房屋登记管理办法范文

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第1篇

20xx城市房屋权属登记管理办法第一章 总 则

第一条 为加强城市房屋权属管理，维护房地产市场秩序，保障房屋权利人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，制定本办法。

第二条 本办法适用于城市规划区国有土地范围内的房屋权属登记。

第三条 本办法所称房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。

本办法所称房屋权利人(以下简称权利人)，是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。

本办法所称房屋权利申请人(以下简称申请人)，是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。

第四条 国家实行房屋所有权登记发证制度。

申请人应当按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门(以下简称登记机关)申请房屋权属登记，领取房屋权属证书。

第五条 房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。

依法登记的房屋权利受国家法律保护。

第六条 房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。

第七条 县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照《城市房地产管理法》的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。房地产权证书的式样报国务院建设行政主管部门备案。

第八条 国务院建设行政主管部门负责全国的房屋权属登记管理工作。

省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作。

直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作

第二章 房屋权属登记

第九条 房屋权属登记分为：

(一)总登记;

(二)初始登记;

(三)转移登记;

(四)变更登记;

(五)他项权利登记;

(六)注销登记。

第十条 房屋权属登记依以下程序进行：

(一)受理登记申请;

(二)权属审核;

(三)公告;

(四)核准登记，颁发房屋权属证书。

本条第(三)项适用于登记机关认为有必要进行公告的登记。

第十一条 房屋权属登记由权利人(申请人)申请。权利人(申请人)为法人、其他组织的，应当使用其法定名称，由其法定代表人申请;

权利人(申请人)为自然人的，应当使用其身份证件上的姓名。

共有的房屋，由共有人共同申请。

房屋他项权利登记，由权利人和他项权利人共同申请。

房地产行政主管部门直管的公房由登记机关直接代为登记。

第十二条 权利人(申请人)可以委托人申请房屋权属登记。

第十三条 权利人(申请人)申请登记时，应当向登记机关交验单位或者相关人的有效证件。

人申请登记时，除向登记机关交验人的有效证件外，还应当向登记机关提交权利人(申请人)的书面委托书。

第十四条 总登记是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。

登记机关认为需要时，经县级以上地方人民政府批准，可以对本行政区域内的房屋权属证书进行验证或者换证。

凡列入总登记、验证或者换证范围，无论权利人以往是否领取房屋权属证书，权属状况有无变化，均应当在规定的期限内办理登记。

总登记、验证、换证的期限，由县级以上地方人民政府规定。

第十五条 总登记、验证、换证应当由县级以上地方人民政府在规定期限开始之日30日前公告。

公告应当包括以下内容：

(一)登记、验证、换证的区域;

(二)申请期限;

(三)当事人应当提交的有关证件;

(四)受理申请地点;

(五)其他应当公告的事项。

第十六条 新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。

集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应当自事实发生之日起30日内向登记机关提交用地证明等有关文件，申请房屋所有权初始登记。

第十七条 因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。

申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。

第十八条 权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请变更登记：

(一)房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的;

(二)房屋面积增加或者减少的;

(三)房屋翻建的;

(四)法律、法规规定的其他情形。

申请变更登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的证明文件。

第十九条 设定房屋抵押权、典权等他项权利的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请他项权利登记。

申请房屋他项权利登记，权利人应当提交房屋权属证书，设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书以及相关的证明文件。

第二十条 房屋所有权登记应当按照权属单元以房屋的门牌号、幢、套(间)以及有具体权属界限的部分为基本单元进行登记。

第二十一条 有下列情形之一的，由登记机关依法直接代为登记，不颁发房屋权属证书：

(一)依法由房地产行政主管部门代管的房屋;

(二)无人主张权利的房屋;

(三)法律、法规规定的其他情形。

第二十二条 有下列情形之一的，经权利人(申请人)申请可以准予暂缓登记：

(一)因正当理由不能按期提交证明材料的;

(二)按照规定需要补办手续的;

(三)法律、法规规定可以准予暂缓登记的。

第二十三条 有下列情形之一的，登记机关应当作出不予登记的决定：

(一)属于违章建筑的;

(二)属于临时建筑的;

(三)法律、法规规定的其他情形。

第二十四条 因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等，权利人应当自事实发生之日起30日内申请注销登记。

申请注销登记，权利人应当提交原房屋权属证书、他项权利证书，相关的合同、协议、证明等文件。

第二十五条 有下列情形之一的，登记机关有权注销房屋权属证书：

(一)申报不实的;

(二)涂改房屋权属证书的;

(三)房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的;

(四)因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的。

注销房屋权属证书，登记机关应当作出书面决定，送达当事人，并收回原发放的房屋权属证书或者公告原房屋权属证书作废。

第二十六条 登记机关自受理登记申请之日起7日内应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人(申请人)。

第二十七条 登记机关应当对权利人(申请人)的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书;注销登记应当在受理登记后的15日内核准注销，并注销房屋权属证书。

第二十八条 房屋权属登记，权利人(申请人)应当按照国家规定交纳登记费和权属证书工本费。

登记费的收取办法和标准由国家统一制定。在国家统一制定的办法和标准颁布之前，按照各省、自治区、直辖市的办法和标准执行。

第二十九条 权利人(申请人)逾期申请房屋权属登记的，登记机关可以按照规定登记费的3倍以下收取登记费。

第三十条 从事房屋权属登记的工作人员必须经过业务培训，持证上岗。

第三章　房屋权属证书

第三十一条 房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。

第三十二条 共有的房屋，由权利人推举的持证人收执房屋所有权证书。其余共有人各执房屋共有权证书1份。

房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等的法律效力。

第三十三条 房屋他项权证书由他项权利人收执。他项权利人依法凭证行使他项权利，受国家法律保护。

第三十四条 《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》的式样由国务院建设行政主管部门统一制定。证书由国务院建设行政主管部门统一监制，市、县房地产行政主管部门颁发。

第三十五条 房屋权属证书破损，经登记机关查验需换领的，予以换证。房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，由登记机关作出补发公告，经6个月无异议的，予以补发。

第四章　法律责任

第三十六条 以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的，由登记机关收回其房屋权属证书或者公告其房屋权属证书作废，并可对当事人处以1千元以下罚款。

涂改、伪造房屋权属证书的，其证书无效，登记机关可对当事人处以1千元以下罚款。

非法印制房屋权属证书的，登记机关应当没收其非法印制的房屋权属证书，并可对当事人处以 1万元以上 3万元以下的罚款;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十七条 因登记机关工作人员工作过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机关对当事人的直接经济损失负赔偿责任。

第三十八条 登记机关的工作人员玩忽职守、徇私舞弊、贪污受贿的，滥用职权、超越管辖范围颁发房屋权属证书的，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章　附 则

第三十九条 本办法第二条规定范围外的房屋权属登记，参照本办法执行。

第四十条 各省、自治区、直辖市人民政府可以根据本办法制定实施细则。

第四十一条 本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。

第四十二条 本办法自1998年1月1日起施行。

办理房产证的房屋登记流程，注意事项有哪些

一、房屋登记流程

(一)一般流程

申请――受理――审核――记载于登记簿――缮证――收费发证――归档

(二)依法只进行登记不发放房屋权属证书的房屋登记流程

申请――受理――审核――记载于登记簿――归档

(三)查封限制由受理人员直接在登记簿上予以记载

二、房屋登记承诺办结时限

①个人二手房转移登记5个自然日;②房屋初始、转移、变更登记20个工作日;集体土地上房屋初始、转移、变更登记40个工作日(受理20个工作日，审核15个工作日，缮证5个工作日);③房屋注销登记5个工作日;④遗失补证、换证4个工作日;⑤异议登记1个工作日;⑥查(解)封记载即时办理;⑦预告登记10个工作日;⑧更正登记、地役权登记10个工作日。

三、房屋登记所需要件及注意事项

(一)房屋所有权初始登记及注意事项

1、单位新建非商品房屋初始登记提交要件：①登记申请书;②申请人的营业执照或机构代码证(出示原件，收复印件)，委托书，受委托人身份证件(出示原件，收复印件);③国有土地使用证(出示原件，收复印件)或合法的土地使用证明;④建设工程规划许可证及附图;⑤房屋已竣工的证明;⑥房屋测绘报告及2份附图;⑦其他必要材料。

2、私人新建房屋初始登记提交要件：①登记申请书;②申请人有效身份证件(出示原件，收复印件);③建设工程规划许可证及附图;④房屋已竣工的证明;⑤房屋测绘报告及2份附图;⑥其他必要材料。

注意事项：个人建房三层以下(含三层)可不收取第四项要件。

3、新建商品房初始登记提交要件：①登记申请书;②房地产开发企业法人营业执照(出示原件，收复印件)，委托书，受委托人身份证件(出示原件，收复印件);③国有土地使用证(出示原件，收复印件);④建设工程规划许可证及附图;⑤房屋已竣工的证明;⑥房屋测绘报告及2份附图;⑦物业维修基金缴存凭证;⑧其他必要材料。

注意事项：该类业务包括开发企业建设的经济适用住房。

(二)房屋所有权转移登记及注意事项

房地产开发企业转让商品房提交要件：①登记申请书;②受让方有效身份证件(出示原件，收复印件);③房屋所有权证或商品房初始登记证明(商品房产权登记备案证);④商品房买卖合同(联机备案的合同需提交备案信息表，非联机备案的合同，应经过备案);⑤完税凭证(办证联原件);⑥物业维修基金缴存凭证;⑦房屋分户平面图2份;⑧其他必要材料。

注意事项：①受让方为单位的，第(2)项应提供其营业执照或机构代码证(出示原件，收复印件)，委托书，受委托人身份证件(出示原件，收复印件);②经济适用房、安居房提交购房审批表;③港澳台及境外人士、机构购房还应提交安全部门批文;④法院判决(裁定、调解)转移房产，需提交协助执行通知书及判决书(或裁定书、调解书);⑤买受人单方申请登记的，申请表应由开发企业在转让方盖章。

20xx办房产证需要的证件办房产证需要的证件主要包括以下几种：

(1)盖章的申请表;

(2)房屋买卖合同;

(3)签订预售合同的买卖双方关于房号、房屋实测面积和房价结算的确认书;

(4)测绘表、房屋登记表、分户平面图两份;

(5)专项维修资金专用收据;

(6)契税完税或减免税凭证;

(7)购房者身份证明(复印件核对原件);

(8)房屋共有的提交共有协议;

(9)银行的提前还贷证明。

房产证办理流程

1、确定开发商已经进行初始登记

开发商办理初始登记是自己办理房产证的必要前提条件。根据《商品房销售管理办法》第34条的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将其需要办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。通常主管部门办理初始登记所需时间大约为20～60日不等。

2、到管理部门领取并填写《房屋(地)所有权登记申请表》

申请表填写之后需要开发商签字盖章。有的开发商手中会有现成的盖好章的表格，只需到开发商处领取并填写就行了。可以事先向开发商询问，房产证应该在哪个部门办理，然后直接向该部门咨询，省去奔波之苦。

3、拿测绘图(表)

由于测绘表是登记部门确定房产证上标注面积的重要依据，因此是必需的材料之一。可以到开发商指定的房屋面积计量站申请并领取测绘表，或者带身份证直接到开发商处领取，也可以向登记部门申请对房屋面积进行测绘。

4、领取相关文件

在前面询问相关部门时，一定要明确需要领取哪些必要的申请文件，一次齐全。这些文件包括购房合同、房屋结算单、大房产证复印件等。填写好的申请表需要请开发商审核并盖章。

5、缴纳公共维修基金、契税

公共维修基金一般由房产所在地区的小区办收取，部分城市已经开始由银行代收公共维修基金，缴纳的方法可以询问开发商的办事人员。需要注意的是，无论是小区办收取还是银行代收，都必须保留好缴纳凭证，这两笔款项的缴纳凭证是办理房产证的必需文件，一旦遗失会影响获得房产证。

6、提交申请材料

7、按照规定时间领取房产证

一定要保存好管理部门给的领取证书的通知书，并按照上面通知的时间领取房产证。

20xx房屋抵押登记流程规定一、提交材料(除说明外，其它均须提供原件)：

1、《市房地产抵押登记申请表》

2、《房屋所有权证》、《房屋共有权证》。

3、《国有土地使用证》(核对原件，收复印件一份);抵押权人为单位的应提交营业执照

4、查档结果证明

5、抵押合同及被担保的主合同，若办理变更抵押登记，须提交《房屋他项权证》、变更抵押合同或协议

6、抵押当事人身份证明(核对原件，收复印件一份);

7、授权委托书及受托人身份证明(核对原件，收复印件一份，委托书须有委托事项、法定代表人的签字及单位公章)

8、房地产估价结果证明或双方价值认定书

9、以房改私产抵押的须提交抵押人婚姻有效证明并夫妻双方到场;

二、办事程序：

申请受理审核记载于登记簿发证

三、办理时限：

自受理次日起1个工作日

四、收费依据及标准：

1、市房屋登记管理中心：发改价格【20xx】924号

登记费：住房80元/套;非住房550元/件

工本费：10元/本

印花税：5元/本

2、市房产档案馆：价费字【20xx】152号;国家物价局财政部【1992】价费字130号、桂财综【20xx】54号; 价费字【20xx】79号

档案资料查询服务费：50元/宗

档案证明费：10元/份

档案保护费：0.05元/页

档案复制工本费： a4纸 ：0.3元/页; a3纸 ：0.6元/页

五、注销 抵押关系终止时，抵押当事人应当在终止之日起15日内，持下列资料到原登记机关办理注销抵押登记手续。

1、《房屋他项权证》

2、《房屋所有权证》、《房屋共有权证》或收件凭据

3、《房地产抵押注销登记申请书》(须有抵押权人公章及受托人签字)

4、以房改私产抵押的，注销时应提供抵押人配偶身份证、结婚证、委托书或夫妻双方到场

5、委托书(须有委托事项、法定代表人的签字及单位公章)及受托人身份证复印件

6、抵押当事人身份证明(核对原件，收复印件一份)

六、注意事项

1、抵押当事人为港、澳、台居民或外国公民的：港、澳居民提交身份证及《往来内地通行证》;台湾居民提交身份证及《往来大陆通行证》;为外国公民的，需提交当地公证机构公证其身份的中文公证书(须经该国外交部或其授权的机构和中国驻该国使(领)馆认证。

2、当事人应亲自到场办理，如当事人不能亲自到场办理时，应提交当事人的公证委托书(原件一份)或当场签署的委托书、人的身份证明(核对原件，收复印件一份)

3、购买的商品房(不包含独立别墅)、经济适用住房、房改房可暂不提交《国有土地使用证》

4、抵押权人为外地金融机构且无法出具工商营业执照原件及金融许可证原件的，应提交加盖公章的工商营业执照及金融许可证复印件;抵押权人为非金融机构企业法人的，需提交营业执照原件，核对原件后收加盖公章的复印件一份。

5、申请最高额抵押权变更登记的，还应当提交最高额抵押权担保的债权尚未确定的证明材料。因最高债权额、债权确定的期间发生变更而申请变更登记的，还应当提交其他抵押权人的书面同意文件。

6、最高额抵押权担保的债权确定前，最高额抵押权发生转移，申请最高额抵押权转移登记的，转让人和受让人应提交《市房地产抵押登记申请表》、申请人的身份证明、房屋他项权证书、最高额抵押权发生转移的证明材料;经依法登记的最高额抵押权担保的债权确定，申请最高额抵押权确定登记的，应当提交《市房地产抵押登记申请表》、申请人的身份证明、房屋他项权证书、最高额抵押权已确定的证明材料。

第2篇

浙江省居住房屋出租登记管理办法全文第一章 总则

第一条 为了加强居住房屋出租管理，保护当事人的合法权益，维护社会秩序，根据《中华人民共和国治安管理处罚法》、《浙江省流动人口居住登记条例》等有关法律、法规的规定，结合本省实际，制定本办法。

第二条 本省行政区域内的居住房屋出租登记管理，适用本办法。

本办法所称的居住房屋，是指出租后用作或者兼用作居住的房屋。旅馆业客房、廉租房、公共租赁房屋除外。

本办法所称的居住房屋出租登记，是指按本办法规定报送、记录、管理居住房屋租赁当事人相关信息的活动。

第三条 县级以上人民政府应当加强对居住房屋出租登记管理工作的领导和综合协调，保障工作所需经费和人员，促进人口管理信息化建设以及信息资源的整合和共享利用。

乡镇人民政府、街道办事处应当按照有关规定做好居住房屋出租登记相关工作。

第四条 县级以上人民政府公安机关(以下简称公安机关)主管居住房屋出租登记工作;根据需要，可以依法委托县级以上人民政府承担流动人口服务管理工作的机构(以下简称服务管理机构)从事登记服务等具体事务工作。

县级以上人民政府住房和城乡建设、人力资源和社会保障、人口和计划生育、工商行政管理等部门，应当按照各自职责做好居住房屋出租登记相关的管理工作。

第五条 居民委员会、村民委员会、房产中介服务机构、物业服务企业和有关用人单位等，应当协助做好居住房屋出租登记工作。

第二章 登记管理

第六条 出租人应当自居住房屋出租之日起3个工作日内，按照本办法第七条的规定报送下列信息：

(一)出租人的姓名(名称)、公民身份号码、工作单位、联系方式，承租人(包括其他实际租住人员，下同)的姓名(名称)、身份证件种类和号码以及性别、民族、户籍地址、工作单位、联系方式等;

(二)居住房屋的地址、租期、使用功能等基本情况。

承租人为流动人口的，出租人应当按照《浙江省流动人口居住登记条例》的规定报送或者告知流动人口信息。

出租人与承租人终止居住房屋租赁关系的，出租人应当自居住房屋租赁关系终止之日起3个工作日内，按照本办法第七条的规定报送承租人的名单。

第七条 出租人可以通过下列方式向公安机关或者服务管理机构报送本办法第六条规定的信息：

(一)通过公安机关或者服务管理机构开通的传真、网络等渠道报送;

(二)向居住房屋所在地的物业服务企业或者居民委员会、村民委员会报送相关信息，物业服务企业或者居民委员会、村民委员会应当向公安机关或者服务管理机构转报;

(三)由为出租人介绍居住房屋出租的房产中介服务机构向公安机关或者服务管理机构转报;

(四)到公安派出所或者服务管理机构的基层工作组织申报。

公安机关或者服务管理机构上门办理居住房屋出租登记的，出租人、承租人应当予以配合，主动出示身份证件，如实申报本办法第六条规定的相关信息。

第八条 物业服务企业应当将出租人报送的信息在3个工作日内转报公安机关或者服务管理机构。

房产中介服务机构应当在其介绍出租居住房屋的业务完成之日起3个工作日内，将居住房屋租赁当事人的相关信息及居住房屋的基本情况报送公安机关或者服务管理机构，也可以报送居民委员会、村民委员会。

第九条 居民委员会、村民委员会应当将出租人和房产中介服务机构报送的信息及时转报公安机关或者服务管理机构。

乡镇人民政府、街道办事处应当指导、支持、帮助和督促居民委员会、村民委员会开展前款规定的工作。

第十条 公安机关或者服务管理机构应当在其网站和办理点向社会公示居住房屋出租登记的内容、依据、所需材料和办理流程等，提供登记表及填写样本，为居住房屋租赁当事人提供便捷服务。

住房和城乡建设部门应当会同有关部门制定和公布居住房屋租赁合同示范文本，指导和规范居住房屋租赁合同的签订和履行。

公安机关或者服务管理机构为居住房屋租赁当事人提供服务，不得收取费用。

第十一条 公安机关或者服务管理机构应当通过发放资料、与出租人签订治安责任书等方式，告知当事人依法应当履行的义务和相关责任，加强法制宣传和教育。

第十二条 公安机关或者服务管理机构应当全面、及时、准确采集居住房屋租赁动态信息。

上门办理居住房屋出租登记的管理人员应当出示证件，严格遵守工作纪律。

第十三条 公安机关或者服务管理机构应当加强居住房屋出租登记信息的管理，建立健全保密制度，制止违法使用登记信息的行为。

第十四条 县级以上人民政府有关部门及相关机构、组织在行政管理和公共服务活动中产生的人口基础信息，应当按照人口管理信息化建设要求，整合纳入统一的信息平台，实现人口基础信息的动态管理和共享利用，提高社会服务管理效能。

第三章 当事人义务

第十五条 出租人应当承担下列义务：

(一)出租的居住房屋应当具备基本居住功能并符合建筑、消防等安全要求;

(二)核对承租人的身份证件，按照本办法第六条规定及时报送相关信息。承租人是流动人口的，应当告知其按规定及时办理居住登记、领取居住证等。承租人是境外人员的，应当告知其及时到公安机关办理临时住宿登记;

(三)指导承租人安全使用电气、燃气等设施;

(四)向承租人宣传物业管理规定，对乱扔垃圾、噪声扰民等不良行为应当劝止，督促其改正;

(五)合理控制同一套(间)居住房屋内的承租人数，避免和减少消防、治安等方面的安全隐患以及对邻里生活造成妨害;

(六)配合和协助有关部门、机构、组织依法实施行政管理，发现有涉嫌违法犯罪行为的，及时向有关部门报告;

(七)依法应当承担的其他义务。

有下列情形之一的，出租人应当采取和落实相应的防范措施，切实履行前款规定的义务，具体管理要求由省公安机关另行制定：

(一)出租人向众多承租人出租居住房屋的;

(二)多户承租人合租同一套(间)居住房屋的;

(三)向短暂居住者出租居住房屋的;

(四)安全隐患较大、应当从严管理的其他情形。

第十六条 出租人可以委托房产中介服务机构等单位或者个人办理本办法第十五条规定的相关事务。

出租人不能切实履行本办法第十五条规定的相关义务的，应当委托房产中介服务机构等单位或者个人进行管理。

房产中介服务机构等单位或者个人接受出租人委托的，应当在其受委托范围内履行出租人的规定义务并承担相应法律责任。被委托人基本信息及委托内容由出租人在办理居住房屋出租登记时报送。

第十七条 承租人应当承担下列义务：

(一)不得擅自改变居住房屋的结构和使用功能，不得违规使用电气、燃气设施，发现居住房屋存在安全隐患的，及时消除或者通知出租人消除;

(二)承租人是流动人口的，按照规定及时办理居住登记、领取居住证等。承租人是境外人员的，按照规定及时到公安机关办理临时住宿登记;

(三)遵守物业管理规定，保持卫生、文明的居住环境，不得影响他人正常生活;

(四)配合和协助有关部门、机构、组织依法实施行政管理，发现有涉嫌违法犯罪行为的，及时向有关部门报告;

(五)依法应当承担的其他义务。

第四章 法律责任

第十八条 违反本办法的行为，相关法律、法规已有处罚规定的，从其规定。

第十九条 出租人违反本办法第六条规定，未按时报送居住房屋出租登记信息的，由公安机关责令限期改正;拒不改正的，由公安机关处200元以上500元以下罚款;未按时报送流动人口信息的，按照《浙江省流动人口居住登记条例》第三十条规定执行。

第二十条 物业服务企业、房产中介服务机构违反本办法第八条规定，未按时报送或者转报相关信息的，由公安机关责令限期改正;拒不改正的，由公安机关按照未报送或者告知人数每人100元的数额处以罚款，但总额最高不得超过20xx元;未按时报送或者转报流动人口信息的，按照《浙江省流动人口居住登记条例》第三十条规定执行。

第二十一条 出租人违反本办法第十五条第一款第(一)项规定，出租的居住房屋经依法鉴定不符合建筑安全要求的，由住房和城乡建设部门责令限期改正，逾期不改正的，处200元以上20xx元以下罚款;出租的居住房屋不符合消防安全要求的，由公安机关消防机构按照《浙江省消防条例》的有关规定给予处罚;造成人身财产损失的，应当依法承担民事责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十二条 出租人违反本办法第十六条规定，不履行相关义务也不委托管理的，由公安机关责令改正;拒不改正的，由公安机关处200元以上500元以下罚款。

第二十三条 公安机关和其他有关部门、服务管理机构及其工作人员违反本办法规定，有下列行为之一的，由有权机关按照管理权限，对负有责任的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分：

(一)不依法办理居住房屋出租登记的;

(二)在履行公务中违反规定收取费用的;

(三)违法实施行政处罚的;

(四)违法使用居住房屋出租登记信息的;

(五)其他依法应当给予处分的行为。

第五章 附则

第二十四条 本办法自20xx年1月1日起施行。

房屋登记的收费标准1、住房登记收费标准为每件80元;非住房房屋登记收费标准为每件550元。

2、房屋登记收费标准中包含房屋权属证书费。房地产主管部门按规定核发一本房屋权属证书免收证书费。向一个以上房屋权利人核发房屋权属证书时，每增加一本证书加收证书工本费10元。

3、房屋查封登记、注销登记和因登记机关错误造成的更正登记，不收取房屋登记费。

4、房屋权利人因丢失、损坏等原因申请补领证书，只收取房屋权属证书费。

5、农民利用宅基地建设的住房登记，不收取房屋登记费，只收取房屋权属证书工本费。

6、经济适用住房登记，以及因房屋坐落的街道或门牌号码变更、权利人名称变更而申请的房屋变更登记，收费标准减半。

注：

1、上述收费标准自20xx年5月1日起执行。

第3篇

第二条  本办法适用于大连市城市规划区、建制镇和独立工矿区国有土地范围内的房屋权属登记。

第三条  大连市房地产管理局主管全市城镇房屋权属登记行政管理工作。其下设的大连市房地产登记发证中心具体负责中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区的房屋权属登记管理工作。瓦房店市、普兰店市、庄河市、长海县的房地产管理部门负责本行政区域内城镇房屋权属登记行政管理工作。

市房地产管理局可以委托旅顺口区、金州区、大连经济技术开发区、大连保税区、大连金石滩国家旅游度假区、大连高新技术产业园区的房地产管理部门，负责所辖区域内城镇房屋权属登记。

第四条  房屋所有权的取得、转移、变更、注销和他项权利的设定，其房屋权利人均应依照法律、法规和本办法的规定申请房屋权属登记。

第五条  申请房屋权属登记时，房屋权利人除提交本办法规定的证明房屋权属的有关文件外，还应提供下列证件：

（一）权利人为自然人的，提交本人的身份证件；

（二）权利人为法人、其他组织的，提交单位资格证明及法定代表人、单位负责人的身份证明或其委托的经办人的身份证件；

（三）委托他人代办登记手续的，提交权利人的书面授权委托书及人的身份证件；

境外当事人的身份证件、资格证明及授权委托书须按规定经过公证或认证，外文证件须具有中文译本。

第六条  新建的房屋，建设单位或个人应在房屋竣工后3个月内持土地使用许可手续、规划许可手续、施工许可手续、房屋竣工验收手续及其他有关证明文件申请房屋权属初始登记。

第七条  购买商品房，购房人应在购房合同签订之日起6个月内持房地产交易管理机构办理的交易手续申请房屋权属登记。

购房人可委托房地产开发企业代办交易过户手续和权属登记手续，但双方应在购房合同中明确约定。

第八条  房屋权属转移的，房屋所有权人应自事实发生之日起60日内持下列证明文件申请房屋权属转移登记：

（一）因买卖、赠与、交换、联建分成、投资入股等原因致使房屋权属转移的，提交房地产交易管理机构的交易手续；

（二）继承的房屋，提交继承公证书；

（三）共有房屋分割的，提交经公证机关公证的析产协议书；

（四）人民法院判决、调解、裁定或仲裁机构裁决所有权转移的房屋，提交判决书、调解书、裁定书或裁决书；

（五）法律、法规规定的其他证明文件。

第九条  房屋所有权变更有下列情形之一的，房屋所有权人应当自事实发生之日起60日内，持房屋所有权证书及相关证明文件申请房屋权属变更登记：

（一）房屋所有权人名称或姓名变化的；

（二）因翻建、改建使房屋面积增加或减少的；

（三）房屋座落的街道名称、门牌号码发生变化的；

（四）法律、法规规定应当变更登记的其他情形。

第十条  以房屋设定抵押权、典权等他项权利的，权利人应当自合同签订之日起30日内，持房屋所有权证书和设定他项权利的书面合同及相关证明文件申请登记，领取他项权利证书。

他项权利登记由抵押人、抵押权人或出典人、典权人共同申请。

第十一条  因房屋灭失、他项权利终止等，房屋所有权人、他项权利人应当自事实发生之日起30日内持房屋所有权证书、他项权利证书及房屋灭失或他项权利终止的证明文件申请房屋权属注销登记。

经房屋拆迁行政主管部门批准拆除的房屋，拆迁人与房屋所有权人达成补偿协议后，可由拆迁人代为申请房屋权属注销登记。

房屋权属注销登记后，由登记发证机关收回房屋权属证书。

第十二条  房屋权属登记中，登记发证机关认为需要向社会告知的，经房屋权利人申请，可在当地主要新闻媒体上予以公告，其费用由申请人承担。自公告之日起3个月内没有他人提出权利主张的，登记发证机关方可为其办理手续。

第十三条  凡未经房地产管理部门核实房屋面积的，房屋权属登记时，应当由房地产测绘机构测量房屋面积。

第十四条  登记发证机关受理房屋权属登记申请后，凡权属清楚、资料和证明文件齐全的，应在3个月内核准登记，并颁发房屋权属证书；对申请变更登记、注销登记的，应在受理后30日内核准登记。

对暂缓登记、不予登记的，登记发证机关应在受理登记后30日内通知申请人。

第十五条  房屋权属登记，使用建设部统一印制的证书文本。房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》。

共有的房屋，由共有人推举一人收执《房屋所有权证》，其余共有人各执《房屋共有权证》1份。《房屋共有权证书》与《房屋所有权证书》具有同等法律效力。

《房屋他项权证》由他项权利人收执。他项权利人依法凭证行使他项权利，受国家法律保护。

第十六条  房屋权属证书遗失或破损的，房屋所有权人可向登记发证机关申请补发或换证。

第十七条  有下列情形之一的，登记发证机关有权注销房屋权属证书：

（一）申报不实的；

（二）房屋灭失或房屋权利消灭，当事人未在规定期限内办理注销登记的；

（三）与事实不符的其他情形。

第十八条  房屋权属登记有关费用的收取，须严格执行有关规定。对逾期办理房屋权属登记的，登记发证机关可按原登记费的3倍以上10倍以下收取登记费。

第十九条  违反本办法，冒领、涂改、非法印制、伪造房屋权属证书的，由房地产行政主管部门或其委托的房地产监察机构没收证书，对属于非经营活动的，可处以1000元以下罚款；属于经营活动，并有违法所得的，可处以1万元以上3万元以下罚款；无违法所得的，可处以5000元以上1万元以下罚款。

当事人违法行为构成犯罪的，由司法机关依法追究其刑事责任。

第二十条  实施行政处罚，须严格执行《中华人民共和国行政处罚法》的规定。

当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院起诉。逾期不申请复议、不起诉，又不履行行政处罚决定的，作出处罚决定的机关可申请人民法院强制执行。

第二十一条  登记发证机关工作人员玩忽职守、徇私舞弊的，由所在单位给予行政处分；情节严重，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第二十二条  房屋权属登记的其他有关事宜，可按建设部《城镇房屋权属登记管理办法》的规定执行。

第4篇

第一条  为加强房屋权属登记及产籍管理，维护房地产秩序，保护房屋权利人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和有关法律、法规的规定，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条  本办法所称城市房屋，系指昆明市城市规划区、县（市）城区、建制镇、独立工矿区范围内的城镇房屋（以下简称房屋）。

第三条  本办法所称房屋权属登记，系指房屋所有权及其抵押、设典等房屋他项权利的登记。

本办法所称房屋权利人，系指依法享有房屋所有权、房屋他项权利的自然人、法人和其他组织。

第四条  房屋的所有权及他项权与该房屋占用土地使用权实行权利人一致的原则。除法律、法规另有规定的外，不得分离。

第五条  房屋权属证书（包括《房屋所有权证书》、《房屋共有权保持证》、《房屋他项权证》）是国家确认房屋权属的合法凭证，是房屋权利人依法拥有、使用房屋和依法享有经营、处置权的凭证。

依法办理房屋权属登记的，其权利受法律保护。

第六条  昆明市房产管理局是本市房产行政主管部门，具体负责本市房屋权属登记及产籍管理工作的领导和监督检查。

昆明市房产管理局产权监理处受市房管局委托，办理本市盘龙、五华、官渡、西山内房屋权属的登记及产籍管理；其余各县（市）房屋产权产籍管理部门（以下统称房屋产权产籍管理部门）受县人民政府委托，办理本辖区内的房屋权属登记并负责产籍管理。

第七条  本市四个区范围内的房屋权属证书必须加盖昆明市人民政府房屋权属专用章方为有效。

各县（市）房屋权属证书必须加盖县人民政府印鉴或者权属专用章方为有效，由县房屋产权产籍管理部门进行登记，报县人民政府核准后盖章发证。除房屋产权产籍管理部门外，其他任何单位或部门不得办理房屋权属登记。

第二章  房屋权属登记

第八条  房屋权属登记包括备案登记、初审登记、开始登记、变更登记、转移登记、注销登记及他项权登记。

房屋权属证书载明的日期为发生法律效力的权属确定日期。

房屋权属证书不得擅自涂改，严禁倒卖和伪造。

第九条  房屋权利人必须在规定期限内到房屋所在地的房屋产权产籍管理部门申请登记，也可委托人持委托书和人身份证件申请登记。

两人以上共有的房屋权利，由共有人共同申请登记。

第十条  依照本办法申请房屋权属登记的，应提交申请书、身份证件及规定的登记文件。提交的证件应为正本或副本。

第十一条  房屋权利人申请权属登记，经产权产籍管理部门审核符合规定的，应在受理登记之日起下列期限内办理登记手续，按规定颁发房屋权属证书：

（一）初审登记为一个月；

（二）开始登记、变更登记、转移登记为三个月；

（三）注销登记为三十日；

（四）他项权登记为十日。

第十二条  在依法取得国有土地使用权的地块上或依法使用集体所有的非农业建设用地上原有房屋或新建房屋的权利人，应当自房屋权属登记公告日或者房屋竣工交付使用之日起三十日内申请房屋所有权的开始登记，并提交：

（一）土地作用权证书或土地产籍部门出具的证明；

（二）建设项目批准文件；

（三）建设用地规划许可证；

（四）建设工程规划许可证；

（五）竣工验收证明；

（六）总平面图和分层平面图；

（七）其他有关文件。

第十三条  房地产开发企业应在新建商品房竣工验收后交付给买受人之前，持本办法第十二条所列文件和商品房预售许可证明，申请新建商品房屋备案登记。

第十四条  经开始登记的房屋，产权内容发生下列变更情形之一的，权利人应当自事实发生之日起三十日内，持房屋权属证书和与变更事实相关的证明文件或政府主管部门的批准文件、行政决定、法律文件等，申请变更登记：

（一）房屋用途发生变化的；

（二）权利人姓名或名称发生变化的；

（三）共有房屋权利分割的；

（四）房屋座落地址或房屋名称发生变化的；

（五）房屋面积增加或减少的；

（六）房屋结构发生变化的；

（七）法律、法规规定的其他情形。

第十五条  经开始登记的房屋，有下列转移情形之一的，当事人应自有关合同、协议签订之日或有关法律文件生效之日起三十日内，持房屋权属证书和与房产转移有关的合同、协议、证明文件、行政决定、政府主管部门的批准文件或其他法律文件等，申请转移登记：

（一）买卖；

（二）交换；

（三）赠与（含遗赠）；

（四）继承；

（五）调拨、价拨、征购、合并、兼并、入股；

（六）人民法院判决转移；

（七）仲裁机构裁决转移；

（八）法律、法规规定的其他情形。

第十六条  房屋倒塌、拆除或不可抗力灭失的，房屋所有权依法终止的，当事人应自事实发生之日起九十日内，持房屋权属证书、拆除许可证、灭失处理报告、法律文件或其他证明文件等办理注销登记。

第十七条  有下列情形之一的，产权产籍管理部门有权将房屋权属证书收回、冻结或直接代为注销登记：

（一）当事人未按本办法第十六条规定办理注销登记的；

（二）房屋依法发生强制性转移，原权利人未在规定期限内办理注销登记的；

（三）因房屋权属登记工作人员失误，导致核准房屋权属登记不当的；

（四）当事人虚报、瞒报或采取其他不正当手段致使所发房屋权属证书有误的；

（五）依法应当收回、冻结或注销的其他情形。

按本条规定收回、冻结、注销的，产权产籍管理部门应在十五日内书面通知当事人，限期缴回房屋权属证书。当事人未在规定期限内缴回房屋权属证书的，产权产籍管理部门可登报公告该房屋权属证书作废。

第十八条  房屋所有权人设定房屋典权、抵押权等他项权利的，须在设定行为发生之日起十日内，持房屋权属证书、土地使用证明、价格评估报告书、当事人签订的有效合同及有关证明，申请他项权利登记。

设定他项权利的房屋，未经他项权利人同意，不得转移。

设定的他项权利期满，应于期满之日起十日内办理他项权利注销登记。

第十九条  对享受国家或单位的补贴或优惠条件而购买、建造的房屋，产权产籍管理部门登记时应在底册和房屋权属证书上载明。

第二十条  房屋权属证书破损或灭失的，权利人应向产权产籍管理部门报失。经审查及时给予登报声明作废，见报满十五日无异议的，可申请补发房屋权属证书，补发的房屋权属证书应注明“补发”字样。

第二十一条  房屋产权产籍管理部门根据需要可对辖区内未办理权属登记或权属登记不规范的房屋进行总登记或者验证。房屋权属总登记或者验证范围内的权利人，须按规定办理登记和验证手续。

第二十二条  房屋有下列情形之一的，除依法继承或人民法院判决的外，禁止转移所有权或者设定他项权利：

（一）在已确定的城市拆迁公告实施范围内的；

（二）在国家建设征用土地范围内的；

（三）被依法查封、扣押的；

（四）未取得房屋所有权证书的；

（五）法律、法规规定的其他情形。

本条第（一）、（二）项的禁止期限不得超过一年。

第二十三条  下列房屋不予办理权属登记：

（一）非法占用土地的；

（二）所建房屋属违法建筑或临时建筑的；

（三）所有权有争议尚未解决的；

（四）不能提供有效的房屋权属证明的；

（五）属行政划拨土地使用权转让房屋，未经县级以上人民政府批准并办理有关手续的；

（六）法律、法规规定不予登记的房屋。

第二十四条  有下列情形之一的，由市房管局直接代为登记：

（一）依法由市房管局代管的房屋；

（二）无主房屋；

（三）依法判决没收的房屋；

（四）法律、法规规定的其他情形房屋。

第三章  房屋产籍管理

第二十五条  房屋产籍管理是对房屋产籍档案的建立、修正、保管、使用而进行的管理工作。

第二十六条  房屋产权产籍管理部门应建立科学的房屋产籍和房屋测绘制度，采用先进技术，实现档案管理现代化。

房屋测绘应遵循房屋管理和测量规范的要求，绘制符合规范的图纸，以准确反映房屋的自然状况，为审查确认房屋权属提供可靠依据。

第二十七条  房屋产籍档案由下列资料构成：

（一）确认权属的证明文件；

（二）房屋的测绘图纸；

（三）房屋权属登记资料；

（四）其他登记资料。

第二十八条  房屋产权产籍管理部门必须加强各类产籍档案的收集、整理工作，如实统计并根据房屋变化情况及时调整和补充产籍档案，保证产籍档案的完整准确。

第二十九条  房屋产籍档案由房屋产权籍管理部门专门管理，永久保存；

禁止伪造、擅自涂改、销毁房屋产籍档案。

第三十条  房屋产籍档案因故灭失或损毁，由房屋产权产籍管理部门依据有关资料补制，有关房屋权利人有义务予以协助。

第三十一条  房屋权属统计资料由房屋产权产籍管理部门分级汇总上报。

第三十二条  房屋产籍档案实行有偿使用制度，可在规定范围内查阅、抄录和复印，并按规定交纳费用。

第四章  罚则

第三十三条  按本办法规定，逾期不办理房屋权属登记的，每逾期三十日，按建筑面积，每平方米收取0.10元逾期登记费，并责令限期登记。

第三十四条  有下列情形之一，但未获得不正当利益的，由产权产籍管理部门注销当事人的房屋权属证书，并处以一百元以上一千元以下罚款：

（一）用隐瞒、欺骗等不正当手段骗取房屋权属证书的；

（二）用虚报灭失手段骗取房屋权属证书的；

（三）涂改房屋权属证书的。

有以上情形之一，并获得不正当利益的，由产权产籍管理部门注销当事人的房屋权属证书，没收违法所得，并处以一千元以上一万元以下或者违法所得一倍的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十五条  当事人伪造房屋权属证书的，由产权产籍管理部门依法没收伪造的房屋权属证书，并将其移送司法机关处理。

第三十六条  房屋产权产籍管理部门工作人员有下列行为之一的，视情节轻重由上级行政主管部门予以行政处分；给当事人造成损失的，应赔偿经济损失；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）应当发证却拒绝发证或不予答复，给当事人造成损失的；

（二）徇私舞弊、索贿受贿，侵犯他人合法权益的；

（三）玩忽职守，给当事人造成损失的；

（四）伪造、损毁、丢失或擅自涂改、销毁房屋产籍档案的。

第三十七条  当事人对行政处罚不服，可依照《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请复议或向人民法院起诉；当事人逾期不申请复议、不起诉又不履行处罚决定的，产权产籍管理部门可申请人民法院强制执行。

第五章  附则

第三十八条  房屋权属登记及产籍管理收费，执行物价管理部门规定的收费标准。

第5篇

《北京市城镇房屋所有权登记暂行办法》、《关于办理城镇房屋所有权登记发证的通告》、《关于开展城镇房屋所有权登记发证工作的计划安排》，已经北京市城镇房屋所有权登记发证领导小组第一次会议讨论同意，现转发给你们，望认真贯彻执行。

北京市城镇房屋所有权登记暂行办法

第一条  为加强本市城镇房屋产权、产籍管理，保护房屋所有人的合法权益，根据《中华人民共和国宪法》和城乡建设部《城镇房屋所有权登记暂行办法》及北京市关于房屋管理的规定，特制定本办法。

第二条  本办法适用于本市城区、郊区、县城、建制镇、工矿区范围内的所有房屋，包括全民所有制机关、军队、企事业单位的房屋，集体所有制房屋，私人房屋，社会团体房屋等。

第三条  城镇房屋所有权登记除外国政府、企业、个人及中外合资企业所有的房屋由市房地产管理局办理外，其它房屋均由区县房地产管理局办理。

第四条  城镇房屋所有权人（含自然人和法人）必须在规定的期限内，到房屋所在地房管机关申请登记，领取房屋所有权证。

全民所有制房屋，由国家授权的县团级以上（含县团级）的管理单位申请登记；

集体所有制房屋，由具有法人资格的集体组织申请登记；

私有房屋及其它房屋，由所有权人申请登记；

共有的房屋，由共有人共同申请登记。

申请登记的期限，由各区县人民政府规定。

第五条  房屋所有权因买卖、赠与、继承、析产、交换、调拨、投资等产权转移以及翻建、改建、扩建、增建、拆除等现状变更的，公有房屋应自转移变更之日起一年内；私有房屋应自转移变更三个月内申请房屋所有权转移或变更登记。新建的公有房屋应在竣工后六个月内申请所有权登记，新建的私有房屋应在竣工后三个月内申请所有权登记。凡未办理产权登记领取所有权证及以发生产权转移或现状变更，但未办理转移变更登记的房屋，其所有权不受国家法律保护，不得进行买卖、租赁、交换、赠与、析产和调拨，不得翻建、改建和扩建。

设定典权或抵押权的房屋，应自设定之日起三个月内，申请他项权利登记。权力消灭时，应申请注销登记。未登记所有权的房屋，不得申请他项权利登记。

全部房屋塌没或拆除不建的，应自塌没或拆除之日起一年内，申请房屋所有权注销登记。

第六条  申请房屋所有权转移登记，除继承所有权由继承人一方登记外，均由现所有权人和原所有权人会同办理，他项权利登记由权利人会同所有权人办理。

第七条  申请房屋登记须提交原有的房屋产权证件及下列有关证件：

1.新建、改建、扩建、增建和翻建的房屋，提交规划管理部门批准的建设工程许可证。

2.购买的房屋，提交买卖契证，单位购买的私有房屋，尚须提交市房地产管理局或房屋所在区县人民政府批准购房的证件。

3.交换的房屋，提交换房协议书。

4.受赠的房屋，提交赠与书，私人赠与单位的房屋，尚须提交市房地产管理局批准赠与的证件。

5.继承的房屋，提交继承公证书。

6.析产的房屋，提交析产证件。

7.调拨的房屋，提交批准调拨的证件。

8.他项权利房屋，提交有关方面签定的协议书。

9.拆除的房屋，提交拆除的有关证件。

10.其它房屋，按房屋产权来源，分别提交有关证件。

第八条  公民申请房屋所有权登记，必须使用户籍姓名，不得使用化名、别名和假名。单位申请房屋所有权登记，必须使用单位全称，不得使用简称，更不得以个人名义登记。公民姓名和单位名称变更时，应于三个月内申请变更登记。

第九条  单位申请房屋所有权登记，应委托专人持加盖公章的登记申请书、法定代表人身份证明书、授权委托书，并携带被委托人的名章，代为办理。

私人申请房屋所有权登记，应提交身份证明及名章，如不能亲自办理，应出具正式委托书，由被委托人代办，房管机关认为有必要时，委托书须经公证机关公证。

第十条  房管机关依照申请人填写的申请书和提交的证件，进行产权审查。凡房屋所有权来源清楚，没有争议，符合有关法律和政策，证件齐全，手续完备的，应发给房屋所有权证。

房屋所有权证由市房地产管理局统一颁发。

第十一条  房屋所有权证和房屋共有权执照是国家依法保护房屋所有权的合法凭证，房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋。

共有房屋除由共有人推举一人执所有权证外，其余共有权人各发给共有权执照。共有权执照与所有权证，具有同等法律效力。

第十二条  申请房屋所有权登记，按下列程序进行：

1.申请：填写登记申请书，交验有关证件。

2.测量：按通知日期到现场勘测，有关系人的，应会同监测。

3.审查：依照申请和勘测情况，审查证件，产权属实的，准予登记；产权来源不清，证件不齐的，不予登记。

4.公告：证件不全的，必要时由房管机关进行公告，两个月内无人提出异议的，准予登记。

5.领证：按规定日期交纳登记费，领取房屋所有权证。

第十三条  房屋所有权登记，应交纳登记费，收费标准为每建筑平方米三角，管房单位自测并符合要求的，每平方米减收八分，由登记人交纳。不按规定期限申请登记，又未获准缓期登记的，每逾期一个月，每建筑平方米加征罚金一角，已申请登记，但未按期办理手续的，亦按上述标准加征罚金。

工本费、房屋所有权证，每件收费四元；共有权执照及他项权利执照每件收费二元。

应交契税的，按有关规定交纳。

第十四条  有下列情况之一的房屋，经所有人申请和经房管机关批准，可以缓期登记，但期限不得超过一年。

1.产权有争议尚未解决的。

2.共有人或关系人，因特殊情况不能如期会同登记的。

3.由于各种原因不能如期交验证件的。

第十五条  无人申请登记的房屋，或虽有人申请登记，但不能证明其所有权的房屋，视同无主房屋，由政府依法代管。

第十六条  房屋所有权证应妥善保存，如有遗失，所有权人应及时登报声明作废，并向房屋所在地房管机关申请补发。

第十七条  任何单位或个人均不得虚报，瞒报房屋所有权情况，不得涂改、伪造房屋所有权证件，不得侵犯他人房屋所有权。违者，视情节轻重处以罚金，直至追究法律责任。

第6篇

北京市房地产管理局直管房屋等所有权登记发证有关问题的规定已于1989年元月11日经市房地产管理局局务会议讨论通过，现印发给你们，请贯彻实施。

北京市房地产管理局直管房屋等所有权登记发证有关问题的规定

一、关于房管部门直管房屋的登记：

1.现由房管一公司、修建一公司受托管理的中央各单位的房屋，其房屋所有权属于中央各委托单位的、由中央各单位进行登记。

2.现由各区县房地产管理局、房管二公司管理的中央各单位统建和购置的房屋，凡是整幢或整门楼房属于一个单位，单位主张产权并按规定向房管部门补交管理、维修费用的，可由统建和购买房屋的单位进行登记，单位不主张产权或不同意补交管理维修费用以及不够整门的零散楼房，均由房管部门进行登记。

3.现由各区县房地产管理局、房管一公司、房管二公司、修建一公司管理的市级公产房屋，分别由各区县房地产管理局和公司进行登记。

4.现由房管部门管理的原会馆房屋，除经市政府批准已发还者外，均按市级公产进行登记。

二、房管系统各单位自筹资金购置或建造的房屋，凡是由各单位自行管理的，依房屋所有权性质分别按全民产、集体产进行登记。

三、关于宗教团体房屋的登记：

1.对原纳入国家经租的宗教团体房屋，根据国务院《国发（1980）188号》文件规定，应发还给宗教团体所有，由宗教团体进行房屋所有权登记。对房屋原状已发生变化的，由宗教团体与房管部门按有关规定协商确定产权归属后，再进行登记。

2.对国家经租以前、根据有关规定已由房管部门接管的原宗教团体房屋，由目前的管理单位按市级公产进行登记。

四、关于拨用房屋的登记。拨用房屋系指房管部门接管房屋产权后无偿拨给单位使用并由使用单位自管自修的房屋。北京解放以后，由房管部门拨给中央或市属各单位使用的房屋，均由现管理单位进行登记。

五、关于已移交给有关单位管理房屋的登记。经市政府批准，已由房管部门移交给商业、饮食业、服务业及中小学校等单位管理的房屋，均由现管理单位进行登记。

六、关于开发公司所管房屋的登记：

1.现由各开发公司受托管理的单位所有的房屋，由产权单位进行登记。

2.现由各开发公司管理的市政拆迁用房、落实私房政策用房，以及小区锅炉房等，均由各开发公司进行登记。

3.各开发公司已出售给各单位的房屋，凡是买房单位主张所有权并按规定补交管理维修费用的，均由买房单位登记；买房单位自愿放弃房屋所有权，仅保留分配使用权并出具证明的，可由开发公司进行登记。

4.各开发公司已无偿移交给商业、服务业等各单位管理的配套房屋，由现管理单位进行登记。

七、关于征而未拆房屋的登记。根据《北京市建设拆迁安置办法》〔京政发（1982）144号文〕关于“已经收购但暂时不需拆除的房屋交房地产管理部门统一管理”的规定，对单位征而未拆的房屋，应移交房屋所在区县房地产管理局接管并进行登记。

八、关于承租单位在直管公房院内自建房屋的登记：

1.承租单位用市财政拨款在直管公房院内增建、扩建、翻建的房屋，由房管部门统一进行登记。

2.承租单位自筹资金在直管公房院内增建、扩建、翻建的房屋由房管部门登记，承租单位投入的建房资金可折抵租金。

第7篇

第二条  本办法所称商品房是指房地产开发经营企业（以下简称开发经营企业）以预售方式或现货销售方式出售的房屋。

本办法所称产权登记是指承购人在购房后，到房产行政主管部门办理产权登记手续，领取房屋所有权证书的行为。

第三条  本办法适用于抚顺市城市规划区内国有土地上的商品房产权登记管理。

第四条  市房产公用局是市人民政府房产行政主管部门，负责商品房产权登记管理。

第五条  开发经营企业出售商品房，必须以产权销售形式进行。

个人出资购买的商品房，其产权归个人所有；财政拨款购买的商品房，其产权归国家所有；单位自筹资金购买的商品房，其产权归单位所有；共同出资购买的商品房，其产权归出资者共有。

第六条  商品房预售签约后，开发经营企业应在三十日内持《商品房预售许可证》和商品房预售合同到房产行政主管部门和土地管理部门进行合同备案登记。

预售合同应使用工商行政管理部门监制的文本。

第七条  商品房承购人应在合同生效后三个月内（预售的从结算之日起三个月内）持商品房交易手续及缴纳税费凭证到房产行政主管部门办理商品房产权登记，领取房屋所有权证书。并持房屋所有权证书，到土地管理部门办理土地使用权变更登记手续。

第八条  对有下列情形之一的，房产行政主管部门不予办理商品房产权登记手续：

（一）开发经营企业未按规定办理《商品房预售许可证》的；

（二）承购人是无民事行为能力或限制民事行为能力人，未提交监护人证明的；

（三）二人以上共同购买的商品房，在合同文本上未注明出资份额的；

（四）承购人委托他人代购，未出具合法委托文书的。

第九条  商品房承购人在未取得房屋所有权证书和土地使用权证书前不得进行转让。违者由房产行政主管部门撤销非法交易，并处以交易价款百分之五十以下罚款。

第十条  开发经营企业以产权调换方式偿还给被拆迁人的房屋，由被拆迁人持偿还房屋的协议进行产权登记。

第十一条  竣工验收后超过六个月尚未售出的商品房和开发经营企业留作自用或出租的房屋，应由开发经营企业持土地使用权证书进行产权登记。

第十二条  按商品房成本管理办法和价格管理办法，其建造成本已摊入商品房成本的拆迁安置用房和公共服务配套建筑，按国有房产进行产权登记。

第十三条  本办法施行前，以市场价购买的商品房，且无明晰产权归属的合同或协议的，承购人在本办法施行后两年内提出产权要求的，产权应划归承购人所有。

第十四条  抚顺市城市规划区以外的城镇国有土地上商品房产权登记管理，可参照本办法执行。

第8篇

关键词：房屋拆迁 产权档案管理 关系

一、产权管理部门在房屋拆迁之前要积极配合有关单位的工作

在拆迁工作进行的前期，产权的相关管理部门要积极的配合有关单位的工作，并主动的介入到管理工作中去，协调有关部门做好拆迁范围内的房屋调查工作。

第一，对房地产的权属档案进行查阅。城市房屋拆迁范围内的房屋一般处于城市的繁华地带，其产权形式具有多样性的特点，再加上产权关系的复杂性，只有通过查阅房地产权属档案才能够了解其真实的内容。对此，产权管理部门应该与拆迁单位以及评估机构等进行协调，对房地产权属档案进行查阅，明确房屋的合法权属、建筑面积、设计用途朝向等，这样，就能够对将要拆迁房屋的状况有一个全面的了解，有利于拆迁工作的有效开展。

第二，做好现场的勘测调查工作。虽然房地产的产权档案能够对房屋的基本情况有一个准确的反映，但是仍会有一部分的房屋因为受各种因素的影响而没能够确权登记，在这些没有确权登记的房屋中，甚至还有一部分房屋是违章建筑以及临时建筑的简易房屋。此外，经过确权登记的房屋中，有一部分在登记发证以后又重新的翻修和扩建，这些房屋在修建后也没能够及时的申请变更登记，这就导致产权档案中所登记的内容与实际情况不符。要想解决以上所提到的问题，还应该要求产权管理部门与评估人员以及拆迁当事人在现场进行实地勘测来获得较为准确的数据，从而确定符合实际情况的拆迁补偿标准。

二、强化强拆范围内房屋的产权限制管理工作

一旦房屋被列入拆迁范围内，当拆迁公告时，其土地的使用权就已经被收回了或者由其他机构进行拍卖、转让，这就使得拆迁范围内房屋在产权处置上受到了一定的限制。对此，相关的管理人员应该熟知《城市房屋拆迁管理条例》、《城市房地产转让管理规定》、《城市房屋抵押管理办法》等，并在进行管理工作的过程中，能够灵活的运用，从而有效的提高其工作效率。

如，在《城市房地产转让管理规定》的第六条第三款中就有规定“依法收回土地使用权的房地产不得转让”，以及在《城市房屋抵押管理办法》的第八条第四款中规定的“依法纳入拆迁范围的房地产不得抵押”等。

三、做好对已拆迁房屋的消籍以及新房屋登记的工作

第一，对于拆除房屋的灭籍工作。在房屋拆迁结束以后，被拆迁的房屋就不存在了，所以要对这一房屋原有的产权档案进行灭籍处理。在开展这一工作的过程中，相关人员应该按照《城市房屋权属登记管理办法》中第二十四条规定的内容进行处理，其内容主要为：“因房屋灭失、土地使用权届满、他项权利终止等，权利人应当自事实发生之日起30日内申请注销登记。”但是在拆迁的过程中，许多当事人最为关心的是拆迁补偿的问题，其在取得拆迁补偿安置之前是不会主动到产权登记部门办理注销等级的。针对这一现象，产权登记部门的相关人员应该根据《城市房屋权属登记管理办法》中第二十五条规定内容的要求，将注销被拆迁房屋权属证书的书面说明送到产权人的手中，并收回原房屋权属证书。此外，还要对登记簿册上的一些资料进行修正或更改，使得产权资料所体现出的内容与实际情况相符。

第二，对于新建房屋的登记工作。房屋拆迁过程中的补偿安置是非常重要的，其中一部分的补偿安置可以采取原地补偿的方式进行，所以，新建成的房屋产权关系相对来说就会复杂一些。而为了有效的减少产权纠纷的发生，保障拆迁双方当事人的切身利益，产权管理部门还应该及时的通知房屋产权人办理相关的产权登记手续。

四、完善房屋拆迁范围内的产权档案收集与管理工作

第一，产权档案的收集工作。在《城市房屋权属登记管理办法》中的第八条规定中就明确提出了拆迁过程中工所产生的房屋所有权证、房屋拆迁的批准文件、补偿安置协议书等都是对被拆迁房屋进行灭籍的依据，同时也都属于房屋权属档案归档的范围之内。但是，由于现阶段拆迁管理工作中的一些体制还不够完善，产权管理部门和拆迁管理部门之间缺乏沟通和交流，从而阻碍了产权档案收集工作的开展。对此，产权管理部门应该与拆迁管理部门取得联系，并在产权档案收集工作方面达成协议，提高产权档案收集工作的效率。此外，拆迁改造后新建房屋在办理登记手续的时候，产权部门还应该要求产权人提供拆迁许可等相关的证明材料。

第9篇

关键词：居住房屋出租 登记管理 嘉兴实践

居住出租房屋是新居民居住生活的主要场所，也是影响社会和谐稳定的源头性问题。截止去年12月底，全市在出租房屋居住的新居民有 142万人，占全市登记在册新居民的70%。《浙江省居住房屋出租登记管理办法》（以后简称《办法》）自2011年1月1 日实施以来，嘉兴市政府高度重视，研究制定贯彻实施意见；各级政府有力领导，职能部门强化责任，努力形成推进合力，尤其注重规范化、信息化、集约化、星级化、人性化这“五化”工作，有效地提高了居住房屋出租登记管理水平，经验做法以《嘉兴市积极推进居住房屋出租登记管理工作》为题已向全省转发。

1.规范化

去年是实施《办法》的第一年，注重居住房屋出租登记管理规范化，对确保《办法》有序推进至关重要。为此，全市新居民事务系统以《办法》实施为契机，更加重视抓规范促落实。一是通过提高认识促规范。《办法》实施后，市政府高度重视，召开专题会议进行学习研究，深刻地感到，加强居住出租房屋登记管理工作，是落实中央提出的“以业管人、以房管人、以证管人”的一个重要方面，也是从源头上做好新居民服务管理工作的一项重要措施；《办法》的颁布实施，为全市开展居住出租房屋登记管理工作既创造了很好的条件，也提供了有效的法律依据。二是通过明确责任促规范。根据我市实际情况，明确了居住房屋出租登记“政府统一领导、新居民事务系统具体负责、各方共同参与、资源有效整合”的服务管理体制。三是通过完善规定促规范。依据《办法》的基本要求，细化明确了居住房屋出租登记的内容、时限、办理途径等具体规定，规范了《居住房屋出租责任书》、《居住房屋出租登记备案表》、《承租人员登记情况表》等台帐。四是通过细化考核促规范。坚持把居住房屋出租登记管理工作纳入年度新居民服务管理工作目标责任制考核内容，具体量化考核标准，明确了居住房屋出租登记率、居住房屋出租治安责任书签订率分别要达到95%、100%的考核评分要求；建立了市、县(市、区)两级新居民事务局定期开展督查的制度，对督查发现的问题及时予以通报，推动工作更好落实。五是通过部门联动促规范。由市新居民事务局牵头建立了部门联系协调制度，定期对推进工作中遇到的困难和问题进行分析研究，完善措施责任，做到了公安机关依法处罚违反《办法》的行为，城乡规划建设管理、人力资源和社会保障、人口和计划生育、工商行政等部门充分发挥职能作用，形成了相关部门各司其职、通力协作的良好局面，促进各项工作落到实处。

2.信息化

信息化管理，是居住房屋出租登记管理工作持续发展的必然趋势,也是提高居住房屋出租登记管理水平的关键所在。南湖区针对有70%左右新居民房屋租赁是通过房屋租赁中介来完成的情况，研究设计了区出租房屋信息网络汇总平台，要求各房屋租赁中介根据《办法》，在3个工作日内将房屋出租人信息和已承租房屋的新居民信息及时、准确录入区出租房屋信息网络汇总平台；新居民协管员通过总平台收到信息后在3个工作日之内为承租的新居民办好证和地址变更等工作，有效地提高了信息的采集率与正确率。嘉善县搭建“电子地图GPS定位式”管理平台，以电子地图的形式，将农村出租房屋、集镇商住楼、企业公寓等各类新居民租住房信息标注其上，通过输入新居民人员姓名或身份证号等信息，即可实现出租房屋及承租人员的精准定位，并可显示周边地区的相关信息。同时，这还建立了新居民和出租房屋数据库，房屋平面图、人像采集、出租房屋及重点工作对象等20多项数据信息于一体，实现了“分层绘图、以图管房、以房找人、图数互动、资源共享”的新居民实有人口信息动态管理。

3.星级化

调动承租人、出租人等方面参与居住房屋出租登记管理的积极性，是推动这项工作深入开展的重要环节。全市各级在着力落实《办法》第四章关于法律责任的同时，因地制宜，注重创新，研究了不少有助于促进《办法》落实的做法，特别是嘉兴经济技术开发区探索与推出了居住房屋出租星级化管理，让出租人与承租人共同承担起出租房管理责任，共同做好出租房的卫生、治安、消防等工作。这主要是依据《办法》对承租人、出租人、出租房屋这三方面的落实情况，分为四个等级实行分层次管理：三星级定为‘放心类”，每季上门检查1次；二星级为“较为放心类”，每月上门检查2次；一星级为“关注类”，每月上门检查不少于3次；无星级为“重点检查类”，每月上门检查不少于4次。通过开展居住房屋出租星级化管理工作，既提高了出租人为承租人服务的主动性，也提高了承租人遵纪守法的自觉性，还促进了出租人与承租人和谐相处。

4.集约化

集约社会资源，以最小的管理成本实现最大的管理效能，是现代社会管理的发展趋势，也是居住房屋出租登记管理的迫切需要。针对居住房屋出租登记管理工作存在的面广量大、情况复杂等问题，需要改变传统做法，充分利用各种力量加强居住房屋出租登记管理工作。针对《办法》刚刚实施，重在宣传发动，注重利用志愿者力量，组织全市新居民志愿者开展《办法》宣传月活动，通过内容宣讲、制作图板展览、现场解答问题等形式，有效地营造了学习、宣传、落实《办法》的深厚氛围。注重力量科学分配，针对《办法》实施过程遇到的一些难点问题进行认真梳理，明确每个县（市、区）新居民事务局重点突出一个难点问题的研究攻关，从而实现研究成果共享。还注重利用电信的力量，嘉善县、桐乡市创新“1+N”社会主体远程信息报送管理，建立了出租房屋业主等社会主体“1+N”QQ群组与电话申报相结合的远程申报平台，社会主体按照统一格式将新居民主要信息通过QQ发送到新居民事务所，协管员及时上门提供登记办证服务，实现了出租屋和新居民信息的“实名、实情、实时、实数”采集，提高了居住屋房出租登记管理效率。

5.人性化

重视宣传引导，带着真诚的感情落实《办法》，最大限度地蠃得居住房屋出租人、承租人等方面的理解与支持，是做好这项工作有力依靠。为此，全市新居民事务系统坚持思想领先，注重宣传发动，把《办法》需要宣传的重点内容印制成册，借助新居民协管员庞大的组织体系，把宣传手册送入新居民家庭。还利用新居民网络、新居民QQ群、广播节目，通过发放温馨提示、上门讲解、签订责任状等方式，向物业服务企业、房产中介服务机构、房屋出租人、房屋承租人等告知依法应当履行的义务，帮助他们提高履行义务的自觉性。还于去年在全市上下组织开展了“摸实情、优服务、迎华诞”新居民基础信息百日排摸活动，重点对居住房屋出租情况进行逐个核对，发现新旧门楼牌不一致、出租房屋数量有变化的信息及时更新，对新发现的出租房屋及时上门采集信息，努力将登记工作做细做实做到位，实现全覆盖。南湖区还针对居住房屋出租的特点，制作便民告示牌悬挂张贴于出租房屋较多的小区入口处，借助告示牌把居住房屋出租登记管理的有关内容一一告知新居民，让新居民们感受到主动为他们服务的感觉，更加配合做好居住房屋出租登记管理工作。

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第10篇

关键词：房地产；土地所有权；房屋所有权；土地使用权登记

一、土地产权与房屋产权

（一）区分土地所有权和使用权

1、土地产权指有关土地财产的一切权利总和，包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权等多项权利。根据《中华人民共和国宪法》、《土地管理法》、《物权法》的相关规定，我国土地所有权是国家或农民集体依法对归其所有的土地所享有的具有支配性和绝对性的权利。

2、土地使用权是指使用土地的单位和个人在法律允许的范围内对依法交由其使用的国有土地和农民集体所有土地的占有、使用、收益以及部分处分的权利。

（二）房屋所有权

房屋所有权是指房屋的所有人依法对自己的房产所享有的占有、使用、收益和处分的权利。所谓的占有权就是产权人对其房屋事实上的控制权。使用权，是产权人按照房产的性能、作用对房屋加以利用的权利。收益权指产权人收取房产所产生的利益的权利。处分权，是产权人在事实上或法律上对房产进行处置的权利，处分权是房屋产权的核心，是房屋产权最根本的权利。处分权一般只能由房屋产权人行使（法律上有特别规定的除外）。

二、 土地登记和房屋登记分析

（一）土地登记和房屋登记概述

《土地登记规则》1989年颁布实施，1995年12月修订，共8章78条。第二条：土地登记是国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记。房产登记是国家依照法定程序对房产的权属关系、位置、建筑面积、结构、用途进行登记的一项行政管理制度。

（二）土地登记和房屋登记的不同点

1、登记对象不同土地登记的对象是国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利；房屋登记的对象是所有权登记和房屋他项权利登记，全民所有制房屋所有权，集体所有制房屋所有权和私人房屋所有权。

2、登记内容不同

土地登记内容主要包括土地所有权和使用权的性质、来源、坐落、界址、面积、用途（地类）、价值等。另还有使用期界址、面积、用途（地类）、价值、使用期限、产权人名称（姓名）、产权证明材料、图号、地号等。依据1987年《城镇房屋所有权登记暂行办法》、1990年《城市房屋产权产籍管理暂行办法》、1998年《城市房屋权属登记管理办法》：房屋登记包括地域范围和房屋范围，地域范围限于城市、县镇、建制镇和工矿区范围内的所有房屋，以及依法取得的房地产开发用地上建成的房屋；房屋范围登记地域范围内全部房屋。包括全民、集体和私人所有的房屋，以及共有房屋或宗教团体等所有的房屋，还包括股份制企业和涉外的房屋。

3、登记程序不同

土地登记程序是以县级行政区为单位，组织进行土地登记的基本程序分为五步，即土地登记申请、地籍调查、权属审核、注册登记、颁发或者更换土地证书。土地登记分为初始土地登记和变更土地登记。房屋登记程序主要包括准备工作、登记申请、勘丈、产权审查与确认、“三审定案”、产权公告、注册登记、发证。

4、登记标的物和权利不同

两者登记的标的物不同，国家保护权利主体的权利内涵也不一样。《中华人民共和国房地产管理法》规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”，两者互不替代，缺一不可。

5、房地登记管理部门不同

我国现行的房地产登记机关实行的是房地登记分别管理的方式。《城市房地产管理法》第六十条规定，以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。

三、两证登记的必要性及管理建议

我国著名经济学家吴敬琏先生指出：“产权规则是市场经济一切游戏规则的基础”。因此对于与广大群众息息相关的房产权属问题有必要区分清楚，使大家有明确的权利意识。

（一）不动产登记作用理论

信息不对称理论。“信息不对称”是指交易一方（通常是卖方）占有信息多，了解所提供的商品或服务的具体情况，处于优势地位，而另一方（一般为买方）占有信息少，不了解商品或服务的具体情况，处于劣势地位。商品房的买卖或不动产的交易就是一种买卖双方信息不对称的交易。新制度经济学认为人具有理性，即人在从事经济活动的过程当中，会本能地想方设法使自己获得利益最大化。如果没有法律约束，处于信息优势地位的一方就可能产生机会主义的倾向，即利用买卖双方的“信息不对称”以达到利己的目的，甚至给对方已被歪曲的信息或者欺骗对方，以便从交易中获得更大的利益。这是新制度经济学所说的“个人机会主义行为”或“道德风向”。“一房二卖”就是不动产中存在的“道德风险”。基于此理论土地管理部门和房屋管理部门加强房屋买卖市场的透明度和加强对土地登记和房屋登记的管理是十分必要的；房屋买卖市场中的参与者搞清楚土地登记和房屋登记的区别，掌握足够的产权信息才能保障自己的权益。

（二）避免权利纠纷问题

1、维护自身合法权益

我国《物权法(草案)》确定了我国不动产登记将实行统一登记制度，“即当事人可以向房屋或土地登记机构申请一并办理城市房屋所有权和土地使用权登记”。申领土地使用权登记，领取国有土地使用证，是房地产权利人依法维护自身权益的一种手段。土地使用权一经登记即具有排他性，其他单位和个人无权占用。在生产和经营过程中，若与他人发生经济纠纷，涉及侵害经登记的土地使用权人的土地权益时，土地行政主管部门或人民法院能保障土地使用权人的合法权益，排除侵害。因此，为维护自身合法利益不受侵犯，土地使用权人应及时申领土地使用证。

2、避免房屋权属不明确与土地使用权的不明确问题

《城市房屋权属登记管理办法》规定，房屋权属登记应遵循“房屋所有权和该房占用范围内的土地使用权，权利主体一致”的原则。从房产市场及其发展的实践看，房屋所有权和土地使用权常常有矛盾，其主要表现就是二权的不一致，实际上是土地使用权问题引起的矛盾。

3、避免房地产分离出卖，合同无效问题

由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效。

4、避免二手房的产权证和土地所有权证的纠纷问题

我国《城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》明确：房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。商品房必须具备房产证和土地证。如果所购买的二手房有房产证，没有土地证，则需要求对方办理土地证。如果土地证办理不下来，那么此套住宅会以后就会有权属问题存在。所以如果购买二手房，一定要在证件齐全的情况下购买,以免将来出现问题无法解决。

（三）对权属登记管理的建议

1、建立土地管理部门与房产管理部门一体化管理目前我国土地管理部门和房产管理部门分别主管土地权属登记和房屋权属登记，而且其所依据的法律也不同，房产权属登记是按照建设部颁布的《城市房屋权属登记管理办法》来执行，土地权属管理则按照国土资源部颁布的《土地登记规划》执行。由两个部门管理容易导致法律上的问题，还可能导致法律的漏洞，客观上也造成了社会实践与司法实践中的矛盾和争议。因此在房地产市场上和二手房市场上就有很大机会存在信息不对称，对于非房地产专业的购房者就处于信息劣势地位，卖房者就会在利益的驱使下将房子分别卖给两个或者更多的人而缺少土地和房产证，引发产权纠纷。土地管理部门和房产管理部门应当基于此缺陷建立两部门的联网机制和公告机制，以保证房屋买卖市场信息透明化。具体来说，首先两部门可以在管理权限和登记义务方面沟通达成协调一致的管理范围，防止责任缺失；其次，开发统一的联网管理系统，加强对每一宗土地和房屋的产权和所有权的一致登记和管理，防止一房二主的现象出现；再有通过两部门统一登记，可以在官方网站上提供房屋权属查询系统，以使购买者掌握准确充分的信息。

2、物业管理部门提供专项服务介入

第11篇

【关键词】城市郊乡房屋产权登记法律探索

一、城市郊乡集体土地上房屋发证问题的由来和法律现状

随着城市化进程的不断加快，城区面积的日益拓展，一些城市郊乡村组整体纳入城市规划。正如某著名境外学者所讲的那样，“整个中国就象是一个大工地”，城市建设用地的规模扩展大幅度地介入了城市郊区农村集体所有制的土地，这就形成了目前这种局面：城市土地存在两种所有制类型，一种是国有制土地，另一种是“在城市中生活，身份是农民”的人群占有的集体所有制土地。并且伴随着城市规模的进一步扩张，后者有加速扩大的趋势。这样，与这些“城市农民”生活紧密相关，甚至是作为他们最重要的生活依靠的自有住房如何进行产权保护，是否应该进行产权保护，就成为城市房地产行政管理机关面临的一个无法回避的重要法律课题。

我国《宪法》第十条规定：城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。我国《土地管理法》第八条规定：城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。第十条规定：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。

我国《城市房地产管理法》第二条规定：“在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。”明确指出了该法调整的范围即城市国有土地上的房地产法律关系。

建设部1997年10月27日了第57号令《城市房屋权属登记管理办法》，第二条规定：本办法适用于城市规划区国有土地范围内的房屋权属登记。第四十条规定：在城市规划区外的国有土地范围内的房屋权属登记，参照本办法执行。也非常明确地指出了该办法的适用范围。随着房地产市场的持续快速发展，建设部于2001年8月15日对《城市房屋权属登记管理办法》作了修改并以第99号令形式重新。其中第二条规定：本办法适用于城市规划区国有土地范围内的房屋权属登记。第三十九条规定：本办法第二条规定范围外的房屋权属登记，参照本办法执行。这就给城市郊乡集体土地上的房屋权属登记在法律方面提供了可能性。

以上是我国现有的关于土地权属问题的基本法律规定，

二、城市郊乡集体土地上房屋权属登记的法律特点：

和城市国有土地上房屋相比，城市集体土地上房屋有以下特点：(一)建筑密度大。在城市建设房屋有规定的间距要求，建设单位为了保持经济上的合理性，就会把房屋建得比较高，因而也就有了一定的造型，有了一定的配套，有了一定的外立面设计。在农村建设房屋没有规定的间距要求，建造人为了保持经济上的合理性，就会房挨房、门对门，尽量先把地皮占满，因而也就没有了造型，没有了配套，没有了外立面。其典型形式是，建筑密度很大，容积率却并不是很大。(二)建设标准低。城市房屋建设要遵守国家既定的建筑设计和施工标准，参与各方分工很细，出现质量问题要按规定追究责任。农村房屋建设一般并不按照国家规定的施工标准进行，许多房屋甚至连设计图纸都没有。施工方完全按照建房人的要求并结合自己的施工经验组织建设，出现质量问题时责任很难分清，甚至连责任主体都很难找到。更有甚者，所有人一旦发现房屋容易出租，不经过任何论证就叫人在房顶上再加一层或两层。这样的一种建设状态必然使房屋的建设标准很低，上水、下水、通风、采光、电力荷载、采暖等都成问题，消防、社区配套等更无从谈起。(三)游走于合法和非法的边缘状态。

我国房屋建设管理的现实状况是，城市截然不同于农村，在城市建设房屋有非常复杂的程序，要盖几十个甚至上百个章，但是在农村非常简单，取得宅基地以后，几乎是可以随心所欲地盖。但是由于农村的土地总的来说比较便宜，而且人皆有爱美之心，村民们一般也愿意把自己的房屋盖得不太出格，与邻里间保持某种程度的协调。这是远郊农民的一种普遍心态，但是对于“城市农民”和近郊农民来说，讲究美丽和协调是要损失钞票的，他就不愿意了，他就会随心所欲地以扩大房屋建筑面积为唯一目的来建造或改建房屋。按照农村房屋建设的现状来分析，他并不违法，至多只是违反了村里的乡规民约，其他的村民也都会这么看，也都会这么干。但是按照城市房屋建设的要求来分析，这是彻头彻尾的违章建筑。在城市建设房屋连一个章都不盖怎么行。问题难就难在所有的“城市农民”都认为在自家的宅基地上建房子，爱怎么建就怎么建，而且所有的“城市农民”都可以从这种“共识”中获益，加之“冰冻三尺，非一日之寒”，这种“共识”已经存在了这么久，现在城市建筑管理和规划管理部门要着手管理这件事已是无从下手。换句话说，如果把这些房屋按所有制关系定性为农村房屋，大体可以说它是有瑕疵的，但仍是合法的；如果把这些房屋界定为城市房屋，则可以肯定它是违章建筑，是非法的。难就难在人们缺乏将它确定为任何一种的强有力的依据和勇气。

总之，农村的建房管理状态比较松散、宽泛，这是和农村的土地价值状况相适应的。城市土地价值比较昂贵，它是和城市比较严格的规划管理和建筑管理状况相适应的。“城市农民”在城市建设房屋，却运用农村比较松散、宽泛的建房管理规定来蓄意放大自己的自，并形成了一个大一统的既得利益群体。

三、城市郊乡集体土地上房屋权属登记亟待立法

在城市国有土地上实施房屋发证没有任何法律困难，正象前文描述的那样，1980年以前，对城市国有土地上的房屋发证和对城市房屋发证是同一个概念。为什么要偏偏对城市房屋发证而不对农村房屋发证的原因，正是因为城市房屋价值量大，产权稳定性不比农村。从这个意义上说，房屋发证机关就是要对那些价值量大的房屋发放房产证。这样，随着城市规模的扩展，原先处于郊区集体土地上的房屋已经被包含在城市范围内时，经济和社会发展规律必然促使人们研究和探讨城市集体土地上房屋的产权证发放问题。理由很简单，人们最终是要对价值量大、产权稳定性不高的房屋产权进行登记保护，而并不在意它是建在国有土地上还是集体土地上。这样人们就在既有的政策环境和社会环境下寻找实现城市集体所有制土地上房屋登记发证的各种理由。

(一)保护产权人利益的需要。农民的法律意识逐渐增强，他们省吃俭用建设房屋很不容易，房屋既是他们不可缺少的生活资料，也是他们拥有的价值量最大的私有财产，希望通过法律加强和保护自己的合法权益，以便代代相传，不受侵犯。

(二)城市房屋统一管理的需要。城市房屋都应该统一发证，只有这样做才是公平，才有利于城市管理。城市集体土地上的房屋也处于城市之中，因而也是城市房屋，是城市房屋就应该发证。

(三)已经具备了一定的政策基础。具体有两点：一是国务院颁发的《村庄和集镇规划建设管理条例》第二十八条规定，“县级以上人民政府建设行政主管部门，应加强对村庄、集镇房屋的产权、产籍管理，依法保护房屋所有人对房屋的所有权，具体办法由国务院建设行政主管部门制定。”其中的产权产籍管理自然包括房屋发证的内容，因而这一条可以做为登记机关开展城市集体土地上房屋登记发证的政策依据。另外：建设部修订的《城市房屋权属登记管理办法》第二条规定：“本办法适用于城市规划区国有土地范围内的房屋权属登记。”附则里有一条规定，“本办法第二条规定以外的房屋权属登记，参照本办法执行。”这就给城市集体土地上房屋发证问题留下了一个口子，即可以参照城市国有土地上的房屋发证来执行。

(四)可以控制城市集体土地上的房屋建设规模，缓解拆迁改造的难度。目前拆迁成本大是城市改建的“拦路虎”，认为通过房屋发证就可确认哪些是合法的房屋，哪些是非法的房屋。非法的房屋在拆迁时就可以不补偿或降低补偿标准，从而降低拆迁成本。

四、实践中已经出现的操作模式

这几年各地也都试点性的开展了城市郊乡集体土地上房屋的发证工作，在一些地方还取得了一定成果。总结其操作模式，有以下三种类型：

(一)在县域范围内开展，主要是在县城开展。凡是在这个范围内开展这项工作的，都有一定的历史渊源，相关部门之间已经形成了一些相互监督制约的关系，就是这种监督制约关系的书面凭证资料形成了房屋产权登记的要件。但是深究起来，其中不乏当地“土政策”的痕迹，经不起国家政策方面的认真推敲，基本没有推广价值。

(二)以房屋管理部门的名义在城市范围内开展工作。这种做法往往具有试点性、探索性的特点。普遍方法是找一些经济基础较好的，有一定代表性的地区做试验，与当地区级政府合作，争取他们的理解和支持。操作风险比较小。从实践来看，暴露出的问题也不少，核心是要件难确定或没有要件，审核标准难以把握，突击建房难制止。

(三)取得城市政府正式文件以后在规定范围内开展工作。这个阶段一般是作为对试点阶段表示认可的情况下才可能出现的，说明在申请要件和审核原则方面却已有了一个可操作性的标准。至此，也就完成了由试验阶段走向全面展开阶段的一个完整的法定程序，按说这时开展这项工作应该不会再有什么问题。但是我们了解到，在有些城市，即使到了这个阶段也仍然被迫停了下来，充分说明目前情况下开展这项工作难度很大。

五、存在的法律问题

总结城市集体土地上房屋发证工作的各种困难，可概括为以下几个方面：

(一)申请要件难确定。土地证是一个必收要件，但是目前在城市集体土地上建设房屋跟在远郊农村集体土地上建设房屋一样，处于失管漏管状态，无法确定满满一地房屋哪一部分是合法，哪一部分是非法。而且按照目前的规定，登记机关对所发产权证的合法性还要承担法庭举证的责任。

(二)审批标准难确定。由于房屋利用价值颇高，受利益趋使，城市集体土地上的房屋建设密度很高，建筑容积率也不低。为了在这种情况下开展工作，按照分门别类的常用工作方法，试点城市在具体操作中都规定了内部掌握政策界限。但是这个界线，只能是粗线条的，而且是不可能保密的，这就使得各产权人会根据自己的现实状况，尽可能把拟登记房屋增建到使其面积达到政策上限的地步，造成夜以继日疯狂建房的可笑局面，影响了社会安定，脱离了政策初衷。

(三)历史遗留问题难处理。由于以前城市管理工作中的疏忽，许多集体土地上的房屋事实上已经以较低的价格进入市场，买房者多为低收入的城市居民。这些居民往往也都是弱势群体，进行城市集体土地上房屋产权登记发证工作必然要面临对他们所占用房屋的产权确认问题，按政策确认其为非法买卖，则将其逼上困难的境地；确认其合法又没有政策支持，即使要补办相关手续也是难上加难。

(四)“一户一宅”标准难掌握。《土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。但是由于农民家庭分户有一定的灵活活性，这一政策便有了很大的规避空间，很难在实践中得到贯彻落实。

(五)登记收费难。收费困难，工作必然难以开展。

六、法律建议

(一)尽快出台有关城市郊乡集体土地上房屋权属登记的法律法规，为发放集体土地上的房屋产权证提供法律依据。

(二)在农村转户(农转非)地区及时办理转户以后国有土地上房屋产权证。

(三)紧紧跟随城市内部存在集体土地的地区拆迁改造和城中村改造的步伐，及时处理好已改造地区的房产证发证工作。

以上第一条建议是针对集体土地上房屋发证问题的治本之策，第二、第三条建议的着眼点在于及时缩小城市集体土地的范围和数量。

参考文献：

1、《中华人民共和国宪法》

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》，1995年1月1日施行

3、《中华人民共和国土地管理法》，1999年1月1日施行

第12篇

【关键词】不动产，统一登记，《物权法》，皮鞋成本

一、登记概述

登记是登记机构在不动产领域进行国家治理的活动。探讨“不动产统一登记”这一命题的前提是――不动产需要进行登记，且不动产登记具有效力。

那么第一个问题就随之而产生：不动产是否需要登记？对于这一个问题的回答世界存在两种声音：一是以法日两国为代表的“登记对抗主义”主张不动产不需要登记：《法国民法典》2127条、1108条都表达出的合意原则以及《奥地利民法典》883条和1432条都表明了这一立场――除了抵押权需要“以公证形式做成证书始得设定”之外，其他不动产的各项权利均不需要登记；另外一种是以德、瑞、荷为代表的“登记要件主义”主张对不动产各项权利的获得主要来自于不动产登记，即《德国民法典》873条第一款所表述的“必须登记在土地登记簿内”就算是对于权力的丧失也要在不动产登记簿上标明（875条第一款），在这里“登记”意味着“设权”。在这里有些人可能会提出质疑：中国是否可以采取“登记对抗主义”？笔者认为登记对抗主义基于一下原因在中国是行不通的：（1）无法保证不动产交易的安全性。（2）丧失了不动产的排他性。（3）某些场合无法发挥“登记对抗效力”。应用到实际情况中便是――无法避免二重甚至多重买卖。

据不完全统计，我国目前有15个不动产登记机构。那么这么多不动产登记机构所组成的现行“不动产登记”的对象是什么呢？不动产本身？可是我国是土地国有制，土地是公民、国家共有。不动产登记的对象示权利本身（例如：《土地登记》第二条；《城市房屋权属登记管理办法》第三条；《矿产资源开采登记管理办法》第四条《矿产资源勘查区块登记管理办法》第五条《林木和林地权属登记管理办法》，即我国的不动产登记属于权利登记制。最后，就不动产物权登记的目的而言，“登记”这一制度本质上在立法设立而言是指向权利人以外人公示不动产权利，即不动产物权登记应当作为物权变动的公示方法；但是在目前中国的实践角度甚至从中国式“登记”本身的含义而言，不动产物权登记已经作为行政机关的一项职权，是国家公权力对交易秩序的一种干预，其根本目的在于国家机关从中获取附加的国家管理的费用以及职能，从这一角度来讲，不动产登记机关与行政管理机关职能具有一一对应关系，即“登记”作为一项职能融入到了各个国家行政部门之中，出现了目前这种许多登记部门职能与范围不明相互覆盖、程序冗杂的结果。

二、我国《物权法》中的不动产统一登记制度

从《物权法》十二条可以看出，我国目前现行的不动产登记制度采用的是实质的审查模式，即审查不动产（《担保法》九十二条：不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物）申请材料以及资格，决定是否登记、采取什么样的模式登记等；并且由于不动产登记是国家在不动产领域的管理活动，不动产登记事务完全由国家垄断，作为不动产登记的垄断职能的实施者其权力可想而知。从笔者目前的了解而言，不动产登记机构具有如下权力：1.管理并审查不动产登记事项2.处罚有关的违法行为（一般来讲是罚金）3.决定登记与否4.管理登记簿；从不动产登记程序实施来讲，由不动产登记机构完成审查公示以及完成办理、暂缓甚至是拒绝办理等决策。

《物权法》第10条第二款要求我们实现不动产统一登记制度，并且没有告诉我们如何具体实施这一制度，所以，我们还是需要探讨一下这一制度如果实施的话需要完成什么内容：1.统一的法律依据――确定的登记材料等审查标准、审查程序2.统一的登记机关――王利明先生和梁慧星老师都标注这是不动产统一登记制度的重中之重3.统一的登记效力――从实践中的某一个部分来讲，对于同一片森林到国土部门和森林部门审查的结果要一致4.统一的登记程序――时间上来讲5.统一的权属证书――最好对于城市居民的房屋等土地使用权和房屋所有权在一个证上面。可以看得出来，不动产统一登记制度的纠结点就在于如何统一登记机关，但是不得不说，从实际的利益分配角来讲，如果不改变登记的国家管理属性很难真正意义上实现“不动产统一登记制度”。但是，在现阶段如果不解决或者连形式上都不对这一问题加以重视，显然又是不恰当的。那么仔细剖析一下现行不动产分散登记制度，究其重大弊端应在于三点：一是提高了登记本身的登记成本（显成本：工本费、车路费），二是降低了公式效果（公示信息本身发生冲突），三是信息不对称、不畅通。在解决这些问题的基础上，也要关注不动产统一登记机关的内部职能划分、行政规划层级体制（不同级别的不动产登记）以及机构设置所属范围。

三、不动产统一登记机构设想

鉴于当前中国国情，我提出了对不动产统一登记机构的设想：

在这种模式下，各个管理机关（15个）依然保证自己在所管辖不动产登记背后的对于登记的不动产的管理权力（例如税收等），大型不动产登记的权力以及其他小型不动产的最终登记审查权依然在各个管理机关手中，并不影响其正常工作运行。对于普通权利人来讲，节省了其皮鞋成本、登记成本、并且可以从统一的来源了解到准确的信息，达到了公示效果。

参考文献：

第13篇

本人认为新《办法》地建设部原先的《城市房屋权属登记管理办法》完善了许多，主要是为了适应新的房地产业形势、公民物权保护和登记机关办公电子化等方面的需要做了比较大的调整，这不仅仅是一个补充完善的过程，在以前全国并没有一部完整，统一的管理办法，各地之间法规之间存在一定的差异，造成很多潜在的问题。因此，随着新《办法》的实施结合学习实践科学发展观活动的深入，我认为产权产籍管理部门应努力开创新局面，在以下几个方面取得新业绩：

一、以十七大精神总结产权产籍管理工作。要强化大局、责任、服务意识，自觉把产权产籍管理工作放在全局工作的大局中来研究，放在实施突破发展战略中来思考，放在实现经验收入目标中来谋划，放在配合支持全局工作中来落实，严格执行法律与创新工作机制并举，全面开展产权产籍管理工作，确保新建商品房产权发证率达到90%以上，存量房发证率达到95%，产权产籍登记归档率达100%，房地产抵押登记率达到100%。

二、以科学发展观统领产权产籍管理工作。产权所要遵循关注民生是根本、服务大局是首位、产籍管理是中心、队伍建设是关键、改革创新是动力这一搞好产权产籍管理工作的要求，坚持统筹兼顾，正确处理管理与服务、当前与长远、局部与全局等重大关系。

第14篇

《物权法（草案）》确定了我国不动产登记将实行统一登记制度。但目前我国不动产登记机关分散，而且其依据的法律也不同。

（一）登记机构分离

土地管理部门和房产管理部门分别主管土地权属登记和房屋权属登记。按照《中华人民共和国土地管理法实施条例》的规定，国土资源管理部门主管全国土地的统一管理工作，属于条条管理；而按照《房地产法》及有关规定，国务院建设行政主管部门负责全国的房屋权属登记管理工作，省、自治区建设行政主管部门以及直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作，属于条块管理。

（二）登记的依据不同

房屋权属管理在操作上按照建设部颁布的《城市房屋权属登记管理办法》等执行；土地权属管理按照国土资源部颁布的《土地登记规则》（国家土地局[1995]国土[法]字第184号）执行，在操作规范及程序上有不同的地方，也有重复的地方。

二、房地分离登记对不动产基础性原理的违背

房屋和房屋附着的土地作为不动产的两个范畴，房屋与房屋附着的土地有着先天有机联系，它们在形态上密不可分，在价值上互相包容。人为地将其剥离，分由两个部门来管理，既不符合国际管理惯例，又给不动产权利人、登记机关和司法机关带来了很多麻烦，特别是在房产产权转移和抵押时，分开操作除了存在法律上的问题以外，还存在法律漏洞。登记分割在不同的部门出现多部门登记和分级登记的现象，使得不动产登记不能为不动产交易提供快捷而安全的保障。

三、尽快进行房地登记的衔接的前期准备性工作

《房地产管理法》第60条第三款规定，房地产权转让或变更时应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或更改土地使用权证书。1995年1月1日国家土地管理局公布《关于贯彻〈城市房地产管理法〉做好土地登记工作的通知》第五项“关于土地登记与房屋登记的关系”规定：“土地管理部门与房产管理部门，必须严格执行《城市房地产管理法》第六十条的规定，分别进行登记发证。有条件的地方，可以采取联合办公等形式搞好登记衔接。在省、自治区、直辖市人民政府确定由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的地方，按《城市房地产管理法》第六十二条的规定，土地、房产证书可实行合一，但登记办法和证书格式及有关土地使用权的内容必须符合土地管理的法律、法规和技术规范的要求。土地、房产合一的证书中有关土地的内容和格式必须报国家土地管理局审批。”我区土地管理部门与房产管理部门目前实行分别登记发证。地区房、地管理机构的分设，在某个区域内无法形成完整的不动产产权档案和资料，无法形成信息共享，登记申请人跑两个部门，走程序，缴交两次费，不但增加了登记申请人成本，且及可能损害当事人的正当利益，造成重复抵押、房、地权利人不一致等问题。同时也造成登记机关的流程重复，降低了工作效率。

第15篇

2003年3月，原告凌某委托其子与D公司签订了商品房预售合同，购买位于X县W镇“XX商城”1-4-9号房屋。双方于2003年6月11日在X县房管局进行登记备案。同时，凌某于2005年3月占有使用该房屋至2013年9月。

2005年5月，第三人郑某与D公司签订商品房买卖合同，购买位于X县W镇“XX商城”2栋1单元4-9、10号房屋，同年5月8日，该合同在X县房管局进行了登记备案。2006年4月28日，郑某就上述备案房屋向X县房管局申请房屋所有权转移登记，并提交了相应的申请资料。X县房管局受理审核后于2006年5月28日颁发产权证，产权证上载明该房屋地址位于X县W镇W路317号1-5栋9、10号。

2007年，郑某向X县人民法院提起民事诉讼，要求凌某搬出X县W镇W路317号1-5栋9、10号房屋。X县人民法院经审理查明，“XX商城”原房号1-4-9号与郑某购买的1-1-4-9号和郑某所持产权证栋号为1-5，房号为9、10号房屋为同一套房屋，并于2007年11月作出民事判决，判决凌某搬出该房屋。此判决书生效后，在执行过程中，凌某不服判决，向C市中级人民法院申请再审。后经法院调解，双方于2013年9月自愿达成调解协议：凌某搬出该房屋；郑某一次性补偿凌某10万元。2013年9月郑某将10万元补偿给凌某。同年10月，凌某向X县房管局申请将此房屋的备案注销，并自行搬出该房屋，由郑某占有、使用。

2011年11月，凌某向X县人民法院提起行政诉讼，在民事诉讼审理过程中，诉请撤销郑某房屋登记，确认X县房管局的登记行为违法。C市中级人民法院作出裁定，指定S县人民法院管辖此案。2012年12月S县人民法院作出裁定，认为凌某原告资格不适格，驳回。凌某不服此裁定，上诉至C市中级人民法院。C市中级人民法院于2014年4月作出裁定，驳回上诉，维持原裁定。凌某不服，向检察机关申诉。2014年3月17日S省人民检察院向S省高级人民法院提出抗诉。2014年4月28日S省高级人民法院指定C市中级人民法院再审此案。C市中级人民法院作出裁定：撤销C市中级人民法院的行政裁定和S县人民法院的行政裁定；指定S县人民法院继续审理此案。2015年9月，S县人民法院作出一审判决，驳回原告的诉讼请求。目前，本案正在C市中级人民法院二审中。

二、案情分析

本案的争议焦点有两个：第一，购买的房屋已备案但没有进行产权登记的买受人对房屋登记是否有提起行政诉讼的主体资格；第二，X县房管局的颁证行为是否合法。

关于第一个争议焦点，本案中，原一审、二审法院均认为，凌某购买D公司的房屋只与某公司之间形成债权关系，对该房屋不享有物权。且有生效的民事判决确认凌某无权占有使用该房屋。因此，凌某对该房的占有、使用缺乏合法性，其对该房屋的登记行为不存在法律上的利害关系，根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十二条“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人、其他组织对该项行为不服的，可以依法提起行政诉讼”的规定，因此认定，原告主体资格不适格。

检察机关抗诉认为，凌某与D公司签订了商品房预售合同，他不仅对D公司享有债权，还实际占有、使用该房屋，并对该房屋依法享有申请房屋管理部门办理产权登记的请求权，这是一种可以从债权转化为物权的期待权。如果没有X县房管局向郑某颁证的行政行为，凌某的债权就能顺利的物权化。但是，X县房管局将房屋权属证书颁给第三人郑某，致使民事判决依据该权属证书认定凌某的房屋所有权归郑某所有，凌某限期搬出房屋。正是X县房管局颁证的具体行政行为导致凌某对该房屋的债权无法转化为物权，失去了对该房屋的占有、使用权利。因此，该具体行政行为对凌某的合法权益产生了影响，凌某失去房屋的物权期待权和排他请求权与X县房管局的颁证行为存在直接因果关系，即凌某与涉诉具体行政行为有法律上的利害关系，凌某可以依法提起行政诉讼。

根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十二条的规定，“法律上的利害关系”是指当事人的合法权益与具体行政行为之间存在因果关系。凌某与D公司签订了《商品房预售合同》，办理了备案登记，同时实际占有、使用该房屋，X县房管局将该房屋登记给第三人的具体行政行为已经对凌某的民事权利造成了影响。因此，凌某与此具体行政行为有法律上的利害关系，可以成为行政诉讼的适格主体。

关于第二个争议焦点，一审法院认为，根据《城市房屋权属登记管理办法》的第十七条第二款“申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件”和第二十七条“登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书”的规定，X县房管局的颁证行为未违反法律规定，判决驳回原告诉讼请求。

由于X县房管局的颁证行为发生在2006年，因此当时适用的法律法规是《城市房地产转让管理规定》和《城市房屋权属登记管理办法》。根据《城市房地产转让管理规定》第六条“下列房屋不得转让：（五）权属有争议的”和《城市房屋权属登记管理办法》第二十七条“登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书”办理产权登记的前提是产权来源清楚，无争议。但根据当时X县房管局的备案信息可以看出，本案所涉房屋办理了两个备案登记，分属两个不同的主体（即凌某和郑某），作为备案管理部门的X县房管局应当知晓这一情况。在该实上已经存在“一房两备”的情况下，X县房管局仍然为郑某办理了产权登记，从合法性来说值得商榷。但由于本案发回重审后双流法院于2015年作出的一审行政判决是在凌某与郑某已达成民事调解，并自愿到房管局注销备案登记之后作出的，因此，一审法院以凌某缺乏对该房享有所有权的事实依据和法律依据为理由判决驳回原告诉讼请求是恰当的。

三、本案启示

本案在审理过程中虽然审查的是原告主体资格适格与否和产权登记合法与否，但引发后面一系列诉讼的根源是“一房两备”，即同一房屋，备案给两个不同的买受人。登记机构查找原因是当年没有建立楼盘表，因此对开发商的备案无法进行有效地管理。通过对本案的反思，我们认识到，目前对于商品房备案管理虽然比以前日趋完善，但仍然存在一些问题，需要我们在实践工作中去不断改进和加强。

1.备案管理的法律法规依据较少，规范性文件内容与上位法有一定冲突

目前，备案管理的依据主要是《城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》。其中，《城市房地产管理法》仅在第四十五条，《城市商品房预售管理办法》仅在第十条规定了预售合同应报主管部门备案，属于原则性的规定。

2.备案管理“进口太松、出口太严”，管理尺度标准不统一

长期以来，我们一直将商品房预售合同备案视为一种事后监督的行政手段。但从本案中法院的认定和实践操作来看，备案已经成为一种实质上可以对第三人产生对抗效力的行政行为，这种行政行为具有可诉性。而对于这一行政行为的管理形式和标准存在着“前松后紧”的情况。根据“C市商品房买卖合同登记备案管理办法”的规定，商品房预售合同进行备案是由开发商根据合同直接在网上进行，除了几种不予备案的情形，房管部门对备案申请人主体资格、申请方式（单方或者双方申请）、合同内容均不做审查，即进口太松。但如需变更或者注销备案，则要详细审查变更或者注销原因、申请主体、申请方式（单方或者双方申请），尤其对于不能更改或者注销备案的情形作了多方面的限制，即出口太严。虽然严格管理备案的变更和注销是为了更好地规范和管理房地产市场，但对于进行备案和备案变更、注销的标准不统一，会造成行政机关过多干涉合同双方的意思自治权利，引发窗口矛盾，甚至一些规定要求过严，却无法律法规依据，甚至与上位法冲突而导致行政行为有诉讼风险。