房地产证券投资分析范文
前言：我们精心挑选了数篇优质房地产证券投资分析文章，供您阅读参考。期待这些文章能为您带来启发，助您在写作的道路上更上一层楼。
第1篇
关键词：房地产投资分析；实践性教学；改革
房地产投资分析是高职房地产专业学生必备的职业能力之一。为使学生更好地适应未来工作的需要，传统以理论教学为主的房地产投资分析课程教学方法必须转变为以实践教学主。
一、房地产投资分析课程的实践性教学改革内涵
房地产投资分析是高职高专院校房地产经营与估价专业的一门专业课程，是社会中物业管理、房地产营销与策划等岗位的必备技能。地产投资分析课程应进行有效改革，促进学生掌握高质量的房地产投资分析方法，促进课程教学效果的提高。房地产投资分析课程的改革，趋向于通过真实工作情境的创设，向学生布置工作任务，从而以工作任务作为导向展开课程教学，在改革的课程教学过程中，更加注重通过引导学生的主动学习，提高学生的投资分析技能，获得房地产投资分析工作的所需技能。实践性教学是房地产投资分析课程改革的一个重要策略，有助于培养社会所需的应用型人才。教学如果与实践脱离，则无法获得较好的学效果，同时不能发挥实践教学的意义。房地产投资分析是一门实践性比较强的技能型课程，具有一定的综合性。房地产投资分析课程的实践性教学环节设置需要建立在对专业的深入了解的基础上，通过有效的市场调查，对房地产开发知识进行了解，进而不断深化岗位实践。实践性教学环节应包含三部分内容：（1）教学基础，该基础知识主要包括对房地产投资分析课程的专业认知，包括市场调查以及相关课程的理论教学；（2）教学实施过程，教学的有效实施过程主要包括对房地产投资分析课程的实践性案例的相关教学训练，同时还包括项目投资分析的模拟综合实践；（3）教学环节的最后一个是对学生的技能应用的有效提高，主要包括毕业设计以及顶岗实习两种内容。
二、房地产投资分析课程的实践性教学改革策略
（一）应用多样化的教学形式，提高学生的动手能力
房地产投资分析课程的实践性教学应该是以实际项目为情境展开的一种有效的教学活动，主要可以通过两种教学形式来实现，一种是观摩性实践教学，主要通过该实际项目的案例解说，来解决相关的问题，该过程中，教师通过课堂提问，引导学生进行思考，学生通过小组讨论，展开教学活动，进而营造出良好的学习氛围，从而开发学生的思路，不断优化教学效果。另一种教学形式是实战性实践教学，主要是以课外练习为主，将真实工程实例作为真实情境，安排相关的问题，学生在实际的实践活动中获得知识的内化，从而促进技能的提高。通过实战型实践教学过程中教师的答疑以及辅导工作，提高学生的学习积极性，对实践活动进行分析总结，从而促进学生知识的记忆以及迁移。实践教学是巩固理论知识和加深对理论认识的有效途径，是培养具有创新意识的高素质房地产人员的重要环节，是理论联系实际、培养学生掌握科学方法和提高动手能力的重要平台。还应注意学生素养的提高和正确价值观的形成。
（二）选择合适的实践性教学实施形式，确定最优化的选题
在房地产投资分析实践性教学课程中，比较强调理论与实践的相结合，教学应该以可行性研究以及置业顾问作为工作的根本导向，利用任务驱动教学策略，有效应用理论知识在实践过程中。该过程中，教师可以通过运用案例教学等方法，促进理论与实践的深度融合，同时可以围绕置业投资分析做好教学的选题工作，确定选题的范围，并对投资进行高层次的内容选择。选题应该具有一定的选择性，选择最优化的选题。在实践性教学过程中，教师应该在不同的教学环节中，采用不同的案例教学方法，实现最优化的加息效果。实践性教学的教学效果受到选题的影响，应该根据选题确定合适的教学案例，进而展开教学实践，以期实现教学目标。
（三）严格遵守实践性教学原则，建设实践性教学体系
在房地产投资分析课程教学过程中开展实践性教学，必须要遵守以下几个原则：（1）特色性原则。确立以素质教育为核心，技术应用能力培养为主线，应变能力培养为关键，产学研结合为途径，与时俱进的人才教育培养模式这是我院实践教学体系构建中遵循的原则。（2）实用型原则。要充分体现专业岗位的要求，与专业岗位群发展紧密相关。以此为原则组成一个层次分明、分工明确的实践教学体系。（3）混合型原则。混合型体现在教师类型的混合、理论教学和实践教学的混合、教室与实验室的混合等方面，淡化理论教学与实践教学、专业教师与实践指导教师、教室与实验室的界限，对实践教学设施进行重新整合，形成一体化混合实践教学模式。
结语
高职专业的课程理论教学比较枯燥，实践教学存在严重的不足现象。为了培养高素质的技能型人才，房地产投资分析课程中，必须要探索实践性教学改革的有效措施，促进课程教学目标的实现，教师应该不断提高自己的实践性教学水平。
【参考文献】
［1］林雨，武跃子，黄炯华．应用型本科实践性教学中存在的问题研究———以《证券投资分析》课程为例［J］．科技信息，2013，03．
［2］戴天柱，郑侠．对实践教学在高校教学改革中的认识与探索———证券投资分析课程的实践教学体验［J］．教育教学论坛，2012，11．
［3］王春芝．基于应用型人才培养的高校《房地产估价》教学模式探讨［A］．中国房地产估价与经纪2013年第5期（总第102期）［C］．2013，03．
第2篇
【关键词】基本分析；股票；政策；实战；应用
基本面分析是指通过对影响证券投资价值和价格的基本因素如宏观经济运行状况、行业结构、上市公司业绩、国家的政策法规等进行分析，评估证券的实际价值，为投资者的投资决策提供依据。从基本分析角度出发，影响股价的因素主要包括宏观经济因素，行业因素、以及上市公司本身的因素。选择基本面较好的股票投资，无疑是走好投资的第一步。
一、宏观分析在实战中的应用
宏观分析主要包括宏观经济因素分析和宏观非经济因素分析两方面。宏观经济因素分析主要从宏观经济指标和宏观经济政策两方面分析对证券市场的影响，如GDP、通货膨胀率、利率、汇率以及货币政策、财政政策等的变化都会影响证券市场价格；宏观非经济因素主要是通过影响宏观经济来影响证券市场价格的，如政局的变动可能引致经济的改变，从而影响证券市场价格，战争、动乱则通过影响宏观经济环境而导致证券市场价格变动。在证券投资领域中，只有把握住经济发展的大方向，才能把握证券市场的总体变动趋势，作出正确的决策。
首先，从政策对股票市场的影响看，2009年针对房价增涨过快的现象，国家多次采取措施来抑制投机性行为以控制房价过快增长，使得2009年下半年房地产股价一直处于下跌状态。尤其2010年以来，国家加大了对房地产行业的政策管制。2010年1月10日，国务院出台了“国十一条”，之后房地产股就不再出现大涨的趋势。
2010年9月29日，为进一步贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，国家有关部委分别出台五条措施，被业界称作“新国五条”；2011年1月26日，国务院总理******主持召开国务院常务会议，提出了“国八条”。4月13日******总理主持召开的国务院常务会议上提出要不折不扣落实房地产调控政策。国家频繁的出台了这一系列整治房价过快增长的政策，对房地产股产生了严重的负面影响，每一次调控措施出台后都会引起地产股明显的下跌，从而使一直处于较好涨势的地产股价格出现了连续的跌势，以至于2010年下半年至今，房地产股一直未出现较好的涨势。
其次，央行近两年提高存款准备金率和加息的举措也对股市产生了较大的影响。从2010年截至2011年5月4日，央行共九次上调存款准备金率、四次加息，其主要目的是抑制日益加剧的通货膨胀，这也直接影响到了股票市场。上调准备金率和加息会使得银行发放的贷款减少，对金融板块来说是利空。加息也引起了购房需求的减少，使得房地产公司效益降低，引致房地产股价格出现了一定程度的下跌。由于金融、地产等权重板块的持续下滑，使得上证A股和沪深300指数成分股整体静态市盈率下降，从2010年10月至今，大盘也跌了几百点，这主要就是经济通胀以及频繁加息政策密集出台引起的。如果通货膨胀状态好转，经济发展态势走好，股票市场就可能迎来一段表现不错的行情。总体看来，随着通胀压力加大以及在利率和准备金率政策双管齐下的影响下，我国股票市场短期来看，将处于以震荡为主的状态。
二、行业分析在实战中的应用
从证券投资分析的角度看，行业分析主要是界定行业本身所处的发展阶段以及在国民经济中的地位，同时对不同的行业进行横向比较，为最终确定投资对象提供准确行业背景的分析。行业分析的重要任务之一就是挖掘最具投资潜力的行业，进而在此基础上选出最具投资价值的上市公司。
一般来说，如果一个行业是符合国家发展方向、国家政策扶持的行业，那么它的前景比较看好，该行业未来的股票价值也相对高；如果一个行业的发展受到国家的抑制，那该行业的股票价格走势不会太好。行业分析主要从行业结构、行业景气、行业生命周期和产业政策等方面来分析。
中国的生物制药产业起步较晚，但在近些年仍旧取得了飞速发展，产业结构日趋合理化。随着行业整体技术水平的提升以及整个医药行业的快速发展，生物制药行业作为朝阳行业也是医药行业中最具投资价值的子行业之一，具备较大的发展空间。
首先，政策支持对该行业发展形成有利支撑。2009年政府出台了新医改方案，随后相继出台了许多配套文件，并将在三年内（2009-2011）投入8500亿元。2009年5月13日，国务院总理******主持召开国务院常务会议，会议认为，要以生物医药、生物农业、生物能源、生物制造和生物环保产业为重点，大力发展现代生物产业。这一系列利好政策都极大的促成了生物制药板块的不断上涨，2010年生物制药板块就取得了比较好的投资回报。
其次，医疗卫生水平的提高有利于生物制药行业发展。随着诊断在医学及其他方面重要性的增强，分子诊断药物行业也面临良好的发展环境，近年来某些恶性传染病的爆发对传统疫苗行业发展起到有利支撑而新型治疗性疫苗则为行业的快速发展注入新的活力。2009年6月份甲型H1N1型流感蔓延到我国，我国政府迅速展开预防整治措施，积极鼓励研制生产甲流疫苗。鼓励研发创新疫苗的举措迅速营销到了生物制药行业的发展以及其股票态势，从8月27日至31日，国内3家甲流疫苗生产企业华兰生物、天坛生物、海王生物连续三个交易日收盘价格涨幅累计超过20%，并一度出现停牌。在新医改推进、甲流肆虐的背景下，2009年医药股表现非常乐观，在132支医药股中，剔除11支09年才上市的新股和11支业绩差的ST股，有50余支医药股涨幅翻倍，其中海王生物涨幅超过400%，排名第一。医药指数在2009年11月份创出新高，超越大盘6000点时的估值水平，生物制药类的企业作为医药股的新兴主力，业绩更是有了很大的改善，股价也必然随之上涨。
三、公司分析在实战中的应用
公司面分析主要包括公司管理层分析和财务分析两方面。通过对这两方面的分析增加对公司的了解，进而判断该公司的投资价值。一般来说，公司基本分析着重于对公司经营管理能力和盈利能力两方面；公司财务分析着重于财务指标的分析。
公司管理方面的状况直接影响到其在市场上的竞争能力以及盈利能力。管理层行为的理性与否直接影响公司的未来走向。一般而言，在选股时我们注意看该上市公司的管理人员的管理创新能力、工作经验、专业技术能力等。一家良好的上市公司通过理性的投资取得较高的投资回报率，那么该公司的股价也会相应上升，利润回报日益增加，使得公司发展前景更加广阔。例如，苏宁电器，2004年7月21日上市。在管理者有效的管理下，苏宁电器通过细化市场定位、变联营为自营、推出自主品牌等一系列的创新，引领家电连锁营销新的变革，继而成为中国家电连锁零售行业的龙头和先锋，更是当之无愧的行业标杆。2008年半年报显示，2008年1-6月份，苏宁业绩继续保持稳健快速的增长，公司实现营业总收入259.19亿元，其中主营业务收入251.43亿元，比上年同期增长39.41%；实现净利润11.01亿元，比上年同期增长70.36%。经过多次派息、送股后，从2004年7月21日上市开盘价为29.88元一直运作到了2008年的74.84元，后期涨势依然喜人。苏宁电器具有高成长性和资本扩张的能力，2009年中国连锁百强榜苏宁电器位居第一。苏宁电器凭借优良的业绩，苏宁电器得到了投资市场的高度认可，是全球家电连锁零售业市场价值最高的企业之一。
在公司财务方面，通过对其资产负债表、利润表和现金流量表进行分析，从中提取有利于投资决策的信息。通过分析价值性比较高的财务比率指标来探究其盈利能力、偿债能力、投资收益等。公司盈利水平的不断提高，自然伴随着投资者收益的增加。一般而言，市盈率较低者比较高者的投资价值要高。例如，山东黄金，2008年动态市盈率仅12倍，09年市盈率为10倍，具有较高的投资安全边际，因此，这两年山东黄金发展趋势一直比较好，2010年全年业绩仍然处于持续增长状态，以至于其股票达到了历史最高值81元以上。上半年实现销售收入173.7亿元，同比增长68%；实现利润总额8.17亿元，同比增长19%；实现归属于上市公司股东的净利润5.72亿元；同比增加17.8%；基本每股收益0.40元；同比上升17.65%。虽然2010年山东黄金的市盈率较2008年和2009年增长了很多，但其发展状况仍被看好。
以上是我对基本面分析在实战中应用的一些见解，希望借此可以为投资者提供一些有价值的投资建议。当我们进行投资决策时，不要一味的跟风、听小道消息，这些并不能为我们带来切实的投资回报。只有通过对基本面进行全面的分析，抓住要点，对某一行业或某一只股票进行精确的判断与分析，才能做出良好的决策方案，进而取得更高的收益。
参考文献
[1]吕伟.我国上市公司的股票投资价值研究[J].对外经济贸易大学，2007(10）.
钱致昕.我国分行业上市公司股票投资价值研究[D].南京师范大学，2007(03).
中国证券业协会.证券投资分析[M].中国财政经济出版社，2010.
第3篇
【关键词】基本分析；股票；政策；实战；应用
基本面分析是指通过对影响证券投资价值和价格的基本因素如宏观经济运行状况、行业结构、上市公司业绩、国家的政策法规等进行分析，评估证券的实际价值，为投资者的投资决策提供依据。从基本分析角度出发，影响股价的因素主要包括宏观经济因素，行业因素、以及上市公司本身的因素。选择基本面较好的股票投资，无疑是走好投资的第一步。
一、宏观分析在实战中的应用
宏观分析主要包括宏观经济因素分析和宏观非经济因素分析两方面。宏观经济因素分析主要从宏观经济指标和宏观经济政策两方面分析对证券市场的影响，如GDP、通货膨胀率、利率、汇率以及货币政策、财政政策等的变化都会影响证券市场价格；宏观非经济因素主要是通过影响宏观经济来影响证券市场价格的，如政局的变动可能引致经济的改变，从而影响证券市场价格，战争、动乱则通过影响宏观经济环境而导致证券市场价格变动。在证券投资领域中，只有把握住经济发展的大方向，才能把握证券市场的总体变动趋势，作出正确的决策。
首先，从政策对股票市场的影响看，2009年针对房价增涨过快的现象，国家多次采取措施来抑制投机以控制房价过快增长，使得2009年下半年房地产股价一直处于下跌状态。尤其2010年以来，国家加大了对房地产行业的政策管制。2010年1月10日，国务院出台了“国十一条”，之后房地产股就不再出现大涨的趋势。
2010年9月29日，为进一步贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，国家有关部委分别出台五条措施，被业界称作“新国五条”；2011年1月26日，国务院总理主持召开国务院常务会议，提出了“国八条”。4月13日总理主持召开的国务院常务会议上提出要不折不扣落实房地产调控政策。国家频繁的出台了这一系列整治房价过快增长的政策，对房地产股产生了严重的负面影响，每一次调控措施出台后都会引起地产股明显的下跌，从而使一直处于较好涨势的地产股价格出现了连续的跌势，以至于2010年下半年至今，房地产股一直未出现较好的涨势。
其次，央行近两年提高存款准备金率和加息的举措也对股市产生了较大的影响。从2010年截至2011年5月4日，央行共九次上调存款准备金率、四次加息，其主要目的是抑制日益加剧的通货膨胀，这也直接影响到了股票市场。上调准备金率和加息会使得银行发放的贷款减少，对金融板块来说是利空。加息也引起了购房需求的减少，使得房地产公司效益降低，引致房地产股价格出现了一定程度的下跌。由于金融、地产等权重板块的持续下滑，使得上证A股和沪深300指数成分股整体静态市盈率下降，从2010年10月至今，大盘也跌了几百点，这主要就是经济通胀以及频繁加息政策密集出台引起的。如果通货膨胀状态好转，经济发展态势走好，股票市场就可能迎来一段表现不错的行情。总体看来，随着通胀压力加大以及在利率和准备金率政策双管齐下的影响下，我国股票市场短期来看，将处于以震荡为主的状态。
二、行业分析在实战中的应用
从证券投资分析的角度看，行业分析主要是界定行业本身所处的发展阶段以及在国民经济中的地位，同时对不同的行业进行横向比较，为最终确定投资对象提供准确行业背景的分析。行业分析的重要任务之一就是挖掘最具投资潜力的行业，进而在此基础上选出最具投资价值的上市公司。
一般来说，如果一个行业是符合国家发展方向、国家政策扶持的行业，那么它的前景比较看好，该行业未来的股票价值也相对高；如果一个行业的发展受到国家的抑制，那该行业的股票价格走势不会太好。行业分析主要从行业结构、行业景气、行业生命周期和产业政策等方面来分析。
中国的生物制药产业起步较晚，但在近些年仍旧取得了飞速发展，产业结构日趋合理化。随着行业整体技术水平的提升以及整个医药行业的快速发展，生物制药行业作为朝阳行业也是医药行业中最具投资价值的子行业之一，具备较大的发展空间。
首先，政策支持对该行业发展形成有利支撑。2009年政府出台了新医改方案，随后相继出台了许多配套文件，并将在三年内（2009-2011）投入8500亿元。2009年5月13日，国务院总理主持召开国务院常务会议，会议认为，要以生物医药、生物农业、生物能源、生物制造和生物环保产业为重点，大力发展现代生物产业。这一系列利好政策都极大的促成了生物制药板块的不断上涨，2010年生物制药板块就取得了比较好的投资回报。
其次，医疗卫生水平的提高有利于生物制药行业发展。随着诊断在医学及其他方面重要性的增强，分子诊断药物行业也面临良好的发展环境，近年来某些恶性传染病的爆发对传统疫苗行业发展起到有利支撑而新型治疗性疫苗则为行业的快速发展注入新的活力。2009年6月份甲型H1N1型流感蔓延到我国，我国政府迅速展开预防整治措施，积极鼓励研制生产甲流疫苗。鼓励研发创新疫苗的举措迅速营销到了生物制药行业的发展以及其股票态势，从8月27日至31日，国内3家甲流疫苗生产企业华兰生物、天坛生物、海王生物连续三个交易日收盘价格涨幅累计超过20%，并一度出现停牌。在新医改推进、甲流肆虐的背景下，2009年医药股表现非常乐观，在132支医药股中，剔除11支09年才上市的新股和11支业绩差的ST股，有50余支医药股涨幅翻倍，其中海王生物涨幅超过400%，排名第一。医药指数在2009年11月份创出新高，超越大盘6000点时的估值水平，生物制药类的企业作为医药股的新兴主力，业绩更是有了很大的改善，股价也必然随之上涨。
三、公司分析在实战中的应用
公司面分析主要包括公司管理层分析和财务分析两方面。通过对这两方面的分析增加对公司的了解，进而判断该公司的投资价值。一般来说，公司基本分析着重于对公司经营管理能力和盈利能力两方面；公司财务分析着重于财务指标的分析。
公司管理方面的状况直接影响到其在市场上的竞争能力以及盈利能力。管理层行为的理性与否直接影响公司的未来走向。一般而言，在选股时我们注意看该上市公司的管理人员的管理创新能力、工作经验、专业技术能力等。一家良好的上市公司通过理性的投资取得较高的投资回报率，那么该公司的股价也会相应上升，利润回报日益增加，使得公司发展前景更加广阔。例如，苏宁电器，2004年7月21日上市。在管理者有效的管理下，苏宁电器通过细化市场定位、变联营为自营、推出自主品牌等一系列的创新，引领家电连锁营销新的变革，继而成为中国家电连锁零售行业的龙头和先锋，更是当之无愧的行业标杆。2008年半年报显示，2008年1-6月份，苏宁业绩继续保持稳健快速的增长，公司实现营业总收入259.19亿元，其中主营业务收入251.43亿元，比上年同期增长39.41%；实现净利润11.01亿元，比上年同期增长70.36%。经过多次派息、送股后，从2004年7月21日上市开盘价为29.88元一直运作到了2008年的74.84元，后期涨势依然喜人。苏宁电器具有高成长性和资本扩张的能力，2009年中国连锁百强榜苏宁电器位居第一。苏宁电器凭借优良的业绩，苏宁电器得到了投资市场的高度认可，是全球家电连锁零售业市场价值最高的企业之一。
在公司财务方面，通过对其资产负债表、利润表和现金流量表进行分析，从中提取有利于投资决策的信息。通过分析价值性比较高的财务比率指标来探究其盈利能力、偿债能力、投资收益等。公司盈利水平的不断提高，自然伴随着投资者收益的增加。一般而言，市盈率较低者比较高者的投资价值要高。例如，山东黄金，2008年动态市盈率仅12倍，09年市盈率为10倍，具有较高的投资安全边际，因此，这两年山东黄金发展趋势一直比较好，2010年全年业绩仍然处于持续增长状态，以至于其股票达到了历史最高值81元以上。上半年实现销售收入173.7亿元，同比增长68%；实现利润总额8.17亿元，同比增长19%；实现归属于上市公司股东的净利润5.72亿元；同比增加17.8%；基本每股收益0.40元；同比上升17.65%。虽然2010年山东黄金的市盈率较2008年和2009年增长了很多，但其发展状况仍被看好。
以上是我对基本面分析在实战中应用的一些见解，希望借此可以为投资者提供一些有价值的投资建议。当我们进行投资决策时，不要一味的跟风、听小道消息，这些并不能为我们带来切实的投资回报。只有通过对基本面进行全面的分析，抓住要点，对某一行业或某一只股票进行精确的判断与分析，才能做出良好的决策方案，进而取得更高的收益。
参考文献
[1]吕伟.我国上市公司的股票投资价值研究[J].对外经济贸易大学,2007(10）.
[2]钱致昕.我国分行业上市公司股票投资价值研究[D].南京师范大学,2007(03).
[3]中国证券业协会.证券投资分析[M].中国财政经济出版社,2010.
[4]胡晓妹.行业分析在证券投资管理中的应用研究[J].黑龙江对外经贸,2007(05).
[5]韩刚刚.股票投资价值分析[D].郑州大学,2007(04).
作者简介：
第4篇
美国的房地产投资信托基金(Real Estate lnvestmentTrusts，简称REITs)是根据1960年《房地产投资信托法案》的规定，按法人形式组建而成的，至今已有40多年的历史，而其他国家多是从2000年以后才发展起来的。目前处在运作之中的美国REITs大约有300个，管理的资产总值超过3000亿美元，约占纽约证券市场市值的5％。
6大优势
REITs虽然不一定总能缔造高于债券的收益率，但却能持续地实现较股票高出300-600个基点的回报，其独特的投资优势是美国人趋之若鹜的重要原因。
认购金额低
REITs的每股最低投资额只需10―25美元，且对持股数量没有限制，既可以只购买一股，也可以拥有数股。REITs所有的股份都一样，没有普通股优先股之分，且都可以在证券市场上转让。中小投资者通过投资REITs在承担有限责任的同时，可间接获得大规模房地产投资的收益，分享美国宏观经济增长带来的好处。
风险较低
REITs是分散化了的房地产资产组合，基金单位可以转让和上市交易。传统的房地产开发只能投资于固定单个项目，而REITs可以投资于不同的项目，可选择不同地区和类型，回避风险的能力较强。投资REITs与投资股票型基金的情况相似，比投资单一股份更灵活、风险更分散。对于那些不善于经营股票等金融资产且对未来现金支出又不确定的人们来说，投资REITs是一个比较理想的选择。
流动性较高
房地产属于不动产，其流动性较差。投资者直接投资于房地产，紧急变现时往往不仅在价格上不得不大打折扣，而且一般要全部出售(如一间房子，要卖就得全部卖掉)。当投资者未必需要那么多的现金时，销售的难度就更大。投资于REITs，这些麻烦就不存在。REITs是一种房地产的证券化产品，通常采用股票或受益凭证的形式，可以使房地产这种不动产流动起来。REITs股份基本上都在各大证券交易所上市，与传统的以所有权为目的房地产投资相比，投资者可以根据自己的情况随时处置所持REITs的股份，具有相当高的流动性。
税收优惠
REITs的税收政策也吸引了众多投资人。REITs在税法上是一个独立的经济实体，根据《1960年美国国内税收法案》规定，REITs至少须将每年度盈利的90％以现金红利方式回报投资者，无需缴纳公司所得税，这就避免了对REITs和股东的双重所得课税。此外，投资人可以通过提高REITs的负债率和降低房地产资产折旧年限等方式来实现REITs的“账面损失”，这样就可以降低其应缴纳税收的基础。通常房地产投资信托公司是将每年盈利的大部分以现金红利方式回报给投资者，再由投资者自己缴纳个人所得税，因此REITs所发红利特别高。
REITs最吸引之处，是定期的股息收益相对优厚。从历史上来看，REITs的年收益率通常为10％～17％。这一方面是REITs的收入以其所持有房地产的相对稳定的租金收入为主，波动性小，另一方面也与美国政府优惠的税收政策有关。
专业化管理
自20世纪90年代以来，美国REITs所募集的资金大多委托专业的管理公司自主管理、集中管理，管理人员为有经验的房地产专业人员，他们擅长于股市运作，时刻关注收益率变化，制定最佳的投资策略，可有效降低投资风险。
透明度高
大部分REITs属于公募性质的投资机构，受到第三方监督的力度越来越大。这些监督者包括独立的受托人委员会、独立的审计师、证券交易委员会和投资分析师。另外，随着机构投资者越来越多地参与到REITs市场，公众获得的信息也越来越多，REITs运作的透明度越来越高。
6大风险
虽然REITs具有如上所述的优点，但是其缺点和风险仍然不容忽视。
市场风险
上市交易的REITs价格受到供求关系、利率和房地产市场状况等因素的影响。投资者交易REITs时，同样面临“高买低卖”的风险。总体经济、房地产业及其相关产业的现状和前景，均会影响REITs收益的稳定性。特别是利率因素的变动对资金投入巨大的房地产业影响十分明显。一般来说，如果长期利率越高，表明房地产投资的机会成本越大，因而房地产投资会受到抑制，REITs的价格就会下降。即利率与REITs的市场走势成反比。
管理风险
REITs管理公司的专业化程度直接影响投资者的收益。美国法律允许REITs进行债务融资，这就意味着利息支出。因此，债务融资比例的高低也影响REITs的收益率。
此外，利益冲突问题也不可避免。一般情况下，投资银行与房地产所有者共同设立一个REITs，然后通过向公众募集资金，用于收购房地产所有者或其他人所持有的房地产。在这个过程中，会涉及房地产所有者、投资者、投资银行等众多当事人，容易产生利益冲突。
房地产质量下降风险
与一般的金融产品不同，REITs基于不动产投资，除了折旧以外，有形资产可能因人为或非人为因素而遭到损坏。购入房地产质量的高低以及经营期间质量的变化，直接影响REITs收益的可持续性和稳定性。
法律和政策风险
法律和政策的变化可能会影响房地产价格，从而影响REITs的收益情况。如果REITs投资于国外房地产，那么该国的汇率政策、税收政策、会计制度、宏观经济政策和政治环境都会影响到房地产价格，从而影响REITs的收益情况。
筹资风险
根据法律规定，REITs收入的90％必须分配给股东，其留存收益极少，缺乏扩张和成长(一般来说就是购置新的房地产)所需资金。这种法律环境下，REITs被迫通过在资本市场(公募和私募)发行股票和债券来进行融资。房地产行业是资本密集型行业，REITs无法截留足够利润用于发展，这一限制条件使REITs对外部融资的依赖度提高，容易受到融资环境变化的影响。
流动性仍然不足
第5篇
【关键词】创业板 价值投资 估值 证券投资分析 行业研究
一、创业板的发展概况与问题
（一）创业板的发展状况
为向中小企业提供更方便的融资渠道，为VC/PE营造良好退出机制。创业板于2009年10月开闸，对中小企业融资和风险投资的促进起到了非常积极的作用。大量的PE/VC机构建立，并参与其中。自2009年7月IPO重启至2012年7月，先后有292家具有PE背景的公司成功上市，触及283家PE机构，累计投资160.2亿元，PE的持股市值尚有约1233.5亿元，两项相加，PE的全体报答为1377.7亿元，浮盈高达760%。截至2012年12月，创业板已经上市355家，总市值8712亿元，限售股占总股本的57.1%，2010和2011年的股息率仅为0.48%和1.06%。
（二）创业板发展中遇到的问题
经过3年多的发展，创业板在发展中遇到了众多问题：
1.“高估值”。数据显示，首批上市的28家创业板公司，平均市盈率为56.7倍，而市盈率最高的宝德股份达到81.67倍，远高于全部A股市盈率以及中小板的市盈率。截止2012年12月23日，创业板PE（TTM）为32.29，中小板PE为26.70，沪深300PE为10.44。创业板仍然是沪深300的3倍多PE。
2.“业绩下滑”。截至2012年10月31日，创业板355家公布2012年三季度财报显示，创业板单季净利润延续了二季度的下降态势，同比增长-11.16%，低于二季度的-5.79%，环比增长-14.7%，这表明创业板的盈利在继续恶化。
3.“造福潮”。清科研究中心2012年11月9日数据显示，创业板成立三周年来，VC/PE（风险投资/私募股权投资）机构在创业板累计套现37.03亿元，平均账面投资回报7.65倍，截至10月30日平均实际投资回报4.93倍，平均年化收益率42.4%。
4.“高管离职潮”。创业板上市仅一年，28家创业板公司竟然有40多位高管辞职，其中不乏企业创始人，究其原因大部分是由于“纸面财富”后着急套现引起的。
5.“解禁潮”。随着第一批创业板公司满3年，原始大股东都将解禁。总之，究其创业板的目前所遇到的问题，可以看出发行制度的改革是问题的关键。目前还沿用了主板的“审批制”，与国际通行的“注册制”还未接轨，导致了上市公司资源稀缺，小盘股高估值的炒作热潮，而创始人股东缺乏长期经营的信心和压力也导致经营业绩不尽如人意，更有甚者做财务造假、突击业绩等行为，使创业板缺乏长期良性的生态机制。
二、创业板的主要投资分析方法
（一）证券投资分析的概述
证券投资分析是投资者在进行证券投资时，对在资产组合中的证券进行的研究与价值评估。自从1934年格雷厄姆编写了《证券分析》一书，它为投资者树立了“价值投资”的理念；直至今日，国内的基金、证券业发展成熟，各类专业、科学的预测模型与投资评级机制引入，证券投资分析成为了一门比较系统的学科。
证券投资分析的常用步骤：宏观分析、行业分析、公司基本面分析、技术分析、金融工程分析等；但各个步骤不一定按顺序串行。
证券分析从方法论上可以分为四个主要流派：（1）基本分析流派：是目前西方的主要派别。体现了以价值分析理论为基础、以统计方法和现值计算方法为主要分析手段的基本特征。（2）技术分析流派：指以证券的市场价格、成交量、价和量的变化以及完成这些变化所经历的时间等行为，作为投资分析对象与投资决策基础的投资分析流派。（3）心理分析流派：其分析有两个方向：个体心理分析和群体心理分析。（4）学术分析流派：重点是选择价值被低估的股票并长期持有，其代表人物是格雷厄姆和沃仑巴菲特。
（二）行业分析方法
对于创业板而言，目前最重要的是行业分析和基本面研究。行业分析主要的方法理论包括：（1）需求与供给分析；（2）行业成长阶段分析；（3）行业周期性分析；（4）市场结构分析；（5）市场行为分析。
由于创业板的企业主要都是细分行业的小企业，主要应用以下理论：
1.行业成长阶段理论
按成长阶段可以划分为包括新兴行业（导入，成长）、成熟行业、衰退行业；主要根据需求量的变化及未来趋势来判断、行业结构的演变与行业发展的生命周期密切相关。例如信息技术行业是成长阶段，新材料等行业属于导入阶段。
2.市场结构分析理论
根据市场规模经济性与市场集中度，可以分为以下几种市场结构：完全竞争，垄断竞争，寡头垄断，完全垄断（案例：有色金属，移动通信）。在不同市场结构下，企业行为产生的绩效不同、政府管制。主要关注以下几方面：
（1）进入壁垒与推出壁垒。
（2）行业的区域分布与区域评价。
（3）行业的特性分析，主要采用的方法包括：行业能力分析；潜在优势矩阵；成功关键因素分析；波士顿矩阵；SWOT分析；价值链。
3.市场行为分析理论
按照波特5力竞争理论，可以对行业竞争与企业战略之间进行详细具体的分析研究。本文列举了某通信行业公司的波特竞争力分析案例。
公司在行业竞争中，根据企业的定位和行业市场分析，会结合自身情况采取主要三种竞争战略：成本领先战略、差异化战略、聚焦战略。
（三）基本面分析
基于行业分析，公司的基本面分析的主要方面包括：（1）市场竞争环境；（2）公司战略；（3）管理层评估；（4）核心竞争优势；（5）潜在发展空间；（6）面临风险；（7）财务状况（杜邦分析法）。
三、创业板公司的行业研究具体实践举例
本文以创业板的计算机软件行业为例，运用具体分析方法来举例行业研究。
（一）行业成长性
软件行业规模和成长速度：2011年约1.8万亿，未来3-5年复合增速约25%。总体来看，中国软件最近十年持续高增长。
软件行业结构性的特点：服务收入增速较快；驱动因素：行业驱动因素丰富：云计算、智慧城市、安防天下、智能手机、移动支付、移动互联网等。
（二）行业产业链关系
按照软件行业内部细分：可分为4类软件公司。
（三）行业内公司的成长逻辑
软件公司的价值有四大驱动核心：客户、ARPU、通用性、粘性。如下表2：
（四）行业动态数据跟踪
举例说明如下表3：
四、创业板投资分析的趋势与创新方向
（一）并购化
创业板公司大多处于成长期、景气度高、盈利好、增速较快的行业。企业普遍规模较小，扩张愿望强烈，且同质性比较高、门槛不太低准入有一定难度，如传媒，地产，电子，生物医药等。从并购的规模排名来看也显示出这种特征，并购的热门行业始终是矿产、房地产、生物、电子等。目前主要有两种并购模式：
蓝色光标的“现金+股权式”并购
博盈投资的“并购基金”模式
（二）价值判断和预测
由于并购公司、业务类型等的数量增多和多元化，利用传统的现金流折现、相对估值等方法来进行价值判断，会容易出现较大的偏差。因此，拆分价值评估、风险预测成为公司价值判断的新方向。
参考文献
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[5]徐跃.关于我国证券分析师盈利预测的实证研究[D].厦门：厦门大学， 2007 .
[6] Aswath Damodaran.林谦，译.投资估价——确定任何资产价值的工具和技术[M].北京：清华大学出版社，2004.
第6篇
著名股评家，国家首批证券投资分析师之一，12年证券从业经历，曾先后担任君安证券投资经理．华夏证券交易部投资经理．筹建北京首证投资顾问有限公司并担任总经理，后又被大通证券聘为首席证券分析师
4月份年报将集中出台，政策面将变化频繁。大盘会稳中有升，上证综指高点在3500点，3500点以下的调整应以买入或加仓为主。投资策略上应关注政策变化，以判断大盘走势，并通过年报来精选个股；操作上应以中线选股，波段操作为宜。宏观面，4月份投资者应主要关注：
经济运行
从之前数月宏观经济运行看，4月份宏观经济仍将呈现良性发展格局，并为证券市场上涨提供良好的环境。但房地产过热、投资增速过快的现状并未根本改变，通货膨胀压力依然存在，不排除政府会采取偏紧缩的财政政策。
投资提示：
投资者应密切关注税收政策变化。
汇率走向
自2005年7月21日汇率改革以来，人民币对美元汇率一直处在上升趋势中。人民币持续升值，使境外热钱有通过各种渠道进入我国资本市场的冲动，也使以人民币计价的资产有不断升值的要求，这也是奠定2006年以来A股牛市的重要基础。政府为此采取了降低出口退税、降低进口商品关税、对部分出口商品征税等政策，但并未改变经常项目顺差继续扩大的趋势，故4月份人民币对美元汇率续创新高的趋势，不会出现根本性改变。A股行情因此将依然向好，并围绕人民币升值概念深化。
投资提示：
投资者可继续关注与人民币升值密切相关的板块，如金融、地产和航空。
流动性过剩
我国流动性的主因是外汇储备过多，对外投资渠道不畅。从各国实践看，寄希望于短期内解决流动性过剩问题是不可能，只能通过调整汇率、进出口政策和货币政策来逐步解决。
流动性过剩的直接后果是货币供给过剩，通货膨胀的压力加大；而经济运行中货币供给过剩，会导致以货币计价的资产价格有上升的趋势，进而推动股票价格持续上涨，股指频创新高；同时也推动房地产价格不断上涨。
投资提示：
因我国流动性过剩仍将中长期存在，投资者可继续看好好股市，并关注地产板块。
央行政策
3月17日央行加息，并未导致证券市场大幅下调，反而激发了场外资金入市的热情，说明牛市格局并未发生根本性转变。因利率调整有一定滞后效应，短期内央行不会采取进一步的紧缩政策。
投资提示：
投资者因此可继续逢低买入，并关注前期一直受加息预期影响较大的银行和地产板块。投资者近期仍可看多市场。
自主创新
十六大以来，自主创新成为我国重要国策，国家不断加大对具备自主创新能力的企业的扶植力度。上市公司作为自主创新的重要来源之一，必然会得到国家政策的重点支持。
投资提示：
对具备自主创新能力、有自主知识产权的上市公司，如高新技术股和具有自主品牌的中药股，投资者可予以关注。
股指期货
3月份两会期间，证监会高层再次提到上半年有可能推出股指期货，4月份股市走势必然会与股指期货密切相关。与股指期货相关的沪深300指数的权重股，也会备受市场主力资金关注，因此成为市场热点品种。
投资提示：
投资者要密切关注沪深300指数中排名前10位的权得股，择机作为重点投资对象。
整体上市
2007年两会期间，国资委领导多次强调，国资委会在政策上支持其管辖的大型企业集团整体上市，并加快大型国有企业的整合步伐，这为大型国有企业集团的整体上市和优质资产注入上市公司，创造了有利条件。
2007年以来，以沪东重机为代表的整体上市股，表现出强劲的上涨势头，投资者获利丰厚，因此4月份的整体上市题材，会继续为市场所关注。
投资提示：
投资者应密切关注具备整个上市条件的央企。
限售股解禁
2005年股改启动至今，已近两年；当年限售的非流通股，如今开始大规模解禁。这种隐性扩容对市场的影响，会逐渐显现。在市场稳步上涨或小幅整理时，解禁股对市场的影响较小；而一旦市场出现大幅震荡，解禁股对市场的助跌效果就会十分明显。
“黑色星期二”(2007年2月27日)的大幅下跌，与解禁股数量的不断增加有一定关系。但限售股的上市并非都是利空，在目前的强势格局中，一些个股的限售解禁，反而为投资者提供了最佳的买入机会。
第7篇
房地产调控是“十二五”规划的重点战略之一，其主要方向是强调住房问题上的平等，要做到“人人有房住”，而不是“人人有住房”。未来的房地产市场将从“投资品”市场向“消费品”市场转变。在政府可能长期、制度化的房地产调控政策下，房价走势将趋于稳定，甚至可能下跌。早期高亢猛进的房价让房地产投资项目成了香饽饽，也让投资公司的投资管理思维出现了偏移。以往的经验告诉他们“房价的上涨可以抵消多数投资风险”，所以抱着房价上涨的一丝侥幸，运用牛市投资策略，哪怕项目失败，只要最终能拿到抵押的房或地就不会出现损失，所以固定资产项目的投资关键就是用法律手段保障抵押物的最终归属，从而推动了契约管理学派在房地产等固定资产项目投资的应用，甚至主导了众多固定资产项目投资的风险管理。契约管理论起源于威廉姆森（1985）的契约治理理论，一般认为通过契约关系设计可以解决制约租金事后分配的各种复杂因素，导致众多投资公司用律师替代了审计、会计专员，出现了传统“风控”让位的现象。在我国由“重发展速度”向“重发展质量”转变的经济转型期，如何认识并管理好房地产投资市场风险，需要智者的指点。
有着“投资之父”之称的本杰明?格雷厄姆和戴维?多德两位大师曾于1934年倾力打造了一本名为《证券分析》的投资著作，在该书中他们细致全面阐述了投资与风险、收益的关系，首次提出了价值投资的基本理论。该书提出的价值投资理论等被华尔街誉为投资“圣经”，一直被价值投资者奉为圭臬。即使在80载后的今天，依然犹如黑暗中的灯塔，指引着人们到达成功的彼岸。我们何不静下心来，重新倾读一下两位大师的投资理论，重新认识投资公司的房地产投资项目风险管理，为投资公司回归理性投资点亮一盏明灯。
一、如何判断房地产项目的投资与投机？
投资与投机的区分具有重要意义。格雷厄姆的价值投资理论中给投资的定义是：“投资是一种通过认真分析研究，有望保本并能获得满意收益的行为。”而投机的目标则相对单一，就是所谓的唯利是图。目前社会上很多房地产项目都戴着“加速城镇化建设进程“的政策光环，但实际上就是“政策红利”下的资本运作。投资公司在项目审核过程中，一旦受到了这种噱头的蒙蔽，就容易过分强调宏观经济发展趋势，从而忽视了借贷主体或项目的瑕疵（如重要资产权属存在法律瑕疵等问题、抵押物估值造假等），甚至产生诸如房价的上涨等可以抵消瑕疵项目风险损失的惯性思维。此时投资公司在房地产投资项目上已经产生了投机心理，在这种投机心理的刺激下出现了用“法务”来替代传统“审计”、“会计”进行风控的做法。其做法是：项目经理及高管们对房地产项目评估价值开出高折扣率，同时运用违约债权控制抵押资产，这样即使面临显而易见的楼盘销售、空置率管理等风险，有着不断升值的土地等固定资产，这种项目的风险就处于可控范围之内。此时只要费率足够吸引人就应该尝试去做，这无疑是赌徒投机思维。在这种投机心理作祟下，投资公司自身还会用各种“变通”的操作（如对不诚实的管理层采取默许态度，从而忽略抵押率、最低自有资本金率等底线指标）间接屏蔽掉风险控制管理环节，让投资变成彻头彻尾的投机。
价值投资理论告诉我们：一个科学意义上的项目投资，首先是基于一个科学正确的评价目标。前面我们看到的投资评价目标，主要是房地产项目投资收益率、回收期等指标。所以只要是基于房价上涨这一前提，项目审计、会计等风险控制环节就显得没那么重要了。而要引导投资公司科学投资，两位投资大师告诫我们：“很多优秀的企业为达到盈利，将通过积极研发、品牌投资及各种服务创造价值。实现了这个目标，盈利目标则自然而然达成，甚至盈利目标变成了副产品。”也就是说，投资公司的好项目评价应该是双目标甚至是多目标的，不能单一化地围绕投资收益的高低、回收周期长短等项目目标，避免步入投机怪圈。我们可以更多地考虑“行业竞争度”、“商业模式创新”等目标来改善投资公司项目投资评价体系。同时应不断提醒投资公司项目人员“贷款用于做什么”、“拿什么来还款”、“还不了怎么办”这三个基本风控问题。
二、投资公司是否要走风险投资的老路？
当前很多投资公司都将风险投资机构之路作为未来的发展方向。风险投资机构是“高风险、高收益”的代表，很多投资公司希望走上这条快速发展的道路。但是风险投资必须要有完善的市场退出机制。目前我国的资本市场步履蹒跚，政策等因素无疑增加了更多不确定性风险。投资公司是否有一条与风险投资机构不重叠，且发展前景光明的大道呢？
本杰明?格雷厄姆和戴维?多德两位大师回顾了大萧条前后美国经济和股市大波动对证券投资造成的困难，通过价值投资理论告诫我们：“即使你是经验丰富的投资者，也必须表现得像初次驾车一样，听到诸如‘小心驾驶’、‘避开结冰路面’这样的忠告，也不能置若罔闻，因为突发事件并不会因为你经验老道而不波及你。”他们对价值投资理论总结出两大基本原则：“一是严禁损失，二是不要忘记第一原则。”避免严重的损失，是维持高复利增长的一个先决条件。投资公司要想获得成长，不一定必须走风险投资机构的路子。在当前利率市场化改革步伐加快的今天，投资公司完全可以通过低风险的稳健收益的复利增长实现高成长。要做到这一点，必须踏踏实实将风险控制作为投资的首要任务（例如可以设立一个基本风险控制原则警戒线。对发起人项目投入额低于项目总投入30%的，对贷款用途含糊或牵强，尤其是还款来源完全基于乐观估计的等情形，坚决抵制，以避免严重的损失），同时建议将投资公司风控部门重新回归战略核心位置。维持稳健收益的复利增长才是持续经营、快速成长的基本道路。
三、投资公司的债权投资是否可靠？
格雷厄姆和多德均反对传统的证券分类方式，他们认为：“将股票和债券彻底分离的分类方法，存在一个虽不明显但非常重要的缺陷，即倾向于在债券形式与投资安全之间画上等号。这导致投资者们相信，债券必定具有能抵御损失的特殊保障。但这个想法其实是站不住脚的，因为很多情况下债券（权）也同样会造成严重的失误和损失。”就整体而言，债券享有明显优于一般股票的安全性，这一点毋庸置疑。现实中，很多投资公司都强调用债权来保障投资安全，并聘用了大量律师来保障债权的实施，将关注点集中于担保物，这也是美国投资公司的典型做法。这种债权优势并不是债券（权）与生俱来的优点，而是美国企业诚信融资行为，偿债义务本身并不是必然的，它实际上由债务人公司是否有履行义务的能力决定。项目安全的本质还是取决于项目企业是否有偿债能力，有无盈利持续经营的能力。过分强调债权的保护，本质上就已经忽略了项目投资互惠互利的合作实质。
两位大师的价值投资理论还指出：“一家既没有资产又无盈利及持续经营能力的企业，仅仅用债权等法律的手段来保障投资安全与股票投资毫无差别。”对于一些初创期的项目，债权方案安全性并不比普通股更高，反而相当缺乏吸引力。因为债权人凭借其固定索取权从公司中得到的利益，不可能比他完全、自由、明晰拥有这个公司时所能获得的利益更大。这个简单的原则似乎显而易见，无须赘述。而很多投资公司在房地产投资项目上基本都是将债权投资作为近期主要经营目标，这在行业内评价为“重第二还款来源（抵押物），而轻第一还款来源（经营收入）”，是一种典型的“典当”思维。这样做的风险是显而易见的，至少包括五种风险：抵押物价值认定的可靠性风险、抵押物变现能力风险、房地产行业风险、项目企业经营风险、企业实际控制人道德风险，并且让投资公司弥漫了多种不谨慎的观点，如：房价会继续坚挺；客户提供的抵押物是经过“谨慎”评估的，是足值的；有了完善的法律文件，债权是可以优先受偿的；“我们有能力快速无损失地变现我们的抵押物”。基于以上的“乐观”预期，企业的实际股东的背景、原始积累、经营能力、负债总量和能力是否充分了解将变得无关紧要，或者说在时间和条件不允许的情况下，它们都是次要的。这些想法对投资公司发展将是致命的。我们还要特别注意两位大师提出的价值投资理论中，“投资分析的结论都是基于分析人的未来经济发展预期，但这并不一定是现有的事实”。也就是说尽管项目投资是投资项目的未来，但是所有有关未来的推测都应该建立在当下合理的基础和保守的分析上，这是传统审计、会计之所以特别重视历史交易及现有资产的原因，而仅靠法务保障、债权方案及特定预期的风险控制是脱离了当下合理的基础的，存在重大的风险隐患。
四、如何从财务分析中辨别不诚信的项目管理层？
财务分析在所有的投资领域都扮演着重要的角色，其重要性主要体现在判断融资企业的资产状况、资金链情况以及对目标项目或还款来源进行现金流预测等方面。需要注意的是，我国的非上市企业大多具有三套以上的账（所谓的“内账”、“外账”、“融资账”），作为投资方，投资公司的业务及风险管理部门不能就企业提供的财务报表而分析，首先要做的是辨析它是不是企业的“内账”，这是投资公司风控的第一步，也是关键一步。如果弄错，将导致项目脱离实际，使财务分析毫无用处。而辨析财务报表的真实性，可以从财务报表的形式、勾稽关系、重大科目及财务报表异常情况等各方面入手，利用财务报表的外部信息，结合企业或项目的实际情况进行分析。
两位大师的价值投资理论要求特别重视现金流量分析的重要性。如果是制造型企业，资产负债表与利润表的分析是必不可少的，而对于房地产这种资金密集型企业来说，现金流量表与资产负债表显得尤为重要，因为房地产项目投资周期长，各种资产结转慢，收入的确认方式不一样等各种因素使得利润表的参考价值有所下降。价值投资理论中直接指出：“像安然或美国废物管理公司这样篡改账目的公司，总是能粉饰损益表一段时间，但它们不能操纵现金流。因此，当损益表和现金流量表开始出现分歧，就是公司存疑的一个信号。”它提示我们从现金流量表角度来对项目作基本把控。
五、传统房地产投资项目模型的应用问题
格雷厄姆和多德在《证券分析》一书中列举了一个房地产投资项目评估模型，他以单户居住房屋为第一抵押物的房地产贷款为例，他们认为，成本为10 000美元的住宅，每年的租金价值（或者租赁自有房屋的同等价值）约为1 200美元，扣除税收和其他费用后的净收益约为800美元。如果储蓄银行提供60%房屋价值，即6 000美元、利率为5%的第一抵押贷款，鉴于一般情况下房屋的盈利能力是其利息要求的两倍以上，则此贷款的安全性将得到保障，这为我们评估房地产项目提供了一个参考模型。目前这一模型已被金融机构广泛应用于房地产项目评估中。
但是现实情况更加复杂，所以格雷厄姆在提出该模型的同时还指出“必须正确估算各种价值”。如果联系到房地产项目投资上，我们需要正确认识以下问题：第一，资产价值与盈利能力密切相关；第二，评估报告可能存在误导；第三，租金可能异常而导致估价偏差；第四，可能存在过度建设成本的债务；第五，特定用途建筑存在必然的缺陷；第六，仅基于原始租金的评估价值具有误导性；第七，财务信息是投资项目依据；第八，多项目选择应遵循安全优先的程序规则。这也是房地产投资公司实施房地产项目风控操作的基本准则，对指导房地产债权投资业务操作有重要意义。
第8篇
本期讲述的是管理景顺长城新兴成长的基金经理邓春鸣，所不同的是该基金经理并不是高换手率，而是换手率长期低于行业平均水平。
为什么会选择这只基金分析呢？其一，该基金今年的操作具有很强的样本意义，具体表现为，屡屡错踏市场节奏，错失了原本应该赚到的钱；其二，《投资者报》最近统计了2008年12月5日至2012年12月5日四年期间，上证综指从2000点回到2000点期间基金的表现，该基金跻身亏损幅度最大的五只基金之列，前几期基金经理档案介绍的华富竞争力优选、益民红利成长就是其中的两只。
上半年被深套周期股
Wind数据显示，前四年景顺长城新兴成长基金亏损了24%，而上证综指从2000点轮回到2000点，涨幅为零；该基金跑输指数，跑输业绩比较基准。
今年以来同样业绩很差，截至12月5日，该基金亏损了15%，跑输业绩比较基准，且跑输上证综指，排在290只同类产品第276名。
从今年前三个季度的操作路径来看，该基金上半年过于乐观，重仓持有有色金属、银行、水泥等周期类品种，致使业绩比较差，而下半年，出于排名压力，大幅降低水泥等周期类股降低仓位，加仓并保留了前期涨幅较好的医药和白酒股。
事后看，这些操作恰恰与市场方向相反。一季度至三季度末，该基金第一重仓股分别为兴业银行、中国平安和贵州茅台，包括兴业银行在内的银行股今年上半年股价一直下跌，9月末止跌回调，但该基金在三季度已大幅缩减银行股，错失反弹机会。
上半年，邓春鸣比较乐观。在一季度报告中写道，一季度货币当局调整了货币政策，随着存款准备金的下调，银行间和实体经济的资金利率开始逐步下行，流动性改善，同时股票市场估值也逐步改善。基于这样的判断，该基金一季度主要配置了估值较低的蓝筹股和资源股，并且保持较高的仓位，并适度配置了地产以及制造业的股票。
一季报，景顺长城新兴成长股票仓位达到93%，其中金融保险、金属及非金属、采掘业占比分别为33%、15%、24%，其乐观程度可见，当季，基金回报小幅跑输业绩比较基准。
进入二季度，邓春鸣基本上维持了一季度的判断，认为随着经济逐步见底及流动性的逐步改善，市场总体的估值水平仍将缓慢上升。在此过程中企业盈利分化将会比较明显，继续看好业绩稳定的蓝筹股及业绩增长确定的成长股。
二季度基金股票仓位上升至94%，降低了采掘板块的配置比重，追加了房地产行业的配置。配置最多的行业包括金融保险、金属和非金属以及房地产，分别占比为25%、19%和16%，而且在具体配置上，配置了水泥板块，进入前十大重仓股的水泥股有海螺水泥、冀东水泥。
半年被周期股抛弃
上半年，金融保险、机械水泥等蓝筹股均大幅下跌，整个上半年，该基金业绩跑输基准3.4%。
连续两个季度被周期股“冷落”的邓春鸣似乎已经发现了市场的热点，从下半年开始增持医药股、白酒股，然而，却错失了姗姗来迟的房地产、水泥、基建等板块的投资机会。
三季度末，景顺长城新兴成长在配置上趋于谨慎。股票仓位大幅下降16个百分点至78%，行业配置上，在清仓上半年重配的金属、非金属板块外，大幅抛售金融保险、房地产，分别占基金净资产的11%和4%，白酒等食品饮料板块基本维持了二季度的配置，并同时提高医药、社会服务，二者分别占基金净资产的10%和15%。
地产股二季度追涨杀入后，三季度便迎来了大幅调整，值得一提的是二季度重仓水泥股后，水泥板块股价继续大幅下滑，三季度，进入前十大重仓股的两只水泥股从重仓股中消失，而三季度末水泥股、银行股、地产股企稳反弹，并延续至今。
至此来看，该基金被上半年极度看好的周期股“抛弃”，丧失了机会。相反，重仓持有的白酒股、医药股，如贵州茅台、上海医药股价大幅回调。
三季度，该基金净值亏损10%，再度跑输业绩比较基准五个百分点。
我们承认，资本市场充满了不确定性，但基金经理一贯坚持的投资逻辑，在排名压力面前往往被动摇，而市场的残酷性就在于其不但考验投资者逻辑的正确性，也考验耐力。
邓春鸣
第9篇
【关键词】次贷危机；投资基金
Draws out the investment in real estates trust fund by the loan crisis the ponder
Yu Shuang
【Abstract】For the past year the country has enlarged to the investment in real estates management dynamics, to suppress the house price which stays at a high level, the country has released many regulative measures, causes the human to remember US’s loan crisis. The loan crisis is refers to, because the American overlying mortgage loans the borrower to break a contract increases, then affects the whole world money market turbulence which and the fluid crisis falls largely with the loan related monetary assets price causes. US’s loan crisis to American and the global influence is very huge, including to our country real estate market influence. Because our country real estate sources of fund channel is narrow, depends upon the bank loan most, our country credit system is not in addition perfect, therefore, has the loan crisis’s risk similarly. In this kind of situation, increases the real estate financing channel――to develop our country investment in real estates trust fund, absorbs the US investment in real estates trust development the lesson, is very essential. This article main mentality is: Enlarges from the country to the house price regulative dynamics and the American loan crisis associates increases the real estate financing channel, the development investment in real estates trust fund necessity, through to the investment in real estates trust fund’s superiority analysis, the risk analysis, proposed that our country develops real estate trust investment fund several suggestions.
【Key words】Loan crisis; Investment fund
引言
次贷危机是一次全球性金融危机，主要是因次级按揭贷款通过证券化这个变压器把风险高倍放大。
目前，国家加大了对房地产投资的管理力度，为了抑制居高不下的房价，国家出台了很多调控措施，特别是对金融机构贷款政策的调整。
房地产行业是资金密集型行业，这一特点决定了房地产行业实质上是一个准金融行业。相对于发达国家房地产业融资渠道来说，我国的房地产金融市场不完备，我国房地产企业的融资途径主要是通过银行贷款，而资本市场和其他融资渠道相对落后，在这样的情况下我国房地产市场存在着相当大的金融风险。
因此，思考我国房地产金融现状和存在的问题并提出解决方案，是解决房地产企业融资困难，化解银行房地产信贷风险，促进我国房地产业健康发展，提高人民生活水平的关键所在。
1. 次贷危机概述
要想了解次贷危机，必须了解它的含义、产生的背景及对影响。
1.1 次贷危机的含义：所谓的次贷危机就是指次级住房抵押贷款借款人大量违约而引起的信贷市场上的信用危机以及以次级贷款为基础资产发行的证券大面积缩水而导致的资本市场上的次级债危机。。
1.2 次贷危机的根源――资产泡沫：理论上来看，资产泡沫的源头是流动性过剩，当过剩的流动性纷纷涌向证券市场和房地产市场，就意味着过多的流动性资产追逐有限的投资机会，资产价格自然会上涨，如果这种投机逐利进一步发展，资产价格必然慢慢超过其真实价值而虚拟膨胀，最终产生泡沫资产泡沫一下子破灭，危机也紧随其后。
美国房市在次贷危机爆发前正存在着这样的资产泡沫，从2001年到2006年美国房价大幅上涨，而一路攀升的房价既没有建立在住房市场的真实需求上，也没有以居民可支配收入为支撑。资产泡沫化成为一个不争的事实，泡沫破裂只是早晚的灾难。
泡沫一旦被引爆，便会带来一系列的灾难性连锁反应，直至危机发生，次级住房抵押贷款危机（即所谓的次贷危机）便全面爆发了。
由于受到次贷危机的影响，使得美国人尤其是持有与次级贷款相关产品的人们的资产大幅度缩水，势必会影响到投资、消费、就业等多个方面，从而对美国的实体经济造成影响。全球经济的增长速度减缓。而次贷危机给全球金融市场带来的冲击，使得各国的与次级贷款相联系的银行、对冲基金、私人基金以及国家基金等都蒙受了巨大的亏损。同时，给各个国家的股市、债市、汇市都带来了巨大的波动，及时是对于像中国这样资本市场并不完全开放的国家来说，仍旧通过影响人们投资的信心而使证券市场持续下行。
2. 次贷危机与房地产融资
由次贷引发的资本市场的猛烈反应，使得对我国房地产发展的融资也有了再次探讨。房地产市场的健康发展需要资金来源多元化，仅依靠企业自身积累不能满足快速发展的要求。外资、私募股权投资基金、上市以及上市房地产企业增发等渠道融通资金，加大权益型资本投入，是房地产企业的必然选择。而外资、上市和增发由于政策限制，股权投资基金成为首选，但我国私募股权投资基金发展刚刚起步，相应法律法规不健全，规模难以满足市场需求，而且房地产开发企业还需一个了解认识的过程。而房地产投资信托基金作为新的金融产品，旨在解决成熟商业物业的变现能力，并非是针对房地产开发阶段的金融产品。
由于受美国次贷危机的影响，市场上对结构性产品都有一定顾忌，所以房地产投资信托基金的产品设计和制度安排上要注重风险防范。此外产品模式上要尽量简单化。国外的产品模式比较多，中国拟在吸取美国次贷危机的经验基础上，力求简化产品链条提高产品透明度，设计符合国家法律要求以及适合我国投资者购买的房地产信托产品。
房地产信托投资基金作为一种创新融资方式，将有效地解决房地产企业融资困境。
3. 发展房地产投资信托基金的优势及风险
2010年注定是资本市场的突破年，继融资融券、股指期货获批后，房地产投资信托基金（REITs）也呼之欲出，有望成为今年资本市场又一项重大制度创新成果。投资信托基金是通过集合社会散资金，使用专业人士投资、经营管理，不仅可以解决房地产公司的外部融资渠道单一和融资难问题，而且也可以促进房地产业的资金结构和产品结构的优化，并为中小投资者参与房地产投资和收益分配提供了现实途径，是房地产业发展的一条较好的融资渠道。
3.1 房地产投资信托基金的定义：房地产投资信托基金最早的定义是：有多个受托人作为管理者、并持有可转换的收益股份所组成的飞公司组织。由此界定为专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。
3.2 房地产投资信托基金的优点
3.2.1 具有房地产融资的灵活性：房地产投资信托基金通常在房地产项目已经开发完成、并能产生稳定收益阶段才会介入。因此，在各种资金供给者中，房地产投资信托基金所扮演的是一个“接盘者”的角色，可为房地产开发前期投入的各种资金提供一个有效的退出通道。
3.2.2 房地产投资信托基金，因投资组合多元化，而使其风险较小：它可以通过多元化投资组合投资于不同类别的房地产项目，同时房地产投资信托基金有义务定期向外界公布各期财务报表、财务运作情况，有较高的透明度。因此它可以有效地回避投资风险，投资回报相对较高，并有定期的股息收益。而那些房地产直接投资，受市场各种因素变化的影响非常大，投资风险也较高。
3.2.3 建立房地产投资信托基金有利于资源配置：建立房地产投资信托基金，不仅可以为房地产业提供新的融资渠道，客观上也可以促进房地产行业内部的优胜劣汰，实现资源的优化配置。同时，深化资本市场，减低房地产贷款集中在银行体系的负担，化解房地产系统性风险。目前我国的社会大众资本因为投资渠道狭窄而没有得到有效运用。房地产投资信托基金的出现将房地产投资由实物投资转向证券产品，可以提高长期收益性地产的流动性，同时房地产信托具有专家理财特征，为社会大众资本介入房地产业提供有利条件。
3.3 房地产投资信托基金的风险分析
3.3.1 经营风险。经营风险是指房地产投资信托基金运行过程中，在规范运作的前提下由于不可准确预知的因素所造成的收益下降。经营风险主要是由项目选择风险、规模风险构成。项目选择风险是指由于对投资项目选择的失误而造成的损失。如果房地产投资信托基金的规模较小，项目的选择工作也随之较少，基金公司和基金管理公司可以集中精力把工作做好。但与此同时，房地产投资信托基金的规模小，就会给组合投资带来较大的难度，经营风险很难分散，一旦项目选择失误，就有可能造成对房地产投资信托基金的致命打击；有些房地产投资信托基金的规模可能比较大，投资的回旋余地就大，有利于进行组合投资，从而分散风险。但不利的一面是，资金量大给经营管理又带来了难度，众多项目要一一筛选。这些由于风险投资基金本身规模所带来的风险，我们称之为“规模风险”。
3.3.2 财务风险。各种风险因素综合作用的结果，其具体表现为房地产企业资本不足问题能否得到解决，投资能否按期收回并获得令人满意的利润；是否会出现较高的拖欠风险、流通风险和期限风险。为此，被投资企业应建立健全财务制度，加强财务管理，房地产投资信托基金公司本身也应健全财务制度。
3.3.3 环境风险。环境风险是指由于外部环境的不确定性而产生的风险，主要有以下两个方面的内容：一是政策风险，由于地方政府或中央政府对待房地产投资信托基金的政策引起的对收益的影响。二是法律风险，由于现行有关法律法规等的不完善，以及执法部门执法不力等造成对房地产投资信托基金损害的可能性。
4. 发展房地产投资信托基金的几点建议
4.1 我国的房地产投资信托起步较晚，应该加强对房地产投资理论的研究探索，并推动政策的市场化。我国的现状是银行大量的资金流向房地产，并且很多已经成为银行的不良资产，给银行的经营造成了很大风险。我们应该尽快建立一套房地产投资信托基金体系，完善房地产投资信托基金的具体操作，减轻银行的压力。
4.2 加强法律调控手段，制订相关的法律文件。一种新行房地产信托投资基金的出现必须有相关的法律条文，使有法可依，做到有法必依，要建立完善的法律体系，仅仅颁布单一的《信托法》、《证券投资基金法》是远远不够的。必须将法律制定工作细化、完备化，要达到此目标还必须配备一些其他的相关法规。还可制定针对房地产投资信托基金的专项管理措施，如对投资渠道、投资方式的限制等等。使我国的房地产投资信托基金从一开始就以较规范的形式发展。
4.3 加大人才的培养。加快房地产投资信托基金的人才培养，必须建立一支既精通业务，又了解房地产市场、熟悉业务运作的专业管理人才队伍。我国目前还没有真正意义上的机构投资者，这对于房地产投资信托基金的发展非常不利，所以加快培育机构投资者势在必行。
4.4 借鉴别国经验，创造自己的基金特色。我们应在吸取美国次贷危机的经验基础上，力求简化产品链条提高产品透明度，设计符合国家法律要求以及适合我国投资者购买的房地产信托产品。
引进房地产投资信托基金是对银行为手段的间接金融的补充，但因为国情不同，我们不能照搬美国等一些发达国家的证券模式，应该制订符合中国国情的信托投资发展道路。
参考文献
[1] 黄慧敏等.在救房产业.每日经济新闻，2008.3
[2] 杜厚文、初春莉.美国次级贷款危机:根源、走势、影响.中国人民大学学报,2008.1
[3] 刘秋雁.房地产投资分析.东北财经大学出版社，2009.1
第10篇
业界传闻，华泰财产保险股份有限公司总裁王梓木因为手中保险资金太多，发愁使用途径太少而寝食不安；本有一投资隧道的计划，并已经作了具体的财务和投资分析，但方案几次上报都被“打”了回来。
在记者和一家寿险公司资产管理中心的运营总监谈到此事时，他告诉记者，和寿险公司相比，财险公司的可用资金要少得多，一般也就几十亿的规模，但他现在管理的资金就有350亿到400亿，压力比他们要大得多。
截至今年四月份，我国保险业总资产首次突破1万亿元大关，达到10125亿元。1999年至2003年，全国保险业保费收入年均增长超过29%。截至2004年4月末，各保险公司资本金共计521亿元。
一方面，保险资金保持高速增长，另一方面，投资渠道狭窄，这种背景下，想必没有几个保险公司的老总能睡得安稳。
与银行“争食”
目前，保险资金的投资收益已经成为西方保险业综合盈利中最重要的组成部分，外国保险公司资金使用率为90％以上，投资收益率均在8%以上。投资领域涉及股票、债券、房地产、抵押或担保贷款等。
但对于我国保险公司而言，在这几项投资途径中，除了债券外，其它几个领域都还是“”。
某保险公司资产管理中心高层刘先生告诉记者，目前我国保险资金的投资渠道主要有债券、央行票据、协议存款以及基金等几个方面。
其中，协议存款的投资收益在逐渐减少。在保险行业发展初期，因为保险资金相对较少，而银行利率相对较高，保险公司和商业银行之间的协议存款成为保险公司运用的主要途径，协议利率可以达到5个点。但随着资金的增多，协议利率也逐渐下降，现在一般只有3个点。他表示，现在协议存款已做得不多。
在债券部分，虽然投资的大门已经敞开，但因为我国债券市场的规模有限，使保险资金的债券投资受到了局限。
新光人寿保险股份有限公司（新光人寿保险股份有限公司是台湾第二大保险公司）北京首席代表陈国柱先生告诉《经济》杂志记者，西方发达国家每年发行债券的规模是其国民生产总值的3倍，而我国每年发行债券的数额只占国民生产总值的33%。
中国人民银行金融市场司副司长沈炳熙在9月16日举行的北京CBD金融发展论坛上也指出，目前，我国债市和股市的比例非常不协调。
由于市场的限制，保险公司不得不努力寻找其它的投资渠道。刘先生认为，当前，当局应尽快将个人住房抵押贷款业务向保险公司放开，有两种模式可以考虑。一是保险公司自己做，二是保险公司购买银行的抵押贷款证券化产品。
但是，个人住房抵押贷款一直由银行“独霸天下”，它不会轻易将这块“肥肉”让给保险公司。如果采用第二种模式，保险公司势必要付出高昂的代价。在国外，第二种模式比较普遍，但前提是国外金融和资本市场的市场化程度很高，而我国还不具备这样的环境。因此他比较倾向采用第一种模式。
对于整个金融系统而言，由银行垄断个人住房抵押贷款，将给金融系统的健康发展带来不稳定的因素。因为银行的资金多是短期资金，而抵押贷款是长期业务，资产和负债的错配将给银行经营造成潜在风险。而保险公司的资金属于长期资金，因此如果保险公司能够进入这个市场，将对整个金融体系的稳定和健康发展产生积极的影响。
但有人质疑，如果保险公司也涉足本属银行的抵押贷款业务，是否说明保险公司可以混业经营。但刘先生认为，银行和其它非银行金融机构的本质区别不在资产负债表的左边，而是右边，即负债，换句话说，就是能否吸收公众存款。
况且，现在金融系统各部门业务交叉的趋势已日趋明显，银行可以设立基金管理公司，保险公司涉足银行业务也未尝不可。
但这种金融部门互相渗透的趋势将给目前的监管体制带来新的挑战。目前的“一行三会”（央行、银监会、证监会、保监会）是严格的分块监管体系。如何使分业监管与金融机构业务交叉的局面相适应，并较好地协调各部门之间的利益关系，是当局面临的新难题。
看好不动产
虽然目前不动产投资还没有向保险资金放开，但业内人士认为，保险资金在这个领域其实大有可为。
据新光保险陈先生透露，新光保险除了保费收入外，在本业外最大的收入来源就是不动产，每年在不动产上的投资收益有三、四十亿新台币。新光保险是台湾私人企业中的第二大“地主”。对于投资风险，保险公司自己会进行评估和控制，而事实上的结果是保险公司赚钱了。
新光保险北京代表徐敦谟告诉《经济》杂志记者，新光保险每年的不动产投资报酬率在5.6%-8%之间，比银行利息相对高很多。而内地不动产的投资报酬率要比台湾高很多。
但内地的保险公司不得买卖土地，也不能投资自用以外的不动产。因此陈先生对于内地保险公司不得投资不动产的政策颇有疑惑。
他举了一个例子，如果新华保险两三年前在北京朝阳区买块地皮，现在就是两、三倍的盈利，资本也会成倍扩大，新华就不会出现现在的财务问题。把地拿出来卖了，问题就解决了。
但是，他也强调，台湾的法律规定对保险资金投资不动产也有一定的限制，例如，保险公司不动产的投资不得超过资本的15%，保险公司投资的不动产都不能用于抵押贷款等。
对此，徐先生认为，从发达国家的经验来看，在私营经济发展的初期，保险公司也不适合做太多的投资。因为保险公司的资金量很大，可谓“金融怪兽”，如果投资过大，会打击私营企业的发展。他认为，内地现在政策没有放开，有可能是担心保险资金的进入将进一步加剧房地产热。
而某保险公司资产运营总监刘先生则认为，这种担忧是不必要的。而且在他看来，如果说房地产存在过热的话，也是局部过热。而且是由于需求旺盛、供给不足造成的。房价过高是与金融体制有直接关系的。众所周知，房地产的资金多数来自银行，而银行的资金又以短期资金为主，短期资金用作长期业务，一旦遇到银根紧缩，就会使房地产商的资金出现断裂，这是造成房地产炒作过多，换手频繁的一个主要原因，而与项目并没有太直接的关系。
因此，他认为，保险资金作为长期资金进入，将有利于房地产行业的健康发展。他个人仍然非常看好房地产行业，认为房地产和汽车将是未来十年的两大消费热点。但投资的比例不能太高，5%-10%是比较适当的。
徐先生透露，他从学者的报告中看到政府有放宽保险资金投资不动产限制的趋势。
此外，基础设施领域，也是各界讨论的一个重要的投资渠道，保险公司也希望能早日进入。但刘先生强调，保险资金进入将有利于地方招商引资和地方经济的发展，但需要注意的是一定要采取市场化的模式，避免行政手段干预。毕竟，保险公司最终要为客户负责。
直接入市与股市点位
保险资金间接入市已成现实。截至今年6月末，保险资金投资于证券投资基金已达691.9亿元。但也有人指责，保险资金在基金上的投资表现不佳。
刘先生则认为，和许多机构投资者相比，保险资金在基金上的投资收益率更高。而且保险资金投资基金的亏损主要在封闭式基金，这是和其本身流动性不强等特点有直接关系的，而且现在政策又不允许“封转开”，保险公司因此比较被动。
通过在基金上的“试水”和“磨练”，保险资金已做好了直接入市的准备，只等政府一声令下。
证券市场持续低糜，有人寄希望于保险资金可以充当“救市主”。但刘先生告诉记者，保险资金只是市场的一个投资主体，而且和其它投资主体相比，更加理性和谨慎。保险公司从来对自己都有一个清醒的认识，也不希望在市场中炒作。
虽然可入市的保险资金多达500亿，数量非常可观，而且证监会也非常希望保险资金能尽早入市。但不表明政策允许了，就马上会有大量的保险资金入市。保险外汇资金的使用也是相同的道理。虽然保监会和人行在今年8月9日公布了《保险外汇资金境外运用管理暂行办法》，但保险公司还要选择适当的时机。刘先生认为，现在国外主要货币的利率还不如人民币高，因此现在并不是投资的最佳时机，所以这部分资金的量是很小的。
同理，保险资金直接入市对市场的影响也不会象有些人预想的那么大。保险资金的运用是纯理性的投资行为，它的直接入市不应取决于点位。
他认为，中国的证券市场其实从来不缺资金，现在也不是缺乏信心的问题，就是价格的问题。股票为什么发不出去？就是价格制定的不合理，这需要调整。在和记者的交谈中，他多次谈到市场的作用，市场经济应该靠市场来进行自我调节，不应该让谁充当“救市”的角色，也没人能救得了市。
保险资金看重的是微观的投资对象的财务制度、信息披露程度、公司治理结构等情况。即使在1300点以下，也不缺乏有投资前景的股票。保险公司不应在意股价的起落，而应在意股票将来的分红收益。
新光保险的徐先生告诉记者。我国台湾地区除了对股票投资的比例有规定外，对投资标的都有规定。例如购买的公司过去三年的盈利率都在6%以上，将来卖出的时候还要事先公告。监管机构就是不希望保险资金频繁进出，进行短期操作。
第11篇
这种放缓的趋势还在延续，《投资者报》统计7月数据显示，发行锐减，期限拉长，收益率没有惊喜，信托市场显得冷淡。
7月发行量环比下滑
普益财富数据显示，截至7月26日，30家信托公司共发行了109款信托产品，月环比下滑了64.72%。
从发行量看，中铁信托第一，华信、中融、长安、中信紧随其后。
剔除仅发行一只产品的公司，湖南信托平均收益率最高，为10.25%；紧随其后的为四川信托、陕国投、中信信托和苏州信托。
从产品期限看，1～3年期产品依然占据主导地位。本月发行的产品中，81%的产品公布了期限，平均期限约为22个月，与上月相差不大。
其中，1～2年期（不含）、2～3年期（不含）和3年期以上的产品发行分别占36.36%、56.82%和6.82%，2～3年期环比上升了17.53个百分点，其他两期均环比下降。
从预期收益率看，预期收益下限平均水平为8.84%。房地产信托的平均预期收益率最高，其次是工商企业和基础设施。金融、证券投资类集合信托低于整体平均水平。
回报最高的是股权投资和债券投资的组合，纯股权投资列第二，贷款运用第三，平均预期收益率分别为10%、9.63%、9.44%。
如果按期限分析，1～2年期（不含）的为8.52%，2～3年期（不含）的为9.02%，3年期以上的产品则是9.25%。
对此，长期从事第三方理财的启元财富投资分析总监汪鹏在接受《投资者报》记者采访时表示，受降息预期影响，融资方不断压低融资成本，传导至股票质押、地产、政信等多类信托产品的年化收益较上半年普遍下降了约1%。
“目前期限方面主要以2年期产品为主，1年期的产品成为了稀缺产品。”汪说。
政信合作成热点
据普益财富《2012年上半年信托市场分析报告》，今年上半年，共36家信托公司发行了214款基础设施领域集合信托产品，合计募集资金504亿元，较2011年大幅上涨。
“现在的房地产信托收益仍较高，可是调控政策不明朗，投资者有顾虑。大批量的政信合作项目出现是事实，而非基础设施类信托计划，比如房地产，细看融资方、担保方，都有地方政府融资平台的影子。”一位不愿意透露姓名的产品经理对《投资者报》记者说。
上述人士介绍，对政信合作项目的判断，通常借助于地方政府投融资平台的定义来理解，即信托计划融资方或担保方中是否出现各级地方政府成立的以融资为主要经营目的的公司，包括不同类型的城市建设投资、城建开发、城建资产公司等企业（事）业法人机构，其主要以经营收入、公共设施收费和财政资金等作为还款来源。
“受实体经济增长下滑，投资者对房地产和工商企业运营忧虑的增强，更多地转向具有政府隐性担保的地方基建项目的信托产品。”汪鹏说，7月份政信类产品的发行仅比前两者之和略少。
考虑到还款压力，上述匿名人士对于发达地区的政信合作项目比较乐观，“地方政府欠银行的钱可能存有拖延现象，但欠债券和信托应该不会，毕竟投资者的影响力很大。我会着重挑选平台所在地的财政收支情况，优先考虑发达地区和省会城市产品。”
本金分次偿还模式兴起
除此之外，在7月在售产品中，一款来自新华信托的“中国医药城投资基金集合资金信托计划”引起业内人士关注。
中国医药城投资基金集合资金信托计划的创新之处在于本金偿还方法。
根据资料描述，信托计划每6个月偿还一次本金，3次偿还信托融资本金比例为20%、20%、60%，受益人的信托收益按天计算，每半年分配一次。其中，300万元（含）以上持有期间适用的年收益率分别为：6个月内为8%，6个月～12个月为9%，12个月～18个月为10%。
通常情况下，集合信托会分期发放利息，但只在到期结算时一次性偿还本金。“一般的，报酬支付分季付、半年付和年付，去年的报酬支付有很频繁的倾向，大多季付或半年付，今年又多回到了年付，对于投资者来讲，利息支付越频繁越受益，本金则要视情况而定”。深圳一位资管人士Tom告诉记者。
记者从销售渠道了解，分次偿还本金模式在今年上半年刚刚出现，市场反应尚可，新华“中国医药城”计划虽不是首创，但已陆续有少数产品采取了这样的支付方式，在业内尚属少见，是一种新的尝试。
第12篇
当然，就像其精湛的开车技术一样，谭致中自己也希望自己对证券市场的理解能够日渐成熟。当时他报考证券从业资格考试时，贺新提醒他，证券投资分析是最难的，但谭致中在报考时，除了证券基础知识这个必考的科目外，第一个报的就是证券投资分析。作为在市场上搏杀的中小投资者来说，这应该也是最实用的了。
此前，谭致中除了给贺新做专职司机，还自己在淘宝开了个网店。自从在股市尝到甜头后，他觉得开网店不如炒股刺激。开网店如同开车走在拥堵的道路上，或者在限速的公路上，而股海冲浪如同开车贺新的跑车，在旷野里飙车。于是，他将网店交给了自己的妹妹。空下来的时间则专心研究股票。
贺新不是很赞同谭致中痴迷于炒股。中国股市低迷，固然跟很多人谈A股色变，资金进场的意愿低，都跑去投资房地产等稳健的标的有关。社会上，各色人等，都有自己的位置，需要做好自己的本职工作。
不过，谭致中专研股票的那股劲头确实打动了贺新，而且谭致中的领悟能力很强。他自身的勤奋专研，加上贺新偶尔的指点，使得他进步神速。如果他更为年轻一些，贺新很可能会有长江后浪推前浪，前浪死在沙滩上的感觉。黄志伟失联，追求周婷玲让惜时如金的他感觉自己浪费了生命中很多时间。尽管在此期间，公司运营正常，收益较此前有所下降，他放权让下属进行决策的一些部分甚至短期内出现了一些亏损，但整体而言，表现都还是很不错的，远远跑赢市场。可是，贺新总觉得自己还可以做得更好。这种紧迫感让他不仅迅速激活了自己，也让整个公司回到快节奏的轨道上。
公司的一些员工有些紧张，因为他们知道，贺新放权给他们做的部分，收益不甚理想。进入7月，上证指数依然在缩量震荡，这种纠结的行情到底何时才能结束，谁都说不清楚。贺新认为这样震荡的行情，是一些低价的蓝筹低价建仓的好机会，但要博取短期的高收益，还是需要寻找其他的标的。
当然，他个人还是更关注新兴产业的投资机会。这也是整个会议讨论的重点，而围绕新能源汽车的相关标的，更是整个会议的重中之重，当然，国企改革，以及诸如页岩气这样的新能源概念投资机会，也是其中的一部分。尽管贺新喜欢主题炒作，而且多年来屡试不爽，只有在市场风格转换极快，或者遭遇黑天鹅事件时，才失手，但他从来不盲目地追求，而是始终把握年度投资主线。从经验来看，能够在股市中赚钱的，确实多数是走中长线投资风格的，短线之所以难以赚钱，在于很多中小投资者过于频繁地追涨杀跌，在不同的主题之间切换，一再的错过，最终亏损累累。贺新则只循着认定的年度投资主线寻找相关标的，至于是否是龙头，以及基本面是否足够坚实，则显得没那么重要了。水涨船高，水落石出，寻找到上涨的河水，而非成为落潮时潮水区的那块石头，是提高命中率和收益率的王道。
“万向钱潮（000559）还可以，此前我们也持仓了不少，目前已经减了大半，但烯碳新材（000511）是不是已经涨的过高了？”听完贺新对于2014年投资主线的强调和分析后，陈志刚终于忍不住插了一句。
虽然陈志刚是公司的投资研究总监，但是他跟贺新的风格却有些不同，总体上更偏向于采用稳健的风格，这也跟其出身于大机构有关。而贺新即便早已告别敢死队的时代，但是身上或多或少还带有草莽的印记，而且他对新兴事物充满好奇，使得他的投资风格相对更为激进。然而，贺新欣赏陈志刚，正是因为他的稳健。一个公司固然要齐心协力往一个方向走，但是世上没有圣人，若唐僧带的三个徒弟都是孙悟空，那恐怕也取不到真经，一个真正好的团队远比由一个个最顶尖的人组成的一个班子要好的多。
“是的，我也比较赞同陈总的观点”，徐铭也忍不住插话到，“万向钱潮我们在很低的位置逐步介入，现在获利的比例已经很大，后续到达前期的高位后，将会存在调整的时候，但像此前那种大幅度下行调整的概率应该极小……”
“那是必然的，年初的那一轮炒作，更多的还停留在概念阶段，但现在各种扶持的政策细节已经很明确了，如果不出什么差错，未来市场的需求可以看的比较清晰了……你的意思是……”
徐铭讲到一半被打断了，于是翻开笔记本在上面写写画画，见贺新问他，忙停下笔，接着说，“上一轮石墨烯炒作的时候，跟随新能源汽车概念股的走势较为明显，但是这次有点不一样，来自IBM方面投巨资研究石墨烯以及国内保护石墨资源的舆论造势更大一些，石墨烯概念股只有金路集团（000510）、中国宝安（000009）、力合股份（000532）、锦富新材（300128）、华丽家族（600503）、悦达投资（600805）、方大炭素（600516）等为数不多的几只股票，除了烯碳新材，其他涨势都一般……主力控盘炒作的迹象很明显，一旦主力撤离，下跌空间较大……”
正说着，不时用手机看一下行情的陈志刚突然冒出一句，“烯碳新材上午又拉了90度的直线，真是一只妖股”，说完看了一眼贺新寻求意见。
“刚才你们讲的，我也有所考虑，不过这支股票的换手率一直较高，而且最近一波的上涨，成交量较上次大，控制好仓位还是可以的……”贺新总结道。
第13篇
关键词:通货膨胀 投资困境 理性选择
在2007-2008年美国的金融危机对我国的冲击下，我国的CPI指数呈明显的上升的趋势，伴随而来的是物价水平的不断飞速上涨，整个社会的经济发展在一定程度上受到了制约。在投资者个人的投资理财中，如何才能在愈演愈热的通货膨胀的环境下实现个人资产的保值和增值，已经成为了个人投资理财中不得不面对的问题。
一、我国通货膨胀的现状
纵观中国近几年来以蔬果、肉蛋、粮油、蒜、绿豆等为首的农副产品呈现疯涨之势。涨幅之快令人咋舌。甚至还有学者将大蒜一类与黄金这类投资理财产品进行比较，他们认为炒大蒜都要比投资黄金回报更高。姑且不论这样的比较是否恰当，但是却也从侧面体现了如今物价飞涨的事实。如果说物价飞涨困扰我们的是温饱问题，房地产泡沫则是让老百姓难寻安身之所，而这一切似乎都在遵循着历史的足迹走向相同的结果——通货膨胀。自从2008年以来，中国受到世界金融危机的影响，导致我国食品的价格不断上涨，使我国的CPI指数一直保持着上升的趋势。据统计2011年1月我国的CPI指数已经一路飞升到了5.5%，2、3、4月更是一直持续在5.4%-5.6%的涨幅居高不下，同比去年增长了4.9%。众多的经济学家们认为，CPI数据预示着中国经济开始出现通货膨胀。
二、通货膨胀的定义
想要了解通货膨胀对我们造成的危害，以及我们应该利用怎样的方式来规避和化解它对我们不利的影响，那么我们必须先清楚它的概念，纵观经济学界，对通货膨胀的定义有多种解释，相比较而言笔者更倾向于这种解释：
通货膨胀指在纸币流通条件下，因货币供给大于货币实际需求，也即现实购买力大于产出供给，导致货币贬值，而引起的一段时间内物价持续而普遍地上涨现象。其实质是社会总需求大于社会总供给（供远小于求）。
三、通货膨胀下居民投资的困境
温总理以前曾对通货膨胀做出了一个合理而形象的比喻：“它就好似一只猛虎，一旦将它放了出来，就再难把它关回去。”然而我们不得不面对一个严重的问题，如今的通货膨胀对老百姓的生产生活造成了极大的冲击，手中的钱越发变得不再值钱了，这样，他们就迫切需要找寻一个理性的方式至少来达到保值的目的。
然后在当今愈演愈烈的通货膨胀的危机下，居民在追寻合理的投资保值的方式中会面临许许多多的困难，同时这也给我们带来了机遇和挑战。
(一)收入与物价不成比例增长
通货膨胀直接导致纸币贬值，如果居民的收入没有变化，生活水平质量就会下降，造成社会经济生活秩序混乱，不利于经济的发展。但在通货膨胀下,人们为了规避通货膨胀,都在不停的炒作实物,一些日常基本必须的农副食品已经被炒得很离谱,完全违背价值规律的作用,导致居民的消费支出日益增加,但是工资的增长速度却十分缓慢。然而按照目前来看,若将钱存进银行，只能造成负利率的现象。
(二)盲目跟风投资房地产
通过我们小组的问卷调查，在当前通货膨胀的影响下，27.2%的人选择投资房产，从长远来看，房地产是最适合对抗通货膨胀的资产之一，笔者所说的房地产是最适合对抗通货膨胀的资产之一是在通货膨胀还处在初期比较温和的阶段，而如今中国的通货膨胀已经超过5%达到恶性通货膨胀的阶段，并且由于中国的特殊性，通过我们的调查研究发现中国目前的经济隐患正是房地产行业。不仅因为我们是人口大国，在很大程度上对房产有着刚性的需求，更因为富商和财团的投机行为的严重，加上一直以来被所谓的专家和学者叫板了一年的楼市的拐点非但没有出现，反而房价如芝麻开花节节高。面对国务院空前绝后的控楼压制政策，在短期内却收效甚微，这些都在无形中给了对房价期望较高的人民更多的底气，而正是由于这种对于房地产而言过高的预期势必会形成一种失去理性的偏执。
(三)投资证券领域的困惑
通过笔者的调查发现，21.65%的居民选择投资证券领域，而我国居民在证券投资领域多数是选择投资股票和债券。曾有一种经济学观点曾阐述到:良性的通货膨胀对股市是利好的，而恶性通货膨胀对股市则是起抑制作用。面对央行不断加息，提高存款准备金抵挡通货膨胀的影响，加大社会上闲散资金的回收力度，那么流入股市的资金必定在不断的减少，银行在预期上所承受的风险更大，但是收益却更小。大盘的银行权重股会损失惨重，估价下跌，这就导致股市在很大程度上会趋于萎靡的状态。
(四)盲目跟风投资黄金
随着金融市场的不断发展，黄金作为一种投资产品越来越得到重视，据统计发现2.70%的居民选择投资黄金。笔者认为黄金有三大好处，第一就是它的可分割性，这一点是很多实物商品所不具备的，第二是黄金的体积小，第三是黄金的可即时兑换性，在任何国家任何地方，黄金都是可随时兑现的。但是目前黄金的情况是从250美元一路飞升到1400多美元，但目前国内的黄金投资途径有：实物金、Au(T+D)以及“纸黄金”，国内的Au(T+D)尚未对个人开放；而纸黄金手续费高出国际标准1美元多，并且不允许实物交割，加上银行的纸黄金交易平台不是国际标准盘，在“纸黄金”交易中，银行是永远的赢家。所以，适合个人投资者的黄金投资渠道就只有实物黄金。实物黄金在理论上是可以持有，但是面对目前的现况及价格因素的考虑，笔者认为实物黄金是不太适合大量持有的。
(五)理财顾问的非专业性
通过笔者所在小组的调查可以发现，23.68%的居民认为制约投资的因素是缺乏专业的投资分析意见。在这一点上主要表现为：居民以及投资者的投资理财能力明显不足，各个理财机构在开发各类理财产品时过多地看重了营销手段，从而忽视了对理财产品本身业务的多样化和专业的需求化。这种目光短浅的行为与理财业务“量身定做”的业务内涵相去甚远，从本质上扭曲了理财业务是以人为本的精髓。更何况还有一些机构受法律法规的限制，投资渠道相对较狭窄，很多领域无法涉足，所以很难为客户提供最佳的投资理财建议以及投资理财的产品。
四、居民投资的理性投资选择
通过笔者所在小组的讨论以及收集的数据，我们认为对于居民消费者而言，应该从自身的实际情况出发，寻找适合自身的投资保值方法，而不应该盲目跟风或者眼高手低，要充分衡量自身承受风险的能力，才能做出属于自己的投资理财的理性选择。为此，针对以上居民的投资面临的困境，笔者提出以下几点应对策略：
(一)适当采用保险方式规避风险
在当今高通货膨胀的预期下，任何形式下的投资都是风险与收益并存的，当人们面临生病，养老意外等各种突况之时，能及时到来一笔现金，确保人们的正常生活不受危机干扰的影响，确保生活的有序稳步前进。总而言之，保险虽然不能向某些理财产品那样带给我们丰富的收益，但是它本身所具备的保障功能是其他投资理财产品所无法比拟的。
(二)理性对待房地产的投资
从理性的角度出发，我们可以知道，真实的住房的价值应该是他的使用价值而非投资价值。这种偏执的观念是极度危险的。中国独有的社会体制决定了国家政策的直接性，迅速性，如果通货膨胀进一步的恶化，物价水平超过了经济发展水平，必定还会推动房价的不断上涨，面对日益增长的泡沫房地产，会使市场逐步失去理性，房地产泡沫终将破灭，至此我们应该保持清醒的头脑，合理规划。
(三)合理投资实物，减少手持现金
当今最大的实物投资无疑是玉器和黄金。如今玉器收藏目前正上演着疯狂的石头，据调查显示，1980年，一级和田玉山料的价格为每公斤80元，到2009年已突破每公斤100万元，今年更爆出一块20克特等的带枣红皮小籽料以200万元成交，平均每克达到了10万元的天价。与此同时，钻石也在迅速升温，从去年5月至今短短一年的时间内，全国的钻石销售量突破10亿元，其中2克拉到5克拉的钻石的钻石同比增长已经超过了40%，裸钻价格的涨幅更是超过了黄金。面对日益严重的通货膨胀，玉石和钻石无疑也是首选的保值品，但是饰物比裸钻和裸玉石也许会更好，因为饰物可以佩戴，美观大方，不用占用其他储存空间，节约储存的成本，而且当前随着人们的观念的上涨，比如结婚的人更加迫切追求钻石等，玉石从某个侧面来说也是收藏家和喜欢装饰的人的爱好之一。对于黄金来说，虽然当期黄金价格过高，但是从保值的目的出发，我们建议每年固定的时刻买入50克左右的黄金，每一年买一次，不用担心未来的涨和跌。比如居民从40岁开始购买，每一年买买到60岁，那差不多是20个50克黄金单位，那么从60岁退休的时候，笔者建议他每年卖出50克，这样就可以补充他的退休的那部分收益，从一辈子来看，其实是最保值的。
(四)投资不再流通的人民币和纪念币
老版人民币的和国家限量发行的纪念币的保值。纪念币是国家在某一特定时期限量发行的，具有很高的价值，且数量极其有限，而老版的人民币，也随着新版人民币的发行，而逐渐退出流通领域进入的投资领域。据悉，现在市场上普遍已经没有2元钱的纸币的流通，但是在2年前左右，2元钱的纸币还是随处可见，如今据我们调查，一张2元钱的纸币（未翻新）的已经炒作到了50元钱，相对于它本身的价值来说整整2年期间翻涨了25倍。所以说老版的人民币的升值和保值的空间是非常大了。
五、结束语
总之，在通货膨胀环境下，无论任何投资都应该从投资者个人的实际情况出发，不能仅看潜在回报率的高低，同时还要考虑流动性需求、投资期限、风险承受能力、投资工具的选择等因素，这是个人投资理财的基本原则之一。这样既能保持较好的流动性，又可以增加收益，更重要的是它能最大限度地减少通货膨胀带来的损失。
参考文献:
[1]黄钰淇.用历史的眼光透析今天的通货膨胀[C].经济论坛.2011
第14篇
摘 要 新会计准则的实施，有利于贯彻以人为本的科学发展观，有利于完善市场经济体制，有利于提高对外开放水平，有利于资本市场健康稳定发展，有利于解决中国市场经济地位和反倾销问题，有利于金融改革和化解金融风险问题，有利于提高中国企业的形象。为便于学习理解和实施新会计准则，本文对16项修订后的具体准则与修订前的原会计准则做了对比。
关键词 新会计准则 公允价值 债务重组
新会计准则体系由1项起基本财务框架概念作用的《基本准则》(以财政部令形式)和37项具体会计准则以及一项首次采用新准则时与原准则进行实务衔接的办法组成。新准则的数量达到39项，在体系的完整性方面得到了巨大的提高，是一个在数量以及质量上均与国际会计准则看齐的准则体系，基本上实现了与国际财务报告准则的趋同。但是，新会计准则与国际财务报告准则的趋同不等于相同。在关联方交易及其交易的披露、资产减值损失的转回、部分政府补助的会计处理上，新会计准则保持了“中国特色”。财政部副部长王军称这套体系为“与中国国情相适应同时又充分与国际财务报告准则趋同的、涵盖各类企业各项经济业务、能够独立实施的会计准则体系”。财政部颁布了企业新会计准则及应用指南，新准则与原有的企业会计制度相比变化很大。因而新会计准则的颁布必然会对企业的纳税调整乃至企业的应纳税额产生影响，新会计准则关于会计要素计量以及存货、资产减值、债务重组、投资性房地产、证券投资等方 面的重大变化，不可避免会涉及大量的纳税调整事项，进行纳税调整是税收法规和会计准则相互分离的必然结果。
1.公允价值在新会计准则中运用。公允价值的确定有一定主观性。采用公允价值计量方法比历史成本核算的透明度更高，但公允价值的 确定，有赖于活跃市场上的报价或最近市场上的交易价格或预期未来净现金流量的现值，这些都需要有主观判断。既然有主观判断必然会不同程度地受到企业管理当 局和会计人员主观意志的影响，这不利于投资分析时对公司间的数据进行比较。而且，我国目前公司治理还存在许多缺陷，会计人员的道德水平和职业能力还参差不齐，一些高管人员道德观和诚信意识缺失。因此，在现实会计环境下，对公允价值的运用持谨慎态度仍是最优选择。公允价值计量可能增加财务报表项目的波动性。在公允价值计量模式下，经济环境和风险状况的变化以及企业自身信用的变化，都会引起企业财务报表项目的波动。公允价值计量的实际操作难度大。不少财务报表项目如一些没有相关市场价格的金融工具，其公允价值不容易确定。
2.债务重组方面。新债务重组准则改变了“一刀切”的规定，将原先因债权人让步而导致债务人被豁免或者少偿还的负债计入资本公积的做法，改为将债 务重组收益计入营业外收入，进入利润表。对于实物抵债业务，引进公允价值作为计量属性，于是一些无力清偿债务的公司，一旦获得债务全部或者部分豁免，其收益将直接反映在当期利润表中，可能极大地提高每股收益。
3.投资性房产方面。新准则规定会计报表中须单列“投资性房产”项目，处理可以采用成本模式或者公允价值模式，但以成本模式为主导；如有活跃市场，能确定公允价值并能可靠计量，也可采用公允价值计量 模式，这种模式下不计提折旧或减值准备，公允价值与原账面值之间的差异计入当期损益。早先上市公司拥有的物业都被计入了固定资产，因此，物业的升值与否， 并没有体现在报表中。近几年物业升值迅速，因此，如果上市公司一旦采用公允价值法来计量其早些年购入的投资性房产，必将大大提高其净资产和当期净利润。
4.证券投资方面。新准则要求，交易性证券投资期末应按交易所市价计价（视为公允价值），公允价值的变动计入当期损益。根据原会计准则，上市公司的证券类投资如市价比成本低，必须计提减值准备，但如市价比成本价高，而公司并没有抛出实现收益，账面盈利并不能计入当期损益，但新准则却使得证券投资的账面盈利也能成为净利润。
5.套期保值方面。新准则要求企业确认在套期业务中的浮动盈亏，并且根据《金融工具列报》准则，需要将相关衍生工具在报表上予以列示。因此，采用新准则后，企业在套期业务上的浮动盈亏将会影响公司的盈利，而在资产负债表上反映有关套期合约的公允价值，也将使投资者能更好地把握公司在套期业务上面临的风险。
6.新准则下商誉的全新内涵。新准则体系中没有专门的具体准则规范商誉的会计核算。涉及商誉确认和计量的主要有《无形资产》、《资产减值》、《长期股权投资》、《企业合并》、《合并财务报表》等五项具体准则，随后颁布的应用指南和解释又进一步明确和充实了商誉核算的相关内容。根据企业合并准则和无形资产准则，“商誉是指企业合并成本大于合并取得被购买方各项可辨认资产、负债公允价值份额的差额”，其存在无法与企业自身分离，不具有可辨认性，不属于无形资产准则所规范的无形资产。因此新准则中涉及的商誉核算全部为合并商誉。对于同一控制下的企业合并，“合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值差额，应当调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益”，该合并方式以账面价值作为计量基础不会产生商誉。因此只有非同一控制下的企业合并才会确认“正商誉”。企业合并中产生的商誉是指“合并成本大于取得被购买方各项可辨认资产、负债公允价值的份额”，即商誉计量要以被合并企业可辨认资产、负债的重估公允价值为基础。资产减值准则规定:“因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都应当进行减值测试。”对商誉测试的减值部分，应计入当期损益，并且一旦确认，不允许冲回。新准则规定，会计期末，商誉在资产负债表“资产”栏中单独设立“商誉”项目予以反映。
第15篇
2012年的信托业资产管理规模一如既往地在狂奔，首度超过保险业。
根据中国信托业协会的数据显示，截至2012年底，全行业65家信托公司管理的信托资产规模再创历史新高，高达7.47万亿元，力超保险，成为仅次于银行的“第二大金融部门”。
可是，开年媒体爆出的“天津信托阳光私募涉嫌诈骗案”无疑给跃跃欲试的泛资管投资敲响警钟，投资者如何“拆包”，分辨善伪成为新一年的主题。
信托成立：中融为最
经历了前几年的快速增长，2012年的信托新发市场的增长明显放缓。
根据Wind资讯的信托产品成立日统计，自2012年1月1日至2012年12月31日，66家信托公司共成立信托产品4985只，环比增长7.76%，增速环比回落了77个百分点。
成立数量方面，中融信托、中铁信托、新时代信托、平安信托、山东信托依次列前五，中融信托第一；甘肃信托、万向信托、英大国际信托、安信信托、华能贵诚信托压后，华能贵诚信托成立数量最少。
发行收益方面，整体平均预期收益率为8.55%。其中，平均产品预期年化收益率最高的机构为西部信托，约10.23%；其次是昆仑信托、中粮信托、甘肃信托、百瑞信托，分别为10.17%、10%、10%、9.86%。
除上海信托、重庆信托、厦门信托、国联信托和江苏信托产品预期收益率全部缺失外，从披露的数据来看，平均预期收益垫后的分别是云南信托、兴业信托、广东粤财信托、平安信托和中海信托，平均预期收益率分别为6.79%、6.58%、6.21%、6%和4.88%。
而依据普益财富的研究，2012年的集合信托预期收益率大致呈现出震荡走低、年底反弹的走势。
“2012年2～3（不含）年期和3～4（不含）年期产品预期收益率倒挂现象依然存在，但主要原因相对2011年有较大变化。”普益财富研究员范杰表示，2011年倒挂的主要原因是2～3年期房地产信托产品收益率较高，且数量较多和短期资金需求大于长期资金需求。
“但是，2012年倒挂的主要原因是4年以上期产品中有较多的开放式产品或资金池产品，投资者持有期往往较短，故收益率偏低；结构性证券投资产品，公布的最高收益率可能远远低于最后产品的实际收益率。”范杰说。
产品脉搏：六大形态
随着宏观经济环境和监管政策的变化，2012年信托市场上投资者接触最多的集合资金信托产品的结构也正经历巨大变化。
产品发展呈现出了六个形态，包括票据信托消失，股票质押信托稀缺，艺术品、矿产信托风险暴露，政信信托异军突起，房地产信托高峰兑付，基金化及TOT的起步，但这些景象都彰显出2012年的信托业坎坷依旧。
去年，受房地产行业持续调控影响，信托公司主动放缓地产信托的发行速度，并相应提高项目门槛。一季度末，监管层对于银信合作中银行绕道票据信托腾挪信贷空间的行为下令禁止，2012年春节后的票据信托骤然谢幕。
不过，票据唱罢，政信登台。由各级地方政府牵头主要从事公共基础建设的政信合作类信托一跃而起，收益率紧随房地产类信托产品。
“由于政信类产品多有地方政府的隐性担保和增信，受到规避房地产类产品风险的投资者的青睐。房地产信托全年的发行量稍低于政信类产品，收益率依旧位居榜首，但总体较2011年已然下降了约1.5%～2%。”汪鹏说。
他介绍道，2012年度股票质押类信托产品变得非常稀缺。自2012年初，通过集合信托走向市场的股票质押类产品逐渐变少，特别是主板流通股质押产品几乎一只难求。市场上目前一些股票质押产品也多是创业板、中小板的限售股质押，产品期限较久，但收益率依旧采用股票质押产品惯用的较低的收益水平，与其他集合信托产品相比性价比有限。
与此同时，随着2010～2011年艺术品、矿产能源等信托产品的快速崛起，当初不完善的风险识别和控制手段，在2012年纷纷招来风险，融资方资金链断裂、担保措施存在瑕疵等事件，令市场唏嘘，多数信托公司也主动停止了该类产品的发行，存续的另类信托产品处于聚光灯下，市场仍在静待其后续的进展和给付情况。
此外，房地产信托的兑付险情一幕幕拉开，监管的态势时缓时快，信托的地产大门亦“半掩半遮”；而基金化TOT类的不定向投资的迅速壮大和监管漏洞的显现，使监管层绷紧了神经。
“由于监管规则的不完善，一些TOT产品无法避免地偏离受托人主动管理的初衷，用于此前一些问题项目‘保兑付’的资金腾挪，这对产品的投资人非常不公平，也引起了监管机构的注意。”汪鹏提到。
泛资管时代：需练“拆包”
尽管监管勒令不断，信托公司背后风险敞口的控制形势依旧严峻。
2013年春节刚过，“天津信托阳光私募涉嫌诈骗案”在市场迅速掀起波澜，无疑是给天津信托和认购优先级的中国银行当头一棒。
泛资管时代来临，券商资管、基金子公司、有限合伙基金、保险资管纷纷进入信托的传统业务领域，这需要信托从业者和信托投资者具有更强的“拆包”及鉴别能力，更清晰地认识产品的本质。
