房地产开发项目设计范文

前言：我们精心挑选了数篇优质房地产开发项目设计文章，供您阅读参考。期待这些文章能为您带来启发，助您在写作的道路上更上一层楼。

第1篇

由于房地产开发项目设计及变更管理本身所具有的特殊性，在建设项目的设计及变更运作过程中，房地产开发公司如何控制设计及变更过程，充分发挥内部资源和外部资源的能动性，是取得项目成功的关键。文章结合实际情况，对房地产开发项目设计与变更管理的相关内容做出了自己的分析，希望能在实际项目中有所用。

【关键词】房地产开发 项目设计 变更管理

中图分类号：F281文献标识码： A

由于我国房地产开发项目起步晚、管理体制不够完善、人员素质良莠不齐等原因，造成我国的房地产开发项目的设计管理并不科学合理。而设计阶段又在整个房地产开发项目进行中起到举足轻重的作用，因此做好房地产开发项目的设计与变更管理具有实际意义。

1、设计变更概述

设计变更是指设计部门对原施工图纸和设计文件中所表达的设计标准状态的改变和修改，是工程变更的一部分，因而它也关系到工程施工的进度、质量和投资控制。加强设计变更的管理，规范各参与单位的行为，是确保工程质量和工期控制工程造价的重要环节。

设计变更的控制设计变更既可能带来对建设单位或开发商有利的结果，如减少了建设成本，也有可能带来对业主不利的结果，如成本的超支。在实际工程中发生设计变更的原因很多，概括起来，主要有以下几种：

1.1公司领导要求的变更：领导对于设计有了新的要求，想法，这是可能性之一，还有一种情形是领导换届后新领导对于原有领导的设计要求并不赞成，要求改变。

1.2设计院要求的变更：此类情况多数发生于多边工程（边勘察、边设计、边施工、边图审、边报批），这是由于工程设计仓促、图审报建滞后等原因，所导致的施工图错、漏、碰、缺、等问题。

1.3施工单位要求的变更：施工单位因材料设备的使用问题而提出的设计变更，如原有材料设备缺货要使用替代产品，施工单位发现图纸有缺项，漏项而提出的变更等。

1.4、设计变更现状

开发期间将面临众多不确定风险，如国家税收政策，信贷政策，房地产政策，市场变化等等。上述不确定因素将对项目开发成本，进程和质量都带来较大影响，为了应对上述风险，投资方将会做出符合自身利益的调整，对目标适当修正，其中重要方法就是设计修改，通过对项目定位，功能，规模和实施时间等方面的修正来达到规避风险的目的。

目前关于设计变更管理的方法大多停留在定性分析上，缺乏定量分析，无法确定设计变更管理的主要对象和目标，或者有明确设计变更管理的目标，但是缺乏具体的对策和方法，难以达到项目确定的计划和目标。

1.5设计变更分类

设计变更的分类多种多样，如按发出形式分为口头的、书面的。按载体形式可分为图纸变更、设计变更单、工程联系单、工作联系单、会议纪要、会审纪要、图纸交底、往来函件等。如按设计变更产生的原因可分为设计因素引起的设计变更，市场、政策性变化引起的设计变更，建设方调整引起的设计变更及不可预见因素引起的设计变更。（如表2）

2、设计变更的签发原则

2.1确属原设计不能保证工程质量要求，设计遗漏和确有错误以及与现场不符无法施工非改不可。

2.2一般情况下，即使变更要求可能在技术经济上是合理的，也应全面考虑，将变更以后所产生的效益( 质量、工期、造价) 与现场变更往往会引起施工单位的索赔等所产生的损失，加以比较，权衡轻重后再做出决定。

（1）工程造价增减幅度是否控制在总概算的范围之内，若确需变更但有可能超概算时，更要慎重。

（2）设计变更应简要说明变更产生的背景，包括变更产生的提出单位、主要参与人员、时间等。

5、影响设计变更的因素

5.1设计因素。设计因素指设计院的施工图设计因素，包括结构、建筑、水、电气及各专业之间的协调配合，包括自身设计缺陷、不合理、设计错误等。由于施工图设计经验欠缺引起的设计变更在整个项目开发中从数量上来说占多数，主要以会议纪要、图纸会审、施工单位的工程联系单的形式出现，数量多、项目杂，而且主要集中在地下室及上部主体施工阶段，但其对总成本的影响却不大。

5.2市场、政策因素。市场因素指房地产销售市场或建筑人工、材料、机械供应市场发生的变动迫使进行设计变更。

5.3建设方的管理、协调因素。目前国内设计很少有总承包设计，一般建筑院只负责主体的建筑、结构、水电设计，专业工程，如钢结构、智能化、铝合金、幕墙、精装修等由专业的设计公司承担；此时，建设方应有较强的管理、协调能力，对于不同专业的专项工程应及时委托设计，对于需要进行确认后方能进一步设计的条件应及时予以确认，以便及时出施工图，有充足的时间进行招标、合同签订，避免遗留太多的滞后设计演变成设计变更。

6、签发设计变更的程序

由于签发设计变更将对项目开发的建造成本，开发进度，产品质量产生重要影响，所以公司在签发设计变更方面具有规范化的流程：

7、设计变更控制

7.1减少设计变更的次数。最关键的是将发生变更的风险转移到设计的输入阶段，就是要做好前面所说的设计任务书的编制、设计过程的控制和设计成果的评审这三项基本工作。

7.2严格控制设计变更的发生。对于设计变更，应坚持“先研讨再测算最后决策”的原则，简而言之，就是先从技术上验证可行与否，再从成本上验证可行与否，最后再确定是否发生变更。这需要赋予项目负责人一定的权利来进行此工作，以提高工作效率。

7.3根据项目特性及企业的分包体系、习惯，在施工合同中事先详细列出所有必须设计的项目、总承包范围、专项分包范围、最迟设计完成时间、设计中必须确定的要素、招标时间、合同签订时间等，切不可因时间紧而把该在合同签订前完成的工作以暂定的形式后推，导致后期产生大量设计变更。

7.4建立设计变更的评估生效机制。建立设计变更生效前的评估机制及强制生效方式，即所有变更均需先做内部造价、工期、可行性评估，再以某种事先约定的方式发出、生效，没有通过内部评估的不发出，发出以统一的签字、盖章方式生效，彻底改变设计变更事出多门的状况。

8、设计变更对成本的影响

8.1房地产开发成本的大致构成。房地产开发成本大致可分为土地、前期、设计、建造、配套、后期、管理、营销、财务、税费等几类。其中，除了土地成本受区域因素影响比较大外，其他成本在房地产开发成本中所占的比例相对固定，现以某开发公司某一楼面地价3870 元/平方米、成本11517 元/平方米、销售均价13920元/平方米的实际项目为例，其成本构成见图1。

图一

8.2设计变更对成本影响。施工合同签订前项目建造成本相对可控、可调，且不会造成太多的无效成本，要减少设计变更对项目成本、工期的影响就是在保持项目统一定位设计标准的前提下尽量将设计前置，减少后期设计变更的产生，减少无效成本的产生。例如，某项目外墙原招标时暂定为涂料，施工中根据周边楼盘的情况决定改为外墙面砖，建设方对其外墙面砖主材进行招标确定了品牌、供货价，并准备以指定品牌、价格形式作为设计变更与施工方确认签证，施工方提出不仅应当确认此单价，原合同中的外墙人工单价、脚手架、总工期均应调整，有部分前期招标约定、乘机高价索赔的倾向，如果合同签订前就按照外墙面砖饰面设计、招标、签订合同，则不会产生这么多项的索赔，导致无效成本增加。

【参考文献】

[ 1] 丁士昭. 建设工程项目管理[M ]. 北京: 中国建筑工业出版社, 2004.

[ 2] 陆克华, 张小宏. 工程咨询设计实务[M ]. 北京: 中国计划出版社, 2005.

[ 3] 李明堂. 工程造价计价与控制[M ]. 北京: 中国计划出版社, 2005.

[ 4] 李中富. 建筑施工组织与管理[M ]. 北京: 机械工业出版社, 2005

第2篇

关键字：项目管理、质量管理、沟通管理

随着我国经济水平的发展，人民生活水平的不断提高，社会对住宅商品的需求日趋高涨。这几年住宅小区项目的开发红红火火，设计、生产和管理取得了长足的进步。然而，随着竞争变得越来越激烈，市场逐渐走向成熟，客户购房理念也日趋理性，房地产开发商对住宅小区项目开发策化和设计阶段越来越重视。以往开发商搞到地皮，找几个人炒炒更绘出图纸，建楼卖楼的日子已经一去不复返了。

建设项目设计阶段的管理有其特殊性。首先设计的成果是由建筑设计院完成的。其次房地产开发公司设计人员在策化和设计过程中起沟通、协调、监控作用。因此在建设项目的设计运作过程中，房地产开发公司如何介入，如何控制设计过程，充分发挥内部资源和外部资源的能动性，是取得项目设计成功的关键。

项目管理是二十世纪五十年代后期发展起来的一种计划管理方法。其知识和方法体系在大多数时间适用于大部分项目，其价值和实用性已得到广泛一致的认可。项目管理有时被用来描述管理持续进行的日常运作的组织方法。对这种方法更恰当的称谓应该是按项目进行管理，即把持续进行的运作的许多方面视为项目，并运用项目管理技术来进行管理。项目管理通过应用下列过程得以完成：启动，计划编制、执行、控制和收尾。项目团队负责管理项目工作。在建设项目的前期策化和设计过程中，引入项目管理的概念，对项目策化和设计过程中范围的界定、时间、成果、风险和质量的管理，起到积极的作用。它将使房地产开发公司决策和设计人员对项目设计的监控过程更为具体化，操作更简便、理性和有序，有助于决策的理性化及对设计进度、成果和质量的控制，并对项目的后期建设产生积极的影响。

一般房地产开发建设项目设计过程可分为两个大阶段：方案设计阶段和施工图设计阶段。这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图蓝图。这两个阶段的成果必须报政府部门审批通过，方可进行工程项目施工。（有些项目需做扩初设计，并报批。这里将扩初视为施工图设计过程的一个阶段。）可以认为建设项目设计过程的项目管理是围绕着这两个最终成果而展开的。由于这两个设计阶段所承担的目标和任务的不同，其项目管理在执行组织的结构、项目人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理及质量管理等方面存在着较大差异。方案设计阶段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：拟定招标设计任务书，方案招标，方案评审及咨询，方案定案（或委托设计院），出方案报建文本，进行方案报建。大部分房地产开发公司都在这一阶段投入大量的内部资源和外部资源，以求得一个满足市场需求且高效益的方案。多轮的方案竞标，内部评审，专家咨询论证等，方法不一而足，希望能磨出一个精品来。但有时却事与愿违，要么设计成果偏离了目标，要么设计进度一拖再拖，延误了建设工期。

因此，在方案设计阶段，强有力的执行组织的结构是必须的。一般由上层领导、设计规划部门、策划部门、营销部门等部门组成，在设计规划部门的协调组织下通力合作，在方案设计过程中及时、科学地决策，保证设计进程的顺利推进。

方案设计阶段有时可分为方案招标阶段和方案定案阶段。大部分房地产公司在大、中型建设项目中采用方案招标来选定方案，也有的采用直接委托某一设计院来直接设计方案。这两种方法各有利弊。房地产公司在取得项目后，一般都会委托策划公司进行市场调研并进行项目策划，确定设计目标和方向。而房地产公司也会对项目进行内部方案设计和研讨。在此基础上形成项目的整体方向，作为招标任务书拟定和评标的依据；有的房地产开发公司将方案招标作为项目研究的手段和过程之一，或考察设计院实力的方法，招标方案的成果对下一阶段工作的影响不大。对建设项目整体方向把握还不太准，或希望项目有所创新的房地产公司，一般采用招投标的方式，集众家所长。一旦房地产公司对项目形成强烈的主观意志，一般采用直接委托的方式进行方案设计，以免不必要的反复而浪费成本和时间。不论是招标或是直接委托设计，都要对所选用的设计公司进行深入而严谨的分析，甚至不同类型设计公司的比例也要有所考虑。基本方案确立到最终方案的形成是一个多轮次方案的反复过程。在此阶段，房地产公司设计规划人员及相关部门人员，对项目的各个大的价值体系进行深入的剖析，如：交通系统功能空间布局，建筑空间分布，建筑体型分析，环境景观系统，设备的设置及户型平面和立面风格等，逐一与设计院沟通，并与政府相关部门进行沟通，使方案朝着开发商所期望的方向发展。

在方案设计阶段，项目沟通管理也是很重要的一个方面。准确而及时的沟通使项目设计朝正确的方向有序地发展。沟通是多层面和多方式的。在这一阶段，主要的沟通为：内部沟通（纵向和横向的沟通），与设计公司沟通，与政府部门的沟通。尤其与政府部门的沟通要及时甚至提前，在沟通过程中，要注意建立沟通信息的存贮体系和信息查询体系，以便信息可以通过不同方式由团队成员和项目干系人共享。

在方案设计阶段也要对项目风险进行管理。有的房地产开发公司对项目制定的绩效目标不现实，在实施过程中会带来进度风险。有的公司喜欢打政策擦边球，甚至违规操作，给项目带来的风险也是致命的。委托或筛选设计公司过程也隐含着风险，对设计公司的了解及分析不够深入，不能取长补短，往往会造成成果与期望相差甚大，或者最初成果无法深化等。在方案决策中对技术的选用也存在风险。设计阶段的项目风险除违规操作外，其实并不太高。只要项目组织者有项目风险意识，对项目做风险定性分析，就可以防患于未然。方案设计阶段的项目风险控制对整个设计阶段和后期施工的顺利进行意义重大。

项目资源的管理对产品的质量影响很大。在此阶段，房地产公司投入大量的人力资源和物力资源。如何保证各种资源最大限度的配合，发挥各种资源的能动性，是项目资源管理的关键。首先要了解资源，分析各种资源的长处和 在此阶段，房地产公司投入大量的人力资源和物力资源。如何保证各种资源最大限度的配合，发挥各种资源的能动性，是项目资源管理的关键。首先要了解资源，分析各种资源的长处和短处，才能优势互补。比如设计公司对市场的了解不够深入，但由于操作的各种项目较多，积累了不少先进的知识和经验。房地产公司设计对市场的了解比较及时，但对先进知识和经验的获得主要通过考察的手段，也有所滞后。有的房地产公司因种种问题而将设计公司沦为绘图公司，实在是资源的一大浪费。方案项目质量管理除了在方案的进程中介入监控，与设计单位共同合作，保证设计成果的内容质量外，成果的表现质量也是管理的一个方面，包括成果的内容、数量、质量等，一般在委托设计合同中做详细交待。

建设项目施工图设计阶段是在方案报建文本的基础上进行的。由于方案已经确立，设计工作流程相对简单，有序，因此此阶段的项目设计管理在执行组织结构、质量控制、资源管理、项目知识积累等方面与方案阶段有所不同。执行组织结构相对简单，成员配置一般由设计总监、工程项目经理（建筑专业），以及建筑、结构、设备及概算人员组成，形成一个典型的强矩阵管理模式。管理流程也相对简单：委托设计，拟定技术措施，中间过程质量与进度控制、成果审查、成果报建、联合技术交底等。项目质量管理主要对上述几个流程组织相应的技术质量控制措施。在这几个环节中，中间过程质量与进度控制是关键。工程设计负责人对项目的成功运作起着关键作用。在选定设计单位后，要对实施项目设计的工程设计负责人进行资质考查，审查其主持设计工程项目的图纸质量，对其能力有全面的了解。在中间过程质量控制中，要依据设计院的进度安排进行相应的中间成果控制，保证成果的质量，中间成果一般是指在建筑、结构及各设备专业初提及终提两个阶段所提资料图。另一个关键环节是成果审查，即组织规划设计部门和工程项目部门对成果图纸进行详尽的审查，提出整改意见，把错漏控制在设计阶段。在此阶段，项目的沟通管理主要集中在过程质量与进度控制环节。关键的沟通成果要以文本的形式保存下来，形成知识积累。

在房地产设计运作过程中，经常会出现方案阶段设计周期过长，留给施工图设计阶段的周期较短，设计院加班加点赶图，不能保证图纸质量，甚至会出现边设计边施工的窘境。施工图设计的质量对工程的顺利施工和成本控制关系很大。时间的紧迫性将会限制设计师对问题的深度思考和解决，给工程留下遗憾和隐患。因此在项目设计阶段总体的时间管理上，一定要作好甘特图，严格控制关键点的时间安排。即使在某些环节出现偏差的情况下，也要适时地启动下个阶段任务的准备工作，以利于整体工作的顺利完成。

第3篇

从字面上讲，房地产是房产和地产的总称。严格地说，房地产是指土地及其附着在土地之上的建筑物、构筑物和其它附属物的总称[1]。本文所述房地产开发指以经营为目的的城镇居住房地产、商业房地产及其它赢利性房地产（如股份制赢利性医疗卫生设施开发、老年公寓地产开发等）。

我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展，房地产业快速发展，成为拉动中国经济增长的重要力量。

二、房地产项目设计管理的概念

2.1.房地产开发设计

房地产开发设计属于项目的一种。所谓房地产开发设计，是指为完成房地产开发活动目标而作的一次性的设计工作。房地产开发过程中存在大量具有这种一次性特定目的的活动，如房地产的策划项目、进行工程设计活动、施工过程的管理、举行一次建设完成的房屋的销售活动、组织一次设备招标活动、进行一个物业管理软件开发等。

2.2 项目管理与房地产设计管理

所谓项目管理，就是项目的管理者通过一定方式整合资源，以发挥资源的作用，实现项目目标的过程。项目管理的过程不仅表现为从项目的投资决策开始到项目结束的全过程进行计划、组织、指挥、协调、控制和评价等活动。

所谓房地产开发设计管理，是指开发商或业主通过一定方式整合资源，以发挥资源的作用，实现房地产开发设计目标的活动过程。开发商要通过计划、组织、控制、协调、控制、评价等方式实现对各种资源进行有效的整合与利用，以发挥资源的作用，实现具体房地产开发设计项目的目标。

2.3 设计管理的特点

从上述分析可以看到，设计管理对于房地产开发的质量、进度和价格有着重要的影响，可见设计管理在工程项目管理中的重要性，为了实现有效地完成设计管理的任务，必须分析设计管理工作所具有的特点。

三、设计进度管理

3.1 设计进度管理的特点

3.1.1 人力资源是进度决定性因素

设计是一项以人为主体的创造性的脑力活动。人的因素占很大的比重，人是设计阶段的最主要的资源，有时甚至是唯一的资源。在项目的其他阶段中，由于存在多种资源，当某项资源不够时，可以通过增加其他资源来弥补，即不同的资源间可进行一定的替代或互补。

3.1.2设计阶段中工序的搭接使项目的不确定性加大

设计的主体是人，产品是人脑的创造性产物，虽然表现为图纸文件等，实际上是种无形的产品，因此设计过程中的主观性更强，从而增加了设计阶段的风险。

3.2设计周期的确定

3.2.1设计的阶段划分

大型的房地产开发项目一般都经过上述的三个阶段，小型的房地产开发设计也有采用两阶段设计的，即将方案设计与初步设计合并为一个阶段，整个设计过程只经过方案设计和施工图设计两个阶段。

3.2.2设计进度确定需要考虑的因素

业主在考虑设计周期要求的时候，一般需要考虑以下几个因素：

a．项目对工期的要求、特点。

b．项目的技术经济条件和外部条件。

c．项目各项工作的时间估计。

d．项目的资源供应状况。

3.2.3设计周期的确定方法

a．专家判断法

b．定额法

c．资料统计法

3.3设计过程进度控制

3.3.1进度控制的主要内容

a 分析、论证总进度目标；编制项目实施总进度计划；

b 分析总进度目标实现的风险，编制进度风险管理的初步方案；

c 审核设计进度计划和出图计划，并控制执行，避免发生因设计单位推迟进度而造成施工单位要求的索赔；

d 编制设计任务书中有关进度控制的内容；

e 在项目实施过程中进行进度计划值和实际值的比较，如出现偏差，随时采取措施进行纠偏；

3.3.2 设计进度控制的建议

a. 重视工程项目的设计阶段，正确认识到设计阶段在整个项目周期中的重要地位。

b 业主在将设计任务交给设计单位之前，应该做好以下几件事：确定工程项目主要针对的终端服务群体，即使用者；根据选定的使用群体，确定工程项目的总体设计定位：明确工程项目的各项经济技术指标。

c 对于施工图设计阶段的具体问题，可以由设计单位先粗略地罗列出项目需要使用的主要材料清单(包括使用部位)，并从设计的角度出发提出建材的选用要求和建议。

d 在建设项目设计阶段的项目管理实施规划，即在建设项目决策之后，对建设项目的设计阶段如何展开工作，如何对设计阶段进行有效的合同管理和信息管理，并对设计的过程如何进行控制以顺利实现项目目标提出一整套合理的方案，用以指导业主方设计管理过程，也是实现项目进度控制的有效方法之一。

四、设计质量管理

4.1设计质量的定义

设计的技术质量包括功能性、安全性、美观性、环保性以及可施工性。设计的功能性指建筑工程的用途、规模、能力以及相应的各种指标要求；安全性指工程设计将伤害或损坏风险限制在可接受水平内的能力。如设计文件的编制深度应满足施工要求，使施工简便易行。

4.2 设计质量的过程管理

4.2.1 设计阶段质量管理原则、任务

A 设计阶段质量管理原则

（1）建设工程设计应与社会、经济发展水平相适应，做到经济效益、社会效益、环境效益相统一；

（2）工程设计应当按建设基本程序，坚持先勘察、后设计、再施工原则；

（3）建设工程设计力求做到适用、安全、美观、经济；

（4）设计应符合设计标准、规范，计算应准确，文字说明应清楚，图指标主要清晰、准确、避免“错、漏、碰、缺”。

B 设计阶段质量业主管理的主要任务

（1）编制管理细则，确定目标控制计划，督促设计单位完善质保体系，建立内部专业交底及会签制度；

（2）设计方案、图纸、概预算和主要设备、材料清单的审查，发现不符合要求的地方，分析原因，发出修改设计的指令；

（3）对设计工作的协调控制，及时检查和控制设计的进度，做好各部门间的协调工作，使各专业设计之间配合、衔接，及时消除隐患；

（4）参与主要设备、材料的选型；

（5）组织对设计的评审或咨询；

（6）组织设计文件、图纸的报批、验收、分发、保管、使用和建档工作；

（7）组织设计交底与图纸会审，处理或参与处理设计变更和因设计引起的工程质量问题和质量事故；

（8）编写管理工作总结。

4.2.2设计质量管理的依据

业主对工程设计质量控制的依据，主要有以下几个方面：

a 有关工程建设及质量管理方面的法律法规，如城市规划，建设用地，市政管理，环境保护，质量管理，投资管理等方面的法律和法规。

b 有关工程建设的技术标准，如各种设计规范，标准，设计参数的定额及指标等。

c 建设项目的审批文件，如项目建议书及其审批，项目可行性研究报告及其审批项目建设选址及其审批，项目环境影响报告及其审批等。

d 建设项目设计的准备文件，如体现业主建设意图的规划设计大纲，设计纲要，设计合同和协作等方面的协议，数据和资料等。

4.2.3设计质量管理的重点

a 设计单位的选择

b 设计依据的提供

c 设计文件的审查

4. 3设计阶段质量管理的方法

a 以投入、产出管理为重点

b 以专业人员为依靠

c 多种技术手段并用

第4篇

关键词：房地产；项目设计管理；质量控制

中图分类号：F293文献标识码： A

我国房地产开发项目设计管理的起步时间较晚，在上世纪90年代才开始初步建立相关的制度，21世纪初经过不断的发展和完善，逐渐形成了较为成熟的模式。随着房地产质量问题近年来逐渐受到重视，在房地产开发项目设计阶段进行相应的管理优化，实现对房地产项目建设质量的控制便有着重要的积极意义。

一、房地产开发项目设计管理质量控制概述

房地产开发项目设计管理质量控制也就是指在房地产开发项目的设计阶段进行质量控制，对于设计阶段中的设计任务书、设计方案、施工图等进行相应的管理，依照质量控制的理论和方法，建立起在设计阶段进行质量控制的机制。例如在设计阶段中，依照我国相关的建筑质量标准制定合理的质量参数标准，在建筑材料选择、抗震等级、防火设施等方面进行规范，防止在设计阶段出现质量问题[1]。同时，如果在设计过程中出现了设计信息变更，例如建设单位对房地产开发项目在要求方面发生了变更，应当进行完善的论证。房地产开发项目设计阶段是保障建设质量的重要阶段，在设计阶段中出现的质量问题所造成的影响也最大。因而在房地产开发项目设计中进行质量控制，也需要充分考虑施工情况和设计要求。

二、在房地产开发项目设计管理中进行质量控制的意义

自我国改革开放以后，房地产业迎来了巨大的发展机遇，为推动我国的经济发展和城市建设也起到了重要作用。然而应当看到，在房地产业的发展中也出现了一些问题，其中房地产建设质量问题最为突出。近年来我国也出现了一些房地产建设质量事故，如何在房地产建设中进行完善的质量控制，保障其建设质量便是重中之重。在房地产开发项目设计阶段进行质量控制，能够建立起完善的质量控制机制，从而保障设计方案的合理性和质量可靠性[2]。从这一角度来说，房地产开发项目设计管理的质量控制，在设计过程中进行质量控制，其主要价值在于通过反复的设计论证，保证设计方案能够满足房地产开发项目的建设要求以及我国在建筑方面的相关质量标准。

三、当前房地产开发项目设计管理质量控制中存在的问题

1.缺乏针对设计人员明确的责任制度

首先，在当前的房地产开发项目设计管理质量控制中，还没有建立起较为明确的责任制度，一些关于质量控制的责任制度较为笼统，缺乏实际指导意义。例如房地产开发项目设计中，缺乏对于设计人员职责的较好明确，一旦在建设过程中出现质量问题，往往无法明确追究设计单位和设计人员的责任。同时，在设计阶段，对于设计单位和设计人员的相关责任也没有进行明确[3]。缺乏明确的责任制度使得在房地产开发项目质量控制中，虽然制定了相关质量控制制度，但是设计人员在工作中由于缺乏相关的约束，没有较好的责任感和使命感。

2.设计单位缺乏完善的监督机制

缺乏完善的监督机制，主要是指在房地产开发项目设计管理中，没有在质量控制机制中建立起相关的监督机制，缺乏对于质量控制措施的监督和约束。缺乏完善的监督机制并不仅仅体现在设计单位自身缺乏较好的监督机制，在房地产开发项目设计过程中，建设单位和相关质量监督部门也没有充分参与设计过程中，缺乏对于设计单位的较好监督。另一方面，缺乏完善的监督机制还表现在对于房地产开发项目质量控制的设计管理方面，没有形成对设计方案合理性、科学性的审核和监督，对质量控制机制的完善会造成一定的不利影响。

3.缺乏在设计过程中较好的计划控制应用

在质量控制方法方面，对于计划控制的应用一直以来都是房地产开发项目设计管理中的一个难点，也是弱点。计划控制主要是指在房地产开发项目管理中，通过制定完善的质量控制计划，分阶段的检验计划实施情况，并且进行评价，为后续建设提供相应的建议[4]。而当前在计划控制应用方面还存在很大的不足，相关质量控制计划方案的制定缺乏合理性，在制定计划方案之前缺乏较好的深入调查和评估。同时，在各阶段的质量控制计划制定中，存在一定的失衡问题。例如当前在质量控制计划制定中主要偏重于在施工阶段进行质量控制，忽略了在决策阶段和设计阶段的质量控制计划。特别是在设计阶段中，往往设计单位并没有制定相应的质量控制计划，设计方案变动较大，一旦发生变更，就会影响到质量控制计划，因而很多设计单位也并不重视制质量控制计划的制定。

四、优化房地产开发项目设计管理的质量控制措施

1.制定明确的责任制度

首先，责任制度作为在房地产开发项目设计管理中关于质量控制的重要内容和途径，应当充分发挥出其应有作用。要对于相关的责任制度进行细化，针对房地产开发项目管理中的设计阶段的特点，制定相关的责任制度。特别是在责任制度的制定中，对于设计单位的责任要予以明确。通过建立这种明确的责任制度，对设计人员的权责进行明确，提高其责任心和使命感，促使设计人员能够在设计工作中自觉进行质量控制。责任制度应当细化到个人，例如在房地产开发项目设计中，对于设计图纸的信息完善性和合理性应当进行明确，特别是对于一些重点质量控制数据，应当予以细化，参照我国的相关标准，提高设计图纸的规范性。

2.建立完善的监督机制

建立完善的监督机制主要体现在两个方面，一方面，应当在设计单位中建立相应的监督机制，例如图纸审核机制，由不同的设计负责人对设计图纸进行多次审核，针对质量控制要点进行重点审核。通过设计单位自身的约束机制，对于设计人员的工作态度、工作方法等进行控制，并且应当加强对设计人员的培训，提高其职业道德和业务水平。另一方面，应当在设计过程中引入外部监督机制，使得建设单位和相关监理部门也能参与到设计过程中，对于设计方案的合理性和质量控制措施进行监督。

3.充分应用计划分析进行质量控制

质量控制方法方面，应当在房地产开发项目设计管理中针对不同的房地产项目建设特点和不同的环节阶段，选择适宜的质量控制方法，并且应当在设计方案中明确相关的质量控制方法，以此确保质量控制措施的实施。充分应用计划分析的相关方法和理论，制定完善的质量控制计划。对质量控制计划进行细化，划分为若各个质量控制阶段，设置阶段性的计划目标。依照质量控制计划，设计相应的计划考核机制，定期对质量控制计划的实施情况进行考核。同时，在计划的制定中，为了确保质量控制计划的可实施性，应当进行完善的调查评估，针对设计方案的质量要求，确定各个阶段的质量控制目标。如果在设计过程中出现了设计要求变更或者设计图纸变更，应当进行严格的质量论证，评估设计变更是否会影响到整体设计方案的质量控制，在发生变更后，及时更正质量控制计划。

结论

在房地产开发项目设计管理中进行质量控制，也就是在房地产开发项目的设计阶段进行质量控制，这对于保障房地产开发项目的建设质量有着重要作用。当前在房地产开发项目设计管理的质量控制中，还存在着一些问题，如设计人员责任制度不明确、设计单位缺乏监督机制、缺乏设计阶段较好的质量控制计划应用等等。因而应当积极针对这些问题进行解决，以此优化房地产开发项目设计管理的质量控制措施。

参考文献：

[1]岳婷. 房地产项目开发设计管理的质量控制浅析[J]. 东方企业文化,2014,01:334.

[2]李忠富,张亚妮. 跨区域多项目的房地产项目设计管理研究[J]. 土木工程与管理学报,2013,02:74-79.

第5篇

关键词：房地产开发；项目设计管理；重要意义

Abstract: along with the development of economy, the real estate industry is also a perfect. In the engineering construction, enterprise more and more value project design management important significance. Combining with the actual situation, the design of real estate development project is the necessity of the management are discussed in detail.

Keywords: real estate development; Project design management; Important significance

中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：

我国房地产开发项目设计管理历史较短，缺乏经验，还未形成一套科学有效的管理模式。但是，项目设计管理的重要性不可忽视，因此在项目的管理上要不断的进步和完善。

一、房地产开发项目中存在的问题

在房地产项目开发设计管理中，很多的企业都会忽视项目设计阶段的投资控制。我国企业项目投标的设计中，主要是从功能、美观等角度上进行设计方案的实施。有一部分设计方案只注重技术而忽视了经济，也有的一小部分只注重经济，这显然不能符合项目设计管理的核心理念。还有就是在项目的计费方式上还存在着很多的不合理。工程费用的多少完全是根据工程造价的高低以及工程的大小所决定的，计费的本身完全反应出了项目设计管理的程度。因此，项目设计管理的好坏，也很大程度上制约着工程造价的合理性以及自身经济的收益。

设计人员的创新中，企业只对技术上的创新有所认可，在对项目投资控制的创新上却不认同和关注。设计人员在项目投资创新中的成果完全得不到企业以及管理者的赏识和奖励，还要承担着各种风险。这样的结果只会导致设计人员对工程的设计、工程投资意识的弱化，逐渐养成了只要保证工程保险方面的安全，即使没有新技术的研发也是可以的思维模式，这就使得工程设计上存在着造价太高的现象。

二、房地产开发项目设计管理的意义

目前为止，我国的房地产开发项目设计普遍不高，许多企业的经济利润达不到国际上的一半水平，而且一些企业旗下的房地产开发项目中存在着很大的隐患。如楼房质量低劣、交房一再延期以及空置率高等问题。这些都是和项目设计管理的好坏有关。要想解决这些问题，就要在在房地产开发项目设计管理上下功夫，加强项目设计的实践以及应用。要把项目设计管理作为新生的管理模式来进行高度的关注。

房地产开发设计管理前期策划及市场调研如果不够详细，或是调查的结果不够及时，这些都将制约着项目设计管理方面的工作。许多企业还抱有市场变化快，不应将开发项目的目标定的太死等观念。尤其是在前期不注重项目策划的可行性研究，以此导致了市场定位不准确的问题，白白浪费了投标的时机。这些都是不注重项目设计管理所导致的。所以要在招标前一定要做好详细的企划方案，决不能盲目的进项目的招标，否则将导致项目的失败。在项目的决策上，如果项目设计管理不够到位，将会导致管理层在决策上犹豫不定，或是匆忙的进行决策，这样的决策将导致项目的不科学、不系统、不全面以及实施的不可行。要认真的进行项目的决策，否则，在决策中所导致的问题将对整个项目设计管理以及工程的施工带来很大的麻烦。

三、房地产开发项目设计管理中的控制

1.在项目设计管理中创新的控制

要想创新，就必须加强管理者对企业创新的认识和必要性。管理是讲求科学的，是企业的生产力。只有企业的不断创新，也只有本着不断创新的原则，才能在如今竞争激烈的市场中立稳脚跟。创新力对每个企业发展都起着推动作用。项目设计管理的创新才是工程施工的核心内容，也是房地产开发项目经济发展的主旋律。

此外，管理技术的创新也是企业的基本保障。一个企业只有创新理念的不断生成，才能促使管理技术的不断提高，二者是相辅相成的。经过对管理理念的创新，才能使得企业内自上而下都能形成一种创新的良好氛围，为施工中的项目设计管理不断的创新提供了一个发展软环境。这样才能使得项目管理的机制不断的完善，才能形成一种巨大的创新动力。一般从管理理念的创新这方面来讲，应当确定两个基本的创新点即战略管理的理念和危机管理的理念。

战略管理的理念是指工程施工前在制定和实施新的战略时，要时刻的具备充分的全面性及先进性。在执行的过程当中，建设单位必须不断的对执行的方式进行创新，同时还要创新运作的方式和竞争的机制。这样才能够使工程施工具有竞争力。

而危机管理的理念所起的作用更加重大。危机管理的理念应当贯穿在整个工程施工过程当中，起着在施工不同的进展阶段有着不同的比重。通常情况下，对于具有一定规模的施工来言，危机管理的理念和风险管理的理念是房地产开发项目设计管理的重中之重。

2.房地产开发项目设计管理中施工进度的控制

房地产开发项目设计管理中设计施工进度的控制有：投资机会的选择、施工可行性研究、建筑阶段的租售等。把握好房地产开发项目设计管理中施工的进度，就要从多个方面入手。在时间上要抓好应对各方参与管理的范围化统筹；要抓好项目工程在各个阶段中相关的施工程度。有的是在互不影响下进行施工，有的是要有先后顺序；针对项目施工的情况，要制定出房地产项目施工中，工作的先后次序和预计施工的期限，并且对项目施工的进展情况做到及时的检查；建筑工程项目施工进度控制是在房地产项目施工前期就应该定下的，它服务于整个房地产开发流程的进度控制。

3.房地产项目设计管理中沟通的控制

对于房地产项目工程来讲，应该先要求施工单位内部的组织要沟通好。由于招标单位在施工中常常采用矩阵式的组织模式，所以，应该要求施工单位对职能部门的沟通交流以及职能部门与项目部门之间的交流引起重视。职能部门间的沟通通常是招标单位营销策划部门将企业项目在市场中的竞争信息和投资的发展方向与职能部门进行沟通；财务部门根据投资的预算，资金的融合以及资金的保障工作进行沟通；人力资源部门需要根据整个组织所提供的人力保障进行沟通。

在房地产开发项目中，投标单位应与各方做到及时的沟通。在招标企业的施工中，投标单位、监理部门、规划设计的单位以及中标单位之间要进行切实有效的沟通工作，对工程项目施工的顺利进展提出科学的依据。

四、总结

开发项目设计管理是一个动态的过程。投标单位如何为施工单位提供施工周期中的重要信息；把握市场经济的主导方向；避免工程施工中资金的流失，这些都是开发项目设计管理的职责。

参考文献：

[1] 劳新明. 房地产项目管理与成本控制的探讨[J]. 建材与装饰(中旬刊),200

7，（09）.

[2] 祝元志, 张荣文, 邓捷. 关心所有人 关注几种人 不一样的陈志明 不一样的项目管理[J]. 建筑, 2010,(08) .

[3] 杨进跃, 王建弘, 徐公波, 李涛. 浅谈项目管理与建筑装饰施工[J]. 科技信息, 2009,(25) .

第6篇

关键词：房地产；开发项目；设计阶段；管理问题；措施

一、房地产开发项目设计阶段存在的管理问题

目前，我国房地产开发项目在设计阶段的管理过程中主要存在以下几个方面的问题，具体体现在：

1、缺乏全面、一体化的设计

目前，我国的房地产开发项目在设计管理过程当中，偏重于建筑工程主体项目的设计工作，而忽视了相关的配套设计和附属设计。有些设计单位的工作人员在进行项目设计时，过分的重视主体环节设计，而没有对其相关的附属设施进行关注。例如，在进行一些小型的市政工程设计时，只考虑了工程主体项目，而忽视了室外管线等一些配套设施的设计，导致工程项目在今后的施工过程中遇到诸多的麻烦和不便。还有一些项目在分配设计任务时，启用了两家或两家以上不同的设计企业，这就导致在设计分配工作中常常出现责任不明、分工不清、接口工作不完善等问题，给工程施工造成了很大的麻烦。

2、缺乏设计优化工作

目前，在我国的房屋设计管理工作中，缺乏对设计总体方案以及专业方案等的进一步优化设计。有的房地产项目工程在确定设计方案后，立即将其投入到施工图的设计当中，没有再对其设计的内容、有效性、安全性等方面进行优化设计，导致很多项目直到施工建设阶段，才发现其设计图纸的专业深化程度不足，切实性和可行性不高等问题，给工程施工进度、企业经济效益和社会影响到造成了一定的不良影响，有些甚至出现法律纠纷。

3、缺乏规范化的图纸校审

在有些房地产开发项目的设计管理工作中，对设计图纸的校审制度不完善，校审过程不规范、不严谨，缺乏健全、统一的内部管理制度措施以及相应的技术规范指标，从而导致在进行设计图纸的校审时，不能严格、充分、有效的发现设计图纸中的错误和不当，降低了设计图纸的科学性、有效性和规范性，从而影响到整个房地产项目工程的开发建设质量。

4、其它问题

我国目前有些房地产开发项目在设计管理中存在诸如凭空臆造、数据不实、讨论无效、计算不准以及随意变更设计等等问题，这些问题都影响到设计管理的水平和质量，影响到整个项目工程建设的质量。

二、房地产开发项目设计阶段的管理原则分析

1、对文化需求的满足

需要认识到房地产开发项目设计是开发商的“产品”，从而融入文化方面的需求。以中海地产为例，在设计阶段的管理工作中，不断体现了强烈的市场意识，实现了设计、市场、以及营销的充分统一，同时还通过强化社会资源整合能力的方式，使设计人员在设计全程中能够通过交流评审的方式，在标准化的模块设置中融入对文化价值的体现，确保住户追求个性的需求得到满足。

2、以市场需求为导向

需要充分构建以市场需求为导向的规划设计理念，体现以人为本的中心思想。规划设计为了能够与市场需求充分的契合，就需要充分体现以人为本的基本原则。有关建筑楼板的规划也需要在满足其基本功能性需求的同时，体现文化艺术方面的特点。与此同时，从房地产经营开发的角度上来说，设计管理的最核心目的在于：为目标市场构建一个具有盈利空间的战略。

三、加强房地产开发项目设计阶段的管理措施

1、加强设计总体规划方案的编制

房地产开发企业要根据项目工程的实际需求以及企业发展的实际情况，科学、严谨、合理的编制设计总体规划方案，切实落实编制过程中数据依据的真实性、完整性和可靠性，严格规范设计人员的行为和设计流程，从而确保项目工程设计的科学性和有效性。同时，还要制定相关的设计管理制度体系，从而提高房地产设计阶段的规范性和流程性。

2、加强设计各环节之间的管理和协调工作

1）设计人员要根据项目实际需要选择标准的、合格的建筑材料，从而在源头上有效的控制房地产项目工程的建筑质量。同时，大力采用和推广新型的建筑材料，提高工程项目所需的技术标准和工艺要求，进一步完善项目工程的使用性能，避免因一些传统的材料、工艺导致的工程项目质量问题，从而满足人民群众对房地产工程建筑质量的要求。

2）提高设计人员的职业道德和责任心。设计工作是房地产工程项目建设的第一步，也是指导性工作，对整个工程建设有着非常重要的基础性作用。因此，设计单位必须要加强对设计人员的职业道德培养，定期的对设计人员进行职业道德教育和岗位培训，加大宣传力度，通过实事宣传、典型案例剖析等手段，加强房地产工程设计人员的工作责任心和职业道德水平。

3、加强设计前期的管理控制

房地产开发项目设计前期管理工作主要是对一些准备性质工作的控制，具体包括：

1）设计单位要根据房地产开发企业提出的具体要求挑选人员，组建设计项目组，包括各个设计阶段的专业负责人、设计人员、审核人员、校对人员等，确定设计进度和完成时间，并编制设计进度计划表。

2）签定设计合同时，设计单位要着重注意房地产开发企业提出的一些具体的项目要求，包括明确的要求以及隐含的要求，并向业主所要相关的设计材料和资源，一般包括：立项文件、地质勘察报告、委托书、环评报告、总体规划等等。

3）设计单位的相关负责人要根据不同类型的工程项目对设计及校对人员进行充分的事前指导，并编制相应的指导表格。同时，还要对工程开发项目的结构设计制定一个统一的设计原则和标准，在通过结构设计的总工程师的审批确认之后，分发到每一个设计人员的手中，从而规范设计人员的行为标准。

4、加强设计中的管理控制

在进行具体的工程项目设计时，要注意对以下几个方面的管理和控制，具体包括：

1）严格控制设计进度。当遇到特殊情况不能按时完成设计的，具体设计人员要及时向上级领导报告和说明，决不能弄虚作假、应付了事。

2）各设计阶段的负责人员要经常性的对设计基础资料进行互提，形成完善、良性的配合资料互提单，从而有效的约束和管理专业设计人员的工作责任和行为，确保设计工作更加的全面、严谨。

3）设计工作完成后，要根据审图中心的意见进行图纸的修改，并在返修后进行复审，通过后方可开工。要在项目开工前，同施工单位进行设计图纸的交流沟通，尽量将所有设计图纸中的疑问解决和消除，从而减少对设计图纸的变更。

结语：

设计工作在房地产项目开发过程中有着十分重要的意义和作用，项目设计的好，就能够有效的降低房地产项目工程的造价，提高房地产项目工程建设的科学性、安全性和长效性，缩短投资回收速度和效率，从而更好的提高房地产企业的经济效益和社会效益。因此，各房地产建设企业必须要加强对设计阶段管理工作的关注和重视，加强对它在资金、人员、技术等方面的投入和支持，从而更好的完善房地产设计管理体系，进一步促进和推动我国房地产行业的高效、长久、健康发展。

参考文献：

[1]陈淑菲. 小议房地产开发项目设计各阶段的管理措施[J].科技信息，2012（09）

第7篇

【关键词】实例；房地产；开发项目；管理；问题；措施

中图分类号： F293.3 文献标识码： A

一、前言

随着市场竞争的激烈，房地产开发项目面临巨大的挑战，做好项目的设计和管理才能赢得市场，在设计开发过程中，要根据实际情况，有效保证工程的质量。

二、案例分析

过去几十年国家规定，一般工程设计中不允许采用铜芯线。上世纪90年代后，行业内的有关技术交流中，普遍认为铝芯线的缺点太多，而忽略了它的优点。特别是近年来在工程设计中(除室外高压架空线外)，基本不采用铝芯电缆。过去较早的一些住宅建设中，照明回路采用2.5mm2的铝芯线，让广大的住户吃了不少苦头。因此，现行规范规定住宅内部不允许采用铝芯线。

我国是一个缺铜的国家，大部分铜需要进口。根据现行国家规范，对于室外供电干线还没有不允许采用铝芯线的规定。为节约投资，方便工程安装，2006年我们将某住宅小区截面为35mm2以上的供电主干线(主要是从配电室至小区各单元总配电箱的这一段线路)由铜芯电缆改为铝芯电缆。为满足载流量的要求，适当加大了铝芯电缆的截面，安装连接时采用铜铝过渡接线鼻子，避免了铜铝直接接触产生的弊端。经计算，改用较大的铝芯电缆截面，能使线路电能损耗和电压损失均比原设计采用铜芯时小，且热稳定效验也满足要求。铝芯电缆重量较铜芯电缆轻，施工安装方便，更主要的是经济效益显著。通过对某住宅小区共8幢的高层住宅供电干线进行经济分析：采用铜芯电缆时材料总费用为153万元，改用铝芯电缆后材料总费用为28万元。节约电缆材料费投资125万元，两方案的投资费用比为5.5：1。

对该住宅小区交付使用后进行跟踪检查，铝芯电缆完全满足供电要求。于是得到这样的一个经验：“根据开发商经济实力和负荷的重要性，适当采用铝芯电缆；特别是负荷分散的住宅小区、二(或三)级负荷的供电干线，以及临时电源供电适当采用铝芯电缆；此举措对节约投资、方便安装均有重要作用”。

结合这个案例，我们对房地产开发项目的设计管理进行分析。

三、房地产开发项目设计管理

1、设计过程控制

设计过程的控制是设计意图得以图纸化的有力手段。多数工程在设计的过程中不太重视过程的控制，缺乏必要的跟踪，导致设计结果出现不应有的偏差。做好这环节的工作可以从以下几个方面来考虑：

（1）关键节点控制。在设计开始实施前，设计部门与公司领导拟定该设计项目的关键节点计划；在关键节点，设计部门组织检查，必要时可组织各部门参与的研讨会，同时碰到不确定性问题时应即时的征询规划部门意见，尽早发现问题，提前解决问题。

（2）日常跟踪。在设计过程中，设计部门应有专人及时跟踪，及时掌握设计动态，避免设计偏离重心，造成返工现象。

（3）过程记录。在与设计单位的沟通交流中，随时随地的做好详细的过程记录，便于项目完结后进行统计分析，避免类似问题的复发，也便于对设计单位的考核管理。

2、设计成果评审

设计成果评审是设计意图得以图纸化的另一重要手段。设计评审是房地产企业对设计单位提供成果的最后一次把关，这一次把关的成败很大程度决定了后面设计变更和工程签证的多少，房地产企业应给予高度的重视。目前，一些房地产企业或采取口头等非正式沟通的方式或不重视走形式，导致该环节的控制作用不能很好的发挥。设计成果评审会的实施可以考虑做好以下几点：

（1）评审会的合理组织。房地产企业业务部门的工作时间异常宝贵，应尽可能的组织在花功夫使之更加科学合理有效。在时间上应充分考虑到评审参与者的工作安排，避免出差或其他原因导致的缺席；设计方案或施工图应根据量的大小提前（2-3天）下发评审参与者，以备消化吸收，提高评审会效率；选择权威人士担任主持人，提高各参与部门的重视程度，同时在出现争持意见时决策拍板，避免长期争执影响效率。

（2）参与部门充分。一般来说，提供设计输入的部门以及领导都应参与，核对提供的设计要求或建议是否在设计图纸中得到体现。必要时，还应邀请外部有关专家参与。

（3）参与部门重视。参与部门重视才能起到评审的效果，而参与部门往往都是比较忙碌的业务部门，要避免来了听听走人的心态。

（4）评审纪要。评审纪要的严肃对待可以提高部门的重视程度，并且为日后的设计分析总结提供素材和依据。各个评审会都应由详尽的评审意见记录，并要求签字确认。

3、设计变更控制

设计变更可能产生好的影响，如节省成本，产品在功能上更加符合业主的要求，也可能产生不好的影响，如带来成本的严重超出。设计变更的产生可以有多方面的原因，主要包括以下几种：

（1）公司领导要求变更：因领导的换届导致现有设计风格不符合领导要求，或原有领导基于公司发展的角度要求进行变更等。

（2）营销部门要求变更：产品的功能设计不符合业主的要求或给业主带来十分的不便等情况，营销部门提出进行变更。

（3）施工单位要求变更：施工单位因材料设备使用问题而提出来的变更，如原有材料设备缺货要使用替代产品，又比如使用新材料；施工单位发现图纸设计失误而提出来的变更，如出现明显的图纸错漏现象。

（4）设计院要求变更：此类情况多数发生于多边工程（边勘察、边设计、边施工、边图审、边报批），由于工程设计仓促、图审报建滞后等原因，导致施工图错、漏、碰、缺、问题百出。

设计变更的控制主要从设计变更发生的次数和每一次设计变更的处理两个方面进行控制。

（1）减少设计变更次数。要想减少设计变更次数，最关键的是将风险前移，也就是说将发生设计变更的可能性尽可能的在前面的设计管理工作中予以解决。概括说来，就是做好前述的设计任务书编制、设计过程控制和设计成果评审三项基本工作。根据笔者经验，做好该三项工作后，设计变更的次数可以得到一个较好的控制。

（2）严格控制设计变更的发生。设计变更发生的控制主要是坚持“先研讨再测算最后决策”的控制原则，简单说来，先从技术上验证是否可行，然后从成本上验证是否可行，最后决策是否变更。这样做来，可能会影响施工效率，在此可以适当的给予项目负责人一定设计变更的权限进行操作。

（3）设计单位素质的优劣也是一个不可忽视的环节。目前国内设计单位的设计水平和素质差异较大，一般来说，大型设计院设计水平高，设计质量更为可靠，但价格稍高而且配套服务不能跟上，中小型设计院设计水平偏低，设计质量也相应折扣，但价格稍低而且配套服务质量高。建议房地产企业根据自身资源情况选择合理的设计单位，不要盲目的追求大型设计院，也不要一味的追求节约成本。

（4）设计先行科学合理安排设计工期。设计工作往往是前松后紧，概念方案设计久拖不决，施工图设计夜以继日、疲于奔命，影响了图纸设计质量。

四、房地产开发项目全过程管理

1、完善规划管理

房地产开发企业要及时了解国家规划部门相关政策法规，寻找政策保护。尤其是在当前形势下，国家目前对于保障房配置率及限购规定的新规频频。同时，开发部门在负责考察、论证项目及拿地的过程中要全面了解项目所在地的地方性法规政策，以便开发工作的顺利开展。施工前有一系列的手续都是需要得到国家及地方相关部门批准才能开展后续工作的，所以在项目开工之前就要做好工程的前期规划管理。具体的规划管理，需要循序渐进地完成。房地产开发商需要结合市场行情，要充分考虑土地价格、环境配套、户型、市场竞争度、市场购买力等因素，寻找更具商业价值的地理位置作为开发地点。同时要进行市场调查，结合项目所在地的风土人情，摸清预期数消费者的需求，这些都要进行合理的前期策划。

2、加强建筑工程招标管理工作

招标工作对于工程的质量以及建设单位的效益有着直接影响。传统的统一招标法过于单一笼统，可将统一招标与个别分析招标法相结合。在充分考虑竞标价格的同时，要对投标单位的各方面进行评估。如竞标单位的资质、技术水平、资金周转能力、信誉、已交付工程的质量以及与本企业是否有过长期良好的合作关系等。通过全方位的评估，选择最优的施工单位。认真详细编制招标文件，做好与承建的中标单位的合同签定工作。竞标结束后，双方要签订详细的工程建设合同，一切的建筑生产活动都要按合同的要求展开。此外，在项目施工前还需要积极的采取工程担保措施，如履约保证金、履约保函等。降低赔偿纠纷的几率，提高对开发项目的成本管理效果。

3、建筑工程项目管理中的成本控制

建筑工程成本管理很大程度上决定着房地产开发企业的盈利水平，因此成本管理是建筑工程管理的重点内容之一。目标成本是进行成本控制管理的参照标准，因此需要制定合理可行的成本控制目标。房地产开发项目的成本管理是一个集经济、技术与管理的过程，成本控制的各个阶段对各类成本的管理重点、力度以及相应管理责任是不同的。因此，需要从全过程对项目各类成本进行有效管理。在投资决策阶段对土地获取、项目定位等几个重要决策环节，做好科学全面的系统分析，使之达到行之有效。在项目立项上，要做好调查研究，并收集大量的市场信息，让目标成本及目标利润具有可预见性和可控性。在项目前期的设计阶段是成本控制的关键，要做好设计概算。设计过程中严格控制材料消耗量指标，比如进行钢筋测算。在保证结构安全的情况下，严格控制钢筋含量。施工图下发阶段，甲方的预决算部门应积极做好成本预算工作，做到心中有数，预算金额是控制和审核工程进度款的重要把门关。当施工过程中涉及施工方案调整、设计变更等变化时，工程概预算也需及时调整。进度过正中，要严把进度款审批关，绝对杜绝进度款超合同付款现象的发生。竣工结算阶段，甲方应要认真核对工程各项内容是否符合合同条件要求达到竣工验收标准，结算资料是否齐全。尤其是涉及到设计变更和索赔的内容，要严格把关，因为竣工结算是甲方最后一次占据主动地位。做到竣工结算，能够真实反映实际的工程造价。另外，再强调一点，施工过程中要严格控制现场合同外签证工程量。同时及时收集有利我方证据，重视反索赔工作。

4、建立统一安全与质量管理体系

安全与质量管理相互制约、相互影响。只有统一安全和质量管理，才能增强管理力度，实现安全保质量、质量促安全的局面。要保证工程项目质量，需要建立一套高效且系统性、指令性、可操作性的保障体系，对安全和质量有效控制。对现场施工实行有效的控制，在保证安全和质量的前提下，可以合理压缩工期。但绝不能用安全和质量换进度，确保工程的安全和质量可以落到实处。

5、利用计划分析控制设计管理的质量

通过分析的方式对房地产项目开发设计管理的质量进行控制，主要包括以下几个方面的控制内容：

（1）设计部门定期检查项目开发设计的进度，分析设计中不符合实际的点，提出改进措施，并保障其实施到位；

（2）根据房地产的实际设计体系，进行质量的监控，保障设计的进程控制在可接受的质量范围内，并针对设计体系的约束构建预防制度，并要求建筑设计师，书写设计日志，预留设计质量信息；

（3）规定质量控制的目标，例如：进行阶段性项目设计时，制定相关质量控制的目标，并对其进行优化处理，提高质量控制能力；

（4）保障项目开发设计一次性通过，避免日后设计不合理的变更，其对质量控制影响较大，在很大程度上影响房地产项目开发设计的质量，以及后期的施工质量；

（5）房地产项目开发设计的过程中，合理加入材料购置的设计，促使两者保持在同步发展的状态，避免由于间隔太长，出现计划与实际材料不相符合的情况，避免材料成本影响设计质量控制；

（6）实现设计与控制的结合，提高项目开发设计的控制力，实现质量的综合控制，切实做好质量指导与控制的工作。

五、结束语

通过长期的实践积累，我们能够了解到设计和管理对于房地产项目的影响是巨大的，只有做好设计与工程管理，才能保证项目的质量，并得到市场认可，使企业获得更多的经济效益。

参考文献

[1]姜钰莹.浅谈影响建筑工程管理的主要因素及对策分析[J].科技风,2013(04).

第8篇

【关键词】房地产开发、项目、设计管理

中图分类号：TU2文献标识码：A

房地产开发行业是我国国民经济的重要组成部分，我国房地产开发业兴起于20世纪后期。究其兴起的原因主要有两点：首先，随着改革开放后我国经济水平逐步提升，推动了我国城镇居民生活水平的提高，这就在很大的程度上影响了大众对于住房的需求。随着购房需求量的不断提升，促使房地产开发市场交易得到快速发展。其次，在90年代随着我国实行积极的财政政策，刺激了我国对固定资产大量投资的风潮，这就促使房产行业的投资增长，使其占GDP的比例逐步提升。特别是在近20年的经济发展中，房地产开发行业的发展成就令人瞩目。

但是，在房地产开发业如雨后春笋一样兴起和飞速发展的趋势带动下，房地产开发行业的竞争日益激烈化。造成房价的一路飙升，甚至有些房价的增长一发不可收拾，违背了市场经济发展的客观规律，出现了一系列亟待解决的问题。随着竞争的激烈化和一些房地产开发与交易问题的出现，促使房地产开发商对其所开发的项目进行设计管理改革探讨，使房产开发项目的设计管理能更好的适应经济发展新形势，使本身的房地产开发项目更好的适合更多的消费群体，从而达到或超过预期的房地产开发收益目标。

房产项目设计管理的指导意义与重要价值  一、房地产开发项目的设计管理改革的重要性

随着经济的迅速发展，房地产开发项目设计时期的管理改革对房地产开发整个项目的发展具有重要意义。如果，当前的房地产开发商或设计管理者仍停留在原有的或传统的项目设计管理理念中，将会严重阻碍其房产开发企业的发展和收益。

房地产项目设计管理是一种适应新经济发展形势下出现的新兴管理方法。项目管理包括：运用各种技能、相关知识、工具与方法，为满足、超越所开发项目的有关各方对所开发项目的期望和要求，所开展实施的各种组织、计划、领导和控制等方面的活动。在房地产开发项目中主要指是在房地产开发过程中的项目的设计管理时期将较成熟、科学的项目设计管理方法引入，这样的项目设计管理，会有利于对房地产设计过程中做好科学的销售方案或房产开发范围等决策，使资源优化配置，同时还会使房地产开发的成本和质量等得到有效控制与严格把关。

在一般情况下，房地产开发的建设过程中对项目设计进行管理主要包括两大过程:对项目设计方案过程的管理和设计施工图过程的管理。对这两大过程进行管理获得的最终产品主要项目设计方案的报建文本与房地产开发项目进行施工图的主要蓝图，这些是一个房地产开发项目顺利实施与投入施工的基础。同时这两大过程的主要成果也必须申报到政府有关部门进行审批通过，才可进行房地产开发项目的施工。可见，房地产开发项目的设计管理在房地产开发项目的设计过程中起到沟通、协调、促进等方面的作用，可以使项目设计过程中实施者和管理者得到更好的把握与控制，所以，新时期对房地产开发项目的设计管理改革是非常必要和切实可行的。

二、做好房地产开发项目的设计管理需要注意的要点分析

（一）做好对项目的设计质量的管理

工程项目方案拟定设计阶段可归结为方案投投标阶段与定案阶段。当然，采用这两种项目方案敲定的方式或途径总是伴随着利与弊。也就是说，房地产公司在中标后，结合项目实际情况作出基本策划，即常规性的都会委托策划组织机构对项目展开市场调研，从而才能确立设计目标与投资方向。房地产公司同样会对项目本身进行内部方案设定与基本研讨、分析等，从而才能在权衡利弊的情况下部署具体的设计或投资方向等，并作为招投标的编制依据。另外，有的房产公司则是通过招标形式去对项目展开初步调研，并且运用招标形式也可作为衡量或考察项目设计组织机构的实力强大与否的一种手段。  实际上，不论是招标或是采用第三方委托设计组织机构进行设计，都要通过行业信息、相关信息了解渠道对这些设计公司进行客观评价与分析，甚至与这些不同类别的设计公司也要进行一定的谨慎了解才行。多数房产项目开发企业会采用招标形式来敲定最终的项目方案，当然也有委托第三方中介设计组织机构来敲定设计方案。另外，我们还要知道基本设计方案的确立往往要反复研究的过程才能确立出最终的设计方案，这是一个反复推敲的过程，同时更好的需要房地产开发企业做好对项目的设计质量管理。

（二）做好房地产项目资源的设计管理

做好房地产的项目资源设计管理，对房地产项目后期的发展情况影响较大。在此阶段，所谓的项目资源主要包括在房地产开发企业开始阶段，企业本身投入的大量人力资源与物力资源的总和。做到保证房地产开发企业的各种资源在最大限度内的有效整合，更好的配合，充分使各种资源的能动性得以发挥，这是房地产开发项目资源设计管理的关键。方案项目质量管理除了在方案的进程中介入监控，与设计单位共同合作，保证设计成果的内容质量外，成果的表现质量也是管理的一个方面，包括成果的内容、数量、质量等，一般在委托设计合同中做详细交待。虽然，房地产开发企业的设计对市场的了解比较及时，但对先进知识和经验的获得主要通过考察的手段，也有所滞后。所以要求项目资源的设计管理者要了解资源，分析各种资源的长处和短处，才能优势互补。不过，因为操作的各种项目较多，积累了不少先进的知识和经验。例如：房地产开发所属的设计公司对当前市场发展前景的了解不够深入，还有的房地产开发企业因为种种问题而将设计公司沦为绘图公司，造成是资源大大浪费。所以做好房地产开发项目资源的设计管理对于房地产开发企业更好的发展是必不可少的。

总而言之，随着经济的飞速发展，房地产开发业的竞争日益激烈，在这种新经济形势的影响下，就需要房地产开发企业对自身开发项目的设计管理进行创新改革和思考，重视房地产开发项目设计的管理，在对其进行质量和资源科学、有效管理的同时，更好的促进本房地产开发企业的发展，使其更好的达到或超过房地产开发初期预设的目标，获得更多的利润。

【参考文献】

[1]史贤戈.《房地产开发项目设计管理》.[J].科技资讯.2008 

[2]代杨,孙慧,贾博,赵丽英.《房地产开发项目设计管理》.[J].科技风.2010.

第9篇

关键词：房地产、开发项目、设计管理

0 前言

改革开放30年来，我国的经济水平取得了长足发展, 人民的生活水平得到了不断提高，社会对住宅商品的需求也与日俱增。这几年住宅小区项目的开发非常火爆，设计、生产、管理和销售都有了明显的进步。然而，随着竞争越来越激烈，市场逐渐走向成熟，大众的购房理念也日趋理性，房地产开发商对住宅小区项目开发策化和设计阶段越来越重视。文章在本人多年从事房地产开发实践的基础上，浅析了房地产开发项目设计管理，对房地产开发项目设计过程中的方案设计阶段和施工图设计阶段作了重点阐述，旨在为以后更好的进行房地产开发项目设计管理奠定基础。

1 项目设计管理

项目管理是上个世纪50年代后期发展起来的一种计划管理方法。其知识和方法体系在大多数时间适用于大部分项目，其价值和实用性已得到广泛一致的认可。项目管理即按项目进行管理，有的情况下被用来描述管理持续进行的日常运作的组织方法。在建设项目的策划和设计过程中，引入项目管理的概念，对项目策划和设计过程中范围的界定、时间、成果、风险和质量的管理，起到积极的作用。它将使房地产开发公司决策和设计人员对项目设计的监控过程更为具体化，操作更简便、理性和有序，有助于决策的理性化及对设计进度、成果和质量的控制，并对项目后期产生积极的影响。建设项目设计阶段的管理有其特殊性，首先，设计的成果是由建筑设计机构完成的；其次，房地产开发公司设计人员在策划和设计过程中起沟通、协调、监控作用。因此，在建设项目的设计运作过程中，房地产开发公司如何介入、如何控制设计过程、充分发挥内部资源和外部资源的能动性，是取得项目设计成功的关键。

2 房地产开发项目设计阶段

根据房地产开发建设项目的阶段进行划分，一般可将其分方案设计和施工图设计两个大阶段。这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图蓝图。这两个阶段的成果必须报政府部门审批通过，方可进行工程项目施工。因此，建设项目设计过程的项目管理是围绕着这两个最终成果而展开的。由于这两个设计阶段所承担的目标和任务的不同，其项目管理在执行组织的结构、项目人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理及质量管理等方面存在着较大差异。

2.1 方案设计阶段

方案设计阶段的在整个设计过程中是极其重要的。方案设计阶段的主要流程如下：拟定招标设计任务书、方案招标、方案评审及咨询、方案定案（或委托设计机构）、出方案报建文本、进行方案报建。一般的房地产开发公司都会在方案设计阶段投入大量的内部资源和外部资源，以求得一个满足市场需求且高效益的方案。多轮的方案竞标、内部评审、专家咨询论证等目的就是为了得出一个精品的方案来。但有时也会出现些意外的情况，可能发生设计成果偏离目标或者设计进度拖延从而延误了建设工期。因此，在方案设计阶段，强有力的执行组织的结构是必须的。一般由上层领导、设计规划部、策划部、营销部等部门组成，在设计规划部门的协调组织下通力合作，在方案设计过程中及时、科学地决策，保证设计进程的顺利推进。方案设计阶段一般可分为方案招标阶段和方案定案阶段。

方案招标阶段

大部分房地产公司在大、中型建设项目中采用方案招标来选定方案。房地产公司在取得项目后，一般都会委托策划公司进行市场调研并进行项目策划，确定设计目标和方向，同时也对项目进行内部方案设计和研讨。在此基础上形成项目的整体方向，作为招标任务书拟定和评标的依据；有的房地产开发公司将方案招标作为项目研究的手段和过程之一，或考察设计机构实力的方法，招标方案的成果对下一阶段工作的影响不大。对建设项目整体方向把握还不太准，或希望项目有所创新的房地产公司，一般采用招投标的方式，集众家所长。一旦房地产公司对项目形成强的主观意志，一般采用直接委托的方式进行方案设计，以免不必要的反复而浪费成本和时间。招标要对所选用的设计公司进行深入而严谨的分析，甚至不同类型设计公司的比例也要有所考虑。

方案定案阶段

基本方案确立到最终方案的形成是一个多轮次方案的反复过程。在此阶段，房地产公司设计规划人员及相关部门人员，对项目的各个大的价值体系进行深入的剖析，如交通系统功能空间布局、建筑空间分布、建筑体型分析、环境景观系统、设备的设置及户型平面和立面风格等，逐一与设计机构沟通，并与政府相关部门进行沟通，使方案朝着开发商所期望的方向发展，最终确定方案。

2.2 施工图设计阶段

施工图设计阶段是在方案报建文本的基础上进行的。由于方案已经确立，设计工作流程相对简单、有序，因此此阶段的项目设计管理在执行组织结构、质量控制、资源管理、项目知识积累等方面与方案设计阶段有所不同。在施工图设计环节中， 中间过程质量与进度控制是关键，工程设计负责人对项目的成功运作起着关键作用。在选定设计单位后，要对实施项目设计的工程设计负责人进行资质考查，审查其主持设计工程项目的图纸质量，对其能力有全面的了解。在中间过程质量控制中，要依据设计院的进度安排进行相应的中间成果控制，保证成果的质量，中间成果一般是指在建筑、结构及各设备专业初提及终提两个阶段所提资料图。除此之外，成果审查也是一个关键的环节，即组织规划设计部门和工程项目部门对成果图纸进行详尽的审查，提出整改意见，把错漏控制在设计阶段。在此阶段，项目的沟通管理主要集中在过程质量与进度控制环节。关键的沟通成果要以文本的形式保存下来，形成知识积累。在房地产设计运作过程中，经常会出现方案设计阶段周期过长，留给施工图设计阶段的周期较短，设计机构加班加点赶图，不能保证图纸质量，甚至会出现边设计边施工的窘境。施工图设计的质量对工程的顺利施工和成本控制关系很大。时间的紧迫性会限制设计师对问题的深度思考和解决，给工程留下遗憾和隐患。因此，在施工图设计阶段，一定要严格控制关键点的时间安排。即使在某些环节出现偏差的情况下，也要适时地启动下个阶段任务的准备工作，以利于整体工作的顺利完成。

3 总结

文章在本人多年从事房地产开发实践的基础上，浅析了房地产开发项目设计管理，对房地产开发项目设计过程中的方案设计阶段和施工图设计阶段作了重点阐述，旨在为以后更好的进行房地产开发项目设计管理奠定基础。

参考文献

[1] 吴军. 房地产开发项目设计管理，黑龙江科技信息，2009.

[2] 杨山. 房地产开发项目设计管理概述，甘肃科技，2009.

第10篇

【关键词】特点；重要作用；设计管理；

1房地产项目开发的特点

房地产项目开发源于上世纪90年代的住房体制改革，是当今社会中百姓安居的主要场所形式之一。其特点是共建绿地配套完善、布局多样、有各自统一的建筑风格、景观怡人、有偿居住等特点。房地产开发的最终目的是房地产投资建设管理单位能从购地、建房、卖房的整个过程中，以最小的资本投入获取最大的经济利益。购房者对项目的有偿支付是房地产项目开发最主要的特征，而一些政府的投资项目开发，如公建建筑、大学城等建设则纯粹是政府的投资行为，不过分强调使用者对项目的有偿性。

房地产项目开发是房地产建设单位的一种投资行为，讲究投资回报率，项目从购地到建成销售的时间越短，其资金回笼越快、投资回报越大。因此，建设单位往往对项目整体的规划与设计、监理与施工时限要求较高。

2设计管理释义及其在房地产项目开发中的重要作用

设计是一个资源整合的过程，需把客户需求、策划定位、规划布局、建筑质量、建造成本、建造时限等各项相互矛盾的冲突不断进行综合平衡，从而达到各方满意的过程。这里的冲突不仅包括设计团队中各专业人员间的冲突，而且包括设计与客户、规章、成本、质量、进度等方面的冲突。设计问题的本质是：在一定的时限内，用专业的整体团队沟通协调并合理地解决各种冲突的过程。

与设计过程密切相关的是设计管理。相比设计工作而言，房地产项目开发过程中，设计管理工作由为重要，贯穿于整个项目开发过程的始终，尤其是项目开发的前期阶段。对于房地产项目，其设计具有通盘考虑的全局性特点。大的方面，需考虑到整个项目的规划布局、景观与建筑（含配套的共建、住宅）等设计；小的方面，需进行示范性样板房的装修设计与施工。而这一切繁杂交织的工作，却因建设管理单位在时限和资金方面的要求而更显其操作的难度。只有科学合理的设计管理，才能较好地统领各设计单位及设计人员组成一支高效的设计团队，在较短的时限内实现房地产建设单位对项目开发各方面的要求，提升整个房地产项目开发的效率、品牌与效益。因而，设计管理工作越来越受到房地产项目建设单位与设计单位领导部门的重视。

3房地产项目开发设计管理工作的阶段、内容与流程

3.1房地产项目开发设计管理工作的阶段

对房地产项目开发而言，设计管理工作涵盖了整个项目开发过程。具体包括以下阶段：（1）设计承包商的选择控制阶段；（2）概念设计管理阶段；（3）扩初设计管理阶段；（4）施工图设计管理阶段；（5）分项设计管理阶段；（6）景观设计管理阶段；（7）室内设计管理阶段；（8）主体扩初设计管理阶段；（9）主体施工图管理阶段；（10）设计变更管理阶；（11）设计材料设备选型定板阶段；（12）销售示范区装修设计管理阶段等。

3.2房地产项目开发设计管理的内容与流程

除了上述工作阶段外，房地产项目开发设计管理包括以下内容：

（1）根据国家有关法规规范，凡30万m2工程以上必须进行设计招标、20 万 m2工程以下可以直接委托设计。故此，房地产项目开发设计管理的主要工作之一是组织工程设计方案竞赛招标、优选工程设计单位。

（2）提供勘察、设计的基础资料和建设协议文件、项目审批文件。

（3）组织协调项目的相关单位之间的相互配合，及时提供所需文件与图纸，包括勘察与设计、设计与设备供应、设计与施工、施工与材料设备供应等单位。

（4）根据房地产项目开发的市场定位、资金限额与预定时限，组织优化设计。

（5）组织环境影响评价，劳动安全与卫生、消防、人防等专题设计审查与报批，办理城市规划主管部门的审批等。

（6）协调、落实外部补充的设计（水、电、气、有线电视、通信等）。

（7）按规定报送、办理建设项目核准或备案所需的手续。

（8）组织审查初步设计文件，按规定上报，主持审查施工图设计文件与图纸。

3.3房产项目开发设计管理的流程

众多的设计管理工作内容均须按一定的工作流程进行，以概念、方案设计承包商选择为例，这一工作阶段是整个房地产项目开发的第一阶段，其工作流程包括：工程费用预算、设计招标计划编制、了解设计招标计划、选择方式谈判、收集设计单位信息资料、资料筛选初定入围单位、入围单位考察和推荐、审批、编写设计招标文件、审批、组织发标记答题、组织评标并推荐中标单位、审核、确定直接委托单位、审核、签订设计委托合同、组织设计单位实施设计、设计单位动态管理、设计单位评审（评审点为：规划、单位功能、立面）、完善设计单位信息库等。其中，应重点把控有以下方面：

3.3.1 设计单位的选择

目前设计类单位主要有三种类型：①大型设计院，其显著特点是综合实力强，设计院内部管理制度完善，内部会审会签及图档管理制度执行较好，各专业实力均衡且配合较好。图纸的“错、漏、碰、缺”等现象较少，有利于项目开发后续的施工、变更和成本管控。不足之处是设计方案创新不足，较为保守，且不接受业主的限额设计等要求。②中型设计院，其主笔设计师方案设计能力较强，但设计院内相关专业配置与配合薄弱，图纸的“错、漏、碰、缺”等现象较严重。③一般小型设计（事务所）院，房地产建设单位对其有较强的管控力度，但设计质量（方案和图纸质量）较差，其内部的管理制度不健全。

4设计管理的重点―――推行限额（限量）设计及方案优化节约成本

在项目招投标或合同签署阶段，设计尚处于初步设计阶段，很多报价和工程量是根据估算或经验估算而得的，因此，推行限额设计或限量设计，对于建设单位的投资控制尤为重要，甚至直接决定了项目的赢利指标。

而在满足使用功能和设计规范等条件下，推行方案优化是节约成本的重要途径之一。有些设计工程师由于缺乏现场经验或对设计规范缺乏深层次的了解，会造成很多笨、大、粗、重的现象发生，一方面增加了工程的直接成本，另一方面也增加了采购费用和施工费用。方案优化应该以项目部牵头，各专业部室为核心进行，可充分发挥各专业部室设计专家、专业技术负责人的经验。同时，建设单位应就方案优化形成规章制度，尤其是激励和奖罚制度。

5结语

由于设计管理的疏忽，会导致项目进度缓慢、工程停滞、成本盲目增加，甚至导致产品质量的严重受损。因此，房地产开发中的设计管理，作为房地产开发操作的重要组成部分：资源管理、任务管理、进度管理和技术管理，就不能不引起业者的高度重视。

参考文献

1刘涛瑞.房地产项目设计管理模式探析[D].北京：北京交通大学，2009.

第11篇

【关键词】房地产；工程项目；设计

1 前言

随着科学技术的迅猛发展，我国在房地产企业工程领域进行了多次改革。国际竞争将变得日益激烈，加强房地产企业工程设计管理，必须采用有效和确定合理工程的设计质量，进行科学性、合理性，从房地产企业工程设计主体的多元化和抗震化，从而更合理的使用[1]人力、财力，提高房屋安全性、稳定性和防震性。一个建筑项目，其过程是集管理、技术、经济于一体的综合性的工作，往往需要房地产企业工程设计人员具有专业技术知识和独到的见解。为了实现投资的预算项目，实现工程设计有效控制、为合理确定工程设计质量，微观的项目设计人员管理，促进建设工程设计管理在建筑市场的健康发展。

2 我国房地产企业工程设计中管理与具体控制存在的问题

2.1 勘察中设计管理观念落后

目前在工程勘察项目中，存在思想落后，观念成就，对房地产企业工程设计缺乏认识和整体概念不理解的问题。政府体系勘察项目较多的违反强多，工程设计的违反一般是一些些知名度高，市场占有份额较大的老牌甲级院。在工程设计中政策措施框架不完善，监督不到位，实施不规范的问题扔大量存在。在设计管理和控制中，没有充分的实施动态管理；以及设计资质较底，技术力量相对比较薄弱的设计院，工程设计机构运作机制不健全等诸多问题。但是勘察工程中才出现的大院现象，也是由于工作量大而引起百密一疏的现象。因此，市场具有滞后性和盲目性的特点，完全依靠市场不能实现内业报告中出现的违规情况，只有改善业工作深度达到了勘察深度后，在房地产企业工程设计上采取计划定价方式，以保证项目质量的稳定提高，对工程设计管理得益重视。

2.2 工程设计师素质偏低

目前在我国一些房地产企业工程设计师的专业技术知识不扎实，专业之间配合不到位。房地产企业工程设计是一门就有专业技术方面的知识，同时具有复杂性和广泛性的特点，工程设计范围也比较广泛，有些工程设计师的缺乏绘图意识、专业技术知识较低。现在房地产企业工程的设计师，需要具备有良好的综合专业知识，但是目前我国房地[2]产企业工程的造价师，缺乏综合的专业知识、专业技术水平较低、经济意识不强。有有一些人认为工程设计师的职业就是绘图，使房地产企业工程是没有发挥其应有的作用和职能作用，也是没有扎实的专业技术知识，自然设计出的建筑图纸会出现很多问题，给施工带来难度影响房地产企业工程设计的真实性。把专业知识和实践技术训练有机的结合起来，采取切实有效措施，严格的培训工程设计师的综合素质，从设计室走出来，深入现场一线，对施工流程和工艺等进行了解在职业道德上使工程设计师得到有效控制和管理。

3 房地产项目设计优化策略

3.1 加强目标管理设计

工程设计是房地产企业工程客观存在的勘察设计人员专业知识不扎实。组织各设计单位应该组织勘察设计的执业人员认真学习，它不仅可以提高建设工程的经济效益、让全体执业人员通过学习，提高设计水平，同时也提高设计人员绘图的执行规范的严格性。加强强制性条文的学习，可以获得较好的社会效益和经济效益的工程建设管理方法，完善工程设计管理需要发挥其主导作用。为了合理的确定工程设计，对工程设计的管理进行宏观和微观主体营造一个良好的环境，要从建设和谐社会的高度，加强对强制性条文的执行，进行客观、公正、科学从充分体现工程设计的合理性。历史经验告诉我们，房地产企业工程设计都是和建筑安全和人民生命安全息息相关的，建设项目的程序化是合理确定设计的基本前提，完善市场法规，做好法规[3]建设体系来规范和调节工程造价管理主体的行为，加强勘察设计的执业人员认真学习目标，对工程设施实施动态操控，以确保工程设计建设程序正常运行。

3.2 项目方案优化设计

目前，随着各项政策发挥是靠管理部门的监督和咨询单位的自律，对工程设计师进行专业知识学习为重要依据。加强工程设计项目过程中，每个专业各自独立进行设计，促使工程设计人员在建筑内在结构和使用功能上合理控制工程造价等方面动脑筋，必产生各个专业设计的相互协调问题。全面加强设计监理人才的引进、培训、考核和注册工作，培养设计人员广泛的艺术素养和独到的见解，同时注意提高工程设计师的实践训练，为设计监理的社会化、市场化提供有利条件。

4 结尾

随着经济的发展，房地产企业工程设计人员所承担的任务也会越来越多。房地产企业工程设计人员热情服务和严肃认真工作管理，加强工程设计的管理，进行全程的监控对房地产企业工程设计的管理而言，是不可或缺的一个重要组成部分，这样才能做好房地产企业工程的管理工作。

参考文献

[1]史贤戈.房地产开发工程项目设计管理[J].科技资讯,2011,(23):118-118.

第12篇

关键词：成本控制；设计阶段；限额设计

中图分类号：Tu－9文献标识码：A

成本控制是房地产项目开发管理中的一项重要内容，它贯穿于整个项目从土地竞买、立项、设计、招标投标、建设施工等全过程，对于提高开发项目投资效益和管理水平起着重要作用。一个成功的设计方案能节约造价成本，保证建设项目按进度进行，合理的设计是施工阶段成本控制的前提。数据显示，设计费一般只占建设工程总造价的10％左右，但对工程造价的影响却占70％以上。以上均说明了加强设计阶段的成本控制的必要性，而这一阶段成本控制的重点，不单是从设计阶段的直接投入费用上来控制，更是要从房地产的全过程寿命周期成本的角度来指导设计，以达到成本控制的目的。

一、设计阶段房地产开发项目成本控制现状

(一)设计人员在设计工程中缺乏技术经济结合思维。设计阶段是工程建设中最为重要的阶段，它是技术与经济的统一体，只有将二者圆满结合。才能创造出好的设计作品。在国外，各国均非常重视设计阶段的成本控制，以美国为例，他们在研究和论证工程设计方案的时候，广泛应用价值工程原理，在实际工作中一般都有估价师的参与。力求保证在实现功能的前提下，尽可能减少工程成本，使造价建立在合理的技术水平上，从而取得最好的投资效益。然而在国内，设计师普遍将工程设计工作视为一项纯技术工作，把成本控制看作是与己无关的财会人员的职责，认为在管理过程中只要注重设计图纸质量就可以了，于是在工程设计中只注重技术指标，而对经济指标缺乏严格的约束，加上现行的设计取费标准是与工程造价挂钩，使得设计师在设计的时候不但没有节约成本的动力。反而还可能提高设计标准，因此建设工程中设计完成以后概算超估算，预算超概算现象严重，而同时房地产公司的财会和预算人员只根据财务制度办事，往往不熟悉工程知识，也较少了解工程设计中的各种关系和问题，只能单纯地从财务制度角度审核费用开支，难以有效控制工程成本。

(二)限额设计推行过程中出现了种种问题。为了通过奖罚管理制度，促使设计人员增强经济观念和责任感，使其既担负技术责任也要负经济责任，限额设计越来越受到开发商的重视。所谓的限额设计就是按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计。同时，各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破。但是就现实来看，出现以下三方面问题：一是由于限额设计过分突出强调了设计限额的重要性，这样一来便限制了设计人员的创造性，使得一些新材料、新技术不能在项目中得到应用，而这些新材料或者新技术却恰好能在房地产项目后期运营过程中发挥环境效益和经济效益；二是限额设计中的限额如投资估算、设计概算和施工图预算等，均是指建设项目的一次性投资，因此设计人员容易忽视对项目全寿命周期成本而只关注当时的限额，因而造成限额设计的效果从全寿命周期成本来看并不好；三是传统限额设计理论没有给出限额设计值分配的方法和操作技术，使得在实际应用中常常缺乏操作性。常规方法是参考类似工程的技术经济资料，将投资估算加以切换分割到各单位工程中，但这种方法和实际情况往往有较大出入，因为工程造价的高低会随年代的变迁、工程地点和技术条件的不同呈现出较大的差异，仅以类似工程的投资比例作为参考不一定能准确反映项目投资各组成部分的合理关系，因此限额设计在房地产开发项目成本控制中还有很大的改进余地。

二、设计阶段房地产开发项目成本控制对策研究

(一)推行工程设计发包。开发项目的工程设计发包由开发商主持，项目设计发包有设计招标方式、方案竞选方式、协商或指定承包方式三种，前两种设计发包形式更能加强房地产开发项目的投资控制，降低成本。保证工程质量，但是由于时间更长，因此可能对工期进度造成影响，所以在选择设计发包方式时要分析各方式的利弊。就设计方案竞选和设计招标而言。两者的区别在于：对于未中选的设计方案，要根据其工作量大小给予必要的补偿，而设计招标就不需要：设计方案竞选的第一名不一定就是设计任务的承担者，开发企业可以把中选方案作为设计基础，并吸收、综合其他方案的优点，集思广益，形成更好的设计方案，这样看来，采用设计方案竞选更能保证设计的质量和性能。

(二)切实落实设计监理制度。目前，我国工程建设监理主要停留在施工阶段，而设计阶段的监理进展比较缓慢。国内外的监理实践证明，监理如在设计阶段就介入，对整个项目投资效益的影响极其重大，实行设计监理，可以避免设计过程中可能出现的缺陷和失误，提高工程设计质量，有效控制工程造价。因此，开发企业应通过招标形式选择一家资质水平高、信誉好、责任心强的设计监理单位，加强对设计工作的外部监控，保证设计的高质量，控制好工程造价成本。

(三)落实设计单位技术经济责任制。为了督促设计人员在设计时技术与经济相结合，因此必须建立、健全和加强经济责任制。一方面开发商和设计单位共同签订的设计承包合同中，要明确双方的责、权、利，开发商要求设计单位保证设计图纸的质量和设计进度，否则由此给前者造成的损失将由后者赔偿：另一方面要明确设计单位内部各专业、科室以及设计人员的职责和经济责任。在考核各专业完成设计任务质量和实现限额指标好坏的基础上，实行节奖超罚制度，将设计人员的考核业绩与经济效益相结合，充分调动和加强设计人员的积极性和责任心，自觉地将投资控制贯穿到设计工作的全过程中去。

(四)改进限额设计。运用价值工程原理对限额设计进行改进。以最低的全寿命周期费用可靠地实现必要的功能。与通常按类似工程资料进行设计限额分配方法相比，价值工程的应用使投资比例更加合理。通过价值工程的功能分析，可采取叭评分法、04评分法、定量评分法进行功能评价，确定其功能评价系数，以此作为设计限额分配时供参考的技术参数，从而最终求出分配到各专业、各单位工程的设计限额值(即价值工程中的功能目标成本)，在进行设计功能的选择时。使最终的V=F／C一1，也就是使得最终分配到各部分的成本比例与其功能的重要程度所占比例相近。这方法的难点在于进行设计限额的分配时，需要因地制宜地制定出先进合理又切实可行的功能目标成本。不过可以采用措施找到合理的功能目标成本：首先，按类似工程统计数据对上述求得的功能目标成本进行比较并作适当修正；其次，在设计各阶段，根据各专业要求作必要的调整：最后，要求设计人员对项目具体情况作

充分的调查研究，使得功能评价系数能和建筑功能、楼层高度、建筑面积及业主对各功能要求匹配。参照上述措施进行，将设计限额值向其分部工程甚至分项工程的分配，使得限额设计的结果最终既能考虑社会效益，又能考虑经济效益，还能考虑到市场效益。

(五)建立健全房地产开发公司相关工程资料数据库。进行设计阶段的成本控制。关键是要确定成本控制的目标，而目标的设置，没有大量的工程资料和工程造价信息是不可能完成的，因此一方面要求地产开发公司掌握大量的工程资料，方便设计方案比选或者设计招投标时自己能对工程成本了然于心；另一方面要求预算人员与专业设计人员密切配合，及时提供和反馈造价信息，帮助设计者了解所采用的定额指标、价格水平，能动地影响设计，以保证有效地控制工程造价。这样一来，准确掌握市场信息、建立设备材料价格信息库和造价信息库等工程资料数据库就相当有必要。要完成这一任务，需要房地产公司利用互联网进行全公司、全社会横向和纵向的工程信息反馈，以便于提供可靠的造价数据、信息，提高编制投资估算、概算的准确度和精度。

第13篇

【关键词】设计管理；业主；设计师；任务；资源；进度；技术

1、设计管理的含义

房地产企业项目设计管理不仅是前期产品开发的设计依据，在项目后期实施过程中，设计图纸对工程采购，工程施工，房产预售，交房验收等各项开发内容，起着设计指导及管理的作用。它不仅是房地产开发商与项目设计者之间思想沟通的桥梁，同时也是实现项目产品效益最大化的重要技术依据。设计管理基本上贯穿于整个房地产开发过程的始终。因此房地产开发中的设计管理作为房地产开发中操作管理的重要的组成部分，不能不引起从业者的高度重视，甚至决定了一个项目的成败。在这里，笔者结合自身在设计管理的这个岗位的工作经历，从几个方面谈谈房地产开发中的设计管理的重要性。

2、设计管理在房地产项目开发中重要性探讨

2.1 建设项目开发阶段的设计管理的重要性

（1）建设项目开发的第一步工作，是进行土地出让手续办理。在获许邀请土地招标地块的规划设计要求基础上，作为房地产开发企业的技术核心部门，需组织有资质的设计单位进行拿地方案的设计。对待建项目进行可行性研究报告，及项目选址、立项，对政府审批部门的报批报建的技术配合工作，是设计管理工作的前期重要组成部分。

（2）项目总体规划和建筑产品设计。这是建设项目开发成功己否的关键所在，也是最重要的设计管理工作核心内容。

当产品需求定位明确以后，设计管理人员需组织设计单位，针对前期规划及建筑设计、景观设计、室内设计方面开展设计工作。

同时作为一家有社会责任心的企业，设计需遵从以下几个原则：1.遵从规划用地经济技术指标，合理利用土地资源；2.重视地块周边水土保护、自然生态保护；3.重视可持续发展，满足节能技术标准要求；4.坚持产品质量第一、安全、经济；5.在实现以上几点，满足市场需求的同时，实现企业的预期目标和价值。

这就要求作为设计管理人员，在组织设计，配合和提供设计条件的工作时，不仅仅是从地块总体规划布局（基础设施）、户型设计（面积、空间、光照、房型等）方面去理解设计，同时需要从宏观上去把控项目，同时从实际、具体技术能力上去推进项目的开展。这就使前期规划与设计会是一个漫长、反复研究推敲、不断调整甚至、重新设计的过程：1.针对规划管理部门的各项详规指标要求，如建筑控高会影响产品日照，建筑密度与绿化率实际有冲突，这些指标数据如何实现最大价值的相互平衡，在设计中需要反复推敲，衡量；2.如何选用新型材料既达到节能减排，生态绿色建筑要求，又符合项目成本造价控制要求，这就需要设计管理人员和设计单位配合针对市场技术产品进行考察研究，确保选定、选准、用好。

（3）方案设计确定后深化至施工图纸，提供施工蓝图指导现场施工，也是设计深化及设计管理的重要内容。设计管理人员需具备丰富的工程经验，就土建平立面定位、结构体系、构造分布、管线综合分布、设备专业方面，组织设计技术交底和图纸会审：确保技术细节符合施工要求，设计对现场提供施工依据，确保设计可实施性；土建工程竣工后，配合施工验收。除土建工程施工配合外，体现区域环境、提升小区品质的景观设计，样板房展示设计，在施工配合阶段，对植物树种的选择、栽种等实际施工要求，对室内空间的把握、软装成品的搭配与摆设的美感把握等，都要求设计管理人员有较强、较全面的设计把控能力。

（4）在建设项目工程竣工取得预售许可证后，为达到产品设计更好地被市场所认同，设计管理人员针对本次开发的产品有关小区总体、景观绿化、户型设计、机动停车、交通布局、商业配套等方面，会对营销策划的售楼人员进行专项指导，以便营销人员以更专业、详尽的销售服务来面向市场，确保产品利益最大化。

2.2 项目设计管理对项目报批审查具有实质性的推进作用

在项目开发的行政审批过程中，必须遵从我国建设项目的基本原则，遵循国家和地方的法律法规，遵从国家和地方的规程规范要求，这一部分的行业技术标准，是需要设计管理部门来严格把控和贯彻的。

配合各相关行政部门的审批审查，是设计管理工作的重要内容之一从最前期的土地出让--立项批文--建设用地规划许可证--建设工程报建--设计方案批复--总体设计批复--建设工程规划许可证--施工许可证--预售许可证，各报批阶段环环相扣，结合紧密才能推进项目开发的真正实施.设计管理在其中起到配合配套部门组织设计，协调，落实的作用。如从设计到总体设计批复的阶段，需协调总体、环境、交通、消防、人防、节能、水务、卫生等各项专题设计审查与报批，需组织设计深化并配合上报审批；同时需协调落实外部实施设计（水、电、煤、有线、通讯等），以上各项专题内容要求设计管理人员协调设计单位进行设计深化，并完全反映在设计图纸中：针对相关部门提出的专项疑问，需进行设计答疑（如专家评审、专项审查会），专题内容通过各行政部门审核，项目才能批准进入下一轮实施阶段。

2.3 搞好项目设计管理工作对控制房地产成本造价具有重大作用

在任何一个行业，成本造价控制都是保证企业发展的一个重要环节。房地产项目开发中，最重要的成本除前期土地费用外，后期施工的工程造价（建安费），往往也是数百万、上千万甚至上亿元的资金。除施工成本外，工程造价与前期方案设计也密不可分。所以，设计管理工作中重要的一方面，就是要确保投资方案的经济性，确保工程造价的有效控制。我们在实际项目操作中，经常会遇到设计与造价相冲突的问题：建筑师注重建筑形态、空间感受、艺

术美感等视觉上夺人眼球的效果，往往选用大量高端、市场尚未通用的新型材料；采用异型，难度大的结构体系，这将大大增加后期的工程采购费用及施工费用；或者由于建筑师个人的工程经验不足，设计在实际实施中不可行，甚至出现现场返工，造成大量人力、物力的增加。这时由设计管理人员提出以提高投资效益为前提，优化设计方案（建筑、结构），推行限量（限额）设计显得尤为重要。同时必须深入市场调研，认真收集和整理有关技术、工艺等方面资料，积极采用市场更为成熟，工艺流程更为简单，设备选型更为合理的技术产品。

2.4 做好项目开发规划与设计管理工作以帮助开发商获得经济效益

在一个竞争如此激烈的经营环境中，房地产项目必须经过科学的规划和设计才能真正把握房地产市场及其目标人群的消费观念，并将其深入规划设计的每一环节，进而确保设计方案的可行性和经济性，真正做到与市场接轨。尽管房地产行业比较繁荣，可是市场是动态的，存在着巨大的风险。如果开放商不能把握市场动态与消费观念，盲目地资金投入市场将难以保证获得预期的经济效益。

结束语

设计管理在房地产开发中不仅是必要的，而且是重要的环节。好的设计管理要靠流程、制度去保障，以过硬的专业技术为基础。由于篇幅所限，笔者只是从房地产开发流程中大的分类下设计管理的重要性进行了分类说明，希望能够引起从业者的高度重视，不仅仅设计管理看作是"催图"，认识到里面技术和管理的重要性，加强设计管理，才能使企业在激烈的市场竞争中立于不败之地。

参考文献：

第14篇

【关键词】房地产项目开发；设计质量管理；设计任务管理；设计进度管理

引言：纵观过去十年，房地产行业的发展经历了从最初的粗放快速发展期，逐渐向理性平稳期过渡，加上相关政策调控的影响，出现了阶段性和地域性的减缓甚至停滞。而在这种局面下，房产企业间的竞争更加激烈，势必对企业自身的管理和开发水平要求更高，只有提供一个好的产品，市场才会买单。正确的设计市场定位、优秀产品质量保证、成本控制及时间进度等等影响到房产企业利润的众多因素，一个都不能少，而这些都得依赖于项目开发中合理有效的设计管理来把控和实现。

1、房地产项目开发设计管理的影响

房地产开发的设计管理，作为建设的纲领，贯穿于整个房地产开发过程的始终。包括前期对于意向地块的规划研究分析和项目策划，设计过程的管理，施工的技术配合及效果控制等等。

设计对项目的影响和作用主要体现在对建设项目质量、项目投资和项目进度三个方面的影响。对建设项目质量的影响，不单指建筑本身结构安全质量，还指项目的使用质量和运营质量。一般研究认为，设计费一般只相当于建设工程全寿命费用的1%以下，但正是这少于1%的费用对投资的影响却高达50%～75%以上。据统计，在满足同样功能的条件下，技术经济合理的设计，可降低工程造价5%～10%，甚至可达10%～20%[1]；设计管理对建设项目进度的影响也是非常大，一个房地产开发项目如若没有及时完善的设计文件，建设项目就无法有序进行。设计文件质量欠缺，也会给施工带来不便，影响进度。

而具体落实到设计管理内容上，则表现为设计质量管理、设计投资管理和设计进度管理。下文将以杭州某商业楼盘为例，对房地产项目开发中的设计质量管理进行深入剖析。

2、房地产项目设计质量的管理

2.1楼盘建设概况

地块基地位于杭州市余杭区，西临杭海路，南临一号路，东临翁乔路，北面暂为空置地块，与空置地块相隔为杭浦高速路。地块紧邻地铁一号线翁梅站。项目包括居住、商业服务业设施用房。总用地57573平方米，规划容积率为2.7。总建筑面积约198526平方米，其中地上建筑面积约155447平方米，地下建筑面积约43079平方米。总投资10亿，其中包括土建、设备、安装、工程建设其他费用、预备费及建设期利息等。

本项目以打造城市地铁楼盘为出发点， 项目依托于最新的地铁1号线沿线，打造一个纯刚需的青年住区。同时根据公司的高周转开发节奏，项目拿地8个月后进行开盘，因此设计管理对项目开发前期、设计资源、采招、工程各专业的统筹协调尤为关键。基于对地块属性的深度思考，总图设计中分为商业办公和住宅两大区域，本着“资源有效整合”的设计原则，住宅由9幢点式和地块北侧两幢板式组成，整个规划显示出较具居住型、舒适型、集约型、生态型特色的效果，将地块的规模效应发挥到了最佳。

2.2设计质量管理

2.2.1 设计单位的管理

一个好的项目产生，除了房产开发单位前期的详细调研和正确的市场判断之外，选择优秀的设计单位也是必不可少的质量管理环节。每个房地产开发项目，根据其复杂难易程度，需要涉及的设计合作单位也略有不同，但基本包括土建设计、基坑围护设计、市政综合管网设计等主体设计，和幕墙设计、智能化设计、泛光照明等二次深化设计，以及最后的景观设计、室内装修设计等等。除少数具备规划设计、建筑、景观设计、室内设计等多种资源整合的大院外，还有一些是在一定设计领域具有专长的设计公司。对设计单位的考量可以从设计领域优先、成本优先、区域优先、磨合优先、技术和服务优先五个方面进行考量。经过各方评估和商讨，本项目最终选择了一家和建设公司有着长期合作关系，且在成本控制、技术支持和后期服务方面都有着很好口碑的建筑设计公司。

2.2.2 设计任务的管理和职责的明确

房地产企业设计管理部门的任务不是设计房子，而是打造产品，因此在制定设计任务书的时候需要非常严谨。任务书内容不仅要能够完整的表达该项目的开发理念，而且需要设计单位在不违反规范和法规的前提下，优化设计细节，做到成本和图纸质量的前端控制。因此在编制任务书之前，要进行一系列的准备工作，包括收集国家和地方法规、精简土地出让文件中规划条件、确定成本测算、限额设计的限值、编制总体设计节点等等，以确保设计任务书的合理有效。同时，设计管理部门在评判审阅设计成果时，是站在客户和销售的角度，根据设定客户的喜好来判断成果好坏。因此，好的设计管理并不是只针对设计，而是要跳出设计来谈产品，更多的参与到营销产品、工程施工、成本控制的工作中去，任务书的编制才能做到精确、有效。

除编制设计任务书之外，设计管理者，应着重关注设计管理前期和设计管理后期的内容，最大化的依靠设计院以及其他社会力量解决设计管理中期的内容。尤其是前期概念阶段的设计，因为这将直接影响项目定位是否合理与产品的销售业绩；另外需要重点关注细节，因为细节将直接影响客户满意度和产品的质量和公司的声誉。

该项目设计管理的工作重点简述： 一、拿地阶段：把握产品与地块的对接，在拿地之前进行多方案比较，对未来市场方向进行分析，同时初步判断项目对公司能产生的最大的价值； 二、概念性方案设计及评审：使土地价值最大化，并获得具有升值空间和公司最大效益的的规划结构； 三、方案设计及评审：确定最佳的投资性价比，此阶段将确定80%的建筑成本，重点是规划方案、单体形式以及户型设计的考量，项目根据地铁的明星效应，做到纯刚需楼盘的多点式住宅布置，同时单体形式采用最新适合年轻人审美的新古典风格，而且90方以下户型占比达到90%以上。这些内容处理得当，将极大的促进销售并使产品有更好的附加值； 四、施工图设计及报审：选择合理的结构方案，根据公司标准化的应用，控制建设成本，降低施工难度，选用性价比高的建筑材料，最大可能的减少图纸的错漏碰缺； 五、景观方案及施工图设计：提升楼盘品质和美誉度最直接，也是最有效的手段。项目做到与建筑风格完全匹配的景观风格一同打造，实现项目建筑和景观的共生，融合。

2.2.3 设计进度的管理

设计进度的管理关系到整个项目的开发节奏，是项目最终能否做到成本控制、经济效益最大化的关键。设计计划的编制应该是在保证各个专业设计时间基础上，能够将设计中各阶段进行完毕，同时保证下一步设计成果需求部门的时间节点。要做好各类设计的无缝链接，相关设计单位的选择工作，也应该相应地前置，并作好不同设计工作的设计交底，避免各项设计在思路和设计要求上的脱节。其次，编制的设计计划，应尽可能周详，尽量做到各专业、各开发周期的设计节点控制。

公司对于项目的开发是快速开发、快速回笼资金，那么整个开发节奏从前期、设计、工程、营销的节奏就是快，那么在落在具体的设计管理上有如下几个方面：首先进行严格的时间节点控制，从项目整体运营的一级关键节点，到项目工程开发的二级节点，再到设计管理的三级节点，进行严格遵守，实施节点问责制。其次是下游的设计阶段前置，进行各专业的交叉设计，尽量在出图的时候杜绝返工，一方面减少成本浪费，一方面减少时间的重叠，做到时间和质量的双重优化。最后是协调开发公司的前期、成本、采招、工程、营销各部门，尽量做到任何设计出图都有相关部门的前置支持。

只有项目做到了思想前置、问题前置、时间前置，再经过严密的协调，项目的的快速开发才能顺利进行。本项目最终做到了拿地4个月开工，8个月开盘，14个月回笼资金。

2.2.4 设计质量管理，并形成标准化

在设计管理过程中，是以技术为前提的。通过流程把握规范的同时，还要做到公司标准化的建设，尽量做到项目用统一的技术要求、同样的审图模式、同样的变更模式来对应各自的具体工作，通常的技术管理工作分为①标准化的研究；②任务书要求的编写：③技术方案可行性分析④设计文件的综合审图流程和制度。[2]最后是对施工过程中的设计变更的类别作统计分析，优化类变更的统计和分析结果，进入标准化的设计库，积累技术管理的经验和提高设计管理能力。

设计管理人员除了要对设计业务价值链有清晰的认知和工作思路之外，还应对设计业务流程各阶段的成果要求，有清晰的认识，并将设计的各个环节形成标准化，最后项目做到图纸、施工、采购、成本的一条龙标准化服务。

3、结语

设计管理是房地产开发中很重要的环节，好的设计管理是成全好的项目的基础和关键。房地产项目开发中的设计质量管理是一个综合的管理方法和技术，需要针对每个项目的具体情况，以及每个项目进展的不同阶段做相应的调整和变通。才能达到设计管理事半功倍的效果。本文结合笔者在实际工作中的经验心得，加上具体工程实例，对房地产项目开发中的设计质量管理进行分析和总结。

参考文献

第15篇

关键词：房地产；成本控制；设计阶段

中图分类号：F293.33 文献标识码： A 文章编号：

引言

住宅房地产投资项目的成本管理的核心要求就是将提供市场所需的住宅产品的成本控制至最低水平。房地产开发项目的投资成本控制需要贯穿于整个房地产开发全过程中。房地产投资项目的开发周期从房地产投资决策阶段、勘察设计阶段、施工前期准备阶段、施工实施阶段、竣工验收阶段到房地产运营和售后服务阶段。所以要控制房地产开发成本就需要对房地产开发所涉及到各个因素进行科学合理的管理思路。设计阶段是房地产开发项目成本管理的关键因素之一，也是与施工成本直接相关的原投所在。本文所述的设计阶段主要指的是房地产开发项目的初步设计、结构设计和施工图设计的成本控制。

1 住宅房地产开发项目成本的组成概述

住宅房地产项目的成本管理的对象指的是住宅房地产开发项目在整个开发建设周期内所花费的所有费用的总和。这里面的费用主要包括土地出让金、拆迁安置费、前期工程费、建筑安装工程费用和配套费以及开发间接费用等，房地产开发项目的成本在会计财务核算上主要包括以上六个项目所发射的费用。

以下是关于上述六项成本名称的概述。

前期工程费是指的土地在开发前的现场踏勘、规划设计和可行性研究等费用。基础设施费包括房地产开发过程中所需要的水、电、气、排污、照明、环卫以及道路设施等所需的基础建设费用。建筑啊安装工程费用就指的是房地开发项目在施工实施阶段所发生的人工费用和设备费用。配套设施费主要指的是房地产开发项目所需不能有偿转让的公共设施所需的费用。开发间接费指的是房地产内部会计部门参与到项目开发过程中而产生的各种间接的费用，包括工作人员的薪资福利、设备维修与折旧费、办公及日常水电花费等等。企业期间费主要指的是销售费、管理以及财务费用，这一般不计入开发的成本中，而是将其作为当前的损益来看待。

2 住宅楼房地产开发项目投资成本的特点

住宅房地产开发项目与其它的生产性投资项目相比较，具有的明显特点就是投资周期长、资金流量大且随着市场的变化而具有较大的风险。房地产开发项目成本则具有以下特点：

首先是房地产开发项目的成本的项目过繁杂。投资周期较长，所发生的费用在各个阶段所进行的核算内容不够平衡，而住宅房地产项目在区域范围内具有一定的唯一性，容易发生成本乱摊乱挤的现象。

其次是房地产开发成本有较大的波动性。房地产项目受到国家宏观政策、环境变化、市场规律的影响很明显，而这些因素本身具有较大的波动性，所以房地产开发成本的波动性也较大。

再次就是房地产开发项目的投资成本具有较大的可塑性。房地产开发项目所出的环境与地段的不同，其所含的各种费用没有相对统一的标准，而使得需要企业对公共关系的合理把握来充分塑造更加合理的成本空间。

3 影响住宅房地产开发项目成本的主要因素

房地产开发的成本的影响因素与其自身的特点是息息相关的，以下就其主要影响因素作出分析：

首先是土地开发所发生的费用。因为土地的开发成本的高低主要体现在房地产商品的产出率上，由于土地征用过程中遇到拆迁安置和公共服务的要求所带来的成本，而使得房地产开发项目的商品产出率都不可能做到百分百，因此土地开发的费用对房地产开发成本具有较大的影响。

其次是房地产开发项目受市场因素影响较大，施工成本受施工工艺和技术、设备的选择、材料的市场价格的影响是最明显的，需要房地产企业在满足建筑质量的前期下，尽量控制建安成本。

最后是期间费用。房地产开发项目由于其较大资金周转要求，但其投资周期较长，使得较大比例的资金需要通过银行贷款，从而带来较高的利息支出成本，而资金周转在物价上涨的市场环境下增加了贬值量，即产生了通胀成本。

4 设计阶段控制住宅楼房地产项目投资成本的影响分析

4.1 住宅房地产开发项目设计阶段的特点

住宅房地产开发项目设计阶段的成本控制具有如下特点：

一方面，住宅房地产开发项目建设的全过程包括以下四个阶段：评估、决策、设计、实施。由此可以看出，项目设计阶段承上启下，具有衔接的重要作用。只有经过设计，决策才能变成设想。

另一方面，住宅房地产开发项目投资控制中，设计阶段起着关键作用。换言之，即使是工程项目方案中很细微的内容都会牵扯到工程量的时间标准、装修标准等等。从这个角度来说，设计阶段不仅对建设规模、建设标准起着规范作用。对项目的投资规模还能起到规范作用。

总体来说，住宅房地产开发项目建设的四个阶段中，设计阶段对建设项目成本的影响最大。所以施工前的决策阶段和设计阶段很关键，设计人员应该将控制投资融入到自己的设计过程中。设计阶段影响大，但是在整个过程中也最难控制。因为设计单位、设计人员的爱好、水平和习惯不同都会有影响。相对于设计单位来说，建设单位就显示比较被动。

4.2 设计阶段住宅房地产开发项目成本的影响分析

建筑设计阶段在降低造价的过程中起重要的作用。当具体的方案用图纸表示出来时，很多东西像功能、实施的方案以及投入因素就大致确定了。好的设计方案不但能降低成本、保障项目的进度；而且对商品房的销售也有益。

其一，设计合理才能控制成本。设计阶段具有投入比例小，作用大的特点。设计上必须同时考虑技术和经济，对方案不断优化，才能真正有效的控制项目成本。其二，好的设计方案是商品房的开发中的一大卖点。概括起来，房地产成本的影响因素有：

一、小区整体规划设计。在小区的用地面积能反映地利用率和经济性，在影响地产住宅小区的众多因素中，用地指标起着很重要的作用。

二、住宅建筑的平面布置。平面布置不同造价也会不同。

三、住宅单元的组成、户型和住户面积。结构面积系数越小越经济。住宅建筑不仅需要降低成本，也要考虑用户的需求和经济水平。，只有这样才能促进销售。

四、住宅的层高和净高。层高和警告要依据用户的需求不同灵活调整。

五、合适的住宅的层数。层次越高，居民密度、工程管道都会减少。不同的层次有自己的有点和缺点，要根据需要来确定层次。

六、合理的户型和住户面积。户型通常由人们的生活水平和使用情况来确定，目前主要以二室户为主。

七、选择合理的建筑结构体系。目前有三类建筑结构：全装配式、大模结

构、装配整体式结构。

5 结语

房设计阶段地产开发项目的成本管理的主要思路包括如下几条：对所有的设计阶段成本发生项目进行详细的策划；通过招标的方式选择合适的设计方；加强设计合同的管理，对设计进度和费用作出合理的确定；引进设计第三方机构加强质量管理等措施，另外采用多个设计方案优选、限额设计等方法和理论分析对开发成本进行控制。由于房地产开发工程项目的成本管理本身就是一个繁杂的工作，设计阶段作为其一部分也是一个相对独立的复杂的工程，所涉及的专业范围很广，参与方还包括开发商、设计单位、监理方以及施工企业，此外还需要与政府部门进行相关的沟通工作。所以在房地产开发项目的设计阶段进行成本控制，还需要与参与各相关单位进行配合，全面控制房地产开发项目的设计阶段所产生的成本。