房地产经纪机构管理范文

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第1篇

第二条在本省行政区域内从事房地产经纪活动的单位及个人，应当遵守本办法。

第三条房地产经纪机构，是指依法设立并到工商登记所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案，取得房地产经纪机构备案证书，从事房地产经纪活动的公司、合伙企业、个人独资企业等经济组织。

本办法所称的房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息、咨询服务、进行房地产策划和居间业务的经营活动。

房地产，是指以委托人的名义，在委托协议约定的范围内，为促成委托人与第三人进行房地产交易而提供专业服务，并向委托人收取佣金的行为。

房地产居间，是指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的行为。

房地产策划，是指向委托人提供房地产行业的市场调研、方案策划、投资管理、产品营销和项目运营并收取拥金的行为。

第四条省建设行政主管部门负责指导全省房地产经纪机构和房地产经纪人员的管理工作。

各市（州）、县（市）房地产行政主管部门负责指导本行政区域内的房地产经纪机构和房地产经纪人员的管理工作。

第五条房地产经纪机构（含分支机构，下同）应当自领取营业执照之日起30日内，到工商登记所在地的市、县房地产管理部门和省建设行政主管部门备案，取得省建设行政主管部门颁发的《吉林省房地产经纪机构备案证书》后，方可执业。

第六条备案机关应当及时将已备案的房地产经纪机构的名称、住所、法定代表人、注册资本、注册房地产经纪人员等信息向社会公布，供房地产交易当事人选择。

第七条房地产经纪人员分为房地产经纪人和房地产经纪人协理。

房地产经纪人员，须取得相应的执业资格证书，注册合格后，持证上岗。

第八条房地产经纪机构分为一、二、三级三个等级。

（一）一级房地产经纪机构条件：

1.机构名称有房地产经纪字样；

2.从事房地产经纪活动连续5年以上，且取得二级房地产经纪机构等级2年以上；

3.有限责任公司的注册资本或合伙企业的出资额人民币100万元以上；

4.有7名以上专职注册房地产经纪人，8名以上房地产经纪人协理；或持有房地产经纪人注册证书的人员不少于5人，持有房地产经纪人协理注册证书的人员不少于12人；

5.有固定的经营服务场所；

6.档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全；

7.房地产经纪合同规范。

（二）二级房地产经纪机构条件：

1.机构名称有房地产经纪字样；

2.从事房地产经纪活动连续3年以上，且取得三级房地产经纪机构等级3年以上；

3.有限责任公司的注册资本或合伙企业的出资额人民币50万元以上；

4.有5名以上专职注册房地产经纪人，6名以上房地产经纪人协理；或持有房地产经纪人注册证书的人员不少于3人，持有房地产经纪人协理注册证书的人员不少于10人；

5.有固定的经营服务场所；

6.档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全；

7.房地产经纪合同规范。

（三）三级房地产经纪机构条件：

1.机构名称有房地产经纪字样；

2.有限责任公司的注册资本或合伙企业的出资额人民币10万元以上；

3.有2名以上专职注册房地产经纪人，3名以上房地产经纪人协理；或持有房地产经纪人注册证书的人员不少于1人，持房地产经纪人协理注册证书的人员不少于5人；

4.有固定的经营服务场所；

5.档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全；

第九条房地产经纪机构申请备案，应提交下列资料：

（一）房地产经纪机构备案登记表（一式三份）；

（二）营业执照正、副本复印件；

（三）法定代表人任职文件；

（四）房地产经纪人员注册证书及聘任合同；

（五）企业章程及内部管理制度；

（六）已签订的房地产经纪合同1份。

第十条房地产经纪机构从业限制

（一）一级房地产经纪机构可从事房地产项目营销策划、房屋销售、居间等活动，提供房地产咨询及代办手续等所有房地产经营活动。

（二）二级房地产经纪机构可从事除房地产项目营销策划以外的所有房地产经营活动。

（三）三级房地产经纪机构可从事除房地产项目营销策划、房地产以外的所有房地产经营活动。

第十一条省建设行政主管部门应当建立和完善房地产经纪机构信用档案，房地产经纪机构应当按季度上报更新企业业绩等信息。

第十二条房地产经纪机构或房地产经纪人员发生变动，应及时办理变更备案手续；遗失证件的需在吉林省建设厅网站声明30日后，方可申请补发。

第十三条房地产经纪机构从事经营活动，按国家计委、建设部《关于房地产中介服务收费的通知》和其他有关规定标准收取费用，并接受房地产行政主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查。

第十四条房地产经纪机构承办经纪业务，应与委托人签订书面合同。

房地产经纪机构未经委托人书面同意，不得转让受委托的经纪业务。

第十五条房地产经纪机构与当事人签订房地产经纪合同前，应当明示房地产经纪合同示范文本，供当事人选用。房地产经纪合同中应当约定交易资金交付的条件和具体方式。房地产经纪合同应当有执行该业务的注册房地产经纪人员的签名。

第十六条房地产经纪人员在执行业务时应当严格执行《房地产经纪执业规则》，主动向当事人出示房地产经纪人注册证书或者房地产经纪人协理证书。房地产经纪机构与委托人签订委托合同后，方可对外相应的房源、客源信息。

第十七条注册房地产经纪人员只能受聘于一个经纪机构，并以该机构的名义从事房地产经纪活动。

第十八条房地产经纪人员与委托人有利害关系的，委托人有权要求其回避。

第十九条房地产经纪机构开展业务，应当建立风险资金、业务资料档案和业务台账，房地产经纪人员要将执业证书编号和身份证号在机构显著位置公示，并写入房地产经纪合同中。

第二十条房地产经纪机构各类房地产广告，应载明经纪机构的名称、房地产经纪机构备案证书编号。

第二十一条房地产经纪机构及经纪人员，在房地产经纪活动中禁止有下列行为：

（一）涂改、倒卖、出租、出借或者其他形式非法转让房地产经纪机构备案证书或房地产经纪人员注册证书；

（二）转让未经委托人书面同意的经纪业务；

（三）索取、收受经纪合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，泄露委托人商业秘密牟取其他不正当利益；

（四）提高或者压低经纪活动收费标准；

（五）允许他人以自己的名义从事房地产经纪活动；

（六）与一方当事人串通损害另一方当事人利益；

（七）同时在两个或两个以上经纪机构执行业务；

（八）虚假信息和未经核实的信息；

（九）签署损害委托人利益的合同；

（十）法律、法规、规章禁止的其他行为。

第二十二条房地产经纪机构违法违规从事房地产经纪活动的，由违法违规行为发生地的县级以上房地产行政主管部门依照建设部《城市房地产中介服务管理规定》和其他法律、法规、规定进行处罚，并可由省建设行政主管部门向社会公布房地产经纪机构不良记录。

第2篇

第二条  凡在本市行政区域内从事房地产价格评估的机构，均须遵守本规定。

第三条  北京市房屋土地管理局（以下简称市房地局）是本市房地产价格评估机构的主管机关。主要职能是：

1.负责本市房地产价格评估机构的资质认定、年审工作；

2.制定本市房地产价格评估行业标准；

3.规范本市评估机构的行业行为。对本市房地产评估机构的评估工作进行业务指导、管理、监督和检查；

4.负责本市房地产评估人员的注册、培训、考核及继续教育。

北京市房地产价格评估事务所（以下简称市评估所）负责本市评估机构的日常管理工作。

第四条  房地产评估机构申请资质认定，须具备以下条件：

1.有自己的名称、组织机构、章程和健全的财务制度；

2.有固定的服务场所；

3.10万元以上的注册资金；

4.有相应的房地产估价人员及其他相应专业技术人员。

第五条  申请房地产价格评估机构资质认定的单位须提交下列材料：

1.房地产评估机构资格申请书及上级主管单位的批件；

2.企事业法人证明材料；

3.固定经营场所的证明；

4.组织章程；

5.评估人员专业资格及技术职称证明材料；

6.房地产评估实例；

7.注册资金验资报告；

8.其他需要提交的有关材料。

第六条  市评估所对申请资质认定的评估机构审核后，报市房地局审批，颁发《北京市房地产价格评估机构资格临时证书》。评估机构到工商部门办理工商登记，领取营业执照，方可经营。一年后经市房地局审查合格，换发《北京市房地产价格评估机构资质证书》。

第七条  房地产价格评估机构的资质分为三个等级：

1.甲级

（1）注册资金在100万元以上（含100万元）；

（2）以“房地产评估”为主要经营业务；

（3）获得市房地局颁发的《北京市房地产估价人员上岗证书》（以下简称《上岗证书》）的人员不少于15人，其中有注册房地产估价师或土地估价师资格的人员不少于7人，具备建筑、经济类中高级专业技术职称资格的专职人员不少于6人（其中至少有一名结构专业高级工程师和一名高级房地产经济师），兼职人员不得超过各项核定人员的50％；

（4）从事房地产评估业务满三年以上。

2.乙级

（1）注册资金在50万元以上（含50万元）；

（2）获得市房地局颁发的《上岗证书》的人员不少于8人；其中有注册房地产估价师或土地估价师资格的人员不少于4人，具备建筑、经济类中高级专业技术职称资格的专职人员不少于3人（其中至少有一名结构专业工程师和一名房地产经济师），兼职人员不得超过各项核定人员的40％；

（3）从事房地产评估业务满两年以上。

3.丙级

（1）注册资金在10万元以上（含10万元）；

（2）获得市房地局颁发的《上岗证书》的人员不少于6人，其中有注册房地产估价师或土地估价师资格的人员不少于2人，具备建筑、经济类中高级专业技术职称资格的专职人员不少于2人，兼职人员不得超过各项核定人员的35％；

（3）从事房地产评估业务满一年以上。

第八条  国有土地使用权出让地价的评估由市房地局确认的评估机构承担，估价结果须经市房地局审定，方可生效。

第九条  土地增值税的评估由市房地局确认的评估机构承担。

第十条  房地产抵押评估由市、区、县房地局设立的事业性评估机构或贷款银行设立的取得正式房地产评估资质的评估机构承担。

第十一条  房屋买卖过户评估、房屋拆迁补偿评估和其他政府指定的房地产项目评估，由市评估所和各区、县房地局设立的事业性评估机构按规定评估。

第十二条  第八条至第十条所包括的各类业务，各级评估机构须按以下要求承接：

甲级房地产价格评估机构可单独承担土地总面积5万平方米以下，同时总建筑面积15万平方米以下的评估业务：

乙级房地产价格评估机构可单独承担土地总面积3万平方米以下，同时总建筑面积10万平方米以下的评估业务；

丙级房地产价格评估机构可单独承担土地总面积1.5万平方米以下，同时总建筑面积5万平方米以下的评估业务；

土地总面积超过5万平方米（含5万）或总建筑面积超过15万平方米的项目为特大评估项目。此类项目由市评估所组织多家评估机构共同承担。

第十三条  房地产价格评估机构实行注册登记制度，有效期三年。有效期满前一个月，房地产价格评估机构须到市房地局申请重新登记。重新登记时，房地产价格评估机构要提供三年内的工作报告、人员现状和三份典型估价报告等文件。审查合格的机构予以公布。

甲级评估机构在三年中至少完成三项建筑规模在10万平方米以上或五项建筑规模在5万平方米以上的评估业务；

乙级评估机构在三年中至少完成三项建筑规模在5万平方米以上或五项建筑规模在2万平方米以上的评估业务；

丙级评估机构在三年中至少完成三项建筑规模在1万平方米以上的评估业务。

第十四条  房地产价格评估机构实行年审制度。年审的具体办法另行规定。

第十五条  房地产价格评估收费按《关于房地产中介服务收费的通知》（京价房字1996第396号）规定执行。

第十六条  房地产估价人员分估价师和估价员两级：

通过国家有关部门组织的考试并获得房地产估价师或土地估价师的人员为估价师。已取得估价师资格的人员，仍须取得市房地局颁发的《上岗证书》后，方可在本市从事房地产评估业务。

未取得房地产估价师或土地估价师资格，从事房地产估价工作的人员，符合以下条件，经市房地局专业培训，考核合格，取得《上岗证书》，为房地产估价员：

1.具有北京市户口；

2.具有高中、中专以上文化程度；

3.在市房地局批准成立的房地产价格评估机构中任职。

第十七条  房地产价格评估人员在评估作业中不得有下列行为：

1.索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益；

2.允许他人以自己的名义从事房地产评估业务；

3.同时在两个或两个以上评估机构执行业务；

4.与一方当事人串通损害另一方当事人利益；

5.法律、法规禁止的其他行为。

第十八条  评估人员变更注册机构，应及时申报备案。评估机构对兼职估价人员的评估业绩应有记录。

第十九条  房地产价格评估机构应当遵循公平、公正、公开的原则，按照国家或本市规定的技术标准和评估程序开展业务。

第二十条  房地产价格评估机构须按季度向市房地局报送评估业务统计报表。表格式样由市房地局统一制发。

第二十一条  房地产价格评估机构及其从业人员与委托人有利害关系的应当回避。对评估中需要保密的内容，不得随意向他人提供。

第二十二条  房地产价格评估机构变更名称或注销的，应于变更名称或注销后十日内持有关文件到市评估所办理更名或注销手续。

第二十三条  房地产价格评估机构对所出具的房地产估价报告书的真实性和合法性负责。

第二十四条  房地产价格评估机构在指定的业务范围内受理评估项目，凡越权评估，不予办理相关手续。

第二十五条  房地产价格评估机构及其评估人员违反本规定，致使评估行为无效或评估结果失准，造成损害的，应承担相应的民事或行政责任，情节严重构成犯罪的，由司法机关追究其刑事责任。

第二十六条  房地产评估师违反本办法，按照建设部、人事部《房地产评估师执业资格制度暂行规定》处罚；评估机构违反本办法，按照建设部《城市房地产中介服务管理规定》处罚。

第3篇

【关键词】客户关系管理；房地产企业；核心竞争力

所有产品的生产和销售，都是以客户为中心的，房地产产品也不例外。从地段的选择到建设施工，再到新房产的出现和房地产现场销售，以及最后的售后服务，都是以客户的需求为导向。

20世纪90年代以来，随着全球经济一体化和网络经济的深化和发展，房地产开发企业所处的市场环境发生了巨大的变化，企业的经营理念也由此发生了深刻的改变，由以产品为中心向以客户为中心转变。在这一背景下，客户资源成为房地产开发企业的战略资源，由此推动了客户关系管理在企业中的应用。

一、客户关系管理及企业核心竞争力的内涵

（一）客户关系管理的定义与内涵

1.客户关系管理的提出

客户关系管理（Customer Relationship Management ，简称CRM）的概念是由Gartner Group首先提出的。该组织认为：客户关系管理是整个企业范围内的一个战略，这个战略的目标通过组织细分市场，培养客户满意行为，将从供应商到客户的系列处理过程联系在一块，使得利润、收益、客户满意程度最大化。

事实上，客户关系管理最早开展于20世纪80年代初美国的“接触管理”，历经90年代的“销售力量自动化系统”“客户服务系统”以及“呼叫中心”技术，不断演变发展，逐渐趋向成熟。较早的概念把客户关系管理定义为一种营销工具，最近的概念才把其提高到企业的战略层次上。

2.客户关系管理的定义

客户关系管理，是企业为提高核心竞争力，达到竞争致胜、快速成长的目的，树立以客户为中心的发展战略，并在此基础上开展的包括判断、选择、争取、发展和保持客户所需实施的全部商业过程；

客户关系管理，是企业以客户关系为重点，通过开展系统化的客户研究，通过优化企业组织体系和业务流程，提高客户满意度和忠诚度，提高企业效率和利润水平的工作实践；

客户关系管理，也是企业不断改进与客户关系相关的全部业务流程，最终实现电子化、自动化运营目标的过程中，所创造并使用的先进的信息技术、软硬件和优化的管理方法、解决方案的总和。

3.客户关系管理的内涵

对于CRM的合理内涵，可以从管理和技术两个视角来准确理解。CRM首先是一种管理理念和策略。它将企业的客户作为最重要的资源，通过完善的客户服务和深入的客户分析不断了解顾客需求，提供客户满意的产品和服务，与客户建立起长期、稳定、相互信任、互惠互利的密切关系，实现客户终生价值。其次，CRM也是一种管理软件和技术。一个完整的CRM系统综合应用了数据仓库技术、数据挖掘技术、Internet技术、面向对象技术、客户机与服务器体系等信息技术，为企业的销售、客户服务和决策支持等领域提供一个业务自动化的解决方案。

（二）核心竞争力的含义

“核心竞争力”的概念，最早是由美国密执安大学商学院的普拉哈拉教授和伦敦商学院的哈姆尔教授于1990年在《哈佛商业评论》发表的论文《公司的核心竞争力》中提出的。这一理论很快引起了学术界和企业界的广泛关注，而且尽管最初关于这一理论的讨论都是定性的，在学术界和企业界的共同努力下，有关企业核心竞争力的模型已经逐步走向定量化研究，发展成为一套比较成熟的企业竞争问题解决方法。

所谓企业核心竞争力（Core-competence），是指支撑企业可持续性竞争优势的开发独特产品、发展特有技术和创造独特营销手段的能力，是企业在特定经营环境中的竞争能力和竞争优势的合力，是企业多方面技能和企业运行机制如技术系统、管理系统的有机融合。

进一步讲，核心竞争力是企业长期内形成的、蕴涵于企业内质中的、企业独具的、支撑企业过去、现在和未来竞争优势，并使企业长时间内在竞争环境中能取得主动的核心能力。它不仅仅表现为企业拥有的关键技术、产品、设备或者企业的特有运行机制，更为重要的是体现为上述技能与机制之间的有机融合。企业核心竞争力是处在核心地位的、影响全局的竞争力，是一般竞争力如产品竞争力、营销竞争力、研发竞争力、财务竞争力等的统领。从企业核心竞争力不同表现形式角度可将企业核心竞争力分为三类：核心产品、核心技术和核心能力。它们之间关系密切，产品来自技术，技术来自能力――为了提高核心竞争力，一些公司最大限度扩展其核心产品在世界市场上的份额，为各种客户生产核心产品，使公司获得加强核心竞争力和扩展步伐需要的收益。

二、客户关系管理（CRM）是提升企业核心竞争力的有效途径

美国企业战略大师C.K.Prahalad和Gary Hamel在1990年提出了核心竞争力的概念。它指的是企业组织中的积累性知识，特别是如何协调不同生产技能和整合多种技术的知识和技能，并在这基础上形成超越竞争对手的独特能力。企业核心竞争力往往具有下列特征：（1）价值优越性。企业在创造价值和降低成本方面比竞争对手更优秀。（2）不可交易性。无法像其他生产要素一样通过市场交易进行买卖。（3）难以替代性。核心能力受到替代品的威胁相对较小。

构筑与强化核心竞争力是房地产企业生存和发展的必要条件。CRM环境下，企业核心竞争力的三大功能将得到前所未有的强化。

（一）充分的客户价值

CRM体系下，由于企业能够准确把握客户的需求特征，尤其是房地产企业，一切从客户的角度出发，就能够为其提供根本性的利得，促使客户效用最大化，也即能为客户带来长期性的关键利益。这种充分的客户价值，不仅将为房地产企业创造长期的竞争主动权，也会为它创造超过行业平均利润水平的超值利润。

（二）高度的独创性

作为一种资源，客户是稀缺、宝贵的。CRM体系下的房地产企业核心竞争力将更为企业独自拥有，成为房地产企业在发展过程中长期培育和积淀而成的，孕育于企业文化，内化于整个企业组织体系中，难以被其他企业所模仿和替代的能力。

（三）多元的延展性

拥有强大的核心竞争力，意味着房地产企业在参与依赖核心竞争力的相关产品市场上拥有了选择权。CRM环境下的房地产企业核心竞争力是一种基础性能力。通过这个坚实的平台，企业可以更好地统领其他各种能力，可以向更有生命力的新领域延伸和扩展。一个企业核心竞争力的多元延展性保证了企业多元化发展战略的成功实施。

三、客户关系管理有助于房地产开发企业核心竞争力的培育

目前，中国房地产市场已经发生了深刻的变化，客户越来越成熟、理性，可供选择的产品越来越多，政府监管越来越严格，信息透明度越来越高。市场的这种变化必然要求房地产开发企业在开发、建设和营销等各个环节进行变革，而CRM的导入有效的帮助房地产开发企业完成了这种变革，并推动企业核心竞争力的形成。新的市场环境下房地产开发企业的核心竞争力包括对市场的把握能力、服务能力、社会资源的整合能力以及品质保证能力四个方面。

（一）对市场的把握能力

对房地产开发企业而言，很多工作都是可以通过社会分工去完成的，但是对市场的把握要靠企业自身，市场的风险要由企业去承担，市场把握能力对企业生死攸关。

（二）服务能力

房地产商品使用中的服务在某种程度上就是维修。现在客户投诉最多的就维修服务不到位。良好的服务不仅有利于提高客户的满意度和忠诚度，而且有助于企业树立品牌，提高企业信誉。

（三）社会资源的整合能力

房地产开发项目就是社会资源的整合，每个项目都会涉及众多的相关单位。

（四）品质保证能力

房地产商品不用于一般的家用电器，它是一个消费时间跨度很大的产品，品质保证必须是第一位的。

在上述四个方面，对市场的把握能力、服务能力都和CRM息息相关。房地产开发企业导入CRM的出发点，就是在引进客户关系管理思想的同时，还要将这一管理思想融入到软件系统之中，以提升一线营销人员的能力，强化来访客户向意向客户转化、意向客户向准业主转化、准业主向业主转化的管理，在提高来访客户成交率的同时也强化了对未成交客户的管理，从而有效的降低销售成本，加快资金流转。

房地产产品具有非常特殊的性质。客户无法参与房屋的建设过程，只能通过与放肆产开发企业的互动过程，来感受房地产开发企业的服务水平和能力。服务是一种客户的主观体验过程。在这个过程中，生产和消费是同步进行的，客户和房地产开发企业的营销人员之间存在着内在的互动关系，客户对服务质量的感知就是在互动过程中形成的。

传统的管理只关心客户在互动关系中的导什么，只注重服务生产过程所形成的结果，就是说客户得到了什么服务。至于这种结果是通过何种过程得到的，有时在一个什么环境条件下的道德，企业并不关心。而客户关系管理理念认为，结果质量知识客户感知服务质量的一个部分，而不是全部。传递服务结果的方式，即服务的过程质量对客户同样重要，它表明客户是如何得到服务的。对房地产开发企业而言，客户感知的服务质量，除了结果质量、过程质量之外，还有一个是环境组合质量，即客户的服务过程是在什么环境条件下进行的。如当客户进入一个楼盘，他会从园林景观、样板房、配套设施、邻居的素养，以及从营销人员的描述中，去搜寻、去品味、去想象这种生活的感觉。现场包装要特别善于营造这种理想生活的氛围，客户在现场亲身感受得到的效用，要远远高于售楼书和模型的描绘，高于营销人员口头上的诸多许诺。

总之，客户关系管理的核心思想就是“客户关怀”。房地产开发企业借助先进的信息技术和管理思想，通过对企业业务流程的重组来整合客户信息资源，对内能够实现客户信息和资源的共享，对外能够为客户提供更经济、便捷、周到的产品和服务，从而提高客户价值、满意度、盈利能力以及客户的忠诚度，保留和吸引更多的客户，从而提高房地产企业核心竞争力，最终实现房地产开发企业利润的最大化。

参考文献：

[1]雷建.房地产销售人员管理及培训工作手册[M].北京:企业管理出版社,2006:236.

[2]姚玲珍.房地产市场营销[M].上海:上海财经大学出版社,2004:386.

[3]秦仲阳.房地产销售技能销售课程[M].广州:广东经济出版社,2005.

[4]罗纳德・S・史威福特:客户关系管理――加速利润和优势提升[M].北京:中国经济出版社,2001.

[5]王广宇.客户关系管理:先进企业打造核心竞争力的利器[OL].精英网,2005.

第4篇

[摘 要]随着我国房地产市场机制的建立与完善,房地产经纪在房地产交易中扮演着十分重要的角色,房地产经纪行业的良性运转有助于房地产市场的持续发展。目前,从业人员素质低下、诚信机制不完善、服务水平较低成为制约房地产经纪行业发展的主要障碍。本文通过发放调查问卷,实地调查了北京市消费者对房地产经纪行业服务水平的评价,并运用SPSS软件进行了数据分析,最后提出改进房地产经纪行业服务水平的对策建议。

[关键词]北京 房地产经纪 服务水平 对策

一、引言

房地产具有价值量大、产权多样、交易程序复杂、信息不对称等特性,在交易过程中离不开专业的中介服务。优质的房地产经纪服务有利于住房二级市场的发展、有利于提高房地产市场效率、有利于维护房地产交易安全。近几年来,房地产经纪机构和从业人员队伍迅速壮大,但是仍然出现从业人员素质参差不齐、专业人才匮乏、缺乏必要的理论知识和实践经验、没有经过专门职业道德教育和专业技能培训等问题,这些都使得从业人员之间无论是在专业素质还是道德素质,乃至服务意识等方面都与发达国家有着较大的差距。因此,亟需提高房地产经纪行业的服务水平、规范发展房地产经纪行业,以引导居民通过换购、租赁等方式合理改善居住条件,促进房地产市场持续健康发展。

二、北京房地产经纪行业服务水平现状调查

1. 房地产经纪行业的总体看法

调查显示,有47%的消费者没有接受过房地产经纪服务,有53%的消费者通过房地产经纪机构帮助其完成房屋买卖或租赁交易,其中35%的消费者在房地产经纪机构的帮助下完成交易2次或2次以上。有50%左右的消费者提到曾经遇到过不诚信的房地产经纪机构,由此对房地产经纪机构印象很差。而当问到今后若有房产交易时,是否会选择房地产经纪机构提供服务时,只有58%的消费者回答“会”。

2.房地产经纪机构的评价

(1)不选择房地产经纪服务的原因

第一,收取佣金高。有61%的消费者认为房地产经纪人收取的费用偏高。目前北京房地产经纪行业的收费标准为:从事房屋租赁的,佣金为一个月的租金;从事房屋买卖的,佣金为房屋价格的1%-3%,多数情况为3%。发达国家除美国的佣金率为5%-7%之外,其他国家佣金率均较低,为1%-2%。但是,北京的房价收入比远远高于发达国家,导致消费者负担的佣金水平相对要高。

第二,服务不完善。有49%的消费者认为房地产经纪行业的服务质量、服务内容不合理,难以满足消费者的需求。与许多国家的房地产经纪人相比,我国房地产经纪人承担的责任和义务相距甚远。例如,我国房地产经纪人仅仅提供居间和代办服务,而美国的房地产经纪人服务内容还包括合理确定房价、住宅勘查、责任保险等许多专业服务,我国房地产经纪人的收费标准与所提供的服务严重不匹配。

第三,缺乏诚信。调查中只有12%的消费者认为房地产经纪机构是讲究诚信的,这主要是由于一些中小型房地产经纪公司常采用虚假信息、收取不合理费用和制造不公平合同等方式获取暴利,致使整体经纪公司在大众心目中口碑不佳,从而影响了整个行业的发展。

(2)选择房地产经纪机构的依据

从调查数据来看,“熟人推荐”和“信用较高”是最重要的选择依据,分别占22.7%和20.9%;其次是“服务质量”,占17.3%;然后是“品牌”、“距离较近”和“公司规模”,分别占15.9%、10%和9.1%;最后为“广告宣传”和“公司环境”,分别占2.3%和1.8%。

3.房地产经纪人的评价

(1)信息告知

88%的消费者认为房地产经纪人基本能够提供所需信息,其中44%的消费者认为能够提供有用信息但不够全面;70%的消费者认为信息告知是比较及时的;59%的消费者认为所提供的房源信息是令人满意的。

(2)服务态度

73%的消费者认为房地产经纪人的服务态度令人满意,表明目前北京房地产经纪人还是比较积极的为顾客提供服务。39%的消费者认为是在房地产经纪人帮助下安全的完成了交易,14%的消费者认为未能提供满意的服务。

(3)专业水平

70%的消费者认为房地产经纪人的服务热情,但是专业水平不高,有16%的消费者认为服务素质差、职业技能低,只有14%的消费者认为服务热情并专业,比较满意。房地产经纪人的职业道德、业务素质、专业技能等还需要有较大的提高。

三、影响房地产经纪行业服务水平的原因分析

1.法制建设明显滞后

1994年出台的《城市房地产管理法》,明确了房地产中介机构的法律地位,为发展和管理房地产经纪行业提供了法律依据。随后,有关部门又先后了《城市房地产中介服务管理规定》、《关于房地产中介服务收费的通知》等法规文件,对房地产经纪服务作了原则性规定,但没有突出房地产经纪行业的特殊性,缺乏明确具体的实施细则,可操作性不强。加上专门法律法规的缺失,还没有建立起系统的行业法律法规体系。

2.行政管理职责不明确

房地产业的快速发展带动了经纪业的高速发展,但是市场的调控机制(包括法律体系、管理制度)还不能适应行业发展的需要。在法律法规不够健全的情况下,政府管理部门除了自行实施许可以外,还承揽了诸多行业自律管理的事务。由于政府在行业自律管理上处于时间上、空间上和专业上的信息不对称地位,以致管理难以到位、难见成效。

3.行业准入门槛低

由于房地产经纪市场准入条件宽松,北京房地产经纪机构大多规模较小,而且一些房地产中介机构的工作人员都没有专业资质。难以为客户提供准确、满意的专业服务。整个行业的科技含量较低,影响了客户对经纪行业提品的信赖度。

4.行业监管体系不完善

当前行业监管体系不完善主要表现在:一是各管理部门(工商行政管理部门、房地产管理部门,物价及税务等部门)之间缺少具体的横向联系,政出多头、管理脱节。二是房地产经纪行业组织作用没有充分发挥,自律管理的方式与手段比较落后,目前还没有专门法律法规确立行业组织的地位与作用,也没有明确行政主管部门与行业组织具体管理职责的划分。三是房地产经纪人员职业资格制度的落实不到位。因此,在房地产经纪行业准入门槛低,对房地产经纪机构和房地产经纪人诚信制度建立不完善的情况下,难以对其进行有效的管理。

四、提升房地产经纪行业服务水平的对策建议

1.完善相关法律制度

首先,应尽快出台《房地产经纪管理办法》,确定房地产经纪市场运行规则,规范从业行为,界定房地产经纪机构与经纪人的权利、义务与责任,明确规定房地产经纪机构的信息公示和告知义务等。其次,健全房地产经纪人的市场准入及退出、奖惩、继续教育、个人负责制度,加强房地产从业人员素质建设。再次,完善房地产经纪服务收费管理。按服务种类、内容和阶段制定服务收费标准。最后,制定房地产经纪合同示范文本。房地产经纪人承办经纪业务,应采用房地产管理部门、工商管理部门共同制定的房地产经纪合同示范文本,并附执行该项经纪业务的房地产经纪执行人签名。此外,还应建立营业保证金制度或执业保险制度,保护消费者合法权益。

2.加强房地产经纪行业诚信建设

首先,可以由中国房地产估价师与房地产经纪人学会,建立全国统一的房地产经纪机构和经纪人资信评价体系,在全行业开展房地产经纪机构和经纪人评价。其次,完善房地产经纪机构和经纪人信用档案系统,提供公开查询业务,使房地产经纪机构和经纪人的不良记录公开透明,接受社会监督。最后,加强行业自律,行业组织要制定房地产经纪人执业规则、示范合同文本、服务质量标准、职业道德规范和继续教育制度,全面提高房地产经纪人的业务素质。

3.加强房地产经纪信息管理

房地产管理部门应当建立并完善房地产交易信息系统,充分整合信息资源,通过信息技术手段,提高信息交换、权属查询、合同签订直至产权登记整个流程的交易效率,简化交易程序,实现政府对房地产经纪行业的有效监管。通过该系统实现查询交易房地产的权属状况、统一交易信息平台、网上签订交易合同、网上合同即时备案、自动统计经纪机构和人员的业绩、产权登记部门共享合同数据等。

4.明确相关管理职责

实行既统一又分工、协调衔接的房地产经纪市场监管主体制度,划清管理职能,理清管理关系。由工商行政管理部门按照对一般企业管理的要求,对房地产经纪机构进行工商登记。房地产经纪机构经营中存在的问题,由房地产管理部门及时发现,并通报工商行政管理部门处理。房地产经纪人资格取得由人事管理部门、房地产管理部门共同负责。房地产经纪人员注册登记管理由房地产经纪行业组织负责,接受主管部门监督。房地产经纪行业组织要发挥在行业诚信建设方面的重要作用,积极探索房地产经纪人执业资格注册与房地产经纪行业自律管理相结合的管理模式。

5.提高从业人员素质

一是加强从业人员的资质管理,创设执业资格制度,对学历、实践年限、业务知识等都要作具体规定。二是扩充从业人员的专业知识,通过定期和不定期的组织培训,增加从业人员在房地产经纪、房地产估价、房地产投资分析、房地产营销策划、法律咨询等方面的专业知识。三是规范从业人员行为,这就需要充分发挥行业协会的重要作用,建立经纪人管理档案,记录其工作中的重大事件、投诉以及表彰等,以便对从业人员行为进行约束和规范。

我国房地产经纪行业己经有了一个良好的开端,房地产经纪机构须对消费者行为给予高度重视,应该根据消费者的需求特点,致力于高效的专业化服务,建立企业的诚信机制并设计合理的收费标准,注重规模建设、合理布局,全面提高企业的市场竞争力,不断提升整个经纪服务行业的质量。

参考文献:

[1]黄 英 刘洪玉 刘 琳:我国房地产经纪服务定价方法探讨,价格理论与实践,2005(7):40-41

[2]张 戈 苏永玲 张兆弟 高岳阳:谈我国房地产经纪行业的规范与发展,沈阳建筑大学学报社会科学版,2006(7):226-228

[3]李贵良:中国房地产经纪行业管理模式的合理选择,中国房地产,2005(5):17-19

第5篇

[关键词]制度　房地产　经纪　服务　对策

房地产经纪服务业作为房地产业的下游产业，是房地产市场持续稳定发展的必需配套行业，成熟规范、良性发展的房地产经纪服务业对促进房地产业的市场流通、加强市场自我调控都具有不可替代的积极作用。然而，在看到房地产经纪服务业积极作用的同时，这一行业在客观上暴露出来的服务质量参差不齐、经营行为不规范、从业人员素质低下等一系列问题，严重阻碍了行业发展。

住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合颁布的《房地产经纪管理办法》是我国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章，该规章旨在从制度层面规范房地产经纪活动，保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益，从而为促进我国房地产行业各级市场健康发展提供制度保障。

一、房地产经纪服务业的内涵

房地产经纪是由房地产经纪人(个人或机构，统称经纪人)完成的促进房地产市场交易顺利实现一系列居间、、行纪等经纪活动，是以提取佣金为经营特征，为房地产买卖、交换、租赁、置换等提供信息及信托劳务工作的经纪服务。

二、重庆市房地产经纪服务业现状分析

1997年直辖以来，伴随着重庆市城市化水平高速发展，重庆市房地产经纪服务市场得到快速发展的同时，其交易形式仍主要采用房地产经纪组织“居间”交易模式，这种相对落后的交易模式存在许多问题。

(一)经纪机构准入门槛低，良莠不齐。因工商注册不以办理相关资质为前提，造成规模小、执业风险意识不强、服务质量低的经纪机构大量存在，甚至出现1人公司。在国家对房地产的宏观调控政策作用下，引发一批小规模的经纪机构迅速关门，遗留问题无人解决，易引发社会矛盾。

(二)经纪机构恶性竞争，缺乏诚信，甚至采取欺诈等手段促成交易。例如《重庆市物价局、重庆市国土资源和房屋管理局关于印发规范房产经营收费的通知》(渝价[2000]358号)规定，房屋买卖收费，按不超过成交价的2％计收。而有一些大型经纪机构收费高达3％4％，又有小型经纪机构迫于市场竞争压力，收费打折到0.5％至1％，造成了同行业不正当竞争；交易活动中还存在房地产经纪服务人员偷吃“差价”、签订“阴阳合同”、“一房二卖”糊弄人现象，严重扰乱了房地产经纪行业市场秩序。

(三)经纪人员素质普遍偏低，故意或无意间造成交易纠纷

1.利用不具备条件的房产进行公开挂牌销售。一些中小型经纪机构的员工在促成买卖双方进行交易的过程中，不履行合理审查房产证件和卖方授权的义务，利用买卖双方对房地产买卖流程的信息不对称的现实情况，以欺诈或隐瞒的手段促成房地产交易。导致房地产经纪合同无效，从而损害了买卖双方的利益，引发纠纷。

2.缺乏基本的职业道德，贩卖客户资料获取利益。

(四)部分经纪机构内部管理混乱

1.招聘人员素质标准不一。多数房地产经纪机构招聘经纪人员时，对经纪人员没有资质和学历的要求，又缺乏系统的培训，导致大多经纪人员缺乏从业责任心和法律知识，致使不少房地产经纪合同因经纪人员的疏忽不能履行或无效，从而引发纠纷。

2.经纪机构合同往往不合规范。

(五)相关法律法规滞后，加大了此类纠纷事件的处置难度

重庆国土资源房屋评估与经纪协会于2005年制定了《重庆市房地产经纪机构资质和房地产经纪人员职业资格管理暂行办法》。然而，随着房地产市场不断发展，由于房地产商品内在的特殊性和经纪服务的无形性所引起的房地产经纪服务业的复杂内涵，以及其业务范围均早已超过相关法律法规的规定，在服务过程中出现的许多新问题，由于行业标准不明晰或相关制度落实不到位导致的制度缺失等，在一定程度上阻碍了重庆房地产经纪服务业健康有序发展。

三、规范重庆市房地产经纪服务业的对策建议

借签国内外房地产经纪服务业的先进发展经验，结合重庆实际情况，相关政府职能部门应以“五个重庆”、“民生十条”建设为契机，从制度层面着力推进重庆房地产经纪服务业健康有序发展。

(一)主管部门及经纪机构方面。进一步明确重庆国土资源房屋评估与经纪协会的职责，落实房地产经纪机构设立的条件、程序以及经纪机构年检年审制度，加大行业监管力度，提高经纪机构违规成本，从源头上规范经纪机构诚信、合法经营。建议引入房地产交易当事人监督模式和经纪市场竞争对手监督模式，作为政府监督的辅助手段。

(二)职业资格方面。房地产经纪主管部门可借鉴美国房地产经纪行业管理的基本制度，建立严格的执业牌照管理制度与教育训练制度，规定经纪机构的每项成交业务必须由取得资格的经纪人代表公司与客户签定成交合同，并且规定房地产经纪人实行终身负责制，即对自己的行为终身负责，并将成交业务量作为各经纪人(协理)执业业绩，终身备案登记(经纪人(协理)更换执业机构可据此作为业绩证明)，从而为规避房地产经纪纠纷从制度上提供可能。

(三)成交合同方面。取消现状下各经纪机构各自采用自己订立合同的现状，由主管部门统一制定规范的格式合同，并且统一编号，由经纪机构统一到房地产经纪人协会处集中采购(或无偿领取)。合同从成交价款、标的、经纪费用取得等重要要素等方面进行统一，从而从合同上规避由于信息不对称所带来的行业交易秩序混乱现象，提高行业形象，为房地产经纪行业长期可持续发展提供保证。

(四)客户宣传方面。充分利用各种宣传手段，提高购房客户的法律意识。很多购房者在购买房屋时只是听取房屋经纪的一面之辞，对房地产买卖交易流程缺乏认识。因此，政府有关部门应利用各种宣传手段加大宣传力度，包括报纸、广播、网络等传统方式，结合要求经纪机构门店张贴政府统一派发的流程图和注意事项的行政手段，提高购房客户的风险意识和法律意识。

参考文献：

[1]任志强.制度改革才能让房地产业回归正轨[J]中国企业家，2011，(16)

第6篇

【 abstract 】 with China's real estate market prosperity, real estate brokerage industry team developed rapidly, real estate agency in people buying and selling houses, lease house is more and more important role. In the new situation, real estate brokerage institution and brokerage researchers face legal system are not perfect, management confusion, distrimination many problems, this paper on these issues and strategies of comprehensive analysis.

中图分类号：F293.3 文献标识码：A文章编号：

一、房地产经纪及其发展现状

1、房地产经纪简介

随着我国房地产市场的不断发展与完善,作为房地产产业链条中关键一环的房地产经纪业的作用日显重要,房地产经纪活动日趋频繁,房地产经纪人员队伍迅速壮大。由于房地产具有价值量大，房地产交易中产权复杂、信息严重不对称等因素的影响，决定了人们在房地产交易中需要专业的房地产经纪人员和机构为其服务。房地产经纪机构为房地产交易物体提供评估、交易、、咨询等服务及善后管理服务的机构，而房地产经纪人主要是在房屋交易、融资按揭、物业管理等领域为房地产交易双方提供合理、公正、公平的交易及善后的咨询服务。房地产经纪机构为连通房地产开发和市场消费发挥了桥梁和纽带的重大作用,而信誉良好服务周到的优秀房地产经纪机构可以更好地满足人们买卖房屋、租赁房屋的需要，因此有利于房地产业的健康发展,房地产经纪企业成为房地产业不可或缺的重要组成部分。

2、我国房地产经纪发展现状

近年来房地产经纪服务向纵深发展,房地产经纪人在房地产交易中的作用不越来越重要。房地产经纪队伍空前壮大，房地产经纪人员的专业服务己经从低端提供交易信息、居间撮合,发展到顾问咨询、协助签约、交易资金托管、贷款手续和产权手续代办、房屋查验、装修咨询以及新建商品房的前期筹划、营销策划、销售等领域。根据中国房地产估价师与房地产经纪人学会统计,到2010年底，全国有注册房地产经纪人的房地产经纪机构达到15937家，其中比较著名的经纪机构有中原地产、21世纪中国不动产、北京我爱我家房地产经纪有限公司、北京链家房地产经纪有限公司等。全国共有34814人取得了中华人民共和国房地产经纪人资格证书，其中的22024人经注册取得了中华人民共和国房地产经纪人注册证书。根据房地产经纪行业调研统计全国40个重点城市房地产经纪从业人员50万余人。粗略估计,全国的房地产经纪人员超过百万。房地产经纪服务从业人员呈年轻化趋势,年龄主要集中在21一30岁之间。房地产经纪人的学历也在逐年上升,八成以上拥有大专学历。

二、当前房地产经纪行业存在的问题分析

1、受金融危机和调控调控，交易量下降使得竞争日趋激烈

2008年以来受全球金融危机的影响，房地产市场不景气,二手房市场呈观望态势,交易量萎缩,很多中小房地产经纪公司不堪压力纷纷倒塌,还出现房地产经纪公司携款潜逃等恶劣现象，房地产经纪业面临着空前的信誉危机。2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，“国八条”、房产税试点改革先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级。随着国家房地产调控政策不断加强与深入，房地产经纪面临业务量减少，有的小型的房地产经纪公司公司关门大吉，而大型的房地产经纪公司，进行门店的收缩，加大员工培训力度。房地产经纪行业竞争更趋激烈。

2、现行房地产经纪人管理体制不完善

政府行政主管部门对这个行业的有效监管模式都尚未建立，相关法律法规不完善。目前我国房地产经纪机构官办色彩浓厚，直接由政府部门组建，或是政府机构附属部门，中国房地产估价师与房地产经纪人学会担负着房地产估价师和房地产经纪人的管理工作，政府管理滞后。房地产市场中对房地产经纪机构采用多头管理体制，造成管理政出多门，缺乏专门的管理机制。目前这一行业的从业人员只有少数进入到管理体制内，绝大多数没有进入注册管理体制的从业人员，就容易游离在监管体制之外了。

目前国家出台制定的《城市房地产交易条件》、《城市房地产中介服务管理规定》等，只是针对整个房地产业的简单管理和调节，对房地产经纪业的行为主体责权利规范不完善，对于房地产经纪机构和经纪人违反法律法规或欺诈行为也没有对应的处罚措施。

3、现行房地产经纪机构规模小、粗放经营，管理混乱

我国还没有出台对房地产经纪业的完整配套法律法规，因而房地产经纪机构内部管理缺乏制度性、规范性约束，市场行为不规范。由于房地产经纪企业开办门槛低,成本少、风险较小，一些创业者纷纷踏入这一行业领域。

大部分房地产经纪机构规模小、管理差、收费乱，完全是各自抢占业务，很多小型房地产经纪机构都没有取得房地产经纪资质、营业执照、房地产经纪人资格证等资质证明，对房地产经纪业务法律法规也不熟悉，隐瞒事实，虚构情节欺骗顾客情况时有发生。还有一些房地产经纪机构盲目扩张，不注意品牌形象和管理水平提升，粗放经营，结果经常因为市场波动而大起大落。

4、房地产经纪行业从业人员不稳定，素质偏低

目前,成为房地产经纪行业从业人员的门槛较低。虽然大部分城市都举办了房地产经纪人员的资格考试,但该行业人员流动较大，只经过简单培训或者不经培训就直接上岗。房地产经纪从业人员素质方面呈现持证人数比例低、学历不高、年纪轻、从业时间短等特点。主要表现在以下几个方面：

一是从业人员职业道德整体水平不高。房地产经纪人员服务不规范、同行之间不正当竟争、泄露客户隐私等现象更是屡见不鲜。常常出现提供虚假信息从中牟利,给当事人造成损失的情况。二是从业人员的知识结构有待完善。掌握经济、法律、信息等知识的综合素质较高的专业人员的匮乏。房地产经纪行业中很多人并没有专门接受过房地产专业的教育,对房地产专业知识的掌握不足。三是从业人员的执业能力有待提高。房地产经纪行业的从业人员沟通洽谈能力、服务意识、市场分析能力相对老说都比较差,很难以差异化、个性化服务满足客户的需求。

三、新形势下我国房地产经纪行业发展策略

第7篇

Abstract： The real estate brokerage services market is relatively chaotic disorder in Jiangsu Province. So， there are many problems in the real estate brokerage services market. Based on ISM， the hierarchical division of the causes of non-standard real estate brokerage services in Jiangsu Province is put forward and the remediation measures are also put forward. This paper provides suggestions for the government and industry associations to promote real estate brokerage， and it is of great significance to promote the healthy and orderly development of the real estate brokerage services industry in Jiangsu Province.

P键词： 江苏省房地产经纪；解释结构模型；监管

Key words： real estate broker in Jiangsu Province；ISM；supervision

中图分类号：F293.35 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2017）10-0204-03

0 引言

由于我国的房地产中介服务业起步较晚，整体发展水平与国际先进水平的差距很大。我国房地产经纪服务市场存在种种问题。一些学者研究指出当前我国各地房地产经纪行业普遍存在如房地产经纪机构良莠不齐、经纪从业人员素质较低、经纪机构经营行为不规范、经纪机构的规模较小、实力偏弱、公司内部信息资源封闭、业务范围较窄和业务内容同质化严重等问题[1]。

江苏省积极引进创新技术和产业，一直走在国内先进的行列，但是由于我国房地产经纪服务行业总体起步较晚，江苏省的经纪服务市场也存在各种亟待解决的问题。目前江苏省从业人数十多万，而其中很小一部分具有从业资格。

从业的机构鱼龙混杂，正规又具有规模的经纪机构屈指可数，大多数中介没有经过注册和备案就开始经营。从业者私下跑单、虚假房源等诚信缺失现象严重。房源信息更新速度慢，虚假房源多等问题屡见不鲜。韩丹，肖立指出南京房地产中介行业发展中同样也存在发展无序，企业生存率低，经营失信，社会信誉度低，企业规模较小，抗风险能力差，市场准入低，从业人员素质参差不齐，法律法规尚须完善，行业监管和自律不力，信息化程度低等问题[2]。

一些学者通过对江苏省其他地市研究发现江苏省房地产经纪行为中还存在着部分房地产经纪机构和经纪人员政策法规意识不强、经纪行为不规范、违反职业道德，如：炒卖房号、不能转让的房产；乱收费，不明示服务收费标准和服务项目，以各种理由收取溢价或通过合同约定将溢价部分作为中介费；为承揽客户、压降佣金、进行不正当竞争；虚假信息，隐瞒真实情况欺骗客户或与一方当事人串通损害另一方当事人利益；挪用、侵占客户的房地产交易资金；利用信息优势，低价从客户手中买入，再高价卖出赚取差价；利用客户大多缺乏专业知识的弱点，制定有失公平公正的合同文本侵害交易双方的利益，或设定有利于自己的合同条款以转嫁自身的风险，怂恿或唆使消费者签订“阴阳合同”等种种问题[3]。

已有大量学者对房地产经纪服务市场的的不规范行为进行研究并提出对策建议。但是极少有学者对房地产经纪服务市场不规范的根本因素进行分析。本文运用解释结构模型对江苏省房地产经纪服务不规范的成因进行层级划分，并从根本上提出整治对策。本研究为政府和行业协会的房地产经纪监管提供建议，同时对促进江苏省房地产经纪服务行业健康有序发展具有重大意义。

1 解释结构模型简介

解释结构模型（ISM）是一个系统，用于将复杂的系统分解成若干个子系统，特别适合于系统分析众多的变量和复杂的关系，它通过一系列的缩减和计算最终形成一个多级的层次结构模型。此模型可以把模糊不清的思想、看法转化为直观的具有良好结构关系的模型。

模型分析步骤：

①确定关键问题和影响关键问题的因素；

②列出各因子的相关性，并根据相关关系建立可达矩阵；

③对可达矩阵进行分解，建立结构模型；

④根据结构模型建立解释结构模型。

2 基于解释结构模型的房地产经纪服务市场不规范因素分析

房地产经纪活动对于联接、沟通房地产买卖双方的联系，促进房地产市场的交易活动以及活跃房地产市场发挥着极其重要的作用。然而目前江苏省房地产经纪市场出现了种种不诚信、不道德等问题，江苏省房地产经纪市场急需规范行为，强化管理、优化服务。

2.1 影响房地产经纪市场规范性的关键因素

通过对江苏省房地产经纪市场的现状分析，共找出了影响江苏省房地产经纪市场规范的十二条关键因素如表1所示。

2.2 确定各个导致因素的相关性并建立可达矩阵

在该系统中，11个因素可能会相互影响，这种影响关系用邻接矩阵A表示。矩阵的元素aij=1表示因素Si对Sj有直接影响，aij=0表示因素Si对Sj无影响，如表2所示。

邻接矩阵反映了要素之间的直接关系，然而要素之间不仅存在直接关系，还存在间接关系，间接关系可以用可达矩阵来反映。如Si对Sj有影响，Sj对Sk有影响，那么Si则对Sk有间接影响。在可达矩阵中，元素aij=1表示因素Si对Sj有直接或间接的影响，否则aij=0，本模型的可达矩阵如表3所示。

2.3 对可达矩阵进行层级划分得出解释结构模型

根据求出的可达矩阵，通过运算得出多级阶梯结构有向图，如图1所示。

根据阶梯结构有向图建立影响江苏省房地产经纪服务市场稳定的递阶有向层次结构模型如图2所示。

3 解释结构模型的结果分析

分析模型可以得出江苏省房地产经纪服务市场不规范的关键因素的关系可以体现为4个层次。箭头指向的因素为被影响的因素，模型下一层级的因素影响上面层级的因素。S2房地产经纪机构经营失信严重、S3机构内部信息共享程度差、S7民众从经纪机构获取的房源信息不全面，为第一层级的影响因素，也是影响房地产经纪市场稳定的直接因素；而第二层级的S1房地产经纪机构鱼龙混杂、规模普遍较小、S5经纪从业人员素质普遍较低、缺乏职业道德、S6从业人员政策法规意识差这三个因素又分别影响第一层级的三个直接因素，为重要的影响因素；S8民众对房地产经纪行为的投诉和建议渠道不便捷、S9房地产经纪机构的备案不够严格、S10政府以及第三方对房地产经o机构的监督和管理力度不够、S11房地产经纪服务市场缺乏强制的服务标准，处于模型的最底层，是影响全局的关键因素，也是影响房地产经纪服务市场稳定性的根本因素。而第四层级中的S9房地产经纪机构的备案制度不严格也是第三层级S4机构自律性差和第二层级S1房地产经纪机构鱼龙混杂、规模普遍较小的影响因素，与此同时S10政府以及第三方对房地产经纪机构的监督和管理力度不够和S11房地产经纪服务市场缺乏强制的服务标准这两个因素也分别是S1房地产经纪机构鱼龙混杂、规模普遍较小、S6从业人员政策法规意识差和S4机构自律性差、S6从业人员政策法规意识差的影响因素。

因此S9房地产经纪机构的备案不够严格、S10政府以及第三方对房地产经纪机构的监督和管理力度不够、S11房地产经纪服务市场缺乏强制的服务标准，又构成了影响房地产经纪服务市场的根本要素中的关键因素。

4 结论

本文通过解释结构模型对因素进行递阶层级划分，从而得出这些影响因素之间的相互作用关系，继而找出了影响房地产经纪服务市场的稳定性这的关键因素和根本因素，为政府规范房地产经纪服务市场的工作提供了理论依据和工作重点参考。下面根据模型分析的结论为江苏省房地产经纪服务市场的规范化提出以下的建议：

4.1 加强房地产经纪服务市场的备案制度

严格房地产经纪服务市场的备案制度，对于没有达到规定数量合格从业人员和一定规模的机构，政府部门应不予备案，工商管理部门不予颁发营业执照。

4.2 加强房地产经纪服务市场的监管力度

加强房地产经纪服务市场的监管力度，政府主管部门在加强监管的同时也应促进房地产经纪行业协会的组织建设，推动房地产经纪监管向行业协会监管为主导的模式。政府主管部门要进一步明确自身与行业协会组织的监管职责。政府主管部门应将监管重点放在市场准入和资格审核方面，而其他方面的监管职能应主要由行业协会承担。

4.3 制定房地产经纪服务市场服务标准

结合江苏省的实际情况，构建江苏省房地产经纪服务标准体系。对房地产经纪从业人员和机构的资格、服务内容和服务的标准给与明确界定。由政府监督行业协会贯彻实行。

4.4 完善房地产经纪服务的投诉和建议渠道

4.4.1 建立房地产经纪信息共享网站

首先，随着互联网的普及，政府主管部门或者行业协会可以建立专门的房地产经纪信息共享网站。在其中设立房屋买卖知识专区、专家在线解答专区、房源信息专区、投诉建议和评价专区、房地产经纪机构信息专区以及执业人员的诚信信息档案系统等。

设立公正的交易平台，房屋买卖必须通过公正第三方交易平台公平交易。鼓励上传房源信息，房源交易成功后交易平台对房源上传者和交易促成者分别给予一定比例的奖励。这便就可以解决信息不对称房源垄断等一系列不利于经纪市场健康发展的问题。

4.4.2 构建房地产经纪服务市场公信力平台

江苏省政府应该构建公信力平台，开通用于亲民问政和提供公共服务的政务微信公账号，便于民政交流，政府微信平台应设立房地产经纪服务专区，公众可以通过政府微信向相关部门反应和举报违反规范化规定的经纪机构或执业人员，政府相关部门通过政府微信可以了解市场不法行为[4]，及时制定和完善相关法律法规对市场的不健康现象进行纠正改善。

这样一来通过“指尖的互动”便可以实现公民和政府对房地产经纪服务市场行为的监督。

4.4.3 建立评价系统和报告制度，由政府推荐优秀机构

对房地产经纪人员加强教育培训，并对从业人员的诚信以及业务熟练水平建立评价制度，由接受或者咨询过经纪服务的公众对服务的执业人员以及机构进行（匿名或者不匿名而管理人员保护评级人员的信息）各个方面的评价，累计评价的得分影响机构和人员的信誉等级。

对于季度评为差的经纪机构，行业协会给予警告和批评教育指正，对于评为差的经纪机构服务人员，由行业协会公布警告，经纪机构给予批评教育。年终评为差的经纪机构，工商管理部门直接吊销其营业执照，年终评为差的经纪执业人员，吊销其职业资格证书。

分期的评价结果以及处罚执行情况直接公开在政府的微信平台以及房地产经纪信息共享网站上，由公正的第三方人员管理核实评价内容的真实性，公众监督评价结果的公开程度。行业协会分季度向政府相关部门报告行业服务情况。

政府根据报告和政府建立的公众微信平台的意见推选出优秀的经纪机构和人员。评价制度和报告制度对于各方了解经纪服务行业的现状、购房或租房人选择中介作为参考依据、公众更好监督房地产经纪机构和执业人员、政府制定指导和监督政策具有十分重大的意义。

参考文献：

[1]赵斌，宇卫昕.我国房地产经纪行业现存问题及对策[J].中国房地产，2007（05）：66-67.

[2]韩丹，肖立.南京房地产中介行业发展现状与对策[J].内蒙古科技与经济，2009（01）：18-22.

第8篇

第二条本办法所称的房地产经纪服务，是指房地产经纪服务机构为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。

第三条本办法适用于本市城镇范围内的房地产经纪服务活动。

第四条从事房地产经纪服务活动应当遵守法律、法规的规定；遵循自愿、公平、诚实信用的原则；遵守职业道德。

第五条市房产行政主管部门负责本市房地产经纪服务管理监督工作，组织实施本办法。

各区县房产行政主管部门负责本辖区内的房地产经纪服务管理监督工作。

市房产行政主管部门可以委托所属房地产经纪服务管理机构具体实施房地产经纪服务的管理和监督职能。

各级工商、税务、物价等部门，依照各自职责权限，协助房产行政主管部门实施本办法。

第六条房地产经纪服务机构和人员可以依法组织行业协会，对房地产经纪服务行业的经营服务进行自律监督；行业协会的业务活动接受房产行政主管部门及房地产经纪服务管理机构的指导。

第七条市房产行政主管部门应当加强对房地产经纪服务机构、专业人员条件及其经营服务行为等情况的监督检查，并定期向社会公布检查结果。

第八条从事房地产经纪服务活动，应当设立相应的具有独立法人资格的经纪服务机构。

设立房地产经纪服务机构，应当具备下列条件：

（一）有自己的名称和组织机构；

（二）有不少于十五平方米的固定经营场所；

（三）有规定数量的注册资金和经费；

（四）有房地产经纪服务相应职业资格证书的人员不少于三人；

（五）法律、法规规定的其他条件。

房地产经纪服务相应职业资格证书的颁发，按照国家、省和市的有关规定执行。

第九条设立房地产经纪服务机构，应当向当地工商行政管理部门领取营业执照后，方可开业。

房地产经纪服务机构应当自领取营业执照之日起三十日内，持营业执照、企业章程、经纪服务人员的职业资格证书和聘用合同等文件向所在地房产行政主管部门备案。房产行政主管部门应当在受理备案后发给备案证明。

第十条房地产经纪服务机构设立分支机构,应当按照本办法第九条的规定办理相关手续。

房地产经纪服务机构变更名称、经营场所、注册资金等以及歇业或其他原因终止经纪服务活动的，应当依法向工商行政管理部门办理有关手续，同时向房产行政主管部门备案。

第十一条房地产经纪服务机构向委托人提供房地产经纪服务时，应当明示下列事项：

（一）房地产经纪服务机构的登记注册、备案以及服务人员的执业资格等情况；

（二）涉及经纪服务业务的房地产的权属、面积、使用年限、用途、抵押、租赁、使用限制等基本情况。

第十二条房地产经纪服务机构开展业务，应当与委托人签订书面的经纪服务合同。房地产经纪服务合同包括下列主要内容：

（一）当事人的姓名、名称和住所；

（二）经纪服务项目名称、内容及要求；

（三）合同履行方式、期限；

（四）经纪服务费的数额和支付方式、时间；

（五）违约责任和纠纷解决方式；

（六）双方约定的其他内容。

市工商行政管理部门和市房产行政主管部门可以根据国家和省的有关规定，制订房地产经纪服务合同示范文本并监督执行。

第十三条房地产经纪服务机构依法销售各类商品房或其它房屋，应当持有委托人出具的委托书或双方签订的委托合同，并予以明示。

第十四条房地产经纪服务机构应当对经纪服务活动中涉及的房地产的合法性、真实性进行审查。

房地产经纪服务机构应当将知道或应当知道的合同双方当事人的资信状况、履约能力、房地产权属等情况如实告知委托方和合同他方。法律、法规另有规定的除外。

第十五条房地产经纪服务机构未经委托人同意，不得将受委托的经纪服务业务转托给其他经纪服务机构。

第十六条房地产经纪服务机构应当按照价格行政主管部门规定的服务收费标准收费，并在其经营场所的醒目位置公示其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准等事项。

第十七条房地产经纪服务机构开展业务应当设立业务台帐，建立业务记录。业务台帐和业务记录应当载明业务活动中的收入、支出等费用，以及房产行政主管部门要求载明的其他内容。

房地产经纪服务机构应当定期向所在地房产行政主管部门报送业务统计报表。业务统计报表可以向社会公开，法律、法规另有规定的除外。

第十八条房地产经纪服务人员不得同时在两个或两个以上房地产经纪服务机构从业；不得以个人名义接受委托，收取费用；进行经纪服务活动应当出示相关房地产经纪服务职业资格证书，并及时向委托人告知委托业务的进展情况。

第十九条房地产经纪服务机构及其人员提供房地产经纪服务不得有下列行为：

（一）索取合同以外的酬金或者其他财物；

（二）提供虚假材料或者隐瞒真实情况；

（三）与一方当事人串通损害另一方当事人利益；

（四）以诋毁其他房地产经纪服务机构、人员或者支付介绍费等不正当手段争揽业务；

（五）为权属不清或法律、法规禁止转让、抵押、出租的房地产提供经纪服务；

（六）法律、法规和规章禁止的其他行为。

第二十条违反本办法第九条第二款规定的，由房产行政主管部门责令限期改正；拒不改正的，处以一千元以上三千元以下罚款。

第二十一条违反本办法第十一条规定的，由房产行政主管部门责令限期改正，予以警告。

第二十二条违反本办法第十八条规定，同时在两个或两个以上房地产经纪服务机构从业或者以个人名义接受委托、收费的，由房产行政主管部门责令限期改正，予以警告；情节严重的，处以三千元以上一万元以下的罚款。

第二十三条违反本办法第十九条规定的，由房产行政主管部门责令限期改正；拒不改正的，处以一万元以上三万元以下罚款。

第二十四条房地产经纪服务机构违反工商、价格、税务、治安等法律、法规和规章规定的，分别由有关行政主管部门依法处理。

第9篇

房地产中介会被取代吗

今年以来，不少城市都对二手房交易市场加强了监管，并且上线了自助卖房的交易模式。事实上，早在今年8月，杭州二手房交易平台就上线了“个人自主挂牌房源”功能，买卖双方可绕过房屋中介达成交易，交易更加透明、也能省掉一大笔中介费用。此外，今年以来，宁波、徐州等城市也上线了自助卖房的交易模式。

现代社会，房地产经纪业仍然是不可或缺的行业，但由于门槛低，有点信息就随意做起了中介的行当，导致市场混乱，也有不少黑中介坑人!

完全取代是不现实的，一刀切也解决不了房地产交易需求，除非相关部门设立专业的信息和交易机构，但这也不太现实!

所以，用制度和法规来约束房地产中介行业，提高入门的门槛和资金监管制度，同时对于那些违规违法的中介进行严罚重惩，逐步来解决中介业混乱问题!

现在的情况是，哪怕买卖双方自己有时间，因为中介的海量无用信息，也无法获取有效信息，无法找到真实的买(卖)方。

而中介作为一个跑腿的，越级成为了垄断方，你不找中介就无法成交。改革后，对于没有时间的买卖方，你可以去找中介去跑腿并支付费用;自己有时间并且想省钱的，就自己去跑腿，自己去办。

需要中介你可以去找;不需要中介，不怕麻烦，你也可以自己来，这才是个正理。

如何选择正规房地产中介

一、门店企业信息公示

进入中介机构门店时，仔细观察中介机构是否在门店内公示营业执照、机构备案证明、从业人员信息及收费栏目表等信息。

未取得营业执照或机构备案证明的中介机构，游离在政府部门监管之外，存在较大风险;机构未在门店公示收费栏目表，明码标价的，可能存在捆绑收费、胡乱收费等行为，请广大交易当事人提高警惕!

二、业务承接主体是谁

《房地产经纪管理办法》第十四条规定：房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接，服务报酬由房地产经纪机构统一收取。分支机构应当以设立该分支机构的房地产经纪机构名义承揽业务。

请广大交易当事人注意：房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用!

三、签订经纪服务合同

在选取房地产中介获取服务之前，请广大交易当事人注意，先行与机构签订《房地产经纪服务合同》等协议，约定交易主客体、服务具体事项、双方权利与义务、违约责任及纠纷解决方式等内容。

四、关注合同文本是否规范

《房地产经纪管理办法》第二十条规定：房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同，应当加盖房地产经纪机构印章，并由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名。

因此，请广大交易当事人在签订合同前注意，签订的合同是否加盖了本机构的印章，在合同上签字的人员是否具有房地产经纪人资格证或房地产经纪人协理证。以上两点是中介合同是否规范有效的重要标志!

五、关注合同内容条款

在签订合同前，要注意查看合同条款。在没有完全了解合同内容的情况下签订合同，可能陷入合同陷阱，造成巨大损失。

《房地产经纪管理办法》第十六条规定，房地产经纪服务合同应当包含下列内容：

(1)房地产经纪服务双方当事人的姓名(名称)、住所等情况和从事业务的房地产经纪人员情况;

(2)房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准;

(3)服务费用及其支付方式;

(4)合同当事人的权利和义务;

(5)违约责任和纠纷解决方式。

六、租房切记登记备案

《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定：房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门办理房屋租赁登记备案。

房屋租赁当事人可以书面委托他人办理租赁登记备案。

第10篇

为适应房地产业发展的需要，加强房地产中介服务管理，规范房地产中介服务行为，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部新修订的《城市房地产中介服务管理规定》等有关法律、法规、规章规定，结合我省实际，制定了《河南省城市房地产中介服务管理办法》，现予以印发，请认真贯彻执行。执行中有什么问题，请及时报厅住宅与房地产业处。

二OO二年三月五日

附件河南省城市房地产中介服务管理办法

第一章、总则

第一条、为加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部《城市房地产中介服务管理规定》等有关法律、法规、规章和规范性文件规定，结合我省实际，制定本办法。

第二条、在本省行政区域内从事房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等房地产中介服务活动，实施房地产中介管理，适用本办法。

本办法所称房地产咨询，是指为房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。

本办法所称房地产价格评估，是指对房地产进行测算，测定其经济价值和价格的经营活动。

本办法所称房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。

第三条、省建设行政主管部门负责全省房地产中介服务的监督管理工作。

市、县（市）人民政府房地产管理部门负责本行政区域内的房地产中介服务管理工作。

第二章、中介服务人员资格管理

第四条、从事房地产中介服务的人员，须参加相应业务的资格考试取得执业资格证书或合格证书，并经注册登记后，方可执业。

第五条、从事房地产咨询业务的人员，须取得房地产及相关专业中专以上学历，具有与房地产咨询业务相关的中级以上专业技术职称。

房地产咨询人员须经省建设行政主管部门统一培训、考试，取得《房地产咨询人员岗位合格证书》，并办理注册登记。凡未取得《房地产咨询人员岗位合格证书》的人员，不得从事房地产咨询业务。

第六条、房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员。

房地产估价师须经全国统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》，并按有关规定办理注册登记。未取得《房地产估价师注册证》的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。

房地产估价员须经省建设行政主管部门统一培训、考试，取得《房地产估价员岗位合格证书》，并办理注册登记。凡未取得《房地产估价员岗位合格证书》的人员，不得从事房地产估价业务。

第七条、国家实行房地产经纪人员职业资格制度，房地产经纪人员职业资格包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格。

房地产经纪人执业资格须经过全国统一考试、取得《房地产经纪人执业资格证书》并办理注册登记，方能进入房地产经纪活动关键岗位，作为发起设立房地产经纪机构的必备条件。

房地产经纪人协理从业资格须经省建设行政主管部门统一培训、考试，取得《房地产经纪人协理从业资格证书》，并办理注册登记。凡未取得《房地产经纪人协理从业资格证书》的人员，不得从事房地产经纪业务。

第八条、严禁伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产经纪人执业资格证书》、《房地产咨询人员岗位合格证书》、《房地产估价员岗位合格证书》、《房地产经纪人协理从业资格证书》。

遗失以上各类证书的，应在当地市级以上报纸上声明作废，并向原发证机关申请补发。

第九条、房地产估价师和房地产经纪人的执业资格实行年审制度，由省建设行政主管部门或其委托的机构结合房地产中介服务机构资质年审进行。

第三章、中介服务机构管理

第十条、房地产中介服务机构，是指从事房地产咨询、房地产评估、房地产经纪等方面服务的经营活动并具有独立法人资格的经济组织。

凡从事房地产中介服务活动，应当设立相应的房地产中介服务机构。

第十一条、设立房地产中介服务机构应具备下列条件：

（一）有单位的名称、组织机构及章程；

（二）有固定的服务场所；

（三）有规定数量的财产和经费；

（四）有与其从事房地产中介服务业务相应资格等级相适应的执业资格人员和专业技术人员；

（五）法律法规规定的其他条件。

第十二条、房地产评估机构的资质等级，按建设部《关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定》分为一、二、三级和临时资质。

一级房地产估价机构可以从事各类房地产价格评估，可以跨省自治区、直辖市从事评估业务。

二级房地产估价机构可以在本省行政区域内从事房地产买卖、租赁、抵押、企业兼并、合资入股、司法仲裁等方面的房地产价格评估。

三级房地产估价机构可以在注册地行政区域内从事建筑面积5万平方米、土地面积1.5万平方米以下的评估项目。

临时资质房地产估价机构可以在注册地行政区域内从事建筑面积3万平方米、土地面积1万平方米以下的评估项目。

第十三条、房地产经纪机构按其注册资本、执业资格和其他专业技术人员数量、经营业绩及社会信誉条件等，分为一、二、三级和临时资质等级。

（一）一级房地产经纪机构的注册资金不得少于100万元，有取得执业资格证书并经注册的房地产经纪人10名以上，同时高级工程师、高级经济师和高级会计师各1名；有相应的经营业绩，未发生损害当事人合法权益的行为，以房地产经纪为主营业务。

一级房地产经纪机构，可各类商品房销售、其他房屋交易，经营各种房源信息业务。

（二）二级经纪机构的注册资金不得少于50万元，有取得执业资格证书并经注册的房地产经纪人5名以上，同时高级工程师、高级经济师各1名，会计师1名；有相应的经营业绩，未发生损害当事人合法权益的行为，以房地产经纪为主营业务。

二级房地产经纪机构，可建筑面积10万平方米以下的商品房销售、其他房屋交易，经营各种房源信息业务。

（三）三级经纪机构的注册资金不得少于30万元，取得颁发执业资格证书并经注册的房地产经纪人3名以上，同时高级工程师或高级经济师1名，会计师1名，有相应的经营业绩。

三级房地产经纪机构，可建筑面积5万平方米以下的商品房销售、其他房屋交易，经营各种房源信息业务。

（四）新成立房地产经纪机构，不得低于三级资质所要求的条件标准，在一年的暂定资质有效期内，可建筑面积3万平方米以下的商品房销售、其他房屋交易，经营各种房源信息业务。一年后视情况决定是否核定三级资质。

一、二级房地产经纪机构由市房地产管理部门推荐，省建设行政管理部门审批、颁发《河南省房地产中介服务机构资质证书》。三级及临时资质由市房地产管理部门审批、颁发《河南省房地产中介服务机构资质证书》，报省建设行政管理部门备案。

第十四条、房地产咨询机构的资质不分等级。

设立房地产咨询机构，其注册资金不得低于10万元，房地产及相关专业中级以上职称的人员不得少于总人数的50%.房地产咨询机构资质由市房地产管理部门审核颁发《河南省房地产中介服务机构资质证书》，报省建设行政管理部门备案。

第十五条、设立房地产中介服务机构应当向当地工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照并取得《河南省房地产中介服务机构资质证书》后方可从事房地产经纪业务。

第十六条、房地产中介服务机构实行年审制度。房地产估价机构和一、二级房地产经纪机构年审由市级房地产管理部门初审后，报省建设主管部门年审，其他房地产中介服务机构由核发资质的部门进行年审。年审结果在媒体上公布，年审不合格的房地产中介服务机构，不得继续从事房地产中介服务业务。

第十七条、房地产中介服务机构必须履行下列义务：

（一）遵守有关的法律、法规、规章和政策；

（二）遵守自愿、公平、诚实信用的原则；

（三）按核准的业务范围及合同约定从事经营活动；

（四）依法交纳税费；

（五）按规定标准收取服务费用，不得擅自抬高或变相降低收费标准；

（六）接受行业主管部门及其它有关部门的指导、监督和检查。

第四章、中介业务管理

第十八条、房地产中介服务人员从事房地产中介业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面中介服务合同，房地产中介服务合同推行合同示范文本。

第十九条、房地产中介服务合同应当包括下列主要内容：

（一）合同各方当事人名称（姓名）；

（二）中介服务项目名称；

（三）标的内容、要求和标准，有按要求须登记备案的应对由何方办理作出约定；

（四）合同履行期限；

（五）收费数额和支付方式、时间；

（六）违约责任和纠纷解决方式；

（七）双方约定的其它内容。

第二十条、房地产中介服务机构接受委托需对外出具报告书的，必须由具有执业资格的人员签署，并加盖由国家或省建设行政主管部门统一编号核发的执业专用章。

第二十一条、房地产中介服务机构开展业务应当建立业务记录，设立业务台帐。业务记录和业务台帐应当载明开展业务所取得的收入、支出的费用以及省建设行政主管部门要求的其他内容。

第二十二条、房地产中介服务机构应接受当地房地产管理部门的业务管理和监督，定期报送有关报表。

第二十三条、房地产中介服务人员执行业务，可以根据需要查阅委托人的有关资料和文件，查看现场和设施，委托人应当提供必要的协助。

第二十四条、由于房地产中介服务人员失误给当事人造成经济损失的，由所在机构承担赔偿责任，所在机构可以对中介服务人员追偿。由于委托人的原因，给房地产中介服务机构造成经济损失的，委托人应承担相应的赔偿责任。

第二十五条、房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为：

（一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物、或者利用执行业务之便，牟取其他不正当的利益；

（二）允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；

（三）同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务；

（四）与一方当事人串通损害另一方当事人利益；

（五）法律、法规禁止的其他行为。

第二十六条、房地产中介服务人员与委托人有利害关系的，应当回避。委托人有权要求其回避。

第五章、附则

第二十七条、省外房地产中介服务机构到本省从事房地产中介服务，应到省建设行政管理部门备案。

第二十八条、本办法施行前已经设立的房地产中介服务机构，应当自本办法施行之日起三个月内进行重新登记，换发新的资质证书后，方可继续从事房地产中介服务业务。逾期不重新登记的，不得从事房地产中介服务业务。

第11篇

纵观这部部门规章，可见其强调最多的是信息公开，包括经纪机构应当向政府管理部门披露的信息和向委托人披露的信息，以及向一般公众披露的信息，也包括委托人应该披露的信息，还包括政府部门应该为信息公开提供的条件，同时还规定了政府部门之间的信息共享。

《办法》第11、12、13条强调了经纪机构要向建设(房地产)主管部门备案，而政府部门要将主要的备案信息向社会公布。第15条规定了经纪机构应该向社会公众公开的一般信息，并且特别强调这些信息“应当在其经营场所醒目位置公示”。

《办法》对经纪机构应当向委托人公示的信息规定得尤为详细――首先对房地产经纪服务合同的必备内容进行了规定(第16条)，并特别对相关服务内容的明示进行了规定，即第17条：“房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同”。

笔者认为对于房地产经纪机构来说，这两条规定具有非常重大的积极意义。因为这一方面表明“代办贷款、代办房地产登记等其他服务”是不包括在通常意义上的房地产经纪服务内的(第16条实际上表明“提供房地产信息、实地看房、代拟合同等”属于通常意义上的房地产经纪服务，或者说属于第3条所规定的房地产经纪服务行为)，另一方面使得房地产经纪机构提供“代办贷款、代办房地产登记等其他服务”有了法律依据，并且可以依法另行收取费用。当然，前提是要“向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同”。

《办法》尤其强调明码标价，第18条不仅要求经纪机构明示收费标准，还要求将这些收费标准所对应的服务项目和服务内容一并明示，并强调要“在经营场所醒目位置标明”。

《办法》还在第18条进一步明确要求：“一项服务可以分解为多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目和标准，不得混合标价、捆绑标价”。通俗地讲，这些都是在告诉经纪机构：你们可以针对不同的服务收取合理的费用，但应该让委托人明明白白地知道自己所花的钱能够购买什么样的服务，而不能笼而统之地向委托人收钱却在提供服务上短斤少两。

为了堵住经纪机构坑蒙拐骗的一切可能漏洞，《办法》在第18条中再次强调：“房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用；不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈”。

《办法》强调了明码标价，但并未对具体的收费标准进行限制性规定。这可以理解为关于收费的标准还是依照《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》的规定，也可以理解为政府对房地产经纪服务收费标准将不再作硬性规定。笔者更愿意将其理解为后者，理由是在上述1995年的《通知》中，首先将房地产经纪收费定义为居间所收取的佣金，然后规定了计收标准是成交价格总额的0.5％～2.5％(实行独家的可适当提高，不超过3％)，而这次在《办法》中则明确规定了经纪机构可以在居间之外另行提供“代办贷款、代办房地产登记等其他服务”并收取相应费用。实际上，目前房地产经纪机构普遍是在现行的佣金标准范围内附加了代办贷款、代办房地产登记等其他服务。现在按照《办法》的精神，即使维持《通知》所规定的2.5％佣金上限规定不变(我们更希望的是按照市场经济的原则，在已经充分竞争的房地产经纪行业实行供需双方自由定价)，也可以在收费总额上有所突破了――只要将原来包括在一般经纪服务范围内的“代办贷款、代办房地产登记等其他服务’剥离出来并加以明示、征得委托人同意并另行签订书面合同，即可在佣金之外另外收取其他服务费用。

针对现实中常见的现象，《办法》在第19条专门规定：“两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的，只能按照一宗业务收取佣金，不得向委托人增加收费”。

除了规定房地产经纪服务合同的基本内容以外，《办法》第21条还要求，房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：1.是否与委托房屋有利害关系；2.应当由委托人协助的事宜、提供的资料；3.委托房屋的市场参考价格；4.房屋交易的一般程序及可能存在的风险；5.房屋交易涉及的税费；6.经纪服务的内容及完成标准；7.经纪服务收费标准和支付时间；8.其他需要告知的事项。

不过笔者认为，以上书面告知内容的一部分(第2、6、7项等)其实应该写进服务合同，而不仅是“书面告知”。

第21条还有一款：“房地产经纪机构根据交易当事人需要提供房地产经纪服务以外的其他服务的，应当事先经当事人书面同意并告知服务内容及收费标准”。这可以理解为再次强调了第17条的相关规定，但笔者觉得这样显得有些重复了。

《办法》第22条和23条规定了委托人应该披露的信息。

《办法》第24条规定房地产经纪机构应当在银行开设专门的客户交易结算资金专用存款账户划转客户的交易资金，但只简单地规定“交易资金的划转应当经过房地产交易资金支付方和房地产经纪机构的签字和盖章”，也就是说该专用存款帐户由支付方和经纪机构共同管控，这可以保证支付方的利益，但对于售房者来说，能否稳妥地收到交易资金就只能依靠经纪机构的帮助以及支付方的自觉，因此给人的感觉是对售房者的保护不够。

存量房交易资金监管一直是近年来的热点问题，但如何既有效地监管交易资金又不给交易双方以及经纪机构带来太多不便以致影响交易效率，则一直是一个不容易解决的矛盾。《办法》在这方面的规定比较笼统，也是情有可原的。

《办法》第25条规定的禁止行为中，前四种行为也都是直接涉及信息披露的。《办法》第26条规定的业务记录制度和经纪服务合同保存期期限规定，同样也是对信息披露的限制性要求。

《办法》第27条提到了“房地产经纪房源、客源信息共享系统”，这实际上就是国外流行的MLS系统(Multiple Listing Service)，该系统的核心就是经纪人要及时披露房源信息，同时规定首先披露这些信息的经纪人的权益受到保护，房源成交后会确保其佣金收入。MLS系统既保证了信息的充分共享、又保护了信息的知识产权，因此极大地提高了撮合成交的效率，可以从根本上改变房地产经纪的行业规则和行业生态，应该是这个行业今后发展的方向，这次通过立法的方式确认了这个方向，是非常有意义的。

第12篇

关键词：房地产市场；经纪行为；问题对策

房地产经纪行为主要的业务行为包括向想要进行房地产转让、开发、租赁、抵押等经济活动的客户或当事人进行有偿提供介绍、的营业行为。房地产经纪行为主要与房地产的开发有关，对交易主体之间的紧密联系有很大的积极作用，可以很好地活跃整个房产市场，促进房地产行业积极发展。目前，我国的房地产经纪行为存在着一定的问题，如何解决这些问题，带动房地产行业良性发展，是房地产经纪行为要面临的主要问题。

一、房地产经纪行为及存在的主要问题

（一）房地产经纪行为的主要概况

房地产经纪行为主要指的是，在经济活动当中，房地产经纪为相对应的委托人提供详细的房地产信息的商业行为。房地产市场目前处在不断发展和细化的过程中，对应的房地产经纪行业也在不断发展，并且表现出了一些主要特点。第一，房地产经纪行为具有丰富多样的形式内容；第二，房地产经纪行为具有经济性和报酬性，在房产的市场流通中收取一定佣金；第三，房地产经纪一般不进行直接的经营，只提供相对应的服务；第四，经纪行为有一定的不连贯性和非连续性。

房地产市场目前处于深度发展之中，这样的大发展环境会让房地产市场进行进一步的细分，要求整个市场变得更有效率，以达到房产资源的合理有效配置，降低整个行业的成本。房地产经纪行为从整个房地产市场细分出来，形成一个自己独立存在的市场，体现了房产市场的大环境的具体需要。

（二）房地产市场存在的一些主要问题

第一，房地产经纪行业相关法律法规不健全，政府部门监管不到位。房地产经纪行业目前缺乏相对完善的法律和法规。虽然《合同法》及《城市房地产管理法》对于房地产经纪的权责义务、法律地位、收取报酬等方面做了一些原则上的规定，但都没有详细规定房地产经纪的具体活动。一些城市虽然对于整个房地产经纪行业颁布了相关的规章制度，但总体来说没有形成完善体系，相关规定的针对性不够明显，缺乏一定的操作性，很多问题没有被囊括进去。

相关的政府管理部门对于房地产经纪行业缺乏强有力的监管。在行业监管方面，很多管理部门职责分工不够明确，各部门之间的协调不够顺畅，监管工作因此缺乏统一性。由于政府部门相关法律法规的滞后和不协调，很多部门的监管工作存在一定空白，使得监管部门不能很好地对违法行为进行依法监督，在一定层面上助长了市场的不正之风。

第二，一些经纪机构信誉度较差。最近几年，房地产经纪行业的投诉情况屡见不鲜，这与很多经纪行业机构的不完善有很大关系。有的经纪机构没有办理相应的资质证明；有的经纪人没有较好的职业素养和道德素质，对于客户多收佣金、赚差价。这些不规范行为的存在，给经纪工作造成了不良影响，对于整个经纪行业也有着很大程度的阻碍。

第三，一些经纪机构规模偏小、实力偏弱。房地产经纪行业的风险相对来说较小，不需要高昂的投资成本，因此很多经纪机构店面很小，实力也不是很强，经纪行业也成为了很多人的第一选择。与大型的房地产开发企业相比较，房地产经纪行业无论是自身规模还是行业整体规模，都是相差甚远。房地产经纪机构的规模不够大，销售能力也很有限，因此，很多房地产投资商不愿意将房产项目交给经纪机构代为处理。在某市的一次房地产经纪行业调查中，全市共有80多家房地产经纪机构，其中注册资本在10万元上下的有90%，注册资本50万元以上的则仅为10%左右。在这些经纪机构中，很多都是一个负责人带着几个业务员进行操作。资本是经济发展的一个重要基础，没有强大的资金资本作为后盾，经纪机构在面对大型的房产项目时只会束手无策，看着好的机会溜走。

二、房地产经纪行为主要问题的对策

（一）建立健全的法律法规及监管制度

建立健全的法律法规对于房地产经纪行业来说，是进行管理的一个重要基础和基本前提。政府部门及相关法律部门要进一步完善适用于房地产经纪行业的配套政策，用健全的法律体系去严格规范经纪行业自身的行业行为，促进房地产市场的健康发展和良性循环。相关的法律法规要全面规定房地产经纪行业的行为和日常运作，法规内容要对整个经纪行业进行全面覆盖，让经纪行业的每一个行为细节都能做到有法可依、有章可循。

在完善了相关经纪行业的的法律法规基础之上，相关监管部门要懂得合理运用法律政策，积极主动地对房地产经纪行业进行严格监管，切实履行自身的监管职能。相关的监管部门要努力实现各职能部门之间地协调合作，进行联合监督，避免出现各个部门分工不明确、监管职能混乱的现象。

表1 某市对房地产经纪行业的记分监管条例示意图

（二）提高房地产经纪行业的自身信誉度

相关部门和房地产经纪行业自身都要努力去规范经纪行为，提高信誉度，完善行业认证和管理。房地产经纪行业应当做到严格取缔非法行业机构及相关从业人员，严格管理相对应的注册工作人员，建立完善的赏罚机制。房地产经纪行业在发展过程中，需要成立自己的行业协会，由行业协会去监督管理对应部门，在某些方面，代替政府部门的监管职能，实现行业的自律和自我管理。只有这样，才能真正推动整个房地产经纪行业向前发展。

（三）努力加大经纪行业的规模化发展力度

在市场经济条件下，规模是企业追求的一个重要目标。房地产经纪行业，只有具备了一定的规模，才会有效降低自身的经营成本，这样才能具备一定的竞争实力。在具备了竞争实力的基础之上，经纪行业才会进一步进行提高和创新。各个房地产经纪机构还应该实现资源共享，分享房源信息，提高行业工作效率，一同将整个市场做大、做好，实现市场的规模效应和有序发展。

结语：

房地产经济目前正在快速发展中，作为贯穿整个房地产经济市场始终的房地产经纪行业，正在逐渐显现自身的重要性，还将积极引导未来的行业发展走向。但房地产经纪行业目前还处在不成熟的发展阶段，需要政府部门和行业自身不断进行监管，发现问题并提出解决对策。这样，才能创建一个规范、有序、健康的房地产经纪市场。

参考文献：

[1]谷莹莹，刘晓丽.浅议当前房地产经纪中介机构存在的问题及对策[J].全国商情（理论研究），2011（15）.

[2]李贵良.我国房地产经纪市场规范化发展研究综述[J].市场论坛，2011（12）.

第13篇

关键词：房地产；经纪机构；持续发展

1 前 言

随我国国民生活水平的提高，人们购房的经济能力逐步提高，从而加快了我国房地产市场的发展，据市场调查，房地产交易日益频繁。然而，因少数房地产经纪人与经纪机构过于重视企业利益，为私利做出不符合人文理念的坑骗事情，欺骗了购房者，对社会安定造成了影响，如若不及早干预此类恶劣行径，长期以往必会对我国房地产市场秩序造成负面影响，不利于社会的安定，制约了和谐社会的构建。

2 房地产经纪特点及经济活动应发挥的作用

我国房地产机构在日常运作中呈现了自身有别于其他行业的特点，诸如：①对象的信息性。②内容的服务性。③经济活动的专业性及地域性。④业务的隐蔽性及非连续性。综合以上特点，房地产经济活动应发挥自身应用效果，如下所述：①促使交易专业化及规范化。②节约社会资源。③以保护当事人合法权益作为经济活动前提。④合法的交易行径为活跃我国房地产市场而努力。

3 概述我国当前房地产经纪机构日常经纪活动中的现存问题

3.1 对我国经济社会影响甚大

随我国经济水平的提高，国民近年来够房的机率相对于以往有所上升，这在一定程度上提高了我国房地产行业的发展，据房地产市场调查，我国房地产经济活动的平面已延伸至除了以外的全国各地。因房地产行业的拓宽，一旦某地区的房地产机构在日常经济活动中出现了问题，可累及我国其他各地的房地产机构。再者，近年来各地房地产的经济活动较为频繁，在双方交易活动中，房地产经济人或多或少需参与这些交易活动，个人职业道德的高低能直接对企业的运作造成不同程度的影响。

3.2 私自挪用、侵吞房地产交易资金

房地产经济人将代收客户所上交的购房款私自占压。交易资金是购房者为购房而自愿根据房地产机构的要求所缴纳的款项，而房地产经济人如若将这笔交易资金私自占有并挪用，势必会影响我国社会的安定[1]。再者，某些房地产机构或经纪人原本就无打算将交易资金归还，旨在当交易资金累积一定程度后携款潜逃，该行径严重影响我国社会秩序安定。

3.3 偷税漏税

现阶段，我国仍采用交易价格作为计算基数，这一交易价格基数是房地产市场上进行经济活动时收取的交易税费。据调查，在房地产市场上进行经济活动的绝大多主体对有机可乘毫不知情，然而，房地产经济人往往利用这一有机可乘趋势从中唆使交易主体欺瞒国家及当地政府谎报申报，不仅影响了地政府的财政收入，且对我国国民经济造成了损失。

3.4 赚取差价

赚取差价这一有违职业道德的行径是房地产经纪人从中获取暴利的主要手段，实际应用中，房地产经纪人一般不会以瞒价申报作为最终目的，其最终目的旨在欺瞒交易双方，均不让双方知晓交易的真实价格。房地产经济人于交易双方进行手续办理时，以买卖两方知道的价格互为不一致的时候，从中便于实现赚取交易差价这一目的。

4 方 略

4.1 推行从业人员的认证管理

我国为规范房地产机构交易行为，必须推行从业人员的认证管理，严厉打击一切非法从业人员。要求房地产经纪机构为管理人员建立并完善奖惩与退出机制。其次，随我国房地产中介行业的发展，房地产经纪机构必须积极主动定期开展行业自律管理，规避不法组织趁漏洞获取暴利。

4.2 佣金分成的合理化

合理化的佣金分成简要概括为：房地产经纪机构在日常经济活动中从收集信息直至双方交易的最后环节都必须向有关部门报告，因此，房地产经纪机构不能独自占有信息。其次，经济活动的每一环节均根据需要设立了与之相对应的佣金比例，旨在将信息传达给相关部门后获取相对应的佣金，通过此方式能规避房地产经纪机构以往出现信息私有这一普遍问题，从而为促进房地产市场的发展奠定了保障。

4.3 加强经济活动的监督力度

我国相关法律法规为房地产经纪机构房产管理部门借助强制手段积极主动检查经济人业务及其行为提供了依据，这就要求房地产管理部门必须根据实际情况切实履行部门职责，充分发挥监管智能。为规避房地产经纪机构各部门间权责划分不清、职责、职能混淆这一弊端，要求地方政府必须构建并完善当地各行政部门的联合办公制度，根据制度要求进行行政部门间的联合监管，实现我国房地产经纪机构在市场上站稳脚跟、持续发展的目的[2]。

4.4 增设“租赁专员”

为适应目前房地产市场发展的形势，增设“租赁专员”成为了机构的应对策略之一，且占据重要地位。增设“租赁专员”不仅能够增强了房地产经纪机构的实力，且能够使企业在面对房地产市场出现变局时与时俱进的寻找出针对性策略[3]。社会的发展在继续，国民的生存与发展均离不开住房消费，人们根据自身经济能力决定是购房还是租房，但无论是购房或是租房均能促进租赁专员提高业绩。因此，增设“租赁专员”的最终目的便是提高房地产经纪机构的租赁业绩，由此也可看出租赁专员专业化的服务是广大群众实现住房消费的保障。

4.5 机构发展面向商业地产

房地产经纪机构面向于商业地产是住宅市场呈现于全面限购的情势所驱使的，这一转变不仅能促使房产中介经济人倾向于商铺交易，也能为房产中介经纪人与房地产经纪机构带来丰厚的收益，是两方都能获取不菲收益的重要手段。

4.6 联动一二手房

回顾性分析，我国上海、广州及深圳经济发达城市早已推行联动一二手房，随我国房地产市场的发展，目前国内已有较多城市面向于一二手房的联动，并获取了令人满意的业绩。实践得知一二手房的联动不仅能缩短资金回笼时间，且能为开发商节省财力、人力，对缩短销售战线及盘活资金均有潜移默化的作用。因此，推行一二手房的联动能促进房产中介商与开发商间构建和谐、紧密配合的关系，是推动我国房地产经纪机构发展的重要举措。

5 结 语

综上所述，我国房地产经纪机构的发展能直接影响着国民是否得以获取安定的社会，能直接影响我国是否能够更好的构建和谐社会，因此，我国房地产经纪机构在日常经济活动中必须不断加强管理各个环节，力求经济活动至始至终保持专业性、规范性，为国民构建秩序安定的社会，满足国民对最基本生活的需求。

参考文献

[1]雷泓.房地产经纪机构发展现状、问题及对策[J].甘肃科技纵横，2010，07（22）：258～259.

第14篇

[关键词]房地产经纪行业；人员素质；考试制度；改革方向

10. 13939/j. cnki. zgsc. 2015. 28. 271

1 我国房地产经纪行业从业人员存在的问题

1. 1 房地产经纪行业从业人员无资质、无证书上岗

相关条例严格规定，我国的房地产经纪人必须通过相关的资格考试，并且取得《房地产经纪人资格证》。如果没有取得《房地产经纪人资格证》，是没有从事房地产经纪业务的资格的。在我国，房地产经纪业务起步较晚，是一个新兴的业务。虽然随着我国房地产行业的快速发展，房地产经纪行业也得到相应的发展和完善。但是，有些房地产经纪机构规模较小，管理力度不够，缺乏必要的行业监管机构。因此，对从业人员的要求并不高，导致从业人员的无证上岗。

1. 2 从业人员整体素质不高，缺乏专业人员

我国房地产行业发展的步伐开始加快，一大批房地产公司在这种背景之下成立起来，社会各类人员开始涉足房地产行业，成为房地产行业的从业人员。由于房地产行业从业人员层次繁多和以往资格考试的内容注重理论不重实务，导致从业人员的整体素质不高，并且专业人才相对匮乏。大多数从业人员对房地产行业了解不多，不具备从事房地产行业应该具备的理论知识和实践经验。有些工业人员缺乏必要的职业道德，并且没有经过专门的专业技能的培训。

1. 3 房地产经纪机构在经营中信誉较差

在我国，房地产经纪机构在信誉上仍然不能够让人满意。房地产经纪机构在营业中过分强调利益，把利益最大化作为经营的标准。房地产经纪机构对从业人员操守行为的培养不重视，导致房地产经纪机构诚信的缺失。有些房地产经纪机构为了获得最大的利益，利用自己掌握的信息，钻相关法律的空子，致使交易双方的利益受损。从业人员的操守行为可以代表企业的形象，房地产经纪行业忽视从业人员职业道德的培养，造成房地产经纪机构的诚信缺失，必然会影响企业未来的生存与发展。

2 房地产经纪行业新一轮考试制度的改革方向

2. 1 考察房地产经纪人知识素质

2. 1. 1 加强经济学基础知识的考察

作为一个合格的房地产经纪人，一定要具备相关的专业素养，掌握经纪学基础知识是房地产经纪人必需的素质要求。在房地产行业新一轮的改革中，要加强对报考人员经济学基础知识的考察，尤其要把市场以及市场营销知识作为考察的重点。

房地产经纪人要熟练掌握市场调查的方法，会进行市场预测，对商品房市场有足够的了解。会结合我国当下房地产行业的发展现状，了解房地产市场供求变化，找出其发展规律以及发展趋势等。报考人员要有分析经济模式以及经济增长模式对房地产活动的影响的能力。

为了可以实现无障碍交流与沟通，更好地为外国人士服务，房地产经纪人要具备一定的外语水平，同时还要求房地产经纪人具有看懂国际英文传真的能力。

2. 1. 2 加大专业知识的考察力度

房地产经纪人必须要有足够的房地产专业知识，房地产专业知识包括的范围很广，主要有房地产金融与投资知识、房地产经纪知识、建筑工程知识等。在房地产经济行业的考试中，一定要加大专业知识的考察力度。同时，掌握一定的会计、统计、房地产市场营销、物业管理等方面的知识也是作为一个房地产经纪人必须具备的专业知识。在考试命题时，要结合各类房地产知识，综合全面的考察报考人员的能力。

随着社会的不断进步，一个房地产经纪人需要掌握的知识也越来越多，计算机已经开始普及并且应用到房地产工作中。因此，房地产经纪人必须要具备相应的计算机使用能力，可以熟练的应用各种办公室软件，了解掌握数据库技术以及网络技术等。

在我国，从事房地产经纪行业还要具备相应的法律知识，在房地产经济活动中，要求房地产经纪人有较强的法律意识以及法制观念。因此在房地产经纪行业的考试中，要加强对法律知识的考察。

2. 1. 3 加强对其他辅助知识的考察

与别人打交道是房地产经纪人最主要的工作内容，因此房地产经纪人要对社会学、心理学、人际关系学等方面的知识有充分的了解。同时，演讲学、传播学、广告学等相关知识也是房地产经纪人必须掌握的辅知识。掌握这些知识，可以让经纪活动更加的具有吸引力。因此，在房地产经纪行业的考试中，要对这些辅知识进行考察。

房地产经纪人的主要工作是与各种各样的人打交道。作为一个合格的房地产经纪人，不仅要掌握评估房地产价格、质量的方法，同时还要有较高的文化修养。知识面要涉及地理、民俗、社区文化等各个方面，要有较强的阅读能力以及艺术鉴赏力等，这样才能得心应手的应对各色的当事人。

2. 2 考察房地产经纪人能力素质

2. 2. 1 对房地产经纪人的一般能力进行考察

房地产经纪人所具备的一般能力包括创造力、理解力以及判断力。在房地产经济活动中，当房地产经纪人面临特殊问题时，可以对以往的经验进行概括，并创造出新的解决方法，具备在复杂多变的环境中独立解决问题的能力。同时，房地产经纪人要有冷静思考的能力，要根据自己掌握的各种情报以及各种信息，冷静地对形势作出思考，客观、全面的分析所面临的环境，从而做出正确的判断，并且可以快速地做出回应。这些能力都是作为一个房地产经纪人所必需的一般能力。因此，在对房地产经纪人进行考试时，要加强对这些能力的考察。

2. 2. 2 加强处理房地产业务能力的考察力度

房地产商品与其他的商品不同，每一宗房地产都是不同的。因此，房地产经纪人要对买方的具体要求进行充分的了解以及把握，为买方提供合适的房源。在房地产经济活动中，房地产经纪人要牢牢抓住每一个交易的机会，在较短的时间内完成合理的供需搭配。

3 结 论

近年来，房地产经纪行业得到快速的发展，但是房地产经纪人无证上岗、专业素质能力较低等现象普遍存在，这对房地产行业的发展造成不良的影响。因此，必须对房地产经纪人考试制度进行改革，为房地产经纪行业提供高素质的人才。

参考文献：

第15篇

为防范房地产经纪机构在进行房屋租赁业务时出现卷款事件　五一后中介公司收房租必须去银行。

本报讯　自从“坚石”等几家房地产经纪机构在进行房屋租赁业务时出现卷款事件被曝光后，在社会上引起了极大反响，同时也引起北京市国土资源和房屋管理局（以下简称市国土房管局）的高度重视。相关部门除了严格规范市场行为外，也积极从制度上研究防范措施。昨日，北京市国土房管局出台了《关于房地产经纪机构房屋租赁须委托银行收、付租金的暂行办法》，并自2004年5月1日起执行。

据有关负责人介绍，房地产经纪机构从事房屋租赁业务必须通过指定银行代收、代付租金。向房地产经纪机构、房屋出租人及承租人提供租金代收、代付服务的银行由市国土房管局指定。从事房屋租赁业务的房地产经纪机构须与被指定的银行签订租金代收、代付委托协议并按协议约定在该银行开设账户、交纳租赁保证金。租赁保证金的金额不得低于60万元。承租人应按房屋租赁合同的约定到银行交纳房屋租金。承租人不能按期到银行交纳租金的，可以委托房地产经纪机构代交。从事房屋租赁业务的房地产经纪机构不得直接向承租人收取租金。房地产经纪机构受承租人委托交纳租金的，应自收到租金之日起3日内将租金存入代收、代付银行。代收、代付银行按房屋租赁合同的约定代收承租人交纳的房屋租金后，按房屋出租合同的约定将应付租金划入出租人账户，将属于房地产经纪机构所得部分划入该房地产经纪机构账户。房屋出租合同有效期内，房地产经纪机构未能将房屋出租或承租人未能按期交付租金的，代收、代付银行从该房地产经纪机构交纳的租赁保证金中划转相应金额向出租人支付。银行应于划款当日通知该房地产经纪机构补足保证金数额，房地产经纪机构应于5个工作日内补足保证金数额。业内人士认为，本办法引入了银行机构代收代付租金，将使房屋租赁业务市场得到进一步规范。