法律方法论文范文
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第1篇
伯尔曼在著作《法律与宗教》中论述到：依“不可杀人”的诫命建立刑法，依“不可偷盗”的诫命建立财产法，依“不可奸”的诫命建立家庭法，依“不可作假见证”和“不可贪恋”的诫命建立契约法和有关私犯的法律。[5]可见，“摩西十诫”已经转化为法律精神而对西方传统法律文化产生了深远影响。起初它作为一份人与神的契约存在于特定信仰群体中，而该群体不断发展壮大建立起信奉上帝的犹太民族，“十诫”则成为立国立教的法典被保留下来。伴随着中世纪教会法的权威统治，这十条训诫逐渐深入到西欧各封建王国，它所蕴含的宗教仪式和传统通过教会活动融入了世俗社会，最终成为影响西方传统法律文化的普遍性原理。从“摩西十诫”中我们可以发掘西方法律文化传统的发展与演变，进而归纳出西方法律文化的特点：
1.尊重契约和社会秩序从“十诫”的前四条看，它体现着“人神契约”的理念，即上帝和信奉他的子民订立契约，谁要毁约谁就要受到上帝的惩罚；同时人民也有“神不佑我，我即弃之”的权利。作为上帝，必须指引着逃难的犹太民族摆脱种种压迫和磨难回到他们向往的家乡——“迦南之地”（今巴勒斯坦地区）；反之，人类必须信仰上帝、尊重上帝，依照上帝的旨意生活、交往，维护这十条训诫的权威和完整。若人有违约，则会遭到神的惩罚；而神若毁约，则会失去灵性和被信仰的地位。“十诫”的订立，标志着神圣的上帝与世俗的民众双方签订了严格的道德契约，这些伦理道德教训成为以色列人民实践他们与天主所立盟约的具体表现。这就是西方法律文化传统的第一精神要素——信守契约。由此，发展出了教会契约法体系，它们调整着教会团体之间的经济往来和世俗社团的契约活动，这为后来商品经济的产生和资本主义的发展提供了必要的法律基础。另外，“摩西十诫”实质上就是向以色列人民确立一种秩序，虽然训诫的内容中并没有明确记载违反这种秩序的具体惩罚方式，但是它却在信徒的心中刻画了这样的秩序，即你应遵守秩序——这不仅仅是个人目的行为的需要，坚守这份秩序本身更是一种道德的责任和信仰的虔诚，这种秩序对西方法律传统乃至整个西方世界的文明都是影响深远的。从宗教教义上来看，“摩西十诫”组成了犹太教最基本的教规，指导着后世犹太法典的编纂，影响着西方的宗教传统；从世俗法律上来看，“摩西十诫”确立了一个非常重要的思想，那就是“契约平等、遵守秩序”，从而形成了西方法的价值根源。无论是世俗的人，还是精神上的神或上帝，都应该信守契约，尊重秩序。“摩西十诫”所反映的契约精神虽然不是建立在现代法律意义上的平等和合意的基础之上，但却从中发展出了西方法律文明信守契约的精神，为西方后世契约型社会结构的形成奠定了基础。
2.关注私法和个人权利从“摩西十诫”中影射出的另一个西方传统法律文化特点便是其法律生活中的“个人本位”思想以及关注私法文化的理念，通过明确相关权利和责任即人类受上帝保佑和庇护的权利以及遵守“十诫”内容的义务抑或是违反训诫所应受的惩罚，从而统一、明晰个人在社会活动和法律规范中的权利、义务、责任。基于此，“十诫”全面影响着西方法律制度和司法程序，让关注私法和个体权利与义务的理念沿袭至今。如，第8条“不可偷盗”和第10条“不可贪恋人的房屋，也不可贪恋人的妻子、仆婢、牛驴，并他一切所有的”。上述两条规定的精神被后世的教会法所继承，以至于十二世纪，教会法学家在诉讼程序的立法和解释中发展出了保护土地、财产及无形权利的原则。通过对私法领域权益的关注，使私有财产占有人获得了财、物所有权的法律保障，他们可以通过证明那些使用暴力或欺诈手段的剥夺和占有行为，来收回他们对原有财产的占有权，这也是近代以来关于占有权救济制度的传统根源。
总之，关于个人财产的神圣不可侵犯，最后成为西方《民商法》体系的基础，并为市场经济中“契约”为纽带的商品交易奠定了基础。这种关注私法、保护个人权利的制度对中世纪封建社会的发展极为重要，同时也感染着西方传统法律与社会，而重视私法文化、保护私有财产的理念也是欧美社会发展进程中最鲜明的特色之一。另外，在“十诫”中有关禁止做假证陷害他人的训令也向我们展现出：每个信仰神的人都是上帝眼中平等的人，也平等享有上帝的保护权。因为我们既然平等的受上帝所爱，所以“上帝也赋予了人一些基本权利，诸如人的生存、自由、追求幸福、拥有和放弃财产的权利等。这些权利，连同一些其他的权利，属於绝对的权利。”[9]同理，我们不能做假证陷害他人，使其丧失平等拥有这些权利的机会，所以“十诫”中的第9条被后世的立法者发扬光大。在当今司法诉讼程序中，禁止作伪证、禁止有罪推定、禁止刑讯等都是该条训令精神的最好体现。通过“摩西十诫”所表现出的明确个人权责之观念成为整个西方传统法律文化演进中的根本性原则，而以明晰的方式确立保障个人权益和私有财产是我们对西方法治社会最直观的感受，故有学者认为“西方社会的基本法或高级法是直接源自基督教的原则和价值观。”
二、“十诫”对西方法律文化传统的影响
“十诫”的精神实质深刻地影响着当代西方法律格局，虽然宗教与法律的联系不再像中世纪时期那样的紧密，精神世界与世俗世界也早已融为一体。表面上那些基本的教规教义已滞后于当今的社会发展，但是“十诫”的内涵通过数次的宗教改革和世俗化进程不断更新演变，而逐步嵌入西方法律文化传统之中。同时，西方对“十诫”的研究和关注远远超出了我们的想象，“十诫”潜移默化地影响着西方的法制，如《阿尔弗烈德法》的开篇就包括：《十诫》、对《摩西律法》的重述，对《使徒行述》的摘要以及对僧侣苦行赎罪规则和其他教会法的引述。
第2篇
其代表就是集文学家、政治家与哲学家于一身的重要人物西塞罗，他的政治哲学论、演说词、修辞著作等对罗曼文学艺术产生了重大影响，而且他还将自然地法理论融入共和政体中，提出了最早的人人自由平等的法理思想，认为所有人都要服从法律，他提出的分权论与制衡论被近代欧洲的资产阶级启蒙思想家视为珍贵的遗产。然后就是英国著名的大法官、政治家与作家———托马斯·莫尔，他所创作的《乌托邦》可以说是欧洲空想社会主义的首创文献。托马斯认为如果人类想要构建一个和谐的公共秩序，就必须创建一个以公有制为基础的社会，使得所有公众事件都以民主的方式加以解决的理想社会。从法律视角看，《乌托邦》渗透着强烈的民主精神，同时，《乌托邦》还被文学领域视为名著。发展至欧洲的启蒙运动时期，一系列先进的法国启蒙思想家参与到这场运动中，其中孟德斯鸠的《论法精神》，被称为独特的资产阶级的法学百科全书，在此书中孟德斯鸠提出了三权分立的法学理论。紧接着更为激进的启蒙思想家的代表人物卢梭，其创作的《忏悔录》及《爱弥儿》等，彰显出了解放个性、热爱自然、激越感情等文学思想，同样出自于卢梭之手的著作《民权论》等，其法律思想几乎超越了同时代的所有启蒙思想家，对法国、欧洲甚至对全世界的法律思想都产生了重大影响，例如，美国颁布的《独立宣言》以及法国颁布的《人权宣言》等都打上了卢梭的法学思想烙印。
二、正义性法律精神在西方文学中的体现
法律的目标是实现正义，法律的内在精神也是为了彰显正义，然而并不是一切法律都能够体现正义，甚至与此完全相反，现实社会中的部分法律不但无法凸显正义，反而与正义背道而驰。但是，文学作为现实社会的一面镜子，能够将这些现象以文学的方式真实且到位地表述出来。以《安提戈涅》这部文学作品为例，故事中的克瑞翁身为一方的执政者，其自身就是法律的代表，他颁布了禁止安葬吕涅刻斯的法令，虽然此条法律的初衷是为了维护城邦的安全与和平，体现对人民统治的公正性，但是遭受到了人民的质疑以及安提戈涅的不满与反抗，究其原因我们不难发现，从正义原本的价值体系去分析，这条法令违背了基本的人性需求，换句话讲就是对人性的践踏和不尊重，无法满足人们对理想社会状态的期冀，显然也是与正义相背离的。再如《威尼斯商人》这部作品，故事中的夏洛克明明持有契约本，应该受到法律的支持，判决结果却与之截然相反，同样从正义原本的价值体系去分析，会发现这份契约在正常的、理性的、文明的人类社会中是不会执行的，虽然契约从各方面来看都合法有效，但对其执行的结果是安东尼奥必死无疑，从人性角度去看是既无人性又失公平的做法，很明显是与法律的正义精神相背离的。通过文学作品的展示，大家可以看到现实中的法律并不是完美无瑕的，而是具有一定程度的世俗性，促使人们更加理性地去认识、去思考、去理解法律。透过以上两部著作的法律精神研究，可以发现，当人们站到法律角度去探讨作品所彰显的法律精神的过程中，思维通常会陷入逻辑化与机械化的模式之中，从而更多地关注法律条文而忽视隐藏于法律之后的本质精神，致使出现对法律过于浅层化的认识。
三、合法性法律精神在西方文学中的体现
第3篇
1.法律诊所与法律赋能的有机结合：法律赋能诊所
2.《涉外民事关系法律适用法》第45条产品责任法律适用的法律思考
3.法律实务法律顾问在企业合同法律风险防范中的作用
4.以法律视角审视法律逻辑在法律应用中的作用
5.法律文书写作课中学生法律思维和法律实践能力培养方法之我见
6.浅析《法律学—法律哲学与法律方法》对正义的探索
7.“基本法律”与“基本法律以外的其他法律”划分之反思
8.试论法律继承与法律移植在法律演进中的作用
9.法律解释：服从法律还是创造法律
10.以案说法：法律原则与法律规则冲突时的法律适用
11.论法律的融合、地区法律的趋同与法律全球化
12.从“法律”\“习惯”和“法理”看法律解释与法律推理
13.法律原生态的杀手：道德泛法律化和法律泛道德化
14.探究卫生法律法规课程对医学生医事法律素质的促进作用
15.从法律英语的文体特征看法律英语中的修辞翻译
16.“法律解释”与“法律诠释”之术语辨析
17.法律教育中法律思维的养成
18.浅谈民商事法律谈判对于法律人的要求
19.浅析制定“民商法律总纲”完善民商法律体系
20.中职法律教育与中职生法律素质的提高途径研究
21.加强农民工法律援助工作完善法律援助制度
22.浅析实名火车票的法律性质及遗失车票的法律后果
23.本科法学教育中法律思维与法律职业技能的培养方法探微
24.俄语法律词典在俄语法律术语研究中的作用
25.微信群规约的法律属性及法律责任
26.诊所法律教育的目标定位与法律人的职业伦理培养
27.论法律诊所教育在应用型法律人才培养中的作用
28.探讨高校法律教育对培养学生法律意识的影响
29.如何正确处理法律文书的格式要素与法律逻辑要素之研究
第4篇
关键词：房屋租赁权；买卖不破租赁；物权优先性
一、房屋租赁权的定性
关于租赁权的概念有学者认为，认为租赁权是基于租赁契约产生的由承租人所享有的各种权利，包括租赁契约成立后、租赁物交付前和租赁物交付后所产生的权利。另一种观点认为租赁权仅指承租人对交付后的租赁物所享有的权利，如“承租人之权利，为使用收益权，包括为使用收益必要之占有之权利，此等权利总称为租赁权。”可以看出，租赁契约生效后，租赁物交付前承租人所享有的权利能否包括在租赁权的内容中，是有争议的。笔者认为，房屋租赁权是指承租人在房屋交付后对房屋所享有的占有、使用、收益等的权利。房屋交付前、后产生了不同的法律关系。
民法理论上，所有权属于物权，租赁权属于债权，基于“物权优于债权”，早期罗马法实行的是“买卖击破租赁”原则。但此原则全然不顾完全处于被动的承租人的利益，致使租赁关系极不稳定，并从而导致社会纠纷，严格意义上的“买卖不破租赁”，其表述应当是“不动产租赁物所有权的转移不破租赁”，或者“不动产租赁物所有权的变动不得对抗租赁物债权”。由此可以看出，“买卖不破租赁”是债权的一个特例，此时附着在标的上的租赁权已被赋予了一定的物权性质。现代市场经济的复杂也使得物权与债权的区别界限越来越难以划定。故“买卖不破租赁”原则并不违背“物权优于债权”的原则，作为一个特例，在市场经济下更有其重要意义和法律价值。
二、房屋租赁权性质返璞归真
如果房屋租赁权是物权的一种，则我们应然能分出处其具有的物权性质以及所属物权之种类。纵观物权法定原则下的各国物权种类，房屋租赁权的性质应有新的考虑。
（一）物权性
1、物权“掠影”
关于物权的概念，自德国立法首次出现 “物权”表述至今，主要有三种学说，即 “对物关系说”， “对人关系说”和 “折衷说”。现代民法多采 “折衷说”，我国立法和学界多将物权定义为：物权权利人直接支配特定的物并排他性地享受其权利。物权既是对人关系，也是对物关系，物权是二者的结合。
传统物权理论认为，物权与债权相比较，具有鲜明的个性。一是物权的支配性。所谓支配性，是指物权人客观上能够实际占有、管领标的物。所有权人是其所有物的支配者，其他任何人不得予以非法干预，否则即构成侵权，这也是物权的绝对性、对世性的表现。相反，债权人基于其债权，虽然可以请求债务人为或不为一定行为，但他不能直接支配债务人的所有物，这也就是说债权人不享有对物的支配力。二是物权的排他性。物权的排他性是指物权人禁止非物权人随意干涉其物权的权利。物权的排他性还表明，一物之上不能设立两个以上性质相互冲突的物权。如果允许 “一物一权”的原则被破坏，则因所有权的复数性所产生的利益冲突，必将损害物权的排他性。债权作为请求权，不能对抗第三人，亦即无排他力。三是物权的永久性。物权的永久性表明，只要物能持续存在，物权人的权利就能持续存在。物与权利同为一体，二者共命运，物在权在，物灭权失。债权并非如此，债权基础一旦消失，债权也随同消灭，根本不问物存在与否，这是债权暂时性的理论依据。可见，物权与债权的界限是非常清晰的，双方之间不会有模糊的状态，非此即彼的现象不可能客观存在。
以此权威观点考察租赁权，不难发现，租赁权具有物权基本概念所定义的内涵。租赁权体现对物关系。租赁权人得直接支配其依法取得占有之租赁物，无论该占有为何种类。租赁权人可以占有、使用、收益，以及特定条件下的转租权，即受限的处分权益。因此，对于租赁物，租赁权人是享有或多或少的、一定范围的支配权的。
2、租赁权及其物权性质
所谓物权的性质，并不必然能涵盖所有物权种类的特征，而物权性质在权威教材中有详细解读，故为了行为简练，只讨论与租赁权特征相同或相近的性质，进而确定租赁权性质事项，进而作为将其归入物权或债权的依据。首先，租赁权是租赁权人直接支配特定物的权利。租赁权人对租赁物可以直接进行占有、使用、收益和依法行使特殊处分权利。租赁权人对房屋的使用，对房屋的转租即是体现。其次，租赁权是权利人直接支配特定物而享有其权益的权利。支配租赁物的目的在于享有物所带来之收益，在于通过支配而获得物之利益，租赁权当然是为了谋求权益而设定的基于他人之物的权利。再次，租赁权是的对抗效力类似于地役权或者其他用益物权之对抗效力，此点将详述于下文。总言之，租赁权具有物权所特有的诸多性质，因此，将其归入物权有其合理性和可行性。
（二）用益物权性
1、用益物权本质属性
用益物权是指对用他人所有的不动产或者动产，在一定范围内加以占有、使用和收益的权利（《物权法》第117条）。益物权区别于其他种类物权之根本特性在于：⑴用益物权是定限物权。用益物权人所享有的权利是受到限制的权利，是有其特定内涵的权利，这是其区别于所有权的地方，一定限度内的权利决定了其在物权种类中的特定性。⑵用益物权是以使用和收益为目的的定限物权。用益物权不同于担保物权，虽同为定限物权，但目的不同，后者在于担保主债权的实现，目的在于担保，体现出物之交换价值，而前者则是对物之使用价值的开发。⑶用益物权原则上是就他人所有的物设定的物权即他物权性。⑷用益物权的享有以对权利标的物的占有为前提。⑸用益物权以不动产为标的物。
2、房屋租赁权之用益物权性
房屋租赁权符合用益物权的基本特征，符合用益物权的基本目的，房屋租赁权是用益物权的一种合乎法理。房屋租赁权是当事人双方约定而设立的一种定限物权；是以使用或收益或二者兼有为目的的；是建立在他人所有之不动产之上的权利；使用、收益必须合法占有租赁物方可进行，无论是为己使用，抑或是为己收益而为他人使用。因此，房屋租赁权符合用益物权的特征，在本质上，应是用益物权之一种。
用益权属于他物权，是一种以物的使用价值或利用价值为中心的物权，虽不完全具备所有权（或曰自物权）的一切特征，但亦享有占有、使用、收益及为一定处分的权能。租赁权是否拥有上述各项权能呢？回答是肯定的。承租人与出租人订立契约的目的，乃是希望通过支付对价取得以上诸项权能，这是租赁合同能够成立的主观要件。假如承租人因此不可以得到用益权，要求承租人在支付对价后保留一个空壳合同，显然是非理性的。所以，租赁权的性质只能是物权，而不是债权，更不是什么债权物权化。
承租人没有物的所有权，但又需要使用它；而出租人虽享有物之所有权，一时之间还无法加以利用。出租人与承租人的合作在互有需求的基础上得以达成，这样承租人签订契约的目的就获得了满足。民法解释学理论要求，在不能准确判明合同用语的含义时，应当根据合同的目的来解释合同。所以，合同之目的是判断合同条款效力的重要基础。笔者以为，在界定租赁权的属性时，考察租赁合同的目的，并进而确认租赁权的性质，是大有裨益的。租赁合同以何为目的？稍有社会生活经验的人一眼就能发现，租赁合同的目的，对出租人而言，只能是收取租金；对承租人来讲，肯定是物之利用。租赁合同的目的就是租赁权的目的，因此，就租赁合同的目的而言，租赁权是完全可以归入物权体系之中的。
参考文献：
[1]周枏：《罗马法原论》[M].北京：商务印书馆，1996年版。
第5篇
一、乡村旅游与江西新农村建设
在欧美发达国家,政府把乡村旅游作为稳定农村、避免农村人口向城市流动的重要手段,乡村旅游已具相当规模。我国现代乡村旅游发展较晚,始于20世纪80年代后期,但对乡村经济的发展、增加农民收入和建设社会主义新农村却影响深远。因为随着现代旅游的发展,乡村旅游已成为人们回归自然、放逸身心、感受自然野趣、体验农村生活、进行休闲娱乐的主要方式之一。实践证明,大力发展乡村旅游不仅丰富了旅游活动的内容,扩大了旅游容量,而且带动了农村产业结构的调整,加速了农民脱贫致富,促进了农村经济的发展,为解决“三农”问题和全面建设小康社会提供了一条有效的途径。
二、江西乡村旅游的发展现状及存在的问题
为充分发挥旅游产业对新农村建设的促进作用,国家旅游局将2006年确定为“中国乡村旅游年”,以“新农村、新旅游、新体验、新风尚”为主旋律的乡村旅游在全国各地异军突起。早在四、五年以前江西就有一些乡村搞起了以欣赏田园风光、感受地方风俗、品味特色农家饭菜为主要内容的旅游活动,如庐山脚下的农家饭庄等。目前,在将江西建设成为“东南沿海发达地区的后花园”的战略思想主导下,全省各地都在本着“政府主导、农民自主、市场运作、企业经营、突出特色、可持续发展”的方针,把发展乡村生态旅游与推动农业产业化、特色化相结合,积极扶持乡村旅游发展,使不少偏远山村初尝发展旅游的好处。乡村旅游成了农村经济发展的又一个新的增长点。
1.江西乡村旅游资源丰富。江西自古以来就是物华天宝、人文荟萃之地,不仅有风光秀美的名山大川、江河湖泊,更有我们祖先辛勤耕耘留下的宝贵遗产。有世界双遗产的庐山、革命圣地八百里井冈、道家胜地三清山和龙虎山、中国第一大淡水湖——鄱阳湖,中国最美的乡村——婺源等自然景观;有千古第一村——流坑、客家文化的象征——赣南围屋、人间绝境——上堡梯田等著名的人文景观;有萍乡傩神舞、兴国山歌、赣南采茶戏等民间戏曲歌舞;有南丰蜜桔、信丰脐橙、兴国红鲤鱼、樟树药材、婺源绿茶、萍乡腊肉、上饶夏布等品种繁多的土特产;有候鸟之乡、毛笔之乡、烟花之乡、夏布之乡、客家风情之乡等特色村镇;有景德古窑、新干商墓等文化遗产,旅游资源极为丰富。
2.江西乡村旅游开发模式多种多样。江西乡村旅游产品的开发模式大致有4种:(1)村落民居旅游模式,即以村落民居建筑为凭借和吸引物,开发旅游项目。如以赣南客家围屋、安义古村、婺源徽派古建筑群等以古民房、古宅为凭借进行开发;南昌郊区则以新农村新风貌为凭借,来展示改革开放给农村带来的巨大变化。(2)民俗风情旅游模式,即以农村的风土人情、民俗文化为凭借和吸引物,充分展现农耕文化、乡土特色、民俗风情。如萍乡的上栗傩神节和湘东春锣、赣南客家文化、兴国山歌节、信丰脐橙节、樟树药材节等。(3)田园生态旅游模式,即以农村田园生态环境和各种农事活动为凭借和吸引物,“吃农家屋、住农家屋、干农家活、摘农家果、做农家事”,将农村生态和农事风情、旅游与休闲相结合,以满足城市居民回归自然的心理需求。如庐山脚下的农家饭庄、上堡梯田等。(4)综合型的乡村旅游模式,即将各类型的乡村旅游产品集中于一体进行开发。如星子县开发的温泉度假村,位于庐山之南的秀峰脚下,交通方便、环境幽雅清静,就是一个很好的商务会议型乡村旅游的好去处。
3.江西乡村旅游消费群体相对集中,多以自助游为主。乡村旅游是以乡野农村风光和活动为吸引物、以城市居民为目标市场、以满足旅游者娱乐求知和回归自然等为目的的一种旅游方式。旅游者参加乡村旅游,其动机一般是:(1)对田园风光的向往,寻求回归大自然的享受;(2)扩大知识面、开拓视野,特别是增加少年儿童对农村、农事和大自然的了解;(3)各种类型的故地重游,如“知青情结”、“寻根情结”的推动;(4)渴望对神秘的传统文化、民俗文化的了解。这就决定了乡村旅游的主要消费群体就是城市居民,江西也不例外。有关调查显示,人们正在逐步放弃过去那种集中式的(如黄金周)、拉练式的长途跋涉,而更加钟情于在城市周边地区一两天、两三日的度假休闲,特别是双休日的乡村旅游。因为乡村旅游时间短、消费水平不高、多以散客为主,旅行社普遍对此兴趣不高,游客多以随心所欲、闲庭信步式的自助游为主。
江西乡村旅游虽然在近几年有了长足的发展,如乐安流坑村在港澳地区也小有名气、婺源甚至赢得了“中国最美的乡村”的美誉。但是江西乡村旅游特色化、规范化、规模化水平低,品牌意识差、重开发轻保护,也是不争的现实。
1.江西乡村旅游层次较低。中国社科院旅游研究中心研究员魏小安将乡村旅游划分为三个层次:第一是农业旅游,主要的表现方式是“农家乐”;第二是农村旅游;第三是农民旅游。江西的乡村旅游大多还局限于低层次的“农家乐”,以吃农家饭为主,对乡村旅游的文化内涵挖掘不够。实际上,乡村旅游应该是将带有浓厚地方特色的自然与文化遗产作为可持续发展的旅游资源,围绕行、游、住、食、购、娱6大要素,将其精心设计制作成具有吸引力的旅游产品,包括:文化探密、休闲度假、康体健身、生态观光、体验生活等。
2.江西乡村旅游配套建设不到位。很多地方由于资金投入不足,一些乡村的道路、停车场地、公共厕所、垃圾处理、通讯设施、住宿和饮食卫生都存在不同程度的问题。
3.江西乡村旅游人才匮乏,管理水平低。目前,江西乡村旅游项目政府投入不足,大多以村民自我管理为主,人才的严重匮乏导致管理的不到位。而乡村旅游经营者知识缺失,只知其一,不知其二,也让不少游客乘兴而来、败兴而归。笔者曾陪几位慕名而来的远道朋友前往有“千古第一村”之称的流坑,流坑村在古代共出了2位状元、78位进士,可谓人才辈出,文化底蕴深厚;其颇有特色的明清古建筑,虽屡经战乱,仍保持完好,是江西难得的古建筑遗产。然而,其管理水平却不容乐观。就是其作为流坑百年沧桑历史见证的祠堂,里面也是杂物横存。
4.江西乡村旅游综合开发水平低。近几年,江西乡村旅游呈现蓬勃发展的良好态势,但大多仅局限于观光旅游、吃农家饭,而对旅游的延伸产品开发严重不足。仍以流坑为例,在整个流坑村居然没有一处具有地方特色的农产品或手工制品的商店。流坑村的道路颇有特色,都是用鹅卵石铺就而成,有天然按摩器之称,为行走方便村民都穿用千针万线手工纳就的布鞋,笔者一行听了导游小姐的讲解后,为了旅游更加舒适,也为了更好地融入古朴的小村之中,都想买双布鞋,却只能是带着遗憾而归。
5.村民生态保护意识亟待提高。村民是乡村旅游的主要受益者,但小农意识浓厚,只注重眼前利益。如为建度假村而随意破坏生态,导致污水横流、蚊虫肆虐的现象随处可见,使旅游者感到是在花钱买罪受。厦门大学旅游人类学教授彭兆荣曾一针见血地指出,“要让当地人认识到,贫瘠的土地、污染的河流、贫寒的生活、肮脏的环境、鸟兽罕至的农村是不会对游客产生吸引力的。只有保持完好的自然生态、农村传统习俗和鲜明的民族特色,他们的村寨才能成为游客热选的旅游目的地”。努力提高村民的生态保护意识势在必行。
三、精心打造品牌,促进江西乡村旅游可持续发展
无庸讳言,乡村旅游的发展关系到江西农民的脱贫致富,关系到江西农村产业结构的调整,也直接影响到江西新农村建设成败。因此,树立科学发展观,精心打造特色旅游,促进江西乡村旅游可持续发展具有重要的现实意义。
1.政府主导,规划先行。江西乡村旅游起步晚,各地发展不平衡,因此各级政府要坚持“多予少取放活”的方针,加大政府导向性投入。乡村旅游又是一个系统工程,规划必须先行。为避免景点建设中一哄而上和雷同建设带来的弊端,政府必须发挥其主导作用,组织专家为乡村旅游把脉,对乡村旅游景点实行区域化布局和差异化规划设计。同时,任何一种资源的开发都会对原先的状态造成变化或破坏。变是必然的,不变是相对的,关键是要如何在发展中保护当地独特的自然环境与文化遗产,这是乡村旅游可持续发展的核心问题。因此,在规划中,我们必须把握几条原则:(1)因地制宜、突出特色,尽量做到“一村一品”,避免程式化;(2)贴近自然、保持乡土特色,避免城镇化;(3)注重人文与自然的和谐融合、传承传统民族民俗文化,避免过度现代化;(4)统筹规划、配套设施到位,避免低档化。
2.市场定位,创造需求。毫无疑问,乡村旅游的主要消费群体是城市居民。长期生活在高楼林立、喧嚣拥挤、空气污染、景观呆板的城市,加之快速的生活节奏、激烈的社会竞争,使许多人产生了向往大自然、渴望放松身心、回归大自然的强烈愿望。针对市场需求,我们必须积极创造优美的环境、便利的交通、优质的服务、特色的项目,做到处处特色突出、品位高雅、文化悠远、民风淳朴,充分体现人与自然的和谐融合。让消费者在紧张的工作之余,下榻农家庭院,品尝山野菜、农家饭;或游走古宅深处,欣赏先人的杰作,感悟历史的久远;或围坐篝火旁,烧烤野炊、享尽人间美食,观民俗表演、尽享民风乡土之情;或垂钓于田野池塘,体味乡村文化;或徜徉田园,采摘时令蔬菜、新鲜水果,分享收获的喜悦,让消费者真正得到心灵的放松。
3.挖掘遗产,突出特色。消费者对假日旅游的需求更趋于个性化和多样化。新西兰的旅游人类学专家科林·比姆指出,“一个地方的独特之处就是这个地方的主要财富……如果你们有独特的建筑,那么就保护它们,并让它依旧是古雅的模样;如果你们有独特的音乐、歌谣或舞蹈,那么你们就保护它们,让它古色古香;如果你们有独特的耕作方法,那么你们就保护它们,并教给他人;如果你们有传统的文化信仰,那么就保护它们,并熏陶他人。千万不要破坏这些资源!”因此,发展乡村旅游就是要保留本地特色,不能盲目跟风。保持村寨的原始风貌以及当地居民仍然还有的传统社会风尚、淳朴厚道的自然秉性,真正体现“人住农家院,享受田园乐”,才是成功的乡村旅游开发。如开发和完善特色农业游、瓷都文化游、客家文化游、道教文化游等。
4.培育人才,提升素质。在目前难以引进高层次管理人才到乡村进行乡村旅游研究与管理的情况下,发现人才、培育人才尤为重要。要把提高乡村旅游从业人员素质作为“培育新农民”的重要内容。通过培训,使村民认识到他们是乡村旅游最大的受益者,认识到只有洁净优美的环境才能吸引游客,提高村民的环保意识,改变那些不讲卫生的陋习;通过培训,使村民充分认识到乡村旅游能否可持续发展的关键,在于他们对自己文化价值的认识,成为自己文化的主动传承者和保护者;通过培训,强化服务意识,改变过去那种散漫、自由、不受约束的坏习惯;通过培训,提高整体的接待水平;通过培训,研究开发旅游的延伸产品,提高农特产品的附加值,进而改善当地的产业结构。概而言之,就是要通过培训,造就一批守法纪、懂技术、会经营、讲诚信的乡村旅游经营人才,进而扶植一批经营水平高、经济实力强、市场信誉好、发展后劲足的乡村旅游企业。
5.规范管理,塑造品牌。乡村旅游业的发展必须走内涵式可持续发展之路,使乡村旅游产品、产业开发从粗放型向精致型转变。可以实行“旅游接待证制度”,对参与乡村旅游开发的农户进行评定考核;实行“上岗证制度”,对接待人员进行培训考核,并定期检查;实行“星级评审制度”,目前江西已出台《江西省农家旅馆星级划分与评定标准》,推行评优活动,对条件较好、服务质量优秀的农户或单位进行星级评审,并挂星级牌;完善相关法规体系建设,如乡村旅游发展规划纲要、乡村环境保护草案、乡村旅游开发申请办法、乡村旅游经营者上岗管理细则、乡村旅游质量投诉与责任事故处理条例等。通过采取这些切实有效的举措,来规范管理、打造精品、塑造品牌,走可持续发展的道路,乡村旅游才不会是昙花一现。
6.开展合作,谋求共赢。江西乡村旅游起步较晚,先天不足,因此多方合作、综合开发尤其重要。(1)谋求政府在基础设施、道路建设、资金等方面的支持,提高乡村旅游景区的可进入性与参观游览的安全舒适性;(2)研究机构合作,挖掘整理民俗文化遗产,提升文化品位;(3)与媒体合作,通过媒体搭建信息平台,强力推介旅游产品,特别是互联网,网络营销具有廉价、速度快、影响面宽、服务功能强、信息全面而又易形成个性特色的优势,更适宜乡村旅游的营销;(4)与大的旅游景区合作,实行资源共享、线路互连、市场互动、客源互送,促进共同发展;(5)与旅行社合作,通过旅行社对旅游资源的整合、包装,对游客的推介、招揽,实现景点与旅行社双赢;(6)组建乡村旅游协会、乡村旅游研究会等经济合作组织,制定乡村旅游企业的经营管理、互助合作规范和行业自律公约,加强行业自律和互助。
参考文献:
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[4]裴闯,石新荣.寻求开发与保护的平衡点[BE/OL].新华网,2004-10-19.
第6篇
摘要：随着日渐激烈的市场竞争，竞争者为了谋取最大利益，取得市场优势，便采取各种不正当竞争行为。仿冒行为便是较为突出的一种。我国《反不正当竞争法》以及相关法律对此已有相关规定，本文通过相关法律对仿冒行为的概念、特征、条件、认定、责任以及其与假冒行为、冒牌行为的区别的探讨，以期加深对仿冒行为的了解。
在一个较为完善的市场中，经营者之间进行竞争是推动市场发展的动力，竞争可以促进价值规律的实现，也有利于实现宏观调控，并可以使消费者获得质优价廉的商品。但是，由于竞争的本质在于追逐利润，实现利益的最大化，因此，为获取更多的交易机会，取得市场优势，一些经营者便采取了不正当的竞争行为，假冒与仿冒便是其中较为突出的一种。对此我国《反不正当竞争法》已有规定，但是，已有的规定较为原则，实践中如何判断、认定一种行为是否是假冒或仿冒的则不是很清晰。
一、仿冒行为的法定概念、特征和构成条件
(一)仿冒行为的法定概念
仿冒行为是指仿冒知名商品特有的名称、包装、装潢的不正当竞争行为。
1．《反不正当竞争法》第五条第(-)项规定：擅自使用知名商品特有的名称、包装、装潢，或者使用与知名商品近似的名称、包装、装潢，造成和他人的知名商品相混淆，使购买者误认为是该知名商品。
2．《关于禁止仿冒知名商品特有的名称、包装、装潢的不正当竞争行为的若干规定》(国家工商总局第33号令)明确规定：仿冒知名商品特有的名称、包装、装潢的不正当竞争行为，是指违反《反不正当竞争法》第五条第(二)项规定，擅自将他人知名商品特有的商品名称、包装、装潢做相同或者近似使用，造成他人的知名商品相混淆，使购买者误认为是该知名商品的行为。
(二)仿冒行为的特征
上述规定表明，仿冒行为具有以下特征：
第一，仿冒行为是对知名商品的仿冒行为。依据《反不正当竞争法》和《关于禁止仿冒知名商品特有的名称、包装、装潢的不正当竞争行为的若干规定》的规定，仿冒行为就是一种对指明商标仿冒的违法行为，其仿冒对象具有特定性。
第二，仿冒行为是对知名商品特有的名称、包装、装潢的仿冒行为。依据《反不正当竞争法》的规定，这种仿冒行为又表现为两种形式：一种是擅自将他人知名商品特有的商品名称、包装、装潢做相同使用，一种是做近似使用。
第三，仿冒行为是一种不正当竞争行为，应受法律惩罚。《反不正当竞争法》第二条规定：本法所称的不正当竞争，是指经营者违反本法规定，损害其他经营者合法权益，扰乱社会经济秩序的行为。可见仿冒行为是一种不正当竞争行为。任何违法行为，都应承担相应的法律后果，受到相应的法律处罚。仿冒行为属违反《反不正当竞争法》的行为，也应承担法律处罚的法律后果。
(三)仿冒行为具备的条件
1、仿冒行为人主观上有故意。即具有仿冒知名商品特有的名称、包装、装潢的故意。
2．实施了仿冒行为。只有仿冒的故意是不足以认定为仿冒行为的，还需具有仿冒行为，这也是最重要的一点。其仿冒行为又必须具备两个要素：(1)必须是对知名商品的仿冒行为；(2)行为仿冒的商品名称、包装、装潢必须为知名商品所特有的。
3．造成一定的结果。即造成他人的知名商品相混淆，使购买者误认为是该知名商品。
二、仿冒行为、假冒行为与冒牌商品行为的区别
依据《反不正当竞争法》第五条的相关规定，假冒行为是指假冒他人注册商标的行为。冒牌商品行为是指擅自使用他人的企业名称或者姓名或者在商品上伪造或者冒用认证标志、名优标志等质量标志，伪造产地，对商品质量作虚假表示，引人误解的行为。仿冒行为、假冒行为与冒牌商品行为是有区别的，具体如下：
(一)侵犯的客体不同。他们都是扰乱社会经济秩序的行为，但侵犯的客体着重点又各不相同。仿冒行为侵犯的是市场竞争秩序；假冒行为侵犯的是商标管理秩序；冒牌商品行为侵犯的是市场交易秩序。
(二)违法对象不同。违法对象是违法客体的物质承担者，违法客体是违法对象所体现的社会关系。仿冒行为的违法对象是知名商品的“名称”、“包装”、“装潢”；假冒行为的违法对象是他人的“注册商标”；冒牌商品行为的违法对象是他人的产品的“产地”、“厂名”、“质量标志”等代号。
(三)客观表现不同。他们客观上表现为都违反了《反不正当竞争法》，但却不尽相同。仿冒行为客观上表现为违反了对知名商品保护和管理的法律法规，擅自将知名商品的名称、包装、装潢作相同或近似使用；假冒行为客观上表现为违反商标管理法规，假冒他人注册商标；冒牌商品行为客观上表现为违反关于产品质量方面的法律法规，擅自使用他人产品的产地、厂名或“质量标志”等代号。
(四)危害结果不同。仿冒行为造成和他人知名商品相混淆，使购买者误认为是该知名商品，具有损害竞争对手之目的；假冒行为是构成对商品注册商标的误认，对同类商品无法区别，具有侵犯他人注册商标专用权之目的；冒牌商品行为是造成对商品生产者、生产基地来源、商品质量发生误认，具有侵犯他人名称权和商誉之目的。
三、仿冒行为的认定
《反不正当竞争法》和《关于禁止仿冒知名商品特有的名称、包装、装潢的不正当竞争行为的若干规定》对仿冒知名商品特有的名称、包装、装潢的不正当竞争行为的界定来看，这种仿冒行为涉及到下列构成要素：知名商品，特有的名称、包装、装潢；作相同或者近似使用；导致市场混淆和误认。这些要素也可以说是构成仿冒知名商品特有的名称、包装、装潢的不正当竞争行为的法律条件。
(一)知名商品的界定
1．知名商品的概念
《反不正当竞争法》对何谓知名商品并未作解释性规定。《关于禁止仿冒知名商品特有的名称、包装、装潢的不正当竞争行为的若干规定》第三条规定：本规定所称知名商品，是指在市场上具有一定知名度，为相关公众所知悉的商品。第四条规定：商品名称、包装、装潢被他人擅自作相同或者近似使用，足以造成购买者误认的，该商品即可认定为知名商品。
2．知名商品的特点
(1)该商品在市场上具有一定知名度，即知名性。即对于市场的地域因素和人的因素。在多大的市场范围内享有知名度才可以构成知名商品，我国《反不正当竞争法》及其配套规章对此未作明确规定。从行政执法实践看，由于我国地域广阔，市场经济才处于初级阶段，市场发育还不成熟，各地经济发展不平衡，人们的消费水平、消费偏好等差异较大，以全国作为地域范围认定知名商品往往是不现实的，因此，工商行政管理机关一般按照地区认定商品的知名度，如依据省、市等市场范围认定知名商品，是比较妥当和符合我国国情的。
(2)为相关公众所知悉。在此的相关公众既指在与该商品有交易关系的特定的购买层，也指一定地域范围内的相关公众。
(3)商品特有的名称、包装、装潢或者近似的商品特有的名称、包装、装潢使用时足以造成购买者误认。
(二)特有的名称、包装、装潢的界定
1．商品的名称、包装、装潢界定
(1)名称。《关于禁止仿冒知名商品特有的名称、包装、装潢的不正当竞争行为的若干规定》第三条第三款规定：“本规定所称知名商品特有名称，是指知名商品独有的与通用名称有显著区别的商品名称。但该名称已经作为商标注册的除外”。商品名称是对商品的一种称谓，有通用名称与特有名称之分。通用名称是泛指所有同类商品的名称，只能表示商品的类别，不能将此商品与彼商品区分开来，也即只具有类别上的区分作用，不具有个体上的区分作用。特有名称则是个体商品独有的称谓，这种称谓将这个商品与那个商品区别开来。
(2)包装。《关于禁止仿冒知名商品特有的名称、包装、装潢的不正当竞争行为的若干规定》第三条第四款规定：本规定所称包装，是指为识别商品以及方便携带、储运而使用在商品上的辅助物和容器。
(3)装潢。《关于禁止仿冒知名商品特有的名称、包装、装潢的不正当竞争行为的若干规定》第三条第五款规定：“本规定所称装潢，是指为识别与美化商品而在商品或者其包装上附加的文字、图案、色彩及其排列组合。”装潢附加于商品之上时，即成为商品本身的组成部分；附加于商品的包装上时，即成为包装的组成部分而作为商品的附着物，此时包装与装潢融为一体，对装潢的仿冒也是对包装的仿冒。
2．特有的界定
《反不正当竞争法》对此同样没有具体规定，《关于禁止仿冒知名商品特有的名称、包装、装潢的不正当竞争行为的若干规定》第三条第二款规定：本规定所称特有，是指商品名称、包装、装潢非为相关商品所通用，并具有显著的区别性特征。也就是说名称、包装、装潢须为知名商品所特有，即被擅自使用的名称、包装、装潢既不是普通商品的，也不是知名商品所特有的。
通用的商品名称、包装和装潢，又可以称为普通商品名称、包装和装潢，是指在某一领域内已被特定行业普遍使用，为交易者共同承认的商品名称、包装、装潢。通用的商品名称、包装和装潢起不到区分经营者的作用，无法也没有必要对指定的使用人进行保护。《反不正当竞争法》所保护的都是非通用的商品名称、包装和装潢。
(三)作相同或者近似使用的界定
1．相同与近似的界定
所谓“相同”，是指所使用的商品的名称、包装、装潢与他人的知名商品的名称、包装、装潢一模一样，即在文字、图形、记号及其联合形式，以及其外观、排列、色彩完全相同。所谓“近似”，是指所使用的商品的名称、包装、装潢与他人的知名商品的名称、包装、装潢相似，致使消费者在购买该商品时加以普遍注意力也不免产生混同或误认的情形。
2．“使用”的界定
笔者认为应当扩大“使用”的范围，而不能仅从其字面意思上理解。“使用”应当既包括自己制造使用，也包括单纯地制造、销售他人的知名商品的名称、包装、装潢自己并不使用而供他人使用的行为。所以“使用”应当包括制造、销售、使用，并且使用既包括自己使用也包括供他人使用。
3．对近似使用的界定
在实践中，相同使用的界定往往是比较清楚、容易的，即所使用的商品的名称、包装、装潢与他人的知名商品的名称、包装、装潢一模一样，凡有所差异的都不是相同使用。但是近似使用却不容易界定，界定起来比较麻烦，认定标准比较难以掌握。《关于禁止仿冒知名商品特有的名称、包装、装潢的不正当竞争行为的若干规定》第五条规定：对使用知名商品近似的名称、包装、装潢，可以依据主要部分和整体印象相近，一般购买者施以普通注意力会发生误认等综合分析认定。一般购买者已经发生误认或者混淆的，可以认定为近似。
因此，笔者认为可以从两方面加以界定：
(1)从外观上看，所使用的商品的名称、包装、装潢与他人的知名商品的名称、包装、装潢相似。包括文字近似、构图近似、色彩近似等。
(2)从后果上看，所使用的商品使消费者在购买该商品时加以普遍注意力也不免产生混同或误认。在此的消费者应当为一般消费者而非特别消费者。假如一般消费者加以善良注意人的普通注意义务仍不免发生混同或误认，则可认定为具有近似使用的后果。:
(四)导致市场混淆和误认的界定
《反不正当竞争法》和《关于禁止仿冒知名商品特有的名称、包装、装潢的不正当竞争行为的若干规定》对“导致市场混淆和误认”均做了规定。《反不正当竞争法》第五条第二款规定：造成和他人的知名商品相?昆淆，使购买者误认为是该知名商品。《关于禁止仿冒知名商品特有的名称、包装、装潢的不正当竞争行为的若干规定》规定：前款所称使购买者误认为是该知名商品，包括足以使购买者误认为是该知名商品。可见，误认包括实际误认和可能误认两种形态，即仿冒商品只要有引人误认的可能，就可以构成仿冒行为，而不必要求已产生实际误认。
第7篇
房屋质量投诉一直是社会关注的焦点，也是处理的难点，近年来投诉数量更是呈现出逐年递增的趋势。以扬州市区为例，2011年共调查、处理各类住宅质量投诉及咨询179起，2012年为193起，2013年截至到11月30日为173起，导致的群体性投诉事件也已涉及数个开发商业楼盘和拆迁安置小区。究其原因和特点，有以下几个方面。
1.1城市建设规模和基建投资
扩大2013年扬州市城建投资量超过180亿，新开工项目建筑面积572×104m2，累计在建工程已达1400×104m2，截至11月底竣工住宅面积433×104m2。随着建设工程量的逐年增长和房屋保有量的居高不下，投诉的绝对数量也“水涨船高”。
1.2房屋质量监管和维修保证体系有待进一步完善
现有的房屋监管体系中，法律法规对开发商违约行为的约束和处罚力度偏低，导致了质量投诉的发生。少量开发商违背合同约定，私下变更工程做法，擅自降低居住环境标准，导致购房业主不满，甚至直接引发群体性上访。工程交付后，作为工程质量第一责任人，部分建设单位不能有效组织和落实质量保修工作，对业主的合理诉求拖延、推诿，激化了当事双方的矛盾，而房屋质量的维修保证体系也有待进一步完善。江苏省新出台的89号省长令《江苏省房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理办法》，明确了开发企业缴纳质量保证金制度，但具体操作和管理细则尚未出台。对超过质保期的房屋质量问题，居民要动用房管部门的公共维修基金，申请周期相对较长，程序也有待简化。没有资金保障，质量问题得不到及时维修，自然加剧了质量投诉。
1.3投诉质量问题的范围不断扩大，重心有所转移
百姓投诉的质量问题不再局限于房屋结构安全、附属构件使用安全等问题，已涉及到使用功能、外观质量、环境质量问题；不再局限于土建范畴，已扩展到建筑节能、水电安装领域；不再局限于施工问题，已关注材料品质和追究设计缺陷；不再局限于房屋交付验房，已直接跟踪监督和举报建设过程中的参建单位质量行为不规范问题。近两年发生的业主投诉设计缺陷、群诉开发商违约取消中央空调、举证质疑设计技术核定单重号、资料归档不规范等问题，就充分证明了住户的房屋质量维权意识不断增强，查找质量问题更细致、更专业、更全面，范围更广，导致投诉量不断攀升。
1.4住宅质量通病客观存在，裂、空、漏等顽症，仍有待进一步加强控制
经过对近三年市区质量投诉的分析，经技术人员现场查勘（部分项目为专家鉴定），所反映的问题绝大多数属于质量通病，未发现影响结构安全的质量问题。但涉及“空、裂、漏、薄”等问题的质量投诉，占投诉总数的比例呈常年居高的态势。2011年占质量投诉总数的占45.8%，2012年占46.6%，2013年截止到11月份占52.6%。近年出现的业主群体投诉，也主要是反映房屋渗漏、墙面粉刷裂缝、抹灰层脱落、窗户损坏，质疑存在混凝土强度不足、砂浆强度不足、墙体保温材料质量不符合要求等质量问题。这其中有通病防治措施落实不力的问题，还有一些技术难题需要研究解决的原因（如热胀冷缩导致的混凝土构件、墙体裂缝，住宅同层排水等新设计做法和成品砂浆、自保温砌块、外保温板材等新材料应用带来的渗漏空鼓问题等等），也有缺乏优质优价政策激励创优的因素。
1.5部分业主以质量问题为“突破口”，实现经济诉求和其他目的
在处理投诉尤其是群体性投诉过程中，通过与投诉户沟通发现住户因房屋质量存在问题而进行投诉外，往往还伴有经济诉求和其他因素。有房屋销售价格下降的因素；有拆迁安置房屋分配矛盾的因素；还有小区环境、道路规划矛盾的因素。当前房地产行业面临国家政策调控，购房者十分关注房价的走势。随着调控的深入，市场上房价已经开始出现波动现象。外地个别城市由于楼盘二期房价低于一期房价，甚至出现了一期业主聚集打砸开发商售楼处的现象。正是业主与建设单位之间的这些矛盾得不到解决，要求得不到满足，投诉户们便转移了矛盾的焦点，寻找所购买或拆迁安置的房屋存在的质量问题，以此为“突破口”，查找建设单位的弱点争取主动，采取群体上访投诉寻求扩大影响力以期达到目的。
2处理质量投诉面临的困难
面对投诉总量的居高不下，以及较高的媒体关注度和较大的社会影响力，使得房屋质量投诉处理工作面临着严竣的考验。分析目前投诉处理面临的困难，有以下几个方面。
2.1法律法规支撑不足，现行办法滞后于现实发展
首先对建设、监理等责任单位应对业主投诉不力，法律法规没有相关处罚规定，缺乏约束力。目前参建单位处理质量投诉的责任意识不强，被动依赖质监部门的情况居多。尤其是作为第一责任人的建设方，与投诉户自行协商解决的概率偏低，主观态度不积极，大多数推交物业公司或施工单位解决，对质量保修既不组织实施，也不跟踪管理和回访，导致矛盾激化。对建设单位作为第一责任人但不切实履行质量职责的行为，《建设工程质量管理条例》、建设部第80号令《房屋建筑工程质量保修办法》、江苏省239号文《江苏省建设工程质量投诉处理规定》、江苏省89号省长令《江苏省房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理办法》均无明确的处罚条款，城建监察部门对工程违规行为的处罚时效也仅为2年。带来投诉处理难度加大。其次，质量投诉中建设单位缺位（破产、注销、离扬）的情况逐步显现。近年来扬州已有数个商业楼盘的建设单位去外地开发，有的开发建设单位已注销。面临上述形势如何维护购房者包括质量保修在内的合法权益，法律法规和管理条文也无相应规定。第三，对投诉人的不合理要求和违法违规举动，法律法规也缺乏约束规定和规诫条款。目前，质量保修附带赔偿的诉求越来越普遍，且心里预期值较高，由于介入住宅市场的民间验房师良莠不齐，利用住户对其工程技术的依赖心里，夸大质量问题的危害程度，唆使住户向建设方索要高额经济补偿。个别甚至漫天要价，不切实际，已出现了索赔100万元的案例。很多保修范围内的非结构性问题，投诉人不同意进行质量维修，直接谈赔偿，对处理人员建议其采取司法途径解决经济争议的引导教育根本不予理睬，有些投诉人还采取了堵门、遗留老弱人员、威胁恐吓处理人员的言行。这些都增加了投诉协调处理的复杂性，并导致投诉立案数量明显增加。2013年扬州市区已立案和组织专家鉴定13起。组织专家鉴定和发出书面处理意见等必要程序，大大增加了经办人员的工作量，导致投诉处理工作不堪重负。
2.2质量监督和投诉处理资源不足
由于城市建设发展的需要，工程建设项目逐年递增。因建设行政部门和质监事业机构定员定编的原因，目前扬州市区质监人员人均监督工程已达100×104m2。在监督力量本已严重不足（2006年国家规定人均监督工程标准为3~5×104m2）的状况下，再腾出力量处理投诉，人手更显得捉襟见肘。有的业主由于未满足经济诉求或达成其他目的，多次、多处上访，造成个别投诉案件久拖不决，导致投诉处理公共资源被无限占用。
2.3网络、媒体等投诉渠道增多，处理人员面临很大的社会舆论压力和问责风险
仍以扬州市区工程为例，目前网上投诉的渠道主要有市委书记、市长信箱、纪委监察、等上级部门转发的网上投诉，扬州门户网站的“寄语市长”、“扬州论坛”栏目、12345热线、建设局网站的“留言板”“、投诉举报”栏目以及我站的“投诉咨询”栏目等上传的群众投诉，今年还出现了越级上访、省委书记批示、省建设厅转发等投诉案例。这些投诉均要求质监人员限时书面回复调查处理情况，增强了投诉处理的时限性和文字回复的缜密性要求。各新闻媒体介入质量投诉处理的案例也明显增加，社会舆论的压力很大。今年以来，质监机构已答复各类网上投诉75起，接待了4起投诉户直接带媒体记者、律师参与投诉。反映的问题经现场查勘和调查核实后，有的属于一般质量通病，有的与事实有一定出入，但网络的影响、媒体的采访和暗拍、录音都给投诉处理人员带来较大压力。
3克服困难的对策和建议
3.1强化法律法规的制定，破解当前遇到的难题
由于建设部第80号令《房屋建筑工程质量保修办法》、江苏省239号文《江苏省建设工程质量投诉处理规定》等执行了10多年，一直沿用至今，部分条款已不适应当前建筑行业的形势和现状。目前处理质量投诉，对明确投诉范畴、规诫投诉人过激言行和遵守“5人代表”制度、引导投诉人司法解决经济争议、督促建设单位履行质量职责和执行投诉曝光、公示信用等制度、明确处罚条款增强威慑力度、明确责任单位缺位应对措施和落实质量保证金制度、以及联合职能部门会办、申请强制执行等事项，还缺乏具体的办法依据和操作细则，有的处于无据可依可行可罚的尴尬局面。亟需有针对性地加强政策研究，效仿广东、青海、常州、成都等地区、城市的做法，力争在国家、省市较高层面出台相应的法律法规和投诉处理细则及办法，破解当前投诉处理遇到的难题，减少投诉久拖不决、难以应对的现象。
3.2地方政府加强政策研究，出台措施办法
未来随着城镇化建设的不断发展，政府会面临大量的拆迁安置工作。为减少社会矛盾，结合以往的经验教训，政府对拆迁安置房、保障房建设可出台措施办法，尽量做到相邻地区的项目造价和建设标准相对一致，避免安置居民因建设标准或补贴标准落差产生心理失衡，导致群体性上访。另外，对超过质量保修期的质量问题，如屋面外墙渗漏、装饰抹灰脱落等，居民申报动用公共维修基金维修房屋，需要楼幢2/3以上业主居民的签字认可，可行性和操作性较难。质量问题难以维修也会激化矛盾，建议政府部门简化公共维修基金的申报手续，使居民有渠道有办法解决自已的房屋维修问题，有效缓解社会矛盾。
3.3加强质量监管，减少质量通病，实现质量投诉的“源头控制”
近年来，我市建设行政主管部门、质监机构对住宅工程有针对性地加强了质量监管，蓄水检验楼板裂缝使得今年板缝投诉量大大降低，对保障性住房采取的加大监督巡查频次、双倍复检实体质量等举措，取得了相当的成效，今年保障房仅发生了1起质量投诉，其质量已呈现出超越商品房的态势。2014年省建设厅对全省强化住宅工程质量通病防治工作也进行了部署，要求各省辖市有针对性地围绕质量通病开展防治工作，总结交流经验后未来几年在全省推广，分配给扬州市的目标任务是水电安装质量通病防治研究，目前该项工作正在紧锣密鼓地推进。另外，通过制定政策文件和奖励办法，积极营造和推行“优质优价”的市场氛围，引导鼓励参建单位主动创优，将是未来提升地区质量水平行之有效的管理手段和发展趋势。
3.4加强资源整合，推动信息共享，形成质量投诉处理执法合力
第8篇
关键词：联合开发房地产概念特征组织方式有效性
对于房地产开发业，土地和资金都是必不可少的资源，缺了任何一个，开发无从谈起。即使是神通广大的房地产商，也经常面临拥有土地使用权但缺乏资金或资金充足但没有土地的窘境。于是联合开发应运而生。联合开发作为纽带，促成了资金和土地的结合，盘活了诸多房地产项目，对房地业的发展功不可没。但同时，联合开发引发的纠纷也不在少数，且纠纷一旦发生，往往标的数额巨大，案情错综复杂（例如，每年最高人民法院审理的民事案件中，此类案件都占很大比例）。因此，如何界定联合开发的性质，如何确保联合开发行为的合法有效，如何从法律角度预防纠纷的发生等问题，就成了房地产业内人事和从事房地产业务的律师们的重大课题。笔者也尝试着对这些问题做了点思考，现呈现给各位方家，希望能起到抛砖引玉之效。
一、联合开发房地产行为的法律性质和特征：
所谓联合开发房地产，指双方当事人约定,由一方提供建设用地使用权，另外一方提供资金、技术、劳务等，合作开发土地，建筑房产等项目，共担风险，共享收益的房地产开发方式。提供土地使用权的一方，我们称之为供地方；另一方则是从事房地产开发经营的房地产开发企业，我们称之为建筑方。这种意义上的联合开发房地产是狭义的。从广义上讲，任何由两方合作进行房地产项都可以纳合开发房地产的范畴，不限于一方出地一方出资，也可以双方共同出资；不限于进行房地产开发经营，也可以是建房自用；不限于双方都是法人或其他组织，也可以是法人或其他组织与自然人或自然人之间合作；不限于在城市规划区国有土地上进行建设，也可以是在集体土地上联合建房。
从概念的界定我们不难发现联合开发房地产属于《民法通则》规定的法人联营，具有如下特征：
（一）、主体特定性。体现在联合开发双方中必须有一方以上具备房地产开发资质。《房地产开发经营管理条例》对设立房地产开发企业限定了较高条件：设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：（一）有100万元以上的注册资本；（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。以确保进入该领域的公司具备相应的开发能力。
（二）贯彻责、权、利统一的原则。
实践中，有很多联合开发行为就是因为违反了联营个这一基本原则而被法院认定为无效。比如，甲公司与乙公司签定的联合开发协议中约定：甲公司仅负责提供建设用地，不参与项目的建设管理，不论项目是否赢利，乙公司均应向甲公司支付若干收益。根据最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的规定，此类条款属于联营合同的“保底条款”，应认定为无效。需要指出的是，所谓的责权利统一，是从整个合同中双方当事人的地位角度而言的，是指从宏观上看，双方权利和义务向统一，并非指在开发的任何环节双方当事人都必须均等的付出和收益。比如说，在项目的建设工程中，不具备房地产开发资质的公司往不参与具体管理工作（或者仅派人监督），而是由房地产公司全权负责，这并不意味着违反了该原则。
（三）法律关系复杂。
联合开发房地产涉及多方当事人之间的法律关系，错综复杂。首先是合作双方的关系，如上文所说应属联营关系，而联营又分为法人型联营和松散型联营，组织形式和权利义务分配都需要仔细约定（文将详细分析）；其次是联合体与政府主观部门的关系，开发房地产的各个环节，立项、到规划、开工、预售、验收都离不开政府部门的监督，最直观的表现就是要申请办理若干个许可证或批准文件。而联合开发更需要向政府部门做好审批工作，办理证件或批文都应以合作双方的名义办理，只要这样联合开发行为才能获得法律的认可。由于没有做好联合开发的审批工作而导致某一方的权利受到损害或合作合同被法院认定无效的案例俯首皆是，教训非常惨痛。再次是联合体与其他单位或个人的关系，包括与建筑承包商、拆迁安置人员、购房业主、贷款和按揭合作银行等。
二、选择恰当的合作方式是顺利进行联合开发的组织保障。
根据《民法通则》中关于联营的规定，联合开发房地产可以采取三种方式：
（一）、组建新的法人。即双方出资（城市房地产管理法）第二十七条规定：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产”。该条对以土地使用权出资提供了法律保障。）成立项目公司，以项目公司的名义进行开发，双方按照出资比例承担风险、获取收益。以项目公司方式开发的优点是责任明确、相对而言可以减少纠纷发生的概率。同时其不足之处也很多：比如组建项目公司需要一定的时间，成立规范的管理机构，费用较高且容易错过商机；再比如以土地使用权出资必须办理土地使用权转移手续，而当土地使用权是划拨取得时这一手续就无法办成；更重要的是项目公司的利润只能在交纳所得税以后上交联合开发各方，对合作者来讲这当然是不合算的。
（二）、组建联合管理机构。即合作双方各自派遣若干人员组成联合管理机构，实践中有的叫“联建办公室”，有的称“联合管理委员会”不一而足，其职责是协调双方的关系，对合作中的重大事项作出决策，具体运作开发项目。联合管理机构与项目公司的最高区别在于它仅作为内部机构，并非独立民事主体，不具有缔结合同等民事权利能力，也不能对立承担民事责任。实践中，曾出现过某建筑施工企业将某项目的“联建办公室”诉至法院要求支付工程款的案例，显然是列错了被告人。而另外一则案例就不那么简单了：某项目联合开发双方组建的“联合管理委员会”不但行使内部只能，而且堂而煌之地挂起排子，刻制印章并签定了《建筑工程施工合同》，最终后因拖欠工程款施工单位将联合开发双方都告上法庭。为了不出现这种情况，联合开发双方必须对联合管理机构的法律地位有清晰的认识，并且注意避免对外使用联合管理机构的名义。
（三）、不成立联合机构，按照合同的约定各自独立履行义务。这种方式主要使用于相对简单的项目。
上述第2、3种方式（统称非法人型联营）中，除了合作双方之间容易产生纠纷外（下文将详细论述），实践中争议较大的还有一个问题：即联合开发双方是否对因项目产生的一切责任（不论以合作任何一方的名义直接产生）都承担连带责任？有一种观点对此持肯定态度，理由是联合开发的项目最终由双方共同收益，本着权利义务对等的原则双方应对任何一方因该项目的产生的对债务负连带责任，至于双方在联合开发协议中对各自责任做的划分不能产生对外效力，只能作为内部追偿的依据。还是以上述建筑工程款纠纷为例，按照这种观点，法院只要能认定该欠款是因联和开发项目产生，就可以判令联合开发双方承担连带责任，而不必考虑该合同是哪一方签定的，也不受联合开发合同中关于各自责任的划分的影响。
笔者认为，对此问题不能一概而论，应做具体分析。如果联合开发合同明确约定了双方互负连带责任，自然应以该约定为准。如果联合开发合同没有约定双方互负连带责任，则要正确界定联合开发合同的双方当事人的真实意思和合同性质。联合开发房地产合同是一种无名合同，当事人人约定的内容不同，合同的性质就会不同。如果合同重在双方约定出资，即一方提供土地使用权，另一方出资金，双方在项目完成后，共同出售，共同出售，共同分享利益，则此类合同就是合伙合同，双方对联合开发项目产生的债务应当互负连带责任；如果合同重在建筑方为供地方完成一定的建设工作，且进行建筑物与土地使用权的交换，则此类合同为加工承揽与互易的混合合同，双方对各自的行为独立承担责任。
二、签定完备的联合开发合同是避免纠纷的关键。
联合开发房地产合同内容复杂，标的巨大，履行期限长，双方利益针锋相对，极易引发纠纷；而一旦产生纠纷，由于目前我国相应的法律规定尚不具体，实践中对其法律性质认识不一，诉讼周期一般都很长，后果难以预测。因此，签订联合开发合同一定要谨慎。结合实践经验，笔者认为以下几点尤其应当重视：
（一）、要明确划分双方的责任。对每一项义务的履行方式、时间、地点做详细的约定，杜绝“争取做到”“大约在某年某月”等模糊用语。建议使用附件、附图等方式作出具体描述。供地方应提供土地使用权的位置、面积、使用年限、使用权性质、批准文件或证书等准确信息并对此承担责任，建筑方主要应对资金支付事宜作出明确承诺。
（二）对双方分得房产的面积、位置作出明确约定。联合开发的最终目的是获取收益，一般以分配房产的方式体现。到了这一阶段双方的利益冲突表现的最为尖锐，因此也是矛盾多发的环节。房产的价值与所处的位置有很大关系，虽然在同一项目中，位置的差异往往导致价值不同。有些联合开发合同仅仅简单地约定了分配比例，而对具置只字不提，在分配时出现纠纷就不难理解了。另外，由于规划变更等原因也往往出现联合开发合同约定的面积与世纪竣工面积的差异，如何处理，也应事先作出约定。
（三）、重视约定违约责任。房地产项目的周期一般都较长，过程复杂。详细具体的违约责任不当能够起到督促当事人人善意履行义务，而且也能够保证项目顺利进行。比如，如果供地方没有按约定时间提供符合“三通一平”条件的土地，而合同又缺乏响应的违约条款，不但会造成供地方没有压力，而且容易引发建筑方对其履约能力和诚意的严重质疑，进而矛盾激化，合作破裂。而如果约定了明确违约责任，比如迟延一天，相应减少若干平方米的房产分配，迟延超过若干天，对方可以杰出合同，并支付一定数额的违约金。
（四）、双方当事人应当在合同中确实表达合作的意图，而不能借联合开发房地产项目之明，而行借贷之实。例如某联合开发房地产合同约定，出资方仅负责提供资金，不承担其他义务，由对方在项目完工后返还（当然要高于原出资数额）。根据国家有关部门金融法规，禁止企业间互相借贷收取利息，因此上述合同被法院认定为无效。对此，双方当事人在签定合同时，要倍加注意。
（五）、联合开放房地产合同由于需要办理相关手续，往往效力待定，合作合同应当具体约定合同被确认无效或不生效时的具体处理方式。
第9篇
电力系统可靠性是指电力系统按可接受的质量标准和所需数量不间断地向电力用户供应电力和电能量的能力的量度。研究发电可靠性的主要目标是确定电力系统为保证有充足的电力供应所需的发电设备容量。其分析方法有确定性的和概率性的2种,国内目前通常采用的是确定性方法,而概率性方法能较好地综合各种因素的影响,其评估技术在国际上已经成熟。现阶段,我国发电系统可靠性指标标准还没有统一的规定,处于一种研究探索阶段。本文结合湖北电网“十一五”规划,对其发电可靠性进行评估和分析。
1可靠性指标计算
预计2010年湖北省统调最大负荷为18200MW,用电量为93TW•h;统调主要电源装机容量为20222.7MW(不含三峡电站和恩施州)。可靠性指标计算结果如下:2010年湖北电力系统电力不足期望值HLOLE为33.61h/a,电量不足期望值EENS为26332.8MW•h/a。
2敏感性分析
为分析各相关因素对发电可靠性指标的影响程度,特从以下几方面进行敏感性分析计算。
2.1负荷变化在其它各条件不变的情况下,最大负荷上下浮动,2010年湖北电力系统HLOLE值与负荷大小关系见图1所示。图1负荷敏感性分析图由图1可见,负荷变化对发电可靠性指标有着明显的作用,当最大负荷从推荐水平的120%减少时,HLOLE迅速降低,若负荷达到推荐负荷的105%,则HLOLE增加至基准负荷水平时的1.83倍;若负荷未达到推荐负荷水平(95%),则HLOLE仅为基准值的56.9%,HLOLE随负荷变化趋势减缓。由上可知,当负荷越处于高水平时,其变化对HLOLE的影响越大。由于负荷发展水平受多方面因素的影响,负荷预测不可能与实际一致。随着社会的发展,负荷越来越高,其较小的变化相对值,也会导致较大的绝对值变化,而且电源建设存在一定的周期。因此,更应重视负荷的中长期预测,使之更接近实际水平,另一方面也说明在电源规划中应确定合理的HLOLE的取值范围,使之具有一定的适应能力。
2.2电源装机由于电源建设项目受各方面因素影响较多,特别是在电力市场改革正在进行的今天,电源项目的投产期存在更多的不确定性。减少电源装机对HLOLE有一定的影响,但略低于负荷变化的影响;而增加电源装机对降低HLOLE的影响幅度小于因减少电源装机导致电力不足期望值增加的幅度,即系统装机容量越少,其变化对HLOLE的影响越大。从这一点也说明确定电力不足期望值的合理范围的重要性。
2.3等效可用系数通过提高现有机组的等效可用系数,相当于增加系统的可用容量,经济性方面优于新增机组方案。2005年湖北省火电机组的等效可用系数为91.90%,还具备一定的提高潜力。通过机组等效可用系数的浮动计算可知,随着等效可用系数的提高,HLOLE不断下降,在基准值上,可用系数平均降低4个百分点,相当于减少600MW的装机容量,而增加1个百分点,其效果接近于增加300MW的装机容量。因此加强技术水平和提高管理水平,提高机组的等效可用系数,在同样装机容量下,能有效地提高发电可靠性指标。
2.4强迫停运率2005年湖北省属机组等效强迫停运率为2.18%。由于各机组的强迫停运率本身不高,因此其变化时对可靠性指标的影响相对要小些。机组强迫停运率在基准值基础上,上下浮动30%对HLOLE的影响并不大,仅相差10%左右。即使机组强迫停运率增加一倍,对HLOLE的影响界于减少一台300MW机组和减少一台600MW机组之间;机组强迫停运率为零时,效果相当于增加一台300MW机组和增加一台600MW机组之间。
2.5电源结构湖北电力系统一个重要特点就是水电比重大,截止2005年底,湖北电力系统统调水电装机比重高达65.8%,随着三峡电站的建设投产以及水布垭等水电的开发建设,湖北电力系统水电比重仍将维持较高的比重。下面通过拟定不同的电源结构方案,其可靠性指标计算结果见表1。由表2可见,不同的电源构成对电力不足期望值HLOLE有影响,一般来看,相同装机容量下,火电装机容量比重高的系统其HLOLE要低一些,主要是因为水电存在受阻容量。从逐月计算结果看,火电装机容量比重高的系统枯水期HLOLE明显低于火电装机容量比重少的系统,主要是因为水电枯水期空闲容量的增加,使其可用装机减少。水火电的替代容量在0.875左右。当然,水电出力受各方面因素影响较多,计算结果与各个水电站有关,也与水电站的设计保证率有关。
2.6火电机组检修湖北电力系统水电机组检修一般安排在枯水季节,不影响电站出力。通过缩短火电机组的检修时间,可提高发电可靠性指标。火电机组检修周期提高30%,其效果相当于减少系统一台300MW的装机;而降低30%,其效果界于增加系统一台300MW和600MW的装机之间。
2.7与电力电量平衡程序计算结果对照现阶段,电源规划软件常用的是华中科技大学编制的《联合电力系统运行模拟软件(WHPS2000)》,因此,特对该软件计算结果与发电可靠性计算指标进行对照。注:表中备用系数不包含机组检修备用。由表2可见,随着备用系数的取值不断下降,发电可靠性指标不断增大,也就表明系统的发电可靠性变差,基本上是备用系数降低0.01,发电装机可减少200MW,发电可靠性指标增加10%左右。由上述各计算结果可见,负荷水平和装机容量的变化对可靠性指标影响最大。从电源构成看,相同装机容量下,水电比重大的系统其可靠性要差些,2010年湖北省的水电替代容量在0.875左右,从这方面看,水电比重大的区域备用系数应高一些;从机组本身看,提高其等效可用系数比降低机组的强迫停运率的效果明显;另外,在可靠性指标计算中,检修是根据等备用原则安排,实际生产中,合理安排检修计划,提高机组的计划检修水平,逐步开展状态检修方法,也是提高发电可靠性的措施之一。
3技术经济综合比较
任何可靠性水平总是与经济性密切相关,当电力系统越来越复杂、电力用户对供电质量的要求不断提高时,就需要用科学的可靠性理论来进行定量的研究。我国作为一个发展中国家,受到多种因素包括经济以及政治、社会因素的影响,一般认为可靠性指标的取值宜在1～2d/a之间。
3.1停电损失与装机成本计算与发电可靠性有关的指标是由电能价格来维持的,发电可靠性并非越高越好,需综合考虑投资、停电损失及用户的电价承受能力。发电可靠性成本就是电源建设的投资成本以及运行成本,而可靠性效益计算却比较难,在进行成本-效益析时,一般将可靠性效益计算转化为对用户的缺电成本计算。缺电成本计算与国民经济发展状况、国情、电力系统发展水平等多种因素有关,目前采用的有以下几种简单的估算方法。(1)按GDP计算,即按每缺1kW•h电量而减少的国民生产总值计算平均缺电成本。(2)按电价倍数计算,根据对各类用户进行缺电损失的调查和分析,用平均电价的倍数来估算缺电成本。如英国、法国、瑞典等。(3)按缺电功率、缺电量、缺电持续时间及缺电频率计算,如美国等。以下分析仅考虑上述第一和第二种方法。2005年湖北省每kW•h电量对应的GDP为9.62元,预计2010年停电损失费可达到12.3～15.5元/(kW•h);另一方面,目前,湖北省综合电价水平在0.4元/(kW•h)左右,按50倍电价水平计算得到停电损失费用约为20元/(kW•h)。根据国产2×600MW机组的造价水平,折算到每年的发电成本约为900元/kW•a-1。据此,我们可以算出装机变化成本与停电损失费用,进行成本-效益分析。由表3可见,当停电损失费用取15元/(kW•h),装机成本始终超过停电损失;当停电损失费用取20元/(kW•h),按成本-效益分析,可减少装机容量在1800～2400MW之间;当停电损失费用取25元/(kW•h),可减少装机容量在1200～1800MW之间;当停电损失费用取30元/(kW•h),可减少装机容量在600～900MW之间;当停电损失费用取40元/(kW•h),可减少装机容量在0～300MW之间。超级秘书网
第10篇
关键词：文化景观；古城；旅游开发
中图分类号:f590.1 文献标识码:a 文章编号:1006-723x(2012)07-0114-03
一、 文化景观的方法论意义
首先，文化景观所涉及的“整体环境”，不仅仅是指实体的环境，更包括社会、经济、文化等非物质的环境。这就要求我们在一个更为广大的经济和社会背景下研究问题。第二，世界遗产文化景观的核心是“人和自然的共同作品”，其强调的价值在于文化和自然之间、在于人和环境之间深刻的长期的相互作用。在文化景观的视野下，人们创造场所的意识形态、日常的生活方式、传统，以及丰富的生活文化场景都是十分重要的。第三，世界遗产文化景观的第二个子类——有机进化的景观，表明文化景观是动态的、演变的、有文脉地脉的；第三个子类——关联性文化景观，则重点关注非物质性的，与自然因素相关，具有强烈的宗教、文化或艺术性质的价值。动态的、持续演进的概念为遗产地的保护与发展开辟了广阔的天地，优秀的历史遗产不应凝固，而应在发展中成为一部持续的活的生活史。非物质性价值的引入，则要求我们不能忽视人和自然之间独特的精神联系。
概括而言，文化景观方法论包括整体观、动态观、强调独特的人地关系等内容。在中国如火如荼的古城旅游开发中，文化景观方法论有着显著的启示意义。
二、 文化景观视野下我国古城旅游开发的再审视
(一)文化景观方法论于古城旅游开发
在性质上，古城与文化景观两者之间存在显然的可比性，古城是一种文化遗产，从某种意义上讲，更是一种文化景观，因为它正是受制于自然环境的物质性，由人类在持续的社会、经济和文化等条件下创造而成的，是“人和自然的共同作品”；在内容上，文化景观所关注的要素与古城旅游开发所需要考虑的因素有很大程度的重合，都涉及街市的肌理、建筑的形制、植栽的树种与方法、水系的形态与功能、生活方式、传统作业、活动的场景和意义等方面。可以说，在遗产保护与利用的领域中，文化景观的所有方法论要点在古城旅游的开发上都是适用的。
(二) 我国古城旅游开发存在的主要问题
1.整体观的失控——对古城价值的认识存在偏差
对于古城价值认识上的偏差是我国古城旅游开发存在的首要问题，对于实物遗存的片面关注导致了古城旅游开发在整体观上的失控。我国古城旅游开发实践中的“整体保护”，往往是指保持传统格局、历史风貌和空间尺度，不改变与其相互依存的自然景观和环境。古城的全部价值都被放在了具体的“实物遗存”上，相应地，这样的认知导致了在旅游开发中仅将建筑或格局一类的实体性要素作为旅游的吸引物，游客看到的古城变成了一种博物馆式的景观。文化景观方法论强调对非物质环境的关注，对应于古城的价值，非物质环境体现在居民的日常生活形态、风俗、信仰之中。对于非物质性价值的忽视，正是我国古城旅游开发对于古城价值认知的偏差所在。
2.“特色”的误读——旅游开发的着力点偏离了古城文化的核心
我国古城旅游开发已经开始自觉地寻求自身的特色，而在实际操作中，“特色”往往被等同于“新鲜”。新鲜的建筑细节、新鲜的风味小吃、新鲜的“原住民”服装，人们感受到的仅仅是没有内容的视觉特色罢了。
文化景观方法论强调独特的人地关系，同样的，不是环境，也不是人，而是人与环境之间的关系创造了古城深厚的文化价值。这种“关系”是古城文化的核心，是古城自身的特色所在。旅游开发抛开内在的文化核心而向外在的表现形式寻求“特色”，无疑是竹篮打水。
3.动态观的缺失——忽视了古城自身演进、变化的需求
文化景观强调遗产地的持续演进，认为古城的文化价值不应凝固不前，而应在不断演进的人地关系中传承下去。但在我国古城旅游开发的实践中，古城的价值似乎停止了累积，人们看到的永远是古城的“曾经”。这些“曾经”包含着的是古人聚落随时间演化而形成的场景，没有后继生活形态的叠加，古城在后世只会以木乃伊的姿态出现，没有灵魂和活力。古城不是化石，而是一部持续演进的生活
史，无视古城自身发展的旅游活动将成为断送古城未来的元凶。
三、 古城旅游开发的新思路
(一) 整体观
1.古城价值认知上的修正
在文化景观的视野下，古城不仅仅只是一座“城池”，更是特定文化族群在具体的社会、经济、文化环境下所创建的生活样式。古城的整体环境不仅仅涉及简单的物质维度，还涉及文化和社会的维度。对于物质维度上的古城价值已无需多加强调，因为对于“实物遗存”的保护观念早已深入人心；需要修正的是对文化和社会维度上古城价值的认知，非物质性价值必须被纳入到古城价值的范畴里。这些非物质性价值包括古城居民的生活方式、驱动人们创造场所的意识形态以及体现人类与环境之间关系的场所精神。
2.旅游开发中的整体观
其一，在规划的层面上应当重视原住民的话语权，让原住民参与到规划的决策中来。在旅游开发中，原住民的加入能使本土形态最大程度地呈现，同时也让古城的非物质性价值更容易识别，从而在一定程度上保证了开发的完整性。其二，在旅游产品的设计上，要尽可能地挖掘与古城文化相关联的价值，使完整的古城价值在旅游活动中被发挥或解说得更好。此外，旅游产品应当覆盖观光、休闲、娱乐等不同门类的活动，并贯穿于“食”、“住”、“行”、“游”、“购”、“娱”六大旅游基本环节中。
(二) 强调人地关系
强调人地关系是文化景观方法论最为重要的主张之一，在古城旅游开发上，需要被重点关注。特定的人地关系是古城区别于其他地域的关键因素，亦是古城的“特色”所在，这种“特色”可以借由场所精神和地方认同感在旅游开发中凸显出来。 神的准确展现
人地关系形成于具体文化族群与环境之间长期的相互塑造过程中，包含了许多的价值，这些价值最终凝结成了场所精神。场所精神只有被主体所感知，其意义才会被放大。在古城旅游开发中，要使游客能感知到特定的场所精神，其前提是场所精神能被准确地展现出来。一方面，场所精神的准确展现有赖于对古城价值的承载要素作出准确的判断，明确旅游开发需要突出的价值应该放在哪些要素上。明晰相关要素的重要程度，对于我们理性地决定哪些要素需给予重点关注，哪些要素需要给予一般关注，以及哪些要素在某些特殊情况下会被牺牲掉，是关键的。另一方面，为了使需要展现的场所精神更能打动人心，旅游开发应突出大众的、日常的整体关联场景。
2.建立地方认同感
地方的认同感由物质形态、可见的活动和功能、符号和象征意义三个相关因素构成，缺一不可[注：relph e. place and placelessness［m］.london: pion,1976.]。首先，物质形态方面，原真性将被不可避免地被提及。原真性应当是多维的，包括区位和环境、形式、材料和设计、使用和功能以及“无形的”或本质的特性。第二，可见的活动和功能与高品质的游憩体验息息相关。费勒认为文化景观必须让人们说得出“体验”、“回忆”和“观点”(如“科学之集大成”，“充满回忆”，“令人向往的目的地”等)[注：fowler p. cultural landscape: great concept, pity about the phrase［m］//the cultural landscapes: planning for sustainable partnership between people and place. london:icomos-uk,2001.]。同样的，没有体验，古城的文化意义就无法建立，游客对古城的认同感也就无从谈起。“体验”体现的是一种互动的关系，古城旅游开发应着力打造体验性旅游产品，使游客在互动的过程中，逐步建立对于古城的认同感。最后，符号和象征意义则涉及到了文化层面的可读性，即文化体验的有效性。为了让普通游客更直观地感受到古城的文化，在景观和旅游产品的设计上，一些显性的处理是必要的。
(三) 动态观
古城旅游开发中的动态观，就是要随着社会的发展引导旅游活动融入古城生活形态，赋予古城以与其场所精神一脉相承的活力，实现古城的持续演进，而不是将其原封不动地存放以供展览。
1.破除游客与原住民之间的二元对立
风景游憩地规划与管理的lac理论（limits of acceptable change）认为只要有游憩使用，就有游憩冲击的存在，就会产生环境的改变和社会的改变,关键是这种改变达到什么样的程度是可以被接受的。lac理论的观点于我国古城旅游开发的实践中已经有所体现，一般认为，旅游的介入必然使古城的资源发生改变，而旅游开发要做的便是将这些
改变控制在“可以被接受”的范围内。这种观点有一个潜在的认定，那就是认定旅游活动与古城的“常态”之间在本质上是不相容的。于是在古城旅游开发的问题上，游客和原住民被放到了对立面上。
然而以文化景观方法论来看，“改变”是古城自身发展固有的性质，作为一种文化遗产它是在动态演进之中的，来自于历史的和现时的具体文化族群将共同完成古城的动态演进。随着社会的发展，古城原有的生活方式、生活形态可能已经不再适应现代人的需求，一方面古城的原住民有权选择自己的生活方式，另一方面古城自身也需要不断演进、变化。旅游开发和古城自身的发展之间不存在天然的排斥，游客与原住民之间也没有天然的对立。在如今的时代背景下，游客可以成为演绎古城生活形态的主角。原住民和游客是古城演进过程中现时的具体文化族群，在特定自然环境、经济、社会、文化条件的制约下，二者将共同创建属于这一时代的古城聚落生活样式，旅游开发的职责就是引导这种生活样式不偏离古城自身的场所精神。
2.提供富于生活性的旅游体验
游客到古城旅游，无非是想体验一种有别于惯常生活的生活形态，因而旅游活动的生活性是至关重要的。旅游活动生活性的发挥需要“浸入”式的深度体验，丽江古城的旅游活动就是一个很好的例子。在丽江古城，许多游客住在民宿四合院之内，游走于各式公共空间之中；他们向原住民打探丽江的性格，与素不相识的“游友”相谈甚欢；他们忘记了自己原来的生活节奏，仿佛自己就是这座古城的主人。泡吧、参加火塘音乐会、觅友结伴同游等行为并不是丽江古城固有的生活形态，但这些活动有一些共同的特点，即慢节奏、近人的尺度、生动的人际交流。这些特点与丽江的场所精神是一脉相承的，传承精神的同时，新的人地关系悄然出现，古城的文脉获得了连续感和时间感。
在丽江的例子中，游客已经成为古城演进过程中现时的具体文化族群之一，这正是笔者所提倡的。为了使游客能够加入到创建古城生活样式的共同体中来，旅游开发中必须要大力发展度假体验游，引导旅游活动从走马观花式的“过把瘾”观光向细水长流式的休闲度假转变。在度假体验游的设计上，要有意识地加重生活性旅游产品的比重，将游客的注意力吸引到情景度假上来，进而引导游客的活动融入古城的生活形态中去。鼓励家庭旅馆、私房菜餐厅的发展，增加公共交流场所的配置，培植创意民俗节庆活动等都不失为很好的举措。
古城旅游的开发必须实现“保护”和“发展”的双赢，并传承古城的文脉地脉，文化景观方法论是实现上述目的的一座灯塔。整体观、强调独特的人地关系、动态观的观念应当贯穿于古城旅游开发的各个层面之中。当然，我们借助的只是文化景观这个概念的视野和方法，在古城旅游开发的实践中，具体工具的使用还需要不断地探索和推敲。
tourism development of historic town in terms of cultural landscape methodology
zhuang lu
（college of architecture and urban planning, tongji university, shanghai,200092, china）
第11篇
首先，在观念层面，基督教在西方人的灵魂中普遍植入了信仰精神和宗教情怀，为西方法治的形成奠定了基础。基督教在西方中世纪几乎完全统治了人们的精神世界，教会法的效力甚至高于世俗法。人们普遍信仰上帝，而信仰是一种发自人们心灵深处的神秘的感情，它源于人们对未知世界的渴望与敬畏，不会随着生活状况的改变而改变，因此具有极大的稳定性。对上帝、对教会的法律的这种恒稳的信仰，使人们容易以一种宁静而平和的心态去接受神圣的权威，当法律站到这个圣坛上时，法治大厦就有坚实的基础了。从现代西方法庭的布局和法官的服饰（假发、法袍）中的强烈的宗教色彩，从西方法官、律师以及诉讼当事人或证人宣誓的那种宗教气息，我们可以宗教的深深印记。另外，基督教教义中倡导的一系列理念，也为现代法治社会成长的土壤增加了肥力。比如，在上帝面前人人平等，重视生命的价值，弘扬博爱和人道主义，讲究信义与诚实信用，等等。教义中蕴涵的伦理道德和善良习俗也作为一种社会规范发挥作用，成为软化法制的刚性的剂。
其次，在制度和法技术层面，由于教会法是一个达到系统化和较完备状态的法律体系，它的一些制度和法技术对后世产生深远影响。教会法的婚姻家庭和继承制度在西方一直发挥着作用，至今仍为各国所承受；在刑法和方面，教会法对感化、矫正罪犯的充分注意给后世刑事法律以有益启示；在诉讼法方面，教会法的纠问式诉讼模式以国家追诉原则取代私力报复，废止神明裁判而采证据裁判原则，较原来的弹劾式诉讼是一个进步，为后世刑事诉讼制度奠定基础。 由于中世纪各国天主教的联合，罗马教廷位居各国之上而可以充当仲裁者的角色，教会的一些教义也往往成了调整国际关系的准则，呼唤和平和以协商解决国际纠纷的做法对后世国际法产生了影响。
其三，从法律思想层面看，教会对知识的垄断使之不自觉的成为古希腊和古罗马文明的传递者，教会法也成为从古希腊、古罗马法律思想到后世资产阶级法律思想，尤其是古典自然法学派之间的纽带和桥梁。古希腊法律思想以及经过“希腊化”时期而深受古希腊思想浸润的罗马法曾创造了辉煌的文明，但日珥曼“蛮族”的入侵给这些文明以致命的打击。正是基督教驯服了“蛮族”，并在引导他们走向文明上发挥了重大作用。教会法受到过古希腊哲学和罗马法的影响，特别是吸收了罗马法的一些原则和制度，而在日珥曼王国时期，由于教会法地位很高，许多僧侣同时又是法学家，他们在各王国的行政、司法和立法中发挥着作用，对日珥曼法产生了影响，同时也使罗马法得以保留。而在12至15世纪罗马法复兴的过程中，正是教会法和教会法学家的努力，为罗马法的传播和罗马法学家的培养做出了贡献。在这里最值一提的是阿奎那，他将奥古斯丁的神学思想和亚里士多德的思想巧妙结合。他承认人的理性，有将其归功于上帝的赋予。他在对法律的分类中用自然法作为永恒法与人法之间的纽带，认为自然法是人对上帝智慧的理解和参与。这就使自然法披着神的外衣在人间发挥作用，并成为后世资产阶级法律思想，以格老秀斯、霍布斯、洛克、孟德斯鸠和卢梭等人为代表的古典自然法学派开创了近现代法治文明的伟大时代。
还有一个值得注意的方面是，基督教在西方中世纪的强势存在，造成了宗教势力与世俗政治势力之间的制衡，客观上为人们提供了一定的自由空间。尽管从整个历史进程来看，这两种势力或此消彼长，各有占统治地位的时期，或势均力敌，而且互有渗透，但总体而言，基本上形成了两相匹敌的政治法律权威，即精神的权威和世俗的权威，达到“恺撒的归恺撒，耶稣的归耶稣”所言的状态。既然不存在绝对、唯一的权威，也就不容易产生钳制一切的专制。“一个追求自由的人可以两边躲藏——得罪了世俗政府，可以躲到教会；得罪了教会，可以请求国王的庇护，”教会与世俗政府之间的张力给人们带来了一个相对自由的空间。
第12篇
1体育旅游的内涵
体育旅游所涉及的范畴很广。体育旅游从广义上讲是以各种体育活动为主的旅游，即旅游者在旅游中所从事的各种身体娱乐、身体锻炼、体育竞赛、体育康复及体育文化交流活动等与旅游地、体育旅游企业及社会之间关系的总和。体育旅游从狭义上讲是为了满足和适应旅游者的各种体育需求，借助多种多样的体育活动，使旅游者的身心得到和谐发展，从而达到促进社会物质文明和精神文明，丰富社会文化生活为目的的一种社会活动。无论是广义的体育旅游还是狭义的体育旅游，就其社会本质而言，都是一种社会经济活动和社会文化活动，同时也是体育产业化、商品化的重要内容。体育旅游是以体育资源和一定的体育设施为条件，以旅游商品的形式，能为旅游者在旅游游览的过程中提供融健身、娱乐、休闲、交际等各种服务于一体的经营性项目群，它能使人与自然、社会和谐统一，这就是体育旅游的本质内涵。
2发展我国体育旅游的重要意义
首先，体育旅游具有健身功能。体育旅游相对传统观光旅游来说是一种更高层次的旅游，通过亲自参与某项健身、冒险或观战的体育活动，不仅能增强体质、健美强身，还可陶冶情操。所以，大力发展体育旅游，可以起到提高全民素质、振奋民族精神的作用。
其次，体育旅游具有经济功能。因为体育旅游能增加国家创汇、改善投资环境、提供就业机会、促进对外经济合作与交流。以“足球工业”为主体的意大利，发展体育旅游的年产值在20世纪80年代末已达180亿美元，跻身意大利国民经济10大部门的行列，目前已达500亿美元；英国通过发展体育旅游业所得到的年产值近90英镑，超过汽车制造业和烟草工业的产值；第23届洛杉矶奥运会举办期间，吸引了几十万旅游者，直接带动收入约32亿美元；1990年北京亚运会时，4～10月北京旅游外汇收入超过13亿美元；根据国际奥委会出版的《奥林匹克杂志》的材料显示，旅游业从1997年算起的4年中，单单因为举办奥运会给澳大利亚带来的旅游收入就达到了427亿美元。瑞士洛桑对欧洲几个发达国家进行了一次调查，发现体育带来的经济效益约占一个国家国内生产总值的1%～2%。一次大型体育盛会能给主办地带来大规模的旅游者群体，涉及到运动员、教练、官员、记者的人数近万，同时，还会有大批的观众。成功举办一次大型体育盛会能够带动一条集交通、住宿、餐饮、购物为一体的“旅游消费链”，给举办地带来巨大的经济效益。
3我国体育旅游发展现状与存在问题
3.1我国体育旅游发展现状
我国幅员辽阔、民族众多，复杂的地理环境及多样的气候特征，为发展体育旅游业提供了优良的自然条件。例如吉林省境内有北大湖滑雪场、松花湖滑雪场、北山公园滑雪场、净月潭滑雪场等。一些像海南、云南、贵州、成都等地理气候位置相当好的地方，可以开展很多体育旅游项目。还有一些地方民族性项目，如“中国荆州端午龙舟节”、“少林武术节”、“西双版纳泼水节”、“新疆少数民族的赛马节、摔跤节”等等，都具有鲜明的民族特色，是开拓体育旅游的广阔市场。我国小型多样化的体育旅游已逐渐发展起来，如我国爱好钓鱼的旅游者人数增多、各种体育旅游设施的迅速增长、高尔夫球场的增加、保龄球馆的迅增、网球场的普及。1986年中国国际体育旅游公司的成立，也为中国体育旅游业的发展起到了很大的作用。我国近年来先后进行了一系列大型活动，如国际汽车拉力赛、国际马拉松比赛、国际摩托艇暨水上摩托超级明星争霸赛等大型体育旅游。高校举办的老年人棋类比赛、桥牌比赛，邀请了国内外各高校的教授及教育界和体育界的领导或其他行业的知名人士参加。同时，由于大众体育的蓬勃发展，全民健身普及，人们的体育意识也在不断增强，以体育健身、娱乐、观赏的各类体育竞赛及尝试体育刺激与挑战等为目的的体育旅游也在不断发展，成为旅游行业的新亮点。
3.2我国体育旅游发展存在的问题
首先，体育旅游的设施不完善。旅游设施是接待旅游者参观游览的物质设备条件。体育旅游设施包括旅游交通工具和交通设备、旅游宾馆、旅游饭店、供应旅游商品的商店、供旅游者运动和娱乐的设施以及为适应旅游者的不同需要和爱好而准备的各种设施，如滑雪旅游者需要的滑雪板、缆车、滑雪服装和急救设备；水上运动必须具备的划艇、赛船、风帆、划水板、摩托艇、冲浪板、救生艇、急救车等设备，这些设施都是为接待旅游者所必备的。体育旅游设施是否齐全、实用，服务是否周到，标志着体育旅游市场开发的程度，是体育旅游市场的硬件条件标准，在这方面，我国与先进的国家相比还有差距。
其次，体育旅游的服务质量差。旅游服务是旅游部门利用一定的旅游设施或其他条件，为旅游者在整个旅行游览过程中提供的各种服务的总称。包括饮食、住宿、交通、导游、翻译、购买商品等方面的服务。高质量体育旅游服务包括体育运动器材规格齐全，能提供各种运动项目的需要；交通工具齐备、方便，能满足旅客对交通的需求；导游资料详细，宣传到位，使游客一目了然;食宿服务主动、周到、热情，使游客有宾至如归的感觉;保证各种体育用品、纪念品的供应，满足旅游者的购买需求。旅游服务(产品)质量高低的标志是旅游者的满意程度和旅游产品供给旅游目的地的社会效益和经济效益。优质旅游服务，应该既使旅游者满意，又能提高社会效益和经济效益。而目前，我们还存在着管理水平低、服务质量差，旅客不满意等急需解决的问题。
再次，体育旅游产品结构单一、形式老化、内容多年不变。不少来过中国还想再访的客人往往因为没有合适的、能满足其寻求新经历的产品而作罢。面对国际客流和游客自主意识的增强，我国体育旅游产品供给目前还外于被动和力不从心的落后状态，长期以来一直实行包价形式的体育旅游产品，不能适应不同年龄的需求。另外，体育旅游产品质量下降也是一个十分突出的问题，应引起有关部门的高度重视。
4我国体育旅游的发展对策
4.1加强体育部门与旅游部门之间的协作
改革开放以来，体育产业与旅游业都得到了一定程度的发展，但因为行业从属不同，相互交融与渗透不多，造成体育资源、旅游资源得不到有效利用，面对巨大的体育旅游市场需求，体育部门和旅游部门应该加强联合，相互协作，在需求与资源之间架起沟通和平衡的桥梁，共同推动体育旅游的发展。
4.2制定体育旅游发展规划
首先，要同国家的体育事业和旅游事业紧密结合起来，尤其是和2008年奥运会结合起来，以国家现有的旅游景点为基础，充分发挥国家的自然资源、人文资源的优势，制定体育旅游发展规划，包括年度计划、五年计划和长期规划。制订规划要以市场经济为基础，将体育旅游纳入国家整个旅游计划之中，建立全国统一的旅游市场体系。其次，必要时可考虑体育旅游业的“适度超前”发展。体育旅游业适度超前发展是大多数国家在旅游初始阶段的普遍做法，在发展中国家更是如此。超前的含义是指速度、水平培养两个方面超前。发展速度超前，是指体育旅游业的发展速度快于国民经济总体发展速度。行业发展水平超前，主要指体育旅游业发展的规模和速度超前，旅游产业的产值增长速度略高于国民经济平均发展速度。
4.3突出地方特色
特色是体育旅游点形成吸引力的关键。任何旅游点要在体育旅游者心目中产生强烈的印象，就必须突出自己的特色，否则，没有特色也就意味着没有竞争力。所以体育旅游资源的开发要立足地方，体现本地区的特色，创造独特的体育旅游项目。对旅游线路、活动、景点的设计，要因地制宜，不能离开自身的人文优势和自然优势，要利用本地区独特的条件创造性地开发体育旅游特色产品，显示其丰富价值。
4.4大力发展体育旅游教育，培养专项服务人才
体育旅游的发展需要既具有科学训练能力又具备旅游服务能力的人才，这是两大产业能融合的重要条件。体育旅游分为参与体育旅游和观战体育旅游，参与体育旅游需要旅游者亲自参加体育活动。体育活动必须遵循科学的运动方法才能达到康体健身的目的，有许多活动项目必须经过专项指导后才能去参与，例如潜水、蹦极、攀岩等，所以参与体育旅游需要有精通科学训练的服务人员的指导，这样，不仅可以更有效的康体健身，而且可以减少伤害事故的发生。
4.5细分体育旅游市场，合理开发体育旅游产品
体育旅游产品是指能满足消费者体育旅游目的的旅游产品。由于消费者有康体健身、休闲疗养、养性娱乐、寻求刺激等不同的需求，任何一种体育旅游产品都不能满足所有的消费者，所以只有根据消费者的不同需求开发不同的体育旅游产品。体育旅游的市场根据消费者的需求可以细分为休闲体育旅游产品市场、健身体育旅游市场、刺激体育旅游市场、竞技体育旅游市场、观战体育旅游市场。
第13篇
旅游业是低消耗、低污染、多关联、可持续、投入少产出高的优秀产业。有关资料显示，旅游业的投入产出比为1：4．6；旅游收入每增加1元，相关产业可增加收入10～20元；每增加1个旅游从业人员，可增加相关就业人数5人以上。旅游产业的发展能带动区域经济的群体增长，旅游事业构筑了一个向外界展示地区风情风貌、资源配置情况、经济建设状况的平台，通过游客的流动展现地区的整体形象，提高知名度，进而推动经济的发展。基于以上原因，各级政府都非常重视旅游事业的发展，通过各种途径和措施来促进旅游事业的繁荣。以浙江省金华市为例，在2003年9～10月份，就举办了形式多样的节会活动，其中规模较大、效果较好的有：永康中国五金博览会、义乌国际小商品博览会、东阳横店农民旅游节、金华黄大仙文化旅游节。通过各种节会的举办，营造旅游品牌，开拓客源市场，提升旅游事业。同时向外界充分展示了金华市范围内的产业结构状况及其优势，形成强势产业群体，吸引资金和人才，推动经济的发展。不仅如此，金华市委市政府为了促进本地旅游事业的发展，会同有关部门多次组织团队前往香港、上海、南京、杭州、温州等地举办各种展示会，展开各种宣传，做大做强金华的旅游产业。
旅游事业的发展，关键在于旅游资源的开发。旅游资源是旅游者参观游览的目的，也是旅游业存在和发展的必备条件。通过充分挖掘和开发旅游资源，使其具有独特的吸引力，才能招徕众多的游客，促使旅游事业可持续发展。旅游资源的开发并非凭空臆想而为，需要通过搜集相关的信息，进行综合分析，才能开发出具有高档次、高品味的旅游产品。承担着"保存文化遗产，传递科学知识"职能的图书馆，有着丰富的信息资源和深厚的文化积淀，在支持旅游资源开发方面有着独特的优势，在旅游资源开发中能够发挥重要的作用。
1图书馆支持旅游资源的开发
旅游资源可分为3类：一是以山水风貌为主体的自然资源，二是以历史遗迹和人文景观为主的人文资源，三是包含民俗风情、民间曲艺在内的文化资源。旅游资源的开发就是针对这3类资源的开发。无论是人文资源还是文化资源，都需要充分的考证、挖掘，才能得到开发利用。即使是怡情怡性的以名山大川为主的自然风貌，也只有注入文化内涵后，才能显示其魅力。图书馆长期收藏积累的文献信息资源中蕴含有丰富的旅游资源信息，能很好地支援旅游资源的开发。
1．1图书馆支持旅游景点的建设。
旅游资源开发中最重要的一环就是旅游景点的建设，只有建好旅游景点，才能凝聚人气，开拓市场，获得经济效益。旅游景点的建设主要包括：一是对古寺名刹、文物遗址的重建和修复，如杭州西湖景区重建雷峰塔、修复净兹寺。二是依照景区的有关历史事件和人物传说增建相关景点，如金华双龙洞景区黄大仙故宫的建设。三是主题公园的开发，如绍兴柯岩风景区"鲁镇"的建设。旅游景点的建设都必须通过规划、设计和实施三步实行。在进行旅游资源建设的过程中，必须利用相关的信息进行查全、考证，才能建设成蕴含文化内涵的景点，重现景点的历史和文化风貌，才能构成人无我有的吸引力。图书馆应运用信息资源和人才的优势，积极参与旅游景点的建设，为景点的规划、设计提供相关的图片、资料等有关信息，帮助相关部门快、好、省地建设旅游景点。金华市鉴于黄大仙（原名黄初平，东晋时浙江金华人，传说于金华赤松山修炼成仙）在港澳及东南亚一带的影响力，决定在黄大仙修炼得道之所--赤松山修建黄大仙故宫，以吸引港澳及外资的投入。金华市图书馆闻讯而动，搜集、整理有关黄大仙的资料以及浙中一带道观建筑风格的图片，提供给相关部门，使黄大仙故宫在短时间内就建成，并对外开放。并通过今年的黄大仙文化旅游节的举办，取得了旅游事业发展和经济建设双重丰收的效果。
1．2注入文化内涵，深化文化旅游。
旅游者是因为了解异质文化的需要才产生旅游动机，实施旅游活动的。现时，城市人喜欢到农村旅游，农民以到过大城市为荣，吸引双方互动的原因就是农村简朴的生活、淳厚的民风和城市的繁华所体现的文化本质。文化是旅游活动的本质属性，旅游景区都包含有丰富的文化内涵：古寺名刹记录着各自不同的宗教文化；文物遗迹跳动着历史的脉搏；名山大川则诉说着各种传说、朗诵着古诗名赋。缺少文化内涵的旅游景区，只能短暂地吸引游客的目光，无法震撼游客的心灵，缺少生命力和竞争力，最终会在旅游市场的竞争中被淘汰。发掘旅游景区的文化内涵，是旅游资源开发的重中之重。图书馆丰富的文献，记录着历史长河中点滴事迹，积淀着各种文化。图书馆应结合各地的文化背景，有针对性地提供相关信息，为旅游景区注入文化内涵，增添景区的文化魅力。东阳横店影视城里建有各种古致而宏伟的建筑，如秦王宫（仿秦阿房宫而建）、清明上河图，初听其名，令人神往。可走进秦王宫一览，里面只见亭台楼阁，水池和回廊环绕其中，而楼阁廊柱间却是空白一片。如果在建设秦王宫时，有图书馆的参与，通过查找相关历史图谱及相关资料，各幢建筑分别给予宫名，在各处门口或廊柱间配上对联，使游客置身其中，或赏联玩味，或触景联想，在游玩的过程中定能增添许多乐趣，也将吸引更多的客源。
1．3挖掘民间曲艺，充实旅游内容。旅游景区吸引游客的不仅仅是景区的景色和相关的文化内涵，各地的民俗风情、民间曲艺更具吸引力。笔者在北京游览民族公园时，就被其中的民族节庆活动和歌舞的表演所吸引而流连忘返。图书馆收藏的地方文献中，详细地记载着各地民俗风情和民间曲艺。图书馆应积极配合相关职能部门，充分挖掘这份财富，通过编排，在旅游景区内进行表演，定能增强景区的竞争力。浙江永康的"十八蝴蝶"和"九狮图"就是挖掘出来的民间曲艺节目，它们相继在法国桑特民间艺术节和中国上海国际艺术节走红。如能通过缩编，在永康方岩刚开发出来的南岩广场上进行表演，不但充实了方岩景区的旅游内容，而且能提高景区的影响力，取得市场竞争优势。
2旅游资源的开发，促进图书馆事业的发展
2．1促进了图书馆特色馆藏的建设。在现代信息环境下，各类网络信息服务系统风涌而起，冲击着图书馆在信息服务市场中的主导地位，造成了信息服务体系的重组。图书馆只有具备自己特色的馆藏资源，提供特色服务，才能显示其存在的价值和必要性，在信息服务的竞争中处于有利的位置。地方文献是图书馆最显自身特色的馆藏资源。某一地区的地方文献是当地的社会、文化、经济发展的缩影，它包括记载着与某一地区有关的人、事、物的所有文献资料。旅游资源的开发也是针对地区的人、事、物进行综合的基础上进行的。这正是地方文献与旅游资源开发的契合点。由于各地的关联性和人物的流动性，地方文献中有很多重要的资源流传于本地区之外。图书馆在支持旅游资源的开发过程中，仅仅借助于现有的文献信息资源是不够的，必须通过各种途径搜集与旅游资源开发相关的完整的文献信息，比如通过网络查寻、走访外地的名人或者名人后代、馆际互借，等等；挖掘流传于民间的传闻、传说及其相关的曲艺节目等。通过搜集、整理，不断完善本馆的地方文献资源体系，促进图书馆的特色文献建设。杭州西湖景区的主要景点环湖而设，在南线有西湖十景中的"南屏晚钟"、"柳浪闻莺"，更有与北线的岳坟齐名的于谦墓。"赖有岳于双少保，人间始觉重西湖"，说明了当时环湖景区的风光。不知何时起，南线景点逐渐冷落，游客渐稀。对面的岳坟却是热闹胜过往昔。为了重振南线旅游风光，杭州市有关部门决定从重塑于谦形象而起。"于谦史迹万里寻踪"就是在此背景下由杭州市委宣传部和市政协牵头，由相关部门实施的旅游资源开发的行动，于2003年9月9日启动。图书馆应跟踪而行，为有关单位提供于谦生活的足迹，以便更好地实现"寻踪行"的目的，并在"寻踪行"的过程中求得相关文献信息，充实馆藏资源。
2．2促使地方文献科学地开发利用。图书馆收藏文献信息资源的最终目的是被用户所利用。现代信息环境下，图书馆为用户提供文献单元的服务已满足不了用户的需求，只有通过对文献信息中包含的知识的开发、提炼，提供知识服务，才能满足用户的需要。图书馆在参与旅游资源的开发中，应主动介入旅游资源开发的全过程，通过分析旅游资源开发过程中的现时情况，充分发挥图书馆工作人员的信息能力，分析综合地方文献，抽取文献中与当前旅游资源开发相关的信息内容，通过整合、组织，及时地提供给相关部门，为相关部门在旅游资源的开发中节约时间和金钱，加快旅游资源开发的速度。通过开发利用地方文献，进一步认识到地方文献的价值所在。图书馆应结合当地经济建设和文化建设状况，主动地、科学地开发利用地方文献，为地方经济建设和文化建设服务，为地方的两个文明建设服务。如：通过分析名人录以及相关媒体的人物报导，将有关地方名人的情况提供给相关部门，为引进资金、技术和人才做好前期准备工作；挖掘地方文献中的传统文化，与有关部门或者社区配合，为社区文化建设和精神文明建设提供文化原料。
2．3体现了图书馆的价值。图书馆长期以来深处闺中，只是被看作是收集文献资料和借还图书的场所，其价值不能被人所认识，这种境况严重地制约了图书馆事业的发展。图书馆支持旅游资源开发，展示了图书馆工作多元性及其价值；通过开发地方文献为旅游资源服务，支持了地方经济的发展，展现了图书馆文献信息的作用。所以，图书馆应全力参与地方经济建设和文化建设，同时加强宣传，促使人们重新审视图书馆，了解图书馆的价值和功用，营造优良的环境和氛围，促进图书馆事业的繁荣和发展。
图书馆经历漫长的历程，在今天依然保持着昌盛的局面，正是不停地紧跟历史潮流，不断地深化着内涵的结果。图书馆支持旅游资源的开发又是一种与时俱进、提高服务层次的具体表现。图书馆在参与旅游资源开发的过程中不但加快了旅游资源开发的速度，提高了旅游景点的品位，其自身也深有得益：通过支持旅游资源开发的实践，丰富充实了馆藏特色资源，完善了图书馆的服务体系，提升了图书馆的社会地位，加强了图书馆在信息服务市场竞争中的生命力和竞争力。
参考文献：
1刘华．论图书馆对《道藏》的开发与利用．中国图书馆学报，2002（2）
2刘莉．对西北地区地方文献开发的思考．甘肃高师学报，2002（3）
第14篇
关键词：商品房预售合同远期交货合同有效条件重复预售预售商品房按揭
一、房屋买卖合同效力认定的法律根据
房屋买卖合同属民事买卖合同的范畴，其性质为民事法律行为，认定效力的目的在于解决是否受法律保护的问题，其社会效益是维护交易的安全和信誉。目前，房屋买卖合同效力认定的根据1996年1月1日施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》和我国立法机关颁布的《民法通则》。其一，房屋买卖合同的形式要件问题，亦即买卖房屋协议是口头或书面均可，还是必须采用书面形式。购买房屋办理过户登记时，“须提交房屋所有权证、买卖合同和契证”。显然，买卖房屋协议是以书面合同为其成立的要件。要求书面形式的要件关键是要认定房屋买卖合同是诺成性合同，而非实践性合同。只要买卖房屋合同当事人以书面形式订立合同即为合同成立并是有效的条件之一，不允许当事人一方随意翻悔。这一规定为当事人因房价过高或过低等不合理、不合法原因毁约起到了有效的防范作用。其二，房屋买卖合同有效成立的实质法律依据问题，亦即一项合法、有效房屋买卖民事法律行为成立须同时具备的条件。根据《民法通则》第50条之规定为：第一、行为人具有相应的民事行为能力；第二、意思表示真实；第三、不违反法律和社会公共利益。由此可见，一项具体的房屋买卖合同只要符合上述形式要件和实质要件就在特定当事人之间产生了不可撤销的特定权利和义务关系，任何一方不得随意翻悔，若不履行便会产生法律的后果（或按违约制裁或按继续强制履行处理）。
二、商品房预售合同性质
商品房预售合同，是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。商品房预售合同是以建造中的房屋为标的物的，属于买卖合同的一种，但商品房预售合同与一般买卖合同又有所不同。
（一）商品房预售合同不是预约合同
在合同法中，预约合同是当事人约定将来订立一定合同的合同；本合同是为了履行预约合同而订立的合同。预约合同与本合同具有不同的性质和法律效力。预约合同当事人的义务是订立本合同，所以，当事人一方只能请求对方订立合同，而不能依预约的本合同内容请求对方履行。商品房预售合同在成立之时；房屋并不存在或尚未建成，所以带有“预售”的字样，但商品房预售合同绝不是预约合同。因为：在商品房预售合同中，预售方与预购方关于房屋的座落与面积、价款的交付方式与期限、房屋的交付期限、房屋的质量、违约责任等都有明确的规定，双方无须将来另行订立一个房屋买卖合同，即可以按照商品房预售合同的规定直接履行，并办理房屋产权过户登记手续，达到双方的交易目的。
（二）商品房预售合同不是期货买卖合同
商品房预售合同的标的物是尚不存在或尚未建成的房屋，所以，房屋的交付期限一般都很长。但将商品房预售合同称之为期货买卖合同是错误的。所谓期货买卖合同，是指期货交易所为进行期货交易而制订的统一规定商品的等级或证券的种类和数量、交货期限和地点等的合同，通常采用“标准合同”形式。期货买卖合同具有如下主要特征：(1)期货买卖的标的物的价格不是当事人事先约定的，而是在期货交易所通过公开竞价的方式而确定的；(2)期货买卖的标的是合同本身，而不是期货买卖合同中所约定的货物；(3)期货买卖的主要目的是为了套期保值和价格发现，而不在于获取现实的货物，所以，在期货买卖中，极少有进行实物交割的：(4)期货买卖的商品必须具备数量大、价格波动大、便于储存、易于标准化等条件，如粮食、石油、钢材等。但是，在商品房预售合同中，第一，商品房的价格是双方在订立合同时就已经明确的，而不是通过公开竞价的方式确定的；第二，商品房预售合同的标的物是商品房，而不是合同本身；第三，商品房预售合同的目的在于获取房屋，不具有套期保值和价格发现的功能；第四，由于房屋的面积、座落、单元等方面存在着诸多的差别，不具有标准化的特征，所以在国际惯例上，房屋不是期货交易的商品，不能用于期货交易。可见，商品房预售合同不是期货买卖合同。明确商品房预售合同不是期货买卖合同，可以避免利用商品房预售合同进行变相的期货交易，以维护房地产市场交易秩序。
（三）商品房预售合同是否为附期限的合同
在民法中，附期限的合同是指以一定的期限到来作为合同效力开始或终止根据的合同。如果所附期限是作为合同效力开始的根据，则该期限为延缓期限；如果所附期限是作为合同效力终止的根据，则该期限为解除期限。在附延缓期限的合同中，合同已经成立，但没有发生法律效力，双方当事人都不需要履行自己的义务，也都没有权利请求对方履行义务。只是在期限到来时，双方当事人才开始履行义务；在附解除期限的合同中，合同不仅已经成立，而且已经发生法律效力，双方都已经开始履行自己的义务。在期限到来时，双方当事人不再履行义务，合同终止。在商品房预售合同中，双方约定在将来的一定期限交付房屋，这里确实存在一定的“期限”，但这种期限绝不是附期限合同中的“期限”。因为：其一，如果将商品房预售合同中的“期限”作为附期限合同中的解除期限，则商品房预售合同不仅已经成立，而且已经发生法律效力，但在期限到来时，商品房预售合同终止效力，双方应当解除合同。这样，作为预购方就不能取得约定的房屋。显然，这与当事人订立商品房预售合同的目的是相违背的；其二，如果将商品房预售合同中的“期限”作为附期限合同中的延缓期限，则商品房预售合同虽然已经成立，但还没有发生法律效力，只在期限到来时，商品房预售合同才发生法律效力。这样，作为预售方就不能要求预购方支付一定的定金或房款。显然，这也不符合商品房预售合同的要求。可见，商品房预售合同并不是附期限的买卖合同。商品房预售合同中的“期限”是一种履行期限，是当事人履行义务的具体时间。
（四）商品房预售合同不是分期付款买卖合同
在商品房预售合同中，预购方于多数情况下是分期支付房屋的价款，这种作法类似于分期付款买卖，但它不是分期付款买卖合同。其原因有三：一是分期付款买卖合同的标的物在合同生效后必须交付给买受方，这样才能实现买受方的经济目的。可见，分期付款买卖合同的标的物必须是现实存在的物。但在商品房预售合同中，作为标的物的商品房尚不存在或尚在建造中；二是分期付款买卖合同的买受方在接受标的物后，尚有二期以上的价款需要支付；但商品房预售合同中，预购方既可以在取得房屋前一次性支付房屋的全部价款，也可以在取得房屋前分期支付价款。前者是在取得标的物之前的分期付款，而后者是在取得标的物后的分期付款；三是分期付款买卖合同的功能在于出卖方向买受方融资，以满足买受方资金不足的需要。而商品房预售合同的功能在于买受方向出卖方融资，以满足出卖方资金不足的需要。
综上所述，商品房预售合同不是预约买卖合同、期货买卖合同、附期限买卖合同、分期付款买卖合同。如果从法律上为商品房预售合同定性，则商品房预售合同属于远期交货合同。所谓远期交货合同，是合同双方当事人在合同中约定在将来的一定期间内交货的合同。这类买卖合同仅是在交货期限方面与一般买卖合同有所区别，而在合同的订立、货物价格的确定、履行地点等方面与一般买卖合同没有任何差别。当事人必须在合同规定的期限交货，否则即应承担违约责任。
三、商品房预售合同的有效条件
商品房预售合同的有效条件包括：主体合格、意思表示真实、内容和形式合法。在这些有效条件中，当事人的意思表示真实和内容合法并没有特殊之处，可以按照合同法的一般原理加以认定。但在主体合格和形式合法两个要件上，商品房预售合同有其特殊性。
（一）商品房预售合同的主体必须合格
商品房预售合同的主体双方为预售方和预购方。我国现有的法律、法规，对商品房预售合同的当事人双方都有条件的限制和要求。
1.预售方应当具备的条件。根据《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定，商品房预售合同的预售方应当具备下列条件：(1)预售方必须是经过批准设立，并在工商行政管理部门登记注册的房地产开发企业。房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。但是，如果不具备房地产开发经营资格的企业，在《城市房地产管理法》施行之前，与他人订立了商品房预售合同，而在一审诉讼期间依法取得了房地产开发经营资格，则可以认定合同有效；(2)预售方必须交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。但在《城市房地产管理法》施行之前，预售方没有取得土地使用权证书，但投入了一定的开发建设资金，进行了施工建设，并与他人订立了商品房预售合同，而在一审诉讼期间补办了土地使用权证书的，则可以认定合同有效；(3)预售方必须取得建设工程规划许可证，投入的开发资金必须符合法律的要求。预售方必须按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；(4)预售方必须取得商品房预售许可证明。但在《城市房地产管理法》施行之前，预售方没有取得商品房预售许可证明的，而在一审诉讼期间补办了商品房预售证明的，则可以认定合同有效。
2.预购方应当具有的条件。从理论上讲，预购方必须是具有完全民事行为能力的人。除此之外，有两种特别情况：(1)根据《城市商品房预售管理办法》的规定，预售方向境外预售商品房的，应当提交允许向境外销售的批准文件；(2)根据最高人民法院在1993年《全国民事审判工作座谈会纪要》：“无当地户口的人购买城镇房屋，对于符合本地区房屋买卖法规规定的，可以认定买卖有效。”无当地户口的人买卖本地城镇房屋将取决于当地政府制定的房屋买卖法规。
（二）商品房预售合同的形式必须符合法律的规定
根据法律的有关规定，商品房预售合同必须采取书面形式。在实践中，商品房预售合同一般采取标准合同的形式，具体条款由预售方事先拟定，主要内容包括：双方当事人的情况；预售商品房的基本情况（如商品房的座落、土地使用权证号、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构等等）；预售商品房的价格及支付办法、期限；交付房屋的日期；违约责任及免责条件；纠纷的解决方式等。根据《城市房地产管理法》的规定，当事人订立商品房预售合同后，预售方应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。《城市商品房预售管理办法》亦规定：“商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”
四、商品房预售合同相关法律问题
（一）预售商品房按揭
按揭是指在楼宇建筑期内，商品房预购人将其与开发商(预售方)签订的《商品房预售合同》中预购人所应拥有的全部权益作为贷款的抵押物抵押给银行，同时商品房预售方作为贷款担保人，并保证银行为第一受益人，如预购人或担保人未能依约履行还款责任或担保义务时，银行即可取得预购人在《商品房预售合同》内的全部权益，以清偿其对银行的所有欠款。
预售商品房按揭是一种特殊的担保方式，银行为按揭权人，预购人为按揭人，担保人一般是销售商品房的开发商。预售商品房按揭与抵押有相似之处，但又不完全等同于抵押。一般抵押权的标的是债务人提供的、其自己享有所有权或经营权的财产。而在商品房按揭期间，商品房实际上并不存在，按揭人无法取得所购商品房的所有权，他向按揭权人提供的担保是在将来某一时间取得楼宇的权利，它是一种期待性利益，而非以实体形式存在的楼宇。
预售商品房按揭具有以下法律特征：
(1)预售商品房按揭是一种要式法律行为，应签订书面合同，并应到规定的房地产管理部门办理登记备案手续；
(2)预售商品房按揭是一种从合同，是为担保主债权得以实现而订立的；
(3)预售商品房按揭合同是诺成性合同，合同一经成立即对三方当事人具有约束力。
(4)预售商品房按揭是有偿合同。银行通揭业务收取贷款利息，除少数政策性无息贷款外，预售商品房按揭均系有偿合同。
预售商品房按揭的当事人有三方：购房人、售房方和银行。按揭合同应当由三方当事人订立，如果购房人与售房方双方约定办理按揭，实际并未与银行办理，则按揭合同不能成立。由此产生的损失由双方分担。房地产开发商应对有关按揭的规定应当了解，合同未能成立其有一定过失，因此应承担主要责任。对于购房人与售房方按约定交纳了部分购房款，在办理银行按揭之前，银行通知停止办理按揭贷款，此后双方就如何付清购房余款协商不成，则应适用情更原则，解除合同，双方合理分担损失。
（二）重复预售
所谓重复预售，是指出卖人在与前买受人订立商品房预售合同后，又就同一商品房与后买受人订立商品房预售合同的行为。出卖人与前买受人订立商品房预售合同之后，作为买卖对象的房屋尚未建成，无法立即进行交付和移转房屋所有权，这就为出卖人进行严重侵害买受人权益的重复预售行为提供了可能。
分析重复预售的关键在于支持哪个买受人履行合同的请求以及肯定哪个买受人产权登记的效力。其具体可分为以下三种类型：
1．两次预售均未办理预售登记。因未办理预售登记，前、后买受人享有的均是一般合同债权。就同一标的物而设立的多个债权，其效力是平等的，不能以合同订立的时间先后而使债权具有不同效力，故前、后买受人均有权请求出卖人履行合同。在前、后买受人均请求出卖人履行合同的情形下，应保障出卖人选择合同相对人的自由，赋予其自主选择房屋所有权归属的权利，以利于加速财产流转和提高其使用价值。一般根据预售行为所具有的特殊因素，支持该预售行为中的买受人履行合同的请求。这些特殊因素主要有：买受人已交纳了全部或大部分房款，或已办理商品房抵押贷款登记手续，而另一买受人尚未交纳房款；买受人已入住，并已对房屋进行了装修等改善行为；买受人属于商品房消费者，且其预售登记手续正在办理过程中，而另一买受人购买商品房并非为居住使用等。对这些特殊因素的认定必须符合公平原则的要求。需要强调的是如要支持后买受人履行合同的请求，则必须同时具备后买受人为预购行为时为善意的要件，即其不具有侵害前买受人债权的故意，也不存在与出卖人恶意串通，后买受人对此负举证责任，否则承担举证不能的法律后果。
在两次预售均未办理预售登记的情形下，如果某一买受人已办理产权登记，则涉及到对该产权登记的效力如何认定的问题。一般来说，办理产权登记意味着不动产物权变动公示方法的完成，不动产物权变动的法律效果已经产生，因此应贯彻“登记者受保护”原则，对该产权登记的效力予以肯定。
2．其中一次预售已办理预售登记。因办理预售登记，买受人的期待权即获得物权的排他性效力，同时该预售合同也取得较未办理预售登记的预售合同优先的效力。此时应根据“登记者受保护”的原则来决定支持买受人履行合同的请求、确认产权登记的效力。已办理预售登记的买受人可请求出卖人履行合同，能获得产权登记，亦可请求宣告未办理预售登记的买受人取得产权登记的行为无效。但后买受人已办理预售登记，其期待权获得保护必须同时具备为预购行为须为善意的要件，并由其对此负举证责任，否则承担举证不能的法律后果。
3．两次预售均已办理预售登记。买受人的期待权因办理预售登记而具有物权化特征，故应按“登记在先者受保护”的原则来决定支持买受人履行合同的请求、确认产权登记的效力。前买受人办理预售登记在先，其不但可以请求出卖人履行合同，获得产权登记，宣告后办理预售登记的买受人取得产权登记的行为无效，而且可以直接请求登记机关注销后买受人的预售登记。实践中亦有后买受人办理预售登记在先的情况，此时保护后买受人登记在先的期待权，必须同时具备其为预购行为须为善意的要件，并由其对此负举证责任，否则承担举证不能的法律后果。
参考资料
1、陈文主编《律师房地产业务》
2、程信和主编《房地产法》
3、胡德胜《预售商品房买受人权利保护的法律问题》
第15篇
关于社会经济基础的论述恩格斯曾经这样说道：“经济发展的基础决定了政治、文化、艺术、法律、哲学等的发展，而这些方面的发展又反作用于经济的发展。”正如恩格斯所说的，西方文学的发展和法律发展也是这种关系，既相互作用又相互影响。具体而言，我们能够从两方面来理解这种关系：第一，西方文学的法律影响；第二，法律对西方文学的影响。假如站在法律的角度上来分析探讨其对文学的影响，首先我们所看到的是法律给予西方文学发展众多的思想启蒙和创作素材。正如波斯纳所说：“法律即包含了文学，这一主题始终存在。”西方文学作品的创作者可以依据特殊的文学主题进行创作，能够有意地将真实生活的主题升华到作品主题中，或将法律思想精神寓意在创作作品中。有的文学作品的主题思想是通过作品人物、语言、行为方式等展现出来的，作家通过自己的思考，付诸于自己的文笔描述，自然而然地表现出了法律层面的思想和精神。当然，这一影响的前提条件是真实的社会生活中确确实实已有了这种思想和精神，且影响到文学作品的作家；其次，法律很好地为文学作品的创作提供现实事物冲突管理手段。波斯纳曾经说道：“文学所具有的本质属性包含戏剧性，文学作品创作中不可避免地要有事物之间的冲突，而法律就很好地提供了现实事物的冲突管理手段，为文学作品创作提供素材技术处理。”针对波斯纳所说的这一点，莎士比亚的《威尼斯商人》一文就明确地显示出来。假如说法律对西方文学的影响是浅层次的，那么文学对法律的影响就可以反过来说是极其深刻的。西方文学史发展容纳了社会生活的百科，真实地反映现实生活的种种事态，这其中也包含了对法律的反映。基于西方文学作品的阅读与考究，我们可以明确地了解到西方社会生活的历史与现实状况，对于法律的认识也清晰明了。在这里，需要特别说明的是，有关于西方文学对法律的真实反映不是简单地描述法律条学术视点文，而是深层次地对法律进行精华提炼，借以艺术表现说法真实反映出来。
二、西方文学与法律的终极追求
正义“法律制度的灵魂和核心是法的精神，法的正义精神则展现了文明社会发展的制度精髓。”简言之，法的精神就是法律源于内在的精神诉求，正义的法律精神是法律制度的核心价值体现。“正义”一词历史古老，却是人类社会一直提及的话题。有文明历史发展以来，人类一直在追求正义的道路上发展，人们对于正义的追求始终坚持不懈，这包含了人们的价值观、世界观，正是在对正义的努力和追求中，人类社会不断地进步、发展，和谐社会、人人平等更好地迎合了人们对于正义精神的追求。法的精神，提高了人的价值与尊严，促进人类社会的发展，解放思想，解放人类自己。
（一）法律的精神追求
正义现代人类社会的基本价值尺度就是正义，正义关乎人类社会的进步，关乎人与社会的和谐共存，同时正义也成为了评价人与社会理想的最终价值形态。法律是人类思想精神的一种体现，是维护和管理人与社会关系的有效工具，它的价值判断可以被融入正义价值体系中，法律对于正义精神的诉求也引导着人们进步。也正因如此，判断法律价值好坏的关键因素成为了正义，法律明确正义，严惩罪恶，保护所有公民的利益，以此显示正义法律的价值。借用西塞罗曾经说过的话：“假如人们愿意接受法律的话，人们也就接受了正义。”这也说明了正义是法律的核心精神，法律源于对正义的追求和探讨。正义包含了更深层次的公平、公正、平等的思想精神，而这也是现实社会价值体系始终追求的终极目标，法律作为一种兼具权威性和公平性的人类活动管理体系，也因此必须将正义作为自己的最终目标。因此，有关于“法就是正义的说法”准确地对法律的核心精神予以表达。法律现已成为规范和管理人类社会的一种有效手段，它的目的在于维护所有公民的利益，尽可能地追求社会的公平正义。因此，法律的本质属性具有普遍性，然而由于普遍性与特殊性的矛盾对立关系，在法律规范管理的活动中有可能是公平正义的活动又反过来成为不公平、不正义的活动。《威尼斯商人》对于这一点的描述就展现得淋漓尽致。法律遵循普遍性原则就不可避免地使自己产生模糊性，基于法律模糊性的这一特点，在某些法律行为活动中要依据法律的核心精神来进行管理。而法律的核心精神就是正义，正义包含了人文精神、人文情感，文学很好地给予了法律补充。因此，可以理解，文学对法律的有效人文精神补充，让法律文件的编写变得更加完善，让法律的精神更好地反映人文价值观。
（二）西方文学的精神追求
