房地产评估行业前景范文

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第1篇

[关键词]房地产；评估；风险；预防

1.引言

随着社会主义市场经济的不断发展完善和我国经济的不断发展，房地产市场的发展也越来越成熟，随之而来的房地产中的买卖、租赁、课税、保险、拍卖和房地产用地中的土地征用、拆迁、补偿，以及房地产交易和用地中的法律纠纷、侵害、合并等相关问题，也就越来越多。为了满足解决上述问题的需要，与之相适应的房地产评估行业也得到了迅速发展。以实行注册房地产估价师资格认证为标志，我国的房地产评估行业已经有了十多年的发展，经历了从幼稚到成熟以致不断完善的一个过程，获得了长足发展。与此同时，也要看到，在进行房地产评估的时候，对房地产的评估结果通常是以报告的形式出现。但是，在整个评估过程中，由于需要进行评估的要素很多，涉及和使用到的标准比较多，评估本身也要受到诸多因素的影响。在这种情形下，有时候就会出现对于同一个标的物，不同的评估机构会给出不同的评价结果，甚至结果相差非常大。这就意味着，在房地产评估之中，有时会存在一定的风险。

因此，在寻找评估机构进行房地产评估的实际操作过程中，如何有效地防范房地产评估中的风险，使评估机构的评估做到客观、公正、公平，从而更好地适应社会主义市场经济体制的要求，是房地产评估工作中一个十分重要的问题。

2.房地产评估中的风险

2.1委托方提供虚假信息。合法、诚信，是市场经济交易中必须遵循的原则。中国的社会主义市场经济体制从建立到完善，已经有了很大的发展。但是，不容忽视，在市场经济交易过程中，有的交易方为了经济利益而不讲诚信的现象仍然存在。对于房地产行业来说，由于房地产属固定资产，其价值已经越来越被充分认识到，特别是《物权法》颁布实施之后，很多人已经把房地产当作身份和身价的象征。于是，在进行房地产有关交易时，为了提高自己标的物的价值，有的委托方就会作假，向评估方提供虚假信息和资料。而评估方进行评估并最终作出评估报告，在很大程度上需要依靠委托方提供的信息。在这样一种情况下，如果评估方不能很好地识别委托方提供的资料和信息的真假，就有可能在不知情的情况之下作出与标的物实际价值不符的报告，从而使评估产生失真，导致评估风险的产生。这种结果，很容易使买方认为评估方与卖方有意欺骗，而将评估方诉诸法庭。

2.2评估技术使用不当。《房地产估价规范》对房地产估价所应遵循的原则、程序和方法作了明确的规定。这些规定，在防范评估中的不规范行为中发挥了积极的作用，有效地预防了房地产评估中存在的风险。但是（同时），也要看到，在具体的评估过程中，由于房地产的具体情况并不一样，已有的程序和方法在具体使用过程之中也需要根据实际情况的变化进行相应的变化。在这种情况下，评估方对评选的原则、程序和方法的不同选择，将会产生不同的评估结果。这样，如果评估方在评估过程中不能正确地选择参照主体，那么，选择的评估程序和方法就有可能不够科学、适用，与实际情况不太相符，于是，在具体评估操作过程之中，就会影响到评估程序的正常进行和评估方法的正确使用，评估方得出的结论就有可能会不符合标的物的实际情况，从而产生评估风险。

2.3政策变动。一方面，供求关系对于房地产价格的影响比较大；另一方面，如果有关房地产、土地等方面的政策发生变化，也会对房地产的价格产生很大的影响。通常情况下，金融政策的变化、税收政策的变化、产业政策的变化，都会对房地产的价格产生一定程度上的影响。此外，由于政策的变化，有时也会对评估的方法产生一定程度的影响。比如，《城市房屋拆迁条例》的修改，就使得房屋拆迁补偿的估价方法产生了很大的变化。此外，虽然中国有关土地、房地产等方面的法律规范已经不少，但是还不完全适应中国错综复杂的形势，特别是在房屋产权和土地出让等方面还存在着一些需要深入研究的问题。在这种政策背景下，如果评估方不能紧跟形势，认真理解各项政策的背景及其预期，就有可能会影响对房地产的正常评估，从而带来房地产评估风险。

3.防范房地产评估中风险的对策

市场的需求为房地产评估的产生、发展创造了条件，也不断对房地产评估提出新的要求。而房地产评估中存在风险，这并不是健康的市场经济发展所需要的。在这种情况下，我们就必须采取措施，有效防范房地产评估中的风险，使房地产评估在中国的市场经济发展进程中发挥出更大的作用。

3.1强化房地产评估的风险意识。房地产评估人员对房地产评估风险的认识，在很大程度上影响着房地产评估风险的产生。如果房地产评估人员具备较强的评估风险意识，那么在评估过程之中就会更加严肃、认真，产生房地产评估风险的可能性就会小。特别是在当前状况下，房地产市场的发展对房地产评估的专业化水平要求越来越高，社会上各个方面对房地产评估的要求和期望也在不断地增加，与此同时，在房地产评估中存在地潜在风险也在上升。因此，房地产评估机构和房地产评估人员，必须充分认识到在房地产评估中产生风险的可能性，以及风险产生后对本身所产生的不好的影响，在此基础上进一步强化风险意识，以小心谨慎的态度，科学、严谨地进行相关评估，作出正确、规范的评估报告，从而有效防范房地产评估中可能出现的风险。

3.2谨慎选择客户。加强与客户之间的联系沟通，是房地产评估机构控制风险十分重要的一个方面。评估人员与客户之间，评估进行的时候进行的沟通固然重要，但在另一方面，进行评估之前以及所有评估结束之后，评估人员也要注意加强与客户之间的沟通。评估之前进行的沟通，既可以大致了解委托方所委托评估的标的物的大致情况和其中可能存在的一些问题，也可以了解买方的需求，从而为进行正确的评估创造一个比较好的前期工作。评估过程中进行的沟通，则可以保证评估的程序、方法能够体现客户的需求，从而使评估过程能够比较顺利地进行；评估之后进行的沟通，则可以为客户使用评估报告提供一些有用的意见和建议，使客户能够恰当地使用评估报告，而不至于由于评估报告运用不当带来不必要的损失。另外，加强与客户之间的沟通，还可以更为有效地识别委托访提供的资料、信息的准确性，从而能够更好地把握标的物的实际情况，避免因为盲目接受评估而产生房地产评估风险。

3.3强化对房地产评估机构的监管。加强对房地产评估机构的监管，是降低房地产评估风险的有效形式。一方面，房地产评估行业和有关房地产评估的管理部门，需要认真履行职责，加强对房地产评估机构和评估人员的检查，既可以要求他们撰写工作情况报告进行定期检查，也可以进行不定期的抽查，对发现的违规评估行为或在评估过程中有违法违纪等行为的及时、严肃、认真地进行处理，从而为房地产评估工作营造良好的评估氛围，促进房地产评估机构和评估人员水平的不断提高。同时，房地产评估机构也需要健全和完善内部质量控制体系，对每次评估都进行检验，总结其中取得的经验，发现其中可能存在的问题，并采取切实可行的方法认真加以解决，以不断提高房地产评估的质量和水平。此外，政府也要创造和维护公开、公平的经济环境，完善各项政策，进行政策支持，努力为房地产评估业的顺利发展提供良好的政策空间。

3.4加强房地产评估师的专业素质和职业道德建设。不断提高房地产评估人员的素质和水平，是保证房地产评估业健康持续发展最关键的因素。因此，房地产评估业需要加强对相关评估人员的培训。要针对房地产评估中存在的问题和新的形势变化对房地产评估业提出的新要求，通过讲座、交流研讨、到其他评估机构交流学习等多种手段，加强对房地产评估人员的培训，不断提高房地产评估人员的专业素质。同时，各个房地产评估机构还要加强对评估人员的职业道德教育，组织评估人员认真学习《房地产估价师注册管理办法》、《城市房地产市场估价暂行办法》、《城市房地产中介服务管理条例》等规定条例，并根据中国市场经济发展对道德提出的要求制定出相应的房地产评估人员职业道德规范，不断强化评估人员的职业道德意识。建立全国统一的房地产评估人员诚信网络体系，对于违反职业道德、在房地产评估中谋取不正当利益、进行虚假评估的评估人员，清理出房地产评估行业，并且在诚信网络体系中曝光，使之不能继续从事房地产评估行业。房地产评估师也要加强学习，既要通过学习房地产评估方面的专业知识和与之相关的经济、金融、法律等方面的知识来提高专业技能，也要加强自律，认真践行社会主义荣辱观，树立良好的职业道德，以保证整个房地产评估行业健康发展。

4.结语

总之，房地产业与房地产评估二者互相依存，共同发展。一方面，房地产业的发展为房地产评估创造了发展的土壤、提供了广阔的发展前景，另一方面，房地产评估业的发展则可以为房地产业的健康、有序、稳步发展提供保证。这就要求我们，既要正视房地产评估的作用，又要看到房地产评估中的风险，进一步规范房地产评估业的发展，以促进房地产业健康发展，进而推动整个经济社会稳步前进。

第2篇

【关键词】房地产评估；风险；解决对策

1 房地产评估中的风险

1.1 委托方提供虚假信息

对于房地产行业来说，由于房地产属固定资产，其价值已经被越来越充分的认识到。特别是《物权法》颁布实施之后，很多人已经把房地产当作身份和身价的象征。于是，在进行房地产有关交易时，为了提高自己标的物的价值，有的委托方就会造假，向评估方提供虚假信息和资料。而评估方进行评估并最终作出评估报告，在很大程度上需要依靠委托方提供的信息。在这样一种情况下，如果评估方不能很好地识别委托方提供资料和信息的真假，就有可能在不知情的情况之下作出与标的物实际价值不符的报告，从而使评估失真，导致评估风险。而这种结果，很容易使买方认为评估方与卖方有意欺骗，而将评估方诉诸法庭。

1.2 评估技术使用不当

房地产估价规范对房地产估价所应遵循的原则、程序和方法作了明确的规定。这些规定，在防范评估中的不规范行为中发挥了积极的作用，有效地预防了房地产评估中存在的风险。但是，也要看到，在具体的评估过程中，由于房地产的具体情况并不一样，已有的程序和方法在具体使用过程之中也需要根据实际情况的变化进行相应的变化。在这种情况下，评估方对评选的原则、程序和方法的不同选择，将会产生不同的评估结果。因此，如果评估方在评估过程中不能正确地选择参照主体，那么选择的评估程序和方法就有可能不够科学、适用，或与实际情况不太相符。于是在具体评估操作过程之中，这就会影响到评估程序的正常进行和评估方法的正确使用，评估方得出的结论就有可能会不符合标的物的实际情况，从而产生评估风险。

1.3 评估方素质欠缺

房地产评估的结果，在很大程度上取决于评估机构和评估方的专业素质与职业道德水平。对于中国来说，房地产评估还是一项比较新、但专业性要求又很高的工作。在这种情况下，如果房地产评估方的专业素质比较高，在进行评估的过程中就能够凭借较高的专业素质进行相对专业的评估，对于标的物的估价就能够更加符合实际，房地产评估的风险就会小； 反之，如果房地产评估方的素质不高，那么，进行房地产评估的能力就不够强，在评估过程之中，就不能有效控制评估的误差，甚至会出现失误，严重影响评估的客观公正。另一方面，房地产评估中涉及到的房地产经济利益比较多，有的委托方为了达到提高标的物的价值从而获取更多经济利益的目的，就会采用经济诱惑等手段，故意让评估方作出有利于自己的评估报告。如果评估方的职业道德水平不高，就容易受到委托方的经济诱惑，而使房地产评估产生风险。此外，中国目前的评估机构比较多，而且存在行业条块分割现象，在不同的评估机构之间又存在着竞争，导致许多房地产评估机构不注重长远发展，只顾眼前利益，采取不正当竞争等手段开展评估业务，破坏了行业规则，造成了房地产评估的潜在风险。

1.4 政策变动

一方面，供求关系对于房地产价格的影响比较大； 另一方面，如果有关房地产、土地等方面的政策发生变化，也会对房地产的价格产生很大的影响。通常情况下，金融政策的变化、税收政策的变化、产业政策的变化，都会对房地产的价格产生一定程度上的影响。此外，政策的变化，有时也会对评估的方法产生一定程度的影响。比如，《城市房屋拆迁条例》的修改，就使得房屋拆迁补偿的估价方法产生了很大的变化。再如，当前政府为了控制房地产过热而先后出台的一系列政策措施，都会在不同程度上影响到房地产的价格。此外，虽然中国有关土地、房地产等方面的法律规范已经不少，但是还不完全适应中国错综复杂的形势，特别是在房屋产权和土地出让等方面还存在着一些需要深入研究的问题。在这种政策背景下，如果评估方不能紧跟形势，认真理解各项政策的背景及其预期，就有可能会影响其对房地产的正常评估，从而带来房地产评估风险。

2 防范房地产评估风险的对策

2.1 强化房地产评估的风险意识

房地产评估人员对房地产评估风险的认识，在很大程度上影响着房地产评估风险的产生。特别是在当前状况下，房地产市场的发展对房地产评估的专业化水平要求越来越高，社会上各个方面对房地产评估的要求和期望也在不断地增加，与此同时，在房地产评估中存在的潜在风险也在上升。因此，房地产评估机构和房地产评估人员，必须充分认识到在房地产评估中产生风险的可能性，以及风险产生后对本身所产生的负面影响，在此基础上进一步强化风险意识，以小心谨慎的态度，科学、严谨地进行相关评估，作出正确、规范的评估报告，从而有效防范房地产评估中可能出现的风险。

2.2 谨慎选择客户，加强与客户的沟通

加强与客户之间的联系沟通，是一个房地产评估机构控制风险十分重要的方面。评估进行的时候，评估人员与客户进行的沟通固然重要，但在另一方面，进行评估之前以及所有评估结束之后，评估人员也要注意加强与与客户之间的沟通。评估之前进行的沟通，既可以大致了解委托方所委托评估的标的物的大致情况和其中可能存在的问题，也可以了解买方的需求，从而为正确的评估创造一个比较好的基础； 评估过程中进行的沟通，则可以保证评估的程序、方法能够体现客户的需求，从而使评估过程能够比较顺利地进行； 评估之后进行地沟通，则可以为客户使用评估报告提供一些有用的意见建议，使客户能够恰当地使用评估报告，而不至于由于评估不当带来不必要的损失。另外，加强与客户之间的沟通，还可以更为有效地识别委托方提供的资料、信息的准确性，从而能够更好地把握标的物的实际情况，避免因为盲目接受评估而产生房地产评估风险。

2.3 强化对房地产评估机构的监管

加强对房地产评估机构的监管，是降低房地产评估风险的有效形式。一方面，房地产评估行业和有关房地产评估的管理部门，需要认真履行职责，加强对房地产评估机构和评估人员的检查，既可以要求他们撰写工作情况报告进行定期检查，又可以进行不定期抽查，对发现的违规评估行为、或在评估过程中的违法违纪等行为，应及时、严肃、认真地进行处理，从而为房地产评估工作营造良好的评估氛围，促进房地产评估机构和评估人员水平的不断提高。同时，房地产评估机构也需要健全和完善内部质量控制体系，对每次评估都进行检验，总结其中取得的经验、发现其中可能存在的问题，并采取切实可行的方法认真加以解决，以不断提高房地产评估的质量和水平。此外，政府也要创造和维护公开、公平的经济环境，完善各项政策，进行政策支持，努力为房地产评估业的顺利发展提供良好的政策空间。

2.4 加强房地产评估师的专业素质和职业道德建设

不断提高房地产评估人员的素质和水平，是保证房地产评估业健康持续发展最关键的因素。因此，房地产评估业需要加强对相关评估人员的培训。要针对房地产评估中存在的问题和新的形势变化对房地产评估业提出的新要求，通过讲座、交流研讨、到其他评估机构交流学习等多种手段，加强对房地产评估人员的培训，不断提高房地产评估人员的专业素质。并根据中国市场经济发展对道德提出的要求制定出相应的房地产评估人员职业道德规范，不断强化评估人员的职业道德意识。此外，房地产评估师也要加强学习，既要通过学习房地产评估方面的专业知识和与之相关的经济、金融、法律等方面的知识来提高专业技能，又要加强自律，认真践行社会主义荣辱观，树立良好的职业道德，以保证整个房地产评估行业的健康发展。

第3篇

关键词：房地产评估现状 房地产评估方法

一、我国房地产评估行业发展概况

中国房地产评估行业是一个既古老又新兴的行业，是房地产的重要组成部分。中国房地产评估活动历史悠久、源远流长，上千年前就产生了有关房地产价值及其评估思想的萌芽。当时伴随着土地和房屋买卖、租赁、课税、典当等活动的出现，房地产估价活动应运而生。但在20世纪50年代至 70年代这段时期，随着废除房地产私有制，禁止房地产买卖、租赁等活动，中国房地产估价活动基本消失。直至1978年以后，在改革开放的背景下，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，中国房地产估价活动开始复兴。特别是1993年诞生首批房地产估价师以来，中国房地产估价行业快速发展，估价队伍迅速壮大，估价法规不断健全，估价标准逐步完善，估价理论日趋成熟，估价业务持续增长，估价行业的社会影响显著扩大；基本形成了公平竞争、开放有序和监管有力的房地产估价市场，逐步建立起了政府监管、行业自律和社会监督的监管体制；房地产估价在解决房地产市场失灵，将房地产市场引向理性，维护房地产市场秩序，保护房地产权利人和利害关系人的合法权益，防范金融风险，促进社会和谐等方面发挥着独特的积极作用。

二、我国房地产评估市场现状

在我国，房地产评估行业起步较晚，虽然近年来随着社会主义市场经济体制建设的不断完善，房地产评估市场也有较明显发展。但是，相对于西方发达国家，我国房地产评估行业仍然存在一些不容忽视的、不利于其长足发展的不利因素。

1.管理体系交叉，不利于估价行业的发展

从我国目前管理体制来看，评估业有房地产估价、土地估价和资产估价，且主要分属于建设部、国土资源部和国有资产管理部，相应的估价人员也分为房地产估价师、土地估价师和资产估价师，各自形成了自上而下的管理系统，制定的管理办法多从本部门出发，未经过很好的协调与沟通。这样限制了公平竞争和优胜劣汰，不利于估价行业的发展。

2.估价人员的素质难以满足行业发展的需求

我国的房地产估价实行执业资格制度，从业人员必须经过全国统一考试方可取得执业资格。但由于我国的房地产估价起步较晚、考试频率低等原因，房地产估价师执业资格考试前的资格审查各地松紧不一，考生做假现象严重。房地产估价师考试不能体现估价师水平高低和资历深浅，不能激励估价师为提高业务水平而继续学习和深造。

3.自律不够

国外房地产估价一般是依靠估价师协会管理，一方面在培训、考试、资格管理和提供信息等方面协会有较强的吸引力：一方面在技术规范规程、行规行约等方面有较强的约束力。这几年建设部做了大量的工作，成立了估价师学会，但这个行业学会远远没有到位，还没有承担起行业管理的重任，各地也只有少数省市成立学会，多数还是空白，地方上的行业自律差距就更大了。

4.制约力不够

对房地产评估的技术规范和规程以及职业道德标准至今仍停留于理论探讨，没有出台一部有权威的系统科学的法律或法规，因此评估机构和执业人员没有一个遵循的规则，全凭个人悟性或自由发挥，往往同一宗或条件相似的房地产评估结果相差甚远。有的评估报告其评估价值即为财务报表的帐面值，有的标的权属不清就估出价值，有的把地价漏算或多算，更有甚者有的项目具有几百万元甚至几千万元的价值，其评估报告只有一张纸，没有评估程序，没有计算过程，令人啼笑皆非。有些机构和人员违反职业道德，有的收取礼金，有的超越资格限定承揽业务，有的出卖评估机构的资格（即为没有资格的机构或人员所做的评估报告盖章收费），有的甚至搞欺诈，使其从事的评估业务偏离了公平、公正、科学、合法的轨道。而对于低劣的评估报告和不正当的经营行为没有评判的依据，更无处罚的手段，搅乱了评估市场，禁锢了评估行业的发展。

三、我国房地产评估方法

1.成本法

适用于旧房地产的基本公式是：旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧。我认为以上的公式存在问题，现在土地出让是有期限的，缺少剩余使用年限修正；并且土地的重新取得价格或重新开发成本是土地开发完成后的价值，而房地合一项目土地的重置成本应该是到整个房地产开发项目开发完成后的价值，包含建设期的贷款利息和开发利润。

所以我认为这公式更明确：旧房地价格=土地的重置成本×剩余使用年限修正系数+建筑物的重置成本×成新率=（土地取得价+附属费用+有关税费+建设期贷款利息+开发利润）×剩余使用年限修正系数+（前期工程费+工程造价+工程附加支出+配套费+建设期贷款利息+建设单位管理费+开发利润）×成新率。

2.市场法

比较法是将估价对象和估价的时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格进行适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值方法。

比较法适用于本身具有交易性的房地产，该方法是不适用很少发生交易数量比较少的房地产。

3.收益法

按照我国目前的土地出让政策，应对土地使用权价值进行分析，否则得到的是一种不完全的会计利润，实际上跟用加和法得到的还原利率口径是不一致的。若收入、费用发生的时间和其折现期一致，不应该考虑利息费用，正如假设开发法中的折现法公式中不存在投资利息和开发利润一样，因为它正以恰当的收益率，恰当的折现期折现到评估基准日。收益法评估往往是假设收入费用发生在某一个时点，实际发生时间与这种假设有偏差，这样才可以用利息费用作调整。例如客观租金收入发生在期末，费用在期间均匀发生，而评估时假设收入费用发生在期末，这时应考虑期间发生费用的贷款利息；租金收入发生在期初，费用在期间均匀发生，而评估时假设收入费用发生在期初，这时应考虑期间发生的费用进行折现。收益法实际上是一种动态法，而考虑利息费用是一种静态法，将两种方法混在一起，显得不严谨。因此，运用收益法要尽量将收入、费用发生的假设时间与加权折现期一致，而不必再考虑利息费用。

3.4假设开发法

运用该方法要注意两个问题：第一是房地产开发收益率和房地产经营收益率的不同。资本化率是将房地产的净收益转换成价值的比率。而对假设开发法中的现金流量折现法中的折现率，教材中说，与收益法中的资本化率原理相同，具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均收益率，它包含资金的利息和开发利润两部分。教材中所说的折现率实质就是房地产收益率，只不过房地产开发的收益率不同于房地产经营的收益率而已，因此称房地产开发收益率和房地产经营收益率，更能反映其本质，更好理解。即房地产开发收益率运用于开发完成后价值和开发成本费用的折现，房地产经营收益率运用于通过租赁经营形式对房地产价值的求取。

四、结论

科学实用的估价方法，必须具备两个条件：既有科学的理论依据，又能反映现实交易行为。房地产估价的对象就是房地产。从实物形态上来看，房地产存在三种形态，即单纯的土地、单纯的建筑物以及房地合一的复合房地产。另外，房地产估价是评估待估房地产的一定权益的价格，因此，估价对象也涉及到物权。依据房地产估价的需要及其特点，这里将按用途将评估对象划分为居住、商业、工业、其他用途房地产及土地五种类型，并分别介绍它们的估价特点、常用方法及主要注意事项等。

参考文献：

[1] 朱萍，王辉，资产评估学，复旦大学出版社，2014

[2] 张东红，谈我国房地产交易市场的现状与发展对策[J]，山东建筑，2014

第4篇

我以后打算继续读研究生就没有找工作，而我的毕业论文题目是：《房地产开发法律风险及防范》，因此我打算找一家房地产公司实习，以便调查房地产开发的法律风险。正好我的朋友在连云港市苏信房地产评估公司工作，他们的总经理在连云港市众合置业有限公司也有股份，朋友说可以请经理介绍我去连云港市众合置业有限公司实习。但是计划没有变化大，由于房地产公司在开发区，距离市区较远，不太方便，而我对房地产估价也比较感兴趣，就最终决定去连云港市苏信房地产评估公司实习一个月，抽时间去连云港市众合置业有限公司做有关毕业论文的调查。

实习工作情况

(一) 公司基本情况

连云港苏信房地产评估公司是江苏苏信房地产评估咨询有限公司在连云港的分公司。资质级别：全国范围内从事土地评估业务;资质证书号：A200632002。公司业务主要是做土地估价报告和房地产估价报告。其中土地估价报告占大多数。土地用途工业居多，其次是住宅、商业、综合等。估价目的有价格评估、核定资产量、抵押、抵押贷款以及司法鉴定等。有时公司还为委托方提供资产重组的方案。公司的注册估价师都是挂名的，实际业务都由一般人员操作。我到苏

信房地产评估公司的第一天，总经理正好在公司，经朋友介绍，她姓柏，称柏总。她大概三十几岁的样子，说话声音柔和，却置地有声。她问我学什么专业，什么课程，为什么考研换专业等等。我都做了回答。她谈到在这行学什么专业不是很重要，一般刚毕业的都是什么也不会。我回答说毕竟有专业理论基础会容易上手，学的快一些。我说了我的实习想法，她说在这边，我可以跟同事们学下做评估报告，其他时间如果公司比较忙就听副总安排，我如果需要到那家房地产公司调查，她会打电话请那边配合。柏总后来到公司的时间不多，公司事务由徐副总管理，大家都称她徐老师，她有五十岁了。工作精力却比年轻人还旺盛，要求也很严格。公司有一个工作间，六七名员工，一人一个办公格，两个技术人员，四五个市场人员，一名会计。男女比例适当。

(二) 实习日常工作

开始几天，徐副总去美国探亲了不在公司，我就没有被安排任务。不过我仍然每天按时到公司，看一些公司房地产估价方面的书。同事们都比较忙碌，跑市场的经常出去联系业务，通过经验和人脉，打听哪里有项目，主动上门联系。技术人员就用电脑做报告，在他们的空闲，我会请教他们怎么做报告，他们都挺乐于指导，然后我再拿现成的报告研究需要注意的地方。估价方法也就是我们专业学习过的不动产估价课程上杨刚桥教授讲的方法。不过这里就要把理论方法运用到具体的案例中要参照连云港市的基准地价手册。公司业务主要是做土地估价报告和房地产估价报告。其中土地估价报告占大多数。公司做过的报告多了，就有了模板，这样其余报告就好做多了。一般先向委托方搜集齐全项目资料，根据连云港市的土地分等定级情况，在地图上找到评估地块的位置，确定是几级地，然后在基准地价基础上做因素修正。土地用途工业居多，其次是住宅、商业、综合等。估价目的有价格评估、核定资产量、抵押、抵押贷款以及司法鉴定等。其中工业的比较简单，我也是从工业的土地评估报告开始学习。我后来也试着做，基本会做了。我不光跟同事们学习做报告，也会了解估价行业存在的问题和发展前景等。通过观察和交谈，发现现在房地产估价业务没有以前那么多，估价费用也被压的很低，同事们会抱怨收入提成也少了。激烈的市场竞争是个原因。跑业务的人都辛苦的使出浑身解数找客户，找到后谈价钱也是重头戏。有时办公室，听到他们与客户讨价还价，真佩服他们的谈判技巧。

第5篇

房地产税的实施方向是以市场价值为基础的批量评税，这就对我国房地产评税人才培养和高校房地产评税专业（方向）建设提出了挑战。借鉴发达市场经济国家和地区的经验，有助于形成具有我国特色的房地产评税人才培养模式，满足房地产税改革实施的需要。

从国际经验看，房地产评税工作需要较多高素质的专业评税人才。如加拿大BC省评估局（BC Assessment）负责该省财产税的征收和管理，该组织有650个专职人员，评估房地产数量超过188万宗（BC Assessment 2010年度服务计划报告）；在中国香港特区，专职负责房地产税评估征收工作的是差饷物业估价署，截至2011年4月总职工数达819人，其中各类专业技术人员共466人，占总人数的56.4%，评估各类物业236.92万余宗（香港差饷物业估价署年报2010—2011）；美国马里兰州财产税评估局有全职岗位4481个，其中职业估价师、制图员和IT人员数量占到56.26%，评估不动产类的税基7313.57万宗（Maryland Department of Assessment and Taxation 2011）。可见，房地产评税工作对于专业人员的需求量很大。

一、部分国家和地区房地产评税人才的培养经验分析

房地产保有环节的税收是财产税制的核心，是市场经济发达国家和地区的地方政府财政收入重要来源。由于财产税的直接税性质，评税结果必须公平、一致和准确可信，否则将引起税负不公，进而引发纳税人的反对。实施财产税制的国家和地区均极为重视评税人员的专业能力和执业水平，有较为完善的评税专业人才培养模式，包括本科和研究生层次的学位课程、执业资格认证和考试、执业继续教育在内的一整套体系。本文借鉴了加拿大、美国和中国香港特区的评税人才培养经验，总结出有共性的内容可作为建立我国评税人才培养模式的参考。

（一）政府部门的评税法律和制度建设是根本

政府部门既是评税活动的执行者，也是评税法律和制度规则的设计者，而制度建设是评税人才培养目标实现的根本条件。总的来说，美、加以及中国香港特区的政府都倾向于从具体的行政管理事物中抽身，依靠法律和行政许可来规范评税人才培养的行为，放手发展行业中间组织，鼓励各类评税专业学术团体之间的相互交流和有序竞争，依靠高校、行业中间组织等市场力量实施评税人才的培养。

（二）高校的专业课程设置和实践教学模式是基础

房地产评税是一项专业性很强的技艺，既要遵循评估基本理论和原理，又要在实践中有所创新，解决具体问题。在人才培养中，高校起到了主导作用。

1.高校的多层次教育模式

加拿大英属哥伦比亚大学（UBC）在加拿大的评税人才乃至该国房地产业人才培养中居于重要的地位。该校的Sauder商学院下设房地产系，开设与房地产评税有关的专业核心课程。在教育层次上，不仅有全日制本科和研究生的培养方案，同时开设成人职业教育系列课程计划，提供评税行业认证课程和房地产评估学会注册课程，满足房地产评税从业者从入职到晋升的继续教育需求。针对成人职业教育和继续教育的时间和地域局限性，还推出了远程教育形式，完善的导师制和发达的通讯手段保证了教学质量。

香港理工大学的建筑及房地产学系提供“物业估价”专业知识，在本科生培养方面，除全日制学位课程外，还提供在职学位课程系列，并颁发测量专业本科（荣誉）学位，满足社会实践与高等教育结合的需求。

2.课程系列体现专业性和实用性

UBC房地产系的城市土地经济学学位课程系列提供高水平的房地产专业教育，并在全加拿大得到普遍承认。该学位课程系列包括房地产评估、房地产评税、房地产管理和房地产开发四个专业方向。其中，房地产评税方向的核心课程和专业方向课的设置情况如表1所示。

从表1可以看到，课程设置前后衔接恰当、针对性强。核心课程介绍房地产的基本性质、价格形成机制、影响因素及分析工具，同时介绍房地产法律基础和职业伦理；专业方向课强调对CAMA应用的掌握，要求在课程中熟练操作计算机软件，熟悉批量评税的技术原理和方法，并实际应用。

3.工学结合和实践教学是重要形式

房地产评税工作不仅要求评税人员熟悉批量评税的理论和技术路线，还能够学以致用，对现实中复杂多样的房地产做出准确的价值评估，熟练操作CAMA系统。因此，高校在评税人才培养时，更加注重对分析实际问题和动手操作的能力培养。

工学结合（Work-integrated Education，简称WIE）是指将学习和工作相结合的教育方式，即学生在校期间不仅学习而且工作，并得到相应的劳动报酬，使学生真正融入到社会中得以锻炼专业能力和交流沟通能力。香港理工大学用教学计划和学分制等手段保障学生参与社会实践，自2005年开始设置WIE环节，要求学生在校内导师和雇主导师的联合指导下获取专业知识和技能，实习期不少于4周，并根据学生实习表现、提交作业或论文以及雇主评价等，对学生进行综合评价，计算学分。WIE开拓了学生视野，有助于学生运用所学知识解决实际问题，建立清晰的职业发展规划；有利于高校和行业的密切联系，使得教育机构知识更新能紧跟行业发展；同时，雇主得以物色新员工、补充人力资本，最终实现多方共赢。

实践教学则更多地体现为校园内的教学活动，以实验教学、案例教学为主要形式。如UBC的房地产系有完善的评税实验室和软硬件，能够模拟CAMA系统的真实操作环境，有效提高了评税技能训练水平。在课堂教学中，案例分析被广泛采用，教师不是单纯的知识灌输者，而是引导学员学以致用，提升学生的应用能力。

（三）行业学会等中间组织的专业指导和学术交流是主导

中间组织在房地产评税人才培养中具有重要地位，包括房地产评税行业协会、学会以及部分类政府职能的公共组织，如国际估价官协会（IAAO）、国际财产税学会（IPTI）等均是评税领域内著名的学术组织，其中IAAO在北美地区有极大的影响力。以美国加州为例，该州的州均等化委员会（the State Board of Equalization，简称BOE）由选举产生， 可看作是类政府的中间组织。BOE主要负责监督和规范州下辖各县的房地产评税工作，其中重要的职责之一是评税人员的培训和资格认证。在香港，作为独立学会的皇家测量师学会（CIOB）和香港测量师学会（HKIS）对评税人员的资格准入和后续教育都有一定的影响力。

1.制定评税专业教育标准

评税行业中间组织对房地产评税人才的培养目标、课程设置、 教材选用、执业准则等具有较高的权威，对评税机构的人员选用条件和继续教育安排有很大的影响力。这来源于中间组织的专业威信、学术水平以及与政府部门间的良好关系。如IAAO的评税资格认证课程分为强制性、激励性和自愿性三种类型，其中强制性认证课程是由IAAO根据美国和加拿大的政府部门要求设计的；激励性认证课程提供的各种资质也得到美国、加拿大等国的评税机构认可。

2.进行广泛的学术交流与合作

评税行业中间组织充分利用行业影响力和会员人脉关系，积极投身到国内和国际的学术交流活动中，不断扩大其专业技术标准和执业认证资格的推广范围。一方面，各中间组织在相互交流中得以分享经验、深化理解，有助于提升评税人才的培养质量；另一方面，中间组织与高校、其他学术团体以及从事批量评估的商业机构有更多的合作机会，促进了新理念、新技术在评税人才培养中的应用。中间组织往往和开设评税专业的高校联合制定专业培养计划和执业认证课程计划，如IAAO和UBC房地产系及建设成本数据服务提供商Marshall & Swift公司等机构在认证课程方面的合作。在美国加州，BOE制定评税人员的认证标准，设置专业培训课程，与社区学院合作实施人员培训。

二、对我国房地产评税人才培养模式的建议

总的来看，房地产评税人才培养模式包含3个主要环节，即专业知识传授、执业资格认定和继续教育。目前，我国房地产税改革尚处于税改总体框架尚未明确、评税技术试点逐步推进、CAMA系统试运行不断完善的阶段，虽然税收行政管理部门内部组织了若干次培训，但系统性的评税人才培养问题尚未触及。如何借鉴国际经验，发挥房地产评估行业学会等中间组织的力量，依托高校开展系统性的房地产评税专业建设和人才培养问题，需要未雨绸缪、统筹考虑。鉴于上述国际经验，结合我国目前房地产评估行业发展和专业教育的现状，提出以下建议。

（一）加强制度建设，明确政府部门的职责边界

房地产评税活动是法定行为，对评税人员的职业教育、执业资格认定和后续教育计划也应具有严肃性。在我国目前的政府架构下，评税人才培养涉及教育、人事、财税、建设等多个行政主管部门，需要明确各职能部门的职责边界，如评税专业建设需要定期接受教育主管部门的评估，评税执业资格认证需要人事、建设和财税部门的行政许可，等等。

（二）更新知识结构，发挥高校教育的基础性作用

1.目前高校的专业设置基础

由于教育投入水平、教育资源和历史传统等原因，我国高等教育的主要承担者是占高校数量绝对优势的公立高等院校。根据1998年教育部的我国高校专业设置与房地产评税有关的主要有土地资源管理、 地理信息系统、经济学、房地产经营管理等专业（或方向），这些专业构成了我国普通高等教育中房地产评税人才培养的基础。

2.课程体系和专业设置调整

房地产评税活动应该掌握的核心课程主要有城市和房地产经济学、房地产开发、房地产法律、房地产估价、地理信息系统（GIS）应用、计量经济学等。以房地产经营管理专业（或方向）为例，为适应评税人才培养的需要，要在课程体系和专业设置等方面做出相应的调整。在近期，可以有针对性地增加房地产估价课程的深度，介绍房地产批量评估中使用的多元回归方法和特征价格模型，以及参数求取和统计检验方法等。增加GIS理论和应用方面的课程，使学生掌握利用ArcGIS等工具进行缓冲区分析、叠置分析、空间插值等空间分析技术。增加计量经济学方面的课程，使学生熟悉计量经济模型在房地产经济领域的应用。从长远看，为满足房地产评税工作对高水平应用人才的需求，可设置新的房地产评税专业（或方向），调整本科及研究生专业培养计划，开设独立的专业平台课程，提高专业学习的针对性和适用性。

3.教学方式和方法的创新

教学方法对授课效果的影响很大，在课程设计上应突出评税专业培养的应用性，多运用案例分析、研究小组、工学结合教育等方式，提高学生应用理论解决具体问题的能力。强化实验室建设，使其能够满足模拟房地产批量评税的实验环境，促进高校教师与国内外行业中间组织、学术团体和评税机构的交流，提高教师的实践能力。

（三）转变观念，促进行业学术团体与国际同行的接轨

目前，国内不论是资产评估行业，还是房地产估价行业，单宗评估仍然是主流业务。而房地产批量评估业务需耗费极高的成本，技术复杂，商业应用前景不明确，商业评估机构极少涉及。国内现有的各类评估行业学术团体，对房地产批量评估的认识尚处于引进、介绍和初步探索阶段。国内的评估业中间组织想要达到国际同行在房地产批量评税领域中的地位，发挥评税行业人才培养的主导作用，需要不断更新观念和专业知识，加强国际交流与合作，以引领整个评估行业更新观念，尽快与国际接轨。

第6篇

【关键字】房地产问题 评估理论 企业管理 发展趋势

中图分类号：G449.7文献标识码： A

伴随社会经济的发展，房地产评估行业经过10多年的发展，逐步建立了比较规范的评估管理制度和体系，建立了一只评估专业队伍，初步走上政府监管、行业自律、自主发展的道路。随着市场经济的不断发展和不动产评估行业竞争的加剧,不动产评估机构管理已经越来越重要。本文主要探讨不动产评估机构管理理念等问题。

一、目前我国房地产估价方法的现状

目前我国的现代房地产估价活动进行的较晚，估价理论体系基本上是从西方引进的，随着中国加入WTO，距国外房地产估价机构进入我国的估价市场日益逼近，在我国，房地产估价有收益法、成本法、市场法、剩余法、路线法等其它方法，收益法是进行房地产估价工作采用的最主要的方法之一，它是从房地产的经济效用出发来评估房地产价格的方法，它不但具有充分的学术理论依据，而且具有十分重要的实践意义中国房地产估价市场日益稳妥，

二、房地产评估对象

在房地产行业，评估对象主要是指具体要估价项目中需要估价的房地产，估价对象主要有土地、建筑物、建筑物与土地合一等。除了要对估价对象的分类加以明确外，还要对估价对象的一些基本情况进行基本的了解，若是土地，则需要了解是没有开发过的还是新开发地还是附有影响地价的附属建筑物的土地；但只是单纯的建筑物估价，则要真正的明确建筑物的含义，若要是为了写字楼估价需了解是否包括其中配备的设备，为酒楼估价需了解是否包括其中的桌椅设备等；如果是建筑物与土地合一的估价对象，需了解建筑物是仍然保存，还是将被拆迁等

房地产的评估方法其中基本方法主要有市场比较法，收益法和成本法等基本的方法，其中市场比较法和收益法在市场经济中运行比较广泛，收益法和市场调查法能真正的了解市场的行情，对地产及时的进行掌握，更好的保障用户的利润，下面我们用收益法对某某商场的房产做一个评估分析

建筑面积26800平方米

1.年租金收入

根基委托方提供的租赁合同及估价人员对周边类似的租赁房的了解，确定月租金80元/平方米,空置率5%，则年租金收入;

80*26800*12*（1-5%）=2444.16（万元）

2.年费用

（1）维修费

估价放高层钢构，房屋重置价值1000元/平方米，年限60年，残值率0，维修折旧费80%

1000*(1-0)*26800/60*80%=35.73（万元）

(2）年管理费用

按年租金收入的3%计算

2444.16×3%=73.32（万元）

（3）房产税

按年租金收入的12%计算

2444.16×12%=293.30（万元）

（4）保险费

取房屋重置价格的2‰

1000×2‰×26800=5.36（万元）

3、资本化率的确定

以安全利率与风险调整系数之和求取资本化率，安全利率取国家一年期存款利率1.98%，风险调整值取6%

4、尚可使用年限的确定

估价对象为综合用地最高使用年限为50年，于1995年取得土地使用权，故尚可使用年限为43年。

5、估价对象房地产在出让状态下的收益价格：

V=（2444.16－407.71）/7.98×[1－1/（1＋7.98%）43]= 24579.47（万元）

6、应交纳的国有土地使用权出让金

估价对象应补交的国有土地使用权出让金为321.60万元。

7、估价对象收益价格

24579.47－321.60=24257.87（万元）

三、房地产估价目的及必要性

房地产估价目的主要是为房地产市场交易及其它有关房地产经济活动提供公平合理的价格。目前房地产估价主要有以下几种目的: (1) 各类房地产的买卖、租赁、出让、转让、交换等交易中的估价(2) 房地产抵押典当、保险(3拆迁补偿等;(4) 企业合资、合作、租赁经营企业改制。不同的估价目的是有所差异的这就会影响估价结果，房地产估价的目的是指为何种需要而评估房地产，不同的估价目的，来源于对估价的不同需要。估价目的不同，所采用的评估方法及具体操作过程也有所不同，导致估价结果也会出现相应的差异。

四、房地产企业管理发展新趋势

随着科学技术的迅速发展，世界经济一体化程度不断提高，企业经营管理方面也出现一些新的趋势。房地产估价方法可以反映人们对房地产价格形成的认识，无论是理论上还是实际的操作中，房地产的估价都十分重要，所以房地产估价的方法也应该科学严谨，不能单纯依靠经验进行主观判断。从国内外的情况来看，房地产估价的方法很多，有的是基于实践产生的，而一部分则是基于理论形成的

1.企业重建和不断优化的创新型管理

企业重建是从根本上重新设计的根据原有基本信念和业务流程，以其全面优化绩效考核。其技术基础是信息网络对企业内部的全面实施。通过网络可以很大的节省数据流转时间，提高工作效率。创新型管理则体现在四个方面：一是根据环境变化及时更新管理和经营理念，调整优化发展战略；二是推进管理制度创新、组织结构创新和市场拓展创新，把创新深入到经营管理的各个环节；三是人力资源和企业文化创新。要求所有员工在各自领域内成为创新者，形成创新型的企业文化；四是业务创新。不断创新业务范围和业务深度，创造出与众不同的产品和独具特色的经营方式。

2. 建立人本管理为核心的刚柔结合管理体系

人的管理就是以人为核心，是企业管理的最高境界。实践证明，凡是重视人本管理的企业，基本都充满生机和活力。人本管理主要表现在三个方面。一是按照大部分发达国家和地区的经验，主要是对中介机构人员而不是简单的就机构进行管理。主要包括人员资质、人员继续教育、人员诚信、人员惩处等。二是对从业人员的素质要求都比较高，不仅仅是享有好的薪酬更多的希望有好的学习知识的环境、能担任富于挑战性的工作、有表达意见及参与的机会三是人本管理还要不断提高个人素质，努力培养团队精神、协调能力、凝聚能力，处理好制度与人的关系，不断优化制度不断进步。

3.企业道德管理核心，注重对人的培养

现代企业制胜的关键，已不再仅仅取决于先进的设备等有形资产，更多的是依靠知识产权、品牌、商誉等无形资产。企业竞争归根到底就是人才的竞争。人力资源是企业最重要的无形资产。高素质的员工和具有专业知识的人才将是一种战略资源。企业管理的核心就是强调以人为本，把企业管理中心建立在充分调动并保护员工的自觉性、积极性、主动性、创新性上，注重启迪员工自己管理自己的主体性和自觉性。

4.国际化趋势，注重全球战略，

在经济全球化已经成为支配世界经济发展的新趋势。在世界范围内各国、各地区的经济相互融合，形成了“全球统一市场”。同时在世界范围内建立了规范经济行为的国际经贸规则体系，包括WTO的多边经贸规则体系等。生产要素在世界范围内自由流动和优化配置。对房产的评估的发展也要全面的走向全球化的于世界接轨。随着全球市场逐步开放，势必推动商品信息、技术及生产要素跨境流动的不断增加，各国经济之间的相互依赖日益加深，市场配置资源的基础性作用从国家内部扩展延伸到全球，形成了全球经济一体化的必然趋势。这也就要求评估的这个行业不断的发展和创新。

在社会的不断发展的进程中，社会对房地产的评估的能力和准确程度有很大的要求，这也就需要这样的人才不断的学习，企业对人才的培养也越来越注重了，这需要的不仅仅是他们的基本技能还需要有一定的经验，对房产的面积，房价，对房内的设备和设备的新旧程度能作出一定的判断，在对市场的现状，行情等进行分析，对顾客有一定的耐心，保证顾客的的对产业的有一定的判断，尽量保证顾客的获得做大的利润，这样既可以保证顾客的对评估行业的信任，同时也可以保证评估这个行业的发展前景，更好，更快的发展，在促进各方获得效益的同时，为社会的发展效益也提供一定的经济发展。

【参考文献】

[1] 王家庭. 房地产价格[M].沈阳：东北财经大学出版社,2004

[2] 俞明轩. 地产评估方法与管理[M]. 北京：经济出版社,2003

[3] 周淑芸. 房地产价格评估[M].北京：中国建筑工业出版社,2003

[4] 中国房地产估价师学会. 房地产估价理论与方法[M]. 北京: 中国物价出版社,2004

第7篇

关键词：区域；房地产信贷业务；措施；分析

Regional real estate credit business healthy development measure analysis

Wang Yanchao 1 Yan Shanhua 2

1 Agricultural Bank of China Limited Liaoning Dalian Dalian Branch of the 116001

2 Dalian Vanke Real Estate Development Company Limited Liaoning Dalian 116021

Abstract: with the development of macro economy and real estate industry mature with each passing day, the credit of real estate development. This article in the analysis real estate credit and credit business components based on the regional real estate credit business, for the healthy development of the measures are summed up, think that real estate industry healthy and orderly development of reference.

Key words: regional; real estate credit business; measure; analysis

一、房地产信贷的定义与特点

（一）房地产信贷定义概述

从广义上来讲，房地产信贷主要指的是金融机构或银行以房地产作为服务对象，以房地产再生产各个环节为中心，所进行的贷款发放借贷活动。借贷活动的具体实务指的是金融机构或银行通过各类信用手段，将筹集和动员起来的社会支配权和闲散资金对土地及房屋的开发者、经营者及消费者实施让渡，房地产贷款和房地产存款都包含其中。从狭义上来讲，房地产信贷指的是同地产或房产的经营、开发、消费相关的信贷活动，即所谓的房地产贷款。

（二）房地产信贷特点概述

房地产信贷的特点主要包括以下三个方面：第一，银行的主要资产是信贷资产，而银行又是风险交易和风险积聚的挑染场所。对于银行业来讲，信贷风险管理将是永恒的话题，研究信贷风险对于我国房地产行业的发展十分重要；第二，房地产贷款包括房地产开发贷款和房地产消费贷款，分别是以房地产商对商业银行贷款和房地产按揭贷款为主体的；第三，房地产消费贷款具有回收期期长、业务量多且单笔数额不大等特点，二房地产开发贷款则具有风险大、价值波动性大等特点。两者相同点是变现难、流动性差且同经济周期密切相关，此外，在某些条件下两者亦会进行相互的转化。

二、房地产信贷业务组成

房地产信贷业务又分为开发信贷与消费信贷两种。房地产开发贷款指的是同房地产开发经营相关的贷款，房地产贷款对象是注册并具备房地产开发经营权的集体、国有、股份和外资企业。依据开发内容的差异，开发信贷分为四类：住房开发贷款、商业用房开发贷款、土地开发贷款和房地产开发企业流动资金贷款。房地产消费信贷即个人住房贷款，指的是银行采取质押、抵押、信用保证或担保的方式向借款人发放用于消费购房的贷款，以消费房产为依据，可分为三类：个人住房一手楼贷款、个人住房二手楼贷款和个人商业用房贷款。

三、区域房地产信贷业务健康发展的措施分析

（一）强化区域房地产贷款评估

应针对区域特点，选择区域内房地产前景好的项目，来提供贷款支持，避免项目风险、开发商恶意套现风险和销售价格同实际不符风险。贷款评估的基本内容包括：第一，对贷款项目进行评估。通过对开发商业绩和素质评价，市场前景、位置及财务盈亏平衡进行分析，以明确区域房地产项目是否具备择优挑选条件。第二，对期房价格市场进行评估。为了开发商将区域住房高价销售带给银行风险，通过对期房市场价格进行评估的方式，来对贷款成数进行确定，从而使得因开发商提高市场价格造成的市场风险得以降低。此外，通过区域房地产评估，可以有效避免开发商恶意套现，避免形成“经济泡沫”、“虚拟经济”预防金融危机的发生。

（二）加强对借款人准入条件的审核

加强对区域房地产借款人准入条件的审核，审核内容应包括：审核借款人是否同贷款对象范围相符，贷款额度、年龄、用途是否同相关规定相符，借款人职业、信用记录、收入是否良好，是否具备按期偿还贷款本息的能力，提供资料是否有效真实，是否能够提供足值、有效、合法的担保等。

（三）加强对审核贷款动机和交易行为真实性的审核

坚持实行面谈制度，必须约见借款人，通过面谈，来加深对借款人购房基本情况的了解，明确客户借款态度。对借款人借款行为真实性进行调查，明确其是否同开发企业存在联系，联系方式是否真实，收入水平是否真实。审核交易要件是否企业，包括：商品房销售许可证、开发商营业执照、国有土地使用证、新门牌号码审核表、首付款发票及商品房买卖合同是否齐全。在区域二手房交易中，未更名的商品转让合同、契税证、房产证、共有人同意转让书及首付款支付凭证等是否齐全。

（四）区域房地产信贷业务应注意的问题

在区域房地产信贷业务中，应注意以下问题：留意一人多贷行为，对借款人担保、主体、金额、信用、利率、成数、变现价值、年限等的进行审核，在规定时间内由贷款内部审核人员提出限制条件、审核意见等管理措施。严禁房地产中介机构或开发商办理抵押登记等手续，应对房产证、抵押登记、完税证明及过户手续等的真实性进行核验。

（五）强化信贷档案管理

制定准人进行信贷档案管理，并用电子档案与文本文档加以保存，按易于管理和保存的原则对信贷档案进行归类，进行排列和编序，并设立电子档案以备快速查找。对信贷档案管理情况进行定期的检查，对于借阅和查阅的档案，必须逐笔签字登记，严格履行相关程序。总体来看，若干区域房地产共同构成了我国的房地产经济，特性与共性之间决定我国必须下大力气发展多元化的房地产金融市场，改变区域房地产过分依赖银行的现状，提高其自身抗风险能力。此外，商业银行还应强化管理力度，建立完善区域房地产分析、预测、监测体系，加强对于特定区域内房地产周期波动性的研究，从而使得区域房地产信贷业务理性化发展。

总论

区域房地产信贷业务的健康发展利于银行金融风险的防范，基于地方特点，结合发展措施，积极地加以落实，从而有效保障银行利益，促进区域房地产的良性发展。

第8篇

关键词:实物期权；房地产估价

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

随着经济社会的不断发展，房地产市场体系也逐渐趋于完善。在房地产市场中，房地产估计工作的市场份额逐渐增大，它的地位也越来越重要。通过房地产估计可以确保房地产价格处在正常的水平，从而确保房地产交易的公平性，最终有利于房地产市场体系的完善。我国还处于不断探索房地产估价方法的过程中。由于实物期权是房地长估价对象的明显特征，因此将实物期权理论应用于房地产估价中是一种更为创新和结合实际的方法。

一、房地产估价与实物期权的梗概

我国的房地产评估行业仍处在不断探索的过程中，目前比较传统的评估方法有收益法、市场法和成本法。每种方法都具有其优势和劣势。由于房地产估价具有不确定性，房产拥有者面临着诸如分期投资、扩大规模等权利选择问题，只有在房地产估价中充分考虑到这些实物期权因素，才能确保房地产估价更为准确和完整。市场法强调具有差不多效用的房地产价值应该基本相同。成本法则是用房地产的重置成本和土地价值的总和，再去掉折旧成本从而得到房地产的估价。收益法则是将房地产的前景市场用现金进行量化得到房地产的价值。但是这三种传统的方法没有充分考虑房地产估价对象不确定性的特征，所以应用较为局限。

期权是在将来进行某些动作的权利而非义务。期权价值的核心即权利与义务之间的不一致关系。期权有金融期权和实物期权两种。金融期权是以金融产品为标的物的衍生类产品。实物期权的标的物则是某种投资的价值，其赋予的是选择权利。只要拥有是实物权，投资者可以根据实际情况的考量决定投资政策等问题。而实物资产中的机会权利我们则将其定义为实物期权，具体含义是指通过具体的价值获取或者交换实物资产的权利。在环境具有不确定性的情况下，期权则被赋予价值，即实物期权的价格。

二、实物期权在房地产估价中的应用

(一) 房地产估价对象实物期权的分类

在房地产估价市场中，估价对象包括的实物期权可以分为多种。

延期期权是指房地产投资者在投资问题上具有决定投资是否延迟的权利,投资者可以在确认房地产项目是否可行后再继续实施投资活动。此外，延期期权也可以用于房地产所有者具有延迟出售、租赁估价对象的权利，他们可以对于将产生的利益进行评估以获得利益最大化，再决定出售、租赁等经济活动是否进行。由于我国具有特殊的土地使用政策，因此房地产项目的延期期权具有期限约束。

分期期权是将项目所需要的投资进行阶段划分，每一阶段都具有不同的执行时间段。下一阶段的投资决策需要根据前面执行完成阶段的结果和分析来决定。在项目不断实施的过程中，决策者可以不断的获得新的数据和市场信息，他们可以根据这些信息和数据决定后续的投资方向、金额，或者调整现有的项目开展模式等。但是这样会导致项目的周期变长，从而导致管理成本的增加。

可转换期权是指在项目执行期间，房地产投资者在外部环境变化的影响下可以转换投入的资本等要素。在房地产投资项目的整个过程中都可以看到转换期权的存在，例如增加投入资金，调整容积率等。受我国市场体系的影响，转换期权的使用仍具有局限性。房地产开发商不能完全顺应自己的想法改变产品类型，所以这种期权的执行需要面对一些困难。

复合期权是上述三种期权的统称。房地产投资项目执行的整个过程中可以将多种期权综合使用，这样可以使得房地产估价的价值增大，从而有利于房地产投资者实现利益最大化。

(二) 房地产市场中实物期权的特点

1、房地产投资具有高风险性

由于房地产属于不动资产，一旦项目完成就不可以变更位置等，因此房地产投资具有非常高的风险。此外，房地产很难实现短期内变换为现金且不便于流动。

2、房地产项目的运营不确定性因素较多

规模较大的房地产投资项目具有非常高的不确定性。如果一个项目用传统的估价方法评估出其价值为零时，需要将实物期权思想应用到项目中来以等待市场的变更，而不是直接放弃这个项目。

3、房地产项目的实施具有多个阶段

大型房地产项目的完成不可能在短期内一次性完成，而大多都是按阶段划分完成中、项目的各个阶段之间存在着联系，后一阶段需要借鉴前一阶段运行的结果和数据。

(三) 房地产估价中如何建立实物期权价值模型

对于房地产估价对象的实物期权类型进行确认后，就需要根据实物期权的特点选用合适的实物期权估价模型以计算具体的价值。由于房地产的价格受很多不确定性因素的影响，

因此可以据此建立相应的期权定价模型。

1、实物期权模型的选择

房地产估价中实物期权模型共有两种。一种是实物期权连续模型，当房地产价值的变化呈现连续状态时，并且在其价格符合布朗运动的假设条件下，可以使用该种模型进行分析。由于该种模型输入量的内涵各不相同，因此为了确保体现房地产估价对象的特殊性，我们需要对于输入变量进行适当的修正。另外一种是实物期权离散模型，房地产估价市场的现状是由于价值漏损的影响，导致估价对象的理论模型与现实情况不一致。因此为了保证期权价值的准确性，我们必须要将漏损因素加以考量，对模型进行调整。如果不重视这种调整，则会导致估算出错误的价值。当房地产的价值处于离散变化状态的时候，可以使用离散分析犯法进行估价。

2、实物期权定价模型的参数分析

实物期权定价模型中具有多个参数。标的资产的价值是指房地产在执行实物期权后的市场价值，由于估价是基于估价对象的潜在价值，因此必然会存在误差，我们可以通过其他相似房产的价格作为参考值进行估价。期权的执行价格是指在未执行期权之前房地产所具有的市场价值，它主要是指房地产投资的成本，这个输入量可以通过对市场现有的相似的房地产的现值进行估算后得到。期权的期限是指房地产所有者要做出期权决策的期限，房地产所有者所拥有的执行实物期权的期限受国家土地使用政策或者房地产所有权政策的影响。无风险利率是指在无风险的条件下投资所得到的回报率，房地产属于实物资产，考虑到我国的房地产市场实际情况，可以选择一些具有相同期权期限的国债利率作为无风险利率。标的资产的波动率是指房地产价格的波动率，它主要是由房地产价格波动的程度和规模估计的准确性决定的。年红利收益率是指房地产估价过程中产生的价值漏损，估价对象创造的纯利润在房地产总市场价值占据比例的无风险收益即为红利收益率。

房地产所有者对于房地产具有使用、交换和再开发的权利，即房地产具有延迟期权、分期期权和可转换期权，而这些传统的房地产估价方法中都没有涉及。通过将估价公式“房地产的价值=传统估价方法的估价值+实物期权的价值”运用到房地产估价中，首先通过传统的估价方法对房地产的价值进行估算，然后再计算房地产实物期权的价值，从而得到房地产真正的价值。

三、结论

基于实物期权的房地产估价方法是一种更具有科学有效性的估价方法，并且它更易于实施。传统的房地产估价方法与实物期权方法并不存在对立的关系，在未来我国应加强对于实物期权应用型的研究，通过将实物期权与房地产市场实际情况进行结合，确保房地产估价工作中可以充分灵活的应用实物期权方法。

参考文献

[1] 刘蕾;天津市房地产估价市场问题与对策研究[D];天津师范大学;2012年

[2] 张炳信;基于实物期权的房地产估价方法研究[D];华中师范大学;2007年

第9篇

[关键词]房地产　信贷风险　开发商　银行

自1998年我国实施扩大内需政策以来，城市化与消费结构升级促使房地产业快速发展，房地产开发投资增长率逐年上升，房地产业已经成为拉动GDP增长的重要力量和国民经济新的增长点。但我们应该注意到，房地产业是先天具备的高风险性行业，其和金融业的天然联系决定了房地产信贷风险的必然存在。我国部分地区房地产市场过热问题已经有所呈现，无论政府，还是金融机构都要对房地产信贷风险提高警惕，做到充分认识并积极防范。

1　我国房地产信贷风险的形成

1.1　由借款人引发的风险

即由于借款人不遵守借款合同约定的按期还贷而导致金融机构利益受损产生的风险，这是住房信贷风险中最常见的。引发借方违约的原因十分复杂。主要有：一是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的突变，不能按期或无力偿还贷款，被迫放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失。目前对借款人主要审查借款人借款时的还款能力，也就是贷款时的把关，至于以后的还款能力的变化考虑的很少。由于目前商业银行无法对借款人的财务状况进行持续有效的监督，二是借款人在通过按揭方式购置房屋并发生一段按揭期后，房地产价格大幅度下降，以致借款人在权衡利弊后，放弃原来的按揭购房行为，而利用尚需偿还商业银行的借款，再重新购置其他房屋，造成商业银行贷款不能收回，这种风险对银行的损害更大。房地产行情上涨时，这种情况一般不会发生。三是由于不可预见的自然灾害等不可抗力因素。导致借款人丧失履行合同的能力，而形成贷款风险。

1.2　由房地产开发商引发的风险

由于房地产开发商不能按照合同约定准时、按合同质量标准将楼房交付借款人使用，导致银行被迫陷入债务纠纷，贷款利益受到损失。具体表现：一是善意违约。开发商将购房款人账后，因地价、建筑材料、施工技术、自筹资金和环境保护等情况的影响造成不能按时交楼或所交楼盘不符合购房人与开发商签订的合同标准，由此引发购房人停还银行借款，使银行被迫陷入纠纷。二是恶意诈骗。一些开发商利用当前银行法规不健全的空隙和一些工作人员执行制度不严的机会。通过不正当的手段，以其关联企业或有特殊关系的个人名义购买开发的房产，用以筹措资金；甚至伪造购房人诈骗银行资金，以按揭贷款之名，套取乃至诈骗银行资金，一旦资金到手，就挪作它用，甚至携款潜逃。

1.3　银行自身引发的风险

商业银行作为贷方当事人，是住房信贷风险的真正受害者，也是防范以至杜绝信贷风险的最大受益者，理应在防范信贷风险上积极主动。在面临外部环境不确定的情况下，商业银行为迫于抢占市场份额而面临风险。按照委托理论，在银行向房地产开发商和购房者提供贷款上。商业银行无疑是委托者，处于拥有信息较少的不利地位。逆向选择问题是指那些具有很强冒险精神、信用记录差、最有可能违反信贷合同的人群往往借款的积极性最高，并从商业银行获得贷款。从而给商业银行带来风险。鉴于住房信贷是银行的优良资产，许多商业银行为了吸引客户，过分看重住房信贷的赢利性，忽视信贷风险的危害性。在对客户的审查过程中敷衍了事，不能严格按照银行的规章制度办事，擅自降低首付比例，或者以住房信贷名义进行商业用房贷款，或者对未完工的期房发放贷款。贷方引发信贷风险是银行自身因素形成的，从理论上讲可以避免、减轻并予以防范。是信贷风险防范工作的重中之重。

1.4　抵押物引发的风险

目前，以房屋产权作为贷款抵押存在以下几个问题：一是产权不清晰，抵押物的归属确定难：二是私宅抵押，一旦不还本付息，银行上诉成立。但执行起来又受民事诉讼法有关条款的限制，难以达到目的：三是价值不实，抵押人在对房产权进行评估时弄虚作假，其评估价值超过实际价值，使银行在实现抵押权时造成部分债权无法实现；四是抵押物的处置难，如借款人违约或不能履约偿还银行贷款，作为抵押物的住房，存在着难以变现的风险。

2　防范房地产信贷风险的策略

2.1　严格准人房地产开发项目贷款

金融机构应在对项目进行可行性、风险性充分分析的基础上谨慎贷款，这也是于我国目前提出的稳健的财政政策相符合的。一是选择性，优先选择那些开发资质较高、资信程度较好，同时市场前景明了的项目予以优先支持；二是审查性，严格审查房地产开发贷款的条件，企业自有投入开发资金占整个房地产建设投资的比例符合标准并具备四证。(《国有土地使用证》、

2.2　加强个人住房贷款的监管

目前，个人住房消费贷款总体数量大，关系较为复杂，而且个人住房贷款于居民的个人切身利益密切相关，关系重大。首先要按照目前关于个人住房贷款的新要求，完善个人住房贷款的管理办法，规范其审查程序和标准，建立个人住房贷款的信用登记制度；其次要健全个人住房贷款的担保制度，完善担保办法，进一步严格按照国家和各大商业银行制定的控制居民第二套住房的贷款比例和额度，同时要加强担保执业机构的业务管理和监管，推行标准化文本，有效防范贷款风险；再次要严格评估贷款抵押物实值，严格执行贷款额与抵押物实值比例不得超过80％的要求，杜绝“零首付”贷款的发放；最后要严格遵照个人住房贷款利率政策，杜绝擅自提高或压低个人住房贷款比率的行为发生。

2.3　提高房地产信贷业预警能力

一是要加强房地产政策及时、广泛的收集；二是要建立一套完善的政策分析、统计、研究体系，加强对房地产市场、客户、前景的分析预测，提高房地产信贷预警能力；三是要加强房地产信贷从业人员的培训工作，加强建筑工程预决算、房地产评估等业务环节，提高业务水平和市场判断能力，从每一个环节上保证信贷体系运行顺畅，并及时规避风险。

第10篇

【关键词】房地产；经济利益；税收体系

1.房地产税相关改革

房地产税在世界范围内普遍征收，而且是地方政府的主要收入来源。绝大多数发达国家的房地产税占地方政府税收收入的百分之四十以上。美国2002年房地产税收入占地方政府税收收入的72%（北京大学中国经济研究中心宏观组，2007）。我国的房地产税由于其设计复杂、税费混合等特点，难以估计其实际比例，据上海易居的报告认为我国2012年房地产相关税收收入占到地方税收收入的16.6%。

我国的房地产税收体系的现状是税种多、税制复杂、税费不清、税负分配不合理。从目前来看，房地产领域涉及的税种达到14种，主要涉及土地批租、房地产开发、流通、保有等多个环节。其中开发、流通环节达到12种，保有环节2种。目前存在的主要问题是，大多数房地产税的税种立法层次低，税种过多，征税覆盖面窄，并且减免随意，筹资功能比较弱（安体富、王海勇，2004）。新一轮的房地产税改革的基本原则是宽税基、简税制、低税率、严征管，广泛的共识是减少现行房地产税的税种，统一开征新的房地产税作为保有环节的唯一税种（谢伏瞻，2005）。本文以统一的房地产保有环节征收的以其评估价值作为计税依据的房地产税为研究对象。

2.房地产税的经济归宿

由于纳税人都有其独立的经济利益，他们会通过各种社会经济活动来满足其独立的物质利益需要，因此理性的纳税人为了弥补因国家课税而造成的利益“损失”，在“税收刚性”的冲击下，将会产生税负转嫁的动机，通过价格的浮动机制来实现税负的转嫁。税负转嫁方式分为三种，前转又称顺转，是指卖方纳税人通过提高所出售的产品或服务的价格，将一部分或全部税收负担转嫁给买方的行为。后转又称逆转，是指买方通过降低购买价格的方式将税收负担转嫁给卖方的行为。税收资本化是指在具有长期收益的资产（如土地、房屋）交易中，买主将购入的资产在以后年度所必须支付的税款按一定的折现率折成现值，在购入资产的价格中预先一次性扣除，从而降低资产的交易价格。资产交易后，名义上由买主按期纳税，而实际上税款已通过税收资本化由卖主负担了。税收资本化是一种特殊的后转嫁。房产有自住、出租和自我经营以及短期投资等不同用途，在不同的用途中税负转嫁机制是不同的，其取决于税基的不同特点和价格变动的机理。

自住用房的房地产税的经济归宿：在局部均衡分析中，自住房屋可以看作供给和需求是同一个人，房屋一旦购买，其供给完全无弹性，因而房产税负是无法转嫁，房产所有者承担全部税收，税收将会使房屋所有者的净财富减少。对于自住房中的高档房产征税，房地产税同样也无法转嫁，可以直接降低所有者的财富，调节高收入人群的收入水平，这是除所得税以外任何税收无法比拟的优点。但是在一般均衡分析中，由于考虑到了多个市场的互相影响，自住房屋所有者也可能会最终将房地产税负转嫁出去，使得各种生产要素承担同样的税收负担。因为仅对某一特定部门使用的某种要素征税，可能会影响到所有部门所有要素的收益，同时影响整个市场经济运行的价格。

经营用房的房地产税的经济归宿：经营用房一般指自有房产用于自身的经营目的，其房地产税负能否转嫁以及转嫁比例，取决于经营用房的供给弹性、时间长短、其产品的供给弹性和市场占有率等。其房产的供给弹性一般取决于是否容易将房产出租于其它人，一般来说认为供给弹性较小，因而从这一点看房主倾向于承担大部分的税负。从其产品市场来看，如果外部市场竞争不太激烈，厂家的产品具有一定的垄断优势，也即厂家拥有足够的市场控制权来定价，也就是其产品供给弹性较大，那么厂家就可以容易地将房产税负的一部分或大部分通过产品价格的传递机制转嫁到产品购买者。相反，如果产品面对的是完全竞争的市场，厂家面对的是需求弹性较大的消费者，而自身的供给弹性较小，厂家将会承担绝大部分税负。

出租用房的房地产税的经济归宿：出租用房指将房产用于向他人出租收取租金的方式。在出租用房中，承租人大都是收入较为低下的或者暂时没有能力买房的用户，他们对出租房的价格反应敏感，所以出租房产的需求弹性较大。出租房产在短时期内是相对固定的，出租人对租金的反应较为一般，供给弹性较小。因此，出租人倾向于承担了大部分的税收负担，承租方只是承担了较少的税负。当然，这是在完全竞争市场的假设条件下的情况，如果处在严重供不应求的非均衡状态下，情况就不一样了，这时承租人弹性很小，将承担几乎全部税负。

投资房地产的房地产税的经济归宿：投资性质的房地产一般指短期持有用于升值目的的房产。短期购买住房的用户有两个特点：一是房子价位高或者地段好，以利于将来升值；二是持有房子时间较短，一般不超过5年。购房者和房地产开发商的供求弹性主要取决于购房者对房价的预期以及开发商的资金实力等因素，如果购房者预期房价将大幅度上涨，那么其弹性较小，将可能承担大部分房地产税，如果开发商资金链紧张，那么其弹性较小，其将承担大部分税负。实际情况往往在这两者中的相互作用达到均衡是将房地产税在双方中分配。

3.房地产税对经济调节的影响

税收转嫁形成税负，使得经济税负人的福利受到影响，在追求自身利益最大化的过程中，承担税负的人将会由于税收的影响而改变自己的经济行为，从而产生综合的社会经济效应。

房地产税的价格效应：税负的经济归宿的最终实现有赖于价格机制的传导作用，通过价格的升降对房地产价值或者房产租金产生影响。所以，房地产税的税率、税基、征税对象和计税依据的变化都会产生价格变迁。从本质上看，税负转嫁是通过价格将给定的税收进行再分配的行为，其结果是税负由法定税负人转移至经济税负人。

房地产税的收入效应和替代效应：征收房地产税后，相当于房地产价格上升，因而从房地产作为资本品的角度来看，将会在房地产资本投入和其他资本投入之间产生替代效应和收入效应。对于普通住房征税，收入效应和替代效应与税率或者税收反方向变化，都会使得房地产资本的收益率降低，促使房产投资降低；由于高档房产属于奢侈品，因而其收入效应与替代效应相反，当对其征税时，替代效应将降低房产的资本投入，而收入效应将会增加对房产的资本投入，最终在两种相反的力量共同作用下导致房产投资发生的变化往往很小。这和现实生活相符，高档豪宅对税收的反应很小。

房地产税的征管效应：税负转嫁只是刚性税收在不同的名义负税人和经济负税人之间的分配过程，但同时由于税收对于纳税人总是不好的，纳税人就有逃税的动机，这就给征管带来不利，同时降低了纳税人对房产税的认可度。

房地产税的经济调节效应：征收房地产税，通过税收转嫁的机制，使得税负在不同的主体中分配，使得各个主体的福利或者收益水平发生变化，这些变化会改变资本、劳动等要素在不同的领域中的分配，从而调节了社会资源的配置。比如通过征收房地产税，会增加几乎所有行业的成本，能否转嫁出去取决于自身的市场地位，即供需弹性，这一方面促使企业尽量减少对土地给房屋的使用，从而有利于节约土地资源，另一方面促使企业加大创新力度，在市场竞争中加大自身的弹性，从而有利于提高整个社会的福利。

4.对我国房地产税改革的思考

财产税是许多国家地方税体系中的主体税种，房地产税更是地方收入的主要来源。由于我国特殊的文化背景和经济发展模式，房产实际上是财富的集中体现，征收房地产税能够较好地调节收入分配。因此，基于收入分配的房地产税在我国就极具现实意义，对房地产税改革中应当注重以下几个方面：

（1）征税范围：房地产税的收入调节功能要求其征税范围扩大到所有收入差距过大的房产领域。所以房地产税应该做到广覆盖。但是由于我国普遍的大多数群众的收入水平较低，应该设计一个基本住房需求基础的免征额。

（2）计税依据：房地产税中的计税依据必须依照房地产的现行市场价格为基础。因为现行市场价格是房地产的现实价值，包括了因土地的开发利用等增值因素，又考虑了房屋的实际损耗，比较合理。首先要建立完善的产权登记制度，依照登记制度的完善提高对房产估价的准确性；其次要建立评估制度，使得房地产税的计税依据更符合客观实际。这就需要建立房地产评估体系，同时还应当建立房地产评估的申诉程序。

（3）税率：累进的房地产税能在筹集资金的同时承担收入调节功能。世界上大多数国家在对不动产征税时都设计了累进税率，或者是中央政府对地方政府的税率做了最高限额或固定限额。对我国境内的高档房产课征较高的边际税率，一方面可抑制对高档房产的投机需求，另一方面可以降低财富集中程度。对于房地产税的合理税率区间以及累进梯度，应该在综合调研我国房地产业发展前景和居民生活实际水平的基础上，借鉴国际经验，设计出符合我国房产业发展趋势和新税制改革的整体思路的房地产税系。

第11篇

【关键词】新会计准则 投资性房地产 公允价值

一、投资性房地产的内容及在新会计准则中的设置背景

新颁布的企业会计准则提出了投资性房地产的概念，其定义为能够单独计量和出售的、为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。它包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及企业拥有并已出租的建筑，但不包括为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。

投资性房地产写入新会计准则不仅为了适应经济的发展还有利于与国际接轨。以往人们习惯将企业投资房地产作为一般的固定资产看待，并按其估计的使用年限提取折旧。但这种固定资产净值往往不能反映投资性房地产的真实价值，因为随着经济的发展和投资观念的改变，有的企业将投资房地产作为一种主营业务；有的企业兼营房地产投资；有的主要是以房地产的增值而盈利。因为数年后房地产的市场价值不仅可能高于其账面净值，而且还经常高出其账面原值数倍甚至数十倍。投资房地产一般资金多、周期长、流动与变现能力差，往往具有高收益和高风险的特点。在这种情况下，将投资房地产作为一般的固定资产处理是不合适的。在投资性房地产准则出台前，某些企业利用这种漏洞，将对投资性房地产的价值重估作为改善业绩、操纵利润的一种手段。因此，在会计实务上迫切需要对投资性房地产从原有的固定资产中划分出来。

二、投资性房地产公允价值计量的必要性和可行性分析

（一）投资性房地产公允价值计量的必要性

1.全球经济一体化的要求

我国加入wto以后，使我国与全球经济发展的联系越来越紧密。随着更多领域的相继开放，房地产行业也将面临外资企业的挑战与竞争。这要求我国的会计准则尽可能地消除与国际会计准则的差异。运用公允价值能更好地反映我国参与房地产经营的企业的真实价值，使会计信息更加透明、公开，符合广大利益相关者的要求，也有助于我国企业参与国际上的竞争与合作。

2.投资性房地产的特性要求

房地产的投资一般金额大，周期长，流动与变现能力较差，具有高收益和高风险并存的特点。人们习惯将企业的投资性房地产作为固定资产看待，并按其估计使用的年限提取折旧。但根据我国近年来房地产市场的状况，投资性房地产的市场价值往往都高于其账面净值，如果按其历史成本计量不能反映企业的真实情况。公允价值的计量模式更符合投资性房地产的特征，能够更好地反映投性房地产的市场价值和盈利能力。

3.投资性房地产企业存在的问题要求引入新的计量模式

首先，经营风险加剧。随着投资性房地产市场的繁荣，企业的大部分资金流入该领域，造成了企业内部产品结构的失衡，不可避免地增加了企业的经营风险。企业对房地产的投资，其资金大部分都来自银行贷款，房地产市场涨势凶猛的同时也带来了极大的不稳定性，一旦出现房地产泡沫，企业将会一无所有。其次，对投资性房地产采用历史成本的计量模式不能更好地体现投资者的利益。最后，对于主要经营投资性房地产的企业，对投资性房地产的合理计量会影响对企业资产总体价值的衡量。如果采用历史成本对该部分资产进行计量，会造成对投资性房地产价值的低估，从而使企业资产的总体价值降低。在企业进行兼并、破产或重组时不能更好地向利益相关方提供可靠的信息，反映企业资产的真实价值。

（二）投资性房地产公允价值计量的可行性

随着我国房地产市场的不断发展和完善，在许多方面已经达到公开市场的有关要求，与其他类型的市场相比，公允价值在房地产市场上较易取得，不容易受特定主体的操纵。与此同时，证券市场的监管机构在很大程度上提高了上市公司运作的透明度，加大了对舞弊的查处力度，将逐渐形成以市场规则为主，相关政府机构监督为辅的机制，为公允价值的运用提供了适宜的“土壤”，企业能够根据自身的需要取得合理的公允价值。房地产评估行业的发展对公允价值的引入意义重大。近年来我国各相关部门大力开展会计人员的后续教育，及时为会计从业人员补充新知识、培训新技术，使得会计人员的素质大大增强，有助于会计人员更加理性地选择公允价值，在实务中更加准确地使用公允价值。新会计准则的规定更具操作性。新企业会计准则对投资性房地产采用公允价值进行核算做了细致的规定，充分考虑了我国的国情，使得公允价值的运用对企业的实务更具有操作性，有助于企业较快地掌握公允价值核算方法。

三、公允价值计量在投资性房地产中的应用前景

（一）公允价值计量将与历史成本计量共存

公允价值的存在与发展是必然的，它将在今后发挥着举足轻重的作用，我们没有理由回避、忽视公允价值，当然也不能认为历史成本将退出历史舞台，所以摒弃任何一方都是错误的。可以预见到，二者将在未来很长的一段时间内并存。而我国采取的策略应该会是选择性地使用公允价值，然后逐步扩大使用范围。

（二）公允价值计量导致房地产企业信息成本增加

采用公允价值进行会计计量的企业，其会计人员需要在每个会计期末分析各种因素，对资产和负债的公允价值做出认定，这个过程将会大大增加企业的信息成本。因为与历史成本相比，取得公允价值颖要花费更多的代价，所以在推动公允价值计量的过程中，必须加强准则的宣传与指引，并以一定的政制度保证其实施。

参考文献：

[1]朱莲美，李高波.投资性房地产后续计量模式差异及影响分析[j].财会通讯，2007，(6).

第12篇

关键词：房地产城镇化 山东省

城镇化是当前重要的社会经济现象之一，城市、镇规模急剧扩张，随之带来的是城市建设尤其是房地产行业前所未有的发展机遇。山东省作为我国的人口第二大省和沿海发达省份，城镇化的任务更是艰巨，但同样给建筑和房地产行业留下了巨大的发展空间。

1.城镇化与房地产业发展的关系

城镇化是指农业人口转化为非农业人口的过程。在我国计划经济时期，这一过程相当缓慢，但改革开放以后，这一过程明显加快。同时，改革开放以来尤其是20世纪90年代以来，我国的房地产业一直以一种超常规的速度向前发展。笔者认为，房地产业的发展是与城镇化不可分离的，城镇化是房地产业发展的助推剂。

衣、食、住、行是人类的基本需求，在人们解决了基本的食物问题之后，住房成为首当其冲的问题。许多刚刚走出农村进入城市的人成为房地产业的潜在消费者，同时随着人们生活水平的提高和对居住条件改善的需求的日益强烈，巨大的住房需求俨然吸引了开发商的眼球。同时随着城镇化带来的城市规模的扩大和城市档次的提升，工业用房地产、商业用房地产业以极快的速度发展，可以说，在一定程度上，正是城镇化催生了我国的房地产业。

2.山东城镇化进程的趋势分析

按照城镇化发展的一般规律，当一个国家或地区的城镇化水平处于30%到50%之间时，其城镇化将进入一个高速发展阶段。根据统计资料显示，2002年至2007年，山东省城镇化水平由40.3%增至46.75%，每年提高1.29各百分点。按照这一速度，2010年底，山东省城镇化水平将超过50%，意味着山东省的城镇化进程经历了高速发展后，将进入一个新的发展阶段。

2011年山东省城市化领导小组向各市、县、区下发《关于加快推进新型城镇化工作的通知》。《通知》提出，根据新的形势和任务，确定全省“十二五”城镇化发展目标为，城镇化水平达到55%以上，年均提高1个百分点，给山东省的城镇化注入了一针强心剂。如果目前山东省总人口以9600万计，那么每年就有96万人口由农村进入城市，可想而知，这是一个非常大的数字。

3.山东房地产行业发展前景分析

最近几年山东省房地产行业的发展态势是十分良好的。结合未来五年山东省城镇化进程的分析，笔者认为未来几年山东省房地产行业的发展前景基本平稳，主要基于以下几方面的原因：

第一，我国整体经济运行态势良好，这一点是房地产业发展的宏观环境。房地产业是国民经济的先导性产业，也是国民经济的重要增长点，但房地产业也有其自身弱点，需要资金量大并且对宏观经济的变化非常敏感。如果宏观经济出现低潮，房地产业往往先于其他行业表现出来。改革开放以来，我国GDP的增长率一直保持在8%左右，显示了政府对经济的宏观把握能力，也增强了房地产行业的信心。

第二，城镇化进程的加快保持了需求拉动住房增长的良好态势。正如上文分析，山东省每年约有100万人口进入城市，如果人均住房面积就以15平方米计算，每年至少需要新增住宅1300万平方米，事实上还远不止这个数字。随着城市居民人均可支配收入的逐年增加，如果再算上城市居民为改善居住条件而购买新房，每年新增的住宅需求还是相当大的。同时随着城镇化进程的加快，省内一些城市也逐渐的对老城区实行改造，这也在一定程度上增加了住房的需求。

第三，随着经济的发展和城镇化进程的加快，其它类型房地产如工业房地产、商业房地产、办公写字楼等物业的需求也必将增长。而这部分房地产如商业房地产、写字楼等由于其较高的进入门槛往往能创造出更大的价值，而且势必会成为有实力的大企业竞相投资的热点。

第四，随着房地产行业的竞争加剧，房地产市场必将越来越规范，而规范的房地产市场往往能带来新的发展空间。当前山东省房地产企业比较多并且比较混杂，一些没有资质、没有实力的小企业严重扰乱了市场秩序，随着市场经济的发展和外资企业的进入，那些有资质等级有诚信的开发企业将逐渐主导市场并且形成行业内的良性竞争和发展，这对整个房地产行业来说无疑是一件好事。

第五，随着房地产市场的不断完善，房地产中介服务行业的发展空间必然会越来越宽阔。房地产行业是一个包含门类非常多的行业，它不但包括各类房地产开发企业，还包括各类房地产中介行业如房地产咨询、评估、策划、销售等。目前山东省房地产中介服务业发育不健全，与南方房地产市场相对比较完善的城市相比，山东省的房地产中介行业还比较落后，没有形成一套规范的运作体系，正因为如此，留给房地产中介行业的发展空间还是非常大的。

4.房地产行业应对城镇化进程加快的经营战略

山东省的房地产业应在以下几方面采取措施以应对不断深入的城镇化：

第一，搞好房地产需求的市场调研工作。首先，开发企业应该做好市场需求的调查工作，查清短期和长期的市场需求，根据需求量确定开发量；其次，随着经济和社会的发展，人们的收入差距也越来越大，不同收入的档次也越来越多，不同的收入档次有不同的住房消费需求，房地产开发商应针对不同消费需求开发出价格各异的房地产产品。

第二，住宅产品的设计要突出居住理念，要符合人性化要求。当前人们对住房的要求已不再单单满足于解决基本需求，而是对住房的舒适性、个性、高科技性等提出了很高的要求，开发商可以针对消费者的消费需求推出一批绿色住宅、高档时尚住宅。

第三，应该大力发展房地产评估、咨询、、策划等中介组织，同时这些中介行业应进一步规范运作，要做到中介程序清晰化、简洁化、合法化。要建立更多的评价和审查企业行为的组织，确保企业的公平竞争规范和帮助企业维护自身的权益，为企业提供多方预测、预警、报价、结算、技术交易等服务的监督机构。

第四，因为城镇化的发展促进了城市密集区、城市群等的产生，正如山东半岛城市群一样，所以房地产开发企业也应该突破城市的界限，寻求房地产开发企业的跨区域投资以及不同区域房地产企业的联合，只有这样，才能将房地产企业做大做强，形成真正的品牌，而只有真正的品牌企业，才能够在不同地域、不同背景中保持强劲的活力。

参考文献：

[1]张永岳、陈伯庚. 新编房地产经济学. 北京：高等教育出版社，2001，4.

第13篇

Ivy上个礼拜又买了一套公寓，她不过是一名单身女职员，这三年一套公寓的频率让我们对她的慷慨上司充满了好奇，这个从来都是准点下班的Ivy到底走了什么桃花运，居然如此轻松就打败我等拼命加班应酬的劳苦众生？

时光倒流，大四的那年，找到工作便高枕无忧的我们每日关心的除了吃喝就是玩乐，Ivy却继续奔波自习室，钻研房地产评估师的考试。2年以后，我们的工作开始渐渐稳定，Ivy已经拿下了房地产评估师。其实她没有一个慷慨的上司，朝九晚五的那份工作，不过是一个稳定清闲的铁饭碗。为她公寓埋单的，正是那一个挂靠在某房产公司的资格证书。

晨岚 35岁 国家一级注册建筑设计师

学建筑出身的晨岚，大学毕业后先后在两家颇具规模的外资事务所里干过。国家一级注册建筑设计师的证，她用功了3年才考出来，期间还经历了怀孕生子的过程。这个资格证可以算得上是最有含金量的证书之一了。要知道，对于相关业务的事务所来说，必须凑满若干张证，才可以开业。而单是将自己的资格证借给事务所挂名，一年就可以拿到5万元――这是目前的行价。

既然光靠证书就能赚来宝宝最基本的奶粉钱，那么，当妈妈时间不算太久的晨岚就打算不要那么快回到朝九晚五的工作时间里去。之前有过的工作资历让她积累了一些老客户，她联络了三五个昔日的校友，SOHO状态工作。

其实建筑设计师的工作只要接到单子，完全可以自己在家工作。晨岚家的房子比较宽敞，于是，每每接大项目后，大家就会聚到晨岚家中，碰头开会。根据每个人的特长，晨岚他们接的单子从给小区做概念规划，到具体至施工阶段的都有。每个项目短则两个月，长则一年。这样的工作方式，对于晨岚来说，能够在家多多地陪女儿，又不耽误了赚奶粉钱。而且，收入也相当可观，合作者们的年收入大约都在50万到100万左右。

露西 32岁 人力资源管理师

在跨国大公司做了多年人力资源经理后，露西应朋友之邀，把自己的人力资源管理师的资格证，挂到了朋友新注册的猎头公司名下。一家猎头公司要注册成功必须具备一定数量的人力资源管理师资格证，一般在四五张左右。不过，虽然单纯出借资格证的收入已经足够负担日常开销，露西想要的却绝不止这样的生活品质。

很多做人力资源的HR们积累了相当的资源后，都会跳出来自己做猎头，露西目前就处在这个阶段。凭借多年的经验，新组织的团队这两年来，先后做了150个客户，07年平均每两周获得一个offer，08年平均10天一个offer。据露西讲，在这个行业里做到中上水平，年收入大约在50万人民币左右。

海歆 33岁 国家职业资格心理咨询师 二级

最近两年来心理咨询师的资格证越来越火爆。身为会计的海歆对心理学的兴趣由来已久，当相关的从业资格证考试一出台，她马上报名了。经过3个月的培训、考试，她顺利成为了一名心理咨询师。

目前国内的心理咨询师职业资格主要分两种――国家职业资格心理咨询师（二级）和国家职业资格助理心理咨询师（三级）。一般具有本科文凭的人都可以直接考二级证书，大专毕业的必须先考三级证书。一个心理咨询公司的创立，需要具备一定数量的执证咨询师，于是一旦一证在手，自然就会成为心理咨询公司眼里的香饽饽。

海歆是个积极乐观的人，并没有单单依赖挂靠资格证的收入便止步不前，她依然兢兢业业地对待自己的财务本职工作，还会在适当的时候接一些朋友介绍的零散咨询案子，包括一些企业的员工心理培训。海歆的心理咨询生动、简洁，客户们都是有口皆碑。目前她的日程已经被排得满满的，虽然有劳累，但是充实并快乐着。

心理咨询师的收费从50-1000元/小时不等，视专业水平和名气的大小来定，如果是受邀为企业员工讲课或做培训，一般是一天三千到五千，这样的收入比起海歆的本职――会计来讲，更具含金量。海歆打算在这边逐渐稳定之后便告别会计，专心经营属于自己的心理咨询工作室。

热门挂牌职业一览表

注册会计师：这是财务行业的绿色通行证，我国大约需要35万名注册会计师，但目前只有5万名，且其中一大半得不到国际机构的认可，人才缺口很大。财经类大学的会计专业，往往会在本科期间，就设置相关课程，毕业时，不少学生都已经能够考出注册会计师的资格证。

考试科目：会计、审计、税法、经济法、财务成本管理。5年内滚动有效。

中国精算师资格证：精算是一门运用概率数学理论和多种金融工具对经济活动进行分析预测的课程。精算师是保险业中的核心人才，集数学家、统计学家、投资学家于一身。1999年7月16日，中国举行首次精算师资格考试。目前，全国范围内的保险精算师不满50人。而未来5年，对于精算师的需求大约在5000人。

CCIE（思科认证互联网专家认证）：每年全国各类企业对网络人才的需求缺口有60万之众。思科互联网专家认证作为业界最权威的认证之一，需要先获得CCNA（思科认证网络工程师）、CCNP（思科认证资深网络工程师）、CCDA（思科认证网络设计师）、CCDP（思科认证资深网络设计师）4个证书，CCIE考试分笔试和实验室考试，前后至少持续1年以上。

第14篇

一、房地产投资信托基金的含义

房地产投资信托基金（Real Estate InvestmentTrust，REITs），是一种房地产证券化的投资工具，一般采取公司、信托或者协会的组织形式，将不特定多数人的资金汇集到一起，公司向投资者发行收益凭证[1]。REITs 由专门投资机构中具有专门知识经验的人进行投资经验管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，有效地降低风险，并将所获得的房地产管理收益按比例分配给股东或投资者。REITs 注重长期投资形式，并且回报相当稳定，是一种风险共担、利益共享的集体投资方式。二、国际 REITs 的发展现状自 20 世纪 60 年代 REITs 在美国诞生以来，REITs 如雨后春笋般在世界各地蓬勃发展，REITs这一先进的房地产金融工具逐渐成为各国房地产业发展有力的助推器。

1.美国 REITs 的发展现状

作为世界上 REITs 的发源地，美国的 REITs研究和应用都已经相当成熟，并且仍然具有广阔的发展前景。1960 年《国内税收法案》正式批准成立房地产投资信托业务，并具体规定了 REITs 所能够享受的税收优惠政策以及申报认定为 REITs 实体所需通过的审核标准。之后，美国 REITs 的发展经历了迅猛发展。从 1968 年以后的近十年，共形成了 209种权益型 REITs 和 113 种抵押型 REITs[2]；美国的房地产投资信托基金协会是全世界 REITs 研究的权威机构，为世界各国的研究提供大量且具有权威性的数据，并且拥有很多具有实际操作经验的会员。同时，美国也发行了大量关于 REITs 的书籍，尤其是 REITs 投资的技术知识，包括 REITs 的顾问问题、规模经济问题、多样化与集中化、分红与债务政策等。美国 REITs 运行有着严格的政策管理规定。美国的 nareit 网站是专门的 REITs 网站，它不断地向人们公布美国 REITs 的发展现状、发展特点、发展进程、投资情况、投资回报率分析等，甚至公布 REITs 每年、每月、每周的发展情况。该网站同时也关注其他一些国家的 REITs 的发展状况，使人们能够较为全面地了解全球 REITs 发展的最新动态。在美国，每个上市的 REITs 都能够在纽约证劵交易所网站上找到，包含这些上市 REITs 的详细信息。美国 REITs 已经形成了一套开放的信息共享系统，有力地推动了美国 REITs 的深入研究。美国目前虽然尚未为 REITs 专项立法，但根据对 REITs 相关的税法改革的多年经验，美国的房地产投资信托法律体系是世界上最成熟，同时也是最完整的法律体系，拥有系统的、层次分明的法律框架，所以得以保障 REITs 健康、有序的发展。美国在 1933-1940 年的《证券法》、《证券交易法》和《投资公司法》完善了美国的证券法律体系。美国 1960年的《房地产投资信托法案》规定必须采用公司型模式，还必须是封闭性基金，同时对 REITs 的组织结构、资产要求、收入要求、股东人数、红利分配和资金来源等做出了规定。2001 年的《美国统一信托法》减少了法律之间的矛盾，使信托法更加完善。在美国，与 REITs 相配套的法律也相当完善，比与如 REITs 相关的税法、会计法规等。并且根据REITs 的发展进程制定了相应的税收优惠政策，以促进 REITs 的健康发展。在会计制度方面，美国有《统一受托人会计法》，在 REITs 的相关法案中，也明确地规定了折旧的方法和年限。

2.亚洲各国 REITs 的发展

近几十年来，在亚洲特别是新型国家的 REITs发展非常迅速[3]。日本的 REITs 发展最早也最为成熟。日本在 2000 年 11 月修改了《投资信托法》，准许投资信托资金进入房地产业，又与 2001 年 3月在东京证劵交易所建立了 REITs 上市系统。截止2006 年 3 月，日本已经有 28 家 REITs 在东京和大阪交易所上市，市值超过 180 亿美元。正是由于REITs 的高收益率，所以吸引追求低风险的投资。也因为 REITs 的高收益率和日本经济增长预测持续乐观，日本 REITs 发展前景相当看好。新加坡是亚洲国家中第二个推动 REITs 发展的国家，新加坡的房地产市场发展也得以日趋成熟。1998 年 7 月，新加坡证券交易所审核委员会提出了设立 REITs 得建议，目的是增加市场投资品种并使得房地产市场健康、快速的发展。于 1999年 5 月颁布了《新加坡房地产基金指引》，并在 2001年的《证券和期货法则》中对上市 REITS 作出相关规定，又与 2002 年颁布的《集合投资准则》中进一步细化了对 REITs 的要求[4]。新加坡于 2002年 7 月由嘉德置地发行了首只嘉茂商产信托基金，募集资金 2 亿新币。2005 年 9 月，新加坡第七个REITs-PrimeREITs 上市，届时新加坡 REITs 总市值达到了 60 亿美元。

3.欧洲各国 REITs 的发展

在全球应用 REITs 中的国家中，欧洲国家所占比例达 20%，其中以比利时、荷兰和法国发展最快。五年来，欧洲股票回报率约为-2.5%，而 REITs 的年平均报酬率达 16%。REITs 在欧洲的发展前景相当被看好，市场规模仍在继续扩大。法国于 2003 年出现了具有其本国特色的不动产投资信托投资公司。为了吸引具有更广泛行业背景的股东投入和更多的投资资金流入，REITs 成为法国多数房地产公司进行结构转型的主要方向。税务当局也批准免除转型公司将来的纳税义务，只要该公司支付相当于其四年资本收益税额一半的税款。英国在 2003 年 3 月举行了房地产投资基金咨询会，商讨了房地产投资基金进入市场的可能性。英国财政部和税务局在2005年3月发表了题为《英国房地产投资信托》的咨询报告。报告显示，英国政府原则上支持地产投资税收政策的改革，同时提出了一些税收方面的挑战。为了找到满足政府目标的解决方案，英国政府需要进一步与行业代表沟通。英国政府在 2006 年财政议案中为英国 REITs立法。

三、我国房地产投资信托基金的现状及存在问题

目前我国发行的房地产信托产品主要有以下两种形式：一是贷款信托，其与商业银行的贷款业务基本相同，是我国目前房地产信托投资的主要形式；二是权益信托，信托公司从房地产公司购买房地产的全部或部分产权，依靠经营房地产获得收益。严格来讲，现阶段我国还不存在真正的 REITs产品，只是初步有了“一法二规”这样的法律文件。“一法”即 2001 年出台的《信托法》，这是我国在信托领域的基本法；“二规”指的是《信托公司管理办法》和《信托公司集合资金信托计划管理办法》，这两部规章促进了 REITs 的启动和发展。很长一段时间，我国对于房地产投资信托基金的概念不甚清晰，所以造成相关部门颁布的法规中并不能完全适应我国房地产投资信托基金的发展。2007 年 5 月《信托公司房地产投资信托计划试点管理办法》的颁布才真正地启动了我国 REITs 制度的建立。总体上看，我国的房地产投资信托基金与美国还存在较大差距，具体表现在以下几个方面：相关法律制度缺失；委托机制风险较大，影响REITs 配置资金的效率；行业信息的公开性较差；相关专业人才的缺少。我们应当从实际出发，深入研究，积极建设有中国特色的社会主义 REITs 制度。

四、发展房地产投资信托基金的重大意义

1.完善我国房地产金融市场

REITs 拥有金融机构的特征，不仅对市场信用能起到一定的作用，还能补充银行的信用；房地产信托投资基金同时参与房地产一、二级市场金融活动，不仅标志着房地产金融市场的发展，也促进房地产金融二级市场的发展。房地产信托投资基金直接把市场资金融通到房地产行业，是对以银行为手段的间接金融的极大补充。由此得知，房地产投资信托基金的推出大大地提高房地产金融的完备性，使得房地产金融走向成熟。

2.拓展房地产市场资金来源

我国老百姓手里握着巨大的资本，但是没有换取高报酬的投资渠道，房地产投资信托基金的出现使得投资者购买房地产投资信托基金股票，从而得以分享房地产市场发展的收益，分享本国宏观经济增长带来的收益。再者房地产投资信托基金股票每股只需要 10-25 美元，股本金低。同时 REITs 对持股数量没有限制，既可以只购买一股，也可以拥有数股。因此，中小投资者投资 REITs 得到了参与商业性房地产权益投资的机会。3.提高房地产金融安全REITs 所募集的资金往往大多委托专业的管理公司自主管理、集中管理，该公司的管理人员都是经验相当丰富的房地产专业人员，他们进行股市运作，时刻关注收益率变化，制订最佳的投资策略，有效降低投资风险。REITs 通过多元化投资组合，选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务，有效地降低了投资风险。

4.抑制房地产市场投机行为

REITs 作为先进的房地产金融工具，由于其控制的房地产资产产权的流动是通过 REITs 股票的交易实现的，因此对于具体房地产资产来说，其产权是稳定的，不会频繁的被买卖。同时，房地产资产价值的升值或降低表现为 REITs 股价的涨跌。基于这两个原因，REITs 抑制了房地产的投机性买卖，因此而稳定了房地产价格，对市场起到了调节作用。

五、完善我国房地产投资信托基金的政策建议

1.设计合理的 REITs 税收制度

作为新兴的房地产融资工具，REITs 对推动我国房地产业的持续发展，甚至对整个国民经济的运行都起着十分重要的积极作用。因此，国家有必要对 REITs 实行税收政策上的优惠，鼓励其健康成长。

2.加快 REITs 组织机构的建设

REITs 必须具备严密的组织机构，才能够顺利运转。吸收各国先进经验，结合我国实际，我国应建立多元化的投资机构体系，由金融机构承担具体操作任务，有保险公司负责信用保证，健全房地产评估机构，完善 REITs 监督机构。

3.培养专业化的人才

我国 REITs 研究起步晚，专业化人才普遍紧缺。必须加强对 REITs 的理论研究和实践应用，培养专业化人才，尽快建立起一支既精通基金业务又了解房地产市场管理的复合型人才队伍[5]。

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关键词：投资性房地产 公允价值模式 新会计准则

中图分类号：F233 文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）30-0086-02

投资性房地产是一种经营性活动，持有目的是为了出租或资本增值后转让。在借鉴国际会计准则的基础上，中国在《投资性房地产准则》中将投资性房地产定义为：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权、用于持有并准备增值后转让的土地使用权、已经出租的房屋建筑物，但不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。

一、投资性房地产的后续计量模式及其优缺点

1.成本模式。成本模式要求企业对资产的取得、耗费和转换都应按照取得资产时的实际支出进行计量计价和记录。原因是：一方面，成本模式的初衷是认为企业对外公布资产负债表的目的不在于以市场价格表示企业资产的现状；而在于通过资本投入与资产形成的对比来反映企业的财务状况和经营业绩；另一方面，基于企业传统的习惯性操作，成本模式是以经济业务发生时取得的成本为标准进行计量、计价的一种核算方法。成本模式计量方法的优点是会计处理简单、容易操作、始终按投资性房地产的原始入账价值进行成本核算，而且此种计量方法不受公允价值变动的影响。所以，在一定程度上不容易使企业的资产价值虚增或虚减，大大降低了调节利润的可能性。同时成本计量模式的核算过程相对比较简单而且在成本计量模式下如果企业采用的折旧政策与税法一致则不必进行纳税调整，若不一致只需对折旧额进行调整，而且对所得税纳税调整的会计处理也简单易行。但是采用此计量模式易高估或低估资产价值，不能及时客观地反映房地产的真实价值。

2.公允价值模式。公允价值是在公平交易中熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额。企业如果采用公允价值计量模式则应满足下列条件：第一，投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；第二，企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，对投资性房地产可采取公允价值进行后续计量从而对投资性房地产的公允价值作出科学合理的估计。在充分引入公允价值计量理念之后，企业的投资性房地产会计所提供的会计信息质量较之以前有了较大的提高，其客观性和可靠性大为增强。而且此计量方法的采用方便投资者横向对比国内、国外企业的价值。公允价值计量模式可采用市场比较法、收益法、成本估价法和假设开发法等方法计量，同时此种计量方法可根据投资性房地产市场行情的变化等外部公开信息及时调整其账面价值，有效地增强了会计信息的相关性；极大地提高了会计信息质量使企业的经营业绩、财务状况等相关信息更加公允的得到反映；有利于在证券市场上获得更加公允的公司股票定价。但也会导致较大的利润波动性，为企业的发展增加不稳定性因素，为企业操纵利润提供了空间，增加了该行业的经营风险和财务风险，极易引发严重的经济泡沫。同时，引入公允价值计量模式使公允价值的认定及会计处理更为复杂。

3.两种模式的选择。目前《企业会计准则》认为投资性房地产后续计量的优选模式是成本模式，但如果企业有确凿证据表明该投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得时则可以采用公允价值模式计量。但企业一旦选择公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，并且不得从公允价值模式转为成本模式。这与中国会计政策变更的相关规定是一致的。

二、投资性房地产公允价值计量实际运用中存在的问题

在投资性房地产计量中引入公允价值模式，会对中国房地产企业多方面产生有利影响，但公允价值计量在实际的运用中也存在着一些问题。

1.估值难度较大。根据准则的规定，当无法从活跃市场或其他市场获取公允价值时，需要采用估值技术。而估值技术不仅受主观判断的影响，还会因风险状况、经济环境及企业自身信用的变化而相应变化；同时，相同或类似的房地产会因时因人因地而异。评估房地产的价值时需要考虑不同地理位置、户型、不同用途等多种因素。而且由于中国房价的波动较为频繁，使计量难以及时反映其真正的价值从而使评估难度增加。此外，中国相关专业评级机构尚不健全，使公允价值计量的结果较难达到公允。

2.影响企业资产价值以及所得税纳税调整额。公允价值计量模式反映了市场对企业资产价值的影响，所以房地产企业必须谨慎对待公允价值计量的引入。公允价值的引入，一方面会提高企业的净资产；另一方面在不利的市场环境中企业价值也会随之减少。近来，政府对投资过热的房地产市场不断进行调控降温，导致很多公司出现资金短缺的问题。如果投资性房地产采用公允价值模式，会直接影响企业的资产价值，而企业收益则未必增长相同的比例，此时的净资产收益率反而可能出现下降。在所得税纳税调整方面：公允价值模式下，税法允许计提折旧而会计准则不允许计提折旧；税法不确认公允价值变化所产生的利得或损失而会计确认。因此，税务处理上需按税法规定的折旧年限计算调整折旧数额。同时随着投资性房地产在以后年度资产负债表日的公允价值的变动，纳税调整数额也将相应变化。并且，由于投资性房地产在资产负债表日的公允价值与账面价值的差额计入了当期损益，还需要对该项损益进行调整。可见，采用公允价值计量模式所得税纳税调整的工作量及复杂性均会增加很多。

3.利用公允价值计量操纵利润。采用公允价值模式，企业可在会计期末将账面价值调为公允价值，两者之间的差额计入当期损益。会计利润可随公允价值的波动方向而上下变动，进而影响房地产市场利润的稳定性，而且近年来中国房地产市场发展较快，房地产企业的利润受市场波动的影响更加明显。如果以后投资性房地产得到增值，当年的利润就会增加。所以说，房地产企业引入公允价值之后，其利润不但可以反映企业的经营状况，而且也可以反映房地产市场的价格趋势，进而影响到企业的净利润水平。同时，在公允价值模式下，投资性房地产不需要计提折旧或摊销而减少的成本支出也会增加当年的利润。另外，对投资性房地产公允价值进行评估时企业需聘请第三方投资机构，其高额评估费用会减少企业的利润、增加企业的经营成本。除此之外，在此种计量模式下由于公允价值是根据市场价值变动的；因此，房地产企业中引入公允价值计量模式可能会导致企业利用房价操纵利润，粉饰财务报表，误导会计信息使用者。

三、投资性房地产公允价值计量的改进措施

1.完善机构评估。中国市场经济发展尚不成熟，房地产市场波动相对较大，如果采用公允价值模式计量投资性房地产，则企业利用投资性房地产公允价值计量操纵利润的风险很高。引进第三方评估机构可以增加公允价值计量的独立性，但企业不能聘请自己认定的非专业评估机构或自我评估，而应聘请经过有关权威部门认定的专业房地产评估机构，对投资性房地产进行客观、独立的评估，尽可能地降低投资者风险，避免企业操纵利润。

2.提供有利环境、给予税收支持。为满足公允价值计量的要求，减少企业操纵利润的机会，降低投资风险，首先我们应该不断完善市场经济制度和结构，加快进行资本市场改革，进一步完善生产资料市场和资本市场，加快建立公平的交易环境；其次，在税收等方面国家也应该给予一定的支持。2007年7月颁布实施的《关于执行〈企业会计准则〉有关企业所得税政策问题的通知》，这在客观上以税收优惠为条件鼓励企业更多采用公允价值计量模式。

3.加强信息披露。信息披露的公开与透明是有效防止企业操纵利润的办法，投资性房地产的同类房地产的市价、初始确认价值、地理位置、建筑面积等其他相关信息应该得到及时充分的披露。采取公允价值模式进行计量的投资性房地产，应着重披露为其进行评估的评估机构详情、评估的证据与方法、来源等因素。

四、结论

新会计准则适应了当前中国企业发展的需要，为企业提供了重要的发展机遇。但无论是成本模式还是公允价值模式都有其利弊：成本计量模式减少了企业的账面盈利，起到抵税效果，减少了企业的现金支出，而且会计处理相对简单、容易理解、不受公允价值变动的影响，使得企业的资产状况及盈利水平较为稳定，不容易被人操纵，但历史成本计量模式不能很好地表达企业当前的经营状况和反映未来经济前景。而公允价值模式则能使企业账面价值更加及时、客观地反映市场的公允价值、提高企业的融资能力，但在市场环境不稳定的情况下会给企业带来账面损失的风险，而且公允程度不易控制、估值技术难度较大、企业易于操纵利润、粉饰财务报表、误导会计信息使用者。因此企业应谨慎、适度选用公允价值计量模式，不断完善公允价值计量模式并结合现实的国家政策、经济和市场环境作出明智的选择。

参考文献：

[1][美]罗伯特・N.安东尼.美国财务会计准则的反思(2006)[M].李勇，许辞寒，邹舢，译.北京:机械工业出版社，2005.

[2]中华人民共和国财政部.企业会计准则(2006)[M].北京:经济科学出版社，2006.

[3]葛家澍.创新与趋同相结合的一项准则――评中国新颁布的《企业会计准则――基本准则》[J].会计研究，2006，(3).

[4]吕佳桥.新企业会计准则实用操作详解(2007)[M].上海:上海财经大学出版社，2007.

[5]新企业会计准则重点难点解析编写组.新企业会计准则重点难点解析[M].北京:企业管理出版社，2007.

[6]李世辉.新会计准则公允价值的应用、影响及挑战分析[J].事业财会，2007，(6).

[7]王瑞，王丽文.公允价值对投资性房地产企业的影响[J].财会研究，2008，(16).