房地产市场的特点范文

前言：我们精心挑选了数篇优质房地产市场的特点文章，供您阅读参考。期待这些文章能为您带来启发，助您在写作的道路上更上一层楼。

第1篇

关键词：房地产特点 市场风险

地产商品的非流动性与房地产市场的运行风险

房地产是指土地及其房屋建筑物的总称，属于不动产范围。房地产市场所提供的商品的非流动性决定着不同地区相互之间房地产余缺的调剂性较差。结合我国具体国情，农业生产的基础地位，工业化进程与农村耕地的保障，我国城市化进程所需土地只能视具体情况适当限量供应。这是自然形成的不可回避的客观垄断，这里我们暂且称之为资源的客观垄断，资源的客观垄断在其它资源产业上也一样存在，如粮食、能源、矿产，由此可以扩大到“此有他物、别无他物，缺他不可”的生产、生活必需品都可能形成这种垄断。借助这种资源的客观垄断优势容易形成区域性炒作，实现某一区域甚至某一地区的高价位限量供给――高价位运行。运作房地产市场比运作其它市场，实现其它市场商品的限量高价供给要求具备的资源条件相对较低。适当的价格上涨有利于增加供给，刺激房地产市场的健康发展。住房空置， 无疑是社会有限资源的巨大浪费，当住房供给量达到一定程度，政府部门应抓住时机进行宏观调控。实现“居者有其屋”的良性循环，定将有助于实现房地产市场的可持续性发展。

对产品的高价值性与房地产市场的运行风险

这里所指的房地产商品的高价值性并非商品的高附加值。通常情况下，房地产商品的科技含量较低，不具备形成高附加值的技术条件。房地产资源客观垄断优势加上较强体力劳动的大量凝结，铸成了房地产商品高价值性。房价收入比，联合国人居中心的标准是3∶1；世界银行的标准是5∶1。由此推断，一般国家大致为（36―60个月的平均家庭工薪积蓄/100平方米中等住房），房地产自身的较高价值性一定程度上阻碍着房地产交易，房地产商品流通性较差，变现风险较高，房地产市场高价位运行时，一旦出现波动，被套的可能性较大。房地产商品交易的进行，需要寻求外界资金的筹措与支持。资金的融资过程，使得房地产商品价格的上涨与跌落波动的时间是缓慢和长期性的。除非具有较强的金融资本的介入，或者具有较为充裕而广阔的资金融资渠道，没有产业资本、金融资本的介入，仅凭民间资金的推动，实现房地产市场价格的高价炒作，也只能是现实需求不足的“有价无市”。

房地产商品投资的长期性与房地产市场的运行风险

房地产经营周期的长期性增加了房地产投资的不确定性，使得人们对房地产市场的预期难以把握。房地产市场供给与需求的此消彼长、房地产市场运行的政策、法令、法规的调整，建筑材料价格的变动，建设用地的供给量，土地价格的升降，融资环境的变化，利息的调整无不牵动着房地产市场商品的开发、出售以及房地产市场的整体运行。最终都将影响到房地产“投资收益”的层面上来。房地产商品的投资周期较长，房地产商品的经营周期更长，房地产商品的经营周期少则三四十年，多则五六十年，房地产商品的经营周期中涉及的是大量的房地产折旧，高额的折旧加上物业管理费用，决定了房地产商品较高经营费用。依广东沿海，浙南沿海，长三角地区，每百平方米的住房，3000―6000元/平方米的均价，30―60年的使用年限折衷计算，每年的折旧1万元再加上每期的物业管理费用，平均每月的经营费用接近千元。较高的经营费用加大了房地产商品经营的长期风险。

信息的非对称性与房地产市场的运行风险

房地产市场信息的非对称性决定着房地产市场的价值风险，受到信息传递的非完全性、非对称性的局限，房产交易中，开发商信息的相对主动，有助于房地产商品的高价开盘和连续高价开盘。房地产市场上，逐期连续的高价开盘现象较为普遍。信息的非对称性，不仅表现在房地产信息容量上，在信息的媒体传递、媒体信息的创造上，更加具有倾向性。“房地产炒作，媒体帮了大忙”，1999-2004年末，房价上涨最快的五年间，房地产媒体信息出现了较大倾斜。其中不排除付费炒作的可能性。基于利益考虑，房地产商多家联合，利用新闻媒体，制造虚假信息，打压人们的“房慌”心理，借机调高房价，操纵房市、从中渔利、自造“房托”哄抬房价的有之。相反，房产消费者受着精力和实力的局限，不可能为了自己购房去澄清房地产市场信息。纠正房地产市场信息失衡，抑制房地产炒作，需要政府、房地产相关部门，建立起一套科学的房地产价值评价体系，公开市场信息，做好三方公正。

房地产市场的连带性与房地产市场的运行风险

房地产市场金融链风险

没有个人住房贷款的充足支持，或者个人住房贷款的利率较高，个人住房潜在需求与现实需求的转化的能量应当被缓慢释放。我国金融体系中的个人房地产借贷，极大地支持了我国住房供给全面市场化配置体系形成。“1998年以来，个人住房消费信贷的启动以及自1996年以来的连续8次降息，我国住房贷款出现了较快增长，2000年个人住房贷款占个人贷款金额的71%，2003年这一比重仍高达49.5%。”住房贷款制度实施的根本目的是支持我国的住房制度改革，实现百姓的安居乐业。房地产炒作与投机行为，已经或正在多次利用着我国对房地产市场保护――住房贷款的优惠政策。多套房产的同时炒作与“连环”炒作，房屋的高价运行，远期偿债能力的降低，加大了银行资金链的绝对风险。

房地产市场同其他产业市场的连带风险

房地产产业市场的快速发展和适时调整所形成的溢出和收缩效应存在着高速度、高效益的“双高”特点。这种“双高”效应，需要几十年经济的持续高速的发展、积累才能鼓显出来，需要经过几十年经济的持续高速的增长、蓄积才能完成。经过经济快速发展长期孵化孕育成的房地产市场经济繁荣，催生了房地产商品支柱产业化的形成。2004年12月3日上海第六届中国住房交易会上的统计数据。中国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。在2003年中国GDP增长的9.3个百分点中，有1.8个百分点是房地产业直接贡献的。中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加，没有一个其它行业有如此广泛的行业推动力，房地产市场运行的“双高”效应要求我们在处理有关房地产市场的热点问题时，既要讲求效益和效果，又要注意连带经济的影响性，防止连带经济的剧烈波动。

当今社会条件下，城市化进程是不可逆转的世界潮流，房价上涨的不利影响，应当引起人们重视。现代城市的建设与国家发展，需要的是人们共同的智慧与呵护。

参考文献：

第2篇

地方资产管理公司的现状和特点

为加快推进不良资产风险化解工作，2012年2月2日财政部、银监会联合下发《金融企业不良资产批量转让管理办法》，随后，2013年11月28日银监会《关于地方资产管理公司开展金融企业不良资产批量收购处置业务资质认可条件等有关问题的通知》，允许各省设立或授权一家地方AMC，参与本省范围内金融企业不良资产批量收购和处置业务。2014年7月末，中国银监会正式公布了全国首批可开展金融不良资产批量收购业务的地方AMC名单，包括江苏、浙江、安徽、广东、上海等五地。2014年11月底，继第一批试点成立之后，地方AMC名单再次扩容，银监会批复并允许北京、天津、重庆、福建和辽宁五地设立资产管理公司参与本省（市）范围内不良资产批量转让工作。至此，正式获准开展批量收购不良资产的地方AMC增至十家。综合来看，监管部门正式批准的地方AMC大部分在不良贷款分布较多的区域。从多家上市银行三季度报可看到，不良贷款集中爆发地从长三角蔓延至华北地区和珠三角，这与第二批地方版AMC试点范围相符合。从银监会2013年年报数据看，北京、天津、重庆、福建、辽宁五地不良贷款余额规模在全国分列第8、14、24、6、7位，此次批准设立试点的省份仍是饱受不良资产困扰的地区。同时，地方政府推动处置不良资产的意愿较强，这些省市的地方AMC开展业务的基础较好。截至当前，十家地方AMC的具体情况如下表所示：

由于地方AMC尚处在探索起步阶段，未披露太多运营、监管信息。根据全国已设立具有不良资产处置功能的省级AMC或经营公司经营情况，十家地方AMC具体情况，以及监管制度设计及相关文件规定，可将以地方性金融机构不良资产处置为主业的地方AMC特点归纳为以下几个方面。

资质认可条件出台后，地方AMC“本地化”优势明显。随着银监会45号文，以及宏观经济下行区间地方金融机构风险加大，为维护地区稳定，地方政府对设立地方AMC开展不良资产业务态度趋向积极，支持力度加大，如地方财政扶持，地方金融机构资金支持等，使其在处置行政区域内的不良资产时，具有更多的便利条件和更强的沟通能力，有利于提高不良资产处置效率和效益。如广东粤财依托广东省政府，截止2014年底累计业务规模达842亿元，累计创造利润54亿元，有效化解了地方金融风险。

具备处置金融企业不良资产功能的省级资产管理或经营公司数量增多，单体与总体注册资本显著提高。截至2013年2月末，全国共有18个省（区、市）已设立具有不良资产处置功能的省级资产管理或经营公司21家，其中13家曾参与金融企业不良资产处置。注册资本普遍提高，其中上海国有资产经营有限公司和重庆渝富资产经营管理集团有限公司注册资本分别高达50亿元和100亿元，十家获取资质的地方AMC总资本规模为296亿元，相比牌照发放前单体最低0.2亿元和总体173.48亿元，资本规模显著提高。

地方AMC不良资产业务范围和处置手段受限，行业和客户集中度较高，受宏观周期和区域经济影响更大。受监管政策约束，地方AMC只能参与本省范围内不良资产的批量转让，且只有债权重组一种处置途径，增加了地方AMC的资金压力和运营风险，且面临行业和客户集中度较高的风险。如经济环境不景气下“一煤独大”的山西经济出现“断崖式”下滑，不良资产主要集中于与煤炭行业相关领域，客观上不利于资产管理或运营公司开展不良资产处置业务。

地方AMC在人才、管理经验和资金来源等方面总体上实力欠缺，但部分地方AMC发展迅速，竞争实力快速提升。地方AMC由于成立时间较短，业务产品和经营模式不稳定，相对全国性的四大金融资产管理公司（以下简称四大AMC），在人才队伍、资产规模、专业实力与经营管理等方面存在差距，总体来看，在当前的竞争中尚不具备竞争优势。但随着部分地区金融牌照的获取，产品创新和业务拓展成绩显著。如重庆渝富，在战略规划、人才培养（设立博士后工作站）、资金来源（成功发行5亿元离岸人民币债券 ）、产融结合等方面，已成为地方AMC集团化发展的领先者。

地方AMC为独立法人，经营决策链条短，业务网点延伸能够深入到基层和现场。相对四大AMC在全国主要省市设立的分公司或办事处，在地区不良资产领域的竞争中，地方AMC作为独立法人，自主经营管理灵活，能够快速做出反应和决策，更能适应市场化要求。同时，地方AMC可以在本省不同地区设立网点，业务拓展深入基层和现场，对于不良资产的合理定价、尽调等，具有潜在优势。如江苏资产管理有限公司已设立南京办事处，借助省级各金融机构集聚及省会城市优势，大力拓展业务渠道，深化资产管理业务。

地方资产管理公司对不良资产管理行业的影响分析

在当前经济增速放缓的背景下，地方AMC的陆续设立将改变我国不良资产经营管理行业的竞争格局，对于缓释金融机构不良资产风险，化解和降低地方金融风险，保障金融业持续、健康发展，将发挥一定作用。

降低不良资产行业壁垒，市场参与主体日益增多，直接或间接进入不良资产行业的现象增加。虽然目前正式获批的地方AMC数量有限，但却向市场传达出强烈的信号，预示着不良资产市场参与主体日益多元化。尤其值得注意的是，地方AMC在同地方政府保持紧密关系、熟悉当地情况、协调处置地区产业群、提升产能过剩资产质量、化解地方债务风险等方面具有一定优势，可能给四大AMC带来分流市场份额、提高收购竞价水平、压缩利润空间等方面的挑战。

在示范效应的带动下，不良资产处置主体多元化，加剧不良资产市场竞争。在不良资产处置端上，经济下滑压力加大以及不良资产持续增加的背景下，市场普遍看好不良资产管理行业前景，而成立地方AMC在客观上形成行业准入有可能逐步放开这一预期，从长期来看将带来示范效应，投资银行、PE等市场化程度较高的金融机构以及部分规范化程度不高的民营机构，直接或间接进入不良资产经营管理领域的现象增加。2014年以来，各地金融资产交易所不良资产交易服务业务的活跃从侧面证明了不良资产投资需求的增加。

受不良资产市场供求关系影响，以及实际的市场供给规模主要取决于金融机构对外转让意愿，不良资产在供给端上日益市场化。当前在处置压力加大的背景下，商业银行对清收、核销等内部消化方式的关注度提升。在外部处置方式上，除了四大AMC以外，向地方AMC转让不良资产的规模逐渐加大。同时，商业银行也在探索更多的转让渠道，如通过金融资产交易所直接面向广大普通投资者的方式有所增加，且创新力度进一步加大。例如，江浙地区部分银行紧跟互联网金融创新热潮，在淘宝司法平台拍卖不良贷款中的抵押房产、土地、抵押物，创新资产回收新渠道，从侧面反映出商业银行对向外转让不良贷款这一传统方式的依赖性有可能降低。

政策建议

为有效发挥地方AMC在化解地方不良资产风险和资源再配置中的作用，相关政策建议如下：

地方AMC在发起、设立或增资过程中，可积极与四大AMC展开合作，发挥各自优势，实现互动发展，做好不良资产风险化解和存量调整工作。着重加强与四大AMC的交流与沟通，利用其在不良资产处置技术与经验，人才培养、产品创新、业务模式等方面的优势，为打造地方AMC核心竞争力积累和借鉴先进经验。如中国长城资产管理公司在通过更加宽泛的综合金融服务和解决方案服务中小企业方面具有特色，在中小企业数量较多且服务需求旺盛的地区，地方AMC可通过共同发起等多种途径与中国长城资产管理公司及其所在地办事处建立合作关系，更好满足当地企业在金融服务方面的需求。

已成立的综合实力较强的地方AMC，可通过与四大AMC总部直接建立战略关系的方式加强合作，平滑经济周期影响，建立可持续业务发展模式。由于地方AMC业务经营受区域经济周期影响较大，且不良资产处置手段与经验有限，与全国性、全牌照的四大AMC集团总部建立起战略合作关系，可以有效地将地方AMC自身有限的资源嫁接到四大AMC遍布全国的业务体系中，降低地方经济金融差异化发展下宏观经济周期对地方AMC业务的影响，在建立起稳定的业务品种和持续的业务经营模式的同时，不断增强地方AMC的市场影响力。如中国长城资产作为同业中唯一一家囊括了银行、证券、保险、信托、租赁等金融“全牌照”的公司，在综合金融服务方面已具备了一定的核心竞争力，地方AMC与其合作不仅能够提升品牌价值，还可以更好的开展产品和服务创新，打造符合地方特色的盈利模式。

第3篇

关键词：非均衡理论；房地产市场；供求平衡

中图分类号：F293.35 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）09-00-01

前言

在市场经济体制中，总供给与总需求并不始终保持平衡，无论是超额供给还是超额需求都会打破市场平衡，为相关产业的发展带来诸多问题。而非均衡理论则主要针对上述现象，在市场不均衡条件下研究如何实现市场稳定的一种经济学理论。本文以非均衡理论为基础，通过对我国房地产市场供求特点进行分析，以建立房地产市场供求模型的方法对现阶段房地产市场供求情况进行了具体分析。

一、我国房地产市场供求特点

1.房地产市场供给特点

现阶段，我国房地产市场供给主要特点表现为如下方面：第一，房地产市场具有高度垄断性。房地产市场的垄断性从根本上说是土地的垄断性。由于我国土地使用权主要由各级政府通过招投标方式移交给具有较高经济实力的土地开发商，长期的政企合作关系为房地产市场的垄断提供了有利契机。第二，房地产市场具有时期性。所谓时期性具体是指在不同时段内，房地产市场供求变化具有不同的规律。主要由于房价、房源数量均会在一定时期内产生相应的波动。第三，房地产市场具有滞后性和风险性。由于现阶段我国多数房地产产品均具有生产周期长、开发价值高等特点。生产周期长将为房地产市场带来较强风险性和滞后性。

2.房地产市场需求特点

房地产市场需求主要特点则主要表现在房地产市场的区域性、多样性和层次性。所谓区域性指房地产产品不能同其他产品一样进行空间上的移动，人们对住房位置的选择也具有明显个人偏好。多样性指根据人们不同的需求，房地产产品在类型、户型、房型上呈现多样性。层次性则主要指根据人们具体经济收入情况，房地产产品也被划分为中、高、低档，人们可根据自身实际情况对不同房产进行选择。

二、模型建立与变量说明

1.有效供求计算与非均衡估计

基于分均衡理论下的定量分析方法可以分为双曲线聚合方程、最小原则性方程以及CES指数聚合方程等。由于现阶段我国房地产市场供求具有较高的聚合性，因此本文以双曲线聚合方程作为主要研究方法。基于双曲线聚合的非均衡理论：将某种产品的市场分成若干个微观市场，在各微观市场中，该种产品在上市初期均处于过度饱和，即过度供给状态，此时增加各微观市场产品需求，产品市场则出现供给量（S-Q）/S减弱的变化。同理，若产品微观市场需求量达到饱和，此时增加供给量，则出现产品需求量（D-Q）/D减弱的变化。上述两种变化的关系可用双曲线聚合方程[（D-Q）/D] [（S-Q）/S]=r2表示。式中，S表示产品供给总量，D表示产品需求总量，Q则表示市场成交量，r为产品供求市场摩擦系数。根据此非均衡理论对我国房地产市场供需情况进行分析可知，影响我国房地产市场供求变化因素很多，例如在供给方面主要受房地产投资规模、房地产既有价格以及房地产投资与开发的成本等因素影响；在需求方面则主要受居民收水平、房地产产品面积、国家相关经济政策以及银行信贷水平和利率等因素影响。综合相关因素，建立非均衡理论下的房地产供求模型：D=α1P+β1Y+γ1+μ1；S=α2P+β2I+μ2。由非均衡理论中双曲线聚合方程可知，式中D为房地产需求总量，S为房地产供给总量，Q为房地产成交量。此外，本文选取Y（国内生产总值）、P（商品房销售价格）以及I（商品房投资完成额）作为影响房地产市场供求平衡主要因素。μ1、μ2为模型计算的随机误差，r为摩擦系数，其他希腊字母代表相关参数。

2.非均衡方向上房地产市场交易量的确定

为了对房地产市场供求变化进行有效分析并对市场供求变化的非均衡程度进行合理反映，引入房地产市场非均衡度Z，Z= 。以2002―2011年我国房地产市场供求变化为例，据相关数据可知，2002-2005年我国房地产市场的非均衡度Z在0值上下波动，这说明该段时间内，房地产市场供求变化处于基本平衡状态。而2006-2011年Z值基本达到了0.3（Z值最大不超过1），这表明尽管房地产市场需求量远远大于市场供给量，但由于受市场成交量Q以及人民收入水平等多方面的影响，使得既有房地产价格高于人们经济负担能力，为人们带来了购房难题。虽然在2008年国际金融危机爆发后，我国房地产市场发展受到了较大影响，但在国家出台相关政策后，房地产的价格则又开始升高。一方面，房地产产品价格升高使得房地产市场供求情况始终处于供大于求的市场现状；另一方面，由于受经济水平、国家政策以及房地产销售价格等因素影响，我国房地产市场会在相当长一段时间内呈现出供大于求的市场变化规律。

结论

本文通过对目前我国房地产市场供求特点进行分析，以非均衡理论作为研究方法，利用双曲线聚合方程建立了房地产市场供求模型。通过分析可知，尽管国家自2006年来对房地产市场总体取向是抑制房价快速上涨、保持房地产市场健康发展，但总体效果并不明显。因此，国家还需要通过强化市场总量供给管理，增加有效供给；构建多层次市场结构体系，积极培育结构合理的消费梯度市场，以有效满足多层次住房需求；设立分区域调控标准与预警系统，对不同对象实施差别化调控政策等方式，加强对房地产市场的宏观调控力度并规范市场秩序，进而实现房地产市场的供需平衡。

参考文献：

第4篇

一、典型国家和地区房地产市场体系的特点

1、美国房地产市场体系的特点

美国是房地产市场体系最发达的国家之一。目前，房地产业增加值约占美国国民生产总值的10％左右，住房约占美国家庭资产的30％，约2/3的美国家庭拥有自己的住房。总体上看，美国的房地产市场体系主要有两个明显特点：

(1)房地产金融市场高度发达。美国房地产金融市场的发展历史悠久，拥有全球最发达的房地产金融市场，主要体现在四方面：

一是房地产金融一、二级市场互动发展。美国不仅拥有完善的房地产金融一级市场，而且也是房地产金融二级市场最发达的国家。19世纪末，美国为家庭直接提供住房贷款的商业性金融机构已达5000多家，房地产金融一级市场就得到了快速发展，逐渐出现了固定利率、可调整利率、渐进还款抵押贷款等丰富多样的抵押贷款类型。20世纪30年代以来，房地场金融二级市场的发展，使抵押贷款成为可以自由交易的商品，大大提高了房地产融资能力，特别是住房抵押贷款证券化的开创，使美国成为各国争相学习的典范。流动性高、违约风险低的抵押贷款证券方便了资金的流动，降低了整体的金融风险。

二是成立了多家专业化房地产金融机构。1861年美国成立了世界上第一家储蓄银行，1831年诞生了储蓄与贷款协会，1908年成立了第一家信用合作社。之后，美国政府先后创设了三家参与二级抵押贷款市场的金融机构。1938年，美国建立了“联邦抵押贷款协会”，成为第一个为住房抵押贷款筹集资金的抵押金融机构。1968年和1970年，又分别建立了“政府抵押贷款协会”和“联邦住宅贷借抵押公司”。专业化金融机构的诞生，加速推动了美国金融市场的多元化发展。

三是房地产投资信托业务(REIT)成熟。房地产信托业务起源于美国。1960年美国正式颁布了《房地产投资信托法》。但是由于资金不足等原因房地产投资信托发展缓慢，1992年房地产投资信托公司允许上市后，房地产投资信托业务在美国空前发展。1993-1994年两年间，美国共有95家房地产投资信托公司上市，融资额达到165亿美元。1997年，美国房地产投资信托公司的总值达到1405亿美元。

(2)注重房地产市场宏观调控。在房地产市场运行过程中，美国政府十分强调对市场的宏观调控，努力保持房地产市场持续平稳发展，主要表现在四个方面：

一是强化区域规划管理。美国政府对房地产市场进行区域规划和管理的目的，主要是通过行政强制手段限制土地开发节奏，控制房地产市场结构。包括实施分区制度、再分类制度和开发规划制度等。分区制度(Zoning Ordinance)是在统一规划的前提下，将土地划分为一系列不同的区块，分别作为居住区、商业区、工业区等，除特殊情况以外，一般不能混杂。再分类制度(Subdivision Regulation)是在分区制度的基础上，对土地的使用做出进一步的细分。如在居住区内，把不同的地块划分为独立住宅区、多住户住宅区和公寓住宅区。开发规划制度(Growth Planning)是通过政府的预先规划，引导和管理房地产的开发过程，以保护有限的资源和历史风貌建筑。

二是注重财税手段调节。税收手段是美国政府调控房地产市场的常见手段。特别是在房地产市场发展低迷的情况下，美国政府通过税收优惠刺激房地产市场的发展。例如在住宅买卖过程中，购买者可以获得三方面的税收优惠：①免税。根据税法规定，55岁以上的美国公民或居民，在销售自用住宅的所得中，一生一次可以扣除12.5万美元，无须缴纳个人所得税。②减税。住房购买者在计算自己当年度的应税收入时，可从自己的总应税收入中扣除支付的地方税和住宅贷款利息，从而减少自己的应税收入。③延税。购房者如因购买新的自用住宅，而将旧的自用住宅卖掉，可以将其售房所得，不计入当年应税收入总额中。享受此税收优惠的住房购买者必须是在出售旧住宅的前后两年内购买新住宅作为自己的自用住宅，而且购买新住宅的价格必须不低于出售住宅的销售价格。

三是依靠法律手段调节。美国政府为确保房地产市场行调控和管理的效果，先后出台了一系列法律法规，为政府调控房地产市场提供依据。如1931年国会批准了《联邦住房贷款法》，1934年美国第一部《国民住宅法》宣布实施，1965年的《城市住房发展法》以及《房地产执业法》、《公房管理改革法》等等。各州政府也分别制定法律，对房产交易、抵押贷款、中介服务等方面做出具体规定。美国联邦政府制定的房地产法规，主要侧重于土地规划、住房目标和低收入家庭的住房补贴等；州政府的房地产法规，则注重于土地分区、房地产交易和管理等。

四是注重信息整合。为准确调控房地产市场，美国政府非常注重对信息资源的搜集、分析、整理。如，政府部门建立了庞大的数据库，详细掌握了房屋所有权人名单、家庭收入状况、人口状况、抵押情况、房屋性质、房屋状态、交易历史、资产评估信息等。这些基础数据为分析判断市场走势，准确调控房地产市场发挥了重要作用。

2、英国房地产市场体系特点

进入21世纪以来，英国的房地产市场持续繁荣，需求十分旺盛，2005年，英国房地产市场交易额达485亿英镑，成为欧洲最活跃的房地产消费市场。

(1)房地产租赁市场发达。房屋租赁是英国房地产市场上的主要业务之一。上世纪80年代后，随着城市化进程的完成，英国每年新建商品房竣工量保持在很小的规模，房地产市场以二手房交易和房屋租赁业务为主。房屋租赁业务的迅速增加，促进了房地产租赁市场的繁荣发展。2004年，全国贷款购房用于出租的个人贷款行为从5年前的7.3万英镑猛增至47.3万英镑，成为住房需求的重要来源。目前，英国约有35％的居民租赁住房，其中约20％的居民从当地政府租赁公有住房、15％的居民租住私人住房。

英国房地产租赁市场发达与中介公司服务规范有直接关系。英国的租赁服务主要有四个特色：一是信息公开。英国所有合法出租房源的信息都要在网上公布，租房需求人可以在网上初步了解到房源的基本状况、装修标准、新旧程度等基本图文信息。二是服务规范。中介公司严格按照相关规定进行收费，决不收取服务协议规定的佣金以外的任何费用，更不会赚取差价。三是全权。中介公司全权房屋产权人委托的租赁事务，租房人不与房屋产权人发生任何关系，包括租金、租期及其他相关细节都要与中介公司

打交道。四是全程服务。租赁合同签订后，中介公司将继续为租房人提供服务，并负责对租赁行为的监督和管理，一直到租赁关系解除为止。

(2)物业管理成熟。英国是最早出现专业化物业管理的国家。19世纪60年代，英国就出现了物业管理行业，当时英国正处在工业化快速发展的阶段，大量农民进入城市，房屋出租比较普遍。为了维护住户的权益，需要一套行之有效的管理办法，便产生了专业的物业管理。主要有两大特点：

一是实行社会化的物业管理模式。政府一般不直接干预，具体工作由社会机构――住宅管理协会(ARMG)负责协调，采取行业管理。英国物业管理服务项目很多，涉及住区保安、物业维修、卫生清洁、绿化养护等项目，也包括物业建设前后及使用全过程的管理。

二是物业管理服务实行完全市场化。物业管理服务内容、收费标准完全由市场形成，具体提供什么服务、收多少管理费，由双方协商决定。政府对具体服务内容和收费标准不作任何规定，一般无统一标准。英国的物业公司或机构大多数是自主经营、自负盈亏的经济实体，一般只有少数固定工作人员，临时聘用者较多。

3、香港房地产市场体系特点

香港房地产市场是在第二次世界大战之后发展起来的。目前，香港房地产市场高度发达，在整个经济社会领域中扮演了重要角色，被称为香港经济的寒暑表。

(1)市场开放程度高。香港房地产市场与香港经济一样，对全球的投资者和消费者开放，是世界上开放程度最高的房地产市场之一，主要表现在两个方面：

一是对正常投资和消费行为不设任何门槛。除政策性住房以外，香港所有商品房均可在市场上自由转让。商品房租赁也没有任何限制，不设房地产租赁许可证制度，业主拥有物业产权即可出租，租期也没有限制，仅在香港《地产转让及物业条例》第六条规定，租期超过3年房地产租赁交易，需要签订书面租约。

二是房地产市场交易手续简便。香港没有规定房地产转让必须要办理登记才能生效，房地产交易秩序双方签署买卖合同就具有法律效力，也不必经过任何公证程序。根据香港法律规定，房地产买卖合同必须以书面形式制定。

(2)政府进行积极的市场干预。一是土地调控。香港实行高度垄断的土地供应制度，主要有四个特点：①土地所有权完全由政府垄断，土地供应仅是批租土地使用权。②土地批租除一次性收取全部批租地价外，在批租期间内，每年还要收取象征性的地租，强化土地所有权的概念。③采取多元化的土地供应方式。根据土地不同用途、性质，确定划拨、协议、招标、拍卖等不同土地批租形式。④严格控制每年的土地供应量。由政府专门部门土地发展委员会，根据计划和需要确定每年的土地批租量。二是保障中低收入家庭住房。主要包括三个层次。①对中低收入者的居屋政策，主要是通过贷款担保等政策支持月收入2万港元以下的家庭购买政策性住房。②对低收入家庭的公屋(廉租屋)政策，主要是根据低收入家庭的不同情况提供优惠租房。③对公务员等群体实行特殊的住房政策。主要包括分配住房和资助购房计划两方面政策，确保公务员队伍稳定。

二、值得借鉴的主要经验

虽然不同国家和地区的情况不同，其房地产市场体系具有各自不同的特点，但是健全的房地产市场体系具有一些共性的规律。总体来看，发达国家或地区房地产市场体系有四个共同特点：

1、市场架构比较完善

从市场发育情况看，发达国家或地区房地产市场的架构比较完善。包括三个方面：一是一二三级市场都比较成熟。存量住房交易成为市场主体，住房租赁市场充分发展，如2005年，英国、法国的租赁住房比例分别为35％和32％，美国的租赁住房比例达到30％。二是衍生服务市场发达。房地产金融支撑体系健全，中介服务市场规范，较好地保障了房地产市场交易的顺利进行。三是物业管理市场规范。形成了高度专业化、人性化的物业管理市场。

2、市场功能比较齐全

发达国家房地产市场不仅具备市场交易、信息查询等基本功能，还逐步形成了完善的专业服务功能。主要包括市场评估、分析咨询、委托、法律支持等服务功能，同时，形成了强大的市场融资功能，如形成了债券、信托等新型融资产品，为房地产开发经营和交易活动提供完善的服务。齐全的市场功能推动房地产市场成为各国经济社会发展的重要支撑。

3、市场秩序比较有序

规范的市场秩序是发达国家或地区房地产市场较快发展的重要前提。一般来讲，典型国家房地产市场在交易标准方面统一规范，在交易过程方面透明有序，在市场监管方面严格执法，在土地出让、房地产开发、交易、中介服务和物业管理等各个环节，依法严格限定和规范各种市场行为，形成了良好是市场秩序。

4、市场调控比较有效

从国外房地产市场发展实践看，政府在注重发挥市场机制作用的同时，非常重视加强对房地产市场的宏观调控，积极进行市场干预。主要运用经济、法律等手段，不断对房地产市场进行积极的调控，既保持必要的市场活力，促进房地产市场持续繁荣，又要最大程度满足居民的正常居住需求。

三、完善我国房地产市场体系的基本设想

1、总体思路

借鉴发达国家或地区房地产市场发展经验，结合实际，完善我国房地产市场化体系的总体思路是：完善制度、健全法制、合理引导、整顿秩序，尽快形成一个统一开放、公正公开、法治透明、规范有序的房地产市场体系。

――统一开放：就是在土地出让和商品房产权交易等环节，实行统一的标准，对内对外一视同仁，形成架构完善、功能健全、高度开放的房地产市场。

――公正公开：就是在土地招标、拍卖、挂牌等市场交易和执行等具体政策的实施过程中，既要做到信息公开，又要做到结果公正，真正让每一个市场主体享有平等的参与机会。

――法治透明：就是要进一步加强房地产市场法治建设，完善法律法规，加大执法力度，将房地产市场开发、交易、管理等环节全面纳入法制化管理的轨道。

――规范有序：就是要整顿和规范房地产市场秩序，依法加强对房地产市场的监督管理，打击各类违法违规行为，建立健全高效规范的房地产市场秩序。

2、基本原则

(1)有利于发挥市场配置资源的基础性作用。我国房地产市场发展的实践和典型国家或地区的经验证明，市场机制是推动房地产业健康发展的内在动力，对改善老百姓居住质量和居住水平具有重要作用。完善房地产市场体系必须始终坚持市场化方向，充分运用市场机制，最大限度地发挥好市场配置资源的基础性作用。

(2)有利于保持房地产市场持续健康稳定发展。必须不断提高房地产市场的抗波动能力和自我调节能力，不断增强市场稳定性，通过健全和完善房地产市场功能，形成持续稳定的运行机制，保持我国房地产市场健康发展的良好势头。

第5篇

关键词：房产税；房地产；影响

中图分类号：D922.22 文献标识码:A

1 房产税的基本理论

1.1 房产税的概念

房产税又被称为房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。是以房屋建筑为对象，在交易的时候征收一定的税收，以房屋的计税余值或者租金为计税依据，向产权人征收的一种财产税。通常意义上，房产税征收的对象包括商品房、商铺以及具有可进行市场交易的房屋等。其目的是国家利用税收杠杆，加强对房地产市场的调控和管理，主要是为了提高房产使用效率，控制固定资产投资规模以及配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。

1.2 房产税的特点

当前我国征收房产税依据的是以1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》为基础逐步完善的《中华人民共和国房产税暂行条例》。纵观此税，可以发现《中华人民共和国房产税暂行条例》具有三个特点。第一房产税征收的范围限定于城市、县城、建制镇和工矿区；第二，房产税属于财产税种，是财产税中的个别财产税，征收的对象是房屋；第三，房产税区别对待各类房产进行征收，房产计税余值征收自住型房产，以租金为计税依据的房屋出租。

2 房产税对房地产市场的意义

我国房地产市场起步和发展的时间较短，同西方发达国家相比在各方面都显现很大差异和不足，正是由于这些不足和差异导致我国房地产市场出现过快增长，房地产市场价格战役愈演愈烈，房产泡沫急剧扩张，使得房地产市场处于失衡的边缘。因此，社会各界对房产税的开征期望值越来越高，在近期政府出台的房产调控政策中，房产税的预期逐渐强化，被认为是抑制房价过快上涨的重要手段，对国民经济的发展和房地产市场平稳发展带来深远的影响。

房产税的推行凸显了国家和政府对混乱的房地产市场的整治决心，通过税收杠杆原理，遏制房地产市场价格，稳健和完善房地产市场价格机制，力争完善和控制房地产市场。同时通过征收房产税，将这部分税收用于城市保障性住房建设和供应，从根本上解决社会各阶层对房地产市场的矛盾，理顺了房房地产与国民经济发展的关系，使房地产试产回归健康和理性发展的轨道上来。

目前，实行征收房产税的国内城市仅有上海和重庆，国内其他城市未有出台征收相关房产税的政策。对于这与国内各大城市来说起到了一个带领作用，由个别影响到全局最终在国内全面铺开，影响到国内整个房地产市场的发展，抑制房地产市场过快过热发展。同时，房产税征收体现了国家和地方政府对各种投机行为的打击力度，坚决遏制房地产市场的投机行为的发生和蔓延。通过无形的手，牢牢的控制房地产市场非理性发展，使之回归到合理和健康发展的轨道上来。

3 房产税对房地产市场的影响

房产税作为国家宏观调控的新模式在一定程度上起到了很好的收效，但是业内和外界人士，特别是普通住房者对房产税有着更多的顾虑和猜忌，以下是房产税对房地产市场的影响。

3.1 房产税的开征说明了国家和地方政府对遏制过热的房地产市场下了决心，力求房地产市场平稳而健康的发展。这也说明了房产税的开征将是房地产市场发展过程中需经历的阶段。国家通过税收的杠杠调节房地产市场各种资源分配，使得资源得到有效的组合及分配，使房地产市场区域良性的发展局面。

3.2 伴随着房地产市场的兴起，房产泡沫也就随之而来，房产泡沫对房地产市场的影响是非常大的，它不仅影响了房地产市场的理性发展，使得房地产市场在短时期内急剧扩大，更对国民经济发展带来阻碍。历史证明一个国家的房产泡沫破裂对房地产市场的影响都可以用崩盘来形容。在面对如此险峻的局面国家和政府都会采取一定的措施来保证房产泡沫，竭尽所能的遏制其继续膨胀。而我国目前采取的政府调控手段大多是行政类的调控，这些调控手段对遏制房产泡沫收效不大，而房产泡沫却仍在急剧扩大。房产税的出台对遏制房产泡沫继续扩大，是当前国家采取的新一类房产调控政策中较为实用和历史意义的一步。在短期来看，房产税的出台对国内部分地区的房地产价格的影响微乎其微，但是通过长远的眼光来看，房产税在全国全面铺开，必将挤压房产泡沫，使房地产市场逐步走上正轨。

3.3 这对于普通住房者来说必将是有利的一面，通过征收房产税在一定程度上提高了投机者的投机成本，迫使这部分投机者退出房地产市场。同时，由于国内房地产市场经历数年的急剧增长，在目前来说通过征收房产税来降低房地产市场的价格这一调控手段的范围面较窄，在短时间内来说降低房地产市场价格难度非常大，房地产市场价格持续走高将是必然。征收房地产税的同时，在另一方面也加大了租房者的成本；房产持有者将这部分税收转嫁到租房者身上，无形中推高了房地产租房市场的价格，加大了租房者租房的成本。以至于出现了现在房产价格和租房价格两者都走高的局势，这种走高局势不但没有降低的局势，反而出现愈演愈烈的局面。对于普通住房者和租房者来说，目前出台的房产税收政策在短时间内不但没有起到应有的作用，反而成为推高房地产租房市场价格的推手。

3.4 房地产开发项目的费用主要包括了土地租金、项目税金和建安成本等，这些费用在直接导致房地产价格上升的主要费用中，是土地租金和建安成本，相对这两项费用来说，土地租金是主要方面，开发商在取得该土地的开发权的时候，土地租金耗费占其成本的70%左右，这就直接影响了最终房地产价格。而在项目开发、建设以及投入使用过程中，房产税的开征并不会影响到房地产项目的开发和建设，这也就是说因房产税征收范围的限制将无法影响到房地产商的利益，最终受其影响的还是普通住房者的利益。从侧面来说，房产税的征收带来的影响不会直接表现在房产价格上，对于房地产市场的开发并不受其影响，或受到的影响较小。

参考文献

[1]宋哲，李天健.房产税的改革与分析[J].科技信息，2010（12）.

第6篇

关键词：房地产；市场波动；对策

中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）29-0069-01

一、房地产市场波动含义

学术界对房地产市场波动并没有确切的定义，许多学者将“房地产市场周期”及“房地产市场波动”混为一谈，但是二者之间存在着很大区别。简单来说，房地产市场波动包含多种形式，周期波动只是其中一种。房地产市场波动广义的含义是房地产经济数量表现出依时间先后次序所组成的排列，狭义的定义是指房地产价格水平、房地产经济增长率等方面的波动形成的整体运行状态。

二、房地产市场波动根源

房地产市场供求关系变动是房地产市场波动的根本原因。从长期来看，房地产需求会不断上升，这是由房地产在国民经济中的支柱性地位所决定的；而另一方面，由于房地产的不可移动性，尽管土地供给和房屋供给都会不断增加，但是二者在数量和结构上总是存在差异，这就使得一定长的时间内房地产市场发展中存在波动。假设房地产市场供给在短期内保持相对不变，房地产市场需求呈现持续出上升趋势，而此时土地的供应量不变，房地产生产过程较长，使得房地产市场无法在短期内增加供给，从而使得在相对较长的房地产市场运行过程中，基本保持不变的房地产供给将无法在短期内满足不断上升的房地产需求，导致房地产市场波动。

三、抑制房地产市场波动的对策

1.明确房地产市场发展目标

房地产业的稳定健康发展与其市场繁荣，带动了国民经济增长，提高了居民的生活水平。为抑制房地产市场波动，建立房地产市场发展目标是必要的。过去的房地产市场主要追求经济的发展而忽视了社会的需求，因此，明确房地产市场发展的目标是抑制房地产市场波动，促进其稳定健康发展的前提和基础。

2.加大房地产市场需求调控

供求关系是房地产市场波动的根源，因此调整房地产市场的需求和供给平衡才能从根本上抑制房地产市场的大幅度波动。针对中国房地产市场需求的特点，应通过抑制投资和投机需求、限制被动需求、打击虚假需求三种措施来调整需求和供给之间不平衡关系。

3.加强保障性住房建设

中国保障性住房制度订立及建造过程中存在一些问题，出现了资格审查不严，保障对象错位；建设标准不严，户型不合理；区位不合适，交通不便利等现象，这些问题的存在阻碍了保障性住房建设的发展。在保障性住房制度完善方面，应加大保障性住房建设考核力度，盘活空置房进入保障性住房市场、鼓励房地产商参与保障房建设，完善保障性住房的准入和退出制度。

4.健全房地产市场监控机制

房地产市场运行是个完全动态的经济变化过程，对房地产开发项目的完整周期实行动态跟踪能更早的发现房地产市场中存在的问题。首先，应建立房地产市场预警机制，根据监测的数据设立合理的警戒线，为房地产市场调控的时间与手段提供依据。其次，应完善房地产市场监测机制，通过房地产市场监测数据，政府或房地产企业可以对市场进行周密的分析，进而预测供应量，促进供给与需求平衡。房地产市场监测体系建设必须注重其长效性，从监测制度、信息及动态等方面加强长效机制建设。

5.完善房地产业相关政策

能有效抑制中国房地产市场波动的宏观调控政策有许多因素，主要包括土地供应政策研究、金融政策研究和税收政策等方面。

（1）完善土地政策

中国土地政策是房地产市场宏观调控体系中重要组成部分，它以优化土地资源配置、保护土地资源为最终目标，通过经济、法律及行政手段，以保证国民经济稳定健康发展。为了使中国房地产市场供需平衡、结构合理，土地供应应进一步定量化、结构化与目标化。根据土地政策对房地产市场的产生的三方面影响，应加强城市存量用地挖潜供应，增加保障性住房土地供应比例，完善城市土地节约集约利用考核评价。

（2）完善金融政策

房地产金融是指，贯穿房地产全过程，随着中国房地产金融政策体系的建立和完善，中央银行在货币政策上对房地产市场的发展进行引导，运用金融政策促进房地产市场稳定健康发展。金融政策对中国房地产市场的的影响体现在市场供给与需求平衡关系上，通过供给与需求的调整来影响房地产市场的价格。首先，房地产金融政策通过调节货币供应量以及利率水平等方面来影响房地产开发企业的融资能力，从而影响房地产市场的供给。其次，金融政策对住房需求市场针对性渐强，2011年1月国务院对贷款购买第二套住房进行了限制，规定贷款利率不低于基准利率的1.1倍。从以上国家出台的金融政策来看，国家的宏观调控政策对房地产市场的需求的控制地位越来越重要，影响程度越来越强。

（3）完善税收政策

房地产税是国家经济宏观调控的重要手段之一。房地产市场体系包括开发、转让及交易和保有3个阶段。房地产开发阶段课税，将会影响房地产商品的供给，控制投资规模和调节投资结构；房地产转让阶段课税，能够有效抑制房产投机行为，影响房产市场的需求；房地产保有阶段课税，会使资源得到合理使用和最优化的配置。通过以上三个阶段税收的调控，可平衡房地产市场的供求矛盾，避免房地产泡沫带来的不利影响。首先，应制定科学的房地产税计税依据，增强其税收的灵活性和针对性；改变税收分块管理的现状，加强房地产交易的公正性，增强房地产税收课征的有效性。其次，不断完善房地产价格评估制度。一方面，要加强对房地产价格监测和评估体系，逐步形成能符合中国实际国情的房地产估价体系，为房地产税收计征提供科学的依据；另一方面，税务部门内部应建立健全评税机构和培养专职评税人员，加强房地产税收征管的力度。参考文献：

第7篇

关键词：房地产市场 供求 现状 均衡 实现

1 引言

众所周知，市场是连接商品生产者与商品消费者之间的桥梁。它是由于在社会生产的发展和进步基础上产生了社会分工，导致生产者和消费者分离所带来的，它是社会经济发展到一定时期的必然产物。随着社会商品交换关系的发展，市场在经济生活中的地位日趋重要。

房地产市场是整个社会市场体系中的一个子市场，它首先具有市场的共性特征，在本质上与一般市场相同，也受价值规律和供求规律的制约。但由于房地产本身固有的特点，区别于其他一般商品，这就导致了房地产市场又具有区别于一般市场的独特性。本文先探讨目前我国房地产市场供求状况，进而提出如何实现房地产市场供求均衡的策略，具有一定的现实意义和指导意义。

2 目前我国房地产市场供求状况

目前，我国房地产市场既存在总量失衡，又存在结构不协调；既存在需求不足，供给停滞，又存在需求旺盛、供给短缺。总量的不平衡表现在投资规模过大，超过了经济承受能力，房地产大量积压，这不仅引发了房地产业内部的供求矛盾，而且造成国民经济发展比例失衡，导致资源的浪费。房地产市场上还存在供给结构不协调的现象。由于受国外发达房地产市场的影响，我国房地产业把大量资金投向写字楼、高级别墅、大型游乐场上，而对于需求量较大的中低档住宅市场投资不足，既造成供给结构不平衡，又导致供求严重失衡。近两年，国家针对这些现象采取了相应措施，限制在高档地产方面的投资，推行安居工程，提倡经济适用型住宅，改善了房地产市场的供求结构，缓和了供求矛盾。

3 实现房地产市场供求均衡的途径

房地产市场供求均衡是暂时的、相对的，不均衡是普遍的、绝对的，但是，我们可以采取相应的措施，改善供求关系，使之达到相对的均衡。一般来说，保持房地产市场供求均衡主要有两种途径。

1、利用市场自我调节功能

我们都知道完全竞争市场可以通过自我调节实现供求均衡。房地产市场虽然不是完全竞争市场，但它也有一定的自我调节功能，可以通过自我调节，达到一定程度上的供求均衡。房地产市场调节的主要手段还是通过价格变化影响供求关系。即当供给大于需求时，房价下降，供给减少，需求增加，供求趋于平衡；供给小于需求时，房价上涨，供给增加，需求减少，供给趋于平衡。

2、国家宏观调控

国家宏观调控手段主要有产业经济政策、行政手段、经济手段、法律手段等，可以通过调整房地产供给和需求两种方式促使供求均衡。

调整房地产供给促使功能供求平衡是指国家根据房地产市场供求状况，运用宏观调控手段，刺激或抑制供给，使供求达到平衡。如果需求适度、供给过剩时，可以通过提高税率和利率、控制土地出让数量、指导性信息等手段减少供给，使供求趋向平衡。当供给不足时，则可以通过减税，降低利率，增加土地出让数量等方法刺激供给增加，以实现供求平衡。

调整房地产需求促使供求平衡是指运用宏观调控手段调整需求量的大小，促使供求平衡。如果房地产供给和价格均适度时，需求过旺，可以通过提高房地产有关税费和房地产抵押贷款利率，限制购房贷款规模等措施抑制需求；当需求不足时，可通过降低房地产有关税费，降低抵押贷款利息等手段刺激需求，以促使供需平衡。

4 结语

房地产业是国民经济发展的支柱产业之一，是国民经济尤其是城市经济发展的基础产业，它的发展能带动一批相关产业的发展，所以无论是发展中国家，还是发达国家，都对房地产市场采取不同程度的各种措施加以干预。另外，由于房地产商品具有固定性、使用周期长、价值大、产权性质多样的特点，所以使得需求者需求具有多样性，在这种情况下，要发展房地产市场，实现房地产市场均衡供求，还要依靠市场的自我调节功能。只有从国家和市场两个方面双重下手，采取有力措施，才能促进我国房地产市场的良好、健康、可持续发展！

参考文献：

[1] 宋雪娟,卫海燕,王莉.基于ESDA和地统计分析的西安市住宅价格空间结构和分异规律研究[J]. 测绘科学.

[2] 李恒凯,徐齐行,王秀丽.房产特征价格估价模型研究及应用[J]. 测绘科学.

[3] 孙雪丽.20 世纪二三十年代青岛平民住所问题初探[J]. 青岛职业技术学院学报. 2011(03)

[4] 沈悦,李善,周奎省.金融自由化对我国住宅价格变化的影响[J]. 西安交通大学学报(社会科学版). 2011(06)

[5] 石璋铭,夏恩德.试论住房公积金管理委员会决策体系科学化[J]. 黄石理工学院学报(人文社会科学版). 2011(05)

[6] 杜雪君.房地产税对房地产价格影响效应的实证检验[J]. 浙江科技学院学报. 2011(05)

[7] 石秀芬.遗传算法的支持向量机模型在房地产估价中的应用[J]. 商业经济. 2011(19)

[8] 吴正宇.我国养老地产开发环境分析[J]. 合作经济与科技. 2011(22)

第8篇

内容摘要:本文首先运用经济学原理分析了房地产投机泡沫的形成机理,然后结合我国的现实情况,筛选出能够有效测度我国房地产投机泡沫的五个指标,并对这五个指标进行合成,最后构建了一个综合性的测度指标,藉此判定房地产投机泡沫程度的大小。

关键词:房地产 投机泡沫 形成机理 测度指标 指标合成

房地产业是国民经济的主导性、支柱性产业,因其产业本身具有融资量大、产业链长、波及面广等特点而对国民经济产生较大影响。随着我国GDP增长对房地产业依赖程度的提高,房地产业在国民经济的基础性地位愈显重要。与此同时,房地产业也是最容易滋生泡沫的行业之一,由于过度投机而导致的恶性投机性房地产泡沫是房地产交易中最常见、威胁最大且最难以防范和控制的泡沫。因此,构建房地产投机泡沫的预警指标并对其进行测度,可以据此估量房地产市场的热度,判断投机泡沫引发的可能性,并可以果断采取相应的措施抑制投机资本的进一步渗透,防止和减轻房地产投机泡沫所造成的危害。

房地产投机泡沫的形成机理

房地产市场之所以能够产生泡沫经济,原因在于房地产商品既是消费品,又是投机品。房地产具有建设周期长、自然寿命和经济寿命长以及土地供给有限等特点,这决定了房地产商品的供给曲线弹性较小,需求曲线弹性较大。由此可以判定,房地产商品价格预期形成的主要决定因素并非供给条件的改变,而是未来需求变化的预期。随着价格上涨,投机者预期未来的价格会更高,如果投资者在(价格较低时)购进房地产,在将来卖出(预期价格更高),则将获得数额为价格差的利润。在此系统性预期下,投机者的行为具有“跟涨不跟跌”的特点,从而形成了房地产价格越高、需求越大的现象。在这期间如果判断错误,投资者将蒙受损失。投资者之所以会采取这种投机方式,主要是因为他预期市场上拥有充足的供给。然而,在正反馈效应下,全部投资者都采取这种投机方式,就会造成房地产市场上只存在买者而缺少卖者的情况,从而在宏观水平上打破供求均衡。在这种情况下,追求利润最大化的投资者为获得资本收益就会抬高价格,最终形成房地产投机泡沫。本文用图1表示房地产投机泡沫生成机制。

在正常情况下,房地产市场的供给曲线S0是一条向右上方倾斜的曲线,需求曲线D0是一条向右下方倾斜的曲线,表示随着房地产价格的上升,供给增加,需求减少,供给与需求数量在Q0达到均衡,此时均衡价格为P0。但若房地产市场存在投机需求,则需求曲线就会变成向右上方倾斜的曲线D1,这表明价格越高,投机者在非理性预期和“羊群效应”的作用下,会认为未来的房价会更高,投资的获利空间更大,所以对房地产的需求量也随着价格的上涨而上升。需求曲线D1与供给曲线S0的交点B是在存在房地产投机情况下的市场均衡点,它对应的价格P1高于房地产真实需求所支持的市场均衡价格P0。由于惯性和价格会继续上涨的预期,投机者继续买进房地产,在图1中体现为需求曲线D1外移至D2,房地产价格则迅速上升到P2,并以更高的价格卖给其他风险偏好更大的投机者,继续获取差价利润,而差价利润又吸引其他投机者进入房地产市场,如此循环下去,直至泡沫破灭。

房地产投机泡沫测度指标的选取

(一)房价增长率/GDP增长率

房价增长率/GDP增长率指标为房地产投机泡沫的预示指标,可据此预测房地产价格走势及产生房地产投机泡沫的可能性。该指标主要衡量房地产业与实体经济的偏离程度。由于房价的增长是以GDP的增长为基础的,而且房地产业具有经济增长点的作用,所以其增长速度应适度高于整体经济增长速度。当房价的增长显著高于GDP的增长时,意味着房地产业的发展超出了国民经济的有效支撑,虚高的房价会引发投机浪潮,造成空置率上升,引发房地产泡沫。该指标值越大,说明房地产业相对实体经济发展的偏离就越大,即房地产业已超越一国经济的发展速度,房地产市场开发过热,存在房地产投机泡沫的可能性。该指标公式为:

(1)

该指标的临界值在国际上并无严格标准。一般认为,若房价增长幅度是GDP增长幅度的2倍以上时,则可判定房价不正常,泡沫存在的可能性较大。以我国香港为例,1986年至1996年期间,香港该项指标的平均值为2.4,处于较高水平,1997年8月是我国香港楼市的最高峰期,该项指标达到了5.0,印证了当时楼市投机泡沫的严重性。

(二)房地产实际价格/内在价值

房地产投机泡沫是指由房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨。根据这一定义,判断房地产是否存在投机泡沫,就是对房地产实际交易价格与其市场基础价值即内在价值进行比较。当实际价格持续大幅偏离其内在价值时,就可判定存在较为严重的房地产投机泡沫。房地产商品具有两重属性,既可以作为消费品满足人们的居住需求,又可以作为投资品提供租金收益和资本利得。理论上,对于作为收益资产而持有或交易的商品,其内在价值是由它所带来的未来收益的资本化价值所决定的。对于房地产产品来说,其内在价值就是其租金的资本化价值,计算公式如下:

(2)

当房地产实际交易价格偏离其内在价值达到一定时间、一定幅度时,就可以判定房地产市场存在投机泡沫。一般认为,房地产实际价格与其内在价值的比值应控制在1.05以内,否则便容易通过乘数带动效应,导致经济过热,引发严重的房地产投机泡沫。

(三)商品房空置率

商品房空置率是依据房地产投机泡沫的外在表现设计的指标。房地产市场是否有“泡沫”,空置率是最具备说服力的指标(周方明,2006)。根据一般经济学原理,判断一个商品市场的状况,主要考察该商品市场供给与需求双方力量的变化情况。房地产市场的空置状况,是反映需求强度的指标,它的大小将影响投资者对未来房地产市场走势的判断,并根据新的预期修正其在市场中的行为方式。当市场中的商品房空置面积持续上升,房屋空置率居高不下时,说明房地产市场处于供大于求的状态,为典型的买方市场,市场力量将不利于房地产市场上的供给者。在这种情况下,房地产价格必然会受到较大的向下压力,这样投资者将不得不承受由于价格下降而带来的资金紧张的困境,其中一部分投资者将不得不破产退出市场,从而减少市场供给,并恢复市场的均衡,反之亦然。然而,如果市场状况是供大于求,房屋空置面积和空置率一直高居不下,但市场价格却保持稳定,甚至不降反升,并伴之以投资膨胀,那市场运行必然酝酿着越来越大的泡沫。该指标计算公式如下:

(3)

该指标的国际公认警戒线为10%。投资者过度的投机需求,会使房地产投资过热,加上投资者频繁转手,就会导致市场上有许多的房产空置,从而使该指标变大,因此本指标能很好地反映房地产投机泡沫的形成过程,该指标越大,房地产投机泡沫形成的可能性就越大。

(四)房价收入比

选用房价收入比指标可以在很大程度上反映房地产价格的合理程度和是否存在房地产投机泡沫。房价收入比是房地产价格与居民家庭平均年收入的比值,该比值越高,说明居民家庭购买住房的承受能力越低。该指标计算公式为:

(4)

根据国际经验,房价收入比的合理取值区间为3~6,超过该区间,则说明房地产价格的上涨超过了居民家庭对住房的实际支付能力。若某特定房地产市场的房价收入比一直处于上升趋势,且没有存在市场萎缩的迹象,则说明该房地产市场中有较多的投机需求,房地产投机泡沫存在的可能性较大。

(五)房地产贷款总额与金融机构贷款总额之比

在房地产市场中,房地产开发商通过金融市场获取资金进行开发,购房者通过金融市场获取资金购买房地产,完成居住、投资或投机活动,资金在金融市场与房地产市场之间形成“闭环”循环,金融市场推动着房地产市场的发展和膨胀。房地产贷款总额与金融机构贷款总额之比反映了信贷对房地产需求的支持程度,该指标值越大,说明信贷对房地产投资的支持程度越大,投资者投入房地产消费的程度越高,产生房地产投机泡沫的基础条件就越好。该指标计算公式如下:

(5)

参照日本出现房地产投机泡沫的经验教训,结合我国现实,从国家金融安全和房地产业的持续发展两个方面考虑,房地产贷款总额与金融机构贷款总额之比的临界值为0.2。该比值越大,说明金融市场对房地产市场支持过度,引发房地产投机泡沫的可能性就越大。

房地产投机泡沫测度指标的整合

本文基于以上五个指标建立了一个度量房地产投机泡沫是否存在的综合指标,其表达式如下:

(6)

公式中各指标的权重值可借助德尔菲法和层次分析法(AHP)确定,前者通过对专家评分结果进行统计整理获得权重系数,后者则通过指标的两两成对的重要性建立判断矩阵,从矩阵特征根得出指标的权重值。

对于通过上述表达式得到的房地产投机泡沫综合指标值,还需进一步确定其临界区间,通过综合指标实际值与其临界区间的比较,才能判断某一市场是否存在房地产投机泡沫,若实际值超出临界区间,还可根据实际值偏离临界区间的幅度判断房地产市场存在投机泡沫的严重性。确定综合指标的临界区间可采用德尔菲法,先以世界各国和各地区房地产市场为参照对象,考察这些市场房地产投机泡沫发生期间积累的历史数据,通过公式(6)计算出这些市场的综合指标值,得出综合指标值的取值区间,然后用得到的综合指标值取值区间验证发生过房地产投机泡沫的各参照对象房地产市场的历史综合指标实际值,据此检验综合指标取值区间的可靠程度,然后根据可靠性的大小考虑收窄或放宽综合指标的取值区间,从而最终得到综合指标的临界区间。综合指标值的临界区间一旦确定,就可拿某一区域房地产市场计算出来的投机泡沫综合指标值与之比较,判断其投机泡沫的有无及严重程度。

结论

构建一个理论依据充分、合理有效的房地产投机泡沫测度指标体系,有助于客观、准确地考察房地产市场的热度和投机泡沫的演化程度。以房价增长率/GDP增长率、房地产实际价格/内在价值、商品房空置率、房价收入比和房地产贷款总额与金融机构贷款总额之比五个指标建立的房地产投机泡沫测度指标体系具有较强的实践针对性,其合成后的综合指标指示性较强,能够用以判定房地产投机泡沫程度的大小。合理运用该套指标体系可以为政府有效管理房地产市场、成功处理房地产投机泡沫提供依据,可以协助政府把握最佳的宏观调控政策入市时机,及时扭转房地产市场发展的不良势头,从而引导房地产市场稳定、健康地发展。

参考文献:

1.邱强.我国房地产泡沫的实证分析[J].社会科学家,2005(1)

2.徐蛮,任宏.中国房地产市场的投机行为分析[J].山西财经大学学报,2006(8)

第9篇

一、监管是市场平稳发展的保证

改革开放30多年，房地产不仅成为重要的生产和生活资产，而且是国民经济重要组成部分。其中，新建商品房和存量住房是房地产市场流通的主要部分，也是反映区域房地产市场是否健康、平稳发展的晴雨表。在实行房地产市场宏观调控政策之前，由于城市人口增长过快，普通商品房供不应求，投资投机需求得不到抑制等问题存在情况下，商品房和存量房呈现量价齐升，市场呈现虚假繁荣，房地产市场发展像一匹脱缰的野马快速前行。买卖双方出现较多的冲突和矛盾，房地产管理部门不能有效的进行管理，只能被动的解决出现的问题。究其原因，主要是发展速度不符合国情，管理部门只做促发展的工作，忽视重要的监管职责。实现房地产市场又好又快发展，建立对房地产开发企业、房地产中介机构监管制度是唯一正确的方法。只有管理部门高度重视此项工作并积极开展监管工作，才能从根本上消除影响新建商品房建设、流通过程中出现的问题，消除存量住房信息虚假，房地产中介机构违规开展业务等行为。以实际行动解决房地产市场平安发展中存在的障碍，使得监管工作成为房地产市场平稳发展的坚定捍卫者。

二、监管是依法治市场的具体体现

监管工作是按照现行的法律、法规、政策规定，根据工作特点制定具体的工作流程和要求，组织具备一定政策水平和专业知识的人员对监管相对单位开展的专项监督工作。对房地产开发企业监管内容包括：售楼处公示资料、销售房屋的公示信息、销售人员的公示信息、销售中介机构公示资料、公开发放的与销售项目有关资料。对房地产中介机构监管内容包括：店面公示资料、持证经纪人员公示信息、居间合同示范文本公示及使用、信息平台。为保证开发企业、房地产中介机构公示内容真实、有效并符合新建商品房销售、存量房交易、租赁和有关信息规定，房地产市场监管工作尤其重要。天津市区县房管局监管队伍要在设定时间内对全部在售新建商品房销售现场、房地产中介机构门店公示内容进行周期性检查。在检查过程中确保一般性问题随时发现随时纠正。对违反政策规定的问题均下达责令整改通知书，对整改情况进行复查至整改完毕。对严重违反政策损害购房人利益，扰乱房地产市场秩序的行为，在调查取证的基础上转执法机关依法查处，同时关闭商品房销售合同、存量房交易合同网络打印功能。监管工作具有长期性、稳定性，而监管对象处于不断变化的情况中，违法违规现象随时发生，使得监管工作要不断适应变化的环境，坚持现场监管的传统，不断把法治的理念及时传达到监管对象，使其时刻尊法、守法，按照各项规定从事相关工作，真正实现依法管理房地产市场的目标。

三、监管是改进管理模式的有效途径

房地产市场管理部门在日常管理中，较为注重制定政策、程序和研究问题的解决方法，注重事物发展的过程，在意形成的结论是否可控。较为忽视事物形成的原因调查，忽视运用规范标准分析构成事物组成成分准入要求合规性的审查，使得管理的措施、办法、解决问题的效率呈现明显滞后性。在商品房销售、房地产中介、房屋租赁等方面出现许多违反市场经济公平、公正、公开、依法等原则的典型案例，使得相关管理部门疲于应对，在不能及时解决出现的问题情况下，使得、投诉、聚众维权等事件高居不下。解决这些问题的有效途径在于从根本上转变管理方式，由注重事中、事后管理变为注重事前、事中、事后全程管理，建立体制机制完善的房地产市场监管制度成为唯一选择。通过管理部门将必要的人力、物力及相关资源配置前移，最大限度实现用无形的手调控，处理、化解房地产市场发展中出现的各类问题。用监管的方式形成管控房地产市场的重要手段，使得房地产开发企业、房地产中介机构的执业行为始终处于市场管理部门法眼内。监管部门通过不断改进监管工作，公开监管规范、程序、标准及处罚办法，形成透明度高的工作模式。同时，要使开发企业、房地产中介机构清楚，出现违法、违规行为必将受到处罚、信誉受损的结果，真正实现监管工作在维护房地产市场健康发展中的正能量。

四、监管是实现源头治理的重要手段

房地产市场监管工作始于商品房项目销售许可审批，房地产中介机构初始备案、房地产中介机构营业门店达到“四统一”标准化等起步阶段，终于商品房项目销售完毕，房地产中介机构备案注销。其工作特点是过程时间很长，监管对象很多，监管内容随政策调整不断变化，现场检查频率很高，从始到终要保证运行全过程的计时（以月为周期）跟踪管理。天津市管理部门通过制定全市统一的新建商品房销售现场公示资料、存量房屋买卖、租赁信息标准、方式，实现法律、法规、政策要求在开发企业、房地产中介机构得到贯彻执行。自2011年开展房地产市场监管工作以来，通过区县房管局房地产市场监管人员的努力工作，实现不断发现问题，不断解决问题，不断斩断违法、违规行为滋生的土壤。基本杜绝开发企业捂盘惜售、无证售房、乱涨价、销售房屋信息不透明、一房多售、销售人员故意违规售房等行为。基本杜绝房地产中介机构虚假信息、聘用无执业资格人员从业、超标准乱收中介费、不签订房管与工商部门共同制定的中介业务合同等行为。实现管理部门管理职能的前移，实现发现的问题在监管工作中得到解决，实现源头治理各类突出问题的基本目标，为天津市房地产市场始终处于平稳发展创造了良好的环境。

第10篇

自我国住房制度改革实施多年以来，我国房地产市场迅速发展，成为目前国民经济发展的重要支柱。近年来，国家为了维持房地产市场的积极稳健发展，采取了一系列的宏观经济政策对房地产市场进行调控，尤其是针对房地产行业对货币政策的敏感性，有侧重的出台了一系列调控措施。推动房地产行业的稳步发展，必须深入的分析这些调控政策对房地产行业的影响，尤其是在货币政策方面的相关影响，这不仅是确保整个行业积极稳步发展的需要，对于推动房地产行业市场的良性发展也具有重要的作用。

2.房地产行业市场货币政策调控必要性分析

商品房作为一种特殊的商品，在一定程度上存在着市场垄断性、住房市场的信息不对称性，整个房地产行业市场有时存在着市场失灵的问题。由于房地产是经济发展、社会稳定的关键影响因素，因此必须进行相应的宏观调控管理。近年来，国内房地产市场发展中隐藏了一些泡沫，房地产行业经营发展中的金融风险加剧，更需要采取必要的调控管理措施。在房地产行业市场的宏观调控中，采取货币政策作为调控手段，其必要性主要体现在两方面:一方面，房地产行业具有明显的高度资金密集型的特点，而且我国房地产行业企业项目建设开发负债率通常较高，往往经营负债率都在70%以上，因此金融市场与房地产市场有着非常密切的关联性，房地产行业的企业经常需要通过商业银行、企业债或者是地产信托等进行融资，采用货币政策进行调控的效果更好。另一方面，由于房地产对于居民而言，属于价值非常巨大的商品，很多居民购买的商品房都需要抵押贷款，因此货币政策在一定程度上会通过影响居民的购房款成本，进而调整居民的住房需求。此外，通过货币政策，还会对房地产市场投资者以及投机者的市场决策形成影响，进一步的起到调控房地产住房市场的作用。

3.房地产市场货币调控政策概述

3.1房地产市场货币调控政策的具体工具房地产行业属于资金高度密集的产业，对于金融市场以及货币政策的变动有着非常灵敏的反映，因此在房地产市场上的货币政策调控工具也非常多，主要有以下几种:(1)利率政策。基准利率水平以及利率结构的调整变化，会产生利率效应进而影响到房地产市场的供需变化。具体而言，如果利率升高房地产开发企业的融资成本就会提高，可能会减少房地产行业的市场供给或者是房价成本的提高，但同时利率提高变相是对购房行为支持力度的降低，这在一定程度上也会降低房地产的有效需求。(2)存款准备金率。存款准备金率会造成金融市场货币供应量的变化，因而会产生相对较为猛烈的经济调控作用，存款准备金率提高，商业银行的贷款能力就会下降，进而房地产开发企业的可贷款也会降低，进一步对房地产行业市场的资金链产生影响，因此有助于控制整个房地产行业市场出现过热或者是价格过快上涨的问题。(3)不动产信用控制。不动产信用控制是特定的选择性货币调控政策，主要是通过对贷款买房最低首付比例、还款期限等来控制房地产的需求，还可以通过要求房地产开发企业项目开发中的自有资金比例、主体资格控制等调节房地产的供给。(4)信用工具。信用工具主要有直接信用工具与间接信用工具两类，直接信用工具主要是央行通过对贷款限额、利率、流动性比率的干预控制信贷规模，间接信用工具则主要是通过窗口指导、劝告等方式对信贷规模以及信贷结构进行指导。

3.2现阶段我国房地产市场货币宏观调整政策及效果分析我国自住房市场化改革实施多年以来，为了确保整个房地产行业市场的健康稳定运行，房地产市场主管部门积极的运用多种政策工具进行房地产市场的调控，其中最为常用也最有效的就是通过货币政策的紧缩或者是宽松等，对房地产行业市场进行调控。其中在1998－2002年，国家通过2次下调存款准备金率，5次下调利率，配合政策激励，鼓励房地产行业市场的发展;在2003－2007年，14次上调存款准备金率、8次上调利率，实行了适度收紧的货币政策，同时通过对住房供给双方自有资金比例的控制，调控房地产市场过热的问题。在2008－2009年，国家通过5次上调存款准备金率，4次下调利率，依靠积极扩张的货币政策刺激住房市场发展。在2010－2014年，国家又通过多次调整存款准备金率以及利率，逐步实施了趋向紧缩的货币政策，并通过限购、保障性住房建设，首付比例、还款期限、限购、限贷等多种政策严格控制住房市场过热。今年以来，我国出现了经济增速放缓的问题，住房市场的下行趋势明显，国家对于房地产市场的货币政策区域放松，特别是今年住建部推行“棚改货币化”，除了中央财政专项补贴资金、省级政府配套资金之外，国家开发银行积极支持，从客观上达到稳定、支撑住房消费市场的作用。从我国房地产市场货币调控政策来看，最明显的特点就是重点以存款准备金率以及基准利率作为调控手段，依靠调整房地产市场的货币供给量对房地产市场造成影响，同时配合采用各种限制贷款、限制开发、限制购买等一系列的选择性及补充性政策，共同形成调控效果。在房地产市场处于低迷的状态下，采用基准利率下调等措施，明显起到了刺激房地产市场的作用。但是当房地产市场出现泡沫或者是处于过热的情况下，提升利率在短时间内的作用并不明显。而通过控制最低首付款比例以及房地产开发企业的自有资金比例则具有直接的作用，力度非常大，能够迅速降低各种不合理的投机行为，为过热的房地产市场降温。

4.提高房地产市场货币政策调控效果的建议措施

4.1适度提升货币调控政策的灵活性。国家相关主管部门在研究制定货币调控政策时，应该统筹分析房地产市场运行中出现的各种问题及其成因，并基于此针对性的选择灵活实用的货币政策进行调控。例如，当房地产市场出现过热问题时，应该统筹的分析造成房地产市场过热的原因是投机需求、开发企业原因还是供需矛盾问题，并根据不同的成因，综合选择购房限制、贷款限制、开发自有资金控制等进行调节。同时，在房地产行业市场货币调控政策的实施过程中，对于一些具有明显区域性的调控，应该适当地下放调控权，将调控权力下放至区域，以进一步的提高政策的合理性和灵活性。

4.2不断提升房地产调控货币政策的前瞻性。房地产行业最大的特点在于建设实施周期相对较长，房地产项目开发建设从前期立项至最后交房使用周期一般在3年左右，房地产项目开发建设中不仅前期的购地、拆迁、设计和预付建筑工程款等资金投入较大，而且后期营销同样存在着时间长、成本高的问题。在房地产发展迅猛阶段会有大量的资金集中在房地产行业，但此时商品房供给却无法直接增加，市场供不应求又会催生投资的增加，然而在商品房陆续上市后，房地产供给增加，甚至可能超出市场需求，就会造成房地产下行。因此在货币政策的调控使用上，必须具有前瞻性，尤其是加强与其他部门之间的合作，对房地产市场周期进行系统的跟踪研究后，最终制定合理的调控政策，提高调控效果的及时性。

4.3统筹并用多种调控工具确保调控目标的实现。在房地产市场的货币政策调控方面，中央金融主管部门应该重点在房地产行业的资产价格方面进行合理的控制，以免房地产行业出现严重的泡沫问题。同时，还应该继续执行稳健的货币政策，既要确保房地产行业信贷的安全，同时又应满足推动经济增长的要求。在具体的货币政策运用过程中，可能出现调控目标的冲突。例如，防范房地产市场出现过热问题，最直接的手段就是紧缩银根，但这却有可能造成房地产开发企业资金链的断裂，造成大量呆账坏账出现。因此，在对房地长行业进行货币政策调控时，应该尽可能的选择多种调控工具并用，不断地提高整个调控的自由度，这也有助于确保调控目标的实现。

5.结语

第11篇

关键词：房地产经济；经济泡沫；金融风险

Abstract:This paper analyzes the characteristics of real estate economy, expounds the existing problems and reasons of economic development in real estate, and at the end of the paper and prospects the future development direction of real estate economy.

Key words: real estate economy; economic bubble; financial risk

中图分类号：F293.3文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2013）

改革开放以来，我国经济发展的主要依靠增加资源消耗和扩大资金投入来维持高速的经济增长，这一点在房地产行业上的表现尤其明显。国土资源部于2002年和2004年分别下发了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》和《关于继续开展经营性土地使用杈招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(简称71号令)两个文件后，房地产经济的发展成了社会关注的焦点。房地产经济经过十年的发展，呈现出明显的特点，并暴露出诸多问题，国内外很多学者在这一领域进行了大量研究，以期通过国家的政策干预使房地产经济健康、稳定发展。

1 房地产经济发展特点分析

房地产经济在发展过程中，受到投资环境、国家政策、市场结构等的影响，呈现出了不同的特点。

1.1投资波动大

尽管当前房地产行业的投资收益前景看好，但房地产投资需求具有一定程度上的投机性，因此也就缺乏消费需求的长期稳定，导致在房地产经济周期的波峰阶段，投资需求加剧了开发规模的进一步扩大，相应的，在房地产经济周期的波谷阶段，由于缺乏足够的消费需求的拉动，从而引起房地产经济衰退，最终导致房地产经济剧烈的波动。另外，由于投资结构的不合理，从而导致产品结构不合理，进而严重影响了房地产市场的需求。同时，投资效益过低是我国房地产经济的一大软肋，投资效益低，乘数效应小，导致房地产经济效益低下，连续的投资扩张不能持续，行业增长不可避免地下降。

1.2 政策周期性波动明显

转型期间我国房地产经济出现了明显政策性的周期特征。近几年来，央行对房地产信贷规模进行了严格的控制，对房地产开发贷款以及个人住房抵押贷款等信贷业务进行严格把关，以防止房地产泡沫的出现，并通过提高购买豪华住宅的首付比例和贷款利率、取消住房贷款优惠利率、提高第二套住宅和购买高档住房的贷款利率等措施，调整和改善房地产信贷结构。房地产信贷管理政策和旨在抑制通货膨胀的利率政策对房地产经济产生了直接和间接的影响。

1.3 市场结构合理性不高

目前我国房地产市场结构存在着诸多不合理的方面，尤其是保障性住房供给短缺。从现行的住房保障政策干预结果来看，经济适用房的供给不仅没有增加，反而呈逐年下降，经济适用房开发投资总额的涨幅明显低于房地产开发投资额。保障性住房供给严重短缺主要是由于政府对经济适用住房的价格管制压制了开发商的利润空间，使得他们选择投资利润率高的住宅建设，地方政府为增加土地出让的收益也不愿增加经济适用房的供给。同时，住房保障制度本身的缺陷造成住房保障政策在实施过程中，出现实施对象难以区分，经济适用房不经济、不适用等现象，影响了住房保障政策发挥解决低收入家庭住房困难的作用。

2 房地产经济发展中存在的问题及其原因

伴随着房地产业的快速发展,房地产经济发展中出现了一些非理,已经对房地产经济的健康发展产生了不利的影响。主要体现在以下几个方面：

2.1经济泡沫和金融风险

房地产泡沫是由于虚拟需求的过度膨胀造成的价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨，泡沫可分为安全区、警戒区、危险区、严重危险区四个阶段。安全区的泡沫通常有积极作用，而危险区与严重危险区的泡沫则对国家经济发展具有明显的负面作用，地产泡沫的破裂还产生金融危机或经济危机。房地产过热，必然形成泡沫，房地产价格的过快上升很容易产生虚假需求信息，影响开发者和消费者的预期，而且虚假需求造成的过度供给，又会形成新的房产积压，给整个国民经济带来大而长期的负面影响。房地产金融风险不仅影响着房地产业和房地产金融业的稳定发展，而且当前房地产业己成为国民经济的支柱产业，对整个金融业和国民经济的稳定和发展也至关重要。房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险，也包括整个房地产金融体系的风险。

2.2供不应求抬高住房价格

经济的快速发展提高了人们的生活水平,人们对住房条件的要求也随之提高。随着城市化进程的加快,城镇居民人口数迅速增加,加之大量资金涌向房地产行业,使得对住房的需求在短期内出现局部过热的现象,同时,当前我国房地产地块的规模、选址等都是以政府行政指令为主导,忽视了市场的作用,这些因素都导致了房地产市场是以供给决定需求,供给无法对需求的增加进行及时的反应,而只能以高房价表现出来。

2.3 房地产市场不成熟

房地产市场不成熟,出现偏离实际价值的高地价或者低地价。我们知道,土地本身并不是商品,它的价格是由地租的资本化决定的,同时受供求关系的影响。但是,我国房地产的“买方市场”还没有真正形成,使得土地价格出现了盲目的高价或者低价。高价下,看似国家的收益很大,其实不然,因为地价高会引起房价高,而房价过高,如果超出了消费者的消费能力,又会抑制生产和消费。盲目的低价一般都是政策上的需求,暴露的是政治体制与市场经济的发展不相适应。

2.4政府政策干预影响房地产业

市场经济条件下,政府出台的对市场的干预政策会影响土地的价格,进而造成房价的波动。土地的所有权归属于国家,政府拥有土地开发的控制权,房地产的开发规模直接受政府控制程度的影响。另外, 政府部分不合理的干预政策的出台,还会造成房地产市场的不公平竞争,导致滋生腐败现象,分配不公,国有资源流失。

2.5房地产开发商融资渠道单一 商业银行监督管理机制不健全

房地产开发一般都需要大量的资金,大部分的房地产开发商主要依靠银行贷款来维持日常的运营,出售房屋后用收入来归还贷款,这样,房地产开发商就把风险转嫁给了商业银行。金融危机爆发后,商业银行的金融监管问题提上了日程,但是现阶段我国相关的制度还不完善,给商业银行对房地产开发商的监管带来了较大困难。

3 我国房地产经济未来的发展方向

鉴于目前我国房地产经济发展中存在诸多的情况，我们应该认清房地产经济的发展方向，制定科学合理的房地产政策。

3.1 政府加强对房地产市场的宏观调控

房地产市场与其他各种市场一样，由于自身市场机制的缺陷，在经济资源的配置过程中可能存在诸多不合理，主要表现在房地产市场垄断、信息不对称、投机行为和不能提供“公共住宅”。由此可能导致投资过热、高房价和高空置率并存、市场结构矛盾、容易形成泡沫等后果。 历史经验和理论研究证明，为避免房地产市场自身缺陷引发的后果，政府必须进行干预。具体而言，政府干预的产生是与市场失灵相联系的，当市场机制不能实现资源的有效配置时，一方面政府可以通过干预以矫正和改善市场机制存在的缺陷，使经济资源得到更有效的配置，另一方面政府可以通过干预以实现经济资源分配的公平性，这种干预就是通常所说的宏观调控。房地产市场存在种种缺陷使政府宏观调控成为必要，政府可以通过适当的调控弥补市场缺陷，使房地产市场供需处于动态的平衡，房屋价格得以平稳运行，有效缓解房地产市场供需矛盾，保障中低收入阶层的基本住房需求，从而使房地产市场成为一个运行稳定、富有效率并能兼顾公平的市场。 鉴于我国的房地产市场的健康、稳定发展与国民经济关系密切，我国先后多次对房地产市场进行了宏观调控，特别是2005年以来，国家出台了多轮对房地产市场的宏观调控，总的来说，这些措施是具有积极意义的，但是房价过高、住房结构不合理等现象仍然不容忽视。从稳定国民经济，提高居民生活水平的角度出发，政府对房地产市场的宏观调控仍需加强。

3.2 加速完善房地产市场

首先,政府应该重视房地产经济中税收的调节作用,理顺各种税收与政策的关系,根据房地产市场的具体情况来调整的税收政策,切实发挥税收政策的宏观调控作用。其次,政府可以利用政府管制和市场决定双重机制来影响土地的价格,在房地产市场过热的时候,通过减少土地供应来减缓经济过热现象,相应的,房地产市场疲软的时候,应该适当增加土地的供应量,以此来刺激房地产经济的增长。再次,政府应该通过制定具体的房地产产业的发展规划来完善房地产产业政策,进一步完善房地产市场。

3.3 创新体制和制度 促进房地产市场公平竞争

政府应该从制度创新和体制创新入手,一方面,消除造成房地产市场不公平竞争的条件,使房地产的市场机制不被扭曲,保护国有资源的完整性,另一方面,调整收入格局,使分配真正做到公平公正,维护经济的健康发展和社会的长久稳定。

3.4 拓宽房地产业融资渠道 加大商业银行的监管力度

房地产开发商除了向商业银行贷款外,还可以积极拓宽融资渠道,例如发行房地产股票融资,既可以短时间内获得稳定的资金,还降低了固定的还款日期和归还借款利息的风险。完善相关的金融监督管理制度,使商业银行能够实质性的对房地产融资进行金融监管。总之,只有通过市场这只“看不见的手”和政府这只“看得见的手”之间的相互配合及共同调控下,房地产经济才会走上健康的发展道路。

参考文献

第12篇

讨论。

关键词：数学方法；房地产市场；市场调查；市场预测

中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1009-2374（2013）30-0155-02

随着社会经济的不断发展，我国的房地产市场也在不断地实现突破增长，但是在房地产市场的发展中仍然存在一些风险以及问题，因此房地产市场一般都是利用调查与预测的方式来实现市场的规划发展，这就在我国的市场经济发展的指导下有效地实现房地产市场的再发展，同时能够有效地体现我国的市场经济利益。

1 房地产市场调查与预测解析

目前我国的房地产市场已经实现了从买方市场转化为卖方市场的突破，这就在一定程度上造成了房地产市场竞争不仅是在价格上的竞争，而且是在非价格上的竞争，这也是我国的房地产市场竞争在经济发展下不断强化的主要原因。市场的营销信息对于房地产企业来说是发展的关键，因此市场的调查以及预测就成为我国房地产企业营销过程中，实现房地产市场发展的主要依据，笔者根据以往的经验发现，目前的房地产市场在近五年之内已经发展成为了有计划有制度的市场营销化体系，在这一体系中只有利用科学有效的市场调查以及预测手段，才能帮助房地产企业根据自身的发展制定具有可操作性的的营销模式，同时能够帮助房地产市场在我国的经济发展中占有重要的位置。

（1）房地产市场调查介绍。在房地产市场调查的过程中主要包括以下三个环节：首先是在调查的前期进行准备，前期你的准备阶段主要是分析经济对房地产市场的影响以及发展的机遇，这个时候就需要确定房地产市场的具体调查目标、制定详细的调查计划、根据自身的发展以及文艺设计调查方案，当然要在调查的过程中对于调查的方式、人员等进行计划，一般采取的是抽样式的问卷调查，对调查的数据资料进行详细的整合，为后期的正式调查做好准备工作。其次是正式调查阶段，这一个阶段的任务主要是收集资料，同时要对调查人员进行专业的调查培训，这个环节是房地产市场调查过程中最重要的，因此在这个环节中要保证调查的严谨。最后一个环节就是调查的总结，这一环节主要是针对前两个环节中比较分散的数据进行一下整理，并根据经验对本次的调查结果进行总结，得出比较科学的结论，同时将结论进行记录，为营销策略做出明确的建议。

（2）房地产市场预测介绍。房地产市场预测环节是建立在房地产市场调查的基础之上，我们在进行预测的时候可以利用已经调查得出的资料预测的信息，当然这一过程中需要利用一定方法以及手段，通过对房地产市场中存在的各方面因素整合分析，对一个阶段的房地产市场的发展进行一定的判断。在一般的房地产市场预测环节主要有以下内容：臆断预测的目标方向性、收集整合调查资料、选择预测方法并且建立设施的数学模型、审核预测的结果、总结预测结果。

2 数学方法在房地产市场调查与预测中的应用

（1）数学统计方法分析。数学统计分析是一种描述性的定量性分析方法，这一种方法主要依靠描述以及评价研究对象的数量特点以及基本的变化规律。在这一种数学分析方法中比较常用的方法是有集中数据的变化趋势分析、分散的程度分析以及数据综合指数的分析。其中的集中数据趋势变化的分析是将全体数据中的整合变量的方向性规划为某一个数据指标上，这一点就成为这一组数据中的核心点，同时可以用它来代表整体的数据发展趋势。这种集中数据整合的方法有很多种，例如可以算术数据的平均数、中位数以及众数。分散的程度分析是借助整个数据数列之间变量的变化分散程度，数据的标志性变化的情况是指标的变化越小，平均数的代表程度反而越大，统计方法中的常用统计方法有：数据平均差、数据标准差以及离散系数。

（2）数学解析性分析。关于房地产的调查与预测方面的解析性统计分析方法主要是借助数学理论基础来进行的，通过对调查预测数据的规律进行深入的解析来定量数据的分析，常用的数学方法有：数据的方差分析、预测的聚类分析以及整合的因子分析等。在数据的方差分析中首先通过分析不同的调查数据来进行整合。在了解了整个调查的数列中自变量对因果变量的影响意义来预测整个调查结果的内容。同时数据方差分析应用的过程中针对一般假定的数据分布，可以选择相对比较稳定的方差来实现数据的预测。在预测的聚类分析中主要依靠特定的并且有规则的数列数据进行多元统计，整个的多元统计可以根据数量的变化选择多样性，在房地产市场的调查与预测中我们一般选择类聚的形式来进行聚类分析。聚类分析系统主要有：聚类法、动态聚类法、模糊聚类法等。当然随着计算机技术的不断发展，数学模型的方式成为了整合因子分析方法的主要依据，例如利用计算机中的SPSS软件对调查的原始数据进行统计。

（3）数学定量预测方法，在这一种方法中主要依据一元线性的模型建立来实现在数据资料的整合，一方面利用运用数学方法，另一方面结合计算机技术，对房地产的营销变化做出科学的估计和判断。数学统计模型是一个相对比较稳定的调查与预测应用，同时比较准确、客观真实，特别是在中短期的调查与预测中有比较客观的优势。

3 结语

数学方法在房地产市场的调查与预测中已经有了很长一段的应用历史，当然在经济不断发展的背景下，房地产市场的发展也会不断地提高，因此在整个过程中，我们可以通过调查与预测的更新来实现房地产营销的发展，因此对于数学方法的应用需要不断的去研究探索。

参考文献

[1] 徐小慧.应用数学方法进行房地产市场调查与预测

[J].企业导报，2010，（4）：56-57.

[2] 曹玮.高职高专课程改革的探索—以《房地产市场

调查与预测》为例[J].山东省农业管理干部学院学

报，2012，（4）：34-36.

[3] 李海霞.中职《房地产市场调查》校本教材编写思路

第13篇

Abstract： In recent ten years， after the vigorous development， several rounds of regulation in each region， what is China real estate market future？ In addition to considering the change of internal and external environmental factors， it mainly depends on the current regional real estate market health. Starting from the analysis of the real estate market health standards， this paper， first of all， select the real estate market health evaluation index； secondly， based on the nearly 10 years of statistical data of real estate market in Heilongjiang province， by using clustering analysis， the primary indexes are classified； at last， combined with the result of classification of empirical analysis， constructs the real estate market health evaluation index system in Heilongjiang province.

关键词： 黑龙江省；房地产市场；健康状况；综合评价

Key words： Heilongjiang province；real estate market；health；comprehensive evaluation

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2012）33-0167-03

1 房地产市场健康标准

基于房地产业的产业性质和产业功能定位，从房地产业与国民经济协调发展及房地产业内部各部门协调发展的角度考察，从宏观层次上判断房地产业发展是否健康的标准大致有以下五个。

1.1 产出角度——房地产业与宏观经济是否协调增长 要想正确度量房地产业与宏观经济之间的关系，首先应当选择合理的总量指标。只有弄清楚房地产增加值与国内生产总值之间的关系，才能对房地产业发展与宏观经济发展是否协调做出正确判断[1]。

1.2 投入角度——房地产投资与全社会固定资产投资是否协调增长 虽然房地产投资不是衡量房地产业贡献率的理想指标，但由于房地产投资与房地产业增加值通常具有很强的正相关性，因此可以根据房地产投资与固定资产投资之间的关系来间接地观察一个国家或地区的房地产业发展是否健康[1]。

1.3 购买力角度——房地产价格与消费者收入之间是否协调 房地产这个行业，既是经济属性比较特殊，同时也是民生性的。就是要保障性住房，满足老百姓，特别是中低收入群体的基本住房需求。这样的话如果房价偏离实际购买力，就会影响房地产健康发展，也就是有购买力的房地产市场才是健康的。

1.4 金融角度——房地产国内贷款占房地产业全部资金比重是否合理 房地产贷款的作用至关重要，其增长对房地产市场的供求、价格均产生了较大影响。房地产业是资金高度密集的行业，具有投资规模大、经营周期长、资金需求量大的特点，能否获得足够的资金支持是房地产业发展的关键。但是国家没有抑制的发放贷款将会引起房地产泡沫。

1.5 内部结构角度——房地产业内部各类房屋所占比重是否合理 房地产业开发的房屋主要包括：住宅、经济适用房、商业营业用房，如果某一类房屋比重过高或者过低都会影响房地产整个行业的健康发展。可以根据各类房屋所占比重是否合理来评价房地产市场是否健康。

2 房地产市场健康状况评价指标的初选

对反映房地产市场发展的指标进行归纳整理，初选出能够反映房地产市场发展状况的并且具有一定代表性的20个初选指标[2]。各初选指标见表1。

3 利用聚类分析法对初选指标进行分类

3.1 划分指标类群 将2001-2010黑龙江房地产发展相关指标的初选指标数据[3]输入SPSS18.0中进行聚类分析[4]。本文将20个初选指标分为五类，结果过程及结果如表2所示。

如表2所示，可将黑龙江房地产市场健康状况指标分为如下5类：

第1类群指标包括：城市居民家庭人均可支配收入、商品房平均销售价格、GDP、全社会房屋每平方米造价为第1类群。第一大群类指标主要反映了影响黑龙江省房地产市场发展的宏观经济环境与城市居民消费、收入的总体水平。

第2类群指标包括：房屋销售价格指数、租赁价格指数。两个指标从不同方面反映社会物价水平。

第3类群指标包括：商品房销售额、全社会固定资产投资额、房地产投资额、房地产投资完成额。这些指标主要反映黑龙江省房地市场投入与产出的基本情况，以及房地产市场投资的分部。

第4类群指标包括：全部资金、国内贷款。这两个指标主要反映黑龙江省房地产市场发展投入方面的规模状况。

第5类群指标包括：经济适用房竣工面积、商品房销售面积、住宅销售面积、房屋施工面积、本年土地购置面积、房屋竣工面积、房屋新开工面积、商业营业用房新开工面积。这些指标主要是反映黑龙江省房地产市场总体发展的供应、需求方面的规模状况。

3.2 分析各类群指标的经济含义 第1类群：宏观经济类指标。第2类群：房地产价格类指标。第3类群：房地产投入产出类指标。第4类群：房地产金融类指标。第5类群：房地产供需类指标。

4 建立黑龙江房地产市场健康状况评价指标体系

4.1 第1类群指标不作为房地产市场健康状况评估的一级指标。原因为第1类群的宏观经济类指标非房地产类指标。

4.2 基于第2类群的房地产价格类指标，构建一级指标——价格健康状态。结合房地产市场的健康标准之一——房地产价格与居民收入之间是否协调，在“房地产价格指数”与“房屋租赁价格指数”基础上，将“商品房均价增长率/居民可支配收入增长率”也作为二级指标。

4.3 基于第3类群的房地产投入产出类指标，构建一级指标——规模健康状态。基于房地产市场的健康标准之一——房地产投资与全社会固定资产投资是否协调增长，将“房地产开发投资额/固定资产投资”作为二级指标，基于房地产市场的健康标准之一——房地产业与宏观经济是否协调增长，将“房地产投资完成额占GDP比重”作为二级指标。这两项二级指标均能反映房地产业在整个国民经济中的比重，即反映行业规模健康类指标。

4.4 基于第4类群的房地产金融类指标，构建一级指标——金融健康状态。基于房地产市场的健康标准之一——房地产国内贷款占房地产全部资金的比重是否合理，将第4类群中的“国内贷款”指标和“全部资金”指标进行组合调整为“国内贷款/全部资金”，并将其作为二级指标。

4.5 基于第5类群的房地产供需类指标，构建一级指标——供求健康状况。由于房地产开发或竣工面积的绝对值不能反映房地产市场的健康状况，因而对部分初选的指标进行调整，选择“房屋竣工面积增长率”、“商品房销售面积增长率”、“房屋施工面积与房屋竣工面积”比作为二级指标。这三项指标是从房地产开发或竣工面积的增长速度角度来反映房地产市场供需健康状况。

4.6 基于第5类群的房地产供需类指标，构建一级指标——结构健康状况。结合房地产市场的健康标准之一——房地产内部各类房屋所占比重是否合理，本文将第5类群房地产供需类指标中的“住宅销售面积”、“商品房销售面积”、“经济适用房竣工面积”、“房屋竣工面积”、“商业营业用房新开工面积”、“房屋新开工面积”6个初选指标进行调整，最终将“普通商品住宅销售占比”、“经济适用房竣工面积/全部商品房竣工面积”、“商业营业用房新开工面积/房屋新开工面积”作为二级指标。

综上所述，建立的黑龙江房地产市场健康评价指标体系如表3所示。

5 结论

5.1 房地产市场健康标准的确定不能仅考虑房地产市场发展的外部表现指标，还要从房地产市场内部结构的合理性角度，以及房地产与宏观经济、各利益相关者之间的协调发展角度，全面把握房地产市场各个环节运行状况。

5.2 通过实证分析所构建的黑龙江省房地产市场健康状况评价评标体系，第一，更符合黑龙江省房地产市场的区域特点，第二，与提出的房地产市场健康标准具有较高的吻合度。

参考文献：

[1]陈多长.房地产业健康发展的判断标准[J].中国房地产，2009，（7）：18-19.

[2]张泓铭，沈正超.中国城市房地产发展评价和预警[M].上海：上海社会科学院出版社，2008.

[3]中国城市统计年鉴（2002-2011）[DB/OL].高校财经数据库http：///.

第14篇

关键词：房地产市场；支柱产业；营销策略；应用

随着我国经济体制的不断改革以及城市化建设的实施，很大程度上提高了房地产市场的需求，促进房地产价格呈逐年上升的趋势。虽然，我国目前已经颁布了相关的政策，并从税收调节、土地供给、信贷政策、行政管理等方面对房地产市场进行控制，以期能够平衡房地产市场的供求关系，调整房地产价格，但是收到的效果却不尽如人意。因此，房地产行业需要调整营销策略，从而保障自身的良好发展。

一、房地产市场营销概述

市场营销主要是指以市场为中心、营销为手段，满足市场需求，实现经济利润。随着我国社会经济的快速发展，房地产市场得到了快速壮大，促使市场营销逐渐与房地产有效结合在一起，这是我国商品经济发展的必然趋势。从狭义的角度上来说，房地产市场营销主要是指房地产企业将相关的产品销售给用户的一个过程中。从广义上的角度来说，房地产市场营销主要是指在遵守相关营销的原则以及房地产企业制定的营销制度条件下，运用各种科学合理的营销策略，对房地产产品进行销售，满足市场需求，实现企业经营目标的过程。

二、房地产市场营销环境的分析

（一）人口环境分析

人是市场的重要组成部分，而人口环境与人之间有着密切的联系，因此人口环境对房地产市场有着重要的影响。人口环境主要是通过人口的流动迁移、数量的增长、家庭结构、收入、年龄等方面的因素影响着房地产市场的需求。由于房地产企业的营销对象主要是人，因此房地产企业可以根据人口环境的实际情况，详细分析营销市场，满足消费者的各种需求，从而促进我国房地产市场的良好发展。首先，房地产是人们生活工作的重要场所，人口数量的多少直接决定着房地产营销市场的发展潜力；其次，房地产的居住用房主要是由家庭数量和结构而决定的，家庭数量和结构对房地产市场的需求结构和需求量产生直接的影响；再次，人口的流动和迁移必然会对消费带来极大的影响，例如当一个城市移入大量的人口时，需要解决的首要问题便是住房问题；最后，在不同年龄、收入等因素的影响下，人的价值观和消费需求也有所不同，这在一定程度上也会对房地产的市场营销产生影响。

（二）经济环境分析

随着我国社会经济的发展，市场经济体制的改革，经济环境发生了巨大的变化，这对房地产必然会产生直接的影响。首先，国民经济发展水平的高低直接决定着房地产市场是否能够得到快速的发展。近年以来，我国房地产市场发展之所以迅猛，主要是建立在国民经济发展的基础之上，房地产市场能够提高国民经济，而国民经济能够为房地产市场的发展提供重要的资金保障条件，这两者相互促进，相互发展，从而促进了房地产市场的繁荣发展；其次，房地产的开发、建设、消费、流通等，需要大量的资金作为保障，因此比较容易受到金融货币政策的影响。当宏观经济发展过快时，便会导致通货膨胀的现象出现，政府便会采取紧缩的货币政策，利润减少货币投放量、提高利率等，降低宏观经济的发展速度；当宏观经济发展速度过慢时，会出现通货紧缩的现象，政府便会采取宽松的货币政策，例如降低利率、降低金融机构存款准备金率等，刺激宏观经济的发展。因此，金融货币政策能够对房地产短期的供求关系进行调整，进而促进房地产市场营销。

（三）政治环境

政治环境主要是指能够对房地产企业的营销活动进行制约和影响的政府机构和政策法规。政府机构主要利用制定一系列政策对房地产的经济活动进行制约和影响，保障房地产的产品和服务在一个公平竞争的环境中得到发展，保护房地产企业和消费者的共同利益。政策法规主要是对房地产经济关系的变更进行规定，使人们在变更房地产经济关系过程中所必须遵守的行为规范。政策法规能够促进房地产市场的有序发展，在最大限度上满足消费者的需求。政治环境对房地产市场的影响主要包括有：首先，在土地方面，我国先后颁布了《土地储备管理办法》、《关于促进节约集约用地的通知》、《违反土地管理规定行为处分办法》等多部土地政策，其主要目的通过房地产政策的制定，对房地产开发用地的供用进行规范和整顿；其次，在住房保障体系方面，我国在《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》中明确指出了需要建立完善的社会住房福利保障体系，提高经济适用房和廉租房的供应，扩大政策的覆盖范围，改善住房困难的局面；最后，在房价控制方面，我国根据目前房价上涨过快的现状，制定了一系列以平抑房价为主的房地产政策，其主要目的在于通过政策法规的指导，保证房价价格波动合理。

三、房地产市场营销现状

（一）市场调查前期工作不充分

一个有效的营销策略，必然离不开市场调查。而房地产商品与其他商品不同之处在于，如果市场调查不够深入，规划方案便会失去一定的合理性。一旦规划设计方案批下来后，想要在施工过程中修改方案，那几乎是不可能实现的。可是在实际中，很多房地产开发商宁愿冒着投资风险，花费大量的资金开发一个房地产项目，也不愿意花少量的钱进行市场调查。在项目的确定、选址、定位、规划的过程中，几乎是全凭着自己的直觉和经验进行的，无法从根本上满足市场的需求。

（二）忽视市场细分与定位

对市场进行合理的细分与定位有利于市场目标的实现，同时在很大程度上关系着开发商的经济利润。可是从目前的情形来看，我国房地产市场缺乏坚固的壁垒，投资时间较长，一旦市场出现空缺的时候，所有的竞争者蜂拥而至，从而忽略了对市场的合理细分与定位。

（三）营销策略与企业不符

在实际中，不难发现房地产采用最多的策略便是广告策略。部分的房地产商为了推销某个项目，而大肆做广告。虽然广告策略具有一定的效应，但是却会浪费许多资金。因此，不是每个企业都适合广告策略，例如针对于规模较小，正处于发展阶段房地产企业而言，如果大打广告战略，会造成企业陷入资金周转不灵的局面，阻碍企业的正常运行。

（四）对营销过程的管理与控制不够

很多房地产企业的营销效果不明显的时候，一般都会将注意力放在营销策略上，而忽略了营销过程的管理与控制。实际上，大多数都是由于房地产企业忽略了对营销过程的管理与控制，导致营销策略无法充分发挥出真正的作用。如果房地产企业没有充分认识到管理与控制在营销过程中的重要作用，仅仅只对营销策略进行修改，根本就无法提高营销效果。

（五）功利营销思想严重

很多房地产企业在营销过程中，具有严重的功利营销思想，一味地追求自身的经济利益。这主要表现在忽略规划设计，重视营销推广。有的开发商了为了节约资金，以低价购买规划设计方案，并在施工过程中发现了许多问题。

四、房地产市场营销策略

（一）深入市场调查

想要全面了解房地产行业所面临的市场环境，就需要对市场进行深入的调查。市场调查主要是房地产企业为了合理选择市场目标，采用一系列科学合理的方法，有针对性、目的性的对相关的房地产产品信息进行采集和分析，将调查的市场内部环境和外部环境以及相关行业其他企业的营销情况作为参考依据，从而制定出一个有效的营销计划，为房地产企业管理者的决策提供重要的信息资料。

（二）整合企业资源

房地产企业想要在竞争激烈的市场中站稳脚跟，首先就需要对本身的实际资源进行一个全面的了解和掌握，例如信息、财力、人力、物力等资源，同时还要合理的对这些资源进行整合。但是房地产企业必须要认识到整合不是简单的拼接，而是对整个企业的各种资源进行有序的组织，通过有效的规划设计，将各种资源的优势充分发挥出来，从而取得较好的营销效果，这是提高营销手段的前提条件。

（三）选择符合企业特点的营销策略

房地产企业需要根据市场环境、自身的资源、竞争对手以及企业本身的客户等，选择符合企业特点的营销策略。例如当企业无法在市场中占有较大的份额时，可以采用集中营销策略，针对于一部分的消费者群体，进行生产，将精力集中在少数的市场之中，“以小取大”，在小市场中取得较大的市场份额，这样不仅可以帮助企业在目标市场中占有优势地位，而且还可以提高企业的知名度，节约企业的营销费用。如果在有条件的情况下，企业已进行深入的发展，但是这需要企业的市场地位比较牢固的基础之上进行，避免企业承担不必要的损失。

（四）创新营销策略

房地产行业至今已有20多年的发展历史了，从物质领域延伸到人文关怀，这种关怀主要体现在文化方面，无论是建筑还是相应的基础设施，都是房地产行业在发展过程中的必然产物。由此可知，文化是房地产市场发展的总体趋势。随着我国社会各个方面的快速发展，消费者的需求日益成熟，但是文化地产的建设还正处于发展的初期，无法满足消费者的需求。现在，消费者从简单的追求建筑发展到功能以及景观的重视，表现出人们对精神方面的追求。对此，房地产企业应该在制定和运用营销策略的过程中，树立创新因素，加入创新元素。例如绿色营销、环保营销、经济营销、文化营销等，这样不仅可以提高房地产产品的知名度，而且还能提高企业的优势，帮助企业在房地产市场中占有更大的市场份额，从而促进房地产企业的健康发展。

（五）加强对营销过程的管理创新

随着房地产行业的市场竞争力日益加剧，以及房地产行业的理性化发展，加大了对民营机构的开放程度，并打破了行业垄断的现象，从而逐渐形成双重开放的局面。

五、房地产市场营销策略的创新发展

随着我国社会经济以及房地产市场的不断发展，传统的市场营销策略已经无法满足市场发展的特点以及消费群体的消费需求。为了能够在激烈的市场竞争中占有一席之地，房地产企业必须要根据时展，树立先进的营销观念，创新营销策略，促进房地产企业的可持续发展。

（一）绿色营销

随着发展与生态之间的矛盾加剧，加强了人们的环保意识，建筑的质量、价格、外观、构造等不再是影响消费群体的重要因素，消费者越来越注重居住环境的质量，同时生态环境也成了房地产企业的营销亮点。对此，房地产企业应该树立节能环保、绿色营销的理念，将绿色消费作为营销策略，提高房地产产品的生态效益，为消费者创造出绿色、环保的家园。

（二）人文营销

随着社会文明的进步，消费者需求的日益成熟，使得社会文化对现代消费产生了严重的影响，而房地产消费也不例外。在社会经济快速发展的背景下，要求居住环境不仅需要具备完善的功能，而且必须要具有文化的韵味。对此，这就要求房地产企业的产品和服务体现出文化理念。因此，房地产企业在制定和进行营销策略的时候，需要创造出人文特点，营造人文环境，提高房地产产品和服务的人文内涵。

（三）知识营销

21世纪是知识信息的时代，在知识信息大爆炸的背景下，消费群体在房地产消费过程中，对房地产的相关知识有了一个更深的了解，同时对于房地产相关知识的了解欲望也在逐步增强。因此，房地产企业在实施营销策略的过程中，可以为消费群体传输房地产相关的知识，并为其提供相应的服务，以此提高消费群体的信任度，从而有利于营销活动的顺利进行。

参考文献：

[1]郭大虎.基于体验营销理念的房地产营销策略的变革[J].商场现代化，2012（07）：28-29.

[2]赵春艳.论营销策略在房地产中的应用[J].房地产导刊，2013（09）：23-23.

第15篇

关键词:房地产泡沫;房价收入比;供给需求;上海

中图分类号:F29文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)12-0137-02

一、上海市房地产市场发展状况及特点

上海作为国际性的大都市,已成为亚太地区经济、金融、商业航运的中心城市之一。外商外地资金的进入尤其是政府实施的对房地产业的一系列扶持政策,激活了房地产二三级市场。1996年降税费,1998年放开存量房市场,1999年内销商品房种类归并,2000年停止住房实物分配,2001年内外销商品房并轨,经营性土地实行招标等,促使住房消费成为热点。目前市场潜藏着一定的泡沫隐患,表现为:房价高位运行、开发过热;金融信贷对房地产业过度支持、供需不平衡引致大量空置面积和高危险空置率等现实,房地产市场显现出一定程度的泡沫迹象。

二、影响中国房地产市场发展的主要因素及分析

(一)国民经济增长因素

国民经济的增长支撑着房地产业的发展。 房地产业是中国支柱产业之一,房地产市场是市场体系的重要组成部分。一个国家随着国民经济的发展和产业结构的不断调整,要求对土地资源进行配置和再配置,必然要求形成发达的、规范的房地产市场。世界各国的经济发展表明,当经济增长时,房地产就发展和繁荣,房地产投资量和交易量随之增加,市场活跃;反之,当经济下降或低速增长时,对房地产的需求大大减少,市场萎缩。近几年来,伴随着中国经济的高速增长,人民收入水平提高,对房地产的需求提高,加速了房地产业的发展。

(二)市场体制及产业政策因素

1.市场体制对中国房地产业的影响。房地市场是中国市场经济的重要组成部分。自从改革开放以来,中国逐步建立了市场经济体制,市场经济的建立,为中国房地产市场带来了发展契机。其主要体现在两个方面:第一,有利于房地产市场资源的配置。第二,引入竞争机制,加强了房地产企业应对外来企业的冲击。

2.产业政策对中国房地产市场的影响。中国房地产业已逐步成为国民经济中一个支柱产业。然而,中国房地产成为支柱产业是宏观上的,并非房地产业在中国各个地区都是支柱产业。各地区根据本身经济发展的水平,对房地产业制定相应的政策,以避免出现超越阶段或实际发展的能力,盲目发展房地产业必然造成供给过剩,房屋空置,既不利于房地产业发展,也不利于地区经济的发展。而分别对待有利于资源配置的优化,也有利于房地产本身的持续发展。

(三)土地供给因素

土地作为不可再生资源一直是房地产业的核心,土地供应政策的变化将直接波及到房地产业的发展。土地供给的稀缺性、垄断性与土地需求的多样性及投机性,直接影响到房地产价格。而目前中国土地市场的不规范,炒地、圈地热等现象更是造成房价上涨的主要原因之一。

(四)房地产金融市场因素

1.房地产开发商融资渠道对房地产市场的影响。目前中国房地产开发商普遍存在自有资金不足,由于房地产市场火爆,利润高,有限的资金积累又被盲目的用于扩大再生产。同时融资渠道单一, 银行贷款在房地产业营运资金中所占比率很大,按照国际上一般标准,银行贷款不能超过房地产投资的40%,而中国房地产业银行贷款却常达70%。由于许多企业经营不善无力还贷,给银行造成呆、坏账,反过来又会影响到房地产业的通过银行融资的渠道。这很大程度上制约了中国房地产市场的发展。房地产应融资形式多样化,融资渠道多元化,这样可以更多的降低金融风险。

2.消费者抵押贷款对房地产市场的影响。消费者抵押贷款直接影响到中国房地产市场的需求。由于中国居民收入水平不高,对住房消费能力有限,并且购房需投入大笔资金,这就需要银行提供抵押贷款来满足消费者需求。从而拉动房地产市场的发展。然而,消费者抵押贷款也逐渐加重银行风险。首先是违约风险,尽管个人住房贷款的不良率非常低,但因支付能力而违约的情况越来越多。其次是流动性风险和利率风险。目前银行存款主要是三年期以下的定期存款和活期存款,而个人住房贷款的期限一般在五至十五年。资产负债的期限不匹配,使商业银行承担着巨大的风险。这就需要保险业的介入,以化解风险。

(五)房地产市场的总供给与总需求以及供需结构因素

1.房地产市场的总供给与总需求房地产市场发展的影响。进入新世纪以来,房地产市场出现了供求两旺、消费与投资共进的繁荣局面。然而我们不能就此忽视房地产市场供求关系中所存在的问题。目前对商品房的需求主要存在以下四种,即正常需求、被动需求、投机需求和投资需求。其中正常需求是老百姓出于居住目的产生的,这部分需求总量很大,属于潜在需求,但在目前房价偏高以及住房体制的双重压制下,这部分需求并不迫切。被动需求是指由于拆迁行为引起的需求,由于旧城改造和城市基础设施的建设,这部分需求占了相当大的比例。投机需求指靠短期炒作而试图牟取暴利的需求,这部分需求的掺入是当前房价高涨的一个重要原因,阻碍房地产市场的发展。

2.房地产供需结构对房地产市场发展的影响。就近几年各类商品房的供求结构而言,目前住宅类房地产的供给量和需求量约占商品房总量的70 %以上,商业、工业和其他类房地产所占比重不到30 % ,该比例结构基本合理。而商品住房的比例结构却存在不协调的因素。以上两方面都需要国家对房地产的宏观调控。

(六)房地产税收因素

房地产税收同样对房地产市场的发展有很大的影响。房地产税收不仅是国家用以调控房地产市场的重要杠杆,而且是保证市场公平竞争、市场各主体合理收益的分配及整个市场有序运行的重要条件。由于中国土地有偿使用制度改革起步较晚和整个税收体制改革滞后,中国现行房地产税收体系与房地产市场的发展不适应,出现了国有城市土地出让税费复杂、税赋不均、管理不严等问题,不仅没有发挥税收的功能,而且导致国有土地资源的不合理配制。

综合上面的六个因素,造成中国目前房地产市场泡沫的原因归根结底是中国没有一套完善的房地产管理措施及相应政策。

三、对中国房地产市场的管理与政策建议

1.通过土地结构的战略性调整来促进房地产业的稳健发展。为充分发挥土地供给结构对宏观经济和区域经济以及房地产业调控的绩效,国土部门在确定土地供给的结构时,一定要明晰经济结构调整的重点,洞察国家财政金融政策、产业政策和区域政策的运作态势,因势利导地设计土地供给结构。要通过土地供给结构的变化,积极地与其他宏观经济杠杆互动,来影响宏观经济的走势。应实行严格控制,严禁单位和个人乱占滥用土地,以保证城市土地得到合理和优化的配置。城市土地在供应上要把握好供地的时间阶段和区位安排。供地的时间阶段和区位安排,要根据用地性质、城市功能、市场需要、资金来源、建设时间、配套条件等来进行抉择,运用土地供求和价值规律打好“时间差”和“空间差”,进而使城市土地经营和房地产运作的成本降到最低,效率最大。

2.大力推进房地产金融多元化以增加房地产的有效供给与有效需求。首先,应在深化改革上加大力度。要着力消除居民住房消费的体制性和政策的影响,其中包括继续推进现有公房的出售及再流动、完善住房补贴制度,增大经济适用房的供给等创新举措,以使更多的居民买得起房。同时,须抓住房地产结构调整的主线,调整房地产的楼盘产品结构、市场结构、产业结构、空间布局结构,以重塑楼盘产品的差异化特质。在此基础上,还要大力推进房地产金融的路径创新和制度创新。从增加房地产有效需求角度出发,政府应加强对住房金融发展的支持和调控力度。政府应该允许、鼓励、支持以商业银行为主体,包括人寿保险公司在内的各种中外金融机构参与商业住房抵押贷款的金融业务,并通过有关政策对中低收入家庭实施一系列补助计划,让中低收入家庭、尤其是经济欠发达地区的居民,通过抵押贷款等形式进入商品房市场,从而在满足城镇居民住房消费的同时,进一步促进住房金融的发展。

3.以经济适用房为核心增加有效供给。当前,中国房地产结构矛盾已经逐渐凸现,不断上涨的房价已经超越了居民的购买能力。则更需要以经济适用房为核心增加有效供给,逐步提升经济适用房的品质。一是要靠政府的宏观调控和市场监督,确保经济适用房的价格合理、质量优等;二是要靠房地产开发商的精心规划和设计,盖“百年建筑”,给老百姓创造良好的居住和生活空间,给子孙后代留下一份生态化和人性化的宝贵“遗产”,给城市增加一道亮丽的风景线;三是要通过提高建筑产品的科技含量,降低资源消耗和成本费用,提升楼盘产品的性价比,由此获得满意的市场份额和合理的开发利润。

4.实质性启动廉租房工程。建立廉租房制度,解决城镇最低收入家庭住房困难的问题,其人均廉租房面积原则上不能超过当地人均住房面积的60%。廉租房的保障方式以发放租赁住房补贴为主,以实物配租、租金核减两种方法为辅。进行实物配租的廉租房是以收购的现有旧住房为主,主要有五个来源:政府出资收购的住房、社会捐赠的住房、腾空的公有住房、政府出资建设的廉租房和通过其他途径筹集的住房。廉租房工程的实施,有助于在加大城镇房改力度的同时,关注城镇弱势群体的住房消费需求,化解社会矛盾。因此,实质性启动廉租房工程,可以从稳定性的层面给房地产市场的方兴未艾注入新的机制,从而使房地产业的发展保持稳健性和有序性。

五、结论

以上的政策方案需要长期的灵活地实施下去,才能真正发挥它的功效,另外要想从根本上解决中国现有的房地产问题,还要从根本上入手建立健全中国的房地产金融体制,更好地让市场这只看不见的手来调节,分担抵挡房地产风险,实现“居者有其屋”。

参考文献: