耕地价值评估范文
前言：我们精心挑选了数篇优质耕地价值评估文章，供您阅读参考。期待这些文章能为您带来启发，助您在写作的道路上更上一层楼。
第1篇
[关键词]干热河谷 坡耕地 水土流失 综合治理 规划设计 措施体系 效益评价
中图分类号：S157 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2017）22-0229-02
引言
云南省干热河谷主要分布在金沙江、元江、怒江、南盘江等干流及其部分支流，如绿汁江、普渡河、勐河、龙川江、鱼泡江等深度切割、地形比较封闭的区段，范围涉及11个州、市的34个县（市），土地总面积约1.1万平米公里。
干热河谷地区热量丰富、光热充足；降水少而且集中、蒸发量大，水热不平衡；植被恢复困难、生长量低、覆盖率低。由于人口压力大大面积开垦的坡耕地，坡度陡，水土流失严重，结果造成了一系列严重的土地退化现象，土壤性状恶化，肥力下降，土地生产力降低，生态功能和环境调控能力差。
大量研究表明，坡耕地严重的水土流失所导致的农田表层土壤以及氮磷钾等营养物质的流失是土壤质量退化的重要原因，对于干旱缺水、水土流失严重的干热河谷地区而言更为突出。因此，通^坡改梯工程的建设，使耕地的保土、保水、保肥能力显著提高，减小流域内水土流失，减轻干旱对农业生产的威胁，提高耕地土壤肥力和土地生产力，逐步形成生态系统的良性循环，有效地缓控制由于水土流失引发的自然灾害的发生和发展。
现以楚雄州双柏县普龙小流域坡耕地水土流失综合治理试点工程这一典型的干热河谷地区坡耕地治理项目为例，详细说明其规划设计方案，所提出的治理措施及所产生的效益进行详细评价。
1 流域概况
1.1 项目区概况
工程位于楚雄州双柏县大麦地镇境内的绿汁江河谷地带，流域所在区域内坡耕地比例高、面积大，坡耕地面积4.19km2占流域总面积的48.55%。流域涉及人口1562人，全部为农业人口，主要民族有汉族、彝族，少数民族占总人口的98%以上。农业劳动力905人，农业人口密度181人/km2。耕地总面积6289.65亩，农业人均耕地4.03亩/人，粮食总产量546.7t，农业人均产粮350kg，农村经济总收入391.94万元，农业人均纯收入1330元/人。
受哀牢山山体南北走向影响，阻隔了东南湿润季风的输入，使河谷底部形成干热条件，其植被稀疏矮小，为多刺灌丛和耐旱肉质植物生长，具有降雨少，蒸发量大，干旱严重的地区特点。流域内光热、土地资源丰富，适宜多种热带、南亚热带作物、特种经济植物、热带果树和冬早蔬菜生长。由于气候干热，水利基础设施落后，经过多年耕种的坡耕地土壤贫瘠、水土流失严重，当地政府、群众对开展坡耕地水土流失综合治理要求迫切。
1.2 坡耕地坡度组成
流域坡耕地总面积419.31hm2，其中5～8°坡耕地面积为216.64hm2，占坡耕地总面积的51.7%； 8～15°坡耕地面积为108.18hm2，占坡耕地总面积的25.8%；15～25°坡耕地面积为94.49hm2，占坡耕地总面积的22.5%（表1）。
1.3 坡耕地水土流失现状
流域范围内水土流失面积为459.43hm2，其中坡耕地水土流失面积419.31hm2，占流域水土流失面积的91.3%。坡耕地水土流失面积中：轻度流失面积216.64hm2，占坡耕地总面积的51.7%；中度流失面积108.18hm2，占坡耕地总面积的25.8%；强度流失面积94.49hm2，占，坡耕地总面积的22.5%，坡耕地上的水土流失量达到1.73万t/a，占流域内年流失量的95.6%，坡耕地上侵蚀模数为4126t/km2.a。造成流域内坡耕地水土流失的原因主要是干热河谷区域独特的自然气候条件，坡耕地耕作频繁、土壤肥力及黏度下降等因素（表2）。
2 治理措施设计
2.1 坡改梯措施
干热河谷地区大面积的坡耕地是造成流域内水土流失的主要原因，坡改梯后可改变地形坡度，滞留地表径流，稳定土壤，具有保水、保土、保肥作用，进而为山区农、林、牧、副业的全面发展创造条件。
本次工程规划实施坡改梯面积6289.65亩，根据流域内土壤、地质、水文、坡度等因素，梯田设计为土坎水平梯田，田坎侧坡63°，根据不同地貌坡度设计田面宽度3.71～9.51m之间，田坎高度设计为四种高度：当坡度在5～9°时，田坎高度设计为1m；当坡度在10～14°时，田坎高度设计为1.2m；当坡度在15～19°时，田坎高度设计为1.3m；当坡度在20～24°时，田坎高度设计为1.5m。田边设蓄水埂，蓄水埂顶宽取30cm，高30cm，内侧坡比1：1，外坡1：0.5。梯田内侧设土质排水沟，由受益农户在每次耕作时自行清理。
2.2 农田灌溉措施
工程区位于绿汁江干热河谷地区，区域内地形高差变化较大，部分区域高差大于200m，考虑到项目区种植热作水果、反季节蔬菜的需要，以及干热河谷地区蒸发量大，土壤保水效果差等特点，灌溉输水系统需具有节水灌溉特性，经综合分析，农田灌溉措施布置如下：采用灌溉主管从河口河水库输水干渠上已预留的取水口取水，根据需灌溉的地块垂直等高线布置支管和分管，引水至各地块中的调节水池内，灌溉配水管采用滴管管道沿田块等高布置。共布置灌溉主管3.19km，支管2.04km，分管9.45km，配水管30.43km，100m3调节水池9座，200m3调节水池6座。
工程区灌溉水源为河口河小（一）型水库，水库配套输水干渠已修建至项目区附近，可供项目区灌溉的流量为0.56m3/s。工程区设计灌水率根据综合治理后的种植作物灌水定额、作物种植比例及灌水时间等综合确定，灌溉保证率取P=75%，灌溉的综合灌溉水利用系数为0.90。工程区灌水率为q=0.72m3/（s.万亩），最大灌溉流量为0.45 m3/s。
2.3 田间道路及截排水措施
工程区内部道路均为土质路面，由于年久失修，路面狭窄且凹凸不平，雨季难于通行。为了方便农业生产与管理，满足项目区内交通运输需要，本次设计根据实际需要在流域内布置机耕道路和作业便道，道路走向主要考虑原地形地貌条件并充分利用原有的道路系统，尽量节省工程量。
为了满足工程区内交通运输需要，机耕道路路面设计宽度4.0m，作业便道路面设计宽度2.0m，路面采用15cm厚砂砾石铺垫，道路外侧设置C15混凝土路沿，道路内侧设置C15混凝土排水沟，可排除坡面汇水，避免洪水冲刷梯田。根据农户需要针对道路按200m～300m间距设置回车平台。同时为方便群众耕作，沿机耕道路在跨道路排水沟一侧按需要设置下田口，连通机耕路至田块。共布置机耕道路26条、作业便道10条，总长度27270m，田间道路布置密度65.1m/hm2。
3 工程效益
流域内现状农业生产以种植业为主，主要粮食作物为玉米，特色经济作物为冬早蔬菜、蚕豆等。由于流域内主要以坡耕地为主，农业基础、配套设施薄弱，耕作及管理技术落后，导致作物产量较低，同时因缺乏合理的产业结构规划，严重制约着农产品市场竞争力的提高。通过本工程的实施，完成坡改梯及配套灌溉、机耕道路和道路排水沟等内容建设，为流域内的产业结构调整创造了优越条件。通过招商引资，积极引进农业龙头企业，加快农业产业化发展步伐，以“公司+合作社+基地+农户”模式，发展冬早蔬菜和葡萄栽植。通过流域产业结构的调整优化，降低传统低产低效作物种植比例，推广农业新技术，着力发展特色产业，有效提高土地利用率，提高农业综合生产能力。
对坡耕地采取坡改梯等措施进行综合治理后，流域内水土流失综合治理度达90%，年减蚀量达1.18万t，年蓄水效益达32.48万m3，流域内土壤侵蚀模数由原来的2098t/km2.a降到726t/km2.a，人为因素导致水土流失基本得到控制，全面提高流域内蓄水保土能力，生态环境向良性循环发展。通过坡改梯及其配套措施的实施，大幅增加流域基本农田的数量，提高耕地的水利化程度，促进流域产业结构的调整，单位面积的产出大大提高，增加经济效益达24000元/hm2.a。
4 结论
楚雄州双柏县普龙小流域坡耕地水土流失综合治理试点工程取得了显著的经济和生态效益，在设计及后期实施过程中，我们总结出以下几点值得借鉴的经验。
（1）规划思路指导经验：设计过程中山、水、村、田、路统一规划，综合治理，结合外业调查情况，切实做到合理统筹规划。设计过程中注重专业分工配合，以水土保持专业为主，抽调农田水利、水利工程、农村资源与环境和土壤等多个专业人员配合，确保工程实施方案涉及的水土保持规划、农田灌溉水利工程及田间机耕道路治理工程等单项工程内容设计深度。
（2）梯田工程设计指导经验：结合外业实地调查情况，按照当地耕作习惯，合理划定地块边界和田坎控制高度，田面宜宽则宽、宜窄则窄、相近坡度区域尽量保证一梯到头，尽量避免出现加梯现象；针对平均坡度较大的地块，大型推土机施工难度大，通过总结以往经验教训，本次梯田施工修平田面结合地形实际坡度，采用大、小型机械分块施工。田坎和蓄水埂结合区域内土壤、地质等实际情况，施工采用洒水后人工夯实。
（3）灌溉工程设计指导经验：结合项目区水源条件，按照作物种植调整规划进行水资源的合理分配计算，配套设计的引水、蓄水、排水、灌溉等坡面水系工程，做到，能蓄能排，保证灌溉引排合理，同时配套好背沟、排洪沟、挡水沟等排水设施；灌溉主管尽量平直，分管沿蓄水埂走。
（4）田间道路设计指导经验：田间道路走线基本沿老路规划，但需结合沿线坡改梯后地形变化，对参照相关小流域项目机耕道路设计经验，对纵坡比、转弯半径进行优化调整，能直则直，尽量减小与坡改梯地块结合处填、挖方边坡高度，保证地块地埂的稳定和地块内灌排自如。
（5）截排水设计指导经验：通过细致的现场调查，结合地形、坡改梯后的路网进行截排水沟布设，做到排水畅通，水不乱流，防止坡面径流进入坡改梯区域，冲毁田面、田坎和蓄水埂，保障坡耕地整治质量及永续利用。
干热河谷地区受流域内坡耕地大量存在、水土流失严重、农业基础设施落后等因素的制约，区域农村经济发展缓慢。通过坡耕地综合治理的实施，将流域内适宜坡改梯的坡耕地全部建设成为梯田，配套相应的灌溉和田间道路等基础设施，改善了流域的生态环境，为流域内种植产业结构调整创造条件，有力的促进了农业增效、农民增收和农村经济持续健康协调发展。
参考文献
[1] 中华人民共和国水利部.GB/T16453.1-2008 水土保持综合治理技术规范坡耕地治理技术[S].北京：中国标准出版社，2008.
[2] 何俊.云南省坡耕地水土流失综合治理的探索与实践[J].中国水土保持，2011（02）：11-13 .
[3] 刘丙友，荣建东，周彦明.水土流失对“三农”建设的障碍作用及解决途径[J].水土保持应用技术，2006（03）：53-54 .
[4] 张信宝，货秀.长江上游坡耕地整治成效分析[J].人民长江，2010，41（13）：21-23 .
[5] 余忠明.坡改梯在水土流失治理项目建设实践中存在的问题与建议[J].中国水土保持科学，2008（z1）：178-179 .
[6] 王鸿飞，杨怡虹，刘立春.坡耕地治理的技术措施及效益分析[J].水土保持与防洪，2003，9（03）：214-215.
[7] 吴电明，夏立忠，俞元春，李运东.坡耕地治氮磷流失及其控制技术研究进展[J].土壤，2009，41（6）：857-861.
第2篇
关键词：2型糖尿病；急性脑梗塞；尼莫地平；甲钴胺
近年随着经济的发展，人群饮食结构和生活方式的变化，糖尿病发患者数迅速增加，据杨文英教授的最新调查研究，我国目前糖尿病患者已达9000万，糖尿病是引发脑卒中的独立危险因素， 糖尿病易并发脑卒中（尤其缺血性脑卒中）已被近年来的研究证实， 脑卒中是糖尿病患者致死、致残的重要原因之一。本文2型尿病合并急性脑梗塞患者32例经尼莫地平联合甲钴胺治疗后疗效显著，现报道如下。
1 资料与方法
1.1一般资料 所有观察对象均为2008年7月～2010年7月在我院住院的2型糖尿病合并急性脑梗塞患者， 急性脑梗塞的诊断符合"1995年全国第四届脑血管病会议"制定的诊断要点[1]，糖尿病的诊断标准按照1997年美国糖尿病协会（ADA）诊断标准[2]。2型尿病合并急性脑梗塞患者共62例，按入院先后随机分为两组，治疗组32例，其中男20例，女12例，年龄52～80岁；对照组30例，其中男19例，女11例，年龄50～78岁。两组患者一般资料无明显差异，具有可比性。
1.2方法 入院后两组患者均调控血糖、血压、血脂、活血、抗凝、抗血小板一般治疗。对照组静脉滴注血塞通300mg，1次/d，连续应用10d后改为口服血塞通，疗程共1个月；治疗组静脉泵入尼莫地平4mg3～4h泵完，1次/d，联合肌注甲钴胺0.5mg，1次/d，连续应用10d后改为口服尼莫地平20mg，3次/d，甲钴胺片0.5mg，3次/d，疗程共1个月。
1.3疗效评定 患者分别在入院时、治疗10d及治疗1个月后进行临床神经功能缺损程度评分和临床疗效评定。评定标准参照1995年全国第四届脑血管病学术会议"脑卒中患者临床神经功能缺损程度评分标准"和"临床疗效评定标准"[1]。临床神经功能缺损程度评分标准为：轻型0～15分，中型16～30分，重型31～45分；临床疗效评定标准为：基本痊愈：功能缺损评分减少91%～100%，病残程度为0级；显著进步：功能缺损评分减少46%～90%，病残程度为1～3级；进步：功能缺损评分减少18%～45%；无变化：功能缺损评分减少17%左右；恶化：功能缺损评分不变或增多18%以上；死亡。
1.4统计学处理 采用Ridit检验，P
2 结果
2.1疗效分析 两组治疗后临床疗效比较：两组患者经治疗后，比较神经功能缺损的康复情况，治疗组效果明显好于对照组，其显效率（包括基本痊愈和显著进步）和有效率（包括基本痊愈、显著进步和进步），两组相比差异均有统计学意义（P
2.2不良反应 1例患者在泵入尼莫地平时出现颜面部、胸部皮肤潮红，余无不适，于以减慢泵入速度后皮肤潮红消失，对治疗效果未造成影响。
3 讨论
缺血性脑血管病是糖尿病的常见并发症，糖尿病增加脑梗死的发病率。在急性脑缺血损伤中，梗死灶由中心坏死区和其周围的缺血半暗带组成。缺血半暗带内的神经元存在凋亡和存活两种可能。如果缺血不能及时纠正，处于凋亡的细胞就会死亡，成为永久性梗死灶的一部分。在凋亡发生的过程中，细胞内的Ca2+超载和自由基是重要的机制之一[3-4]。尼莫地平具有防止Ca2+超载，清除自由基的作用。尼莫地平是二氢吡啶类Ca2+拮抗剂，能够阻止钙通道内流，抑制细胞内贮存的Ca2+释放，降低细胞内Ca2+浓度，且透过血脑屏障的作用较强，为一种强的扩张脑血管药。KORENKOV等报道在脑缺血过程中尼莫地平可以抑制梗死区神经元细胞的坏死和凋亡，能够有效地调控缺血区脑组织BcⅠ2和Bax的表达，从而达到保护神经元的目的。尼莫地平是临床上应用最广的缺血性脑卒中的神经保护剂之一，且价格低廉，通常用于预防性用药以及梗死后治疗，能有效地预防梗死面积的扩大和痴呆的发生。甲钴胺通过甲基化的功能与体内甲基转移作用，参与核酸、蛋白质及卵磷脂的合成，并促进髓鞘形成和轴突再生，从而修复受损的神经细胞，改善神经传导速度。二者联合能有效改善脑循环，促进患者肢体功能恢复，明显改善患者生存质量，疗效佳、经济、安全，值得推荐。
参考文献：
[1]全国第四届脑血管病会议.各类脑血管疾病诊断要点（1995）[J].中华神经科杂志，1996，29（6）：379-382.
[2]陈灏珠，陈晓红，张建宏，等.实用内科学[M].第12版.北京：人民卫生出版社，2005：1026-1029.
第3篇
Abstract： This paper analyzes the construction of the farmland value based on the theory of the total value of land resources， farmland value includes the value of the actual productivity gains， the value of social security， the value of social stability and the value of ecological security. Taking Xianning as an example， estimates the multi-functional value of the city's cultivated land per unit area.
关键词： 耕地多功能价值；价值评估；耕地保护
Key words： multi- functional value of the cultivated land；valuation；farmland protection
中图分类号：TU984 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2012）34-0116-03
0 引言
随着我国经济的快速发展以及工业化和城市化的不断推进，耕地资源数量不断减少，保护18亩耕地红线形势严峻。长期以来，在农地征用过程中，征地补偿价格往往是以耕地直接的经济产出价值为度量依据，忽略了农地的生态价值和社会价值，因而无法从根本上解决农地征收补偿偏低的问题，由此引致的被征地农民权益受侵害、地方政府强烈的征地偏好等一系列社会和经济问题也难以根治[1]。
因此，有必要对耕地资源的综合价值进行明确界定和全面测算，除了测算其直接的生产收益价值以外，还要综合考虑耕地的社会价值和生态价值。本文试图在相关学者对耕地价值组成研究的基础上[2-4]，以咸宁市为例进行实证研
究，探讨耕地资源综合价值的量化方法，评估咸宁市域内耕地的综合价值。
1 耕地资源的价值构成
耕地资源作为人类生产的重要物质基础和载体，一方面能生产各种农产品，为农民提供基本的生活、就业和养老等保障，同时保障国家和地区粮食安全，维护社会稳定；另一方面，耕地具有涵养水源、净化空气、调节局部小气候等生态服务功能；从现有研究来看，一般认为，耕地资源价值包括生产收益价值，社会保障价值、社会稳定价值和生态服务价值。即V=VC+VS+VW+Vh，其中，V为单位面积耕地的总价值，VC为单位面积耕地的生产收益价值，VS为单位面积耕地的社会保障价值，VW为单位面积耕地的社会稳定价值，Vh为单位面积耕地的生态环境价值。
2 耕地资源多功能价值评估体系
2.1 耕地生产收益价值评估 耕地具有土地资源的固定性和永续利用性，耕地的使用者占有某块耕地时，能在未来年期内持续不断的获得收益。因此，耕地的生产收益价格就表现为随时间延续而能不断取得的纯收益的现值的总和。为了计算方便，我们假设未来年期内耕地每年的收益不变，为A，为获得收益A而必须支出的年总费用为C，还原利率为r，则未来年期内耕地净收益的现值之和为：
VC =（A-C）/r，其中，A=■Pi·Si·Vi，C=■Si·Ci（1）
Pi为第i种农作物的平均年产量；Si为第i种农作物的播种面积；Vi为第i种农作物的产品单价；Ci为第i种农作物的单位面积成本。
还原利率的确定可以采用租价比法或者安全利率调整法，租价比法即利用土地纯收益和土地价值的比值确定还原率；而安全利率调整法是用安全利率加上风险调整值来确定还原利率。
2.2 耕地社会保障价值评估 耕地的社会保障功能是指耕地具有代替政府的社会保障资金而承担的保障农民个人生存和后代延续的功能。耕地作为农民生存安全最基本的保障，其保障功能主要体现为耕地提供给农民的就业养老和医疗保障。在耕地社会保障价格的评估方法中，保险费法、平均生活费法、最低社会保障金法、安置补偿费法是评估耕地社会保障价格的4种方法[5]。保险费法是参照城镇居民的社会保障标准，以农民失去土地后，完全靠投保于保险公司获得保险费为前提，来计算耕地社会保障价格的一种方法。安置补偿费法是以依法征用耕地所需支付的安置补偿费用为量化标准来测算耕地的社会保障价格。
2.3 耕地社会稳定价值评估 耕地的社会稳定价值是指耕地为社会提供粮食保障而产生的社会稳定功能所具有的价值。耕地非农化中的耕地开垦费是对占用耕地的价值补偿，因此可以根据替代原则，将耕地开垦费看做耕地社会稳定功能价值的量化指标。根据《土地管理法》，耕地开垦费由省级人民政府根据本省耕地质量平均水平和耕地后备资源开垦难易程度综合研究确定，表现为国家对占用耕地所收取的费用。在我国，国家对占用耕地收取的费用主要包括耕地占用税、新增建设用地有偿使用费和耕地开垦费。
2.4 耕地生态环境价值评估 耕地的生态环境价值是指耕地以及耕地上的作物构成的生态系统具有的生态环境价值。耕地的生态环境价值主要体现在涵养水源、控制侵蚀、调节气候、维持生物多样性等方面。对耕地生态价值的评估的方法很多，考虑到部分方法本身的局限性和方法所需数据采集的困难性，本文采用谢高地等学者对各种生态系统服务价值估算的成果，利用收益还原法确定耕地所具有的生态功能价值。
3 实证研究
3.1 研究区概况 咸宁市位于湖北省南部，总面积9861公里，2010年末全市户籍总人口296.41万人，2010年全市实现地区生产总值520.33亿元。随着当地经济的迅速发展和城市建设用地规模的不断扩张，咸宁市耕地面积由1995年的18.878万公顷减少到2010年的15.585万公顷，年均减少2058公顷，耕地不断向非农业部门流失，耕地保护形势日益严峻。
3.2 耕地生产收益价值测算 根据咸宁市农作物的种植结构和资料收集情况，本次测算选取了小麦、玉米、稻谷、大豆、油料、棉花七类农作物作为耕地生产力核算的基准作物。根据2011年《咸宁市统计年鉴》和中国统计年鉴以及相关网站的数据，可得表2。
由表2数据根据前述公式（1）计算可得：七类作物的年总纯收益为71139.70万元，播种面积为246.06千公顷，占全市农作物总播种面积397.39千公顷的61.92%，考虑到其他农作物的经济收益较少，因此适当提高计算比例至70%，则咸宁市耕地年总纯收益为71139.70÷70%=101628.15
万元。咸宁市耕地面积为15.585万公顷，则咸宁市单位面积耕地的年经济收益为：101628.15×10000÷（15.585×10000）=6520.95元/公顷。
2010年底，我国金融机构一年定期存款利率为2.75%，
以此作为耕地的安全利率。同年银行一年期贷款利率为
5.81%，以此作为风险基数，扣除银行的经营成本（存款利率）和经营利润，即可看成是风险利率，银行属高利润行业，经营利润取20%，则在存款利率之外，再扣除经营利润即2.75%的20%，为0.55%，在其它因素忽略不计的情况下，余下的差额就是资本经营的风险，因此耕地风险调整系数为：5.81%-2.75%-0.55%=3.61%。则咸宁市的耕地生产收益价值VC=6520.95÷（2.75%+3.61%）=102530.66元/公顷，即10.25元/m2。
3.3 耕地社会保障价值测算 耕地的社会保障价值可以通过前文所述的几种方法进行测算，考虑到数据的可得性，采用安置补助费方法来测算，也就是以耕地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费的总和作为耕地的社会保障价格。根据《土地管理法》第47条的相关规定：“征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。”“每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。”考虑到中国的征地现状，本此测算的土地补偿费按前三年平均产值的10倍计算，安置补助费按前三年平均产值的15倍计算。附着物和青苗补偿费按前三年平均产值的0.5倍计算，根据统计年鉴，2010前三年咸宁市耕地收益差别不大，因此，为计算方便，以2010年的耕地收益作为以上费用的计算基数。即VS=6520.95×（10+15+0.5）=166284.23元/公顷，即16.63元/m2。
3.4 耕地社会稳定价值测算 根据《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》，耕地占用税的税额按实际占用的耕地面积（以县为单位）计税。根据《2011年湖北统计年鉴》，咸宁市人均实际占有耕地面积0.95亩，则耕地占用税标准处在10～50元/m2之间，取其中间值30元/m2。根据《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》的规定，全国新增建设用地土地有偿使用费征收标准分为15等，咸宁市耕地大部分处在收费分区的第八、九、十等，因此以第九等17元/m2作为咸宁新增建设用地有偿使用费的标准；根据《湖北省土地管理实施办法》规定，耕地开垦费按照征地补偿费总额的1.5倍收取，征地补偿费按照年产值的6～10倍计算。这里以8倍计算。根据前文计算结果可知，咸宁市耕地年产值为6520.95元/公顷，因此咸宁市耕地开垦费为6520.95×8×1.5元/公顷，即7.83元/m2。则耕地社会稳定价值为VW=30+17+7.83=54.83元/m2。
3.5 耕地生态环境价值测算 咸宁市耕地的生态服务价值根据表1为基础，采用收益还原法测算价值。由表1可知，每公顷农田在气候调节、气体调节、水源涵养等九个方面的生态服务总价值为6114.3元，还原利率取2.75%，咸宁市每公顷耕地的生态服务价值为：Vh=a/r=6114.3/2.75%元=222338元，即22.23元/m2。
综上所述可得2010年咸宁市耕地资源各类功能的价值量，如表3。
4 结论与分析
实证分析结果表明，咸宁市耕地资源综合价值为
103.94元/m2。而调查发现，该地区征用耕地的补偿价格，最高才为58.72元/m2，仅为耕地资源综合价值的56.49%，尚有43.51%被忽视。可见，耕地的征用价格并没有完全反映耕地资源的综合价值，从而助长了耕地资源的过度占用和流转。从前述计算结果可知，传统价值核算方法估算咸宁市耕地价值（经济价值）为10.25万元/公顷，而当年耕地的非市场价值（社会价值和生态价值）达到93.69万元/公顷。显然传统方法未考虑耕地的非市场价值，其结果导致耕地价值被严重低估。而当前的征地补偿机制是按照耕地产值倍数法进行补偿，这种补偿标准只是单一地反映了耕地的经济价值，而完全忽视了耕地的社会和生态价值。咸宁耕地的社会和生态价值在耕地总价值中的比重超过90%，而耕地的最高补偿价格仅为耕地资源综合价值的56.49%，可见失地农民并未得到合理补偿。因此，全面评估耕地的综合价值，才能调整目前不合理的土地增值收益分配格局，切实保障农民利益。
参考文献：
[1]肖屹.失地农民权益受损与中国征地制度改革研究[D].南京：南京农业大学，2008，124-126.
[2]周建春.中国耕地产权与价值研究——兼论征地补偿[J].中国土地科学，2007，21（1）：4-9.
[3]刘雯波.我国土地发展权研究现状[J].安徽农业科学，2009，37（19）：9214-9216.
第4篇
一、耕地价格评估的现状
1.耕地价格评估作为政府支农投资的参考手段应用不够。近年来，国家虽然加大了对“三农”的扶助力度，如大力支持农业基础设施建设、划拨农业综合开发资金等，但是对耕地收益价格评估的投入和重视不够，使得耕地价格评估对政府投资方向的确定和投资计划的参考作用没有得到充分发挥。
2.耕地价格评估专业化程度薄弱。具体表现为：执业标准不规范，存在人为操纵评估价格的现象，行业公信力不强;监管力度不够，评估执业人员的执业素质和执业操守有待提高。
3.耕地价格评估未能充分服务于农业经济活动。随着农业生产向规模经营方向发展，耕地经营权的流转日益频繁，各种形式的农地转包、租赁经营、作价入股等已在不少地区涌现.但一些地区由于没有开展耕地估价工作，使得耕地经营权的流转缺乏科学计量依据，耕地流转中的利益分配、补偿得不到应有的保证，挫伤了农民的积极性，不利于农业生产的规模经营和产业化、现代化的实现。
二、耕地价格评估存在的问题
(一)评估前提不明确
对耕地收益价格进行评估前，应明确评估前提，这样才能全面、准确地考察耕地的收益能力。目前，很多评估人员工作中出现了以下问题：首先，评估基准日不能确定。随着时间的推移，耕地价格也在不断变化中，评估基准日不能合理确定，估价结果必然会产生误差。其次，作物种植制度不明确，这对估价结果影响很大。作物是一年一熟制还是一年两熟，是连作制还是轮作制，对不同作物产出价值影响很大。
再次，耕地开发程度不清晰。耕地外几通，耕地内场地是否平整，是否已具备种植生产条件，这些都影响者评估结果的确定。
(二)缺少深层次数量分析
目前耕地估价中采用的估价模型普遍存在一个问题，即过分简化，缺少深层次的数量分析。部分估价人员运用收益还原法求取耕地纯收益时，直接采取近3年耕地实际纯收益的平均值，忽视各年耕地收益受作物种植制度、自然条件、集约利用水平等影响而应综合考虑的调整因素。这种计算方法虽然简化了计算过程，但也造成了科学性和合理性的缺失。另外，选取土地还原利率时，也有直接选取一种利率而不考虑市场经营风险因素的影响的现象，这些评估过程的简化违背了土地评估机构作为中介服务机构所应有的谨慎性与专业性，对本行业的公信力和声誉产生不利影响。
(三)参数选取主观性强
近年来，我国耕地估价存在的问题尤为突出，其中参数选取主观性和随意性表现于以下方面。
1.还原利率的确定存在的问题。目前，在实际估价中通常是直接选取一种利率法来确定资本化率，但采用此方法误差较大，应该在已选利率的基础上根据当时市场和风险情况加以适当调整。
2.客观总费用的计算存在问题。一是漏掉了一些项目的费用;二是对一些费用的测算不合理，导致许多地区的农地呈现负收益状态，为采用收益还原法评估耕地价格设置了障碍。
3.纯收益测算存在的问题。当前测算农用地纯收益主要采用投入产出法，即直接求取耕地近3年纯收益基础上用收益还原法进行地价测算，可能产生由于种植作物不同而引起地价不同的现象，往往出现“高收益高地价、低收益低地价”、“同一块土地，收益大相径庭”等不合理现象，进而导致耕地使用权资产价值的流失，这势必影响了地价评估的科学性与合理性。
(四)信息的收集缺乏科学性和动态性
实际估价工作中，耕地估价的资料收集比较困难，影响耕地质量及价格的因素很多，要使耕地估价的结果比较客观地反映耕地质量情况，必须广泛收集有关的社会、自然、经济等方面的资料。另外，信息和资料要收集和采取多年的连续的数据，这样才能尽量减少误差使评估结果更科学。然而，部分估价师考虑到资料收集的烦琐和困难，仅收集和采用近几年的数据信息作为评估资料，这样计算出的评估结果科学性和合理性很值得商榷。
三、完善耕地收益价格评估的对策
(一)耕地估价前提必须要明确
1.明确估价基准日。估价基准日是土地价格的定义中必不可少的要素之一。由于地价是随着社会经济的发展变化在不断涨落和变化着的，如果不明确所评估的价格是哪个时点的价格，则所评估出的价格就毫无意义。因此，明确估价基准日是明确耕地估价的必要前提。
2.标明作物种植制度。由于土地具有多宜性，因此在符合可持续利用和合法利用的前提下，耕地的利用具有多种选择的可能，主要表现在作物种植制度上。由于同样土地种植不同作物会产生不同的生产能力，进而产生地价的差异，因而为了使耕地估价更加科学、准确，必须标明待估耕地作物的种植制度。
3.揭示耕地开发程度。不同的耕地开发程度，对耕地种植作物的选择和投入产出等均有不同程度的影响。例如，视耕地是否平整、水利通电设施是否齐全，可综合考虑评估种植水田还是旱田更为适合，是种植粮食作物还是经济作物获利更大。
(二)加强深层次数理分析模型的应用
运用适当模型估算土地纯收益。通过对各种评估方法的综合比较，目前收益还原法是耕地价格评估的首选方法，因此土地纯收益的合理测算至关重要。耕地纯收益系统中，由于部分信息时明确的，部分信息不明确，对于这样一个灰色系统，可以借鉴灰色系统理论，通过建立灰色预测模型(GM)，收集4—5个年份数据为样本，即可计算得到估价年期的预期纯收益数据。
运用合理方法测算土地还原率。目前，比较常用的较合理的还原利率确定方法是“安全利率加风险调整值”法。它是在安全利率的基础上，根据农用地收益的风险大小，加上一定比例的风险调整系数，以此作为还原利率。由于农用地风险难以确定，风险调整系数的确定对评估师的专业性和经验性要求较高。另外，采用 MonteCarlo模拟法确定还原利率也是一种科学合理的方法。其基本原理是运用概率密度函数模型。根据影响耕地价格的各种因素的变动范围和趋势选择适宜的概率密度函数模型，计算机通过产生的随机数，采用模糊数值迭代法计算得到预期还原利率值。
(三)选取参数时要遵循主客观相结合的原则
应全面分析确定还原利率的方法。目前在评估实务工作中可以使用的还原利率的测算方法，包括土地纯收益与土地价格比率法、安全利率调整法、现实投资收益率排序插入法和MonteCarlo模拟法。土地纯收益与土地价格比率法对成交案例的可比性要求较高;安全利率调整法对风险调整值的确定方面要求评估师将其专业性和评估经验相结合;现实投资收益排序插入法需要较高的技术性，将搜集到的各种类型投资收益率排序、分析对比，根据经验综合分析确定还原利率;MonteCarlo模拟法对数学模型的应用要求较高，但测算结果更有说服力。评估师应根据实际情况全面分析选择合理的还原利率确定方法。同时，要考虑风险发生的概率。风险是指某一特定危险情况发生的可能性和后果的组合，在经济学中是指投资收益的不确定性。在耕地估价过程中风险的表现有两方面：由于自然灾害等非常原因导致各年间耕地产出剧烈波动;安全利率调整法中风险调整值的确定直接影响还原利率，进而影响最终评估结果。因此，对风险发生的概率要考虑和重视。
(四)科学、连续地收集相关信息
1.掌握作物的常年产量和平均价格。由于受自然条件的影响，农作物的种植条件和产量会出现上下波动，呈现出一定程度的不稳定性。收集资料时应剔除非常因素的影响，取得作物的常年产量。由于经济环境、宏观政策以及供给关系的变动，每年作物的价格都会有所浮动，应该求出平均价格作为本次评估中年总收益测算的基础。
2.年总收益测算时要考虑财税政策的影响。财税政策虽然不能直接影响耕地的经济产出量，但可以通过粮食补贴政策、农机补贴政策、农产品价格政策等影响耕地净收益。在一些粮食生产大省，农村税费改革和种粮补贴政策的实施，激发了农民粮食生产的积极性，增加了耕地生产的净收益。另外，土地政策对耕地价格也具有十分重要的影响。因为它规定了土地的用途，在很大程度上决定了土地的利用方式，从而决定了耕地所能带来的收益量，最终影响耕地收益价格。
3.资料的收集要尽可能齐全且有一定时间跨度。年总收益是农用地按现用途合理有效利用土地所取得的持续而稳定的客观正常年收入。年总成本费用是指农用地的使用者在进行生产中所支付的年均客观总费用。由于农业生产是一个开放系统，受到自然、社会经济等条件的制约，在时间上表现出一定的波动性。因此，应全面收集有关投入和产出的资料，并保证所收集资料有一定时间跨度，这样才能尽可能保持数据的持续性、稳定性和可靠性。
参考文献：
[1]何育忠.加强我区土地评估行业管理的若干思考[J].广东土地科学，2011，(6)：41-42.
[2]路婕.农用地价格评估研究[J].河南农业大学学报，2003，(6).
[3]刘萍，付梅臣.收益还原法评估农用地价格有关问题探讨[J].农业系统科学与综合研究，2007，(2)：78-82.
[4]曹子剑，等.农用地价值评估中的纯收益核算技术方法研究[J].国土资源科技管理，2009，(8)：91-93.
第5篇
论文关键词：耕地多功能性，价值测算，补偿
引 言
耕地保护是我国的基本国策，事关我国的粮食安全、生态安全和社会经济的可持续发展。作为一种稀缺的自然资源，耕地是人类生存和发展的重要物质基础[1]。尽管我国政府实施了世界上最严格的耕地保护政策，耕地资源还是存在数量减少和质量下降的趋势，近年来耕地资源向非农用途转变的速度明显加快[2]。为了保持经济的可持续发展，减少对国外的粮食依赖，政府和学术界都已认识到必须保护耕地这一重要的战略资源。但是，传统经济学对耕地价值的认识仅停留在狭义的经济价值上，忽视了耕地资源的生态价值、社会价值和文化价值等非市场价值，从而缺少对耕地资源应有的保护和投入。要从根本上解决耕地问题，实现耕地资源的科学管理和合理利用，必须全面地认识耕地资源的价值，特别是其非市场化的多功能价值。
贵州省是我国喀斯特地貌强烈发育区，山地多、平地少，土层浅薄，土壤贫瘠，土地垦殖率低项目管理论文，水土流失面积已由20世纪50年代占全省土地总面积的14.2％、60年代的19.9％、70年代的28.4％上升到目前的43.5％，石漠化面积已达2.25万km2，占全省总面积的12.8％，目前石漠化每年仍以508.2km2的速率递增；水土流失和石漠化使耕作层变薄，甚至基岩裸露(石漠化)、完全丧失农用价值[8]，耕地保护更显得重要和必要。
1.耕地的多功能性
1.1耕地多功能性的概念
耕地多功能性是从农业多功能性演化而来的，是指耕地除具有经济生产的基础功能外，还具有社会保障、生态服务、文化传承等多种延伸功能。近年来，由于人们对耕地资源的多功能价值认识不足，耕地资源过多向非农用途转变，从而导致耕地资源农业利用的比较收益低下，耕地资源得不到足够的保护。
1.2耕地多功能性的基本内容
（1）经济生产功能怎么写论文。进行适当的生产活动，保障农产品的供给，特别是粮食的供给，是耕地资源的最主要的功能。耕地资源与人类劳动相结合，产出了人类生存和生产所必需的食物和原料，这是农民主要的收入来源。农、林、牧、渔服务业作为基础产业，不仅为我国人民生存与发展提供了必须的粮食供给，还为二三产业提供原材料，为国民经济其他部门提供劳动力，对国民经济发展起基础支撑作用，突显了耕地对国家经济发展的重要性。
（2）社会保障功能。耕地是农业发展的载体，农业作为一个产业能吸纳我国农村大量的剩余劳动力，缓和了剩余劳动力的就业压力，保障了社会的稳定。当前，城市化和工业化吸纳劳动力的能力还比较差，今后相当长的时间内，还需要农业的发展提供就业岗位，以减轻社会就业的压力。耕地这个载体为他们提供了退路和生存保障，成为农村劳动力的“蓄水池”。耕地还是农民养老的保证，是人民生活与社会安定的基本保障。
（3）生态服务功能。耕地及其中的生物所构成的生态系统具有生态服务功能，主要表现在耕地对生态环境的支撑和改善的作用上。包括生物多样性的产生与维持、气候调节、营养物质贮存与循环、土壤肥力的更新与维持、环境净化与有害有毒物质的降解、植物花粉的传播与种子的扩散、有害生物的控制、减轻自然灾害等许多方面。耕地的生态功能，对农业经济的发展、人类生存环境的改善、保持生物多样性、防治自然灾害、二三产业的正常运行和分解消化其排放物产生的外部负效用等，均具有积极的、重大的作用。
（4）文化传承功能。土地本身构成的自然和人文综合景观能带给人们的休闲、审美和教育的功能项目管理论文，以及维护原有乡村生活形态、保留农村文化多样性遗产、承传传统历史文化的功能。中国是一个农业大国，农业古书、古典、古迹极其丰富，各地形成的种植方式、耕种技艺、农具农器等都充满了人类发展所凝聚的智慧，是人类文明进步的重要标志。因此耕地是农业文化的起源，是农业文化产生与发展的基础，且对农业文化的进一步发展与完善起着支撑作用。
2.耕地多功能价值测算思路与方法
（1）经济生产功能价值。耕地资源的经济产出价值是耕地年经济收益的提前支付，通过收益还原法（贴现法）求耕地资源年收益的现值就获得耕地资源的经济产出价值，即：VC=a/r，式中：VC是耕地资源的经济产出价值，a为耕地资源的年收益，r为贴现率。其中，r是一固定值，r=2.1%。
（2）社会保障功能价值。耕地资源的社会保障主要指就业保障价值，公式为：Vs=VS1*KS ，VS1=Ca/Aa，VS1为就业保障价值，Ca为人均固定资产原值，Aa为被评价地区人均耕地面积；KS为修正系数，KS=P0/Pi怎么写论文。其中，P0为全国平均水平的农业人口人均非农业纯收入，Pi为评价地区农业人口人均非农业纯收入。
（3）生态服务功能价值。耕地资源的生态服务价值为:VE=VE/r，VE=VA*KE。其中，VA是我国耕地资源生态服务的年价值，为5140.9元/公顷（全国平均值），KE=b/B，KE为生态服务价值修正系数，b为被评价地区耕地生态系统的潜在经济产量，B为全国一级耕地生态系统单位面积平均潜在经济产量，据王万茂等研究成果显示，B值平均为10.69t/hm2，b值在各农业区域各异。
（4）文化传承功能价值。耕地资源的文化传承价值主要指以耕地为载体的乡村旅游价值，可计算为：Vw=Vw1*Kw，Vw1=L*kw1。其中Vw1是耕地的文化传承功能原价值，Vw为修正价值。L为评估区乡村旅游年产值，Kw为修正系数，kw1是以耕地为载体的乡村旅游产值系数（比例）。
（5）耕地资源的总价值。耕地资源的总价值（V）为耕地资源的经济产出价值、生态服务价值和社会保障价值的总和：
V耕地多功能价值=VC+VS+VE+VW
3.耕地资源多功能测算评价与案例应用
本研究分别选择具有不同自然环境条件和社会经济发展水平的贵州省普定县、丹寨县为对象，以2007年数据为基础初步测算耕地的多功能价值。
3.1 经济生产功能价值测算
根据《贵州统计年鉴》、农村经济统计表，测算得到普定县耕地年净收益为19592.50万元，耕地面积16420公顷，则单位耕地年净收益为19592.50/16420=1.193万元/公顷；测算得到得丹寨县耕地年净收益为11590.50万元，耕地面积为7288公顷，则单位耕地面积年净收益为11590.50/7288=1.59万元/公顷项目管理论文，因此，耕地经济生产功能价值为：VC普定=a/r=1.193/2.1%=55.82万元/公顷，VC丹寨=a/r=1.59/2.1%=75.73万元/公顷。
3.2社会保障功能价值测算
根据《贵州统计年鉴》，普定县固定资产原值为25182万元，总人口为42.26万人，耕地面积为16420公顷；丹寨县固定资产原值为18496万元，总人口为16.81万人，耕地面积为7288公顷，则耕地就业保障功能价值计算如下：
人均固定资产原值Ca普定=25182/42.26=595.8826元/人，人均耕地面积Aa普定=16420/42.26=0.0389hm2/人，VS1普定=595.8826/0.0389=15336.18元/公顷，又普定县非农业总收入为163858万元，全国非农业总收入为221434.9万元，全国人口132129万人。修正系数为：P0普定=221434.9/132129=16758.99元/人，
Pi普定=163858/42.26= 3877.38元/人，得：
KS普定=P0普定/Pi普定=16758.99/3877.38=4.3，则：
Vs普定耕地就业价值=VS1普定*KS普定=15336.18*4.3=6.63万元/公顷
同理：
人均固定资产原值Ca丹寨=18496/16.81=1100.3元/人，人均耕地面积Aa丹寨=7288/16.81=0.0434公顷/人，VS1丹寨=1100.3/0.0434=25378.70元/公顷，又丹寨县的非农业总收入为32958万元，全国非农业总收入为221434.9万元，全国人口132129万人。修正系数为：P0丹寨=16758.99元/人，
Pi丹寨=32958/16.81=1971.33元/人，得：
KS丹寨=P0丹寨/Pi丹寨=16758.99/1971.33=8.5，
则：Vs丹寨耕地就业价值=VS1丹寨*KS丹寨=25378.70*8.5=21.58万元/公顷。
3.3 生态服务功能价值测算
根据王万茂等人研究结果，B值平均为10.69t/hm2，推算得普定县耕地潜在经济产量为b普定为10.7t/hm2，丹寨县耕地潜在经济产量b丹寨为13.9t/hm2，r取值2.1%，则耕地生态服务功能年价值计算如下：
VE1普定=Va普定*Ke普定，Ke普定=b普定/B，Va普定=0.514万元/公顷，Ke普定=10.7/10.69=1
VE1普定=0.514*1=0.514万元/公顷。则普定县的生态服务价值为：
VE普定=VE1普定/r=0.514/2.1%=24.48万元/hm2。
同理
VE1丹寨=Va丹寨*Ke丹寨，Ke丹寨=b丹寨/B项目管理论文，Va丹寨=0.514万元/公顷，Ke丹寨=13.9/10.69=1.3
VE1丹寨=0.514x1.3 =0.6683万元/公顷。则丹寨县的生态服务价值为：
VE丹寨=VE1丹寨/r=0.6683/2.1%=31.83万元/hm2。
3.4 文化传承功能价值测算
耕地的文化传承功能价值评估可用替代成本法，即用“以耕地为载体开发的乡村旅游价值”来代替，通过调查评估区乡村旅游年产值，测算以耕地为载体开发的乡村旅游产值即可。根据调查，普定县2007年乡村旅游产值为53万元，以耕地为载体开发的乡村旅游点产值占30%，可得普定县耕地文化传承功能价值为Vw普定＝53*30%＝15.9万元。同理，丹寨县2007年乡村旅游产值为61万元，以耕地为载体开发的乡村旅游点产值占36%，可得普定县耕地文化传承功能价值为Vw普定＝61*30%＝18.3万元怎么写论文。
3.5耕地多功能总价值测算
据公式：V=VC+ Vs + VE+VW得耕地多功能总价值分别为：
V普定=55.82+6.63+24.48+15.9=102.83万元/公顷，
V丹寨=75.73+21.58+31.83+18.3=147.44万元/公顷。
4.结论与讨论
4.1耕地多功能价值的区域差异
从测算结果看出，贵州省西部、东部耕地价值呈现区域差异。由于自然、社会和经济发展水平以及区位优势的不同，耕地资源的多功能价值在丹寨县、普定县两个地区呈现出明显的差异，呈现出丹寨县生态服务价值与社会保障价值均高于普定县，丹寨县耕地总价值明显高于普定县耕地总价值的特点。
普定县总面积16420公顷，总人口有42.26万人，县内耕地面积广，人口基数大，农作物生产劳动力耗费量大；而丹寨县总面积只有7288公顷，人口基数比普定县也小很多，因此普定县的经济产出高于丹寨县。而丹寨县具有独特的地理环境和优越的自然气候，自然资源、水资源和生物资源密度均高于普定县，民族文化、自然景观、人为景观也比普定县略胜一筹。据资料显示，丹寨县生物资源中野生植物已定名的木本植物91科230属519种，草（藤）本植物43科230种，丹寨县森林覆盖率62.78%（属贵州省最高），野生动物和珍稀植物也很丰富，因此丹寨县生态服务价值高于普定县。耕地资源的社会保障价值是由人均耕地面积与人均固定资产原值所决定的，丹寨县人口将近普定县1/3倍，而普定县固定资产原值为25182万元，丹寨县为18496万元，普定县固定资产只是丹寨县的一倍多。因此丹寨县人均固定资产原值远大于普定县，社会保障价值也高于普定县。
4.2耕地多功能价值与现行征地标准
根据有关规定项目管理论文，贵州省征地补偿标准为耕地年收益（经济价值）的8倍，则普定县、丹寨县征地的补偿标准价值为：
VC普定征地= 55.82*8＝446.56万元/公顷，VC丹寨征地= 75.73*8＝605.84万元/公顷。
通过耕地多功能价值评估后修正为：
VC普定征地=102.83*8＝822.64万元/公顷，VC丹寨征地= 75.73*8＝1179.52万元/公顷。
现在的征地标准与耕地价值重建后比较，耕地价值提高了很多倍，耕地资源的价值重建表明，农业用地为社会提供了大量外部效益，本文试图全面认识耕地资源的经济、社会、生态和文化等多功能价值，把耕地资源的外部性进行“内化”，这样一方面提高了耕地的比较利益，另一方面也提高了耕地征用的价值补偿标准，抑制了乱占耕地的行为。耕地资源的价值重建利用了市场价格来评估，可以阻止耕地面积的大幅度下降。但是，我们在保护耕地的同时，也应注意控制人口基数的增长，重视生态环境的保护，增加固定资产的投资，为发挥耕地的经济、社会、生态和文化等多方面的功能创造发展基础和条件。
参考文献
[1]余庆年，王万茂.中国耕地面临四大挑战[J]. 生态经济，2002（1）：67～68.
[2]金建君，刘学敏.耕地资源非市场价值及其评估方法分析[J].ECOLOGICAL ECONOMY，39－41
[3]齐仲锋.自然资源价值问题的再探讨[J]. 石油知识，2005（1）：30～31.
[4]胡静，陈银蓉.中国农地资源价值思考[J]. 商场现代化，2006，480：343～344.
[5]徐中民，张志强等.生态经济学理论方法与应用[M]. 郑州：黄河水利出版社，2003.
[6]王万茂，黄贤金.中国大陆农地价格区划和农地估价.自然资源，1997，19(4):1-8.
第6篇
关键词 耕地保护；外部性；经济补偿；治理政策；研究进展
中图分类号 F301.21 文献标识码 A 文章编号 1002—2104（2012）10—0131—06 doi：10.3969/j.issn.1002—2104.2012.10.019
耕地是保障人类生存和生活必需的重要自然资源之一。随着我国城市化进程的不断加快，耕地资源流失现象非常严重。对此，国内外学者从生态治理的视角对耕地的功能属性、影响因素与调控政策等方面进行了广泛的研究，认为耕地价值评估不科学、耕地保护外部性及其经济补偿不合理是导致这一现状的根本原因。本文基于当前我国耕地保护的必要性和重要性，系统评述耕地价值核算、耕地保护外部性及其经济补偿的研究进展，并剖析其存在的主要问题，以求为保障18亿亩耕地红线、制定科学的耕地保护政策奠定研究基础。
1 耕地资源的价值构成与核算
1.1 耕地资源的价值构成
就耕地价值的构成而言，当前研究一般基于三种分类框架：一是经济价值、社会价值、生态价值分类。这一理论认为耕地资源不仅具有经济产出价值，在水土保持、生物多样性、景观环境以及社会稳定等方面也发挥着重要作用[1—2] ；二是市场价值与非市场价值分类。Krutilla认为资源非市场价值的存在，源于公众对保护资源有支付意愿或接受意愿，它与人们是否使用它并无直接关系[3] ；三是使用价值与非使用价值的分类[4] 。英国学者Pearce认为使用价值包括直接使用价值、间接使用价值和选择价值，非使用价值包括遗赠价值和存在价值。
国内学者对耕地价值的划分多是基于耕地功能属性的角度，认为其包括经济产出价值、社会保障价值和生态服务价值[2，5—6] 。而部分学者出于研究的需要，从资源价值量化的角度将耕地资源价值分为市场价值和非市场价值[7] 。实质上，耕地资源价值的三种分类互有重合，马文博认为市场价值是指耕地资源的经济价值，而其非市场价值包括耕地资源的生态价值和社会价值。其中，耕地的经济价值、生态价值中的游憩价值等和社会价值中的社会保障价值等这些通过人类对耕地资源的使用形成的价值即为使用价值，而生态价值和社会价值中所蕴含的选择价值、存在价值和馈赠价值等耕地资源本身所固有的客观存在的价值即为非使用价值[8] 。
总体来看，当前国内关于耕地价值的研究仍有诸多问题亟待解决：一方面，耕地非市场价值所包含的构成内容互有重叠，缺少一个明晰的分类体系；其次，多数学者将耕地的社会价值和生态价值作为一个整体进行研究，而对其各个构成部分（如耕地的水土保持价值、空气净化价值、景观环境价值、存在价值与遗赠价值等）的相互关系及其差异缺少研究，不足以正确认识耕地非市场价值的内涵，未能为耕地保护政策的制定提供科学依据。
1.2 耕地资源的价值核算
耕地资源的价值核算通常包括其经济价值核算、生态价值核算与社会价值核算三个部分。其中，前者具备完善的估价思路和坚实的理论基础，但其技术难点在于获得可靠的耕地年净收益；生态价值核算的理论体系相对完整，国内多以谢高地等提出的“中国陆地生态系统服务价值当量因子表”进行简单修正后代替，但这很难准确反映出不同区域耕地的生态价值的差异；而社会价值主要体现为社会保障和维护社会稳定两个方面，均可以采用替代法评估[1] 。总体而言，由于后两者无法通过市场交易实现，其价值核算是当前研究的难点，而指标替代核算方法往往低估耕地的非市场价值，导致耕地资源的低效利用[9] 。
王 迪等：耕地保护外部性及其经济补偿研究进展
第7篇
一、海南农村土地承包经营权抵押贷款的基本情况
据最新数据统计，截至2015年6月末，海南省已有三亚、东方、海口、琼海等14个市县全面开展了确权登记颁证工作。全省测量农村土地面积已达466.5万亩，占国土“二调”农村耕地面积的49%，颁发农村土地承包经营权证近8万本，建立档案近22万卷。2015年5月，海南省省委办公厅、省政府办公厅印发了《海南省全面推进农村土地承包经营权确权登记颁证工作方案》，计划于2015年底前完成确权土地测量及核查公示工作，2016年底前基本完成农村土地确权登记。近年来随着农业现代化的发展，城镇化的加快，进城务工的农民不断增多，而农民又不愿放弃农村土地承包经营权，所以农民流转土地的愿望强烈。海南省计划建设全省统一的农村土地流转市场及服务中心，包括1个省级流转服务中心，22个市县区级服务中心。同时，还将推动实行农村土地流转合同制，健全农村土地承包经营纠纷仲裁体系，探索基准地价、公开招租竞标的流转制度。海南通过大规模的土地流转，大批的家庭农场、农民合作社、农业企业等新型农业经营主体对土地进行规模化开发，形成了集约化、产业化经营管理，但普遍存在融资困难、改造扩建经费投入不足等问题，尤其需要金融支持。
2009年，中国人民银行和银监会在《关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见》中提出“有条件的地方可以探索开办土地经营权质押贷款”。一些地区随之围绕农村土地承包经营权抵押开始开展金融创新，并取得了一定的经验和成效。2013年，党的十八届三中全会关于深化土地制度改革，加快农村金融创新，全力提升以林权、农村土地承包经营权、农村居民房屋所有权“三权三证”抵押融资为重点的“三农”金融服务便利化水平的精神，为激活农村土地，促进农村土地规模化经营及农业产业化发展，增加农民收入及农村融资渠道，解决农村融资担保难的问题，如何开展农村土地承包经营权抵押贷款工作进行了积极的探索和思考。
海南省抓住国家推动农村产权制度改革机遇，为深入贯彻落实十八届三中全会和中央2014年1号文件精神，积极探索农村金融改革发展，从推动农村经济建设和促进城乡统筹发展出发，在文昌市、澄迈县开展农村金融综合改革试点，为全面开展农村金融改革发展打牢基础。为深化农村产权制度改革，创新金融服务方式，拓宽融资渠道，扶持“三农”发展，海南省于2012年出台印发了《海南省农村土地承包经营权抵押融资管理办法》，为海南农村土地承包经营权抵押贷款提供了良好的金融运行环境。有关数据显示，截至2015年6月，海南全省累计发放土地承包经营权抵押贷款3000多万元，让2000多万农户及时获得银行金融服务。
二、发展农村土地承包经营权抵押贷款的制约因素
1、缺乏可开展农村土地承包经营权抵押贷款的金融机构
目前，我国现有涉农金融机构主要有农业发展银行、农业银行以及农村合作信用社三类。农业发展银行实力有限，且在县级以下几乎无分支机构，不直接面向农户，开展农地抵押业务能力有限;农业银行是以盈利为目的的商业性银行，开展农村土地承包经营权抵押贷款的积极性不高，据调查，土地经营权处置难、难以变现是目前涉农金融机构不愿开办土地经营权抵押贷款业务的主要原因;农村信用社是农村金融的主要力量，长期服务于农业，但实力有限，抗风险能力较弱。鉴于农村金融机构的严重缺失，即使法律允许土地承包经营权可以抵押贷款，但仍然难以推进。
2、农村土地承包经营权主体不明确
农村土地承包经营权权属不确定，使得承包者的投资安全和投资利益缺乏强有力的法律保障，制约了土地顺利的流转。土地承包经营权证发放不到位，导致农村土地流转矛盾纠纷屡见不鲜，使得以土地承包经营权作为抵押的信贷业务难以开展。另外，土地承包经营权登记在法律上缺乏一定的效力，也是当前涉农金融机构不愿开办农村土地承包经营权抵押贷款业务的主要原因。
3、土地价值评估困难
目前，农村土地承包经营权的价值主要由农民和金融机构协商确定，或者由地方政府有关部门工作人员进行评估，缺乏权威的第三方评估机构和评估标准，评估操作随意性和主观性较大。农村土地承包经营权通常期限较短（为5―20年），金融机构难以评估此类权益的价值，实际价值难以合理确定。由于土地承包经营权价值取决于土地承包经营的时间、土地经营收益，加之受自然条件、生产经营项目等因素影响较大，因此评估机构难以对土地承包经营权的实际价值做出准确判断，土地的实际价值得不到正确定位。评估价值普遍低于土地经营权实际价值，加之评估方法不科学，不仅影响了土地融资功能的发挥，也降低了银行的风险控制能力。
4、缺乏健全的土地流转市场
债权人接受土地承包经营权的抵押担保的前提是，抵押权人在债务人不能履行到期债务时，可以就土地承包经营权进行拍卖、变卖，以保障自己债权的实现，这就需要农村土地承包经营权流转市场作为拍卖、变卖的载体。海南除个别乡镇建立了土地流转市场外，大部分地方没有建立土地流转市场，土地流转大多由农户私下进行。由于流转市场发育缓慢，流转信息不畅通，无法对农村土地承包经营权进行公开竞标、拍卖，一旦经营户出现贷款违约的情况，金融机构处置抵押物难度较大。土地承包经营权难以变现，较大程度上制约了金融机构开展农村土地承包经营权抵押贷款的积极性，使得土地抵押融资难题得不到有效的解决，影响了农村土地承包经营权抵押贷款业务的推广。
5、农村土地流转手续不完备，操作不规范
调查发现，大部分农村土地流转呈零星流转、口头流转、短期流转方式。即使部分农户采用“签订合同”的形式进行流转，也无任何签证手续。农村土地流转手续不完备，土地经营权的法律效用不强，导致农村土地承包经营权抵押贷款失去推广应用的条件，大多涉农金融机构也不敢以土地承包经营权作为抵押物。土地流转部门不明确，登记制度缺失，农村土地流转操作不规范，导致流转权益难以得到保障，使土地承包经营权不能进行抵押登记，阻碍了土地承包经营权抵押贷款的开展。
6、风险保障机制缺失
农村土地承包经营权进行抵押贷款，需要相应的中介组织和必要的风险保障机制。因为，农业抵御自然灾害和市场风险的能力相对较弱，特别是农地抵押贷款用来经营养殖业、农作物种植的市场风险更大。一旦发生自然灾害，将造成土地上附着物出现重大损失;或因市场形势发生变化导致土地上附着物市场价值大幅降低。这都会直接影响贷款经营户的还款能力，导致信贷风险加大，进而降低了金融机构发展农村土地经营权抵押贷款的积极性。另外，农业保险发展尚不足，欠完善的农业保险不足以降低农民收入的波动性，而农民收入是农民还贷的主要资金来源。
7、相关法律法规障碍
《农村土地承包法》规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”，但没有明文规定土地承包经营权可以做抵押。《担保法》规定：“耕地、宅基地、自留地等集体所有的土地使用权不得抵押。”即使央行和银监会都明确表态希望各地区推进农村土地经营权抵押贷款试点，但是基于目前相关法律法规的限制，很多地区都难以实施这项贷款业务，即使个别地区实施了，也很难推进。
三、促进农村土地承包经营权抵押贷款发展的对策建议
十八届三中全会公报提出要赋予农民更多财产权利，各地纷纷涌现的农村“三权”抵押贷款金融创新能够释放农村经济发展潜力，值得鼓励和推广。但在具体操作上，各地区在试点过程中存在着各种问题和限制。各试点地区应适当放宽对不良率的容忍度，要对农民手里的“三权”价值做科学的评估，从而避免盲目评估带来的代偿风险，应针对农村金融的特殊性，推出一套适宜的风险防范机制和措施。
1、政策扶持农村金融机构，强化贷后管理
政府扶持农村金融机构发展，如提供一定的资金支持，提供必要的技术支持和培训，提供财政税收优惠政策，建立农村金融机构服务“三农”的激励机制，特别对涉农贷款投放比例较高的农村金融机构提供税收减免和财政补贴等政策激励。农村金融机构可以针对土地经营权抵押贷款的特殊性，建立贷后跟踪制度，在贷款发放后，从资金使用到平时农业生产情况，不定时地进行贷后调查，凡是影响贷款到期收回的风险因素，都要引起重视并及时介入解决，最大化降低贷款收回风险。金融监管部门应对相关金融机构增加农村土地经营权抵押贷款不良贷款率的容忍度，消除金融机构“惧贷”心理，使农村土地经营权抵押贷款更加良性发展。
2、建立统一权威的农村土地价值评估机构
建立农村土地价值评估机构，制定“农村土地经营权价值评估管理办法”，可以引入中介机构对农村土地经营权抵押价值进行评估，农村金融机构也可组建独立的土地流转评估部门，为开展农村土地承包权抵押贷款创造有利条件。政府或者土地管理部门也可组建独立的土地流转评估中心，培养专业资质评估人员，规范土地承包经营权价值的评估，为农村金融机构开展农村土地经营权抵押贷款创造有利条件。同时，还可建立科学的农村土地资产评估体系，合理确定农村土地价值。
3、加快建设农村土地流转市场
建立土地流转服务中介机构，健全土地经营权争议仲裁机制，为农村土地承包经营权流转提供流转平台，并明确其相关职责，即汇集土地使用权委托流转和受让的信息，土地流转供求的信息，接受供求双方咨询;组织开展土地使用权公开招标竞投活动，促进土地使用权流转的市场化;协调供求双方有关事宜，促成流转双方达成意向，并协助办理有关流转手续，提供统一的合同格式，做好合同的鉴证服务;对土地流转跟踪服务，协助调解合同纠纷，维护土地所有者、承包者和经营者三方的合法权益。
4、逐步完善农业保障机制
加快组织成立农业信贷担保机构和发展农业保险机制，降低土地经营权抵押贷款的信贷风险。政府应鼓励和支持保险公司开展农业保险业务，对农业亏损进行适当的补偿。农村金融机构要积极探索多种担保方式，如对额度较大的农村土地承包经营权抵押贷款，推行“公司担保+农村土地经营权抵押”，“收益保证+农村土地经营权抵押”和“基金担保+农村土地经营权抵押”等方式，进一步降低信贷风险。
第8篇
关键词：“三权”；抵押贷款；基层银行
“三权”（指林权、农村土地承包经营权、农村居民房屋所有权和宅基地使用权）抵押贷款是盘活农村资源的关键性举措，也是创新农村金融服务方式的有益探索，对于解决农村贷款瓶颈具有重要的意义。
一、基本情况
红河州银行业金融机构按照改善农村金融环境的新要求，把农村金融产品和服务方式创新作为解决“三农”抵押难、融资难、融资贵等问题的切入点和突破口，根据地方农村经济发展对金融服务的需求，在信贷产品创新上进行了积极的探索，为“三农”和小微企业发展“量身定做”服务产品，推出了一系列具有本土特色的信贷服务产品。特别是在农村金融改革中，大胆突破、积极探索，开创了农村产权抵质押融资，大力推进“三权”抵押贷款工作，创新金融产品，有效破解农村融资主体担保难问题，促进农村“死”资源变“活”资产，有效解决了“三农”和小微企业发展的资金需求，促进了地方经济的发展。截至2014年9月末，红河州银行业金融机构共发放“三权”抵押贷款余额20.64亿元，共8976笔。
二、存在的困难和问题
（一）“三权”抵押贷款缺少法律制度支持
农村“三权”是寄生在集体土地上的产物，现行法律对农村“三权”的流转有限制性规定，对银行来说风险较难撑控。如：我国《担保法》第37条、《物权法》184条2款均规定：耕地、宅基地、自留地和自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。《土地法》规定：农村宅基地属于农民集体所有，其法律意义上是农民只有使用权而无处置权。农村土地承包经营权的抵押只限制于通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的荒山、荒滩等农村土地，经发包方同意，并依法登记取得土地承包经营权证或林权证书的，才可以设立抵押，并没有明确通过家庭承包取得的土地承包经营权可以抵押。《物权法》则明确禁止农村宅基地使用权进行抵押。
（二）农村土地价值评估机制和市场交易平台不健全
由于农村土地长期归集体所有，没有进行有效的流转和买卖，对土地价值的评估还缺少经验和评判标准，还没有形成成熟的评估机制。同时，我州目前也无专门的农村土地价值评估机构和专业资质评估人员，评估机构的合法性和专业性都具有一定局限性，导致农村土地价值还无法得到有效的评估。
（三）农业市场风险较大影响信贷安全
农产品易受气候、温度等自然因素的影响，加之保险市场不健全，以及贷款期限设置与农作物生长周期错配，贷款利率市场化发育程度不足等因素，影响到“三权”抵押贷款市场的发展。特别是设施农业前期投入大、周期长、见效慢，一旦出现自然灾害，农户没有足够的资金迅速恢复生产，迫切需要保险市场弥补损失，缓释银行信贷风险，影响银行业金融机构通过“三权”抵押担保方式发放贷款的积极性。
（四）“三农”保险产品单一、覆盖面低
目前辖内银行业金融机构开办的“三权”抵押贷款业务中，保险公司只针对林权抵押贷款开办了火灾保险业务，而未开办冰雹、雪霜等自然灾害保险业务。“三农”保险产品的单一、覆盖面低，未充分发挥保险的保障功能，不能有效满足“三权”抵押融资业务发展的需求。
三、对策建议
（一）修改完善相关法律法规
针对“三权”抵押贷款推行过程中遇到的实际困难和问题，建议早日对《物权法》、《土地管理法》和《担保法》等相关法律法规进行修改完善，为农村“三权”抵押贷款提供法律支持和政策保障。
（二）建立有效的土地评估机构和交易平台
设立专业的评估机构，为农村“三权”抵押融资提供便捷权威的评估服务。同时，建立有效的农村土地市场交易平台，使农村产权真正进入市场进行流转。
第9篇
关键词：市场经济体制；土地估价；问题和策略
中图分类号：F301 文献标识码：A
农用地一般包括耕地、园地、林地、草地、养殖水面等，这些土地的作用主要是进行农业生产。下面针对农用地价格特点和土地特点展开分析：
价格特点：农用地是人类生产环境的组成部分，同时兼具生产资料和自然资源两个方面的特点，所以，农用地也就包含了无形价值和实际使用价值两个方面的价值，但是生态、文化和环境等因素并未在显示市场中得到体现。
土地特点：农用地的特点是影响估价的重要因素，农用地主要包含了几个方面的特点。第一是农用地对自然环境因素的要求比较高，但是其他非农业土地的收益却要远远高于农用地；第二是农用地可以有多个方面的用途，适应性较强，但是同样具有使用上的不可逆性；第三是农用地生态脆弱的特点，社会市场经济和自然条件两个因素使得农村土地具有生态脆弱性；第四是农用地对自然条件要求较高，排水灌水、土壤肥力和当地的气候条件对农用地都有重要影响。而随着我国经济的快速发展，对于土地需求的加剧，但是农用地数量有限，可以看到现今农用地资源数量正在快速缩减。
2 农用地估价的意义和问题
进行农用地估价，能够为农民的总资产评估工作提供帮助，因为农用地估价能够测算出农民的包括耕地在内的不动产的总价值，而且农用地估价能够为农业的可持续发展提供参考，帮助了解全国各个地区的耕地需求状况。耕地转移是农村土地使用权和所有权分离过程中必然发生的，进行农用地估价，能够帮助确定耕地转移费用的具体水平，发觉农用地的最大生产价值。随着现今城镇化进程的加快，农用地必然会转变为城市用地，这也就意味着农用地使用权和所有权的变更，而占用农用地必须进行补偿，农用地估价能够结合土地质量、社会保障等因素，确定合理的补偿金额。
由于我国的土地市场发展较为滞后，农用地的估价工作不可避免的会出现问题。首先就是我国缺乏统一的价格评估体系。我国在1951年制定了《县级土地评价技术规程》，但是规程所述方法主要是对农用地的自然环境因素进行评价，针对经济方面的评价较少；虽然各地开展的农民土地估价属于经济范畴，但是没有科学合理的评价依据；随着我国土地使用制度改革的普及，我国又颁布了诸如《农用土地分等级规划规程》，但是针对农用地估价仍然缺少法律法规，无法形成统一的农用地估价体系。
第二个问题，是我国的农用地估价无法和定级、分等工作很好的衔接。现今，我国的农用地的估价、定级、分等工作往往是单独进行，很少进行三者综合的评价，造成实际的评价结果不具参考性。可以看到，只有将农用地定级、分等工作和估价工作衔接起来，才能保证评价结果具有综合性和科学性。
3 农用地的估价方法
下面先对农用地的估价方法进行综合分析，首先是最基础的农用地等别基准地价的评估，结合农用地的的分等数据，可以得到计算平均条件下的标准粮实际总量的公式：标准粮理论总量×土地利用系数。例如水稻的价格为1.8元/千克，小麦的价格为0.8元/千克，权重分别为0.55和0.45，得到标准粮的平均加权价格：1.8×0.55+0.8×0.45=1.35元/千克；另土地的投入有劳动力投入和物质投入，计算纯收益的公式为：标准粮实际总量×价格-物质资金量-劳动力资金量。第二是农用地级别基准地价的估价，可以得到计算公式为：标准粮价格
由于农用地兼具质量价值和生产资料两个方面的特点，具有社会稳定价值、保障价值和环境价值，可以采取多种方法进行价值估算：
市场比较法：市场比较法是依据替代原则进行的估价方法，需要对比市场上情况相似、价值相同的土地交易的实例，进行农用地估价。修正影响土地交易的日期、区域和其他因素，得到待估土地的价值的估算方法。
收益还原法：这种方法是将待估农用地的正常纯收益，按照一定的收益还原比率还原为总收益的方法。相应的计算公式为p=a/（1+r）+a/（1+r）2+...+a/（1+r）na/r[1-1/（1+r）n]，如果n趋向于无穷大，可得到p=a/r，a是预算的土地净收益，r为土地还原比率，p为代表地价。
成本逼近法：这种方法是将产量较低农田进行改造的总花费作为依据，运用经济学原理，结合利息和利润，以及国家政策要求的税金和增值收益等数据，修正后作为农用地的估价。相应的计算公式为S=Aa+Ab+T+P1+P2+P3，其中P3增值数额，P2为利润而P1为利息，T是税金，Aa和Ab为土地的取得费和开发费用，P为土地价格。
环境价值估算法：一部分农用地还具有传统的文化特色或者具有独特的经营方法以及地方特色，这些也是具有一定价值的因素，所以要进行环境价值评估，主要方法有人力资本法、市场价值法等。
结语
由于我国城镇化进程的加快，但是农用地估价方法仍然不足，在进行土地估价时会产生问题，所以应该综合分析环境价值、社会价值等因素，运用市场比较、收益还原等方法，做好农用地估价工作。
参考文献
[1]郑湘梅.农用地分等定级估价成果的特点与应用[J].改革与理论，2003（12）：88.
第10篇
论文关键词:国民经济核算资源耕地
耕地是不可缺少的重要农业资源，关系国家的粮食安全和社会稳定。然而，我国各地乱占耕地现象非常严重，保护耕地、防止耕地资源流失是当前一项非常迫切的战略任务。实施耕地资源核算，建立耕地资源核算制度，能够加强对耕地的监控和管理，是防止耕地资源流失的有效措施。2007年((政府工作报告》强调，一定要守住全国耕地不少于1.2亿hm2这条“红线”，实际上在相当长的时期内，占用耕地的各种因素不会减弱，反而有可能增强，守住这条“红线”的前景并不乐观。实施耕地资源核算，能够从源头上掌握耕地数量和质量变化情况，适时进行政策调控，有利于加强耕地资源的管理。
1实施耕地资源核算的意义
耕地资源核算是指对一定时刻一定空间范围内的耕地资源，在充分调查、准确测量的基础上进行实物量的核算，以及利用合理的价值评估方法，对其进行价值量的测算的过程。耕地资源核算的结果反映耕地数量和质量的存量状况和动态变化情况。实施耕地资源核算具有以下三方面的重要意义:
1.1实施耕地资源核算是可持续发展战略的需要
《中国21世纪议程》中指出:农业是中国国民经济的基础，农业可持续发展是中国可持续发展的前提和保证。在农业的各个要素中，耕地资源已成为评价和衡量农业可持续发展的重要指标。然而，近年来随着经济的发展和城镇化步伐的加快，各地占用耕地的现象非常普遍。国土资源部公布的最新数据显示，2006年我国耕地面积为1.22亿hm2，而2000年我国耕地面积为1.28亿hm2，我国耕地6年净减少约666.67万hm2。耕地数量的大幅减少必然会影响我国农业的可持续发展，最终影响中国可持续发展战略的实施。中国要想实现其可持续发展的目标，必须防止耕地资源的进一步流失。当前我国耕地统计核算制度缺乏连续性和系统性，很难及时发现耕地的变化及变化的原因，这无法适应国家社会和经济持续稳定发展的战略目标。因此，必须建立更为科学有效的耕地资源核算制度，每年对耕地资源进行核算，发挥其“监控器”和“报警器”的功能，实现对耕地资源的有效控制和管理，确保耕地绝对数量不减少。
1.2实施耕地资源核算是加强耕地管理的需要
由于人口增加、农民生计所迫和社会需求强烈等原因，掠夺式生产经营方式未得到根本改变，致使近年来耕地质量不断下降，现在耕地中劣质耕地约占耕地总面积的35%—45%。然而，我们国家在耕地管理方面重数量、轻质量的问题严重。实际工作只停留在耕地丈量的范畴，缺失质量核算这就使国家无法准确全面地把握土地资源的经济社会价值现状，更难以防范耕地资源的隐性流失。实施耕地资源核算将会解决这一问题，耕地资源核算不仅对耕地的实物量进行核算，同时还对耕地的价值量进行核算，客观地反映耕地的质量情况，能够对耕地资源作出全面系统的评价，从而提高耕地的管理水平。
1.3实施耕地资源核算是改革国民经济核算体系的需要
现阶段，我国采用的国民经济核算体系只重视经济产值及其增加速度，资源消耗无法在国民经济中反映出来。一个国家的矿产耗尽，森林大量减少，水源短缺，空气污染，可是国民经济核算却表明收益增加，经济运行良好，这显然是不合理的。在这种国民经济核算制度下，必将导致盲目追求经济增长，造成自然资源的毁灭性破坏。因此，必须改革我国的国民经济核算体系，将自然资源核算纳人国民经济核算体系中，综合反映经济增加值和对资源造成的消耗。然而，我国资源核算的理论和实践并不成熟，尚未形成涵盖所有资源的核算理论和方法。实施耕地资源核算能够进一步充实和完善资源核算的内容，加速资源核算在我国的研究和应用，推动新的国民经济核算体系(SEEA)的实施。
2耕地资源核算的基本理论
耕地资源核算作为资源核算体系的一部分，其基本理论和资源核算是一致的，其内容以资源核算和土地资源核算为基础。
2.1耕地资源核算的主体
耕地资源核算的主体是政府。政府应该指定专门的机构(例如农业部、国土资源部、国家统计局等)来实施核算。耕地资源核算至少每年开展一次，实际核算过程应按照行政级别自上而下地进行部署、自下而上地逐级汇总核算。
2.2耕地资源核算的内容
与土地资源核算相对照，耕地资源核算应该包括两方面的内容，一方面是实物量核算，另一方面是价值量核算。所谓实物量核算，是指对耕地数量方面的测算，侧重于“量”的确定，主要使用土地丈量等基本方法，实物量核算是耕地资源核算的基础;价值量核算，是对耕地的价值水平进行合理的评估，综合反映耕地的经济价值，侧重于“质”的评定，由于土地的“质”属于数学上边界难以准确划分和界定的处理对象，因此这一过程可通过模糊数学的手段来实现。价值量核算是耕地资源核算的重点，是耕地转化为货币形态的重要过程。
实物量和价值量又都包括存量和流量两个方面，存量和流量反映耕地资源的不同属性。存量记录某一时刻的数值，侧重描述量的多少，是静态数据;流量反应不同期间数值的变化，侧重反应变化的程度，是动态数据。耕地资源核算应该包括实物量存量、实物量流量、价值量存量和价值量流量四个数据指标。
2.3耕地资源核算的程序
一项完整的耕地资源核算主要包括界定核算对象，实物量核算，价值量核算，存量和流量核算以及纳人国民经济核算体系等部分。
实施中，首先应该确定核算对象，界定核算的范围和特征，其次进行实物量核算，之后通过数学模型估计测算耕地的价值量。这时实物量和价值量都是存量数据，最后通过相邻两次存量数据的比较得出流量数据，反映耕地资源的增减变化，这就是流量核算。
耕地资源核算乃至资源核算的最终目标是纳人国民经济核算体系，建立以绿色GDP为核心指标的国民核算。但从当前形势看，绿色GDP核算的实施还存在很大的难度，纳人国民经济核算体系还需要时间。因此，现阶段我们先不考虑耕地资源核算纳人国民经济核算体系的问题，等到条件成熟再将其纳人国民经济核算。
3耕地资源核算方法
一项完整的耕地资源核算包括耕地资源实物量和价值量核算两部分，既要进行存量核算也要进行流量核算。
3.1耕地资源的实物量核算
耕地资源实物量核算主要反映耕地核算期初和期末的实物存量以及期内的变动情况，目的是采集有关耕地属性的精确数据。实物量核算主要是耕地测量，在技术方面主要采用土地丈量的方法，随着技术的进步，土地丈量已发展为更为先进的技术和手段，主要有GPS技术、电磁感应技术等。耕地实物量核算的应用技术已经比较成熟，不是本文研究的范畴。
实物量核算可以借助账户来完成，这些账户通常都采用会计账户形式和复式核算方法，一般包含期初结存数、本期增加、本期减少和期末结存数等内容。这些内容满足基本平衡关系:期末存量二期初存量+本期增加一本期减少。
3.2耕地资源的价值量核算
价值量核算赋予耕地资源一种货币性价值，是反映和揭示耕地质量的一种方法。耕地价值量核算的方法比较多，目前能够为多方面接受的是收益还原法。这种方法以土地收益为理论依据，认为土地价格是土地收益的资本化，土地价格的高低取决于土地收益的大小。
这种方法的基本公式为:
MV=a/r
其中MV为耕地的市场价值，a为耕地的年纯收人，r为耕地的还原利率。
首先要确定耕地的年纯收人，其在数值上等于耕地的总收益减去耕地的总费用。
耕地总收益的计算取决于各种农作物的种植面积以及主产品和副产品当年的产量和市场价格。计算时可根据各种作物的种植面积，对各作物收益进行加权求和。用公式表示为:
其中R为耕地总收益，m;为第i种农作物的客观产量，P"为第i种农作物的平均市场价格，k;为第i种农作物的播种面积，n为农作物种类数。
耕地总费用主要包括物质费用、人工费用、投资机会成本和相关的农业税费等，其中人工费用采用工作日乘以劳动日工资价格来计算，投资机会成本等于物质费用与社会平均利润率的乘积。
其次要确定还原利率。还原利率的确定是评估耕地市场价值的关键。具体测算耕地的还原利率时，通常采用”安全利率+风险调整值”的方法进行测算。通常取一年期定期存款利率为安全利率。对于一般种植业用地来讲，其风险调整值可以在1%—2%左右，而种植多年生经济作物的农地风险调整值可以大于5%甚至10%。
3.3存量和流量核算
第11篇
论文摘要:实施耕地资源核算意义重大。耕地资源核算以资源核算理论为基础，主要包括耕地资源的实物量、价值量核算和存量及流量核算等。实物量核算反映耕地资源的规模，价值量核算反映耕地资源的质量，流量核算反映耕地资源的变化情况。本文主要对价值量和存量及流量的核算方法进行了探讨。
耕地是不可缺少的重要农业资源，关系国家的粮食安全和社会稳定。然而，我国各地乱占耕地现象非常严重，保护耕地、防止耕地资源流失是当前一项非常迫切的战略任务。实施耕地资源核算，建立耕地资源核算制度，能够加强对耕地的监控和管理，是防止耕地资源流失的有效措施。2007年((政府工作报告》强调，一定要守住全国耕地不少于1.2亿hm2这条“红线”，实际上在相当长的时期内，占用耕地的各种因素不会减弱，反而有可能增强，守住这条“红线”的前景并不乐观。实施耕地资源核算，能够从源头上掌握耕地数量和质量变化情况，适时进行政策调控，有利于加强耕地资源的管理。
1实施耕地资源核算的意义
耕地资源核算是指对一定时刻一定空间范围内的耕地资源，在充分调查、准确测量的基础上进行实物量的核算，以及利用合理的价值评估方法，对其进行价值量的测算的过程。耕地资源核算的结果反映耕地数量和质量的存量状况和动态变化情况。实施耕地资源核算具有以下三方面的重要意义:
1.1实施耕地资源核算是可持续发展战略的需要
《中国21世纪议程》中指出:农业是中国国民经济的基础，农业可持续发展是中国可持续发展的前提和保证。在农业的各个要素中，耕地资源已成为评价和衡量农业可持续发展的重要指标。然而，近年来随着经济的发展和城镇化步伐的加快，各地占用耕地的现象非常普遍。国土资源部公布的最新数据显示，2006年我国耕地面积为1.22亿hm2，而2000年我国耕地面积为1.28亿hm2，我国耕地6年净减少约666.67万hm2。耕地数量的大幅减少必然会影响我国农业的可持续发展，最终影响中国可持续发展战略的实施。中国要想实现其可持续发展的目标，必须防止耕地资源的进一步流失。当前我国耕地统计核算制度缺乏连续性和系统性，很难及时发现耕地的变化及变化的原因，这无法适应国家社会和经济持续稳定发展的战略目标。因此，必须建立更为科学有效的耕地资源核算制度，每年对耕地资源进行核算，发挥其“监控器”和“报警器”的功能，实现对耕地资源的有效控制和管理，确保耕地绝对数量不减少。
1.2实施耕地资源核算是加强耕地管理的需要
由于人口增加、农民生计所迫和社会需求强烈等原因，掠夺式生产经营方式未得到根本改变，致使近年来耕地质量不断下降，现在耕地中劣质耕地约占耕地总面积的35%—45%。然而，我们国家在耕地管理方面重数量、轻质量的问题严重。实际工作只停留在耕地丈量的范畴，缺失质量核算这就使国家无法准确全面地把握土地资源的经济社会价值现状，更难以防范耕地资源的隐性流失。实施耕地资源核算将会解决这一问题，耕地资源核算不仅对耕地的实物量进行核算，同时还对耕地的价值量进行核算，客观地反映耕地的质量情况，能够对耕地资源作出全面系统的评价，从而提高耕地的管理水平。
1.3实施耕地资源核算是改革国民经济核算体系的需要
现阶段，我国采用的国民经济核算体系只重视经济产值及其增加速度，资源消耗无法在国民经济中反映出来。一个国家的矿产耗尽，森林大量减少，水源短缺，空气污染，可是国民经济核算却表明收益增加，经济运行良好，这显然是不合理的。在这种国民经济核算制度下，必将导致盲目追求经济增长，造成自然资源的毁灭性破坏。因此，必须改革我国的国民经济核算体系，将自然资源核算纳人国民经济核算体系中，综合反映经济增加值和对资源造成的消耗。然而，我国资源核算的理论和实践并不成熟，尚未形成涵盖所有资源的核算理论和方法。实施耕地资源核算能够进一步充实和完善资源核算的内容，加速资源核算在我国的研究和应用，推动新的国民经济核算体系(SEEA)的实施。
2耕地资源核算的基本理论
耕地资源核算作为资源核算体系的一部分，其基本理论和资源核算是一致的，其内容以资源核算和土地资源核算为基础。
2.1耕地资源核算的主体
耕地资源核算的主体是政府。政府应该指定专门的机构(例如农业部、国土资源部、国家统计局等)来实施核算。耕地资源核算至少每年开展一次，实际核算过程应按照行政级别自上而下地进行部署、自下而上地逐级汇总核算。
2.2耕地资源核算的内容
与土地资源核算相对照，耕地资源核算应该包括两方面的内容，一方面是实物量核算，另一方面是价值量核算。所谓实物量核算，是指对耕地数量方面的测算，侧重于“量”的确定，主要使用土地丈量等基本方法，实物量核算是耕地资源核算的基础;价值量核算，是对耕地的价值水平进行合理的评估，综合反映耕地的经济价值，侧重于“质”的评定，由于土地的“质”属于数学上边界难以准确划分和界定的处理对象，因此这一过程可通过模糊数学的手段来实现。价值量核算是耕地资源核算的重点，是耕地转化为货币形态的重要过程。
实物量和价值量又都包括存量和流量两个方面，存量和流量反映耕地资源的不同属性。存量记录某一时刻的数值，侧重描述量的多少，是静态数据;流量反应不同期间数值的变化，侧重反应变化的程度，是动态数据。耕地资源核算应该包括实物量存量、实物量流量、价值量存量和价值量流量四个数据指标。
2.3耕地资源核算的程序
一项完整的耕地资源核算主要包括界定核算对象，实物量核算，价值量核算，存量和流量核算以及纳人国民经济核算体系等部分。
实施中，首先应该确定核算对象，界定核算的范围和特征，其次进行实物量核算，之后通过数学模型估计测算耕地的价值量。这时实物量和价值量都是存量数据，最后通过相邻两次存量数据的比较得出流量数据，反映耕地资源的增减变化，这就是流量核算。
耕地资源核算乃至资源核算的最终目标是纳人国民经济核算体系，建立以绿色GDP为核心指标的国民核算。但从当前形势看，绿色GDP核算的实施还存在很大的难度，纳人国民经济核算体系还需要时间。因此，现阶段我们先不考虑耕地资源核算纳人国民经济核算体系的问题，等到条件成熟再将其纳人国民经济核算。
3耕地资源核算方法
一项完整的耕地资源核算包括耕地资源实物量和价值量核算两部分，既要进行存量核算也要进行流量核算。
3.1耕地资源的实物量核算
耕地资源实物量核算主要反映耕地核算期初和期末的实物存量以及期内的变动情况，目的是采集有关耕地属性的精确数据。实物量核算主要是耕地测量，在技术方面主要采用土地丈量的方法，随着技术的进步，土地丈量已发展为更为先进的技术和手段，主要有GPS技术、电磁感应技术等。耕地实物量核算的应用技术已经比较成熟，不是本文研究的范畴。
实物量核算可以借助账户来完成，这些账户通常都采用会计账户形式和复式核算方法，一般包含期初结存数、本期增加、本期减少和期末结存数等内容。这些内容满足基本平衡关系:期末存量二期初存量+本期增加一本期减少。
3.2耕地资源的价值量核算
价值量核算赋予耕地资源一种货币性价值，是反映和揭示耕地质量的一种方法。耕地价值量核算的方法比较多，目前能够为多方面接受的是收益还原法。这种方法以土地收益为理论依据，认为土地价格是土地收益的资本化，土地价格的高低取决于土地收益的大小。
这种方法的基本公式为:
MV=a/r
其中MV为耕地的市场价值，a为耕地的年纯收人，r为耕地的还原利率。
首先要确定耕地的年纯收人，其在数值上等于耕地的总收益减去耕地的总费用。
耕地总收益的计算取决于各种农作物的种植面积以及主产品和副产品当年的产量和市场价格。计算时可根据各种作物的种植面积，对各作物收益进行加权求和。用公式表示为:
其中R为耕地总收益，m;为第i种农作物的客观产量，P"为第i种农作物的平均市场价格，k;为第i种农作物的播种面积，n为农作物种类数。
耕地总费用主要包括物质费用、人工费用、投资机会成本和相关的农业税费等，其中人工费用采用工作日乘以劳动日工资价格来计算，投资机会成本等于物质费用与社会平均利润率的乘积。
其次要确定还原利率。还原利率的确定是评估耕地市场价值的关键。具体测算耕地的还原利率时，通常采用”安全利率+风险调整值”的方法进行测算。通常取一年期定期存款利率为安全利率。对于一般种植业用地来讲，其风险调整值可以在1%—2%左右，而种植多年生经济作物的农地风险调整值可以大于5%甚至10%。
3.3存量和流量核算
第12篇
关键词：土地承包；土地流转；经营权；抵押贷款
一、土地承包经营权抵押的涵义
在相当长的一个时期内我国法律未对其做出定义，2007年施行的《物权法》第125条在我国第一次以法律形式对土地承包经营权做出了明确界定。该条规定：土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用、收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。
二、河南省农村土地承包经营权抵押总体情况
农业部数据显示，截至2013年底，全国承包耕地流转面积为3.4亿亩，是2008年底的3.1倍，流转比例达到26%，比2008年底提高17.1个百分点。我省农村家庭承包耕地流转面积2824万亩，占家庭承包面积的29%，高出全国2.8个百分点，是全国农村土地流转面积占耕地比重较大的10个省份之一，比2010年年底的1313.7万亩增长了50.9%，增速居全国第二。流转出承包耕地的农户达到326.2万户，占家庭承包农户数1978.5万亩的16.5%，比2010年上升4.82个百分点；签订流转合同220.62万份，涉及流转耕地1308.2万亩，分别比2010年增长40.8%和79.3%；签订流转合同占流转总面积的67.6%，高出全国6.5个百分点，比2010年增加了9.8个百分点。我省部分涉农机构开展了与农村土地流转相关的贷款业务，共发放涉及农业龙头企业、专业合作社等经济组织贷款余额10.57亿元。从放贷银行看，包括农村土地承包经营权在内的“三权”抵押贷款主要集中在涉农机构；从贷款对象看，土地承包经营权集中在种养大户、专业合作社和个体工商户；从贷款用途看，土地承包经营权主要用于种植业、养殖业；从区县分布上，不同区县推进力度不同，我省四个改革试点县（濮阳县、杞县、固始县、汝阳县）相对发展较快。
三、农村土地承包经营权抵押存在的问题
（一）抵押权难实现。首先从法律规定，土地承包经营权流转之后，不能改变所有权性质和用途，其次缺乏真正的土地流转中介组织，土地承包经营权流转还需要各方自行协商实现。因此，当贷款无法收回时，银行等金融机构难以处置抵押的土地承包经营权。
（二）抵押物价值难确定。一是未成立相应的专业土地承包经营权价值评估机构；二是没有建立对农村土地价值对应的标准；三是银行业机构难以准确认定土地承包经营权的实际价值，发放贷款的额度控制较低。
（三）贷后管理难。银行发放贷款后为保证借贷资金的安全，一般会选择监督资金的用途和项目的运行情况。但是农村土地承包经营权抵押贷款的借款人的借款目的是从事农业生产，项目地址在农村，但大部分银行的业务重心在城市，进行贷后管理的成本很高而使得银行可能忽视或放弃贷后管理。
（四）贷款风险难以掌控。一是农业生产是受自然条件约束，受政府管控严格的产业，农产品价格比较难预测。二是操作存在风险，在对贷款项目的审查过程中存在忽略某些环节，如目前农村土地承包经营权抵押存在价值评估不够规范。三是我国还没有对农村土地承包经营权抵押贷款设立专门的法律文件，真正发生纠纷时无法得到法律的支持。
（五）金融机构放贷积极性不高
由于农村中、小额贷款的收益和成本同所承担的风险不成正比，并且由前面分析可知，抵押物变现难在一定程度上会影响金融机构的积极性。加之金融机构，尤其是银行的业务重心，主要集中在城市地区，往往更看重大企业，更注重大额业务，而忽视小企业，对农民的创业贷款更是慎之又慎。
四、农村土地承包经营权抵押贷款环境优化
（一）完善法律法规。农村土地承包经营权抵押贷款是农村经济发展的关键环节，但因《担保法》、《物权法》等法律法规的约束，抵押处置存在一定的法律障碍。为配合农村土地承包经营权抵押工作的全速推进，先行先试，建议相关部门进一步加强相关产权的法律框架建设，完善相关法规，出台较为全面的农村产权抵押融资管理办法，明确规定农村土地承包经营权的可抵押性，以便为农村产权抵押贷款制度的推进提供相应的法律保障。
（二）建立土地流转市场。首先，土地流转市场的建立能够进一步促进土地流转，使土地形成规模化经营，更有利于土地承包经营权抵押贷款的实施；其次，当借款人无法偿还贷款时，金融机构能够及时的变现抵押物从而获得补偿，并且有正规的、统一的流转市场也会相应的降低交易费用，这是提高金融机构放款积极性的有力举措。最后，也有利于有关部门建立制度化，规范化的土地流转管理机制，加强对农村土地流转的指导和监管。
（三）设立专业评估机构制定评估标准。设立专业的农村土地承包经营权抵押价值评估机构，制定合理的评估标准，建立农村土地承包经营权抵押价值评估制度。此制度需考虑两点：一是政府应出台评估标准细则，对不同等级的农村土地制定相应价值标准以供参考；二是成立独立的抵押价值评估机构，结合实际，根据农地的地理位置及其他条件，综合农地流转价格，制定科学的评估标准和操作办法。
（四）培育良好的外部环境。一是尽快完善农村社会保障体系，逐步淡化土地的社会保障功能。在农村社会体系尚未完善之前，可以对土地承包经营权抵押设定一定的限制，以保障农民免于破产。二是加快农村信用体系的建设，培育良好的金融生态环境，为农村土地承包经营权抵押贷款业务的开展创造良好的外部环境。
五、风险防范
农村土地承包经营权抵押贷款可能会带来四种风险：经营风险、转移风险、贷款风险和社会风险。在这四种风险中，经营风险、贷款风险是社会风险产生的根本原因，转移风险是社会风险的直接原因，因此，控制经营风险是关键，而控制转移风险则有助于缓解社会风险。
（一）引导资金流向。生产决策直接影响经营风险，农业生产的核心是种什么、养什么、种多少、养多少的问题。各级政府建立农业信息体系，强化信息引导，建立县乡两级信息处理系统和信息服务网络，及时收集、整理和各种农业信息，从而引导资金流向。
（二）自然灾害预测与预防。政府要对申请土地承包经营权抵押贷款的农户提供技术支持，从而提升农产品的科技含量，一方面使得农产品抵御灾害能力增强，另一方面还能增强产品的市场竞争力。主要措施：（1）加强水利工程等基础设施建设，提高抗旱排涝能力和水资源的利用效率。（2）提高动植物病虫害防治水平。完善动植物病虫害监测预警，对农业经营者进行病虫害防治技术指导。（3）强化农业气象灾害防御工作。充分发挥气象为农业生产服务的职能和作用，气象部门深入开展气候变化对农业生产的影响研究，完善多渠道的气象信息。
（三）发展农业保险。农业保险由于高风险、高赔付率，赢利低，商业保险在农业领域不活跃，保险的范围和种类十分有限。所以应该深入贯彻国务院农村金融体制改革的决定，积极组建各种政策性农业保险机构。此外，还可以发展合作保险方式。行业性、地区性的合作保险组织以互助共济为目的，不追求赢利，但可以降低成本，是解决一般商业保险公司不愿经营农业保险为题的有效方法，通过农村保险事业的发展来推动和保障农村土地承包经营权抵押贷款的发展。
参考文献：
[1] 田野.《农民融资抵押制度创新问题研究》，[J].农村经济，2010年
[2] 赵耀华.蒲勇健.《博弈论与经济模型》，[M].中国人民大学出版社，2010年
[3] 王德霞.2014年：《对当前农村金融现状及改善对策的探析》，《时代金融》第 1期
[4] 刘磊.2013年：《农村产权制度改革的经济学分析――基于新制度经济学视角与凤冈实践》，《区域金融研究》第4期
[5] 黄向庆.《农村土地使用权流转及金融支持：几个案例比较》，[J].金融发展研究，2009年
第13篇
至200*年底，全市颁发农村土地承包经营权证446119份，签订家庭承包合同452788份，签订土地流转合同13155份，流转面积17.77万亩，占耕地总面积的7.8%。主要呈现四个特点：
1、有偿流转租金不高。尤溪县调查，家庭土地承包经营权的流转以实物支付或以实物折价支付租金为主，以实物或实物折价支付的占75%，以现金支付租金的占22%，不付租金的占3%。租金支付差距大，每亩租金最低为10元，最高为980元，多数在100元以内。
2、流转以短期为主。据调查，全市土地流转期限在1年以内的占58%，1-5年的占37%，5-10年的占3%，10年以上的占2%。说明经营权流转的短期及非稳定性。
3、转包和出租居多。全市转包、转让、互换、出租土地承包经营权的分别为6.91万亩、1.28万亩、1.34万亩、7.53万亩，分别占流转总面积的38.9%、7.2%、7.5%、42.4%，其中转包和出租的占81.3%。说明农民流转的大多数是有偿的。
4、农民自发流转为主。从承包地流转的过程看，农村土地使用权流转主要是在农户之间进行，但农户与企业连片出租、规模经营的比重正在提高。从尤溪县调查来看，农村中有90%土地流转操作是在农户与农户之间进行，且流转土地数量小，只有10%是成规模的土地流转，操作发生在农户与农业企业之间。
二、农村土地承包经营权抵押贷款试点工作成效与主要做法
去年我市在*、将乐县开展了农村土地承包经营权抵押信贷试点工作。至200*年底，*县农村信用联社通过公司、基金担保及土地承包经营权抵押等各类形式共发放15.6万元贷款支持红豆杉规模种植户，涉及土地流转187亩。将乐县已发放以140亩土地承包经营权作抵押的贷款20万元。其主要做法是：
1、明确农村土地承包经营权抵押条件和范围。一是农村土地承包经营权必须是合法流转取得或通过招标、拍卖和公开协商等其他合法方式取得，并拥有具备法律效力的权属证明材料；二是土地承包经营权产权关系清晰、合法，村委会或发包方对土地未做“禁止抵押和再流转”限制。承包经营租赁协议和手续符合国家法规政策；三是抵押期限为《农村土地承包法》规定的承包期以内，同时抵押人取得的土地承包经营权期限应为3年以上，截止信贷抵押之日起，剩余期限不短于2年。
2、建立土地承包经营权的抵押价值认定和抵押登记制度。由贷款人对土地承包经营权抵押价值进行认定，认定的一般原则：土地承包经营权抵押价值=年租地平均收益×经营期限+种养物价值。同时明确了县农业行政主管部门为土地承包经营权抵押信贷业务的抵押登记部门。抵押登记后，还要将情况抄报乡（镇）农村土地管理部门和村集体经济组织备案，以方便农村土地管理。
3、设计农村土地承包经营权抵押贷款的风险防范措施。一是把好贷款用途关，防范信贷风险和用地政策风险。借款人取得贷款必须用于农业开发项目及抛荒地复耕；二是合理确定贷款金额与期限。土地承包经营权抵押贷款金额不超过土地承包经营权抵押认定价值的70%。贷款期限由贷款人按中短期流动资金贷款期限确定；三是建立担保机制，创新贷款模式。①“公司+土地经营权抵押”，即农业产业化企业是承贷主体，并将企业拥有的土地承包经营权作为抵押物，同时企业负连带责任；②“基金担保+土地经营权抵押”，即行业设立基金，由基金担保和经营户的土地承包经营权抵押共同担保以获得贷款，担保责任由基金和土地承包经营权按约定比例分担；③“土地承包经营权作股权抵押”，即两个以上经营户以拥有土地承包经营权作为股权成立联营公司，把股权作抵押申请贷款；④直接以农村土地承包经营权为抵押取得贷款；⑤其他符合法规的贷款模式。
4、政府支持，为农村土地承包经营权抵押贷款提供组织保障。*县政府下发了《关于农村土地承包经营权流转管理的实施意见》，对农村土地流转进行了规范，成立农村土地承包经营权流转服务中介组织，在试点区域建立乡（镇）土地流转服务中心和村级土地流转服务站，以协助抵押权人对经营权抵押的土地进行管理和流转，为农村土地承包经营权抵押信贷业务试点工作提供强有力的组织保障。
三、农村土地承包经营权抵押贷款利弊分析
（一）有利因素
1、增加农村融资渠道，突破农业融资的“瓶颈”制约。开展农村土地经营权抵押贷款，突破了农村土地不能作为抵押物的瓶颈制约，使经营户认识到土地不仅是一种生产生存的资源，还可以作为一种生产要素参与融资，既可提高农户保护土地的意识，也可为在农村经济发展过程中解决资金不足问题提供有效的途径。
2、促进土地合理流转，实现土地、金融等各生产要素的有效配置。通过流转，改变了传统简单生产模式，农村土地逐步向集约和规模方向发展，有效提高土地的产出率和农产品的商品化程度。同时，一旦抵押人出现贷款违约，银行可以将经营权及附着物一起进入土地流转市场拍卖转让，土地资源的配置将更加合理。
3、推动了农业产业化和农村金融业的发展，实现了双方互利多赢。土地经营权抵押信贷业务的开办，一方面促进了土地的合理流转和土地的适度规模经营，推动了农业产业化发展。另一方面，引导金融机构改变了过去以小额信贷为主的单一信贷模式，吸引了更多的资金投入到农村经济建设中去，从而推动了集约化金融模式与小额信贷等农村金融发展多元模式的形成。
4、解决了农民特别是种养大户担保难的问题。由于经营大户生产成本投入大，资金缺口较大，对信贷资金需求迫切，通过设定土地经营权抵押信贷，可以支持其开展生产种植，从而方便土地集中使用，使抛荒的耕地重新得到利用和开发，提高土地利用率。
（二）不利因素
1、金融风险加大。农业抵御自然灾害的能力弱，农业保险业务尚未全面展开，如遇到较大的自然灾害或市场因素影响，将给开展土地经营权抵押贷款业务的金融机构带来不可预知的风险，影响了金融部门对这项业务的全面开展。
2、办理农村土地经营权抵押贷款手续繁杂。金融部门为了保障其既得利益，最大限度降低金融风险，设立了防范信贷风险的有关措施，手续繁杂。加上评估机制不健全，农民文化素质偏低，农户要实现以农村土地经营权抵押贷款，困难很多，部分农户宁愿以更高的利息通过商业贷款或民间融资的方式更为便捷，影响了农户参与的积极性。
四、土地流转和抵押存在的主要问题
1、流转程序不规范。目前，在土地流转过程中，主要以转包为主，流转形式比较单一，且大部分是在亲戚、朋友或相互关系较好的村民之间内部、私下流转，流转规模较小，且当事双方没有签订书面合同，也未向发包的村委会或村小组登记备案，或未经发包方同意，合同条款的公平、完整、规范等也较欠缺。即使个别签订了书面合同，也都是农户间的不规范合同，极易产生土地纠纷。
2、中介组织及流转市场发育缓慢。由于农民思想观念守旧，严重制约了农村土地流转中介组织及流转市场的发育。如*县沙溪乡于20*年组织到浙江等发达地区考察土地流转工作后，成立了土地信托服务站，但至今都没有正常运作。尤溪县反映，目前全县15个乡镇都没有建立土地流转服务中心，农村土地流转管理机构不健全，导致全县绝大部分农村土地流转不规范，出现自发性无序流转。
3、乡村组织越俎代疱。一些乡村组织不尊重农民的意愿，随意改变土地承包关系，搞强制性的土地流转。有的把土地流转收益中的一部分作为乡村集体收入，损害了农民和集体利益。三元区反映，尽管国家规定第二轮土地承包期再延长30年，但个别地方依然以村规民约的形式规定每3-5年对承包土地进行调整。有的地方不顾客观实际，以产业化规模经营为由强行流转，严重侵害了农户利益。
4、农村保障机制不健全。当前的农村土地担负产出农产品的经济功能和农民的社会保障功能，他们不愿将所承包的耕地的经营使用权长期地转出去，而是把耕地转包给兄弟姐妹和亲戚；在转包给“非自家人”时，一般宁愿把耕地转包给外村人或同村不同组的人，也不愿给同村同组的农户。同时也造成想种地的没地种，有地的不想种的粗放式经营，降低耕地的利用率。
5、农村土地抵押价值认定不够科学。农村价值评估权威机构尚未建立，对农村土地抵押价值认定不够科学，贷款人主观意愿成份比较大，抵押权人实现农村土地经营权这个抵押物的价值也相对比较困难。
五、对策与建议
1、稳妥推进，保障权益。要进一步完善和落实党的农村土地政策，保障农民的土地权益。在实施《农村土地承包法》过程中，必须十分明确和做到：在30年承包期内，除非农民主动放弃土地的承包权，否则任何组织或个人都不得通过任何手段使农民失去承包的土地（国家需要征用除外）。只有这样，才能使农民感到自己是土地的主人，才能真正使农民在土地制度上形成长期稳定的预期。要进一步明确界定农民的土地权利，让农户真正享有占有、使用、收益和处置四权统一的承包经营权，让农户对承包的土地享有转让、出租、入股、抵押等权利。同时，要采取政府、村集体和个人合理负担筹集保险费的原则，积极探索“土地换保障”的办法，逐步建立失地农民保障制度。对承包期内将承包土地全部流转进城从事二、三产业的农村居民，享受城镇居民的同等待遇，参与城镇最低生活保障和社保等福利待遇，并在进城镇经商或办企业或就业等方面给予优先和方便。对受让经营土地的外地经营主体，在农业技术培训、户口、子女就学等方面给予照顾。
2、建章立制，规范运作。建议及时出台农村土地承包经营权流转的政策法规和制度，明确土地承包经营权流转的原则、范围及操作程序，构建适应市场化及农村实际的土地承包经营权流转制度。要进一步规范土地流转行为，体现土地经营权流转中自愿原则。流转时必须经双方当事人协商一致，签订流转合同，报村集体经济组织、乡镇土地承包管理部门备案。土地流转的期限应由双方协商约定，但最长的期限不得超过第二轮土地承包期。应签订流转的合同，以合同的形式将流转双方的权利义务固定下来，流转合同应标明双方当事人的姓名、住址、流转期限、流转土地的用途、流转价款以及违约责任，使双方一旦发生纠纷，调处有据。
3、创新机制，培育市场。一是建立土地流转风险保障金制度。土地流转合同签订后，业主每年应交纳一定数量的风险保证金，如合同到期无纠纷发生，风险保证金如数退还。二是要积极探索土地股份合作制。按照“明确所有权、稳定承包权、搞活经营权”的原则，在有条件的村组组建生产企业，以土地承包权入股的方式，组织开展土地股份合作制的试点探索工作，在试点成功的基础上逐步推开。三是要积极培育农村土地承包经营权流转市场。流转市场的培育应遵循市场经济规律，确立集体经济组织与农民、农户作为流转市场主体的地位。乡村组织应坚持土地承包经营权流转条件和自愿、有偿原则，不应强行集中土地。政府部门应着重做好法律政策宣传、制定流转规则、流转耕地供求及价格信息、监督土地流转公开公正和保护正当交易，不要轻易干预农民的市场选择行为。要加快土地承包经营权流转服务体系建设。
4、宏观调控，严禁包办。一是政府要对土地流转有宏观上的调控。完善产权登记制度，建立科学的农地资产评估体系，合理评价农村土地价值，逐渐形成城乡一体化的管理。二是要建立约束政府行为过度干预的机制。准确定位政府在推进土地流转中的角色，监控土地供需总量的动态平衡，而不是运用行政手段去调整土地资源，与民争利。三是加强宣传力度，增加农民对有关法规和政策的了解，使土地流转由自发逐步转向自觉。
第14篇
一、农村土地承包经营权流转的现状
至200*年底，全市颁发农村土地承包经营权证446119份，签订家庭承包合同452788份，签订土地流转合同13155份，流转面积17.77万亩，占耕地总面积的7.8%。主要呈现四个特点：
1、有偿流转租金不高。尤溪县调查，家庭土地承包经营权的流转以实物支付或以实物折价支付租金为主，以实物或实物折价支付的占75%，以现金支付租金的占22%，不付租金的占3%。租金支付差距大，每亩租金最低为10元，最高为980元，多数在100元以内。
2、流转以短期为主。据调查，全市土地流转期限在1年以内的占58%，1-5年的占37%，5-10年的占3%，10年以上的占2%。说明经营权流转的短期及非稳定性。
3、转包和出租居多。全市转包、转让、互换、出租土地承包经营权的分别为6.91万亩、1.28万亩、1.34万亩、7.53万亩，分别占流转总面积的38.9%、7.2%、7.5%、42.4%，其中转包和出租的占81.3%。说明农民流转的大多数是有偿的。
4、农民自发流转为主。从承包地流转的过程看，农村土地使用权流转主要是在农户之间进行，但农户与企业连片出租、规模经营的比重正在提高。从尤溪县调查来看，农村中有90%土地流转操作是在农户与农户之间进行，且流转土地数量小，只有10%是成规模的土地流转，操作发生在农户与农业企业之间。
二、农村土地承包经营权抵押贷款试点工作成效与主要做法
去年我市在**、将乐县开展了农村土地承包经营权抵押信贷试点工作。至200*年底，**县农村信用联社通过公司、基金担保及土地承包经营权抵押等各类形式共发放15.6万元贷款支持红豆杉规模种植户，涉及土地流转187亩。将乐县已发放以140亩土地承包经营权作抵押的贷款20万元。其主要做法是：
1、明确农村土地承包经营权抵押条件和范围。一是农村土地承包经营权必须是合法流转取得或通过招标、拍卖和公开协商等其他合法方式取得，并拥有具备法律效力的权属证明材料；二是土地承包经营权产权关系清晰、合法，村委会或发包方对土地未做“禁止抵押和再流转”限制。承包经营租赁协议和手续符合国家法规政策；三是抵押期限为《农村土地承包法》规定的承包期以内，同时抵押人取得的土地承包经营权期限应为3年以上，截止信贷抵押之日起，剩余期限不短于2年。
2、建立土地承包经营权的抵押价值认定和抵押登记制度。由贷款人对土地承包经营权抵押价值进行认定，认定的一般原则：土地承包经营权抵押价值=年租地平均收益×经营期限+种养物价值。同时明确了县农业行政主管部门为土地承包经营权抵押信贷业务的抵押登记部门。抵押登记后，还要将情况抄报乡（镇）农村土地管理部门和村集体经济组织备案，以方便农村土地管理。
3、设计农村土地承包经营权抵押贷款的风险防范措施。一是把好贷款用途关，防范信贷风险和用地政策风险。借款人取得贷款必须用于农业开发项目及抛荒地复耕；二是合理确定贷款金额与期限。土地承包经营权抵押贷款金额不超过土地承包经营权抵押认定价值的70%。贷款期限由贷款人按中短期流动资金贷款期限确定；三是建立担保机制，创新贷款模式。①“公司+土地经营权抵押”，即农业产业化企业是承贷主体，并将企业拥有的土地承包经营权作为抵押物，同时企业负连带责任；②“基金担保+土地经营权抵押”，即行业设立基金，由基金担保和经营户的土地承包经营权抵押共同担保以获得贷款，担保责任由基金和土地承包经营权按约定比例分担；③“土地承包经营权作股权抵押”，即两个以上经营户以拥有土地承包经营权作为股权成立联营公司，把股权作抵押申请贷款；④直接以农村土地承包经营权为抵押取得贷款；⑤其他符合法规的贷款模式。
4、政府支持，为农村土地承包经营权抵押贷款提供组织保障。**县政府下发了《关于农村土地承包经营权流转管理的实施意见》，对农村土地流转进行了规范，成立农村土地承包经营权流转服务中介组织，在试点区域建立乡（镇）土地流转服务中心和村级土地流转服务站，以协助抵押权人对经营权抵押的土地进行管理和流转，为农村土地承包经营权抵押信贷业务试点工作提供强有力的组织保障。
三、农村土地承包经营权抵押贷款利弊分析
（一）有利因素
1、增加农村融资渠道，突破农业融资的“瓶颈”制约。开展农村土地经营权抵押贷款，突破了农村土地不能作为抵押物的瓶颈制约，使经营户认识到土地不仅是一种生产生存的资源，还可以作为一种生产要素参与融资，既可提高农户保护土地的意识，也可为在农村经济发展过程中解决资金不足问题提供有效的途径。
2、促进土地合理流转，实现土地、金融等各生产要素的有效配置。通过流转，改变了传统简单生产模式，农村土地逐步向集约和规模方向发 展，有效提高土地的产出率和农产品的商品化程度。同时，一旦抵押人出现贷款违约，银行可以将经营权及附着物一起进入土地流转市场拍卖转让，土地资源的配置将更加合理。
3、推动了农业产业化和农村金融业的发展，实现了双方互利多赢。土地经营权抵押信贷业务的开办，一方面促进了土地的合理流转和土地的适度规模经营，推动了农业产业化发展。另一方面，引导金融机构改变了过去以小额信贷为主的单一信贷模式，吸引了更多的资金投入到农村经济建设中去，从而推动了集约化金融模式与小额信贷等农村金融发展多元模式的形成。
4、解决了农民特别是种养大户担保难的问题。由于经营大户生产成本投入大，资金缺口较大，对信贷资金需求迫切，通过设定土地经营权抵押信贷，可以支持其开展生产种植，从而方便土地集中使用，使抛荒的耕地重新得到利用和开发，提高土地利用率。
（二）不利因素
1、金融风险加大。农业抵御自然灾害的能力弱，农业保险业务尚未全面展开，如遇到较大的自然灾害或市场因素影响，将给开展土地经营权抵押贷款业务的金融机构带来不可预知的风险，影响了金融部门对这项业务的全面开展。
2、办理农村土地经营权抵押贷款手续繁杂。金融部门为了保障其既得利益，最大限度降低金融风险，设立了防范信贷风险的有关措施，手续繁杂。加上评估机制不健全，农民文化素质偏低，农户要实现以农村土地经营权抵押贷款，困难很多，部分农户宁愿以更高的利息通过商业贷款或民间融资的方式更为便捷，影响了农户参与的积极性。
四、土地流转和抵押存在的主要问题
1、流转程序不规范。目前，在土地流转过程中，主要以转包为主，流转形式比较单一，且大部分是在亲戚、朋友或相互关系较好的村民之间内部、私下流转，流转规模较小，且当事双方没有签订书面合同，也未向发包的村委会或村小组登记备案，或未经发包方同意，合同条款的公平、完整、规范等也较欠缺。即使个别签订了书面合同，也都是农户间的不规范合同，极易产生土地纠纷。
2、中介组织及流转市场发育缓慢。由于农民思想观念守旧，严重制约了农村土地流转中介组织及流转市场的发育。如**县沙溪乡于20xx年组织到浙江等发达地区考察土地流转工作后，成立了土地信托服务站，但至今都没有正常运作。尤溪县反映，目前全县15个乡镇都没有建立土地流转服务中心，农村土地流转管理机构不健全，导致全县绝大部分农村土地流转不规范，出现自发性无序流转。
3、乡村组织越俎代疱。一些乡村组织不尊重农民的意愿，随意改变土地承包关系，搞强制性的土地流转。有的把土地流转收益中的一部分作为乡村集体收入，损害了农民和集体利益。三元区反映，尽管国家规定第二轮土地承包期再延长30年，但个别地方依然以村规民约的形式规定每3-5年对承包土地进行调整。有的地方不顾客观实际，以产业化规模经营为由强行流转，严重侵害了农户利益。
4、农村保障机制不健全。当前的农村土地担负产出农产品的经济功能和农民的社会保障功能，他们不愿将所承包的耕地的经营使用权长期地转出去，而是把耕地转包给兄弟姐妹和亲戚；在转包给“非自家人”时，一般宁愿把耕地转包给外村人或同村不同组的人，也不愿给同村同组的农户。同时也造成想种地的没地种，有地的不想种的粗放式经营，降低耕地的利用率。
5、农村土地抵押价值认定不够科学。农村价值评估权威机构尚未建立，对农村土地抵押价值认定不够科学，贷款人主观意愿成份比较大，抵押权人实现农村土地经营权这个抵押物的价值也相对比较困难。
五、对策与建议
1、稳妥推进，保障权益。要进一步完善和落实党的农村土地政策，保障农民的土地权益。在实施《农村土地承包法》过程中，必须十分明确和做到：在30年承包期内，除非农民主动放弃土地的承包权，否则任何组织或个人都不得通过任何手段使农民失去承包的土地（国家需要征用除外）。只有这样，才能使农民感到自己是土地的主人，才能真正使农民在土地制度上形成长期稳定的预期。要进一步明确界定农民的土地权利，让农户真正享有占有、使用、收益和处置四权统一的承包经营权，让农户对承包的土地享有转让、出租、入股、抵押等权利。同时，要采取政府、村集体和个人合理负担筹集保险费的原则，积极探索“土地换保障”的办法，逐步建立失地农民保障制度。对承包期内将承包土地全部流转进城从事二、三产业的农村居民，享受城镇居民的同等待遇，参与城镇最低生活保障和社保等福利待遇，并在进城镇经商或办企业或就业等方面给予优先和方便。对受让经营土地的外地经营主体，在农业技术培训、户口、子女就学等方面给予照顾。
2、建章立制，规范运作。建议及时出台农村土地承包经营权流转的政策法规和制度，明确土地承包经营权流转的原则、范围及操作程序，构建适应市场化及农村实际的土地承包经营权流转制度。要进一步规范土地流转行为，体现土地经营权流转中自愿原则。流转时必须经双方当事人协商一致，签订流转合同，报村集体经济组织、乡镇土地承包管理部门备案。土地流转的期限应由双方协商约定，但最长的期限不得超过第二轮土地承包期。应签订流转的合同，以合同的形式将流转双方的权利义务固定下来，流转合同应标明双方当事人的姓名、住址、流转期限、流转土地的用途、流转价款以及违约责任，使双方一旦发生纠纷，调处有据。
3、创新机制，培育市场。一是建立土地流转风险保障金制度。土地流转合同签订后，业主每年应交纳一定数量的风险保证金，如合同到期无纠纷发生，风险保证金如数退还。二是要积极探索土地股份合作制。按照“明确所有权、稳定承包权、搞活经营权”的原则，在有条件的村组组建生产企业，以土地承包权入股的方式，组织开展土地股份合作制的试点探索工作，在试点成功的基础上逐步推开。三是要积极培育农村土地承包经营权流转市场。流转市场的培育应遵循市场经济规律，确立集体经济组织与农民、农户作为流转市场主体的地位。乡村组织应坚持土地承包经营权流转条件和自愿、有偿原则，不应强行集中土地。政府部门应着重做好法律政策宣传、制定流转规则、流转耕地供求及价格信息、监督土地流转公开公正和保护正当交易，不要轻易干预农民的市场选择行为。要加快土地承包经营权流转服务体系建设。
4、宏观调控，严禁包办。一是政府要对土地流转有宏观上的调控。完善产权登记制度，建立科学的农地资产评估体系，合理评价农村土地价值，逐渐形成城乡一体化的管理。二是要建立约束政府行为过度干预的机制。准确定位政府在推进土地流转中的角色，监控土地供需总量的动态平衡，而不是运用行政手段去调整土地资源，与民争利。三是加强宣传力度，增加农民对有关法规和政策的了解，使土地流转由自发逐步转向自觉。
第15篇
关键词：贷款抵押；民间融资；农地抵押
文章编号：1003－4625（2008）07－0082－03中图分类号：F830.58文献标识码：A
当前,农村贷款难是制约我国农业经济发展的“瓶颈”问题。造成这一问题的根本原因在于按照现行的贷款规则和法律制度，农民难以找到有效的贷款抵押资产。事实上, 我国农村并不缺乏抵押物, 农村集体土地、林地和宅基地都是重要的经济资源, 它们具有很强的保值性，适合作贷款抵押物。全国农民拥有20 亿亩耕地、50 亿亩的非耕地（含山地），如果每亩耕地价值5 万元，每亩山地2 万元，总价值应该在200 万亿元以上，这是一笔很大的抵押资产。所以, 我们急需从制度方面创新，建立适合我国国情的农地抵押制度，从而解决农村发展的“瓶颈”问题。
一、现行制度限制了农地抵押业务的开展
（一）现行法律制度限制了农地抵押的开展
有关农地抵押的法律制度主要规定在《担保法》、《土地管理法》、《农村土地承包法》和《物权法》等法律法规中，这些法律法规对农地抵押问题采取了严格限制的态度。
依据《担保法》第34条第1款第(五)项、第36条第3款和第37条第1款第(二)项的有关规定，除两种情况外，农地本身不能单独设定抵押。这两种例外情形是：第一，承包的荒山、荒沟、荒丘和荒滩等荒地的使用权；第二，以乡( 镇)、村企业的厂房等建筑物作为抵押物，其占用范围内的土地使用权同时抵押。也就是说，除“四荒”、农村集体企业厂房占用的农地外,其他农地一律不得抵押。
《农村土地承包法》第49条规定：“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地,经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的,其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。”该法第32条规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法进行转包、出租、互换、转让或其他方式流转。”分析这两条规定，我们可以发现：以招标、拍卖和公开协商的方式承包的农地可以抵押；以家庭承包方式承包的农地能否作为贷款的抵押物，法律规定的比较模糊，有人认为第32条为我国农地抵押的设定预留了空间，并对第32条作扩大解释，把抵押理解为就是“其他方式”；有人作限制性解释，认为抵押被划在合法流转方式之外。《农村土地承包法》中有关农地抵押条文的模糊性规定，为实践中顺利开展农地抵押设置了障碍。
《土地管理法》第63条对乡村建设用地使用权的抵押作了如下规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”有人认为这一规定是为我国农地抵押开了一个小口，但也有人认为《土地管理法》是2004年修订的，按照后法（指2007年颁布实施的《物权法》）优于前法来看，应当说乡村建设用地是不允许设定抵押的。
《物权法》第128条规定了土地承包经营权可依法定方式（指《土地承包法》第32条规定的转包、互换、转让方式)流转，排除了抵押；第183条规定了乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押，以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押；第184条中规定了耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押，但法律规定可以抵押的除外；第201条规定了集体土地所作抵押在实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。总体上说，《物权法》中有关农地抵押的规定，没有新的突破，没能建立农地抵押制度。
（二）目前的信贷管理办法束缚了农地抵押的手脚
目前，基层农村信用社仍在使用20世纪90年代初期制定的信贷管理办法，随着农村经济的蓬勃发展，这种信贷管理办法在贷款金额、担保条件和程序上根本无法适应农民贷款的需要。以担保为例，按目前的信贷管理办法符合条件的担保人不多，农民缺乏有效的抵押物，即使部分农民有抵押物，他们也难以承受过高的评估费。
二、实践对现行制度的突破
（一）地方政府积极进行农地抵押试点
实践中，一些地方政府出台了试点性的地方法规，不断突破现行法律制度。立法者严格限制农地抵押的意图是为了防止农民因无法偿还到期债务被行使抵押权而丧失土地这一基本生活来源, 以及由此引发的农村土地用途的改变和农民的生活失去保障、影响农村的稳定。但多年来的实践表明, 这种限制性规定非但无助于有效保护农村集体土地、遏制耕地的大量流失, 反而成为阻碍农民获得农业生产资金和农业生产发展的掣肘，这促使一些地方政府出台了有关农地抵押的试点性地方法规。《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》明确了集体土地使用权可以出让、出租、转让、转租和抵押，但规定通过出让、转让和出租方式取得的集体建设用地不得用于房地产开发和住宅建设，《湖北省农民集体所有建设用地使用权流转管理试行办法》也明确了集体土地使用权可以出让、出租、转让、转租和抵押。当然，这些突破仅限于建设用地，对家庭承包的农地是否可以抵押，仍是一个尚未突破的。
土地使用权是农民拥有的大宗财产之一，禁止农地抵押, 将使农民失去融资担保的主要来源, 堵塞农民的资金来源, 这对于农业发展是十分不利的。可以说, 农地抵押制度的改革已迫在眉睫、刻不容缓。《温州日报》2007年4月17日报道，温州市将在该市苍南县试办集体土地性质的房产抵押贷款，计划发放贷款1000 万元以上，将在《担保法》、《物权法》等法律文件限制的情况下，放宽担保条件，以“集体土地房产抵押+房产所在地村民保证”方式，进行“破冰”之旅的试点。业内人士指出，一旦苍南县集体土地房产抵押贷款“破冰”成功，将给农民和农村小企业一把创业的“金钥匙”，对解决新农村建设中的资金问题有着重要意义。
（二）民间融资已经采用农地抵押的办法
最近几年，民间出现了以农地为抵押物的贷款事例，这是一种“地下突破”。云南文山自治州的民间金融组织对于无力偿还贷款的农户，采取暂时收取其承包的土地, 转租给其他人耕种若干年, 以土地收益偿还全部贷款本息后，将土地归还贷款人(即原土地承包人)。此案例违反了严禁农地承包人私自转让、抵押的规定，但这种民间融资抵押案例为长期困扰农村金融发展的“抵押难”问题, 提供了一个探索性的解决方案，这也说明我国建立农地抵押制度是可行的、必要的。
（三）目前实施农地抵押的时机已经到来
我国最早试行农地金融制度的地方是贵州省湄潭县，该县于1988年在中央和地方的资金、政策支持下，成立了土地金融公司，向土地经营者发放农地使用权抵押信贷。1997年经原土地金融公司改建的湄潭土地开发投资公司，因亏损严重被撤销，这一结果标志着农地金融制度试验以失败告终。笔者认为失败的原因主要是时机不到，因为当时该地区的经济过于落后，农民对资金的渴求还不强烈，农村贷款难问题还不突出。目前，这种情况已经不存在，在经济比较发达的农村已经具备农地抵押制度的实施条件。
三、农地抵押制度的创新
在经济比较发达的地区，农民发展经济需要大量的资金。但由于农业自身积累机制较弱,国家财力有限,拿不出更多的资金投向农业,土地是我国农民的最大资产,农业发展所需资金最终还必须依靠农地抵押制度创新来解决。
（一）建立和完善农地抵押配套制度
农地抵押制度不仅在于其本身的创新, 而且有赖于相关制度的构建，这些制度包括土地承包经营权的物权性、农地金融机构独立经营、农地价值评估、承包经营权登记和证书发放制度。
土地承包经营权的物权性质不被认可, 我国农地的抵押问题就无法彻底解决。因此，尽快赋予农民对集体土地完全、充分的所有并确认土地承包经营权的物权性质, 才能为农地抵押制度的建立提供基础环境。
建立保证农地金融机构独立有效运作的制度。要实施农地抵押制度，必须设立从事农地抵押贷款业务的农村土地金融机构, 由其负责办理农地抵押贷款。根据先进国家的经验，农地金融机构一般由国家投资设立，为保证其成功运作，我们必须建立保证农地金融机构独立有效运作的制度, 不受其他任何组织和个人的非法干预。
农地价值评估、承包经营权登记和证书发放是农地抵押的基础，我们要建立这些基础性的配套制度。据《经济日报农村版》报道，国土资源部争取从2007 年起用三年左右时间完成城乡土地全部登记工作。国土资源部的《地籍管理“十一五”发展规划纲要》规定，“十一五”期间，集体土地使用权登记率达到95%以上。今后，国土资源部们要尽快落实这些目标。同时，我们要积极开展农地的分等定级工作，建立农地价值评估机构，使每一块农地的位置、数量、等级、权属和价值等都有明确的记载, 为农地抵押提供依据。
（二）建立农地抵押法律制度
我国农业发展的现状和未来发展趋势都迫切要求建立农地抵押制度，而现行的法律制度明显制约了我国农业发展。所以,我们必须改革这种现状, 加快建立我国农地抵押法律制度，使我国的农地抵押有法可依, 有章可循。这些法律制度主要包括：
1.农地抵押设置的规定
设定抵押的农地范围要广泛,除“四荒”外, 还应包含农民合法取得的耕地、自留地、自留山和宅基地的土地使用权。地上农作物虽依附于土地，但二者并非主物与从物的关系，现行司法解释也未将地上农作物视为土地的从物。《〈担保法〉若干问题的解释》第52条规定，“当事人以农作物和与其尚未分离的土地使用权同时抵押的, 土地使用权部分的抵押无效”，为保持法律的稳定性，以农地承包权设定抵押的，抵押权的效力不应及于地上的农作物，但当事人另有约定的除外。
2.对抵押农地处置的规定
在抵押农地的处置上, 应允许通过私力救济实现担保物权，只有在担保物权无法通过私力救济的情况下才有必要通过司法程序执行, 保障农地抵押权快捷、低成本地实现。农地抵押不同于一般抵押，对抵押权的实现方式要作特殊规定:一是抵押人可以有偿将农地承包权流转给他人，抵押权人就其收益优先受偿；二是抵押权人亦可采取公开拍卖的方式(商业拍卖或由法院强制拍卖)，将农地承包权出卖给出价最高者，并就其收益优先受偿。
3.建立农地使用权消灭时抵押权人的保护制度
农地使用权消灭的第一种情况是国家因公共利益征用农地，农地使用权归于消灭，抵押权人可就该抵押物的补偿费优先受偿。农地抵押登记具有公信力，征地机关非经抵押权人同意，不得将属于抵押人所有的补偿费交付与抵押人。如果被担保的农地抵押贷款已届清偿期，抵押权人可以直接向征地机关请求给付，未届清偿期，可以将补偿费予以提存。
农地使用权消失的第二种情况是发包方依法收回承包地，因抵押权依附于农地使用权，作为利的权利消灭时，设置于其上的抵押权随之消灭，抵押权人得不到任何补偿，明显不利于抵押权的保护。所以，可以规定：一是农地所有权人可对该土地再次进行发包，其所得的承包费应优先偿还抵押权人；二是抵押权人可以对剩余年限内的农地使用权进行拍卖或变卖，从拍卖或变卖所得的价金中优先受偿。
4.对农地抵押的限制
针对学界关于农地承包权抵押的争论与立法的反复，笔者认为，立法者和学界的种种顾虑不无道理，为防止我国农地抵押可能带来的耕地流失和农民失去土地等负面效应, 可以对农地抵押设置一定的限制条件。例如限定土地的用途,规定受让人不得改变土地的原有用途。也可以对抵押人的利益加以适当保护, 规定抵押人在丧失土地使用权后对该土地享有优先租赁权, 从而保留农民耕种土地的基本权利。应该对实现抵押权时农地受让人的主体资格进行必要的限制，防止无能力及无心从事农地经营的人浪费土地资源和利用炒卖手段渔利，这样可以达到保护耕地和保障农民基本生存条件的目的。
总之，农地金融制度的建立是解决农村贷款难问题的重要途径，随着市场经济的发展和我国法律制度的进一步完善，农地抵押制度在我国的推广是可行的，应允许家庭承包的农地进行抵押，以充分发挥土地的效能，解决农村贷款难的问题。
参考文献：
[1] 李昌平.新农村建设需要制度创新.学习时报[N].2007-2-5(4).
[2] 尤成勇.苍南“试水”我国农地房产抵押贷款.温州日报[N].2007-4-17(4).
[3] 朱明.突破农地担保难问题亟待法律制度创新.理论前言[J].2007,(1).
