房产投资的特点范文

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第1篇

关键词：房地产投资；投资特点；投资风险

中图分类号：F293.3 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）030-000-01

一、引言

随着我国国民经济的不断发展，房地产投资保持稳定上升的趋势，根据中国网财经的最新数据显示，房地产投资开始有回升的趋势。2016年1月到3月份，我国房地产开发投资为17677亿元，比名义增长了6.2%（去掉价格因素之后，实际增长了9.1个百分点），增长的速度要比1月到2月份提高了3.2%。房地产投资增长，成为拉动固定资产投资的主要力量之一，将在促进国家经济发展、城市建设、改善百姓生活条件等方面发挥了巨大作用。

二、房地产投资特点与风险的关系

由于房地产投资具有其独特的特点，使其与其他一般的投资不同，以至房地产业是高不确定性及风险高的一种行业，房地投资过程中需要谨慎决策，防范投资风险对投资成败的影响，因此，根据房地产投资的特点与投资风险的相关研究文献，分析房地产投资的特点和投资风险的关系如下：

1.房地产投资的不可移动性与风险

房地产投资的固定不可移动的特点，将对其所在的地理位置与环境等存在一定程度上的影响，并影响其价值的高低，给投资带来风险。房地产企业在选择投资地段和区域时，会受到地理位置的限制，并且房地产项目所在的地理位置、环境及社会经济状况的好坏将影响其商品的价格，进而影响其利润，且上述条件的复杂变化，带来众多的不确定性因素。

2.房地产投资周期的长久性与风险

房地产投资的寿命周期（包括自然寿命与经济寿命）较长，从投入至销售需要较长的时间，具有耐久性，且周期的长短也将影响投资风险的大小。所以，在进行房地产投资时，要综合考虑建筑物的经济寿命与其使用土地的使用年限（见表1），而房地产使用的长期性也将取决于其耐久性，由于人民生活水平的不断改善与提高，使其对房地产商品有较高程度的要求。

3.房地产投资活动的相关性与风险

随着国家经济的不断繁荣与发展，人民对房地产商品的需要也越来越大，大部分房地产企业会通过将未建完的商品进行提前销售的方式，来减少投入资金，以降低投资风险；然而，当经济出现衰退的时候，房地产企业会撤出其资金的投入，在建的项目在停止建设，交易也将停止，增加其投资的风险，最终，也将会影响企业投资成功的概率。

4.房地产投资的资金需求性与风险

房地产投资的整个过程均需投入大量的资金，从前期获得土地、可行性研究、项目开发建设、营销宣传、销售、订买卖合同等各个环节都需要较大资金的投入，房地产投资的规模越大，资金投入量越大，且需要承担的投资风险也越大，融资成本高的风险也较大。

5.房地产投资的政策影响性与风险

由于房地产投资的固定不可移动性，使得房地产投资易受到国家宏观调控政策的影响，尤其是在房地产投资决策后，实施决策过程中，如果政府出台新的有关政策时，房地产企业也需要进行相应的变更与调整，同时房地产投资也需要符合国家或地区的土地规划与城市规划等的要求，进而影响投资效果和企业的经济利益，给房地产投资带来一定的风险。

6.房地产市场的不充分性与风险

在我国目前的市场经济条件下，房地产市场发育的不是那么充分与完善，相对完善的市场，房地产市场不具备充分的信息与商品同质等基本条件，被称为准市场、次市场，房地产企业在这样市场环境下进行投资，需承担一定程度的风险。

三、结论

通过以上对房地产投资的特点和投资风险之间的关系进行分析，可知房地产投资的固定不可移动性、生命周期长、投资活动相关性、投资资金需求量大、受国家政策影响、房地产市场不充分等特点，在一定程度上均会给房地产投资带来或多或少的风险，影响投资决策的成功，进而影响房地产企业的经济利益和社会效益。

参考文献：

[1]汪中秀.基于IFAHP与DEMATEL的大型房地产企业投资风险研究[D].沈阳建筑大学，2012.

[2]Hao Zou，Zhongxiu Wang.The Research of Real Estate Enterprise Investment Decisions Based Principal Component Analysis and Entropy Method[C]//Wu Han： The Tenth Wuhan International Conference on E-Business-Operations & Services Management and Technology.2011.

[3]黄树毅.新常态下我国房地产行业的现状及投资价值分析[J].商， 2014（36）：255-255.

第2篇

【关键词】 家庭投资理财； 房产投资； 投资收益率

一、导言

家庭投资理财，是指以家庭为单位，以保值增值为目的，根据家庭的自身特点，将家庭所获取的资金存入金融机构或购买可升值的理财产品。而当今，随着家庭居民的资金越来越多，并且房产具有低风险、高收益等特点，这使得居民家庭对房产投资越加青睐，尤其是通过获取租金和获得买卖价差的方式，以获取房产投资的收益。那么现今我国城市居民家庭房产投资的资金来源如何分布？房产投资的收益率情况如何？部分家庭未进行房产投资原因何在？等等。这将有助于进一步分析我国居民家庭房产投资的行为特征。

二、调查对象和方法

本文的数据来自于笔者进行的“城市居民家庭房产投资行为调查”。该调查时间为2011年1~2月，利用中国人民大学部分大学生、研究生寒假回家等方式发放调查问卷，共在全国71个城市抽样调查了2~80岁的800户居民，最终回收了问卷317份，其中有效问卷286份。从样本的分布情况来看，调查对象男女比例相当，年龄大多介于30~50岁之间，职业以事业单位员工、金融单位员工和公司职员为主，其受教育程度主要集中在大学本科和硕士研究生，家庭人均月收入在1 000~5 000元的收入阶层所占比重较大，所选城市遍布全国一线、二线、三线、四线城市。

本文采用的调查问卷分为基本信息与房产投资状况调查两部分。基本信息调查包括家庭所在城市，家庭中理财主要决策人的性别、年龄、学历、职业、职务、金融知识学习程度，以及家庭人均收入等等。在下文的讨论中，我们将以家庭中理财主要决策人的基本信息代表家庭的特征，所有有关被调查者个人信息的描述均为家庭中理财主要决策人的信息。房产投资状况调查主要包括资金来源、投资收益、房价预期等等。通过对数据的收集、定量分析和整理，得出一些基本结论，并对发现的新现象、新问题进行解释探索。

三、投资房产家庭特征分析

（一）房产投资资金来源分析

根据数据显示，在家庭进行房产投资的资金来源中，73.7%的家庭较大程度地依靠家庭收入，31.6%的家庭使用了银行贷款，有11.6%的家庭从亲友处借款进行房产投资（表1）。与居民家庭日常购买自住用房主要依靠银行贷款不同，在房产投资的资金来源中，银行贷款退居次要地位，而家庭收入成为最重要的资金来源。这是因为，有实力进行房产投资的家庭通常拥有较为雄厚的财富基础，家庭收入较为丰厚，通过房产投资把闲置资金保值增值，从而抵御通胀压力，故大多依靠家庭收入进行房产投资。

（二）投资资产中房产所占份额与家庭人均收入的关系

房产投资者在房产上投入的资金比例随着家庭人均收入的上升而增加（表2）。由于房产投资变现能力较差，购房手续繁杂，对当期收益有较为迫切需求的低收入家庭只能将少量财富投资于房产市场，或是不投资于房产市场，而是选择银行存款、股票等不需要大量资金的投资理财方式；高收入家庭由于对短期收入的需求相对较低，闲置资金相对低收入家庭更加充裕，可以放心地购房，坐等房产增值，进而赚取不菲的收益。

（三）投资资产中房产所占份额与投资者职务的关系

表3为按照投资资产中房产所占份额和投资者职务两项标准统计的受访者人数。从中可以看出，职员、科员级投资者大多未投资于房产，而高职务的投资者更多地将较高比例份额的财富用于房产投资。

下面运用有序状态Logistic（ordered logistic ）模型对投资资产中房产所占份额与投资者职务的关系进行分析。房产投资份额等级定义为：1级，未投资；2级，0~10%；3级，11%~30%；4级，31%~50%；5级，51%~80%；6级，81%~100%；7级，100%以上。职务等级定义为：1级，科员级/职员；2级，科级/部门经理；3级，县处级/总经理；4级，厅局级及以上/企业负责人。表4为模型计算结果。这表明，职务对房产投资份额有极为显著的正向影响（p=0.000），职务越高的投资者房产投资份额越高，当居民的职务提高一个等级时，房产投资份额提高一个或一个以上等级的可能性将增加0.65倍。这也从侧面验证了我国商品房市场的普遍现象，房产多由高职人员掌控，一方面，高职人员收入相对较高，另一方面，他们拥有更加丰富的人际关系网络，对房产投资的消息更加敏感，投资房产相对于普通低收入人群更加容易，这与我国房价的上涨有一定关系、从而导致低收入人群购房难等问题。

（四）投资者获取收益的方式与所处城市发达程度的关系

投资者通过房产获取收益通常有以下三种类型：

1.房产位置一般，周边经济发展缓慢，房产增值程度慢，主要通过租金赚取收入；

2.房产位置较好，周边经济发展迅速，房产增值速度快，投资人因各种原因未将房屋出租（如：房屋装修费用昂贵、投资人因工作繁忙没有精力出租、没有找到合适的租户，等等），主要通过房产增值赚取收入；

3.房产既实现了增值，又实现了出租，通过两种方式共同获取收益。

以下是不同发展程度城市房产投资者实现收益途径的比例。

从理论上讲，如果不考虑诸如税收、房屋修缮等方面的费用，房屋价格就是未来租金的贴现值。如果这一假设是成立的，通过租金和房产增值获取收益的房产投资者所占比例在不同地区应当是一致的。然而调查结果显示，通过租金获取收入的投资者在一线城市中较少，而在二、三、四线城市中较多，这表明，一方面，一线城市的房价高于正常值，存在一定泡沫成分，另一方面，大量人口涌入一线城市，导致一线城市的房产呈现供不应求的状况，过多的需求拉动了一线城市房价的上涨，从而使房产升值的空间更高。

（五）房产投资收益率与所处城市发达程度的关系

经计算，被调查者中房产投资者近三年的年平均收益率约为38.14%。其中，一线城市、二线城市、三四线城市的平均收益率情况如表6所示。这表明，随着综合经济实力、城市发展与规模（建设水平、人口面积等）、辐射力与影响力、信息交流能力、国际竞争能力等能力水平的递减，城市房价上升速度也相应地表现出越来越低的水平。

四、未投资房产家庭特征分析

根据问卷统计显示，在调查中的286户家庭中，有178户家庭没有进行房产性投资，究其首要原因，资金不足占82.6%，“没有发现满意的房产”占9.0%，而“贷款利息难以承受”和“认为房价会在近期下降”这两个原因各自占6.2%（表7）。从当前形势来看，尽管房产在中国是一项具有稳定高收益的投资，但是在中国房产投资仍然是奢侈性投资，有充裕的资金是进行房产投资的必要条件。而80.8%的家庭认为，如果拥有足量的资金，则会考虑投资房产（表8）。

五、房价上涨趋势预期分析

根据表9中的数据显示，投资房产的家庭和未投资房产的家庭，对房价上涨的预期多数分布在1~10年的范围内，这说明在人们对房价上涨有正向预期，对于投资房产的家庭来说，房产投资是有利可图的；而对于未投资房产的家庭来说，房产投资是奢侈性投资。房产投资之所以没有成为可能，是因为房价高、资金不足等因素，导致无法投资房产。

六、结论、建议与展望

根据以上的数据分析显示：在投资房产的居民家庭中，房产投资的资金来源大部分是来自于家庭收入；居民家庭随着收入的提高，房产投资的资金占所有投资资金的比例越高；居民家庭中房产投资比例受到居民职务的影响；一线房价偏高与居民家庭的投资房产倾向有关；房产投资，尤其是在一线城市的投资，其收益率相对较高。在未投资房产的居民家庭中，资金不足成为了居民家庭未投资房产的主要原因，在未投资房产的居民家庭中，大部分表示如果资金足量，则会投资房产。此外，投资房产和未投资房产的家庭均对房价上涨趋势成正向预期。

在投资房产方面，大多数的家庭缺乏资金，社会政策限制较多，城市房产价格普遍偏高，导致投资房产并没有成为中低收入人群的选择，而高收入人群由于具有资金优势，在房产方面受益更多。目前，北京、上海、深圳等一线城市房价租金比已经超过了国际公认的警戒线，价格中包含大量泡沫成分，因此存在着较大的下跌风险。此外，由于房价租金比过高，大量市民已经开始考虑将少部分资产用于租房，大部分资产用于投资获取收益，而暂时放弃了买房的想法。一旦这种模式在人群中得到推广，房价将大幅下降，房产投资将无利可图。因此，对于有意在一线城市投资房产的家庭，建议其全面分析自身及所在地区的具体环境，谨慎投资。

本文的局限在于样本量相对较小，这是因为受到财力物力的限制，并且与家庭理财自身方面的数据获得困难程度有关。但是对城市居民家庭房产投资理财的研究是必要的，因为通过对居民家庭房产投资的研究，有利于深入了解我国居民家庭的投资状况，并且为我国抑制房价上涨提供数据上的政策支持，本文仅是对我国居民家庭房产投资的理财行为做了初步的探索和思考，希望为将来有关家庭理财的研究提供参考，推动该领域研究的发展进步。

【参考文献】

［1］ 陈富勇.报告称京沪等中国一线城市房屋租售比超警戒线［N］.重庆晚报，2009-12-9.

［2］ 李华钢.广州市某区住宅房价租金比的分析与研究［J］.广东建材，2010（8）：200-202.

［3］ 孙瑞玲.居民投资房产的风险性分析［J］.上海房地，2010（9）：22-24.

第3篇

房产税税收收入是地方政府经费的主要来源之一，对政府部门的运作和城市公共事业的发展起到至关重要的作用。房产税的征税对象是城镇经营性房产，在房产税征收的区域上，主要是集中在城市，县城，建制镇和工矿区征收，这里是不包括农村的。

二、琼海市房地产经济的特点分析

琼海市位于海南岛东部，东线高速贯穿全境。琼海市是本世纪初推进城市化进程中崛起的海南省第三大城市，其基础设施良好，交通通讯发达。中心城市主要由嘉积，博鳌，官塘三大组团构成。在区域性方面，被评为全国精神文明建设示范市，全国文明城市，海南省东西两翼发展战略中东部沿海经济战略带核心城市之一。近年来。兴起了在琼海市投资，置业，休闲疗养等多位一体的旅游地产热。在2015年上半年琼海市房地产投资实现较快增长，其中2015年上半年，琼海市房地产开发投资94.15亿元，比上年增长了8.4%，房地产投资占固定资产投资的比例为68.3%，跟上年比较减少16.4个百分点。琼海市市区属于平民化的旅游地产，单价一般在5000～8000之间，官塘属于温泉度假区，房价高到一万左右。而琼海市博鳌镇属于一线海景旅游商务地产，拥有更多高价位的楼盘。

三、琼海市房产税征收概况以及房产税对区域经济的影响因素

（一）对地方财政收入的影响

随着地方税收收入的高速增长，2015年上半年，海南省公共地方财政收入达到20.2%，其中房产税增长的速度为24.9%，在增速上位列第三。房产税税基是非常可观的，对地方财政收入有一定的促进作用，并且具有税源稳定，相对来说比较容易调控。

房产税的征收在一定程度上减少了地方政府对土地财政的过度依赖促进良性发展，而房产税也成为地方财政稳定的税源，更加有利于政府对财政预算的管理和监督。房产税对于地方政府的财政收入是重要的，地方政府也会尽量的在房地产销售和价格之间寻求一种平衡点。

（二）对土地出让金的影响

中国现在房地产火爆的现状，很大程度上是依靠投资性地产的影响形成的。房产税的征收有利于促使购买需求由投资性需求转向居住、经营性刚性需求。琼海市房产税的征收使投资投机需求减小，从而改变土地出让金价格飙升的状况，使房价进入良性发展，在一定程度上，增加了刚性需求的置业空间。开发商也基于经营和财务压力降低销售价格，对土地出让金的定位也更加的合理。

（三）对琼海市房地产行业发展的影响

琼海市在2009年掀起了国际旅游岛的建设浪潮，但是随着市场的健康有序的发展，房产税的征收有效的打压了炒房的热潮，本土房产开发回到了一种健康有序的环境。房产税征收使房地产投资结构得到优化，制定了合理的房产税征收制度。琼海市房价在2014年下半年至2015年上半年的价格调查中，市区的基本价位已趋于稳定。炒房热早已退去，琼海市本土的房产销售商更多的是去库存和更多的倾向于刚性需求的发展，地产行业发展更加稳健。

（四）对城市建设以及琼海市经济发展的影响

房产税的征收有利于优化市场结构，进一步的规范琼海市投资的环境和行为，鼓励人们更加理性的进行消费。良好的房产税征税制度，能够更加合理的调节收入分配，缩小贫富差距，对地区之间的经济起到协调发展，让广大民众体会到房地产和土地整治的好处，更加有利于社会公平的体现，有利于政府改善公共福利设施的能力。

四、房产税的优化改进和展望

目前琼海市房地产问题作为海南旅游地产区域经济的典型案例，让房产健康的发展和房价的稳定需要时间更需要合理稳定强有力的制度。随着目前的短期政策的调控向长久制度建设方向的转变，不得不承认，在琼海市区域经济的发展大背景下，房产税承载了制度建设的重任。