以及国家财政、银行、审计、工商税务而展开。而对于房地产企业而言，除此之外，在经营过程中还要处理与被迁动单位和居民、设计院、施工单位、监理单位、委托建房单位、接受由此转让土地的单位等机构及个人的关系。另外，由于房地产企业的销售特点，其余消费者个人的各种预收预付和应收应付关系更加频繁复杂。[5]

二、房地产企业现金流量现有管理体系

现金流量管理的对象是企业的整个资金价值运动，涉及企业的每一方面，不仅仅局限于现金资产，现金管理是现金流量管理的重要组成部分，但现金管理并不等同于现金流管理。现金流量管理是企业价值管理的一部分，它以企业价值最大化为目标，所以现金流量管理必须从企业战略的角度出发。企业现金流量管理体系的内容主要包括：经营活动现金流、投资活动现金流和筹资活动现金流。

（一）经营活动现金流量管理

就房地产企业而言，经营活动主要包括有：销售房屋、出租房屋、发包工程。转让土地、征用土地、批租土地以及购买建筑材料、缴纳税款、支付利息等。其中，经营活动所产生的现金流入主要产生于：销售房屋、出租房屋、转让土地、提供劳务、税费返还等；而经营活动所产生的现金流入主要产生于：发包工程、支付员工工资、征用土地、购买设备材料、支付营业税所得税等。[6]

房地产企业的经营活动现金流量管理主要包括日常经营活动现金流量管理、企业开发项目的现金流量管理、应收账款管理三个方面。

1. 日常现金流量管理

（1）现金流量的管理。现金流量包括流入量、流出来和净流量，其反映了企业现金盈余水平：流入量大于流出量，企业财务状况良好，反之企业则面临着财务风险。[7]房地产企业在日常运营过程中，要对日常现金的流入量和流出量有一定把握，计算出理论上净流量余额的理想值，编制现金收支计划、对日常现金流入流出量进行控制，加速流入，合理控制流出。

（2）现金流速的管理。现金流速是指现金投入到回笼的速度，综合反映企业经营效率与流动资产的质量。房地产企业具有资金链长、转期速度慢的特点，而这些都不利于企业日常生产经营的顺利进行。因此为了提高房地产企业资金的周转速度，加速资金循环，房地产企业要在：缩短建造交付时间、建立有效的现金流考核制度、加快房屋销售速度等方面不断加强。

（3）现金流程的管理。现金流程涉及了企业授权审批制度、职责分工、业务受理程序以及内部稽核制度等，反映了企业实现现金流动的程序。房地产企业由于财务关系较一般企业要复杂，因此企业更应该对各个流程进行优化升级，确保现金流能安全有限的进行循环。

2.企业开发项目的现金流量管理

（1）现金流量的预算。现金流量总预算更加着重于规划控制企业的宏观经营活动，从而保障企业战略目标的实现，而日常现金流量预算着重于合理安排企业日常经营活动的现金支付，保障企业现金流有条不紊、周而复始，从而保障企业再生产的顺利进行，为企业创造价值提供条件。房地产企业在每年年初，应编制资金预算计划，包括资金预算收入和资金预算支出两大部分内容。其中收入预算的核心内容是企业销售房屋所得现金净增加额，支出预算的核心内容是企业投资、支付税利所需的资金支出。

（2）现金收入的管理。房地产企业的收入来源主要是由销售房屋产品产生。因此现金收入管理的重点则应该放在提高企业销售变现能力，加强房屋市场反馈功能，制定房屋销售的最优方式，尽量按照社会需要的数量和质量来组织房屋建设和销售。另外由于房地产行业较特殊的销售方式，应收账款较之一般企业数额巨大，因此催收应收账款是加强现金收入管理的又一重要内容。

（3）现金支付的管理。房地产企业的现金支出主要由土地成本支出和建筑安装支出构成，加强土地购置款项和工程建筑款项的管理成为房地产企业现金支付管理的主要内容。[8]

（二）筹资活动现金流量管理

在房地产企业的运用过程中，资金扮演者极重要的角色，由于资金需求量大，为了维持资金链的正常运转，筹资活动对于房地产企业而言就显得意义重大。因此房地产企业必须要面对的问题是如何多渠道、有效地筹集资金，构建良性资金链。目前我国房地产企业的融资渠道单一，一般都会借助金融机构以及资本市场的支撑，为外部融资资金的依赖度很高，而这种情况下，一旦金融机构或者资本市场出现变动，资金链就很容易断开，使得企业面对的财务风险加剧。为此，房地产企业为了分散筹资风险、降低筹资成本、提高筹资效率，务必要开发多渠道的筹资方式，选择最优筹资组合。[9]

筹资包括内部筹资和外部筹资，而企业内部筹资方式也就是自有资金筹集，主要包括企业自有资金、其他速动资产和近期内可回收的应收款项等。自有资金具有无需支付利息的优势，当某一个开发项目的预计利润远远高于银行存款利率时，企业就可以根据自身能力适时地投入自有资金。自有资金除了一部分存于银行的现金，还包括信用证、银行票据、股票和债券以及各种应收款项等。预售楼宇也是一种重要的内部筹资手段，一方面预售楼宇可以筹集到一部分建设资金，另一方面也可将一部分市场风险分担给客户。利用客户资金风险小、成本低，是最佳的负债经营方案，只要项目能按时交付使用，资金即可定期流入，也不必考虑负债偿还问题。

目前我国房地产企业的筹资活动主要还是依靠外部筹资，且筹资渠道单一，主要还是借助银行信贷筹集，对银行等金融机构依赖性过大，其实外部筹资的方式还有很多，例如：融资租赁、售后租回、上市融资（包括发行股票、发行公司债券等）、各类信托资金、吸引外资、借助有经济实力的公司合作开发等等。在综合考虑宏观经济政策、自身特点以及项目特点的情况下，企业应该打开多种筹资渠道，尽可能降低筹资成本、合理安排用资时间，以保证企业资金投放需求。（作者单位：大连民族大学文科综合实验中心）

参考文献：

[1] 田丹.ABC房地产公司现金流管理研究[D].电子科技大学.2008年.P19

[2] 郭宏炜.房地产企业现金流风险管理问题[J].《现代商业》.2012年11期.P154

[3] 于涛.我国房地产企业的现金流全面管理研究[D].西安建筑科技大学.2011年.P16

[4] 钟国英.如何完善房地产公司财务风险防范措施[J].《财会研究》.2012年12期.P122-P123

[5] 许一.房地产企业现金流量管理问题研究[D].电子科技大学.2006年.P17

[6] 徐建林.房地产开发企业中现金流量的管理与分析[J].《中华民居》.2012年12月.P195-P196

[7] 陈蕊.基于现金流量的企业财务风险分析――以云南铜业为例[J].《当代经济》.2011年3月（上）.P110-P112

第3篇

【关键词】房地产企业；现金流管理；现金流管理体系

一、引言

房地产业是一项高投入、高风险、高收益的行业，这就使得房地产企业需要大量的资金来保证其日常经营运转，现金流直接关乎房地产企业的成长与生存，此外，由于近年来国家政策的实施及宏观调控的影响，加上房地产企业间竞争的加剧的影响，完善的现金流的管理对房地产企业来说显得尤为重要。目前，越来越多的房地产企业开始关注现金流管理，并制定了相应的现金流管理制度，现金流管理已经成为房地产企业财务管理的重要议题之一。

二、房地产企业加强现金流管理的重要性

房地产企业由于其行业特性，决定了其需要大量的资金作为日常运营的储备。由于房地产业的项目周期通常较长，成本与收入的变动性较大，成本的变动与实际收益的变动存在一定的滞后性，且调整的期限通常较长。房地产企业的现金流直接反应出了企业的财务状况与企业实际业绩间的相互关系。企业业绩的好坏通常可以从现金流量的财务报表中得到体现。通过企业现金流管理将现金流与收益质量相结合，不仅能提高企业的收益质量，而且能真实地反映企业的实际业绩。另外，房地产业属于资金密集型行业，对资金的需求量相当大。现金流管理将房地产企业的现金流量与现金的支出状况通过现金流量表反映，同时，现金流量表能够反映房地产企业的偿债能力。也即当现金流量大于现金的支出额度，资金的流通速度较快时，房地产企业有足够的资金作为投资的后盾，具有较强的偿债能力，企业管理者此时可根据投资的需要进行合理投资。合理的现金管理能帮助企业管理者进行正确的投资决策。

三、房地产企业现金管理普遍存在的问题

（一）现金流管理与企业的战略目标不适应

目前，大部分房地产企业对现金流的管理目光短浅，过度重视眼前的短期利润，忽略了企业发展的战略目标。现金流管理没有被提到与企业战略目标发展的高度上来，对现金流管理层次较低，主要关注企业的日常经营活动，如现金预算、日常现金流量、流程与流动速度，追求短期的盈利目标，忽略了现金流管理长期的战略目标，导致现金流管理与企业发展的战略目标脱节。此外，在土地储备方面，大部分房地产企业意识到土地储备与资金是房地产企业的重要生命线，土地储备越多，企业的固定资产越多。正是由于土地资源的稀缺性，导致越来越多的房地产企业将目光放在积累土地，认为掌握的土地资源越多，企业的资产就越殷实。但是土地储备量的上升，在短期内为房地产企业增加固定资产，从长远来看土地储备的上升侵占了企业大量的现金量，过度的土地储备会导致企业的现金流缩减，导致企业用于投资生产的现金量不足，在一定程度上制约了企业的未来发展，使现金流管理与企业战略目标背道而驰。

（二）企业管理层对现金流管理的意识淡薄

通过现金流量表房地产企业管理者能够清晰地获得企业的资金流动的相关信息。但是由于房地产企业的部分管理者缺乏财务管理的理论知识，对企业财务报表反映的会计信息分析不够全面，导致其无法在危机关头做出明智的决策，致使决策失误。此外，随着房地产业的火热发展，巨大经济利润诱惑的背后，吸引了越来越多的企业对房地产的关注，并纷纷对房地产进行不同程度的投资，其中大部分房地产企业管理者的文化素质水平不高，缺乏现代化的现金流管理理念。在人员的选用上，大部分房地产企业管理者将会计、出纳等重要职位聘用自己的亲属担任，为房地产企业资本化与规模化经营的发展埋下了隐患，甚至可能造成企业的衰败。另外，企业管理者过度重视经营利润。房地产企业对定期召开的财务大会，在进行预算分析时，过于强调企业当期的经营利润，忽略了企业发展的财务预算规划，不利于企业合理地做出正确的投资决策。

（三）现金流管理体系不健全

现金流管理的最终目标是保障房地产企业资金流动的稳定性，为实现企业的战略目标奠定坚实的基础。产品销售和融资筹资是房地产企业资金的主要来源渠道，购地款、工程款及由于生产、销售等环节所产生的管理费用、营销费用和财务费用等则是构成现金流出的主要方式。现金流管理的本质是保证房地产企业实现利润最大化。目前，大部分房地产企业的现金流管理体系尚不完善，主要表现为企业的战略管理体系低层次、不规范、缺乏科学性。在现金流管理模式上，一方面大部分房地产企业过度追求现金流管理短期目标，忽略了长期的现金流管理。同时，大部分房地产企业存货的现金流比率高，而现金流的变现周转率低，导致许多房地产企业现金流净值连年呈现负值，为企业未来的发展埋下了祸根。在实际业务操作过程中，房地产企业投资过度重视土地储备制度。土地和现金是房地产企业业务活动的左膀右臂，但是土地的资源是极其有限的，土地能够为房地产企业创造无限价值驱动了越来越多的房地产企业追求土地的储备，而土地的储备是需要高成本的，大量的土地储备造成企业的现金流被占用，大大减少了企业的现金流量，易导致现金流的失衡。其次，房地产企业的融资渠道过于单一，对银行依赖程度高。大部分房地产企业依赖于银行间接融资方式，忽略了其它的直接融资渠道，如房地产基金、债券等方式，而票据（支票、承兑等）交换与资金的可得性是有银行直接决定的，加之各种因素对现金流管理的影响，如借款能力、客户资信等，易导致房地产企要做好现金流的管理工作[1]。

（四）现金流管理全程控制重视度低

房地产企业的资金链贯穿于生产、销售、售后等各环节，每个环节对资金的需求均不容忽视。目前，大部分房地产企业对现金流的管理过多地重视事后监控环节，忽略了事前与事中的现金流管理。此外，现金流管理涉及财务部、销售部、工程部等各部门，由于各部门管理范围的不同，各部门对现金流管理的认识不同，存在现金流管理是财务部的职责的认识偏差，导致其对现金流管理的重视度不够，现金流管理全程监控机制缺乏事前预测、事中控制与事后分析的有机结合。现金流管理离不开各部门各人员间相互协调与合作，脱离了任何一环节都无法保障现金流管理的顺利开展。目前我国大部分房地产企业只重视利润，并将现金流管理与利润目标直接挂钩，对业绩的考核偏重企业的短期利润，没有从企业发展的全局出发，过度重视企业现金流管理的量，忽视了现金流管理的质量。企业无法正常发放员工工资、没有资金用以购进原材料、需要缴纳大量现金用于交税时，现金流管理的弊端就暴露地更为明显，致使房地产企业无法在规定期限内支付土地款项，发生拖欠土地款和工程款等不良行为。

（五）成本控制与现金流管理不匹配

大部分房地产企业对成本控制偏重于房地产项目施工阶段的成本控制，忽略了项目开发前期的可行性成本，招投标所带来的成本与项目设计环节中所涉及的成本控制，易导致企业在这些环节中成本支出超出现金预算范围，成本控制与企业现金流管理严重失调。在企业的日常经营活动中，大部分企业对日常的成本支出的控制较为严格，追求收入最大化，将现金流管理的目标至于短期的收益最大化，忽略了企业长远发展的战略目标。此外，国家政策会对房地产业带来直接的影响，伴随着房地产业的迅速发展，加上外部宏观环境的影响，抑制了房价的攀升，与此同时，用于房地产项目开发的人工成本、建筑原材料价格不断上涨，造成房地产项目开发的成本不断上升，房价的下跌与房地产项目成本的上升，导致房地产企业的资金分配与成本控制不协调。

四、房地产企业现金管理建议与对策

（一）现金流管理要与企业发展的战略目标相结合

现金流管理要把握企业发展的战略目标，从企业发展的大局出发，改变现金流管理停滞在企业运营低层次的局面。无论是房地产企业还是非房地产企业进行现金流管理时要立足企业所处的环境，对环境因素进行正确分析，保证现金流动与企业环境变化趋势相吻合。同时，房地产总公司要与其子公司进行信息的沟通与交流，房地产子公司制定的现金流预算目标要与总公司的预算目标相协调，子公司制定的现金流管理最终是要服务于总公司的现金流管理目标，是对现金流管理体系的补充，不能脱离房地产企业发展的总规划，从整体上把握公司发展的战略目标。此外，房地产企业应对其子公司的现金流进行实时的监控，及时发现并解决子公司现金流预算不合理，导致子公司资产短缺对总公司的不良影响。针对主营房地产的企业，资金状况是影响其投资决策的重要因素，因此，主营房地产的企业应考虑自身资金状况制定出符合企业战略发展的现金流管理。同时，对于非主营房地产的企业而言，除了自身资金状况外，要经得起房地产业高回报的诱惑，理性地制定出符合企业发展的现金流管理，避免盲目跟进房地产业，降低企业的投资风险。

（二）树立全局观念，提高财务管理意识

现金流管理是财务管理的重要工作议题，是内部控制管理的重要组成。房地产企业成长在现代管理的时代，应充分把握现金流管理的全局观。具体应做到：首先，树立正确的现金流管理的全局意识，现金流管理是服务于企业战略目标的，房地产企业的现金流管理不应局限在企业项目开发或日常业务的某个环节，应立足企业发展的整体规划，协调工程部、财务部、成本部等部门的工作，提高各部团结协作的合力，更好地服务于企业的总体规划。其次，提高房地产企业管理层的财务意识，普及财务管理相关知识，提高管理层对财务管理的理论知识与实践操作能力。确保企业管理者能够正确地阅读和分析财务报表，对掌握的会计信息做出正确的现金流管理决策。与此同时，一方面要明确房地产企业财务部、销售部、工程部等各部门的权责，使其正确履行其权责。针对房地产企业各部门的要职，应慎用选人政策，严格规范的选人聘任制度，选择具有财务专业知识与操作实践能力的人担任相应的职位，以保证财务管理的顺利进行。另一方面要针对房地产企业各部门的特性，有针对性地开展财务知识普及，组织相应的财务理论与实践的培训，提高各部门对企业现金流管理的重视度。

（三）完善现金流管理体系

由于现金流是房地产企业日常运营的大动脉，完善的现金流管理对于房地产企业而言显得十分必要。在现金流管理体系的构建上，首先房地产企业应将现金流管理权集中至财务部门，由财务部执行企业现金流出的审批，同时，根据业务规模在财务部下属单位设置两级不同的现金使用权限，按照收支两条线管理方式严格实施企业现金流管理[2]；其次，保证企业资金三级权限管理制度的执行，将资金按照规定的时限及时收回，确保企业管理层能够正确掌握现金流的整体情况，便于资金的统一调度，避免资金出现呆账、坏账的现象。最后，房地产企业应规范现金流管理的流程，明确各职能部门或各员工的职责，以保障现金流管理在各环节顺利开展。再者，企业应加强对现金流管理的阶段性考核，配合相应的奖惩，以充分调动各部门积极参与现金流管理，为房地产企业资金正常流转疏通渠道。此外，企业应重视财务信息系统的建立。一方面信息系统的建立能够帮助企业及时跟进房地产项目开发实施进度，监控成本支出与现金流动情况，为企业财务部及管理者正确分析财务信息提供依据。另一方面，通过财务信息系统的完善，及时地传递房地产企业与客户的信息，方便与客户进行信息的交流与沟通，跟进资金的流动，提高资金回笼的速度与效率。

（四）健全各环节现金流管理

现金流管理囊括现金流预算、收入和融资管理各环节。对于房地这样需要殷实的资金为支撑的行业而言，根据企业承担的风险，严格把关企业财务与资金来源状况，同时，企业要对现金流进行及时的预测、分析、报告与控制以保证企业资金的正常流转显得十分必要。在现金流预算管理方面，由于房地产工程项目的周期通常较长，企业应根据企业的发展情况，制定严格的现金流预算管理目标，按照年度、季度、月份将目标细化，并定期对短期现金流管理预算进行监督控制，以满足现金流管理符合企业发展的战略目标的需要；在现金流收入管理上，由于房地产企业收入主要来源于销售房屋产品，具体应注意如下五个要点：第一，在产品项目开发阶段，房地产企业要协调好各部门、各组织团体间的相互关系，尽可能完成项目产品的预售要求，尽早获得预售许可证。第二，房地产企业要重视产品售后的应收款项的催收，以回笼房款。第三，提高金融财务风险的预防意识，运用多样化的付款方式，保证开发资金按期收回[3]；在资金融资管理方面，房地产企业应拓宽融资渠道，避免将风险集中在银行系统。房地产企业可以通过企业信誉发行债券，运用股权或资产转让等多样化渠道进行融资。此外，房地产企业应根据企业发展的实际需要，尽量缩短项目施工期限，缩减项目开发的规模，以减少资金的需求，同时，通过开展有效的营销策略，以保证资金及早收回。第四，保证现金的流动性，降低企业不必要的费用。房地产业属于资金密集型行业，需要预留资金用以保证企业后续运作，这就要求企业要对资金的使用进行合理的分配，对后期的项目施工计划、现金的使用提前预测并进行相应的预算安排。第五，对于大中型的房地产企业在条件允许的情况下，可建立资金的统一集中管理机制。及时对分属的子公司现金流动进行监控，将现金流的管理权收归总公司，对其进行集中统一管理，有利于房地产企业集中有效地对闲散的资金进行合理的分配与投资，同时为企业集中财力化解经营及财务风险奠定了基础。

（五）协调成本控制与现金流管理间的关系

针对房地产企业的成本控制与现金流管理失衡的问题，具体应做到如下两点：首先，房地产企业应重视成本控制与现金流管理的各个环节，不应将成本控制局限于项目的施工阶段。对于房地产企业项目开发的前期可行性研究，招投标所带来的成本与日常工作中所产生的各项成本支出，均应谨慎对待，加强对现金管理的重视程度，对项目开发前期、企业日常工作的各环节的成本支出进行事前的预测，并给予合理的预算，以保证成本支出与现金流动相协调。其次，由于房地产项目开发的周期较长，房地产企业应正确对待成本支出与收入的关系，把握全局的发展观，摒弃只注重短期收益的短浅目光。企业对成本的控制与现金流管理可以从项目的时间安排与项目的金额两个维度进行开展。根据项目进展与企业的资金状况，以年度、季度、月安排项目的进展，编制企业的现金流预算表，对企业项目的现金流动进行实时的监控。同时，财务部应确保项目开展在企业的资金流动和项目安排的可控范围之内，对于超出的成本进行及时地调控，正确处理成本控制与现金流的问题。

五、结论

现金流包含了现金的流入与流出，房地产企业的现金流动率较高。经济快速发展的背后，房地产企业也伴随着经济发展的浪潮崛起，越来越多的大中小企业纷纷步入房地产业。然而，大部分企业只看到高额利润，房地产业对资金的需求量大、具有很高的经营与财务风险往往不被重视。现金流管理的重要性能够被大多企业洞悉，但是目前大部分房地产企业的现金流管理仍存在很多问题，这是步入房地产业的企业必须正视的，同时，建立和完善企业的现金流管理对于房地产企业而言是十分必要的。

参考文献：

[1]陈晨.房地产企业现金流管理问题及对策研究[J].科技信息，2013（12）：103-105.

[2]汤长娥.房地产企业现金流的风险管理与控制[J].资治文摘，2010（6）：84.