房地产开发总流程范文
前言：我们精心挑选了数篇优质房地产开发总流程文章，供您阅读参考。期待这些文章能为您带来启发，助您在写作的道路上更上一层楼。
第1篇
关键词:作业成本法;房地产;流程再造;作业分析;成本核算
一、作业成本法概述
作业成本法简称ABC法，是以作业作为间接费用分配的基础，以作业为中心，通过对作业成本的确认和计量，对所有作业活动跟踪反映，消除“不增值作业”，改进“可增值作业”，从成本产生的源头入手，分析成本发生的前因后果，按成本动因的多标准分配，提高了成本计算的准确性，引导管理人员将注意力集中在成本发生的原因及成本动因上。其计算思路是:产品消耗作业，作业消耗资源，根据生产费用发生的原因汇集到作业，并计算出作业成本，再按产品生产所消耗的作业量，将作业成本计入产品成本。强调费用支出的合理有效性，而不论其与产出是否直接相关，就一个制造中心而言，所有的费用支出只要是合理有效的，都是对最终产品有益的支出，就应计入产品成本。通过对作业成本的计算和有效控制，克服传统成本法中间接费用责任不清的缺点，并且将以往不可控的间接费用在ABC中变为可控。ABC法不仅能精确地计算成本，解决共同成本的分配问题，更是一种以价值链分析为基础的、服务于企业战略需要的一种现代成本管理方法。目前，作业成本法已在西方国家得以广泛认可与实施。
二、作业成本法在房地产开发中的应用
房地产开发项目的直接费用比率下降、产品多样化及异质性等特点符合作业成本法的应用前提。作业成本法在房地产开发中的应用，主要体现在以下三个方面:
1、准确核算开发成本。现行房地产开发企业忽视开发间接费用的核算。一般是将各开发间接费用项目金额汇总，按直接开发成本比例法或预算造价比例法分配计入单位产品开发成本。上述间接费用核算方法的弊端为:一是各开发项目本身产生的间接费用不平均，其核算出的成本不合理、不真实;二是间接费用反映到项目产品成本上后，无法准确追溯回来，也无法找出间接费用实际的发生动因，从而无法有效地对间接费用进行控制。
考虑到作业成本法能使间接费用的准确分配，可以将作业成本法引入到房地产开发成本核算中，具体步骤如下:①根据房地产企业的实际特点，以房地产开发过程中各工序为基准划分各项作业，建立作业中心，确认房地产行业开发过程中发生的各项间接费用，如折旧费、修理费等，注意选取影响较大的间接费用项目;②针对房地产开发过程中各项间接费用的发生背景，结合开发实际，找出各项成本动因，是成功实施作业成本法关键的一步，并建立作业成本库及其成本动因分析表;③确定成本分配率，汇集各项作业成本费用，并分配记入各开发产品成本。计算公式为:某作业成本库分配率=某作业价值合计/某作业动因总量;间接费用分摊成本=某作业成本库分配率×被某开发产品耗用成本动因数量，将分配某开发产品的各作业成本库分摊成本与直接成本合并汇总，计算得出开发产品的成本。
2、流程再造。房地产业和其他行业相比，其流程的柔性更强、弹性更大、受项目所处环境变化的影响大、在项目开发过程中不确定的因素或偏离当初预测发生的情况较多，即使相同类型的项目，由于其资金、地域、管理能力等的差异也会存在千差万别的流程。所以，作业成本法在房地产业应用将具有更广阔的前景。作业成本管理是一个基于流程的动态系统，通过价值链分析房地产开发全部价值活动，完整地认识和把握开发全过程的主要成本动因，明白整个流程中的主要活动、次要活动、必需的活动和多余的活动，从而将作业细分为增值作业和不增值作业，对于不增值和低效作业，房地产企业应在开发过程中予以剔除，横向对比竞争对手价值链和纵向对比行业价值链，并对作业进行联系、整合、选择等处理，协调组织内部的各项作业使各项作业之间环环相扣形成较为理想的作业链，保证每项必要作业都以最高效率完成，保证企业的竞争优势，改善成本构成和提高作业的质量及效率，打造企业核心竞争力。
房地产开发流程再造的步骤如下:①绘制现有开发流程图，描述流程中的活动;②借助鱼刺图等工具发现现有开发流程中存在的问题，按照问题的重要性，确定解决问题的优先顺序;③寻求解决问题的方法，由专人负责实施;④评估实施结果，修正解决方案，重新实施;⑤进行下一个问题的解决;⑥进行新一轮的流程分析，使整个房地产开发流程更精练，各环节自然衔接，运转自如。通过流程优化重组，结束部门之间繁琐的文件传递和工作交接，减少审核和监督，提高房地产开发流程的运转效率。
3、作业分析。对房地产开发企业流程进行再造后，进一步对流程中的各个作业进行分析，即通过对作业的识别与计量、资源费用的归集与确认、成本对象消耗作业的确认与计量、成本费用的归集等步骤，分析评价作业的有效性和增值性，以提高作业效率、减少资源消耗、增加产出价值。具体来讲，对各作业进行作业动因分析、资源动因分析和作业间的综合分析。作业动因分析的目的在于揭示实际成本与计划或目标成本的差异，了解成本形成过程及发生的原因，从而对间接费用进行成本控制，在房地产开发过程中，作业动因有产品产量、工时、企业的生命周期等各种变量因素。资源动因反映了作业中心对间接资源的耗用情况，将间接成本按资源动因分配到各房地产开发业务中。通过分析各作业中心所用资源，对产品所耗资源进行全面而详细的追溯，能有效地减少资源浪费，提高资源利用效率。作业动因分析与资源动因分析仅是针对某个作业中心，为了有效控制建设各阶段的成本，还必须进行作业间的综合分析，保证各作业中心能合理衔接，无重叠现象。这样，整个作业链才能形成强大的合力，如项目前期作业可以分为:土地征用及拆迁、报批报建、规划设计等工作，应对该阶段的工作合理排序，保证该阶段目标的完成。
因此，作业分析能进一步消除流程再造后的不增值作业与无效耗用的资源，促使损失、浪费减少到最低限度，提高决策、计划、控制的科学性和有效性，进一步优化已经形成的作业链，降低房地产企业开发成本。
三、房地产开发中应用作业成本法应注意的问题
本文仅仅就ABC法在房地产企业成本管理方面的运用进行研究，在实际操作中，还应注意以下问题:
1、考虑房地产企业自身情况。我国房产行业与先进制造行业相比，其运用先进科学技术的领域并不是很突出，因而开发间接费用不如一些先进制造企业明显，但从综合方面来看，ABC法的实施是可以带给房产行业如前所述的益处。鉴于此，各房地产企业应根据企业自身的生产特点、经营环境、成本特点和项目流程特点来实施ABC法。可以从关键作业中心开始，逐步推进，发现实施过程中的问题，不断学习、摸索，再运用到整个房地产开发流程，同时注意吸收其他行业企业的经验与总结。
2、准确成本追溯与分配。ABC核算应注意追溯于特定成本动因、成本合理分配于特定成本对象。在房地产开发中，不仅存在某一项工作可能存在多个成本动因，如何来合理有效地选择成本动因;亦存在某项特定成本并无直接联系，仍将间接成本分配给无关联的对象，这些问题都值得进一步探讨。
3、注意重要性原则。房产企业间接费用杂而多，各项费用金额有大有小，获取各项费用数据本身的花费有多有少，应依据重要性原则，选择某些经常发生的、额度较大的费用进入ABC核算体系。
4、要在房地产企业中成功实施ABC法，还应特别关注管理上层的支持、信息技术力量的强弱以及与财务、预算系统的集成等。
主要参考文献
第2篇
关键词:作业成本法;房地产;流程再造;作业分析;成本核算
中图分类号:F224.0 文献标识码:A
一、作业成本法概述
作业成本法简称ABC法,是以作业作为间接费用分配的基础,以作业为中心,通过对作业成本的确认和计量,对所有作业活动跟踪反映,消除“不增值作业”,改进“可增值作业”,从成本产生的源头入手,分析成本发生的前因后果,按成本动因的多标准分配,提高了成本计算的准确性,引导管理人员将注意力集中在成本发生的原因及成本动因上。其计算思路是:产品消耗作业,作业消耗资源,根据生产费用发生的原因汇集到作业,并计算出作业成本,再按产品生产所消耗的作业量,将作业成本计入产品成本。强调费用支出的合理有效性,而不论其与产出是否直接相关,就一个制造中心而言,所有的费用支出只要是合理有效的,都是对最终产品有益的支出,就应计入产品成本。通过对作业成本的计算和有效控制,克服传统成本法中间接费用责任不清的缺点,并且将以往不可控的间接费用在ABC中变为可控。ABC法不仅能精确地计算成本,解决共同成本的分配问题,更是一种以价值链分析为基础的、服务于企业战略需要的一种现代成本管理方法。目前,作业成本法已在西方国家得以广泛认可与实施。
二、作业成本法在房地产开发中的应用
房地产开发项目的直接费用比率下降、产品多样化及异质性等特点符合作业成本法的应用前提。作业成本法在房地产开发中的应用,主要体现在以下三个方面:
1、准确核算开发成本。现行房地产开发企业忽视开发间接费用的核算。一般是将各开发间接费用项目金额汇总,按直接开发成本比例法或预算造价比例法分配计入单位产品开发成本。上述间接费用核算方法的弊端为:一是各开发项目本身产生的间接费用不平均,其核算出的成本不合理、不真实;二是间接费用反映到项目产品成本上后,无法准确追溯回来,也无法找出间接费用实际的发生动因,从而无法有效地对间接费用进行控制。
考虑到作业成本法能使间接费用的准确分配,可以将作业成本法引入到房地产开发成本核算中,具体步骤如下:①根据房地产企业的实际特点,以房地产开发过程中各工序为基准划分各项作业,建立作业中心,确认房地产行业开发过程中发生的各项间接费用,如折旧费、修理费等,注意选取影响较大的间接费用项目;②针对房地产开发过程中各项间接费用的发生背景,结合开发实际,找出各项成本动因,是成功实施作业成本法关键的一步,并建立作业成本库及其成本动因分析表;③确定成本分配率,汇集各项作业成本费用,并分配记入各开发产品成本。计算公式为:某作业成本库分配率=某作业价值合计/某作业动因总量;间接费用分摊成本=某作业成本库分配率×被某开发产品耗用成本动因数量,将分配某开发产品的各作业成本库分摊成本与直接成本合并汇总,计算得出开发产品的成本。
2、流程再造。房地产业和其他行业相比,其流程的柔性更强、弹性更大、受项目所处环境变化的影响大、在项目开发过程中不确定的因素或偏离当初预测发生的情况较多,即使相同类型的项目,由于其资金、地域、管理能力等的差异也会存在千差万别的流程。所以,作业成本法在房地产业应用将具有更广阔的前景。作业成本管理是一个基于流程的动态系统,通过价值链分析房地产开发全部价值活动,完整地认识和把握开发全过程的主要成本动因,明白整个流程中的主要活动、次要活动、必需的活动和多余的活动,从而将作业细分为增值作业和不增值作业,对于不增值和低效作业,房地产企业应在开发过程中予以剔除,横向对比竞争对手价值链和纵向对比行业价值链,并对作业进行联系、整合、选择等处理,协调组织内部的各项作业使各项作业之间环环相扣形成较为理想的作业链,保证每项必要作业都以最高效率完成,保证企业的竞争优势,改善成本构成和提高作业的质量及效率,打造企业核心竞争力。
房地产开发流程再造的步骤如下:①绘制现有开发流程图,描述流程中的活动;②借助鱼刺图等工具发现现有开发流程中存在的问题,按照问题的重要性,确定解决问题的优先顺序;③寻求解决问题的方法,由专人负责实施;④评估实施结果,修正解决方案,重新实施;⑤进行下一个问题的解决;⑥进行新一轮的流程分析,使整个房地产开发流程更精练,各环节自然衔接,运转自如。通过流程优化重组,结束部门之间繁琐的文件传递和工作交接,减少审核和监督,提高房地产开发流程的运转效率。
3、作业分析。对房地产开发企业流程进行再造后,进一步对流程中的各个作业进行分析,即通过对作业的识别与计量、资源费用的归集与确认、成本对象消耗作业的确认与计量、成本费用的归集等步骤,分析评价作业的有效性和增值性,以提高作业效率、减少资源消耗、增加产出价值。具体来讲,对各作业进行作业动因分析、资源动因分析和作业间的综合分析。作业动因分析的目的在于揭示实际成本与计划或目标成本的差异,了解成本形成过程及发生的原因,从而对间接费用进行成本控制,在房地产开发过程中,作业动因有产品产量、工时、企业的生命周期等各种变量因素。资源动因反映了作业中心对间接资源的耗用情况,将间接成本按资源动因分配到各房地产开发业务中。通过分析各作业中心所用资源,对产品所耗资源进行全面而详细的追溯,能有效地减少资源浪费,提高资源利用效率。作业动因分析与资源动因分析仅是针对某个作业中心,为了有效控制建设各阶段的成本,还必须进行作业间的综合分析,保证各作业中心能合理衔接,无重叠现象。这样,整个作业链才能形成强大的合力,如项目前期作业可以分为:土地征用及拆迁、报批报建、规划设计等工作,应对该阶段的工作合理排序,保证该阶段目标的完成。
因此,作业分析能进一步消除流程再造后的不增值作业与无效耗用的资源,促使损失、浪费减少到最低限度,提高决策、计划、控制的科学性和有效性,进一步优化已经形成的作业链,降低房地产企业开发成本。
三、房地产开发中应用作业成本法应注意的问题
本文仅仅就ABC法在房地产企业成本管理方面的运用进行研究,在实际操作中,还应注意以下问题:
1、考虑房地产企业自身情况。我国房产行业与先进制造行业相比,其运用先进科学技术的领域并不是很突出,因而开发间接费用不如一些先进制造企业明显,但从综合方面来看,ABC法的实施是可以带给房产行业如前所述的益处。鉴于此,各房地产企业应根据企业自身的生产特点、经营环境、成本特点和项目流程特点来实施ABC法。可以从关键作业中心开始,逐步推进,发现实施过程中的问题,不断学习、摸索,再运用到整个房地产开发流程,同时注意吸收其他行业企业的经验与总结。
2、准确成本追溯与分配。ABC核算应注意追溯于特定成本动因、成本合理分配于特定成本对象。在房地产开发中,不仅存在某一项工作可能存在多个成本动因,如何来合理有效地选择成本动因;亦存在某项特定成本并无直接联系,仍将间接成本分配给无关联的对象,这些问题都值得进一步探讨。
3、注意重要性原则。房产企业间接费用杂而多,各项费用金额有大有小,获取各项费用数据本身的花费有多有少,应依据重要性原则,选择某些经常发生的、额度较大的费用进入ABC核算体系。
4、要在房地产企业中成功实施ABC法,还应特别关注管理上层的支持、信息技术力量的强弱以及与财务、预算系统的集成等。
(作者单位:重庆大学建设管理与房地产学院)
主要参考文献:
第3篇
摘要：目前我国房地产开发企业普遍存在“小，散，差”的特点，房地产开发只重视项目开发而不重视管理，更不重视风险的管理，风险管理意识淡薄、风险管理机构缺失、风险管理手段单一，使房地产项目中的诸多风险因素得不到有效的控制，导致房地产项目的失败。为了避免和减少风险因素对项目的影响，认真探究了房地产开发项目全面风险管理的相关内容，以期能够为有效化解房地产开发项目运行中的风险提供一些参考。
关键词：全面风险管理；房地产；开发；项目
1房地产开发项目全面风险管理的方法
全面风险管理方法是风险管理流程实施的具体手段，建立风险管理方法体系有助于各个流程的具体执行。经过多年的发展，项目风险管理的方法更加成熟和多样化，为房地产开发项目全部风险的全面分析提供了可能。房地产开发项目风险管理方法体系犹如一个方法库，将各个流程的风险管理方法汇总起来，比较各种方法的优点和缺点，找出其在房地产开发项目风险管理中的适用范围，在进行项目风险管理时，可以针对各个阶段的特点快速选择有效的方法进行风险的定性和定量分析。
在全面风险管理框架中目标体系是核心，所有的人员、流程和方法必须围绕风险管理的目标制定和执行；组织体系是基础，从组织制度上保证风险管理各项工作的顺利进行，培养全员风险管理的氛围；流程体系是关键，房地产开发项目全过程的风险都要按照风险管理流程进行风险识别、风险分析、风险处理和风险监控；方法体系是手段，促进全部风险的管理。四大体系相辅相成，共同构成了一个相对完整的房地产项目全面风险管理体系。各个体系的具体关系（如图1）。
2房地产开发项目全面风险管理的流程
2.1房地产开发项目风险识别
房地产开发项目风险识别是风险管理的基础。主要用来确定风险来源和进行风险分类的过程。风险识别是在房地产开发项目工作分解的基础上进行的，即针对房地产开发项目的不同阶段，进行风险识别。不同阶段的风险因素不同，风险分类和分组的依据也不同。
2.2房地产开发项目风险评估
房地产开发项目风险评估是通过对风险的定性分析和定量分析，估计房地产开发项目风险发生的概率和可能产生的后果，在此基础上将风险按照高、中、低风险对风险进行排序，编制风险列表，最后根据风险的程度进行专题风险研究的过程。值得注意的是，房地产开发项目的进度、成本、质量风险分析的范围比建筑工程项目的进度、成本和质量的范围要宽，应该从项目可行性研究、项目规划设计、建设和经营各个阶段的工作特点来对其可能出现的风险进行分析。
2.3房地产开发项目风险监控
房地产开发项目风险监控是对风险应对计划执行情况的修正和提高的过程，也是房地产开发项目风险管理有效实施的保障。风险监控不仅仅依据风险应对计划采取风险应对措施，还应该随着项目的深入，对风险识别、评估的结果进行修正，对风险应对计划进行修改，即风险识别、评估、应对、监控和再识别的循环过程。
3房地产开发项目全面风险的应对策略
3.1风险回避
风险回避是根据风险预测评价，经过权衡利弊得失，采取放弃、中止开发项目，或改变开发项目条件，以避开风险源地，从根本上消除风险隐患的措施。通常潜在威胁发生可能性太大，或可能损失后果太严重，又无其他风险管理措施可用时，常采用风险回避。风险回避的做法大体可分为两种：一种是放弃或终止某项可能引起风险损失的活动；另一种是改变活动方案，或改变工作方法。可以看出，风险回避是一种消极的防范手段，有些迫不得己的意味。因为回避风险虽然能避免损失，但同时也失去了获利的机会。所以，在选取风险应对措施时最好慎用风险回避这种防范手段。
3.2风险控制
风险控制是指在风险事件发生前、发生时及发生后，采取的降低风险损失发生概率，缩小风险损失程度的措施。根据风险控制目的，风险控制可以分为风险预防和风险抑制。前者以降低风险损失发生概率为目的；后者以缩小风险的损失程度为目的。风险控制从主动采取预防措施入手，消除和减少风险隐患，降低损失发生频率和损失程度。因而，它是一种积极的风险管理措施。由于风险控制措施成本低、效益好，不会产生不良后遗症。因此对于房地产开发过程中的种种风险，应优先采用风险控制措施。
3.3风险转移
风险转移是指开发商在开发过程中，有意识地将自己不能承担或不愿承担的风险转嫁给其他经济单位承担所采取的措施。风险转移与风险回避不同，它不是放弃或中止项目开发，而是将开发活动中风险可能所致损失的法律责任转嫁给他人承担。风险转移也不同于风险控制，它不像风险控制那样是直接调节风险因素达到降低风险损失概率和程度，而是将风脸转移出去而间接达到降低自身的损失程度。
风险转移的主要途径有合同、保证、期货和保险。合同形式有固定总价合同、成本报酬合同、单价合同等；保险有财产保险、责任保险和人身险。各种合同的对开发商和承包商的风险影响程度不同，开发商可以根据项目的情况，采取适当的合同形式，合理转移风险，参见表1。
风险转移一般在以下情况下采用：（1）风险的转移方和被转移方（风险接受方）之间的损失可以清楚地计算和划分，否则双方之间无法进行风险转移；（2）被转移人能够且愿意承担适当的风险；（3）风险转移的成本低于其他风险管理措施。
3.险自留
风险自留是房地产开发者自己承担风险事件所致损失。在房地产开发中，对一些无法回避，难以控制和转移的风险，或因冒该风险可能获得较大利益时，在不影响开发者根本利益、大局利益的前提下，常采取风险自留措施。风险自留可分成两大类：计划性风险自留和非计划性风险自留。计划性风险自留是主动风险自留，其具体措施有：（l）自己保险；（2）专属保险；（3）损失摊销；（4）借款补偿；（5）自负额保险。非计划自留是被动自留，通过风险应急准备金来应对。风险自留对策应与风险控制对策结合使用，实行风险自留对策时，应尽可能地保证重大项目风险己经保险或实施了风险控制计划。风险自留对策也应与保险对策相比较，以便做出更利于节约风险管理成本的决定。
3.5风险利用
风险利用是指开发商利用人们惧怕风险、追求安全的心理，通过参与确实存在风险的开发活动，依靠自身扎实的风险管理工作，兴利抑弊，谋求自身最大收益的行为。风险利用是风险管理的较高层次，对风险管理人员的管理水平要求较高，必须具有丰富的项目经验，娴熟的技巧和高度的应变能力，才能对风险的可利用性和可利用价值进行分析，有效利用。例如在当前的土地市场化的条件下，经营性土地必须通过招拍挂的方式取得。但是有些精明的房地产开发商却另辟蹊径，从土地一级开发入手，通过争取某地块土地一级开发的开发权，为获得二级开发权打基础。因为如果进行了土地一级开发，就从某种程度上提前对土地的相关信息进行了了解。在进行土地进入二级市场上市交易时具有先天的优势，获取二级开发权的几率就更大。即所谓的“曲线拿地”，就是很好地利用了政策风险。4房地产开发项目全面风险应对中注意的问题
4.1制定风险应对计划应具有针对性
风险应对计划的制定是风险管理的关键环节，由于项目的独特性和唯一性，在制定应对措施时不可能照搬现有的模式，必须根据项目自身的条件和项目风险识别、评估的结果，提出有针对性的解决方案。同时在制定应对计划时必须克服侥幸心理，为了减少费用支出，不对风险做有效的防范。
4.2注重应对管理方法的组合
无论是风险控制、风险转移还是风险自留等，每种风险应对措施都有它的局限性，面对复杂多变的风险，应注重多种方法的组合，根据项目的具体情况做出多种方案，按照优先级进行排序，避免单一方案无效带来的措手不及。
4.3注意应对管理的经济性
为了避免或减轻风险获取较高的回报，必须付出一定的代价。但是本着节省的原则，有必要对应对措施的有效性和经济性做一个综合评估。比如在应对不可预测的风险时，往往可以采取保险或风险自留的方法，但是哪个方法更
经济有效呢，就可以根据投保的费用和风险预留金的支出做一个比较，从而选出更加经济有效的措施。
参考文献
［1］陈蕾.当前房地产宏观调控政策特点及政策效应思考［J］.中国城市经济，2007，（8）.
［2］陈煌红，张欣.房地产开发项目全面风险管理［J］.西南科技大学学报，2006，（3）.
第4篇
关键词：全面风险管理；房地产；开发；项目
中图分类号：C93文献标识码：A文章编号：1672-3198（2008）08-0075-02
1房地产开发项目全面风险管理的方法
全面风险管理方法是风险管理流程实施的具体手段，建立风险管理方法体系有助于各个流程的具体执行。经过多年的发展，项目风险管理的方法更加成熟和多样化，为房地产开发项目全部风险的全面分析提供了可能。房地产开发项目风险管理方法体系犹如一个方法库，将各个流程的风险管理方法汇总起来，比较各种方法的优点和缺点，找出其在房地产开发项目风险管理中的适用范围，在进行项目风险管理时，可以针对各个阶段的特点快速选择有效的方法进行风险的定性和定量分析。
在全面风险管理框架中目标体系是核心，所有的人员、流程和方法必须围绕风险管理的目标制定和执行；组织体系是基础，从组织制度上保证风险管理各项工作的顺利进行，培养全员风险管理的氛围；流程体系是关键，房地产开发项目全过程的风险都要按照风险管理流程进行风险识别、风险分析、风险处理和风险监控；方法体系是手段，促进全部风险的管理。四大体系相辅相成，共同构成了一个相对完整的房地产项目全面风险管理体系。各个体系的具体关系（如图1）。
2房地产开发项目全面风险管理的流程
2.1房地产开发项目风险识别
房地产开发项目风险识别是风险管理的基础。主要用来确定风险来源和进行风险分类的过程。风险识别是在房地产开发项目工作分解的基础上进行的，即针对房地产开发项目的不同阶段，进行风险识别。不同阶段的风险因素不同，风险分类和分组的依据也不同。
2.2房地产开发项目风险评估
房地产开发项目风险评估是通过对风险的定性分析和定量分析，估计房地产开发项目风险发生的概率和可能产生的后果，在此基础上将风险按照高、中、低风险对风险进行排序，编制风险列表，最后根据风险的程度进行专题风险研究的过程。值得注意的是，房地产开发项目的进度、成本、质量风险分析的范围比建筑工程项目的进度、成本和质量的范围要宽，应该从项目可行性研究、项目规划设计、建设和经营各个阶段的工作特点来对其可能出现的风险进行分析。
2.3房地产开发项目风险监控
房地产开发项目风险监控是对风险应对计划执行情况的修正和提高的过程，也是房地产开发项目风险管理有效实施的保障。风险监控不仅仅依据风险应对计划采取风险应对措施，还应该随着项目的深入，对风险识别、评估的结果进行修正，对风险应对计划进行修改，即风险识别、评估、应对、监控和再识别的循环过程。
3房地产开发项目全面风险的应对策略
3.1风险回避
风险回避是根据风险预测评价，经过权衡利弊得失，采取放弃、中止开发项目，或改变开发项目条件，以避开风险源地，从根本上消除风险隐患的措施。通常潜在威胁发生可能性太大，或可能损失后果太严重，又无其他风险管理措施可用时，常采用风险回避。风险回避的做法大体可分为两种：一种是放弃或终止某项可能引起风险损失的活动；另一种是改变活动方案，或改变工作方法。可以看出，风险回避是一种消极的防范手段，有些迫不得己的意味。因为回避风险虽然能避免损失，但同时也失去了获利的机会。所以，在选取风险应对措施时最好慎用风险回避这种防范手段。
3.2风险控制
风险控制是指在风险事件发生前、发生时及发生后，采取的降低风险损失发生概率，缩小风险损失程度的措施。根据风险控制目的，风险控制可以分为风险预防和风险抑制。前者以降低风险损失发生概率为目的；后者以缩小风险的损失程度为目的。风险控制从主动采取预防措施入手，消除和减少风险隐患，降低损失发生频率和损失程度。因而，它是一种积极的风险管理措施。由于风险控制措施成本低、效益好，不会产生不良后遗症。因此对于房地产开发过程中的种种风险，应优先采用风险控制措施。3.3风险转移
风险转移是指开发商在开发过程中，有意识地将自己不能承担或不愿承担的风险转嫁给其他经济单位承担所采取的措施。风险转移与风险回避不同，它不是放弃或中止项目开发，而是将开发活动中风险可能所致损失的法律责任转嫁给他人承担。风险转移也不同于风险控制，它不像风险控制那样是直接调节风险因素达到降低风险损失概率和程度，而是将风脸转移出去而间接达到降低自身的损失程度。
风险转移的主要途径有合同、保证、期货和保险。合同形式有固定总价合同、成本报酬合同、单价合同等；保险有财产保险、责任保险和人身险。各种合同的对开发商和承包商的风险影响程度不同，开发商可以根据项目的情况，采取适当的合同形式，合理转移风险，参见表1。
风险转移一般在以下情况下采用：（1）风险的转移方和被转移方（风险接受方）之间的损失可以清楚地计算和划分，否则双方之间无法进行风险转移；（2）被转移人能够且愿意承担适当的风险；（3）风险转移的成本低于其他风险管理措施。
3.险自留
风险自留是房地产开发者自己承担风险事件所致损失。在房地产开发中，对一些无法回避，难以控制和转移的风险，或因冒该风险可能获得较大利益时，在不影响开发者根本利益、大局利益的前提下，常采取风险自留措施。风险自留可分成两大类：计划性风险自留和非计划性风险自留。计划性风险自留是主动风险自留，其具体措施有：（l）自己保险；（2）专属保险；（3）损失摊销；（4）借款补偿；（5）自负额保险。非计划自留是被动自留，通过风险应急准备金来应对。风险自留对策应与风险控制对策结合使用，实行风险自留对策时，应尽可能地保证重大项目风险己经保险或实施了风险控制计划。风险自留对策也应与保险对策相比较，以便做出更利于节约风险管理成本的决定。
3.5风险利用
风险利用是指开发商利用人们惧怕风险、追求安全的心理，通过参与确实存在风险的开发活动，依靠自身扎实的风险管理工作，兴利抑弊，谋求自身最大收益的行为。风险利用是风险管理的较高层次，对风险管理人员的管理水平要求较高，必须具有丰富的项目经验，娴熟的技巧和高度的应变能力，才能对风险的可利用性和可利用价值进行分析，有效利用。例如在当前的土地市场化的条件下，经营性土地必须通过招拍挂的方式取得。但是有些精明的房地产开发商却另辟蹊径，从土地一级开发入手，通过争取某地块土地一级开发的开发权，为获得二级开发权打基础。因为如果进行了土地一级开发，就从某种程度上提前对土地的相关信息进行了了解。在进行土地进入二级市场上市交易时具有先天的优势，获取二级开发权的几率就更大。即所谓的“曲线拿地”，就是很好地利用了政策风险。
4房地产开发项目全面风险应对中注意的问题
4.1制定风险应对计划应具有针对性
风险应对计划的制定是风险管理的关键环节，由于项目的独特性和唯一性，在制定应对措施时不可能照搬现有的模式，必须根据项目自身的条件和项目风险识别、评估的结果，提出有针对性的解决方案。同时在制定应对计划时必须克服侥幸心理，为了减少费用支出，不对风险做有效的防范。
4.2注重应对管理方法的组合
无论是风险控制、风险转移还是风险自留等，每种风险应对措施都有它的局限性，面对复杂多变的风险，应注重多种方法的组合，根据项目的具体情况做出多种方案，按照优先级进行排序，避免单一方案无效带来的措手不及。
4.3注意应对管理的经济性
为了避免或减轻风险获取较高的回报，必须付出一定的代价。但是本着节省的原则，有必要对应对措施的有效性和经济性做一个综合评估。比如在应对不可预测的风险时，往往可以采取保险或风险自留的方法，但是哪个方法更经济有效呢，就可以根据投保的费用和风险预留金的支出做一个比较，从而选出更加经济有效的措施。
参考文献
［1］陈蕾.当前房地产宏观调控政策特点及政策效应思考［J］.中国城市经济，2007，（8）.
［2］陈煌红，张欣.房地产开发项目全面风险管理［J］.西南科技大学学报，2006，（3）.
第5篇
关键词：全面风险管理；房地产；开发；项目
中图分类号：C93文献标识码：A文章编号：1672-3198（2008）08-0075-02
1房地产开发项目全面风险管理的方法
全面风险管理方法是风险管理流程实施的具体手段，建立风险管理方法体系有助于各个流程的具体执行。经过多年的发展，项目风险管理的方法更加成熟和多样化，为房地产开发项目全部风险的全面分析提供了可能。房地产开发项目风险管理方法体系犹如一个方法库，将各个流程的风险管理方法汇总起来，比较各种方法的优点和缺点，找出其在房地产开发项目风险管理中的适用范围，在进行项目风险管理时，可以针对各个阶段的特点快速选择有效的方法进行风险的定性和定量分析。
在全面风险管理框架中目标体系是核心，所有的人员、流程和方法必须围绕风险管理的目标制定和执行；组织体系是基础，从组织制度上保证风险管理各项工作的顺利进行，培养全员风险管理的氛围；流程体系是关键，房地产开发项目全过程的风险都要按照风险管理流程进行风险识别、风险分析、风险处理和风险监控；方法体系是手段，促进全部风险的管理。四大体系相辅相成，共同构成了一个相对完整的房地产项目全面风险管理体系。各个体系的具体关系（如图1）。
2房地产开发项目全面风险管理的流程
2.1房地产开发项目风险识别
房地产开发项目风险识别是风险管理的基础。主要用来确定风险来源和进行风险分类的过程。风险识别是在房地产开发项目工作分解的基础上进行的，即针对房地产开发项目的不同阶段，进行风险识别。不同阶段的风险因素不同，风险分类和分组的依据也不同。
2.2房地产开发项目风险评估
房地产开发项目风险评估是通过对风险的定性分析和定量分析，估计房地产开发项目风险发生的概率和可能产生的后果，在此基础上将风险按照高、中、低风险对风险进行排序，编制风险列表，最后根据风险的程度进行专题风险研究的过程。值得注意的是，房地产开发项目的进度、成本、质量风险分析的范围比建筑工程项目的进度、成本和质量的范围要宽，应该从项目可行性研究、项目规划设计、建设和经营各个阶段的工作特点来对其可能出现的风险进行分析。
2.3房地产开发项目风险监控
房地产开发项目风险监控是对风险应对计划执行情况的修正和提高的过程，也是房地产开发项目风险管理有效实施的保障。风险监控不仅仅依据风险应对计划采取风险应对措施，还应该随着项目的深入，对风险识别、评估的结果进行修正，对风险应对计划进行修改，即风险识别、评估、应对、监控和再识别的循环过程。
3房地产开发项目全面风险的应对策略
3.1风险回避
风险回避是根据风险预测评价，经过权衡利弊得失，采取放弃、中止开发项目，或改变开发项目条件，以避开风险源地，从根本上消除风险隐患的措施。通常潜在威胁发生可能性太大，或可能损失后果太严重，又无其他风险管理措施可用时，常采用风险回避。风险回避的做法大体可分为两种：一种是放弃或终止某项可能引起风险损失的活动；另一种是改变活动方案，或改变工作方法。可以看出，风险回避是一种消极的防范手段，有些迫不得己的意味。因为回避风险虽然能避免损失，但同时也失去了获利的机会。所以，在选取风险应对措施时最好慎用风险回避这种防范手段。
3.2风险控制
风险控制是指在风险事件发生前、发生时及发生后，采取的降低风险损失发生概率，缩小风险损失程度的措施。根据风险控制目的，风险控制可以分为风险预防和风险抑制。前者以降低风险损失发生概率为目的；后者以缩小风险的损失程度为目的。风险控制从主动采取预防措施入手，消除和减少风险隐患，降低损失发生频率和损失程度。因而，它是一种积极的风险管理措施。由于风险控制措施成本低、效益好，不会产生不良后遗症。因此对于房地产开发过程中的种种风险，应优先采用风险控制措施。3.3风险转移
风险转移是指开发商在开发过程中，有意识地将自己不能承担或不愿承担的风险转嫁给其他经济单位承担所采取的措施。风险转移与风险回避不同，它不是放弃或中止项目开发，而是将开发活动中风险可能所致损失的法律责任转嫁给他人承担。风险转移也不同于风险控制，它不像风险控制那样是直接调节风险因素达到降低风险损失概率和程度，而是将风脸转移出去而间接达到降低自身的损失程度。
风险转移的主要途径有合同、保证、期货和保险。合同形式有固定总价合同、成本报酬合同、单价合同等；保险有财产保险、责任保险和人身险。各种合同的对开发商和承包商的风险影响程度不同，开发商可以根据项目的情况，采取适当的合同形式，合理转移风险，参见表1。
风险转移一般在以下情况下采用：（1）风险的转移方和被转移方（风险接受方）之间的损失可以清楚地计算和划分，否则双方之间无法进行风险转移；（2）被转移人能够且愿意承担适当的风险；（3）风险转移的成本低于其他风险管理措施。
3.险自留
风险自留是房地产开发者自己承担风险事件所致损失。在房地产开发中，对一些无法回避，难以控制和转移的风险，或因冒该风险可能获得较大利益时，在不影响开发者根本利益、大局利益的前提下，常采取风险自留措施。风险自留可分成两大类：计划性风险自留和非计划性风险自留。计划性风险自留是主动风险自留，其具体措施有：（l）自己保险；（2）专属保险；（3）损失摊销；（4）借款补偿；（5）自负额保险。非计划自留是被动自留，通过风险应急准备金来应对。风险自留对策应与风险控制对策结合使用，实行风险自留对策时，应尽可能地保证重大项目风险己经保险或实施了风险控制计划。风险自留对策也应与保险对策相比较，以便做出更利于节约风险管理成本的决定。
3.5风险利用
风险利用是指开发商利用人们惧怕风险、追求安全的心理，通过参与确实存在风险的开发活动，依靠自身扎实的风险管理工作，兴利抑弊，谋求自身最大收益的行为。风险利用是风险管理的较高层次，对风险管理人员的管理水平要求较高，必须具有丰富的项目经验，娴熟的技巧和高度的应变能力，才能对风险的可利用性和可利用价值进行分析，有效利用。例如在当前的土地市场化的条件下，经营性土地必须通过招拍挂的方式取得。但是有些精明的房地产开发商却另辟蹊径，从土地一级开发入手，通过争取某地块土地一级开发的开发权，为获得二级开发权打基础。因为如果进行了土地一级开发，就从某种程度上提前对土地的相关信息进行了了解。在进行土地进入二级市场上市交易时具有先天的优势，获取二级开发权的几率就更大。即所谓的“曲线拿地”，就是很好地利用了政策风险。
4房地产开发项目全面风险应对中注意的问题
4.1制定风险应对计划应具有针对性
风险应对计划的制定是风险管理的关键环节，由于项目的独特性和唯一性，在制定应对措施时不可能照搬现有的模式，必须根据项目自身的条件和项目风险识别、评估的结果，提出有针对性的解决方案。同时在制定应对计划时必须克服侥幸心理，为了减少费用支出，不对风险做有效的防范。
4.2注重应对管理方法的组合
无论是风险控制、风险转移还是风险自留等，每种风险应对措施都有它的局限性，面对复杂多变的风险，应注重多种方法的组合，根据项目的具体情况做出多种方案，按照优先级进行排序，避免单一方案无效带来的措手不及。
4.3注意应对管理的经济性
为了避免或减轻风险获取较高的回报，必须付出一定的代价。但是本着节省的原则，有必要对应对措施的有效性和经济性做一个综合评估。比如在应对不可预测的风险时，往往可以采取保险或风险自留的方法，但是哪个方法更转经济有效呢，就可以根据投保的费用和风险预留金的支出做一个比较，从而选出更加经济有效的措施。
参考文献
［1］陈蕾.当前房地产宏观调控政策特点及政策效应思考［J］.中国城市经济，2007，（8）.
［2］陈煌红，张欣.房地产开发项目全面风险管理［J］.西南科技大学学报，2006，（3）.
第6篇
关键词：全面风险管理；房地产；开发；项目
1房地产开发项目全面风险管理的方法
全面风险管理方法是风险管理流程实施的具体手段，建立风险管理方法体系有助于各个流程的具体执行。经过多年的发展，项目风险管理的方法更加成熟和多样化，为房地产开发项目全部风险的全面分析提供了可能。房地产开发项目风险管理方法体系犹如一个方法库，将各个流程的风险管理方法汇总起来，比较各种方法的优点和缺点，找出其在房地产开发项目风险管理中的适用范围，在进行项目风险管理时，可以针对各个阶段的特点快速选择有效的方法进行风险的定性和定量分析。
在全面风险管理框架中目标体系是核心，所有的人员、流程和方法必须围绕风险管理的目标制定和执行；组织体系是基础，从组织制度上保证风险管理各项工作的顺利进行，培养全员风险管理的氛围；流程体系是关键，房地产开发项目全过程的风险都要按照风险管理流程进行风险识别、风险分析、风险处理和风险监控；方法体系是手段，促进全部风险的管理。四大体系相辅相成，共同构成了一个相对完整的房地产项目全面风险管理体系。各个体系的具体关系（如图1）。
2房地产开发项目全面风险管理的流程
2.1房地产开发项目风险识别
房地产开发项目风险识别是风险管理的基础。主要用来确定风险来源和进行风险分类的过程。风险识别是在房地产开发项目工作分解的基础上进行的，即针对房地产开发项目的不同阶段，进行风险识别。不同阶段的风险因素不同，风险分类和分组的依据也不同。
2.2房地产开发项目风险评估
房地产开发项目风险评估是通过对风险的定性分析和定量分析，估计房地产开发项目风险发生的概率和可能产生的后果，在此基础上将风险按照高、中、低风险对风险进行排序，编制风险列表，最后根据风险的程度进行专题风险研究的过程。值得注意的是，房地产开发项目的进度、成本、质量风险分析的范围比建筑工程项目的进度、成本和质量的范围要宽，应该从项目可行性研究、项目规划设计、建设和经营各个阶段的工作特点来对其可能出现的风险进行分析。
2.3房地产开发项目风险监控
房地产开发项目风险监控是对风险应对计划执行情况的修正和提高的过程，也是房地产开发项目风险管理有效实施的保障。风险监控不仅仅依据风险应对计划采取风险应对措施，还应该随着项目的深入，对风险识别、评估的结果进行修正，对风险应对计划进行修改，即风险识别、评估、应对、监控和再识别的循环过程。
3房地产开发项目全面风险的应对策略
3.1风险回避
风险回避是根据风险预测评价，经过权衡利弊得失，采取放弃、中止开发项目，或改变开发项目条件，以避开风险源地，从根本上消除风险隐患的措施。通常潜在威胁发生可能性太大，或可能损失后果太严重，又无其他风险管理措施可用时，常采用风险回避。风险回避的做法大体可分为两种：一种是放弃或终止某项可能引起风险损失的活动；另一种是改变活动方案，或改变工作方法。可以看出，风险回避是一种消极的防范手段，有些迫不得己的意味。因为回避风险虽然能避免损失，但同时也失去了获利的机会。所以，在选取风险应对措施时最好慎用风险回避这种防范手段。
3.2风险控制
风险控制是指在风险事件发生前、发生时及发生后，采取的降低风险损失发生概率，缩小风险损失程度的措施。根据风险控制目的，风险控制可以分为风险预防和风险抑制。前者以降低风险损失发生概率为目的；后者以缩小风险的损失程度为目的。风险控制从主动采取预防措施入手，消除和减少风险隐患，降低损失发生频率和损失程度。因而，它是一种积极的风险管理措施。由于风险控制措施成本低、效益好，不会产生不良后遗症。因此对于房地产开发过程中的种种风险，应优先采用风险控制措施。3.3风险转移
风险转移是指开发商在开发过程中，有意识地将自己不能承担或不愿承担的风险转嫁给其他经济单位承担所采取的措施。风险转移与风险回避不同，它不是放弃或中止项目开发，而是将开发活动中风险可能所致损失的法律责任转嫁给他人承担。风险转移也不同于风险控制，它不像风险控制那样是直接调节风险因素达到降低风险损失概率和程度，而是将风脸转移出去而间接达到降低自身的损失程度。
风险转移的主要途径有合同、保证、期货和保险。合同形式有固定总价合同、成本报酬合同、单价合同等；保险有财产保险、责任保险和人身险。各种合同的对开发商和承包商的风险影响程度不同，开发商可以根据项目的情况，采取适当的合同形式，合理转移风险，参见表1。
风险转移一般在以下情况下采用：（1）风险的转移方和被转移方（风险接受方）之间的损失可以清楚地计算和划分，否则双方之间无法进行风险转移；（2）被转移人能够且愿意承担适当的风险；（3）风险转移的成本低于其他风险管理措施。
3.险自留
风险自留是房地产开发者自己承担风险事件所致损失。在房地产开发中，对一些无法回避，难以控制和转移的风险，或因冒该风险可能获得较大利益时，在不影响开发者根本利益、大局利益的前提下，常采取风险自留措施。风险自留可分成两大类：计划性风险自留和非计划性风险自留。计划性风险自留是主动风险自留，其具体措施有：（l）自己保险；（2）专属保险；（3）损失摊销；（4）借款补偿；（5）自负额保险。非计划自留是被动自留，通过风险应急准备金来应对。风险自留对策应与风险控制对策结合使用，实行风险自留对策时，应尽可能地保证重大项目风险己经保险或实施了风险控制计划。风险自留对策也应与保险对策相比较，以便做出更利于节约风险管理成本的决定。
3.5风险利用
风险利用是指开发商利用人们惧怕风险、追求安全的心理，通过参与确实存在风险的开发活动，依靠自身扎实的风险管理工作，兴利抑弊，谋求自身最大收益的行为。风险利用是风险管理的较高层次，对风险管理人员的管理水平要求较高，必须具有丰富的项目经验，娴熟的技巧和高度的应变能力，才能对风险的可利用性和可利用价值进行分析，有效利用。例如在当前的土地市场化的条件下，经营性土地必须通过招拍挂的方式取得。但是有些精明的房地产开发商却另辟蹊径，从土地一级开发入手，通过争取某地块土地一级开发的开发权，为获得二级开发权打基础。因为如果进行了土地一级开发，就从某种程度上提前对土地的相关信息进行了了解。在进行土地进入二级市场上市交易时具有先天的优势，获取二级开发权的几率就更大。即所谓的“曲线拿地”，就是很好地利用了政策风险。
4房地产开发项目全面风险应对中注意的问题
4.1制定风险应对计划应具有针对性
风险应对计划的制定是风险管理的关键环节，由于项目的独特性和唯一性，在制定应对措施时不可能照搬现有的模式，必须根据项目自身的条件和项目风险识别、评估的结果，提出有针对性的解决方案。同时在制定应对计划时必须克服侥幸心理，为了减少费用支出，不对风险做有效的防范。
4.2注重应对管理方法的组合
无论是风险控制、风险转移还是风险自留等，每种风险应对措施都有它的局限性，面对复杂多变的风险，应注重多种方法的组合，根据项目的具体情况做出多种方案，按照优先级进行排序，避免单一方案无效带来的措手不及。
4.3注意应对管理的经济性
为了避免或减轻风险获取较高的回报，必须付出一定的代价。但是本着节省的原则，有必要对应对措施的有效性和经济性做一个综合评估。比如在应对不可预测的风险时，往往可以采取保险或风险自留的方法，但是哪个方法更
经济有效呢，就可以根据投保的费用和风险预留金的支出做一个比较，从而选出更加经济有效的措施。
参考文献
［1］陈蕾.当前房地产宏观调控政策特点及政策效应思考［J］.中国城市经济，2007，（8）.
［2］陈煌红，张欣.房地产开发项目全面风险管理［J］.西南科技大学学报，2006，（3）.
第7篇
关键词：全面风险管理；房地产；开发；项目
1 房地产开发项目全面风险管理的方法
全面风险管理方法是风险管理流程实施的具体手段，建立风险管理方法体系有助于各个流程的具体执行。经过多年的发展，项目风险管理的方法更加成熟和多样化，为房地产开发项目全部风险的全面分析提供了可能。房地产开发项目风险管理方法体系犹如一个方法库，将各个流程的风险管理方法汇总起来，比较各种方法的优点和缺点，找出其在房地产开发项目风险管理中的适用范围，在进行项目风险管理时，可以针对各个阶段的特点快速选择有效的方法进行风险的定性和定量分析。
在全面风险管理框架中目标体系是核心，所有的人员、流程和方法必须围绕风险管理的目标制定和执行；组织体系是基础，从组织制度上保证风险管理各项工作的顺利进行，培养全员风险管理的氛围；流程体系是关键，房地产开发项目全过程的风险都要按照风险管理流程进行风险识别、风险分析、风险处理和风险监控；方法体系是手段，促进全部风险的管理。四大体系相辅相成，共同构成了一个相对完整的房地产项目全面风险管理体系。各个体系的具体关系（如图1）。
2 房地产开发项目全面风险管理的流程
2.1 房地产开发项目风险识别
房地产开发项目风险识别是风险管理的基础。主要用来确定风险来源和进行风险分类的过程。风险识别是在房地产开发项目工作分解的基础上进行的，即针对房地产开发项目的不同阶段，进行风险识别。不同阶段的风险因素不同，风险分类和分组的依据也不同。
2.2 房地产开发项目风险评估
房地产开发项目风险评估是通过对风险的定性分析和定量分析，估计房地产开发项目风险发生的概率和可能产生的后果，在此基础上将风险按照高、中、低风险对风险进行排序，编制风险列表，最后根据风险的程度进行专题风险研究的过程。值得注意的是，房地产开发项目的进度、成本、质量风险分析的范围比建筑工程项目的进度、成本和质量的范围要宽，应该从项目可行性研究、项目规划设计、建设和经营各个阶段的工作特点来对其可能出现的风险进行分析。
2.3 房地产开发项目风险监控
房地产开发项目风险监控是对风险应对计划执行情况的修正和提高的过程，也是房地产开发项目风险管理有效实施的保障。风险监控不仅仅依据风险应对计划采取风险应对措施，还应该随着项目的深入，对风险识别、评估的结果进行修正，对风险应对计划进行修改，即风险识别、评估、应对、监控和再识别的循环过程。
3 房地产开发项目全面风险的应对策略
3.1 风险回避
风险回避是根据风险预测评价，经过权衡利弊得失，采取放弃、中止开发项目，或改变开发项目条件，以避开风险源地，从根本上消除风险隐患的措施。通常潜在威胁发生可能性太大，或可能损失后果太严重，又无其他风险管理措施可用时，常采用风险回避。风险回避的做法大体可分为两种：一种是放弃或终止某项可能引起风险损失的活动；另一种是改变活动方案，或改变工作方法。可以看出，风险回避是一种消极的防范手段，有些迫不得己的意味。因为回避风险虽然能避免损失，但同时也失去了获利的机会。所以，在选取风险应对措施时最好慎用风险回避这种防范手段。
3.2 风险控制
风险控制是指在风险事件发生前、发生时及发生后，采取的降低风险损失发生概率，缩小风险损失程度的措施。根据风险控制目的，风险控制可以分为风险预防和风险抑制。前者以降低风险损失发生概率为目的；后者以缩小风险的损失程度为目的。风险控制从主动采取预防措施入手，消除和减少风险隐患，降低损失发生频率和损失程度。因而，它是一种积极的风险管理措施。由于风险控制措施成本低、效益好，不会产生不良后遗症。因此对于房地产开发过程中的种种风险，应优先采用风险控制措施。
3.3 风险转移
风险转移是指开发商在开发过程中，有意识地将自己不能承担或不愿承担的风险转嫁给其他经济单位承担所采取的措施。风险转移与风险回避不同，它不是放弃或中止项目开发，而是将开发活动中风险可能所致损失的法律责任转嫁给他人承担。风险转移也不同于风险控制，它不像风险控制那样是直接调节风险因素达到降低风险损失概率和程度，而是将风脸转移出去而间接达到降低自身的损失程度。
风险转移的主要途径有合同、保证、期货和保险。合同形式有固定总价合同、成本报酬合同、单价合同等；保险有财产保险、责任保险和人身险。各种合同的对开发商和承包商的风险影响程度不同，开发商可以根据项目的情况，采取适当的合同形式，合理转移风险，参见表1。
风险转移一般在以下情况下采用：（1）风险的转移方和被转移方（风险接受方）之间的损失可以清楚地计算和划分，否则双方之间无法进行风险转移；（2）被转移人能够且愿意承担适当的风险；（3）风险转移的成本低于其他风险管理措施。
3.4 风险自留
风险自留是房地产开发者自己承担风险事件所致损失。在房地产开发中，对一些无法回避，难以控制和转移的风险，或因冒该风险可能获得较大利益时，在不影响开发者根本利益、大局利益的前提下，常采取风险自留措施。风险自留可分成两大类：计划性风险自留和非计划性风险自留。计划性风险自留是主动风险自留，其具体措施有：（l）自己保险；（2）专属保险；（3）损失摊销；（4）借款补偿；（5）自负额保险。非计划自留是被动自留，通过风险应急准备金来应对。风险自留对策应与风险控制对策结合使用，实行风险自留对策时，应尽可能地保证重大项目风险己经保险或实施了风险控制计划。风险自留对策也应与保险对策相比较，以便做出更利于节约风险管理成本的决定。
第8篇
【关键词】成本管理；房地产开发公司；预算管理；合同管理；信息化
虽然房地产行业与其他的制造业或者是商品流通行业相比，在经营模式、会计核算过程中都有一定的差距，但是他们发展的目的是一致的，房地产开发公司的最根本目的也是为了追求最大的经济效益。由于当前我国的经济发展，房地产行业也迎来了快速发展的时期，房地产开发公司的数量在不断增加，导致房地产行业竞争不断加剧，房地产开发公司要想在众多的公司中脱颖而出，占据有利的市场地位，那么就需要拉开房地产开发成本和销售额之间的差距，因为当前房地产销售基本上是一致的，所以房地产开发公司只能从降低成本方面入手了。
一、房地产开发公司成本管理存在的问题
1、没有全面了解成本管理的涵义
房地产开发公司成本管理是对房地产项目的所有环节进行的成本控制。但是在一些房地产开发公司中对成本管理的重视程度不够，没有设置相应的成本管理部门，公司的成本管理都是由财务部门兼职进行的，没有将成本管理当成是公司一项日常的管理工作进行。另外一些房地产开发公司认识成本管理就是工程造价管理，成本管理应该是房地产项目预算部门的事情，没有对成本管理全面认识，也就没有形成全过程的，全方位的成本管理理念。
2、合同管理不到位
合同是保证房地产开发项目顺利进行的前提条件，有效的合同管理可以减少房地产项目中变更现象的发生。但是从很多房地产开发公司的运行汇总来看，合同管理不到位现象非常普遍。一些房地产项目合同不规范，对于一些细节的东西没有考虑，在成本拆分中就会遇到不少的问题，而且房地产开发公司签订的合同质量也存在隐患。另外在房地产开发公司合同管理中，由于各种因素的影响，变更现象比较严重，而房地产开发公司往往是在结算阶段进行总账的计算，这样往往就增加了工程的成本。
3、资金预算编制不科学
资金是保证房地产开发公司顺利持续发展的重要保障，要针对开发项目制定科学的资金使用计划，从而保证开发项目的顺利进行。但是在当前很多房地产开发公司中，公司对资金计划不重视，往往对整个成本有一定的预测，但是没有对资金进行计划或者是资金使用计划编制不科学，在项目开发过程中没有很强的指导作用，资金使用计划变动比较大，造成房地产开发项目成本的增加，也给公司经营带来较大的风险。
二、解决房地产开发公司成本管理问题的有效策略
1、形成动态的成本管理机制
对于房地产开发公司来说，成本管理应该贯穿于房地产开发项目进行的各个阶段，加强成本管理就是要对各个环节的成本及时掌握，并且采取相应措施进行处理，要形成全过程动态化的成本管理机制。第一，在房地产开发项目中，公司要制定科学的目标成本，房地产开发公司要根据具体的房地产开发项目和市场情况制定相应目标成本，这样在房地产开发项目进行的过程中就能及时掌握动态成本与目标成本之间的关系，保证公司的综合成本在目标成本范围内。第二，加强对过程中动态成本的分析和归纳，将目标成本作为是成本管理的基础和参照，对于开发项目中的各类成本按照一定的规则进行分析，然后将已发生成本与目标成本进行对比，找出差距比较大的成本项目，及时提示相关业务部门采取措施进行成本管理调整。
2、加强合同管理
合同管理是成本管理的一个重要内容，加强合同管理要从以下几个方面做起：首先要重视合同的订立。目前房地产开发公司使用比较多的是招标方式签订合同，因为合同是房地产项目成本实现的基础，在合同订立中要特别注意明确合同双方的权限。建立合同范本库，在订立合同的时候使用一些标准范本保障自身的权益，再根据不同项目的实际情况确定补充一些合同条款。其次要建立合同台帐，对合同的整个执行过程进行管理。包括：合同变更、索赔、违约、争议。合同与成本管理与资金管理有紧密的关系。对于开发商来说对项目的管理和支付的法律依据就是合同。
3、加强资金管理
加强资金管理能提高资金使用效率，为房地产开发公司节省资金成本。资金管理的重点就是要制定资金预算，房地产开发公司要按照工程的规模，安排工程的施工进度，按照工程进度制定合理的资金计划。财务部门根据整个项目的资金收支测算，来制定相应的筹资策略，以保障项目的顺利实施，降低公司经营的风险。多项目公司可采用资金集中管理模式，实行收支两条线管理，提高资金使用效率，降低资金使用成本。
4、建立信息化系统
房地产业上下游产业链长、数据量大、投资周期长、不确定性和风险程度高，强调各方面资源整合能力，多采用外包的方式进行运营分工，因此，在公司的运营过程中，甚至在一个项目中不确定的因素非常多。信息系统强调的是规范性和流程化，通过信息化的实施促进企业标准化的进程，促进企业建立企业经营指标体系和规范管理体系。通过将业务处理标准化和管理核心流程的优化，信息共享和有效传递，避免信息孤岛，避免数据的重复输入，网络信息传递取代人工传递即时有效，实现了企业执行层、管理层、决策层在统一的信息平台上协同工作及分层次应用。从而实现“信息可视化、流程透明化、操作标准化、管理集中化”。
5、建立成本管理责任制
成本管理责任制可以保证房地产开发公司成本管理工作的顺利进行，在一个房地产开发项目中要按照各个环节明确相关人员的成本管理责任，并制定科学的考核指标，定期对成本管理的效果进行评估，采取一定的激励措施，保证成本管理工作的顺利进行。
结论：
在日趋激烈的市场竞争中，房地产开发企业的成本管理能力是生存和发展的根本。通过采取积极地成本管理措施，借助科学的管理手段，形成全员参与，全过程成本控制的意识，提高公司各种资源的使用效率，从而减少在项目开发中的不必要的投入，实现企业经济效益和管理水平的全面提升。
参考文献：
[1]段珺 房地产开发企业成本的管理与控制初探[J]，商业会计， 2009（07）
[2]吴展红 浅议房地产开发企业的项目成本控制与管理[J] 经营管理者， 2008（15）
第9篇
交房时，开发商往往对购房者提出先交契税和房屋权证登记费才能验房的要求，等于未验房便强制收房，这样的行为不仅不合理，而且让购房者平添了许多风险，在遇到存在质量问题的房屋时，也无法第一时间拒绝收房和提出整改要求。如今，随着新规出台，这一不合理要求的发生几率将在成都大幅度降低。近日，记者从成都市城乡房产管理局获悉，《成都市预售商品住房交付使用流程管理规定》现已正式出台，将于4月12日起实施有效期3年。
据了解，《成都市预售商品住房交付使用流程管理规定》明确提出，开发商不得以缴纳相关税费等作为验房的前提条件，更不能要求购房者先收房再验房。
近年来，购房者和开发商在交房时产生的纠纷越来越突出，而这份规定是成都首次正式规范商品住房的交付流程，不仅维护了购房者的利益，也维护了开发商的合法权益。
下月12日起，必须先验房再收房
《成都市预售商品住房交付使用流程管理规定》（以下简称《规定》）明确指出，开发商不得以缴纳相关税费、签署物业管理文本等作为购房者验房的前提条件，更不能要求购房者先签字收房再去验房。
按照《规定》，交房的流程有四步。第一步，开发商核实购房人身份，本人不能到场的要有书面授权文件；第二步，验房，并进行书面记录；第三步，按房屋实测面积结算差异面积的费用，同时可自愿委托开发商代收相关税费；第四步，办理剩余手续，交钥匙。
《规定》中明确指出，房地产开发企业不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文本等作为买受人查验房屋状况的前提条件。此外，《规定》要求在房屋交接检查记录表中确认需要整改的问题，开发企业应在约定时间内予以完成。维修完成后，开发企业应当组织买受人复验，复验结果应经买受人签字确认。同时，《规定》也提醒购房者，不能因小瑕疵而拒绝收房。
交房时购房者要看清9类资料
《规定》中明确，商品住房交付使用前，房地产开发企业应当书面通知买受人交付时限和注意事项。需延期交付的，房地产开发企业应当及时书面告知买受人真实情况、正在采取的措施以及违约责任的承担等，并保持与买受人的信息沟通。
在商品房交付使用时，购房者应该核实哪些资料？在《规定》中明确规定，商品住房交付使用时，房地产开发企业应当在交付现场显著位置向买受人公示9类资料，其中，更是包括了商品房交付使用的投诉相关负责人的联系方式。
据了解，这9类具体包括：（一）商品住房买卖合同约定竣工验收合格的证明；（二）新建住宅附属设施设备交付使用备案证明；（三）住宅工程质量分户验收结果表；（四）商品房面积实测报告；（五）物业服务承接查验协议；（六）住宅质量保证书；（七）住宅使用说明书；（八）商品住房所有权登记中涉及的相关税、费、维修资金缴存标准；（九）房地产开发企业受理处理商品房交付中投诉的相关负责人及其联系方式。其中，新建住宅附属设施设备交付使用备案证明，由项目所在地房管局出具。
另外，在交付使用的商品房项目中，《规定》要求，房地产开发企业应当规范设立总平面示意图、房屋楼栋号标识、行驶方向指引及提（警）示等的标识标牌，字迹、图例应清晰，有条件的可中英文双语标注。
购房者可以举报交房流程的违规操作
《规定》中还明确规定，房地产开发企业应妥善处理交房过程中的矛盾纠纷，与买受人在交接时不能达成一致意见的，应当按商品房买卖合同约定的争议解决方式处理；合同未约定的，涉及竣工验收、规划、环保、消防、气象、特种设备等的，可向相关部门反映。
另外，《规定》中还提到，房地产开发企业不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文本等作为买受人查验房屋状况的前提条件。同时，房屋交接查验记录表中确认需要整改的问题，应当在约定时间内予以维修完成。房屋维修完成后，房地产开发企业应当立即组织买受人复验，复验结果应经买受人签字确认。
第10篇
一、房地产成本管理主要问题分析
1.取得土地使用权阶段。取得土地使用权是房地产开发的前提和基础，任何房地产项目的实施和开发都离不开土地，所以房地产项目的开发和建设与土地密不可分。取得土地使用权耗费的成本将直接影响着房地产企业在开发建设过程中的经济效益及其后续效益的取得。将成本管理工作扩展到房地产企业取得土地使用权的过程中，将其纳入到项目可行性研究和分析的进程中是很有必要的。成本管理的程序和原理便于房地产企业对开发前期成本进行调研和分析，帮助企业预测未来的经济效益，并将取得土地使用权的过程纳入到项目可信性研究中，综合进行投资的评审，让房地产开发企业又数据可以参考。企业成本管理人员应该时刻关注土地状况，做好预算工作，对成本信息进行及时更新，如果前期的调研和考察不足，那么势必会影响到后续项目的建设和开展。目前土地成本的调研大多是建立在原有资料的基础上的，难以发现隐含在土地成本中的内在信息，这样就对房地产投资的效益产生直接的影响。
2.设计和规划阶段。取得土地使用权阶段是房地产企业确定项目可行性的基础，而设计和规划阶段则是对这一阶段的顺延。企业需要全面制定施工计划，为房地产项目建成之后的目标客户群进行准确的定位，对房地产行业的发展趋势和方向进行深入的研究。在设计和规划阶段应该对取得土地使用权过程中确定的方案进行再一次的判断和分析，在信息更新的基础上进行优化和调整。在方案的再思考和再优化的过程中，后续工作的开展范围应该进行明确的划分。根据以往房地产企业的工作经验来看，取得土地使用权的成本对整个房地产开发方案的影响是最大的，再设计和规划阶段过程中为了进一步提升房地产产品的经济效益，要不断对初步的设计方案进行调整，降低产品成本和工程造价#将房地产开发管理转变为阶段性管理，严格控制投资过程，强化成本控制。成本管理和控制在设计和规划阶段能够有效降低变动性带来的影响，保证成本管理作用稳定发挥作用，设计和规划阶段在成本管理中作用显著。
3.成本超支现象严重。房地产成本管理面临的最严峻的问题就是普遍的成本超支现象。成本超支出现的原因是多样的，情况较为复杂，不能一概而论。房地产企业在对工程造价进行管理和控制的时候经常采取目标成本管理的方法进行管理，并以其作为控制投资建设的重要方法。当房地产设计和规划方案发生变化时就有可能出现成本超支现象。笔者在调查中发现严重的时候成本超支可以接近20％，轻微情况下成本超支也会达到5％。很多房地产企业随意变更设计和计划的方案，并没有考虑由此带来的成本超支风险，缺乏明确的认识。设计变更将导致施工设计的整体修改#对工程项目的开展具有整体性影响，造成了多数房地产企业成本控制停留在账面阶段，成本超支现象极其严重。
4.缺乏成本动态管理。房地产开发企业为了进行全面的成本管理就需要及时了解工程项目的执行状况，并且确定在项目执行的每一个阶段是否存在着成本超支的现象。成本超支将导致企业面临风险，这时候就要采取相应的成本管理措施进行完善和调整。但是房地产企业大多没有完善的动态成本管理系统，这样就不能及时定义发生问题的本质和根源，信息变更时也难以及时回应和反馈，导致了企业签订的工程项目很可能不能及时竣工，造成了房地产企业成本管理具有严重的滞后性特点。
二、完善房地产成本管理对策
1.强化调研工作。成本调研工作需要房地产开发企业各个部门和全体员工共同完成，在成本管理部门的主导下开展。项目设计和工程施工部门人员应该参与到成本管理方案的制定之中来，成本调研工作受到市场变化的直接影响，所以调研过程中应该关注产品的定位、目标客户、销售渠道等因素的影响。在成本调研过程中应该深入细致的调查市场经济效益和相应的技术指导，进行客观公正的评估。房地产开发企业应该将收集到的信息及时汇总，并由市场部门和成本管理部门及时对产品进行定位，完成对各部门之间成本信息的总体测算，使之成为房地产企业投资建设的重要数据参考。
2.制定多元方案。房地产企业开展工作的重要途径是进行方案的设计，方案的设计应该综合考虑其建设可行性和经济效益的增长两方面因素。多元成本管理能够有效推进设计方案的制定，多元设计方案需要交由专家进行综合对比和评价，保证设计方案具有实用性和可行性。以限额设计为例，住宅楼层在33层的话，那么每平米的建设成本都要控制在一定的标准值之内。设计方案人员应该按照这个原则和底线进行设计，不能突破这个标准值。设计方案如果经济合理，那么久可以在一定程度上降低成本，在比较不同方案的基础上选择创新性较强、品种较好的方案。只有在设计方案实现经济成本的情况下，房地产成本管理水平才能进一步提升。
3.控制成本差异。房地产开发企业在项目设计和实施过程中通常会发生设计变更的情况，这会增加成本管理的难度。面对这种情况，企业需要采取不同的措施进行完善。房地产企业变更项目设计方案时比较常见的，所以我们应该对在设计过程中出现的问题进行及时的说明和补充，并根据市场情况来确定统一标准，统一的标准是根据项目的品质来实现。成本增加还主要受到项目现场施工的影响和组织结构的影响。房地产企业成本管理过程中应该确认各个方面，针对不同的情况采取不同的完善措施。
第11篇
全面风险管理方法是风险管理流程实施的具体手段，建立风险管理方法体系有助于各个流程的具体执行。经过多年的发展，项目风险管理的方法更加成熟和多样化，为房地产开发项目全部风险的全面分析提供了可能。房地产开发项目风险管理方法体系犹如一个方法库，将各个流程的风险管理方法汇总起来，比较各种方法的优点和缺点，找出其在房地产开发项目风险管理中的适用范围，在进行项目风险管理时，可以针对各个阶段的特点快速选择有效的方法进行风险的定性和定量分析。
在全面风险管理框架中目标体系是核心，所有的人员、流程和方法必须围绕风险管理的目标制定和执行；组织体系是基础，从组织制度上保证风险管理各项工作的顺利进行，培养全员风险管理的氛围；流程体系是关键，房地产开发项目全过程的风险都要按照风险管理流程进行风险识别、风险分析、风险处理和风险监控；方法体系是手段，促进全部风险的管理。四大体系相辅相成，共同构成了一个相对完整的房地产项目全面风险管理体系。各个体系的具体关系（如图1）。
2房地产开发项目全面风险管理的流程
2.1房地产开发项目风险识别
房地产开发项目风险识别是风险管理的基础。主要用来确定风险来源和进行风险分类的过程。风险识别是在房地产开发项目工作分解的基础上进行的，即针对房地产开发项目的不同阶段，进行风险识别。不同阶段的风险因素不同，风险分类和分组的依据也不同。
2.2房地产开发项目风险评估
房地产开发项目风险评估是通过对风险的定性分析和定量分析，估计房地产开发项目风险发生的概率和可能产生的后果，在此基础上将风险按照高、中、低风险对风险进行排序，编制风险列表，最后根据风险的程度进行专题风险研究的过程。值得注意的是，房地产开发项目的进度、成本、质量风险分析的范围比建筑工程项目的进度、成本和质量的范围要宽，应该从项目可行性研究、项目规划设计、建设和经营各个阶段的工作特点来对其可能出现的风险进行分析。
2.3房地产开发项目风险监控
房地产开发项目风险监控是对风险应对计划执行情况的修正和提高的过程，也是房地产开发项目风险管理有效实施的保障。风险监控不仅仅依据风险应对计划采取风险应对措施，还应该随着项目的深入，对风险识别、评估的结果进行修正，对风险应对计划进行修改，即风险识别、评估、应对、监控和再识别的循环过程。
3房地产开发项目全面风险的应对策略
3.1风险回避
风险回避是根据风险预测评价，经过权衡利弊得失，采取放弃、中止开发项目，或改变开发项目条件，以避开风险源地，从根本上消除风险隐患的措施。通常潜在威胁发生可能性太大，或可能损失后果太严重，又无其他风险管理措施可用时，常采用风险回避。风险回避的做法大体可分为两种：一种是放弃或终止某项可能引起风险损失的活动；另一种是改变活动方案，或改变工作方法。可以看出，风险回避是一种消极的防范手段，有些迫不得己的意味。因为回避风险虽然能避免损失，但同时也失去了获利的机会。所以，在选取风险应对措施时最好慎用风险回避这种防范手段。
3.2风险控制
风险控制是指在风险事件发生前、发生时及发生后，采取的降低风险损失发生概率，缩小风险损失程度的措施。根据风险控制目的，风险控制可以分为风险预防和风险抑制。前者以降低风险损失发生概率为目的；后者以缩小风险的损失程度为目的。风险控制从主动采取预防措施入手，消除和减少风险隐患，降低损失发生频率和损失程度。因而，它是一种积极的风险管理措施。由于风险控制措施成本低、效益好，不会产生不良后遗症。因此对于房地产开发过程中的种种风险，应优先采用风险控制措施。
3.3风险转移
风险转移是指开发商在开发过程中，有意识地将自己不能承担或不愿承担的风险转嫁给其他经济单位承担所采取的措施。风险转移与风险回避不同，它不是放弃或中止项目开发，而是将开发活动中风险可能所致损失的法律责任转嫁给他人承担。风险转移也不同于风险控制，它不像风险控制那样是直接调节风险因素达到降低风险损失概率和程度，而是将风脸转移出去而间接达到降低自身的损失程度。
风险转移的主要途径有合同、保证、期货和保险。合同形式有固定总价合同、成本报酬合同、单价合同等；保险有财产保险、责任保险和人身险。各种合同的对开发商和承包商的风险影响程度不同，开发商可以根据项目的情况，采取适当的合同形式，合理转移风险，参见表1。
风险转移一般在以下情况下采用：（1）风险的转移方和被转移方（风险接受方）之间的损失可以清楚地计算和划分，否则双方之间无法进行风险转移；（2）被转移人能够且愿意承担适当的风险；（3）风险转移的成本低于其他风险管理措施。
3.险自留
风险自留是房地产开发者自己承担风险事件所致损失。在房地产开发中，对一些无法回避，难以控制和转移的风险，或因冒该风险可能获得较大利益时，在不影响开发者根本利益、大局利益的前提下，常采取风险自留措施。风险自留可分成两大类：计划性风险自留和非计划性风险自留。计划性风险自留是主动风险自留，其具体措施有：（l）自己保险；（2）专属保险；（3）损失摊销；（4）借款补偿；（5）自负额保险。非计划自留是被动自留，通过风险应急准备金来应对。风险自留对策应与风险控制对策结合使用，实行风险自留对策时，应尽可能地保证重大项目风险己经保险或实施了风险控制计划。风险自留对策也应与保险对策相比较，以便做出更利于节约风险管理成本的决定。
3.5风险利用
风险利用是指开发商利用人们惧怕风险、追求安全的心理，通过参与确实存在风险的开发活动，依靠自身扎实的风险管理工作，兴利抑弊，谋求自身最大收益的行为。风险利用是风险管理的较高层次，对风险管理人员的管理水平要求较高，必须具有丰富的项目经验，娴熟的技巧和高度的应变能力，才能对风险的可利用性和可利用价值进行分析，有效利用。例如在当前的土地市场化的条件下，经营性土地必须通过招拍挂的方式取得。但是有些精明的房地产开发商却另辟蹊径，从土地一级开发入手，通过争取某地块土地一级开发的开发权，为获得二级开发权打基础。因为如果进行了土地一级开发，就从某种程度上提前对土地的相关信息进行了了解。在进行土地进入二级市场上市交易时具有先天的优势，获取二级开发权的几率就更大。即所谓的“曲线拿地”，就是很好地利用了政策风险。
4房地产开发项目全面风险应对中注意的问题
4.1制定风险应对计划应具有针对性
风险应对计划的制定是风险管理的关键环节，由于项目的独特性和唯一性，在制定应对措施时不可能照搬现有的模式，必须根据项目自身的条件和项目风险识别、评估的结果，提出有针对性的解决方案。同时在制定应对计划时必须克服侥幸心理，为了减少费用支出，不对风险做有效的防范。
4.2注重应对管理方法的组合
无论是风险控制、风险转移还是风险自留等，每种风险应对措施都有它的局限性，面对复杂多变的风险，应注重多种方法的组合，根据项目的具体情况做出多种方案，按照优先级进行排序，避免单一方案无效带来的措手不及。
第12篇
关键词：房地产业；开发项目；成本管理
1 引言
近几年，随着房地产业的发展，房地产业已经成为我国经济消费的热点，其经济地位也越来越重要。但是由于政治、经济等各个方面因素的影响，我国房地产开发项目经过投资过热后，出现了一些低迷态势，比如：房价上涨受到了限制、银行信贷风险增加、成本管理不规范等，这些问题都对房地产业的可持续发展造成不良影响。本文结合笔者的工作经验，在明确房地产市场特点的基础上，浅析房地产开发项目的成本管理，希望能给房地产开发的有效经营提供一定的参考价值。
2房地产开发项目的特点分析
2.1 投资额比较大、建设周期比较大
通常情况下，房地产开发项目的对象是建筑物群或者是一些公共建筑，这需要大量的资金支撑，可见，房地产开发项目属于高投入的一项活动。就拿普通的住宅小区来说，少说也要几千万元的资金，多则甚至达几亿。而且，纵观房地产开发项目的整个流程涉及到多个方面：投资决策、规划设计、征地、施工、验收等。一般小规模的住宅区至少需要3至4年，大规模的住宅区需要近10年或者更久。
2.2效益与风险并存，竞争性强
房地产开发项目投资多，回报率高，许多商家及企业往往都会被其高投资、高回报率所吸引。但是，房地产开发项目的周期较长，每个环节都会遭受到不确定性的市场竞争，企业需要承担的风险自然也不小，会涉及到：供求风险、政策风险、财务风险以及意外风险等。
2.3开发并联度广，属于复杂工程
房地产开发项目的开发关联度非常广，除了规划、市政、银行、环境等众多单位外，还与人们的生活息息相关。因为房地产开发项目必须满足人们的需求，人们才是真正的消费者；开发过程中会涉及到拆迁等事宜，也需要人们的配合。可见，房地产开发项目必须注重良好的公共关系。
2.4受宏观政策的引导影响
房地产业属于经济支柱，其地位极其重要。国家也相继出台了多条政策对房地产市场进行积极调控：税费调整以及贷款利率的调整，促使投资方融资成本增加，利润有所降低；对二套房首付比例的提高，遏制了一些贷款炒房行为；房贷及加息政策避免了一些金融机构的房贷风险。
综上，房地产开发项目是一项长期、复杂以及系统化的工程，企业应该以全局为视点，保证资源的合理配置，使企业在激烈竞争中保持健康稳定的发展。
3房地产开发项目的成本管理对策
企业在进行房地产开发项目时，应该制定一整套策略体系实现成本管理的优化，具体的对策如下描述：
首先，企业要明确成本控制的指导思想，增强成本控制的意识，可以将成本管理明确到相关部门，比如：生产方面的成本控制管理应由企业审计部门以及财务部门负责。
其次，企业应该掌握项目的具体运行状态，从项目立项至结束，各个环节都应该有工程预算。并结合工程进度表，分析资料报表以及成本费用，不断总结经验、提出建议。具体的对策描述如下：
(1)房地产项目开工之前，企业项目部应该结合规划及设计图的内容，对项目总成本以及分项成本进行测算，并上报企业决策者进行审核及调整。而最终审核调整后的项目测算成本可作为成本管理的基础。
(2)在项目施工的过程中，项目部应该按照工期计划，制订严谨的总计划、季度计划以及月计划等，并生成生产资金使用计划表，经企业领导批准后，可给财务处安排资金时使用。而且，建设过程中加强工程技术审计部在项目生产中的控制地位，工程技术审计部围绕指定的成本计划，对项目成本进行全过程控制。
(3)工程技术审计部按时对工程成本进行统计、汇总。通过实际成本与计划成本的定期比较，掌握成本动态变化趋势，对成本超支信息进行预警。如果发现计划成本超支或者偏差时，工程技术审计部认真计算偏差幅度，查找原因，有针对性的制定成本纠偏措施，并将相关内容通报公司相关部门，以便公司决策、调整。企业工程技术审计部门每个月都应该结合工程进度，生成预算表以及各项财务报表，经相关部门审核，并上报企业领导，从而加强项目工程的指导以及监督管理。
综上，企业要将控制重点放在投资决策以及施工关键环节，并借助于信息技术的优势，对全过程及全部门进行全面的管理，不能只关注显性成本，而忽略了隐性成本。
4总结
总之，随着房地产业的不断发展，成本管理已是房地产开发管理中的重要内容之一，其牵涉到开发的整个过程，并对房地产企业的发展起着重要的作用。房地产开发企业应当摒弃传统观念，以全局、长远的眼光，从投入与产出的对比分析来降低投入，创造尽可能多的价值，提高企业经济效益。
参考文献
[1]张冲. 房地产开发的成本控制探讨[J]. 安徽水利水电职业技术学院学报, 2009,(02) .
第13篇
【关键词】房地产开发 融资 贷款
一、我国房地产开发企业传统融资渠道的现状
（一）银行信贷不断攀升的融资门槛
房地产业的银行贷款主要表现为土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款，开发商的自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行贷款。如国内房地产价格出现全面、持续的大幅下跌，商业银行在其负面影响下将受到不小的冲击。由此，随着系列政策的落实，开发企业从银行获得信贷融资非常艰难，这导致部分中小民营房地产开发企业出现资金链断裂。
（二）我国房地产开发企业债券融资占比非常小
2010年以来，部分房地产企业相继将目光转向发行企业债券的融资渠道。从目前的融资情况来看，万科房产、复地集团、龙湖集团、中粮地产等大型房地产集团公司分别通过发行企业债券的方式获得10-60亿规模的低成本（5%-7%）资金。
债券融资作为房地产业重要的融资渠道之一，但债券融资在整个房地产业资金来源中所占比例极小。仅占房地产开发投资总额的5%左右。
二、当前我国房地产开发企业应积极开拓的融资渠道
（一）进一步挖掘自有资金融资渠道，降低经营风险
国家对房地产开发企业自有资金的数目设有硬性“门槛”规定，开发商自有资金比例必须超过30%。房地产开发企业利用自有资本金或通过其他途径自有资金基础，向上一级集团以及关联的材料供应商、建筑总包单位、分包企业公司借款。通过这种渠道筹措的资金，开发商可以长期持有，自由支配，灵活使用，而且财务成本普遍较低；对公司制定中长期的发展目标，特别是短期可能影响业绩的目标，不会构成过大的财务压力。
（二）引进境外资金
我国资质较好的房地产开发企业出海融资已经成为惯例，而且规模呈逐年上升态势。据彭博报道，2014年1-9月，我国房地产开发企业在海外银行获得的贷款总额高达59亿美元，同比增长39%。
一方面，外资对我国房地产市场的参与涉及开发、中介和销售等各个环节，主要是境外房地产投资基金和风险投资基金以及大量的个人资金，集中投资首都经济圈和长江三角洲等热点区域。另一方面，国外银行介入国内市场向国内的房地产开发企业提供信贷资金的同时，如中建、万达、绿地、中坤实业等开始走向海外 “造城”、“抢客”利用国外银行的资金势在必然。
（三）房地产产业基金融资
随着房地产产业基金管理流程的完善，能通过产品结构设计降低资金成本的产业基金将具备更好的发展前景和投资者的认可，而项目型、关注于投机的地产基金将逐渐被边缘化。
1.行业洗牌将加速融资利率合理化
房地产产业基金生存环境的改变将助推行业收益率合理化。从美国房地产产业基金历史来看，美国房地产机会型基金在20世纪90年代也一度高达20%左右，但随着行业规模扩张以及本土地产逐步复苏，收益率开始逐年下降。从我国目前普遍发行的房地产私募基金来看，总体成本保持在16%-20%以上，高利率一方面源于房地产融资渠道的狭窄，另一方面也由于当前开发商的高利润率足以支撑该成本。从行业环境看，房企利润率下行趋势已现，可选择融资渠道也逐步回归。这些因素将共同助推国内房地产产业基金收益率逐步下降，向合理水平回归。
2.房地产产业基金迎来战略合作契机
自2013年5月以来，中国的资产管理行业迎来了业务创新的浪潮。打破了保险、证券、期货、信托、银行之间的竞争壁垒，使资管行业进入竞争、创新、混业经营的大资管时代。通过合作，整个私募房地产基金行业的游戏玩法可能都发生变化，在募集阶段，房地产基金可以借由各种资管平台的产品设计不同的基金结构和募资方案，也可以为投资人打造个性化的财富管理方案。在投资阶段，各个资产管理机构除了能为地产基金管理机构带来充足流动性，还能通过各大资管机构的资源为基金项目池带来储备。随着支付宝、微信支付等网络支付的兴起， 技术驱动以及金融变革将为私募房地产基金带来新的生命力。
（四）房地产开发信托融资
1.贷款型信托融资
由信托公司作为受托人，接受市场中不特定（委托人）投资者的委托，以信托合同的形式将其资金集合起来，然后通过信托贷款的方式贷给开发商，开发商定期支付利息，并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司；信托投资公司则定期向投资者支付信托受益，并于信托计划期限届满之时，支付最后一期信托收益和偿还本金给投资者。
2.股权型信托融资
信托公司以发行信托产品的方式，从资金持有人手中募集资金，之后，以股权投资的方式（收购股权或增资扩股），向项目公司注入资金；同时，项目公司或关联的第三方承诺，在一定的期限（如两年）后，溢价回购信托投资公司持有的股权。
3.混合型信托融资即夹层融资。
它是一种由债权和股权相结合的一种信托融资模式，它具备贷款类和股权类房产信托的特点。通过债权和股权的组合满足房地产开发企业的资金需求。一般要求大型集团开发的盈利能力好的项目，向项目公司委派董事，办理土地抵押、股权质押、第三方担保等风控手段。融资金额一般在5亿以上，2-3年期限。
第14篇
【关键词】房地产项目；现场管理；质量；设计；解决方案
1 房地产工程项目现场管理存在的问题
近年来，随着我国社会经济的快速发展，城市化建设的进程不断加快，房地产开发项日工程成为城市化建设的一个重要组成部分。从目前我国房地产开发项目现场管理的方法和手段来看，仍然还存在着一些问题。
1.1 在现场管理部门的设计管理工作方面，一些房地产开发项目的设计由于设计单位的任务较多，加上开发商要求的设计周期较短，因此经常处于赶图状态，设计深度难以达到现场施工要求，设计错、漏、碰较多，变更频繁。如果不解决设计与施工的根源性问题，建设项目就不能按照计划进行，势必影响了现场管理的效率和施工质量，难以保证现场管理的科学性。
1.2 在房地产开发项目的进度管理方面，很多房地产开发项目由于种种原因，使得实际施工进度相对于开发进度计划来说，均有不同程度的滞后，严重制约了房地产项目开发进程。例如，在现场管理过程中，由于开发商部门之间的协调问题，或流程过长，部门过多等原因，许多问题不能及时解决，越积越多，严重拖了项目进程的后腿。
1.3 在房地产开发项目的质量管理方面，有很多房地产项目的现场管理的质量较低。目前，在现场管理中经常出现的质量问题主要有：施工人员为了方便，经常不按设计图纸和施工规范施工；监理单位不能履行应有的监管职责，偷工减料时有发生；施工人员大部分是农民工出身，较少经过上岗培训，因此施工工艺和工序均不规范：由于没有及时进行中间验收和隐蔽验收，造成工程质量隐患。以上问题说明房地产开发项目的现场质量管理还有待进一步提高。
1.4 在房地产开发项目的成本管理和控制方面，缺乏一套良好的成本管理措施和体系，主要表现在：由于合同谈判和签订时比较匆忙，容易造成成本管理的漏洞，造成索赔和变更增加，造成成本增加；成本核算缺乏一个严格的程序和监督制度，导致项目成本管理失控，浪费严重。
2 加强房地产开发项目工程现场管理的必要性
加强房地产开发项目工程现场管理对房地产开发商而言，无疑具有非常重要的实际意义。
2.1 房地产开发项目的现场管理是房地产项目开发的一个重要组成部分，现场管理与整个房地产开发而言，就是局部与整体的关系，如果局部没有做好，势必影响了整体发展的效益和方向。有效而科学的现场管理可以加强房地产开发项目各个管理部门之间的密切联系，同时也可以提高整个房地产开发项目管理的高度和水平，促进房地产开发管理工作又快又好地发展。
2.2 加强房地产开发项目现场管理水平，有利于提高开发项目的品质，提高工程质量，节约建设成本，增加企业效益。其中加强成本管理是现场管理的一个重要方面。加强现场管理的成本管理，对于房地产开发项目而言，不仅提高了效率，而且还大大节省了管理成本，避免了不必要的资金资源的浪费。
2.3 提高现场管理有利于有关法律法规在房地产开发项目中的实行和运用。
现场管理虽然只是房地产开发项目中的一个部分，但是其管理却涉及到了城市规划、城市管理、城市环保等等各个方面的法律法规和政策。因此，提高现场管理有利于保证各项法规政策在房地产开发项目中的贯彻和实行。这是依法办事的体现。
3 加强房地产工程项目现场管理的措施
现场管理是一项极其复杂的管理过程。因此，针对房地产开发项目工程现场管理提出了几点看法和对策。
3.1 设计管理方面。
规划及方案设计、施工图设计的管理是现场设计管理的重要工作内容之一。一
般来说，房地产开发项目的设计工作都会同时由几个单位来完成，因此，在进行设计管理工作时，首先应做好设计工作计划，协调好各设计单位之间的工作和任务，根据设计工作的内在关系确定出图时间，保证设计工作与施工计划的协调，以不影响项目实施的进展。
其次，设计跟踪服务是设计现场管理工作的保障。目前，设计图纸普遍存在的问题是：设计出图时间较短，加之设计单位的设计任务较多，出图质量难以保证，设计内审工作不到位，设计各专业之间没有很好地防调，造成施工过程中的设计变更较多。因此，在施工过程巾的设计跟踪服务尤为重要，处理得不及时，便会影响施工进度，造成返工和浪费。
3.2 进度管理方面。
现场进度管理是项目开发计划得以落实的重要工作之一，实际管理工作中应该注重进度的控制和管理。目前，在房地产开发项日的管理中，较多存在着实际进度落后于计划进度的现象。主要原因是，许多开发商在开发计划的拟定时，为了尽快实现效益目标，脱离实际拟定开发目标，使各项工作及施工进度难以在期望的时间内完成；其次，施工单位的施工组织计划的科学性和计划的执行效果，设备、材料及人力的有效组织是影响进度目标实现的最主要因素，而建设单位内部的各项工作如设计管理工作、招标采购工作、分包队伍的确定工作、内部审批工作等方面也比较突出地影响了项目实施的进度；因此，要想使现场管理的进度得到合理的控制，首先，要制定合理的科学的开发进度计划，建设单位的自身工作应与总开发计划有机结合，并严格按计划执行；对于施工单位的计划执行，应有严格的合同管理措施和经济手段予以控制。只有这样，进度管理才能真正有效发挥作用。
3.3 质量管理方面
针对在房地产开发项目的质量管理方面存在的问题，建设单位应采取有效的措施加以避免和改善，如：(1)要求施工人员严格按照设计图纸和施工规范和工艺标准施工，加强现场施工管理，对每道工序进行控制；(2)对监理单位不能履行应有的监管职责的，应对监理单位采取必要经济手段促使其改进：(3)提高现场管理的质最，还需要从细节做起，从每一个程序来进行。首先，要严格把握施工相关材料和原料的质量关。高质量的原料和材料是现场管理提高管理质量的最基本的管理工作：(4)要求并监控施工单位加强对施工人员的岗前培训和施工技术交底，保证按合理的施工工艺和施工工序施工：(5)要求监理公司及时进行工序验收和隐蔽验收，避免工程质量隐患。以上措施是提高房地产开发项目的现场质量管理必要手段。总之，现场管理部门应该考虑到其管理辐射的各个方面，综合提高其管理质量水平。
3.4 成本管理方面。
成本管理是现场管理工作中一个重要方面。提高现场管理的成小管理，首先需要有一批高素质的成本管理人员，形成一支强人的成本队伍；其次，现场成本管理要有比较健全的成本控制制度和工作流程，使本公司各部门相关管理人员在控制工程变更和签证方向能按统一的方法执行：避免和减少随意增加造价：另外，现场管理应该制定一套合理的成本核算体系，包括成本会计核算的程序，成本核算结果的公示，成本会计工作的监督制度以及成本会计的考评等等。加强现场管理的成本管理，能够有效地节约资源和资金，同时也能够对现场管理部门提供真实有效的信息，作为其调整管理工作的依据。促进房地产事业的发展。
第15篇
【关键词】：房地产开发 工程造价管理控制
中图分类号：F293.3文献标识码： A 文章编号：
在当前行业发展态势不断变革的大环境下，房地产行业市场竞争愈发激烈，企业利润也正在逐步转向微利，越来越多的房地产开发企业认识到在相同的开发环境中，除了开发好适销对路的需求产品外，更重要的就是工程造价管理和控制，尽可能地减少工程成本，降低项目市场价格，最大限度地提高企业投资收益成为房地产开发企业把握项目盈利的另一个关键问题所在。
一、设计阶段是房地产开发项目造价控制的前提
房地产开发企业确定投资额度以及确立项目资金投入效率均是在项目的设计阶段，设计阶段对房地产企业开发项目的投资决策影响占到80%以上。这是因为开发项目之前要对工程的结构模式、外观布局、平面布置以及景观装修建设标准等等进行确定，这些因素能够占到工程总造价的70～90%左右，因此，在房地产项目的设计阶段，针对项目设计的合理性、可行性的确定，是对项目工程造价进行合理控制的“源头”。
尽管设计阶段的施工图设计费用只占到很小的比例，且国内普遍针对房地产开发项目的设计费用均能控制在全程建设费用的1%以内，但是设计阶段对工程总造价的决策影响却是至深的！在房地产开发企业的项目设计中，这种决策影响下造成的损失也比比皆是：某房地产开发企业设计的工程初步设计总概算为5800万元,但是由于该工程为当地政府牵头主导的项目，在工程立项的设计阶段就受到审批权限的诸多限制,而另一方面，由于受到主管建设单位主观的对投资估算和概算失准的影响，最终人为把该工程概预算压缩到4680万元,其与原造价实际相差1120万元,占19.31%；另外，针对该项目的主管单位人员忽略工程动态因素：如原材料价格、外汇风险等等因素，造成了该项目建设造价的严重超支情况。
要有效地控制工程造价，就要重视房地产开发项目的设计阶段，只有抓住设计关键才能确保项目造价合理、取得事半功倍的效果。房地产项目开发过程中，企业可在施工图完成后，由设计部门会同其他施工、监理以及业主对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性进行共同的会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。
二、工程招投标是控制房地产开发项目造价的关键
所有大型房地产企业进行项目开发同时均要进行招投标。首先，通过招投标引进竞争机制，其次是为了降低工程成本。为什么招投标成为控制房地产开发项目造价的关键阶段，以下就这个问题进行具体的说明：
第一，要确保优质的工程就要确保选择优质的施工企业，施工建设队伍的优劣直接关系到工程造价控制的成败。
第二，一旦选择到一些资金不足的施工企业，他们会将工程款进行购置设备或将工程款充抵其债务；因此，要避免选择资金不足的施工企业。否则会严重影响房地产开发项目的投资效益，从而制约施工进度。
以上二点足以说明招投标阶段对工程造价控制产生的影响，另外，确定了资质好的施工企业不是说明就“万事功成”了，还要在招投标阶段把握好两个原则：
第一，要严格掌握项目工程的招标条件，对工程标底和标书进行认真编制做好评标、定标工作；房地产开发企业进行工程招标时应采取公开招标或邀请招标，要杜绝一切议标或变相议标的行为。
通过工程实践证明：但凡进行先开工后定价的项目，60%工程造价过高，平均超过标底25%～65%不等。如:某房地产开发工程项目，原中标价为3130元/M2，后由于该公司对中报图纸进行了一定修改，由于已有中标单位，就没有再进行招标，因此让中标施工企业根据图纸重新报价，施工方竟然报价4560元/M2，后经过双方多次的重新审核、谈判，历经半年，终于才把工程造价将为3530元/M2。
第二，要严格确定直接影响工程造价各项条款的造价下限，如合同价款调整的条件、材料市场价格的取定等都要有较为详细条款约定。
三、如何建立目标成本管理体系与实现动态成本控制
从以上设计和招投标两个阶段可以发现，降低工程成本事在人为。要加强投资控制，降低工程成本是开发企业的当务之急，而了解房地产开发成本的构成以及把握房地产开发企业成本管理主要问题是确保工程造价影响的核心。
（一）成本管理的主要问题
当前我国房地产开发企业普遍缺乏规范的成本管理制度和体系，具体表现在：第一，无法准确掌握项目开发建设过程中最新的动态成本；第二，设计变更、现场签证难以有效控制；第三，超合同付款时有发生，难以实时了解大量工程合同的执行进度，难以精确制定资金计划，缺乏对成本历史数据的积累和分析；第四，难以及时追踪各类材料的价格变动及应用状况，缺乏对供应商的全面管理。
（二）建立目标成本管理体系
根据基于战略的管控模式而建立成本管理体系已变得刻不容缓！成本管理体系架构主要包括：集团和下属开发企业（区域公司、城市公司或项目公司）的成本管理定位-职责-权责，主要明确企业总体的成本管理主体、各分项成本管理主体和责任主体，并明确在项目成本管理业务流程关键环节各层级各部门的权责；严格细化落实对项目成本信息进行报送、汇总和分析。
（三）项目开发各阶段的成本控制
1、项目拓展论证阶段的土地成本控制：建立在充分完善成本信息基础上的对目标地块准确的成本信息分析评价体系；建立严格完善的项目立项审批权限和流程；制定适当的土地获取投标报价策略；严格控制交地及付款风险。
2、工程材料设备供应商管理：根据目标成本细化成本测算，将具体化的成本控制指标用于对工程供应商和材料设备供应商选用控制；明确工程分包、材料设备分级分类采购方式和权限，其中工程分包采用工程量清单招标等形式，材料设备采购要根据所需材料及设备清单决定“甲供”、“甲定乙供”和“乙供”的方式，并在工程施工承包合同中加以明确；建立健全材料设备的询价、定价、签约、进货和验收保管相分离的内部牵制制度；加强工程供应商和材料设备供应商信息库管理和评估工作，完善投标单位的资格预审、评估考核制度。
3、工程进度款管理：根据施工合同，核实工程进度，明确审批权限，严格审批流程设计变更、现场签证管理，完善设计变更、现场签证的流程、制度，完善设计变更前的成本评审制度，明确各相关人员的签字权限。
4、工程竣工结算管理：结算管理重点是如何进行有效的签证管理要点，特别是现场签证要反复对照合同及有关文件规定慎重处理。现场签证必须列清事由、工程实物量及其价值量，并由甲方主管工程师和预算人员以及监理单位现场管理人员共同签名，其中甲方预算人员必须对工程量、单价、用工量负责把关。现场签证的具体审批程序与权限，由各开发企业自行制定。
参考文献：
[1]秦达超，杨迪.关于房地产开发企业工程造价控制体系的研究[J].时代经贸，2011，(23)：95.
