房地产用户分析范文

前言：我们精心挑选了数篇优质房地产用户分析文章，供您阅读参考。期待这些文章能为您带来启发，助您在写作的道路上更上一层楼。

第1篇

关键词:模糊聚类分析;房地产企业;核心竞争力;编网法

研究者常常需要对一个地区的多个房地产企业进行分类，传统的方法是根据研究的目的选取少数几个指标对各企业进行人为的分类，其分类结果往往偏离实际情况。本文采用模糊聚类分析法，按房地产企业的核心竞争力设置指标，将核心竞争力特征类似的房地产企业归为一类，将不同特征的企业区分开，其分类结果可以为房地产企业管理层和投资商提供参考，具有一定的理论价值和现实意义。

一、模糊聚类分析

模糊聚类分析是以传统的聚类分析为理论基础，按待辨识对象的属性的亲疏关系进行软划分的一种多元统计方法。它把一个没有类别标记的样本集按某种准则划分成若干个子集(类)，使相似的样本尽可能归为一类，而不相似的样本尽量划分到不同的类中。

1、建立指标体系。本文按照房地产企业的核心竞争力对房地产企业进行分类。核心竞争力最早是由C.K.Prahalad和Gary Hamel于1990年在《企业核心竞争力》一文中提出的，他们指出“核心竞争力是在一组织内部经过整合了的知识和技能，尤其是关于怎样协调多种生产技能的整合了的知识和技能”。房地产企业的核心竞争力是一种合力，最终表现在土地储备能力、技术创新能力、人力资源能力、资源整合和开发能力、企业品牌效应等方面。考虑这些因素，再结合企业的一般特点，本文选取总资产、资产结构(固定/流动)、年销售额、土地储备、管理与科技人才比、高职称人数占员工总数比、品牌度等7个指标来建立房地产企业核心竞争力指标体系。

2、数据标准化。根据模糊矩阵的要求，需要将数据标准化。设n为待分类对象的个数，m为表征对象特性的指标个数，则:

查F临界值表得F?琢(?琢常取0.05)。在满足F>F?琢的所有情形中，差值F-F?琢的最大者所对应的分类即为最佳分类。

二、实例分析

选取某市8家有代表性的房地产开发公司为研究对象，用前文所建立的指标体系来表征其核心竞争力，各企业的具体情况，如表1所示。(表1)

故X分为7类:{A，E}，{B}，{C}，{D}，{F}，{G}，{H}。

同理，当0.70

将表1中的数据代入公式(4)计算各方案的F值，查出各方案的临界值F0.05，结果如表2所示。(表2)

三、结论

上述分类结果中，8家房地产开发公司各自成类和全部并为一类没有实际应用价值，不予考虑。其他的6个分类方案中，只有当0.59

按核心竞争力对房地产企业进行模糊聚类分析，不仅将具有相同特征的企业并到了一块，而且将不同特征的企业区分开来，其分类结果充分反映了各企业在核心竞争力方面的特点。进行聚类后，处于同一类的企业在认识到自身特点的同时，可以在制定发展战略、提升自身核心竞争力方面相互借鉴;另外，对于投资商而言，将欲投资的企业聚类后，可以在分类结果中根据投资的目的和企业的特点做进一步的比较和分析，为最终的投资决策提供依据。

(作者单位:西安建筑科技大学管理学院)

主要参考文献:

[1]高新波.模糊聚类分析及其应用[M].西安:西安电子科技大学出版社，2004.

[2]C.K.Prahalad and Gary Hamel.The Core Competence of the Corporation[J].Harvard Business Review，1990.

第2篇

关键词：模糊层次分析；房地产投资；风险评估

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1008—4428（2012）07—34 —03

一、房地产投资风险评估

房地产投资风险是在房地产投资的过程中，投资者对自己的投资可能遭受的损失所作的一种测算或估计，在房地产投资决策时要尽可能地测算出这种可能性。评估某一房地产项目投资风险的方法主要分为定性分析法和定量分析法。

（一）定性分析法

定性分析法，是指依靠预测人员的丰富实践经验以及主观的判断和分析能力，推断出事物的性质和发展趋势的分析方法，属于预测分析的一种基本方法。房地产投资风险评估的定性分析方法很多，如专家会议法、德尔菲法等等。专家会议法是根据房地产投资风险评估的目的和要求，邀请房地产投资专家和其他相关的专家，通过会议的形式对拟定的房地产评估对象开展讨论分析，最后再综合专家的意见，做出判断，得出房地产投资风险评估结果[1]。该方法适用于探讨问题比较简单，目标明确的房地产投资项目；德尔菲法即专家调查法，它是一种通过匿名方式反复征求专家意见，以最终取得一致性意见的风险识别方法。它主要适用于一些原因比较复杂影响比较重大的房地产投资风险识别问题。

（二）定量分析法

定量分析法是对社会现象的数量特征、数量关系与数量变化进行分析的方法。房地产投资风险评估常用的定量分析法有蒙特卡洛模拟法、层次分析法以及模糊综合评价法。

蒙特卡洛模拟法是经济风险评估中常用的一种方法，是对实际可能出现的情况进行模拟，也叫模拟抽样法，它可以把一些具有经验分布统计特性的数据用于一个系统。

层次分析法是20世纪70年代美国运筹学家萨蒂提出的一种定性分析与定量分析相结合的决策方法，可以将决策者对复杂问题的决策思维过程系统化、模型化、数量化，迅速在我国社会经济各个领域得到广泛应用。

模糊综合评价法是把一个问题分解为由若干因素决定，其中的因素是由更低一层的多因素决定，它先从最低层按综合评判方法计算，得到较高层次的评价结果；然后将该结果再作为较高层次的模糊关系，逐层运用模糊综合评价方法，直到得到最高层次的模糊综合结果。

二、模糊层次分析理论

（一）模糊层次分析理论的基本含义

由美国著名运筹学家萨蒂在 20 世纪70 年代初提出的层次分析法（Analytical Hierarchy Process，简称 AHP）是一种具有定性分析与定量分析相结合的决策方法，可以将决策者对复杂问题的决策思维过程系统化、模型化、数量化。模糊层次分析法是将模糊数学的思维与方法融入到层次分析法中得到的一种系统分析方法[2]。在我国该方法以其定性与定量相结合地处理各种决策因素的特点，及其系统灵活简洁的优点，迅速在我国社会经济的各个领域得到了非常广泛的重视和应用，如能源系统分析、城市规划、经济管理、房地产投资等。

层次分析法的基本思想是：首先，根据问题的性质和需要达到的目标，将问题分解成不同的组成因素，按照各因素之间的相互影响和隶属关系将其分层聚类组合，形成一个递阶的、有层次结构的模型。然后，对模型中每一层次因素的相对重要性，依据人们对客观现实的判断给予定量表示，再利用数学方法确定每一层次全部因素相对重要性的权重值。最后，通过综合计算各层次相对重要性的权重值，得到最底层（指标层）相对于最高层重要性次序的组合权重值，以此作为分析和评价的依据[3]。

（二）模糊层次分析法基本步骤

1、指标体系的构建

模糊层次分析法的首要环节就是建立科学合理的指标体系，指标体系的科学性是指能够客观地反映研究对象的构成和内在联系。指标体系是由一系列相互联系、相互制约的指标组成科学的、完整的总体。指标体系是否科学、合理，直接关系到研究的质量。指标之间应该具有一定的内在联系，尽可能去除信息上的相关和重叠，同时指标的组合应该具有一定的层次结构。

2、构建层次分析判断矩阵

对于上一层元素 C，n 个元素之间相对重要性的比较得到一个两两比较判断矩阵，即模糊判断矩阵：

A= （aij）n*n

若判断矩阵 A 的所有元素满足 aij*ajk=aik，则称 A 为一致性矩阵。

3、计算各层元素对目标层的总排序权重

上面得到的是一组元素对其上一层中某元素的权重向量。最终要得到各元素，特别是最低层中各元素对于目标的排序权重，即所谓总排序权重，从而进行方案的选择。总排序权重要自上而下地将单准则下的权重进行合成，并逐层进行总的判断一致性检验。各因素权重为：

其中，a=（n—1）/2

4、确定评语集以及最终评价结果

将研究项目投资风险的评判等级划分为五等V={V1，V2，V3，V4，V5}，即

要得出最终评价结果首先应确定评价矩阵。请专业人士对指标进行划等定级，然后对结果进行统计整理指标的风险频数。

接下来计算模糊关系矩阵。首先对各子因素层指标的评价矩阵Rk做模糊矩阵运算，得到主因素层指标Uk，对于评语集 V 的隶属向量Bk，Bk=Ak*Rk=（bk1，bk2，…bkm）。

然后对 R 进行模糊矩阵运算，即得目标层指标 U 对于评语集 V 的隶属向量 B。

最后计算评价结果。将评语集用百分数定量化，设G=[10%，30%，50%，70%，90%]

计算

即得最终评价结果 W。W 为一代数值，其取值范围在[0， 1]之间，表示对研究项目投资风险的最终评分，值越大，说明投资风险在所有评价指标上的综合表现越佳，投资风险越大。反之亦然。

三、实证研究

（一）项目简介

景城名郡坐落于连云港市连云区五羊路，占地面积109536平方，总面积295220平方，容积率2.7%、绿化率37%，建筑密度22%。项目东临东港中学、西靠大型商业中心金福德，此外还有久积、嘉年华等商圈，周边高档社区林立，教学体系完善，紧邻连云港东站，交通便捷。

（二）运用模糊层次分析法对该项目投资风险进行评价

1、项目指标体系的构建

按照房地产项目投资决策项目的风险评价指标体系构建原则，对景城名郡项目的风险控制和实施效果综合评价进行层次分级，分为目标层1个，准则层共分4个因素，指标层分为13个因素，构建层次结构模型，其中A为目标层、B为准则层、C为指标层。

2、构建层次分析判断矩阵

选取景城名郡项目中的开发单位、营销咨询单位、投资建设单位共11位不同部门负责人组成专家评审组，按照1～9 比例标度进行两两因素对比，得出隶属度，分别构造准则层各因素和检验指标层各因素之间的模糊一致性判断矩阵，并进行层次单排序，即计算各准则层各因素和指标层各因素之间的相对权重。

根据公式 可求得准则层B各因素之间的相对权重向量W为（0.574，0.234，0.139，0.063）。以同样方法求得各因素层权重向量分别为W1（0.171，0.074，0.471，0.289），W2（0.471，0.172，0.284.0.074），W3（0.571，0.286，0.143），W4（0.75，0.25）。

第3篇

【关键词】模糊聚类分析法；房地产市场；最大树图；矩阵

运用传统手段对市场进行分析时，我们大多利用二元矩阵方法来分析所挑选的目标市场，然而，此种方法并不适合对具有多个影响因素的房地产市场进行分析，虽然我们在研究多因素问题时也具有许多研究方法，但是，对于某个地区的房地产市场的发展水平来说，则需要利用多个指标对其进行综合性描述。由于描述时大多涉及模糊概念，很难利用传统的数学模型对其进行分析，因此，本文采用模糊聚类分析法对房地产市场进行分析，进而对市场实行归类。

一、模糊聚类分析法的使用步骤

一般情况下，依照某个规律以及要求，通过对事物所具有的实际数量关系进行分析，进而对事物实现分类的方法，我们称为聚类分析法，而将聚类分析法应用于那些模糊的事物中时，该类方法又被叫做模糊聚类分析法。

通过利用模糊聚类分析法对房地产市场进行研究，我们将楼盘整体分成了4大类，研究结果表明，虽然东逸华庭所具有的其他物质条件比较普通，然而，它的居住环境以及性价比却是最高的；对于上善若水、南奥花园和海伦堡这三个楼盘来说，其户型和其他配套设施都相对较好，因此，这三个楼盘的价格都相对较高；无论居住环境、户型、其他配套设施还是物业管理水平，新月明华和喜盈雅境都比其他六个楼盘低，因此，其价格也相对较低；金海岸以及祈福花园的综合指标在所有楼盘中均为最高，是二次置业过程中的首选。

四、结语

通过上面的叙述我们了解了模糊聚类分析法的有关概念以及应用，由于房地产市场大多受到多个因素的影响，并且每一种影响因素均具有一定程度的模糊性， 所以，我们可以利用模糊聚类分析法对其进行分析，明确目标客户，对具有不同需求的客户进行物业的开发。综上所述，采用模糊聚类分析法有利于房地产行业为自身客户的实际置业以及开发商的开发提供十分重要的具有参考价值的资料。

参考文献：

第4篇

【关键词】腾讯房产 营销策略 电商

房地产业在我国一直受各方关注，房地产的营销也关系到每个购房者的实际利益。随着房地产业的发展，各种营销房产营销策略层出不穷，随着“互联网+”这一概念的提出，我国房地产门户式网站的兴起，腾讯房产在房产中以腾讯为依托，对其营销策略的研究不仅是腾讯电商在房产这一部分的战略布局，也是腾讯房产自身能否在已有的现状下实现真正的持续经营，实现其门户式网站房产营销策略的重要环节。

一、我国房地产电商营销策略

（一）房地产电商的营销现状

我国房地产行业从2003年成为国家经济的支柱行业之后，供需不平衡是已成为房地产市场的一大痛点。正是这一痛点促进房地产行业不断创新其营销方式，改变营销策略。2015年新浪乐居、搜房网、搜狐焦点位居门户式网站房地产销售的前三名， 腾讯房产在2015年门户式网站房产销售比例中增长迅速。

（二）房地产电商的营销模式

目前我国的房地产电商营销模式主要通过网站入口引入流量、后台用户数据库建设、微博微信的宣传、线上线下活动、相关移动端app的开发、销售电话的开通，客户关系平台建设等营销手段，旨在构建了房地产电商平台新的营销模式。以后台数据库建设为依托，通过资源整合，扩宽其入口渠道，增加流量引入，利用线上宣传与线下看房相结合，提高增值服务，促进交易成功率。

二、腾讯房产的营销策略

（一）腾讯房产的概况

中国门户式网站“腾讯房产网”是房产资讯频道，第一时间提供各地楼市信息，报道房地产动向以及全国最新楼盘概况、让消费者真正体验到足不出户查看最新楼盘讯息。腾讯房产流量的引入主要以 QQ微信用户为主，实现线上线下流量的用户转化，以腾讯为基石，在行业内迅速发展。

（二）腾讯房产的营销方式

1、网络引流

拥有7.8亿QQ用户、2亿个微信用户的强大用户资源的助力下，腾讯房产与开发商的紧密合作，从市场定位上以“80后”为主流购房人群，基本上全是QQ用户，特别是微信开通后迅速地吸引了“80后”的关注，为腾讯房产带来潜在客户，对腾讯房产的发展具有重要意义。

2、提供“最后一公里”服务

腾讯房产通过互联网房产媒体平台（腾讯网）、搜索平台、大众分享传播平台（QQ）、即时通讯平台（微信）等入口引入用户。利用线上“微摇房”、“微博开通”、“微信上墙”、“地图搜索”、“用户信息录入数据库”与线下“看房团”“销售电话”相结合完成用户从线上到线下的转化，同时利用移动客户端APP将线下的购房者，与社区住户、物业管理、各类服务商连接起来，为购房者提供“最后一公里”的社区增值服务。

3、线上线下相结合

腾讯房产在引流方式上整合了腾讯网、“微信摇一摇”、“微博开通”、“微信公众号”、“地图搜索”、“用户信息录入数据库”、“微信售房”相结合，汇集了海量用户。腾讯网（QQ 微信）作为重要的门户式网站，为腾讯房产提供了可观的流量引入机会。腾讯网通过强大用户基数（7.8亿的qq用户以及2亿微信用户）获取了全面、及时的购房需求信息。微信以及qq等聊天工具的简单易用，顺畅的沟通氛围和开放的发展空间极大的增加了用户的使用粘性和培养忠实用户。

4、微信微博QQ宣传

手机移动终端的开发，实行微博、微信、qq等宣传活动，随着“互联网+”时代的到来，用户从PC端向移动端的转移趋势日渐明显。腾讯房产网（）也顺应时世，积极开展微博营销与微信营销。其中“微房产”包括腾讯房产官方帐号，微信帐号，微博营销，汇集了大量的关注客户，具有广大的影响力。

5、看房团

腾讯房产凭借丰富的行业经验，线上线下相结合，借助微信线上活动“微信摇一摇”“理财通”“众筹”以及线下的“看房团”、“400购房咨询电话”，真正做到促进线上购房需求者到线下实际购房者的转换。

对腾讯房产的营销策略评价

（三）腾讯房产营销策略的优势

互动性强。互动性极大地增强了用户粘性及忠实度，腾讯、新浪网、百度是中国目前最具影响力三大网络媒体，用户对这三大媒体具有极高忠诚度以及用户粘性，互动性提升了用户的忠实度以及促进用户从购房潜在者向实际购房者转化。

用户基数大。腾讯以其强大的qq用户以及微信用户，使得腾讯房产用户量大，潜在用户多，尤其是微信用户的加入，为腾讯房产的发展以及营销手段带来巨大影响。

精准营销。使腾讯营销可控性更强通过市场调查，瞄准了18-45岁，以80后为主，有收入稳定、教育水平高的的职业人士为目标市场，凭借的后台数据库建设和微博、微信以及QQ推送，移动APP的开发等营销策略实现了精准营销

三、结论

构建房地产电商平台，不仅要优化房地产门户式网站的建设，还需整合资源，实现搜索引擎、社交媒体、移动互联网客户端等媒体平台的全面覆盖。在客户流量引入过程中，前期宣传，中期销售，后期服务都是必不可少的一环。真正的实现线上线下的转换，后台数据库建设到提供售后增值服务的一体化。消费者数据库的建立符合“互联网+”时代中消费者的需求多元化、个性化的要求。在建立后台数据库时，不仅涉及到分析消费者行为，从而实现高效、精准的营销，而且也是腾讯房产赖以生存的保障。线上宣传，消费者注册信息，访问网站，线下活动实名用户登记，与媒体合作等多种互动形式。在已有信息的基础上进一步挖掘与分析消费者行为，从而判断其需求，实现腾讯房产所宣称的精准的营销。

参考文献：

[1]王梅芳.关于房产营销的行为技巧探讨[J].广东科技，2011（16）.

[2]方黎明.腾讯网房产频道上线[J].中国地产市场，2011（07）.

第5篇

关键词：房地产测绘管理；房地产测绘信息系统；房地产行业；发展趋势

近年来，我国社会经济发展水平不断提升，这也相应的推动了城市化水平的提升，在此环境下，房地产行业实现了飞速的发展，加之住房制度的创新与改革，使得社会对于房地产行业的需求逐渐增加，同时各行各业也向房地产行业提出了更为严格的要求。现代化房地产测绘管理工作中除了对使用技术进行要求之外，也对智能化测绘管理信息系统提出了要求。所以未来的房地产测绘管理工作中运用先进的房地产测绘信息系统，必然会成为今后发展的主要趋势。

1 房地产测绘管理

1.1 房地产测绘内容

所谓房地产测绘，即通过对测绘设备、测绘技术以及相关举措对指定房屋、土地等房地产权属状况等基本信息进行测量与了解的专业行为[1]。房地产测绘工作的实际内容主要包含以下几点：针对房屋和房屋相关建筑物等进行实际测量、调查与绘图；针对土地和土地之上的所有荷载物实施测量、调查与绘图；针对房地产权属状况、地理位置与使用情况等实施测定、调查与绘图。

进行房地产测绘主要目的是在于房地产产权与产籍的开发、交易与拆迁管理；对房地产面积进行评估、征税以及面积鉴定等，为房地产管理部门提供真实准确的数据、信息等资料。除此之外，进行房地产测绘也能够为城市规划与建设等提供资料支持，从而真正实现城市建设的发展。

1.2 房地产测绘管理

一般房地产测绘管理主要可以分为以下三种形式，即人工房地产测绘管理、计算机辅助房地产测绘管理、房地产测绘管理系统，这三种测绘方式共同对支撑房地产测绘工作的有序进行。

（1）人工房地产测绘管理；这一管理形式，是以人工计算和数据统计信息为前提，并将以纸质记录本作为资料主要记录形式，以此实现数据存储。在智能信息技术发展的影响下，人工测绘记录已经无法满足时展的需求，并且会被信息化测绘手段所取代。

（2）计算机辅助房地产测绘管理。在网络技术的发展下，逐渐将人工房地产测绘这一形式淘汰，全面融合了计算机技术和房地产测绘管理，从而真正实现房地产测绘管理智能化与数字化，不仅能够降低人工劳动量，同时也能够全面提高房地产测绘工作精确度。

（3）房地产测绘管理系统。现阶段，科学信息技术广泛运用于各行各业，先进信息技术和房地产测绘管理系统进行融合，能够全面提高房地产测绘管理系统的运行性能。这一测绘技术即GIS技术，在GIS技术的支持下，可以为测绘人员提供数据分析的基础模型，在此基础上建立数据处理平台，特别是对于城市发展、人口普查数据、土地管理等诸多方面，可以为数据分析赋予可视化的特点[2]。GIS技术也全称为地理信息系统，通过这一技术的运用，可以快速实现空间数据的采集、管理与分析，并对其进行可视化处理。GIS技术运用于房地产测绘管理系统内，也将计算机辅助管理内所存在的数据空间受限、非空间数据难以进行处理和存储等相关问题进行了解决，真正提高了房地产测绘质量。

2 房地产测绘信息系统

2.1 房地产测绘信息系统发展

2.1.1 单用户模式

房地产测绘工作中的单用户模式，标志着房地产测绘自此进入计算机领域，告别传统人工操作的时代。以往人工房地产测绘管理所获得资料均为纸质文档的形式，文字与图像资料或是数据都具有被涂改的缺陷，且在资料储存的过程中也会遗失或者。而单用户模式的出现，合理的解决了以上问题，专业人员将测绘相关资料与数据等通过网络上传至单独的计算机中保存并打印，这样不仅保证了美观性，同时也为资料的查询与修改创造了便捷性的条件，更加不容易修改[3]。一些计算机本身还具备绘图的功能，能够将房地产配证图进行绘制与打印。然而这一模式也存在不足，即在原来的基础上增加了工作量，并未完全实现计算机高效率测绘。

2.1.2 多用户模式

这一模式引用了Client/Server的模式，管理机构中主要选择了局域网连接，真正实现了数据资料的共享，可以同时支持多人共同分享并处理数据。一般在多用户模式中，房地产测绘中的相关资料都具有很强的流动性，这也为查询、统计等工作提供了便捷性，同时也提升了数据处理与房地产测绘的工作效率。一些系统中引用了GIS技术，在原来的基础上将图形绘制与数据处理能力进行了提高。尽管多用户模式实现了数据与图形等功能的集成，然而集成度却无法满足实际需求，各个用户之间依然体现了相应的独立状态，并未完全实现房地产测绘信息系统工作的一体化[4]。另外，资料文件本身所具备的流动性逐渐增加，然而数据安全问题并没有得到解决。相比较单用户模式，这一模式在提升工作效率、优化计算机处理功能等方面体现了一定的优势，然而在系统维护与升级等方面却存在一定的不足。

2.1.3 广义用户模式

广义用户模式能够为房地产测绘管理数字化等方面提供有效的支持，在Browser/Server模式的支持下，实现了各级政府、房地产管理机构、开发商以及群众的结合，为建设数字化城市奠定了基础。另外，在GIS技术越发完善的现在，该技术和CAD、MIS等技术进行了融合，为信息处理更加增添了自动化功能，真正实现了图像、文字与图标的集成集体化。在广义用户模式的基础上，房产测绘的有关数据统计、分析工作更为精确，且数据储存也更为安全。然而结合现阶段我国实际经济情况来说，针对宽带运用、网络维护以及系统升级等有关费用并不是十分理想。虽然如此在Browser/Server基础上的广义用户模式仍然是房地产测绘市场中的主导性产品，未来也为带领房地产测绘信息系统实现计算机智能化发展。

2.2 房地产测绘信息系统运用成效

2.2.1 有利于实现房地产管理现代化。通过房地产测绘信息系统的使用，将以往管理形式进行了改变，同时也为房地产管理现代化的实现贡献了全新的方式。

2.2.2 有利于合理使用管理数据。房地产测绘信息系统的运用，能够全面提升资料搜索与查询的速度。针对既定查询，在一段时间之内便可以将资料数据进行显示，以此实现了房地产管理效率的提升。

2.2.3 有利于房地产的科学管理。房地产测绘信息系统也能够为房地产管理决策提供科学化的服务，利用科学合理的手段与模型，通过数据库中所储存的数据，以既定目标为前提，进行模型运算与知识推理，从而确定一个最佳的决策方案。

3 结束语

综上所述，通过房地产测绘管理与房产测绘信息系统的运用，能够真正提高测绘工作精度与工作效率，此外，随着房地产测绘手段的科学化与数字化，也可以为今后我国房地产测绘工作的发展提供有效的支持。

参考文献

[1]徐洲.房地产测绘信息管理系统架构探[J].科技创新导报，2015（31）：23-24.

[2]白友文.房地产测绘管理组件式GIS系统架构技术研究[J].科技创新导报，2015（36）：54-55.

[3]徐娜，于国栋.基于地理信息公共服务平台的房地产测绘信息系统的建立[J].矿山测量，2015（03）：90-93.

第6篇

【关键词】电子档案管理系统；总体设计；技术研究；房地产档案

房产管理部门在实施信息化管理过程中，需要整理大量的房产信息档案资料、对房地产开发商房屋买卖进行监管、精简房地产办公业务流程等。在房地产档案管理过程中，运用计算机技术，建立电子档案管理系统，该系统能够快速的查询房产档案信息、降低产权档案变更率、有效的整合大量房产数据信息，极大的提高了房产档案管理水，为房地产业又好又快的发展做出贡献。

1 房地产电子档案管理系统设计理念

1.1 可扩展性

计算机技术具有发展速度快、硬件设备更新快等特点。将计算机技术应用在房地产档案管理中可以极大促进房地产市场的发展，增添更多的房地产业务、刺激住房需求，因此，设计科学的房地产电子档案管理系统是房地产业发展的大趋势，在设计过程中要充分考虑电子档案管理系统的可扩展性。

1.2 统一性

房地产业作为国民经济发展的支柱产业，建立电子档案管系统需要处理大量的数据信息和各种业务。房屋的数据信息是交易办证、产权管理的重要依据，电子档案管理系统通过统一的测绘数据管理，采用接口入库的方式，统一房屋的各项数据信息，有效的避免了一房多买的现象发生，防止企业利用虚假信息欺骗购房者。建立房地产电子档案管理系统后，房屋产权所有者对于房屋信息的修改变得方便快捷，只要在其企业相关部门登记修改，即可实现各个子系统的数据统一。采用统一性的理念设计房地产电子档案管理系统，有利于开放系统，根据房地产业务发展的需要进行更深层次的应用开发。

1.3 安全性

房地产电子档案管理系统设计过程中需要充分考虑房地产商、购房者、网络系统的安全性需求，阻止外部的非法访问和入侵。系统可以根据需要设置身份认证和管理权限。在系统授权数据信息资源的基础上，确保用户能够快速游览房屋信息，不同的用户对应不同应用层次，有效的阻止非法访问和非法入侵。

2 房地产电子档案管理系统构架

2.1 网络硬件层

为了满足房地产业务的发展需求，适应系统技术的发展，方便Internet应用下面将以多层B/S体系为例对网络硬件层进行介绍。网络应用层包括各种硬件结构与实体，实体泛指数据信息的存储、传输、处理等各类硬件产品。例如：硬盘、U盘、数据线等。

2.2 数据服务层

数据服务层包括图形数据、房产数据、档案数据等各种房屋信息数据的定义、维护与更新。数据服务层能够有效的处理房产业务服务过程中的多种数据请求，通过管理数据信息来完成相关业务操作。

2.3 业务逻辑层

业务逻辑层是房地产电子档案管理系统中的核心层，该层也是用户服务连接数据服务的桥梁。业务逻辑层接收用户发来的请求，并通过容器管理对请求进行相应的处理，业务逻辑层还可以与数据服务层相互交数据，通过系统将数据反馈给用户。将计算机技术应用在房地产档案管理中，形成完整的房地产档案管理业务，这种业务主要功能为数据的汇总、提取、修订和校验。

2.4 表现层

表现层具有较大的开放性，它主要是面对广大普通用户，用户通过游览器登陆相关网站，根据网站上的界面提示访问所需要的数据信息资源，确保用户界面的适用性和数据信息的统一性。

3 房地产电子档案管理信息系统总体设计

3.1 数据库设计

数据库信息设计需要建立以下六种信息表：第一，权限信息表。权限信息表在系统中显示不同用户的操作权限；第二，用户信息表。用户信息表主要是对用户的基本信息进行存储，如编号、姓名和用户权限等；第三，房地产权属基本信息表。房地产权属基本信息表主要是管理房屋权属信息；第四，街道坐落表。街道坐落表是储存房屋周围的街道地址、交通状况等信息；第五，抵押信息表。抵押信息表主要用于储存抵押类型、受理时间、受理人等基本抵押信息；第六，查封登记表。查封登记表是用来记录房屋权属查封的基本信息。图1为房地产工程信息系统图。

3.2 房地产电子档案管理系统功能

建立房地产电子档案管理系统对于房地产业的发展至关重要，它可以实现全方位的信息共享，方便了解房产业务以及相关业务的数据信息，并将数据信息划分为相互关联但又独立存在的各个子系统，房地产企业的各个部门可以根据业务需求，选择不同的子系统功能。例如：测绘管理系统是测绘部门将采集的实测、预测数据信息存储在系统中，系统会根据业务需要将生成任务；远程合同备案系统用于开发商远程房屋买卖管理和合同样本管理等，该系统可以根据房产审批的预售楼盘情况，控制开发商预售权限；企业建立专门的房产网站，用户只需要通过网站窗口就可以查询房屋信息、各项业务的收费信息、办理备案申请等。

4 结束语

综上所述，房地产电子档案管理系统的建立有利于房地产业的发展，本文阐述了可扩展性、统一性、安全性等房地产电子档案管理系统设计理念，探讨了房地产电子档案管理系统构架的网络硬件层、数据服务层、业务逻辑层和表现层，分析了房地产电子档案管理信息系统的数据库设计和子系统功能，为房地产电子档案管理系统的总体设计提供参考。

参考文献：

[1]赵东.天津市大港区房地产权属档案管理系统的设计与实现[D].2012.

[2].论房地产管理部门信息系统的设计与应用[J].城市建设理论研究（电子版），2012（23）

第7篇

［关键词］房地产；供应链；供应链管理；核心竞争力

1 商业房地产开发流程

在国内的一般性教科书上，根据中国的国情和实际情况，将房地产开发分为可行性研究、前期工作、建设实施、营销和服务等4个阶段。按照国际上传统的经典房地产著作，一般将房地产开发分为以下8个阶段：提出投资设想、投资设想细化、可行性研究、合同谈判、签署正式协议、工程建设、竣工投入与资产管理。

2 房地产项目供应链管理研究

依照上述两个房地产开发模型并基于对其的分析，结合供应链管理理论，建立如下图所示房地产项目供应链管理模型。

房地产项目供应链管理模型

2.1 模型基本说明

该模型不是直线供应链，而是横向和纵向交叉的网络供应链模型，决策、计划和营销不仅是供应链中的一个环节或流程，而且这个流程对其他3个流程始终产生影响。4个流程在职能内容上是紧密相关的，不仅互为补充，而且在一些情况下甚至是互相渗透的。所以，4个流程虽处在供应链上的不同位置，但是它们之间互相“牵引”，形成了一个有机的管理创造系统，从而生产出符合市场需要的有价值的房地产产品。

2.2 模型的四个基本流程

模型包括4个基本流程模块：决策、计划和营销，土地和资金的获取，工程建设管理和运营管理，其中，土地和资金的获取，工程建设管理和运营管理这3个流程通过决策、计划和营销这个流程进行协调和统一。

决策、计划和营销：指的是商业房地产项目开发的整体决策和营销管理活动，包含开发方式的决策，产品创意，开发流程与合作伙伴的确定，销售策略的制定等，其中也包含支持性的运作管理，如：确定商业房地产房型结构，布置方式和数量，具体开发计划进度，销售方式等。

土地和资金的获取：指的是土地和资金的获取方式。土地的获取主要是根据土地出让方的要求来决定；资金的融通更加复杂，随着我国金融市场的完善，资金来源渠道的多样化，采用何种方式获取资金是房地产企业亟待研究的问题。土地和资金可以看做是房地产产品的“原材料”，如何“采购”至为关键。

工程建设管理：指的是项目的勘察、规划设计和工程施工管理。勘察包括地形测量、工程地质和水文勘察；规划设计包括项目的整体布局，造型选择，与周边配套设施的结合，施工图设计等；施工包括施工单位、监理单位的选择，质量、进度和资金的控制，竣工验收和移交等。相对来说这个流程技术性最强，也比较容易控制。

运营管理：可以用四个统一来概括，就是统一招商、统一营销、统一服务监督和统一物业管理。这个流程处于整个流程的末端，但远不意味着结束。商业房地产开发的价值不仅体现在房地产产品的制造上，而且很大一部分体现在对项目的管理经营上，所以运营管理流程是非常重要的。

3 房地产企业供应链管理研究

随着市场的成熟、资源的紧缺和竞争的加剧，开发商若想可持续发展则必须根据企业和环境的特点，去发现、挖掘、整合内部资源和外部资源，运用供应链管理理论培育自己的核心竞争力，通过建立战略联盟的方式处理好合作伙伴相关行业关系，使得整个房地产开发流程的系统优化以达到控制和降低成本的目的，成功获取核心竞争力。

3.1 建立房地产企业供应链管理成本控制系统

按照房地产开发流程从商品房的形成到向用户交付使用商品房需经过商品房生产准备、商品房生产和商品房销售三个阶段，通过供应链进行成本管理，开发商在不同的阶段成本控制侧重点应有所不同。为了便于成本分析，简单地把商品房建造前后作为划分界限，将整个房地产供应链划分为上游、开发商核心企业和下游，成本也相应划分为上游成本、开发商内部成本和下游成本，进一步细化得出房地产开发企业的供应链成本控制模型。

供应链成本控制的最终目标就是控制用户成本，使其尽可能最小化来获取最大利润，以较低的成本向用户提供同等的价值或以同样的成本向用户提供更多的价值，特别是有助于实现用户所看重的核心价值。最有竞争力的房地产企业供应链不仅应使项目总成本优化，而且使房地产企业核心竞争力的特征体现在用户看重的核心价值上，还要体现在商品房保值、增值和对用户新需求的预测、识别和满足上，从而使房地产企业获取持续竞争优势基础的核心竞争力。

3.2 做全程供应链的管理者

全程供应链管理的实质就是为了快速响应客户的快速变化，有效缩短客户到供应商的响应周期，从而迅速并准确的满足客户的个性化需求。全程供应链管理重新进行了供应链的分工，合作、风险分担、利益共享的经营模式，企业的工作重心转移到整合供应链内部资源，判定供应链的内部分工标准，分配价值活动，传递需求信息，制定供应链管理的整体战略。

开发商主要是通过土地取得、市场分析等措施而取得投资收益。在市场竞争环境中开发商必须通过与房地产供应链的各组成部分进行讨价还价，从而取得本身利益的最大化。随着土地供应的市场化、房地产市场竞争的激烈化，市场逐步向买方转化，房地产企业在继续依靠供应链内部的优势地位获得利润的基础上，需要向满足消费者日益变化的个性化需求转移来保证既得利益不受损害。这就要求房地产开发企业转变思维和经营方式，站在全程供应链管理者的角度，从房地产供应链的内部竞争转向与其他房地产供应链的竞争，与设计商、承建商、供应商以及通往最终客户的下游环节结成伙伴关系。

参考文献

第8篇

关键词：当地产 档案管理 对策

当地产管理部门主要利用房地产档案，在管理活动当中，形成各种具有价值的登记材料，这些登记材料当中记录了房地产行政主管部门的房地产等级活动等，具有凭证的作用，如果在城市建设和房地产管理当中，发生房产纠纷和征地拆线等问题，可以发挥一定的作用，当前房地产的档案管理的现状还存在一些问题，需要采取一些解决措施进行完善。

一、房地产档案管理的意义

在审批和建设以及管理当地产档案的过程中，其中档案资料的载体形式包括文件、图纸、音像等。房地产档案具有动态性和广泛性特点，是城市规划中的主要决策依据，也是我国财产清查的主要依据，可以将房地产纠纷和产权争议等进行解决，提供有效的参考资料。对于房地产档案进行合理的应用，可以将房地产档案的作用充分的发挥出来。避免发生浪费的情况。针对房地产档案管理的实际情况，房地产档案管理重视资料管理，但是档案利用并没有得到重视。重视档案的信息的收集，档案信息服务没有得到重视，还没有形成档案信息检索体系，档案管理人员自身素质也比较低。因此当前需要将房地产进行加强，合理的利用档案信息，为决策机构提供各个方面的信息服务，具有重要的意义。

二、当前房地产档案管理的现状

（一）房地产档案的利用率比较低

建立房地产档案，主要是为了提供给人档案用户进行使用，可以使资源的利用率得到有效的提高，从房地产档案管理的实际情况出发，当前房地产档案的开放度比较低，如果检察院需要利用相关的房产资料，也具有一定的难度，对于平常的人们，很难真正利用房地产档案资料，将彼此的纠纷进行化解，进行实际实施也具有很大的困难。

（二）当地产档案信息的服务形式比较单一

房地产档案信息服务的形式比较单一，用户对于房地产信息的各种需求无法得到满足，当前房地产服务是有限的，客户对于自身当地产档案信息的需求无法得到满足，需要利用各种渠道，获取需要的知识。房地产当安全管理人员没有及时的编排信息，实现档案信息化，房地产管理部门需要补录已经形成的产权登记档案，但是建国以来的管理文件，并没有得到有效的补录，很难进行查找，这样一来，当地产档案信息资源更新的速度就会变得比较慢，信息的实际内容也会比较变得比较枯燥，信息的形式也非常的单一。

（三）房地产档案检索体系不够完善

在信息化背景的影响下，在各行各业当中，信息化网络技术所占的比重逐渐增多，要想是房地产档案管理工作得到完善，工作人员在房地产档案管理工作过程中引入信息化技术，并且得到有效的管理成果。利用信息化技术，使房地产档案管理变得更加便利，但是与此同时，房地产档案管理也面临着隐患危机。网络环境具有很强的虚拟化，在这个虚拟的环境当中，还没有形成比较成熟的规章制度进行有效的约束。房地产管理人员需啊哟建立科学的管理体系，但是针对实的房地产档案管理工作，工作人员并没有对其引起注意，使房地产档案出现遗漏和丢失的情况，当地产档案管理也因此出现管理方面的危机。

三、当前房地产档案管理的相关对策

（一）提高用户对于房地产档案的利用

利用现代信息技术，房地产档案用户可以享受到更多的信息服务，可以为经济的发展和建设提供有效的服务。房产权管理部门可以研发出有关房产档案的再现管理系统，用户可以针对房屋产权，实现在在线查询和房屋产权办理等，提高房产权信息的利用率。对房地产档案资料进行整合，结合当前二手房的交易情况，使用户可以具备有关房地产产权的原始的档案资料，可以有效的保障二手房的合法交易，使我国二手房市场可以更加有秩序的进行下去，房地产档案部门可以取得一定的经济收益。

对房地产的原始资料进行利用，并且结合各种类型的房产纠纷的案件，可以使案件的解决变得更加快速，使法院的办案效率得到提高，产权人自身的合法权益也会得到保障，当地产档案管理部门也会具备一定的社会效益。整合房地产档案信息，城市规划和房管部门可以利用动态的房地产档案信息，相关的部门也会得到比较准确的数据，制定出科学的城市规划，避免出现重复建设的情况，将房地产档案经济的作用充分的发挥出来。

（二）实现房地产档案管理的现代化管理

当前房地产档案管理方面存在很多的问题，主要是因为房地产档案管理无法跟随社会经济的发展，经济变革带来的变化没有得到适应，房地产档案在管理的过程中具有很多的漏洞。要想将房地产档案管理进行有效的提升，需要利用一些先进的管理手段和技术设备，结合科学流程，对房地产档案管理工作给予规范，转化人工记录，利用智能输入进行取代，这样在输入的过程中，就会减少出现数据误差的情况。实现房地产档案挂历的现代化，需要提高房地产档案管理人员的知识技能水平，需要将国家上比较先进的管理经验积极的引进到国内，需要定期举行当地产档案管理人员的技能培训，将泛地产档案管理人员自设的知识储备和技能进行提高，使房地产档案管理和当今社会保持同步发展。

（三）完善房地产档案信息检索体系

针对房地产档案材料，需要进行详细的整理和分类，有效的核查档案信息，及时的处理其中存在的问题，合理的编排房地产档案，采取科学的分类，并且建立出严谨的检索标准，使更多的用户可以享受到房地产答案信息，用户只要检索需要的信息，就可以迅速的找到，并且可以得到比较便捷的服务，除此以外，信息的防病毒工作需要得到有效的注重，需要针对房地产档案，建立备份，并未定期清理垃圾，这样一来，信息检索系统才可以保持施工保持顺利。

（四）提高档案的利用效率

档案管理资料源自人们的生活，还要服务于人们的生活，房地产档案资料是从人们的生活当中发展来的，如果人们有真的需要，就要向人民展示房地产资料。可以增加网络办公环节，当今社会电子科技非常发达，人们可以享受到来自档案带来的福利。需要定期树立档案资料，并且实现定期更新，并且定期进行更新，使档案的资料可以更加符合当今社会的发展。避免出现陈数据和陈档案的情况。

（五）提高管理人员的素质

使档案管理人员的再教育和培训需要得到加强，需要提高档案管理人员的自深圳专业素质，还要具备一定的心理学素质，对用户的需求特征进行分析，管理人员还要具有很高的道德品质和职业素养，坚持以人为本，对用户进行管理。与此同时，还要针对管理人员的信息技术，进行培训，优化档案信息的界面。

结束语：

房地产管理工作自身具有很强的政治性，房地产档案管理工作是非常重要的，房地产档案管理的相关工作人员需要及时发现档案管理工作中存在的问题，及时解决其中的问题，使档案管理工作可以实现与时俱进，更好的服务人民。

参考文献：

[1]谢福敬. 信息录入工作在房产档案信息化建设中的应用研究与讨论[J]. 黑龙江科技信息，2015，29：155.

[2]刘婧孜. 基于房地产档案管理存在的问题及对策分析[J]. 中华民居（下旬刊），2013，09：215-216.

[3]李小青. 高职高专院校房地产档案管理的问题及对策[J]. 当代职业教育，2010，09：52-54.

第9篇

［关键词］房地产；供应链；供应链管理；核心竞争力

1 商业房地产开发流程

在国内的一般性教科书上，根据中国的国情和实际情况，将房地产开发分为可行性研究、前期工作、建设实施、营销和服务等4个阶段。按照国际上传统的经典房地产着作，一般将房地产开发分为以下8个阶段：提出投资设想、投资设想细化、可行性研究、合同谈判、签署正式协议、工程建设、竣工投入与资产管理。

2 房地产项目供应链管理研究

依照上述两个房地产开发模型并基于对其的分析，结合供应链管理理论，建立如下图所示房地产项目供应链管理模型。

房地产项目供应链管理模型 1 模型基本说明

该模型不是直线供应链，而是横向和纵向交叉的网络供应链模型，决策、计划和营销不仅是供应链中的一个环节或流程，而且这个流程对其他3个流程始终产生影响。4个流程在职能内容上是紧密相关的，不仅互为补充，而且在一些情况下甚至是互相渗透的。所以，4个流程虽处在供应链上的不同位置，但是它们之间互相“牵引”，形成了一个有机的管理创造系统，从而生产出符合市场需要的有价值的房地产产品。 2 模型的四个基本流程

模型包括4个基本流程模块：决策、计划和营销，土地和资金的获取，工程建设管理和运营管理，其中，土地和资金的获取，工程建设管理和运营管理这3个流程通过决策、计划和营销这个流程进行协调和统一。

决策、计划和营销：指的是商业房地产项目开发的整体决策和营销管理活动，包含开发方式的决策，产品创意，开发流程与合作伙伴的确定，销售策略的制定等，其中也包含支持性的运作管理，如：确定商业房地产房型结构，布置方式和数量，具体开发计划进度，销售方式等。

土地和资金的获取：指的是土地和资金的获取方式。土地的获取主要是根据土地出让方的要求来决定；资金的融通更加复杂，随着我国金融市场的完善，资金来源渠道的多样化，采用何种方式获取资金是房地产企业亟待研究的问题。土地和资金可以看做是房地产产品的“原材料”，如何“采购”至为关键。

工程建设管理：指的是项目的勘察、规划设计和工程施工管理。勘察包括地形测量、工程地质和水文勘察；规划设计包括项目的整体布局，造型选择，与周边配套设施的结合，施工图设计等；施工包括施工单位、监理单位的选择，质量、进度和资金的控制，竣工验收和移交等。相对来说这个流程技术性最强，也比较容易控制。

运营管理：可以用四个统一来概括，就是统一招商、统一营销、统一服务监督和统一物业管理。这个流程处于整个流程的末端，但远不意味着结束。商业房地产开发的价值不仅体现在房地产产品的制造上，而且很大一部分体现在对项目的管理经营上，所以运营管理流程是非常重要的。

3 房地产企业供应链管理研究

随着市场的成熟、资源的紧缺和竞争的加剧，开发商若想可持续发展则必须根据企业和环境的特点，去发现、挖掘、整合内部资源和外部资源，运用供应链管理理论培育自己的核心竞争力，通过建立战略联盟的方式处理好合作伙伴相关行业关系，使得整个房地产开发流程的系统优化以达到控制和降低成本的目的，成功获取核心竞争力。 1 建立房地产企业供应链管理成本控制系统

按照房地产开发流程从商品房的形成到向用户交付使用商品房需经过商品房生产准备、商品房生产和商品房销售三个阶段，通过供应链进行成本管理，开发商在不同的阶段成本控制侧重点应有所不同。为了便于成本分析，简单地把商品房建造前后作为划分界限，将整个房地产供应链划分为上游、开发商核心企业和下游，成本也相应划分为上游成本、开发商内部成本和下游成本，进一步细化得出房地产开发企业的供应链成本控制模型。 转贴于

供应链成本控制的最终目标就是控制用户成本，使其尽可能最小化来获取最大利润，以较低的成本向用户提供同等的价值或以同样的成本向用户提供更多的价值，特别是有助于实现用户所看重的核心价值。最有竞争力的房地产企业供应链不仅应使项目总成本优化，而且使房地产企业核心竞争力的特征体现在用户看重的核心价值上，还要体现在商品房保值、增值和对用户新需求的预测、识别和满足上，从而使房地产企业获取持续竞争优势基础的核心竞争力。

2 做全程供应链的管理者

全程供应链管理的实质就是为了快速响应客户的快速变化，有效缩短客户到供应商的响应周期，从而迅速并准确的满足客户的个性化需求。全程供应链管理重新进行了供应链的分工，合作、风险分担、利益共享的经营模式，企业的工作重心转移到整合供应链内部资源，判定供应链的内部分工标准，分配价值活动，传递需求信息，制定供应链管理的整体战略。

开发商主要是通过土地取得、市场分析等措施而取得投资收益。在市场竞争环境中开发商必须通过与房地产供应链的各组成部分进行讨价还价，从而取得本身利益的最大化。随着土地供应的市场化、房地产市场竞争的激烈化，市场逐步向买方转化，房地产企业在继续依靠供应链内部的优势地位获得利润的基础上，需要向满足消费者日益变化的个性化需求转移来保证既得利益不受损害。这就要求房地产开发企业转变思维和经营方式，站在全程供应链管理者的角度，从房地产供应链的内部竞争转向与其他房地产供应链的竞争，与设计商、承建商、供应商以及通往最终客户的下游环节结成伙伴关系。

:

［1］马士华，林勇，陈志祥.供应链管理［M］.北京：机械工业出版社，2000.

第10篇

【摘要】近年来，微信发展势头迅猛，各行各业都在寻求借鉴微信发展的合适方式。房地产行业积极参与其中，微信现已成为房地产营销不可或缺的工具。本文以传播学“5W”为理论基础，以漳州万科城为例分析房地产项目微信传播的基本策略，探寻微信对于房地产项目营销的影响，并给出相应的建议。

关键词 房地产微信 5W模式 传播策略

微信是时下最热门的社交软件之一，它以移动网络为基础，用户可以实时收发语音短信、图片和文字，并支持视频聊天及多人群聊。2013 年10 月微信用户超过了6 亿。

随着微信的迅速发展，微信传播策略逐渐成为房地产企业和业界学者研究的对象。2012 年，首个房地产官方微信——碧桂园十里银滩上线，到今天，微信已成为房地产企业营销不可或缺的一个环节。本文试从拉斯韦尔“5W”模式出发，以传者、渠道、内容、受众、效果5 个方面对房地产项目微信传播进行详细探讨。最后再以万科项目“漳州万科城”为例，分析房地产微信当下的传播策略，对房地产营销的影响，并给出具体的建议。

一、5W 模式与房地产项目微信的传播策略

1、房地产项目微信的传播主体

房地产项目微信公众账号从属于房地产营销的一部分，通过向受众传播项目信息最终促进产品销售。传播主体包括促进房地产开发销售的一切代表方。其中包括广告公司、商和房地产开发商等机构。

一般来说，房地产开发商主宰着微信内容的制作和第一手传播，但也会委托相关及地产广告公司管理微信公共账号。

公司和地产广告公司依附于地

产项目，房地产开发商根据自己的需要委托他们综合产品信息、项目理念传达、营销活动等要求策划和创作微信内容。从前期策划到微信内容制作，房地产开发商始终起着决定性的作用。但微信内容的传播时间、元素搭配等，房地产开发商和及地产广告公司相互协作，以达到最优的传播效果。

2、房地产项目微信的传播渠道

房地产项目微信传播主要是以线上互动为主，通过微信公众平台进行传播。微信公众平台隶属于微信推出的公众账号管理平台，通过相关部门进行申请认定，在账号资料的真实、合法、准确和有效性方面承担一定的责任,具有一定的公信力。自2012 年8 月微信公众平台推出以后，就一直受到房地产项目的青睐。房地产项目注册微信公众账号，通过位置签名、二维码等多种途径向潜在购房者推广相关信息。

位置签名是房地产项目微信传播的广告牌，每个房地产项目微信公众平台都有独有的位置签名，当周围有人使用“附近的人”功能时。就能在其手机上显示房地产项目独有的个性签名。简单、简洁的房地产项目微信签名能够有效的传递项目信息。

二维码是房地产项目微信传播的在线电子商务。二维码是微信公司为了扩展微信使用人群开发的功能。通过线下推介，让人扫描，让客户关注房地产项目微信公众账号。极大的方便了房地产企业信息的扩散，有效的降低了营销成本。房地产企业通过公众平台，打造在线商场，制作在线楼书，推送自己的项目信息，潜在购房者足不出户便能接受到项目楼盘和商铺的最及时信息。通过线下系列活动，诱使客户扫描二维码，在客户收获一个新的项目资料同时，房地产项目也建立起同客户之间直接联系的强关系。

3、房地产项目微信的传播内容及表现特点

房地产项目微信通过线上传播，吸引意向客户参与互动，最终到案场完成交易，有效减轻了传统营销成本高、传播困难、时间地点局限性的不利之处，提高了购房者与开发商之间的沟通力。不同的房地产项目推送不尽相同的传播内容。目前来说，常用的房地产项目微信传播内容主要有以下几种：

（1）项目概况。介绍项目的基本情况，包括楼盘简介、基本户型以及相关基础配套介绍，通告项目基本信息诸如开发商、楼盘地段、大概面积、配套、项目定位、联系方式等各方面介绍。

（2）日常推送。包括项目活动及新闻类软文推送，主要以项目最新的活动营销信息为基础，同时夹杂一些有趣的新闻和本地消息，提高订阅者的阅读兴趣，巩固微信账号的粘着力。

（3）在线互动。包括推送

关键词 、智能服务和在线互动咨询，在线互动在购房者和开发商之间直接互动交流上架构了桥梁，房地产项目微信账号通过智能服务、

关键词 ，人工咨询等服务为购房者解答疑惑。

（4）会员及点评系统。微信项目会员制度进一步增加了顾客项目粘着力，开发商通过推出相应的预约看房团、论坛以及周期性会员活动，凝聚以项目为中心的用户粘度。点评系统中购房注册者可以书写对项目的印象，也可以参考专家对于项目的公正评价。点评系统进一步提高了顾客的参与性，提高了项目的公信力。

4、房地产项目微信的受众

房地产微信传播面临巨大的受众，2013 年数据统计，微信平台公众账号大众知晓率达92.6%，超过45.4%的微信用户低频使用微信公众账号，24.2%的微信用户频繁使用微信公众账号。2014 年通过对北京、上海、广州、深圳四个超大型城市用户手机上网数据统计，使用微信用户上线率已超过QQ，成为当下中国人最受欢迎的社交工具。而手机微信传递信息的人群广泛分布在70 至90 年代出生的人，他们的共性是高等教育出身，对新兴事物富有接受力。其中月平均收入在6000 元以上用户占据32.4%，月平均收入在10000 元以上占据8.3%，月平均收入在3000 元以下的占15.5%，不难看出，使用微信的人群，收入良好，有一定的购买力，和房地产项目受众有很大部分重合，这使得房地产企业利用微信平台推广项目成为了可能。房地产项目微信传播针对的是实际或潜在的购房者群体，根据微信营销理论，在微信平台内将购房者群体划分类型，又可区分为青年升级型、青年栖居型、老年改善型、富贵升级型、富贵休闲型、收租投资型以及占有投资型。简而言之，当下大多数购房群体都是微信的用户，或受微信的影响。

5、房地产项目微信的传播效果

房地产项目微信公众账号的出现改变了传统房地产营销、环境、户型价格是购房者在挑选房源时着重考虑的三大要素。传统房地产营销重视“体验——样板房户型展示”和“价格宣传——刺激购买”模式。为了完成这两样模式，首先要传播给受众项目楼盘的相关信息，以达到吸引受众到现场感受的目的。房地产微信能更精准的完成这个目标，和O2O 模式类似，微信传播先通过线上内容专门性推广，最终吸引客户到达现场促进交易。

房地产微信传播能更好提升购房者满意度。在房地产营销过程中，即使完全不用微信公众账号进行传播，也不过减少了地产项目传播的一种渠道，不会降低项目本身的吸引力。但一旦使用微信进行传播沟通，将显著提升现有的公众的知晓度和关注度。对项目销售形成助力。

二、个案分析——漳州万科城微信公众账号运营

漳州万科城是万科集团2014 年于福建漳州建设的全国第37 座万科城，总建筑面积达80 万㎡，是漳州少有的全配套大城项目。自2014 年4 月漳州万科城微信认证至2014 年6 月首次开盘大卖，微信粉丝破万，结合线下完成了“定制装修由你”等重大营销事件，万科集团利用漳州万科城微信公众账号完成了一次完美的营销。专业化的团队是漳州万科城微信传播成功的必要条件，漳州万科城聘请业内知名微信广告公司制作微信，并请专人把控微信出品。多渠道宣传促进了粉丝的快速增长，在营销现场和物料印刷上重视二维码的扫描；增加和粉丝之间的互动性，安排粉丝在线上投票选出自己心仪的装修产品，及时公布名单，迅速扩大了项目的影响力，提高了口碑。内容的时效性方面做到了当天制作，重视趣味性和互动性，一天一条的频率培养了受众的阅读习惯。

三、房地产项目微信传播策略

通过对房地产项目微信传播“5W”模式中五个传播要素的分析，以及对漳州万科城微信公共账号运营现状的探究，笔者认为当下房地产项目微信传播若想取得更优的传播效果，应当重视内容、语言和三个方面的传播策略。

1、微信内容的选择

房地产项目微信内容的策略包括项目品牌的维护和内容的控制，其中前者是前提，后者是日常工作。项目品牌的维护工作包括项目企业品牌的宣传和维护，要不遗余力的在任何时候和企业品牌相关的信息，最终给受众以深刻印象，灌输企业良好的正面形象。内容上要先研究针对的受众，按照受众的喜好安排微信的内容，同时注意重点，不要同时太多消息影响受众阅读，注意互动性和可参与性。

2、语言风格的选择

作为一个新型的媒体平台，微信公众平台拥有自己的独有语言风格，房地产项目微信应当选择适当的语言风格，让受众更好的接受。富有人情味是房地产项目微信平台吸引粉丝的前提，忠实的粉丝不可能长期阅读没有人情味的内容；个性化的语言有助于创造轻松的沟通交流圈，形成独有的圈层文化，让粉丝拥有归宿感。

3、合理的规律

房地产项目微信平台要重视微信内容的规律性，长期不会让粉丝失去热情，取消关注；过于频繁则会打扰粉丝的生活，影响粉丝的观感。适合的信息节奏能满足粉丝的期望，形成和粉丝之间平等交流的气氛。

参考文献

①杜普龙、郝生跃、任旭，《房地产项目微信营销研究》[J]《. 建筑经济》，2014（12）

②杜晓婷、李燕临，《微信传播策略及社会影响研究》[J]《. 中国报业》，2014（24）

③敖杰，《房地产企业微信营销研究》[D].重庆师范大学，2014

④蔡群峰，《我国房地产企业微信营销研究》[D] .广西师范大学，2014

第11篇

关键词：价值工程；房地产项目；规划设计

价值工程作为一种前沿的规划、管理技术，有效的满足了制造业降低成本、提升企业利润价值等需求。随着房地产业进军新世纪国民经济的支柱产业步伐的加快，价值工程也日益渗透到房地产业的项目规划中。对于房地产业项目规划而言，制定一套系统科学、操作性强的前期规划设计所赋予的实际意义是非常重大的，这对于指导房地产的开发、增大竞争筹码、切近市场需求具有重大实用价值。下面本文将在此背景下，具体来分析价值工程下房地产项目规划设计的要求、内容以及设计方案优化的建议，促进房地产业项目规划能够更科学、价值性更高。

一、价值工程理论简介以及价值工程在房地产项目规划设计中的应用意义

（一）价值工程理论简介

价值工程是一种新兴的技术经济方法，它的基本原理，即提升产品或作业价值的途径，具体阐述如下：首先，第一途径是在保持产品或作业成本不变的情况下，增加或提高产品的功能来满足消费者的预期需求；其次，在产品功能不变的情况下降低产品成本，来迎合消费者“物美价廉”消费心理；再次，在前两条途径的基础上增加变量，产品功能与成本实现不均衡增长。即通过提升较低成本来获得较高额度功能的提升；此外，满足购买力稍低消费者群的消费需求也是非常重要的一个方面，毕竟绝大多数消费者的购买力还停留在一般水平，为此，应该注重产品成本大幅度降低、产品功能略有下降的情况，适当生产价格低廉的中档品来获取较大的经济效益；最后，提升价值最为理想的途径是生产大规模“物美价廉”的产品，企业既能获取高额利润，又能节省生产成本，是本利结合的最佳点。

（二）价值工程在房地产项目规划设计中的应用意义

1、可以强化用户第一的观念，更好的满足社会需要。对于交易市场而言，买方市场最终会战胜卖方市场赢得最后的话语权，这是我国商品经济高度发展的必然趋势，房地产业也不例外。因此，价值工程理论的运用，可以强化用户第一的观念，使得房地产品更好的满足用户的功能需求，实现功能与成本的完美结合。

2、可以有效控制目标成本，实现投资效益最大化。价值工程提升产品价值的最直接途径是降低目标成本，实践证明价值工程在控制房地产业成本方面的作用是巨大的。建筑业中运用价值工程理论进行建筑业开发前的项目前期规划建设，可以有效控制项目投入成本，毕竟，建设项目成本节约的最大可能阶段就是建设项目设计阶段。随着项目额逐渐进展，可以优化的目标范围将越来越小。

3、有助于改变房地产业投入高、浪费大、质量差、造价高的畸形发展态势。提升房地产业的经济效益。投入高、造价高、浪费大、质量差是房地产业普遍存在的顽固难题，价值工程理论的运用可以在一定程度上有效克服这些问题。价值工程可以有效糅合传统成本管理与质量管理的优点，使得成本与功能达到最佳结合点。

二、价值工程下房地产项目规划设计研究的内容以及设计方案优化的建议

（一）价值工程下房地产项目规划设计研究的内容

首先，是建筑群体组合即是通常所说的建筑平面布局、立面处理等内容，它是依据地面容积率、地面规模、形状等来确定建筑布局、间距、朝向、高度、大小、个数等等。它是住宅小区规划设计的最主要部分，需要遵循三个原则，功能原则、经济原则、美观原则。其次，是公共空间规划，即对没有建筑覆盖的集体公共空间的规划，它的规划对象有两部分，一是像围墙、地面之类的硬性方面，再次是指树木、草坪等软性方面。再次是道路规划，道路规划应该在方便原则、安全原则与经济原则的基础上进行规划，设计一个合理、经济的路网。为此，需要对小区的地形地貌、气候、地形规模、位置、出入口有一个详细的了解。最后是绿地规划，绿地规划的对象具体包括住宅旁绿地、公共绿地、道路绿地、配套公共建筑绿地四部分，良好的绿地规划有助于创造一个优美的环境，因此应该坚持方便生活、保证安全、设计独特的原则。

（二）价值工程下房地产项目规划设计方案优化的建议

1、增加成本，准确把握功能，满足用户需求。在房地产项目规划设计的过程中，成本与功能之间的关系是一个非常重要又很难把握的问题，很多房地产开发存在着高成本、低市场的现象。为此我们要重视购买者关注的功能，要正确分析功能。可以说，功能分析的准确与否，直接关系到房地产价值回报的大小。实际规划中存在着现实成本偏低、功能不够齐全的现象，因此，我们应该加大现实投入成本，注重基础设施的建设，保证各项功能的达成，满足用户的各项要求。

2、注重环境设计，增加环境建设投入，提升环境效果。对于环境工程而言，投入的现实成本偏低，环境建设的投入相对来说是比较低的，因而所达到的环境效果也是很不理想的。当代追求高质量环境的心理还是非常普遍的，但是房地产业对于环境工程给予的重视不够，没有切合消费者的实际购房需求。为此，应该注重环境设计，增加环境建设投入，提升环境效果，满足用户环保养生心理。

结束语：

房地产业的发展速度如此迅猛，如何在价值工程理论下更加准确的进行房地产项目规划，使得房地产开发商能够在可接受的资金压力下推行具有完善功能与合理价格的优质住宅是一个非常关键的问题。通过上述分析，笔者在对价值工程理论进行简单阐述的基础上，进一步分析了房地产项目规划的具体内容以及设计方案优化的两点重要建议，以期能够促进房地产业真正打造出“以人为本”的优质居住环境，从而实现房地产业的最大价值。

参考文献：

[1] 胡传昶，房地产开发中规划设计管理的两点意见. 产业观察，2010～11：90～91

第12篇

关键词：WebGIS； 房地产管理； 地图控制

中图分类号：TP311 文献标识码：A 文章编号：1009-3044（2013）13-2969-04

为了解决常规房地产管理信息系统在界面直观性、网络信息交流等上的缺陷，针对这些缺陷，引入WebGIS技术。用户能够在二维地图上交互查询数据库信息，此外，GIS还为用户提供了一项决策分析的功能。基于WebGIS的管理信息系统，在开放性上得到极大的提升，用户只需要依靠浏览器客户端，就可以访问依照身份权限管理数据，实现信息管理的远程交互。

1 基于WebGIS的房地产管理信息系统的基本目标

通过WebGIS技术及其与技术的结合，在一般浏览器上，用户可以通过在线网页管理房地产资源，将房屋与房地产地形图紧密关联，通过地形图的精确坐标来定义房地产坐落，并能在图层上经行交互操作，实现对房地产各类信息的查询、修改等功能，实现真正意义上的以图管房，以图管档的图文一体化管理目标。令一方面，通过房地产GIS，可以进行任意地理范围房地产的各类统计分析。管理员可以在前台进行操作，维护系统的安全和信息的更新。对系统的功能要求[1]归纳于以下几个方面：

1）可靠性高：系统允许一般用户和管理员以不同身份的形式浏览前台，后台Web服务器、GIS服务器以及数据库对前台的操作指令作出相应并传输真实可靠的数据至前台。系统在长时间工作时可连续运行而保持稳定状态。

2）速度快：后台服务器和数据库在响应前台用户操作的速度要快，速度太慢，会因为网络延迟这一缺陷导致整个系统性能的下降。这里，除了保证网络传输带宽以外，还要在规划好服务器和数据库的设计，减少查询和访问时间。

3）安全性高：每个登录者具有不同的操作权限；系统应具有事件记录功能，即“黑匣子”功能，对进入退出系统的时间、代号以及对系统各种组态参数的更改等情况，应作为事件自动记录，以便事后查阅；系统按照规定的信息数据管理规则进行自动信息删除及转储，而不提供人工删除信息的手段来保证信息的安全性。

4）操作简单、界面友好：系统前台利用一般浏览器展现，提供二维场景视图，用户可以简单地通过鼠标操作在线浏览二维视图，查询对应的数据库信息，并提供一系列管理操作的接口。

2 房地产管理信息系统的关键技术

WebGIS，是利用Web技术来扩展和完善地理信息系统的一项新技术。由于HTTP协议采用基于C/S的请求/应答机制，具有较强的用户交互能力，可以传输并在浏览器上显示多媒体数据，而GIS中的信息主要是需要以图形、图像方式表现的空间数据，用户通过交互操作，对空间数据进行查询分析。这些特点，就使得人们完全可以利用Web来寻找他们所需要的空间数据，并且进行各种操作。

在Web上，存在着大量的信息，这些信息多数具有空间分布特征，如分销商数据往往有其所在位置属性，利用地图对这些信息进行组织和管理，并为用户提供基于空间的检索服务，无疑也可以通过WebGIS实现。与传统的地理信息系统相比，WebGIS[2]有其特殊之处，主要表现在：

1）它必须是基于网络的客户机/服务器[3]系统，而传统的GIS大多数为独立的单机系统；

2）它利用因特网来进行客户端和服务器之间的信息交换，这就意味着信息的传递是全球性的；

3）它是一个分布式系统，用户和服务器可以分布在不同地点和不同的计算机平台上。

WebGIS是网络GIS的一个重要组成部分，网络GIS的一些概念，如客户机/服务器模式、分布式数据管理等，也可以应用于WebGIS，但是在WebGIS实现时，还要着重考虑两个问题，即控制网络传输数据量以及必须通过浏览器与用户进行交互[4]。

目前已经有多种不同的技术方法被应用于研制实现WebGIS，包括CGI（Common Gateway Interface，通用网关接口）方法、服务器应用程序接口（Server API）方法、插件（Plug-ins）法、Java Applet方法以及ActiveX方法等[5]。

3 基于WebGIS的房地产管理信息系统的系统结构和详细设计

基于WebGIS的房地产管理信息系统采用B/S结构。服务器端平台软件采用中地公司自主研发的大型地理信息系统平台MAPGIS的WebGIS版本：MAPGIS-IMS。MAPGIS-IMS是针对因特网、企业外部网和内部网所开发的平台[6]。

在客户端用户通过浏览器访问基于WebGIS的储备房地产管理信息系统的web服务器，客户向服务器端发送操作请求，web服务器端响应请求，web服务器提取位置信息，结合从地图数据库和属性数据库里提取的相关信息，组合成直观的图片信息发送到客户端，呈现在浏览器中。用户可以根据图上显示的位置信息，查询相关房地产坐落信息并对其进行综合统计分析。

3）房地产数据服务器和GIS数据服务器层分为两部分，房地产数据服务器和GIS数据服务器，其中，房地产数据服务器是存放房地产业务数据的Oracle服务器。它完成数据的定义存储、检索、完整性约束以及有关的数据库管理工作，GIS数据服务器是用来存放地图数据的服务器、提供位置信息数据库和地图下载。该层接收到WebGIS服务器的数据请求，并将对房地产数据的信息处理结果、对地图数据的处理结果交送WebGIS服务器。

基于WebGIS的储备房地产管理信息系统的客户端提供一系列的功能接口，供多用户在线操作储备房产信息数据库和地图数据，具体而言，其功能可以分为两个模块：地图控制工具模块，查询与管理模块。

1）地图控制模块

地图控制模块负责对视图中地图的放大、缩小、平移以及选择等操作，该模块的功能实现需要Web服务器和GIS数据服务器的支持，其实现途径简而言之，是用户通过该模块将相应的参数，比如比例尺大小、中心位置坐标等传送至Web服务器，Web服务器中的地图控制模块将其传送至GIS数据服务器，GIS数据服务器中存储相应的地图信息，得到参数后，设置显示图片的大小格式等，然后将其传送给Web服务器，再传给浏览器客户端。通过这样的方式，可以实现地图的基本操作。图2是地图控制模块的功能结构图。

2）查询与管理模块

客户端功能模块除了地图控制模块之外，还有查询与管理模块，该模块主要是对系统数据库进行操作，对储备房地产资源进行规划管理，这也是基于WebGIS的储备房地产管理信息系统的核心功能，其功能结构如图3所示。

4 基于WebGIS的房地产管理信息系统的具体实现

基于WebGIS的房地产管理信息系统分为两个功能模块：地图控制工具模块和查询与管理模块。

1）地图控制工具模块

2）查询与管理模块

以按照条件查询为例，查询工具箱提供大量的查询条件，可以对符合条件的坐落进行查询。

①查询条件

查询条件包括：单位名称（单位工具箱中），查询工具箱和左侧缩起的“更多查询”工具栏。

②查询效果

如果“单位名称”选择的是房管局，则查询后自动跳转到全国视图。如果某单位中包含符合条件的坐落，则该单位的五角星变“黄”色，否则保持“红”色。双击某符合条件的单位则跳入该单位视图，此时情景与图5一致。

5 结束语

本文设计的基于WebGIS的房地产管理信息系统，能够解决常规房地产管理信息系统在界面直观性、网络信息交流等上的缺陷，通过引入WebGIS技术，可以在二维地图上交互查询房地产数据库信息，也可以依照身份权限管理数据，实现信息管理的远程交互，提高管理效率。

参考文献：

[1] 杜新华.试论房地产企业项目信息化管理的必要性[J].财经界：学术版， 2012（7）：35-39.

[2] 李云，吴雷，吴时强.GIS发展动态及其应用软件选择[J].水利学报，2003（8）： 86-91.

[3] Pressman R S.Software Enginneering：A Practitioner’s Approach[M].Asia：The MaGraw-Hill，2007：103-105.

[4] 彭明军，李宗华，杨存吉. WebGIS实现技术及发展研究[J].测绘信息与程， 2001（1）： 41-44.

第13篇

关键词：微信；房地产；公众号

中图分类号：C935 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2016）26-0077-02

2011年，微信出现后，目前已经成为了中国消费者不可或缺的通讯工具。据统计，在亚洲地区，使用微信的用户量已经超过了6亿人，可见其受众面之广。微信不仅凭借自身的社交优势受到了消费者的青睐，也借助了微信公众号的强大营销和推送功能成为了绝大多数房地产企业营销的新手段。房地产企业利用微信营销具有天然的优势。一方面，微信庞大的用户基数为房地产企业开展营销传播提供了坚实的基础；另一方面，微信本身的特性更使其成为房地产营销的有力工具[1]。

一、微信营销在房地产营销中的优势

1.针对性强

房地产营销和其他行业营销不同，其消费者一般都是通过看地段、户型、物业等方面来决定是否购买房产，但消费者或许由于受到地理位置、天气等原因的限制不能很方便地到售楼部进行咨询，这时就可以通过扫描微信公众号进行添加查看户型、价格、效果图等信息。并且，微信公众号推送出的文章和消息也可极大激发消费者的兴趣，增加用户黏度。

2.相对于传统营销模式，营销成本低

传统销售媒介容易受到时间和地点的限制，并且由于信息的不对称性，受众难以随时随地掌握企业的营销信息。同时，传统销售媒介易消耗大量的人力和物力，营销成本高。但微信营销利于其公众号推送给其受众，可以不受时间和地点的限制，极大的利用了公众的闲散时间，节省了不少人力物力，达到营销的目的，营销成本相对于传统营销模式比^低。

3.信息交流互动性强

与传统的营销方式和微博营销的单一营销方式相比，微信营销更具有互动性。微信公众账号不仅实现了一对多的信息广播，还可以针对用户提出的问题进行点对点的交流回复[2]，收集消费者的反馈意见，利用数据平台统计消费者感兴趣的话题，然后对微信推送内容进行改进，提高消费者的阅读量。一旦文章质量高，消费者就会转发至微信朋友圈，提高了文章的阅读量，增加了公众号的点击率，间接提高了企业知名度和曝光度。

二、微信营销在房地产营销中的劣势

1.公众号内容同质化

由于微信营销在房地产行业的发展尚处于初期阶段，很多企业并没有系统的销售体系和团队，所以缺乏创新意识，公众号的内容同质化现象严重，包括项目概况、在售房源、企业概况、活动详情等内容；并且推送的文章也多是噱头十足，内容缺乏新意，有的甚至是照搬照抄，难以吸引消费者眼球，导致阅读量降低，甚至消费者取消对公共号的关注。

2.弱化了公众号的服务功能，强化了营销功能

微信公众号的目的是为了让房地产企业的消费者更加方便快捷的查询产品信息，获得相应的服务。但很多公众号为了达到营销的目的，弱化了公众号服务的功能，反而是通过推送各种各样的营销信息和活动信息来吸引消费者眼球，以方便把线上的消费者转移到线下进行消费。虽然营销功能是微信公众号存在的目的之一，但公众号的服务功能不能被弱化，一旦弱化，消费者可能会产生反感甚至厌恶的情绪，会丧失部分消费群体。

3.微信营销团队不专业导致客户转化率低

虽然很多学者认为微信营销相对于传统营销方式来说成本较低，但微信公众号队伍的不专业很可能会丧失部分消费群体。微信公众号不仅推送文章，不仅提供服务，同时，可以通过消费者的反馈、留言和询问掌握消费者在购买房地产时的心理和动机，通过分析这些数据，从而在日后的销售过程中改进销售方法和产品卖点，迎合消费者的消费心理，以更好抓住消费者，提高销售额。但实际上，虽然很多房地产商都开通了微信公众号，但由于没有专业的微信营销团队，导致分工不均、业务不专，没有把微信营销发挥到最好的状态也是微信营销在房地产营销中的劣势之一。

三、房地产微信营销的建议

通过对微信营销在房地产行业中的优劣势分析，笔者对房地产微信营销提出两点建议。

第一，打破常规，勇于借鉴，创新内容。由于微信营销在房地产行业中的内容同质性较强，所以笔者建议，微信营销团队要善于借鉴优秀公众号的灵感，勇于创新，推送出精品文章，在语言上和风格上更贴近消费者，提高消费者阅读量，增加用户黏度。

第二，加强员工培训。不断提高专业度优秀的微信公众号水平，不仅靠团队的协作能力，更要求团队能不断吸收新知识，挖掘出更多的公众号内容和功能，提高公众号的服务功能和影响功能。这就需要不断加强专业微信营销人员的培训，让其多学多用，提高专业度，从而提高公众号内容的质量。

总之，不管微信营销在房地产行业中存在着什么样的优劣势，随着微信功能的不断增多和完善和房地产企业对于其营销功能的挖掘，微信终将在未来的房地产营销中发挥越来越重的作用[3]。

参考文献：

[1] 贾林洋.浅析我国房地产网诶新营销传播的问题与策略调整[J].新闻研究导刊，2016，（2）：216.

第14篇

关键词：房地产项目；微信营销；应用

微信作为一种快速及时的通讯工具，具有多样化的功能，如显示实时输入状态、跨平台沟通、零资费等，支持图片、视频、语言和文字等方面发送，更为智能与灵活，能够实施沟通无障碍。随着智能手机和移动互联网的发展和普及，微信凭借自身的社交优势受到人们的青睐，借助公众平台来凸显营销功能，成为房地产项目营销中的重要手段。当前保利、万科等房地产企业大多开通了微信公众平台账号，利用其来进行楼盘营销和项目推广等。

一、微信营销应用于房地产项目营销的优势

在房地产项目营销中应用微信营销，其优势主要可从以下几方面进行分析：①有利于信息的交流互动。房地产企业利用微信来进行营销，能够对消费者的反馈意见加以收集，并借助微信公众平台的数据统计功能，统计分析消费者的分布情况、关注情况和主要意见集中点等，从而达到营销方案的优化，增强营销效果。②有利于提高营销信息的到达率。微信营销作为一种“许可式”的营销，主要是由消费者采用账号输入或二维码扫描等方式，对企业的官方微信进行添加，从而接受企业推送的营销信息，具有较高的信息到达率。③有利于降低营销成本。以往的营销方式需要耗费较多的成本，如纸质宣传单、电视、报纸和户外广告等，这些都需支付高昂的费用。而微信营销主要是基于免费的微信平台，许多功能可实现零费用使用，并充分利用企业现有的网络设施、网络资源和营销团队，降低营销成本。④便于消费者获取营销信息。微信营销属于一种全天候、移动式和富媒体的营销，消费者只需通过手机或官方微信等，就可获取楼盘的实景图片、户型图和交通位置等信息，让消费者轻松系统了解楼盘的相关信息，激发消费者的购买兴趣。

二、房地产项目营销中微信营销的应用

（一）应用现状

微信营销在房地产项目营销中的应用，尚处于发展的初级阶段，运作模式不够鲜明，存在较大的实施难度。①同质化现象。当前部分房地产企业将微信营销应用于项目营销时，多是分为娱乐服务和信息推送等板块，缺乏创新点，导致营销的同质化现象严重，难以体现出差异性效果。②用户维护难度大。由于用户属于主动接受者，能够从自身的兴趣爱好等方面出发，关注自己喜爱的微信公众账号，在这种情况下要想满足接受者的实际需求，保证推送信息的质量，往往存在较大的难度。③用户聚焦难度大。由于用户群体巨大，难以让潜在的购房者来关注开发商的公众账号，因此用户聚焦的难度相对较大。

（二）应用策略

1.加强与目标客户的深度关系由于微信具有较强的关系属性，因此其用户数量不会存在爆发性增长，并且房地产项目销售的区域特点较为明显，购房者多会选择与自身生活和工作近的楼盘。因此房地产企业进行微信营销时，需要高度重视用户关系的培养，不要过于重视关注量，并从微信的相关属性等方面出发，建立健全客户服务平台，积极发展与目标顾客的深度发展，实现自身的良性发展。2.优化营销内容对于官方微信推送的相关信息与内容，需要做到精挑细选，结合消费者的兴趣爱好和实际需求，选择其感兴趣的信息，从而增强营销效果。如家庭房屋装修攻略、以房养老与老龄化、新择校规定、房地产投资趋势等，这些虽然与房地产项目营销没有直接联系，但是会对消费者的购买意向产生潜在的影响。同时房地产企业在编写信息时，可借助风趣幽默的语言、精美的图片或图文并茂等方式，激发消费者的阅读兴趣，使消费者能够积极关注推动信息和官方微信。此外，房地产企业可以不定期举行抽奖活动、微信团购和特价抢购等一系列活动，为消费者提供项目信息查询的微网站，让线上消费者参观项目实地，促进消费者购买率的提高。3.加强良性互动要想有效提高营销效果，房地产企业可以将关键词自动回复功能设置在官方微信公众平台上，或者是设置人工坐席，对消费者的提问进行及时解答。而消费者关注企业的官方微信，能够及时获取相关的信息与回答，从心理上认可该企业，从而成为企业的忠实客户，向自己的亲朋好友分享企业的营销信息。总之，房地产企业与消费者进行良性互动，能够广泛传播营销信息，便于企业良好形象的树立和品牌口碑的提高，增强企业的市场竞争力，实现企业的长远发展。4.积极整合多方力量房地产企业可以原有的营销团队为基础，积极邀请专业人士进行授课或选送人员培训等，以此强化团队的营销水平和能力。同时企业可要求工作人员开通自己的微信账号，利用微信的功能来推广企业官方微信，并建立科学的奖惩机制，积极奖励和表彰营销成绩突出的员工。此外，企业可将官方微信二维码放置楼盘宣传单和企业网站等显著位置，或者是加强与餐厅和电影院等商家的合作，通过扫码即可获得折扣优惠券、商家纪念品等活动，吸引消费者的关注。微信营销作为一种全新的营销方式和营销手段，能够与传统营销形成有力互补，具有良好的发展前景，对营销行业会产生深远的影响。将微信营销应用于房地产项目营销时，房地产企业需要加强与目标客户的深度关系，优化营销内容，积极与消费者进行良性互动，有效整合多方力量，以此提高营销效果。

参考文献：

[1]欧国良,任静.微博营销在房地产项目中的应用——基于新浪房地产微博营销平台的视角[J].中国房地产,2014,04:37-44.

[2]黄太阳.房地产微信营销的三个思考点[J].安家,2014,10:64.

第15篇

[关键词]城市； 住宅；用户；满意度

[中图分类号]F752[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2014）12-0008-02

城市住宅用户满意度是指城市住宅用户在使用产品或享受服务以后，对目前住宅状况总体的满意程度。城市住宅用户满意度是评价和衡量生活质量的重要指标，它从住宅用户角度测量经济产出在多大程度上满足了住宅用户的需要，测量的是经济绩效，因此，城市住宅用户满意度为传统的经济指标提供了有益的补充。从这个意义上讲，城市住宅用户满意度决定了经济行为的意义。

1研究城市住宅用户满意度的必要性

11城市住宅用户满意度是评价和衡量生活质量的重要指标住房是人的一种基本权利，是一种基本的社会保障。居民的居住环境和居住质量直接决定人们基本需求和发展需要的实现程度，住宅用户满意度反映了人们总体的生活质量。对多数人而言，住房是他们生活中最大的消费支出，住宅不仅为人们提供栖身之所，也是人们休息、学习、从事其他消费活动的重要场所。住宅用户需求和欲望的满足程度不仅为学者们而且也为开发商和城市规划者所关注。为每一个家庭提供适合的住宅是国家住房目标的组成部分。在住房规划中，应针对不同的住宅用户群体，通过测量其满意度来评估住房规划成功与否。住宅用户对住宅状况及邻里关系的主观评价决定了住宅用户对居住环境的满意程度，并由此形成公众选择的基础，研究住宅用户满意度对于理解公众对住宅的选择至关重要。

12提高城市住宅用户满意度是社会发展的需要

住宅作为生活必需品，由于其价格昂贵，市场特征与一般商品有很大不同，居民慎买慎卖。大多数人受经济条件的制约，希望在能承受的价格下，住宅有尽可能让人满意的品质，因此，居民对住房的品质因素考虑更细致，对品质的认知也十分具体。我国城市住宅用户满意度总体水平较低，城市居民住房状况与国际水平相比，无论是面积指标，还是功能指标（包括节能、隔热、隔音、通风、采光、防水等）还有较大的差距。由此可见，未来的住房条件要满足可持续发展和构建和谐社会的需要，还有相当大的难度。

2提升城市住宅用户满意度的策略

提升住宅用户满意度究竟能为企业带来什么，这是众多企业管理者最为关心的问题。近几年，随着我国房地产市场竞争日趋激烈，越来越多的企业认识到，企业要想与住宅用户建立一种长期的关系，就必须千方百计地满足住宅用户的各种需要，如提供个性化的产品和服务等。因此，提升城市住宅用户满意度已经成为企业经营的基本准则，甚至是企业行为的最高目标。提升城市住宅用户满意度的策略主要有以下六个方面。

21构建以住宅用户为导向的产品开发策略

构建以住宅用户为导向的产品开发策略，并非单指在营销活动前期进行住宅用户研究和目标市场选择，更重要的是产品设计要满足住宅用户的需求。房地产产品不仅包括由各种建筑材料所围合的物质空间，还包括以人的行为特征为基准的、与住宅产品相关的环境、景观、配套设施、人文气氛以及相应的物业服务等众多因素。房地产企业应了解目前市场的楼盘现状和住宅用户的需要，尤其要重视和倾听潜在住宅用户的意见，明确企业目标客户，挖掘目标客户的价值界定方式和购买产品与服务的深层次原因，清楚自己的产品或服务可以为住宅用户带来的独特价值，围绕住宅用户多样化需求对整体项目的综合品质进行创新，包括建筑结构、空间变化、性能、环境、配套设施、取暖设备、装修材料、物业服务和产品特色等方面。房地产产品特色的营造需要树立绿色建筑、生态建筑等新理念，通过高超的技术设计、完美的艺术设计，不断推进和发展产品创新，重视物业的可靠性和完善性，为住宅用户提供各种附加服务，满足住宅用户对企业（项目）的期望和要求，为房地产企业建立以住宅用户为导向的产品策略提供决策支持。

22整合住宅用户服务活动

住宅用户服务就是组织通过电信或邮递等方式同住宅用户进行接触和交往，它包含所有直接同住宅用户进行常规接触的工作人员，例外事件也包括在内。这些人员在服务传递的前台工作，即便在他们以电信方式传递服务的时候，也同样如此。因此，他们是住宅用户经历的一部分，从某种意义上说，也是服务产品本身的一部分。随着市场竞争越来越激烈，迫切需要房地产开发企业进行有意义的差异化竞争，这种差异化不仅要在核心产品上寻求更好的表现，而且要在每一个附加服务要素上寻求更好的表现。实现这样的差异化要求对住宅用户服务活动进行规范和整合，使之成为一项得到专业化管理的职能工作。整合住宅用户服务活动所需要的管理过程包括五项工作：①开展持续性的研究来确定住宅用户在每一次服务接触中的需要、欲望和住宅用户满意度水平；②确定住宅用户满意（或不满）的来源，并把它们同目前的服务要素联系起来；③根据不同服务要素之间的关系为每一种服务要素设定服务水平的标准；④设计满足这些标准的工作和技术系统；⑤根据顾客偏好的变化、技术创新和竞争性活动对标准和传递系统进行定期修正。

23传递更高的让渡价值

市场营销活动的开展，起始于对住宅用户价值的探究；市场营销活动的成败，取决于是否能够为住宅用户提供更多的让渡价值。在购买决策中，顾客将对感知利得与感知利失进行权衡与评价，即不仅要考虑顾客价值的大小，还会考虑相关成本，即为获得顾客价值所付出的货币成本、时间成本、体力成本和精力成本。顾客价值与总顾客成本间的差就是企业让渡给顾客的实际价值。随着实体产品差异化程度日渐缩小，房地产开发企业应通过提高产品或服务的经济性、功能性和情感性的利益，提高顾客获得的产品或服务的价值，力求比竞争者更好的满足顾客需求，为顾客提供更多的让渡价值。

24加强客户关系管理

客户关系管理是企业总体战略的一种，房地产企业应采用先进的数据库和其他信息技术获取顾客数据，汇集关于客户、消费特性、交易及营销效果等方面的信息，分析顾客行为和偏好，积累和共享顾客知识，统计分析出顾客的类型，研究顾客的购买模式，确定目标顾客群，加强与顾客的交流与沟通，有针对性地为顾客提供个性化的产品，进行服务创新，开发多样化的增值服务，发展和管理顾客关系，培养顾客的长期忠诚，以实现顾客价值最大化和企业收益最大化之间的平衡。加强对处理客户投诉进行流程化、规范化管理，通过对客户服务的过程管理来提高服务水准。

25实施有效的服务补救

服务补救是企业围绕服务失败而解决问题的系统性的努力过程。在房地产企业中，对顾客关系产生负面影响的事情总会发生。企业服务质量承诺的真正考验不是广告保证，而在于当事情对顾客不利时它所作出的反应。现有顾客是有价值的资产，当他们有不满意的经历时，其负面评论会使顾客转移或停止与其业务往来。为阻止不满意的顾客流失，房地产企业应实施有效的服务补救：即建立便捷的反馈系统，分析服务失败产生的原因；根据服务失败情况制订备份的服务补救计划，补救过程应该是主动的、经过训练的，充分授权给员工从而使其通过判断和沟通技能开发出能让抱怨顾客满意的解决方案；建立适当的补偿标准。有效的服务补救不仅挽回企业的现有顾客，还可以成为企业改善本身服务系统的机会，赢得更多的潜在顾客，对于房地产企业改进服务质量，提高住宅用户满意度意义重大。

26重视内部营销

内部营销是一项管理战略，是成功地雇用、训练和尽可能激励员工很好地为顾客服务的工作，其核心是发展对员工的顾客意识，内部营销过程实际上就是对服务营销组合中人员要素的管理过程。因此房地产企业在把产品和服务通过营销活动推向外部市场之前，应将其对内部员工进行营销，通过培训、管理沟通、开发系统及技术支持和内部服务补救等方面向内部人员提供良好的服务和加强与内部人员的互动关系，以便一致对外开展外部的服务营销，企业员工在内部受到最好服务和向外部提供最好服务时，企业的运作可以达到最优。成功的内部营销努力是房地产企业成功的关键，可以促使员工持续地改善服务质量，进而提升顾客满意度，为企业增加赢利。

总之，住宅用户满意度的理念已逐步渗透到企业内部，在企业战略构成中占据着举足轻重的地位。研究城市住宅用户满意度可以为房地产企业提供许多有用的信息，如住宅用户对产品的需求与期望，住宅用户对本企业产品及服务的认知等，这些信息也正是房地产企业经营决策的基础。

参考文献：

[1]VIOGU Urban Residential Satisfaction and the Planning Implications in a Developing World Context：The Example of Benin City，Nigeria International Planning Studies[J].2002，Vol7，No1：37-53.

[2]Victoria Ateca-Amestoy Esperanza Vera-Toscano the Determinants of Housing Satisfaction：Relevance of Social Interactions the Project “Satisfacción con la Vivienda en Andalucía”[J].（SOCH 205/009）2006.

[3]瞿艳平国内外客户关系管理理论研究述评与展望[J].财经论丛，2011（5）.

[4]克里斯托弗·洛夫洛克服务营销精要[M].北京：中国人民大学出版社，2011