租赁调查报告范文

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第1篇

百德瑞祥（100derc）国际奉行"国际水准、本土服务"基本准则，与具有国际一流的管理与咨询经验的资深专家一起，结合中国咨询与管理实践，为500多家国内外客户提供过管理功能咨询，并以优秀的服务品质赢得了客户、咨询协会以及全球合作伙伴的高度评价，曾经获得中国top10金牌管理咨询公司称号，"优秀咨询公司奖"、以及"管理变革年度最佳咨询公司"和"中国咨询业十大领导品牌"等奖项。

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第2篇

关键词：租售比例；年收益率；贷款利率；投资风险

中图分类号：F83245

文献标识码：B

文章编号：1007－4392（200602－0049－03）

与房屋租赁价格相关的、用来判断房地产市场是否健康发展的重要特征是房屋销售价格与租赁价格之间的差距和住房出租年收益率与住房贷款年利率之间的差距。我行最近对天津市住房租赁市场进行了调查，力图达到两个目的一是通过住房租售价格比值与正常比值的比较以及住房出租年收益率与住房贷款年利率之间的比较来判断当前天津市住房价格的合理程度。二是从房屋性质、户型、面积、新旧程度、装修程度、租期长短及销售价格等角度入手，分析判断不同类型的住房在租赁市场上的认可、欢迎程度以及租赁投资风险。

一、调查样本分析

此次调查共收集有效样本354份，其中本市居民承租人数占比51％，非本市居民承租人数占比49％。下面我们将从不同的角度对全部样本进行比较与分析。

(一)住房户型

在354份有效样本中，出租成交的1居室住房占比为42.7％，2居室住房占比为49.7％，两者合计占比为92．4％，是当前天津市住房租赁市场上的主力户型。

根据住房户型划分，1居室住房的租售比例为244，相当于20年的租金，年收益率为4.91％，比个人住房贷款最低年利率低0.6个百分点；2居室住房的租售比例为246，相当于21年的租金。年收益率为4.879％，比个人住房贷款最低年利率低0.63个百分点；3居室住房的租售比例为260，相当于22年的租金，年收益率为4．62％，比个人住房贷款最低年利率低0.89个百分点；4居室住房的租售比例为273，相当于23年的租金。年收益率为4.39％，比个人住房贷款最低年利率低1.12个百分点。

(二)住房面积

354份有效样本中，60m2以下的样本数量占比最大，为53.1％，排在第二位的是60―80m2的样本，占比为22.6％，两者合计75.7％，是住房租赁市场上的主流。

根据住房面积划分，60m2以下(包括60m2)住房的租售比例为252，相当于21年的租金，年收益率为4.76％，比个人住房贷款最低年利率低0.75个百分点；60至80m2之间(包括80m2)住房的租售比例为248，相当于21年的租金，年收益率为4.83％，比个人住房贷款最低年利率低0.68个百分点；80至120m2之间(包括120m2)住房的租售比例为238相当于20年的租金，年收益率为5.03％，比个人住房贷款最低年利率低0.48个百分点；120m2以上住房的租售比例为253，相当于21年的租金，年收益率为4.71％，比个人住房贷款最低年利率低0.8个百分点。

(三)住房新旧程度

由下表可以看出在天津市住房租赁市场上，新房(房龄3年以下)和老房(房龄10年以上)均非主流，房龄3－10年的次新房占主导地位，样本中次新房的比例为59％。

按照房龄划分，新房的租售比例为191，相当于16年的租金，年收益率为6.28％，不但比个人住房贷款最低年利率高0.77个百分点，甚至比6．12％的年基准利率还要高出0.16个百分点；次新房的租售比例为263，相当于22年的租金，年收益率为4.56％，比个人住房贷款最低年利率低0.95个百分点；老房的租售比例为258，相当于21年的租金，年收益率为4．65％，比个人住房贷款最低年利率低0.86个百分点。

(四)住房装修程度

调查样本中已装修且带家具的租赁住房占比最大，为48．9％其次为已装修但无家具的租赁住房，占比为35％，两者占比合计为83．9％。

按照住房装修程度划分，未装修住房的租售比例为236相当于20年的租金，年收益率为5.1％，比个人住房贷款最低年利率低0.41个百分点；已装修但无家具住房的租售比例为260，相当于22年的租金，年收益率为4.63％，比个人住房贷款最低年利率低0.88个百分点；已装修且带家具住房的租售比例为244，大致相当于20年的租金，年收益率为4.93％，比个人住房贷款最低年利率低0.58个百分点。

(五)住房租期

调查中发现，天津市租赁住房的租赁期限主要集中在1年以下，所占比重为95.8％。在354份有效样本中租赁期限在一年以上的仅有15份，占比为4.2％。

按照租期长短划分，租期在6个月以下的(包括6个月)住房的租售北例为273，相当于23年的租金，年收益率为4.4％，比个人住房贷款最低年利率低1.11个百分点；租期在6―12个月之间的(包括12个月)住房的租售比例为228相当于19年的租金，年收益率为5.25％，比个人住房贷款最低年利率低0.26个百分点；租期在一年以上的住房租售比例为251，相当于21年的租金，年收益率为4.78％，比个人住房贷款最低年利率低0.73个百分点。

(六)房屋售价

在354份有效样本中，最低房屋售价为2588元／m2，最高售价8000元／m2，平均售价为4691元／m2。有效样本主要集中在3000―7000元／m2的区间之内，所占比重为96．3％(见下表)。

售价在3000元／m2以下的(包括3000元／m2)住房的租售比例为214，相当于18年的租金，年收益率为5.61％，比个人住房贷款最低年利率高出0.1个百分点；售价在3000―5000元／m2以下的(包括5000元／m2)住房的租售比例为246，相当于21年的租金，年收益率为4.9％，比个人住房贷款最低年利率高出0.6个百分点；售价在5000―7000元／m2(包括7000元／m2)住房的租售比例为254，相当于21年的租金，年收益率为4.73％，比个人住房贷款最低年利率低0.78个百分点；售价在7000元／m2以上的住房的租售比例为233，大致相当于19年的租金，年收益率为5.16％，比个人住房贷款最低年利率低0.35个百分点。

二、与租赁价格和投资风险相关的因素归纳与总结

(一)与租赁价格相关的因素

此次调查中发现，目前天津市住房租赁价格与居室数量、房屋面积、租期长短以及销售价格等四个指标呈正相关态势， 与房龄呈负相关。若住房已装修，则有家具的住房租赁价格明显高于不带家具的住房，而未装修的住房由于能够给承租人提供更多的选择空间而使其价格居于上述两者之间。

(二)与投资风险相关的因素

调查显示，投资风险与居室数量呈正相关，可以认为居室数量越多就越不适宜投资。

当住房面积少于120平方米时，投资风险与住房面积呈负相关，面积越大，投资风险会相对降低，其中80至120m2之间(包括120m2)的住房投资风险相对最低。但当面积超过120平方米后，投资风险将骤然反弹并达到最高。

从房龄的角度分析，房龄1―3年的新房是难得的亮点，不但其销售价格较为接近合理水平，而且租金年收益率高于贷款年利率，这意味着至少在理论上是有利可图的，因此投资风险最小。老房与次新房的投资风险依次上升，并且其销售价格均相对较高，投资风险较大。

从装修程度划分，未装修的住房由于可以给承租人更多的装修选择空间，因而其投资风险相对最低。已装修且带家具的住房风险居中，已装修但无家具的住房投资风险最大。

从租赁期限角度划分，租期在6―12个月之间的(包括12个月)住房投资风险最低，其年收益率与个人住房贷款最低年利率之间的差距最小，租期在一年以上的风险居中，租期在6个月以下的投资风险最高。值得注意的是，租期在一年以上的住房的销售价格远高于前两者，从而在一定程度上说明，销售价格较高的住房在租期的灵活性方面低于售价较低的住房。

从销售价格的角度划分，投资风险在四个销售价格区间呈现出较为明显的“两头小、中间大”的形态，即在处于两端的3000元／m2以下和7000元／m2以上两个区间的投资风险明显要高于中间的其他两个区间，尤其是售价在3000／m2以下的区间，其年租金收益率高出个人住房贷款最低年利率0.1个百分点，意味着理论上贷款投资此类住房将有利可图。

三、对相关问题的认识与分析

(一)天津市住房租售比的合理区间

按照相关房地产理论，住房售价与其年均租赁价格之间的比值为8―10，即使考虑到中国现阶段的各种特殊国情，其总体最高极限值平均也不应高于 15(即一套住房的正常价格最高也不能超过该住房15年的租金收入)。考虑到天津市作为我国四大直辖市之一，其经济发展、人均收入和各项经济指标均好于全国平均水平，因此将天津市住房租售比的最高极限值定为15以下较为合理。(二)从住房租售比看天津市住房销售价格的合理程度

一方面，在354份有效样本中，“售价／租金”的最小值为38，最大值为682，加权平均值为247.5，即平均每套住房的售价大致相当于21年的租金，远高于国际8―10年的平均水平，并高于15年的最高极限。另一方面，最低租金为每月5元／m2，最高租金为每月169．2元／m2，加权平均值为每月19．2元／m2，年均租赁价格为每年230．4元／m2，如果按照最高住房租售比在15以下的情况推论，其合理的平均销售价格应不超过3500元／m2但是全部样本中最低售价为2588元／m2，最高售价8000元／ma2，加权平均售价为4750元／m2，其平均售价比理论上的合理售价上限还高出36％以上，从而可能在一定程度上说明当前天津市房地产价格、尤其是住房价格已经相对偏高这个结论与我们在以往的多次调查中通过其他手段和方法进行论证而得出的结论是基本一致的。

(三)投资风险分析

将上述年租金与售价的加权平均值进行比较。得出住房出租的年收益率为4．85％。不但远低于6.12％的个人住房贷款基准利率。比5．508％的最低年利率还要低0.658个百分点。可以认为这实际上意味着目前天津市“贷款购房后出租牟利”的住房投资模式的风险较大，在理论上有陷入“入不敷出”窘境的可能。

综上所述，可以认为虽然目前在天津市住房租赁市场上住房销售价格相对偏高、投资风险相对较大，但户型在1―2居室、面积在80―120平方米之间、房龄1―3年、未装修或已装修且带家具、租期在6―12个月之间的住房其销售价格相对来说应该更接近合理水平，投资风险相对最小，同时满足上述条件的有效样本为13份，占全部有效样本总数的3.7％。

四、政策建议

(一)有关部门应进一步加大房地产市场调控力度，控制房价过快上升

虽然仅仅通过住房租售比和年租金收益率与贷款利率之间的差距这两个指标来判断房屋售价的合理性存在一定的局限和偏颇，但是结合以往所进行的各项房地产调查活动，此次调查中显示的过高的住房租售比和年租金收益率与贷款利率之间的较大差距还是可以在一定程度上说明当前天津市房地产价格相对偏高的情况。因此有关部门应严格执行国家有关房地产市场的调控政策，在切实控制房价过快上涨的同时，适当控制非理性的房地产投资行为，从而达到降低房地产市场风险及房地产金融市场风险的目的。

(二)进一步规范和发展房地产租赁市场，减轻一级市场压力

通过此次调查我们发现，一方面天津市住房租赁市场规模相对较小，租房人数相对较少，这与天津市直辖市的地位是不甚相符的。另一方面住房租赁市场中存在的诸如“黑出租”、私下交易等不规范问题较多，从而影响了市场本身的发展。今后在加大住房租赁市场发展速度的同时，要进一步加大市场规范的力度进而达到缓解一级市场压力、稳定商品房及二手房销售价格的目的。

第3篇

三年以上工作经验|男|33岁（1983年5月21日）

居住地：上海

电　话：182********（手机）

E-mail：

最近工作 [3年]

公　司：XX公司

行　业：项目担保

职　位：担保业务经理

最高学历

学　历：本科

专　业：经济学专业

学 校：上海财经大学

自我评价

具有扎实的经济学专业知识基础，熟知经济学原理和金融业务；已有7年担保公司从业经验，同金融机构和客户保持良好的合作关系，积累了丰富的客户资源；熟悉账务财务管理，掌握担保相关知识和操作流程、风险防范措施；了解中小企业经营管理特点，融资需求，反担保措施设定和操作要点；具有良好的计划、协调和控制及数据分析等能力；谈判能力强，沟通能力和表达能力、文字处理能力良好。

求职意向

到岗时间：一个月之内

工作性质：全职

希望行业：项目担保

目标地点：上海

期望月薪：面议/月

目标职能：融资租赁经理

工作经验

2010/7—2013/7：XX公司[3年]

所属行业： 项目担保

业务部担保业务经理

1.对项目资料进行收集、汇总，初审合格后对项目进行实地考察；

2.完成项目评审工作，实地考察后补充资料，撰写调查报告；

3.完成调查报告编写，提交项目部经理审核，审核通过报风险管理部进行评审；

4.与客户谈判并协商合同条款，制作项目合同，通过审批后与客户签署，并按合同条款执行；

5.银行业务办理完毕，整理所有项目相关资料，移交风险管理部门统一管理；

6.担保业务办理完毕后定期进行保后跟踪，填写调查表格，作为项目资料共同存入项目档案。

2006 /6—2010 /6：XX公司[4年]

所属行业： 项目担保

业务部 担保经理助理

1.协助融资经理完成客户尽职调查、收集资料、编写授信调查报告；

2.协助经理设计融资方案、设计结构融资产品，设计融资模式；

3.完成公司与银行、信托、证券、基金等金融机构的关系拓展、建立、维持等工作；

4.协助经理进行租赁项目风险审查，并对租赁资产进行有效管理，有效避免损失；

5.积累了良好的管理经验，善于规范业务内部管理，制定相关的管理、业务规范流程和制度。

教育经历

2002/9—2006 /6 上海财经大学 经济学专业本科

证 书

2003/12 大学英语四级

第4篇

为全面贯彻落实我局1998年进一步推进房屋租赁规范管理的工作计划和要求，现就加强各区、县房屋租赁管理工作提出以下意见：

一、抓紧完善房屋租赁管理机制。

房屋租赁管理是房地产市场管理的一个重要组成部分，政策性强，涉及面广。房屋租赁管理机构的建立和机制的健全将直接影响到房地产市场的培育与发展。各区、县局要重视房屋租赁管理机构和管理队伍建设，尽快建立起由区、县局职能科室、房地产交易中心和房（地）产办事处组成的房屋租赁管理机制，并明确各自的管理职责和分工。应明确负责房屋租赁管理的职能科室并切实履行房屋租赁管理的行政职能。要强化房地产交易中心的功能，坚持由房地产交易中心负责办理房屋租赁登记、发证工作。房（地）产办事处作为实施房屋租赁管理的重要环节，除应负责受理房屋租赁登记外，还应切实承担起辖区范围内的租赁政策宣传，房屋租赁稽查、租赁纠纷和违章租赁行为的查处责任。各区、县局要根据管理职责和房屋租赁的实际情况，尽快配备和充实管理队伍，认真抓好业务培训和职业道德教育，建立相应的管理制度和公开办事制度，提高服务质量和办事效率。

二、积极会同有关部门，建立起相互协调配合的综合管理体系。

房屋租赁管理既是一项重要的房地产市场管理工作，又是一项与企业登记、税务、治安等管理紧密相关的综合管理工作。各区、县局要在理顺内部管理机制的同时，积极与工商、公安、财税、外经贸等部门协调、沟通，建立相互配合的综合管理体系。各区、县局要充分发挥交易中心管理委员会的作用，会同有关部门共同建立房屋租赁稽查制度，对工商企业、外来流动人员、外商办事处租赁房屋实施有效管理，不断提高房屋租赁的登记、发证覆盖率。各区、县房屋租赁管理机构在争取有关部门配合的同时，要积极协助工商、公安、财税、外经贸委等部门做好工商企业登记、外业人员管理、治安管理和租赁税收征管等工作。

三、抓紧开展调查，找准切入口，开创房屋租赁管理工作新局面。

我局已把房屋租赁管理权限全部下放到各区、县。凡未开展房屋租赁市场调查的区、县要抓紧组织力量，对各自管辖范围内的房屋租赁进行全面清理和调查，在摸清情况的基础上，提出有效的对策措施和管理方法，并于3月31日前将调查报告送我局交易管理处。要找准切入口，以点带面，尽快打开房屋租赁规范管理工作的新局面。要继续通过各种形式和渠道，进一步做好房屋租赁规范管理政策的宣传工作，扩大政策效应，造成强大的社会舆论，使政策深入人心，提高租赁当事人遵守法规的自觉性。

四、制定房屋租赁管理计划，建立管理考核指标，定期检查考评。

房屋租赁管理有别于其他房地产交易管理，面广量大、经营分散、变动迅速，管理难度较大。各区、县局要在去年工作的基础上，加大房屋租赁管理力度。要根据房屋租赁市场的实际情况，抓紧拟订房屋租赁年度工作计划，建立相应的考核指标，定期进行检查、考评。要突出重点，明确年内应达到的出租房屋登记、发证的任务指标，并分解到各房（地）产办事处；对房（地）产办事处管理人员应实行分片包干、责任到人，变被动的管理方式为主动管理方式，要根据其分片辖区内的房屋类型，按月、季、年明确每个人员的登记户数、面积，按工作实绩进行考核。市局将在此基础上组织抽查。

五、加强房屋租赁登记的统计工作，建立统计台帐。

第5篇

真是一本万利，以“公益”名义做着史上最赚钱的生意。管家该拿工资，但俨然跃升成为主人的管家们，却给自己发起了高薪。

最牛薪水由两部分构成。一是主要包括按照不超过2%的固定比例从政府物业租金收入中计提的业务费、维修费；二是“自有物业”收入，该中心所谓的“自有物业”，是指其前身深圳市住宅开发租赁公司，早些年在市场上以贷款形式投资购买的物业，这些物业大多分布于黄金地段的繁华商区，虽然规模不大，但租金回报高。从2008年7月成立至2010年末，租赁中心将443.69万元“自有物业”租金收入截留至工会账上，其中，216.06万元以工会补贴名目发放至个人，其余以文体活动费等名录列支。

看到这里，公众马上能够理解这是一个非行政非市场、非驴非马的“怪胎”。说是公益机构，前身却是住宅开发租赁公司，还贷款买了不少物业；说是市场机构，却是事业单位，还有管理权。按理，管理性的事业单位要实行收支两条线，该中心却是经费自筹类事业单位，也就是说，政府根本不管经费，你爱咋弄咋弄，只要不向政府伸手要钱就行。

于是乎，这家中心在三不管地带称起“大王”：一方面作为管理员，收业务费维修费，如果政府物业租金高，这些费用也就水涨船高；一方面作为自有物业的主人，收获早年低廉房地产投资的成果；另一方面趁着公共财政不健全，给自己发高薪，把产权模糊的繁华商区的物业占为己有。

国家审计署在调查报告中一针见血地指出，“因地方财政及国土房产主营部门未对其‘自有物业’进行资产清查和产权认定，导致应作为国有资产管理的所谓‘自有物业’收入，变成了该租赁中心为员工发放高工资、高福利的来源”。

从头到尾，这就是一笔糊涂账：该中心的性质是一笔糊涂账，自有物业的产权是一笔糊涂账，公共财政也是一笔糊涂账。

第6篇

多年来，随着ACC业务的不断扩展，公司一直以来使用的基于纸张的报告和通讯系统已经达到了能力极限。主要问题包括报告不准确，雇员需要花费大量时间查找才能解答客户问题（他们的客户包括汽车租赁公司和停车场等）等，这就凸显出基于纸张的系统所固有的多种缺陷。

为了解决传统系统的问题，提高客户满意度，ACC请Trans Data和Intermec公司（易腾迈）帮助实施有效的技术升级来提高自己的运行效率，精简工作流程，从而更好地实现自己的承诺，为客户提供更高质量的服务。这包括升级他们的卷宗生成、分配和完成处理流程，并摆脱落后的纸张工作系统。

高价值货物跟踪的挑战

ACC过去在公司运营中使用了大量的纸张，需要在至关重要的情况下（例如送到有严格时间期限的拍卖场所），为客户准确地提供司机的当前位置。而且他们还希望把自己的车辆调查报告、计费和分区信息，以及通讯功能整合到一个综合系统中。

此外，ACC过去主要依赖对讲机进行通讯，而且还要辅助以移动电话通讯，这种方式的运行成本非常高，而且司机还会时常不在服务区（如路经隧道和局部地区），因此客户经常需要等上很长时间才能准确地得知货物的具置。而且由于调度员经常需要与许多司机通讯，从而造成通讯瓶颈，使问题更加严重。ACC希望找到一种能够有效提高效率和业务清晰度的解决方案，一种能够跟踪和追踪他们的高价值货物的动态系统。

显而易见，对任何供应链来说，准确的自动化系统都必不可少，但是当运输的是汽车这样的大宗货物时，准确度就更为重要了，它对时间期限的影响举足轻重。

经过对市场上的物流技术进行广泛的调研之后，ACC选择了Intermec及其合作伙伴TransData帮助升级自己的系统。

准确定位运输车辆与货物

ACC为自己能够提供高质量的客户服务而自豪，描述自己是“澳大利亚汽车行业中提供的最佳的以服务为导向的运输公司”。为了能够高效地履行对客户的承诺，听取客户意见，并针对他们所面对的问题提供解决方案是至关重要的。

通过实施Intermec CN3和Trans-Send应用软件，ACC得以高质量地履行自己的承诺。这两种技术相结合意味着ACC能够为客户提供最新的司机位置，同时简化了车辆调查报告。车辆调查报告会对车辆状况进行说明，包括损伤情况，对凹痕、划痕及其严重情况进行编码等。新系统可以在司机和客户装卸成品车时做出准确的车辆报告。

此外，新系统能够自动把服务文件的票据转发给客户，为他们显示成品车是何时、由何人、在哪种条件下卸货的。这对于有大量车辆需要运输的客户（例如汽车拍卖行或租赁公司）来说非常有用，特别是当客户要在同一机构的不同分支办事处卸货时。车辆丢失或位置错误会导致要浪费宝贵的资源去寻找它们和纠正错误状况。

通过增强通讯来提高效率

ACC可以通过该技术记录客户订单，把车辆从A运输给B，并把工作分配给使用PDT 的司机，他们可以从PDT上了解提货和交付细节，检查和记录损坏情况，并采集签名。这些信息都可以发送给总部的Trans-Send软件并保存在合适的地点，供记录和计费使用。A dvance Car Carriers 的总经理DavidSturrock说：“每周的交易结束，周一我们就可以开具发票了，不再有计费错误，而且现金流的效率也提高了。这个结果真是了不起的进步。”

卡车司机每人都装备一部CN3，现在已经依靠基于文本的系统进行通讯了——通过从预先编程好的标准短信集里挑选信息发回总部，司机不用一边开车一边打字。这样不仅提高了调度员获得信息准确性，而且还提高了司机的驾驶安全性，悉尼分公司已经在许多运输车上完全淘汰了对讲机，这大大节省了成本。

CN3内置了GPS功能，这就最大限度地缩短了与司机进行通讯了解他们具置的时间。曾几何时，如果有客户打电话给调度员询问自己货物的具置，调度员只能让客户等待，同时呼叫司机进行询问（而且呼叫成功率时有变化）。而现在，调度员只需看一下动态地图，就可以告知客户货物的位置了。例如，如果有一家汽车租赁公司需要知道一辆车具体在哪，他们只需简单地提供汽车的型号、注册信息或说明，调度员就可以及时报告该型号的预计到达时间（ETA）。

简化计费技术

ACC的悉尼运营中心是根据提货和目的地址信息为客户提供分区计费。这个流程过去是基于复杂的颜色编码Excel电子表格来完成的，这种方式有多个缺点。现在，这个过程由新系统自动完成，效率大大提高。 布里斯班和墨尔本的系统稍有不同，但是自动化解决方案使这两个办事处的工作像悉尼的业务一样大为简化、流畅。ACCNSW的总经理Ross Willson说：“在新系统实施以前，这简直就是不可能的。”

与计费相关的效率提高在装货、路线规划、卸货过程中也显现出了效果，因为提高了工作计费的可见性就可以智能地在司机之间分配工作量。

新技术提高客服质量

第7篇

【关键词】机械；租赁合同；签订；履行；归档

世界首座“悬索+塔楼”景观桥扬州万福大桥位于市区新万福路上，是扬州市区首座双层大桥，桥宽22米，上层行车为机动车道，下层供非机动车和行人通行，实现人车分离。建造过程中，本项目租赁了汽车吊、塔吊、浮吊、半挂车等众多起重设备和运输设备。机械管理部门经深思熟虑，决定以机械租赁合同管理为抓手，超前、规范、严谨的开展各项工作。

1合同签订环节

1.1熟悉资料，仔细调研

首先进场后应第一时间熟悉施组、施工调查报告、营销交底、项目管理策划书等重要资料，对整个项目过程需求设备的规格型号、数量做到有的放矢。其次多方调查资源，确定设备来源，或内租或外租或自购或分包队伍自带。最后编制《项目总体性机械需求计划及成本预算表》。

1.2合作伙伴，优先考虑

经过众多项目的筛选，公司机械管理部门建立了《合格租赁供应商名单》。首先应与名单中的合适单位取得联系，优先使用，其好处有三：（1）大大减少了寻找租赁资源的时间，提高了效率；（2）长期合作伙伴，有过合作经历，对项目各项工作的适应性强；（3）可降低使用成本，减少资金支付比例。例如万福桥租赁了浙江永安工程机械有限公司的振动锤，在项目需要时随时进场，无需提前支付押金；租赁了阳新县荣兴信息咨询服务部的平板驳，价格即合理又能保证24小时作业；租赁了之前合作过的25T汽车吊，月租单价为2.6万（2个司机）。建议在公司层面，按地理区域划分，壮大合作伙伴队伍，及时更新《合格租赁供应商名单》。

1.3集中租赁，效益凸显

万福桥前期栈桥、水中墩施工共使用2台50T履带吊、2台80T履带吊，是首个在公司试行机械设备集中租赁的项目，通过公司集中招标确定供应商和租赁单价、项目签订合同和日常管理的集中租赁模式，使50T履带吊月租单价控制在3.8万（市场价4.5万）、80T履带吊月租单价控制在6万（市场价6.5万）的价格水平，以预计使用5个月计算，节省租费12万，还不包括操作司机集中管理、资金支付、管理协调方面的收益。

1.4外拓资源，降低成本

万福桥受廖家沟内河桥梁净空的限制，全回转浮吊无法进入施工水域。经项目部和公司机械管理部积极沟通，经多方寻找资源和租赁比选，租赁了一台50T浮吊和80T浮吊，前者月租单价7.4万（包括振动锤、发电机组），后者月租单价12万，均为局指导价的一半，大大降低了机械租赁成本。

1.5合同范本，积极采用

公司范本合同，内容全面，双方权利义务清晰，违约条款明确，因此我项目所有租赁合同均采用了公司范本合同，有效的规避了合同风险。

1.6公司授权，规范齐全

根据公司规定，本项目需两级评审的合同均按要求进行了项目部评审和公司评审，经公司职能部门审核，单项授权后签订合同。通过层层合同把关，努力做到合同内容的完整性。

2合同履行环节

2.1重视租赁单价

严格控制机械租赁单价，通过多种途径、多种方式，从源头上做到低于局指导价和市场价格。

2.2重视租赁期限

因有些设备租赁期限较长，甚至超过1年或2年。在期限未知的情况下，应在合同中明确相应单价的租赁期限。如万福桥80T浮吊合同中规定“租赁期限6个月内，租赁单价：壹拾贰万元/月(￥：120000元/月)；超过6个月，从第7个月起租赁单价壹拾壹万元/月(￥：110000元/月)。”

2.3重视司机数量

根据以往经验，较多设备均要配备2名操作司机，满足24小时作业的要求。在工程前期，确实也需要2名司机上岗，但在项目中后期随着项目工作强度降低、工作时间减少，配备1名司机也可满足施工要求，但仍按2个司机的费用支付租费。因此，万福桥租赁的13m货车在合同中就明确了1个司机和2个司机两种租赁单价。

2.4重视资金支付比例

根据本项目施工合同“季度结算、过程支付比例为55%”的资金支付情况，首个向出租方提出了“结算后次月90日内支付上月结算金额的60%”的相应条款，经过耐心沟通，本着“长期合作、互惠共赢”原则，出租方均同意了此条款，这样大大降低了项目的资金压力，从合同上保持了机械租赁队伍的稳定。

2.5重视发票

以往租赁合同中仅明确了含税价多少或者规定出租方提供等额发票。至于提供什么种类的发票，是增值税发票还是普通发票，是租赁发票还是运输发票，很模糊。因发票的种类和税点不同，就会出现出租方随意开具发票，或者和当初签订的合同当事人名称不一致，或者发票种类错误，对以后的付款、审计带来系列问题。因此，在合同谈判中，应和财务部门积极沟通，在合同中明确发票种类。

2.6重视安全环保

万福桥靠近水源保护区，避免油污污染一直是业主担心的问题。因此在合同中明确了船舶出租方需配备垃圾筒、吸油毡、木屑、棉纱及相应的违约条款等。

2.7重视燃油管理

万福桥对通用机械设备（如履带吊）合同范本作了补充条款：“乙方必须严格遵守甲方的燃油使用规定，如甲方发现乙方人员有盗卖甲方燃油或其它材料，甲方有权要求乙方赔偿损失并承担2倍月租金的违约金，且有权向司法机关举报。”

2.8重视日常管理

万福桥对通用机械设备（如履带吊）合同范本作了补充条款：“乙方操作司机应认真、及时填写《机械运转手册》和日常工作签单，甲方机管人员在每月检查中如发现上述记录不规范或不及时，可在每月结算中扣除500元。”和“因甲方工期紧张，乙方除必要的休息时间和维修时间外，应满足24小时工作制。”

3合同归档环节

3.1合同存档应规范有序

无论是两级评审的合同还是项目部单独评审的合同，均应有合同编号。编号应不断号、不重号，按合同编号有序排放，并建立合同台账。

3.2合同原件需妥善保存

合同原件必须在机电部留存一份，对合同原件均应扫描成电子版存档。

第8篇

准妈妈都非常喜欢产前做超声波检查看到腹中胎儿时的奇妙感受。在美国，有专业的声谱仪商店，你只要花上60到200美元，就可为未出世的宝宝拍摄一套照片或录像，甚至是具有三维动感效果的录影带，其效果和在医生那里看到的别无二致。惟一有点让摄影师为难的是如何让镜头的主角做出说“茄子”时的可爱表情。

站着生孩子

躺着生孩子，似乎是一个不变的定律。可英国国家分娩基金会近日却呼吁英国孕妇最好采用坐姿、站姿或蹲姿分娩。这家基金会认为，采用垂直姿势分娩不仅可以缩短分娩第一阶段的时间，减少子宫感染的机会，而且很少需要助产或剖腹产。

因为孕妇在采取垂直姿势分娩时，婴儿靠头的重量“冲”向子宫颈，从而能够加快分娩速度。同时，由于婴儿头朝下，加快了血液流速，还可减少婴儿的痛苦。

婴儿租赁计划

澳大利亚近日推出一项婴儿租赁计划，允许没孩子的夫妇从那些靠政府救济金生活的未婚妈妈那里租赁婴儿，以便尝试为人父母的甜酸苦辣，租赁期最长为两个月。这个计划一经公布实行，引起人们的不少争议。

根据租赁计划，一对没有孩子的夫妇可以花5000美元从一个未婚妈妈那里租赁一个刚出生不久的婴儿，试养两个月再还给婴儿的母亲，或转交给另一对愿意租赁婴儿的夫妇。 据了解，澳大利亚租赁计划目前已引起英美社会学者的广泛重视。

用安慰奶嘴易患中耳炎

芬兰专家最近发表的一份调查报告中说，半岁以上的婴儿使用安慰奶嘴容易患中耳炎等疾病。芬兰奥卢大学附属医院对500名出生6―18个月的婴儿进行对比调查，结果发现6个月以后继续使用安慰奶嘴的婴儿患中耳炎和呼吸道感染的几率比停止使用的婴儿高出1/3。专家建议，最迟在宝宝10个月大时，应该停止使用安慰奶嘴。

早期幽默感训练

美国许多家长早在婴儿出世才6周时便开始了他们独特的“早期幽默感训练”。实际上，不少比较聪明的婴儿在这个时候往往已开始萌发了与开玩笑有关的“幽默意识”。一个典型的例子是：当家长故意将抱着的孩子做“下坠”的动作时，一些孩子会在体味到身体下落的同时，无师自通地意识到这完全是大人在跟自己闹着玩，于是脸上会漾起笑容！

根据美国专家的一项专题研究，幽默感是情商的重要组成部分，它能促进智商的健康成长。而人的幽默感大约有三成是天生的，其余的七成则须靠后天培养。

最受欢迎的玩具

玩具历来是陪伴孩子们成长好伙伴之一，那么什么样的玩具最受孩子们的喜爱呢？什么样的玩具在市场上最受欢迎？最近，英国就评选出了最受孩子们欢迎的一些玩具。

电子玩具一直深受孩子们的喜爱。造型可爱的洋娃娃则是女孩们的必备玩具之一。许多玩具生产商还在传统的玩具上下工夫，不断推陈出新。溜溜球是很传统的玩具，不过现在它们已经变了样，各种形状的溜溜球在孩子们手上就好像有了生命一样。另外，像小轮车、蹦床这些也符合孩子的天性，成为受孩子们欢迎的玩具。

天生的审美情趣

英国科学家最近发现，美丽并非只存在于一般观赏者的眼中，就算是一个刚刚出生的婴儿也具有被美吸引的感官能力。新生婴儿带着天真纯洁的眼光来到这个世界，可从他们降生的第一刻起，所有的感官系统都在起作用。据报道，婴儿在出生15个小时后就能够认出他们的母亲，他们喜欢看一些长得漂亮的人的照片。

叹息，有助婴儿肺部发育

据瑞士和澳大利亚研究人员发现，叹息有助于婴儿调整有规律的呼吸模式，并有助于婴儿肺部发育。 瑞士伯尔尼和澳大利亚珀斯大学儿童医院的研究人员对25名1个月大的婴儿进行了研究，发现早产儿和健康状况不佳的婴儿叹气频率很高，这可能是他们在努力调整呼吸系统。对于健康婴儿来说，叹气可能是因为先前的呼吸过于规律，叹气可以为呼吸模式增添一些健康的变化，有助于他们重新打开肺部的各个部分，尤其是容易衰竭的微小气道。

脐血有助于预测过敏

据英美科学家日前联合宣布，婴儿的脐血能够帮助医生预测其是否会在今后的生活中过敏或哮喘。科学家在观测了1300多名年龄不到10岁的儿童的过敏情况后指出，这一发现可使新妈妈采取措施以避免她们的孩子患过敏或哮喘。

空气清新剂有损母婴健康

英国一项惊人的研究发现显示，家中使用喷雾器及空气清新剂会损害婴儿及母亲的健康。长期生活在使用空气清新剂的环境下，婴儿耳痛及腹泻的频率会增加，而母亲头痛次数会高出正常情况的10％，还有16％的母亲会有抑郁症。为此研究员建议，为安全起见，母婴生活区应限制使用喷雾器及空气清新剂。

第9篇

[关键词]房屋租赁 管理 形式 方法

一、房屋租赁管理存在的问题

1、城市人口流动量过大,房屋租赁市场极不规范

目前我国大中型的的城市人口流动量越来越多,一线城市的外来人口基本是本城市人口的三分之一。这样就给房屋租令市场带来了很大的商机,但同时,对于房屋租赁市场的管理还是缺乏一个综合的体系,使房屋租令市场交易不规范的现象,比如有很多出租房屋人员并没有在房产管理部门办理相关的手续就开始实施出租房屋计划。更有一部分人把已租来的房屋转租给其他人,造成房子出现问题时,不能找到直接负责人,更不可能及时处理解决问题。所以,首先应该普及求租人员和租房人员的租赁观念,转变租房只是租房人和求租人双方事情的观念。对于房屋租赁有其相关的规范,应该依法行事,到房地产部门办理房屋登记,并同时接受房地产管理部门的依法监管。

2、房屋租赁市场的价格缺乏指导

房屋租赁市场的租房价格缺乏指导现象。由于一些房屋没有到管理部门办理相关的手续,所以躲避了政府的管理范畴,这样就会出现一些房屋的出租者自行抬高和降低房价,使得很多房屋不能够随行就市,导致一些承租者或者是出租者没有实惠利益而言。因此,要加大力度对房屋租赁市场进行监管。对于房屋租赁的价格要通过评估以后作出相应的价格标准。尽量使承租与求租双方达到满意的态度。并及时做好房屋的维修管理。另外,对房屋租赁的市场价格要做到信息的及时流通,让承租者了解房屋租赁市场的价格动态,以免出现上当吃亏的现象。

3、加强房屋租赁中介的素质修养

由于我国房屋租赁市场的兴盛状态过于泛滥,导致出现很多信誉比较差,而且规模也比较小的中介出现在市场房屋租赁市场中。中介之间为了追求更多的中介费用,彼此缺乏相互合作的精神,导致信息不能相互流通,给承租者和出租者造成了局限约束,使租房和求租信息不能很好的流通到租赁市场中。对此,应该提高饭房屋中介的素质修养,为承租者和租房者提供高质量的服务为目的。

4、遵守房屋市场的租赁程序

在房屋租赁市场中,应该按照房屋的租赁程序进行签订租约,避免房屋出现状况时,找不到其解决的方案。

首先进行房屋租赁要是是申请环节,到相关的管理部门进行审核手续。办理手续之后才可以受理租赁工作。

其次是查验和审批,要对租赁双方的条件以及房屋的质量进行查验,一切查验合格以后就可以办理审核批准。

最后是手续费的缴纳以及存留归档。这里的归档是指把租赁双方的有效证件以及房屋的证件进行附件保留,以备日后查用。

二、推进房屋租赁服务市场的建设

首先要进一步完善房屋租赁市场相关政策法法规。

目前,有关房屋租赁服务市场的政策、法规仍有待进一步完善,应该从以下几个方面进行加强:

(1)首先房屋租赁相关政策法规之间存在一些矛盾和冲突,应该尽快予以消除,以免执行租赁政策法规中出现的问题。

(2)还有就是对房租转租问题应该尽快予以明确,应该在立法中进一步确定哪些房可以转租,哪些房禁止转租,对于公房转租问题,应该针对目前大量存在的公房私下转租现象,尤其要抓紧时间仔细研究,以尽快出台相应的政策予以规范。

其次是要加强房屋租赁服务市场的监管力度。加强房屋租赁服务市场的监管办法,对于培育和发展房屋租赁市场,规范房屋租赁服务市场行为有着极为重要的作用,在目前状况下,加强房屋租赁服务市场监管工作,应着重以下三个方面:

(1)要加强收取租赁管理费,严格按照相关政策规定,对租赁活动所涉及的税费加强征收。

(2)加强租赁纠纷管理。

(3)加强房地产管理。税务、公安等相关部门之间的工作配合,共同发挥对房屋租赁服务市场的监管作用。

三、房屋租赁管理的方法

1、建立组织机构,形成齐抓共管局面。

2、建章立制,规范房屋租赁行为。

3、建立政府指导、市场调节租金制度,维护双方利益。

4、增强服务意识,提高办事效率。

5、加大宣传力度,构建网络服务平台。

6、加强动态管理,实行跟踪服务。

7、实行税收优惠,培育主动纳税的意识。

四、总结

综上所述,房屋租赁市场需要一个整体的综合管理体系。租赁双方必须严格遵守租赁规范,要按照房屋租赁的程序实施租约签订。并且及时关注政府的房屋租赁信息。配合相关部门的监督工作。为租赁市场日后更好的规范房展打下坚固的基础。

参考文献:

[1]郑志山.国有林场房屋租赁与产权投资税务策划的探讨.绿色财会,2009;1

[2]翁请.租赁方式与我国房屋租赁市场发展研究.现代商贸工业,2009;1

[3]郭杰.房屋性质与租赁用途不符合解除合同.上海人大月刊,2009;4

[4]杨晓慧.采取有效措施促进房屋租赁市场健康发展[J].才智.2009.10

[5]张英珍.关于房屋租赁业面临的形式、存在的问题及对策的调查报告.清华法学,2009;2

[6]白盖林.浅析房屋租赁企业如何加强应收账款的财务管理控制.全国商情:经济理论研究,2009;18

第10篇

【关键词】出租方；承租方；自有住房；自住需求

1、引言

自从市场经济的高速发展，中国的住房改革也不断的进行，相对于蓬勃发展的住房销售市场而言，租赁市场似乎被忽视。虽然近几年来，政府大力建设廉租房与公租房，但由于保障体系本身不完善、覆盖率低，市场的供需主体为一个个独立的家庭与个人。同时，政府政策导向与税收问题，导致企业从事租赁市场的经营成本高利润率低，企业的参与度低，住房租赁和销售的市场结构失衡，租赁市场均衡受制于新增商品房的成交量与自主需求。房价的上涨、租售比的不合理进一步减少了可供租赁的住房，引发空置率高和承租方租房成本高等系列问题，阻碍的住房租赁市场的更好更完善的发展。本文从自由住房的角度，剖析租赁市场的现状。

2、自有住房及相关概念

居住需求是人类最基本的需求之一，自有住房是指居民自己拥有的房屋，可供自己居住、向他人租赁或者投资出售。而住房自有率是国际上考察居民的常用指标，指居住在自己拥有产权住房的家庭占整个社会的家庭比例，计算公式为：

住房自有率=（居住拥有产权的住房家庭数/全部住房家庭户数）*100%

2012的《中国家庭金融调查报告》就指出中国的住房自有率高达89.68%，从这个数据可以发现购房时居民的首选，居民倾向于获得拥有自己产权的房屋，侧面说明中国的住房租赁市场不够成熟，不能优化房地产市场的结构。住房自有率在统计学上与经济发展水平是负相关的，世界平均水平是63%，欧美发达国家为60%左右，反映我国经济自由化程度不高，人力资源流动受到阻碍，城市化程度低。该报告中北京、上海、广州、深圳四个城市的住房自有率最低，这个四个城市在整个中国属于发达城市，城市化程度高，经济发展水平高。这些人口集中的大城市，土地价格水平高，人才需求量大，因此住房租赁市场存在发展的动力；相对农村而言，农民一般都有自己的住房，租赁者少，并且流动意愿不大，住房自主率非常高。因此，住房自有率反映着租赁市场的发展程度。中国人口基数大，不能满足所有的购房需求，要建立多元化的房屋供给系统。透过高的住房自有率，分析具体拥有住房居民的房屋占有结构，根据《中国居住小康指数》得出调查人群住房数量分布如表1所示。

从图表的数据拥有住房的居民比例占到78.6%，略低于公布的住房自有率89.6%，因为两者选取的样本不同，表一的数据不一家庭为考察单位，并且受访者不涵盖农村人口。多套住房拥有率为13.3%，即拥有产权大于1套住房的人数比例为13.3%。

假设居民需要一套房屋来满足自住需求，剩余的住房全部用来租赁。根据表上数据可以得出租赁市场的供需比为0.74：1，反映市场的房源能够大致满足租赁的需求。根据此数据对于租赁市场，多套房产拥有率越高，供需比越均衡更利于租赁市场，但是假设前提是剩余住房用来租赁，实际上剩余住房分为出租、出售以及临时自住等用途，并且空置率高没有成为租房市场的房源。以2012年北京市为例，通过人口调查分析得到表2：

根据表2显示，多套住房占有率高并没有激活租赁市场，证明了住房自有率高，多套住房居民占有率高的中国房地产市场结构失衡，租赁市场发展不匹配。住房空置率是亟待解决的一个问题。

3、高住房自有率和住房空置率的研究分析

住房自有率与经济负相关，中国经济虽然在不断的发展，但是较于发达国家水平还是比较低，同时劳动力流动率低，城市人口占总人口的比例低，城市化进程不高，并且文化习惯及社会结构的影响，居民倾向于购房等种种因素造成中国住房自有率高的情况。

住房产生价值有两种形式：出售与租赁。出售价格是对房屋一次性消耗的市场出价，体现是住房的商品价值属性，衡量了一定时期住房的需求关系；租赁价格是住房的使用价格。两者的区别在于：住房价值的回收形式与时间不同。出售是即期的资本利得，租赁是持续的现金流，但两者都是对同一商品价值的不同表现形式。住房拥有者选择出售还是租赁，空置高低一定程度受到租售比机制的影响。

租售比是指每平方米使用的月租金与每平方米的建筑面积的房价之比。国际上通过这个概念衡量一个地区的房地产的运行情况，标准通常为1：300 1：200，比值越高说明投资房产的价值越大，出租房屋的数量越多。租售比无论是高于1∶200还是低于1∶160，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。以历年北京租售比为例，2005年租售比为1：335，2008年突破1：400，在2010年达到1：600，从侧面反映了租赁市场和出售市场的背离。房租收益过低与房价的巨大差异正是造成空置房高达30%的原因。从经济学角度，合理的住房租售比是住房的寿命期满，购房需求的货币价值等于租房获得全部货币价值。不断下降的租售比反映住宅市场的投资投机氛围加剧，租赁市场被架空，房地产泡沫加重。住房租赁前期需要投入，很多剩余住房是未装修的毛坯房。此外，租金面临违约风险，法律保护不完善，维护花费精力，租赁时间的增加因承租方的道德风险损坏住房的可能性加大，降低了房屋的价值。相对租赁而言，空置房屋不存在任何成本，不需要投入，日益增长的房价，使得增值的收益远远大于租赁。住房持有人的选择进一步降低租售比，低的租售比又促进住房空置，形成恶性循环，不利于租赁市场的发展。

4、租赁成本

除了空置率高，以自有住房为主的租赁市场加重了租赁成本。租赁市场供需双方主要是单独个的出租方与承租方。政策导向和收益成本，以及巨大的租售比，企业从事房屋租赁获得利润不足于驱使其推动整个租赁市场。作为单个出租方的租赁成本为居住条件的投入、维护成本、税费和时间成本以及承租方的违约风险和道德风险。居住条件的投入是指将预备租赁的住房改善成适合租赁条件的花费。房屋质量和居住条件是承租方考虑的重要因素，决定了租金的高低和出租方的收益。维护成本是指租赁过程中，保持居住条件的花费。税费是租金中应缴的税额，这部分一般出租方转嫁给承租方。时间成本是租金收益与房屋价值下降的差值。承租方的违约风险和道德风险主要是承租方违背租约和损坏房屋的可能性。由于承租方是单体的个人，违约风险和道德风险发生后，出租方要自己承担损失，导致租约合同主要倾向于出租方，采取押金策略降低风险，因此通常存在霸王条款。个体的存在使租赁市场无法完全市场化，出租方可以通过提高租金的方式，将风险转嫁到承租方，加剧的供需市场的失衡。

对于承租方，由于市场参与的主体是一个一个单独的个体，市场上信息不对称，租房信息收集成本高。虽然企业不直接进入租赁市场，却开办中介业务，表面上降低了搜寻成本，但实际上通过中介费用变相提高了租金。同时，近些年来，住房租赁中介通过信息获取优势，垄断了租房信息，切断了出租方与承租方的关系，蓄意通过提高租金获取高额的差价利润，也搅乱了整个租赁市场。房价居高不下，承租方面临很大的违约风险，出租方随时终止合约出售住房。承租方又面临着搬迁成本和再一次的搜寻成本，租赁成本的加大促使承租方选择购房。

5、结语

本文通过对自有住房分析我国住房租赁市场，住房自有率高并不代表我国租房需求不高，反而说明我国经济结构不平衡和发展水平不高，住房结构体系需要优化。高的住房空置率影响了租房房源的供给，加剧了租售比的背离。租赁市场的单体性，不能通过法律手段消除租赁成本。即使完善的法律面前，高昂的监管成本也无法覆盖所有参与者。政府除了大力开展公租房和廉租房建设，还要注意引导租赁市场的市场化发展，将购房需求引流到租赁市场，从而达到合理的租售比，进一步是销售和租赁两个市场平衡协调发展

【参考文献】

[1]覃刚毅.被忽略的房屋租赁市场[J].住宅与房地产，2004（9）.

第11篇

【关键词】住房保障；国外经验；供给方政策；需求方政策；政策建议

一、当前我国住房保障的突出问题

从上世纪90年代末开始住房市场化改革以来，我国的住房保障工作迄今已走过十多年的历程，廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房等多层次住房保障体系逐步建立，住房保障的重点也逐步由经济适用房等以售为主的保障方式转向公共租赁房等以租为主的保障方式，取得的成绩有目共睹。然而，随着住房保障工作的深入推进，如何使住房保障在数量上取得巨大成绩的同时，进一步提高住房保障的效率和效果，成为摆在我们面前的一个重要课题。在具体实践过程中，当前的住房保障工作至少存在以下一些较为突出的制度性问题。

（一）保障性住房供给和需求之间不匹配的问题

保障性住房供给和需求的不匹配是指政府提供的保障性住房与老百姓需要的住房之间存在供求差异，具体表现在以下几个方面。

一是空间不匹配。以经济适用房为例，政府建设通常是集中选址近郊某几个区域进行成规模建设，并以摇号方式进行选房，被保障对象选择空间极小，空间不匹配发生概率很大，这不仅加大了被保障对象的通勤成本，客观上也促使经济适用房出租现象（以租养租）的发生。空间不匹配在解决住房困难的同时导致其他新问题的产生，严重削弱住房保障的效果。

二是时间不匹配。准确掌握城市需要保障家庭数量是各城市政府普遍面临的困扰，更何况这种需求会随时间变化而变化。考虑到保障性住房的建设具有时间周期（不少于两年），在此期间，原先最需要保障的对象难以得到保障，而等住房交付之时，部分被保障对象可能已经不符合保障条件了。这种时间上的不匹配同时从公平和效率两方面削弱住房保障的效果，客观上也促使经济适用房出租现象的发生。

三是住房类型不匹配。与需求数量一样，被保障对象对保障性住房类型的需求类型也难以准确掌握。以公共租赁房为例，被保障对象中既有未成家的一人户，也有成家的两人（或以上）户，如何平衡一人户非成套住房和两人户成套住房的比例是一个制度性难题。即便留足充分时间预先受理申请再进行房源调拨，也需要充足的房源储备，而这种储备本身就是资源浪费（部分空置），要是流程反过来，即先筹集房源再配租，肯定会碰到供求不匹配问题（配租实践也证明了问题的显著性）。这种住房类型的不匹配不仅导致成功配租率下降（部分弃租），而且也会导致保障满意度下降（合租带来的矛盾），这两者都对住房保障效果带来负面影响。

（二）保障性住房退出机制的问题

在当前实践中，影响住房保障工作公平和效率的第二个问题是退出机制问题，这个问题随着保障性住房数量的增加和范围的扩大，越来越突显。理论上通常将住房保障对象分为两类，一类是长期性低收入群体（残障、低学历低技能、高龄等因素导致），这类群体收入提高的可能性很低；另一类是临时性低收入群体，主要包括新就业、暂时性失业、投资失败等群体，这类群体收入提升可能性很高。在被保障对象的数量上，正常社会中，通常前者数量较少，而后者居大多数。基于这样一个事实，被保障对象由于收入、住房等变动导致不符合保障条件应该是常发性、普遍性现象，因而保障性住房的退出机制对确保分配公平和效率具有极其重要的作用。到当前为止，住房保障工作尚未很好解决退出机制问题（全国性问题），这个问题又可以分为以下两类。

一是退出机制本身不完善。退出机制本身不完善的例子集中体现在经济适用房上。尽管经济适用房管理办法中提及经济适用房上市交易需要补交土地出让金或者由政府回购，但是具体细则一直没有出台，补交多少、如何补交、如何回购这些关键问题尚未明确，经济适用房的退出和流转也因此迟迟不能实现。

二是退出机制执行不到位。与经济适用房的退出机制不同，廉租住房或者公共租赁住房因不涉及产权归属问题，退出机制是明确的，可操作的。目前存在的廉租住房保障对象私自改装住房、不符合条件之后拒绝退出等问题，本质上是制度执行问题，并不是机制缺失。对这类问题，国务院在《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（[2011]45号）中明确可以申请法院强制执行。但考虑到这个问题背后的社会稳定等因素，执法成本仍然较高，即便申请法院强制执行，退出机制的效率也不理想。

（三）保障性住房资金的使用效率问题

保障性住房资金的使用效率是住房保障工作面临的另一个深层次问题，这个问题可以分为两个层面。一是以建设模式供应的保障性住房资金投入成本很大，这成本不仅包含建设费用，更大的一部分是划拨用地的机会成本。换句话说，如果将杭州用于经济适用房、廉租房、公共租赁房建设的土地用于市场出让，筹集的资金数量极为可观。同样数量的资金如果以补贴的形式保障，保障深度和广度将大大增加。二是货币化补贴的效率问题。当前杭州的廉租住房较大范围推广货币化补贴方式进行保障，即通常说的“补人头”，与实物配租共同构成廉租住房的保障模式。在当前各地保障性住房资金尚不充足的情形下，以上两个层面表明，进一步提高保障性住房资金的使用效率，让更多需要保障的人享有保障，是下一步深化住房保障工作的迫切要求。

事实上，我们当前遇到的这些问题多数西方国家在不同阶段都曾遇到过，有大量的经验可供借鉴。简单地讲就是住房保障政策从干预供给到干预需求的转变，这种转变又涉及一系列具体政策措施的调整，下面将简要回顾总结。

二、国外住房政策演变的借鉴

（一）早期政策：政府直接或间接干预市场供给

经历一战、二战的破坏的西方国家都曾出现住房极度紧缺的局面，此时政府通常强力介入，直接以兴建计划的方式为民众提供住房。这种政府直接新建以出售或出租给低收入家庭的住房保障模式在战后的许多欧美国家盛行，一些地方一直延续到现在。除了政府直接提供住房的模式外，许多国家或地区的政府还以经济政策调节住房供给，以优惠的税收、利率等措施鼓励私人开发商建设保障住房。

（二）后期政策：以干预需求替代干预供给

在西方国家的实践过程中，以政府直接建设或者补贴建设的供给方政策的问题，与我们之前分析杭州住房保障深入发展存在的问题十分类似。供给方政策没有赋予被保障家庭选择的权利，他们只是被动接受，而且这种被动接受往往还要滞后于实际需求，因为供给方政策需要时间来实现供给。同时供给方政策在西方已经产生许多社会问题，导致低收入家庭集聚和社会居住隔离。

三、住房保障政策转变的现实意义

包括政府直接建设在内的供给干预政策，能够在短时期内利用公共财政，通过政府直接介入的方式，解决住房短缺的问题，满足了低收人家庭不能通过市场来解决的住房需求。无一例外，上述国家和地区都曾面临的共同问题就是住房严重短缺。公共财政的直接或间接补贴能够提供大量的开发建设资金，从而为大规模集中建设保障性住房奠定物质基础。但是，政府直接或间接干预供给的措施仍然存在一些先天的缺陷。发达国家和地区的现实选择说明，在合适的阶段下，以租金补贴为主要形式的需求方干预是一种比较合适和有效的保障方式，是一种让政府、社会、市场三方都比较满意的政策选择，主要体现在以下几方面。

（一）提高住房保障的匹配度，促进社会融合。

政府直接供应缺少选择，集中建设在某种程度上导致低收入群体聚集。如前所说，直接供应在制度上难以解决保障性供给和需求之间不匹配的问题，而且低收入群体的集中居住加深了社会阶层间隔阂、带来了贫困的再生产，并且会引发诸多社会问题。而租金补贴等需求方政策提供较大的自由选择权，租住房屋的质量等级、房屋区位、租金价位由租户自行选择和决定。不仅提高保障的效率和满意度，也避免了低收人住房困难家庭的空间聚集和居住隔离。

（二）从制度上解决退出机制问题，确保公平效率。

正如在问题分析中所述，政府直接供应模式导致保障性住房的退出机制面临制度性和操作性难题，不仅增加了行政成本，也影响了保障性住房分配的公平和效率。尽管当前面临的退出机制问题可以通过制度完善和加强执行来缓解，但这是个制度性问题，在现有模式下不仅会层出不穷而且还永无止境，利益分配稍微不合理就会产生社会问题。但租金补贴等需求方政策从根本上解决了退出机制问题，一旦保障对象不符合条件，直接取消租金证明或租房券等发放，简单易行，行政成本低，更多的精力可以用于资格审核等关键关节。

（三）缓解政府财政压力，提高资金使用率。

政府直接或间接供应导致政府承担巨大的财政压力。政府必须每年从财政中支出一大笔资金用于补贴保障性住房的开发建设，低水平的租金满足了低收入群体的要求，却无法维持房屋的正常保养与维修，更不用提回收开发建设资金，不具有可持续性。此外，政府只需要定期的审核租住资格、租赁合同、租金发放工作、住户收入水平等，无须直接参与开发、建设、分配和维修等环节，因而能够大大节约行政成本，提高行政效率。

（四）维护住房市场发展，提高社会整体居住品质。

大量保障性住房的直接或间接供应无疑会干扰住房市场的正常发展，扰乱市场机制对住房资源的配置功能，长期看并不利于整体社会成员住房质量的提高。而租金补贴等需求方政策把住房保障和住房市场有机结合起来，把低收人住房困难群体对政府的住房要求转化为有效的市场需求。二手房屋租赁市场的发展客观上也起到了推动商品房市场的发展，租金补贴模式利用了淘汰下来的二手房屋，这就意味着二手房屋的所有者会通过市场购买商品房获得新的居所，从而在市场上产生一定规模的商品房需求，推动商品房市场的发展。富裕者购买商品房，贫困者租住淘汰下来的二手房，既节约了社会资源，又能够在整体上提升社会成员的住房质量。从另一个角度看，住房保障与住房市场实现了深入对接和良性互动，以保障促市场，以市场促保障，在技术上也增加了政府调控住房市场的手段。

四、政策转变的基础和方向

（一）现实基础

通过对存在问题的分析可见，当前住房保障工作仍然存在一些不容忽视问题，而且这些问题基本上是制度性问题或者说是政策理念的问题。但住房保障政策转变，即从政府直接供应到更充分地引入市场化机制，需要一定的现实基础。下面从住房供求关系、城市化进程和住房保障的现状三方面对现实基础进行分析。

1.住房矛盾已不再是住房供应数量的绝对短缺

根据国家统计局2011年的调查报告1，至2010年底，城镇居民家庭自有住房率为89.3%，其中11.2%的城镇居民家庭拥有原有私房，40.1%的家庭拥有房改私房，38.0%的家庭拥有商品房。另根据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心2012年5月份的《中国家庭金融调查报告·2012》的调查结论，若不考虑家庭改善性住房需求及未来其他供求变化，政府提出的在“十二五”期间提供3600万套保障房计划能满足我国城市地区住房缺口60.7%。按照 2011年的商品房建设速度，“十二五”期间商品房开发商只需工作2年半就能满足城市地区所有的住房刚性需求，中国住房刚需旺盛的时代已经过去了。

（二）政策建议

住房保障政策从供给导向到需求导向的转变不仅具有现实基础，也具有重要的现实意义，考虑当前住房保障中存在的问题，更具有必要性。结合住房保障政策和实践的现状，政策转变可从以下四方面着手。

1.加快推进“以售为主”向“以租为主”转变

进一步加大向“以租为主”转变的力度，显著减少直至基本取消退出难、效率低、矛盾多的经济适用房建设，降低政府直接供应的力度。适度筹集或建设廉租住房、公共租赁住房等可退出、有流转的保障性住房，同时后续可考虑将回购的经济适用房纳入保障性租赁房的存量房源。在具备一定存量之后，逐步退出保障性住房的直接建设。

2.转变补贴方式，扩大廉租房、公租房的补贴比例

在已有的廉租住房货币化补贴的基础上，研究试行租金补贴证明或租房券等更有效率、更有针对性的租金补贴政策。同时，进一步扩大廉租住房租金补贴的范围，有步骤试行公共租赁住房的租金补贴办法。逐步推进保障性住房政策向需求方转变。

3.规范房屋租赁市场的秩序，促进市场机制的发挥作用

一个成熟有序的房屋租赁市场是基于需求方住房政策良好运行的重要保障。当前大多数城市的租赁市场仍然存在一些不规范，需要进一步建立健全管理制度，明确责任主体，加大管理力度。租赁市场的规范、稳定将有效促进租金补贴等政策的实施效果，促进市场机制在资源配置上主导作用的发挥。

4.以利率、税收优惠等支持中低收入家庭购房

在政府直接供应全面退出之后，对于中低收入家庭购房的要求，可从利息补贴、税收减免等方面给予政策性支持。一方面可以促进住房市场发展，另一方面家庭住房自有率的提高也具有积极的社会作用。

参考文献：

[1] Hills， J. ， Hubert， F. ， Tomann， H. and Whitehead， C. Shifting Subsidy from Bricks and Mortar to People： Experiences in Britain and West German. Housing Studies， 1990， 5（3） ： 147 - 167.

[2] Galster， G. Comparing Demand - side and Supply-side Housing Policies： Sub-market and spatial perspectives. Housing Studies， 1997，12（4） ： 561 -577.

[3] Khadduri， J. Should the Housing Voucher Program Become a State Administered Block Grant？ Housing Policy Debate， 2003，14 （3）： 235 - 269.

第12篇

一、房地产租赁企业建立财务内部控制制度的内容

当期国内不少企业因业务结构变化等原因而产生一定数量的闲置房屋资产，如何盘活这些资产，加速资金周转，增加现金流，提高企业的资产收益率已成为大家所关注的问题。房地产租赁企业做为盘活资产的一种重要市场运作方式而产生。

对房地产租赁企业来说，考虑其行业发展特性，即从以往的粗放化增长逐渐转换为精细化经营，而财务内部控制是内部控制的基础，也是实施起来较为效果明显的环节。

财务内部控制贯穿于企业的经营活动中，其内容几乎涵盖资产负债表所有科目内容。房地产租赁企业一般的管理流程从评估租金—出租审批—进行交易—签订合同—会计核算。考虑到房地产租赁企业财务管理具有投入大、资金周期长、经营风险大等特点，其内控制度也必须与之配套。在实践中，我们重点关注租金定价制度；出租交易规范制度；采购与付款制度；筹资、融资财务资金预算制度；租赁资金回笼等制度的建设。这些制度的建设将明显加强对房地产租赁企业的风险管理。

二、房地产租赁企业财务内部控制存在的问题

（一）房地产租赁企业租金定价不规范 外资是房产租赁的需求主力，受累于金融危机，部分外资撤出在华投资。据戴德梁行调研报告显示，上海甲级商务楼金茂大厦、环球金融中心、恒隆广场、香港新世界大厦等标杆房产租赁企业，首次出现租金单价以及出租率双降的局面。在此背景下，如何制定合理的房产租赁单价成为一个非常重要的问题。部分中小房产租赁企业为了提高房产出租率，不考虑房产建设成本，大幅较低租赁价格。从管理上来说，未成立租金定价小组对出租房屋进行租前市场调查和租金评估，未能在租金定价决策时充分考虑出租房屋的机会成本，造成底子不清，租金随意性大。笔者单位的一个位于长宁商业中心的中山广场商务楼项目于2012年竣工，在房产市场整体低糜的情况下，公司组织专业人员对房屋的成本、租赁单价、租赁市场、公司融资能力以及贷款情况等多方面进行综合评估，果断将此项目原定为的租赁经营改为销售经营，并成功以32亿高价将该租赁物业抛售给SOHO中国。

（二）房地产租赁企业财务监控系统不完善 目前，大部分房地产租赁企业都有自己的业务流程，而如何在实际工作中严格按照业务流程执行，并给予合理监控是至关重要的。德勤在一份调查报告称仅有二成四的房地产企业将财务内控工作的重点从书面制度转变为落地实施，并且加强了监督管理。可见，房地产企业总体在财务内部控制体系上均处于起步阶段。以笔者单位为例，财务监控系统弱化主要体现在办公信息化程度不够深化。笔者单位信息化管理仅仅应用于会计电算化，每月电脑出会计报表，而相关的房产租赁流程包括租金单价的审批、免租期的确定以及收楼流程等工作均未采用电脑信息化操作。较为繁琐的房产租赁平均单价的计算、出租率的查询、租赁收入的结算情况等均需要手工操作。虽存在相关的业务流程制度，但由于实际工作中的手工作业，使得财务内控执行力度不够理想。而手工作业的弊端除了无法起到较为严谨的监控作用，其工作效率也是极为低下的。

（三）房地产租赁企业财务风险评估体系不完善 对于房地产租赁企业来说，加强风险防范控制，重点是防范合同风险和欠租风险。在金融危机的经济背景下，房产租赁市场前景不容乐观。部分房产租赁企业没有实行租赁合同签订前的控制，对承租方没有进行必要的资信调查；同时急于签订租赁合同，在租赁押金以及预付款等合同条款上作出重大让步，导致由于合同签订的不够严谨而产生无法按时收取租金的风险。

（四）房地产租赁企业财务控制活动力度较弱 房地产租赁企业财务控制活动力度较弱，房地产企业财务内控体系以及业务流程体系不够清晰、更新慢。部分企业在企业初创期已经建立了大致框架的财务体系以及业务流程体系，但随着企业的发展，企业的人员组织架构以及生产流程、规模等都有了相应的变化。而财务体系以及业务体系的内容并没有随之修改，使得现存的财务体系以及业务体系与企业的发展规模不配套，从而消弱了企业的财务控制活动力度。例如，笔者单位在2008年金融危机后，遂开始ISO9001质量管理体系认证，在认证期间发现部分财务体系以及业务体系均为公司经营初期之文件，并未随着公司组织机构以及经营模式的改变而更新，由此消弱了公司的财务控制活动力度。

三、房地产租赁企业内部控制制度完善建议

（一）完善房地产租赁企业财务内部控制的环境 房地产租赁企业应根据自身实际情况完善财务内部控制环境，主要表现在：

（1）建立财务委派制度。房地产租赁企业存在投资区域分散，财务难于管理的情况。财务部如果在区域企业负责人领导下进行工作，就很难承担对领导层和对各部门的控制职能。集团公司可采取向下属单位逐级委派财务总监，构建财务人员控制系统，建立集团公司与各分支机构以及子公司之间的隶属关系、管理权限等。以笔者单位为例，地区财务总监均由香港总部委派，并直接向集团财务总监以及董事会负责，主导项目地区子公司的会计工作和会计组织结构，具有一定的独立性。在子公司与各项目总监处于平行地位，参与子公司的重大经营活动，实施财务总监参与的联签制度。

（2）建立业绩考核制度，完善量化考核。首先要丰富考核体系，避免单纯仅以销售为导向，将企业内部控制的建立以及是否有效实施等列入每年管理层及员工绩效考核的指标，作为考核员工工作业绩的依据，从内部增加企业管理层的压力形成风险意识，从而带动及激励全体员工对内部控制制度的理解及自觉遵守。

此外，公司还应建立各项配套制度，如对委派财务总监、管理层以及员工的资格确认，业绩考核、奖惩、以及定期轮岗、强制休假等制度以发现实际操作中的不足、提高全员素质。以笔者单位为例，以往年底员工花红、奖金的基数都一样，而考评成了一个没有任何实质性约束能力的摆设。2011年开始，公司为了提高员工的积极性并体现公平竞争的原则，将员工业绩考核成绩作为年底奖金和员工升迁依据，从而大大活跃了企业的人文环境。

（二）加强房地产租赁企业财务内部控制的监督机制 财务内部控制制度实现公司监督，其主要形式包括：

（1）业务审核的控制。在实施财务内部控制体系中，笔者所在房地产租赁企业重新梳理了各项业务流程。以采购付款业务审批流程为例，申请部门经理提出采购用款申请，交由采购经理以及采购委员审核无误后由地区财务总监审批，重大金额由地区项目委员会成员联合授签，根据公司业务规定超过一定金额用款的申请同时还需报批香港总部，从体系方面控制业务操作的合规性。而以往是为了追求业务的快速处理而进行的简易化操作，几个岗位就能决定大额的支出，无形中带来很大的风险。

行业内，新鸿基房地产自行组织开发了房地产租赁ERP系统，从房产租赁前期租金定价以及免租期等的审批到合同签订以后的信息电子化录入，以及出租率、出租信息的统计到后期收费清单的自动输出，都可以采取电子化操作，并留下电脑操作痕迹，以起到实质性的业务控制审核，降低手工操作的漏洞。

（2）审计监督机制。建立并实施审计监督是财务内部控制监督机制的一个重要组成部分，其主要包括内部审计和外部审计。笔者所在房地产租赁企业在国内十几个省市均有项目投资，总部在各省市、地区均设有独立的内部审计机构。与此同时，香港总部根据需要也定期或不定期的派遣内审以及普华永道外部审计机构直接到各项目地区进行内部控制审计，以监督各地区企业的运行机制有效性。

（三）改进房地产租赁企业的财务风险评估体系 针对房地产租赁企业的特殊性，对于出租业务均需进行必要的事前、事中、事后的有效管理和监督。企业需制定房屋出租的管理细则，对房屋出租整个流程的各个环节作出统一的规定，以防范违规行为的发生。同时，房屋租赁合同签订前的控制，是企业房屋出租业务风险控制的首要前提，企业应对承租者进行资信审查和风险评估，并根据风险大小制定不同的租金和押金的支付条款，如要求承租者预交租金或提供财产担保等。

以笔者单位为例，在房地产租赁业务中规定了统一合同文本、交易方式、出租最长年限、审批程序等。同时在统一审批程序中规定了房屋出租时需填制统一的申报表，填写出租房屋建造的时间、新旧程度、净值、评估价值、所处位置、面积、出租底价、出租目的等，在企业法人签字盖章后方可出租；在统一合同文本中规定了房屋租金逐年递增的机制，以避免因市场租金水平上涨而造成的租金损失。

（四）强化房地产租赁企业的财务控制活动 笔者所在房地产租赁企业，从以下几个方面着手加强财务控制活动。首先加强财务预算制度，重点关注：编制的预算需体现企业的经营管理目标，并明确责任，细化预算指标，落实到每个项目、部门；预算执行过程中，允许经过授权批准对预算进行调整，以便预算更加切合实际；定期反馈预算的执行情况，重要差异落实原因和责任人。其次加强授权审批控制制度，做到租金单价和出租交易等的集体决策审批。笔者所在房地产租赁企业，上海项目之前由于项目单一，基本实行的是总经理制，下设各专业部门经理向总经理直接汇报。随着投资业务的增加，项目的增多，公司内部审计部门于工作中也发现某些弊端，据此，公司采取内部审计的建议，调整了财务内控制度，由原来的总经理制度改为联合管理授权制度。将各项目统一管理，并分设财务人事、工程、销售、投资公关以及物业管理5个委员会，重大事项、重大决策、以及重大款项由5个委员会联合审批决议。由此，不仅有了专业分工，提高了工作效率及质量。同时，也于公司管理中加强了内部控制，以避免个人独断专行、判断失误以及舞弊等行为的发生。

综上所述，房地产租赁企业财务内部控制是一个不断发展的问题，面对不断变化和激烈竞争的市场环境，企业的战略目标也必然处于变化之中，从企业战略目标出发构建的财务内部控制制度，也将随之不断完善。

参考文献：

第13篇

在这一年里，立足本职工作，严格遵守各项工作制度，认真对待工作，完成了上级交付的任务。

1、全程参与了担保公司大部分在保客户的保前调查工作并撰写了部分调查报告，同时及时与客户沟通，做到还款与续保工作有效衔接；

2、参与了小贷公司、租赁公司部分项目尽职调查及报告撰写工作，并按时通知客户按合同约定及时还本付息；

3、积极参与供应链金融业务的相关工作，做好合同的审核、签订、收发货及对账、开票、收付款等事宜；

4、协助风控部做好保（贷）后检查工作，对客户进行不定期的现场调查或电话咨询，及时了解企业相关情况，分析客户的经营情况以及可能产生的风险并做好预防措施；

5、与银行客户经理等沟通交流，维护好与银行间的合作关系。

这些充实的工作内容让我获得了十足的成长，也让我在面对工作中出现的问题时更乐于去钻研业务知识，努力提高自己的职业素养。当遇到不会处理的工作问题时，首先我会自己去梳理一些公司现有业务的合同及其他文件，期望从中得到启发。另外，我也会积极去向领导或者同事请教自己不懂的地方。在我看来，与同事一起工作时，身边的每个人都是我的老师，可以让我学到他们的闪光点。

担保、小贷和融资租赁及供应链金融均属于类金融行业，作为金融行业，防范和控制风险理应作为公司的首要工作，认真对待。防范和控制风险是为中小企业服务和公司自身发展的前提，金融行业是高风险行业，只有切实防范和控制风险才能更好的为中小企业服务，为公司自身的发展奠定基础。同时，金融行业既是高风险行业，也是服务行业，既然是服务行业，就应做好服务工作。在日常工作中，做到诚心诚意的为客户服务，要急客户所急，想客户所想，努力为客户排扰解难，只有这样才能密切我公司与客户的关系，加强客户黏性，在客户群体中留下好口碑，从而助力我公司业务的拓展，实现双赢的目标。

从事担保、租赁和小贷业务已经七年了。我的成长也是在不断遇到问题，而后分析问题，最后解决问题的过程中得到的。当然，在这一年的工作里，我也表现出了许多不足的地方，比如：发现问题、解决问题的能力需要进一步提高，沟通协调能力需要进一步提高，自主学习的能力需要更一进加强等等。在这个知识更新换代更快、金融业务种类层出不穷的时代，现有的知识和业务水平难以支撑日常工作的开展，因此应不断的加强学习，才能跟上步伐。认识到自己的不足，也会让我在2019年的工作中，更加注重这些方面，从而调整好自己的状态，更好的完成工作，让自己和公司一起成长。

正如开篇提到的那样，2018年已然过去，所有的工作成绩都留在了过去，成为了自己未来工作的动力;获得的成长以及所看到的自己的不足都是进步的一方面。对于即将开始的2019年的工作，我会对自己进行思想、方法等全方位的适应和调整，提前做好工作计划。

2019年我们将继续本着为客户提供优质服务为中心、防范风险为原则，提高效益为目的，在积极拓展业务的同时，及时加大风险控制力度，合理配比客户结构，优化客户群体。一方面淘汰一批风险相对较高的企业，降低公司风险；另一方面努力拓展新客户，同时为信用较好实力较强的老客户适当提高授信额度，在解决客户融资难题的同时也提高了我公司的效益。

积极做好供应链金融业务相关工作，加强供应链金融相关知识的学习，以更加严谨的态度做好客户的审核、业务模式的架构、业务流程的拟定等工作。近年来，供应链金融业务逐渐被市场所看好，为此国务院办公厅了《关于积极推进供应链创新与应用的指导意见（【2017】84号）》，尤其该文件将积极稳妥发展供应链金融作为一项重点任务。我公司果断抓住这一机遇，积极开展供应链金融业务，主动营销、积极拓展业务，依托金融产品开展大宗商品贸易业务。同时加强与银行等金融机构之间的合作，增加供应链金融产品、优化产品结构，为客户提供更多的选择和更多的服务，在保证公司效益的前提下实现共赢。

第14篇

【关键词】 净现值； 中小企业； 售后租回； 抉择

在经济复苏背景下，尽管通过银企对接和直接融资，部分中小企业获得了资金支持，但大多数中小企业尤其是处于初创阶段的中小企业，资金短缺和融资难仍然是最大的困难。相关调查显示，目前中小企业的主要资金来源依然是原始资金积累，通过银行借贷和民间借贷的仅占10%左右。中小企业是我国国民经济的支柱，要实现“扩内需，保增长”目标，迫切需要解决中小企业融资难问题。

售后租回是指承租人（卖主）将资产出售给出租人（买主）后，又将该资产租回的交易。售后租回作为一种资金融通机制，具有资产价值的离散性、交易实质的融资性、交易结果的节税性等特点。根据其所形成的租赁类型，有经营租赁和融资租赁之分。其中，经营租赁是一种以资产的短期使用权为对象的租赁，与资产所有权有关的大部分风险和报酬都已转移，故文章主要以售后租回形成融资租赁为对象，并将其与银行贷款购买进行比较，以期为中小企业融资抉择提供参考。

一、中小企业售后租回的成本效益分析

资金问题一直是制约我国中小企业发展的首要问题。通常，我国中小企业融资主要考虑成本-收益因素，只要收益大于成本，中小企业往往会忽略其他因素。

（一）中小企业售后租回收益分析

基于现金流的角度，中小企业通过售后租回，以以后租赁期分期支付租金为代价，快速、全额、一次性获得生产经营所需资金，其效益集中体现为节税和减轻现金支出负担。

1.纳税上的财务收益

售后租回之所以在西方发展得那么成熟，最主要的原因是租赁的多方主体都能获得不同程度的税收利益。售后租回纳税上的财务收益，主要体现在固定资产的成本费用化及履约成本、未确认融资费用的期间费用化。

首先，折旧抵税。对于售后租回的固定资产，根据我国税法规定，以租赁合同约定的付款总额和承租人在签订租赁合同过程中发生的相关费用为计税基础，租赁合同未约定付款总额的，以该资产的公允价值和承租人在签订租赁合同过程中发生的相关费用为计税基础，以折旧的方式分期将融资租入资产的价值计入成本费用中，在生产、产销均衡的情况下，该折旧费用直接抵减当期的营业收入，抵减企业的所得税费用。

其次，履约成本抵税。履约成本通常归承租人负担。根据我国会计准则规定，承租人在实际发生时，将其计入“管理费用”账户。直接抵减当期利润，抵减企业所得税。

最后，未确认融资费用抵税。税法对未确认融资费用的处理未做明确规定，但在实务操作中，会计上将其按实际利率在租赁期间分期摊销，摊销额全额计入“财务费用”，作为企业的一项理财费用直接抵减当期利润，从而获得纳税上的好处。

2.减轻现金支付上的负担

中小企业运用售后租回，能在整个租赁期内减轻现金支付上的负担。若从银行贷款购买，由于附加条件的存在，导致企业的实际利息水平提高，偿债能力下降，还款压力加大，财务风险加剧。售后租回作为中小企业长期资金的一个新来源，在空间上该资产未作任何移动，资产的实际价值也未作任何追加或减少，在一次性取得融资额的同时，租金分期支付，极大地缓解了中小企业在现金支付上的负担。

（二）中小企业售后租回成本分析

诺贝尔经济学奖得主、美国芝加哥大学罗纳德・科斯教授1937年在《企业的性质》一书中提出了“交易费用”的概念。通常，交易成本，又称为交易费用，指存在于交易活动中，为界定和维护交换双方的权益而必须支付的一笔费用。它包括信息成本、谈判成本、契约的监督和维护成本，具体如下：搜集供求信息的成本；谈判成本；监督、维护合同执行的成本；约束成本；其他交易成本。中小企业售后租回也须付出相应的成本，主要是租赁费用和转换费用。

1.租赁费用

租赁费用是在租赁期内，因该租赁项目而发生的各种费用的总和，主要包括租金、履约成本等。首先，租金是租赁费用最主要的构成部分，是出租方在租赁物上的价值构成。租金的形成主要包括三部分，一是租赁资产的成本，包括买价、运输费、保险费等；二是出租方因该项租赁交易预期获得的利润；三是出租方相关的初始直接费用，包括业务人员薪酬、办公费、差旅费等，如为杠杆租赁，还包括出租方向金融机构融资的利息费用。承租人分期支付租金的同时，出租方分期收回成本、分期确认收益。另一项重要的租赁费用是履约成本，即为租赁资产支付的各种使用费，如人员培训费等。这部分费用通常由承租方负担。此外，如果租赁双方在合约中约定了或有租金，尽管在财务处理上我国将其直接计入实际发生的当期损益，但企业在融资时也应考虑进去。如果发生，也会影响到企业以后年度的现金流。

2.转换费用

售后租回形成融资租赁，形式上是两次交易――销售业务和租赁业务，但在实质上与该资产所有权有关的风险和报酬并没有转移，在空间上该资产未作任何移动，资产的实际价值也未作任何追加或减少。售价高于账面价值，是高估资产价值的表现，出租人（买主）将以高于市价租金的形式予以补偿；售价低于账面价值，是低估资产价值的表现，承租人（卖主）将以低于市价租金的形式予以补偿。售后再租回的过程实质上是租赁双方讨价还价的谈判过程。现行体制下，花费在谈判上的转换费用是很高的。

二、中小企业售后租回抉择研究

中小企业售后租回的抉择与银行贷款购买相比较，结合上文的成本-收益分析，可用其获得的融资额加税收节约额现值与租金加履约成本现值之差来衡量。假设某项全新设备的公允价值为D，可使用年限为n年，预计残值为B，年维护费用为M，按直线法计提折旧。如从银行贷款购买，发生的初始直接费用为H；如采用售后租回方式，租赁期为n年，每年的租金为Z，初始直接费用为F，且最低租赁付款额的现值与租赁资产公允价值及售价相等，另假设所得税率为T，增值税率为k，折现率为r。现运用净现值模型（简称为NPV）探讨如下：

（一）银行贷款购买情况下的净现值分析

银行贷款购买情况下，中小企业所获得的融资额正好与未来需支付银行贷款本息的现值（D）及所购入的固定资产每年的折旧和相关的维护成本可以抵减所得税额：其中年折旧抵税额为［（D-B）/n*T］、年维护成本抵税额为（M*T）。此外，由于生产型增值税向消费型增值税的转变，固定资产购置支出会产生可抵扣的进项税额（D*K），相应的固定资产报废时的残值收入会产生应税的销项税额（B*K）。净现值分析如下：

（二）售后租回形成融资租赁的净现值分析

在售后租回方式下，根据我国现行会计准则，以租赁资产公允价值与租赁最低付款额的现值两者中的较低者加上初始直接费用后作为租入资产的入账价值，即为售后租回的融资额（D+F），同样，折旧、履约成本能抵减所得税额。净现值分析如下：

（三）中小企业售后租回抉择分析

根据净现值法决策的规则，在只有一个备选方案的采纳与否决策中，净现值为正时采纳，在有多个备选方案的决策中，应选用净现值正值的最大者。在售后租回与银行贷款购买的抉择中，如果NPV2＞NPV1，中小企业应采用售后租回的方式进行融资，否则，应选择银行贷款进行融资。

三、中小企业售后租回应注意的事项

（一）转变观念，提高对售后租回的认识

我国租赁业的发展，一直饱受“重所有权、轻使用权”观念的影响。中小企业对于售后租回的认识不够，“重买轻租”的观念比较普遍。“聪明的企业家决不会将大量的现金沉淀到固定资产的投资中去，固定资产只有通过使用（而不是拥有）才能创造利润”。对于资金严重缺乏的中小企业来说，应转变观念，提高对售后租回的认识，使之成为解决其资金缺口的有效方式。

（二）密切关注售后租回对财务状况的影响，谨慎抉择

从租赁对企业财务报表的影响来看，售后租回方式将导致资产负债率、产权比率上升，企业偿债能力下降，同时将导致净资产收益率、资产净利率等财务指标下降，企业的盈利能力下降。售后租回虽然能够以分期支付租金为代价快速获得所需资金，但对于资金紧张的中小企业而言，每一期租金的支付也是一笔不小的财务压力，如果不能如期支付租金，则同样面临较大的财务风险。故中小企业在运用售后租回融资时，应对相关投资项目的预期收益、获利前景进行谨慎预测，提高资金的使用效益，提高企业的获利能力，以保证未来期间的偿债能力。

（三）适时关注税收等经济政策的变化

随着社会的发展，售后租回作为一种新的融资渠道和中小企业融资的有效途径，已引起国家相关部门的广泛关注，如2007年，为促进租赁业的健康发展，中国人民银行颁布了《金融租赁公司管理办法》。此外，租赁业的发展也引起税务部门的重视，税法的进一步完善可能给企业带来收益，也可能会增加中小企业的融资成本。这对于中小企业而言，是一个额外的税收负担。故中小企业在进行融资抉择时，应适时关注税收政策的变化，及时作出相应的战略调整。

【参考文献】

［1］ 李杜.长沙市中小企业发展状况调查报告［N］.长沙晚报，2010-1-25.

第15篇

随着社会经济的发展和城市化进程的加速，城市居民家庭的独立性、个性化和人口老龄化问题日益突出，居民的休闲、消费和情感寄托方式也呈多元化发展。宠物饲养已经成为城市居民消费的新亮点，宠物产业成为城市经济的组成部分。家养宠物数量的急剧增加，宠物时尚、宠物用品、宠物医院、宠物美容、宠物选美……关注宠物的话题越来越广泛，围绕宠物产业的经济越来越受人们的青睐，这一领域也因此成为新的创业“淘金地”，XX我们迎来了“宠物盛世”。与宠物相伴也是人性化与自然和谐的新主张，体现了现代人个性独立、张扬与亲和的世界观，更印证了中国经济快速发展、国民生活水平提高与精神生活的富足。

我国的宠物产业起步较晚，但已经取得了长足的发展。据了解，我国有宠物用品生产企业约200家。宠物饲养给宠物医院带来了不菲的收入。许多宠物医院业务并非主管“医”，服务项目包括经营收售宠物、销售宠物用品和食品、主人外出托管、宠物美容等。宠物美容院、宠物寄养等专门化经营也开始出现，宠物服务趋向专业化、专营化。

一个产业的发展需要法律、法规和政策的正确引导。我国目前还没有一部比较系统的关于宠物饲养方面的法律法规，宠物产业发展中存在着一些需要引起重视的问题，急需制定宠物医院、宠物饲养环境污染治理、宠物交易市场管理、宠物服务行业管理等方面的条例，制定宠物用品生产标准，使宠物产业管理有章可循。

报告对近年来中国宠物产业的成长、发展，以及从宠物经济、宠物活动、宠物对社会的影响等多元化思维和详尽的资料诠释了XX年中国宠物产业发展的历程，阐述了围绕宠物发展起来的衣食住行行业前景，还有我们仍需持久面对的问题和压力，权做参考和借鉴之意。

第二节.中国宠物行业概况

(一).宠物经济

从大的环境上看，休闲经济赖以发展的是整个国民经济的持续快速发展。据国家统计局的数据显示：XX年第一季度，国内国民生产总值实际增长速度为%;从1978年到XX年，我国国民生产总值增长了倍，年均实际增长%，大大高于同期发达国家和世界平均增长速度。高速发展的国民经济催生了我国的宠物养殖与宠物消费。据有关部门统计，京津沪穗的宠物犬总数超过了160万条，仅上海宠物消费一年就可达到六七亿元，与宠物相关的美容、医院、殡葬、婚介、训练、验证、比赛等行业应用而生，并折射出强大的市场空间。

从我国目前人口年龄的构成状况和发展趋势来看，目前我国65岁以上的老年人占人口构成的%，宠物作为伴侣在老年人群中表现的最为突出。从上世纪70年代实行计划生育政策到现在已经30多年过去了，在未来的几十年里，我国人口结构构成中老龄人口比重会进一步增加，也就是说宠物的准消费人群正在增加。

北京、上海、广州、深圳、天津、重庆……宠物正在成为中国城市里的一个新型居民，对饲养纯种狗和纯种猫的追求正日渐成为新一代城市居民的时尚潮流。据不完全统计，以纯种狗和猫为主的宠物市场，每年的经济增长速度在20%以上。同时，围绕在宠物时尚的周围，医疗、服装、托管、犬社、赛会、媒体、网络正在形成一个专业领域。据非盈利性动物保护组织“北京人与动物环境保护教育中心”的资料显示，我国宠物经济的市场潜力至少能达到150亿元人民币。目前，北京宠物数量大约有300万只(条)，与上海、广州、重庆、武汉并列为全国五大“宠物城市”。如此算来，全国至少有宠物1亿只(条)。就北京而言一年花在宠物身上的钱多达5亿多元。有专家对未来我国宠物市场的发展状况进行了预测：预计XX年以前中国宠物食品和宠物用品市场的定值销售额将超过60亿元人民币，良好的经营环境也将形成。

在宠物饲养种类方面，目前以体型较小的猫、狗为主。以宠物狗为例，小型犬有北京犬、西施、巴哥、斗牛和新品种雪瑞纳、贵妇等。随着一些经济实力较强的人向郊区转移，生活空间扩大，一股饲养大中型犬的热潮也开始在天津出现，如德国牧羊犬、大麦汀、拉布拉多等烈性狗。

(二).宠物市场

1.京城宠物寄养已成规模

据了解，开展宠物寄养服务始于1999年，主要是为了方便人们出行。目前京城大约有四五家这样的宠物医院开展宠物寄养服务，现在已逐渐形成规模。送来的宠物必须要有健康证才能入住，还要有已注射预防针和狂犬疫苗的证明，否则拒绝接纳。

2.深圳宠物经济年产值5000万

据介绍，深圳目前已登记的宠物狗5万只、宠物猫3万只。每只犬每年入户、年审、防疫、狗粮等费用超过5000元。目前深圳宠物经济年产值已高达5000万元，并且每年将以1000万元左右的速度攀升。

3.重庆、南京出现“宠物婚介”

12月初，重庆、南京相继出现了“宠物婚介”。据《江苏商报》报道，店老板介绍，很多宠物主人想为爱犬留下后代，却苦于找不到相匹配的同类犬。据悉，来相亲的均为各种名犬，程序是先登记，再拍照，留下档案。谈妥价格后，双方主人让两只犬单独相处，培养感情。只要母犬，成功率就会很高。最后“婚介所”要收5%的中介费。

4.成都成立了一家宠物标本制作店

新华网成都5月17日电：成都最近出现一家宠物标本制作店，这家专业制作宠物标本的公司，为那些失去宠物的主人带来安慰，实现了“把宠物长留身边”的愿望。

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5.哈尔滨租赁宠物

在21世纪的今天，租赁业不再是新的事物，它已真正进入人们的生活。人们不仅可以租儿童玩具车、租手机、租电脑……还可以租猫、狗、兔等宠物。

猫、狗、兔等动物体形小巧，性情温顺，在家中豢养一只，可以增加生活情趣。但豢养宠物也比较麻烦，需要给它们喂食、洗澡、清粪便，有了病还要上宠物医院。就时下而言，绝大多数人工作忙碌紧张，生活节奏加快，其中的某些人虽然喜欢宠物，但却没有精力豢养。

花鸟鱼市的一些精明的业主们瞄准机遇，根据情况，推出了宠物租赁业。人们只需花上少许价钱，就可以租到一只令自己满意的宠物。什么时间养够了，便可物归原主。根据爱好和需要，还可换养其它宠物，做到常养常新。

6.太原新建观赏鱼基地、广东观赏鱼基地为世界最大

随着人们生活水平的提高，市场对观赏鱼的需求增大，太原鱼种场投资600余万元建成一座先进的观赏鱼繁殖、培育基地，目前有金龙、红尾猫等近50个养殖品种。

广东水族产业凭借继承传统、开拓创新相结合，引领全国潮流的。据水产专家的不完全统计，目前在广东，观赏鱼水族产业居然容纳了近20万人就业!养殖面积达10多万亩，年产观赏鱼(含鱼苗)数百亿尾，并由此兴起了水族器材厂家上千家，整个产业年产值合计超过100亿元。目前全国各地的观赏鱼和水族器材60%~70%来自广东，广东已成为全国乃至世界上最大的观赏鱼养殖和水族器材产销基地。水族产业具备广阔市场前景，广东业界表示乐观。

发展宠物市场，重在经营思路。其实从整个宠物产业的链条来说，可供开发的产业还远远不止这些，宠物酒店、宠物婚介等等都是可以去挖掘的富矿。对于宠物商来说，只要能想出来，就没有开发不出来的宠物市场，但现在摆在中国宠物商面前的问题更多的可能是如何使品牌在众多竞争者当中脱颖而出，受到更多消费者的关注，如何面对更多来自海外的竞争压力，涉足更广阔的国际市场。宠物美容师培训要规范;宠物医院面临国际挑战;宠物用品要打造知名品牌……这些都是中国宠物市场面对的机遇和挑战，诚信、稳健、务实、规范的市场，才是中国宠物界要努力追寻的市场。

(三).宠物活动

众多的宠物展示会、宠物博览会也给城市经济以更多的选择。

据悉，去年7月中旬上海人刚刚领略过一次宠物展的风采，接踵而至的这次亚洲最具规模的15000平方米展览显示了“宠物经济”在上海的崛起。据不完全统计，上海目前已经成为全国五大宠物城市之一，养宠物的上海人基本上每个月花在爱猫、爱犬身上的费用为300元。据悉，为了避免初次参加此类国际比赛的上海人“露怯”，组委会特地安排了一次临阵磨枪的机会，在8月27日开设补习讲座，给阿拉讲一讲大赛的程序、如何舒缓紧张情绪、如何带狗出场、怎样搭配服装等。

XX年以上海、北京、广州、南京、成都、沈阳、青岛为主的城市围绕宠物为主题举办了许多种类的展览会：

如XX年1月1日-3日在北京举办‘XX伟嘉杯caa第四届世界名猫展’、XX年1月11日‘XX年csv德国牧羊犬辽宁地方展’、XX年3月6日-XX年3月7日在北京举办‘XX年首届cfa大型猫展’、“超飞”在XX年5月2日-6日在国都宠物公园举办‘第三界世界宠物文化博览会’等。

由于宠物产业的日益完善，为宠物的健康和生命成立的组织也相应而生：中国小动物保护协会、北京保护小动物协会、香港爱护动物协会等。这些机构在保护小动物方面做了许多努力：收容及拯救被遗弃的受伤动物;调查虐待动物的报告;接受市民弃养的动物，以解动物流离之困，亦有助于缓解动物流浪街头的问题;为猫狗提供廉价的绝育手术服务，以避免动物被繁殖后无人愿意养育的情况;为无家可归的动物寻觅新主人;尽可能为一些无家可归的动物提供住院服务，包括：基本的兽疾护理、治疗及大型手术;向公众传扬“宠物主人应有的责任与动物福利”等科学观念……

第三节 中国宠物产业调查研究

宠物产业顾名思义，就是围绕宠物发展起来的繁殖、训练、用品、用具、医疗、医药、贸易的产业链。在发达国家，宠物作为一种产业已经有一两百年的历史，已经形成了健全的宠物经济产业链。根据美国的euro monitor 调查公司提供的数字，1997年，世界宠物食品市场价值255亿美元，到XX年宠物食品市场的销售增长了19%，市场价值增涨到42%。在美国宠物经济已占到gdp的4%-6%。在发达国家，宠物产业已有一二百年历史，已经形成繁育、训练、用品用具、医疗、医药、贸易的产业链。目前仅世界宠物食品市场总量就有1750万吨，价值361亿美元。美国是世界上第一宠物大国，XX年美国宠物用品销售达310亿美元。在澳大利亚宠物行业有八万名员工。而在德国每年养犬的产值就占国民经济的17%左右，已经形成了产业支柱。

(一).宠物产业的基本走势

在我国，围绕宠物形成的生产、销售和服务等系列产业活动，近些年相继开发了宠物交易市场、宠物用品店、宠物医院、宠物训练等项目。目前，北京、上海、广州、重庆、武汉等城市宠物经济快速发展，以上海为例，据不完全统计，每个月花在爱猫宠犬身上的费用为300元，仅每年的养犬费用就高达6亿元。根据资料测算，国内至少有宠物一亿只(头)，由家庭饲养宠物而派生出的宠物经济“蛋糕”可谓越做越大。

随着中国生活水平的持续提高，和家庭规模的缩小，饲养宠物已经成为越来越多都市人生活的一部分，中国的宠物消费也随之形成规模，同时展现巨大潜力。尽管中国各大城市政府都执行了严格的宠物饲养限制条例，实际宠物量近年来却有增无减。北京、上海、广州、重庆和成都被并称为“中国五大宠物城市”。据有关资料显示：单以宠物犬为例，北京目前约有50多万只，而且仍在以每年8%的速度增长，上海则约有70万只，每年在宠物上的花费更高达6亿元。在经济不甚发达的东北辽宁的宠物业也日渐成形，并得到了较快的增长，业已形成生产繁殖、物流两个体系。全国犬只的拥有量不少于2100万以上。

围绕宠物的衣食住行、生老病死以及附加值的宠物消费，如：宠物美容、宠物训练、寄养、摄影等行业都颇有市场。据统计目前中国宠物经济的市场潜力至少达150亿元人民币(32亿新元)，且呈快速增长趋势。专家预测，目前我国宠物经济的市场潜力至少能达到150亿元人民币。中国社会消费需求中出现的如此迅猛的宠物消费需求，标志着人民生活水平的提高和社会发展的进步。随着犬种引进工作的进行，国内市场上犬种丰富，宠物美容概念的不断深入，养犬群会越来越重视宠物的相关行业。随着宠物量的增长，中国的宠物行业也将步上一个崭新的台阶。

(二).宠物产业链的现状

1.宠物的服装

关于宠物的服装可谓五花八门：毛衣、夹克、绒衣甚至婚纱，通过对狗背长和胸围的测量，由宠物主选择图案、花色来给自己的宠物宝宝订制服装。这种专门经营宠物服装的商家通过连锁经营和报刊、杂志、网上订购的方式来实现快速的信息连接来达到双方互益的目的。大部分的小作坊批量生产，这种优势可以大大降低销售价格，扩大销售市场，但是尺码和设计单一，合身的标准降低，不符合现代人的需求。XX年8月北京宠物服装市场出现了首家专为宠物设计服装的工作室，一件宠物服装从设计到完成需要三天的时间，价格和普通成人服装相当，大多数人偏向于秋冬季保暖实用型。另一部分的需求来自个性、独立和张显个人魅力的人群，他们对宠物服装的革新有着很重要的引导作用。

尽管宠物服装经济在中国刚刚起步，但庞大的市场需求和人们对宠物的新观念，给这个全新的产业以极大的鼓舞、机遇和想象的空间。

2.宠物的食物

在中国潜藏着的这样一个巨大商机的宠物市场中，国际着名宠物饲料品牌纷纷登陆中国市场。XX年北京进口宠物食品的销售额约为人民币2亿元，比上年增130%。95年进入北京市场的法国皇家(royal canin)宠物食品，近年来销售额的平均增长速度超过30%。主打中低档市场，主要销售美国宝路(pedigree)、伟嘉(whiskas)品牌的爱芬食品(北京)公司，去年的销售额则达到XX万元人民币。

近几年，中国企业以其特有的劳动力和资源优势在宠物、水族用品的生产方面得到了飞速发展，并在国际宠物、水族用品市场中占有越来越重要的地位。随着中国宠物经济的发展，北京、广州、上海等经济发达城市中宠物及观赏鱼爱好者迅速增长，宠物用品专卖店、水族连锁店、宠物美容院及医院大量涌现，北京、广州等城市更形成了大型宠物、水族用品销售市场，众多国际着名宠物、水族用品生产商亦纷纷进入中国。国际着名品牌皇家、宝路、伟嘉、爱慕思、普瑞纳等利用家乐福、亿客隆、万客隆、华普等连锁超市，使其产品通过连锁超市走进中国的千家万户;而德彩、黑钻、喜瑞等国际着名水族用品、饲料生产商则通过商将其产品成功打入中国市场。

据统计：在中国的北京、广州、重庆、上海等大城市中，宠物食品及宠物水族用品的销售额逐年上升，年销售额均在2亿元人民币以上。由此可见，中国迅速增长的豢养宠物及饲养观赏鱼的群体，将进一步推动中国宠物经济的发展，中国将成为世界未来最具发展潜力的宠物消费市场之一。

3.宠物的住、行与用品

近年来，在各大城郊市，饲养宠物已经成为时尚，随着爱犬一族的逐渐庞大，成规模的犬业养殖机构就有成百家，与之相应的宠物医院、宠物食品店、宠物用品店、宠物美容店也应运而生，并且具有自己固定的消费群体。

在我国，宠物健康护理员的职业前景将十分看好。他的主要工作：宠物饲养与疾病预防;对宠物进行日常健康护理与管理;对宠物进行科学美容(非手术类);对伤病宠物进行现场救护、病期护理、术后护理及康复护理。目前我国从事宠物服务业的人数已猛增到100多万，从事宠物医疗和护理的人员约占10%。国外宠物服务业比较发达，宠物业每年有数亿美金的收入。

宠物医师、宠物美容师、宠物摄影师，这些因需求而衍生的行业虽然行业年轻，但需技术含金量高，仅从宠物医院经营现状看，宠物豢养者每月为宠物修毛发、作常规检查、要花费近百元，平均每次消费在300元左右。甚至有的宠物医院服务项目中还包括收售宠物、销售宠物用品和食品销售、主人外出托管、宠物美容等。据统计，宠物医院每月除一些房租、设备、药物、兽医工资等成本外，净利润可达到15000-60000，宠物医院虽然“钱”景一片光明，但是问题也同样不少。但事实上，宠物热却未引起宠物医疗营业税的增长，由于目前宠物医院多为个人经营，经营规模小，财务人员多为兼职，核算水平较低，税收意识薄弱。同时由于给宠物看病，购买宠物用品的多为个人行为，所有支出全部以现金支付，不开具发票，因此宠物医院一般不购买发票，税务机关很难掌握其真实的经营情况，导致偷漏税的现象。宠物热却未引起宠物医疗营业税的增长，产生了一冷一热的强烈反差。未来税务部门将考虑研究制定相应政策和办法，明确宠物概念、种类、范围，加强对宠物消费经营的税收监控。

宠物用品包括食品，洁净用品和附属用品，在市场分割中，宠物洁净用品占5%;宠物食品约为70%，但宠物食品市场为跨国公司所控制，开发机会有限;附属用品占据宠物用品市场的25%，总计达1XX多种。包括狗筐、猫垫、宠物玩具、鞍筐、龟爬行场、鱼缸;也包括介绍如何饲料宠物录像带、磁带、图书等。宠物附属品市场看好，在零售时，宠物用品按以下类别划分：狗类附属用品;猫类附属用品;猫、狗洁净用品;其他小动物附属用品;两栖类动物，昆虫如蚂蚁和鞘翅目，蛛型纲如蝎子、蜘蛛，爬行动物用品;笼养鸟、飞禽、野鸟等用品;淡水或咸水观赏鱼用品;给宠物及主人的礼品、纪念品。宠物附属用品中销量最大的猫垫子，全欧零售量为120吨，在美国猫垫子年零售额为1亿美元。

1999年全球宠物附属品市场规模约为15o亿美元，其中2/3的市场份额为北美西欧所占据;中、东欧(特别是巴西)属新兴市场;日本、澳大利亚、南非市场正在发展。中国是宠物附属用品出口国之一，目前生产的宠物附属用品主要出口美国和北欧，主打产品有：狗、猫用的项圈、牵绳、服装、玩具等;狗磨牙的皮制物品;马或小动物笼中的塑料装饰品或特种木材等。宠物附属用品生产所使用的原材料、做工是否精致、产量以及供货来源国别等，都对价格有影响。据悉，生产一般常规宠物附属品的税后利润是10%—30%，而部分高科技用品的利润可达50%以上，如有一种遥控电子狗项圈，可令狗说站着就站着，说趴下就趴下，这种美国产的项圈其利润达到200%。由于宠物的附属品消费群体并不大计较品牌，所以，只要市场开拓得法中国中小企业进入该行业，将非常有利。

(三).宠物产业对社会的影响