房地产行业价值范文

前言：我们精心挑选了数篇优质房地产行业价值文章，供您阅读参考。期待这些文章能为您带来启发，助您在写作的道路上更上一层楼。

第1篇

近日，重庆市市长黄奇帆就房产税首次公开表示，重庆即将开征的高端房产税将对存量、增量高档房都展开征收。而随着重庆高档商品房地产税尘埃落定，上海房地产税基本框架也逐渐明朗。房产税试点预期已兑现，板块估值已充分反映各种利空预期，中短期更严厉的政策调控预期告一段落，房地产板块进入估值修复和增长阶段，2011年将是地产股的价值回归年。

重庆房产税试点影响力度较弱

房产税针对高档商品房，预计征收范围较小，力度较轻。从新华网消息看，房产税针对高档商品房征收。目前重庆划分普通住宅和高档住宅的标准为建筑面积 144平米（或套内面积122平米），我们预计实际方案起征范围在户均200平米以上，不涉及套数，累计税率0.5-1.5%。并且，房产税的征收对评估体系、征税体系的要求比较高，估计最终方案不会十分严格，预计初始只对新增住房征收，后续待评估体系完善，再逐步扩展至旧房。

对成交量整体影响较弱，对高档住宅房价的影响取决于最终税率，整体来看，影响幅度很有限。从出台时间及征收对象看，除了作为税制改革的一环外，此次房产税的出台带有调控的目的和作用，我们认为其对市场的影响是：（1）预计对整体成交量的影响比较有限：一方面是因为此次征收范围较小，另一方面房产税对投资者的影响远大于自住者，而前期的信贷等调控手段已经明显的抑制投资需求，从微观来看，下半年购房者以自住需求居多，重庆市场尤其如此；（2）对高档住宅房价会有影响，但幅度取决于最终税率。房产税作为未来现金流支出的增加，从理论上讲会对房价产生影响，如果按照1%的税率贴现计算，对房价的影响幅度为10-15%（贴现率7-10%），因此对最终实际房价升降取决于最终的税率及市场本身预期的房价升幅。

宏观经济环境决定行业发展大势

宏观经济环境对于房地产行业的发展有着非常重要的影响。首先，货币政策对于行业发展关系重大。房地产的开发需要投入大量的资金，同时商品房的购买也需要不少资金，因此，利率的变化、货币供应量的多少等因素将影响着房地产开发投资、成交量、房价等行业发展的反方面面。另外，房地产作为资产保值增值的重要工具之一也受到经济通货膨胀情况、人民币汇率变化等多种宏观经济因素的影响。从货币政策、通货膨胀以及人民币汇率三方面来看，我们认为，2011年的宏观经济环境将不会改变房地产行业良好的发展趋势。

货币政策由“适度宽松”转为“稳健”

2010年12月的中央经济工作会议已经确认了2011年货币政策将由“适度宽松”转为“稳健”，这对于房地产行业而言的影响主要是负面的。从需求面角度，稳健的货币政策主要意味着加息周期的开启，从而将提高购房者的购房成本，减少房地产需求。从供给面角度，稳健的货币政策意味着货币供给量的下降以及贷款成本的提高，因此，不利于房地产开发投资的增长和房地产企业效益的提升。然而，这些影响效果的显现还将取决于货币政策的具体实施方式、程度和速度等各方面因素，缓慢而温和的货币政策转变对于行业的影响相对较小。

通胀与治理通胀的博弈

近期，国内CPI 出现了持续的快速上涨，推动经济进入了负利率时代。在这种经济环境中，资金需要寻找抗通胀的投资品种以规避贬值的损失，房地产投资需求因此而增加，行业发展受益。在国内经济保持平稳较快发展的背景下，预计2011年通货膨胀延续的概率偏大，由此来看，2011年房地产行业有望保持较好的发展。但是，在调控政策对房地产投资需求的严格限制下，由通胀产生的房地产需求较难转化成有效购买，所以，在当前的政策环境下，上述利好作用可能无法充分发挥。同时，由于高通胀的存在对民生将产生较大不良影响，政府将采取较为坚决的手段管理物价水平，而这些手段有可能给房地产行业的发展带来一些副作用。因此，综合来看，通胀和治理通胀博弈的经济环境对于房地产行业的发展将产生有限制的利好的。

人民币存在升值压力

人民币汇率改革将在2011 年继续，在国内经济持续向好而国际经济复苏仍存在不稳定的背景下，人民币的升值压力仍然存在。人民币的不断升值趋势以及进一步升值的预期将加速国外资金的流入，而对于流入的外资来讲，房地产投资是各种保值增值方式中较好的选择，由此房地产需求进一步增加。因此，2011年人民币升值预期将对房地产行业的持续发展起到助推作用。

2011年行业基本面判断

房价的判断：房价难下跌 涨幅将收窄

2011年的价格走势。我们判断2011 年整体房价将稳中有升，但涨幅将得到控制（不排除个别城市房价会阶段性有所回落，但幅度和持续时间也会非常有限）。房价难以下跌，通过国外的实证分析，我们发现，在经济处于高速发展，居民收入不断增长、城市化进程尚未结束的背景下，难以出现房价持续下跌的情况。

日本的经验。日本地价与其经济走势、居民收入、城市化进程具有高度的相关性。日本地价于1992年开始下跌，与此对应的，恰是日本经济从此也陷入了极度低迷，GDP 增速由1956-1991年平均增速12%，下降至1992-2009 年平均增速0.1%，而居民收入也于1992开始基本处于不增长的状态，同时，日本的城市化率在1992年后也已经达到77%的高点。

德国的经验。从1958-2008 年，德国房价基本未出现过下降，只是涨幅随经济出现波动，且在经济高速增长的时期也面临了房价增幅的剧烈变化。而房价在1995-2008年出现了十多年几乎不涨的情况，也是因为经济从高增长回落至2%的低增长时期，居民收入也陷入不增长的境地，同时城市化也达到高点，人口增长带来的影响基本消失。

中国的现状。中国经济未来仍将处于高速的增长期，居民收入仍将继续增长，中国的城市化进程远没有结束，中国尚处在第三次生育高峰带来的置业高峰（这一点从高校毕业生持续增加、2006年开始结婚对数增加两个侧面看出来）、居民储蓄金额处历史新高、2009年货币超发的影响还未消失，中国的购房文化短期不会改变，居民投资渠道匮乏，这些因素决定房价不具备持续下跌的可能。

未来房价涨幅将收窄。首先，2011年楼市整体供应量将明显增加，在需求受抑制的情况下，供需将更加均衡。当然，也有投资者担心，供应增大，而需求受调控，这种局面会否导致房价下跌？我们认为，由于供应的增加有明显的区域化差异，这将化解供应对房价的压力。这种供应的区域性差异是指：一线城市2010 年新开工增加是在之前连续5 年下降的基础上恢复性的增加，因此供应仍可能不足，但由于其需求是政策调控的重点，最终可能实现新的供需均衡；二线城市2011 年供应增加是连续数年的持续增加，但其需求又是受政策影响较小的地方，供需将是另一种均衡。其次，随着未来城市间轨道交通的快速发展，中国正从个别超大城市向城市群发展，这将改善未来城市人口分布，熨平住房需求，对控制中长期房价涨幅有利。

成交量的判断：主要城市成交量将实现正增长

2011年的成交量走势。2010年主要城市成交量同比下降约30%，其中有政策调控的原因，但更重要的原因是供应不足，这一点从主要城市库存去化周期仍在低位可以看出来。因此，目前，成交量的多少，不是需求决定的（现实情况是中国的住房需求仍非常庞大，政策一再抑制需求，也说明了这一点），而是由供应决定。供应的增加不会对需求形成压制，反而会促进成交。因此，我们认为，随着2011年供应的增加，成交也将增加。

投资建议

2011年将是地产股价向上回归基本面的一年，目前地产股仍处于估值低位，回归之路才刚刚开始。主流地产公司业绩将保持确定性增长，2011年地产行业的政策环境将较2010年明显改善，意味着其估值中枢及估值顶部将明显抬升。

第2篇

关键词：房地产公司　资本结构　公司价值

一、研究目的和背景

房地产行业资金的使用和供给和制造业、公共事业企业相比，房地产公司资本结构有下列显著特点：第一，资产负债率很高。第二，房地产行业融资主要依赖银行贷款。直接或间接占用的银行贷款占企业资金来源的60％以上。第三，流动}生负债比重大。房地产企业贷款主要为短期贷款，贷款到期后再采用借新贷还旧贷的方式继续使用原贷款。第四，房地产行业受政策影响大。资本结构相关理论研究杜兰特、迪格莱尼和米勒等人。MM公司资本结构与企业价值无关；理论认为债务不仅会减少股东和经理人成本，还会增加股东和债权人的成本，资本结构与公司价值成U型关系；信号传递理论认为债务融资是向外界传递公司高质量的信息，债务水平和公司价值正相关；优序融资理论认为企业融资偏好次序为内部融资、债务融资、股权融资，资本结构与公司价值的关系并不能确定。

在实证研究方面，国外的研究大多表明公司价值与资本结构正相关。如米勒(1966)、罗斯(1977)、斯(1998)、柏格(2005)等人的研究结果均表明，资本结构与公司价值正相关。国内相关实证研究并未得到统一结论。张勉、陈共荣(2005)、陈文浩和周雅君(2007)认为资本结构与公司价值负相关；沈艺峰和田静(1999)、曹廷求(2007)等人研究表明，资本结构与公司价值正相关；李义超、蒋振生(2001)、林伟和李纪明(2007)研究结论是资本结构与公司价值成U型相关；韩庆兰(2005)、靳明(2008)等认为资本结构与公司价值不相关。国内学者对资本结构与公司价值的实证研究起步较晚，主要是以制造业、公共事业等上市公司数量较多的行业等为主，或者是多行业总体研究，由于房地产上市公司数量稀少，涉及房地产行业上市公司资本结构问题的专门研究数量不多，而且研究范围主要集中在探讨资本结构的影响因素，并未考虑到房地产行业预收款等特殊因素对公司价值的影响，也未涉及市场冷热等周期性因素对房地产公司价值的影响，研究深度不足。

二、研究设计

1、研究假设提出。假设1：资本结构与公司价值相关。我国房地产行业国家股比例低、流通股比重高更符合西方资本结构理论假设。假设2：资本结构在淡季和旺季时对公司价值影响度不同。当房地产市场处于市场销售旺季时，成交量放大，由于需求旺盛，房地产公司会加大房地产投资，增加对负债的依赖程度，负债比重会增加，而到了淡季，对房地产投资会减少，负债比重降低。

2、研究变量本文采用净资产收益率作为公司价值的衡量指标。净资产收益率，该指标反映了单位股东权益投资回报。净资产收益率=净利润／股东权益有关资本结构的衡量，本文采用国内学者使用较多的总资产负债率来表示，资产负债率=总负债／总资产。国内外学者研究证明，公司规模，公司成长性，盈利能力，股权集中度等指标对公司价值有显著影响，因此，将它们引入回归模型中，这些指标采用国内学者普遍使用的方法描述。股权集中度：前十大股东持股比例=前十大股东持股总数／公司总股数。公司规模：公司规模=总资产的自然对数。公司成长性：公司成长性=(本年主营业务收入一前一年主营业务收入)／前一年主营业务收入。盈利能力：销售净利率=公司当年的净利润／当年营业收入。

3、模型建立。模型1:POE＝a＋bDebt1＋r(control variable)＋e，模型2:ROE＝a＋bDebt＋r(control variable)＋season＋season*Debt＋e。Debt是总资产负债率；模型中1是检验资本结构与公司价值关系；模型2中加入市场繁荣度虚拟变量，当市场处于繁荣期时，season取1，否则season为0，该模型是检验市场周期性因素对资本结构和公司价值相关性的影响。

4、样本选择。本论文的样本数据来自于巨潮资讯网2003年至2007年5年间上市房地产公司年报。我按照以下原则甄选样本：剔除样本期间发行B股和H股的公司；剔除样本期间被ST或*ST类公司；剔除样本期间因重组导致主营业务发生变更的公司、剔除极端值、缺失值，最后得到的样本数量为200个。

三、描述性统计与分析

由表1统计结果可以看出，公司的平均净资产收益率为10％，标准差为7％，说明行业整体净资产收益率分化较小；资产负债率为54％，标准差为15％，这表明房地产行业资产负债率非常高，且行业内部分化明显；净利润率均值为12％，最高达60％，标准差为10％，说明行业内部分化明显；公司成长度均值为45％，标准差为1.19，这说明房地产行业发展迅速，但行业内公司差异明显。股权集中度为56％，说明房地产行业大股东持股比例较高，行业内部差异不大。资本结构与公司价值回归结果分析(见表2、表3)。

其一，方程整体通过F检验。方程的判别系数为0.32126，这表明方程的拟合度很高，方程显著成立。其二，盈利能力是影响净资产收益率的主要因素，总资产负债率是其次最影响净资产收益率的主要因素，盈利能力和总资产负债率都通过了c检验，且两者与公司价值存在正相关关系，因此假设1成立。其三，公司成长性对RoE影响显著，成长性指标通过了t检验，它与RoE正相关。其四，公司规模与十大股东持股比例没有通过t检验，这两个指标对RoE无统计意义，它们的影响不能确定。

本文按照房地产市场成交水平将市场分为繁荣期和调整期。繁荣期为2003年、2004年和2007年，调整期为2005与2006年。从回归结果可以看出，资产负债率的回归模型整体通过啦验，方程拟合度是0.33，但是交叉项的乘积没能通过T检验，无法说明市场变化对资本结构与公司价值关系的影响程度。

四、结论和建议

第3篇

关键词：公允价值　投资性房地产

新会计准则中最大的亮点当属公允价值概念的引入了。理论界人士普遍预计由于投资性房地产在具体的计量方法上引入了公允价值模式，拥有大量土地使用权或房产又希望通过收取租金以获得长期收益的经营房地产、园区的上市公司，一旦在将来转让现持有的房产必将获得可观利润。并且在房地产市场继续向上的大环境下，投资性房地产的公允价值将提升，而上市公司的财务报表即将体现这一利润。随之而来的必然是房地产股票的新一轮上涨。

一、投资性房地产中两种计量模式的对比

(一)投资性房地产的范围

房地产是土地和房屋及其权属的总称。其中，土地是指土地使用权；房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。《企业会计准则第3号――投资性房地产》中所谓的投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值或者两者兼有而持有的房地产。

(二)投资性房地产计量模式

1．投资性房地产的确认和初始计量

投资性房地产的确认满足三个条件：(1)符合投资性房地产的定义；(2)与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；(3)该投资性房地产的成本能够可靠地计量。投资性房地产应按成本进行初始计量。外购的房地产包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造的房地产由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成；以其他方式取得的性房地产按照相关会计准则的规定确定。

2．投资性房地产的后续计量

《企业会计准则第3号――投资性房地产》以成本模式作为投资性房地产后续计量的基准模式，并适当引入了公允价值模式。

(1)成本模式。成本是指资产购置或建造时，为取得该资产而支付的现金或现金等价物的金额、其他对价的公允价值或者在适当时候按照特定要求进行初始确认时归属于该资产的金额。采用成本模式，要求投资性房地产在初始计量后采用折余成本予以计量。

(2)公允价值模式。由于我国房地产市场还不够成熟，交易信息的公开程度还不是太高，准则对公允价值的选用等有关问题做出了较为严格的控制，认为如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，应当采用公允价值模式，否则应采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。一旦采用了公允价值计量，便不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，且以资产负债日投资性房地产的公允价值为基础，调整原账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计人当期损益。已采用公允价值模式计量的投资性房地产不得从公允价值模式转为成本模式。

(三)投资性房地产与其他资产的转换

企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产。在成本模式下，应将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计人当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计人所有者权益。

从上面可知，与成本模式相比，无论是在期末计量日还是资产置换日，公允价值模式下很可能会产生差额，即公允价值与原账面价值的差额，该差额将计入当期损益或所有者权益，从而会对当期损益和所有者权益产生一定的影响。

二、上市公司冷淡公允价值的原因

虽然理论界都预言房地产行业会普遍采用公允价值计量模式，然而就目前已公布的房地产上市公司的年报情况来看，之前被广泛看好的公允价值模式似乎受到冷遇，而且很多房地产企业也表示不会将投资性房地产采用公允价值计量。截至2008年4月27日，在已披露年报的1303家上市公司中，仅9家上市公司选择公允价值计量模式，并对股东权益进行了追溯调整，分别是武汉控股、沱牌曲酒、中国银行、S深发展A、方大A、胜利股份、白云山A、武汉塑料与津滨发展。涉及金额最大的是中国银行，高达33.18亿元，调整金额最小的则是武汉塑料，仅140.11万元。而陆家嘴、中国国贸等被市场寄予厚望的公司却不在此列。现实与预计差别竟如此之大，上市公司又为何会如此冷淡公允价值呢?笔者认为，其主要原因有以下四个：

(一)公允价值计量模式下对利润波动影响较大

企业采用公允价值核算后，不再对投资性房地产计提折旧和减值准备，期末公允价值与账面价值的差额直接计入当期损益。这样在我国投资性房地产市场的加速发展中，投资性房地产升值潜力较大，每年的重估增值额将持续为正值，即利润将会得到持续地额外提升。但在我国房地产市场波动较大的情况下，并不能排除部分投资性房地产出现贬值的可能，从而引起利润的较大波动，导致企业先盈后亏，加大企业的经营和财务风险。

(二)税收问题可能导致在公允价值模式下降低了公司价值

如果公司采用公允价值模式计量投资性房地产，将不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，这会增加公司的所得税，导致投资性房地产现金流下降，从而降低公司价值。所以若没有税收配套政策出台，预计多数上市公司将选择原有的成本模式。

(三)运用公允价值增大了公司经营和管理的不稳定性

采用公允价值模式后，拥有较多投资性房地产公司的业绩，将更多地受该市场价格变化的影响，这增加了公司业绩的不稳定性，而这也是大多房地产商不愿让投资者看到的，另一方面也有可能掩盖了管理层的经营不利或优秀管理能力。

(四)公允价值的计量成为房地产企业执行新准则的拦路虎

确定公允价值是实施新准则的前提，而规范公允价值评估体系则是确定公允价值的前提。首先应建立一套严格的资产评估制度，新准则中并没有提到应该如何评估投资性房地产的公允价值。更别说新准则对投资性房地产采用公允价值模式计量的适用条件非常严格。有一些市场行为根本就没有一个参照交易体系，符合新准则要求的交易体系很难在短时间内形成；况且由于地段、楼层、质量、朝向各异，要找到每一处房产如准则所说的活跃市场就更不容易了，为求公允价值而花费昂贵的成本恐怕是大多房地产企业不愿看到的。

三、我国现行环境下应用公允价值应关注的问题

(一)公允价值计量的选择问题

公允价值依然是新准则实施过程中的一个难点，也是一个无法回避的问题。具体到房地产又有其独特性，不同地理位置、结构、用途的房地产其价值差别很大。新会计准则虽然借鉴国际会计准则中的有关做法，列举了确定公允价值的三种方法，但从这三种方法中可以看出，采用公允价值计量需要有规范的房地产交易市场和客观公正的评估机构，涉及多个经济环节，评估难度较大。

另外，从我国现状看，评估人员与会计人员的业务素质不容乐观，专业的评估师队伍不够强大，应该说目前国内的大多数从业人员对公允价值运用尚难以适应。

(二)必须关注土地使用权的用途问题

未确定用途的土地使用权是新准则在实施过程中的又一难点所在。新准则对地产的确认比较严格，只有两种情况，“已出租的”和“持有并准备增值后转让的”，在分析房地产行业报表时，发现大部分上市公司的报表附注中对于土地使用权的用途并未给出明确的说明，从准则实施的角度看，如果不对这些内容加以规范和控制的话，很可能成为此类上市公司操纵利润的手段。

(三)盈余管理问题

公允价值的变动计入当期损益，放变了通常的收益观。即不再采用单边调整减少资产价值的成本。企业可能会利用会计计量属性的选择权来“创造”账面利润。公允价值不仅仅是个计量工具，它更能影响到多方利益主体，它很多时候是估计的结果，在现阶段的实务操作中容易被利用为利润操纵的工具。如何保证公允价值确定的合理性，避免成为企业随意操纵业绩的工具，量个十分现实的问题。鉴于会计造假的违规机会成本远低于其预期收益，证券市场监管机构可以借鉴美国高昂的惩罚性赔偿制度对会计造假进行严惩。

四、公允价值运用于房地产行业的前景

(一)公允价值计量将与历史成本计量共存

公允价值的存在与发展是必然的，它将在今后发挥着举足轻重的作用，我们没有理由回避、忽视公允价值，当然也不能认为历史成本将退出历史舞台，所以摒弃任何一方都是错误的。可以预见到，二者将在未来很长的一段时间内并存。而我国采取的策略应该会是选择性地使用公允价值，然后逐步扩大使用范围。

第4篇

关键词：营运能力评价指标；优化；房地产上市公司

一、研究意义

我国的房地产行业发展速度较快，投资数额巨大，非常依赖金融机构，所以房地产企业自身的资金周转效率好坏影响着企业自身的价值，决定着其长期战略目标能否顺利实现。我国的房地产行业在资金周转能力和营运能力上存在诸多问题，所以需结合我国房地产行业现有营运能力评价指标，根据房地产行业特征及存在的问题，对房地产行业营运能力评价指标进行改进，使企业管理者和利益相关者能准确判断和评价企业经营管理的质量和经济资源的利用效率，为房地产行业的稳定发展提供依据。

二、国内外研究现状

（一）国外研究现状。Dutta（2005）认为公司输入资源并转换产出相对能力，就是按照公司的各种投资和产出来定义每个能力就是企业的能力。能力可以看做是一个企业可以利用自己的资源投入，例如研究开发，市场营销，广告投资，到商业预期目标，例如新技术的发展，销售收入输出的效率。Coyne & Singh（2008）在其研究中，结合众多企业的实际资料，深入研究了资产结构和现金存量对企业收益的影响。通过研究发现，拥有较高收益率的总司往往会存在大量的现金，稳定资金链往往带给企业更多的效益，其现金在资产结构中占比越高，收益率也越高。

（二）国内研究现状。李会娟（2013）对房地产上市公司的财务营运状况与企业绩效之间的关系进行探究，得出结论房地产上市公司的营运能力与企业绩效之间存在显著的负相关关系。公司的营运能力状况越低，企业绩效则越强。这符合房地产行业资金投入巨大，回收期较长的特征。黄水媚（2014）提出强调相关体系的建立有着重大的作用，体系建设具有综合性。要想加强对企业现状的充分了解，就应当通过一些一级指标和一些二级指标来分析，得出综合性的判定结果。另外，应当注意的是：所选择的变量性指标应当具有显著的可对比性。

（三）文献综述。对于财务评价指标的研究，一些有价值的成果相继涌现，但是现有的研究还存在以下的局限性：（1）传统的财务指标体系均参照工业时代提出的杜邦分析体系，将资产收益率和利润率作为中心，重点评价企业的盈利能力。（2）虽然国内外学者对企业关营运能力状况和资金周转能力上。提供了一些关于财务决策的建议，但是如何在实践中运用这些指标，企业如何运用这些指标来保证企业的稳定运转，这些指标又如何给企业提供准确得信息使得企业做出正确的判断，这些均没有指出，所以缺乏实践性。

三、房地产上市公司财务特征

中国的房地产企业总体业绩提高，但在发展中潜在很多问题。由于房地产本身的特点、房地产销售模式、其开发特点以及金融工具不断发展，房地产产品渐渐脱离实体经济。房地产跟别的商品不一样：具有双重属性，其保值增值功能和地域附着性导致了房地产是高价值耐用的消费品，也是受投资者喜欢的投资品，有投机价值，导致房地产产品价格具有实体经济与符号经济特征。

四、房地产行业现行营运能力指标体系构成及其存在问题

（一）房地产行业现行营运能力指标体系构成

1、应收账款周转率：应收账款起点是销售，终点是现金，企业的应收款项能否够顺利如期收回，关系到企业资金利用效率和经营管理质量。

应收账款周转次数=本期营业收入/应收账款平均余额

2、流动资产周转率：流动资产在企业资本中最为活跃。

流动资产周转次数=当期营业收入/流动资产平均占用额

3、存货周转率：存货周转率反映的是利用存货周转的情况，一般来说，它是和营运能力呈正相关的，越高的存货周转率就说明有越稳定的购入、产出、销售等综合营运能力。

存货周转率=本期销售成本/存货平均余额

4、固定资产周转率：固定资产生产能力，影响着企业产品的产量和质量，甚至影响到企业营运能力和盈余能力。

固定资产周次数=本期营业收入/固定资产平均余额

5、总资产周转率：总资产周转率用来综合评价企业总体资产利用效率和经营管理质量。总资产周转率越高，总资产经营管理质量就好，有利于有利于企业减少负债从而提升企业竞争力。

总资产周转次数=本期营业收入/资产平均总额

（二）房地产行业营运能力指标体系存在的问题

1、反映现金流量的指标不全面。现行房地产行业营运能力评价基本指标中，没有一个指标与现金流量相关。

2、财务指标衡量标准的缺陷。我国对营运能力指标目前只是在评判指标数值的高低作为评价标准，没有统一指标标准值，使得财务指标计算结果没有可比性。

3、不能充分反映资产结构和资产质量。忽视了非财务因素对企业营运能力评价的影响，由于财务评价标准的局限性以及环境的变化，企业未来的营运能力分析并不能在当期的财务指标中得到反映，将非财务指标信息加入营运能力分析具有科学性。

五、房地产行业营运能力指标体系改进

（一）增设净营运资本周转率指标。净营运资本周转率具有很强的综合性，评价整体资产营运能力分析的财务指标，能体现企业偿债能力状况与潜在的财务风险。净资产的周转通常伴随着收益的增加，周转越快，效率越高。

净营运资产周转率=产品销售收入/（流动资产-流动负债）

（二）增设与现金流量有关的营运能力指标。本研究通过主营业务现金比率、资产的经营现金流量回报率两个指标来反映现金流量状况。

1、主营业务现金比率指标，反映企业主营业务的运营状况和主营业务产品产生现金的效率，企业通过当期主营业务产生现金的能力。

主营业务现金比率=经营活动产生的现金净流量/主营业务收入

2、经营现金流量回报率，该指标反映总资产中所含有的经营现金流量净额的比重，是体现总资产流动性的重要指标。

经营现金流量回报率=经营活动产生的现金流量净额/总资产

（三）增设资产保值增值率指标。资本保值增值率通常用来反映投资者投资的完整性和增值性。如果大于100%，说明企业资金投入经营效益良好，资本在原有基础上实现了利益增值。

资本保值增值率=期初所有者权益/期初所有者权益

六、结论与建议

新的营运指标评价体系是在传统营运能力评价指标体系基础上的升华，更加注重营运资金运转效率，用所有者权益比率去反映企业的运转效益和安全状况，更加注重现金流量的作用，变静态为动态，更真实、更客观的反映了房地产行业在近几年的营运状况，对引导行业的整体发展提供了良好的基础。

参考文献：

[1] Dutta，S and Narasimhan.O.Conceptualizing and measuring capabifites.Methodologynd and empirical application[J]Strategic Management Journal.2005（26）：277-285

[2] Coyne，J.S and Singh，S.G.The early indicators of financial failure[J].solvent health systems Journal of healthcare management.2008（5）：333-345.

第5篇

2004中国房地产品牌价值研究综述

房地产品牌价值差异较大，行业领导品牌凸现。

中海地产和万科凭借品牌强度和品牌溢价上的绝对优势，品牌价值均超过20亿，成为当然的行业品牌之首。复地、绿城和金地则以9亿的品牌身价处于第二集团。房地产行业领导品牌的价值是第二集团品牌价值的两倍；另一方面，从品牌规模和市场份额看，2003年中海、万科销售额分别达到46亿和62亿元，以全国商品房市场0.59%和0.81%的份额雄居行业榜首。

房地产品牌扩张日益加速，品牌发展呈多元态势。

房地产品牌扩张势头异常迅猛，绿城、大华、金地平均成长速度（以企业近三年平均的销售额增长率表示）高达68.29%，而复地、沿海，近三年更以每年100%的速度实行品牌扩张。从中国房地产品牌的发展规律看，公司品牌与项目品牌共生共存，呈现三种品牌发展模式：第一，单一品牌模式。以阳光100等为典型代表，公司、项目品牌合一。第二，多品牌模式。以中海、沿海为典型代表，针对不同档次和物业类型开发多个相互独立且市场定位明确的品牌。通过多品牌模式，从整体上提高市场占有率。第三，主副品牌模式。以万科、金地、复地为典型代表，一般以“公司名称＋项目名称”的组合品牌形式，利用消费者对主品牌的信赖和忠诚度来推动副品牌产品的销售。

房地产行业的品牌影响力度不及其他行业品牌，品牌建设和竞争意识有待加强。

品牌价值与销售额的比值表现的是品牌对市场的影响强度，比值越高，对市场的影响越大。房地产公司品牌价值与销售额之比大致在0.2～0.4的范围内；而饮料等易耗品的比例在3～41，汽车等非易耗品的比例在0.3～0.41，说明房地产行业的品牌影响力度较弱。当前房地产企业的品牌建设意识还非常薄弱。多数企业缺乏清晰连贯的品牌策略和有效的品牌管理机制。只有极少数市场化的品牌企业通过整合现有资源来细分和占领市场，形成统一清晰的品牌形象。

2004中国最具价值房地产品牌基本情况

中国房地产TOP10研究组针对在全国范围内有较强影响力和知名度的房地产开发企业进行品牌价值的量化评估，研究结果显示：2004中国两大房地产行业领导品牌是：中海地产和万科。

2004中国10大最具价值的房地产公司品牌分别是：复地、绿城、金地、大华、万通、阳光100、新世界、北京城建、沿海、金融街。

同时，课题组也针对全国范围内影响力强、知名度高的房地产项目进行品牌价值的量化评估，产生“2004中国10大房地产项目品牌”：中体奥园、雅居乐、星河湾、SOHO、新华联、高山流水、世茂滨江、亿城、卓越蔚蓝海岸、碧桂园。新华联和高山流水等年轻品牌项目由于较强的发展潜力，品牌价值分别达到3.41亿元和1.50亿元。

另外，课题组也评出了“2004中国10大最具价值地方房地产公司品牌”，它们是上海绿地、北京天鸿、合生、首创、上海恒大、广州富力、蓝光地产、深圳华侨城、天津国泰、河南建业。其中华南、华北地区各占3席，华东以上海绿地和上海恒大为代表入围10大，蓝光地产成为西部惟一入围10大的地方公司品牌。这些专注特定区域市场的地方品牌的价值并不低于全国性品牌，如上海恒大和蓝光地产品牌价值分别达到5.12亿元和4.10亿元。

房地产品牌强度评析

品牌规模与盈利水平

品牌具有规模，是房地产公司品牌形成的最主要特征。尽管中海地产、万科与国外顶尖房地产开发企业相比，所占市场份额还十分有限，但就当前我国的房地产市场而言，两企业在销售量上已处于绝对优势的地位。10大房地产公司品牌也有较佳业绩，平均销售额17.5亿。从净利润情况看，中海地产和万科都在5亿以上，10大公司品牌平均净利润1.79亿元。10大项目品牌的销售额普遍低于公司品牌，但也有优秀项目品牌获得相对较高的收入和盈利，如新华联和高山流水。10大地方公司品牌在规模上不输于全国公司品牌，只是因为企业战略不同而专注于某一特定区域市场，如上海恒大，2003年拥有当地商品房市场近1%的份额，净利润过亿元。而天津国泰则以经济适用房出奇制胜，2003年获得3.3亿元的销售佳绩。

品牌年龄与成长速度

中海地产、万科发展已久，品牌年龄均超过20年，它们目前仍发展稳健，近三年平均销售额的增长率分别为10.89%和37.9%。10大房地产公司品牌的平均年龄达到15年，成长速度高达68.29%。全国10大项目品牌的品牌年龄大约在3～5年，平均成长速度高达60%。10大地方公司品牌与全国公司品牌类似，品牌年龄较长，多在10年以上，且增速稳健，体现出较强的持续发展能力。

基于消费者的品牌强度调查

TOP10研究组就房地产品牌的“知名度”、“美誉度”和“忠诚度”，在全国及各大城市范围内进行了广泛的网络问卷调查，其目的是了解消费者对品牌强度的认识。调查问卷自2004年10月8日至11月18日，41天的时间共收回问卷6453份，其中有效问卷5173份，有效率80.17%。

调查显示，万科、中海这两家企业在全国范围内消费者心目中的认知度、忠诚度、美誉度等方面的第一品牌平均得票率分别达到了11.9%和7.2%，10大公司第一品牌总得票率达到39.1%。从消费者认可的项目第一品牌情况看，奥园、SOHO的三度平均得票率分别达到10.8%和8.0%，另外，高山流水以较高的美誉度获得西部消费者的认可，获得3.5%的第一品牌得票率。

从调查结果的统计分析看，呈现四大特征，一是消费者对品牌认知透过了品牌的识别表层深入到质量层次。二是有较强识别意义的品牌更容易被消费者接受。三是一些品牌已经通过建立绝对强势的区域性品牌，逐步向全国范围渗透。四是一些地方公司品牌通过专业市场的开发在消费者中获得较高的认知度。

中国房地产品牌的发展趋势

品牌竞争将成为房地产企业生存与发展的关键。

长期以来，易耗品市场的品牌竞争激烈，然而在房地产这样大规模的资本密集型行业，品牌却一直得不到应有的重视。住房改革以前，我国尚无房地产市场，品牌无从谈起；房地产市场逐渐形成以后，又面临着空间高涨的购房需求，卖方市场极大的抑制了行业品牌的成长和产品质量的提升。随着我国土地交易、金融政策日趋规范和透明，加上国外开发企业的强势进入，房地产市场将由供不应求向供求平衡转变，开发商不可避免要逐渐进入品牌竞争时代。品牌不是凭空制造，而是产品品质、企业信誉等一系列核心竞争要素的综合体。在充分竞争的市场中，品牌对于企业是有价的，甚至可能超过企业所开发物业的有形价值。

品牌含金量提升，管理系统化。

目前，房地产公司的品牌管理尚未形成体系，大多数企业还只是简单的利用广告来宣传公司和产品，导致品牌含金量下降。日趋激烈的品牌竞争将迫使企业将品牌管理提上议事日程，具体趋势有三：第一，品牌管理成为公司管理层关注的头等大事，其主要目标是针对竞争对手，采取一系列举措增强自身品牌对市场的相对影响力。效果卓著的措施将得到更多的资金和行政支持，相反则被淘汰。第二，品牌的稳定成长依靠长期的管理。为了获得长期的品牌价值，甚至需要几代人的经验累积和持续培养，而不能只靠短期的投入来赢得品牌。品牌管理不仅使每笔交易的收益最大化；更重要的是通过品牌建立公司长期的信誉度来挖掘客户的终身价值。第三，品牌管理将以全局管理为本，向下延伸至区域、城市、项目等管理层次。当全局及区域决策确定后，品牌管理在城市和项目层得以贯彻实施，这样就能充分发挥本地化的优势，开发更适应消费者的产品。

优势品牌将占据较大市场份额，主导行业动向。

第6篇

关键词：房地产；财务风险；控制措施

中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）09-0241-01

我国房地产行业的发展历史较短，规模还处在起步期，相对的房地产各方面基础可能会薄弱一些，另外，加之以不科学的管理或经营，产业资产多呈现出负债率高的现象。房地产企业要想在激烈的市场竞争中获得核心竞争力，就必须提高财务风险控制能力。

一、房地产行业财务风险分析

按期偿债风险。现阶段我国房地产行业企业的资金主要由自持有资金，楼盘预售款项，银行抵押贷款，其他借款四部分组成。一般来说自持有资金占总体的极小部分，大部分开发资金来自于银行贷款和其他借款。而房地产行业可以说是一个成本收回期相对较长的产业，收益利润也存在着不确定性，在该方面的财务管理存在极大风险。若不能有效控制成本的收回，银行抵押贷款的利息将大大降低企业的利润。企业在面对银行高利率的情况，还有可能选择风险更大的融资活动，这将是企业生存的重要隐患。

土地浪费风险。近年来城市规划的盲目扩大，房地产行业也在土地方面采取“粗犷式”开发，导致土地利用率与经济收益率不成比例，重复开发，随意建设的现象都严重影响了土地利用。有些企业为了追求更大的经济利益，寻找法律空档，过分征地，囤地等行为，不仅对于行业来说是浪费，对于国家资源来说也是浪费。

工程项目管理缺失带来的风险。现阶段房地产企业对于房地产工程的建设，往往缺少对于工程项目的管理与监督，简单的投资和工程设计之后，交付给施工企业执行，使得工程项目管理出现了断层，对工程的质量控制不严格，导致工程质量低于预期，造成后期维修及改造成本的增加，最终影响到企业的收益。另外，工程管理的缺失，会影响工程进度，造成延期预售及交房，使得企业的资金回笼变慢，增大了企业的资金压力和资金成本。因此，工程项目管理是整个房地产项目成功与否的基础与关键。

通货膨胀与市场因素带来的风险。通货膨胀会导致市场中贷款利率的改变，利率的增加就代表着企业投资缩水，无法完成预期收益，整个房地产项目也将面临无利可图或是亏损的危机。所以，房地产建设之前，房地产项目的市场定位分析往往要考虑到市场信贷的因素，要考虑到项目的市场前景，价格的确定要与市场的供需关系相适应，该类风险往往体现在银行对于项目评估阶段，很容易受到市场经济泡沫的影响，导致项目收益缩水。

二、房地产行业财务风险控制

加强房地产企业建设投资的控制与管理。房地产项目的投资一般分为建设投资和销售投资，对于成本的控制与管理要做到：第一、强化统筹，准确化成本核算，确保投资的最大收益；第二、加强工程施工的管理，确保资金到位，保证工程质量和工期，减少不必要的成本支出；第三、及时了解市场信息，及时调整企业经营策略，防止市场变动对发展的冲击。在项目管理方面，要从实际收益目标出发，采用系统和理论的方法对项目进行决策和计划。

健全企业财务管理体制，严格规范财务行为。房地产企业需要通过财务管理人员的研究，针对性地根据房地产企业的财务支出特点和管理重点，积极探索适合企业特点，适合市场特点的财务管理体制，并且要保证能够及时地更新和优化管理体制，使得企业财务管理工作平稳安全的进行。管理部门要发挥监督职能，积极监督企业的财务行为，为其制定相关的规范化规定，对于不明财务问题及时查清并消除影响。

加强成本管理，降低消耗提高效益。为了获得利润企业就必须进行投入。而成本则是企业最根本、最直接的投入，成本是决定企业利润的重要因素。企业要生存和发展，获得最大利润，就必须全员参与成本管理。加强房地产项目成本管理，严格控制成本，努力降低成本，才能在激烈的市场竞争中，取得竞争优势，处于不败之地。因此，房地产开发企业既要重视成本管理，又要切实搞好成本管理。

（1）强化成本管理体系，完善各部门人员的职能分配。加强成本管理离不开科学合理的预算制度，建立科学合理的预算制度就必须对预算管理与控制的机构进行合理的设置，通过建立一套规范的责任和权利相结合的成本管理体系可以明确管理职责、协调成本管理工作，监督成本控制过程，保障项目按照既定的成本控制目标进行成本控制工作。（2）实行全过程的成本管理，努力实现成本管理目标。在项目正式启动前根据项目的实际情况先建立―个目标控制成本；在项目开发过程中严格按照目标控制成本来进行监督和控制，努力实现成本管理目标；在项目完工后要对项目进行再评估，用实际成本和目标成本作对比，分析成本增加或减少的原因，为以后的项目提供有价值的参考数据。

积极创新高效财务管理方法，提高财务控制能力。首先，房地产企业的财务管理可以应用网络信息化管理系统，使财务数据具有实时性和统一性，提高企业的财务管理效率和财务控制能力。其次，需要管理人员积极探索适合企业发展的财务管理方法，通过工作经验总结出不断完善的财务管理体系，不断强化财务的管理职能。

强化企业财务管理人员的专业素质。财务管理作为企业核心竞争力所在，就必然需要高质量的管理部门和管理人员，为了提高企业的财务管理能力，就必须要求管理工作人员的高管理水平。企业可以在聘用和设立管理部门时，选择具有专业知识的员工，并且在后续的工作中，根据企业的发展水平，积极组织管理人员的学习深造工作，及时考核工作人员的技术水平，确保管理部门一直处于高水平管理状态，才能保证企业财务管理稳定发展。

第7篇

关键词：中小型房地产企业；工程造价控制；要点

中图分类号： TU723 文献标识码： A 文章编号：

面对房地产市场竞争的日益加剧，中小型房企为提高自身竞争能力，必须有效的利用有限的资源，杜绝浪费、提升效益。通过对项目工程造价有效控制，是增强市场竞争能力，保持企业发展的重要手段。下面就中小型房地产工程造价控制做一简要分析。

1.中小型房地产企业的概念和特点

1.1中小型房地产企业的概念

中小型房地产企业是一个相对于大型房地产企业而言的概念，是指在开发及销售等方面规模相对较小的企业。目前，对中小房地产企业的尚无一致看法，有学者认为可以从企业规模及开发数量上进行划分，中小型房企是指开发规模较小（年开发面积小于10万m2）、员工较少（200人以下）、年销售额在1.5亿元以下，开发资质2级及以下的房地产开发企业。

1.2中小型房地产企业的特点

1）企业规模小融资能力差

中小型房地产企业由于规模小、资产少、职工人数少、开发项目小等，决定了其无法直接进入资本市场，限制了其融资渠道。但由于房地产企业资金占用量大，规模及融资能力很大程度上决定了公司的市场地位。而中小型房地产企业由于规模及自有资金的限制，无法的到金融机构的信任和支持，融资渠道单一，只能更多地趋向于选择中短期项目和中小型项目，抗风险能力差，此限制了其发展。

2）管理体系不健全

受到开发规模和项目数量的限制，中小型房地产企业管理机构设置比较简单，内部控制制度不健全，管理体系不健全，形成了岗位分工不明确、责任不清晰管理不到位的现状。加之缺乏优秀的管理人员的，对市场状况及发展趋势判断不准，出现经营决策跟着感觉走的状况。另外，因项目管理经验不足，项目管理还处于一个较低的水平，质量、工期都不具有竞争性。

3）企业竞争力较弱

房地产开发是以项目方式运作的，具有连续性的特点。但因中小型房企规模小、开发能力弱、资金投入不能保证等，造成项目开发的随机性较高，各类项目关联性差，致使企业的信誉度不高。另外，在品牌宣传及市场营销方面也无法与大型房企抗衡，从而失去了很多获取较高利润的机会，市场占有率不高，资金的周转期长，增加了资金的压力。

2.工程造价控制的特点

虽然房地产开发企业的规模不同，但在项目的造价控制却都具有以下特性：

2.1动态性

房地产开发项目从决策到竣工交付需要经历一个较长的过程，开发过程中，各种内外部条件的变化使项目开发处于一个不确定的环境中，影响工程造价的各种情况均有可能发生，工程实际造价只有等到竣工结算后才能明确。同时，工程造价控制需要在质量、工期及成本目标指导下进行，任何目标发生变化后，造价控制也需随之变化。

2.2全过程性

工程造价的控制贯穿于工程建设的全部过程，从项目的决策阶段、设计阶段、招标阶段、实施阶段以及使用阶段，直至项目寿命终止。要实现工程造价控制目标，就必须在项目建设的各个过程，针对不同阶段的特点，采取不同的手段进行有计划、有目标的控制，才能保证项目总造价控制目标的实现。

2.3前期阶段的重要性

工程造价的控制虽说贯穿于项目开发建设的全过程，但因不同阶段的工作内容不同，对造价的影响也不相同。项目的决定阶段和设计阶段是对工程造价影响最大的阶段。根据相关数据分析可以看出，策划和设计阶段的费用仅占项目工程造价的5%左右，但其却确定了项目总投资的85%，而施工阶段的造价控制，只能影响项目总造价的5%~10%。由此可以看出工程造价控制的关键应在前期的决策和设计阶段。

2.4相关性

工程造价的控制不是孤立开展的，与项目的质量、进度有着密切的关系。工程造价的控制与相应的技术要求、进度要求、工作条件及工作范围密不可分，各类条件之间存在着矛盾、但又紧密地统一，工程造价的控制不能仅仅片面的强调造价目标，而不顾质量的降低及工期的拖延，造价的控制必须与质量、工期、工作范围的控制同步协调。

3.中小型房地产企业工程造价控制要点

中小型房地长企业项目的造价控制可以分为决策、设计、招标、实施及结算阶段，每一阶段具有不同的控制要点。

3.1决策阶段

项目决策是选择和决定投资方案的过程，是通过对不同方案进行技术经济比较，对拟建项目的各项功能的必要性和可行性做出判断和决定的过程。是整个项目工程造价控制的基础，也是关键阶段。

此阶段需要在充分市场调研的基础上，进行竞争性分析，并对市场的发展趋势进行判断，在综合考虑自身的各方面优劣势的基础上，通过对项目开发规模、产品标准及档次、建设地点、工程技术方案的对比，选择经济合理、技术先进、实施可行的方案。方案确定后，做好投资估算的编制工作，作为下达设计任务书、控制设计概算的依据。

3.2设计阶段

设计阶段是房地产项目进行全面规划和描述实施意图的过程，是处理经济与技术的关键环节，此阶段应注意以下几点：

1）推行设计招标

设计招标，有利于引入竞争机制，通过多种设计方案的对比，从中选择最优设计方案，有利于项目投资的控制，通过招标可以选择有实力的设计单位，提高图纸设计的质量，保证后续目标的实现。通过招标选择技术先进性、经济合理性的方案，同时关注平面布局的合理性，最大程度提高土地利用率；并考虑建筑物的性质、用途，合理布置道路、管线、绿地、园林景观等，充分利用有限的投资；

2）推行限额设计

限额设计是指按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，按照初步设计总概算控制施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资额控制设计，保证总投资额不被突破。设计过程中可以采取标准化设计及运用价值工程方法，另外，在签订设计合同时应明确限额设计指标以保证目标的实现。

3）完善设计合同条款

设计合同签订时，应对设计质量、设计进度、施工图设计的工程造价控制等方面要有明确的要求，设定相关奖惩条款，使设计单位重视图纸的质量，加强内部审查，尽量减少因设计不到位造成后期费用增加。

4）设计概算的审核

设计概算是设计文件的重要组成部份，是编制投资计划、确定控制建设项目投资的依据。经批准的设计概算是工程建设投资的最高限额，是资金筹措及造价控制的依据，应进行仔细审核。

3.3招标阶段

通过公开招标，可以选择技术力量强、资金雄厚、管理水平好的施工企业，凭借市场竞争，达到控制项目工程造价的目的。在招标过程中应注意：

1）明确工程招标范围

房地产开发项目专业化程度较高，需要由多个不同的承包单位协作完成。施工过程中会产生不同承包人之间的场地、工序、工作面的交接。对此应做出明确的约定，严格的交接标准、防止返工和索赔产生，造成成本的增加。

2）制定严密的合同条款

开发过程中，不可预见的因素较多，通过合同条款对各种情况的处理方式进行约定，涉及对工程造价的条款一定要严谨。如总包单位对分包单位及协作单位应提供的服务内容及标准，新增工程内容价格确认方式，不可预见的风险范围及双方应承担风险的幅度等都应在合同当中予以明确。

3.4实施阶段

此阶段建筑物形成实体的阶段，涉及面广、工程量大、周期长，在此阶段应关注以下几方面：

1）进行合同交底及图纸会审

合同签订后应及时进行合同交底，使合同执行者熟悉合同条款、明确工作界面的划分，分清各项工作的责任主体。认真组织图纸会审，减少设计变更的发生，尽可能把设计变更在施工阶段初期，设计变更发生得越早，损失越小。

2）控制现场签证

规范现场签证程序是控制工程造价的重要措施，应该建立现场签证会签审核程序，对项目管理人员明确责任人、审核人责权利分明。。签证要及时，尽量把签证图纸化。对于隐蔽工程的签证，应该在隐蔽之前核定，避免事后扯皮。

3.5结算阶段

结算阶段需要在短时间内对项目的工程造价做出准确的反应，应做好以下工作：

1）准确计算工程量

准确计算工程量是确定工程造价的基础，相关人员应掌握工程量计算规则，精通施工技术，熟悉施工工艺。同时计算时应严格按照合同约定进行，明确工程施工范围及界限，防止重复计算。

2）合理计取各项费用

对上报的结算，审查综合单价是否存在错套、高套情况，子目换算是否正确，材料价格是否按规定处理，同时还要重点核查措施项目费是否为包干项目，与招标文件及合同约定是否一致等。并及时完成甲供材数量的扣减，确认相关往来账务，准确真实的反应工程造价。

4.结语

中小型房地产开发项目要提升自身的竞争力，必须配备优秀的管理团队、搭建合理的组织机构，对项目开发全过程的工程造价控制进行严格控制，只有各阶段的造价得到有效管理，企业才能确保实现项目赢利的目的。

参考文献：

第8篇

关键词：工程造价 管理 控制

1　房地产企业工程造价阶段性管理与控制的意义

房地产企业工程项目建设的中心任务就是实现项目目标。从客观意义上讲，企业投资目标的实现才是业主经济效益的真正体现；而工程造价的确定与投资的有效控制是房地产企业工程建设管理不可缺少的重要组成部分，在企业项目建设管理中有着特殊的地位。

企业内部的工程造价实际是企业进行一个工程项目建设所需费用的总和。大多数建筑工程的建设周期较长，生产要素价格频繁变动，由于其具有固定性和单件性，造成整个工程造价也随之频繁变动。工程造价管理对于施工单位来说至关重要，它贯穿于项目建设的全过程，以最少的投入获取最大的经济效益是施工企业的经营目标，由此可以看出，工程造价管理把握着施工单位的经济命脉。

通过有效的途径规范施工流程，严格控制成本开支，获取更多的最终利润，是施工单位进行造价管理的根本出发点。工程造价管理是全方位、涉及全过程的动态管理体系，但仍有一部分人员对它还缺乏系统的认知，他们对于工程造价的理念仅局限于工程预结算方面。

2　企业建筑项目全过程的构成

企业建设项目是由一系列的建设项目阶段共同构成的一个完整过程。房产工程的建设涵盖了前期投资、中期建设和后期生产经营三个重要阶段，其中每个建设阶段又可以细化为多个具体的操作环节。

根据行业惯例，一个工程项目从设计理念的提出到最终投入使用，需要经历可行性研究、决策、施工方案的甄选以及验收等多个复杂的操作流程。鉴于此，要对整个项目建设实施造价管理，必须掌握识别建设项目的过程和应用“过程方法”。

3　企业全过程工程造价控制

3.1　项目建设前期工程造价控制　项目建设前期即项目的投资决策阶段。这个阶段企业的主要任务是进行立项研究可行性分析，并以此来控制工程造价。该阶段工程造价管理往往对全局的造价控制起到关键性的作用。例如采用何种方式投资、项目选址及其可行性研究等，都决定着项目未来的发展方向。

3.2　项目设计阶段的工程造价控制　设计图纸和方案的选择与工程项目总造价息息相关。投资决策以后，可采用限额设计的方式，将造价管理融入设计理念，严格控制每一分项工程的成本开支。在可研阶段以及进行初步设计时，使价值工程中的功能分析与限额设计理念相互融合，在确保工程质量的前提下，力求以最少的成本投资获取最大的经济效益，同时兼顾良好的社会效益。在结构设计阶段，本着经济合理的设计理念仔细甄别结构方案，充分考虑项目的使用功能，敲定最佳结构方案，进而有效控制工程造价。

3.3　招投标阶段的工程造价控制　在确立社会主义市场经济体制改革目标20周年的今天，我国的经济环境经历了大变革，建筑行业的工程建设也迎来了由计划完成指令性任务转变为竞标赢取最终利润的市场经济时代。市场需求变化多端，行业竞争愈演愈烈。建筑企业要在市场中谋得一席之地，并获得长远发展，只能通过竞标的方式积极参与市场竞争，做好公司工程项目的投标工作。

3.3.1　房地产企业内部必须拥有一个实力雄厚的招标机构，培养一批专业知识储备充足、行业经验丰富且业务精湛的专业人才，特别要吸纳一批专业技术人员。

3.3.2　广泛搜集招标信息，然后分析筛选，仔细甄别后开始编写标书。

3.3.3　严格按照行业规范编制标书。基于科学合理、经济可行的原则编制施工组织设计，本着节省成本开支的目的，积极引进先进的工艺设备；标书的关键点在于对工程造价的计算工作人员必须认真负责，参考客观数据信息准确计算项目工程造价，防止错算、漏算、冒算。根据评标规则和招标单位的具体要求，结合本单位的客观条件和实际能力来编写一个合理的工程造价，往往能大幅度提高中标的机率。

4　公司施工阶段的工程建设控制

施工阶段是形成实体工程的重要阶段。这个阶段可能对工程造价造成影响的因素相对少一些，因此要求施工单位在保证工期质量的同时，严格控制施工中各分项开支，按照预期目标先制定有针对性的费用管理计划，协调好各方关系；同时加强技术、经济、管理等各项施工活动，切实做好工程造价管理，力求以最低的费用开支获取最大的经济效益。

4.1　加强合同管理，严格规范施工组织设计方案的论证及健全设计变更审批制度　工程建设的成本投入和工期质量的控制，以及竣工结算、工程款的支付和索赔等施工活动的开展必须以施工合同为准。工程合同具有法律效力，有助于明确甲乙双方的权责关系，也有助于大大减少成本投资，增加经济效益。因此，进行造价控制必须重视合同管理。在合同中，对材料供应、签证变更管理、工程造价、竣工结算和工程款项的支付等都有明确说明，不论哪一项内容都与工程造价息息相关。合同管理应该把强化施工阶段的合同管理作为工作重点，做好合同管理的攻与守。

项目施工需要在施工组织设计的指导下进行。合理的施工组织设计可以协助施工单位有序开展施工活动、实行严格的造价管理、保质保量完成工程建设的主要手段。为了对工程造价进行有效的管理和控制，施工单位必须提前甄选施工方案，并就技术、经济方面的要求对其进行可行性分析，合理分配人、物、财等各类资源降低费用开支。此外，积极引进先进的工艺设备、严格现场管理等措施，都有助于大幅度提升工作效率，有效控制工程造价。

针对设计变更问题，首先为了减少工程原材料的浪费，最好使其发生在设计环节；其次尽量提早变更；再者，设计变更决策前，要准确计算变更所需的工程量和相关费用，经原设计者确认后再实施变更。

4.2　加强施工管理，重视现场签证及施工索赔　强化施工管理。选用的施工队必须是信誉良好、有一定资质且业界普遍认可的，尽量避免层层转包，一是便于造价管理，二是能使工程质量有保证。

合同中未注明的施工内容和结算方式可以通过现场签证来记录。现场签证也是进行造价控制的重要环节，它对于工程造价的影响无需多言。而施工索赔就是通过经济手段控制工程造价。对于工程建设的经济损失也可以通过合理索赔来弥补。在工程建设过程中，工程造价管控部门必须与设计、施工等部门保持密切的联系，以便实时获取可能索赔的信息，工程量的计算要准确、客观；逐字逐句地推敲合同内容，力求工程索赔有理有据；施工单位首先要熟悉索赔流程，在日常的施工管理中随时搜集赶工、设计变更或不可抗力等索赔数据资料，抓住每一次索赔的机会为单位争取利益；未在合同中注明的工程量，必须得到业主和监理的确认，因此一定要全面记录施工过程，随时将索赔资料上报至监理部门，为日后的工程索赔提供依据。竣工结算时有理有据的提出索赔，往往胜算较大。通过成功索赔取得利润收益在总利润中占有相当大的比例。而且这部分利益完全合理、合法，所以不会出现业主、监理等利益方扯皮的问题。

4.3　加强竣工结算的编制工作，严把结算关　项目建设的造价水平可以通过竣工结算体现出来。竣工结算是工程造价合理确定的主要依据，因此预算人员必须秉承认真负责、严谨务实的工作态度，与设计、施工等各部门保持密切的联系，广泛收集用力结算的工程资料；根据招标文件及工程合同约定的相应条款对工程量进行统计。变更工程量也属于工程量的统计范畴，计算时切忌忽略这一点；另外，施工签证和索赔费用也是增加利润收益的方法途径。总而言之，竣工结算是综合了技术、经济等多方面的信息，需要各部门人员群策群力、密切配合，才能取得预期成果的综合性的工作。

5　结束语

工程造价管理和控制贯穿工程项目建设的全过程，每一项分部工程的最终成果都与其息息相关；工程项目的质量及其投入使用后的效果反馈，以及该项目创造的经济效益和社会效益，在很大程度上取决于设计、施工、竣工结算等各个阶段性工作所取得效果。鉴于此，只有基于我国的基本国情，结合项目特点建立一套全面的、具有国际水准的方法程序来控制工程造价，才能达到“以最少的成本投资获取最大的经济效益”的建设目标。

参考文献：

[1]徐虹飞.房地产开发项目全过程工程造价控制[J].中小企业管理与科技（上旬刊），2010（03）.

第9篇

【关键词】房地产企业；工程造价；管理与控制；合同管理；施工管理

前言

房地产工程投资量巨大、建设周期较长、事关利益主体工作，是复杂、艰巨的建设工程，经济效益的按期实现是房地产企业生存的根本，也是取得其他效益的基石，更是企业发展的出发点。对房地产工程进行整体性、过程性控制既是房地产企业经济效益取得的重要保证，也是房地产企业社会效益和综合效益的基本保障，因此，作为企业重要经济和管理手段的造价工作就显得尤为重要。房地产工程造价可以实现对工程项目建设的各时期和各阶段的经济和管理控制，以对施工细节和关键环节的有效监督，降低房地产工程出现的浪费和失误，进而达到将实际工程消耗控制在设计的合理范围内，从而取得应有的综合效益，并达到内在地提升房地产企业的管理水平和经营水平的目的。由于房地产工程是分阶段进行的，所以，造价工作必须在突出阶段性，这样才能使整体造价更具有科学性、针对性和合理性。应该立足于房地产企业工程建设工作实际，提高对房地产企业工程造价工作价值的认识，在科学划分房地产企业工程造价工作阶段和任务的基础上，针对各时期提出管理与控制房地产企业工程造价工作的方法，希望对强化房地产企业工程造价工作的主导和管理地位，体现房地产企业工程造价工作的价值，发挥房地产企业工程造价管理与控制的作用有所帮助。

1、房地产企业工程造价工作的价值

房地产企业工程造价工作具有把握着企业经济命脉，控制企业成本开支，以便获取更多的最终利润的作用，房地产企业工程造价工作是施工单位进行经济和管理的根本出发点。房地产企业工程造价工作是全方位、涉及全过程的动态管理体系，对于房地产企业的生存和发展有重要的价值。

2、房地产企业工程造价的过程划分

根据房地产企业建设项目的实际工作，我们可以将房地产企业工程造价工作划分为前期投资的造价工作和后期建设生产的造价工作，两个重要的时期，房地产企业工程造价工作只有立足于这样的阶段划分才能够比较方便有效地实现过程上的控制，使房地产企业工程造价工作更加具有生命力和有效性。

3、房地产企业工程造价阶段性管理与控制

3.1房地产企业工程前期投资造价工作的管理与控制

房地产企业内部必须拥有一个实力雄厚的招标机构，培养一批专业知识储备充足、行业经验丰富且业务精湛的专业人才，特别要吸纳一批专业技术人员。广泛搜集招标信息，然后分析筛选，仔细甄别后开始编写标书。严格按照行业规范编制标书。基于科学合理、经济可行的原则编制施工组织设计，本着节省成本开支的目的，积极引进先进的工艺设备；标书的关键点在于对工程造价的计算工作人员必须认真负责，参考客观数据信息准确计算项目工程造价，防止错算、漏算、冒算。根据评标规则和招标单位的具体要求，结合本单位的客观条件和实际能力来编写一个合理的工程造价，往往能大幅度提高中标的机率。此外，这一时期的管理与控制重点在合同管理，严格规范施工组织设计方案的论证及健全设计变更审批制度工程建设的成本投入和工期质量的控制，以及竣工结算、工程款的支付和索赔等施工活动的开展必须以施工合同为准。在合同中，对材料供应、签证变更管理、工程造价、竣工结算和工程款项的支付等都有明确说明，不论哪一项内容都与工程造价息息相关。合同管理应该把强化施工阶段的合同管理作为工作重点，做好合同管理的攻与守。

3.2房地产企业工程后期建设生产造价工作的管理与控制

首先应该加强施工管理，重视现场签证及施工索赔强化施工管理，在工程建设过程中，工程造价管控部门必须与设计、施工等部门保持密切的联系，以便实时获取可能索赔的信息，工程量的计算要准确、客观；逐字逐句地推敲合同内容，力求工程索赔有理有据；施工单位首先要熟悉索赔流程，在日常的施工管理中随时搜集赶工、设计变更或不可抗力等索赔数据资料，抓住每一次索赔的机会为单位争取利益。此外，要加强竣工结算的编制工作，竣工结算是工程造价合理确定的主要依据，因此预算人员必须秉承认真负责、严谨务实的工作态度，与设计、施工等各部门保持密切的联系，根据招标文件及工程合同约定的相应条款对工程量进行统计。变更工程量也属于工程量的统计范畴，计算时切忌忽略这一点，竣工结算时期需要各部门人员群策群力、密切配合才能取得理想的工作成果。

4、 结语

综上所述，房地产企业工程造价管理与控制是全过程、全方位地贯穿工程建设之中，从系统论的角度出发，只有每个环节和阶段都做到最好，整个过程和系统才能达到完美，因此，应该对房地产企业工程造价在设计、施工、竣工等各个时期工作加以划分，在结合工程特点、企业特点的基础上，以阶段性的工程造价工作控制工程的进度和质量，降低工程的损失和浪费，达到将房地产工程消耗控制在预想的范围内，以最小的成本获得最大的综合效益。处于研究水平的限制，文章对房地产企业工程造价的探讨还存在各种不足，如：划分方式过于简单，研究还存在缺憾等，希望同行能够以发展的态度看待这些缺点，并将这些缺点研究和解决当做今后实际工程造价工作的起点，以便形成整体性的工程造价体系，更好地指导房地产企业工程造价工作，使其走向完善。

参考文献：

[1]徐虹飞.房地产开发项目全过程工程造价控制[J].中小企业管理与科技（上旬刊），2010（03）.

[2]黄晓光.房地产开发项目中工程造价的控制[J].价值工程，2009（03）.

[3]邹勤.浅议房地产企业在房地产开发全过程中的工程造价管理[J].硅谷，2008（01）.

第10篇

关键词：“工作过程”导向；教学模式；综合性职业技能训练

当前，高职教育的教学与管理往往模仿普通高等教育，实施的是普通高等教育以学科为中心的教学模式，而没有按照职业岗位去开发课程，因而培养的人才无法满足生产第一线的实用型、技术型和技能型要求。这就出现了我国高职教育现在所面临的尴尬局面：一方面，社会上技能型人才严重短缺，另一方面，相当多的高职毕业生却“有业难就”或“无业可就”。这种矛盾的现象说明，我们的高职教育还没有很好地适应社会实际需要。

因此，我们借鉴德国职业教育的成功经验，以“熟练掌握岗位技能、专业技能”为教学主线，把“能够胜任企业岗位要求”作为教学工作的出发点和落脚点，依据“以能力为根本，以就业为导向”的宗旨，以企业的实际“工作过程”为导向，设计出反映真实工作过程的教学过程，真正实现学校教育与用人单位就业岗位的“零距离”对接。

本专业培养目标

房地产业是从事房地产开发、投资、经营、管理与服务的行业，是我国的支柱产业。在我国加快城市化进程的总体方针下，更有着举足轻重的作用。因此，房地产经营与估价专业培养的是能适应社会主义市场经济发展的需要，系统掌握房产、地产和房地产服务经营与管理的基本理论知识和专业操作技能，熟悉国家房地产相关法规，在房地产经营管理部门与开发经营企业从事行政、经营、管理、策划、业务和顾问等工作的高级技能型人才。具体来说，该专业培养出来的毕业生应该具备以下几点专业能力：（1）房地产法律、法规及其相关法律、法规运用的能力；（2）房地产项目策划、风险与不确定性分析的能力；（3）房地产市场细分、定位、竞争者识别的能力；（4）房地产租售接待、谈判的能力；（5）办理土地出让或划拨手续、组织招投标、签订合同、办证服务、代办按揭贷款的能力；（6）撰写房地产估价报告的能力；（7）公关、危机处理的能力。

本专业的教学现状

在现阶段，虽然本专业已经设置了《公共关系与礼仪》、《房地产法规》、《房地产统计》、《房地产开发》、《房地产市场营销》、《房地产金融》、《房地产经纪实务》、《房地产估价理论与方法》等多门专业课程，但是，由于理论教学的局限性，毕业生只能纵向掌握每门课程独立的知识体系，而不能横向将多门课程进行综合运用，完成实际工作中的任务。例如，在新建商品房租售的工作过程中，毕业生只能纵向、单一地运用《房地产经纪实务》课程中的相关知识去完成工作。殊不知，该项工作过程需要横向、综合地运用《公共关系与礼仪》、《房地产法规》、《房地产市场营销》、《房地产金融》、《房地产估价理论与方法》等多门课程的相关知识。因此，为了弥补课堂内理论教学的缺陷，我们要开发新的教学模式，缩短毕业生的上岗时间。

本专业综合性职业技能训练的开发

（一）开发依据

本专业的毕业生主要就业于房地产项目开发和租售流程的各个环节中。该流程包括可行性研究、项目策划、规划设计、招投标准备、项目施工、竣工验收、项目营销策划、项目销售、交房、房屋使用、房屋租售等环节。

从专业培养目标出发，为了能使本专业的学生巩固所学的专业技能，提高横向综合运用所学理论的能力，增强动手能力，更好地接受企业文化，我们开发了以该流程“工作过程”为导向的综合性职业技能训练。

（二）训练目标

该流程“工作过程”紧贴工作实际，让学生在就业前就能比较真实地接触到各种工作场景。通过真实工作场景的模拟，学生不仅掌握资料搜集、数据分析、礼仪接待、危机处理等基本技能，还可以加强房地产法规运用、房地产市场细分定位、房地产项目风险与不确定性分析、办理土地出让或划拨手续、组织招投标、签订合同、办证服务、撰写房地产估价报告等职业技能。

在训练过程中，学生可以横向综合已学理论知识，将理论与实际有机结合，有效提高专业技能，为其自身就业条件增加砝码。也可以使用人单位迅速将应届毕业生安排到房地产投资策划、房地产估价、房地产开发经营、房地产经纪、物业服务等实际工作岗位上，缩短企业对新进员工的培训周期。转贴于

（三）训练内容

与课堂教学知识点结合训练以完成实际工作任务为出发点，把各门专业课程之间相对独立的理论知识体系打破，将各个知识点进行横向综合，并与房地产市场第一线的岗位工作紧密结合，以“职业技术优先”、“动手能力优先”为指导思想，重点培养学生的实际动手操作能力。

以模块为单位进行划分训练是以多个模块为内容依次展开的。模块设计是以房地产项目开发、租售流程“工作过程”中相关环节所对应的岗位工作为导向进行的，分为房地产投资策划、房地产估价、房地产开发经营、房地产经纪、物业服务等五个模块。每个模块均涉及了“工作过程”中的相应环节，五个模块包含了“工作过程”的所有环节。

（1）房地产投资策划模块。该模块由可行性研究、项目策划等环节组成，依据各个环节的典型工作过程设计了设计房地产市场调查方案、撰写房地产市场调查报告、编制房地产开发项目可行性研究报告、编制房地产开发项目营销策划书等综合训练项目。通过这些项目的综合训练，可以加强学生的房地产市场细分、房地产市场定位、房地产市场竞争者识别、房地产项目风险与不确定性分析、房地产开发项目策划等职业技能，可以让毕业生在房地产投资策划岗位上从事房地产市场调查、房地产项目可行性研究、房地产项目策划等典型工作。

（2）房地产估价模块。该模块由规划设计、招投标准备、房屋使用、房屋租赁等环节组成，依据各个环节的典型工作过程设计了模拟房地产估价等综合训练项目。通过这些项目的综合训练，可以加强学生搜集资料、实地勘察、分析数据、选择估价方法、撰写房地产估价报告等职业技能，可以让毕业生在房地产估价岗位上从事房地产价格评估等典型工作。

（3）房地产开发经营模块。该模块由项目策划、项目营销策划等环节组成，依据各个环节的典型工作过程设计了模拟办理土地出让或划拨手续、模拟建设工程招投标、模拟租售接待、模拟租售谈判等综合训练项目。通过这些项目的综合训练，可以加强学生房地产相关法规运用、办理土地出让或划拨手续、组织招投标、租售接待、租售谈判等职业技能，可以让毕业生在房地产开发经营岗位上从事土地取得、建设工程招标、新建商品房租售等典型工作。

（4）房地产经纪模块。该模块由项目销售、房屋租售等环节组成，依据各个环节的典型工作过程设计了模拟签订合同、模拟办证服务、模拟办理贷款手续等综合训练项目。通过这些项目的综合训练，可以加强学生房地产法规运用、公关、危机处理、签订合同、办证服务、代办按揭贷款等职业技能，可以让毕业生在房地产经纪岗位上从事房地产经营、房地产等典型工作。

（5）物业服务模块。该模块由交房、房屋使用等环节组成，依据各个环节的典型工作过程设计了模拟小区入住办理等综合训练项目。通过这些项目的综合训练，可以加强学生房地产法规运用、危机处理等职业技能，可以让毕业生在物业服务岗位上从事前期介入验收服务、入住服务、使用期物业服务等典型工作。

以“工作过程”为导向的教学模式将学生作为学习行动的主体，以职业技能作为学习元素，在基于职业活动的学习情境中打破传统的理论体系，将知识点重新横向整合，以有效完成相关岗位的典型工作为最终目的。

以“工作过程”为导向开发的房地产经营与估价专业综合职业技能训练项目，以“够用、管用”为指导思想，紧贴市场，紧贴实际。通过这种综合性的职业技能训练，可以使学生成为市场上需要的、抢手的、有一技之长的高素质技术应用型专业人才，而不是那些基础知识扎实、但毕业后仍需进行较长时间职业培训和再教育后才能胜任工作的毕业生。

第11篇

一、投资性房地产两种后续计量模式的对比

目前，投资性房地产可以使用成本模式与公允价值两种计量模式，那么二者之间有什么差距呢？

（一）两种模式的差异在实例中的体现

成本模式与公允价值模式会计处理的比较与分析1 投资性房地产的初始计量核算

1.成本模式

企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，按应计入投资性房地产成本的金额，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。

2.公允价值模式

企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，按应计入投资性房地产成本的金额，借记“投资性房地-成本”科目，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。

在新的会计准则下，投资性房地产无论是采用成本模式还是公允价值模式，外购或自行建造达到预定可使用状态的投资性房地产，都是按照企业实际取得的投资性房地产的成本作为原始入账价值，初始计量的账务处理是一致的。

（二）投资性房地产后续计量模式使用比例[1]

人们预期会有大量公司采用公允价值模式，事实上却屈指可数。（见表1）

据表中数据显示，即使每年使用公允价值后续计量模式的企业数量在持续增加，只有很少量的企业选择了这种模式。本文从公允价值计量模式本身的缺陷和使用过程中出现的实际问题作出分析。

二、公允价值计量模式的缺陷

由于公允价值计量需要从外部市场获取相对客观公正的数据信息，这就需要成熟的房地产市场和信息披露机制等条件，这个要求本身就为该计量模式设置了困难。

采用公允价值模式进行后续计量的，在资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产――公允价值变动”科目，贷记“公允价值变动损益”科目，公允价值低于其账面余额的差额，就借记“公允价值变动损益”科目，贷记“投资性房地产――公允价值变动”科目。取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目[3]。

在两种模式下，取得的租金的收入，只需按收入实现原则确认收入，账务处理一致。采用成本模式进行的后续计量，只需根据投资性房地产的初始成本计提相应的折旧和摊销，会计处理简单，而采用公允价值模式计量，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，而是根据公允价值的变化重新计量投资性房地产的价值，引入公允价值计量模式，使会计处理变得相对复杂[4]。

（一）公允价值的取得比较困难

就意味着每年都要花费大量的金钱来取得专业人员的评估，这很大程度上增添了企业的运营成本。筛选使用他人的数据，是一个不太合适的行为和分析判断的方法，或者这种途径更多的是借用到理论分析中，而不是真实产生的数据。

（二）市场条件难以达到

想要使用公允价值模式的企业必须存在于大中型城市，否则所处地区无法拥有活跃的交易市场；其次，类似房地产要求和被估价的对象属于同一个供求圈，并在使用途径、规模大小和房产结构等方面都要相同或相近，这一要求也十分严格，很难达到。

真实的、准确的、及时的新数据，无法有效获得，即便获得了数据，也无法完全可信，这就给企业的应用埋下了参考的隐患。无从参考的同时，就要认真的用心的积累日常数据，逐渐分析数据是否真实被应用，确实给人民的生活带来了变化，

（三）单方向不可逆转性

准则要求：已采用公允价值模式计量的投资性房地产不允许转为成本模式，而成本模式可以改变成公允价值模式，作为会计政策变更来处理。企业一旦决定采用公允价值模式就没有转圜的余地，除非将资产处置。

（四）企业利润波动大、不可控

公允价值模式下，企业将公允价值和账面价值的差异计入公允价值变动损益科目，从而期末影响到营业利润进而影响净利润。

三、使用公允价值模式出现的问题

（一）对公允价值的监管不够到位

如今，我国的公允价值制度正在逐渐完善，但较之发达国家还是有一定的差距。对内，在内部控制方面有很多漏洞，体制监管不严格；对外，针对公允价值的法律不具体、不完善。这就导致很多企业利用公允价值模式来进行盈余管理，以此来达到增加资产、利润，粉饰财务报表的目的。

（二）公允价值的确定无法达到完全精确

在当今社会大量的数据和信息支持下，仍不能保证估值技术总是足够精确。估值既然称之为估值，就是因为它本身具有不确定性，并且估值的过程包含大量的判断，很难控制它的公正性、合理性，这可能会成为企业操纵公允价值的原因。

（三）公允价值模式与税收之间存在差异

当使用公允价值模式时，会计准则和税法的会计处理有很大不同，税法不承认公允价值变动导致的收益，所以征收所得税时，仍计提折旧。虽然使用公允?r值模式不会增加企业的税收负担，但是在期末计算纳税所得额时，必须进行纳税调整，增加了会计核算的困难。

采用公允价值模式计量，会计与税法处理存在差异。会计处理上，在年末按投资性房地产的公允价值调整其账面价值，差额计入损益，不计提折旧或摊销；税法处理上，投资性房地产持有期间的“公允价值变动损益”不承认公允价值的税前列支或税前收入，不确认公允价值变化所产生的所得，对投资性房地产在计算所得税时，仍按计提折旧或摊销处理，调减应纳税所得额，可见，采用公允价值模式计量对所得税纳税调整的核算，势必增加核算难度及工作量[5]。

四、建议

事实上，公允价值的计量模式并不是毫无用处，相对于成本模式的滞后性，它及时地体现了公司的真实资产水平，为企业的未来决策及融资提供更加科学的依据，也为股东和相关方及时、客观地了解公司的实际资产状况提供借鉴。

当然它需要一定的应用前提，例如相关主体的大力推行、法律法规的建立与完善、监督机构的职责权限设置、会计从业人员的素质提升等等。

（一）进一步探索公允价值计量模式的价值

公允价值计量模式的运用不够广泛，与它的价值挖掘、权威认定及传播都有极大的关系。这需要高校、科研部门或行业协会针对社会及时代特点对其进行创新、规范与可操作性等方面探索和优化。

1.价值性探索

任何一种工具在创立时都有一定的时代和市场局限性，公允价值计量理论同样如此。任何一种工具和手段只有对某一利益主体产生了深深地价值吸引，它才会广泛的选择运用，所以充分发掘公允价值计量理论的使用价值，也成为我们这一代会计人的使命和宗旨[6]。

2.降低复杂性

优化或标准化公允价值的计算方法、方式及手段，让公允价值的计算简单易行，降低企业计量的难度和成本，这也许是企业接受的另一原因。

3.提高传播性

通过教育与媒体等多种方式进行宣传，使得公允价值的概念深入人心，只有企业了解到公允价值模式带来的切实好处，观念上予以接受，行动上才能采用。

（二）需要相关主体积极推行

尽管推行公允价的值有很多积极方面，但仍需要政府相关部门（如财政、税收、金融监管部门）、行业协会、投资人、企业决策者的大力推行和坚定执行，否则再好的政策也会因为缺乏坚定的执行者和明确的责任者而落空。

（三）增强公允价值信息披露的规范性

1.对公允价值的理论深入及实践加强研究，参考国内外的相关准则，取其精华，去其糟粕，制定更为全面的会计准则。将之前披露的模糊区域具体化，进一步明确披露的相关问题，对是否需要披露、披露的范围、披露的详简程度等问题都做出具体规定，从根源上杜绝企业寻找漏洞、投机取巧事件的发生，增强披露的规范性、科学性，使财务报表更加公允，更好地保护利益相关者的权益。

2.国家在法律层次上予以支持，对相关法律进行规范，执法人员严格执法，对违反国家法律的行为绝不姑息。政府要不断完善市场信息公开制度，建立标准、严谨的房地产交易市场，提供信息共享平台，帮助信息使用者获得房地产交易的更多信息，使信息趋于透明化，缓解信息不对称的局面。

（四）提高会计审计人员素质

公允价值模式的投资性房地?a计量对会计和审计人员的职业素养有着很高的要求，公允价值的确定涉及大量专业人士的职业判断，其能力的大小决定着评估出来的公允价值的真实程度。会计从业资格证的取消并不意味着会计的要求降低，相反，会计从业人员的专业技术能力和职业修养更需要提升。

第12篇

［关键词］投资性房地产 公允价值 会计处理

投资性房产是企业拥有并已出租的建筑物、已出租的土地使用权和持有并准备增值后转让的土地使用权。新会计准则单独划分投资性房地产的目的是规范企业对投资性房地产的会计处理和相关信息的披露，提高会计信息的相关性。

一、投资性房地产采用公允价值计量模式的必要性

传统的会计计量属性是历史成本，但随着经济的发展，历史成本已经不能适应社会经济发展的需要。由于通货膨胀的影响，许多人开始质疑历史成本，认为采用历史成本计价会导致企业所提供的财务报表信息没有用，因为历史成本反映的信息与实际情况可能相差甚远。在这样的质疑声中，产生了其他的计量属性。随着经济的迅速发展，公允价值开始走进人们的视野，逐渐被大家认可并广泛应用。

与历史成本计量属性相比较，公允价值计量属性有其明显的优势，它能够及时、全面地反映现行和未来经济环境的变化，更真实地反映企业资产的现状，更符合决策有用观的要求，可以向财务报表使用者提供更有价值的信息。

公允价值计量的崛起，使历史成本计量受到越来越多的挑战，但公允价值在实际中的应用却受到可靠性的制约。就我国目前的情况来看，企业一般应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。而目前投资性房地产的公允价值在某些情况下是可以取得的，但考虑到我国的房地产市场还不够成熟，交易信息的公开程度还不够高，未完全采用公允价值模式，企业应于会计期末采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，应当采用公允价值模式。

采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。从成本模式转为公允价值模式，视为会计政策变更。但已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

公允价值模式符合投资性房地产的特性，更能够较好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力，但由于公允价值的确认仍然是一个难点，在现阶段的实务操作中容易被利用为利润操纵的工具。同时我们也可以借鉴香港的经验，房地产开发上市公司中如果采用了公允价值模式的，每年度公司会聘请独立的测量师对其投资性房地产进行评估，并作为公允价值的确定依据。

二、以公允价值计量投资性房地产对企业经营成果的影响

1.增强房地产企业融资能力，缓解资金紧张的局面

房地产业的资金需求量巨大，目前房地产企业的融资渠道主要是银行贷款。近年来，国家为控制信贷风险出台了一系列政策，使房地产企业向银行贷款的门槛提高，房地产企业陷入了资金紧缺的困境。新准则的出台为企业提供了以公允价值计量投资性房地产的选择，使被低估的房地产估价更符合其市场价值，无疑将有助于提高企业向银行贷款的信誉，增强其融资能力，在一定程度上缓解房地产企业资金紧张的局面。

2.在不造成过大利润波动的同时实现企业利润增长

根据新准则的规定，采用公允价值模式的企业应在每个会计期末以公允价值为基础调整投资性房地产的账面价值，并将公允价值与资产原账面价值的差额计入“公允价值变动损益”科目。以目前全国房地产普遍持续升值的情况看，“公允价值变动损益”科目将存在一定额度的贷方余额，从而为企业贡献一定的利润增长。对拥有较多优质投资性房地产的企业而言，利润增长幅度可能更大。在公允价值计量模式下，企业的利润水平也将因投资性房地产公允价值的变动而产生波动，但企业无需对这部分利润波动过分担忧。因为从长远来看，执行新准则后，每个会计期末投资性房地产的价值调整都将以前一期的公允价值为基础，价值调整幅度将小于首次执行新准则时的价值调整幅度，利润也不会因此出现更大程度的波动。与此同时，采用公允价值模式计量投资性房地产将不再计提固定资产折旧和无形资产摊销，在评估投资性房地产公允价值时，资产的折旧或摊销已被考虑在内，其结果应已体现在“公允价值变动损益”科目内，因此并不会对企业期末净利润产生实质性影响。

3.公允价值变动不会造成企业实质性税赋增加

采用公允价值模式计量投资性房地产后，企业每年的纳税额并不会受到严重影响：第一，从企业所得税角度看，投资性房地产公允价值增加导致的利润增长将会使账面所得税费用增加，但税法遵循的是收付实现制，由于评估增值带来的公允价值变动损益不具备收付实现的特点，因此税法对这部分收益不征收所得税的可能性较大。第二，从即将开征的物业税角度看，世界主要国家已就对房地产进行评估并根据评估值征收房地产税达成共识，我国改革后的新税制也可能将目前从量又从价的双重征收方法统一为从价计征，且按照房地产评估值征税。按照新时期税制改革“简税制、宽税基、低税率、严征管”的原则，即使投资性房地产评估价值增加造成税基增加，在低税率的前提下，对企业实际税负带来的影响也不会太大。

参考文献：

[1]中华人民共和国财政部.企业会计准则[M].北京：经济科学出版社，2006.

[2]中华人民共和国财政部.企业会计准则――应用指南.财政经济出版社，2006.

[3]黄学敏.公允价值：理论内涵与准则运用[J].会计研究，2004，（6）

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摘 要：随着国家经济形势的发展变化，房地产金融市场风险也在不断的增加，他们的产生受众多因素影响，就我国当前国情而言，其形成机理主要是由资产价格波动与信息不对称所造成。基于这种背景下，本文对我国房地产金融市场风险形成机理以及具体防范房地产金融市场风险措施进行探究，旨在多管齐下积极应对房地产金融市场风险。

关键词 ：房地产 金融市场 风险分析 宏观调控

引言

随着国家经济形势的发展变化，房地产行业进行了多次调整。经过长期的实践，房地产行业已经成为我国经济发展中的重要力量，为国家经济的总体发展做出了突出贡献。但是，房地产行业也存在着一些问题得不到缓解，比如：房价过高、房地产盲目投资、商品房空闲等。这些问题困扰着人们的生活，成为社会发展的颈瓶，尤其近年来，房地产金融市场风险进一步加大，市场充满了不稳定。本文就房地产金融市场的风险进行了充分的分析，希望为房地产行业的人提供帮助。

1、房地产金融市场风险形成机理分析

简单的说，风险是房地产行业在整个金融市场中受到内外部的影响，造成了实际的收益与预期目标存在着差异。在金融市场中，房地产的金融风险来源有很多种，比如：汇率、利率、市场环境等。本文从金融学的角度对其中的风险分为几个具体方面的叙述：

金融环境存在着巨大的不稳定性导致金融体系出现问题。房地产在经济市场出现金融危机的时候，会导致产业面临极大在的困境。金融市场的不稳定在客观上是存在的，并且可以对房地产行业产生冲击，甚至由房地产扩散到其他行业，产生连锁反应，爆发更大规模的经济性危机。

信息的不对等也会给金融市场带来风险。在金融学中，信息是重要的元素，信息可以及时的传递出金融市场的发展动向和发展趋势，对房地产行业有着重要的影响，信息的不对等增添了房地产行业金融上的风险，对判断决策产生了重要作用。

金融风险出现几率的大小与政府的货币政策有着直接的关系。货币是整个金融市场的基础建设，当政府的货币政策出现大的转变就意味着金融市场会出现大的变动，金融行业的借贷也会受到政策的影响导致资金周转出现问题，为房地产行业的发展带来威胁。

2、我国房地产金融市场风险分析

房地产金融市场存在风险的来源不是从房地产企业的内部出现的，而是参与到房地产开展业务的金融机构，这些机构特别容易受到市场和环境的影响在借贷上进行改变，进而保证自身的权益。我国的房地产金融市场的风险来源于银行的变动。

2.1信贷规模增长过快

房地产开发过程中，需要向银行借贷大批量的贷款，由银行提供房地产的建设资金，实现房地产业的正常运营。房地产建设的资金回收的速度慢，跨度长，需要向银行进行资金借贷，解决建设中存在的问题。建筑征地费用和建筑工程用款都需要开发商进行前期垫付，加上近些年，房地产行业发展速度迅猛，导致了银行信贷规模空前增长，资金回收速度减慢，银行承担的风险逐步加大，

2.2 银行系统所面临的信用风险与流动性风险

房地产行业需要的资金总量大，资本来源大部分依靠银行的现状导致了我国银行系统的风险过大，资金运转容易出现危机。一旦银行不加限制的向房地产行业进行大额贷款，势必影响房地产行业发展的均衡性，给房地产行业发展带来危机。房地产方面的危机进一步扩大化就会对其他的领域的价格和发展生产重要的影响，甚至会降低人们的生活水平，出现泡沫经济。为了确保银行系统的稳定性，合理的解决银行面临的新信用风险和资金流动性风险，需要进行全面的考虑。对房地产借贷进行限制。

3、我国房地产金融市场风险的控制与防范的措施

对于房地产金融市场的风险控制是全社会共同的行为，需要政府和大众联手将其控制在一定的范围内。政府应发挥自身的优势，完善社会保障性住房。制定详细的建设性住房规定，还要实现房地产企业多元化的资金来源，保证房地产金融市场的稳定。

3.1 密切关注房地产价格走势，严格控制抵押品价值缺口

房地产行业向银行进行借贷的抵押品往往是商品房以及没有建设完成的商品房。银行方面必须对房地产行业的抵押品进行认真的判断，不能根据简单的市场估值开展市场业务。现阶段银行对商品价值的估算是按照商品在市场中的价格进行的，存在着极大的风险，当受到市场价格影响，商品价值发生改变的时候，银行将陷入困境中。房地产用商品房进行抵押的过程中需要对其变现能力进行认真的判断，考虑到房地产的质量，进行合理的贷款，不可过分盲目。商业银行在进行房地产贷款的时候，应对房地产企业的信用和实力进行全面的评估，并对抵押品的质量进行实地的考察，慎重的考虑抵押品价值，并进行风险市场的价值波动模拟，得出抵押品的价值范围，与此同时，还要对房地产信贷抵押物的变现能力进行深入的分析，密切的注意企业的发展动向，关注企业价值的变动，降低银行贷款风险。

3.2 针对区域经济差异，对房地产信贷实行规模管理

我国的经济管理部门和银行必须按照国家经济发展变化进行房地产行业发展的宏观控制。在进行信贷时，应该按照不同区域房地产的发展规模和现实需要进行总体管理。区域性的房地产信贷的规模应与区域不良贷款率联系在一起，根据实际的情况制定出房地产信贷管理办法，对不良借贷和盲目投资进行严格控制。具体说来，区域银行一方面将贷款方向指向信誉好、发展规模大、回收速度快的大型房地产企业，另一方面将资金信贷投资于发展前景好，建筑质量高的大中型地产项目。

参考文献：

[1]汪春燕 浅析我国房地产金融创新[J].当代经济2011 (18).

[2]成晖.当前房地产金融的主要风险与政策建议[J].银行家2009(2）

[3]刘宝玉.防范房地产金融风险，促进房地产产业发展[J].城市建设理论研究（电子版）2011(23).

[4]钱培新 试论我国房地产金融风险及其防范研究[J].消费导刊2011(10) .

[5]霍雷.银行房地产金融业务风险防范[J].大观周刊2011(27).

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第14篇

【关键词】房地产泡沫；生成机理；防范措施

【中图分类号】TU185【文献标识码】【文章编号】1674-3954（2011）03-0009-01

随着我国国民经济的飞跃发展与人民物质生活水平的不断提高，我国的城市化进程也在不断加快。房地产行业持续多年成为我国推动国民经济增长的支柱产业之一。但是随着房地产行业投资与信贷规模的不断增长，房地产泡沫问题也逐渐浮出水面，日益成为民众所关注的焦点与热点。

一、房地产泡沫的涵义

通常情况下，泡沫亦或者泡沫经济一般都是指虚拟资本的过度增长。在国际市场经济发展过程中，人们通过采用各种各样的投机手段，导致某种商品、资产或者股票等的价格呈持续上涨的趋势，使其价格远远高于其市场实际价值，这种由于过度猛涨而导致其远离真实价值的高价格不会得以长久维持，最终都会如泡沫般破灭消失，其代表的是一种由于高速度与高消费所带来的超高价值导致产生的违背价值规律与正常规范的经济现象。我们可以将其定义为：在市场经济条件下，某种或者一系列的资产在经历了持续上涨的价格运动后，其市场价格远远超过其实际的市场价值的一种经济现象。因此，我们也可以定义房地产泡沫的涵义：所谓房地产泡沫就是指由于房地产投机而引起的房地产价格脱离市场基础决定的合理价格，其高出市场基础价值的那部分持续不断上涨的运动过程与状态，是由房地产行业内部因素与外部因素所共同作用所导致的结果。一般来说，我们大都认为房地产泡沫即指房地长行业高于市场基础决定的实际价值的那部分。

二、房地产泡沫的生成机理

依照经济学中资产收益决定资产价格的基本原理，我们可以得知，当某总资产的价格持续不断上涨时，就会导致其严重背离市场决定的其合理价值，进而就会导致泡沫的产生。泡沫经济的产生通常都是以繁荣的局面开始，以经济危机告终，其造成的结果往往是某种资产的价格扭曲与资源的配置失误，造成整个社会的经济处于一种失衡状态，进而会危及到整个社会的金融体系稳定，给整个国民经济的发展带来灾难性的危害。而纵观国际范围内泡沫经济产生的原因，大都是由房地产行业与股票作为其主要的经济载体。譬如，上世纪二十年代美国佛罗里达州就因为狂热的房地产投机而引发房地产行业的经济泡沫，最终导致了上世纪三十年代全球最大的经济危机；再如于上世纪九十年代破灭的日本房地产泡沫，其导致的严重后果是使得日本经济至今也无法走出经济泡沫的阴霾笼罩；近如我国1992年――1993年之间海南发生的房地产行业泡沫造成的近800亿元银行死账；1997年同样因为房地产行业泡沫而引发的亚洲金融危机，本世纪2007年――2008年间美国雷曼兄弟因为房地产次贷危机而宣布破产所导致的全球范围内的金融危机等，都给整个世界的经济发展带来了海啸般的震荡。房地产之所以能够成为泡沫经济载体，是有它的生成机理的，主要表现在以下几个方面：

1、土地资源稀缺

由于房地产行业是一项从事不动产开发、投资与经营的行业。所谓不动产，其主要就是指土地资源及其建筑物。然而土地是人类进行一切经济活动的唯一载体，相对于其他的生产要素，其具有供给稀缺、垄断、多样、投机和弹性小的特征。并且，随着我国社会总体需求的不断增长，其供给的弹性只会越来越小，进而会导致其价格要素越来越高，也就会造成建筑物价格的上涨，致使房地产行业价格远离其实际的市场价值，为房地产行业泡沫经济的发生埋下了隐患。

2、投资主体的预期

投资主体对房地产行业价格的预期在经济学中是对经济变量未来值的预测。由于房地产行业的建设周期相对较长，常常会滞后于瞬息万变的市场需求，无论投资主体对未来房地产行业的价格预期是理性的还是非理性的，都会对房地产行业的价格产生影响。如果投资主体对房地产行业价格的预期都为看涨，那么往往就会为房地产行业市场泡沫提生的基础条件；如果在投机泡沫产生之际，投资者的预期价格越高其资本收益也就会越大，因此导致其限期购买量的增加，在其以更高价格抛出时，市场需求量反而会增加，这种市场需求的增加也就进而导致房地产行业的虚假繁荣，进一步导致经济泡沫的恶性循环。

3、银行信贷缺陷

当前，大部分国家的金融体制与银行体制尚不健全，在此情形下，如果银行对房地产行业所得信息不对称，盲目追求市场份额、扩大信贷规模，却忽视对借款人信誉资信等的跟踪调查，往往会给银行带来信贷危机，进而会加速房地产行业资产价格的大幅上涨与膨胀，最终也会导致经济泡沫的产生。

三、防范和改善房地产泡沫的措施

随着房地产行业在我国国民经济发展中地位的不断提升，其对国民经济的影响也越来越大，虽然当前我国的房地产市场总体发展趋势较好，但是也要加强对其可能存在的问题与隐患的控制，因此，为了有效防止房地产泡沫的产生及其所带的危害，我们要根据房地产泡沫的生成机理，及时采取多种措施来进行有效预控，譬如：第一，规范土地市场。政府要发挥其有效的宏观调控职能，通过立法等措施对城市规划确立合理的土地使用结构，对违法乱纪者严惩不怠，加快对有形土地市场的建设，为企业提供公平客观的招投标机会，并将土地储备量、土地使用结构及其评估价格等相关信息公布于众，保证土地市场价格的公开透明，同时还可以灵活采用利率、税收等相关经济政策，保障房地产行业市场秩序的正常有序进行；第二，完善金融体制。我国银行业应该从最基础的设施建设入手，完善自身机制，金融监管部门则应不断加强对借款人信用、抵押与保险等相关机制的完善力度，共同推动房地产行业与金融业的和谐发展；第三，提高企业竞争力。当前，我国国内的工业水水平在不断提高，城市化进程也在不断加快，这都给房地产行业实现快速飞跃提供了契机，房地产行业要不断认清自己肩负的使命与责任，树立以人为本的发展理念，真诚理性地为城市居民提供质量、功能与服务都达标的房地产产品，不断提高自身的市场竞争力，争取在日益激烈的全球市场竞争中掌握主动权。

四、结束语

综上所述，随着世界范围内市场机制的自我调节以及世界各国政府的宏观调控，房地产行业市场的发展逐步得到优化，房地产行各类投资主体结构局面也日趋完善。因此，为了健全我国的房地产行业市场发展格局，有效预防房地产行业泡沫经济的发生，进一步促使我国城市化进程的加快，保障城市居民的人均住房面积，我国政府部门应该在正确分析房地产行业市场发展动态的基础上及时作出正确判断，并采取合理对策实行宏观调控，确保我国房地产行业的持续健康发展。

参考文献：

[1]曹振良.房地产经济学通论[M].北京大学出版社.2003.

[2]张成福.透过放假审视当前的房地产业[J].经济论坛.2003.

[3]谢经荣.地产泡沫和金融危机 国际经验及其借鉴[M].北京管理出版社.2002.

第15篇

【关键字】盈余管理；房地产；会计核算

房地产行业是我国的支柱产业之一。尽管国家自2003年以来一直在宏观调控房地产行业，特别是在2010年，出台了“史上最严厉房产调控政策”，但房价一直在上涨。房地产公司在获得巨额的利润的同时也给社会带来了不稳定因素，威胁了宏观经济的健康运行。

1 房地产行业盈余管理研究的意义

房地产行业由于其会计核算特点而存在显著的盈余管理空间。房地产行业的盈余管理不仅误导投资者决策，也影响政府部门的宏观调控决策。过度的盈余管理造成房地产行业欣欣向荣的假象，且有利于房地产商抬高价格。而过高的房价不利于社会稳定。根据国外经典的研究成果，房地产泡沫一旦发生破灭，可能要持续三到五年的时间。

历次会计准则的出台都被认为是救火式出台，证券市场出了问题，会计准则就出来救火。1研究盈余管理，做好事前防范显得格外必要。

因此，研究并规范房地产行业的盈余管理行为是理论界、事务界和政府部门的重要课题。

2 房地产行业会计核算特点及其对应的盈余管理手段

2.1 无法统一界定销售收入的确认时间

房地产企业会计核算收入的关键是收入的确认和计量。根据《企业会计制度》，销售商品收入确认的四个条件为，企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。从上述规定可以看出，收入确认以风险和报酬的转移为标准。

房地产开发商品通常是采用预售方式和分期付款方式进行销售。采用预售形式时，大致需要经过以下环节：签订预售合同及收取部分预售房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收、收取剩余房款、办理产权过户等。由于对销售收入的确认――风险和报酬的转移――存在不同的理解，所以会计人员可根据公司需要自行选择环节作为收入确认的时间，由此进行盈余管理。

房地产开发企业一般采用预收款的方式收取售房款。相关准则规定，当房屋竣工验收并与房屋购买者办妥了相关的手续后，就应该将预收款项确认为销售收入。但是房地产开发企业通常会采取措施来拖延“预收账款”转为销售收入的时间，比如拖延所开发的房屋的竣工时间，或者拖延办理相关的手续，从而减少当期的销售收入，减少当期税款的缴纳。

2.2 销售收入的计量模式存在可选择性

2007年1月1日开始施行的新会计准则体系在坚持历史成本基础的前提下，引入了投资性房地产准则和公允价值计价模式。准则明确规定以成本模式作为投资性房地产后续计量的基准模式，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

当存在两种可供选择的计量模式时，公司会根据需要进行选择。有研究表明经营业绩不理想的上市公司，通过变更投资性房地产会计政策，增加公允价值变动收益、调节业绩、提高净利润，在扭亏、免于退市、摘牌时，公允价值是个救市良方。2

2.3 成本和收入难以配比

配比原则是指以实现的收入与所发生的费用的直接联系为基础，将所有与收入产生有关的成本在同一会计期间转为费用。

房地产开发企业的生产周期较长，开发项目从获得土地并开发完成到确认收入需要数年时间，必然使得企业投入产出比例呈阶段性不合理。在项目建设期内大量投入资金，并发生大量费用计入当期；由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。3

我国房地产开发企业一般都会同时开发多个楼盘，每个楼盘的开工时间不同，并且时间较长，这样就会有多期楼盘存在于一个会计期间情况的出现。当期完工结转的楼盘的成本，应该按照配比原则记入账面。但是房地产企业通常会根据自身的需要任意的分配当期完工楼盘应当承当的成本，以此来调节当期的利润。

3 如何规范房地产行业盈余管理

3.1 明确收入确认的环节

收入确认环节的不确定性为公司进行盈余管理带来了空间。各公司采取不同的收入确认标准不利于行业内各公司之间的对比。因此，《企业会计准则――收入》在建立了收入确认一般标准的基础上，还应当建立并推广针对特殊业务的会计准则指引，让所有房地产开发企业有统一标准的确认方法，从而使企业财务报告所提供的收入信息能反映企业的实际价值。

3.2 更新收益观念，改革传统损益表

在传统损益表的基础上增加一项其他全面收益。从金额来讲，全面收益=净收益+其他全面收益。因使用公允价值而产生的公允价值变动损益是已经确认但未实现的损益，所以可以将这些己确认但未实现的损益应反映在其他全面收益中，这种损益不代表企业真实的经营业绩。传统损益表将巨额已确认未实现损益反映在净收益中，但即使企业利用公允价值确认了巨额利润也不能说明这个企业经营状况良好，确认了巨额亏损也不能说明这个企业面临倒闭。可见，如果采取这种会计方式，那么部分企业将不再热衷于利用公允价值进行盈余管理，房地产企业也不会因为利润波动太大而回避公允价值后续计量。同时，其他全面收益与净收益分开列示，能使会计信息使用者一目了然，哪些是已实现损益、哪些是未实现损益，能使损益信息更加全面有用。

3.3 扩大信息披露内容，提高信息含量

为满足信息使用者的需求，必须对房地产行业的信息披露体系进行改革，进一步规范房地产开发企业必须额外披露的各类相关信息的内容和要求。房地产开发企业除了必须按现行有关规定披露信息外，还应该披露企业的预售政策及情况；增加土地储备量及成本构成等额外信息的披露；在财务报告附注中增加分项目的现金流量信息的披露；增加投资计划及风险的披露；质量保证金的披露。同时，应在其财务会计报告中充分揭示其各种风险，而不应仅限于抵押风险，即在房地产开发企业报表附注中应增加风险披露的内容，就企业尚在开发的土地、工程项目等面临的开发风险、筹资风险、土地风险等进行说明，提高风险的透明度。

注释:

[1]冯昀 郭洪涛，盈余管理问题对新会计准则制定的影响【J】，消费导刊，2007.11

[2]王卓瑛，投资性房地产采用公允价值计量模式的动因研究【J】，内蒙古电大学刊，2009(6)

[3]胡葬在，苏霜，楼学问.论房地产开发企业会计核算的特殊性，财务与会计.2005年3月

参考文献

[1]陈冬华等，宏观调控、政治成本与盈余管理――基于中国房地产上市公司的实证研究，2010.7

[2]张宁，历史成本、公允价值计量的利弊及相适应的会计计量模式【J】，魅力中国，2010（3）