商品房建设标准范文

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第1篇

为了缓解本区动迁安置房紧缺的矛盾，加快本区配套商品房建设步伐，规范配套商品房开发建设和供应管理，根据《城市房地产开发经营管理条例》、《市配套商品房和中低价普通商品房管理试行办法》的有关规定，结合本区实际情况，制定本试行办法。

第二条（适用范围）

本办法适用于本区行政区域范围内配套商品房的开发建设和供应管理活动。

本办法所称的配套商品房，是指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格的政策性商品住房。

第三条（管理部门）

区房地局负责本区配套商品房建设、供应的综合管理和协调，并具体组织实施配套商品房项目用地的供应和配套商品房建设项目招投标。区发展改革委、规划局、建设交通委等相关部门按照各自的职责，负责配套商品房开发建设的相关管理工作。

各镇政府、街道、工业区、新城区、海岸线管委会具体负责本管理区域内配套商品房建设、供应的管理和协调。

第四条（开发建设）

配套商品房建设采取“统一规划、市场运作、招标建设、企业开发”的运作机制。

各镇政府、街道、工业区、新城区、海岸线管委会应根据本管理区域内房屋动迁安置的实际需求，及时研究提出本区域内配套商品房项目开发建设计划，并报区政府审批。

配套商品房项目开发建设计划经区政府批准后，由区房地局根据有关规定，办理配套商品房项目确认手续，并由区土地储备中心办理项目土地储备手续。

配套商品房项目经市房地资源管理局批准确认后，由区房地局按规定组织实施配套商品房建设项目招投标，并由区房地局和区土地储备中心与项目中标单位分别签订土地使用权出让合同和征地等承包合同。

配套商品房项目中标单位确定后，由中标单位与区房地局签订配套商品房建设项目协议书，明确配套商品房项目建设要求、收购价格、交付时间等内容。项目所在地的镇政府（或街道、工业区、新城区、海岸线管委会）应当会同中标单位协调处理配套商品房项目设计、建设、配套等相关问题。

配套商品房的设计和建设应以“价廉物美、功能完善、环境舒适”为目标，按照“高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理”的“四高”要求进行。

第五条（房源管理）

配套商品房房源实行按中标价格限价收购，按动迁安置政策定向供应，任何单位不得擅自销售配套商品房。

配套商品房具备交付使用条件后，由项目所在地镇政府（或街道、工业区、新城区、海岸线管委会）提出房源收购单位名单并报区政府审批。房源收购单位经批准确定后，由收购单位与中标单位按招投标文件规定签订配套商品房收购协议，房源由收购单位统一管理，并严格按动迁安置政策凭《配套商品房供应单》销售供应。

第六条（房源供应）

配套商品房供应必须做到“政策公开、程序公开、房源公开”。

配套商品房供应面积和价格必须严格按照区政府有关动迁安置政策执行。

（一）配套商品房可以向以下对象供应：

1、征地拆迁居住房屋且采取货币补偿安置或与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换安置方式的被拆迁人。

2、拆迁国有土地上居住房屋的被拆迁人，以及拆迁执行政府规定租金标准的公有居住房屋且被拆迁人选择货币补偿的公有居住房屋承租人。

3、区政府规定的其他供应对象。

（二）配套商品房按下列程序供应：

1、申领《配套商品房供应单》。各镇政府、街道、工业区、新城区、海岸线管委会凭配套商品房预售许可证或房地产权证向区房地局申领《配套商品房供应单》。《配套商品房供应单》应落实专人负责管理，并按户（套）建立明细表。

2、申请房源。拆迁人需要按规定使用配套商品房房源的，应向房源所在地镇政府（或街道、工业区、新城区、海岸线管委会）提出申请，并与房源收购单位签订配套商品房供应协议，凭协议领取《配套商品房供应单》。

3、拆迁人在拆迁基地公布配套商品房的位置、套数、单价等情况。

4、符合条件的被拆迁人向拆迁人提出购房申请，并提交有关证明材料。

5、拆迁人会同村（居）民委员会对被拆迁人的购房申请及有关情况进行审核。

6、被拆迁人持房屋拆迁补偿安置协议、《配套商品房供应单》等材料，与房源收购单位签订配套商品房销售合同。

7、拆迁基地完成拆迁安置后，拆迁人应及时将配套商品房使用情况明细表报镇政府（或街道、工业区、新城区、海岸线管委会）和区房地局。

第七条（剩余房源处理）

配套商品房房源应首先确保用于本镇（或街道、工业区、新城区、海岸线管委会）管理区域内的动迁安置，本区域内房源确有剩余的，可在相邻区域之间调剂使用。如剩余房源需向本办法规定的供应对象以外的对象销售的，必须报区政府审批，并报区监察委备案。

第八条（税费政策）

房源收购单位因统一收购配套商品房房源而缴纳的契税，由区财政按实得部分给予补贴。被拆迁人按规定购买配套商品房的，可按房屋拆迁补偿金额抵冲购房金额后的差额计缴契税。

经批准，本办法规定供应范围以外的对象购买配套商品房，应当按规定计缴契税。

第九条（转让规定）

房地产交易登记部门应当在配套商品房产权证的附记栏内注记“配套商品房”字样。配套商品房在取得房地产权证后的5年内，不得转让、出租。

第十条（责任追究）

配套商品房开发建设单位违反本办法的，取消其再次参与配套商品房开发建设的资格，并由区房地局等有关部门依据相关规定予以处理。房源收购单位违反本办法的，由区政府通报批评，并由区监察委追究有关责任人的责任。

第十一条（实施时间）

本办法自年7月1日起施行。本办法如与上级政府新的有关规定不相符合的，按上级规定执行。

第2篇

    第二条  凡在本市行政区域内的新建住宅商品房均适用本办法。

    本办法所称住宅商品房，是市建设行政主管部门列入商品房计划、经济适用房计划和危陋房屋改造计划，由房地产开发企业开发建设，面向社会公开销售的住宅。

    第三条  住宅商品房实行准许使用制度。

    房地产开发企业对其建造的住宅商品房在取得住宅商品房准许使用证后，方可交付使用。未取得准许使用证的，不得交付使用。

    第四条  市建设行政主管部门负责本市住宅商品房准许使用管理工作。

    住宅商品房竣工验收合格后，房地产开发企业应当向建设行政主管部门申请领取住宅商品房准许使用证。

    座落在本市外环线以内的住宅商品房，房地产开发企业应当向市建设行政主管部门申请领取住宅商品房准许使用证；座落在本市外环线以外的住宅商品房，房地产开发企业应当向所在区、县建设行政主管部门申请领取住宅商品房准许使用证。

    住宅商品房准许使用证由市建设行政主管部门统一印制、统一管理。

    第五条  申请领取住宅商品房准许使用证，应当符合下列条件：

    （一）已经交付全部土地出让金或按规定享有划拨土地使用权，并取得土地使用权证书；

    （二）住宅商品房已经竣工验收合格，并提供竣工验收报告；

    （三）持有《建设工程规划验收合格证》；

    （四）具备供水、排水、供电、供气、供热、道路以及其他配套条件，并由相关配套单位出具住宅商品房已具备配套条件的证明；

    （五）非经营性公建与住宅商品房同步建成，已具备使用功能，并由区、县配套单位出具证明。

    经审查住宅商品房符合上述条件的，建设行政主管部门应当自收到文件之日起7个工作日内核发住宅商品房准许使用证。

    第六条  分期建设的商品房住宅小区，可以分期领取住宅商品房准许使用证，分期入住。

    第七条  住宅商品房准许使用证按幢发放。

    房地产开发企业将住宅商品房交付使用时，应当向购房人出示该幢住宅的住宅商品房准许使用证。

    第八条  房地产开发企业和各配套单位应当签订配套合同。配套合同应当载明配套费用、配套工程交付使用的日期、违约责任等主要内容。国家和本市对配套费用的标准有规定的，应当执行规定的标准。

    配套合同使用市建设行政主管部门制定的示范文本。

    第九条  房地产开发企业应当按照配套合同的约定支付配套费用。

    各配套单位应当按配套合同的约定履行配套义务，并自配套工程竣工并具备使用条件之日起5个工作日内向房地产开发企业出具配套证明。

    配套单位违反前款规定，未按配套合同的约定履行配套义务或者配套工程竣工并具备使用条件后未按规定出具配套证明的，给房地产开发企业造成的损失，由配套单位承担相应的民事责任。

第3篇

    由于商品房预售对整个房地产业的发展起着重要的作用,客观上要求用法律对其加以规范和引导。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条、《城市商品房预售管理办法》第五条、《城市房地产转让管理规定》第十六条的规定,商品房预售应当符合以下条件:

    (1) 已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书。

    (2) 持有建设工程规划许可证和施工许可证。

    (3) 按提供的预售商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期。

    (4) 已办理预售登记,取得商品房预售许可证明。

    上述四个条件是发展商预售商品房最起码的要求,随着房地产业的进一步发展,上海、广东等地已经在此基础上提高了商品房预售的准入门槛。以上海为例,1997年6月1日实施,2000年9月20日修正的《上海市房地产转让办法》第三十二条规定,商品房预售应当符合下列条件:

    ① 土地使用权以出让方式取得,已经支付全部的土地使用权出让金;

    ② 土地使用权已经依法登记并取得房地产权证书;

    ③ 取得商品房的建设工程规划许可证;

    ④ 取得商品房的建设工程施工许可证;

    ⑤ 商品房建筑安装工程投资完成的工程量达到规定标准;

    ⑥ 已经确定商品房的竣工交付日期,并落实了市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划;

    ⑦ 已经与上海市从事房地产项目资金监管的专业机构(以下简称监管机构)签订预售款监管协议

    ⑧ 已经制定房屋使用公约,并与物业管理企业订立了前期物业管理服务合同。

第4篇

一、定向限价商品房的建设标准：定向限价商品房在一般商品房的建安基础上，增设水、电、气、闭路电视（不含机顶盒）,防盗门，铝合金或塑钢外窗，厕所蹲便器，清水墙，砂灰地面，通讯等设施，保证水、电、气按一户一表一卡计量到户。

二、定向限价商品房的销售对象：定向限价商品房是市政府通过特定方式推出，专门用于因征地拆迁农转非的特殊商品房。其销售对象必须是定向限价商品房区域范围内的被征地拆迁群众，每人凭市土地统征和整理中心出具的购房证明只能享受一次购房。购房户不得转让购房证明，跨区域购买必须经土地统征和整理中心批准后才能购买。

三、定向限价商品房的销售价格：其销售价格是以市政府公布的各区域货币还房价标准为基数，由市国土资源局牵头，市财政局、市规建局参与提出方案，报市政府核准确定。凡政府设定的定向限价商品房未经政府批准，一律不得对外销售。购房户凭证明购房时，一证只能购一房，且购房面积人均控制在30平方米，以户为单位，超出享受面积10平方米以内(含10平方米)，按定向限价房计价，超出10平方米以上的面积，按商品房市场价计算。

四、定向限价商品房的优惠政策及土地出让方式：定向限价商品房享有以下优惠政策：城市建设配套费全免、人防易地建设费按每平方米5元收取的，自来水配套费减免650元/户，天然气配套费减免500元/户。定向限价商品房用地一般采用拍卖的形式出让土地。

第5篇

第二条中低价位商品房是指向市区高速公路围合范围内拆迁项目中符合条件的被拆迁人定向销售的普通商品住宅。城市基础设施和社会公共事业项目优先安排。

第三条市房产管理局是市区中低价位商品房建设管理的行政主管部门。市政府在市房产管理局设立“市市区中低价位商品房建设管理工作领导小组办公室”(以下简称“市中低价房管理办”)，统一协调市区中低价位商品房的建设和管理工作。市发改委、规划局、国土局、建设局、物价局、财政局、审计局、监察局等部门各司其职，协同实施。、亭湖区人民政府、市开发区管委会和城南新区开发建设指挥部分别是其辖区内中低价位商品房建设和征地拆迁的责任主体，中低价位商品房的建设管理工作由各区指定机构负责。

第四条市区中低价位商品房建设，实行“统一规划，统一选址，统一政策，统一管理”的原则。城中村改造和农民拆迁安置统一纳入市区中低价位商品房管理。

第五条中低价位商品房的布局与规模在市区城市总体规划指导下，根据城市建设需求，选择交通便捷、社会公共服务设施配套、具有一定规模的地块定点建设。同时，在三级及三级以外地段新建的普通商品房项目中，安排不低于15%的中低价位商品房。

中低价位商品房项目选址，由市规划局会同市国土局、市中低价房管理办和、亭湖区政府、市开发区管委会、城南新区开发建设指挥部，根据拆迁需求，实地勘察后提出方案，经市政府同意后按规范程序实施土地供应。用于农民拆迁安置的项目选址要照顾其生产生活方便。

第六条中低价位商品房年度建设计划，根据城市建设计划和城市拆迁计划等因素确定。具体由市中低价房管理办会同市发改委、规划局、国土局、建设局、拆迁管理办等部门提出方案，报市政府批准后纳入当年房地产开发计划。

市国土局会同市发改委、市规划局、市中低价房管理办，根据中低价位商品房建设规划和年度建设计划，编制年度用地计划并优先安排。

第七条中低价位商品房建设用地，采取限定房价、限定套型、竞争地价的方式出让。中低价位商品房的房价比同类地段普通商品房市场基准价低10%，具体由市物价局会同市中低价房管理办根据出让地块的规划设计要点核定，在土地出让文件中公布。市中低价房管理办根据有关政策和拆迁需求，确定中低价位商品房的单套建筑面积、套型比例和开发周期，同时在土地出让文件中公布。

第八条中低价位商品房套型设计以中小户型为主，原则上单套建筑面积不得超过90平方米，各类中小套型的比例根据拆迁需求确定。安置农民和撤组转户居民的房源，套型面积可适当放宽。

第九条中低价位商品房严格执行国家规划建设有关技术规范和工程建设标准，加强监督管理，确保工程质量和环境质量。

第十条中低价位商品房必须由具有房地产开发资质的企业开发建设。开发企业要按照规定的时间开工建设，按期交付。市中低价房管理办与开发企业、拆迁人共同签订《中低价位商品房开发建设协议》并认真履行。

第十一条拆迁人在实施拆迁项目前，应将中低价位商品房的需求数量和套型比例函告市中低价房管理办，市中低价房管理办根据房源情况，统筹合理安排房源供应。拆迁人或拆迁实施单位收到房源后，要及时组织被拆迁人选房。中低价位商品房竣工验收时，拆迁人仍未组织被拆迁人购房的，由拆迁人承担开发企业相应的银行同期贷款利息。

第十二条被拆迁人符合下列条件之一，且已与拆迁人签订房屋拆迁补偿安置协议的，可申请购买中低价位商品房：

城市居民住房被拆迁的，每户可申请购买一套中低价位商品房。

符合购买经济适用住房条件的被拆迁人，可申请购买一套经济适用住房，不再享受购买中低价位商品房；但其购买中低价位商品房，可享受经济适用住房货币补贴。

高速公路围合范围内的被拆迁农民和撤组转户居民购买中低价位商品房时，选择购买一套住房的，其住房面积可适当放宽，原则上不超过130平方米；选择购买两套住房的，两套住房的面积分别不得超过90平方米和70平方米。农民中符合分户条件但未安排宅基地的家庭，在购买中低价位商品房时，价格比核定的中低价位商品房房价低20%，其差额部分由拆迁人承担。

第十三条被拆迁人购买中低价位商品房，在合法拆迁面积之内的可放宽10平方米，执行核定的房价，超过部分按市场基准价购买。

市场基准价与核定价之间的差额，由市中低价房管理办会同市国土局审核，收缴至政府收益指定专户。

第十四条执行最低补偿标准的被拆迁人可在指定地段购买45平方米左右的小套型中低价位商品房，45平方米（可放宽5%）以内的房款以拆迁补偿费抵冲，不足部分由拆迁人支付；超过45平方米（可放宽5%）的部分，按市场基准价购买，由被拆迁人支付。

第十五条拆迁人或拆迁实施单位负责填写有关资料，为被拆迁人办理购买中低价位商品房的审批手续，市中低价房管理办根据被拆迁人的合法拆迁面积核定购房面积，并发放中低价位商品房购房通知单。

第十六条被拆迁人在规定的时间内，持中低价位商品房购房通知单到中低价位商品房开发企业办理购房手续。

第十七条中低价位商品房的物业管理按照《物业管理条例》的有关规定执行。

第十八条中低价位商品房开发企业要定期向市中低价房管理办报送住房建设和销售有关报表。

第6篇

[关键词]商品房；交付条件；争议

中图分类号：D923.6 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2017）04-0278-01

随着我国经济社会的快速发展，购买商品房已经成了关乎到人们一生的大宗商品。但在交房的时候存在着诸多争议，争议问题的核心是交付条件是否具备，主要集中在交付验收的标准、竣工验收备案表的性质和地位、专业验收是否属于交付条件等问题上。

（一）关于验收合格的争议与见解

商品房交付实践中，是否验收合格具备交付条件应该根据有关的法规。《建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《建设工程质量管理条例》第十六条的规定：“建设方收到建设工程竣工报告后，应当组织施工方、设计方、监理方进行竣工验收。《建筑法》和《建设工程质量管理条例》作为调整工程建设活动的特别法，已经明确规定：建设工程具备了竣工验收条件，经建设、施工、勘察、设计、监理五家单位验收合格即竣工质量验收合格后，可以交付使用。另外，《房地产管理法》和《商品房销售管理办法》也有相关的规定。其中，《房地产管理法》第二十六条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《商品房销售管理办法》第三十条规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。”

以上“验收合格”作为交付条件的法规和合同依据，对其作为交付条件的事实本身已无争议。但是对判定“验收合格”的标准本身却存在争议。争议的主要表现是对于“验收合格”的概念与内容理解不同，只是列举说明了相关建设、监理、施工等单位应当完成这些工作之后，才能够认为作为交付条件的“验收合格”工作已经完成，现有法律法规对于是否“验收合格”并没有明确的界定。

针对争议，笔者认为“验收合格”应是指房子竣工验收合格，即紧密相关的勘察、设计、施工、监理、建设等五家单位验收合格。因此，开发商将这几个单位验收合格作为交付条件约定到合同中，并按照合同约定将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人是有法可依的。实践中也认可了五家单位竣工验收合格可作为商品房的交付条件，并且示范文本允许当事人自行作出约定也是可行的。

（二）关于《竣工验收备案表》的争议与见解

建设工程竣工验收备案是指建设单位在建设工程竣工验收后，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门审核的行为。其法律依据，一是《建设工程质量管理条例》，该法第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”二是《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》，该法第四条规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。”这两个法律里面产生的文件就是《竣工验收备案表》。

在上述两个法规规定中，并不能看出竣工验收备案与商品房交付条件的关系，对于未办理或者未获得《竣工验收备案表》的法律后果如何，是否影响到商品房交付条件的构成，以及条件是否完备等问题在此规定中并没有涉及并明确界定，这也是对《竣工验收备案表》的性质与地位存在争议的主要方面好需要完善的内容。

（三）关于工程竣工验收合格与《工程竣工验收备案表》关系的争议与见解

第7篇

第二条本办法所称商品房预售是指房地产开发经营企业（以下简称开发经营企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。

第三条本办法适用于城市商品房预售的管理。

第四条国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理；

省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理；

城市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内城市商品房预售管理。

第五条商品房预售应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

第六条商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

第七条开发经营企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：

（一）开发经营企业的《营业执照》；

（二）建设项目的投资立项、规划、用地和施工等批准文件或证件；

（三）工程施工进度计划；

（四）投入开发建设的资金已达工程建设总投资的25%以上的证明材料；

（五）商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、交付使用日期、预售总面积、交付使用后物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图；

（六）需向境外预售商品房的，应当同时提交允许向境外销售的批准文件。

第八条房地产管理部门在接到开发经营企业申请后，应当详细查验各项证件和资料，并到现场进行查勘。经审查合格的，应在接到申请后的10日内核发《商品房预售许可证》。

需向境外预售的，应当在《商品房预售许可证》上注明外销比例。

第九条开发经营企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。

未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

第十条商品房预售，开发经营企业应当与预购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

商品房的预售可以委托人办理，但必须有书面委托书。

第十一条开发经营企业进行商品房预售所得的款项必须用于有关的工程建设。

第十二条预售的商品房交付使用后，承购人应及时持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续。

第十三条开发经营企业在预售商品房中有下列行为之一的，由房地产管理部门处以警告、责令停止预售、责令补办手续、吊销《商品房预售许可证》，并可处以罚款。

（一）未按本办法办理《商品房预售许可证》的；

（二）挪用商品房预售款项，不用于有关的工程建设的；

（三）未按规定办理备案和登记手续的。

第8篇

第二条  本暂行办法适用于本市城市规划区内国有土地上的商品房预售和销售管理。

第三条  本暂行办法所称的商品房预售，是指房地产开发经营企业（以下简称“开发经营企业”）将正地建造中的房屋预先出售给承购人，与承购人签订商品房预售合同（包括与承购人办理的预订、预约或认购、定购等手续），并向承购人收取定金或房价款的行为。

本暂行办法所称的商品房销售，是指开发经营企业将已建造好的商品房出售给承购人，与承购人签订商品房销售合同，并向承购人收取房价款的行为。

第四条  市建委、市房管局依照市政府规定的职责，负责管理本市商品房预（销）售工作。

第五条  开发经营企业预售、销售商品房，必须持有《商品房预（销）售许可证》。

开发经营企业在预售、销售商品房前，应按本办法有关规定，到市建委办理审批手续。市建委收到开发经营企业申请后，应当会同市房管局等有关部门对照本办法第六条、第七条规定进行审核，并到现场实地查勘。经审查合格的，市建委应当自收到申请之日起10日内办结有关批文。开发经营企业凭批文到市房管局办理预（销）售登记，领取《商品房预（销）售许可证》。

第六条  开发经营企业申请商品房预售，应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得国有土地使用证或已办理建设用地划拨手续，取得《建设用地规划许可证》；

（二）持有《建设工程规划许可证》；预售房的设计图纸应同《建设工程规划许可证》核准的事项相符；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度，初步落实水、电、煤等配套工程；

（四）已拟定的商品房预售方案应包括：商品房的座落、结构、装修与设备标准；商品房建筑明细表、预售分期计划、预售地点方式、物价部门核定的预售价格、交付使用日期和交付使作后的物业管理等主要内容。

第七条  商品房未经预售的，开发经营企业可以在房屋竣工后直接申请销售。商品房销售应当符合以下条件：

（一）持有《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《固定资产投资许可证》和《建设工程施工许可证》；

（二）同《建设工程规划许可证》核准的设计图纸及有关规定事项相符；

（三）具有竣工综合验收合格证明；

（四）已落实物业管理单位和物业管理措施。

第八条  开发经营企业向境外预售、销售商品房的，还应当符合《无锡市涉外房产交易管理试行办法》有关规定。

第九条  开发经营企业预售、销售商品房，必须在其经营场所出示《商品房预（销）售许可证》，以备承购人查验。

具有房地产中介服务资格的中介服务机构在预售、销售商品房时，应当出示《商品房预（销）售许可证》以及商品房预售、销售的委托书。

商品房承购人经确认上述证件后方可购买。

第十条  开发经营企业预售、销售商品房必须与承购人签订商品房预（销）售合同。商品房预（销）售合同应当使用市工商行政管理局、市房管局提供的示范文本。

第十一条  预售人应当于合同签订之日起30日内持有关合同到市房管局、市国土局办理登记备案手续。

预售的商品房交付使用后，承购人应及时持有关凭证到市房管局和市国土局办理权属登记手续。

第十二条  商品房销售必须使用财税部门统一监制的专用发票。

第十三条  开发经营企业及其委托商预（销）售商品房广告，必须符合《中华人民共和国广告法》，并持有《商品房预（销）售许可证》，广告中应当载明许可证编号。否则，广告经营单位或者单位不得为其制作和商品房预售、销售广告。

第十四条  开发经营企业未取得《商品房预（销）售许可证》擅自预（销）售商品房的，由市建委、市房管局责令其停止预（销）售活动，限期补办手续，并可依据有关规定给予处罚。

第十五条  各市（县）可参照本暂行办法执行。

第9篇

1、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的适用范围。

根据最高人民法院有关领导的讲话精神，政府组织建设的经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人所有的私有房不适用上述司法解释。实践中，还大量存在着村民委员会在集体土地上以“旧村改造”名义建设的房屋，原房管局下属的房管所以危房改造等名义开发建设的房屋，还有部分企事业单位在国家划拨土地上违规开发的少量商品房，均向社会出售。对上述几类房产是否适用司法解释，实践中认识很不统一。有人主张以开发建设者是否符合国务院《城市房地产开发经营管理条例》确定的房地产开发企业设立条件为据确定房屋是否适用司法解释，有人主张对司法解释中的“房地产开发企业”作扩大解释，其中包括符合法定条件的房地产开发企业，亦包括违规开发者，只要是向社会公开销售，均应适用司法解释。还有人主张以商品房开发建设用地是否为国有土地作为是否适用司法解释的条件之一。

笔者认为上述意见均不正确。一项法规的适用范围，一般由其自身作出规定。上述司法解释亦不例外。该司法解释第一条对其适用范围作出了规定，即为房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。因此，确定上述司法解释的适用范围，主要是根据开发建设者是否房地产开发企业，房屋是否向社会公开销售来确定。基于上述认识，非房地产开发企业建设的的房产之买卖不适用解释，不管是否公开向社会出售；安居工程等国家对购买对象有限制条件的房产，不管是否房地产开发企业建设，均不适用上述司法解释；解释的适用与否与开发用地是否国有、开发过程是否违规无关。对此处所谓的“房地产开发企业”，应作狭义理解，即由工商行政管理部门和房地产管理部门同意设立的房地产开发企业。当然，为避免与行政权力的冲突，法院只应进行形式审查，对企业在实体上是否符合该类企业的法定条件，法院不作审查。

2、商品房买卖合同的分类。

这是每个审判员审理商品房买卖合同案件时首先要解决的问题。

关于商品房买卖合同的分类，对行政执法和司法最有影响和意义的分类是分为商品房现售和商品房预售两种。这是根据商品房开发建设过程并结合合同成立时间对商品房买卖合同进行的分类。鉴于有关法律和司法解释对上述两种合同的生效条件等分别作出了规定，上述合同分类问题的影响则直接及于法律适用和合同效力的认定，决定着案件审理的方向。

根据建设部制定的《商品房销售管理办法》第三条的规定，商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为；商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

上述对合同的分类，看似直观而易于理解，但仔细研究就发现其分类标准模糊不清，未能对所有商品房买卖合同作出两分，是个不成功的分类。其分类好象是按工程建设的过程进行的，但并未作两分，因为在竣工和验收之间还有时间间隔，且上述按工程建设过程分类的原则并未得到彻底贯彻，还揉合进了竣工验收为合格这一法律评价结果。如此，已竣工未验收或验收未达合格的商品房买卖合同归于哪一类？同时，即使按上述方法分类，在面对纷繁复杂的现实生活时，还是往往产生不同的认识。如：何为竣工、何为验收？

对于已竣工未验收和验收未达合格标准的商品房，其买卖合同应按预售还是按现售处理，笔者认为，将上述商品房按现房处理、归于不符合法定条件的现房更符合我国法律区分现房和预售的初衷：允许房地产开发商预售商品房是为了房地产开发企业能在工程建设过程中取得部分资金，且该资金必须用于工程建设；预售是一种特殊的销售，预售的商品房至少还在建设中。上述理解亦符合国人对现房和期房的一般理解：盖好了的房子是现房，尚未施工和正在施工的房产为期房。基于此，笔者主张将上述房产的买卖纠纷适用现售合同的相关规定调整，其结果是区分预售和现售以工程是否竣工为据。这其中实际隐含着已竣工未验收或验收不合格的房产是不符合法定入市条件的现房这一观念，和合法与不合法的合同只要种类相同即适用相同的法律规范的理念。

此外，根据笔者了解的建设工程和房地产管理法知识，我国法律对何为工程竣工未作解释。根据汉语词典的解释，竣工为工程完了。但对何为验收，我国法律从建设工程质量管理和房地产开发经营管理两方面作了不同的规定。根据国务院《建设工程质量管理条例》第十六条和第四十九条的规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，并在验收合格后15日内将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门备案。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第二款、第十八条及第十九条的规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收，验收的内容为城市规划设计条件的落实情况、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况、单项工程的工程质量验收情况、拆迁安置方案的落实情况、物业管理的落实情况；验收结果应报房地产开发主管部门备案。笔者认为，上述第一个验收是建设工程质量专项验收，其结果只说明建设工程质量状况；第二个验收是综合验收，验收结果表明商品房是否符合进入市场的条件。商品房买卖纠纷中，要解决的问题是房产是否符合国家对房地产开发经营管理的要求，是否合法并符合入住条件的商品房，因此，对其中的竣工验收应按国务院《城市房地产开发经营管理条例》规定的内容理解、适用。

最后，区分合同种类时还遇到一个程序问题：确定工程进展情况的证据资料一般掌握在开发商手中，而当了被告的开发商一般不配合法院工作提供上述资料，法院是否可依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条第（一）项的规定，以进行合法性审查（审查合同合法性）为由主动调查取证？或依照该规定第七条的规定将上述证据的举证责任分配给房地产开发商一方当事人？笔者认为，前一种作法法律依据不足，后一种作法可采。

3、商品房买卖合同的效力问题。

对商品房预售合同的效力问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及最高人民法院有关领导对该规定所作的说明已作了较明确的阐述，容易理解，操作性较强。但对于商品房现售的条件，法律和行政法规未作明确规定，对现售合同的效力问题，上述司法解释亦未作规定。实践中对此有不同认识。若将《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定的未依法登记领取产权证书的房地产不得转让（当然包括商品房买卖）作为强制性规定理解，则商品房现售合同生效条件应

为房地产依法登记领取权属证书。但上述理解显然与建设部《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件不符。若不作上述理解，则违规开发的商品房，只要已竣工，只要不具备导致合同无效的其它事实，买卖即为合法有效的合同而受法律保护，不利于保护消费者的权利，因为没有行政法规和法律对商品房现售条件作其出限制性规定，《商品房销售管理办法》只是部门规章。笔者认为，在商品房现售合同的效力问题上，我国法律存在漏洞，急需相关的立法和司法机构作出补充。笔者主张，在目前的法律框架内，可以将《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件与《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定结合起来作为商品房现售合同的生效条件，如商品房不符合《商品房销售管理办法》第七条规定的条件，则可以商品房买卖合同损害社会公共利益为由，援引《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定确认其无效。如此补充现有法律的漏洞。

4、开发商逾期协助业主办理房产权转移违约责任的归责原则。

《中华人民共和国合同法》以严格责任作为一般归责原则，以过错责任为特殊规定。商品房买卖合同，一般亦应适用严格责任原则。开发商逾期协助业主办理产权转移的违约责任是否应适用严格责任原则？根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。该条司法解释中，“由于出卖人的原因”作何理解？该条司法解释采纳的是什么归责原则？笔者倾向于理解为过错责任原则，理由如下：“由于出卖人的原因”，显然不包括由于第三人的原因，如与开发商有土地使用权出转让合同关系的第三人的原因；而严格责任原则是不分原因，只要有违约就有责任，除非是因不可抗力。此外，该条解释规定的是法定违约责任，责任程度与逾期付款相同而一般大于逾期交房的违约责任，因此，适用条件应尽量严格，上述认识亦是促使笔者对上述违约责任作过错责任理解的原因。

5、因房屋存在质量问题解除合同的条件。

房屋主体质量经鉴定不合格应解除合同，因法有明文规定，现在审判实践中已是共识。但对一般房屋质量问题达到什么程度，当事人可以请求法院解除合同，实践中却存在很大分歧。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。该条显然是对《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的解除合同的条件，即“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”在商品房买卖合同中的解释和应用，但商品房质量问题到什么程度为“严重影响居住使用”？该条解释的可操作性不强，依赖于法官的自由裁量。有人认为，商品房正常的“居住使用”主要以安全为标准，只要房屋能安全的居住使用，其它质量问题不会严重影响居住使用；其他人认为，“居住使用”不仅以安全为条件，与房屋价值相应的舒适和美观亦是正常居住使用的标准，如房屋不具备与其价值相应的舒适和美观程度，亦应认定为严重影响居住使用。笔者同意第二种观点。

第10篇

（一）部门规章与现行法律的冲突

现行《城市房地产管理法》第38条明确规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。该法同时在“房地产交易”一章中又规定了商品房预售制度，是为未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的例外情形。而建设部《商品房销售管理办法》在对商品房销售行为的界定时将商品房销售分为预售和现售，且将现售定义为：房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。可见，《商品房销售管理办法》将房屋竣工验收合格作为商品房预售与现售的分界，并非登记领取权属证书。从这一点上看，建设部的部门规章与国家法律规定似乎有冲突。

事实上，考察房地产相关立法规定，不难发现：《商品房销售管理办法》关于商品房现售的规定与《城市房地产管理法》的上述规定并不冲突。

（二）商品房现售不等同于房地产转让

首先，《商品房销售管理办法》规定的商品房现售，仅是与商品房预售相对应的一种销售方式。有观点认为，《城市房地产管理法》关于“未登记领取权属证书的房地产禁止转让”的规定是为防止期房转让，其实不然。《城市房地产管理法》第46条规定：商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。此条应属委托性或授权性规范。虽然国务院办公厅在2005年转发《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（[2005]26号）中明确：国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续。但究其原因，是在部分地区商品住房价格上涨过快、供应结构不合理、市场秩序比较混乱等背景下，行政主管部门为进一步加强对房地产市场的引导和调控，及时解决市场运行中的矛盾和问题，为实现商品住房供求基本平衡，切实稳定住房价格作出的规定，并非《房地产管理法》明文禁止。因此，从立法目的来看，“未登记领取权属证书的房地产禁止转让”的规定不等同于禁止期房再行转让。

其次，《房地产管理法》第37条规定：房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。这里的房地产权利人即指房屋所有权人和土地使用权人。依据《物权法》的规定，房屋所有权和土地使用权的取得均须以办理权属登记为要件（依据事实行为或司法裁判等除外）。而在商品房买卖法律关系中，无论是预售还是现售，购买人尚未办理权属登记，其在商品房买卖合同中只是债权人而非房地产权利人。即便该预售合同办理了预告登记，也只是将该预售合同中一方当事人债的请求权赋予物的请求权，房屋所有权仍属开发企业。

最后，商品房买卖中再行转让的标的并非房地产物权而只是商品房买卖合同中的权利义务。以预售为例，预售商品房转让实质上是商品房预售合同的转让，即商品房预售合同中权利义务的转让。《合同法》第88条规定：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。可见预购人经预售人房地产开发企业同意，可以将商品房预售合同中的权利义务一并转让给第三人，即将预售商品房转让与第三人。对于已将商品房价款全部支付完毕的预购人，因其在预售合同中的义务已履行完毕，剩下的只是对房地产开发企业的债权，此时预售商品房转让实质乃是债权让与，《合同法》第80条规定，其只要通知债务人房地产开发企业即可。当然，根据《合同法》第87条、《房地产管理法》和《房地产开发经营管理条例》的规定，由于商品房预售合同都必须在产权登记部门备案，所以预售商品房转让时，房地产开发企业、预购人和第三人还要到产权登记部门办理房地产开发企业与预购人备案合同的注销登记及房地产开发企业与第三人新签订商品房预售合同的备案登记手续。但这种程序本身是行政权力介入对房地产市场行为的强制干预，是宏观调控确保房地产市场健康有序发展的需要，并无法理可依。因此，《房地产管理法》第38条第6项之规定与《商品房销售管理办法》关于现售的规定并不冲突。

二、商品房预售与现售监管对接的实践难题

（一）竣工验收合格———现售

考察我国现行立法及部分地方实践不难发现：竣工验收问题在立法和实践中还存有争议。

国务院《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定：房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。从上述规定看，竣工验收应是行政主管部门牵头多部门参与的综合性验收。

同为行政法规的《建设工程质量管理条例》第16条规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经勘查、设计、施工、工程监理等单位出具相关材料证明符合验收条件。该条例第49条又规定：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。可见，按该条例的规定，建设项目竣工验收是由建设单位组织的工程竣工验收和其他行政主管部门出具的单项验收组成，建设行政主管部门的主要职责是监督备案。

2009年住建部出台修订后的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》，对建设单位办理工程竣工验收备案作出进一步的详细规定。

综上，从工程建设和法律规定的角度来说，应将竣工验收备案作为商品房预售与现售的分界点。

（二）现售备案的性质

《商品房销售管理办法》规定：房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。该办法同时规定了商品房现售的条件。从条文本身来看，现售备案应是开发企业向主管部门办理的现售行为的告知性备案，而非审核性备案；受理备案的主管部门为房地产开发主管部门，而非房地产行政主管部门或房屋登记机构。因此，笔者认为，办理现售备案不应对开发企业提交的备案资料进行实质审查。

（三）现售监管引发的相关问题

1.怠于申办初始登记

《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定：现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。根据《物权法》和《房屋登记办法》的规定，购房人办理分户登记应以新建房屋完成初始登记为前提，除提交法定要件外，初始登记还涉及一定的税费，包括登记费、工本费、维修资金。按发改委和财政部的规定，住宅房屋登记收费标准为每件80元，非住宅房屋登记收费标准为每件550元。住宅房屋登记一套为一件；非住宅房屋登记的房屋权利人按规定申请并完成一次登记的为一件。房屋登记收费标准中包含房屋权属证书费。按规定核发一本房屋权属证书免收证书费。向一个以上房屋权利人核发房屋权属证书时，每增加一本证书加收证书工本费10元。另外，根据《住宅专项维修资金管理办法》，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。有观点认为，允许现售商品房进行合同网签备案，将降低开发企业申办初始登记的积极性，在市场形势不景气时可能产生个别企业无力支付办理权证的相关费用而怠于办理权属登记进而导致业主分户登记无法办理等问题。事实上，该情形在预售许可制度下同样存在，并非对现售行为进行监管允许现售合同备案所产生的特有问题。

2.如何办理预告登记

《物权法》明确了当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。《房屋登记办法》规定可申报预告登记的情形包括预购商品房、以预购商品房设定抵押、房屋所有权转让、抵押以及法律、法规规定的其他情形。如按《商品房销售管理办法》的规定以竣工验收合格作为现售的标准，那么竣工验收后尚未办理初始登记的商品房当事人能否在合同备案后申请办理预告登记？虽然《房屋登记办法》并未列举现售商品房买卖合同备案后办理预告登记的情形，但从《物权法》对预告登记的定义来看，商品房现售买卖合同无疑属于当事人之间的不动产物权协议，为保障将来实现物权只要交易双方有办理预告登记的约定，应当可以办理，并不违反法律规定。

3.能否受理（预）查封

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释［2004］15号）指出：人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。可见，未登记取得权属证书的房屋、土地也可以查封。但此种查封又不同于预查封。最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）中提出了预查封的概念，即房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封，预查封的效力等同于正式查封。从最高人民法院关于预查封的界定来看，商品房现售合同备案显然不属于预查封范围，但该类房产的查封应参照预查封的相关规定执行：即作为被执行人的房地产开发企业，已办理了竣工验收备案但尚未出售的房屋；被执行人购买的已由房地产开发企业办理了商品房现售备案的房屋；被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。

4.预售与现售的转化和衔接

建设部在1998年《关于加强商品房销售管理的通知》（建房[1998]第17号）中指出，现房销售的，必须出示证明所售房屋合法的有关证件，并明确取得房屋所有权证的期限。从建设部的上述规定来看，将现售纳入监管范畴并核发相应证明是行政管理的要求。笔者认为，管理实践中，应根据标的的特殊性对商品房预售、现售进行区别监管。根据现行法律规定，未竣工验收合格的商品房申请预售的，应核发商品房预售许可证，且预售许可应有期限限制，即有效期。在商品房竣工验收合格后应转化为现售，现售商品房应包括竣工验收合格尚未完成权属登记以及已经完成初始登记领取房屋权证的两类。对于尚未取得初始登记的现售商品房的监管，宜通过现售行为备案或核发现售证明文件等方式进行；对于已完成初始登记的现售商品房，应将房屋权证作为交易的证明文件，可以实行网上签约，但不宜再进行合同备案监管。

三、国内各地对商品房现售监管的比较分析

由于国家层面的法律规范对商品房现售的规定过于原则，部分城市通过地方立法积极开展现售备案实践。主要有：

其一，将竣工验收备案/综合竣工验收作为预售与现售的分界，开发企业在现售前向主管部门报送竣工验收备案等资料，如郑州、武汉、海口、大连。按是否颁发现售备案凭证，又分为两种情形：一是经公示一定期限后即可现售，不颁发备案凭证。例如《大连市商品房销售合同网上备案办法》规定，开发企业现房销售商品房的，应将竣工备案等相关资料，报送市房地产交易登记管理机构进行网上公示。商品房信息网上公示3日后，房地产开发企业与购房者方可办理销售合同网上备案。二是取得现售备案证明后可进行现售合同备案。例如，《武汉市开发办关于贯彻的通知》（武开管办[2001]082号）明确：对现售商品房实行商品房现售备案制度，开发企业应当在商品房现售前将符合商品房现售条件的有关证明文件报送市开发办备案；市开发办对符合商品房现售条件的，出具武汉市商品房现售备案证，没有办理武汉市商品房现售备案证的，不得现售商品房。《郑州市商品房销售管理办法》规定的商品房现售条件与《商品房销售管理办法》一致，开发企业在现售前应持工程竣工验收证明等材料向市、县（市）、街区房地产管理部门办理产权登记备案。

其二，将初始登记作为预售与现售的分界，如北京、上海、广州、宁波。具体到各地实践操作不尽一致。例如，北京市通过网上签约方式进行商品房现售，但现售合同不备案，直接办理权属登记。北京市建设委员会《关于北京市商品房现房买卖合同实行网上签约的通知》（京建交[2005]1105号）规定：本通知所称商品房现房，是指已完成房屋所有权初始登记，并取得房屋所有权证和国有土地使用证且尚未销售的房屋。当事人自网上签约之日起90日内持网上打印的现房合同和北京市房屋权属转移登记申请表及其他材料到房屋行政管理部门申请房屋权属转移登记。《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》规定：现售商品房的，在申请新建商品房所有权初始登记前，应当向区县房屋管理部门申请办理商品房销售方案的备案手续。开发企业凭《商品房销售方案备案证明》及经房屋所有权初始登记的房地产权证等材料，办理现售商品房销售合同网上认证手续。宁波市《关于实行商品房现售备案的通知》（甬建发[2009]189号）规定，现售商品房是指房地产开发企业将已竣工并完成房屋初始登记的房屋，商品房现售实行备案制，现售备案资料齐全的予以备案，核发商品房现售备案书。另外，宁波市还规定，原已申领商品房预售许可证的项目，在具备商品房现售条件后应将预售后剩余房源转为商品房现售，领取商品房现售备案书后方可进行商品房现售，且应通过商品房销售网上即时备案系统进行商品房买卖合同备案。海口市住房保障和房产管理局《关于商品房现售备案管理问题的通知》规定，预售商品房项目申请转现售的，发给海口市商品房现售备案证；已办理房屋权属登记的，不办理海口市商品房现售备案证。

结合各地实践来看，无论是以竣工验收备案还是完成权属登记领取权证作为预售与现售的分界，无论是否颁发现售备案证明均实现了对商品房销售行为的全面监管。宁波、海口两地的规定还对预售转现售行为作出了详尽规定，值得借鉴。

四、加强和完善商品房现售管理的若干构想

为加强现售监管，实现预售与现售管理的无缝衔接，笔者建议：

第11篇

近年来，随着我省房地产业的发展，居民住宅消费水平有了较大提高。但在居民办理房屋入住手续时，部分地区开发建设单位和物业服务企业，在商品房销售价格以外加收或代收部分建设配套费用及未办理合法手续收取物业费等，群众反映较大。为进一步规范商品住房入住环节收费行为，维护购房者的合法权益，促进房地产业的健康发展，按照建设部、国家发改委、国家工商总局《房地产交易秩序专项整治工作方案》（建住房[2006]216号）精神，现将我省住房入住环节收费的有关政策明确如下：

一、规范建设项目收费。建设项目收费(含行政事业性收费和经营服务性收费)按规定实行中央和省(不含计划单列市)两级审批。未经合法程序审批的建设项目收费不得向开发企业收取。商品房开发建设单位按规定向有关部门缴纳的全部建设项目收费都应计入商品房成本中，严禁在商品房销售价格以外向购房者收取。

二、规范商品房附属设施建设费用。附属设施建设费用是商品房建设成本的组成部分，必须计入商品房销售价格。严禁在商品房销售价格以外向购房者收取对讲门及对讲系统等监控设施费、防盗门费、门窗差价款、煤气报警器费、漏电保护器费、通信设施费、电表费、水表费、煤气表费、热表费、楼道灯费、邮箱费等所有附属设施建设费用。

三、规范垄断企业收费行为。对住房开发建设中经营燃气、自来水、电力、电话、有线或光缆电视(简称“两管三线’’)等垄断企业的收费行为进行规范。“两管三线"的安装工程费用，应计入商品房开发建设成本，不得在商品房销售价格以外向购房者另行收取。

四、规范购房者特殊要求收费。根据购房者的特殊要求增加的配套设施和其他工程量，经开发企业与购房者在售房协议中约定后，方可在商品房销售价格以外，按其约定另行收费。

五、规范物业收费。物业管理企业在办理房屋入住时，必须严格按照当地物价部门制定的物业服务收费有关规定执行，不得擅自收费。

六、规范明码标价和收费公示制度。房地产开发经营单位应在销售现场醒目位置公示或以书面形式告知单套住房价格的相关信息，实行“一套房一标价”。在办理房屋入住手续时，收费单位必须将经批准的收费项目、收费标准、服务内容、服务标准及批准收费的文件依据公布于众，接受社会监督。

七、加强收费许可证管理。收费单位按规定应到同级物

价部门办理收费许可证，亮证收费并实行年度审验。

第12篇

作者简介：罗孝玲（1963-），女，湖南衡阳人，教授、博士生导师，研究方向为房地产理论与实践；马世昌（1988-），男，山东潍坊人，博士研究生，研究方向为房地产理论；王维（1984-），男，云南昭通人，硕士研究生，研究方向为房地产理论。

摘要：构建了“刚性需求吸收”和“土地挤出”的变量，建立了保障性住房对商品房价格影响的VAR模型。滞后4阶的自回归结果和脉冲响应结果显示：土地挤出量对商品房价格确有正向影响；刚性需求吸收量对商品房价格确有负向影响；二者都与商品房价格存在Granger因果关系；在短期内，刚性需求吸收对商品房价的平抑作用更显著；长远来看，土地挤占对商品房价格的提升作用比刚性需求吸收导致的抑制作用更持久。

关键词：保障性住房；商品房价格；土地挤出；刚性需求吸收；VAR模型

中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1001-8409（2013）10-0001-04

Research on the Influence on Commercial

Housing Price from Affordable Housing

— Based on the Perspective of Supply and Demand Combination

LUO Xiaoling， MA Shichange， WANG Wei

（School of Business， Central South University， Changsha 410083）

Abstract： This paper builds the proxy variable of ‘rigid demand absorption’ and ‘land extrusion’，and builds a VAR model. The autoregression results with 4order lag and the impulse response. The result shows that： land extrusion can truly raise the price of commercial housing； rigid demand absorption can truly reduce the price of commercial housing； both of them are the Granger relationships； in the short time， the effect from rigid demand absorption is severer than that from land extrusion， but in the long run， the effect from land extrusion is severer than that from rigid demand absorption instead.

Key words： affordable housing； commercial housing price； land extrusion； rigid demand absorption； VAR model.

住有所居是人类生存的必要条件，享有住宅是一项基本人权。然而，自2004年开始我国商品性住房价格出现持续上涨，伴随着收入分配机制尚未及时改革，拥有住房成为了普通家庭尤其是中低收入家庭所面临的最大困难。在这样的背景下，2007年8月7日国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号），标志着保障性安居工程正式启动。

保障性住房是与商品性住房相对应的概念，指的是政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。然而，旨在改善人民群众居住条件、实现“居者有其屋”目标的保障性住房，却在理论界和实务界引发了到底会平抑商品房价格还是会拉高商品房价格的争论。

1两种理论争辩

在关于保障性住房的建设如何影响商品性住房价格的争论中，形成了“刚性需求吸收论”和“土地挤出论”两种理论观点。

“刚性需求吸收论”认为，保障性住房的建设和受保障对象覆盖范围的扩大必然会吸纳一部分住房的刚性需求，而这将导致市场对商品性住房需求的降低，进而造成商品房价格的下跌。持有这一观点的学者比较多。国外学者多关注于保障性住房建设对住房需求的影响进而研究房价和房租问题，Cutts针对人们对住房补贴政策的质疑，研究认为可降低各级别的住房补贴标准，用同样的预算扩大住房保障的覆盖面[1]；Anne补充了Cutts的研究，通过分析法国住房补贴政策，发现政府发放的补贴间接地使房租有所提高[2]；Levitt对接受了住房券补贴的家庭进行了长达5年的观测，评估了住房券对低收入家庭的改善作用[3]；国内研究方面，王先柱、赵奉军实证认为保障性住房的兴建能拉低商品房价格[4]；高波进一步分析了保障性住房建设对商品房价格产生的内在机制，认为保障性住房之所以能够抑制商品房价格，源于其分流了商品房市场的需求[5]；王斌、高戈构造了SVAR模型，实证检验发现保障性住房的建设对商品房价格上涨有明显的抑制作用[6]；陈涛、何宜庆仿真研究了城镇住房保障规模对商品房价格抑制效应[7]；曲晓燕从需求转移的角度，建立模型预测了我国未来5年的商品房供需缺口，认为我国大规模兴建保障性住房可以对商品房价格产生抑制作用[8]。

“土地挤出论”则认为，在土地资源稀缺和地方土地财政制度的约束下，建设保障房会形成对地方政府储备土地的占用，原本计划建设商品房的土地将不得不被转为保障房用地，土地挤占将导致商品房土地成本的上涨和商品房供给的减少，进而会推高商品房价格。持有这种观点的学者也比较多：Struyk认为住房补贴政策会导致房价一定程度的上涨，住房补贴所起到的作用会被上涨的房价对冲[9]；Lee从挤出效应的角度，利用韩国房地产面板数据建立VAR模型，发现政府进行的保障房投资和私人房产投资存在Granger因果关系的相互挤出效应[10]；张越松、连宇利用多元回归模型分析商品房价格的影响因素，认为如果政府在建设保障性住房中不考虑保障房市场与商品房市场之间的界线，制定的政策会达不到预期的效果[11]；任超群、张娟锋构建了基于面板数据的误差修正模型，实证结果显示，土地供应量对住房供应量和房价有长期稳定的影响作用，限制土地供应将导致住房供应量减少，引起房价上涨[12]。近期更有知名房地产开发商任志强公开支持这一观点，认为试图利用保障性住房来抑制商品房价格只会是幻想[13]，原因就在于土地的挤占导致商品房的供给量减少。

实际上，“刚性需求吸收论”是从商品性住房需求的角度出发的，认为需求的分流会导致价格的降低；而“土地挤出论”是从商品性住房供给的角度出发的，认为供给的减少会导致价格的升高。商品性住房的价格是由供给和需求共同决定的，因此，仅从某一方面去考察商品性住房的价格问题显然是片面的，所得出的结论也是不具说服力的。本文将结合供给和需求两个方面，全面客观地研究保障性住房建设对商品房价格的影响作用。

2模型建立

21变量选取

（1）“土地挤出量”的度量。国家每年用于住房建设的用地面积是有总量规划的，《经济适用住房管理办法》明确规定“保障性住房建设用地应当纳入当地年度土地供应计划。”也就是说，国家对保障性住房用地和商品房用地实施总量控制，保障房用地的增加势必会造成商品房用地的减少。因此，“当年我国所划拨的保障性住房用地面积（HA）”可以表示保障性住房对商品房用地的挤占，也就是“土地挤出量”的度量指标。

（2）“刚性需求挤出量”的度量。刚性需求，经济学上定义为弹性为零的需求。住房市场上并不存在弹性完全为零的需求，“住房的刚性需求”可通过住房需求的收入弹性和价格弹性来考察，且“刚性”的概念是相对的。笔者将住房市场中的刚性需求定义为“收入弹性较大而价格弹性较小的需求”。

保障性住房包括廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房（公租房）三种形式。其中，廉租房和公租房的目标人群收入非常低，即使不为其提供保障性住房，他们也没有购买商品房的收入能力，因此廉租房和公租房的建设不会对商品房市场的刚性需求产生冲击；经济适用房的购房人群是所有保障性住房目标人群中收入要求最高的，具备一定的住房消费能力且具有较迫切的住房需求。由于符合经济适用房的入住要求，住户会放弃购买商品房转而购买经济适用房，也就是说，商品性住房市场的刚性需求被经济适用房所转移。因此，“经济适用房销售量（HS）”可被视为保障性住房所吸纳的商品房市场刚性需求，即为“刚性需求吸收量”的度量指标。

（3）因变量的选取。本文选取住宅销售价格指数（P）作为商品性住房市场价格的衡量指标。

（4） 控制变量的选取。除了保障性住房建设因素外，还有一些其他影响商品房价格的因素。因此，为了准确全面地研究保障性住房建设对商品房价格的影响作用，引入控制变量。借鉴已有学者的研究成果[6，14]，本文选择“国内生产总值（GDP）”、“人均可支配收入（DI）”、“消费物价指数（CPI）”和“货币供应量（M2）”四个指标作为模型的控制变量。

22数据的选取与预处理

本文选取1998年第一季度至2011年第四季度的季度数据作为数据样本。其中，住宅销售价格指数来自WIND数据库；保障性住房建设面积、经济适用房销售套数、国内生产总值、人均可支配收入、消费价格指数均来自国家统计局；货币供应量M2数据来自中国人民银行。

然后，对季度数据样本进行季节调整。本文采用X-11法进行处理，消除数据中潜在的季节要素和不规则要素。同时为消除数据中可能存在的异方差性，使所研究经济的变量处于接近的数量级，对数据进行取对数处理。处理后的数据表示为LNP、LNHA、LNHS、LNGDP、LNDI、LNM2。由于CPI数值较小，不作对数处理。

23VAR模型的建立

向量自回归（VAR）是基于数据的统计性质建立模型，把系统中每一个内生变量作为系统中所有内生变量的滞后值的函数来构造模型，将单变量自回归模型推广到由多元时间序列变量组成的“向量”自回归模型。对于本文所研究的问题构建VAR模型如下：

Yt=l+ni=1Ai·Yt-i+ε（1）

其中，Yt=[LNPt，LNHAt，LNHSt，LNGDPt，LNDIt，CPIt，LNM2t]T，代表了各自变量和因变量的即期值；i为滞后阶数，Ai为相应的系数矩阵，ε=[ε1，ε2，ε3，ε4，ε5，ε6，ε7]T为回归方程的随机扰动项，是常数项矩阵。

3实证研究

31模型滞后阶数的确定

在选择滞后阶数时，滞后阶数越大越能完整地反映模型的动态特征，但待估参数也会越多，因而模型的自由度减少，会影响参数的有效性。因此，在进行滞后阶数的选择时，既要保证滞后项的长度，又要保证有足够的自由度。滞后阶数的选取可以依据LR统计量法、AIC统计量法和SC准则等予以确定。计算各统计量，得到滞后阶数的检验结果（见表1）。

根据一般的AIC和SC判断准则来看，由于AIC和SC并不是同时取值最小，所以采用LR检验对其进行取舍较合适。表1结果显示，该VAR模型的滞后阶数应取4阶。

32VAR模型的求解

经过以上步骤，可以对向量自回归模型进行自回归分析，结果见表2。

根据以上数据，可以确定每一滞后项的回归系数，如P-LNP即表示住宅销售价格指数对自身进行的回归结果。基于此，可以得到回归方程，由于方程形式较为复杂，本文将其参数以表格的形式汇总（见表3）。表1滞后长度检验结果

滞后阶数LogLLRFPEAICSCHQ01964577NA744e-13-8062029-7786475-7958337157326376253377666e-19-2201122-1980679*-2118168262979617698026555e-19-2233175-1819844-2077636368947056348344521e-19-2278598-1672379-2050474479363067978214*122e-19-2513322-1714215-2212612592750496266459237e-20*-2874489*-1882495-2501195*表2自回归结果

P-LNPP-LNGDPP-LNDIP-CPIP-LNM2P-LNHAP-LNHS滞后1阶（-1）1357952-00960070092618000346001587090012268-0030389（021012）（011554）（011244）（000340）（038817）（004236）（002589）[646286][-083097][082373][101771][040886][028959][-117379]滞后2阶（-2）-045068301774800013151-0003043-0349743003489-0066928（034148）（013178）（011920）（000438）（049797）（005767）（003379）[-131979][134681][011033][-069488][-070233][-060494][198060]滞后3阶（-3）-0608869-0060193-0160972000212201763040105314-0042917（029455）（011647）（010530）（000420）（045511）（004640）（003060）[-206711][-051682][-152868][050529][038739][-226975][-140242]滞后4阶（-4）0287472-00628660139952-000010600107090086912-0017257（016664）（009989）（009987）（000311）（039883）（004853）（002489）[172512][-062938][140139][-003404][002685][179084][069328]表3VAR模型求解结果

变量系数LNPLNGDPLNDICPILNM2LNHALNHS滞后1阶13580-0096000926000350158700123-00304滞后2阶-045070177500132-00030-0349700348-00669滞后3阶-06089-00602-01610000210176301053-00429滞后4阶02875-0062901400-000020010700869-00173从方程中HA与HS的系数来看：土地挤出量对住宅销售价格指数确有正向影响，因为在滞后4阶的系数中其符号均为正；而经济适用房的销售量对房价的影响确为负，因为滞后4阶的系数中其符号均为负。且从绝对数值来看，在滞后3期和4期影响上，土地挤出量对住宅销售价格指数的影响显然大于经济适用房的销售量造成的影响。

33格兰杰因果关系检验

为了进一步验证保障性住房建设对商品房市场价格产生的两方面影响，对它们之间的关系进行Granger因果关系检验，结果如表4所示。

检验结果显示，保障房建设用地与住宅销售价格指数之间在95%的置信度水平下存在Granger因果关系；经济适用房建设套数与住宅销售价格指数之间在90%的置信度下存在Granger因果关系。因此，可以认为，保障房建设用地、经济适用房建设套数与住宅销售价格指数存在Granger因果关系。保障房建设对商品房价格的两方面影响的确存在。

表4Granger因果关系检验

Gromger因果关系ObsF-统计量概率LNHA 不是LNP的Granger因4828706100355LNP 不是 LNHA的Granger因04400307789LNHS不是 LNP的Granger因4823831800679LNP不是 LNHS的Granger因0584440675834脉冲响应分析

脉冲响应函数可以反映随机扰动项一个标准差大小的冲击对内生变量当前和未来取值的影响及其影响的路径变化。 图1、图2是基于VAR模型而进行模拟的脉冲响应函数曲线，横轴代表滞后阶数，纵轴代表房地产价格指数对“土地挤出量”和“刚性需求吸收量”引起的冲击的反应程度。

（1）土地挤出量对商品房价格的冲击。 根据图1的脉冲响应函数曲线可以判断，P在受到HA一个单位的正向标准差的冲击后，在之后的1至10个季度里冲击效应均为正，即商品房价格上升；在之后的第五个季度达到最大值，其后并一直延续该正向影响。这说明保障房挤占的住宅用地建筑面积对商品房价格有正向的影响，在建设用地总量一定的前提下，随着用于保障性住房建设用地的增加，商品房市场价格受其冲击而会出现持续上涨。

（2）刚性需求吸收量对商品房价格的冲击。根据图2的脉冲响应函数曲线可以判断，P在受到HS一个单位的正向标准差的冲击后，在之后的1至10个季度里冲击效应均为负，即商品房价格下跌；在之后的第五个季度达到最大值，而后又以较大幅度回调。这说明刚性需求吸收量对商品房市场价格有负向的影响，保障性住房的建设吸纳了一部分商品房市场的刚性需求，导致了商品房价格的走低。

35两种作用的比较分析

上述实证结果表明，保障性住房对商品房用地的挤占确实会抬高商品房价格，而保障性住房对商品房需求的吸纳也确实会平抑商品房价格。进一步对这两种完全相反的作用进行比较分析：

从表3的回归方程估计系数来看，在滞后1期、2期内，HS对P的负向影响大于HA的正向影响，也就是说，在保障性住房投入市场之后的前两个季度内，刚性需求吸收对商品房价的平抑作用大于土地挤出对商品房价的拉升作用。而在滞后3期、4期内，HA对P的正向影响大于HS的负向影响，也就是说，在保障性住房投入市场之后的第三、第四个季度后，土地挤出对商品房价的拉升作用要强于刚性需求吸收对房价的平抑作用。

图1和图2的脉冲响应曲线显示，在滞后3期之内，HS对P的负向冲击强度要大于HA对P的正向冲击；在3期之后，HA的冲击强度稳定在03左右，而HS的冲击强度稳定在-02左右，也就是说土地挤出对商品房价的拉升作用更强烈。

VAR模型结果和脉冲响应曲线都表明：在短期内，建设保障性住房对刚性需求的吸收作用更显著，会有效地降低商品房价格；但是从长远看，保障性住房对商品房用地的挤占所导致的房价上涨作用会更加强烈。研究结论为制定房地产调控政策提供了理论依据。

4结论

本文综合考虑保障性住房对商品房市场造成的供给和需求两方面的影响，通过构建VAR模型研究了保障性住房建设对商品房价格的作用，得到以下结论：

（1）保障性住房挤占了商品房建设用地，因而会抬高商品房价格。在每年住宅建设用地面积总量控制的情况下，保障性住房的建设用地由国家硬性划拨，因而挤占了原本属于商品房的建设用地。商品房供给的减少和土地成本的上涨会推高商品房价格。

（2）保障性住房吸收了商品房的部分刚性需求，因而会平抑商品房价格。以经济适用房销售量作为保障性住房对刚性需求吸收的指标，研究发现经济适用房会对商品房市场的需求产生吸收作用，在分流商品房市场需求的情况下，商品房价格随之出现下跌。

（3）在短期内（3个季度以内），保障性住房建设所产生的刚性需求吸收效应要强于土地挤出效应，因而短期内商品房价格会有所降低；长期来看，土地挤出导致的商品房价格上涨将强于刚性需求吸收导致的商品房价格下跌，因而长期内商品房价格是会上涨的。需要说明的是，长期内保障性住房占地导致商品房价拉高并不意味着对保障性住房工程的否定，因为房地产调控的根本目标并不在于抑制房地产价格，而是为了满足更多的人民的住房需求，为了实现在国民可支配收入范围内房地产市场的科学、可持续发展。笔者不否定而且大力支持保障性住房工程的建设，但是研究结果表明，从长远来看，如果开工建设保障性住房是以降低商品房价格为目的，那结果将会是枉然的。

参考文献：

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[3]Steven D Levitt， Chad Syverson. Market Distortions When Agents Are Better Informed： The Value of Information in Real Estate Transactions [J]. The Review of Economics and Statistics， 2008，90（4）：599-611.

[4]王先柱，赵奉军. 保障性住房对商品房价格的影响——基于1999～2007年面板数据的考察[J]. 经济体制改革，2009（5）：143-147.

[5]高波. 房价波动、住房保障与消费扩张[J]. 理论月刊，2010（7）：5-9.

[6]王斌，高戈. 中国住房保障对房价动态冲击效应——基于SVAR的实证分析[J]. 中央财经大学学报，2011（8）：54-59.

[7]陈涛，何宜庆. 基于SD的城镇住房保障规模对商品房价格抑制效应仿真研究[J]. 企业经济，2011（8）：142-145.

[8]曲晓燕，王和俊，保障房建设对商品房价格的影响——基于住房供需预测的分析[J].中国市场，2011（40）：5-7.

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[10]Sze-Teck Lee， Joseph T L Ooi. Price Discovery between Residential Land & Housing Markets [J]. Journal of Housing Research， 2004，15（2）：95-112.

[11]张越松，连宇. 基于挤出效应的住房保障规模对商品住房价格的影响[J]. 工程管理学报，2011（2）：206-209.

[12]任超群，张娟锋.土地供应量对新建商品房市场的影响——基于35个大中城市的实证研究[J]. 软科学， 2011（5）：1-4.

第13篇

    原告:张励。

    被告:徐州市同力创展房地产有限公司(以下简称同力创展公司)。

    1999年6月,徐州市泉山区奎山办事处(原奎山乡)奎西村旧村改造工程经徐州市有关部门批准分期实施。2003年10月,旧村改造工程二期启动,被告同力创展公司开始参与该工程,并将该工程定名为橙黄时代小区。建设的房屋部分用于安置原奎西村拆迁居民,其他部分作为商品房对外出售。被告同力创展公司参与上述旧村改造工程后即对其拟开发建设的部分楼盘对外进行出售。2004年2月16日,被告与原告张励签订《橙黄时代小区彩园组团商品房预订单》一份,该预订单约定:原告预订被告开发的橙黄时代小区彩园组团8号楼1单元102室商品房,该房屋建筑面积预计为123平方米,双方约定房屋单价为2568元/平方米,签订合同时单价不变;原告向被告预缴购房款5万元,合同签订时再缴付剩余房款25.8484万元。同日,原告按上述约定向被告交纳房款5万元。其后,因拆迁受阻,该工程进度拖延,被告同力创展公司未通知原告张励签订商品房买卖合同。

    2006年,国务院发文要求自2006年6月1日起对新审批、开工建设的商品房项目中套型面积在90平方米以下的住房必须达到开发建设总面积的70%以上。2007年徐州市政府发文规定自2007年10月起徐州市所有的各类居住工程必须采用现交框架等结构体系。因此,被告此后建设的橙黄时代小区的商品房套型面积发生了变化。拆迁安置过程中,根据拆迁情况和建设进度,被告同力创展公司将橙黄时代彩园小区8号楼作为拆迁安置房对拆迁户进行了安置,并于2008年3月19日将其与原告张励签订的预订单中约定的橙黄时代小区彩园组团8号楼1单元102室(89平方米)安置给拆迁户徐西成。

    2010年1月21日,被告同力创展公司取得橙黄时代小区彩园组团5、6、7、8号楼的商品房预售许可证。2010年3月,原告张励起诉要求被告继续履行合同(预订单),后因故撤回起诉,于2010年11月16日再次诉讼,要求被告按原合同(预订单)价格赔偿不低于90平方米的房屋一套并赔偿其他损失10万元。审理过程中,原告张励表示,如被告同力创展公司确实无房可交,原告则要求被告一次性给付33万元。

    【审判】

    江苏省徐州市泉山区人民法院经审理认为:

    民事行为应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则,必须遵守国家法律和政策。本案中,原、被告双方作为具有相应民事行为能力的行为人在签订《橙黄时代小区彩园组团商品房预订单》时意思表示真实,且内容比较具体,因此该预订单在双方间产生了相应的权利义务关系,其所确定的内容在双方间产生拘束力。但因该预购单签订时所涉及的标的物尚处在规划之中且被告同力创展公司当时并未取得商品房预售许可,故首先需要确定该预订单的性质。

    一、关于原、被告双方签订的《橙黄时代小区彩园组团商品房预订单》的性质问题。依传统民法理论,当事人之间签订的合同可以分为预约合同和本约合同,预约合同的目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划,其主要意义就在于为当事人设定了按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约合同的义务;本约合同则是对双方特定权利义务的明确约定。预约合同既可以是明确本约合同的订约行为,也可以是对本约合同的内容进行预先设定,其中对经协商一致设定的本约内容,将来签订的本约合同应予直接确认,其他事项则留待订立本约合同时继续磋商。判断商品房买卖中的认购书究竟为预约合同还是本约合同,最主要的是看此类认购书是否具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,即是否具备当事人名称或者姓名和住所,商品房基本状况,商品房的销售方式,商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间,交付使用条件及日期,装饰、设备标准承诺,水电气讯配套等承诺和有关权益、责任,公共配套建筑的产权归属等条款。但一般来说,商品房认购书中不可能完全明确上述内容,否则就与商品房买卖合同本身无异,因此在实践操作过程中,这类认购书只要具备了双方当事人的姓名或名称,商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期,就可以认定认购书已经基本具备了商品房买卖合同本约的条件。反之,则应认定为预约合同。

    本案中,原、被告双方签订的《橙黄时代小区彩园组团商品房预订单》对于双方当事人的姓名或名称,商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、单价、付款时间进行了明确的约定,但因双方在签订该预订单时作为买卖标的物的商品房尚处在规划之中而且没有进行施工,被告同力创展公司也没有取得商品房预售许可,所以双方对商品房的交付时间、办证时间、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款在预订单中没有明确约定,属于未决条款,需在签订买卖合同时协商一致达成。事实上,双方在该预订单中通篇所用的词语表达为“预订”、“预计”、“预缴(购房款)”,其第五条更是明确约定;“在甲方(被告)通知签定(订)《商品房销售合同》之前,乙方(原告)可随时提出退房……在乙方按照本条约定签定(订)《商品房销售合同》前,甲方不得将该房另售他人”,说明双方在签订该认购单时对于该行为的性质为预约合同的认识是明确且不存在疑异的。因此,法院确认双方于2004年2月16日签订的《橙黄时代小区彩园组团商品房预订单》是以将来签订商品房销售(买卖)合同为目的的预约合同,原告张励要求被告以该商品房预订单为依据履行商品房交付义务的主张不能成立。

    二、关于违反预约合同应承担的法律后果问题。具有相应行为能力的人在意思表示真实的情况下签订的预约合同在双方当事人之间产生拘束力,非经当事人协商一致不得更改,否则构成对预约合同的违约。预约权利人可以请求对方履行订立本约的义务或者赔偿损失。本案中,原、被告双方签订商品房预订单后,因建设商品房用地拆迁安置问题致使商品房开工建设日期拖延,在此过程中,国务院及徐州市政府相继出台的有关行政法规对于新建商品房的建筑面积、施工工艺及材料进行了强制性规定,加上新的拆迁安置情况出现,致使商品房建设规划变更、面积变化及建筑成本增加,应属于不可预料的情形,不应视为被告同力创展公司故意违反预约合同。但被告在未取得商品房预售许可时即对尚未开工建设的商品房进行出售违反了有关的法律法规,其行为具有违法性;同时在与原告张励签订商品房认购单时对于上述情况估计不足,其后又将认购书中列明的房号安置给他人,致使双方失去了进一步协商并签订本约合同的可能性,双方签订的商品房预订单终止履行,对此结果被告应承担相应责任。因此,被告应将原来收取原告的5万元予以退还,并应对原告承担违约责任即被告应对原告因此而造成的损失承担赔偿责任。

    三、关于原告损失的确定问题。在违约责任中,承担责任的一方应给对方造成的利益损失进行赔偿。本案中,原告张励在与被告同力创展公司签订预订单后,有理由相信被告会按约定履行订立本约合同的义务,从而丧失了按照预订单约定的房屋价格与他人另订购房合同的机会,因此被告因违约给原告造成的损失应根据订立预订单时商品房的市场行情和现行商品房价格予以确定,但因被告所开发建设的房屋无论是结构还是建筑成本都与双方签订预订单时发生了重大的变化,因此原告以被告开发建设房屋的现行销售价格作为赔偿标准亦显失公平,法院不予采纳。综合考量商品房市场的价格变动过程以及原告向被告交纳房款的数额,对于被告因违约给原告造成的损失确定为15万元。

    综上所述,对于原告张励要求被告同力创展公司交付不低于90平方米房屋一套的诉讼请求,不予支持,但对其关于如被告无房可交则赔偿损失的主张应予以采纳,并将损失数额确定为15万元。据此,依照民法通则第四条、第六条,合同法第四十二条的规定,判决:一、被告同力创展公司于本判决生效后10日内退还原告张励预交的房款5万元;二、被告同力创展公司于本判决生效后10日内赔偿原告张励损失15万元;三、驳回原告张励的其他诉讼请求。

    宣判后,双方当事人均未在法定期限内提起上诉,一审判决已经发生法律效力。

    【评析】

    本案的关键在于裁判理由中所归纳的对原、被告所签订预订单的性质认定,即该预订单究竟是商品房买卖合同,还是属于被告辩称中的预约协议,或是属于商品房交易意向协议,它们在法律上的性质和后果有何不同?针对这些问题,笔者试图通过一些理论上的阐释和分析来回答。

    一、关于预约协议的认定标准

    市场是复杂的,市场主体之间的依赖程度有所不同,由古典契约法理论所构建起来的“要约——承诺”这种带有“浪漫色彩”的简单缔约方式已不能满足市场主体对缔约方式多样化的需要。而且在古典契约法下,市场主体在缔约阶段的权利仅能通过缔约过失责任予以保护,而这在实务中早已被证明是不够的。[1]于是,出现了预约制度。所谓预约,即约定将来订立一定契约的契约。[2]就是当事人之间约定将来订立具体合同的合同,将来订立的那个具体合同为本约,而此前约定签订本约的合同为预约。按照私法自治原则,当事人享有广泛的合同自由,包括是否订立合同、与谁订立合同、订立什么样内容与形式的合同的自由等。我国民法通则、合同法均未提及“预约”这个词,但学理上是承认预约概念的,而且最高人民法院《关于适用担保法若干问题的解释》第115条也规定:“当事人约定以交付定金作为合同担保的,给付定金的一方拒绝订立合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。”该规定中的定金,指的就是立约定金,也叫做预约定金,实际上就是对订立合同的预约行为作出的法律上的认可。生活中通常表现为认购书、预定书、意向书,还有像本案中的预订单等,都是一种预约协议的形式。所谓预约协议,是商品房买卖双方当事人在签订商品房买卖合同之前所签订的一种法律文书,是双方对买卖商品房有关事宜进行初步法律确认的一种书面凭证。其内容一般包括双方当事人基本情况、商品房基本情况、购房款的计算及交付、签订正式合同的期限等。[3]因此,商品房认购中的预约协议是商品房买卖活动中较为常见的一种协议,通常都是因为签订正式商品房买卖合同的时机尚未成熟,为了将来能够订立正式的合同而进行的一种预先约定。

第14篇

第一条  为规范商品房价格行为，保护消费者的合法权益，促进房地产市场的健康发展，根据《城市房地产交易价格管理暂行办法》、《厦门市价格管理条例》、《福建省制止商品房销售价格欺诈暂行规定》，制定本办法。

第二条  凡在本市从事商品房销售（包括现售和预售）的房地产开发、经营单位均应遵守本办法。

第三条  商品房销售的价格行为，应当遵循公平、公开和诚实信用原则，遵守国家价格政策和法规。

第四条  商品房销售价格管理采取直接管理与间接管理相结合的原则，建立主要由市场形成价格的机制，保护正当竞争，禁止垄断价格。

第二章  价格的制定

第五条  商品房销售价格根据不同情况实行政府定价、政府指导价和经营者定价。

房地产开发经营单位以行政划拨或协议出让方式获得的土地，接受政府委托开发建设的住宅实行政府定价。

普通商品住宅（不含高级公寓、别墅等高档商品住宅）实行政府指导价。

不属前款规定的房屋实行经营者定价。

第六条  商品房销售价格应以建设成本为基础，加上法定的税金和合理的利润，结合市场供求和国家有关政策制定。

第七条  政府定价的房屋销售价格构成包括：

（一）成本

1.征地拆迁补偿费，按国家有关规定执行。

2.前期工程费，指开发项目前期发生的费用，包括规划、设计、勘察、测绘和“三通一平”等费用。

3.房屋建设、安装工程费：指按建筑安装预算价格计算的房屋本身的土建、设施设备安装造价。

4.小区内基础设施和公用设施配套建设费，指按小区规划要求的非营业性公共配套设施、基础设施的建设费用。

5.管理费，按成本费的1？4项之和为基数提取3％。

6.利息，按实际发生数审定。开发经营单位向购房者预收购房款的利息按实际抵扣。

（二）政府定价的房屋分为成本房和微利房。成本房不计利润，微利房利润率以本条中1？4项之和为基数，按不超过7％计算（按工程实际情况具体核定）。

（三）税费，按税法和有权机关规定计征或减免。

第八条  城镇公有住房的出售价格实行政府定价，其成本测算按《福建省出售公有住房成本价测算办法》执行。

第九条  实行政府指导价、经营者定价的房屋销售价格构成包括：

（一）成本构成，包括地价（土地使用权出让金）和征地拆迁补偿费、前期工程费、房屋建筑、安装工程费、小区内基础设施和公共设施配套建设费、利息。

（二）税费

（三）利润

第十条  水、电、气、邮电通讯等属房屋配套性质的建设费用按规定的收费标准计入房屋建设成本，一并计入房价，不得以任何借口重复计费。

第十一条  普通商品住宅的政府指导价格是市物价局会同有关部门在掌握全市各区域商品住宅开发建设成本基础上，根据国家有关政策，面向全市定期的商品住宅的销售指导价格。

第十二条  商品房销售合同中应明确载明购房者所购置的房屋的建筑面积，并注明该商品房的套内建筑面积（实得建筑面积）及应合理分摊的公用建筑面积。

商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊，应按建设部颁发的《商品房销售面积及公用建筑面积分摊规则》执行。

第十三条  实行政府定价的房屋，开发经营单位必须按本办法第七条规定的价格构成项目报送市物价局会同有关部门审核，由市物价局批准。

第十四条  实行政府指导价、经营者定价的房屋，开发经营单位按第九条规定的价格构成项目制定销售价格，并按本办法第五章具体要求履行申报备案手续。

第十五条  实行政府指导价的房屋，销售价格在指导价格规定的浮动幅度内的，备案后可自行销售；特殊情况下销售价格超过指导价格规定的浮动幅度的，须经市物价局审批后销售。

第十六条  商品房销售实行一次性定价。房地产开发经营单位必须在销售合同中，标明房屋的最终销售价格；如按合同销售后，确实发生不可预见费用或政府有权机关另有规定而需加收费用的，应报市物价局核批。

第三章  价格的标示

第十七条  商品房销售实行明码标价。

实行政府定价的房屋，标示的应是市物价局审定的价格；实行经营者定价的，标示的应不超过市物价局备案后的价格；实行政府指导价的，标示的不得超过当年同类房屋政府指导价格或市物价局核准的价格。

第十八条  未经市物价局批准，商品房销售不得冠以安居工程、解困房、平价房、成本房、微利房等名称。

第十九条  商品房广告标示涉及到价格标示的，必须做到价格与销售单元对应，同时标明房屋的屋位、朝向及地理位置和周边环境等影响价格水平的因素。

商品房广告标示涉及到价格标示的，不得使用最低（平）价、特（惠）价、超（值）价等极限性词语，不得使用起价、底价、平价、保本价等含义不确定或容易引起歧义的词语。

商品房广告标示中的价格标示涉及优惠、赠与或提供免费服务的应当标明优惠额、赠与的品名和数量或免费的服务项目。

第二十条  经营者必须以售房价格说明书的形式向购房者明示以下内容：

（一）每个售卖单元的座落位置、房型简图、套内建筑面积（实得建筑面积）及应分摊的公用面积，各厅、室使用面积、楼层、朝向，房屋的结构、装修、材料质量标准和设备、设施的品名、型号、数量、等级，以及售价、付款方式；

（二）符合规定的代收代付的具体收费项目与收费标准；

（三）经市物价局预先核准的开发商暂时自行管理或由其委托管理期间的物业管理服务收费项目及标准。

第四章  价格的执行

第二十一条  商品房销售成交价格，即商品销售合同价格或预售合同价格均不得超过明码标示的价格。

第二十二条  实行政府定价的房屋，开发、经营单位必须严格执行市物价局制定的标准；实行经营者定价的房屋，开发、经营单位必须先向市物价局申报备案，具体执行中不得高于备案价格，实行政府指导价的，执行中不得超过当年政府同类房屋指导价格（情况特殊且经市物价局批准的除外）。

第二十三条  销售价格在合同中签定后，不得加收任何其他费用，政府依法调整的除外，不得擅自以重新签定合同或补充合同形式提高销售价格。

第二十四条  商品房价格构成外的代收代付费用，属于选择性的服务项目，应由购房者自行决定是否接受；属分摊性质的只能按实际发生的直接成本（费用）合理分摊，不得额外加收任何名目的费用。

第二十五条  商品房预售的暂测面积应与竣工后的实测面积相符。实测面积与暂测面积的误差值为±1％以内（含本数）的，买卖双方可不作任何补偿；误差值为±1％以上至±5％以内（不含本数）的，买卖双方按售房合同确定的单价多退少补；误差值超过±5％（含本数）的，应允许购房者选择，或按照合同单价多退少补，或取消合同。取消合同的，经营者应在30天内退回购房者已付的全部房价款和各种费用利息（以付款日起至实际退款日止的时间为计息时限，参照退款之日的同期银行贷款利率计算）。

前款所称的实测面积，是指房产管理部门核发的权证上记载的面积。前款所称的暂测面积，是指房屋未竣工前，经营单位或委托房管部门测量机构依施工图及规定的计算办法所测算的面积。

第二十六条  商品房销售必须做到质价相符。如实际交付的商品房的结构、材料、设备质量标准低于合同确定的标准，经营者应向购房者作出合理补偿。

第二十七条  经营者必须按合同约定时间将房屋交付使用，因故延期交付使用的另加三个月的宽限期（售房合同中约定理赔时限的除外），超过宽限期的，经营者应向购房者作出合理补偿。

第二十八条  商品房开发、经营单位为购房者提供银行按揭证明、预售房屋转让证明，不得收取手续费。

第二十九条  售房价格说明书与涉及物业管理内容的约定文书应作为商品房销售合同附件。物业管理约定文书内容应符合有关文件规定。

第五章  备案与劝告

第三十条  实行政府指导价、经营者定价的商品房销售价格实行申报备案制度。

第三十一条  房地产开发、经营单位将本单位即将制定或调整的商品房销售价格按要求填入商品房价格申报表（具体格式由市物价局另行制定），附售房价格说明书，报市物价局备案。

房地产开发、经营单位报送备案的申请表及说明书一式二份，一份由开发、经营单位留用，一份由物价局存档。

市物价局接到备案材料后，所备案的销售价格如符合国家、省有关商品房售价规定和本办法的，应当在申报表加盖市物价局商品房价格备案专用章。商品房销售价格经履行备案签章手续后生效。

房地产开发、经营单位应当认真执行备案后的价格标准，须调整价格标准时，应当按照以上要求重新办理备案手续。

第三十二条  市物价局在受理房地产开发、经营者的商品房销售价格备案时，发现其所制定的销售价格与有关法律、法规或政府规章规定不符的，应当劝其修改。

对房地产开发、经营单位制定的销售价格标准需要进行劝告的，由市物价局提出，并以签有备案专用章的“劝告书”形式实施劝告。市物价局实施劝告，应当在接到备案文件之日起三十日内下达“劝告书”。房地产开发经营者应当在接到“劝告书”之日起十五日内做出答复。对不听劝告的，不予以履行备案手续。

在商品房销售价格的备案与劝告期间，不影响政府价格监督检查机构对房地产开发、经营单位价格违法行为的检查处罚。

第三十三条  未履行备案手续的商品房，不得销售。

第六章  监督检查

第三十四条  经营者不得有下列行为：

（一）不执行政府规定的价格（收费），擅自涨价或乱收费用的；

（二）违反规定成本项目或价格构成，随意或重复摊提成本的；

（三）将应在商品房价格内包含的成本（费用），改在价外另行收取的；

（四）违反代收代付费用征收规定，牟取非法利益的；

（五）不按规定实行明码标价或者使用虚假、不规范的标价手段的；

（六）短给面积或隐瞒要害条款，欺骗对方接受不实价格的；

（七）不履行合同，降低质量，变相提高价格的；

（八）不按合同约定时间交付使用又不给消费者合理补偿的；

（九）采取其他欺诈行为损害消费者利益的；

（十）不按规定申报备案的；

（十一）其它违反本办法的。

对价格违法行为由物价监督检查机构按有关法律、法规或政府规章进行查处。

第三十五条  经营者应自觉接受和服从物价部门的监督检查，如实提供有关的价格（收费）资料。

第七章  附则

第15篇

关键词:空置房率;需求供给弹性;内在涨价机制

中图分类号:F293.302文献标识码:A文章编号:1672-3198(2009)23-0177-02

房地产业是我国重要的支柱产业,商品房消费是当前国民经济的重要增长点。它在拉动我国经济发展,改善人民生活中起着重要的作用,近几年房地产业有了大幅度的发展,但是出现了许多难以解决的问题。为什么近几年来房价不断上涨?商品房价格大幅上涨引起了各级政府的高度重视,成为社会各界关注的热点。

1我国房地产价格持续上涨原因分析

1.1房地产商拥有商品房定价权,并利用此定价权不断抬高房价,导致潜在住房购买者只能被动接受该高价

我国房地产商在开发商品房时经历了整个过程,商品房销售中,房地产商与潜在住房购买者信息严重不对称,房地产商掌握所有的信息,而广大潜在住房购买者掌握的有效信息非常少,房地产商根据自身利益和信息确定商品房价格并通过销售策略提升潜在住房购买者的心理商品房承受价。

图1

图1横轴表示潜在住房购买者对商品房的需求量与商品房供给量Q,纵轴表示商品房价格,假设房地产商开发面积相等的住宅商品房。当房价格P0为时,总体供给与总体需求相等。房地产商平均年提供上市的商品房与每年能销售的商品房数量基本相等,房地产商来平均每月销售商品房数量基本不变化,年平均空置房率基本不变。广大潜在住房购买者对P0认可,此时市场需求曲线为D0,住宅商品房的重要性、无法替代性导致需求价格弹性绝对值|Ed|小。商品房的生产周期长,行业门槛高导致商品房供给弹性Es更加小,供给曲线比需求曲线更加陡峭。房地产商不满意房价格P0,决定将房屋价格涨到P′1,市场总需求量为Q′1(Q′1

1.2复杂的审批程序、管理、审批收费增加房屋成本,提高了商品房价格

房地产开发是一个极其复杂的社会系统工程,仅前期工作就要办五个证:投资许可证、规划许可证、建设用地和土地使用许可证、房屋拆迁许可证和建设许可证。在商品房预售、销售阶段办理商品房登记注册证,为购房客户办理产权证和土地使用证。开发房屋要涉及政府、建委、设计

图2

局、国土局、行政规划局等30多个部门。据统计,某沿海城市一个商品房开发项目从立项到物业管过程中,需盖170多个公章,缴纳费用182种,其中120多种属乱收费。特别是水、电、气、电信的收费由部门垄断。据建设部的统计资料分析,我国城镇商品房价格构成中,市政配套费和各种税费两者相加占商品房成本的50%,这些费用还在不断上涨,这些成本不断地抬高了房价。

图2横轴纵轴含义与图1横轴纵轴含义相同。假设也同图1假设。房价为P0时,总体供给与需求相等。需求曲线为D0。房屋审批中的各种管理费用上涨,房地产商转嫁这些费用,于是房地产商定价P1,均衡后空置房数量Q0-Q1相当多,空置房率相当高。房地产商坚持房价P1。他们采用图1中的策略最终把住房消费者心理承受价调高到P1,这样需求曲线就被逐渐推高到D1。

1.3社会游资住房投资不断拉升商品房价格

资本的本性是追逐利润的,近几年持续的实际负利率,房地产的暴利特点让许多人把大量资本投向房地产市场,出现了许多炒房群体。投资者的进入增加了房地产市场的投资性需求,为些投资性需求提升了商品房价格。

图3

如图3横轴纵轴含义与图1横轴纵轴含义相同,假设也同图1假设。房价为P0时,总体供给与需求相等。住房投资商投机需求让市场上总需求增加,短期内只能减少空置房来维持市场,空置房减少给了房地产商涨价的信号,便把房屋价格涨到P1,需求曲线变成了D′0。投资者不会减少购买,一部分潜在购房者放弃购买商品房。这一部分人希望房价回到P0,而房地产商,投资者采用图1、图2中的策略让这一部分人慢慢地把需求曲线从D′0推高到D1。

通过以上分析,我们知道商品房在中国是一种需求弹性小,而供给弹性更加小的特殊商品,房地产商拥有全面的信息,政府各部门控制了许多成本,投资者的投机需求让商品房价格上涨。

2商品房价格调控措施

(1)政府公布开发商的中标价和开发商品房面积等信息压缩房地产商的有效信息。

竞标时中标的土地价格是公开的,政府的工作是为人民服务的,没有理由不公开这些信息。现实中土地的中标价,土地上的规划房屋面积,政府没有公开,中标的房地产商对这些信息保密。当潜在购房者通过政府机关的公示或者网站了解这些信息时,便可以了解房地产商开发房屋的一部分成本,房地产行业的大致利润率,可以有效阻止房地产商过高定价。

(2)控制政府的审批和管理费用。

在主管房屋开发主要政府部门(如各地的建设委员会)建立阳光审批大厅,简化房地产审批、管理程序,明确收费目的、部门、权限和金额,设立对审批办事人员投诉的制度。大厅中设立土地、环境、规划、建设等行政管理部门办事处,特设阳光公务大厅投诉处。各办事处共用统一的收费处和专一交费卡。明确规定各项审批的时间、收费标准、收费方式并公开收费。这些措施可以降低审批成本。另外阳光审批大厅各个办事处建立自己的电子报建网络系统,把各部门的子系统统一起来建立整个城市的报建系统。房地产商可以足不出户地利用网络向各个部门进行报建。这些系统对外公开,让广大潜在购房者知道房地产开发审批程序、税费、管理费、收收标准等问题,这些信息为广大潜在住房购买者与房地产商博弈房屋价格提供了基础,阻止了房地产商随意以管理费用为由乱涨价。

(3)研究设立房屋特别消费税,对那些在计划销售期过后住房空置率仍超过规定上限那部分商品房的特别消费税,来抑制房地产商惜售维持高房价行为。

商品房是一种特殊商品,建设周期长,消费期更加长。商品房对广大人民来说效用非常大,关系着人民的幸福。我们发展市场经济对商品房要有特别的调节、计划。现实中一直过多利用市场供需解决商品房的价格问题,而供需双方信息严重不对称、商品房的特殊性导致市场不可能对商品房进行合理的定价。房地产商的定价权会使得房价一直高,政府管理不科学,团体的投资引起在计划销售期过后仍是高空置房率、大量空置房。商品房过了计划销售期后还不能卖出的房子等效于让房地产商代替了广大潜在住房购买者对这部分商品房,因此应当对房地商及时征收这分商品房的特别消费税,相关机关和房地产开发商规定计划销售期、空置房率上限值、税率。税务部门应当按相关规定对过了计划销售期后超过空置房率上限的那部分商品房征收商品房特别消费税,使商品房价格在合理的范围内变动。

(4)规范商品房建设、入市和销售行为。使商品房成为供给稳定,价格合理变动,销售和消费透明的一种特别的社会必须商品。

现在商品房开发是房地产商自行决定工程进展情况,当房价高销售不好的时候,他们不是调低房价,而是广买地、缓建房、惜售房,做广告。如果住房购买者对高价认可销售量大了,则加快开发商品房。我们应该对那些本用来开发商品房,结果闲置二年以上的土地征收相关的税费,迫使房地产商放弃那种炒地皮或开发商品房相机而动行为。国务院于2009年9月26日发出了《关于集约用地的通知》明确指出对于闲置二年以上的土地将依法无偿收回,闲置1年以上2年以下的将征收土地出让金的20%土地闲置费。这个政策关键是地方政府会不会认真执行这一法规。现在房地产销售可以说是房地产商摆“地摊”销售行为。政府应该成立一个永久性的商品房销售现实市场,该市场中的有数量不多商品房销售商。明确商品房入市制度,销售商资格要求,销售行为要求,销售时间,购房的各种收费标准,程序等相关制度。政府对入市的商品房严格把握质量关,只有通过入市质量关且有明确上市时间的商品房才可以上市销售并给予潜在住房消费的一系列贷款。这样做可以让房地产商有充足的资本从而可以稳定、安心地开发质量合格的商品房。销售商从房地产开发商进“货”时可以合理的确定进货价格。当销售时间过期后,向销售商征收过计划销售期且超过空置率上限商品房特别消费税,可以限制销售商的利润并使商品房价格在合理的区间内变动,而开发商,销售商基本也都得到了各行业的平均利润,这将有利于房地产行业的健康平稳发展。

参考文献

[1]国务院.关于集约用地的通知[EB/OL].新浪网,2009-09-26.

[2]刘浪.长沙市住宅商品房价格趋高的因素分析[J].中外建筑,2009,(2):102-105.

[3]郑思齐,刘洪玉.住房需求的收入弹性:模型、估计与预测[J].土木工程学报,2005,(7):123-126.