房地产可行性报告范文

前言：我们精心挑选了数篇优质房地产可行性报告文章，供您阅读参考。期待这些文章能为您带来启发，助您在写作的道路上更上一层楼。

第1篇

1、项目概况

该地块位于*州新区何山路和塔园路交叉口。紧接*州科技学院，有良好的文化气氛。道路宽敞交通便捷，有新山大桥与古城区相连。项目占地126亩，其中120亩是建住宅用地，6亩是建配套幼儿园用地。容积率为2.0，总建筑面积为16万平方米，小高层和多层相结合，沿街底层为商业配套用房（约占5%）。具有一定的开发规模，并能为品牌的延续提供保障，给公司带来良好的社会效益和经济效益。

本项目的建设资金完全由本公司自筹，不足部分通过土地抵押和预售房款解决。

2、项目建设背景

*州新区新桥镇农工商总公司下属的某某房地产开发公司由于资金不足，不能及时启动本项目。恰逢整个地区的企业改制，有意转让本项目，这是能得到这个项目的重要的外在因素。新桥镇为了能改善居民的生活质量和提高本地区的房地产整体水平，所以希望找到能开发高品质住宅的开发商。而某省特别是B市的房地产开发公司不论是资金实力，还是开发水平在全国来说可谓是首屈一指的。这是能转让到并开发的内在因素。根据*州的城市总体规划发展以及新区新桥镇片区控制性规划要求，该片区将是新区乃至整个*州重要的住宅区。本公司经过对*州全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据*州目前的房地产现状与发展趋势，只要做出能满足*州市城市居民新的住房要求和高品质，同时定位准确，完全不用担心项目的销售，而且有丰厚的利润。

该项目已经取得了土地使用权证和项目规划许可证，各项目谈判工作已相继展开。

二、*州市介绍

*州位于*三角洲中部、某省东南部，东经l19°55''''--121°20''''，北纬30°47''''--32°*''''之间。东邻上海，西傍金陵，南接苏杭，北依*，面积8488.42平方公里，占全省面积的8.27％。市区392.3平方公里，其中建成区68平方公里，古城区14.2平方公里。所属六县市面积为：C市1094平方公里，B市772.4平方公里，D市620平方公里，E市864.9平方公里，F市1257.42平方公里，H市1092.9平方公里。20*年，*州市完成国内生产总值1760亿元，经济总量在三角洲位居第二，列全国第六，人均GDP按现行汇率折算超过3600美元，显示出强劲的增长势头。整个市的人口580.53万，城区人口为80万。新区的经济发展保持良好的发展势头，全年实现工业销售产值400亿，同比增长17%；完成国内生产总值160亿，同比增长14.2%；实现财政收入20.5亿。正在启动二期开发。

三、*州市住宅市场分析

1、20*年以前*州市住宅市场分析

在这之前，*州市住宅水平一直维持在工业园区2300元/m2，古城区2500元/m2，而新区住宅价格也一直在2000元/m2左右徘徊。究其原因不外乎以下几点：

①土地价格是一个首要的因素。土地作为稀缺性资源，政府没能做好土地供应的长期规划。开发商可以通过项目可行性报告，以很便宜的价格向政府要求划拨土地。这导致了土地成本在整个项目中只占很小的一部分。

②整个*州的住宅以零星分散建设为多，不注重整个小区环境、园林、文化方面的建设。使一大批想改变住房质量的居民找不到合适的住宅，贵了又觉得不合算。

③居民居住观念没有改变。大多数*州人认为，过了运河就觉得离开了城市，到了郊区。而且也一直认为*州新区是一个工业区，不适宜居住。同时，新桥镇一直以来治安、环境都不好，在一定程度上限制了该区域的房价。

④消费观念也限制了整个*州市的房价。许多*州居民留恋于“小桥、流水、人家”，只要有地方住，能吃饱，不会用剩余的钱去改善居住环境和投资于房产。

⑤这段时间里，虽然有出现过许多有利于住宅发展的政策（比如货币化分房的实施），但一直没能使*州房地产更上一个台阶。

2、20*年以来*州市住宅市场分析

20*年是*州房价飞涨的一年。20*年10月份，*州市土地全面实行招投标。这对于*州整个房地产市场是一个重要的转折点，从至，开发商取得土地的唯一途径就是市场招投标，土地市场更趋于公平。与此同时，政府出台了一系列的相关政策。

①*州强化“强市富民”意识，努力使全市经济继续在高平台、低波动中运行，20*年全市经济继续走强。同时，改变全市居民的消费观念。

②规范房地产开发，改善投资环境，使房地产开发逐步走上规模化、集约化经营。把房地产开发作为城市新的经济增长点，大力发展城镇建设。

③在市区范围内，加快土地供应制度的改革，停止新批量土地的开发项目，对存量土地开发项目采取限制的态度，使开发总量得到控制。同时，积极引导开发企业参与园区、新区的开发建设。

④加强城市建设步伐，动迁量大幅上升和货币安置政策使市场上对商品房的需求迅速膨胀。

第2篇

总论作为可行性报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。

第二部分　房地产项目建设可行性

第三部分　房地产项目市场需求分析

市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、房地产估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。

第四部分　房地产项目产品规划方案

第五部分　房地产项目建设地与土建总规

第六部分　房地产项目环保、节能与劳动安全方案

在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全方面的法规、法律，对项目可能造成周边环境影响或劳动者健康和安全的因素，必须在可行性研究阶段进行论证分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。

第七部分　房地产项目组织和劳动定员

在可行性报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。

第八部分　房地产项目实施进度安排

项目实施时期的进度安排是可行性报告中的一个重要组成部分。项目实施时期亦称房地产时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时期，这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项房地产活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期每个阶段的工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。

第九部分　房地产项目财务评价分析

第十部分　房地产项目财务效益

第3篇

做房地产方面的可行性研究报告之前，需要深入调查和充分掌握各类资料的基础上,对拟开发的项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析,并作出客观的预测,包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等.

3.规划设计方案优选

在对可供选择的规划方案进行分析比较的基础上,优选出最为合理、可行的方案作为最后的方案,并对其进行详细的描述.

4.开发进度安排

对开发进度进行合理的时间安排,可以按照前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发项目的进度. 房地产可行性研究报告的每一个步骤都要准确谨慎。

5.项目投资估算

对开发项目所涉及的成本费用进行分析评估.

6.项目资金筹集方案及筹资成本估算

根据项目的投资估算和投资进度安排,合理估算资金需求量,拟订筹资方案,并对筹资成本进行计算和分析.

7.项目财务评价;

依据国家现行的财税制定、现行价格和有关法规,从房地产可行性研究报告的角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目从财务状况进行分析,并借以考察项目财务可行的一种方法.

8.可行性研究的结论

根据对相关因素的分析和各项评价指标数值,对项目的可行与[2] 否作出明确的结论.

2用途编辑

房地产项目可行性研究报告是项目实施主体为了实施某项经济活动需要委托专业研究机构编撰的重要文件，其主要体现在如下几个方面作用：

1. 用于向投资主管部门备案、行政审批的可行性研究报告

根据《国务院关于投资体制改革的决定》国发(20xx)20号的规定，我国对不使用政府投资的项目实行核准和备案两种批复方式，其中核准项目向政府部门提交项目申请报告，备案项目一般提交项目可行性研究报告。

同时，根据《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》，对某些项目仍旧保留行政审批权，投资主体仍需向审批部门提交项目可行性研究报告。

2. 用于向金融机构贷款的可行性研究报告

我国的商业银行、国家开发银行和进出口银行等以及其他境内外的各类金融机构在接受项目建设贷款时，会对贷款项目进行全面、细致的分析评估，银行等金融机构只有在确认项目具有偿还贷款能力、不承担过大的风险情况下，才会同意贷款。项目投资方需要出具详细的可行性研究报告，银行等金融机构只有在确认项目具有偿还贷款能力、不承担过大的风险情况下，才会同意贷款。

3. 用于企业融资、对外招商合作的可行性研究报告

此类研究报告通常要求市场分析准确、投资方案合理、并提供竞争分析、营销计划、管理方案、技术研发等实际运作方案。

4. 用于申请进口设备免税的可行性研究报告

主要用于进口设备免税用的可行性研究报告，申请办理中外合资企业、内资企业项目确认书的项目需要提供项目可行性研究报告。

5. 用于境外投资项目核准的可行性研究报告

企业在实施走出去战略，对国外矿产资源和其他产业投资时，需要编写可行性研究报告报给国家发展和改革委或省发改委，需要申请中国进出口银行境外投资重点项目信贷支持时，也需要可行性研究报告。

第4篇

1、项目背景

2、可行性研究结论

3、主要技术经济指标表

4、存在问题及建议

二、西北地区二三线城市房地产项目市场分析和营销战略

1、西北地区二三线城市房地产市场概况

2、市场预测

3、营销战略

三、建设条件与场址选择

1、建设条件

2、场址选址

四、西北地区二三线城市房地产项目建设规模及功能标准

1、建设规模

2、功能标准

五、西北地区二三线城市房地产项目建设方案

1、建筑方案

2、平面布置方案

3、配套公用工程

六、项目实施进度安排

1、工程项目管理

2、项目实施进度

七、西北地区二三线城市房地产项目投资估算与资金筹措

1、投资估算

2、资金筹措

3、投资使用计划

八、西北地区二三线城市房地产项目财务分析与敏感性分析

1、生产成本和销售收入估算

2、财务评价

3、不确定性分析

4、敏感性分析

九、社会效益分析

1、社会效益分析

2、项目与所在地区互适性分析

十、风险分析

1、风险类别

2、风险应对措施

十一、可行性研究结论与建议

1、结论

2、建议

附件

1、项目承办单位营业执照、法人证书复印件

2、当地规划、国土、环保等部门关于项目的支持文件

3、自有资金存款证明

4、相关银行贷款承诺

第5篇

第一部分：项目总论

项目背景

项目概况

项目名称

项目建设单位概况

项目地块位置及周边现状

项目规划控制要点

项目发展概况

可行性研究报告编制依据

可行性研究结论及建议

第二部分：市场研究

宏观环境分析

全国房地产行业发展分析

本市房地产市场分析

本市房地产市场现状

本市房地产市场发展趋势

板块市场分析

区域住宅市场成长状况

区域内供应产品特征

区域市场目标客层研究

项目拟定位方案

可类比项目市场调查

项目SWOT分析

项目定位方案

第三部分：项目开发方案

项目地块特性与价值分析

规划设计分析

产品设计建议

项目实施进度

营销方案

机构设置

合作方式及条件

第四部分：投资估算与融资方案

投资估算

投资估算相关说明

分项成本估算

总成本估算

单位成本

销售收入估算

税务分析

项目资金预测

现金流量表

自有资金的核算

融资方案

项目融资主体

项目资金来源

融资方案分析

投资使用计划

借款偿还计划

第五部分：财务评价

财务评价基础数据与参数选取

财务评价(方案1)

财务盈利能力分析

静态获利分析

动态获利分析

偿债能力分析

综合指标表

财务评价(方案2)

财务评价结论

第六部分：不确定性分析

盈亏平衡分析

敏感性分析

变动因素一成本变动

变动因素二售价变动

变动因素一容积率变动

风险分析

风险因素的识别和评估

风险防范对策

第七部分：综合评价

社会评价(定性)

环境评价(影响及对策)

公司资源匹配分析

第八部分：研究结论与建议

结论

建议

第九部分：附录

第6篇

第一部分，房地产开发公司的准备工作

在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

第二部分，行政审批部分

根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1)选址定点;2)规划总图审查及确定规划设计条件;3)初步设计及施工图审查;4)规划报建图审查;5)施工报建;6)建设工程竣工综合验收备案。

一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：

1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

4、环保局办理生产性项目环保意见书(表)。

5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

6、规划部门办理项目选址意见书。

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、人防办进行人防工程建设布局审查。

2、国土资源局办理土地预审。

3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。

5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：

1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。

2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。

3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。

5、国土资源局进行用地预审。

6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。

7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。

8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。

9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、公安消防支队进行消防设计审查。

2、人防办进行人防设施审查。

3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》(副本)。

五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、建设单位办理施工报建登记。

2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。

3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：

由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。

开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件(复印件)及资料：

1、以下证明材料：

(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书;

3、工程施工合同;

4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、建筑工程质量监督站(机构)对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。

2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。

3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》(正本)。

4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明;不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。

第三部分 房地产项目权属初始登记阶段

1、由房管局核准新建商品房所有权初始(大产权证)登记。

2、开发商应提交材料：

(1)申请书;

(2)企业营业执照;

(3)用地证明文件或者土地使用权证;

(4)建设用地规划许可证;

(5)建设工程规划许可证;

(6)施工许可证;

(7)房屋竣工验收资料

第7篇

关键词：房地产项目；可行性研究报告；编制要点；评估方法

中图分类号：F293.3文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）03-0-02

为规范房地产开发项目经济评价工作，建设部颁布了《房地产开发项目经济评价方法》。为配合“评价方法”的实施，建设部标准定额研究所编制《房地产开发项目经济评价案例》。案例均包含了房地产开发项目经济评价必须的基本要素“房地产开发项目可行性研究报告案例，主要介绍了房地产开发前期可行性研究和项目评估方面的内容，编者从投资项目可行性研究及评估的角度指明该案例。本文结合上述案例素材，就房地产项目可行性研究报告编制要点及其评估方法作简要的分析、探讨。

一、房地产项目可行性研究报告的编制要点

(一)平衡计算项目的物资投入、产出

生产性项目可研报告的编制，要针对项目正常生产过程所需的各要素进行初步平衡计算，其中主要包含生产原材料、辅助材料、水、电、气、产出产品及废料等。遵循质量守恒定律，保证输入系统物料总和等于输出物料及物料损失量总和，保证其相互平衡。以质量守恒定律为指导，项目可研报告中进行详细的物料衡算，能够有效保证项目可研报告的整体质量，详细反映出项目投入与产出物数量，进而有效确定原材料、辅助材料成本，计算产品及副产品的销售总量及收入，确保项目财务评价的准确性。如果物料衡算存在问题，一般有以下四种情况：投入物计算错误、产出物计算错误、投入物及产出物数量偏多或偏少。物料衡算不准确对项目成本费用计算及销售收入测算都有较大影响，不能有效的反映项目实际情况，导致财务评价缺乏准确性，影响整体项目决策。与之相类似，项目公用工程应以能量守恒定律为指导进行用量计算，进而为项目方案选择、设备选型、燃料动力费用从测算、项目投资等提供有效依据。

(二)保证建设投资、内容、工程量的统一、对应

投资项目可行性研究报告与项目规划、发展研究及课题存在一定联系，也存在本质上的不同，投资项目是具有明确起止点的一次性投资活动，具有明确的投资目标。投资项目可行性研究报告要求在一定时限内，有效的提出框架式工程建设方案，并要求其中所包含的工程建设内容、工程量及工程投资相互关联，相互统一。在实际操作过程中，以下问题仍需要注意及改正。首先，实际工程方案设计与可研报告不符，严重超出可研报告研究范围。这种做法缺乏可行性，不能有效提出工程量，工程建设方案无法落实；其次，项目可研报告明确了项目单项工程费用，但在实际工程建设方案中，工程内容及工程量不明确；第三，可研报告中虽然明确了工程内容，但工程量不够明确，无法有判断投资可信性。

(三)在资产保全原则的基础上进行投资估算

投资估算是指在有效研究并基本确定项目开发所涵盖的各项信息、数据、资料以及方案后，进行项目投入总资金估算，包含项目建设资金及流动资金。其中，项目建筑工程费、安装工程费、设备及工器具购置费、项目建设其他费用、建设期利息、基本及涨价预留费等构成项目建设投资总费用。项目投资估算要遵循资产保全原则，原则中规定，项目开发过程中，用于项目建设的资金要素及费用都应形成资产，根据不同形态可分为有形资产及无形资产。因此，建设投资中资金要素及费用应包含：项目原有固定资产，应将其转化为现值计入项目投资中；购置及自有的土地使用权；购置及自有的无形资产，要作价后计入总投资；设备购置费用及附属费；项目投产前的技术开发费用；国家及行业规定收取的相关费用；工程建设包含的临时设施费、维护费及大型设备迁移费。

(四)在建设方案中明确项目的工程量

项目公用工程建设方案是一项在生产过程中如何有效供水、供电、供气（汽）排水、制冷的供给方案，方案中应对物质来源、用量及供应方案进行明确阐述，并以此为依据，有效计算公用工程分项工程的工程量。项目方案应全面详尽，不能只侧重工艺的比较、选择及论述，还应对公用工程方案进行全面的比较和论述，明确项目工程量，优化项目方案。同时，还应全面分析论述公用工程建设方案，有效明确工程量，不能一语而过，全面保证项目可行。

二、房地产项目评价中的市场调研

房地产项目开发是以市场供给为导向，以盈利为目的的投资活动，市场调研分析和市场、产品定位都对房地项目开发具有决定性影响。因此要全面开展市场调研，对市场进行有效预测，并以此为基础，全面评价项目租售价格、对象、营销方案及策略等，保证项目顺利进行。

1.房地产开发项目宏观市场分析。要求对国家及整体社会经济情况及主要增长领域进行全面分析，发现并确认当前吸引力较强的投资类型及投资方向，判断当前处于经济周期或房地产周期的哪个阶段，分析区域经济概括，预测国家及地区短期就业趋势。确认区域内支柱产业及其产品。了解区域整体规划，并对项目周边土地及周围交通状况进行详细了解，做好竞争分析。同时还要对房地产政策及未来发展趋势进行短期预测，分析未来产业、市场及价格变化，对未来开发形势及行业总体发展进行预测。

2.房地产开发项目区域市场分析。主要针对销售市场进行分析，分析市场现状并进行短期预测，对房屋存量及供给进行详细了解，分析区域内就业情况、人口综述、家庭规模及结构、收入情况，预测区域内市场需求类型。还要进行消费情况调查，了解住房需求情况及区域消费能力，判断区域住房需求总量及住宅消费趋势，确认区域对流行住宅、品牌住宅、公寓住宅等类型的接受及需求情况。

3.房地产开发项目目标市场分析。主要是针对规划住宅的需求分析，通过全面的竞争分析，进行市场细分，有效估算市场总吸纳量及吸纳速度，判断拟开发项目未来市场份额，明确项目产品竞争优势。主要包含对项目区位、交通、配套设施、价格、房型结构、消费者心里、生活品质要求等。

4.市场的选择与定位。房地产开发项目市场分析是在掌握市场信息基础上进行的，只要包含房地产市场需求信息、供应信息及交易信息等。房地产市场选择也成为市场定位，通过全面的市场分析，进而确定项目产品市场。对于市场的定位，应分析区域竞争及市场需求，从消费者需求的角度出发，考虑市场未来发展趋势，对目标市场进行有效预测，指导项目开发。房地产开发项目定位要充分考虑市场及消费需求，避免盲目开发，而对于市场价格的定位则需要有效分析市场及目标市场价格及变动规律，结合项目自身条件及社会经济环境确定项目产品价格，考虑区域发展潜力及阶段购房趋势，合理制定。对此，项目的营销方案、策略为：挖掘项目“卖点”，提升产品竞争力。分析项目构成因素及未来发展潜力，走品牌发展的道路，突出项目规划创意的优越性。如项目户型合理、配套施舍完善、生态环境优越等。

三、房地产项目评价的内容、方法

(一)制定设计评价指标

房地产开发项目设计评价指标要考虑多方面因素，实现各影响因素相互统一，提升并完善项目使用功能。项目设计关系到到建筑、结构、防火、节能等相关专业，专业性强，设计较为复杂。建筑方案要保证兼顾项目整体构思、创意、平面设计及立面等因素。以产品定位为基础，开展建筑设计工作，不断完善产品使用功能，在提升项目质量及科技含量的前提下，实现户型设计、住宅空间设计及住宅套型模式的优化、统一。

(二)对项目整体规划的评价

在充分考虑项目建设条件及控制性规划要求后，分析项目可使用土地面积、容积率、建筑密度、绿地率、车库、停车位、配套设施、交通条件等，以市场定位为基础，全面进行项目规划。

(三)项目的财务分析

房地产开发项目的评述要从财务评价及综合评价进行考虑。财务评价是在现行财税制度及价格体系的基础上，准确计算房地产项目财务收入及住处情况，通过合理分析项目财务盈利能力、清偿能力及资金状况，有效分析房地产项目财务可行性，并进行风险预测，是项目评述的主要内容。综合评价则是从区域及社会经济的角度出发，通过对社会经济效益及费用的计算，分析房地产开发项目对社会经济是否有积极的促进作用，进而有效判断项目的可行性。

(四)制定合理、系统的财务评价指标

财务评价是在国家现行的财税制度及价格体系基础上进行的，对项目直接发生的财务效益及费用进行分析、计算，进行财务报表编制，有效计算项目评价指标，并以此为基础，对项目盈利能力、清偿能力及外汇平衡等财务状况进行全面考察，准确判断房地产开发项目财务可行性。房地产开发项目综合经济数据及评价指标包含对项目的设计规模、经济数据、财务评价指标。设计规模只要针对项目占地面积、建筑面积等；经济数据主要是指项目的总投资额、产品投资、资金筹措及各项税费等；财务评价指标包含项目利润率、利税率及收益率等相关指标。

综上所述，房地产项目的开发运作，若要在长时间的建设周期内有效规避风险、隐患，就必须进一步提高前期可行性研究报告编制的效率、质量，并通过科学、合理、全面的评估，及时发现问题、改进方案，保证后续业务流程的稳定运转。

参考文献：

[1]宋春红,苏敬勤.论房地产开发项目可行性研究[J].基建优化,2006(01).

[2]巫世峰.房地产项目可行性研究的评价指标体系研究[J].国外建材科技,2006(05).

第8篇

按照前述报告正文中应包含的内容，现将写作要点介绍如下。

（一）项目总说明

在项目总说明中，应着重就项目背景、项目主办者或参与者、项目评估的目的、项目评估报告编制的依据及有关说明等向读者予以介绍。

（二）项目概况

在这一部分内容中，应重点介绍项目的合作方式和性质、项目所处的地址、项目拟建规模和标准、项目所需市政配套设施的情况及获得市政建设条件的可能性、项目建成后的服务对象。

（三）投资环境研究

主要包括当地总体社会经济情况、城市基础设施状况、土地使用制度、当地政府的金融和税收等方面的政策、政府鼓励投资的领域等。

（四）市场研究

按照所评估项目的特点，分别就当地与所评估项目相关的土地市场、居住物业市场、写字楼物业市场、零售商业物业市场、酒店市场、工业物业市场等进行分析研究。

（五）项目地理环境和附近地区竞争性发展项目

这一部分主要应就项目所处的地理环境（邻里关系）、项目用地的现状（熟地还是生地、需要哪些前期土地开发工作）和项目附近地区近期开工建设或筹备过程中的竞争性发展项目予以分析说明。

（六）规划方案及建设条件

主要介绍项目的规划建设方案和建设过程中市政建设条件（水、电、路等）是否满足工程建设的需要。

（七）建设方式及进度安排

项目的建设方式是指建设工程的发包方式。发包方式的差异往往会带来工程质量、工期、成本等方面的差异，因此，这里有必要就建设工程的承发包方式提出建议。

（八）投资估算及资金筹措

这一部分的主要任务是就项目的总投资进行估算，并按项目进度安排情况做出投资分年度使用计划和资金筹措计划。

（九）项目评估基础数据的预测和选定

（十）项目经济效益评价

第9篇

决策支持系统为解决房地产投资决策中出现的种种问题提供了解决方案。决策支持系统是一种基于计算机的系统,帮助决策者通过与系统直接交互使用数据及分析模型解决非结构化的决策问题。通过决策支持系统,房地产开发商可以对要开发的项目的各种情况有一个更深入的了解,能综合各方面的因素对投资的项目做出一个合理的判断,从而减少房地产投资中的盲目性,使投资更准确,收益率更高。本文结合房地产项目投资的实际情况,提出了一种房地产投资决策支持系统,可以为房地产项目的投资提供决策支持,实现企业项目管理的快速辅助决策,提高投资者的决策水平。

一、房地产投资决策支持系统

房地产投资决策支持系统是将决策支持系统技术应用到房地产投资中,从而能有效地对房地产投资者进行辅助决策,提高决策的效率和准确性。

(一)房地产投资决策支持系统的基本功能

本系统分为房地产市场调查与预测、经济评价、风险分析和可行性报告生成等四大模块。通过房地产市场调查与预测模块,用户可以方便地了解到房地产市场的现状以及国民经济状况,并能对将来房地产市场的发展情况做出一个大概的预测。通过经济评价模块可以对所投资项目做出准确的评估,从而判断出此项目的盈利状况。风险分析模块可以对投资项目的风险作一个大体的分析,用户通过对各个投资方案的经济评价和风险的权衡,可以做出较为准确的判断。可行性报告生成模块则可以自动生成项目的可行性报告,用户可以根据具体情况来添加可行性报告中的内容。

(二)系统的基本结构

在房地产投资中遇到的可变性因素非常多,再加上房地产投资本身所具有的高风险性,这就使得传统的MIS系统不能满足房地产投资决策的需要,只有使用决策支持系统才能有效地解决这一问题。但是传统的决策支持系统也有着它的不足,不能很好的对房地产投资进行有效的辅助决策。因此,本系统借鉴了最近发展起来的决策支持系统的新技术,提出了一种新的房地产决策支持系统模型。

数据仓库、联机分析处理、数据挖掘是决策支持系统发展中的新兴技术,将这些技术引入到房地产决策支持系统中可增强系统的辅助决策功能。

其中,数据仓库是为了决策支持的需要而在数据库的基础上发展起来的一项新技术。数据仓库可将大量的用于事务处理的数据库中的数据进行清理、抽取和转换,按决策主体的需要重新进行组织。数据仓库中的各种数据可以适应决策问题多样性的要求,数据仓库侧重于对面向主题的数据的存储和管理。联机分析处理可以对数据仓库中的大量数据进行分析,从中提取出有用的信息,从而起到辅助决策的作用。数据挖掘是从知识发现的概念中引申出来的,把数据挖掘技术应用到数据仓库的分析可以有效地从数据仓库中挖掘出有价值的东西,从而有利于辅助决策。

二、房地产投资决策系统的相关技术

传统的决策支持系统是利用数据库、人机交互进行多模型的有机组合,辅助决策者实现科学决策的综合集成系统。自从决策支持技术形成以来,在全世界得到了广泛的应用,但是决策支持在发展中也遇到了一些问题,主要问题有以下几个方面:(1)DSS使用的数据库只能对原始数据进行一般的加工和汇总,而决策支持涉及大量历史数据和半结构化问题,传统的数据库管理系统难以求解复杂的半结构,不能满足DSS的需要;(2)决策支持系统以集成数据为基础,然而现实中的数据往往分散管理且大多分布于异构的数据平台,数据集成不易;(3)由于决策本身所涉及问题的动态性和复杂性,针对不同的情况应有不同的处理方法,而模型库提供的分析能力有限,所得到的分析结果往往不尽如人意;(4)决策支持系统的建立需要对数据、模型、知识和接口进行集成。数据库语言数值计算能力较低,因而采用数据库管理技术建立决策支持系统知识表达和知识综合能力比较薄弱,难以满足人们日益提高的决策要求。

数据仓库、联机分析处理和数据挖掘技术,给决策支持系统的发展注入了新的活力,数据仓库、联机分析处理和数据挖掘技术的出现,有利于解决上面传统的决策支持系统所遇到的问题,为决策支持的发展提供了一条新的途径。

(一)数据仓库(DW)技术

信息系统中有两种类型的数据:操作型数据和决策支持型数据。前者是由日常事务处理生成的,后者是把前者加工后(清理与集成)形成的。操作型数据服务于日常事务处理,决策支持型数据服务于信息增值。目前,理论界把存有决策支持型数据的系统称为数据仓库。当需要为决策部门提供及时、准确、详细和可靠的风险信息时,海量数据的存储与加工便成为首要问题,而这正是数据仓库的专长。

(二)联机分析处理(OLAP)

OLAP是一种决策分析工具,它是针对特定问题的联机数据访问和数据分析而产生的一种技术,它可以根据分析人员的要求,快速、灵活地对大量数据进行复杂地查询处理,并以直观的、易理解的形式将查询结果提供给各种决策人员,从而得到高度归纳的信息。OLAP是基于数据仓库的信息分析处理过程,是数据仓库的用户接口部分。通过OLAP这种独立于数据仓库的分析技术,决策者能灵活地掌握项目进度的数据,以多维的形式从多方面和多角度来观察项目进度的状态、了解项目进度的变化。OLAP技术分析方法有切片、钻取、维度自由组合、图标自由切换,并可形成表现友好、丰富的报表结果。

(三)数据挖掘(DM)技术

数据挖掘可以称为数据库中的知识发现,是从大量数据中提取出可信、新颖有效并能被人理解的模式的高级处理过程,是数据库技术、人工智能、神经网路、机器学习等领域的交叉学科。数据挖掘是一个过程,是从大型数据库中抽取隐藏其中的可理解的可操作的信息,目的是帮助分析、决策人员寻找数据之间的关联,发现被忽略的要素,而这些信息对于决策行为是至关重要的。

数据挖掘常用的技术和算法有决策树、神经网络、概念树、遗传算法、模糊数学、统计分析、可视化技术、粗糙集、公式发现等。数据挖掘的作用是可以实现自动预测趋势和行为、关联分析、聚类等。数据仓库、联机分析处理、数据挖掘是作为三种独立的信息处理技术出现的,但都是以解决决策支持分析问题为主要驱动力量发展起来的,具有一定的联系性和互补性。其中数据仓库用于数据的存储和组织,联机分析处理集中于数据的分析,数据挖掘则致力知识的自动发现。

三、房地产投资决策支持系统的功能模块

(一)市场调查与预测

市场调查是房地产投资中的一项非常重要的内容,常常关系着投资的成败。在本系统中,市场调查与预测模块主要包括国家经济状况、城市经济状况、城市综合情况、城市气象条件、城市发展计划、目标客户住房需求调查情况、城市土地住房情况、房地产供给市场状况、竞争对手和竞争楼盘状况,以及项目自身的相关情况等。在这个模块中,基本涵盖了房地产调查的主要内容。另外,大量的历史数据也为房地产市场的预测提供了便利条件。

(二)经济评价

经济评价是房地产投资决策中的一项必不可少的内容。建设项目经济评价是项目可行性研究的组成部分和重要内容,是项目决策科学化的重要手段。经济评价的目的是计算项目的效益和费用,通过多方案比较,对拟建项目的财务可行性和经济可行性进行分析讨论,做出全面的经济评价,为项目的科学决策提供依据。

经济评价包括项目管理、参数设置、方案计算、扶助报表、基本报表和综合财务指标等几个方面。其中项目管理包括项目的建立、选择和删除,对项目管理库进行操作。参数设置对房地产投资中的各项参数进行赋值,方案计算用现金流法和非现金流法对投资项目进行分析计算。辅助报表和基本报表用于生成各种报表。综合财务报表生成现金流法综合财务指标汇总表和非现金流综合财务指标汇总表,在这一模块中还生成直方图检验、饼图检验和拆线图等图表,更直观地反映出财务状况。

(三)风险分析

房地产投资虽说有着高收益,但是同时也存在着高风险,对其进行风险分析非常必要。正确评价房地产开发的风险可以指导投资者进行正确的开发决策,减少决策的盲目性和失误。对于上述风险,人们并不能明确的给一个答案,到底有没有这种风险,这是存在着模糊性的。为此可以把模糊数学方法引入到风险分析中来,采用模糊综合评价法可将定量与定性的指标结合起来,〖JP+1〗可以不受指标因量纲不同或量纲相同而量级不同的影响,对于问题比较复杂、信息不很全面的房地产开发投资是很适应的。此外,房地产投资风险因素层次比较多,可以采用多级模糊模型来分析。

(四)可行性报告生成

可行性报告生成模块的功能是根据房地产投资项目来生成一个可行性报告模板,这就省去了用户编写可行性报告的时间。用户可以根据自己的实际情况向可行性报告模板中添加一些项目的数据,甚至是根据项目数据生成的柱状图、饼图等图表。现在人们所用的字处理软件一般都为微软的Word,所以本系统中所生成的可行性报告为Word文档形式,这样便于用户对可行性报告的编辑。

该系统中的四个功能模块紧密协作,基本涵盖了房地产投资中所应考虑的各方面内容。用户(决策者)通过这些模块的运作,可以得到有力的辅助决策,从而提高决策水平。

第10篇

政府宏观调控作用难发挥也使得房地产经济管理陷入困境。随着社会经济的迅速发展，我国房地产在社会这个大的背景下也在不断地发生变化，然而政府在房地产管理的过程中，出台的政策无法与现行的房地产形势相符合，因而也就缺乏了相应的约束力。加之一些房地产企业利用政策中的相关漏洞，投机取巧的进行投资，不仅扰乱了市场的正常运转，同时还破坏了市场的发展秩序。因此，探索房地产经济管理的出路势在必行。

二、房地产经济管理的出路分析

为进一步提高房地产经济管理水平，推动房地产市场的发展，在了解房地产经济管理的困境的基础上，房地产经济管理的出路，可以从以下几个方面入手，下文将逐一进行分析：(一)提高房地产经济管理意识提高房地产经济管理意识是房地产经济管理的关键。在房地产经济管理中，要重视房地产经济管理意识的作用，充分意识到房地产经济管理的重要性，加大对房地产经济管理的宣传力度。在提高房地产经济管理意识的同时，还要注意用意识武装行动，结合房地产的实际情况，将房地产经济管理意识落实到切实可行的计划中。具体说来，房地产项目完成之前应该对可行性报告进行全面研究，可行性报告获得批准后，则通过房地产项目经理对相关内容进行全面落实以及实施，将可行性研究报告作为实施的前提条件，通过企业全面考虑项目的可行性后确定投资资金。另外，还要增强房地产项目负责人的成本控制意识，使开支得到有效的节约。完成投资金额的估算工作后，通过分析估算的实际情况，将资金流量表确定，相关负责人应该根据企业运转、具体发展的情况对投资资金进行确定，从根本上防止由于错误的投资导致企业损失大量的资金。(二)健全房地产经济管理机制健全房地产经济管理机制是房地产经济管理的重要环节。为使房地产经济管理有章可循，健全房地产经济管理机制，通过制定制度的方式，堵塞房地产经济管理漏洞，全面进行房地产经济管理工作。对房地产经济管理而言，制度建设包括两个方面的内容，一是完善房地产经济管理制度；二是健全房地产法规法律制度。其中，法规法律制度的建立应结合政府相关部门来完成，综合建筑。房产、土地等相关法律共同构造。在完善房地产经济管理制度方面，应通过分析房地产市场的实际情况，运用科学合理的经济管理方法，合理的调整房地产市场，在对该项目的整个过程及其结果进行规划的基础上，以制度化的形式将房地产经济管理工作确定下来。除此之外，在健全房地产经济管理机制的时候，还要结合健全房地产经济管理法律体系工作同时进行，以防止开发商利用法律漏洞发展房地产经济行为的发生。(三)发挥政府的宏观调控作用发挥政府的宏观调控作用在房地产经济管理中也必不可少。房地产市场混乱的情况能够通过经济管理体制改革来实现，政府在房地产经济管理体制改革中具有重要的作用。从房地产企业战略发展的角度看，必须加大与政府的密切合作关系，配合政府的相关政策方针开展经济行为，有利于房地产企业持续健康发展。对政府而言，在房地产经济发展过程中，要加大政府重视经济管理作用的力度，才能发挥政府对房地产的宏观调控作用。政府相关部门应该分析房地产市场发展的具体需求，通过调控政策调整的方式，给房地产经济管理全面发展提供保障。相关部门还应该采取措施改革财税制度，使土地政策增长得到抑制，从根本上促进房地产宏观实施经济管理的效果得到提高。

三、结束语

第11篇

【关键词】房地产开发、前期工程、造价控制、探索、对策

长期以来人们对建筑工程造价控制认识存在一定偏差，大多只重视建筑项目施工阶段的造价控制，而忽视建设前期造价控制。在建设成本控制中，施工后控制节约投资约20%，而决策设计阶段造价控制约占60-80%，由此可见，在工程造价控制方面，应适当加强决策实际阶段控制。

1. 房地产工程决策阶段造价控制

决策阶段是房地产项目开发建设过程中占据核心地位，它是选择及决策投资方案的过程。

1.1投资决策造价管理程序

做好房地产决策阶段造价控制就必须了解房地产投资决策造价管理的每个阶段，通常情况下投资前期建设项目投资决策程序可分为：投资机会研究阶段、项目建议书、可行性研究阶段、项目评估与决策审批阶段等四个阶段：

1.1.1投资机会研究阶段

投资机会研究又称为投资机会论证，这一阶段的主要任务是对房地产项目投资方向提出建议。依照市场发展需求，国家产业政策及地区部门的行业要求等情况，结合实际工作经验及实践调查分析，科学合理的选择房地产建设项目。

1.1.2项目建议书

项目建议书就是针对拟建项目做得整体规划，规划需要结合社会经济发展水平，行业地区发展计划，站在客观角度从房地产开发项目建设必要性方面作出分析。

1.1.3可行性研究阶段

可行性研究阶段是由：初步可行性研究阶段及详细可行性研究阶段。主要对拟建设项目的市场需求、经济效益、社会影响等方面进行调查研究，并最终做出是否可行的结论。

1.1.4项目评估与决策审批阶段

在项目可行性评估报告作出后，邀请具有评估资质的单位对项目可行性报告进行评估、论证，这种由第三方做出的评估论证相对科学，编制项目评估报告，交相关决策部门作为项目审批的重要理论依据。

1.2房地产项目工程决策造价控制措施

房地产工程决策造价控制要求在整体上把握项目工程的投资方向，分析投资主要影响因素，编制投资估算，对影响房地产项目决策因素进行风险管控。

1.2.1影响房地产项目决策可行性的因素

政府因素、环境因素等都是影响房地产项目的重要因素，直接关系到房地产项目的开发成本。因此，房地产项目工程决策前应该适当分析周围影响项目决策可行性因素。

1.2.2投资估算编制

投资估算是房地产项目决策的重要依据之一，是项目建议书与可行性报告的重要组成部分，投资估算的准确性直接关系到项目可行性研究评估结果，对房地产开发项目筹措资金产生重大影响。因此，房地产开发商应正确、全面的评估工程造价，编制全面、可信的投资评估报告。

2.房地产工程设计造价控制

2.1房地产工程设计造价控制概念

建筑设计对整个建筑项目进行全面合理的规划，并为后续施工提供可靠、详实的技术依据。目前，我国部分开发商在楼盘建设中，过分注重施工成本控制，而忽视建筑设计造价控制，从而降低了工程项目利润率。

2.2建筑设计阶段控制工程造价的措施

2.2.1设计过程中运用价值工程概念

价值工程是指通过对产品功能分析，实现以最低成本完成必要功能的方式并最终提高产品价值的科学分析方法。同一建筑项目，同一单位施工，存在不同的设计方案，也存在不同造价，因此可以充分运用价值工程选择合适设计方案。但选择设计方案时造价并非越低越好，而是要结合工程的功能与造价两方面因素进行综合分析与评定。

2.2.2合理运用限额设计

限额设计指的是以设计任务书与投资评估为依据控制初步设计，以批准的初步设计为成本控制图纸设计的依据，同时相关专业应给予确保投资额分配合理。截止目前，我国大部分建筑设计都是委托给专业的设计公司代为设计的，设计单位不承担工程的经济责任，因此在设计项目中存在漏项等问题，为解决这一难题，可以适时引入限额设计理念与方法，对设计标准、工程数量、概预算指标等各个方面进行全面控制。在初步设计阶段应依照可行性报告对投资金额进行估算，进行限额设计。投资估算应大于控制概算，这有助于培养设计人员增强工程造价成本控制的意识，实现在满足工程使用功能的前提下对投资额及工程量进行限制的目的。

2.2.3设计方案的优化

先进设备、合理工艺都是设计方案控制得以实现的关键因素，因此在实际工作中应该对设计方案给予充分考虑，并住着专家对设计方案的经济性、安全性进行全面评估。评选最佳设计方案需要遵循以下几个原则：首先，确保建筑资源的合理配置，以设备成本为例，设备成本在工程项目建设总成本中约占40%的比重，如果设计中尽量选择标准化、系列化的通用设备，不仅有利于确保工程项目建设能够顺利开展，而且可以降低工程设备的租用费用，选择设备型号时，在满足建筑施工工艺要求的前提下，尽量选购国产设备，并避免重复选购设备。其次，管线布置及建材运输也是影响工程建设造价的重要因素之一，因此，应合理选择建材的运输方式，以降低工程造价为出发点，应选择无轨运输方式运输建材，一方面可以减少占地，另一方面起到节约投资的作用。

2.2.4应引入设计竞争机制

在工程设计阶段，应引入竞争机制。招投标制的实行可以最大限度的提高资金的利用效率，比如设计方案应含有开发商每平方米建筑的用钢量，如果实际施工用钢量超出设计方案所列，应扣除相应设计费用。这样可以增强设计人员的成本控制观念，促使设计师将设计与经济挂钩，杜绝技术与经济脱节现象的出现。有利于激发设计师寻找最优设计方案、实现建筑造价控制的潜能。

2.2.5加强对设计概算的监督

此外外部监督也是实现建筑造价控制的有利措施，相关部门应该对设计单位的技师体系认证、设计资料是否超标等进行审核。审核设计概算应结合日常工作经验，平时应对不同结构类型、不同等级装修、不同用途进行分类。对于不同类型的工程，应分别列出其所包含的单项和单位工程及主要参数；这样有利及时于收集相关工程项目的名称、地点、类型、施工单位、占地面积等资料并及时掌握相关建材、设备价格。

由于我们长期对成本控制的理解仅仅局限于对目标值的比较方面，当实际值偏离目标值后在采取相应措施，这种滞后的行为只能发现偏差，并不能减少偏差，因此应分析以往产生偏差的原因，并依此为基础采取事前控制措施，尽量避免实际值与目标值出现偏差，变被动控制为主动控制，实现建筑设计有效控制工程造价目标。

3.招投标及合同阶段工程造价控制

3.1招投标及合同阶段工程造价控制的重要性

招投标阶段也是建筑工程合同的签署阶段。建筑工程合同内容主要包括：工期、付款方式、工程质量及验收标准、奖惩条款、安全生产、双方责任与义务等。是项目法人单位与施工方签署的具有法律效益的文书，是双方施工、监理、验收的重要依据。其中关于承发包价格及索赔条款的规定直接影响工程造价。

3.2招投标及合同阶段工程造价控制的措施

3.2.1推行工程量清单招标 工程量清单是国际上通用的计价模式之一，由招标方及机构根据施工图纸计算并汇总工程量，然后在通过招标询价的方式，经过公平竞争选择价低者。实行工程量清单招标方式可以有效避免招投标中弄虚作假、暗箱操作等违法行为，有利于净化建筑市场，控制工程造价。

3.2.2改进建筑工程评标方法

我国目前现行的工程评定方法有：最低标价法、综合评估法等评标方法。地方政府应该根据当时实际情况及法律法规规定制定适宜的综合评定办法，选取投标中价格最低的标的。

3.2.3重视投标文件评审工作

招标方应对重视评标工作，评标委员需要严格遵循招标文件规定评标，而且需要对标书中的错误及遗漏加以更正及补充，减少合同履行中责任划分不清现象的发生。

4.结束语

综上所述，做好房地产项目管理，就得有效的控制工程造价，房地产工程造价控制是一个动态的控制过程，房地产工程造价控制贯穿于整个建设过程，不仅需要施工过程中造价控制，而且需要加强房地产前期工程造价控制，采用切实可行的方法控制投资估算、初步设计、招投标及合同等阶段工程造价，将有效地控制房地产工程的投资，是房地产开发项目造价控制发展的必然趋势。

【参考文献】

[1]方茂青，陶莎，赵衡宇.房地产项目开发前期策划的发展探讨[J].商场现代化.2009（11）

[1]王新涛.克服弊端科学实施建筑工程施工阶段招投标造价控制[J].中华民居.2011（05）

第12篇

【关键词】房地产企业；流程；风险控制

一、房地产企业实施内部控制的重要性

在房地产企业发展到一定阶段后，企业的资金、人员、市场等发展到了一定的规模，使得企业的机构设置、财务管理水平和人力资源的配备等方面需要进一步的发展，以适应企业发展的需要，从严管理企业，实现管理创新，使传统的管理模式向现代企业管理过渡，因此加强内部控制制度是不仅是建立现代企业制度的内在要求也是企业进行内部管理的需要，是现代企业最重要、最关键、最基本的一项管理方式。

二、房地产企业业务流程及风险点

房地产企业业务流程可以分为五个阶段，分别是投资决策阶段、规划设计阶段、工程施工阶段、营销阶段、后评价阶段。

（一）投资决策阶段

投资决策阶段包括市场调研、可行性报告以及项目可行性评估决策。首先要对宏观经济信息、微观经济信息、竞争性楼盘信息和土地招拍信息进行市场调研，然后出具可行性报告。可行性报告的内容要涵盖项目背景、投资环境分析、市场分析、项目策划、经济测算、风险分析以及结论和建议。最后是项目可行性评估决策，包括可行性报告评审和项目可行性决策。

风险点：预算与实际相差太大；可行性报告是否可行；投资环境分析不准确；市场前景分析有偏差以及投资最高限额的估计。

（二）规划设计阶段

规划设计阶段包括产品策划、项目策划和设计管理：产品策划即通过市场调查和潜在客户群的分析，确定产品及市场定位，形成策划报告；项目策划即项目策划包括根进行经济技术分析、制订项目资金统筹计划据项目开发总体计划，编制项目开发分阶段工作计划、编制成本控制计划书、进行经济技术分析、制订项目资金统筹计划、组建项目管理班子，配置相应资源；设计管理包括设计计划书、设计任务书、设计委托、设计合同、规划方案深化设计。

风险点：造价控制；是否能优化设计；规划验收；样板房的具体功能设计；设计方案脱离实际以及设计人员疏于现场指导与检查。

（三）工程施工阶段

工程施工阶段包括现场管理、技术管理和竣工验收。现场管理阶段包括监理组织设计施工组织设计质量管理进度管理、安全管理、成本管理；技术管理包括设计变更以及技术资料的整理；竣工验收阶段包括基础验收、中间验收、主体验收、分项验收、综合验收和竣工备案。

风险点：关键岗位职责是否明确；情况；施工过程中资金的管理；有没有按规定进行财产清查施工技术指标是否明确；施工计划；施工现场管理以及工程验收。

（四）营销阶段

营销阶段包括营销工作、营销推广、和物业交付三个阶段：营销工作包括营销方案、营销计划、预售许可证办理、客户服务；营销推广包括推广计划、顾问公司选择、活动推广、广告推广；物业交付包括物业验收和交付手续。

风险点：品牌风险；售楼合同；定价管理；销售流程管理；折扣管理；特价审批；收款管理以及客户关系的维护。

三、完善各阶段的内部控制

（一）投资决策阶段

投资决策阶段是建设工程造价控制的重要阶段与项目决策前的准备工作，对建设工程造价以及投产后的经济效益有着决定性的影响，因此要切实做好可行性研究，根据市场需要及发展前景合理确定建设规模。加强项目优化评选，细致做好投资估算，形成投资最高限额，以便有效地遏止“三超”现象。

（二）规划设计阶段

在投资控制完成后，真正的内部控制就从设计阶段开始。后续的造价控制都是施工图预算的基础上进行调整的。如果设计人员在设计阶段未能进行优化设计，则势必增加工程不必要的投入，从而造成浪费。具体来讲，企业应该在定货时留样品，按样品验货，不符规定的退回并及时联系第二供应商。在设计时必须确定准确的参数，非特殊情况供应单位必须提供样板，以防止无样板的情况出现。

（三）工程施工阶段

1.授权审批

科学授权应当与整个企业的经营管理、会计政策、内控目标相结合，授权的方式方法应当做到使关键岗位员工的职责得到明确并充分加以规定。这要求企业明确规定涉及会计及相关工作的授权批准范围、权限、程序、责任等内容。根据公司内部规定和程序对执行的业务进行授权审批，对资产和数据的处理进行授权。

2.实施职责分离

实施职责分离控制，防止个人隐瞒错误，舞弊或违规行为。根据企业的组织结构及员工的岗位责任，一个人不能同时从事可以隐蔽自己所犯错误和不轨行为的职务，比如出纳人员不兼任稽核、会计档案保管和收入、支出、费用的登记工作，做账会计与复核会计职务相分离等等，以有效防止挪用资产，修改会计记录的违规行为。

3.财产清查盘点制度

对现金、银行存款等业务做到日清月结，确保账实相符。这里需要强调的是企业应加强银行账户对账管理，必须由非出纳人员在月末编制《银行余额调节表》，分析未达账项产生的原因，及时进行账务处理。对于发生的盘盈或盘亏，要查明原因，并追究该项资产管理者的责任。

4.费用指标

房地产集团内部有多个部门，为了有效控制经营成本，应实行费用指标分管，各项费用指标由财务部门统一掌握、各部门分别管理，以调动各部门的积极性和增强责任感。例如，财务费用由财务部门将指标下到各部门并落实掌握各项指标的责任者。年终由财务管理部门考核各承包部门费用的节超情况，并按一定比例给予奖罚。

（四）营销阶段

销售过程中要重点加强对以下几个方面的监督：

1.定价及折扣管理

定价管理阶段要注意分析成本、区域、政策、户型、楼层、朝向、景观、通透、花园、装修等情况，运用差价系数等策略制定科学的算法，另外要考虑具体情况，不能胡乱定价。在指定销售折扣时要在公司层面、集团层面严格控制相应的常规折扣、身份折扣以及促销折扣（某段时期的整体促销办法），并制定详细可行的计划。

2.销售流程管理

在销售过程中，应对客户从预售登记、交小定、签订认购书、交大定、签约、交首付、办妥银行按揭手续、按揭到帐、面积补差、入住通知、办理入住、产权登记等各销售环节进行管理。特别是对退房、换房、更名等特殊事务要彻底弄明白事情原委之后再进行处理，另外还要进行监督审计，因为这些特殊事务是最容易失去控制的环节。

3.客户关系管理

我们将客户分为两类进行管理，一类是个人客户，我们要注重客户的基本信息、各种联络方式、家庭的情况、行为爱好、置业的意向、以及客户与我们交流过程中的一些客户事件等；另一类是公司客户，我们要关注客户的公司基本情况、法人信息、公司关于租售的决策架构、客户事件等信息。

参考文献

[1]王真.房地产企业内部控制的现状与必要性分析[J].时代金融，2011（9）.

[2]高扬.完善房地产企业内部控制的对策[J].企业管理，2011（10）.

[3]秘琰.刍议房地产企业的内控制度[J].审计广角，2009（4）.

[4]张国新.论完善房地产企业内部控制应采取的措施[J].现代商业，2010（5）.

第13篇

【关键词】房地产；经济管理；问题；对策

1、前言

随着我国房地产企业逐渐加快市场化发展的脚步，房地产企业在国民经济中发挥中非常重要的作用[1]。房地产企业往市场化发展不但能够促进居民生活水平有效提高，对人们居住环境还能够起到的改善的作用。同时，房地产企业逐渐往市场化方面发展还能够使国家财政收入有所增加，对国家经济快速发展启到带动的作用。

2、房地产企业经济管理面临的问题

2.1没有清晰的管理目标，连续性政策相对缺乏

最近几年，相关部门仅是对调整房地产供应与需求的工作上给予重视，使房地产的供应数量以及房价的增长速度得到有效的控制。但是，相关部门在房地产市场管理的工作中没有足够的连续性政策进行规划，造成没有清晰的管理目标。一方面，政府对房地产企业进行管理的目标主要是为了市场需求得到有效抑制，但政府相关部门无法从根本上对房地产面临的问题进行全面认识，无法构建经济管理制度全面管理房地产企业。另一方面，政府制定的长期政策以及短期政策没有相同的控制目标，造成房地产企业实际的经济管理成效有所降低。房地产企业经济管理政策在缺乏合理性、连续性的情况下，则会导致房地产市场出现漏洞，在很大程度上影响房地产企业的快速发展。例如，我国房地产企业在执行国五条、房产税收、经济适用房等政策时，经济管理工作均出现没有清晰的目标，缺乏连续性等问题。

2.2没有完善的法规体系以及法律体系

现今，房地产企业的发展阶段仍然属于初级范围，没有构建健全的法规、法律等体系。房地产企业经济管理工作虽然已经在后期管理、交易、建设、开发等过程中全面贯穿，但任然缺少在房地产发展整体过程中全面贯穿的制度。另外，由于房地产发展有着落后的法规、法律建设，常常发生流于表面的情况。对房地产经济管理工作产生约束的相关法律法规在适用性、稳定性、严肃性等方面无法满足需求。政府相关部门在房地产企业某些工作中虽然已经构建的相关法规、法律，但在实施细则、管理条例方面仍然存在着一定的问题，造成房地产经济管理工作中常发生没有严格执法、有法不依、政令无法实施等情况。

3、完善房地产行业经济管理的相关对策

3.1对房地产投资总额进行确定

房地产项目完成之前应该对可行性报告进行全面研究，可行性报告获得批准后，则通过房地产项目经理对相关内容进行全面落实以及实施，将可行性研究报告作为实施的前提条件，通过企业全面考虑项目的可行性后确定投资资金。另外，完成投资金额的估算工作后，通过分析估算的实际情况，将资金流量表确定，相关负责人应该根据企业运转、具体发展的情况对投资资金进行确定，从根本上防止由于错误的投资导致企业损失大量的资金。

3.2严格控制房地产开发的成本

开发成本的控制在房地产经济管理工作中占据着非常重要的位置，其不但与企业发展获得的经济效益有着较大的关系，且对使用房地产的价值有着极大的联系。通常情况下，在对项目开发投资资金进行确定时，要想使经济效益得到实现，则应该采取针对性的措施控制开发的成本。由于支出的业务费用的弹性相对来说较大，对报账无法真正掌握，控制成本方面有着一定的难度。因此，应该通过以下几个方面对开发成本进行控制：（1）增强房地产项目负责人的成本控制意识，使开支得到有效的节约；（2）通过制定制度的方式，使漏洞得到全面堵塞；（3）通过分析房地产项目开发的实际情况，构建针对性的控制成本制度，房地产项目施工中真正落实相关制度。

3.3构建完善的经济管理制度

房地产市场混乱的情况能够通过经济管理体制改革来实现，加大政府重视经济管理作用的力度，使房地产市场中经济管理的作用得到有效提高[2]。一方面，政府相关部门应该将市场调节的作用全面发挥，通过分析房地产实际的情况，合理的调整房地产市场，这样的做法不但能使调节房地产的作用得以发挥，对房地产市场还能够有效的控制，给房地产稳定、健康的发展趋势提供保障。另一方面，政府相关部门应该分析房地产市场发展的具体需求，通过调控政策调整的方式，给房地产经济管理全面发挥自身的效果提供保障。相关部门还应该采取措施改革财税制度，使土地政策增长得到抑制，从根本上促进房地产宏观实施经济管理的效果得到提高。

3.4完善房地产法规法律制度

对房地产企业的法律法规进行全面完善，能够有效的约束以及监督房地产企业的发展。房地产经济管理以及发展运营应该严格执行相关法律法规的要求，不仅能够使市场经济发展秩序得到稳定，给房地产产业虚空增长提高保障，防止出现经济犯罪的情况。另外还应该对建筑、房产、土地等相关法则进行细化以及健全，确保构建的法律体系能够满足系统化流程的需求。对房地产经济管理法律体系进行健全，防止开发商利用法律漏洞，对房地产企业的发展有所限制。同时，还应该通过法律措施使房地产企业操作市场的流程得到有效规范，为房地产市场的快速发展营造良好的环境，给整体提高房地产经济管理能力提供保障。

4、结束语

总而言之，房地产企业要想获得更加快速的发展，需要全面重视经济管理工作，一方面，对经济管理制度进行健全，使经济管理目标得到明显，构建长期发展政策；另一方面，完善房地产经济管理相关法律法规，对经济管理工作实施内外兼治，确保经济管理在法律的监督以及约束下，加快房地产企业的快速发展。

参考文献

[1]黄仕斌.探讨房地产经济运行存在的问题及对策[J].现代经济信息，2011，4（04）：688-689.

第14篇

关键词 房地产项目；前期设计；存在问题；改进措施

中图分类号TU2 文献标识码A 文章编号 1674-6708（2013）88-0027-02

1 房地产项目前期设计的具体工作内容

房地产项目的前期设计工作是指从项目初期设想到最终决定进行实施的过程。针对房地产项目的前期设计工作而言，设计依据必须要符合实际的可操作性、要充分考虑到地区政策性以及城市规划远景，以及所处房地产项目的技术性以及较为合理的经济性，前期设计工作的具体内容均需遵循以上原则。另外，设计前期工作的所有工作内容都是属于项目的“准备工作”，是以房地产开发商委托为前提下，为房地产项目的顺利进行而打好基础。

房地产项目前期设计工作的开展，首先，应依据我国国民经济基础以及社会发展的趋势进行规划设计；其次，进行前期设计还应结合建筑行业以及所在地区城市总体的发展规划要求而进行；然后，要做好专业的项目评估和项目的立项工作，最后，提出项目设计建议书。当制订好项目设计建议书后，通过对项目所在地的地质勘查、土壤试验以及周边环境的综合调研和论证的基础上进行可行性报告的编制，然后根据可行性报告在进行房地产项目的设计文件。其设计工作涉及到的具体环节和主要内容有：首先，进行项目场地的选择与用地规划，其次，进行项目任务书上报与项目建设用地的报告申请，根据申请规划要点条件，针对市政规划设计指标，报送规划设计书并领取用地规划许可证以及划拨土地证，并获得市政管理部门对房地产项目建筑设计方案的认可，直至签订正式的建筑设计合同为止。

2 当前房地产项目开发设计前期工作中存在的问题

2.1 前期设计中对场地选择与判断的失误

很多现行的房地产项目前期进行规划和设计时，对所在区域内的地理位置以及周边环境均缺乏较为全面的调查和分析。比如，针对一些自然景观区域内或者靠近城市中心的地理位置，建造了高档的单体别墅产品，从企业效益而言，可能并不会造成效益损失，反而是，这些房地产开发商进行设计的当初，只考虑了“眼前利益”。这样的设计从长远考虑，带来的土地级差效应会和我国提倡的“宜居”思想相悖，也大大降低了城市土地利用的效能。

2.2 前期设计中对市场和目标客户群缺乏分析

对于房地产市场而言与众多其它市场的基本属性，都是一致的、是动态的、也是变化的。在很多国内房地产项目进行定位阶段，只考虑了初期市场，缺乏对市场的预期分析，缺乏对目标客户群的深入分析，由于建筑类项目建设周期较长，项目定位仅考虑了开发初期的市场，缺乏对目标客户群的深入分析，例如：很多房地产项目进行前期设计时直接参照别的项目，甚至直接照搬。致使产品出现趋同化现象，难以满足客户需求，从而导致出现了产品的趋同化想象，同时，对房地产项目的销售带来不小的压力。再比如，由于缺乏对市场的预期分析，国际金融危机对房地产市场也带来了不小的冲击，随着我国不断加大宏观调控措施带来的“买方市场的理性回归”，综上分析，这些市场因素和政策因素都会给未来房地产市场带来一定的压力和冲击，同时对房地产项目的前期设计工作加大了一定的难度。

2.3 房地产开发商和建筑设计师存在的问题

由于在房地产项目前期设计和规划阶段，很多开发商不重视前期对市场的调研。很多房地产企业缺乏较为完善的成品研发部门和内部研发系统，致使进行前期设计的工作缺乏对市场导向的影响。其次，一些开发商只注重开发项目的档次和配套，致使产品结构不合理，再次，有些开发企业只追求盲目投资，缺乏应有的规划和环境意识，致使很多项目设计前期实施造成了过程的失控。由于只追求投资效益的最大化回报，在项目进行规划设计过程中，一些开发商往往只考虑容积率、楼宇间的密度以及楼层的建筑高度等指标，其最终的结果会致使城市基础设施过大和人们居住环境产生失衡。

在当前房地产现行的设计体制下，建筑行业细化的职能分工，也使得建筑设计师们日渐狭隘，在国内很多房地产项目实践中，由于缺乏对项目所处区域、地质和环境以及周边设施的综合了解，以及在前期设计中盲从开发商的意愿，已经逐步使得很多建筑设计师们丧失了建筑学在人居环境建设中主导基本作用。另外，一些房地产企业的设计部门，进行项目前期设计工作的很多都是非设计专业的设计师，这些设计师由于缺乏对建筑专业扎实的知识，从而导致对前期设计工作中只重视市场需求而忽略建筑结构设计；由于缺乏对项目客观的考虑而影响项目的总体规划和设计。

3 针对房地产项目设计前期问题的改进途径

房地产市场的发展有其自身的规律，不论从宏观上还是微观上都要做好深入细致的研究。首先从宏观上看，要关注全球经济和我国的房地产市场的发展方向及规律，从微观上，要分析所处房地产项目周边地区的发展态势。

除了要做好对房地产市场的发展规律的研究和分析外，前期设计工作还要对项目所处的自然环境以及周边设施进行充分的了解；要综合考虑诸多的外在因素和项目设计的配套措施。具体要考虑所在城市及区域的经济发展水平、发展特点及现状，另外，要充分考虑到开发项目所在场地、周边公共设施、水文地质以及相关的配套设施。

很多房地产开发企业缺少专门负责设计前期工作的部门，势必会造成房地产项目前期设计规划工作进度乃至项目后期施工的正常运行；因此，建议房地产开发企业应尽早建立和完善项目设计前期工作体制，以保障后期工作有章可循。由于，当前很多房地产开发企业的市场调研和策划工作都是通过委托第三方营销公司进行的，而这些公司的很多从业人员从经验和工作能力上都达不到同等设计师的水平，因此，市场调研的结果也必然导致不合理和不客观。因此，针对上述情况，在项目前期设计进行的过程中，要更多的依赖建筑师自身的设计和管理经验。建筑设计师要做好项目的必要性和可行性的分析和预估，其次就项目规模、周期乃至设计和施工中可能会出现的环节和主要问题进行细致的分析和预测，并提出相应的解决措施，以此保证项目的顺利进行。

4 结论

当前，随着我国对房地产市场的宏观调控影响，以往房地产市场的暴力现象已经一去不复返了，房地产市场的供求水平逐渐均衡，房地产市场未来面临的房地产项目将对房地产前期设计工作带来更大的挑战。

参考文献

[1]苏泉.房地产项目优化设计探讨[J].中国新技术新产品，2010（11）：205.DOI：10.3969/j.issn.1673-9957.2010.11.202.

第15篇

关键词 房地产项目；前期设计；存在问题；改进措施

中图分类号TU2 文献标识码A 文章编号 1674-6708（2013）88-0025-02

1 房地产项目前期设计的具体工作内容

房地产项目的前期设计工作是指从项目初期设想到最终决定进行实施的过程。针对房地产项目的前期设计工作而言，设计依据必须要符合实际的可操作性、要充分考虑到地区政策性以及城市规划远景，以及所处房地产项目的技术性以及较为合理的经济性，前期设计工作的具体内容均需遵循以上原则。另外，设计前期工作的所有工作内容都是属于项目的“准备工作”，是以房地产开发商委托为前提下，为房地产项目的顺利进行而打好基础。

房地产项目前期设计工作的开展，首先，应依据我国国民经济基础以及社会发展的趋势进行规划设计；其次，进行前期设计还应结合建筑行业以及所在地区城市总体的发展规划要求而进行；然后，要做好专业的项目评估和项目的立项工作，最后，提出项目设计建议书。当制订好项目设计建议书后，通过对项目所在地的地质勘查、土壤试验以及周边环境的综合调研和论证的基础上进行可行性报告的编制，然后根据可行性报告在进行房地产项目的设计文件。其设计工作涉及到的具体环节和主要内容有：首先，进行项目场地的选择与用地规划，其次，进行项目任务书上报与项目建设用地的报告申请，根据申请规划要点条件，针对市政规划设计指标，报送规划设计书并领取用地规划许可证以及划拨土地证，并获得市政管理部门对房地产项目建筑设计方案的认可，直至签订正式的建筑设计合同为止。

2 当前房地产项目开发设计前期工作中存在的问题

2.1 前期设计中对场地选择与判断的失误

很多现行的房地产项目前期进行规划和设计时，对所在区域内的地理位置以及周边环境均缺乏较为全面的调查和分析。比如，针对一些自然景观区域内或者靠近城市中心的地理位置，建造了高档的单体别墅产品，从企业效益而言，可能并不会造成效益损失，反而是，这些房地产开发商进行设计的当初，只考虑了“眼前利益”。这样的设计从长远考虑，带来的土地级差效应会和我国提倡的“宜居”思想相悖，也大大降低了城市土地利用的效能。

2.2 前期设计中对市场和目标客户群缺乏分析

对于房地产市场而言与众多其它市场的基本属性，都是一致的、是动态的、也是变化的。在很多国内房地产项目进行定位阶段，只考虑了初期市场，缺乏对市场的预期分析，缺乏对目标客户群的深入分析，由于建筑类项目建设周期较长，项目定位仅考虑了开发初期的市场，缺乏对目标客户群的深入分析，例如：很多房地产项目进行前期设计时直接参照别的项目，甚至直接照搬。致使产品出现趋同化现象，难以满足客户需求，从而导致出现了产品的趋同化想象，同时，对房地产项目的销售带来不小的压力。再比如，由于缺乏对市场的预期分析，国际金融危机对房地产市场也带来了不小的冲击，随着我国不断加大宏观调控措施带来的“买方市场的理性回归”，综上分析，这些市场因素和政策因素都会给未来房地产市场带来一定的压力和冲击，同时对房地产项目的前期设计工作加大了一定的难度。

2.3 房地产开发商和建筑设计师存在的问题

由于在房地产项目前期设计和规划阶段，很多开发商不重视前期对市场的调研。很多房地产企业缺乏较为完善的成品研发部门和内部研发系统，致使进行前期设计的工作缺乏对市场导向的影响。其次，一些开发商只注重开发项目的档次和配套，致使产品结构不合理，再次，有些开发企业只追求盲目投资，缺乏应有的规划和环境意识，致使很多项目设计前期实施造成了过程的失控。由于只追求投资效益的最大化回报，在项目进行规划设计过程中，一些开发商往往只考虑容积率、楼宇间的密度以及楼层的建筑高度等指标，其最终的结果会致使城市基础设施过大和人们居住环境产生失衡。

在当前房地产现行的设计体制下，建筑行业细化的职能分工，也使得建筑设计师们日渐狭隘，在国内很多房地产项目实践中，由于缺乏对项目所处区域、地质和环境以及周边设施的综合了解，以及在前期设计中盲从开发商的意愿，已经逐步使得很多建筑设计师们丧失了建筑学在人居环境建设中主导基本作用。另外，一些房地产企业的设计部门，进行项目前期设计工作的很多都是非设计专业的设计师，这些设计师由于缺乏对建筑专业扎实的知识，从而导致对前期设计工作中只重视市场需求而忽略建筑结构设计；由于缺乏对项目客观的考虑而影响项目的总体规划和设计。

3 针对房地产项目设计前期问题的改进途径

房地产市场的发展有其自身的规律，不论从宏观上还是微观上都要做好深入细致的研究。首先从宏观上看，要关注全球经济和我国的房地产市场的发展方向及规律，从微观上，要分析所处房地产项目周边地区的发展态势。

除了要做好对房地产市场的发展规律的研究和分析外，前期设计工作还要对项目所处的自然环境以及周边设施进行充分的了解；要综合考虑诸多的外在因素和项目设计的配套措施。具体要考虑所在城市及区域的经济发展水平、发展特点及现状，另外，要充分考虑到开发项目所在场地、周边公共设施、水文地质以及相关的配套设施。

很多房地产开发企业缺少专门负责设计前期工作的部门，势必会造成房地产项目前期设计规划工作进度乃至项目后期施工的正常运行；因此，建议房地产开发企业应尽早建立和完善项目设计前期工作体制，以保障后期工作有章可循。由于，当前很多房地产开发企业的市场调研和策划工作都是通过委托第三方营销公司进行的，而这些公司的很多从业人员从经验和工作能力上都达不到同等设计师的水平，因此，市场调研的结果也必然导致不合理和不客观。因此，针对上述情况，在项目前期设计进行的过程中，要更多的依赖建筑师自身的设计和管理经验。建筑设计师要做好项目的必要性和可行性的分析和预估，其次就项目规模、周期乃至设计和施工中可能会出现的环节和主要问题进行细致的分析和预测，并提出相应的解决措施，以此保证项目的顺利进行。

4 结论

当前，随着我国对房地产市场的宏观调控影响，以往房地产市场的暴力现象已经一去不复返了，房地产市场的供求水平逐渐均衡，房地产市场未来面临的房地产项目将对房地产前期设计工作带来更大的挑战。

参考文献

[1]苏泉.房地产项目优化设计探讨[J].中国新技术新产品，2010（11）：205.DOI：10.3969/j.issn.1673-9957.2010.11.202.