房地产目前状况分析范文
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第1篇
【关键词】房地产企业；融资方式；融资选择
引言
很长一段时间以来，中国的房地产融资方式主要集中于银行贷款，但自国家相关部门出台对房地产行业融资的管理与控制政策之后，房地产业融资多元化的趋势开始出现。而在此种多元化的融资形式下，房地产企业如何选择合适自身项目与规模的融资方式成为目前房地产企业有效实现自身持续发展的关键因素。
1、中国房地产融资现状
房地产企业是一类风险相对较高、投资相对较大的行业，房地产企业为支持自身项目的持续开展，需要综合考虑多种融资渠道进行资金的筹集。可以说在房地产企业开发与建设的任何环节都需要有充足的资金的有效供给，因此如何选择资金的筹集模式对整个企业的发展起着关键性作用。目前中国房地产企业融资现状更多的是通过房地产企业的融资结构展现出来的，因此本部分内容以融资结构为例分析目前中国房地产业的企业融资状况。
1.1 资金来源
目前，中国房地产企业的发展主要靠银行贷款作为其基本融资方式，即房地产企业的资金主要来自于银行贷款，且多为商业银行贷款[1]，由此可以发现，中国房地产企业的发展与银行之间存在密切的联系。
1.2 融资结构
中国房地产企业的融资结构主要表现为直接融资比例相对较小、外资融资比例有所下降、融资整体结构呈现多元化发展趋势等特点。首先直接融资主要包括上市融资、债券融资与信托融资等，而房地产企业发展中关于此三种方式的融资比例均较小，而企业债券融资、股票市场融资等则构成房地产直接融资方式中比例相对较高的融资，而我们理解的比例相对较高，也仅仅是整个房地产企业发展过程中融资相对很小的一部分。其次关于外资融资的比例有所下降主要是受政府部门对外资直接投资规定的影响（外资不能直接投资国内房地产），因此造成目前外资房地产融资比例相对较小，更多的几种在联合投资及对不良资产的收购等间接的融资方式上。最后，受国家对房地产企业发展宏观政策调控等方面因素的影响，目前中国房地产企业融资结构呈现出多元化的发展趋势，银行贷款在整个房地产企业融资结构中的比重越来越小，而房地产企业要维持其生存与发展，必然要积极开展其他的资金筹集渠道，比如房产信托、股权合作等方式，房地产企业融资结构多元化趋势凸显。
2、中国房地产融资弊端分析
自上世纪80年代以来国家鼓励开放，积极进行社会主义建设的政策实施以来，国有商业银行开始发放关于房地产领域内的部分贷款，这些贷款涉及到房地产的开发、建设以及后期销售等方面，也由此形成了以银行贷款尤其是商业银行贷款为主的房地产企业融资发展模式。此种单一性质的融资模式也逐渐导致房地产企业贷款融资在金融机构贷款中份额占到绝对优势状况的产生。
但从经济持续发展理论分析，中国房地产企业此种单一化的融资方式是有悖于全面化市场经济发展规律与原则的，同时对银行等金融机构的风险管理以及资金的有效运用等均产生潜在威胁，一定程度上会导致银行风险增加，严重者甚至会威胁到整个金融体系及整个国民经济的持续性发展。另外，从基本的融资方式角度分析，每种融资方式都有其不可避免的弊端存在，比如银行贷款更多的是通过资产业务与负债业务来维持整个系统的运作，而此两种业务并不是总是处于一种被动与主动的关系中，两者是一种有效互动的双方，但目前国内还没有形成此种双向互动，因此会存在一定的风险性[2]。同样其他融资方式，比如资金信托、基金融资、境外融资等方式同样存在这样或者那样的风险。
由此可以发现，虽然银行贷款融资方式在房地产企业发展过程中曾经起到了举足轻重的作用，但此种融资方式从本质上来讲是不科学的，是不利于房地产及金融行业持续健康发展的，房地产企业融资需要一改传统单一银行贷款的方式变为以银行贷款为主，结合其他多种融资方式的多元化融资结构。
3、中国房地产融资选择与调整
第2篇
关键词：房地产调控 房地产信贷风险
在我国，银行贷款在房地产企业的资金来源中一直保持在25%左右的比例（如图1所示），因而银行的贷款在房地产企业的发展中具有十分重要的作用。从需求方面来说，个人房地产信贷对于刺激房地产行业需求的作用亦是十分明显。同时，对于商业银行来说，通过有效信贷发放来促进房地产行业的健康发展对其控制房地产相关贷款的风险、扩展自身收入来源也十分重要。因此，在新的宏观政策环境下，商业银行应当基于最新的外部环境建立一套完善的房地产相关信贷风险控制机制，从而促进房地产信贷的科学发展，也间接推动房地产行业的健康发展。
银行房地产信贷风险诱发因素分析
目前，我国商业银行的房地产相关贷款主要可以依照贷款对象及贷款用途分为个人住房信贷和房地产开发贷款两种。由于这两种不同性质的贷款发放模式、用途、性质均存在较大差异，故本文从这两种不同形式的房地产贷款出发对商业银行房地产信贷风险的形成和传导机制进行分析。
（一） 个人住房贷款信贷风险诱因分析
房地产个人住房贷款是指房地产购买者以其购买房产价值为抵押，从而获取银行贷款以补充其房产购买资金的一种信贷方式。在这种形式的房地产信贷中，商业银行的信贷风险主要来自于贷款者违约的信用风险和市场利率波动等因素引致的市场风险。
在个人住房贷款的违约风险的产生和传导机制内，风险诱发因素往往可以归结为：还贷能力恶化：商业银行的个人住房贷款借款人因失业、患病、所经营企业出现困难等情况使其无力偿还所借资金。借款人道德风险：个人借款者由于房价下行导致违约对其有利的情况下往往会实施“断供”行为来为自身谋取利益，例如目前多地出现的房价下行使贷款者发现其购买新房的房款低于其在剩余还款期内所应偿还的住房贷款总额并因此实施断供。利率波动风险：由于房地产个人信贷的期限较长、数额较高，因此当市场利率出现波动时，该房地产抵押贷款的价值就会出现相应波动，并且利率的波动也会对借款人的还款能力产生一定的影响，从而影响住房个人信贷的信用风险水平。
当个人住房信贷的借款人出现还贷能力恶化、道德风险升高，市场信贷利率发生不利于银行的变化时，商业银行的个人住房贷款的信贷风险便有可能发生变化，从而产生对商业银行不利的情况，其传导过程如图2所示。
（二）房地产开发贷款信贷风险诱因分析
房地产开发贷款是以在建的房地产工程、在建地产所拥有的土地使用权等可盈利资产为抵押物，从而从银行获取房地产开发所需资金的一种信贷模式，是目前房地产企业筹措资金的一种主要形式。
由于房地产市场的抵押物价值波动性低于证券类的金融资产，并且其收益率较有保障，因此房地产开发贷款是目前商业银行的主要利润来源之一。在我国现阶段的经济环境中，商业银行的房地产开发贷款存在的主要风险诱因可以归纳为：滞销风险：随着目前我国房价下行可能的增大，房地产消费市场的低迷加大了房地产开发贷款中的抵押物房产的滞销风险，而房产滞销将导致房地产开发商资金压力增大，影响其偿付贷款的能力，从而提高了银行的信贷风险。建设风险：房地产开发企业由于自身资金链断裂、建设成本超出预算、不可抗力因素等原因无法继续进行房地产建设而出现烂尾现象，导致银行所获抵押物无法升值进而导致银行出现信贷损失的现象。道德风险：房地产开发企业出于不正当的骗贷目的，通过“假按揭”、垫付首付款等行为规避国家监管政策从而从商业银行骗取房地产开发贷款的行为。
鉴于房地产开发贷款往往数额较大，一旦发生坏账损失后对于商业银行的冲击较大，因而对房地产开发贷款的信贷风险控制对于商业银行的经营来说十分重要。
新形势下银行信贷风险控制措施设计
（一）健全个人信用监控机制
目前，我国个人信用监控体系建设已经获得初步成效，商业银行通过个人信用监控系统可以获取包括个人住房信贷申请者的个人身份及户籍信息、居住职业资料、银行卡消费记录及信用卡信用状况、以往贷款明细及担保信息、住房公积金账户状况等信息，从而有效地评估个人住房信贷申请者的信用风险水平。然而目前我国商业银行对于个人信用情况的监控依然停留在静态观测阶段，通常商业银行只会在贷款发放审核时对个人住房贷款申请者的信用状况进行核查和评估，而在完成贷款发放后并不会主动关注个人住房信贷还款人的经济状况的变化，因而这种缺乏主动管理和预警的个人信用监控机制不利于新调控环境下银行房地产信贷风险的有效控制。
我国商业银行可以通过建立一套个人信用动态监控规则来控制房地产个人信贷风险。在商业银行的个人信用监控机制中，商业银行应当针对每一个个人住房贷款的申请者的具体情况，如贷款金额、抵押房产价值、职业背景等因素确定该贷款者的主要收入性质（固定收入或经营性收入）、收入来源稳定性（是否受行业波动的影响）、居住流动性特征（是否易于迁移规避贷款追讨）、非流动资产构成（是否有较多的其他抵押资产可供紧急情况变现），在确定这些特征的基础上将个人住房信贷申请者的信贷风险水平划分为不同的层级。
对于低风险的个人住房信贷申请者，在完成住房贷款发放后只需定期监控该申请者的还款进度，除非出现延期缴纳的情形，否则不对该类申请者进行动态监控。对于中等风险的个人住房信贷申请者，商业银行应当通过建立一套动态的监控规则，以预警性的动态监控指标（如单位时间内缓缴次数、单位时间内个人收入负向变动率、单位时间内个人信用状况恶化度、单位时间内个人居留地变动频率）来确定该等级消费者近期是否存在违约风险从而确定是否对该等级的借贷人实施预防措施。对于高风险等级的个人住房信贷申请者，商业银行应当通过较为频繁的信用状况监控，甚至指派专门的监督跟进人员对该类别住房贷款申请者的信用状况进行动态跟踪从而提前发现该类人员的违约可能，尽早采取相应的防范措施。
（二）建立抵押物价值监测系统
为了有效保障商业银行的房地产信贷抵押物价值的完备性和增值能力，商业银行应当在坚持履行我国相关监管部门所要求的对抵押物合规性审查，保证抵押贷款的抵押率符合硬性规定的基础上，建立一套更加全面的抵押物价值监测系统，对商业银行房地产相关贷款的抵押物价值进行动态监测与跟踪。
在目前房价地价下行压力较大的环境下，商业银行在完成住房信贷发放后应当定期对抵押房产、地块、在建工程价值进行价值变动检测，重点考察这些房地产型抵押物的地块增值潜力、所处区域规划变化、房产功能用途变更、交通配套设施完善进度、工程建设质量等因素，在这些因素发生重大变化时对商业银行房地产相关信贷的抵押物价值进行重新评估，从而触发对应的应对策略，避免银行的信贷损失。
此外，商业银行的抵押物检测系统中还应当包括商业银行内部人员的操作风险控制，即商业银行还应当对处理房地产贷款的相关人员、部门进行严密的监督和有效的内部控制，避免其内部人员在房地产相关贷款发放过程中出现违背法定房地产抵押处理程序的行为。
（三）完善房地产行业风险预警
由于目前我国政府针对房地产市场的调控政策较多，并且各级地方政府对于房地产调控政策的细化程度和执行力度不同，因此商业银行在房地产相关贷款的风险控制过程中还应当依据各个地区的实际情况，通过有针对性地分析当地房地产行业的运行状况来专门制定对应的信贷风险控制政策。因此，我国商业银行在新调控环境下应当建立一套完善的房地产行业风险预警机制，以此来规范各级地方分行机构对当地房地产行业风险的预警机制，从而通过规范化的流程督促其下属机构有效地预警当地的房地产信贷风险。
商业银行应当设置专门的风险预警评估小组，定期对该地区房地产市场上，各种类型房地产的总体开发进度、政府土地供应规模变化、房地产项目销售状况、房地产交易价格波动进行动态记录，同时组织内部专家专门讨论本地房地产市场的风险水平及其最近调控政策对该行业发展的影响，从而对银行所持有的相关贷款所可能面临的行业整体下行风险进行评估。同时各级地方银行应当将这些信息汇总报送至较高级，从而形成一个总体的房地产行业风险估计，方便商业银行高级管理者能够有效预警房地产市场的整体风险。为了减少该房地产行业风险预警系统的实施成本，商业银行可以要求各级地方机构根据自身所持有的房地产相关贷款规模大小，制定不同级别的房地产行业风险预警机制，对于房地产信贷规模较小的分支机构可以适当减小其信息收集频率和信息收集粒度，从而科学合理地贯彻该预警机制。
（四）发展和创新风险转嫁技术
随着我国金融市场改革的逐步深入，我国商业银行进行金融创新从而规避和转嫁房地产信贷风险，也是商业银行在新调控环境下控制房地产信贷风险的有效途径之一。随着我国政府对于金融管制的逐步放开，商业银行已经可以实现一定程度的金融创新从而转嫁其房地产相关贷款的信贷风险。自2005年我国银监会和央行实施《信贷资产证券化试点管理办法》以来，已经陆续有部分商业银行通过发行个人住房抵押贷款支持证券的方式将其所持有的部分房地产相关贷款打包发行，并取得了不错的成效，因此在可预见的未来，为了尽可能地减少房地产市场波动给商业银行房地产信贷风险控制体系带来的冲击，通过信贷资产证券化等金融创新手段来转嫁商业银行的房地产信贷风险十分重要。
由于我国商业银行均带有一定的国有背景，且在我国特有的市场经济体制下，通过寻求政府支持和担保来进行房地产信贷资产证券化是我国商业银行可以采用的创新手段。我国商业银行可通过行业联盟并推动形成政府扶持的担保公司，以一定的资金池为担保将商业银行的房地产贷款打包成具有政府担保的证券理财产品，从而借助政府信用向市场发放，促进商业银行的信贷资产证券化进程，同时也可以避免目前商业银行通过借助信托机构发行信贷类理财产品，从而进行表外房地产贷款发放带来的金融衍生品风险，最终促进我国银行业房地产信贷发放业务的健康发展。
（五）引入第三方监督评估机制
目前我国商业银行由于机构庞大，其运营成本较高，因此在未来商业银行的房地产信贷风险控制系统构建过程中，商业银行应当通过将部分职能外包给第三方监督评估机构的方式来降低自身的信贷风险控制成本。商业银行可以将其房地产信贷的标的项目的资产价值评估、资产变动状况检测等职能外包给公信度较高的第三方房地产评估机构，从而借助专业的第三方机构的评估结果来提高商业银行房地产信贷风险控制机制的控制效率，最终实现更加优化的商业银行房地产信贷风险控制。
结论
随着目前我国社会各界对于房地产行业暴利和房价持续高涨情况的关注，我国政府对于房地产市场的调控力度正不断加大。在我国越来越趋于高压电房地产调控政策下，我国商业银行在进行房地产相关贷款的信贷风险控制时应当采取的更加动态化、全面化和创新化的信贷风险控制措施，从而实现对自身房地产信贷业务的有效监控和风险控制。
参考文献：
第3篇
【关键词】房地产企业 财务危机 资本结构
在我国政府对房地产市场一轮又一轮的宏观经济调控背景下，导致许多房地产企业原本就比较紧绷的资金链愈加脆弱，加之房地产企业经营中存在的一些问题，让房地产企业面临诸多财务危机的诱因，所以现阶段分析它们的财务状况和财务危机的成因，寻求能够防范和化解财务危机的对策，提高房地产企业适应外部环境变化和抵御风险等不确定因素的能力，无论是对于房地产企业以及利益相关者还是对于我国房地产市场的健康平稳发展都具有非常重要的意义。
一、房地产企业经营现状及面临的主要问题
（一）资本结构不合理，资产负债率高，财务风险大
由于自有资金的不足，大多数房地产企业只能依靠高负债经营，这导致其资本结构失衡且不合理。2010年房地产企业的平均资产负债率为77.6%，这一负债比例大大高于国内其他行业（金融业除外）的平均负债水平。我国交通运输业负债率均值为36.23%，电子行业负债率均值为45.21%，传播文化业负债率均值为42.51%，采掘业务负债率均值为30.60%，均低于房地产行业均值。过高的负债率不仅增大了债权人的风险，而且会增大企业财务风险，大大降低了企业的融资能力。2011年上半年年末，上市房地产企业平均资产负债率已达到71.28%。其中上市房企总负债为1.24万亿元，总资产为1.73万亿元，总负债较去年年底增加1514亿元，资产负债率已达近十年的数值高峰。
（二）融资方式单一，主要以银行贷款为主
我国对企业发行债券的要求非常严格，能够通过发行债券融资的房地产企业非常少；政府对房地产企业进行IPO和股权再融资的限制也越来越多，股权融资比例很低。所以，大多数房地产企业都主要通过高负债经营。我国房地产企业融资主要依靠银行贷款，融资途径比较单一，而且银行贷款中短期贷款占的比较多，因为相对长期而言较容易取得。企业资金来源中，除了直接银行贷款，自筹资金主要由上一期商品房销售收入转化而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款；以及工程垫款和预收款间接银行贷款。据此推算，房地产企业直接和间接来自银行的贷款占到总资金来源的70%以上。当前单一的融资渠道，必然决定了房地产企业在经营管理上出现困难，经济效益和财务状况不佳时，银行从管控危机的角度势必会限制放贷，而使本已资金短缺的房地产企业雪上加霜，造成严重打击，最终酿成财务危机。
（三）“囤地”占用了大量资金，营运效率不高，缺乏核心竞争力
自2007年以来，房地产企业疯狂地“囤地”行为，使得许多地方出现了“面粉比面包贵”的现象。目前我国商品房空置率高达22%，这大大超过国际公认的商品房空置率10%的警戒线。房地产企业大量资金沉淀在土地上，土地占用了大量房地产企业本身就比较匮乏的资金，延长了房地产项目开发的资金链，降低了存货周转率，严重影响企业的营运能力。拿地成本高，利润空间被压缩的情况下，存货周转率甚至比利润更加重要，因为前者是生存问题，后者是发展问题。2010年房地产企业存货周转率平均值是0.5，优秀企业可达2.5，而陷入财务危机的企业一般只有0.1。这种状况难以培育企业的核心竞争力，不利于房地产企业的可持续发展。
二、房地产企业财务危机成因分析
（一）企业外部环境影响因素
1.经济周期。房地产行业与国民经济多个行业联系密切，其发展趋势也要受到国家经济周期的影响。一般来说，房地产行业的兴衰与国家宏观经济环境是密不可分的，房地产行业发展周期和国家宏观经济发展周期趋同，根据国民经济周期的四个阶段划分，房地产行业可划分为繁荣、衰退、萧条、复苏四个阶段。当宏观经济环境恶化时，出现财务危机可能性增大，房地产行业上市公司股票下行。而当宏观经济环境趋好时，房地产行业交易活跃，市场繁荣，成交量大，土地市场也重新强劲火热，房地产行业上市公司股票呈上涨趋势，财务危机发生概率较小。可见，房地产业去要密切关注宏观经济环境。
2.金融环境。国家目前现有金融环境是房地产企业融资渠道较窄，主要还是依靠银行贷款。若贷款利率升高将会加重房地产企业支付利息的负担，影响企业正常的现金流。目前我国的货币政策从原来宽松转向当前适度，存款准备金率和利率多次调整提高，控制信贷规模，降低流动性。房地产行业作为重点调控对象，资金链条不断紧张，这是房地产企业财务危机的重要诱因之一。
3.法律、政策环境。我国的房地产业在目前国民经济中的支柱地位决定了该产业发展要受法律制度并与政府相关政策影响密切相关。近年来国家针对房地产行业不断出台一系列的法律法规，并完善制定了许多具体政策加以规范引导，为进一步促进房地产业的良性发展政府从宏观调控也从未间断过。当房地产市场低迷，国家会出台一些列购房优惠政策，刺激楼市，拉动内需；反之，当经济发展向好，房地产市场过热，出现泡沫时国家就会采取控制信贷规模，影响房地产，稳定市场。
（二）企业内部条件影响因素
1.自有资金不足，较多依赖外部资金会带来筹资风险。房地产企业从创立到生存与发展壮大，都必须以投入和保持继续不断再投入一定资金为前提条件，众所周知作为资金密集型的房地产业，筹资活动是其生产经营的起点。但企业筹资后会导致债务的上升，一方面会增大企业的偿债压力从另一方面分析来看通常如果企业债务过大，必将会增加企业再筹资的难度。并且举债成本负担过重也会影响企业总体的经济效益。其筹资风险主要受金额大小、资金成本、负债结构等方面的影响。
2.盲目多元化投资、投资失误可能带来投资风险。房地产企业在项目投资过程中，对国家政策、市场、顾客需求是否能准确把握到位，将直接影响开发项目的盈利与否。房地产企业项目投资风险主要来自于：a.市场风险；b.购买力风险；c.变现风险和流动性。房地产开发项目资金需求量大、回收缓慢、周期长，这些因素都会影响房地产的变现性和流动性。因此存在的这些风险可能使得房地产投资无法收回成本，不能带来预期回报，与期望值相差甚远，终将于项目投资失败而导致出现财务危机。
3.营运效率不高会带来营运风险。房地产企业的营运风险主要来自两个方面：a.日常经营管理。房地产项目开发涉及面广，周期长，资金需求量大，如果工程成本控制不到位，各部门沟通协调不通畅等，将会造成降低盈利能力，费用增加；b.建造过程。房地产企业大多用预售方式回笼资金，若最终房屋出现问题与销售合同不符、或建造中出现安全事故、材料涨价等不利因素，可能会使企业陷入财务危机。
三、防范房地产企业财务危机爆发的对策及建议
（一）积极拓宽筹资渠道，改善企业资本结构
房地产企业在融资渠道上积极拓宽思路，探索多元化的组合式融资方式对于帮助企业提高其风险应对能力具有极为重要的意义。具体可以通过上市融资、房地产合作开发、资产证券化、采购融资、销售融资、债券私募融资、期权融资、信托融资等其他金融工具融资模式，尽量避免由于准备金率或是利率的调整影响企业筹资能力。房地产企业的融资渠道应由最初单纯依赖向银行金融机构贷款，朝创新融资和依托私募策略为辅的融资方案努力，可用阶段性组合融资，降低融资方面的成本，确保项目资金链的安全。在复杂多变的企业外部环境下，不合理的资本结构所潜藏的巨大财务风险会成为一颗随时可能引爆的“定时炸弹”，因此，拓宽企业的融资渠道、确定企业的最佳资本结构，对于资金密集程度较高的房地产企业而言具有举足轻重的意义和价值。
（二）完善企业投资决策机制，减少投资失误
科学合理的投资决策流程是避免和减少投资失误和投资盲目的重要保证。所以，企业在投资决策前，必须进行可行性论证，从定性分析和定量分析两个方面进行调查研究，而不能仅凭领导拍脑袋或一时的感觉做出决策。这些年，由于房地产行业的投资回报率较高，高额的投资回报率导致决策者忽视了“高回报的背后必然潜藏着高风险”这一基本规律。致使许多国企、央企纷纷进入房地产行业，而对未来面临的困难估计不足。它们盲目进行多元化投资，使企业陷入财务困境，不仅投资损失，而且还损害了原有盈利项目的收入，影响企业的整体盈利能力。
（三）提高企业经营管理水平，加强成本控制
房地产企业项目开发的成本控制应该贯穿项目的整个寿命周期。与此同时，还应从企业全盘考虑，各部门之间的协调，降低内耗成本，降低与外单位部门之间的协调成本。成本控制应从立项环节、招投标环节、销售环节、工程预决算环节以下几方面加强。在规划环节采用成本控制是确保事前控制的前提，方可实现最大限度减少因事后变动增加的成本。在施工环节主要应注意因各种变更带来的费用和材料、工程款的支付。
（四）增强企业现金流量创造能力，提高净收益质量
房地产企业在工程款和土地出让金的支付及销售回款的管理中，最重要的就是销售回款的管理。大多数房地产企业将销售预售款作为可持续发展的重要资金链，因而也就衍生出分期支付、按揭支付、一次性支付等多种支付形式。房地产企业需要在客户资信、销售责任、信用政策等级等制定相应的措施制度，合理确定还款期限与还款方式，因而对未来现金的流出量与流入量进行统筹与平衡。要在不断加快资金周转的同时进而增大流动比率，这样才能使房地产企业拥有更多的营运资金。
（五）建立企业财务状况分析、监控及预警系统
第4篇
关键词：修正指标分析法；房价收入比；天津市；房地产市场
中图分类号：F293.35 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）18-0255-03
前言
近年来借助天津市整体发展和滨海新区效应的带动，天津成为继上海和北京等一线城市之后新的房地产投资热点。2011年，天津市建筑业完成增加值381亿元，比上年增长 26.2%；完成总产值 2 986.45 亿元，比上年增长23.18%。2011全市房地产开发投资1 342.5 亿元，比上年增长29.4%。2011年房屋施工面积17 356.9万 m2，比上年增长29.86%；房屋竣工面积 3 378.1 万m2，比上年增长3.26%。商品房销售面积 1 594.57 万m2，比上年增长5.27% [2]。由以上数据可以初步看出，2011年天津市房屋的销售面积不足竣工面积的一半，可见空置率较高。且由于房地产开发周期较长，目前的投资大约要在三年以后才能形成产品上市。而未来市场的需求变化以及吸纳能力尚难预测，加之2013年出台的国5条的影响，目前仍有一部分消费者对房地产市场呈观望状态。短时期内的投机欲望或阶段性过度开发，势必刺激房地产泡沫的产生和膨胀，加之经济的快速发展、产业的迅速扩张、土地的需求量大，地价的迅速上升，这就极易形成土地投机，产生地产泡沫。因此未来一两年天津房地产业运行中是否存在泡沫以及泡沫的程度已经成为当前政府、经济界人士、消费者、房地产开发商共同关心的问题。
一、房地产泡沫的主要表现形式
1.房地产价格的暴涨暴跌，这是房地产泡沫最明显的表现。中国海南省发生房地产泡沫时，就出现房价飞涨的现象。1988年，海南省的房地产平均价格为1 350元/千方米，1992年则猛增至5 000元/千方米，比1991年增长257%，1993年上半年房地产价格达到顶峰，为7 500元/平方米。
2.房屋空置率高，按照通用的国际经验数据，商品房空置率在10%以内时，这种经济泡沫是正常的，一般在发生房地产泡沫时，空置率大大超过10%的界限。房地产市场出现严重的供给过剩，销售状况不佳，大量房屋空置，开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭。
3.房地产投资过度，一般情况下，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略高于消费增长率，形成供大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的，只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。1997年东南亚金融危机中的泰国就是一例。1989年泰国发放的住房贷款总额为1 459亿泰铢，到了1996年超过7 900亿泰铢。在七年内增加了五倍多。
4.居民对房价承受能力差，衡量居民对房价的承受能力的指标是房价收入比。比较理想的情形是房价与家庭年平均收入的比值维持在一个合理的范围内，各国可以根据实际情况进行相应调整，而在房地产泡沫膨胀时，由于房地产价格会大幅攀升，导致这一比例严重偏高，使居民对房价失去承受能力。
二、基于指标分析法的天津市房地产市场的实证分析
用房价收入比指标分析房地产市场的运行情况是国际通用的方法，但是由于中国的经济体制的特殊性，此指标在中国的案例分析中需要综合考虑宏观市场状况、房地产业发展状况、房地产市场交易状况、金融市场状况与城市经济状况。尤其近年来中国居民日常消费品价格上涨幅度过大，需要考虑居民收入中用于购房的消费指数变化，这也是本文的创新之处。
1.房价收入比的测算。房价收入比的计算公式为：年度房价收入比=年度城镇人均住房面积（建筑面积）×年度商品住宅均价/年度城镇居民人均可支配收入[4]。房价收入比指标反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。当该指标持续增大处于上升状态时，表明房地产价格的上涨幅度超过了居民实际支付能力的增长幅度，此时房地产市场中投机需求的程度较高，产生房地产泡沫的可能性就越大。1998年世界银行对96个国家的房价收入比统计结果表明，这些国家的房价收入比的区间为0.8～30，平均值为8.4，中位数为6.4。比较理想的情形是房价与家庭年平均收入的比值维持在一个合理的范围内，国际上通常认为这个范围是3～6，世界银行认为发展中国家的比值一般在4～6之间，发达国家一般在1.8～5.5之间 [1]。目前由于经济的发展，且由于房地产的地区性特性比较明显，所以首先应该通过设定模型来推导适应于天津市房地产市场的合理房价收入比区间。我们设住宅的销售价格为p，家庭年收入为I，住房贷款利率为i，贷款期限为n，首付款比例为x，每年贷款偿还额占家庭年收入的比例为k，居民收入每年以固定的比例g增长，房价收入比为R，同时依据等比数列公式，则有
（1）当 i≠g 时，有
（1-x）p=k×I[（1+i）n-（1+g）n]/（i-g）（1+i）n （公式1）
计算可得 R=p/I=k [（1+i）n-（1+g）n]/（i-g）（1+i）n/（1-x）
（公式2）
（2）当 i=g 时，有
（1-x）p=k×I×n，计算可得，R=p/I= k×n/（1-x） （公式3）
目前银行个人按揭贷款期限一般不超过30年，因此可以设定贷款年限的上限为30年。目前天津市住房公积金贷款利率为4.50%，购房商业贷款利率6.5%，各商业银行实际提供的房屋贷按揭利率在6%～7%之间，因此我们取住房贷款利率变化区间为4%～8%进行运算。根据《天津市2012年统计年鉴》的数据，2005—2012年天津城市居民人均可支配收入指数平均每年增长12.86%，考虑到天津经济今后20—30年的发展速度将高于过去8年的平均速度，居民收入的增长也高于过去8年，但是由于近年日常消费品价格上涨幅度大大增加，天津居民家庭收入的增长幅度却是在无形中被缩减了，所以我们取天津城市居民人均可支配收入指数平均每年增长6%，历年来天津居民住宅支出占消费支出的比例大约在6%～20%之间，由于近年房价提升的速度超过了收入增加的速度，住房支出比例呈上升趋势，因此取k=25%为k的上限，取购房首付比例为30%，根据公式2和公式3：
k=25%，x=30%，g=6%
可得表1有关房价收入比的计算列表：
由表1可知，当家庭收入每年平均增长6%时，市场上比较常见的贷款期限为20—30年，利率为5%～7%时，合理的房价收入比为6～11倍。因此，我们可以把天津房价收入比的正常区间取值为6～11倍，12～18倍为警戒区，19～25倍为危险区，25倍以上为严重危险区。
2.指标分析修正法计算。指标修正法以房价收入比指标为基础，运用模型测算出该指标的客观综合评价标准，同时综合考虑天津宏观市场状况、天津房地产业发展状况、房地产市场交易状况、金融市场状况与天津经济状况来测度天津房地产市场是否存在泡沫以及泡沫程度，其泡沫系数公式如下：
年度泡沫系数=房价收入比×本年度GDP环比指数×1/本年度房地产业环比指数×1/本年度实际销售面积环比指数×1/本年度国内贷款环比指数×1/本年度区域经济贡献率环比指数 （公式4）
以年度房地产业环比指数为例说明公式4，当本期房地产价格高于上期时，表明房地产市场发展较热，如果有了房地产泡沫，交易价格的上升会加剧泡沫现象，从而其倒数的修正系数小于1，对泡沫基准值做向下修正使其下降，反之则起到助推房地产泡沫的作用。下面我们运用指标分析修正法来计算天津房地产泡沫系数（如下页表4所示）。由前面的分析可知，天津房价收入比的正常区间取值为6～11倍（含11），11～18倍（含18）为警戒区，18～25倍为危险区，25倍以上为严重危险区。
根据《天津2012年统计年鉴》统计的数据显示，2005—2011年间天津平均每户家庭人口在2.7～2.8人之间，考虑到家庭中的老幼没有住房消费能力，所以取家庭人数为2人，乘以与之对应的人均收入就可以得到各年度每户家庭的收入（如表2所示）。另外，我们取90平米的房屋面积来计算单套商品房的平均销售价格，因为该面积是作为首付两成或三成的一个分水岭（如下页表3所示）。下面我们运用指标修正法来计算上海房地产泡沫系数（如下页表4所示）。
根据表4所示的计算结果我们可知，（1）房价收入比指标在2005年、2009年处于正常变化区间7～9倍，即房价收人比合理；（2）房价收入比在 2006—2008年及2010—2012 年间处于12～14倍，属于房地产泡沫的警戒区。我们可以看到 2005 年、2009年房价收入比与修正后的泡沫系数差别较大，这主要是因为交易状况修正系数比较小，将房价收入比的值向下拉，从而使得泡沫系数较大幅度地小于房价收入比数值。这表明由于房地产市场投资额与实际销售面积的增大，开发商与消费者一致看好当期的房地产市场，使得房地产泡沫呈下降的趋势。国家统计局网站公布了2013年2月份70个大中城市房屋销售价格指数：全国70个大中城市（包括天津在内）房屋销售价格上涨情况，2013年2月份天津新建住宅价格指数同比上涨2.8%。房价的涨幅仍然很大。
三、研究结论
根据以上研究我们可以看出，2005年、2009年期间房地产泡沫系数位于正常合理区域，表明天津房地产市场发展良好。2006—2008年、2010—2012年间出现了房地产泡沫，虽然泡沫程度不高，但也需要相关监管部门与房地产市场参与者引起警戒与重视，采取相关措施，防止泡沫的扩大，甚至引发金融危机，给整个市场带来不良影响及危害。
参考文献：
[1] 中国统计局.统计年鉴（2005—2012）[K].
[2] 天津市统计局，天津统计网，2012.
第5篇
2011年，是中国房地产市场发生重要转折的一年，频频亮出的调控政策，不仅改变了房地产市场格局，也催生了另外一个新事物的发力崛起——房地产基金。
统计显示，截至2011年三季度末，已有新募房地产基金22只，募集到位32.25亿美元。12月8日，全国房地产投资基金联盟会长张民耕在深圳举行的一个行业论坛上表示，目前我国房地产基金规模至少达到千亿之多。不过，进入2012年，房地产基金、房地产信托将面临更多挑战。
地产基金持续火爆
与银行、信贷相比，房地产私募基金有着便利、灵活的突出优势。对于房地产开发商来说，在融资渠道收缩、融资难度增加的情况下，私募基金应该说是增加了一个新的融资渠道。
事实上，目前市场上大部分房地产私募基金都是房地产公司设立并投资于自身的项目，从本质上说是房地产开发项目的一个新的资金来源。目前，包括万科、金地、华润、复地等知名开发商均已试水房地产私募基金，此外，有意设立房地产私募基金的地产巨头也不在少数。
大量房地产基金不断成立，国内房地产基金规模急剧膨胀。归根结底，开发商资金链趋紧是房地产基金兴起的直接原因。
随着寒冷的冬天来临，房地产市场也紧随着入冬。让开发商略感欣慰的是，临近年底，央行在表态货币政策“适度微调”之后，于11月30日晚间宣布，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。三年来央行首次下调存准率，市场迎来近4000亿的资金释放。
这一消息，对缺钱的房地产企业是否是好消息呢?“货币政策‘适度微调’，或定向或定量宽松有助于信贷增长，对房地产市场宏观上来讲是利好消息。”同策咨询研究中心总监张宏伟认为。但是，当前存准率的单次下调，从微观层面不一定表现为对开发贷款的松动，也不一定表现为马上会对住房贷款信贷额度的放松。另外，单次的下调其幅度也有限。因此，短期内至明年年初来讲，开发企业资金面的状况难以改观。“2012年年初开发商的资金链不可能有大幅松动。”张宏伟说。
上海乘星行行销服务机构总经理李骁也认为，在这种情况下，开发商缺钱的局面难以改观，地产私募基金会延续火爆局面，但未必会比2011年更火爆。
“尽管目前国内房地产基金行业发展尚不成熟，但却是大势所趋。”中原研究部总监宋会雍也认为，明年房企的资金状况将深度恶化，行业风险加大，对地产基金的需求会有明显增大。
外资基金不断杀入
房地产投资基金作为高利率资金融资的方式之一，也成为资本市场争抢的大蛋糕，外资投资基金也大举进入。
不久前，有消息称，对冲基金大鳄索罗斯与香港房地产开发商以及地产秘密见面，计划成立房地产投资基金，伺机向中国内地高端楼盘投资。这一基金可能被中国开发商用作房地产项目融资途径之一。
另外还有报道称，管理着一只规模达948亿美元房地产基金的投资公司BREGlobal Investors目前正考虑对中国房地产市场进行四年来的第一笔投资。另据上海媒体披露的消息，目前已有基金组团以5～7折的售价抄底上海楼市。
对此，高力国际华东区董事总经理翁琳分析说，总体来讲，房地产基金还是会长期看好中国楼市的，只是调整了投资方向。
“2011年我们看到很多地产基金持续加大在中国一线城市商业地产的投入，调控政策恰恰提供了他们与国内开发商在二三线城市合作的良机，这种趋势将在2012年延续。”翁琳认为，中国市场对于外资地产基金来说从来没有降过温。2011年很多机构投资者纷纷成立了人民币基金，从而简化了他们的投资流程，并且内资企业如保险企业等也纷纷加入了房地产投资这个领域，相信2012年将会是内外资共舞的一年。
不过，还有部分业内人士对此持有不同的意见。“受政府对房地产行业保护及外汇管制等政策影响，目前，外资基金对中国房地产市场的真正影响非常有限，外资想要大规模进入中国房地产市场不太可能。”海通国际房地产行业分析师侯凌中表示，不过，他也表示，中小房企目前资金链非常紧张，在市场波动中，外资房地产投资基金更容易谈出好价钱和项目。
房地产信托走势悲观
相比地产私募基金的火爆，房地产信托在2011年可谓几多挫折。
自2011年8月，银监会下发《关于做好房地产信托业务风险监测工作有关事项的通知》后，新成立的房地产信托规模占比逐步下降。
易居研究部负责人表示，2012年的房地产信托业将不容乐观，主要原因有：一是，受对楼市预期悲观的影响，信托募集资金规模将缩减；二是，由于房地产信托成本较高，因此，大型企业一般不通过信托融资，而资金状况本来就不佳的小型开发商也将难以支付过高的成本；三是，信托业务的监管更为严格，这对低迷市场下的信托业务，无疑也是雪上加霜。
对此，同策研究部总监张宏伟有不同的看法。他解释说，一是开发企业需要通过银行以外渠道进行融资，另外，房地产信托越来越成熟，越来越多房企认识到它的作用，现在房地产信托市场规模还不大，还处于发展阶段，整个市场环境也期待房地产信托成熟起来，应该来说，明年是房地产信托快速发展的一年。
高力国际华东区董事总经理翁琳预测：房地产信托预计仍然会在大力监控之下，因为地产形势的严峻，2012年房地产信托走势不容乐观，但可能会比2011年有所好转。
第6篇
【关键词】房地产经济 波动因素 措施 健康合理发展
一、前言
在我国，经济体制改革正在不断深入，随之带来了房地产经纪的迅速发展，使房地产经济成为我国国民经济发展的重要产业支柱之一，对我国经济的健康平稳发展起着不可忽视的作用。与宏观经济一样，房地产经济在其发展的过程中，是呈周期性波动式的趋势。从长期的发展来看，房地产经济的趋势是不停的向上的，增长的发展。而房地产经济则是围绕着这种长期趋势上下波动。它的波动体现在房地产经济的各个方面，包括房地产的增长水平、房地产业的就业情况、房地产业的消费情况、房地产的产业结构及房地产的价格水平的波动。
二、房地产经济波动的影响因素
房地产经济波动的影响因素主要有两大方面：一个是内生因素，即房地产经济体系自身的因素;另一个是外生因素，即不属于房地产经济体系内的，但能够影响房地产经济的外部因素。由于内生因素和外生因素的共同作用，使房地产经济产生了周期性的波动。
（一）内生因素对房地产经济的影响
1.房地产市场的供求因素。房地产市场的供给与需求总是处在不断变化之中。快速增长的房地产投入需要消费者需求的支撑，如果消费者的需求不能够及时跟进，房地产投入就会进入下行区间。由于劳动、技术、管理、资金等条件的不断变化，房地产的供给量也随之扩张和收缩。与此同时，各种因素也影响着房地产需求总量的变化，另外房地产供给的波动程度大于需求的波动程度，需求曲线的变化也超前于供给曲线的变化，因此导致了房地产的总供给与总需求经常性的不平衡，只存在暂时的供求平衡。所以，就需要对房地产经济进行调整，由此而引起的房地产供求关系的变化，往往会导致房地产经济的波动。
2.房地产的价格因素。房地产价格的波动是引起房地产经济周期波动的一个主要原因。房地产经济过热时，会出现盲目性和投机性的房地产投资，这种状况不可避免的会是房地产价格不规则的快速上涨。房地产价格的迅速上涨时房地产投资具有了很高的回报率，在高回报率的驱使下，越来越多的房地产开发商将资金投入到了房地产市场，促使房地产市场迅速发展，房产交易量上升，市场越来越繁荣。此时，房地产开发商和其他相关的企业获得了良好的效益。但是。此时房地产市场的供求关系是不健康的，房地产市场的繁荣是由大量经济泡沫堆积而成的，这种经济效益只是暂时的，是牺牲了未来的经济效益为代价换来的，它不能是经济实现可持续发展。如果仍这样发展，那么，未来房地产经济的萧条是可以预见的。
3.房地产收益率因素。房地产收益率是指房地产的净收益与投资额之间的比率，也叫投资回报率。在一般情况下，房地产开发的预期收益处于上升阶段时，房地产开发商会加大投资，扩大规模;而当预期收益处于下降阶段时，房地产开发商就会减少投资，缩小规模。这种状况也会引起房地产经济的波动。
4.房地产投资因素。理论上，如果加大对房地产的投资，往往会促进房地产业的发展，将房地产经济带入繁荣阶段;如果房地产开发商缩减投资，房地产经济将会进入萧条期。也就是说，房地产投资的变动与房地产经济的周期几乎是同向共振的关系。需要说明的是，房地产投资的变动则更加活跃。从以上分析来看，房地产投资可看作是房地产经济波动的引擎。
（二）外生因素对房地产经济的影响
1.影响房地产经济波动的经济因素。影响房地产经济波动的经济因素有房地产开发的宏观因素及其相关的其他因素。而宏观经济主要通过经济参数和经济变量来实现对房地产经济波动的影响。这里所说的经济参数和经济变量包括物价水平及通货膨胀率、收入水平与消费水平、经济增长率、银行利率、产业结构的特征等方面。
另外，城镇化的推进也是其中的一个不可忽视的影响因素。在当前以及不久的将来，城镇化是推动我国经济发展不可或缺的一股动力，这是因为，城镇化的两大内容：一，完善和健全城市基础设施;二，扩大基本住宅建设的规模。这两个方面的内容都离不开房地产业的支撑，反过来也会对房地产经济的波动有很大程度的影响。
2.影响房地产经济波动的社会发展因素。目前，我国人民的生活质量不断提高，精神文明也有了显著的提升，因此也对消费者的住房消费观念产生了深远的影响。住房消费者对居住地区的功能和环境有了更高的要求。这种状况也会对房地产经济产生不可忽视的影响。
3.影响房地产经济波动的城市发展因素。目前，我国城市化进程在不断的深入中，城市化渐渐成为了房地产经济发展的动力。应城市化进程的需要，扩大和完善城市基础设施和普通的住房已是不可逆转的趋势。另外，人口的增长和流动，以及交通运输的不断发展也是城市化推动的。以上的所有因素，都强烈的影响着房地产经济的发展，促进了房地产经济的周期性波动。
4.影响房地产经济波动的政策因素。影响房地产经济波动的政策因素主要是指政府在房地产经济方面的宏观经济政策。包括产业政策、货币政策，财政政策、区域发展政策等等。对房地产经济的各个方面进行宏观调控，引起了房地产经济周期的变动。
5.影响房地产经济波动的其他外生因素。自然因素，社会突发因素等也会对房地产经济的波动产生影响。
三、我国政府的应对措施
第一，我国对房地产经济的宏观调控政策要服从国家制定的总体的宏观经济政策，与整个国民经济政策相一致。目前我国房地产经济的发展现实是：房地产市场的发展已经找出了我国经济的承受范围，同时也给许多其它行业施加了巨大的压力，这将最终阻碍房地产经济甚至是整个国民经济的健康发展。因此我国房地产经济方面的调控政策必须达到能够慢慢消除房地产经济中的泡沫，是我国的房地产市场健康平稳的发展，从而促进我国国民经济的健康平稳发展。
第二，我国房地产市场供求关系的现状是：房地产的总供给与总需求经常性的不平衡，只存在暂时的供求平衡。由此我们应做到最大程度的减少房地产市场总供给与总需求的波动幅度，这就要实事求是，具体情况具体分析，根据供求矛盾的不同性质采取相应的措施，真对不同的问题，采取不同的应对方法，制定相应的调控政策，保障房地产经济的健康平稳发展，从而促进我国国民经济的健康平稳可持续发展。
第三，目前我国对房地产经济方面的宏观调控政策，虽然在短期内会减慢房地产经济的发展速度，但是从长远来看，我国的经济调控政策能够促使我国房地产市场健康平稳的发展，促进房地产经济的可持续发展。所以，我国一定要坚持执行对房地产经济的调控政策。与此同时，要及时采取措施调整我国调控政策中不合理的方面，并保持政策的稳定性，不要朝令夕改，避免出现经济政策的突变。这样，可有效减少决策的短期性、盲目性、投机性，有利于制定房地产业的长期战略。
第四，政府对房地产业进行宏观调控，并不是要政府对房地产业进行强制管制。我国的宏观调控政策，要遵循正确分析，区别对待的原则。对于房地产价格，政府可以适当调控，但不能强行管制。价格的合理波动可以促进房地产市场的良性竞争，促进房地产经济的健康发展。但如果房地产价格不合理时，不论是太高还是太低，都会对房地产经济的健康发展产生不利的影响，此时就需要国家进行科学的调控，从而促进房地产经济的健康发展。
第五，增加土地供给。国土资源部要对土地供给采取积极稳妥的措施，保证土地供给的规模稳中有升，并且要重视保护好民生用地的规模，要合理调整住房用地的价格，保障土地市场的平稳运行，这样才会给房地产市场营造一个良好的发展环境，促进房地产经济平稳健康快速的发展。
四、结语
目前，我国的经济正处于转型的重要阶段，因此要尤其重视支撑我国国民经济发展的房地产业的健康平稳发展。这就需要政府正确分析房地产经济的现状及其影响因素，根据实际状况，实事求是，具体问题具体分析，在面对房地产经济发展中的不同状况时，能够及时采取合理的措施，以保证我国的房地产市场的平稳发展，促进房地产经济的繁荣，从而促进我国国民经济的健康发展，是我国经济能够成功转型。
参考文献
[1]林素娟.政策变动和国民经济波动对房地产经济波动的影响[J].建材与装饰，2012，12（16）：77-78.
[2]王文静.试论房地产经济波动现象的影响原因和应对策略[J].中国外资（下半月），2012，07（3）：33-34.
第7篇
关键词：房地产开发 财务风险 财务管理
引言
财务风险是一种财务系统无法预料和控制的因素，使财务系统运行偏离预期的目标对企业造成经济损失和额外的收益。近年来房地产开发行业在我国得到前所未有的发展，目前已经成为投资的重要的领域，也是资金密集型的高风险产业，在国际金融变动的时代下，房地产开放企业想要实现自身长期健康持续的发展，必须不断提高自身的财务管理水平和应对财务风险的能力。下面我们重点进行分析房地产开发企业如何做好财务风险管理工作。
一、房地产开发企业财务风险的成因
财务风险分为外部原因和内部原因，因此要客观地分析和认识财务风险，从而采取有效的措施加以控制。
（一）外部原因
在经济全球化的市场经济环境下，企业所处的环境复杂，宏观的经济环境以及国家的经济政策，都会给企业带来一定的影响，例如全球经济危机，国家的利率汇率政策变动，都有可能加重企业的成本压力，造成房地产开发企业的存在财务风险。
（二）内部原因
1、资本结构不合理，在目前经济形势下，大多数房地产开发企业存在着资产负债率较高，资本结构不合理的状况，企业过分依赖银行贷款，融资渠道单一，也就使房地产开发企业缺乏低于市场风险的能力，在国家实施货币紧缩政策时，就会导致资金链紧张，造成财务风险。
2、缺乏财务预算管理，预算管理在企业的财务管理中处于中心地位，很多房地产开发企业对全面预算管理的认识不足，比较注重预算管理对成本费用的节约，缺乏系统管理和价值管理的观念，甚至将预算与计划相混淆，对预算管理的重要性认识不够，预算执行和监控的力度也不够，也就降低了房地产开发企业抵御市场风险的能力 。
3、缺乏现金流量管理，房地产现金流就是通过融资和销售房地产产品而取得的现金流入，在支付购置土地款、工程款、管理费用、偿还借款等款项后的差价。我国房地产企业的对于现金流量的管理的关注较晚，目前还普遍存在着现金流量管理没有与企业战略相吻合，现金流管理缺少全程控制等问题。
二、完善房地产开发企业财务风险的防范措施
关于房地产财务风险的防范措施，已经有较多文献进行了研究阐述，本文在此基础上，结合目前我国房地产企业面临的内外部环境及存在的问题，对如何完善房地产开发企业财务风险防范措施进行了分析。
（一）对筹资风险的防范
1、进行税务筹划，降低税收成本，由于在政府的宏观调控下，从而造成国税局对房地产开发企业土地增值税不断的提高，进而造成房地产开发企业的财务管理成本提高，为了降低税收成本，我们可以对土地增值税进行筹划，比如按照建立的方式分别核算进行筹划，或者规划控制房地产建设的住宅档次以及通过分散收入进行筹等措施进行降低税收成本，从而有效降低房地产开发企业存在的财务风险。
2、拓展筹资途径的多样性，我国的房地产开发企业要改变传统的“自有资金+银行贷款“的方法，在这方面可以借鉴西方国家的经验，推动房地产融资的证券化，一方面可以让金融机构将房地产抵押债权分割为小面值的有价证券，面向公众发售，用筹得的资金再发放住房抵押贷款；另一方面房地产开发企业可以上市发行股票或是根据开发项目委托银行发行住房建设债券，用以筹集资金。另外，还可以利用房地产信托筹集资金，房地产企业基金融资等方式来拓展融资渠道。
（二）对投资风险的防范
1、加强投资项目的可行性分析， 房地产项目的种类很多，风险程度也不相同。房地产开发企业要建立高水平、多学科的开发队伍，对房地产市场加强调研，在项目开发之前进行可行性研究，选择适宜的投资项目类型，避免盲目开发。
2、制定投资组合战略，由于房地产投资具有资金大，收益时间长的特点，为了降低风险，房地产开发企业可以采用投资组合战略，例如在一项目中开发出不同面积比例的各类型物业以及同一类型物业的不同档次的组合，也可以采取不同区域不同类型房产的投资组合，来分散投资风险。
（三）加强全面预算管理
在市场经济条件下，企业财务管理的的目标就是追求资本利润的最大化，房地产开发企业具有投资大，建设周期长，投资风险大的特点，因此完善资本运营机制，加强全面预算管理具有重要的意义。编制科学的预算不仅是筹集建设资金和金融部门批准贷款的依据，也是确定设计任务书以及可行性研究和项目评估中技术经济分析的依据 。房地产开发企业要要编制科学合理的预算计划，建立完整的资本预算程序，同时加大固定资产循环中的内部控制以及预算的执行和监控力度，从而降低风险。
（四）加强现金流量管理
现金流量管理是资金的流向、流量、流程、结构及效益等过程的管理，分为战略性的管理和战术性的管理。房地产开发企业要在分析企业战略及环境因素的基础上，根据自身的经济实力制度切实可行的企业发展战略，做到企业战略与现金流管理想吻合，切忌盲目扩张。同时，房地产开发企业的现金流管理还要与企业的生命周期相结合，满足企业不同发展阶段，突出重点。另外，房地产开发企业的现金流量管理必须要做好流动性、收益性以及增长性的动态平衡。现金流的战术性管理就要从现金流预算、现金收入管理、现金支付管理以及融资管理等方面做起，来保障企业战略目标的实现。
参考文献：
[1]吴志华，华马姣.房地产开发企业的财务风险管理初探[J].现代经济（现代物业中旬刊），2011，10（5）：45-46
第8篇
美股近期强势上涨，截至美东时间3月6日16：00，道琼斯指数创出历史最高点位，刷新收盘与盘中最高点两项纪录。美联储3月7日公布最新的经济状况报告表示，美国房地产复苏带动了经济温和的增长。有机构认为，在资金面宽裕的情况下，美国股市仍有可能继续走强。对于国内投资者而言，借道鹏华美国房地产基金分享美国房地产收益不失为一个良好的选择。
据了解，鹏华美国房地产是国内首只创新REITs基金，也是目前市场上唯一的主投美国房地产的QDII基金。受益于美国房地产市场的持续复苏，鹏华美国房地产取得了良好的表现。Wind数据显示，截至3月5日，鹏华美国房地产基金近三个月上涨7.87%，近一年净值增长率达9.66%，远高于QDII基金近一年3.80%的平均净值增长率。
分析人士认为，美国商务部2月26日的数据显示，美国新建住房年率化销售量达到金融危机开始之前以来的最高值，这与近期陆续的多项房地产领域经济数据报告一同，继续证实了美国房地产业正加速复苏的势头。同时，这些数据也表明，在制造业渐渐失去进一步扩张的动力的状况下，房地产业正在接过接力棒，成为推动美国经济继续复苏并增长的主要动力。
国金证券在研报中表示，今年1月美国5年来首次实现政府财政盈余，经济数据进一步映证美国经济的复苏。从目前的市场环境以及投资者风险偏好看，美股继续保持强势的概率较大。总的来说，在QDII基金配置上目前依然建议继续采取稳健配置策略，重点关注风险收益配比较好的美股QDII的投资机会。
鹏华美国房地产基金经理裘韬表示，房地产仍将是2013年美国复苏行情中最重要的题材，高可见度的业绩表现、平稳的估值水平以及宏观风险的逐步释放将有利于REITs继续创造良好的投资回报。一方面，持续宽松的货币政策将继续支撑风险资产价格；另一方面，商业地产的需求仍将继续增加，而主要地区的供应量仍较为有限。低廉的融资成本将促使REITs进一步优化资本结构和加快项目开发和收购；物业租金和企业盈利能力仍有健康的提升空间。和美国以往的房地产危机比较，目前美国房地产市场在时间上和复苏过程上均处于中期，我们预期未来数年美国房地产市场仍将有良好的表现。
第9篇
关键词：房地产企业；财务风险；内部控制；风险管理
一、房地产企业财务风险的及成因
（一）财务风险的概念
财务风险是指由于各种意外和不可控因素导致企业在一定时间和范围内实际财务成果与预期成果发生偏离的情况，这种状况可能会使企业蒙受经济损失或或者更大的收益。
（二）财务风险在中小房地产企业中的成因及表现
结合我国中小房地产企业特点、市场状况与国情，财务风险的成因与表现在以下几个方面：1、负债经营模式所导致的财务风险。所有事物都具有两面性，负债经营模式也不例外，它是我国中小房地产企业产生财务风险的主要原因。我国中小房地产企业均采用负债经营模式，而企业过度负债会为企业财务风险的产生埋下隐患。2、国家宏观调控所导致的财务风险。国家对于房地产市场的宏观调控力度随着十的召开达到高峰。首先，胡总书记提出要大力推行城镇化这一发展道路，为三四线城市的中小房地产企业发展勾勒除了广阔的空间。而中央于十后仍旧坚持“房地产市场调控不放松”，使得中小企业面临经营困境外，房地产企业的筹资活动也受到相当大的影响。2、资金回收不足所导致的财务风险。高负债经营模式下的中小房地产企业，本金偿还主要依靠房屋销售所带来的收益。但是在当前市场环境下，中小房地产企业的经营范围多处于三四线城市，这类城市人口流动性很弱，缺乏对房产的刚性需求；并且在过去几年中，许多三四线城市的土地供给极度膨胀，造成房地产供大于求，许多楼盘折价销售，资金回笼不理想，造成经营困难，加大了企业的财务风险。
二、中小房地产企业财务风险的应对措施
（一）负债经营所导致的财务风险的对策
我国中小房地产企业在应对负债经营所导致的财务风险时，应充分发挥负债经营的优势，防范和消化负债所带来的财务风险。首先，应该树立正确的风险防范意识，建立有效的应对策略。企业应结合自身实际与外部情况，度量经营风险和财务风险的组合关系，建立健全财务信息处理系统和风险防控组织，通过这些工具制定谨慎的负债计划并做好相应的还款计划。其次，财务风险管理的关键在于保持合理的资金结构，维持适当的债务水平。通常来说，房地产的开发周期为2-4年，企业应当更具开发周期来合理安排资金结构以及负债比率，在实际工作中，企业确定合理负债比率时还应该注意以下几个方面：第一，企业负债具有固定性，但市场却是多变，因此，中小房地产企业不应单纯的利用财务杠杆，追求最佳资本机构，而是保持低水平的负债率，空出一部分负债能力和变现能力强的流动资产来保持企业财务的灵活性。
（二）国家宏观调控所导致的财务风险的对策
1、排除盲目扩张。目前我国中小房地产企业正处于宏观经济增速放缓的背景之下，在做出投资决策前应开战投资可行性分析，关注市场发展方向与走势，选择合适的投资范围及实际，在防范企业财务风险的同时提高资金的使用效率。2、避免不合理融资。高负债的经营方式已经越来越不适合目前的中小房地产企业。从理论上讲，应该将企业的资产负债比率控制在50%以下为宜。结合自身特点及外部环境做出合理的资金需求量预算，降低股利发放以获取更多的留存收益，防止财务风险的加剧。3、规范管理企业现金流。企业应通过科学有效的方式合理规划现金流，使其满足企业日常运营或面临突发状况的需要；建立健全内部控制系统，加强对现金的监控；加强财务管理来实现资源合理配置，提高资金周转率，最终实现防控财务风险的目的。
（三）资金回收不足所导致的财务风险
中小房地产企业不光可以通过引导消费和策划适宜的销售策略来加快资金回笼速度，还可以通过科学管理成本费用，从而控制企业资金流量而实现。企业经营主要业务前，该业务各环节都应严格执行成本费用控制预算制度；经营主要业务时，应及时跟业务进度，重视业务流程设计和各流程的实际完成情况，避免由于返工所造成的成本费用的增加；业务结束后，应及时检验业务完成状况是否符合合同标准，各项费用是否在合同规定的限额之内，防止不合理的费用增加到结算成本当中。最后，还要将业务结束时实际发生成本费用总额与业务预算进行比对分析，对企业在业务流程中的成本费用控制水平作出评价。
三、研究结论
中小房地产企业是我国房地产企业中一个特殊的企业群里，该群体比较大型房地产企业来说，企业所有者能力范围比较有限，企业所在地多位于三四线城市，而三四线城市房地产市场较大型房地产企业所在的一二线城市来说比较低迷，人口流动性较低也导致了居民对房产的刚性需求不高，经济发展较慢造成购买力不足。所以，房地产企业应从企业建立初期建立健全内部控制制度和财务风险防控部门的建设，做好市场需求度调查，结合经营所在地需求状况及土地情况与自身的能力状况建立有效的内部控制制度与财务风险防控制度；做好项目成本的控制筹资额的预测，抓好日常现金流量的管理，避免资不抵债的发生；投资项目前利用好市场信息甚至专业人员及部门做好可行性分析；密切关注国家宏观调控政策与市场环境的转变，抓住良好的投资与开发时期以增加企业盈利能力，更要分析合适的开发与投资收缩时期，避免企业投资开发不合理所造成的资金链断裂等财务问题。
参考文献：
[1]刘丹丹.房地产上市公司财务风险控制研究.先建筑科技大学硕士论文,2012（5）.
[2]胥玉娥.“大会计”管理模式下基层央行事后监督的职能定位研究.经营管理者,2012(18).
第10篇
论文关键词：商业银行，房地产业，预警体系，预警指标
一、引言
房地产业作为一个资金密集型行业，对金融有很强的依赖性。由于我国金融体制的不健全，银行业长期处于高垄断地位，从目前来看，国内贷款仍然是房地产企业主要的资金来源渠道。国家统计局的数据显示，1998年以来，房地产开发贷款一直保持着高速的增长，从1998年的953.34亿元增长到2009年的11293亿元，2010年1-9月，国内贷款9398亿元，增长27.2%。虽然，近几年“国内贷款”在房地产开发资金来源中的占比有所下降，到2009年只有15.87%，但在“自筹资金”和“其他资金”中有很大比例来自银行对个人的按揭贷款，加上这部分资金，房地产开发中使用的银行贷款的比重在50%以上，房地产开发企业对银行信贷资金依赖程度依然过高。
从银行角度看，银行对房地产信贷投入如此积极的主要动力则是房地产信贷的高额回报。当前，我国商业银行5年期以上贷款利率为6.14%预警指标，扣除2%左右的资金来源成本，不考虑不良贷款损失，商业银行的房地产贷款业务至少都有3-4%左右的收益。
然而，由于房地产行业的高风险特性，银行大量持有房地产信贷必然导致行业风险向金融机构的转移。事实上，自2003年以来在国家对房地产信贷市场几轮调控的压力下，银行对房地产企业的信贷风险已经越来越重视。但是目前，银行对额度授信预警体系的构建还存在缺失，不能及时发现并处理风险预警信号,控制和化解信贷风险。因此，商业银行必须建立一套完整的额度授信预警体系，确立房地产业风险管理长效机制，在促进房地产经济良性发展的同时，提高银行风险――收益优化能力。
二、商业银行房地产业授信的主要风险
1、信用风险。目前，我国房地产市场银行与开发商之间信息不对称是一个很普遍的现象。贷款人在进行信贷过程中为了追求利益，采取隐瞒信息、挪用贷款资金等现象时有发生，产生了“道德风险”。也在很大程度上导致银行不能充分掌握贷款人的信息，不能合理估计其偿还能力及贷款的风险，不能对其信用进行评估。
2、操作风险。房地产业是国民经济的支柱行业，近几年的持续高温和高额利润吸引了银行信贷资金的大量进入。恶性竞争使得各商业银行不惜违规操作或放松信贷条件发放房地产贷款，在一定程度上助长了房地产投资中的不良倾向，也促使了金融腐败的滋生，而各种违规操作和金融腐败导致房地产贷款质量下降，随时都有发生灾难的可能杂志网。
3、抵押物风险。目前房地产开发贷款主要以抵押形式发放，银行对抵押物价值确定的主要依据是交易价格和评估机构的评估价格。交易价格由于不对称性信息的存在具有不确定性，评估机构的评估价格由于国内房地产价格评估起步较晚，评估机构未能通过充分竞争形成品牌信誉，缺乏公信度。一旦抵押物价值下跌，银行信贷风险将被放大。
4、市场风险。由于近几年房地产投资的迅速发展，房地产投资成为了一个能够带来巨大利润的行业，很多开发商乘机进行投资，或者说是“投机”，加快了投资的迅速发展，市场泡沫严重，加大了商业银行房地产授信的风险。
5、政策风险。住房体制改革以来，我国房地产业的发展一直受国家宏观经济政策的影响。1998-2002年，房地产业的政策处于宽松期，尤其自2001年开始，房价一路上涨预警指标，导致了通货膨胀等其他经济矛盾，国家立即推出宏观调控政策抑制投资过热。2003-2008年上半年，房地产业进入收紧期，直到2008年三季度房价出现环比负增长的态势，房地产市场进入低迷期，政策开始回暖。2009年从年初的一片萧条，到3、4月份的“小阳春”，再到下半年的量价齐涨和年底一反常态的爆发式“冲量”，亢奋的楼市终又招来政策的严厉打击。2010年国家相继出台了“国十一条”等调控政策为房地产市场降温。可见，政策的变化影响着整个房地产市场的未来发展走向，从而也严重影响了房地产授信风险。
三、构建房地产业额度授信预警体系
构建房地产业额度授信预警体系，能够使银行有针对性地监控房地产业授信风险，在第一时间作出控制风险的决策，并使用更有效的措施化解风险。具体而言，房地产业额度授信预警体系中应包括预警指标和预警处理机制两部分内容。
（一）预警指标
1、财务因素预警指标
财务因素预警指标重点基于财务报表，监控企业的财务状况、经营状况、抵押物价值变动情况。
（1）开发商财务状况预警。银行应通过资产负债率、流动比率、速动比率等各项财务指标的分析与比较，及时发现项目建设资金不足、施工计划重大调整、销售严重滞后、未按销售比例归还贷款等可能影响银行贷款安全的情况。尤其对于开发周期较长的大型项目，要进行实时监控，通过对项目开发经营成本、租售收入、投资期限、租售期限等因素的综合测算，得到项目的总投资利润率、自有资金利润率、财务内部收益率、财务净现值、项目投资回收期等静态和动态指标，并对项目还款能力进行分析，根据对项目动态经济指标的影响程度，确定租售收入、租售成本、开发周期等敏感性因素，进行敏感性分析。特别要关注借款人的以下风险预警信号：股票价值不断下滑、市值缩水，应收账款和存货呈递增态势、存货中存在积压和内亏现象。
（2）开发商经营状况预警。对有兼并、合并、分立、合资（合作）、债权转股权、股份制改造意向的信贷客户，银行应加大跟踪和监测力度，主动介入改制工作，积极参与改制方案制定、产权界定、清产核资和债务清偿工作。信贷客户如实行改制后，要相应变更信贷合同和保证人、抵押人、质押人合同，以保证银行的债权安全。对于经营陷于困境、扭亏无望、严重资不抵债的信贷客户，应敦促其改制，实行债务重组；对于企图通过改制逃废银行债务的信贷客户，要及时运用法律手段维护银行债权。特别要关注借款人的以下风险预警信号：经营状况不理想，产销和盈利能力呈下降态势，市场份额明显下滑、经营目标难以实现。
（3）抵押物价值预警。房地产贷款的最后安全性保障主要来自抵押品，因此一定要加强对贷款抵押物的足值、有效和权证完整性、真实性、有效性的审核和管理。尤其在房地产价格步入下行通道，部分地区房价波动较为剧烈的情况下，一旦市场出现大幅、持续的回落预警指标，则前期投放的房地产开发贷款，其抵押物如依据当时的市场价值进行估价，则不可避免地会出现抵押物缩水、市场变现力下降的现象，从而影响银行贷款的受偿。因此，银行要慎重释放抵押物权证，确保剩余贷款抵押物价值足额。要根据不同区域房价变化的情况，选择房价较高或降幅较大的地区和城市，对开发贷款押品价值进行全面重新评估，将销售面积超过50%以上的项目作为押品价值重评的重点。尤其要密切关注抵押物质量和变现能力变化情况，及时补充和变更担保和抵押，以确保抵押担保的有效性和持续性。
2、 非财务因素预警指标
非财务因素预警指标重点参考政策及市场波动、企业贷款用途及项目进度、企业诚信度情况。
（1）政策及市场波动预警。加强房地产的政策研究、市场研究和客户研究，密切关注房地产业发展周期走势及房地产市场、客户发生的新变化，预先研究判断宏观经济走势和房地产行业拐点，建立与政府土地规划部门、人民银行、统计局等部门的信息沟通机制，及时对房地产行业政策调整及市场变化做出反应。广泛搜集房地产市场信息，建立动态的统计、分析、监控体系，加强对全行业、各重点地区、重点城市的房地产市场监测预警，建立房价、空置率、投资额、销售面积等关键指标体系，及时分析掌握行业发展态势和区域特点，为规避行业系统风险、区域性房地产信贷风险提供依据杂志网。
（2）贷款用途及项目进度预警。在目前房地产市场开始降温、开发企业资金链较为脆弱的情况下，一旦贷款资金被开发企业挪用，银行贷款将面临较大风险。因此，要做好资金使用监管。加强与城建、房管、土地等政府部门的横向交流沟通，及时获取最新项目信息。要全面介入整个项目建设销售过程，随时关注项目建设、销售进度情况，对项目建设进度销售变化情况和周边市场的竞争情况进行跟踪，分析项目是否存在“烂尾”及销售风险。要根据房地产项目已经实现销售收入情况及企业现金流情况，督促开发商按销售收入比例及时还贷。发放的个人住房按揭贷款要设立专户管理，首付款以及项目其他销售资金也应尽可能纳入专户管理，保证开发贷款的收回。
（3）开发商诚信度预警。银行应高度关注开发商的信用状况，对涉及金额较大的经济法律纠纷，或高级管理人员涉及法律诉讼，或有足够的流动资金，却以种种理由有意拖欠应偿还的到期银行贷款等信用不良的开发商应列为高风险对象，予以重点监控。
（二）预警处理机制
预警信号出现后，银行应立即查明和分析原因，尽早识别风险的类别、程度、原因及其发展变化趋势，并及时采取有效措施预警指标，控制信贷风险的蔓延。要深化非现场监测的工作范围和监控重点，建立分层次监测管理机制，将风险监测、分析、预警工作详细分解落实到各个环节，既要全面覆盖又要避免重复，提升风险监测、分析、预警能力。要盘活风险贷款，积极化解项目风险。对因市场变化、销售低迷造成资金紧张、出现停工甚至存在烂尾风险的项目，要借助银行的信息优势和客户优势，帮助企业寻求新的投资人，通过出售资产、重组等多种方式积极化解风险。
四、保障预警体系实施的措施
1、加强客户经理队伍建设。要通过开展多层面的业务培训，提高客户经理综合素质，培育一支熟悉宏观环境和市场变化，能够及时捕捉风险预警信号，准确评估风险损失，制定有效风险控制和化解措施的客户经理队伍，为银行房地产信贷业务持续健康发展奠定坚实基础。
2、设立专门的贷后监督机构。基层行贷后监督岗位要做好贷后的日常管理，客观真实地评价贷款风险状况；上级行贷后监督检查部门要通过非现场监测和现场检查的方式，对下级行的贷后管理执行情况进行检查评分考核，及时采取风险管理预案，化解房地产信贷风险。
3、完善激励约束机制。要建立科学的考核评价标准和相应的奖惩办法，以及合理有效的信贷责任追究制度，把预警预报过程纳入房地产额度授信工作整体考核范畴，把考核结果作为评价机构管理水平、管理者素质和业绩的重要标准。
（注：本文来源于黑龙江省教育厅2009年度科学技术研究项目计划，项目编号：11541065）
参考文献：
【1】周志鹏．商业银行房地产信贷风险与控制探析．金融广角．2007(4)．
【2】王瑞虎.如何提高贷后管理的实效性.现代金融，2010(4).
第11篇
关键词:金融危机;宏观调控;中小房地产企业;融资
在金融危机及宏观调控的双重冲击下,我国房地产市场进入周期性调整阶段,房地产市场整体表现低迷,融资难度加大.对绝大多数中小房地产企业而言,如何在当前严峻的形势下解决融资问题是目前的头等大事。探讨在目前形势下采用何种切实可行的融资模式对中小房地产企业长期健康稳定的发展具有重要的意义。
一、目前我国中小型房地产企业实际融资现状
自2005年起针对房价上涨过快的现象,国家陆续出台了一系列针对房地产市场的调控措施,在宏观调控政策效应的逐渐显现下,再加上此次金融危机的冲击,我国房地产市场整体表现低迷,中小房地产企业的资金缺口不断加大,融资难度不断增强,主要表现在以下二个方面:
1.地根银根紧缩,融资难度加大
地根紧缩。自2002年5月《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》全面确立了经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度后,由此国家对土地市场的调控拉开了序幕,此后国家陆续颁布了《国务院关于促进节约集约用地的通知》等一系列文件,不断加大对土地调控和土地管理的力度。地根紧缩使得企业获取土地的难度明显加大,土地招挂拍制度的实行,使企业的拿地成本大大提高,无形中压缩了中小房地产企业的利润空间,对本来资金就不宽裕的中小房地产企业更是雪上加霜。
银根紧缩。早在2003年年底开始的新一轮宏观调控过程中,国家就房地产业持续过热的状况,适时推出了一些政策措施。央行与银监会先后下发了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》等一系列文件, 对开发商开发项目自有资金比例、土地储备贷款、个人住房贷款等多个方面作了规范。统计显示,我国房地产开发商50%以上的资金直接或间接来自于银行贷款。在国家严控房地产信贷的情况下,如何通过融资渠道获得巨大的资金支持,突破资金困局,抵御风险并发展壮大,是令中小房地产企业很头痛的一个问题。
2.税收政策日趋完善,利润空间逐渐下调
从2005年起,国家开始运用税收手段来调控房地产市场,自 2005年5月从税收入手整顿房地产市场开始出台了《关于加强房地产税收管理的通知》后,国家税务总局于2006年12月 等文件,对于土地增值税,之前国家是采用预征的方式,在实际操作中企业通常均采用留下几套房不卖来拖延清算,但自从颁布后,在原有税收漏洞被堵住的同时企业的税负也相应的增加。这一连串税收政策效应的逐渐显现,使得大多数中小开发企业的利润空间进一步下调,进一步加剧了企业的资金压力。
二、中小房地产企业融资存在的主要问题及分析
没有资金就没有房地产,房地产与资金天生就是一对弈生兄弟,在连续紧缩银根的状况下,资金已成为制约中小房地产企业发展的瓶颈。在实际融资中,中小房地产企业确实也存在不少问题,具有代表性有以下几个:
1.侧重于间接融资, 直接融资偏小
参照目前中小房地产企业通行的开发模式,中小房地产企业所需的项目开发资金中,至少35%是自有资金,35%是银行贷款,另外的30%是来自于回笼的房款,房款中的很大一部分是来自于银行的按揭贷款,所以房地产企业所需的开发资金中50%以上是来自于银行,在很大程度上房地产企业还是非常依赖于银行信贷的支持。随着政府的宏观调控措施效应的逐步显现,银行信贷被不断收紧,房地产企业的银行贷款门槛被大大抬高,这种传统的融资局面将面临前所未有的挑战。
近几年来,虽然股票、债券等房地产直接融资工具取得了一定的发展,但由于中小房地产企业受自身资产规模、盈利能力、企业信用等因素的局限,发行股票、债券等已几乎成为大型房地产企业的专利,真正有能力利用直接融资工具的中小房地产企业少之有少,直接融资比重明显偏小,融资结构不合理,在短时期内中小房地产企业仍然难以摆脱以银行信贷为主的间接融资局面。
2.侧重于隐性融资
由于近年来房地产建筑行业竞争激烈,房产商长期处于卖方市场,部分建筑承包商为了中标取得项目的建筑施工权,通常只能接受开发商提出的垫资施工要求,这样在无形中房地产企业获取一笔免息贷款。虽然此前国家明文规定建筑商不得垫资,但此种做法的事实普遍存在,这也在侧面反映出中小房地产企业在目前严峻形势下的资金状况,也是中小房地产企业的一种无奈之举.再有,按照通常的工程付款模式,房地产企业一般均以分期付款的形式支付工程款,这种付款方式实质上也是一种变相的融资。最后,许多中小房地产企业往往通过关联企业的资金往来进行资金拆借.通过这些可以在不同程度上反映出中小房地产企业的资金压力非常大,只能通过变相的手法来维持企业的资金运转.
3.多数融资方式针对性不强,缺少可操作性
尽管目前多元化的融资趋势日趋明显, 上市一直是房地产企业梦寐以求的一条融资渠道, 发行股票上市融资可能在理论上来说是一种很好的直接融资渠道,但是,房地产企业上市本身就存在比较高的准入门槛,对少部分实力大的房地产企业是具有一定的可行性,而大多数中小房地产企业由于先天条件的不足,普遍存在信用级别差、净资产额偏低、现金流不稳定等问题,在资产规模、盈利能力、企业信用等方面都达不到相应的上市条件。近年来,发行房地产债券的企业也屈指可数,发债融资对筹资企业的条件要求较高,再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷,国内房地产企业大都不采用该种融资方式,中小型房地产企业更是很难涉足。
从目前中小房地产企业实际操作来看,最有效最直接的还是银行贷款,除此以外虽然目前还存在许多融资方式,诸如上市融资、债券融资等,但这些基本都是大型房地产企业的专利融资方式,对绝大多数中小房地产企业而言,只是镜中月,水中花,实际操作性不是很强.
三、进一步完善中小房地产企业融资渠道的建议
对于绝大多数的中小房地产企业来说,在现有的以银行信贷为主的融资手段受到一定制约的情况下,应积极开拓新的融资渠道,找到真正适合自己的融资模式,一般可采取以下方式进行融资。
1.积极发展民间融资
针对房地产业资金的匮乏,在2009年1月6日闭幕的央行工作会议,奠定了2009年央行将实施适度宽松的货币政策的基本思路。在这次会议中,央行肯定地提出并强调要大力发挥民间金融的作用,使得中小房地产企业可以通过民间金融获得民间资本,,可能在一定程度上扩大中小房地产企业的信贷渠道,缓解或解决中小房地产企业融资难、资金紧缺的问题。
2.房地产委托贷款
按照目前国家有关规定,企业之间直接借贷是所禁止的,而企业间或企业与个人间通过银行进行一对一的委托贷款是合法的,因此,委托贷款已日渐成为中小房地产企业融资的重要渠道之一,成了许多资金拆借的安全通道。房地产委托贷款的期限通常都比较短,一般在1年以内。和其他融资手段相比,委托贷款不仅限制条件少、门槛低,而且操作方便容易实现。
3.进行合作开发
中小房地产企业如果拥有土地或其它资源,但资金实力不够,可以通过合作开发的形式,引进有资金实力的合作伙伴共同对项目进行开发,双方共享开发的收益,共担风险。通常中小房地产企业都会寻求与有资金实力的大企业合作,这样在解决企业资金困难的同时又可以借助大企业的良好声誉来提高自身企业的知名度。另外,中小房地产企业也会选择与承建项目的建筑企业联姻, 由建筑企业出资建设,开发企业出土地,合作开发,在当前也是一种很普遍的开发模式。总之,只要双方能合作能成功,对中小房地产企业而言也不失为一条融资捷径。
4.典当融资
目前一些中小房地产企业手中已经有项目在建,但由于房屋销售不畅,资金周转困难,短期资金压力很大,典当以其方便快捷的特点,已成为中小房地产企业新的融资渠道之一。一些资金雄厚的全国大型典当行成为不少中小房地产开发商的一个重要选择,将他们现有的土地、楼盘作为抵押物,谋求流动资金。尽管房产典当金额小,融资成本高,在众多的融资手段中不占主流地位,但典当融资依然是解决中小房地产企业短期资金困难的有效方法之一。
5.产权交易
在整体经济不景气的环境下,由于房地产行业资金消耗量大、开发周期长,对于不以房地产为主业的企业来说,只能选择暂时退出房地产市场。而对以房地产开发为生的中小房地产企业来说,由于整个市场的持续低迷以及前期的信贷紧缩使得企业资金链出现危机,只能出让部分开发项目、股权或土地以换得喘气的机会。
以上几种融资方法对于中小房地产企业而言都具有可操作性,每个中小房地产企业都应该结合企业自身的实际情况来选择适合自己的融资模式。
参考文献:
[1]刘晴:我国房地产业融资问题及对策研究.黑龙江对外经贸, 2006,07
第12篇
摘 要 在房地产市场中，房地产指数对于投资者，消费者和政府来说都是一种很重要的市场信息。文章以“中房指数”、“国房指数”为例，对其编制方法进行评述，分析了我国现有房地产指数存在的缺陷，并提出完善的若干建议。
关键词 房地产指数 编制方法 缺陷 建议
一、引言
随着房地产市场逐渐升温，力图反映市场走势的各类指数也日益增多，除较早的中房指数、国房指数，还出现了上海、深圳、沈阳等许多地方指数以及证券公司、银行等推出的地产指数，甚至也有媒体推出了房地产指数。一时之间，指数好像成了把握市场的良药，大有泛滥之势，实际上目前国内大多数指数体系不论是在理论架构还是时间操作方面都处于起步阶段，在样本数据的取得、指数公式的选择、指数的具体测算以及指数的应用等方面都存在这样或那样的问题。
二、我国房地产指数系统举例
（一）中房指数
1．“中房指数”是“中国房地产指数系统”的简称，是一套以价格指数形式反映全国各主要城市房地产市场发展变化轨迹和当前房价变动状况的指标体系，是我国最早研究，编制并公布的房地产价格指数系统。其计算公式为：
2．关于中房指数编制方法的几点说明
中房指数是一种修正的拉氏指数，实际操作中以1994年11月为基期，以基期商品房比较价格为基值，基期指数定为1000点，属于定期指数；计算时采用加权平均方法，权数采用基期时各类物业的规模比重。基期与权数在一定时段内固定，在市场结构有了较大变化时，调整基期与权数。由于权数固定，中房指数在计算时可以消除权数变化对指数的影响，可以更纯粹地反映“同类同质商品”的价格变动情况。
由于中房指数属于定基指数，不同时期指数值都可以直接对比，具有比较好的历史可比性，可以采用图表形式直观表现。采用这一表现方法，可以直观地表示出市场周期发展状况以及目前市场形势，趋势和幅度。
3．中房指数的缺陷的分析
（1）指数测算方法不够完善
现实应用的公式未考虑物业结构类型的变动，公式所选用的权重是报告期的物业面积，而原始公式所用的权重是固定（即基期）的物业面积。
（2）样本数据缺乏代表性
目前中房指数在编制过程中，存在样本规模小、样本区域和物业类型分布不合理、样本数据缺乏时效性、连续性、真实性等问题。
（3）指数的应用受限制
目前中房指数在应用上尚显稚嫩。一方面，由于指数本身不完善、质量不高、指数的变动与市场的实际变化趋势可能并不相符，从而影响了指数的应用。另一方面，由于国内目前关于房地产市场、房地产价格、房地产指数的理论研究深度的限制，以及房地产实际从业者对市场研究工作的轻视甚至忽视等原因，房地产指数的作用远未得到充分发挥。
（二）国房指数
1．“国家景气指数”的编制方法是根据经济周期波动理论和景气指数原理，采用合成指数的计算方法，从房地产业发展必须同时具备的土地、资金和市场需要三个基本条件出发，选择房地产开发投资，资金来源，土地转让收入，土地开发面积，新开工面积，竣工面积，空置面积，商品房销售价格等8个具有代表性的统计指标进行分类指数测算，再以1995年3月为基期对比计算出的综合指数体系。
2．国房景气指数的测算分为八个部分
一是确定指标体系；二是建立原始指标数据库；三是消除量纲的影响；四是确定权数；五是确定基准对比时期；六是消除季节，价格因素的影响；七是建立分类指数和国房景气指数计算数学模型；八是国房景气指数计算结果的分析报告。
3．国房指数缺陷分析
（1）忽视了指数的横向与纵向可比性。国房指数由于是环比指数且为合成指数，该指数包容了大量市场信息，但缺少纵横比较的能力。
（2）不同指标变化对指数造成的影响不能清晰反映。国房指数综合了多种信息资料，可经综合地反映市场状况，但先行、同步、滞后等不同指标变化指数造成的影响却不能清晰反映，需要单独说明。
（3）调查数据的可靠性问题。国房指数采样由各级统计部门采用统计报表制度。统计部门沿用旧的习惯，在设计指标后，下发到相关房地产开发公司，由后者填写后进行上报。房地产开发公司出于各种顾虑，或由于对编制房地产指数的意义认识不足，很难填报客观、准确的数据。
三、完善我国房地产指数的若干建议
在基期确定问题上，宜采用可变基期和环比指数来反映房地产价格变化趋势。房地产价格指数是反映两个时期房地产价格变动趋势和程度的相对指标，采用可比基期和环比指数来反映房地产价格变化趋势更具操作性。
宜用特征价格理论作为编制房地产指数的理论依据。随着我国经济迅速发展，在市场体制较完善的地区和城市，房地产市场不断规范和成熟，市场交易案例逐步增多，已初步具备了应用特征价格理论的现实可行性，大量的交易案例和实际价格数据使得房地产各属性与房地产价格关系的测算成为可能。
政府部门主办的其优势在于：有一套自下而上完整的信息来源系统，能够保证数据来源的稳定性，完整性和及时性。就数据来源而言，官办的房地产指数具有民办房地产指数所不能比拟的便捷和时效性。此外，政府部门在国家政策走向上具有明显的优势，在指数的分析和应用上可能会更加成熟和更具有指导意义，并容易取得社会的信任。民办的其优势在于：民办机构本身往往就是房地产中介机构或咨询公司，掌握着市场上很多楼盘从开发到销售全过程的详细资料，可以以较为全面的房地产开发项目，供需资料为基础，详细把握各具体区域，具体物业的价格及其变化。因此，应充分发挥各自优势，让政府部门与房地产企业合作共同编制房地产指数。
参考文献：
第13篇
关键词 房地产开发企业；融资方式；融资风险因素；融资风险评价；模糊层次分析法
中图分类号 F293.3
文献标识码 A
文章编号 1006-5024（2013）02-0137-04
一、河北省房地产开发企业融资方式分析
河北省房地产开发始于上世纪80年代，也是伴随着我国的住房制度改革，城市建设的发展模式开始出现的。改革开放以来，我国经济飞速发展，全国各大城市房地产的开发也取得了全面的进步。近年来的发展主要体现为产业规模不断扩大，城市建设步伐加快，市民居住条件日益改善和提高，房地产市场日趋规范和完善。但是，河北省房地产开发不仅起步较晚，而且发展速度比较慢，还远远低于东部沿海城市。目前，河北省房地产开发企业正在从单纯的银行贷款向融资方式的多元化发展，以便保证房地产开发的资金需求。房地产融资方式的多元化，对于降低房地产融资风险，提高资本利用效率，发挥房地产业作为国民经济支柱产业的作用，具有十分重要的意义。
融资方式可以按照不同标准进行划分，美国经济学家格利和肖提出融资方式按照其储蓄与投资的联系方式可以分为内源融资和外源融资。
（一）内源融资是指开发商在企业内部的资金调拨和运作活动，资金的所有权和使用权合二为一
在企业内部通过自有资金、留存收益、折旧计提、闲置资产变现、应收账款转让、国家资金扶持等方式融资，一般具有自主性强、规模有限、成本低等特点。
（二）外源融资对企业的资金获得具有高效性、灵活性、大量性和集中性的特点，一般是通过金融媒介机制的作用实现融资
按照资金对企业权益的影响，又可以将外源融资分为债务融资和权益融资。债务融资是指通过增加企业的负债来获取资金，例如：向银行借款、发行债券等。企业通过这种方式筹集到的资金必须到期偿还，并且要支付利息。权益融资是指通过增加企业的所有者权益来获取资金，如发行股票、增资扩股。这种方式筹集到的资金不需要偿还，但要定期分红派息。通过问卷调查可知，目前河北省房地产开发企业融资方式中债务融资方式占主导地位，权益融资方式占比极小。
1 已经用到的债务融资方式有：银行贷款、信托贷款、小额贷款公司运作、企业间拆借、民间借贷、发行企业债券（含短期融资券）、发行中小企业集合债券、融资租赁、回租回买融资、商业信用融资（应付账款、应付票据、预租预售）、典当融资等。但其中最主要的是：银行抵押贷款、发行债券、预租预售和民间借贷。
2 已经用到的权益融资方式有：上市融资、兼并收购、增资扩股、股权转让、资产置换、合作开发、权益型信托融资等。但其中最主要的是上市融资和以兼并收购为主的资产重组。
二、河北省房地产开发企业融资风险影响因素分析
通过对河北省部分房地产开发企业进行深度访谈和问卷调查，结合企业融资风险研究的相关文献资料，从宏观和微观两个方面总结房地产开发企业融资风险的主要影响因素并对其进行分析。
（一）宏观影响因素分析
本文界定房地产开发企业融资风险宏观影响因素主要有政策法律因素、宏观经济因素和行业竞争因素。
1 政策法律因素。政策法律因素主要包括房地产业政策，金融政策、土地使用政策等因素。（1）房地产业政策是指国家中央或地方政府制定的，主动干预房地产业经济活动的各种政策的集合。产业政策包括产业结构政策、产业组织政策和产业布局政策。（2）金融政策是指中央银行为实现宏观经济调控目标而采用各种方式调节货币、利率和汇率水平，进而影响宏观经济的各种方针和措施的总称。（3）土地使用政策。近几年来。我国一直在执行严格的土地管理政策。严格的土地管理政策虽然促进了土地的节约使用，但也导致了土地供应的相对紧张，并增加了房地产开发企业的土地开发成本，增加了其融资的难度和融资成本，进而提高了其融资风险。
2 宏观经济因素。宏观经济因素主要包括通货膨胀率、家庭可支配收入、房屋销售价格指数、供求关系等因素。（1）通货膨胀是一种货币现象，指货币发行量超过流通中实际所需要的货币量而引起的货币贬值现象，它体现为购买力风险。在通货膨胀压力下，流动性过剩问题将趋于明显。为了确保经济持续健康、稳定地发展，一般情况下政府会采取紧缩银根的货币政策。作为资金密集型的房地产行业，对银行等金融机构的信贷依赖较大，受到紧缩货币政策的影响，房地产企业融资难度将会有所加大进而增加其融资风险。（2）家庭可支配收入是指居民家庭在支付个人所得税之后，所余下的实际收入。一般而言，家庭可支配收入多会增加房地产的需求，进而带动房地产的发展，房地产企业更容易实现预期收益，提高其商业信誉进而降低融资风险；反之，家庭可支配收入较少会使得房地产需求萎缩从而增加融资风险。（3）房屋销售价格指数是反映一定时期房屋销售价格变动程度和趋势的相对数。一般来说，房屋销售价格指数越高，房地产开发企业就越容易实现预期收益从而偿还债权人和投资者，增强其商业信誉，从而增强其融资能力，降低融资成本，最终降低融资风险；反之，房屋销售价格指数越低，则会加大融资风险。（4）供求关系指在一定条件下，商品供给和需求之间的相互联系、相互制约的关系。供大于求则预期销售收入难以实现，从而增加房地产开发企业融资的难度和成本，融资风险较大；相反，如果供不应求，则融资风险就较小。
3 行业竞争情况。目前我国房地产行业竞争情况表现在：（1）企业数量多，规模普遍偏小，每个企业占据的市场最高份额也极其有限，说明我国房地产市场集中度比较小。（2）房地产市场是区域性市场，房地产东西部发展不平衡：东部地区在企业规模和投资、开发规模方面均大大超过西部地区，而东部又主要集中在广东、上海、北京、江苏、浙江5省市。本文研究的行业竞争情况对融资风险的影响主要包括行业定位、同类型竞争者数量和企业所处的市场竞争环境三个方面。
（二）微观影响因素分析
本文界定房地产开发企业融资风险微观影响因素主要有企业信誉情况、企业财务状况和企业经营管理因素。
1 企业信誉情况。企业信誉主要包括企业形象、抵押担保、企业提品和服务的质量、贷款到期清偿率等因素。（1）企业形象是指人们通过企业的各种标志（如产品特点、行销策略、人员风格等）而建立起来的对企业的总体印象。企业形象是企业精神文化的一种外在表现形式，它是社会公众与企业接触交往过程中所感受到的总体印象。企业形象好，知名度和公众认知度高，则融资更为容易，融资成本较低，所以融资风险较低；反之企业形象差则融资风险较高。（2）抵押担保。抵押担保是指债务人或者第三人不转移对某一特定物的占有，而将该财产作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权依照担保法的规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。房地产开发企业能够提供的抵押担保物越多、价值越高，投资者越愿意将资金投入该企业，则融资风险越低；反之融资风险便越高。（3）企业提品和服务的质量。企业提品和服务的质量对购买者的购买行为产生最直接的影响。如果产品和服务质量好则销售状况良好，进而企业容易实现预期收益，降低了企业融资风险；反之，则加大了企业融资风险。（4）贷款到期清偿率。企业到期贷款偿还能力的大小反映出其融资风险的大小。一般来说企业贷款到期清偿率越高，则融资风险越小；反之融资风险就越高。
2 企业财务状况。企业财务状况主要体现在偿债能力、营运能力和盈利能力。（1）偿债能力是指借款人（或担保人）偿还债务的能力。它表明借款人对债务的承受能力和偿还债务的保障能力。企业偿债能力强则增强企业信誉，能较好地降低企业融资风险；反之则增加融资风险。（2）营运能力是指企业的运行能力，即企业运用各项资产以赚取利润的能力。它揭示了企业资金运营周转的情况，反映了企业对经济资源管理、运用的效率高低。企业资金周转越快，流动性越高，企业的偿债能力越强，资金获取利润的速度就越快。企业营运能力强，则企业信誉增强，能较好地降低融资风险；反之则增加融资风险。（3）盈利能力是指企业获取的能力，也称为企业的资金或资本增值能力。在一定时期内企业赚取利润的能力越高，其盈利能力就越强。企业盈利能力强，则企业信誉好，能较好地降低融资风险；反之则增加融资风险。
3 企业经营管理因素。企业经营管理因素主要包括企业规模、开发项目的多样性、管理层的经营和素质、内部控制与管理等因素。（1）企业规模指对企业生产、经营等范围的划型。新标准将企业的类型划分为大中小三个类型。一般来说，企业人员数、销售量、资产、盈利和市场份额越小，融资风险就越大；反之，融资风险就越小。（2）开发项目的多样性。按照房屋的使用功能不同可以将房地产划分为居住用途的房屋、工业用途的房屋、商业用途的房屋、文体娱乐设施、政府和公用设施、城市综合体等。房地产开发项目多样化能较好地分散融资风险，反之，房地产开发项目单一化则融资风险较大。（3）管理层的经验和素质。企业管理层学历高，具有优良的道德品质及丰富的管理经验，则融资风险比较低；反之则融资风险较高。（4）内部控制与管理。内部控制是指单位和各个组织之间建立的一种相互制约的形式和职责分工制度。内部控制的目的在于改善、提高经济效益。企业内部组织构架健全，建立了完善和科学的决策程序和管理信息系统，则融资风险较低；反之融资风险较高。
三、河北省房地产开发企业融资风险评价
本文基于模糊层次分析法的基础理论，结合实际数据对河北省房地产开发企业的融资风险进行评价。文中数据全部来源于对河北省30家房地产开发企业进行的直接和间接调查，与企业的中高层管理人员、财务人员，和这些房地产企业相关的银行风险部管理人员以及部分高校房地产金融专家进行的访谈。下面结合构建的层次分析模型进行模糊层次分析。
（一）层次分析法确定权重
1 构造层次分析结构。本文基于调研资料分析河北省房地产开发企业主要融资方式下面临的各种风险因素，构建融资风险评价模型如下图：
融资风险评价模型图的第一层：融资风险，为目标层。通过这个风险评价模型的建立，最终预期得出一个地区整体的房地产开发企业的融资风险情况，也可以得出某一个房地产开发企业的融资风险情况。第二层：债务融资、权益融资，为准则层。由于内源融资方式面临的融资风险相对很小，故本文仅从债务和权益融资两种外源融资方式中发掘其融资风险。第三层：银行贷款、发行债券、民间借贷、预租预售为房地产开发企业在债务融资中主要的融资方式，上市融资和资产重组为权益融资中主要的融资方式，这六项构成了子准则层，分析这六种主要的融资方式下对应的各种风险因素。第四层：政策法律因素、宏观经济因素、行业竞争因素、企业信誉因素、企业财务状况、经营管理因素六种风险影响因素为方案层。这六种融资风险因素涵盖了上面六种融资方式的共同风险。
2 构造两两比较的判断矩阵。依据专家打分情况，构造各个层次的两两比较判断矩阵。
3 层次单排序和一致性检验。通过MATLAB软件的编程计算，可以求得各判断矩阵的权重、最大特征根、一致性指标和一致性比率，结果证明各判断矩阵的一致性检验均可接受。
4 层次总排序。由计算可知，第二层对第一层的权重为WA=（0.8000，0.2000），第三层对第二层的权重分别为WB1=（0.5219，0.0715，0.1137，0.2928），WB2=（0.8571，0.1429）。所以，第三层对第一层的权重为Wc=（0.4175，0.0572，0.0910，0.0910，0.2342，K0.0286）。
因此，此模型运用层次分析法的层次总排序，即第四层对第一层的层次总排序WD（0.2983，0.1062，0.0628，0.1438，0.2584，0.1305）。
由评价结果可知，河北省房地产开发企业的融资风险影响因素从大到小排序为：政策法律因素>企业财务状况因素>企业信誉因素>企业经营管理因素>宏观经济因素>行业竞争因素。
（二）运用模糊层次分析法进行评价
1 建立评判因素集：U=（政策法律因素，宏观经济因素，行业竞争因素，企业信誉因素，企业财务状况因素，企业经营管理因素）
2 建立权重集：通过层次分析法的计算，因素集中元素所对应的权重为：W=（0.2983，0.1062，0.0628，0.1438，0.2584，0.1305）
3 建立评语集：v=[风险极大，风险较大，风险一般，风险较小，风险极小]
4 单因素模糊评价：经过对调查问卷反馈情况的总结整理，得出对房地产开发企业融资风险的单因素模糊评价为：
5 模糊综合评判：M=W·I==（0.2335，0.4656，0.1939，0.0893，0.0176）
由评价结果可知，河北省房地产开发企业的融资风险比较大。
四、结论评析
首先，政策法律因素对融资风险的影响最大。目前我国房地产融资渠道单一，大多依赖于银行贷款，尤其是河北省，其他融资方式所占比重很小。这是由于上市融资、债券融资、房地产基金等方式在很大程度上受制于国家和地方的政策和法律因素，从而使其融资方式很难向多元化方向发展，进而规避其融资风险。因此，政策法律因素对房地产开发企业融资风险的影响很大。
其次，企业的财务状况、经营管理因素和信誉因素对融资风险的影响较大。房地产开发企业能否融资成功、融资的成本高低以及能否实现预期收益等都与企业本身密切相关。
第14篇
关键词：房地产项目；重点环节；开发管理。
对房地产产品进行精准的市场定位，实施合理优化的成本战略，能够有效提高房地产企业的市场核心竞争力。虽然不同的房地产企业具有不同的经营策略，但是想要实现企业的成熟与有效经营必须具备以下几点，即构建完善的市场调研机制、成本控制制度尤其是产品研发制度。下文就房地产项目开发管理重点环节进行了分析和探讨。
1.房地产项目开发的投资决策问题
房地产企业是否具有雄厚的实例，土地储备量的大小是非常重要的标准。项目土地的出售和购买一般均通过招投标的方式，因此，在拍卖出让项目土地之前，对于究竟以何种价格取得土地比较合适，企业应该实现做好详细的项目投资的可行性方案，该方案应该包含房地产项目基本情况、项目用地情况调查、项目开发建设进度、项目开发组织机构、项目项目运行费用等。当然，制定或者编制项目投资的可行性方案需要房地产开发企业积累丰富的相关的基础性资料，否则不能够保证计算的全面性与精确性。经验显示，土地拍卖是一个竞争异常激烈的过程，通常需要多次加价才可能中标，所以在深刻研究项目的主要状况以及预期成本之后，在土地拍卖过程中才能够做到胸有成竹。
2.优化设计产品方案
在房地产项目的设计方案期间，想要保证设计方案的高质量，首要条件便是对产品市场进行深入、全面的产品市场调查。产品市场调查直接影响到房地产项目开发的成败。做好设计期间的市场调研报告需要注意以下几个方面：
第一，项目地块的概况。主要是项目所在地区或者城市的主要区域的房地产项目开况，房地产项目所在地块的现状尤其是今后规划情况，房地产项目所在地块的土地出让情况、地产开发状况。
第二，土地属性问题。对土地的基本基标、周边情况以及本身的潜力进行深入的分析和探究。
第三，当前的市场供需状况。主要内容包括：房地产项目所在地块的周边市场分析（主要是市场的整体供应情况分析），房地产项目所在地块周边的典型个案供应分析，其他市场需要状况分析（例如建筑、景观以及户型等）。
第四，相同类型的经典项目调查与经典项目分析。主要内容包括：针对典型项目的个案进行深入的调查，分析该典型项目个案的典型优势，结合实际的区域特点对典型项目的用地规划进行细致分析。
第五，开发该类房地产项目的具体对策和建议。主要包括建筑类型的对策与建议、绿化景观的对策与建议、户型匹配的对策与建议以及针对以上的建议的完善与优化。
3.项目成本控制策略
3.1成本控制的原则
（1）科学合理性原则
房地产开发项目的开发具有投资大、周期长、影响因素多，风险性高等特点。尽管提前制定的投资目标不能够保证各项数据的真实性和准确性，但是项目投资估算是不可或缺的。在房地产项目开发实践过程中，通过不断地的修改与调整，概算、预算、决算以及承包合同价会逐渐清晰化、准确化。投资估算是规划设计和方案设计的重要“参照物”，扩大初步设计方案与实施方案的目标就会形成概算，工程投资的最终结果便是决算。估算、概算与决算都必须具有较高的科学性与合理性，否则将直接影响房地产项目的收益情况。
（2）以设计阶段为重点全过程成本控制原则
项目建设全过程都在不同程度地影响着成本费用，因而，项目开发成本控制必须贯穿于项目建设全过程的各环节。然而，经大量的测算分析，人们发现对项目成本影响最大的阶段，是项目设计前的各环节。在规划设计阶段，影响项目成本的可能性为75%-95%；在技术设计阶段，影响项目成本的可能性为35%-75%；在施工图设计阶段，影响项目成本的可能性为5%-35%；而在项目的施工阶段，通过技术经济措施节约成本的可能性只有5%-10%。显然，控制项目成本的关键环节在于项目施工前的投资决策和设计阶段。因而，项目投资控制，既要贯穿于项目开发建设的始终，又要把重点放在项目设计及设计前的前期策划阶段。
（3）成本的主动控制原则
房地产项目的开发以选择宗地为开始，因此，从该阶段开始便要主动出击，举例来说，主动要求设计部门编制规划设计方案，并对全案进行策划。由于设计部门最大的弱势便是“懂技术不懂经济”，因此建议由专家小组（主要由建筑师、经济师、策划师组成）对设计部门提出成本控制的要求与建议，此举能够有效在设计阶段进行成本控制，也是遵循成本控制主动化的典型体现。需要的注意的是，在工程方案的实施执行过程中，成本控制目标通常会偏离预定方向，此时要积极主动寻求控制方法和处理措施来纠正偏离方向。
3.2细化成本控制方案
房地产项目通常可以划分为四个阶段，即决策阶段、前期准备工作阶段、施工建设阶段和市场营销阶段。
（1）决策期间
投资决策分析分为两个部分：第一，市场分析。对产品供求状况、市场竞争环境、价格水平、目标市场等；第二，项目财务评估。依照前者分析的结果分析和对比项目的经营费用和收入。
（2）前期准备期间
该阶段主要包括以下几点：第一，分析拟开发项目用地的范围和特性，规划用途及获益能力大小；第二，获取土地的使用权；第三，征地、拆迁、安置、补偿；第四，规划设计及建设方案的制定；第五，项目报建；第六，市政设施建设的谈判与协议；第七，资金筹措（安排短期和长期信贷）；第八，对市场状况作进一步分析，初步确定目标市场或价格水平；第九，对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算；第十，选择确定承包商。认真落实以上各项工作的内容，有效地进行成本控制。
（3）施工期间
在此阶段，房地产开发企业的主要任务是如何使建筑工程成本支出不突破预算，解决施工中出现的争议，确保整个开发项目的工期、成本、质量和利润目标的实现。
第15篇
【关键词】存贷款利率 房地产企业
一、利率概述
(一)利率的概念
利率又称利息率,表示在一定时期内利息额度与本金额度之间的比率,它表明单位货币在单位时间内的利息水平。在当今社会,一般情况下,利率受控于一国的中央银行,比如在我国是中国人民银行,而在美国则是联邦储备委员会。鉴于这一受控状态,国家可以通过调控利率,发挥其在经济发展中的重要宏观调控功能,避免经济过热或者经济过度紧缩的情况发生。
(二)影响利率变动的因素和利率变动可能产生后果
作为一个重要的金融变量,利率和其他经济发展因素之间存在双向、互动的影响。首先来看影响利率变动的因素,一般情况下,利息是资本经营过程中产生的增值的一部分,也就是说资本的经营利润水平会对利率水平产生影响;同时利率产生的前提是资金信贷的存在,所以市场上资金的供求状况也对利率有不容忽视的影响,供求状况是资本借贷双方竞争优势的重要影响因素;再次,利息衡量的对象是流通中的货币,能对流通中的货币产生重要影响的就是货币产生的源头――商品交换,所以商品物价变动状况也是影响利率的一个重要方面;最后,社会的经济状况、政府的政策环境也对利率变动发挥着直观的、重要的影响,因为各个国家自身的经济发展状况不一,在国际市场上的竞争力不一,其货币政策就必然不同。
接下来分析利率本身的变动和调整会对社会发展带来的影响。纵观当前世界各国的经济政策,从2008年的金融危机到目前,可以说利率政策已经成为大多数国家频繁使用的宏观经济杠杆。在经济萎靡的时候,政府通过降低利息率,扩大货币的供应,刺激经济的发展;而在通货膨胀的时候,政府又可以通过提高利率,减少货币供应,避免经济的过热发展,影响人民的生活水平。
(三)近年中国利率变动概况
改革开放以来,我国的中央银行――中国人民银行开始加强对利率这一宏观经济杠杆的管理和运用,利率在稳定经济发展,促进社会经济进步方面发挥着越来越重要的作用。比如在1993年的时候,我国经济发展的整体状况是物价上涨过快,经济发展过热,于是中央银行通过两次提高贷款利率,配合其他经济措施,抑制了通货膨胀,让过热的经济发展实现了软着陆;2006年和2007年,为了抑制当时经济的过快发展,央行曾经连续7次上调存款准备金率;而伴随着世界金融危机的到来,国家通过降低利率,大幅增加信贷来持续地推动国民经济的发展,保证我国在世界金融危机背景下,仍然能有较好的经济发展态势和经济增长率。而经济危机过后的再次经济过快发展,又迫使政府提高了基准利率,在一定程度上抑制了物价的大幅攀升,保证了人民群众的生活水平。
二、我国房地产企业的现状分析
1986年,全国范围内只有大约3 000多家的房地产开发企业;而发展到1995年,全国范围内的房地产企业数量已经高达33 482家,仅仅企业的数量就增加了11倍。伴随着数量的激增,相应的问题就越发凸现,如规模较小、自有资金缺乏、负债率甚至达到了70%以上等。而房地产的经营品,房屋价格则在短短几年的时间内上升了几倍甚至几十倍,比如广州天河区靠近天河公园的一个物业,在2003年初次发售的时候,定价在每平方米2 000～3 000元之间,发展到现在,价格高达每平方米15 000元。我国的房地产行业目前的发展仍然是不成熟、不完善的,风险性很大,故而银行利率的调整变动对其产生的影响不容忽视。
三、银行存贷款利率上调对我国房地产行业的影响
银行利率变动对房地产行业的影响是方方面面的,比如对房地产行业主体――房地产公司、开发商、购房消费者的影响;对房地产价格,对房地产行业中的投机者,对整个国家居民生活模式的影响等。本文主要是根据主体的不同,分析银行利率变动对房地产购买者、供应者、经营者和投机者所产生的影响。同时,当前我国银行利率变动的趋势是上调,所以本文的分析主要是建立在这一背景之下。
(一)银行利率上调对房地产购买者的影响
房地产购买者,按照市场上的划分方法,可以划分为两种,一种是为了满足自己居住的刚性需求者;另外一种是为了投资增加自己财富收益的投资者。在下文,会专门对包括第2类购房者的投机者予以分析。在这里,分析的购房者主要界定为房产的刚性需求者。
银行利率的上调对于喜欢存款的中国百姓来说是件好事情,因为存款利息会增加。但是对于依赖房贷的购房者,加息就意味着购房成本的增加;而对于潜在的购房者来说,购房成本的增加会延缓他们的购房步伐。在面对国内房价与收入的差距比率接近10倍的情况下,广大中低收入阶层的购房需求必然会受到影响,某官方网站曾经做了调查,最终数据结果显示,将近30%的潜在购房者准备推迟其购房的时间。
(二)银行利率上调对房地产的供应者的影响
根据调查,当前房地产企业的平均负债率在60%左右,同时作为房地产市场产品的供应者,当前房地产开发商的主要融资渠道就是银行贷款。毫无疑问,银行贷款利率的提升会直接增加房地产开发商的成本,加重房地产开发商资金周转的困难,减少开发商的利润,再加上购房需求者延迟其购房时间,就会使得房地产开发商在资金链上出现问题的几率大增。这样也就必然加速房地产行业内部的洗牌,淘汰规模较小,资金运作困难的小型房地产开发企业,从而优化整个行业结构,提高行业整体经营水平。
(四)银行利率上调对房地产投机者的影响
一般来讲,投机看重的是短期的盈利,有时候甚至是暴利。在某种程度上,利率的上调在一定程度上增加了投机者的投机成本,但是在我国的房地产市场上,相比于微量的利率上涨带来的投机成本增加来说,房地产价格上涨带来的利润更加客观和有吸引力,比如2007年上半年,深圳罗湖区、福田区的房价上涨幅度高达34%;尽管利率可能上调了1个百分点,或者3个百分点,但是相比于巨额的盈利来讲,那些成本是微乎其微的,也就是说利率上调对投机者投机成本的影响来说是微乎其微的,更何况在多数情况下,房地产行业的投机者并不借助于银行贷款来进行获利。所以,如果仅仅依靠提升房地产利率来抑制房价、减少投机热钱进出房地产市场的话,几乎是不可能实现调控目的的。要想真正、有效的实现调控目的,必须多管齐下、重拳出击。
主要参考文献:
[1]王雪.银行利率上调对房地产市场的影响[J].东方企业文化,2010(1).
[2]章辉赞,张红.加息对我国房地产市场的影响分析[J].中国房地产金融,2005(3).
