金融项目可行性分析范文

前言：我们精心挑选了数篇优质金融项目可行性分析文章，供您阅读参考。期待这些文章能为您带来启发，助您在写作的道路上更上一层楼。

第1篇

【关键词】商业地产 可行性分析 经济效益 风险分析

自20世纪80年代末，房地产业作为一个行业正式被列入我国第三产业以来，经过近30年的发展，房地产业逐步形成了商业地产、住宅地产和工业地产等三种重要业态。由于住宅地产的超前发展，使得商业配套面积严重不足，商业资源配置不均衡，这种状况进一步制约了城市功能布局和房地产业均衡发展。为改变这一局面，迫使商业地产加速发展。

近年来，有三个重要因素促进我国商业地产迅猛发展。一是由于我国宏观经济的持续增长和城镇化进程的不断推进，为商业地产发展提供了良机。二是住宅地产行业不断受国家宏观政策挤压（主要指保障房建设和商品住宅限购、限贷政策），导致大量民间资本涌入商业地产行业，为商业地产发展提供必要的资金源泉。三是品牌零售企业实施向一体化战略，大举进入商业地产领域的动力，为商业地产的发展提供了新的动力。基于以上因素，可以预期在未来10年内，我国商业地产必将获得持续快速增长，并逐步由产业成长期步入成熟期，成为房地产业的主力军。

商业地产是商业和地产的复合体，它包含了商业、房地产、金融等三重基本属性，是一门新兴的边缘科学和复合产业，其产业特性和可行性分析方法与住宅地产存在较大区别。商业地产项目投资有耗资大、周期长、风险高的特点。伴随着改革开发的推进，我国市场经济竞争性特点越来越突出。因此，在投资决策前，如何依据项目特性，做好商业地产项目可行性研究工作，确保项目在市场竞争中处于优势地位，就显得十分重要。完善商业地产项目可行性分析内容，提高可行性分析质量，避免投资的盲目性，助力于民间中小资本涉足商业地产领域。

一、可行性分析的概念

为了降低风险，对将要上马的项目在经济技术层面进行分析论证，被称作可行性分析。一般来说包括市场分析、技术分析、经济效益分析和抗风险能力分析。以分析论证的结果来判定项目建设方案的合理性、可操作性，为项目决策提供依据。可行性研究的过程既是深入调查研究的过程，又是多方案比较研究的过程，它是建设项目决策分析与评价阶段最重要的工作。

由以上概念可见，可行性分析可以理解为一门集合了工程技术、管理科学的综合性学科；也可以理解为在投资决策阶段，综合运用市场调查与预测、多方案构建与必选、技术经济分析、风险分析等多种分析方法的实践活动。

二、可行性分析的作用

可行性分析最终形成的可行性分析报告主要有以下五点基本作用：

（一）开发商投资决策的重要依据

（二）政府主管部门立项和行政审批的依据

（三）向金融机构融资的依据

（四）各投资方谈判的重要依据

（五）项目后评价的依据

商业地产项目可行性分析报告不仅具备以上五点基础作用，还应该为进一步的商业规划、建筑设计、建造实施和后期运营管理提供指导原则和框架思路，成为项目开发纲领性文件。

三、可行性分析的依据

商业地产项目可行性分析依据主要有：国家和地区经济建设政策和经济发展水平、商业地产价格、居民收入水平和消费习惯、城市总体规划、商业网点建设规划、批准的项目建议书、土地利用规划及城市规划设计条件、自然地理气象资料、开发技术水平、城镇化水平、经济运行参数和指标等。

可行性分析指导文件主要是1983年国家计委颁布的《关于建设项目可行性研究的试行管理办法》、1987年颁布的《建设项目经济评价方法与参数》。它们对可行性研究的原则、编制程序、编制内容、审查办法做了详细规定，指导我国可行性分析研究工作。

四、可行性分析的内容

依据可行性分析的概念，商业地产项目可行性分析内容可以归纳为市场分析、技术分析分析、经济效益分析和风险分析四大方面，其中经济效益分析又可细分为投资估算分析、融资分析、财务评价分析。因此商业地产项目可行性分析可以归纳为如图1所示六大关键因素，这六大因素也构成本论文分析框架。需要重点说明的是，技术可行性分析的主要内容包括规划设计方案、建设条件可行性和工程进度分析。规划设计方案一方面要充分反映市场分析成果，另一方面必须符合城市规划强制性要求；建设条件可行性和工程进度分析主要由具备资质的施工单位或监理单位承担。由此可见，商业地产项目技术分析具有较强的专业性，本论文中不着重研究。

五、结语

商业地产在国外起步较早，发展至今已经形成了架构完善、内容充实，包含消费者行为空间理论、商圈理论等方面的理论体系。国外有成熟完善的理论体系，国内有针对本土特色的相关研究，且商业地产交易的实例丰富，这一切都对我国商业地产的可行性研究具有很重要的借鉴和参考价值。

参考文献

[1]肖彦，路立敏，张莉.投资项目财务评价指标体系的修正[J].改革与战略，2007.

[2]刘洪玉.房地产业与社会经济[M].北京：清华大学出版社，2006.

[3]陈敏.关于工业地产项目投资决策的研究[D].上海：上海交通大学，2012.

第2篇

【关键词】投资 可行性分析 作用

现阶段全世界都向着全球化和一体化方向不断迈进，尤其是在世界经济贸易方面，各国之间的联系越来越紧密，市场竞争也更加复杂更为激烈。在这种经济大环境之下，投资者的每一次的经济投资都面临着巨大的风险和挑战，甚至有血本无归的可能。投资者在进行经济投资的决策之前一定要做出完整的可行性分析报告，这对于提高决策者的决策效率，降低决策者因为个人感情因素以及对国家及地方政策不了解或是了解不全面而造成的决策失误，错失最佳的投资良机情况出现的可能，还可以起到优化市场资源配置，使自然资源得到最充分的分配和利用，提高产品的市场竞争力等作用。因此，本文就对在现实经济实际投资过程中，投资可行性分析所起到的重要作用进行深入分析和研究。

一、经济投资可行性分析的原则

（一）前瞻性

可行性分析最为基本的原则就是前瞻性，这也是投资可行性分析存在的最大意义。前瞻性，顾名思义就是在事件发生之前对其发展趋势及最终结果进行预判。从经济管理方向来说，可行性分析是预控行为的一部分，经济投资前对于要投资的对象是否具有升值空间运用已有资料进行合理分析，对投资的收益性做出预判，所以这一分析本身就是一项有预测性质的活动。在进行投资目标的实际可行性分析的时候，要时刻谨记这一重要原则，对于可能对投资活动产生影响的因素都要充分了解并分析，每一个细小的因素都有可能对投资结果带来巨大的影响，从而提高可行性分析的准确程度，为投资者做出明智的投资选择提供有效的数据支持。

（二）公平性

在进行经济投资可行性分析时候，想要获得更为准确的数据、得到更加精准的判断，就必须要遵循可行性分析的公平性原则，这在分析过程中起着十分重要的作用。相关金融数据分析师必须要坚持这一原则，不带任何感彩地进行数据分析和综合判断，明确自身肩负的重要职责，对于外界的影响因素要尽最大的力量进行屏蔽，科学客观地对待收集的数据和资料，并据此进行公正客观的分析和计算，还要按照经济市场的价值波动规律进行检测，确保分析结果的科学性和可行性。

（三）真实性

可行性分析中想要确保分析报告科学且合理就要坚持真实性的原则。相关金融数据分析师要在实际数据分析的时候保持谨慎认真，确保所有工作流程都是按照相关规定及标准进行的，收集的资料要翔实可靠、广泛真实，这是做好投资可行性分析的基础和依据，数据分析阶段结束之后就到了考验数据分析师真正实力的时候了，特别要注意的就是工作中要贯穿真实性的原则，开展好数据分析工作，保证数据分析工作的有效性。

二、可行性分析在经济投资中的作用分析

就目前我国实际情况来说，在经济投资过程中可行性分析起着非常重要的作用，甚至对最终的经济效益起着决定性的影响作用。因此，必须充分利用好可行性分析，以便能够使其在实际经济投资中发挥出更加重要的作用。

（一）为投资者摸清投资市场真实需求及情况做出参考

投资决策是否明智，就要看这个决策是否符合市场需求以及和市场需求符合的程度，如果投资者的投资项目没有符合市场需求或者与市场消费主流方向有所偏离的话，就会给投资者带来严重的经济损失，甚至让投资者因为一个决定而血本无归，因此做出决策之前必须对市场需求进行全面而深入的调查，并综合其他数据做出可行性分析报告，只有这样才可以最大程度地降低决策对投资者带来的负面影响，为投资者带来更多的经济收入。相关金融风险测评师要对国内外相关市场的规模、竞争力以及价格等进行深入的调查及了解，预判潜在市场的大小，对可能出现的风险进行估计并拟出对应的应急方案，做出最为合适的经济投资项目分析报告，为投资者自行做出决策提供科学可靠的数据支持，并在一定程度上减小了投资者进行经济投资项目选择的压力，减轻了工作负担，并提高了决策效率。

（二）科学合理地对投资对象各方面条件进行分析和评价

进行投资的可行性分析能够对投资项目进行充分的了解和认知，避免因为不了解投资项目而造成的盲目决策。一方面，能够提高投资项目在同类产品中的竞争力，促进各类自然资源及经济资源的合理分配及利用，使得资源利用效率实现最大化。由于各类生产资源在地域上分配不均衡，并且各地拥有的资源也有一定的数量限制，不同地区的同类资源在数量、质量等方面都是不同的，因此各地的生产成本也就不尽相同。可行性分析对投资项目进行的全面分析包括了项目开发的地区、项目的规模大小、项目所具有的潜在价值等等，这些都是在进行实际决策时需要参考的对象，具有优势因素的投资项目自然会获得更多投资者的青睐，这样就使得优势因素得到更多的利用，进而加强了项目的竞争能力；另一方面，进行可行性分析时，对投资项目的全面考察、完整的数据分析方式以及科学的数学模型应用、从宏观角度对投资项目所处的环境等方面进行统一整合及分析等都使投资方案的合理性得到充分保证，为决策的顺利执行提供必要的备选方案，还从一定程度上维持了市场竞争的平衡性。

（三）避免由于决策者缺乏对国家政策等外部环境的了解导致的决策失误

经济投资项目的开发及上市都必须要遵守国家相关政策做出的相关规定，还必须要获得国家相关审批部门的认证和允许才可以在金融市场进行上市。国家政策则是国家根据实时市场情况做出宏观调控的一种重要手段和方法，国家政策包括很多方面，比如投资政策、出口政策，还有在某些特殊地区实行的特别经济发展规划，还有国家为了扶持某种新兴行业而提供的特殊优待条件等等，如果投资者不能及时了解国家政策改动及增添的动向，不能对国家相关政策及地区政策做出详尽而透彻的了解，就很容易出现投资项目超过审批时间或者是错过优惠条件实施事件等等而带来的很多不必要的经济损失。因此，投资者在进行实际投资的之前一定要做可行性分析，对国家及地区的相关政策及优惠条例进行完全的掌握，并聘请专业的金融风险测评师对市场可能出现的变化及风险做出预判，做出相对应的应对措施及方案，才能够最大程度的避免因为信息了解不及时而造成的决策失误或是错失投资的最佳时机，甚至带来严重的经济损失。

（四）使得投资者的决策更具稳定性

投资者想要保证经济投资能够持续平稳不断地运行下去，就必须要保证自身投资具有稳定性、渐进性和一定的系统性。投资者再进行一些比较大型的经济项目投资的时候，因为其本身具有的投资规模大、投资风险高、资金回收期较长等特点，很容易出现投资的不连续，产生一定的投资混乱，这就需要投资者在进行投资之前做好可行性分析工作，为之后投资项目的决策提供红宏观上的方向引导，维持投资的稳定性和有序性，才能够使得市场资源得到有效充分利用，才能减少在投资中的决策混乱，进而减少决策失误，获取更多更长远的经济利益。

三、结语

综上所述，投资者在进行经济投资的决策之前一定要做出完整的可行性分析报告，这对于提高决策者的决策效率，降低决策者因为个人感情因素以及对国家及地方政策不了解或是了解不全面而造成的决策失误，错失最佳的投资良机情况出现的可能，还可以起到优化市场资源配置，使自然资源得到最充分的分配和利用，提高产品的市场竞争力等作用。本文介绍了经济投资可行性分析的基本原则以及可行性分析在经济投资中的重要作用，希望可以为投资者在进行投资决策之前对可行性分析充分重视起来，认识到只有做好可行性分析报告才能够尽量减少市场决策的风险，做出最为合理的投资决策分析，希望可以为相关经济投资者提供一点参考和借鉴。

参考文献：

[1]吴三湘.投资可行性分析在经济投资中的作用[J].才智，2013（35）.

[2]李素香.投资项目的可行性分析[J].中国集体经济，2012（03）.

[3]彭贵华.随机模拟技术在制造业固定资产投资项目经济可行性分析中的应用[J].会计师，2012（09）.

第3篇

依据公司运营发展部下发的评估报告要求，市场策划部就项目可行性研究工作中存在的问题进行以下剖析：

可行性研究是决策科学在项目领域的应用。所谓可行性研究，是运用多种科学手段（包括技术科学、社会学、经济学及系统工程等）对一项建设工程进行技术经济论证的综合科学，其基本任务是通过广泛的调查研究，综合论证一个项目在技术上是否先进、实用和可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利，为投资决策提供科学的依据。

作为投资项目中的前期工作的重要内容，对项目具有十分重要的作用，主要体现在以下几个方面：

（1）可行性研究是公司进行项目投资决策和编制设计任务书的依据；（2）可行性研究是公司筹集资金的重要依据；（3）可行性研究是公司与各有关部门签订各种协议和合同的依据；（4）可行性研究是建设项目进行工程设计、施工、设备购置的重要依据；（5）可行性研究是项目考核和后评估的重要依据；

一、可行性研究工作中存在的问题

作为项目决策的基本内容和主要工作方法:，公司的可行性研究工作现在已经逐步形成了比较规范和稳定的内容和程序，并作为强制性方法:在项目决策中推行，但是，在现今公司的大多数项目当中，可行性研究并没有起到如上所述的作用，或者进行的可行性研究并不符合要求。其中存在的问题主要表现在以下几个方面：

1.编制工作方面

编制一份高质量的投资项目可行性研究报告，要成立由相关专业人员组成的可行性研究小组，需要较多的时间（1-3个月），做大量的基础工作，针对项目搜集大量的、可靠的、及时的资料，作为可行性研究报告的依据和内容。基础工作是否认真细致，搜集的资料是否完整可靠，直接关系到可行性研究工作的质量。然而公司在很多小型项目中由于主、客观因素的限制并没有这样做，只是凭借现有的资料和主观推断，对项目的可行性进行了判断。这样的可行性研究过程不规范、依据不充分、内容不全面、分析不深入，无法起到可行性研究应有的作用。

2.内容方面

很多可行性研究的内容不全面，经常缺少风险分析，社会评价，建筑节能和环境评价等方面的内容。如有些项目受不确定性因素影响很大，却缺少或根本没有风险分析的内容；有些项目与周围环境的关系很密切，却没有社会评价的内容。除此之外，有些项目在设计、施工、融资等方面缺乏多方案的比选，这样的项目进行评价和决策就有很大的局限性，决策工作也十分被动。

3.评价指标方面

在目前完成的可行性研究报告中，制定的评价指标数目较少，而且不成系统，如在财务评价当中，对于盈利能力、财务净现值、投资回收期、财务内部收益率和投资利润率等指标的分析不是很全面和系统。如财务评价中只有对盈利能力的分析，而没有偿债能力和生存能力的分析；对项目是否可行的判断有相当大的影响。在指标使用时应对指标的有效性和预期性进行更新和分析，如一些计算期相对较长的项目，在财务评价中，运用一些静态指标，计算出来的结果将会很不准确的，不能在现实条件下对项目是否可行作出有效判断。没有采用动态经济评价的方法:对可行性分析中的所有数据进行验证。

二、可行性研究工作的改进建议

为了使项目的可行性分析真正能为公司的决策提供科学、全面、准确的决策依据，发挥其重要作用，应采取下列措施：

1．对项目投资的可行性分析工作，分层进行，层层推进。项目的可行性分析可分为三阶段，即机会分析，初步可行性分析和详细可行性分析。首先是投资机会分析，房地产投资时机的选择应将银川市国民经济发展状况放在首位分析，要预测银川市国民经济的发展趋势，认真分析与房地产业相关的国家产业政策，金融政策及房地产与国民经济总体发展状况的关系，从项目投资的环境、背景、目的、基础、条件等方面进行调查分析通过对投资初步设想的鉴别，若可行，就要进行初步可行性分析。初步可行性分析将对项目所在地区域市场的常规条件和项目特点，就其投资效果和可能出现的技术经济问题进行分析，若可行，再进行详细可行性分析。详细可行性分析将作进一步的市场调查，掌握足够的资料，对投资项目进行深入的技术经济分析、论证，这是可行性分析的关键。分析的结果将是投资决策的依据。

2．项目投资可行性分析必须具备两个以上方案。有了可对比的方案，才能选择最佳方案，可行性分析才能够向公司决策层提供评价决策的依据。

3．认真研究和预测项目的现金流量。房地产项目投资巨大，影响现金流入，流出的因素很多。项目的现金流量的准确性对可行性分析的结果具有决定性作用，因此认真研究和预测项目的现金流量，具有十分重要的意义。

第4篇

在当前金融危机的背景下,企业融资财务管理过程显现和潜在的风险日益加剧,筹资风险管理问题亟待整体分析论证,规避风险。

(一)资金链上:负债绝对、相对量过高

一般认为,负债规模是企业负债的绝对金额大小或企业负债比例在企业资金总额中所占的相对比例高低。一方面,企业在负债的绝对量越大,相应偿付的利息就越多,随之而来的是企业收益不确定性导致无法到期偿债甚至破产的几率也会增加。另一方面,企业负债占其资金总额的相对比例较高,过高的资产负债率加大了企业的财务杠杆系数,致使每股收益的不确定性增大,虽然正向的财务杠杆利益增加的可能性会加大,但负向的财务杠杆损失的可能性也在加大。当统计数据可以说明投资规模与企业财务风险的直接关系时,我们可以明确看到这个问题的极端重要性。资产负债率低于40%的公司盈利能力显著;资产负债率高于40%的公司其盈利能力与资产负债率呈显著负相关关系,财务失败比重显着增加。

(二)筹资方式上:优序行为倒错

我国目前金融市场所提供的筹资渠道,企业所能选的主要筹资方式有很多,最主要的有银行借款、发行普通股和发行企业债。因为不同筹资方式各自有其筹资的硬性规定及自身的不同优缺点。如果选择的随意性过强,可能会增加企业的筹资成本、减少企业相应的收益,甚至会影响企业资金周转进而形成财务风险。不考虑企业内部筹资,企业按照筹资排序理论选择外部筹资时,理应先考虑债券筹资,再考虑股票筹资。但是由于我国企业公司治理结构不完善,国有股股东权利行使权缺失,中小股东利益保护制度不完善,致使债券筹资成本高于普通股筹资成本,甚至使普通股筹资方式成为“借市敛钱”工具,并且由于普通股筹资无需到期还本付息,又不必承担借款财务风险。使股票筹资逆序成为企业筹资的最佳选择。这固然与客观上的国有企业体制改革、国家增加上市公司数量的宏观政策有关系;也与企业主观把发行普通股作为资产重组的手段和解决财务危机的方法有关,把发行普通股作为最优筹资方式取向。

(三)筹资后决策上:资金使用监督缺失

筹资后资金流向,必须严格监督监管,如果违背了金融市场的内在规律和企业股份制发展的最初构想,就会使股份制公司不得不面对过大的经营风险和财务风险。从企业所有制的角度来看,股份制发展的主要动因是改变企业筹资方式,特别是优化了企业的法人治理结构。但由于我国股份公司中社会公众股比例较小,且公众股分散度较高,使小股东无法监督和约束企业的经营管理;国有股份的产权关系不明确,致使本应作为股份公司最高权力机构的股东大会无权可行,企业经营管理无法得到股东大会应有的监督。另外,公司法人治理结构的不完善使股东大会、监事会的权利得不到保障,权力膨胀的董事会使公司筹集资金使用的随意性过强,甚至被浪费、挥霍。如不按招配股说明书所规定的用途使用资金,不对资金的用途予以披露。有些上市公司甚至擅自改变资金的用途――将长期融资用以补充流动资金,长期筹资用以改善或提高企业的获利能力及长期偿债能力,仅仅用于提高企业资金的流动性,违背了筹资的初衷。由于资金使用监督缺失,也扰乱了金融市场的内在规律。

二、企业投资风险管理问题分析

(一)市场上:虚假信息负面制约

现代社会是一个信息的社会,在爆发的信息当中自然也充斥着越来越多的虚假信息和泡沫信息。市场经济容易促成和纵容信息流无序甚或反向泛滥,在这股形式越发不健康的信息潮流中,获益者往往是造假者及其关系链上的同利者。在信用危机空前的国际资本市场上,虚假信息与造假行为联动,使得投资意向和行为选择被误导,并使投资者的意愿特别是利益受到损害和伤害,这个恶性循环的状态,究其根源主要是上市公司的会计信息失真,投资者所拥有和利用的信息呈现虚假和泡沫状态。因此,我们必须极大警惕和关注在资本投资市场上,通过会计造假操纵利润,扰乱社会经济信息秩序的现象,加大对这个我国财经领域迫在眉睫的问题的解决力度。

(二)战略上:可行性分析弱化

当前,许多企业的管理者在进行项目投资时缺乏战略管理。在企业的外部环境上缺乏行业研究,对本企业所处行业的竞争状况、行业内主要竞争对手的比较优势认识不清,对外部环境变化带来的机会和风险反应迟钝;在企业内部经营上缺乏战略性规划,对企业的长期经营方向、业务范围、发展目标、优化资源配置等缺乏系统研究;在投资项目研究上缺乏可行性分析,对投资相关的时机、对象、市场需求、资金来源等缺乏科学的调研分析。很多企业的项目投资决策还停留在依靠企业管理者的以往经验和主观直觉上,或者盲目复制目标企业的投资方案,未对建立信息收集系统,没有进行事前研究、分析、论证。因此投资决策事物的概率较大。纵观现在很多企业的投资分析构成,不但很少进行不可行性分析论证,就连十分重要的可行性分析论证,也往往重视战术考虑较多,忽视宏观、长远、可持续性的战略论证,可行性分析急功近利,呈现弱化和草率的倾向。企业投资必须分析论证在前,战术与战略选择辩证统一,基于不可行性分析,强化、做足可行性分析,这样的企业投资行为才能最大限度的规避风险,赢得效益。

(三)制度上:内部控制不健全

第5篇

【关键词】物流园区 可行性分析 评价

随着国家《物流业调整和振兴规划》出台，我国物流业大发展的时代正在来临。物流园区是物流产业集聚的必然结果，它具有多式联运，多状态集约作业，多方面系统协调，多体系服务手段，满足多样化城市需求等特点。物流园区项目要服务于区域工商业发展，因此物流项目建设所涉及的因素比一般的工业园区更多，投资建设过程更为复杂。为了避免投资决策失败，必须对项目可行性进行分析和论证，从而更好地发挥物流园区功能，促进区域经济发展。

一、物流园区投资项目的内涵

物流园区是指在物流作业集中的地区，在几种运输方式衔接地，将多种物流设施和不同类型的物流企业在空间上集中布局的场所，也是一个有一定规模的和具有多种服务功能的物流企业的集结点。

二、物流园区投资项目可行性分析过程

（一）组织管理准备

物流园区投资之前，首先必须成立专门的领导班子，统筹安排项目运作，如制定投资计划、资金筹措、风险评估等。由于物流园区项目建设更为复杂，因此应当成立园区建设专家组，将物流、财务、金融、工程等领域的专家吸收到项目论证小组中来，也可以直接建立物流园区建设专家指导委员会，提供智力支撑和保证，从而为项目可行性分析的科学性奠定基础。

（二）资料收集及市场调查

物流园区必须发挥金融、仓储、运输、配送、监管、加工、商品博览、信息、交易、综合服务等功能。必须能够为区域工业企业提供全方位的需求服务，促进制造业与服务业联动发展。因此，物流园区的选址和定位显得尤为重要，而选址和定位的关键就在于周密的市场调查。

（三）准确地进行物流园区定位

在市场调查之后，接下去就必须在根据调查结果，进行物流园区定位策划，主要是回答物流园区的功能、目标、服务对象、如何运作等问题。准确的物流园区定位将关系到物流园区经营成功与否，物流园区定位包括业务定位、功能定位、客户定位、市场定位、形象定位，每一方面的定位，都应当设定不同的方案，综合考虑物流园区的服务对象、辐射范围、地域特征、特色功能、文化内涵等要素，组织专家对这些方案进行广泛而热烈讨论，剖析每种定位的优点和缺点，最后确定最为合适的物流园区定位。

（四）详细可行性研究阶段

在进行科学定位后，将选择出最合适的方案，但是该方案可能只是理想化的方案，并不一定适合现实运作，此时就必须对物流园区项目进行详尽的分析，包括市场分析、技术分析、投资估算、融资方案、财务评价、国民经济评价和不确定性分析等一系列研究，这些分析过程构成了物流园区项目可行性分析的主体。

1.市场分析。目前，我国物流园区空置率居高不下的主要原因就是缺乏有效的需求分析，需求分析是为了保证物流服务的供给与需求之间的相对平衡，是决定物流园区项目成功与否的关键环节。在市场定位结束后，应针对确定下来的定位进一步进行市场调研和竞争情报分析，深刻把握客户的需求，物流园区市场分析的内容主要包括规模分析，需求类型分析、需求层次分析，应对区域物流需求量数据，如运输量、仓储量、配送量、流通加工量等进行系统分析。

2.技术分析。物流园区项目可行性分析还应对项目的建设条件、基础设施，所选用的技术、工艺、设备及其规模大小、产品结构种类方面进行具体的技术分析。物流园区选址是至关重要的，合理的物流园区选址能够减少货物运输成本，降低园区经营成本，对所在地区的经济与环境起到积极的带动作用，因此有必要进行审慎论证。物流园区选址应综合考虑当地经济发展的特点、物流需求特征、当地交通基础设施等因素，同时考察物流园区建设和运营所需要的电力、供排水、通讯、网络、能源、排污、绿化等基础设施，考虑物流园区建设过程中工艺流程，技术获取、技术标准等要素，只有全面进行技术分析方可进一步对项目进行财务分析、国民经济分析和不确定性分析。

3.投资估算与融资方案。物流园区项目建设投资额高，不仅应当对总投资进行估算，还应对各项分项工程投资进行估算，同时对流动资金、利息等进行估算。在进行投资估算后，应进行资金筹措方案设计，可以通过政府信息平台，寻找对物流产业有投资意向的各方投资者，进行推介和谈判；同时对于物流园区建设可以引进新的物流金融模式，用仓库等作为抵押物进行抵押贷款，引入多元化投资主体，从而获取足够的建设资金。在融资方案确定后，还应编制资金的使用计划，防止资金滥用。

4.财务分析。物流园区项目占地面积大，建设内容多，投资额高、资金回收期长，因此对物流园区项目的财务评价显得尤其重要。物流园区的财务评价主要是进行投资与效益比较，应按照《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》、《投资项目可行性分析指南》等文件要求分析物流园区项目的盈利能力、偿债能力和财务生存能力，明确项目对财务主体及投资者的贡献价值，为项目决策提供依据。

5.国民经济评价。国民经济评价是分析项目投资对整个国民经济的贡献，对于一般的工业项目可以不进行。而对于物流园区项目，则是必需的过程。物流园区项目不仅要考察项目给投资者带来的收益，同时还应考察项目对所辐射区域的贡献。尤其是，目前不少物流园区项目属于政府投资项目，很难进行财务评价，进行国民经济评价更为合理。通过国民经济评价，剖析物流园区对社会成本节约、交通压力缓解、社会价值增值、城市环境改善等的影响。同时，要加强环境评价，对物流园区建设及运营阶段所产生的噪音、大气污染、交通拥挤、存储泄露、加工过程中产生的三废、包装污染等进行全面评价，并实现设计好解决方案。

6.不确定性及风险分析。在进行投资项目决策时，分析所使用的数据绝大多数都来自估计和预测，但是很多社会经济因素具有较高的不确定性，对项目估计和预测准确性带来了影响。物流园区项目也一样，必须进行不确定性分析和风险分析。物流园区建成后，将面临着市场风险、业务风险、货损货差安全风险、配送延时责任风险、错法错运的单证风险、诈骗风险、投融资风险、物价上涨风险、政府政策风险等等，这些都对物流园区项目的成功与否产生重要影响，因此必须进行盈亏平衡分析和敏感性分析。

物流园区项目具有不同于一般工业项目的独特特征，其可行性研究工作不仅应当遵循一般可行性研究的思路和步骤，同时也应当考虑其特殊性和差异性。为了提高物流园区项目的科学决策水平，决策者应当通过严谨深入的物流园区可行性论证，指导物流园区建设发展，为物流产业发展营造良好环境和实施载体。

参考文献

[1]王玉辉.基于形成机制的物流园区内涵特征及相关问题[J].综合运输，2008（6）.

[2]唐俊.工业园区项目可行性分析过程研究.桂林电子科技大学学报，2010（6）.

第6篇

关键词：建设工程项目；经济管理；着力点；对策

1建设工程项目经济管理所面临的风险

结合笔者的工作经验，这里的经济管理主要面临以下三个方面的风险：

1.1因项目工程设计所面临的风险

造价概算工作主要围绕着项目工程设计方案来展开，那么工程设计方案若是存在着瑕疵，则必然会影响到造价概算的准确性。工程设计方案存在瑕疵的原因主要为：（1）现场勘察的精准性存在不足；（2）项目工程设计图纸存在偏差；（3）其他人为因素所致。经验表明，针对建设工程项目的造价概算所存在问题，要么将增大项目的融资压力，要么则影响项目今后的建设进度。这就表明，在对建设工程项目开展经济管理时需要完善工作流程的后向关联。

1.2因项目信息偏在所面临的风险

这里的“信息偏在”又可称为“信息不对称”，因项目信息偏在所面临的风险主要生成于对建设工程项目经济价值的分析。建设工程项目方与笔者所在公司之间存在着委托关系，在对该项目开展经济管理时，笔者需要研判该项目的投资价值。但实践表明，方因无法全面掌握建设工程项目的使用价值（可能因委托方的商业保密原则所致），使得在对项目的经济价值进行分析时，过分依赖于财务分析手段和机会成本评估，进而就弱化了可行性分析的效果。

1.3因项目政策变化所面临的风险

这里的政策主要包括金融政策、城市土地使用政策、环境保护政策等，而这些政策的制订与调整又植根于我国的宏观经济发展之中。由工作案例可知，若是未能准确研判国家、地方相关政策的稳定度和变化趋势，那么再完美的项目可行性分析报告都无济于事，而且还会对委托方带来不可逆的资金风险。

2风险管控下经济管理的着力点分析

为了增强建设工程项目的风险管控绩效，针对项目事前控制的经济管理着力点可归纳如下：

2.1着力于完善造价概算的治理结构

在本文中“治理结构”可以理解为，项目现场勘察人员与造价概算人员之间的权利制衡关系，这种制衡关系不仅起到保障造价概算准确性的作用，还为今后的责任认定提供帮助。其中，治理结构又包括：治理的组织架构和治理的制度安排。由笔者的工作经验可得，当前需要着力于完善造价概算中治理的组织架构。治理的组织架构又可以分为内部组织架构和外部组织架构，在委托关系下外部组织结构可以称作：第三方治理的组织架构。

2.2着力于提高与委托方的沟通绩效

针对建设工程项目所实施的可行性分析，其中的关键内容便是项目的经济价值分析。根据资本循环公式：G-W…P…W`-G`可知，建设工程项目的经济价值通过W`-G`体现出来，但从W`到G`能否实现“惊险的跳跃”，这不仅由项目的造价构成所决定（主要决定回报率），还由项目的使用价值所决定（使用价值是否符合市场需求结构）。当前，在可行性分析中的短板主要存在于后者，所以在委托关系下应提高与委托方的沟通绩效。只有这样，才能在可行性分析中做出综合研判。

2.3着力于建立政策信息的共享机制

在本文开篇之处就已指出，需要在开放的体系下来开展可行性分析，所以需要增强对相关政策的跟踪和研判力度。为了降低在建设工程项目经济管理中的信息搜集成本，则需要着力于建立政策信息共享机制。以互联网技术为支撑的社会网络化分工形态下，政策信息共享机制的实现则需要引入第三方专业机构的支持。作为建设工程项目委托方在获取政策信息上具备知识外溢效应，所以还可以在与委托方加强沟通的基础上，实现政策信息的共享。

3对策

根据以上所述，本部分将在委托关系下从以下四个方面来提出对策：

3.1调整技术组织结构强化事前控制

提高建设工程项目经济管理的质量，首选需要降低系统性风险的发生概率。建设工程项目造价概算工作属于约束系统性风险发生的重要环节，所以应根据目前在造价概算中所存在的不足强化事前控制。笔者建议，需要通过调整技术组织结构来强化事前控制，即将造价概算与现场勘察、工程设计等形成纵向关联，将这些专业技术人员组成事前控制团队。由于在本文中存在委托关系，所以造价概算工作所在的顾问公司，则应在合约的基础上参与到前期现场勘察和工程设计审核中来，为了解决信息不对称所带来的影响，针对建设工程项目前期的可行性分析可引入第三方专家团队来进行全程督导。

3.2基于合约界定造价概算责任边界

本文记载着笔者工作的心得体会，所以在对策构建中也必然会站在笔者所在公司的角度来进行思考。由于造价概算工作由顾问公司来完成，为了维护公司的合法权益，以及有效管控未来项目系统性风险所带来的连带责任，在经济管理中需基于合约界定造价概算我方的责任边界。因现场勘察知识和工程设计知识的专用性，使得信息不对称现象始终对顾问公司的造价概算工作造成不利影响。因此，完善治理的制度安排时，需要对造价概算报告进行内审和外审，最终在多方签字确认的基础上赋予造价概算报告以“合法性”。

3.3供给侧管理下调研同业市场状况

尽管建设工程项目可行性分析的方能够借助不同形式来增进与委托方之间的沟通，但属于委托方商业机密的信息仍无法在沟通中获取。这样一来，就会制约方在可行性分析中的角度和价值取向。在上文的论述中已经指出，需要在供给侧管理的视域下增强对建设工程项目使用价值的分析，在此基础上来得出经济回报率、市场需求前景预期等结论。为此，在假设建设工程项目的使用价值具有同质化特征的基础上，可以通过调研同业同类建设工程项目的市场状况来间接获得可行性分析所需的项目使用价值信息。如商业房地产项目，根据对类似地段、品牌相近开发商的已建成项目进行调研，来综合研判委托方项目的可研性。

3.4多节点联动来研判政策演变趋势

在我国构建节约型社会的战略驱动下，近年来不同城市针对建设工程项目的选址、开发、销售等都环节都做出了政策安排，而且从2019年年初所反馈的政策信息来看，不少城市又对建设工程项目的销售政策进行微调，且市场对微调后的政策解读存在差异性。在此背景下，为了增强项目可行性分析的精准度，则需要以多节点联动来研判相关政策的演变趋势。在上文的论述中已知，多节点包括：提供可行性分析解决方案的公司、建设工程项目承接方、第三方专业机构。笔者建议，应以政策信息共享平台的搭建为主线，以可行性分析解决方案公司为信息中枢，建立三方在内的政策研判团队。综上所述，以上便是笔者对文章主题的讨论。总之，需要加强建设工程项目实施过程中的事前控制效力，进而来实现满足的“产出/投入”关系。

4结论

本文在委托关系下探讨了顾问公司对建设工程项目的经济管理问题，对建设工程项目开展经济管理时需要具备系统性视野，即需要将宏观经济环境因素、融资环境因素、项目技术工艺流程因素等纳入到经济管理中来，即在开放的分析体系下综合做出建设工程项目的可行性分析。在开展经济管理时的着力点包括：完善造价概算的治理结构、提高与委托方的沟通绩效、建立政策信息的共享机制。在此基础上的实施对策为围绕着：调整技术组织结构强化事前控制、基于合约界定造价概算责任边界、供给侧管理下调研同业市场状况、多节点联动来研判政策演变趋势等四个方面来构建。

参考文献

[1]戚安邦主编.项目管理学[M].南开大学出版社，2003.

[2]高飞，翟斌.建设单位对建设项目投资的成本控制与管理[J].建筑经济，2013(7)：45-47.

第7篇

随着我国改革开放的不断推进和经济全球化程度的不断深化，中国经济已经越来越深地融入到了世界经济体系当中，将基于项目自身经济强度的有限追索的项目融资模式引入到政策性银行出口信贷实践中去，构建起基于项目融资理论的政策性银行出口信贷运作模式，突破大型“走出去”项目的融资瓶颈，把政策性银行对国家外经贸的支持和推动作用落到实处，以解决当前我国出口信贷在支持大型境外投资项目中受传统贸易融资模式限制而存在的固有缺陷，最终达到提高我国政策性银行出口信贷对“走出去”项目支持力度的目的。

一、出口信贷项目融资的含义

出口信贷是一个特定的融资范畴，是对货物出口和境外投资提供信贷资金融通的总称；项目融资是一种特定的融资模式，是对有限追索的具有类似信用保证结构的项目资金运作模式的总称。出口信贷中引入项目融资模式即是要通过项目融资这种特定的资金运作模式来对出口信贷项目进行操作，这一概念是相对于通过传统贸易融资模式对出口信贷项目进行操作而提出来的。项目融资模式下运作的出口信贷项目，贷款人将根据项目本身的经济强度而采取不同程度的追索权，是有限追索的融资模式，贷款人提供授信的主要信用支撑点是项目的现金流量和项目资产，贷款人将与借款人以及其它利益关系人一起在精心设计的信用保证结构框架下，在特定的期间和范围内，分担项目所具有的各类风险；在有限追索限定的范围内，项目一旦因风险发生而最终失败，贷款人将仅以项目资产受偿，其追索权不涉及项目以外的任何资产。出口信贷项目融资模式更适用于那些建设周期长、投资量大、收益相对稳定、受市场变化影响较小的出口信贷项目，最典型的就是境外承包工程和境外投资类的出口信贷项目，非常适用于通过项目融资模式来进行运作。

二、出口信贷项目融资可行性分析与项目投资结构设计

（一）出口信贷项目融资可行性分析

出口信贷项目融资的可行性分析主要包括对项目的基本资格进行审核、对项目技术经济可行性的分析、对项目风险的分析等三方面内容。

1.出口信贷项目基本资格审核。贷款银行受理出口信贷项目后，首先要对项目的政策性准入标准进行审核，确定该项目是否具备取得出口信贷的基本资格。审核借款人资格，根据项目的实际特点，确定是否适于采取项目融资模式安排融资。一般来说，对于一些境外出口信贷项目：如境外承包工程；境外资源开发项目；带动国内设备、技术、产品等出口的境外加工贸易项目、境外投资建厂项目和基础设施项目；提高国内企业产品研发能力和出口竞争能力的境外研发中心、产品销售中心和服务中心项目；开拓国际市场、提高企业国际竞争能力的境外企业收购、并购或参股项目等，这些项目往往金额大、期限长，除项目自身经济强度支撑外，借款人难以解决有效担保，因而比较适合通过项目融资模式进行安排。

2.出口信贷项目技术经济可行性分析。对于具备申请出口信贷基本资格的项目，贷款银行要对项目投资者所作的可行性研究的科学性、合理性进行独立论证，对于专业性强、比较复杂的出口信贷项目可聘请有关方面专家参与论证。项目的可行性研究就是指通过对项目的主要技术经济要素，包括技术、管理、劳动力、市场、原材料、能源、基础设施、环境保护、宏观经济环境等的分析，据以对项目做出综合性的技术评价和经济效益评价，获得项目净现值（NPV）、投资收益率（ROI或ROE）和内部收益率（1RR）等具体反映项目经济效益的指标。需要说明的是，贷款银行在这里所进行的可行性分析是建立在投资者可行性研究的基础上的，其重点在于对投资者可行性研究的科学性与合理性进行检验，从而对可行性研究报告的结论进行判断与校正。

如果申贷项目所作的可行性研究存在某些重大遗漏，贷款银行应当要求借款人对可行性研究进行补充修正；对于借款人可行性研究报告中的信息、数据和参数的准确性、及时性和科学性，贷款银行应当进行认定，特别是对于资源储量、原料供应、市场预测、定价模型、成本分析、贴现率等关键数据的科学性和准确性要进行深入分析与判断，因为一旦这些数据的准确性出现问题，将可能导致可行性研究的结果完全不可用，以此为依据实施的项目和提供的融资将不可避免失败的结果。通过对借款人可行性研究的补充与修正而得到的项目可行性分析结论，是贷款人进行贷款决策的重要参考依据。

3.出口信贷项目风险分析。可行性分析是项目投资者从资本获利的角度出发，侧重于分析项目出现好的可能性和程度，即在各项环境条件、参数等处于理想状态的假定基础上对项目的投资收益率、内含报酬率和投资回收期等指标所进行的分析预测；而风险分析则是贷款银行从贷款安全的角度出发，侧重于分析项目出现坏的结果的可能性和坏的程度，进而对项目未来的偿债能力做出判断。因此，贷款银行在对出口信贷项目经济技术可行性进行分析的基础上，还必须对项目进行风险分析，对有关的风险因素做出评价，判定项目的经济强度和各种风险要素对项目经济强度的影响程度。出口信贷项目的风险分析是决定贷款银行是否为一个项目提供融资的关键决策因素，并且为贷款银行通过投资结构、融资结构和信用保证结构的设计规避项目风险提供了重要的基础数据。

（二）出口信贷项目投资结构设计

1.项目投资结构设计的基本因素。贷款银行应当在一个出口信贷项目的运作初期就与项目主办投资者进行深入接触，并参与到项目投资结构的设计中去，以为项目的成功运作以及后续的项目融资奠定良好的基础。目前国际上较为普遍采用的投资结构有四种基本的法律形式：公司型合资结构、合伙制或有限合伙制结构、非公司型合资结构、信托基金结构。在对项目投资结构进行设计时需要考虑到以下几个基本因素：项目资产的拥有形式、项目产品的分配形式、项目管理的决策方式与程序、债务责任、项目现金流量的控制和税务结构等。此外，会计准则对于报表合并的规定、对投资可转让性的需要、对项目资金的考虑等也是设计项目投资结构所应当考虑的重要因素。

2.项目投资结构设计。贷款银行与投资人就出口信贷项目的基本情况进行深入了解后，应当与投资人共同研究设计与投资特点及融资要求相适应的项目投资结构。目前国际上较为普遍采用的投资结构有四种基本的法律形式：公司型合资结构、合伙制或有限合伙制结构、非公司型合资结构、信托基金结构。贷款银行在介入一个拟申请出口信贷的境外投资项目后，为确保项目运营以及项目融资能够顺利执行，需要与项目投资者（借款申请人）及有关各方就项目情况进行深入研究，对项目投资者从投资角度出发的需要以及贷款银行从融资角度出发的要求进行综合平衡，并结合项目本身的特点对项目投资结构进行设计。这一步的工作是至关重要的，它不但关系到项目今后能否成功运转，而且是项目融资信用保证结构的重要基础，是融资能否成功的关键。

三、出口信贷项目融资的BOT模式设计

（一）出口信贷项目融资模式的选择及其应考虑的主要因素

1.出口信贷项目融资模式选择。对于不同的出口信贷项目，由于贷款银行的不同、投资者的不同和项目自身特点的不同，其项目融资的具体模式可以归纳为以下几种类型：投资者直接安排融资的模式、投资者通过项目公司安排融资的模式、以“设施使用协议”为基础的融资模式、以“杠杆租赁”为基础的融资模式、以“生产支付”为基础的融资模式、以“黄金贷款”为基础的融资模式、BOT项目融资模式等。其中：投资者直接安排融资的模式、投资者通过项目公司安排融资的模式、BOT项目融资模式是最基本的项目融资模式，对于出口信贷实务操作比较适用，并且其它几种项目融资模式都是在这几种模式的基础上衍生的。

2. 出口信贷项目融资模式设计应考虑的主要因素：（1）如何实现有限追索。实现融资对项目投资者的有限追索，是投资者寻求项目融资模式的一个最基本的出发点，同时也是贷款银行根据专业判断所愿意承担的风险限度。贷款银行看待风险的态度、项目投资者承担风险的能力以及项目所处行业的风险系数、投资规模、经济强度等多方面因素都会对项目的追索形式和程度产生重要影响。因此在项目融资方案设计过程中，贷款银行与项目投资者之间将根据各自对风险的判断和承担能力，围绕追索的形式和追索的程度进行反复的权衡与谈判。（2）如何分担项目风险。在项目各有关当事人之间分担风险是投资者寻求项目融资模式的另一个着眼点，其核心内容就是如何在投资者、贷款银行以及其它与项目利益有关的第三方之间划分风险。例如：项目投资者一般需要承担全部的项目建设期和试生产期风险，但是在项目建成投产以后，投资者可能只需要以购买项目绝大部分产品的方式承担项目的市场风险；而贷款银行则有可能需要承担项目的部分经营风险。因此，如何分担项目风险与如何实现有限追索其实是同一问题的两个方面，它们的核心都是贷款银行与投资者对风险划分的权衡与博弈。除上述因素外，项目投资者在设计融资方案时还十分关注对项目税务亏损的利用和资产负债表外融资的实现等内容。

（二）出口信贷项目融资的BOT模式设计

BOT是Build（建设）、Operate（经营）和Transfer（转让）三个英文单词第一个字母的缩写，这种融资模式的基本思路是：项目所在国政府或所属机构为项目的建设和经营提供―种特许权协议（Concession Agreement），作为项目融资的基础，由本国公司或者外国公司作为项目的投资者和经营者来申请出口信贷，承担风险，开发建设项目并在有限的时间内经营项目获取商业利润，最后根据协议将该项目转让给相应的政府机构。

1.BOT模式的组成人员。（1）项目的最终所有者（项目发起人）。项目发起人是项目所在国政府、政府机构或政府指定的公司。在BOT融资期间，项目发起人在法律上不拥有项目，也不经营项目，而是通过给予项目某些特许经营权（例如承购项目产品以保证项目的最低收益）和给予项目一定数额的从属性贷款或贷款担保作为项目建设、开发和融资安排的支持。在融资期间结束后，项目的发起人通常无偿地获得项目的所有权和经营权。（2）项目的直接投资者和经营者（项目经营者）。项目经营者是BOT融资模式的主体，通常是一个由项目经营公司、工程公司、设备供应公司以及其它投资者共同组成的一个项目公司。项目经营者从项目所在国政府获得建设和经营项目的特许权，负责组织项目的建设和生产经营，提供项目开发所必需的股本资金和技术，并申请出口信贷，承担项目风险，并从项目投资和经营中获得利润。（3）项目的贷款银行。BOT模式中的贷款银行可以是商业银行，也可以是政府出口信用机构、世界银行或地区性开发银行，或是上述金融机构组成的贷款银团。

2.以BOT模式建设项目并申请出口信贷的主要思路：（1）特许权协议是BOT模式的一个核心环节，主要包括三个方面的内容：一是批准项目公司建设开发和经营项目，并给予使用土地，获得原材料等方面的便利条件；二是政府按照固定价格购买项目产品或者政府担保项目可以获得最低收入；三是在特许权协议中止时，政府可以根据协议商定的价格购买(或无偿收回)整个项目。项目公司以特许权协议作为基础向政府出口信用机构申请出口信贷，政府出口信用机构可以将特许权协议的权益作为贷款抵押，并设计专门机构控制项目的现金流量。在一些情况下，政府出口信用机构还可要求项目所在国政府为贷款提供担保。（2）在项目建设阶段，工程承包公司以承包合同的形式（如“交钥匙”合同）建造项目，可以起到类似于完工担保的作用，有利于控制融资风险。（3）进入经营阶段后，经营公司根据经营协议负责项目公司投资建造的公用设施的运行、保养和维修，支付出口信贷本息并为投资财团获得投资利润。（4）项目公司保证在BOT模式结束时将一个运转良好的项目移交给项目所在国政府或其它所属机构。

3.BOT模式的主要特点：（1）从项目发起人（即项目所在国政府）的角度，BOT融资模式是一种有限追索的项目融资结构。项目的资金、经营管理以及各种风险均由项目公司承担。项目发起人承担的只是类似“无论提货与否均需付款”或“提货与付款”性质的经济责任，和一定数额的贷款或贷款担保责任。（2）项目直接投资者和经营者在BOT模式中所取得的出口信贷既可以是有限追索的项目融资，也可以是传统的公司融资。但是多数情况下，由于BOT模式的项目涉及巨额资金，又有政府的特许权协议作为支持，因此投资者会希望将出口信贷安排成为有限追索的形式。

第8篇

随着我国改革开放的不断推进和经济全球化程度的不断深化，中国经济已经越来越深地融入到了世界经济体系当中，将基于项目自身经济强度的有限追索的项目融资模式引入到政策性银行出口信贷实践中去，构建起基于项目融资理论的政策性银行出口信贷运作模式，突破大型“走出去”项目的融资瓶颈，把政策性银行对国家外经贸的支持和推动作用落到实处，以解决当前我国出口信贷在支持大型境外投资项目中受传统贸易融资模式限制而存在的固有缺陷，最终达到提高我国政策性银行出口信贷对“走出去”项目支持力度的目的。

一、出口信贷项目融资的含义

出口信贷是一个特定的融资范畴，是对货物出口和境外投资提供信贷资金融通的总称；项目融资是一种特定的融资模式，是对有限追索的具有类似信用保证结构的项目资金运作模式的总称。出口信贷中引入项目融资模式即是要通过项目融资这种特定的资金运作模式来对出口信贷项目进行操作，这一概念是相对于通过传统贸易融资模式对出口信贷项目进行操作而提出来的。项目融资模式下运作的出口信贷项目，贷款人将根据项目本身的经济强度而采取不同程度的追索权，是有限追索的融资模式，贷款人提供授信的主要信用支撑点是项目的现金流量和项目资产，贷款人将与借款人以及其它利益关系人一起在精心设计的信用保证结构框架下，在特定的期间和范围内，分担项目所具有的各类风险；在有限追索限定的范围内，项目一旦因风险发生而最终失败，贷款人将仅以项目资产受偿，其追索权不涉及项目以外的任何资产。出口信贷项目融资模式更适用于那些建设周期长、投资量大、收益相对稳定、受市场变化影响较小的出口信贷项目，最典型的就是境外承包工程和境外投资类的出口信贷项目，非常适用于通过项目融资模式来进行运作。

二、出口信贷项目融资可行性分析与项目投资结构设计

（一）出口信贷项目融资可行性分析

出口信贷项目融资的可行性分析主要包括对项目的基本资格进行审核、对项目技术经济可行性的分析、对项目风险的分析等三方面内容。

1.出口信贷项目基本资格审核。贷款银行受理出口信贷项目后，首先要对项目的政策性准入标准进行审核，确定该项目是否具备取得出口信贷的基本资格。审核借款人资格，根据项目的实际特点，确定是否适于采取项目融资模式安排融资。一般来说，对于一些境外出口信贷项目：如境外承包工程；境外资源开发项目；带动国内设备、技术、产品等出口的境外加工贸易项目、境外投资建厂项目和基础设施项目；提高国内企业产品研发能力和出口竞争能力的境外研发中心、产品销售中心和服务中心项目；开拓国际市场、提高企业国际竞争能力的境外企业收购、并购或参股项目等，这些项目往往金额大、期限长，除项目自身经济强度支撑外，借款人难以解决有效担保，因而比较适合通过项目融资模式进行安排。

2.出口信贷项目技术经济可行性分析。对于具备申请出口信贷基本资格的项目，贷款银行要对项目投资者所作的可行性研究的科学性、合理性进行独立论证，对于专业性强、比较复杂的出口信贷项目可聘请有关方面专家参与论证。项目的可行性研究就是指通过对项目的主要技术经济要素，包括技术、管理、劳动力、市场、原材料、能源、基础设施、环境保护、宏观经济环境等的分析，据以对项目做出综合性的技术评价和经济效益评价，获得项目净现值（NPV）、投资收益率（ROI或ROE）和内部收益率（1RR）等具体反映项目经济效益的指标。需要说明的是，贷款银行在这里所进行的可行性分析是建立在投资者可行性研究的基础上的，其重点在于对投资者可行性研究的科学性与合理性进行检验，从而对可行性研究报告的结论进行判断与校正。

如果申贷项目所作的可行性研究存在某些重大遗漏，贷款银行应当要求借款人对可行性研究进行补充修正；对于借款人可行性研究报告中的信息、数据和参数的准确性、及时性和科学性，贷款银行应当进行认定，特别是对于资源储量、原料供应、市场预测、定价模型、成本分析、贴现率等关键数据的科学性和准确性要进行深入分析与判断，因为一旦这些数据的准确性出现问题，将可能导致可行性研究的结果完全不可用，以此为依据实施的项目和提供的融资将不可避免失败的结果。通过对借款人可行性研究的补充与修正而得到的项目可行性分析结论，是贷款人进行贷款决策的重要参考依据。

3.出口信贷项目风险分析。可行性分析是项目投资者从资本获利的角度出发，侧重于分析项目出现好的可能性和程度，即在各项环境条件、参数等处于理想状态的假定基础上对项目的投资收益率、内含报酬率和投资回收期等指标所进行的分析预测；而风险分析则是贷款银行从贷款安全的角度出发，侧重于分析项目出现坏的结果的可能性和坏的程度，进而对项目未来的偿债能力做出判断。因此，贷款银行在对出口信贷项目经济技术可行性进行分析的基础上，还必须对项目进行风险分析，对有关的风险因素做出评价，判定项目的经济强度和各种风险要素对项目经济强度的影响程度。出口信贷项目的风险分析是决定贷款银行是否为一个项目提供融资的关键决策因素，并且为贷款银行通过投资结构、融资结构和信用保证结构的设计规避项目风险提供了重要的基础数据。

（二）出口信贷项目投资结构设计

1.项目投资结构设计的基本因素。贷款银行应当在一个出口信贷项目的运作初期就与项目主办投资者进行深入接触，并参与到项目投资结构的设计中去，以为项目的成功运作以及后续的项目融资奠定良好的基础。目前国际上较为普遍采用的投资结构有四种基本的法律形式：公司型合资结构、合伙制或有限合伙制结构、非公司型合资结构、信托基金结构。在对项目投资结构进行设计时需要考虑到以下几个基本因素：项目资产的拥有形式、项目产品的分配形式、项目管理的决策方式与程序、债务责任、项目现金流量的控制和税务结构等。此外，会计准则对于报表合并的规定、对投资可转让性的需要、对项目资金的考虑等也是设计项目投资结构所应当考虑的重要因素。2.项目投资结构设计。贷款银行与投资人就出口信贷项目的基本情况进行深入了解后，应当与投资人共同研究设计与投资特点及融资要求相适应的项目投资结构。目前国际上较为普遍采用的投资结构有四种基本的法律形式：公司型合资结构、合伙制或有限合伙制结构、非公司型合资结构、信托基金结构。贷款银行在介入一个拟申请出口信贷的境外投资项目后，为确保项目运营以及项目融资能够顺利执行，需要与项目投资者（借款申请人）及有关各方就项目情况进行深入研究，对项目投资者从投资角度出发的需要以及贷款银行从融资角度出发的要求进行综合平衡，并结合项目本身的特点对项目投资结构进行设计。这一步的工作是至关重要的，它不但关系到项目今后能否成功运转，而且是项目融资信用保证结构的重要基础，是融资能否成功的关键。

三、出口信贷项目融资的BOT模式设计

（一）出口信贷项目融资模式的选择及其应考虑的主要因素

1.出口信贷项目融资模式选择。对于不同的出口信贷项目，由于贷款银行的不同、投资者的不同和项目自身特点的不同，其项目融资的具体模式可以归纳为以下几种类型：投资者直接安排融资的模式、投资者通过项目公司安排融资的模式、以“设施使用协议”为基础的融资模式、以“杠杆租赁”为基础的融资模式、以“生产支付”为基础的融资模式、以“黄金贷款”为基础的融资模式、BOT项目融资模式等。其中：投资者直接安排融资的模式、投资者通过项目公司安排融资的模式、BOT项目融资模式是最基本的项目融资模式，对于出口信贷实务操作比较适用，并且其它几种项目融资模式都是在这几种模式的基础上衍生的。

2.出口信贷项目融资模式设计应考虑的主要因素：（1）如何实现有限追索。实现融资对项目投资者的有限追索，是投资者寻求项目融资模式的一个最基本的出发点，同时也是贷款银行根据专业判断所愿意承担的风险限度。贷款银行看待风险的态度、项目投资者承担风险的能力以及项目所处行业的风险系数、投资规模、经济强度等多方面因素都会对项目的追索形式和程度产生重要影响。因此在项目融资方案设计过程中，贷款银行与项目投资者之间将根据各自对风险的判断和承担能力，围绕追索的形式和追索的程度进行反复的权衡与谈判。（2）如何分担项目风险。在项目各有关当事人之间分担风险是投资者寻求项目融资模式的另一个着眼点，其核心内容就是如何在投资者、贷款银行以及其它与项目利益有关的第三方之间划分风险。例如：项目投资者一般需要承担全部的项目建设期和试生产期风险，但是在项目建成投产以后，投资者可能只需要以购买项目绝大部分产品的方式承担项目的市场风险；而贷款银行则有可能需要承担项目的部分经营风险。因此，如何分担项目风险与如何实现有限追索其实是同一问题的两个方面，它们的核心都是贷款银行与投资者对风险划分的权衡与博弈。除上述因素外，项目投资者在设计融资方案时还十分关注对项目税务亏损的利用和资产负债表外融资的实现等内容。

（二）出口信贷项目融资的BOT模式设计

BOT是Build（建设）、Operate（经营）和Transfer（转让）三个英文单词第一个字母的缩写，这种融资模式的基本思路是：项目所在国政府或所属机构为项目的建设和经营提供—种特许权协议（ConcessionAgreement），作为项目融资的基础，由本国公司或者外国公司作为项目的投资者和经营者来申请出口信贷，承担风险，开发建设项目并在有限的时间内经营项目获取商业利润，最后根据协议将该项目转让给相应的政府机构。

1.BOT模式的组成人员。（1）项目的最终所有者（项目发起人）。项目发起人是项目所在国政府、政府机构或政府指定的公司。在BOT融资期间，项目发起人在法律上不拥有项目，也不经营项目，而是通过给予项目某些特许经营权（例如承购项目产品以保证项目的最低收益）和给予项目一定数额的从属性贷款或贷款担保作为项目建设、开发和融资安排的支持。在融资期间结束后，项目的发起人通常无偿地获得项目的所有权和经营权。（2）项目的直接投资者和经营者（项目经营者）。项目经营者是BOT融资模式的主体，通常是一个由项目经营公司、工程公司、设备供应公司以及其它投资者共同组成的一个项目公司。项目经营者从项目所在国政府获得建设和经营项目的特许权，负责组织项目的建设和生产经营，提供项目开发所必需的股本资金和技术，并申请出口信贷，承担项目风险，并从项目投资和经营中获得利润。（3）项目的贷款银行。BOT模式中的贷款银行可以是商业银行，也可以是政府出口信用机构、世界银行或地区性开发银行，或是上述金融机构组成的贷款银团。

2.以BOT模式建设项目并申请出口信贷的主要思路：（1）特许权协议是BOT模式的一个核心环节，主要包括三个方面的内容：一是批准项目公司建设开发和经营项目，并给予使用土地，获得原材料等方面的便利条件；二是政府按照固定价格购买项目产品或者政府担保项目可以获得最低收入；三是在特许权协议中止时，政府可以根据协议商定的价格购买(或无偿收回)整个项目。项目公司以特许权协议作为基础向政府出口信用机构申请出口信贷，政府出口信用机构可以将特许权协议的权益作为贷款抵押，并设计专门机构控制项目的现金流量。在一些情况下，政府出口信用机构还可要求项目所在国政府为贷款提供担保。（2）在项目建设阶段，工程承包公司以承包合同的形式（如“交钥匙”合同）建造项目，可以起到类似于完工担保的作用，有利于控制融资风险。（3）进入经营阶段后，经营公司根据经营协议负责项目公司投资建造的公用设施的运行、保养和维修，支付出口信贷本息并为投资财团获得投资利润。（4）项目公司保证在BOT模式结束时将一个运转良好的项目移交给项目所在国政府或其它所属机构。

3.BOT模式的主要特点：（1）从项目发起人（即项目所在国政府）的角度，BOT融资模式是一种有限追索的项目融资结构。项目的资金、经营管理以及各种风险均由项目公司承担。项目发起人承担的只是类似“无论提货与否均需付款”或“提货与付款”性质的经济责任，和一定数额的贷款或贷款担保责任。（2）项目直接投资者和经营者在BOT模式中所取得的出口信贷既可以是有限追索的项目融资，也可以是传统的公司融资。但是多数情况下，由于BOT模式的项目涉及巨额资金，又有政府的特许权协议作为支持，因此投资者会希望将出口信贷安排成为有限追索的形式。

第9篇

随着我国改革开放的不断推进和经济全球化程度的不断深化，中国经济已经越来越深地融入到了世界经济体系当中，将基于项目自身经济强度的有限追索的项目融资模式引入到政策性银行出口信贷实践中去，构建起基于项目融资理论的政策性银行出口信贷运作模式，突破大型“走出去”项目的融资瓶颈，把政策性银行对国家外经贸的支持和推动作用落到实处，以解决当前我国出口信贷在支持大型境外投资项目中受传统贸易融资模式限制而存在的固有缺陷，最终达到提高我国政策性银行出口信贷对“走出去”项目支持力度的目的。

一、出口信贷项目融资的含义

出口信贷是一个特定的融资范畴，是对货物出口和境外投资提供信贷资金融通的总称；项目融资是一种特定的融资模式，是对有限追索的具有类似信用保证结构的项目资金运作模式的总称。出口信贷中引入项目融资模式即是要通过项目融资这种特定的资金运作模式来对出口信贷项目进行操作，这一概念是相对于通过传统贸易融资模式对出口信贷项目进行操作而提出来的。项目融资模式下运作的出口信贷项目，贷款人将根据项目本身的经济强度而采取不同程度的追索权，是有限追索的融资模式，贷款人提供授信的主要信用支撑点是项目的现金流量和项目资产，贷款人将与借款人以及其它利益关系人一起在精心设计的信用保证结构框架下，在特定的期间和范围内，分担项目所具有的各类风险；在有限追索限定的范围内，项目一旦因风险发生而最终失败，贷款人将仅以项目资产受偿，其追索权不涉及项目以外的任何资产。出口信贷项目融资模式更适用于那些建设周期长、投资量大、收益相对稳定、受市场变化影响较小的出口信贷项目，最典型的就是境外承包工程和境外投资类的出口信贷项目，非常适用于通过项目融资模式来进行运作。

二、出口信贷项目融资可行性分析与项目投资结构设计

（一）出口信贷项目融资可行性分析

出口信贷项目融资的可行性分析主要包括对项目的基本资格进行审核、对项目技术经济可行性的分析、对项目风险的分析等三方面内容。

1.出口信贷项目基本资格审核。贷款银行受理出口信贷项目后，首先要对项目的政策性准入标准进行审核，确定该项目是否具备取得出口信贷的基本资格。审核借款人资格，根据项目的实际特点，确定是否适于采取项目融资模式安排融资。一般来说，对于一些境外出口信贷项目：如境外承包工程；境外资源开发项目；带动国内设备、技术、产品等出口的境外加工贸易项目、境外投资建厂项目和基础设施项目；提高国内企业产品研发能力和出口竞争能力的境外研发中心、产品销售中心和服务中心项目；开拓国际市场、提高企业国际竞争能力的境外企业收购、并购或参股项目等，这些项目往往金额大、期限长，除项目自身经济强度支撑外，借款人难以解决有效担保，因而比较适合通过项目融资模式进行安排。

2.出口信贷项目技术经济可行性分析。对于具备申请出口信贷基本资格的项目，贷款银行要对项目投资者所作的可行性研究的科学性、合理性进行独立论证，对于专业性强、比较复杂的出口信贷项目可聘请有关方面专家参与论证。项目的可行性研究就是指通过对项目的主要技术经济要素，包括技术、管理、劳动力、市场、原材料、能源、基础设施、环境保护、宏观经济环境等的分析，据以对项目做出综合性的技术评价和经济效益评价，获得项目净现值（NPV）、投资收益率（ROI或ROE）和内部收益率（1RR）等具体反映项目经济效益的指标。需要说明的是，贷款银行在这里所进行的可行性分析是建立在投资者可行性研究的基础上的，其重点在于对投资者可行性研究的科学性与合理性进行检验，从而对可行性研究报告的结论进行判断与校正。

如果申贷项目所作的可行性研究存在某些重大遗漏，贷款银行应当要求借款人对可行性研究进行补充修正；对于借款人可行性研究报告中的信息、数据和参数的准确性、及时性和科学性，贷款银行应当进行认定，特别是对于资源储量、原料供应、市场预测、定价模型、成本分析、贴现率等关键数据的科学性和准确性要进行深入分析与判断，因为一旦这些数据的准确性出现问题，将可能导致可行性研究的结果完全不可用，以此为依据实施的项目和提供的融资将不可避免失败的结果。通过对借款人可行性研究的补充与修正而得到的项目可行性分析结论，是贷款人进行贷款决策的重要参考依据。

3.出口信贷项目风险分析。可行性分析是项目投资者从资本获利的角度出发，侧重于分析项目出现好的可能性和程度，即在各项环境条件、参数等处于理想状态的假定基础上对项目的投资收益率、内含报酬率和投资回收期等指标所进行的分析预测；而风险分析则是贷款银行从贷款安全的角度出发，侧重于分析项目出现坏的结果的可能性和坏的程度，进而对项目未来的偿债能力做出判断。因此，贷款银行在对出口信贷项目经济技术可行性进行分析的基础上，还必须对项目进行风险分析，对有关的风险因素做出评价，判定项目的经济强度和各种风险要素对项目经济强度的影响程度。出口信贷项目的风险分析是决定贷款银行是否为一个项目提供融资的关键决策因素，并且为贷款银行通过投资结构、融资结构和信用保证结构的设计规避项目风险提供了重要的基础数据。

（二）出口信贷项目投资结构设计

1.项目投资结构设计的基本因素。贷款银行应当在一个出口信贷项目的运作初期就与项目主办投资者进行深入接触，并参与到项目投资结构的设计中去，以为项目的成功运作以及后续的项目融资奠定良好的基础。目前国际上较为普遍采用的投资结构有四种基本的法律形式：公司型合资结构、合伙制或有限合伙制结构、非公司型合资结构、信托基金结构。在对项目投资结构进行设计时需要考虑到以下几个基本因素：项目资产的拥有形式、项目产品的分配形式、项目管理的决策方式与程序、债务责任、项目现金流量的控制和税务结构等。此外，会计准则对于报表合并的规定、对投资可转让性的需要、对项目资金的考虑等也是设计项目投资结构所应当考虑的重要因素。

2.项目投资结构设计。贷款银行与投资人就出口信贷项目的基本情况进行深入了解后，应当与投资人共同研究设计与投资特点及融资要求相适应的项目投资结构。目前国际上较为普遍采用的投资结构有四种基本的法律形式：公司型合资结构、合伙制或有限合伙制结构、非公司型合资结构、信托基金结构。贷款银行在介入一个拟申请出口信贷的境外投资项目后，为确保项目运营以及项目融资能够顺利执行，需要与项目投资者（借款申请人）及有关各方就项目情况进行深入研究，对项目投资者从投资角度出发的需要以及贷款银行从融资角度出发的要求进行综合平衡，并结合项目本身的特点对项目投资结构进行设计。这一步的工作是至关重要的，它不但关系到项目今后能否成功运转，而且是项目融资信用保证结构的重要基础，是融资能否成功的关键。

三、出口信贷项目融资的BOT模式设计

（一）出口信贷项目融资模式的选择及其应考虑的主要因素

1.出口信贷项目融资模式选择。对于不同的出口信贷项目，由于贷款银行的不同、投资者的不同和项目自身特点的不同，其项目融资的具体模式可以归纳为以下几种类型：投资者直接安排融资的模式、投资者通过项目公司安排融资的模式、以“设施使用协议”为基础的融资模式、以“杠杆租赁”为基础的融资模式、以“生产支付”为基础的融资模式、以“黄金贷款”为基础的融资模式、BOT项目融资模式等。其中：投资者直接安排融资的模式、投资者通过项目公司安排融资的模式、BOT项目融资模式是最基本的项目融资模式，对于出口信贷实务操作比较适用，并且其它几种项目融资模式都是在这几种模式的基础上衍生的。

2.出口信贷项目融资模式设计应考虑的主要因素：（1）如何实现有限追索。实现融资对项目投资者的有限追索，是投资者寻求项目融资模式的一个最基本的出发点，同时也是贷款银行根据专业判断所愿意承担的风险限度。贷款银行看待风险的态度、项目投资者承担风险的能力以及项目所处行业的风险系数、投资规模、经济强度等多方面因素都会对项目的追索形式和程度产生重要影响。因此在项目融资方案设计过程中，贷款银行与项目投资者之间将根据各自对风险的判断和承担能力，围绕追索的形式和追索的程度进行反复的权衡与谈判。（2）如何分担项目风险。在项目各有关当事人之间分担风险是投资者寻求项目融资模式的另一个着眼点，其核心内容就是如何在投资者、贷款银行以及其它与项目利益有关的第三方之间划分风险。例如：项目投资者一般需要承担全部的项目建设期和试生产期风险，但是在项目建成投产以后，投资者可能只需要以购买项目绝大部分产品的方式承担项目的市场风险；而贷款银行则有可能需要承担项目的部分经营风险。因此，如何分担项目风险与如何实现有限追索其实是同一问题的两个方面，它们的核心都是贷款银行与投资者对风险划分的权衡与博弈。除上述因素外，项目投资者在设计融资方案时还十分关注对项目税务亏损的利用和资产负债表外融资的实现等内容。

（二）出口信贷项目融资的BOT模式设计

BOT是Build（建设）、Operate（经营）和Transfer（转让）三个英文单词第一个字母的缩写，这种融资模式的基本思路是：项目所在国政府或所属机构为项目的建设和经营提供—种特许权协议（ConcessionAgreement），作为项目融资的基础，由本国公司或者外国公司作为项目的投资者和经营者来申请出口信贷，承担风险，开发建设项目并在有限的时间内经营项目获取商业利润，最后根据协议将该项目转让给相应的政府机构。

1.BOT模式的组成人员。（1）项目的最终所有者（项目发起人）。项目发起人是项目所在国政府、政府机构或政府指定的公司。在BOT融资期间，项目发起人在法律上不拥有项目，也不经营项目，而是通过给予项目某些特许经营权（例如承购项目产品以保证项目的最低收益）和给予项目一定数额的从属性贷款或贷款担保作为项目建设、开发和融资安排的支持。在融资期间结束后，项目的发起人通常无偿地获得项目的所有权和经营权。（2）项目的直接投资者和经营者（项目经营者）。项目经营者是BOT融资模式的主体，通常是一个由项目经营公司、工程公司、设备供应公司以及其它投资者共同组成的一个项目公司。项目经营者从项目所在国政府获得建设和经营项目的特许权，负责组织项目的建设和生产经营，提供项目开发所必需的股本资金和技术，并申请出口信贷，承担项目风险，并从项目投资和经营中获得利润。（3）项目的贷款银行。BOT模式中的贷款银行可以是商业银行，也可以是政府出口信用机构、世界银行或地区性开发银行，或是上述金融机构组成的贷款银团。

2.以BOT模式建设项目并申请出口信贷的主要思路：（1）特许权协议是BOT模式的一个核心环节，主要包括三个方面的内容：一是批准项目公司建设开发和经营项目，并给予使用土地，获得原材料等方面的便利条件；二是政府按照固定价格购买项目产品或者政府担保项目可以获得最低收入；三是在特许权协议中止时，政府可以根据协议商定的价格购买(或无偿收回)整个项目。项目公司以特许权协议作为基础向政府出口信用机构申请出口信贷，政府出口信用机构可以将特许权协议的权益作为贷款抵押，并设计专门机构控制项目的现金流量。在一些情况下，政府出口信用机构还可要求项目所在国政府为贷款提供担保。（2）在项目建设阶段，工程承包公司以承包合同的形式（如“交钥匙”合同）建造项目，可以起到类似于完工担保的作用，有利于控制融资风险。（3）进入经营阶段后，经营公司根据经营协议负责项目公司投资建造的公用设施的运行、保养和维修，支付出口信贷本息并为投资财团获得投资利润。（4）项目公司保证在BOT模式结束时将一个运转良好的项目移交给项目所在国政府或其它所属机构。

3.BOT模式的主要特点：（1）从项目发起人（即项目所在国政府）的角度，BOT融资模式是一种有限追索的项目融资结构。项目的资金、经营管理以及各种风险均由项目公司承担。项目发起人承担的只是类似“无论提货与否均需付款”或“提货与付款”性质的经济责任，和一定数额的贷款或贷款担保责任。（2）项目直接投资者和经营者在BOT模式中所取得的出口信贷既可以是有限追索的项目融资，也可以是传统的公司融资。但是多数情况下，由于BOT模式的项目涉及巨额资金，又有政府的特许权协议作为支持，因此投资者会希望将出口信贷安排成为有限追索的形式。

第10篇

【关键词】经营风险；债务风险；投资风险；对策

【 abstract 】 this article from the management risk management, debt risk management, investment and risk management, the three put forward to strengthen financial risk management in higher vocational colleges of several countermeasures.

【 keywords 】 business risk; Debt risk; Investment risk; countermeasure

中图分类号：F253.7文献标识码：A 文章编号：

一、加强经营风险管理的对策

（一）建立和健全内部控制系统。一是加强会计基础性工作。财会人员应该不断学习，提高自身素质，加强职业道德，掌握现代会计核算方法，提高自己在工作中的综合分析水平和发现问题、解决问题的能力。二是建立健全高职院校财务规章制度，并保证其有效实施。要根据国家有关法规、政策的要求，建立和完善一系列规章制度，这是保证财务和资金安全的有效保证。三是加强财务监管工作，实行财务公开制度。要对重要方面、重要环节即关键控制点实行重点控制。在法律和学校规章制度允许的范围内实行财务公开，增加学校财务的透明度，进行校务民主管理。

（二）努力拓宽办学资金来源渠道。一是争取政府对高等职业教育的资金支持。近几年各省政府纷纷认识到职业教育的重要性，加大了对职业教育专项经费的投入。二是目前高职院校的老校区都处于所在城市的黄金地段，其地产价格高，通过出让老校区的土地，可以筹集大量的资金，以此投入新校区的建设。三是努力争取企业对教育的支持，包括引进企业资金，与信誉较高的企业合作办学，接受企业与或个人的捐赠等。四是积极开拓技术服务和社会服务渠道，分散财务风险，提高学校的抗风险能力。

（三）提高教育教学质量，保证生源稳定和增长。高职院校必须要树立良好的社会声誉，要提高教育教学质量，要进一步提高教师的教学水平和教学质量，因此，应加大对日常经费的投入，加大人才引进力度，提高教师的工资福利待遇，稳定教师队伍，引导和鼓励教师把主要精力投入到教学工作中，提高教学质量。同时，开发人才资源，侧重应用技术教育，注重学生的就业准备教育，提高就业率，提高学校在社会上的声誉，吸引更多的学生，保证生源稳定和增长。另外，招收留学生也可以创收。

（四）加强学生收费管理工作。要进一步完善国家助学贷款工作，建立贫困生个人信用评价体系和违约贷款公示制度；积极拓宽资助范围，向社会和企业筹集慈善款和捐款，或鼓励企业和个人以其名义设立奖学金，或为学生提供勤工俭学的机会，为贫困生及时、足额缴费提供切实的政策支持。对于无故拖欠的学生，可以参照金融机构的做法，按延期交费的时间长短计交滞纳金或利息。另外，在教育制度上，创造条件实行弹性学习制度，允许学生中途就业、边工作边学习，分阶段完成学业。

二、加强债务风险管理的对策

（一）强化风险意识，科学规划，适度举债。一是进一步提高财务危机的警觉性，树立风险观念，强化财务风险防范意识，在决策时考虑风险因素，采用现代管理方法的决策方式，减少决策失误，切忌盲目投资。二是进行贷款决策时应贯彻“适度贷款、保证重点、分批安排、合理使用、讲究效益”的指导思想，考虑相关的国家政策和学校的发展规划，牢固树立风险意识，必须综合考虑各方面因素，充分论证贷款的可行性，确定合适的贷款规模，制定合理的贷款和还款计划，周密论证严格控制，将学校的债务负担降低到最小。三是正确评估学校偿还贷款本息的能力，合理设置贷款警戒线，做好每个贷款项目的可行性分析，将贷款风险控制在安全的范围之内。

（二）切实对贷款项目进行可行性分析。一是进行项目概况分析。分析项目建设的必要性；项目计划进度可行性；项目建设条件可行性；项目审批条件的可行性等。二是对项目的效益进行测算。分析项目投入后能否为学校增加办学效益；能否为学校带来新的经济增长点等。三是进行偿债能力分析。预测各种收入的总额，计算总收入中用于偿还债款的比例，合理分析学校的偿债能力，为贷款决策提供科学依据。四是预测贷款风险度。如计算项目的净现值，与社会平均总收益比较，由此判断贷款项目的安全性；计算内部报酬率，与贷款项目的折现率比较，分析项目收益是否大于贷款风险；分析影响贷款风险的主要影响因素，根据情况进行风险控制。

（三）加强贷款资金的管理。对已到位的贷款资金，要实行专款专用原则，保证贷款资金用在既定项目上。贷款资金要根据项目的进度分步到位，防止贷款不足影响项目进度，或者贷款过多造成资金闲置，以提高资金使用效率。同时应注意不同贷款种类的组合，优化贷款结构，降低资金使用成本。在贷款资金使用的过程中，应实行严格的会计核算及资金监管，防止资金流失，提高资金的使用效率。贷款项目或工程竣工投入使用后，还应该对其使用效益进行分析和评价，以加强对资金使用的监督管理。

（四）建立偿债基金制度。负债资金要求到期还本付息，势必给高职院校造成较大的偿债压力，长期债务尤为突出，因此，很有必要建立高职院校偿债基金制度。建立偿债基金制度必须按期计提偿债基金，可以采取两种方法，一种是平均计算法，即将负债本息总额按借款期限平均分摊，每期提取等额基金，以便到期有足够的资金还本付息；另外一种是比例计提法，即按每年收取学费的一定比例计提偿债基金。

三、加强投资风险管理的对策

（一）明确校办企业产权关系，规范组织形式，科学管理，有效规避风险。校办企业中产权关系的明晰，必然使所有权及经营权分离。投资者以其出资额份额享受权益、参与决策与管理。经营者对投资者负责，企业以其全部资产对投资者和债权人负责。这样就克服了学校以行政命令和人为切块参与企业利润分配的弊病，减少学校的投资风险，克服了校办企业只负盈不负亏，学校负无限责任的现状。

第11篇

【关键词】可行性研究分析；主要内容；现状问题；改进措施

可行性研究最早于20世纪30年代初出现在美国，在开发田纳西河流域开始将其列入开发程序，使其成为工程项目规划的重要阶段。改革开放以后，我国为了加强项目投资决策分析，引进了项目可行性研究技术。1983年，国家计委颁发了《关于建设项目进行可行性研究的管理试行办法》，将可行性研究纳入了基本建设的程序。

房地产项目的可行性研究分析是项目前期的必要准备工作，在项目投资之前，从经济、技术直到社会各种环境、法律等各种因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素，综合论证一个工程项目在技术上是否先进、实用和可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利，为投资决策提供科学的依据。

一、房地产项目可行性研究分析的主要内容

自1993年取消分房制度以后，我国房地产行业迅猛发展起来。房地产项目的可行性研究分析作为项目决策的基本内容和主要工作方法，已经逐步形成了比较规范和稳定的内容和程序。

不同于一般建设项目先投资后生产的特点，房地产项目投资开发的过程也是项目生产的过程。一般建设项目的建设期和经营期都是截然分开的，先有固定资产投资和流动资金投资，后有生产经营活动。而房地产项目的开发销售，存在预售模式，使得项目建设期、经营期和销售期交错在一起，这就要求房地产项目的可行性研究分析具有其特殊性。

房地产项目的可行性研究分析在一般建设项目的基础上，着重强调市场分析、项目选址及定位、经营方式以及租售价格的确认、经济财务的可行分析。另外，在我国可持续发展观的影响下，项目的环境评价以及节能效应等越来越受到重视。

（1）市场分析、项目选址及定位

房地产项目的市场分析、项目选址、项目定位是对项目的市场需求及供给的分析。通过大量的市场调研、统计分析方法进行市场分析可以获得目前房地产市场上的走势和需求，针对市场分析进行项目选址及定位所确定的项目产品供给能够满足市场需求，并且能够为之后的销售工作打好基础。因此，做好市场分析、项目选址及定位是项目可行性研究分析的基础。

（2）经营方式以及租售价格

经营方式以及租售价格的确认是项目收益的重要组成部分。房地产项目采用销售、租赁或者是销售和租赁参半的经营方式，关系到整个项目未来现金流量。通过了解周边楼盘信息，选取近似楼盘作为项目租售价格的参考项目，采取市场分析法等恰当的计量经济分析方法获得合理有效的租售价格。在此基础上进行的销售收入估算才能客观公正，具有参考价值。

（3）经济财务的可行性

经济财务上的可行性包含两方面的内容，一是经济可行性分析，二是财务可行性分析。经济可行性是指项目整体能够对国民经济产生的积极影响，一定程度上能够推动国民经济的发展；财务可行性是指项目本身的经济效益，从项目的总投资和收入出发，分析能够为房地产企业带来经济利益。进行经济财务可行性分析，客观的评价项目可行与否是确定投资该房地产项目的关键。

（4）环境评价以及节能效益

在项目全寿命周期管理和可持续建设观念的影响下，房地产项目可行性研究分析越来越注重拟建项目对环境的影响以及可以采取的节能措施。环境评价是从项目的绿化工程、景观工程对周边环境以及居民生活的提供的舒适度来进行评价。节能效益是从项目本身的建筑结构出发，分析项目是否符合可持续原则，是否具有循环经济效应。

只有对上述部分进行客观的评价分析，得出的可行性研究报告结论才是符合项目本身的，才能客观公正的为开发商提供投资决策的资料基础。但纵观目前房地产项目的可行性研究分析，由于实际操作的复杂性等因素的制约，依旧存在不少问题。

二、房地产项目可行性研究分析的现状问题及相关改进措施

（1）开发商可行性研究分析意识不强

大多数开发商对可行性研究分析不重视，开发商的目标是获取利润，对于可行性研究分析，通常是项目已经立项之后，由于相关部门报批备案需要，或是由于项目融资时，银行等金融机构的要求，这样可行性研究分析就失去了其本身意义。

为了解决这一问题，首先必须让开发商明确，可行性研究分析不仅仅是向当地政府、规划部门和环境保护部门申请有关建设许可文件的依据，更是开发商在今后竞争日益激烈的房地产市场上，避免靠盲目投资和盲目决策的决策失误而给投资者带来无法挽回的巨大经济损失的有效措施。对开发商来讲，在投资决策前做好可行性研究分析工作，才能使项目的许多重大经济技术原则和基础资料得到落实，使开发商的决策建立在科学而不是经验或感觉的基础上，以减少投资决策的失误，提高投资的效益。其次，政府部门要加强对项目审批程序的严格控制，坚持先有可行性研究分析，再立项。

（2）可行性研究依据不充分

开发商或是委托的相关方在进行可行性研究分析时，主要依据项目的设计方案说明并结合国家、地方政府出台的相关估价文件，对项目的经济财务效益进行评价。但是在确认租售收入方面，通常采用的信息量不够，数据更新不及时，并且选用分析方法不恰当，导致项目租售收入不能客观反映对项目预售情况的预测，从而影响项目现金流量的预测，使得可行性研究分析结果不合实际。

为此，组织建立专门的数据库可以有效解决数据收集困难这一关键问题，使得房地产的可行性研究分析不再成为 “无稽之谈”。

（3）可行性研究分析深度不够

就目前房地产项目可行性研究分析来看，涉及的范围足够广泛，但是一些方面的分析不够深入具体。开发商有意识要对环境以及节能效益方面进行评价分析，但在其出具的可行性研究报告中，这一部分论点不鲜明，论据不充分，论述不详细，并且定性描述占绝大部分，缺乏详细有效的定量分析。

针对这一现象，政府相关部门制定有关的制度标准，以规范这一部分的研究分析。培养专业型人才，建立专业的可行性研究分析机构，保证可行性研究分析专业化，更加详细深入。

三、结语

总之，房地产项目可行性研究分析是项目投资决策前的必要步骤，内容上应该较为全面的涵盖项目的各个方面，在此基础上，着重注意市场分析、项目选址及定位、销售方式以及租售价格、经济财务可行性分析等方面。

我国房地产项目可行性研究分析存在的问题很多，为了有效解决这些问题，就必须从相关的各个角度着手，政府部门加强其监督引导作用，规范可行性研究分析；开发商认真贯彻实行相关政策规范，重视可行性研究分析对拟建项目投资分析的价值；相关可行性研究分析报告编制机构，重视专业人才的培养，提高可行性研究报告的深度和质量。各个部门通力合作，使可行性研究工作发挥其应有的作用。

参考文献：

[1]马广军，投资项目可行性研究工作中存在的问题及对策探讨[J].经济研究导论，2009.

[2]王勇，陈延辉.项目可行性研究工作中的问题及对策探讨[J].建筑经济，2007.

[3]宋春红，苏敬勤.论房地产开发项目可行性研究[J].基建优化，2006.

[4]翟富强，翟莹芳.房地产开发项目与一般建设项目可行性研究的比较与分析[J].基建优化，2003.

第12篇

关键词：企业 投资项目 可行性

一、前言

投资指的是将某种有价值的资产（资金、人力、知识产权等）投入到某个经济活动、企业或项目中，从而获取一定经济收益的商业过程或行为，是商品市场经济化中最广泛及最基础的经济活动。对企业而言，提高经济效益、加强企业管理、增强企业实力以及扩大企业的生产经营模式等最有效的方式之一就是投资，可行性研究对拟建项目是否符合国家产业的布局以及发展方向在经济与技术上是否可行进行了全面分析，为项目投资决策提供了可靠的科学依据。

二、当前企业投资项目可行性研究存在的问题

由于企业的长期投资项目具有投资不可逆、资源成本高、回收期长、投资大、流动性差等特点，因此，所投资的项目一经落实，所投入的资金将形成沉淀资本，成为企业的固定资产。通过对多例投资项目的失败原因进行分析，可将其归纳为以下几点：

（一）内容不全面，缺乏可观性

首先，为项目的决策者提供充足且有价值的信息是投资项目可行性研究报告所必须的，其内容无须面面俱到，但必须强调重点内容与关键部分。其次，有投资就有风险，及时发现投资期间所存在的风险，并对其进行深入研究，及时提出相应的规避风险措施，有利于减少风险损失，然而，目前，我国企业对风险因素的分析除了没有针对性外，还分析的不够全面、深入。

（二）夸大产品、技术的先进性

技术是保证企业投资能够取得最大化经济效益的重要手段，然而，有的投资项目可行性研究却脱离实践，企业投资者对当前机械设备的工作能力、企业管理制度以及产品质量等直接影响到企业经济效益的因素视若无睹，片面强调技术的先进性，其不客观、不全面的企业管理模式将导致投资项目的破产，最终给企业的资金周转带来了一定压力，甚至给企业带来巨大的经济损失，更甚者直接导致企业破产。

（三）存在时间差异

可行性分析建立在一系列假设基础上，比如对企业的投资和现金流通的假设等。在企业的投资可行性分析环节中，将企业的投资假定在初期，将经营阶段中的现金流通假定在期末，此种假定有助于相关评价指标的计算，以此论证其是否存在可行性，然而，从投资管理以及所投资项目的运营模式角度分析，企业投资者出于企业的长期发展以及项目经济效益评估的考虑，将不会选择一次性把所有融资投入到初期的项目建设中，而是选择依据项目的建设进程，逐步加大投资力度。经营阶段中的现金流通有时也会出现在项目建设的后期，两者间具有很大的时间差异，但其存在的差异很大程度上取决于项目发展过程中的产品特征，最终导致项目的可行性分析失实。

（四）质量不高，缺乏实质性

很多企业忽视了对投资项目进行可行性研究的重要性，在投资过程中，流于形式，没有全面的对投资项目进行全面的可行性研究，直到将所投资的项目落实于实践中时，为了能够从项目中取得最大化的经济效益，才临时性的对已进入运营状态的项目进行可行性研究。此类研究报告建立在实践可行性的分析基础上，且以实践的可行性方案为依据，忽略了自然条件、交通运输能力、产品寿命、市场竞争力以及能源供应等因素，导致其夸大了项目建设的资金投入以及项目投入使用后的经济效益和对当地经济所起到的影响，最终将增大企业的经营风险以及企业的投资风险。

三、企业投资项目可行性研究的评判标准

企业投资项目可行性研究是以多种科学方式对某一项目的建设投资做经济与技术上的可行性分析，并通过对竞争优势、市场需求以及企业财务周转等方面分析企业投资该项目是否可行。

首先，在选择投资项目时，应充分比较各投资项目自身所具有的优势，例如：项目发展前景、项目发展难度、项目周期、项目的资金投入等。当明确投资方向后，还要进行项目方案、资源利用等主要方面的分析，从而选取最优、最具可行性的投资项目。其次，在实践的基础上，以现有的历史材料为依据，对未来市场进行一个产品需求量的概率分析，从而预测该投资项目是否能够满足市场的需求等；最后，对企业进行财务评估，对企业的全部项目投资动态以及盈利大小进行分析，评估企业自身的财务状况是否能够独立支撑所投资的项目，此外，还要进一步计算所投资项目的资本金净现值以及资本金内部收益率等盈利指标，全面确保投资项目的安全性与可操作性等。

四、企业投资项目可行性研究应重视的问题

（一）对投资风险进行分析

投资环境风险、汇率风险、资源风险、设计以及技术风险、人力资源风险等都是企业在选择项目投资过程中需要考虑的风险类型。因为风险所存在的不确定性因素将对企业的项目投资产生影响，因此，要对这些风险进行财务分析，并根据其影响程度进行风险等级汇总，随后，针对不同的风险类型特点，分别提出具有建设性意义的对策，以此降低风险给企业带来的损失。例如，某企业要投资石油项目，在决策前的可行性研究中就应充分体现石油企业生产经营的特点，加强风险论控制，拟建的建设投资项目应包括勘探风险、环境风险、观察建设风险以及市场风险等；在进行项目的经济评估时，应针对不同风险进行相应的财务评估，找出存在的敏感性因素，正确揭示项目的风险因素及风险等级，从而制定出具针对性的防范措施，其可建立项目风险的综合评价指标体系，运用多因素递阶模糊综合评价模型，对风险因素的影响程度进行量化分析，形成综合评估报告，为决策提供可靠信息，降低投资风险等。

（二）对财务投资进行分析

财务评价是企业投资项目可行性研究的核心内容，企业投资项目的评价结果将直接影响到企业投资项目的可行性。财务评价具有明确、固定的指标体系，大致可分两类，即静态评价指标和动态评价指标。静态评价指标包括对投资回收期限、企业内部收益以及投资收入等的评估，因其易于理解，同时又具有极强的可操作性，而被企业领导者广泛使用。动态评价指标是以资金时间价值为基础，具有很强科学性，与静态评价形成互补，但其却不能完全代替静态评价指标的作用。

（三）对项目进行社会评价

为了提高企业项目投资的经济效益，实现投资项目能够与其所处的社会环境相协调，就必须对社会进行一定的评价，这不仅有助于减少企业对所投资项目的盲目性，使企业投资能够更合理、全面的符合国家调控政策要求，而且有助于吸引外资，以此取得更多金融行业的贷款机会。随着我国投资建设规模的不断扩大，投资环境建设的不足也逐渐显露，因此，企业在进行项目投资前，必须将所认定的投资项目周期进行相应的社会评价，其中包括对社会财务状况的分析、当今社会技术水平的分析以及社会经济状况等。

（四）对环保和生态性分析

随着我国社会经济的发展，环境污染越来越严重，生态环境承载能力受到更大的挑战，政府和公众对项目的环保和生态保护的刚性约束和期望标准越来越高，履行社会责任的投资者，还必须重点对项目的环保和生态性进行科学分析，分析项目对水资源、大气、土壤及周围生态环境的影响，走可持续、环保性方向，避免因环保和生态影响而造成项目投资失误。

（五）对不可行性进行分析

为了有效规避投资风险，保证投资可行性研究的真实性以及有效性，企业投资方往往在进行委托编制可行性汇报的同时，通过其他评估平台，以反可行性手段全面评估、论证所投资项目的可行性。倘若所评估、论证的结果不成立，则证明前期的可行性评估结果具有真实性，倘若以反可行性手段评估与论证的结果成立，则说明前期的可行性评估结果错误，企业应当适时的终止项目投资，防止失误决策将给企业带来巨大经济损失以及资源的浪费。

五、结束语

总而言之，企业投资项目可行性的研究不仅要分析其当前存在的问题以及影响因素，还要对分析结果进行总结并归纳，从而提出相应的解决方案。本文简单阐述了完善企业投资项目可行性研究时过程中应重视的问题。项目投资可行性的成果必须满足企业投资者对制定投资方案以及确定投资项目的需求，只有正确的项目投资，正确的投资决策，才能有效提高企业的经济收益，从而提升企业的经济实力。

参考文献：

[1]郭小鹏.浅议项目可行性研究阶段投资的合理确定[J].中国城市经济.2010（09）：12-56

[2]曾凡全.政府投资项目可行性研究报告的质量控制研究[D].北京交通大学2013：10-32

第13篇

关键词：房地产；开发项目；可行性研究

中图分类号：F293.3文献标识码： A 文章编号：

引言

近十几年来，我国在经济建设方面取得了巨大的成就，各行各业都进入到了快速发展的时期，房地产业更是进入到了黄金发展时期。在社会主义市场经济体制下，房地产业的竞争越来越激烈，房地产也本身也蕴含巨大风险。在房地产项目开发之前，进行科学的可行性研究，能够有效地降低市场风险，保证房地产企业经营效益，提高企业的核心竞争力，对房地产企业长期稳定经营十分必要。如果房地产企业投资决策错误，会浪费大量的人力、物力和财力，甚至会给房地产企业带来致命打击，所以房地产企业必须高度重视可行性研究工作。可是因为各种主客观原因，现阶段房地产企业对开发项目的可行性研究工作，存着在很多问题。

房地产开发项目的可行性研究工作中的问题

缺乏扎实的基础工作

房地产企业要想编制出一份优质的房地产开发项目的可行性研究报告，就必须做好大量基础性工作，搜集丰富的基础资料。可是现阶段很多房地产的可行性亚久报告的编制单位因为受到经费、时间、人力等等方面因素影响，基础性工作做得不够深入和透彻，严重缺乏第一手资料，工作人员过于依赖现有数据或者只是凭借个人的主观判断、推测，缺乏客观性，从而严重的影响了房地产开发项目可行性研究质量。

工作人员素质有待于提高

房地产开发项目的可行性研究广泛的涉及到经济、工程技术、法规、房地产开发经营、税务等等方面的专业性知识。但是现阶段房地产开发项目的从业人员的职业素质还无法道道相应要求，工作人员可能是专才，却很难在全局的高度考虑相应问题，所以很难编制出高质量的房地产开发项目的可行性研究报告。

对房地产开发项目的可行性研究缺乏深度

深度比较合理的房地产开发项目的可行性研究报告应具备这样几个方面的特点：相应工程的实施方案有两个以上可供选择比较、所确定的工程主要数据必须满足初步设计要求，所提出的融资方案满足银行等金融部门信贷决策需要。可是现阶段的房地产开发项目的可行性研究工作普遍缺乏深度，表现为：定性的描述比较多，定量的计算不够；项目选址、建筑产品没有多个方案比选；缺乏充分的建设规模论证；重要的参数、数据来源不清，根据不足等等。

缺乏平衡的可行性及不可行性分析

很多房地产企业都比较重视可行性论证，但忽视了对不可行性的分析。很多项目的可行性研究编制出来以后的项目都可行，主要原因就是相应的编制人员通常都带着求证项目可行性这种潜意识进行分析及论证房地产项目的的可行性，从而导致将更多的精力放在项目可行性方面和正面影响，忽视一些可能存在的负面影响及不利因素，甚至有时候会看不见有可能造成项目不可行的巨大的风险因素。没有充分利用逆向思维科学分析那些不利因素对房地产开发项目成功的影响。

无法充分预测风险，参考依据不足

房地产企业开发经营的主要风险通常包含政治风险和宏观经济、市场风险、政策风险、企业风险、资金运作风险等等风险，可是实际工作中很多房地产开发项目所进行的可行性研究，对上述风险的分析都不够透彻、不够深入，不够充分，在相应的投资估算当中，缺乏合理的工程造价标准及定额；进行经济评价的时候，随意采取一些比较过时的参数及财务比率。

不重视方案优化

方案设计为房地产开发项目一个必要程序，为提高企业经济效益的重要方法。可是很多企业进行的方案设计都比较重视美观性及技术先进性，缺乏对提高企业经济效益的充分重视。

保证房地产开发项目可行性研究质量的措施

为了全面提高房地产开发项目的可行性研究质量，房地产企业及有关员工必须做到以下几点。

有效突出重点，积极提高工作效率

因为不同规模、不同类别的房地产项目的特点不同，具体到特定项目上，研究的重点也必须具有一定侧重。

严格审批程序，强化项目管理

相应的房地产企业必须认真按照建设程序来办事，对可行性研究进行严格的审批。严把房地产建设项目的前期质量关，认真遵循基本的建设程序，各类开发项目必须进行可行性研究，所有的个人及单位都不可以擅自做主超越权限及简化建设程序，对相应的可行性报告、项目建议书、初步设计等等文件如果达不到一定的深度及规定内容，评估单位绝不可以给予评估，审批单位也不可以进行审批。

建立起房地产开发项目可行性研究数据库

现阶段，我国的房地产市场还没有很高的透明度，可行性研究工作人员通常收集不到完成的及准确的市场信息，相应信息的误差或者缺失，都会为可行性分析带来很到的误差。因此，相应的可行性分析人员必须强化对信息的收集及整理的工作，利用去伪存真、去粗取精的过程，把市场中比较分散的信息整理成可以利用的数据，建立起相应的可行性研究数据库。此外，如果条件允许，房地产企业还可以强化项目后的评价工作，利用分析及比较，将有用信息提取出来，从而有效提升房地产开发项目的可行性研究实用性。

强化市场培育及专业化工作

房地产企业应积极强化专业化和市场培育的工作，有效推进行业的专业化和规模化，从而促进可行性研究水平的提高，保证其深度、精度、及对误差的控制。现在我国的房地产开发市场正逐步走向成熟及规范，越来越激烈的市场竞争有效推动了企业对可行性研究工作的重视及强化。

充分认识风险分析的重要性

房地产投资项目要耗费大量的物资、金钱、人力等资源，建成以后，就很难更改，所以一定要充分认识进行项目风险分析及控制的重要性。为了对投资风险进行有效的控制及防范，就必须在可行性研究报告中高度重视对相应项目潜在的风险因素进行深入挖掘，科学评估相应风险发生频率，风险可能会造成的经济损失等，然后采取科学的风险防范措施。在经济风险分析方面来看，这种分析绝不是经济评价当中的普通的不确定性分析，要从不同方面认真分析各个风险因素发生变化的可能性，分析对企业经济效益的影响，必须着眼于不力因素以及其造成的不利后果。房地产开发项目的风险因素有着较强的层次性，所以一定要进行深入的分析，从而识别基本风险单元，从而制定出更加具有针对性的风险防范措施。

第14篇

关键词：加油站；综合服务站；项目选址；工程管理

1加油综合服务站的概念

近年来，广东石油提出了建设综合服务样板站的口号，建设加油站综合服务站的目的是为了加快广东石油从油品供应商向综合服务商转型，积极探索将加油站打造成集加油、便利店、汽服、餐饮等业务以及多种增值服务为一体的线上、线下相结合的“综合服务站”，同时满足油品客户日益增加的消费需求，进一步挖掘加油站的潜在商业价值，提升内涵增效，创造全新商业模式，给顾客带来全新消费体验。加油综合服务站，是指集加油站便利店、汽服、餐饮三位一体，同时集合了专柜招商（生鲜专柜、进口商品专柜、药品专柜、其他专柜等）、服务（粤通卡、彩票业务、水电费代缴、代缴交通罚款、旅游产品等）、代销（快递收发等）、金融服务等不少于十项服务、集多功能为一体的非高速路加油站网点。加油站综合服务站是随着社会发展到一定阶段，石油销售企业转型发展的需要，是符合和顺应改革潮流的需要，是发掘汽车后市场服务价值的需要。综合服务站的建设，能够大幅提升加油站的形象、完善加油站的服务功能、发掘更多的客户需求和商业价值。按加油站综合服务站提供的功能划分，又划分为综合服务样板站和综合服务站，其中综合服务样板站是必须带有便利店、汽服、餐饮三项主要服务功能和其他不少于十项增值功能服务的站点，而综合服务站是指带有餐饮、汽服、便利店服务中一到二项主要功能和部分增值功能服务的站点，综合服务站是综合服务样板站的简易版，所提供的服务较少，但两者建立的目的和目标是一致的。

2加油综合服务站的项目选址和项目筛选

2.1加油综合服务站的项目选址

综合服务站的项目选址要综合考虑油站位置、商圈情况、场地条件等因素，重点选址城区、镇区等中高端小汽车客户集中且经营规模较大的油站。位于城区、镇中心区域以及周边五公里区域内有竞争对手的油站要重点打造一座旗舰站，引入多元化的新品、精品和特色商品丰富店内的品类资源，融入汽服、餐饮等配套服务，一站式的购物体验让车主们选择到更适用的好产品，树立中石化易捷品牌形象，以崭新的形象吸引更多客流。综合服务站的选址要主要要符合以下原则，一是在保障加油站安全性的基础上充分考虑加油站可使用面积。加油站的可使用面积直接决定了综合服务站定位是综合服务样板站还是一般的加油综合服务站，决定了服务项目能否容纳，如加油站面积不够，则应筛选主要服务功能进行改造和建设。二是要考虑周围商圈和场地条件。周围商圈决定了综合服务站的招商工作开展，应尽量避免与周边商圈高度重合的商业项目入驻。三是要考虑加油站环境特性。加油站主要是为车主服务的场所，必然与车主生活密切相关，应该尽量优先考虑汽车服务项目和车辆后服务项目。四是要考虑工程改造和建设难度。加油站作为危险化学品经营场所，其安全监管的要求极高，报建难度较大，且工程施工的安全因素要求极高。

2.2项目筛选

遴选综合服务站的项目主要遵循“先易后难”的原则。较容易实施的项目和工程，应优先考虑利用油站站房内的办公室、接待室，闲置的综合楼，宿舍楼等场所，扩大商业经营场所的面积，打造综合服务站。较难实施的项目和工程，主要是新建建筑物，涉及规划、环保、消防、安监等诸多部门的审批验收，实施周期十分漫长，单单报建工作也需花上半年甚至一年的时间，项目实施难度非常大，且存在较多的不确定因素。在筛选出可建设综合服务站的项目之后，要首先推动无需报建的项目实施；需报建的项目可一边走报建流程，一边进行项目招商，方案深化，根据报建的进度进行实施。在综合服务站的建设规划中，地市公司非油品部门需提前对商圈及客户情况进行调研，综合考虑各项功能、专柜的设置和服务项目的引入，并结合招商情况，在改造方案的编制过程中，做好专柜、功能的规划布局，并根据单位坪效合理设置专柜面积。相关的合作商最迟在项目开工前确定。

3综合服务站项目工程可行性及施工管理要求

3.1项目工程可行性分析研究

综合服务站的项目可行性分析，应该包括商业可行性分析及工程可行性分析，此处只讨论工程可行性分析。作为综合服务站，其工程可行性，与一般商业项目建设工程相比，往往涉及面更广。工程可行性分析应首先注重建设工程的合法合规，主要是涉及油气改造工程，特别是油罐改造（在综合服务站建设中，往往涉及到油罐迁移、设过车罐等内容）、加油机距离、配电、给排水等内容，所谓合法合规，是指综合服务站的建设除了满足商业内容需求外，还应着重考虑加油站建设安全规范内容，同时由于加油站经营场所的特殊性，应使建筑物符合国家《汽车加油加气站设计与施工规范》GB50156-2012及后期局部修订的条文。其中，第4.0.4、4.0.5、4.0.6、4.0.7、4.0.8、4.0.9、5.0.13、6.1.1、7.1.4（1）、11.2.1条（款）为强制性条文，必须严格执行。其次要充分考虑综合服务站服务项目的工程需求，比如加油站汽服，对场地的工位设置、循环水利用、车辆动线等设计；加油站餐饮动火区域的安全要求和安全距离是否符合标准，商业场所建筑物等级和消防安监要求等。第三要充分考虑危险化学品经营场所与商业服务场所的区分和隔离，比如需要设置合理的停车场地，布置明确的车辆动线和指示牌。第四要考虑整体商业氛围营造的工程设计和施工要求，比如加油站长期建设工程中被忽略的整站绿化和广告牌设计和安装的，都需要结合用地情况详细规划，列出可行性报告，列明工程报建、消防验收、安全评估、环境评估等问题后，再考虑其综合服务站服务功能的建设可行，避免盲目设计，到实际施工过程中处处受阻，甚至无法实施等问题出现。

3.2工程施工队伍和工程管理人员的选择

中石化销售公司的施工队，一般是在中石化诚信单位中进行选择，而原来的施工队伍一般专注于加油站加油功能的施工，对商业建筑工程，特别是某些高度竞争的商业建筑工程接触甚少。商业环境的施工和单纯的加油站施工存在较大差异，比如加油站施工一般注重安全和功能性实现，而商业环境施工除了施工安全外，更侧重商业氛围的营造，对装修装饰特别是软装饰的要求更高。鉴于这种情况，一般建议销售公司在三方面进行选择，一是选择合适的设计单位，或者将设计分包处理，具有加油站及管线等设计设计资质的设计公司只负责加油站加油功能区块的设计，而具有深厚商业设计能力的设计公司则专注于商业建筑设计；二是注重销售公司工程管理人员的管理，引入对商业建筑熟悉或者对招商工作具有较强背景的人员进入综合服务站工程管理，从源头规划上完善加油站综合服务站的规划，明确综合服务站需求，使得做出来的站点具有浓厚的商业气氛，能够较好地将加油站加油服务功能和综合服务站功能进行融合，从而达到商业利用的价值，实现综合服务站区别于一般加油站的差异化经营；三是注重施工队伍的选择，以往的销售公司施工队伍一般注重加油功能的实现，那么在综合服务站建设上，选择的施工队伍除了资质外，需要考察和考量施工单位的商业建筑工程实施经验，甚至可以采取分段招标的方式，将加油站加油功能和综合服务功能分段进行招标，由各自优势的施工队伍进行综合服务站整站施工。

3.3综合服务站改造的可扩展性要求

由于目前综合服务站的服务项目，基本还处于探索阶段，这就要求在综合服务站的建设上要充分考虑可扩展性。比如建筑物的结构和面积选择，要充分预留新的服务项目上马的可能性，同时在建筑上尽量选择通用商业风格，避免标新立异的建筑物。在日常其他非综合服务站加油站的改造上，也要充分考虑加油站建设综合服务站的需求，比如日常加油站油罐应尽量改造未过车罐，尽量预留成块的、整片的空白区域以适应未来加油站的整改建设。

参考文献：

[1]肖怡然，王雪，刘鹏飞.阿德兰启发式算法在加油站选址中的应用[J].价值工程，2009（06）.

[2]王英.加油站选址问题的分析探讨[J].商业文化（上半月），2012（05）.

第15篇

一是提高数据质量。数据质量是有效实施贸易信贷监管的基础。优化贸易信贷管理首先应该提高贸易信贷基础数据的采集。现行贸易信贷管理政策对贸易信贷数据的采集范围、企业未及时履行数据报告的责任等内容，制定了较为完整的措施，但在如何保证数据的完整及准确性方面还有所欠缺。应将建立、健全贸易信贷数据校验及评估制度作为进一步提高数据质量、优化贸易信贷管理的重要内容。二是强化监测机制。贸易信贷监测是贸易信贷监管的核心内容，目前的监测机制还存在以下两个问题：一个是监测指标体系与实际监管重点对接不够紧密；另一个是目前的贸易信贷监测制度只是整体货物贸易外汇监测制度体系的组成部分，而并非针对贸易信贷建立的专门的监测制度。因此，在强化贸易信贷监测机制方面，可以通过优化监测指标、完善监测流程两个方面实施。三是创新贸易信贷管理手段。当前，在我国资本项目仍实行部分管制、金融市场化程度及相关法律体系还不健全的环境下，加强对中长期贸易信贷规模、期限的控制，必要时实施相应的行政干预措施，对完善贸易信贷监管、防范资金借道贸易信贷渠道跨境流动、保障国家金融稳定仍具有积极意义。因此，在完善贸易信贷管理手段上，可以考虑对中长期贸易信贷实施严格规模控制，同时辅以必要的行政干预措施。

二、政策优化的可行性分析

提高数据质量管理的可行性分析。现行贸易信贷报告制度从制度框架、系统支持方面及日常业务管理上为进一步提高数据质量提供了有力保障。贸易信贷报告制度的建立，为外汇局加强数据质量管理提供了制度保障，外汇局可依据货物贸易外汇管理政策规定，开展相关工作以提升数据质量。新的货物贸易外汇监测系统以及贸易信贷报告相关功能模块的应用，为外汇局开展数据质量管理提供了系统支持。现行日常管理模式的建立为外汇局实施有效的数据管理提供了机制保障。强化监测机制的可行性分析。现行贸易信贷报告制度从监测制度框架、系统支持及制度建设上为进一步强化非现场监测管理提供了有力保障。货物贸易外汇管理改革后，外汇管理建立了一套自上而下、自下而上的监测分析框架，将非现场监测分析视为货物贸易外汇管理的核心工作。这种非现场监测框架的建立，为外汇管理部门开展贸易信贷监测分析提供了机制保障。监测系统从基础数据、监测指标等方面为贸易信贷监测提供了技术支持，设置了贸易信贷从宏观到微观层面的监测体系。制度建设上，建立了综合分析工作制度、贸易信贷非现场监测指导意见、贸易外汇收支非现场监测实施指导意见等。创新管理手段的可行性分析。从管理效果、宏观环境、法律条件方面分析，对中长期贸易信贷规模进行管制、必要时辅以行政干预，在当前宏观环境等条件下暂不具可行性，但可将其作为应急预案措施，结合外汇管理改革进程及宏观环境变化，适时启用。调整贸易信贷报告方式和范围的可行性分析。通过对2012年8月至2013年7月全国预收预付及北京、大连、烟台、武汉、重庆、西安、内蒙古七省市延收延付义务性报告的实证检验，90%以上的企业年报告任务在100笔以内，只有个别企业年报告任务超过1000笔。综合考虑，调整报告方式、对大型企业采取总量报告模式暂不具备可行性。鉴此，可以考虑待提高数据质量的措施实施，且贸易信贷数据整体质量进一步完善后，再进行实证检验，然后根据实证分析结果再行确定该措施是否可行。通过对优化后贸易信贷管理措施的可行性分析，可以得出以下结论：一是通过制度建设提升贸易信贷数据质量管理和丰富贸易信贷非现场监测体系是目前最切实可行的优化措施；二是对中长期贸易信贷实行规模管理虽然不存在法律障碍，然而在政府简政放权的改革背景下，目前不具备实施的外部条件，但可以将其纳入应急预案进行规划，从而实现宏观审慎监管；三是就调整贸易信贷报告方式和范围来说，由于调整所产生的收益和投入成本及风险不成正比，目前暂不具备可行性，可以在贸易信贷基础数据完善后，通过进一步实证检验后再行确定。

三、具体实施方案 主要采取分阶段、分步骤、分重点的方式有序推进和实施各项优化措施。短期内应以提升数据质量、完善指标体系、优化监测流程、加强应急管理为重点，进一步提升贸易信贷管理的有效性，为后续监管机制的优化奠定基础；中长期来看，应逐步构建宏观审慎监管框架，不断完善监测指标综合利用体系建设，进一步加强对微观主体的行为研究。

四、短期政策措施优化目标

以提升数据质量为重点，完善报告制度。总体思路是：通过建立数据质量管理平台，设立数据综合校验机制，建立数据质量敏感企业样本库和建立动态评估机制等方法，改进数据质量，最大限度地规避企业制度性因素以外的错报情况。具体措施包括：一是构建数据综合校验机制，包括通过宏观经济趋势指标、进出口/外债/银行收付汇等宏观数据进行宏观校验的机制，通过行业平均数值比对、企业历史数据比对、辅助统计信息准确申报校验以及不同系统间数据比对等方面进行中观校验的机制，以及通过财务指标逻辑印证、财务指标替代印证、财务指标延展印证、财务指标关联印证等方面进行微观校验的机制。二是建立数据质量敏感企业样本库。可选取现场核查中发现的下述类型企业，建立样本库进行跟踪分析，锁定报告行为特征，为后续实施差异化管理措施提供依据：（1）贸易信贷报告差错或漏报金额和比例达到一定规模以上的企业；（2）报告单笔金额和期限极值企业；（3）未通过检验的企业；（4）频繁调整、删除、修改报告的企业。三是建立贸易信贷数据动态评估机制。将数据校验机制与综合分析、非现场监测、现场核查相结合，一方面在宏观分析中判断贸易信贷趋势，借助敏感企业样本库及时采取主动干预措施，避免对跨境收支造成冲击；另一方面在微观主体监测过程中用于对单个主体报告业务的核实判断。在上述基础上，定期总结地区、行业、企业数据质量改善情况，形成对贸易信贷数据定量、定期、定性相结合的综合评价机制。以完善监测指标为重点，提升监测效率。总体思路是：将综合分析模块已有的监测指标移植到针对具体微观企业的监测，以确保监管体系一致性；同时，在监测系统相关环节进行改造，增设相关指标。具体措施包括：一是在微观企业监测指标中增加债务类贸易信贷余额、债权类贸易信贷余额指标及比率指标；二是增加债权债务期限结构分析指标，增设中长期债务类贸易信贷余额、债权类贸易信贷余额及比率指标。本文采用抽样调查法，对新增指标的平稳性及可用性进行了实证分析。结论如下：从全口径债权指标分布分析来看，微观主体债权余额具有分布稳定、金额集中等特征。大部分企业集中在小金额区间，随着金额的扩大，企业数量呈现急剧下降。从监管实际情况来看，理想期望值应为0，即企业不存在贸易信贷资金流出，而金额增加意味着资金流出规模扩大，因此适宜通过设定单边阈值进行监测，以体现“抓大放小”的管理原则。从微观主体的债权余额比率指标看，同样具有稳定、集中的分布。指标取值范围应为[0，+∞]，下限表示企业不存在贸易信贷资金流出，上限表示企业上期发生债权类贸易信贷，而当期既无资金或货物流出，也无债权类贸易信贷注销，贸易信贷债权余额保持稳定。从管理意义上来看，应重点关注比率持续扩大的情况，因为其意味着流出规模的不断增长。在具体操作层面可根据“抓大放小”的原则，搭配债权余额指标共同使用。从全口径债务指标分布分析来看,微观主体债务余额指标同样具有分布上的稳定性。

从管理意义上来看，理论上的期望值为0，表明企业债务类贸易信贷均在当期完成，而债务余额增长意味着微观主体通过贸易信贷渠道流入资金规模增长，因此可以通过设置单边阈值对企业大额贸易信贷流入进行监测。债务余额比率同样具有时间和空间上的稳定性，其管理意义和使用也与债权余额比率存在较大的相似性。从中长期指标来看，微观企业的中长期债权余额分布管理期望值应为0，而金额相对集中则有利于日常监测和分析，通过设定单边阈值，能够有效识别异常企业。中长期债权余额比率的取值范围应为[0，1]，0值表明微观主体不存在中长期预付及延收，1值表示微观主体预付及延收全部为中长期。从管理目标来看，新的优化方案提出加强贸易信贷管理，因此管理期望值应为0。从实际测算结果来看，数据分布符合理论分析，剔除无贸易信贷业务的企业后，从各区间企业分布来看，82.7%的企业不存在中长期预付及延收贸易信贷，剩余企业中主要集中在[0.9，1）及10%以内两个区间。根据期望值及分布，相关指标适合设置单边阈值。从中长期债务指标分布来看，样本地区98.4%的企业该项指标为0，略低于中长期债权指标测算结果；剔除0值企业后，中长期债务指标分布与中长期债权指标类似，同样呈现U型分布，同时具有时间及空间上的稳定性。中长期债务余额比率分布分析显示，样本地区73.1%的企业中长期债务余额比率为0，剩余企业中主要集中在90%至100%区间内。而在指标内涵及管理意义上，中长期债务余额比率与中长期债权余额比例较为相似，可通过设置单边阈值对异常企业进行筛选。通过对新增指标统计规律性的分析，初步验证了指标在实践中的可行性：一是各新增指标均具有统计上的规律性，且在时间和空间上保持相对稳定；数据集中度相对较好，多呈现U型和L型分布，在实践中通过设置单边阈值，能够实现“抓大放小”，有利于日常监测和分析。二是不同地区差异性显著，因此在指标设置上应允许各地根据实际情况进行相应的调整，以适应特定经济环境的变化，避免企业筛选数量出现过多或过少的情况。以优化监测流程为重点，提升监测效果。总体思路是：改变过去单纯核查贸易信贷真实性的逐笔监管模式，通过将贸易信贷监测核查与贸易收支形势紧密结合，提升监测核查对防范异常资金跨境流动的效果。具体优化后的贸易信贷监测核查流程包含以下三方面：一是选择贸易信贷重点监管方向。若分析显示外汇收支未呈现明显的流出入时，对贸易信贷的管理以日常监管为主；若分析显示外汇收支流出入情况较严重时，则根据收支流出入方向，选择贸易信贷重点监管方向。二是选择贸易信贷监管重点企业。将贸易信贷重点监测方向由中观层面落实到具体微观企业。通过对地区、行业等中观层面的监测分析，寻找贸易信贷监管重点企业。三是对重点监测企业实施分类，结合现有分类措施对贸易信贷规模实施管理，以实现对外汇收支形势的调控。在监测分析的对象上，可根据行业的特点实行差异化监管。以加强应急管理为重点，完善风险防范。总体思路是：以建立贸易信贷应急管理机制作为现行管理体系的补充，以有效应对突发性外汇收支波动，防范管理风险。具体而言，应急管理启动的条件基础是贸易信贷收支流动和存量是否处于“宏观容忍度”以内。而容忍度的判断标准，应依据贸易信贷宏观风险监测指标体系下各项指标的测算结果临界值而定。可将贸易信贷应急预案的启动实施与跨境资金流动应急预案相结合，即根据总体收支的变动情况，判断贸易信贷业务相应的风险区间，进而确定应急管理措施实施的力度。根据措施实施难易程度，应急管理措施大致可分为四类：一是窗口指导措施，指由监管部门约请被监管对象（包括金融机构和敏感性企业）宣传当前政策意图和管理目标要求，并提出具体化改进意见，引导市场主体顺应外汇管理目标，合理控制其贸易信贷规模。二是规模型管理手段。主要是考虑在一定期限内对企业贸易信贷规模、比例或期限进行总量限制，以推动主体将贸易信贷流入或流出控制在合理水平。三是审批型管理措施。四是市场化调节手段。根据贸易信贷对利率、汇率反应灵敏的特点，运用资金价格、成本等市场化工具，主动对影响国际收支平衡的贸易信贷（贸易融资）行为进行利益引导或预期引导。实际操作中，各项应急措施均可能存在利弊。对此，应着重把握其管理目标实现的时限要求和效果要求。

五、中长期政策措施优化目标