拆迁评估风险范文

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第1篇

近年来，渝中区危旧房动迁17万人，却创造了无重大安全事故、无、无大规模集访的“三无”奇迹。

奇迹的背后，是渝中区的六字秘诀：风险评估机制。

未雨绸缪

雨后，十八梯一家院里花开了。

阳光舔上残墙，像一幅油画。

“莎，快把麻将桌子摆起。”张先珍一见天晴就手痒。

“我洗衣服呢！”儿媳王莎在屋里答。

屋子没阳台，院里十几家人都看天洗衣服。

“最近天天下雨，家家都堆满了脏衣服。”王莎忙着到院里抢晾晒地盘。

屋子很小，只有30平方米，张先珍老伴留下的。

进门是小厨房，往里是木板隔出的两个单间。

最里一间屋，完全没光，如同深穴。床尾一个泡沫箱是衣柜，床头板凳就是桌子。

张先珍在“穴”里，一住就是40年。

邻里很和睦，偶尔也有磕绊。

前两天，十几家人就吵了一场――暴雨堵了下水道，淹了好几家人。

下水道很脆弱，一遇暴雨就堵。找人疏通下水道，花了200元。为凑钱，十几家人闹了别扭。

结婚八年了，王莎还是不习惯，“十几家人共用厕所，洗澡、方便就像农民工赶春运”。

“王莎们”的烦恼让市领导揪心。

“2008年，书记要我们用两年时间，打一场危旧房改造的渝中会战。”渝中区区委书记刘强说。

渝中会战，要动迁17万人。

“动迁就像火药桶，一点火星就会引发。”刘强说。

如此浩大战役，如何防止火星溅起？

“我们决定建立危旧房改造风险评估机制。”刘强说。

事前票决

2010年6月19日，大雨。

天凉，适合睡懒觉，邝婉玲却起了个大早。

她一夜没合眼。

“今天，我们要投票表决十八梯片区拆不拆。”邝婉玲很兴奋。

去年，一场大火烧疼了邝婉玲。

“电线老化起火引燃木头，烧了一大片。”邝婉玲说。

邝婉玲和爱人都下岗了，为供女儿读书，两口子摆了个烟摊。

“一把火将烟都烧光了。”邝婉玲一脸凄恻地说。

无地容身，重新弄了个屋顶，邝婉玲一家又搬了回来。

“我同意改造，再也不想住下去了。”邝婉玲满眼企盼。

响水桥社区早已挤满了人。

邝婉玲钻进人堆，掏出“民意调查意见书”，郑重放入投票箱。

晚上，邝婉玲又失眠了，她忧心投票结果。

第二天，吃过午饭，邝婉玲就急匆匆往杏林中学赶。

投票结果将在这里揭晓。

下午3点，六个全封闭投票箱抵达。

邝婉玲的心，七上八下晃荡起来。

下午4点半，唱票人员高呼：赞成票占总票数的96.1%，十八梯片区危旧房改造工程通过民调。

掌声雷动，整整五分钟。

邝婉玲咧嘴笑着，手都拍红了。

“推行风险评估机制的第一招，就是实行事前票决，把是否拆迁的选择权交给百姓，九成居民赞成才能启动拆迁，否则就暂时搁置。”刘强说。

事前票决，将“我替你做主”化为“我们共同做主”。

老百姓一同意，复杂的事就变简单了。

自选评估

“听说没得？”

“听说啥子？”

“政府让我们自选评估机构，喊投票了哟！”

一夜间，对话传遍解放东路危改片区。

2010年7月8日，望龙门房管所沸腾了。

赶来投票的居民，挤满整整一院坝。

“大家可以商量，喜欢哪家公司就选哪家。”主持人说。

台下一片欢呼。

“请六家公司做自我介绍。”主持人说。

喧嚣现场一下落针可闻。

“我们将充分考虑近年房地产价格上涨及拆迁特殊性，维护你们的合法权益……”

半小时后，介绍结束。

“下面请动迁户填选评估机构。”主持人高呼。

居民七嘴八舌议论开来。

“选丰泽行嘛，我听说不错。”居民陈刚向邻居建议。

投票持续了一小时。

“开始唱票。”主持人说。

陈刚踮脚观望，心蹦到了嗓子眼。

半小时后，主持人宣布：丰泽行以最高票数当选。

台下掌声响起。

“事前票决后，我们调查发现，以前拆迁事故频发的一个重要原因，就是由拆迁人定评估机构。”刘强说，老百姓认为评估机构与拆迁人一个鼻孔出气，评估不公，所以强烈不满。

如何打破僵局？

“我们决定将评估机构的选择权也交给居民。”刘强说，“将‘我决策你执行’化为‘你决策我执行’，老百姓自然就高兴了。”

“这样搞避免了暗箱操作，很公平。”居民陈刚竖起拇指。

全程追踪

6月初，雨终于下累了，太阳从云里探出头。

归元寺社区氤氲在阳光里，一片金黄。

人们从屋里钻出来，懒坐在阳光下，驱赶满身潮气。

段基惠却躲在屋里生闷气。

社区要动迁了，本该高兴才对，老段怎么了？

“我现在住的房子很小，只有21平方米。”老段嘀咕。

小屋住着三代人。

“我两口子，老母亲，还有儿子。”老段说。

按动迁政策，老段家可获得一套35平方米的安置房。

“房子大了一些，但还是没解决我们三代同堂的困境。”老段说。

“你添点钱要套大点的！”邻居建议。

老段不吭声了。

“我两口子都失业了，哪来钱？”老段有苦难言。

不搬吧，不行；搬吧，困境难改。

老段眉皱成“川”。

这时，敲门声响起。

老段一开门，就看见了渝中区人大常委会主任米绍林的笑脸。

“听说你有困难，我来看看。”

一周后，敲门声又响起。

“给你家解决了一套两室一厅的安置房，再帮你儿子申请了一套廉租房。”米绍林在门外说。

“谢谢……谢谢……”老段哭了。

“针对家家有本难念的经，我们在76个社区设立了民情收集站，对每个拆迁户进行风险评估，一有风吹草动就及时预警。”刘强说。

第2篇

关键词 农村集体土地；拆迁补偿评估；房地产估价机构；风险；防范对策

中图分类号 F293.3 文献标识码 A 文章编号 1007-5739（2014）06-0295-02

Risk and Countermeasures of House Relocation Compensation Assessment of Rural Collectively Owned Lands

ZHAN Hai-bin

（College of Administration，Hubei University of Arts and Science，Xiangyang Hubei 441053）

Abstract The internal and external risks that real estate appraisal agency faced in house relocation compensation assessment on rural collectively owned lands were showed，and corresponding risk prevention countermeasures were also put forward.

Key words rural collectively owned lands；relocation compensation assessment；real estate appraisal agency；risk；prevention countermeasures

我国正处于城市化高速发展阶段，城市市区范围不断扩大，越来越多的农村集体土地被征用为国有建设用地项目，均面临着拆迁补偿评估。目前拆迁补偿评估业务正成为许多房地产评估机构重要的业务来源与收入来源。但由于拆迁补偿评估涉及到多方面利益关系人，存在着诸多利益博弈，国内有些学者在这些方面已有相关研究[1-2]。房地产拆迁补偿评估机构不仅面临公司本身评估技术水平以及内部评估人员业务水平不足所带来的风险，同时也面临着拆迁评估过程中受众多利益关系人影响导致的评估结果不合理不公正所带来的风险。该文主要分析农村集体土地上房屋及附着物拆迁补偿评估过程中估价机构如何规避面临的风险。

1 拆迁补偿评估中面临的内部风险

房地产估价机构在拆迁评估过程中面临的内部风险主要包括估价机构本身的估价技术水平不足和管理水平不足导致的内部风险。

1.1 估价技术水平不足导致的内部风险

房地产估价机构在拆迁补偿评估过程中技术水平不足主要可以归纳为以下几点：一是拆迁评估前的准备不足。主要包括物资准备与人员准备不足导致的技术水平问题。物资准备不足，例如评估前准备的测量器材的数量、类型以及其测量的准确精度是否达到相应拆迁评估测量要求，因此拆迁评估前应充分做好拆迁评估中需要的相关物资准备。二是拆迁评估程序的不规范。房地产估价机构在拆迁评估过程中必须遵照拆迁评估业务流程，拆迁评估程序不符合规范也会带来一系列内部风险。三是拆迁现场测量结果不准确。这是房地产估价机构在从事拆迁评估业务时最容易引起最终出具的估价结果不合理的内部风险，并且最容易导致一系列的经济纠纷。常见的有以下情况：房屋面积测量不准确；房屋结构确定不合理；附着物现场测量与清点不合理[3]；现场调查表填写不规范、不清楚[4]。四是估价机构出具的拆迁评估结果不合理。由于拆迁评估业务量大，涉及到众多的评估数据处理，因此房地产估价机构在进行内业处理时，容易出现一些问题，包括：在向电脑中输入数据出现的错误；评估确定的估价对象折迁补偿价格不合理。

1.2 管理水平不足导致的内部风险

房地产估价机构在经营过程中必须完善公司管理制度，特别在房地产拆迁评估过程中风险防范更要求建立完善的制度保障。目前常见的房地产估价机构在拆迁评估过程中管理水平不足导致的风险主要由以下因素影响。一是拆迁评估业务人员的培训管理问题[5]。二是拆迁评估过程中房地产估价机构估价人员的责任以及奖惩制度的落实问题。拆迁评估业务一般需要由众多人员组成的估价业务队伍进行，涉及人员多，跨越时间长，一些房地产估价机构由于缺乏完善的责任与奖惩制度，当最终拆迁补偿估价结果报告出现问题时，最容易导致估价人员相互推脱责任的情况发生。

2 拆迁补偿评估中面临的外部风险

2.1 来源于委托方单位个别人员的外部风险

拆迁补偿评估业务是房地产估价机构接受委托方的委托对待拆迁范围内的估价对象按照当地拆迁补偿文件进行公正、客观、合理的评估。委托方主要是拆迁所在地的当地政府一些职能部门，房地产估价机构估价人员在拆迁评估业务过程中需要经常与委托方相关人员加强交流与沟通。这一方面有利于估价人员更好地按照委托方的合理要求顺利完成拆迁评估业务，但同时另一方面在一些地方也存在着委托方单位的个别人员故意干涉房地产拆迁估价人员独立、客观、公正地进行估价活动，影响拆迁补偿评估结果的客观合理性。特别是对于工业厂房拆迁补偿评估，由于涉及的补偿金额比较大，并且被拆迁的工业厂房产权所有人在当地一般都有较广泛的人脉关系，因此被拆迁房屋及附着物产权所有人一般通过委托方的一些人员对估价机构的估价人员的估价活动进行干涉，达到提高拆迁补偿金额的目的。

2.2 来源于拆迁补偿评估中估价对象产权所有人的外部风险

房地产估价机构估价人员在拆迁评估业务中要直接面对拆迁评估范围内房屋及附着物产权所有人。在这过程中，估价人员要与待拆迁范围内的估价对象产权所有人就估价对象的状况进行询问了解，并且现场进行调查评估也需要估价对象产权人的积极配合。当然在这过程中估价对象产权所有人一般能积极配合估价人员完成拆迁评估业务，但同时可能面临拆迁范围内房屋及附着物产权人对估价人员正常估价活动的消极影响。特别是对于内部风险控制措施不完善的房地产估价机构，其估价人员在拆迁评估过程中如果责任与奖惩制度具体落实不到位，就容易滋生房地产估价人员与估价对象产权所有人的利益勾结，影响拆迁补偿结果的客观合理性。

3 拆迁补偿评估中估价机构风险防范对策

通过以上所述的房地产估价机构在拆迁评估过程中所面临的内部风险与外部风险分析，估价机构与估价人员在拆迁补偿评估中如果不建立相应的风险防范措施，一旦风险真正产生，房地产估价机构与估价人员将面临着高额的经济赔偿，风险严重的可能导致估价人员面临刑事处罚，这种情况在我国已有发生。

3.1 内部风险防范措施

房地产评估机构对于拆迁补偿评估业务面临的内部风险如上文所述，在此，主要从以下几个方面阐述内部风险防范措施。

3.1.1 加强对拆迁评估技术人员的培训。首先，在拆迁评估人员现场调查前必须进行相关技能培训，培训内容主要包括相关测量仪器的正确使用，这方面至关重要，因为目前我国许多集体土地上的房屋一般情况下都没有房屋所有权证，因此拆迁评估时房屋面积需要估价人员现场测量，而房屋面积的准确性对评估结果的影响很大，也关系到被拆迁房屋所有人的合法权益，不能多评，亦不能少评；同时现场调查人员的培训内容还包括现场调查的正确流程、现场调查的内容及调查表格的填写规范及填写时字迹清晰的要求等。其次，拆迁评估内业处理人员的培训，包括调查表格数据如何正确输入电脑，输入数据后输入人员至少要对输入的数据与相应的调查表核对1遍，在此基础上由其他内业处理人员进一步复核，在确定无误的情况下安全保管好输入的数据；出具估价结果报告人员的培训，其内容包括如何正确对估价对象合理定价及估价报告如何正确撰写[6-7]。

3.1.2 估价机构对估价人员的责任与奖惩制度落实。拆迁补偿评估业务一般需要多人共同完成外业调查与内业处理工作。因此，必须清楚地划分拆迁评估人员各自的工作职责，实行奖励与惩罚相结合的公司制度，具体包括以下措施：一是外业调查表格的填写规范要求。外业调查人员一方面必须在调查表格上详细规范地填写调查对象的相关内容，同时在外业调查表上填写调查时间、调查人员以及填表人员等相关信息，为防止以后调查表格填写内容出现问题可以追溯相关外业调查人员的具体责任，防止外业调查表格不填写相关调查人员时以后出现问题外业调查人员的相互推脱责任。二是内业处理时相关人员责任明确划分。这主要包括外业调查数据的电脑录入人员和撰写、审核房地产估价报告的房地产估价人员的具体责任划分。数据录入人员需要在录入的电子表格上注明录入人员的姓名，而估价报告的撰写人员以及审核人员必须在估价报告转运表上填写相关估价人员姓名，特别在此强调，估价报告审核人员除了在估价人员估价报告撰写好之后认真审核，还必须加强估价报告纸质打印好之后的认真审核，确保估价报告估价结果的客观合理[8-10]。

3.2 外部风险防范措施

房地产估价机构在从事拆迁补偿评估时面临的外部风险主要来自委托方以及拆迁估价对象产权人2个方面。首先分析来源于委托方的外部风险分析。目前在我国，拆迁评估机构主要接受拆迁评估对象所在地方政府职能部门的委托，因为拆迁评估所涉及房屋拆迁补偿金额一般较大，委托方的一些人员不排除可能受拆迁估价对象产权人的利益贿赂，为拆迁估价对象产权人争取不合理的利益，利用其是委托方的身份，干预影响房地产拆迁评估机构的出具的评估结果，给房地产评估机构可能带来严重风险。同时，拆迁估价对象的产权人也可能为了获得更高的不合理的拆迁补偿，通过对拆迁评估业务委托方的一些人员以及估价机构拆迁评估人员进行利益贿赂，这同样也可能会对从事拆迁评估业务的房地产估价机构带来灾害性的风险。对于此类外部风险，房地产估价机构应在做好防范内部风险的基础上，对估价机构从事拆迁评估人员进行外部风险防范教育，特别是要制定严格的公司制度，如果由于估价机构内部人员参与虚假拆迁补偿评估现象发生，房地产估价机构要出台具体严厉的惩罚制度，对这类不遵守房地产估价师职业道德人员要剔除出估价行业，情节严重人员可能要进行刑事处罚。特别要强调，房地产估价机构在拆迁评估外部风险防范上，房地产估价机构的法定代表人及主要负责人一定要以身作则，在拆迁评估业务中坚持合法、公平、公正的评估原则，不能因为利益驱动而违背职业道德和触犯法津[11-12]。

4 结语

由于我国目前正面临着城镇化的高速发展，房地产估价机构承担着大量的征地拆迁补偿评估业务，公平、公正的拆迁补偿评估结果对于地方政府推进拆迁项目顺利完成以及对于社会的稳定均起到至关重要的作用。因此，从事拆迁补偿评估业务的房地产估价机构需要严格遵守房地产评估行业准则，清醒地认识到拆迁补偿评估过程中其面临的内部与外部风险，并且为此做好各种防范措施，以保障房地产估价机构本身以及整个房地产估价行业的健康持续发展。

5 参考文献

[1]占辉斌，郭锦墉，詹海斌，等.Shapley-value法在战略联盟利益分配中的应用[J].商业研究，2005（19）：35-37.

[2] 詹海斌，占辉斌，吴群.江苏省城市地价水平的空间自相关分析[J].统计与决策，2011（20）：102-104.

[3] 张勇.深入研究补偿条例，巩固开拓估价业务[J].中国房地产估价与经纪，2011（1）：1.

[4] 王敦.农村集体土地产权调查中地块编号方法的实践与研究[J].国土资源科技管理，2011（5）：121-126.

[5] 诸葛剑平.企业人力资源混合配置模式研究[J].商业研究，2005（19）：154-156.

[6] 王忠郴.当前房屋拆迁补偿评估刍议[J].企业经济，2006（7）：17-18.

[7] 冯书剑.四川省城市房屋拆迁补偿评估管理办法[J].资源与人居环境，2004（9）：5-6.

[8] 古学.城市房屋拆迁补偿评估的特征和作用[J].蜀都房地产，2004（A02）：25-26.

[9] 王锡光.桂林市建立公平、公正、公开的房屋拆迁补偿评估机制的探索[J].中国房地产，2004（4）：67.

[10] 杨建华.建立公平、公正、公开的房屋拆迁补偿评估机制[J].中国房地产，2003（7）：1.

第3篇

关键词：征地　拆迁　风险评估

近年来，征地拆迁中的各类社会矛盾频发，征迁对象的土地与房屋是群众生活最原始、最基本的保障。然而现实中的征地拆迁所得的补偿有限，且不具有持续性。然后通过征迁，征迁人、开发商却从中获得了相对巨额的收益，导致部分被征迁地人口心理失衡。由于征迁较多出现在城乡结合部，或经济水平较高的地区，区域内的农民维权意识强，征迁中的矛盾往往更容易激化。

1　现阶段我国征地拆迂决策所带来的社会稳定风险分析

1.1我国征地拆迁现状分析

当前的征迁相关制度或多或少存在一些缺陷，征迁中犯罪数量逐步上升正是其写照之一。征迁补偿、安置一直都是社会各界关注的焦点，也是一项涉及到被征迁群众切身利益民生工作。当前随着征迁项目的增多，部分领导干部把征迁款项当成了“唐僧肉”，挖空心思寻找漏洞“咬一口”，征迁制度缺陷表现在三个方面：一是补偿结算程序不完善，监督机制缺位；二是征迁项目发包不规范，容易导致暗箱操作，诱发犯罪；三是政策不规范，导致补偿标准不一、保障措施不配套、操作不规范。这些存在缺陷的政策在施行中往往就会引起被征迁人等各方的不满，易导致社会事件的发生。

1.2我国征地拆迁过程中所带来的社会稳定风险

1.2.1拆迁活动中利益冲突

拆迁人与被拆迁人利益冲突它也是现阶段拆迁活动中利益冲突是最尖锐的，它是造成矛盾和纠纷的最主要的因素，也是目前拆迁难的主要原因。

1.2.2拆迁资金的使用

拆迁人与政府利益的冲突拆迁人与政府的利益冲突主要集中在拆迁资金的使用上，尤其是大规模基建项目所进行的拆迁工程。其表现就是拖欠、挪用拆迁资金。由于征地拆迁资金量大，占用时间也较长，不能直接提高利润，因此回报率低，拆迁方必然会千方百计减少拆迁资金的投入，缩短资金占用时间。

1.2.3评估行为有差异

评估行为不规范：一是由于估价人员对拆迁评估价格内涵、估价目的、原则、时点、技术路线与方法等理解不一致，对参数确总可比案例的选取存在一定差异，造成不同估价机构对同一标的出具的估价报告结果相差较大；二是有些地方在选择拆迁估价机构问题上，程序不够公开，也没有充分考虑被拆迁入的意愿，被拆迁人意见较大；三是缺乏有效的拆迁估价纠纷调处机制，被拆迁人对评估结果有疑义时缺乏必要的救济渠道；

1.2.4土地的管理和监督工作

被拆迁人与政府利益冲突的表现在中国实行的是土地公有制制度，各级政府部门代表国家实施土地的管理和监督工作。因此，由于观念和体制的原因，人们意识中常把政府等同于国家，各级政府及政府官员可以以国家的名义收回土地的使用权。

2　征地拆迁过程中提升社会稳定风险评估作用的对策分析

2.1提高对重大事项社会稳定风险与评估制度的思想认识

各级政府应充分认识建立社会稳定风险评估制度的现实意义，高度重视社会稳定风险评估工作，将它列入重要工作日程。按照中央和地方的要求，结合本地区本部门的实际，因地制宜地制定和完善重大事项社会稳定风险分析评估工作的实施办法，进一步完善维稳工作机制。

2.2完善社会稳定风险评估相关的法律法规体系

可以考虑出台全国性的社会稳定风险评估工作指南或指导性文件，统一规定政府职能部门在重大事项决策中社会稳定风险评估的职责，使社会稳定风险评估成为重大事项和重大工程项目决策的前置环节，增强风险评估工作的权威性。

2.3社会稳定风险评估应为决策的重要依据和必要环节

从决策与风险评估的时序来看，目前一般都是重大政策和建设项目的决策在前。然后再进行相关政策和建设项目的社会稳定风险评估。极少是先进行相关政策和建设项目_的社会稳定风险评估，然后再进行决策。也就是说，一般都是把风险评估当作决策以后补充进行的一个程序“走一走”。至多是“认认真真”，地“走程序”，而极少把风险评估当作相关政策和建设项目决策前的“依据”，遑论“重要依据”了。如此看来，试点中的社会稳定风险评估，充其量还只能算是“略占地位”，而非具有“战略地位”。此外，如果在社会稳定风险评估中的确发现有可能出现很大的风险，就应当明确提出改变或取消决策、终止或取消重大项目。

2.4完善风险评估的指标体系

由于社会稳定风险评估工作还处于起步阶段，可以借鉴政府管理绩效评估的指标设计经验，设计社会稳定风险评估指标体系，为重大事项风险评估提供科学的评估依据。当前，可以从重大事项宏观、微观两个层面完善评估指标体系，突出评估指标运用的科学性和可操作性