房地产市场分析论文范文
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第1篇
2007年,中国房地产市场运行主要有以下特点｡
(一)全国房价总体涨幅较大,部分热点城市房价持续拉高,供不应求是主因
2007年,中国房地产市场总体上价格涨幅较大｡70个大中城市新建商品住房､二手住房的销售价格持续走高,8月份,新建商品住房销售价格同比上涨9.0%,二手住房销售价格同比上涨7.9%,部分热点城市房价上涨连续保持两位数增速｡
我们分析,导致2007年房价高涨的原因主要是供不应求｡一方面,供给量大幅度下滑｡2007年1~6月,全国房屋竣工面积增速低于房屋销售增速,商品房销售面积2.8亿平方米,同比增长21.5%;房屋竣工面积1.5亿平方米,同比增长11.1%;截至2007年6月,住宅竣工面积连续30个月低于住宅销售面积｡以北京为例,新建商品住房供应自2005年以来持续减少,批准预售面积由2005年的2205万平方米下降至2006年的1706万平方米｡另一方面,需求快速膨胀｡资金流动性过剩导致投资性需求增长较快｡同时,在房价快速上涨的趋势下,自住性购房者提前入市,也造成需求骤增｡
(二)土地供应量不足
近两年来,土地供不应求的态势仍在持续,造成市场供求总量失衡,形成供不应求的市场预期｡土地供应量的不足表现在两个环节｡
1.土地出让面积不足｡以北京为例,2005年,计划供应的商品住宅用地为1750公顷,而实际入市的只有900公顷,仅为计划的51%;2006年,商品住房和经济适用住房用地计划供应合计为1900公顷,实际供应为1031公顷,仅为计划的54%｡
2.开发企业囤积土地导致出让土地无法全部形成当期的有效市场供应｡根据中国建设银行研究部的报告,2001年初至2007年5月份,房地产开发企业累计购置土地面积21.62亿平方米,但实际仅开发完成12.96亿平方米,不足购置面积的60%｡特别是上市房地产公司成为大规模囤积土地的一个主要力量｡这是由于土地储备量是投资者衡量上市房地产公司投资价值的重要指标之一,而且很容易从公开市场上募集大量资金支持大规模购置并囤积土地｡
(三)多种需求集中释放,投资投机需求大量入市
在房价快速上升的过程中,多种需求集中释放｡
1.改善型需求｡高收入家庭对改善型需求的支付能力比较强,家庭收入越高,利用自有资金购房的比例越高｡据对某城市的调查,高档商品房一次性付款的比例高于贷款比例,一次性付款的比例一般达到60%以上;而普通商品房的贷款比例高于一次性付款的比例,贷款的比例一般达到60%以上｡这使得中低端需求和初次购房需求受到挤压｡
2.婚龄人口对住房的需求｡受传统的成家置业理念的影响,新组建家庭购买住房的需求刚性较强｡
3.城市新增常住人口的住房需求｡近年来,中国正处于城市化进程加速时期,城市新增人口对住房的需求旺盛｡
4.城市拆迁导致的刚性需求｡目前,中国处于城市建设快速推进时期,城市房屋拆迁带来的被动需求随之增加｡
5.父母提前为子女购房的需求｡在目前房价上涨较快的影响下,年轻人住房需求提前释放,表现为父母为子女购房时间大大提前,高收入家庭为正在读大学,甚至读高中的子女购房的现象比较普遍｡
6.投资和投机性需求｡除以上以居住为目的的需求外,还包括部分以投资和投机为目的的需求,买房直接用于投资,以增值获利;以改善住房条件为目的的高收入家庭,在购买新建商品房后,原有旧房并没有在存量房市场立即上市交易,更多的是继续持有用于投资｡
第2篇
1.政策对房地产市场的影响分析。在当前世界各国的经济体制当中，不管是市场还是政府部门占据主导地位，其都沾有混合经济的色彩。世界很多国家都是以市场经济作为主导，当市场经济失效之后，政府部门会通过宏观调控的手段，对市场进行一定程度上的调节，促使其回归正常发展。政府部门在市场干预时，其干预的程度与市场的发育程度相关。我国的房地产市场发展起步较晚，市场经济发展不够完善，房地产市场出现了比较明显的波动，例如在市场运行过程中，存在着很多不规范的行为。对此，政府会通过政治、法律、经济等各方面的手段，对房地产市场进行调节，保证市场经济的良好运行。
2.景气周期对房地产影响分析。在市场经济的运行过程中，存在着大量的周期循环，上到国家经济，下到私营企业，都有很多循环。由于房地产的投资数额很大，循环周期也很长，所以其过程中也存在着很多的风险。对此，房地产企业应当掌握最新的市场动态，对市场环境保持高度的敏感，才能有效的避免风险，提高收益。当消费市场发生转变的时候，房地产企业应当抓住机会，才能在市场经济下赢得先机。
二、前期策划阶段房地产消费者行为模式
1.消费行为描述分析。房地产消费者购买行为描述可以将其简单的描述为5W和1H，其中5W分别表示为：谁来买房子，什么地方买房地产，为什么买房地产，买什么样的房地产以及什么时候买房地产。1H表示为：通过何种方式购买房地产。
2.对消费行为过程的分析。在市场经济当中，消费者在决定购买时所进行的不只是单独的行为，而是一连串具有关联的行为。消费者在选择购买房地产时，往往会首先进行认知、评价、评价、决策，然后才能确定购买。在认知过程中，消费者可能产生的后续购买行为都是以购买动机为基础的。因此想办法激发消费者的购买动机，是十分重要的。对此，房地产企业在进行前期策划的时候，要细致的分析和探讨消费者的实际需求，如何充分的引起消费者的购买兴趣，激发其购买动机。
三、房地产市场分析以及相应预测
1.房地产预测的含义和内容。推测和预见可能发生在房地产市场中的不确定因素的发展趋势，从而做出正确的应对方针，是房地产预测的真正含义和实际作用。房地产市场预测包括了市场的需求预测、购买力预测、市场供给预测、价格变动预测、产品市场占有率预测、社会效益预测以及经济预测。针对房地产前期策划和市场调查，应对市场的承载量和政府提供数据进行分析和比较，以此作为房地产企业决策的依据。
2.房地产预测方法。市场预测的方法主要对相应的数据资料进行掌握和了解，分析和研究拟定的预测目标。在实际操作中，有很多不同的方法可以进行市场预测，在不同的领域当中，都存在着各自不同的预测方式。而同一种预测方法，有时也可以对不同的领域进行预测。在对房地产市场中的具体情况进行预测时，会涉及到很多的问题，其内容也十分的复杂。要给予这些细节充分的重视，并从中获取有用的信息。
3.影响房地产市场预测的因素。当前，我国大多是的房地产企业对于市场预测的认识程度不够，仅仅只进行了表面数据资料的分析和研究，没有准确的进行市场定位和目标客户群划分。房地产市场需求的影响因素很多，常常以房地产的需求量作为标准，并通过这种标准对房地产的销售面积和居住水平进行预测。无论是国外学者还是国内学者都对此有所研究，但是其在研究过程中对于影响房地产的关键因素却十分不足，甚至选取的关键因素出现偏差。由于我国和世界其它国家相比，市场的发展程度和具体情况都不尽相同，因此，对于能够对房地产市场产生影响的因素也是多种多样。国外的房地产市场的发展程度相对比较成熟，其消费者的阶梯形较为明显。因此，对国外房地产市场预测产生影响的因素主要是租金方面的问题。而在我国却有所不同，由于我国的房地产市场成熟度较低，国人的消费观念由于国外不同，因此，在对我国的房地产市场进行预测时，不能以租金作为主要因素来进行。
四、结束语
第3篇
【论文摘要】近年来伴随着西部大开发的逐步深入，西安市建设改造的进程也逐步推进，为房地产业的深层次发展奠定了良好的基础，市场呈现出诸多新的发展特征。国家先后出台的政策促使着房地产市场和信贷健康有序地发展。本文结合详尽可靠的数据对西安地区房地产市场及其信贷现状进行了深入分析，指出了目前西安市房地产市场运行存在的问题，并对其进行了因素分析，进而提出了一系列切实可行的建议，以寻求新的发展契机。
2007年，国家出台了一系列调控政策，先后从金融、税收、土地等多个方面对房地产市场加以规范和引导。近年，西安市作为西部开放后的龙头城市，城市化进程加快，市政配套建设迅速跟进为房地产行业快速扩展开发提供了有力支持。房地产业开始向着可持续发展的方向进行调整。
经济开发区、浐灞生态区、西咸共建区、长安区、郭杜等区域随着几年来区域规划建设的推进，已经成为地产发展的热点区域。2007年由于股市过热，国家为防止房地产风险相继出台了多项政策加以调控，作为二线市场的西安市总体有小幅波动，但丝毫没有影响西安房地产发展进入新的阶段。
一、房地产市场现状分析
1、全国房地产市场现状
2007年，全国房地产开发投资增速缓慢回升，房屋销售回温，经济适用房投资表现出加速增长的势头，房地产开发企业积极谋求多元化融资渠道，利用外资增速发展。全国完成房地产开发投资25280亿元，同比增长30.2%。全国商品住宅竣工面积4.78亿平方米，同比增长5%；销售面积6.91亿平方米，同比增长24.7%。西安市房地产市场及其信贷现状分析与启示区域经济区域经济西安市房地产市场及其信贷现状分析与启示
房价总体涨幅较大，上海等热点城市房价在下半年有一定回落，波动较大。尽管国家调控政策意图明显，但是全国70个大中城市新建商品住房、二手住房的销售价格持续走高。房价上涨过程中，多种市场需求集中释放，投资和投机需求大量入市。
2、西安市房地产市场现状
2007年，西安市房地产市场在宏观经济环境良性运行、城市建设快速推进的背景之下得到了多方面的提升，国家政策调控的影响逐步显现，西安房地产市场发展愈趋健康、成熟。
（1）运行状况。近年来，西安市房地产市场规模逐步扩大，房地产开发市场中企业、楼盘品质逐步提升，居民消费理念越来越为成熟。
①土地交易市场。2007年，西安市公开拍卖土地5136.57亩，其中住宅用地3789.7亩，商业性用地499.61亩。成交土地5083.53亩，其中住宅用地3781.31亩，商业性用地454.96亩。
②商品房供应市场。从商品房投资额看，近年来的西安市商品房完成投资增幅逐年提高，除2005年增速放缓外，2006－2007年均保持平稳增长的势头。2007年，商品房完成投资额1474022万元，较2006年增长37.84%。从商品房供应量来看，近年来年均保持30%以上的增幅。从商品房投资资金来源看，自有资金所占比例有了一定的提高，但是占比最大的仍是借贷资金，较去年上升7.16个百分点，实际完成投资额为509371万元。
③商品房销售市场。2007年，西安商品房年销售面积增长速度明显加快，较去年相比增幅38%左右，同时，销售金额方面超过了去年45%。全年商品房销售量达到了9580125平米，较去年增加了40.67%，创商品房销售量历史新高。
（2）运行特点。商品房开发和交易市场异常火热，开发投资额和房屋销售额屡创新高，全年房地产市场总体运行速度明显加快。政府土地市场调控能力增强，市场调控力度进一步加大。小宗地块将成为西安土地主要供应形式。市场开发继续稳定增长，市场竞争由产品竞争向品牌、服务竞争升级。投资型住房需求有所回落，大户型市场产品运作将更为精益求精，住宅价格增长回归平稳。
二、房地产信贷现状分析
1、全国房地产信贷现状
2007年对于中国房地产业是有特殊意义的一年。为了稳定房地产市场和宏观经济安全，国务院24号文《廉租房管理办法》、《经济适用房管理办法》相继出台。但房地产开发投资增长仍有所加快。全年房地产开发投资25280亿元，比上年增长30.2%，其中商品住宅投资18010亿元，增长32.1%。商品房竣工面积58236万平方米，增长4.3%。商品房销售面积76193万平方米，增长23.2%。这些数字都显示，尽管宏观形势、政策环境与过去几年相比严峻很多，中国房地产业整体上还是呈现投资和销售双双兴旺的局面。
央行年内6次加息，房地产宏观融资环境明显紧缩。政府不仅希望保护居民合理性的住房消费需求，更希望发挥住房公积金在这中间的调解作用。同时央行大力加强住房消费信贷安全管理，更多从“窗口指导”、严格信贷资质条件和紧缩信贷额度入手。借助2007年股市的行情和政策的扶持，房地产业有效扩宽了融资渠道，融资结构得到相对优化。
2、西安市房地产信贷现状
（1）运行状况。2007年以来，西安市金融机构房地产信贷增速明显加快，个人住房贷款成为拉动房地产信贷的绝对因素。截止12月底，全市金融机构房地产贷款余额491.85亿元，同比增长20.44%，增加了18.89个百分点，其中个人购房贷款余额289.50亿元，同比增长35.94％，增加了33.43个百分点。
房地产信贷增长呈现加快趋势，个人住房贷款增长态势明显。2007年各月房地产贷款和个人住房贷款增速较快，增速比较明显的是四季度，房地产贷款和个人住房贷款增速均呈现正V字形。
房地产开发贷款保持小幅增长趋势，地产开发贷款增速持续下滑。2007年以来，西安市房地产开发贷款呈现小幅增长态势，截至12月末，房地产开发贷款201.42亿元，同比增长3.80％，年内基本保持小幅增长趋势，其中地产开发贷款43.52亿元，同比增长13.42％；房产开发贷款157.91亿元，同比增长9.84％。
信贷情况以农业银行陕西分行为例。截至12月末，营业部房地产类余额399895万元，占营业部贷款总额的23.4％，房地产贷款较年初增加152315万元，其中个人住房贷款79207万元，比年初增加26088万元；开发贷款320688万元，较年初增加126227万元。
（2）运行特点。宏观调控措施对房地产市场中资金供给影响较大，中小房地产开发企业土地资源和银行开发信贷资金获取难度增加，将导致房地产行业快速整合资源，优胜劣汰加剧。同时住房贷款风险暴露存在一定滞后性。今后银行的房贷利率水平有可能上升1.3-1.5个百分点，无疑将明显加重房贷者负担。房贷的违约风险可能性加大，继而引发的更大风险将会波及整个宏观经济金融体系。
三、西安房地产市场存在问题的因素分析
西安地区房地产发展过程中凸现出诸多特征，也包含了很多问题。形成的因素有很多，其中关键原因分析如下：
1、物价上涨、通货膨胀预期和相对于资产价格的货币贬值进一步加剧了购房需求，推动房价继续攀升。物价和房价是互为联系的，资产价格强烈地受到未来的预期回报的影响，而未来的预期回报则受到未来经济是否景气，通货膨胀与货币政策预期的影响。物价上涨造成了通胀预期的加重，这将加大对具有保值能力的房地产的需求，在供给增加一定的情况下，将推动房价的继续上扬。2、从紧的货币政策，对房地产市场需求产生结构化的影响，抑制了中低收入者自住需求的支付能力，刺激了高收入者投资投机需求的积极入市。不断的加息增加了购房者的成本，这对潜在购房者的购房需求有一定程度的影响；由于投资回报率仍远高于资金成本，这种小幅的加息，对抑制投资、投机作用有限。
3、外资进入房地产市场呈扩张趋势。由于国内房价保持上涨势头，投资房地产可以获取高额的投资回报，加上对人民币升值的预期，大量国际游资流入国内，房地产成为重要的投资途径。外资投资房地产已经开始逐步向一些二三线城市扩张，西安也在其中。
四、西安房地产发展相关启示
长期来看，房地产市场的健康发展还需要更多的配套措施加以深化、完善。根据现状分析得出以下启示：
1.继续加大普通住宅的土地供应
保持住宅尤其是中小户型住宅的投资规模为重中之重。为了满足居民不断增长的住房需求，保证广大居民能够安居乐业，必须继续加大普通住宅的土地供应，保持适度的住宅投资规模和住宅供应量。
2．完善住房保障制度，减轻中低收入居民购房负担
住房保障是社会保障问题的重要内容，是建立和谐社会的一项重要的基础性工作。未来政府的工作重心应更多放在完善住房保障体系，解决中低收入家庭的住房问题上。对于商品房的房价问题，则更多地由市场决定。在2008年两会期间，总理的政府工作报告中还提到政府用于廉租房制度建设的资金将为68亿元，比去年增加了17亿元。
3．择机开征物业税，稳定房价
从国外的经验看，物业税不仅有利于打击房地产投机、稳定房价，而且有助于改善地方税收结构、推动城市可持续发展。
对西安政府而言，物业税是永久的可持续的税收收入，可以为地方政府提供稳定的税收来源，有助于解决地方财政过度依赖土地出让收入的难题。物业税随着当地房价上涨而增加，而当地房价的变动又取决于当地经济发展水平和城市环境、公共设施的完备情况等，这就可以有效引导当地政府重视对公共产品和服务的投入，重视长期规划和城市可持续发展。
4．建立科学的住房消费模式，提倡“租购并举”
要引导居民树立“购买和租赁并举”的二元消费观念。着力培育租赁市场，完善房屋租赁的配套设施。通过舆论，促成新的理性住房消费，开展“结婚不买房，住套房娶娇娘”观点的讨论，引导国民合理调整家庭消费结构，避免民众超前住房消费。
5．加强信息体系建设，引导房地产合理生产和消费
通过完善的房地产信息系统和定期公告制度，有助于合理引导房地产的生产和消费。虽然这需要国家统一设计实施，但是做为西安市也可以进行区域范围内的尝试，以保障房地产行业有序健康地发展。
6.创新房地产信贷产品，拓宽融资渠道
商业银行要不断创新房地产信贷产品，拓宽房地产开发企业单一的融资渠道，分散房地产信贷风险。针对部分有实力的房地产开发企业合理的信贷需求，加强信贷产品的创新工作。引导开发企业转变观念，广泛吸收社会资本增资扩股，通过改善资产负债结构来增强房地产开发企业的融资能力。这样不仅提高了西安市房地产业开发主体的质量，而且有利于西安市房地产业持续健康发展。
五、结束语
随着政策的进一步调控，西安房地产市场经历了很大的变化。西安房地产市场经过多年的稳步快速发展，已逐步进入盘整期，近年来出台的一系列调控政策其累积影响效应和市场长期发展走向将于今后得以显现，所以我们相信西安房地产必将成为西安地区经济发展和社会进步的重要体现。
【参考文献】
[1]王有志，郭勇.西安房地产发展与其他同等城市的比较分析[J].山西建筑，2007，（31）.
[2]刘文婷.西安房地产现状及发展趋势研究[J].大众科技，2007，（5）.
第4篇
——御景花园项目为例
魏圣尧 西安建筑科技大学
摘要：近年来，房地产业已成为推动我国国民经济和社会发展重要推动力量。由于我国房地产市场的发展时间还比较短，房地产
市场尚未成熟，我国学界和商界对房地产商品及其市场的仍有待加分析深。本文以洛阳市区域房地产为例系统的分析了房地产商品价
格决定机制、影响因素，旨在为房地产项目的评估提供分析模型，为政府的宏观调控，银行的项目决策提供参考。
关键词：房地产商品；形成机制；影响因素；评估；研究分析
1.研究的目的意义
近年来，房地产业已成为推动我国国民经济和社会发展重要
推动力量。然而我们房地产项目的经济分析和评估缺乏经验指
导，并且由于缺少对市场变化的追踪，致使我们在决策方面缺乏
还没有形成科学的决策机制，而这种现状必然会影响商业银行的
信贷投放行为。因此，政府开发企业无论是还是商业银行在决策
之前都需要参考差别化的专门研究。本文通过收集整理分析国内
外相关资料，从理论上分析了影响房地产商品价格的因素、房地
产价格形成机制以及国内外对房地产商品及市场的研究现状。并
以洛阳市区域房地产市场为中心，以御景花园项目的贷款评估为
例，在系统分析的分析了房地产价格形成机制，探索了商业银行
房地产项目评估的分析框架及评估方法，这既为商业银行房地产
项目评估提供经济分析思路和研究模型，又为房地产企业项目决
策提供依据， 同时， 某种程度上可以为政府的宏观调控提供参考。
具有比较重要的理论和实际意义。
2.房地产行业影响因素的研究
（1）洛阳市房地产市场供求分析及价格形成机制
对于洛阳房地产市场来说市场供给基本上是平衡，房地产市
场供给的主要是住宅、办公楼以及商业用房，其中住宅市场在房
地产市场中所占的比重最大，但是由于市场需求的高速增长，市
场上商业用房存在较为严重的供求矛盾。自 20 世纪 90 年代以来，
个人消费以成为市场的主体，但是由于房地产价格与居民的收入
相比价格偏高，房地产控制总量还比较大。
关于房地产价格的形成机制，存在两种理论，一种是生产价
格机制理论，认为，房地产的开发成本和开发商利润房组成了地
产价格，另一种市场供求价格机制理论则认为，房地产的市场价
格是在房地产供、求双方相互影响的过程中形成的。
（2）房地产行业影响因素的研究
关于房地产行业的影响因素已经有了深入研究。多数研究认
为，供求关系是房地产行业主要影响因素。但由于土地供应对房
价的影响的复杂性，研究对象不同可能造成的影响力和作用机制
的不同。至今为止关于地价与房价两者之间关系结论尚未统一。
另有一些学者也通过采各种方法从不同角度对房地产行业的影
响因素研究和分析认为地价与房价高度是相关的。
（3）房地产项目价格形成机制分析
生产价格机制理论与供求价格机制理论在研究房地产价格
形成机制上是最主要的两个理论，它们在不同的角度上对房地产
价格的运动过程进行了解释。生产价格机制理论是房地产价格形
成机制的基本因素是价格决定，而市场供求机制理论是决定价格
的变动的决定因素。由于供求的变化及决定供求的因素是不断变
化的，所以从短期来看房地产价格是可以偏离生产价格的。但是
对于我国国情来说用生产价格机制论来解释房地产价格的形成，
而供求价格机制理论可以比较好的解释我国房地产市场的现状，
因此供求价格机制理论在我国得到了广泛应用。
3.洛阳银行评估房地产项目的模型构建
（1）评估框架分析
银行对房地产项目的评估是银行贷款项目决定的直接参考，
不论是对银行房地产项目的决策还是对项目贷款的续管理管理
都十分重要。并且在我国由于信誉制度不完善，及房地产项目对
银行的高度依赖，银行对房地产投资信贷活动势必会存在一定的
风险，因此对房地产项目的评价是至关重要的。
洛阳银行对房地产项目的评价主要有以下几个方面：
第一，借款人的相关的资料信息、贷款方式；
第二，房地产项目的概况；
第三，项目的市场情况；
第四，投资估算、财务效益、投资的综合效益；
第五，投资的风险。
（2）指标体系的构建
近年来，关于风险防范的研究一直是银行工作的重点。但是
虽然银行对项目的评估已经比较全面但是由于房地产市场的复
杂性，房地产商品本身的特殊性，银行对房地产项目的评估缺乏
整体性，致使房地产项目风险等级及评价指标体系尚未形成。
（3）主成份分析
在我国宏观政策的调控、政府政策的频繁出台，给银行对房
地产项目的投贷带来了很大的风险，因此，对项目风险的评估是
银行对房地产项目的评估主要工作。信贷活动的风险度是指：银
行在信贷业务中，承担风险的愿望和能力。对项目风险的分析有
广义和狭义两方面，狭义上讲，是指在识别项目风险的基础上描
述并量化风险变量的概率分布及其影响程度。广义的分析则是在
狭义分析基础之上进行风险规划，风险辨别，并制定相应的风险
管理方案。
4.御景花园实证研究
（1）御景花园项目概况
在附近区域与御景花园的竞争对手较少御景花园的定位属
中档次，在同一供需圈内缺少可替代物业，且需求量较大项目拥
有较好的周边环境，项目所处地块的发展前景较好。
（2）宏观经济与区域市场分析
国民经济的较好发展，住房制度改革的深入以及政府对开发
本项目的大力支持，为御景花园项目提供了一个较好的投资环境
与机遇。
市场分析：
①房地产开发投资仍在继续增长，增幅小幅回落；
②房地产开发资金平稳增长；
③房屋建设增长平稳；
④销售面积及销售额增幅在持续增长。
（3）项目成本分析及成本导向定价
项目成本主要集中在土地成本，建设费用，以及其他费用，
其中不可见费用约占项目的 1.2%左右。
（4）项目综合经济分析
御景花园项目是小面积、小规模开发项目。开发过程中资金
周转量小、周转周期比较短，因此，只要在实施的全过程进行科
学决策控制，应该可以获得稳定的收益。
5.结论与对策建议
综上可知，房地产具有经济泡沫性。因此，政府要宏观调控
房地产产业并且要出台相关法律针对性地进行政策干预与调控。
但是由于我国以住宅为主的房地产市场起步比较晚，我们对房地
产商品价格影响因素及形成机制认识还不够深刻，在政策决策上
缺乏科学的决策机制。这就要求我们不断深入对房地商品的研
究，不断对市场变化的进行追踪，通过研究分析，逐渐形成统一
科学的决策机制。
参考文献：
[1]檀景顺.房地产开发与住房信贷[M].甘肃人民出版社， 1993.
[2]李限.中国房地产市场与金融市场关系的实证分析[D].厦
门大学硕士学位论文，2006.
[3]黄忠华，杜雪君，吴次芳.房价与宏观经济研究综述[J].中
国土地科学，2009
第5篇
1从供给和需求量方面抑制房地产市场的投机行为
针对中国刚性需求和投机需求并存的情况，只有从供给和需求两方面着手，形成差别供给，抑制投机需求，才能从根本上解决民生问题和投机行为的矛盾性。一方面，可以引入房地产机构投资者。机构投资者具有独特的投资理念和运作方式，己经成为国际房地产资本市场发展中的重要力量。由于中国房地产市场中的投资者结构复杂，投机行为频繁严重，因此机构投资者的“领头羊”作用可以对房地产商进行重新洗牌。机构投资者具有较强的市场分析能力、管理协调能力和风险控制能力，引入机构投资者会增加房地产供给市场的竞争力，形成优胜劣汰的淘汰机制。
另一方面，应当扩大保障性住房的建设。考虑到居民住房需求的刚性，国家应该大力推动廉租房和保障性住房的建设，从根本上尽可能消除刚性需求给投机需求带来的基础性作用，使房地产价格对一消费和投资的影响得以加强，进而加强对实体经济的影响，强化货币政策效果。虽然目前中国在政策!二鼓励并从指标仁要求廉租房和保障性住房的建设，但是很多地方政府选择限价房来调节房地产供应效果。限价房是比一般商品房售价略低的商品房，其实质并不属于保障性住房范畴，限价房只有与廉租房、经济适用房政策配套使用才能对市场起到分级调控的作用。因此，扩大廉租房的建设，增加经济适用房，辅助建设限价房，刁能使保障性住房政策效用最大化。立足于短期，可以缓解高房价带来的民生问题，立足于长期，则可以控制房地产市场泡沫的增加，抑制投机行为。论文写作
2拓宽房地产融资渠道，推进直接融资的发展
中国的房地产融资主要是间接融资渠道，即银行信贷。这种间接融资方式会使银行成为承担市场分先的主体，一旦发生金融危机，就会对整个国家的金融体系造成重大冲击。如果我们能够大力发展直接融资渠道，沟通房地产市场和金融市场的连接机制，使房地产行业存在的行业风险分担给企业本身和其他金融机构，就能够有效的打击房地产行业中的投机行为，减少房地产市场泡沫，抑制房价。目前中国可以发展的直接融资渠道主要包括房地产典当、房地产信托和房地产资产证券化等。房地产典当是一种以房屋为抵押典当产品的特殊借贷关系，和抵押贷款相比，其在抵押期的管理上更加灵活，抵押期可以有使用和经营收入，在风险的控制上更为灵活。房地产信托是指房屋拥有者基于信用的基础，将房屋交给信托企业代为管理。信托企业作为一个专业的管理团体，通过对房地产的有效经营，使房地产具有一投资收入和稳定的回报，为委托者带来资金收入。
因此，信托的发展使得房地产开发商从以往的短期资金收入变为长期资金收入，可以有效的减少房地产市场中的短期投机行为，使房地产市场呈均衡发展。房地产证券化则是指通过以房地产或与房地产有关的债权作担保，发行股票、债券、基金等有价证券，再以发行的有价证券从市场筹集资金的融通机制。房地产证券化加快了资金的筹集速度，同时可以分散投资风险，提高房地产市场的流动性。
第6篇
随着我国国际化的进程不断加快，房地产从业人员对专业英语的需求越来越高，部分高校开设了全英文房地产经济学课程。虽然国内房地产经济学方面的教改论文较多，但是未见关于其全英文课程建设方面的研究成果。以东南大学的全英文房地产经济学课程为例，分析其面临的学生、教师、教材、素材等方面挑战，总结教学团队、教学材料、课程内容、教学方式、考核方法等方面的改革与建设措施，并提出进一步的发展方向。
关键词：全英文课程；房地产经济学；教学改革；小论文
中图分类号：G6423文献标志码：A文章编号：
10052909（2017）01012304
房地产经济学是我国房地产开发与管理、物业管理、工程管理等房地产相关专业的重要课程，开设学校众多。近年来，随着我国国际化进程的不断加快，凯德置地、仁恒置地、美国富顿、美林集团等海外房地产企业在我国大规模进行房地产开发的同时，我国绿地、万科、万达、碧桂园等大型房地产开发企业纷纷到海外进行房地产投资，对我国房地产从业人员的外语（尤其是英语）水平提出了越来越高的要求。部分国内高校（如东南大学）抓住这一契机，开设了双语或全英文的房地产经济学课程。但是，以“房地产经济学”为主题，在“中国知网”中查询教学论文，仅有14篇左右，主要关于房地产经济学的学科体系[1]、案例教学[2]、教学方式[3]、实验教学[4-5]、考试方法[6]、教学实验室建设[7]，未见其全英文课程建设的相关研究。为弥补这一缺陷，文章总结东南大学全英文房地产经济学课程改革与建设的主要经验，提出进一步发展的方向，为兄弟院校的双语或全英文房地产经济学课程建设提供借鉴，具有重要的现实意义和理论价值。
一、面临挑战
（一）学生方面
长期以来，东南大学的房地产经济学课程由土木工程学院负责建设，主要面向全院大三学生适时开设，其他院系学生亦可选修。自2012年春季的第三个学期开始，按照培养计划的调整要求，东南大学房地产经济学课程的授课语言
从中文改为全英文，课时仍为32学时。土木工程学院设有工程管理、土木工程、给排水、工程力学等四个本科专业，其中工程管理专业学生已经在大三的第二学期选修过房地产开发与经营，而其他专业的学生则没有房地产方面的基础，所以选课学生在房地产方面的专业素养有较大差异。此外，选课学生的英文水平参差不齐，也给全英文教学带来较大挑战。
（二）教师方面
首先，对授课教师的听、说、读、写等英语水平要求较高，以便查阅国内外房地产经济学方面的学习材料，准备授课讲义，在课堂上清晰和准确地传授课程内容。其次，对授课教师的专业水准要求较高，以便从不尽相同的房地产经济学教材中，梳理出适当的教学内容，并以适当的形式呈现。最后，由于房地产经济学是一门实践性较强的课程，房地产市场变化又非常快，授课教师应采用适当的教学方法，如案例教学、情景教学等，使选课学生快速掌握较为晦涩的房地产经济学基本理论和方法。因此，选择合适的全英文房地产经济学课程的授课教师难度较大。
（三）教材方面
国际上，房地产经济学课程的英文教材很多，题名包括《Real Estate Economics》《Essentials of Real Estate Economics》《International Real Estate Economics》《Urban Economics and Real Estate》等。虽然这些教材的核心内容多有重叠，但是其知识结构和侧重点不尽相同，各有特色。譬如，《International Real Estate Economics》侧重于国际房地产市场的变化和投资组合，而《Urban Economics and Real Estate》则侧重城市发展建设对房地产的影响。另外，这些英文原版教材基本上都是200多页，众多的专业词汇使许多学生望而却步。最后，虽然这些英文原版教材数据详实，强调案例教学，但是选用案例基本上均为作者所在国家的案例。由于国情和文化背景不同，国内学生对英文教材中所举案例缺乏感性认识，不仅难以举一反三，甚至无法准确地理解教材的内容，极大地影响授课效果。
（四）素材方面
改革开放以来，我国房地产市场发展迅猛，房价上涨迅速，在快速提升城镇居民人均住房面积的同时，带来了“房奴”“蚁族”“房地产泡沫”“学区房”“短命建筑”“居住隔离”等问题，给居民的住房消费、房地产企业的投资开发和政府的宏观调控等利益相关者行为选择带来诸多挑战，也为房地产经济学课程提供了丰富的授课素材。考虑到全英文课程的要求，需要将搜集到的授课素材，如典型案例、政府宏观调控政策，甚至是媒体上常见的习惯用语翻译成英文，经过中文译为英文，学生再将英文译为中文的两次翻译，可能产生信息丢失，降低授课质量。
二、改革措施
（一）教学团队
2012―2014年的东南大学全英文房地产经济学课程由香港理工大学建筑及房地产学系的房地产学科带头人许智文教授主讲，笔者负责其助教事宜。许教授长期从事房地产经济与管理方面的教学和学术研究，担任多本国际知名期刊（如《Habitat International》、《Journal of Urban Planning and Development》）的主编、区域主编等职务，并于2012年7月被聘为东南大学的客座教授。香港理工大学学士、澳大利亚墨尔本大学硕士和博士的尤佳老师，2015年春季接手全英文房地产经济学课程的教学任务。许教授和尤博士的授课风格不尽相同，但都有过硬的英文授课能力，得到学生的普遍好评。
（二）教学材料
2012年，全英文房地产经济学课程首次开设时，许教授选用Dennis J. McKenzie和Richard M. Betts出版于Cengage Learning的《Essentials of Real Estate Economics》（Fifth Edition）为教材，并沿用至今。第一个原因是该教材已经被海外多所高校的房地产经济学课程所采用，知识结构和内容体系已经得到国际同行的V泛认可。第二个原因是该教材已由孟繁瑜博士翻译为中文版《不动产经济学》，并于2009年被中国人民大学出版社正式出版，方便中英文对照相关知识点，加深理解。第三个原因是该教材内容比较详尽和全面，从房地产基本要素到房地产市场的影响因素，再到房地产开发和投资，一一进行了阐述。这样不仅有利于教师在教授的时候有所侧重和选择，也有利于学有余力的学生在课后拓展阅读。另外，考虑到成本问题，教学团队将全英文的讲义、课件和辅助材料制作成册，便于修课学生循环使用。
（三）课程内容
借鉴前述英文原版相关教材的内容体系，综合考虑课时、学生专业背景等因素，并尽量减少与房地产开发与经营课程的重复内容，对课程内容进行重新设计，编排为三大部分。其中，第一部分是微观经济学的基本理论（如Supply and Demand、Land Rent Theory），第二部分是宏观经济学的基本理论（如Real Estate Market Cycle、Government Intervention），第三部分是经济学理论在房地产中的具体应用（如Housing Market、Real Estate Bubble）。同时，精选国内房地产市场的热点话题（如Chinese Housing Reform， Chinese Capital in international real estate market），制作成相应的案例，安排在相应的课堂教学中，使学生学会应用课程中的基本理论和方法分析与解决实际问题。
（四）教学方式
除了传统教师讲授式的课堂教学之外，课堂教学还采用多媒体的方式。一是在课堂中播放关于中国房地产的英文短片，他们大多来自于英文媒体（如CCTV-9，凤凰卫视，CNN）的采访和电视节目。这些英文短片内容丰富，表达生动，紧扣房地产市场发展和政策变化。不仅让课程内容更加丰富新颖，也可使学生从中学到地道的英文表达方式。而在看完每个短片之后，都会由教师带领学生进行小组讨论或个别发言。这样不仅有意识地锻炼了学生的英文表达能力，也培养了学生的思辨能力，批判性地接受信息。二是收集国际房地产机构的专业报告和英文报刊上的报道和评述作为学生的阅读材料。近些年，这类的英文报道，尤其是与中国房地产相关的报道越来越多。因此，在选择上除了选择热点话题之外，也要注意控制篇幅，使学生始终有兴趣并主动地进行课后阅读。
（五）考核方法
改变过去一次期末考试或一份课程论文的考核办法，取消课程考试，改为过程考核，具体考核办法如表1所述。其中，第一次作业和第二次作业都是个人完成，单独考核，而第三次作业是需要小组（一般5～6名学生）共同完成。在第三次作业中，每个人完成部分占20分，小组完成的总体情况占30分，强调个人努力与团队合作的有机结合。
第三次作业是小组作业，要求每组共同完成一个城市（建议为江苏省内城市）的市场分析报告，要求能反映该城市某一段时期内（如“十二五”）的总体和细分房地产市场情况，具体包括该城市的经济发展状况、房地产总体情况、住宅市场发展情况、非住宅市场发展情况、房地产市场政策和宏观调控情况、知名开发商和（或）知名房地产项目（仅针对小组人数超过6人的时候）。小组内每位学生负责撰写一个部分，如“XX市的房地产总体情况”、“XX市的住宅市场发展情况”，综合起来即形成第三次作业的小组大报告。
三、结语
经过四年来的改革与建设，东南大学全英文房地产经济学课程效果显著。首先，已经设置了符合学生专业背景、语言水平和我国国情的全英文房地产经济学课程内容体系，教学内容基本稳定，教学方法逐步成熟。其次，全英文的房地产经济学授课、作业、研讨等学习环境，扩充了学生的专业词汇，锻炼了专业英语的表达方式，大大提高了学生的英文写作水平和表达能力，部分学生甚至能利用英文较为深入地探讨房地产经济与管理相关学术议题。最后，通过三次作业的过程考核，使学生学会利用课程所学的理论和方法来解决房地产相关实践问题，并形成团队合作的学习氛围。但是，课程建设仍面临一些困难，包括讲授全英文课程时，多次语言转换可能导致的信息流失和扭曲，以及缺乏具有中国房地产案例的全英文房地产经济学教材。解决这些问题是笔者今后努力的方向，譬如在近年来课程讲义的基础上主编一本高质量的全英文《房地产经济学》教材。参考文献：
[1]甄朝党. 关于房地产经济学的学科体系问题[J]. 云南财贸学院学报， 1993 （4）： 23-27.
[2]孟戈. 案例教学在房地产经济学中的应用[J]. 武汉工程大学学报， 2009， 31（11）： 84-87.
[3]杨巧. 对房地产经济学课程采取多样化教学方式的探讨[J]. 金融教育研究， 2013， 26（2）： 80-83.
[4]张洋， 李瑞. 房地产经济学的实验教学研究[J]. 河北大学学报：哲学社会科学版， 2013， 38（2）： 149-151.
[5]张洋， 张红， 李恒. 房地产经济学领域实验研究的方法论[J]. 河北经贸大学学报， 2014， 35（6）： 13-17.
[6]杨巧. 高等院校本科生考试方法改革研究与实践――以《房地产经济学》课程为例[J]. 金融教育研究， 2015， 28（3）： 80-82.
[7]张洋， 张红， 薛永基. 房地产经济学教学实验室建设研究[J]. 实验技术与管理， 2015， 32（7）： 233-235， 248.
Abstract：
In the times of accelerating internationalization in China， real estate industry practitioners’ needs for professional English are getting higher and higher. As a result， pure English course of real estate economics are offered in some universities. Although there are many researches on the teaching reform of real estate economic course， none of them is found focusing on its pure English course construction. To fill in this gap， the pure English course of real estate economics in Southeast University was taken as an example. After analyzing challenges in aspects of students， teachers， textbooks and materials， the reform and construction measures in respects of teaching group， teaching materials， course contents， teaching means and evaluation methods were summarized and further development directions were proposed.
第7篇
[关键词]房地产项目策划 项目定位 价格预测 经济评价
一、房地产项目策划总论
对房地产项目策划的理解应当从以下几个方面进行：一是房地产策划具有明确的具体目标；二是房地产策划是在客观真实的市场调研基础上进行的；三是优选最佳的项目市场定位；四是房地产策划要综合运用各种策划手段以及创新性思维；五是房地产策划要遵循特定的科学程序；六是房地产策划最终要提供可操作性的策划文本。
1.房地产项目策划的含义。房地产项目策划是指根据房地产开发项目的具体目标，以客观的市场调研为基础，优选最佳的项目市场定位，综合运用各种策划手段，按一定的程序对房地产开发项目进行创造性的构思，并以具有可操作性的策划文本作为结果的活动。
2.房地产项目策划的特征和作用。房地产项目策划是将策划理论与房地产开发、房地产投资、房地产估价、房地产经营、房地产市场营销、物业管理等有关理论与知识结合并应用于房地产项目实际运作过程中的活动。同时，房地产项目策划具有以下特征：
（1）地域性；（2）系统性；（3）前瞻性；（4）市场性；（5）创新性；（6）操作性；（7）多样性
二、寿光市地区经济发展及社会发展分析
1.寿光市宏观经济发展概况。2012年，全市地区生产总值达到550亿元，人均地区生产总值超过3.5万元，城镇居民人均可支配收入15806元，农村居民人均纯收入9619元，城乡基础设施显著改善，社会事业全面发展。如今的寿光，已经成为全国闻名的“中国蔬菜之乡”，成为山东县域经济发展的“领头羊”和全国县域经济发展的排头兵。
2.寿光市居民人均收入情况。根据对寿光市区的调研情况可以看出，寿光市存在的比较好的企业例如：晨鸣集团、金玉米有限公司等一些工业和生物化工企业的收入水平都比较高，基本职工的收入都在2500元/月左右，中层领导的收入可以达到15-20万/年；普通工厂的职工收入也可以达到1500元/月，中层收入也在10万/年。寿光农业经济发展迅速，在我们调研的情况中，很多都是农村自己集资建房，还有部分三层小楼也是村民自己建成的，这些小楼在当地的售价大概在50万/栋。可以看出寿光作为一个县级城市，城市整体收入水平较高。
3.寿光市消费水平和买房意识。寿光市商业非常集中，发展迅速，渤海路和圣城街交汇处是寿光商业的一级商圈，渤海路段从圣城街到金光街还有商业步行街。商圈中的商场档次一般，高档产品很少进入商场，同样这样的品牌产品也没有存在与商业街。没有高端商品的出现也就意味着没有非常高的消费，而且中低档的商场和专业市场的人流量非常大，从中我们也可以看出寿光人比较务实，消费能力不强。消费观念有如下特点：（1）寿光人买房置地的观念比较强。（2）寿光人买房是为了拥有更好的居住环境。（3）对于多层和高层没有明确的认识。（4）但是对于周边环境要求较高。（5）一次性付款居多。（6）不喜欢贷款。
三、“美林花园”小区房地产项目介绍与开发策划
1.项目概况。“美林花园”项目位于潍坊科技学院铁路以西，其中包括已经建成的寿光市体育馆和寿光市国际会展中心，西临有寿光市第一中学和小学，东临是大学城幼儿园，向西隔500米文化广场和银座、中百两大超市，向南300米有中医院、全福元超市，向东800米就是弥河公园，是一个集高档商业、体育、健身、娱乐、居住、景观于一体的大型综合性高档项目。 “美林花园”的全部占地为387933平方米。
2.价格预测
“美林花园”周边项目价格情况
总体来看当前周边住宅的销售均价在4500元/平方米左右。
根据当前4500元/平方米（毛坯）的市场价格来预测，“美林花园”住宅平均销售价格可以达到简装修4150元/平方米左右。
因此，“美林花园”住宅项目的价格（均价）：估计简装修4150元/平方米左右。
四、项目经济效果评价
经济效果评价是投资项目评价的核心内容。为了确保投资决策的正确性和科学性，研究经济效果评价的指标和方法是十分必要的。对于本项目主要从开发成本、开发费用等各个方面进行经济分析：
项目投资成本费用估算汇总表
五、项目投资策划分析建议和结论
根据全国房地产政策走向及寿光市房地产的市场分析和项目的投分析，提出以下建议：
1.目前，寿光市房地产业总体形势比较好，处于上升阶段。但项目对销售收入、投资都比较敏感，存在一定风险，应加强资金的控制。
2.由于项目周期长，政策、市场变化较大，建议实施应分阶段，稳步进行并突出特点。
（1）分步实施、稳扎稳打、滚动开发。（2）分步实施步骤中突出“快”字，快速启动、快速销售、快速回笼资金。（3）实施差异化，局部领先的策略。
根据前面分析可以得出结论：“美林花园”项目是一个具有较好的社会效益、经济效益的项目。
参考文献：
[1]曾淑超.吴瑞生.等.中国房地产开发策划流程设计.暨南大学出版社，2011
第8篇
内容摘要：在房地产市场中，房地产指数对于投资者，消费者和政府来说都是一种很重要的市场信息。文章以“中房指数”“国房指数”为例，对其编制方法进行评述，分析了我国现有房地产指数存在的缺陷，并提出完善的若干建议。
关键词：房地产指数编制方法缺陷
我国当前几种主要的全国性房地产指数编制方法
据不完全统计，目前我国公布的各类房地产指数有10多个，其中，既有全国性的，也有地方性的；既有政府主办的，也有企业主办的，还有官方和民间合办的。这里，以目前房地产市场较具代表性的中房指数和国房指数为例，来介绍我国目前房地产指数的编制方法和特点。
中房指数的编制方法
“中房指数”是“中国房地产指数系统”的简称，是一套以价格指数形式反映全国各主要城市房地产市场发展变化轨迹和当前房价变动状况的指标体系，是我国最早研究，编制并公布的房地产价格指数系统。“中房指数”以1994年11月北京物业的比较价格为基值，按用途分为四大类：即住宅、商业服务业用房、办公用房和厂房仓库；将各城市的四类物业以其销售价格为依据，分别分为高、中、低三档，以各类各档次物业的销售量为权数计算四类物业的平均价格，最后将这四类物业的平均价格以竣工量为权数求得加权平均价格，作为各城市的物业比较价格。
关于中房指数编制方法的几点说明：
中房指数是一种修正的拉氏指数，实际操作中以1994年11月为基期，以基期商品房比较价格为基值，基期指数定为1000点，属于定期指数；计算时采用加权平均方法，权数采用基期时各类物业的规模比重。基期与权数在一定时段内固定，在市场结构有了较大变化时，调整基期与权数。由于权数固定，中房指数在计算时可以消除权数变化对指数的影响，可以更纯粹地反映“同类同质商品”的价格变动情况。
中房指数采用了抽样调查方法，在对市场商品房项目进行调查的基础之上，采用聚类分析方法，确定样本，然后对样本进行较长时间的跟踪调查。中房指数样本数据直接来源于市场，对市场反映及时、灵敏，保证了中房指数系统对市场的准确把握。
由于中房指数属于定基指数，不同时期指数值都可以直接对比，具有比较好的历史可比性，可以采用图表形式直观表现。采用这一表现方法，可以直观地表示出市场周期发展状况以及目前市场形势，趋势和幅度。
国房指数的编制方法
“国家景气指数”的编制方法是根据经济周期波动理论和景气指数原理，采用合成指数的计算方法，从房地产业发展必须同时具备的土地、资金和市场需要三个基本条件出发，选择房地产开发投资，资金来源，土地转让收入，土地开发面积，新开工面积，竣工面积，空置面积，商品房销售价格等8个具有代表性的统计指标进行分类指数测算，再以1995年3月为基期对比计算出的综合指数体系。国房景气指数的测算分为八个部分：一是确定指标体系；二是建立原始指标数据库；三是消除量纲的影响；四是确定权数；五是确定基准对比时期；六是消除季节，价格因素的影响；七是建立分类指数和国房景气指数计算数学模型；八是国房景气指数计算结果的分析报告。
中房指数和国房指数缺陷分析
中房指数缺陷分析
中房指数虽然开创了中国大陆现行房地产价格指数编制之先例，有许多值得推行之处，但仍存在以下缺陷：
采用固定权数的拉氏方法，降低了指数的横向可比性由于采用了固定权数的拉氏方法，在市场发展迅速，结构变化较快的情况下，反映基期市场结构的权数会逐渐与现期市场结构脱节。这样一来，指数虽然还能够反映市场房价的变化趋势，可是会与市场实际结构与价格产生距离，降低指数的可比性，尤其横向可比性会受到较大影响。
指数测算方法不够完善
现实应用的公式未考虑物业结构类型的变动，公式所选用的权重是报告期的物业面积，而原始公式所用的权重是固定(即基期)的物业面积。原始公式的优点在于剔除了因物业结构变化所引起的指数变动，使得指数变动完全表现为物业价格的变化。现实应用的公式则操作简便，实施费用降低，但如果完全按照加权平均法的样本选择方式，则会在指数中包含非价格变化因素。
样本数据缺乏代表性
样本数据是编制指数的最基本的资料，为保证指数的科学性和准确性，首先应保证足够的样本量均匀的样本区城和物业类型分布、样本数据的及时更新、样本数据的真实性和连续性等。目前中房指数在编制过程中，存在样本规模小、样本区域和物业类型分布不合理、样本数据缺乏时效性、连续性、真实性等问题。
指数的应用受限制
目前中房指数在应用上尚显稚嫩。一方面，由于指数本身不完善、质量不高、指数的变动与市场的实际变化趋势可能并不相符，从而影响了指数的应用。例如中房指数公布的往往是上一月、上一季度、年度的数据，这在很大程度上只是对市场发展的历史轨迹的一种描述，而开发商，投资者则往往更加关心市场的未来走势。这种房地产指数的滞后性就影响了房地产指数的推广和应用。另一方面，囿于国内目前关于房地产市场、房地产价格、房地产指数的理论研究深度的限制，以及房地产实际从业者对市场研究工作的轻视甚至忽视等原因，房地产指数的作用远未得到充分发挥。包括中房指数在内的众多房地产指数定期的公布报告、市场分析报告等也大都存在着内容少、信息量不足、分析深度不够，以及就指数论指数、只是进行一些简单的说明和肤浅的分析等问题。
国房指数缺陷分析
国房指数忽视了指数的横向与纵向可比性国房指数由于是环比指数且为合成指数，该指数包容了大量市场信息，但缺少纵横比较的能力。若要进行纵向比较，则必须经过逐级换算，工作量大。
不同指标变化对指数造成的影响不能清晰反映国房指数综合了多种信息资料，可经综合地反映市场状况，但先行、同步、滞后等不同指标变化指数造成的影响却不能清晰反映，需要单独说明。
调查数据的可靠性问题国房指数采样由各级统计部门采用统计报表制度。统计部门沿用旧的习惯，在设计指标后，下发到相关房地产开发公司，由后者填写后进行上报。房地产开发公司出于各种顾虑，或由于对编制房地产指数的意义认识不足，很难填报客观、准确的数据。
完善我国房地产指数的若干建议
根据我国目前房地产市场的现状及其发展趋势，笔者就进一步完善房地产指数提出如下建议：
在基期确定问题上，宜采用可变基期和环比指数来反映房地产价格变化趋势。房地产价格指数是反映两个时期房地产价格变动趋势和程度的相对指标，这里所说的两个时期是指基期和报告期。由于房地产的异质性决定了房地产的品质易发生变化，如果采用固定基期更使对比缺乏可比性，因此，采用可比基期和环比指数来反映房地产价格变化趋势更具操作性。
第9篇
我国房地产业的发展不断走向理性和规范，然而房产地营销策划仍处于初级阶段，一方面，开发商不重视营销策划，或虽重视但缺乏系统的理论方法来指导工作实践，另一方面，一些策划人不懂得什么是真正的策划，策划行为随意性强而科学性弱，一些所谓的营销专家正将营销策划导入歧途。这在一定程度上加剧了大量商品房空置，造成社会资源的极大浪费。
为此，笔者立足于当前中国房地产发展大环境，针对成都房地产营销策划的现状，结合成都某房地产企业项目营销策划实际，对房地产营销策划过程的重点内容和操作流程进行了阐述，分析了当前国内房地产市场的现状，构建了房地产营销策划的框架。在实证研究中，通过对成都H房地产公司的实际情况论述，同时对产品的定价、价格调整、广告推广进行了详实的阐述。本文试图在房地产营销策划上进行一些有益的探讨研究，希望总结出一套既科学又切实可行的房地产营销策划框架，为房地产开发企业提供有益的帮助。同时，笔者通过房地产营销策划的实际操作来佐证房地产营销策划理论，使理论与实践相互映证，期望对房地产营销策划实践起到一定的指导作用。
关键词：房地产企业，营销策划，产品定价，价格调整，广告推广
ABSTRACT：
Our country real estate industry development moves towards the rationality and the standard unceasingly, however the real estate marketing plan still was at the initial stage, on the one hand, the developer did not take the marketing plan, but although or took to lack the system the theory method to instruct the working practice, On the other hand, some moving spirits did not understand but any is the true plan, the plan behavior capriciousness strong the scientific nature is weak, some so-called marketing expert is inducting the marketing plan the wrong road. This intensified to a certain extent the massive commodity apartments vacant, creates the social resources the enormous waste.
Therefore, the author bases on the current Chinese real estate development macroenvironment, in view of the Chengdu real estate marketing plan present situation, links to the Chengdu some real estate enterprise project marketing plan reality, has carried on the elaboration to the real estate marketing plan process key content and the operation flow, Has analyzed the current domestic real estate market present situation, has constructed the real estate marketing plan frame. In the real diagnosis research, through to the Chengdu H Real estate company's actual situation elaboration, simultaneously to the product fixed price, the price adjustment, the advertisement promotion has carried on the detailed elaboration. This article attempts in the real estate marketing plan to conduct some beneficial discussion research, hoped summarizes a set both the science and the practical and feasible real estate marketing plan frame, provides the beneficial help for the property development enterprise. At the same time, the
author through the real estate marketing plan actual operation evidence real estate marketing plan theory, causes the theory and the practice reflects the card mutually, expected practices certain instruction function to the real estate marketing plan.
Key word: Real estate enterprise, marketing plan, product fixed price, price adjustment, advertisement promotion
一．绪论
1．1研究背景
随着中国市场经济体制的逐渐完善和上世纪末中国经济的“软着陆”成功，中国已进入一轮以住房、汽车为主导消费品拉动的新的经济增长时期。2003年国务院颁布的18号文件在对房地产业的发展做出了方向性指导的同时，宣布房地产业已成为国民经济的支柱性产业，肯定了房地产业在国民经济中的地位和作用，房地产开发项目投资已成为带动地域经济发展的主要载体之一。特别是自1998年取消城镇职土福利分房制度以来，房地产业开始迅速市场化，市场竟争日益加剧，企业盈利能力同比降低。
由于开发商自身实力及营销策略不当等因素的影响，市场出现各种问题:烂尾楼、空置房、问题房、区域残局不计其数。尤其在营销策划上极不到位;一方面，一些策划人还不懂得什么是真正的策划，策划行为随意性强而科学性弱;一方面，一些所谓的营销专家正在将营销策划导入歧途。
房地产营销策划是通过对销售时机、楼盘区位、配套设施、消费对象、建筑设计、材料设备、物业管理及邻近楼盘情况等全方位的分析调查，制定与此相适应的营销策略以指导实践和取得竞争优势。营销策划的最终目的是把房屋这一商品推销给消费者，它是以创造消费者需求并满足其需求为核心，以系统的产品销售或劳务提供为手段的全方位决策的经营行为。不做营销策划或营销策划介入过晚，导致投资策略失误，开发产品不对路，以至到了中期尽管投入大量的人力宣传推销，仍然有大量商品房滞销。尽管房地产开发主管部门多次为消化空置商品房采取了不少措施，但空置商品房量仍呈上升态势。
由于营销策划过程中出现的上述问题，很多房地产企业陷入了困境，因此，如何规范地做好房地产营销策划，使房地产企业在营销策划上尽可能地少走或不走弯路，尽量降低房地产企业项目投资的盲目性，从而降低风险，使房地产企业健康发展，成为本课题研究的主题。
1．2研究的意义
随着我国房地产市场的建立，特别是中央深化住房制度改革政策的出台及住宅业作为国民经济新的增长点，房地产业在国民经济中的作用将日益显现出来。然而，目前我国的房地产市场的总体现状是:一方面各地房地产投资不断升温，增幅过大过快，在整个国民经济中占有相当大的比重，出现了所谓的房地产热。另一方面，是许多房地产企业仍然是以产定销，企业规模偏小，不注重质量和品牌，忽视市场调研，盲目投资，开发的产品与市场脱节，致使大量的商品房闲置。
目前，我国的房地产市场己由原来的卖方市场信息向买方市场转变，因此，市场竞争将更加激烈。房地产企业想要在将来的市场竞争中立于不败之地，在很大程度上取决房地产企业的市场营销战略及策划，是否能生产适销对路的，能以吸引顾客的产品，成为房地产公司把握住市场、成功营销的关键。
房地产企业必须在房地产还未动工之前就应开始着手营销战略与营销策划的思考，从投资决策地块的选择、配套、前期设计、施工、销售乃至物业管理等一系列的问题进行综合评价和全程跟踪，充分体现以销定产，最大限度地满足消费者的需要.房地产企业营销策划、方法与手段采取的是否正确，很大程度上决定着房产企业经营能否成功。现代企业的竞争是品牌的竞争，营销策划是产品定位、创造品牌的重要途径，因此，企业如何制定好营销策划将直接影响到房地产企业的生存与发展。这是论文研究的目的与意义。
二．房地产企业营销策划理论分析
2．1房地产市场概论
2．1．1房地产市场的影响因素
房地产市场与其它市场一样要受到经济环境、政治环境、人口、供应者与需求者等因素的影响。在现阶段，影响国内房地产市场的因素主要体现在以下几点：
宏观经济环境。作为微观经济的产业之一，房地产业必然要受国际、国内宏观经济环境的影响。
政府政策环境。政府通过产业政策及金融政策对房地产市场进行规范和影响。政府政策对房地产业发展的影响主要通过以下方面来体现。第一，政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应，从而影响到房地产业的开发状况；第二，政府通过各项税费影响房地产的价格，从而影响房地产的销售状况；第三，政府通过房地产交易政策影响房地产的流通状况。
人口统计环境。市场是由人构成的，房地产业受城市或地区的人口规模与增长率、人口的年龄结构与民族构成、教育程度、家庭结构、地区的特征和人口迁移等因素的影响。
产品的供应者。由于我国房地产市场起步晚，发展还很不成熟，行业利润率提高，吸引了众多的市场进入者。随着市场的日益完善，房地产开发企业要想在市场竞争中立于不败之地，就要走专业化的发展道路，提供适销对路的产品。
产品的需求者。如果需求者很少，在这种产品的交易过程中，竞争程度就会低，反之，竞争程度会很高。现阶段，随着国家鼓励购房的政策出台，，需求者和潜在需求者数量庞大，但由于价格与收入等原因，有效需求相对不足。以北京市为例，调查显示，成都居民的购房需求主要集中在5000元/平方米以下的房子。87.3%调查者期望值处于3000-5000元/平方米。但是，市场上的房地产开发项目在价位分布上呈现中间大、两头小的趋势。价位在3000-4000元、4000-5000元、5000-6000元、6000-8000元/平方米的比例基本都在20%左右，而价位在3000元/平方米以下和高于8000元/平方米以上比例都相对较少。即市场上楼盘的供给，有一半左右的供需结构的矛盾。与商品房空置量日益增加的状况截然相反的是，经济适用房出现供不应求的局面，这充分暴露出我国房地产业存在着严重的供求错位。因此，需要政府与开发商共同努力，培育和发展潜在的需求。
其它因素，包括城市建设、交通发展等。与其它商品市场相比，房地产市场的区域性问题尤为突出，不同地区的消费者对不同房产的偏好不同。在城市建设的规划上，不同地区有不同地区的特色，交通状况等也不尽相同。所对应的目标客户群也会有所差别。
2．1．2房地产市场的特性
房地产作为一种商品，有其特殊性，如不可移动性、耐用持久性、唯一性和价值高昂等特点。房地产的商品特性决定了房地产的市场特性。
1．市场供给缺乏弹性
供给弹性是指生产者对市场需求或价格变化的反应敏感程度。由于房地产产品的位置、稀缺、不可替代、建设周期长等特点，房地产生产企业通常在短时间内很难增大其市场供应量。
2．市场供给的异质性
因为房地产的位置、环境、数量的差异，市场供给的房地产一般不是同质商品，所谓不同质商品是指一类商品的内部，由于可按不同方式或标准划分，而导致商品质量上的差异。
3．市场的区域性
一方面由于房地产的不可移动性，使整个房地产市场按城市或地区被分割成许许多多自成一体，甚至彼此隔离的地方市场。这些市场的繁荣与衰退直接取决于城市的繁荣与衰退。另一方面由于房地产固定性、稀缺性、永久性等特点决定房地产产品范围较一般商品要小，房地产产品的销售对象，一般也只能是同一范围内的需求者。正是由于城市经济环境不同，各地方市场的供求和价格水平往往有很大的差别，而这种房地产价格的区域性落差，就直接反映不同区域的经济发展程度。
4．市场的周期性
房地产市场与国民经济一样表现出很强的周期性。经研究，经济周期与房地产投资周期之间的关系密切，二者的相关系数为0.86，属高度相关；二者的波动同步，只是波动幅度不同而已；二者的波动周期也大致吻合。房地产行业的发展一般滞后于经济发展，其发展进程不仅限于自身的发展冲动，而且更主要地取决于能否与其他产业协同共进。除此之外，房地产市场还具有季节性、长期性和随机变动等特点。长期性变动通常预示着整体经济发展的总趋势。
5．市场容量难以估算
由于房地产需求的广泛性、多样性、融资性、长期性等特点决定了房地产市场需求量的估算十分困难。
6．市场的政府主导性
房地产在市场经济体制下属于私人财产，其所有者应具有自由处置的权利。但是，由于房地产开发使用有着巨大的外部效应，因此若听任私人自由经营，极有可能使得土地资源在使用与分配上不能达到合理配置。因此，政府为了增进全社会福利，势必要动用“公众权力”，对土地的利用与分配做合理的规划。房地产市场整体上是一个较易受政府干预的市场，是一个政府主导型市场。由于国家性质决定，我国的土地属国家所有，受政府干预的特点更为突出。
2．2房地产营销策划理论和方法
美国哈佛企业管理丛书编篡委员会对房地产营销策划作了如下总结:
第一，房地产营销策划是在现实所提供的条件的基础上针对房地产公司所开发的项目和产品进行的谋划。
第二，房地产营销策划具有明确的目的性，即如何将房地产公司所开发的项目和产品最大程度满足市场需求，从而更好地运作项目，赚取更大利润。
第三，房地产营销策划可以比较与选择方案。
第四，房地产营销策划是按特定程序运作的系统工作。
房地产营销策划的方法主要有两种:一种是房地产开发公司所开发的房地产项目全程策划法，即从开发商获得土地使用权、市场调查、消费者行为心理分析直到物业管理全过程的策划，即谋划和决策某个项目是否该上马和该开发什么产品的过程。另一种则是具体针对某个房地产项目产品所开展的市场调查、依据市场调查做出最佳销售方案的过程。
三．成都房地产市场分析
3．1成都市房地产市场的基本势态
3．1．1成都住宅建设持续增长
近年来，成都市房地产开发投资出现了持续增长的良好势头。2006年成都市完成房地产开发投资414.21亿元，比2005年增长17.2 % ；2006年，全市完成房地产开发投资714.8亿元，同期增长17.1%;房地产完成的投资量和增幅在全国15个副省级城市中名列第二，房地产开发投资和住房消费拉动成都市GDP增长达4.1个百分点。商品住宅建设的投资比重逐年上升，使房地产投资结构得到了持续优化。2006年全市完成商品住房投资314亿元，占房地产开发投资的比重进一步上升到71% 。经过多年的努力，全市人均居住面积己经由1978年的3.14平方米增加到2006年的18平方米，高于全国平均水平。成都人基本实现每人一间房。
3．1．2成都住宅建设与城市发展方向同步
迈入新世纪，成都市的住宅建设与城市总体布局、与向东向南的发展规划趋向逐步靠拢。市郊低廉的地价和良好的自然环境，“五路一桥”等基础设施的建设，东郊工业区结构大调整以及城市向东向南发展战略实施，促进了房地产开发合理布局。城东锦江区、成华区的房地产投资逐渐回暖，并引发了一股房地产郊区开发热潮。2006年，成都14个郊区(市)县共投资70.64亿元，施工面积增幅达39%。
3．1．3成都房地产市场持续活跃
随着城镇住房体制改革的不断深入，通过政策拉动、房改带动、金融助动、市场启动等措施的积极开展，成都市居民个人购房呈现不断上升的态势，房地产交易市场日趋活跃。在城镇居民人均生活消费结构中，居住消费所占的比重从1990年的0. 8%上升到2006年的24.97%，个人购房己成为商品房销售的主体，老百姓自己已经成为成都市住房消费的主体，住房消费水平也从单纯追求房屋居住面积满足基本生活需求发展到数量、质量并重的高层次消费阶段。成都商品房销售规模稳步扩大。
另外，随着三环路、绕城高速公路通车以及对城市周边地区辐射的增强，成都近郊的房价大幅上涨，2006年成都房地产市场空前繁荣，城镇居民用于居住的支出位居西部大中城市首位，紧追沿海发达城市。同时，居民的家庭设备用品及服务支出在全国大中城市中位居第10位，并高出35个大城市平均水平元。近年来，成都房地产市场持续活跃，政府组织的房地产交易会，极大地凝聚了市场人气，掀起了商品房的销售热潮。
四．案例分析——成都市H房地产企业营销策划
根据科特勒的定义，产品是指能够提供给市场以满足需要和欲望的任何东西。房地产产品是由核心产品、形式产品和附加产品所组成的立体复合体。H房地产公司的核心产品层次是指房地产产品为消费者所提供的最基本的效用和利益，是从使用价值角度对房地产产品概念的理解。消费者购买某种房地产产品的目的并非是为了拥有该产品实体，而是为了获得满足自身某种需要的效用和利益，即为了提高自己的生活质量，更方便、更舒适的进行工作和生活，满足自己的家庭感、安全感和成就感。H房地产公司的营销管理者的任务，就是从满足消费者的需求出发，揭示消费者购买每一房地产产品的真正目的。H房地产公司的形式产品层次是核心产品层次的外在表现形式，是消费者选购房地产产品的直观依据，一般表现为房地产产品的质量、地段、用途、套型、面积、朝向、楼层、外墙装饰、品牌以及周围设施等特征。附加产品层次又称延仲产品层次，它是消费者通过房地产产品的购买和使用所得到的附加服务以及附加利益的总和，它表现为H房地产公司的商品房在销售过程中的信息咨询，产品说明，按揭保证、装修，代为租赁以及物业管理等。H产品的构成层次如图所示。[论-文-网 LunWenData]
H房地产公司住宅的营销，不仅仅销售单独的房地产有形产品，同时向顾客提供其核心需求及附加的服务，即将核心产品转变为形式产品，并在此基础附加多种利益，客户购买的是一个整体房地产产品系统。因此，H房地产公司的开发过程中从小区的规划设计到每户的户型结构，从建筑物的外观式样到房屋的建筑质量，从业务人员的销售服务到业主入住后的物业管理，都进行了充分的策划和准备，以适应市场的发展变化和消费者的需求，从而赢得顾客和占有市场，取得持续的竟争优势。
4．1成都市H房地产企业市场定位分析
市场定位是指企业根据目标市场上同类产品竟争状况，针对顾客对该类产品某些特征或属性的重视程度，为木企业产品塑造有力的、与众不同的鲜明个性，并将其形象生动地传递给顾客，以求得顾客的认同。
根据周边楼盘及市场调查，结合H房地产企业周边区域竟争对手的情况，在分析项目自身资源的基础上，充分挖掘项目的核心竟争优势，通过制定完整的舒适生活体系，充分将项目侣导的“法式尊邸，人文世家”讯速在市场上传播，使H房地产企业与其他企业的项目区分开来，让顾客明显感觉和认识到这种差别，并在顾客心目中占有特殊的位置，从而最终得到市场的认可。
国际风尚，舒适生活，代表着一种高性价比的产品，同时，又是很多人可以轻松拥有的生活享受，具有较强的市场吸引力。木项目的目标就是打造成为成都中高档楼盘的典范，成为成都市同类产品市场中的表率，以其优越的性价比，赢得消费者的一致追捧。
最后，H房地产企业的市场定位是:成都市中高档住宅市场的领导者，具有国际时尚的绿色家园。
4．2成都市H房地产企业定价策划
从房地产产品的消费行为来看，“开发商看单价，顾客看总价”。所以，H房地产企业的定价策略要结合以下策略视情况而综合运用。
1．总体定价策略
从房地产企业定价的主要目的来看，房地产企业总体的定价策略一般可分为低价策略、高价策略、中价策略三种。每种定位策略各有不同的定价依据。
（1)低价策略
采用低价策略，一般以提高市场占有率为其主要目标，而营销利润往往为次要目标。该策略适宜实力雄厚的公司进入新的市场。
（2)高价策略
采用高价策略的主要目的是在短时间内赚取暴利，而市场销量与市场占有率可能无法同时提高，现实中高价策略公司需谨慎使用。
（3)中价策略
这种策略适用于房地产市场状况较为稳定的区域内的楼盘销售，房地产企业希望在现有的市场状况下保持其市场占有率。
2．过程定价策略
房地产销售全过程是指开发的楼盘或小区从预售开始到售完为止的全过程。在实际营销中，市场营销环境可能相当复杂，房地产企业往往需要在确定总体定价策略后，根据实际情况确定其销售全过程的定价策略。营销过程定价策略一般有以下几种:
（1)低开高走定价策略
低开高走定价策略就是随施土建筑物的成形和不断接近竣土，根据销售进展情况，每到一个调价时点，按预先确定的幅度调高一次售价的策略，也就是价格有计划定期提高的定价策略。大多数开发商都采取低开高走的定价策略。
（2)高开低走定价策略
这种定价策略类似“吸脂定价策略”，正如将一锅牛奶中的油脂(精华)部分一一撇走的做法一样，其目的是开发商在新的开发楼盘上市初期，以高价开盘销售，迅速从市场上取得丰厚的营销利润，然后降价销售，力求尽快投资收回。
（3)稳定的价格策略
这种价格策略是指整个营销期间，楼盘的售价始终保持相对稳定，既不大幅提价，也不大幅降价。
根据H房地产公司以往的销售经验表明，前期低价入市，促进轰动性的销售效果，然后分批加推单位，逐步提升售价，是销售过程中实现利润最大化的稳健而又切合实际的方式。因此H房地产企业一期项目继续沿用此策略，便于在总体销售速度和销售价格之间取得最佳的平衡。
3．时点定价策略
时点和折让定价策略，即以销售价格为基准，根据不同的销售情况适当调整各出售单位价格的策略，先根据建造好的商品房定出一个基本价格，然后再以各种折扣和折让来刺激中间商或客户，以促进销售。在H房地产企业的销售过程中，可给予以下几种折扣方式。
①在双休日与法定假期给予额外99折优惠。
②在开盘和房交会期间给予额外99折优惠。
③一次性付款给予98折优惠，首期三成给予99折优惠。
4．3成都市H房地产企业广告策划
1．项目导入期广告促销
H房地产企业一期项目的导入期，即开盘前期。在此阶段广告的内容是通知性的，广告的运作应努力在短时间内将产品概念灌输到目标消费者的头脑中，让产品在消费者的心里建立正面的形象，激发其购买欲望。H房地产企业产品牌宣传H房地产企业优秀的楼盘品质、园林式社区生活方式、法兰西国际时尚生活方式等。产品、品牌、文化概念的传递都要在这一段时间达到显著的效果，以求在目标消费群体心目中建立H房地产企业国际风尚社区的园区形象，使目标受众对项目有较为全面的了解，对项目的带来的生活产生向往，以产生购买欲望，对于房地产产品，百万元的广告费用一次投入比分十次投入效果要明显得多，大幅宣传带来的规模效应对房地产销售是十分显著的。因此，对于导入期的广告投入应是全部销售过程的广告投入中最重要的部分，以求达到广告宣传量的饱和。
2．项目成长期，即项目的开盘期
在这一阶段广告的内容是劝说性的，广告促销应强化H房地产企业的市场定位与确立产品品牌个性，确定产品在目标消费者心中的心理定位，以便在高速成长阶段占据有利位置。
在这一阶段的广告，应侧重于高品质国际时尚生活与H房地产企业一期的对接。
由于第一阶段广告实施中的国际时尚生活方式的侣导在目标消费群体中已产生共鸣，他们对于这种生活方式的追求也日渐强烈，在成长期，将H房地产企业与其心目中理想生活相呼应，以求实现销售开盘的理想预期。
电视广告对于完成上述对接可达到理想的效果。以及揭示H房地产企业成为“国际自由人的家”的远景生活。从而，带了目标客户的尊崇感受和向往，并与其它竟争品牌有效差异化，形成H房地产企业的国际风尚品牌资产。值得注意的是:由于现代生活节奏加快，许多成功的商务人士可能要到晚上十点以后才有时间看电视，所以，将电视广告安排在较晚的时间段可能效果更好，那个时段的广告收费也相对便宜一些。
这种广告宣传片也可用于楼宇视频系统的播放。此外，报纸广告、电波传送等媒体的广告实施，也可对这一阶段项目的销售起到良好的促进作用。
3．项目成熟期广告促销
项目经历了开盘期后，销售进入较为平稳的成熟期。在这一阶段，广告的内容是以提醒广大消费者注意本案产品为主要目标，对产品的品质强化是广告推广的重点。就本项目而言，在这一阶段，项目的建设已近完成，已购房的消费者同持币待购的消费者对项目的进展都十分关注。将项目的建设情况及时的向消费者传递，同时让他们看到项目实施过程中对公司之前的承诺的履行，这是H房地产企业项目最好的销售卖点。
因此，在这一段的广告运作中应侧重于项目承诺与项目实施的对接。“电视购房”是这一阶段广告宣传的理想媒介。计划购房的精英人士对房地产类节目通常都会有所关注，这些栏目的节目制作要结合项目实况，则会使购房者更有信心和安全感。耳听为虚，眼见为实。将楼盘实景展现在消费者的而前，将老客户的居住生活展现在目标群体而前，对他们是最好的吸引。
4．项目衰退期广告促销
当项目进入衰退期，即尾盘期后，应对项目的销售工作做总结。此时不宜花太多的资金投放在广告上，所作的少量广告也应是围绕在企业形象和品牌上下功夫，理想的销售业绩，购房者的满意和业主的忠诚，这些都是对H房地产企业项目尾盘最好的推广，同时，这些也将成为企业品牌的有效验证，为企业下一次的开发项目奠定基础。
五．结论
房地产市场营销已从过去的“消费者请注意”的模式转变为“请注意消费者”的模式，房地产公司所做的任何调整都应有利于更好地服务消费者，向消费者提供高附加值的产品，提高消费者和市场营销的调研质量，同时要重视消费者的行为研究。任何组织都是在一定环境中从事活动的，环境的特点及其变化趋势必然会影响组织活动的方向，内容及方式的选择。而对日益激烈的竟争，开发商们必须进行经营理念的调整，对房地产营销进行深层次调整和整合策划，这是房地产企业决胜未来市场的关键因素之一。
成都H房地产公司对房地产公司项目进行营销策划，要做中国有竟争实力的公司就要以客户需求为导向，以市场为龙头，以策划工作牵头引导其他工作，实现从产品型向服务型企业转化，从资源优势企业向能力优势型企业的转型。
本文在对H房地产公司项目的市场营销策划研究的写作中，结合该公司的客观实际，确定市场定位，最后制定了产品策划、价格策划、广告策划等一系列的房地产项目营销策划。运用理论和实践相结合的方法，对H房地产公司项目的营销策划作了较深入的研究。
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第10篇
内容摘要：本文从城镇人均住房建筑面积、城镇化率、房地产开发投资、商品房竣工面积等指标入手，分析安徽省商品房的供需总量。指出在经济欠发达的安徽省，房地产市场的供给量低于需求量的局面将会长期存在，短期内投资过热、需求过旺的问题不突出，在国家宏观调控的形势下应该采取不同于经济发达地区的政策措施来发展房地产业。
关键词：房地产需求与供给统计分析
我国的房地产业进入宏观调控时期已经有数年了，一系列调控政策和措施的颁布实施，引发了社会各界的高度关注。笔者拟以安徽省商品房的供需市场为研究对象，采用统计分析的方法，从定量和定性两个方面对安徽省的房地产业进行一些探讨。
安徽省商品房需求市场的分析
（一）城镇人均住房建筑面积的测定
根据国家建设部《2005年城镇房屋概况统计公报》，安徽省城镇人均住房建筑面积是22.56平方米，低于全国26.11平方米的平均水平，在内地31个省市中处于倒数第八的地位，从这个指标看，安徽省的房地产业相对欠发达。
统计数据显示，“十五”期间安徽省城镇居民人均住房建筑面积平均每年增加1.146平方米，年均增长速度为6.035%，增量和增速指标都达到了历史最好水平。以增量指标1.146平方米来计算，2010年安徽省城镇居民人均住房建筑面积将达到28.29平方米（低于云南省2005年28.59平方米的水平）；如果依据年均增长速度6.035%计算，则2010年安徽省的该项指标为30.24平方米（低于重庆市2005年30.68平方米的水平）。因此，安徽省在“十一五”规划中将城镇居民人均住房建筑面积的目标定位于28平方米，应该是客观实际的，同时也是保守的，没有过旺的追求。
（二）城镇住房需求量的测定
安徽省2005年总人口为6516万人，城镇化率为35.5%(全国平均水平为40%)，城镇居民2313万人。若2010年城镇居民人均住房面积达到28平方米，产生的主动住房需求为12582.72万平方米；根据安徽省“十一五”规划，2010年总人口应当约束在6750万人以内，城镇化率达到42%，由此计算该省五年的新增城镇人口为522万人，从以往的惯例看，城镇新增人口中约65%需要购置住房，即应该产生的自动住房需求为9500.4万平方米；另外，在“十一五”期间安徽省每年安排的城镇住房拆迁安置约为600万平方米，五年总共需要拆迁安置的被动住房需求为3000万平方米。上述三项需求的合计是25083.12万平方米。
考虑到按城镇化水平计算的城镇人口中包含部分非当地户籍的外来常住人口（安徽省外来常住人口约占15%），而现有城镇居民人均住房建筑面积是按城镇户籍人口计算的，如果按照城镇化口径人口数计算，则人均住房建筑面积有所降低。因此，“十一五”期间安徽省城镇住房的需求量应该是25083.12万平方米的85%，即21320.65万平方米。
（三）商品房需求市场的分析
商品房需求量由商品住房需求量、非居住类商品房需求量、配套公共建筑需求量三个方面构成。首先，从商品住房需求量来看，随着住房商品化程度的不断提高，安徽省城镇住房中商品住房的比重已经达到70%，用这个比重测定，“十一五”期间安徽省城镇商品住房需求量是14924.46万平方米。其次，在正常情况下，各类商品房结构中，商业用房、办公楼、厂房等非居住商品房一般占25%左右，由于安徽省经济发展水平与住房水平都比较低，在1995年至2005年的十一年中，商品住房的面积占商品房面积的比重超过了84%，住房所占比重过大，所以，可以考虑选择16%的比例来测算，即“十一五”期间安徽省非居住类商品房的需求量是2387.91万平方米。第三，配套公共建筑面积一般占住房面积的5%，14924.46万平方米的5%是746.22万平方米。三者合计，十一五期间安徽省商品房需求总量不低于18000万平方米。
应当注意的是，上述“十一五”期间安徽省商品房需求总量的分析是建立相对保守的基础上，城镇人均住房建筑面积、商品住房占城镇住房比重、非居住类商品房标准都选择了最低的水平，由此计算的安徽省商品房需求总量应该是满足需求的下限值。
安徽商品房供给市场分析
（一）房地产开发投资额的测定
自从1998年全面实行住房制度改革以来，安徽省房地产开发投资额保持了年均增长35%的高速度，房地产开发投资额与地区生产总值的相关性高达0.996，经测算，1998年至2006年期间，安徽省房地产开发投资每增加1亿元，能够促使该省的生产总值增加5.85亿元，房地产业的带动性效能较高，支柱性作用明显（相关数据见表1）。
考虑到地区经济的增长要求房地产开发投资产生联动作用，因此以安徽省历年的生产总值作为自变量x，房地产开发投资额作为因变量y，使用Excel工具建立有回归模型A：，有=-433.644+
0.169458GDPi（表示房地产开发投资额的回归值，置信度α=0.05）。
回归模型中F检验统计值等于813.45，t检验统计值等于28.52，查表有：F0.025（1，7）=5.59，t0.025（7）=2.3646，F与t检验统计值都大于各自检验的临界值，表明回归模型具备显著性。
按照安徽省“十一五”规划，2010年地区生产总值将达到10000亿元，从“十一五”开局之年的发展趋势来看，这个规划目标极有可能提前实现。现在假设安徽省提前一年实现10000亿元的地区生产总值，即放大自变量的取值，则2007年至2010年各年的生产总值分别为7226、8500、10000、11764亿元，由这个放大的自变量预测出来的房地产开发投资额分别为790.85、1006.75、1260.94、1559.86亿元。五年累计的房地产开发投资额达到5255.80亿元。
（二）商品房竣工面积的供给量
房地产开发投资形成的增量供给直接通过商品房竣工面积这个指标反映出来的，根据1998年以来安徽省房地产开发投资额与商品房竣工面积的数据（表1），以房地产开发投资额作为x变量，商品房竣工面积作为y变量，可以建立回归模型B：（表示商品房竣工面积的回归值，置信度α=0.05）
表2、表3表明回归模型B可以通过显著性检验。以回归模型A预测的房地产开发投资额作为自变量，则2007年至2010年安徽省商品房竣工面积分别为2696.13、3272.52、3951.17、4749.24万平方米。“十一五”期间可以供给的商品房的竣工总面积为16736万平方米。
结论及建议
以上分析表明，按照人均住房面积、城镇化率等指标，站在远远低于全国平均水平的基础上，可以确定“十一五”期间安徽省商品房新增需求总量为18000万平方米；而根据1998年以来房地产业快速发展的势态去推导，“十一五”期间安徽省商品房竣工面积供给总量不足16740万平方米，即使商品房竣工总面积可以实现100%销售，供给市场达到最大值，此时距离商品房需求市场的下限值仍然有1260多万平方米的供需缺口，供需缺口的矛盾在“十一五”期间不可能解决。因此可以认为：安徽省房地产业总体上不存在需求过旺、投资过快、发展过热的问题。
第11篇
关键词：住宅市场、供求结构、非均衡
作者简介及联系方式：
油永华，男，1980年12月出生，山东经济学院数理经济研究所硕士研究生，专业和研究方向：数量经济学，均衡理论。
地址：山东省济南市二环东路7366号山东经济学院37-3信箱
TEL：13853141003
E-mail：youshuwen@163.com
住宅市场供求结构的非均衡分析
一、前言
无论在中国的国民经济中，还是个人的日常生活中，住宅都扮演着极为重要的角色。住宅业关乎国计民生，关乎社会稳定，关乎国民衣食住行，涉及面极广，在一个国家的产业体系中占据着重要的地位。对于大多数人而言一宗房产的买卖无疑是他们一生中所作的最大的商品交易，住房同时也是他们个人财产中几个最重要的部分之一。近年来，住宅市场在有利的宏观经济环境和高涨的需求带动下得到了快速发展，但是作为新兴产业，在快速发展过程中，住宅业关联度高，带动力强，已成为我国国民经济的支柱产业。房地产市场在总体行业运行良好的情况下，也存在一些不足之处，部分地区出现了房地产行业过热，炒作投资过度，甚至呈现住宅泡沫的迹象，并且供求失衡，经常出现供求总量的短缺与过剩，即市场供求总量非均衡问题；对住宅市场的宏观调控还缺乏完善的手段和措施。假如房地产行业产生泡沫，或供求失衡得不到解决，并任其发酵放大而最终破灭或得不到控制的话，将对我国国民经济造成极大的破坏，并且使消费者的个人福利受到极大损失。
二、文献综述及研究现状
西方学者在房地产市场特别是住宅市场均衡、非均衡的研究方面也做了大量工作。歌德伯格等（1984）从单一的市场均衡模式、存量—流量模式、蛛网滞后调节模式、闲置与过度需求模式等几个方面研究了土地市场的均衡与供求机制。美国学者费尔和杰菲提出（1972）他们以美国的房屋市场为例建立了世界上第一个非均衡计量经济模型，不仅提出了非均衡模型的基本形式，而且提出了模型参数估计的四种方法。以后陆续有费尔和凯尔简（1974）、马德拉和尼尔森（1974）等学者对它作了改进，他们用模型估计出的结果是美国房屋市场并不总是均衡的。L.B.Smith（1988）研究了美国住宅市场的模型变化；R.Arnott等（1999）建立了与房屋质量有关的供求均衡模型； M. Ralph（2000）论述了政府政策对市场平衡的影响；P. H. Hendershott等（1999）建立了伦敦办公楼市场的均衡模型；R.Kninght（1994）， T.H.Paark （1996）研究了房地产市场中价格信号的作用，他认为价格主要反映卖者的信号，而买者的信号滞后。M.Weatherhead （1997）分析了房地产市场的租售平衡；R.M.Braid（2000）分析了租赁市场的长期均衡。Burns和Grebler在1977年出版的名著《国家住房论》中提出了四种类型的非均衡来解释住房问题。他们所用的“非均衡”并非经济学通常所指的供应与需求之间的不一致。而是指住宅数量与所谓“需要”的不一致。从这个意义上说，合适住房的短缺是绝对存在的，并且在短期内是价格机制无法调节的。因此，在一个社会中，总存在一部分人没有满意的住房甚至没有住房。
国外对房地产市场和住宅市场宏观调控的理论研究和政策措施比较成熟，国内学者对于房地产市场非均衡方面的研究不多，口前主要处于探索阶段。黄钟苏较早运用非均衡的理论和方法研究了中国房地产市场的非均衡问题，他认为“短边”约束是中国房地产市场特别是住宅市场运作迟缓的症结所在，提出了非均衡条件下房地产市场宏观调控的必要性；郁庆嶙（1989）研究了我国固定资产投资的需求和供应问题，用非均衡方法建立了固定资产的供求非均衡模型；张世英等（1992）在郁庆嶙研究的基础上，利用年的有关数据建立了我国固定资产投资的变参数分类的非均衡模型，用以反映这段时期我国固定资产投资的需求和供给特性。王宏等用非均衡理论和方法研究了我国的房地产金融市场；王成璋等（2000）研究了改革开放以来我国投资品（固定资产投资为主）市场的非均衡问题。
从房地产和住宅市场理论中的住宅市场理论和实践研究的现状来看，近年来国内外学者对住宅市场发展的基本理论和市场运行规律，进行了较深入的研究。但是现有文献大多是从一般均衡理论的角度进行分析，而从非均衡理论的角度研究的不多。国内对住宅非均衡问题研究的文献中，大多所用概念与非均衡理论并不一致。而真正用非均衡理论和方法研究我国住宅市场的少数文献里，基本上是以定性分析和描述为主，做了一些初步的理论分析和探讨。而在用非均衡计量模型研究住宅供求，用定量分析的方法研究住宅市场供求非均衡的方向、程度和波动规律等方面，在国内研究甚少，仅几篇论文涉及到，主要研究供求总量的非均衡分析，特别是对供求结构的非均衡计量实证研究基本为空白。
三、住宅市场结构非均衡现状及描述性统计分析
（一）、结构性非均衡现状表现
我国当前住宅开发建设中，结构性供求失衡主要是由于住宅投资结构不合理，供给方生产经营决策失误造成的。存在着高档别墅，公寓建设过多，而适应城镇普通居民支付能力的普通商品住宅和经济适用房供给不足。在这种状态下，虽然总量上没有供过于求，但由于供求结构失衡，仍然有一部分供给表现为积压。我国取消福利分房才短短几年，随着经济、社会发展，尤其是城市化的加速推进，中国现实的和潜在的住房需求将非常大。适合各阶层居民有效需求的住房供不应求，甚至可以说是严重短缺。如政府调控房地产市场的经济适用房供给总量太少，而且具体政策不到位（如面积超标等），造成经济适用房不经济，中低收入者买不起，不足以调节商品住宅的供求关系。
居民的收入基本上可以反映居民的消费倾向，对于住宅的消费需求和投资需求也是如此，为了显示结构性非均衡状况，一般收入水平可代表住宅的消费需求，新开工住宅面积为新的供给，可以对比分析城镇的高、中和低收入的结构比例和别墅以及高档公寓、普通住宅和经济适用住宅的结构比例。近9年的数据如下表所示，各对应得比例结构存在着不协调的现状，表现为住宅供应与住宅需求结构的非均衡。
表1城镇收入的结构比例和住宅新开工面积的结构比例比较
年代 经济适用房新开工面积比例 城镇低收入家庭户数比例 普通住宅新开工面积比例 中等收入家庭户数比例 别墅、高档公寓新开工面积比例 高收入家庭户数比例
2005 0.063666 0.1267 0.884962 0.831 0.051372 0.0423
2004 0.088792 0.1322 0.849148 0.8267 0.062059 0.0411
2003 0.121554 0.1377 0.824876 0.8224 0.053571 0.0399
2002 0.152068 0.1532 0.782315 0.8081 0.065617 0.0387
2001 0.189828 0.1687 0.762463 0.7938 0.047709 0.0375
2000 0.217749 0.1842 0.73434 0.7795 0.047911 0.0363
1999 0.211213 0.1997 0.757185 0.7652 0.031602 0.0351
1998 0.208349 0.2052 0.753268 0.7609 0.038383 0.0339
1997 0.156463 0.2007 0.800822 0.7666 0.042715 0.0327
住宅商品供给结构不合理，房地产市场发展地区不平衡。我国城镇居民家庭80%以上属于中低收入水平，因而，住宅供给的结构应与城镇普通居民家庭收入水平相适应，以普通商品住宅生产供应为主。然而，由于受追逐高额利润所驱动，许多住宅开发商竞相盲目开发高档公寓、别墅，开发住宅品种定位失误，不仅导致大量高级住宅空置，增加了住宅市场住宅的无效供给，而且也影响了城镇居民居住条件的改善。
（二）、住宅供求结构比例
我们政府的目标是最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房和经济适用房，中低收入家庭购买经济适用房，中高收入家庭购买普通住宅，高收入家庭购买高档商品住房和别墅。但是由于住宅市场的供给结构主要取决于市场经济体制下的地方政府行为，因此我国住宅市场供给结构的城市差异性仍然比较大。普遍存在的现象是廉租房供给不足，经济适用住房和市场价商品房供给比例差别较大，导致最低收入家庭、中低收入家庭和中高收入家庭的实际购买行为与政策目标之间出现了较大的错位。
以各种住宅实际销售额近似表示各种住宅有效需求，以新开工面积近似代替各种住宅有效供给，观察1997-2005年的供给结构，见表2，表3，图1：
表2各种住宅销售面积和比例
年代 住宅销售面积（万平方米） 销售面积比例(%)
普通
住宅 别墅、
高档公寓 经济
适用房 普通
住宅 别墅、
高档公寓 经济
适用房
1997 6398.20 254.25 1211.85 81.36 3.23 15.41
1998 8815.30 345.30 1666.50 81.42 3.19 15.39
1999 9860.82 435.74 2701.31 75.86 3.35 20.78
2000 12169.49 640.72 3760.07 73.44 3.87 22.69
2001 15039.09 878.19 4021.47 75.43 4.40 20.17
2002 18457.45 1241.26 4003.60 77.87 5.24 16.89
2003 24310.08 1449.87 4018.90 81.64 4.87 13.50
2004 28235.04 2323.05 3261.80 83.49 6.87 9.64
2005 43564.39 2818.44 3205.00 87.85 5.68 6.46
表3 各种住宅新开工面积和比例
年代 住宅新开工面积（万平方米） 开工面积比例（%）
普通
住宅 别墅、
高档公寓 经济
适用房 普通
住宅 别墅、
高档公寓 经济
适用房
1997 8806.35 469.72 1720.57 80.08 4.27 15.65
1998 12532.50 638.60 3466.40 75.33 3.84 20.83
1999 14233.52 594.06 3970.36 75.72 3.16 21.12
2000 17918.74 1169.09 5313.32 73.43 4.79 21.77
2001 23280.06 1456.69 5795.97 76.25 4.77 18.98
2002 27161.43 2278.17 5279.70 78.23 6.56 15.21
2003 36174.01 2349.29 5330.60 82.49 5.36 12.16
2004 40715.81 2975.69 4257.50 84.91 6.21 8.88
2005 48836.73 2834.97 3513.40 88.50 5.14 6.37
图1别墅、高档公寓和经济适用房结构比例变化图
1999年以来，高、中、低档商品住宅供求比例不协调，经济适用房的供给（新开工面积）逐年递减的趋势，到2005年减为6.37%，而经济适用房的需求（实际销售面积）每年均高于供给，因供给的限制，也呈现出递减的趋势，从经济角度分析，对于房地产商来说，经济适用房的供给由于利润被规定用住房的供给在3%以内，他们更愿意开发价高利大的中高档住宅；对政府来讲，土地批租收入是政府重要的财政来源，经济适用房的土地性质决定了政府不可从中获利，因而，其供给既不符合房地产商的利益，也不符合当地政府利益，供给十分有限，但是这部分的大众需要无疑是在增加的；别墅和高档公寓的供给稳步前进的增加，需求也表现为稳步增加的态势；供求不均衡反复变化；普通住宅的供给比例在逐年增加，需求比例也呈现出增加趋势，但存在供大于求的非均衡状态。可以看出，低价位、中小户型住房（比如经济适用房）供应不足，并且商品住宅整体价格偏高，超过低收入家庭的承受能力；高档住房供给充裕，引发投机需求，中等普通住房供大于求，并且需求增和供给比例均在增加。一部分中低收入家庭被挤进购买商品房的队伍中也促成了需求过旺。中低收入家庭的住房问题就应当由政府的廉租房和经济适用房来解决，而不是让他们购买商品房。经济适用房政策实施不好，有钱人买了，挤占了别人的权利；没钱人买不到，所以就去挤商品房。政府可以通过推出大量经济适用房，平衡住宅市场的供求关系，调控房地产市场的价格，加上经济适用房建设减少，导致住宅价格上扬和房地产市场的结构性矛盾。
（三）、住宅供求结构增长率分析
从另一个角度分析住宅的供给和需求的结构非均衡状态，计算住宅销售面积和新开工面积的年增长率，并绘制变化图，见表4、图2和图3：
表4 各种住宅销售和新开工面积年增长率
年代 住宅销售面积增长速度（%） 住宅新开工面积增长速度（%）
普通
住宅 别墅、
高档公寓 经济
适用房 普通
住宅 别墅、
高档公寓 经济
适用房
1997 7.13 5.50 46.85 8.21 9.65 32.21
1998 37.78 35.81 37.52 42.31 35.95 101.47
1999 11.86 26.19 62.09 13.57 -6.97 14.54
2000 23.41 47.04 39.19 25.89 96.80 33.82
2001 23.58 37.06 6.95 29.92 24.60 9.08
2002 22.73 41.34 -0.44 16.67 56.39 -8.91
2003 31.71 16.81 0.38 33.18 3.12 0.96
2004 16.15 60.22 -18.84 12.56 26.66 -20.13
2005 54.29 21.32 -1.74 19.95 -1.37 -17.48
图2 各种住宅销售面积年增长率变化图
图3 各种住宅新开工面积年增长率变化图
从增长率从来看，各种住宅供求的增减变化不稳定，呈波浪式变动，可以看出我国住宅市场的不完善，信息不完备以及政府调控的不适当。经济适用房的新开工面积在近几年呈现出负增长趋势，也导致需求的递减变化和负增长；别墅和高档住宅供给增长幅度变化大，而需求增长率变化不大；普通住宅的需求和供给增长比前两者较为稳定。
（四）、住宅市场投资结构分析
从表5和图4可以看出，自1999年以来，普通住宅的投资比例同其新开工面积相对应，投资比例呈现增加趋势；由于高额利润的驱动，别墅和高档住宅的投资完成额比例，基本是稳步递增趋势，同大众对高档房屋需求量相矛盾；大众急需的是经济适用房，而其投资完成额的比例在逐年递减。
表5 各种住宅完成投资额和比例
年度 当年住宅完成投资额（亿元） 完成投资额比例（%）
普通
住宅 别墅、
高档公寓 经济
适用房 普通
住宅 别墅、
高档公寓 经济
适用房
1997 11976086 1562955 1854959 77.80 10.15 12.05
1998 16288951 1818526 2708523 78.25 8.74 13.01
1999 20228556 1786233 4370211 76.67 6.77 16.56
2000 24995493 2700142 5424365 75.47 8.15 16.38
2001 32471295 3699241 5996464 77.01 8.77 14.22
2002 41217923 5169632 5890445 78.84 9.89 11.27
2003 55217295 6329872 6219833 81.48 9.34 9.18
2004 71569634 10736486 6063880 80.99 12.15 6.86
2005 92923135 10494059 5191806 85.56 9.66 4.78
图4各种住宅完成投资额比例变化图
经济适用房供给不足也会使更多买不到经济适用房的居民不得不到较多的投机行为的普通商品住宅市场上购买房地产，这将使他们利益受损，最后获益的是投机者和住宅开发商。开发商为了攫取高额利润 ，在房价上涨的时候可能过多的投资于别墅和高档房，这有可能带来投资风险，并进而引发住宅市场风险和银行资本风险，并且在住宅市场上可能存在较大的投机性购房行为，投机性购买行为会推动房价不正常地上涨，进而可能形成房地产泡沫。此外，经济适用房的供给不足使普通居民利益受损。因此对住宅市场的调控重点应该调整开发商投资方向，减少别墅高档房的投资，增加低档房和经济适用房的投资，采取有效措施来限制普通商品住宅市场上的投机行为。
四、住宅结构间价格变动关系——Granger因果检验
住宅市场结构主要通过产品供给结构与市场其中住宅产上对各类产品需求结构来影响房价，住宅一般可分为经济适用房，普通商品住宅和别墅、高档住宅等几类，各类产品的供需之间相互影响。张薇（2005）在中国经济信息网发文认为存在房地产特别是住宅结构的失衡，低端产品，如经济实用房、廉租房等的供应较少，而商品房、别墅等供应较多；别墅等高档房地产的价格较高，相对的利润较高，使得大多数房地产商投资于高档产品，这种供给结构的失衡，必然引起房价的上涨。为研究我国住宅市场供给结构与房价之间的因果关系，以及住宅的结构非均衡对房价影响的力度，采用Granger因果关系检验。
本文数据来自国家统计局网站（stats.gov.cn/tjsj/）的季度数据和中国经济信息网（cei.gov.cn/）中的中国经济统计数据库以及参考1998-2006年历年《中国统计年鉴》，选取1998年第一季度到2006年第二季度的住宅价格指数，包括住宅销售价格指数（HP）、经济适用房销售价格指数（JHP）、普通住宅销售价格指数（SHP）和别墅和高档住宅销售价格指数（HHP）的时间序列，样本容量为36个，为反映时间序列的实际波动，假定各季度间价格指数反映了各季度结构间的实际价格水平，以1998为基期，各指数转化为定基比。具体数据见附录B，其变化趋势如图20所示：
图22 各住宅价格指数变化趋势图
（一）、平稳性检验
时序模型的建立必须考虑时间序列数据的平稳性，以及非平稳序列之间的协整关系。首先对各指数序列以及它们的差分序列进行平稳性检验，并且分别记它们对应差分序列为HP、JHP、SHP、HHP，采用含有截距和趋势和项的方程形式，ADF（k）中k为滞后阶数，根据AIC和SC值等选取，通过ADF检验得出检验结果见表6：
表6 各住宅指数平稳性检验结果
变量 原始数列 一阶差分序列 结论
ADF（3） 5%临界值 P值 ADF（2） 5%临界值 P值
HP 1.8743 -2.9639 0.9996 -4.8913 -2.9639 0.0004 一阶单整
JHP 3.4211 -2.9639 0.9999 -10.5430 -2.9639 0.0000 一阶单整
SHP 2.7662 -2.9639 0.9998 -4.1593 -2.9639 0.0030 一阶单整
HHP 4.2894 -2.9639 1.0000 -7.2685 -2.9639 0.0000 一阶单整
（二）、协整检验
由于四个序列单整，我们根据Johansen-Juelius检验序列之间的协整关系，协整检验存在滞后阶数，协整方程形式比较敏感，本文主要根据似然比（LR） 检验确定滞后阶数。m（c，t，k）表示模型带有截距、趋势项以及滞后阶数，模型均根据LR 检验确定滞后阶数。协整检验结果见表7。
表7 各住宅指数间协整关系检验结果
变量 模型形式 H0 H1 特征值 最大特征值检验 迹检验
max p 迹值 p
HP-JHP m（c，0，4） r=0 r=1 0.4070 17.1335 0.0200 16.7243 0.0280
r≤1 r=2 0.0127 0.4092 0.5224 0.2802 0.5965
HP-SHP m（c，0，3） r=0 r=1 0.3757 15.0743 0.0372 15.3630 0.0523
r≤1 r=2 0.0090 0.2887 0.5910 0.2977 0.6004
HP-HHP m（c，0，3） r=0 r=1 0.4525 19.2808 0.0074 23.9535 0.0021
r≤1 r=2 0.1358 4.6726 0.4060 3.8512 0.0512
（三）、Granger因果关系检验
根据以上模型给出Granger因果检验的形式，利用Eviews5.0 软件提供的检验功能对上模型进行因果检验 详细结果如表8所述。
表8 Granger因果检验结果
H0：不存在Granger因果关系 短期 长期
CHI方检验 5%临界值 t检验值 5%临界值
HPJHP 16.9587﹡ 9.5632 -4.5612﹡ 2.0543
JHPHP 3.3659 9.5632 0.8456 2.0543
HPHHP 60.3185﹡ 7.7256 -2.8451﹡ 2.0543
HHPHP 63.1024﹡ 7.7256 -3.8978﹡ 2.0543
HPSHP 19.2587﹡ 7.7256 -3.9421﹡ 2.0543
SHPHP 80.1249﹡ 7.7256 -6.8741﹡ 2.0543
表8，带﹡号的表示在95%的显著性水平下检验通过，由表可得知，除JHPHP方向不存在的短期和长期因果关系外，其他序列之间均存在短期和长期的Granger双向因果关系。
由上述检验得知，平均住宅价格指数在短期和长期上是经济适用房价格指数变动的单向Granger原因，即经济适用住房的价格指数并不能影响住宅价格指数变，而反过来住宅市场整体价格上涨的趋势带动着经济适用房房价一定程度上升，经济适用房价格表现为结构性泡沫现象，这一实证研究结果从一定程度上说明我国住宅市场上存在着严重的结构不合理现象，导致了市场上这类住宅的经济适用房价格的上升，使得有效需求进一步下降，形成恶性循环。平均住宅价格指数与普通住宅价格指数和别墅类价格指数之间存在短期和长期的Granger因果关系，表明在我国住宅发展的整体趋势上，高档住宅与别墅在住宅市场一直主导住宅市场价格的变其价格的一路攀升，带来了住宅平均价格的上升，人们根据历史房价预期价格上涨将不断得以强化使投机高档住宅成为可能，投机的出现又不断推动这类住宅价格的上涨，循环反复，同时有效需求的下降必然伴随住宅市场空置面积的不断增加。短期之间的Granger因果关系说明，普通住宅与别墅住宅价格指数的增幅波动带动着整体住宅市场价格波动变化，其上升的变化幅度又反作用于普通住宅 和别墅住宅，带动其增幅的上升。我国目前的住宅市场现状正反映了这一循环反复变化的现象。住宅市场结构的非均衡是导致房价不断上涨一个主要因素。
五、住宅供求结构非均衡计量模型——联立方程回归分析
在结构非均衡的实证分析中，影响需求解释变量的选为住宅价格、国民经济发展水平（人均值）、城镇可支配收入（人均值）、城镇储蓄余额（人均值）、城市人口密度、非住宅商品和服务的价格水平（用城镇居民消费价格指数来反映）等。影响供给的变量选为住宅价格、住宅市场的投资额、土地的购置面积、土地的价格和建筑材料的价格水平（用建房和装修材料价格指数来表示）。对部分非比值数据取对数，以减少其相关性和同方差性。
对各种住宅建立联立计量方程如下：
住宅有效需求方程：
（5.7）
住宅有效供给方程：
（5.8）
交易量方程：
（5.9）
其中： ：各种住宅价格（元/平方米）；
：人均国内生产总值（元/人）；
：城镇人均可支配收入（元/人）；
：城镇人均储蓄余额（元/人）；
：城市化人口密度（人/平方公里）；
：城镇居民消费指数（增加率，%）；
：随机项，表明除上述变量外影响住宅需求的因素总和；
：各种住宅市场的投资额（亿元）；
：土地的购置面积（万平方米）；
：土地的价格水平（元/平方米）；
：建筑材料价格指数（增加率，%）；
：随机项，表明除上述变量外影响住宅供给的因素总和。
：表示市场交易量（万平方米），可以用住宅销售面积来代替；
：各种住宅有效需求量；
：各种住宅有效供给量；
：住宅总体； ：经济适用房； ：普通住宅； ：别墅、高档住宅。
本文变量的数据来自2006年《中国统计年鉴》、2006年《中国固定资产统计年鉴》、中国经济信息网（cei.gov.cn）、中国国家统计局网站、等。具体数据见附表D。对相关变量取对数处理结果略。
估算步骤为:首先进行均衡估计，即假设市场处于均衡状态，使用最小二乘法分别对需求函数和供给函数的系数进行估计，即可得出交易量方程参数估计的初值；然后，检查系数的t检验值或标准差，决定是否进行下一步，反复检查数据和模型变量的选择，或进行数据处理。最后，进行非均衡估计，我们采用非线性最小二乘法(NLS)估计方法，将第二步得到的参数初值代入交易量方程进行迭代运算，寻找较优解，经过多次调试得到模型的非均衡估计。若不符合要求，则回到第二步，修改非均衡估计中的初值，继续迭代，若其结果仍不理想，再回到第一步，对模型中的变量及有关数据进行处理。交易量方程采用简化式，摩擦系数r设为0。
根据以上所述，估计方法过程图概括如下：
图5 估计方法过程图
模型的参数估计采用统计Eviews5.0进行计算，分别对各种住宅计量分析，经过多次调整，考虑多重共线的存在，根据t检验，对变量进行选择，剔除lnas、rkmd、xpz和lnlp，使用最小二乘法分别对需求函数和供给函数的系数进行均衡估计，得出初始值，然后以此为初始值，代入对应的交易量方程，反复迭代，对住宅、经济适用房、普通住宅和别墅高档住宅进行非均衡估计，得到较为合理的非均衡估计结果。
根据以上实证结果，得到我国住宅市场的非均衡计量经济模型（精确到小数点四位），汇总编制表格如下：
表9 住宅市场的各种住宅非均衡计量经济模型
变量 住宅
lnqz 经济适用房
lnqj 普通住宅
lnqa 别墅、高档住宅
lnqh
C(1) 12.3925﹡﹡
(2.1096) 4.1082﹡﹡﹡
（3.71584） 11.5788﹡﹡﹡
（9.17384） -43.1390﹡﹡
（-2.48404）
lnp 0.7930﹡﹡
(2.42885) 0.2051
（0.47714） 0.8348﹡﹡﹡
（6.64227） 0.3084
（0.301208）
lnagdp 0.9875﹡
(1.68016) 0.7451﹡﹡
（2.19099） 0.8094﹡﹡﹡
（11.91488） -1.4580
（-1.11075）
lnady -1.1799﹡
(-1.88313) -0.8469﹡﹡﹡
（-3.67263） 1.9569﹡﹡﹡
（-16.7085） 6.4570﹡﹡
（2.622299）
C(10) 5.1478﹡﹡﹡
(3.29071) 8.4964﹡﹡﹡
（3.46846） 4.4092﹡﹡
（2.72748） 2.2733
（0.796698）
lnp -0.2129﹡﹡
(-2.11228) -0.6924﹡﹡
（-2.21519） -0.1377﹡
（-1.67934） -0.0704
（-0.82151）
lnk 0.8394﹡﹡﹡
(5.81801) 1.0089﹡﹡﹡
（6.34450） 0.8063﹡﹡﹡
（5.23232） 0.7719﹡﹡﹡
（10.02975）
lnlm 0.1195
(0.9076) -0.1442
（-1.22841） 0.1699
（1.187673） 0.2311﹡
（1.705559）
jcp 0.0005
(0.01932) -0.1360﹡﹡
（-2.13455） -0.0050
（-0.17658） 0.1280﹡﹡
（2.42909）
R-squared 0.9641 0.8297 0.9642 0.9483
注：表格中括号内为变量的t值，﹡﹡﹡表明在1%的显著水平下显著；﹡﹡表明在5%的显著水平下显著；﹡表明在10%的显著水平下显著。
各类住宅市场交易量方程拟合程度较好，不存在序列自相关，其他的检验指标，效果也较好。从观察估计值和实际值图线，看出方程拟合较好。
对结论对比分析如下：
一、各种住宅2005年有效需求和供给与住宅价格关系
住宅需求方程看到，有效需求和住宅价格呈正相关关系，价格每上涨1%，则其有效需求量分别上涨0.79%、0.205%、0.83%和0.31%，就是说普通住宅需求价格弹性较大，即价格变化影响最大的还是普通住宅市场，对经济适用房影响最小，可能与政府的控制有关；各关系也并非像通常设想的呈负相关性，和均衡理论严重背离，可能是住宅是生活必须品，而且是投入量很大的必须品和投资需求的高涨有关。
从住宅供给方程来看，有效供给和住宅价格呈负相关关系，价格每上涨1%，则供给量下降幅度分别为0.21%、0.69%、0.14%和0.07%，即经济适用房供给价格弹性绝对值最大，可能因为经济适用房的利润较小，对价格较为敏感，普通住宅和别墅高档住宅供给价格弹性基本为0，价格变化对其有效供给影响不大。
二、有效住宅需求同其他因素关系
除别墅和高档住宅外，有效住宅需求与人均GDP呈正相关，随国民经济的增长，对一般住宅的需求富随之增加的。我国现在的对高档住宅的需求同经济水平是不相应的。普通住宅和别墅、高档住宅有效需求与人均可支配收入却呈正相关，对住宅的需求富有一定的弹性，其主要表现在住宅质量等其他方面的消费需求上，特别对别墅和高档住宅的需求上影响很大。
三、有效供给同其他因素关系
有效住宅供给与投资额呈正相关，各种类型住宅该变量检验均很显著，就大小而言，对经济适用房的影响更为明显。除经济适用房外，其余住宅有效供给与土地购置面积呈正相关，看出当年购置土地多用于商品房建设，经济适用房用地需要政府力量介入管制。经济适用房和普通住宅有效供给与建筑材料价格指数呈负相关，建房和装修筑材料价格指数每增长1%，则供给量分别减少0.136%、0.05%，建房和装修筑材料增长导致建筑成本增加，利润减少，对于经济适用房更是如此，对普通住宅影响较小，而对别墅和高档住宅的供给影响却为正方向。
六、结论及建议
针对住宅结构的非均衡现状提出以下宏观调控措施：
完善住房保障体系：强化政府在解决中低收入家庭住房问题中的主导地位通过政府的调控来弥补市场这只“看不见的手”的缺陷，根据城市家庭收入结构情况，在住宅供给增量中安排一定比例的保障住房（经济适用房和廉价租赁房）的建设，提高保障住房的效率和增强其公平性；逐步建立住房保障基金，可以考虑由地方财政年度预算拨款政府土地出让收入的一定比例（比如20%）组成，以切实保证保障住房有稳定的资金来源；实行有区别的税收政策：在调整住宅供给结构时引导和调节住房需求、对中低收入者购买自住住房时实行低首付优惠贷款利率，月偿还住房抵押贷款额可从个人应纳所得税的税基中扣除免征个人所得税，或实行财政贴息等政策以增强中低收入家庭购买自住住房的需求的能力，引导居民建立合理的住房消费理念；提高居民住房支付能力——住房消费纳入工资和政府补贴：当前作为住宅市场消费者的广大居民的购买力水平是制约住宅市场活跃的瓶颈，因此必须采取措施，强化居民购买力。提高居民住房支付能力的首要问题就是将住房消费纳入工资。同时按照适当的房屋租售比和不同地段的级差地租调整房屋的销售价格和租赁价格；利用土地政策调整住房投资结构：供地政策适当倾斜，保证中低价位商品住宅用地，对供求矛盾突出、房价上涨较快的地区，因地制宜、适度放宽新增建设用地的限制。增加的土地可主要用于中低价位、中小户型的商品住宅建设，缓解当前中低价位商品住宅供地不足的矛盾；充分发挥金融工具对住房投资结构和供求的调控作用：由于房地产投资的主要资金来源是银行贷款，通过调节利率高低可以引导房地产投资方向。要加大对中低价位商品住宅的项目贷款规模和比例，严控对高档公寓、别墅项目的贷款发放，防范金融风险。对于个人住房消费贷款，应重点支持以自住为主、购买第一套中低价位商品住宅的城镇居民，并通过减免手续费、提高服务水平等措施加大金融支持力度，严格审批购买第二套住宅或高档公寓、别墅的贷款项目，并通过提高相应的贷款利率、增加首付款比例等措施达到调控市场，引导、鼓励开发商建设中低价位商品住宅的目的；积极培育住宅租赁市场和二手房市场：住宅租赁的消费形式，应该是解决城市低收人者和外来打工者住房的最有效途径之一，这就要求政府积极培育住宅租赁市场。除培育住宅租赁市场还要进一步完善住房制度改革，让公房尽快上市流通，使新经济增长点不再过分依靠于次性购买住宅的消费形式。
采用非均衡计量模型分析我国住宅市场是可行的和有意义的。但是诸多假设的不现实性和数据资源的缺陷，不能恰当的将分析结论运用到实际中去。在将来和后续研究中，应当放宽假设，改进非均衡计量模型，充实数据（比如采用面板数据分析），并且恰当的将各种住宅非均衡计量纳入到一个联立方程中，寻求他们之间的量化互动关系，得出更好的调节结构非均衡措施。并且将宏观调控措施能够根据及计量模型进行量化（比如，征收物权税，税率设为多少合适？），较好服务于住宅市场的实践。但愿更多“志同道合”者共同努力充实住宅市场的非均衡计量实证分析。
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第12篇
内容摘要：商业房地产的需求不同于其他房地产类型之处在于其需求受到当地产品和服务需求的影响。因此，在分析商业房地产投资时就需要考虑顾客基础、商业区（距离递减效应）以及竞争方面的影响等因素。本文从微观分析视角讨论了当地市场中的影响商业房地产的重要因素，以及如何定义商业区，如何计算商业房地产的供需缺口。
关键词：商业房地产投资商业区分析
商业区的确定
商业区的概念
交易区或称服务区的概念在商业房地产分析中远比在其它房地产类型中重要的多，可以说它是商业房地产产唯一一点，也是最重要的一点分析因素。
商业区一般定义为一定的地理范围（行政区域），在该范围内存在一定比例顾客，使商业零售中心正常业务得以维持。商业区的范围由该商业房地产的类型、规模、业态、周围竞争对手状况、人口密度、交通状况等因素所决定，它的边界不一定规则，理想状况是同心圆，实际上则不一定，许多自然地物、道路等都可能成为其边界。界定范围之后需要收集不同服务圈层里的人口规模、居民户数、平均家庭收入、人均收入等数据，这些数据是进行市场分析的基础。
除了要定义商业区以外，了解销售收入的来源也很重要。特定产品或特定服务的所谓“可解释销售收入”指的是来自于该产品区域服务区所在地顾客所买的销售收入。外部收入指的是来自于该产品区或服务区以外的顾客购买的销售收入。收入项指的是产品区或服务区内顾客在其它服务区购买的花费。假定商业零售业顾客并不总是在一个地点或者总在距离最近的地方购物，相反，他们有时会到其它服务区采购。那么，一个地区的流失项就会成为其它服务区的外部收入。调整后的可解释收入到底是净流失（负值）还是净外部收入（正值），要依据所分析的产品类型，所研究的商店的吸引力，所考察的商店的地理位置，以及其它业务活动的距离远近而定。为了最终得出一地区内对某一地理位置的潜在需求，通常需要计算出服务区或子市场对商业房地产的净值。
确定商业房地产服务区的方法
有四种方法来分析、定义商业区。它们是顾客流量法、人口/支出方法、顾客识别法、驱车时间法。
顾客流量法该方法的基础是计算交通流量，其中多大比例在商店之前停留，进入商店的顾客中有多少人购买了货物。房地产分析中，交通流量指的是车流量或步行的人数，具体选择哪一种要根据商业房地产的类型而定。一些独立的商业零售商店可能关注的是车流量，因为他们更关心过往的车辆中在商店停留的比例。所有在店门口停留的车辆实际上就是潜在的顾客。但是对于位于条形商铺中心或大型商场的商业零售商来说，关注的焦点就不同于前者。对他们来说，停留车辆中只有一部分顾客会最终经过他们的商店，而这些顾客中只有一部分会进入店内。所以，这部分商业零售商关注的就是步行人数（经过他们商店的人数），而不是车流量。这一方法可以为下面的问题提供答案：如何计算维持生意所必须的最小交通流量，或者给定了交通流量之后，如何计算潜在的业务量。
如果经过某一处的实际交通量等于或大于所需的交通量，则说明该服务区有足够的需求可以带来所需要的每平方米的销售收入。实际上，服务区就成了交通往来进出的一个地理区域（始发地和目的地）。
上面的方法还可以加以改进，要做的就是将该地区的变化趋势考虑进去，以判断交通流量可能缩减，增加还是保持不变。该方法还可以反向使用，即已知目前的交通流量，进而判断改为之每平方米潜在的销售收入。
采用驱车时间确定商圈，最重要的是要获取切实可行的数据，需要进行的调查工作包括：对周边可行的交通路线进行调查，对于各个交通路线的利用情况，车流平均速度，平均使用量进行调查；对可能前往商业区的人群进行调查，确定出行主要采用的交通工具，平均行驶速度和时间。
人口/支出法该方法识别出了维持生意所需要的商业区的大小。首先，它要计算出现有的和潜在的适用某一特定用途的空间中维持业务发展所必需的人数。根据人口密度，就可以确定具体的商业区。
该方法也可以反向使用，在给定人口数量之后，计算某服务区或者子市场的潜在销售额。
顾客识别法该方法根据现有顾客的位置识别一个商店的商业区，主要大信息获取渠道包括销售点信息（掌握顾客地址或邮编）和顾客调查（当顾客进入商店时采访他们）等。根据掌握的信息在地图上标出相应的区域，判断其中哪些属于商业区。
还可以对给竞争对手造成的影响进行深入分析。另外，也可以根据商业区内不同的产品类型，或者销售量层次进行分解分析。
驱车时间法这一方法建立的基础是中心地段理论，该理论认为商业区（范围）受人们为了购买货物而愿意出行的距离的影响。从某一商业零售商的角度来看，商业区的界定以及商业区内潜在需求的估算是最重要的。这一方法确认了地理意义上的交易，从而通过对需求与供给（缺口）的分析就可以确定维持某一服务所必须的商业区的大小。
该方法也可以反向使用，用以决定一店址的商品区面积多大才能带来所需的每平方米的销售额，以及该服务区的驱车时间。可行性问题因而变成了顾客是否愿意跑这么远购买商品。
商业区缺口分析和重力模型
商业区内商业房地产市场中的缺口计算可以按下面的步骤完成：
需求＝商业区人口×人均购物支出额
供给＝竞争商商店面积×每平方米的年收入（平均销售收入）
重力模型是唯一可以同时分析需求（目标顾客的支出）和供给（现有的商业房地产或竞争）状况的分析工具，正因为如此使它成为一种非常有用的方法。如果知道了顾客总支出（某一地区），就可以预测所有商业房地产（包括即将开业的新商店）的年销售收入。商业零售模型被称作“生产约束”的模型，因为所有商店的总收入必须等于（已知）顾客的支出总额。基本上，该模型对某一人口群顾客可能消费在商业零售店商品上的金额给定了概率。这种概率可以通过每个竞争商店对顾客的相对吸引程度（一般是面积大小）进行加权调整。这时就不必考虑商业区的界定，因为随着距离的增加，顾客的消费指出呈指数化递减趋势。
为了计算商业房地产重力模型，首先需要知道根据人口资料或者群组划分的顾客对某一商品的总支出额，新商店的位置，面积，现有的竞争者以及顾客所在地和目的地（商业房地产）的距离。该模型可以预测每个商铺的年销售额，也可以预测新商铺的年销售情况。同时还可以预测新商铺对现有商铺的影响（即新商店可能瓜分的业务量大小）。尽管重力模型问世时间已经不算太短，但是在GIS（地图绘制软件）发明之前由于它的实施难度太大而没有被广泛的应用到市场分析中去。
影响商业房地产投资的其他重要因素
商业房地产市场之所以具有自己独特的特点，是因为它的成功与否取决于当地的供给和需求因素。由于这一点，了解地方经济结构就显得至关重要。其中包括地址、人口以及整个区域的商业零售环境。
地方区域特点
地方区域涵盖的范围包括整个社区或城市，商业零售市场就是围绕这些区域建立起来的。下面将讨论具体的位置特征如商业房地产周围的商业区，城市增长模式（它对选址）的影响等等。
增长模式。商业零售业的趋势随着人口的移动和收入的集中程度变动，同时商业房地产的用途也要依赖自身所处的位置而定，所以，增长模式影响了商业房地产的用途。如果商业零售商的业务在增长，当然是件好事。但是如果增长的方式偏离了其所在的位置，商业零售商就必须依靠现有商业区的稳定性来维持业务的发展，而不能舍本逐末。
地点因素。商业房地产的成功很大部分要依赖于该地点对顾客的便利性。其中，视觉效果，停车场设施，以及是否能方便进入该区域又是最重要的因素。
当地人口特点。一个地区的居民可能是预测商业房地产项目是否会获取成功的风向标。用来估计一个地区顾客基础的信息类型包括人口数据和支出模式——该地区有多少人口，他们手中有多少钱，他们的钱都花在了什么地方？
人口统计数据资料。有关人口（目标顾客群）性质和特点的信息在分析商业房地产服务和商业零售空间的需求时是很重要的。和其他居住收益型物业一样，对商业零售商品的需求，以及由此引致的对商业房地产的需求和人口的规模、年龄层次、教育水平、种族构成和人口分布密切相关。
商业房地产的销售不仅直接受到人们居住位置的影响，而且还受他们就业所在地和收入分布的影响。虽然从理论上说，人口的消费和商业零售产品和服务的购买直接相关，但是，实际上要受到产品或服务“需求弹性”的影响。例如，杂货的消费对收入缺乏弹性。这就意味着不管收入多少，人们购买的杂货数量一般不会改变太多。另一方面，家用电器对收入富于弹性，收入越高，人们购买的就越多。
商业房地产的用户通常对商业区都有一个标准，必须有一定的收入水平的一定数量的人。如果某一区域人均收入水平太低，商业零售用户就需要较大的服务区来弥补，或者改选其他的位置。
支出模式。花费在商业零售商产品上的收入比例以及商业零售收入在总收入中占的比例是判断潜在需求的关键因素。支出模式是分析人员得以将人口、收入、销售数字转换为每平方米销售的金额加以分析，他可能是用市场中的人民币额表示或者以收入或销售比例表示。
地区商业房地产环境特点
掌握一个地区的经济状况可以使对新商业房地产的发展前景预测更为准确可靠。要评估该地区的经济环境，必须要考虑以下的因素：
竞争性。对于商业零售商来说，竞争是无法避免的。商业零售商经常根据地区竞争对手的成功经验或者竞争对手吸引业务的情况来评估某一位置的选址可行性。但是，过度的竞争就会驱使每平方米的销售收入低于可接受的水平之下。
市场份额。商业房地产的市场份额指的是某一竞争对手瓜分的商业房地产目录中总收入的比例。虽然单独的市场份额数据不会被用来决定一个项目的可行性。但是一旦某一商业房地产已经建成，它的市场份额就会决定它的存在价值。
生意创造器。这里创造器指的使一种方法，可以将生意吸引到某个地方。例如，一家大型商业零售商店就可能是这样的创造器，它的存在给其他的商业零售店带来了顾客。同样，一家电影院可能是当地众多餐馆的生意创造器，因为它给这些餐馆带来了潜在的顾客。
第13篇
“市场预测与决策”课程是市场营销的核心课程，旨在使学生通过学习市场预测与决策基本知识和理论，能够运用科学方法对市场现象进行合理预测，并在此基础上对制定的各种营销方案进行科学选择和决策，具备综合运用市场预测和决策方法科学解决实际问题的能力。因此，运用“干中学”教学模式对“市场预测与决策”课程现有教学方法进行改革，提高学生动手实践能力和综合素质，具有十分重要的作用和意义。
一、“市场预测与决策”课程传统教学过程中存在的问题
从目前“市场预测与决策”课程实际教学效果来看，普遍存在学生对课程教学内容缺乏兴趣，认为没有实际用处，导致对所学知识掌握不牢固。而另外一个更突出的问题就是学生只是掌握了基本的市场预测和决策知识和理论，而不能学以致用，不知道在实际的工作中如何加以具体应用。长期以来“市场预测与决策”课程教学主要存在下面两个问题。
首先，教学内容缺乏针对性。现有教学内容仅仅局限于介绍基本的市场预测和决策基础理论和方法，而忽视了教学内容与现实环境的联系。比如预测方法主要分为定性预测和定量预测。定量预测主要包括回归分析法、季节变动法以及马尔科夫法等等。这些预测方法多侧重于对数据的分析和处理。文科背景的学生普遍觉得这部分内容枯燥，晦涩难懂；而理科专业背景的学生又对市场预测和决策活动所反映的现实经济环境缺乏认识。在市场预测与决策长期的教学实践中，通常采用统一的标准进行教学活动，而很少结合学生的学科背景进行分类来进行针对性的教学。
其次，课程教学方式单一，理论与实际联系太少，无法与其他的专业知识相融合。目前的教学模式仍停留在灌输式教学阶段，主要是教师在课堂上讲授专业知识，而忽视了对学生分析和解决问题能力的培养；成绩评定主要依靠课堂考试形式，过多注重于考核学生对基本概念和方法的掌握和记忆，而忽略了考核学生灵活运用知识的能力。“市场预测与决策”课程具有较强实践性，只有通过对教材中的预决策理论和方法在实际工作中加以应用，才能充分体会到市场预测和决策的作用和魅力，才能更好地锻炼和提高学生的分析问题能力。
二、“干中学”教学模式介绍
“干中学”教学模式是在课堂上教授学生学习理论知识的过程中，同时结合现实经济生活中的具体问题去实际运用相应知识和技能，从而增强学生学习兴趣，进一步巩固和深化所学知识，提高实际动手操作能力。具体而言，“干中学”教学模式试图改变目前课堂教学活动中“教学”的单方向的知识流动，而替代以“教学”互动的双向流动，使学生由目前的被动学习变为主动参与式学习。为此，在进行“市场预测与决策”课程教学设计时，教师要从教和学两方面同时加以考虑。一方面，加强教师课堂讲授，重点讲解是市场预测与决策的基本理论和方法，以及各种方法的应用领域和限制；另一方面，将课堂教学和学生课余时间结合起来，学生以团队的形式结合实际问题进行一次真正意义上的市场预测和决策活动。采用“干中学”教学模式最终目的在于通过教学互动，改变目前知识信息由老师到学生的单向流动模式，使学生由被动学习到主动参与学习和实践，利用所学的知识去积极地解决实际问题。
三、“干中学”模式在“市场预测与决策”课程中的具体应用
（一）制度设计
为实施“干中学“教学模式，使学生真正学以致用，特别从制度上进行规则设计，主要包括如下方面：改革现有课程考核方法，增加实践成绩比重；采用自由组队形式，注重培养团队合作精神；建立有效激励措施，对优秀作业和报告进行奖励。
1.改革现有课程考核方法，增加实践成绩比重。构建包括课堂、实验室和社会实践多元化在内的立体教育教学体系，使学生在学习市场预测与决策知识的同时，加强社会实践活动，锻炼知识运用能力。只有将市场预测和决策方法在现实经济生活中加以应用，才能使该课程的教学获得最大的生命力，使学生在通过“教学用”之后获得更多知识。以往本课程的考核主要以期末卷面考试成绩为主，约占总成绩的70%，而平时成绩仅占30%。拟在教学过程中增加实践教学比重，提高平时成绩所占比重至50%。其中平时成绩主要由实践成绩构成，包括实验成绩和团队作业成绩，各占平时成绩的40%，其余20%平时成绩由出勤、课堂表现等决定。
为此，在现有45学时的教学时间别安排10学时的实验教学，编写“市场预测与决策”上机实验指导书。通过利用统计软件SPSS模拟大量经济现象，将其抽象为一个数学模型，要求学生应用数学或统计方法得到模型的解，在此基础上对经济现象外推预测和决策，提出具体解决对策和措施。主要实验内容包括移动平均法与指数平滑法、趋势预测法、季节变动预测法、一元线性回归预测法和多元线性回归预测法、线性规划决策的实现方法等。
2.布置市场预测与决策小组作业，注重培养团队合作精神。在课程伊始就要求学生自由组队，在学习过程中理论联系实践，主动联系企业或结合社会经济热点，从社会实际中选择预测与决策题目，完成一份市场预测与决策小组大作业，实实在在地进行“发现问题和寻找市场机会”，并在解决问题过程中注意团队合作，期末课程结束时以小组为单位提交一份市场预测与决策报告，并使之成为平时成绩的重要组成部分。
3.建立有效激励措施，对优秀作业和报告进行奖励。在“市场预测与决策”课程采用“干中学”的教学模式，建立有效地激励措施，制定详细的市场预测与决策作业评分标准，在每学期末课程结束时对优秀作业和报告进行本课程内部评比、展览，要求各小组使用PPT形式进行现场汇报。如果有小组为企业所做的相关调研报告和预决策报告得到企业的认可并获得了企业的实际资金支持，将给以一定程度的奖励。
（二）具体实施过程
1.研究方法。在“市场预测与决策”课程采用“干中学”模式进行教学方法改革和研究的过程中，综合运用实验法及比较研究方法。具体而言，在学期中同时选择开设“市场预测与决策”课程的部分班级分别作为实验组和控制组，在实验组班级教学过程中运用“干中学”教学方式进行改革实验，而对于控制组班级教学仍然采用传统教学方法。在期末运用比较研究方法对实验组与控制组班级教学效果进行对比分析，从而发现问题并及时进行完善。
2.具体实施计划。采用“干中学”模式进行“市场预测与决策”课程教学方法改革主要分为五个阶段。
第一阶段：组织准备阶段。通过收集相关文献资料，加强“干中学”基础理论学习，为“干中学”模式顺利开展提供思想和方法准备。明确学生是学习的主人，教学工作的根本目标是让学生“不仅知其然，还要知其所以然”，要以调动学生学习的积极主动性为出发点，注重提高学生的实践动手能力，从而更好地适应社会对多样化人才的需求。
第二阶段：研究方案制定阶段。对“干中学”教学模式相关研究内容进行细化，通过小组座谈以及问卷调查方式，了解学生对目前“市场预测及决策”课程教学的看法及建议，制定科学的实验方案。
第三阶段：研究实验阶段。根据制定的实验研究方案，对实验组和控制组班级开展“干中学”教学模式改革对比实验。在实验组班级中采取新的“干中学”教学模式，而控制组班级仍然沿用传统的教学模式。将实验组班级同学分成若干小组，在教学过程中增加10个上机实验教学学时，设置了6个上机实验。强调以“问题为中心”的任务驱动式实验教学，在实验中培养学生的预测分析和决策能力。同时要求各小组从社会实际中选择预测与决策题目，在课程结束时以小组为单位提交一份市场预测与决策报告。
第四阶段：研究完善阶段。对第三阶段实验过程中发现的问题及时进行总结并加以完善，再次进行对比实验。在实验中发现，“干中学”教学模式改变了传统的知识信息从老师到学生的单向流动模式，过去呆板和单一的教学变得丰富多彩，具有立体感。但同时也发现了若干问题，比如文科学生在应用计算机软件的过程中不够娴熟，学生中“搭便车”现象时有发生。为此，在完善阶段，在加强对SPSS等常用预测和决策软件的课堂学习的同时，增加小组课下学习时间，对学生“搭便车”现象给予严格监督。
第五阶段：总结阶段。对“干中学”教学模式实验结果进行认真总结，将总结的经验在类似课程或相关专业中推广。
四、总结
第14篇
关键词:广东;城市化;房地产业
中图分类号:F127.65文献标识码: A文章编号:1003-4161(2009)04-0038-04
简单地说,城市化就是乡村转变为城市的现象和过程。当今中国各地,城市化现象十分普遍,城市化进程也十分显著,作为城市外在标记的房地产业也十分繁荣,城市化与房地产业关系的研究也成为学术研究的焦点,本文联系广东实际就城市化与房地产业的关系做以下探讨。
1.城市化与房地产业的一般关系
关于城市化的概念,学者们提出了各种不同的观点,至今没有一个权威的解释。大体可认为,城市化是人类生产、生活由传统农业社会向现代工业社会、由分散式向集中式的转变过程,在空间上表现为人口向城市集中以及城市数量增加,规模扩大和城市现代化水平提高。
房地产业又称房地产开发、经营和管理业。它是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业。包括房地产生产、流通和消费过程的各项经营和管理业务。房地产是房产和地产的合称。房产是指建筑在土地上的各种房屋,包括住宅、仓库、厂房、商业、服务、文化、教育、办公医疗和体育用房等;地产则包括土地和地下各种基础设施,例如供热、供水、供电、供气、排水排污等地下管线以及地面道路等。
1.1 从城市化与房地产业的定义分析,城市化是房地产业发展的根本动因;房地产业的发展则为城市化的结果与外在特征,并制约着城市化的健康发展
城市化带动城市人口的增加,引发房地产需求,同时促进经济发展,并指明了房地产业发展的方向。房地产业为城市化提供了必要的生产、生活、居住、商业娱乐等活动空间,为城市化奠定了重要的物质基础。从空间上说,房地产业的发展必然改变城市土地利用结构、用地布局,进而改变城市的空间形态,促成城市内在功能和结构的完善[1]。
1.2 从实证上看,我国城市化与房地产业存在着正相关的关系
赵朋实证了我国城市化增长率与全社会的房地产投资增长率存在一定滞后的因果关系[2];陈石清实证了中国城市化水平与中国房地产价格之间存在一种显著的长期稳定的正向变动关系,即城市化水平越高,房地产价格越高[3]。
1.3 城市化速度发展规律(“S”型曲线规律)制约着房地产业的发展规律
美国地理学家诺瑟姆(RAY.M.Northam)对各国城市化发展历程的轨迹研究发现是一条稍拉平的S型曲线,一般以城市化水平低于30%为初期阶段,城市化率缓慢;30%～70%为中期阶段,城市化率以递增速度提高;70%以上为后期阶段,城市化率以递减速度提高。我国城市化水平曲线在1978年以后较好地吻合了S型曲线。同期,我国房地产业的发展也较好地吻合了我国房地产水平曲线的变化[4]。
1.4 城市化发展阶段性特征制约着房地产业发展的方向与速度
英国学者L.范登堡提出世界城市化的三阶段论:第一阶段,城市化;第二阶段,市郊化;第三阶段,反城市化与内城的分散。而盖伊尔(H.S.Geyer)和康图利(T.M.Kontuly)也提出城市发展分成三个阶段:第一个阶段是大城市阶段,也叫做“城市化”阶段,此阶段大城市的净迁移量最大;第二个阶段是过渡阶段,即“极化逆转阶段”,在这一阶段里,中等城市由迁移引起的人口增长率超过了大城市由迁移引起的人口增长率;第三个阶段是“逆城市化阶段”,在这一阶段里,小城市的迁移增长又超过了中等城市的迁移增长。二人又进一步提出“逆城市化阶段”过后又进入新一轮城市化周期,即再次进入“城市化”阶段。日本学者今野修平还提出近代城市的发展经历了三个阶段:第一阶段,城市化;第二阶段,特大城市化;第三阶段,特大城市群化[5]。根据城市化进程中人口转移的特征,城市化第一阶段,人口向现有城市市区聚集,房地产业的发展集中于现有城市;第二阶段随着城市人口的增加,人口开始向市郊转移,房地产业也随之向市郊发展,造就了大城市及特大城市;第三阶段人口向周边的中小城市、城镇转移与聚集,造就了新的连片大城市,形成了城市群带,房地产业就从中心城市向附近城市群带连片发展。
2.广东城市化与房地产关联关系的实证分析
2.1 广东城市化率与房地产价格实证分析
由于房地产业起步较晚,我们对1994年以来的城市化率与房地产价格作如下回归分析,发现广东房地产价格随城市化率的提高呈正相关增长趋势,且两者存在较高的相关性。
回归模型以房地产价格为因变量,以城市化率为自变量,考虑到政策滞后性,建立模型如下:POFS=C+β*RCSL(-1)+ε
回归结果如下:POFS=808.7237+78.0053*rcsl(-1)
T(1.258403) (4.621925)
Prob(0.0050) (0.0007)
R2=0.660097 Adj R2=0.629197
从回归结果,我们可以看到,常数项C的t值为1.258 403,概率为0.005 0,显著性水平较高,同时rcsl(-1)的t值为4.621 925,概率为0.000 7,显著性水平也较高,同时R2为0.660 097,adjust R2为0.629 197,说明回归效果较好。另一方面,我们对回归残差进行单位根检验(不含常数项和趋势项),ADF值为-1.700 526,小于显著性水平为10%的临界值,说明残差是平稳的。进一步证明了房地产价格与城市化率存在协整关系。
2.2 广东城市化率与房地产投资额实证分析
我们对同期的房地产投资额与城市化数据进行以下回归分析,发现两者同样存在较高的相关性。
回归模型以房地产投资额为因变量,城市化率为自变量,考虑到城市化的政策的滞后性,我们建立以下回归方程:IOFS=C+β*RCSL(-1)+ε
回归结果如下:
IOFS=-1092.399+59.41315*RCSL(-1)
T (-3.354901) (6.948004)
Rrob值 (0.0064) (0.0000)
R2=0.814424 AdjR2=0.797553
从回归结果我们可以看出,常数项C的T值为-3.354 901,概率为0.006 4,显著性水平较高,同时RCSL系数的T值为6.948 004,概率为0.000 0,显著性水平也较高。另一方面,R2为0.814 424,adjust R2为0.797 553说明回归效果较好。同时,我们也对回归方程的残差进行单位根检验(含常数项和趋势项),其ADF值为-4.136 191,小于5%显著性水平的临界值,说明残差平稳,从而证明了房地产投资额与城市化率存在协整关系。
3.广东城市化与房地产业互动关系的特征与存在的问题
3.1 广东城市化带有显著的外来人口流入增量型特征
表2可见,2007年广东常住人口9 449万,户籍人口8 156万,常住人口多出户籍人口1 297万,这是典型的外来流入人口。在人口自然增长率不断下降的同时,人口跨省净迁移率却不断地在提升,2007年外来人口净增长已达人口自然增长的近一半,外来人口主要流入城市,从当年以常住人口统计的城镇人口比例达63.1%,高于以户籍人口统计的非农人口比例52.02%的11.1个百分点也可佐证。
c
因此,处于快速发展的广东城市化既是本土城市化,还是全国的城市化。大量本地、外地人口流入城市,房地产需求随之刚性增加,在土地资源约束下,房地产价格上涨有其合理性。从表1房地产价格和表2人口密度均指标可见房地产价格呈刚性增加趋势。
3.2 过高的房价阻碍了城市化的健康发展,特别是大型、特大型城市的房价过高抑制了大型、特大型城市优先发展的客观要求
一是从合理价格的角度分析,房价已超过合理标准尽管存在很大争议,国际上房价的合理标准常用房价与家庭年收入之比界定,3～6倍都属合理。
2007年广东商品房价格每平方米5 911.84元,城镇居民家庭可支配收入17 699.3元,以三口之家两人工作有收入,购房面积60平方米计算,两者之比约为10,大大高于合理标准。大型、特大型城市超标更严重。
广州2007年统计数据表明,市区销售住宅面积1 126.91万平方米,销售金额10 591 193万元,销售单价每平方米9 398元,人均居住面积20平方米,当年人均可支配收入22 469元。以一个3口之家庭,其中两人有收入计算,居住面积按60平方米计算,则房价与家庭年收入比值为12.6,超过全省平均水平26.6%。
深圳情况更甚,2007年统计数据表明,销售单价每平方米超过15 000元,当年人均可支配收入33 592元。同样条件计算,则房价与家庭年收入比值为13.3。
二是统计实证发现,广东房地产价格不大受城镇人均可支配收入的影响。我们以统计方法分析相关指标对房地产价格的影响程度。设相关指标如下:人口密度(人/平方公里)、城市化率(%)、城镇人均可支配收入(元/人)。
选取广东省21个地级市2005年的数据,运用王斌会的Qstat软件进行主成分分析,结果发现人口密度指标对房地产价格的影响最大,贡献率达84.489%,可以理解为土地需求量大,而供给量稀缺是推高房价的根本原因。城市化率的贡献率次之,为10.23%。令人惊讶的是城镇人均可支配收入对房地产价格的贡献率仅为5.281%,即房产价格较少受居民收入的影响。其余统计结果见表3。
过高房价形成了人口向城市转移的巨大障碍,特别构成了大型、特大型城市优先城市化的障碍。过高的房地产价格也使在源源不断的需求面前,房地产业自身萎缩。进而,极大地影响了民生。
3.3 广东城市化发展还呈现显著的区域间不平衡特征,也加剧了房地产业发展的不平衡
从城市化与人口分布的空间格局看,广东大致形成了三类地区:一是城市化水平高的人口密集地区,主要分布在珠江三角洲地区。2000年第五次人口普查的城市化水平普遍较高,各市都在50%以上,其中深圳(92.46%)、珠海(85.48%)、广州(83.79%)、佛山(75.06%)。二是城市化水平低的人口密集地区,主要在粤东地区。人口密度高于全省的平均水平,但城市化程度却低于全省的平均水平。三是城市化水平和人口密度都相对低的地区。主要在西翼和北部山区,人口密度和城市化水平都低于全省平均水平。从整体看,广东人口分布与城市化、非农化程度在空间结构上存在明显的空间失衡。而且,从发展趋势上看,广东人口分布与城市化的空间结构会更趋失衡[6]。
从表3发现在影响房地产价格的因素排序中,大型特大型城市的排名均靠前。如广州主要是城市化率,其得分排名为第1,深圳人口密度和城市化率对其房地产价格的影响较大,分别排名为第1、第4,东莞的排名分别为第2、第6。而中小城市这两个指标得分都较低,排名落后,可以推论大城市、特大城市超高的城市化率,形成巨大的城市人口,推高了房价。
此种房地产价格上的差异的成因,可以从数量上理解为大型、特大型城市需求量巨大、供给量不足;也体现在各地区间房地产业质量上的差异,从单纯追求建筑面积转变为追求居住的舒适度是导致大型特大型城市房地产价格高涨的另一主要原因。
3.4 不平衡的城市化与房地产业,引发了城市化泡沫
城市化泡沫是对应于可持续发展城市化的新概念,指在快速城市化发展过程中,城市化明显快于一个城市经济发展的水平,导致了大量城市问题的产生[7]。
城市化泡沫在房地产业上表现出,一是过度投资,导致过度空置房,形成房地产泡沫。目前,在金融海啸下,广东的大量流动人口和部分常住人口流失,形成城市化倒退,广东省房地产协会日前公布的《2008年度广东房地产市场分析报告》显示,广东2008年商品房销售面积4 824.41万平方米,比2007年下降22.43%;销售额2 880亿元,同比下降21.40%。年末广东商品房空置总量达到1 824.61万平方米,较上年末增加245.4万平方米,增幅15.54%。年末商品房空置总量及住宅空置量出现了2004年以来连续4年下降后的首次上升;二是土地等资源的消耗过度。据广东省土地学会2008年举行以“节约集约用地与房地产开发”为主题的广东土地论坛上,专家表示,广东按照现在的用地方式,要确保实现我省经济社会发展的预期目标,全省平均每年需新增建设用地40万亩左右,而国家下达我省的新建建设用的规模每年仅有29万亩,也即是说,每年有十几万亩的缺口。而广东的经济密度与江浙两省和上海市相比是比较低的,广东每平方公里土地的生产总值1 706万元,而上海是1.51亿元,江苏是2 342万元,浙江是1 768万元。全省目前低效利用土地达200多万亩。
综上所述,房地产价格随城市化进程发展而上涨是客观规律,但房地产价格过快增长既阻碍了城市化的健康发展,又脱离了实际收入的消费约束,形成房地产泡沫。各区域不均衡的城市化发展,既产生房地产泡沫,又浪费了土地资源,引发了城市化泡沫。抑制过高房价,提高土地等资源利用效率,是当前乃至未来很长时期内促进广东城市化与房地产业健康发展的关键。
4.促使广东城市化与房地产业健康发展的建议
4.1 解决房价过高的建议
一是抑制需求总量不可取。尽管在金融海啸下,广东自2008年底起出现外经贸的停滞甚至倒退,以外向型经济为主要动力的广东城市化随之减缓甚至停滞,但此种状况只是暂时的,且人口的转移具有滞后性及黏性,多数年前失业的农民工年后都回流广东,长远而言广东城市化动力优势仍在,仍处于快速城市化阶段,房地产需求总体仍刚性增长。通过税收、信贷、利率等一般经济手段抑制需求,平抑房价的思路不可取;通过引导、甚至是压制购房偏好向增加租房偏好转移的方法同样不能根本解决问题。抑制需求只能降低城市化的质量,即压制甚至降低城市生活的质量。 二是以增加房产的供给为出路。受制于稀缺的城市房地产开发用地供给限制,可以在科学合理的规划下,增加土地建设的容积率,提高土地集约使用效率,在土地供应增加较少的前提下产出更多的建筑面积,达到增加供给的目的。但需要探讨如何在提高容积率下不降低或少降低城市化质量的方法。
还可以破除房地产开发企业的行业垄断,使房地产开发企业在同样的价格条件下愿意提供更多的产品。垄断产生高额利润,减少了供给总量。按广州市统计局的数据,2007年广州市房地产开发企业经营总收入8 947 421万元,利润总额2 050 023万元,收入利润率达22.9%。可通过降低土地经营规模门槛,如分细宗地出让规模,降低房地产开发企业经营资金规模要求,令房地产开发企业无法利用规模经营优势降低单位营销费用等方法,扶持中小房地产开发企业加入竞争。
也可以由政府提供廉租房、经济适用房和限价房的办法结构性降低房价。
再就是鼓励设立非盈利机构从事房地产开发,如住房合作社等。
4.2 在可持续发展的城市化战略视角下,构建科学的房地产业发展战略
一是科学规划,节约利用土地资源,走紧凑型城市化发展道路。房地产开发能增加土地的价值产出,但房地产开发投资巨大,且重新开发代价更大。广东土地资源极其紧缺,紧凑型城市可以提高人口的居住密度,节地、节材、节水,实现城市的可持续发展。放任自流形成的“摊大饼”、无限度地扩大、平摊城市规模的方式,会降低土地价值产出,且再开发代价高昂,显然不适合。走紧凑型城市发展道路,要求科学规划房地产业的发展,严格约束房地产业的发展,才能提高土地产出效率,才能优化空间布局,避免降低城市效力。
二是促进大城市、特大城市的市郊化发展。目前广东的大城市、特大城市出现了人口向郊区迁移的趋势,进入了城市化发展的第二阶段:市郊化阶段,应建设城市圈和卫星城,提高土地产出效率。同时,需要注意到城市职能和周边郊区职能的转化和协调发展,是解决大城市病、带动周边地区经济稳定健康发展的基础。
三是加强政府监管与政府间合作,构建合理的都市带。城市化的第三个阶段就是人口向周边的中小城市、城镇转移与聚集,造就了新的连片大城市,形成了城市群带。房地产业就从中心城市向附近城市群带连片发展,需要城市间政府的合作与协调,以规划、协调房地产业的合理发展。
参考文献:[1] 吴淑莲.城市化与房地产业互动发展关系研究[D].华中农业大学博士学位论文.
[2] 赵朋.房地产投资波动与城市化关联性研究[J].华东经济管理.2006,(10).
[3] 陈石清,朱玉林.中国城市化水平与房地产价格的实证分析[J].经济问题.2008,(1).
[4] 周红.城市化进程与房地产业发展关系[J].城市研究.2005,(7).
[5] 潘孝军.城市化理论研究综述[J].广西经济管理干部学院学报.2006,(1).
[6] 白国强.广东城市化的发展态势与整合构想[J].岭南学刊.2005,(4).
[7] 马春辉.中国城市化问题研究[M].社会科学文献出版社.2008:171.
第15篇
责任衍生理想
“海外华侨华人文化是一个复杂的结合体，其中既有中国人传统价值观，又有现性的文化精神，善於把握机会，善於致富。”这种文化的累积在整个中华文化的形成中发挥了重要的作用，也成为了华侨及其子弟固有、特有、独有的文化特徵。作为华侨後裔的许桢博士，这两种思想在他的身上展露无遗。
他是香港本地人，出生於一个殷实的华侨之家。他的祖先三百多年前从深圳宝安移居到香港一个叫做西贡半岛的地方。他们与香港很大一部分居民以及东南沿岸的居民一样，饱受人口增多、经济困顿的苦楚，後以各种理由去国外谋生。“那时去海外生活的华人大多是以奴隶或半奴隶的身份去的，华人在很大程度上填补了黑人奴隶的角色。他们是中国或是华人社会中十分重要的一批移民海外的人，在那样艰难的情况下，很多华人s依然能蛴弥腔酆退手创下一个事业帝国。这批既能吃苦也能致富的华人是第一代身上同时拥有传统中国人价值观、又有在海外生活经历的一批人，他们在商界、政界、文化界有着贯通中西的特色和能力。”许桢博士说。
他的祖先也在这批华人中，在这样的家庭中长大的他，那些华侨的特质也深刻在他的心中，他和大多数有这样家庭背景的华侨後裔一样操作起英语、粤语、客家话都如同母语一般熟练、精通。而华侨们为祖国所竭尽全力做的努力，固化成了一种情结，不时地牵动着他纤细的神经，那些叫做执著和责任的东西大如珠玉，细如雾霭，流动在了许桢博士的生命之中。
许桢博士深受华侨家庭的影响，其中对他影响最大，甚至对其日後选择从事的领域起着关键作用的正是其祖父对他引导。许桢博士的祖父是一位传统的华侨，同时又因所在之地文化圈隶属於岭东文化，深受宋明礼教的影响，所以其祖父从小接受的教育是――作为一个男性，尤其是一个成功的男性，对族群、对国家和民族有着十分强烈的责任感。他与子女及後辈的相处模式与封建时期较像，那是一种十分内敛的情感，相处中鲜少有温情的时刻和感情直接释放的时刻，相处中更多的是理想和责任的传承。他在与祖父的相处中，也是被这样的精神感染。他说：“这也是海外华侨子弟普遍存在的相模式，成为了一种特质，应该、也需要传承下去。”
他感动於无数华侨子弟为了中国的富强和现代化进程不惜耗尽了自己的一生去追求他们想追求的东西，然而s因为受到时代的局限而无法实现，於是他们将这种追求的延续寄於第二代、第三代子弟之上。这种特质释放出来的责任衍生了华侨子弟――许桢博士对家国的理想――研究城市未来。因为到了一百年後的今天，时代的局面已经发生改变，今天的人们可以用无穷的智慧、无限的知识、无数的手段来实现追求。
为了纪念自己敬爱的祖父，许桢博士将自己一手创建的研究所取名为“香港智明研究所”，这是香港一家财政独立的民间私人研究机构。许桢博士期望用民间或独立的身份，透过华人对外接触的经验，从中国的政治、经济以及对外关S环境等方面，为现代化进程的中国提出一些建议，做出一些贡献。这是他创立智明研究所的初衷。
价值观成就理想
许桢博士十分认可Google大中华区总裁李开复先生曾讲过的一句话：“所谓人才，性格、阅历能力很重要，但是最重要的是要有一整套正确的价值观。”价值观是这个时代包括国内外华人社会、港台富裕层中在慢慢流逝的东西，而这种流逝的现象已经出现，K呈现愈演愈烈的态势，许桢博士十分担忧――当流逝之後，整个社会的发展力量和精神也将逐步由聚走到散。如果不及时挽救，结果难以想象。所以这个社会一个人除了能力和品德之外，应该有一个方向感，由精英组成的向某一个方向前进的共同力量，这是对未来的一个期盼。
许桢博士一头扎进了学术研究领域，澹泊而空灵，这一驻足、一转眼便已过十年时间，为促进亚太地区，特别是两岸四地及海外华人社群沟通，共同参与城市发展的思考和讨论，交流社会文化问题及政治、经济发展意见，让结合学理分析，提出建设性的政策研究报告。“中国有改革开放的历史机会，而曾经也有许多民族正是在现代化的进程中难以复兴，最终被历史湮灭。历史的教训也给我们敲响了一剂警钟，这种现象是否会一定不会在中国出现，在不努力的前提下，无人可以保证。”许桢博士说。
“文化是一个城市、一个国家的软实力，是一个城市的灵魂，没有灵魂的城市不是一个可持续发展的城市，是金钱所不能替代的财富。香港的软实力幅员广大。尤其是电影、音乐、动漫、饮食等流行文化，通行亚太；以新潮、包容、多元为特徵，成为海外华人共同回忆，也影响着中国，乃至全球文创产业。”环境造就文化，文化是一个地方经过时间的沉淀而形成的特质，它反过来也影响着城市，扎根在城市的世世代代中，扎根於普通人群中，是一个城市的瑰宝，所以文化这个东西特别值得人珍惜，K需要好好地运用及发扬。“所以每一个成熟的成年人尤其是掌握了各种权利和力量的人，应该更加开放、更有引导性地让香港的年轻人不只是对中国的文化感兴趣，更应该对这个世界的主导力量美国的文化感兴趣。”许桢博士说。香港有着得天独厚的条件，能蛲时与博大精深的中华文化及英美最核心的价值和方向对接，如何自处、怎样利用这个历史留给香港人的条件是关键。
在许桢博士的意识里，香港的文化空间是宽广的，这种宽广程度在世界上其它城市中K不多见，这种宽广能蛉孟愀壅驹诤芎玫奈恢萌ジ╊中国的大历史和英美的大历史。
“提出来的‘一带一路’战略构想，里面说到‘五通三同’，在‘三同’中的最後‘一同’为‘民心趋同’，我觉得这一同最为重要。”许桢博士分析说，“香港在二十世纪是除了好莱坞之外最重要的流行文化输出国，那个时期的香港以每年超过一百部的速度拍摄、u作了很多电影，这在整个中国的历史极为罕见。然而遗憾的是在过去十年，香港未能很好地把握住与内地市场流行文化的融合。可喜的是香港仍集聚了相当一部分人才，香港还很好地保留了与香港相关的电影u作制度。香港是未来能蛴朊拦一日之长短的重要的战略之地，未来的中国应该很好的利用香港这个创作力旺盛、创作自由历史深厚的地方，以流行文化为中华民族的开路先锋，向世界传播中华文化，引领世界潮流。”
他说起了电影《功夫熊猫》，这是一部以中国功夫为主题的美国动作电影，一部让中国理解、值得中国人去深究的电影。这部电影所传达的思想或设计的环节从头至尾都是以美国创作人员为核心，但是他们s将中国的文化诠释得十分精屎途细，影片以中国古代为背景，其景观、丫啊⒎装以至食物无一不充满了中国的元素。《功夫熊猫》系列电影连拍三集。电影这类呈现工业化之态、批量生产、与芭蕾舞、红酒等高雅文化相比略显通俗的文化产业背後所需要的文化力量，K不比高雅文化来得简单，而这也是中国人需要奋起直追的。许桢博士如此认为。
“我们应当凭借在区内最完整的u作流程，最成熟的发行体系，整合两岸四地及‘一带一路’诸国的创新力量，透过生活模式的树立，文化娱乐的传播，致使‘民心相通’；让香港软实力在融入中国文创产业过程中，率先开拓欧亚市场，成为环球流行文化之一极。”许桢博士提议。站在香港的高度上，许桢博士洞若观火，心明如镜。
物质决定理想
自小，许桢博士就对政治、经济、城市规划这些相对静谧的事物有着十分浓c的兴趣，同时他的性格中s又有着十分活跃的因子，一股子赚钱的欲望，和建立一份自己的事业的理想也不时地充斥在他的心中，让他无法安静地、乖巧地坐在象牙塔中。学艺中夹杂着从商冲动，双重思想在许桢博士的脑海中碰撞，似乎谁也说服不了谁，谁也不比谁弱，於是便有了这样既对立着s又奇地融合着的奇怪的共处。
许桢博士说他是幸运的，因为在这样学术研究这样一条有些孤寂的道路上，他遇到了可以与他同行的人，有许多给了他很大帮助、很多支持和眷顾的朋友、亲人、同学、老师，让他走到了十年後的今天。何其有幸，因为有了学术研究做包装，才让许桢博士在城市开发、房地产顾问业务中，有了事业发展的空间，真正地开创了自己的一个天地，一步步走到了物质充足的今天。
在全球金融海啸过去之後、中国内地、香港以及东南亚房地产市场还相对低潮s也呈现出从低谷晚上走的态势时，许桢博士组建了自己的团队。在这样的环境下开启事业之路，促使他将需要面对的困难锁定在创业之初解决，因此，在过去的五六年时间里，房地产整体市场逐渐好转，在这个过程中许桢博士也较为顺利地积累了资金。更因为有了这个前提，让他在香港中文大学体系以及他自己掌握的香港智明研究所之外，有了较多的人力、物力资源投入其中，兼顾了事业的理想和学术研究。
许桢博士组建的团队是以设计为核心的房地产开发顾问团队，主要涉及产品的定位和市场分析，最核心的内容为建筑，包括室内和景观设计，随後是营销推广，其中牵涉到大量的设计项目，从策略和宏观角度出发，在不同的环节、不同的程度将设计和美感作为服务的核心。他将房地产顾问工作取名为“城市众合体”，他思考的是人们怎麽生活的感受的问题，一种合众行为，他的第一个工作就是透过他所认为的美好的生活，将团队组合起来，放置一些元素。
在引领团队“作战”时，他裼美嗨啤跋钣稹钡姆绺瘢善用“雷动风举，後发而先至，离合背向，变化无常”之战术，用行动感染身边的人去全力以赴，以自己在设计中对音乐和雕塑独到的见解影响创作团队的创作风格，起到画龙点睛之作用。他喜欢自然，在音乐的u作中善於融入鸟叫的声音，协助团队其他人员进行创作。
多年积淀，许桢博士既解决了生活所必须的物质条件，履行了自己的家庭责任，也为研究工作打下了资金铺垫，孕育了理想。
不求闻达於世，但终究希望能为城市发展做一点贡献
许桢博士现在主要从事三方面的工作，一是个人的事业，房地产顾问工作，一是香港智明研究所和香港中文大学未来城市研究所，思考和探讨一个城市在未来能蚋人提供怎样的生活平台，其有形及无形的空间究竟如何？一是与海内外媒体合作，在香港本地的电子媒体、纸质媒体撰写专题论文，於中央台、凤凰台等主流电视台不定期地合作，发表时政、文化评论。
许桢博士说：“城市未来的研究，是我个人的主观意愿，一个良好的愿望，单凭个人的能力和精力要达到这个愿望很难，也很有限，但我还很年轻，沿着这个方向继续走下去於我而言，很重要，也很必要。”不求闻达於世的他，终究还是希望自己在学术研究上走出一条路，能蛭城市未来的发展做一点贡献。
已然打下物质基础的他决定在今年进一步将商业或盈利的方向转向非牟利的、学术的、宏观的研究。他发表了诸多香港论文，见诸两岸四地及欧美媒体，对香港这个城市未来的走向起到了引导的作用。
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