不动产基金投资范文

前言：我们精心挑选了数篇优质不动产基金投资文章，供您阅读参考。期待这些文章能为您带来启发，助您在写作的道路上更上一层楼。

第1篇

关键词：保险资金　投资　不动产

一、引言

新《中华人民共和国保险法》(本文简称《保险法》)已于2009年10月1日正式实施，其中第106条规定了保险公司资金的运用形式，在原《保险法》的基础上，进一步拓宽了保险资金的运用渠道，明确规定保险资金可以“投资不动产”。随着这一规定的出台，诸多媒体争相报道，认为将有近千亿元保险资金进入楼市，这对房地产行业是个重大利好：更有媒体纷纷预测保险资金对房地产市场的冲击和对房价的影响。而实际上，《保险法》关于这一条款修订的初衷只是要拓宽我国保险资金的投资渠道，增加投资收益，而不是鼓励保险资金去炒房地产。但是。从目前大家对此事的关注看。显然已经误读了《保险法》的立法用意，公众的注意力集中到了保险资金炒房地产这个让人忧虑的话题，这和《保险法》的立法初衷相悖。

二、对保险资金投资不动产的正确理解

公众对保险资金“投资不动产”的误解主要是由于对“不动产”的范围界定不清。保险资金投资不动产并非仅仅指对房地产的投资。它主要包括房地产和基础设施两类。并且，在2009年第一季度保监会的新闻会上，保监会新闻发言人明确表示，保险机构投资不动产主要是购买自用办公楼、投资廉租房、养老实体、商业物业等，保险机构不能直接参与房地产开发，更不允许直接进入楼市炒楼：对于保险资金投资不动产的正式启动。还要等与之相配套的《保险资金投资不动产试点管理办法》的正式出台，之后才会逐步放开。

此外，从国际经验来看。在我国保监会明确的四个不动产投资领域中，商业物业是保险公司最为关注的不动产投资形态。这是因为对比于个人住宅市场，商业物业主要针对企业等机构客户，一般规模较大。出租和出售均是以栋或层为单位，管理相对集中。因此，对于资金量大的保险资金来说。投资商业物业更为适合。另外，商业物业投资回报率较为稳定，一般较银行存款、国债的回报率高，年收益率均在7％－8％之间，再加上回报周期长，这更加符合保险资金的投资定位。由此看来，我国保险资金对不动产的投资，也会主要以商业物业为主，不会冲击或增温房地产市场，特别是个人住宅市场。

三、保险资金投资不动产的积极意义

(一)拓宽了保险资金利润来源

承保利润和投资收益是保险业利润的两大主要来源，而保险资金投资方式单一和投资渠道狭窄一直是制约我国保险资金运用的突出问题。由于投资渠道所限。目前国内保险公司的投资收益一直在3％－4％左右徘徊。而据国外统计资料显示，只有当保险公司的资金年收益率在7％以上时，其经营才能进入良性发展轨道。因此，拓宽保险资金的投资范围，开发收益率高的投资品种或渠道，是国内保险业的重要工作。从国外经验来看，不动产的投资收益虽逊于普通股，但比银行存款和国债的回报率高，可见，新《保险法》允许保险资金投资不动产，恰恰适应了提高保险投资收益率的需求，不仅丰富了保险资金的利润来源，也为我国保险业早日和国际接轨奠定了基础。

(二)是资产负债匹配的一个重要途径

资产负债管理理论要求保险资金通过多种手段匹配，满足安全性、流动性、盈利性三者的均衡。从目前来看，保险企业在总体上还缺乏与其负债相匹配的资产，在我国现有的投资品种中，除国债外，投资期限都比较短，不动产投资由于现金流比较稳定，适合作为中长期投资品种，有利于进一步优化保险资产负债匹配、促进保险公司建立有效的投资组合，平滑投资收益，因此，可以成为一种匹配长期负债的新选择。

(三)是对冲通胀的重要手段之一

目前我国保险资金投资的平均收益率在4％左右，这种收益水平较低，无法抵消通货膨胀的影响。一般来说，投资大宗商品、房地产、基础设施年收益率可达7％－8％之间，可以有效对冲通货膨胀。因此，在通胀预期上升的环境下，保险资金投资自用办公楼、廉租房、养老实体、商业物业等实物资产，不失为是对冲通胀的一种可行手段。

综上所述，可以看到不动产投资对优化保险资产配置有着积极影响，对保险企业分散风险、改善资产组合收益都具有十分积极的意义。但我们也要清醒认识到，投资渠道拓宽也意味着保险公司资金风险的增加，即不动产投资也存在着流动性、地域及管理、信用和收益等方面的风险，因此，监管部门应严格规定保险资产在不动产投资方面的配置比例。以促进我国保险业良性发展。

四、从发达国家经验看我国不动产投资的发展趋势

新《保险法》允许我国保险资金投资不动产，这无疑给正在寻求更好投资效益的险资带来了新的希望和机会。但我们也应清醒的意识到，对于不动产这一全新的投资领域，机遇与风险并存，我们只有在借鉴国外保险资金不动产投资经验的基础上，吸取教训，才能实现我国保险业健康、良性的发展。

(一)发达国家经验

从国际经验来看，保险资金投资的多样化是总的发展趋势，各发达国家均采用包括债券、股票、抵押贷款、不动产在内的多种投资方式，从而稳定了保险公司的经营，进一步为保险业的发展提供了广阔的空间，由此看来。我国允许保险资金投资不动产也是大势所趋。

由于保险公司的偿付能力关系到众多被保险人的长期权益。因此即使是在发达的市场经济国家。保险公司的资金运用也要受到保险监管部门的限制。表一给出了部分国家规定的不动产投资的比例上限。可以看出，在美、德、日、韩等国家，保险公司投资于不动产的比例上限均不高于20％，且美国和德国仅为10％。各国对不动产投资比例上限的严格规定，在保证保险投资渠道多样化的前提下，也很好地保证了保险资金运用的安全性。

各国保险公司在进行投资时，可根据自身的特点和需要选择投资渠道和资金的组合方式，在法律规定的范围内调整各方式的投资比例，以保证保险资金投资的安全性、流动性、收益性的原则。表2和表3分别给出了美国寿险公司、欧洲保险公司和日本寿险公司的保险资金对不动产的投资比例在不同年度的变化情况。由表中数据可以看出。美国寿险资金投资于不动产的比例逐年下降，从1992年的3.04％降至2007年的0.69％同样，2002年瑞士再保险公司研究报告也显示，欧洲保险公司用于不动产投资的保险资金比例也从1992年的9％逐年下降至2000年的5％：而到2007年，日本寿险公司投资于不动产的资产占总投资资产的比重从也1983年的6.1％降至3.3％。可见，在实务中，不论是美国、欧洲国家还是日本，保险公司对不动产的投资比例不但远没有达到表1所示的政府监管部门规定的投资上限，并且从总体来看，若干年来发达国家保险公司对不动产的投资都在呈明显的下降趋势。

发达国家投资不动产的资产比例较低并逐步下降可能是由两个方面的原因导致的：其一是不动产投资的周期长，投资额巨大，退出机制上受到制约，变现能力较差，导致资金具有一定流动性风险：其二保险资金投资于不动产的投资收益要低于股票等渠道的投资收益，导致发达国家的保险公司一般是通过购买和持有更多的债券和股票，对不动产的直接投资需求反而降低；其三是在20世纪80年代，欧美国家监管当局都出台了一些新的监管规则，在一定程度上抑制了保险公司对不动产的需求：其四是保险业与不动产的产业性质差距较大，保险和地产经营问存在较大的跨行业管理难度，因而风险较大。

第2篇

海外大型制药公司和投资机构的投资方向分析

医药产业是中国最具投资价值的产业之一。我国国民的医疗健康支出已成为继食品支出、教育支出之后的第三大消费支出，但医疗健康产业总体规模占国内生产总值的比例却仍然很低，与发达国家相比还有很大差距，这给了投资者非常广阔的发展空间。这是目前很多投资者看好医药行业的主要原因。同时，中国的医药企业本身也对资本有着较强的需求。

国外投资巨头早已盯住了中国医疗领域的发展机会，中国投资机构也开始跃跃欲试。目前一些投资者比如风司早已在中国医疗市场布局，医药、医疗器械、医疗服务业都存在投资机会。另外，医疗保险和医疗IT是目前值得关注的领域。

2008年末，GE医疗集团宣布与山东的新华医疗共同出资成立公司，新公司的主要任务是开发普及型医疗科技产品，重点开拓基础医疗市场。之后，GE还宣布将加大中国农村基础医疗市场的投资规模。此前，飞利浦、西门子等企业也有类似计划。

在医疗服务领域，国外风投也频频涉足。作为中国健康医疗界迄今为止最大的一笔风险投资，爱康国宾公司在2007年底获得华登国际、美国中经合集团等6家全球知名投资机构的战略投资，共计2500万美元。2008年，佳美口腔医院连锁管理有限责任公司日前获得英国马丁可利投资管理公司(Martin Currie investment Management Limited)和美国海纳亚洲创投基金(SIG)联合投资1000万美元。

那么，资本市场对于中国医药产业链条的哪个环节最感兴趣呢?生物医药领域历来是资本青睐的对象，而对于化学新药的研发，投资基金保持着比较谨慎的态度。其中一个重要原因是，整个产业结构不健全、不完整。而对于原来一直被忽视的药品营销环节，投资基金也表现出一定的兴趣。几家主营在医院终端安装显示屏以帮助制药企业进行营销的公司的融资活动都进行得非常顺利。而医疗器械领域无论是在资金需求还是在投资周期上，都比制药领域更符合投资运作特点。近年来，我国医疗器械产业发展较快，已从单纯的诊断、治疗、化验，向诊断、治疗、分析、康复等多方面转化。对于资本介入的方向，兰馨亚洲投资集团投资总监杨瑞荣认为，一是家用医疗产品行业有很大的潜力。这是因为患者到医院做一个检测经常需要很长的时间，在家里做又快又省钱。第二是进口产品替代。中国的医疗器械和医疗产品，尤其是大型的医疗器械产品，过去基本上是像GE、西门子这样的公司占市场的绝大部分。现在，一些国内企业开始抢占这个市场的份额。

相比之下，我国虽然有数千家制药企业，且不少企业每年也有研发投资，也有对外投资部，但其投资水平还难以与国外那种大规模、专业的企业创投行为相提并论。如果本土的制药企业能够认真学习跨国企业的经验，除了投资自身的研发项目外，还注意逐步建立起项目投资和股权投资队伍，在有条件的时候，对国内外中小企业和创新项目进行投资，这无疑将有力地促进本土制药企业的快速发展。

中医药产业投资基金投资方向

海外大型制药公司和投资机构的投资方向对于中医药产业投资基金的运作和投资方向有着重要的借鉴意义。礼来亚洲风投主要针对生物科学领域、医疗器械和诊断、医疗服务领域的中小企业。除礼来以外，辉瑞、诺华等不少跨国制药企业也纷纷加入在中国医药领域进行风险投资的行列。毫无疑问，风险投资将对中国医药产业的格局演变、企业生存和竞争态势产生重要影响。

根据中医药产业发展的基础和现状，投资基金的主要投资方向在如下几个方面：

――投资构建以中医药医疗为基础，以现代医疗健康服务为支撑的健康产业体系。

根据国家发改委的《重点中医医院建设与发展规划》，我国将不断完善中医医疗机构补偿机制，充实和调整中医诊疗项目，合理调整中医技术劳务价格。逐步完善更加符合中医药、民族医药实际情况的医疗机构和从业人员准入制度。在政府对公共卫生专项投入中，增加中医专项补助经费。在制定重大疾病防治规划时，应充分发挥中医药的作用，合理增加中医药防治项目份额。

按照该规划，实施完成后地市级以上中医医院设置10个以上中医临床科室的由2005年的12％上升到65％，设有针灸科的由2005年的37％上升到90％，设有推拿科的由2005年的19％上升到75％，中药收入占药品收入达到50％以上的由2005年的23％上升到80％。中医药在解决人民群众看病难、看病贵问题上的作用也将更加显著。3年内，我国将基本形成以中医临床研究基地为龙头，地市级以上中医医院为骨干的中医药事业发展的新局面，中医医院年诊疗人次预计由2005年的2.34亿人次上升到3.4亿人次。

一投资建设依托药品分销、物流配送与连锁零售药店相结合的营销网络。医疗服务服务的发展必将带动分销和物流业的发展，投资建设药品分销、物流配送与连锁药店相结合的营销网络有利于促进中医药产业的发展。

投资中医药医疗器械及医疗器械包装用品。具有高科技含量的中医药医疗器械将具有极大的市场发展空间。同时，医疗器械包装用品属于一个很细分的行业，之前在行业分类时经常被归到医疗器械或是印刷包装一栏，但从2005年开始，非典的蔓延以及一系列由于感染引起的医疗事故，让更多的人开始关注到灭菌包装方式。目前国内部分医疗机构对于医疗器械包装仍缺乏必要的重视，有些机构还处于30～50年前的医疗器械包装水平，而美国的消费量已达到了我国的5～6倍。

第3篇

[关键词]保险资金；不动产；投资；风险

保险资金的运用是保险公司将积聚的保险资金部分地用于投资，使保险资金保值增值的经营活动，是与保险公司收益密切相关的重要环节。由于我国的保险行业起步较晚，加之保险公司和被保险人权利义务在执行时间上的不确定性，保险公司对保险资金的运用存在很大的经营性风险，因此，我国保险资金的运用一直受到较为严格的管控。作为一种全新的业务领域，保险资金不动产投资的风险管理已成为业内和理论界争论和探索的前沿热点问题，本文将对作为保险资金不动产投资的主要风险及如何防范进行深入研究。

一、保险资金不动产投资中主要几种风险

（一）融资性售后包租风险

近年来，随着商业地产的不断发展，售后包租的交易模式逐渐产生，即开发商在房产销售时承诺在未来一段时间内承租或代为出租投资人所购买房产的交易行为。售后包租又分为经营性售后包租和融资性售后包租，两者的区别在于投资人购买房产时是否获得产权。对于融资性售后包租，开发商出售的是虚拟产权，若保险公司投资不动产后委托开发商进行经营管理，则必须以获得真实产权为前提，在此基础上，选取具有一定规模、资质、经营管理能力和信誉的大型房地产企业作为交易对手，并对其进行全面、严格的法律尽职调查，从而避免开发商可能存在的融资性售后包租风险。

（二）违约风险

一般情况下，对于保险公司来说，购置期房相对于购置现房更具有价格优势，有利于降低购楼成本，提高投资收益率，但与此同时，购置期房也使得保险公司面临着开发商在约定交付日无法按时完工或无法满足建设标准的违约风险。此外，保险公司委托开发商对所购房产进行经营管理，在委托期限内，开发商需要按约定向保险公司支付房产经营收益。若届时开发商因经营管理能力欠缺或其他原因无法达到盈利标准并按约定支付经营收益，降导致保险资金收益受损。对于上述违约风险，保险公司一方面可与开发商设立共管账户，约定购房款仅能用于标的房产的开发建设，从而保障建设工程的顺利完工；另一方面，保险公司可以要求开发商对项目完工及未来收益返还提供抵押担保、质押担保或保证担保等。

（三）委托风险

1、资金运用风险。该模式中，保险公司对购置房产进行委托经营，使房产的所有权和使用权发生了分离。开发商受保险公司委托，在委托期限内代表其对房产进行开发、租赁、经营和管理等资产管理相关工作，收取相关收益，并代为支付资产管理相关费用。对于房产经营中的资金流入和流出，若缺乏有效地监管和审计措施，则同样会给保险公司带来资金损失。对此，保险公司应在委托管理期间，一是委托托管银行对共管账户的资金流向进行日常监管；二是于年度结算日前，与开发商共同聘请独立第三方对该账户的物业收入、物业支出及成本费用扣减额等情况进行审计，并出具相关财务报告；三是委派财务人员负责监督项目资金的运用情况。

2、物业管理风险。委托期限内，开发商或其聘请的物业管理公司的经营理念与管理能力，直接决定了目标物业的整体品质及未来发展方向。在委托期结束后，开发商应将目标物业交还给保险公司继续经营管理，若届时由于开发商经营管理不善或其出于自身利益考虑将优质租户转移，将导致房产出租率或租金水平无法达到合理水平，从而对后续经营产生不利影响，增加保险公司招租及管理成本。为避免开发商无法有效履行经营管理职责，保险公司可与开发商在合同中约定，在房产经营权交还保险公司的时点，开发商需使所经营房产当年的租金水平达到一个预设值，该值由保险公司根据委托管理期间每年承诺的收益率、可接受的出租率及租金水平计算得出。

二、保险资金投资不动产的风险管理

房地产项目虽然收益较高，但是一旦出现泡沫或者剧烈波动，将对保险公司的经营造成不小的打击。房地产市场资金密集性的特征，决定了保险公司一旦在该市场受到损失，必将是非常巨大的，而最终的承受者将是广大投保人。出于保护投保人利益以及保险资金安全的考虑，监管机构也应加强对保险商投资房地产的引导与规整；同时，保险公司也应该未雨绸缪，建立健全保险资金投资不动产风险管理机制

（一）内部风险控制体系

保险公司必须建立完备的风险控制体系，特别是要根据《保险资金运用风险控制指引》的要求，建立运营规范、管理高效的保险资金运用风险控制体系，针对包括不动产投资在内的各项资金投向制定相应的风险控制策略；同时，保险公司要加强风险技术系统管理，不断提高对投资风险的分类、识别、量化和评估能力，能够迅速有效的应对风险事件的发生；此外，由于不动产投资种类和模式繁多，也要注重对操作风险的监控和管理。

（二）外部监管机制

在我国不动产市场仍不够规范、保险公司自我约束机制和风险控制体系尚未健全的情况下，监管层必须在鼓励保险公司积极探索的同时，加强对其投资不动产的外部监管。总体监管思路上仍要以偿付能力监管为重点，以便使保险公司在偿付能力约束下更为自主地进行不动产投资。