房产投资的特点范文

前言：我们精心挑选了数篇优质房产投资的特点文章，供您阅读参考。期待这些文章能为您带来启发，助您在写作的道路上更上一层楼。

第1篇

关键词：房地产投资；投资特点；投资风险

中图分类号：F293.3 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）030-000-01

一、引言

随着我国国民经济的不断发展，房地产投资保持稳定上升的趋势，根据中国网财经的最新数据显示，房地产投资开始有回升的趋势。2016年1月到3月份，我国房地产开发投资为17677亿元，比名义增长了6.2%（去掉价格因素之后，实际增长了9.1个百分点），增长的速度要比1月到2月份提高了3.2%。房地产投资增长，成为拉动固定资产投资的主要力量之一，将在促进国家经济发展、城市建设、改善百姓生活条件等方面发挥了巨大作用。

二、房地产投资特点与风险的关系

由于房地产投资具有其独特的特点，使其与其他一般的投资不同，以至房地产业是高不确定性及风险高的一种行业，房地投资过程中需要谨慎决策，防范投资风险对投资成败的影响，因此，根据房地产投资的特点与投资风险的相关研究文献，分析房地产投资的特点和投资风险的关系如下：

1.房地产投资的不可移动性与风险

房地产投资的固定不可移动的特点，将对其所在的地理位置与环境等存在一定程度上的影响，并影响其价值的高低，给投资带来风险。房地产企业在选择投资地段和区域时，会受到地理位置的限制，并且房地产项目所在的地理位置、环境及社会经济状况的好坏将影响其商品的价格，进而影响其利润，且上述条件的复杂变化，带来众多的不确定性因素。

2.房地产投资周期的长久性与风险

房地产投资的寿命周期（包括自然寿命与经济寿命）较长，从投入至销售需要较长的时间，具有耐久性，且周期的长短也将影响投资风险的大小。所以，在进行房地产投资时，要综合考虑建筑物的经济寿命与其使用土地的使用年限（见表1），而房地产使用的长期性也将取决于其耐久性，由于人民生活水平的不断改善与提高，使其对房地产商品有较高程度的要求。

3.房地产投资活动的相关性与风险

随着国家经济的不断繁荣与发展，人民对房地产商品的需要也越来越大，大部分房地产企业会通过将未建完的商品进行提前销售的方式，来减少投入资金，以降低投资风险；然而，当经济出现衰退的时候，房地产企业会撤出其资金的投入，在建的项目在停止建设，交易也将停止，增加其投资的风险，最终，也将会影响企业投资成功的概率。

4.房地产投资的资金需求性与风险

房地产投资的整个过程均需投入大量的资金，从前期获得土地、可行性研究、项目开发建设、营销宣传、销售、订买卖合同等各个环节都需要较大资金的投入，房地产投资的规模越大，资金投入量越大，且需要承担的投资风险也越大，融资成本高的风险也较大。

5.房地产投资的政策影响性与风险

由于房地产投资的固定不可移动性，使得房地产投资易受到国家宏观调控政策的影响，尤其是在房地产投资决策后，实施决策过程中，如果政府出台新的有关政策时，房地产企业也需要进行相应的变更与调整，同时房地产投资也需要符合国家或地区的土地规划与城市规划等的要求，进而影响投资效果和企业的经济利益，给房地产投资带来一定的风险。

6.房地产市场的不充分性与风险

在我国目前的市场经济条件下，房地产市场发育的不是那么充分与完善，相对完善的市场，房地产市场不具备充分的信息与商品同质等基本条件，被称为准市场、次市场，房地产企业在这样市场环境下进行投资，需承担一定程度的风险。

三、结论

通过以上对房地产投资的特点和投资风险之间的关系进行分析，可知房地产投资的固定不可移动性、生命周期长、投资活动相关性、投资资金需求量大、受国家政策影响、房地产市场不充分等特点，在一定程度上均会给房地产投资带来或多或少的风险，影响投资决策的成功，进而影响房地产企业的经济利益和社会效益。

参考文献：

[1]汪中秀.基于IFAHP与DEMATEL的大型房地产企业投资风险研究[D].沈阳建筑大学，2012.

[2]Hao Zou，Zhongxiu Wang.The Research of Real Estate Enterprise Investment Decisions Based Principal Component Analysis and Entropy Method[C]//Wu Han： The Tenth Wuhan International Conference on E-Business-Operations & Services Management and Technology.2011.

[3]黄树毅.新常态下我国房地产行业的现状及投资价值分析[J].商， 2014（36）：255-255.

第2篇

【关键词】 家庭投资理财； 房产投资； 投资收益率

一、导言

家庭投资理财，是指以家庭为单位，以保值增值为目的，根据家庭的自身特点，将家庭所获取的资金存入金融机构或购买可升值的理财产品。而当今，随着家庭居民的资金越来越多，并且房产具有低风险、高收益等特点，这使得居民家庭对房产投资越加青睐，尤其是通过获取租金和获得买卖价差的方式，以获取房产投资的收益。那么现今我国城市居民家庭房产投资的资金来源如何分布？房产投资的收益率情况如何？部分家庭未进行房产投资原因何在？等等。这将有助于进一步分析我国居民家庭房产投资的行为特征。

二、调查对象和方法

本文的数据来自于笔者进行的“城市居民家庭房产投资行为调查”。该调查时间为2011年1~2月，利用中国人民大学部分大学生、研究生寒假回家等方式发放调查问卷，共在全国71个城市抽样调查了2~80岁的800户居民，最终回收了问卷317份，其中有效问卷286份。从样本的分布情况来看，调查对象男女比例相当，年龄大多介于30~50岁之间，职业以事业单位员工、金融单位员工和公司职员为主，其受教育程度主要集中在大学本科和硕士研究生，家庭人均月收入在1 000~5 000元的收入阶层所占比重较大，所选城市遍布全国一线、二线、三线、四线城市。

本文采用的调查问卷分为基本信息与房产投资状况调查两部分。基本信息调查包括家庭所在城市，家庭中理财主要决策人的性别、年龄、学历、职业、职务、金融知识学习程度，以及家庭人均收入等等。在下文的讨论中，我们将以家庭中理财主要决策人的基本信息代表家庭的特征，所有有关被调查者个人信息的描述均为家庭中理财主要决策人的信息。房产投资状况调查主要包括资金来源、投资收益、房价预期等等。通过对数据的收集、定量分析和整理，得出一些基本结论，并对发现的新现象、新问题进行解释探索。

三、投资房产家庭特征分析

（一）房产投资资金来源分析

根据数据显示，在家庭进行房产投资的资金来源中，73.7%的家庭较大程度地依靠家庭收入，31.6%的家庭使用了银行贷款，有11.6%的家庭从亲友处借款进行房产投资（表1）。与居民家庭日常购买自住用房主要依靠银行贷款不同，在房产投资的资金来源中，银行贷款退居次要地位，而家庭收入成为最重要的资金来源。这是因为，有实力进行房产投资的家庭通常拥有较为雄厚的财富基础，家庭收入较为丰厚，通过房产投资把闲置资金保值增值，从而抵御通胀压力，故大多依靠家庭收入进行房产投资。

（二）投资资产中房产所占份额与家庭人均收入的关系

房产投资者在房产上投入的资金比例随着家庭人均收入的上升而增加（表2）。由于房产投资变现能力较差，购房手续繁杂，对当期收益有较为迫切需求的低收入家庭只能将少量财富投资于房产市场，或是不投资于房产市场，而是选择银行存款、股票等不需要大量资金的投资理财方式；高收入家庭由于对短期收入的需求相对较低，闲置资金相对低收入家庭更加充裕，可以放心地购房，坐等房产增值，进而赚取不菲的收益。

（三）投资资产中房产所占份额与投资者职务的关系

表3为按照投资资产中房产所占份额和投资者职务两项标准统计的受访者人数。从中可以看出，职员、科员级投资者大多未投资于房产，而高职务的投资者更多地将较高比例份额的财富用于房产投资。

下面运用有序状态Logistic（ordered logistic ）模型对投资资产中房产所占份额与投资者职务的关系进行分析。房产投资份额等级定义为：1级，未投资；2级，0~10%；3级，11%~30%；4级，31%~50%；5级，51%~80%；6级，81%~100%；7级，100%以上。职务等级定义为：1级，科员级/职员；2级，科级/部门经理；3级，县处级/总经理；4级，厅局级及以上/企业负责人。表4为模型计算结果。这表明，职务对房产投资份额有极为显著的正向影响（p=0.000），职务越高的投资者房产投资份额越高，当居民的职务提高一个等级时，房产投资份额提高一个或一个以上等级的可能性将增加0.65倍。这也从侧面验证了我国商品房市场的普遍现象，房产多由高职人员掌控，一方面，高职人员收入相对较高，另一方面，他们拥有更加丰富的人际关系网络，对房产投资的消息更加敏感，投资房产相对于普通低收入人群更加容易，这与我国房价的上涨有一定关系、从而导致低收入人群购房难等问题。

（四）投资者获取收益的方式与所处城市发达程度的关系

投资者通过房产获取收益通常有以下三种类型：

1.房产位置一般，周边经济发展缓慢，房产增值程度慢，主要通过租金赚取收入；

2.房产位置较好，周边经济发展迅速，房产增值速度快，投资人因各种原因未将房屋出租（如：房屋装修费用昂贵、投资人因工作繁忙没有精力出租、没有找到合适的租户，等等），主要通过房产增值赚取收入；

3.房产既实现了增值，又实现了出租，通过两种方式共同获取收益。

以下是不同发展程度城市房产投资者实现收益途径的比例。

从理论上讲，如果不考虑诸如税收、房屋修缮等方面的费用，房屋价格就是未来租金的贴现值。如果这一假设是成立的，通过租金和房产增值获取收益的房产投资者所占比例在不同地区应当是一致的。然而调查结果显示，通过租金获取收入的投资者在一线城市中较少，而在二、三、四线城市中较多，这表明，一方面，一线城市的房价高于正常值，存在一定泡沫成分，另一方面，大量人口涌入一线城市，导致一线城市的房产呈现供不应求的状况，过多的需求拉动了一线城市房价的上涨，从而使房产升值的空间更高。

（五）房产投资收益率与所处城市发达程度的关系

经计算，被调查者中房产投资者近三年的年平均收益率约为38.14%。其中，一线城市、二线城市、三四线城市的平均收益率情况如表6所示。这表明，随着综合经济实力、城市发展与规模（建设水平、人口面积等）、辐射力与影响力、信息交流能力、国际竞争能力等能力水平的递减，城市房价上升速度也相应地表现出越来越低的水平。

四、未投资房产家庭特征分析

根据问卷统计显示，在调查中的286户家庭中，有178户家庭没有进行房产性投资，究其首要原因，资金不足占82.6%，“没有发现满意的房产”占9.0%，而“贷款利息难以承受”和“认为房价会在近期下降”这两个原因各自占6.2%（表7）。从当前形势来看，尽管房产在中国是一项具有稳定高收益的投资，但是在中国房产投资仍然是奢侈性投资，有充裕的资金是进行房产投资的必要条件。而80.8%的家庭认为，如果拥有足量的资金，则会考虑投资房产（表8）。

五、房价上涨趋势预期分析

根据表9中的数据显示，投资房产的家庭和未投资房产的家庭，对房价上涨的预期多数分布在1~10年的范围内，这说明在人们对房价上涨有正向预期，对于投资房产的家庭来说，房产投资是有利可图的；而对于未投资房产的家庭来说，房产投资是奢侈性投资。房产投资之所以没有成为可能，是因为房价高、资金不足等因素，导致无法投资房产。

六、结论、建议与展望

根据以上的数据分析显示：在投资房产的居民家庭中，房产投资的资金来源大部分是来自于家庭收入；居民家庭随着收入的提高，房产投资的资金占所有投资资金的比例越高；居民家庭中房产投资比例受到居民职务的影响；一线房价偏高与居民家庭的投资房产倾向有关；房产投资，尤其是在一线城市的投资，其收益率相对较高。在未投资房产的居民家庭中，资金不足成为了居民家庭未投资房产的主要原因，在未投资房产的居民家庭中，大部分表示如果资金足量，则会投资房产。此外，投资房产和未投资房产的家庭均对房价上涨趋势成正向预期。

在投资房产方面，大多数的家庭缺乏资金，社会政策限制较多，城市房产价格普遍偏高，导致投资房产并没有成为中低收入人群的选择，而高收入人群由于具有资金优势，在房产方面受益更多。目前，北京、上海、深圳等一线城市房价租金比已经超过了国际公认的警戒线，价格中包含大量泡沫成分，因此存在着较大的下跌风险。此外，由于房价租金比过高，大量市民已经开始考虑将少部分资产用于租房，大部分资产用于投资获取收益，而暂时放弃了买房的想法。一旦这种模式在人群中得到推广，房价将大幅下降，房产投资将无利可图。因此，对于有意在一线城市投资房产的家庭，建议其全面分析自身及所在地区的具体环境，谨慎投资。

本文的局限在于样本量相对较小，这是因为受到财力物力的限制，并且与家庭理财自身方面的数据获得困难程度有关。但是对城市居民家庭房产投资理财的研究是必要的，因为通过对居民家庭房产投资的研究，有利于深入了解我国居民家庭的投资状况，并且为我国抑制房价上涨提供数据上的政策支持，本文仅是对我国居民家庭房产投资的理财行为做了初步的探索和思考，希望为将来有关家庭理财的研究提供参考，推动该领域研究的发展进步。

【参考文献】

［1］ 陈富勇.报告称京沪等中国一线城市房屋租售比超警戒线［N］.重庆晚报，2009-12-9.

［2］ 李华钢.广州市某区住宅房价租金比的分析与研究［J］.广东建材，2010（8）：200-202.

［3］ 孙瑞玲.居民投资房产的风险性分析［J］.上海房地，2010（9）：22-24.

第3篇

房产税税收收入是地方政府经费的主要来源之一，对政府部门的运作和城市公共事业的发展起到至关重要的作用。房产税的征税对象是城镇经营性房产，在房产税征收的区域上，主要是集中在城市，县城，建制镇和工矿区征收，这里是不包括农村的。

二、琼海市房地产经济的特点分析

琼海市位于海南岛东部，东线高速贯穿全境。琼海市是本世纪初推进城市化进程中崛起的海南省第三大城市，其基础设施良好，交通通讯发达。中心城市主要由嘉积，博鳌，官塘三大组团构成。在区域性方面，被评为全国精神文明建设示范市，全国文明城市，海南省东西两翼发展战略中东部沿海经济战略带核心城市之一。近年来。兴起了在琼海市投资，置业，休闲疗养等多位一体的旅游地产热。在2015年上半年琼海市房地产投资实现较快增长，其中2015年上半年，琼海市房地产开发投资94.15亿元，比上年增长了8.4%，房地产投资占固定资产投资的比例为68.3%，跟上年比较减少16.4个百分点。琼海市市区属于平民化的旅游地产，单价一般在5000～8000之间，官塘属于温泉度假区，房价高到一万左右。而琼海市博鳌镇属于一线海景旅游商务地产，拥有更多高价位的楼盘。

三、琼海市房产税征收概况以及房产税对区域经济的影响因素

（一）对地方财政收入的影响

随着地方税收收入的高速增长，2015年上半年，海南省公共地方财政收入达到20.2%，其中房产税增长的速度为24.9%，在增速上位列第三。房产税税基是非常可观的，对地方财政收入有一定的促进作用，并且具有税源稳定，相对来说比较容易调控。

房产税的征收在一定程度上减少了地方政府对土地财政的过度依赖促进良性发展，而房产税也成为地方财政稳定的税源，更加有利于政府对财政预算的管理和监督。房产税对于地方政府的财政收入是重要的，地方政府也会尽量的在房地产销售和价格之间寻求一种平衡点。

（二）对土地出让金的影响

中国现在房地产火爆的现状，很大程度上是依靠投资性地产的影响形成的。房产税的征收有利于促使购买需求由投资性需求转向居住、经营性刚性需求。琼海市房产税的征收使投资投机需求减小，从而改变土地出让金价格飙升的状况，使房价进入良性发展，在一定程度上，增加了刚性需求的置业空间。开发商也基于经营和财务压力降低销售价格，对土地出让金的定位也更加的合理。

（三）对琼海市房地产行业发展的影响

琼海市在2009年掀起了国际旅游岛的建设浪潮，但是随着市场的健康有序的发展，房产税的征收有效的打压了炒房的热潮，本土房产开发回到了一种健康有序的环境。房产税征收使房地产投资结构得到优化，制定了合理的房产税征收制度。琼海市房价在2014年下半年至2015年上半年的价格调查中，市区的基本价位已趋于稳定。炒房热早已退去，琼海市本土的房产销售商更多的是去库存和更多的倾向于刚性需求的发展，地产行业发展更加稳健。

（四）对城市建设以及琼海市经济发展的影响

房产税的征收有利于优化市场结构，进一步的规范琼海市投资的环境和行为，鼓励人们更加理性的进行消费。良好的房产税征税制度，能够更加合理的调节收入分配，缩小贫富差距，对地区之间的经济起到协调发展，让广大民众体会到房地产和土地整治的好处，更加有利于社会公平的体现，有利于政府改善公共福利设施的能力。

四、房产税的优化改进和展望

目前琼海市房地产问题作为海南旅游地产区域经济的典型案例，让房产健康的发展和房价的稳定需要时间更需要合理稳定强有力的制度。随着目前的短期政策的调控向长久制度建设方向的转变，不得不承认，在琼海市区域经济的发展大背景下，房产税承载了制度建设的重任。

第4篇

因项目地点不同、项目公司财务状况不同、建设进度不同、资金运作模式不同，房地产类信托产品的风险状况和收益水平也各不相同。目前比较流行的房地产信托主要有以下六种：

抵押贷款型

运作原理

开发商将已经拥有的土地或房产抵押给信托公司获得信托贷款，承诺信托到期时归还贷款以解冻被抵押的土地或房产。此种产品类似银行的抵押贷款，也是目前房地产类信托产品的主流模式。

风险解析

* 信托融资规模与抵押物价值的比率，价值是否经过公正地评估。抵押物价值如接近信托贷款总金额(抵押率偏高)，那么，一旦抵押物跌价，同时房地产项目失败，则变现抵押物将无法收回原信托贷款本金。目前，抵押比率通常应当不低于2:1。

* 抵押物的权属是否清晰。如施工方对建筑物的留置权是否影响抵押物的变现？开发商是否在国土局或房管局办理了土地和建筑物的抵押登记，并真实的抵押到信托公司名下？等等。投资者可以要求查看土地证或信托公司持有的其他权利证明，以避免未来的法律诉讼纠纷。

* 借款的开发商是否有偿债能力，以往的信誉如何。如有第三方提供担保，则考察担保方的信用等级应作为投资者的工作重点。

政策关注

近期随着银监会212号文件等监管法规的出台，国家对此种信托进行了严格的规范，要求：

（1）借款的开发商要具备建设主管部门核发的二级房地产开发资质；

（2）借款项目要达到“四证”齐全；

（3）开发项目资本金比例不低于35%。

可以说，这些措施虽然大大减少了抵押贷款型信托产品的发行数量，但在一定程度上也降低了投资者的选择风险。

房产回购型

运作原理

开发商将已经达到预售状态的房产以低价格出让给信托公司，但约定一定期限后溢价回购。信托公司发行信托计划募集的资金购买该房产，如果到期后开发商不履行回购义务，则信托公司有权向第三方转让该房产。

风险解析

* 提防风险开发商没有实力在信托到期时按照约定的价格回购房产。投资者可以考察开发商的资质和过去已经开发项目的销售情况。

* 开发商承诺回购的房产在信托期内发生较大跌价的可能性。目前，一般信托公司为了控制风险往往以低于当时市场价格一半的价格购买开发商的房产，以控制风险。投资者也应经常关注房产所在地房地产市场价格的波动状况。

* 信托公司在购买房产后未在房地局办理购房合同备案登记，以至于在开发商一房多卖，发生纠纷。投资者可以在投资期内要求信托公司出具是否办理了房产备案登记的证明，以避免该风险。

财产受益权型

运作原理

利用信托的财产所有权与受益权相分离的特点，开发商将其持有的房产信托给信托公司，形成优先受益权和劣后受益权，并委托信托投资公司代为转让其持有的优先受益权。信托公司发行信托计划募集资金，购买优先受益权。信托到期后，如果投资者的优先受益权未得到足额清偿，信托公司有权处置该房产补足优先受益权的利益，开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿。

风险解析

* 项目房产在信托后的经营状况是否能产生足够的收益供投资者分配。

* 信托登记制度的不健全有可能使该房产受益权人的利益不能得到有效的保障。信托公司应落实抵押登记以代替目前尚未建立的信托登记。

* 房产变现后如发生大幅度跌价，则优先受益人的利益可能得不到全额保证。一般信托计划中的优先受益权占全部受益权的比率应不高于50%。

股权型

运作原理

信托公司以发行信托计划所募集的资金参与房地产建设项目公司的股权，使项目公司得到足够的注册资本金，以顺利缴纳土地出让金获得土地或银行贷款。该项目实际建设的股东承诺在信托计划到期时溢价回购部分股权。

风险解析

这种信托在我国江浙、上海等地发行较多，该区域投资者比较认可股权投资模式。

* 提防风险。如果项目公司管理混乱，入股的信托资金将面临被挪用的风险。信托公司为了控制风险，往往要向项目公司派驻财务人员，但是否能实际掌握该公司的财务控制权，还需投资者审慎分析。

* 如该房地产项目销售状况不理想或无法顺利取得银行贷款，则到期回购资金将没有着落。投资者应重点考察承诺回购股权的股东财务状况如何？是否有足够的经营现金流作为回购保证？另外，考察该房地产项目未来是否有良好的销售前景和当区域房地产市场的发展前景，也应是投资者的主要工作。

比较

同前三种房产信托模式相比，股权型信托产品对信托投资公司的风险管理能力提出了更高的要求。另一方面，从投资者角度看，由于股权的受偿和变现能力相对于债权都是劣后的，所以，承担的风险也较高，理论上投资者应要求更高的风险收益补偿。同时，投资者也需具备一定的股权投资和房产投资知识或经验才能作出准确的判断。

夹层融资型

运作原理

债权和股权相结合的混合信托投融资模式。它具备以上四种类型房产信托的基本特点，同时也有自身方案设计灵活、交易结构复杂的特色。

正是基于此，如初涉房地产类信托的客户，不建议选择此种信托进行投资，而具备丰富信托投资经验和较高风险承受力的客户可以尝试购买。

房地产信托投资基金（REITS）

近年来，国际上兴起了一种新型的信托投资工具――房地产信托投资基金（REITS）。该类型信托产品与财产受益权类信托的交易结构较为类似，所不同的是：

（1）发行规模大、期限长，同时要求标的信托资产的每期现金流量较为稳定；

（2）应是一个封闭式的公募信托，有公开市场交易转让，投资者既可以持有以定期获得分红，也可以随时转让变现。

目前，由于我国针对房地产信托投资基金（REITS）的配套监管法规、税收制度、交易制度还没有出台，所以，房地产信托投资基金（REITS）在我国境内还没有一只获准发行，投资者如想投资此种产品还需等待一段时间。

随着我国金融市场改革的逐步深化，各个信托投资公司还会不断地创新，不断地推出新类型的理财产品。作为钱经人，不要一概肯定或一概否定，而是要透过现象看本质，仔细地分析该金融产品产生的背景、募集资金的用途、出现风险时的防范措施等诸多因素。只有这样，才能成为一名真正的理财强者。

第5篇

针对投资者在房产投资中的选择问题，本刊记者近日走访了我爱我家房地产经纪有限公司，该公司副总经理胡景晖先生对二手房的相关问题发表了独到的见解。

二手普通住宅：长线投资 一居最佳

一般情况下，普通住宅的投资回报率约在6%―8%左右，资金回收周期约为12至16年，而且随着北京不断加快发展的步伐，房屋的租赁需求会变得越来越大，租金价格也会随之提高，整体是一个稳中有升的态势。如果将买来的房产用于出售，靠买卖之间的差价赚取利润，我们要提醒这类投资人，随着近几年北京市房价的不断攀升，现阶段的二手房总体价格已经趋于高位。所以，投资二手房期望短期内房价大幅上涨以获取高额差价的愿望不太现实。

在区域的选择上，朝阳和海淀两大区域作为北京市的文化、经济、高科技中心，一直以来都是北京租赁市场的主要集中区域。其中尤以CBD及其辐射区、中关村和亚运村等核心区域的租赁需求最为旺盛，二环以内的老城区及靠近地铁、高速等交通便利的地段也同样是租赁的热点区域。如果投资者购买普通民宅是用来出租的话，一居室应该是投资首选。虽然二居室的需求量也较大，但整体市场供求较为平衡。三居和多居等户型由于承租人群有限，再加上合租形式的不普及，所以整体租赁市场普遍表现为供过于求的状况。此外，如果投资者对所购房屋进行适当的装修和设施投入，租金收益也会得到相应的提高。

二手公寓：面向白领 投其所好

二手公寓相较于普通民宅，面向的租售人群多是一些薪资高的白领、海归人士、大企业的中高层管理人员以及部分经商的成功人士。虽然二手公寓的承租人群不如普通民宅那样普及，但是它拥有租赁人群稳定且租金收益高的特点。二手公寓的租赁价格为5000元―10000元以上不等，租金的高低除了取决于房屋面积及物业所在地段的优势，还与物业自身的配套、装修、物业管理、小区环境等息息相关。二手公寓的投资回报率一般在5%―7%左右，由于其租价较高且有特定的租赁人群，所以易受经济大环境的影响，但其所具备的地段优势使得二手公寓的未来升值空间大。

位置是投资二手公寓的关键，其热点区域所呈现的市场共性为：外企、高收入企业较多，白领及外国暂住人口集中。所以，以中关村、CBD核心区域、金融街、燕莎商圈、朝阳公园、亚运村和望京等区域的二手公寓投资价值最高，北京的核心城区因其地理和文化优势也是求租热点。由于二手公寓的承租人群层次较高，对生活质量和居住舒适度有较高的要求，所以80/m2-120/m2的两居室需求最为旺盛。一般国内高级员工大多选择月租金5000元―8000元的大一居、二居室，而外籍人士偏爱月租金10000元左右的三居室。房型上也多以采光和通风条件良好的为主。投资者如果能准确地抓住租客的需求喜好，不仅出租容易而且还会提高租金收益。如：习惯西化生活的海归派及外籍人士，会比较钟情简约的后现代装修设计风格，阳光更加充足的大落地窗，开阔的客厅空间，开放式的厨房以及较大的卫生间。而且小区的安全保卫设施是否完善，也是高端物业租客们关心的问题。

二手商铺：重视地段 回报优厚

第6篇

    一、商业房地产的概念及特点

    所谓“商业房地产”,顾名思义,就是指用作商业用途的房产。像是商超,酒店,街道上的商铺,还有那些商业广场,批发市场或者是购物中心等所用的房产都属于商业房地产。表现最突出的就是购物中心,它是最典型的一种商业房地产形态。当然,之所以叫做商业房地产,肯定跟住宅地产有明显的差异。首先,商业房地产的收益高。不同于住宅直接贩卖,商业房产主要靠租金来增加收入。所以地段的好坏,建成后的管理层次,开发商的商业品牌,最终的资金流通程度对于房租的多少都会产生作用,而且影响深远。商业房地产的收益还跟当时的物价水平紧密相连,随着物价的上涨,房租也有可能随之上升。其次,商业房地产的经营方式相似,但内容多种多样。虽然商业房地产一般都是将各个店铺租给相应的商家,然后通过租金来获益,但是出租给商户的经营模式是多种多样的,不管是搞餐饮还是搞IT都可以。再次,商业房地产一般投资规模大而且建设周期和资金回收期比较长。就像购物中心,如果要建成一个特色的商业区,前期必须投资大量的资金,而且大部分的商业房地产都要经历两到三年的过渡后才能走向正轨,这就要求房产开发商有雄厚的资金来周转才行。最后,对于商业房地产来讲,经营管理要求也会偏高一些。由于商业房地产经营的好坏直接决定自身的盈利状况,而且现在商业房产的市场竞争特别激烈,所以对于经营管理者的要求也变得比较苛刻。

    二、商业房地产的投资风险

    由于商业房地产本身投资比较高,收益比较慢,所以在此过程中肯定是存在一定的风险,加之商业房地产的投资回报率比较高,所以高收益肯定包含高风险。从宏观和微观两方面考虑,现在商业房地产的投资主要风险如下:

    (一)经营风险

    经营风险是针对于商业房产投资者而言的,是指由于自身的经营问题而导致收益水平实现率不够或是没有实现收益的问题。也可以说是资金流出与期望不符的风险。这种风险主要来自于投资企业或者投资者自身的内在因素,如果经营管理不善,决策出现严重失误就很有可能导致运营成本增加,期望值减低。值得一提的是,经营风险也是目前商业房地产面临的最主要的风险。

    (二)财务风险

    财务风险是指商业房地产投资者或者其它主题财务因受到影响而使得商业房地产不能完工或者不能形成资金回收等状况。第一,投资者在运用财务杠杆时可能带来风险。所谓财务杠杆指的是投资者运用借贷的资金来扩大自身的透支产出,这样就会导致投资的不确定性增大,从而不能达到预期收益的可能性也会增大。第二,拖欠风险也是应该考虑的问题。当房屋购买者或者租赁者不按时交房租或者借款的时候,由于拖欠自己所带来的风险就压到了商业房地产投资者的身上。

    (三)市场风险

    市场风险是指由于商业房地产市场价格得变动而给房产投资者带来损失的风险。这一点是很值得重视的,因为市场风险是最难把握的,它会随着市场的走向而变动。

    (四)利率风险

    利率风险顾名思义就是指商业房地产投资因为利率的变化而影响收益所带来的风险。众多周知,商业房地产在开发初期的投资力度都是很大的,所以大部分的开发商都会选择跟银行合作,进行贷款等动作,这样一来,银行利率的增减就跟商业房产的投资风险直接挂钩了。

    (五)无流动性变化风险

    由于商业房地产从建房开始都是不能流动的,所以投资进去的资金就不能够随时转出转进,这样就有可能由于投资周期过长,使用周期等早场房地产价值增大,交易成本也很高的局面,也由于这种流动性太差的原因很有可能导致投资收益水平,而造成无流动性变化风险。

    (六)自然灾害带来的风险

    自然灾害带来的风险估计一般人都可以理解,像是地震,水灾等风险对于商业房地产业也是不可抵挡的,不过这项灾害可以转嫁到保险公司那里,相对风险比较低。

    三、商业房地产风险的防范策略

    商业房地产的投资收益是建立在对未来房价走势判断的基础上的,只要判断的准确就一定能够得到好的结果。不过由于很多不确定因素的困扰,使得很多情况下房产的实际收益与预期收益偏差太多,所以防范这种预期收益的偏差成了商业房产风险最重要的防范策略。最好的办法就是通过仔细认真的市场调查,考虑各种因素,最终进行归纳统筹,得出最准确的数据最为投资依据。要做到这些,首先作为投资者来讲,要对经济市场比较了解,对于市场的走向要有比较深刻的意识,最重要的是要针对自己所投资的商业房产的未来发展有非常客观的认识,要能统筹全局,掌控趋势。其实防范商业房地产投资风险,大体上有这几种途径:一,风险规避、损失控制与风险转移。简单地讲就是回避一些风险比较大的项目,而选择风险较小的项目进行投资。这是一种最理性的策略,可以将房产投资风险降到最低。二,损失控制。它主要是指通过一些方式方法,而将房产损失控制到最低。就像我们可以通过改善管理方法,减少风险投资。三,风险转移。这点的意思就是把风险转嫁到其它项目或单位上,比如保险公司就是一个很好的平台。

第7篇

关键词 民营企业经营用房 节税 资产转移

一、民营企业经营用房产节税背景

中国经济的高速发展，成就了很多民营企业，在高通胀的背景下，民营企业在有了闲置资金后， 会考虑购买房产作为办公场地，一方面可以满足企业经营的需要，另一方面也可以抵抗通胀、保值增值。然而，多数企业在投资购买房产时，都是以公司的名义购买，产权登记在公司名下，这是非常可惜的，也与投资保值增值的初衷南辕北辙。而且，从很多实际案例来看，这种民营企业自有房产的持有策略未必是最优的选择。

二、民营企业经营用房产案例及问题分析

让我们通过以下几个案例，来大致了解部分企业经营用房产面临的瓶颈。

2.1 案例一：企业投资买房，资产跟经营规模不匹配

甲公司注册资本只有60万，由境内两个自然人投资，经营服装，每年会计报表反映的营业收入一百余万，盈利不足5万元。实际上，甲公司拥有知名的服装品牌，在各大都市繁华地段拥有自己的直营店，生意非常火爆。这些直营店是以个体工商户的形式存在，税款基本都是核定征收，税负比较低。所以，甲公司看起来生意红火，利润实际上都在老板个人口袋，公司没钱。甲公司打算以公司的名义投资购买房产，一方面便于向银行抵押贷款，另一方面，向客户展示自己的实力，扩大竞争力，但同时又遇到以下难题：

1、公司买写字楼，价值达五百多万，但公司每年才一百多万的营业额，资产规模跟经营业务很不匹配，在以下方面可能对公司不利：

（1）如果营业额不增长，企业将会出现亏损。在甲公司所在地的实际税收征管业务中，如果企业税务上出现亏损，企业需花大精力对税局做出情况说明。

（2）资产周转率、资产收益率较低，财务指标不正常，不利于第三方，包括银行、客户、税务机关等对公司的财务报表分析，影响了外界对公司的业绩评价和再融资过程，也阻碍了众多潜在投资者。

（3）资产规模长期明显高于经营规模，税务机关在进行纳税评估时，可能会质疑公司账外经营，从而长期耗费精力应对税务检查。

2、 如果股东不增资、不借款，公司就没有足够的资金投资购买房产。

（1）如果增资，根据《公司法》的规定，公司以股东投入的资产对外承担有限责任，其股东不愿意投入太多资本。

（2）如果借款，由于是关联交易，根据《税收征收管理法》第三十六条等的规定，其股东担心税务机关会对个人股东核定利息收入征税（营业税及其附加税费、个人所得税）。

（3）甲公司的股东还有一个担忧，税务机关是否会质疑并调查股东财产的合法来源？

针对甲公司面临的难题，只有两种选择，要么将更多的业务装入甲公司，扩大营业规模，然后投资购买房产；要么以股东个人的名义投资购买房产，然后出租给公司使用。

2.2 案例二：企业必须注销，房产处置税负高

丙公司成立于2003年，由3个自然人投资，均以货币资金投资，注册资本3000万元。丙公司成立后购买土地建造了一栋办公楼，建造成本1200万元。2009年，受金融危机的影响，丙公司严重资不抵债，难以持续经营，被法院依法进行破产清算。此时，该房产已经升值到3400万元，丙公司转让房产缴纳了大量的营业税及其附加税费、土地增值税。其股东王某才意识到，当初要是个人投资建房租给公司，这时就会减少许多不必要的纳税环节，也会大大减轻企业负担。

三、民营企业经营用房产节税的持有策略

从以上案例可以看出，房产具有价值高、升值快、处置环节税负高的特点。针对这些特点，结合当前涉税法规，建议企业投资房产时，其产权持有采用以下策略：

1、如果公司持有，应当由集团内运作规范、承担法律风险较小的企业持有，这类公司的寿命相对要长一些。

2、企业随着规模的扩大，业务、组织架构随时可能需要作出相应调整，应避免房产产权因为经营的调整而出现变动。一般是将房产放在个人名下，哪个公司需要使用，就出租给这家公司。这样，不管你投资的企业如何风云变换，房产产权始终不变，并且相对安全。

现在已经有部分民营企业在香港等境外地税负国家或地区成立企业进行国际资本运作，开拓国际业务，也有部分境内人士及其亲属移民到境外，因此，有部分企业咨询是否可以由境外企业或个人持有房产。根据我国目前的法律法规，境外企业或个人在境内持有房产是行不通的，主要是我国境内实行严格的房地产调控，防止境外热钱在境内炒房，根据建住房〔2006〕171号、建房〔2010〕186号等文件规定，境外机构和个人只能购买自用、自住商品房。如果境外企业或个人在境内购买房产用于出租，属于经营房地产业务，需要先在境内成立外商投资企业，以外商投资企业的名义购买房产经营。

建住房〔2006〕171号文第一条明确规定，境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业；经有关部门批准并办理有关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。

建房[2010]186号文规定，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。

综上分析，对于民营企业经营所需房产，以公司的名义持有，或遇到法律限制，或面临税务风险，或面临高税负。如果换一种思路，房产由老板个人持有，出租给公司使用，收取租金，则会“柳暗花明”，不仅可以解决上述案例中公司持有房产所面临的困惑，还可以为个人股东节税。

四、个人投资者持有房产出租给公司策略的优势

个人投资者持有房产，将房产租给公司使用，在税务方面和经营方面具备以下优势：

1、 可以减少房产过户转让的环节，避免房产过户面临的高税负。

目前公司转让房产，通过投资到另一家公司后再转让股权、合并、分立等方式，可以规避一部分税收，但并非所有的房产转让都可以这样操作，且操作起来也很复杂。

（1）利用房产投资，免征土地增值税有条件限制，根据财税字[1995]048号、财税字[1995]048号文规定，如果所投资的企业从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资，不免征土地增值税。

（2）将房产投资到另一家公司后再转让股权，如果被投资企业仅有房产，没有其他资产、负债、劳动力等，避税的意图过于明显，容易被税局认定为转让“以股权形式表现的资产”，参照国税函[2000]687号文，税务局有可能要求股权转让缴纳土地增值税。

（3）合并、分立免征契税的政策有期限限制，根据财税【2012】4号文执行期间为2012年1月1日至2014年12月31日，到期后是否继续执行，存在不确定性。

（4）合并、分立须符合财税[2009]59号、国家税务总局公告2010年第4号规定的特殊重组条件，资产转移才不确定转让所得缴纳企业所得税。特殊重组的条件比较苛刻，比如： 具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的；重组后的连续12个月内不改变重组资产原来的实质性经营活动等。这些条件企业在操作中往往难以得到税务局的认可。

2、 房产在个人名下，更适合一些行业企业轻资产上市。

公司出资方式可以多样，但是根据《公司法》第二十七条规定：全体股东的货币出资金额不得低于有限责任公司注册资本的百分之三十。房产在个人名下，合理解决了公司股东以房产投资带来的货币出资金额限制难题，扩大了公司的融资渠道。

3、 房产在个人名下，可以提高企业资产周转率、总资产收益率指标。

企业资产周转率、总资产收益率指标是分析企业运营情况的重要指标，极大的影响着第三方对企业的评价。当企业资产周转率、总资产收益率指标过低时，对于融资、投资、贷款都会产生不利影响。通过将房产持有在个人名下，可以提高企业资产周转率、总资产收益率指标，利于企业进行发展、融资。

4、 房产在个人名下，通过租赁，可以实现企业与个人股东之间资金的合法转移。

第8篇

关键词：房产，项目，目标，成本，管理

Abstract: the use of reasonable means the cost of management control, not only can improve the production and operation of enterprises benefits, still can make the enterprise in the market competitions, so as to promote the development of our national economy. This paper introduces the goal of real estate projects cost management concept, this paper expounds the goal the necessity and significance of the cost management, summarizes how well the property the goal of the project cost management measures.

Key words: real estate, project, goals, cost, and management

中图分类号：C29文献标识码：A 文章编号：

随着国民经济的发展，城市建设的步伐越来越快，房产项目的市场竞争越来越激烈，为了在这激烈的市场中寻求有利的条件，我们除了加强自身产品的质量外，还应该从企业内部出发，利用科学的管理模式对房产项目的目标成本进行管理控制，以此来提升企业在市场的竞争力，打响房产品牌。

一、房产项目目标成本管理的概念

在房地产项目里，房产的成本往往是不能确定的，一般要等到整个项目全部竣工结算后，通过工程结算等才能知道，有些牵涉到甲供材料等问题，甚至要等到财务决算的时候才会清楚。也就是说，在项目实施的过程中，成本控制只能做到点上的控制，面上的控制是很盲目的，利润的多少是很难保障的，企业无法在项目实施的各阶段合理利用成本杠杆，企业的核心竞争力和生命力也就无处可谈。

所以房产项目目标成本管理的概念应运而生。所谓房产项目目标成本管理，就是要在项目立项时就确定房产项目的成本目标、利润目标，而实现这个成本目标、利润目标的过程就是全面的目标成本管理。房地产项目目标成本管理是从市场价格收益的角度出发，结合目标利润率，为房地产项目确定可以接受的最高成本，之后的项目实施都是为了保证成本控制在可接受范围之内。

二、房产项目推行目标成本管理的必要性与重要性

目标成本管理顺应了日趋成熟的房地产竞争市场与日益加强的房地产宏观调控对地产企业成本精细化管理的需要。由于市场的区域性及产品的异质性等特点，导致了房地产的竞争市场是不完全的竞争市场，因此这种竞争更多地表现在企业的管理能力、品牌、服务等综合实力上。明智的开发商不会靠打价格战来争夺在市场上的份额，但几乎没有开发商会否认成本控制对项目盈利能力的重要性。因为对企业来说，利润是开发商商业活动中永恒不变的中心。而就成本管理而言，由于很难用经验做参考值得出项目的成本支出，于是以利润为通用的管理基准就可以说是一种必然选择。这就是说，在企业管理中只有通过以利润为基础的目标成本进行控制，才能够提高企业的核心竞争力。

同时，提出了精细化管理，说明我们已经意识到，房地产行业粗放经营的时代一去不复返了，目前房产开发产品的利润率水平与过去的项目已经不可同日而语。随着房价的不断攀升，国家对房地产行业的调控政策越来越严厉，成本在增加的同时，利润率水平却不断下降。房地产企业的生存环境越来越恶劣，在这个时候，我们就要不断地向管理要效益，通过目标成本管理模式，通过管理的精细化，保证我们的目标利润的实现就显得尤为迫切。目前，我们行业内的标杆企业都已经建立了全面的目标成本管理体系，特别是象万科这样的地产龙头更是在全面推行的基础上，将目标成本与实际成本的误差控制到了2%以内。

三、如何做好房产项目的目标成本管理

下面针对房地产开发项目的流程顺序，逐步展开对其开发项目管理中的成本控制的分析。

1． 做好市场调研，从所采集的数据中提取有价值的信息。市场调研是指经过系统的方案设计、收集及分析、预测开发环境中的数据，为企业投资决策服务。市场调研对市场信息搜集的丰富性和准确程度有一定的要求，可供参考分析的信息有: 房产项目所在区域的现有楼盘的开况、商业氛围如何、人口结构特点、城市规划的特点、顾客的喜好调查，以及建筑设计的前景、消费需求的转型、行业周期的变化等，从宏观的层次要考虑到政治环境、产业结构调整、经济环境及产业政策等因素。

可行性研究报告所确定的各项初步技术经济指标将直接决定整个项目的投资。通过充分的市场调研对项目开发可行性、开发方式、规模及资金等进行投资决策的分析，包括完整的项目投资估算、项目经济效益测算，并考虑项目投资的机会成本。

2． 确保投资决策的科学性。投资决策是在对前期市场调研数据进行分析整理归纳的基础上所作出选择的一个过程，一个成功的开发项目需要决策者根据调查数据作出正确的投资决策，并制定方案实施执行，因此要尽早建立起科学的决策体系，充分利用现代信息科技进行交流和处理，并将决策过程中的人的偏见因素影响降到最小，保证决策过程的科学性和客观性，这为项目成本有效的控制打好基础。要做好市场调研和可行性研究，包括完整的项目投资估算、项目经济效益测算，并考虑项目投资的机会成本。

决策阶段成本控制的重点是前期的费用、成本和利润估算，明确项目可行并准确进行项目决策。要避免决策失误带来的企业损失，同时充分提高资源的利用率，用有限资源创造出更多的价值也是相对降低成本的途径。另外还要做好项目的报建工作，争取有利的规划条件，控制相关成本费用。

3． 房产项目在设计过程中的成本控制也要重点关注。做好项目成本的控制，设计阶段也非常关键。地产项目所采取的各种成本控制措施和降低成本的方法是: 进行设计招标，做设计的优化方案的选择，进行设计概算和施工图预算的编制及审查，采取措施降低开发项目的建筑安装工程费用和企业的实际支出成本，最终实现预期的经济效益。

第9篇

那么，投资房产，你怎么贷款？你会根据自己的特点和需要，选择合适的贷款品种和还贷方式，实现最大地降低投资成本，获取最高的房产收益吗？做房产短线投资，讲究的是充分利用银行贷款的“资金杠杆”作用，尽量减少自己的资金占有；进行房产长线投资，在贷款的时候要考虑到租金因素，在偿还贷款外还能获得一笔额外收益。

短线型投资充分利用资金杠杆

对于寄望于在房产市场上获取房价差的房产短线“投资客”来说，如何利用有限的资金获得最大的收益率是值得考虑的问题。

“资金杠杆”不容小觑

银行贷款在房产投资中就起到了一个“资金杠杆”的作用。我们在生活中最常看到的“千斤顶”就是杠杆作用的一个最好说明，施以小力，通过杠杆获取的效应却会得到若干倍的放大。

举例而言。2003年5月，海外归来的王女士手握20万美金的现金，觉得位于徐家汇的一栋高档公寓楼极有升值潜力，周边的写字楼林立，不少跨国公司的高级行政人员都希望在此安家落户。一年后楼盘获取10％的收益率，应该不是什么大问题。不过问题接踵而来，王女士是把近160多万元的自有资金一次付清买入一套三房二厅呢，还是作为首付购入二套三房二厅。

思来想去，王女士还是决定使用上银行贷款，以每套80万元的首付买上两套一样的公寓。谁料这一决定让一年后的她笑不动了，赶上了上海房价百米冲刺般地上涨，这两套房在今年10月交房后的市值已达450万元，除去银行贷款，王女士若售出的二套房的话，其拥有的资本达到了300万。她的收益率几近100％，扣除银行贷款的成本（以五年以上的商业住房贷款利率计算）5.31%，使用贷款杠杆后的王女士收益率达到了80%。

“四两拨千斤”。这就是贷款的杠杆作用！

贷款方式有讲究

当然这个例子只是想说明一下资金杠杆是如何作用的。在房产贷款日益趋紧的今天，银行不仅对于购买第二套房的审贷非常严格，对购买人各项资质、月收入能否达到月还贷额的两倍也做出了考察。大多数的房产投资客，从银行获取多笔房产贷款的可能越来越小。在一套房产投资上尽可能的利用银行的资金杠杆，提高投资回报率，其中的贷款方式就有讲究了。

首先，要尽可能的减少首付款数额，充分的使用银行的授信额度。这个道理，很容易明白。自有资金占用得越少，通过杠杆作用放大的资金收益率也就越高。现在，银行对于新房的放贷额度控制在最高八成，次新房在七成，老一点的二手房则要根据房龄等条件进行评估，贷款额度在六成左右。

其次，有条件使用住房公积金和公积金贷款的，一定不要错过。因为住房公积金账户中的资金，只有到了退休的时候才能够提取，有的人因为工作年限比较长，公积金也积累得多。使用公积金进行房产投资，无疑就是盘活了自己的隐性资产，也可以减少自有资金的投入。公积金贷款的利率比个人商业住房贷款的利率要低1.17％（5年及5年以下）和1.08％（5年以上）。使用公积金贷款，就意味着投资成本的降低。当然，对于公积金贷款的使用，也有一些规定。例如，公积金账户建立两年后，才能使用动用公积金，使用公积金贷款。公积金贷款的上限不能超过10万，年限不能长于15年。

针对住房公积金贷款的这些特点，在选取银行贷款的时候使用公积金贷款＋个人商业住房贷款的组合，可以有效地降低房产投资的成本。

减少“期转现”内的资金投入

在房屋贷款年限和还款方式的选择上，考虑到投资的目的是为了房产升值后售出，以获取利差，就要尽可能地减少先期的资金投入。如果是投资新楼盘，因为期房是不可以转让的，新盘由“期房”变成“现房”要经历一段时间的孕育期。这个孕育期，在不同的城市、不同的楼盘都有所区别。短则两三个月，长则一两年。此外，无论是新盘还是二手房，等待最佳的抛售时机，寻找合适的购房人，也要经历一些时间。在这段时间中，银行贷款的按月偿还，可不容房产投资客们等待。

减少在这段时间里资金的投入，就要在延长偿款年限和还款方式上动动脑筋。

商业住房贷款的最长还款年限是30年，公积金贷款的最长还款年限为15年。偿款年限越长，虽然支付的利息多一些，但是每个月的偿款额会有所降低。

不同的贷款偿还方式亦会对前期的资金投入产生影响。经常用到的住房贷款偿还方式有等额本息还贷法和等额本金还贷法两种。等额本息还贷，就是整个贷款期内，每个月的偿款数是一样的，就像一条持平的直线。等额本金还贷，每个月偿还的贷款由相同的本金偿还和利息费用组成。因为利息费用的支出会随着本金的偿还而越来越少，所以这种偿款方式就是一条向下倾斜的直线。在偿贷初期，每个月的偿还额要高于同期的等额本息还贷额。

我们就以贷款额为80万元，贷款年限30年的商业住房贷款来对两种还贷方式进行比较。像表中所列出的，在贷款的第一年，贷款人每月只支付贷款利息3540元，一年后房产售出，一次性将贷款额全部偿还。

不过，银行也加紧了对“移动按揭”的操作控制，对于贷款人的职业、收入和收入的变动性、楼盘等都要做出很多的限定。

长线投资：银行还款额＜租金

长线投资房产，希望的是用租金收入偿还银行贷款，多出来的收益作为自己的额外收入，也就是人们常说的“以租养贷”。不同的房产，由于地段、环境等因素，租金收益有所区别。在进行银行贷款之前，对同等条件房产的租金收入，花点心思，做点了解。贷款时，把月付控制在租金以下，不仅能够实现“以租养贷”，还能增加自己的收入。

“食租族”边投资边消费

也有不少人，投资房产的目的，并不在于获取房产升值的一次性利差收入。像在饭店工作的马女士，自家的房子是90年代单位福利购房时花了5万元买下的。最近，有熟人介绍一套轻轨沿线的二手房给她。房子是小户型的，周边设施也很齐备，售价在60万左右。马女士上了心，轻轨附近的房产，升值潜力固然是有的。但是，马女士想的更多的是正念大一的儿子。孩子现在求学，不久之后就要步上工作岗位，谈婚论嫁也要摆上议事日程。现在买一套新的房产，对于自己和丈夫来说，压力太大。还不如买下这套二手房，这两年先租出去，每个月赚点房租，等儿子大了，重新装修一下留给儿子做婚房。

对于马女士这样，想要用租金来偿还贷款的“食租族”来说，怎样贷款最合算呢？这样的投资客，首先要考虑的就是租金的问题。保证每个月的银行还贷额要低于租金，否则每个月还要垫付一笔资金到房产还贷中，有违投资的本意。此外，长线投资是和购买自用房产一样的，如果能从还款方式和还贷年限上减少银行资金的占有，也就少支付了房贷利息。

像马女士看中的这套房，房型小，租金不高；位于轻轨沿线，交通便利；周边设施又齐全，适合生活。这样的房产，就非常易于租出。马女士了解到，自己这套房产可以以每月1800元的租金租出。而马女士手上有35万元的资金，她应该选用怎么样的贷款方式呢？

底线是“以租养贷”

对于“食租族”来说，最关键的问题是以租养贷，租金足以支付每月的还贷额，否则每个月还要从每个月的收入中，倒贴一笔资金到房贷中去，就不合算了。因此，房屋的租金也就是每月还款额的底线。

马女士选中的房产，能够以每个月1800元的租金租出，也就是说，2000元是她每个月还贷额的底线。我们用1800元每个月贷款的等额还款方式来计算，贷款15年，首付额至少在37万元以上。马女士如果要把贷款年限定在15年的话，还要拿出两万多的资金作为首付款才行。如果把贷款年限改成20年，每个月用1800元资金偿还贷款，则只需要33万左右的首付款。

这种方法，对于其他的希望以租养贷的长线房产投资客来说，也是适用的。用出租房屋的收益作为每月还贷额的最低限度，匹配上自己的首付能力，选择合适的还款年限，至少把还贷额控制在租金以下的范围内。

“等额本息”还是“等额本金”

那么在还贷方式上，究竟是“等额本息”还是“等额本金”好呢？

经常听说等额本金还贷法比等额本息还贷法还的利息要少，马女士也琢磨开了，是不是自己在贷款的时候使用等额本金法会比较合算呢？

其实，说两种还贷法有什么合不合算，都是理财上的误区。事实上，两种方法还贷的要素－－贷款利率是一致的，老百姓为自己的贷款支付的利息也就一样。只是等额本金法偿还的本金部分比较多，所以支付的利息总额就少。选择还贷方法，要依据自己的收入稳定性和承受能力进行选择。等额本金法，还贷初始阶段，还款额比较高，以后逐月递减。但是，如果自己的收入能够保持第一个月的还款水平，还不如就把等额本金法下第一个月的还贷额，作为一个参考数额，按此进行等额本息法的每月还贷额，可以大大缩短还款年限。减少了对银行资金的占有时间，为此所支付的利息自然就少了。

马女士首付35万元后，只需从银行贷款25万元。如果她选用30年的住房商业贷款，用等额本息还贷法的话，每个月需要还贷1388.61元。不仅能够实现“以租养贷”，还能获取六百多元的租金收益。

第10篇

澳洲华人置业渐成潮流

这次之所以提笔写文章，还是受了国内一位朋友的启发，他让我有了在这里说一说的想法。我是上世纪80年代末出国的，后来就一直在美国生活，前几年由于工作的关系，我来到了澳洲，发现这里人们的生活状况与美国有着很大不同。上个月我在澳洲接待了一位来自国内的朋友，老朋友见面海阔天空聊得异常投机，后来话题不知不觉地转到了楼市上。他说现在国内的楼市可热闹了，许多人都在投资房产，而且不少人都通过炒楼赚了大钱，不知在澳洲的情况怎么样，这里的华人是不是也像我们国内一样“疯狂”呢?

朋友的话倒是给我出了个题目，我细细想了一下，在我身边的华人中，购房置业的人还真不少。不过可能与国内的情况有些不一样，这里的华人买房没有那么“疯狂”，他们会更多地从家庭财产配置的角度出发，在很大程度上表现得更为理性，他们的思路也有不少值得大家借鉴的地方。

其实在澳洲的这几年里，我也时常观察澳洲华人圈生活状况的变化，发现这两年在澳洲华人置业可以说是渐成潮流。其实，房地产是澳洲成熟的支柱产业，也吸引了许多华人的目光，像中青年打算在澳洲安居乐业的，老年人打算在澳洲颐养天年的，小两口打算在澳洲安家落户的，等等，都加入了置业大军的行列。

据我了解，澳洲华人之所以会对置业情有独钟，有多方面的原因。比如从近期来看，澳洲的房地产市场再度出现了活跃的态势。据RPDate日前公布的澳洲家庭资产调查报告显示，今年前4个月澳洲的房价出现了2.8％的上涨。另外，澳洲“高度透明”的房地产市场也被大家所推崇，这里的市场潜力不小，活跃程度相对比较高，而且其增长率和回报率都较为稳定。与此同时，澳洲房产绝大多数都是永久产权，业主拥有该地块的永久使用权限，可以传给子孙后代。另一方面，澳洲房地产法律较为规范、严谨，拥有比较完善和高效的监管体系，对投资者和消费者利益保护的重视程度也较高。在这种情况下，置业往往是许多澳洲华人站稳脚跟后考虑的头等大事。个性投资凸显理财技巧

那么，在澳洲华人置业的情况究竟如何呢?为此我也做了一番小小的调查，发现他们在购房的过程中也是各具特点，购买方式和目的不尽相同，其中或多或少地透露出了各自的理财智慧。在这里我把我朋友的几个购房案例做了简单的梳理，让大家读来或许也能得到一些启发。

保守型――降低风险比发财更重要

我在澳洲有不少经常往来的朋友，其中有一对来自大连的夫妇，可能是从小受环境的影响，他们在投资上表现得比较保守。他们曾这样对我说：“像我们这样来澳洲打拼的‘外来户’，关键是要求一个稳字，不求发财，但决不能亏损。”当然这种想法也让他们错失了许多投资的良机，不过随着时代的进步，他们也开始做出一些改变。

这对夫妇8年前由墨尔本去悉尼工作，由于对自己未来的发展还没有把握，所以在墨尔本、悉尼两地均未买房，于是也错过了本世纪澳洲第一次房价飚升(2001年下半年～2002年底，涨幅大约50％)。2年后他们回到墨尔本工作，尽管有些后悔，但还是积极行动，以大约35万澳元的价格买了现在的自住房，不过与2年前离开墨尔本时相比已经多花了10多万澳元。此后，他们开始寻找投资购房的机会，但是却一直犹豫不决，始终没有做出出手的决定，就这样又错过了捕捉第二次房价攀升的机会(2006年下半年～2007年上半年，涨幅30％左右)。不过，现在他们终于发现房产投资是不错的好手段，所以正积极看房随时准备抄底。不过我认为，由于澳洲政府对首次置业人士的补贴和大量移民的涌入，澳洲各大城市的地产逆市而上，所以其抄底的想法应该基本无望。

目前他们家庭税后收入约10万澳元，现房子市值大约45万澳元，贷款余额5万澳元，其总资产为45万澳元，净资产为40万澳元，由于他们的贷款数额很小，所以即使现金流不畅，也不会对家庭财务状况造成太大的冲击。他们的孩子已上大学，所以夫妇俩开开派对、钓钓鱼，喝喝小酒、打打牌，日子过得很舒心。其实像他们这样在澳洲是比较典型的，在那里的中国式家庭，不发财没关系，但是拒绝风险。

稳健型――投资生活两相宜

我的另一位朋友情况可就不一样了，十多年前他由上海来到了澳洲，然后进入澳洲的一所大学学习会计，他与太太就是在大学中认识的。可能有了不少会计学的“功底”，这使得他们对家庭资产的打理表现得井井有条，非常能够注意掌握好其中有张有弛的原则。

他们目前都在墨尔本工作，和那对从大连来的夫妇相比，他们在投资方面可是活跃得多了。6年前，他们花了30万澳元购买了现在的住房，后来他们发现房价出现了上涨，于是决定在房产上做些投资。3年后他们花40万澳元再次购买了一套投资性的房产。这两次投资，使他们在两次房价的涨升中都获得了收益，虽然第一次赚得并不多，但总体来说仍然获得了良好的投资回报。目前他们夫妇税后收入在13万14万澳元左右，房子的市值大约100(45+55)万澳元，贷款余额大约20万澳元，总资产为100万澳元，净资产为80万澳元。虽然他们在投资上非常活跃，但由于夫妇两人都是学经济的，所以负债比例还是控制得比较好。由于总体贷款不多，所以即使发生现金流不畅的情况，按照目前5％左右的利率，也不会有太大问题。他曾这样对我说：“如果房产价格继续上升的话我可卖出套现，另外也可以考虑重新抵押房产获得更多的贷款，以用作其他投资。”目前夫妇俩上上班、收收租，另外还亲自带小孩，与朋友聚会、钓鱼、喝酒等样样都不拉，辛苦是辛苦了点，但却过得忙碌而滋润。

激进型――为将来养老做准备

有时候去酒吧与朋友聚会，徐均力都常常会出现在那里。我之所以会对他印象如此深刻，原因就在于他是一个温州人。很多人可能会说温州人比较善于投资，而在我与徐均力的接触中，也发现他对投资非常敏感，而且有时候也表现得比较激进。他时常对我这样说：“现在打拼是为了将来做准备，所以就算冒些风险也不要紧。”他的这种风格也体现在了他的投资置业中，这使他看起来比不少人都要来得激进一些。

徐均力夫妇目前也都在墨尔本工作，他们的购房意识比较强，8年前他们就花25万澳元购买了自住房。后来随着房价的不断上涨，他们把购房作为了自己的投资首选。于是在3年前，他们又花52万澳元购买了另一套房产。说来或许你不会相信，徐均力夫妇完全不懂经济，但他们却是所有朋友中投资节奏踩得最准的。在澳洲两次房价的大幅攀升中，他们均有不小的斩获，也

引来了周边许多人羡慕的目光。目前徐均力夫妇税后收入在12万澳元左右，其房产市值大约有130(55+75)万澳元，不过贷款余额却也达到了50万澳元，总资产为130万澳元，净资产为80万澳元。由于他们的贷款比较多，所以如果出现收入变动、现金流不畅的情况，其风险还是较高的。对此他们自己也有所认识：“近期我们不会考虑其他的投资，但由于两套房子的地理位置都相当不错，所以未来的升值潜力还是不错的。”从我的角度来看，虽然徐均力夫妇的步子是大了点，调子似乎也高了些，但只要能维护好家庭的财务平衡，不至于出现资金链的断裂状况，今后养老可是有底气了。

长线型――以租养房乐悠悠

当然有趣的是，与我们国内一样，在澳洲的华人当中，也有不少的长线“钓鱼”者。他们较为注重长期的投资回报，所以从投资置业的角度来看，长线持有就成了他们所遵循的共同原则。在这种情况下，他们也非常关注房产投资租金收益率的回报。

我有一位朋友，他们夫妇俩目前都在悉尼工作，从投资的角度来看，是属于长线型的投资者。这位朋友来澳洲已经有很长时间了，目前在澳洲的一家大公司担任电气工程师，收入也颇为稳定。10年前，他们花13万澳元购买了自住的公寓房，后来随着房地产市场的逐渐活跃，他们发现购买房产用来出租是一种不错的“生意”。于是3年前他们花了30万澳元购买了另一套全新的公寓房用来出租，几年下来，收益还是相当不错。他们虽然并不懂得经济，但却是澳洲两次房价攀升的得益者。目前他们夫妇税后收入8万澳元左右，房子市值65(25+40)万澳元，贷款余额大约25万澳元，总资产为65万澳元，净资产为40万澳元。不过令人羡慕的是，他们在财务上没有任何风险，因为其租金已经足够支付房贷了。对此这对夫妇相当满意，他们说：“虽然公寓房的升值潜力并不一定很大，但出租的收益还是相当不错的，所以我们打算长期持有这套房产。”

“海归型”――海归打工海外养房

去年我曾回了一次国内，发现随着中国经济的不断发展，不少在澳洲的华人都选择回到了国内。不过较为特殊的是，这些人往往会采取“脚踩两只船”的策略，一方面在国内的一些大城市打工赚钱，另一方面也为将来回到澳洲养老做准备。他们中的许多人都有这样的观点：“现在国内的经济发展了，是打工赚钱的好地方，不过自己将来养老还是想回澳洲，那里的生活会更安逸一些。”在这种情况下，他们往往会选择在澳洲购置一套房产，以备日后居住之需。

我有一位朋友就是这个群体中的一位，上世纪90年代中期受“出国潮”末期的影响来到了澳洲，后来也在澳洲的大学读了个学位。不过这几年来国内快速发展的状况却把他撩拨得心痒痒的，最终促使他有了回国内工作的念头。他和太太原来都在墨尔本工作，5年前花25万澳元购买了自住房，3年前又花46万澳元购买了另一处房产，紧接着他们卖出了第一次购买的房产。他们属于在澳洲华人圈中为数不多的换房一族，曾经在一个月内经历了买房、卖房，失去工作又找到工作的曲折过程。然而更为特别的是，他们夫妇目前都在中国从事技术咨询工作，夫妇俩税后收入共10万澳元左右，而房子市值约50万澳元，贷款余额20万澳元，总资产为50万澳元，净资产30万澳元，这样他们在财务上也没有太大的风险，因为其租金已经能够支付房贷了。目前，像他们这样在中国打工赚钱，将来再回澳洲养老的“海归族”可谓比比皆是，所以他们往往会先在澳洲置业，这样进退两相宜。

纯投资型――持有多套房产待升值

第11篇

一、房产档案的特点

（一）专业性

在房地产专业部门进行房地产权属登记过程中通过对重要的资料进行记录，从而产生房地产档案。由于房地产权属管理工作不仅工作面较广，而且具有较强的政策性特点，在这一过程中所形成的历史记录具有较强的专业性，在内容和形式上都具有自身的独特性。房产档案的内容不仅包括房屋的权属，同时还要对房屋的位置和面积大小进行反映，其中的文件名称也多采用房地产专业术语。房产档案多采用表格式或是填写式，其结构较为规范。而且作为房屋权属管理部门，可以对房产档案在社会服务过程中提供专业的指导，其作用其他部门无法替代。

（二）真实性

房产档案中对房屋权属的记当是根据产权沿革产生的，记录需要与实际情况相符，对产权人和产权范围的记载不仅真实而且发生必须清楚，这样房产档案才能在产权审核和产权纠纷中充分的发挥凭证和参考作用，房产档案作用的发挥建立在真实性的基础上。

（三）动态性

房产档案是对房屋权属的记载，而权属档案的最显著的特点即是动态性。房产档案形成后并不是一成不变的，其产权人会发生变化，而且房屋损坏倒塌、房产权属转移等都会导致房产档案随之发生变化，所以在房屋权属变更下房产档案必然做出相应的修改，这样才能更真实的对房屋的实地变化情况进行真实的反映，所以说房产档案具有较强的动态性特点为。

（四）完整性

房产档案不仅仅是对地上建筑物的记录，也不单是对土地的记载，而且通过房地结合、图档结合，这样才能更好的体现出房产档案的完整性。

二、房产档案在城市建设发展中的作用

（一）房产档案是国家对房地产事业进行宏观调控的重要依据

当前房地产市场非常活跃，房地产业不仅具有较强的带动性，而且关联度较高，在国民经济中占据非常重要的位置。但房地产经济作为市场经济，其不仅竞争激烈，而且具有较强的波动性，受各种因素的影响较大。这就需要在通过数据分析下实现对市场的把控，而房产档案作为对房屋权属的原始记录信息，所以可能通过对房产档案的各种信息进行分析和汇总，从而更好的对房地产市场的现状及发展趋势进行判断，政府职能部门也依此来作为制定宏观调控的手段的依据，从而确保房地产市场秩序的正常，更好的推动房地产市场的健康有序发展。

（二）房产档案是落实经济适用房建设的可靠凭证

近二十年来，我国经济社会发生了很大的变化，住房体制改革不断深化，居民购买商品房替代了原来的公有住房分配。面对目前房价居高不下的现象，建设经济适用房成为解决中低收入家庭住房问题的有效途径，为使经济适用房建设按照国家政策规定有序地进行，房地产档案将要发挥重要作用，房产档案只要将单位性质、人员编制、实有人数、人均收入、单位已售公房面积、人均住房面积、拟建住房地点，总面积、总投资金额等级详细登记整理，按程序上报，才能使经济适用房符合法律和政策的框架要求。

（三）房产档案是住房拆迁管理工作中的有效凭据

在城市建设过程中要根据城市总体规划就涉及到拆迁问题。如何在拆迁工作中做到准确无误.确保被拆迁人的合法权力不受侵犯，拆迁单位只有通过房产档案准确核实被拆迁房屋的权利人、房屋面积、房屋结构、是否是违章建筑、是否抵押、查封等司法限制行为，利用房产档案提供的真实信息，才能有效地解决拆迁双方有争议的房屋问题，确保房屋拆迁工作的顺利进行。

（四）房产档案是司法鉴定的有利依据

房屋拆除、买卖、继承、抵押等行为的发生纠纷时，房地产仲裁和司法部门都要查阅房地产档案，弄清房屋权属关系。房屋权属档案管理部门向律师以及公证，司法等部门提供的服务是多方面的，只有依据房产档案的真实信息，才能更好的保护法人、自然人的合法权益。

（五）房产档案是房屋开发商顺利开发房地产市场的有利支持

房地产开发行业不仅投资额度较大，而且具有高风险性，中间涉及诸多的环节，所以需要准确进行定位和立项，这就需要在进行前期市场调查分析过程中，通过对房产档案的利用，从而对市场上各种类型商品房的现状有一个真实的了解，从而做好正确的选择和定位，使其所开发出来的商品房更能够满足社会上的不同需求，确保其经济效益的实现。而在这整个投资和决策过程中，都需要能通过对房地产档案进行查阅后进行综合分析，然后得出正确的结论，可以说房产档案是开发房地产过程中的重要数据支持。

第12篇

1.全县房地产开发正处于高速发展阶段。纵观乡宁县房地产市场近10年来的发展历程，无论是新开工面积，还是房地产投资额都出现了较快增长。从当前市场交易情况看，全县商品房供不应求，房地产开发仍有较大发展空间。主要原因有：一是全县商业性房地产市场发育相对滞后，随着全县经济的发展和人民生活水平的逐步提升，合理的居民住房需求在短期内集中释放，特别是在“羊群效应”的作用下，许多潜在购买者成为实际购买者。再加上保障性住房、廉租房等多种住房供给形式发展缓慢，使得全社会住房需求都积聚到商品房需求上。二是居民住房投资理念的转变及其高额回报预期，进一步增强了购房意愿。随着县域居民金融知识普及程度不断提高，住房投资理念逐渐形成，特别是在普通居民投资渠道不畅情况下，购买住房成为一种最简单直接的投资方式。特别是最近几年房地产市场持续飙升的价格走势，增加了居民对住房投资及投机行为，使得购房意愿进一步放大。据对乡宁县100户居民购房意愿问卷调查，有购房意愿的居民占到调查总数的81%，较上年同期增加了14个百分点，其中购房用于改善居住条件的占46%，购房用于投资增值的占35%。特别是居民购房增值的意愿增强，占比较去年同期增加了10个百分点。另据调查，随着房价一路上涨和城市人口增加，商品房屋的转让和出租收入已成为县域居民财产性收入的重要来源。乡宁县城镇居民人均财产性收入在2008~2012年5年期间增长了46.8%，出租房屋收入5年内翻了一番多。通过对2013年住户抽样调查：乡宁县城市居民拥有两套及其以上住宅的家庭比例高达34.5%。县级城市的经济区位、人口、规模等原因决定了外来投资和投机性购房对县域房地产业的冲击并不大。针对楼盘销售的专项调查显示，乡宁县城确实存在有外来投机性购房，但总量小于全部住宅成交套数的1%。县城商品房市场的繁荣在很大程度上还是取决于本地需求。除县城内部改善性需求外，另外两大商品住宅强劲购买因素也助推了县域房产价格的上涨：一是父母为子女结婚成家购置房产；二是城市化进程中周边村镇和农村居民进城购置房产。

2.房产开发档次呈不断提升态势。虽然高档住宅还难以成为县级房产市场的主流，但随着社会发展和部分居民收入水平的大幅提高，居民进一步改善居住条件的消费意愿成为推动高档住宅发展的动力，特别是高层住宅楼的出现更使县域房地产市场的商品房档次有了质的提升，呈现中高档房同步发展，消费梯次相对明显的发展态势。

3.县域房地产开发资金需求日益旺盛，但其融资渠道单一，正规金融机构对房地产市场介入不深，自有资金、应付及预售款、各种形式的民间融资是县域房地产开发资金来源的主要渠道，也正是因为开发商的开发资金与银行贷款关联性不强，才导致国家宏观调控政策对县域房地产市场的调控作用不明显。一是自有资金是房地产项目开发初期的主要资金来源。由于银行限制了对房地产企业的开发贷款，因此，在项目开发初期，自有资金就成为最主要的资金来源渠道。调查显示，自有资金一般有两种形式：对于那些资金实力相对较雄厚的开发企业来说，其资金可以通过集团公司注入的方式解决。通过合作开发是筹集自有资金的另一种重要形式。该方式主要采取项目合作的形式进行，项目开发以购买土地的企业主持开发，其他房地产公司按一定比例出资，共同对项目进行管理，待项目完工后，合作即终止。如乡宁县某公司，在其购买了土地后，已无实力进行开发，于是便邀请本地某两家企业加盟。二是应付及预售款是项目开发过程中重要的资金来源渠道。在自有资金不足和不能得到银行贷款的情况下，应付及预收款项成为房地产开发商最重要的融资方式。其方式主要有以下几种：其一是由建筑商垫资。这是最为普遍的一种融资方式，即由建筑商承担一部分开发成本。一般而言，建筑商需要承担普房三层以内或小高层六层以内的建筑成本，当普房高于三层或者小高层超过六层后，再由房地产开发商根据工程进度进行付款。其二是拖欠款项融资。在资金周转不畅的情况下，房地产公司有时采取拖欠款项来解决燃眉之急。其三是预售融资。待普房建到三层以上或小高层建到六层以上，房地产开发商的另外一种融资方式就是预售融资。预售资金存入房管部门规定账户，根据工程进度支取，预售融资是资金实力较弱公司的重要融资方式。另据统计，县域内房产平均预售率一般在60%以上。其四是按揭融资。主体完工后，银行按揭贷款便可以为购房者提供资金支持，通过银行信贷融资间接支持房地产开发。调查显示，截至2013年9月末，乡宁县某国有商业银行共发放住房委托贷款1316笔共计11328.98万元。三是各种形式的民间融资成为县域房地产开发企业日益重要的资金来源补充渠道，并且进一步推高了县域民间融资利率。调查显示，民间融资始终贯穿于县域房地产开发的各个环节，成为房地产公司不可或缺的融资手段。据对辖内6家房地产开发项目调查：民间融资额已由2008年末的5492万元发展到2012年末的9237万元，增长了近一倍。民间融资的强烈需求推动了民间融资的利率逐步走高。调查显示，2008年，县域一年期民间融资的平均利率在18.00%左右，到2012年一年期民间融资的平均利率已达到24.00%左右，极个别民间借贷一年期利率甚至超过了30%。

4.房地产业的参与开发主体多以政府部门和民营企业为主。调查中我们了解到，真正参与到乡宁县房地产开发的是那些具有雄厚资金实力的煤炭企业及拥有充分土地资源的政府部门。

二、县域房地产市场值得关注的问题

1.人均住房面积水平偏高。从2010年乡宁县城住户调查数据看，乡宁县城家庭住房平均建筑年份为13.35年，户均居住人口为2.78人，有46%的家庭住房建筑面积大于100平方米，28%大于120平米。世界各国的经验表明，在人均住房面积达到30~35平方米之前，会保持较旺盛的住房需求，而后需求将会下降。而乡宁县人均住房建筑面积2010年已超过这一区间的上限，达到35.96平方米。因此，单从住房作为消费品的需求角度出发，可以说今后县域商品住宅开发规模、力度、结构等相关问题的理性规划应该引起高度重视。

2.房价收入比偏高。国际上一般认为，合理的房价收入比取值范围为4~6。若计算出的房价收入比高于这一范围，则可认为其房价偏高，房地产业可能存在泡沫。以乡宁县2012年的县城户均人口数，家庭人均可支配收入，人均住房建筑面积，住宅年平均销售价格计算出的房价收入比为9.17，超过了合理的取值范围。而乡宁县城的房价在全省来看并不算高。由此可见，目前房价收入比偏高，居民买房经济压力较大的小城市绝不在少数。

3.房屋租售比偏离房产价值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。如果租售比低于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于1∶200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。乡宁县成套出租住宅每平方米使用面积的月租金约8.5元，2012年商品住宅每平米成交均价3280元，租售比为1∶385。显示房产泡沫已显现。

4.房地产功能错位，投资购房比超出警戒线。房产的功能就是作为居民生存的消费品。但近年来县域投资性购房同样火爆。县域的经济和人口特点决定了其二手房周转能力远差于一、二、三线城市，其住宅投资的最终表现为：居民二套住房拥有率持续攀升，由直接投资或改善性需求传导而来的二手房市场后备房源上升，出租房市场房源供应量上升。乡宁县城拥有两套及两套以上住宅的家庭比例2008年为20.0%，2012年末为34.5%。按照国际警戒线，当投资购房比例超过13%~15%时，房地产泡沫就会开始膨胀。

5.房价回调难度比大城市高。小城市的特点决定其房产需求在很大程度上取决于本地需求，而且刚性需求比重高。类似户籍限购等政策对大城市房价异常敏感，但对小城市却不同。国家的调控政策往往也主要针对一、二、三线城市。同时，由于城市小，地方政府对土地财政的依赖性反而高，这一因素也不利于房价回调。

三、对策及建议

1.正确认识房地产市场重要作用、发展趋势和政策调控目标。一是在持续经济增长的动力支撑下，房地产价格一定程度的上涨是基本趋势。一般而言，房地产市场发展带有明显的周期特点，商业性房地产价格多呈高速增长、温和增长、增长停滞螺旋发展态势。二是房地产调控的理想目标是抑制价格过快上涨，保护中低收入群体利益，促进市场健康发展。房地产市场价格过快上涨和市场严重萎缩均会对经济发展形成较大冲击，市场调控应灵活有度，既要抑制价格过快增长，又要防止房地产市场“崩盘”。同时，在政策执行时应优化房地产供给结构，使房地产业保持健康稳定发展。三是房地产调控不能够完全依赖货币政策工具，而应该更多地围绕房地产需求进行整体制度和规则设计，在承认现阶段住房刚性需求旺盛这一基本事实的前提下，完善住房市场体系建设，切实加大保障房建设的资金与土地供给，最大限度地满足中低收入群体的住房需求。我国地域辽阔，经济发展极不均衡，每一个地区都有其特点，很难开出一个给全国所有的城市吃了都管用的药方，因此各地区应有所不同。

2.加快金融产品创新，规避资金集聚风险。县域房地产开发热的背后，实际上隐藏了县域金融市场拓展的问题，因此建立和完善多层次、多功能的金融市场，以避免资金过分集聚于房地产市场，是目前各金融机构亟待研究解决的问题。

3.加强监测分析和预警，建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系。政府、城建、土地、金融等部门应加快房地产市场信息系统和预警体系的建设，及时反映县域房地产供求、结构、价格等信息，切实为宏观经济济管理部门适时适度调控投资行为提供依据，并通过及时的信息披露，引导城乡居民理性投资和消费。

四、结论

第13篇

一直以来在投资市场都有着这样一句话，那就是“炒房炒成房东，炒股炒成股东”。在以前，这句话表露的无疑是一种无奈的心态，是投资不当被“套牢”后的自嘲，更带有无可奈何自认倒霉的味道。

但是在今天，随着投资市场的蓬勃发展，人们理财观念的不断增强，股东和房东的含义已经发生了翻天覆地的变化。许多投资者非常乐意成为“东家”，这不仅代表了他们对资产的长期拥有，更是一个又一个钱生钱的机会。

但与此同时一个非常现实的问题却又摆在了我们面前，当股东还是做房东，你究竟会如何选择呢?要回答这个问题还真不是一件容易的事，因为这不仅是对一个投资市场的选择，更是一种理财方式的抉择，这其中还有着不小的学问呢!

股市楼市比翼双飞

5800点了，上证指数又创新高了!10月10日，上证指数首次突破了5800点大关，随之而来的是市场的剧烈震荡，人们的心也似乎由此悬到了半空之中，时时刻刻都有些不安宁，都在想着“下一步棋”究竟该怎么走。张威在投资市场跌打滚爬了许多年，现在手头已经有了近300万元的流动资产。他目前有着一份稳定而又不错的工作，每个月的收入也是相当丰厚。他的太太是一位公务员，孩子今年刚刚上小学，生活中似乎什么也不缺。但眼下这300万元究竟该如何投资却着实让他犯了难。开始他还考虑继续投资股市，但高高在上的指数却让他实在有些心惊胆战。转而他又考虑买套房子作投资，但想想现在政府对楼市的调控措施也越来越严厉，而且房产的“流动性”比较差，投资之后成了固定资产将来万一要用钱怎么办?这两种想法始终困扰着张成，让他左右举棋不定，原来平静的生活一下子平添了许多烦恼。

到底是当股东，还是做房东?这是张威最需要得到解决的问题。他说：“像我这种类型的投资者考虑得更多的是长线投资，而且也非常注重资产的安全性。从现在的实际情况来看，股市和楼市在将来都可能有着不小的机会，究竟选择哪个市场反倒成了一个难题。”

张威的问题是颇具代表性的。其实每一位投资者，他手上资金量可能有大有小，但都有可能会遇到投资市场选择上的难题。不久前记者应邀参加由一家知名银行举办的讲座，讲完后听众向记者所提的一个颇为集中的问题就是：“如果有一笔钱，现在是投资股市还是楼市?”

两种选择都有理由

虽然股市和楼市都表现出了明显的向好迹象，但市场本身和政策层面给出的信号却让人也不敢对它们有任何懈怠。关于A股泡沫的争论始终都是一个非常敏感的话题，美国联储局前主席格林斯潘甚至表示，中国节节上升的股市具有泡沫市场的所有特征。而在房地产市场，中国人民银行、银监会日前也通知要求，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

但是在另一方面，当前经济层面的因素又使投资者当“东家”成了必然选择。从深层次分析，现在我们面临的现实是，一方面是通货膨胀，一方面是流动性过剩，那么夹在中间的老百姓又该怎么办?国家统计局的数据显示，受食品价格大幅上涨影响，近期的CPI指数出现了连续几个月创出新高的现象。而在央行9月15日加息之后，一年期的存款基准利率也仅为3.87％，相对于当前的物价涨幅而言，居民储蓄搁在银行就是在不断贬值。由此投资就成了我们抵御通胀的必然选择，然后还要考虑资产的安全性，而无论是当股东还是做房东，我们都要在其中作出一个决定。

有人选择了当股东：“现在股市那么活跃，这是一个赚‘快钱’的好地方，所以我更倾向于投资股市。”也有人选择当房东；“如果让我做选择，我首选的会是房地产。其实，只要投资得当，选准楼盘位置，看准升值潜力，应当说投资房产长线的回报是相当不错的。”还有人股东和房东一齐当：“毕竟股市和楼市都是现今的投资热点，上涨的空间都非常大。古人虽说‘鱼与熊掌不可兼得’，但在投资市场一片大好的情形下，我们不妨也尝试一下‘双管齐下’，既当房东，又当股东。”

不能只看收益率

人们之所以会产生这样的困惑，原因很简单，很多人眼睛只盯着收益率，在他们看来，如果股市赚头大，就做股东，如果是楼市涨得快，就当房东。而要判断股市和楼市的短期走势，就不是普通投资者能够把握得了的事情了。

从理财的角度看，单单关注收益率是极不可取的。人们进行理财，不仅仅是为了保值、增值，而是要为了实现自己的人生目标。如果我们不事先设定好自己的目标，就去盲目地投资，盲目地理财，往往会让自己承担不必要的风险。举个例子来说，对一些已近退休年龄或已经退休的人来说，如何安排好自己的退休生活，是他们最需要考虑的问题。这时候他们拿着自己的一生积蓄冲进风险很大的股市中，并不是明智的选择。虽然短期内行情好，可以赚到一些钱，但一旦行情出现变化，他们很难说就不亏本。一旦损失过大，他们的晚年生活质量也将受到影响。因此，在选择当股东还是做房东的问题上，我们还是要根据自己的实际情况作出最合适的选择。

股东房东各具特点

事情好像进入了一个谜局，当股东还是做房东，似乎各有各的说法，各有各的理由。那么广大投资者想了解的就是，其中究竟有没有判断的参照系呢?有一句话叫对号入座，知己知彼才能百战百胜。我们发现，如果把股东和房东做一下对比，它们在很多方面所表现出来的特点可以说是泾渭分明，各有各的优势与缺陷，需要投资者细细地去把握。

高收益VS稳回报

一般来说，股市投资具有高收益的特点，而楼市投资的回报则比较稳定。有专家认为，如果同样是盈利，股市的回报速度和回报率无疑会大大高出楼市投资。从1991年到2006年，上证指数的年复合增长率为21％，而楼市一年上涨超10％就要引起管理层的高度关注了。如果你能长期持有一只“好股票”，其带来的回报将会是相当惊人的。而反观房地产市场，其投资收益一般来自两个方面，一是房价的升值，二是租金的收入。从总体来看，个案“暴利”的现象并不多见，其回报较为平均，而且从长期来看更具有一种稳定性。

美国的专家学者对房地产的投资报酬率与其他资本市场投资之间的关系进行了分析和研究，结果发现房地产的投资报酬率介于6种投资产品中间，即低于小公司股票、一般股票，而高于公司债券、政府长期公债和短期公债。从时间上看，股市行情具有爆发性和阶段性，所以用“快钱”来形容可能并不为过。而人们买房子主要是为了住(或经营)，使用价值是投资价值的基础，这种投资价值依附于使用价值的特征，保证了房产价值的坚挺性和稳定性。

波动大VS低风险

在证券市场曾经跌打滚爬过的投资者都知道，股市的波动是相当大的。虽然有不少股票会从几元的价格上涨到几十元，但同样有很多股票会从几十元跌到几元，这种来来回回的价格波动也加剧了市场动荡的风险。而从长期来看，房地产价格虽然也会出现短暂的波动，但其走势明显要稳健许多。说到底，做房东，是一种稳健型的投资，而相对来说，当股东则是风险型投资。

尽管房地产投资报酬率低于股票，但是其风险同样也低于股票的投资风险。进入2007年，我们发现虽然股指还在继续上扬，但其波动幅度正在加大，不少初入股市的投资者已经开始认识到了投资股市的风险。

房地产投资一个比较明显的特点是相对稳定，资产的价格波动在短期内不会太大，不会出现上午是这个价，下午变另一个价的现象。而股票价格的变动很快，可能升值也可能贬值，缺乏稳定性。当然，投资房地产同样也有一定的风险，其中最不可把握的就是政策风险。我们可以发现，从2005年以来，国家运用了各种政策措施对楼市进行了调控。不过从另一方面来看，股票是一个纯粹的投资概念，房产有使用价值和投资价值复合的双重性，这也决定了它们的风险系数存在着较大的差异。

流动性VS沉淀性

似乎任何事情都有其两面性，房地产虽然在投资属性上表现出较为稳定的特性，但在流动性上却要远远输于股票了。换句话说，持有股票等于握有现金，而房地产由于是实物资产，想要变现就不那么容易了。一位投资者这样认为：“房地产的变现能力没有股票快。如果今天我家里有事需要变现，我把股票卖掉就可以拿到一大笔钱。如果是卖房子中间还要办手续，就会耽误很多时间，而时间就是金钱啊。”

如果我们来对比一下投资股票和投资房产的流动性，很显然投资房产不仅进出不方便，而且房产在价格调整市道中没有其他手段可以对冲。除此之外，时间成本和交易成本(各种税费)都显著偏高，目前房地产的各种交易税费远比股票要高得多，而且房产还涉及到挂牌、看房、交易等过程，在时间上还是颇费周折的。所以如果同样以资产属性衡量，不动产投资在退出渠道方面，并不如股市那般顺畅，我们也可以把它称之为“沉淀性”资产。

低准入VS高门槛

如果做一个调查，证券和房产哪个受大众的关注程度更高呢?显而易见，证券一定会成为赢家。很简单的道理，证券市场的准入门槛比较低，无论是谁，手头上有个一两万元就可以开始投资了，就像前一阵随着股指不断创出新高，散户的开户数也同样是新高迭创。而房产投资的门槛则要高得多，根据当前的房价水平状况，拥有50万～lOO万元的资金在许多城市都是房产投资不可或缺的前提条件，这无疑大大提高了成为房东的门槛。以致于在当前的房地产市场上，出现几个人投资一套房的“拼房”现象，不过这种模式却有可能引发不少潜在的风险。

所以房地产市场并不是每一位投资者都能进入的，这其实已经给股东和房东划出了一条重要的界线，那就是：股东不管是中低收入阶层还是高收入阶层都可以当，它的参与性多一点，而房东不仅要有一定的资金实力，而且投资者的收入同样也是一个非常重要的参考标准，这无疑把不少投资者挡在了门外。

易持有VS勤打理

从持有的角度来说，持有股票是一件比较简单的事，股票本身不需要你再去对它有什么“照顾”。然而房产却不同了，由于是实物资产，持有期间它不仅需要你经常打理，还会产生不少的成本，比如像物业管理费等等。另外，折旧也是房东们要考虑的问题，而股东则更要关注企业的生命周期了。

一般来说，做房东就要考虑房屋的租赁，而如果“出租”也是你的投资方案之一，请别忘了出租也是有成本的，其中包括了中介佣金、房屋的折旧、必要的修缮、家具和电器的更换以及没租出去的时间。最为重要的是，其中还要花费你的不少时间去打理，这就与当股东有着很大的不同。

零负债VS可融资

在当前的投资市场，股票投资你必须使用全额的现金，是零负债，但房产投资却能获得融资的助力。比如房产可以贷款买房，而其他任何投资产品几乎都无法实现。这意味着房产投资可以用更少的钱博取更大的收益，这种投资显然能最大限度地放大资本效能。举个简单的例子，今年5月末的时候上海市中心的一个楼盘价格为17000元／平方米，但现在价格已经达到了25000元／平方米。如果单从这两个数字比较，涨幅似乎还不是太大，但如果你是采用50％的首付购买房屋，其实你已经实现了投资额的翻番。按揭贷款无疑放大了房价涨幅产生的效应，也弥补了做房东收益上的缺憾。

因人而异作出决定

由此可见，股东和房东都有着各自不同的特点，那么我们究竟如何来选择呢?一句话，根据自己的理财需求，围绕家庭的理财目标，因人而异地作出决定。

第14篇

1986年9月15日，国务院正式了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年的10月1日起实施。近年来，全国大部分城市房价的直线上涨，使得房地产业价格紊乱，2010年7月22日，在财政部举行的地方税改革研讨会上，相关人士指出，房产税试点将于2012年开始推行。但鉴于全国推行难度较大，试点将从个别城市开始。2011年1月28号，上海、重庆两个城市开始作为房产税试点进行征收房产税。与此同时，两地也根据各自的城市特点提出了各具特色的征收政策，上海作为东南沿海城市的代表，是一个发达经济体，房地产市场比重庆要成熟，房价水平也明显高于重庆。两市在推行房产税试点的过程中具有普遍代表性。在对个人住房征收房产税收入的使用和征管上，两市的方案基本相同；但在征税对象、税率水平、减免标准等方面，两市则存在明显不同。沪渝房产税试点方案的共同点应该是房产税在全国推广的一个方向，具体有四个方面：一是征税方向以新增购房为主，尤其是独栋别墅，今后买高价房就要多交税。二是执行了差别化税率。因为政策的意图就是控制高价住房比例和抑制购买高价住房的，所以沪渝两地都设定了两档和三档的不同税率，通过差别化税率来体现政策导向。三是设定了比较宽松的免税标准。上海市政府规定人均60平方米的免税标准，重庆市政府也规定了 100到180平方米的免税条件，是从保护本市居民自住需求和相当一部分的改善性需求为目的的。四是控制了外来投资需求，对没有在本地生活的居民购房征税条件更为严格，而对本市居民相对宽松。

1.政策内容分析

基于目前国内房价高居不下的形势，为合理调节收入分配、促进社会公平，重庆市政府和上海市政府先后明确于2011年1月28日起正式试点开征房产税。两个试点城市虽同为征收房产税，但其侧重点和税率都大有不同，上海市主要是针对存量住房，其税率在试点期间暂定为0.6%，而重庆市则主要是针对高档商品住房，根据住房的价格，税率在0.50%至1.20%之间变化。具体细则见下表1-2。

从内容上看，上海市所试行的税收政策忽略了进城工作的非本市居民的利益，这样不仅没有体现公平性还不利于人才引进。近几年，农民工返乡潮以及应届毕业生选择二、三线城市发展的趋势越发明显，在这样的背景下制定忽略这类群体利益的税收政策是很不合理的。另一方面，由于上海市制定的房产税税率对于用于投资需求的购房者来说并不高，不能有效抑制投资需求，在收入分配调节方面并没有起到多大作用。相比上海市的税收政策，重庆市试行的税收政策就相对合理一些：一方面，重庆市在征收房产税的税率不是单一的，而是根据住房价格相应调整；另一方面，在针对外地居民征收的房产税方案来说，重庆市的税收政策可以有效保护外来人才的利益。但是，重庆市的税收政策并没有把试行政策前购买住房用于投资的那部分群体考虑进去，这对于政策试行后购房者来说是很不公平的，政策试行的范围有待扩宽。

2.政策实行前后两市房产业行业行情分析

上海市是我国四大直辖市之一，是我国最大的城市，总面积达6340平方公里，其中心城区占600平方公里。也是我国人口最密集的城市之一，根据上海市国民经济和社会发展统计公报，截止到2011年底上海市常住人口总数为2347.46万人。随着社会的发展，人民生活水平的提高近几年上海市的人均可支配收入从2000年的11718元到2011年的36230元以每年百分只十左右的环比速度在增长，与此同时，该市的住房价格也在快速增长，同样的情况也发生在重庆市。2011年1月正式试行房产税政策后虽两城市的住房成交面积有所下降，但相比以往的变化并不明显，特别是针对存量房试行房产税的上海市。从存房交易面积来看，上海市从1994年到2004年一直处于快速增长状态，并于2004年以2222.24万平方米的成交面积创下最高纪录，此后除2009年变动稍大外，基本处于缓慢下降趋势。同样的，重庆市的住房成交面积也一直处于快速增长状态并于同一年-2004年达到最高，此后基本处于均衡状态，如下图所示。

图1-2 两市住房成交面积趋势

在成交价格上，纵观历史数据在试行房产税政策之前上海市住房均价环比基本上是处于正值状态，即房价一直在上涨。试行房产税后房价略受影响，从2011年2月份开始，房价环比下降，并于同年8月份跌至负值，一直持续到2012年6月份都处于房价环比负值状态，此后出现回升，又变成了环比正值的情况。由此可见，上海市市政府试行房产税在短期内还是对房价有抑制作用，但是从长远来看并不理想。

图1-3 上海市近两年住房均价环比涨跌趋势

对于重庆市来说，房产税的试行在成交面积上变化的幅度比上海市的大，数据显示从销售价格方面面来看，重庆市的住宅销售价格在2011年开始下滑，但是并不只是针对征收房产税的高档住宅出现了价格下滑的趋势，该市的其他住宅的销售价格指数也都处于下降状态。所以这不能反映是房产税的试行导致了该市的高档住宅销售价格下降。从长期来看，该市的房价并没有出现很大的变化，仍然在平时水平内。如下图所示，重庆市近几年的房价一直处于比较稳定的状态，尤其是二手住宅的销售价格。

图1-4 重庆近几年住宅销售价格指数

结合以上对两个城市的住房成交面积和成交价格分析可知，房产税的试行，对两个城市短期内有一定程度的影响，但影响并不大，特别是从长远角度来看，征收房产税的政策并不理想。在成交面积上，两个城市受征收房产税政策的影响程度不一：重庆市的住宅销售面积在2011年以环比减少30.8%超于环比下降17.0%的上海市住宅销售面积，由此可见上海市的住房刚性需求要大于重庆市；在销售价格上，上海市2011年的住宅销售价格指数环比下降10.3%，重庆市的新建、二手住宅销售价格指数环比分别下降6.0%、6.3%，由此可见，征收房产税的政策虽然都在一定程度上使两市的销售价格有所下降，但对上海市的房价影响大于重庆市的影响。

笔者认为，政府在制定房产税政策时很有必要针对该地区的人口结构特征制定相应的税收政策。只有针对不同消费群体制定不同的税收政策才能充分发挥税收调节收入分配、促进社会公平的作用。

二、房产税政策的国际经验与启示：主要以德国为例

在德国，居民自有自用的住宅（不包括度假村）本身不需要缴纳房产税，只需要缴纳房基地的土地税。土地税收由于受财产税取消的影响，有相应的改变。对属于居民住宅的必要的房基地，不再征收使用价值税。对于农林企业来说，与个人住宅有关的开支不再免税。属于个人住宅的必要面积定义为1000平方米，对于1000平方米以上的面积，不能够享受使用价值税免税待遇。从1990年起对居民购建的自有自用住宅，实行新的土地税优惠政策，在10年之内土地税不是按照总单元价值纳税，而是按照总单元价值中的土地部分纳税。对于4个人口的标准家庭，税收优惠的面积为独户住宅在156平方米、双户住宅在240平方米以下。德国是一个土地私有制国家，土地的所有权是可以自由买卖的。长期以来，德国采取促进居民拥有自己住宅所有权、房产地产一体化、作为居民生活必需品的住宅与其他土地买卖和经营严格区别对待的税收政策。因此，对于普通居民购置住宅来说，房基税不是重要的考虑因素。为了鼓励居民拥有自有的住宅，对购买和建筑住宅的居民可享受所得税特别扣除。总扣除额为房屋购置价值的5%-6%。分摊所得税扣除的时间为8年，每年的所得税扣除额最高在16000马克，在最初的4年每年为19800马克。因此，购置和装修住宅是德国中等收入阶层减少上交所得税的一个重要手段。

纵观国外房产税的规定，可以得到以下特点：其一，计税依据一般为房产的市场评估价值；其二，征税范围广，除对公共、宗教、慈善等机构的房产实行免征外，其余的房产所有者或占有者都为纳税对象；其三，国外房产税主要由地方政府征收且构成地方财政的主要来源。可以看出，税基宽广可以使依据市场价值评估之后的应税房产价值总额增大，在房产税收总额既定的情况下，税率就相应降低。税收范围广，纳税人的税收负担就会相对减轻，税收的公平性和合理性能够得到体现。这些经验值得我国借鉴，但需要适合我国国情来判断。

三、基于目前房产税政策的初步建议

1.完善税基，扩大房产税征收范围。目前世界上有大部分的国家征收房产税，他们将房产税作为调节收入和财富分配的一种工具，凡是个人拥有的住房（无论是增量房还是存量房）都应该缴纳房产税，这不但体现了税收的公平性，同时又可以适当的抑制投资需求。对于投资者来说，他们所拥有的房产越多，所要缴纳的税款就越多，持有成本也就越高。这样便会促使一部分投资者的投资热情下降，从而改变房产供需关系。目前上海和重庆试点征收的房产税的范围都还比较狭窄，大部分都是针对增量房进行征收，其中重庆对于存量房的征收仅限于独栋别墅，随着房产税在全国推行的进一步改革，应该将征收范围扩大到现有的存量房上面来。通过税基的扩大，不仅能够增加税收的总额，也能适当抑制投资性需求，减少房产的空置率，提高土地房屋利用率；同时也体现了税收的公平性原则。

2.在统计中对于收入人群将统计结构具体划分为高收入人群人均收入和低收入人群人均收入。将房产划分为豪宅（高档住房）均价和普通住宅均价。从目前有的数据和统计方法来看，都是将所有的房产归并到一起进行统计，计算出平均房屋价格。那么就产生了很大的偏差，豪宅或者高档住房的价格与普通住房的价格处于两个完全不对等的阶段。这样一来，豪宅的价格的飞速上涨带动了整体房产均价的上涨，给广大消费者一个信息上的错觉。同样，将所有收入人群归为一类进行统计也不尽合理，在房产问题上，高收入人群基本上处于改善需求与投资需求领域；而低收入人群具有的都是刚性需求。而对于供给方而言，豪宅或者高档住房的开发居于一线二线城市已经十分有限，因而供给上弹性较小。因此，两种需求与供给的弹性差别都十分巨大，统一计算统计所产生的偏差也大。

3.将房产税提高。且对于豪宅或高档住房多征收一道消费税。现行国际上的房产税税率一般都在1%-3%之间，房产税主要针对于高收入人群，即处于改善性需求和投资性需求的消费者，抑制投资热情，从而调整整个房产市场的供需平衡。对于现行的上海与重庆的房产税率都有些偏低，能够投资房产的消费者绝大多数都不会在意这点微不足道的税收。从而必须在全国扩大之后进一步提高房产税税率。具体政策可以如下：我国房产税的征收实行从量和从价双重累进制税率。首先采用重庆的房产税税率计算方法：一是对独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0. 5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%； 4倍（含4倍）以上的税率为1.2%；二是对重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5%。然后再按照住房面积来计算，在扣除了免税面积（即保证人均的正常居住面积）之后，分层次对超额的面积进行累计计算征收。超额面积小于100平方米（含）的，每增加100平方米，税率就在原税率的基础上累进增加0.5个百分点（不足100平方米的不累进增加税率）。这样就给投资者一个有力的打击，持有的房子越多，负担的房产税也就越大。

第15篇

【关键词】房产税；市场；影响

一、房产税的内涵和意义

（一）房产税是国家以房产作为征税对象向产权所有人按房价或出租租金收入征收的一种财产税，具有如下特点：税源可观察性，易于征管；税基稳定，对经济的扭曲程度小；对经济波动的弹性适度；适合由地方政府征管。

（二）房产税的征收意义

1、房产税为地方税，可增加地方政府的税收来源，降低对土地出让金的过度依赖。

2、有利于合理调节国民收入分配。对持有大面积住房、多套房的高收入者征税，对只拥有一套中小面积住房的低收入不征税，征收房产税有利于调节收入分配、缩小贫富差距。

3、有利于改变居民的住房消费模式。在保障居民基本住房需求的前提下，对个人住房征收房产税，通过增加住房持有成本，可以引导购房者理性地选择居住面积适当的住房，从而促进土地的节约集约利用。

4、有利于调控房地产市场，减少市场上的投资炒作行为。对于自住购房者来说，可能由于开发环节税负的降低而降低开发成本，进而降低前期购房成本，购房需求不仅不会被抑制，反而可能得到激励。对投资和投机者来说，除了交易环节成本增加，后期保有成本也会增加，这就必然对投资与投机者的购买动机产生抑制效果。

二、房产税征收的国际经验

（一）香港的房产税及其影响

1、香港的房产税现状

香港的房地产税分为三类，即差饷、地租和物业税。（1）差饷，对土地及建筑物的出租市值征收的，税率为5%，征税主体为差饷物业估价署，纳税主体为租赁、持有或占用物业者，课税对象是土地、建筑物及构筑物，税基是应课税租值。（2）地租，政府土地在出让时除一次性缴纳一笔土地出让金外，每年还要为土地缴纳一定的地租，税率为3%，征税主体是差饷物业估价署，纳税主体是土地契约业主，课税对象为物业，税基是应课差饷租值。（3）物业税，是对物业所有者征收的，其针对的是土地和建筑物的租金收入，税率为15%，征税主体是香港税务局，纳税主体是物业所有者，税基是租金收入。

2、香港房产税对房地产市场的影响。香港曾试图用差饷减免来刺激房地产行业和拉动经济增长，但作用有限；香港物业税短期内可以减缓房地产市场的短期变动，但不能改变长期趋势；香港房产税税率低，对房价整体影响有限。

（二）韩国的房产税及其影响

1、韩国的房产税现状

韩国的房地产税主要分两类，由地方政府征收的土地和住宅物业税，以及归属于中央政府的综合房地产税。（1）物业税是是对土地、建筑物等所有者按物业的评估价值征收的税种，征税主体是地方政府，纳税主体是物业所有者，税基是标准价值的一定比例，实行累进税率。（2）对于价值过高的土地或住宅，除了要交物业税，还要另交综合房地产税，纳税主体为拥有土地或住宅价值过高的主体，税基是物业总评估价值扣减一定额度后的80%，税率为0.5%-2%。

2、 韩国的房产税对房地产市场的影响。1990年的物业税改革打击了囤地行为，在一定程度上增加了土地供给，有利于减缓房价上涨。2005年出台的综合房地产税曾对韩国的房价出现短期的抑制作用，但最终无法阻挡加速上涨的趋势。

（三）英国的房产税及其影响

1、英国的房产税现状

英国的房产税分为住宅房产税和营业房屋税两种，分别针对住宅和营业性用房征收。（1）住宅房产税，根据房屋在某一特定时间的评估价值进行征收，征税主体是底层地方政府，纳税主体是房屋使用者，税基为按历史评估价值征税，税率为累退.。（2）营业房屋税，是针对经营性非住宅用不动产征收的，根据房屋的租金价值征收，属中央税种。纳税主体是房屋所有者，税基是房屋的年租金收入，税率由中央政府每年统一决定。

2、英国的房产税对房地产市场的影响。

房产税一直是地方政府的主要收入来源，房产税对房地产市场有小幅影响，但程度十分有限。

三、我国的房产税改革试点情况

（一）我国房地产业现状

1、房产投资过热。许多投资者将房地产商品视为投机获得高额利润的手段，甚至许多外资也陆续注入我国房地产市场。这不仅导致我国房地产市场投资过热，甚至出现通货膨胀和资产泡沫，而且也是导致房价持续上升的主要原因。

2、住房需求不断加大

由于城市化进程的推进、人民生活的改善对住房的需求、人口结构变化、房型的变化、旧城改造、投资需求等方面原因，我国房地产供需矛盾较为突出。这不仅强化了当地房地产升值预期，而且导致投资性购房需求大量增长，导致高端商品房和别墅型商品房数量急增，而能满足中低收入群体居住需求的经济适用房和廉租住房却供给不足。

3、部分城市的住房收入比过高

上海易居房地产研究院的“全国35个大中城市房价收入比排行榜”显示，2011年35个城市中有23个城市的房价收入比超出6-7的合理区间，比例接近七成。

（二）我国的房产税税制

事实上，我国房产税并不是新的税种，早在房产业发展之前已经存在，然而其结构设计并不合理。

上海、重庆宣布从2011年1月28日起开征房产税，两市相继出台了《房产税暂行条例》的有关规定，为我国房产税改革拉开了序幕。

1、上海模式

征税对象为本市居民家庭在本市购买的第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）且人均住房面积超过60。

采用差别征税，对新购住房超出的面积和非本市居民家庭在本市新购买的住房，税率暂定为0.6%，如应税住房的交易价格低于本市上年商品住房价格2倍的，税率暂定为0.4%。计税依据为房地产市场的评估值，评估值按周期估计。

2、重庆模式

征税对象为三类：个人拥有的独栋商品住房；个人新购的高档住房；在重庆市的三无人员（无户籍、无工作、无企业）新购的第二套住房（含第二套住房）。

针对独栋商品住房和高档住房采用差别税率，而对于三无人员购买的第二套住房税率设计为统一的0.5%。

计税依据现规定为房产的交易价格，待条件成熟后，以住房的评估价值作为计税依据。

3、沪渝房产税的特点

两地的房产税政策都将予头指向炒房客，两地的税率都比较低，但体现了差别化的税率征收原则，两地均提出待时机成熟后按照房产的市值来计算应纳税额。

四、开征房产税对我国住房市场的影响

（一）房产税对各方参与者利益得失的理论分析

1、对地方政府的影响：带来新的收入来源，有利于提升信任度和支持度。

2、对房产投资者的影响：减少利润，增加其房产持有和交易成本，扩大住房市场的供给量，减少投资需求。

3、对刚性需求者的影响：没有带来税收负担，有利于使房价达到科学合理的水平，有利于保障性住房建设，保证中低收入人群利益。

4、对房地产企业的影响：增加了开发和销售成本，高档住宅所带来的丰厚利润减少，短期内房地产价格的下降会影响自身经营，长期来看有利于为房地产企业营造健康稳定的经营环境。

5、对住房市场供给的影响：增加投资者的持有成本，促使炒房者抛出房产，增加供给；地方政府将增加的收入投入到保障房建设中去，增加供给；房地产企业减少高档房建设，增加容积率低的普通商品心供给。

6、对住房市场价格的影响：总需求降低及总供给上升，均衡价格下降。