房地产财务风险分析范文

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第1篇

摘 要 本文从目前房地产企业面临的宏观经济环境的背景入手，利用房地产企业的财务报表分析了当前房地产也面临的财务风险，并对这些风险提出了风险管理措施。

关键词 房地产 财务风险 风险防范

一、引言

房地产行业是典型的资金密集型行业，资金投入量大、回收期长以及变现能力差的特点决定了该行业必然会面临巨大的财务风险，因此，对当前房地产行业的财务风险进行深入分析，并寻求有效控制财务风险的措施，已成为一个亟待解决的问题。

二、当前房地产业财务风险现状分析

以下分析中主要选取四个房地产业的标杆企业：万科、招商、保利、金地。

（一）财务风险分析

大多数上市房地产企业的速动比率较低，资产负债率偏高，且现金流为负值，财务风险并不低（见表1）。

从四家标杆房地产企业的现金流情况来看，经营性现金流均为负。保利地产三季度末的经营现金流已经为-81.76亿元，比上年同期现金情况减少67.67%。甚至有部分企业的现金流较去年相比下降了200%以上，如万科地产现金流为-6.2亿元，比去年同期下降了220%。

1．速动比率明显降低，短期偿债压力大

从表2可见，在目前楼市低迷的情况下，速动比率比流动比率更好的体现公司的短期偿债能力。与2007年第三季度相比，2008年三季度的速动比率均有所下降，分别为0.22、0.29、0.18、0.12，这说明四家企业在经历了大幅拿地、迅速扩张之后，出现了严重的资金压力，均需要加强对资金的风险监控。尤其是招商地产，三季度的速动比率为0.31，处于较低的水平。目前，招商地产急需提高资金的运营能力，减少短期偿债压力。

2．资产负债率普遍偏高，长期偿债令人担忧

从表3可以看出，万科、保利、金地、招商四家上市房地产企业2008年三季度的资产负债率均为70%左右，高出60%的警戒线。与2007年相比均有所提高，提高最明显的是金地集团，由2007年三季度的43.05%提升至73.3%，其一年内到期的非流动负债为39亿元，较年初增加254.55%；长期借款上升为81.91亿元，较年初增加51.55%。而截止9月末，金地的销售额不到79亿元，经营活动产生的现金流仍为负。

（二）盈利能力分析

1．营业收入增加，但仍难抗行业大势

从上表中可以看出，四家标杆房地产企业营业收入同比普遍增长，但仍难抗行业大势，纷纷调减销售。报告期内万科业绩稳步增长，前三季度营业收入为141.73亿元，同比增长59.04%，其中第三季度的营业收入为52.87亿元，同比增长71.04%。保利地产2008年前三季度的营业收入为39.09亿元，同比增长71.22%。但仅从第三季度的营业收入来看，却都存在一定幅度的下降，第三季度的营业收入为13.12亿元，同比降低27.53%。

2．利润增长放缓

万科第三季度净利润为2.15亿元，同比下降13.42%。对于第三季度净利润的下降，万科的解释是手计提存货跌价准备等因素的影响，也即万科目前的存货降价，导致了利润下跌。

而保利地产2008年前三季度的净利润均有大幅增长，高达12.67亿元，同比增长125.38%，但仅从第三季度的净利润来看，却都存在一定幅度的下降，同比降低18%。

金地集团前三季度的净利润出现小幅增长，同比增长分别为7.02%。从第三季度单季数据来看，净利润为1.10亿元，同比下降10%。

招商地产前三季度的净利润也呈下降趋势，降幅19.05%，仅从第三季度单季数据来看，净利润却出现大幅提升，达1.7亿元，同比增长170.26%，而其净利润并不是来自于主业务地产业务，而是由于远期外汇买卖合同的公允价值增加所致。季报显示，招商第三季度公允价值变动收益为1.11亿元，同比大幅增长667.44%。

（三）资产管理能力分析

1．存货激活，存货周转率下降

由于房地产项目建设周期一般为2-3年，按照村后在2.5年内销售并回笼资金计算，存货周转率应该不低于0.4。但四家标杆房地产企业早在2007年就已经跌破0.4这一安全值。

其中，保利地产三季度末存货为417.51亿元，比年初增加48.66%，成为四大龙头中存货增幅最大的公司。而在广深两地大幅降价的金地集团，存货也达到265.91亿元，比年初增加42.77%，即使再出现类似去年的热销情况，它的存货也能再卖3年。

招商地产三季度末存货为215.52亿元，比年初增加25.54%。招商地产今年的计划销售目标为100亿元，而前三季度仅完成销售额约50亿元。低迷的市场严重影响了招商地产的销售额，造成了存货的积压。

即便是龙头企业万科，2008年三季度的存货也已高达873.76亿元，较年初增加31.45%，约占其资产总值的72%，以万科三季度52.87亿元的营业收入计算，这些存货的消化还需要近2年的时间。

2．现金流持续恶化，资金压力大

存货的大量积压，严重的制约了经营性资金的流动性，目前，大部分上市房地产企业经营活动产生的现金流量净额均为负值，而期末现金流仍保持正值，这是由筹资活动产生的现金流来弥补的。万科已连续两年出现融资前的负现金流状况，2008年三季度末，万科经营活动产生的现金流量净额为-19.89亿元，投资活动产生的现金流量净额则更低，达-21.3亿元。保利地产更为严重，已经连续5年出现负现金流增长，2008年三季度末，保利地产经营活动产生的现金流量净额为-81.76亿元，同比减少67.67%。

三、当前房地产企业进行财务风险管理的措施

1．建立多元化的融资渠道，降低资产负债率。一方面，加强预售房款、银行贷款、股票、债券融资、合作开发等这些传统融资渠道的管理。另一方面，可以通过吸收股权投资来扩充自有资金；或者可以利用房地产信托计划融资。通过融资渠道多元化、搭配好资本权益比率等方法，改善资本结构减轻筹资压力、降低财务风险。

2．进行市场调研，防范市场风险。房地产企业应对市场容量和社会承受能力认真调查，进行严格的投资项目决策论证。

3．建立适应市场的营销策略。各房地产企业需要灵活组合营销策略，加快资金回笼，发挥资金成本的杠杆作用，创新营销策略，进一步拓展市场。

4．进行财务分析和财务监督。加强投资项目的风险分析和方法性研究，对企业的经营活动和经济业务进行事前、事中、事后的监督，准确的财务预测可以把风险降到最低限度，有效地防范、抵御各种风险。

5．加强和提高房地产企业决策者、财务人员的财务管理意识和综合素质。

6．确定财务成本管理战略、加强内部控制、建立健全策划监督体系，最大程度地避免人为因素的不利影响，提高成本管理绩效。

参考文献：

第2篇

关键词：房地产开发企业 财务风险 风险控制

一、前言

随着国家近年对房地产企业的政策收紧，使房地产企业在发展壮大过程中被迫面对不利的系统风险。此外，房地产企业所持有资金相对密集的特质，也导致房地产企业要应对来自企业内部的非系统风险。借助对房地产企业可能遭遇的系统风险与非系统风险的分析，进而制定出适宜的外部风险规避措施与内部财务风险防控措施，对于当前国内房地产企业的发展有积极意义。

二、房地产企业财务风险分析

根据房地产企业可能遭遇的财务风险的来源不同，可以将房地产企业财务风险归结为来自企业外部的系统性风险与来自企业内部的非系统性风险：

（一）系统性风险

系统风险产生于房地产企业外部，宏观经济环境、市场环境、资源环境以及法律政策环境等各类外部环境是系统性风险的主要诱因。

1、宏观经济环境

宏观经济的发展规模与速率，带动着作为其子产业部门的房地产业的发展规模与速率。房地产业的产销定价等活动受宏观经济的影响。在宏观经济整体呈倒退趋势时，投资者会持观望态度，审慎利用资金，同时减少投在规模过大的建设项目上。基于此类原因，将使房地产业的商品房成交量下降，开发商为激活市场被迫下调价格。

2、土地资源市场

土地资源以其稀缺性和不可再生性，成为房地产开发中必不可少的资源性要素。同时，国内经济形势的变化，国家土地法律法规、政策的修订与更改，土地价格变动带来的供需关系变动，土地区位等因素，都会对房地产开发商造成各类影响。房地产企业的开发成本中，土地占有极大比重，由于土地占用了大量的房地产企业开发资金，因而房地产开发商所投入的资金能否周转灵活以及预期利润获益率的多寡在相当大的层面上受土地成本的影响。

3、介于市场氛围的风险

行业竞争力如此之大，在越演越烈的基础上，对于一般的企业来说，在开发以及销售方面，其难度大大的增加了。然而现在，市场氛围所引发的市场风险也在不断的增加，例如：在某些销售策略上、产品研发的定位上因没有充足的事前准备，给产品带来一定的滞销的风险，还有潜在的价钱、购买力以及投资风险等。

4、关于政策的影响

对于房地产业的发展来说，来自政府政策的影响主要有如下几个方面，其一：政府所制定的相关金融政策会给房地产业的融资带来一定的影响；其二：来自政府的相关税收，在影响房地产价格的同时，直接影响到其销售情况；其三：直接影响到房地产畅通的是来自政府制定的房地产交易的相关规定；其四：政府对于土地资源的开发，以及供应上的限制措施，会在开发状况方面影响到房地产。。

（二）非系统性风险

1、个性营销

房地产开发项目具有开发过程复杂、周期长、涉及部门和环节多的特点。如果某个地方处理不善，就会影响企业的销售效益。

2、资金结构

楼市投资即房地产投资需拥有大量资金，在类型上属于资金密集型，而假设这些投资大部分或者全部都来自预售款或者银行贷款。房地产市场的迅速发展，使得房地产融资呈多元化趋势，如房地产信托投资基金（REITs）、股权投资基金（Private Equity）、信托贷款（Entrusted Loans）等融资方式的出现为房地产融资注入新鲜活力。房地产的另一个重要的特征是高负债率。项目资本化成为时下房地产最主要的经营模式，这一模式的资本融资是在立项之后。

3、决策失误带来风险

之所以产生财务风险，财务决策的失误是重要原因之一。企业往往由于缺乏对所投资项目进行全面的可行性分析；兼以在对投资进行决策时依据的相关经济信息片面或缺乏真实性；或做出决策的主要决策者能力不足等因素的存在致使决策失误的发生。频繁的决策失误不仅使得投资失败，而且使企业无法获得相应的收益，从而因此承担巨大的财务风险。

三、控制房地产企业财务风险的措施

（一）对投资项目进行可行性分析

房地产企业在项目开发之前，要做好对项目的可行性分析。因为任何一个细节环节出现问题都可能导致项目投资失败。基于此，房地产企业必须对可能出现的系统性风险因素进行全面考虑，并有针对性的调整项目实施计划，尽可能的避免财务风险的产生，以提高项目投资的成功可能性。对房地产项目可以采取一定措施如组合式投资等，在降低投资风险的基础上保证收益的稳定化和最大化。房地产企业要保持发展势头，需要在发展过程中根据市场要求及时调整发展策略、坚持创新、不断拓展视野并以产品质量为重。

（二）全面提升房地产企业管理人员与财务人员职业素养

基于房地产企业管理人员与财务人员在房地产企业的重要地位。因此在职业素养提升方面，针对企业管理人员，应以科学决策能力提升为导向，借助对资产负债表、现金流量表与损益表的学习和领会，使企业管理人员的财务管理水平得到提高，同时使其改变以往的凭借个人经验主观决策的方式，使其在决策过程中能融入对企业内外部环境的客观分析，以便使企业财务风险发生的概率降低；对于企业财务人员的职业素养提升，应侧重人力资源规划与员工培训两个方面。

（三）建立健全完善的融资管理制度

基于房地产企业筹资风险防控目的出发，制定规范化与系统化的筹资管理章程并严格遵行章程规定。首先，房地产企业应借助市场调查等多样化方式，搜集同类企业信息，寻求本行业的优化资本结构配置模式。其次，房地产企业对单一项目的筹资活动的专项管理，是降低筹资风险与节约筹资成本的有效途径。最后，房地产企业在企业内部也应同时进行筹资活动效能化管理，借助对企业内部不同项目的筹资活动横向对比，实现对风险的评估与成本的控制。

（四）构建财务预先警告体系

构建房地产公司的财务预先警告体系，即通过设立与分析部分敏感性财务相关数据的改变情况，对公司的支付能力、生产经营取得盈利的能力、运营的能力、公司发展能力等典型性指标深入的全面分析，运用金融理论、财务知识、企业的组织与领导理论、市场经营销售理论等专业领域的知识，运用结构对比分析法、简化的数学结构等趋势分析方法和数量化的方法，找出公司存在的安全隐患问题，向有关领导发出预警信号。

（五）科学实施财务收支预算

财务收支预算在实施环节中存在诸多的易变化的、未知的因素，致使房地产公司在生产建设运营期间，可能将会产生不少难以预测的问题，房地产公司投资的项目能否成功与此有着直接的联系。公司财务部应当将资本支出预算与项目预算作为基础条件，科学周密地安排好公司资金的开发目标、收入支出比重、经济效益获得与资金运作规划。在平时的管理工作实践中，可以将每月的考查审核情况、每季度的检查情况、年度总结情况等多种手段联系在一起，以有效发挥公司的有关财务作用。

四、结束语

房地产公司应该增强财务安全隐患意识，掌握房地产公司财务的风险类型，对财务安全隐患的情况进行科学的识别并运用合理手段防止风险的产生，在公司计划收益一定的前提下，将有关安全隐患情况减少至最低的限度，使房地产公司能够可持续地健康发展。

参考文献：

第3篇

1、房地产企业融资风险。资金是房地产企业日常活动开展的基础，前期资金的主要来源是银行借贷，主要用途是土地购买；而后期活动的资金来源主要是融资或者前期销售回款。在这样的资金运行模式下，如果房地产企业出现自有资金不足或者前期销售计划不能按时完成，就不能按时偿还银行借贷的本金或者利息，从而使得房地产企业在银行中的信誉受损，在严重的情况下，银行会中止与房地产企业的合作，房地产企业的资金链就会中断，从而诱发融资风险。

2、房地产开发企业自身“造血”不足。房地产企业自身血液的来源主要是产品开发和销售，因此，自身“造血”不足也同样表现在这两个方面。（1）房地产企业项目的开发周期比较长，其中存在的风险因素比较多，从而导致预期效益的实现也存在了很大的风险。如果房地产企业在项目运行的中出现不可规避的风险，就会影响其预期效益的实现，其盈利水平就会受到影响，不能有效的为后期项目提供资金；其偿还债务的能力也会受到影响，为其银行借贷产生一定的阻碍。（2）在房地产项目开发的产品能够出售之后，受到政策环境的影响，或者受到房地产销售手段的影响，使得预期的销售目标没有完成，使得资金回收效率变缓；或者受到银行个人贷款政策的影响，影响了企业按揭回款的效率，影响了企业资金回笼，从而出现“供血不足”的现象。

二、房地产企业资金风险的成因

1、企业资金外部性财务风险问题。（1）市场环境。随着房地产改革制度的推进，随着社会经济的发展，个人成为房地产市场主要的需求者，在这样的情况下，客户的需求呈现出个性化的特征，为了满足客户需求，房地产企业要对设计产品进行细分，要对客户群体进行细分。一旦产品定位失误或者销售策略失误就会出现产品滞销的风险，会为企业资金回笼带来风险。（2）政策制度。首先，土地是房地产活动开展的基础，而我国土地的所有权属于国家，政府在土地开发方面的相关政策会对房地产企业的活动产生直接的影响；其次，政府指定的税收政策会对房地产产品的销售价格产生直接的影响，会对其销售产生影响；最后，政策制定的金融政策也会对房地产企业的融资产生重要的影响。（3）经济发展水平。首先，经济发展水平直接影响着人们的购买力，经济发展水平过低，人们购买力不足，会影响房地产产品的销售；其次，受到经济发展周期的影响，房地产行业的发展也呈现出周期变化，一般情况下，发展期为5年，低落期为2年，发展周期对房地产企业的发展有着直接影响。

2、房地产企业内部关系存在问题。房地产企业内部关系问题主要表现在运营机制方面。由于房地产活动的特殊性，一般情况下，在确定开发项目之后，企业会围绕这个项目建立一个利润中心或者项目公司。但是收到土地资金开发有限性的影响，这个临时成立的中心或者公司会呈现出短期性的特点，因此，其经营思路和决策也会表现出一定的短期性。因此，管理者在管理方面会将目光集中在眼前利益方面。同时在财务运作方面，存在着融资冲动、拿地盲目、治理结构形式化等问题，会财务风险的产生提供了一定的内在诱发因素。

3、缺乏资金风险意识。房地产企业缺乏资金风险意识，主要表现在没有完整的且适合企业自身的预算制度，或者企业预算在实际执行过程中没有发挥其实际效用。同时，房地产企业缺乏完整的财务风险管理体制，缺乏财务风险分析和财务风险管理，在出现财务风险的时候，不能采取有效的机制进行抵御，从而导致财务风险的产生。

三、房地产企业财务风险的防范策略

1、融资风险的防范。融资风险的防范主要通过融资多元化来实现。首先，企业在融资的过程中，可以对不同的资金种类进行考虑，对不同银行的贷款政策进行比较，拓展融资渠道，避免盲足融资。其次，拓展资金流入渠道。房地产企业为了规避资金风险，可以改变资金流入渠道单一的情况，通过自办商场酒店或者持有商业房产等形式，拓展资金流入方式，避免资金链中断。

2、投资风险的防范。投资风险是房地产企业财务风险的表现形式之一，规避投资风险的主要措施就是房地产企业对需求者的消费心理进行科学的分析，对产品进行细分，对产品进行合理的定位，完善产品销售政策，以保证产品销售预期的实现，以保证资金能够及时回笼。

3、资金运营风险的防范。规避企业运营风险最主要的就是完善企业的运营机制，改变短期性运行模式。企业的管理者要以长远的眼光来制定企业的发展战略；其次，要完善财务管理制度，完善企业财务预算，制定财务预算的执行政策，保证财务预算能够得到有效的发挥。最后，在制定完善的企业风险管理制度，对风险进行预期分析，制定完善的规避政策，以对财务风险进行有效的防范。

四、结语

第4篇

一、我国房地产企业财务风险的表现

1.无力偿还债务。房地产建设开发企业虽然也实行资本金制度，但大部分开发企业在初期阶段均以负债开发为主，自有资本金比例非常的低，大量的开发资金都来源于借贷。如果公司用负债进行的投资不能按期收回并取得预期的收益，公司必将面临无力偿还债务的风险，其结果不仅导致资金紧张，也会影响公司信誉度，甚至还可能因不能支付而导致公司倒闭。目前我国大多数房地产企业的负债率很高，不少房地产企业资产负债率在70%以上，有的甚至高达90%，远远高于60%的警戒线水平。高负债率意味着较高的财务杠杆，会放大投资风险。

2.负债的结构不合理。我国房地产企业普遍存在筹集长期资金却采用了短期借款，或者相反，这都会增加企业的筹资风险。房地产企业一方面用短期借款来筹资，利息费用可能会有大幅度的波动；另一方面将短期借款用于长期资产，当短期借款到期时可能会出现难以筹措到足够的现金来偿还短期借款的风险。

3.利率变动风险。房地产企业在负债经营期间，由于通货膨胀等影响，贷款利率发生增长变化，利率的增长必然增加公司的资金成本，从而抵减了预期收益。利率变动风险在某种意义上是房地产企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。

4.再筹资风险。再筹资通常是现阶段房地产企业实现项目滚动开发最常用的办法。由于负债经营使公司负债率加大，相应地对债权人的债权保证程度降低，这在很大程度上限制了房地产企业从其它渠道增加负债筹资的能力。在一些大型房地产集团，往往还会出现连锁筹资担保链，一旦“链”中的一环断裂，再筹资风险的效应会放大从而给集团经营带来致命威胁。

透过以上风险的表现形式不难发现我国房地产企业的财务风险具有以下基本特征：（1）不确定性：房地产的不确定性是房地产商品区别于其它商品的一种基本特性。房地产企业的财务风险虽然可以事前加以估计和控制，但是由于影响财务活动结果的各种因素在不断发生变化，因此事前不能精准地确定财务风险的大小。所以，开发商在进行房地产项目的投资开发时，必须面临并承担因项目所处地理环境条件变化所带来的风险，该风险来源就是房地产位置的固定性、区域性和个别性特点。（2）分散转移性：房地产的不可移动性和区域性，决定了其投资对于大环境的经济形势和当地的经济发展趋势非常敏感，并且由于其开发周期长，对形势波动做出反应并进行调整却相当缓慢，这同样是房地产投资风险之所在。（3）预测决策性：房地产企业是持续经营的，财务管理者可以通过财务技术，基于历史平台对未来不确定的环境因素进行评估。在事前对损失进行预测，从而做出正确的投资经营决策，将可能发生的财务风险降至最低。（4）激励性：财务风险的客观存在会促使房地产企业采取措施防范财务风险。由于风险普遍存在，为了持续经营，企业不得不面对与防范它，并想方设法降低风险的危害，从而引导企业自身主动地去完善其财务制度，规范财务行为，加强财务管理，提高经济效益。

鉴于以上表现和特征，分析我国房地产企业财务风险的成因，主要从宏观和微观方面考虑：

从宏观环境分析，房地产企业比较容易受到国家和地区经济情况影响，当前房地产行业的调控政策，像财政政策、货币政策、税收政策等都是企业自身难以改变的。同时企业本身也存在一些缺陷，比如变现能力较低，周期较长，市场不成熟等。我国房地产业是个新兴产业，起步晚，对它的发展规律、经营管理的实践理论研究还不够成熟，在房地产投资的运作上还存在一定的盲目性。一些房地产企业将闲置的资金全部投在诸如商品房等某一种形式的房地产上，投资模式比较单一。近年来，政府多次出台相应政策，进一步严格房地产开发贷款条件，房地产企业从银行获得资金的难度进一步增大。银行多次加息也将影响房地产的投资速度，削弱企业的盈利能力。

从微观因素分析，我国房地产企业在很大程度上缺乏财务预算和财务管理机制。在经营期间，有些企业对当期的经营状况仅仅停留在会计核算，缺少事后财务分析；即使进行了财务分析，也不能充分利用分析结果对下期进行预算与指导，没有较好的发挥财务管理的作用。对项目的资金运作缺少全盘考虑和长期规划，当资金运转困难时，不是从公司内部挖掘资金潜力，利用自己积累的资金设法追回外欠的债款，而是千方百计的借款，并且借款渠道单一，负债成本较大。行业中，普遍存在经验主义和主观个人决策现象。对项目的可行性研究与项目评估不够全面。缺乏深入细致的市场调研和科学论证。没有重视项目开发对资源环境、公共环境的影响。项目预期利润过高。由此导致决策失误经常发生，从而产生财务风险。

二、我国房地产企业应加紧寻找防范财务风险的对策，建立财务风险防范机制

1.建立科学的财务结构。首先，固定成本的存在使企业在利用经营杠杆的同时也带来相应的财务风险，经营杠杆的作用并不总是积极的。只要企业的销售量不能够持续的增长，经营杠杆所产生的作用就将是负面的。其次，企业资金筹措是企业理财的重点内容，但外来资金（银行信贷）对企业的发展来说仅仅是一种“输血功能”，它可以解决企业一时的自给难题，但企业的长期稳定发展，必须依靠形成一种来自企业经营管理活动的良性“造血”功能机制，而造血功能机制的形成只能依靠企业资产的合理及有效的利用，保证现金流入与流出在时间、数量与速度上的协调一致，唯有如此企业的持续发展方有持续的财务资金支持。再其次，引发财务风险的另一原因是房地产企业的短期负债与长期负债的搭配比例不当，对于这一问题的解决方法，主要是根据房地产企业的现金流，并结合房地产企业的行业特点、经营规模，利率结构等因素来制定合适的长短期负债比率。适当搭配房地产企业的短期负债与长期负债的比例，控制财务风险。

2.制定合理的发展战略。由于房地产企业属于资金密集型企业，一方面要对投资方案的投资效益进行探究，进行可行性研究，充分明确一些风险因素；另一方面，为了降低投资的商业风险，又要保证获取预期的投资收益，要运用投资组合理论，合理进行投资组合。比较合理的方法是进行房地产类型组合投资。比如，尽量争取在投资一些写字楼的时候要兼顾住宅小区以及商铺等类型房地产的构建，以尽量利用不同类型房地产功能的相互补充，从而最大限度地适应市场，提高财务管理的抗风险和获利能力。

3.合理应对外部风险。自然风险、社会风险、经济风险、政治风险等，均属于外部财务风险的范畴。为控制财务风险，房地产企业应认真分析研究财务管理的外部环境，逐渐掌握其变化规律，制定多种应变措施，根据对财务管理外部环境变化的预测，调整财务管理政策和改变管理方法，提高房地产企业对财务管理环境变化的应变能力，尽量减少外部因素对财务管理的影响。为了应对外部情况造成的风险，房地产企业应该建立有效地财务预警系统。通过设置并观察一些敏感性财务指标的变化，利用财会、金融、企业管理、市场营销等方面的理论，采用科学分析方法对获利能力、偿债能力、经济效率、发展潜力等指标进行分析，发现企业存在的风险，并向经营者示警，从而能对企业可能或将要面临的财务危机进行预测或预报的财务分析系统。

第5篇

房地产行业要在激烈的市场竞争中始终立于不败之地，就必须要正确地控制和防范财务风险，增强规避财务风险的能力和水平，不断提升企业的经济效益和社会效益。本文主要针对房地产行业如何控制和防范财务风险展开深入的研究与分析，并提出几点针对性的优化策略，以供相关人士的参考。

关键词：

房地产行业；防范；财务风险；优化策略；研究

目前，控制和防范财务风险是房地产行业建设中的重中之重，占据着重要的行业地位，已经得到了房地产内部的高度重视与认可。房地产行业在生存发展过程中，财务风险是重要的限制性因素，严重影响着房地产企业的正常运转。房地产行业控制和防范财务风险的建设工作任重而道远，要制定出切实可行的防范策略，避免财务风险的拓展和蔓延，要为房地产行业的发展建设提供强大的生命力。

一、房地产行业的财务风险的成因研究

(一)举债方式的不合理，造成企业资产结构的失衡

房地产在进行项目投资过程中，资金是投资过程中重要的保障，一些地产行业往往会通过与各大银行或者金融机构进行举债来不断满足自身的资金需求。但是，对于部分企业的举债来说，具有极大地不合理性、盲目性。与此同时，也没有对自身的偿债水平进行深入的分析，负债压力如果过于沉重，就会进一步加剧企业的偿债压力，这也是造成企业资产结构失衡的重要影响因素。在房地产行业处于惨淡的情况下，财务杠杆的不良效应非常明显。而财务杠杆系数是判断财务杠杆效应的重要指标。在特定的条件之下，企业的负债情况、财务杠杆系数以及财务杠杆效应等三者之间是成正比例的关系，进而会造成企业财务风险的发生。

(二)成本费用的控制力度不够深入

一些房地产企业对于成本核算与控制的理解存在着较大的误区，普遍认为是财务部门分内的事情，进而加重了财务部门的工作量，难以正常的进行成本资料的收集、整理工作，而且其他各个部门也无法充分地认识到成本管理的重要性，从而引发企业的财务风险。例如：某个房地产企业尚未能建立专门的成本管理部门，企业的领导也缺少着高度的重视。在某市繁华地段的项目建设中，过于注重外墙装饰的华丽与豪华，浪费了大量的成本费用，而且实用性也严重缺失，造成了企业财务风险的发生。

(三)企业内部财务控制机制较不完善、健全

目前，我国房地产企业的内控水平普遍较低，房地产项目的开发是一个较为漫长的阶段，项目执行周期和资金周转期比较长，具有较多的限制性因素。进而加剧了内部控制和财务管理工作的难度性。此外，在成本管理的建设中，由于欠缺着较为成熟的管理经验，尚未形成统一全面的控制体系，进而无法对各个部门进行有效地管控，最终导致财务决算与预期差距过于悬殊，无形之中就会产生一定的财务风险。

二、加强控制和防范财务风险的优化策略

(一)确保企业资本结构的合理性，控制好企业资本负债率

企业在投资的过程中必须要筹集足够的资金，而企业的筹资是处于高风险、高收益的局面。要想有效防范企业财务风险的发生，就必须要确保投资决策的正确性、合理性。因此，企业要从自身发展的实际情况出发，制定科学合理的战略目标，对企业内部、外部环境进行深入的剖析，要研讨投资的可行性因素和风险性因素，杜绝盲目随意地投资。同时，要将负责比例控制在合理地范围之内，在举债之前，要充分考虑自身的债务风险承受水平，而且要将权益成本和负债水平控制在合理地范围之中，长期负债和短期负债要保持相互协调与平衡。房地产的眼光要长远化，切忌鼠目寸光，不能只顾眼前小利，避免企业财务风险的发生。

(二)建立健全企业内部控制体系，提升财务管理水平

房地产行业在控制和防范财务风险过程中，要对企业内部的各个部门、人员要进行全方位、多角度领域地控制。企业领导要始终保持着高度的重视程度，增强自身的管理经验，不断建立健全科学、完善的内部控制体系，并且加大财务管理的控制力度。同时，在项目成本预算中，要加强应收账款的管理，强化自有资金的使用力度，要尽可能地减轻对外来贷款的依赖程度，企业自身要做到“自给自足”；对于资金的来往情况要进行深入的排查与管控，要最大程度地避免、贪赃枉法现象。

(三)制定房地产行业的风险预警评估机制

风险预警机制是房地产行业防范财务风险的重要手段，房地产企业要在建立内控制度的前提下，制度风险预警机制，以便于对财务风险进行预测，避免财务风险的扩散和蔓延。企业风险预警机制要包括风险基本信息系统、风险预测分析系统以及风险处理系统等方面。其中，风险基本信息系统是风险预警机制重要的前提条件在，主要负责财务信息的收集、整理等工作；其次，风险预测分析系统是风险预警机制中的关键所在，主要对财务风险进行识别、判断以及监测等，并且要设置层级预警线，层级预警线越明显，财务风险性因素就越明显；最后，风险处理系统要深入结合财务风险发生的性质、成因、类型等方面，制定相应的防范措施，做到具体问题具体分析，从而将企业的财务风险控制在最低程度。

三、结束语

综上所述，加强房地产行业财务风险的控制和防范工作势在必行，可以提升企业的市场竞争力与影响力，并且在激烈的市场占一席之地。在房地产控制和防范财务风险过程中，是机遇与挑战并存的局面，我们要积极抓住机遇、勇敢地迎接挑战。提升防范财务风险能力，建立健全科学完善的内控制度，进一步强化企业的财务管理和成本管理，避免企业财务风险的发生。同时，财务管理人员要提升自身的专业水平与防范风险的水平，要做好成本控制管理工作，不断降低企业的成本费用，要将财务风险造成的经济损失降到最低，从而为房地产行业提供更为广阔的发展空间。

参考文献：

[1]张利霞.我国房地产企业财务风险控制研究[J].中国乡镇企业会计，2016，(08)：119-120.

第6篇

【关键词】房地产企业；财务风险；原因分析

【中图分类号】F27 【文献标识码】A

【文章编号】1007-4309（2012）05-0089-1.5

一、企业财务风险的概念

财务风险的概念最先出现在财务管理领域，其出发点是基于企业财务管理决策活动过程中的不确定性。企业财务风险也称筹资或融资风险，首先是由企业负债引起的，具体来说是指企业因借入资金而引起的用货币资金偿还到期债务的不确定性，没有债务就不存在财务风险。

二、房地产企业财务风险的产生环节

财务风险在不同的理财环境和理财阶段，有不同的表现形式。资本循环运动过程就是财务风险的转移和积聚过程，以货币形态为起点和终点的资本循环主要在筹资、投入、生产、分配四个节点上停留，集聚着四种风险。房地产企业财务风险按其在资本运动各环节节点的实物载体上所积聚的风险性质分类，可分为融资风险、投资风险、资金收回风险和收益分配风险四种。

融资风险：融资活动是一个企业生产经营活动的起点，是满足企业生产经营、对外投资及调整资本结构的需要。当前市场经济发达，筹集资金的渠道更是多样化，如果资金筹集不当，就会给企业的生产经营带来风险。主要表现在债务规模过大、利率过高而导致的筹资成本费用过高；债务期限结构不合理，造成债务到期过分集中而导致财务危机。债务规模不合理而导致过度负债，既造成资金浪费，又增加了财务费用，增加了企业的成本，对企业的长期发展十分不利。

投资风险：投资风险就是指由于不确定因素的影响，导致投资项目不能达到预期效益，从而影响企业盈利水平和偿债能力的风险。主要表现为投资项目在工艺技术上不可行或尚不成熟；市场调研有误，产品上市后滞销、落后；投资项目规划过大或过小，行业过度扩张或无力控制管理；负债经营的负债率过高造成债务负担沉重；技术、市场等情况发生变化导致企业投资项目的实际收益与预期收益相差过大。

资金收回风险：企业产品售出后，就从成品资金转化为结算资金，再从结算资金转化为货币资金。这两个转化过程在时间上和金额上的不确定性，就是资金回收风险。资金回收风险的存在，与国家宏观经济政策尤其是财政金融政策是紧密相关的。

收益分配风险：收益分配风险是指由于利润分配而可能给企业今后的生产经营活动带来的不利影响。收益分配是指企业实现的财务成果即利润对投资者的分配，包括留存收益和分配股息两方面，留存收益是扩大规模来源，分配股息是股东财产扩大的要求，二者既相互联系又相互矛盾。

三、房地产企业财务风险的产生原因

一个企业面临的风险最终都要将在该企业的财务状况中体现出来，因而某种意义上，企业面临的风险也是引发企业财务风险的因素，房地产企业的财务风险主要来源于以下几点：

客观因素：房地产的周期性特点。房地产业受经济发展周期和国家的经济发展水平影响较大。房地产业与国民经济的发展周期一样，也有周期性循环。房地产业的周期分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。当房地产业从繁荣阶段进入危机与衰退阶段，进而进入萧条阶段时，房地产业将出现持续时间较长的房地产价格下降、交易量锐减、新开发建设规模收缩等情况，给房地产投资者造成损失。国内房地产的周期与GDP增长有明显的关系，波动基本一致，但波幅前者大于后者；而且复苏早于宏观经济，衰退晚于宏观经济。

法律、政策环境。由于房地产业与国家经济紧密相关，因此在很大程度上受到政府的控制。国家为保证国民经济协调健康发展，常常运用税收、金融、财政多种经济手段对房地产行业实行宏观调控，宏观政策对企业收益具有很大的影响。

利率风险是指由于市场利率提高而给投资者带来的损失。调整利率是国家对经济进行宏观调控的主要手段之一。国家通过调整利率可以引导资金的走向，从而起到宏观调控的作用。市场利率的高低与房地产价值呈反方向变动，即利率越高，房地产价值越小，房地产投资价值越小。如果在一定时期内，房地产投资收益不足以抵消贷款利息，房地产投资将无利可图。随着房地产市场的发展，房屋商品化、社会化和自有化程度的推进，房地产市场的发展迫切需要资本市场的推动，那么房地产投资者将面临较大的利率风险。

通货膨胀风险也称为购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比购买力降低给投资者带来的风险。由于所有的投资要求有一定的时间周期，尤其是房地产的投资周期较长，因此只要通货膨胀的因素存在，投资者就要面临通货膨胀的风险。

市场供求风险是指投资所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。市场是不断运动变化的，房地产的供求关系也是不断变化的。供求关系的变化必然造成房地产价格的波动，具体表现为租金收入的变化和房地产本身价格的变化，这种变化会使房地产投资的预期收益发生偏离。更严重的是，当市场内某种房地产的供给大于需求并达到一定程度时，房地产投资者将面临房地产商品积压的局面，即找不到买主或租户，由此会进一步引发更为严重的问题，资金收不回来，无力偿还贷款，很容易导致投资者破产。

变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致的资金损失的风险。房地产作为不动产，销售过程复杂，属于非货币性资产，流动性差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。因此当投资者由于偿债或其他原因急于将房地产兑现时，由于房地产市场的不完备，使投资者蒙受折价的损失。房地产一般要较长时间才能在市场上脱手，如果急于卖出，损失是不可避免的。

主观因素：自身经营特点，从房地产业的经营特点看，房地产开发项目具有开发过程复杂、周期长、涉及部门和环节多的特点。从土地获得、市场调研、投资决策、建设施工，到销售推广、物业管理等开发过程，涉及多家合作单位，并接受规划、国土、建设、环保等多个政府部门的监督，从而使得开发商对开发工程的进度、质量、营销控制的难度增大。一旦某个环节出现问题，将导致项目周期拉长、营业成本增加、收益大幅降低甚至亏损。

企业资金结构不合理。主要是指企业全部资金来源中权益资金与负债资金的比例关系。房地产开发企业的资金由自有资金、预售款、银行贷款、经营性欠款等四部分组成，其中自有资金往往只占较小的比例，负债资金往往占企业全部资金来源的70%，有的甚至高达90%，一旦企业经营出现失误，不能控制各类风险，出现不能支付到期本息的财务风险的可能性就非常大。

财务管理水平。我国的房地产企业中，有相当一部分是由国有资本控制或者本身就是国有企业转化而来，国有企业所具有的诸如效率低下、管理水平不高、内部激励与约束机制不健全等缺陷时有体现。企业与内部各部门之间及企业与上级企业之间，在资金管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、管理混乱的现象，造成资金使用效率低下，资金的安全性、完整性往往无法保证。

财务决策能力。在决策过程中，往往由于企业对投资项目的可行性缺乏周密系统地分析和研究，加之决策所依据的经济信息不全面、不真实以及决策者决策能力有限等原因，导致投资决策失误频繁发生。决策失误使投资项目不能获得预期地收益，投资无法按期收回，为企业带来巨大的财务风险。

【参考文献】

［1］李大薇．房地产企业财务风险的认识和控制［J］．上海轻工业，2010（5）：47-52．

［2］龙胜平．房地产金融与投资［M］．上海人民出版社，2008．

第7篇

关键词：房地产公司 财务风险 美都控股

美都控股股份有限公司是在上海证券交易所上市的股份制公众公司，股票简称：美都控股，股票代码：600175，注册资本113328.8640万元。公司创立于1988年5月31日，前身是海南宝华房地产综合开发经营公司，是北京市房地产开发经营总公司下属的独立核算、自负盈亏的全民所有制企业。

美都控股从1988年成立至今，已有20余年的发展历程，历经1999年首次公开发行股票并上市，2002年美都集团重组，2005年股权分置改革，2007年向大股东定向发行A股， 2009年非公开发行A股，股本从最初的4000万股增加到113328.8640万股。截至2009年底总资产33.87亿元，净资产17.08亿元。公司以房地产开发经营为主业，同时涉足贸易业、酒店服务业、金融及准金融业、股权投资等领域，曾于2005、2006、2007连续3年入围中国民营企业500强。

一、筹资方面的财务风险状况分析

（一）美都控股股份有限公司筹资方面的财务风险评估

美都控股股份有限公司的资金来源主要由公司的留存收益、预收账款和长期银行借款三大部分组成。对于长期融资风险，按照2012年前三季度的财务数据，美都控股股份有限公司长期银行借款占总负债的17.88%，长期还款压力较小。美都控股股份有限公司的资产负债率仅为56%，较同行业其他房地产公司（以房地产上市公司作为行业代表）平均资产负债率要低。美都控股股份有限公司2012年前三季度财务杠杆系数为1.26，也低于行业平均值。资产负债率和财务杠杆系数都表明美都控股股份有限公司长期融资风险不大。美都控股股份有限公司流动负债占总负债的82.12%，较高于行业平均水平，表示其短期偿债压力较大。但其流动负债中大部分为预收账款，所占比例为53.4%，因为预收账款是即将转为主营业务收入的预售房产的款项，因此，纵向和横向相抵消，表示美都控股股份有限公司短期融资风险与同行业相比较正常。综上所述，美都控股股份有限公司长期融资风险、短期融资风险均在可控制范围之内。

（二）美都控股股份有限公司筹资方面的财务风险表现

美都控股股份有限公司融资渠道尚需拓宽。美都控股股份有限公司公司除了自有资金之外，银行借款和预售账款是最主要的融资方式。实际上，房地产企业还有其他融资方式，如与海外机构合作、国内开发商合作、股权并购、借壳上市、委托贷款、资产证券化、过桥贷款等，这些方式在特定条件下具有一定的优势。如银行借款与国家宏观调控政策关系密切，在国家紧缩银根的情况下，公司解决资金来源面临较大的压力，转向其他可替代的融资方式就很有必要。

二、投资方面的财务风险状况分析

（一）美都控股股份有限公司投资风险

因为一些主客观条件限制，本文将不采取前面所介绍的专家打分法和敏感性分析法对投资风险进行测度，不过将借鉴前文理论部分对识别房地产企业风险的分析模式。美都控股股份有限公司近年来先后投资琼海美都半岛花园、金尚海湾、灌云美都新城、宜城美都新城、石榴派、美都望城等。由于近年来国家宏观经济形势较好，居民购房需求较旺盛，公司所有的投资开发的房产都取得了较好的利润率。

房地产投资风险涉及政策风险、社会风险、技术风险、自然风险、国际风险等，而这其中对房地产投资影响较大，同时又是可以预测、可以规避的是经济风险。经济风险主要包含市场利率风险、资金变现风险、购买力风险等。

房地产市场的利率变化风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。当利率上升时，房地产开发商和经营者的资金成本会增加，消费者的购买欲望随之降低。因此，整个房地产市场形成一方面生产成本增加，另一方面市场需求降低。这无疑给投资者经营者带来损失。

购买力风险主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化，造成经济上的损失。购买力风险是一种需求风险，在市场经济体制中，需求是一个非常不定的因素。由于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作环境、生活环境、社会环境、消费结构等影响，如果整体市场上需求下降，将会给房地产投资商经营者带来损失。

资金变现风险就是将非货币的资产兑换成货币的风险。不同性质的资产或证券变成货币的难易程度是不同的，一般来说，储蓄存款、支票等的变现性能最好，股票外汇、期货和债券投资等的变现性能次之，房地产投资的变现性能较差。房地产资金变现风险主要是指在交易过程中可能因变现的进间和方式变化而导致房地产商品不能变成货币或延迟变成货币，从而给房地产经营者带来损失。

（二） 风险的变化趋势及投资管理方面的缺陷分析

1.美都控股股份有限公司投资风险的变化趋势

经济风险降低，技术风险、政策风险增加。房地产投资经济风险是指一系列与经济发展有关的不确定因素给房地产开发经营所带来的风险。随着我国经济发展以及整体经济环境的不断改善，美都控股股份有限公司面临的经济风险有所降低。经济的发展使人们收入增加，实际购买能力提高，普通居民改善居住环境的要求将十分迫切，再加上境外人员和机构的大量涌入都使美都控股股份有限公司拥有一个更优越的经济环境。房地产投资技术风险主要表现为开发商对房屋户型设计、功能要求、智能科技含量的掌握上，随着房地产市场化深入，房地产开发将面临多元化的消费群体，它要求房地产开发企业具有雄厚技术实力，能够及时掌握先进行业科技，同时又能准确判断不同层次房地产市场对科技的要求，及时满足更加苛刻和消费者需求的变化。房地产投资的政策风险主要指中国房地产市场中的政策行为，特别是现阶段，国家对房地产行业宏观调控的政策密集出台，由此引发多种风险，这在近年的经济生活中也常常遇到。表现为：前些年严重的通货膨胀、物价上涨，诱发建材价格上涨，工程造价跟着上涨；货币发行政策和银行信贷政策。如银行紧缩银根对房地产商就意味着筹资或变现风险。房地产供求形势的变化。房地产供给严重不足的状况已成历史，现在的情况是供过于求，房价自然就要下降，销售难度增加，促销成本加大，期房销售几乎成为不可能。四是房地产政策及由此形成的大气候。如当前银行对房地产业的支持重点从“开发”变为“购买”，这不利于刚开发并需持续投入的房地产项目的开展。

2.公司在项目投资方面存在一些缺陷

主要表现在以下三个方面：（1）在投资立项阶段做的可行性分析不够深入、细致。未采用标准的项目评估方法对未来的收益和风险做充分的测算，未充分考虑公司所面临的各种风险因素，对采取一定方法项目现金流做出较为精确的估计，评估方法过于简单，这容易产生由于决策失误引致的投资风险。（2）公司的投资组合不尽合理。其一，公司现阶段投资建设中以大中户型的住宅为住，对于小户型的住宅则供应不足；其二，公司还未进入商住楼、写字楼等地产开发领域；其三，美都控股股份有限公司是一家区域性强的地产公司，尚未进行异地开发，因此投资组合单一，减弱了公司抗风险能力。（3）项目投资的阶段管理还有待提高。虽然美都产公司积累了一定的投资管理经验，但是各期项目前、中、后各阶段在投资管理方面具有相当大的差异，各阶段企业的现金流结构差异很大，面临的风险也不尽相同，前期、前阶段投资管理模式对后续有定势思维的影响。这些潜在缺陷使公司在投资方面临一定的风险。只要外在自然条件、宏观经济形势等因素发生变化，如因为居民可支配收入降低，对大户型的需求将大幅降低，公司将面临较大的考验。

三、日常资金运作方面的财务风险状况分析

按单变量计算方法，美都公司2012年前三季度的流动比率为1.68，略低于全国房地产上市公司流动比率平均值为1.75。2012年前三季度的速动比率为0.58， 略高于全国行业平均值O.55。上述数据比较说明美都公司短期偿债能力一般，日常运营资金比较充足。不过美都公司流动比率比速动比率要大得多，说明存货在美都控股股份有限公司运营资本中占有很打的比例，应当引起足够重视。美都公司日常资金运营风险总体处于比较好的状态。工程管理、货币资金、应收账款和存货是影响公司日常运营风险四个重要的项目，其运营状况如下：

（一）工程管理方面的风险问题

美都公司自开发琼海美都半岛花园至今，从前期的开发设计定位、项目报建、工程预算、合同管理、材料供应、现场施工管理，都积累了一定经验，特别是工程现场施工管理方面。从有效防治建筑通病到提高工程管理技能方面，每开发一期都进行有效的总结。到美都御府时，美都控股股份有限公司通过对标段栋号的分段管理、责任落实到人，奖惩明确，达到点面的全面控制，各项工作指令得到具体的实施，确保工程质量、进度、安全三方面的有效控制，同时对教训方面亦有所总结，有利于今后提升工程管理，降低工程成本。

（二）货币资金的风险状况

对货币资金，公司通过编制滚动式现金预算，加强对现金需求的预测，以免发生现金短缺及高效利用货币资金。2012年前三季度公司货币资金存量和流量处于比较稳定状态，日常营运正常，未发生重大的现金流短缺的问题。当然，公司现金管理也存在一些问题，主要是现金预算精确度不大，在集团层面上，公司有时候会出现轻度的短期现金流紧缺的问题，有时候存在大量货币资金闲置，公司大多数时间内，货币资金存量超过1个亿以上，未对日常资金进行投资，这造成很大的资金机会成本，因此日常资金营运效率较低。

（三）应收账款（其他应收款）的风险状况

房地产公司与客户的关系具有特殊性，应收账款比率很小，客户所占款项中，其他应收款和预收账款比例最大。对于其他账款，公司没有建立相应的信用部门，没有建立动态的客户信用资料库，比较容易发生坏账。其他应收账款管理未能引起公司财务部门的充分注意。另外，随着公司业务的扩展，应收账款比率可能增加，应收账款管理将变得更加重要。

第8篇

【关键词】房地产企业；财务风险；防范措施

随着我国经济的快速发展，房地产行业获得了长足的发展，全国各地相继出现了所谓的“房地产热”。但是，由于我国房地产行业的起步较晚，基础不够硬，发展规模还跟不上时展的要求，有些房地产企业的发展和运行远没有达到规范化标准，与国外较为成熟的房地产业之间存在较大的差距。因而，我国已经出台了相关的针对房地产业的宏观调控经济政策，以期为房地产企业的发展提供更好的政策支持和保障。但是，我国仍然有不少的房地产企业资产负债率较高，造成了较大的经济压力，面临的财务风险也较大。同时，当前全球金融危机仍然没有完全过去，这就使得我国房地产企业面临着更大的发展压力。

一、我国房地产企业财务风险分类及形成的原因分析

鉴于房地产企业在我国发展的时间并不长，加之房地产企业自身的特殊性，其面临着较大的财务风险。一般来说，财务风险指的就是由于受到内外部环境的不同影响，使得企业的财务系统出现了偏离预期目标的经济损失或者额外收益。它常常被分为广义的和狭义的财务风险两种。由于广义的财务风险内涵更利于从全局和全方位上来把握，因此，我们更多的考虑房地产企业广义的财务风险。根据房地产企业自身的特点，我们认为房地产企业面临的财务风险一般包含了这几个方面：无力偿还债务风险；再筹资风险；利率变动风险；通货膨胀风险；税率变动风险以及投资收回风险等多种情况。那么，房地产企业为什么会产生这么多的财务风险呢？这是由于房地产企业自身资金量大，筹融资涉及的面广，经历的经济环境又是复杂多变的。在这样一个受到多种因素影响的大背景之下，房地产企业就产生了较多的财务风险。究其原因，主要有这么几个方面的因素：从宏观方面来看，房地产企业较为容易受到国家和地区经济的影响，未来走势较为难预料。因此，作为资金量大，变现能力较低以及项目周期较长的房地产企业来说，当前不够成熟的市场环境导致了房地产投资运作上有一定的盲目性，政府调控房地产融资的政策进一步加强，使得房地产企业筹融资变得愈加困难。作为一个新兴的产业，房地产企业的会计体系还不够完善，到目前为止还没有形成较为完整的会计核算体系。从微观方面来分析，房地产企业很多对于自身的经营状况还缺乏财务预算和财务分析，导致了财务分析结果无法真正起到较好的财务管理作用。这种缺乏较强的财务管理意识的现状使得房地产企业到处盲目举债，资本结构不尽合理，导致了负债成本过高。此外，有些房地产企业的成本费用控制不够严格，往往把项目成本管理看作是简单的单项成本控制与管理工作，导致了财务预算与成本管理偏差较大，影响了资金管理工作。

二、我国房地产企业财务风险的有效防范措施

房地产企业在我国的发展历程并不算长，加上房地产行业自身的经营特点，使得房地产企业面临的财务风险较大，其原因主要在于经营环节过于复杂，对预算管理职能重视不足，资金管理低效，成本费用控制不严，缺乏财务预算管理意识，盲目举债加重成本负担，成本管理不力影响财务控制。认真分析当前房地产企业的财务风险，根据不同的理财环境和理财阶段，把房地产企业的资本循环进行筹资、投入、生产、分配四个节点上的风险分析。此外，由于宏观经济政策调控的不力，比如说金融宏观调控政策，土地宏观调控政策，税收宏观调控政策等的执行不够到位，这是由于我国房地产企业的财务管理意识薄弱，对预算管理职能重视不足，内部财务监控机制不健全，资金管理低效以及成本费用控制不严等。具体来说，我们可以从以下几个方面来努力：（1）房地产企业首要的任务就是要不断加强财务管理观念和作用，尽可能的强化财务管理的地位，让财务管理部门多参与到房地产企业的各项经营活动当中去，不断的完善房地产企业的投资项目管理工作。在不断完善之前，房地产企业要注意增加投资项目决策的可行性分析，制定一套可行性分析报告，使得投资方案更为完善，降低投资风险。房地产企业还要充分了解各个部门的相关情况，拓展对于财务分析的领域。此外，房地产企业还要不断提高企业管理者和财务人员的素质和能力，多提供机会并开发多种渠道让管理者和决策者参加学习和培训，从客观的角度来分析自身情况和外部环境，降低财务风险。同时，房地产企业还应该努力提高对财务人员的管理和培训工作，除了专门进行培训以外，还可以吸收具有较高素质的财务人员。（2）房地产企业应该认真分析国家相关政策，一旦国家政策发生改变，房地产企业要能够尽快的采取措施来调整财务管理手段，及时应对国家相关政策的改变，最大限度的规避和防范财务风险。比如说房地产企业应该选择成本费用较低的建设用地作为开发项目用地，尽可能的避免购置的土地空置或者闲置不用，造成资源的极大浪费。国家也出台了相关的新税收政策，房地产企业应该及时根据新规定调整和处理三项费用，尽可能的避免不必要的损失。房地产企业还要针对当前银根缩紧的政策，及时改变自身的生产经营模式，尽可能的依照稳健发展的原则，多从中低价位、中小户型的商品房中获得应得的利益。（3）房地产企业应该着眼于整体利益，结合自身的行业特征和产品的特殊性，在项目开发之前就从整体效益出发，对成本进行动态分析，从而分析出房地产开发项目的可行性到底有多大，尽可能的从源头上避免财务风险的发生。此外，由于房地产开发项目是一个巨额投资的过程，筹融资任务尤其繁重，同时其资金周转周期又较长。那么，针对这种特殊情况，房地产开发企业应该构建多元化的筹融资渠道，进行组合式的投资，更为有效的协调多方面的财务风险，尽可能的获得更多更稳定的投资收益。这种多元化的筹融资渠道包括了开发银行以外的金融贷款业务，民间筹资，寻求海外有实力的资金团体等，使得房地产企业能够以不断优化的资产结构来充分发挥出负债的杠杆作用，将财务风险控制在合理范围内。（4）房地产企业财务风险的重要诱因之一就是其成本管理不够到位，成本意识不强。因此，针对这种情况，房地产企业应该全面加强对于企业自身的成本管理工作。应该来说，房地产企业的成本费用较高，以成本管理作为其核心的管理理念是企业顺利发展的重要基础。具体来说，房地产企业应该制定成本预算目标，对成本费用进行正确的归集和核算，对成本进行深入的分析，重视基础数据的收集和整理等。房地产企业还要应对复杂多变的经济政策环境，建立财务内部控制制度，强化风险管理，提高企业财务管理水平。

总之，对于我国房地产行业这样一个新兴的产业来说，面对复杂多变的国际国内经济形势，房地产企业应该正视自身的缺陷，采用宏观和微观的财务风险监测手法，并配之以风险回避策略，风险防范策略以及保险转嫁策略来将风险的损失程度降到最低。房地产企业进行市场调研，防范市场风险，加强投资项目管理，控制投资风险，建立财务预警体系，加强和提高房地产企业决策者、财务人员的财务管理意识和综合素质，大胆而谨慎地利用金融衍生工具规避风险，把风险管理提高到企业管理的突出位置，避免财务危机，保证房地产企业获得稳定、长期的经济效益。

参 考 文 献

[1]罗双杰，张金峰．房地产企业财务风险分析与对策[J]．经济技术协作信息．2008（4）

[2]任书芳，高树岭，张行贵．当前房地产企业财务现状及管理建议[J]．时代金融．2006（4）

[3]于永顺．企业财务风险的防范与管理[J]．企业导报．2009（6）：101

第9篇

1.财务风险的含义

现代企业面临着各种各样的风险。其中财务风险客观存在于企业财务管理工作的各个环节。财务风险按其在经营过程中的表现不同,可分为狭义的财务风险和广义的财务风险。广义的财务风险认为:财务风险是企业财务活动中由于各种不确定因素的影响,使企业财务收益与预期收益发生偏离,因而造成蒙受损失的机会和可能。狭义的财务风险认为:财务风险是企业用货币资金偿还到期债务的不确定性,也称融资风险或筹资风险。

从财务预警角度看,对企业财务危机的预测不仅仅限于对筹资风险的预测。企业财务是企业生产经营过程中的资金运动及其所体现的经济关系。由此财务管理应是对企业资金运动及其所体现经济关系的组织和控制、协调,是组织财务活动、处理财务关系的一项综合管理工作。对财务风险含义的界定应按照广义的财务风险观来理解,更适合房地产行业。

2.房地产企业财务风险出现的原因:

(1)自身经营特点。从房地产业的经营特点看,房地产开发项目具有开发过程复杂、周期长、涉及部门和环节多的特点。

(2)资金结构。主要是指企业全部资金来源中权益资金与负债资金的比例关系。房地产开发企业的资金由自有资金、预售款、银行贷款、经营性欠款4部分组成,其中自有资金往往只占较小的比例,负债资金往往占企业全部资金来源的70%,有的甚至高达90%,一旦企业不能控制各类风险,出现不能支付到期本息的财务风险的可能性就非常大。

(3)财务管理水平。我国的房地产企业,特别是大型房地产企业都由国有资本控制或者本身就是国有企业转化而来,国有企业所具有的诸如效率低下、管理水平不高、内部激励与约束机制不健全等缺陷时有体现。

(4)决策的风险意识。决策失误使投资项目不能获得预期地收益,投资无法按期收回,为企业带来巨大的财务风险。

二、财务风险预警系统分析

1.财务风险预警存在的问题。在企业风险研究分析中,早期的财务风险测度方法主要考虑投资者无力偿还债务的可能性,因此风险测量师从财务可行性模型出发。随着资金时间价值日益受到重视,总投资内部收益率和股本内部收益率成了风险分析重点,从而开始对内部收益率的各因子加以细分,出现了敏感性分析。但这些模型和分析方法,都只是分离地给出各个指标,没能为决策者提供一个判断标准和预警信息。

2.房地产开发企业财务风险预警的作用。财务风险预警是一个风险控制系统,它借助于已有的财务资料及数理模型,对企业的经营活动、财务活动进行分析预测,以便于发现企业在经营管理活动中潜在的风险,并在危机到来之前,向相关人员提出警告,寻找危机产生的根源,督促相关人员做好有效地防范措施,做到未雨绸缪,防患于未然。财务预警是经济预警的组成部分,由于财务预警具有综合性、前瞻性、可计量性,因为,财务预警成为了经济预警的一个最有效的窗口。具体来说,房地产开发企业财务预警有以下几个方面的作用:

(1)信息反馈。进行财务风险预警需要对国内外与企业有关的各种信息进行收集并分析整理,包括企业行业竞争情况、宏观产业政策、横纵向的供应商及客户情况等等。

(2)进行风险预警,防范风险损失。通过信息收集整理,可以对企业进行横向、纵向比较,与同期国内外先进水平比较,与历史先进水平比较,得出企业的景气程度,确定是否进入需要警示阶段。

(3)保护企业,促进发展。通过财务风险预警系统,可以最大程度地发现财务风险,最大程度地做出防范措施,最大程度地保护企业财务损失。

(4)提供决策支持。财务风险预警系统既然是一个有效的信息集成系统,企业决策人员可以随时在系统中提炼出有用的信息。

(5)进行有效借鉴,完善企业管理。企业通过财务风险预警系统,不仅可以发现问题、找出问题、解决问题,更能“存储”问题,把历史数据保留下来,如果以后还碰上相同或者类似的问题,即很快能从这些数据中找出更行之有效的解决办法或者是进一步改进的解决办法。

3.房地产开发企业财务风险预警的机制。如何去实现房地产开发企业财务风险预警管理的作用,实现把房地产开发企业的财务风险转化成财务收益,这将决定着这个预警系统是否成功。预警这种机制的实现主要通过以下几个步骤:

(1)识别风险。任何预测都是以已知数据为基础,从已知数据中发现风险和识别风险是预警系统建立的基础。财务风险的识别方法有很多种,可以从财务报表数据中分析,可以进行现场察探,可以发放专家调查问卷,可以分析内部管理制度及业务流程。

(2)建立预警体系。凭借单一指标去预警的方法不能很好地完成预警功能,一般来说,财务预警是一个综合体系,如何把这些因素综合成一个最有效的预警体系,是成功预警最重要的环节

(3)进行预警控制和分析。风险已经识别,系统已经建立,剩下的,就是要依据已有的目标去控制,只有通过有效控制,风险才能化解,效益才能产生。

4.房地产企业财务风险预警具体对策。房地产企业可以通过自身的财务指标数据进行分析,判断自身在财务处理方面的关键风险因子,并及时处理;同时通过非财务指标以及非财务信息等其他方面对企业自身状况进行相应诊断。具体分析如下:

(1)成本内控措施。成本内控措施需落实到立项、规划、招投标、施工、销售、预决算等多个环节,每个环节都是关键节点,需要予以高度重视。

(2)多渠道融资模式。鉴于企业借贷资金成本的某些不可控性,房地产企业应该在融资渠道上积极拓宽思路。

(3)多业态开发模式。采用多业态开发模式预防单一开发模式而进行风险防范也不是绝对的,目前在房地产业存在两种比较典型的开发模式,分别是多元化与单一化。

(4)现金流量管理。房地产企业的现金流管理包括土地出让金的支付、工程款的支付、销售回款的管理等,其中最重要的一部分就是销售回款的管理。

第10篇

关键词：财务风险 会计控制 融资 营销渠道

房地产财务风险，是指房地产项目在融资、投资、资金营运及利润分配等财务活动中因各种原因而导致的对企业盈利及发展等方面的重大影响。财务风险主要是由负债引起的，企业负债经营，在未来情况好时，能够给企业带来较多的收益，但是如果未来情况恶化，则不仅会使企业收益率下降，甚至有可能使企业不能偿还债务而破产。由于房地产企业资金投入量大、存货周期长、回收周期长与变现能力差的特点决定了其必然存在的财务风险。随着社会经济的发展，我国房地产行业各种制度逐渐完善．房地产行业之间的竞争力也在制度规范化过程中增强，因此，对当前房地产企业的财务风险进行深入研究，寻求有效的控制措施，变得越来越重要。

一、房地产业财务风险的表现

1.利率风险大。金融市场上利率的变动会使房地产价值发生变动，可能因而发生投资亏损的风险。同时，银行贷款利率发生增长变化，导致企业资金成本增加，从而降低了预期收益。另外，这几年按揭贷款购房的投资者成本迅速上升，从而抑制了投资者的购房欲，也使房地产企业面临亏损的危险。

2.资产负债率偏高，存在偿还债务风险。大多数房地产企业的自有资本金比重相当低，开发资金大部分来源于银行信贷，发生不能支付到期银行借款本息的概率就非常大，公司必将面临无力偿还债务的风险。

3.再筹资风险。如果房地产企业资产负债率过高，企业对债权人的偿债保证程度将会相应地降低，这势必会增加企业从货币市场或者其他渠道上筹措资金的难度。随着国家不断上调存款准备金率，商业银行更是把房地产行业成为控制放贷的重点领域，这进一步加大了房地产企业的再筹资难度。

二、房地产业财务风险管理存在的主要问题

1.资本结构不当。房地产企业的项目投资需要大量的营运资金。有些房地产企业在新项目上马后，没有想方法从企业内部挖掘潜在资金，没有通过催回应收账款的方式来筹措资金，却总是千方百计地想从银行及其他金融机构贷款，这无疑加大了房地产项目的财务风险。

2.不注重日常资金管理。许多房地产企业没有制定资金的使用计划，缺乏资金管理概念，存在重楼房销售轻资金管理的现象。有些企业的财务管理工作只是停留在简单的会计核算上面，没有有效地进行现金管理、成本控制，从而加大了成本负担和房地产项目的投资风险度。

3.忽略了投资前的准备调查工作。很多企业只要有项目就盲目投资，在事前没有从资金运作、投资回报率等方面进行细致的财务分析。在进行房地产项目投资之前，企业也没有很好地进行市场调查，对于行业发展状况没有进行较准确的预测，从而导致决策没有依据，加大了财务风险。

三、加强房地产业财务风险管理的对策

（一）在内部加强建设会计控制的环境

1.由于土地是不可再生的稀缺资源，既受到经济形势的变化造成的影响，也会受到政策形势的变化造成的影响，在房地产的开发中要关注国家在宏观调控方面的政策。房地产的投资较大，建设的周期长，资金的周转慢，投资的风险大，在开发项目的立项时要建立集体的审议联签制度，建立项目实施及决策责任制度，将不相容的岗位分离。

2.重点审查决算相关文件是否齐全、决算的编制是否正确、决算的依据是否完备、竣工的清理是否安全，以及验收的程序、验收的依据、验收报告的范围、验收人员是否符合国家的有关标准和规定。

3.房地产企业的开发费用中，占有的比重较大的是借款费用、广告费用和售房人员提成的费用。对于重大广告的支出要实行集体的审议决策制，对普通的广告除进行预算控制、总额控制外，还要在每年的年末将广告支出和社会效应进行对比、分析，制定下年度的预算。

（二）拓宽融资渠道，提高资金利用水平

1.建立多元化的融资渠道。房地产企业应充分挖掘自身潜力，用好留存资金，实施多元化融资策略，从以往完全依赖银行贷款向多渠道融资转变.通过融资渠道多元化、搭配好资产权益比率等方法，既可以充分发挥负债的财务杠杆作用，又可以将财务风险控制在企业可以承受的范围内，有利于企业的长期稳定发展。

2.优化资本结构，降低筹资风险。资本结构是指企业长期资金的构成及其比例关系，即企业的长期债务资本和权益资本各占多大的比重。企业负债经营会给企业带来杠杆效益，增加股东的收益，但随着负债比例的上升，企业的财务风险也会逐渐加大。企业可通过合理安排产权资本与债务资本比例，寻求最佳资本结构，适度负债经营，降低财务风险。

3.加强资金管理，提高资金的利用率。首先，房地产企业要注重现金的管理，在财务上实施严格的财务监控，制定合理的现金使用计划，合理安排资金的调度，保证生产经营活动所需的现金；其次，要加强应收账款的管理，可以通过建立稳定的信用政策和收款政策，为客户建立资信评估和等级评级，从而加快赊销账款的收回，加速资金的运转，提高资金利用率。

4.要加强投资项目管理，控制投资风险。房地产企业在进行项目投资前，首先要进行严密的市场调研，聘请专业人员参与调研工作，做好项目的风险分析和可行性分析，要避免因管理者个人的喜好导致项目定位失误，降低和减少财务决策的盲目性和风险性。

（三）加强对内的控制，提高成本管理

首先，房地产行业为保证企业的内部控制能够有效发挥作用，并且不断进行完善，在企业内部必须组成由最高决策人为领导的，以财务部门为主的内部控制小组，对内部的制度执行情况要进行定期的考核和检查，检查内部的控制制度执行的情况，在执行的过程中遇到了什么问题，如果某项制度没有执行或者无法完全执行，要分析原因，并且估计可能造成的影响。对严格执行控制制度的应当给予奖励，对违章违规的必须处罚，只有奖罚分明，才有利于企业的发展。

其次，进行正确的成本项目划分，既能够客观地反映出产品的成本结构，又便于分析研究有效降低成本的方法。特别是建安的成本，如果是分合同发包的，还应该按合同进行明细核算，以便随时了解付款情况和工程进度，并为工程的决算提供资料。目前开发企业的“三算审计”一般由预算员、施工技术人员审核，财务人员只起计账作用，所以要求财务人员掌握“三算”的有关要求，并参与监督，提供准确的会计信息，加强成本费用的控制，加强对于决策成本、投资成本、质量成本、资金成本的控制和管理。

（四）建立起适应市场变化的营销策略

在实施房地产的经营活动中，最重要的环节就是销售。虽然房地产市场目前的销售情况仍然处于上升的阶段，购房者的需求量也较大，但是同行内部的竞争也非常激烈，并且购房者在进行购房时回对比多家房地产企业，会优先选择品牌价、信誉好的企业。如果忽略了销售策略，不考虑项目的资本使用效率，就会为项目开发造成风险。

（五）完善内部审计

内部审计工作强调过程控制和主动控制，做好事前控制和事中控制工作，重视风险管理，充分发挥内审的风险评估、防范作用，及时消除不良隐患，维护企业的合法权益，最大限度地发挥资产经营效益。同时，也要做好事后审计，由财务收支审计向经济效益审计、管理审计、内部控制制度评价、工程项目预(决)算审计、专项审计等领域发展，评价生产力各要素的利用程度，挖掘潜力，实现各种资源的优化组合，全面实现监督、控制、服务、评价职能。

参考文献：

[1]魏巍.《我国房地产企业风险管理现状及对策研究》.《商业会计》.2009年第24期.

第11篇

关键词：房地产企业 财务管理 风险 防范措施

一、前言

伴随着社会主义市场经济的深入发展，房地产企业所面临的环境也发生了巨大的变化，由于经济全球化的激烈竞争，施工企业财务风险性也在不断提高，尤其是在社会主义市场经济体制不健全的情况下，财务风险的危害性不容忽视，对于房地产企业而言，只有正确的树立财务风险观，建立健全财务风险管理制度，从客观上分析财务风险的形成原因，并通过合理科学的方法和策略来进行防范研究，才能确保房地产施工的正常发展和运行。

二、房地产企业财务管理存在的风险

有些人会认为，财务风险就是损失，就意味着企业的失败，其实不然，财务风险是企业的大量资金在正常的运作中产生的许多不稳定因素所造成的企业风险，它是一个大范围的概念，包括资金风险，政策风险，经营风险等等，这些不确定的因素其实就是企业财务管理成果的体现，也是企业在财务管理活动中的综合体现，其制约性是不言而喻的，在一定程度上，会对企业的财务管理工作造成不可估量的后果。

（一）集资风险

房地产企业为了实现项目的滚动开发，采取融资的渠道开发项目，但是集资会增加企业沉重的负债率，无法保障债权人的债权，在很大程度上，制约了项目开发的发展，由于负债经营会提高财务管理的财务风险，企业通过其他方式进行集资，一旦大规模的房产项目发生筹资效应，将直接限制项目开发管理，为企业的正常运行造成严重的后果。

（二）举债风险

尽管我国的房地产企业实行资本金制度较早，但是仍以举债的形式，来进行房产项目开发，尤其是在市场开发的早期，受举债形式的影响，我国的资本金比例相对较低，关键是靠借贷的方式进行项目开发。如果房地产的资产举债率过高，企业无法获取预期的经济效益，导致信誉度降低，企业面临破产和倒闭的现状，从根本上，也提高了财务风险。

（三）利润风险

获取较高的经济效益是每个企业经营的最终目标，由于房地产企业的利润风险具有不稳定性，企业无法预测经济效益是否最大化，财务成本的控制是提高利润的有效手段之一，两者密不可分，但是房地产项目的成本一旦加大，就会提高财务费用，同时影响了房产项目的利润率，另外，不稳定的利润风险，也提高了财务管理的风险。

三、制约房地产企业财务管理的风险因素

（一）缺乏科学合理的财务决策

房地产企业产生财务风险的原因主要有以下方面，一是企业在决策时缺乏真实，新颖的企业信息，对企业的未来变化事先无法掌握，由于缺乏大量充分有用的信息，使得企业在决策方面处于被动的位置。二是由于内外制度环境的变化，财务风险风不确定性是决策者无法控制的，如果财务风险带来经济上的损失，决策者无法按期赢得利润，就会造成很大的财务风险。

（二）缺乏有效的预算管理

作为支柱性产业，房地产企业的项目所需的投资金额巨多，又伴随着开发地价与建筑造价的不断提高，对于房地产企业来说，如果财务管理部门缺乏有效的预算管理，对整个房地产的财务管理造成极大的影响，财务管理不针对实际情况，分配资金的流动方向，来降低财务风险，最终导致项目难以顺利实施，资金管理无法正常运作，进而加大了企业的财务风险。

（三）忽视现金流量管理

受市场经济的冲击，房地产企业由于项目开发时间较长，现金管理存在较长的周转期，促使周转率降低，然而房地产项目的加大，急需大量的现金流量，所以，企业必须重视现金流量的管理工作，现阶段，我国的民营企业居多，在房地产市场中，缺乏现金流量的管理认知，只是盲目的扩大企业的规模建设，进而对财务风险的控制起到阻碍的作用。

（四）缺乏资本结构的合理性

由于我国的房地产企业资本结构不合理，导致企业无法正常运行，一旦企业的偿还能力有限，无法采取举债经营理念，为开发项目筹集资金，给项目的收益造成了负面作用，从而财务风险就会大大提高，企业的资本结构不合理，无法用传统的方式进行筹资，从而增加了资产的负债，对财务管理工作造成影响。

（五）道德风险的危害性

在严峻的房地产市场经济中，广泛存在着企业与企业之间的欺诈、违约等状况，这些不道德的经商行为，对企业的财务风险造成重大的影响。有些企业信誉度低，在违约和债务方面尤为可见，使得企业与企业在合作关系上出现严重的扭曲现象，更甚者不履行企业与企业之间的法定合同，任意妄为，造成部分企业存货率高，资金又大量流失的财务风险，严重扰乱了市场经济的正常发展。

四、房地产财务风险防范的对策研究

（一）充分的市场调研管理理念

随着市场经济日新月异的不断变化，房地产企业应建立市场调研部门，在进行财务管理工作时，深入市场，全面了解市场发展的动向，挑选专业的调研人员进行市场的分析与考察，掌握市场发展的新信息，及时准确的获取房地产市场的最新资料，在充分掌握竞争对手的实际情况下，制订全新的房地产项目决策，确保项目顺利的开展，将开发前期的财务风险降到最低。

（二）提高财务管理的预算管理

由于房地产企业的财务管理，存在较多的不稳定因素，在项目开发之前，必须进行财务预算管理，降低施工成本，促使企业的利益实现最大化，对于房地产企业来说，财务管理部门必须加强资本预算，以项目预算为前提，具体安排房地产企业资金的活动量，并提供可行性的项目研究，制定具有实效性的 预算管理计划书，对整个房地产的财务管理，进行整体预算，进而提高项目决策的时效性和准确性，财务管理部门，应从企业的实际情况出发，分配资金的流动方向，降低财务风险，另外，必须建立健全完善的预算管理保障体系，加强绩效考核，强化财务管理，全面开展房地产项目的预算分析工作，提高财务管理的预算管理，并以经济利益为目标，降低房地产企业的财务风险。

（三）完善企业的资本结构

对房地产企业而言，结构的合理性是确保企业正常运行的前提，如果企业的偿还能力很强，适当的采取举债经营理念，为开发项目筹集资金，用传统的方式进行筹资，企业通过各种融资手段，达到利益与结构的统一，从而降低资产的负债，完善企业资本结构，在很大程度上降低了房地产财务管理的风险。

（四）建立健全财务管理机制

要加强房地产企业的财务基础管理工作，首先必须健全施工企业的财务管理机制，完善财务管理制度，从根本上提高施工人员的自身素质，不断加强会计基础工作，财务管理工作上的任何失误对于施工企业都会带来财务风险，所以要严格落实财务基础管理制度，建立健全财务管理制度，才能把财务管理工作的风险性降到最低。

（五）诚实守信，注重道德的培养与提高

遵守合约制度，是每个施工企业的道德标准，在市场竞争日益激烈的形势下，诚实守信不容忽视，它不仅是每个房地产企业的理念，也是自身的道德观，价值观的体现，只有注重道德的培养，才会提高施工企业在房地产企业中的优势，为全球经济化和市场经济创造奇迹。

五、结语

在社会主义市场经济体制不健全的情况下，房地产企业的财务风险伴随着社会主义市场经济的深入发展，所面临的环境也发生了巨大的变化，由于经济全球化的激烈竞争，房地产企业财务风险性也在不断提高，因此，财务风险的危害性不容忽视，针对房地产企业，只有正确的认识财务风险，建立健全财务风险管理制度，完善企业的资本结构，提高企业的预算能力，分析财务风险的存在因素，并用合理科学的方法和策略来进行防范研究，才能确保房地产施工项目的顺利开发和实施，完善预算管理保障体系，加强绩效考核，全面开展房地产项目的预算分析工作，提高财务管理的预算管理，并以经济利益为目标，进一步加强财务人员的业务技能与专业知识水平，强化财务管理，为房地产企业创造更多的经济效益。

参考文献：

[1]钱来江.浅议房地产企业财务管理存在的风险及防范措施 [J].现代经济信息,2011,（19）：184-185

第12篇

Key words： real estate；financial risk；prediction；support vector machine；sensitivity

中图分类号：F293.3；F224 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2014）29-0189-02

0 引言

近几年，国家政策与经济形势不容乐观，关于房地产备受争议，出现频率最多的几个名词如“房地产泡沫”、“房地产市场崩盘”、“鬼城”等在一定程度上昭示了房地产企业在财务风险控制的迫切性以及必要性，尤其是市场激烈竞争程度增加，向房地产企业提出了高度重视公司财务的风险识别、风险预警、风险控制的要求。为此，亟待建立系统、科学的分析方法模型，准确、全面地对房地产企业财务进行风险分析，以帮助房地产企业全面把握经营过程中的风险，做出正确战略决策，从而防患于未然，最大限度地实现财务风险的降低和转移。

本文基于支持向量机提出一种房地产财务风险分析模型并通过范例证实其可行性。选取房地产上市公司的财务数据作为研究对象，从财务风险的微观层次出发，通过Person相关系数对大量影响房地产财务风险的指标进行相关性分析，筛选出具有代表性的指标，从而建立房地产企业财务风险分析指标体系；运用支持向量分类机建立财务风险预测模型，通过模型的训练及检验，达到预想效果，结合灰色关联理论进行敏感性分析，得到影响财务风险最敏感的指标。

1 风险预测及敏感性分析理论概述

1.1 相关性理论 采用Pearson相关系数检验两个指标之间的相关性，设两个随机样本为X=（x1，x2，…，xn）和Y=（y1，y2，…，yn），则两个样本相关系数为[1]

r=■ （1）

式中：|r|≥0.8时为高度相关；0.5≤|r|

1.2 支持向量分类机 支持向量机（Support Vector Machine，简称SVM）是在统计学习理论的基础上发展起来的一种新的机器学习方法[2-3]，其核心思想是通过选择的非线性映射将一个线性不可分的空间映射到一个高维的线性可分的空间。在此空间利用结构风险最小化原则构造最优分类超平面，其过程变为如下优化问题：

min J（w，ξ）=■w■w+C■ξ■ （2）

限制条件：y■w■x■+b？叟1-ξ■，ξ？叟0，i=1，2，…，n

式中：C为误差惩罚参数，则支持向量机的判决函数为

f（x）=sign■α■■y■Kx■，x+b■ （3）

式中：SV为支持向量，b*为分类阈值，Kx■，x为核函数。

1.3 灰色关联理论 灰色关联理论是一种系统科学理论，基本思想是根据序列曲线几何形状的相似程度判断关联是否紧密，曲线越接近，相应序列之间关联度就越大，反之就越小[4]，分析之前须对各序列进行无量纲化处理，然后确定关联系数和关联度。

1.4 预测分析基本步骤 ①初步选取影响房地产财务风险的指标体系；②利用Person相关系数检验两两指标之间的相关性，将高度相关的指标分为一组，并选出每组中的代表性指标，与其它不相关的指标重新组成指标体系；③利用支持向量分类机建立输入指标与输出指标之间的非线性映射关系，并进行检验，从而得到房地产财务风险预测模型；④采用灰色关联理论进行敏感性分析，得到影响财务风险最敏感的指标。

2 案例分析

本文选取2010年我国沪深证券交易所房地产行业中63家公司的财务数据作为研究对象，其中有11家ST公司和52家非ST公司，数据来源于新浪财经及和讯网。

根据房地产上市公司的财务数据，从每股指标、盈利能力、成长能力、运营能力、偿债及资本机构、现金流量六个方面出发，其中每股指标包括摊薄每股收益（X1）、每股收益-调整后（X2）、每股经营性现金流（X3）、每股资本公积金（X4）、每股未分配利润（X5），盈利能力包括总资产利润率（X6）、总资产收益率（X7）、主营业务利润率（X8）、总资产净利润率（X9）、净利润率（X10）、成本费用利润率（X11）、营业利润率（X12）、主营业务成本率（X13）、销售净利率（X14）、股本报酬率（X15）、资产报酬率（X16）、销售毛利率（X17）、三项费用比重（X18）、非主营利润比重（X19）、主营利润比重（X20）、主营业务利润（X21）、净资产收益率（X22），成长能力包括主营业务收入增长率（X23）、净资产增长率（X24）、总资产增长率（X25），营运能力包括应收账款周转率（X26）、存货周转率（X27）、总资产周转率（X28）、总资产周转天数（X29）、净资产周转率（X30）、流动资产周转率（X31）、流动资产周转天数（X32）、股东权益周转率（X33）、经营周期（X34），偿债及资本结构包括流动比率（X35）、速动比率（X36）、现金比率（X37）、利息支付倍数（X38）、股东权益比率（X39）、股东权益与固定资产比率（X40）、资本固定化比率（X41）、产权比率（X42）、资产负债率（X43）、总资产（X44），现金流量包括经营现金净流量对销售收入比率（X45）、资产的经营现金流量回报率（X46）、经营现金净流量与净利润的比率（X47）、现金流量比率（X48）考虑影响财务风险的指标共48个。

通过运用Person相关系数对指标变量进行两两相关性分析，当p=0.8时，指标间存在高度相关性，故将相关系数大于0.8的指标分为一组，选出每组中的代表性指标。相关性分析结果表明，X1、X5、X15之间，X6、X7、X9、X22之间，X10、X11、X12、X14、X18、X29、X32、X34之间，X13、X17之间，X28、X30、X31、X33之间，X36、X37之间，X39、X43之间，X46、X47、X48之间8组数据存在较强的相关性，选出每组中的代表性指标，并与其它相关性较小的指标共同组成财务风险分析的指标体系，共28个指标，详细见表1。

根据63组训练样本，每组样本有28个不相关的指标，作为输入样本，定义ST公司为-1，非ST公司为1，作为输出样本，利用支持向量机建立输入样本与输出样本之间的非线性映射关系，从而得到财务风险预测模型，并用10个样本对模型进行检验，分类准确率为90%。对2011年的20家公司进行财务风险预测，结果见表2。由表2可以看出，预测结果的准确率达85%，说明模型具有良好的预测应用效果，可以有效的预测房地产企业财务风险。

针对上述63组试验样本，采用灰色关联理论进行敏感性分析，则28个指标对财务风险的敏感性依次为资产负债率（r43=0.9467）、净资产收益率（r22=0.9432）、主营业务收益率（r8=0.9431）、主营业务成本率（r13=0.9428）、产权比率（r42=0.9402）、每股未分配利润（r5=0.939）、流动比率（r35=0.9378）、速动比率（r36=0.9338）、股东权益周转率（r33=0.9318）、资本固定化比率（r41=0.9306）、资产报酬率（r16=0.9267）、主营利润比重（r20=0.9261）、总资产增长率（r25=0.9254）、每股资本公积金（r4=0.9194）、主营业务利润（r21=0.9183）、总资产（r44=0.9178）、净资产增长率（r24=0.9092）、股东权益与固定资产比率（r23=0.9078）、存货周转率（r27=0.9021）、应收账款周转率（r26=0.8986）、每股收益-调整后（r2=0.8948）、每股经营现金流（r3=0.878）、经营现金净流量对销售收入比率（r45=0.8743）、利息支付倍数（r38=0.8603）、营业利润率（r12=0.8382）、现金流量比率（r48=0.831）。

可见，资产负债率的变化对房地产的财务风险最为敏感，将房地产企业负债率控制在合理范围对房地产企业的财务风险控制具有现实作用。

第13篇

关键词：房地产企业 财务风险管理 问题 对策 分析

我国的房地产产业的兴起可以追溯到20世纪80年代中期，虽然只有短短的20多年发展历史，但潜力却不容小觑，与其他行业相比，成长性很高。随着世界经济的快速发展，我国各个行业也都显现出欣欣向上的发展趋势，对房地产行业来说更是如此。房地产业与其他行业很大的不同在于其在资金上的密集型属性，房地产行业与一般行业相比，不仅投入资金量大、资金回收期长，而且资金变现能力差，正是因为这些特点，房地产企业在财务风险上比其他行业面临的挑战更多更大。因此，要想增强房地产企业在市场经济中整体的竞争能力，必须要对房地产整个企业的财务管理水平进行提升。但从目前房地产企业财务管理风险管理的状况来看，还存在一些亟待解决的问题。而要想解决这些问题，首先就要了解房地产企业产生财务风险的原因以及问题所在，了解了这些才能做出有针对性的防范对策。

一、房地产企业产生财务管理风险的原因

（一）负债率偏高

从相关数据统计来看，在房地产企业中，负债率偏高是很大一部分企业存在的普遍现象，有些企业在负债率上甚至超过73%，而我国房地产负债率的警戒线水平是最高则是60%。

稍微接触过房地产企业的人都应该很清楚，房地产企业要想在运营中真正运作，大量的流动资金是必不可少的支持，尤其是对于单个项目来说更加如此。在这种情境之中，在运营中过多的使用借贷资金，无疑会增大房地产企业经营的风险。如果不对资产负债率进行降低，进行合理的借贷协调措施，只会使企业在投资上的风险越来越大，随时都有可能翻船。

（二）通货紧缩政策的影响

在资金需求链接上，房地产企业比其他行业相比会长一些。房地产这种行业缺乏足够的资金是很难展开的，所以，作为金额交易最大的场所，银行自然而然地成为了房地产企业借贷上最主要也是最重要的救命稻草。但近年来，随着经济危机等的波及，通货膨胀问题越来越严重，在各种压力之下，国家财政政策做出相应的紧缩，很多房地产企业因此无法完全保证自己的资金链。蝴蝶效应同样使货币市场上的利率在不断增长，给企业的预期收益增加了很多的风险。

（三）市场经济低迷

在金融市场上，房地产企业要想获得做够的资金，融资是必不可少的工作环节。但对于上面提到的已经负债的房地产企业来说，这种方法也使得企业的负债率会进一步加大。企业对于债权人的债权保证程度在客观上有所降低，高负债率的自身情况使企业在融资渠道上贷款的进一步可能性也受到了限制。此外，从经营链条上来看，房地产企业比一般企业要长，在这种高负债率的情况下，链条风险也在不断加大，如果断裂就会出现一系列的反应，对整个国民经济都会造成无法预估的影响。

二、房地产企业在财务风险管理上的明显问题

（一）企业缺乏合理的规划，对待贷款比较随意

从对房地产企业最近几年的各种调查资料显示来看，我国房地产行业中超过一半的很少对自身的资金进行合理的规划。有些企业对这一环节甚至完全忽视，也缺乏对内外负债的估计。不断地向银行申请贷款，从侧面上来看，增加了房地产项目的投资风险。其中有三成的企业在拿到上项项目之后，对整个项目并不进行合理规划性，也很少做出相应的研究计划，一味盲目地使用，使企业在资金轻重上的使用不够明晰，给财务管理增加了不少风险。

（二）在单个项目上的负债金额普遍较大

我国房地产企业中大部分企业几乎没有或者很少有自有资金，借贷是资金最常见的来源，所以借贷金额一般相对较大。项目越大，负债成本的可能性也就会更大。另一方面来说，一些房地产项目一旦上项以后，由于自身的风险和质量管理的普遍不到位问题，在很长一段时期内，这些项目都会给房地产企业带来困扰。

（三）资本在结构上出现不当

资本结构不当，指自有资本与借人资本在企业资本总额中比例出现不恰当，这种状况会对企业收益产生很大的负面影响。在项目运作和实施过程中，房地产企业需要一定数量的资金。及时的筹集到所需资金是关系到企业生存和开发的重要因素，但从种种情况来看，我国房地产企业在这些方面的表现并不乐观，资本结构明显不当，也导致资本利用率较低。

三、房地产企业财务风险管理的对策

（一）完善房地产政策

针对我国房价上涨过快的情况，近几年国家出台了不少房地产政策。目前我国房价与销售量在多种因素的影响和调控下已经有所下降，基于这种已经改变的情况，政府同样要改变自身的政策。政府应该在加息的同时对存款准备金率进行上调，还应该对房地产政策进行完善，对信誉比较好的房地产企业，国家应该在信贷政策上给予他们一定的鼓励和支持。

（二）从细节上对财务管理风险进行控制，加强对单个项目的投资管理

房地产是一种资金密集型的行业，对于房地产企业的每一个项目来说，基本上所要投资的资产都是大量的，尤其是一些比较重大的项目，设计几个亿的资金都是最普遍的情况。所以，对每一个项目房地产企业必须进行可行性的研究，研究之后再做出决策，只有这样才能更大程度地降低房产项目上一些不必要的损失。其次，房地产企业还应该对投资组合进行合理运用，比如在写字楼的投资中尽量坚固商铺和住宅小区等的构建。只有加强对单个项目的投资管理，从细节上对财务管理风险进行控制，尽可能地区适应市场，才能真正提高房地产企业在财务管理上的抗风险能力。

（三）提高财务管理风险水平，加强银行信贷管理

作为人人皆知的资金密集型行业，房地产企业财务管理的重心工作事做好资金管理。因此，对资金进行统筹安排，合理利用，是房地产企业所必须做好的工作。房地产企业应该对资金进行统筹安排，使货币的价值有充分的发挥，使分散的资金被合理地利用起来。此外，房地产企业在财务风险管理中移动要认真地对相关帐谱认真进行深刻，对帐谱及时登记，并在有需要的时候及时和认真地清查，对出现的问题及时追查。再次，要加强银行的信贷管理，对税费体系进行完善，这样能更好地对房地产信贷风险进行分散。除此以外，房地产企业还要对金融做好防范，尽可能地避免财务风险问题。

房地产企业在运营中对财务风险的管理是绝对不可或缺的一项工作，面对当前我国房地产行业财务风险管理上的问题，只有对房地产政策进行完善，加强对单个项目的投资管理，在细节上对财务管理风险进行控制，提高财务管理风险水平，加强银行信贷管理才能降低房地产企业的财务管理风险，使房地产行业朝向更加健康的方向发展。

参考文献：

[1]戴健敏.浅谈房地产企业的财务管理[J].科技咨询导报，2011，9（16）：147-148

[2]王忠森.刍议如何加强房地产企业的财务管理[J].现代商业，2010，11（34）：19-20

[3]黄蓉.浅谈房地产企业项目开发财务管理关注重点[J].理论界，2011，7（22）：203-205

第14篇

（一）筹资风险

目前，全球化经济迅猛发展，企业筹集资金的渠道也是多样化发展的，不同的融资方式的选择，直接影响其融资成本的大小，使房地产企业存在一定的筹资风险。如何以较低的资本成本和较小的风险取得房地产企业资金的正常周转、项目开发等所需要的资本，使企业的价值最大化是房地产企业筹资活动的目的。

（二）投资风险

投资风险是指由于不确定因素的影响，导致投资项目不能达到预期效益，从而影响企业的盈利水平和偿债能力的风险。如果说筹资是起点，那么投资活动就是整个经营活动的关键点。企业在投资活动过程中，要考虑投资收益，投资风险，投资结构等因素，如何充分使用资产，以一定的资产，较小的风险取得尽可能大的产出是房地产企业投资活动的目的。

（三）资金回收风险

企业生产出来的商品能否实现销售，主要取决于资金的两个转化过程，一是从成品资金转化为结算资金的过程，另一个是由结算资金转化为货币资金的过程。这两个转化过程的时间和金额不确定性，就是资金回收风险。

二、我国房地产企业财务风险成因分析

（一）内部因素分析

（1）过度的负债融资造成资本结构的不合理

目前，我国多数房地产企业的融资方式主要是负债融资。我们发现，多数房产企业的资产负债率超过房地产行业资产负债率的警戒线70%。过度的负债使得债务资本占资本结构的比例越大，财务杠杆发挥的作用产生的利益会越大，伴随其产生的财务风险也会越大。

（2）债务期限结构不合理，造成债务到期过分集中而导致资金压力越来越重

我们发现，部分房地产企业存在同时借入多笔偿还期限差不多款项的情况，债务过分集中，使得企业的偿债压力巨大，一旦销售受阻，开发周期延长加之如果公司用负债进行的投资不能按期收回预期收益，公司必将面临无力偿还债务的风险，其结果不仅导致资金紧张，也会影响公司信誉度，甚至还可能因不能支付而导致公司倒闭。

（3）资金的投向结构不合理

我国大多数房地产企业一直倡导住宅产业化，把绝大部分资金都投向于住宅地产，而中国房地产市场实际是千变万化的，作为全球最大的城市化浪潮，中国住宅市场固然潜力很大，但同时发展也是不均衡、有限度的。所以一些房地产企业一直坚持主攻住宅，可能错过了进军商业地产的大好时机。

（4）高周转不灵，房子库存量多

企业生产出来的商品如果不能快速的实现销售，即成品资金不能顺利转化为结算资金，那么企业库存的商品就会增加，这时就会产生资金回收的风险。根据相关统计显示，目前我国房地产企业的商品房空置率较高，这说明了房子库存量多，过多的房子库存量会占压房地产企业大量的资金，也会增加企业的成本。

（二）外部因素分析

（1）市场因素的不确定加大其投资风险和资金回收风险

随着经济的全球化和一体化，市场竞争越来越激烈，企业面临的市场环境越来越复杂。如果房地产企业不能时刻关注和把握房地产市场的变动情况，识别市场变动给其带来的机会和威胁，并对其资金投资结构和销售策略等作出灵活及时的调整，那么，房地产企业不可避免地要面临市场因素的影响所带来的投资结构不当和销售策略不合理等风险。

（2）政策因素的变动给其财务活动带来的风险

①货币政策的出台或调整给其带来的筹资风险货币政策是调节经济的有利杠杆。运用货币政策对房地产企业进行调控，无疑会对房地产企业产生影响。如：2003年6月5日由央行颁布出台的“121号文件”和2004年9月银监会的《商业银行房地产贷款风险管理指引》等，这直接对企业的融资产生影响。又如：随着贷款利率的上升，企业的财务成本会直接增加，抵减了预期收益，同时也加重其债务的负担，影响企业的筹资决策，增加了企业的财务风险。②土地政策的出台加大其投资开发成本等风险土地是房地产企业进行开发投资的必要生产要素之一，国家出台的土地政策对房地产企业的影响不可忽视。如：2009年12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，该土地政策的出台，提高了开发商拿地的首付款，大大增加了房地产开发的成本，造成房地产企业资金的压力越来越大。③税收政策的出台对其税负的影响所带来的风险税收政策的出台会对房地产企业产生影响，如：营业税、城市维护建设税及教育费附加由原来的待销售发票开出以后再征收变为在预收账款环节随即征税，这使得房地产企业的税负相对提前，减少了资金的流动量。又如房地产开发企业将取得的土地使用权转让，需要征收土地增值税，这加重了开发商的成本，减少了其利润。

三、我国房地产企业的财务风险防范措施

（一）内部财务风险的防范措施

1.有条件的房地产企业继续实施或逐步建立多元化融资渠道，以达到资本结构合理化，分散风险的目的

近年来，总体上看，我国房地产企业对商业银行的依赖度有所下降，企业自筹资金和销售回款在资金来源总额中的比重上升。但还是存在部分房地产企业过度依赖商业银行的银行贷款来支撑房地产开发经营资金的需要，这势必会造成企业资金结构的不合理，同时还会降低企业的偿债能力。同时，近年来，我国有条件和实力的房地产企业逐步采用除银行贷款外的多种融资方式，如房地产基金和信托、上市、股权融资、发行债券、海外上市等。但部分房地产企业由于自身条件的限制无法采取多元化的融资渠道，只能实施比较单一的融资方式，无疑，这会加大其筹资的难度和筹资风险。而多元化的融资渠道一方面有利于资金的筹集，另一方面还有助于风险的分散。所以，有条件的房地产企业应该继续实施融资渠道的多元化；尚未有条件的房地产企业应该努力创造条件，关注国家各项宏观调控政策，抓住机遇，努力实现筹资渠道的多元化和筹资结构的合理化。

2.合理安排负债资金筹资期限的组合方式，以防范可能出现的短时间的偿债压力

企业借入资金的期限不一样，其承担的资本成本和偿还的风险也不一样。一般来说，企业借入资金的期限短，虽然企业承担的资本成本较低，但其承担的偿还风险相对大，很可能出现借款不能及时偿还的风险；而企业借入资金的期限较长，其承担的风险相对小，但其筹资成本加大。同时，如果企业存在同时借入多笔偿还期限差不多款项的情况，这难免会出现还款高峰期，造成企业还款的困难。所以，企业在筹资之前应该明确资金的用途、合理计算其投资完成的商品的销售速度和销售款项回笼速度等，合理安排负债资金筹资期限的组合方式，尽量避免出现多笔贷款同时偿还的集中性还款现象，以防范企业可能出现的短时间的偿债压力。

3.认真研究市场布局和投资结构，采用投资组合或合作开发的方式达到分散风险，优势互补的目的

在市场布局方面，房地产企业应该设立专业的调研机构，在房地产项目投资前进行科学的市场调研工作，从根本上认识和把握房地产市场对企业发展的机遇和挑战；同时还要深入了解和分析有关城市的市场需求和供给，随时把握不同购房群体的的需求、收入水平、消费偏好、市场容量等选择适合自身发展的城市投资，有条件的企业还可以进驻境外房地产市场。在投资结构选择方面，房地产企业应该结合市场的调查分析和国家有关的宏观调控政策规定等确定投资的方向。如：随着国家对旅游、文化、养老服务等产业的支持，有条件的企业可以探索旅游地产、养老地产、商业地产等业态投资。在采取投资组合或合作开发方面，房地产企业可以采用投资组合或企业之间的合作开发的方式进行项目的投资，如：在开发专业住宅商品的同时可以一并进军商业地产等具有不同结构、层次的需求。具有不同竞争优势的A房地产企业与B房地产企业间采取合作的方式，利用不同类型的房地产实现不同投资之间的补充融合达到分散、降低风险，优势互补、合作共赢的目的。

4.实施高周转营销策略，实现成品资金向结算资金的快速转化，降低库存压力

房地产的开发周期长，周转缓慢，为最终实现房地产企业快速的回笼资金，有条件的企业可以实施高周转的营销策略，即进入开发前的市场调研，事先的规划设计，合理设置投资结构，拿地后的快速开工，缩短开发建设周期，实现开发出来的商品快速的销售。房地产企业可以通过选择恰当的销售时机，采用更多的销售渠道，创新营销模式，加大项目营销力度，合理的广告策略、提供完善的售后服务等制定有效的销售政策，以实现成品资金向结算资金的转化。

（二）外部财务风险的防范措施

对于房地产企业来说，相对于内部因素，其生产经营的外部因素的不确定性更大，因此时刻关注企业所面临的外部环境，分析识别市场、政策等变动所存在的机会和蕴含的风险显得极其重要，这样可以帮助房地产企业对此做出灵活反应，调整筹资、投资、销售、收款等策略，降低财务风险、促进销售，加快资金的周转，实现资金的快速回笼。

四、总结

第15篇

一、房地产企业的财务现状分析

目前，在我国证券市场上市的房地产公司共有146家，本文在研究过程中以房地产两大龙头企业－万科地产和保利地产为例，以2010－2014年的财务数据为依据，进行财务分析．选择这两家企业的原因是它们资产规模大，具有一定的代表性，并且上市时间较早，获取数据相对容易。

1、企业盈利能力分析

盈利能力是指企业获取利润的能力。盈利能力的大小是企业利润相对于一定资源的投放和一定的收入而言的。主要用净资产收益率、营业收入毛利率作为评价指标。净资产收益率，指净利润与平均净资产的比率，通常选择净资产收益率大于20%的公司进行投资。营业收入毛利率，用以衡量企业营业收入的收益水平。通过该指标的对比，反映企业在同行业中的地位和产品定位及成本控制问题。在选择投资时，同样也有一个20%的指标作为参考。2010－2014年万科和保利的营业收入毛利率基本维持稳定，但净资产收益率在2014年大幅下降，说明2014年企业获利能力较差。同时，企业的营业收入毛利率基本维持稳定，说明地产市场的价格没有太大变化，但企业净资产收益率大幅下降，说明市场交易量大幅缩水，消费者存观望态度，市场份额减少。

2、企业营运能力分析

企业营运能力，主要指对企业的资金周转状况，企业营运资产的效率主要指资产的周转率或周转速度。资金周转得越快，说明资金利用效率越高，企业的经营管理水平越好。一般来说，企业的总资产周转率、应收账款周转率、存货周转率可以反映公司的营运能力。数值越大，代表资产周转速度越快。万科和保利公司2010－2013年相关资产周转率均保持基本稳定，2014年显著下降，说明企业2014年度资产周转速度减慢，尤其存货周转率下降，说明房产市场降温，存观望心态人群上升。

3、企业偿债能力分析

企业的偿债能力是指企业对到期债务的清偿能力，包括短期内对到期债务的现实偿付能力和对未来债务预期的偿付能力。企业能否偿还债务，是企业能否继续生存和发展的关键。通常，流动比率、速动比率越大，表明企业的短期偿债能力越强。2010－2014年第三季度，企业流动比率逐渐下降，速动比率略下降，表明企业短期偿债能力下降，资产负债率和产权比率2010－2013基本维持稳定，但2014年却明显提高，地产行业本身就是一个高资产负债率的行业，万科和保利2014年的资产负债率已达到80%以上，产权比率也在提高，同时企业流动比率和速动比率均略有下降，表明企业整体偿债能力下降。

4、企业成长能力分析

企业成长能力是指企业未来生产经营活动发展趋势与发展潜能，用以衡量企业通过逐年收益增加或其他融资方式获取资金扩大经营的能力。2014年行业平均的总资产增长率为36.41%，万科和保利都略低于行业平均水平，2014年万科的利润增长率为负值，总资产增长率也大幅下降，表明2014年企业增长缓慢。但是鉴于两家企业均是大企业，资产规模较大，因此三项增长率降低应是正常现象，这也从侧面反映出国家在2013年强力调控房地产市场之后，对地产企业的影响，同时也说明中国的地产企业和地产市场正逐步走向规范化。

二、存在的风险