不动产登记规划范文
前言：我们精心挑选了数篇优质不动产登记规划文章，供您阅读参考。期待这些文章能为您带来启发，助您在写作的道路上更上一层楼。
第1篇
1.国内信贷资产证券化的发展总体情况
1.1发行规模稳步上升，产品多样化趋势明显
2016年1至6月，国内共发行信贷资产支持证券43只，发行规模达1345.85亿元，较2015年上半年（发行规模1152亿元）增长了16.83%。产品多样化趋势明显。1.2 CLO占比下降，公积金贷款支持证券发展迅速
2016年上半年，国内发行的43单信贷资产支持证券中，有17单为CLO，金额占比34.62%，2015年该类型产品金额占比为76.75%。在非CLO类产品中，发行规模占比增幅最大的是公积金贷款支持证券，从2015年的1.72%上升至2016年上半年的25.79%。
2.国内信贷资产证券化发展存在的不足
2.1个人住房贷款证券化产品发展缓慢
个人住房贷款是银行信贷资产中比较优良的信贷资产，也是银行信贷资产中放贷时间最长，最需要盘活的资产。央行统计数据显示，2016年6月末，国内个人购房贷款余额16.55亿万元，同比增长30.9%。而根据中债资信相关报告数据显示，至2016年6月末，国内发放个人住房贷款支持证券399.27亿元，仅占个人购房贷款余额的0.25%。
2.2“三农”信贷资产证券化产品尚处于空白状态
我国金融机构发放的“三农”贷款多为政策扶持贷款或小额贷款。“三农”的信贷资产质量相对偏低，违约风险高于其他信贷资产。主要原因：一是农业经济受气候条件等客观环境影响较大，经营风险较高；二是农村地区低收入人群聚集，农户收入不稳定，农户融资渠道欠缺。这些因素严重阻碍了‘三农”信贷资产支持证券化产品发展。
2.3公积金贷款支持证券发展潜力尚未得到充分发挥
2016年5月份的《全国住房公积金2015年年度报告》显示，2015年，国内共发放1.11万亿元的住房公积金贷款，比2014年增长68.10%。截至2015末，国内公积金个人住房贷款余额3.29万亿元。2015年有69.63亿元住房公积金贷款实施了证券化，占公积金个人住房贷款余额的比重仅为0.22%。可见，我国的住房公积金贷款支持证券业务发展空间巨大。
3.不动产登记新规对我国信贷资产证券化发展的影响
3.1有助于推痈鋈俗》康盅捍款证券化发展
首先是有助于优化个人住房抵押贷款质量。随着近几年我国房地产去库存压力猛增，房地产业的风险越来越大，房地产商跑路的新闻屡见不鲜，购房者无法收房断供已经成为个人住房抵押贷款的质量下降的主要原因。《细则》第八十六条规定：“申请预告登记的商品房已经办理在建建筑物抵押权首次登记的，当事人应当一并申请在建建筑物抵押权注销登记，提交不动产权属转移材料、不动产登记证明。不动产登记机构应当先办理在建建筑物抵押权注销登记，再办理预告登记。”这一规定将从根本上解决了同一不动产不同阶段同时抵押的问题，可有效预防开发商携款潜逃，也确保了购房者对房子所有权和购房抵押的唯一性，提升了个人住房抵押贷款的质量。
其次是有助于建立健全抵押贷款电子记录系统。《细则》第九十五条规定：“不动产登记机构应当加强不动产登记信息化建设，按照统一的不动产登记信息管理基础平台建设要求和技术标准，做好数据整合、系统建设和信息服务等工作。”这将促进我国在短时期内建立健全抵押贷款电子记录系统，使抵押权人追踪抵押贷款及其附随权利的转移情况变得更加方便。个人住房抵押贷款质量的提高和信息追踪的便利性都有助于推动我国个人住房抵押贷款证券化的发展，使其在市场上更有竞争力。
3.2有助于推动“三农”信贷资产证券化发展
一是《条例》第二条明晰了不动产的概念，在第五条指出集体土地所有权，房屋等建筑物、构筑物所有权，森林、林木所有权，耕地、林地、草地等土地承包经营权，建设用地使用权，宅基地使用权，海域使用权，地役权，抵押权等权利登记的要求条件。不动产登记制度的实施为有效盘活农村不动产资产提供了强有力的保障以及依据。
二是土地承包经营权、林权、海域使用权以及相关定着物的确权，还有抵押权登记的实施，使得与“三农”经济相关的不动产抵押更为的简单和明确。有利于“三农”信贷资产证券化的发展。“三农”信贷资产证券化将会给投资者提供一种全新的投资方式，引导更多的社会流动资金支持我国的“三农”经济。
3.3有助于改善小微企业融资环境，缓解其融资难问题
首先，明确了不动产的抵押原则，杜绝多头抵押，明确不动产唯一性。《细则》第五十六条规定建设用地使用权、海域使用权和该土地、海域上的建筑物、构筑物必须一并抵押，不可以分开抵押。该条例的实施让金融机构在今后处置不动产抵押品的时候不再遇到房屋、土地分属多个不同抵押权人等情形，避免抵押权混乱和抵押权人实施权益冲突造成的处置难度。
其次，《条例》完善了抵押品处置程序，确保抵押权人基本权益。条例的实施很好的解决了抵押物处置困难，甚至长期搁置没法处置的问题，确保了抵押权人的最基本的权益，也降低了抵押贷款的风险。
4.完善不动产登记制度，促进信贷资产证券化发展的建议
4.1开展不动产登记信息数据整合，尽早实现信息共享
不动产登记系统的电子化已经成为必然趋势，要加快建立全国不动产登记信息统一系统，整合各部门掌握的不动产信息，完善电子登记系统，使其能够完整呈现不动产信息。将有以利于抵押权人更详细和全面了解抵押物，准确的判断抵押物的市场价值，推定不动产抵押交易市场化建设。
4.2借鉴国外先进做法，出台相关法律法规支持、保障不动产登记制度的有效实施
日本不动产登记制度已经拥有百年的历史，其不动产登记的主要法律依据是“民法”和“不动产登记法”两项法律。为了法律的严密性，日本曾对全国土地情况进行了长达近30年的调查勘测，绘制成土地图册，作为有关部门依法实施不动产登记的依据。我们可以借鉴国外的做法，出台专门的法律法规，不断修改完善不动产登记实施细则，推动不动产登记制度的全面落实。
4.3加强不动产登记新规的宣传推广
地方政府相关部门及银行机构应加强对不动产统一登记的法律意义及进行不动产登记所能享有的法律权利的宣传。向社会告知只有在登记部门履行登记手续并获得认可后，其拥有的不动产才能进行交易、担保、抵押等行为。而没有登记的不动产如果进行上述交易时，不受法律的保护。所以要让公民清楚明白积极进行不动产登记所能享受到权利，使其能够主动去相关登记部门进行登记，确保自己的法律权利。
第2篇
一、关于不动产分割、合并、调整与登记衔接问题
实践中，部分房地不动产权利人办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记、拿到不动产权属证书后，由于各种原因，要求办理同一宗不动产的分割登记，将持有的不动产权属证书分割为两本或多本证书，或者要求办理该不动产与相邻不动产的合并登记，持多本不动产权属证书要求合并为一本。但申请人往往不能提供不动产分割或者合并的批准文件，而单纯要求登记机构直接办理不动产分割或者合并登记，给登记机构造成很大压力。
事实上，2012年下发的《国土资源部关于规范土地登记的意见》（国土资发〔2012〕134号）中提出了“土地以宗地为单位进行登记。宗地应当依据合法的土地权属来源材料，结合实际使用情况，按照地籍调查程序划定。……宗地一经确定，不得随意调整。宗地确需分割、合并或调整边界的，应经国土资源主管部门会同有关部门同意”的要求，2014年国务院《不动产登记暂行条例》第八条也规定了“不动产以不动产单元为基本单位进行登记”。办理相关首次登记时，划分不动产单元是以国有建设用地使用权出让合同、项目规划建设批准文件等作为依据的，登记机构无权随意确定、改变宗地和不动产单元范围，且按登记要求原则上按不动产单元核发一本单一版不动产权属证书。因此，办理不动产分割或合并登记也应以不动产分割或合并的批准文件为前提和基础。
按照不动产登记的概念和内涵，不动产登记是一种记载行为，因此，无论是同一权利人分割或合并不动产，还是因为不动产的部分转移需要分割或合并不动产，均需提交相应的分割或合并的权属来源材料，以作为登记机构记载的依据：土地的分割或合并需要提供相应的用地批准文件，房屋的分割或合并需要提供相应的规划批准文件。为妥善解决实践中的此类问题，天津市在制定《天津市不动产登记条例》时，在第二十七条、第二十八条将“同一权利人分割或者合并不动产”“不动产分割、合并导致不动产权利发生转移的”纳入申请变更登记、转移登记的情形，并在第三十四条、第三十五条等对申请材料进行了规定，如第三十五条规定应当提交“有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件”。我局在制定《天津市不动产登记规范》时，也在相关变更登记、转移登记章节做出了“同一权利人分割或者合并不动产的，应当按照有关规定提交相关部门同意分割或合并的批准文件”以及“不动产分割、合并导致权属发生转移的，提交分割或合并协议书以及有权部门同意分割或合并的批准文件，或者记载有关分割或合并内容的生效法律文书”的规定。也就是说，权利人申请不动产分割或合并登记的，需先行办理相关规划、用地分割合并手续，作为办理变更登记、转移登记的要件。这样，减少了登记机构和工作人员的自由裁量权，在两个环节实现了不动产管理范围的一致，切实加强了对权利的保护以及对不动产开发利用的管控。
二、关于房屋规划建设范围与登记衔接问题
与上述权利人主动要求调整不动产单元范围的情况有所区别的一类问题是，房屋规划建设范围与宗地管理范围发生冲突。经常出现的是分宗供应的土地统一实施规划的问题，分宗供应的相邻宗地，权利人虽为同一权利人，但土地用途不同、建设用地使用权终止日期不同，规划部门在实施规划时却按照一宗地进行了规划，导致有的建筑物同时占压两宗地，无法办理建设用地使用权和房屋所有权首次登记。
例如，某单位持其建设的综合楼项目的国有土地使用证、综合楼项目规划建设批准文件，要求办理房地统一的不动产首次登记。登记机构发现，当事人先办理了该不动产的土地登记，登记为两宗地，土地用途分别为机关团体用地、住宅用地；之后经规划部门批准建设了综合楼，同时占压上述两宗土地，而住宅宗地部分已给购房人核发了房地产权证。又如，一房地产开发企业先分别办理了两宗相邻土地的不动产登记，取得了两本不动产权属证书，土地用途均为城镇住宅用地，土地使用权类型均为出让，终止日期分别为2078年8月5日、2080年1月21日；但在商品房项目开发建设过程中，该项目规划建设的建筑面积约4000平方米的地下车库同时占压了上述两宗土地，项目竣工后，要求办理房地统一的不动产首次登记。
上述问题产生的主要原因是规划管理部门未按照土地登记范围批准相关项目建设规划造成的，本质上是规划管理、土地管理基本单元不一致。对于历史遗留的一个建筑物跨两宗地等情形，本着“尊重历史、保护权利、加强管理”的原则，我们在保证整个建筑物用地性质、权属等一致的情况下，告知当事人按照建筑物范围调整用地手续，按照新的宗地范围办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。下一步，我们将加强与规划部门的沟通衔接，对于同一权利人使用的不同宗地，土地用途不同、建设用地使用权终止日期不同，如确需统一实施规划，应先调整用地界线、土地用途后，规划部门再办理项目建设规划审批手续。
三、关于规划用地性质与登记用途衔接问题
第3篇
一、不动产权籍一体化管理应以电子登记簿为核心
不动产电子登记簿，是指由不动产统一登记机构依据标准制作并依法管理的，采用电子介质形式一并记载土地、海域、房屋、林木等定着物的自然状况、权利归属状况、权利限制与提示事项以及其他相关事项的具有物权公信与推定效力的文件。不动产电子登记簿与不动产登记电子档案目录、不动产纸质登记档案的数字化加工处理成果一并构成不动产登记电子档案。不动产电子登记簿是不动产登记电子档案的核心组成部分，是不动产信息化管理的命脉，是不动产信息化统一登记工作的出发点和落脚点，是不动产权籍一体化管理的重中之重。由于目前各地不动产登记机构大都采用电子登记簿记载各类不动产权利归属和其他法定事项，故不动产统一登记机构应严格依照相关法律法规、技术标准、操作规程等着重从以下两个方面来管理不动产电子登记簿。
1.规范记载
不动产电子登记簿的信息记载必须严格按照相关标准与说明规范录入、仔细核对、谨慎审查，确保与登记最终审核结果一致。对于在将登记事项记载于不动产电子登记簿后才发觉业务人员误录、遗漏相关数据的，必须严格依照更正登记规定的程序进行更正，并保存相关电子记录与说明。
2.专人保管
不动产登记机构应当指定专人负责不动产电子登记簿的保管。专人保管的关键在于由专人负责对不动产电子登记簿的定期异地异质备份、存储设施定期维护、数据库安全防护防御、信息保密加密、录入记载权限控制、信息查询权限分级等。
二、不动产权籍一体化管理应依托地理信息系统
因为各类不动产权籍主要采用地理坐标作为基础编码或编码规则进行日常管理，加上不动产权籍一体化管理又需要强大空间和图形处理能力的信息系统的支持，而地理信息系统（GIS）是目前基于地理空间位置且具备强大空间和图形处理能力的综合信息系统，所以不动产权籍的一体化管理必须依托地理信息系统（GIS）。建立不动产地理信息系统作为不动产权籍一体化管理的信息平台，可以有效实现不动产权籍各类数据的有效整合、合规管理，在此基础上可以方便地进行各类不动产登记的受理、审核、登簿、发证、归档等业务，可以快速地进行各类数据的处理与更新、统计与查询、决策支持以及图形处理与挂接、空间分析、虚拟仿真等，可以从根本上解决目前存在的各类相关业务系统信息的互连互通难题，进而达到信息平台的统一。
三、不动产权籍一体化管理应以地籍管理为主干
因为不动产主要包括土地以及定着于土地上的其他不动产，具有相对固定不动的显著地理特征，所以不动产权籍优质、高效的一体化管理应以地籍管理为主干，以其他各类不动产权籍管理为枝叶进行统一管理。从具体操作上来讲，即将土地以及定着于土地上的其他不动产以宗地为单位按照国家统一的编码规则进行信息处理与关联（宗海及其附属信息类似处理与关联），从而建立起以统一地理空间为基础、宗地为核心、房屋林木等权属登记信息为枝干，具有统一规则与编码要求的不动产权籍信息管理系统（见图1）。
四、不动产权籍一体化管理应以动态管理为核心
1.不动产权籍的增籍与灭籍业务
不动产权籍的增籍与灭籍业务是不动产权籍动态管理的两大核心业务，两者同等重要，但在实际操作中不动产登记机构往往偏重增籍业务而忽视灭籍业务。
由于不动产权属登记主要关涉不动产权籍的增籍业务，而不动产权籍调查可以对不动产权籍的灭籍业务提供有效的数据成果支持，所以当前不动产统一登记机构除做好不动产统一权属登记外，还应高度重视并严格依照国家相关要求、规范以及技术方案、规程等将地（海）籍调查作为不动产权籍调查的基础，且在此基础上一并开展各类不动产权籍的一体化调查工作。不动产统一登记机构在调查过程中发现某已登记的不动产已灭失的，应及时办理该不动产权籍的灭籍业务并在电子登记簿中将该不动产的所有权登记记录标明灭失。
2.完善不动产灭籍业务的新手段
不动产灭籍业务在依托不动产地理信息系统平台的基础上，结合不动产权籍调查结果，可以快速地实现不动产权籍灭籍处理。依据国土资源部地籍管理司公布的《关于做好不动产权籍调查工作的通知》，不动产权籍调查应坚持原有规程，采用先进成熟的高精度调查技术。在不动产权籍调查过程中，可以充分利用不同时期的高分辨率卫星影像、地籍图、地形图、DOM等，以及采用基于代数运算、图形变换、图像分类、特征变化等多种变化检测技术，通过自动处理、人机互动等方式，快速找出与当前卫星影像、地籍图、地形图等不一致的变化区域。结合不动产权籍调查的数据成果，可以确定变化区域的变化情况，从而确定灭籍区域，进而完成不动产权籍的灭籍业务。另外，可以利用规划部门的控制性详细规划资料或土地利用规划资料，快速划定不动产权籍待灭籍区域，为将来的灭籍业务划定重点关注区域，从而确保灭籍业务的高效进行。
3.房屋征收拆迁冻结的新方式
