房地产开发市场规模范文

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第1篇

第一，房地产增量市场是个寡头垄断市场。房地产开发市场中，土地是其中最重要的投入要素，对房地产开发具有基础性的主导作用。土地的供给受国家土地制度和统一规划的影响。国家作为城市土地的所有者和管理者，不但在土地出让方面拥有垄断权，而且将城市国土与住房建设的规划、土地开发进度的控制等作为宏观调控的重要手段从而影响这些要素的供给。同时，房与地的不可分割性以及房地产开发的区域性，决定了房地产开发商在增量市场中的垄断性地位：购买者虽然可以选择购买其他房地产商的住房，但是受地理位置、户型条件等限制，使得购买者往往缺乏普通商品市场上存在的大量替代品。房地产商和购买者在市场中的这种不平等地位，使得购买者处于劣势地位，缺乏价格的谈判能力，价格机制出现失灵。

第二，房地产存量市场是一个垄断竞争市场。与增量市场有所不同，存量市场中的房主和购买者都是大量而分散的，因而存量市场中竞争性更强一些，属于经济学理论中的垄断竞争市场。在这样的市场类型中有许多产品提供者，生产和销售有差别的同种住房商品。垄断竞争市场的竞争程度较大，垄断程度较小，因而市场价格机制基本上还是有效的。

第三，房地产增量市场与存量市场间存在平衡。在房地产市场中，购房者的需求在购买新房和购买旧房之间，存在着一种替代关系：当新房价格较高时，购房者将转向购买旧房；当新房价格较低时，则有相应的购房者从存量市场，转向增量市场即购买新房。因此，尽管房地产增量市场是一个垄断性市场，开发商在价格决定中并不能任意定价，要受到房地产存量市场中竞争力量和市场价格机制的制约。房地产增量市场与存量市场之间的这种替代机制和价格平衡机制，使得房地产增量市场的能够实现一种较为有效的状态，避免价格长久偏离市场有效价格。

第四，市场的房价不是房地产增量市场决定，而是由房地产存量市场决定的。由于住房的使用年限较长，因而在一般情况下，房地产市场的构成中，增量市场相对于存量市场来说，往往所占比例较小，存量市场是市场交易的主导。以美国为例，房地产的市场交易中，二手房与新房的交易比例平均为3.22∶1。事实上，房地产市场越是成熟的国家或地区，存量市场的交易比重就越大。存量市场的发展和活跃能够为增量市场提供流动性的需求。因而，在一个存量市场主导的房地产市场中，新建住房的增量市场价格，并不由土地价格、建筑成本等“成本加成”的方式来决定。

我国的房地产市场结构不同于上述一般情况下的增存量市场之间的关系。尽管住房存量很大，但我国房地产的存量市场却没有得到相应的发展。目前，我国各主要城市存量住房上市交易量均不足住房保有量的1%，而在成熟市场国家，该比例一般在10%～15%左右。存量住房供应不足，市场的发育就会处于弱势地位，由房地产成片开发模式形成的商品房在房地产市场中占据了主导地位，成为房地产市场的主要部门，也成为居民消费和政府包括宏观调控在内的主要关注点。

存量市场的不发达，会迫使大量需求投向增量市场，加大增量市场的压力。在成熟市场经济中，房地产的主要交易是在存量市场中完成，即一部分“以旧换新”的梯度消费者在增量市场购买新房，而大部分人则是在存量市场中实现购买需求，实现房屋资产的流动和住房状况的转变。但是，由于我国存量房屋市场容量很小，使得大量的房地产需求不得不通过增量市场来实现。由于增量市场对整个房地产市场的交易和价格的主导，存量的房产在增量房产价格攀升的同时，也被带动着自然升值。

可以看出，由于存量市场规模小而增量市场规模大，使得我国的房地产由增量市场所主导，而存量市场缺乏对增量市场的价格平衡与制约机制。一方面房地产商在增量市场中具有垄断力量，使得在价格的决定中房地产商获得垄断利润；另一方面由于缺少存量市场的“蓄水池”作用机制，增量市场也更容易出现波动，价格容易被利益集团合谋来控制和影响，出现持续地快速上升而宏观调控失灵。与此同时，大量存量住房的作用没有得到有效发挥，降低了既有资源的配置效率。因此，我国房地产市场中，存量市场和增量市场发展不均衡是造成房地产结构性问题的深层次原因之一。

第2篇

一、新区房地产开发市场的主要特点

(一)房地产开发规模快速扩张。目前，新区房地产开发市场在过去理性降温的基础上，逐步呈现商家增多、开发面积增大、投资总额增加的趋势。年，落户新区的房地产开发商仅3家，投资额不足900万元，施工面积不足18000平方米。年，在县委、县政府大力优化经济环境，强势推进招商引资的政策推动下，开发商增加到5家，投资额4230万元，施工面积升至78600平方米，市场规模显著提升。截止今年6月，在新区投资的房地产开发商达到9家，计划投资额54548万元，已完成投资10290万元，施工面积达到348731平方米。其中，仅迅邦置业一家就完成投资2570万元。据统计，目前全县房地产开发投资总额占全县固定资产投资总额的比例由年的1.6％上升到7.86％，占全县GDP总量的比例由年的0.39%上升到4.27%（具体情况见下表）。

(二)商品房销售形势火爆。经历年的回落后，近两年由于开发商的市场炒作和居民购房需求的增加，新区商品房销售大幅升温。年，新区竣工商品房548套，成交出售574套；今年元至6月，竣工商品房489套，成交出售626套，出现了商品房市场“供小于求”的现象。—年新区商品房供求关系见下表：

新区商品房供求关系

(三)商品房价格迅速攀升。城市化进程加快，居民生活水平提高，购买力增强，以及土地等中间成本的增加，推动了新区房价的大幅上涨。目前，新区的房价已全线突破千元大关，且平均房价高于市其他县市区。

(四)房地产开发档次不断提高。目前我县房地产开发已经由过去本土建筑企业的小型开发，发展到大集团企业的规模开发。如伟星房产由浙江伟星集团巨资打造，前后三期工程，计划总投资2亿元，一期工程已全面竣工，二期工程正在建设；年初由武汉迅邦集团投资建设的“凤凰花园”，成为我县第一批“豪华电梯商品房”。同时，各房地产开发企业在小区建设中，十分注重自然景观及人文氛围，建成了一批面积不大功能全、房价适当品质优、占地不多环境美的花园小区，房地产开发质量得到显著提升。

(五)对消费及相关产业的拉动作用明显。新区房地产开发市场的活跃，促进了我县商品流通领域的快速增长。年，我县社会消费品零售总额342779万元，同比增长13.6%；今年上半年，全县社会消费品零售总额达到185907万元，同比增长13.9%。受房地产市场的带动，建筑材料、装饰、家居产品等相关行业发展迅速，各类建筑材料价格一路上扬。据统计，我县年6月CPI达到了3.5％，不仅超过了国家的平均水平，而且到达了国际警戒线。

二、新区房地产业快速发展的原因分析

(一)地方经济的发展，为新区房地产业快速发展提供了平台。近三年来，县委、县政府全面推进“工业兴县”战略，工商经济发展速度加快，汽车零部件、塑料新材、纺织、生化医药等支柱产业进一步壮大，全县经济社会呈现持续健康发展的良好势头。年，全县实现地区生产总值56.2亿元，年均递增8%；完成财政收入3.53亿元，年均递增10.9%；全社会固定资产投资达到13.3亿元，年均递增7.1%，全县人均GDP5515元，城镇居民可支配收入8545.82元。县域经济的迅猛发展，居民可支配收入水平的提升，为房地产市场的发展提供了良好的发展平台。

(二)政策的引导，为新区房地产业的快速发展创造了空间。近几年来，县委、县政府着力优化经济发展环境，加大招商引资力度，吸引了一批省内外知名房地产企业进入。同时，国家对单位集资建房的叫停，以及对商品房开发系列优惠政策的出台，引导居民在住房上加大投资力度，出现了预购现房与期房同步上升的现象，很大程度上加速了房地产开发的进程，致使房地产开发商投入不断增加，建设规模不断扩大。

(三)管理的规范，为新区房地产开发快速发展奠定了基础。目前，我县房地产市场宏观调控和管理机制已基本健全，房地产市场管理体系已初步形成，为合理配置房地产资源，加强房地产开发过程中的规范化管理打下了良好基础。

三、目前新区房地产开发市场存在的主要问题

(一)规划执行随意性较大，商品房定位过高。县委、县政府在新区建设规划中，对区内功能划分有明确的规定。但受房地产业高利润驱使，投资商在新区置地后，多数首先投入商品房开发，致使商品房开发成为目前新区的主要建设项目，不按功能规划建设的现象比较突出，在一定程度上降低了规划的严肃性。同时，由于房地产开发商过于追求利润最大化，加上职能部门调控手段较弱，致使新区商品房开发定位过高，“大户型”、“豪华型”趋势日益明显，真正按国家标准开发的经济适用房所占比例微乎其微，不能满足大多数群众的消费需求，普通居民购房压力越来越大。

(二)开发商垄断定价，炒房现象升温。调查中一位开发商表示，楼盘开发建筑成本仅占房价的25％，开发商可获40％的利润，其余35％的利润被政府相关职能部门层层剥离。由于中间成本高，房地产开发商为提高利润，联合对商品房进行垄断定价。目前，我县房地产市场价格在很大程度上由少数开发商操纵，市场无法用供求关系衡量。同时，房地产市场价格的不断上升，使居民产生“买房可以增值”的心理，把积累资金大量投入购房，参与“炒房”，也在一定程度上影响了新区房地产市场秩序。

(三)住房产权制度不健全，中介服务体系有待完善。目前，居民在新区购买住房一般只可获得房屋所有权证，不能发放土地使用权证，对房屋上市交易、办理抵押贷款等方面带来一定困难。同时，房屋买卖、租赁等中介服务比较滞后，正规中介服务机构数量不多，规模不大，发展速度明显落后于房地产开发的速度，潜伏在房地产市场背后的矛盾与问题不断积聚。

四、进一步规范新区房地产业发展的几点建议

(一)科学规划，推动房地产有序开发。年，国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，明确要求各级地方人民政府要对本地区房地产开发合理规划，科学建设，适度消费，发展节能、省地、环保型建筑。我县新区经过近几年的建设，现已基本成型，区位功能比较齐全，对房地产开发企业的吸引力日益增强。当前，规划部门要加强新区房地产建设的统一规划，减少重复性、浪费性投资建设，扩大经济适用房的开发比例，提高城市整体功能和建设水平。

第3篇

关键词：房地产；开发企业；战略发展

我国的房地产开发企业正处在这样一个挑战与机遇并存、发展与制约共生同在的历史时刻。虽然，从2010年到2011年两年之间国家出台多种严厉的调控政策，2012年针对房地产行业的宏观调控似乎还远未结束，但2011年我国房地产开发投资额仍达到了61740亿元，比2010年增长27.9%，房屋施工面积507959万平方米，比2010年增长25.3%。在房地产行业结构和利益分配格局发生重大改变的今天，正确分析企业内外部环境从而制定适合自身的发展战略并加以实施，才有可能使房地产开发企业生存、发展、壮大。

一、房地产开发市场发展前景

据联合国研究数据显示，发达国家在经济起飞期都存在一个房地产快速增长期，时间大约为20-30年。目前中国的房地产正处于发达国家所经历的房地产业高速发展期。

据国家统计局统计数据：2011年，我国人均GDP达到35083元，扣除价格因素，比2002年增长1.4倍，年均增长10.1%。按照平均汇率折算，我国人均GDP由2002年的1135美元上升至2011年的5432美元。2010-2020年，经济增长相对“十一五”期间有所放缓，但仍将保持在7%左右。预计2030年左右中国人均GDP将达到8000-10000美元，实现翻两番的目标，这些数据说明了我国房地产业仍将保持20年左右的快速发展阶段。

二、房地产开发企业战略发展的竞争环境分析

政府、银行对于土地及资金的紧缩增大了房地产企业的生存压力，企业对于优质人力资源、高资质施工企业等资源竞争激烈。

在国家政策引导下，住宅的市场供给结构出现层级划分，保障性住房比重加大，住建部2012年1-5月全国保障性住房统计数据。前5月，全国已新开工保障性安居工程346万套，开工率为46.4%，基本建成206万套，竣工率为59.5%。完成投资3895亿元。由此将引起房地产企业改变原来的单一商品房开发的经营模式，保障性住房开发成为房地产市场竞争的一部分。

房地产行业作为一个资金密集型行业，土地出让方式变化，银行放贷紧缩，市场不活跃使得资金流转周期变长，多种因素下使得进入房地产业的资金门槛日益提高。但对于资金充裕的外行业企业或外资进入的技术门槛较低，在房地产较高的投资回报率下，不同渠道目前仍存在大量伺机进入者；

从替代产品而言，新商品房的几类替代品中保障性住房及活跃的二手房市场将对新建商品房产生巨大的替代作用，大城市内的租赁市场份额将会逐渐增大，新建商品房市场空间将被压缩，房地产开发企业竞争强度加大。

房地产业现有竞争非常激烈，市场集中度正逐步提高，未来市场竞争将分化为两级企业内部的竞争，一部分为大企业间竞争，主要提高自己的市场份额，形成更高的市场控制力为目标；两一部分是小企业间优胜劣汰的竞争，这些企业竞争以求得生存为目标。

三、房地产开发企业发展战略定位及支撑体系改善建议

1.发展战略定位

（1）盈利模式。房产开发型主要是指通过房产建设开发及销售回收投资的盈利模式，物业设计和成本控制环节对利润有较大影响。首期投入较大，项目中期逐渐实现资金平衡，项目后期会有大量现金流入，其建筑规划、成本控制、市场研究、销售控制是核心能力，是当前内地房地产企业主要的运作模式，随着市场的发展，这种模式会更趋专业化。

（2）产品定位。对于房地产行业住宅产品，其产品种类已经有中低档住宅、高档住宅、别墅、经济适用房等数种，不同类型产品的市场吸引力也是截然不同的。一般来讲，一类产品的市场吸引力可以用市场规模（销售额）、市场成长性（销售额增长率）、盈利性（盈利能力）和市场竞争程度（平均售价的累计增长率）来度量。

根据不同的评价指标对住宅细分产品市场吸引力影响程度的不同，可以分别对其设置不同的权重，综合考虑以上对几种主要的住宅细分产品的定性分析，并参考加权平均后的打分结果来看，中档住宅市场吸引力水平最高，是住宅产品中应重点考虑投入的对象；高档公寓赢利性较好，可以适当投入；别墅和低档住宅应谨慎考虑进入。

（3）区域定位：房地产行业发展区域目前主要集中在我国东部地区的环渤海经济圈、长三角经济圈和珠三角经济圈，这些地区的投资占全国77.48%的份额。

一般来讲，一个城市的吸引力水平是指一个城市吸引新的房地产开发商来开展业务的程度。而决定一个城市吸引力水平的城市定位评价指标体系可以分解为四个方面的因素：城市竞争力、市场规模、市场潜力和市场风险。综合这四个因素的得分，再经过加权平均后，可得到每个拟评价城市的总分，加总分由高到低排序后，得分高者即为可优先选择的区域。

2.发展战略支撑体系改善

（1）改善组织。组织结构的设计思路应该是以战略为导向，结合企业所采取的经营模式和发展阶段，选择适合企业自身特点的组织结构。组织结构调整方向是设立相关部门等职能工作。组织管理首先应进行组织结构调整，对部门职责和岗位职责重新进行更为清晰的界定。

（2）改善流程。根据战略发展规划，应建立与战略、组织、人力资源发展相适应的运营流程体系。应以战略管理流程为核心，形成投资决策管理、人力资源管理、计划预算管理、规划设计管理、建筑施工管理和销售管理六个核心管理流程，这是房地产企业管理体系建立的重要保障。

（3）改善人力资源管理体系。人力资源规划的重点在于设计能够适应战略发展的人才结构，为新业务的发展构建人力资源平台。根据战略规划，人才结构需要进行调整。作为战略的基本支撑，开发企业需要建立相对完善的人力资源管理体系。

参考文献：

[1]王 康 张所地：基于核心能力树的房地产企业战略管理分析[J].中国市场，2011，（36）.

第4篇

关键词:房地产;需求与供给;联立方程组模型

一、 引言

从综合实力看上海是中国最重要的城市之一,上海的发展速度也呈现比其他城市地区更快的趋势,作为我国经济发展火车头之一,上海市的经济发展是有目共睹的。而上海市房地产作为上海市国民经济的重要组成部分正发挥其应有的作用,且正日趋完善。近年来,上海市住房市场发展迅猛、成绩显著,较好地满足了广大城镇居民的住房消费需求。2008年上海市城镇居民人均住房建筑面积为6.5平方米,比2007年提高0.5平方米。居民的居住条件得到进一步改善。从市场层次来看,住宅增量市场规模持续扩大,总体是仍呈现供小于求的局面,房价也在节节攀升;而住房存量市场在政府政策大力支持的背景下,也取得了初步的成果,交易量逐步放大、价格逐步回归真实价值。

当前房地产开发的快速发展,是由市场需求的快速增长所推动的。房地产需求由三种类型构成,一是居住需求,购买的目的是自己居住;二是投资需求,购买的目的是为了出租;三是投机需求,购买的目的是通过房地产的价格上涨套现获利。这三种需求虽然都对房地产开发市场产生推动作用,但对房地产市场健康发展的影响是不同的。如果投资和投机需求增长过快,比重过大,房地产开发的发展将具有更多的泡沫和虚拟成份。本文利用995年到2008年的数据建立商品房供求联立方程组模型,对上海市住宅市场供给需求关系等内容进行分析研究,并对近几年的供求平衡的偏离程度进行分析。建立的供求模型是以商品房的供求为例的。一般来讲,影响房地产需求变化的因素较多,主要有:房地产价格、国民收入水平、城市人口、城市化水平、经济政策、预期等,而本文主要考虑

国民收入以及价格对需求的影响。影响房地产供给变化的因素也有很多,本文主要是考虑上期房地产需求以及价格、房产投资对供给的影响。

二、模型设计

.模型结构

建立一个能反映房地产供求关系的计量经济联立方程模型,共选取了2个内生变量、个滞后变量和3个外生变量,变量之间的关系如图所示。

2.模型变量说明

根据图中具体的经济关系,并充分考虑图中各变量历史资料的可获取、确定模型的变量。

内生变量

y――商品房本年销售面积;单位:万平方米

y2――商品房本年施工面积;单位:万平方米

根据数据的可获取性,采用商品房本年销售面积来表示市场需求。用每年施工面积来表示市场供给量。

2内生滞后变量

y-――商品房本年销售面积前一期值;单位:亿元

由经验可得知前一期市场需求会影响房产市场供给。

3外生变量

x――商品房本年销售价格;单位:元/平方米

x2――房地产企业的总投资;单位:亿元

x3――居民消费水平;单位:元/人

图模型结构图

3.模型结构方程式

根据图,构造模型的结构式如下:

y=c)*logx)+c2)*x3 [Y]

y2=c3)*x+c4)*x2+C5)*y-)[Y] 2

方程反映房地产市场需求的形成,它与销售价格以及居民消费水平有关。

方程2反映房地产市场供给的形成,它与销售价格、房地产市场投资额以及前一期房地产市场需求有关。

三、模型的参数估计及检验

.数据来源

本模型参数估计采用时间序列数据,数据均来自2009年《福建省统计年鉴》,样本区间为995～2008年。数据处理与模型计算采用的是Excel2003和Eviews5.0软件。

2.参数估计

利用EVIEW5.0,选择2二阶段最小二乘法) ,可得到以下结果:

ystem: Y0

Estimation Method:wo-tage east quares

Date: 06/6/0ime: 23:00

ample: 996 2008

Included observations: 3

otal system balanced) observations 26

y=-8.33696*logx)+ 0.99599*x3

y2= 0.576469*x+5.03322*x2-2.75973 *y-)

3.模型检验

本模型估计出来的参数所反映的经济意义与经济理论和实践相符;在0.05显著性水平下本模型各方程均能通过显著性检验;各方程的拟合优度均大于0.64;估计参数在0.05显著性水平下能够通过参数的显著性检验。上述结论表明,本模型的参数估计结果在经济意义和统计意义上均具有一定的可信度。

四、历史模拟和事后预测

.内生变量历史值与模拟值

为了检验模型用于模拟分析的可靠性,本文运用上述模型对样本期数据进行模拟,并进行事后预测,通过计算内生变量995~2008年模拟值与实际值的相对误 差来考察模型的预测能力。计算结果见表。根据表的数据显示,绝大部分误差均小于5%,模拟效果良好。其中Y2的模拟误差相对于Y来说较好。

表2内生变量模拟值及相对误差表

2.模型模拟表

对由联立方程组模型算出来的模拟值与实际值进行比较,比较的结果如图2和图3所示。

由图2、3 可知,不管是商品房销售面积还是还是商品房施工面积,其实际值与模拟值还是比较拟合的,可见模型的有效性。

图2实际商品房销售面积波动和模拟商品房销售面积波动比较

图3实际商品房施工面积波动和模拟商品房施工面积波动比较

五、结论

上海住房消费需求处于数量和质量并重发展的阶段, 从分析的结果看, 上海市对住房消费存在着很大的需求空间。当然, 这样的预测是基于正常的发展情况, 而且较为粗略。同时住宅需求不仅受到住宅发展阶段的影响, 还有很多其他影响因素, 比如,宏观经济情况、 政策因素、 住房消费价格, 以及人们消费观念的转变等等。需要特别指出的是, 近几年上海市房地产价格上涨幅度很大, 上海商品房平均销售价格从995年的每平方米2572.00元上升到2008年的每平方米8255.00元, 涨幅达到22%。而且这仅是整个上海市的平均销售价格, 目前中心城区的商品住宅平均售价过万已经不足为奇,很多学者和实业界都对上海市房地产是否存在泡沫进行了热烈的讨论。这里我认为,从住房发展阶段角度来讲,上海市房地产存在很大的需求,但由成本推进、 需求拉动、房产投机等因素导致的高房价形成这样一个局面:一方面存在大量的房地产供给,另一方面存在大量的住房消费需求, 确切地说应该是缺乏支付能力的需要,结果虽然居民存在住宅需要, 但普通居民对过高的房价只能望尘莫及。不管怎样, 一个地区房地产持久发展的最根本动力还是经济的发展、 社会的进步, 以及由此产生的人们对住房消费的真实的需求。

参考文献:

[1] 上海市统计局 上海统计年鉴[M] 2009

[2] 李子奈.计量经济学[M]北京:高等教育出版社 2000.

[3] 张晓峒.eviews使用指南与案例数据[M] 天津:南开大学出版社,2007

[4] 复旦大学产业经济研究所.上海房地产波动研究一定量研究报告[R].上海: 复且大学管理学院,2003.

[5] 王全民.房地产经济学[M]辽宁:东北财经大学出版社,2002

第5篇

【关键词】房地产档案 数字化 信息共享 管理

一、引言

近年来，随着房地产开发市场规模的迅速壮大，房地产档案管理工作逐渐成为影响房地产实现动态、科学、系统化管理的重要因素。基于现代的计算机技术、数据库技术和互联网技术构建数字化的房地产档案管理系统，将房地产信息采集、信息存储、信息传输和管理实现自动化管理，已经成为房地产行业和计算机行业研究的热点，也是房地产档案信息管理和共享的发展趋势[1]。本文基于笔者多年的房地产档案数字化管理建设经验，详细的分析房地产档案数字化管理系统构建的要点，阐述房地产档案数字化管理的重要意义。

二、房地产档案数字化管理系统构建

（一）制定房地产档案管理信息化规范

房地产档案数字化管理系统建立过程中，实施信息化规范工作非常重要。不同的省份、地市在实施房地产开发过程中，尽管已经参考国家的房地产开发档案管理规范，但是由于关注细节不同，也会存在很大的差异[2]。因此，各省份应当积极的贯彻落实国家房地产档案信息化管理规范，详细地学习每类业务的归档范围、文件材料的规格、保存的年限、鉴定销毁制度，同时在工作过程中，不断的进行创新研究，学习计算机管理技术，了解房地产测绘、法律等相关知识，确保在每一类房地产业务处理过程中都能够熟练掌握操作规程和技巧，以避免导致房地产档案在实施信息化规范过程出现错误，造成工作进展缓慢，甚至出现返工。

（二）完善房地产档案信息

由于房地产档案保存的时间长，处于一个流动的状态，因此房地产档案管理系统也需要处于动态的存储状态，以便能够实时的补充、完善房地产档案信息，确保房地产档案管理内容的正确性、完整性。完善房地产档案信息包括的内容很多，比如开发设计商品房预售管理系统，管理预售许可信息及预售资金，防止房地产项目成为烂尾项目；构建住房保障系统，确保房地产信息能够实现科学化、规范化、标准化管理；构建商品房维修管理系统，实现房产实施状态的更新，保证房产使用的唯一性、准确性[3]。这些子系统都可以为房地产档案数字管理提供基础的资料，以便能够更加及时的同步信息，保证房地产档案管理系统的数据一致性和完整性，更好的实现房地产档案的动态管理。

（三）加强软硬件资源建设

构建一个完善的房地产档案数字化管理系统，需要投入巨大的人力、物力和财力，因此需要认真分析自身房地产档案管理现状，结合自身的需求，开发一个功能完善的分布式的房地产档案数字化管理系统。开发系统之后，需要购买网络服务器、数据库服务器、防火墙服务器、计算机终端，同时部署一个标准化的房地产档案管理系统运行机房，配备防尘器、防雷器、空调、消防器材等设备，以便保证房地产档案数字化管理系统运行环境的温湿度、消防安全等，并且部署配置一个健全的、易于扩展的局域网，甚至广域网，以便能够使得人们在外界进入系统进行访问，实现房地产档案管理信息的共享性。

三、房地产档案数字化管理意义

（一）图文结合，形象化管理房地产档案

房地产档案管理系统中，存储房地产档案的相关户型图，甚至可以保存房产信息的实景图，也即是拍摄的全景照片等，这些档案均可通过电子输入设备输入到房地产档案管理系统中，并且可以使用相关的数据采集器，将房地产档案信息进行实时更新，图文结合，更加形象化、直观化的管理房地产档案，实现以图管房、以房管档的数字化管理模式，更加有利于房产的交易、买卖等工作。

（二）共享房地产档案信息

目前，人类社会已经快速进入信息化共享时代，因此房地产档案信息在获得许可的情况下，可以通过房地产档案数字化管理系统进行共享，这样可以很方便的为房地产业主查询相关的房地产信息，比如只需要在房地产档案管理系统输入业主的身份证号，即可全面获得房产的自然状况，所有人的相关信息，房屋的使用年限，房屋的现行状态等，并且可以方便地查阅房屋变迁状态，给业主或者政府机关查阅信息时提供快速、准确的服务。

（三）模糊化检索，提升信息获取效率

随着分布式管理技术的高速发展，房地产档案管理系统在查询过程中可以更加方便的实现模糊智能化检索功能。由于房产业主或者政府监管部门需要查询一类房地产档案管理信息时，同时又无法获取清晰的关键词，可以利用模糊智能查询的功能，有效的提升房地产档案检索的效率，并且快速提升房地产信息获取效率。同时能够更好的保证房地产档案管理的准确性、完整性，确保政府能够更加快速地实现房地产行业宏观调控策略，确保房地产市场能够健康发展。

四、结束语

随着我国房地产项目的增多，房产数量急剧上升，房地产档案项目管理日趋复杂，并且房地产档案管理关系到人民群众的切身利益，尤其是在新时期，房产价值不菲，房地产档案管理工作也变得更加重要。计算机技术、数据库技术和互联网技术的发展为房地产档案数字化管理系统的实现提供了重要的技术支撑，实现了房地产档案数字化管理大幅度的提高房地产档案管理的效率和信息共享性。

参考文献：

[1] 王斌. 计算机技术在房产档案数字化管理中的几点思考[J]. 硅谷. 2011， 23（03）：11-12.

[2] 王国英. 试论如何实现档案管理的数字化[J]. 企业技术开发. 2010， 22（23）：21-22.

第6篇

从2009年开始，在中国排名前二十的住宅开发商，80%都开始做商业地产，突然之间这个领域就变得十分拥挤。在城市升级改造，国民经济向好，居民消费能力提高，政策利好等多重因素影响下，商业地产渐入佳境。

随着国内一二线城市商业地产市场的逐步饱和，其周边具备稳定消费群体、较快发展速度和便利交通条件的三线甚至四线城市将迅速成为各路资本抢占的新高地。

住宅的“挤出效应”

2011年，中国城市化率达到46.9%，对比世界上其他国家，一般在这个水平，城市化的进程会开始放缓。纯粹靠住宅地产盈利的模式将越过顶峰，呈现一个缓慢下降的趋势，利润空间包括拿地的机会都开始减少。

自去年九月，北京、上海住宅的交易量和商铺的交易量开始发生明显变化，商铺的交易量开始高于住宅的交易量，这也从侧面印证了住宅市场的挤出效应，这种趋势在未来将更加明显。另一方面，从09年开始，中国的社会零售品总额的增长率一直保持在15%到20%之间，消费开始真正成为拉动经济的主力之一。

一位业内人士指出，“这个时候对商业的渴求就特别多。现在可以这么说，政府的调控在某种意义上来讲，把大量的资本包括人才从住宅地产被迫地挤到了商业地产领域。”

在众多业内人士看来看来，中国已经摆脱了以住宅为核心的黄金十年，随着人民收入水平的提高，消费品行业可能会占有一个更重要的因素，消费升级带来商业物业的升级，会提供很多的机会。

很多房地产公司也开始关注到这个现象。随着批地成本高企，非商业地产背景像万达或者说像金地转向商业地产领域。2011年9月，金地公司成立了商业地产公司，从一个纯粹的住宅地产转为一个综合性的，同时涉及商业地产领域的公司。万科等大型房地产公司，包括大量的零售公司，已经或即将进入商业地产领域，趋势不可逆转。

2011年第三季度，远洋地产以每平方米22136元单价在北京CBD拿地，保利地产和融创中国合作以每平方米9344元单价在天津获得商业地块，龙湖地产在上海虹桥获得商服地块的单价也达到了8080元每平米。商业地产进入战国时代，竞争非常地激烈。

城镇化助推

根据国际物业公司DTZ戴德梁行界定，商业地产专指用于商业服务业经营性物业，包括批发、零售、餐饮、娱乐、休闲、教育、展示、生活配套服务等多种业态。商业地产发展依赖于商家的经营，而商家经营潜力通常取决于消费市场规模。

国务院发展研究中心预测，未来10年中国城镇化率的年均增长率约在0.8%-1%，到2020年，中国城镇化率将预计在55%-56%，城市人口将达7.5亿-8亿，中国将由农业人口占多数的社会转变为城镇人口占多数的城市型社会。中国城市人口每提高1%，可拉动GDP增长1.5%。在未来十年，中国城镇化率年均提高约0.9%，每年新增城市人口1300-1800万，这将直接拉动中国消费市场。

按照西方商业业态的发展规律与人均GDP的理论关系，当一个国家和地区的GDP低于1100美元时，商业处于与农业经济相匹配的原始状态，业态主要有集贸市场、庙会、地摊；当人均GDP在1100美元到2000美元之间时，商业形态出现第一次升级，商业街、批发市场等传统商业出现；当人均GDP在2000到4400美元之间时，为适应城市的发展，百货商城、超市、专卖店、精品店等多样化、规模化的现代商业应运而生；当人均GDP高于4400美元时，大型购物中心、城市综合体、文化创意地产、旅游地产、仓储物流等综合商业开始涌现。

为引导以住宅开发商为重点的房地产用地供应向住宅、商服均衡发展方式转变，引导社会投资向商业、服务业转移，北京、广州等地2011年以来都加大了商服用地的供地力度。以北京为例，2011年商服用地的计划供应量猛增至550公顷，比2010年的实际供应量多出130公顷。另一方面，随着人口也会进一步地激增，以及高铁等基础设施建设的高速发展，需要更多的城市规划，需要有更多的投资者参与进来。

在西方成熟的商业地产市场，一般千人拥有商业网点为12-14个，拥有营业面积不少于800平方米，人均占有的购物商业面积约1.2平方米。相比之下，国内人均商业面积还未超过0.5平方米，仍处于中等水平，商业物业的空缺明显，发展空间潜力较大。

机遇大于挑战

“商业是需要运营来补充、跟进让它兴旺的，如果这些都不能跟上的话，未来可能是一个很大的问题。如果是由于这次的调控导致很多人投资商业，到时候可能会丢空的情况很严重。”

易居房地产分析，2012年商业地产市场两大趋势：其一，项目并购大量出现。开发商资金问题凸显，甩掉资金占用量大的商业地产包袱成为选择之一，这将带给资金充裕的大型国企、海外投资机构等许多并购机会；其二，专业商业地产开发商将继续走逆市扩张之路。优质商业地产项目将进一步集中到实力型专业商业地产开发商手里，商业地产将呈规模化发展趋势。

专家指出，使商业地产真正成功的关键因素，是商业地产的定位规划及设计、招商及运营。相比住宅市场，运作商业地产要复杂得多，以一个购物中心为例，仅保证其正常运转便涉及了开发商（或投资商）、运营商、零售商家、消费群体等角色，而这些角色表现是否出彩便决定了这个项目在市场上是否叫好又叫做。

尽管国内对拉动内需虽然已经得到很高的重视，但是实际上配套的相关措施并不完整。所谓的拉动内需就是消费，而消费需要空间，这些空间需要商业物业提供。“国内要拉动消费之前，比如家电下乡包括汽车的补贴，这些政策对商业地产还没有出来。”

“现在中国很多的物资，或者说很多方面它的成本其实比美国已经高了很多了，如果采取标杆评比的方式的话，如果都要达到同样的质量和标准，在上海进行开发项目和在纽约开发，其实是一样昂贵的。其实中国并不是一个廉价的地方来进行房地产开发，当然现在的问题就是说，我们要看到一个房地产开发项目三到四年之后的远景。”

机遇总是大于挑战，在一位地产投资人士看来，“市场现在还是需要供应更多的、高质量的商业地产的，所以这个庞大的需求，其实还没有真正得到释放，因为配套的政策其实还没出来，但是这个恰恰被这一次的调控而导致加速各家企业进入商业地产的情况来对冲了，从某一个角度来分析，这其实是一个好事。”

第7篇

1997年以来，在各级政府的高度重视和支持下，随着西汉正街板材市场的发展，陶瓷市场、洁具市场以及灯饰市场等20余个专业市场，迅速建成开业，并连成片，形成一个大型建筑、装饰材料综合批发市场群。市场的扩张和聚合效应是惊人的。政府原来规划的只是汉西南路一条街，但不到10年的时间，各种大大小小的建材门点已从汉西蔓延到宗关一带，俨然一个庞大的建材城。依托武汉的地理优势，汉西已成为整个华中地区的建材物流中心。

因市场规模属全国第一，2000年被国家建材局授予“中国建材第一市”的荣誉称号。“中国建材第一市”为武汉市乃至湖北省在全国创下了第一块市场金字招牌。为了使这个市场长盛不衰，永葆全国第一，省、市各级领导都非常重视。俞正声、周济、李宪生等新老领导都先后为此市场作了重要的批示。

目前，在一些新的建材大市场，建材超市不断涌现，业内呈现出“诸候相争，群雄逐鹿”，竞争白热化的态势下，如何使自己的企业占有一席之地，并立于不败之地，带着疑问，记者特地走访了武汉厦华建筑装饰工程有限公司董事长高国华先生。这位资深的行业领头人用自己的亲身经历，在百忙之中，为我们作了解答。

规模经营是建材市场发展的惟一出路

规范经营的新业态与良莠不齐的专业市场并存且各具优势，建材流通业的格局正风涌云变。建材“市场”如何与建材“超市”分庭抗礼？高总向我们分析了目前建材市场中存在的一些问题：其一，价格不实。建材商品种类繁杂，价格水分大，往往为一件东西要比较几家市场，花上一天时间讨价还价，也难得搞清楚到底值多少钱。除专卖店外，建材市场绝大部分产品都是不标价的。市民要懂装修不现实，一个生手能砍到理想价位毕竟太少，绝大多数人不能挤去商家报价中的水分。其二，以次充优。因为不懂，商家最好做手脚。比如瓷砖，按照不同的质量等级，划分成优等品、一等品、合格品等，虽外观看起来并无二致，但价格相差很大。商家在杀价时给顾客充分的心理满足，承诺给优等品，看起来十分优惠，但后来偷梁换柱，顾客拿走的只是合格品而已。其三，质量堪忧。建筑装饰材料中的伪劣产品，严重影响了建材行业的信誉。一到装修旺季，建材就会成为投诉热点。省消委曾专门倡议监督，一些建材生产厂商发表《行业自律宣言》，试图挽回行业信誉。7月1日国家建材质量标准开始执行，但大多数建材市场内的商家对此无动于衷。其四，服务较差。在买东西时，笑得像，一旦有质量问题，需要退换时，立刻冷若冰霜，甚至冷嘲热讽。

高总认为，中国的建材市场今后会和零售百货一样，沃尔马的开张就是一个标志。建材超市将迅速抢占属于集贸市场、摊位式市场等传统市场形态的经营份额，建材市场面临大裂变。随着国内外建材超市集团的不断进军，必将推动本土现有市场加快改组、兼并、联合和升级的步伐，淘汰一批“小、散、乱”的市场，形成一批规模大、管理先进、技术含量高的建材龙头市场。厦华公司想在这一片天空下继续做大做强，就需要更规范、更系统的管理，以便在原市场基础上提升档次，把他们目前这种散乱的建材市场做成规模化的大型“超市”市场，市场规范化是必然趋势。

厦华公司用他们自己深厚、踏实的一步一个脚印，在“稳”中求“强”，在“小”中做“大”，坚实的向发展目标走去。

诚信经营必然得到市场的认同

得民心者得天下，诚信经营得到的必然是市场的认同。近年来，装修成了消费热点。但常常听到业主抱怨：搞个装修，往往要累个半死。自己跑建材市场，了解市场行情，再奋力杀价。质量问题简直成了人们一块心病，一趟跑下来累得人仰马翻。耗体力、伤脑筋，有时甚至丢尊严，是众多搞过装修的市民痛苦体验。高总笑言，对大多数市民来说，装修消费是一种外行消费，与普通商品不同，建材商品种类太广，性价比难以掌握。商家正是掌握了消费者的这种难处，故意价格不清，标识不明，浑水摸鱼，“做一笔生意、骗一笔、赚一笔”往往成为一些摊点式市场上商店老板们的心态。建材市场整体信誉正面临考验。

在建材超市来势凶猛的竞争面前，建材市场正在向对手学习，借鉴其优势，努力弥补自己的弱点。如今市场内正在采取各种措施，最大限度的去尽量保护消费者：进行市场的全面整治，要求明码标价，打击假冒伪劣；出版商情报纸，开通了网站，公布市场价格行情，和顾客实现资源共享，使价格透明化；倡导市场主办单位先行赔付制，加大市场对消费者的保护力度；推行一站式购物方式，送货上门，且提供设计装修导购等一条龙服务。

相信诚信――这个建材市场最大的弱点，必将在规范化的道路中得以最真实的体现。

智慧是创新者的源泉

群雄争霸，惟有智者为王。身为武汉市人大代表、“中国西汉正街建材协会”常务副会长、执行理事长的厦华公司董事长高国华，在市场瞬息万变的风云中，抢抓机遇，他一直保持良好的经营发展理念，超前的发展思路，并以快速稳健的发展步伐，不断把公司推向新的起点、不断寻找新的发展方向，从而始终在竞争的大浪中立于不败之地。

2002年10月，公司在全国板材生产加工基地――山东临沂投资新办了当地同行业设备最先进、设施最完善的“永华高新木材加工厂”。该厂从2002年11月18日正式投产至今，产品一直供不应求。从此，厦华公司在板材经营上真正成为产销一条龙的经营格局，不断提高了公司在市场的竞争能力，而且大大增强了公司的综合抗风险能力。

2004年，在公司主业装饰材料经营上，又与德国方面达成共识，做欧洲五金水暖知名品牌“雅度”产品的中国。

由于具备了一定的资金实力，厦华公司在不断发展装饰材料经营的同时，适时的切入房地产开发行业。分别从商业用房、住宅用房两个方面入手，先后开发新建了汉正街永安副食商城、永安公寓住宅小区、永安民苑住宅小区，今年又在武汉经济技术开发区的中心位置金融一条街开发新建了20000余平方米的高档办公写字楼――华源商务广场，国内外许多厂商精英正在云集此处。

第8篇

在当代经济社会发展进程中，第三产业呈现迅速崛起、后来居上的态势。第三产业的兴旺已成为一个区域性的经济发展趋势。发展壮大第三产业是促进市场经济发育、优化社会资源配置，提高国民经济整体效益和运行质量的重要途径，对于促进国民经济持续快速发展具有非常重要的意义，也是全面建设小康社会的内在要求。改革开放以来，县第三产业发展取得了长足的进步，占国内生产总值的比重逐年加大，已成为县经济增长的一支重要力量。但与经济发达地区相比还存在总量不足，内部结构不尽合理等亟待解决的问题。

一、县第三产业发展现状

（一）总量快速扩张，发展速度高于一、二产业

以来，县第三产业呈快速发展的良好态势。，全县第三产业发展到6185家（其中法人单位577家，个体工商户5608家），从业人数达到23211人，实现增加值73445万元， 是的2.33倍，年均增长12.1%（可比价）。分别比第一、第二产业高出4.45和2.99个百分点。高于同期gdp增速2.05个百分点。

（二）比重上升，对gdp增长的拉动作用明显提高

县三次产业增加值构成比为31.8：49.9：18.3，到构成比变化为26.5：41.3：32.2。第三产业对gdp的贡献率达到32.2%，比提高了13.9个百分点；而同期第一产业、第二产业的贡献率分别为26.5%和41.3%，比分别下降了5.3和8.6个百分点。第三产业对县域经济的拉动力明显提高。

县第三产业发展情况表

项目

个数（个）

比重（%）

从业人数（人）

比重（%）

增加值（万元）

比重（%）

合 计

6345

100

23578

100

82200

100

交通运输、仓储及邮政业

1049

16.53

2951

12.52

7941

9.66

信息传输、计算机服务和软件业

58

0.91

243

1.03

6918

8.42

批发和零售业

2814

44.35

5728

24.29

11596

14.11

住宿和餐饮业

586

9.23

1934

8.2

3638

4.43

金融业

12

0.19

335

1.42

8979

10.92

房地产业

7

0.11

153

0.65

11274

13.72

租赁和商务服务业

96

1.5

301

1.28

3669

4.46

科学研究、技术服务和地质勘查业

23

0.36

259

1.10

972

1.18

水利、环境和公共设施管理业

12

0.19

842

3.57

368

0.45

居民服务和其他服务业

611

9.63

644

2.73

426

0.52

教 育

51

0.8

3564

15.12

8956

10.9

卫生、社会保障和社会福利业

298

4.7

1478

6.27

4287

5.22

文化、体育和娱乐业

58

0.91

259

1.01

409

0.5

公共管理和社会组织

673

10.61

5143

21.81

12767

15.53

（三）内部结构不断变化，传统产业仍为主体产业

批发零售贸易餐饮业、交通运输业等传统产业在保持较快发展的同时，房地产、信息服务等新兴产业逐步发展壮大。

--传统产业发展较快。交通运输业以较快速度发展。,县完成货物运输周转量23464万吨公里;旅客运输周转量8869万人公里,分别比增长8.25%和9.36%。运输邮电业实现增加值6514亿元，比增长7.8%，占第三产业增加值的比重为25.29%。近年来，县不断加强设施建设，加大对外开放力度，一批较大市场、商场、超市相继建立，为县零售贸易业的发展注入了新的活力。批发零售餐饮业在竞争中不断发展壮大且日趋成熟。，县实现社会消费品零售总额28233万元，比上年增长12.39%，批发零售餐饮业实现增加值11896万元，比增长11%,占第三产业增加值的比重为16.2%。

--信息产业快速发展。， 县邮电业务总量326万元，比增长28.4%。底固定电话用户达1.4万户，移动电话户数达到4.84万户, 比净增19000户。互联网用户1024户,比净增524户。互联网的开通使用,推动电子商务、网络媒体、远程教育等信息应用与服务迅速发展。

--新兴行业不断涌现。随着市场经济的不断发展，在传统的第三产业持续发展的同时，新兴行业不断涌现，旅游、房地产、咨询服务、广告、科技服务、社会服务等新兴产业快速发展，对各产业发展的服务功能不断完善。其中，县信息传输、计算机服务和软件业实现增加值6018万元, 同比增长11.5%；房地产业实现增加值15545万元,同比增长11.4%。

（四）投资规模逐步扩大

，县第三产业的投资总量为3.29亿元，占地方性固定资产投资额的51.33%。县37项重点投资项目中属于第三产业的项目有13个，共完成投资8078万元，占重点项目投资的19%。

二、存在的主要问题

1、总量不足，比重偏低，发展相对滞后。县第三产业增加值占gdp比重仅为32.2%，分别比全国39.5%、全省39.3低7.3和7.1个百分点。与周边县市比也有2-8个百分点的差距。

2、结构不优，新兴产业发展不足。从三产内部行业结构看，传统产业仍占主导地位，新兴产业处起步阶段。 批发零售贸易餐饮业、交通运输业、房地产增加值占第三产业比重46.2%，占绝对优势，其中流通领域所占比例较大，为13.3%，但仍处于分散、规模小、单打独斗的局面，现代化水平低，现代物流业发展滞后。旅游业、信息咨询科技服务等具有广阔前景的新兴产业发展缓慢，向外扩展业务难度较大，在第三产业中所占比重较小，对餐饮、服务、交通等相关行业的影响力较弱。，县邮电通信业、金融保险业及科研综合技术服务业等新兴第三产业实现增加值13914万元，占第三产业的比重为18.9%。特别是旅游业，由于投入开发、宣传力度不够，各项旅游配套设施不够完善，发展缓慢。县物业管理、社区服务、家政服务等社会服务业刚刚起步，不够规范；科技、信息咨询服务远远不能适应农业产业结构调整，工业向高科技产品调整升级的需要。

3、市场辐射能力小,带动作用不强。县农村地区商贸设施陈旧，经营方式和营销理念落后，骨干商业在农村发展连锁经营的不多，对农村商业的带动作用不强。同时，县市集贸市场规模小，辐射能力弱。城区市场主要以零售为主，缺乏规模较大的批发市场，不能吸引大量外地客商来经商，市外大量的购买力不能流入，反而的部分购买力却流向外地。农村集贸市场比较分散，管理跟不上，假冒伪劣商品存在，贸易市场发展受到一定制约。

4、多数行业外向度较低 ，市场经济意识淡薄。县第三产业的多数行业外向度都很低，第三产业主要由县内市场支撑，可利用的市场明显偏小，因此出现了近几年平稳发展易、快速扩张难的局面。其原因，一是第三产业自身特征的局限；二是县辐射力、影响力偏低而且作用发挥不够充分。三是市场经济意识淡薄，市场配置的基础性难以得到有效发挥，竞争力较弱。

三、加快发展第三产业的对策建议

根据第三产业发展的现状和全面建设小康社会的要求，第三产业的发展应立足于增加经济总量，调整内部结构，扩大服务领域，提高服务水平。

1、营造良好的经济发展环境。高度重视第三产业的发展，在发展二产的同时加大发展第三产业的力度，形成二、三产业比翼齐飞的协调发展格局。努力打造规范、透明的法制环境，廉洁、高效的政务环境，安全、稳定的社会环境；加强对市场监管，规范经营秩序，建设公平竞争、诚实守信的市场环境；加快改善基础设施环境。

2、增强市场辐射力，全面发展和提升传统产业。继续发展交通、批发、零售、餐饮等传统行业，创造更多的就业和再就业机会。加速市场体系建设，提升辐射力和外向度。在近年来城区商贸设施建设快速发展的基础上，要加强农村市场建设，触角向农村延伸。吸引社会各方面投资市场建设开发，发展一批功能完备、辐射力强的中型专业市场。发展现代流通业，加速连锁经营、电子商务等组织形式和服务方式的发展。

第9篇

一、资金配置的需求拉动股票牛市

股票牛市的产生有两种可能性，一种是经济推动的牛市，一种是资金推动的牛市，但归根结底都是资金推动的牛市。所谓经济推动的牛市，是在实体经济报酬率较高的阶段，实体企业创造大量的资金进入股市，推动股票市场向上。2014年的牛市并不具备高投资回报率的基础，资金在消灭了其他高收益资产之后，转而投向股市，从而撬动了股市的一轮大幅增长。可见实体经济回报率与股票市场趋势并没有线性关系，股市的直接影响因素是资金。本轮牛市产生的核心驱动因素有以下几点：

1.地产、产能过剩以及地方政府不合理的融资需求被抑制。人口拐点与巨量房地产库存（待售6.8亿平方米+在建60亿平方米）决定房地产市场不再火爆，去库存是当下核心要务。尽管中央层面一直强调稳增长加码，但反腐、“43号文”仍然在抑制地方政府融资活动，基建投资稳而不强。以房地产开发和地方政府基建为核心打造的重工业产业链收入端萎缩，产能收缩压力之下亦无资本开支的动力。

2.金融层面上实体部门发生资产重配。实体层面羸弱反映在金融层面上是无风险、高收益的人民币资产供给在减少，但在利率市场化与利润考核压力之下，金融部门却有追寻高收益资产的动力。流动性泛滥与好资产缺失并存，作为估值洼地的资本市场自然受到青睐。在此背景下，金融部门通过结构化理财、配资和两融等模式为劣后方融资加杠杆参与资本市场，同时为优先端提供新的可替代的高收益固定收益类产品。

3.政策层面上货币政策开始放松。尽管实体层面融资需求有限，央行释放的货币流动性传导至实体渠道受阻，对增量经济刺激的力度有限，但货币宽松对化解存量债务风险还是有积极作用：一方面，货币宽松提升抵押品价格，资产价格上升缓释信用风险和银行资产质量压力；另一方面，货币宽松压低无风险利率，在企业内部造血能力不足、外部融资需求强劲之时，降低了企业资产负债表风险。因此，货币宽松的作用解放了分母端，降低了无风险利率和人民币资产风险溢价。

4.实体、金融和政策共同助长了资金向股市的流动。随着产能过剩的出现，实体经济的投资回报率开始下降，以房地产行业为首的传统行业资本需求下降，以高资本回报率为背景创造出的信托产品等风险开始逐渐暴露，风险与收益不匹配导致资金开始寻找新的投资标的。此时，大家很快发现了下一个吸金池，那就是A股。一是足够便宜，很多蓝筹股破净，但分红率当时都接近8%，二是有改革预期，大家知道“互联网+”和“中国制造业2025”才是中国的未来，传统过剩产能在“一带一路”的大旗下可以从绝望中寻找希望，这就意味着估值重估。大家预期新经济会替代传统经济，而新经济离不开股市。与此同时，标准化的债券成为非标产品的良好替代。对于融资方来说，实体经济没有足够的回报率以高成本获得资金，结构化产品和理财失去了赖以生存的土壤；对于投资者来说，在经济下行的压力下，结构性产品的风险开始暴露，信托刚性兑付的神话面临被打破，大量资金开始寻找新的固定收益产品，标准化的债券成为良好的替代，这种替代行为推动了2014年下半年债券市场利率的一路下行，市场走出了股债双牛的局面。

二、金融市场发展引导资金向实体流动

一场牛市改变了企业融资渠道。2013年“钱荒”的阶段，由于企业投资回报率处于高位，大量企业为了扩张获取债务融资，当银行贷款无法满足企业需求时，结构化产品应运而生，企业不仅需要负担债务成本，还需要负担“通道”费用。IPO重启之后，权益融资渠道被拓宽，产业结构调整之路更加通畅，以股票市场带动的金融行业的发展也起到稳定GDP的作用。结构方面，股票市场的发展推动了产业结构调整的步伐，并且改善了微观经济体的融资结构。金融市场提供了企业融资途径，为实体经济再融资尤其是权益融资提供了便利，有利于改善资产负债结构，再融资之后上市公司资产负债率平均下降10%左右，资本结构受到改善的效果明显。2015年上半年股权融资实际募资金额达到6770.81亿元，接近2014年全年水平。同时，权益市场的发展是产业结构转型的重要步骤。从再融资行业来看，2014年的再融资主要集中在计算机、通信和其他电子制造业、房地产等，重资产的传统行业通过股权再融资的规模较小。新兴行业对负债的承受能力差，产业结构转型还需一个健康的股市作为支撑。股票市场的繁荣带动权益融资的增加，从而可以缓解企业的负债压力，降低企业财务负担，拉动潜在投资的增长。总量方面，股票市场的发展直接推动GDP的增长。第一，股票市场贡献金融行业巨量增长，直接拉动GDP的增长；第二，股票市场价格提升提高了居民财富效应，从而推动消费增长。二季度GDP增速反映了金融市场对经济的贡献，二季度第三产业GDP累计增速为8.4%，高于一季度0.5个百分点；其中金融行业累计增速17.4%，高于一季度1.5个百分点；而拉动金融业迅速增长的正是股票市场，在银行业和保险业增速稳定的前提下，股市成交金额累计同比增速为543%，2015年上半年全部A股成交金额137.95万亿，高于一季度305个百分点。房地产市场也在二季度有所回暖，受益于财富效应，居民改善性需求有所回升，二季度房地产行业同比增速4.5%，虽然未改底部中枢，但相比一季度有大幅度提升（一季度同比增速1.3%）。虽然股票是虚拟资产，但投资者往往将其视为自身财富的一部分，居民潜意识里会按照股票的公允价值进行消费，这一效果也拉动了上半年消费板块的增长。

三、金融市场风险向实体经济传导

金融风险之所以会向实体经济传导，银行参与是重要的一环。由于本轮牛市的产生有杠杆的推动，银行的资金借道进入股市，一旦银行资金出现问题，流动性风险就不再停留在股票市场层面。杠杆和汇率带来本轮股票市场调整的潜在风险，去杠杆的抛售压力向金融机构的传导、资本外流对外汇储备提出的挑战共同向敏感的经济基本面施压。

1.股市爆发流动性风险第一轮股市调整原因是交易性的流动性风险，市场参与主体去杠杆是上轮市场调整的主因。一般来讲，杠杆能否维系取决于预期收益率能否覆盖当前债务成本。一方面是5000点时市场的高估值区间在透支未来预期收益率，另一方面是监管层关闭配资端口制订强行平仓时点，让高杠杆资金出现恐慌。高杠杆资金集中抛售引发市场下跌，触及止损线被强行平仓，巨量资金跌停价大甩卖的集中平仓行为使得多数股票开盘封死在跌停板，进而又引发更大的集中强平，强行平仓的抛压如滚雪球一般不断累积，这可能导致公募基金、资管产品赎回压力，与此同时，参与两融、股权质押、配资业务的券商和信托偿债能力也会开始出现恶化。

2.股市与实体经济的联动性与过往牛市最大的不同是本轮牛市有杠杆参与。因为实体层面缺资产，各类金融机构只能通过提供优先为劣后方融资加杠杆对接资本市场。本轮牛市中，各类金融机构对接股市提供的金融产品有：两融、银行结构化产品（银行配资）、股权质押、两融受益权转让等等。此外，还有民间的一部分配资资金。从杠杆规模来看，融资余额在5000点一线突破2.2万亿，银行配资以优先级出资人参与市场规模约为1万亿（伞形信托+基金子公司），民间配资约3000亿，股权质押1.8市值规模（跌破平仓线达到会被强平），上述资金总计规模约为5万亿。去杠杆给市场带来的抛压不可谓不大。

3.股市流动性风险传导到实体流动性风险如果肆意蔓延也有可能波及实体经济，甚至不排除演变为系统性金融风险的可能性：（1）市场大幅调整会恶化非银金融机构偿债能力，而银行对非银机构有近10万亿同业敞口；（2）考虑到股市大幅调整对居民消费和房地产价格的冲击，“资产负债表渠道”和“信贷渠道”效应会侵蚀金融机构对实体信用投放的能力；（3）机构迫于流动性压力可能会抛售流动性好的利率债，无风险利率上升会推升融资成本，冲击企业脆弱的信用链条。但市场流动性压力仅源于市场参与主体去杠杆，这类风险仅属于交易性风险，化解这类型金融风险比较容易，只需提供足额的流动性，切断因流动性风险蔓延引发的系统性金融风险的传导链条即可。比如通过央行再贷款、金融机构拆借给证金公司，扫货跌停板上的股票，扭断“暴跌—强行平仓—更严重的暴跌”的恶性循环。最终，第一轮市场调整的终结也正是以央行再贷款给中证金公司为标志，中证金公司量化程序买入跌停板上的股票，股票大面积从跌停到涨停，随后市场流动性和信心恢复，强行平仓的量开始下降。

4.汇率问题引发的潜在风险中间价汇率改革给市场带来了流动性压力。中间价改革后，央行对中间价控制力度减弱，向汇率形成机制市场化迈进一大步，但时点发生在资本市场信心较为脆弱、实体经济缺乏赚钱效应时，此时汇率形成机制由管制到市场化决定就必然会引发市场对人民币汇率贬值的预期。一般来说，资本外流是依照流动性强弱的次序，“存款—股票—债券—房地产”依次抛售，因此第二轮市场调整反映了过去套利的美元流动性集中平仓带来的压力。此外，考虑到3.7万亿美元不一定是万能药，市场央行维稳的能力和经济信用链条的维系也会存有一定担忧。资本外流在基础货币层面，外汇占款流出会导致银行间资金面偏紧，资金面偏紧会影响到银行信用投放。在实体层面，资本外流会导致银行存款来源减少，存款挤兑会导致如果没有央行宽松助阵银行可能不得不变卖资产（抽贷）来兑付。如果考虑到本来就过剩的产能以及大量需要借新还旧的经济主题，脆弱的信用链条在信用不稳时可能会出现坍塌。

四、防范系统性风险的发生

第10篇

关键词：农贸市场 改造建设 发展现状 主要做法 建议

中图分类号：F713.5 文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2012）09-286-02

经过近3年时间的工程建设，2009年底，总投资近1.1亿元，在原址基础上实施菜市场改造提升的余姚市农副产品批发市场（下简称农批市场）正式投入运行。改造后的市场占地面积达203亩，总建筑面积为16.98万平方米，拥有交易大棚18座，经营用房800余间，并分为粮油副食、蔬菜、水产、水果、肉禽蛋共5个交易区，设有920个经营摊位，从业人员近5000人。其中，新增交易大棚8座，新增经营用房500余间。同时，市场总建筑面积实现翻番，并配套有万余平米的停车场、装备精良的垃圾中转站等配套设施，市场规模进一步扩大提升，行业布局更加科学合理，交易辐射效应实现同步扩展。

目前，作为余姚市的菜篮子行业龙头企业，农批市场承担着全市60%以上的“菜篮子”供应任务。2011年，农批市场实现成交总额50.25亿元，比改造前（2009年底）增长35.33%，其在调整农业产业结构、加快农产品流通、促进农业产业化经营、增加农民收入、保障市场供应和解决剩余劳动力等方面发挥了积极且不可替代的作用，为余姚市加快推进农贸市场建设，着力发挥菜篮子民生保障作用提供了借鉴意义。

一、近年来余姚市农贸市场建设发展现状

推进实施农贸市场的建设与发展，不仅是保证老百姓“菜篮子”供应的重要组成部分，也是加快“放心菜”工程建设的重要一环，更是解决“三农”问题，统筹城乡发展，推进新农村建设，解决农村人口再就业的有效途径之一。去年，浙江省政府更是明确了农贸市场“民生性、公益性、社会性”的新定位，把它作为一项民生工程来抓，将“三保”（保供应、保物价、保安全）作为农贸市场提升发展的新目标，使老百姓的菜篮子拎得更轻松、更放心，体现了政府对抓好这项民生工程的充分重视。因此，推进农贸市场建设不仅是一项自上而下的工作任务，更是体现了地方政府对民生保障的重视与否，其基础设施的好坏、环境卫生是否优美、交易是否兴旺、秩序是否良好、消费者是否满意等，直接体现了地方政府对社会公益责任的价值担当。

经过近年来社会经济持续健康快速地发展，余姚市农副产品流通初步形成了多种经济成分、多种经营方式共存与发展的体系格局，构建了以农批市场为龙头，以城乡菜市场为基础，以农村菜市点为补充的农贸市场网络，其中菜市场仍是群众日常食品消费的主要业态。据不完全统计，截止2011年底，全市经注册登记、有一定基础设施和服务规范的菜市场有70余家，其中隶属于市商务局市场管理开发中心（下简称市场中心）直管的有10家，占18.32%；乡镇或村集体投入的有50多家，占57.76%。这些菜市场占地面积近30万平方米，建筑面积16万多平方米，设有摊位16000多个。另有自发形成的、设在农村道路边上或相对空旷地点的菜市点不计其数。目前，城区菜市场平均摊位在280个左右，服务半径约500-1000米之间，为周边15000人到30000人提供服务。由于人口密度的关系，乡镇菜市场的服务半径比较大，但实际服务人口比城区少。2011年，单单市场中心直管的市场年商品成交额已超过65亿元，实现就业安置6000余人。

当前，余姚市农贸市场基本上还是属于传统意义上的菜市场，其特点是：市场空间范围小，经济容量有限，人流、物流、信息流主要受地理位置限制，以经营与人们日常生活息息相关的食用消费品为主，经营方式和经营手段滞后，主要还是摊位式的交易市场。受制市场网点布局建设的自发无序、投资多元且弱化、行业管理体制不完善、市场管理功能弱化等问题影响，制约了农贸市场进一步加快改造提升建设的步伐。

第11篇

关键词：农贸市场 改造建设 发展现状 主要做法 建议

中图分类号：F713.5 文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2012）09-286-02

经过近3年时间的工程建设，2009年底，总投资近1.1亿元，在原址基础上实施菜市场改造提升的余姚市农副产品批发市场（下简称农批市场）正式投入运行。改造后的市场占地面积达203亩，总建筑面积为16.98万平方米，拥有交易大棚18座，经营用房800余间，并分为粮油副食、蔬菜、水产、水果、肉禽蛋共5个交易区，设有920个经营摊位，从业人员近5000人。其中，新增交易大棚8座，新增经营用房500余间。同时，市场总建筑面积实现翻番，并配套有万余平米的停车场、装备精良的垃圾中转站等配套设施，市场规模进一步扩大提升，行业布局更加科学合理，交易辐射效应实现同步扩展。

目前，作为余姚市的菜篮子行业龙头企业，农批市场承担着全市60%以上的“菜篮子”供应任务。2011年，农批市场实现成交总额50.25亿元，比改造前（2009年底）增长35.33%，其在调整农业产业结构、加快农产品流通、促进农业产业化经营、增加农民收入、保障市场供应和解决剩余劳动力等方面发挥了积极且不可替代的作用，为余姚市加快推进农贸市场建设，着力发挥菜篮子民生保障作用提供了借鉴意义。

一、近年来余姚市农贸市场建设发展现状

推进实施农贸市场的建设与发展，不仅是保证老百姓“菜篮子”供应的重要组成部分，也是加快“放心菜”工程建设的重要一环，更是解决“三农”问题，统筹城乡发展，推进新农村建设，解决农村人口再就业的有效途径之一。去年，浙江省政府更是明确了农贸市场“民生性、公益性、社会性”的新定位，把它作为一项民生工程来抓，将“三保”（保供应、保物价、保安全）作为农贸市场提升发展的新目标，使老百姓的菜篮子拎得更轻松、更放心，体现了政府对抓好这项民生工程的充分重视。因此，推进农贸市场建设不仅是一项自上而下的工作任务，更是体现了地方政府对民生保障的重视与否，其基础设施的好坏、环境卫生是否优美、交易是否兴旺、秩序是否良好、消费者是否满意等，直接体现了地方政府对社会公益责任的价值担当。

经过近年来社会经济持续健康快速地发展，余姚市农副产品流通初步形成了多种经济成分、多种经营方式共存与发展的体系格局，构建了以农批市场为龙头，以城乡菜市场为基础，以农村菜市点为补充的农贸市场网络，其中菜市场仍是群众日常食品消费的主要业态。据不完全统计，截止2011年底，全市经注册登记、有一定基础设施和服务规范的菜市场有70余家，其中隶属于市商务局市场管理开发中心（下简称市场中心）直管的有10家，占18.32%；乡镇或村集体投入的有50多家，占57.76%。这些菜市场占地面积近30万平方米，建筑面积16万多平方米，设有摊位16000多个。另有自发形成的、设在农村道路边上或相对空旷地点的菜市点不计其数。目前，城区菜市场平均摊位在280个左右，服务半径约500-1000米之间，为周边15000人到30000人提供服务。由于人口密度的关系，乡镇菜市场的服务半径比较大，但实际服务人口比城区少。2011年，单单市场中心直管的市场年商品成交额已超过65亿元，实现就业安置6000余人。

当前，余姚市农贸市场基本上还是属于传统意义上的菜市场，其特点是：市场空间范围小，经济容量有限，人流、物流、信息流主要受地理位置限制，以经营与人们日常生活息息相关的食用消费品为主，经营方式和经营手段滞后，主要还是摊位式的交易市场。受制市场网点布局建设的自发无序、投资多元且弱化、行业管理体制不完善、市场管理功能弱化等问题影响，制约了农贸市场进一步加快改造提升建设的步伐。

第12篇

一天，几位原公司的朋友出来小聚，谈起创业的构想，没想到他们也正在考虑这个问题，于是海阔天空，信马由疆，最后，一个最不熟悉的行业电子吸引了大家的共同兴趣。我们感兴趣的出发点是与灯具配套的遥控智能系统，一个简单的遥控器能够控制家庭内所有的灯具开关，当时市场上还没有同类产品，因此我们直观的觉得这是一块较大的空白市场，应该具有广阔的前景。说干就干，第二天我们就开始进行前期准备工作，我的创业也就此起步。

市场分析，前景广阔

我们兵分三路，一路负责产品技术可行性；一路负责公司注册咨询；我这一路负责市场调查和消费者测试。经过两个星期的咨询、调查，结论令我们为之振奋，首先是产品技术并不复杂，可以由台湾获得，成本也不高；其次是市场充满机会，进一步的研究消费需求，我们发现，消费者对于一种遥控器能够控制房间内所有灯具的概念非常感兴趣，并且认为可以带来快速开关灯具；省去临睡觉前下床关灯的麻烦；半夜小孩哭闹快速反应；网虫不下网；夜晚回家未进屋就有光明迎接等利益，而更重要的是大部分人认为这是现代生活的象征。购买意向调查显示，只要价格合理，超过80%的被访者有兴趣尝试。由此我们认为这是一个可以长期发展的趋势，尤其在珠三角这种比较现代的地区。深入的竞争调查也令我们振奋，目前市场上还没有一种能满足这些需要的产品，因此产品利益及竞争策略就迎刃而解了，就用消费者的需求作为我们的品牌利益，这也是竞争对手所不能企及的优势。

营销策略制订，战略战术明晰

2002年3月，广州利秀克斯电子公司成立（因为一些原因，这里用的是假定的公司名），市场及产品策划紧锣密鼓。首先我们把品牌命名为具有舶来品和西化特点的“利秀克斯”，在商标设计上尽量贴近电子化和现代感的特点，结果其英文商标大部分人以为是“伊莱克斯”。

其目标市场包括两个部分：1、城市家庭，以新婚和小孩出生不久的年轻家庭为主，这些人具有收入较高，品位较高和新居为主的特点；2、房地产开发商，期待有新的房产卖点，其目标群定位同以上人群。

针对目标市场的需要，我们的产品对应发展了两个系列，一是具有节能控制系列的节能控制系统（针对单路控制和多路吊灯控制），用于满足既有需要，命名为节能星；另一个就是我们的主打产品，可以控制四路、六路灯具的多路控制遥控系统，命名为智慧星。这几种产品都采用小的接收器，以能够安装进吸顶灯内为标准，不破坏整体美观。

在定价方面由于缺乏参照，针对过去节能遥控系统的价格，多为20元以下，我们把节能星的价格定为稍高于老产品的35元，以取得快速切入，把智慧星 1（4路控制）定为228元/套，智慧星2（六路控制）定为298元/套，以保证运做费用，该价格经市场调查，大部分目标群体都愿意接受。

在渠道方面，我们确定了分销与直销相结合的方式，在分销方面，采取直供小区灯具终端，开发市内小区，利用批发开发市郊市场的办法；在直销方面重点发展房产开发商，争取一次性覆盖整个楼盘，保证零售，同时开展商区直销，扩大渠道接触面。

借机入市，深受打击

2001年11月，利秀克斯产品开始按计划上市，所有的宣传、直销按照计划推进，我们最初的设想是许多消费者会一看到广告，就会有购买需求，进而产生购买，原来的调查也支撑了我们这种想法，但是结果却出人意料，广告出街了一个月，应者寥寥，要求安装的更是少的可怜，是广告效果不佳，还是宣传力度不够？一种失败的情绪笼罩在公司内部，大家都感觉到了前途的渺茫，一些股东也提议是不是开始撤退，省得损失太多。这时，我们的投入已经快断档了，而没有销售的情况给了我更大的压力，我一边劝说大家“广告需要有一个产生效果的过程与时间，希望大家耐心等待”，一边寻找对策，当时我的心里也没有好的办法，但是我知道，问题一定出在消费者那里，于是立即开始新一轮的市场调查。

消费者的调查令我们大吃一惊，大部分人已经收到了产品信息，也有安装的冲动，但是仍担心安装的风险，因此回应者不多。我们在市场调查初期犯了一个常识性的错误，没有考虑到市场的缩小效应，当时调查的结论放到市场实际中就会严重缩水，这需要一个长期的培养过程。

转变策略，逐鹿群雄

消费者的需求可以划分为必然需求与边际需求，而边际需求的产品就会产生购买和使用障碍，速容咖啡当年也碰到了这种情况，解决的办法就是先试用，再购买。办法找到了，我立即着手进行下一步的推广。

先安装试用，再付款的方案出台了，在市区的所有用户都可以享受先安装，后付款的优惠政策，期限是两个星期，不满意可以退货。应该说，这种办法已经在其他行业有所尝试，但在电子领域绝对是第一家，也是产品特点决定的一种良好做法。

广告一出，形势立即好转，要求参加者由少变多，直至络绎不绝。最直接的销售出现在直销领域，方案出台第一周，我们就接到了100多个要求安装的电话，小区直供终端也售出了几十套产品，一个月后，我们的销售就达到了十几万元，且收款也极为顺利，基本上没有呆死帐发生。与此同时，房产商方面也传来喜讯，经过样板房试安装操作，一家有3000多户规模的房产商要求进行安装。原本空闲的安装队一下子忙的不可开交，为此我们又开始扩招安装工人，最多时达到 100余人。

为进一步炒热市场，我们开始在各大媒体上采用整版软文的形式进行整体推广，市场进一步升温，销售超出预期。本着“宜将剩勇追穷寇”的原则，一个更大的计划产生了，与灯具配套销售。我们利用经销商的关系，在一些知名品牌的灯具上直接安装遥控系统，这样消费者就有了两个选择，一个是智能化的，一个是普通的，通过对比可以有效推进我们产品的销售，而且大批量的灯具多为安装公司购买，有新的卖点，也容易向客户交代。这种做法使得我们的产品供不应求，我分明看到了成功的曙光。

但是危机也许就隐藏在胜利之中，关键时刻，成功与失败也只有一步之遥。

产品，成为我永远的痛

在如此大好形势下，我一方面要求快速进行楼盘开发，另一方面继续加大市场促销力度，以期通过销量成长降低成本，并实现我最担心的产品规范化生产，保证产品质量。若按此发展下去，也许会出现一些问题，但前途仍是极为光明的。但是，上市近两个月的时候，产品质量问题出现了。我们原本想通过直接引进台湾的产品进行销售，但由于成本太高而作罢，于是采用国内委托加工的方式生产，但是国内上规模的电子厂不多，而且一般不进行对外加工，退而求其次，我们的产品生产是在一家规模很小的电子厂进行的，基本上是手工出品，于是产品质量问题就成为我最担心的因素。为了保证产品质量，我不得不请一大批技术人员逐个进行产品检验，当时我们的技术要求是在50米范围内，实现360度自由控制，这样就可以保证18楼以下的住户在楼下就可以控制灯具开关。刚刚上市的产品都达到了这样的要求，而且也取得了良好的口碑传播。

第13篇

2013年集团公司经营情况回顾和总结

2013年是集团公司新一轮战略发展的开局之年，也是集团公司新一轮战略发展的典基之年。观望中国经济形势,全球金融危机的持续蔓延与艰难复苏给2013年中国经济发展带来巨大挑战：一是经济增长前低后高,2008年年末开始，经济又有“V”型复苏的迹象；二是经济回升迹象的出现和消费需求的增长，为我们地产行业发展提供了新的机遇；三是银行系统的稳定性在全世界范围比较显著，为经济企稳回升奠定一定的基础。为此，我国从2008年四季度开始，宏观经济调控方向转为扩大内需、促进经济增长，实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，并相继围绕投资、信贷、税收、包括房地产在内的产业发展等制定出台了一系列具体落实政策，强调出手要快、出拳要重，以促进经济平稳快速增长，保持国内经济金融的稳定，防止大的起落。在这样的背景下，我们在挑战中把握市场机遇，在困难中寻求发展商机，在探索中调整经营结构，合理统筹调度资金，加大产品营销和科研创新力度，及时把握宏观经济运行和行业发展态势，相机抉择，实现公司的稳健经营和稳步发展。

地产公司境界项目一期2-7栋完成了并联验收，截止12月31日累积实现交房1114套，交房率达88%。经过全方位的市场营销，取得了好于往年的销售业绩，累计实现合同销售收入3.14亿元，实现现金收入3.004亿。完成调整后的年度合同销售任务2.4个亿元的131％。超额完成了集团公司下达的目标任务。但是，由于“境界”是地产公司开发的第一个项目，多数干部和员工从事房地产业的时间不长，管理工程的实际操作能力不强、质量控制的意识较弱、交房工作经验不够丰富等问题，同时地产公司面临着新项目的落实与如何启动等具有挑战性的问题，容不得半点骄傲自满。

干细胞公司是集团目前的发展重点。集团公司在2013年3月成立“干细胞公司股份改制项目组”至今干细胞公司治理结构得到规范，理顺了股权关系理顺，成功实现股份改制，正紧锣密鼓向资本市场阔步迈进。2013年是干细胞公司快速发展的开启之年。全年共签定协议4046份，与去年同比增加了1898份，增幅为88.36%，全年共实现销售回款3378万元，其中自体销售回款3097万元，与去年相比增长了1119万元，增幅为56.66%。检测收入233万元，比去年增加43万元，增幅为22.63%；公共干细胞临床移植收入48万元，比去年增加39万元，增幅为433.33%，却存在新产品研发和新项目拓展迟缓的问题，公司成立至今10年，除了脐带血干细胞制备冻存外，还没有形成一种具有市场规模和产业前景的新产品完全启动新项目，一定程度影响了干细胞公司对外扩张的市场竞争力。

特公司自主研发生产的去白细胞滤器产品取得了多网点同步批量进入市场的重大突破，经过努力产品成功地进入了东北、华北、华南、中南、中原、西北、西南七个地区的终端市场，并且得到了广大用户的初步一致认可，特公司也在国内输采血器械行业取得了一定的认知度和美誉度。取得红细胞保养液及血液保养液Ⅲ的准产注册证。注册申请未通过审批，该项指标未完成。血袋、血浆袋、去白血袋进入技术审评。已完成了注册检验，并取得了合格报告，其中，去白血袋已在一家临床试验机构完成了临床试验。

园林公司全年总收入2935.2万元，完成了单笔70000余元的树木交易，实现纯利17500元。矿业公司，经营时间较短，但是已经显示出一定的发展态势。地质探矿、地形测量测绘和编录进展比较顺利，完成了部分煤矿探矿和坑道施工任务，其中3号井已经出煤炭产品400-500吨左右。这两个公司的不断提升，为集团公司新一轮战略发展的奠基之年锦上添花。

回顾一年来的工作，我们在发展之中要保持冷静头脑，在繁荣面前看到问题的潜在，在成绩背后要发现自身的不足。善于总结，善于思考，善于调整，不断改进，历年的经验和措施将成为我们永久的精神财富和经营宝典。经过一年的大胆探索和艰苦努力，我们在新一轮战略目标初级阶段实现的过程中得到了不少有益启示。

(一)观念是发展之源泉

解放思想，更新观念，统一认识发展是企业行为的源动力。可以说，思想是行为的先导，有什么样的思想认识，就有什么样的工作思路。2013年我们倡导“解放思想”，就是要以发展为导向和动力，打破习惯思维、保守思想和主观偏见的束缚，开拓创新。

比如干细胞公司在解放思想上取得了一定的成效，把认识统一到了“求发展”的核心导向上，因此经营业绩便直接体现出了显著增长。集团公司新一轮战略已开始后，各公司、各级管理人员站在一种新的高度，打破束缚，解放思想，排除干扰，统一认识，把求发展的指导思想贯彻到实际工作中去，为全年各项业务指标的完成创造了十分有利的思想舆论环境和条件。

(二)质量和服务是发展之根本

由于我们已经清醒意识到：能否向外部客户和内部客户提供优质的产品或服务，是一个企业是否具备竞争力的根本。对于特殊时期和特殊行业，更是直接关乎生死存亡。因此，我们时刻牢记“质量就是生命”，全面加强质量管理和控制，使产品质量和服务质量不断得到提升。我们一定要牢记：百年大计，质量第一。不仅地产公司要在今后高度重视质量问题，我们的其他下属公司同样需要高度重视质量，靠千方百计提高质量来打造我们的“成都铸信”企业品牌。

同时，要真正“视客户为衣食父母”。我们成都铸信集团的发展永远离不开广大客户的信赖和支持，始终把广大客户视为我们的衣食父母，相信他们、理解他们、支持他们、为他们尽我们最大的努力，是我们的天职所在。这样就可以为我们赢得了更多更广的客户。如果失去了客户，我们企业集团的业务便会成为无本之木，无源之水。要以客户为本，始终把每一位客户视自己的我们亲人一样来对待，真正为客户着想，急客户所急，想法设法为他排忧解难，提供人性化和差异化服务，这样，才能在市场竞争中永远立于不败之地。

(三)和谐是发展之基础

没有企业的和谐就没有企业一切，和谐包括企业内部的和谐与企业和客户间的和谐。其中提高管理团队的学习能力和沟通能力，是达到企业内部的和谐与企业和客户间的和谐的重要因素。因此，提高沟通能力和学习能力，是摆在我们面前的现实问题。各公司高级管理人员和主要负责人，在集体公司的要求下，从自身做起，认真反思和检讨，主动去提高学习能力和沟通能力，不断提升专业水平，建立行之有效的沟通机制。通过努力，建立起一支和谐、高效、专业化的高素质团队。同时，我们集团公司进一步构筑具有成都铸信特色的企业文化，2013年先后组织各种文化文艺体育活动次，知识和劳动竞赛次，演讲励志活动次，编办内部刊物《铸信集团》期。

(四)管理是发展之核心

我们在责任落实上，围绕各公司基本目标突出重点工作，合理配置资源，统筹协调安排；在营销创新上，加强营销队伍建设，丰富市场开发手段、拓宽销售渠道；在企业改制上，积极推进干细胞公司股份制改组工作，使此工作在年内按期完成，并利用改制契机，强化干细胞公司的制度建设和组织建设，提升公司治理水平。在工作效率提高上，提高工作效率，加快工作节奏，严把工程质量，基本完成了血液科技园区的基础建设。

(五)员工是发展之竞争力

企业的竞争，归根到底是人才的竞争。我们注重抓了员工的政治业务学习、全面提高员工素质，努力适应公司新一轮发展的需求。地产公司已基本完成一个房地产项目、干细胞公司迎来了广阔的发展机遇、特公司面临企业发展方向的选择、公司处于正常发展轨迹、矿业公司迎来了第二次生命，集团也迈出了新一轮战略开局之步。学习能力的高低，既决定了企业的生命力，也决定了团队的生命力，在集团各公司发展的现阶段，尤其具有现实意义。过去的几年，各公司对“学习”理念的贯彻尚有待提高，各公司务必要统一认识、以全局性、长远性眼光看待学习的重要性，并努力贯彻到公司今后的日常经营当中。

(六)制度是发展之规范

没有规矩，不成方园。在推行现代企业管理模式中，制度建设是企业建设的一项重要基础内容，只有夯实制度建设这个基础，各项工作才能有序而规范的运行，才能不断走上新的台阶。2013年，我们集团公司进一步完善了部分基本管理制度，指导各公司制订了《内部审计管理办法》和《财务预算管理规定》，重新拟订了《费用及备用金管理制度》，用制度约束员工，用制度规范员工，用制度激励员工。同时加强了其它基础建设工作，在企业文化建设上迈出了可喜的一步，形成了集团网站建设以及实施办公自动化的初步设想。集团总部办公大楼土建工程已全部完成，装饰装修的前期招投标工作已基本结束。干细胞公司股份制改组的各项工作都在有条不紊地推进。园区运动会所项目进入方案调研和设计阶段，对会所盈利模式、功能定位以及品牌合作、推广等事项进行了论证。青白江区三桥商业广场改造项目已实现顺利退出。

各位同仁，令人难忘的2013年我们已经快节奏走过。濒临低谷，我们经受住了磨砺；面对困难，我们丰富了经验。我们的企业在走向成熟和壮大的过程中也明显暴露出了我们一些问题和不足，需要我们不断修正和改进。一是在工作作风上要进一步改进，各级管理干部要深入前沿一线，多做调查研究，探求工作模式，增强管理工作的主动性、针对性和实效性；要在各方面起到带头作用，带头开发市场，带头服务客户，带头增收节支。二是在责任监督上要进一步改进，不能仅仅落实责任，更重要的是要建立起长效监督机制，去监督层层责任的落实。克服过去重布置、重安排、轻督查、轻追踪的倾向，加强责任监督和落实监督。

2014年集团公司经营思路、目标及工作安排

各位同仁，展望2014年，我们国家的经济形势依然面临着许多挑战：首先，从总体上看，金融环境比较宽松，经济开始逐渐复苏。但是，由于种种原因，物价将会出现新的一轮上涨。其次，随着城市化发展步伐的加快，国民收入的提高和社会保障的完善，将会推动和刺激房地产行业的发展。因此2014年房地产市场仍会较为平稳，当然一线大城市的房价可能出现阶段性的调整。国家从2013年四季度开始，宏观经济调控方向继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，并相继围绕投资、信贷、税收、包括房地产在内的产业发展等制定出台了一系列具体落实政策，促进经济平稳快速增长，保持国内经济金融的稳定，防止大的起落。

因此，2014年集团公司总的经营思路是：高瞻远瞩，及时把握宏观经济运行和行业发展态势，把握重点实现公司各项业务稳健经营。总的工作要求是：合理统筹调度资金，抢抓市场机遇会，抓好促销，确保“境界”项目二期顺利交房；更新观念，快速推进渠道营销，加大科研创新力度，促进干细胞公司新的快速增长；加快围绕去白血袋的各项相关技术审评和行政审批工作，基本完成输采血医疗器械产业平台建设；完成血液科技产业园区及园林公司生产经营基地建设。

集团公司经营的主要目标是：

主营业务收入亿元以上，其中干细胞公司回款万元，特公司销售收入0万元，地产公司合同销售收入万元,公司万元；

完成集团公司总部办公大楼、多功能厅、干细胞库大楼的内外装饰装修，完成运动会所改造，完成食堂、临时宿舍的主体结构建设，完成园区总坪的景观绿化；

地产公司境界项目工程一期全面、按时实现向客户交房，二期主体封顶并完成内外装50%。公共设施的招商工作基本落实；

干细胞公司继续推进渠道营销，扩大区域市场销售，完成间充质干细胞的课题研究，股份制成功改组后按新机制运营；

特公司要继续进行药品中试生产和稳定性研究，不断提高研究项目设计标准，进行各项研究试验，把基础研究工作做扎实和做规范，确保各项研究数据符合相关技术要求，确保一次注册成功。

园林公司完成境界项目和血液科技园区绿化和景观工作，完成生产经营基地道路规划和管理用房的建设；

公司要做好立项矿的探测、开采、营销、管理和安全生产工作，既要出经济效益，也不能出任何安全问题；

为达成上述目标，我们必须做好以下具体工作：

(一)质量第一，统筹协调，加快进度，顺利完成境界项目的各项工程建设任务

我们铸信是靠地产起步的，地产依然是我们集团的业务重心；项目保质保量的顺利、按期交房，为整个集团工作的重点之重点。事关地产公司的信誉和发展，事关铸信品牌多年培育的成果维护。时间的紧迫性要求工作一定要有前瞻性、计划性。集团体系内所有公司和资源，在与境界建设发生冲突和需要协调解决时，均要为这一中心工作服务，尤其是园林公司，要与地产公司及早对接，主动协调，服从工程建设进度的统一安排。地产公司第一，充分利用二期交房、业主入住等有利时机促进车位的销售，确保可售车位的实际销售率达到80%，实现销售收入4000万元。其次，继续做好已定购住房的合同签订和回款工作，实现销售收入700万元。第三，做好我公司物业资产的管理工作，在确保商业物业的有效出租的同时，努力提高车位的出租率，力求全年物业空置率不高于5%。第四，境界商业会所茶楼要按计划开业并取得预期的收益场机会。

(二)营销为主,，提升能力，抓好经营，有力促进干细胞产业深化发展

一是在队伍管理设上，加强营销团队建设和管理水平，建立匹配的营销服务体系，狠抓公司主营业务营销工作的同时为公司新产品的营销做准备。提高人员的学习能力，提供更多的培训机会；真正做好各部门的绩效考评，形成良好的竞争机制；二是在新营销模式探寻上，大力举办孕校，全年将开办形式多样的孕校200余次，形成标准化的流程，寻求更适应产品特点的新营销模式；三是媒体营销上，，通过评估寻找出最能适应省内市场的大众传播途径，以现阶段可推行的方式进行媒体营销，快速在二级市场导入自体冻存的理念，培育更多的准客户；四是自体营销上，大力借助省卫生厅直管部门、生殖健康协会及输血协会等与脐血库关联性较高的平台，加大医院合作力度、对医务工作者的培训，使其了解干细胞的发展近况，更好的促进自体营销；五是营销团队建设上，配合公司做好云南、重庆、武汉等市场的新库建设，协助建立一支业务能力强、公关水平高和沟通能力过硬的营销团队。

(三)加快建设，充实力量，提升管理，打造现代园林企业

作为集团体系新成立的公司，承担着境界项目、血液科技园区园林景观建设和园林生产经营基地建设的任务。2010年，早日启动基地管理用房和道路建设，并按总坪要求栽种市场对路的新树种；调整和充实专业技术人员，搭建完毕组织架构，配合地产公司和按集团公司要求及时展开境界项目和血液科技园区园林景观建设；经营班子要合理分工，加强计划与资金费用预算管理，保证基地建设和工程建设“两手抓、两手硬”。全面完成境界所属区域的园林绿化工程。绝不因绿化工程而影响地产公司的交房工作。5月底前，全面完成铸信境界绿化工程的整改、完善工作，全部进入正常日常养护工作。达到移交条件的逐步实施移交。让业主置身于茂盛、优美的环境，居住舒心，安居乐业。5月底以前，要确保完成集团血液科技园区可施工部份的室外总平及园林绿化工程，确保集团公司的办公环境优美。都江堰基地园区不光承担着公司工程苗木的储备工作，同时也是一个生产经营的实体和集团公司全体同仁休闲娱乐之处。在都江堰基地园区建设上，使园区主干道、罗桥笆桥、飞桥沿河道路实现通车能力、路面平整、排水通畅，两边美观；完成100平方米以上的办公及管理用房建设并投入使用，完成与之配套的电、水及通讯工作。完成基地所有闲置土地的种植工作，大力提高土地的使用强度，充分发挥土地使用效率。在优先保证公司园林绿化工程使用苗木的基础上，开展现有种植苗木的交易及市场苗木的交易工作。做好现有种植苗木的日常维护与管理，充分发挥其自然生长增值潜能。

(四)严格标准，开发产品，扩大销售，推进贝特血液科技园区建设

做好药品注册和去白血袋产品注册工作，与各级药监部门领导及国家药审中心审评员建立良好的工作关系，保持沟通，时时掌握药品审评的进度，对技术上有争议的问题进行及时沟通，及时掌握政策动向，申报质量上要尽量少出问题和不出问题，出了问题也要能及时控制，以确保再次注册的成功。根据药品注册进度，控制第二家临床试验进度及向国家药监局提交注册申报的时间。积极开发新产品，着力针对满足批生产要求的膜芯裁剪模具、外包PVC裁剪模具、过度膜片裁剪模具、膜芯成型熔接模具、外包成型模具、总装熔接模具等进行优化设计。对软包滤器设计方案进行优化，并设计制作相应的专用辅助工装和设备。加大去白滤器产品销售力度，牢固树立对用户的全程服务意识，巩固现有市场份额，充分发挥公司灵活的经营政策和服务优势协助配套的终端产品制造企业扩大产品销量，并探索在国内市场开发新的终端产品制造企业的可能。强化渠道建设，发挥公司已经取得的医疗器械经营许可证的作用，与终端产品制造企业积极配合，并协商将其销售空白网点交给我公司直接销售。通过重要岗位实行定员定岗，严格执行工艺纪律，来优化和完善工艺规程。

(五)夯实基础，安全防范，稳扎稳打，推进公司管理和经营

建设目标围绕建设香塘沟矿段和辣子沟矿段的建设目标，一要做好香塘沟矿段和辣子沟矿段的坑道探矿工作和香塘沟矿段的建设工作，陆续建设炸药库修建项目：房屋、监控和防雷设施和60人职工居住生活楼，通电通路；二要继续做好探矿工作：完成储量递增报告。地质工作主要是背斜和向斜的北东翼的全面工作，向斜南西翼的地表工作；三要加强公司组织制度建设，加强公司已经出台的三大主要制度，包括公司基本管理制度、公司内部流程管理制度和细则和公司安全管理制度的执行，不但要建立和健全制度，更重要的是要落实和执行制度。结合实际操作及时将有关制度不足信息反馈到集团公司以便于制度修改，进一步完善公司岗位责任制制度，进一步结合公司制度落实定岗、定员、定责、定薪酬；四要高度重视和加强安全防范工作，确保全矿区全年不发生一起死亡事故。

(六)循序渐进展开集团公司新一轮战略布局，展望公司可持续发展远景

第14篇

今天，市委、市政府召开全市服务业工作会议，目的是要贯彻全省服务业工作会议精神，根据经济发展阶段性变化的新特点和国际服务业转移的新态势，主动抢抓机遇，突出主攻重点，加快发展现代服务业，努力构建功能完善、结构合理、繁荣发达的服务业体系，为全市科学发展、协调发展增创新的优势。我主要讲三个问题。

第一个问题，认清形势，把握机遇，把加快发展现代服务业摆上更加重要的战略地位

加快发展现代服务业意义重大。服务业的发展，已经成为一个国家和地区综合竞争力和现代化水平的重要标志。目前，面对宏观调控“四紧”造成的优势弱化和区域竞争带来的现实压力，我们必须尽快寻找新的增长空间和发展资源，创造新的竞争优势，把加快发展现代服务业摆上更加重要的战略地位，解放思想，抢抓机遇，为全市经济社会的科学发展注入新的动力。

⒈要充分认识现代服务业的含义及特点。

以前，我们习惯上把农业称第一产业，把制造业和建筑业称第二产业，其他以外的统称为第三产业。在年，世界经济专家把经济体系分成了二大类：一类称为商品产业；第二类称服务产业。服务产业包含着三个方面：第一方面，消费者服务。即消费者在市场上购买，满足消费者最终需求的服务，它包括吃、穿、住、行、学、医、艺、美、健、游、乐、体、休闲、通信、网络等等，而且消费随着生活水平提高而服务不断提档升级，新兴消费需求，可以说令人眼花缭乱。第二方面，生产者服务。即生产者在市场上购买、满足各类企业需求的服务，生产者服务被认为最具经济增长动力和潜力的特点。它包括了为各类企业服务的人力资源、交通、运输、仓储、包装、物流、销售、广告、策划等等。第三方面，分配服务。即消费者和生产者、需求与供给之间共同需要的服务。它包括了培训、中介、会展、法律、会计、审计、咨询、、金融、保险、管理等等。所谓现代服务业，是指依托现代新技术、新业态、新服务方式而进行的创造需求、引导消费、向社会提供高附加值、高层次、知识性的生产与生活服务产业。可以说，商品产业越发达，服务产业就越活跃。商品产业与服务产业相互适应，相互促进。当前，从我市情况看，加快发展服务业，尤其是现代服务业，是加快发展的紧迫要求，是科学发展的必然选择，是富民优先的重要途径，已经成为经济社会发展的重要战略。

首先，现代服务业为新型工业化提供新的低成本支撑。由于宏观经济环境的趋紧和生产服务业发展的相对滞后，工业用地成本、劳动成本上升较快，交易成本、商务成本居高不下，这些因素导致我市出现了竞争力下降的迹象。在挑战面前，我们拿什么吸引外来投资，靠什么留住本地企业，用什么参与国际竞争？出路之一就是加速发展现代服务业特别是现代生产服务业。可以说没有研发设计的制造业是没有灵魂的制造业，没有现代物流的制造业是血脉不通的制造业，没有市场营销的制造业是盲聋哑瘫的制造业，缺少现代服务业支撑的国际制造业基地是高成本、低竞争力的基地。从实际情况看，我市的制造业以传统产业为主，以资源消耗型为主，以投入拉动为主，环境成本较高，科技投入不足，核心技术掌握不多，自产自流的物流成本也比较高。所以，我们必须依托先进制造业，加速发展现代服务业，尽快把研发、物流、营销服务的水平搞上去，争取把生产环节的利润更多地留在张家港，走出一条富有竞争力的新型工业化道路。

其次，现代服务业为城市现代化拓宽多元化就业空间。城市化的过程是乡村人口向城市集聚的过程。快速推进的城市化能否健康、有序地发展，矛盾的焦点在就业，解决的前提在能否为城市新增就业人口、下岗失业人员和大批进城农村人口创造足够的就业机会。现代城市的城区既不能种地，也不宜办厂，服务业是现代城市城区发展生产力的主要空间，而现代城市又为发展现代服务业提供了主要依托。服务业门类多、就业的弹性系数大，就业方式灵活多样化，能够直接有效地为化解城镇就业存量与增量的矛盾开辟多元就业空间。这些年来，我市在消化转移农村剩余劳动力的同时，还吸纳了大量外来人员前来创业发展，全市本地劳动力中，从事服务业的人数占到了总数的；万外来劳动力中，有万人从事服务业，占到了。应该说，这其中服务业做出了巨大的贡献。

第三，现代服务业为“富民优先”开辟低门槛创业途径。服务业投资门槛低，创业天地宽，在推动“三创”、增收富民中，有着其它产业不可替代的作用。目前，在我市城镇职工报酬总额中，来自三产的收入占到了％，高出二产个百分点；私营企业中，服务企业占％，注册资本占％；个体工商户中，服务业户数占％，注册资本占；地方一般预算收入中，来自服务业的税源占％。可以说，服务业是城乡民众创业的最大舞台，也是城市居民增收的最大来源。

第四，现代服务业为可持续发展提供现实的途径。服务业主要靠体力、智力劳动，能源、资源占用少。据初步测算，相对于每万元增加值，我市服务业用电量是制造业的，占用资本是制造业的，发展现代服务业，有利于加快建立节约型产业模式。服务业大多属于清洁产业，全市服务业每万元增加值所造成的烟尘排放量、二氧化硫排放量不到制造业的％和％。大力发展旅游、会展、商务、文化等新兴服务业，不仅不会对环境造成破坏，而且具有一定的生态环境修复功能。也就是说，服务业创造的绝大部分是绿色的，是产业升级的主要取向。我们推进经济社会的战略转型，就必须把发展现代服务业作为结构调整的重要举措，作为转变经济增长方式的优先选择，加快形成二三产业联动升级的可持续发展新格局。

⒉要科学把握好现代服务业发展的阶段性特征。

国际经验表明，区域经济的增长，在相对贫困阶段，主要依靠农业推动；在温饱阶段，主要靠农业和工业推动；在总体小康阶段，主要靠工业和服务业推动。当人均超过美元时，产业结构变动得较为激烈。在这一阶段，第三产业与第二产业的增加值比重已经难分伯仲，而第三产业就业比重基本上超过了第二产业。当人均达到－美元时，进入工业化的中后期和城市化的加速期。在这一阶段，消费需求和偏好会发生重大变化，服务业将成为最具潜力的增长点。如果认识超前、引导得当，往往会促进当地经济提前起飞。目前，世界多数发达国家或地区服务业都达到了三个％，即服务业产值占国内生产总产值％；增长％来自服务业；吸纳了％的就业人口。我市现在已经处于工业化中后期，人均处于美元向万美元迈进的新阶段，在未来较长一段时间内，工业化仍将是全市经济的主体方略，是我们工作的主要任务，但这并不意味着服务业发展缺乏增长的空间。我们要准确把握新时期产业发展的科学规律，把发展现代服务业作为产业升级和消费升级的重要举措，保持二、三产业共同推动经济持续健康发展的良性态势。

⒊要认真分析全市服务业发展的现状。

近年来，通过全市上下的努力，服务业发展取得了长足的进步，主要体现在以下三个方面：一是服务业产出贡献平稳增长。从年至××年，服务业增加值年均增长。服务业增加值由年的亿元，增长到××年的亿元，是年的倍。服务业税收成为全市税收增长的重要来源，××年我市服务业实现入库税收亿元，占全市总量的；实现地方一般预算收入亿元，占到了全市的。二是服务业内在结构不断优化。在改造提升交通运输、商贸、餐饮等传统服务行业的同时，生产业、现代流通业等新兴服务行业发展迅速，形成了新的经济增长点。保税物流园区于今年月日顺利通过国家部委联合验收组的封关验收，成为全国第三家正式封关运作的保税物流园区。商贸流通经营业态不断创新，××年，全市完成社会消费品零售总额亿元，比上年增长。市场体系不断完善，全市市场总数达家，××年共完成交易额亿元，增长。三是服务业投入增速不断加快。到××年底，全市服务业私营企业累计达家，注册资本亿；个体工商户家，注册资本亿元。今年上半年，全市完成服务业固定资产投资亿元，预计全年突破亿元；共新办服务业私营企业家，注册资本亿元，新增服务业个体工商户家，注册资本亿元。年初确定的总投资亿元的服务业十大开工项目，有只项目相继开工建设，有只项目土地指标也已落实。

在充分肯定成绩的同时，我们也要清醒地看到，服务业仍然是全市经济发展中的一条短腿。无论是服务业自身的发展质态，还是服务业的外部环境，还存在着一些问题，主要体现为“三低一高”：一是服务业占的比重偏低。全市服务业增加值占生产总值的比重呈逐年下降趋势，年为，××年为，××年为，××年为，今年上半年下降到。服务业发展的相对滞后，已经成为制约经济协调发展的新的“瓶颈”。二是服务业的发展档次仍然偏低。今年上半年，在服务业增加值的构成中，商贸流通业亿元，餐饮娱乐业亿元，分别占到了和。全市传统服务业仍然保持主导地位，现代服务业、新兴服务业，特别是生产业占的比重还不大。提升服务业的发展质态已成为今后工作的一项紧迫任务。三是服务业的外向度仍然偏低。相对于工业而言，目前全市服务业对外开放度还不高。××年，服务业在全市招商引资注册外资和到帐外资中的占比均不到。四是服务业准入门槛仍然偏高。目前我市还没有一个能统领服务业发展的领导机构，服务业的项目审批仍比较难，部门服务意识还不到位，少数单位仍存在故意设卡的现象，收费项目仍比较多，加快发展服务的整体环境仍有待进一步优化。这一点，必须引起大家高度重视。

⒋要正确处理加快现代服务业发展的几个关系。

加快发展现代服务业，我们还必须处理好四大关系：

一是处理好现代制造业和现代服务业的关系。现代制造业是现代服务业的基础、主体，现代服务业为现代制造业提供支柱和支撑。如果说只发展现代制造业，没有现代服务业，那么我们是一条腿长、一条腿短。如果说只发展服务业，不发展现代制造业，我们的发展就是“空中楼阁”。现代制造业和现代服务业是相互促进、良性互动的关系。现代服务业的特征是“三个高、三个新”。“三个高”，就是高人力资本含量、高技术含量和高附加值，这是现代服务业不同于传统服务业的地方。“三个新”，一个是指新技术，主要是指具有时代特征的新技术、网络技术以及在它们基础上形成的现代服务业运作的信息平台；一个是指新业态，是指由于高新技（本文源于文秘城:）术作用和市场因素的影响，不断演化出来的新兴服务业态，他们不仅是新的经济增长点，而且对提高产业的素质和老百姓生活水平有很大的作用。如楼宇经济、网络经济，以及以沃尔玛、百润发为代表的仓储式超市就是新的业态，它的经营成本比传统业态大大下降，给老百姓带来好处；一个是指新方式，是指新的增长方式，宏观解释是高人力资本的增长方式，这既是产业结构升级的产物，也是现代服务业高附加值、低资源消耗、低环境代价的结果。微观解释就是新的服务方式，服务提供者在技术创新、制度创新和管理创新的基础上产生的服务自身的一种创新。从张家港来讲，发展现代工业是第一方略，但全市制造业整体水平的提高，从根本上说，最终有赖于运用现代科技成果、信息技术来改造传统产业，提升产品附加值，提高市场竞争力。为此，我们必须把物流、信息化等生产业体系建立起来，只有这样，才能真正为现代制造业的发展提供有力的支撑，才能真正形成二三产业互动并进的良好局面。

二要处理好现代服务业和传统服务业的关系。现代服务业和传统服务业有不同的内涵。从我市情况看，批发零售、交通运输、餐饮、旅馆等传统服务业发展历史较长，目前仍然是服务业的主体。这些行业的突出特点，一是具有较强的就业吸纳能力，劳动密集的特点突出；二是市场化程度高，竞争充分，自主发展能力强；三是服务产品老化，难以适应快速的经济发展和社会进步的要求。对于这类行业，如果引导不当，会引发过渡竞争，形成恶性循环，关键是要改造提高、规范发展。所谓改造提高，就是要用应用现代服务理念、现代科技和现代经营方式，实现传统服务业的产品创新和组织创新。例如，现代物流业就是以信息技术整合传统运输、仓储、批发零售、采购供应等流通产业，并按企业需求予以拓展。连锁经营、品牌、仓储式销售、社区便利店等市场营销方式，使得传统商业焕发新的活力；历史悠久的餐饮业，品牌化、国际化连锁经营也在迅速发展。所谓规范发展，就是要加快行业技术法规建设，按照现代市场经济发展的要求，建立合理的技术和服务标准，从而为品牌建设和规模经营奠定基础。这方面是我们的弱项，必须加快更新经营理念，提高管理水平，严格规范标准，运用现代服务业的思路和方式，不断提高传统服务产业的竞争能力。

三是要处理好生产和消费业的关系。为消费服务的体系我们已经有了很好的基础，需要完善、提高、创新，而为生产服务的体系特别是物流体系还只是刚刚起步。与传统的仓库相比，物流通过流程再造、技术运用和加快物流的流动速度和资金的流动速度，大大提高了企业的效益，降低了企业运行的商务成本。省里这次在加快发展现代服务业的意见里面提出，全省要搞“万村千镇”活动，要把苏果超市、苏农物资连锁到镇、连锁到村。这对我们张家港的商业、供销、农资供应将产生很大的影响，如何促进我市自身的连锁业发展，我们要充分引起重视。

四是要处理好培植本土企业和引进外来企业的关系。现在在各个行业里面都有很多本地企业集团。旅游产业，我市已有五星级宾馆家；流通产业，我市涌现了国泰国际集团、国际购物中心、第一人民商场、商业大厦等一批品牌企业；市场建设中，出现了保税区化工品交易市场、青草巷批发市场等一批辐射带动效应明显的载体；房地产业中，也出现了一批较具竞争力的企业集团；物流业方面，保税物流园区开始了实质性启动。我们要立足自身优势，激发内在活力，打响地方品牌，加快形成一批代表张家港形象的本土企业。同时，要积极引进外来企业，特别要引进一批从事旅游、健身、艺术、娱乐、策划、会展、咨询、、网络经济等产业的优秀企业，善于借用外来资源，吸收先进理念，推进共同创新，推进资源共享，不断提升全市服务业发展的整体水平。

应该看到，张家港现代服务业的发展具有后发优势，起步虽晚，但爆发力强。我市雄厚的工业基础为发展生产业提供了广阔空间；保税物流园区的建立和区港联动战略的实施，为现代物流业发展带来了新的机遇；城市化步伐整体提速为加快发展生活业创造了有利条件；市民收入水平不断提高为新兴服务业发展拓展了市场需求，消费对经济增长的拉动力将越来越强。当前，可以说是现代服务业发展的最好时期，具有“天时、地利、人和”的绝好机遇。只要我们科学分析，准确把握，增强信心，就一定能把商机变成现实，把优势转化为动力，从而不失时机地推动全市服务业实现跨越式的发展。

第二个问题，创新思路，科学定位，明确加快发展现代服务业的目标及任务

今后一个时期，围绕建设与国际接轨的现代制造业基地目标，我市要一手抓先进制造业，一手抓现代服务业。推进产业融合，促进结构提升，拉动经济增长。当前，我市加快发展现代服务业的指导思想是：以工业化提供增长动力，以城市化拓展就业空间，以市场化注入发展活力，以国际化提升服务水平，以信息化增强技术支持。近阶段，我市服务业发展的总体思路是：牢固树立和认真落实科学发展观，紧紧围绕富民强市、“两个率先”的奋斗目标，创新体制机制、做大总量规模、优化产业结构、提升发展层次、增强竞争实力，全面构建与经济社会发展水平相吻合、与现代制造业相配套、与城市化进程相协调、与市民需求相适应，优势明显、特色鲜明、功能完善、繁荣发达的服务业体系，推动服务业快速、健康、可持续发展。

基于上述思路，我市服务业发展的工作目标是：近期，即今后年，为工业领跑、服务业增量提质阶段，服务业增长速度继续保持上升态势，内部结构更加优化。中期，即今后－年内，为二、三产业共同拉动阶段，服务业与工业增长基本保持同步。远期，即年后，服务业发展速度将超过工业发展速度。力争从中期开始，服务业在中的比重每年提高个百分点，到年服务业增加值比重达。

工作重点是三句话：重点发展生产服务业。生产服务业主要是制造业的上下游延伸，制造业为生产服务业的发展提供了重要的前提和基础，相当一部分生产服务业是从制造业中分离出来的，同时生产服务业为制造业提高生产率和附加值提供了重要的条件和动力。服务业发展不够充分，特别是生产服务业发展明显滞后，很大程度上影响了制造业竞争力的提升。要高度重视新型工业化进程中服务业与制造业的协调发展，以生产服务业的充分发展为制造业竞争力的提升提供有力的支撑。大力培育新兴服务业。新兴服务业由于其高技术含量、高附加值，对其他产业的渗透力更强，对经济发展的贡献更大，体现了服务业发展的层次和趋势。要围绕完善服务功能和提升服务水平，加快发展知识技术密集、产业关联度大的新兴服务业，为产业结构优化升级提供动力。全面提升传统服务业。传统服务业与群众生产生活密切相关，在提高人民生活质量、扩大城乡就业等方面发挥着重要作用。要在鼓励充分竞争的基础上，积极运用现代服务技术、经营方式和管理手段改造提高传统服务业，更好地满足人民群众多层次、多样化的消费需求。围绕这一工作重点，当前和今后一个时期，要着力抓好以下十个方面：

⒈加快发展现代物流业。

物流社会化是工业生产分工细化的结果，是生产力进步的表现。张家港的工业经济已经形成了相当的体量，现代物流业的加速已经呼之欲出。根据省和苏州市的现代物流业发展规划和功能定位，我市的现代物流业，主要在三个层面展开：一是依托张家港港口优势，加快保税物流园区建设。近期目标是：打造长江流域现代物流基地；远期目标是：建成与上海洋山港配套发展的保税港。平方公里物流园区中，西区规划建成涵盖集装箱、件杂货、液体石化品、油脂品、散货的综合物流园区；东区规划建成集码头、化工贮罐、仓储一体的综合物流分拔配送中心。二是依托开发区功能优势，重点建设金港物流中心和冶金物流中心，为进区企业提供第三方物流。三是依托大型集团规模优势，在企业内部组建一批专业物流公司。围绕这一规划定位，要坚持以搭建物流企业公共信息服务平台为手段，以物流企业集聚区为载体，以产业分工细化和资源整合为重点，引进国内外知名的大型物流企业，培育技术手段先进、主营业务突出、核心竞争力强的本土现代物流企业，要大力推进区港联动，拓展物流园区发展空间，最大限度地发挥“＞”的联动效应。要把发展化工物流与发展集装箱物流相结合，积极推进公用码头工程建设，拓展集装箱业务，早日实现张家港口岸百万标箱吞吐量的目标。要加快电子口岸建设，提高口岸物流信息的流通速度，实现信息交换和共享，实现通关环节中的有效协调，提高口岸物流的整体效率。要全面发展第三方物流，鼓励引导工业企业逐步把物流系统和制造系统分离开来，在物流外包中降低交易成本，获得更多实利，使物流企业在参与供应链过程管理中体现存在价值，获取可观赢利。今年，全市物流业务收入在原有基础上要递增以上，争取超过亿，今后几年，年增幅要保持在以上。

⒈积极发展现代商贸业。

商贸流通业在服务业中占据着主体地位。要抓紧做好商业网点规划，按照全市“一个市域商业主中心，四个商业分中心”，城区“提升一个市级商业中心，培育三个城市商业副中心”的思路认真抓好规划的落实。社会消费品零售总额在前五年年均增速的基础上，今后几年年递增速度要达左右，力争到年，全市社会消费品零售总额达到亿左右。在工作重点上，要突出以综合服务为特色的沙洲中路步行街，以湖滨景观为特色的暨阳湖休闲餐饮街区，以精品服饰为特色的杨舍西街，以数码通信、图书文化用品为特色的南环路和以游憩、购物为特色的购物公园商业街的改造与完善。在现有百润发、易初莲花、肯德基等连锁超市的基础上，积极引进沃尔玛、麦当劳等跨国连锁超市落户我市，大力发展仓储式会员店、品牌专卖店、专业超市，做大做优规模型商贸流通企业，形成层次分明、结构合理、功能互补的商业网络。要加速发展小康型的消费服务，进一步创造需求，提升业态，引导消费，不断增强消费对经济增长的拉动力。

⒉大力发展专业批发市场。

零售市场的规模一般受制于地区收入水平及居民消费倾向，产品交易市场则可以在更大的范围内聚集人流、商流、物流、资金流、信息流。改造提升传统商贸业固然重要，但只是对现有消费需求存量的再分配；而兴办大型批发交易市场则通过集散的办法，交易总量大，产出效益高，而且辐射作用强，带动效应也明显。如我市的保税区化工品交易市场，建立还不到三年时间，面积还不足万平方米，但今年交易额将超过亿，关税亿，其它各项税收可达个亿，经济效益超过了一个中等规模的乡镇。张家港有一批产能突出的工业企业，有一个辐射半径广的国际商港，这是我们建办专业市场的独特优势。下一步，在按规划建设好原有市场的同时，要下大力气抓好以下四大市场建设，形成与产品集群配套、互动的销售市场集群。①纺织品原料交易市场。张家港是长三角最大的毛纺、棉纺基地之一，周边的江阴、常熟也是全国重点纺织基地，张家港口岸年进口羊毛占全国的五分之一，出口毛条占全国的三分之一，天津棉花市场也将转移至张家港保税区。我们要抓住这一有利时机，利用保税物流园区特殊的优惠政策和闲置大楼，抓紧建好价格信息平台和交易网络，加快完善配套的产品展示区和仓储配载区，吸引我市及周边城市纺织品进出口商，特别是新疆、美国、南美洲、南非等国家的棉花经销商进场设点。明年棉花市场的交易额要超过个亿，其他纺织品也要逐步扩大交易量。②植物油及其它粮油交易市场。依托我市东海粮油、江海粮油等大型企业，充分发挥大豆油、棕榈油等植物油产量多、流量大的优势，参照化工品交易市场的经验，在目前隐性市场已初具规模的基础上，抓紧规划，积极筹建植物油交易市场，力争通过年，努力建成百亿交易规模的植物油交易市场。③钢材市场。依托沙钢集团和扬子江冶金工业园的产业优势，加快规划建设钢材交易市场，立足江苏，面向华东，并带动物流运输、钢材配载等相关产业的发展。④木材加工交易市场。根据张家港港原木进口量大、集散功能强的特点，大力发展木材粗加工和深加工，形成进口、加工、销售一条龙的木材产业链，使之成为幅射全国的大市场。在建办“有形市场”的同时，要高度重视发展“无形市场”，大力发展电子商务，搭建新型交易平台，拓展市场覆盖范围，提升市场交易的层次。

⒋努力发展旅游业。

旅游业是一项综合产业。我市旅游业是条短腿，我们要在如何拉长上下功夫，要从基础工作做起，从现在抓起，整合资源，积累底蕴，通过一段时期的努力，使我市旅游业成为现代服务业的重点产业，成为华东旅游链条的重要节点，使我市融入长三角旅游圈，接受上海、苏州等地的辐射，使我市成为上海、苏州旅游的一个点。要以沿江开发和中国优秀旅游城市创建为契机，进一步修订完善全市旅游发展规划，认真做好双山岛旅游度假区这篇文章，在休闲度假、生态旅游上下功夫。充分利用我市知名度高、工业规模经济以及有不少沿江生态湿地，还有数量可观的生态、休闲、观光农业基地的优势，积极整合这些新的旅游资源，开辟文明城市游、现代工业游、特色农业游等旅游项目。尽快开出“张家港一日游”项目，动员本市老百姓看张家港。

⒌放手发展社区服务业。

按照政府投资与市场运作相结合、有偿服务与无偿服务相结合的办法，到年，全市要基本建立起新型的社会福利、社会保障和服务门类齐全的社区服务网络，基本实现困有所帮、难有所助、需有所应的社区服务新局面。每年要新建一定数量的市级社区服务中心。逐步新建社区服务网络化工程，用年时间建成覆盖全市、服务城乡居民、功能更加完善的社区信息化服务网络划工程，实行综合资源共享、全市整体联动的社区服务新体系。要加强社区就业服务，开展就业信息咨询、职业指导、就业培训和推荐、组织就业等服务。完善社区卫生保障网络，开展以疾病预防、医疗、康复、健康教育、计划生育技术等为主要内容的社区卫生服务。加强社区为老服务，完善退休人员社会管理体系，加快老年服务设施建设，基本普及老年人综合服务场所。完善社区帮扶救助站和残疾人服务站建设，积极构建覆盖社区各类弱势群体和优抚对象的新型社区服务体系。加强社区物业管理服务，开展家政服务、专业健身服务、专业保健服务等社区服务。要制定社区服务业发展规划，吸引各种经济主体投资社区服务业，并培育一批社区服务品牌企业。

⒍重点推进信息技术服务业。

目前，全市省级企业技术中心有家、苏州市级企业技术中心和工程技术中心有家。虽然申报名额有一定的限制，但我们要积极争取、多报多创这种类型的中心。全市百强企业中，利用技术的有家，也要逐步扩大。坚持以信息化带动工业化，完善信息基础设施，提升信息产业发展水平，广泛应用现代信息技术全面加快国民经济和社会信息化进程，力争把我市建设成为整体水平国内先进、省内领先的信息化城市。要充分发挥科教和人才优势，大力发展自主研发、工商设计、技术交易及评估咨询，知识产权管理、质量技术监督等技术服务，促进产学研结合，建立健全自主创新和社会化科技服务体系。要积极兴办各类科研服务机构，加强区域性、行业性生产力，促进机构和科技创新服务机构建设，加快农村科技服务机构发展，支持公共科技平台建设，促进资源和信息共享。通过资源整合和产品创新，进一步提升基础运营企业的服务能力和服务质量，营运收入年均增长以上。以推进企业信息化和社区信息化为契机，促进商务电子化，电子商务销售额年均增长以上。

⒎鼓励发展文化传媒业。

挖掘文化内涵，提升文化品位，是我市文化传媒业的发展方向。一方面，要充分利用和发掘我市现有文化资源，按照市场要求进行优化配置，积极鼓励我市现有的文化产业做强做大。另一方面，要引进先进文化。精心打造长江文化艺术展示周品牌，逐步培育发展文化产业。要抓紧编制全市文化产业发展规划，研究制定产业发展政策，明确发展方向，不断做大广播影视业新闻出版业、文化演出业、艺术培训业等文化产业盘子。要改革政府对文化的投入方式、降低文化准入门槛，鼓励社会和个人创办、参股和经营文化企业，增强文化活力。要加强文化市场管理、规范经营行为、营造公平竞争环境、推进文化市场发展。“十一五”期间，全市要努力形成以广播电视业、新闻出版业、网络信息业为主的家文化企业集团为龙头、众多两个效益结合较好的文化企业为支撑的文化产业体系。

⒏提高发展房地产业。

房地产业在我市服务业中占有较大比重，对服务业增长具有重要的促进作用。全市今年开工拆迁房安置万平方米，竣工万平方米，到目前为止已开工万平方米，竣工万平方米，商品房建设已开工万平方米，销售万平方米，全市共有万外来人口在我市，如果每人平方米，就是万平方米。要抓住扩大住房消费这个中心，以满足广大中低收入居民住房需求和促进经济发展为出发点，进一步改善住房供应体系，搞活和规范市场，增强政府对市场的调控能力，确保房地产市场的稳定繁荣。要抓住国家宏观调控的机遇，尽快使房地产业增长方式向适度、均衡和可持续性转变。要坚持以市场为导向，扩大中低价商住宅供应量。完善廉租住房制度，扩大租赁式住房供应量，切实解决市民居住问题。要优化结构，美化造型，亮化环境，提高标准。要加强房地产开发行业管理，整顿和规范房地产市场秩序，促进房地产业的有序发展。

⒐支持发展金融保险业。

要从经济发展的实际出发，适时引进境内外金融机构，做强做大地方金融业，建立结构合理、功能健全的金融组织体系。引导金融业务创新，支持商业银行拓宽信贷业务，开拓国际金融业务，大力发展金融租赁、投资组合、商业、保险中介、消费信贷等金融业务，增强金融服务功能。建立健全信用担保体系，不断增强贷款担保规模和能力，为中小企业提供配套完善的金融服务。注重发挥证券、信托、保险机构等在集聚资金、资本运作、资产重组、代人理财、补偿保障等方面的独特功能，为经济社会发展提供多方面的服务。

⒑大力培育科技服务业和会展、中介等新兴服务业。按照服务专业化、经营产业化的发展方向，大力兴办各类科技服务机构，加快技术开发和社会化服务体系建设，提高科技成果的转化能力。以科技咨询业、技术贸易服务业、知识产权服务业、科技孵化业、科技风险投资业等为发展重点，坚持政府引导与市场机制相结合，按照与国际接轨的要求，加快科技服务机构的社会化、网络化、规模化、产业化发展步伐。依托留学人员创业园，建立和完善科技服务和技术交易市场，建设一批科技企业孵化器和生产力促进中心。支持科技信息机构、技术交易机构的公共科技信息平台建设，建立科技资源信息共享制度。围绕为工业、农业生产服务，选择一批重大科研课题，借鉴国内外科技人才为我所用，集中力量进行重点突破。加大对基础研究、战略发展、重要公益研究等领域的支持力度。鼓励社会力量和个人兴办科技类民办非企业单位，开展科技服务。充分利用张家港的知名度和产业优势，加大力度，吸引国内外知名会展商和企业前来我市举办各种类型的招商会、研讨会、产品与技术展销会、工业文化博览和工业房产展示，招商引资办会展中心。要努力培育和发展资本、人才、劳动力、产权等要素市场，充分发挥市场资源配置的基础性作用。大力引进及鼓励发展律师、会计、财务顾问、管理咨询等中介机构，打破目前我市部分中介机构独家垄断的状况。加强对中介服务机构的指导引导，建立完善中介服务机构和从业人员的行为规范，促进中介服务业健康发展。

围绕上述目标任务，下一步要着重抓好“五个一”：

⒈改造一批传统服务业。重点围绕商业、市场、餐饮、娱乐等消费业，通过设施改造、技术提升和服务水平的提高，推动消费业的现代化进程，提升消费业的整体水平。明后两年要着重抓好步行街三大商场、青草巷农副产品批发市场、九洲家居装饰城、美食街、横河里机电市场以及市区家重点休闲娱乐场所的改造提升，用现代经营理念、现代信息技术整合和改造消费业领域的各个环节，提高竞争力。

⒉引进一批新兴服务业。要充分利用提供的有利条件，加强与香港服务业的合资合作，重点在物流、中介、贸易、金融及教育、文化等领域加大招商力度，不断扩大服务业招商引资的规模和领域，促进我市服务业结构更加优化。具体要求是：今后三年内，要重点引进世界知名物流企业家、世界强商贸连锁企业家、全国性和区域性商业银行家、外资学校家。

⒊收购、兼并一批服务企业。鼓励跨地区、跨行业、跨所有制的资产重组，创建一批创新能力强、信息化应用水平高、在全国同行业中具有明显竞争优势的服务业名牌企业。交通运输部门，要根据目前缺乏配送载体和运力配置不合理的现状，有计划、分步骤地对全市运输市场进行整合、重组，合理配置运输资源。贸易流通部门，要根据我国加入，国外商业大举进入国内市场的严峻形势，围绕做大、做强、做优的目标，鼓励支持三大商场实行资产收购、兼并、重组，不断增强与国际商业巨头抗争的能力。要根据我市专业市场规模小、经营方式落后、部分市场效益差的现状，鼓励支持规模大、效益好、辐射功能强的专业市场实施收购、兼并，通过年的努力，力争在全市组建个专业市场航母。

⒋培育一批生产业。抓好保税物流园区建设，根据国际资本的变化态势，主动出击，抢占先机，重点引进从事国际、国内商品采购、配送及分拣、分配、分销的跨国采购中心；从事国际国内中转、各国地区快速集拼和国际联合快运业务的国际航运集团；从事仓储自动化、包装标准化和配送高效化的现代物流服务和临港增值服务的第三方物流企业。要通过政策扶持，重点培育发展四大物流基地：一是钢铁物流基地。结合钢材市场建设，要重点建好钢材仓储、钢材加工、钢材配载以及电子商务等四个中心，力争年物流收入达到亿元。二是纺织原料物流基地。结合纺织原料市场建设，要重点建好仓储区、配载区和商务区，力争年物流收入达到亿元。三是植物油物流及其他粮油基地。结合植物油市场建设，要重点建好电子商务和仓储配载区，力争年物流收入达到亿元。四是木材物流基地。结合木材市场建设，要重点建好运输配载和电子商务区，力争年物流收入达到亿元。

⒌突破一批“短腿型”服务业。要通过政策倾斜，吸引国际、国内知名新兴服务企业来我市投资。在物流业方面，要吸引大型进出口和货物运输企业；在信息技术业方面，要引进网络运营、软件开发以及科研机构；在文化传媒业方面，要引进大型会展公司、广告策划公司以及原创设计工作室；在中介服务业方面，要引进国际、国内知名律师事务所、会计事务所、咨询公司、人才中介机构、培训机构、信用担保机构以及大型融资租赁企业。经过几年的努力，力争在这些服务行业上有较大突破。

第三个问题，解放思想，营造环境，全面增强服务业发展的活力和竞争力

当前，我市服务业的发展正处于加快寻求新突破的关键时期，时机非常宝贵，任务十分艰巨。各镇、各部门要立足我市资源条件、市场潜力和比较优势，抓住关键环节，采取有效措施，大力改善现代服务业的发展环境，努力形成推动现代服务业发展的强大合力。

一是要开阔眼界，转变观念。现代服务业对于我们大多数人来讲，还是一个比较陌生的领域。因此，加速发展现代服务业的过程，首先是个开阔胸襟、解放思想的过程。全市各级领导干部要重新进行一次对现代服务业的学习和研究，主动向国内外的先进经验学习，开阔眼界，开阔思路，逐步提高领导服务业发展的能力。不能一说起工业就眉飞色舞、如数家珍，一说到服务业则概念不清，难有作为。要积极引导全社会转变“重农轻商”、“扶工抑商”、“重生产轻流通”的轻商观念，走出“服务业不创造价值”的误区，真正把现代服务业作为新型工业化的重要内容和必要条件，努力形成推动服务业发展的强大合力。生产企业要改变“求全配套”的传统模式，顺应产业分工细化和深化的趋势，主动将服务环节外包，把人力物力财力集中在主产品上，通过专业化分工达到规模化生产。要让有创业能力的群众看到服务业的发展前景和获利空间，积极投身到服务业创业创新创优的实践中来，成为我市现代服务业加速发展的内生力量。全市的各新闻媒体要加大对发展现代服务业的宣传力度，在全社会营造关心、参与、扶持服务业发展的强烈氛围。

二是要开拓思路，重抓规划。服务业门类众多，既有消费服务业，又有生产服务业，还有公共服务业；既有传统服务业，又有现代服务业。要使各类服务业快速协调发展，必须高度重视对服务业发展的指导和规划。在制定全市服务业发展规划的过程中，一定要以科学发展观为指导，尊重经济社会发展规律，切实加强对现代服务业发展空间布局的研究。对外，发展服务业的定位不能仅仅局限在张家港平方公里的范围之内。只有把服务半径做大，才能集聚更多的人流、物流、资金流、信息流，才能突破张家港作为二级城市所具有的诸多局限和瓶颈制约，使张家港的服务业产生较强的辐射和带动效应。同时，要注意处理好本市与周边城市服务业发展互补和竞争并存的关系，以互补提高整合效益，以合作避免恶性竞争，以竞争降低服务成本，提高整体竞争力。对内，发展服务业的着力点不能仅仅落实在各自为战，单纯追求数量上面，而要把整个城市作为一个服务产品来规划、设计和营销，重点解决好资源整合的问题。目前张家港服务业发展还比较分散，尚未形成整体优势。在空间布局上，“两区两园”与各镇服务业发展的分工和定位也不够明晰，缺乏整体协调，今后，要按照《张家港市城市总体发展规划》和《张家港市服务业发展总体规划》，明确各自的发展重点和发展方向，加快形成规模和特色。

三是要开明创新，改进服务。加快发展现代服务业，需要政府转变作风，改进服务、创新管理，提高服务效能。主管部门要积极探索服务业考核激励的有效途径和方法，完善考核体系和标准，真正做到鼓实劲，求实效。市各职能部门要切实履行服务职能，以主动服务、快捷服务、“一站式”服务，为企业创造优质、高效、低廉的商务环境，决不能以以严格审批之名，行权力寻租之实。转变作风，改进服务还必须具体体现在我们政策的贯彻落实上。前几天，常委、市长会议研究通过了《关于加快发展服务业扶持政策的补充意见》，其中的多数条款参照了上海等地的做法，政策放得比较宽。会后市各有关部门要根据此文件精神，尽快制定相应的实施细则，确保不折不扣地加以落实。在这里我明确一点，凡是其他地区能干的，我们也能干；凡是国家没有明令禁止的，我们就可以干；凡是过去规定不能干但现在已不合乎实际情况的，我们也应当试着干。一句话，凡是符合“三个有利于”的事，就要解放思想大胆干。

四是要开放带动，加大投入。项目是各类经济活动的最终载体，发展服务业也必须抓住项目建设这一龙头和生命线。各开发区、各镇要在继续抓好制造业招商的同时，花更多的精力、下更大的力气抓好服务业的招商。要围绕物流、中介、商贸、教育、文化、卫生、体育、会展、旅游、交通等内容，建立专门的招商小组，积极开展专业化招商。对已确定的服务业重点项目建设，各镇、各部门要真正落实项目责任人，紧抓不放，全力以赴，促开工、抓进度，确保年内一批项目竣工，一批项目动工，还有一批项目进入实质性启动。与此同时，我们要充分认识到，现代服务业是典型的人才密集型行业。必须进一步健全和完善与发展现代服务业相适应的教育、培训体系，加大服务业高级人才的引进力度，大胆采用激励机制，充分发挥人才作用，使相关专业人才的数量和质量都能基本满足全市发展的需求，为现代服务业的持续、快速发展提供有力的智力支撑。

第15篇

2001年初，既是我自由的时候，也是我迷茫的时候。经历了保健品、化妆品及广告公司的成功操作，心理突然就觉得失去了打工的兴趣，何不干点什么？保健品、化妆品还是……，事实上当时我仅仅是有想法，没方向，也由此感到迷茫。机会总在不知不觉中出现，一天，几位原公司的朋友出来小聚，谈起创业的构想，没想到这几位哥们也正在考虑这个问题，于是海阔天空，信马由疆，最后，一个最不熟悉的行业——电子吸引了大家的共同兴趣。我们感兴趣的出发点是与灯具配套的遥控智能系统，一个简单的遥控器能够控制家庭内所有的灯具开关，当时市场上还没有同类产品，因此我们直观的觉得这是一块较大的空白市场，应该具有广阔的前景。说干就干，第二天我们就开始进行前期准备工作，我的创业也就此起步。 市场分析，前景广阔

我们兵分三路，一路负责产品技术可行性；一路负责公司注册咨询；我这一路负责市场调查和消费者测试。经过两个星期的咨询、调查，结论令我们为之振奋，首先是产品技术并不复杂，可以由台湾获得，成本也不高；其次是市场充满机会，现将市场研究情况公布如下。

灯具遥控系统早在90年代初就开始进入居民家庭，但只是简单控制吊灯的遥控，消费者购买的主要目的在于节能，具有遥控距离短，不稳定的缺点，而且已经成为落伍和质量差的象征，这是一个没有太大前景的产品。但是这种产品经过十年多积累，已经使得一部分消费者养成了使用遥控的习惯，而这一部分人群正是遥控系统的最感兴趣者，据初步统计，遥控系统的年销售量在1000万套左右，近2-3亿元的销售额，因此市场容量是有所保证的。尤其是近年来，随着人们生活水平的不断提高，工作节奏的进一步加快，现代化、时尚感以及简单操作的智能遥控系统具有更加广阔的空间和极大的发展潜力，下一步只要将市场的蛋糕做大，这是一个非常可观而且竞争也不激烈的领域。

进一步的研究消费需求，我们发现，消费者对于一种遥控器能够控制房间内所有灯具的概念非常感兴趣，并且认为可以带来快速开关灯具；省去临睡觉前下床关灯的麻烦；半夜小孩哭闹快速反应；网虫不下网；夜晚回家未进屋就有光明迎接等利益，而更重要的是大部分人认为这是现代生活的象征。购买意向调查显示，只要价格合理，超过80%的被访者有兴趣尝试。由此我们认为这是一个可以长期发展的趋势，尤其在珠三角这种比较现代的地区。深入的竞争调查也令我们振奋，目前市场上还没有一种能满足这些需要的产品，因此产品利益及竞争策略就迎刃而解了，就用消费者的需求作为我们的品牌利益，这也是竞争对手所不能企及的优势。　营销策略制订，战略战术明晰

2002年3月，广州利秀克斯电子公司成立（因为一些原因，这里用的是假定的公司名），市场及产品策划紧锣密鼓。首先我们把品牌命名为具有舶来品和西化特点的“利秀克斯”，在商标设计上尽量贴近电子化和现代感的特点，结果其英文商标大部分人以为是“伊莱克斯”。

其目标市场包括两个部分：1、城市家庭，以新婚和小孩出生不久的年轻家庭为主，这些人具有收入较高，品位较高和新居为主的特点；2、房地产开发商，期待有新的房产卖点，其目标群定位同以上人群。

针对目标市场的需要，我们的产品对应发展了两个系列，一是具有节能控制系列的节能控制系统（针对单路控制和多路吊灯控制），用于满足既有需要，命名为节能星；另一个就是我们的主打产品，可以控制四路、六路灯具的多路控制遥控系统，命名为智慧星。这几种产品都采用小的接收器，以能够安装进吸顶灯内为标准，不破坏整体美观。

在定价方面由于缺乏参照，针对过去节能遥控系统的价格，多为20元以下，我们把节能星的价格定为稍高于老产品的35元，以取得快速切入，把智慧星1（4路控制）定为228元/套，智慧星2（六路控制）定为298元/套，以保证运做费用，该价格经市场调查，大部分目标群体都愿意接受。

在渠道方面，我们确定了分销与直销相结合的方式，在分销方面，采取直供小区灯具终端，开发市内小区，利用批发开发市郊市场的办法；在直销方面重点发展房产开发商，争取一次性覆盖整个楼盘，保证零售，同时开展商区直销，扩大渠道接触面。

在宣传推广方面，我们颇废了一些脑筋，因为是新类别产品，这就要求厂家要拿出一定的培训费用来开辟这类市场，但是显然我们不具备这种实力，当时我们准备采取润物细无声的方式，先进入家庭，再采用媒体公关炒做的方式，期待市场缓慢升温，但是又担心一旦市场升温，巨头切入，我们就等于自掘坟墓，怎么办？或许是天无绝人之路，刚巧这时候，电子开关领域的巨头真善美也看中了这块市场，我们得知其很快就会在广东攻城略地，由此我们长舒了一口气，有人开路对我们这些小企业来说再好不过，于是我们的竞争策略就随之而出了。真善美的产品具有电脑控制，智能化程度高，质量信誉保证的优点，但是其产品也具有价格高（1000元以上）、线路多（需要额外增加线路）、施工困难和破坏已经装修好的房间美观的缺点（当时得到的信息）。因此我们的宣传重点就有了依托，在重点宣传产品带来的直观利益同时，强调价格优势和安装简单，不用增加线路，不破坏房间美观的设计特点。为更加有效的贴近目标群，我们把广告口号定为“新生活，我有自己的标准”塑造个性化和时代感的品牌性格，广告语言多采用感性语言，“当夜晚回家的时候，我想让光明来迎接我；当半夜小孩哭的时候，我需要最快的开亮灯火；当要休息的时候，我不想下床去关灯；当在网中遨游的时候，我不想什么打扰我……”应该说，这样的品牌定位和竞争战略是极为有效的，也在后续的推广中得到了验证。

定位和竞争战略有了，接下来就是市场推广。我们确定了针对不同渠道开展不同宣传的办法。针对房产开发商，采取与上层紧密沟通，先包装样板房积累口碑，时机成熟一次性进入的方式；针对分销网点和小区终端，采取布置宣传、陈列物，重在产品展示和效果演示方面的推广；针对直销家庭，采取直销广告入户、报纸夹带，适度大媒体投放的策略。同时为配合直销系统，我们建立了一支专业化的安装队，保证在24小时内上门送货安装。在推广的顺序上，我们采取先激活直销家庭和小区终端、再影响经销商分销和切入房产商的推广顺序，以保证推广的连续有效。各种配套的方案，物质准备在很短的时间内完成了，现在似乎只缺上市了。 借机入市，深受打击

2001年9月，所有武器弹药准备就绪，而真善美的电子智能控制系统也开始在各种大媒体上狂轰乱炸，这个时候，我们上不上？大部分人的意见认为，我们必须抢在真善美的前面切入市场，宁做鸡头，不做凤尾，应该说这种思路本身没有错误，但是我们根本就不具备与别人抗衡的实力，直接竞争，无异于以卵击石，为了能够生存，我们必须做弱者，等待市场机会，我的意见是等待三个月，这样就可以有效利用真善美形成的市场。于是一个一个的劝说，经过一天的思想工作，最后大家终于决定继续等待，但期限最多是两个月，在矛盾之中，我也不得不选择折中的办法。等待是极为痛苦和难耐的，一些员工也出现了抱怨情绪，但是不等就只有死亡。在各种工作和思想的帮助下，我们有效保住了自己苦心建立的队伍。

2001年11月，利秀克斯产品开始按计划上市，所有的宣传、直销按照计划推进，我们最初的设想是许多消费者会一看到广告，就会有购买需求，进而产生购买，原来的调查也支撑了我们这种想法，但是结果却出人意料，广告出街了一个月，应者寥寥，要求安装的更是少的可怜，是广告效果不佳，还是宣传力度不够？一种失败的情绪笼罩在公司内部，大家都感觉到了前途的渺茫，一些股东也提议是不是开始撤退，省得损失太多。这时，我们的投入已经快断档了，而没有销售的情况给了我更大的压力，我一边劝说大家“广告需要有一个产生效果的过程与时间，希望大家耐心等待”，一边寻找对策，当时我的心里也没有好的办法，但是我知道，问题一定出在消费者那里，于是立即开始新一轮的市场调查。

消费者的调查令我们大吃一惊，大部分人已经收到了产品信息，也有安装的冲动，但是仍担心安装的风险，因此回应者不多。我们在市场调查初期犯了一个常识性的错误，没有考虑到市场的缩小效应，当时调查的结论放到市场实际中就会严重缩水，这需要一个长期的培养过程。另一方面，等待真善美的时间过短，市场还没有形成购买习惯，而真善美也遇到了同样的问题，同样没有很好的解决办法，大家都还没有突破这一瓶颈，这样，我们就失去了可以利用的载体。怎么办，光有意向不购买，我们岂不是要饿死？ 转变策略，逐鹿群雄

面对这一局面，我有点一筹莫展，恰在这个时候，一件偶然的事情给了我很大的启发。与致诚广告的梁大林先生探讨洗碗机的市场，梁说上市前的调查表明大多数人有购买兴趣，超过30%的人肯定购买，但是一上市就没人买了，这是需求的特点决定的。闻听此言，我的眼前为之一亮，对呀，智能遥控系统不就是另一个洗碗机吗？消费者的需求可以划分为必然需求与边际需求，而边际需求的产品就会产生购买和使用障碍，速容咖啡当年也碰到了这种情况，解决的办法就是先试用，再购买。办法找到了，我立即着手进行下一步的推广。

先安装试用，再付款的方案出台了，在市区的所有用户都可以享受先安装，后付款的优惠政策，期限是两个星期，不满意可以退货。应该说，这种办法已经在其他行业有所尝试，但在电子领域绝对是第一家，也是产品特点决定的一种良好做法。

广告一出，形势立即好转，要求参加者由少变多，直至络绎不绝。最直接的销售出现在直销领域，方案出台第一周，我们就接到了100多个要求安装的电话，小区直供终端也售出了几十套产品，一个月后，我们的销售就达到了十几万元，且收款也极为顺利，基本上没有呆死帐发生。与此同时，房产商方面也传来喜讯，经过样板房试安装操作，一家有3000多户规模的房产商要求进行安装。原本空闲的安装队一下子忙的不可开交，为此我们又开始扩招安装工人，最多时达到100余人。

为进一步炒热市场，我们开始在各大媒体上采用整版软文的形式进行整体推广，市场进一步升温，销售超出预期。本着“宜将剩勇追穷寇”的原则，一个更大的计划产生了，与灯具配套销售。我们利用经销商的关系，在一些知名品牌的灯具上直接安装遥控系统，这样消费者就有了两个选择，一个是智能化的，一个是普通的，通过对比可以有效推进我们产品的销售，而且大批量的灯具多为安装公司购买，有新的卖点，也容易向客户交代。这种做法使得我们的产品供不应求，我分明看到了成功的曙光。

但是危机也许就隐藏在胜利之中，成功与失败也只有一步之遥。 产品，成为我永远的痛

在如此大好形势下，我一方面要求快速进行楼盘开发，另一方面继续加大市场促销力度，以期通过销量成长降低成本，并实现我最担心的产品规范化生产，保证产品质量。若按此发展下去，也许会出现一些问题，但前途仍是极为光明的。但是，上市近两个月的时候，产品质量问题出现了。我们原本想通过直接引进台湾的产品进行销售，但由于成本太高而作罢，于是采用国内委托加工的方式生产，但是国内上规模的电子厂不多，而且一般不进行对外加工，退而求其次，我们的产品生产是在一家规模很小的电子厂进行的，基本上是手工出品，于是产品质量问题就成为我最担心的因素。为了保证产品质量，我不得不请一大批技术人员逐个进行产品检验，当时我们的技术要求是在50米范围内，实现360度自由控制，这样就可以保证18楼以下的住户在楼下就可以控制灯具开关。刚刚上市的产品都达到了这样的要求，而且也取得了良好的口碑传播。

但是，一个月之后，我们开始接到投诉，遥控距离变短，且灵敏度下降，市场对产品的检验往往比我们的工作人员更加真实与准确。立即查找原因，想办法解决，并开始对用户进行新品更换，如果当时我们能很快的查明原因，也许这一切都会从头改写，但遗憾的是，我们变得束手无策了，一方面，直到此时我们才知道，台湾的技术是已经落伍的技术（指我们引进的技术）；另一方面，生产工厂为了降低成本，大量使用了质量没有保证的电子元件，导致这种问题是全面性的，而不是某一项改进所能解决的。面对如此困境，我们期待着通过解释与维护工作，保持现有客户，以保证市场规模；同时快速接触上规模、有技术的电子厂家，实现产品更新换代。但是市场是无情的，不可能给我们充足的改进时间，2001年底，危机全面爆发，在解释及调换多次仍不满意后，超过80%的个人用户要求退货，而我们刚刚开发的楼盘才刚刚安装了1/3，并且楼盘开发商也要求停止安装，并拆除所有已经安装的产品，此时，已经是无力回天了。 最后的机会，失去与得到也许都是错误

早在市场快速启动之时，我们就开始有意识的寻找外部经销商，我们的想法是通过建立样板市场后，再说服经销商根据这一模式进行产品销售。当市场成功启动后，要求产品者络绎不绝，由于当时生产供不应求，我们大都采取先放一放再说的态度，没有积极进行开拓，但当危机爆发的时候，由于外部信息还没有快速传播，一些经销商还可以成为我们的救命稻草，甚至毫不夸张的说，我们如果采取经销权贩卖的方式，可以捞到大大的一桶金。

在内忧外困之下，我们开始着手进行经销商会议，采取经销权贩卖的方式操作市场。同年底，“利秀克斯”电子公司经销商会议在浙江隆重召开，当日定货合同额达到1800万元，现金收入120万，可以说是一切顺利，如果采取“圈钱咱就跑”的策略，或许我们现在也过得不错。但是，内心中总是有一种困惑和压抑，内心的斗争演变成了公司内部的争论，到底我们要什么？绝大多数人认为无论怎样我们能拿到现金，就能够帮助企业度过难关，那么现在的欺骗可以利用未来的成熟产品来偿还，但我认为欺骗可以得逞一时，但是也许我们从此就会被商业规则淘汰，诚实让我们失去一地，也会有助于我们东山再起。经过一夜的紧张争论，最后在我承诺所有的问题由我来承担之后，我们做出了一个让所有人都吃惊的决定，退还所有预付款，并如实通报产品质量问题。

然而，这样一次没有结果的会议，仍然进一步加快了公司的衰亡，资金没了，产品积压，投诉不断，新产品开发仅仅是一句空话，内忧外困之下，在最后一次机会面前，我们都成了失败者，一些股东撤资离去，公司也基本处于停业状态，直至关门，转做其它。现在，当我又成了打工一族的时候，回想当初，也不知是对或错。 教训是一种财富吗