房地产公司的建议范文

前言：我们精心挑选了数篇优质房地产公司的建议文章，供您阅读参考。期待这些文章能为您带来启发，助您在写作的道路上更上一层楼。

第1篇

一、各市、县要根据当地经济社会需要和市场容量，审批设立房地产开发公司、物业管理公司和房地产中介服务机构，避免出现一哄而上，过多过滥的现象。并要按国家和省规定的资质条件，严格把关，不具备条件的不核发资质等级证书和不准其从事房地产开发经营、物业管理和房地产中介服务等业务。

二、建立规范的房地产开发公司、物业管理公司和房地产中介服务机构，设立审批和资质审查制度。一般按如下程序进行：

（一）由企业主管部门或股东向建委或房地产管理局提出申请；

（二）经建委或房地产管理局批准后，持批文到工商行政管理部门办理公司（机构）名称核准手续；

（三）经工商行政管理部门核准名称后，持核准名称文件到建委或房地产管理局申请资质审查；

（四）经审查合格发给资质证书，持资质证书到工商行政管理部门办理工商登记等手续。

三、考虑到我省已有房地产开发公司的开发能力已远远超过房地产开发经营市场的实际需要，今后一段时期，除确实资金雄厚和承担政府指定的开发项目外，不宜再批准设立新的房地产开发公司。已有的房地产开发公司，要加快建立现代企业制度的步伐，向股份制和有限责任公司过渡。并积极引导和鼓励有实力的房地产开发公司兼并、收购中小型开发公司，培育和发展一批大型房地产集团企业，在我省房地产开发经营和住宅小区开发建设中起主导和骨干作用。

一个部门或企业原已设立有多家房地产开发公司的，在深化企业改革中，要积极创造条件，组建大型集团企业，形成资金、人才和管理优势。

对设立后多年没有开发业绩的开发公司，要取消其房地产开发经营资格，以后需要开展此项业务再重新申请。

四、设立物业管理公司，一般要有比较明确的可管物业，并不少于5万平方米。达不到要求的，市、县建委或房地产管理局要做说服工作，尽可能动员开发建设单位将其移交给已有的专业化物业管理公司管理。一个开发公司，其开发经营的物业超过5万平方米的，原则上也只准许设立一家物业管理公司，促使其形成规模管理，有利于提高管理水平和降低管理成本。

五、房地产中介服务机构，在房地产市场发展较快，房地产交易活动比较活跃的市、县，可发展快一些。但也要充分考虑市场的需要和实际容量，避免出现失控和造成恶性竞争。一些部门申请设立房地产中介服务机构，容易造成垄断性经营（服务）的，应予限制。同时，为促进房地产中介服务机构加快向专业化、社会化方向发展，一个部门或企业一般不宜申请设立两个以上（含两个）业务相同的房地产中介服务机构。

房地产开发公司设立的机构只销售自己开发经营的商品房的，不需要申请房地产资格。

六、各级建委和房地产管理局对物业管理岗位人员、房地产估价员和经纪员的培训和考试发证工作，也要从各地实际需要出发，基本满足市场需要后可暂停一段时间，把培训的重点放在已有专业人员的提高上来。通过对各类房地产专业人员培训的控制，达到调控物业管理公司和房地产中介服务机构保持适度发展的目的。

七、各市可根据建设部和省建委规定的审批权限，审批房地产开发公司、物业管理公司和房地产中介服务机构的设立和资质。并于每季度首月10日前把前一季度批准设立的房地产开发公司、物业管理公司和房地产经纪（）机构，统一列表报送省建委房地产业处备案。不报省备案的，年审时不予受理。

第2篇

2000年6月29日在北京召开了销售“放心房”、提供“放心中介”联合宣言大会之后，陕西、江苏、广东、江西、山西、贵州、上海、天津、武汉、哈尔滨、长春、长沙、青岛等省、市也先后在当地开展了“放心房”、“放心中介”承诺活动。经济日报、城市开发杂志、中国房地信息等媒体对承诺活动的进展情况进行了跟踪报道，通过开展承诺活动，提高了企业的质量意识和自律能力，解除了购房者的后顾之忧，取得了明显的成效。为了配合国家整顿和规范市场秩序的要求，进一步将销售“放心房”、提供“放心中介”联合宣言活动推向深入，现将下一步“联合宣言活动”的安排通知如下。

一、开展“联合宣言活动”的调查采访活动。5月下旬，“联合宣言活动”组委会将组织有关媒体分2片进行调查采访（调查采访方案附后）。为了配合做好调查采访活动，请各调研城市房地产开发主管部门和房地产管理部门按照调查采访方案的要求准备详细汇报材料，并分别组织由承诺和未承诺企业，购买承诺企业销售的商品房的代表、接受过承诺中介机构服务的代表参加的座谈会。调查采访期间，各城市要组织当地有关媒体参加调查采访，设立专门的投诉热线电话，并向社会公布。调查采访活动差旅费用由部里统一安排，接待应尽可能从简，不得给承诺企业增加不必要的负担。

二、召开座谈会。调研结束后，将在适当时间召开由新闻媒体、承诺企业、非承诺企业及部分业主代表参加的座谈会，分析“联合宣言活动”中存在的问题，听取各方对“联合宣言活动”的意见和建议。

三、开展书面调查。“联合宣言活动”组委会将委托中国房协城市开发专业委员会下发书面调查表，了解政府主管部门、承诺企业开展承诺活动的情况；同时委托中国住宅与房地产信息网（realestate.gov.cn）、搜房网站（soufun.com）通过网络广泛征求社会各界对“联合宣言活动”的意见和建议。

四、召开承诺企业授牌大会。根据承诺活动方案（建住房电〔2000〕7号），今年6月底将召开表彰大会，对承诺活动中表现好的单位，授予销售“放心房”企业和提供“放心中介”机构称号。表彰名单由各省、自治区建设厅，直辖市建委、房地产管理局从参加承诺活动的单位中评选上报，名额不限，上报截止时间6月15日。上报前，各地应将拟上报的承诺单位名单及承诺企业在承诺后销售的楼盘在当地媒体上公示2周，接受群众监督，并根据群众投诉情况进行综合评比后上报。未按“联合宣言活动”方案要求设立投诉电话、悬挂“‘销售放心房、提供放心中介’联合宣言”以及在承诺期间未销售商品房、提供中介服务的，不得上报。

附：销售“放心房”、提供“放心中介”联合宣言活动调查采访方案

销售“放心房”、提供“放心中介”联台宣言活动自去年6月29日开展以来，已收到良好的社会反响。为了深入了解各地开展活动的情况，充分宣传在“联合宣言活动”中取得突出成效的地区和单位的典型经验，总结分析目前在房屋销售和中介服务中存在的问题，进一步推动“联合宣言活动”走向深入，“联合宣言活动”组委会将会同中国消费者协会、经济日报社组织部分新闻单位进行调查采访。

一、调查采访的对象和范围：

1.有关城市房地产开发主管部门和房地产行政管理部门；

2.参加“放心房”、“放心中介”承诺活动的开发企业和中介机构；

3.购买承诺企业销售商品房的代表、接受承诺中介机构提供服务的代表。

二、调查采访的内容：

1.联合宣言大会后，承诺活动在当地的开展情况；

2.成效突出的承诺企业的做法和典型经验；

3.“联合宣言活动”存在的主要问题；

4.消费者反映及投诉的主要问题的处理情况；

5.对承诺活动的建议。

三、调查采访的方式：

1.由建设部、中央新闻单位和行业新闻媒体分组分片进行，每个城市召开2次座谈会，并调查1－2个承诺企业。

2.普遍调查和重点采访相结合。调查采访当地开发主管部门负责接待，提供重点采访线索，并设立热线电话，随时听取群众反映。

3.在媒体上对各地活动开展情况和效果给予综合报道，对正、反两方的典型进行宣传和曝光。

4.汇总分析调查情况：

（1）承诺企业和地方主管部门的主要做法和经验；

（2）各地反映出的主要问题；

（3）各地对下一步活动的建议。

四、参加调查采访的新闻单位：

新华社、人民日报、经济日报、中央电视台、中央人民广播电台，建设报、《城市开发》、《中国房地信息》，以及当地有关媒体。

五、调查采访的时间和地区：

时间：5月上旬，具体时间及行程安排另行通知。

第3篇

现将（1990）41号《国务院办公厅转发建设部关于进一步清理整顿房地产开发公司意见的通知》转发给你们，请贯彻执行。有关房地产开发企业纳入预算管理的问题，待财政部做出具体规定后再组织实施。

各行要结合房地产开发公司清理整顿工作，认真贯彻国务院国发（1989）39号文件中关于“各商品房屋开发公司的建设资金（包括预收购房款）一律存入建设银行……，实行统一管理，其他银行不得办理商品房屋建设项目的资金拨付业务”的规定，清理解决房地产开发公司多头开户问题，使所有房地产开发公司都在建设银行开立基本结算户。

各行自办的房地产开发公司，要按照当地政府的统一部署，认真进行清理整顿。文件中提出的“与专业银行脱钩”，是指各行自办的房地产开发公司应成为独立法人，实行独立核算，纳入国家预算进行管理，就地交税，但隶属关系不能变，仍要挂靠建设银行；文件中提出的“归口建设部门管理”，是指在行业政策上要归口管理，执行建设部门统一的规定，接受建设部门的监督和指导。凡经当地清理整顿公司领导小组批准保留的公司，要加强内部管理，建立各种形式的责任制，健全规章制度，认真执行国家有关的政策和规定。

第4篇

一、房地产公司运营管理工作的主要内容

（一）房地产公司运用绩效管理的战略

在房地产公司运营管理工作的过程中，管理的战略目标不仅直接影响着房地产公司发展的方向，而且对公司的长远发展也具有重要的影响。只有运营管理战略清晰、明确，管理者才可以有目的性的进行运营管理工作，才更有利于提升运营管理工作的效率。通常情况下，房地产公司的运营管理战略主要由公司的整体战略、公司的经营战略和具体职能战略三方面组成。在房地产公司战略制定的过程中，不仅需要相关管理者与执行者进行策划，而且还需要各个层次的管理人员和工作人员参与到其中，多听取相关工作人员的建议与意见，只有这样才能够促使运营管理战略制定的合理性与科学性。

（二）房地产公司运营绩效管理的评价对象

确定评价对象作为房地产公司的运营绩效管理的重要环节，对公司的发展也产生了一定的影响。首先，具体信息的收集与整理，在很大程度上都依赖于准确的评价对象。与此同时，评价的结果也对评价对象有着深远的影响，只有明确评价对象，评价结果才会有效的作用在公司工作人员身上[1]。一般情况下，房地产运用绩效管理的评价对象可以分为两种，一种是房地产公司的整体绩效，另一种是员工的个人绩效。从房地产公司角度来看，公司的整体绩效能够在很大程度上可以使房地产公司的运营管理工作进一步优化，使公司在同行业中占有较大的优势。而个人绩效的切实落实，有利于提高员工之间的竞争性，进而不断完善自己，积极主动的提升自身的管理水平，对人力资源的有效利用具有重要的意义。

二、房地产公司运营绩效管理的有效途径

当前，在很多房地产公司发展中，一些部门有效的落实了房地产运营管理工作，绩效比较突出。而从房地产公司的整体绩效来看，还没有达到预期的效果。这主要是由于房地产公司发展战略制定时，没有对运营绩效管理工作进行充分的考虑，进而使公司的发展战略与绩效管理工作脱节，使运营绩效管理工作不能更好的服务于企业战略。因此，必须对房地产运营绩效管理的途径进行改?M与完善。

（一）加强房地产公司对业务链价值分析

全面的分析房地产公司业务链价值，对运营绩效管理工作的业务重点进行明确具有重要的作用。而对业务的重要方面进行确认，会在一定程度上促进企业的关键绩效领域得以明确。因此，在房地产公司发展目标完善的基础上，领导者不仅要提升对业务链价值分析的重视度，而且还必须组织各个部门及相关的工作人员对业务链的价值进行全面的分析和深入的探究。与此同时，还要对已经制定的发展方案进行客观的评价，并且根据实际情况做出适当的调整。此外，还要依据业务链价值分析出的关键要素对房地产公司的贡献，将业务价值链的分析结果进行合理的排序，为公司运营绩效管理工作提供比较可靠的参考依据。而且通过对业务价值的分析，还要建立一个与房地产公司发展相适应的价值体系，对各个部门和岗位的工作价值进行明确，进而促进运营绩效管理水平与工作效率的提升，对企业的长远发展具有重要的作用。

（二）做好战略实施中的绩效管理工作

房地产公司的顺利发展不仅离不开各个部门的努力，而且十分依赖于企业各个员工的的工作。因此，房地产公司领导者要正确的认识到绩效考核的主要目的与重要意义。绩效管理工作不仅仅是为了考核公司员工的工作质量，激发员工的热情与积极性。更重要的是通过绩效考核，一方面让员工清楚的看到自身在具体工作中的不足，进而采取有效方法提升自己、完善自己；另一方面，在绩效考核中，房地产公司也能够在一定程度上发现自身存在的问题，然后采取相应措施及时解决，进而促进公司战略目标的实现。因此，房地产公司在进行运营绩效管理工作时，不仅要评价工作的结果，而且对工作的过程也要进行重要的考察，进而更好的促进房地产公司整体目标的实现[2]。

（三）加强房地产公司战略目标体系建立

第5篇

（南华大学经济管理学院，衡阳 421001）

摘要： 本文选取了2011-2013年沪深两市116家房地产公司年报数据作为研究对象。采用spss20.0统计分析软件建立模型，以高管薪酬为自变量，净资产收益率及每股收益为因变量，对上市房地产公司的高管薪酬与投资效益进行相关性和回归分析，并证实两者之间具有显著正相关。

关键词 ： 上市房地产公司；高管薪酬；投资效益；相关性

中图分类号：F272.92 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2015）03-0145-02

作者简介：尧小英（1987-），女，江西南城人，硕士研究生，主要研究方向为财务管理。

0 引言

高管薪酬作为公司的高管和所有者之间签订的补偿合同，应当如何进行合理的设计并加以运用以提高公司效益，解决高管与所有者之间存在的矛盾，受到越来越多的关注。相关文献资料也表明高管薪酬的确定与投资效益相挂钩是一种有效的方式。然而，2013年甚至有14家上市公司的高管薪酬金额超过了公司净利润，其中包括天目药业、林海股份等。这使得我们重新审视是什么因素影响上市公司高管薪酬，高管薪酬与投资效益究竟是否具有关联性？

本文以我国沪深两市A股上市房地产公司为研究对象，对上市房地产公司高管薪酬与投资绩效的相关性进行了实证分析，提出意见和建议，对于指导上市房地产公司优化高管薪酬结构，从而带动整个产业经济的发展具有重要的指导意义。

1 样本及评价指标的选取

1.1 样本的选取 本文上市房地产公司高管薪酬数据、投资绩效数据及其他数据均来自于国泰君安CSMAR数据库以及上海证券交易所网站披露的上市房地产公司年报，后经整理得到。样本的选取遵循以下标准：①只选取沪深两市A股中主营业务为“房地产开发与经营”的上市房地产公司。②虑到极端值对于统计结果的不利影响，剔除了经营绩效较差的ST和PT的上市房地产公司。③剔除本文研究所需数据不完整、缺失的上市房地产公司。④为反映最新上市房地产公司高管薪酬与投资效益的相关动态，选取最近3年的数据进行分析。

1.2 评价指标的选取 衡量因变量——投资效益的指标有很多，主要包括：总资产净利润率、净资产收益率、资产报酬率、每股收益等。本文选择了沪深两市A股上市房地产公司财务报表中公布的每股收益（EPS）和净资产收益率（ROE）指标作为投资绩效的指标。其中，每股收益是指上市公司某一时期净收益与股份数的比率，反映公司获利能力的重要指标。而净资产收益率是公司销售规模、成本控制、资本运营、筹资结构的综合体现，能综合反映公司偿债能力、营运能力和获利能力，能体现上市价值最大化的目标追求。

2 上市房地产公司高管薪酬与投资效益的相关性分析

根据委托理论，由于公司所有者与高管之间存在目标不一致和信息不对称的问题，常会导致彼此利益发生冲突。为解决这一问题，通常公司所有者与高管之间通过签订报酬—绩效合约以实现自身利益的最大化，即将高管的薪酬与公司的业绩挂钩起来，公司的经营业绩决定高管的年度薪酬，同样高管为了提高自己的薪酬，他们势必会努力经营公司，提高公司投资效益。基于以上考虑，根据上市房地产公司高管薪酬与投资效益样本数据，本出如下假设：H1：上市房地产公司高管薪酬与投资效益之间的相关性显著。

应用SPSS20.0统计分析软件进行分析，上市房地产公司高管薪酬与投资效益相关性分析结果见表1所示。

根据表1的检验结果，我们可以得到以下结论：（1）从2011年到2013年，高管前三名薪酬与每股收益的Pearson相关系数分别为0.417、0.439、0.509，且均通过0.01的显著性水平检验，结果表明高管前三名薪酬与每股收益之间存在显著正相关关系，且相关性逐年增大；高管前三名薪酬与净资产收益率的Pearson相关系数分别为0.224、0.307、0.308，其中2011年样本数据通过0.05的显著性水平检验，其余两年通过0.05的显著性水平检验，结果表明高管前三名薪酬与净资产收益率之间也存在显著正相关关系。因此，我们可以得出，在整体样本上，上市房地产公司高管薪酬与投资效益之间的相关性显著。假设H1成立。

3 上市房地产公司高管薪酬与投资效益的回归分析

由于相关分析只能初步揭示高管薪酬与投资效益之间的相互关系，要进一步认识高管薪酬与投资效益之间的内在联系，预测高管薪酬对投资效益的影响，探求较优的投资效益，还需借助回归分析方法。本节以投资效益作为自变量，前三名高管年薪为因变量，建立线性方程进行回归分析。线性回归的结果见表2-表4所示。

从上述表中可以看出，高管薪酬越高，投资效益越好，通过了检验，假设H1成立。

4 结论与建议

①通过对整体样本进行分析，得到上市房地产公司高管薪酬与投资效益成显著正相关。而且一定程度上，高管薪酬越高，企业效益就越好。这说明，房地产行业薪酬激励对投资效益会产生积极影响。②上市房地产公司应当将高管薪酬与投资效益联系得更加紧密。通过建立合理的薪酬激励制度以最大程度上发挥高管的能力。③持续提高高管的持股比例，加大对房地产高管的长期激励力度。④因为篇幅原因，本文选取的变量较少，在一定程度上弱化了模型对变量的解析能力，在以后的研究中将进行详细的分析。

由于本文仅收集沪深两市A股房地产上市公司2011-2113三个年度的样本数据，不含港股中大型房地产公司（恒大地产、碧桂园等）及一些民营上市房地产公司，这可能会影响到研究结论推广价值及准确性。同时本文是针对沪深两市A股房地产公司这一整体进行分析，其结果对其他行业可能不适用，但得出的结论对我国上市房地产行业的发展，特别是指导上市房地产行业优化高管薪酬结构具有一定借鉴意义。

参考文献：

[1]潘佳佳.中国上市公司高管薪酬与公司绩效的相关性研究[D].南京：南京航空航天大学，2010.

第6篇

关键词：房地产公司；财务管理；问题；对策

随着市场经济的不断改革发展和变化，我国的房地产企业不仅仅面临着一些来自于房地产企业内部的压力，而且也面临着来自于一些客户、竞争者和法律法规方面的压力，尤其是在财务风险方面更为严重。因此，在当前这样的经济环境下，我们有必要对房地产公司的财务管理体系做出优化，以便于其适应当前的社会发展。

一、房地产公司财务管理的特点

在当前环境下，房地产公司的财务管理特点主要体现在两个方面，一方面是房地产公司所面临的财务风险更大了，另一方面是房地产公司的财务管理难度增加了。

1.房地产公司所面临的财务风险加剧。近些年来，我国的国内经济在不断地发展着，这也使得我国的城市化水平有了显著的增加。因此，房地产行业获得了十分显著的发展优势，这促使房地产企业的资金投入增大，筹备物资的资金增多，造成财务管理的周期延长。在这样相对较长的开发经营周期当中，会使房地产的经营管理面对着诸多的不稳定和不确定因素，这也使得房地产企业的经济效益和投资项目都面临着多重的结果，也使得房地产的开发所面临的风险加剧。

2.房地产公司财务管理的难度加大。在当前环境下，关于房地产的开发主要涉及到了来自很多方面的问题，所以这就导致了房地产公司财务关系也面临着一些复杂性和多样性的选择。通常债权人、债务人、投资人、公司内部职员、被投资的单位和开发公司之间的关系都属于房地产公司财务关系范畴之内。除此之外，房地产公司内部的各个单位之间或者和上级单位以及各个管理部门之间的关系也属于房地产公司财务关系，具体来说表现在很多的方面，比如被拆迁单位或者居民住宅，勘察设计等，这些都和房地产企业的大量的、频繁的资金交往存在直接的关系。由此看来，在当前这种环境之下，房地产企业的财务管理难度是有所增加的。

二、房地产公司财务管理的基本现状分析

1.房地产企业管理制度存在漏洞，不够合理。房地产公司是资金密集型的一类公司，对资金的流动性要求比较高。但是在实际房地产公司中，基本的管理制度不够规范，在财务管理环节尚未形成有约束力的标准。这方面的原因主要如下：部分房地产公司规模较小，由于自身的实力较弱，在公司制度建设方面投入不足，公司缺乏明确清晰的管理制度；一些房地产公司制定的管理制度缺乏实际的灵活性，操作性很差，在涉及到资金管理时财务管理部门受公司高层领导影响较大，缺乏一定的独立性；公司的长期战略规划不清晰，在财务处理方面有时过于看重短期利益而忽视对长期公司战略发展的考量。

2.成本管理和财务预算的意识淡薄。一般来说，房地产公司在开发项目之前要对项目的营利性做一定的评估调查，要对整个项目的资金、收入、回收期、成本、利息、收益率等做全面细致研究分析，这是做好预算资金安排的前提。但是现实中一些房地产公司，限于自己的资金实力较弱，在项目开发前期做得财务预算工作不到位，没有深人详细的可行性调查研究报告，缺乏一线的具体资料，导致预算资金与实际项目投资出现较大偏差，影响了公司的现金流。

3.房地产公司融资困难。房地产企业为资金密集型的、高风险性的行业，资金周转周期长，在遇到资金困难的情况时，必须要通过融资扶持企业发展。但是在实际融资中，很多公司的融资渠道相对来说比较单一，往往主要依靠银行贷款。在新形势下，公司的融资会面临困难，因为随着国家宏观调控房地产的政策的出台，银行融资监管进一步趋紧，尤其是对于中小企业而言，国家政策根本无法满足于企业融资需求。

4.财务管理人员的素质不高。一些中小型的房地产公司财务管理人员的专业水平不够高，在涉及复杂的财务处理方面略显经验不足。还有就是诸多的管理经营者如出纳、家族式管理、会计等都是用自己的亲戚来做，涉及到现金管理的工作都是交予自己的亲属去做，这样难免会出现管理的漏洞。财务管理水平不高，已经是影响房地产公司融资的主要障碍，投资者在投资时会根据公司的现金流情况、偿债能力、公司发展前景等考察公司的基本情况，而财务管理水平的高低直接影响相关财务指标的优劣。

三、房地产公司财务管理工作的优化措施

1.健全财务管理体系。房地产企业要建立完善的财务管理制度，具体可以从以下方面入手：一是要从企业自身实际出发，将企业的成本管理、预算管理、财务分析、资产管理等各个方面融入到财务制度中，确保财务数据的统一性；二是要设立相应的财务管理机构，规范财务管理制度：如建立相应的报销制度、采购制度、现金制度、稽核制度，充分实现财务管理的制度化和规范化；三是建立健全的考核制度，根据企业各岗位的需要，明确工作人员的责任和义务，强化监督机制，强化财务人员的责任心，规范财务行为和工作程序,提高会计质量。

2.提高决策者的财务管理意识。房地产公司的高层领导者要转变经营理念，坚持树立财务管理。财务管理是企业的核心理念，切实把眼光从利润转向可持续发展上面来。企业领导要加强自身的管理技能学习，通过参加管理培训班来提高经营理念和管理水平，也可以通过和同行业人士的交流来学习和提高管理水平。

3.扩大房地产公司则务管理的资金筹集。如果想要在当前环境下促进房地产企业的更好发展，必须要结合当下房地产行业发展的现状对整个房地产行业做出分析，经过分析之后，我们可以得出，房地产企业必须要具备有足够的资金来作为维持房地产企业正常运转的基本保证。因此，对资金的筹备工作是应该摆在第一位需要解决的问题。具体来说，需要从四个方面进行：第一，依托银行贷款并将其作为资金筹备的主要方式，在此基础上拓展其他形式的金融业务，比如商业汇票和保函等；第二，要制定出一种合理有效的打入资本市场的途径，比如发行股票或者债券进行融资；第三，房地产公司需要对外筹集资金，以此方式来加大本企业的市场占有份额，扩大企业在市场上的竞争实力；第四，对融资左式进行创新，可采取多种方法进行。

4.提高财务人员的综合素质。房地产公司应该以不断夯实财务管理为基础，切实规范财务管理和财务基础，努力把财务管理水平提高到最佳。财务工作是一项专业性比较强的业务工作，因此在房地产企业进行财务管理人员的招聘时要选择既会财会知识的人员，又对各项会计法规较为熟悉的人员。同时还要考核员工的职业道德和专业胜任能力，要求员工不仅要具备优秀的专业胜任能力，而且还要有良好的职业道德修养。

5.加强风险控制。房地产公司财务管理中的风险控制主要从以下方面入手：一是要了解当下的法律环境，尤其是在现有的市场环境下，企业必须要以法律为依托，规范各项业务活动和经济活动，科学进行利润分配，强化企业理财职能；二是要了解企业所在的经济环境，要以我国国民经济为导向，深入公司体制改革，适应我国的市场经济体制，一切从实际出发，及时调整公司的经营方式，以此来提高自己的市场应变能力。

参考文献：

[1]田林永.房地产企业财务现状及管理建议[J].上海房地,2011(5).

[2]田林永.当前房地产企业财务现状及管理建议[J].中国住宅设施,2011(7).

[3]钱剑.我国房地产企业财务管理存在的问题与完善对策[J].中国总会计师,2010(2).

第7篇

    【关键词】房地产公司;经营;管理;发展战略

    房地产行业在经历了二十年的快速发展之后,成为了国内重要的经济支柱之一。国家的对其发展的趋势和方向也从最初的鼓励到了现在的调控。使得房地产行业的泡沫没有继续膨胀下去。房地产企业的发展也将面临新的机遇和挑战,在新的机遇和挑战到来之前应该调整公司的经营与管理方式以适应新的发展需求。下面我们就关于在新的形式下的房地产公司的经营管理方面进行简要分析与探讨。

    1 新形势下房地产公司经营与管理所面临的问题与挑战。

    国家对房地产行业的经营与发展进行大力的整顿与调控,使得房地产行业的经营环境发生了翻天覆地的变化。使得房地产公司的经营与发展履步维艰、面临着公司内部和外部环境的双重压力。显而易见,房地产公司的经营面临着许许多多的问题,有待于解决和研究。

    1.1 国家的调控政策给房地产公司的经营带来的问题。

    1.1.1 市场供求关系发生了转变。由于国家对于房地产一系列调控政策的出台,使得原来房地产的“销售热”、“抢购潮”、“投资热”等等现象只能让公司的经营者深深回忆了。房地产公司与购买者的主导地位发生了转换。市场上的观望状态持续延期,投资者也开始理智的选择躲避风头或者转而投资其他行业。

    1.1.2 融资环境的转变。以前的房地产公司的融资渠道多为银行贷款,或者是抵押贷款。如今国家大力限制房地产公司的贷款金额,提高了放款的门槛。使得房地产公司在融资方面需要重新寻找新的融资渠道。

    1.1.3 市场对于房地产的产品开发提出了新的要求。以前房地产在经营中占有主导地位,公司的经营重点主要放在了快速建设和促进销售上。忽略了产品的多样化经营和精品化经营。如今房地产公司面对市场激烈竞争的压力,不得不在产品的多样化和精品化上多下点功夫。

    1.2 公司的内部经营为应对新的市场环境所存在的问题。

    1.2.1 公司经营结构的调整。在房地产公司在市场中占主导地位的时候。房地产为使资金快速回笼或者是尽快的扩大经营成果往往是选择快速的买地进行开发、然后大力的销售。开发、销售是房地产公司经营的两大板块。面对竞争日益激烈的市场环境,房地产公司也将加大在管理、经营和服务上的关注度。

    1.2.2 公司需要对资金链进行严格控制。房地产公司的经营有其显着的特点。在资金的运用方面需要大量的资金来进行项目运作或者是周转,甚至于积压。因此严格的控制资金链是公司经营中最主要的问题之一。银行贷款的严格监管使得融资变得相对艰难。政府土地交易政策的转变又加大了资金的运转量。无不对公司资金链的正常运作带来了严峻的考验。

    1.2.3公司需要建立现代化的经营管理体制。没有竞争就没有进步,房地产行业的畸形发展虽然取得了一定的经营成果,也给房地产公司带来了严重的损失。现代化经营与管理体制是保障公司长久立于不败之地的根本。这就对房地产公司的经营管理带来了新的问题。比如加大会计电算化的建设以及成本核算的能力,优质高效的设计团队,优质的服务团队和管理团队等等都需要房地产公司加快建设速度和加大力度。

    2 关于房地产公司的经营与管理一些措施和方案。

    鉴于以上我们对于房地产公司所处的市场环境与公司内部所存在的问题进行的分析与探讨,为了更好的经营发展企业和发展国民经济。我们应该作出一些具体的措施与方案为它们的发展进行努力。具体的措施有以下几点。

    2.1 加强公司的人才培养与招揽,建立公司的经营体制。

    人才是公司经营发展的根本,管理人才和专业人才以及复合型的人才等等都是目前处于转型期的房地产公司所迫切需要的。注重于对人才的培养和招揽是公司为长久的发展战略的实现以及建立全面的现代化的经营管理体制作出基本的铺垫作用。市场竞争的激烈化使的房地产公司的经营模式逐渐的向多元化、复杂化进行转变。因此建立健全的经营体制是符合公司的发展需要的。公司的经营也应该为了规避风险和扩大利益进行多元化的转变。

    2.2 加强成本核算的能力和开发多方面的融资渠道。

    房地产竞争的激烈化势必影响房地产的经营成果与经营成本,房地产公司应该加强经营成本核算的能力,很好的控制公司的财务运营状况。使得企业在成本上具有很大的优势,以求在竞争中的绝对优势。银行缩紧银根,对于房地产的开发和销售都带来了不小的打击。房地产公司的经营中离不开融资,这就需要经营者在融资渠道的开辟上多动头脑,不能一味的追求资金的快速回笼毕竟这不符合房地产的正常运营状态的。比如说在开发中多采用合作的形式,有效地减少开发占用资金,扩大与基金、信托等等金融机构的合作。

    2.3 加强公司的内部管理,合理有效的规避风险。

    房地产公司发展二十年来,多受到国家的政策扶持。但是如今骤然面临市场经济的控制,必须要在管理上多下功夫,不然各种风险都将对房地产企业形成致命的打击。加强公司的内部管理,无疑是降低和规避风险最好的措施,也是企业得以发展的重要前提。如今的房地产企业内部管理还处于初级阶段。建立健全管理体制,构建现代化的分工经营部门体系;建立内部控制制度和现代化的信息网络平台。都是加强公司内部管理的有效措施和主要途径。通过成本核算和质量控制有效的规避企业在经营的过程中由于工程开发和资本运作带来的资金风险和质量风险等等。

    2.4 做好对市场动态的把握,根据市场的需求设计、生产产品以及差异化生产战略的运用。

    由于前期房地产的火热经营状态,使得许多人都想从中分得一块利益。大大小小的房地产公司纷纷建立且有愈演愈烈之势。如今的好前景已经一去不复返了。使得原本还不算厉害的竞争问题也日益突出。房地产企业就是生产房产产品经营房产产品的经营企业。房产作为商品和其他的商品一样也需要市场的选择或者淘汰。想要取得竞争的优势就需要把握市场的动态,去探析消费者的心理需求。根据不同的群体有不同的需求来进行产品的细分。这些是房地产公司经营与管理的主要内容,只有做好这些才是房地产经营与管理的最终目的。

    2.5 整合资源,合理有效的运用资源。

    企业经营与管理的过程也是对各种资源经营与管理的过程,房地产企业更是大量的资源进行运作的过程。由于房地产企业的资源运作有着运转周期长、运转的数量大等等特点。决定了资源的管理也是房地产公司需要高度关注的经营问题之一。前期的房地产经营形式较好,突然间的降温必定使得众多的房地产企业出现了大量的商品积压,也就是商品房闲置积压的状况。这对于房地产企业来说就是资源的占用,对于房地产公司的资金链运转形成了一定的压力。同时,因为贷款的问题跨期越长损失也就越多。购买的土地闲置也是房地产企业的资源占用的一种常见现象。所以,对于现有资源进行全面得的整合,在以后的发展中合理利用资源也是房地产公司经营与管理的主要工作。

    总结

    本文主要对于房地产企业经营与管理中所存在的问题和今后发展与进步的一些有效的建议与措施进行了简要的论述与分析。旨在为房地产企业的稳定发展作出自己的努力。并希望更多的人参与到房地产企业经营与管理的研究工作中来。为房地产公司及国家房地产行业的发展共同努力。

    参考文献

    [1]陈文欢. 房地产企业财务管理现状分析[J]. 企业研究, 2011(6)

第8篇

【关键词】房地产；开发；经营；问题；管理

房地产行业在经历了二十年的快速发展之后，成为了国内重要的经济支柱之一，国家对其发展的趋势和方向也从最初的鼓励到了现在的调控，使得房地产行业的泡沫没有继续膨胀下去，我国的房地产行业逐步迈向稳定的发展阶段。既然房地产行业的热量已经冷却下来了，房地产企业就要在市场环境的改变下调整公司的经营战略以及管理方式，使企业的发展更能适应市场经济发展的需求。企业应该根据自己的特点来调整自己的经营与管理体制，整合所有的资源，制定稳定的发展计划完成平稳的过渡。

一、现阶段房地产公司经营与管理所面临的问题与挑战

国家对房地产行业的经营与发展进行大力的整顿与调控，使得房地产行业的经营环境发生了翻天覆地的变化，使得房地产公司的经营与发展履步维艰、面临着公司内部和外部环境的双重压力，房地产公司的经营面临着许许多多的问题，有待于解决和研究。

1.国家的调控政策给房地产公司的经营带来的问题

（1）市场供求关系发生了转变

由于国家对于房地产一系列调控政策的出台，使得原来房地产的“销售热”、“抢购潮”、“投资热”等等现象只能让公司的经营者深深回忆了。房地产公司与购买者的主导地位发生了转换，市场上的观望状态持续延期，投资者也开始理智的选择躲避风头或者转而投资其他行业。

（2）融资环境的转变

以前的房地产公司的融资渠道多为银行贷款，或者是抵押贷款，如今国家大力限制房地产公司的贷款金额，提高了放款的门槛，使得房地产公司在融资方面需要重新寻找新的融资渠道。

（3）市场对于房地产的产品开发提出了新的要求

以前房地产在经营中占有主导地位，公司的经营重点主要放在了快速建设和促进销售上，忽略了产品的多样化经营和精品化经营。如今房地产公司面对市场激烈竞争的压力，不得不在产品的多样化和精品化上多下点功夫。

2.公司的内部经营为应对新的市场环境所存在的问题

（1）公司经营结构的调整

在房地产公司在市场中占主导地位的时候，房地产为使资金快速回笼或者是尽快的扩大经营成果往往是选择快速的买地进行开发、然后大力的销售。开发、销售是房地产公司经营的两大板块，面对竞争日益激烈的市场环境，房地产公司也将加大在管理、经营和服务上的关注度。

（2）公司需要对资金链进行严格控制

房地产公司的经营有其显着的特点，在资金的运用方面需要大量的资金来进行项目运作或者是周转，甚至于积压，因此严格的控制资金链是公司经营中最主要的问题之一。银行贷款的严格监管使得融资变得相对艰难，政府土地交易政策的转变又加大了资金的运转量，无不对公司资金链的正常运作带来了严峻的考验。

（3）公司需要建立现代化的经营管理体制

没有竞争就没有进步，房地产行业的非常规发展虽然取得了一定的经营成果，也给房地产公司带来了严重的损失。现代化经营与管理体制是保障公司长久立于不败之地的根本，这就对房地产公司的经营管理带来了新的问题，比如加大会计电算化的建设以及成本核算的能力，优质高效的设计团队，优质的服务团队和管理团队等等都需要房地产公司加快建设速度和加大力度。

二、房地产公司的经营与管理一些措施和方案

鉴于以上我们对于房地产公司所处的市场环境与公司内部所存在的问题进行的分析与探讨，为了更好的经营发展企业和发展国民经济，我们应该作出一些具体的措施与方案为它们的发展进行努力，具体的措施有以下几点：

1.加强公司的人才培养与招揽，建立公司的经营体制

人才是公司经营发展的根本，管理人才和专业人才以及复合型的人才等等都是目前处于转型期的房地产公司所迫切需要的。注重于对人才的培养和招揽，是公司为长久的发展战略的实现，以及建立全面的现代化的经营管理体制作出基本的铺垫作用。市场竞争的激烈化使的房地产公司的经营模式逐渐的向多元化、复杂化进行转变，因此建立健全的经营体制是符合公司的发展需要的，公司的经营也应该为了规避风险和扩大利益进行多元化的转变。

2.加强成本核算的能力和开发多方面的融资渠道

房地产竞争的激烈化势必影响房地产的经营成果与经营成本，房地产公司应该加强经营成本核算的能力，很好的控制公司的财务运营状况，使得企业在成本上具有很大的优势，以求在竞争中的绝对优势。银行缩紧银根，对于房地产的开发和销售都带来了不小的打击，房地产公司的经营中离不开融资，这就需要经营者在融资渠道的开辟上多动头脑，不能一味的追求资金的快速回笼，毕竟这不符合房地产的正常运营状态的。比如说在开发中多采用合作的形式，有效地减少开发占用资金，扩大与基金、信托等等金融机构的合作。

3.加强公司的内部管理，合理有效的规避风险

房地产公司发展二十年来，多受到国家的政策扶持，但是如今骤然面临市场经济的控制，必须要在管理上多下功夫，不然各种风险都将对房地产企业形成致命的打击，加强公司的内部管理，无疑是降低和规避风险最好的措施，也是企业得以发展的重要前提。如今的房地产企业内部管理还处于初级阶段，建立健全管理体制，构建现代化的分工经营部门体系，建立内部控制制度和现代化的信息网络平台，都是加强公司内部管理的有效措施和主要途径。通过成本核算和质量控制，有效的规避企业在经营的过程中，由于工程开发和资本运作带来的资金风险和质量风险等等。

4.做好对市场动态的把握，根据市场的需求设计、生产产品以及差异化生产战略的运用

由于前期房地产的火热经营状态，使得许多人都想从中分得一块利益，大大小小的房地产公司纷纷建立且有愈演愈烈之势，如今的好前景已经一去不复返了，使得原本还不算厉害的竞争问题也日益突出。房地产企业就是生产房产产品经营房产产品的经营企业，房产作为商品和其他的商品一样也需要市场的选择或者淘汰，想要取得竞争的优势就需要把握市场的动态，去探析消费者的心理需求，根据不同的群体有不同的需求来进行产品的细分，这些是房地产公司经营与管理的主要内容，只有做好这些才是房地产经营与管理的最终目的。

5.整合资源，合理有效的运用资源

企业经营与管理的过程也是对各种资源经营与管理的过程，房地产企业更是大量的资源进行运作的过程，由于房地产企业的资源运作有着运转周期长、运转的数量大等等特点，决定了资源的管理也是房地产公司需要高度关注的经营问题之一。前期的房地产经营形式较好，突然间的降温必定使得众多的房地产企业出现了大量的商品积压，也就是商品房闲置积压的状况，这对于房地产企业来说就是资源的占用，对于房地产公司的资金链运转形成了一定的压力。同时，因为贷款的问题跨期越长损失也就越多，购买的土地闲置也是房地产企业的资源占用的一种常见现象，整合现有资源，在以后的发展中合理利用资源也是房地产公司经营与管理的主要工作。

三、总结

从房地产企业经营与管理中所存在的问题和今后发展与进步的一些有效的建议与措施，进行了简要的论述与分析，旨在为房地产企业的稳定发展作出自己的努力。并希望更多的人参与到房地产企业经营与管理的研究工作中来，为房地产公司及国家房地产行业的发展共同努力。

参考文献：

第9篇

关键词：房地产公司：经营：管理：发展战略

房地产行业在经历了二十年的快速发展之后，成为了国内重要的经济支柱之一。国家的对其发展的趋势和方向也从最初的鼓励到了现在的调控。使得房地产行业的泡沫没有继续膨胀下去。房地产企业的发展也将面临新的机遇和挑战，在新的机遇和挑战到来之前应该调整公司的经营与管理方式以适应新的发展需求。下面我们就关于在新的形式下的房地产公司的经营管理方面进行简要分析与探讨。

1、新形势下房地产公司经营与管理所面临的问题与挑战。

国家对房地产行业的经营与发展进行大力的整顿与调控，使得房地产行业的经营环境发生了翻天覆地的变化。使得房地产公司的经营与发展履步维艰、面临着公司内部和外部环境的双重压力。显而易见，房地产公司的经营面临着许许多多的问题，有待于解决和研究。

1.1 国家的调控政策给房地产公司的经营带来的问题。

1.1.1 市场供求关系发生了转变。由于国家对于房地产一系列调控政策的出台，使得原来房地产的“销售热”、“抢购潮”、“投资热”等等现象只能让公司的经营者深深回忆了。房地产公司与购买者的主导地位发生了转换。市场上的观望状态持续延期，投资者也开始理智的选择躲避风头或者转而投资其他行业。

1.1.2 融资环境的转变。以前的房地产公司的融资渠道多为银行贷款，或者是抵押贷款。如今国家大力限制房地产公司的贷款金额，提高了放款的门槛。使得房地产公司在融资方面需要重新寻找新的融资渠道。

1.1.3 市场对于房地产的产品开发提出了新的要求。以前房地产在经营中占有主导地位，公司的经营重点主要放在了快速建设和促进销售上。忽略了产品的多样化经营和精品化经营。如今房地产公司面对市场激烈竞争的压力。不得不在产品的多样化和精品化上多下点功夫。

1.2 公司的内部经营为应对新的市场环境所存在的问题。

1.2.1 公司经营结构的调整。在房地产公司在市场中占主导地位的时候。房地产为使资金快速回笼或者是尽快的扩大经营成果往往是选择快速的买地进行开发、然后大力的销售。开发、销售是房地产公司经营的两大板块。

1.2.2 公司需要对资金链进行严格控制。房地产公司的经营有其显着的特点。在资金的运用方面需要大量的资金来进行项目运作或者是周转，甚至于积压。因此严格的控制资金链是公司经营中最主要的问题之一。银行贷款的严格监管使得融资变得相对艰难。政府土地交易政策的转变又加大了资金的运转量。

1.2.3 公司需要建立现代化的经营管理体制。没有竞争就没有进步，房地产行业的畸形发展虽然取得了一定的经营成果，也给房地产公司带来了严重的损失。现代化经营与管理体制是保障公司长久立于不败之地的根本。这就对房地产公司的经营管理带来了新的问题。

2、关于房地产公司的经营与管理一些措施和方案。

鉴于以上我们对于房地产公司所处的市场环境与公司内部所存在的问题进行的分析与探讨，为了更好的经营发展企业和发展国民经济。我们应该作出一些具体的措施与方案为它们的发展进行努力。具体的措施有以下几点。

2.1 加强公司的人才培养与招揽，建立公司的经营体制。

人才是公司经营发展的根本，管理人才和专业人才以及复合型的人才等等都是目前处于转型期的房地产公司所迫切需要的。注重于对人才的培养和招揽是公司为长久的发展战略的实现以及建立全面的现代化的经营管理体制作出基本的铺垫作用。市场竞争的激烈化使的房地产公司的经营模式逐渐的向多元化、复杂化进行转变。因此建立健全的经营体制是符合公司的发展需要的。公司的经营也应该为了规避风险和扩大利益进行多元化的转变。

2.2 加强成本核算的能力和开发多方面的融资渠道。

房地产竞争的激烈化势必影响房地产的经营成果与经营成本，房地产公司应该加强经营成本核算的能力，很好的控制公司的财务运营状况。使得企业在成本上具有很大的优势，以求在竞争中的绝对优势。银行缩紧银根，对于房地产的开发和销售都带来了不小的打击。房地产公司的经营中离不开融资，这就需要经营者在融资渠道的开辟上多动头脑，不能一味的追求资金的快速回笼毕竟这不符合房地产的正常运营状态的。

2.3 加强公司的内部管理，合理有效的规避风险。

房地产公司发展二十年来，多受到国家的政策扶持。但是如今骤然面临市场经济的控制，必须要在管理上多下功夫，不然各种风险都将对房地产企业形成致命的打击。加强公司的内部管理，无疑是降低和规避风险最好的措施，也是企业得以发展的重要前提。如今的房地产企业内部管理还处于初级阶段。建立健全管理体制，构建现代化的分工经营部门体系：建立内部控制制度和现代化的信息网络平台。都是加强公司内部管理的有效措施和主要途径。通过成本核算和质量控制有效的规避企业在经营的过程中由于工程开发和资本运作带来的资金风险和质量风险等等。

2.4 做好对市场动态的把握，根据市场的需求设计、生产产品以及差异化生产战略的运用。

由于前期房地产的火热经营状态，使得许多人都想从中分得一块利益。大大小小的房地产公司纷纷建立且有愈演愈烈之势。如今的好前景已经一去不复返了。使得原本还不算厉害的竞争问题也日益突出。房地产企业就是生产房产产品经营房产产品的经营企业。房产作为商品和其他的商品一样也需要市场的选择或者淘汰。想要取得竞争的优势就需要把握市场的动态，去探析消费者的心理需求。根据不同的群体有不同的需求来进行产品的细分。这些是房地产公司经营与管理的主要内容，只有做好这些才是房地产经营与管理的最终目的。

2.5整合资源，合理有效的运用资源。

企业经营与管理的过程也是对各种资源经营与管理的过程，房地产企业更是大量的资源进行运作的过程。由于房地产企业的资源运作有着运转周期长、运转的数量大等等特点。决定了资源的管理也是房地产公司需要高度关注的经营问题之一。前期的房地产经营形式较好，突然间的降温必定使得众多的房地产企业出现了大量的商品积压，也就是商品房闲置积压的状况。这对于房地产企业来说就是资源的占用，对于房地产公司的资金链运转形成了一定的压力。购买的土地闲置也是房地产企业的资源占用的一种常见现象。所以，对于现有资源进行全面得的整合，在以后的发展中合理利用资源也是房地产公司经营与管理的主要工作。

第10篇

关键词：房地产；财务管理；问题对策

中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）06-0-01

自从我国的住房体制改革以来，迅速隆起了房地产企业的发展，而且它目前的社会经济生产中占有十分重要的地位，成为推动我国经济发展的增长点。房地产公司也从单一的地区发展到多个地区，从单一的产业发展到多产业的集团公司[1]。然而，一个公司管理的好与坏，直接可以从财务管理方面反映出来。

一、当前房地产公司财务管理工作的现状

(1)管理制度不够健全。现如今，首先，有很多的房地产公司的财务管理缺乏严重的科学性。即使是有的公司有制度，也只是流于形式，根本没有具体的实施。其次，制度不够规范使工作人员执行起来也不够主动，总体的经营战略不清晰，公司缺乏长期性的战略目标，从而导致员工缺乏长远的发展；管理制度缺乏可操作性，导致财务工作的盲目，使财务分析不能够得到有效的应用；缺乏明确的对资本回报率的考虑，在对投资项目进行选择的时候只是一味的追求多元化经营和效益；理论要求和具体的实际工作脱节，导致项目实施之前缺乏可行性的分析。

(2)财务体系复杂，管理难度大。在房地产进行开发的过程中，因为所涉及到的面比较多，如：基础设施费、土地拆迁费、前期准备费、物业费、安装费用等等。因此，所反映出来的财务关系也比较复杂，这不仅表现在公司和员工、投资者、被投资单位、债权人以及集团内部管理部门和集团内部各个单位之间的经济关系，也表现在房地产开发过程中和设计单位、供应商、居民、中介、承建商、银行、购房者、政府部门等一些频繁和大量的有资金往来的结算关系，这无疑给如此繁杂的财务管理关系里面又增加了难度[2]。所以，这要求财务人员必须要加强债务债权的管理，协调好各个方面的关系。

(3)成本管理和财务预算的意识有待加强。在一个房地产项目进行投资前没有对其进行可行性研究，以及对可行性研究不够重视，且随意性较大，对整个项目的资金、收入、回收期、成本、利息、收益率等没有做细致全面的分析，导致项目的投资成本加大，从而影响项目预期的利润实现。忽视企业内部各个职能部门执行全面成本核算的重要作用，导致财务人员没有办法及时的收集第一线的资料，使实际生产的费用和预算的偏差较大；房地产公司项目开发对全面预算管理执行得不够到位，没有积极地调动公司职员和各个本门的管理人员来参加成本的管理，使预算管理只是一种形式；没有及时地分析各个开发项目的成本情况，导致成本的不利和滞后。

(4)财务管理人员的素质不高，使财务管理水平较低。目前，我国一部分房地产企业中的职员和财务管理人员，他们之前都是从事不同的职业。因此，对待经营管理都没有很好的认识，且文化程度还不高。这种现象尤其在民营企业的房地产公司尤为显著。有相当多的一部分房地产公司的员工和管理者他们都是从以前的包工头和技术员发展起来的所以说他们缺少现代化的管理经营理念，在具体的管理中只是凭着感觉来进行管理，认为财务只是简单的算账、记账以及对账等等。诸多的管理经营者如：出纳、家族式管理、会计等都是用自己的亲戚来担当，尤其是在财务的出纳方面一定是自己的亲戚。所以，出纳人员就成了公司的领导者，由于亲戚不是财务方面的专业人员，没有专业的会计素养，更没有较高的管理水平，就不可能有较高的管理水平，更不可能有新颖的管理财务的理念。又由于房地产行业的风险很高，所以这样不专业的财务管理队伍肯定会对公司的可持续发展产生不良影响，甚至还有导致公司资金的运转困难而产生倒闭的可能。

二、房地产公司财务管理工作的对策

(1)创造良好的发展环境。创造良好的企业发展环境，尤其是在房地产企业的发展内部和外部环境上。众所周知，一个企业的企业会计和财务管理以及财务会计的发展是密切相关的。因此，不断的优化财务管理的环境时房地产公司企业财务管理的客观条件。针对这些问题，一些相关的会计管理部门要注重各个环节的完善和改良，进而来促进企业的财务机制和全面发展的创新以及改革。

(2)提高决策者的财务管理意识。俗话说得好：“火车跑得快，全靠车头带”，在房地产公司也是一样，决策者的财务意识直接决定一个企业的财务管理水平。因此，房地产公司的高层领导者要转变经营理念，坚持树立财务管理。财务管理是企业的核心理念，切实把眼光从利润转向可持续发展上面来。认清楚实施财务管理的必要性以及重要性，把财务管理树立在企业管理的中心位置。企业领导可以通过参加管理培训班来提高经营理念和管理水平，也可以通过和同行业人士的交流来学习和提高管理水平。

(3)提高财务人员的综合素质。房地产公司应该以不断夯实财务管理为基础，切实规范财务管理和财务基础，努力把财务管理水平提高到最佳。财务工作是一项专业性比较强的业务工作，因此在房地产企业进行财务管理人员的招聘时要选择既会财会知识的人员，又对各项会计法规较为熟悉的人员[3]。还要对在职的会计人员进行定期或者不定期的会计专业知识培训，及时更新专业会计人员的知识，提高专业水平。

(4)加大评审力度。公司的审计部门除了每天要完成全面的审计工作，还要在具体项目的建设中实施不定期的专项审计，对在进行审计的过程中发现的任何问题都要及时的向相关部门反应和及时的整改，并对整改后的情况进行切实的落实[4]。对房地产公司建立完工项目的评价制度，组织各个业务部门对项目完成以后取得的经济效益进行综合的分析和评价，并定期的总结出经验和教训，为日后的顺利工作和项目开发提供可行性的建议。

三、总结

房地产企业的发展在不断地持续，处理好财务方面的相关问题，科学合理的管理方式、减少债务支出、降低房地产业的成本，提高企业的竞争力是房地产企业现在和以后要实现的目标。

参考文献：

[1]张月,王静.我国中小企业财务理存在的问题及对策探讨[J].会计之友(下财旬刊),2009(1):152-154.

[2]冯志铯,鲁忠军.我国中小房地产企业财务管理中存在的问题及对策分析[J].中国集体经济,2010(25):153-156.

第11篇

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为商品房买卖合同的担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定来处理;因不可归责于双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”此条规定为处理签订认购书后未签购房合同的情况下，定金如何处理提供了一个原则性的规定。如果出卖方的原因未能签订购房合同，则双倍返还定金。如买受人一方的原因未能签订购房合同，则所交之订金不能退还。如果是不能归咎于双方的原因，则定金应当退还买受人。

认购书(也叫订购书、预订书)从民法和合同法的理论来看，属于一种预约民事合同，它是相对于本约即商品房买卖合同而言的，是指当事人以将来订立商品房买卖合同作为约定的合同。违反预约合同，同样要承担违约责任。另一方有权请求法院强制其履行订立本约的义务，也可请求其承担违约责任。因此，如果认购书有关于定金的约定，当事人违约就应当依据定金条款承担责任。

但是，不能签订购房合同的原因在生活中总是很复杂，究竟应归咎于何方往往很难把握。为帮助大家理解，故现举数例说明如下：

案例一：2005年7月份某天，李某在观看广州市某房地产公司楼盘的推介项目时，相中了该楼盘的A栋301房，根据售楼小姐提供的资料说明显示，该楼盘套内面积115平方米，单价9000元每平米。如当时签订认购，可享受九五折优惠。李某当即签订了认购书并于第二日交纳了定金叁万元。认购书中约定：“……签订本认购书后十五日内双方签订商品房买卖合同，如乙方不签订的，定金不予退还。”在交付定金后第8天，李某依约来到该房地产公司的营业点签约，售楼小姐接待了他，当李某接过房地产公司提供的商品房买卖合同文本时，发现在文本中增加了几项补充约定的条款，均是减轻或者免除房地产公司违约责任的条款，而且将房屋交付条件自行设定为“竣工以后，接到入住通知后15日内必须入住”，将产权登记时间约定为交房后720天内。李某认为，这些都是霸王条款。而且在认购书中没有列明，售楼小姐当时也未说明。故拒绝签约，要求退还定金。房地产公司认为是李某单方面不签约，没有订立购房合同的诚意，无权要求返还定金。经协商不成，李某诉至法院。法院经审理认为：签订认购书后，双方因买卖合同条款未能协商一致，属于因不可归责于双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第四条，判决房地产公司将定金返还给李某。

案例二：2005年6月4日，王某与某房地产公司签订了一项认购书，约定购买房地产公司某楼盘的B栋一房。签约后，王某依约交付了定金叁万元。但是，房地产公司却在认购书生效后将此房又另售给其他人。王某知道后，要求与房地产公司双倍返还定金。房地产公司认为，认购书不是正式合同，只同意原额返还定金，不同意双倍返还。经协商不成，王某诉至法庭，法院经审理认为：王某与房地产公司签订的认购书合法有效，现因房地产公司另售他人的原因导致不能签订房地产买卖合同，房地产公司应承担违约责任。故判决房地产公司向王某双倍返还定金。

案例三：2006年4月，张某与某房地产公司签订认购书，认购该公司开发的位于某处的房产，并按照约定交付了定金。按照约定，双方应当在七日内签订购房合同，但是，张某因公司委派出差到另一城市，因工作较忙，也一直未与房地产公司联系。十五日后，当张某找到房地产公司要求签约时，遭拒绝，要求退还定金，也遭拒绝。张某认为，双方未签正式购房合同，房地产公司无偿取得定金，属不当得利。故诉至法院，请求返还。法院经审理认为：张某与房地产公司签订的认购书合法有效，现张某自身的原因导致不能签订房地产买卖合同，张某应承担违约责任，无权要求返还定金。结果，张某败诉。

第12篇

关键词：房地产公司；会计监督；对策

会计监督是会计的基本职能之一。房地产公司会计监督是指房地产公司会计对房地产公司所从事业务事项的合法性、真实性、准确性、完整性进行审查的工作过程。合法性是指会计监督确认房地产公司经济业务事项或生成会计资料的程序是否符合我国会计法律法规和其他相关法律法规的规定；真实性是指会计监督房地产公司会计计量、记录的相关活动是否实际发生或按规定生成相应的会计资料，杜绝会计资料因人为因素的失真；准确性是指房地产公司会计按照我国会计法规体系的相关要求，监督房地产公司生产经营过程中产生的各种会计资料所记录的会计数据之间是否吻合，应确保各个数据之间吻合；完整性是指房地产公司会计核算公司相关经济活动过程中形成和提供的各种会计资料是否齐全和完整。

一、房地产公司会计监督现状及原因分析

有效的会计监督有利于房地产公司形成良好的经济秩序，协助管理朝着更好的方向发展。然而，在我国部分房产公司中，会计监督形如虚设，会计监督的不力，一定程度上加剧了会计行业的困境，导致会计信息失真、弄虚作假现象增多、诚信严重缺失等不利局面，不仅危及公司经营者、投资者、债权人的利益，而且阻碍了国家宏观调控和房地产公司管理的正常进行。产生这些现象的原因大致可分为以下方面：

1.法律制度不健全。

由于会计监督的特殊性以及房地产公司所从事的行业特殊性，决定了有效的会计监督必然以会计法律法规和房地产相关法律为准绳及行为标准。自1985年我国的第一部会计法通过并开始施行，后来为了更好地适应我国经济建设及市场经济体制改革的要求，会计法也相应做过几次修订。近年来，房屋价格持续上扬，城市房屋销售价格上涨幅度成倍增加，随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。就使得部分相关规定严重滞后，但相关会计法律法规的清理废止或修改工作未能及时跟进；甚至出现了会计法未涉及的真空地带，造成无法可依的局面。

2.监督体系流于形式。

据我国《会计法》的规定，完整的会计监督体系是集单位内部监督、社会监督、政府监督三位于一体的有效监督体系。但现状是它们并未完全发挥其应有的作用，甚至有不断弱化的趋势，表现为：首先，管理体制的不健全导致单位内部会计监督的缺位。虽然相关的制度规定也建立起来，但形如虚设无法得到有效的执行，以致会计秩序混乱，弄虚作假现象频发。

3.人员素质有待提高。

现阶段我国会计行业的从业人员部分专业素养不高，或者相对较高，但对于房地产行业相关知识的缺乏，并部分存在法制观念淡薄，职业道德缺失严重等，都造成了监督不力的局面。许多会计从业人员并没有意识到正确行使会计监督职能以保障公司经济活动行为所涉及的资金运作的合法性、合理性及公司效益的实现是法律法规所赋予的一项权利和义务。

二、会计监督在房地产行业的几点建议

针对以上所提出的房地产公司会计监督的现状和产生的原因，建议采取如下改进措施：

1.加强法制建设，完善相关制度体系。

完整的法律体系是会计监督职能有效发挥的有力保障。对于目前实行的《会计法》尽快出台相关的实施细则，并结合房地产公司管理的相关法律法规对会计权利、义务及相应的责任应做出详尽明确的解释规定，达到总则与实施细则相配套实施，使会计监督有法可依。提高会计监督的独立性，明确房地产公司内部监督、社会监督、政府监督的执法职责和权限，避免在出现问题时相互推诿。并且，从法律层面上加以明确相关责任追究原则，增加违法人员的作假成本，加大对监督不力行为的处罚和执行力度。为进一步规范会计行为，对相关政策的制定应与时俱进，对房地产行业中出现的新情况、新问题及时进行深入的了解，并做出及时的反应。结合新形势下会计工作实践的需要，制定统一的会计制度，形成以会计法为核心的集法律、法规、规章的完整的会计监督法系体系。同时，各地区应在结合自身情况的基础上，依据会计法的基本规定，制定出切合实际的规章制度，以促进当地会计监督的有效实施。

2.健全三位一体的监督体系，强化会计监督职能。

加强政府监督主要是加强财政、审计、税务机关对房地产公司会计工作的监督，相关部门应严格遵照法律法规，依法加强对会计行业的管理和监督，对违法违纪单位和个人要严肃处理，并做好典型宣传，以维护会计法的权威性。加强内部监督机制，要求房地产公司参与经济业务事项所有工作人员要相互分离、相互制约，要注重经济事项的决策和执行程序，明确财产清查的范围、期限和组织程序，实行不相容职务相分离的原则，对于重大违纪违规问题，要联合纪委、监察部门共同参与，形成多方面的内部监督体系。只有通过单位内部、社会、政府三方的共同努力形成合力，会计监督才能真正有所作为，会计行业才能得以继续健康稳定的发展。

3.加强房地产公司会计从业人员队伍建设。

作为房地产公司，要加强会计人员队伍建设：首先，要建立健全人才引进机制，改善会计从业人员队伍结构，注重引进人才的层次及实践工作能力；其次，建立会计从业人员培养机制，提升其专业操作技能，通过从业人员培养机制的建立最终形成高素质高业务水平的会计监督主体；再次，建立会计人才考核机制，搭建成长平台，提供丰厚待遇，注重对会计监督能力、核算能力的实际操作水平的考核；最后，应该特别加强职业道德教育和思想道德修养，组织学习相关的法律法规，在日常工作中要求会计从业人员时刻以法的准则严格要求自己，敢于与违法违规行为作斗争，积极履行会计监督职能。

参考文献：

[1]唐献东.完善“三位一体”会计监督体系——新《会计法》实施五周年有感[J].金融经济,2010(12).

第13篇

“做生意是几方的事情?”在采访中，我曾向一些功成名就的企业家发问。很多企业家笑道：“这太简单了，做生意的核心是买卖，在一买一卖中获得利润，所以主要是买卖双方了。”这个答案并不对——忘了最大的一方，这一方就是国家。生意永远是个要考虑三方的事情!

天津滨海新区锦祥制衣集团的贺志强在付出近2000万元学费以后，才真正懂得了这个道理。

制衣大佬跨界房地产

贺志强在制衣行业浸已近15年，15年里锦祥制衣从一个小作坊发展成为拥有3000多名员工，资产十几亿元的集团。公司业务稳步发展，聘用的职业经理人也很得力，闲下来的贺志强去北京大学参加了一个总裁班。在班里经教授点拨和同学的影响，贺志强意识到老板要有战略思维，才会将公司做大做强。

于是，回到天津后，贺志强开始现学现用，认为以公司目前的实力，完全可以进行多元化发展。在贺志强内心深处一直对房地产的暴利倾心已久，因为各地纷纷出台了限制性购房政策，民用商品房的开发已经是夕阳产业，但是商业地产却是炙手可热，他决定试一试。

公司的执行力还真不错，何志强把工作布置下去不到十天，公司的副总经理赵盈就兴冲冲来到他的办公室，告诉他有一家房地产公司要转让正在建设的一个写字楼的项目，转让的原因是公司资金不到位。而且因为房地产公司急于脱手，所以报价低于市场价格15％左右。

贺志强一听也很兴奋，当天下午就和赵盈一起来到这家房地产公司。“要不是我们总公司出现状况，我是绝对不舍得出手这个项目的，贺总你的好运气来了!”这家公司的老总姓严，操着一口浓重的闽南口音。严总说：福建总公司在国内多座城市都有房地产项目，可商品房销售持续低迷，占用了公司大量资金，导致资金链断裂，福建公司总部才决定将所有刚刚开建的项目全部转让，以解燃眉之急。

这个写字楼项目位于天津滨海新区相对繁华的地段，附近的商圈已经基本形成。而且，周围已经建成的写字楼和正在建设的项目也不是很多，理论上这个项目的销售是不成问题的。而且这个项目也刚刚拿下不到半年，刚完成土建施工。严总说：当初这块土地购买价格是5000万元，现在评估公司认为已经增值了3000万元，所以报价8000万元。

8000万元对于贺志强来说不成问题，而且他觉得价格很合理，他决定拿下这个项目。

回到公司以后，贺志强马上召集公司管理层开了会议，会上一些人对这个项目提出了质疑。常务副总提出的疑问是：以谁的名义来购买，如果以制衣集团来购买开发房地产是驴头不对马嘴，因为公司没有这个资质。而如果重新注册一家房地产公司，也不现实。房地产公司分为一级、二级、三级，开发大型的房地产项目肯定需要一级资质，而这个一级资质很难在一两年内拿下来。

公关部经理则提出：是否可以借用其它公司的房地产资质来进行交易，但贺志强觉得风险太大。因为，土地和其它相关的手续都在这家要转让的房地产公司名下，本来是制衣公司出钱，可过户到其它房地产公司名下，以后会后患无穷。

会上，财务部门负责人也提出，虽然8000万元的转让价格看似合理，但是，项目转让还存在契税的问题，8000万的契税就是240万元，也是一笔不少的数目……

因为以上种种问题，大家对于这个项目都不看好，贺志强也有些犹豫，可还是不甘心，他让副总赵盈去和房地产公司再交涉一下，看看大家担心的这些问题有没有解决办法。

出奇招：不买项目买公司

看来，严总的房地产公司真是遇到了难处，急于从项目中脱手，对于锦祥制衣集团的这些担担忧，严总说他们都可以帮忙解决。但严总提出：如果这些问题都解决了，是不是就可以按照8000万元来成交了?而且是马上成交。赵盈赶紧在电话里请示贺志强，得到了贺志强肯定的答复。

严总说，写字楼这个项目转让以后，天津的房地产公司也就没有存在的必要了，他们也不打算做了。所以，锦祥制衣集团不需要买这个写字楼的项目，只需要通过购买房地产公司股权的方式把公司买下，这样就等于间接购买了公司的写字楼项目。不但240多万元的过户费可以省下来了，锦祥制衣集团最担心的资质问题也随之解决了。

“太有创意了!”贺志强在电话里听到赵盈转述的这个解决方案后，高兴得连连叫好，让赵盈答应严总的建议，三天后签署合同。

可是，当贺志强让公司的法律顾问起草合同的时候，却遭到了法律顾问的坚决反对。法律顾问担忧房地产公司的债权债务非常复杂，如果把公司买下来，潜在的风险太大，尤其是在这么短时间完成交易非常不安全。

法律顾问的这个担忧很快被房地产公司的严总给打消了，严总承诺：为了表示诚意，公司可以采取存续分立(编者注：指一个公司将一部分财产或业务依法分出，成立两个或两个以上公司)的方式成立一个新公司，将公司的债权债务剥离到新公司里，这样老公司仅剩写字楼这一个项目，没有任何隐患。

房地产公司的诚意，让贺志强再也无法拒绝这笔交易。于是，在房地产公司进行了存续分立以后，贺志强以8000万元的价格购买了房地产公司99％的股权，成为了房地产公司的主人。省了240万赔了1750万!

因为项目都是现成的，而且施工企业也都已经找好了，只要资金有了保障，项目进展就没有了任何问题。在投入了4000万元建设费用以后，写字楼项目完工了，销售果然和预料的一样，非常火爆，不到两个月销售完毕，销售额达到了1.6亿元。经过初步核算，写字楼项目的利润可以达到2000万元。一年半的时间赚了2000万元，这要卖多少件衣服才能做到啊。可就在贺志强为自己的多元化发展庆祝的时候，税务部门登门后的一番话，让他猛然感到：自己掉到了房地产企业的陷阱里了!

贺志强马上给远在福建的严总打电话质问，严总也是一头雾水，说自己已是处处为服装集团着想了，为了免掉契税和帮助解决资质的问题，连公司都转让了，自己怎么就挖陷阱呢?

是啊，很多人都觉得一头雾水。

原来，税务所来的副所长是贺志强的同学，他给贺志强算了一笔缴税账：

房地产项目的销售额为1.6亿元，开出了1.6亿元的发票，按照一般人的理解，5％的营业税要按照开出的发票额来收取。但实际上，土地开发项目如果有转让，则营业税由前后几个公司分别来交。具体到贺志强这里，就是：如果贺志强用8000万元买来的是“项目”，而不是公司，则项目本身价值的8000万元应该是前一个房地产公司来缴，而不是贺志强来缴。如此一来，本以为买公司更安全，但贺志强也替房地产公司缴纳了项目价格5％、即400万元的营业税。

这还是小数目，当初房地产公司在5000万元的基础上按照增值3000万元卖的项目。而这3000万元，在当初进行股权转让的时候，是不需要缴纳增值税的，因为并没有在账面上体现出来，只有把房子卖了以后，这3000万元的增值才会体现在账面上。

而这3000万元的增值，如果当初贺志强买来的是项目的话，应该由房地产公司先行缴纳土地增值税。但是，当初进行的是股权交易，不存在土地增值的问题，所以，房地产公司就成功地避开了这3000万元增值纳税。而现在，这3000万元的增值部分需要缴纳20％到60％的土地增值税，即使按照最少的20％来缴纳土地增值税，也需要600万元。

另外，这3000万元还要缴纳25％的企业所得税750万元。因为是股权交易，房地产公司居然也免缴了。

营业税、土地增值税、再加上企业所得税，贺志强就要代替房地产公司缴纳1750万元的冤枉税。而当初如果贺志强不购买公司股权而是购买项目，需要缴纳的仅仅是3％的契税，也就是240万元。1750万元减去240万元，买公司这一决策居然让企业多缴了15107／元的税!如今贺志强仍然窝火的是，这些税本来应该由卖方缴纳。

第14篇

一、DEA模型基本原理及其有效性判定

（一）DEA基本模型 数据包络分析方法（Data Envelopment A

nalysis，DEA）是由美国著名运筹学家Chames等（1978）提出，以相对效率概念为基础的一种效率评价方法。它把单输入、单输出的工程效率推广到多输入、多输出同类决策单元（Decision Making Unit

s，DMU）的有效性评价中，极大地丰富了微观经济中的生产函数理论及其应用技术，同时在避免主观因素、简化算法、减少误差等方面有着不可低估的优越性。从经济学中的生产有效性分析角度看，该模型是用来评价具有多输入特别是多输出的决策单元同时为“技术有效”和“规模有效”的十分理想且卓有成效的模型和方法。DEA从最有利于决策单元的角度进行评价，注重对每一个决策单元的优化，能够指出有关指标的调整方向。

（二）DEA模型有效性判定 假设有n个决策单元（Decision Making Units，简称DMU），每个决策单元都有m种类型“输入”（表示该决策单元对“资源”的耗费）以及s种类型“输出”（表示该决策单元在消耗了“资源”之后表明“成效”的指标）。Xij表示第J个决策单元对第I种输入的投入量；Yrj表示第J个决策单元对第R种输出的产出量；VI表示第I种输入的权重；UR表示对第R种输出的权重，其中，I=1，2，3，…，m；r=1，2，3，…，S。记投入可以表示为：XJ=（X1J，X2J，XMJ）T，（J=1，2，…，n）；记产出可以表示为：YJ=（Y1J，Y2J，YSJ）T，（J=l，2，…，n）；设投入、产出指标的权向量分别为：V=（V1，V2，Vm）T，U=U1，U2，US）T。第j0个决策单元的相对效率优化评价模型为：

有效性判定：（1）若θ*=1，则决策单元为J0弱DEA有效；（2）若θ*=1，且松驰变量s-=0，剩余变量s+=0，则决策单J0元为DEA有效；（3）若θ*≠1，则为DEA无效。

二、房地产上市公司融资效率实证研究

（一）样本选取 本文选取的样本是2010年沪深房地产上市公司综合实力榜排名前20的房地产上市公司，即1万科、2保利地产、3金地集团、4招商地产、5金融街、6嘉凯城、7首开股份、8新城地产、9陆家嘴、10新湖中宝、11北辰实业、12中华企业、13滨江集团、14华发股份、15荣盛发展、16浙江广夏、17北京城建、18信达地产、19苏宁环球、20亿城股份。因为2010年中国房地产上市公司排行榜的资料来源于沪深房地产上市公司和大陆在港房地产上市公司2009年年报、半年报和各季季报，所以本文选取的数据来自2009年的以上房地产上市公司的年报。

（二）指标选取 本文主要是从筹资效率和资金配置效率这两个方面的影响因素为切入点，从各主要影响因素选取其投入指标和产出指标。投入指标：（1）筹资活动产生的现金流量净额，它在一定程度上反映的是房地产企业的融资成本；（2）企业的负债率，即财务杠杆系数，反映企业的相对规模；（3）主营业务成本，它反映的是房地产企业资产运用与配置的能力。产出指标：（1）总资产周转率，即企业在一定时期主营业务收入净额同平均资产总额的比率，它反映的是企业营运能力；（2）流动比率，即流动资产与流动负债的比率，反映的企业的偿债能力；（3）营业利润率，即营业利润与营业收入的比率，反映的是企业的盈利能力。

（三）模型构建 由于本文选取的指标数据中，有的数据为负值，并且存在着不同量纲，无法用DEA模型直接求解，，所以首先对数据进行无量纲化处理，令

（四）实证结果分析 本文采用的是DEAP2.1版本进行运算，得到融资效率结果如表1所示；20家房地产上市公司的技术效率与纯技术效率情况如表2所示；20家房地产上市公司的规模效率情况如表3所示。

（五）研究结论 根据运算结果可知，在这20家房地产上市公司中，技术效率达到DEA有效的公司有9个，所占比率为45%，但达到纯技术效率DEA有效的公司有11个，所占比率为55%，说明我国的房地产上市公司纯技术效率相对高，而技术效率相对低。同时根据这20家房地产上市公司的规模效率来看，9家公司规模报酬不变，为DEA有效，而11家公司为非有效，其中10家公司处于规模报酬递减阶段，苏宁环宇这1家公司处于规模报酬递增。这也表明我国大多数房地产公司规模偏大，资源和资金的运用都不能得到充分有效的利用，这也是困扰我国房地产公司的一大难题。

由结果处理分析得知，这20家房地产上市公司，技术效率的平均值为0.843，纯技术效率的平均值为0.894，规模效率的平均值为0.934，即技术效率筹资活动产生的现金流量净额。冗余程度在一定程度上反映了对融资效率影响大小。负债率是影响我国房地产公司融资效率高低的一个重要因素。

三、结论及建议

（一）结论 我国相当大的一部分房地产上市公司融资效率为DEA无效，融资效率低。融资效率为DEA无效表明我国有很多房地产上市公司不能有效的筹集到资金或者资金不能得到充分有效的利用，这不仅造成了资金的浪费，给企业带来一定的损失，而且更不利于企业的长远发展。房地产上市公司的综合实力高低不能代表公司的融资效率高低。综合实力排名前三的的公司融资效率不高，未能达到DEA有效，而排名4、5、6和相对靠后的16、17、18、20的公司却达到DEA有效，说明了公司的综合实力高低不能代表公司的融资效率高低。我国的房地产企业的负债率普遍偏高，是导致房地产上市公司融资效率低的一个重要原因。在这20家房地产上市公司中，其中有9家是因为负债率偏高导致了房地产企业融资效率的DEA无效。

（二）建议 在宏观方面，国家应该为房地产企业提供一个稳定的、相对宽松的融资环境。当前由于房地产业的快速发展，国家为了控制房价，实行了一系列的政策，导致当前的融资环境尤为紧张，在一定程度上造成了融资成本增加。因此从房地产业的长远发展来看，国家应该为房地产企业提供一个稳定的、相对宽松的融资环境，以降低其融资成本，提高其融资效率；在微观方面，房地产企业应该把负债率控制在一个合理的范围内。

第15篇

关键词　房地产企业 战略研究

中图分类号：F290

文献标识码：A

一、房地产营销方面的研究

在我国，营销学发展的历史较短，直到上世纪70年代末，我国才正式从国外引进市场营销学的营销理念与理论体系。营销理念在引入后，被迅速应用于日常用品、餐饮服务、电气行业等领域。而将市场营销学与房地产经营管理学相融合，再应用到房地产领域则是在1995年以后，所以我国的房地产市场营销是一门刚刚诞生的新兴科学。笔者在回顾近年来国内学者研究成果的基础上，现作归纳如下：

1、营销理论。在营销理论方面，我国学者主要从4PS理论、4C理论等入手。如符小兰、洪开荣等立足于我国房地产市场发展现状，基于4PS理论制定了房地产的营销策略组合。梁丹丹则在分析房地产营销过程中积极引入了4C整合营销理论，通过研究还指出4C整合营销理论的引入可对房地产营销组合进行更深层次的挖掘，从而提出针对性更强的策略建议。谢言、谢攀在对奥尔德弗ERG理论的三个需要层次进行阐述的基础上，基于目标客户群的选择和产品定位双重纬度，在产品、价格、渠道以此促销四个方面提出ERG理论的具体应用。

2、市场细分。市场细分是对目标客户群体进行更细致的分类，由此根据目标客户制定具体的营销策略。如张晞通过研究指出，由市场细分赢得消费者是房地产销售最为有效的方法。马佳则在突出健康营销重要性的基础上，指出明确对市场进行细分与定位是健康营销的根本。潘彤提出了营销渠道和渠道细分，指出只有通过改革营销渠道，房地产企业才能获得长足的发展。范菊梅、顾志明系统梳理了我国房地产市场的各种细分方法，运用VALS方法提出了一个具体的房地产市场细分方案。

3、营销手段。在营销手段方面，我国学者从多个视角提出了各自观点。如田红保等的研究表明，低成本营销是我国市场营销发展的必然趋势，在此基础上构建基于品牌的可持续营销机制。戴来明则创新性提出了体验营销这一创新营销方式。李红峰、畅浩则分析了事件营销在当前房地产市场营销中存在的瓶颈问题及解决之策。更多的学者从信息技术等视角提出建立新的营销方式。如金广仲通过实际案例来论述信息技术在房地产销售管理中的具体应用，体现了信息技术对房地产CRM、流程再造、电子商务等方面的支持作用。王崇斌在系统回顾房地产营销发展趋势的基础上，提出了数字化营销的概念。余涛在剖析国家对房地产市场进行宏观调控的政策的基础上，一一列举了网络营销的优缺点，并提出进一步完善的具体方案。

二、房地产战略方面的研究

我国是从20世纪80年代引入战略管理思想的。随着战略管理在我国的兴起，竞争战略也引起了学者们的广泛关注。

张斌通过研究指出，促进房地产业的可持续发展对我国经济发展具有举足轻重的作用，同时还积极探讨了我国房地产市场中存在的诸多问题，并提出了促进我国房地产市场可持续发展的具体建议。在此基础上，杨木旺等基于低碳经济视角，指出房地产行业是碳排放大户，其粗放式的经营方式不利于房地产业的健康可持续发展，由此从政策法规制定、行业引导、国家补贴、低碳技术创新、低碳行为的广告宣传等方面提出房地产业低碳发展的具体路径。结合江苏省房地产企业的发展情况，邓小鹏等基于企业发展定位、产品的开发、企业融资方式以及品牌打造多个维度提出了具体的发展战略。

在房地产战略的研究方法方面，杨迪等采用SWOT分析方法来对A公司内外部环境进行全面剖析，基于此给出A公司的具体发展战略及相关建议，以此促使公司的快速、健康发展。黄源强在回顾HT房地产公司成立十多年经营情况的基础上，运用波特的五力模型、SWOT分析模型等对HT房地产公司进行了全面、深入的分析。段学军运用VRIO模型和内部因素评价矩阵来评价房地产企业内部条件的优劣势，同时将SWOT矩阵与SPACE矩阵相结合来分析企业内、外部环境，由此得出得出企业应采取的战略选择。学者杨志勇等以X房地产公司为例，同时综合运用内、外部因素评价矩阵与VRIO模型，制定了X公司发展的战略目标及具体策略。杨皖苏等则将PEST宏观分析法、SWOT分析法等应用到合肥市房地产企业，剖析其宏观发展环境以及内外部的优劣势、机会与威胁，并据此提出促进合肥市房地产企业健康发展的战略措施。王莉则将SWOT方法进一步定量化，采用QSPM将定性分析与定量分析相结合，以此对S公司的诸多发展战略进行排序并选取重点策略。