闲置土地处置办法范文

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第1篇

第一条为加强土地管理,规范土地市场行为,依法处理和充分利用闲置土地,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条本办法适用于本市行政区域内国有闲置土地(以下简称闲置土地)的认定和处置。

第三条闲置土地处置应当符合土地利用总体规划和城市总体规划,遵循盘活存量、以用为先、依法处置的原则。

第四条市、县(市)、上街区人民政府负责闲置土地处置工作的领导,建立闲置土地处置协调机制,依法批准闲置土地处置方案。

第五条市、县(市)、上街区土地行政主管部门负责闲置土地的认定和处置工作的组织实施。

发展改革、规划、建设、房管、市政、文物、财政、监察等有关部门和郑东新区、郑州高新技术产业开发区、郑州经济技术开发区、郑州航空港区的管理机构应当在各自职责范围内,共同做好闲置土地的处置工作。

第六条市、县(市)、上街区土地行政主管部门应当加强闲置土地的监督检查工作,建立闲置土地宗地档案,跟踪监督闲置土地利用情况。

市、县(市)、上街区土地行政主管部门应当建立与发展改革、规划、建设、房管、文物等部门有关闲置土地信息的互通机制,实现信息共享。

第二章闲置土地认定

第七条认定闲置土地以宗地为单位。

符合下列情形之一的宗地,认定为闲置土地:

(一)未经原批准用地的人民政府同意,超过国有土地使用权出让合同约定或建设用地批准书(国有土地划拨决定书)规定的期限未动工开发建设的;

(二)国有土地使用权出让合同未约定或建设用地批准书(国有土地划拨决定书)未规定动工开发建设期限,自国有土地使用权出让合同生效或建设用地批准书(国有土地划拨决定书)颁发之日起满1年未动工开发建设的;

(三)未经批准中止开发建设连续满1年,且开发建设总面积不足三分之一或已投资额占总投资额不足25%,其中,房地产开发项目中六层以下(含六层)的商品房项目,未完成二层以上(含地下室)结构封顶工程;七至十二层(含十二层)小高层建筑,未完成三层以上(含地下室)结构封顶工程;十三层以上(含地下室)高层建筑,未完成五层以上结构封顶工程的;

(四)法律、法规规定的其他情形。

第八条国有土地使用权出让合同约定或建设用地批准书(国有土地划拨决定书)规定分期开发的,核定闲置土地面积时,按照分期开发的范围核定。

第九条因不可抗力、政府及其有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作(不含用地单位或个人应承担的工作)造成动工迟延的,不认定为闲置土地。

用地单位或个人应当在前款规定造成动工迟延情形结束后30日内,持相关证明材料向市或县(市)、上街区土地行政主管部门提出申请,经审查属实的,由土地行政主管部门重新确定动工、竣工期限。重新确定的动工时间不得迟于造成动工迟延情形结束后1年。

第十条本办法第九条所称政府及其有关部门造成动工迟延的行为包括:

(一)用地单位或个人申请报建,规划行政管理部门因规划调整暂停受理报建造成土地闲置的,但用地单位或个人报建时土地闲置已满2年的除外;

(二)国有土地出让合同约定政府修建基础设施,但政府未按约定完成,致使项目不具备动工开发建设条件的;

(三)权属登记重叠或权属不清,致使用地单位或个人无法动工开发建设的;

(四)政府及其有关部门书面告知用地单位或个人停止施工的,但因用地单位或个人违法行为导致的除外;

(五)因国家政策重大调整造成动工开发建设迟延的;(六)因政府及其有关部门的行政不作为或其他违法行为造成动工迟延的。

有前款所列情形之一的,市或县(市)、上街区人民政府及其有关部门应当向用地单位或个人出具书面证明文件。

第十一条土地使用权被法院依法查封或因诉讼、仲裁而无法按原来约定、规定的期限动工开发建设的,按本办法第九条规定办理。

第十二条土地行政主管部门认定闲置土地,按下列程序进行:

(一)立案;

(二)调查取证;

(三)书面告知用地单位或个人拟认定闲置土地的事实、理由、依据以及要求听证的权利;

(四)听取陈述和申辩;

(五)认定为闲置土地的,作出闲置土地认定书;

(六)闲置土地认定书自作出之日起7个工作日内送达用地单位或个人。闲置土地设有抵押权或查封的,同时抄送相关土地抵押权人和司法机关、行政机关。

第十三条市、县(市)、上街区土地行政主管部门在认定闲置土地时,用地单位或个人应就该宗土地的利用情况作出说明,并按要求提供土地审批、土地利用现状和土地他项权利等相关证据和材料。

第十四条闲置土地被认定后,土地行政主管部门应当书面告知有关部门。土地行政主管部门不得为闲置土地办理土地使用权转让、抵押、出租手续,其他有关部门不得为闲置土地办理相关批准手续。

第三章闲置土地处置

第十五条土地闲置满1年不满2年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。土地闲置超过2年,用地单位或个人选择在限期内开发建设的,除按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费外,还应按规定征缴增值地价。

增值地价为该宗土地现行评估地价与原出让地价的差价。

土地闲置费和增值地价由土地行政主管部门负责征收,纳入财政专户管理。

第十六条土地闲置超过2年的,按下列方式处置:

(一)具备动工开发建设条件的,限期开发建设;

(二)不具备动工开发建设条件的,由政府协议收购;

(三)符合法定收回条件的,由政府依法无偿收回;

(四)法律、法规规定的其他方式。

第十七条用地单位或个人选择限期内开发建设的,应当符合下列条件:

(一)符合城市规划和现行产业政策;

(二)具备相应的资金实力;

(三)已实施通水、通电、通道路及场地平整工程;

(四)已按时足额缴纳土地闲置费和增值地价。

用地单位或个人选择限期内开发建设的,应当自收到闲置土地认定书之日起20个工作日内,持有关证明材料向市或县(市)、上街区土地行政主管部门提出申请。

第十八条市、县(市)、上街区土地行政主管部门应当根据节约集约用地的要求,结合用地单位或个人提出的限期内开发建设申请,拟定该宗闲置土地处置方案,报经原批准用地的人民政府批准后组织实施。

限期动工的期限自处置方案批准之日起最长不超过1年。

第十九条闲置土地不具备动工开发建设条件的,用地单位或个人在全额缴纳土地闲置费后,可以选择政府协议收购,其取得土地使用权支付的土地价款全额退还。

选择政府协议收购的,用地单位或个人应当自收到土地闲置认定书之日起20个工作日内与市或县(市)、上街区土地储备机构签订收购协议。收购协议应当报市或县(市)、上街区土地行政主管部门备案。

市或县(市)、上街区土地行政主管部门应当根据收购协议,拟定该宗闲置土地处置方案,报经原批准用地的人民政府批准后组织实施。

第二十条用地单位或个人满2年未动工开发建设,且符合下列条件之一的,经原批准用地的人民政府批准,由政府无偿收回闲置土地使用权:

(一)未缴清出让或划拨土地价款的;

(二)未按时足额缴纳土地闲置费和增值地价的;

(三)接到闲置土地认定书后20个工作日内未选择闲置土地处置方式的;

(四)选择在限期内开发建设,限期期满仍未动工建设或虽已动工建设,但仍符合第七条第二款第(三)项规定闲置土地条件的;

(五)法律、法规规定的其他情形。

第二十一条依法无偿收回闲置土地使用权的,市和县(市)、上街区土地行政主管部门应当按下列程序进行:

(一)立案,并向用地单位或个人发出书面调查通知;

(二)调查取证;

(三)书面告知用地单位或个人作出拟收回闲置土地决定的事实、理由、依据以及要求听证的权利。闲置土地设有抵押权的,还应通知相关抵押权人;

(四)听取陈述和申辩;

(五)报经原批准用地的人民政府批准后,作出收回国有土地使用权决定书;

(六)收回国有土地使用权决定书自作出之日起7个工作日内送达用地单位或个人。闲置土地设有抵押权的,同时抄送相关土地抵押权人;

(七)报请原批准用地的人民政府撤销建设用地批准书(国有土地划拨决定书)或者终止国有土地使用权出让合同,并注销土地登记和土地证书,同时书面通知发展改革、规划、建设、房管等部门撤销相关批准文件,并向社会公告。

第二十二条用地单位或个人拒不交出被依法收回的闲置土地的,由市或县(市)、上街区人民政府土地行政主管部门责令其在20个工作日内交还土地,并处以每平方米10元以上30元以下罚款。

第2篇

【关键词】《闲置土地处置办法》；主要问题；梳理

国土资源部的经修订通过的《闲置土地处置办法》（以下简称《办法》，将原《闲置土地处置办法》称为“原《办法》”）于2012年7月1日实施，该办法是1999年制订以来第一次修订。对促进集约节约利用土地，健全土地市场有重要作用。笔者在对《办法》及之前与闲置土地有关的规定进行学习，并通过几年的实践，对《办法》的问题进行了梳理。

一、关于“闲置土地”的定义

在《办法》修订之前，虽然不乏闲置土地有关的各种规定，但因相关规定对闲置土地的定义不一而足，极易引发争议。而《办法》则明确规定了闲置土地的概念和范围，使上述问题得到解决。

根据《办法》的规定，属于以下情形之一的国有建设用地均可认定为“闲置土地”：①国有建设用地使用权人（以下简称“土地使用权人”）超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。②已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地。

同时，《办法》对上述情形中的有关概念进行了明确，使认定闲置土地有了更明确的标准：

动工开发：指依法取得施工许可证后，需挖深基坑的项目，基坑开挖完毕：使用桩基的项目，打入所有基础桩：其他项目，地基施工完成三分之一。

已投资额、总投资额：均不含国有建设用地使用权出让价款、划拨价款和向国家缴纳的相关税费。

最为值得一提的是，对于未约定、规定动工开发日期，或者约定、规定不明确的情形，原《办法》规定的计算未动工开发建设期限的起算点为“国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准颁发之日”，而《办法》则以“实际交付土地之日”作为起算点，且规定“实际交付土地日期以交地确认书确定的时间为准。”，较原《办法》更公平、更具可操作性。

但实践中仍会出现定义不明确而出现异议的情况。如在没有取得土地使用权的情况下而认定为闲置土地。当事人签定出让合同后，长期未缴清出让金，因此尚不能办理土地登记，因为没办证，因此也不能认为其取得土地使用权。在此情况下，如果其符合“超过国有建设用地使用权有偿使用合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地”，依据《办法》关于闲置土地的定义，可以认定为闲置土地，而其因未缴清出让金而没有取得土地使用权，这样就出现了“未取得土地使用权却闲置土地”的现象。如以闲置为由进行处理，当事人会说，我连土地使用权都未取得，怎么会闲置土地？显然仅以合同规定的动工开发日期来界定闲置还不够严密。

二、关于能否无偿收回被司法机关查封的闲置土地问题

尽管1998年国土资源部已有批复（国土资函（1998）403号），“司法机关因债权债务纠纷而查封国有土地使用权，应当依法进行，被查封的土地也必须是诉讼当事人拥有合法使用权的土地。对于司法机关依法进行的查封，在查封期限内，人民政府不能收回国有土地使用权：查封期限结束后，则可以依法收回国有土地使用权。”但有观点认为：司法机关查封土地，如因民事关系查封，因为公共利益高于私权利，处理闲置土地系为维护公共利益，应优先因私人利益而被查封的保全。另此批复系1998年作出，现在还是否有效，国土资源部在清理规范性文件中未明确。

三、关于无偿收回闲置土地、征收土地闲置费的法律性质不明确

对闲置土地一年以上的，征收闲置费：闲置满两年的无偿收回闲置土地的处理。闲置费相当于出让金的20%，无偿收回土地则更是对相对人利益重大，且具有明显的处罚性质，符合行政处罚的特征。但这种对当事人严厉的处罚却没有明确是行政处罚行为，无论是《土地管理法》还是《城市房地产管理法》以及其他法律文件中都未规定这两种措施为行政处罚性质（在法律责任一章中没有规定），实践中如按行政处罚进行处理，缺少法律依据。

行政征收是指行政主体凭借国家行政权，根据国家和社会公共利益的需要，依法向行政相对人强制地、无偿地征集一定数额金钱或实物的行政行为。从文字上来看，好象收回闲置土地和征收闲置费符合行政征收的定义，且后果一样，但从本质上来看，两都还是有区别。法律性质不明确会导致救济什么不清晰以及处理时效等问题。这不能不说是立法的重大遗憾。

四、时效未规定

第3篇

合肥市闲置国有土地处置办法全文第一条　为依法处置闲置国有土地，提高土地利用率，促进经济发展和城市建设，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《闲置土地处置办法》，结合本市实际，制定本办法。

第二条　本市行政区域内闲置国有土地(不含国有农、林场使用的农用地)的处置，适用本办法。

第三条　本办法所称闲置国有土地，是指土地使用者在未经原批准用地的市、县人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设或开发建设未达到规定条件的国有土地。主要包括以下几种情形：

(一)土地使用者自动工开发建设起算日起满1年未动工开发建设的;

(二)已动工开发建设，实际开发用地面积未达到应开发建设用地总面积的1/3且中止开发建设满1年的;

(三)已动工开发建设，投资额占项目总投资额不足25%且中止开发建设满1年的;

(四)未依法使用的征地转户后剩余的土地;

(五)法律、法规规定的其它情形。

第四条　本办法所称动工开发建设是指按照经批准的施工图进行建设且建筑基础达到0.00标高的情形;

本办法所称动工开发建设起算日，分别按下列规定确定：

(一)以有偿方式(包括出让、租赁、作价出资或入股，下同)取得土地使用权的，为国有土地有偿使用合同约定的动工开发建设日期;国有土地有偿使用合同未约定动工开发建设日期的，为签订合同满1年之日;

(二)以划拨方式取得土地使用权的，为建设用地批准书规定的动工开发建设日期或者建设用地批准书颁发之日。

第五条　土地使用者应当按照土地有偿使用合同或建设用地批准书的规定的期限动工开发。因不可抗力或者规划调整等原因以及动工开发必需的前期工作造成动工开发延迟的，土地使用者应在规定的期限届满前1个月内向市、县国土资源行政主管部门申请延长开发建设时间，经审查情况属实的，应当予以延长，但每次延长不得超过1年。

第六条　市、县国土资源行政主管部门对其认定的闲置土地，应当通知土地使用者，并拟订该宗土地处置方案(闲置土地依法设立抵押权的，还应告知抵押权人参与处置方案的拟订工作)，经原批准用地的市、县人民政府批准后组织实施。

第七条　土地使用者闲置土地满1年未动工开发建设，以出让方式取得土地使用权的，按出让金20%以下缴纳闲置费;以划拨方式取得土地使用权的，按每平方米5-10元的标准缴纳闲置费。

第八条　土地使用者闲置土地满2年(包括取得土地使用权满2年未实施拆迁的)，经原批准用地的市、县人民政府批准可无偿收回土地使用权。因本办法第五条规定的原因造成动工开发建设延迟的情形除外。

第九条　闲置土地时间未满2年，或者已满2年但该项目属国家鼓励发展的项目，可按下列方式处置：

(一)由市、县国土资源行政主管部门安排临时使用，待原项目开发建设条件具备后，重新批准开发建设。

(二)收回现有国有土地使用权，为土地使用者置换等价的土地;

(三)采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者，并对原土地使用者参照投入成本予以补偿;

(四)收回土地使用权，对土地使用者所投入的成本进行审核，待该地块处置后参照投入成本予以补偿;

(五)土地使用者与市、县国土资源行政主管部门签订土地使用权交还协议，将土地使用权交还给政府，该土地使用者需要使用土地时，政府按照土地使用权交还协议的约定供应与其交还土地等价的土地。

本条(三)、(四)两项给原土地使用者补偿金额最高不得超过该宗地处置后所得金额。

第十条　对规划调整等原因造成土地闲置，土地使用者已支付部分土地有偿使用费或征地费用的，可以按照实际交款额占应交款额的比例折算，确定相应土地给原用地者使用，其余部分由政府收回。

第十一条　闲置未满2年，土地使用者自愿交回土地或申请协商退地的，待政府对该土地使用权处置后参照投入成本予以补偿，其地上建筑物、附着物一并收回。

第十二条　受让(划拨)土地面积过大，土地使用者未按有偿使用合同或建设用地批准文件投入资金导致开发进度滞后的，经原批准用地的市、县人民政府批准，可以修改国有土地使用权出让合同(划拨决定书)，减少土地供应面积。

第十三条　房地产开发企业依法取得土地使用权后，房地产开发资质被依法注销而不能继续进行开发的，土地使用权由市、县人民政府收回，并参照房地产开发企业对该宗土地的投入予以适当补偿。

第十四条　土地使用权被法院依法查封或因诉讼、仲裁而无法按原来规定的期限动工开发建设的，土地使用者应按本办法第五条的规定申请延期。该诉讼或仲裁并不影响开发建设的，土地使用者应当按规定的期限开发。

第十五条　因转让取得土地使用权的，新的土地使用者应当按照原土地有偿使用合同规定的期限和条件开发建设。

第十六条　农村集体经济组织的耕地被征用完以后，其全部成员转为城镇居民的，其余的土地属于国家所有，由市、县人民政府收回，按城市规划统一开发利用，市、县人民政府对原农村集体经济组织和使用者按照征地办法规定的标准给予补偿。

第十七条　依法收回的国有土地应当纳入政府土地储备库。原土地使用者对其领取的国有土地使用证、建设用地规划许可证、房屋拆迁许可证应当在15日内办理注销手续，逾期不办理的，分别由发证机关直接注销并予以公告。

第十八条　本办法自20xx年4月1日起施行。

闲置国有土地国有土地概念

依法使用国家所有土地的权利。国家作为国有土地所有者并不直接使用土地，而是由具体单位和个人来使用。国有土地的收益权能一部分由土地使用者实现，一部分由国家通过收取土地使用税(费)和土地使用权有偿出让的形式来实现。由于中国法律禁止土地买卖，国家土地所有权一般不能流转，因而国家对国有土地的处分权主要是对土地使用权而言，划拨、出让或者确认、收回土地使用权的权利，都可以理解为对土地的一种处分。有偿取得的国有土地使用权，可以依法转让，因此，国家土地所有权中的处分权有一部分也可以有限制的由土地使用者来行使。在农村，农民使用国有土地和使用本集体所有的土地，除了在法律概念上不同外，其他方面已没有本质的区别。国家在收回农民长期使用的国有土地时也要给以适当补偿。依法有偿受让取得的国有土地使用权，成为一种完整意义上的财产权，可以依法转让、出租、赠与、继承、抵押，与一般通过划拨取得的国有土地使用权不同的是有偿、有期，这是国家凭借土地所有权对使用权进行的一种限制，是实现土地所有权的一种措施。

集体土地

第4篇

近日，不少媒体都关注了国土部《闲置土地处置办法》的修订。其中最为引人注目的一款是：未动工开发满一年将被征缴土地价款20%的闲置费，满两年则将无偿收回土地使用权。

据称，《闲置土地处置办法》将于7月1日起实施。但事实上，向闲置土地征收闲置费及符合规定期限无偿收回，并非新规而是“旧酒”。《闲置土地处置办法》颁行于1999年4月28日，其中第4条就明确了：已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，1年以上未动工建设的应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费。在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满两年未动工开发时，可以无偿收回土地使用权。

当然，《闲置土地处置办法》只是部门规章。在它之上，还有行政法规与最高层级的法律。《土地管理法》（1999年1月1日起施行)第37条，《城市房地产管理法》(1995年1月1日起施行）第25条均有相关表述。若严格依法行政，即便没有《闲置土地处置办法》，土地闲置满两年也应被收回。但应然与实然却相差甚远。

2010年8月19日，国土部发言人曾在“房地产用地专项整治工作新闻通气会”上披露，“在各类房地产违法违规用地中，闲置土地成为房地产用地违法违规的主要问题。截至5月底，全国共上报闲置土地2815宗，面积为16．95万亩，其中因毛地出让拆迁难、调整规划等政府和客观原因造成的闲置土地约占六成以上，闲置五年以上的占总数的31%。”依上可见，闲置土地并非个例而是极为严重。究其根源，并不在无法可依而在法律的闲置。若非如此，怎会出现“闲置五年以上的土地”？而即便开展了“房地产用地专项整治工作”，国土部门似乎也并没有想要依法收回。相反，国土部给这些闲置土地设定了一个清理期限：2010年10月底前。

或许这就是中国的执法现实。立法者在中央，执法者却在地方。土地出让是地方主导，夹带的是地方利益，受阻于地方保护也就不难想见。有人会说，国土部门已实现了省以下垂直管理，怎么还要听命于地方？这是因为闲置土地牵涉的利益太过巨大，开发商绑架地方政府，并透过其影响力与国土部门达成妥协已成常态。何况在这个充满特权的时代，国土部门往往也需要与地方政府保持良好关系，才能解决他们在地方所遇到的问题——比如更好的水电保障、安全保障，甚至是工作人员子女教育的保障等等。

第5篇

调控房价，实属不易，清理闲置用地恐怕更难。在房地产调控依然从紧，房价出现下跌的背景下，国土资源部日前新修订的《闲置土地处置办法》，并将于7月1日起施行，此政颇有看点。

旧版《闲置土地处置办法》，出台于1999年，至今已过13个年头，其间我国房地产市场发生了巨变，土地管理出现了很多新问题，房价高企，社会上对于《办法》落实情况及其效果也多有议论。2003年开始实行紧缩性的房地产调控，诸多文件频频涉及清查闲置用地。新版办法中提到的“未动工开发满一年的，按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费；未动工开发满两年的，无偿收回国有建设用地使用权”，其实早已有之。

然而，近些年来闲置用地的治理效果却不算理想。究其原因，错综复杂。归纳起来，不外乎两点：不知该打谁的板子，或者不愿打板子。由于房价上涨，一提到土地闲置，人们总是不假思索地认为，是黑心开发商为了坐等土地升值而为之。情况未必总是如此。国土资源部副部长贠小苏曾公开表示，截至2009年底，全国54%左右的闲置土地主要是政府部门原因造成的。就某块土地而言，造成闲置的原因到底是与开发商有关，还是与地方政府有涉，不少时候是笔糊涂账。

即便少数项目事实清楚、证据确凿，也难以打板子。如果责任在地方，往往需上级部门甚至是国土部进行督查、约谈和处理。确实，近几年国土部部长每年都会约谈少数违规使用土地的地方官员，但真正涉及土地闲置的不多。如果是开发商的原因造成土地闲置，地方上碍于各种关系与情面，往往又难以从严处置。

第6篇

二、*市集体闲置土地的处置适用本意见第十条，其余规定适用国有的闲置土地的处置。

三、市国土管理部门按国土资源部《闲置土地处置办法》和省政府《关于加强非农业建设闲置土地管理的通知》的规定对闲置土地予以认定，督促用地单位拟订《闲置土地处置方案》（下称《处置方案》），并按规定报批后，组织实施。

四、闲置土地使用者应按《关于印发*市土地闲置费标准和征收工作意见的通知》（汕府办[*]192号）规定的标准交纳闲置费。

五、闲置土地可选择以下方式处置：

（一）延长开发建设期限，但最长不超过1年。

（二）符合城市规划要求可改变土地用途的，给予办理有关手续后，继续开发建设。但改变为经营性房地产用地的，依法收回闲置土地使用权。

（三）安排临时使用，待原项目开发建设条件具备后，重新批准开发建设。

（四）依法收回闲置土地使用权重新安排使用，对原土地使用者给予适当补偿，补偿金额不得高于原土地使用权人已交的地价款（不计息），但重新出让时收取的地价款在扣除有关税费后的余额低于原土地使用权人已交地价款的，在该余额幅度内给予补偿。

（五）政府为闲置土地使用者置换其他等价闲置土地或者现有建设用地进行开发建设。

（六）土地使用者与政府签订土地使用权交还协议等文书，对将土地使用权交还给政府。原土地使用者需要使用土地时，政府应当依照土地使用权交还协议等文书的约定供应与其交还土地等价的土地。

六、闲置土地经处置后继续由原土地使用权人使用，如土地发生增值，应当补交差价。

七、下列情形之一的闲置土地，依法收回土地使用权：

（一）连续闲置满2年以上的工业用地。

（二）机关事业单位划拨或以优惠地价出让的土地，连续闲置满2年以上，且项目资金不落实的。

（三）连续闲置满2年以上，土地使用权人拒不拟订闲置土地处置方案的。

（四）连续闲置满2年以上，闲置土地使用权人拒不缴交土地闲置费的。

上述第（三）、（四）情形的闲置土地，无偿收回其土地使用权。

八、闲置土地处理程序

（一）国土部门依据规定对用地的闲置情况进行初步认定。

（二）国土部门向闲置土地的土地使用者发出《土地闲置通知书》，土地使用者须在接到通知书之日起10日内到国土部门接受处理，并可对闲置的原因进行陈述。

（三）国土部门接受用地者的陈述，进行调查，认定是否为闲置土地以及闲置的时间。

（四）经确认为闲置土地的，由国土部门按照规定进行处置。

1、按照国土资源部《闲置土地处置办法》规定的六种处置办法拟订《处置方案》的（其中属区政府管理的工业区以及区政府安排出让用地范围内的闲置土地，其《处置方案》应由所在地政府加具意见）。

《处置方案》应包括以下主要内容：闲置土地的位置、面积、用途、土地利用现状；土地闲置的主要原因（附相关证据材料）；闲置土地的处置方式；具体处置方式的实施措施等。

2、连续闲置满2年的或涉及改变土地用途的闲置土地，必须拟订《处置方案》，由市国土部门报市人民政府批准后组织实施。

3、依法收回土地使用权的，按国土资源部《闲置土地处置办法》的规定：由市、县人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府批准后予以公告，下达《收回国有土地使用权决定书》，终止土地有偿使用合同或者撤销建设用地批准书，注销土地登记和土地证书。当事人查无下落或无法书面告知的，以登报形式收回土地使用权；土地权利已经依法登记的，注销登记，一并登报公示。

九、特殊问题的处理

（一）土地闲置费原则上不得分期缴交。确因特殊情况经批准同意部分缓缴的，缓缴期限不得超过半年，且首期缴交款额不得低于50%。

（二）已在金融机构设定抵押权的闲置土地，抵押权人应参与拟订《处置方案》；闲置土地转让时，应当进入土地交易中心以公开交易方式处置，土地转让收入在依法扣除税金、土地闲置费和交易费用后（如未缴清地价的，应先扣除未缴清的地价），用于清偿抵押人所欠的贷款本息，若有余款，归政府财政收入。此类闲置土地按本意见第四条规定的标准减半征收一次土地闲置费。

（三）对金融机构以物抵债土地闲置费的收取和土地使用权的收回，按《关于加快进入机构抵债土地处置的若干意见》（粤国土资发[*]73号文）的规定执行。

十、集体建设用地的闲置土地的处置工作按照以下规定执行：

（一）国土部门按规定对集体闲置土地进行认定，并通知闲置土地使用者。

（二）村（居）集体经济组织和集体闲置土地使用者按规定拟订该宗闲置土地的处置方案，报该宗集体土地原批准机关批准实施。

第7篇

模式一：主动介入闲置土地调查与认定，避免被认定为闲置土地

是否为闲置土地，需要由市、县国土资源主管部门依照法律程序、法定条件予以调查、认定，土地使用权人须未雨绸缪，主动介入、提前介入，依法、依规，充分说明事实，避免被认定为闲置土地。

（一）充分提供“动工开发”的资料并予以详细说明

《闲置土地处置办法》第2条规定的闲置土地的认定标准之一是“指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地”。其核心要件有三：一是规定的动工开发日期；二是动工开发；三是满一年未动工开发。

1.规定的动工开发日期

如果国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书中的约定或规定是清晰的，也就不存在争议，但是，如果未规定、约定，或者规定、约定不清晰时，该如何处理呢？《闲置土地处置办法》第22条第2款规定：“因特殊情况，未约定、规定动工开发日期，或者约定、规定不明确的，以实际交付土地之日起一年为动工开发日期。实际交付土地日期以交地确认书确定的时间为准。”

2.动工开发

在新的《闲置土地处置办法》前，由于旧《闲置土地处置办法》（国土资源部令第5号）没有“动工”状态的具体标准，管理者经常遇到用地者以“围墙”为动工标志的现象，不利于闲置土地的认定和处置。但2012年7月后，动工开发有了具体的界定标准：“依法取得施工许可证后，需挖深基坑的项目，基坑开挖完毕；使用桩基的项目，打入所有基础桩；其他项目，地基施工完成三分之一。”

3.满一年未动工开发

提请土地使用权人注意的是，不是满一年未开挖土石方或开工等，而是满一年基坑未开挖完毕、基础桩未打入完毕、地基施工未完成三分之一等，土地使用权须主动提供如上工作已完成的资料、说明等。

（二）充分提供“投资额”和“开发面积”的资料并予以详细说明

《闲置土地处置办法》第2条规定的闲置土地的认定标准之二是：“已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。”对此，土地使用权人须注意两个核心要件：一是投资额；二是开发面积。

1.投资额

对于投资额，土地使用权人须慎重两件事：第一，在项目立项审批备案时，因地方政府在追求经济发展的动力下，要求土地使用权人超额申报投资额，土地使用权人须慎重；第二，国有建设用地使用权出让价款、划拨价款和向国家缴纳的相关税费不能计入投资额内。

2.开发面积

应动工开发建设用地总面积，须在规划设计阶段，土地使用权人做好统筹考虑，避免后期法律风险。

（三）避免超期提供资料和说明

土地使用权人应当在接到市、县国土资源主管部门送达的闲置土地调查通知书之日起三十日内，及时按照要求提供土地开发利用情况、闲置原因以及相关说明等材料。

模式二：主动与国土资源主管部门协商，争取最有利方式盘活土地

一旦被依法认定为闲置土地后，土地使用权人须认真分析导致闲置的原因，并在满足特定条件下，积极主动与国土资源主管部门协商，争取对土地使用权人最有利的盘活方式。

（一）只有在特定条件下土地使用权人才能协商

1.造成土地闲置的原因是政府及其有关部门的行为

如未按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的期限、条件将土地交付给国有建设用地使用权人；土地利用总体规划、城乡规划依法修改，造成国有建设用地使用权人不能按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的用途、规划和建设条件开发；国家出台相关政策，需要对约定、规定的规划和建设条件进行修改；因处置土地上相关群众事项等无法动工开发；军事管制、文物保护等无法动工开发等。

2.造成土地闲置的原因是自然灾害等不可抗力

按照《合同法》第117条的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

（二）争取以最有利的方式协商盘活土地

在因政府及其有关部门的行为、自然灾害等不可抗力等原因导致土地闲置的情况下，根据《闲置土地处置办法》第12条、第13条的规定，市、县国土资源主管部门应当与土地使用权人协商，协商一致后，拟订闲置土地处置方案，报本级人民政府批准后实施。因此，土地使用权人须结合自身实际情况，在如下方式中，选择最有利的方式去协商。

1.签订补充协议、延长动工开发期限

土地使用权人协商签订补充协议，重新约定动工开发期限。但是，需注意的是，从补充协议约定的动工开发日期起，延长动工开发期限最长不得超过一年。

2.调整土地用途、规划条件

一般是在土地利用总体规划、城乡规划依法修改后，按照新用途或者新规划条件重新办理相关用地手续。但是，改变用途后的土地利用必须符合土地利用总体规划和城乡规划。

3.交由政府安排临时使用

待原项目具备开发建设条件，土地使用权人重新开发建设。但是，从安排临时使用之日起，临时使用期限最长不得超过两年。当然，交由政府临时使用，可以协商使用费用事宜。

4.置换土地

置换土地的前提条件较为严格，只针对已缴清土地价款、落实项目资金，且因规划依法修改造成闲置的土地，可以为土地使用权人置换其他价值相当、用途相同的国有建设用地进行开发建设。

模式三：积极引入战略投资者，盘活因自身原因导致闲置的土地

由于土地使用权人自身资金不到位、管理不到位等，未动工开发满一年的，将被按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费；未动工开发满两年的，将被无偿收回国有建设用地使用权。因此，在未被政府无偿收回之前，积极引入战略投资者，盘活闲置土地，避免被无偿收回。引入战略投资者的方式，主要有四种：一是债权融资；二是股权融资；三是债权加股权融资；四是工程总承包加包销。

（一）以债权融资方式引入战略投资者

债权融资的方式，从担保方式来分，一般有：自身信用或第三人信用融资；自有资产或第三人资产抵押融资；自有资产或第三人资产质押融资。从融资对象来分，一般有：商业性或政策性银行；信托、基金、理财；担保公司、财务公司、个人等。当然，还有其他如代建、项目管理、BT、施工单位垫资等融资方式。

（二）以股权融资方式引入战略投资者

虽然根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，在国有建设用地使用权出让时，并未要求竞买人一定是公司，自然人也可参与土地出让竞买。但是，对于通常的房地产开发项目来说，一般均成立项目公司来具体运作、经营、管理特定地块的房地产开发。而土地使用权人在引入战略投资者时，可以以股权融资的方式实施。

股权融资的方式，一般通过两个路径切入：一是采取增资扩股的方式；二是采取股权转让的方式。股权融资相对于债权融资来说，战略投资者因作为股东进入，享有股东的权利和义务，对房地产项目公司的原有股东，在决策上形成较大的冲击，但是，对于债权融资来说，却不存在。

（三）以债权加股权融资方式引入战略投资者

此种操作模式，在使用基金、信托等的资金时，房地产项目公司、基金公司或信托公司、商业银行之间，往往设计复杂的交易结构，采取债权加股权的方式，引入战略投资者，盘活闲置土地。

各种各样、名目繁多的融资方式，均逃不出两个核心点：一是以债权融资；二是以股权融资，万变不离其二。但是，以下即将分析的方式，却有不同之处，当然，应用得也较少。

（四）以工程总承包加包销方式引入战略投资者

房地产项目公司，可以将整个项目以工程总承包的方式承包给具备相应资质的单位，同时将包销的权利义务也授予工程总承包单位。对于工程总承包，国家予以鼓励和推广，且已出台了相关的政策文件等予以支撑。

如果房地产项目公司采取工程总承包加包销方式，可以提前让具备施工实力和包销实力的单位进入，解房地产项目公司资金之渴。但此种方式，需具体结合房地产项目的实际实施。

模式四：在特定条件下转让土地使用权，全身而退

虽然根据《城市房地产管理法》第38条和第39条的规定，闲置土地不得转让，但是，如果项目土地满足特定的条件，土地使用权人可以以三种方式转让，全身而退：一是将持有的房地产项目公司全部股权转让给第三人；二是将土地全部转让给第三人；三是将土地全部有偿交由政府收回。

（一）将持有的房地产项目公司全部股权转让给第三人

对于此种方式，如果房地产项目公司下的土地属于闲置土地，以股权转让的方式实现土地转让的目的，存在涉嫌违反《合同法》第52条规定的“以合法形式掩盖非法目的的”而导致股权转让合同无效的法律风险，因为闲置土地，国家法律是明确规定的，不准转让。

因此，房地产项目公司，可以采取“模式三”中的众多方式之一，将闲置土地盘活之后，再行股权转让，方可控制此等风险。当然，在股权转让之时，如果房地产项目公司为国有公司，转让的股权为国有股权，须遵守国有产权转让的系列法律、法规的规定。

（二）将土地全部转让给第三人

前文已述，闲置土地，不得转让。但是，房地产项目公司，在以“模式三”中的众多方式之一盘活闲置土地后，在满足《城市房地产管理法》第39条和第40条的规定的前提下，视土地为出让土地或划拨土地，而采取不同的方式实施转让。

（三）将土地全部有偿交由政府收回

对于此种方式，其前提条件如模式二所说，必须是因为政府及其有关部门的行为、自然灾害等不可抗力等原因导致土地闲置的，才可以与市、县国土资源主管部门协商一致，报同级人民政府批准后，由政府有偿收回。如果是因为土地使用权人自身的原因导致土地闲置，土地使用权人无此权利，甚至有可能被政府无偿收回土地。

第8篇

土地闲置对中国这样一个人地关系相对紧张的国家而言，意味着资源浪费、效率损失等，而现时阶段，盘活闲置土地资源对“稳增长”优先目标尤其具有针对性与迫切性，这主要是因为稳增长的最关键因素实则还是稳投资。而各类投资中，房地产投资一头连接生产，一头连接消费。因此，通过盘活闲置土地进而增加房地产有效投资，可以对经济增长发挥显著放大效应。

当然，盘活闲置土地能否令行禁止，需要先搞清楚这个问题由何而来。毕竟，如果单就政策导向来看，中央政府对此从来都是态度明确、措施严厉。譬如2012年6月，国土资源部修订通过的《闲置土地处置办法》，各类规定不可谓不完备。

排除房地产企业逐利本性等动因，导致闲置土地问题较大面积发生的另一重要原因是，土地市场存在显著非同质性，不同层级政府间信息严重不对称，因此，这就使得土地监管只能采取层层对下授权的方式展开工作。譬如前述的《闲置土地处置办法》，就将闲置土地的调查认定和处置工作，规定由市、县国土资源主管部门负责实施。

然而问题是，不同层级政府在土地问题上的效用函数并不一致。真正掌握信息优势的基层政府一身兼具市场监管者、调控者，以及参与者、交易者这样两类很难调处的身份角色。结果就是，在一系列因素共同推动下，基层政府在土地征收、出让过程中的利益纠葛越来越深，对土地财政的依赖也越来越重，他们在对自身双重身份的矛盾究处中，也自然合乎逻辑地越来越倾向于后者。

第9篇

一、闲置土地的成因及其引发的问题

闲置土地之所以一直难以根除，可将原因归结于对于闲置土地认定的问题，包括以下四点：

一是闲置土地的认定存在法律上的障碍。法律对于闲置土地的认定存在一些含糊之处，对于哪些属于不可抗力，或者属于政府及有关部门在动工开发前必需的前期工作等没有明确。对于政府及其有关部门的原因造成动工开发迟延的是否算闲置，对于土地使用者反复修改规划延迟开工或司法查封造成的闲置是否属于法律规定的除外情形，存在诸多争议，在执行过程中存在较多障碍。

二是闲置责任难以界定。由于闲置土地的成因错综复杂，对闲置土地的调查取证往往需要涉及到发改、规划、建设、环保、水利、供电、通讯等众多部门，而所涉及部门对于闲置土地处置工作意见不统一，会导致闲置土地的责任认定以及处置流产。

三是关于土地闲置费征收的问题。土地闲置费属行政收费，不属行政罚款。因此，对拒不缴纳土地闲置费的，土地监察部门无法采取行政处罚的强制手段予以征收。同时国家法律法规政策规定的土地闲置费的征收标准也不一致，也影响了土地闲置费征收的效果。

四是关于闲置土地处置方式的问题。传统的处置方式没有区分闲置土地的性质，对于何种闲置性质选择何种处置方式没有做细分，显然不科学、不合理。

二、现阶段应对闲置土地的措施

目前，针对闲置土地的相关问题，现阶段主要从以下方面采取了处理措施，包括法律、合同、舆论监督以及安排临时使用等方面。

2004年国土资源部出台《闲置土地处置办法》，其中规定下列六条处置方案：1.延长开发建设时间，但最长不得超过1年；2.改变土地用途，办理有关手续后继续开发建设；3.安排临时使用，待原项目开发建设条件具备后，重新批准开发，土地增值的，由政府收取增值地价；4.政府为土地使用者置换其他等价闲置土地或者现有建设用地进行开发建设；5.政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者，对原建设项目继续开发建设，并对原土地使用者给予补偿；6.土地使用者与政府签订土地使用权交还协议等文书，将土地使用权交还给政府。原土地使用者需要使用土地时，政府应当依照土地使用权交还协议等文书的约定供应与其交还土地等价的土地。法律其他条款还规定1年未开发的，征收土地使用权出让金的20％作为闲置费；2年未动工的无偿收回等强制性措施。

对收回的国有闲置土地、集体所有的闲置土地，法律分别进行了规定。主要手段是恢复耕种，不得恢复耕种的根据土地利用总体规划优先利用闲置土地，重新明确闲置土地性质再开发使用，鼓励优先开发闲置土地。闲置土地再利用时，对其利用情况进行跟踪、监督，建立闲置土地档案。

由于政府及有关部门无法衡量定额征收的城镇土地使用税与闲置土地可能产生的投机收益的比值大小，土地因闲置的收益随土地资源市场的供求和价格机制波动，事先预定的税收定额对此未必有效。而且从《物权法》角度来看，强制性收回土地属于对于私权的介入，与《宪法》存在一定的抵触。故除了制定闲置土地处置的相关法律外，通过合同约束开发商是目前避免土地闲置的一个重要手段。合同有其较完善的法律作支持，哪一方违反合同，就根据《合同法》处理是既依法又容易落实的一个举措。

此外，运用新闻媒体提高闲置土地的曝光率，加强了关于土地闲置处理的案例报道和法规普及教育。如适时征收土地增值税、严格管理土地开发资金等举措也在闲置土地处理的问题上起到了一定作用。

对于农业闲置用地，可以组织耕种短周期的速生作物创造经济价值，同时也保护了土地和生态环境；对于城区以及城乡结合部土地，可以临时规划为停车场所以及流动人口的暂居地，缓解城市压力。

三、处理闲置土地的思考

我国以GIS为代表的市域闲置土地系统采用动态管理，将闲置土地空间数据、属性数据和现状图形有机结合起来，通过AreGIS平台管理图形信息。对于属性数据以及文档的管理，则采用大型关系数据库系统和三层架构的体系结构，利用AresDE进行图形数据访问和管理，实现图形一体化管理，

整体系统分为3个层次：数据层、数据访问层、应用层，各层之间相互协调完成系统的功能。以管理杭州某高校闲置土地为例，通过数据层，将该桩闲置土地的地理位置土地信息写进大型关系数据库；采用ArcsDE协同管理空间数据库以及数据访问组件，建立该桩闲置出让土地的数据访问层，实现数据库的访问和管理；建立便捷的操作界面，提升对于不同闲置原因以及地理位置的土地数据的查询管理能力。

此外，金融部门应尽快介入。对开发商而言，土地不是软肋，资金才是命门。国土部门在清理整顿闲置土地上的艰难可想而知，金融部门的滞后性己严重影响到了整顿闲地、楼市调控的力度和效果。尽管国务院规定对存在建设用地闲置的房地产项目禁止发放贷款或以此项目用地为抵押物的各类贷款，但金融部门的协助似乎没有见效。既然国土资源部己将囤地“黑名单”移交银监会、证监会等金融部门，试图通过部委联动来限制开发企业贷款和上市融资，那么金融部门是否可以效仿，将贷款明细公布于众呢?

第10篇

第二条在本市范围内处置闲置土地，适用本办法。

第三条市国土资源局负责本市闲置土地的处置工作，组织实施本办法。发展改革、建设规划等行政管理部门按照各自职责协助实施本办法。

第四条本办法所称闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定期限未动工开发建设或者虽已动工开发建设但投资额或者开发建设总面积等不符合规定要求的建设用地。具有下列情形之一的，认定为闲置土地：

（一）土地使用者取得土地使用权后，超过出让合同约定或用地批准文件规定的动工开发期限未动工建设的；

（二）出让合同未约定或用地批准文件未规定动工建设日期的，自出让合同生效之日或用地批准文件发出之日起满一年未动工建设的；

（三）已动工开发建设，但已经开发建设的土地面积占应动工开发总面积不足三分之一，或者已投资金额占总投资金额（不含土地出让价款）不足百分之二十五，且未经市人民政府批准中止开发建设连续满一年的；

（四）已经开发建设的土地面积占应动工开发总面积超过三分之一但不足三分之二，且未经市人民政府批准中止开发建设连续满一年的，尚未动工开发的部分视为闲置土地；

（五）法律、法规和规章规定的其他情形。

出让合同约定或批准用地文件规定分期开发的，前款所称应动工开发面积、总投资金额按核准的分期开发范围确定。

第五条闲置土地处置方式：

（一）延长动工开发建设时间。由闲置土地使用者向市国土资源局提出延期申请，说明造成动工开发建设延期的原因，并提交开发建设计划、资金实力证明等相关资料。经市国土资源局审核同意延期开发建设的，可延长动工开发建设日期。

批准延长动工建设期限一般不得超过一年，并且除因不可抗力或者政府及政府有关部门、司法机关的行为造成动工建设延迟的除外，延长期内应当按照本办法规定收取土地闲置费。

（二）有偿收回。由市国土资源局委托有资质的土地评估机构对闲置土地按原批准用途进行评估。评估后，可由政府以协议形式收购储备，也可以公开交易方式重新出让。公开交易的，交易价格高于评估价的，按评估价扣除有关税费后补偿原土地使用者，增值部分全部归政府；交易价格低于评估价的，按交易价格扣除有关税费后的剩余额补偿原土地使用者。

（三）安排临时使用。政府安排用于临时公共绿化等公共市政建设，待开发建设条件具备后，重新批准开发。安排临时使用期间，闲置土地可视情况减免土地闲置费。

（四）置换。政府为土地使用者置换其他等价建设用地。

第六条属下列情形之一的，且非政府及政府部门原因或不可抗力造成土地闲置的，由市人民政府无偿收回：

（一）超过出让合同约定或用地批准文件规定的动工开发期限满二年未动工开发的；

（二）出让合同未约定或用地批准文件未规定动工开发日期的，自出让合同生效之日或批准文件下发之日起满二年未动工开发的；

（三）虽经市人民政府批准延长开发建设期，但延长期满后仍未动工开发建设的；

（四）违反《国有土地使用权出让合同》约定，依法可无偿收回的；

（五）法律、法规和规章规定的其它情形。

第七条处置闲置土地，按照下列程序办理：

（一）市国土资源局要求土地使用者提供有关土地的文件和资料并作出说明。土地使用者应如实向市国土资源局书面报告闲置土地的面积、时间、闲置原因等项内容及有关资料，并接受调查。

（二）市国土资源局认定土地使用者闲置土地的，向土地使用者发出《闲置土地认定通知书》。

（三）土地使用者应当在收到《闲置土地认定通知书》之日起一个月内按照本办法第五条规定，向市国土资源局提出闲置土地处置申请。

（四）市国土资源局审查土地使用者的处置申请，拟订闲置土地处置方案，并会同有关部门组织实施。

第八条闲置土地使用者未按本办法第七条第（三）项规定的期限提出闲置土地处置申请，或所提出的处置申请不符合本办法第五条规定的，市国土资源局可按本办法第五条、第六条规定拟订处置方案，报经市人民政府批准后，会同有关部门组织实施。

第九条市国土资源局认定为闲置土地的，有关土地使用者应当缴纳土地闲置费。土地闲置费按月计征，闲置期间不足一个月的，按一个月计算。每月的土地闲置费标准按照认定闲置土地时土地基准地价的5‰计算（基础设施用地按每月4‰计算）。

闲置土地使用者应当按照市国土资源局发出的《缴纳土地闲置费通知书》规定的期限缴纳土地闲置费。逾期缴纳土地闲置费的，按日加收3‰滞纳金。

闲置土地由市国土资源局认定后，通报发展改革、建设规划等部门。闲置土地使用者必须缴清土地闲置费及滞纳金后，市国土资源局才能办理土地的转让、抵押和出租，发展改革、建设规划部门才能办理立项及规划报建手续。

第十条依法收回土地使用权的，由市国土资源局报经市人民政府批准后，作出《收回闲置土地决定书》。

《收回闲置土地决定书》生效后，市国土资源局应即终止土地使用权出让合同或者撤销用地批准文件，注销土地登记和土地使用证，并以公告方式予以公示。收回使用权的土地，由市人民政府依法予以储备。

第十一条金融机构抵债土地的处置，按国家、省的有关政策规定执行。

第11篇

第二条市政府土地管理部门（以下简称主管部门）负责土地闲置费征收工作，市政府财政、物价、监察、审计等部门按照各自职能配合实施本办法。

第三条闲置土地的土地使用者是缴纳土地闲置费的义务人。凡依法被认定为闲置土地的，除下列情形外，均应按本办法缴纳土地闲置费：

（一）被依法无偿收回土地使用权的；

（二）闲置时间未满一年的；

（三）土地使用者已按合同约定付清地价款后，由于政府或政府有关部门的行为造成土地闲置的，相应期间不征收土地闲置费；

（四）因不可抗力的原因，经土地使用者申请，政府批准土地使用者延长动工开发日期或暂停建设的，相应期间不征收土地闲置费；

（五）通过招标、拍卖、挂牌方式转让或法院裁定取得土地使用权未满一年的；

（六）法律、法规规定的其他情形。

第四条土地闲置费征收基数按以下方式确定：以招标、拍卖、挂牌方式取得的用地，以原合同地价作为土地闲置费征收基数；其余情形用地以现行公告基准地价作为土地闲置费征收基数。未规定基准地价的用地类型如容积率小于1.0的住宅、加油（气）站等，以现行评估地价为土地闲置费征收基数。

物流、公共事业项目等用地、办公用地、住宅用地、工业用地、商业用地每月土地闲置费征收额为征收基数的0.8%；基础设施建设用地每月土地闲置费征收额为征收基数的0.4%。

房地产开发类闲置土地一年征收土地闲置费不得超过征收基数的15%，一般建设用地不超过10%，基础设施建设用地不超过5%。每宗累计征收土地闲置费总额不超过征收基数的20%。

第五条土地闲置费按下列程序征收：

（一）主管部门依据本办法确定应缴数额，向缴纳义务人开具并送达《缴纳土地闲置费通知书》；不能直接送达的，公告送达，自公告之日起十五日后，即视为送达；

（二）缴纳义务人在规定期限内到指定代收银行网点办理缴款手续。

第六条土地闲置费根据主管部门确认的应缴闲置费区间，按日计征，按月缴交。起征日期如下：

（一）超过国有土地有偿使用合同或建设用地批准书规定的动工开发期限未动工开发建设的建设用地，其起征之日为国有土地有偿使用合同约定或者建设用地批准书规定的动工开发期限届满之次日；

（二）国有土地有偿使用合同或建设用地批准书未规定动工开发建设期限的，自国有土地有偿使用合同生效或建设用地批准书颁发之日起满一年未动工开发建设的建设用地，其起征之日为国有土地有偿使用合同生效满一年之次日或者建设用地批准书颁发之日起满一年之次日；

（三）已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25%且未经政府批准中止开发建设连续满一年的建设用地，其起征之日为未经批准中止开发建设连续满一年之次日；

（四）通过招标、拍卖、挂牌方式转让或法院裁定取得土地使用权的，其起征之日为取得土地使用权满一年之次日；

（五）法律、法规规定的其他情形。

土地闲置费计征区间止于作出《闲置土地认定通知书》之日。凡纳入《**市闲置土地处置工作方案》处置的闲置土地，土地闲置费计征区间止于**年8月8日。

第七条缴纳义务人应当按照《缴纳土地闲置费通知书》规定的期限缴纳土地闲置费。逾期不缴纳的，自期限届满之日起按照广东省人民政府的相关规定每日加收未缴数额0.3%的滞纳金。逾期15日仍不缴纳的，主管部门可依法向人民法院申请强制执行。符合无偿收回条件的，政府可以无偿收回土地使用权。

第八条土地闲置费全额上缴市财政专户，实行收支两条线管理。土地闲置费专款用于土地保护、开发和管理。

第九条市监察、审计、财政和物价部门应对土地闲置费的征收进行监督检查，对违反土地闲置费征收办法规定的单位和个人依法查处。

第12篇

一、规范新增工业用地使用标准

（一）严格按产业政策供地。确立“2+4”产业及先进制造业基地重点项目优先供地原则，凡列入国家限制类、禁止类产业目录及我县工业投资限制类产业目录，原则上不予供地。

（二）严格执行工业项目用地控制指标制度。工业项目用地供地必须按照省定标准执行，在对工业项目的核准或备案审查中，严格执行建设项目投资强度与容积率“双控”标准，投资强度与建筑容积率达不到要求的，坚决核减供地面积。申请增资扩建用地的必须先使用原有建设用地，并将原有的用地面积与新申请用地数一并计算用地额度。工业项目绿地率一般控制在15%左右，最高不超过20%，鼓励企业采用垂直绿化、屋顶绿化、修建绿色停车场等方式提高绿化覆盖率。

（三）严格控制企业行政办公用房及生活服务设施建设规模。企业内部行政办公用房和生活服务设施用房占地必须控制在项目总用地面积的7%以内。

（四）从严控制供地规模。凡县内新建、扩建的工业投资项目，一次性供地超过100亩的（不含带征），须经县经贸委、国土资源局、规划与建设局等部门审核后，报请县政府同意后方可供给。各重点工业平台对注册资金小于2000万元的建设项目（高新技术产业项目除外）原则上不单独供地。

（五）严格工业用地出让制度，除法律、法规允许协议出让的以外，全面实施公开出让，重点工业平台土地出让价格不得低于最低限价，其他工业功能区土地出让价格不得低于成本价，经县有关部门认定确属“大好高”项目的，按“一事一议”原则在企业建成投产后予以奖励。

二、加强工业用地管理与监督

（六）强化工业投资项目合同约束制度。受让人必须严格执行投资合同和国有土地使用权出让合同中投资强度、容积率、动工时间、竣工时间、亩均产出、亩均税收等控制指标的规定。动工时间规定为自土地出让合同签定之日起5个月内，且首期建设面积不低于总用地面积的60%，项目全面竣工时间规定为自约定动工之日起2年内，如有特殊原因经县人民政府同意后可适当延长，但延长时间最长不得超过1年。投资合同书必须报县园区办备案。土地使用权出让合同必须明确闲置、低效利用土地处置办法，每闲置10%，闲置部分面积按土地出让金10%的标准收取土地闲置费，依次类推，闲置土地超过规定时间的一律依法收回。

（七）实行竣工项目用地专项验收制度。工业建设项目全面实行用地专项复核验收，坚决查处圈而不用、多占少用、低效利用的粗放用地行为。对约定动工之日起2年内未按规划设计实施，投资强度与建筑容积率达不到要求的，要责令限期改正。在规定期限内仍未达到要求的，县国土资源局可根据土地出让合同的约定追究土地使用者的违约责任。验收工作由县国土资源局牵头，会同县经贸委、规划与建设局等部门实施。

三、引导鼓励节地挖潜

（八）鼓励企业增高扩容。对于将办公生活配套用房调整为生产用房，或提高容积率后增加生产性用房面积的，对新增面积减半收取配套设施费；对拆建、改造、加层提高容积率的，免收新增面积配套设施费等相关税费县财政所得部分，加层或拆建在三层以上的，第三层及以上部分按每平方米30元进行奖励。

（九）鼓励企业盘活内部闲置或低效利用土地。对照原投资合同督促企业按合同约定追加投资，提高土地使用效率；经批准，允许企业内部闲置、低效利用土地分割折价入股新办工业项目，或自建标准厂房对外租赁。

（十）鼓励各重点工业平台乡镇（开发区）、村按功能分区要求，采取多种形式集中建设企业员工宿舍，提高城镇区域性社会资源共享程度（具体实施办法另行制订）。

（十一）鼓励乡镇（开发区）进一步节约集约利用工业用地。对通过增加投资、技术改造、引进项目等措施提高土地使用效率，盘活闲置（低效利用）土地的，年终县财政从土地出让金中按盘活面积5000元/亩对乡镇（开发区）进行奖励。鼓励乡镇（开发区）开展低、小、散企业整治，整治项目实行申报制，对列入年度整治计划并且成效明显的乡镇（开发区），除享受相应政策支持外，给予整治面积3万元/亩的奖励。

四、加大闲置、低效利用土地处置力度

（十二）闲置土地的处置。因受让人自身原因未及时开工建设并经认定为闲置土地的，按以下方式进行处置：

1.收取土地闲置费。土地闲置6个月以下的，依法征收相当于土地出让金8%的土地闲置费。土地闲置已满6个月未满1年的，依法征收相当于土地出让金8%—20%的土地闲置费。

2.延长动工开发建设时间。土地闲置不到1年，受让人已落实开发建设项目，有开发能力，且计划在近期内开发建设的，可向县国土资源局申请延长动工开发建设时间，经县人民政府同意后可适当延长，但延长时间最长不得超过1年。

3.调整项目内容。对原有项目确实无法实施的，经县政府批准可以重新调整业主、确定项目。

4.依法收回土地使用权。闲置土地2年以上或虽经县人民政府同意延长动工开发建设时间，但延长期满后仍未动工开发建设的，或虽动工建设但建设面积或投资额未达到法律、法规、规定要求的，由县国土资源局报经县人民政府批准后，依法收回土地使用权。

（十三）低效利用土地的处置。因受让人自身原因造成土地低效利用的，按以下方式进行处置：

1.限期开工。未按期开工的项目，由国土部门会同项目所在乡镇（开发区）与企业签定限期开工协议，督促企业在个月内开工。

2.收取履约保证金。未按期竣工或约定的竣工时限到期，达不到约定投资强度、容积率的项目用地，由国土部门会同项目所在乡镇（开发区）收取履约保证金。受让人必须与国土部门签订《建设项目用地整改协议》，限期整改，最长不得超过12个月。

3.收取土地闲置费。整改到期后，仍未达到约定投资强度、容积率的，县经贸委、国土资源局、规划与建设局等部门按完成投资或建筑面积比例重新核定用地面积，对核减的土地面积按原出让价格收回。因地块内建筑物布局等原因，无法收回土地使用权的，按无法收回土地使用权面积出让金总额15%的比例每年收取土地闲置费，直至土地得到充分利用。

第13篇

一、指导思想

深入贯彻党的十，十八届三中、四中、五中全会精神和市七届五次党代会精神，全面落实上级主管部门、市委市政府和局党组决策部署，以处置闲置低效土地、盘活存量土地为抓手，推进土地资源集约利用，为加快“三市三区”目标作出积极贡献。

二、主要目标

按照“全面清理、以用为先、依法处置、节约集约”的原则，集中清理处置全市范围内的闲置土地。通过专项行动，加大对闲置土地的盘活利用，切实提高土地节约集约利用水平；构建闲置土地的长效监管机制，确保清查率达到100%，有效处置闲置土地达80%，盘活存量土地1000亩以上。

三、工作措施

（一）全面清理核查，依法认定闲置。

1．全面清理核查。按照历年供地台帐对清理范围内的用地逐宗进行地毯式、拉网式登记排查，将排查清单交由各国土资源所核查。核查内容包括：国有建设用地使用权人的姓名或者名称、地址、批准用地时间、出让合同或者划拨决定书约定、规定的开工时间、实际交地时间、取得用地的价款、已投资情况、已建设情况、中止开发建设时间、土地闲置的原因等。

2．严格认定程序。依据《闲置土地处置办法》的相关规定，向国有建设用地使用权人下达《闲置土地调查通知书》，督促其按要求提供土地开发利用情况、闲置原因以及相关说明等资料。经调查构成闲置土地的，查明造成土地闲置的真实原因，防止国有建设用地使用权人以各种理由逃避责任，影响闲置土地的处置。及时下达《闲置土地认定书》，通过门户网站等形式向社会公开闲置土地的位置，国有建设用地使用权人的名称、闲置时间、闲置原因等信息。属于政府或者政府有关部门的行为导致土地闲置的，同时书面报告或告知政府或者政府相关部门。

（二）严格依法依规，妥善分类处置。

1．分析闲置原因。定期组织召开局内闲置土地会商会，对闲置情况进行分析，对闲置原因进行认定。

2．严格处置程序。依情况召开闲置土地处置联席会议，严格按照国家法律法规要求，研究制定处置方案，根据会议决定拟定闲置土地处置方案报市政府批准后实施。依法妥善处置到位，确保盘活闲置土地规范有序。

3．依法分类处置。对属于政府或者政府有关部门的行为导致土地闲置的，主动与国有建设用地使用权人协商，采取延长动工开发期限、调整土地用途或规划条件、由政府安排临时使用、协议有偿收回、置换土地和其他处置方式进行闲置土地处置。对因国有建设用地使用权人自身原因造成土地闲置，未动工开发满一年的，依法征缴土地闲置费；未动工开发满两年的，依法无偿收回国有建设用地使用权。要发挥查办案件的威慑作用和警示教育作用，拓宽执法监察渠道，完善执纪执法机关、司法机关和行业主管部门的查处协调机制，搞好信息共享，形成处置活力。对闲置土地问题严重和难以处理的复杂问题，组织“两代表一委员”进行现场督导，攻坚克难。

（三）落实监管责任，有效盘活利用。

1．建立共同责任机制。加强对建设用地供应、批后监管工作，建立覆盖批、供、用、查全过程的监督管理机制。落实土地利用动态巡查责任，明确现场核查的责任主体、现场核查人员以及系统平台工作人员工作职责，对闲置土地早发现、早报告、早处置，促进依法依规、节约集约用地。闲置土地处置完毕后，及时更新监测监管系统中该宗土地相关信息。

2．建立实时预警机制。实施供地并签订出让合同后，责任单位要及时建立供地台账，设置预警程序。在用地单位合同约定开工时间已达9个月时用地预警启动，同时启动用地调查程序，建立《土地基本信息表》，发出预警通知；对还未开工的，第11个月交由执法监察局发出限期开工通知；满一年时，启动闲置土地调查程序，对涉嫌闲置的土地进行实地调查核实，展开闲置土地认定工作。

3．建立盘活利用机制。充分运用土地市场动态监测监管平台，加强闲置土地预警、处置和公示等工作，动态把握每宗用地的土地开发利用现状，及时发现、处理土地闲置和违约状况，督促土地开发利用，强化国有建设用地使用权人自觉提高土地利用效率。经批准延长动工开发期限的闲置土地，签订补充协议；需调整土地用途、规划条件的，重新办理相关用地手续；由政府安排临时使用、协议有偿收回、置换土地等情况，要充分协商，确定利用方式。经依法收回的闲置土地，根据国家土地供应政策，重新确定国有建设用地使用权人进行开发利用；对耕作条件未被破坏且近期无法安排建设项目的耕地，委托有关单位或者农村集体经济组织、个人恢复耕种；经依法认定的低效土地，督促项目限期增资扩容。

四、组织领导

（一）加强组织领导。成立以局党组书记、局长任组长，分管领导为副组长，各国土资源所、局属相关单位、机关科室负责人为成员的“闲置土地处置专项行动年”活动领导小组，切实加强闲置土地处置盘活工作的组织领导。领导小组下设办公室，办公室设在国土资源执法监察局，负责活动的组织指导、统筹协调和推进落实。

第14篇

按照国土部2012年的《闲置土地处置办法》，“闲置一年收土地价款20%的闲置费，闲置两年无偿收回”，这是处置闲置土地的基本原则。问题在于，虽然许多地方都曾高调宣布闲置土地清理处置工作取得了明显成效，但实际真正做到“闲置两年无偿收回”的，又有多少宗？

现在的企业闲置土地来源主要有三大类型：一是前些年通过协议出让或近些年通过“量体裁衣”式招拍挂而得到的；二是地方融资类平台公司通过协议出让或招拍挂而获得的；三是企业通过真正意义上的招拍挂竞价而得的。

第一类闲置土地，属于“不圈白不圈”的。这类土地的出让价格往往远低于实际的市场价格，一些企业的圈地欲望就由此激发。即便没有具体可投资的项目，这些企业也会为获取土地而在墙上画个“饼”，而地方政府基于GDP增长的考虑，也往往愿意相信这个“饼”。这是导致土地闲置的首要原因。

第二类闲置土地，属于本就没什么具体建设项目的土地。这是近些年来地方政府为应对房地产市场下行压力，缓解土地财政资金短缺而另辟途径筹集资金的，具体是由平台公司以此类土地作抵押向银行贷款或向其他金融机构借款。

第三类闲置土地，是企业原本想真正投资建设的。以此类土地去融资抵押而获得的贷款额通常低于土地取得价格。这类土地之所以闲置其背后往往有着各种悲惨的故事，或缘于经济下行压力，或缘于市场风云突变，或缘于企业决策失误……

不难知道，能通过协议出让方式或“量体裁衣”方式得到第一类土地的，与地方政府关系往往不错；平台公司原本就是为地方融资服务的，地方政府又怎愿意将第二类土地定性为纯属企业原因？那么，最有可能被认定为纯属企业原因的，是真正通过招拍挂方式竞得的第三类土地。

至于“闲置两年无偿收回”，有些地方或许确实会这样做，但多数地方应该不会如此操作，其中原因主要有两个：一是从公平正义角度讲，无法令人信服。如果真的如此操作，真正投资建设办企业的，谁还愿意待在这里？二是从连锁反应角度看，也是地方不敢承受的。譬如，在当前经济下行压力之下，无偿收回极易诱发银行抽贷压贷，企业互保联保圈整体资金链风险，等等。

为了地方经济发展，地方政府更多的还是喜欢将土地闲置原因归结为自身。于是，屡次闲置土地清理，政府原因闲置的土地所占比例往往比较大；一场又一场闲置土地清理战，最终演变成为一场又一场地方与中央的博弈战。

第15篇

一、属农用地转征用后尚未供地的，按照调控、规范、加快供地、提高利用率的要求处置

当地政府或开发区对暂时难以落实项目的土地应组织耕作；对有项目、有开发建设能力且符合产业政策的应加快供地；对有项目但无开发建设能力或不符合产业政策的，应将土地调整给急需用地的单位使用；对未经依法批准的用地行为，要严格按照省国土资源厅《进一步治理整顿土地市场秩序中自查自纠若干问题处理实施意见》（浙土资发〔2003〕107号）处理。用地者能主动申报的可以从宽处理。不主动申报者从重处理。

在国有土地出让合同和国有土地划拨决定书中，要明确开竣工时限、投资强度和容积率以及造成土地闲置的处置办法等条款。

二、属供地后未动工或已停工的，按照促动工、挖潜力、盘活存量的要求处置

(一)对超过规定动工期限不足一年或停工不足一年的，应督促其尽快动工，并在原土地出让合同或土地划拨决定书中补充项目的开竣工时限以及造成土地闲置的处置办法等条款；对无能力继续开发的，可采取协议补偿的形式有偿收回土地使用权，再调整安排给急需用地的单位使用。

(二)对已开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总开发面积不足1/3或已投资额占总投资额不足25%，且未经批准终止开发建设连续满1年以上的，市、县国土资源部门应在下达《限期动工开发通知书》的同时，依法收取土地闲置费。闲置费收取标准为：土地闲置满1年的，按土地出让金或取得土地成本的8%征收，每超过1个月递增1%，但最高不得超过20%，并应按规范用地的要求补签用地合同，明确主要条款。

(三)对确认闲置二年以上的，市、县国土资源部门报经原批准机关批准，下达《收回闲置土地决定书》，依法无偿收回其闲置土地使用权。

(四)因不可抗力或者政府行为等其它客观原因造成土地闲置的，用地者可申请延长开发期限，但最长不得超过1年，重新签订国有土地出让合同或者国有土地划拨决定书，明确相关制约条款；因不可抗力或者政府行为等其它客观原因造成土地闲置且不申请动工的，也可经协商按土地取得的成本价和地面上的建（构）筑物成本价，有偿收回其土地使用权，再依法按照有关规定确定新的使用者。

闲置土地由市、县国土资源部门依职责认定，认定土地闲置的依据首先是国有土地出让合同或国有土地划拨决定书的约定；如无约定，则严格按照《闲置土地处置办法》认定。

对闲置土地的处置，要严格按认定、拟定处置方案报批、公告和告知、决定、终止等程序实施。

三、属改变土地用途及擅自转让土地使用权的，应按照尊重历史、面对现状、立足规范、区别对待的要求处置

对未经批准改变国有土地出让合同和国有土地划拨决定书规定的土地用途的行为，按出让合同或划拨决定的约定处置，如无约定的，视情况作出相应的处理：

在规定期限内主动申报的，对符合规划的原出让土地，由市县国土资源部门与用地者签订土地使用权出让合同变更协议或者重签土地使用权出让合同，按变更前后两种土地用途在办理变更手续时的差价补交土地出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。不符合规划的，按变更前后两种土地用途的现时差价补交土地租金，一旦国家建设需要实施拆迁，按原批准的土地用途实施补偿；对原划拨土地改变划拨决定书批准的用途为经营性用地的，原则上不予办理出让手续，由市、县国土资源部门根据有关规定按实际用途补办国有土地租赁手续，征收土地租金。

在规定期限内不主动申报的，由市、县国土资源部门责令交还土地，处以罚款。

未经批准转让划拨土地使用权的，由市、县国土资源部门责令按规划批准用途缴纳土地出让金或土地租金，没收违法所得，可并处罚款；不依法转让出让土地使用权的，由市、县国土资源部门没收违法所得，可并处罚款。

对擅自改变容积率、商住用地比例的行为，按实际容积率、商住用地比例与原批准的容积率、商住用地比例之差补足或相应调整土地出让金，并签定土地使用权出让合同变更协议或者重签土地使用权出让合同。

四、属拖欠国家税费和土地出让金的，应本着对主动还款者从轻、对拖延还款者从重的原则处置

对不按规定的时间缴清拖欠的国家税费和土地出让金的单位和个人，要依法限期缴纳。在催缴规定期限内主动缴纳的，可按原欠款数额缴纳；对暂时无法全部缴纳的，经用地者申请可签订还款协议，分期缴纳，但拖欠部分必须按照出让合同的约定缴纳滞纳金；对严重拖欠者，可依法收回土地使用权。

五、属清查中需要处理和规范的问题，应按照属地管理和按权限、按程序管理的原则逐一落实

对建设用地专项清理中发现的问题，要按属地管理的要求全面进行梳理，逐一落实处置；对依法需要报批的，要报有批准权的机关进行批准；对需要由法定部门与用地者重新签定合同或补充合同内容的，应由法定机关与用地者签定；对拒绝处置的，属地管理部门应及时向上级国土资源部门报告，并依法采取严格的措施，予以落实。

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当地政府或开发区对暂时难以落实项目的土地应组织耕作；对有项目、有开发建设能力且符合产业政策的应加快供地；对有项目但无开发建设能力或不符合产业政策的，应将土地调整给急需用地的单位使用；对未经依法批准的用地行为，要严格按照省国土资源厅《进一步治理整顿土地市场秩序中自查自纠若干问题处理实施意见》（浙土资发〔2003〕107号）处理。用地者能主动申报的可以从宽处理。不主动申报者从重处理。

在国有土地出让合同和国有土地划拨决定书中，要明确开竣工时限、投资强度和容积率以及造成土地闲置的处置办法等条款。

二、属供地后未动工或已停工的，按照促动工、挖潜力、盘活存量的要求处置