房地产行业财务风险的特点范文

前言：我们精心挑选了数篇优质房地产行业财务风险的特点文章，供您阅读参考。期待这些文章能为您带来启发，助您在写作的道路上更上一层楼。

第1篇

关键词：房地产 财务风险

财务风险有广义和狭义之分，广义的财务风险是指在企业各项财务活动中，因企业内外部环境及各种难以预计或无法控制的因素影响，在一定时期内，企业的实际财务结果与预期财务结果发生偏离，从而是企业蒙受损失的可能性。狭义的财务风险通常是指企业的举债筹资风险，尤其是当负债过多而导致企业到期无法偿本付息，给企业造成损失的不确定性。

一、我国房地产行业财务风险类型

我国房地产行业起步较晚，各方面体制都还不健全，同时近几年为了抑制房价，是房地产面临的政策环境日益严峻，房地产企业财务风险与日俱增，控制风险首先要提前认识房地产行业的风险类型，从而制定相应的策略来应对。房地产行业财务风险可以分为两大类，一类是外部风险，一类是内部风险。

（一）外部风险

房地产行业外部财务风险主要是是指房地产行业所面临的外部环境变化所带来的风险，主要包括市场风险，政策风险等。

市场风险主要包括供求风险，消费者偏好风险，通货膨胀风险等。首先是供求风险，近几年来，房价不断攀升，很多人被房地产行业蒸蒸日上的业绩及利润所吸引，希望从中分一杯羹，纷纷涉足房地产行业，另外加上国家不断加强保障房建设，房地产供给不断增加，因此房地产行业竞争越来越激烈，房地产商面临强大的竞争压力。其次是消费者偏好风险，由于供给的增加，房地产商不断推陈出新，寻求差异化，以求吸引住户，但是，在这一过程中，如果对消费者心理掌握不到位，推出房屋无法满足消费者需求，则会造成房屋积压，给房地产企业造成损失。最后是通货膨胀风险，通货膨胀是房地产面临的又一外部风险，通货膨胀带来的结果就是材料成本、人工成本的增加，这势必给房地产商带来压力。

政策风险主要是指国家政策变动给房地产企业带来的不确定性。主要包括利率风险、税收风险、筹资风险等一系列的政策风险。首先，利率风险是房地产面临的最大风险之一，众所周知，房地产企业是资金密集型企业，其资金主要来源是银行贷款，贷款利率上升必然会使房地产企业成本增加，并且，利率上升会减少消费者的购买欲望，房地产成交量下降，很容易造成房地产企业资金链断裂。其次，房地产企业在经营过程涉及多项税种，所涉及的税务不仅包含一般企业应负担的营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、车船使用税、企业所得税，还包括土地增值税、房产税、契税、城镇土地使用税、耕地占用税等，一个房地产企业所缴纳税种多达十余项，因此，若国家提高税率，房地产企业成本也会提高。最后，房地产企业面临的解决难题就是筹资，目前我国金融市场体制不健全，政府对房地产上市管制较为严格，除综合实力较强的房地产商可以通过上市融资外，很多中小企业根本达不到上市资格，另外，我国房地产行业其它融资方式仍不健全，大部分企业还是通过银行贷款筹集资金。近几年国家为打压房价，收缩银行信贷额度，加大房地产企业融资难度。

（二）内部风险

内部风险是房地产企业在内部资产结构、公司治理、财务管理等方面存在的风险。第一，房地产企业由于资金投入大，大部分资金来源于银行贷款，因此大多数房地产企业都面临较高的资产负债率，很多房地产企业资产负债率高达70%以上，个别甚至超过100%，负债的提高增加了企业的偿债风险，尤其是在国家对房地产行业进行宏观调控的背景下，这一风险尤为突出。第二，由于房地长行业属暴利行业，大部分人在没有做足充分准备的情况下加入这一行业，大部分房地产企业实力弱，规模小，经营管理水平不高，公司治理结构不明晰，财务管理不严格，这都导致房地产企业对市场的反应和把握能力降低，风险控制和风险防范意识也偏低，是房地产企业财务风险加大。

二、房地产企业风险评价研究

（一）选择正确的风险评价指标，构建风险评价体系

科学的风险评价指标有利于企业准确、全面、恰当的把握当前房地产企业的财务风险，有效对企业的财务风险进行评价。指标的选择应当科学合理全面。能够对房地产企业的财务风险水平进行反映的指标体系有发展能力指标体系，风险水平指标体系，偿债能力指标体系等。选择及建立正确的财务风险评价指标可以使财务风险控制更有目的性。

（二）拓展多元化融资渠道

房地产企业应当寻求多元化融资渠道，不再局限于银行贷款，从而降低金融风险，降低资产负债率同时增强企业偿债能力。目前阶段，随着金融市场的不断发展，许多房地产企业通过房地产信托投资基金，房地产投资公司，海外上市等方式融资，这也解决了房地产企业资本结构不合理的现状。

（三）建立内部控制制度，提高且财务管理水平

作为财务风险防范体系的组成部分，内部控制制度可以提高房地产企业财务管理的规范性和科学性，房地产企业应当建立合理规范的内部控制制度，健全企业公司治理结构，制定严格的规章制度以提高自身的防范风险的能力。

（四）做好市场调研，降低市场风险

房地产企业很大一部分的财务风险来自市场，因此房地产企业应当成立专门的市场调研机构，由专业人员根据市场调查结果进行分析并在此基础上制定方案，从而使房地产企业避免盲从，充分认识市场需求及市场承受能力，避免不必要的损失。

参考文献

第2篇

关键词：房地产开发 财务风险 控制

一、房地产开发项目财务风险的特点

（一）房地产企业筹资难度和偿债压力巨大

房地产开发行业是资金密集型行业，因此筹资活动是支持房地产项目开发经营，促进房地产项目投资和再投资效率的重要环节。目前我国房地产行业用于运转的资金的主要来源有自筹资金、银行融资、销售回款三个主要方式，其他方式的资金来源不足融资总额的10%。而销售回款中约有60%的资金来源于银行按揭贷款，由此可见我国房地产行业发展对银行的依赖程度。由于我国经济发展阶段和资本市场成熟程度的限制，欧美国家房地产行业的多渠道融资模式在我国难以推广，加之国内证券市场对房地产企业上市的限制严格，信托受限，房地产行业资金需求规模的不断增加和融资方式的单一使房地产企业在筹资融资环节上面临巨大的财务风险。

（二）投资活动对企业经营管理水平要求高

房地产项目的投资活动是以资金为资本通过对项目投资的手段以获取投资收益的行为，是企业经营管理水平、战略决策和资金运用能力的综合体现。房地产项目投资回收期长、资金需求量大，因此在项目投资决策时要十分谨慎，一般的房地产企业在进行投资决策的过程中都会进行可行性研究分析和投资测算，从主观方面来说，不管是公司管理层还是专业咨询机构对市场走势和竞争环境的预测均来源于对历史数据的分析和主观经验假设，因此企业管理能力和专业水平的高低对投资成败有着不小的影响。从外部政策环境来说，投资决策中对政策条件和经济环境的因素变化的分析不可能面面俱到，外部环境的不确定性很大。因此这些投资决策过程中的不确定性因素会引发较大的财务风险。

（三）项目销售资金回收情况受市场波动影响大

房地产行业的投资回收取决于销售收入额和其转化为资金流入的速度，资金回收是企业偿还债务和再投资的基础。销售收入的实现主要受房地产市场供求状况和购房者的心理预期影响，图1为2008年-2014年我国房地产开发面积和销售面积增长率变化情况。

由图1可见，除去2008年度金融危机到2009年度房地产行业反弹过程中我国房地产开发面积和销售面积均存在较大增幅以外，其余年度我国房地产行业新开发面积和销售面积均呈现下降趋势，但是销售面积下降幅度和波动程度远高于新开发面积的变动程度，由此可以分析判断出，我国房地产的总体供求关系还是供应量高于市场需求。进入2015年以来购房者仍持观望态度，一边是高企的库存，一边是浓厚的观望情绪，不少中小型房地产企业的资金回收不足，在加上融资能力的欠缺和较高的融资成本，使其资金链越来越脆弱，而为了确保资金链条，这些企业纷纷降价促销，导致购房者强烈的降价预期，在这一过程中有不少中小房地产企业已经不堪重压，面临破产。企业资金回收中面临的风险会直接导致资金链紧张，引发财务风险。因此，企业应采用加强销售战略制定和收款管理的双重机制，降低资金回流风险。

二、房地产开发项目财务风险控制的主要环节

房地产行业的财务风险控制应该在结合房地产企业财务风险特点的基础上，结合企业财务风险控制的主要环节进行企业财务风险的把控。

（一）投资风险控制

房地产企业的投资管理水平与房地产企业的财务风险控制水平有着密切的关系，投资管理主要体现在对整个投资项目的事前投资策略制定、事中控制、事后反馈三个过程，通过聘请具有丰富行业经验的高管团队、建立科学严谨的决策流程、扎实细致的预算工作等手段可以有效降低项目投资管理中的非系统风险，因此科学的投资管理体系是房地产投资风险控制的有效手段。

（二）筹融资风险控制

根据房地产面临财务风险的具体特点，可知融资风险把控是与投资风险控制密切相关的风险控制环节。从房地产经营的开发时序性来说，在投资策略制定后最重要的财务风险控制就是融资风险控制。目前我国房地产企业的投资主要来源就是外部融资，而投资策略能否按步骤实施完全取决于融资风险的控制能力，因此，房地产企业应当在健全投资管理体系的基础上，理性客观地评价企业的资金需求和资金平衡能力，将融资工作的控制细化到每一个节点。不仅仅是将成功实现融资作为主要目标，对于融资的偿还和再融资安排也要形成具有系统管理能力的体系，这样才能完成既定的投资管理目标，降低筹融资风险及整体财务风险。

（三）营运资金风险控制

作为房地产项目投资最重要的资金来源及投资效果评价最关键的环节，营运资金风险控制始终是房地产企业财务风险控制的重中之重。目前，我国对于房地产开发企业的流动资金控制愈加规范和严格，房地产企业无法将所有的销售回款进行再投资或进行企业间拆借。因此，要控制好房地产营运资金风险首先要确保资金来源，加强回款管理保证资金回流速度。其次，在做好回款管理的基础上，合理制定营运资金滚动计划管理机制，确保对于项目整体投资策略的细化目标实现。最后，合理利用流动资金进行融资还款及再投资，实现项目资金的良性循环，降低整体财务风险。

除了上述三方面在房地产行业普遍存在且影响较大的风险以外，房地产企业与其他企业一样还面临着利益分配风险、内控管理风险等，虽然每个企业的综合管理能力有所不同，但是每个企业都应该重视风险控制，避免严重危机的产生。

三、房地产项目财务风险控制的主要措施

（一）建立完善的投资预算体系控制财务风险

在房地产开发项目投资建设期间，一些预算及分析体系不完善的企业往往偏向关注项目开发进度及销售进度，对项目前期的财务测算及事中事后的财务预算管理重视程度不高，导致项目开发过程中出现资金链断裂和清算，造成整个投资失败。

因此，必须通过进行概率分析法和例举法在项目开发前期进行整体现金流量可靠预测，避免项目财务风险。在项目开发的过程中应该实时根据项目开发进度及市场情况的变化及时调整整体预算及资金预算，加强对项目开发过程中出现的意外情况的把控能力，保障整体预算目标的实现，体现出财务管理工作的监督和保障职能。

（二）多方面开拓筹融资渠道，合理配置资金结构

基于健全项目开发预算体系，通过对项目开发整体资金需求的分析，求出资金需求缺口峰值，根据资金需求峰值出现所处的项目开发阶段，考虑项目所处开发阶段对融资的局限性，客观分析筹资缺口，如果项目自身融资能力不足以满足，通过合理的方式寻求自有资金需求，避免筹资额度不足带来的财务风险。

通过多渠道的融资方式间的互相弥补，降低资金成本，消减获利能力风险。由于项目开发类融资有获取难度大、期限长、资金成本高的特点，而短期经营类融资有着易于获得、期限短、成本低的特点，因此通过长短期融资的高低搭配以实现长期融资为基础，短期融资为辅助，利用短期融资流动性强的特点，实现长期融资和短期融资之间的置换和互动，降低整体资金成本，减少偿债风险。

（三）增强流动性资金管理，使资金利用率最大化

房地产项目对资金投入的要求较为密集和持续，假如在某一个环节上，出现资金投入困难的问题，项目投资很可能难以为继，严重时甚至会拖累整个企业的发展。所以在日常运营时，流动管理资金就更加应该得到充分的重视，加强各方面的营运资金管理。

1.加强回款管理提高销售回款率缩短回款时间

对于房地产开发项目来说，销售回款是整个项目开发的命脉，销售回款的速度直接影响整个项目开发资金链的稳定程度及财务风险控制水平。因此，需要构建完善的营销与财务的对接机制，形成对销售未回款部分按期梳理和逐笔清理的具体措施，并制定合理的任务目标与具有激励性的考核机制，最大限度地提高销售回款比例。

2.经营性资金流入用于筹资业务有关的支出管理

房地产行业是资金密集型行业，其筹资成本必然在其整体项目获利能力预期和项目投资评价中起到举足轻重甚至是决定性的作用。因此，当项目进入销售期和经营期以后，将一定的经营性现金流入用于归还融资本金，降低资金成本就成为增强项目获利能力的重要途径。从经营性现金流入的类别来说，项目销售类资金流入虽然有着资金流入量大、回收期限短的特点，但其受市场波动和政策调整等不确定因素的影响较大，如果在项目销售情况比较好的情况下去预测未来较长一段时间的销售资金流入，很可能出现过于乐观的判断和假设，在此阶段使用过多的销售类回款用以提前偿付筹资本金，极有可能使整个项目在市场波动或政策调控情况下面临开发资金短缺。而此部分资金缺口由于在短时间内需求量较大，难以通过短期融资来弥补，从而使企业面临较大的财务风险。

针对这一特点，开发企业应当对销售性资金流入进行妥善管理，在较为理性保守的财务预测分析下，对波动性较强的销售回款和较为稳定的持续经营类收入做好统筹安排，在优先保证项目开发和到期融资的资金需求前提下，再考虑提前偿付融资。

3.利用经营性资金盈余进行再投资管理

由于房地产行业发展的特性及近年来我国房地产行业的市场发展模式，我国大多数房地产企业均会在其投资项目的中后期利用项目自身产生的净现金流量进行再投资，主要的投资资金用途包括摘取新土地、为其他项目开发提供资金支持等，但是不管是摘取土地还是进行其他项目开发投资，其对资金的占用期限均较长，而且被投资项目的投资效果不确定性很强，在短时间内无法产生足量的现金流入。因此，从项目本身来说，对于利用项目盈余资金进行投资的控制应在绝对满足项目自身开发经营的前提下，利用多种假设及敏感性分析的模型同时对资金输出项目和被投资项目的现金流量情况进行预测，避免由于过度投资产生的资金流动性弱而导致的财务风险。

四、结论

第3篇

关键词：房地产；财务风险；目标；构建；措施

中图分类号：F275 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）030-000-01

一、房地产行业发展现状分析

我国国民经济发展的速度比较快，房地产行业的发展状况较好，是国民经济中的重要组成部分。房地产行业主要以土地和建筑物为其日常经营对象，是从事房地产开发、建设、经营、管理和服务等多种经济活动为一体的综合性产业，具有先导性和基础性，在国民经济中发挥着一定的带动性作用。市场经济不断发展，城市化水平走势稳步提高，同时人口流动增加和居民消费水平的不断提高增加了居民对住宅的需求，因此人们对房屋的需求较为强烈，房地产行业处于买方市场。

但是，2011年国家针对房地产行业的发展颁布了一系列政策，比如出台了限购、限贷、上调存款准备金率和利息率等政策，强化了对房地产企业的宏观调控，房地产行业的发展不容乐观，其行业竞争性逐渐增大。由于政府的宏观调控，房地产行业的高收入和高利润等特点被打破，出现了部分撤资现象，日常的资金营运工作质量直接影响到房地产企业的发展状况，企业在进行市场运作过程中需要面临的市场风险系数增大。在这样的经济发展背景下，房地产企业对内需要构建财务风险管理体系，转变房地产企业在财务危机前的被动局面，提高自身的综合竞争实力，保证财务管理工作的顺利开展。

二、房地产企业财务风险管理目标

笔者认为，房地产企业财务风险管理目标是动态的，是在风险管理过程中不断进行调整的，因此风险管理目标可以将风险作为管理目标区分的重要划分线。

在风险对房地产企业产生影响之前，企业财务风险管理目标主要是为了实现成本支出合理并保证工程项目的安全开展。房地产企业作为一种经济组织，其经营管理的目标就是实现自身经济利益最大化，因此其会选择预期收益或者是预期收益现值最高的投资方案，而且会尽可能的控制成本，以期通过合理的成本支出获得合理的经济收入。同时，房地产企业十分重视工程项目安全生产，安全生产直接影响到企业对工程的投入成本，同时还影响企业的形象和工程项目的进度。

在风险对房产企业产生影响之后，企业财务风险管理目标主要是为了保证企业正常运营和实现企业的项目预期目标。财务风险的产生会直接对企业的财务状况带来负面影响，甚至对房地产企业带来重大的经济损失，因此在风险产生之后，房地产企业需要尽可能降低财务风险对企业造成的损害，保证资金营运健康，以便保证企业的正常运营。同时，房产企业财务风险管理需要控制风险对项目开展的影响，缩小并调整企业在实际运行和计划过程中出现的偏差，使得工程项目的收益达到预期目标。

三、房地产企业构建财务管理体系应该财务的措施

无论是房地产企业还是其他类型的企业，其构建财务管理体系都需要从三个方面入手，即财务风险识别、财务风险评估和财务风险防控。

（一）财务风险识别方面应该采取的措施

房地产企业要做好财务风险管理体系构建工作，首先就要根据企业的性质选择科学合理的财务风险识别办法，保证财务风险识别工作的嗜沸裕以便为风险防控和评估工作提供必要的信息，为风险管理部门提出针对性的管理方法和手段提供依据。其次，房地产企业在风险识别方面要重视财务风险调查表的使用，可以使用风险调查表对企业的财务风险识别工作进行辅助，以便对风险定性因素进行识别，帮助房地产企业迅速判定自身是否正面临着财务风险。财务风险识别表简单可靠，对企业的初步自查风险管理工作具有重要的积极作用。

（二）财务风险评估方面应该采取的措施

财务风险评估工作的开展需要有风险评估指标，可以将风险评估指标分为定量指标和定性指标。定量指标可以分为财务效益指标、资产运营指标、偿债能力指标、发展能力指标等等，不同的指标下又可以分为不同的评估内容和指标。风险评估的定性指标可以主要分为产品市场占有率、领导综合素质、员工综合素质、组织运行效率、经营发展战略、技术装备等。房地产企业应该根据自身的性质和特点选择科学的风险评估指标，根据典型性原则选择并构建房地产企业财务风险评估指标系统，为风险评估工作提供必要的基础。

房地产企业财务风险评估管理工作可以从财务指标和非财务指标入手进行选择，并将财务性风险评估指标和非财务性评估指标结合起来。房地产企业可以对财务性指标进行分层次管理，可以设定一级的财务性评估指标，在一级财务性评估指标下设置二级财务评估指标。比如，房地产企业可以将短期偿债能力设为一级财务性评估指标，在短期偿债能力下设置流动比率、速动比率等二级评估财务性评估指标。非财务性指标可以分为组织运行效率、销售渠道、人才管理、岗位设置、制度管理、战略制定的科学性等方面。

（三）在财务风险防控方面应该采取的措施

房地产企业要做好财务风险防控工作，就要积极拓宽资金筹措渠道。房地产企业项目的开发周期较长，资金需求量大，因此房地产企业要重视资金运营工作的重要性，为项目的顺利开展提供必要的可持续性的资金流，为项目开展提供必要的资金保障。其次，房地产企业要建立健全财务预算管理机制，根据项目和各个部门的实际情况开展预算编制工作，对资金的筹措、使用和分配进行科学的规划。在资金的使用上，财务管理部门要严格按照预算计划拨付资金，杜绝预算资金挪用和盲目借贷行为的出现。再者，要加强流动资金管理，重视大宗大额资金的财务稽核，定期进行对账工作，随时检查项目后期的资金保障情况。同时要完善风险防控监督管理机制，保证风险管理制度的执行效力。

参考文献：

第4篇

一、房地产行业背景分析

房地产行业是一个十分典型的资金密集型行业，它具有资金巨大、投资收益周期长、资金套牢时间久、资金应变能力差等特点，并且很容易受到国内外的竞价发展形势和国内宏观政策的影响。从二十世纪九十年代以来，由国家福利房分配的结束而激发了商品性住房的需求，到2000年中国的房地产行业飞速发展。如在2007年至2008年，我国的金融政策使得房地产行业先扬后抑直至以观望落幕。央行的六次加息和房产信贷政策，首付比例和贷款利率的提高，使得市场交易量面临冰期。因此房地产行业自身所具有的特点使其在发展中隐藏了很大的风险，我们需要有效的分析房地产行业可能面临的财务风险，并在不断的发展中学会有效合理的控制财务风险。

二、当前房地产行业财务风险现状

房地产行业因为其自身的性质就会存在诸多的内部和外部风险，都会对房地产行业发展带来影响，主要是以下几个方面：

1.负债率高

通过一些调查数据显示，我国房地产企业的资产负债率均为75%以上， 超出了60%的警戒线15个百分点。房地产开发项目的过程中需要运用大量的资金来维持运转，在选择项目时已出现盲目性，出现不规范的高额借债，导致房地产企业负债率高。

2.资金结构不合理和境外资金运用少

根据资料显示，在房地产投资的过程中有将近约45%的资金都是源于银行贷款，这样单一的融资方式，导致对银行依赖性大，使得很多风险都压在银行身上。同时，主要是运用国内的资金发展企业而对国际上的规则不了解，难以从国际上获得资金。这使得风险全部集中在国内银行身上，不利于分散风险。

3.财务涉及面广，管理较难

企业成功首先需要一个规范的财务活动。而房地产行业中的财务关系较为复杂，涉及的主体较多，包括房地产企业、税务、审计单位、企业职工等，再加上房地产的资金量大、来往频繁、结算较多，这些也就使得财务管理上复杂程度较高。

三、控制房地产行业风险的有效措施

1.构建正确的风险评价体系

首先需要有科学正确的风险评价指标，要能够准确的反映房地产行业所面临的财务风险水平，把握企业对资金的发展能力以及偿还能力，以便正确恰当的对其风险及时预防和提出相对应的措施，这样也会给房地产行业在财务上树立一个标准，使得财务评估工作更加具有针对性、目的性。

2.开发多渠道的融资方式

只凭借传统的融资方式不利于分散风险，会造成银行压力过大。因此要不断的挖掘更新的融资渠道，形成新的融资方案，来解决我国房地产行业中负债率高的问题。首先要不断的加强对债券、股票、房屋预售款等的管理，其次要扩大自身的资金拥有情况，逐步的开发自引外资的条件：比如，可以根据发那个地产的信托计划，在保持公司原有负债率的情况下，来吸引外来投资者的眼光，要降低融合资金的成本，这样既可以节省财务管理的费用，也可以不断的优化公司的内部结构。通过多元化的融资、合理搭配资本权益等，来不断的控制企业成本，逐步提升企业的价值来降低财务面临的风险。

3.要完善财务管理策略，加强内部控制并且要完善监督体系

作为企业经营的核心就是对于财务成本的管理，要以让客户满意为宗旨，来时间空间两个维度上来动态的监测成本管理，约束与非约束相结合来创造合理的成本管理战略，以便更好地控制成本。在内部的控制上，要形成有最高决策人带头、财务部门为核心的内部控住小组，对财务进行定期的考核和监督，实现内部控制的完善。另外，还要在房地产服务的开发和设计上，对成本进行预先规划，以便使图纸上的成本与实际成本更接近，减少误差。也要成立一个专门的财务监督小组，在各个环节按制度和目标严格监督，尽量减少人为因素的干扰，提高财务风险控制的保障。

4.要做好市场调研，降低外部风险

第5篇

一、房地产行业背景分析

房地产行业是一个十分典型的资金密集型行业,它具有资金巨大、投资收益周期长、资金套牢时间久、资金应变能力差等特点,并且很容易受到国内外的竞价发展形势和国内宏观政策的影响。从二十世纪九十年代以来,由国家福利房分配的结束而激发了商品性住房的需求,到2000年中国的房地产行业飞速发展。如在2007年至2008年,我国的金融政策使得房地产行业先扬后抑直至以观望落幕。央行的六次加息和房产信贷政策,首付比例和贷款利率的提高,使得市场交易量面临冰期。因此房地产行业自身所具有的特点使其在发展中隐藏了很大的风险,我们需要有效的分析房地产行业可能面临的财务风险,并在不断的发展中学会有效合理的控制财务风险。

二、当前房地产行业财务风险现状

房地产行业因为其自身的性质就会存在诸多的内部和外部风险,都会对房地产行业发展带来影响,主要是以下几个方面:

1.负债率高

通过一些调查数据显示,我国房地产企业的资产负债率均为75%以上, 超出了60%的警戒线15个百分点。房地产开发项目的过程中需要运用大量的资金来维持运转,在选择项目时已出现盲目性,出现不规范的高额借债,导致房地产企业负债率高。

2.资金结构不合理和境外资金运用少

根据资料显示,在房地产投资的过程中有将近约45%的资金都是源于银行贷款,这样单一的融资方式,导致对银行依赖性大,使得很多风险都压在银行身上。同时,主要是运用国内的资金发展企业而对国际上的规则不了解,难以从国际上获得资金。这使得风险全部集中在国内银行身上,不利于分散风险。

3.财务涉及面广,管理较难

企业成功首先需要一个规范的财务活动。而房地产行业中的财务关系较为复杂,涉及的主体较多,包括房地产企业、税务、审计单位、企业职工等,再加上房地产的资金量大、来往频繁、结算较多,这些也就使得财务管理上复杂程度较高。

三、控制房地产行业风险的有效措施

1.构建正确的风险评价体系

首先需要有科学正确的风险评价指标,要能够准确的反映房地产行业所面临的财务风险水平,把握企业对资金的发展能力以及偿还能力,以便正确恰当的对其风险及时预防和提出相对应的措施,这样也会给房地产行业在财务上树立一个标准,使得财务评估工作更加具有针对性、目的性。

2.开发多渠道的融资方式

只凭借传统的融资方式不利于分散风险,会造成银行压力过大。因此要不断的挖掘更新的融资渠道,形成新的融资方案,来解决我国房地产行业中负债率高的问题。首先要不断的加强对债券、股票、房屋预售款等的管理,其次要扩大自身的资金拥有情况,逐步的开发自引外资的条件:比如,可以根据发那个地产的信托计划,在保持公司原有负债率的情况下,来吸引外来投资者的眼光,要降低融合资金的成本,这样既可以节省财务管理的费用,也可以不断的优化公司的内部结构。通过多元化的融资、合理搭配资本权益等,来不断的控制企业成本,逐步提升企业的价值来降低财务面临的风险。

3.要完善财务管理策略,加强内部控制并且要完善监督体系

作为企业经营的核心就是对于财务成本的管理,要以让客户满意为宗旨,来时间空间两个维度上来动态的监测成本管理,约束与非约束相结合来创造合理的成本管理战略,以便更好地控制成本。在内部的控制上,要形成有最高决策人带头、财务部门为核心的内部控住小组,对财务进行定期的考核和监督,实现内部控制的完善。另外,还要在房地产服务的开发和设计上,对成本进行预先规划,以便使图纸上的成本与实际成本更接近,减少误差。也要成立一个专门的财务监督小组,在各个环节按制度和目标严格监督,尽量减少人为因素的干扰,提高财务风险控制的保障。

4.要做好市场调研,降低外部风险

第6篇

【关键词】房地产 财务风险 风险管理

一　前言

房地产作为人们进行社会活动的物质基础，与人们的生活息息相关，在社会发展中起着重要的作用。特别是最近十几年，我国的房地产行业得到了突飞猛进的发展，在我国国内生产总值中的比重也是逐年递增，俨然牢牢把握住了我国国民经济的命脉。但是我国的房地产行业起步较晚，远远达不到西方发达国家的规范化程度，因此房地产企业的发展中存在着许多的问题，潜藏了许许多多的风险，而财务风险便是其中较为重要的一个。如何加强企业的财务风险管理以使得企业持续健康地发展成为摆在诸多房地产企业面前的难题。

二　房地产企业财务风险理论综述

1．财务风险的含义

所谓风险是指对未来预期的不确定性。在现代企业管理中，财务风险是指在企业的种种财务活动中，由于内部因素、外部因素以及其他不确定性因素的影响，使得企业在一定经营时期内的实际财务收益与预期值产生差异，从而使企业遭受损失的不确定性。财务风险的存在是必然的，是经济发展的客观产物。对于房地产企业来说，房地产企业财务风险是指在各种不可控因素的影响下企业的财务状况产生不良现象甚至出现恶化，从而使得企业出现亏损的可能性。房地产企业财务风险一般具有不确定性、风险规避性以及预测决策性等特点。

2．房地产企业财务风险形成的原因

我国的房地产行业只有十几年的发展历史，还远远没有达到成熟化和规范化，因此，企业在发展中必然会面临着较大的财务风险。房地产企业财务风险形成的原因通常有以下几点：一是预期收益的不确定性的影响。大部分的房地产企业在筹资过程中债务资金所占比例较高，而房地产开发由于各种内、外部因素的影响会使得预期收益有很大的不确定性，因此，一旦实际收益严重偏离预期值，企业将会面临巨大的偿债风险。二是市场利率的影响。市场利率是会经常波动的，而对于房地产这个特殊行业来说，企业负债比例高，一旦市场利率上升，企业将会面临更多的负债利息，除此之外，市场利率上升还会降低消费者的购房欲望，严重者甚至会导致市场低迷，从而使得房地产企业面临双重困境。三是房地产企业自身管理不善的影响。首先，房地产开发是一项相当复杂的工程，房地产行业缺乏规范性标准，从而使得房地产开发项目没有严格的质量管理。其次，房地产企业不能有效发挥预算管理的职能，从而使得房地产企业中负债的比例过高。最后，房地产企业缺乏严格的成本管理，并且在筹资过程中不够严谨，从而使得房地产企业的成本负担较重。

三　房地产企业财务风险管理存在的问题

针对房地产企业的成因及特点，以及房地产行业的发展现状，我国的房地产企业财务风险管理中主要存在以下问题：一是负债比重高，不能形成合理的资本结构。房地产开发项目一般规模较大，需要强大的资金支持，而大部分房地产企业在进行新项目开发时往往不是从企业内部筹集资金，更忽视了应收账款的重要性，而是一味地从银行等金融机构寻求大量贷款，使得企业负债加重，进而加大了企业的财务风险。在财务管理中，负债的提高会提高企业的财务杠杆，从而使得企业财务风险变大。据相关调查显示，当前我国房地产上市公司的负债比率已经远远超过了历史的最高点。特别是近几年房地产行业整体低迷，企业负债不断加重，资金链也变得愈发紧张，一旦企业的资金链条断裂，企业便会面临破产的危险。二是对日常资金的管理缺乏重视。由于房地产行业的自身特点，存货和应收账款在资产中所占比重较高，而现金的比重则相对较低。当前大多数房地产企业存在只注重销售而忽略资金管理的现象，而企业的财务管理也仅仅是进行一些简单的会计核算，缺乏有效的成本预算和资金管理，不能对应收账款及时回收，从而导致企业缺乏强有力的资金保障，使得财务风险加大。三是对项目开发的事前调查准备工作缺乏重视。在房地产投资中，企业往往存在一定的盲目性，认为只要有项目可做就可以进行投资，缺乏对项目的事前调查以及有效的财务分析工作，导致决策失误或者投资失败，增大了企业的财务风险。四是缺乏完善的内部管理制度。当前国内的大部分房地产企业在企业发展中对于内部控制和内部管理不够重视，没有有效的管理制度，财务人员整体素质较其他行业偏低，不能充分发挥内部控制对风险的防范作用，企业内部不能形成对财务风险的危机意识，从而导致企业管理不正规，最终导致财务风险加大。

四　房地产企业财务风险管理应采取的措施

房地产企业要想立足于竞争日益激烈的市场，必须加强对财务风险的管理，采取积极有效的措施，从而确立稳定的资金保障，实现企业持久稳定地发展。针对房地产的行业特性以及财务风险管理存在的问题，财务风险管理措施具体有以下几个方面：一是完善筹资渠道，形成合理的企业资本结构。房地产企业应开辟多种融资方式，降低企业对银行贷款融资的依赖性，应从企业自身出发，挖掘内部潜力，充分利用企业的留存收益。此外，房地产企业还可以通过适当扩大股权融资规模进行融资，合理控制股权和债务的比例，充分利用杠杆的作用，减少企业的财务费用，降低财务风险。二是加强资金管理，提高利用效率。首先，房地产企业可以根据项目的进度分批注入资金，而不是一次性注入从而导致资金闲置，分批注入能够是企业有多余的资金进行短期的投资，从而提高资金的利用效率。其次，房地产企业应加强应收账款的管理。应收账款在资产中所占比例较大并且回收期限较长，如果款项不能够及时收回容易导致出现坏账，从而影响企业的资金供应，造成企业资金链条紧张。企业应当采取适当的信用期限加快应收账款的回收，对于逾期尚未支付的款项应多及利息，进而督促款项的收回，保持资金的流动性。做好投资的事前准备工作。房地产企业新项目的开发所需资金数额巨大且周转速度较慢，因此更容易受到诸多因素的影响。为了有效降低财务风险，企业应当做好项目开发前的市场调查工作，对项目的可行性进行充分的分析并且做出预期的评价，同时对于不确定因素的影响做好充分的应对准备。完善内部管理，加强企业合作。对于企业内部：首先，在企业内部要形成完善的管理制度和预算体系，保证财务管理的有效性，加强内部控制，充分发挥其对风险的防范作用。其次，企业领导应加强财务知识的学习，提高财务风险意识，加强财务风险的宣传，使财务风险意识深入人心。同时，财务人员应加强学习，提高自身素质，做好项目的评估和成本预算，从而实现资源的优化配置。对于企业之间要加强交流和学习，巩固企业间的合作，从而达到双赢的目的。

综上所述，房地产企业的发展前景备受看好，我国的房地产企业还有很大的上升空间，为了能够持续稳定地发展，房地产企业必须做好财务风险的管理工作，这既是经济发展的要求，也是企业生存的有力保障。

参考文献

［1］缪英.略论房地产企业全面预算管理［J］.现代经济信息，2010

第7篇

关键词：房地产；财务风险；控制措施

中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）09-0241-01

我国房地产行业的发展历史较短，规模还处在起步期，相对的房地产各方面基础可能会薄弱一些，另外，加之以不科学的管理或经营，产业资产多呈现出负债率高的现象。房地产企业要想在激烈的市场竞争中获得核心竞争力，就必须提高财务风险控制能力。

一、房地产行业财务风险分析

按期偿债风险。现阶段我国房地产行业企业的资金主要由自持有资金，楼盘预售款项，银行抵押贷款，其他借款四部分组成。一般来说自持有资金占总体的极小部分，大部分开发资金来自于银行贷款和其他借款。而房地产行业可以说是一个成本收回期相对较长的产业，收益利润也存在着不确定性，在该方面的财务管理存在极大风险。若不能有效控制成本的收回，银行抵押贷款的利息将大大降低企业的利润。企业在面对银行高利率的情况，还有可能选择风险更大的融资活动，这将是企业生存的重要隐患。

土地浪费风险。近年来城市规划的盲目扩大，房地产行业也在土地方面采取“粗犷式”开发，导致土地利用率与经济收益率不成比例，重复开发，随意建设的现象都严重影响了土地利用。有些企业为了追求更大的经济利益，寻找法律空档，过分征地，囤地等行为，不仅对于行业来说是浪费，对于国家资源来说也是浪费。

工程项目管理缺失带来的风险。现阶段房地产企业对于房地产工程的建设，往往缺少对于工程项目的管理与监督，简单的投资和工程设计之后，交付给施工企业执行，使得工程项目管理出现了断层，对工程的质量控制不严格，导致工程质量低于预期，造成后期维修及改造成本的增加，最终影响到企业的收益。另外，工程管理的缺失，会影响工程进度，造成延期预售及交房，使得企业的资金回笼变慢，增大了企业的资金压力和资金成本。因此，工程项目管理是整个房地产项目成功与否的基础与关键。

通货膨胀与市场因素带来的风险。通货膨胀会导致市场中贷款利率的改变，利率的增加就代表着企业投资缩水，无法完成预期收益，整个房地产项目也将面临无利可图或是亏损的危机。所以，房地产建设之前，房地产项目的市场定位分析往往要考虑到市场信贷的因素，要考虑到项目的市场前景，价格的确定要与市场的供需关系相适应，该类风险往往体现在银行对于项目评估阶段，很容易受到市场经济泡沫的影响，导致项目收益缩水。

二、房地产行业财务风险控制

加强房地产企业建设投资的控制与管理。房地产项目的投资一般分为建设投资和销售投资，对于成本的控制与管理要做到：第一、强化统筹，准确化成本核算，确保投资的最大收益；第二、加强工程施工的管理，确保资金到位，保证工程质量和工期，减少不必要的成本支出；第三、及时了解市场信息，及时调整企业经营策略，防止市场变动对发展的冲击。在项目管理方面，要从实际收益目标出发，采用系统和理论的方法对项目进行决策和计划。

健全企业财务管理体制，严格规范财务行为。房地产企业需要通过财务管理人员的研究，针对性地根据房地产企业的财务支出特点和管理重点，积极探索适合企业特点，适合市场特点的财务管理体制，并且要保证能够及时地更新和优化管理体制，使得企业财务管理工作平稳安全的进行。管理部门要发挥监督职能，积极监督企业的财务行为，为其制定相关的规范化规定，对于不明财务问题及时查清并消除影响。

加强成本管理，降低消耗提高效益。为了获得利润企业就必须进行投入。而成本则是企业最根本、最直接的投入，成本是决定企业利润的重要因素。企业要生存和发展，获得最大利润，就必须全员参与成本管理。加强房地产项目成本管理，严格控制成本，努力降低成本，才能在激烈的市场竞争中，取得竞争优势，处于不败之地。因此，房地产开发企业既要重视成本管理，又要切实搞好成本管理。

（1）强化成本管理体系，完善各部门人员的职能分配。加强成本管理离不开科学合理的预算制度，建立科学合理的预算制度就必须对预算管理与控制的机构进行合理的设置，通过建立一套规范的责任和权利相结合的成本管理体系可以明确管理职责、协调成本管理工作，监督成本控制过程，保障项目按照既定的成本控制目标进行成本控制工作。（2）实行全过程的成本管理，努力实现成本管理目标。在项目正式启动前根据项目的实际情况先建立―个目标控制成本；在项目开发过程中严格按照目标控制成本来进行监督和控制，努力实现成本管理目标；在项目完工后要对项目进行再评估，用实际成本和目标成本作对比，分析成本增加或减少的原因，为以后的项目提供有价值的参考数据。

积极创新高效财务管理方法，提高财务控制能力。首先，房地产企业的财务管理可以应用网络信息化管理系统，使财务数据具有实时性和统一性，提高企业的财务管理效率和财务控制能力。其次，需要管理人员积极探索适合企业发展的财务管理方法，通过工作经验总结出不断完善的财务管理体系，不断强化财务的管理职能。

强化企业财务管理人员的专业素质。财务管理作为企业核心竞争力所在，就必然需要高质量的管理部门和管理人员，为了提高企业的财务管理能力，就必须要求管理工作人员的高管理水平。企业可以在聘用和设立管理部门时，选择具有专业知识的员工，并且在后续的工作中，根据企业的发展水平，积极组织管理人员的学习深造工作，及时考核工作人员的技术水平，确保管理部门一直处于高水平管理状态，才能保证企业财务管理稳定发展。

第8篇

关键词：房地产企业 内部控制 风险 管理

作为与国民经济与金融安全息息相关的支柱性产业，房地产行业将其整体风险水平控制在合理区间内是保证其自身安全发展需要和维持整个经济稳定的必要举措。然而，房地产业相比其他行业，具有企业经营规模大、资本投入高度集中的特点，这使得本行业企业的经营情况经常受制于诸多影响因素，除企业本身的经营管理模式与战略决策水平外，还有国家的宏观经济政策和地区的经济发展状况等，这加大了房地产企业进行有效的风险管理的难度。在房地产行业相对发展成熟的各国，对于房地产企业的个体和全行业的整体风险都有系统的研究和严格的控制规范，但我国房地产行业起步晚，对这方面的研究相对稀缺，房地产企业普遍风险控制水平有限，这引发了学界和业界的诸多担忧。

一、企业内部控制与财务风险管理的关系

企业的内部控制与风险管理的共同目标是保证企业的合理、健康发展，避免或最小化因为外部或内部因素的影响而使企业遭受不必要的损失。然而，就两者之间的关系的讨论在国内外都没有产生过明确一致的结论。国外的相关研究者对两者关系一般持三种观点：其一是认为企业的内部控制体系是风险管理工作的基础，而后者是对前者的拓展应用；其二认为企业的内部控制包含了风险管理，风险管理是内部控制工作内容之一；三是认为内部控制与风险管理相互融合，互为补充。而在理论文献和业界工作之中，两者的界限正变得越来越模糊，很多时候表示同样概念。

相较国外文献，国内对企业内部控制与风险管理关系的探讨起步相对晚，但近些年发展得较快。总结国内学者在这方面的研究，大概观点与国外类似。另外结合我国房地产行业的特有情况，国内学者提出：对风险暴露的指示工作比关注企业经营控制细节更重要，设计执行科学的风险管理体系比单纯关注于内部控制体制的建立更有意义。从《配套指引》中可见，企业的风险管理往往伴随着内部控制策略的实施，而内部控制框架的建立很多时候是为了更好地进行风险管理。很多房地产企业和其他企业经营失败的教训也告诉我们，企业所承受的财务风险很大一部分根源于良好内部控制的缺失，如企业没有实现内部职务的合理分离，或存在大量的寻租、舞弊等现象。所以，若企业不能根据自身财务风险管理的目标设置、建立并严格执行合理的内部控制框架和方案，则可以认为该企业的内部控制是失效的，不但无法进行有效的财务风险管理，还会使得企业处于不必要的风险暴露之中。

二、房地产企业面临的主要财务风险类别分析

在设计内部控制体系以实现风险管理目标之前，首先要分析影响房地产企业财务状况的主要风险因素，经总结包括以下几种：

（一）日常运营的财务风险

主要包括房地产公司日常运营中的事务性支出，不少房地产企业因为预算制度不完善，财务报表制度与会计、审计制度建设不成熟，导致运营过程中费用过高，效率低下，形成持久性的财务风险。

（二）债务风险与利率风险

此两类风险来自于房地产企业的资金来源的不确定性与利率的变动。房地产企业资金需求量大，我国房地产企业普遍存在过度依赖债务融资现象，这使得房地产企业的资金来源具有脆弱性与不稳定性，一旦银行信用窗口收紧或者出现利率的持续性上涨，房地产企业的资金成本必将大幅度提升，资金来源缩小，财务风险激增。

（三）财务投资风险

房地产公司的特性决定其每一个项目的资金占用量是巨大的，则单个项目的成功与否有时候可能直接决定着房地产公司的财务安全，无论是选择错误的投资项目，或者从合作方或客户处承受高的信用风险，都可能给房地产公司的财务风险管理带来巨大的负担。

三、从内部控制的角度实施风险管理的措施

从上文的分析中可见，为应对房地产企业所承受的不同类型的财务风险，在对这些风险进行分门别类之后，针对性地设计内部控制策略提示并解决来自各个方面的风险因素，最终形成一个相辅相成、全面应对各类风险的内部控制框架。基于这一思想，我们对我国房地产企业基于内部控制的财务风险监测与管理给出以下建议：

首先，应该加强对房地产企业财务资金的管理与控制。企业的内部控制体系应当同时保证资金使用的透明与资金调度的高效，同时建立定期的财务报告制、会计审计制与全面预算制度，监控资金状况。针对自身行业特性，房地产企业还应用本公司数据定期计算财务风险指标，如损失率，在险价值等；其次，房地产企业应在内部控制体系中建立严格的成本核算体系，考虑利息率和原料采购成本价的变动；第三，房地产企业应该构建财务信息资料库并及时更新，对于合作银行、合作伙伴与客户的信用状况等因素都要考虑在内。通过建立稳健的财务决策系统。在新上马项目与研发过程中，使用合适的财务手段如对冲或分散投资的方式，防止大的政策风险为房地产企业招致难以承受的损失；最后，加强房地产公司财务人员的挑选与培训，以保持合理的治理结构和自上而下的高执行力，这可以帮助房地产企业避免由于财务人员任用不当和执行力不足、运行效率低下造成的财务风险。

四、结束语

有效地进行财务风险管理是房地产企业内部控制的目标之一，而同时合理的内部控制框架也有利于房地产企业有效地监控财务风险与应对财务风险。本文通过分析房地产企业财务风险的主要来源，从内部控制框架构建的角度，提出科学的内部控制体系的建立应充分考虑企业的风险暴露，与风险控制科学地相结合，达到统一的目标，即保证企业的健康、长远发展。

参考文献：

[1]国务院国有资产监督管理委员会[J].中央企业全面风险管理指引. 2006

[2]德勤华永会计事务所有限公司.中国上市公司内部控制调查分析报告. 2010

第9篇

关键词：房地产 财务管理 问题 对策

由于房地产呈现周期长、投资大、风险高的特点，属于资金密集型的典型企业，从而就面临较大的财务风险，倘若不采取积极措施应对，就会影响到房地产健康、持续地发展。因此，加强房地产财务风险管理显得尤为重要，笔者就对该问题进行了探讨。

1、当前房地产财务风险面临的问题

1.1 资本结构不合理，负债率过高

简而言之，企业的资本结构是指企业中自有资本与借入资本两者的比例。倘若企业没有具备科学的资本结构，就会直接影响到企业的收益，从而就会加大企业的财务风险。众所周知，房地产的运作是需要大量的资金，足够的资金是促进工程项目正常运作的重要保障，对企业的生产和发展具有重要的作用。但是，房地产企业在筹资过程中，往往会通过自身拥有的土地使用权去拿到银行做抵押，以便获得贷款，倘若借入资本的比例过高，就会到导致资产负债率过高，这样企业所面临的风险也会越大。

1.2 对日常资金管理不重视

这主要是因为很多房地产企业缺乏资金管理意识，未制定出明确的资金使用计划。而且企业财务管理不完善，单纯地局限于会计核算方面，对资金管理缺乏严格的管理，对成本未实施有效的控制，这样就加大了成本的负担，无形中也加大了房地产项目的投资风险。

1.3 财务管理人员风险意识薄弱，综合素质有待进一步提高

纵观当前房地产财务管理，重视控制轻视管理的现象是普遍存在的。记账的完整性以及规范性达不到标准要求，甚至一些账目仅仅是为了应对相关部门的检查。与此同时，财务管理人员的综合素质普遍不高，所具备的专业知识和业务技能不高，无法适应新经济时代下的财务管理工作。从而就会导致财务信息质量普遍不高，不利于企业管理者正确决策。倘若决策出现失误，就会给企业带来较高的财务风险。

2、提高房地产财务风险管理的对策

2.1 逐步建立起多元化的融资渠道

从而就要求房地产企业最大限度发挥自身的潜力，开展多元化的融资渠道，改变过去以银行贷款为主的筹资方式向着多渠道融资方式发展，例如采取信托计划、资产证券化、采购融资等筹资方式，从而就可以立足于资产负债率现有状况下，最大限度降低融资成本，减少财务费用，促进企业资产结构得到优化。除此以外，实现融资渠道多元化还可以保证负债财务杠杆作用的充分发挥，努力将财务风险控制在企业能够承受的范围内，对实现企业长期稳定发展发挥重要作用。

2.2 做好成本管理，提高企业经济效益

成本管理是企业财务管理活动中的重点，同时成本也是商品进行定价的重要基础，对于房地产来讲也是如此。做好企业成本管理具有重要的作用和意义，不仅对房地产商品价格产生重要影响，而且与企业经济效益有密切关系。房地产如何做好成本管理，可以从几下几方面入手：第一，科学制定成本的项目及范围，并对其实施有效控制；第二，要在企业财务部门设置出二级成本核算的单位，而且要实施成本责任制。此外，房地产企业在财务管理活动中，坚持统一管理、分级核算的原则也是很重要的，重视与各部门间的沟通和协调，及时落实财务部门所下发的财务目标，确保成本核算工作的准确性，建立起完善的激励机制。在经过了大量的实践表明，实施二级成本核算管理能够为企业提供更真实、有效的财务信息，为企业管理者进行决策提供重要参考依据。

2.3 时刻关注宏观形势，建立健全风险预警机制

从广义角度来讲，房地产行业和国家的宏观经济形势具有密切的关系，从而及要求企业为国家的政策导向做出正确的判断，科学预测房地产行业以及商品房的走向，严格做好房地产贷款、施工、销售等工作，合理规避风险。与此同时，企业要想最大限度控制财务风险，建立健全风险预警机制是很有必要的，而且风险预警机制要具备以下功能：第一，监测功能。由于企业生产经营活动是一个非常繁琐的过程，要求及时进行计量，而且要将当前的实际情况与所制定的目标、预算相比较，找出存在的差异，并进行分析，这样就便于对财务风险实施有效预防；第二，预警功能。这主要是因为预警功能能够及时对威胁到企业财务状况的因素实施警告，从而企业管理者就会想方设法采取相关措施进行预防，消除潜在的风险；第三，诊断功能。在对监测内容进行分析后，就要找出企业在运行过程中所存在的问题，并采取针对性的措施进行诊断，以便促使企业生产经营的顺利进行。

2.4 切实提高企业管理者和财务人员的综合素质

房地产要想从根本上控制好财务风险，提高财务管理水平是重点。由于很多房地产企业管理者具备的财务风险意识较薄弱，工作的随意性较强，这样就加大了企业的财务风险。因此，提高企业管理者和财务人员的综合素质显得尤为重要。从而就要求企业定期对管理者以及财务人员进行培训，既要重视理论知识的培养，又要重视技能的培训。同时要广泛学习各方面的知识，切实提高自身的综合素质，以便保证企业科学、正确的决策，最大限度降低企业的风险。

总而言之，房地产行业属于一个高收益、高风险并存的行业，要想促进房地产行业的健康发展，强化财务管理显得尤为重要，从而就应该正确认识当前财务风险管理存在的问题，并采取相关的措施。

参考文献：

[1]李景霞.瑞安房地产财务分析及风险预警[D].重庆大学，2011年

第10篇

关键词:政策干预房地产公司财务风险应对策略

纵观全球房地产业的发展现状来看，由于该行业具有资金投入相对比较大、投资回收期长且变现能力薄弱等特点，导致其在发展过程中普遍存在着财务管理的风险隐患。尤其是我国房地产行业，因为受到既定的政策干预，所以风险因素更多。若想让房地产企业能够在风云变幻的国内市场获得稳定长足的发展，关键就是要寻找最有效的风险应对策略。

一、政策干预下国内房地产行业的发展现状

目前，由于国内房地产市场需求的不断增加，导致了房价久居不下的局面无法轻易改变，并进而造成了房地产市场的泡沫经济现象，给行业发展带来了极其不利的影响。与此同时，不少房产开发商为了迎合房产市场的主流需求，将更多的资金都投入到了房地产开发中，这样，不仅造成了房屋的大量囤积，更使得资金无法进入后续的市场运作。为了规范房地产市场的发展，国家先后出台了很多干预政策进行宏观调控，结果致使房地产开发商不得不面临着资金回笼变慢以及融资无渠道等现实问题，必然的制约了自身的良性发展，最主要的就是给财务管理带来大量诸多意想不到的风险。这是因为，在利用政策干预进行市场调控的大环境下，某些房地产公司由于缺乏风险应对策略，无法按照计划实现资金的后续运作，导致了在发展过程中出现资金断链现象，使得很多正在进行中的项目工程成为名副其实的烂尾楼，甚至最终不得不遭遇企业倒闭或是被兼并的危险。

二、政策干预下房地产财务风险的成因分析

由于国内房地产企业在发展过程中面临着愈发激烈的竞争，所以在变化多端的房地产市场上，很多难以预测和不可控制的因素都有可能导致企业出现财务风险，甚至会最终破产倒闭。具体说来，造成房地产财务风险的原因有如下几点：

(一)财务管理人员素质低下带来的风险

由于国内的房地产行业在发展过程中还有许多不完善的地方，导致了房地产企业自身缺乏应有的风险意识，既不注意完善财务制度，更不注意提升财务人员的业务素质。这样松散的体制必然会导致在财务管理的过程中，不少从业人员因为自身行业知识缺乏，不能意识到财务预算管理以及监督管理的重要性，因而在管理过程中无法对成本实施科学有效的控制。这给房地产企业的高层管理决策造成了困难，更为企业的财务管理带来了诸多风险。

(二)新信贷政策造成的风险

为了进一步规范国内房地产的市场行为，国家对房地产市场的发展采取了系列的政策干预，其中比较重要的举措就是通过不断提高信贷成本的方式，来有效实现对房地产行业的干预，这也同时给房地产行业的财务管理带来了一定的风险。这是因为，由于政策强行降低了信贷资金在房地产市场的流通速度，在一定程度上影响了消费者的情绪，进而也造成了销售资金的回笼变慢局面的形成。这样一来，房地产企业不得不面临着资金结构失衡、负债比率过高的风险，严重者还有可能遭遇资金链断裂的危险。其次，政策还硬性对那些购买第二套住房的消费者作出相应的首付和贷款利率标准（首付款比例不低于70%及以上，贷款利率不低于基准利率的1.1倍），并且还进一步加强了税收的征管，而对于那些购房时间在5年以内的打算交易的，也按照售房收入全额标准征税。上述这些信贷政策的出台，一方面是为了强化差别化住房信贷政策；另一方面，也在一定程度上增加了购房者的购房成本，在这样的大环境下，必然地会影响到房地产交易市场的产品成交率，给房地产行业带来了意想不到的财务管理风险。

(三)新的税收政策带来的风险

另外，随着国家相关房地产政策的进一步出台，房地产企业的土地增值税和企业所得税的预征率也不断提高，这就导致了企业因为必须要提前多交税款而牵制了企业资金的正常流动。特别是国务院出台了五项加强房地产市场调控的政策措施后，对于房地产行业的市场调控更为明显，最主要的就是表现在大力推广房地产的税收工作试点，对于开发商而言，他们不能再像以往那样可以随意地将交易税转嫁给购房者。这样的税收调控政策无形中便是增加了开发商的交易成本，同时也就导致了开发商的财务风险。同时，由于税务部门根据相关政策为房地产企业制定出了建安成本线，这在无形中加大了房地产企业自身的财务管理成本，高投入必然也会带来高风险，这也是目前房地产行业不得不面临的财务管理的风险之一。

(四)新的土地政策带来的风险

当然，在一系列的干预政策中，不可小觑的还有土地政策。近年来，国家为了控制开发商扩张开发，随意滥用国有土地资源的不良现象，相继出台了很多控制开发建设用地的相关政策。此举的重要目的就是在落实保障性住房的前提下，进一步增加土地的有效供给。同时，对其自己来源也实现了严查制，就是为了更有效地防止某些房地产企业擅自改变土地的使用性质。特别是对于那些非法转让土地使用权行为，国家还会坚决地依法查处并给予一定额度的罚款。为此，房地产开发企业必然地会因为获取土地资源而支付大量的资金，进而导致因为资金周转不顺畅而影响了工期，造成二度的经济损失，严重者还有可能会因此失去土地的继续使用权，给自身的财务管理造成了极大的风险。

三、降低房地产财务风险的有效策略

为了保证房地产企业能够更稳步发展，有必要在进行企业管理过程中，有针对性地采取相应的策略来有效降低房地产的财务风险。

(一)创新融资形式，提高应对风险能力

由于房地产开发企业对于信贷资金具有强烈的依赖性，因而，在面临着时下愈演愈烈的房地产市场竞争形势下，注定了房地产企业在发展过程中需要利用商业地产融资并同时将商业地产进行出售或出租等多元化的方式对资金进行及时有效的回收。随着国家相关的干预政策陆续出台，房地产企业必须顺势而行，紧紧抓住国家相应的保障房政策，采取有效而多样化的融资形式实现对资金流的适时补充。同时，还需要更具市场大环境灵活改变公司的营销策略与手段，采取调整户型结构的方式，尽可能推出小户型以吸引那些经济不是特别充足的无房者；或根据市场实际适当降低产品的销售价格，尽早地顺利地推出产品。也可以采用以价换量的形式，更好更快地实现资金快速回笼的目标。事实证明，只有从市场需求出发，不断创新融资形式，才有可能不断提高企业应对风险的能力。

(二)完善管理制度，有效发挥财务监督职能

很多房地产企业在进行财务管理的过程中表现出比较明显的意识淡薄现象，常常因为过于关注工程的工期和质量而忽视了对财务规范化操作的监督和管理，因而必然导致了实际效益与预期效益出现极大反差的现象。所以，在进行财务管理的时候，作为房地产企业必须首先建立健全相关的财务管理制度，将自身的实际发展状况与房地产市场的不断变化紧密结合在一起，务必要客观细致地对项目建设的可行性做出科学的分析，并在此基础上做好相应的项目预算和资本预算等工作，努力提高开发投资的准确性。同时，还要最大限度发挥财务的监督职能，对施工过程中每一个环节的资金使用情况做到跟踪调查分析，在做好过程性财务监管的同时，进一步细化对部分费用支出管理与控制工作，以保证安全合理地运用资金的同时，真正将费用支出控制在预算范围内。

(三)加强内部审计，提高财务人员的综合素质

根据相关要求，作为房地产企业的财务管理人员，既要具备必要的房地产政策理论水平，又要具备一定的对于会计政策的精准的判断能力，更要有实施内部控制以及综合运用财务会计信息等相关能力，只有达到了上述的几点要求，房地产企业的财务管理人员才能更为科学有效地做好自身的财务管理工作。但是从目前房地产企业财务管理工作开展的普遍状况来看，很多企业并未充分做好对其内部审计的过程性和主动性控制工作，所以很难真正做到对财务风险的正确估算和及时的风险防范，进而无法保证企业经济效益的最大化。为此而，房地产企业有必要从提高财务人员的综合素质入手，不仅需要重点引导他们充分认识到财务管理的规范化和科学化对于企业发展的重要性，更要通过多种渠道的学习形式强化对财务人员的后续培训，特别是要强化其对于房地产企业财务风险的应对意识，真正让他们在财务管理工作中发挥应有的作用。

(四)合理避税，降低部分土地增值税

作为房地产企业，如果能够在不违背国家政策法规的前提下采取措施避开部分税收，的确是合理减少税收的有效途径。例如，可以通过对项目进行计算并从中找出交税较少的试用税率来巧妙减少一部分税收，或者利用对房地产增值率的控制来实现降低土地增值税的额度。当然，值得一提的是，房地产商在制定房地产的销售价格时，一定要要特别注意事前计算和筹划好销售价格和税收之间的协调关系，利用土地增值税各级距税率的临界点合理避税，所以在处理土地增值税临界点附近的情况时，务必要谨慎，以免为企业增加不必要的税收。另外，房地产企业还可以通过分散收入、捆绑销售以及合作建房等方式，巧妙地实现降低企业营业税的目的。

四、结束语

面对愈发严峻的房地产市场的发展大环境，若想真正有效地促使整个房地产行业的良性发展，必要的政策干预自然不可或缺。那么，作为房地产企业，在面临国家的政策不断出台的干预时，理性的做法便是立足于客观存在的国家政策干预环境，冷静客观地分析自身存在的系列问题，从优化内部管理入手，并在此基础上努力提高应对财务风险的能力，这是企业能够获得可持续发展的重要保障，更是切实推进房地产整个行业发展的最佳途径。

第11篇

【关键词】房地产;财务管理;风险问题

近年来随着我国社会经济的快速发展，房地产行业得到了飞速发展，数量越来越多，规模也越来越大，随之而来面临的财务风险也越来越多。目前，财务管理已经成为房地产管理中的重要内容，其中最为重要的就是风险的问题，只有做好风险预防工作、采取有效措施面对风险，才能提高企业财务管理效率，进而实现房地产行业可持续发展。

一、房地产企业财务管理现状

财务管理面临着一个重要的问题就是理财风险。在信息化时代下，计算机凭借其自身的优势，在企业中得到了普遍应用，并且逐渐承担着越来越重要的任务。企业财务管理工作同样如此，计算机技术的引进，使得财务管理实现了虚拟化，近些年，计算机技术的快速发展，使得消息的种类和数量不断增加，从目前来看，企业财务管理还无法完全应对复杂的网络环境，因此，使得财务管理工作面临着一定的风险。企业为了进一步提高经济效益，往往把大部分资产投入到虚拟领域中，而保护措施不当，无疑增加了企业的投资风险。过去，企业主要是通过有形资产实现企业的经济增长，而在新时期下，企业经济增长是有形资产和无形资产的共同作用，且无形资产比重要更大。传统的财务管理，忽视了无形资产的重要作用，如果还采用传统的财务管理，肯定会增加企业风险。此外，随着现代市场经济体制改革的不断深入，企业的规模和人才队伍不断扩大，因此，企业财务管理的工作范围和内容也呈现逐渐扩大的趋势，财务管理工作在企业中的作用越来越突出。但是，在实际的运行过程中，企业在财务管理人才方面存在着诸多问题，企业在聘用财务管理人员方面，门槛较低，被聘用的工作人员，没有坚实的理论基础，几乎没经过任何专业的训练就直接上岗，更不用说财务风险管理能力。

二、房地产企业财务管理风险问题成因分析

（一）筹资风险

具体体现在三个方面：（1）负债金额巨大。房地产行业本身特点决定了其需要大量的筹资金额。通常情况下，房地产企业在成立初期阶段往往需要大量投入债务资金，自有资金占有很少一部分，其运营资金大部分来自银行贷款。近几年，贷款率正在持续走高。受到所谓的高回报驱使，一些企业在盲目地四处举债，使其资金成本提高，财务风险也随之增加；（2）房地产企业为了实现项目能够滚动开发往往会选择再次筹资。但是很少有房地产企业能够对其内部资金潜力进行挖掘，没有做到对积累资金做到有效利用，而是一味地进行贷款。对于一些规模较大的房地产集团，甚至产生连锁筹资担保链，一旦某一环出现断裂，就会给企业带来巨大生存危机，而原有风险也会进一步扩大；（3）我们知道市场及利率是不断变化的，而这一变化也会或多或少的增加财务风险，在房地产企业所面临的诸多风险中也是最为致命的，并且该风险不可预测。从国内外来看，出现了明显的通货膨胀，中央银行为了使通货膨胀降低到合理水平，曾连续加息多次。对房地产企业来说，汇率编导意味着资金成本增加，预期收益减少。

（二）项目投资

一些房地产企业错误地认为，土地使用权是获取收益的重要保障，只要能够得到它，然后在进行图纸设计、施工、投入施工所需资金，就能够在规定期限内交工，从而获得经济效益。所以，很多房地产企业不惜花费巨资获取土地使用权，开展“圈地运动”。但是如果土地权使用权购置之后在资金运作、回报率等方面并没有做出科学预算，那么其预期利润目标也就无法实现，更别说对每项成本的测算和具体落实了。很有可能导致企业盲目操作，增加投资成本。

（三）项目经营

一些房地产企业只关注项目施工质量和施工进度，对财务管理工作不重视，往往没有做好财务监督工作，财务部门自身对财务管理认识不到位，其作用也没有充分发挥出来。在成本核算方面只是大概进行简单的计算，计算过程粗糙，缺乏计算依据，大部分房地产企业财务部门并没有结合企业实际情况开展成本管理工作，对成本核算不重视，从而导致实际成本与预算存在较大的偏差，从而增加企业财务风险。

三、加强房地产财务管理风险管理的有效措施

（一）树立正确的财务管理理念

企业的健康发展离不开有效的财务管理工作，因此，企业领导阶层必须树立正确的财务管理理念，高度重视财务管理工作，严格按照相关要求，对财务管理工作第一责任人进行确立，不断提高对各项制度重要性的认识，采取有效措施，最大限度减少人为对财务管理的干扰，将资金的来源逐项理清，对资金的支出结构进行优化。除此之外，增强财务管理中的无形资产管理，并将其作为重点内容，提高企业人力资源的质量，不断增强企业的综合生产能力和创新能力。

（二）完善风险管理机制

资产在使用的过程中，必然面临着诸多风险，因此，需要建立健全风险管理机制。首先，企业要聘用或内部选拔专人建立风险管理委员会，对财务风险进行预防、分析。其次，要建立完善的风险预警机制，由于企业的财务面临着内部环境和外部环境的双重风险，因此，必须建立起行之有效的风险管理机制，做到财务风险早发现、早解决。第三，事业单位要对财务状况进行时时掌握，对于资金的使用要进行严格规定，以此保证资金的高效运转。

（三）建立财务预警体系

所谓财务预警体系的简单来说就是企业能够及时发现财务风险，尽可能规避或减少风险。房地产企业任何一个环节都离不开风险预警体系。在实际运行中，企业要根据自身经营和财务情况、市场竞争情况以及相关产业政策等，准确、及时的判断是否进行预警。

四、结语

综上所述，本文以房地产行业为例，围绕财务管理风险问题展开研究，提出了有效的解决方法。房地产行业所面临的财务管理风险问题也是其它行业需要面对的。因此，其它行业可以根据其自身实际情况，对本文所提出的措施进行合理利用。如果没有及时采取行之有效的方法，就很有可能导致风险增加，降低企业经济效益，甚至对企业的可持续发展产生重大影响。

作者:李亚东 单位:郑州清华园房地产开发有限公司

参考文献

第12篇

关键词：房地产企业 财务风险 预警研究

近年来我国的购房需求猛增，经济高速发展，房地产行业很景气。但在房地产行业高速发展的过程中，出现了不同的风险。我国房地产行业中的财务风险最为明显，因此正确认识我国房地产行业中存在的财务风险问题，并进行积极的风险防范与风险控制预警至关重要。

一、财务风险及特征

（一）房地产企业的筹资风险

房地产企业的筹资活动主要是事前准备活动，房地产企业通过筹资活动筹集资金，进而开展房地产的开发、生产、销售、再投资、再生产的循环过程。房地产的筹资活动是企业运营生产的起点，筹得足够多的资金，然后进行资金的运营。然而目前中国房地产市场筹集资金的方式多样化，同时就会有不同的财务风险。例如筹资方式不当、债务结构不合理等都可能造成资金浪费，增加企业的财务风险。

（二）房地产企业的投资风险

由于不确定因素，可能使投资项目不能达到预期的目标，影响房地产企业的盈利和偿债能力，这就是房地产企业的投资风险。对于中国当前的房地产市场上投资环境的复杂性，投资过程中会出现很多风险。例如投资项目的滞后性，无法与时代接轨；投资项目大小的选择无法适应企业的债务结构，有的企业负债经营，可能会造成企业的债务负担，影响企业的经营效益。

（三）房地产企业的资金回收风险

房地产企业在完成前面的筹资活动与投资活动后，接下来的工作就是资金回收。俗语说“有付出就会有回报”，这同样适于房地产企业。资金在回收过程中，不论是从时间上还是金额上都具有不确定性。且资金的回收与国家的经济政策密切相关，受国家对房地产行业的监督、规定的影响，同时受国家财政金融利率政策的影响等。企业的管理水平也与资金回收有着密切的联系。

（四）房地产企业的收益分配风险

房地产企业在经过上述系列过程后，获得了收益，会面临收益如何分配的问题。在如何分配收益问题上，我们又面对留存收益和分配股息如何分配的问题。是用更多的资金去重新投资，扩大规模，还是在现有的规模上稳定发展，分给股东更多的利益，不同的选择会有不同的风险。企业的资金链至关重要，收益分配的好坏会直接影响投资者的积极性，影响企业的外在形象，可能会降低企业信誉。

二、加强财务活动的管理、建立预警防范体系

（一）加强筹资风险管理

房地产企业一般通过两种途径进行筹资，一是增发股票，扩大规模，即所有者投资。房地产企业同时可以利用上一循环的留存收益进行第二次投资。二是从外界借入资金，负债经营。房地产企业可以通过向银行借款、信托资金贷款、销售融资资产证券化等途径最大效益的利用资金的时间价值，实现利益最大化，降低房地产企业的筹资风险。

（二）重视投资风险的管理

房地产企业在进行投资时，要认真分析房地产市场的现状及发展趋势，既要大胆迎接挑战，又要谨慎对待投资风险，尽最大的努力降低投资风险。房地产企业要充分掌握市场需求，土地信息，经济政策、相关利率等各方面的信息，努力实现房地产企业投资的最大效益、风险最小、稳健发展的目标。

（三）完善现金流量风险管理

在房地产企业的资金回收环节中，现金流出与现金流入在实践上的上下不一致就会造成一定的资金回收风险。我们应尽量降低房地产企业的机会成本、应收账款管理成本、坏账损失成本。制定相应的信用政策、收账政策、销售政策等，以此来实现资金的快速周转，加大现金的流动比率，使企业能有更多的运营资金进行企业的运营管理，降低资金回收风险。

（四）提高收益分配风险的管理

留存收益与分配股息在收益分配中是相互联系，相互制约，此消彼长的关系。房地产企业应权衡两者的关系与企业的实际情况，合理分配。企业如果处于快速发展的状态，需要投入更多的资金扩大规模，这就需要更多的留存收益进行二次投资。企业如果利率过高，就要分配股息，吸引投资者的积极性，从另一方面保证企业的资金运营。

（五）建立风险预警体系，进行预警和分析

任何预测都是以数据为基础的，企业应该注重财务报表数据的搜集整理，并进行相应分析，综合考虑各种因素建立风险预警体系。通过对房地产企业长期指标、短期指标、动态指标、静态指标等的分析对比，构建一个适合房地产企业运营管理的体系，并不断完善该体系，真正的达到财务预警的作用。在建立预警体系的基础上，要进行深入分析，降低企业的财务风险，为企业做出贡献。

（六）树立正确的成长观念，坚持原则

面对房地产企业市场竞争中的各种诱惑，房地产企业首先要树立风险意识，正视房地产企业中的“泡沫”风险等，不能盲目扩大规模，应在原有的基础上稳步发展。追求质量，树立良好的企业信誉，坚持自己的原则，努力在大趋势下稳步发展。面对房地产企业的复杂性与风险性，积极采取防范措施，分散风险、顺势改革、打好基础。从根本做起，从小事做起，努力实现企业的健康、经济、高速发展。

三、结论

综上，在经济快速发展的趋势下，房地产企业要紧跟时代步伐，不断适应市场需求，针对企业的现状做出正确的分析，并提出相应的政策。正确对待房地产企业的财务风险，针对行业特点，寻找适于企业的发展战略与风险管理政策。如何在房地产企业开发经营过程中高效、全面的完善财务风险的防范系统与制定相应的预警措施，对我国房地产企业高速、稳定发展起着至关重要的理论意义。

参考文献：

[1] 段英.我国房地产企业财务风险与控制探析[J] ，中国经贸，2011，（14）：7-25.

第13篇

一、房地产行业财务风险的特点

首先房地业不同于其他行业是因其投资巨大的特点，需要有稳定的资金链的支持和资金的支撑，一旦投入生产就无法变动，并且从第一笔资金的注入到项目规划、选址、动工直至完成都是以年作为单位来计算，外环境和内环境的不可控因素要求对外界情况的变化有高灵敏度的反应，故而在营销策划、吸纳资本和工程建设上要求高层管理者要有战略性的眼光，形成对整个环节的把控。

其次是项目开展高风险性。当今房地产行业的竞争十分激烈，由于人口增长和经济发展对房地产需求的提升，土地资源的不可再生性限制了房地产项目的实施，使得供求矛盾日益加剧，而房地产企业对每一次项目的投资都是在未知的前提下寻求可能性的回报，这就代表着资金风险是不可预估的，在市场杠杆和相关政策的调控下财务风险是无法规避和预防的。

接着是房地产投资具有高回报率。众所周知，房地产业的高投资率带来的是相对收益的高增值性，这种特性吸引投资者纷纷涌入房地产市场，大量的资金输入到房地产市场使得通货膨胀水平提高，很容易促成房地产市场经济的泡沫化现象。

最后是房地产行业与政府联系密切。房地产项目的开发直接拉动民众对多种产品的需求，直接加强了不同行业之间的交流协作，诸如冶金、木材、化工、家具都受到房地产消费水平的影响，呈现出一定的增长趋势，由于政府对住宅房屋具有管制的权力，因此房地产行业的发展受政府相关政策的影响是十分明显的。

二、房地产项目的风险来源

（一）资金筹措周期长

房地产行业具有投资量大和周期长的特点，在融资过程中企业往往因为市场调研、施工、宣传推广、土地竞拍等因素的制约，项目开发的款项可能由于周转不灵造成财务风险。作为房地产项目运作的核心，资金筹措能力决定着经营活动产生的风险大小。从宏观来看，所筹资金越多，房地产企业进行项目开发时受到时间的限制越小，有效控制资金回流的节点，减少不必要的坏账出现；从微观来看，资金合理投入到项目运营的相关环节，就能增强对资金结构的调控，降低筹资的不稳定性，达到整体上对风险的控制。

（二）项目匹配不合理

首先房地产企业对项目投资具有高度敏感性，投资的不确定性针对土地、价格、位置等诸多方面，其中多个房地产项目共同开发的经营管理模式，容易导致项目审查疏漏，项目数量无法匹配企业实力和开发速度，造成承载力不足的局面；其次由于缺乏科学的决策能力，前期评估结果的偏差往往使资金链与项目的衔接受到阻碍，盲目扩张的项目数量受投资外环境不稳定性的影响，极易引发企业财务管理的风险。基于上述两点因素，从房地产项目到整个房地产市场承担的风险是无法估量的。

（三）财务管理水平有限

房地产项目涉及到大量资金的运作，一旦出现财务风险，究其根源就是财务管理水平造成的漏洞。在目前经济下行的压力之下，企业主要以银行贷款作为融资的首要渠道，产生的负债和收入比例失衡，项目运作的资本结构不合理的现象，核心是内部财务管理体制机制不科学，触发财务风险后的应对手段不健全，以及关键决策、预测、控制、防范的财务风险管理思想缺乏。财务管理的工作量增加，直接加大了财务项目审核难度，降低了财务风险管控水平。

三、财务风险管控的手段

（一）开展审计活动，削弱资金链风险

作为高密集型企业，房地产企业在进行项目运作时离不开大量资金作为发展基础，其面临的最重要的风险之一就是来自资金链的管控不当，一旦控制不力，盲目的扩张和资金管理决策的施行就会导致企业陷入财务风险之中，其中尤以中小企业为甚。当前房地产企业首先应审计内部资金的?碓春褪褂茫?通过企业内部审计小组，监控各项房地产项目经营情况，规范预算与实际建设中资金的使用数额，防范可能出现的财务风险，做好对事前核算、事中成本控制和事后经济收入的落实工作，避免不必要的经济成本的支出导致的资金浪费，进而减少财务风险隐患，促进房地产项目平稳运行。

（二）加强内部管理，健全预警机制

首先房地产企业内部要设置完善的项目管理框架，结合当前市场发展情况，针对内部资金流动、市场投资手段、健全资金回流等问题，改进决策管理的应对措施，从源头监控房地产企业的项目开发过程，约束经营中的利己行为，削弱后期可能出现的财务风险对企业的影响，提高对财务风险的管控能力；其二要建立完善的财务预警机制，事前做好财务信息的收集工作，及时了解信息平台反馈的财务信息，修正财务漏洞问题，加强对利润收益率、投资收益率、总资产收益率等多项指标的分析，解决可能出现的隐患；最后根据实际发生的财务风险，制顶相关的应对措施，减少下一次相似的财务风险发生的概率。

（三）强化风险意识，把握市场导向

在构建合理的风险应对体系后，房地产企业要针对风险管理的意识开展相关的培训活动，细化管理层在项目运行中的责任，分散集中式的风险，同时可以借鉴或引入国内外先进的风险管理经验和理论知识，准确认识房地产项目中不同类型的风险，通过监督来加大财务风险问责制的执行力度。房地产行业的风险逐渐积累到一定程度时，市场导向会对其产生最直观的影响，若是房地产企业对市场总体的行情把握不足，就很可能造成资金链断裂的问题，致使企业陷入经营困境，因此在大方向上要把握好市场和政策调整的趋势，结合制定的财务计划完善资本结构，实现对房地产项目的有效管控。

（四）保持筹资稳定，控制投资方向

现如今房地产市场处在高速增长的时期，合理筹措项目资金的渠道由单一转变为多元，就使得房地产企业必须拥有较强的资金评估能力，完备的评估体系能减少筹资带来的风险，拓宽企业的融资规模和融资渠道，特别是多元化的筹资手段能为房地产项目注入新的活力。基于土地和房地产数量的投资是房地产企业主要的投资方向，因此高回报率的前提下企业很容易受到投资盲流的影响，没有充分考虑自身实力，忽视审时度势的重要性，紧缩的运作空间使得企业缺少对风险的把控余地，一旦面临资金风险原有的投资机制就很难保证资金回流的安全性，进而增加了项目风险的不可控制性。

第14篇

关键词：房地产企业；财务战略；财务风险

房地产业的发展时间不是很长，但是已经在国民经济中占据着重要地位、发挥着重要作用。一方面房地产行业自身的发展速度较快，另一方面房地产行业所生产的产品与人民生活密不可分。随着社会经济的发展，房地产行业越来越受到社会的关注，房地产行业也在关注中成长。同时，行业参与的主体数量越来越多，房地产行业之间的竞争力越来越大。我国房地产行业要想在激烈的市场竞争环境下赢取发展，制定科学合理的发展战略显的尤为重要。企业战略可以按照层次不同进行划分，职能战略、竞争战略和公司战略是企业发展的三个重要战略。职能战略主要发挥财务战略、营销战略和人事战略作用，财务战略在企业发展中发挥重要的作用，财务战略需要以价值分析为基础，在企业发展战略统筹下完成。房地产企业财务战略在促使企业发展中发挥战略作用，可以实现企业财务资金均衡流动和有效配置，房地产企业财务战略目标是维持企业长期稳定发展的基础，也是企业处于长期盈利状态下的战略性思维活动。财务活动是企业若干战略活动之一，所以房地产企业的财务战略就是企业发展战略，因此财务战略是房地产企业总体战略的重要组成部分，与企业整体发展战略形成一个有机组合。[1]从房地产企业发展角度看，总体战略主要分为财务战略和企业战略，财务战略在企业战略中发挥特殊作用，从房地产企业的内部发展角度分析，可以保证企业内部战略能够有效执行。通过分析可以看出，房地产企业财务战略在推动企业战略发展的同时，对企业其它战略顺利实现发挥重要作用。所以房地产企业在发展过程中需要把财务战略与其它战略有机结合起来，把其看成是企业发展的根本战略。财务战略需要按照房地产企业其他战略的规定指定相应的措施和战略规划，保证房地产企业财务战略在企业发展中发挥重要作用。

房地产企业财务筹资战略分析

筹资是企业发展的重要活动，筹资的目的是满足企业发展过程中资金的需要，企业实现可持续发展。房地产企业在发展过程中对资金需求较大，因此筹资是房地产企业财务战略的重要活动之一。房地产企业财务战略筹资需要解决资金流转和企业生产特点的周期性问题、企业的总体战略与财务战略筹资的关系问题、企业经营过程中可利用筹资方式问题等。筹资被看成是房地产财务战略的重要战略之一，房地产行业属于资金密集性行业，筹资工作直接关系到企业的发展。当前我国房地产企业大都采取扩张性战略，具体表现为不断扩大项目开发，企业在扩张过程中需要财务杠杆的支撑，具体实施过程中只有不断筹资资金才能更好的满足项目扩张的需要。[2]房地产企业融资最终是为了解决发展过程中的资金问题，进行融资工作的前提需要对资金状况进行预算，从房地产企业的特点，所拥有的资金状况与项目开发所处的阶段有着紧密的关系，只有通过准确判断才能从根本上改变预算资金与实际项目开发资金相差很大的状况。如何预算不准确，一方面会导致资金过剩，另一方面导致资金短缺。两种状况对企业发展来说都会产生损失。房地产企业的现金流入项目和现金流出项目之间不平衡，对资金链会产生严重影响。因此房地产企业财务管理者应该准确把握企业资金运转状况，才能更好的做好融资工作。

我国的金融市场与西方国家相比发展速度相对较慢，各种政策性限制较多，因此我国房地产企业的融资渠道相对单一。从房地产企业的融资渠道分析，银行仍然是房地产企业融资过程中的主要渠道。随着我国金融市场的发展和完善，银监会对银行的监管力度越来越大，银行的风险控制体系逐步建立，因此房地产市场的银行融资门槛越来越高，单一的银行途径融资已经不能满足房地产行业的发展。同时，采取单一的银行融资方式也会加大银行投资的风险。随着市场经济的发展，我国经济的开放程度越来越强，一些现金的融资工具逐步在我国形成，随着金融资政策的完善和发展，我国房地产企业多元化的融资模式正在形成。从房地产行业自身特点看，所需资金密度大，项目开发周期长，资金回收周期长。按照国家对房地产行业的宏观调控策略，房地产行业的发展关键在于土地和资金，所以房地产行业在实施过程中能否顺利融资时关系到发展的根本问题。

房地产企业财务战略的问题分析

房地产企业财务战略具有自身的特点，财务战略与其他相关战略之间的整合能力差。企业战略应该是从企业发展的根本问题出发，代表企业的最高战略思想。其主要特点是从企业的全局出发，对影响企业发展的内部、外部资源进行合理配置，保证各种资源处于优化状态。企业职能战略主要是从生产、研发、财务、营销、人事等职能部门按照企业的发展目标制定的策略和规划，可以看成是企业战略的细化，主要是从职能具体状况出发进行分析。[3]企业战略中财务战略发展重要作用，财务战略的制定和规划必须以企业战略为依据，同样需要与企业职能战略相比配，企业战略体系是企业发展重要指导方针，房地产企业发展过程中同样需要战略体系作指导，房地产企业战略体系主要是从企业财务战略和企业总体发展战略两个角度出发，对企业进行整体规划。只要解决企业发展过程中各种职能整合性差的问题。房地产企业发展过程中只有把财务战略放在突出的位置，才能协调好各种职能，才能保证整个企业协调发展。

从我国房地产企业的财务战略状况看，财务激励机制不健全，激励措施不到位等问题突出。房地产企业财务战略的顺利实施与企业的激励机制存在紧密的联系。当前我国房地产企业虽然已经形成一套完整的财务管理制度，但是缺乏必要的财务管理激励机制，所以对财务战略的实施产生严重的影响。从房地产企业的所有者和经营者的关系看，只存在委托的关系。房地产企业的状况决定了信息的不对称，因此股东和经理人之间存在相关的道德风险问题。具体表现为，一是偷懒现象，主要体现为经营者的付出与获取存在不协调性；二是机会拥有现象，具体体现为经营者所付出的一切努力不是为了所有者利益而是为了自身利益。如此状况必然导致企业的财务战略无法顺利实施和执行。

房地产企业在发展过程中财务评价体系存在一定的问题。财务评价体系不健全导致财务战略无法顺利实施。当前我国房地产企业的财务评价体系相对比较落后，仍然采取传统的方式，无法满足新形势下财务管理的需要。当前财务评价存在的问题是过于注重短期效果，因此知识资本等无形资产无法顺利实现，传统的财务评价方法存在一定的问题。房地产企业传统财务评价方法对公司财务业绩的评价较多，财务评价的指标采取直接计价的模式，因此从根本上忽略了非财务指标不可直接计价的特点，对非财务指标的计价因素没有考虑。如果按照此模式对房地产企业的财务状况进行评价，会出现全面财务评价的不准确性，严重影响企业财务战略的实施，财务战略的有效性很难实现。

房地产企业财务战略的改进策略

房地产企业财务战略需要在实施和监管方面加大力度。财务战略需要合理的监管和实施才能实现效果，才能全面有序的向前推进，房地产企业的项目实施周期长，资金周转时间长，因此实施全面的预算管理尤为重要。财务战略主要是从目标和方向角度实施，政策是实现目标和方向的标准和规范。[4]房地产企业在预算过程中必须把政策规范和战略目标放在突出的位置，全面落实各种策略和方案，才能保证财务战略顺利实施。房地产企业只有实现全面预算管理才能保证财务战略的实现，全面预算必须坚持广泛性和全面性原则。实现财务预算与销售预算和生产预算的全面结合，才能从根本上解决财务战略与人事、生产、营销等职能部门的战略目标同时实现，才能促使房地产企业全面发展。主要全面协调房地产企业发展的各种战略目标，才能保证各种战略顺利实现。

全面实施房地产企业财务激励机制，只有完善财务激励机制才能保证财务战略顺利转化为企业发展的动力。从现代房地产企业的发展特点看，所有者与经营者之间只是一种委托的关系，信息不对称现象表现明显，因此道德风险问题会发生。所以企业应该根据按照经营索取权的分享模式建立现代房地产企业财务激励机制，把人的潜力充分发挥出来。财务激励机制在具体实施中可以采取一些手段，比如对部分核心员工实现股票期权制，从根本上避免传统薪酬分配的不足，核心员工的积极性得到充分体现。实现管理者利益与投资者利益互动完全绑定，从而促使管理者长期关注企业的价值实现和发展问题。另外还可以通过奖金与企业业务完成率之间的关联性促使企业发展，促使相关人员竭尽全力完成企业财务目标。

房地产企业在发展过程中需要具备战略意识和竞争观念，从财务文化和财务意识角度看，财务战略管理必须要求企业上下按照竞争意识的标准处理问题，把企业战略管理作为核心任务，必须重视知识和智力资源的充分发挥。只有协调好企业内部发展的各种资源，才能提升企业发展的竞争力。房地产企业财务战略应该坚持以人为本的理念，只有从根本上实现人的发展与企业发展相协调，才能全面树立理财经营理念，才能全面收集和利用有价值的财务信息，为企业实现跨越发展创造条件。房地产企业发展过程中要重视财务决策、筹资、投资等工作的协调，实现合理的利润分配。房地产企业的理财环境是实现财务战略的根本出发点。企业在发展过程中必须高度重视理财环境，充分把握企业财务管理的内在规律，同时需要结合外部环境的变化，制定合理有效的财务战略。按照房地产企业的财务策略制定相应的财务目标，才能保证财务战略顺利实施。

房地产财务风险控制体系的形成可以有效解决企业投资风险问题。财务风险主要是指企业经营发展过程中出现的各种无法预料的风险问题。[5]企业的实际财务状况与预计的财务状况存在很大的不同，房地产企业在财务战略中应该采取积极的短期财务预警措施，才能保证项目投资的顺利开展，从根本上防范财务风险的产生。财务风险体系的建立可以有效防范财务风险，其主要是从企业长期投资的角度出发对企业的财务风险进行防范和控制。房地产企业在投资过程中，需要对项目投资的可行性进行分析，最终形成可行性分析报告，可以有效降低投资风险，从源头上解决企业投资风险问题。房地产企业的财务评价分析工作需要进一步完善，只有对企业的财务状况进行全面分析和评测，才能在企业的不同发展阶段制定合理的财务战略。

参考文献：

[1]、高明编著，房地产企业财务策略研究[M]，南京：南京大学出版社，2009，21-25

[2]、马组任编著，房地产企业酬资策略研究[M]，上海：上海财经大学出版社，2009，90-93

[3]、刘广仁编著，房地产企业财务风险控制[M]，北京：北京大学出版社，2009，67-69

[4]、张枚编著，房地产企业财务目标分析[M]，上海：复旦大学出版社，2009，81-83

第15篇

关键词:房地产企业财务管理风险防范

近年来，社会经济的发展以及公众对于商品住宅需求的不断增长，都把房地产企业推到了发展的关键时期。作为产业关联度极强、带动系数较大的企业，房地产企业已经迅速发展成为国民经济的重要产业，在当前我国的社会经济生活中具有极其重要的地位。房地产企业是典型的资金密集型行业，并且具有极高的风险，投资大、风险高、回收周期长是其显著特点。这些特点使得房地产企业必然会面临巨大的财务风险。

由于各种原因，国家对房地产行业的宏观调控力度正在逐步加大，国际经济形势也在不断发生变化，这些因素都给房地产企业的财务管理带来了新的挑战。有效的规避财务风险，在企业的经营和发展中有效的防范财务风险，是房地产企业能够健康和谐发展的重要前提。

一、做好房地产企业财务管理风险防范的必要性

我国的房地产企业起步相对较晚，各方面的体系和机制还很不健全，发展过程中出现了一些问题。加之我国的房地产企业面临的金融环境恶劣、金融体系不健全等因素的影响，使得我国的房地产企业财务风险与日俱增。房地产企业在发展的过程中优化财务结构、科学合理的控制财务风险的发生是一项必不可少的工作。

我国经济体制改革的不断深入已经给房地产行业的发展带来了显著影响，使房地产企业财务管理面临更多的风险和困境，政策风险以及市场风险都给房地产企业财务管理风险防范增加了难度。另外，房地产企业主要的监管模式是静态的，主要是进行事后监管，这是房地产企业财务风险防范的一个障碍。只有对房地产企业的财务风险防范进行深入的研究，只有积极地改进房地产企业财务管理的策略，制定房地产企业财务管理风险防范的有力措施，才能降低房地产企业财务风险发生的几率，保持房地产行业的健康发展。

二、房地产企业财务管理风险的成因分析

(一)内在因素

第一，房地产企业是一个比较特殊的企业类型，作为资金密集型行业面临财务风险的可能性更大。房地产企业具有投资规模大、资金回收缓慢、资产风险高等特点，这些特点从根本上决定了房地产企业的经营发展必然面临较高的财务风险。第二，房地产企业经营的模式比较特殊，其自有资金所占的比例很小，这就直接导致负债资金数额巨大。资本结构中债务资本所占的比例越大，发生财务风险的几率就会越高。第三，房地产企业有其内部管理水平的缺陷，这也从一定程度上增加了财务风险发生的可能性。总体来看，房地产企业的财务风险管理和防范机制存在很多缺陷，主要体现在成本费用控制不严格、缺乏财务预算分析、忽视现金流管理等。

(二)外部因素

房地产企业的经营主要受到国家宏观调控政策的影响和制约，还要受到来自市场的各个方面的影响，比如市场环境引发的价格风险、投资风险等，这些都从很大程度上增加了房地产企业的财务管理风险。

三、做好房地产企业财务管理风险防范的有效措施

(一)选择正确的财务风险评价指标

选择科学和合适的财务风险评价指标是做好房地产企业财务管理风险防范的一项重要的基础工作。合适的财务指标可以对房地产企业的财务风险进行有效的评价，它是进行房地产企业财务风险评价的一项重要客观标准，可以准确、全面、恰当地反映当前房地产企业的财务风险。指标的选择必须符合一定的原则，这些原则主要包括科学性、合理性、客观性等。整个财务风险的水平是根据财务风险的动因进行分析的，并且由全面的指标体系来进行反映。能够对房地产企业的财务风险水平进行反应的指标体系主要有短期偿债能力指标体系、长期偿债能力指标体系、营运能力指标体系、盈利能力指标体系、风险水平指标体系、现金流量能力指标体系、发展能力指标体系等。选择正确的财务风险评价指标可以使财务风险控制更有目的性。

(二)建立科学合理的资本结构，规避风险

第一，房地产企业的资本管理必然离不开现有的资本结构理论。对于房地产企业来说，过多的负债将会使企业的价值下降。因为房地产企业的负债经营运用的增加，必然会引起债务偿还风险的增加。房地产企业应该把负债经营可能带来的风险控制在一定范围之内，不得使企业面临严重的财务风险。第二，房地产企业筹集资金的渠道应该包括债务融资和权益融资。房地产企业应该致力于找到企业发展的最佳资本结构，把筹资渠道进行科学合理的安排，呈现出风险最小的资本结构形态，以达到企业增值的目的。第三，房地产企业贷款额度要有所控制，针对企业所处的内外环境选择合适的融资策略，严格遵守合理使用资金及承担适度资本成本原则用长期负债来满足公司对资金的需求。

(三)建立和完善房地产企业的财务预警系统

预警系统可以大大加强房地产企业的财务风险防范。房地产企业的财务预警系统要从企业运营的各种资料来源进行分析，在分析的基础上运用各种数据模型和比例分析对企业的财务风险进行事先的预防和控制。建立房地产企业的财务预警系统应该注意立足于市场环境以及企业自身的生产经营战略，这样可以较好的规避融资和投资失误带来的负面影响，可以将企业的财务危机控制在初级阶段，降低财务风险给企业带来的危害。

(四)强化资金管理，保证资金运转的良性循环

房地产企业的产品既具有投资价值也具有消费价值，所以房地产企业的资金回收管理存在一定难度。针对这种情况，首先房地产企业应该对资金进行集中管理，采取统一调配的方式避免出现过多的闲置资金，以提高资金的运转速度和使用效率，保证资金运转的流畅和高效。其次，房地产企业的资金结算方法应该更加科学，保证资金结算的顺利进行，使资金顺利回笼到位，促进资金周转的良性循环。

(五)充分调查市场和研究市场，防范和降低市场风险

市场经济的大环境下，房地产企业必然面临着来自市场的多种风险。实践经验表明，房地产企业的财务风险很大一部分来自市场风险，所以做好市场调查，做好市场风险分析是非常有必要的。房地产企业应该改成立专门的市场调研部门，指定专门人员进行市场调查和分析，了解房地产市场的容量以及波动情况，掌握最及时的第一手资料。同时，还要对潜在市场容量和未来市场风险有敏锐的洞察力，清楚市场承受能力和社会需求能力，为房地产企业的发展提供可靠详实的第一手资料。

(六)建立防范财务管理风险的内部控制制度

内部控制制度可以提高房地产企业财务管理的规范性和科学性，是财务风险防范体系的重要组成部分。对于房地产企业的财务管理人员而言，应该熟悉房地产企业的开发经营活动，熟悉其财务特点，探索适合房地产企业财务管理的方式和方法，积极构建科学合理的内部财务控制体系。按照企业自身实际情况，制定严格的财务管理规章制度，做到对企业财务风险的全面把握，并且对企业财务风险进行全面分析和控制。以此更加有效的规避房地产企业的财务风险。

四、结语

房地产企业是一个重要的行业，关系到国计民生和社会稳定，并且带动了很多上下游产业。但是，由于国家宏观调控和市场经济形势的变化多端，使房地产企业面临的形式错综复杂，处于市场压力和政策压力的双重夹击之下。在这种情况下，如何有效的控制房地产企业的财务风险，如何进行有效的财务风险防范是房地产企业不容忽视的问题，需要从各个方面努力，做好房地产企业的财务管理风险防范。

参考文献：

[1]朱陶萍.房地产开发企业财务风险及治理对策［J］. 现代经济信息，201

[2]蔡敏妮.房地产企业应加强财务风险管理［J］. 科技信息,2010

[3]李荣锦,王珍.房地产企业财务风险及防范研究［J］.会计之友,2010