投资项目风险分析范文

前言：我们精心挑选了数篇优质投资项目风险分析文章，供您阅读参考。期待这些文章能为您带来启发，助您在写作的道路上更上一层楼。

第1篇

【关键词】工程投资项目；风险；评价

一、工程投资项目风险涵义与特点

所谓工程投资项目风险就是在工程投资项目整个寿命周期内发生的、对工程建设项目目标的实现和生产运营可能产生干扰的不确定性影响，或可能导致项目受到损失或损害的事件。其特点主要有：（1）工程投资项目风险的多样性。在一个项目中有许多种类的风险存在，如政治风险、经济风险、法律风险、自然风险、合同风险、合作者风险等，这些风险之间有复杂的内在联系。（2）工程投资项目风险的普遍性。在目标设计中可能存在构思的错误，重要边界条件的遗漏，目标优化的错误；可行性研究中可能有方案的失误，调查不完全，市场分析错误；技术设计中存在专业不协调，地质不确定，图纸和规范错误；施工中物价上涨，实施方案不完备，资金缺乏，气候条件变；运行中市场变化，产品不受欢迎，运行达不到设计能力，操作失误等。（3）工程投资项目风险的全局性。例如反常的气候条件造成工程的停滞，则会影响整个后期计划，影响后期所有参加者的工作。它不仅会造成工期的延长，而且会造成费用的增加，造成对工程质量的危害。即使局部的风险也会随着项目的发展，其影响会逐渐扩大。例如一个活动受到风险干扰，可能影响与它相关的许多活动，所以在项目中风险影响随时间推移有扩大的趋势。（4）工程投资项目风险有一定的规律性。工程投资项目的环境变化，项目的实施有一定的规律性，所以风险的发生和影响也有一定的规律性，是可以进行预测的。

二、工程投资项目风险分析与评价

1、工程投资项目风险识别

由于每一个工程投资项目本身就是一个复杂的系统，因而影响它的因素很多，影响关系错综复杂，有直接的，有间接的，有明显的，也有隐含的，或是难以预料的。因此有必要对项目风险进行分类识别，将引起风险的极其复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的基本单元，从错综复杂的关系中，找出因素间的本质联系。主要有下列步骤：

（1）确定风险识别的对象。风险识别的第一步就是要确定风险识别的对象，要对生命周期的各个阶段的主要作业过程进行分解，尽量不出现漏项，确定出识别的对象。

（2）收集并处理生成与风险有关的信息。风险识别中的很多方法都需建立在大量数据的基础上，比如可以收集工程项目环境方面的数据资料、类似工程的有关数据资料和工程的设计、施工文件等。

（3）不确定性的分析与判断。运用收集、处理生成到的信息结合风险管理人员的经验，对工程项目投资所面临的不确定性进行分析与判断。

（4）选择风险识别技术与工具。结合风险对象的特性，选择有效的识别方法。有的可能需要一种技术与工具，有的可能需要几种技术与工具结合使用。

（5）确定风险事件并分类。通过以上选择的风险识别方法确定风险事件，并根据工程项目风险分类的方法，运用现有的风险信息和风险管理人员的经验，对确定出的风险进行分类分析，以便全面识别风险的各种属性。

（6）预测风险事件的发展过程及结果。就是指结合实践经验对分类后的风险事件进行推断与预测，以判断风险何时发生以及引发其发生的原因何时会出现，以那种形式出现。发生后会如何发展、结果如何等。

2、工程投资项目风险估计

风险估计就是对识别出的风险进行测量，给定某一风险发生的概率，它具有以下几个方面的目的：加深对项目本身和环境的理解；进一步寻找实现项目目标的可行方案；使项目所有的不确定性和风险都经过充分、系统而又有条理的考虑；明确不确定性对项目其它各个方面的影响；估计和比较项目各种方案或行动路线的风险大小，从中选择出威胁最少、机会最多的方案或行动路线。对风险进行概率估计的方法有两种：一种是根据大量试验，用统计的方法进行计算，这种方法所得数值是客观存在的，不依人的意志为转移，称为客观概率。但在实际可行性研究中进行风险分析时，所遇到的事件经常不可能做试验，又因事件是将来发生的，因而不可能做出准确的分析，很难计算出客观概率，但由于决策的需要，必须对事物出现的可能性进行估计，于是由有关专家对事件的概率做出一个合理的估计，这就是主观概率。主观概率是估计者根据合理的判断和当时能搜集到的有限信息以及过去长期的经验所进行估计的结果。主、客观概率的使用方法完全一样，而主观概率在风险估计中的应用近年来已日益引起人们的重视。对于大型工程项目，由于缺乏历史资料的借鉴，通常利用主观概率估计的方法对识别出的风险进行估计。

另外，对大型工程项目进行经济风险分析时，由于该项目的特征可以通过它的投入产出流反映出来，因而各种风险因素的直接作用后果使得项目在各个时期的投入产出流发生变化，当实际投入产出流系列与预测值发生偏差时，将最终导致投入产出的偏差。因此，在风险估计阶段的主要任务，就是在综合考虑主要风险影响的基础上，对随机投入、产出流的概率分布进行估计，并对各个流之间的各种关系进行研究。

3、工程投资项目风险评价

风险估计只对项目各阶段单个风险分别进行估计或量化，而风险评价则考虑单个风险综合起来的整体风险以及项目主体对风险的承受能力。由于识别出来的每一个风险都有自身的规律和特点、影响范围和影响量，通过分析可以将它们的影响按货币单位来度量。风险评价的内容有：

（1）风险存在和发生的时间分析。风险存在和发生的时间分析，即风险可能在项目的哪个阶段、哪个环 节上发生。有许多风险有明显的阶段性，有的风险是直接与具体的工程活动（工作包）相联系的。这对风险的预警有很大的作用。

（2）风险的影响和损失分析。风险的影响是个非常复杂的问题，有的风险影响面较小，有的风险影响面很大，甚至引起整个工程的中断或报废，而许多风险之间又是有联系的。一个项目中，风险之间的相互影响被定义为风险关系。例如某个工程活动受到干扰而拖延，则可能影响它后面的许多活动，如经济形势的恶化不仅会造成物价上涨，而且可能会引起业主支付能力的变化：通货膨胀引起了物价上涨，则不仅会影响后期的采购、人工工资及各种费用支出，而且会影响整个后期的工程费用。有的风险是相克的，其作用可以相互抵消。例如反常的气候条件、设计图纸拖延、承包人设备拖延等在同一时段发生，则它们的影响可能是有重叠的。由于风险对目标的干扰常常首先表现在对工程实施过程的干扰上，一般通过以上分析过程来确定风险的影响：1）考虑正常情况下（没有发生该风险）的情况，如这时的工期、费用、收益等；2）将风险加入这种状态看有什么变化，如：实施过程、劳动效率、消耗、各个活动有什么变化；3）两者的差异为风险的影响。

（3）风险级别

风险因素非常多，涉及各个方面，但人们并不能对所有风险都十分重视，否则将大大提高管理费用，并且过分谨慎反而会干扰正常的决策过程。在风险管理中，可以根据风险的不同的重要程度，将风险分类，区别对待。

（4）风险的起因和可控性分析

任何风险都有其根源，如环境的变化、人为的失误等，对风险起因的研究是为风险预测、对策研究（即解决根源问题）、责任分析服务的。风险的可控性是指人对风险影响的可能性，如有的风险是人力（业主、项目管理者或承包商）可以控制的，而有的却无法控制。

三、结语

总之，工程项目技术复杂，工程艰巨，工期长，投资大，牵涉面广，项目投资隐藏着巨大的风险。因此，如何来识别项目投资中所面临的风险，并对其进行评价，从而降低项目投资中的风险水平已成为企业管理者和相关理论工作者日益关注的话题。

参考文献：

[1]曹玲，张辉.项目评估.南海出版社：2008.

第2篇

【关键词】旅游投资项目；概率树分析；风险分析

近几年来，随着旅游业的迅猛发展，各地财政部门开始加大对旅游项目的财政投入，同时地方各组织以投资等方式进行旅游资源开发与重新整合。有的旅游投资项目最大程度上实现了经济效益、社会效益和环境效益，但也有的投资项目是失败的，如开业后惨淡经营、中途终止等，不仅给投资者造成了巨大的经济损失，也对当地的资源环境造成了破坏。因此，所有投资都不能是盲目的，对旅游投资项目的财务评价特别对其进行风险评价，分析风险因素在此显得尤为重要。

1.旅游投资项目

1.1 旅游投资项目风险的定义

目前关于风险有数种不同的定义：①损失机会和损失可能性；②损失的不确定性；③风险是实际结果偏离预期结果的概率，等等。本文侧重于第三种定义。

风险是客观存在的，所谓旅游投资项目风险是指投资商因对未来某旅游项目投资的决策以及客观条件的不确定，而导致该项目投资的实际收益产生负偏差的程度及其发生概率，即投资商在项目投资过程中，遭受各种损失的范围或幅度及其可能性，每种可能事件都可能使得企业预期的投资收益和其他方面发生变化。因此，投资风险分析是投资者最为关心的问题之一。

1.2 旅游投资项目的特点

旅游投资项目是投资项目的一种特殊形式，旅游项目的投资和其他投资相比也有着自身的特点：

（1）市场风险大。旅游市场需求的日益多变、波动性强和市场竞争的日趋激烈，旅游项目要依托旅游客源和考虑游客量，不确定性因素较多，主要是会导致实际游客量与预测值发生偏离，从而造成风险。

（2）关联性强。旅游业是一个关联性和综合性极强的产业，旅游业的各行业、各领域都有很强的相关性。旅游投资项目必须先建立在旅游资源之上，以受旅游资源市场和旅游客源市场为依托，同时可以开发房地产、旅游饭店、旅游娱乐等其他相关配套服务行业，并且和当地的经济、社会和环境也有关联。

（3）受季节因素影响大。景观会受到季节等因素的影响，比如说，水上漂流活动受季节影响大，夏季是旅游旺季；淡季资产闲置浪费，旺季资产又常超负荷运转，周边的酒店入住率和餐饮业等都会受到影响。因此，对于一个旅游景点的投资开发，还要考虑投资项目受周边服务、本身所受到的季节影响等制约条件的影响。

1.3 旅游投资项目风险分析的意义

由于旅游投资项目本身的特点，对其进行风险评价和分析有重要意义。

（1）由于一般旅游项目的周期长，市场风险大，通过对旅游项目可能带来的风险及不确定因素进行有效的分析，提前从定性和定量的角度量化其风险程度，从而防止资金损失，避免盲目投资和浪费。

（2）由于旅游投资项目的关联性强，对旅游投资项目从建设投资、营业收入和经营成本等因素进行净现值的预测，有利于投资者降低一定的投资风险，实现经济利益的持续增长，促进旅游业的健康持续稳定发展。

2.概率树分析

2.1 概率树分析的定义

概率树分析是一种对风险因素的概率分布进行定量计算的分析方法，是在构造概率树的基础上，将风险因素以树形结构分解开来，逐项计算其概率，并计算项目经济评价指标的期望值及其大于或等于零的累积概率。

2.2 概率树分析的步骤

(1)选定项目经济评价指标。通常选择经济内部收益率、净现值、经济效益费用比等作为评价指标，本文选择净现值作为旅游投资项目的经济评价指标。

(2)选择风险因素。需要选定概率树分析中的不确定因素，在投资项目的可行性分析中，主要选择敏感性分析中的变量作为风险因素，比如建设投资、营业收入、经营成本。针对项目的不同情况，选择对项目影响较大的因素进行概率分析。

(3)预测风险因素变化的取值范围及概率分布。有单因素概率分析和多因素概率分析两种情况。假设输入变量有A、B、C、……N，每个输入变量有状态A1，A2，…，Am1；B1，B2，…Bm2…；N1，N2，…，Nmn个各种状态发生的概率为P(Ai)、P(Bi)、P(Ci)…、P(Ni)。

(4)根据测定的风险因素值和概率分布，计算评价指标的相应取值和概率分布。

根据概率统计，对于离散型随机变量Xi，如果其分布列是：

Xi: X1 X2 X3 … Xn …

P(Xi):P1 P2 P3 … Pn …那么随机变量的期望值就是:E(X)=∑XiP(Xi)

式中：E(X)―随机变量X的期望值；Xi―随机变量的各种取值；P(Xi)―对应于Xi的概率值。

关于项目经济评价指标的概率，如净现值出现的概率(Pi)是风险因素（建设投资、营业收入、经营成本）各自发生概率的乘积。而净现值期望值是风险变量不同发生概率下项目净现值与其出现概率的加权平均值。其表达式为:

E(NPV)==NPV1P1+NPV2P2+……+NPVnPn

式中：E(NPV)―净现值期望值；Pi―NPVi出现概率；n―计算期；NPVi­―净现值。

(5)计算财务净现值大于或等于零的累积概率。

首先将概率树右侧的财务净现值按照从小到大的顺利进行自上而下的纵向排列，同时也将其对应的概率值也进行自上而下的纵向排列；按照财务净现值开始大于或等于零的顺序依次选择概率值并进行累积求和，由此得出财务净现值大于或等于零的累积概率。由于只有在财务净现值大于或等于零的情况下，项目才在财务上可行。因此，可以计算项目在面临一定概率分布的风险因素的时候，财务可行的概率，并计算评价指标的期望值、方差、标准差和离散系数。而项目净现值≥0的概率为：

其中Ki为项目基准收益率。从净现值大于或等于零的概率的大小可以估计项目承受风险的程度，此概率值越接近1，说明项目的风险越小，反之，项目的风险越大。

3.案例分析

3.1 案例背景

A旅游投资项目位于广西省桂林市，以体育培训、商务会展、旅游接待服务为开发主线，同时进行商品房开发，形成一个功能完善、配套服务设施齐全的综合旅游度假区。该旅游投资项目不仅存在财务风险，也受到市场、资源、技术等方面的风险。广西桂林是个著名的旅游城市，开发旅游投资项目有利于广西经济的发展，促进经济结构的转型和建立真正的旅游强省，而对旅游投资项目进行不确定性特别是概率性分析，有利于对该投资项目的风险进行分析和评价。在对该旅游投资项目进行概率性分析时，选取经济项目评价对象净现值，对其进行敏感性分析后，选取建设投资、营业收入、经营成本3个风险因素作为变量，该项目投资的现金流量表在此省略。经调查建设投资、营业收入、经营成本3个变量各有3种状态，其项目的基准收益率为12%，其具体情况见表1：概率分布表。

3.2 计算分析

（1）计算各种可能发生事件的概率，建设投资、营业收入、经营成本3个变量各有3种状态，所以共有27种组合。图1所示有27个分支，圆圈内的数字表示输出量各种状态发生的概率。

（2）计算净现值，将建设投资、营业收入、经营成本分别增加25%为第一个可能事件，以基准收益率为12%重新计算净现值为2711.11万元，并以此类推计算其余26个可能事件的净现值。

（3）计算净现值的期望值。将各事件的发生概率与其净现值分别相乘，利用公式：

E(NPV)==NPV1P1+NPV2P2+……+NPVnPn

得出加权净现值，再求和得出净现值的期望值为1947.57万元，详见图1。

（4）计算净现值大于或等于零的累积概率。

通过计算：

而对项目是否可行要从投资回收期、内部报酬率等多个方面去考虑，但进行概率性分析，来进行项目的风险分析。通过计算该项目净现值大于或等于零的概率约为86.03%，比较接近于1，说明该项目风险不大。

4.结论与建议

旅游投资项目的风险是客观存在的，所以对其进行风险分析是必要的。投资者要树立正确的风险观念，增强风险防范意识；正确识别与估量风险；运用风险管理技术和方法，强化对风险的控制和处理，以克服投资决策的盲目性，为今后投资风险决策、预防和控制以及处理等提供准确依据，提高企业综合决策水平。

项目开发是一个牵涉多个行业的综合性开发，所以该项目的旅游开发工作实际上是一综合性开发，涉及面广，还需要争取政府各有关部门、银行和当地社区居民的大力支持。运用概率树分析法能有效的衡量风险，避免不必要的损失，增加决策的可靠性，达到经济效益、环境效益和生态效益的统一。

参考文献：

[1]游珠玉.旅游项目投资风险分析及风险决策[D].天津:天津大学,2006(1).

[2]蒋燕,陈华.旅游项目投资风险评价体系的研究[J].科学咨询/科技・管理,2011(4):70-71.

[3]王学平.概率分析方法在项目投资决策中的应用[J].山东煤炭科技,2011(1).

第3篇

【关键词】政府投资 风险分析 风险辨识 风险估计 风险评价

我们所说的风险是指经济活动中可能的不确定性的损失。投资项目的风险就是指，因为这种不确定性的存在，造成项目实施后偏离预期结果而造成重大损失的可能性。政府在执行经济职能的过程中，会进行一些项目的投资，而这些项目投资在市场经济条件下，是可能存在风险的，因此，必须要进行政府投资项目的风险分析。也就是要通过各自渠道，对所有可能对该政府项目的造成风险因素进行识别分、估计、评价以便能够正确的提出规避风险的对策，进可能的降低或者避免风险损失。通常来说，政府投资项目的风险分析过程分为三个阶段：风险辨识、风险估计和风险评价。

一、风险辨识

对影响项目的风险因素进行识别就是风险辨识，其是风险分析的基础。风险辨识主要的任务就是：找出风险因素，定性判别风险的性质、风险因素的主次程度以及分析风险因素之间的相关层次等。基本的思路是：先判别影响项目的主要风险因素，再对主要风险因素进行分解，最后完成影响项目的风险因素层次结构图。

（一）风险辨识涉及的主要风险因素

项目风险研究中涉及的主要风险因素主要有：市场风险、工程风险、投资风险、技术风险、政策风险、财务风险等。与一般投资项目有所区别的是，通常来说政府投资项目的产品或服务周期都很长，从需求上看，很稳定，不过通常要受较大的政策风险，如果存在地区间争上项目的现状，就很可能会造成项目能力的闲置。

因此，在政府投资项目中，因为项目大且复杂，而造成的投资超预算、工期延长等情况较为普遍。对政府项目建设和产生的效益盲目乐观，是当前具有普遍性的规律。政府的相关部分，往往是需要通过追加前期投资，延长工期、对前期效益折减等办法，来尽量减少项目决策的失误和风险。

（二）主要风险因素的层次分析

由于政府投资项目通常都具有投资规模大、建设周期长、不确定因素多等特点，因此，项目在运作过程中也会存在多种风险，并且这些风险因素之间往往会形成错综复杂的关系，显示出风险的多样性和多层次性。

（三）风险辨识的方法

通常情况下风险辨识是通过专家调查法来完成的，主要是由风险分析人员与项目规划、设计人员及有关专家一起协作完成。通过专家调查法的形式，主要是为了能够发挥专家专业方面的理论与丰富的实践经验，在结合调查、比较、讨论等方法，分析判断项目所有可能存在的风险因素，并最终确定影响项目的主要风险因素，最后再完成研究项目风险因素的层次关系。当然，要强调的是所聘请的专家必须是熟悉该行业和所评估的风险因素，同时必须能够做到客观公正，专家调查法的具体操作形式主要有智暴法和德尔菲法等。

二、风险估计

风险估计是在完成风险因素识别之后，定量判别各种风险因素在一定时间内发生的几率，以及其可能带来损失的严重程度，并准确的确定风险因素概率分布。

（一）风险因素概率分布

主观概率和客观概率，是测定风险因素发生概率风险估计中风险发生的概率的两种方法。基于人们主观上对某一风险因素发生可能性的判断值，用0-l的数据来描述，就是主观概率。其基本前提是，判定者必须掌握的大量信息和经验。相反，客观概率主要是根据大量试验数据，用统计的方法计算某一风险因素发生的可能性，其主要依赖大量的试验数据作支持。

（二）风险因素影响程度

只有对风险因素的影响程度进行有效的划分，才能准确的确定风险因素的概率分布。一般可以不把风险因素的影响程度分为几个层次，如极小、小、一般、大、极大五个层次然后据此让专家评估打分。

（三）风险因素概率分布

确定该风险因素对项目影响程度不同情况下发生的可能性，就是确定风险因素概率分布。其是一种非常直观的表现形式，能够清晰的反映出风险因素对项目影响程度的最可能值和可能变动情况。要客观的确定子项风险因素概率分布，首先就必须要完成风险因素发生概率和风险因素影响程度的有效划分，然后再由相应的专家打分法评定。

（四）风险估计方法

突出重点和全面周详的科学计算是风险估计应遵循的基本原则。在通过专家调查打分法确定子项风险因素的概率分布后，组织进行统计运算。在运算中可能运用到的数学方法有：层次分析法、CIM模型法和蒙特卡罗模拟法等。

（1）专家调查打分法。从本质上看，专家调查打分法与上述风险辨识中所用专家调查法是一样的，区别在于这里的专家打分处涉及定量估计，需要专家进行定量判断，然后在完成相关项目的打分。子项风险因素的概率分布，一般是通过区分风险因素的变化区间，由专家判断风险因素在不同区间变化的可能性，然后对专家意见进行统计而得出的。

（2）层次分析法。层次分析法利用定性与定量相结合的多准则决策进行分析的方法。它可以将一个很复杂的问题，通过有序的递阶层次结构表示出来，然后再逐层计算每一层的组合权，最后求出目标层的综合结果。层次分析法在有明显层次的风险因素进行综合风险估计上，有着显著的效果。把各子项风险因素权重与子项风险概率分析加权叠加，进而求得项目的综合风险概率分布，是其在风险分析中运用的核心思想。

层次分析法不仅能够可通过判断矩阵处理同一层次风险因素的不同权重问题，还能够通过一致性检验来判断，原始评定的风险因素是否合理，这一点对建立在主观打分基础上的风险估计显得特别的重要。

（3）蒙特卡罗模拟法。蒙特卡罗法也可以称为随机模拟法或者统计试验法。这种方法主要是通过对随机变量进行统计试验和随机模拟，然后采用与求解数学、物理以及工程技术等有关问题的近似的数学求解方法。因为，这种方法可以在随机模式下，模拟各变量之间的较复杂的，同时很难用解析方法来求解的动态关系，而在风险分析中涉及的各风险因素，也同样具有复杂的随机变化和不确定现象，所以，这种方法在风险估计中有着重要的意义。

三、风险评价

建立风险评价指标体系和评价标准不是一成不变的，而是要根据不同类型项目的特点和项目的不同环境来决定。最基本的原则就是根据风险因素对投资项目影响程度的大小，做出风险评价的判别标准。比如说，我们可以把风险影响程度划分为9个等级、4个层次：l-2级表示较小风险，不会对项目可行性造成影响；3-4级表示一般风险，尽管不会影响到项目的可行性，但也要求采取一定的防范措施；5-6级表示较大风险，表示风险影响大，但其影响程度还在项目可承受范围内；7-9级为严重风险，通常指两种情况，一是风险影响很大，项目由可行变为不可行，二是风险影响虽大，采取足够的防范措施后项目还可接受。

在建立评价标准的基础上，根据风险估计的统计结果，就可以判别项目的综合风险大小及影响项目成败的最为关键的风险因素。

四、结语

总之，在市场经济条件下，政府投资项目面临着较大的风险，政府相关部门只有对项目存在的风险进行分析，找出影响项目的风险因素，特别是主要风险因素，才能对风险进行有效的估计，最后在采取跟着统计方法，对项目的风险程度进行科学的判定，为项目的运行奠定好基础，保证项目的安全运行。

参考文献

[1]黄霆,申立银,赵振宇,任志浩.我国政府投资项目管理的现状分析[J].建筑经济,2005,01期.

第4篇

【关键词】房地产；风险；层次分析法

房地产又称不动产，是房屋财产与土地财产的总称，是实物、权益和区位的结合，包括土地、建筑物及其他地上定着物。房地产投资项目的开发与经营是对环境进行不断的重新配置、建造并加以管理以满足社会的一种活动，具有较高的投资回报率，为国民经济发展提供坚实的物质基础，也极大地带动相关产业的发展。改革开放以来，随着经济的发展和房地产市场的不断完善，房地产业成为国民经济的支柱产业，对经济有很强的拉动作用，具有重要战略地位。

一、房地产投资风险类型

由于房地产投资项目周期长、投入资金大、影响因素多、与其他产业关联性高等特点。使得房地产开放项目开发中具有不确定性和风险性。一旦风险发生，造成的损失是巨大的，造成不必要的资源浪费，对国民经济和社会发展都是很不利的。因此投资方必须对房地产投资项目风险进行分析与研究，加强风险管理来保障投资的收益。房地产投资项目风险可分为环境、政策、技术、市场、管理5个方面的风险。环境风险分为自然环境风险和人文社会环境风险。政策风险包括城市规划、税收、金融、土地、产业。技术风险包括设计、设备、施工方法、技术人员素质、市场风险包括市场结构、市场需求、市场供给、市场价格。管理风险包括管理者能力、管理者素质、管理制度等方面风险。

二、AHP法理论及运算步骤

本文采用层次分析法AHP对房地产投资项目风险进行分析和研究。AHP由美国运筹学家匹茨堡大学教授托马斯·塞蒂（T.L.Saaty）于20世纪70年代正式提出，是一种实用的定量与定性的研究方法，在多个领域中有所运用。通过建立判断矩阵，根据判断矩阵计算权重。具体运算步骤为：

第一步，确定系统总目标，并依据总目标的不同将系统划分为不同层次，建立层阶梯模型，反应因素之间的关系，见图1。

第二步，构造判断矩阵（实质是指标评价体系）。每次取两个因素Bi和Bj比较它们对上一层元素A的影响，并用aij表示，全部比较的结果用成对比较矩阵表示，即：A=(aij)n*n。满足以下特点：aij=1/aij，故又称A为正互反矩阵。aij值由表1确定：

表1 分级比率标度

虽然构造的判断矩阵虽然减少了其它因素的干扰，比较客观地反映出一对因子影响力的差别，但综合全部的比较结果，难免包含一定程度的不一致。如果比较结果是前后一致的，则矩阵A的元素还要满足：aij* ajk=aik(i，j，k=1，2，…，n)。只有满足上式的正互反矩阵才是一致矩阵。一致矩阵应具有如下性质：

（1）A是正互反矩阵，且其转置矩阵AT也是一致矩阵；（2）A的秩Rank（A）=1；（3）A的最大特征值λmax=n（n是矩阵A的阶），A的其余特征根均为0。可以利用性质（3）来判断矩阵A是否为一致矩阵。由于特征根连续地依赖于aij，所以得到的λmax比n大得越多，矩阵A的非一致性就越严重，那么λmax对应的标准化特征向量就越不能真实地反映B=（B1，B2…，Bn）在对元素A的影响上所占的比重。

第三步，层次单排序及一致性检验。层次的单排序，就是将判断矩阵A对应于最大特征值λmax的特征向量W，经归一化后求出同一层次相应因素对于上一层次某因素相对重要性的排序权值W的过程。运用乘积方根法求权重系数，求各行的几何平均值：

bi=■，i=1，2，3…，n

再把bi（i=1，2，3…，n）进行归一化：Wi =bk/■bi；k=1，2，…，n。由于人们对复杂事件的各因素是主观判断，一般不可能直接保证判断矩阵就是一致正互反矩阵，因而存在误差。在允许误差范围内，判断矩阵可以接受。这一检验步骤为：首先，计算判断矩阵A的最大特征值λmax，假设：求出n阶判断矩阵A的归一化特征向量为W=[w1，w2，…wn]T ，将矩阵A的方程：AW=λmaxW，展开，得：λmax=■■■。计算出A的一致性指标：CI=■，然后，查找对应的平均随机一致性指标RI。最后，计算一致性比例：CR=■。当CR

三、实例分析

以G市某房地产投资项目L为实例进行投资风险的分析与评价。L房地产项目是商住类型项目，所在城市自然和人文社会环境稳定，资源充足。该地区房产投资优惠政策多，有比较宽松的投资环境。城市化人口每年递增，经济处于高速增长状态，有购买力的人群相对比较大。项目所在地周边配套设施齐备，交通便利，绿化措施良好，居住环境优良。L房地产项目是由K公司开发，该公司资金雄厚，从事房地产多年。具有比较强的管理和技术能力。根据项目的实际情况确定该项目的总目标A（A为房地产投资项目风险），然后划分准则层，本文由于篇幅所限，只划分一个准则层B，B=（环境，政策，技术，市场，管理）。构造判断矩阵A=（aij）

A=■计算权重系数bi=■得B=[1.715，3.159，0.315，0.995，0.579]T

归一化处理求出A的特征向量为：W= [0.253，0.467，0.0465，0.147，0.085]T；

AW=■[0.253，0.467，0.0465，0.147，0.085]T=■

由λmax==■■■得λmax=5.243；由CI=■得CI=0.0608；查表得n=5时R.I.=1.1185，则CR=■，C.R.=0.0544

0.253，W2=0.467，W3=0.0465，W4=0.147，W5=0.085可作为相应评价指标体系的权重系数。从中我们可看出政策风险权重系数最大。因此，L房地产投资项目中，政策风险是最重要的风险因素。

四、结论

本文从房地产开发投资方的角度出发，按照风险管理的基本原则，对房地产开发项目的投资风险进行了分析和评价研究。首先，针对房地产特点，利用文献调查法对关于房地产开发项目投资风险的书籍和大量期刊进行了比较全面的风险影响因素分析，将房地产开发项目的风险划分为五类风险，再运用AHP法构建递阶层次结构模型，对这些因素进行比较分析，建立房地产投资项目风险因素指标评价体系。进而对这些风险进行量化分析，得出分析评价结论。AHP法在房地产投资项目风险评价的运用已经比较成熟，但也存在孤立地分析因素，关联度较低等不足之处。对于高阶复杂的判断矩阵A其准确性也较差。针对这种现状，我们还要深入研究，不断完善AHP法在房地产项目风险分析与评价的运用。

参 考 文 献

[1]谢英亮，彭东生，徐华巍．系统动力学在建设项目财务评价中的应用[M]．北京：冶金工业出版社，2010

[2]郭亚军．综合评价理论、方法及应用[M]．北京：科学出版社，2005

[3]朱亚兵，兰峰．房地产开放经营与管理[M]．上海：立信会出版社，2007

[4]成虎．工程项目管理[M]．北京：高等教育出版社，2004

[5]伊中晓，韩炎峰．房地产投资风险指标体系及模糊综合评价模型[J]．西安建筑科技大学学报．2004（4）

[6]李启明，徐静．房地产投资风险分析中的预测[J]．建筑经济．1995（10）

[7]潘洁，杨帆.工程项目管理中的质量控制[J]．企业导报.2010（12下）

第5篇

［关键词］　国防科技工业；军工固定资产投资；项目管理；投资风险

［作者简介］　贾守斌，中国电子科技集团公司第三十八研究所，安徽　合肥，230088

［中图分类号］ F273.4 ［文献标识码］ A ［文章编号］ 1007-7723（2012）06-0061-0003

为提高国防科技工业的整体水平，“九五”以来，国家对国防科技工业的投入大幅增加，各单位军工固定资产投资也大幅增加。多年来，在国防科工局的领导下，军工固定资产投资成效显著，经过管理的“整顿年”、“规范年”、“模范年”之后，军工固定资产投资越来越规范和高效，进而有力地保障了军工科研生产任务的完成。但是随着军工固定资产投资的逐年增加，投资目标能否实现，实施过程是否规范、实施结束后能否通过验收等投资过程中的各种风险一直存在，需要我们在投资过程中进行识别、分析并加以防范。

一、军工固定资产投资的定义及其风险的特点

军工固定资产投资是指由国防科工局负责审批（项目总投资低于5亿元人民币）或审批后报国务院审批（总投资大于5亿元人民币）的使用或部分使用政府资金的各类固定资产投资项目。

军工固定资产投资的目的是为先进的武器装备这一特殊产品的研制、生产搭建与之相适应支撑保障条件，具有以下四个特点：

第一，投资目的具有战略性；

第二，建设目标明确，体现国家意志；

第三，项目立项依赖武器装备研制、生产计划，具有明显的计划性；

第四，建设方案具有明显的前瞻性和不确定性。

军工固定资产投资风险是指在特定条件下和特定时间内实现建设目标的可能性。在立项阶段，其风险的主要特点是项目能否符合国家军事发展战略规划，能否顺利争取国家投资；在实施阶段，其风险主要存在于执行层面，实施过程能否规范进行，资金能否合理使用，配套条件能否满足；在竣工阶段，其风险主要体现在能否实现项目建设目标，最大程度发挥军工固定资产投资效益。

二、军工固定资产投资主要风险来源

（一）立项风险

军工固定资产投资是在国家国防科技工业发展的大背景下进行的，其立项实施不仅要符合国防科技工业能力布局，还高度依赖武器装备研制、生产计划。军工单位在进行军工固定资产投资时，要紧紧围绕自身能力定位，确保自己的核心专业在军工行业处于核心地位，这样更有利于得到国家的重点投入。此外，还要主动承揽军工任务，不论你所在单位有多重要，专业技术水平有多高，综合实力有多强，如果没有承接新的武器装备科研生产任务，就不具备申报军工固定资产投资项目的前提条件。

军工固定资产投资项目申报需要在国防科技工业总体规划的框架下进行，要围绕各自的核心能力，切忌定位不清，大而全，重复投资。如果不能顺应国防科技工业总体布局，将会造成项目难以立项，或难以达到预期目标。

（二）实施风险

由于军工固定资产投资活动的支撑对象是先进武器装备的科研与生产，建设方案具有明显的前瞻性和不确定性，甚至部分建设内容与科研活动紧密结合。因此，在项目策划过程中要特别注意由这些高技术带来的风险，并加以回避。一旦在实施过程中出现这类问题，应依据相关程序及时予以调整。

另外，国外对部分高端的设备、仪器及软件实施禁运，增加了项目实施过程的风险。因此，在选型时要充分考虑这些因素。

（三）计划风险

计划风险指在规定的周期内完成项目实施的可能性。这种风险主要体现在方案设计阶段和实施阶段。军工固定资产投资项目在动工之前，由于判断失误、整体布局及规划设计上的不合理容易导致后期实施与目标存在差距。施工组织不当，缺乏项目实施经验，或主观随意性大，不断变更要求，都会造成工期拖延。

（四）法律风险

一方面，军工固定资产投资全过程涉及的相关法律、法规、规定、办法、细则、标准等多达几百项，其中国家大法就多达20个，这些法律、法规的共同特点就是强制性，法律语言称之为有法必依、违法必究，因此在项目全过程管理中必须坚持依法办事，避免相关的法律风险。

另一方面，法律风险还体现在对承建单位实施管理，使其履行合同，确保投资达到预期目标。

（五）资金风险

军工固定资产投资项目在实施过程中要科学安排投资计划，确保申报的国家投资、配套资金以及贷款能及时足额到位，避免影响投资的进度。

军工固定资产投资项目要求设立专门账户，由专人管理，做到专款专用，严禁挪用、挤占。

（六）运营风险

军工固定资产投资项目主要是为先进武器装备的科研与生产做好保障，建设目标明确。由于投资目标的单一性和投资内容的先进性，相比一般的固定资产投资，在运营过程中存在较大风险。一是形成的固定资产如何进行正常的维护、维修；二是如何发挥固定资产的利用效率，使投资效益最大化。

三、军工固定资产投资风险的防范措施

（一）建立完整、科学的管理机构，把队伍建设当成首要基础性工作

第6篇

关键词：投资项目；风险；分析；对策

一、投资项目风险的概念

（1）项目风险。投资项目本身就存在的特有风险称之为项目风险，风险本身具有不确定性，人们无法准确的评估出风险所带来的损失程度。面对项目的特定风险，人们通常采用概率的方法来估测风险有可能带来的经济损失，用项目标准差来进行衡量，从而分析出是否能够有效规避风险。每一个投资项目在实施过程中都存在不同的风险，也可以理解为投资本身就是一项存在风险性的经济活动。项目在实施过程中会由于外部和内部的因素变化而产生不同的实施结果，所以投资项目也会产生或多或少的项目风险。对于风险的发生，如果人们不能准确的评估和防止风险发生，那么就会对投资方造成无法预测的经济损失。造成风险的因素是多个方面的，比如在投资初期由于对项目的一些因素分析错误引起的误差所带来的风险，或是筹资过程中的风险，以及项目收益风险和市场风险等。（2）公司风险。公司风险指的是不考虑投资中的其他风险因素，而单纯站在公司的立场上来分析出的投资风险。通常衡量公司风险的标准是以公司收益额为衡量标准，构成公司风险的因素也是各方面的，主要包括：资产所占比重所产生的风险；以及公司在投资初期由于缺乏投资方面的经验，所以对即将面临的风险评估不准确从而带来的经济风险；还有的公司在面临投资风险时由于处理方式不当，从而引发了对风险规避不力的问题，这样也会引起一定的公司风险。（3）市场风险。影响投资项目的因素所导致的投资项目预期收益的变化能够引起市场风险，除此之外，政策、经济、通货膨胀等市场波动和影响都会引发市场风险。市场风险与项目风险和公司风险不同，市场风险无法通过有效的方式完全规避，只能通过投资者和企业及时进行预测并加以预防。另外，由于市场风险是与市场的经济发展与市场活动变化相联系的，所以规避市场风险的有效方式就是分散投资资金来减轻市场对投资项目的影响。

二、风险投资存在的问题

（1）投资风险控制能力较弱。目前，我国在项目投资方面的规模总体来说有了明显的飞跃，但主要存在的问题仍然是规模偏小且投资风险控制能力较弱。首先，投资规模较小就意味着投资资金少，不利于其进行投资风险控制。投资机构所进行的投资资金少，那么在利用资金来分散投资风险时就意味着没有足够的资金来分散风险，也就等于控制风险能力较弱，所以对有关投资项目进行后续资金投入时也比较困难。另外，风险投资机构管理资金规模较小也不利于对发展潜力较大的项目进行投资活动，这样也容易引起支配资金困难、抗风险能力较差等一系列的问题。（2）融资渠道不通畅。目前，我国缺乏成熟的机构投资者，投资的融资渠道长期以来一直都是以银行贷款为主，融资渠道单一，风险投资的主体来源主要集中于政府和金融机构贷款，因此，风险投资机构的投资行为很容易受到政府的决策影响。我国在项目投资方面起步较晚，目前也正处于风险投资业的初期，对风险投资各方面始终坚持创新的原则，以政府为主体进行项目投资虽然对于我国正处于风险投资初期能够起到促进作用，但随着我国的投资产业发展，能够明显意识到这种融资渠道单一化以及投资模式的不合理性所带来的问题。（3）缺乏优秀的风险投资从事人才。目前我国从事风险投资的人才大多是金融专业，或多为技术干部专业的人员，虽然他们懂得一定的技术专业知识，但缺乏对风险投资的实践和了解，也缺乏经营管理和开拓市场的实践经验。如今，虽然有现代科技设备能够帮助金融人员快速的了解现代科技知识和投资知识，但由于这些人员对风险投资没有实战经验，对高新技术产业开发与发展也没有实践经验，在投资过程中往往凭自己的感觉或是以一般项目投资理论来进行风险投资，这样很容易因为自身的判断错误为投资方带来一定的经济损失。（4）缺乏适宜的文化环境。我国的风险投资能够推动高新技术产业的发展，其投资对象主要决定着风险投资的风险性，因此对于风险性越高的投资对象，就要求投资者能够在投资时具有一定的冒险精神，风险越大，收益越大。但我国长期以来的经济体制使得投资人在投资方面已形成惯性思维，在面对风险较大的投资项目时很容易选择放弃，害怕承担经济风险，也是由于长期以来的经济体制阻碍了我国适合发展风险投资文化环境的形成。这些不适宜性成为了影响投资者投资决策的主要因素，主要包括：一是企业若缺乏传统观念，或缺乏道德性那么就会对社会的各个层面都产生影响，导致市场的严重失序，这样的思维使得投资者认为投资资金较大是一种盲目投资的行为，因此不敢尝试；第二是由于长期的计划与安排，使得很多投资者产生了安于现状的生存态度，在面对规模较大的投资项目时，缺乏一定的冒险与创业精神，只想固守着自己的本钱，不敢放手一搏；最后在国家发展的道路上，无论是办什么事都存在着讲人情讲关系的现象，没有真正的形成“公平合理”、“以人为本”的文化气氛，这对于投资者在投资决策时也容易走关系。

三、我国风险投资业的发展对策

（1）把握政策环境变化及取得政府支持。目前，我国国内的经济环境与发达国家相比在投资项目方面还不够成熟，政策环境的变化以及政府对投资项目的干预导致在投资过程中产生很多不确定的因素和风险。因此，对于风险投资企业要懂得如何把握政策环境变化，取得政府支持，这样才能够避免投资过程中由于一些不确定因素而引发的风险。（2）优化投融资机构。在金融危机过后，私募基金领域国际化的趋势明显，但是由于国内相关规则的差异及认知程度、信任度的不同，国内风投整体的水平还很低。从投资主体和资金来源看，我国还需继续优化投资主体结构，拓宽资金来源，加快建设多层次的风险投资市场，培育多元化的风险投资主体。应进一步增强国内风险投资机构的实力，积极引导民间资本和境外资本的流入。逐步使民间资本和国外资本成为风险投资的主体。我国应进一步更新投融资理念，充分认识和了解风险投资，并树立积极利用风险投资发展经济产业的意识。（3）开放市场，引进外资基金和风投人才。风险投资对人才的要求很高，只有懂得金融知识和开拓市场的高科技人才才能够有效的评估到项目风险，并做到规避风险。外国的风险投资业之所以比中国发展的更先进更科学，主要是因为国外的金融视野比国内要宽广，还因为国外对金融多年的研究与发展为风险投资积累了众多的经验，这些都造就了国外的投资家能够在面临激烈竞争的经济市场时依然做出正确的风险判断，对此中国还应加强这方面的学习，必须掌握相关的金融理论知识，吸取国外的经验与成果。（4）优化风险投资环境。首先要建立规范风险投资运营机制的法律法规，通过发达国家风险投资业发展的成功结果表明，建立风险投资方面的法律法规能够有效监督风险投资业的健康发展，保证风险投资行业的健康发展就等于保证我国经济的稳定发展。因此，严格规范风险投资的运营机制，优化风险投资环境，是保障我国风险投资业顺利发展的必要之路。

结语：总之，随着中国的经济不断发展与壮大，风险投资业也将会变得越来越成熟，我们应该在风险投资业发展过程中借鉴外国的投资经验，吸取教训，并完善我国相关的法律和法规，培养投资方面的人才，发挥政府引导作用等，这样才能有效促进我国风险投资业的蓬勃发展，从而使我国的经济发展再上新的台阶。

参考文献：

第7篇

【关键词】 肯定当量法 投资决策 风险 现金流

1 肯定当量法概述

肯定当量法，是指在固定资产投资项目的风险分析中，预先用一个系数把有风险的现金收支调整为无风险的现金收支，再用无风险的贴现率去计算不同方案的净现值，然后用净现值法的规则判断投资机会可取程度的一种方法。其模型为：NPV=。式中，NPV表示投资项目净现值；at表示肯定当量系数；At表示第t年的税后现金流入量； i表示预定的无风险贴现率；C表示投资现值。肯定当量法的原理虽然是比较净现值的大小，但该方法的核心与关键却在于肯定当量系数的确定。所谓肯定当量系数，是指把不肯定的1元现金流量折算成相当于使投资者满意的肯定现金流量的系数。

2 肯定当量法用于投资决策风险分析的科学合理性

煤矿投资决策所面临的风险，都直接或间接地影响到企业的现金流量。而煤炭企业的现金流量是进行项目投资决策时必须事先计算的基础数据。项目现金流量的确定正确与否，关系到项目投资决策的正确与否。

采用现金流量作为分析内容具有以下优势：①采用现金流量有利于科学地考虑资金时间价值因素。②采用现金流量更能使煤炭投资投资决策符合客观实际情况。对于现金流量的分析比较常用的指标是贴现现金流量指标，它是一种科学的投资决策指标。对贴现现金流量指标分析评价的方法包括净现值法、内部报酬率法和利润指数法。而风险调整贴现率法和肯定当量法都是运用净现值作为分析指标的，且都涉及到期望值、标准差、标准离差率等数值，都是通过对现金流量的分析调整来反映各年投资决策风险，所以将其应用于煤矿项目投资决策风险分析中在理论上是成立的，是科学合理的。

3 肯定当量系数如何确定

肯定当量法的主要困难是确定合理的肯定当量系数，而系数的确定又是肯定当量法应用于煤矿投资决策风险分析中最关键、最核心的问题，是在明确项目投资决策所面临各种风险源，抓住主要风险，在大量收集信息的基础上，运用科学的方法得出的。对肯定当量系数确定的方法可以采取：

（1）理论系数法。该法能够说明肯定当量系数的理论意义，表明未来可以肯定的现金流量相当于现在计算的不肯定现金流量期望值的比率。用公式表示为：at=肯定的现金流量÷不肯定的现金流量期望值，因该公式的分子无法直接计算得出，在实际的项目投资决策风险分析中难有应用价值，故称为理论系数。

（2）经验系数法。肯定当量系数的选用可能会因人而异，敢于冒风险的分析者会选用较高的肯定当量系数，而不愿冒险的分析者可能选用较低的肯定当量系数。为防止因决策者的偏好不同而造成决策失误，有些煤炭企业根据现金流量的标准离差率来确定肯定当量系数。即以反映现金流量期望值风险程度的标准差率（亦称变异系数）表示现金流量的不确定程度，标准差率与肯定当量系数的经验数据为：（如表1）。

该经验数据取得的方法一般有：①会议分析法。通过召集各种项目投资决策相关人员的会议，广泛征询意见，详细研究项目投资决策面临的各类不确定因素，判定项目决策风险源，综合大家讨论分析结果得出。②专家预测法。聘请项目方面专家，请他们就项目投资决策过程中的各种不确定因素发表意见。在各专业范围内的专家，通常都具有多年工作经验，了解情况，熟悉规律，具备较敏锐的洞察力和分析能力，可由他们共同结合实际情况分析给出。③资料分析法。详细阅读并认真分析投资项目的文字资料、规划设计资料、审计资料、财务分析报表等，从中发现并判断项目的风险所在，结合以往经验给出。④实地考察法。对项目环境，有针对性地进行现场实地调查研究，往往会发现文字资料，统计报表中反映不到的问题，从而更加准确的给出。⑤审计、计划等技术方法。通过审计、计划、专题研究等技术手段，分析及判定风险因素，进而给出所需经验数据。

标准差率反映了投资项目的风险程度，风险越小，则标准差率越小，对应的肯定当量系数就大，可以肯定的现金流量也就越大；反之，风险越大，标准差率就越大，对应的肯定当量系数也就小，可以肯定的现金流量也小。实际应用中，需已知某项目投资决策所面临的风险的程度，并计算出反映该投资项目风险程度的标准差率，方可找到对应的肯定当量系数。

（3）换算系数法。如无风险贴现率（i）和风险贴现率（K）之间的函数关系已知，即i=K，则可根据联立公式推算出肯定当量系数。因为，肯定当量法的现金流入现值为：NPV=。风险调整现贴现率法的现金流入现值为：。所以：。解出：=即可满足计算净现值所需。该法计算肯定当量系数的前提，是应预先确知项目投资中风险贴现率和无风险贴现率的对应关系，如没有这个前提，则此法便失去了存在的基础。

第8篇

[关键词]商业房地产 投资风险 AHP

一、引言

项目投资作为一种新兴的投资方式,因为其具有改善和提高项目经济强度及项目债务承受能力、减少项目投资者的自有资金投入、提高项目投资收益率等诸多优势,所以自出现以来就具有很强的生命力。目前,许多投资者投资于大型工程项目来获得收益。但由于项目投资跨度长、涉及面广,往往伴随着较大的风险。

因此,企业在商业房地产项目投资的过程中如何进行有效的评估风险就显得尤为重要,本文提出了一种利用EXCEL工具来评估投资房地产项目风险的方案选择方法。

二、商业房地产项目投资风险的类型

项目投资的风险一般可分为内部风险与外部风险两大类。内部风险是指项目实体可自行控制和管理的风险。外部风险是指与市场客观环境有关,超出项目自身范围的风险。

1.外部风险

(1)政治风险

商业房地产项目投资的政治风险主要由于各种政治因素如战争、国际形势变幻而导致项目资产的收益受到损害的风险。政治风险的大小也与一国政府的政策的稳定性有关。政治因素的变化往往是难以预料的,其造成的风险也是难于避免的。由于商业房地产与国家经济形式紧密相关,在很大程度上受到政府政策的控制。

(2)法律风险

商业房地产项目的法律风险是指东道国的法律变动或不健全给项目带来的风险。我国当前的商业房地产处在飞速发展的阶段,随着商业竞争的不断加剧,商业房地产中的法律也会逐步改进。法律一旦变动,投资人就必须面对和自已原来投资时点所不同的法律条款,就可能会受到某些方面的损害。

(3)金融风险

金融风险是指项目发起人不能控制的金融市场的可能变化对项目产生的负面影响。金融风险主要表现在利率风险和汇率风险及通货膨胀风险。由于商业房地产项目的回报时间长,所以汇率波动带来的债务负担的加重,利率上升导致融资成本的增加,通货膨胀影响项目的现金流量的变化。

(4)不可抗力风险

商业房地产项目从设计到建成需要一定的时间。在这段时间内,不可避免的会出现一些自然灾害天气,如地震、冰雹、泥石流等自然灾害。在房屋的建造过程中出现给商业房地产的建设造成破坏的自然天气,会对项目带来无法估量的损失。但这种自然灾害是人们无法预测的,所以不可抗力风险是不可以避免的。

2.内部风险

(1)预测风险

预测风险是指项目的制定人在项目规划时面临的项目完成所发生的项目收益变化的风险。由于商业房地产项目在一开始规划时预测其可能会给投资人带来的收益的大小,所以项目的收益是无法预测的。从项目到一开始规划到建成有一定的时间差,在这段时间内,规划人所预测的商机就可能发生变化。如果在投产后没有达到投资人预想的收益,投资人就会不可避免的承担预测风险。

(2)完工风险

项目的完工风险是指项目无法完工、延期完工或完工后无法达到预期运行标准的风险。商业房地产项目融资是以项目为导向,在项目建设阶段,存在各种不确定性因素,如果项目不能按预定计划建设投产,将导致项目建设成本的增加,项目贷款利息的加重,项目不能按计划取得收益。

(3)生产风险

项目的生产风险是指在项目的试和生产经营阶段存在的技术、资源储量、能源和料供应、生产经营和劳动力状况等风险因素的总称。它是项目融资的另一个主要的核心风险。生产风险主要表现在: 技术风险; 资源风险; 能源和原材料供应风险; 经营管理风险。风险主要包括技术风险、资商业房地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式。

(4)市场和经营风险

商业房地产具有高风险、高收益的特性。首先,由于位置的固定性,致使其必须面临并承担因项目所处位置的地理条件变化而带来的项目风险;其次,由于商业房地产投资额大,开发周期长、销售经营持续的时间也很长,各种社会经济环境条件发生变化都会对收益产生极大的影响;第三,商业房地产的发展与整个城市经济发展趋势密切相关,商业房地产的投资和消费,依托于城市经济发展的变化和居民消费水平的增减;最后,商业房地产经营过渡期的存在使开发商在这期间内随时可能面临调整和亏损。所以,商业房地产面临的市场和经营风险相当大。

因此,在实际进行商业房地产项目的开发中要考虑多方面的风险。不同的项目面临的风险表现在可能会有不同程度的内部风险和外部风险。对于项目的投资人来说,能够有效的评估其要投资的项目的各类风险的权重对其决策有重要的意义。

三、商业房地产项目投资的风险评价

我们采用层次分析法(简称AHP)对投资决策风险进行综合的度量。AHP是美国匹兹堡大学的运筹学家萨迪(A.L.Saaty)教授于20世纪70年代初期提出的。该方法把复杂问题分解成若干组成因素,又将这些因素按支配关系分组形成递阶层次结构。通过两两比较的方式确定层次中诸因素的相对重要性。然后综合决策者的判断,确定相对重要性的总排序。该方法目前在许多决策规划中得到应用,评价商业房地产项目投资风险也采用此方法进行研究。首先采用AHP法求出指标权重。它为分析复杂的社会系统,对定性问题做定量分析提供了一种简洁的方法。用层次分析法求权重的计算步骤:

1. 对问题所涉及的因素进行分类,建立指标体系。在商业房地产的投资中,面临各种各样的不同的风险。其中包括政治风险、金融风险、完工风险等。在进行层次分析法时必须先把所有涉及到的风险进行分类。

2. 根据指标体系构造各因素相互联系的层次模型。根据对商业房地产项目投资风险的分析,作者构造了如下图的层次模型,如图。投资者可以利用这个体系评价几个相似的投资方案的投资风险。

3. 根据专家的意见,构造关于各个风险的判断矩阵从而确定各个因素的权重。判断矩阵的元素的值反映了人们对各因素相对重要程度的认识,一般采用数字1-9及其倒数的标度方法。专家通过相互比较,当相互比较因素的重要性能够说明实际情况时,判断矩阵相应的值可以取这个比值。

4. 通过判断矩阵的特征根的求解得到特征向量,把判断矩阵经过归一化后几位同一层次相关因素对于上一层次相对重要性的排序权值,并进行一致性检验。

在层次分析法中计算判断矩阵的最大特征值两种方法:方根法和和积法。判断矩阵一致性指标CI=。一致性指标CI的值越大,表明判断矩阵偏离完全一致性的程度越大,CI的值越小,表明判断矩阵越接近于完全一致性。对于多阶判断矩阵,一致性指标CI与同阶平均随机一致性指标RI之比称为随机一致性比率CR=。当CR.< 0.10 时,便认为判断矩阵具有可以接受的一致性。当CR.≥0.10时,即不满足一致性的要求,则将信息反馈给专家,就需要调整和修正判断矩阵,使其满足CR.< 0.10,从而具有满意的一致性。

5. 根据各方案的情况构造每个方案对各个因素判断矩阵,计算各方案对于各个因素的权重,并进行一致性检验。

6. 把第四步所得的各个因素权重和第五步所得的各个方案对因素的权重,求其加权总和。按照所得的百分比情况得到方案的风险综合排序。投资人尽量选择风险最小的方案投资,这个综合排序为商业房地产项目投资人的决策提供依据。

四、商业房地产项目投资的分险评价实例分析

在项目投资之前,投资人会面临多种复杂的风险。本文试图从运用AHP法定量分析商业房地产项目投资的风险,可以在安排项目投资前为投资人提供参考,为投资人进行方案的选择提供重要依据。下面我们以和积法为例说明如何用EXCEL解AHP问题。若某投资人决定投资,经过初步调查研究,确定了三个投资方案A、B、C。从以上分析的商业房地产投资项目风险分析这三个方案的风险的大小,从而帮助投资者确定一个合适的方案。本文运用EXCEL来计算A、B、C三种商业房地产项目投资方案的风险,然后根据计算出的风险大小的排序,来有助于投资者进行科学的决策,从而有利于提高项目的投资成功率。

某房地产开发公司欲投资一个商业房地产项目,计划通过项目融资方式获取资金,经风险辨识后,其风险因素主要有政治风险、市场经营风险、金融风险和完工风险。并建立了如图一的商业房地产项目融资风险评价指标体系,综合专家群体咨询意见,对该项目的融资风险进行了评估。根据专家的意见,列出了判断矩阵,然后运用EXCEL对此矩阵列求和并列规范化得到的结果如表1所示。各个因素的权重和A、B、C方案对各个因素的权重如表2所示。

从以上结论可以看出A、B、C三个投资方案,就其投资风险来说,方案C的风险权重最大为35.64%,其次是方案A为33.68%,相对来说,方案B 的风险最小为30.68%。

五、结论

以层次分析法为数学工具对项目的投资风险进行评价,可以为投资决策者提供科学的决策依据,促进投资决策的科学化和规范化进程,有利于提高项目的投资成功率,从而更有效地发挥投资在国民经济中的作用。本文仅从投资决策的角度对投资风险加以研究,但在现实生活中,投资风险对项目的作用是全过程的,因此,对投资全过程的风险控制与防范将是更具有现实意义的。通过论文所提供的决策期的风险分析方法,可以类似地进行投资全过程的风险研究,但毕竟投资决策是整个投资行为的第一步,只有顺利地通过第一关,才有可能达到投资者获取收效的目的。另外,对于投资决策来说,不仅仅要考虑项目的风险,还必须同时兼顾项目的效益。科学的投资决策是在综合考虑风险和效益两方面的因素后做出的。投资是一项复杂的系统工程,它的成功需要人们在理论和实践上的共同努力,并需要投资决策者与投资项目的管理者等方方面面的人的共同参与。只有这样才能使人们更加理解投资行为的内在规律,掌握它、运用它为经济发展造福。

参考文献:

[1]陈琳 潘蜀健:房地产项目投资[M]. 北京: 中国建筑工业出版社, 2004: 242-246

第9篇

研究国内外的风险投资以及Pindyck的研究成果就会发现，风险投资具有以下性质：①风险投资具有期权性质。风险投资家对风险企业的投资就像购买了一份期权，一旦成功将获得巨大收益，即使失败其最大的损失也只是投入的风险资本。②风险投资家向风险企业投入一定的风险资本从而拥有一定的股份，但其目的不是为了拥有企业，而是为了在风险企业增值后出售自己所占的股份以获得投资收益。所以风险投资家相当于以投入的资本为期权费购买了一份看跌期权putoption又称卖出期权)，它赋予投资家在T时刻T为投资期满日)以某一价格出售自己手中股份的权利。

事实上，风险投资项目的可延迟性Delayability(即风险投资项目的机会价值)在很大程度上类似于欧式期权，我们用下图来表示风险投资中的期权特性。在下图中，期权的标的物是风险投资项目在不同时刻投资后，未来的净营运收入按一定折现率(通常可取内部收益率)折现到时刻的值。假设当前时刻作出投资决策时的净现值是并假设投资者处于风险中性世界里。根据无套利均衡的思想，曲线2的轨迹表示当前投资获得的按无风险连续复利计算的在时刻的值，其中为符合风险中性假设的无风险利率。曲线1表示时刻进行风险投资时，标的物的价值大于风险中性世界中在时刻的值，此时风险投资机会价值可看作一种看涨的欧式期权，执行价为，标的物价格为。曲线3表示时刻进行风险投资时，标的物的价值()小于风险中性世界中在时刻的值，此时风险投资价值可看作一种看跌的欧式期权，执行价为，标的物价格为。

风险投资的期权特性

如果投资项目出现曲线1情况，则可延迟投资；出现曲线3情况，且又满足(为设定的进行项目投资所需的的临界点)，则应在当前进行投资。

基本模型的建立

风险投资决策考虑在什么时机投资。假设不同时机风险投资额为，风险投资的现金流入量折现值(指折现值到时刻)为。则表示当前投资时的投资额，表示当前投资时的现金流入量。根据风险投资的特征，高度的不确定性是风险投资项目的主要特征之一。在进行风险投资时，不同时刻进行投资，投资成本和投资现金流入量的不确定性变化主要是由于投入材料、设备、劳动价格及项目产品的市场价格变化造成的，而描述这些价格变化的随机过程主要有几何布朗运动，均值回复过程等。因而，可以假定、的变化是一个随机过程，并服从几何布朗运动。则：

（1）

（2）

式中：、分别表示V、C的期望增长率，符号可取正负；

、分别是V、C变动率的标准差；

、为维纳过程，其中，、满足标准正态分布。根据等式(1)、(2)，可得：

令，则。从而有：

(3)

同理：(4)

设表示标的物V的衍生产品的价格，并有：

（5）

式中：；。则表示t时刻投资比当前投资增加的现金流入量。

同理，假设：(6)

式中：；。表示标的物C的衍生产品的价格。则表示t时刻投资成本比当前投资成本的增加额。

由(3)、(4)、(5)、(6)得：

（7）

（8）

根据投资机会价值的含义和风险中性假设，记t时刻的投资机会价值折现到当前时刻的值为则：

(9)

式中：表示欲在时刻拥有该项投资权利，需要付出的费用。若设该项投资权利拥有期限为期，风险投资项目的最大投资机会价值为：

（10）

根据不同的()和的值，在风险投资时机选择时应遵循以下准则：

1)，则项目不投资；

2)则项目在当前进行投资；

3)，则在取得值的时期进行投资；

4)，则项目不投资。

从以上时机选择准则中，认识到准则3)、4)与图1中的曲线1相符合，说明风险投资项目的可延迟性，即存在风险投资机会价值，类似于一种看涨欧式期权。准则1)、2)与图1中的曲线3相符合，该风险投资项目的风险投资机会价值为负。

结论与评价

本文依据风险投资项目的投资机会价值的期权特性，构建了一种新的风险投资时机决策模型，把投资的可延迟性看成期权为风险投资决策提供了一种全新的思路。同时依据以上的分析，我们可以看到基于期权特性的风险投资项目评价过程的方法对于NPV方法而言具有如下优点：①期权定价并不需要知道投资期内各年的现金流量；②由于期权定价公式是利用风险中性定价方法得到的，所以不必进行所谓的风险调整。这两个优点使得期权定价方法与基于净现值法的风险投资评价方法相比更科学、更易于处理。然而，这种方法要成为一种实用的风险投资分析工具，许多方面还有待于进一步研究，其中关键是如何识别t时刻现金流入量V(t)和投资成本C(t)的变化规律。

参考文献：

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[9]Robert.S.Pindyck,Irreversibility,UncertaintyandInvestment.JournalofEconomicLiteratureXXIX,Sep.1991

第10篇

关键词：国际投资；建设项目；风险管理

中图分类号：F832.48 文献标识码：A 文章编号：

1 前言

自改革开放以来，我国企业从单纯国际工程承包项目及援外工程项目的建筑承包商，逐渐成长为国际大中型项目投资建设业主。随着“走出去”战略的实施，我国国际投资建设项目呈现超大型化、跨国跨区域化、工艺技术复杂化、投资主体多元化及合作方式多样化等特征，对我国企业的国际投资建设项目管理提出了更高的要求，包括更高的项目风险管理要求。因此，只有把风险管理和项目管理有机结合起来，把风险管理纳入国际投资建设项目管理的范畴,贯穿于项目全过程及所有环节，才能更好地实现项目目标。

风险可定义为未来变化偏移预期的可能性及对目标产生影响的大小。其特征是：①中性；②大小与发生的可能性相关；③可量化、可保险、发生概率可知；④客观性、可变性、阶段性、多样性、相对性和层次性。

国际投资建设项目的主要风险

2.1政策风险

主要指国内外政治经济条件发生重大变化，项目相关政策发生重大调整变化，导致国际投资建设项目原定目标难以实现的可能性。包括我国及项目所在国经济政策、技术政策、产业政策，以及财政、金融、投资、税收、环保、土地等政策调整，特别是政府更迭，他国政治因素介入，合作方地位和影响力重大变化等对项目的影响。由于国际投资建设项目的特殊性、复杂性和政治敏感性，规避政治风险更是国际投资建设项目风险管理分析的首要内容。

2.2环境与社会风险

环境风险是指由于国际投资建设项目的环境生态影响分析缺陷，环保措施不当，导致重大环境影响，引发社会矛盾，从而影响国际投资建设项目的建设和运营。社会风险指由于国际投资建设项目对项目所在区域社会影响估计不足，或项目所在区域社会环境发生变化，可能给国际投资建设项目的建设和营运带来困难和损失。

2.3市场风险

市场风险是竞争性项目常态化的重要风险。主要表现为市场实际供求关系与预计有较大差距，导致项目产品销路不畅，价格低迷，产量和销售收入达不到预期目标，严重影响项目效益。市场风险涉及面广，风险因数多且复杂，需要分层次针对项目的实际情况认真予以识别。

2.4工程与技术风险

虽项目前期阶段进行了可行性研究，对国际投资建设项目选用的生产工艺技术方案、建设方案、场（厂）址选择、工程方案及配套工程方案、原材料燃料供应、总图运输等进行了必要的论证分析，但由于资料不全、前瞻性不足等主客观原因，仍可能发生预料之外的问题，使项目遭受损失。特别需要对高新技术开发项目、工艺技术本地适应性、成套配套质量、能耗消耗指标、引进国外二手设备的工况性能，以及成熟工艺与当地原辅材料的匹配问题，进行认真分析研究。

2.5组织与管理风险

管理风险指由于项目管理模式不合理，项目内部组织不当、管理混乱，本地化失败，主要管理者能力不足、人格缺陷等，导致投资突破预算、项目不能按期竣工投产造成损失的可能性。组织风险指由于项目参与方众多，法律法规、文化背景和风俗习惯差异，各参与方动机和目的不一致，项目参与各方合作失败，可能导致项目合作的风险，影响项目目标的实现。

2.6项目特定的风险

其他风险指针对具体国际投资建设项目实际情况，还需要考虑的特有风险因素。例如，国际投资建设项目需要特别注意考察核实外方合作对象法人资格、资信、实力和合作污点记录等问题；对于矿山、油气、有色资源开采等资源开发项目，资源储量、地质结构、勘探技术等风险是非常重要的风险因素；融资风险是需要认真分析的一个风险因素，资金供给不足，资金源中断导致建设工期拖延，严重时甚至被迫终止项目；利率、汇率及外汇管制等金融市场变化也是必须分析的重要风险因素；对于大量消耗原辅材料的项目，原辅材料的供给、价格和运输保障是需要认真研究的风险因素；在水资源短缺区域的项目，项目耗水量大的，水资源风险因素必须应予重视；国际农业投资项目还必须考虑气候、土壤、水利、农药化肥适应性、病虫害以及管理技术适应性等不利影响的风险分析。

国际投资建设项目风险分析的程序内容任务

国际投资建设项目风险管理的任务是：①建立风险管理体系，明确风险管理制度和风险管理方法；②识别风险源和风险状况；③分析风险，评估风险影响或损失程度；④制定风险对策和风险应对计划，估算风险应对成本，确定风险等级和处理权限。

国际投资建设项目风险管理分析的常用方法：风险解析法、专家调查法、风险概率估计法、概率树分析法、蒙特卡洛模拟法、风险综合评价法。

国际投资建设项目风险管理分析的具体程序如下：

3.1 风险识别：在风险识别时，应注意借鉴历史经验，特别是项目后评价经验。风险识别采用分析和分解原则，把综合性的风险问题分解为多层次的风险因素。风险识别的结果是动态风险清单。

3.2 风险估计：估计风险发生可能性及其对项目影响程度。采用定性描述和定量分析相结合的方法，全面分析项目可能面临的风险。

3.3 风险评价：指在风险估计的基础上，通过相应的指标体系和评价标准对风险程度进行分类，揭示影响项目目标实现的关键风险因素，针对性地采取防范对策。包括单因素风险评价和整体风险评价。

3.4 风险对策：是国际投资建设项目风险管理的重要组成部分。包括四点基本要求：①贯穿国际投资建设项目的全过程；②针对性；③可行性；④经济性。

3.5风险的动态监测与控制：是动态过程，即识别、分析和预测新风险，继续跟踪已识别的风险和风险清单，重新分析现存风险，监测不可预见事件的触发条件和残留风险，评审风险应对策略、应急预案、定期汇报制度的实际实施效果；更新分析评价技术措施、工程措施、组织措施和管理措施；建立项目经验教训数据库和风险管理模板。主要方法有：风险再评价；风险审核；偏差和趋势分析；技术绩效测定；储备分析；状况检查会。

4 国际投资建设项目的常用风险应对策略

由于国际投资建设项目所面临的风险具有威胁和机会并存的特征，所以风险应对策略分为威胁风险应对策略及机会风险应对策略。

4.1威胁风险应对策略针对有可能给项目带来消极影响和威胁的风险，主要包括：①风险回避：指彻底规避风险，断绝风险源。通常仅适用于两种情形：一是某种风险可能造成相当大的损失，且发生的频率较高；其二是应用其他风险对策防范风险得不偿失，经济上不可行。②风险减轻：指把不利风险事件发生的可能性和影响降低至可接受的临界范围内，是绝大部分项目采用的主要风险对策。风险减轻措施必须针对项目具体情况提出，包括内部采取的技术措施、工程措施、组织措施和管理措施，以及外部采取的共同分担和转移措施；③风险转移：指将项目风险转移给第三方承担，避免风险损失的一种方法。应注意的是它仅仅简单地将风险管理责任简单转嫁给第三方承担，并没有消除风险。一般有两种方式，一是将风险源转移出去，二是仅把部分或全部风险损失转移出去。主要方式有：保险、第三方担保及履约保证、合同分包、合同管理等；须注意分析核实接受方是否具有足够的风险承受能力和处理能力；④风险接受：指自己主动或被动承担风险给项目造成的影响和损失。主动接受策略是建立应急储备和应急预案，安排人、财、物和时间用于处理已知或未知的风险。

4.2 机会风险应对策略针对有可能给项目带来机会的风险，采取的策略以把握和充分利用机会为原则。包括利用策略、分享策略和增加策略。

上述风险对策不是互斥的，实践中应根据实际情况常常组合使用。

第11篇

关键词：工程投资项目；风险因素；风险评价；措施

工程投资项目风险评估对一个工程企业来说具有重要意义，它直接影响着工程企业在工程施工中所获得的经济效益，在一定程度上决定了工程企业的发展，所以在工程项目投资中，一定要重视工程风险评估，预测出可预见的风险因素，减少风险的发生，从而促进工程企业的长远发展。

1 工程投资项目中存在的主要风险因素

电力工程投资项目具有一定复杂性，在投资中要对投资项目进行精确评估，才能保证电力工程投资项目建设的顺利进行。电力工程投资项目风险评价是电力工程建设的重要组成部分，直接关系着电力企业的发展。以下是笔者总结的关于电力工程投资项目中存在的风险因素：

1.1 投资环境风险

投资环境是进行工程项目投资所要考虑的重要因素之一，它直接影响着工程项目投资的正确性，环境不同，其工程项目的投资力度及资金也不同。在工程项目投资时，其负责工程项目投资的工作人员应该充分调查工程项目所在的位置，以及当地的气候环境，综合考虑各种因素，这样才能确保工程项目投资的准确性，维护工程企业的利益。

1.2 市场风险

在工程项目投资中要考虑市场因素，它在一定意义上能够决定竞标价格，我国市场经济存在一定的不确定因素，在投资中要全面考虑市场中的价格因素，以及具体的市场需求。市场材料价格上涨，会对工程项目竞标价格产生直接的影响，把握不好，会给工程企业带来一定的损失。

1.3 技术风险

技术风险在工程项目工资中发挥着关键性作用，倘若没有精湛的技术，不利于工程项目竞标的成功，即便成功，也会因为其施工技术不足而无法确保整个工程的质量安全，因此，在工程项目投资中一定要对技术风险进行评估，了解自身企业的核心技术是否能够胜任所竞标的工程。

1.4 工程风险

在工程施工中有诸多因素及突发状况要全面考虑，对工程中存在的风险因素进行分析，了解整个工程的概况后再进行工程项目投资，这样以来可以提高工程企业进行工程项目投资的预见性，了解工程风险，做好防范准备，有利于工程项目投资工作的开展。

1.5 自然条件风险

自然条件风险因素也是影响电力工程投资项目评价的主要因素之一，常见的自然风险因素有暴雨、台风、地震、洪水及地质灾害等天气状况。

2 准确工程投资项目风险评价的经济学措施

2.1 准确识别风险对象，收集大量风险数据

工程投资项目中存在诸多风险，具有多样性特点，因此在工程投资项目风险评价前，要正确把握风险对象，这样才能够有针对性地采取措施，从而达到预防风险，降低风险概率的目的。正确识别风险对象需要工作人员对所要投资工程项目的各个环节进行调查，与此同时还要搜集大量的相关风险评估资料，结合资料及各个环节的具体状况尽心全面分析，从而找到预防风险的方法，推动工程项目投资工作的开展。

2.2 统计风险中存在的不确定因素

工程投资项目风险有较大的随机性，存在一定的不确定因素，要正确评估工程投资项目风险，就要对工程项目投资风险中的不确定因素进行统计，这样以来就可以清晰明了的看见工程项目中存在的风险，并且能够大致判断出风险的类别是确定的还是不确定的，倘若是确定的，就可以很好的采取预防措施，倘若是不确定的，就可以对其风险存在的概率进行预测，降低风险发生的概率，确保工程投资项目的正确性，提高工程投资项目的经济收益。

2.3 对风险类型进行分类，并推测各种风险结果

对风险数据进行大量统计后，可以对风险类型进行分类，这样的话其风险预测人员就可以通过对每种风险存在的状态进行全面的评估，加深对每种风险的了解，那么当风险来临就能够及时应对了，其次来讲，对风险类型进行分类，能够了解投资风险的性质，从而更好的开展风险防护工作，进行正确的工程投资项目风险评估。另外，可以根据风险的分类及对风险的了解可以对投资风险的结果进行预测，预测出风险可能发生的时间，地点，从而更好的预防工程投资项目中存在的风险。

2.4 严格按照国家相关规定进行评估

工程投资项目风险评价是确保电力工程质量的关键因素，因此在进行工程投资项目风险评价时要严格按照国家相关规定，并结合工程投资项目实际特征进行有效评估，从而降低工程投资项目风险出现的概率，提高工程投资项目的经济效益。

3 电力工程项目建成后的项目后评估的有效方法

3.1 对比法的应用

电力工程项目建成后要对项目整体进行评估，对比法是项目后评估的常用方法之一，对比法还可分为前后对比法与有无对比法，前后对比是将电力工程项目施工前及项目施工后的实际情况进行对比分析，从而确定整个项目的实际收益。对项目后评价时要从三个方面进行把握，分别是项目前期的可行性、项目风险预测及项目施工后的实际结果，将三者相结合进行全面的分析对比，了解项目施工前后的变化，运用该方法能够清晰看出项目施工中存在的问题，有利于提高项目施工质量。

3.2 逻辑框架法的应用

逻辑框架法主要使用于电力工程项目中的设计、计划以及风险评价中，它能够对项目风险进行分层研究，其主要目的是为了全面把握项目施工手段，分析项目中存在的风险因素及不确定因素，而后通过指标验证的方法项目评价各层次之间的关系。逻辑框架法是我国目前工程项目完工后最常用的项目后评价方法，对投资项目评估具有重要意义。

3.3 成功度法的应用

成功度法与其他两种方法存在本质上的区别，它相当于打分方法，凭借投资项目风险评价专家多年的经验，对项目的执行情况进行研究，对电力工程项目施工后的实际效果及所产生的经济效益做出科学合理的评价，使电力企业对其自身工程施工有一个正确的认识，从而加以改进，提高电力工程的项目施工质量。进行成功度评价之前，要建立一套完善的项目评价指标体系，依据各指标体系的相关规定确定项目各个环节的评价等级，从而得出项目综合得分，分数越高，说明电力工程项目施工越成功。

4 结束语

工程投资项目中风险类型的不同，其对工程项目所产生的影响也是不同的，并且各风险之间存在一定的关联性，所以要充分了解风险的类型，大小，这样才能更好的把握风险，采取行而有效的措施，从而减少工程投资项目中的误差，降低工程投资项目风险出现的频率，为工程企业创造最大化的经济利益。

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第12篇

Abstract: First of all， this article analyzes main risk in commercial real estate investment， including systematic risk and individual risk， and puts forward the measurement and management methods of individual risk and the acting program of the commercial real estate.

关键词： 商业地产；投资风险；个别风险

Key words: commercial real estate；investment risk；individual risk

中图分类号：[TU-9]文献标识码：A文章编号：1006-4311（2011）18-0101-01

0引言

自1984年实行房地产开发以来，当时仅有几家房地产开发企业，到2005年底发展为1500家，累计建成各类商品房屋5141.25万平方米，到2005年底，全区累计完成房地产开发投资718.56亿元，从2006年到2010年房地产开发的开发规模与市场需求基本平衡。商业地产是一个四高的行业，高贡献、高投入、高风险、高回报。一个好的商业物业不但利润空间巨大，而且会对城市经济产生多边性带动效应；而另一方面，开发商业地产项目资金需求很大，投资风险高，如果项目没有做好，将会引起一系列社会问题，成为一个高破坏的工程。因此，建立一个对商业地产项目进行全方位评判选优的模型，提高商业地产项目的投资成功率，对于社会或者企业、个人来说，都具有深远的意义。

1商业地产项目投资的主要风险

大家知道，影响商业地产项目投资风险的因素很多，一般来讲,可以划分为系统风险和个别风险两大类。

1.1 系统风险我们比较粗劣的分析，商业地产项目的系统风险主要包括政治风险、或然损失风险、通货膨胀风险、市场供求风险、利率风险、变现风险、周期风险和政策风险等。

1.2 个别风险商业地产项目的个别风险主要包括收益现金流风险、未来运营费用风险、财务风险、比较风险、时间风险和持有期风险等。我们主要来分析未来运营费用风险和财务风险。

①未来运营费用风险。大家知道，房地产项目是暴利，但是钱不是都让开发商挣走了。例如说，绿化的绿地，项目就要缴纳几百万元的绿化费。项目要接通电力，就必须给电力部门缴纳配套费。所交的不合理的房地产开发相关税费，实际情况是在不断的增加。从2011年开始，省会级城市房地产开发项目又开始征收电力配套费，每平方米约200元，也是一笔不小的支出。所以未来运营费用风险是在不断地增加.这类风险主要归因于投资者在主观上对未来运营费用风险认识不足，以及管理之中的失误，所以，商业地产项目的风险带有相当多和比较明显的主观因素。②财务风险。当商业地产投资企业在投资的过程中，在全部的投资资金中包含借入资金时，对投资企业来讲，除了经营风险之外，还有财务风险。而且房地产投资者总是使用借来的资金来扩大投资范围，从而实现投资利润的最大化的目标。然而，商业地产项目贷款利率的不断增加，降低了可能的收益，所以投资的风险增大了。对于商业地产项目来说，商业地产主要利用所获取的租金作为投资的回报，在商业地产项目建设竣工的时候，一般不可能很快的回收全部的投资，因此要求商业地产项目的投资开发商要有比较多的自有资金，对于一些中小开发商来讲，可能会面临比开发住宅项目更大的财务风险。

2个别风险的衡量及管理

由于系统风险是投资者所不能控制的，因此这里，我们只提出一些个别风险的衡量和管理方法。

2.1 未来运营费用风险在商业地产经营风险度量中，我们通常要计算不同经营方式的最大利润，同时也要计算可以承受的最大经济损失，并将可能造成的不同损失详细列出，例如自营损失、商家选择不当的租金损失等。我们衡量商业地产项目投资经营风险通常采用定性分析和定量分析相结合的分析方法。对于经营风险的管理，主要是通过提高投资商业地产项目企业自身的经营管理水平来达到。

2.2 财务风险商业地产项目的财务风险，即在有风险的状况下，投资企业因为筹措资金，而带来的风险。衡量财务风险方法很多，可以通过计算自有资金利润率及其方差来进行。根据商业地产项目的财务风险，可以设计出商业地产项目开发盈利模式。例如，在投资企业自身知名度比较低的时候，可以与知名度较高的企业作为战略投资伙伴，通过无形资产运营来有效地降低财务风险。

3商业地产项目的风险管理程序和运作程序

3．1 商业地产项目的风险管理程序商业地产项目投资风险较大，在进行投资时一定要做好风险控制及管理，如下是风险管理的一般程序：

3．2 商业地产项目的运作程序商业地产项目的运作程序具体如下：项目选址――产品定位――运作策划――资金平衡――经营管理。商业地产项目的运作程序具体分析：①项目选址。首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。商业地产项目对地段和区位的要求非常严格，远远超过其他类型的房地产。我们进行商业地产项目的区位选址时，先要从宏观上了解分析该地段的地域文化、消费者的消费能力、人口素质、消费特点、商圈大小等因素。商业地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。②产品定位。以市场调查为基础，建立相关分析模型，测算出该项目地址可能发生的客户流量，依据对所在地区人均零售消费额的判断，可以测算出该项目可能的零售额。细致分析商业地产项目的目标客户，市场定位，产品形式，特点等相关问题。③运作策划。商业地产项目的规划设计包括项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。商业地产成功运作的关键是招商先于设计与建设。在前期确定主力店是非常重要的，那样不仅可以降低项目风险，还可以根据主力店的经营要求来进行项目的设计，使商业建筑可以很好地满足零售商的需求。④资金平衡。商业地产项目运作中，必须处理好开发融资和租售资金回流问题。在完成了上述项目设计、市场调整方案及财务融资方案后，要判断项目规模和投资回报的关系是否合理；还要判断项目投资规模和企业自身资金、资源背景是否符合投资规律；同时要判断投资商自身资金、资源和其对股权的期望之间是否合理可行等。⑤经营管理。商业地产项目经营管理，可是说是商业地产的命脉；商业地产中的商业是灵魂，地产仅是载体。经营是项目运作的真正开始，开发商在招商阶段就需要对商铺的租金进行科学预测。商业地产项目的高贡献、高投入、高风险、高回报决定了其项目投资比住宅项目投资需要更多的前期投入，而决定其成败的关键就是做好投资决策。

参考文献：

第13篇

随着我国电力体制改革的不断加深，电力项目建设的不断加快，国家出资办电的局面发生了一些变化，即出现了国家、地方、投资商公共出资办电的局面。然而，在电力项目投资中，具有一定的垄断性，进而存在着一些风险，所以受到了大众的特别关注。加强对电力项目投资风险进行分析，提出有效的管理策略，对促进电力事业的健康、可持续发展有着十分重要的意义。

一、电力项目投资风险分析

（一）风险来源

一般情况下，电力项目投资风险主要来自三个方面：（1）电力项目自身情况。一般而言，在电力项目建设中，需要具备较高的技术水平与完善的设备，同时要具有一定的物力、财力、人力，所以致使电力项目投资风险无法有效掌控。（2）外部环境。随着经济形势的不断变化，市场经济的快速发展，国家政策的逐步调整，均会对电力项目投资产生影响。（3）电力项目设计人员及管理运营人员的专业水平有限，无法保证电力项目顺利建设，以此增加了投资风险。

（二）风险种类

通常而言，电力项目投资风险主要包括三种：（1）技术风险。其指的就是电力工程的技术风险。因为电力项目对技术与设备的要求非常高，使得技术因素严重影响着电力项目投资，并且技术因素还会受到自然因素、政治因素、经济因素、文化因素的影响，导致技术因素不断变化，进一步影响了电力项目投资。（2）市场风险。电力项目投资金额非常大，加之电力项目建设周期长，投资回收慢，导致电力项目投资本身就具有一定的风险；在电力项目投资途径越来越多的形势下，市场竞争日益激烈，极大促进了投资市场竞争的发展，增加了投资的市场风险。（3）管理风险。通常而言，企业管理水平与企业盈利能力有着密切的关系，具有很大风险。若管理制度不合理，就会影响管理工作的开展，从而导致企业内部管理工作无法落实，增大了电力项目投资风险。

二、电力项目投资风险管理策略

（一）开发阶段风险管理

在电力项目建设过程中，开发阶段风险管理策略主要包括以下内容：（1）构建风险诊断小组，全面分析电力项目投资风险，并且全程参与风险管理。（2）在风险诊断小组指导下，预测电力项目投资风险，找出项目设计、施工、经营等方面的不足。（3）基于诊断技术、环境风险，全面分析诊断结果，根据风险小组建议，召开全体会议，并邀请有关技术专家，全面分析项目中存在的风险与问题。（4）在明确分析结果的基础上，提出有效的风险管理策略，以此减少投资，并且最大限度的降低投资风险。

（二）建设阶段风险管理

在电力项目建设过程中，建设阶段风险管理策略主要为：（1）重视风险防范及控制。加强对项目技术可行性的分析，保证设计方案合理、科学，并且完善施工组织设计，有效弥补与调整设计中存在的缺陷；根据施工要求与进度做好材料、设备、资金的供应，确保电力项目质量达标。为了最大限度的完善风险防范与控制，必须对项目调试可能性予以及时分析，找出其中存在的问题，根据项目建设的具体情况给予相应评价及处理。（2）强化风险转移。通常而言，风险转移就是在项目建设中，对活动风险予以分解、分散，以此削弱投资主体风险。其主要包括以下途径：①风险投保：即向保险公司交纳一些保险费，通过投保的方式转移风险。②进行项目组合：在电力项目投资中，可以在同一电网中进行火电、水电组合，以此对市场风险予以分散。项目组合风险示意图如图1所示。图1中的组合方式包括六种：A组合：2个“低风险、高利润”；B组合：1个“高风险、高利润”与1个“低风险、高利润”；C组合：2个“高风险、高利润”；D组合：1个“高风险、高利润”与不少于1个“低风险、高利润”；E组合：不少于2个“低风险、高利润”；F组合：1个“低风险、高利润”与不少于1个“低风险、低利润”。

（三）经营阶段的风险管理

在电力项目投资建设中，经营阶段的风险管理工作主要包括以下内容：（1）强化风险防范及管理。在电力项目经营中，结合实际需要，编制合理、科学的战略计划，并且完善技术结构调整、市场调整、管理调整，以此提高电力项目经营效益。（2）加强电力项目的宏观调控与统一管理，突破电力系统的垄断形势，以此降低电力项目投资风险。

第14篇

一般情况下，重大投资项目是企业发展战略和中长期发展规划的重要支撑，对于企业再生产能力和支撑保障能力的提高、企业产品升级和技术进步具有关键作用，对企业产业结构和产品结构调整以及可持续发展更是举足轻重。

项目投资决策是指企业在充分的市场调研基础上，对投资项目的技术可行性、经济可行性、建设方案可行性、潜在风险因素以及敏感性等方面进行分析，最终决定投资项目是否必要和可行的一种选择。

二、投资决策阶段的风险分析

决策阶段的风险一定程度上决定于可行性研究的成功与否，如可行性研究中的市场调查是否真实全面、供需预测是否准确、目标市场定位、产品方案和建设规模是否合理、风险应对措施是否有效等。

1.市场风险。市场风险是一种越来越重要的风险，尤其对于竞争性项目来讲，是一种经常遇到的风险，值得企业和投资者密切关注。项目产品的市场需求、竞争态势、价格趋势等对项目的目标定位有直接影响，是决定项目建设和未来运营成功与否的基础。市场风险主要表现在供求变化、产品竞争力和价格风险等方面。

（1）供求变化。若供大于求，则有可能导致市场竞争加剧，价格快速下降、产品滞销等，影响目标实现。若供小于求，则表明投资规模和目标定位与市场有一定偏差，对投资利润率有一定影响。

（2）产品缺乏竞争力。主要表现在产品的性能、价格以及新产品替代等方面。准确把握产品发展趋势，制定合适的产品方案，方能适应市场的变化。

（3）原材料价格上涨。原材料料是决定项目建设成本和生产运营成本高低的关键因素，价格过快上涨将对项目的投资回收及预期效益产生直接影响。

2.技术风险。投资项目的技术风险是指所采用的工艺技术发生重大变化时，项目目标的实现受到影响，导致产能降低，成本增加，或产品质量不达标等。拟采用的技术方案对项目的投资、投产后的生产成本、今后的经济效益和社会效益，以及项目的生存和竞争能力都会产生重大影响。在投资决策阶段，应高度重视技术先进性、可靠性、适用性和经济性的评价。

3.管理风险。管理风险是指企业因经营管理方面的原因而导致的投资失败，主要有战略管理风险、组织管理风险和生产管理风险等。

（1）战略管理风险。指因企业的战略决策失败导致的风险。战略决策一旦失误，投资项目失去意义，将会给企业带来难以估量的损失。如：曾经的手机巨头诺基亚因在智能手机系统的选择上决策失误，终被苹果、三星甚至中国华为等公司远远地甩在了后面。

（2）组织管理风险。指由于管理模式和组织结构不合理，导致管理混乱或管控不足，从而导致投资增加、项目不能按期投产造成损失的风险。需要及时调整组织结构中明显不合理的部分，使管理架构适应企业长远发展和投资项目建设的需要。

（3）生产管理风险。指由于项目前期预测不足，导致实际的生产能力与实际的市场容量不一致。这种生产风险可以通过及时调节生产能力，力争需求与生产相匹配，从而减轻影响。

4.人才风险。人才风险主要是指由于项目建设以及生产运营所需的各专业、各层次专业人才不充足，核心团队建设不到位等因素而导致投资失败或生产运营困难。企业在投资决策阶段，需要分析项目不同阶段对人才的不同需求，合理进行人力资源配置。

5.其他风险。项目投资还受其他外部因素制约，如产业政策导向、配套条件等。在投资决策阶段需要仔细研究论证，以保证项目建设的顺利实施，并实现投资效益的最大化。

三、投资决策阶段的风险防范措施

在建设项目决策之前对项目进行风险识别和评估，有助于决策者形成科学的决策。将风险在事前予以规避，以免造成巨大浪费。风险防范措施主要可以通过以下几方面进行研究：

1.项目投资要符合企业战略规划。在项目投资决策时，要充分考虑项目与企业自身中长期发展战略的符合性，将有限的财力投入到有竞争优势、自身所熟悉的行业和领域。

第15篇

水电项目作为国民经济的战略性因素，其建设周期较长，前期投资大，受自然灾害等不确定因素的影响大，同时对自然生态系统有着一定程度的影响，所以导致水电项目的发展面临着各种难题，投资管理面临发展困境。由此可见，加强对水电项目的投资管理工作迫在眉睫。

【关键词】

水电项目；投资；风险；防范；控制

0 引言

水电工程项目投资面临着极高的安全风险，它融资渠道多，所需的投资金额较多，而且由于其建设工程的庞大，所需的建筑材料较多，耗费资源量大，所以投资安全隐患也随处可见，任何环节处理不当都会影响投资建设。

1 水电项目投资主要风险

水电项目投资面临着名目繁多的风险种类，投资决策者需要擦亮双眼，将关注和分析的焦点转移到风险的影响上，由此需要考虑的风险种类还有设计风险、移民风险、管理风险、地质风险、金融风险等五种类型。

1.1 移民风险

水电项目面临的第一大难题就是移民问题。水电项目的建设涵盖周边数十公里甚至几百公里，工程占地面积广，涉及的搬迁人口多，需要赔付的搬迁对象情况不一，建设周期长，国家也没有明确、长久的移民政策，所以移民投资的金额在水电项目建设投资中占据了相当一部分比例。即便这样，移民投资仍是一个亟待解决的难题，由于各种不确定因素的影响，移民投资超预算的情况仍时有发生。由此可见，解决移民投资风险是水电投资者需要考虑的关键问题。

1.2 地质风险

影响水电项目工程投资风险的另一个重要因素是地质风险。水电项目在建设前期有一定的审批流程，项目开发者要全面、仔细地对工程地质进行勘察，详细了解工程建设区域的地质面貌，以使工程设计和开发符合自然规律和科学原理。但是由于自然环境因素的多变性，所以导致实际施工过程中的地质状况与勘察情况有所不同，这就要求施工方重新设计施工方案，这在无形中就增加了项目投资，拉长了建设周期。上述情况主要受两方面因素的影响：一是市场经济的发展导致人们对经济利益的狂热追求，二是科学技术发展水平有限。

1.3 金融风险

水电项目建设初期需要的投资金额极大。投资业主必须严格遵守《关于调整固定资产投资金比例的通知》的规定准备足够配套资金，另外还必须从金融机构融集到大部分工程建设款项。国家对经济实行宏观管理政策，实行相对严谨的财政政策，由此增加了业主融资的难度，水电项目面临严重的困境，业主无法提供电站运转的后续资金，更无力偿还巨额的债务压力，所以导致电站运转困难或者业主破产。

1.4 设计风险

设计是水电项目能否成功的关键因素。水电项目涵盖面广，涉及施工、管理、测绘、环保、预算、金属结构、地质等一系列复杂因素，操作起来较为复杂，所以必须有专业的设计院参与水电项目的开发设计。由于历史积淀下来的各种主客观原因，水电项目的开发设计并未经过专业、严谨的招标工作，业主在选择设计单位时没有自主选择的权利和条件，所以最终导致设计理念的不成熟、设计缺乏科学的支撑，有些设计单位甚至直接照搬以往成功经验或经典案例，这样不符合实际的设计方案必然导致与现实的冲突，最终不得不变更原有设计，给业主的投资带来巨大的风险和损害。

1.5 管理风险

水电项目的管理以往一般由业主自己负责，业主的专业素质和经营管理水平决定了水电项目建设的进展和成效。市场经济的发展使得工程投资主体呈现出多元化的趋势，导致现在项目管理人也呈现出多元化的趋势，各个管理者经营理念、经营方式等存在诸多方面的差异，由于自身专业素质以及所受教育程度的影响，他们在管理工程项目时必然存在各种思想上的交锋。假如在磨合阶段他们能妥善处理矛盾，那么将对工程建设产生极为正面的影响，但如果磨合期没有解决分歧，将严重影响工程进度，影响工程成效。

2 水电项目投资风险防范

水电项目的投资风险各方说法不一，基本都是以理论风险分析为主，但要从根本上解决水电项目的风险问题，还必须从现实着手，有针对、有计划的提出改革措施，有效降低投资的风险。

2.1 采取地方包干解决移民问题

水电项目移民工程浩大、繁琐，企业必须谨记“和谐移民”的宗旨，认真贯彻落实国家的政策法规，同时与政府签订“移民任务与资金双包干协议”，尊重政府在移民事务中的主导地位，协调待迁居民与企业的矛盾，企业要尽可能满足群众需求，为居民提供足够的搬迁资金，做好移民安置工作。企业与政府之间各尽其职，各司其职，确保移民工作有步骤、有计划地进行。

2.2 遵守规章制度，科学勘探，预防地质风险

在工程建设初期，由于施工单位和设计单位的失误导致所用材料不合格，影响工程质量，造成了极为严重的经济损失。为了弥补损失，工程在后续建设中严格遵守项目管理法的若干规定，对工程地质进行了严格勘察，对工作进程和工作计划有了严格的要求，严格审核地质勘探结果，科学反映施工区域的地质地貌状况，防范地质灾害的发生。

2.3 制定科学合理的融资方案，降低金融风险

国家对经济采取了宏观调控的政策，极大地增加了融资的难度，导致水电项目投资成本的增加。所以，融资方案必须科学、合理、可靠。具体措施有以下几点：一是优化投资环境，科学配置各种融资方式的规模和比例，实现资源结构的优化配置，促进企业持续健康发展；二是确保融资规模的科学合理，企业一定要实事求是，根据自身的规模和实际情况制定融资金额；三是实现融资组合的优化配置，企业一定要根据自己的实际情况选择适合自己的融资方式，转变思路，降低金融风险。

2.4 加强设计阶段的投资控制

工程建设的成效在很大程度上取决于设计工作的开展。自古以来，人们一直把工程建设的焦点放在施工阶段，忽略了至关重要的设计环节，严重影响了工程建设的质量。所以必须加强设计阶段的工程监管工作。

3 总结

任何投资都存在风险，水电项目也不可避免。但是只要我们解放思想、实事求是，以科学、严谨的态度面对投资风险，抓住问题的关键，制定切实可行的方案规避风险，我们就能获取最大的投资利益。

【参考文献】

[1]刘钢；水电项目投资决策研究[J]西南财经大学；2012（04）