绿化面积计算规范范文

前言：我们精心挑选了数篇优质绿化面积计算规范文章，供您阅读参考。期待这些文章能为您带来启发，助您在写作的道路上更上一层楼。

第1篇

关键词：宗地面积 建筑占地面积宗地图界址

中图分类号：G255.4文章编码

一、前言

宗地图是表示地物的平面位置、界址点线关系、相邻宗地编号的分宗地籍图，主要服务于土地管理，用来作为该宗土地产权证书和地籍档案的附图。宗地图是在分幅地籍图的基础上编制而成，当没有建立基本地籍图的成果资料时，也可按宗地施测宗地图，应该说地籍测量包含宗地测量，宗地测量是地籍测量最主要部分。在《地籍调查规程》TD/T 1001—2012中对宗地图作了详细的描述，并附有样图，但作为测绘单位在实践工作中碰到的诸多问题有各式各样的理解与不同的认知，本文就建设工程宗地图制作中的宗地面积与建筑占地面积两点内容的展开探讨。

宗地面积

宗地面积是指一宗地权属界址线范围内的土地面积。因此，土地权属界址一旦确定，土地面积亦随之确定。界址是指宗地四周的权属界线，即界址点连线构成的折线或曲线。在权属调查时，沿明显界标物（如围墙、篱笆等）的界址线，应标明其位置，如界标物的中心、外侧或内侧。它是标定宗地权属界线的重要标志。在进行宗地权属调查时，对照原勘测定界图。在《地籍调查规程》4.3.e）中说明公用广场、停车场、市政道路、公共绿地、市政设施用地、城市（镇、村）内部公用地、空闲地等可单独设立宗地。按此理解为宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块，是一块有确定边界、有确定权属的土地。

工作中常遇到权属界线难确定的情况有：

1：对超出（原勘测定界图用地范围线）的权属界线，实际占用的土地边界线的不计入宗地面积，图上用工作界线符号表示并计算面积。

2：权属界线超出建筑红线而未出原勘测定界图用地范围线，或当宗地图与红线图有区别时，以最终签订合同时所附宗地图为准。因红线图是宗地图制作及合同签订前的一个中间过程。

3：在权属界线（原勘测定界图用地范围线）内，除了固定建筑外没有其它明显界标物（如围墙、篱笆等）的界址线用地，现状实为公用的道路、公共绿地、市政设施用地及公共设施用地。甚至有的上面为公用的道路、公共绿地、市政设施用地及公共设施用地，其下为地下停车场、防空地下室等此类在权属界线最难确定，争议颇多。有按建筑占地来确定权属界线，也有按绿化带、构筑物等来确定。对照《地籍调查规程》4.3.e）：公用广场、停车场、市政道路、公共绿地、市政设施用地、城市（镇、村）内部公用地、空闲地等可单独设立宗地。本人建议参照勘测定界图用地范围线内按明显界标物以最大面积圈定，得以保障建设单位的权益；实地除了建筑物占地外确无法判定权属界线的按建筑物占地划定。

第3种情况在城市管理中也带来了争议，前不久《温州市民停车被罚50元不服处罚告城管》一文中双方各执一词，就车停原属于鹿城区文化中心地块用地范围之内，当事人何先生说是绿化带以内的地方属于鹿城文化中心地块，而城管方面回应称，何先生所称区域日常主要功用是供行人通行，符合浙江省人民政府法制办公室浙府法函［2009］99号《复函》的中第二点定义，属于人行道范畴。本人特地赶到温州实地看了鹿城区文化中心地块，却实如何先生所说是绿化带外还有人行道与行树，行树就依着路牙，应为道路绿化，人行道以内的绿化带如为鹿城文化中心用地范围，绿化带视为鹿城文化中心构筑物，以保障建设单位的权益，以绿化带为明显界标物划为鹿城文化中心宗地权属界线。目前，法院已经受理此案，将择日开庭审理此案。法院的审理将为我们往后碰到此类问题更全面释解《地籍调查规程》，更符合现实社会发展。

建筑占地面积

TD/T 1001—2012《地籍调查规程》A2.2条16里的建筑占地面积为宗地内建筑物基底占地面积。关于基底面积的具体测量计算方法国家还没有专门的规范。实际操作中建筑基底面积是按建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构水平投影面积。它一般的计算规则是：独立的建筑，按外墙墙体的水平面积计算；室外有顶盖、有立柱的走廊、门廊、门厅等按立柱外边线水平面积计算；有立柱或墙体落地的凸阳台、凹阳台、平台均按立柱外边线或者墙体外边线水平面积计算；悬挑不落地的阳台（不论凹凸）、平台、过道等，均不计算。这就与规划验收的《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353-2005）竣工图及有关资料的建筑占地面积计算有不同，《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353-2005）是以勒脚以上外墙结构外边线计算。勒脚是墙根部很矮的一部分墙体加厚，不能代表整个外墙结构，因此要扣除勒脚墙体加厚的部分。用于房屋产权登记的《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》3.12条房屋墙体厚度采用实地测量，墙体厚度不包括外墙装饰贴面的厚度，但包括对墙体起保护作用的一般抹灰层厚度。

按《地籍调查规程》来分建筑占地面积应为竖直墙的地面肉眼看见扣除勒脚墙体加厚的部份，而规划验收以实测占地建筑面积除去墙面抹灰、镶贴块料、装饰性幕墙等装饰面来分。到底采用那种方案较为实用，较为真实地在实际中运用，是持久性争议的话题。一般来说，采用整个建筑物竖直向地面投影范围部份的计算方式比较通俗。但是一般为了考虑降低建筑密度，一些建设项目审批时还是按照规划师以勒脚以上外墙结构外边线计算，这样外墙装饰贴面、外墙保温层、飘窗凸窗等可以不计入面积。

总结

宗地图内容要比土地登记的文字表述更能直观、详细、确切、明了地反映出土地的位置、数量、用途以及地上物等现状情况。宗地图是土地证上的附图，图中数据都是实量得到或实测得到的，精度高且可靠，它通过具有法律手续的土地登记过程的认可，与土地权利证书一起成为土地登记内容的法定依据，使土地所有者或使用者对土地的使用或拥有感到可靠的法律保证。界址线走向清楚，坐标正确无误，面积准确，四至关系明确，各项注记正确齐全，比例尺适当，是处理土地权属问题的具有法律效力的图件。

参考文献：

1）《地籍调查规程》TD/T1001—2012

2）《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353—2005

3）《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》浙建房[2007]51号

4）百度百科《地籍图》、《宗地图》

第2篇

【关键词】建筑面积；计算要点；细化条款；防止漏算；防止多算或重算

新规范在内容上对旧规范进行了多项修订，涉及架空层、永久性顶盖、凸（飘）窗、阳台、外墙保温层、设备管道层、采光井等诸多内容，修订内容基本可分为三类，第一类是对旧规范不够明确的规定进行了细化，防止出现歧义或不合理内容；第二类是对旧规范可能引起漏算的内容进行修订，防止被“钻空子”；第三类是对旧规范可能引起重算或多算的内容进行修订，以使面积计算更科学合理。

一、新规范修订中涉及细化条款的内容

（一）建筑空间

新规范首次引进建筑空间这个术语，具备可出入、可利用条件的围合空间，均属于建筑空间，应按规定计算建筑面积。容易引起歧义的建筑空间多在坡屋顶下或场馆看台下。依据新规范，是否确定为建筑空间要看这部分空间是否具有实际的可出入、可利用条件，而与设计无关。对于形成建筑空间的，要按规定计算建筑面积。旧规范没有建筑空间这个术语，涉及这部分空间是否计算面积时，以设计是否加以利用为依据，设计加以利用则计算面积，设计不加以利用则不计算面积，而忽略了该部分空间是否具备可利用条件的实际。相比较而言，旧规范侧重的是设计，新规范侧重的是实际，更有现实意义。

（二）露台

旧规范仅规定屋顶的露台不计算建筑面积，对其他位置的露台未做规定。新规范对露台的确定进行了详细规定，露台只有满足位置、可出入、有维护设施及无盖4条件才不应计算建筑面积。对于设置在首层并有维护设施的平台，且其上层为同体量阳台，则该平台视为阳台，按阳台的规则计算建筑面积。

（三）架空层

新规范规定架空层指仅有结构支撑而无护结构的开敞空间，常见的有坡地吊脚架空层、深基础架空层，还有部分住宅、学校教学楼等工程在底层架空或在二楼以上某个或多个楼层架空，作为公共活动、停车、绿化等空间。架空层没有维护结构，建筑面积按其顶板水平投影而不是支撑结构（如立柱）范围线计算建筑面积，结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。有维护结构的就不是架空层，按建筑空间要求计算建筑面积。

二、新规范修订中涉及防止漏算的内容

（一）阳台

新规范对阳台的面积计算标准进行了修订，规定在主体结构内部的阳台应计算全面积，在主体结构外的阳台才计算1/2面积。新旧规范相比，这条技术内容的修订，对项目建筑面积计算影响较大。由于旧规范对阳台与建筑主体结构的位置关系没有进行界定，且同样尺寸的阳台比同样尺寸的房屋建筑面积减少了一半，于是很多开发商在进行项目设计时，有意将房间靠近窗户或阳台的一部分划为阳台，以此达到减少计算建筑面积的目的，进而可降低容积率以及相关的费用。同时，在项目销售时，又以阳台部分送一半面积为噱头，以引起购房者的兴趣，实现利益最大化。新规范的实施，堵住了旧规范在阳台面积计算上的漏洞，使计算标准更合理适用。

（二）飘窗

新规范对飘窗的面积计算进行了修订，对面积计算结果影响较大。由于旧规范规定飘窗不计入建筑面积，所以有很多项目在设计飘窗时，直接将房间地板延伸出去，形成与缩小版阳台一样的飘窗，以规避面积计算，实现所谓“偷面积”的目的。针对这种情况，新规范规定了飘窗只有两种情况可不计算面积：第一种情况是飘窗窗台与室内地面高差不低于0.45m；第二种情况是当飘窗窗台与室内地面高差低于0.45m时，飘窗的结构净高应在2.10m以下。如果不能满足以上两种情况的规定，则应按规定计算建筑面积，尤其是把楼板延伸出去而形成的所谓飘窗，明确规定应计算1/2面积，以避免漏算。同时，此规定与阳台的面积计算有异曲同工之处，使凸阳台和飘窗在面积计算上有可比性。

（三）夹层

依据旧规范规定，建筑物内的设备管道夹层不计算建筑面积，由于仅注重了使用功能，而没有考虑到夹层的层高，容易导致漏算。新规范规定，对于建筑物内的设备层、管道层、避难层等有结构层的楼层，依据结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积，这里建筑物设备夹层也作为建筑空间的一种，按建筑空间进行面积计算，计算原则更加合理。

（四）采光井

包括建筑物中的采光井和地下室采光井。旧规范在计算地下室面积时，不包括采光井面积。新规范规定，有顶盖的采光井应按一层计算面积，按结构净高在2.10m及以上的，应计算全面积；结构净高在2.10m以下的，应计算1/2面积。需要注意的是，在实际建筑中不管是建筑物中的采光井还是地下室采光井，其层高可能跨越多个楼层，均按一层计算面积，这和规范中对层高超过2.20m但无结构层的，只计算一层面积的原则是一致的。

三、新规范修订中涉及防止多算或重算的内容

（一）地下室出入口

地下室出入口属于地下室的附属结构，在建筑面积计算上应有区别，旧规范规定有永久性顶盖的出入口，应按其外墙外边线所围水平面积按层高2.20m原则计算，基本上等同于地下室主体。新规范对此部分内容进行了改变，规定出入口外墙外侧坡道有顶盖的部位，视其为地下室主体结构的附属部分，按其外墙结构水平面积的1/2计算面积。对于没有顶盖或后增加及建设单位自行增加的顶盖，不计算建筑面积。

（二）保温层

新规范和旧规范相比，在保温层面积计算上做了两个方面的改动，其一是去除了保温层和墙体之间黏结胶浆层所占的面积，其二是保温层的外边线以主体结构保温层外边线为准，且不扣除门窗和建筑物外已计算建筑面积构件（阳台、室外走廊、门斗、落地橱窗等部件）所占长度。

四、结束语

新规范提出建筑空间概念，强调了实际的使用功能，不再以设计时是否加以利用作为面积计算的依据；新规范规定主体结构以内基本计算全面积，而附属结构按照相关规定计算半面积或不计算面积；新规范对阳台和飘窗的面积计算进行了有针对性的修订，防止了漏算。以上内容都使得在验收测量工作中，进行建筑面积计算时有更加全面合理的依据，为面积计算提供了技术保障。

第3篇

【关键词】阳台建筑；建筑面积；阳台面积；核算

1案例背景

小韩安置小区二期北地块位于徐州市新城区，为拆迁安置定销房，规划建设方案批准定销商品房共计35幢，其中住宅33幢，配建商用房2幢。总建筑面积约为289254平方米。（其中：地上住宅建筑面积约为233452平方米，高层地下室建筑面积约为10779平方米，多层半地下室建筑面积约为9171平方米，配建地上公共建筑面积约为22063平方米，配建公共设施人防地下车库建筑面积约为13789平方米）。依据土地出让合同，甲方定销商品房回购单价为4150元/平方米，在工程竣工验收后，由回购单位支付开发建设单位相应价款后回购安置定销房。目前，工程主体已完成。受回购单位委托，按照2013规范，计算该安置小区详细的建筑面积。

2争议的建筑面积

咨询单位依据设计图纸和变更，按照2013规范，计算出总建筑面积289254平方米，其中高层住宅部分阳台按照底板水平投影面积一半计算面积为5404.78平方米，计算结果经过与回购方、开发建设单位几次商谈后，未能达成共识，争议的焦点就是高层住宅阳台面积的计算方式，开发建设单位认为阳台应按全面积计算，理由是相邻阳台间的分隔墙体为钢筋砼承重剪力墙，从基础顶部一直通到屋面，应归属于主体结构，阳台按全面积计算为 10809.56 平方米，两种意见差距5404.78平方米，按照4150元/平方米单价回购，合计价差 2243 万元。

多方专家讨论，有的认为应按照主体结构外的阳台类别计算一半面积，有的倾向于剪力墙为主体结构，附着阳台应计算全面积，未能形成一致意见。

3争议建筑面积的确认

笔者本着慎重稳妥、实事求是、快捷迅速的原则，向2013规范的具有解释权的单位发函咨询，住建部标准定额研究所接函后逐级向省住建厅、市住建局落实，及时对所反映事项作出了书面答复，答复意见即按照在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积，

4解决方案

笔者详细解读分析2013规范中有关主体结构、阳台的定义以及阳台面积的计算规则。

阳台：附设于建筑物外墙，设有栏杆或栏板，可供人活动的室外空间。

主体结构：接受、承担和传递建设工程所有上部荷载，维持上部结构整体性、稳定性和安全性的有机联系的构造。

在主体结构内的阳台，应按其结构水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。

5结束语

本文以小韩安置小区二期北地块规划与批准的项目为例，对高层住宅阳台面积的计算方式进行了讨论，最后由住建部标准定额研究所得出解释，确定按照在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积，对小韩安置小区二期北地块的争议面积的合理测算方式，为国家节约回购资金2243万元。

参考文献：

[1]黄向球，张东辉. 住宅阳台面积计算规则与设计[J]. 郑州大学学报（工学版），2005，02：81-84.

[2]黄向球. 中国城市集合住宅阳台研究[D].郑州大学，2005.

[3]王琛. 我国集合住宅阳台政策规定对生活需求影响分析研究[D].清华大学，2011.

[4]白娇娇. 基于环保理念的室内绿化设计研究[D].青岛理工大学，2012.

[5]蒋茂森. 浅谈房产测量中阳台面积的测算[J]. 科技经济市场，2008，06：44.

[6]宋长森. 住宅阳台面积的计算[J]. 中外房地产导报，2000，15：52-53.

[7]张超. 集合式住宅阳台设计研究[D].中国矿业大学，2014.

[8]张贝. 太阳能热水系统与居住建筑阳台整合设计研究[D].山东建筑大学，2014.

第4篇

为进一步加快绿色陈堡建设步伐，充分调动全镇上下绿化造林的积极性，确保完成今冬明春绿化造林工作目标任务，特制定2010年度全镇绿化造林工作考核意见。

一、考核范围

今冬明春所栽植的造林苗木，新拓植桑园、果园等经济林木；为林业生产提供苗木的育苗基地。考核以亩为单位，以行政村为考核对象。

二、考核内容

1、宣传发动（10分）

召开党员、干部、议事代表会议和广播会，发放林业绿化技术资料，做到家喻户晓。无会议记录扣5分，无资料发放扣3分，未召开广播会扣2分，扣完为止。

2、林地落实（20分）

突出以沿路、沿河、沿庄、沿圩等宜林、可林林地为规划建设重点，依法确定林木所有权、林地使用权和林业经营权，及时做好林农的定权发证工作，承包合同规范。高标准建设农田林网工程。今年绿化造林的奖励政策是：对按要求新增成片林面积的每亩补助200元（含树苗款）；对圩堤、道路栽植意杨的每株补助2元；对机耕大道、生产河道、村庄绿化栽植常绿树的每株补助2元，对示范区造林开沟的每米补助1元。树苗由镇农技中心统一组织。每少落实林网面积10%扣2分，每少落实成片造林面积10%扣3分，扣完为止。

3、开挖树塘（30分）

本月中下旬全面按照“四大一深”的技术要求开挖好树塘、水沟，按照目标任务和序时进度每少挖树塘10%扣3分，扣完为止。

4、栽植管理（40分）

本月底、12月初（叶落后土壤封冻前）全面动手栽植，做到一栽就管，浇水、扶正、踩实、涂白，确保成活率95%以上，保存率90%以上，每少栽任务10%扣4分，管理有一项不到位扣2分，扣完为止。

三、考核办法

1、绿化造林原则上以镇动员，以片作战，以路作战，以圩作战，以河作战，以村推进，确保按时按质完成目标任务。

2、路、圩、河拓宽的新增造林面积以边行树木各向外加2米计算宽度；大田造林面积以田埂为界计算长度和宽度，其他林地参照计算。少于两排且行距不足2米的不作为新增造林面积计算，四旁植树每300株折算林地1亩。

3、考核验收时间初定于11月下旬组织开塘验收，12月下旬组织植树验收，明年5月底前后进行成活率和保存率验收。造林补助资金在2010年底前按最终核实验收面积兑现到位。

第5篇

关键词：房产测量；房屋建筑面积；测量技术

Abstract: With the rapid development of the city, many city house price is rising, reach the land level, also let more and more people pay attention to the housing area, pay attention to real estate surveying, promulgated by the state and to continuously improve the property measurement norms and rules are formulated according to the real estate survey around their own characteristics makes property measurement market more normative, and plays an important role in promoting the rapid development of city.

Key words: real estate survey; housing area; measurement technology

中图分类号: O329 文献标识码A 文章编号

1 房产测量的目的

房产测量主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费以及为城镇规划建设提供数据和依据。房屋是人民生产和生活的场所，房屋和房屋用地是人民生产和生活的基本物质要素，这一要素信息的采集和表述，必须经过房地产测量，所以房地产测量是房地产管理工作的重要基础，准确而完整的房地产测绘成果是审查确认房屋的产权、产籍、保障产权人合法权益的重要依据，也是发展房地产

业，进行城市建设和管理的必不可少的基础资料。

2 房产测量技术

房屋销售面积计算比较复杂，一般来说房产面积测算可分为房屋面积测算和用地面积测算。其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算，用地面积测算是指以秋为单位的封闭地块面积测算。

房产测量技术经过多年的发展，目前常见的测量技术主要有：

1）运用实地量距法进行面积测算。规则图形，可根据实地丈量的边长直接计算面积；不规则图形，将其分割成简单的几何图形，然后分别计算面积。

2）运用坐标解析法进行房产测量的计算。在商品房销售过程，房地产界址和房产面积纠纷时有发生。因此，一个科学明确并且能反映房屋面积测量结果准确度的基本估算公式就显得尤为重要。运用坐标解析法进行房产测量计算具有巨大的进步意义。

3）GPS 技术在房产测量中的应用。GPS 技术是当前快速发展的数字定位测量技术，GPS 技术因其卓有效的性能而在目前得到了广泛的应用，房产测绘系统以GIS 的方式绘制、定义图形及属性，实现了图形属性的双向连接，使房屋面积的分摊结果更准确，并自动生成繁琐的分层分户平面图。从而有利于测绘的精确化和准确化。

3 房屋建筑面积的相关规定

根据计算建筑面积的有关规定和规则，能够计算建筑面积的房屋原则上具备以下普遍性的条件：1）应具有上盖；2）应有围护物；3）结构牢固，属永久性的建筑物；4）层高在2.20m 或2.20m 以上；5）可作为人民生产或生活场所。

3.1 计算全部建筑面积的范围

3.1.1 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

3.1.2 房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m 以上部位计算建筑面积。

3.1.3 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m 以上的，按其水平投影面积计算。

3.1.4 楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

3.1.5 房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m 以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构的屋顶高度在2.20m 以上的部位，按其水平投影面积计算。

3.1.6 挑楼、全封闭的阳台按其水平投影面积计算。

3.1.7 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。

3.1.8 与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的水平投影面积计算。

3.1.9 房屋间永久性的封闭架空通廊，按水平投影面积计算。

3.1.10 地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m 以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）水平投影面积计算。

3.1.11 有柱或有围护结构的门廊、门斗、按其柱或围护结构的水平投影面积计算。

3.1.12 玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其水平投影面积计算。

3.1.13 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的水平投影面积计算。

3.1.14 依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m 以上部位的水平投影面积计算。

3.1.15 有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

3.2 计算一般建筑面积的范围

3.2.1 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构水平投影面积的一半计算。

3.2.2 独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。

3.2.3 未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构水平投影面积的一半计算。

3.2.4 无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

3.2.5 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按水平投影面积的一半计算。

3.3 不计算建筑面积的范围

3.3.1 层高小于2.20m 以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m 的地下室和半地下室。

3.3.2 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨棚等。

3.3.3 房屋之间无上盖的架空通廊。

3.3.4 房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

3.3.5 建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

3.3.6 骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

3.3.7 利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。

3.3.8 活动房屋、临时房屋、简易房屋。

3.3.9 独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

3.3.10 与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

4 房产测量对于城市发展的重要性

房产测量作为对房屋面积进行测算的具体形式，在当前有着重要的意义。首先，房产测量的全过程、面积计算及其测量精度都有严密的科学性，是产权产籍管理部门为产权人提供法律保护的重要依据，同时也为房屋所有权和土地使用权的纠纷、审核违章建筑和违章占地提供了可靠的凭据。其次，房产测量通过房产调查、房产要素测量、房产面积测算来获取房产位置、面积及用途等状况，从而为房地产产权的管理提供基础数据。这些数据核发房屋所

有权证和土地使用权证的重要组成部分，也是建房地产档案的原始资料。归纳起来有以下三个方面的作用：

4.1 法律方面的作用。房地产测量为房地产的产权产籍管理、房地产开发提供房屋和房屋用地的权属界址、产权面积、权源及产权纠纷等资料，是进行产权登记、产权转移和产权纠纷的依据，确认以后的房地产成果资料具有法律效力。

4.2 财政经济方面的作用。房地产测量成果包括房地产的数量、质量、利用现状等资料，是为进行房地产评估、征收房地产税费、房地产开发、房地产交易、房地产抵押以及保险服务等方面提供数据和成果。

4.3 社会服务方面的作用。GB/17986.1~17986.2-2000《房地产测量规范》系列标准的服务对象，着重点和主要目标是满足产权和产籍管理的需求，以及房地产其他管理方面的需求，但是随着社会主义市场经济的行程和发展，房地产测绘也会进入市场，房地产测绘的服务将面向全社会，它不仅为房地产业服务，而且也可为城镇规划、建设、市政工程、公共事业、环保、绿化、治安、消防、文教卫生、水利、交通、财政税收、金融、保险、工商管理、旅游、街道照明、上下水工程、通讯、燃气供应等城镇事业提供基础资料和有关信息。这是

保证信息共享、避免重复测绘，重复投入的重要措施。

参考文献

[1] 国家质量技术监督局．GB/17986-2000.房产测量规范[S]．北京：中国标准出版社，2000．

第6篇

关键词：城市绿地；养护管理；解决方案

1 当前城市绿地管理模式

目前，我国城市园林绿化养护管理的模式主要有3种：一是事业单位管理模式。即城市园林绿化养护是由政府部门下属的绿化队全面负责，采取的是 “以费养人”的事业单位管理模式，目前大多数城市采取这种管理模式；二是市场化管理模式。即养护单位通过招投标方式将具体的养护工作承包给有资质、专业化的企业，其主管部门起到的只是管理、督导的作用。这种模式目前在新乡高新区绿地管理中；三是双轨制管理模式。由于体制和经费问题，作为城市管理改革的过渡阶段，市场化管理、事业单位管理2种模式同时并存。

2 当前城市绿地管理模式存在的问题

2.1 绿地的分类管理有待规范

绿地管理是技术性、专业性很强的工作，绿地的分类管理是完成精细化管理的前提。很多地市将所有绿地只按面积计算，没有将绿地内的植物细化分解，目前新乡高新区只是将绿地管理和行道树管理划分开，计算面积时，行道树按照米径大小折合成面积与绿地面积相加，招标时只是按照绿地面积计算管理费用。这样划分不规范，有待改进。

2.2 管理费用单位面积计算无定额支持

绿化工程定额明确了各种植物和起挖植物的施工定额及管理定额，但没有已建成绿地周年管理绿地内植物的费用定额。笔者参考各地的绿地管理费用计算也只是政府指令性文件暂定费用，缺乏计算依据。

2.3 绿地管理的考核标准不健全

管理考核标准和绿地植物分类是相关联的，所以，不同植物的养护要求不同，考核要求迥异。目前，多数参考书只是要求“植物生长健壮，无病虫害”，确实比较笼统。绿色植物管理好坏要从植物本身的特性能否充分发挥出来，考核标准必须依据当地气候、地理条件来确定。

2.4 绿地管理监督机制不完善，人为因素多

监督部门多是政府职能部门，政府绿化主管部门作为城市绿化管理的职能机构，主导着一个城市绿化发展的方向，也是一个城市绿化养护水平是否能够创新提高的关键。但监督检查人为因素过多，有时出现“政出多门”现象。管理到位与管理缺失，有时不同的带队领导会做出不同的指示要求。

2.5 绿地管理企业在岗人员专业素质差距大

这是目前绿化管理人员没有经过专业培训或者从业时间短有关系，新乡高新区的绿化管理人员多数是本地失地农民，有的根本不知道种植的植物是什么。

2.6 突发事件应急措施不完善

绿地损坏后，往往绿化施工企业和管理到位没有执法权，毁棵树有时够不上立案条件。还有夜间车辆撞坏花坛树木，驾车逃逸的事情在城市绿化管理中非常多。大雨、暴雪、狂风、极端干旱等自然现象对植物生命的恣意毁坏，有时是致命的。

3 解决城市绿地管理问题的途径

3.1 明晰绿化管理周年操作规程是实施市场化管理的基础

一个地区的立地条件基本不变，因此对当地绿化植物列出周年管理计划是指导绿地管理的纲领。笔者对新乡高新区的绿化管理就结合本地管理情况列出1～12月份的管理日志，从实际操作看，实用性很强，监督检查也找到了依据。

3.2 尽快出台管理定额

必须与当地工资标准和生产资料成本相结合。绿地管理费用的计算应该划分为几块，主要是人工费、材料费、设备损耗等。查阅全国各地的绿地管理费用，没有国家、地方标准，没有计费依据，多数是公开招标，价低者中标，其结果是，管理费用低，绿化管理企业没有利润空间，管理不到位，造成绿化成果频繁受损，有的景观尽失。多年的管理经验证明，合理的管理费用必须结合当地的工资标准和生产资料成本来计算合适的管理成本，加上各种保险费用、税金、合理利润等组成绿化管理定额来保证管理企业的利益。

3.3 政府重视，管理企业必须具有绿地管理相关资质，是确保管理质量的基本条件

绿地管理和绿化工程施工普遍认为科技含量不高，规范标准容易把握，基本没有安全隐患，因此政府对绿化工程和绿化管理的监管大都不重视，并且有时安排的突击任务不分季节，施工后，造成苗木死亡严重。笔者认为，绿化管理比工程施工还要重要，管理是周年性的工程，像呵护孩子一样，必须时刻注意其生长状态，保护好植物就是保证了景观的连续性和可持续性。在绿化管理公开市场化管理的地区，还必须对参与招标的企业设立入门条件，要求有绿化管理的相关资质和成功案例，还必须具有相关的机械设备。一个地区绿化管理质量的好坏，可以从从业者的人员、设备、工作状态上直观反映出来。目前，新乡高新区的做法是，管理单位必须具有城市园林施工管理三级以上资质，必须具备管理需要的洒水车、打药机、绿篱修剪机、草坪修剪机等。施工工人上岗必须统一服装，醒目位置标明管理企业名称，工号，并在服装后面加贴反光贴。

3.4 监督管理人员必须具有园林植物相关知识（植保、土肥），是做好管理前提

业主监管必须安排具有园林植物相关知识，这是前提。道理不难理解，施工单位进行的每项操作，如果监管部门现场人员不懂，其后果可想而知。因此，包括土肥知识、植物品种习性知识、病虫害防治和识别知识都必须具备，才算是基本合格的现场管理监督员。作为政府部门，还必须加大对从业人员的培训教育，多学习先进的管理理念和科学方法，提升当地的绿地管理水平。其实，2010年中国上海世博会和第八届中国（重庆）国际园林博览会的一些新技术，新理论值得各地推广借鉴。

3.5 严格考核制度，按期支付管理费，对一线职工进行技术评比

按期支付管理费用是正常管理的保证，监督部门必须定期检查评比，特别是防止一些不自觉的企业偷工减料。新乡高新区的做法是对绿地管理规范到位、巡护到位、苗木生长正常、没有被市民举报和城市管理相关部门通报的企业，按季度进行奖励，反之，则依据绿地管理合同进行处罚，扣减管理费。每季度或每年针对全区的6家管理单位评比出先进管理单位和星级管理企业。严格的考核制度，有先进带动后进，以点带面，全面提升管理水平。在严管企业的同时，还要加强企业一线职工的技能考评和技术评比，每年利用合适季节进行技术比武，选出园林行业技术能手，夏季进行绿篱修剪、草坪整修的手工工具和园林机械操作比武，冬季落叶后进行行道树修剪和花灌木整形、修剪技术比武，通过现场观摩、评委打分，推选出行业技能标兵，带动行业发展。

3.6 制定突发事件和灾害性天气预案

保护绿化建设成果。绿色植物与外部环境密切联系，其中气候因素是决定因素，因此各地为保护绿化成果进行了不同的努力，比如北京、沈阳、哈尔滨等地冬季防寒，为雪松搭建风障，为绿篱搭建薄膜弓棚，南方遇到冰冻、凝雪天气，及时除掉雪松、广玉兰、女贞等枝叶上的冰块和积雪，防治树木受到冻害。新乡高新区制定了冬季防寒和雨季、旱季应对灾害天气绿地管理预案，特别是冬季防寒预案要求管理单位根据天气预报提前准备防寒材料、用具，比如大雪天气，确保雪停后24小时内将常绿乔木和灌木的积雪清理掉，防治叶片在融雪后结冰受冻害。在北方地区冬季大雪后多使用融雪剂，清理的积雪和雪水会对植物的根系产生影响，尽可能减少含有融雪剂的积雪或雪水堆积在大树周围，长期或临时对植物组织造成盐害胁迫。

4 结束语

城市绿地管理的成败直接影响城市的市容市貌，是城市文明程度的体现，更是园林绿化建设部门的水平表现，规范绿地管理行业标准刻不容缓。政府主管部门重视绿地管理是前提，提高绿化管理单位业务水平和主管部门专业素质是保证，规范的管理养护日志和合理的绿地养护管理定额是基础，做好绿地管理长效机制，确保纳税人的景观建设能永续为城市居民造福。

参考文献

1 赵大军.谈城市园林绿化树木养护管理[J].黑龙江生态工程职业学院学报,2009（3）

第7篇

2005年7月1日建设部施行的《建筑工程建筑面积计算规范》(后文简称《规范》)为各类建筑物的面积计算提供了明确的细则。规划管理部门的传统做法是遵照《规范》，采用CAD命令逐个提取各建筑物面积，随后统计得到各分栋建筑物以及项目内所有建筑物的总面积，从而根据建筑物的面积信息计算出项目内建筑物的建筑密度、容积率、绿地率，最后与规划审批数据进行比较，得到最终的规划验收检测报告。这种方法能满足小型、简单建筑的需求，但对于较大型的规划验收项目，该方法容易出现遗漏，出错概率大，一旦出现错误，所有规划验收结果需要全部重新核实、计算，容易引起人工疲劳。此外，手工制作各类规划验收总结报表，耗时耗力，工作效率低，与当前的信息化管理时局不符。针对这种情况，国内已有不少学者做了相关方面的研究工作，如采用VBA语言开发建筑测量报表输出软件［2］以及实现竣工测量面积计算自动化［3］，将三维仿真技术运用于竣工测量［4］，运用VB实现地下管线竣工测量内外业一体化［5］，基于CAD平台开发出增量更新的竣工测量数据处理系统［6］等。笔者也以通用的AutoCAD软件为平台，采用当今流行的C#和小型桌面Access数据库技术二次开发了房屋竣工规划验收软件，不仅能够将竣工房屋面积、建筑高度等数据自动存入数据库，同时可以实现规划验收当中建筑密度、容积率、绿地率、建筑高度、总建筑面积、总用地面积、用地性质等指标同规划审批数据的自动对比，最后输出分栋房屋和规划总平面对比Word报表，提高了工作效率，降低了出错几率。

2房屋竣工规划验收软件设计与实现

2.1总体框架

房屋规划验收软件总体框架主要可以分为项目管理、规划审批数据入库、规划验收数据入库、数据编辑(查询、删除)、报告、工具6个模块。

2.2软件设计及实现

(1)系统流程

该软件设计侧重于规划验收建筑物面积的提取以及规划验收指标的对比计算。首先在南方CASS软件中根据房屋存在多少种楼层平面布置依次分图层绘制相应的房屋建筑图，接着依次录入规划审批、规划检测数据，最终生成各栋房屋及规划总平面对比报表，如图2所示。(2)系统设计与实现①数据库表结构设计根据系统数据处理流程，共设计了4张数据表，分别为“DDGH”、“DDJC”、“DDJCZ”、“Building_sty”。“DDGH”数据表存储分栋房屋规划审批数据，包含(楼栋号－主键、建筑朝向、建筑面积、建筑性质、建筑层数、建筑高度、北、东、南、西)10个字段;由于规划检测数据的特殊性———每栋房屋可能包含多种楼层平面布置，特设计两张数据表分别存放有关数据，“DDJCZ”包含(楼栋号、建筑朝向、建筑性质、建筑层数、建筑高度、北、东、南、西)9个字段，而“DDJC”包含(ID－主键、建筑类型、建筑物面积、面积计算系数、数量、起止楼层、“是否基底?”、“是否参与容积率?”、合计建筑面积、所属楼栋号)10个字段，“DDGH”、“DDJCZ”与“DDJC”3张表通过“楼栋号”字段进行联系。为积累建筑物面积计算方式，系统还设计了“Building_sty”数据表，包含(X_Data，面积计算系数、“是否参与容积率?”、“是否基底?”、建筑类型)4个字段，X_Data为主键，通过获取南方Cass软件各类地物编码得到，关键代码如下:AcadLWPolylinereturnLine=(AcadLWPolyline)return-CADobject;ObjectpXDataType;ObjectpXDatavlaue;returnLine．GetXData("SOUTH"，outpXDataType，outpXDat-avlaue);获取南方CASS软件地物编码②规划审批数据入库规划审批数据由单栋房屋和建设用地规划审批数据组成:A单栋房屋审批数据包括建筑性质、层数、面积、朝向、高度、离界距离等基本信息;B建设用地规划审批数据包括建筑所处位置的用地性质、用地面积、代征用地面积、总建筑面积、建筑密度、容积率、绿地率等重要指标。通过该模块可以自动获取封闭用地范围内的面积以及建筑的离界距离，同时将图3中数据存入上述“DDGH”数据表，图4所示的建设用地规划审批数据存入项目日志文件中。图3单栋房屋规划审批数据图4建设用地规划审批数据③规划验收数据入库通过该模块可以实现竣工建筑物的建筑面积以及项目内绿地面积自动入库。根据《规范》要求，对于不同类型的建筑，面积计算系数及计算方法也不一样［7］，例如半封闭阳台面积计算一半，地下室不参与容积率的计算，只有建筑物的基底才能参与建筑密度的计算等。利用这个模块，采用人机交互方式可以实现建筑朝向、性质、层数、高度、离界距离与建筑面积、绿地面积分别存入“DDJCZ”与“DDJC”数据表中。系统自动提取南方CASS中各类建筑的地物编码，例如砼房屋，CASS编码为141111，根据地物编码自动匹配“Building_sty”数据表中已有建筑物的计算方式，如计算系数，“是否基底?”，“是否参与容积率?”等，然后在图5右半栏显示系统现存的计算方式，如果与现状不相符，可以人工修改计算系数等数据。如果遇到新型疑难建筑，系统能将该类型建筑的CASS编码自动存入“Building_sty”数据表，便于下次遇到同类型建筑时，系统可以自动进行判别，积累数据。除此之外，该模块可以自动改变已入库图形的颜色，增大与未入库建筑物颜色的反差度，大大降低数据二次录入的错误几率，如图6所示，核心代码如下:AcadLWPolylinereturnLine=(AcadLWPolyline)return-CADobject;returnLine．ConstantWidth=0．1;//改变入库图形线宽returnLine．color=ACAD_COLOR．acCyan;;//改变入库图形颜色textBox6_Area．Text=returnLine．Area．ToString("0．00");//获取建筑面积图6改变已入库图形颜色④数据查询删除模块对于大型房屋建筑的规划竣工验收，数据录入错误难以避免，通过该模块可以实现规划审批与规划验收数据的查询与删除。图7建筑物规划验收数据查询⑤报表生成模块制作房屋规划验收的各类总结对比报表也较为繁琐，通过该模块可以实现项目内部目前建筑密度、容积率、绿地率等指标自动计算，同时实现各类规划验收数据与规划审批数据的自动对比且生成Word对比报表。对于单栋房屋，系统首先根据“楼栋号”字段读取“DDGH”中的审批数据(建筑朝向、建筑性质、建筑层数、建筑高度、建筑面积、离界距离)，同理从“DDJCZ”表中提取规划验收数据(建筑性质、层数、朝向、高度、离界距离)，然后根据“DDJCZ”表中“楼栋号”字段从“DDJC”表中提取相同“楼栋号”对应的记录，同时计算出各分栋建筑的总建筑面积，最后分类比较规划审批与验收数据，生成如下表1的备注栏。

对于项目总体，首先从项目日志文件中提取该项目对应的规划审批数据(总片面布局、用地性质、总用地面积、总建筑面积、建筑密度、容积率、绿地率、立面造型、配套设施)以及规划验收数据(总片面布局、用地性质、总用地面积、立面造型、配套设施)，然后从“DDJC”表中读取所有建筑物的属性数据，根据每条记录的性质(是否基底?、是否参与容积率?，建筑面积)，叠加得到该项目的总建筑面积，总绿地面积，总基底面积，根据式(1)计算得到目前该项目的容积率，绿地率，建筑密度，最后同规划审批数据比较，生成如下表2对应的备注栏。容积率=地上总建筑面积总用地面积－代征用地面积建筑密度=总基底面积总用地面积－代征用地面积绿地率=总绿地面积总用地面积－代征用地面积(1)⑥工具模块微软的Excel软件具有强大的计算功能，在工程应用中较为普遍。该模块可以将房屋规划验收数据输出成Excel表格形式。不仅如此，通过该模块可以自动实现建筑物角点坐标的自动标注，并将其输出成Word报表形式。

3实例验证

该规划验收项目内部建筑物包括半封闭阳台、地下室、通道、绿化设施等情况。根据该项目内E、F两栋建筑物的具体特点，首先在CASS软件中建立－1(地下室)，1－2，2－3，3－6，6－7层5个图层，并在5个图层中绘制相应层数的建筑物。根据半封闭阳台的面积只计算1/2，地下室不参与建筑密度与容积率的计算等《规范》规定的准则，通过该“房屋竣工规划验收软件”计算，生成了项目内分栋房屋以及规划总平面对比表。

4结论

第8篇

关键词：规划竣工；验收测量；

中图分类号：X799文献标识码： A

随着城市的发展，城市规划在城市管理和建设中扮演着越来越重要的角色。城市规划监督测量贯穿于城市规划管理的始终，是城市规划管理实现的重要手段。规划竣工验收测量是规划监督测量的最后一个环节，建筑物竣工测量是规划竣工测量的重要组成部分，主要是根据规划管理部门批准的建设工程规划许可证及附件附图测量现状地形管线图、现状地形建筑比较图、楼层平面图，制作建筑工程竣工验线回单以及建筑面积明细表和汇总表。

一建筑物竣工测量的内容

（一）一要详细测绘出与竣工建筑物相关的地物，地貌；二要详细测绘出竣工建筑物的相对位置关系和与周边建筑物之间的关系；三要将建筑物层数、材质，详细测绘出竣工建筑物的阳台、雨篷、挑檐、飘窗及地下车库的准确位置，一层地坪高和地下车库的地坪高。

（二）建筑物退让用地红线、道路规划红线、绿地规划绿线、河道规划蓝线、电力规划黑线、文物保护规划紫线等规划控制线距离测量。

（三）对小区的公建配套设施进行测量和面积测量、小区绿地面积测量。

（四）计算建筑容积率、建筑密度、绿地率等。

（五）检查完成建筑物的平面位置，检查平面尺寸，测量建筑物和红线和道路建筑，地界，如相关的差异的大小附图的距离和批准的设计差异之间的间距。

（六）地上下管线探测及地下管并建库。

（七）覆盖建筑物的测量中，层的数量，室内和室外标高，高度，总高度；测量和相关的基底，高度和车位信息的区域的大小。

（八）核实建筑立面造型、外墙材料、色彩信息，主要以拍照为主。

（九）将测绘成果整理入库，建立三维模型。

二建筑物规划竣工测量的施测

（一）资料收集

规划建筑红线图，用地红线图或国有土地使用证，建筑视划总平面图、建筑底层平面图、标准层平面图（若有地下室，应附有地下室平面图），建筑验线报告单、建筑立面图、综合管线工程规划总平面图。

（二）控制点的布设

采用全站仪、GPS-RTK 在测区范围内布设三级导线或图根控制点。

（三）地形图的测量

测量范围除包含规划用地以外。需要与相关的地形，地物四个位置测量每个。完成建设和周边建筑物有间距的要求或让步关系应该映射到相关的周边建筑物的结束为止。道路竣工已建成建筑物周围的应该是完整的映射。完成地形测绘，应根据总平面图，建筑红线。

总体规划的内容应当在竣工图应反映：整个建筑以增加或减少，总建筑平面图，竣工图的红色线条出现。应反映在所述测量报告。除要求1:500地形测量的测量，测量结果应该是一个特别关注以下内容：由测绘控制点的精度每块建筑收购完成至少一个长轴坐标的精度。通过收集在两个相邻的坐标计算错误的间距应±2.5厘米；运输组织内应清楚标明;地下结构边界线范围内进行测量和表示。

三竣工建筑物的层高和高度测量

建筑物的高度、屋面女儿墙、屋面楼（电）梯间、水箱（塔）等附属设施高度、屋面斜屋面高度、半地下室、地下室高度应测出，用分层电子全站仪测量建筑物高度的测量，每个测量其高度，然后计算每一层，该建筑物由主入口楼层为基数开始的每个建筑高度，给每个建筑物楼层高度映射，且体现含负层建筑的不同地坪高。

层高的建筑通常是由实际内空高，楼板厚度的规定。建筑物测量层高测量方法常用的测量方法是钢尺丈量法和全站仪；当使用全站仪测量，一般测量每完成建设其标高，然后计算每个层；用尺子测量实际层高的时候，测量时进行丈量。

建筑高度测量：建筑高度测量，可用于直接测量尺，手持测距仪直接测量，或总台REM的方式来使用电子测量。有不同程度的同一栋大楼的应分别测量，从主楼层的建筑物的每个建筑高度为起始基础。计算建筑物的高度要发生到厘米。建筑高度不得大于测量误差 ±10厘米。

建筑高度：±0位置必须标注出来，并标明绝对标高±0层，如地板和屋顶标高层绝对标高±0位置，以建设比例，需要注意；一般从北立面绘制建筑物北侧的角度看是高檐口每个位置，剖面图的形式标明层和每一层高，高楼层（包括地库）。

同时使上述测量，每个测区，建筑调查的建筑物，与图；道路，建筑物名称，建筑，结构，材料等信息，以备使用图纸的楼层数。

四测量完成涉及基础测绘和规划信息收集两个方面

为了便于规划和管理，图纸表达信息的视图，必须遵循一定的规则，该建议的措施是比较高的专业要求。测量人员不仅要有基础测绘的知识，以及规划和管理要充分认识的意图，同时也对建筑设计有一定的了解。通过预审方提供的资料：总平图，设计图纸，以避免错过隐秘的建筑物。由于外业工作条件的限制，所以检查竣工图都集中在最有可能的竣工图和现场不一致应注重核对。

五竣工建筑物面积测量与计算

竣工验收测量需要规划批准的规定按计划进行，完成计算总建筑面积，各子区，公共设施区等建设工作，目前执行面积计算的标准是《建设工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2005。

（一）分层层数计算

层数建筑是指自然层的施工。 2.20米上面的楼层高度计算自然层数：光窗的半室外地面以上的地下室层高，如果它在2.2米或多个内部，应计算自然层数：水的单层结构很长一段时间的建设，不论其高度的计数层；根据坡地建筑，采用吊脚信封制作架空层，其高度高于220万（不包括2.20米）应计算自然层数：以上楼层的底部是指建筑物的位置，在该位置建筑物或建筑物层平台上直接（商场或市场）：底层是按0.5层高2.5米以下（含2.5米）;假楼，层（夹层），插层，阁楼[暗楼），装饰性塔楼，以及突出的尾翼楼梯间，不记得了坦克之间的层数；同一建筑物有不同程度应该分开。并且被标记层；倾斜的屋顶不计数的层数。

建筑物的总高度，但在“建筑高度计算表”屋顶高度，从斜坡的高度，从数据坡度量：每个库的建设必须测量地面标高。

（二）占地（基底）面积计算

每栋楼均应计算建筑基底占地面积，建筑占地面积根据有关规定应区分是否计入建筑占地面积，如果没有屋顶及其他建筑花件，亭，独立烟囱，烟道，油罐，水塔，结构，城市公共通道，商场等，不包括在建面积。经外业检核无误后，建筑产业基地面积的计算。

（三）绿地面积计算

总绿化面积，包括绿化，水，草图内的绿地，绿色和地区的绿色艰苦的道路，对其中的水系统，绿色片，硬绿地面积分别解释。

（四）规划指标计算

1建筑总面积：每个建筑墙体基线的总面积。

2总建筑面积：按《房产测量规范》要求计算层，大楼的每一个领域，并计算总计。

3建筑密度：建筑/建筑总面积的总面积。

4容积率：建筑总面积/实用地面积。

5绿地率：绿化用地面积/实用地面积。

六竣工测量成果编制

除了地形图，建筑规划和验证测量的图纸资料应包括：计划的地形测量，以验证全图（建筑面积，公共设施等指标），单体建筑地形图（用单层建筑反映和表示单个建筑物的基底的坐标信息，属性等），俯视图的长轴的交点的结构的剖视图，平面图单体的单体图的位置的检查，检查单体的大小，建筑完成后的照片、绿地面积统计、停车空间的统计数据、其他补充资料。

结束语：

目前在国内各大城市正在实施的计划在城市建设规划过程中完成测量，以提供可靠的数据为城市规划和管理部门的竣工验收。但没有统一的国家技术法规来规范城市规划的测量已经完成，各种新事物，新技术层出不穷的社会发展，测绘工作者要结合我们的映射动态映射技术的创新和改进。

参考文献：

第9篇

关键词:建筑工程;竣工测量;质量控制

建筑工程在施工结束之后，需要进行整体上的全方位测量，测量的内容包括建筑物的形状、高度、平面位置以及规划界线等等，保证建筑的整体规划和施工是符合要求的，同时这也是施工项目进行验收审核，取得合格证的关键，在最后的测量结果展示上也要以直观、简洁的方式表为主，一旦在测量的数据中发现误差和问题，就要第一时间进行分析探究，找出问题的根源，进而督促工程施工人员及时采取措施予以解决弥补，从而确保工程质量。

1工程竣工测量的质量标准

1．1严格管理测量精度

从规划管理的角度讲，竣工测量需要对平面测量和拨地测量的精度进行重点控制，最基础的要求是平面测量的控制精度要大于拨地测量，同时根据出台的文件规定，竣工测量图的精度也要满足地籍测量中界址点的测定精度要求，采用全站仪设备。首先，在布设方式上，要尽可能的采用坐标放样形式，在全站仪设备下来布置三线导线下的复测支导线，边的数量要控制在5条，相邻控制点之间要进行坐标检查，确保平面坐标茶保持在2cm之内。但是，如果采用的是GPSRTK定位技术的话，就要把测量范围控制在基点辐射的至少4km之内，多次重复测量获得最后结果，如果存在有流动的多个基点，就要控制好相邻之间的距离，间隔距离在＞100m。其次，在高程控制上，要利用全站仪来布设光电测距高程导线。在具体布设过程中，要严格观察在相邻控制点之间进行高程对向观测，以多次观测的平均值为主，保证高程差在5cm以内;如果采用的是GPSRTK定位技术的话，就要保证高程差在4cm以内。

1．2对图面内容进行管控

建筑工程的竣工测量图要按照1∶500的比例尺来完整表达出基础测绘信息，同时还要对规划管理部门所需要的测绘信息进行采集和提供。一般来说，测绘图面涉及的内容比较多，例如建筑名称、面积、占地面积、层数、结构、房基、地下通道以及地下室等等。每一栋竣工的建筑物都要在图上至少标注出两个房角关系的坐标，并且也要把它和现有道路、规划道路的中线和用地界线的间距标注出。如果是建筑和高压线相邻近，就需要对高压线最低位置到建筑高度之间的距离进行测量，在图上精确标注，必要的话还要画出高压线的具体走向;如果工程单位提供了用地边界坐标的话，就需要在图纸上标注出用地边界;如果绘制小区类多个建筑组合群的测量图时，还需要标注出建筑总面积和占地面积、绿化总面积和绿化接线以及泊车位总面积等等。

2竣工测量的质量控制对策

2．1严格防控可能影响到测量精度质量的因素

如果工程采用的是坐标放样方式的话，就可以充分利用全站仪设备来布设复测导线，对于测量人员来说，要先对测量的仪器设备进行检查，检查的内容是保证参数设置精确合理，检查结束之后还要对支导线的放样边长进行检查，检查的目的是确认边长是否小于定向边长，如果不是的话则要进行测角检查，并且还要保证测角检查的值和坐标反算值的差在30s以下，也可以是30s;如果竣工建筑群的位置是在城市建筑较为密集的地区，就需要重点做好方位误差的控制工作，避免一二级公路沿线的导线在受到外力破坏时出现方位误差，导线布设的重点也要放在短边预防方面。

2．2做好室内环境中的测量控制工作

一般来说，如果测量的环境是在建筑室内的话，它的测量任务就主要是地坪高程测量和建筑面积测量。首先，拿地坪高程测量来说，在测量室内的地坪高程时，出于测量精度的精确无误，就需要按照四等水准的要求来采用全站仪设备，同时还要保证测量的部位，要至少是测量两处室内地坪高度，测量的过程中还要对测量的误差进行检验审核，不能使误差过大，这样会影响到最终的施工，与此同时，还要在对建筑面积进行计算时，严格遵循《建筑面积计算规范》中的要求，并做好以下几方面工作要点:首先，在建筑室内范围中，不是所有的区域都需要进行面积计算的，有些部位是不需要进行面积计算的，例如过街楼等通道、建筑设备之间管道的夹层以及部分操作平台和上料平台等区域都是不需要进行面积计算和确认的，这些部位一般具有一定的独立性，范围大小也不是很固定;其次，对于建筑物内的雨罩来说，在计算时是依据在水平上投影的面积大小来进行测量的，这种计算方式也适合在没有落地的阳台等建筑部位。

2．3建筑室外的测量工作

建筑工程中，对于它的质量控制是包含有多个方面内容的，要实现全过程的质量控制，就必须要对整个建筑的内部施工进行控制，这就包含有对室内的和室外的质量管控。在对建筑室外部位进行测量时，测量的内容主要是对竣工建筑物的高度、与相邻建筑物、用地和道路红线以及绿地规划线等的平面位置关系，对于测量人员来说，在进行测量工作之前要先对测站进行检查，并对测量仪器的棱镜进行偏心纠正，同时还要利用全站仪设备来对测量的角度偏心观测和距离偏心观测，这样可以充分确保建筑阳角角顶位置、阴角顶点位置的测量精确性。此外，在对建筑物的高度进行测量时，还要采用钢尺进行丈量，测量人员手持测距仪设备进行测量，也可以是免棱镜全站仪三角高程等的测量方法，不论是何种测量方法，在进行测量时，一般是以每一个建筑物的主入口地坪为基准来进行计算的，主要的测量内容是对建筑的上檐口、屋脊以及女儿墙标高等为主，与此同时，还要对同一个建筑物的不同楼层高度、不同建筑的同一楼层高度进行校准审核，确保测量的准确无误，把误差控制在最小。

3总结

现代建筑行业的发展，一方面对建筑工程质量有了更高要求，另一方面也对建筑空间利用率有了更为严格的要求。在建筑工程的竣工测量环节，加强它的质量控制具有重要意义，不仅是建筑进行质量审核验收和获得验收合格证的必要流程，而且最终的测量质量也会直接关系到工程质量，对于城市规划建设部门来说，这些测量信息也是工程规划实施的重要依据。工程单位在对建筑竣工进行测量时，需要严格控制室内和室外的测量精确度，将可能产生的误差控制在最小，从而提高内部空间利用率，使质量控制得以全面落实。

作者:黄文后 吴志有 单位:浮梁县规划测绘管理处

参考文献:

［1］吕辰．建筑工程竣工测量全过程中的质量控制［J］．房地产导刊，2014(29)．

［2］吴贤志．城市建筑竣工测量全过程中的质量控制［J］．建筑工程技术与设计，2015(22)．

第10篇

关键词：房地产测绘；面积测算；问题

作为一项有着较强的政策性、技术很专业的测绘工作，房地产测绘工作的好坏和我们普通群众的生活可谓密切相关，所测房屋面积的大小将会对我们日后的生产生活产生重大的影响。在我国作为一项起步较晚的工作，房地产测绘的发展还处在一个规范化和专业化不断建设的阶段。虽然国家颁布了国标GB/T 17986（（房产测量规范》，但是此项《规范》还是不是很完善，个别条文解释不明晰，特别是现代建筑物已不是单纯的火柴盒形式，而《规范》对特殊建筑等问题没有触及到，使得测量人员对《规范》中的某些条款还不是很理解，从而在房屋面积测算过程中对某些问题的认识和理解往往与《房产测量规范》存在一定的偏差。在实际测算中往往难以掌握，从而引起房产纠纷。目前，房屋面积测算中存在的难题较多，有些问题已经成为消费者的投诉热点。

一、房地产测绘简介

1、房地产测绘定义

房地产测绘是测绘行业的分支科学，其服务对象是对业主的房屋以及相应的房屋附属物的位置和面积的文字、图表说明。简单来讲，房地产测绘就是通过使用一系列的测绘技术、测绘仪器、测绘手段等来对房地产的数量、位置以及质量等状况和用途、权属、性质、利用状况等社会属性进行说明。

2、房地产测绘分类

房地产测绘细分为房地产项目测绘以及房地产基础测绘。房地产基础测绘主要是房产平面控制测量，是指在一个城市或一个地域内，大范围、整体地建立房地产的平面控制网，测绘全面反映房屋及其用地理位置和权属状况的基础图纸―――房屋建筑地理位置放线图、房屋竣工平面地形图、高层房屋建筑沉降变化分析图。房地产项目测绘主要是指房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算等，生成房地产分丘平面图、房地产分层分户平面图及相关的图、表、册、薄、数据等。具体反应在房屋房产预售图和房屋房产分户图上。

二、房地产测绘特点

对于房地产测绘来说，其特点为：比例尺大，成果有法律约束力和保密性，精度要求高，修测、补测、变更测量及时，测绘人员既要懂测绘技术、更要懂房地产方面的法律、法规。房地产测绘的成果具体反应在：测绘房屋地理位置图、办理房屋房产证的相关配套手续上、市场房屋房产价格评估上。工作开展涉及到城市和农村，图上表示的内容较多，有关权属界限和尺寸标注等房地产要素，都必须清晰准确地注记，因此房地产分幅图的比例尺都比较大。作为我国大比例尺系列的图纸一般都是1∶500或1∶1000，房产分丘图和房产分层分户平面图的比例尺更大，一般1∶100、1∶200、1：300等。房地产测绘成果经房地产主管机关确认后，具有约束力，它是产权确认、产权交易、处理产权纠纷的依据。地形图上的要素成果，一般可从图上索取或量去，其点位中误差在±0.5-0.6mm以内，其精度可以满足城市规划对地物精度的要求。需要更高精度的房地产测绘成果，例如房屋房角界址点的地理坐标、房屋的室内建筑面积测算等，不能直接从图上量取，就必须实地实测、实算。城市基本地形图的复测周期一般5-10年，而房地产测绘的复测周期不能按几年测算，城市的规模迅猛扩张要求及时对城市周边的房屋、土地进行补测，对房屋和用地特别是权属发生变化时应及时修测，对房屋和用地的自然状况改变也要及时变更，以保持房地产测绘成果的现势性、现状性，及保持图、卡、表册与实地情况真实性一致。所以房地产测绘成果要及时变更，平面图应及时修补测。

三、房屋面积测算中的几点问题

面积测算就是指的是水平面积的测算，具体的分为用地面积和房屋面积两部分的测算，而对于房屋面积测算而言，其主要分为共有建筑面积、房屋建筑面积、使用面积、产权面积、公摊面积等测算。而房屋建筑面积测算中的问题主要从功能房面室内面积、层高、斜坡屋面、飘窗、跃层户室内楼梯、阳台面积、分摊面积等方面进行分析。特别是房产测量规范上的分摊面积测算认知度要把握好，非常容易出争议。（如果房产测量规范上没注记明示的，以争议的房屋业主双方经法律公证的协议上约定进行分摊面积测算）。《房产测量规范》在有关房屋面积测算中规定计算房屋建筑面积的建筑物的层高必须超过2.20m（含2. 20m）。层高低于 2.20m的建筑物都不能计算房屋的建筑面积。房屋的层高定义为：房屋上下两层楼面、或楼面至地面、或楼面至屋顶面的垂直距离，即房屋层高测量的参照面选择的是楼面、地面和屋顶面。因此房屋面积测算中的层高2.20m以上指的是楼面层高，而不是净高。《房产测量规范》规定斜面结构屋顶高度在 2.20m以上的部位，按其水平投影面积计算。斜屋面顶的房屋是指在房屋屋顶或天面上另有一永久的，可供人们居住用的或储存物品用的斜面屋顶房屋，测绘时直接“切取”2.20m的高度计算面积。建设部文件规定：对倾斜弧状等非垂直墙体的房屋、层高 2.20m以上的部位，要计算面积；而房屋墙体向外倾斜、超出底线外沿的，以底板投影计算建筑面积。也就是说，有台阶的飘窗，只要层高不超过2.20m，不予计算面积，而层高超过2.20m的落地飘窗有效地扩大了房屋的实际使用面积，所以应纳入房屋产权面积。跃层户室中的内楼梯是连结上下层的必须通道，若不计算面积，确权时房产证上也无此楼梯部位面积，显然不合理。因此，无论是否建造均应按自然层计算面积确权。《房产测量规范》规定全封闭的阳台按其水平投影面积计算，未封闭的的阳台按其围护结构水平投影面积的一半计算，而露台没有顶盖所以不予计算面积。骑楼、过街的不用作道路、街、巷通行的，要计算全部面积。有两根以上的雨棚，与房屋相连永久性的（不论是否突出墙外）且有非独立柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或维护结构的水平投影面积计算。依坡地建筑的永久性房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构，层高在2.20m以上部位的水平投影面积计算。封闭的永久性玻璃幕墙作为房屋外墙的，按其水平投影面积计算。

四、房地产测绘功能

我们使用房地产测绘，主要是为了进行房屋面积、地理位置、界线范围等房地产登记证明提供依据文件。对于所得到的房地产测绘成果，其主要是服务于房屋的产权产籍服务，是处理各种产权纠纷，恢复产权关系，确定产权的法定基础资料，也是房地产各种管理的重要依据；房地产测绘成果是进行房地产价格评估、房地产契税的征收、房地产租赁活动、交易活动的主要依据，也是进行房地产抵押贷款，房地产保险服务不可缺少的依据。房地产测绘成果给城市的整体建设布局、住房制度的改革、老城区的改造、危旧房屋的改造等提供决策依据。也为城镇规划、市政工程、公用事业、环保、绿化、社会治安、文教卫生、水利、旅游、地下管网、通讯、电、气等提供基础资料和有关信息，其服务具有广泛性。房地产测绘成果是建立现代城市地理信息系统重要的基础信息，同时也是城市大比例图更新的主要基础资料，是房地产管理系统的重要依据和数据来源。

五、结论

作为一项关系到千家万户的工作，房地产测绘需要我们对于政策和技术都有较强的理解和把握。为此，为了实现测绘工作的准确性和合理性，相应的从事房地产测量及信息管理的工作人员需要全方位了解房地产测绘特点，熟练掌握现代化房地产测绘手段，从而更好地为城乡居民的生活服务。

参考文献：

[1] 董雪亮.实时动态定位（RTK）测量技术应用中几个问题的探讨[J].山西水利科技.2012（04）

[2] 白益砜.房地产测绘技术的应用[J].承德石油高等专科学校学报.2010（04）

第11篇

关键词房产；测量；面积；计算；测算；

Abstract: With the development and progress of society, the emphasis on property measurements in the area is estimated to have important significance for real life. This paper describes the estate surveying the area is estimated in the relevant content.

Keywords real estate; measurement; area; calculation; estimates;

中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：

引言

房产测绘是一项政策性相对较强、技术性相对简单的法定测绘工作，其成果质量关系到房屋权利人的切身利益。准确而完整的房产测绘成果是审查确认房屋的产权、产籍、产权人等合法权益的重要依据，也是进行城市建设和管理的必不可少的基础资料。自 GB/T 17986《房产测量规范》颁布实施以来，由于《房产测量规范》还不够很完善，个别条文解释不明晰，尤其是现代建筑物已不是单纯的火柴盒形式，而《房产测量规范》对特殊建筑等问题没有触及到，使得测量人员在实际测算中往往难以掌握，从而引起房产纠纷。目前，房屋面积测算中存在的难题较多，有些问题已经成为消费者的投诉热点。

1、关于有柱走廊与有柱阳台

《房产测量规范》上规定：有柱走廊按柱的水平投影面积计算；而阳台是按是否封闭来确定建筑面积，封闭阳台按其的水平投影面积计算，未封闭阳台按其的水平投影面积的一半计算，即使有柱阳台不封闭也应按其的水平投影面积一半计算。这就要求我们在实际操作中能准确区分哪种情况是有柱走廊，哪种情况是有柱阳台。可从以下三种方法加以判别。第一、有柱走廊一般是位入主入户门口，是各户从室外进入户内的必经通道。有的属共有部位，而阳台是处于入户门内的套内建筑面积，属户内专用部位。例如，在某幢别墅中，先经过入户门进入户内，户内还有通往私家花园有柱有半围护部位，往往较长，有的跨越好几个房间，看起来与柱廊没什么区别，但其性质属室内专用部位，作为阳台使用，应该按不封闭阳台按其的水平投影面积一半计算；第二、若有柱廊设计为某个户室专用的，并且是入户内的必经之地，此种情况按有柱廊门廊计算全投影面积，而不能按阳台计算一半面积；第三、从柱廊的概念上理解，柱廊不仅要有柱，而且要有高出地面的廊台或沿柱的一侧有围护；若与地面或架空处在同一平面上，既无高差又无围护，应视同骑楼或架空部位，不计算建筑面积。

2、关于斜坡屋面

随着我国经济的繁荣和建筑业的蓬勃发展，城市建筑在满足居住的同时也越来越讲究独特、美观、新颖，一些开发商纷纷在屋顶作起了“文章”。于是，一批又一批的复式建筑斜屋顶应运而生。对于斜屋面房屋怎么测算?《房产测鼍规范》规定e斜面结构屋顶高度在2．20米以上的部位，按其水平投影面积计算。斜屋面顶的房屋是指在房屋屋顶或天面上另有一永久的、可供人们居住用的或储存物品用的斜面屋顶房屋。如果单纯是斜屋面的房屋，直接“切取”2．20米的高度计算倒也方便、准确，遇到带有三角形“老虎窗”的斜屋面情况就不一样了。这种斜屋面因其仅窗顶部分高于2．20米，两侧逐渐斜下又低于这个高度，可计算的面积并不大，且结构错综复杂，测算起来十分麻烦，界定也不见得准确。故笔者认为：这种斜屋面房屋的窗顶超过2．20米的部分可以不予考虑。

3、关于跃层户室中的内楼梯

有些房屋竣工时，跃层户室中的内楼梯开发商往往未建造，留作用户自理。此种情况，因为计算建筑面积的客体不存在，有的地方不计算建筑面积，有的地方计算建筑面积。分析其内楼梯房产开发商未建造理由是为了满足业主装修自由设计风格的需要，即使造了该楼梯，一是业主在装修时也会拆除，避免装修拆改时人力物力的浪费，二是防止拆除影响房屋结构。内楼梯是连结上下层的必须通道，开发商未建造，业土装修时一定会造。若不计算面积，确权时房产证上也无此楼梯部位面积，显然不合理。因此，跃层中内楼梯是否建造均应按自然层计算面积确权，开发商未建造节省的造价成本可在购房合同中协商，在房款中扣除。

4、阳台面积的计算

阳台是供人们活动、休憩及晾晒衣物或其他用途的房屋附属设施，是户内与户外的过渡空间，一般有永久性上盖、有围护结构、有台面与房屋相连，根据其情况分为全封闭阳台和半封闭阳台。《规范》根据其围护将阳台分为全封闭和半封闭。上述阳台的概念是标准阳台的概念，近几年，在实际测量中发现有阳台的顶盖与阳台底板、围护结构的投影不完全一致的现象。阳台的顶盖形式多种多样，当阳台的顶盖与围护结构不完全覆盖时，例如: 隔层有顶盖、与阳台底板和围护结构不在一个竖直面上、隔一层以上的有顶盖、利用其它构件作为顶盖的，这些特殊情况下的阳台如何计算建筑面积? 笔者认为，对于部份覆盖的顶盖，可认为:

( 1) 没有完全覆盖的那部分算为没有顶盖，不算面积;

( 2) 投影下来的面积的一半作为是否计算面积的标准;

( 3) 投影下来的面积大于围护结构的 1/2，则计算面积; 不大于 1/2 的不算面积。对于隔层顶盖的阳台视为无顶盖，不计算面积，理由有两个:

( 1) 隔一层情况下，顶盖的作用不明显，起不到保护的作用。

( 2) 如果隔一层算有顶盖而计算面积，那么隔 2、

3、4、5 层计算不计算? 标准难掌握，因此就认为隔层不算是顶盖。是否为隔层是依据所依附的主体结构的结构层为准。

5、伸缩缝面积的计算

国家标准《房产测量规定》规定，不论伸缩缝的宽度，只考虑是否与室内相通，能否利用，作为伸缩缝是否计算建筑面积的标准。因此，伸缩缝、沉降缝等变形缝，不论其宽度，只要其与两边房屋中任一边相通，具有房屋的一般条件，又能正常利用的，则可以计算房屋的建筑面积。

一般的伸缩缝面积相对本栋楼来说并不大，若单独计算其通行的部分也只是门口那一小部分。一种观点认为: 只要是通行的伸缩缝，均应全部计算建筑面积，虽然没有通行的部分没有使用到，然而，作为伸缩缝具有的功能，此部分空间全楼均得到受益。另一种观点认为: 这种算法是不合理的，三缝( 伸缩缝、沉降缝、变形缝) 是结构上的要求。用户没有利用上是不应计算面积的，如果用户利用上了是可以计算面积的，且利用多少计算多少，还是比较合理的。笔者同意后一种观点。

6、关于消防连廊

随城市化进程加快，城市用地日趋紧张，房屋建筑不得不向高层化发展。随之而来增加了消防安全要求。为此，有些高层住宅十层以上设计一条消防连廊，连通不同单元消防楼梯，来增强消防疏散能力。常见的有两种形式，一种是以挑廊与不同单元公用消防楼梯间直接相连；另一种是通过相邻两户内房间外设计一条类似阳台的廊，再经过相邻两户内房间与公用消防楼梯间间接相通。后一种情况的廊属阳台性质，因它直接与相邻户内的房间相通，平常都是作为阳台使用的，只有在偶尔发生紧急疏散情况时，还要借助相邻户室内的房间组成公共通道通往消防楼梯，此时，不仅廊是公共通道，房间也成了公共通道，故作为相邻两户的公共阳台分摊较为合理。在前一种情况，有的人认为是由于十层以上高层住宅引起的，其消防连廊面积应由十层以上住宅分摊。这种做法有些不妥。消防连廊的布局是从一幢房屋的整体结构设计要求所决定，再说该消防连廊直接与楼梯相连，所处楼层的户室也不能使用，若消防连廊下部某个单元楼梯发生火灾，也可向上经过消防连廊到达其它单元楼梯疏散。因此，此类消防连廊与各相连的消防楼梯作为一个整体，随同楼梯一个级别分摊处理较为合理。

7、关于住宅小区架空层楼梯、电梯

随着住宅建设发展，住宅小区向规模化、生态化发展。很多小区为了增加通风、采光和绿化率，将某几幢房屋的底层架空用来种植花草，美化小区环境。

那么架空层中的楼梯、电梯面积如何处理?《房产测量规范》也没提到。各地处理各异。有的属本幢公用部位，计算面积分摊到该幢房屋中；有的计算建筑面积单列，不分摊；还有的认为不计算建筑面积。本人认为：此架空中的楼梯、电梯等公用部位是为了小区的通风、采光、绿化而引起的，不计算建筑面积；若计算建筑面积分摊，会使小区内相同幢、相同套型的房屋仅因一幢底层架空、一幢底有住房，而测算建筑面积的结果是有架空层房屋套型面积大于无架空层的套型建筑面积，其误差就是多分摊到的架空层的公用楼梯、电梯面积，结果导致购房者多负担了增加公用面积房款，显然不公平；若计算面积不分摊，不仅导致总建筑面积的增加超规划指标，要罚款处理，而其面积因无明确的产权主体而无法确认产权。因此，作为不计算建筑面积较为合理。

结束语

总之，上述这些问题的探讨是笔者在实际工作中经常遇到的，考虑得不够成熟，个人之见。不过，希望通过这样的探讨，最终能够找到一种正确的、合理的测算标准。

参考文献

[1] GB/T 17986-1,[S]

[2] 吕永江.房产测量规范与房地产测绘技术[M] .北京 :中国标准出版社,2011

[3] 吕永江.. 测绘标准化,2010,(1):12-16

[4] 吕永江.[.测绘标准化,2010,(4):11-18

第12篇

【关键词】城市；建设工程；规划；竣工

城市建筑工程规划竣工测量是对已经施工完成的建筑项目进行规划审核，对工程中的各种建筑物进行测量验收，并进行分析比较，根据工程的各项标准以及测量的依据，为工程验收提供质量评定依据。在测量时，数据必须精确无误，为竣工验收提供可靠的信息依据，保证工程项目可以安全的投入使用及规划的符合性。

一、测量内容

城市建筑工程规划竣工测量可以分为外业测量数据采集和室内分析比较及室内数据处理。室外测量主要是对相关资料数据进行测量采集以及按照工程图对工程地形进行测量。而室内分析比较主要是在室外测量的基础上，对外业采集的数据进行处理分析，以形成竣工测量报告。

具体的内容主要有对工程地形竣工的测量的资料收集工作、平面空控制测量、高程控制测量、竣工地形测量、地下管线测量、竣工建筑面积测量、建筑三维模型制作。

建筑物的整体平面位置测量、室内±0高程测量、室外房角高程测量、与竣工建筑相关的地下管线测量、周边关系测量、绿化及附属设施测量、永久性的围墙测量、对规划信息有直接影响，应作重点编辑处理，最后编写测量报告说明书。

二、测量的要求

1.测量资料的收集

在测量前应该收集各种资料包括：工程规划资料、建设工程规划许可文件、工程总平面图、工程施工图、放线资料、建筑周围地形图、所有建筑平面图、技术说明资料、测量控制点、管道施工图以及线路图等。对这些资料收集完成后，分析整理收集的资料及数据，结合规划竣工测量的目的和意义作出具体的测量数据采集计划或技术工艺流程，对大型工程需进行专业设计。

2.平面控制测量

进行竣工测量前需进控制测量，包括平面控制及高程控制。平面控制测量一般在城市基础控制网上进行图根控制加密布设，其次是在高等级施工控制网上进行加密布设图根控制。以此作为竣工测量的依据。测量方法目前主要有附合图根导线和GPS RTK两种方法。

竣工测量的精度要求与大比例尺地形图测量一致，主要采用的现行国家规范《工程测量规范》。根据规范，图根点平面位置精度为其点位相对于上级接测控制点的点位中误差小于等于图上±0.1mm。对测图比例为1：500的竣工地形图，则图根控制点平面点位中误差为±5cm。以2倍中极限中误差为测量绝对差，极限差值为±10cm。

平面控制点密度以满足竣工地形图测量要求为主。

3.高程控制测量

高程控制测量要求在城市四等及以上高程点进行接测。一般水准线路应沿图根导线线路进行控制或者接测到图根导线起点以三角高程形式进行传递高程。形成附合图根三角高程水准。根据国家《工程测量规范》，图根点高程测量精度是其中误差不应超过±0.1倍基本等高距。对测图比例为1：500的竣工地形图，则图根控制点高程精度为高程中误差±5cm。以2倍中极限中误差为测量极限差值为±10cm。

4.竣工地形测量

完成平面控制测量及高程控制测量后，即进行竣工地形图测量。

建筑工程竣工重点是竣工建筑物及其周边关系建构筑物的角点、拐点及悬空投影，其次是各种地下管线井。其次是竣工建筑周边道路交通要素细部点，它们平面测量精度及高程精度决定建筑竣工测量的最终数学精度。

根据国家《工程测量规范》，1：500地形图，一般地物点平面位置点位中误差（相对于图根控制测图点）不超过图上±0.6mm，即不超过±30cm，以2倍中极限中误差为测量绝对差，极限差值为±60cm。具体不应超过下表规定：

竣工建构筑物高程测量中误差以不超过1/3基本等高距，则其中误差应为0.16m。

对细部坐标点的点位中误差及高程中误差则要求高很多。一般对竣工的主要建筑和对规划四至关系密切相关的建筑物角点应按细部坐标点的精度要求进行测量。具体不应超过下表的规定：

由上面二表可以看出，坐标点与一般地物点的测量要求相差极大。

5.地下管线竣工

地下管线竣工测量是竣工测量的重要内容之一。地下管线主要包括为建设工程配套安装的电力管线、通讯管线、给排水管线、燃气管线等类型。地下管线同样是规划要素之一。因此竣工测量资料同样是各种竣工验收的必备资料。

地下管线竣工测量适用《城市地下管线探测技术规程》的要求。其质量要求主要有探查工作质量及测量工作质量两方面。其精度包括探查精度和测量精度两方面。根据《城市地下管线探测技术规程》的要求，地下管线隐蔽管线点的探测精度：平面位置限差：0.1h； 埋深限差：0.15h。单位为cm。（式中h为地下管线中心埋深）

明显管线点实地量测量埋深中误误码差不得超过±5cm。

地下管线点测绘精度：平面位置中误差不得超过±5cm。高程中误差不得超过±3cm。

6.建筑面积测量

建筑面积测量遵循《建筑工程建筑面积计算规范》。面积计算与否、面积如何计算均与四大条件相关：（1）利用条件，即设计利用与否；（2）顶盖条件，即有无永久性顶盖；（3）围护条件，即有无围护结构；（4）空高条件，即建筑物空间高度（层高或净高）。净高仅针对坡屋顶式的建筑，如单层建筑坡屋顶、多层建筑坡屋顶、场馆看台下等。层高却是针对平顶式的建筑。

7.建筑三维模型制作

建筑三维模型制作主要采用野外测量、内业数据处理各要素相互间的几何拓扑关系。

三、竣工测量作业程序

1.建设单位委托任务

根据《中华人民共和国测绘法》的相关规定，竣工测量的任务是由开发建设单位委托具有相应测绘级别和资质的测绘单位进行。不具备相应测量绘资质的测量绘单位或者个人均不得接受相应级别规定的测绘任务。以确保测绘成果的质量，维护测绘行业的良性竞争。

2.资料收集、编制测绘方案

具有相应资质的测绘单位接受建设方的测绘委托后，首先进行资料准备工作，并详细分析收集的资料种类，质量状态，确认所收集资料的精度及可用性。根据收集的资料的情况，结合测绘现场的具体自然地理、交通情况及测量量工期，确定测绘方案，必要时进行方案设计或技术设计，确定相应的工艺流程、技术路线、各项精度指标、质量控制及检查验收、资料成果提交等各项技术要求。

3.控制测量的实施

根据收集的资料及测绘方案设计，进行外业测量绘的实施工作。控制测量主要过程包括的选点、观测、记录、自检、计算、检查。竣工测量的控制可采用图根导线作为平面控制，图根控制应满足《工程测量规范》相关要求。其中主要包括图根导线的线路全长、相对闭合差、测角中误差、方位角闭合差等主要技术要求。图根高程控制可采用图根水准或图根电磁波测距三角高程测量两种方法。其中目前最常用的是后者。

控制测量的成果必须由生产部门的质量检查人员检查合格后才能提交下步工序使用。控制布设完毕后，进行竣工地形测量及地下管线测量工作。

4.竣工地形测量实施

竣工地形测量外业主要任务是采集相关测量数据，主要要素包括竣工工程相关的地形、建构筑物及附属设施、园林绿化、道路交通及管线工程等。测绘方法主要有平板测图法、纸质地图数字化扫描成图法、全站仪测图法、GPS RTK测图法、全野外数据采集测图法等。目前采用较多是全站仪测图法、全野外数据集集测图法。现在重点对后者进行分析。全野外数据采集配备的外业测量仪器主要有全站仪、掌上电脑或笔记本电脑，利用传输线或蓝牙传输法进行数据传输。掌上电脑收到数据信息后及时进行测量数据的连线、编辑等简单及时的数据处理工作。回到内业后将掌上电脑数据传输到计算机上，通过相应的数据预处理软件对数据进行预处理及数据格式的转换工作。经过数据编辑处理、几何图形编辑、测量要素的分层、分类处理，同时对各种元素的属性信息输入处理，必要时还应进行属性编辑工作。经过上述技术处理的数据后应进行数据的接边工作，接边包括数据信息接边及属性信息的接边处理。最后进行分幅裁切用于对外提交及归档备查。

5.地下管线探查测量工作

地下管线探查测量工作是一个非常专业的工作。包括探查和测量两部分工作。针对探查仪器的不同，主要采用电磁感应法、工频法、直接法、夹钳法等方法进行探查。不管采用什么方法，均遵循“从已知到未知，从简单到复杂，先主管后支管”的指导思想。工作程序主要包括实地调查、地下管线探查、地下管线点测量数据采集、数据输入、数据处理、数据编辑、编绘成图、地下管线成果输出、质量检查等工作。

6.建筑面积竣工测量工作

根据《建筑工程建筑面积计算规范》，除特殊情况外，一般情况下按如下规则进行面积计算和判断面积计算：

（1）设计不利用或没有永久性顶盖的建筑，一定不计面积。

（2）设计利用、有永久性顶盖的建筑，必计面积。

（3）设计利用、有永久性顶盖、有全围护结构、层高≥2.2m或净高>2.1m，如果以上四个条件同时满足，计算全面积。

（4）计算半面积只有如下两种情况：

①设计利用、有永久性顶盖、有全围护结构、层高

②设计利用、有永久性顶盖、无围护结构、层高≥2.2m或净高>2.1m，如果以上四个条件同时满足，计算半面积。

上述净高仅对坡屋项房屋空间结构而言，而层高是针对平屋顶或平屋面空间。

7.三维建筑模型建立

三维建筑模型建立的主要工序包括准备资料、数据采集、属性录入、模型制作等工序。

四、竣工测量的质量控制

1.“两级检查，一级验收”制

在竣工测量时，为保证测量数据及图表的可靠性和准确性，还要对工程的整体质量进行控制。根据相关规范规定，应严格控制进行“两级检查，一级验收”制度。即生产部门的过程检查，测绘单位质量管理部门的成果最终检查。对于大型竣工测量工程还应提交具有测绘质量检验资质的第三方单位验收检查审核。

质量过程控制工作主要包含外业操作的过程控制及内业数据编辑处理过程控制。测量人员应严格依据相应的现行国家规范《城市测量规范》及《工程测量规范》标准进行操作，确保测量区域的地表情况全面、准确、细致的反应到地形图中，做到测绘数据无差错、数据无漏测、操作规范等。外业进行竣工的测量时，可以采用便携式计算机及掌上电脑记录贮存测得的数据资料，也可采用全站仪的内存记录碎部点的三维坐标数据，然后将数据传输到计算机，采用相应的软件转化成计算机可以处理的数据，进而数据编辑，生成图形，数据接边及图幅裁切；提交质量检查人员对测绘工作过程及数据检查，确保获取数据资料过程及数字地形成果准确性。

2.过程检查

由质量检查人员把通过过程检查、数据成果进行内业全数检查及外业实地测量检查或巡视对图检查，从而保证地形图图形数据及属性数据质量。对检查出质量问题的地形图，质量检测人员填写检查记录，提出整改意见，交回生产作业部门或作业人员限期整改；对整改后的地形图由检查人员检查整改情况，并作好记录及签署，并编写检查报告，同成果数据一并归档。

3.成果数据最终检查

成果数据最终检查指的是在测量工作中，对经过生产部门质量检查人员的过程检查后取得的测量成果，由测绘作业单位的质量技术管理部门（如总工办）进行的成果数据检查。主要检查生产部门执行事前的项目设计或者技术设计的执行情况。检查生产部门的生产过程中的质量记录，操作过程中产生的记录，使用的参数是否正确，同时还应检查生产部门检查人员的过程检查报告，检查数量及质量是否符合相关规定等。此外，成果最终检查还应根据相关规范规定进行外业抽样检查。抽样检查的样本要符合相关规定。经过内外业检查，编写成果最终检查的检查报告，对成果作质量评定，确定质量等级。最终检查报告同测量成果一并归档。同时对检查的质量问题提出整改意见，退回生产部门进行整改。

4.成果验收

针对大型竣工测量工程应提交具有质量鉴定资质的单位进行验收。以确定质量等级，并出具质量鉴定报告。

五、竣工测量报告

在竣工测量工作完成后，要编写检查报告、技术总结、竣工测量报告。

六、总结

综上所述，在进行城市规划工程竣工测量时必须确保测量的准确性，依据测量的标准对建筑物进行全面的测量，利用先进的测量仪器，准确合理的对竣工工程进行测量，并做好数据记录，保证测量的质量水平，必须达到合格的标准。在竣工工程测量完成后，由相关人员编写具体的测量报告以及质量评定报告，并由相关人员进行审核，为城市规划提供数据参考依据。在进行测量时，一定要选用专业的测量人员进行测量，确保数据的准确性，所以建立一支专业的竣工测量队伍更有利于建筑工程的顺利实施。

参考文献：

[1]魏福银.城市建筑工程规划竣工测量探讨[J].城市勘测，2010（4）

[2]刘涛.探讨城市建筑规划竣工测量实施方法[J].城市建设理论研究，2013（4）

[3]田风勋，孙建军.关于城市建筑物竣工测量及质量控制措施探讨[J].城市建设理论研究，2012（35）

[4]《城市测量规范》及《工程测量规范》

[5] 注册测绘师资格考试辅导教材《测绘综合能力》。2012年测绘出版社。

[6]《建筑工程建筑面积计算规范》中华人民共和国国家标准GB/T50353-2005

第13篇

商品房的面积里面肯定包括公摊部分，那么摊到自己头上到底占到多大的比例才算合适呢?是不是越低越好?

公摊面积争议难消

“公摊比例到底多少才算是合理的?”朱俊近期正准备买房，之前有人建议他一定要买一套公摊比例小的房子，这样自家房子使用面积会大一些。于是他每到一个售楼处，公摊比例就成为他，必须了解的一个问题。但看了近十个楼盘之后，朱先生有些迷惑了，因为所有楼盘的公摊比例都不一样，有的高达24％，但有的却只有8％。“为什么会存在这么大差距呢?”他心里画了一个大大的问号。

上海五台智库副总经理吴茂辉表示，确定公摊面积是一个很专业的问题，只有经过专业的测量，才能发现面积误差，因此普通老百姓很难掌握房屋公摊面积的真正数据。因此有些开发商正是利用这点，使得商品房的实际使用面积缩水，有的开发商甚至连会所、车库，自有办公地点、地下室也算进公摊面积之列，而这些原本是应排除在外的。

造成这一矛盾的根源是商品房按照建筑面积销售，建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。为了避免公摊面积争议，北京拟推行按套内面积计算房价的销售办法，但外界对能否真正规避这种争议持怀疑态度。

面积折算有讲究

为了对公摊面积有个准确的认识，我们有必要了解一下它的计算方法。吴茂辉告诉记者，公摊面积的计算公式为：套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数。其中套内建筑面积包括套内的使用面积、套内墙体面积以及阳台建筑面积三部分，相对来说比较简单，而较为复杂的是公用建筑面积分摊系数(简称公摊系数)的确定。

公摊系数的确定，首先要确定哪些应纳入公摊范围，哪些建筑面积应排除在公摊之外。吴茂辉告诉记者，国家建设部就分摊面积的确定曾出台过相关规定。根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，可分摊的公用建筑面积包括大堂、公共门厅、走廊，过道等25项，而不应包括在内的建筑空间则包括仓库，开发商自用房等十多项。得到所有公用建筑面积之后，除以整幢建筑各套内建筑面积的总和，便能得到建筑物的公摊系数。

公用建筑面积分摊系数为整幢建筑物的公用建筑面积除以整幢建筑物各套内建筑面积之和。专家介绍说，虽然从计算公式来看并不深奥，但计算公摊系数时要涉及到上述诸多内容，因此相对来说极为复杂。而对普通购房者来说，自己无法测量出各类建筑面积，仅靠个人力量是无法得知公摊面积的确切数据的。

吴茂辉表示，国家并未针对各种类型的建筑公摊系数指标作出硬性规定，他说：“公摊系数同时受到限高容积率，绿化面积等诸多规划因素影响，因此无法确定具体指标。”不过根据建筑工艺和一般的配套要求，高层建筑、多层建筑有着不同的公共面积分摊系数，且大致在某个具体范围内浮动。一般来说，高层塔楼的分摊系数在0.18～0.26之间，而高层板楼的分摊系数则在0.14―0.16之间，多层建筑的分摊系数在0.11～0.16之间。

提防陷阱有必要

学会防止公摊面积陷阱很有必要。专家建议，购房者首先应该明确哪些建筑可纳入公摊之列，哪些应排除在外。据了解，对于一些公摊系数偏大的情形，往往是开发商将自用办公室、自营用房也纳入公摊之列。如北京就曾有一家开发商，将一单元楼里四套自有住房也计算进公摊面积中，而此开发商居然还将这四套住房出租以获取租金收益。因此购房者可以要求开发商提供公摊面积清单，来查验是否符合计算规范。

虽然购房者自己无法测量，但专家表示购房者也有办法来确定公摊面积是否准确。吴茂辉建议，购房者可以在取得住宅的建筑设计图之后，让建筑专业人士利用专用画图软件将套内面积计算出来。这样在已知建筑面积和公摊系数的前提下，也能计算出套内面积，如果两者吻合，说明没有问题。如果利用软件计算出来的套内面积比开发商提供的面积小，则有必要申请复查了。

当然，专家也建议购房者在签订面积条款时要写详细，特别是在房型图上要把使用面积、公摊面积、套内建筑面积具体的长度尺寸标注出来，然后自己用尺子测量房型图，看看标注的尺寸与测量结果是否一致。

避免误区需留神

虽然购房者要提防开发商在公摊面积上玩猫腻，但也要提防进入误区。在购房者看来，得房率加公摊率等于100％，也就是说，公摊率越低，意味着得房率越高，使用面积越多。但专家表示，合理公摊率是一个综合平衡的区间，过高固然会损失住宅面积，甚至多花冤枉钱，但是过低却会损害居住品质。

记者了解到，有极个别项目号称得房率超过90％，即公摊系数被控制在个位数。专家表示，虽然住房使用面积增加了，但这很有可能要以牺牲公共利益为代价。专家表示，为了减少公摊面积，开发商可能将楼道宽度缩窄，或者将内墙厚度变薄，这样所造成的后果就是楼道通行变得困难，尤其是对大家出入造成困难，以及墙体隔音效果减弱，购房者反而不一定能享受到实惠。

其实，楼盘档次的高低，在一定程度上还与公摊面积的多少有着间接的关系。如记者在浦东某高档社区内见到，每幢居民楼都配备有宽敞的大堂、开阔的走廊，宽大的电梯间，以及每幢楼专用的物业管理用房等，这些都需要占用一定的公摊面积。

另外，专家表示，其实在关注公摊面积的同时，还要关心与套内面积有关的房型设计。吴茂辉告诉记者，其实并不是所有套内面积都能发挥其使用价值，如果房型设计不当，导致面积上的浪费，即使得房率很高，依然不实用。

吴茂辉建议购房者应注意走道设置，进深以及阳台等方面是否存在浪费情形。尤其是要注意进深，加大进深的确能增加面积，但是房型因比例不协调而产生的面积浪费尤其惊人。

资料链接

哪些公用建筑面积可分摊

第14篇

关键词绿色建筑自然通风节能

中图分类号： TE08 文献标识码： A

一、建筑设计与绿色通风：

绿色建筑的概念：在建筑的全寿命周期内，最大限度地节约资源(节能、节地、节水、节材)、保护环境和减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。绿色建筑评价体系包括以下6个方面：节地与室外环境、节能与能源利用、节水与水资源利用、节材与材料资源利用、室内环境质量、运营管理，其中，节能、室内环境质量，是2项重要的评价指标，与自然通风有着密切的关系。

自然通风系统又称为绿色通风系统，是指利用建筑物内外空气的密度差引起的热压或风压来促使空气流动而进行的通风换气，具体表现为通过墙体的缝隙渗透和门窗的空气流动。这种通风方式特别适合于对空气温度、湿度等无严格要求的工业和民用建筑。与机械通风不同，它受到气候、建筑周围的微环境、建筑结构及建筑内部热源分布情况的影响。

现代建筑的自然通风设计是利用其两大主要功能：一是合理利用自然通风可以取代传统制冷空调系统以降低室内温度，带走潮湿气体，以改善室内热舒适状态；二是通风换气，提供新鲜、清洁的自然空气，带走潮湿污浊的空气，以改善室内空气品质，有利于人体的生理健康，同时，满足人们心理上亲近自然、回归自然的需求。

自然通风在最大限度节能的前提下，改善建筑室内环境空气质量，是绿色建筑首选和必须应用的通风方式。

左图为某多层建筑在热压作用下自然通风示意图。冷空气从建筑底部门窗进入，在室内被加热后形成上升气流，屋面太阳的照射加速了热气流上升的速度，室内热湿空气从建筑屋顶的排风口自然排出。自然通风方式很好地满足了夏季室内通风降温的要求，很大程度上节约了空调系统的能耗。

图一热压作用下的自然通风示意图

二、自然通风的基本要求：

以下为现行国家规范对自然通风设计的一些基本要求：

1、《民用建筑设计通则》GB50352-2005：

1.1第6.1.3条根据使用功能，应使大多数房间或重要房间布置在有良好日照、采光、通风和景观的部位。

1.2第7.1.2条，对各类建筑的有效采光面积计算应符合下列规定：

（1） 侧窗采光口离地面高度在0.80m以下的部分不应计入有效采光面积；

（2） 侧窗采光口上部有效宽度超过1m以上的外廊、阳台等外挑遮挡物，其有效采光面积可按采光口面积的70％计算；

（3） 平天窗采光时，其有效采光面积可按侧面采光口面积的2.50倍计算。

1.3第7.2.2条 采用直接自然通风的空间，其通风开口面积应符合下列规定：

（1）生活、工作的房间的通风开口有效面积不应小于该房间地板面积的1／20；

（2） 厨房的通风开口有效面积不应小于该房间地板面积的1／10，并不得小于0．60m2。

1.4第7.2.5条 厨房、卫生间的门的下方应设进风固定百叶，或留有进风缝隙。

2、《民用建筑供暖通风与空气调节设计规范》GB50736-2012：

2.1 第6. 2. 1条 利用自然通风的建筑在设计时，应符合下列规定：

（1） 利用穿堂风进行自然通风的建筑，其迎风面与夏季最多风向宜成60°～90°角，且不应小于45°，同时应考虑可利用的春秋季风向以充分利用自然通风；

（2） 建筑群平面布置应重视有利自然通风因素，如优先考虑错列式、斜列式等布置形式。

2.2第6.2.4条采用自然通风的生活、工作的房间的通风开口有效面积不应小于该房间地板面积的5％；厨房的通风开口有效面积不应小于该房间地板面积的10％，并不得小于0.60m2。

3、《住宅设计规范》GB50096-2011：

3.1第3.0.4条住宅设计应满足居住者所需的日照、天然采光、通风和隔声的要求。

3.2第7.1.3条卧室、起居室(厅)、厨房应有直接天然采光，采光窗洞口的窗地面积比不应低于1／7。

3.3第7.2.1条卧室、起居室(厅)、厨房应有自然通风。

3.4第7.2.3第每套住宅的自然通风开口面积不应小于地面面积的5％。

3.5第7.2.4条采用自然通风的房间，其直接或间接自然通风开口面积应符合下列规定：

（1） 卧室、起居室(厅)、明卫生间的直接自然通风开口面积不应小于该房间地板面积的1／20；当采用自然通风的房间外设置阳台时，阳台的自然通风开口面积不应小于采用自然通风的房间和阳台地板面积总和的1／20；

（2） 厨房的直接自然通风开口面积不应小于该房间地板面积的1／10，并不得小于0．60m2；当厨房外设置阳台时，阳台的自然通风开口面积不应小于厨房和阳台地板面积总和的1／10，并不得小于0．60m2。

卫生通风和热舒适通风关系到室内环境的健康和舒适，是建筑节能的关键之一。室外凉爽、室内闷热的主要原因是通风不畅，住宅建筑应分户设计通风季节的自然通风气流路线，这已逐渐成为居民强烈要求的问题。

建筑设计中普遍提及的“迎向夏季主导风向”设置外门窗的作法是不恰当的。炎热地区（如重庆）的夏季主导风向往往是晴天午后的高温湿热风向，迎向它设置外门窗，会增加热风侵入和渗入，造成室内过热。因此，应尽可能让建筑外门窗迎向春秋季凉爽时段的主导风向。

实际情况中，建筑布局无法做到让每户住宅的建筑外门窗都迎向春秋季凉爽时段的主导风向，自然通风不能完全满足室内通风降温要求，应辅以机械通风。于是，一种新型的住宅通风方式——机械穿堂式通风得到应用，即在住宅内部适当位置（卫生间或厨房）安装静音型排风机，提供动力，来组织房间内部气流，对住宅进行通风换气。气流组织路线是：室外清洁低温空气先进入居室，再经厨房或卫生间排出。这是自然通风与机械通风相结合的通风方式。

冬夏季有关闭门窗进行采暖和空调习惯的地区，每个采暖空调房间应设置专用的卫生通风口，卫生通风口的应有防雨、隔声、防虫的功能，净面积应不小于房间的地板轴线面积的1.6‰。

图二住宅机械穿堂式通风设计示例

4、《绿色建筑评价标准》GB50378-2006：

4.1第4.5.4条（住宅建筑）居住空间能自然通风，通风开口面积在夏热冬暖和夏热冬冷地区不小于该房间地板面积的8％，在其他地区不小于5％。

4.2第5.2.6条（公共建筑）建筑总平面设计有利于冬季日照并避开冬季主导风向，夏季利于自然通风。

4.3第5.2.7条（公共建筑）建筑外窗可开启面积不小于外窗总面积的30％，建筑幕墙具有可开启部分或设有通风换气装置。

《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005第4.2.8条也有相同规定。

三、自然通风与消防排烟：

自然通风系统在满足绿色建筑节能通风换气的同时，也在消防排烟系统中起着举足轻重的作用。自然通风是现行国家消防规范中优先推荐的防排烟方式，这与国家节能政策是一致的。

1、《建筑设计防火规范》GB50016-2006：

1.1第9.2.1条除建筑高度超过50m的厂房（仓库）外，建筑物内应设置排烟设施的部位宜设置自然排烟设施。

1.2第9.2.2条设置自然排烟设施的场所，其自然排烟口的净面积应符合下列规定：

（1） 防烟楼梯间前室、消防电梯间前室，不应小于2.0m2；合用前室，不应小于3.0m2；

（2） 靠外墙的防烟楼梯间，每5 层内可开启排烟窗的总面积不应小于2.0m2；

注意：楼梯间最顶层的可开启外窗面积不应小于0.8m2。

（3） 中庭、剧场舞台，不应小于该中庭、剧场舞台楼地面面积的5%；

（4） 其它场所，宜取该场所建筑面积的2%～5％。

需要注意的是，这里要求的自然排烟口的净面积，是指可开启部分的面积。

1.3第9.2.4条作为自然排烟的窗口宜设置在房间的外墙上方或屋顶上，并应有方便开启的装置。

2、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005）：

2.1第8.2.1条除建筑高度超过50m的一类公共建筑和建筑高度超过100m的居住建筑外，靠外墙的防烟楼梯间及其前室、消防电梯间前室和合用前室，宜采用自然排烟方式。

2.2 第8.2.2条采用自然排烟的开窗面积应符合下列规定：

（1） 防烟楼梯间前室、消防电梯间前室可开启外窗面积不应小于2.00m2，合用前室不应小于3.00m2。

（2） 靠外墙的防烟楼梯间每5层内可开启外窗总面积之和不应小于2.00m2。

（3） 长度不超过60m的内走道可开启外窗面积不应小于走道面积的2%。

（4） 需要排烟的房间可开启外窗面积不应小于该房间面积的2%。

（5） 净空高度小于12m的中庭可开启的天窗或高侧窗的面积不应小于该中庭地面积的5%。

四、外窗可开启面积的计算：

在自然通风排烟的设计中，都提到了外窗可开启面积的概念，下面介绍在即将颁布施行的国家标准《建筑防排烟系统技术规范》中对外窗可开启面积计算的规定。

1、自然排烟窗的面积应符合下列要求：

（1）上悬窗当开窗角大于70°时，其面积应按窗的面积计算；

（2）上悬窗当开窗角小于70°时，其面积应按窗的水平投影面积计算；

（3）当采用侧拉窗时，其面积应按可开启的最大窗口面积计算；

（4）当采用百叶窗时，其面积应按窗的有效开口面积计算：固定百叶窗的有效排烟面积可按其窗面积的85%计算。（一般铝合金防雨百叶风口的有效通风面积系数在0.5-0.6左右。）

图三建筑幕墙上设置上悬窗示意图

2、采用自然排烟的厂房、仓库的外窗设置应符合下列要求：

（1）侧窗应沿建筑物的二条对边均匀设置；

（2）顶窗应在屋面均匀设置，屋面斜度≤12°，每200 m2的建筑面积应设置一组；屋面斜度>12°，每400m2的建筑面积应设置一组；宜采用自动控制。

3、厂房、仓库的可开启外窗的面积确定应符合下列要求：

（1） 采用自动开启方式时，厂房的排烟面积应为排烟区域建筑面积的2%，仓库的排烟面积应增加一倍；

（2） 采用手动开启方式时，厂房的排烟面积应为排烟区域建筑面积的3%，仓库的排烟面积应增加一倍。

4、自然排烟窗应设置在排烟区域的顶部或外墙，并应符合下列要求：

（1）当设置在外墙上时，排烟窗应在储烟仓以内或室内净高度的1/2以上，并应沿火灾气流方向开启；（储烟仓应经计算确定，一般距室内地面2米以上。）

（2）宜分散布置，除带型排烟窗外每组排烟窗的长度不宜大于2.5m；

（3）设置在防火墙两侧的排烟窗之间水平距离应不小于2m；

（4）自动排烟窗附近应同时设置便于操作的手动开启装置。

五、结语：

影响自然通风系统设计及效果的因素复杂多变，远不是简单的设置大量可开启的外窗这么容易。自然通风系统其绿色、环保、健康的理念实现必须依赖具体建筑物，一套合理的自然通风系统离不开建筑与暖通设计人员密切配合。本文仅从设计者的角度，以国家规范要求为前提，提出自然通风系统的设计要求及思路，意在提高建筑设计从业人员对绿色通风系统的认识和了解，并能在设计工作中自觉地运用，为建设节约型社会尽到自己的力量。

参考文献

1、《民用建筑供暖通风与空调设计规范》(GB50736-2012) 中华人民共和国住房和城乡建设部，中国建筑工业出版社，2012。

第15篇

第二条本办法适用于本市城市规划区和县城规划区、建制镇规划区内园林绿化的规划、建设、保护和管理。

第三条各级人民政府应加强城市园林绿化建设，逐年增加对园林绿化的投资，并按照标准拨付城市绿化管理、养护费用。

第四条各单位应加强单位内部的园林绿化建设，鼓励创建花园式单位、庭院。

第五条新建、扩建、改建城市工程项目的绿化用地面积占建设用地总面积的比率，应符合下列规定：（一）按规划设计规范标准新建的居住区、居住小区，不得低于百分之三十；不符合规划设计规范标准的，地处城区的不得低于百分之二十五、地处郊区的不得低于百分之三十。（二）旧居信区、居住小区的改建，不得低于百分之二十五；但改建前绿地率已达到百分之三十的，改建时不得低于原有标准。（三）新建区道路的主干道不得低于百分之二十，次干道不得低于百分之十五；旧城改造区扩建道路的主干道不得低于百分之十五、次干道不得低于百分之十。（四）工业企业、交通枢纽、仓储、商业中心项目等，不得低于百分之二十。（五）经环境保护部门认定的生产有害气体及有害污染的新建企业，不得低于百分之三十。（六）学校、医疗休养院（所）、机关团体、公共文化设施、部队等单位，不得低于百分之三十五；有独立庭院的夜大学、广播电视大学、函授大学等成人高等院校和社会力量举办的进行高等教育的学校以及走读制的高等院校，地处城区的不得低于百分之二十五、地处郊区的不得低于百分之三十。（七）除市政府确定的危房改造区、一般配套建设的小型公共建筑设施的绿地，由市规划局会同市园林绿化管理局根据实际情况确定外，其他建设工程的绿地比率，地处城区的不得低于百分之二十五、地处郊区的不得低于百分之三十。

第六条符合规划设计规范标准的居住区、居住小区的公共绿地建设，应符合下列规定：（一）新建居住区，人均不得低于一点五平方米，居住小区人均不得低于一平方米。（二）旧居住区、居住小区改建，人均一般不得低于一平方米；但改建前居住区人均已达到一点五平方米的改建时不得低于原有标准。配套建设的商业、服务业等公共设施的绿地面积，与居住区、居住小区统一计算；非配套建设的，按有关规定执行。

第七条建设工程设计的绿地面积，按下列规定计算：（一）成片绿化的项目，按其设计的实际范围计算，但非园林设施的占地除外；（二）庭院绿化项目，按其设计中可用于绿化的实际用地计算，但距建筑外墙一点五米和道路边线一米以内的占地除外；（三）两个以上单位共有的绿化项目，按各自的建筑面积比例分别计算；（四）道路的绿化项目，按其设计中的绿化设计面积计算；（五）乔木株行距在六乘六米以下的，计算为绿地面积。

第八条建设工程的绿地比率或公共绿地的面积，因特殊情况达不到第五条、第六条规定标准的，应经建筑工程审批机关的同级园林绿化行政主管部门批准并缴纳少建绿地补偿费后，方可持批准文件向规划行政主管部门申请办理建设工程规划许可证。

第九条项目建设单位应在项目可行性论证后，持下列材料报有关部门审批；（一）上级主管部门审定的规划设计条件；（二）反映周围环境的规划位置图；（三）1：1000的建设工程总平面图；（四）1：500的景区建设设计图（包括建筑小品、道路、构筑物及各种设施和平面、立面的设计图）；（五）1：200的绿化种植设计图；（六）园林建筑设计图（包括1：1000的总平面图，1：100的平面、立体、剖面图，1：50的特殊位置图）。（七）技术经济指标，包括：1、用地总面积（公顷）及不同功能用地的分类和百分比；2、建筑总面积（平方米）及不同使用性质的分类和百分比，层数、建筑基底面积；3、绿化苗木明细表；4、建筑工程项目的概算；（八）规划设计说明书。

第十条市内区、开发区的建设项目的规划设计方案，按下列程序报批；（一）新建市级公园，风景林地，国家重点建设工程和大型旅游、体育及文化娱乐场所的附属绿化工程，经市园林绿化管理局审核、市规划局同意后，按有关规定报批；（二）园林绿地内的建筑工程，经市园林绿化管理局审核后，由市规划局审批；（三）列入城市园林绿化投资计划的公共绿地（含区属和居住区、居住小区的公园）、城市道路绿化、沿主干道或重点地区的大型工程的附属绿地，必须有市园林绿化管理局参加审批；（四）新建、改建居住区、居住小区、城市联片改建区、城市重要建设工程项目的附属绿化工程，按基本建设程序报批时，必须有市园林绿化管理局参加审查；（五）其他园林绿化项目，由所在区园林绿化行政主管部门审批。单位附属绿地规划设计方案，由该单位负责，单位可以在规定绿地面积内，决定绿化布局。县（市）、矿区的建设项目的规划设计方案，报所在地主管部门审批。

第十一条建设单位缴纳少数绿地补偿费，按下列公式计算少建绿地面积；新建工程少建绿地面积=建设用地总面积X规定绿地比率-设计绿地面积已建工程少建绿地面积=建设用地总面积X规定绿地比率一实有绿地面积。

第十二条除单位附属绿地的设计、施工外的其他园林绿化工程，建设单位必须委托具有相应园林绿化设计、施工资格的单位进行工程规划设计和施工。

第十三条设计方案一经审定，建设单位和施工单位必须严格遵照实施，不得随意改变。园林绿化工程竣工后，应按有关规定进行验收。引进外省的花草树林品种，应报植物检疫部门检疫。

第十四条严禁伐移树木或占用园林绿地。临时占用园林绿地的期限不得超过一年。因城市建设或其他特殊需要伐移树木或临时占用园林绿地的，按以下程序办理审批手续；（一）申请单位应填写伐移树木、临时占用绿地的申请表，持绿化平面图、基建工程开工审批表和其它文件资料，向所在地园林绿化行政主管部门申报；（二）园林绿化行政主管部门应在按到伐移树木申请材料之日起十日内、临时占用园林绿地申请材料之日起三十日内，按规定权限审批或上报；（三）经批准的，应按规定缴纳有关费用，并核发伐称树木、临时占用绿地的《许可证》。《许可证》的有效期为三个月，过期应重新申报办理。

第十五条园林绿化行政主管部门应适时对树木进行修剪，在管线下新栽树木应选择合适的树种，避免因树木正常生长影响城市管线安全。树木结管线安全构成妨碍时，管线管理部门可以向园林绿化行政主管部门提出申请，由园林绿化行政主管部门及时组织修剪。园林绿化行政主管部门可组织有关管线管理部门，每年对管线与树木交叉地段进行巡视，商定修剪树木方案，并有计划地组织修剪。修剪方案应明确修剪时限。

第十六条经批准砍伐城市树木和临时占用园林绿地的，应按照下列规定缴纳有关费用：（一）临时占用园林绿地的，不论其所有权归属，均须按管辖范围向园林绿化行政主管部门缴纳临时占用费；（二）砍伐树木的，按标准向园林绿化行政主管部门缴纳补栽保证金，并提出计划，补栽砍伐数量三倍的树木，补栽树木成活后经检查验收合格退回保证金。损毁植物和绿化设施的，按市物价局规定的标准，向具有所有权的单位和个人缴纳植物和绿化设施补偿费。

第十七条树木和其他植物及绿化设施所有权的确认，可按《河北省城市绿化管理条例》第二十二条的规定执行；临街绿地实行了临街单位包投资、包栽植、包管护绿化责任制的，所有权归责任单位。

第十八条园林绿化行政主管部门应按规定办理《收费许可证》，使用财政部门规定的票据；所收费用统一上缴同级财政，列入城市园林绿化专项资金，专款专用。具体使用计划，由园林绿化行政主管部门提出，报同级建设行政主管部门批准，财政部门监督使用。

第十九条对违反《条例》及本办法应当给予处罚的，由县级以上城市园林绿化行政主管部门或其贪污委托的组织在其委托范围内，按照本办法实施。实施行政处罚，必须符合《中华人民共和国行政处罚法》的规定。

第二十条单位或居住区、居住小区现有绿地低于规定标准，尚有空地要以绿化而不按照园林绿化行政主管部门通知要求进行绿化，闲置两年以上的，对责任单位处以每平方米二十元至三十元的罚款，并责令其限期绿化。

第二十一条建设工程绿地比率因特殊情况达不到规定标准又拒不缴纳少建绿地补偿费的，处以应缴款额百分之三至百分之五的罚款，并责令其限期补缴。

第二十二条委托无相应有效资质证书的设计或施工单位设计绿化工程方案或施工的，处以该工程设计费或承包价款总额百分之五至百分之三十的罚款，并责令其限期改正。

第二十三条城市工程建设项目交付使用后一个半月内，未拆除绿化用地范围内的临时设施或未按要求清理建筑垃圾的，对建设单位处以所占绿化用地每平方米五元的罚款，并责令其限期完成。

第二十四条在主体工程竣工后的第二个绿化季节内，建设单位未完成园林绿化建设的，由园林绿化行政主管部门处以未完成绿化建设面积应投资额二倍的罚款，并责令其限期完成，或者按实需费用的一至二倍征收绿化延误费，并代为绿化。