个人贷款风险分析范文

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第1篇

关键词:住房贷款;风险;防范

中图分类号:F830.5文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)18-0074-03

自1998年5月9日中国人民银行颁布《个人住房贷款管理办法》以来,通过按揭购房的方式已被广大消费者接受和认同。住房贷款既是开发商销售楼盘的必要手段,同时也是银行个人消费贷款的重点和信贷业务新的增长点。然而,作为一项新兴的金融业务,个人住房贷款仍处于探索和积累经验阶段,随着房地产业近年的超速发展,个人住房贷款量也迅速增长,其贷款风险也逐渐显现。目前各家银行相继开办了个人住房贷款业务,对于其参与市场竞争,调整信贷结构,培育新的经济增长点起到积极推动作用。个人住房贷款业务的风险影响房地产是中国近十年来发展最快,势头最猛,对国民经济增长贡献最大的行业之一,房地产的发展带动了与房地产业相关的行业,特别是金融业的发展。据相关资料显示,中国银行个人房地产贷款金额从1997年的190亿人民币上升至2003年的1.2万亿人民币,足足增长了63倍。其风险性目前已有显现。因此,讨论和分析个人贷款业务中的风险并施以措施防范,已成为迫在眉睫的重要任务。

一、个人住房贷款的风险种类

(一)借款人风险

借款人风险是指在贷款过程中由于借款人违约而导致银行贷款资金损失,使银行不能按期收回贷款本息的风险。主要体现以下几方面:(1)借款人的道德风险,一些借款人为了取得较高的个人信用等级获得银行贷款,伪造虚假资料提供给贷款银行。(2)借款人的信用风险,首先,在中国市场积极初步建立过程中,市场中的种种失信行为也导致了严重的信用危机。一部分借款人缺乏诚信观念,信用意识淡薄、不重视个人信用,不催不还的淡薄意识人数仍属于一种信用不良的违约现象。其次,由于中国目前尚未建立个人信用系统,因此银行对借款人及其家庭成员的信用状况和偿还能力难以确切查证,只能依据借款人所提供证明材料判定。

借款人的意外风险一方面,由于受整体经济环境的影响,一部分借款人因失业、商业投资、投机失利等原因造成经济收入下降,也是导致借款人还贷能力受到影响的重要因素,因而增加了借款人违约的可能性。另一方面,借款人因疾病或婚姻状况发生变故乃至其他意外情况导致借款人违约。

(二)开发商风险

1.信用风险。开发商信用风险实际上是一种欺诈风险。在目前房地产市场信息不对称,监督管理欠严密的情况下,开发商开发行为与销售行为的不规范,甚至为其经济利益而已诈骗银行的行为屡屡发生。

2.“假按揭”风险。一些开发商由于自身经济实力不强,房屋预售不畅,回款乏力,形成建设资金缺口时,往往利用假按揭方式骗套银行资金,也是严格意义上的开发商信用风险,其发生的程度非常普遍,花样繁多,加之审核判定又有一定难度,往往令银行防不胜防,因而风险较大。

3.房屋价格风险。个人住房按揭贷款本质上属于抵押性质的贷款,因而抵押物价值的大小是决定贷款风险的重要因素。房屋价格风险主要体现在:第一,房价定位过高。第二,环境变化的影响。一些按揭楼盘周围环境发生改变,破坏了原有的房屋环境,也可能影响房屋的市价下降,从而影响抵押物的价值。第三,由于突发性经济风波或地区经济环境的变化导致整个楼价的普遍下跌,也可影响抵押物的价值。

4.房屋“烂尾”风险。个人住房按揭贷款的借款人主体虽然是自然人而非开发商,但作为房屋生产者的开发商却是影响按揭贷款安全的重要因素。因为项目一旦不能按时竣工,产品到期不能按时按质交付使用,就会形成房屋“烂尾”,势必影响借款人的还款意愿,而且“烂尾”形成的风险往往是整体性和大面积的。

(三)银行经营者管理风险

银行经营管理风险,是在发放个人住房贷款是整个过程中,由于银行工作人员失误或银行管理制度的缺陷导致银行贷款产生损失的可能性。

1.贷前调查不实。也要一些银行信贷人员工作责任心不强,综合因为塑造不高,给贷款安全留下隐患。

2.贷时审查不严不细。一是贷款审查人和审批人没有对调查人报审的贷款材料真实性进行认真审查,没有单位出具个人工资收入证明,有的是虚假工资收入证明。二是主次不清,以第二还贷来源未审批依据,造成由于借款人的第一次还款来源不足,导致发放的贷款直接变成高风险贷款。三是部分银行依据借款人第二次还款来源审批发放贷款时,没有对借款人提供担保的合法性、有效性和可靠性进行严格审查,导致抵押物评估报告不真实以及抵押品保险期限短于贷款期限,有的甚至没有保险。

3.贷后检查不及时。一是贷款发放后,没有及时对借款合同、担保合同借据等法律文件及凭证的规范性和完整性进行检查,导致合同要件不全,造成事后无法以法律渠道进行监督。二是贷款发放后,没有监督借款人按借款合同约定用途使用贷款,挪用贷款现象发生。

二、个人住房贷款风险成因的分析

(1)国家宏观经济导向和地区经济环境直接影响住房业的发展水平。(2)中国目前正处于经济体制改革与社会转型时期,个人收入的透明度更加模糊不清,加之中国个人信用体系尚未建立,以有效规避和防范借款人的信用风险。(3)目前房地产市场还不够规范,监督管理乏力。一方面,开发商开发行为与销售行为不规范。另一方面,由于住房市场信息披露不充分,借款人对房屋质量标准、买卖规定等缺乏足够了解。(4)市场经济不成熟,住房二级市场不活跃,抵押房屋处置变现难度大,使银行面临一定风险。(5)住房抵押贷款市场的巨大需求与商业银行等金融机构资金来源有限的矛盾,使银行的长期资金使用和短期资金来源发生严重失衡,大大增加了商业银行的资金压力。

三、个人住房贷款风险的防范与控制

(一)银行应理性地开展房地产信贷业务

(1)银行要提高认识,高度重视房地成信贷风险及其危害性,增强防范金融风险的意识。(2)按照有关规定,严格审批手续,杜绝不符合规定的开发商和购房者获取贷款。(3)加强贷款管理,对发放的贷款实行全过程动态监控。适当提高个人购房首付款。(4)运用利率杠杆,调整楼房开发结构。对高档住宅适当上浮利率。(5)银行要进一步完善房地产抵押贷款风险的措施,形成有效的化解金融风险机制。

(二)加强对房地产信贷业务的监管

(1)要系统研究国内外房地产业的行情和银行房地产信贷风险状况,制定正确的监管方针和策略,为房地产贷款风险的防范、分散和消除创造基本的条件。(2)强化对房地产信贷业务的监管。(3)建立房地产信贷风险监测报告制度,信息共享。(4)对银行房地产信贷违规违法行为进行必要的查处,严力打击。

(三)强化管理,从源头控制风险

1.优选开发商和开发项目。从源头上防范风险,避免“烂尾”项目的出现,确保银行贷款安全;同时,由于开发商实力较强,一旦出现超期违约客户,开发商也具备回购能力,能够履约实现回赎,从而大大降低贷款的风险制度。强化对开发商的审查和监管。(1)加强开发商的贷款申请审查主要包括:1)资信审查,如开发商是否依法设立,是否具有相应的资质等级,公司的资金是否到位,公司以往的经营情况及商业信誉等;2)开发项目的审查,如要求开发商提供开发项目的设计、项目开发资金情况、商品房预售业绩情况以及开发项目的进度等。(2)强化开发商的担保责任在香港的楼盘按揭中,开发商和银行之间不存在任何直接的法律关系,按揭合同当事人一般仅是购房者和银行,与开发商无关系。而在中国的商品房按揭中,除了购房者将房屋本身抵押给银行之外,开发商还要承担如代位偿付或回购等保证责任。笔者认为,这种保证责任是很有必要的。从市场经济的发展来看,竞争越来越激烈,银行贷款的安全性越来越差,单独的房地产抵押已经不能适应银行对贷款安全性的需求。为减少贷款风险,在抵押的基础上再设立一种保险机制,以求达到双重保险已经是房地产抵押的趋势。在房地产抵押贷款十分发达的美国,也出现了“押上加保”的方式,所以,要求开发商提供保证,不仅符合房地产抵押贷款发展趋势,而且符合中国经济发展水平和企业、个人信用等各方面的实际情况。

2.加强银行自身对贷款风险的监控和管理。银行应建立一套全面评估贷款行为的风险监控体系,加强对抵押物的资产评估,加强对房地产市场的研究分析,加强对银行内部的员工和档案管理,以保证房地产金融市场的良性运作。(1)建立个人住房贷款前期评估制度通过对按揭项目的建设条件评价、市场前景分析、开发商信誉和业绩评价,项目的财务盈亏平衡分析和风险分析,可以判断项目是否具备给予按揭支持的条件,从而择优选择好项目;同时对拟提供贷款支持的按揭住房的期房价格进行市场评估,经银行确认后,确定合理的贷款成数。(2)作好商品房预售贷款合同的签订工作其中,对开发商的协议中应明确按揭贷款的房源、质量、贷款资金的使用计划,开发商应协助银行和购房者作好房地产抵押登记等事项。在与购房者签订的按揭贷款的合同中,要明确利率是固定的还是浮动的,同时要求开发商为购房者按期还款付息提供担保,直至回购。另外,还要明确借款人与开发商之间的买卖合同关系,确保其自愿性和合法性,在与借款人签订合同时,还应强化购房者的违约责任,约定一旦购房者违约,银行即可告知贷款提前到期并加收实现债权的费用等,以加大购房者违约成本,使其不愿轻易违约。(3)强化对个人住房贷款业务档案管理工作银行应由专人负责保管个人住房贷款业务档案,实现电脑和文件资料(原件)的双重管理,加强内部监督、内部牵制,以保证业务档案不失真、不失实和不流失。通过电脑化管理,对每月拖欠银行贷款的借款人进行及时催收,并纳入“黑名单”,加大贷后工作力度。

(四)建立个人信用评级制度

个人信用评级制度,又称个人征信制度,是指专业化的机构依法采集、调查、保存、整理、提供个人的信用信息,并对其资信状况进行评估的有关活动。个人信用评级制度的建设,目的就是要通过评级掌握借款人的个人真实收入和财产。掌握借款人有没有个人负债,借款人以往有没有不良信用记录,从而据以判断借款人的还贷能力和还贷意愿。目前,国外个人信用评级及评分已相当普遍。在美国,个人开立新账户、安装电话、签发个人支票、申请信用卡、购买汽车和房子等,都需要使用信用报告的评级分数。信用评级(评分)高的个人不仅可以轻松获得贷款,还可以享受较低的利率,对于使用单位来说,不仅可以大大降低成本,还能准确掌握个人信用状况,有效降低经营风险。为了建立有效的个人信用评级制度,还应好作以下基础工作:(1)建立独立、公正、权威的资信评级中介机构该机构应由人民银行进行业务指导,能够调阅各商业银行的电脑网络资料,出具的资信评级结论在各商业银行通用,适用于一切个人消费信贷领域,并可进行实时跟踪,一旦发生不良信用记录,随时调整某个人信用等级,对近三年信用良好的个人,可以按操作规程调高其个人资信等级。(2)个人财产申报制度通过个人财产申报可以掌握个人真实收入和财产,评价个人的还款能力。(3)实行个人信用实码制和计算机联网查询系统个人信用实码制就是将可证明、解释和查询的个人信用资料都存储在该编码下,当个人需要向有关方面提供自己的信用情况时,个人资信评级机构通过个人信用实码可以查询所需资料,从而评信用等级。(4)建立个人银行账户将目前个人收支以现金为主,改为以个人银行账户转账收支为主,个人只有零星的现金收支。这样,银行对个人的货币化资产、不动产等非货币资产(通过转账和税收确认),个人收入和到期偿还能力就可以全面掌握并进行评估。(5)加强个人道德教育,普及基本法律知识目前社会上诚信意识缺乏,浮燥之风渐盛,受此影响,许多人对所欠银行贷款能拖就拖,能赖就赖,对自身缺少起码的道德要求。

(五)引入保险机制,保证贷款安全

在开展商品房预售按揭贷款过程中,保险机构主要经营两方面业务:(1)为按揭房地产办理抵押保险,在抵押房地产遭到意外风险时可提供保险;(2)为银行发放抵押贷款办理贷款保险,主要是在借款人无力偿还而至违约时提供保险。

(六)建立健全房地产信贷的法律法规体系并加大处罚力度

(1)修改现行的法律法规,确定房地产信贷的法律地位。用法规的方式约束规范房地产开发商及个人的金融行为;(2)建立健全有关房地产信贷的法律法规,明确规定开发商及个人的权利和义务,使企业和个人严格按照法规规范房地产贷款行为,认真履行还款职责,建立良好的合作关系,共同促进国民经济的健康发展;(3)严格执法,依法办事。对于提供假资料、假资信骗取贷款的开发商及个人,应立即停止贷款,并追讨已贷款项。同时通过法律手段,尽量挽回损失,并追究当事人的法律责任。

总之,个人住房贷款的风险成因是复杂的,其防范措施是多种多样的,需要各家银行在实际工作中不断地根据实际情况采取不同的措施,杜绝防范风险发生,确保银行资产不受损。

参考文献:

[1]黄峰.浅论银行信贷的风险[J].河北财会,2008,(5):9-10.

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[3]王学怡.信贷业务操作的几点反思[J].财会通讯,2007,(8):10-11.

[4]林万祥.如何降低贷款风险[J].学术纵横,2008,(3):5-6.

The Analysis of Risk and Prevention with Individual Housing Loans

ZHANG Jun

(Qiqihar Radio and TV University, Qiqihar 161005, China)

第2篇

关键词：住房公积金；贷款风险；风险类型；防范策略

在市场经济的发展中，金融对我国经济的发展起着重要的作用，特别是近几年来，国家各个机关愈发重视金融发展所带来的重要作用，提高了对金融发展的重视程度。而个人住房公积金贷款是金融发展中重要的一个部分，具有资金融通的重要特征。其中，个人住房公积金贷款问题与居民的住房问题紧密的联系在一起，为此，就需要加强对个人住房公积金贷款业务的管理，使得资金能够在平稳的状态下运行，使得住房公积金能够有效的利用，进而降低个人住房公积金贷款的风险，保障我国城镇居民的住房需求。

一、住房公积金的概念与内涵分析

一般而言，所谓的住房公积金指的是国家机关、国有企业、以外商投资为主的企业、城镇集体企业、私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。从近年来修改的住房公e金有关政策来看，逐渐放宽了对于个人提取住房公积金用于支付房租的规定，部分省市根据自身的发展情况，允许购房时提取职工直系亲属的住房公积金，甚至还放宽了提取住房公积金用于缴纳住宅专项维修资金以及普通自住住房物业费。目前潍坊市住房公积金的缴存比例为单位和个人不低于各6%，不高于各12%。自2016年2月起，将职工住房公积金账户存款利率调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。

二、个人住房公积金贷款的主要风险类型分析

（一）信用风险分析

信用风险是个人住房公积金贷款中普遍存在的，且非常容易发生。从实际中来看，个人住房公积金贷款中，容易出现借款人的信用级别不高、信息不全等问题，借款人有意不履行还款义务，拖欠贷款，保证人有意不承担连带责任风险，蓄意欠资赖账等，借款人履行合同约定的意识过于薄弱，就会存在违约的风险。住房公积金是保障城镇居民用房需求的一种手段，主要的对象是社会中的中低层人员，这些人员的收入有限，偿还贷款的能力低下，在一定程度上就会加大贷款的信用风险。

（二）管理风险分析

住房公积金是居民的一项保障制度，管理的层面广，管理的范围大，在管理上就会存在一定的难度。从内部的管理制度而言，在开展各项工作的时候，如果没有严格的按照规定要求开展，就会存在着违规贷款的可能，存在着各种各样的漏洞，使得公积金中心会承受一定的损失。并且，管理人员对于个人住房公积金贷款的认识不够充分，管理的意识较淡薄，也就在一定程度上弱化了内部监督的能力，在进行对借款人情况调查的时候，容易出现把关不够严格，资料审核不够仔细，加大贷款风险出现的可能性。

（三）抵押风险分析

从当前来看，个人住房公积金贷款是以住房抵押的方式。但是，以这种方式进行抵押，容易出现问题，比如抵押物损毁风险，包括遇到不可抗力的自然灾害，如火灾、地震等情形；还包括人为造成的，如保管不善、拆迁等情形；还包括房价泡沫，房价产生大范围波动会直接影响抵押物价值。另外抵押物处置风险，处置抵押物涉及借款人个人居住问题以及社会问题，由于法律法规的不完善以及住房本身的特性，被抵押房产的拍卖难以强制执行，以及执行起来牵扯精力多，处置时间长，加大了抵押权行使成本。

（四）资金回收风险分析

在住房公积金管理中存在着的贷款资金回收风险，是一种不可规避的风险，指的是由于某种因素的变化，可能使个人住房公积金贷款面临不能及时回收的可能性，其中，包括借款人还款能力风险，比如借款人失业或月收入减少以及不稳定情形，包括利率风险，利率的上行会造成借款人还款成本增加，影响其还款能力；另外包括取消强制担保风险，无担保虽然减轻了借款人的贷款负担，但却加大了个人住房公积金贷款回收的风险。

三、个人住房公积金贷款风险的防范策略

（一）健全个人的信用信息档案库

在个人住房公积金贷款风险中，信用风险是主要的风险类型之一。而为了提高对信用风险的防范措施，就要建立健全的个人信息档案库，以方便查询个人贷款的信用。从实际情况来看，我国的个人住房公积金的贷款时间较长，并且其中还包含着许多不确定的因素，从而加大了个人住房公积金贷款中的风险。在建立健全个人信息档案库的时候，要有一个严格的标准，来对贷款人的信用级别进行分级，评级的指标是借款人的职业信息与职务、收入水平、教育文化程度、家庭信息等，来对此进行统一的评估与考核。并且，住房公积金管理中心还应该要加强与各相关部门之间的交流与沟通，实现资源共享，对于一些拥有不良信用或者是有恶意贷款的人，应强制进行担保或者不予贷款，进而提高个人住房公积金贷款风险的防范能力。

（二）强化内部管理与监督

在实际中，个人住房公积金贷款风险的出现，在一定程度上是由于内部管理制度不够全面与完善，再加上内部监督过于薄弱而造成的。为此，一方面要及时的完善内部的管理制度，强化内部的约束制度与规范制度，制定规范具体的操作规程和实施细则，以规范贷款的发放、管理、控制、收回程序；另一方面要建立完善的审核机制、内控机制，加强个贷台账及档案资料的收集，实行规范化、制度化、科学化管理。另外还需要建立和落实住房公积金贷款终身负责制，使得工作人员能够按照有关的管理制度开展工作，在工作上能够做到相互监督，能够严格、仔细的审核各项资料，更为全面的评估借款人的信息，进而降低个人住房公积金贷款的风险。

（三）提高工作人员的综合素质

要提高住房公积金的风险防范能力，就需要从工作人员入手，提高他们的综合素质。其中，要提高操作风险的预防措施，可以从贷款操作流程的风险化入手。一是要明确各个岗位的职责，提高工作人员的职责意识，让他们能够按照规章制度办事，借助于标准化的贷款流程、业绩考核以及操作，来避免因人员的变动而引起的不确定因素。与此同时，还需要强化对住房公积金信贷人员的管理，提高对他们业务操作能力的监督能力，从而来提高个人住房公积金贷款的管理效率，提高贷款风险防范的措施；二是要善于利用激励与约束机制，来提高信贷从业人员各项工作开展的规范性，并且完善内部的考核机制，来激励员工能够更加认真的对待工作，全身心的投入到工作中；三是要加强对工作人员的教育与培训工作，让工作人员对自身岗位有正确的认识，明确自身的职能，拓展自己的知识面，从而真正的提高工作人员的服务意识、综合素质以及工作效率。

四、结语

个人住房公积金贷款面临着较多方面的风险，贷款风险的存在，就会加大其中的不确定性，进而可能面临损失。为此，就需要从各种手段入手，比如完善内部管理制度，提高监督与管理的能力，提高工作人员的综合素质等，来提高个人住房公积金贷款的风险防范能力，提高住房公积金的管理能力，进而能够更加全面的发挥出住房公积金的作用。

参考文献：

[1]赵茜莹.个人住房公积金贷款风险与防范对策研究[J].财经界：学术版，2015（09）.

[2]梁玉双.个人住房公积金贷款风险成因与防范对策[J].经营者，2015（09）.

[3]史利霞.论加强个人住房公积金贷款风险的管理及防范措施[J].经济研究导刊，2015（02）.

[4]李宪典.个人住房公积金贷款面临的风险及防范措施探讨[J].市场周刊：理论研究，2015（01）.

第3篇

观察美国次级贷款危机，对比一下中国的住房抵押贷款市场，有很多值得吸取的教训和值得借鉴的经验，加强对个人住房抵押贷款风险的防范十分必要。当前的主要任务是积累和完善数据资源，建立和提高个人住房抵押贷款风险管理的定量化分析技术水平，以便定量评估具有中国持征的个人住房抵押贷款的风险度。此外，还要强化对个人住房抵押贷款风险管理的政策支持，并将住房从完全市场化回归民生本质。

关键词：次级贷；商业银行；住房抵押贷款；风险

中图分类号：F830.572文献标识码：A文章编号：1001-6260(2008)01-0109-05

根据央行最新的《中国货币政策执行报告》，2007年上半年，我国商业银行贷款继续快速增长。其中，居民消费性贷款比年初增加3800亿元，同比多增3699亿元。主要用于购房需要的居民中长期消费性贷款同比多增3206亿元。与此同时，国家发改委和统计局公布的数据显示，全国70个大中城市房屋销售价格6月同比上涨7.1%。当我国个人贷款发展如火如荼的时候，美国的次级债市场却危机四伏，并蔓延开来。一场由美国次级抵押贷款市场危机引发的风暴正在席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。观察美国次级贷款危机，对比一下中国的住房抵押贷款市场，有很多值得吸取的教训和值得借鉴的经验。

一、美国次贷危机的启示

美国次级抵押贷款危机产生的最根本原因是资产价格泡沫增加了市场投资者的风险偏好，贷款机构在利益驱动下放松了信用风险的管理,信用风险最终借助金融衍生产品的渠道进行放大和扩散。次级抵押贷款是一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款，出发点应该是好的，在最初10年里也取得了显著的效果：1994―2006年，美国的房屋拥有率持续上升。在利用次级房贷获得房屋的人群里，有一半以上是少数族裔，其中大部分是低收入者，这些人由于信用记录较差或付不起首付而无法取得普通抵押贷款。次级抵押贷款为低收入者提供了选择权，而不是直接拒绝为他们提供房贷。从2001年到2004年，美联储的低利率政策刺激了房地产业的发展，美国人的买房热情不断升温，贷款机构判断房价还将不断上涨，一些在通常情况下被认为不具备偿还能力的借款人也被给予了购房贷款。放贷机构间竞争的加剧催生了多种多样的高风险次级抵押贷款产品如只付利息的抵押贷款，它与传统的固定利率抵押贷款不同，允许借款人在借款的前几年只付利息不付本金，借款人的还贷负担远低于固定利率贷款。一些贷款机构甚至推出了 “零文件”的贷款方式，即借款人可以且仅需申报其收入情况而无需提供任何有关偿还能力的证明，如工资条、完税证明等。弗吉尼亚州的一家咨询机构――住房抵押贷款资产研究所（Mortgage Asset Research Institute）2006年4月对100笔此类“零文件”贷款进行了一项跟踪调研，调研者将贷款人在申请贷款时申报的收入，同其提交给国内税务署（IRS）的税务申报进行比较，发现90％的贷款人高报个人收入5％或以上，其中60％的借款人虚报收入超过实际收入50%以上。德意志银行的一份报告称，在2006年发放的全部次级房贷中，此类“骗子贷款”占到40％，而2001年此比例为21％。这些“金融创新”使得一些中低收入者纷纷入市购房。大量的次级抵押贷款在房地产市场创造出巨大的购买力，在帮助中低收入群体获得住房的同时推动了房地产价格的上涨和行业的繁荣。美联储数据显示，2006年次级贷款占全部住房抵押贷款的比例已高达20％。

美国利率上升是引爆次贷危机的直接原因。在截至2006年6月的两年时间里，美国联邦储备委员会连续17次提息，将联邦基金利率从1%提升到5.25%。利率大幅攀升加重了购房者的还贷负担，相比普通抵押贷款6％～8％的利率，次级房贷的利率有可能高达10％～12％，而且大部分次级抵押贷款采取可调整利率（ARM）的形式，随着美联储多次上调利率，次级房贷的还款利率越来越高，最终导致拖欠债务比率和丧失抵押品赎回率的上升。与此同时，美国住房市场却逐步出现降温迹象。据美国全国房地产经纪人协会公布的数据，2006年美国房地产市场在经历5年牛市后全面降温，销售量占整个房市85%的旧房销售量比前年下降8.4%，创下17年来的最大跌幅。

二、文献综述

目前国外学者对个人住房抵押贷款一级市场风险的研究主要集中在如下一些领域：

1.个人住房抵押贷款风险与LTV关系研究

Quercia 和Stegman(1992) 认为，住房净资产或贷款与住宅价值的比率LTV(loantovalue)影响着违约决策。Quigley等(1993)认为，个人住房抵押贷款违约损失不仅取决于违约频率，还取决于清算时抵押品的价值损失程度。Lambrecht 和 Perraudin(1997)用标准威布尔分布和一般威布尔分布模型研究了1987―1991年英国个人住房抵押贷款动态违约情况。他们选取的主要变量是LTV、工资、婚姻状况和利率。研究发现：在标准威布尔分布模型中工资和利率在决定违约与否时起着主要作用，婚姻状况和贷款价值比对违约的影响并不显著；而在一般威布尔分布模型中贷款价值比的影响较显著。Archer等(1999)通过对美国1991―1996年间9639例多户住房抵押贷款(multifamily mortgage loans)违约案例的研究发现，个人住房抵押贷款风险是由贷款发放过程和住宅销售过程内生的，而与LTV变量无关。因为银行在发放贷款时针对借款人的特征尽可能地压低LTV以减小风险，所以说具有中低贷款价值比的住房抵押贷款与具有较高贷款价值比的抵押贷款在违约概率上是没有显著性差异的。

2.不同个人住房抵押贷款工具的风险比较研究

Chou 等（2000）、Chou 和 Liu (2003)的研究发现，35%的香港个人住房抵押贷款采用浮动利率加可变期限(variable tenor，VRT)的办法。随着利率的变动，虽然每月偿还额不变，但贷款到期日则要进行相应调整。换句话说，与固定期限可变偿还额抵押贷款(VRP)相比，VRT抵押贷款的抵押人不仅承受利率风险，同时还要承受期限风险。他们应用数学模型对VRT抵押贷款价值进行了评价，并将结果与传统的VRP抵押贷款进行了比较，发现，从借款人的视角看，VRT贷款比VRP贷款更实惠，但是如果将贷款期限上限考虑在VRT贷款中，则两种贷款的差异性就变得不显著。

3.应用期权理论研究个人住房抵押贷款违约风险

期权理论的前提假设源于经济理论中的经济人假说。期权理论认为：每个借款人都是一个理性的决策者，其目标是追求一定约束条件下的个人效用最大化。因此，在特定经济条件下，借款人是否采取违约策略完全取决于经济利益上是否合算。违约决策过程实际上是一个收益与成本的权衡过程，当违约在经济上有利于借款人时，即当住宅价值(资产净值)降到低于抵押贷款价值时违约就会发生。

4.个人住房抵押贷款违约风险与信息不对称、道德风险

Posey 和 Yavas(2001)研究了不同风险等级的借款人对固定利率(FRM)和浮动利率(ARM)住房抵押贷款的自选择问题。江世银( 2006)认为，在信息不对称条件下，由于借款人的风险类型是一种私人信息，只有借款人自己最清楚，贷款人却知之不多，因而就会存在分离均衡(separating equilibrium)，高风险的借款人会选择浮动利率抵押贷款，低风险的借款人则选择固定利率抵押贷款。因此，借款人的抵押贷款选择倾向应该被贷款人当作甄别高风险与低风险借款人的一种信号予以考虑。

5.个人住房抵押贷款违约风险微观因素研究

近十年来，国内外大量学者选择了借款人特征、贷款特征、住房特征和当地的经济特征相关变量来预测和计算违约概率以及可能招致的损失。王福林（2004）认为，特征变量一般应包含上述四个纬度的各相关要素来综合分析解释违约驱动因素。

除了上述文献外，还有文献从更广泛的角度对个人住房抵押贷款风险进行研究。如，从宏观层面研究公共政策对银行住房抵押贷款业务风险的影响，区域法律条文的变化对银行实现抵押权的影响等。

三、我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析

近两年来，随着房价上涨，中国国内大量发放抵押贷款，在抵押贷款发放最多、竞争最激烈的上海，风险在一定程度上开始显现。2004年初―2006年9月末，上海中资银行个人房贷平均不良率在两年多的时间里上升了7倍多，商业性房贷逾期违约率上升 10倍。银行诉客户房贷违约的案件，也从过去的零星案件发展成为常规性案件。由此可见，中国的抵押贷款市场也存在着重大的风险隐患，美国发生的次贷危机应该让中国保持警惕，防患于未然。

一是我国房地产金融体系相对简单，地产金融参与者相对单一。目前，我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠银行贷款，这种单一地产金融机制，使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力。各商业银行既没有建立客户分级体制，也没有对抵押贷款进行分级，个人住房消费信贷市场上的激烈竞争使银行对客户的选择是单方面的，个人贷款客户的市场准入基本上是最低标准，在具体掌握过程中，对符合准入条件的客户，基本上给予全部的优惠条件，缺乏有效明晰的分类产品体系和适当的风险补偿机制。

二是我国银行的风控水平远不及美国的次级按揭机构，征信系统反映借款人个人特征、住房特征、融资特征的信息严重不足，且信息失真问题非常严重。基础数据的缺失使得我国金融机构进行风险特征量化、制定更加科学合理的个人住房抵押贷款审核体系失去了依据和基础。相当部分贷款的发放是基于未经证实或虚假的收入文件。可以说我们的按揭中夹杂着不小比例的“中国式”次级按揭。个人按揭贷款市场上普遍存在着重视抵押物价值，轻视第一还款来源的现象，认为房地产市场长期向好，短期之内不会出现跌势，出现风险时，只要处理房产就可以较容易地清偿借款人所欠贷款。国内很多银行为争夺市场，竞相攀比放松信贷政策和审批尺度。通过降低审批标准、简化贷款流程等手段放宽了个人住房按揭贷款者的市场进入，而且创新出了气球贷、房贷休假等前期还款压力小、后期按揭成本上涨的贷款产品，增大了房贷资产的风险。这些与美国次级贷款机构预期房价不断上涨而降低信贷审批标准的行为如出一辙。所以，房贷的风险可能比想象的要大很多，只不过在目前国内房地产市场依然繁荣的情况下，并未暴露而已。

三是商业银行对住房按揭贷款的风险准备并不充足，监管当局对商业银行房贷业务的风险权重相对较低，一旦商业银行被暴露在房贷违约风险面前，其应对能力可能相当脆弱。

四是目前我国经济存在过快向过热转化的可能性，物价持续走高，央行已经进入加息通道。从2004年10月开始，央行已经连续8次加息，金融机构一年期存、贷款基准利率分别由1.98%和5.31%上调到3.87%和7.29%，5年以上个人住房贷款利率由5.04%上调到7.83%。尽管单独一次加息增加的还款额不算大，但多次加息后购房人累积的房贷负担已不小，以50万元20年期贷款计算，还款额增幅超过了10%。一旦房价出现波动，违约情况必然大增。这与美国次级贷款危机的诱因一致。一旦房地产市场出现降温，购房者因此而无法及时还贷，房地产抵押贷款的风险将大量暴露。

五是中国住房按揭贷款尚未证券化，其不良信用贷款的风险基本聚集在银行体系内，缺乏风险市场共担机制，不利于我国商业银行信用风险的分散和转移。转移信用风险的一个基础工具就是资产证券化。但目前国内银行对资产证券化并不热衷，主要原因是在国内流动性充裕、受管制的存贷利差依然优厚的背景下，商业银行在市场上依然竞争不足，过度追逐短期盈利能力，不愿意与其他投资者分享优秀业务的利润。因此，银行持续扩大房贷业务的过程也就成了持续积聚信用风险的过程。但对于银行而言，在当前房价大幅飙升的情况下，如果继续大量依赖房贷业务来获取利润，无异于“火中取栗”。从长期看，银行将为其短视行为付出代价。

六是通胀压力、证券市场泡沫、房地产市场过热等因素，都对未来经济的发展构成很大的调整压力，需警惕经济繁荣背后的结构性风险。美国次级抵押贷款风险的暴露是由于房地产市场的降温，而我国存在同样的隐忧。但由于经济仍处于繁荣景气的周期阶段，公众对增长的预期非常乐观，因而并未出现调整迹象。一旦出现重大的负面消息，风险就会完全暴露出来，改变投资者的市场预期，从而造成整个宏观经济的系统性风险。我们还没有真正经历过房价大幅下降而导致抵押物不足值的情形，因此国内银行对住房按揭贷款的风险管理水平还没有经受过检验。在房价持续上升的情况下，按揭贷款的风险是被掩盖了的，正如美国的次级按揭在2006年以前也是一派大好。然而，自2006年以来，美国的房价出现下滑，其实只是5%到10%的下跌而已，已使占总按揭量1/4的次级按揭市场崩溃，尽管房价下降并不是惟一的原因。

四、个人住房抵押贷款风险防范的对策和建议

第一，我国个人住房抵押贷款风险管理的定量化分析技术急需建立和提高。从国外银行业务发展趋势来看，个人消费信贷特别是个人住房抵押贷款成为银行贷款发放的主要领域之一，并有稳定增长之势，如美国个人住房抵押贷款余额占到银行信贷余额的22%左右。而我国个人住房抵押贷款业务发展却因风险管理的滞后面临着看似统一却又矛盾的两难困境。当前，跨国银行风险管理技术发展日趋定量化和模型化，一般在其风险识别、度量、评价过程以及风险管理措施的制定中均有大量的历史实证数据作支持，特别是在风险的度量中通常应用数理统计模型准确量化特定特征风险发生的概率和可能导致的损失程度，使得风险管理越来越体现出客观性和科学性的特点。因此，对我国商业银行来说，必须认真学习国际经验，加强对个人住房抵押贷款业务的认识，当前的主要任务是积累和完善数据资源以便定量评估具有中国特征的个人住房抵押贷款业务的风险度。为此，首先应获得个人住房抵押贷款指标的特征数据；其次是模型的选取，这方面完全可以参照跨国银行的一些成熟模型；再次进行个人住房抵押贷款风险的定量化分析；最后根据定量分析反馈结果，调整个人住房抵押贷款业务审核体系，将个人住房抵押贷款风险控制在合理的范围之内，逐步提高银行风险评估技术和管理水平，从而实现我国银行个人住房抵押贷款风险管理的定量化、科学化、标准化和制度化。

第二，个人住房抵押贷款风险管理需政策支持。目前，我国监管当局对各商业银行的住房按揭贷款业务管理存在矛盾的要求，一方面要求严格审核借款人信用状况和收入状况，另一方面又要求商业银行履行企业社会责任，支持中低收入家庭购买自住保障型住房。应该借鉴国际经验，由政府设立专门机构对特定类别的个人住房抵押贷款提供担保，购房者违约，政府机构代为承担清偿贷款本息的责任。如美国联邦政府设有联邦住房管理局、退伍军人管理局等机构，为中低收入家庭和退伍军人提供个人住房贷款担保，不仅使美国众多的家庭取得贷款购买住房的机会，而且降低了个人住房贷款的风险，同时还吸引了私人保险机构介入住房抵押市场。政府提供保险、保证，乃至出资设立金融机构，并不意味着政府要拿出大量资金，它只是表明政府坚定地立于一种“最终贷款者”的地位上，其要旨是给借贷双方以信心，并为整个融资活动确立规范。这种政府对抵押贷款市场的干预，是一种间接干预，比目前我国银监会的政策主导型的强制干预要好。

第三，建立符合中国国情的住房建设、消费模式，将住房从完全市场化回归民生本质。1998年以来的中国住房制度全面市场化改革取得了瞩目成绩，作为中国渐进式改革的重要组成部分，城镇住房市场化改革对于改善城镇居民的居住条件、促进房地产及相关行业与市场的发育起到了极大的推动作用。但其副作用也是明显的：与西方七国比较，我国居民以最低的人均GDP实现了最高的住房拥有率,加剧了低收入群体的生存压力。应该尽快针对低收入群体推出住房保障制度，实现“居者有其屋”的最低保障，即人人有房住，而不是把低收入群体简单地推向市场。

参考文献：

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An Analysis of Risks Attributed in Personal Housing Mortgage Loans

in China and the Subprime Mortgage Loans in America

YANG HONG

(School of Economics & Management, Tongji University, Shanghai 200070)

第4篇

关键词：住房贷款 风险控制 金融支持

中图分类号：F832.4文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）27-0065-02

近年来，随着房地产市场的迅猛发展。金融危机减少了企业利润，安陆市个别从事工业生产的企业也加入到房地产市场，住房供给增多，个人住房贷款业务突飞猛进。由于房地产市场良好的发展预期和高额回报，为商业银行创造了新的商机，成为商业银行信贷业务扩张的重点。但是，在当前银行信用评估体系不健全、评估方法不完善的情况下，个人住房贷款业务的超速发展将成为商业银行资产安全隐患，影响到商业银行的稳健经营，从而加剧整个金融体系的脆弱性。目前，由于信贷体制原因，安陆市银行信贷资金直接进入房地产的资金很少，所以本文主要从个人住房贷款的风险加以分析。

一、安陆市个人住房贷款业务发展状况

2007年以前，安陆商品房趋于稳定，均价在1 100元/平方米，房子总价值不高，相应地办理个人住房贷款金额也不大。随着2008年世界金融危机的爆发，中国连续两年实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，启动内需市场，带动了商品住宅市场的发展，房价也一路飙升，特别是安陆市政府投融资平台从农业发展银行贷款1.6亿元用于城市基础建设，以提高拍卖土地价值，直接促进了房价的提升。2010年末，安陆市繁华地带房价超过了3 000元/平方米，是2007年末的3倍，个人住房贷款规模在银行资产中所占比重迅速上升。从历史数据看，表1列示了2006―2010年安陆市各金融机构（不含农发行、邮政银行）个人住房贷款余额及其占总贷款总额的比例增长状况。

表1安陆市各金融机构个人住房贷款余额及占比

表1反映出，安陆市个人住房贷款在2009年、2010年发展尤其迅速。从新增贷款来看，2009年各金融机构（不含农发行、邮政银行）个人住房贷款新增14 525万元，占当年新增贷款的22.42 %；2010年各金融机构（不含农发行、邮政银行）个人住房贷款新增23 871万元，占当年新增贷款的33.12%。

按照国际惯例，个人住房贷款的风险暴露期通常为三至八年，安陆市个人住房贷款大部分是2009年以后发放的，随着资产规模的不断扩大，个人住房贷款的风险逐渐暴露。

二、安陆市个人住房贷款业务风险分析

个人住房贷款，涉及商业银行、借款人及担保人等多个经济主体。宏观经济金融环境的变化和微观经济主体包括商业银行自身行为的改变都将给业务带来风险。具体讲，个人住房贷款的风险主要包括：信用风险、利率风险、流动风险、竞争风险及操作风险。

1.信用风险。在信息不对称的情况下，借款人对于自身的状况了解最清楚，而贷款人却知之不多。因此，在信贷业务中，信息不对称是有利于借款人，而不利于贷款银行的。一方面，在贷款发放前，借款人可能通过伪造个人信用资料，虚开收入证明等方式欺骗银行。近年来，“假按揭”的出现就是房地产企业以开发企业内部职工或关联企业职员等个人名义买房，套取银行资金由开发商使用。由于“假按揭”的形式越来越隐蔽，从而使银行在客户信用资料的审查时难度越来越大。另一方面，贷款发放后，由于个人住房贷款多属于中长期贷款，还款期限一般在十五至二十年，在这期间个人资信状况面临着很大的不确定性，由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化可能引发借款人不能按期或故意拖延还款的道德风险，从而给银行带来损失。特别是近年来，安陆银行针对农民工发放了很大一部分个人住房贷款，这部分人对未来收入预期较高，也收入来源最容易受到国家宏观调控的影响，一旦生活中出现突发事件，其还款能力将直接受到影响。

2.利率风险。利率风险即利率变动给银行收益带来的不确定性。商业银行个人住房贷款执行国家规定的住房贷款利率。按照中国现行利率政策，该利率的变动，需要由中国人民银行制定，报国务院批准后执行，商业银行没有自行决定该利率的权限。因此，从宏观层面看，利率风险主要源自国家利率政策的变动。利率下降，将直接造成商业银行账面生息资产利息收益减少。利率上升，一方面，增加了借款人的利息负担，有可能引发借款人的支付危机，从而加大借款人的道德风险；另一方面，利率上升加大了个人住房贷款业务的利润空间，商业银行在盈利性的驱使下，将进一步拓展该项业务，寻求绕开国家政策的途径，从而加大了商业银行自身的道德风险。目前，中国处于加息的快速通道，利率的上升已成必然，银行自身的道德风险需要控制。从微观层面看，个人住房贷款的利率风险源于借款人的行为变化及商业银行自身的资产负债状况。具体地，可以细分为：期限结构风险和提前还贷的风险。期限结构风险主要是由于商业银行存贷期限结构的不匹配引起的。个人住房贷款业务多属于中长期贷款，在贷款的存续期间，当存贷款利率不同时变动或长短期利率变动幅度不一致时，银行的利息收入和利息支出将发生变化，进而影响到银行的净利息收益。在实际操作中，存贷款的期限结构完全匹配是不存在的。因此，无论何时，商业银行的利率风险总是客观存在的。对该风险管理不当，将引发商业银行的经营危机。

此外，在利率下降时，借款人还款变得更加容易，或者当预期利率上升时，为减轻未来利息负担，借款人可能提前还款，从而使银行面临由于借款人提前还款带来银行利息收益下降而引发的利率风险。这种情况目前已越来越引起商业银行重视，大部分银行一般对提前还款收取违约金。

3.流动性风险。由于个人住房贷款多属于中长期贷款，因此，该类贷款的快速增长和比例迅速提高，可能给金融机构带来流动性风险，特别是地方法人金融机构。流动性风险的具体表现就是银行资产结构中的中长期贷款比重过高，现金和国库券等不足以应付提款需要，又缺乏及时融入资金的手段和渠道。截至2010年12月末，安陆市个人住房贷款中，五年以上的中长期贷款占贷款总额的95%以上。而定期储蓄存款比重逐年下降，2010年12月末，安陆市各金融机构定期储蓄存款占储蓄存款余额的67.3%，较年初下降了4.2%，较2009年末下降了7.8个百分点。这种负债流动性增强，而资产流动性减弱的局面，一旦积累到一定程度，必然引发流动性风险。

4.竞争风险。个人住房贷款已成为安陆市各金融机构角逐的焦点，都试图分得一块“大蛋糕”。虽然监管当局加强了对商业银行个人住房贷款业务管理，在首付不利、借款人收入审查、利率优惠等方面给予了指导。但是，在激烈的竞争中，难免有的银行为吸引客户，采取降低首付，或者放松贷款审批条件等手段，引发市场的混乱，加大个人住房贷款业务的风险。

5.操作风险。目前，安陆市个人住房贷款多为个人住房抵押担保贷款，如果借款人在贷款期间不能按时还款，银行依法对房产进行处置时可能因房地产市场状况和自然损耗而贬值，特别是如果房产税推广以后，银行还要负担一大笔税款，这样损失将更严重。

三、政策建议

1.探索住房按揭贷款证券化途径，提高银行资产流动性。住房按揭贷款证券化，是一种新型的住宅融资方式，即商业银行以未来现金流可以预期的住房抵押贷款为基础，经过信用增级，向投资者发行住房按揭贷款债券，商业银行偿付债券的资金来源为按揭贷款的借款人支付的本金和利息。通过实现证券化，商业银行可以解决中长期按揭贷款的流动性，也可以为投资者提供新的投资渠道。

2.严格“三查”制度，加强个人住房贷款业务的风险控制。贷款审核，是防范和降低贷款风险的第一道防线。当前，大多数银行贷款审核的一句是贷款申请人提供的资料，必要时，客户经理应实际走访客户或客户单位，对申请人提供的材料真实性进行审核；同时，贷款的审核不仅要考虑客户目前的经济状况，更重要的是从可持续的角度对其未来的收入、发展做出明确的判断或预期。在贷款防范的过程中，商业银行应加强内部控制，严格各级的审批权限，避免由于内部控制差错导致贷款损失。贷款防范后，应及时对相关数据、信息进行整理，建立数据库，并密切关注数据信息的变动。

第5篇

摘 要 目前，我国商业银行个人住房贷款业务处于成长期，无论是银行内部管理机制，还是外部环境都还不成熟。因此，我国商业银行个人住房贷款业务存在一定的风险。从美国次贷危机可以看出，即使是成熟的美国市场也存在住房信贷风险的控制问题，在金融体系尚不完善的中国就更应该积极采取各项措施防范个人住房贷款风险。

关键词 个人住房贷款 风险分析

一、引言

随着中国居民生活水平的提高，住房消费已成为居民消费的重要组成部分，商业银行个人住房贷款成为促进消费、拉动经济增长的重要力量，对房地产金融的稳定发展起着至关重要的作用。商业银行也将个人住房贷款视作一项优质资产和重要利润增长点。

事实上，个人住房贷款的风险始终存在，个人住房贷款的还款期限通常要持续20-30年左右，在这段时间个人资信状况面临着巨大的不确定性。按照国际惯例，个人住房贷款风险显现期通常为3-8年，那么我国个人住房贷款当前正步入较高风险时期。

二、商业银行个人住房贷款面临的风险分析

商业银行在个人住房贷款的发展过程中将面临两类风险，即系统性风险和非系统性风险。系统性风险主要是指因房地产产业及相关联的房地产金融领域的波动产生的风险集中；非系统性风险主要是指微观层面上由于操作不规范、管理不力以及风险分散缺失产生的风险暴露。

具体而言，系统性风险一般分为政策性风险及价格波动性风险，而非系统性风险的种类很多，按照个人住房贷款风险产生的源头可以划分为借款人的风险、房地产商的风险以及银行自身的风险。其中来自银行自身的风险大致可以归纳为以下几个方面：

第一，银行信贷员职业道德风险。一些信贷业务人员及相关管理人员业务不精、责任心不强，对房地产市场形势、开发商资信状况、借款人信用程度做出不准确判断。第二，银行操作风险。首先，按揭贷款手续繁杂，且成本较大。流程设置不合理就会导致贷款时间长且成本支出大。其次，市场竞争不规范。由于我国银行的产品具有较强的同质性，各家银行在竞争中有可能通过降低贷款条件，提供优惠价格来争取客户。再者，操作不规范。在操作过程中，贷款的前台、与后台没有进行责任上的区分，对客户的资信没有进行严格把关。第三，流动性风险。我国个人住房抵押贷款期限大多为10―20年，最长可达30年，而银行吸收存款负债的期限大多为2―5年，资金结构“短存长贷”的矛盾使得商业银行潜伏相当大的流动性风险。

三、商业银行个人住房贷款风险防范措施

个人住房贷款的风险防范不仅是银行的份内工作，还涉及社会的方方面面。我国商业银行应该积极建立有效的个人住房贷款管理机制，加强个人住房信贷监管，提高个人住房贷款质量。同时，政府和社会要不断完善相关的法规和制度，创造良好的市场环境。

（一）加强银行自身管理

1．培养高素质的银行业务员团队。高度重视并切实加强对内部工作人员的业务操作培训、职业道德教育、岗位责任培养，不断提高他们的业务意识、道德观念。

2.对客户进行分类分析，从源头上规避风险。应根据其所从事行业和经营情况，实行不同的贷款标准。同时，应注重核实借款人资信的真实性，尤其是借款人提供的资信证明与其职业收入水平明显不符的，更要深入调查和核实。

3．对开发商的资信状况等进行严格的审查。一是审查开发商的资信能力，如开发商是否具有房地产开发权，是否有较好的经营管理能力和经验等。二是除对开发商本身的财务状况要有充分了解外，还要严格审查开发商的法定代表人和重要关系人的情况。

4．建立严密的贷款操作流程。加强贷前调查，通过审查工资单、住房公积金缴存情况、税收证明、购房合同等资料，充分了解借款人的情况，对不符合条件或有不良贷款记录的坚决不贷；贷后进行有效的跟踪调查，随时掌握借款人的信用状况，对有可能影响贷款正常回收的情况进行处理。

（二）建立完善的个人信用征信系统

目前，我国个人信用征信体系还不健全，银行为了化解信用风险，必须在其审批个人住房贷款的过程中扮演好信用机构的角色，将个人信用作为考察的重点，设立相关的个人信用档案，建立信用评分模型。这个过程银行需要采取大量已经发放贷款相关数据的还贷情况，依据《商业银行房地产贷款风险管理指引》，对借款人的年龄、学历、工作年限、职业变动情况、收入的真实性及未来发展趋势等信息进行信用评分。

（三）完善个人住房贷款担保体系及社会住房保障机制

住房信贷与其他信贷不同，借款人主要是以个人为主的消费者。由于个人资信情况存在较多的不确定因素，因此，在发放住房贷款时，用担保作为还款保证显得十分重要。除了发展商业性住房置业担保公司，还可以建立由政府出资和主导的政策性担保公司，向中低收入居民提供购房贷款担保服务，不仅有利于商业银行降低个人住房贷款业务风险，向中低收入居民提供更为优惠的个人住房贷款产品，促进居民消费水平提高，而且有利于个人住房贷款二级市场的发展，解决商业银行个人住房贷款流动性问题。

参考文献：

[1]陈旭.美国次级债危机对我国房地产信贷市场发展的启示.金融理论与实务.2008(6):100-107.

第6篇

关键词：房价波动；个人住房；抵押贷款；风险；控制；分析

中图分类号：F832.4 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）05-0-01

为何要在房价波动背景下针对个人住房递延贷款中的风险因素进行控制呢？对其进行控制的关键所在：①从通货膨胀压力角度上来说，整个市场经济持续增长的物价使得社会大众生活成本呈现出了显著的提升趋势，进而导致财务情况持续恶化；②从政府财政管理控制角度上来说，始终从紧的货币政策在无形中加大了社会大众购房过程中的压力与负担，进而造成借款人违约风险不断提升；③现代经济社会中不断攀升的房价增长已非现阶段社会大众可承受，严重且持续的房价泡沫使得房屋价格存在较大的贬值可能性，由此而造成的抵押物风险同样是社会大众所无法承受的。基于以上分析，基于房价波动，针对个人住房抵押贷款风险进行有效的识别与控制，已成为现阶段相关工作人员的当务之急。本文现针对以上问题作出详细分析与说明。

一、房价上涨阶段个人住房抵押贷款风险分析

房地产价格上涨从本质上来说属于现代经济社会运行周期下的持续扩张阶段。在此状态作用之下，企业部门利润会呈现出较为显著的上升趋势，从而导致经营规模持续扩大，由此激发雇员人数或是雇员薪资的提升。对于社会大众而言，此种经济态势毫无疑问的带动着消费水平的提升。换句话来说，房地上涨阶段个人住房抵押贷款中借款人的整体收入水平上涨趋势明显。对于这一形势下的购房者房地产投资行为而言，其预期收益存在着无法实现的可能性，现实风险水平在下降的同时导致潜在违约风险加大，最终不利于整个房地产市场经济的健康发展。与此同时，受到房价上涨带动的整个地产市场投资交易活动行为比较活跃，此种状态下，即便个人住房抵押贷款借款人存在违约行为，其抵押物需要交由银行处置，该抵押物也并不会受到市场成交量的萎缩而无法售出。换句话来说，潜在违约风险的加大带动着潜在抵押物风险的提升。

二、房价上涨峰值阶段个人住房抵押贷款分析

房地产市场繁荣后期最直接的表现在于房价增长速度缓慢且购房利率持续提升，房价迅猛上涨阶段行为人过于乐观的预期收益在此阶段并无法得到有效实现，更为关键的一点在于：潜在于房价上涨前期的各类风险均会才此阶段转化为显示风险。受到借款人心理状态变化不连续性的影响，此阶段个人住房抵押贷款中的现实风险会呈现出瞬时性的上涨过程，并以跳跃方式延伸发展。

三、房价下跌阶段个人住房抵押贷款风险分析

在房价下跌背景作用之下，个人住房抵押贷款业务行为所存在的风险因素可以分为以下两个方面：首先，从借款人风险角度上来说，房价下跌背景下个人住房抵押贷款借款人风险呈现出了较为显著的增长趋势，在违约行为所产生利益超越所带来损失的情况之下，借款人往往会选择依附于客观存在的利益，而放弃信用选择主动性违约，进而将潜在风险转化为现实；其次，从抵押物风险角度上来说，受到房价价格下跌影响的房地产市场交易投资行为同样会呈现出一定的下降趋势，进而导致金融机构经由抵押房地产处置行为能够有效收回抵押贷款本金及利息的可能性较小，再加之大多数有意向进行住房购买的行为者考虑到房屋价格存在进一步下跌的可能性因素，因而报以观望态度，集中表现为延期消费行为，从而将抵押物潜在风险转化为现实风险。

四、房价波动中个人住房抵押贷款风险控制分析

(一)在房价波动状态下针对个人住房抵押贷款发放进行有效控制。银行相关部门应当针对房地产市场购房价格变化趋势予以详细关注，基于房价一般性变化趋势对整个房地产市场发展趋势做出预期，从而根据变化趋势对银行业务的重点发展方向予以调整：在房价上涨较快的状态下控制个人住房抵押贷款的发放，以此尽可能的控制潜在借款人及抵押物风险。

(二)在房价波动状态下加大针对借款人的审查力度，控制借款人风险。借款人自身财务状况、信用情况以及还款能力应当是银行相关部门在针对个人住房抵押贷款进行方法之前所必须衡量的指标构成。强调针对借款人的审查作业能够最大限度的控制借款人潜在风险转为现实，进而合理控制借款人风险。

(三)在房价波动状态下关注针对抵押物的风险防范，关注抵押物贬值性风险。为最大限度地防范抵押物风险，特别是抵押物贬值风险，银行部分应当在房地产交易管理部门审批基础之上针对房产进行独立且合理的估价。在此基础之上，参照市场价格针对抵押率作出合理调整，进而防止抵押物贬值问题。

五、结束语

总而言之，在城镇居民收入水平持续提升及社会大众购房热情急剧升温的背景作用之下，我国个人住房抵押贷款业务发展日益完善。更为关键的一点在于：个人住房抵押贷款在购房价格持续性波动作用之下呈现出了多个方面的风险因素，进而直接影响着个人住房抵押贷款业务的健康有序发展。如何给予房价波动背景，针对个人住房抵押贷款风险加以严格与合理的控制，已成为现阶段相关工作人员最亟待解决的问题之一。本文针对房价波动中个人住房抵押贷款风险及其控制这一中心问题做出了简要分析与说明，希望能够为今后相关研究与实践工作的开展提供一定的参考与帮助。

参考文献：

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第7篇

关键词:个人住房抵押贷款;风险分析;风险防范

一、引言

随着我国金融业的迅速发展和住房制度改革的深化,自2000年以来,中国城镇居民的购房热情不断升温,住房金融业务得到了快速发展。在这将近十年的时间里,个人住房贷款以其可靠的担保、较高的收益、较低的风险受到了各家商业银行的青睐,在银行贷款中所占的比重日渐提高,已成为我国商业银行一个重要的信贷业务种类,给商业银行带来了巨大的经济效益。商业银行的个人住房贷款在推动住房制度改革和提高居民住房消费的购买力等方面,都起到了积极的作用。但是,个人住房贷款存在着对象多、范围广、流动性差及期限长的特点。同时,目前我国个人住房贷款还存在基础设施建设落后,个人征信系统尚未建立等问题。所以,这在一定程度上给商业银行带来了风险隐患,需要我们重新对商业银行个人住房贷款业务的风险状况进行认真地分析。

二、我国个人住房抵押贷款发展现状

目前,我国房屋贷款业务发展迅速,具体数字如表一所示,2003年贷款余额为11780亿元,到2008年贷款余额增加到33000亿元,增加了21220亿元,增加速度很快,同期增长数稳中有升,近两年来也上升迅速,可以说,我国房地产市场发展势头迅猛,并一直保持了良好的发展势头。

因为我国个人住房抵押贷款的发展非常迅速,各大商业银行都想在这块市场里占据有利地位,所以相继扩大了个人住房贷款在本银行全部贷款所占的比例。然而,因为个人住房抵押贷款规模的扩大,其潜在风险也相应加大。

三、商业银行个人住房抵押贷款存在的风险分析

(一)个人住房抵押贷款的客观风险因素

1.市场风险

市场风险是指因市场变化给银行带来财务损失的可能性。主要包括:利率风险、汇率风险等。利率风险是指银行的财务状况在利率出现不利的波动时所面临的风险。针对个人住房贷款而言,当资金市场出现利率攀升时,由于按照目前规定,个人住房贷款利率必须到次年初才能调整,在未调整期间,银行利息收人减少,导致效益下降。汇率风险是指由于外汇价格变动给银行带来损失的可能性。

2.地区差异风险

各地区政策不统一,同样造成银行资金风险。地方法规不健全使银行推出产品和出台制度规定无法完全顾及地区差异,导致出现贷款风险。如各地对抵押登记的规定不尽相同,有的地区房产、地产分开办理抵押登记手续,操作十分不便,容易形成贷款风险。

3.贷款法律风险

贷款法律风险是指在具体的贷款过程中,因操作行为出现文书违法或法律瑕疵而使整个贷款行为不受法律保护,直接或间接导致贷款损失的风险。在现阶段,我国商业银行面临的法律风险尤为突出,主要体现为《担保法》条款不能有效防范贷款风险,如借款人违约时,抵押权人若将抵押物拍卖,担保法规定,必须先与抵押人协商一致;抵押物未经财产共有人同意,借款人一旦不还款,银行在处置抵押物时,将产生法律纠纷,形成贷款风险等。

(二)个人住房抵押贷款的主观风险因素

1.信用风险

个人住房抵押贷款的申请和执行过程中,存在很多可能导致申请人最终不能或者不愿按期偿还贷款本金和利息的因素,既有主观的,也有客观的,最终形成信用风险。在我国,个人住房抵押贷款信用风险主要表现为:借款人在申请个人住房抵押贷款时提供虚假不实的资料。

某些借款人为了取得银行贷款,有意提供与实际情况不符的虚假资料,而其实际还款能力并不强甚至根本无法偿还,从而造成贷款违约,是形成信用风险的主要方面。具体途径主要有以下几种。

第一,虚高评估抵押物(房产)的价值

按照我们国家的个人住房信贷政策,购房者在购房时,可以根据具体情况只支付房产价值一定比例的款项,剩余比例款项可以通过申请银行的个人住房贷款进行支付。该政策为一部分购房者提供了可乘之机,只要购房者能够通过某些渠道使得体现在出具给商业银行的证明材料上的所购房产价值高于该房产的实际价值,便可按政策套取到银行的高额贷款,即以虚高评估房产价值套取银行贷款。

第二,利用他人身份证,偷梁换柱搞假按揭

假按揭是指开发商为资金套现,将暂时没有卖出的房子以内部职工或开发商亲属的名字购下,从银行套取购房贷款。

办理假按揭的程序一般为:开发商通过给付身份证持有人一定数额的报酬,有偿使用对方身份证,并由身份证持有人在按揭贷款合同上签字,签字完成,银行即根据合同向开发商放款。开发商和身份证持有人之间还会有一个协议,包括开发商承诺不需要身份证持有人承担任何债务以及保密条款等内容。假按揭贷款是商业银行经由开发商发放无真实借款主体且担保不落实的长期房地产贷款,是商业银行发放零售贷款中的典型违规行为,这使得开发商在房地产开发过程中所面临的巨大风险转嫁给了商业银行。

2.策略风险

任何行业的发展都有一个周期问题,房地产行业也不例外,超常发展就可能有相应回调。在当前房地产行业大发展的阶段,如果银行将过多的信贷资源投入进去,将来就可能面临巨大的策略风险。因此,商业银行要根据各自情况对房地产的信贷投入比例进行总量控制。同时,还要加强行业分析,关注宏观政策对房地产业的影响,防止盲目跟风,盲目决策,以规避策略风险。

3.操作风险

近年来,由于个人房地产信贷受到政策激励,在相关配套政策并不完善的情况下出现了爆炸式发展,操作风险日渐显现。银行内外勾结,骗取贷款的案件时有发生,基本的操作手段是买卖双方虚增标的物估价;贷款到位后,违约拖欠银行贷款;将严重高估的地产作为抵押物转移给银行,最终使银行实际形成巨大亏空。

四、商业银行个人住房抵押贷款的风险防范措施

(一)主观风险因素的对策研究

1.建立个人信用制度,控制借款人违约风险

我国的个人信用制度建设是在“九五”末期国内市场出现疲软、内需不足的形势下提出并开始起步的,是随着商业银行个人消费信贷业务的增加而产生的客观要求。随着我国商业银行消费信贷业务的开展和整顿市场经济秩序的深入进行,个人信用制度建设取得了一定进展。一些发达国家个人信用制度建设己有100多年的历史,形成了科学化、规范化、法制化的运行机制,完善的个人信用制度已成为发达国家市场经济正常运行的坚实基础。为此,我们应该借鉴国外的成功经验,结合国内现实,建立起符合我国国情的个人信用制度。

2.银行自身完善风险管理机制,杜绝风险漏洞

主要包括控制按揭成数和房地产信贷增长速度;对借款人进行严格的贷前审查;签定回购或债权转让条款;严格控制开发商贷款风险;坚持较高的资本充足率;强化不良资产处置等。

(二)客观风险因素的对策研究

1.健全房地产金融的法律、法规体系

完善的法律法规体系是促进房地产金融健康发展的基本保障。目前,我国房地产金融领域的立法始终处于滞后状态。为此,对于房地产金融的立法,第一要出台专门的监管规定和办法,以加强对商业银行个人住房贷款的监管力度;第二要修改和完善“证券法”,以健全房地产抵押贷款债券发行和转让制度;第三要修改和完善“担保法”、“保险法”,完善“个人住房贷款操作规程”、“个人住房贷款客户评价暂行办法”、“个人住房贷款一级审批操作规程”、“个人住房贷款贷后管理办法”和“个人住房贷款档案管理办法”等一系列规章制度,并尽早将信用立法提上议程,以完善房地产金融领域的担保体制及个人信用制度;第四要完善现有财产保险制度,增加住房抵押贷款保险的种类,降低贷款申请人负担。

2.大力发展商业性住房抵押贷款保险

我国的房地产金融要发展,必须建立起适合国情的房地产金融保险制度,以增加抵押物的担保能力,降低个人住房贷款风险。为此,第一要大力发展商业性住房抵押贷款保险机构,政府应对保险公司经营住房抵押贷款保险实行政策倾斜;第二要开发新险种;第三要鼓励借款人积极投保,对自愿投保住房抵押贷款保险的借款人,商业银行应给予适当放宽贷款期限、提高贷款额度、降低利率、采取灵活多样还款方式等优惠政策。

3.建立住房贷款担保机构

消费信贷与其他贷款不同,借款人是一个消费者,贷款购买的是超过其即期收入限度并较长时间才能归还贷款的财产或耐用消费品。因此,在发放消费贷款时,用抵押、担保做还款保证显得十分必要。

(三)风险防范的创新思路

资产证券化是广义的资产证券化的重要组成部分,是指发起人将缺乏流动性、但具有某种可预测现金收入属性的资产或资产组合(即“基础证券”),出售给特定的发起人,或者将该基础证券信托给特定的受托人,通过创立一种以该基础资产产生的现金流为支持的一种金融工具或权利凭证(即资产支持证券),在资本市场上出售变现该资产支持证券的一种结构性融资手段。

资产证券化的最主要形式就是住房抵押贷款证券化(Mortgag Backed securitization,MBS),指的是商业银行等金融机构将其持有的住房抵押贷款债权转让给一家特别的专业机构(Special Purpose Vehicle,SPV),该机构以其收购的住房抵押贷款为基础而在资本市场上发行证券的行为。

证券化流程主要包括以下几个步骤,即发起人选择证券化的基础资产,构建资产池;设立特殊目的载体(SPV);发起人将资产组合转移给SPV;进行信用增级;评级机构进行信用评级,进行证券销售;现金流管理及偿付。

住房抵押贷款证券化(MBS)成为国际金融创新发展的重要趋势。引入住房抵押贷款证券化能够解决我国金融体系功能错位,促进资本市场功能完善,化解商业银行的流动患,还能给商业银行带来多方面的收益,同时为民间资本和各类保险等机构资金进入银行信贷领域开辟一条间接渠道。

五、结束语

本文在对影响我国商业银行住房抵押贷款的主观因素和客观因素进行分析的基础上,总结得出以下结论:

第一,我国商业银行个人住房抵押贷款中的风险因素可以按照主观风险因素与客观风险因素进行细分,主观因素与客观因素所采取的分析方法、预防措施都不尽相同。认真做好主观因素与客观因素的分析,有助于找出我国商业银行个人住房抵押贷款各风险因素的内在联系,有助于商业银行进行风险分析时更加明细,便于从操作流程上进行有针对性的调控措施。

第二,我国应尽快建立完善的个人信用体系的管理模型,商业银行可以根据未来自身的实际情况,制定相应的个人住房抵押贷款指导性操作流程,建立相应的违约预警机制和因地制宜的违约风险控制方针。

第三,通过对加强立法的呼吁,以及风险分散机制的建立,降低客观风险。目前我国住房金融服务网络及其他服务体系和配套政策措施尚未完善,办理抵押贷款过程中的手续、资信调查、房屋评估和风险管理等方面效率较低。在客户支付能力产生困难时,无法及时变现,造成还款时间延误,形成了并非客户主观意愿造成的信用风险。风险分散的具体操作表现形式,目前能够较快实现的模式是担保公司与保险公司等。如果保险、担保公司与银行合作,对于个人住房贷款的风险分散,将会带来积极地促进作用。

在解决商业银行个人住房抵押贷款风险的主观因素和客观风险因素的同时,还要逐步推行住房抵押贷款的证券化,并大力发展个人住房抵押贷款二级市场,组合出售自身的住房抵押贷款,或者通过市场这一平台进行资产证券化或抵押贷款证券化,化解个人住房抵押贷款资金流动性差的风险,提前收回商业银行的贷款资金,盘活信贷资产,增强自身资金的流动性,同时又转移了违约风险。

参考文献:

[1]牛风瑞等.中国房地产发展报告[M].北京:社会科学文献出版社,2006.

[2]周京奎.金融支持过渡与房地产泡沫[M].北京:北京大学出版社,2005.

第8篇

【论文关键词】　公积金贷款 准备金提取 风险管理

前言：

住房公积金个人贷款风险准备金是抵御风险的最有效途径之一，当前对其准备金的金额总数是否完备、提取的方式和使用是否合理的这些方面的问题还是有很多的不同意见。可想而知这些问题处理的妥善与否直接关系着贷款风险管理的合理与否。所以，本文就是基于住房公积金贷款需要面临的风险和其机构当前拥有的风险管理的系统问题考虑，分析研究合理的准备金提取的办法，从而找到贷款风险管理的相应策略和办法。

1.　住房公积金业务发展状况及风险分析

1.1住房公积金当前发展情况

自1992年以来，住房公积金制度在全国设区城市陆续建立起来，不仅深受广大城镇职工的欢迎，而且逐渐显示出强大的生命力。截至2008年底，全国住房公积金缴存职工达11184.05万人，缴存总额20699.78亿元，累计为961.17万户职工发放个人住房贷款10601.83亿元，住房公积金使用率达到72.81%。住房公积金制度已经成为关系国计民生、构建和谐社会的重要制度。随着住房公积金使用率的不断提高、个人贷款业务的不断发展，其风险也不断加大。

1.2住房公积金个人住房贷款风险分析

《住房公积金管理条例》（以下简称《条例》）规定，住房公积金本金用于缴存职工的提取、个人住房贷款和购买国债。因此，住房公积金在运作过程中面临的风险主要有个人贷款风险、利率原因造成的国债投资亏损风险、住房公积金管理中心在进行资金操作时的违规形成的损失及具体操作人员工作失误产生的损失等运行风险。因为住房公积金这样的贷款还贷款的时间较长，所以随着时间的逐渐推进，贷款人的实际收入、还款金额的出处和房产市场这些多方面的因素的变化，都是使住房公积金贷款面临的风险更加的多样和复杂化的因素。所以做好这些方面问题的处理，找到更好的规避风险的处理策略才是住房公积金贷款管理风险系统需要做的，需要面对的问题。

第一，住房公积金有其自身的政策特性，这就制约了其发放贷款的人员不可能像商业性的银行那样可以随便的选择，它依靠的是那些缴纳住房公积金的广大职工，更加重要的是很多职工收入不多，伴随着经济的发展和企业用工制度的发展，职工的工作调动变化逐渐的加快，工资的收入自然也就不能稳定，在加上其贷款的时间很长，还款人员在此期间有着不能预想的变化，这样势必会影响贷款的安全和质量。

可见正是因为住房公积金贷款这样的特征，其贷款人员特殊的类型，以及还款方式的不同造成了很多不确定的因素影响着住房贷款管理的成果和贷款质量的提高，那么这就需要相应的策略和计划做好这方面的工作，尽量减少这些不确定因素对住房公积金个人贷款风险管理的影响。

第二，住房公积金抵押贷款中，比较严重的风险就是信用，那是因为当前国内没有对职工个人建立一个完善的资信情况的研究，估计组织，这样在具体的借款中就只能依靠借款人提供的具体信息作为资信的情况来实行检查，这样对于借款人真正的收入情况没有一个确切的评估，即便是合同签订之时借款人是有还款的能力的，但是正是因为住房公积金规定还款的时间较长，那么这样期间还款人的收入变化和信用情况是不能估计的，所以对于住房公积金管理机构来说是不能对贷款的具体内容予以说明和控制的。

第三，住房公积金必须严格按照《条例》的规定运作，贷款业务单一、动作范围狭窄，不能像银行那样可以根据自己的资产状况及风险水平设计相应的贷款品种，以分散风险。房地产市场的波动直接影响住房公积金贷款的风险，房地产业直接受宏观经济和政策的影响，因此，住房公积金个人住房贷款也是一种宏观性的、系统性的风险。他的产生是按照时间不同来分布的，这就是说有可能某一个时间段内什么都不会发生，这个时间段甚至可以是十年，但是在其他的时间内发生了。正是因为整个系统存在这样的不稳定的发生危险的概率，所以对于将要发生的风险的可能和具体损失的情况都是很难进行估计的，从而对于这样的系统存在的风险没有比较合适的办法进行防范。

第四，很多不能够预见的灾害或者意外事故所造成的伤病残疾或者人员的失踪、死亡等这些不能控制的因素都是会影响住房公积金个人贷款的那些不确定因素不断增加的。

2.　住房公积金个人住房贷款风险管理的研究分析

现在住房公积金管理部门很重视公积金的使用和安全问题，加强对贷款人员的严格的审查，做好贷款之后的全面资产管理，建立完善了全逾期贷款方面催收的制度等等这些方式，在一定的程度上对风险管理的工作提供了帮助，但是因为住房公积金管理机构建立的时间不长，所以还没有建立一套系统的完善的风险管理制度，对于个人贷款方面风险的防范管理能力不是很强，这些问题主要表现在下面两个地方。

2.1没有建立起完善的住房公积金个人住房贷款损失准备计提制度

根据《条例》的规定，住房公积金管理机构是不以盈利为目的的事业单位，没有任何自有资本金，缺乏资金保障。住房公积金管理机构作为住房公积金的责任主体，承担了较金融机构更大的的风险。提取的风险准备金仅限于贷款风险准备金的一种，没有像金融机构那样计提贷款损失准备。当前金融机构对个人住房贷款损失准备严格按照《贷款损失准备计提指引》（以下简称《指引》）的规定计提。《指引》规定贷款损失准备包括一般准备、专项准备和特种准备。一般准备主要用于尚未识别的可能性损失准备，应按季计提，其年末余额应不低于年末贷款余额的1%。专项准备是根据《贷款风险分类指导原则》，对贷款进行风险分类后，按每笔贷款损失的程度计提，用于弥补专项损失，即按照正常、关注、次级、可疑和损失五级分类法计提。关注类贷款计提比例为2%；次级类贷款计提比例为25%；可疑类贷款计提比例为50%；损失类贷款计提比例为100%。其中，次级和可疑类贷款的损失准备，计提比例可以上下浮动20%。特种准备由银行根据不同类型（如行业等）贷款的特殊风险情况、风险损失概率及历史经验，自行确定计提比例。因此，借鉴西方国家成功经验，及早制定完善的住房公积金个人住房贷款损失准备计提制度显得尤为重要。

2.2缺乏完善、统一的风险管理体系

要研究住房公积金个人住房贷款风险，首先应识别贷款风险，新巴塞尔协议的核心内容就是准备的识别、计量和控制风险。从目前全国各住房公积金管理机构运行情况来看，住房公积金贷款缺乏一套完整、统一、规范的业务操作流程和科学、严谨的贷款管理模式。风险识别系统、计量和控制系统不完善，放出去的贷款没有相金融机构那样实行分类式的管理，再加上不同地方的住房公积金的管理都是各自管各自的，没有形成一个强大的统一的资金链条，这样假设某个地方出现大型的风险问题，想要在其他住房公积金管理部门得到资金的帮助是困难的。所以这就需要住房公积金的管理中心逐步的完善管理，做好贷款分类管理，各地区即便不能有效统一，也不能各自为政，只有相互的合作扶持才能更好的规避贷款管理的风险。

3.　住房公积金个人住房贷款风险管理对策分析

住房公积金管理机构肩负着住房公积金管理的职责，安全性是第一位的，是不以盈利为目的的实现保值、增值。就贷款风险准备金而言，目前按照财政部《关于住房公积金财务管理补充规定的通知》，建立住房公积金贷款风险准备金的比例，按不低于住房公积金增值收益60%核定，或按不低于年度住房公积金贷款余额的1%核定，从住房公积金增值收益中分配的规定，截至2008年年底，全国已建立了住房公积金贷款风险准备金285.67亿元，数额不小，但是全国各地分布不均衡。贷款风险准备金是抵御风险最重要的方式，其提取比例及提取基数的确定，需要经过大量的考察、论证以及准确的计量，不能仅根据目前已经建立的贷款风险准备金的多少来判断是否足以抵御未来发生的风险。为保障住房公积金缴存人的合法权益，建议目前贷款风险准备金按不低于年度住房公积金贷款余额的1%提取，以期能达到抵抗风险的目的。

3.1研制符合住房公积金特殊性的呆账准备提取及核销管理机制

建立审慎合理的贷款风险分类标准对制定风险管理政策、揭示信贷资产质量至关重要。按照住房公积金贷款风险程度的高低将贷款分为正常、资级、关注、可疑和损失五类。按照财务制度的要求制定坏账核销办法，发现那些是坏账且符合核销条件的贷款，就要遵照相关的程序和流程进行核销，这是有效的解决贷款风险的一种必要的手段，在规定的程序审批之后，按照五级分类的办法已计提的呆账准备金进行核销，而且要对那些已经核销的坏账保留追求索赔权利，进一步的实行催收策略。这样可以保证系统内部风险的解除，也可以为利益的回收继续努力。

3.2研究贷款逾期风险管理的指标体系，建立住房公积金贷款运行和还贷情况量化预警机制

针对借款人、开发商以及不同房屋物性的各种风险源，通过对住房公积金贷款数据的研究分析，探索从住房公积金贷款的不良贷款总额与风险基金余额的比率、房产市值与贷款余额的综合成数、住房公积金保证贷款总额与担保公司注册资本金等多方面选取指标，从中把握住与风险相关的内外部因素，将数据转化为对业务风险的正确描述，正确评估住房公积金贷款的资产安全性，并为采取措施防范风险提供量化的客观依据，建立起系统化、科学化的贷款风险防范预警体系。

第9篇

关键词：商业银行 个人住房贷款 风险防范措施

近年来，我国住房消费信贷一直呈现良好的发展趋势，在商业银行个人住房贷款业务开展中往往是机遇与挑战共存，因此商业银行应积极客观的面对个人住房贷款业务风险，从而有针对性的采取防范措施，为商业银行的进一步发展提供良好的环境。

1、商业银行个人住房贷款基本概述及风险分析

1.1、商业银行个人住房贷款基本概述

所谓的个人住房贷款是指由银行接受个人委托在我国大陆境内的某城镇区域购买、建造、修整各种类型房屋的自然人所发放的贷款。个人住房贷款业务中涵盖了多种贷款业务类型，其中主要包括个人住房按揭贷款、个人住房组合贷款及公积金个人住房贷款等多种贷款形式。

2、商业银行个人住房贷款风险分析

2.1、信用风险

所谓的信用风险是指向银行借款的人在购房以后，由于自身支付能力下降或者是突然发生一些事情，从而导致资金不能及时周转，无法向银行偿还还本付息，在这种情况下就会产生一定的信用风险。我国商业银行个人住房贷款业务中主要存在的信用风险有被迫违约风险、恶意违约风险及理性违约风险。这些信用风险的存在给商业银行的个人住房贷款业务的开展带来了一定的经营风险。因为我国居民收入存在诸多不确定因素，且向银行还贷的时间基本上都长达10-30年，在此期间个人资金状况存在很大的不确定性，贷款支付能力下降或者还贷信用缺乏等现象都有可能发生。

2.2、流动性风险

商业银行个人住房贷款流动性风险主要表现在两方面，首先我国越来越多的人有了一定的投资意识，他们不在倾向于将其存储于商业银行中，而是将资金积极投入到市场投资中，这样会使得商业银行储蓄存款的流动性加大，银行本身的固定资金相对减少，影响商业银行的偿付能力，形成一种“短存长贷”的局面。其次，我国商业银行个人住房贷款不易变现，若债权人要求清偿债务或者是存款人要提取大量存款时，那么很容易导致商业银行资金周转不灵等状况。

2.3、抵押物品处置风险

贷款抵押物品属于商业银行的第二还款源，贷款抵押物主要存在产权风险、价格风险及变现风险。若商业银行不对这次风险进行防范，那么极易影响商业银行的发展。当贷款人拿抵押物进行贷款抵押时，商业银行要对贷款人所抵押的物品进行严格审查，以此来降低抵押物品存在的风险，为商业银行个人贷款业务的合理运行提供安全保障。

2.4、商业银行内部管理风险

商业银行在个人住房贷款业务开展过程中，若银行相关工作人员业务操作失误或者管理制度不严，那么极有可能或给银行贷款带来一定的损失。商业银行属于个人住房贷款的当事人，需要对个人贷款各个环节进行把控，不然易形成资产损失，损害商业银行内部利益。

3、防范商业银行个人住房贷款风险的有效措施

3.1、健全个人信用制度

健全个人信用制度是有效规避商业银行个人信用风险的良好举措，它既能够证明自然人的信用度，监督并管理个人信用活动，还对个人信用行为具有一定的规范作用，基于个人信用制度这一重要性，商业银行应全面健全个人信用制度。那么要健全商业银行个人信用制度，应从两方面入手。一方面建立信用准入制度，对个人信用进行有效评估，对个人消费信用相关信息进行整体总结与分析，从而对个人信用做出正确客观的评价，对于信用度不高的个人应谨慎给予住房贷款或者拒绝给予其办理个人住房贷款业务。另一方面应建立个人信用制裁制度，对于个人住房贷款消费者不受信用的作风及行为应给予相应的制裁或者惩罚，从而提高个人信用额度。

3.2、对开发商及楼盘进行严格把关

在商业银行个人住房贷款风险防范过程中之所以对开发生及楼盘进行严格把关，是因为房屋购买合同会间接影响商业银行的个人贷款安全。若不对开发商及楼盘进行严格把关，那么在实际生活中很容易引起房屋买卖合同纠纷，从而威胁商业银行个人贷款的安全性。对于商业银行来说，选择信用额度高，实力雄厚的开发商能够有效规避商业银行个人住房贷款中存在的风险因素，对商业银行个人贷款业务具有一定的维护作用。

3.3、强化商业银行内部管理制度

目前我国商业银行在个人住房贷款业务开展中还存在一定的内部管理风险，为了防范商业银行个人住房贷款风险，应全面强化商业银行内部管理制度。那么要实现商业银行内部管理的目的，首先应对个人住房贷款手续进行严格审核，做好个人住房贷款各项档案登记与管理。其次对个人房屋产权的确立情况进行追踪调查，合理督促房屋开发商按时办理房屋相关产权手续。再者应住房贷款者的还本付息状况进行实时监控，及时掌握贷款者的偿还能力状况。在此过程中对于不同的状况应采取相应的管理措施，从而减少商业银行内部管理风险的发生率。

3.4、建立完善的政府担保体系

为了协助商业银行合理开展个人住房贷款业务，我国可以建立国有控股或者是国有独资的担保机构，主要对一些中低收入阶层人员提供信贷担保，这样不仅能够满足我国中低收入家庭的购房需求，同时还能够有效分散信贷风险，维系了金融体系的安全性，对商业银行的长远发展具有重要意义。

4、总结

商业银行个人住房贷款业是一项具有发展空间的银行资产业务，它符合现代人对住房的需求，促使购买消费者不断增多，虽然目前商业银行个人住房贷款还存在一定的风险因素，但只要商业银行始终保持轻型的头脑，正待其中存在的问题，相信商业银行个人住房贷款业务将会越来越好，促进商业银行稳步发展。

参考文献：

第10篇

【关键词】住房公积金；个人贷款；风险；防控

自上世纪90年代以来，我国建立了政府为主导、以强制的住房公积金制度为基础的政策性住房金融。近年来，随着我国房地产市场的繁荣发展，住房公积金贷款放贷期限和放贷规模也随之不断延伸。由于各种因素的影响，公积金贷款中的风险日益凸显。从有关部门的统计数据看，不良贷款的绝对额与比重等指标均已呈现上升趋势。理性认识住房公积金贷款可能存在的风险隐患，并采取积极有效的措施予以防控，确保住房公积金的安全运营，成为当前和今后住房公积金贷款管理工作一项十分重要的任务。

一、住房公积金贷款风险分析

贷款风险通常是对贷款人而言的，从贷款人角度来考察，贷款风险是指贷款人在经营贷款业务过程中面临的各种损失发生的可能性。住房公积金贷款风险主要表现在：其一，政策与法律风险。住房公积金贷款是一项政策性较强的业务，相关的行业管理与金融信贷政策对其影响较大，政策的不利变化必然会给公积金贷款带来风险。另外，我国的公积金贷款法律制度并不完善，更放大了一些潜在风险。其二，经济社会发展因素带来的风险。住房公积金贷款的一个突出特征就是贷款期限长，在长达数十年的贷款期限内，社会经济状况、房地产市场和金融市场必然处于不断变动之中。如发生通货膨胀，住房公积金就有蒙受贬值的风险。如房地产市场低迷，作为抵押物的房屋价值就会严重缩水，导致不足以偿还贷款本息。其三，借款人信用风险。住房公积金贷款信用风险来源对象一般指借款人个人，产生信用风险的原因或是借款人的履约能力出现了问题，一般为借款人个人收入状况恶化，无法偿还借款；或是借款人的履约意愿出现了问题，这主要与借款人的价值趋向以及借款动机有关。其四，内部管理风险。公积金管理中心内部管理制度不完善，有效的监督机制未建立，公积金贷款缺乏应有的透明度，使违规贷款有了可乘之机，形成了潜在的贷款风险。其五，贷款业务人员的素质风险。贷款业务人员作为贷款业务的直接操作者，如果其对住房公积金贷款风险认识不足，风险意识淡薄，业务不精，责任心不强，甚至职业道德缺失，必然导致住房公积金贷款风险隐患丛生。

第11篇

关键词：个人住房贷款；风险防范；风险控制机制

一、引言

随着我国住房体制改革的进行，国内各商业银行个人住房贷款业务获得持续、快速发展，为银行提供了重要的利润来源。虽然我国个人住房贷款业务开办时间不长，各银行都把该项贷款当作优质资产，但1995年的日本住房金融事件和2008年的美国次贷危机都足以证明：住房贷款风险一旦发生，便会迅速扩展为大面积的金融风险，危及宏观经济的运行。以史为鉴，分析研究我国商业银行个人住房贷款风险及其管理状况，对加强银行贷款安全，防范金融风险具有重要的现实意义。

二、个人住房贷款风险的种类

由于各种不确定性因素的影响，银行个人住房贷款的实际收益与预期收益会产生一定的偏差，从而引起银行的贷款风险。我国个人住房贷款风险主要包括如下几种：

1.违约风险

违约风险是个人住房贷款中最为常见的，引发借款人违约的原因很多，主要表现为：一方面，因为健康、婚姻、失业、收入下降以及自然灾害等各种不确定性因素变动的影响，致使借款购房者收入减少、支出增大从而丧失了还贷能力。另一方面，部分炒房者由于对房地产市场的风险认识和估计不足，一旦投资或投机失败，资金周转不灵就会影响到银行贷款的偿还。

2.操作风险

银行在个人住房贷款业务方面存在着操作风险，主要表现为：一些信贷人员风险意识不强，业务素质不高，难以识别一些房贷的潜在风险，从而形成贷前调查风险；一些银行为了扩大市场份额，在住房贷款审批时放松条件，简化手续，将款项带给一些风险较高的借款人，从而形成贷时审查风险；由于住房贷款期限长、笔数多、影响因素多以及银行缺乏贷款发放后有效的跟踪和监控手段，从而形成贷后管理风险。

3.宏观政策风险

在国家对房地产市场的宏观调控政策不断加强的情况下，个人住房贷款的市场风险日益凸显。如果房价下跌的风潮席卷全国大中城市，房价下跌的幅度远超过市场预期，那么个人住房贷款的违约率将会明显上升。个人住房贷款期限长，多为10年—30年，如果购房者在房价很高时贷款买房，当房价出现大幅下跌时，原先贷款买的住房此时就会成为“负资产”，则会出现部分购房者停止偿还贷款，使银行承担断供的风险。

4.欺诈风险

由于房地产市场信息的不对称加上监管的不严格，一些房地产开发商为了缓解资金困难或者解决楼盘销售不畅的问题，采用各种手段骗取银行贷款。比如开发商和购房者（借款人）串通起来，在购房合同中提高房价以获得银行更多贷款，事后开发商再将超收的房款退还给借款人。此外，开发商以本单位职工或者其他关系人冒充购房人，通过“假按揭”的方式套取银行信贷资金的行为屡屡发生，给银行造成巨大的经济损失。

三、个人住房贷款风险的原因

1.风险控制制度不健全

目前我国个人信用管理体系正在建设过程中，个人信用档案及个人信用评估机制不健全，个人收入及财产状况难以实现真实透明。由于个人信用信息的缺失，很多商业银行在贷前调查时经常仅凭借款人的身份证明、单位出具的个人收入证明等简单的资料进行评价和判断，而个人收入证明包括资产证明等很容易弄虚作假，银行信贷审查人员仅凭这些证明材料及职业经验做出的判断，其潜在的信用风险很大。再加上当前我国的社会保障体系不完善，廉租房建设落后，政策倾向于保护居民的基本居住权，致使银行在借款人违约后处置房屋抵押物时受到的阻力较大，这种情况会助长一部分借款人的违约行为，进一步加大银行的住房贷款风险。

2.房地产业发展欠规范

房地产业具有很强的区域性特征，对带动地方经济发展起着举足轻重的作用。为了推动当地经济的发展，地方政府对房地产公司的设立审批往往比较宽松，致使房地产行业鱼龙混杂、良莠不齐，部分房地产公司资金实力弱，资信状况差，经营管理水平低。为了获取更高的利润，一些开发商在房地产建设过程中故意违规超建，导致房屋建成后无法顺利办理房屋产权证等证件，一旦借款人违约，商业银行对此类贷款实际上难以有效行使抵押权。此外，由于部分房地产开发商的诚信度不够，在期房交易中还存在房屋质量、面积、小区环境等与购房合同中的约定不符等现象，致使借款人与房地产开发商产生纠纷，也不利于银行个人住房贷款的收回。

3.个人住房贷款管理机制不完善

由于个人住房贷款是以借款人所购房屋为抵押进行放贷，在国内房地产价格不断攀升的形势下，个人住房贷款被各家商业银行均视为优质资产，一些银行甚至不顾一切地扩大这个市场份额，而忽视其中潜在的风险。加上我国商业银行的个人住房贷款业务开办时间不长，还未形成一套完整的个人住房贷款风险管理运作机制，缺乏科学合理的业务流程风险评价和控制系统，影响了银行个人住房贷款风险的防范和控制。

四、加强我国个人住房贷款风险防范的对策

1.加强房地产市场的监管与调研

房地产市场的发展状况直接影响着个人住房贷款的发展，为了降低银行个人住房贷款的风险，同时保障购房者的利益，政府应该进一步加强房地产市场的监管，对房地产市场实现严格的准入制度，坚决禁止资质差、信用差的公司进入房地产行业。在房地产开发过程中，监管部门应该加强对房地产商的监督管理，随时了解工程的质量和进度，一定要严把质量关，严格要求承建方按照设计方案进行施工，以避免所交付房屋与购房合同出现偏差引起的纠纷。

准确把握国家房地产调控的宏观政策对房地产行业及金融市场可能产生的影响，有利于防范和控制个人住房贷款风险。与此同时，密切关注房地产行业的整体发展态势，掌握我国房地产价格和个人收入的变动状况，通过对房地产市场价格指数和个人收入比例的变化进行分析，预测我国房地产市场价格走势及个人住房贷款风险的大小，作为风险防范的参考依据。

2.完善银行个人住房贷款管理机制

（1）加强贷前调查分析

加强贷前调查分析是预防个人住房贷款风险发生的关键环节。在贷前调查阶段，信贷人员应注重了解借款人购房的动机是自住还是投资，根据不同的购房动机，考虑借款人的收入、资产状况等因素进行分析决策。因为自住购房的贷款期限一般较长，每期偿还额较小，借款人违约的概率较低；而借款人以投资为目的进行购房，一般借款期限较短，债务人的偿债负担较重，发生违约的可能性较大，对此类贷款的发放更应慎重。

（2）掌握个人财产收支状况

为了保障银行个人住房贷款的安全，降低借款人的违约风险，银行应该花大力气建立个人财产的收支账户，掌握借款人的财产收支状况。银行可以借助于银行卡、信用卡、手机银行、网上银行等电子金融产品，及时掌握借款人的资金来源与流向，一旦发生资金收支异常，就应提高警惕，及时采取相应措施防止贷款风险发生。

（3）加强房地产商和楼盘的监管

银行应该指定专人负责，对楼盘实行动态跟踪管理，密切关注房地产开发商的经营管理状况及楼盘的销售进度，根据开发商提出的个人贷款需求来判断其经营是否正常，对存在的异常状况做到及时发现、及时处理，降低“假按揭”风险发生的可能性及造成的损失。

3.建立和完善个人住房信贷保障制度

建立个人住房贷款保险制度，是降低我国个人住房贷款风险的一项重要举措。因为个人住房贷款风险中相当一部分是由于借款人健康、失业或收入下降等原因导致其无力继续履行贷款合同。为此，政府可以尝试建立专门的政策性住房贷款保险机构，针对低收入者开办住房抵押贷款保险以此来转嫁银行所面临的风险。此外，可以借鉴国外经验，组建全国统一的政策性住房抵押贷款担保机构，不以盈利为目的，收取较低的担保费用，主要为中低收入家庭贷款购房提供一定担保，以分散和降低银行的贷款风险。

4.加大住房保障供应

我国廉租房和经济适用房的供应很有限，覆盖比例非常低，迫使大量低收入者不得不借款购买商品房，这一群体的偿还能力本身就小，一旦发生意外事故，必然会影响到银行贷款的安全。因此，我国应该在建设商品房的同时大力发展廉租房、经济适用房，扩大住房二级市场。这样既有利于银行正常行使抵押权，顺利处置抵押房屋，又能保证借款人的基本居住条件。

参考文献：

[1]武翔鹏：个人住房贷款风险分析与防范措施[J]. 大科技，2011年（10）.

第12篇

关键词:个人消费贷款;风险识别;风险管理

中图分类号:F832.4文献标识码:A文章编号:1672-3309(2009)10-0061-03

个人消费信贷业务属于个人银行业务的一种,主要是指商业银行将资金借贷给个人或家庭使用和消费,在约定时间内收回并按一定的利率计取利息的信贷业务。我国消费信贷业务是1999年3月起开展的。近年来,随着居民收入水平的逐年提高,社会医疗、养老保险等制度的日益成熟,以原始积累的方式进行消费的传统观念正逐步被信贷消费理念所取代,越来越多的居民开始接受消费信贷服务,进行信贷消费。各商业银行也陆续开办了个人住房消费贷款、汽车消费贷款、抵质押贷款、投资经营贷款、助学贷款等业务。

但是,在个人消费贷款规模不断扩大的同时,其中的问题和风险也逐步暴露出来,在有些地区还表现得比较明显。因此,面对当前形势,商业银行应加强对消费贷款风险的分析、识别和管理,以便及时采取措施,防范风险。

一、个人消费贷款风险类型

个人消费贷款风险主要是虚假贷款的欺诈风险和借款人停止还款的违约风险;按照各个主体的不同,可分为借款人信用风险、银行操作风险、合作方风险、保证风险和市场风险等。

(一)借款人信用风险

个人消费贷款中的借款人信用风险主要由借款人的道德风险引起,是指借款人不按照协议履行合同而导致贷款不能按时收回造成损失的可能。

(二)银行操作风险

银行操作风险是由不完善或有问题的银行内部程序、员工和信息科技系统所造成损失的风险,通常表现为内部欺诈风险和流程管理风险。

内部欺诈风险主要是由员工道德问题引起的。一是银行内部人员利用职务之便发放虚假的个人贷款。二是超权限放贷。三是由于经办人员的,未对抵质押物的真实性、合法性进行调查,而形成的风险。四是银行内部工作人员,收受贿赂发放不合规定的个人贷款,而给银行造成损失。

流程管理风险主要是因为银行的个人消费贷款审批、发放、贷后管理等流程不完善,从而形成的风险。

(三)合作方风险

银行在开展个人消费贷款的过程中,不仅要与借款人产生联系,而且要与其他机构进行必要合作,如住房贷款需要与房地产开发商、政府住房管理机构合作,汽车消费贷款要与汽车经销商、车辆管理所等单位合作,在与这些相关机构的合作中,也会产生一些对银行造成损失的风险。

(四)保证风险

个人消费贷款一般都需要物质或有价单证作为抵押,有些要求有第三方的担保。这些抵质押物和担保方的变化都会成为风险隐患。

一是抵押物变动风险。主要是指由于人为或自然不可抗力导致的抵押物损毁、丢失等。这类风险突出表现在汽车消费贷款上,因为汽车属于流动资产,发生被盗、私自转让、车祸损毁、自然力损毁或质量原因损毁的几率很大,导致借款人停止履行还款责任,而银行又难以追索抵押物的风险。

二是抵押标的物处置风险。以汽车消费贷款为例,国外二手车市场、拍卖市场较为健全,银行扣留不还贷款的汽车很快可以变现。而国内尚未建立汽车抵押品市场,抵押品变现较为困难。

三是担保风险。主要在于保证人缺乏足够的风险承担能力,在仅提供少量担保金的情况下提供巨额贷款担保,一旦借款人违约,担保公司或担保人往往难以承担担保责任,造成风险。

四是法律风险。主要是银行的抵押权基于和借款人之间签订的个人消费贷款合同产生的,属于市场行为,并非源于法律规定。

(五)市场风险

个人消费贷款作为商业银行与借款人之间的市场行为,同样面临着市场风险。主要包括利率风险、价格波动风险和地区风险。

1.利率风险。是指银行的财务状况在利率出现不利的波动时所面对的风险。当资金市场利率攀升时,由于中长期零售贷款利率必须到次年初才能调整,在调整期间,利息收入会相对减少,导致银行效益下降。

2.价格波动风险。随着经济环境、市场状况的变化,抵押物价值有可能低于抵押贷款本息价值,若借款人不还款,银行处置抵押品时就会受到损失。

3.地区风险。地区法规不健全使银行推出的产品和出台的制度规定无法全面顾及地区差异,导致出现贷款风险。

(六)其他风险

随着我国市场经济的发展,各种新兴经济元素不断出现,市场越来越呈现出多样性的特征。由于个人消费贷款群体的分散性和大众性,其极易受到部分经济行为的利用。因此,各商业银行必须重视新形势下,某些违法经济活动与贷款诈骗结合所带来的风险,密切关注和防范不同时期出现的新诈骗形式,切实加强信贷管理。

二、个人消费贷款风险成因

产生以上种种消费贷款风险的原因是多方面的。目前,影响我国商业银行个人消费贷款风险管理的因素主要是社会相关保障体制不健全、银行内部控制薄弱、抵押物难以变现、资产证券化手段缺乏和指标化管理的不利影响等。

第一,社会保障体制的不健全使银行在开展个人消费贷款时面临重重障碍。一是个人信息和信用管理体制的不健全。目前,我国尚未建立起一套完备的个人信用制度,银行缺乏征询和调查借款人资信的有效手段。二是法律体制的不健全。现行法律条款基本上都是针对法人制定的,很少有针对消费者个人贷款的条款,对失信、违约的惩处办法不具体。

第二,银行自身管理薄弱致使潜在风险增大。现在,国内商业银行管理水平不高,更缺乏消费贷款方面的管理经验,对同一个借款人的信息资料分散在各个业务部门,而且相当一部分资料尚未上机管理,难以实现资源共享。

第三,抵押物难以变现,贷款担保形同虚设。一旦消费贷款发生风险,银行通常会把贷款的抵押物作为第二还款来源,而抵押物能否顺利、足额、合法地变现,就成为银行化解资产风险的重要环节。

第四,缺乏资产证券化的有效手段,导致银行流动性风险增加。资产证券化将不具备流动性的资产转化成为具有流动性的资产,有利于提高商业银行资产的流动性,缩小商业资产和负债在期限和流动性方面的差距。个人住房贷款、汽车消费贷款等主要消费贷款期限都比较长、金额较大、客户分散,而商业银行的负债期限相对较短,在允许银行参与的资本市场发育尚不健全的情形下,银行无法通过资产证券化等方式建立融通长期资金的渠道,从而形成“短存长贷”的格局,使资产负债期限结构不匹配,流动性风险显著上升。

第五,指标性管理形成巨大的风险隐患。近年来,各商业银行看到了消费贷款业务的发展潜力和较大利润空间,纷纷加大了对消费贷款市场的争夺,一些商业银行为了扩大消费贷款规模,对基层行下达硬性的发展指标,在具体实施过程中,出现了不少违规操作现象。

三、个人消费贷款风险防范对策建议

面对消费贷款发展过程中出现的各种风险,商业银行亟需建立一套防范消费贷款的风险管理体系,具体应从以下几个方面入手:

第一,逐步建立全社会范围的个人信用制度。建立科学有效的个人征询体系是银行控制消费贷款风险的前提保证。目前,中国人民银行建立的个人征信管理系统已经取得了显著成效,对我国商业银行加强个人消费贷款借款人信用、收入等信息识别发挥了重要作用。但是,由于各家银行信息科技系统和管理标准等方面的不统一,仍然存在个人征信管理系统信息不完备、不准确的现象,需要在实践的过程中不断加以改进完善。同时,在建立全社会个人信用制度和信用档案的基础上,各银行还应根据自身业务特点和发展战略制定具体的个人信用评价体系,以此作为放贷的基本标准,重点开发风险低、潜力大的客户群体,使信用制度从源头上发挥防范消费贷款风险的作用。

第二,建立银行内部消费贷款的风险管理体系。风险管理体系应是动态的、全面的、立体化的风险防范与化解体系,并贯穿于整个贷款周期,在贷前调查、贷时审查、贷后检查管理的全过程形成相应的风险防范理念和风险监控机制。风险防范体系侧重于对贷前调查风险的预防、识别和估测,对预准入的客户进行风险分析、甄别和遴选,从而为风险估测提供一系列的参考依据,对相关岗位提供预警信号;风险化解体系侧重于对贷中审查及贷后管理的风险控制与处理,通过风险的约束与转化,将可控、可测、可转化的风险纳入决策范围,将偶发性强、变幻不定、不易评价、不能转化的风险直接置入客户退出范围。当前,各商业银行应突出做好风险预警防范体系的建设,加强对重点产品市场的研究和监测,严格执行监管部门操作规定,建立重点产品市场预警及政策调整机制,加强各地区市场的信息调研和监控,主动地、有前瞻性地制定区域性产品政策,以达到控制风险的目的。

第三,积极防范银行操作风险。商业银行要牢固树立科学发展观。加快个人消费贷款业务发展,不是盲目扩张,不是不顾客观经济条件,而应以风险控制为前提,积极稳妥地加快有效发展。在加快个人消费贷款业务发展的同时,牢固树立风险意识,高度重视风险防范工作。一是实行集约化管理。个人消费贷款业务的自身特性,决定了其业务拓展要由广大基层营业网点进行营销、调查和经营,但其审批、监管等工作可以上收一级,进行集约化管理。二是优化业务产品,优化产品结构。积极开办个人住房按揭、个人汽车、个人抵质押、助学贷款等,其他规模小、需求少、效益低、风险大的个贷品种要停止办理。对中高端客户,在风险可控的前提下,增加商业用房贷款、个人投资经营贷款、个人循环额度贷款等产品授信条件的灵活性。三是加强规范化管理,完善操作流程和操作管理制度。完善转授权制度,按照不同分行、不同区域、不同产品,实行有差别的转授权制度。

第四,切实抓好“三大环节”的规范化操作。目前,商业银行对个人消费贷款业务的运作流程进行了一定程度上的精简。现行操作规程是在有效防范风险的前提下最简化的程序,因此,经办人员应严格按操作规程办事,不得擅自精简操作流程,不得逆程序操作,不得越线踩线经营。

一是严格贷前调查。银行对个人消费贷款业务要进行贷前调查,并落实调查责任人。个人客户经理要认真负责地进行实地调查和资料收集,获取真实、全面的信息资料,独立地对借款人信用和经济收入做出评价和判断。

二是严格贷时审查。要严格按照贷款条件审查各项要素,不留疑点。审查人员要对借款人资格、抵押物合法性、证书文件的真实性等作出鉴别,特别是对评估公司的评估结果要进行审核,预测抵押物将来的市场变现能力。

三是在传统的贷前调查的基础上,加强贷后管理。通过贷后频繁的检查工作,发现问题,转移和化解潜在和已暴露的风险。健全贷后回访制,建立客户信息档案,做到及时掌握还款动态,跟踪借款人经济情况、担保人担保能力和抵质押物的变化情况,及时制定催收方案,防止潜在风险转为实际损失。

四是强化个人消费贷款发放责任约束。个人消费贷款业务作为零售业务,不好过度集中,过度收权会影响低风险业务的开展。因此,防范操作风险,一定要建立个人消费贷款业务管理责任制。

第五,切实防范经济下行环境中个人住房贷款风险。2008年以来,我国实行的宏观调控政策对控制房地产市场过热起到了明显成效,同时也形成了房地产市场持续低迷的现状,部分房地产开发商出现了严重的资金问题,导致了项目停滞或烂尾,以及假按揭风险。因此,当前各商业银行要积极应对市场变化,加强房地产行业分析调研,严格防范个人住房贷款风险。

一是加大对住房按揭贷款项目准入的审查力度,多角度、多途径审查分析项目的合规风险、完工风险和市场风险,尤其关注合作楼盘是否已经完工封顶,必要时应实地考察项目完工封顶情况。对投资性购房比例高的区域,如大城市郊区的项目要十分谨慎。同时,对散户按揭贷款审查时也应重点关注项目楼盘的地段、工程进展情况,区别期房和现房、精装修和毛坯房等。对于二手房贷款要进行实地察看,对二手房中介公司要进行专项清理,加强规范管理。

二是加大存量贷款房地产项目的监控力度。要加强对存量按揭贷款涉及到的开发商及其楼盘的检查。密切关注已签约项目、楼盘的完工、销售进度及变化情况,了解开发商资金状况,加强对借款人真实性和交易真实性的审查力度,有迹象和苗头表明存在烂尾风险和骗贷风险的开发商项下的楼盘应停止发放消费贷款。

三是加大住房贷款抵押管理力度。对达到办理现房抵押登记条件的房屋,应及时督促开发商及借款人办理相关手续;对尚不具备办理现房抵押登记的,应落实专人定期跟进项目进度,加强与房产办证机构和国土局的联系,密切关注房产证办理、房产抵押、土地证抵押情况,一旦具备办理条件,及时做好正式抵押登记。对于实施集中办理抵押手续以前办理的个人贷款,要安排经办人员以外的第三方与登记机关进行押品核对。同时,应抓好押品价值的重估,对重点关注客户实现特别催收策略。

2009年以来,全球经济不稳定因素急剧增加,我国经济也受到了一定程度的影响,尤其是房地产行业的滞缓、一些中小企业及进出口企业的倒闭、原材料行业的不景气等,为商业银行个人消费贷款带来了直接或间接的影响。今后一段时期内,个人消费贷款领域风险隐患上升的趋势正逐步显现,因此,各商业银行应高度重视风险管理,加强操作风险防范。个人信用管理体制和其他相关体制也应进一步完善,保障个人消费信贷业务的持续健康发展。

参考文献:

[1] 王纳新.商业银行消费信贷风险管理方法初探[J].上海投资,2002,(08).

[2] 孙亚南.中国个人信用管理体系建设研究[D].中国博士学位论文全文数据库,2008,(08).

[3] 杨秀萍、王淑晗.我国个人消费信贷风险管理对策研究[J].消费导刊,2008,(17).

[4] 迟美玲、闵令江.个人消费信贷业务中存在的问题及其对策[J].江西农业学报,2008,(01).

[5] 吴立蔚.外资银行个贷业务策略、风险管理及对中资银行的借鉴意义[J].浙江金融,2008,(02).

[6] 林金豪.商业银行个人类贷款的风险分析及防范措施[J].现代商业,2008,(02).

[7] 孙迎冬.浅析商业银行信贷风险管理[J].现代商业,2008,(05).

第13篇

关键词：个人信贷；风险管理；策略研究

中图分类号：F832.4 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）02-0162-02

引言

自从1978年的改革开放至今，我国的市场经济蓬勃发展，居民的个人可支配收入也显著提高，相继广大居民的消费观念也相应地有所变化。此时，信用消费受到了广大居民的肯定，并成为当前消费的重要形式之一。

个人信贷业务就是在此情形下产生进而发展的。个人信贷是指银行提供给消费者个人或家庭的，用于购买商品和服务的贷款，其作为一种有效的融资手段成为消费者消费资金短缺时的一种选择，同时也成为商业银行贷款投放的重要方面，并对国民经济的发展起着重要的拉动作用。

个人信贷在经历了由量变到质变关键时期之后，个人信贷业务的风险也开始逐渐暴漏出来，从而个人信贷业务的发展受到风险的严重影响。“风险无时不有，风险无处不在”，必须培养员工具有识别风险的意识和提高员工风险管理能力。只有适当的权衡业务发展和风险问题的关系，才能推动我国商业银行个人信贷管理业务的可持续发展。

一、商业银行个人信贷风险分析

从内外因角度来看，导致个人信贷风险的原因包括以下几个方面。

第一，银行自身管理薄弱致使潜在的风险增大。从银行自身角度来看，经营管理的制度是存在较大问题。尤其某些商业银行利用向基层行下达硬性的发放贷款规模的指标来扩大个人信贷规模，导致了恶性竞争的加剧。近年来银行的不良贷款率逐年上升，贷款质量也相应的下降，这主要是由于部分商业银行擅自降低贷款的准入标准和担保条件，导致新一轮的风险积聚，风险逐渐地呈现出滚雪球的态势，为银行的风险管理带来极大的隐患。

第二，借款人的信用风险。目前由于全社会个人信息管理体系尚不完善，使得银行无法掌控借款人的各方面信息，很难进行准确的风险判断。借款人也会出现欺诈贷款或恶意拖欠贷款的形为。个人住房贷款属中长期贷款，一般均在一年后要求偿还本金和利息，在这一年的偿还期内，商业银行面临的贷款风险主要是个人信用状况恶化导致的信用缺失以及个人支付能力的降低。

第三，“假按揭”风险。“假按揭”是指抵押人以所购房产作抵押物，约定在一定时期内偿还，保证履行贷款合同的全部义务，从贷款行取得一定数量和期限的贷款。在实际操作中一般采取由开发商提供阶段性保证、借款人以所购房产作抵押的“阶段性保证+抵押”的担保方式。当地产类的开发商出现资金周转率大幅度下降时，购置房产的个人就会第一时间地放弃偿还商行的按揭贷款这一款项，就导致商行不能及时的收回按揭类贷款项，这样一来就会致使商行出现大量不良贷款以及不良资产。

第四，抵押物处置管理存在的漏洞。一旦出现不良个人贷款，银行就需要动用第二还款来源——抵押物。但是，目前我国住房正处于不是十分完善的一、二级市场，这也就是说明，这部分无力偿还贷款的抵押物不能在短期内实现套现，商行也就很难得到充分的处置权，贷款抵押就变成了最普通的信用贷款，抵押物没有起到其应有的保证作用，由此导致了抵押物变现难这一现实问题凸显出来，进而风险暴露，引发商行出现一定的损失。

二、个人信贷业务风险管理存在的主要问题

我国个人信用贷款业务处于由量变到质变的攻坚阶段，尚未形成一套系统的成体系的防范制度，在个人信贷业务中风险就会逐渐的暴露出来，目前我国商业银行个人信贷风险管理中主要存在以下几方面问题。

第一，人员道德风险。个人贷款检查审核的过程是贷款经办人员自身风险意识薄弱的环节，十分容易出现审批不严格的问题。可能会出现借款人利用假冒身份、虚假经济状况蒙混过关的情况，这需要经办人员认真详细调查和了解借款人的真实状况，严格审查相关材料的合法性和可靠性，不要让贷款审批流于形式。另外，覆盖面广的社会信用体系是风险防范的基本保障，没有商业银行个人信用信息的分享渠道，银行对借款人相关的信息来源就略显单一，不能从多角度深入了解借款人的真实信息，这就会加大贷款的风险。

第二，个人信用记录体系不健全。一方面，我国还没有形成系统的申报个人财产情况的体系，大部分居民借款人还不能出示具有一定真实性和准确性的个人收入情况；另一方面，根据我国现行的政府管理体制，能够获得的个人贷款风险评估的数据信息都分布在税务、工商、等公共部门，这些数据并不对外开放，银行无法通过正规的渠道取得所需的信息，这使得商业银行对进而对个人信贷业务的信用风险无法做出准确判断。

第三，贷后管理缺乏有效监督。目前，银行对个人信贷的贷后管理参照公司类贷款的贷后管理模式，要求对每笔贷款定期检查、报告。随着个人理财观念的加强，银行个人贷款业务也需不断扩展以满足客户的需求，但是个人信贷的客户群体数量要远远超过公司或企业的数量，与公司贷款有很大区别，不能使用相同的风险管理办法，这会使得商业银行在处理个人信贷风险时效率不高。

第四，防范风险的法律法规不完善。一方面，目前我国没有一套系统的法律规范来约束个人信贷业务，商业银行主要以《商业银行法》、《担保法》、《贷款通则》以及一些人民银行出台的管理办法如《个人住房贷款管理办法》等为依据，在个人信贷管理方面针对性不强；另一方面，个人信用制度、个人破产制度等与个人信贷配套的制度政策尚未建立或有待完善，这使得风险控制难以落实。

三、完善和提高个人信贷风险管理水平的对策和建议

应根据个人类贷款业务的特点，采取以下有效的风险管理措施。

第一，建立信用评价机制。积分制可以作为信用评价的体系的基本方法，具体可以包括以下四个部分：首先，个人基本状况的评分，根据个人的年龄、职业、学历等考察个人的风险状况，设立每种情况的基础分。其次，个人资金业务的评分，为每个人设立自己特定的信用记录，根据发生业务的不同设定对应的分数，包括银行主营的存贷款或消费、投资等都有特定的打分细则。再次，特殊业务奖罚分。恶意透支或贷款拖欠次数超过6次以上的要罚分，甚至列入黑名单；但是有提前还本付息或者在弥补透支的基础上有多余存款的可以获得一定的积分。最后，根据上述总积分分评定个人信用等级。在打分过程中灵活和熟练运用统计分析的方法，能够使申请的审批结果更加科学。

第二，按照全面风险管理原则，构建内部风险控制体系。个人信贷操作流程要作为优化的重点。商业银行应按照职能对个人信贷进行业务操作上的分工，合理细化的梳理操作过程，包括对贷款的营销和受理、贷前调查、贷款审核审批、贷款发放、贷款担保、贷后管理等各个操作环节的规范，设置岗位流程见图1。从该流程图上可以看出，银行的岗位设置要突出个贷的控制要点以及规范化的操作。这种流程图的设置目的在于合理监督、提高工作效率，保障个人信贷的质量，规范操作过程，将个人信贷过程中的风险降到最低。

图1 岗位流程图

第三，强化贷前调查，完善贷中控制，加强贷后管理。

贷款质量评价的一个主要因素是贷前是否有尽职的调查，贷前严格的调查和审核是贷款流程的刚性要求。在贷前工作中就发现可能出现的风险，剔除风险因素能够确保资产的质量，降低了贷后风险的发生率。

引入过程控制，提高审贷能力。保持各层级之间的相互监督与制衡。改进授权审批体制，银行需要设立个人信贷的集中审批机构和专职审批人，同时推行客户经理和专职审批人“双签”的授信流程，能够在保障个人信贷审批人不出现过失的前提下，准确掌握风险点，提高效率进行大规模的审批。

采用个人信贷风险十二级分类方法，加强贷后管理。十二级与五级分类类别的对应如表1。十二级分类的实行，弥补了单一按矩阵法分类的五级评分制度的缺陷，突出风险的前瞻性同时提高风险的敏感度。通过对信贷资产状况的细分，可以更加准确及时地揭示贷款质量的适时变化，根据风险程度和风险承受能力提前有针对性采取措施，分层次进行贷款差别化管理。同时，根据贷款质量变化情况，建立起贷款风险评级体系，及时提供规避风险方案。

表1 十二级级别与五级分类类别的对应

资料来源：建设银行内部文件

全面风险管理正在向纵深发展，信贷资产风险分类方法作为银行信贷资产质量划分的标准和依据，扮演着越来越重要的角色。良好的合规文化建设是提升商业银行执行能力和加强银行队伍自身建设的有效途径。借鉴国际先进管理经验进行创新的风险管理模式，建立个人信贷业务业绩考核与激励制度，完善以经济资本为核心的个人信贷业务激励约束机制，实现个贷业务发展和风险控制的内在统一。

参考文献：

[1] 陈翊.我国个人消费贷款发展中存在的障碍与对策[J].江苏商论，2006，（6）：29-30.

[2] 沈益昌.我国个人征信体系建设存在的问题及对策建议[J].福建金融，2006，（4）：47-48.

第14篇

【关键词】五级分类 大额贷款风险分类 量化分析

引言

2006年，银监会开始在全国农村合作金融机构推广实施贷款风险五级分类，期待实现“以期限管理为基础的四级分类向以风险管理为基础的五级分类的转变”。经过多年的发展和实践，农村合作金融机构个人贷款、小微企业贷款等基本实现了信息系统矩阵自动分类，但是大额贷款风险分类由于需要进行财务分析、现金流量分析、非财务分析和担保分析，判断因素多且难度大，再加上由于一些机构对贷款风险五级分类认识不到位，信贷基础管理薄弱，分类人员分析判断能力不足，主观性强，导致大额贷款风险分类结果的真实性、准确性大打折扣，可以说大额贷款风险分类已经成为农村合作金融机构实施贷款风险五级分类的重点和难点。

一、大额贷款风险五级分类中存在的问题

（一）贷款基础管理薄弱，分类依据不充分

信贷资料是否真实、完备是影响大额贷款风险五级分类结果准确性的主要因素，但是很多信用社信贷档案资料不规范、不完整，贷后检查薄弱，不能连续收集借款人的经营信息和财务信息，或者对借款人提供的虚假财务报表审查不严。如果信贷人员依据这些不完备的贷款资料进行大额贷款风险分类，难免会出现分类结果与贷款真实风险状况存在偏离的现象。

（二）人员业务素质偏低，亟待进一步提高

大额贷款风险五级分类是更加先进的贷款质量评估体系或者风险识别体系，它包含了大量的定量分析和综合分析，这就要求分类人员必须全面、准确地了解和掌握与贷款分类有关的专业知识。而农村合作金融机构的信贷管理人员学历水平普遍偏低，再学习机会少，且长期身处农村社区，对经济金融政策掌握不够，在综合分析和判断能力上存在明显不足，不能及时有效的判断贷款风险。

（三）大额贷款风险五级分类主观性强，分析技术有待量化

按照银监会贷款五级分类管理办法，大额贷款五级分类侧重于通过借款人的财务变化情况，现金流量情况，以及担保情况和非财务因素等，来综合判断借款人第一还款来源是否有保障。然而由于大额贷款五级分类标准模糊，框架较粗，造成分类人员在对大额贷款进行五级分类时，主观性强，这就需要对相应的分类标准进行提炼，找出适合农村合作金融机构大额贷款五级分类的量化体系。

二、大额贷款风险五级分类量化管理模式构建

根据世界银行的调查，虽然目前全世界各监管当局都非常重视贷款风险分类的推广，但是国际上仍然没有统一的贷款分类技术，也没有评估贷款风险的标准程序。对于贷款风险分类的具体方法，各国银行界的做法也不完全一致，欧美很多银行机构强调严格以统计结果为基础进行分类，南美和澳洲一些银行则强调以专家判断为基础。我国的邹平座、张华忠、迟国泰、罗东伟等则针对国内以定性为主的贷款风险分类现状，提出建议追随国际上信用风险度量的量化趋势，修改分类标准和体系，对各分类要素进行排序，逐步量化分类标准。

结合上述国内外贷款风险分类的研究成果，现阶段农村合作金融机构完全可以利用量化技术和科技手段优化大额贷款风险五级分类管理模式，这样可以有效提升大额贷款风险五级分类结果的真实性和准确性，同时可以增强可操作性，减少人为因素影响。

（一）大额贷款风险分类管理模式构建的原则

1.科学化原则。要主动顺应大额贷款风险分类方式的变化，紧紧围绕贷款风险分类核心定义，以全面高效的信息系统资料为依据，按照一定的科学程序和方法，排除个人的猜测和偏见，最终确定合理的大额贷款风险分类管理模式。

2.标准化原则。大额贷款风险分类的有效性在于建立标准的分类管理模式，在于及时有效的识别大额贷款的风险状况。具体体现在分类流程的标准化，分类方法的标准化和分类指标体系的标准化。

3.定性与定量分析相结合，但以定量分析为主原则。从现代风险管理角度看，科学的贷款风险分类管理模式必须依赖于定量分析作为决策的支持和依据。目前，以美国和欧洲为代表的国际化银行在贷款风险分类中比较注重量化模型分析方法的运用，普遍具有较高的风险分类水平。而我国农村合作机构在贷款风险分类量化分析方面仅仅是刚刚起步，大部分大额贷款风险分类仍然依赖于信贷人员的经验和主观判断，主观性强，分类结果常常带有人为因素。采取定性与定量分析相结合，但以定量分析为主的大额贷款风险分类模式，是一个必然趋势。

4.可操作性原则。大额贷款风险分类过程中，分类人员大多是基层信贷人员，因此分类模式必须要具有很强的可操作性和实用价值。只有这样，才能真正发挥其作用，才能保证大额贷款分类结果的真实性和准确性。

（二）大额贷款风险分类量化管理体系的构建

第15篇

一、华坪县房地产市场概况

（一）房地产投资旺盛

2012年以来华坪县数座摩天大楼相继开工，房地产投资大增。2012年房地产投资12490万元，同比增长79.7%；2013年1～9月房地产投资32634万元，同比增长2.7倍。

（二）房价涨幅较大

120～130平方米公寓式住宅目前价格：腾云房地产3900元/平方米左右，保合花园4100元/平方米左右，中合花园4300元/平方米起价，按朝向、楼层不同，价格高的达6000元/平方米左右。平均价格比1年前每平方米涨了1000多元。

（三）商品房空置率上升

商品房空置率2011年为10%，2012年为39.7%。

二、华坪县房地产信贷情况

（一）房地产开发贷款较少

1.房地产开发企业贷款。2003～2013年期间本县房地产企业获得的房地产开发企业贷款仅1000万元，2008年发放，2009年归还。房地产企业缺乏有效抵押，加之监管部门对房地产开发贷款控制较严，银行发放房地产开发贷款较少。

2.以个人名义发放用于房地产开发的贷款。2003～2008年末无贷款余额；2009年末贷款余额1300万元；2010年末贷款余额1300万元；2011年末0万元；2012年末贷款余额480万元；2013年6月末贷款余额480万元。

（二）个人住房贷款增长趋缓

三、风险分析

通过近年的严格监管，金融机构在房地产贷款方面相对保守，房地产贷款风险控制的成效是令人满意的。但由于房价继续上涨，存在房地产泡沫破裂的风险，对金融业也会产生一定影响。

（一）贷款偿还风险

由于银行贷款相对较少，房地产开发企业主要资金来源：一是定金及预收款。近年房价飙升，买房投资的客户较多，因此房地产商通过定金的方式可以取得前期开发资金；二是拖欠工程款；三是房屋销售款，主要是住房按揭贷款。由于开发商自有资金很少，主要靠“借鸡生蛋”，如果遇到政策变化、市场变化，房地产开发商存在资金链断裂的风险。由于定金及预收款、房屋销售款中很大一部分来源于银行贷款，有的人用于炒房，如果形成烂尾楼、房价暴跌的局面，所购房屋不能转让变现，将对还贷产生影响。

（二）存款枯竭风险

由于房价过高，买房花了几代人的积蓄，也透支了未来几十年的储蓄。因此房地产市场畸形发展削弱了金融业资金来源的稳定性，不利于金融业稳健发展。

（三）抵押物贬值风险

房地产市场发展增加了银行贷款抵押物，有利于信贷业务发展。但由于个人贷款以及私营企业贷款抵押物严重依赖于房地产，如果房价暴跌，抵押物风险就会显露。

四、对策建议

（一）合理支持县域房地产开发

小城镇与大城市不同，大城市由于住房需求量太大，对房价只能控，而小城镇住房需求量有限，适度开发反而有利于房价走向平稳。县域金融机构在控制风险的情况下，理性支持房地产开发，促进公平竞争，有利于房地产市场健康发展，也有利于推进小城镇建设。

（二）防止贷款用于炒房风险

严格“假按揭”、“假首套房”审查，防止信贷资金用于炒房。