物业管理税收政策范文

前言：我们精心挑选了数篇优质物业管理税收政策文章，供您阅读参考。期待这些文章能为您带来启发，助您在写作的道路上更上一层楼。

第1篇

为鼓励企业采用合同能源管理模式开展节能服务，规范合同能源管理项目企业所得税管理，2010年年底，国家税务总局会同国家发展改革委、财政部等相关部门，研究出台了《财政部 国家税务总局关于促进节能服务产业发展增值税、营业税和企业所得税政策问题的通知》（财税[2010]110号，以下简称“110号文”）和《国家税务总局关于进一步做好税收促进节能减排工作的通知》（国税函[2010]180号），对业界普遍关心的企业所得税优惠政策问题，以及实施合同能源管理项目过程中所涉及的资产税务处理问题、权属转移过程中的收入确认等问题，都做出了具体而合理的规定。为进一步规范与界定外部门对此类涉税项目的前置管理、加强各部门间的协调配合等问题，为征纳双方提供更加明晰的指引，切实将国家税收优惠政策落到实处，堵塞税收漏洞，共同推动做好合同能源管理事业的健康发展，在110号文规定基础上，有必要对落实合同能源管理项目企业所得税优惠政策过程中涉及的具体管理问题加以明确。因此，2013年12月17日，国家税务总局与国家发展改革委联合出台了《关于落实节能服务企业合同能源管理项目企业所得税优惠政策有关征收管理问题的公告》（国家税务总局 国家发展改革委公告2013年第77号；以下简称“77号公告”）。77号公告自2013年1月1日起施行。77号公告前，已按有关规定享受税收优惠政策的，仍按原规定继续执行；尚未享受的，按77号公告规定执行。

进一步明确合同能源管理项目企业所得税优惠政策

实施节能效益分享型合同能源管理项目的节能服务企业，符合规定条件的，可享受企业所得税“三免三减半”优惠政策。依据现行企业所得税优惠原则，该类项目应具备查账征收条件，实行核定征收的不得享受优惠政策。

对节能效益分享型合同期短于定期减免税优惠期的处理问题，按照孰低原则，规定对效益分享期短于6年的，可以按合同约定的实际效益分享期享受上述定期减免税优惠。

110号文件第二条第（二）款第2项规定“能源管理合同期满后，节能服务公司转让给用能企业的因实施合同能源管理项目形成的资产，按折旧或摊销期满的资产进行税务处理”，按照应税收入与税前扣除匹配的原则，避免这部分资产因税法规定折旧或摊销年限大于合同约定管理年限而未折旧期满或摊销结束，77号公告规定部分资产的折旧或摊销年限，应与合同约定的效益分享期保持一致。即，有关投资项目所发生的支出应按税法规定作资本化或费用化处理。形成的固定资产或无形资产，应按合同约定的效益分享周期计提折旧或摊销。

对于在合同约定的效益分享期内发生的期间费用，77号公告规定了合理分摊的具体办法。即，期间费用的分摊应按照投资额和销售（营业）收入额二个素计算应分摊比例，二因素的权重各为50%。

77号公告还明确，享受企业所得税优惠政策的项目应属于《财政部 国家税务总局 国家发展改革委关于公布环境保护节能节水项目企业所得税优惠目录（试行）的通知》（财税[2009]166号）规定的节能减排技术改造项目，包括余热余压利用、绿色照明等节能效益分享型合同能源管理项目。

合同能源管理项目优惠实行事前备案管理

节能服务企业享受合同能源管理项目企业所得税优惠的，应向主管税务机关备案。涉及多个项目优惠的，应按各项目分别进行备案。节能服务企业应在项目取得第一笔收入的次年4个月内，完成项目享受优惠备案。办理备案手续时需提供以下资料：

（一）减免税备案申请；

（二）能源管理合同复印件；

（三）国家发展改革委、财政部公布的第三方机构出具的《合同能源管理项目情况确认表》，或者政府节能主管部门出具的合同能源管理项目确认意见；

（四）《合同能源管理项目应纳税所得额计算表》；

（五）项目第一笔收入的发票复印件；

（六）合同能源管理项目发生转让的，受让节能服务企业除提供上述材料外，还需提供项目转让合同、项目原享受优惠的备案文件。

企业享受优惠条件发生变化的，应当自发生变化之日起15日内向主管税务机关书面报告。如不再符合享受优惠条件的，应停止享受优惠，并依法缴纳企业所得税。对节能服务企业采取虚假手段获取税收优惠的、享受优惠条件发生变化而未及时向主管税务机关报告的以及未按77号公告规定报送备案资料而自行减免税的，主管税务机关应按照税收征管法等有关规定进行处理。税务部门应设立节能服务企业项目管理台账和统计制度，并会同节能主管部门建立监管机制。

第2篇

为进一步加强《再就业优惠证》管理，防止税收流失，确保各项再就业税收政策落到实处，促进下岗失业人员再就业，现就建立部门间信息交换和协查制度等问题，通知如下：

一、县级以上劳动保障部门和税务部门要建立下岗失业人员再就业信息交换和协查制度。劳动保障部门要定期将《再就业优惠证》发放情况以电子、纸制文件等形式通报同级税务机关。省级劳动保障部门可根据实际情况，建立省内联网的《再就业优惠证》信息查询系统，也可采取其他形式与税务等部门建立《再就业优惠证》信息查询制度。

各级税务部门对《再就业优惠证》有疑问的，可提请同级劳动保障部门予以协查，同级劳动保障部门应根据具体情况规定合理的工作时限，在时限内将协查结果通报提请协查的税务机关。县级以上劳动保障部门和税务部门可就再就业税收政策执行中的其他相关问题建立通报、协查制度。

二、各级劳动保障部门要严格按照国家统一规定的范围和程序发放《再就业优惠证》。对已发放的《再就业优惠证》要及时汇总并注明领证人员的相关信息。劳动保障部门在审核、认定工作中，对已经被企业吸纳的下岗失业人员，应在其《再就业优惠证》上注明持证人已经就业的内容（印戳）。

三、各级税务部门在审批企业享受再就业税收优惠政策时，要严格审查《再就业优惠证》的使用情况，发现有疑问的，应按照本通知第一条的规定，与劳动保障部门提供的《再就业优惠证》发放信息对照或提请劳动保障部门协查。对经审核，符合减免税条件的，主管税务部门要在各《再就业优惠证》上注明持证人已经享受了税收优惠政策的内容（印戳）。

四、对持《再就业优惠证》从事个体经营的下岗失业人员，主管税务机关在审批其减免税时，按照本通知第三条的规定执行。个人持同一《再就业优惠证》开办多个有营业执照的经营项目的，必须严格按照国税发[2003]119号文件的有关规定执行。

五、经劳动保障等有关部门审核确认，确通过伪造、变造、买卖、借用等不正当手段取得《再就业优惠证》申请减免税的人员，主管税务机关不得批准其享受再就业优惠政策。对采取上述手段已经获取减免税的单位和个人，主管税务机关要追缴其已减免的税款，并依法予以处罚，涉嫌犯罪的移送司法机关追究其刑事责任。对出借、转让《再就业优惠证》的下岗失业人员，主管劳动保障部门要收回其《再就业优惠证》并记录在案。

第3篇

各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：

根据《中华人民共和国企业所得税法》(以下简称“企业所得税法”)及《中华人民共和国企业所得税实施条例》(以下简称“实施条例”)规定的原则和精神，现将企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题明确如下：

一、本通知所称企业政策性搬迁和处置收入，是指因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因，企业需要整体搬迁包括部分搬迁或部分拆除或处置相关资产而按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入或处置相关资产而取得的收入，以及通过市场(招标、拍卖、挂牌等形式)取得的土地使用权转让收入。

二、对企业取得的政策性搬迁或处置收入。应按以下方式进行企业所得税处理：

(一)企业根据搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务，用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权(以下简称重置固定资产)，或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额。

(二)企业没有重置或改良固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。

(三)企业利用政策性搬迁或处置收入购置或改良的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。

(四)企业从规划搬迁次年起的五年内，其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额。在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定处理。

第4篇

物业公司的物业管理是指对已建成并交付使用的房屋及配套设施、场地等业主公用财产进行综合管理的活动。因此物业管理企业的收入主要由物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入组成，其中物业管理收入是其中主要项目。

因为物也公司的收费标准是建立在提供相关服务基础上，因此，业主与物业部门常因服务纠纷而发生欠缴物业费情况。由于物业费需要缴纳营业税，于是一些物业公司就按照实际收到的物业费缴纳营业税。而按照“收付实现制”核算收入，这无疑是错误的。

无论是《企业会计准则》还是《企业会计制度》都规定了“企业的会计核算应当以“权责发生制”为基础”这一原则，同时，财政部对物业管理企业营业收入的确认也有规定“企业与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。”由此可见，作为物业公司的主要收入——物业费收入，应当按照“权责发生制”原则及相关规定，在物业合同规定的付款到期日确认营业收入实现。但很多物业管理公司对于收入是按照“收付实现制”确认收入，即只有实际收到物业费才计入收入，而费用却往往是采用“权责发生制”记账。由此产生的直接后果就是营业税、企业所得税计算不准确，少缴税款。

另外，有些物业公司将业主委员会或产权人提供的房屋进行出租，这部分收入属于“物业经营收入”，该收入除需缴纳营业税外，还需缴纳房产税和土地使用税等。但一些物业公司将此类收入归入到物业管理收入中，只缴纳了营业税，而少缴了房产税和土地使用税等。

第5篇

近年来，随着城市化进程不断加快，房地产行业发展迅猛，物业管理已成为一个悄然兴起的新兴行业，不仅数量越来越多，规模也越来越大。因此，如何进一步加强物业管理公司的税收征管，成为地税部门强化税收征管的重要课题之一。

一、物业管理行业税收管理中存在的问题

（一）纳税意识淡薄，不按规定开具发票。部分物业管理公司对税收法律、法规和规章不甚了解，认为其提供的物业管理服务与居民生活息息相关，取得的收入也主要是用于支付管理人员的工资和对房屋及配套设施、公共场地的维修养护，以及用于物业管理区域内环境卫生的维护，所以认为物业管理收入无需纳税。同时，收取的物业管理费存在不按规定开具发票的现象，往往通过使用自制收据收取物业管理费、综合服务费等，从而达到不申报或少申报营业收入的目的。

（二）产权底子不清，形成帐外收入。不少物业管理公司是由房地产开发商自行组建的，在房地产开发完成后，门面或对外出售或出租。实际操作中，开发商通常将销售房屋收入记入“其他应付款—某物业管理公司”，一方面，物业管理公司对资产的减少存在没有及时进行账务处理的现象，造成产权底子不清、资产不实；另一方面，对房屋销售收入存在未作应税收入入账的现象，从而埋下税收的漏洞。

（三）混淆应税收入与非应税收入。多数物业管理公司除了收取物业管理费、停车费、租金外，还代收水电费、上网费、电视收视费、燃气费等项目。部分物业管理公司将本身收取的费用与代收费用相混淆，导致不能准确划分应税或非税项目，将应税收入作为非应税收入申报，造成税款的少缴或不缴。

（四）适用会计核算准则错误。很多物业管理公司对于收入是按照“收付实现制”确认收入，即只有实际收到物业费才计入收入，而不是按照《企业会计准则》规定的企业的会计核算应当以“权责发生制”为基础这一原则，而对于费用却往往采用“权责发生制”记账，由此造成营业税、企业所得税不能准确计算。

（五）成本、费用冲减应税收入。部分物业管理公司因工作需要，有时会在该物业管理公司所辖的出租户中购买相关商品。而在账务处理时，物业管理公司往往将其购物发生的费用直接抵减出租户租金及相关物业管理费，而账面却不作记录，从而达到逃避缴纳税款的目的。

（六）混淆收入种类，少缴税款。部分物业管理公司将业主委员会或产权人提供的房屋进行出租，收取的“物业经营收入”除需缴纳营业税外，还需缴纳房产税和土地使用税等。但部分物业公司将此类收入归入到物业管理收入中，存在仅缴纳营业税少缴房产税和土地使用税等现象。

二、强化物业管理行业税收征管的对策建议

（一）加大宣传辅导力度，提高依法纳税意识。针对物业管理行业纳税意识淡薄的现状，税务机关应采取多种形式的税法宣传活动，进一步强化物业管理企业的纳税意识。税务机关应定期对该行业企业财会人员进行培训，提高其财务核算水平，使其不仅懂财务而且懂税法，引导纳税人自觉申报纳税。针对物业管理的不同收费项目，在税法宣传中重点强调严格分清物业管理费收入、房屋租金收入、服务收入和广告费收入等。同时，积极开展税收知识宣传进小区的活动,向小区业主宣传相关税收政策，提高小区业主的协税护税意识和主动索取发票的积极性。

（二）严格“以票控税”，规范扣除项目管理。一方面，督促帮助物业管理公司按照税法和行业财务制度的要求建账建制，进一步规范物业管理公司各项收入和成本费用的核算。对物业管理公司各项收费按项目分类使用服务行业发票，避免将高税率经营项目套用低税率税目开具发票。另一方面，对物业管理公司严格坚持“以票控税”，要求使用税控机为业主开具机打发票。对公司规模小、未安装税控机的物业管理公司，要求其到主管地税机关为业主代开发票，并转交业主。同时，对纳税人发票开具是否规范进行定期检查，并加大对违规使用自制收据行为的处罚力度。

（三）建立税负模型，完善纳税评估。一方面，根据物业管理公司的不同经营规模、财务管理水平以及纳税情况，建立行业税收纳税评估模型，以进一步分析物管企业纳税申报的真实性，测算实际纳税与应纳税额的差距，从中发现问题，有针对性地加强管理；另一方面，加强物业管理行业税源比对工作，综合分析行业总体税收状况和企业纳税情况，结合实际制定行业平均利润率和平均税负评估指标，对企业纳税情况进行纵向和横向对比，提高税源监控的广度和深度；再一方面，加强对

物业管理公司纳税申报资料的审核，对相关物业管理公司的经营规模、收费项目和纳税情况进行对照核实，进一步完善各类纳税基础资料的收集整理，强化税收征管监控，杜绝收费项目漏征漏管。对于零申报、低税负、不缴不报的异常户要按规定列入重点监控对象。

第6篇

一、物业管理行业税收管理中存在的问题

1.纳税意识淡薄，不按规定开具发票。部分物业管理公司对税收法律、法规和规章不甚了解，认为其提供的物业管理服务与居民生活息息相关，取得的收入也主要是用于支付管理人员的工资和对房屋及配套设施、公共场地的维修养护，以及用于物业管理区域内环境卫生的维护，所以认为物业管理收入无需纳税。同时，收取的物业管理费存在不按规定开具发票的现象，往往通过使用自制收据收取物业管理费、综合服务费等，从而达到不申报或少申报营业收入的目的。

2.产权底子不清，形成帐外收入。不少物业管理公司是由房地产开发商自行组建的，在房地产开发完成后，门面或对外出售或出租。实际操作中，开发商通常将销售房屋收入记入“其他应付款—某物业管理公司”，一方面，物业管理公司对资产的减少存在没有及时进行账务处理的现象，造成产权底子不清、资产不实；另一方面，对房屋销售收入存在未作应税收入入账的现象，从而埋下税收的漏洞。

3.混淆应税收入与非应税收入。多数物业管理公司除了收取物业管理费、停车费、租金外，还代收水电费、上网费、电视收视费、燃气费等项目。部分物业管理公司将本身收取的费用与代收费用相混淆，导致不能准确划分应税或非税项目，将应税收入作为非应税收入申报，造成税款的少缴或不缴。

4.适用会计核算准则错误。很多物业管理公司对于收入是按照“收付实现制”确认收入，即只有实际收到物业费才计入收入，而不是按照《企业会计准则》规定的企业的会计核算应当以“权责发生制”为基础这一原则，而对于费用却往往采用“权责发生制”记账，由此造成营业税、企业所得税不能准确计算。

5.成本、费用冲减应税收入。部分物业管理公司因工作需要，有时会在该物业管理公司所辖的出租户中购买相关商品。而在账务处理时，物业管理公司往往将其购物发生的费用直接抵减出租户租金及相关物业管理费，而账面却不作记录，从而达到逃避缴纳税款的目的。

6.混淆收入种类，少缴税款。部分物业管理公司将业主委员会或产权人提供的房屋进行出租，收取的“物业经营收入”除需缴纳营业税外，还需缴纳房产税和土地使用税等。但部分物业公司将此类收入归入到物业管理收入中，存在仅缴纳营业税少缴房产税和土地使用税等现象。

二、强化物业管理行业税收征管的对策建议

1.加大宣传辅导力度，提高依法纳税意识。针对物业管理行业纳税意识淡薄的现状，税务机关应采取多种形式的税法宣传活动，进一步强化物业管理企业的纳税意识。税务机关应定期对该行业企业财会人员进行培训，提高其财务核算水平，使其不仅懂财务而且懂税法，引导纳税人自觉申报纳税。针对物业管理的不同收费项目，在税法宣传中重点强调严格分清物业管理费收入、房屋租金收入、服务收入和广告费收入等。同时，积极开展税收知识宣传进小区的活动，向小区业主宣传相关税收政策，提高小区业主的协税护税意识和主动索取发票的积极性。

2.严格“以票控税”，规范扣除项目管理。一方面，督促帮助物业管理公司按照税法和行业财务制度的要求建账建制，进一步规范物业管理公司各项收入和成本费用的核算。对物业管理公司各项收费按项目分类使用服务行业发票，避免将高税率经营项目套用低税率税目开具发票。另一方面，对物业管理公司严格坚持“以票控税”，要求使用税控机为业主开具机打发票。对公司规模小、未安装税控机的物业管理公司，要求其到主管地税机关为业主代开发票，并转交业主。同时，对纳税人发票开具是否规范进行定期检查，并加大对违规使用自制收据行为的处罚力度。

3.建立税负模型，完善纳税评估。一方面，根据物业管理公司的不同经营规模、财务管理水平以及纳税情况，建立行业税收纳税评估模型，以进一步分析物管企业纳税申报的真实性，测算实际纳税与应纳税额的差距，从中发现问题，有针对性地加强管理；另一方面，加强物业管理行业税源比对工作，综合分析行业总体税收状况和企业纳税情况，结合实际制定行业平均利润率和平均税负评估指标，对企业纳税情况进行纵向和横向对比，提高税源监控的广度和深度；再一方面，加强对物业管理公司纳税申报资料的审核，对相关物业管理公司的经营规模、收费项目和纳税情况进行对照核实，进一步完善各类纳税基础资料的收集整理，强化税收征管监控，杜绝收费项目漏征漏管。对于零申报、低税负、不缴不报的异常户要按规定列入重点监控对象。

第7篇

房地产税改革多重影响物业管理

浅谈现代社区商业物业的管理特色

宿迁市业委会协会的组建与工作现状

深圳业主论坛在时代的夹缝中架桥

建立技术规范，提高物业项目交接质量

珠三角物流园迎来电商发展新时代

地下车库产权归属对物业管理影响几何

东部物业以企业文化活动凝心聚力

物企如何规避供热管理中的风险责任

推进京津冀一体化，发展区域合作

业委会运作中应注意的法律风险

互联网应用于物业管理的误区探讨

关于彩生活物业管理模式的思考

浅谈合肥小区业委会成立及运行难

零售市场多点开花多商圈格局成趋势

中兴物业立体化人才培养体系研究

朱新涛：物业界的山地救援英雄

改革公共维修资金管理的一点建议

信贷政策调整加速各地库存去化

如何做好配合销售阶段物业服务

居民委员会不应参与物业管理

香港商铺趋好，豪宅市场被看淡

广东自贸区引领华南地区经济转型

对物业服务价格放开能思考及应对

普遍参与式的业主大会制度行不通

超高层建筑机电系统的设计与选型

中国绿色建筑市场的未来趋势和展望

脑洞大开——物企转型升级路径选择

物业管理：差异显著的三个子市场

物业设施设备的风险管理以及应急处理

非公物企加强工会组织建设的实践与思考

物企转型升级关键是模式的创新与融合

物业服务搞好的关键：钱与服务基本对等

金陶物业：企业管理不达标引发信用危机

住宅小区物业费上调的成功案例与启迪

第三季度亚太区办公楼市场观察报告

改革与创新：物业管理体制的发展之魂

中国电子商务及物流地产的现状与展望

有关物业管理招投标法规的制度成本思考

试析保障性住房物业服务的主要内容

公共租赁住房小区物业管理的若干问题

赋予业主大会法人资格的必要性探讨

政府机构改革和职能转变与物业管理

明确规定业委会用房，有利于业主自治

修改物业管理相关税收政策，为行业减负

城市业主集体维权面临的困境及政策建议

和谐社区建设需要第三方物业服务助力

第8篇

案例一：变租赁经营为仓储经营的纳税筹划

[案例描述]南宁市广隆工贸公司是一家具有50年历史的国有百货公司，随着企业改制、流通渠道的多元化，造成企业收缩经营、部分人员下岗失业，公司用于囤积货物的仓库基本处于闲置状态。2008年底，为盘活闲置资产，实现资产的保值增值，广隆公司决定把位于城北郊的占地面积4万平方米(土地使用税3.00元/平方米)、价值500万元的15栋仓库闲置的房产全部对外出租。由于这十几栋仓库地理位置处于该市港口与车站之间，可作为水陆交通转换的连接点，交通便利，出租广告一打出去，立即被某期货公司看中。经两家公司多次沟通后，广隆公司经营部草拟了一份租赁方案上交公司董事会，租赁方案规定：租期3年，年租金250万元。

[案例分析]由于这一租赁方案事关重大，广隆公司董事会组织召开了专题论证会，公司的决策团队、财务顾问、法律顾问均参加会议。某咨询公司的纳税筹划专业人员秋潮也被邀请到会。会上经过对方案经济技术及财税法规意义上的可行性进行分析论证，绝大多数专家认为方案是可行的。但是，秋潮从纳税筹划专业的角度上对方案进行纳税风险评估，认为租赁方案并非最佳方案，建议重新考虑租赁方式。如果采用出租方式的话，三年累计需要缴纳营业税及附加、房产税、土地使用税共计191.25万元(当地的城市维护建设税的适用税率为7％，教育费附加征收率为3％)；其中，缴纳营业税37.5万元(250×5％×3)，缴纳房产税90万元(250×12％×3)，土地使用税60万元(4万平方米×3×5)；缴纳城建税、教育费附加3.75万元(37.5×10％)。整个租赁业务的流转税税收负担高达25.5％，税负明显过重。如果在收入不变的前提下，改出租经营方式为仓储经营方式，公司的税收负担将大大减轻，从而达到节税增收的效果。

[纳税筹划思路]纳税筹划的思路就是将仓库租赁合同改为仓储保管合同，增加服务内容，配备保管人员，为客户提供24小时服务。通过两种不同的经营方式税收政策的差异寻求降低税负的途径。具体的操作过程是：(1)到工商局变更工商登记，在营业范围里增加“仓储业”项目；(2)变更税务登记，由原先单纯出租仓库变为提供仓储服务；③签订仓储合同。

[纳税筹划方案]仓库租赁方式改为仓储保管经营方式后，所提供的仓储服务的收入仍为250万元/年，期限不变，收入不变，而税收情况将会出现变化。采用仓储方式，同样是缴纳上述种类的税款，但税款总额只需缴纳101.25万元，流转税负税率为13.5％。造成两个方案税负差异的主要原因在于房产税的税收政策及计税依据的差别。根据《营业税暂行条例》的有关规定：租赁业、仓储业均应缴纳营业税，适用税率相同，均为5％，《房产税暂行条例》及有关政策法规规定：租赁业与仓储业的计税方法不同。我国现行的房产税实行比例税率，计税依据分为从价计征和从租计征两种形式。房产自用的，其房产税依照房产余值的1.2％计缴。即：应纳税额=房产原值×(1―30％)×1.2(广西房产原值的扣除比例标准为房产原值30％)。房产用于租赁的，其房产税依照租金收入的12％计缴，应纳税额=租金收入×12％。可见，房产税计税公式的差异，必然导致应纳税额的差异，这就为纳税人进行纳税筹划提供了机会。

本案例中在仓储租赁经营方式下的房产税计算情况如下：

应纳税额

=(500－500×30％)×1.2％×3

=12.6(万元)

仓储保管方案与仓库租赁方案比较，可以看出，在收入不变的前提下，仓储经营方式的税负将比出租经营方式的税负降低77.4万元(房产税)，这也意味着公司因改变经营方式将增收77.4万元。

秋潮进一步说明方案可行的理由：一是房屋租赁是指租赁双方在约定的期间内，出租方将房屋的使用权让渡给承租方，并收取租金的一种经营方式，而仓储业是指利用仓库、货场或其他场所代客贮放、保管货物的业务，并收取仓储费的一种经营方式。不同的经营方式适用不同的税收政策法规进行征税。广隆公司利用仓库代客贮货的行为应属于自用房产行为，是符合房产税的计税依据中的有关从价计征规定的。二是变出租经营为仓储经营，不仅不影响客户的正常业务，而且为客户节省了部分费用，相信客户一定会乐于接受这种经营方式。三是虽然广隆公司将承担因保管而带来的各种服务费用，比如配备保管人员等，但是因节税而带来的收益还是远远大于因节税而带来的成本支出的。

广隆公司按秋潮的建议与期货公司进行了磋商，对方欣然接受该方案。此次纳税筹划活动既满足了税收法规的要求，又满足了客户的需要，同时又达到了节税的目的。

[筹划拓展方案]在租赁转化为仓储方案得到两家公司共同认可的基础上，秋潮又大胆地提出筹划新方案的建议。即将仓储业务从广隆公司分离出来，设立独立核算的物流公司，以争取最大限度地享受税收优惠政策。根据《关于下岗失业人员再就业有关税收政策问题的通知》(财税[2002]208号)的规定，对新办的服务型企业(除广告业、桑拿、按摩、网吧、氧吧外)当年新招用下岗失业人员达到职工总数30％以上，并与其签订3年以上期限劳动合同的，经劳动和社会保障部门认定，税务机关审核，3年内免征营业税、城市维护建设税、教育费附加和企业所得税，从而进一步降低了企业的经营成本。

秋潮设计了新的纳税筹划方案，新方案的操作要点是：广隆公司出闲置的房产即占地面积4万平方米、价值500万元的15栋仓库，其控股子公司某公司和部分职工出资金，共同投资成立物流公司(与其控股的子公司成立物流公司，是为了避免实现的利润流出本企业)，同时全部招用本企业下岗失业人员从事物流工作，并与其签订3年以上期限劳动合同的，再履行一定的法律程序，即经劳动和社会保障部门认定及税务机关审核批准并办理《新办服务型企业吸纳下岗失业人员认定证明》，可在3年内免征营业税、城市维护建设税、教育费附加和企业所得税。

效益分析：为了便于分析，新公司的费用暂不考虑，广隆公司闲置的房产出资价500万元，物流公司保管合同金额为750万元，其他有关资料与前述相同。则相关测算数据如下：

企业享受3年税收优惠期缴纳的营业税金及附加为0；

房产税额

=(500－500×30％)×1.2％×3

=12.6(万元)

所得税为0，(广隆公司长期属于严重的亏损状态，故前面的方案均未对企业所得税进行分析)

三年的纳税合计12.6(万元)，比租赁转化为仓储方案少纳税101.25－12.6=88.65(万元)。

经过综合分析比较，单独设立物流公司，不仅可以节约税款，也能安排本企业部分下岗失业职工的再就业，实现经济效益与社会效益的同步实现目的，广隆公司最终选择了新设物流公司方案。

[案例延伸思考]纳税筹划是一种对税法和税收政策的综合性运用，是对税收政策作出的主动选择。不同的筹划方案涉及不同税种或不同税种的组合，这就要求企业相关人员或专业的纳税筹划人员不仅需要对各种税收政策及各税种进行深入的了解和研究，在现行的法律法规中发现筹划空间，更重要的是还要熟悉企业的经营管理流程，对企业的经济业务融会贯通，才能寻求到最佳的筹划方案。

案例二：“售后返租”形式纳税筹划

近年来，房地产企业采用“售后返租”的形式进行促销颇令人瞩目。所谓“售后返租”，就是房地产开发商在销售商品房给购房者时，同时与购房者签订该房的租赁合同。租赁合同中开发商承诺在购房后几年内，给予购房者固定租金，所购房屋由开发商统一经营。开发商一般会将已售出的房屋整体再租赁给另外的公司，进行商业经营。开发商收取租金后，再按合同约定的租金支付给购房者。

笔者经过广泛调研及对照相关政策，认为商品房“售后返租”的形式进行促销存在以下两个问题不容忽视：一是建设部于2001年《商品房销售管理办法》(建设部令第88号)中第十一条规定，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。虽然有些房地产商说，“售后返租”销售的是已竣工商品房，与客户签订的是《利润分配协议书》，没有违规。但是现在开发商售房是以期房买卖为主的，这就意味着这种售房方式存在着一定的法律风险；二是购房者收到开发商返还的租金与开发商收到的整体租赁单位的租金存在重复纳税的情况，即对以上两个环节的租金都要缴纳营业税。

那么有没有一种既不违反建设部令第88号的前提下，又能合理地减少企业的相关税金支出呢?笔者通过“售后返租”案例分析来探讨解决上述类问题的方法。

[案例描述]南宁市某房地产公司拟开发一栋商业大楼，按工程进度大约在2009年12月完工，公司经过广泛的市场调查与分析，准备采取售后返租的形式销售。开发商承诺，购房者买房后，自买房后5年内每年可以得到房款7％的租金。开发商再将所售出的大楼，统一租赁给某商业集团，进行商业经营。开发商每年付购房者的租金为650万元，开发商每年收到某商业集团付给的租金为700万元。

[案例分析]此项售后返租业务产生的税费(印花税略不计)为：开发商每年就收到的租金需缴纳营业税为35万元(700×5％)，城建税及教育费附加分别为3.5万元，合计开发商收到的租金所产生的税金为38.50万元。而开发商付给购房者的租金650万元，也需要受托代扣代缴相应的营业税、房产税、城建税及教育费附加(或由购房者自行缴纳)。其中，每年缴纳营业税为32.5万元，城建税及教育费附加合计为3.25万元，缴纳的房产税为78万元(650×12％)。

从上面分析可看出，这种销售形式存在着重复纳税的情况，即开发商和购房者在收到租金时，都要缴纳营业税。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》规定：在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人。根据国家税务总局《关于营业税若干问题的通知》(国税发[1995]76号)规定：单位和个人将承租的场地、物品、设备等再转租给他人的行为也是属于租赁行为，应按照“服务业”税目中的“租赁业”项目征收营业税。

[纳税筹划思路]对于以上案例进行纳税筹划，纳税筹划所依据的税收文件为财税[2003]第016号《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》第十九条规定：从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。因此，对于物业管理企业代收的房屋租金不征收营业税，对其从事此项业务取得的手续费收入应当征收营业税。

[纳税筹划方案]笔者认为，如果开发商在房屋竣工后再出售房屋，然后成立一家物业管理公司。各购房者在购房时，由物业公司与购房者另外签订委托租房协议，而不是以开发商的名义与购房者签订租房合同。

第9篇

除了物业管理收费标准偏低，税率偏高税负过重是企业经营遭遇的又一难题。

（一）物业服务营业税率明显偏高物业管理行业具有明显的公共事业服务特征，特别是为数不少的直管售后公房，更是具有保障房的特性，应与交通运输业、建筑业、邮电通信业、文化体育业等行业一样享受3%的税率。而目前企业普遍适用的是5%的营业税税率。同时，按营业税税额作为附加税计税依据，城市维护建设税税率为7%，教育费附加税率为3%，地方教育费附加税率为2%，河道清洁费税率为1%，企业营业税及其附加税累计达到收入的5.65%。同为服务性行业，交通运输、邮电通信、文化体育行业的平均营业利润率为11.5%，比物业管理行业高出3.65个百分点，营业税率却低了2个百分点。偏高的税率，让不少企业只能亏损纳税。上海市物业管理行业协会的调查显示：在136个商品住宅项目中，43个项目盈利，亏损达到66.91%；49个售后公房项目中，46个项目亏损，亏损率达到93.88%。即便如此，上述185个项目2011年共缴税1109.12万元。

（二）税基计算不够合理加重负担物业服务企业按营业收入征税，其中最为重要的是物业管理费。现行物业服务模式主要包括两种：一是包干制。由业主向企业支付固定服务费用，盈亏由企业自负。二是酬金制。由企业从物业服务费中提取约定的比例或金额作为酬金，盈亏由业主负责。一般来说，企业向业主收取的服务费用，都是以支定收，其中服务支出主要用于付给保洁保安、房屋维修、绿化养护、设备设施维保等专业公司，具有代收代支性质，不应作为税基计税，而应以酬金作为税基，向企业计征营业税及其附加。而按现行税制，无论是包干制还是酬金制，均按全部物业费征收营业税。由于在酬金制条件下，企业仅收取物业费的10%作为酬金，却要按物业费的100%征税，让陷入经营困境的企业苦不堪言。

（三）营业收入重复征税增加压力随着社会分工的精细化、专业化和规模化，服务于物业管理的专业公司也日益成熟。除消防、电梯设施的维修保养须委托给具备资质的专业单位外，保洁保安、房屋维修、绿化养护、共用设施设备运行维保等均可外包给专业公司，物业服务企业向这些专业公司支付的费用，由这些专业公司缴纳营业税，而物业服务企业却因无法抵扣导致重复征税。此外，车辆停放、租赁、代办、特约费用和公共收益性经营收入，应属于代收代缴费服务。在申报税收时，应将外包支出和代收代支费用从服务资金收入中扣减，按净服务收入为依据征税。然而现行的税制并没有参照旅游、广告等行业将支付给专业公司后的费用余额作为收入征税的做法，而是直接将物业服务资金作为营业收入全额缴税，重复征税矛盾突出，加重了企业负担。

二、完善物业服务收费及税收政策对策建议

物业收费与市场脱节、企业税率偏高税负较重，加重了属于劳动密集型行业的物业服务企业负担。因此，要完善物业服务收费及税负政策。

（一）构建物业服务收费政策体系建立与市场相适应的、合理的物业服务收费政策体系已迫在眉睫。要加快修改施行7年的《物业管理条例》，增加物业服务价格调整与职工最低工资、物价上涨等因素挂钩内容；出台物业管理价格调整指导性文件，明确将政府指导价列入物业服务价格调控计划；健全完善物业收费政府指导价管理办法，由物价、房管等部门根据每年的职工最低工资调整和物价涨幅情况，定期物业服务价格调节参考指数，作为业委会和企业协商物业服务收费调整的依据；聘请第三方机构对物业服务成本进行审计，由物价、房管等根据上年审计结果和当年工资标准、物价指数，依据定额标准和人工材料等费用的实际价格，测算每年的物业服务成本，确定物业服务分等收费指导价；将物业管理费与水、电、煤气等一起，列入公共服务性行业，实行收费同步听证、同步调整。

（二）实施财政补贴，给予政策支持要破解物业服务企业经营亏损难题，可按照“取之于政府，用之于住户”的原则，由政府部门以购买物业服务成果的形式，对企业实施财政补贴，从政策上给予支持。要从地方财政、住房公积金增值收益、廉租住房建设基金中拿出一定资金，纳入政府年度财政预算，用于直管售后公房的租金减免和物业管理费的补贴；在目前物业服务提价不能一步到位的情况下，应考虑出台上海市物业服务达标补贴办法，通过财政出资、吸纳社会资金等形式，推广浦东、徐汇、静安、闸北等区的物业管理补贴经验，扩大老旧小区物业管理补贴范围，将补贴对象从直管售后公房向早期动迁房、商品房等延伸；设立物业管理发展基金，用以支助政策性亏损的物业服务企业；扩大住房公积金使用范围，鼓励住户用公积金缴纳房租和物业管理费。

（三）降低营业税率，减轻企业负担参照旅游、广告等行业将支付给专业公司后的费用余额作为收入征税的做法，将企业全部收入减去代业主收取的公共事业收费、付给专业公司的支出后，按照3%的税物业管理率征税，将外包给专业公司的保洁保安、房屋维修、绿化养护、共享设施设备运行维保等支出，以及车辆停放费、租赁费、代办费、特约服务费、公共收益性经营收入等代收代支费用，从物业服务资金收入中扣减，剩余的服务收入作为征税依据。而对采用酬金制收费模式的项目，应扣除具有代管代付性质的物业管理费，仅对支付给企业的酬金部分征税；对售后公房和新建保障房免征企业增值税；考虑到物业行业中小企业居多、经营状况不佳、与民生密切相关，可对居住物业实施税率简易征收方式，与交通运输业、建筑业、邮电通信业、文化体育业等行业一样享受3%的税率；明确参与老旧小区管理的企业不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补以前年度亏损的项目；对参与老旧小区管理的企业上缴的所得税实施“先征后返”，对考核业绩优秀的企业给予专项补贴和奖励。

（四）实施居住、非居住物业区别征税对居住物业和非居物业按不同税率征税。对非居物业项目，可继续按5%的营业税税率征收。对居住物业项目，凡年收入不足500万元的中小企业，按照3%的简易征收方式，超过500万元的部分则按5%的税率征税。对采用酬金制收费模式的项目，只对物业酬金部分征税。对物业服务企业开设单独账户替业委会代管资金，业委会与劳务单位或个人签订合同，且由劳务单位或个人开具发票，由企业从代管资金账户中代付劳务费的行为，不征收营业税。

第10篇

［关键词］转制；税收优惠；物业管理企业

［中图分类号］F275［文献标识码］A［文章编号］1005-6432（2014）21-0133-02

1所得税

符合条件的物业管理公司,可向主管税务机关申请享受国家现行的企业所得税的优惠政策,审批备案后即可享受。

11税率的优惠

服务业中,年度应纳税所得额不超过30万元,从业人数不超过80人,资产总额不超过1000万元,为小型微利企业。《企业所得税法》第二十八条规定,符合条件的小型微利企业,减按20％的税率征收企业所得税。《财政部国家税务总局关于小型微利企业所得税优惠政策有关问题的通知》(财税［2011］117号)规定,为了进一步支持小型微利企业发展,自2012年1月1日至2015年12月31日,对年应纳税所得额低于6万元(含6万元)的小型微利企业,其所得减按50%计入应纳税所得额,按20%的税率缴纳企业所得税。

12税额的减免

招用下岗失业人员企业所得税减免：①现有服务型企业(广告业、桑拿、按摩、网吧、氧吧除外)和现有商贸企业(从事批发、批零兼营以及其他非零售业务的商贸企业除外)当年新招用下岗失业人员达到职工总数30%以上(含30%)的,并签订1年(含)以上劳动合同,经劳动保障部门认定,可在3年内对年度应缴的企业所得税额减征30%。②劳动就业服务企业中的加工型企业和街道社区具有加工性质的小型企业实体及从事商品零售兼营批发业务的商业零售企业,凡安置下岗失业人员并签订1年(含)以上劳动合同的,经劳动保障部门认定,每吸纳1名下岗失业人员,每年可享受企业所得税4000元,定额税收扣减优惠可上下浮动20%,由各省人力资源社会保障厅确定具体定额标准。

招用残疾人员的企业所得税减免：企业月平均实际安置的残疾人占单位在职职工总数的比例高于25％(含25％),实际安置的残疾人人数多于10人(含10人),并且提供“服务业”税目(广告业除外)取得的收入占增值税业务和营业税业务收入之和达到50％的,按实际安置残疾人的人数予以每人每年减征营业税。

2契税

转制的物业管理公司承受原企业土地、房屋权属,免征契税或减半征收契税。

财政部、国家税务总局《关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》(财税［2012］4号)规定符合以下条件的：企业公司制改造；公司股权(股份)转让；公司合并；公司分立；企业出售；企业破产；债权转股权；资产划转；事业单位改制。土地、房屋权属的划转,免征契税或减半征收契税。

3房产税

单位向职工出租的单位自有住房暂免征收房产税、营业税。

《财政部国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》(财税［2000］125号)规定：“自2001年1月1日起,对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房,包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等,暂免征收房产税、营业税”。

4土地增值税和土地使用税

41土地增值税

单位后勤部门转制的物业管理公司在办理土地、房屋权属的划转不征收土地增值税。

《土地增值税暂行条例》第二条“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人,应当依照本条例缴纳土地增值税”,第五条“纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入”。转制企业为划转形式,没有取得收入,所以不缴纳土地增值税。

42土地使用税

应税单位将职工住宅办理了土地使用权过户手续,可免征城镇土地使用税,对未办理土地使用权过户手续的应按规定征收城镇土地使用税。

5营业税

(1)《关于纳税人资产重组有关营业税问题的公告》(国税发［2011］51号)纳税人在资产重组过程中,通过合并、分立、出售、置换等方式,将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位和个人的行为,不属于营业税征收范围,其中涉及的不动产、土地使用权转让,不征收营业税。

(2)对于房屋维修基金,不计征营业税。根据《国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知》(国税发［2004］69号)规定：住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。鉴于住房专项维修基金所有权及使用的特殊性,对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金,不计征营业税。

(3)对物业管理公司为业主代收代付的水、电、燃气和房租费用,可按差额征收营业税；对其从事此项业务取得的手续费收入应当征收营业税。根据《关于营业税若干政策问题的通知》(财税［2003］16号)《关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》(国税发［1998］217号)

(4)物业服务企业将电梯维保、绿化保洁、秩序维护等专项服务项目分包给其他单位或者个人的,以其取得的物业服务收入的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位或者个人服务费用后的余额为营业额,征收营业税。

(5)医疗劳务、卫生服务：非营利性医疗机构按照国家规定的价格取得的医疗服务收入,自取得执业登记之日起,3年内免征营业税。

(6)垃圾处置费不征收营业税。国家税务总局《关于垃圾处置费征收营业税问题的批复》(国税函［2005］1128号)中明确规定,单位和个人提供的垃圾处置劳务不属于营业税应税劳务,对其处置垃圾取得的垃圾处置费,不征收营业税。处置垃圾不征收营业税的范围包括垃圾的收集、中转运输、焚烧、填埋等。

6印花税

(1)在税目税率表中,没有列举与物业费相关的服务项目,因此物业费不属于印花税征税范围。

(2)业主与物管公司签订的委托租赁房屋合同,不属于应税凭证,不贴印花。根据《关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》(国税发［1991］155号)第十四条：“单位与委托单位之间签订的委托合同,凡仅明确事项、权限和责任的,不属于应税凭证,不贴印花。”

7增值税

改制企业的自产暖气向本企业职工供暖,属于《增值税暂行条例实施细则》第四条规定的应视同销售情形中的“将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费”,那么该视同销售收入是否可以免征增值税呢？根据财税［2009］11号文件规定,免征增值税的采暖费收入包括供热企业直接向居民收取的、通过其他单位向居民收取的和由单位代居民缴纳的采暖费。笔者认为,在这部分暖气视同销售的情况下,应视同向职工收取了采暖费,予以免征增值税,但是需要与当地的税务部门认真沟通。

以上是笔者个人在工作中归纳的税收优惠政策,仅供参考。各省市针对本地实际情况还会有一些补充政策,符合减免税条件的物业管理公司,应及时向主管税务机关办理减免税相关手续,享受税收优惠。

参考文献：

第11篇

一、工作目标

开展房地产市场秩序专项整治，是践行科学发展观、维护群众利益、构建和谐社会的必然要求。要坚持标本兼治、综合治理、惩防并举、注重预防的方针，健全完善规章制度，提高从业人员素质，规范行业服务行为，建立健全长效机制，严厉打击违法违规行为，切实维护市场秩序，促进房地产市场持续健康发展。

二、工作重点

（一）整顿开发项目审批中的违法违规行为。检查整治房地产领域涉及的有关部门及工作人员在项目立项、土地取得、规划审批、预售许可等环节违规审批、滥用权力等行为和房地产税收政策执行情况；检查整治房地产企业哄抬房价、合同欺诈、商业贿赂、偷税漏税等行为。

（二）整顿房地产开发建设环节中的违法违规行为。检查整治非法占地，在集体土地上从事房地产开发经营；未按规定条件开发利用土地，不按批准的规划设计方案进行开发建设；未取得开发经营权擅自开发，未取得施工许可证擅自施工；抽逃注册资本；住宅小区内不按规划设计条件进行配套建设，配套基础设施不完善、质量不过关、绿化硬化不达标；未经综合验收而交付使用等行为。

（三）整顿房地产交易环节中的违法违规行为。检查整治未取得预售许可证或未按预售许可证批准范围预售商品房，违规收取定金、预收款，房屋面积计算特别是分摊面积计算中弄虚作假、售房合同中未标明套内建筑面积和分摊共有建筑面积，擅自出租、出售公用部位、配套设施谋利，违规虚假及不规范广告等行为。

（四）整顿房地产中介服务中的违法违规行为。检查整治未申领营业执照、未到房管局办理中介机构备案手续，私自或超范围从事中介业务，虚假或不实信息骗取中介费，伪造、涂改、转让注册证、资质证、资格证，服务中弄虚作假、违规操作、谋取不当利益，服务机构和从业人员参与炒房，扰乱市场正常秩序的行为。

（五）整顿房地产物业管理中的违法违规行为。检查整治无资质从事物业管理，不严格履行物业服务合同，降低服务标准，违反规定擅自设立收费项目，擅自改变物业管理用房等公共建筑和共用设施用途，服务态度恶劣等行为。

三、实施步骤

（一）动员部署阶段（2012年1月）。适时召开全市规范房地产市场秩序工作会议，全面部署安排相关工作，明确整治范围、内容、要求，落实相关部门职责。各市区、开发区、工业新区也要召开会议，及时安排部署。

（二）组织实施阶段（2012年2月—2012年4月）。各市区、开发区、工业新区要按照属地管理原则，组织对辖区内房地产开发企业、中介服务机构、物业管理企业等开展自查自纠、群众评议打分和检查验收。2012年2月中旬至4月上旬，组织对所有在建房地产开发项目进行全面清理，依法打击违法违规行为。要认真对辖区内的整治工作进行总结，将书面报告和典型案例于2012年4月底前报市建委，市建委汇总有关情况报市政府，市政府将适时组织进行检查。

（三）总结巩固阶段（2012年5月—2012年6月）。重点是建立长效机制，巩固整治成果。针对专项整治中发现的问题，各级各有关部门要建立健全管理机制，加强对房地产开发企业、物业管理企业、中介服务机构的管理，营造监管有力、市场有序的房地产市场环境。

四、职责分工

（一）市建委：提出专项整治总体思路和工作方案，组织实施专项整治；查处房地产开发、建设、交易以及中介服务环节的违法违规问题。

（二）市发展改革委：负责监控和研究提出调控住宅供应总量及各类房屋（含保障性住房）建设比例关系的意见，并及时上报市政府。

（三）市国土资源局：查处非法批地、占地进行房地产开发方面的问题。

（四）市财政局：负责专项整治的相关工作。

（五）市审计局：依法对国有资产占控股地位或者主导地位的房地产开发企业的财务收支情况进行审计，严肃查处违法违规问题。

（六）市监察局：严肃查处房地产领域违纪违法案件。

（七）市国税局、地税局：落实房地产税收政策和税收征管措施，对房地产开发企业纳税情况开展专项税务检查。

（八）市物价局：完善住房销售明码标价制度，加强对虚假价格、违规收费等行为的监督管理；查处房地产交易过程中违反价格法律法规的问题。

（九）市规划局：严肃查处房地产规划审批环节的违法违规行为。

（十）市房管局：严肃查处房地产交易、中介服务环节以及物业管理中的违法违规行为。

（十一）市工商局：严格房地产市场主体准入；把房地产相关企业作为年度检查的重点；强化广告监管和展销活动管理；会同房管部门加强房地产经纪机构管理；查处商品房销售中违法广告、合同欺诈、商业贿赂等侵害消费者合法权益和不正当竞争的违法违规问题。

五、工作要求

（一）加强领导，落实责任。建立联席会议制度，建设、发展改革、国土资源、财政、审计、监察、国税、地税、物价、规划、房管、工商等部门按照分工要求，各司其职，各负其责，认真做好相关整治工作。各市区、开发区、工业新区也要按照本实施方案的要求，建立相关工作机构，制定具体实施方案，对每项工作都要有部署、有要求、有检查。

第12篇

一、税收筹划的基本理论

1.税收契约理论

契约理论是20 世纪30 年代以来形成的一种企业理论。契约理论认为企业是由投资人、所有人、经历金额贷款人之间订立的一系列契约组成的集合体，契约各方的目标都是追求自身效用的最大化。契约理论包括完全契约和不完全契约。完全契约指契约双方都能完全预见到契约内可能发生的重要事情，愿意遵守双方所签订的契约，当契约双方对契约条款产生争议时，第三方可以强制执行。不完全契约是由于个人的有限理性，外在环境的复杂性、不确定性，信息的不对称性和不完整性，契约当事人或契约的仲裁者无法证实或观察这一切。税收的本质是一种契约关系，税收政策是政府和纳税人之间通过博弈达成的均衡契约。因此，税收筹划一定要在符合税收契约的前提下才能进行。然而，由于经济活动的多样性，政府在制定税收契约的时候不可能面面俱到，难免存在税收漏洞和税收空白。但是，企业完全采取灵活的经营策略，这也决定了企业是可以在税收契约的范围内进行一定的税收筹划。

2.房地产开发企业的主要开发流程

房地产开发的首要步骤是要选取项目，确定开发对象。在这个环节，房地产开发企业应该取得由政府城乡规划主管部门核发的建设用地规划许可证。

项目确定开发之后，就要获取建设项目所用土地。目前土地使用权的获得一般是采用招标的方式。但是也可以采用其他不同的获取方式。如可以采用企业合作开发、公司合并、股权收购等不同的方式。不同的土地获得方式会对企业的财务产生非常重要的影响，同时也是适应不同的税收政策。

有了前两项工作的铺垫，房地产企业需要正式着手项目的具体规划设计工作和相关资质的取得以及资金的筹集工作。房地产开发企业首先要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件以获取《规划设计条件通知书》，房地产委托有规划资质的单位依据上述通知书来进行方案设计。方案设计主要是用来确定建筑物的平面布局、空间尺度以及建筑结构。设计完毕提交城市规划行政管理部门审查并核发建设用地规划许可证。后续再进行进一步的详细方案设计。同时不能忘记资金的筹集工作，即企业的融资工作。常见的融资方式主要包括银行借款、发行债券、发行股票等融资方式。同时，房地产开发企业也可以采取期房销售的方式筹集资金。

在前述准备做好后，房地产开发企业正式进入非常核心的环节――建设施工环节。在具体的施工中，房地产开发企业可以是请公司以外的建筑公司进行施工，也可以是自行成立建筑公司进行。这些不同的安排都会使用不同的会计和税收政策。前文谈及商品房预售的问题，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。商品房预售是当今房地产企业最为盛行的一种经营方式，同时也是一条重要的筹资渠道，预售房地产可以用客户的资金建房，同时也完成了房屋销售工作，即售房又筹资，资金来源既无息又安全。

当然，最终房地产的销售策略也会影响到房地产企业的盈利状况，同时也会带来不同的会计及税务处理。可谓各个环节都有税收合理筹划的可行性存在。

二、房地产开发企业各环节税收筹划政策建议

1.土地取得环节

通过对房地产开发企业取得土地的最常见的三种形式即：直接购买、合作建房和接受以土地使用权投资入股的分析。直接购买土地使用权的优点是：房地产开发企业容易保证对房地产企业的控制权，不容易稀释股权；直接购买土地使用权交易简单，便于土地使用权交易双方操作。但是，直接购买土地使用权也存在其固有的缺点，而这些恰恰是另外两种方式的优点所在：不必直接支付购置成本，会在一定程度上减轻企业的资金压力；可以很好的解决企业建成房屋的销售问题，便于节约销售费用，畅通销售渠道。所以，在房地产开发企业的初创时期，可以采用合作建房或接受土地使用权投资入股的方式获得土地使用权。但是房地产开发企业在盈利能力日益增强的繁荣发展时期，可以采用直接购买土地使用权的方式，一方面在这个发展阶段，企业具有较强的资金技术实力，另一方面，合作建房和接受土地使用权投资入股的方式容易稀释企业股权。

2.前期准备环节

在房地产开发的前期准备环节，房地产企业需要做好拆迁安置和融资准备。针对房地产企业选择拆迁补偿方式时，需要考虑诸多因素，如被拆迁户的求偿意愿，应和被拆迁户做好沟通，保证前期的拆迁工作的顺利进行。即将建设的项目的市场需求度以及房地产企业的定价和盈利能力。

在选择融资手段时，保证融资方式的多样性，以确保房地产企业的资金安全。同时善于利用债务融资在进行利息抵税时的重要作用，发挥“税盾效应”应有的功能，切实降低企业税收负担。同时在利用的过程中要掌握“适度”原则，保证净经营资产净利率与税后利息率的差额是正值，以便使债务融资的优点发挥到最大。

3.工程施工环节

针对于工程开发项目采用自建销售模式还是受托代建也有不同的盈利方式、空间和税收负担。针对于销售渠道畅通、预计销售净利率比较高的模式下，自建销售带来的巨大盈利可以弥补其多样和复杂的税收成本；相反，则受托代建能给企业带来稳定的收益和较少的税收负担。企业需要结合现有的市场状况和代建机遇来确定具体采用何种盈利方式。同时，房地产开发企业还可以测算出利润均衡时的销售收入和代建费用，可以使决策更加的科学。房地产开发企业的在建设环节的相关合同的签订，对于企业的税收负担有一定的影响，根据前述分析和我国税法的有关规定，房地产开发企业在签订建设阶段的有关合同时一定要注意以下几点：（1）在签订建筑安装合同时，房地产开发企业作为建设方可以在建筑企业的指导下，自行采购设备，减少营业税的应纳税额。（2）在签订装饰劳务合同时，房地产企业提供各项材料、设备，建筑企业只提供劳务及辅料，这种做法会减少建筑企业的营业税税收负担。（3）针对于开发项目的需要分包或者借助外部设备的辅助才能完成的情况下，要权衡分包款项和设备租赁款项，并在此基础上计算各自税负，以确定在同样完成该项工程的成本和税负最优的方案。

4.完工销售及清算环节

房地产开发企业的租售选择应该注意房地产开发企业的资金实力，在房地产开发企业的资金实力比较雄厚时，可以选择一部分进行出租，一部分直接销售，这样可以获得房地产未来的增值收益。并且可以通过对于将售价、租金、税收成本的等因素包含在内的收益均衡点的测算，计算出合理的租售比例。针对房地产开发企业的出租部分房产，在签订租赁合同时要注意租金收入的合理分解。针对与房屋租赁相关的代收费用、物业管理费用通过成立物业管理公司等方式而与租金分离开来，以减轻物业管理费部分的房产税的税收负担。

第13篇

关键词：房地产企业；纳税筹划；税负

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2012）35-0101-02

1 房地产企业纳税筹划现状

房地产企业在国民经济中占有举足轻重的地位，2012年从年初国务院领导要提稳增长，在从市场运行的趋势看，实际上房地产市场和房地产行业承担了2012年稳增长的中坚力量。在国家对房地产行业不断加强宏观调控的当下，“限购”、“限贷”政策一步步深入和完善，并一直没有松懈。在十新闻中心接受采访的中国住房和城乡建设部部长说房地产限购政策短期内不会退出，这是中国政府表明的最新态度，可以得知自主性购房仍然是市场购房的主体。由于政府出台的限购和限贷政策并没有放松，难以刺激投资和投机性购房需求，因此房价也难以被持续性地推高。2012年11月国家统计局公布的全国70个大中城市的房价中房价上涨的占75.7%，但各上涨城市的价格涨幅都没有超过1.0%。但这微小的涨幅是由地王效应引起的，企业并不会因为销售收入的增长而获得较大收益。受一系列宏观调控政策的影响，地价的不断攀升，建筑成本提高，导致房地产企业利润缩水，融资困难，提升房价空间很小，企业急需从内部控制成本，为企业带来一定的现金流，增强企业营运能力，最终增大企业的利润空间，通过合法合理的减少税收支出是控制成本的一个有效可行的方法。

在国家宏观政策调控背景下，税收政策和会计法规不断更新，税收环境不断发生变化的情况下，房地产企业纳税筹划难度越来越大，这就必然要求房地产企业要紧跟国家政策，吃透并熟练运用税收法规和会计制度，选择合适的纳税筹划方法来降低税负，降低成本，实现企业利润最大化。

2 房地产企业纳税筹划存在的问题

2.1 涉税多但能筹划的税种少

房地产企业涉及税种较多，但并不是所有税种都有筹划空间，一些纳税支出较小的税种没有空间进行筹划，并且其筹划的意义不大。对房地产企业来讲，只需要对支出金额大的税种进行筹划，但是纳税支出较大的税种只有几种，因此能进行纳税筹划的税种少。

2.2 我国税制不完善

我国的税制仍然不完善，存在重征、漏征的问题，如有些经济业务事项需要征收两次税，而有些应该缴税的业务却并没有征税。税率结构不合理，相邻税阶纳税差异较大，如土地增值税相邻税阶之间的跨度为10%，若超过临界点一点而改变税率，计算的结果就会有很大不同。我国房地产企业纳税情况是流通环节税负较重，房地产持有阶段相对较轻，纳税支出不平衡，使得房地产企业在流通环节会产生大额税收支出。

2.3 对政策敏感度高

房地产企业变现能力较差，主要依靠银行融资和收取购房者支付的预售款获得现金流，而大多数购房者采用银行按揭的方式支付剩余房款，因此房地产企业对金融政策很敏感，银行金融政策的变动直接影响房地产企业的销售收入，从而对房地产的后期建设产生影响，进而影响纳税筹划工作的进度。

2.4 企业观念错误

税收贯穿于房地产开发经营的整个过程，房地产企业应对税收进行全面的纳税筹划，尤其是事前筹划很重要，而目前有些房地产企业的做法是在临近纳税时才让财务人员进行筹划，这种错误的方法并不能使企业最大化得提高税后利润。纳税筹划需要对各个阶段进行全面地规划，综合考虑各方面的影响因素，然后选择最适合本企业的筹划方法使企业降低综合税负。

3 房地产企业纳税筹划方法

3.1 营业税的筹划方法

①由房地产企业购买设备。税法规定在纳税人提供建筑业劳务的营业额不包括建筑方提供设备的价款，而在建筑工程中的设备价值很大，因此房地产企业可以让设备价款不包含在合同总金额中来达到少缴营业税的目的。房地产企业可以与生产或销售设备的厂家直接签订购销合同，则设备价款就不包含在房地产企业和建筑方的签订的合同内，从而减少了合同总金额，进而减少了营业税负担。通常情况下，建筑公司是以一定比例的不动产销售收入支付给建筑公司代建费，因此，建筑公司的营业税实质上是需要房地产企业负担的，而由房地产企业购买设备，在减轻建筑公司营业税负担的同时，也减轻了房地产企业的负担，在一定程度上降低了开发成本。

②将价外费用分离出去。税法规定，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的全部价款和价外费用都应计入营业税的营业额。房地产企业在进行会计核算时将其在销售房屋时代收配套设施费计入的是“其他应付款”，但是在计算营业税时，这些配套设施费作为价外费用和销售收入一并征收营业税，这样加大了营业税的税负。鉴于此种情况，房地产企业可以设立能代收这部分配套设施费的物业公司，将这部分价外费用成功地分离出去，房地产企业则不需要缴纳配套设施费部分的营业税，这样不仅减少了营业税纳税支出，设立的物业公司还能为企业带来额外的收入。

3.2 土地增值税的筹划方法

①控制增值额。我国土地增值税实行四级超率累进税率，税率在不同阶级按10%的速度增长，相邻税阶差距很大。房地产企业可以利用这点来进行纳税筹划，在进行房屋定价时，可以将增值额控制在50%、100%、200%这三个临界点，虽然超出临界点会带来收入的增加，但这点微小的增加并不足以弥补多缴纳的土地增值税，这样反而加大了房地产企业的税收支出，使得税后收益变得更小。

②销售定价的筹划。对于普通商品来讲，销售价格提高，企业的销售收入和纳税支出都会相应增加，但增加的销售收入会大于增加的纳税支出，企业的最终受益也会有所提高。但对于房地产企业来讲，由于我国在土地增值税征收规定中享有特有的优惠政策，造成销售价格不一定与最终受益成正比。由于普通标准住宅在土地增值税上享有税收优惠政策，房地产企业应通过合理的定价，使得房地产企业开发的产品符合普通标准住宅的标准，从而享受土地增值税的免税待遇。房地产企业应该从纳税筹划的角度考虑，综合权衡售价提高带来销售收入的增加和放弃税收优惠所增加的税收负担，从而确定合适的定价方案，避免因增值率稍高于起征点而造成税负的增加。

3.3 房产税的筹划方法

①合理分解租金。房地产企业收取的租金收入中通常包括水电费、物业管理费等，企业应将这部分费用从房租中分离出来，可以与客户分别签订房屋出租合同和物业管理合同，物业管理收入由公司成立的物业公司收取，这样，分离出去的这部分费用只需要缴纳营业税及附加税费，而不需要缴纳房产税。成立物业公司后，由房地产企业收取租金，物业公司收取物业管理费，将租赁收入和物业管理费收入分开，房地产企业的租金收入减少，从而缴纳的房产税减少，税负降低。

②简化出租关系。目前，售后返租模式逐渐被消费者接受，此模式也是房地产企业取得较高收益的一种手段。但是，在售后返租模式下存在两个出租关系：第一是购房者将房屋出租给房地产企业，第二是房地产企业将房屋出租给使用者。两个出租关系中购房者与房地产企业均需要缴纳房产税，因此房地产企业应当简化出租关系来减轻税负。房地产企业可以将购房者与房地产企业的出租关系转变为关系，同时将房地产企业与使用者的关系转变为购房者与使用者的出租关系，这样，房产税的纳税人仅为购房者，房地产企业无需缴纳房产税。

3.4 企业所得税的筹划方法

3.4.1 完整地归集计税成本

由于企业所得税清算准备时间越长，准备工作越充分，计税成本越完整，因此，房地产企业应在年末之前完工，从而避免因计税成本不完整导致企业多缴企业所得税。房地产企业在完工年度应对成本进行充分完整的预提，不能漏提，否则这部分没有预提的成本，即使下一年度汇算清缴前取得合法凭据，也不能在完工年度所得税税前扣除。

3.4.2 利用会计处理方法进行筹划

同一经济业务事项采用不同的会计处理方法可能产生不同的结果，房地产企业可以充分利用这点来进行企业所得税的筹划，选择合理的会计处理方法降低税负。折旧费用的分摊和成本费用的扣除关系到各期成本费用的支出额的大小，直接影响房地产企业各期的利润水平，最终影响企业的税收负担大小。

固定资产折旧费是企业所得税税前准予扣除的项目，企业可以选择不同的固定资产折旧方法，使折旧费合理的在税前增加列支，减少企业所得税支出。房地产企业应该合理设置会计科目，严格区分各项成本费用，防止由于各项费用记录不明，导致合理的费用无法扣除的情况。将成本费用按照比例分配，在税前准予扣除标准较大的项目选择多分配，扣除标准小的少分配，防止由于超出扣除标准不准予扣除部分给企业带来的税收负担增加。

3.4.3 利用扣除限额进行筹划

根据税法规定，未超过扣除限额的应付职工薪酬可以在税前列支，企业可以将超出扣除限额的部分，采用费用化的方式发给职工，即可以通讯费、交通费、餐饮费、超市提货卡、商场购物卡等方式，这样既向职工发放了较高的工资福利，又为企业减少了企业所得税的税收支出。

房地产企业的在开发过程中发生的一些工作人员工资、工资附加费、办公费等可以计入期间费用，也可以计入间接开发成本。税法规定，期间费用有扣除限额，超过限额部分本年不能扣除；对于从事房地产开发的纳税人，可以按房地产开发成本加计20%扣除。由以上规定可以看出，房地产开发企业应该将开发过程中的人员工资及办公费等计入间接开发成本，这样可以增加税前列支额，当然计算出来的企业所得税会减少，税负降低从而增加了企业的税后利润。

房地产企业利用纳税筹划可以减轻税负，降低税收成本，提高企业资金利用率，有利于实现企业的经济利益最大化目标。影响企业纳税筹划的因素很多，并不是所有的方法都适合每一个企业，企业应根据自己的自身情况，选择最优的纳税筹划方法，达到综合税负最低的目的。

参考文献：

第14篇

关键词：物业服务企业；营改增；影响分析

中图分类号：F812 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）025-000-02

据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改增值税的通知》，经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。

“营改增”是我国结构性减税政策的重头戏，是中国当前最大的税收政策调整，自2012年1月1日起在上海正式启动“营改增”试点以来，一直成为各方关注的热点话题。统计数据显示，营改增自2012年先后在交通运输和部分现代服务业开展试点，4年累计减免增值税6000多亿元，有力地促进了经济的转型升级，特别是大力推进了现代服务业的快速发展，据税务部门统计，2013年底现代服务业试点企业217万户，到2015年底试点企业增加到510万户，两年增长了1.35倍，可以说改革的成效好于预期。

作为建筑业和房地产业这一链条上的物业服务公司，营改增具体涵盖哪些内容，又将对企业发展产生什么样的影响，企业如何把握和应对这一税制改革，这是业内人士所关注的问题。

根据《营业税改征增值税试点实施办法》规定，物业管理行业属于第8项商务辅助服务中企业管理服务类，具体是这样分层阐述的：首先先分大类，现代服务，是指围绕制造业、文化产业、现代物流产业等提供技术性、知识的业务活动。包括研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、租赁服务、鉴证咨询服务、广播影视服务、商务辅助服务和其他现代服务。其次，归在其下的第八小类――商务辅助服务。商务辅助服务，包括企业管理服务、经纪服务、人力资源服务、安全保护服务。最后一层，属于第一类的企业管理服务，是指提供总部管理、投资与资产管理、市场管理、物业管理、日常综合管理等服务的业务活动。并明确规定，物业服务企业增值税税率为6%。

对于现代服务业来说，营改增初衷是提升其在我国经济与社会发展中的地位，减轻第三产业的税负，扩大税基，避免重复征税。生活服务业的增值税率采取简易方式，按照6%的税率征收。物业服务公司多数是中小型甚至微型企业，与居民生活息息相关，之前按照5%的税率征收营业税，从节省税收征管成本的角度考虑，物业服务公司的营改增改革将实行简易方式，税基不变，按照6%的税率征收增值税。对一些小规模纳税人，实行3%征收率。

从税收原理讲，物业公司营改增后收取的物业费税负应该有所下降，物业费在原营业税模式下，适用5%的税率，“营改增”后，物业公司如果为一般纳税人，当期应缴纳的增值税额=当期销项税额-当期抵扣的可进项税额，销项税税率为6%。相比原营业税模式，按照增值税销售额价税分离原理，1-1/（1+6%）=5.66%，税率仅上升0.66%。考虑到物业公司其采购的办公用品、固定资产、不动产都能够进行抵扣，在抵扣充分的前提下，实际税负与原营业税相比应该下降。

例如，某物业公司为增值税一般纳税人，营改增后当月物业费收入（含税）106万元，同期采购办公用品等成本支出11.7万元，取得增值税专用发票上注明的进项税额为1.7万元。在营业税制度下，纳税人当期应缴纳的营业税为：106×5%=5.3万元；在增值税制度下，纳税人当期应缴纳的增值税为：106÷（1+6%）×6%-1.7=4.3万元。同样的物业费收入，改革后增值税相比较营业税少负担税款1万元。

如果物业公司为小规模纳税人，物业费适用征收率为3%，相比原营业税模式，税负直接下降40%以上。

对于一般纳税人来说，当期应缴纳的增值税额=当期销项税额-当期抵扣的可进项税额，销项税税率为6%。这与原来按照5%的税率征收营业税相比，“营改增”后企业适用的税率提高了，从表面上看可能会增加企业的税收负担。但是，增值税是就增值部分计税，它不仅与税率有关，还与销项税额和进项税额之间的差额有关，两者之间的差额越大，应缴纳的增值税额则越多，反之则越少。因此，由于计税方式的改变，即使一般纳税人适用的税率提高了，也不一定就会增加一般纳税人的税收负担。“营改增”对一般纳税人税收负担的影响，还需要结合企业具体实际情况加以分析。

“营改增”以来，物业服务公司小规模纳税人的税负明显减轻，而一部分一般纳税人的税负存在上升的问题。主要原因在于抵扣的不彻底，服务行业中小规模纳税人较多，加之优惠政策的实施，导致抵扣链条的断裂，而税率的增高致使某些行业税负增加。物业服务公司中一些零星采购主要来源个体工商户，很难取得作为抵扣依据的增值税专用发票，一些物业服务业主要成本是人工，新增固定资产很少，体会不到进项税抵扣的优势，总体获益不大。一些物业服务企业成本构成是固定成本和人工成本，抵扣比重不大，税基过高，税负并没有减少。

另外，物业服务企业受全体业主委托经营共用部位，如将电梯轿厢出租给广告公司轿厢广告、小区内地面提供给外来商户摆展、小区地面临时停车等，按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税【2016】36号）文件规定，一般纳税人适用一般计税方法按11%税率计算缴纳增值税；小规模纳税人适用简易计税方法按5%征收率计算缴纳增值税。一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。对于简易计税方法的采用，减税效果明显。如某公司营改增后原有物业项目房屋租赁当月收入（含税）105万元，纳税人当期应缴纳的营业税为：105×5%=5.25万元；在增值税制度下，纳税人当期应缴纳的增值税为：105÷（1+5%）×5%=5万元。同样的收入水平，改革后增值税相比较营业税少负担税款0.25万元。但对于适用11%的高税率的项目，就取决于可抵扣进项税的多少了。

目前，针对营改增对物业服务企业的不利影响应采取以下措施：

一、建立规范意识。物业服务企业中小企业多，面向消费者个人服务的多，不能抵扣的项目多，原来不税务规范程度较低，营改增以后，如果是一般纳税人，由于税务管理要求高，税务系统监管比较严格，生活服务业企业应尽快规范税务管理，规避税务风险。

二、树立增值税思维。物业管理公司代收水电费，原来按营业税模式可以开具代收水电发票，税务处理比较简单，以后一般纳税人应该按增值税处理，相对复杂。由于增值税征税模式不同，同样的业务，在增值税的处理方式会与之前营业税的处理方式不同。

三、对营业税改增值税具体的政策加以完善。要扩大物业服务企业进项税可抵扣范围，使劳务费用，机器折旧费，维修费，租金，物业管理费等列入可抵扣范围之内，这样就可以减少企业税务负担，使服务企业的成本降低到税改之前的水平。增值税税率的下降也是减税应该要推进的方向。未来增值税税率不仅要合并，而且应该往低税率档靠拢。当然，靠政府对税负增高的企业实施补贴切实解决营业税改增值税给部分服务企业带来的困难，但这只是短暂的，想要得到真正的解决，应该在政策上得以修正。调整税率与优惠政策，从而发挥增值税的优势，同时真正减轻企业的税负。

四、物业服务企业积极开展“营改增”政策的培训工作。可以在管理、税收、财务、运营等各环节加强培训，认识到改革对企业运营成本、现金流等的影响，设置与营改增相配套的企业业务流程和配套的财务管理体系。

对物业服务企业来说，“营改增”既带来了优惠和机遇，同时也带来了一定的挑战，物业服务企业面对税制改革其会计制度等面临变革，对企业的应变能力是一种挑战，一些企业因为营改增政策的实施，利润减少，这样无疑都形成了改革的阻力。政府在全国范围内实施过程中应及时吸取经验教训，不断地修订和完善税制革。而服务企业也应该在改革的过程中，多向政府部门献言献策，既解决了发展中的问题，也使服务企业自身的利益得到保障，得到政府的资金政策扶持。衡量这次改革成效最重要的标志，就是把结构性减税措施落到实处，起到降低企业成本，提高企业利润，促进物业服务企业及第三产业的发展。

参考文献：

[1]营业税改增值税试点实施办法.

[2]营业税改增值税试点有关事项的规定.

第15篇

提供营业税应税劳务的纳税筹划

1．房地产开发公司代收费用提供营业税应税劳务的纳税筹划

例：易发房地产开发集团公司下设一家全资物业管理公司。2005年度易发公司代收水电初装费，煤气费、维修基金等各项配套费5，000万元，代收手续费收入为250万元，合计收入5，250万元。根据《营业税暂行条例》第五条及实施细则第14条规定：纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用，价外费用包括向对方收取的手续费，基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。因此，易发公司应缴纳营业税及附力口计算如下：

(1)应缴纳营业税＝5，250万元x 5%＝262.50万元；

(2)应缴纳城市维护建设税262.50万元x 7%＝18.375万元；

(3)应缴纳教育费附加＝262．50万元x 4%＝10．50万元；

三者合计为291.375万元。

对此案例可以根据《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》(国税发[1998]217号)进行纳税筹划。文件中规定，物业管理企业代有关部门收取的水费、电费，燃(煤)气费、维修基金、房租的行为。属于营业税“服务业”税目中的业务。因此，对于物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租不征收营业税，只对其从事此项业务取得的手续费收入应当征收营业税。

因此，易发公司的纳税筹划方案为：由其下设的物业管理公司代收水电初装费、煤气费，维修基金等各项配套费5，000万元，代收手续费收入为250万元。物业公司代收水电初装费、煤气费、维修基金等各项配套费5，000万元不需征收营业税，只就代收手续费收入250万元缴纳营业税及附加，因此，三税合计仅为13．875万元，减少了277.50万元。

2．安装企业提供营业税应税劳务的纳税筹划

例：金丰安装公司与宏图工业公司签订了一份生产线安装合同，合同约定：金丰公司为宏图公司安装一条生产线，安装合同总价为4，000万元，由金丰公司代宏图公司购买安装用机器设备，价款为3，500万元，安装劳务费为500万元。安装生产线完工验收合格后，宏图公司一次性支付合同总价款4，000万元给金丰公司。按《营业税暂行条例》实施细则第18条规定，纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均应包括所用原材料及其他物资和动力的价款在内。纳税人从事安装工程作业，凡所安装的设备的价值作为安装工程产值的，其营业额应包括设备的价款在内。按此规定，金丰公司代宏图公司购买安装用机器设备3,500万元构成安装工程产值，金丰公司应缴纳营业税及附加分别为：营业税120万元(税率为3%)，城市维护建设税8．40万元，教育费附加4．80万元，三者合计133．20万元。

对此案例进行纳税筹划：将金丰公司代宏图公司购买安装用机器设备3，500万元从安装工程产值中剔除，降低金丰公司营业额，只就安装劳务费500万元缴纳营业税及附加。可重新签订安装合同，内容改为：安装用机器设备由宏图公司提供，安装生产线完工验收合格后宏图公司一次性支付安装劳务费500万元给金丰公司。按此合同，金丰公司应缴纳营业税及附加仅为16．65万元，比筹划前减少了116．55万元。

转让土地使用权、销售不动产应缴纳营业税的纳税筹划

例：金盛公司与红叶公司签订合作建房协议，金盛公司提供价值4，000万元的土地，纤叶公司投资4,000万元共同建设商品房，工程完工后，商品房价值8，000万元，双方各自分得价值4，000万元的商品房。在以上合作建房过程中，金盛公司以转止土地使用权换取房屋所有权，发生转让土地使用权行为；红叶公司以房屋所有权换取土地使用权，发生销售不动产行为。由于双方均发生了营业税应税行为，均应缴纳营业税及附加。金盛公司发生转让土地使用权应缴纳营业税及附中分别为：营业税200万元(税率为5%)、城市维护建设税14万元、教育费附加8万元，三者合计222万元。另外，红叶公司发生销售不动产行为应缴纳营业税及附加亦为222万元。

对此案例进行纳税筹划：根据财税(2002)191号《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》规定，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税，并对股权转让不征收营业税。因此，纳税筹划方案如下：金盛公司与红叶公司改变合作建房方式，金盛公司出资价值4，000万元的土地，红叶公司出资4，000万元共同成立金叶公司，由金叶公司开发建设商品房，并在投资协议中注明参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险。这样一来，双方均可享受免征营业税及附加合计222万元的税收优惠。

商业企业改变合同订立方式，以适用营业税税率的税收筹划

例：苏华超市为增值税一般纳税人，适用增值税税率为17%。苏华超市2005年度与货物供应商签订合同，约定货物供应商2005年度向超市交纳进场费收入合计700万元。按国税发(2004)136号《关于商业企业向货物供应方收取的部分费用征收流转税问题的通知》规定：商业企业向货物供应方收取的部分收入，主要看其与商品销售量、销售额有无必然联系。有直接联系的，视为平销返利，冲减当期增值税进项税金；无必然联系，且提供了一定劳务的，不视为平销返利，按营业税的适用税率征收营业税。按此规定，苏华超市收取的进场费收入应视为下销返利，冲减当期增值税进项税金，2005年度因此承担的流转税及附加分别为：

(1)应缴纳增值税＝700万元／1.17 x 17%=101.7l万元；

(2)应缴纳城市维护建设税＝101.71万元x7%二7.12万元；

(3)应缴纳教台费附加=101.71万元x 4%＝4.07万元；

三者合计为112.90万元。