商业地产可行性报告范文

前言：我们精心挑选了数篇优质商业地产可行性报告文章，供您阅读参考。期待这些文章能为您带来启发，助您在写作的道路上更上一层楼。

第1篇

1商业地产项目的造价管控中存在的主要问题

1)项目开发前期决策阶段准备不足。由于商业地产市场前景较好，许多房地产企业盲目竞标拿地，而企业本身的资源配备不够充足，项目设计书及项目可行性报告水平不高，导致项目审查和项目批准不够严谨，以至于有些项目在后期成本控制管理过程中出现失控。2)项目开发设计与项目招商后期运营结合不够。在项目设计阶段，一些房地产企业对项目的设计考虑不够全面，忽略了设计方案的经济合理性与商业地产的特殊性。以至于在项目施工阶段为了配合招商需要频繁出现设计变更，造成建造成本上升，给造价管理带来诸多问题。3)项目施工过程中造价控制力度不够。由于很多房企无大型商业体的开发招商运营经验，以至于全面成本管理实施过程中，因涉及因素较多，对这一阶段的成本控制无力展开较为全面而详细的措施。对工程变更和现场签证把关不严，成本偏差越积越大，导致竣工核算时出现问题。

2清单计价模式下的商业地产项目各阶段造价管控措施

2．1新清单与原清单的比较1)专业划分更科学。原清单规范中只有六个专业，2013年新清单规范为了使各专业的界定更加科学合理、更具针对性，重新调整为九个专业，建筑、装饰专业进行了合并，仿古专业从园林中剥离了出来，划分为一个新的专业。根据近年来工程建设领域新的发展形势，新纳入了构筑物、城市轨道交通、爆破专业三个专业，对这些专业的造价管理提供了规范化依据。2)责任界定更清晰。新清单对原清单中一些比较模糊的定义进行了明确界定，有利于建设和施工单位加强合同管理。比如，对于发包方提供的材料、暂估材料及承包方提供的材料的计价方式，原清单强制性不够，新清单将其调整为强制性条文，并且增加了补充说明，要求招标文件要明确应由投标人承担的风险范围及其费用，未明确的应提请招标人明确。3)可操作性更强。新清单对原清单中不够明确的条了细化说明和补充完善，清单执行性、操作性更强。比如，对于由于工程变更引起的综合单价调整，原清单只有原则性说明，没有讲明调整比例和计算公式。新清单对此做了细化，明确提出，若实际工程量与招标工程量清单出现偏差且超过15%时，当工程量增加15%以上时，其增加部分工程量的综合单价应予以调低;当工程量减少15%以上时，减少后剩余部分工程量的综合单价应予以调高，并给出了调整公式。2．2准备阶段的造价控制1)确定投资计划和投资目标。商业地产项目在投资策划阶段，首先应了解本地区同类项目的投资成本，包括工程价格、各项费用等，再根据本项目实际情况测算工程费用，尤其是城市基础设施配套费、工程质量监督费等行政事业性收费，各地政府对这些收费项目有不同的减免优惠政策，需要充分了解。最后根据了解到的情况拟定本项目的投资方案。2)预测商业地产各项费用和综合单价，合理编制目标成本。依据项目所在地造价管理部门的人工单价预测人工单价，依据项目所在地工程建设市场机械租赁费和燃油价格预测机械单价，依据当地市场的调研情况结合回归法等定量模型预测材料单价，综合形成商业地产项目各项费用和综合单价，并编制目标成本。同时，系统收集类似已完商业项目的成本数据，为预测商业地产项目各项费用奠定坚实的数据来源基础。3)结合设计和工程量清单计价。商业地产项目往往设计复杂，设计单位在造价管控中起到非常重要的作用，设计人员要高度重视工程量清单的编制，从设计的专业角度完善清单中的项目特征描述、工程内容描述，使其在符合设计规范和施工验收规范要求的同时，清单内容更精准，避免清单与设计脱钩，或者设计深度不够，导致后期施工与招标工程量清单内容不符、工程量清单缺项等问题，避免造成施工期间费用索赔力争成本控制在目标成本偏差幅度范围内。4)择优选择单位、尽量缩短项目前期的持续时间。需要选择优秀的设计和设计监理单位，途径就是设计招标和方案竞选。工程量清单要选择资质优秀和经验丰富的专业人员或中介机构编制，增强清单编制的准确性、科学性和可行性。5)后期商业管理部门在项目前期准备阶段，提出满足商业运营需要的各项指标，紧密配合项目决策人员对商业项目的全方位论证，提出合理化建议。2．3设计和招标阶段的造价控制1)严格施工图设计和审查。由于某些项目设计质量和深度存在问题，施工、设计单位沟通不够，审图只注重结构等重大问题，加上施工单位抢工赶工，工程开工后接连遇到图纸变更、明确施工做法等问题，工程造价迫不得已只有跟着调整。比如某商业地产的电影院消防工程的管道施工，因设计不详细、专项论证又没跟上，招标清单上仅列估20多吨，专项设计出来后增加了10多吨，给造价控制带来很大压力。2)编制招标文件。编制招标文件时必须遵循工程量清单计价的原则和规律，注意把握有关法律法规的禁止性规定以保证招标人和投标人的权利和义务。要依据商业地产项目实际情况，严格编制文件条款，做到严谨、明确，防止出现漏项、错项，以免施工过程突破合同价甚至概算费用，造成承发包双方的纠纷使工程造价控制局面失控。3)编制工程量清单。项目编码、名称、计量单位根据计价规范要求编写。项目特征、工作内容要根据项目实际情况准确描述。商业地产项目涉及大量装饰工程，内容多、程序繁、工程复杂，尤其是要规范清单项目特征和工作内容描述，不然很容易因描述不完善而引起施工方索赔，影响造价控制。4)编写合同专用条款。商业地产项目涉及大量分包项目，合同管理难度大，编写细致、完善、规范、严谨的施工合同尤其重要。编制合同条款时，既要规范条款用语，语言准确、肯定，不能含糊不清、模棱两可，也要互相支撑、环环相扣，不能相互矛盾，还要考虑周全，不可漏项。因为合同文件的缺陷导致合同纠纷，不仅影响施工推进也严重影响造价控制。5)编制商业地产的合约规划。结合商业地产的特殊性，项目前期准备阶段规划好合约签订情况。划分各施工单位作业工作面，为招标、合同签订打好基础。6)商业管理要在设计阶段紧密配合设计、招采，提出合理化建议。提早将商业考虑到的问题从设计阶段便消化，编制招标清单时将商业要求的指标、技术要素考虑进来。2．4施工阶段的造价控制1)及时调整材料价格。商业地产项目建设周期少则2年～3年，多则3年～5年，时间跨度大，市场变化也大，工程材料往往在施工阶段发生巨大波动，虽然招标清单和合同条文中对材料价格波动、市场风险等情况作了预测，并在预算中留了波动余地，但毕竟不能做到精确无误。在施工过程中，必须密切关注主要材料价格走势，依据合同要求，及时调整材料价格。2)妥善处理工程变更。重点避免出现施工单位由于利益驱使而造成的设计变更，对于确需更改的公车，要严格管理变更程序，加强对变更工程量的验收和审核，对索赔事项及时处理。部分设计变更没有在施工图范围内，要标明更改时间、地点、原由以及工程原始数据等详细情况，避免笼统签注工程量和工程造价。3)加强现场签证管理。要严格控制现场签证的签批程序，明确签证责任人和签证权限。一旦出现变更，需要及时固定证据，严格区分是否属于工程量的清单范围，对于清单范围外的变更，必须会同预算、审计部门联合审签。还要严格区分是否属于合同范围，是否包含在综合单价以内。4)做好索赔处理。施工中工程索赔在所难免，既有“索赔”也有“反索赔”，建设方和施工方都要引起高度重视。对于商业地产项目来讲，设计错误、工程变更、现场条件变化、工期拖延、恶劣气候影响等都是引起索赔的因素。5)抓好企业内部成本管理。根据确定的目标成本，将目标成本分解到对应的职能部门。实行年度目标责任、月度目标责任，加强企业内部全员成本意识，建立健全目标责任考核体系，实行有奖励、有惩罚的责任体系，实际行动起来进行成本管控。2．5竣工结算阶段的造价控制1)做好竣工图纸审核。工程结算中的工程量依据竣工图，所以必须准确绘制竣工图，做到工程内容明确、变更情况清楚。在实际施工中，当竣工图完成初稿绘制并经项目经理或技术负责人审批后，很有必要由造价人员进行审核，从有利于结算的角度出发提出修改意见，最后再正式定稿。2)准确计算工程量。工程量的准确程度直接决定造价的准确程度。算量是竣工结算过程中最累的环节，时间耗费非常大。造价人员对施工现场情况要了然于胸，对定额说明和计算规则要滚瓜烂熟，对计算过程要科学高效。工程量计算书要清楚反映计算过程、相应图纸编号、相应签证编号等内容。3)准确计价。对合同范围内的项目按综合单价记取，合同范围外的项目按新增单价记取，新增单价要与综合单价编制口径一致，定额套用和换算正确合理。尤其重视签证造价，需要仔细把关，结合投标文件按签证时间单独列算。

作者：杨何娅 单位：重庆宏达招标有限公司

第2篇

关键词：建筑成本 造价估算 工程造价

1. 前言

建筑工程造价估算是项目决策的重要组成部分，是项目建设前期编制可行性报告以及项目建议书的重要依据之一。由于建筑工程施工周期长、工艺较为复杂、涉及投资金额较大，项目造价估算是否准确，不仅影响项目建设资金的筹措，而且影响下一阶段设计以及施工图概算的编制，使得投资者不能做出正确的投资决策。目前我国建筑工程造价管理正处于重要的改革阶段，早期估算的准确性也越来越得到投资者的重视。加强对建筑项目早期估算的研究，无疑对改变人们对工程造价的认识和工程造价管理改革都具有重要的意义。

2. 造价估算模型基本原理剖析

为了提高工程企业在造价估算电算方面的效率和精度，温国锋等[1] 在进行工程预算时引入了回归分析、时间序列、自回归预测等模型，但这些传统的计算方法受限于确定性变化规律及线性关系。它基于一种简单化和理想化的条件假设，在实际工程中受到许多不确定性因素如地理条件、社会以及经济因素等等的影响，工程估算问题呈现的是一种非线性关系。毛义华等[2]引入ANN（人工神经网络方法），其本质是通过网络函数逼近能力映射实际的复杂函数。工程造价的相关影响因素空间到工程造价资料空间的映射是工程造价估算的实质。基于神经网络的造价估算模型取神经网络的输入向量为投资估算的特征信息，神经网络的输出为项目工程主要材料用量、具体的工程造价，通过以往典型的工程特征、工料及造价作为训练样本，对其进行训练，使不同的输入向量都能得到最优的输出量值，从而是想输入工程特征到输出造价资料的映射。神经网络方法最常用是BP网络，其存在着容易陷入局部最优、收敛慢等缺点。

基于径向基函数神经网络方法建立预测模型，结合免疫算法确定中心值和隐层数量，并选择监督算法调整其权重，将得到一个精确的预测结果和客观的结局方法[3]。采用RBF解决非线性问题时，通常使用内插观点与函数逼近进行解释，广义的RBF网络数据中心通常采用两阶段混合学习过程，第一阶段为K-mean聚类算法，其主要任务是通过采用自组织聚类的方法，为隐层节点的径向基函数确定合适的数据中心，因节点的扩展常数由各个数据中心的距离确定。第二阶段为监督学习节点，其主要任务是监督学习算法训练输出层权值。

3. 造价估算实例分析

本文采用某市普通商用土建单方造价作为估算的对象，样本数据的主要来源是该年份的该市商业地产蓝皮书、统计年鉴以及工程信息网发生在2006-2010年间的56个商业地产项目。为适应其处理要求，矩阵标准化按照以下线性公式：标准化值=2*（原值-矩阵列最小值）/（列最大值-列最小值）-1。神经网络的输出转化则按照下式实现：（网络输出值+1）*（最大输出-最小输出）/2+最小输出。参考前学者的研究成果，根据工程造价影响因素确定{基础种类、结构类型、楼面工程、抗震烈度、门窗形式、外墙装饰、建筑层数、物价上涨指数}为神经网络训练集。

将该市56组样本数据分成两部分，第一部分为训练样本数据，由前45组数据组成；测试数据则由剩下的10组数据组成。RBF神经网络的决定性结构通过反复的训练形成，其中隐层节点为45，输入层节点为8，输出层节点为1。通过上述定义方法对工程标准化和定量化，输入量为工程目标特征，输出量为工程成本结果，非线性处理器为RBF，神经网络的训练以及样本测试通过采用MATLAB神经网络工具箱进行，表1为样本在不同网络模拟结果对比。

表1 测试样本不同网络模型结果对比

表中结果显示，实际值与输出结果的相对误差最小值为3.91%，最大值为6.32%，标注值为0.007，平均值为5.09%，说明采用基于径向基函数神经网络的投资估算模型对测试样本进行造价资料的模拟的预测精度符合实际工程的要求，运用在实际建筑工程成本投资估算过程中时可行的。同样的样本使用BP网络进行测试和培训，测试结果与RBF相对比，结果如表2所示，BP神经网络其最大相对误差达到18.57%，标注值为9.79，针对相同的样本训练，RBF神经网络的结果要精确于BP神经网络，而且RBF神经网络所用到的神经元个数较少且所用时间也相对较短。表2为误差指标为0.01时，通过不同的路径逼近同一函数得到的性能对比结果。与RBF神经网络相比，BP神经网络速度相对较慢，RBF能更快的逼近函数取得结果。

表2 不同网络结构性能比较

RBF神经网络通过实例进行分析，具有较强的自学习能力、自适应性以及快捷、简单的数据处理能力。与其他不同的神经网络模型相对比，RBF神经网络方法在绝大多数不确定性的建筑工程预测中更具有优势。

4. 结论

建筑工程造价估算是影响投资控制的关键因素之一，寻找便捷科学的分析方法，较好的估算工程项目的造价也成为了目前工程界重要的研究课题。本文通过对比RBF神经网络和BP神经网络两种估算模型分析结果，比较结果的精确度，结果证明，RBF神经网络更具有速度和泛化能力的优势，模拟的预测精度符合实际工程的要求，运用在实际建筑工程成本投资估算过程中时可行。

参考文献

[1]温国锋.建设项目投资估算模型分析[J].中国煤炭经济学院学报，2000.9（3）：19—22.

第3篇

一、房地产资金链风险分析

项目周期理论认为任何项目从开始到结束都可以概括为项目机会分析、项目规划、项目实施和项目后期处理四个部分。每一个阶段都对应着项目的实施情况和特定需求。本文结合项目周期理论，从项目启动到项目最终结束都伴随着资金的流入和流出。要控制企业资金链风险，必须从项目实施的每个环节和相应的任务出发，针对每一个环节的不同情况，分析资金的流入与流出，从而控制相应的风险。风险管理理论支出，风险管理可以划分为风险识别、风险评估、风险应对、风险监控四个环节进行分析与研究。首先，资金风险识别是房地产项目风险管理的基础，重点寻找项目的风险因素，明确风险管理对象。风险评估是结合公司的实际情况，分析项目中的风险点，提出尽可能多的可行性方案，防范相应的风险。风险应对是针对相应的风险，从相关的解决方案中挑选出最符合公司战略目标和未来发展的风险控制方案， 并加以执行。风险监控是对方案实施的效果进行反馈和监督，对方案执行的效果进行评价，并进行适时地纠正和修改。 结合房地产开发资金投资大、开发周期长的特殊性， 本文将房地产开发分为四个阶段，并对每个阶段可能遇到的资金风险进行识别和分析， 并提出可靠的解决办法。

（一）开发前期可行性研究过程中的资金风险项目开发前期通常要进行可行性的研究。可行性研究阶段是投资决策的重要依据，是项目管理前期工作的重中之重。房地产项目的详细可行性研究是指在房地产项目投资决策前，对拟建项目有关的社会、经济、技术等方面进行深入细致的调查与研究，对可能采用的各种开发方案进行认真仔细的经济分析和比较论证，对项目建成后的经济效益进行科学的预测和评价。在此基础上，对拟建项目的技术先进性和适用性、经济合理性，以及建设的必要性和可行性进行全面分析、系统论证、多方案比较和综合评价，由此得出该项目是否应该投资建设和如何投资建设等结论性意见，为项目投资决策提供可靠的科学依据。

房地产开发前期另一个重要工作是保证开发土地的按时取得。土地项目的基本情况包括有项目的名称、性质、地理位置、周围地理环境、总占地面积、总建筑面积、建筑密度、容积率、各类建筑的构成、投资方案规划、投资总额，总工期等基本情况。与此同时，还必须进行开发项目场地的现状和建设条件分析，如基础设施状况及其外部条件，各类建筑物、构筑物的现状，计算需要拆除的房屋面积，需要处置的原住户户数和人口，需要安置的劳动力人数等调查资料，并对供水、供电、污水处理条件以及商业、服务业、文教卫生环境条件进行分析。这些资料是可行性报告对项目进行经济评价的依据。

在项目开发前期，企业必须确定项目开发所需要的资金，计算公司的资金缺口，并提出资金缺口的解决办法，保证项目实施所需要的资金能够完全到位。在前期的可行性分析报告中，对取得土地的价款以及相应的拆迁费用必须做好详细的预算，在房地产开发项目中，前期的土地款是必须要从企业流出的，因此，企业必须对这一部分风险予以充分的考虑。在项目规划方案中，企业将要建设的楼盘规划也必须与相应的资金予以配套。

（二）项目开发建设过程中的资金风险项目开发与建设过程中的资金风险非常复杂，这主要表现为：一方面，房地产项目开发周期长导致房地产企业资金循环周期也相应会较长，大量资金必须占用在一个项目上；另一方面，房地产市场和我国金融市场存在较多的不确定性因素， 导致房地产开发面临较大的资金风险，不可控因素较多，资金的成本和后续资金的跟进存在较大的问题。

针对房地产项目开发和建设过程，资金的风险主要体现在建设周期过长这一特殊客观情况上。资金被过长的占用在一个项目上，加大了资金链断裂的风险。随着2009年下半年，我国政府对金融企业向房地产开发商银根贷款的紧缩，大部分企业在筹集资金方面将面临较大困难。如何合理分配有限的资金到项目开发过程中，同时保证开发项目有条不紊地进行是房地产企业在开发过程中必须要分析的重要议题。首先，不能同时进行多个项目的开发，必须保证企业资金实力能够支撑现有项目的资金需要；其次，在项目开发过程中，如何保证项目建设的速度和资金供给的速度匹配是建设过程中资金风险控制的关键。

（三）产品销售过程中的资金风险我国普通住宅、写字楼、别墅、商业地产的房地产类型主要采取开发销售的模式，资金回笼速度受房地产开发建设周期的影响较大。而商业地产项目经营周期长达十几年甚至更长，因此其投资回收期较长，资金回笼速度缓慢，受宏观政策与微观市场的影响较大，所面临的风险也较大。房地产销售是房地产开发商资金回笼的过程，一方面，企业要偿还公司在项目开发前期向银行和其他机构所借的资金，另一方面还必须保证其他开发项目、竞拍土地资源和公司未来发展的资金。通过租金的形式能够为企业带来稳定的现金流，并且具有较高的收益，但是不能一次性地为企业带来大额现金流入。如何在资金流入上与企业资金流出两者间达成平衡，以及如何有效实现资金的收回是销售过程中资金控制的重点。

（四）售后服务过程中的资金风险现代房地产开发企业在楼盘发开中都包含有物业管理、房屋维修等后续服务项目。在设计阶段，企业根据建筑或建筑构件的使用寿命，确定上述维护工作的时间安排，必要时还可进一步确定大规模整修和组件更换的时间，以实现维护工作和费用的合理化。售后服务可以分为外包和自主经营两类。如果实行物业外包对企业来说就没有资金风险，但是自主经营就必须对相应的资金流出予以控制。

二、资金链风险控制措施

资金链对于房地产开发企业而言具有非常重要的意义。一方面，由于房地产行业属于资本密集型行业，需要大量的资金投入才能够形成；另一方面，房地产开发周期长，企业必须能够有效地分配有限的资金，完成项目开发。针对房地产开发过程中遇到的种种资金管理风险，可以通过下面的相关措施予以控制。

（一）制定有效可靠的融资方案项目开发前期，企业必须制定有效的融资方案，筹集项目开发过程中需要的资金。具体可从以下几个方面入手：首先，企业需要综合分析和考虑国内的宏观金融政策以及未来政策走向。其次，考虑具体开发项目的资金需要和资金融通的风险和收益情况等因素，确定投资结构，制定初步融资方案。比较不同的融资方案的优缺点，根据项目自身和各融资方式的特点，对融资结构和资金结构进行相应调整。根据融资成本理论，分析比较各种融资方式，选择可行、有效的融资方案。

（二）加强项目开发过程中成本控制在项目实施过程中，需要项目的各种成本进行有效控制，保证资金的合理利用。第一，项目开始初期，做好成本管理的基础工作，对相关原材料的价格进行收集和整理，做好各项房地产项目的成本定额，财务部门应该对相关的预算方案进行修改，并形成考核目标，加强预算的有效执行。第二，实行全面成本管理。结合基础工作的成本定额、财务预算计划，分析对照各部门、各项目工程的成本责任考核指标，向企业领导提供真实的成本数据，严格日常成本管理控制。第三，严格执行考核标准，对各班组的成本控制执行情况进行考核。

（三）在销售过程中加速项目资金回流销售过程是企业资金回流的过程。房地产商品进行流通时，房地产流动资金的周转时间对开发商而言具有非常重要的意义。它直接影响房地产资金全部循环过程，流动资金的周转时间主要取决于房地产货币资金和商品资金在商品流通过程中变更的长短。为了促进资金的回流，房地产企业可以采取相应的营销手段，加速资金的回流速度。分析房地产市场供求信息，正确运用销售心理学和财务杠杆原理，制定有效的营销策略，合理地利用预售手段，可以缩短销售周期加快资金回收。运用有效的营销手段，不仅可提高企业经济效益，还可降低企业的财务风险。

（四）加快房地产体系配套政策改革有效解决房地产资金链的风险还需要相关宏观政策的帮助。扩大参与房地产信贷融资的金融机构的范围，允许有一定实力的非国有商业银行发放房地产抵押贷款是缓解房地产商资金链紧张的有效手段。政府制定相关政策，规范目前在中国房市寻找投资机会和参与投资的私募基金的运作行为，保护投资者的合法权益。监管部门应适当降低房地产企业上市融资的门槛，使一部分具有一定规模和实力的房地产开发企业通过发行股票的方式吸收社会上大量的闲散资金，解决融资难的问题。积极培育企业债券市场，鼓励房地产企业通过发行企业债券，进行直接融资。

房地产业对我国整体经济发展具有非常重要的作用。企业资金链风险控制对房地产企业具有非常重要的意义，关系到企业的生存。如何控制企业开房地产开发过程中的资金风险是企业和政府共同作用的结果。继金融危机后，融资问题逐渐成为房地产市场的核心问题，如何解决资金问题、实现房地产企业资金链的良好运作与不断循环显得尤为重要。

参考文献：

［1］樊幻灵：《论我国房地产企业资金链管理与完善》，《中国房地产金融》2010年第1期。

［2］王琨：《房地产项目资金链风险控制》，《财会通讯》（综合・中）2009年第7期。

第4篇

这不是《哈利・波特》七季终局的梦幻延续。对于一部进口大片动辄几亿美金的票房而言，小城市的贡献几乎是可以忽略不计的。但在小城市开影院似乎是个不错的主意，很多人正在尝试。

要让变形金刚“下乡”，关键是要打破“囚徒困境”。

变形金刚、哈利・波特的小城市商机

如今在北京、上海这样的一线中心城市，很少有人在用影院的数量来描述院线的实力，投资者更愿意用屏幕的数量来衡量投资的安全权重――更多更好的屏幕意味着更多的观影者，这是院线的衣食父母。票房收入是根本，但爆米花同样不能忽视，据说，一线城市里，食品销售收入占比已经达到了影院收入的20%。

截至2011年四月份，中国大陆共有放映设备 8400 台，其中 2K 放映设备 5386 台，1.3K 放映设备 1200 台，另有 1800 多台胶片放映设备，电影设备的数字化率达到78%，大大超过全球 19.8%的平均值。全国共有 3D 放映设备 2900 台左右。 2010年中国主流电影院可统计观影人次为2.86亿，比2009年的2.04亿增长了40% 。

这里的1.3K和2K是不同类别放映机的简称，分别能达到131万和221万像素的数字分辨率。2K机更是国际标准，解码能力更强，价格更贵。

如此强劲的跨越增长，小城市的贡献几乎为零。

据统计，2010年我国有 2868 个县，但是只有 20% 的县城有影院，而这其中还有80%是20世纪70 年代建成的文化宫或者俱乐部，到现在已经无法正常放映。即使是那些能够放映的也多采用传统的胶片放映，无法实现和一线城市同时放映大片的需求。电影拷贝数字化的发展让二三线影院的市场空白更加凸显。

这个空白区域，是辐射了4.6亿人口的一线城市的郊区、地级市、县（县级市）以及较大一点的城镇的观影需求。

数字化时代的今天，流行元素的传播越来越同步，城际反射弧、传导链趋近于零，小城的电影消费的空间就成了很多投资人的“囚徒困境”――会有那么多人来看大片吗？

答案似乎是肯定的。

2010国家颁布《关于促进电影产业繁荣发展的指导意见》为中小城市电影院建设做出整体规划，未来五年国家和地方在政策上大力支持。

国家电影专资办出台《关于对影院安装2K和1.3K数字放映设备补贴的通知》对安装数字放映设备的补贴政策，一套2K设备补贴5万元，一套1.3K 设备补贴 1―2 万元，以鼓励中小城市数字影院建设。对于几百万的电影院投资来说，这些补贴只能说是杯水车薪，但至少传递了积极的市场信号。

北京九州中原数字电影院线有限公司主管投资发展的副总经理靳赋新表示：“两年前九州中原在各个城市做市场调研时，“观众是谁”、“投资电影院能否赚钱”是众多人关注的焦点。“现在不一样了，大家都知道电影产业火起来了。找我做影院的，有地产商、矿产商、网络商、图书商，还有做珠宝生意的，哪一行都有。”靳赋新用“五花八门”来形容自己这两年接触的投资商。从2009年1月创立至今的短短两年多时间里，九州中原已在内地中小城市建立了153家影院，涵盖了除和青海之外的所有省份。

变形金刚的生意经

2002年，我国开始实行以院线为主的发行放映机制（简称“院线制”），这意味着只有院线才能从电影发行方拿到拷贝，所以中国目前没有独立电影院，全部都是以加盟院线的形式来经营。大多数院线都是由当地省、市电影公司转制而成，因此中国的院线制与国外院线制有所不同，其资产联结性较差，一般都为加盟形式进入院线。

资产联结型模式主要以万达为代表。影院由院线或者院线母公司直接投资兴建，影院资产归院线所有。国外院线普遍都是这种性质。由于资本联结关系，能够实现以资本和供片为纽带，统一品牌、统一排片、统一经营和统一管理。

签约加盟型模式以中影星美为代表，影院和院线没有资产从属关系，只是以签约形式加入院线，只是以供片为纽带，实现统一排片，不能完全实现统一品牌、统一经营、统一管理，是中国特有的院线形态。

无论是哪种模式，影院的盈利模式基本上是一样的。

在电影产业比较成熟的北美，电影院的收入主要由票房分成、爆米花、汽水等特许产品销售以及屏幕广告组成，其中，特许产品销售为影院带来了接近 50%的利润。相比之下，中国电影院收入比较单一，票房分成收入就占了总收入的80%以上。

中国电影产业链的利益分配以影院的票房收入为主。利益在产业核心环节（制片方、发行方、放映方）的分配以票房分账的形式进行。用于利益分账的剩余部分票房为“分账票房”（分账票房=实际票房―营业税及附加税―国家电影专项资金）。

电影院在分账所得中，还需要上缴 5%的国家电影事业发展专项基金以及 3.3%的营业税及其他附加税种，最后留给影院的大概是 40%左右。再扣除房租水电人工等成本，目前国内电影院的收回成本时间普遍在2-3年。

在国外，还有很多可以借鉴的增加收入的渠道，其中包括食品饮料、年卡收入、贴片广告之外的座椅及灯箱广告收入、场地租赁收入、团体票等等，这都是可以形成规模的盈利点。

变形金刚“下乡”，总共分几步？

影院投资，设备、装修是最大的成本。

北京红鲤鱼数字电影院线有限公司陈先生介绍，按照市场价，1.3K数字放映设备每套约15万元人民币，2K数字放映设备每套约45万元人民币，3D数字放映设备目前每套约63万元人民币（3D数字放映机是在2K放映机的基础上加装一个7-10万元人民币的模块，并要求升级音响灯光设备方能使用），偏光眼镜每付300元，以一个80个座位的电影厅为例，装修费用大约为25-30万元人民币左右，此外强电弱电、给排水、监控系统、座椅、广告灯箱、冰激凌店、售票系统等需要35万元人民币。

这样一来，不包括场地使用费（租或买），一个电影厅的硬件投资规模大概可以算出来：按80座计算，一个1.3K的电影厅投资额在75万，2K的在105万，3D的就是125万。

此外，还需要配备相关的工作人员：影院经理、行政财务、售票员、售货员、保洁员、保安员等，依据各地区的工资水平开支不等。

开办电影院，要向当地市的影院主管部门（一般是各市县的“文化局”，有些地方改制后叫“文化广电新闻出版局”，简称“文广新局”）申领许可证，在工商注册之后备齐申请书、法人资格证明、建筑土地使用证明、公安消防证明后进行申领，并在许可证下发之后，申请影院编码，各加盟院线售票系统需要编码安装后方可使用。

一般至少需要四个月办完这样的手续，而且需要注意的是，一定要将装修做完才能办理消防许可证。

“变形金刚看风水”

电影院选址很重要，是其收益高低、能否可持续发展下去的核心。用行话来讲就是“码头要好”。大到一个城市的地理人口状况、未来发展规划、各商圈的租金情况、经济文化发展情况、竞争对手的状况等一系列因素，小到一个商业中心的楼层，都要一一考虑。

好“码头”大致有三个方向。

一是地区购物中心，电影院已成为商业地产项目中“最不愁租”的业态，但往往租金较高，以一线城市为例，租金平均达到票房总收入的20%以上。

二是合适的优质的人群聚集区，周围有餐饮和小商业也可以。医院、社区、矿区、部队、学校都不错。就近看，服务群众，也是将来一大趋势。

三就是借助小城市特色，可以在图书馆、文化站建影院，可以毗邻网吧游戏厅等青年人集中的地方建影院。

变形金刚会占领小城市么？

目前各大院线的片源相同，经营同质化明显，5年之内“千院一片”的格局很难打破。热钱不断涌入电影院，竞争日益激烈，为了在固定时间内（通常是5年，超过此年限影院硬件就要淘汰）收回投资成本甚至盈利，影院的通常做法是将高票价降低，但是这样的做法，业内人士并不提倡，他们认为最重要的是培养观众的观影习惯，注重观众的观影感受，让他们觉得“票”有所值才是关键。

国内票房主要靠暑期档、春节档等几个黄金档期为主力收益期，票房收入难以持久稳定。然而，横向比较来看，我国目前每年每人的观看电影的次数仅为0.2次，远落后于美国的4.3次、法国的3.3次、日本的1.2次，北京红鲤鱼数字电影院线有限公司陈先生认为，只要影院选址得当，对当地人的文化需求有基本了解，未来五年内电影院还是一个很好的投资选择。毕竟在选对地方的前提下，对于一个有市场、有需求、有政策扶持的投资，不成功？挺难的！

他们的小城镇电影院开张了！

高军：开业一周年 收支有盈余

创业人 高军 创业时间 2010年8月8日

创业原因 爱好 创业地点 江苏仪征

创业投入 400万人民币 创业难点 消防审批

推广方式 在《扬州晚报》每周影讯，发短信，散发传单

回本时间 预计3-4年

在军校学土木工程的高军，03年毕业后就成为北漂一员，现在一家建筑设计工作室任总经理，年收入50万元人民币。他和老家的3个朋友都很爱看电影，因而萌生了开电影院的念头。

开影院前，他们花了三个星期时间自己做市场调研，主要考察想看电影的人数。调查主要靠发问卷，问题包括“想看电影去什么地方”，“如果仪征有电影院会不会去看”，“理想的票价是多少”，“对电影院的要求是什么”等等。调研的结果让他们大受鼓舞，30岁以下的人里有80%想看电影，30岁以上的人中则有30%到40%有此需求。

按高军自己的说法，开电影院最主要的目的不是盈利，而是“让仪征人民有电影看，看得起电影”。所以直到目前为止，票价基本上也定在片方规定的最低票价，20到25元左右，6点之前和10点之后都在这个价位，黄金时间稍微提价，周二、周三全天半价。高军说，家乡的平均工资在一千元左右，这样的票价保证了每个人每个月到电影院看场电影也能负担得起。

为了这个影院，高军和3个朋友投了400万，每人100万左右，这在仪征算得上大投资了，400万元中有60万银行信用贷款。因为有朋友在当地开工厂，贷款办得很容易，高军觉得，这些无形的资源也是在外打拼的回本地创业的一个优势。一年下来，影院的运营成本在100万左右，纯票房收入已达到200多万，做到了收支盈余，高军预计3到4年就能收回成本。

这400万里设备和装修占大头：设备中光投影仪和播放器就100多万，装修也花了100万。他们的场地选在仪征老电影院，将其重新装修，隔成三个厅，小厅90个座，中厅139个座，大厅220个座，最初只配了一个3D屏幕和两个1.3K的屏幕。

高军觉得开影院过程中最困难的是通过消防审批。他们本来准备2010年7月22号，《唐山大地震》首映的时候开业，结果被发现厅里面的吸音材料是易燃物，只能加班加点地扒掉重来。电影院的维护成本主要是电费和灯泡，2K放映设备的射灯每用1000个小时就要更换，一万元人民币一个灯泡。今年5月份，因为观众的需求，影院还把一个1.3K的屏幕换成了2K屏幕，因为1.3K的屏幕不能放分账进口大片，只能放一些国产和买断的外国片子。

至于推广成本，高军认为并不大，他说主要靠在《扬州晚报》（仪征是扬州下的县级市）上每周影讯，发短信，散发传单来宣传。高军说，当地人看电影的习惯是培养起来的，在2010年贺岁档之前，他们的票房都平平淡淡，而到2011年暑期，《哈利波特7》、《变形金刚3》已经火到了一票难求的程度。

王文涛：辞职回家开影院 最晚三年回本！

创业人 王文涛 创业时间 2011年8月底

创业原因 有市场需求 创业地点 安徽砀山县

创业投入： 130-140万人民币 创业难点 消防审批

推广方式 在商场电梯两侧放上大型海报、派发名片式小卡片、音乐电台、电视台滚动字幕等

回本时间 计划最晚3年

王文涛现在的身份是影院老板，他的影院最迟就在8月底开业。已经年近三十的王文涛，过去7年里一直在深圳搞IT，做大型网站架构，辞职前月入2万。但是，他不喜欢朝九晚五替人打工，他想有份自己的事业。

于是，2010年11月份他辞职回老家安徽砀山县创业。之所以离开深圳回老家，是因为他觉得深圳的创业环境不如五六年前好，“在家里资源比较多”。

王文涛觉得开电影院可行，主要是因为确实存在需求：砀山县已经十年没有电影院了，却至少有七、八家KTV，想看场电影都得坐车去周边县市。开电影院之前，他也没做过系统的调查，主要就是靠询问身边的朋友和朋友的朋友，看“大家到底想不想看电影”。开电影院需要当地消防部门和文化部门审批，据王文涛讲，其中消防审批很严，而文化部门审批则很顺畅。

最终，他的影院选在砀山县比较繁华的地段，面积不大，总共设了三个厅，一个大厅80个座位，两个vip小厅各50个座位，分别配有一块2K屏幕和两块1.3K屏幕。设置vip小厅主要是因为当地电影消费群体里有很大一部分是情侣，厅里安排的是可以两个人坐在一起的情侣沙发。

王文涛准备先尝试用多种方式推广影院：选择当地比较繁华的一个购物商场，在电梯两侧的广告位打上大型海报、派发名片式的小卡片、音乐电台、电视台滚动字幕等等。他准备将来根据效果再调整推广方式，而推广的花费由票房决定。

除去后期推广，王文涛已经为这个影院投入了约130到140万元人民币，主要靠自己的积蓄、家里的支持以及向银行贷款，因为所加盟的院线允许分期交纳设备款项，减轻了他前期相当大的一部分资金压力。

影院的运营成本按每年租金10万元人民币，电费每天100到200元人民币，雇佣的3到5名员工每月工资1500元人民币计算，每年至少需要二十多万元人民币。而根据当地人的消费能力，王文涛准备把票价定在15到30元。

他对影院的将来十分乐观，“预期两年，最晚三年还本”。但是梦想是否能照进现实，还有待时间的考证！

曲声广：跟着肯德基开影院 半年收益超预期

创业人 曲声广 创业时间 2011年元旦

创业原因 家乡人看电影难 创业地点 山东蓬莱

创业难点 影院地点 创业投入 300-400万人民币

推广方式 媒体报道、网站社区、公共场所宣传单

回本时间 预计3-4年

跟着肯德基开影院，听起来好像很滑稽，但曲声广就是这么干的，从元旦开始到现在，他在老家山东蓬莱开设的橙果影城运营收益比预期还要好。

今年是曲声广来上海工作的第7个年头，目前他在一家商务咨询公司做管理咨询和国内IT产业投资，月收入2万，而他哥哥在蓬莱管理兄弟俩共同投资的电影院。

萌生开电影院这个想法纯属偶然，那是在2010年春节，曲声广回家的时候和哥哥聊天，聊到蓬莱还没有电影院，看电影要去烟台。兄弟俩觉得，蓬莱的人均收入在东部沿海还算不错，应该能支撑一家电影院，就把投资影院这件事情定了下来。

而曲声广的市场调研方法则简单得难以置信：“在一个城市走几圈，看看有没有一家麦当劳，有没有一家肯德基”，如果有，则完全足够支撑一家数字影院。因为麦当劳和肯德基在进入任何一个城市前，都会做十分详实的调研，包括这座城市的人口结构、人均收入等等，只有这些达到要求，麦当劳和肯德基才会进入。而麦当劳、肯德基在二、三线城市针对的消费人群，和电影院针对的消费人群，在很大程度上是重合的，所以可以根据这样的方法间接判断。

为这个影院，曲声广和哥哥投资了三、四百万积蓄，面积一千多平方米，大、中、小3个厅，总共300多个座位，其中大厅配2K屏，可放3D，另外两个厅配1.3K屏。虽然规模不大，但效果、设施都不错，“有些观众也曾到北京、上海、烟台比较好的电影院看过电影，在这里看过后反映也都很好。相比一线影院，我们的区别只是没有imax，座位少一点而已”，曲声广说。

他估计3到4年能收回成本。在自己的可行性报告里，他对第一年、第二年、第三年的上座率、票房收入都有估算，而开业半年来影院的运行情况比预期还要好一些，现在的收入已经超过运营成本了，像《变形金刚3》这样的大片一票难求，需要提前一天甚至两天预定才行。

他推广影院的方式主要有：

打平面广告，因为和当地政府关系比较好，有活动会在电影院里面进行，进而也会有一些媒体报道；

因为观影人群年轻，而蓬莱当地有比较大的社区网站，和这些网站保持比较好的合作，建立电影社区；

每月影讯的资料在宾馆、酒店、临街商家对外发放。