农贸市场投资回报率范文

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第1篇

    

    工程概况 工程名称 总用地面积 14345 总建筑面积（m2） 38287

     建设地点 **省**市　 规划用地面积 14345 可销售面积 32327

     结构层次 框架6-17层 容积率 2 店铺面积 8201

     基础形式 桩基，独立基础 绿化率 25% 办公 7500

     层高（m） 2.8米 占地面积(m2) 5738 高层住宅 16626

     檐高（m） 道路停车场面积(m2) 5021  农贸市场

     用地类别 居住用地 绿化面积(m2) 3586  中、小学、幼儿园(安置) 550

     建设标准 初装修 地块外公建 配套 287 幼儿园

     设备标准 一户一表、可视对讲 住宅户数(m2) 168 管理用房(文化中心) 160

     电梯 架空层（自行车库） 1000 人防地下室 5800

     可售车库（位） 70 地下汽车库 0

                      

    编号 项目 成    　本 　  名   　称 单位 单价(元/单位) 总价(元) 备注

    一 土地费用 土地转让金 21.52  55,900,000

     其它拆迁费用 11,000,000

     规划选地及权属变更 1 0 0

     土地税 55900000 0.04 2,236,000

     小计 32327 2138.65  69,136,000 0

    二 前　期　工　程　费　用 勘

探

设

计

费

用 规划管理费 38287 1 38,287

     勘探 38287 1.2 45,944

     测量费 38287 1.2 45,944

     规划方案、建筑方案、施工图设计费 38287 30.00  1,148,610

     一期施工图修改费 0 15.00  0

     景观设计费 14345 15 215,175

     市政规划、综合管线设计费 38287 4.5 172,292

     消防建审 38287 2 76,574

     防雷设计审核 38287 1.20  45,944

     施工图审查费 38287 1.44  55,133

     人防工程审核 5800 10.00  58,000

     小计 32327 59  1,901,904

     三通一平费用 临时用水电(施工用水电) 38287 10 382,870

     临时围墙建造及装修 14345 2 28,690

     场地挖土方及外运费用 14345 5 71,725

     小计 32327 15  483,285

     交接费及其它 街道 38287 1 38,287

     环卫 38287 11.5 440,301

     派出所 38287 1 38,287

     城管 38287 1 38,287

     物业 38287 5 191,435

     物业管理资金 38287 15 574,305

     地名/面积测绘/产权登记 38287 3.5 134,005

     质检、监理、招标（建安×（1.2‰+0.8%+4.5‰）） 41,286,300 0.0137 565,622

     小计 32327 63  2,020,528

    

各

种

 规   费

市政基础设施费(住宅用房) 38287 105 4,020,135 按二类用地考虑

     人防易地建设费 38287 0 0 地块内已建

     消防设施费 38287 3 114,861

     自来水管网建设费 38287 25 957,175

     教育地方附加（营业用房） 8201 20 164,020

     教育地方附加（非营业用房） 30086 10 300,860

     发展新墙体材料专用费 38287 10 382,870

     白蚁防治费 38287 2.3 88,060

     水泥袋押金 38287 2 76,574

     档案管理费 38287 1 38,287

     排水管理费 38287 8 306,296 城市排污

     小计 32327 199  6,449,138

     前期工程费合计 32327 335.78  10,854,855

    三 基　础　设　施　费 电力 增容费 0

     小区电力工程设施费 38287 120 4,594,440

     小计 32327 142  4,594,440

     电视   电信 区内管线建设费 38287 5 191,435

     区外管线建设费 38287 0 0

     小计 32327 6  191,435

     给水 水增容费（210元/户） 168 0 0

     区内管线建设费 38287 15 574,305

     小计 32327 17.77  574,305

     煤气 区内管网费（2400元/户） 168 0 0

     管网建设安装费（900元/户） 168 900 151,200

     小计 32327 4.68  151,200

     区内道路环境 区内道路 5021  180 903,735

     雨水、污水 5021  120 602,490

     环境 绿化、景观、铺装 3586  250 896,563

     室外照明 38287  10 382,870

     围墙 0  300 0

     大门 1  800000 800,000

     保安、智能化系统 38287 20 765,740

     小计 32327 134.61  4,351,398

     基础设施费合计 32327 305.09  9,862,778

    四 建　安　工　程   费 商　住　楼 店铺面积 8201 1200 9,841,200

     办公 7500 1200 9,000,000

     高层住宅 16626 1350 22,445,100 包括桩基、电梯

     0 0

     建安工程费小计 32327 1277.15  41,286,300

    五 公 建 配 套 农贸市场 0 1000 0

     0

     幼儿园 0 0

     管理用房(文化中心) 160 1200 192,000

     人防地下室 5800 2800 16,240,000

     地下汽车库 0 2200 0

     架空层（自行车库） 1000 800 800,000

     地块外公建 配套 287 1500 430,500 公建配套费

     中、小学、幼儿园(安置) 550 1500 825,000 安置费

     建安工程费小计 32327 571.89  18,487,500

    六 不可预见费（二+三+四）×3% 80491433  0.03 2,414,743

    七 管理费用 公司管理费用（一+二+三+四+五＋六）×2.5% 152042176  0.025 3,801,054

     小计 32327 117.58  3,801,054

    八 销

售

费

用 佣金（销售收入*2.5%） 172581080  0.025 4,314,527

     32327 0

     小计 32327 133.47  4,314,527

    九 财务费用 银行贷款利息（一+二+三+四+五）×0.05%×12×30% 152042176  0.018 2,736,759

     小计 32327 84.66  2,736,759

    十 成本合计（一+二+三+四+五+六+七+八） 162,894,516

    十一 可售面积综合成本单价 32327 5038.96  162,894,516

    十二 销　售　收　入 店铺面积 8201 10000 82,010,000

     办公 7500 3500 26,250,000

     高层住宅 16626 3580 59,521,080

     农贸市场 0 0 0

     中、小学、幼儿园(安置) 550 0

     幼儿园 0 0

     管理用房(文化中心) 160 0 0

     可售车库（位） 70 60000 4,200,000

     架空层（自行车库） 1000 600 600,000

     销售收入合计 32327 5338.60  172,581,080

    十三 营业税（销售额×5.55%） 172581080 0.0555 9,578,250

    十四 税后净利润（“十一”－“九”－“十二”） 108,314

    十五 投资回报率（“十三”/“九”） 0.07%

    注：1：本表数据按中房常州公司提供的有关数据进行测算，其中商业分成二块：办公7500平米、商业8201平米。                                               

       2:土地转让金和拆迁费用请销售部根据情况另行补充。

       3:本工程测算时因没有“土地使用条件和要求”，下列费用按暂估价进入预算：1500元/平米。

第2篇

一、全区商贸商务规划及主要发展情况

区政府在20*年就把编制商贸商务发展规划列入了全区经济和社会发展奋斗目标之中。为做好这一工作，我局积极做好有关资料收集、开展调研等初期准备工作，同时委托上海商业设计院和上海流通经济研究所正式负责规划编制工作，双方成立了*区商贸商务规划课题组，组织有关人员对全区进行多次考察调研，召开多种类别、专题的座谈会，在完成了全区商贸规划（初稿）的编制后，邀请市政府有关综合部门和大型商贸企业领导、高校及科研单位学术界专家召开专题论证会，与会的领导、专家对规划的编制提出改进意见，由课题组进行进一步的修改完善，形成正式的商贸商务规划上报区政府，同时在区政府网站上予以公布，以不断扩大商贸商务规划的影响。

*区商贸商务发展规划作为一个战略性的研究规划，立足于*市在"长三角”经济圈中的重要地位及其社会经济发展的宏观背景，结合有利于*区商贸商务产业发展的条件和因素，提出了全区商贸商务发展的战略定位、目标和任务，共分为*区商贸商务发展的环境分析、发达城市经验借鉴、总体目标和战略定位、重点布局和规划、建议和措施等五章，另有概念规划图纸20多幅。

近年来，全区商贸商务发展按照区委、区政府的总体要求，积极把握机遇，充分发挥区域资源优势，围绕“一园两带三建设”和市、区商贸商务奋斗目标，加大商贸商务规划的实施力度，加快重点商贸商务设施建设，加速商贸商务现代化进程，以建立完善商贸商务扩张新机制、新体制为契机，发挥商贸流通业在促进经济增长、扩大就业、提高人民生活水平、提升*形象等方面的重要功能，完成商贸商务扩张发展的阶段性目标任务，为繁荣*经济起到了积极作用。一是推进珠江路的改造建设，完善重点商业商务街区的提档升级。近年来珠江路建成和基本建成的大型商贸商务设施有：华海电脑广场总投资3.5亿元,总建筑面积38000平方米,已建成开业;东鼎大厦总投资2亿元，总建筑面积38500平方米，2、3号楼已建成开业；雄狮国际大厦总投资1.5亿元、总建筑面积22000平方米，高宏未来城总投资6亿元、总建筑面积58000平方米，目前主体工程均已基本完工，正积极进行招商，今年正式开业；引进苏宁电器进驻珠江路，总面积为2.6万平方米的新世界百货中心也在筹备开业。通过以珠江路“二次开发”为支撑，发展以IT产品为特色的商贸流通业，奠定城市高科技产业加速发展的新平台，强化珠江路在全省以及华东地区电脑市场的核心作用，为我区商贸商务经济的发展打下良好基础。二是积极发展文化旅游业，全面开发长江路历史文化景观带。以长江路历史文化街区建设为载体，加快商贸商务与文化、旅游产业的紧密结合，推动文化旅游商贸商务业规模化、产业化进程，使之成为*新的标志性景观，建成“*1912”总统府服务区一期工程，总投资345万美元，总建筑面积25000平方米，积极打造*“新天地”，形成以民国特色为主的商贸商务休闲服务项目。三是推进重点地块规划建设，加快新街口*片建设。新街口商贸商务区的糖坊桥二期国际商城总投资20亿元，建筑面积26万平方米，现正在进行工程设计与勘探工作；邓府巷商城总投资15亿元，总建筑面积24万平方米，现方案已通过规划局审批，开始进行钻探施工；南北货地块的凯润金城项目总投资11.8万元，建筑面积20万平方米，正抓紧进行拆迁工作。这些重点商贸商务设施的开工建设，为今后引进高品位商贸、商务、休闲、娱乐项目，改善环境，提升档次，强化集聚辐射和服务功能，努力树立商贸商务文化旅游品牌，推动新街口片区建设取得实质性进展，将起到积极作用。四是完善市场布局规划，强化市场副食品安全管理。根据*市农贸市场建设规划，推进农贸市场建设，发展“农改超”、“农加超”等现代经营业态，加快农贸市场的全面提档升级。近年来全区新建天盾、卫岗、墨香山庄等4家农贸市场，有7家农贸市场被评为市绿色市场；同时进一步抓好“菜篮子”产品安全管理，抓好肉、菜、豆制品等副食品的产品质量和卫生安全，推行蔬菜IC卡市场准入，对全区所有市场、超市全部设立蔬菜检测点，加强动物检验检疫，打击生猪私屠乱宰和不法交易，对猪肉和豆制品做到票证齐全方可进场销售，加强对豆制品经营户的审核登记。

二、推进全区商贸商务发展的打算

20*年是全面贯彻落实区第九次党代会精神、全面推进建设富裕文明的现代化*的开局之年，是全面推进“一园二带三区”建设，推动商贸商务规划实施和加快商贸商务发展的攻艰之年，是实施新的机构改革、商务局新的工作职能的启动之年。全区商贸商务发展要按照区委、区政府的总体要求和目标，全面落实科学发展观，以突出*商贸商务经济繁荣发展为主线，着力打造核心经济圈，做亮科技珠江路、文化长江路两张城市名片，精心建设21世纪新街口，强化市场“放心工程”体系建设，实现区域商贸商务经济的跨越发展，使商贸商务经济成为全区经济发展的支柱产业，从而进一步增强城区综合竞争力，努力打造“三个文明”协调发展特色城区，提升城市品位和群众生活质量，加快建设“数字*、文化*、绿色*”，为早日实现富裕文明的现代化*而努力奋斗。具体要抓好以下几个方面：

一是加快新街口商贸商务区建设，打造21世纪新街口

要坚持围绕*市新街口总体发展规划和打造面向二十一世纪的新街口的目标，努力以独特的建筑风格、新型的商业形态、优越的购物环境、健全的商务配套，聚集人气和商机，促进*商贸商务业实现大发展。加快新街口核心商贸商务区的建设步伐，建设糖坊桥二期国际商城、凯润金城、邓府巷商城、*置地等商贸设施建设，完成忠林坊、雨花巷等地块招商，围绕建设“高品质商业、高品质商务”的核心商贸区，建设一批设施一流、功能完善的大型购物中心以及商贸、商务、服务等配套设施，改善环境，提高档次，强化服务功能，形成新街口商圈的新标志、新景观，全面提升我区商贸商务业品牌形象，从而扩大都市商圈中心的集聚力，着力打造特色街区，吸引更多的外地消费者，创造更大的商机。

二是围绕商贸商务优势，推进珠江路街区的提档升级

要着眼于构筑新世纪产业新高地，加快推进重点项目建设，建立起有效吸附外来经济要素、充分释放区域经济增长潜力、富有*特色和持久竞争力的优势产业和经济基础。要加快珠江路二次开发步伐，做精做强“一街三园”，积极吸引技术先进、效益突出、集约化程度较高的科技型企业，提高园区单位面积的产出率和投资回报率。依托现有在建项目开工建设的基础上，建设珠江路高新技术产品贸易集群区，把珠江路融入现代市场经济发展的共同体。加快高宏商贸、雄狮国际、东鼎大厦等建成开业，推进新百同仁、华威电子等项目建设，启动创维数码、发展大厦等项目。在加快珠江路沿街现代化高档楼宇和基础设施建设，壮大电子信息研发和商贸企业的同时，拓宽产业领域，拉长产业链，积极发展以高科技为主要内涵的新兴服务业。围绕突出商贸特色，按主题发展IT产品、电脑及耗材、现代办公产品、现代家电等商圈板块，举办珠江路电脑节，营造市场氛围，强化珠江路在全省以及华东地区电脑市场的核心作用。

三是突出历史文化特色，大力发展旅游服务业

要推进长江路历史文化街区整体性开发建设，进一步整合资源，彰显特色，加大整体包装和对外推介力度，加快文化旅游业规模化、产业化进程。在建成总统府服务区的基础上，启动板桥新村改造、开工建设服务区二期工程，实施汉府街汽车站搬迁、钟岚里置换和江宁织造府建设，推进以民国特色为主的梅园新村历史街区商贸商务休闲服务项目建设，完善文化旅游街的商贸配套设施建设；要坚持整体规划、科学布局，在保护性开发长江路历史文化街区的同时，加大全街文化内涵挖掘和整合力度，形成全市历史文化开发新亮点。要以长江路、珠江路为依托，向周边街巷延伸和拓展，大力发展内涵丰厚、特色鲜明的休闲、娱乐、餐饮等服务业。要充分释放珠江路科技文化潜能，展示长江路历史文化魅力，加速两街产业互补，快速集聚起科技文化产业整体合力。要树立产业联动、整体开发的观念，把珠江路和长江路纳入一体规划、一体建设，在巩固和发展各自主导产业的基础上，推动相关产业覆盖两路区间地带，合理保持两路核心经济圈的投资强度和产业密度，形成区域发展的整体优势。同时还要利用*湖生态景观资源、九华山和北极阁景观建设，以及十运会场馆建设等，规划一批亲水商业和高档休闲、娱乐、运动设施，创造新型休闲消费场所。

四是加快发展现代社区商贸商务服务业

要围绕加强我区社区建设、完善社区服务的要求，推进商贸进社区，加快现代社区商贸商务服务业发展。在东部地区推进城市化、现代化建设的进程中，做好东部地区现有资源的对接和挖掘，利用中山陵总体改造、东杨坊现代居住区等建设的机遇，在孝陵卫、*湖、红山等街道，通过规划建设大型社区商贸商务服务中心，积极做好招商引资，大力引进实力雄厚、带动力强的大企业、大集团，推动东部科技、休闲、旅游、居住产业实现更高层次的发展，以大卖场为主的形式导入社区中心龙头店，配以各种个性化专卖店、精品店和多种多样的服务设施，为群众提供购物、服务和休闲功能，建设现代社区群众新型的生活消费场所；同时要发挥现有商贸商务优势，加快估衣廊、网巾市、碑亭巷餐饮，丹凤街手机通讯产品，新庄到红山路汽贸、312国道物流等特色商贸街建设，形成具有各街道特色和优势的商贸商务发展格局。

五是完善市场建设，推进“放心工程”，

要按照市政府《*市农贸市场建设管理意见》和全市农贸市场建设规划的要求，在全区的城市建设中做好农贸市场的布点和规划建设，完成新建农贸市场的任务，同时要抓好现有农贸市场的调整和改造，积极创建绿色市场、文明市场、样板市场，大力发展“农改超”、“农加超”等各类市场现代经营业态，推进农贸市场的全面提档升级。要围绕人民群众副食品的食用安全，把“放心工程”真正做好。要继续实行“放心工程”目标管理责任制，按照突出市场流通体系、规范标准体系、检测检验体系建设的工作思路，规范猪肉凭印、证、据上市制度，强化肉品购入登记制度，加强蔬菜副食品市场专项检查监管，整顿和规范食品流通秩序，对进入市场交易和销售的蔬副食品一律由经营者持本人身份证实行实名登录，并要求产品一律送检；搞好蔬菜残留农药的监测工作，推行蔬菜IC卡市场准入；对全区检测点实行统一挂牌、检测员统一培训、检测药剂统一配发、各类台帐统一登记、各项制度统一上墙的“五统一”管理；打击私屠乱宰、假冒伪劣等不法行为，开展牛羊定点屠宰和市场监管整治工作。

第3篇

高烧不退的菜价

国务院近日下发《关于进一步促进蔬菜生产保障市场供应和价格基本稳定的通知》称，近年来部分大城市蔬菜自给率过低、蔬菜价格大起大落、农民“卖菜难”和居民“买菜贵”并存等问题日益突出，为此，国务院提出了7项具体措施以促进蔬菜生产，保障市场供应和价格基本稳定。具体包括：强化“菜篮子”市长负责制，稳定和提高大城市蔬菜自给能力；加强蔬菜重点生产基地建设；改善蔬菜流通设施条件；完善“绿色通道”政策；提高蔬菜产销的组织化程度以降低营销费用；强化蔬菜信息体系建设；统筹抓好当前“菜篮子”产品生产供应。通知同时强调，各省级人民政府要将本地区落实情况及时报告国务院，相关部门也将开展专项督查。

由于其产品本身的特殊性，蔬菜等生鲜农产品一般由国内自行供应，国际贸易所占的比重较低。我国一直是瓜菜生产大国，生产的蔬菜除满足本国居民的需求外，还供应日本、韩国等周边国家。2010年10月，韩国爆发泡菜危机，最终还靠从中国进口大白菜解围。我国大部分蔬菜从田头到餐桌，一般要经过收购商、区域市场、批发市场、二级批发、农贸市场(早市、超市)等5个环节。多数品种的蔬菜不易保存，垄断和炒作难度很大。在山东寿光市北环路的寿光农产品物流园中，可以发现很多批发商在集中交易后，立即将蔬菜折价甚至半价处理，以避免蔬菜“砸”在手里，从蔬菜的这一属性来分析，热钱炒作导致菜价高烧的结论站不住脚。

2010年年中有调查显示，1斤芹菜农民以0.3元多的价格卖给收购商，到了批发市场环节价格就变为0.6元，到了二级批发价格已涨到0.8元，经过零售环节加价，农贸市场上的价格能达到1.5元。可见，在蔬菜的产销链条中，菜农得到的地头收购价仅为零售价的20%～30%左右，批发价则约为零售价的一半，终端零售才是获利最大的流通环节。“流通暴利”、“终端暴利”导致了蔬菜价格高烧不退。但在与从事流通及零售的经营者沟通时，并未在其身上发现“牟取暴利”的痕迹，却听到了摊位租金涨价、生意难做的抱怨。（见图2）

投机不是主旋律

针对菜价上涨，包括发改委、工信部等在内的几大部委纷纷酝酿出台物价调控措施。采取了包括发展农业生产、加强物资调配、加强市场价格监管、补贴低收入群体等组合手段。在宏源证券的调研中也发现，蔬菜的供需体制虽未发生根本性的变化，但生产要素和生产条件却出现了明显的变化，而且这种变化并不是可通过短期政策的出台出现趋势性扭转的。投机主要集中于大蒜、生姜、苹果等“一季收储，全年销售”的农产品，多数蔬菜价格上涨出现在后端环节，而非仅仅出现在储运批发环节。通过抑制投机稳定菜价的舆论意义远大于实际意义。可以发现，蔬菜生产供应产业链中出现了很多趋势性变化，多数品种的蔬菜上涨有其深层次的因素。

蔬菜自给率低，流通环节拉长

蔬菜供给有“地菜”、“客菜”之分，所谓地菜，即在本地种植、本地销售的蔬菜，而客菜，即外地种植、本地销售的蔬菜。随着产业化、城市化的发展，大量人口向城市化集中，城市周边耕地面积不断缩小，城市蔬菜自给率下降明显，越来越多的城市完全依赖客菜供应本地市场，多数大城市的蔬菜自给率不足30%。以北京为例，随着建设世界城市的步伐加快，北京周边城市化建设的加快，零星的甚至成片的菜地正在逐步消失，蔬菜供应几乎完全依赖山东、河北、辽宁等周边省市。菜地变高楼，蔬菜的生产者变为消费者，共同导致需求上升而自给不足，北京石景山、朝阳、丰台等地的菜地面积已从17万亩缩减至1万亩以下，蔬菜自给率仅有10%。城市的过快扩张，农业及相关产业的低回报率及很多城市对其周边农业配套设施的忽略，使得在蔬菜产供销各个环节层层加价，诸多因素共同推动菜价居高不下。

此外，作为生鲜农产品，物流体系的合理规划是蔬菜及时优质供应的重要保证。而在现实中，很多蔬菜都是单品种供应，必须依托较大的批发市场进行二次批发。以土豆为例，国内最大的土豆产区内蒙古乌兰察布距北京不到400公里，但这里的土豆进京，需绕到800多公里外的山东寿光市，然后再“旅行”约500公里进京。这就意味着乌兰察布的土豆生产商先把土豆运到山东寿光，北京的新发地再从寿光买来土豆到北京消费，之所以舍近求远，是因为山东寿光集散地能配菜、走货快。可见，生产布局不合理，农产品物流规划不合理，带来的中间环节成本，必然推高菜价。

城市蔬菜自给率不足和流通渠道环节过多对菜价带来的影响可视为中端环节对其的影响，这部分的加价一般占蔬菜零售价的25%左右，而更甚的则是其“最后一公里”成本，即从批发到零售市场的加价，幅度往往超过50%，甚至翻倍。导致“最后一公里”成本奇高的原因有城内运输难，卖菜摊位租金成本高等因素。以北京为例，蔬菜摊位费在最近十年间涨了十余倍，社区菜市场的价格甚至涨了三十倍。调查中的摊位的长度大约在1.5米左右，使用面积大约为2平方米，一个月的租金加卫生费是1500元，再加上强制购买市场提供的塑料袋，仅终端销售的租金成本占菜贩所获毛利的一半左右。

生产要素价格上涨

随着工业化、城镇化进程加速，农产品生产三大“基础成本”――生产资料、劳动力和土地价格刚性上涨渐成常态，长期被低估的农产品正通过涨价回归价值，进入趋势性的上涨通道。

农产品的定价机制有其特有的规律，粮油等耐储存的农产品有国家收储体系，价格相对稳定，而蔬菜、水果等农产品的价格，包括农业生产的上游的农资产品价格则基本由市场决定，2009年开始化肥价格普遍上涨，磷酸二胺由2008年每吨1600元上升到2010年的3200元，翻了一番；尿素由2008年每吨1500元，涨到2010年的1700元，比前两年上涨了200元，涨幅13%；其他专用复合肥料都有不同程度的上涨。专用生产资料中的农药，在2008年价格的基础上，也都有不同程度地上调，平均涨幅在30%左右。其他农业生产资料如农用柴油、种子等价格也都有所上涨。农民从事农作物生产，面临着一个较为尴尬的境地，即成本被市场化，而销售却面临“卖方市场”，因为蔬菜的销售价格很大程度上受到渠道的制约。（见图3）

人口红利期的结束，劳动力工资的上涨也对蔬菜价格作用明显。劳动力拐点并不局限于农业领域，而是影响我国各行各业的普遍性问题。但随着我国城市化、工业化的大发展，农村劳动力供应更加捉襟见肘，现有从事农业生产的劳动力平均年龄较大，也有更新的需要，而蔬菜生产正是劳动力密集型行业。从事农业生产的劳动力为初级体力劳动者，随着人口控制政策的坚决执行及教育产业化带来的人均受教育年限的增长，初级劳动者成为中国劳动力供应最为紧俏的环节。在二三线城市的调研中发现，许多餐饮娱乐场所招聘服务员的年龄都放宽到45周岁；许多从事保洁、维护等工作的都是30～50岁的中年人。蔬菜生产是典型的劳动力密集型产业，生产的机械化程度较低，绝大多数农活需要人工操作，劳动强度大，不易实现资本对劳动的有效替代。近年来，随着大量青壮年劳动力流入城镇，“用工荒”现象也在很多地方的农业领域出现，导致农村劳动力价格迅速上升。在山东寿光，2009年同期农忙时节雇工成本仅为60元/天，而到2010年年初就涨到80元/天，下半年涨到100元/天还难以雇到熟练工。

房价拉高菜价，初听上去有些不着边际，但细想也有道理。建房和种菜都需要以土地为依托，但此二者的投资回报率有着天壤之别，在“种粮食”还是“种房子”、“种厂子”的抉择中，后者显然更有诱惑力。城市地价快速上涨拉动了城郊地价，并进一步传导至农业地价。此外，一些农业龙头加工企业和种植大户，大规模租地经营，也在一定程度上提高了农村地价，从而抬高农产品生产成本，推升农产品价格。对于农民而言，“种菜”与“种房子”成本相差不大，收益却相差几十万倍，这是导致城市蔬菜自给率低、蔬菜价格快速上涨的一个重要原因。

未来菜价会更高

蔬菜品种在农产品中属于较为特殊的一种，不耐储存、小农户经营、劳动力密集、价格受渠道影响较大。从以上分析可以看出，蔬菜价格的上涨既有流动性泛滥、劳动力紧缺的大背景，也有城市蔬菜自给率低、流通环节过长的结构性问题。菜篮子市长负责制、“农超对接”、价格补贴、价格行政管制等手段可以解决或部分解决城市蔬菜自给率低、流通渠道过长、终端暴利等问题。但农资价格的上涨、用地成本和劳动力成本等问题，却是难以通过修修补补可以解决的问题。蔬菜以及食用农产品的价格上涨将继续成为我国通货膨胀的主要推动力。

粮油等基本农产品由于有国家收储体系的控制而保持小幅上涨的势头，由于其本身的耐储存特点，其供需状况与蔬菜有着较大的区别。但不可否认，蔬菜所面临的生产要素条件的变化，粮油等品种也会面临。如用地成本和雇工成本的增加，也会导致其价格维持上行趋势。

通过对蔬菜价格高烧不退的深层次原因的讨论，应当警惕2011年的通胀形势更加严峻，有可能会出现本轮通胀的高点。由于面临CPI统计指标调整、资源税费改革、收入分配改革等外生因素扰动，对2011年通胀形势的预计更加困难。就现有统计体系而言，预计2011年的CPI水平将超过4%，食品价格上涨仍将是CPI水平上涨的主要推手。通胀预期的提升必然导致更紧缩的货币政策出台，而近期市场脆弱的政策神经也是基于同样的逻辑。可以认为，这种脆弱的市场神经、紧绷的政策预期的状态可能成为未来一段时间市场的主基调。