土地出让金管理办法范文

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第1篇

第二条本办法所称用于农业土地开发的土地出让金是指省、市、县（区）、自治县从土地出让金中按规定比例划出的专账管理的资金。

第三条根据*省人民政府《转发国务院关于将部分土地出让金用于农业土地开发有关问题的通知》（粤府〔*〕59号）规定，我省从各市、县（市、区）土地出让金平均纯收益中划出20%用于农业土地开发，其中：70%作为本级农业土地开发资金，30%集中到省统一使用。

从土地出让金划出的农业土地开发资金计算公式为：

从土地出让金划出的农业土地开发资金=土地出让面积×土地出让平均纯收益征收标准（对应所在地征收等别）×各地规定的土地出让金用于农业土地开发的比例（20%）。

第四条本办法所称土地出让平均纯收益征收标准是指地方人民政府出让土地取得的土地出让纯收益的平均值。财政部、国土资源部已根据全国城镇土地等别、城镇土地级别、基准地价水平、建设用地供求状况、社会经济发展水平等情况进行了制定、联合，并根据土地市场价格变动情况适时调整。土地出让平均纯收益征收标准附后。

第五条各级国土资源管理部门根据办理的土地出让合同，按季统计土地出让面积送同级财政部门，同时抄报省级财政部门、国土资源管理部门。同级财政部门根据国土资源管理部门提供的土地出让面积、城镇土地等别、土地出让平均纯收益征收标准和省政府规定的土地出让金20%用于农业土地开发的比例，计算应从土地出让金中划缴的农业土地开发资金。

第六条根据财政部规定，调整现行政府预算收支科目，将“基金预算收入科目”第85类“土地有偿使用收入”下的850101项“土地出让金”取消；增设850103项“用于农业土地开发的土地出让金”，反映从“土地出让金财政结算专户”中划入的用于农业土地开发的资金；增设850104项“其他土地出让金”，反映从“土地出让金财政结算专户”中扣除划入农业土地开发资金专账后的土地出让金。在“基金预算支出科目”第85类“土地有偿使用支出”下增设8503款“农业土地开发支出”，反映从土地出让金中划出的农业土地开发资金安排的农业土地开发支出。

第七条按本办法第五条计算应从土地出让金中划出的农业土地开发资金，按照专账管理的原则和土地出让金缴交情况，由财政部门在次月5日前办理土地出让金清算。清算时，按预算级次分别开具缴款书，办理缴库手续，将属于本市、县（区）用于农业土地开发的土地出让金收入20%部分中的70%缴入同级国库用于农业土地开发的土地出让金收入专账；30%部分按就地缴库方式缴入省国库用于农业土地开发的土地出让金收入专账，上划时请使用“一般缴款书”，预算科目填列政府性基金预算收入科目第85类第850103项“用于农业土地开发的土地出让金”。

第八条用于农业土地开发的土地出让金纳入财政预算，实行专账核算管理。各级财政部门应严格按照国家对部分土地出让金用于农业土地开发的规定，保证土地出让金专户资金优先足额划入用于农业土地开发资金专账，按照规定的使用范围进行专款专用，不得截留、坐支和挪用，并实行社会公示制度。

第九条本办法所称的农业土地开发主要包括：土地整理和复垦、宜农未利用地的开发、基本农田建设以及改善农业生产条件的土地开发。

土地整理和复垦是指：按照土地利用总体规划和土地开发整理专项规划，有组织地对农村地区田、水、路、林及村庄进行综合整治；对在生产建设过程中挖损、塌陷、压占及污染破坏的土地和洪灾滑坡崩塌、泥石流、风沙等自然灾害损毁的土地进行复垦。

宜农未利用地的开发是指：在保护和改善生态环境、防治水土流失和土地沙漠化的前提下，对滩涂、盐碱地、荒草地、裸土地等未利用的宜农土地进行开发利用。

基本农田建设是指：采取相应措施对基本农田进行改造、改良和保护，促进基本农田综合生产能力提高和持续利用。具体包括：经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地的建设；有良好的水利与水土保持设施的耕地建设；对中低产田的改造；蔬菜生产基地建设；国务院和各级人民政府规定应当划入基本农田保护区的其他耕地的建设等。

改善农业生产条件的土地开发是指：为改善农业生产条件而独立进行的农田道路、电力通讯、水源、给排水等生产设施的建设。

第十条各级国土资源部门负责组织农业土地开发专项资金的项目预算编制、初审、申报。各级财政部门负责农业土地开发专项资金的项目预算的审核批准、下达、资金的拨付和资金的使用监督管理工作；国土资源部门负责项目实施的监督检查及竣工验收等管理工作。

第十一条省财政厅和国土资源厅会同省监察厅、审计厅等有关部门，对用于农业土地开发的土地出让金的提取比例、预算管理、支出范围等进行定期或不定期的监督检查。对于违反规定的，除通报外，对提取比例不足的，负责督促其限时足额划入，督促未果的，依法强行划入专账；对于违反专账管理的，负责督促其在7个工作日内予以纠正；对于违反支出范围的，除负责督促其在7个工作日内纠正外，应将超出本办法规定支出范围的资金收回专账；对挪用专账资金的，由省财政厅负责追缴，并报省监察厅追究有关人员责任。

第2篇

第二条土地出让金用于农业土地开发的比例，由各省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府根据不同情况，按各市、县不低于土地出让平均纯收益的15%确定。

从土地出让金划出的农业土地开发资金计算公式为：

从土地出让金划出的农业土地开发资金=土地出让面积×土地出让平均纯收益征收标准（对应所在地征收等别）×各地规定的土地出让金用于农业土地开发的比例（不低于15%）。

第三条本办法所称土地出让平均纯收益征收标准是指地方人民政府出让土地取得的土地出让纯收益的平均值。由财政部、国土资源部根据全国城镇土地等别、城镇土地级别、基准地价水平、建设用地供求状况、社会经济发展水平等情况制定、联合，并根据土地市场价格变动情况适时调整。土地出让平均纯收益征收标准见附件一。

第四条调整现行政府预算收入科目，将“基金预算收入科目”第85类“土地有偿使用收入”下的850101项“土地出让金”取消；增设850103项“用于农业土地开发的土地出让金”，反映从“土地出让金财政专户”中划入的用于农业土地开发的资金；增设850104项“其他土地出让金”，反映从“土地出让金财政专户”中扣除划入农业土地开发资金专账后的土地出让金。

第五条市（地、州、盟）、县（市、旗）国土资源管理部门根据办理的土地出让合同，按季统计土地出让面积送同级财政部门，同时抄报省级国土资源管理部门、财政部门。

第六条市（地、州、盟）、县（市、旗）财政部门根据同级国土资源管理部门提供的土地出让面积、城镇土地级别、土地出让平均纯收益征收标准和各省（自治区、直辖市）及计划单列市人民政府规定的土地出让金用于农业土地开发的比例（不低于15%），计算应从土地出让金中划出的农业土地开发资金，并按照专账管理的原则和土地出让金缴交情况，由财政部门在次月5日前办理土地出让金清算时，按级次分别开具缴款书，办理缴库手续，将属于本市（地、州、盟）、县（市、旗）的用于农业土地开发的土地出让金收入（不低于农业土地开发资金的70%部分）缴入同级国库用于农业土地开发的土地出让金收入专账；将属于各省（自治区、直辖市）及计划单列市集中的用于农业土地开发的土地出让金收入（不高于农业土地开发资金30%的部分）按就地缴库方式缴入省国库用于农业土地开发的土地出让金收入专账。

第七条各省（自治区、直辖市）及计划单列市人民政府要加强对用于农业土地开发的土地出让金收缴的监督，保证土地出让金专户资金优先足额划入用于农业土地开发的资金专账。

第八条财政部和国土资源部要会同监察部、审计署等有关部门，对用于农业土地开发的土地出让金的提取比例、收入征缴情况进行定期或不定期的监督检查。各省(自治区、直辖市)及计划单列市人民政府要定期将用于农业土地开发的土地出让金收入管理情况报财政部、国土资源部。

第3篇

第二条  凡在大连市中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区行政区域内使用国有土地的单位和个人，均应执行本规定。

第三条  国有土地使用权一律通过出让和划拨两种方式取得。

通过出让方式取得土地使用权的，应按《大连市国有土地使用权出让和转让管理办法》的规定办理各种手续，缴纳土地出让金；通过划拨方式取得土地使用权的，应按市政府规定逐年纳土地使用费（税）。

第四条  使用国有土地，按下列规定收取、减免土地出让金和土地使用费（税）：

（一）商业、金融、旅游、服务业建设用地，全额收取土地出让金。

（二）凡开发建设的商品房，全额收取土地出让金。

（三）各单位在原划拨用地范围内自建自用住宅的，收取土地出让金总额的50%；在原划拨用地以外建设住宅的，全额收取土地出让金。

（四）以划拨方式取得土地使用权，改变原土地使用性质的（除自建自用住宅），全额收取土地出让金。

（五）根据城市发展的需要，单位须动迁易地重建的，其新用地按划拨方式供应，按年交纳土地使用费（税）；腾出的原有土地出让的，全额交纳土地出让金。

（六）部队及军事院校在原用地范围内建设军用附属设施（如营房、仓库、医务室等）及自建自用住宅的，按有关规定执行。

部队和军事院校如要转让空余的土地，按照国家财政部、国家土地局、总后勤部的[1993]财综字第159号文件《关于军队有偿转让空余军用土地有关问题的通知》办理。

（七）对开发改造区域内按规划要求综合开发配套的公建设施用地（学校、居民委、派出所、托幼儿园、老年活动室、房管所站、煤气和自来水维修点等），按使用单位及占地面积给予划拨。

（八）各单位在原划拨用地范围内利用原厂房、设备与国内、外搞“嫁接式”企业的，须按规定办理出让或有偿划拨使用手续。改变原用地性质的，应征得规划行政主管部门同意，并按规定办理土地出让手续，全额收取土地出让金。

（九）凡住宅项目建筑层数超过16层（含16层），其土地出让金按规定的标准下浮30%；超过39层（含30层），其土地出让金按规定标准下浮50%；低于15层（含15层），其土地出让金按规定的标准上调30%；低于8层（含8层）以下和在城市建成区、开发小区内零星插建住宅项目，其土地出让金按定的标准上调100%（不含公开招标及拍卖项目）。

（十）国家投资的党政军机关、行政事业单位办公用房、住宅建设用地，公共设施、公用事业和国营工业等建设用地，采取划拨方式供应。

（十一）国办大专院校和中、小学的建设用地，采取划拨用地；建设有经营性质的校办工厂、实习工厂等，按50%收取土地出让金。

（十二）各类工业企业（不含外商投资企业），在划拨用地的厂区内新建、改扩建与原用地性质相同的生产型项目和建设与生产有关的辅助设施（如办公室、化验室、展销室、倒班宿舍、职工浴池、食堂等），仍按划拨方式办理手续。

第五条  按规定应缴纳土地出让金而未缴纳土地出让金的房地产开发企业，房屋作价抵缴，作价金额一律按建筑预算成本计算。

第六条  凡在一九九二年九月二日前已通过行政划拨方式取得国有土地使用权的单位和个人（领取政府颁发的国有土地使用证），继续按照《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》和《大连市征收城镇土地使用税暂行规定》的规定，由税务部门按照土地使用证和使用面积收取城镇土地使用税；外商投资企业用地按照《外商投资企业土地使用证》的用地面积缴纳土地使用费。

第七条  凡在一九九二年九月二日前已办理划拨用地手续，但未领取正式《建设工程规划许可证》的建设项目，须补办土地出让手续，按一九九二年市政府规定的基准地价补交土地出让金。

第八条  凡在一九九年五月十九日《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以后至一九九二年九月二日《大连市国有土地出让和转让管理办法》之前将土地使用权及其它地上建筑物、附着物所有权转让、出租、抵押的单位和个人，必须在规定时间内补办转让、出租、抵押用地登记手续，并按一九九二年市政府规定的基准地价补交土地出让金，其补交金额不低于基准地价的40%.第九条  一九九二年九月二日《大连市国有土地出让和转让管理办法》以后，将土地使用权及其地上建筑物、附着物所有权转让、出租、抵押的单位和个人，没有办理出让手续，缴纳土地出让金的，一律限期补办登记手续，按市政府规定全额补缴土地出让金，并可视情节处以罚款。

第十条  甘井子区的集体土地禁止直接对外出让、转让。如须出让，须经政府征用后，由市政府统一对外出让。所收取的土地出让金40%返还给甘井子区政府。

第十一条  县（市）和旅顺口区、金州区人民政府，可参照本规定制定所辖行政区域内的国有土地使用管理规定。

第4篇

按照市审计局《专项审计调查通知书》（渝审调[2005]3号）的要求，现将我县**年至**年土地出让金的征收、解缴、使用及管理情况报告如下：

一、基本情况

**年至**年共计批准出让用地180宗，面积1126.6906亩，合同价金13325.0545万元，其中：征地补偿及整治成本等10564.0773万元、应收土地出让金2660.9772万元，减免193.1388万元，实收出让金2467.8384万元，其中：县国土房管局征收347.91万元、龙水镇小城镇办及原老工业园区收取272.6209万元，县工业园区收取81.332万元，改制企业收取652.5921万元，市政公司收取409.2689万元，濑溪河整治办收取38.346万元，其他镇乡及单位收取210.7685万元。其中：

（一）**年批准用地面积543.75亩，合同价金5639.2831万元，其中：征地补偿及整治成本等4371.3921万元、应收土地出让金1267.891万元；实收出让金1267.891万元，其中：县国土房管局征收162.2727万元、龙水镇小城镇办及原老工业园区收取282.6655万元，县工业园区收取72.242万元，改制企业收取466.8721万元，市政公司收取179.6211万元，濑溪河整治办收取38.346万元，其他镇乡及单位收取65.8716万元。全年土地出让金缴入财政金库149.63万元（体现在行政事业性收费预算科目中），为应缴数的11.8%，财政全额安排用于城市土地开发支出、农业土地开发支出。

（二）**年批准用地面积582.9422亩，合同价金7585.7714万元，其中：征地补偿及整治成本等6192.6852万元、应收土地出让金1393.0862万元；减免193.1388万元，实收出让金1199.9474万元，其中：县国土房管局征收185.6373万元、龙水镇小城镇办及原老工业园区收取444.9554万元，县工业园区收取9.09万元，改制企业收取185.72万元，市政公司收取229.6478万元，其他镇乡及单位收取144.8969万元。全年土地让金缴入财政金库780.27万元（含大足红碟锶盐公司补缴欠缴的606.4万元），为应缴数的64.45%，财政全额安排用于城市土地开发支出、农业土地开发支出。

二、工作措施

（一）严格土地价格管理。对出让用地特别是经营性用地土地价格的确定，依据《**市人民政府关于颁布**市国有土地使用权基准地价和公示地价的通知》（渝府发[2000]76号）的精神，严格按照土地的用途、级别以及容积率等，对所有建设项目供地进行地价测算，并由县地价委员会审定出让底价，按程序对拟供用地予以招标、拍卖、挂牌出让，出让公示期满后，以文件形式确认用地单位和土地综合出让价。

（二）出台管理办法。按照中央和市的有关规定，结合我县实际，县政府印发了《关于进一步加强土地使用权出让金管理的通知》（足府发[**]52号），明确了征收范围，确定了征收管理机关，规范了资金的解缴程序及返还办法。全县土地出让金的征收按照“收支两条线”规定，实行“收缴分离”，直接由县行政服务中心收取缴入财政，并纳入同级财政预算管理。

（三）严把减免关。对土地出让金的征收减免，严格按照有关规定，由县政府严格把关，其它任何单位和个人，均不得审批减、免、缓。我县两年共减免土地出让金193.1388万元，为应收金额的7.26%，主要用于招商引资和兑现优惠政策及解决历史遗留问题。

（四）严把支出关。土地出让金按照有关规定实行“收支两条线”管理，收取的土地出让金专项用于城市基础设施建设和土地开发，并对使用情况进行了跟踪监督，确保了专款专用。其支出情况是：**年用于城市基础设施建设及县级地质灾害防治630.7441万元、土地开发170.2748万元、改制企业下岗分流466.8721万元；**年用于城市基础设施建设及县级地质灾害防治956.3082万元（含减免的193.1388万元）、土地开发251.058万元、改制企业下岗分流185.72万元。

三、存在的问题

（一）部分土地出让金未实行“收支两条线”管理。一是我县龙水、邮亭、宝顶三镇经市确定为“百强镇工程”，为加大城市基础设施建设投入力度，确定将应收土地出让金的90%留给实施“百强镇工程”，用于城市基础设施建设；二是为了加快工业园区和县城东城新区的发展，将应上缴的土地出让金留给工业园区和东城新区用于城市基础设施建设和土地整治开发；三是为推动企业改制工作的顺利进行，妥善安置下岗职工，确保社会稳定，将企业原划拨土地转为出让土地，其应收的土地出让金全额用于改制企业职工安置；四是**、**年为解决用地历史遗留问题，各地补办完善用地手续的综合价款（含土地出让金），已在**年前由当地政府收取用于城市基础设施建设。

（二）土地出让金的减免和返还需进一步规范。在实际工作中没有严格按照先征后返的原则进行，而是在办理土地出让手续的同时予以了减免和返还。

（三）征收管理还有待于进一步加强。在收取用地单位土地价款时，未严格将土地出让金从土地综合价款中分离出来，造成对土地出让金的征收管理不便。

四、今后的打算

（一）进一步强化征收管理。按照有关规定，严格执行“收支两条线”管理，采取“收缴分离”的征收方式，全县范围内所缴纳的土地出让金统一由县国土部门征收，全部进入县行政服务中心缴纳，防止体外循环、相互冲抵甚至擅自减、免、缓的行为发生，保证收取的土地出让金及时足额缴入财政金库。

（二）进一步规范减免和返还行为。土地出让金原则不予减、免、缓。对确需减、免、缓的，按规定程序报县政府审批。对有关项目单位承担政府性投资的建设，其经费由政府投入，项目单位该缴纳土地出让金应及时足额缴纳，不再进行减免互抵。对有关镇乡和工业园区的返还采取“先收后返，即征即还”的办法。

第5篇

关键词：土地出让金；收缴；问题

中图分类号：F301；F812.43 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2016）02-0137-03

一、甘肃省土地出让金收入的基本情况

2006年，为规范国有土地使用权出让收支管理，国务院办公厅了《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（[2006]100号）等有关通知。规定从2007年1月1日起，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理。即收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”。近年来，甘肃省土地出让步伐加快，土地出让收入大幅增长。

（一）土地出让宗数、面积不断扩大，土地出让收入规模快速增长

近年来，随着土地市场的活跃，土地出让宗数、面积、收入规模不断增加，分别从2007年的2 528宗、6 298.98公顷、29.27亿元增长到2013年的3 847宗、19 116.53公顷、266.03亿元，增长了52.18%、203.49%、808.88%。土地出让收入增速从2008年的48.17%震荡上升至2013年的118.90%。见图1。

（二）土地交易以出让方式为主，交易收入主要来源于拍卖和挂牌

土地储备中心收储土地并开发整理后，按政府批准的用地计划，分期在土地交易中心交易。土地出让收入包括划拨收入、出让收入（协议、招标、拍卖、挂牌）、租赁收入、其他供地方式收入、变更补缴收入。就甘肃省而言，实际缴纳价款以拍卖和挂牌两种方式为主。2010年、2011年、2012年、2013年仅拍卖和挂牌两类交易金额就占土地出让收入总额的89.82%、87.51%、82.32%、84.98%，占比均在80%以上，金额占出让总额的绝大部分。分开看，拍卖交易方式出让占比逐年下降，从2010年的47.85%下降到2013年的12.98%，而挂牌交易方式出让占比逐年上升，从2010年的41.97%上升到2013年的71.99%，到2013年挂牌交易已成为土地出让中最主要的交易方式。见表1。

二、土地出让金收缴入库中存在的问题

（一）地方财政对于土地出让收入的依存度不断增强，影响地方财政收入的可持续发展

近年来，伴随着土地市场的活跃，土地出让收入成为地方财政收入的重要来源，土地出让收入占地方财政收入的比重有所提高：2007年这一比重仅为12.22%，2013年已提升至27.09%（见表2）。一是地方财政增长对土地依存度的增强，使土地出让金具有的分配和调节功能没有得到体现。土地资源的稀缺性决定了其是不可能无限期持续供给，在可预期的将来所获得的卖地收入将不能得到持续保障，影响地方财政收入的可持续发展。二是土地出让金容易引发地方政府的债务风险。在地方政府负有偿还责任的债务余额中，承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额比例较大，使一些地方财政和金融体系面临较大考验。三是土地出让金是构成商品房价格的重要组成部分，土地价格的高涨进而导致商品房价格的不断攀升，既影响中央对房价的调控效果，又加剧房地产泡沫的形成，激化社会矛盾，引发社会不稳定。

（二）土地出让收入多采用专户汇缴形式，且缴库时滞较长

《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》（财[2009]74号）规定，土地出让收入原则上采取就地直接缴库方式，商业银行应当把收缴的土地出让收入及时足额划转地方国库。市县财政部门已将土地收入收缴至非税收入汇缴专户的，要严格执行10个工作日划转地方国库的规定，不得超时滞留已收缴的土地出让收入。但在实际收缴过程中，大多数土地出让收入先缴入商业银行的财政专户，由财政部门开具一般缴款书将资金划转国库，至于何时划转、划转金额多少则由财政部门综合考虑收入进度和财政库款情况来控制入库时间，很多土地出让收入在财政专户停留期限较长，有的超过了1个月，甚至更长，严重影响了土地出让金收入入库进度。同时，开设的用于核算土地出让收入的财政专户数量较多，而且存在未经批准和报备违规开设等情况。据调查，2013年，嘉峪关市财政局下发了《关于调整非税收入汇缴结算专户的通知》（嘉财字[2013]3号），批准开设非税收入财政专户4个，实际开设非税收入结算专户共6个。其中，在嘉峪关市建行开设的62001600108050429602账户和在嘉峪关农村合作银行开设的660030122000069690账户，未经批准和报备。天水市本级2011年初土地出让结余34 717.70万元，2011―2013年共征收土地出让金143 070.15万元，3年累计入库154 986.80万元，至2013年底，天水市非税收入管理局土地出让金结余22 801.05万元未上缴地方国库。

（三）土地出让收入欠缴问题严重，未能做到应收尽收

一是出让合同约定或政府承诺分期付款。为了切实推进地方经济发展，减轻企业项目落地的资金压力，在土地供应中，按照国家政策规定，在签订合同时，土地出让金采取分期缴纳的方式，造成部分企业土地出让金暂缓缴纳。例如，崇信县支库在2014年底应缴纳出让金1 119.65万元，但实际缴纳了 1 104.26万元，少缴15.39万元，主要原因是企业按照合同的约定分期进行缴纳。二是土地已供应，合同已签订，但由于拆迁未完成，在土地出让条件并不成熟的前提下“带病”出让土地，影响竞买者（开发商）对土地的开发，造成无法供地或因规划调整地块发生变更导致欠缴出让金。三是由于国家宏观政策调整、企业资金紧张、经营不善等原因，土地使用权人无法按照合同约定支付土地出让金，造成土地出让金欠缴。据统计，截至2013年底，甘肃省土地出让收入合同价款为280.96亿元，实际缴库价款为266.03亿元，欠缴14.93亿元。

（四）土地出让制度执行力弱，未按规定收缴违约金

《甘肃省国有土地使用权出让收支管理办法》（甘肃省人民政府令第42号）第十一条规定，国有土地使用权受让人不按照土地出让合同和征地协议等约定时限缴纳土地出让收入的，国土资源部门应根据其欠缴金额按日加收1‰的违约金。《国有土地使用权出让收支管理办法》（财综[2006]68号）第三十四条和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十四条也有相关规定。而实际情况是，部分地区国土资源部门并未按规定收缴违约金，这就为受让人欠缴土地出让收入提供了“温床”。据调查：2011―2013年期间，嘉峪关市国土资源局99宗土地的出让金未按规定时间缴纳土地出让金，也未按规定加收滋生的违约金。

（五）不按规定上解中央农田水利建设资金，少提“教育资金”

根据《财政部、教育部关于从土地出让收益中计提教育资金有关事项的通知》（财综[2011]62号）及《财政部、水利部关于从土地出让收益中计提农田水利建设资金的有关事项的通知》（财综[2011]48号）文件规定，各级财政应统一按照当年实际缴入地方国库的土地出让金收入，按照10%的比例计提两项费用。由于教育资金属于政府性基金，专款专用，而计提的农田水利建设资金20%应上划中央，一些地方财政为了资金使用方便和给自己多留资金，尽量少提“两项费用”或不按规定上解中央农田水利建设资金。据调查，2011―2013年嘉峪关市少计提“两项资金”3 253.6万元（教育资金1 626.3万元，农田水利建设资金1 626.3万元），其中影响中央财政统筹的农田水利建设资金226.57万元。

（六）土地出让收入管理不透明，监管难到位

长期以来由于缺乏必要的监管措施和手段，难以发挥相应的职能作用对土地出让金的收缴、入库、流向及真实使用情况实施有效地监控。地方政府相关职能部门对土地出让收支情况一般不作官方的公布，相关信息不公开、不透明、不对称，土地出让收支过程缺乏社会性、公众性的应有监管，为某些土地出让相关管理部门进行暗箱操作提供可能性。如我国政策明文规定，任何地区、部门和单位不得以“招商引资”、“旧城改造”等各种名义减免土地出让收入。但受拉动地方经济发展、城市建设等利益驱动，通过土地换项目、先征后返、财政补贴等多种形式变相减免企业缴纳土地出让金的现象时有发生。另外，各地的土地出让金使用与政府融资平台有着千丝万缕的联系，部分资金去向的合规性也值得商榷。

三、相关对策建议

（一）减少对土地收入的依赖，增强财政收入的可持续性

建立科学长远的土地出让收支管理机制，按照科学发展观的要求，改革现行对政府政绩考核的机制，遏制地方政府偏赖以地生财、以地融资的动机。以土地政策为杠杆，积极培植税源，利用好各类产业政策，发展既符合国家产业政策又具有地方特色的支柱，优化产业结构，转变经济结构发展模式，促进地区经济发展和地方经济增长方式的转变，实现土地利用和财政收入的可持续发展。

（二）强化土地出让收支监管，严格执行责任追究制度

强化对落实土地出让收支管理政策的监督检查，切实维护土地出让收支管理政策的严肃性，对于违反规定拖欠土地出让收入、越权减免缓缴或变相减免土地出让收入等行为，要严格依照相关规定进行处罚，并依法追究相关责任人员的行政责任。强化部门之间的联动，加大对土地出让金及滞纳金的征收和催缴力度，确保土地出让金及时足额上缴国库。

（三）优化土地出让收缴流程，提高缴库效率

土地出让金作为目前主要的财政资金，其缴拨流程应遵循“集中、便捷、安全”的原则，改变部分地区汇总商业银行财政汇缴专户再划缴国库的方式，使土地出让收入直接缴入国库，从而简化缴库流程，杜绝在财政专户中的时滞、延压现象，全面清理财政专户，加强收入缴库管理，加快土地出让金收缴入库的速度。

（四）加强土地出让金收支管理透明度，接受社会监督

地方政府应切实增强土地出让金收支管理透明度和控制机制，定期公开土地出让金收支情况，并进行政策披露，受社会监督，杜绝各种形式的非公开出让土地造成国家财政资金流失现象的发生。

（五）建立信息资源共享平台，提高征管电子化水平

采用现代化的征管手段，建立由规划部门、国土、土地储备机构、建设、房管、财政等部门的部门相互联网、信息共享的管理平台，通过信息共享平台对土地征收、储备、报批、供地及出让收支等环节进行全面的监测，确保信息对称，程序规范，有效防范风险。

参考文献：

[1] 蔡菊英.国有土地使用权出让收支管理实践与探索[J].新会计，2009，（7）.

[2] 刘湘.强化土地出让金收支的监管[J].决策与信息，2008，（5）.

第6篇

我国在实施土地出让制度的十几年来，全国统一的土地出让金的管理制度一直处于空白，除《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（[2006]100号，以下简称《通知》）外，关于土地出让金管理的制度性规定相对较少，地方政府操作空间大，缺乏合理运用土地出让金的前瞻性，造成土地出让金使用的不合理。改进土地出让金管理制度和加强政府的土地收支管理，既是政府部门面临的重要课题，也是社会各界普遍关注的问题。

二、文献综述

土地出让金制度在实践中暴露的问题越来越多，学术界普遍认为存在着管理不规范、出让金流失严重以及支出不合理等问题。如李建功（2002）等学者认为土地使用者利用现有的土地政策，高进低出发土地财。在经济利益的驱动下，通过各种投机方式，造成国家土地收益的流失。学界还认为土地出让金的流失与地方政府管理不规范，维护地方政府利益以及地方竞争等因素有关［1］。其次，在土地出让金的支出方面，也存在着很多的问题，例如，一些地方政府以未来土地出让收入作担保，通过大量借贷进行城市建设，而用于农业土地开发的资金欠缴严重；有的地方政府挪用土地出让金，用于平衡财政预算。如何规范土地出让金的收支管理呢？江峰（2006）认为各级政府当期出让土地使用权获得的土地纯收益不得全部用于当期支出，要按一定的比例留存收益，作以后年度使用［2］。汪利娜（2009）则提出，建立土地出让金收支专户、土地出让金全额进入地方预算、建立土地出让金的分配体制、建立国有土地收益基金的设想是把土地出让金纳入到统一管理的模式，实现出让金的透明化管理［3］。研究资料表明，我国土地出让金收支管理制度还有很大的不足，有待更加系统的、全面的完善，土地出让金制度的设计仍有深入研究的空间。因此，完善土地出让金的收支管理制度，有效解决土地出让金收支管理中各个环节出现的问题，保障土地出让金各方的利益，才能确保国有土地出让金收支管理开发有序，出让有方，核算有据，分配有道。

三、土地出让金收支管理的基本情况

（一）土地出让金的含义

我国实行土地公有制，《中华人民共和国宪法》第十条规定：“城市的土地归国家所有”。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（即国务院第55号令）也规定，我国的土地归国家所有，有偿使用。即，在土地使用者向国家支付一定的土地出让金后，国家可以将土地使用权有偿转让给土地使用者。土地出让金是国家作为土地所有者向土地使用者收取的地租价格，是土地使用权的交易价格。在国务院办公厅出台的《通知》（［2006］100号）中，将土地出让金称为“国有土地使用权出让收入”，并将其定义为“政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款，包括受让人支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。”［4］从性质上看，土地出让金的本质是地租，相当于土地出让年限内的所有地租收入的贴现值之和，是国家向土地使用者收取的使用土地的经济报酬，是国家财政的重要来源和组成部分。我国政府对土地使用权的最高年限进行了规定。其中居住用地最高年限70年；工业用地、教科文体用地和综合用地最高年限是50年；第三产业用地最高年限40年。

（二）我国土地出让金收支管理的情况

我国土地出让金收支管理是伴随着土地使用权制度的确立发展起来的。《中华人民共和国土地管理法》第五十五条规定，“以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费用和其他费用后，方可使用土地”［4］。《中华人民共和国城市房地产管理法》第十六条对“支付出让金”做出规定：“土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照土地出让合同支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条对“以划拨方式取得土地使用权的房地产转让”做出规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人们政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权的出让金。并规定土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算”［4］。1990年，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（即55号令）颁布，不仅规定土地征收的出让金管理，还规定将土地使用权出让金列入财政预算，作为专项基金管理。55号令将对土地使用制度的改革，从一般地收费收税调整为由市场配置土地资源、决定土地价值，从而进一步完善了土地使用权制度。55号令还对国有土地使用权出让和转让的各个环节、各项工作都做出了比较具体的规定，使我国的土地出让、转让工作以及出让金的征收工作都有了法律依据和保障。这标志着我国的土地出让金制度已基本形成。2006年底，土地出让收支实行“收支两条线”管理，收入全额缴入地方国库，支出则一律通过地方基金预算，从土地出让收入中列支。关于土地出让金的使用范围，国家也作了相关规定。依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，政府土地收益使用范围主要用于城市建设和土地开发；《城市房地产管理法》则进一步明确为用于城市基础设施建设和土地开发。《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》对土地出让使用范围做出明确规定，其使用范围包括：征地和拆迁补偿支出（包括土地补偿费、拆迁补偿费、地上附着物和青苗补偿费、安置补助费）、土地开发支出（包括前期土地开发性支出以及按照财政部门规定与前期土地开发相关的费用等）、支农支出、城市建设支出、其他支出［5］。

（三）各地土地出让金收支管理情况概览

1.上海。2008年，上海市出台了《上海市市级国有土地使用权出让收支预决算管理办法》、《关于规范本市国有土地使用权出让收支管理的意见》、《上海市土地储备成本认定暂行办法》，不断强化土地出让金收支管理。其主要措施有：建立土地储备、供应和出让收支相互衔接的管理体系，对土地使用权出让收支进行统筹平衡、综合协调；明确土地储备成本认定办法，明确土地储备项目预算及预算调整审核和项目决算核销等工作要求；建立定期报告预决算制度；规范土地出让收入缴库办法和专项基金（资金）的提取比例。2.四川。其主要做法是：加强部门协作，建立国有土地出让、储备及收支信息共享制度；严格执行征地“两公告，一登记”制度，不断改进征地补偿安置费的发放方式；切实保障被征地农民和被拆迁居民的合法利益。3.江西。江西省出台了《江西省国有土地使用权有偿使用收入征收管理进行办法实施细则》，规定：凡在我省境内有偿转让土地使用权的中华人民共和国境内外的部门、公司、企业、其他组织和个人，应按照标准缴纳土地出让金，由所在地的市、县财政部门统一征收管理，土地管理部门代收代缴。4.浙江衢州。浙江省衢州市通过对国土部门的土地出让金收支情况作了一个全面的审计过后，探索出适合本地的土地出让金征收管理新机制。（1）加强对规范征收的管理。衢州市首先在制度上明确国土部门、财政部门的不同工作职责，其次坚持“国土开票、银行代收、财政统管”的原则，构建起“国土征收、财政监管、政府所有、收支两线”的土地出让金征管新机制。在实际工作中，衢州市主要是围绕“两清（清理土地出让金收入过渡户，清理土地出让金专用票据）”、“两建（建立土地出让金收支专户制度，建立土地出让金专用票据领用、结报和核销管理制度）”、“三规范（规范土地出让金征收行为，规范土地出让金专用票据使用行为，规范土地招标、拍卖和挂牌出让行为）”目标，加强土地出让金的征收管理工作。（2）严格控制支出的成本。众所周知，土地出让金收支管理的环节不仅多，而且复杂，从土地征用、收购储备，到前期开发、组织出让，再到成本费用支拨等。一旦某个环节监管出现疏忽，就会影响到整个土地出让金的使用效益。因此，衢州市详细地制定了相应的规章制度，如建立征地费支付备用金制度和土地保证金直接退付办法。尤其是对土地征用成本费用、土地储备资金、土地出让金业务费收支以及征地费用保证金的支付、退付行为等进行全面的监管。通过对土地出让金收支活动的全程监管，有效地保证了土地出让金的使用效益。（本文来自于《重庆科技学院学报.社会科学版》杂志。《重庆科技学院学报.社会科学版》杂志简介详见.）

四、我国现行土地出让金收支管理制度存在的问题及成因

现在看来，《中华人民共和国土地管理法》和国务院第55号令的相关规定还是显得有点滞后和粗糙。面对审批权限、权属登记、土地作价、收益分配等具体问题，尚缺乏有针对性的规章制度。导致一些地方政府要么无所适从，要么自行其道。从2007年1月1日开始，土地出让金收支管理实行彻底的“收支两条线”。然而，各地并未严格实施，导致每年有大量的土地出让金收益流失。从征收结构上看，土地出让金不仅成为地方政府收入特别是地方政府性基金收入的主体，而且其增速远超其他经济指标的增速。在部分地区，土地出让金的增速甚至出现失控局面。政府为获取土地出让金对土地进行粗放式的开发导致诸多问题，如容易导致政府官员的寻租行为；征收的土地出让金不能及时缴入国库；造成土地出让金看不见的流失，这些问题的存在不利于经济社会的可持续发展。在支出结构上，土地出让金支出范围过大，支出结构要求模糊，预算编制和管理精细化程度不高；土地出让金支农不足，加剧了城乡二元结构的分化；在征地和拆迁补偿等方面存在者偏差，损害了失地农民的切身利益；用于保障性住房的支出比例有待进一步提高［6］。

上述问题的主要原因有：第一，对土地出让金征收管理的配套制度还不完善。当前虽然从中央到地方出台了不少加强土地出让金征收工作的法规、规章制度，但对如何及时足额征收和解缴则没有严格的管理和处理、处罚制度，缺乏强有力的约束力。第二，对征收的土地出让金还缺乏严格的监督管理。在一些地方，土地出让净收益未能按照规定的要求，被纳入到基金预算管理之中。由于土地要素的非完全市场化，使得地方政府在征地、供地的过程中居于主导地位，在这种情况下，如果对土地出让金的收支缺乏严格的监督管理，极易导致一些地方政府违法、违规出让土地，擅自减免土地出让金等现象的发生，从而导致土地出让金的大量流失。第三，土地出让金征收还缺乏统一规范的管理制度，征收环节衔接不紧密。按照国家有关规定，财政部门是土地出让金的征收管理部门，应负责国有土地使用权出让的政策制订、监督执行和收支管理；而国土部门则是具体征收部门，应严格执行财政部门制订的征管政策，负责按法律法规和出让合同将土地出让金及时足额征收到位。但在实际工作中，存在着国土部门集土地出让政策制订、地价评估、出让交易、权证管理、收入征收于一身，甚至连支出也一并管理的现象，导致欠缴和漏缴土地出让金现象十分严重［7］。

五、完善土地出让金收支管理制度的主要途径

第7篇

[关键词]土地出让金；经济增长；两人社会模型；物业税

[中图分类号]F812.7[文献标志码]A[DOI]10.3969/j.issn.1009-3729.2015.03.011

土地财政是地方政府的可支配财力高度倚重土地及相关产业租税费收入的一种财政模式[1]。土地出让金是土地财政的重要组成部分，是政府以土地所有者身份，在出让土地使用权时收取的土地价款[2]。近些年，土地出让金规模迅速膨胀，一些省份的土地出让金规模已超过预算外收入的规模，个别省份的土地出让金规模甚至超过预算内收入的规模。

土地出让金的迅速增长，源于中央财政与地方财政之间的竞争。周飞舟[3]提出，分税制改革使财政分配体制由分权转向集权。分税制改革后，地方政府兴办企业变得无利可图，于是土地征用和转让便成为地方政府新的生财之道，由此获得的土地出让金自然也落入了预算外收入的范畴。郭艳茹[4]指出，与中央政府相比，地方政府具有信息上的优势，它会利用这一优势对分权边界进行事实上的调整，通过各种预算外收入和体制外收入，消除中央政府主导的分税制改革对地方政府的不利影响。

土地出让金的发展经历了从预算外到预算内调整的过程。2007年前，土地出让金属于预算外收入，纳入预算外收支专户管理。2007年，我国实施的《土地出让金管理办法》要求建立土地出让金专用账户，将土地出让总收益全部纳入地方财政预算。下一步的财税改革方向则是开征物业税，以替代土地出让金。贾康[5]认为，土地出让金是政府凭借所有者身份对使用权持有人收取的地租；而物业税是不动产保有环节上使用权持有人所必须缴纳的法定税负，“租”与“税”是并行不悖的。但房产和地产是无法分割的，土地出让金和物业税的收取对象可视为房产、地产构成的混合财产，技术上可将土地出让金和物业税合并征收，当物业税增加时，会增加住房者的经济负担，住房者自然会产生抵触心理，要求减少土地出让金，据此，物业税和土地出让金在客观上存在替代性。加之土地出让金规模巨大，物业税开征后，其总量不可低估，若此税全部由地方财政支配，将不利于国家宏观调控，因此中央与地方共享物业税成为必然选择。可如此一来，地方财权会减少，但事权不一定减少，于是事情又回到原点，新的财政压力将逼迫地方政府寻找新的财政突破口，以实现财政收支平衡。

因此，我们面临的不是土地出让金是否应纳入预算内管理的问题，而是土地出让金是否有利于经济增长的问题。而如果有利于经济增长，继续通过预算外收取土地出让金，也未尝不可。关于土地财政与经济增长的关系，已有一些学者进行过研究。杜雪君等[6]使用中国省级面板数据，对土地出让金与经济增长的关系进行了回归分析，结果显示：土地出让金与经济增长之间存在显著正相关，但土地出让金对经济增长的贡献程度远小于预算内资金对经济增长的贡献程度。辛波[7]选取某省1994―2007年的样本数据，研究土地性财政收入同GDP的关系，结果显示：两者呈显著正相关，但这里的土地性财政收入不只是土地出让金，而是土地出让金收入与土地相关税收收入之和，并且其数据仅涉及一省，因此，辛波的研究不能从宏观上说明土地出让金与经济增长的关系。薛白等[8]根据2005年275个地级市的数据研究表明：土地出让金占财政收入比重与地区生产总值增速呈现弱负相关，此结论也不能确切说明土地出让金与经济增长的关系。

为研究土地出让金与经济增长的关系，本文拟构建一个两人社会模型：一人是公务员，一人是普通民众。公务员的收入包括工资收入和灰色收入，由于预算内支出管理较为严格，预算外支出和土地出让金支出管理相对松懈，因此，一种合理的假设是：灰色收入来自预算外支出和土地出让金支出的数量要多于来自预算内支出的数量。运用此假设和两人社会模型，探讨预算内支出对GDP的边际效应；然后，运用静态面板数据模型和相关数据，证明由两人社会模型得到的结论。

一、两人社会模型

假设a：整个社会只有两个人――甲和乙。

假设b：甲是政府公务员，掌管政府所有事务，其个人收入水平为I1，且I1=I1（YSN，YSW，TD）。其中，I1是甲的个人收入，YSN为财政预算内支出，YSW为财政预算外支出，TD为来自政府土地出让金的相关支出。

假设c：甲的个人收入增量由两部分构成：工资收入和灰色收入。

假设d：乙是普通民众，掌握所有的私人投资和劳务，乙的个人收入为I2，且I2=I2（K，L）。其中，K为投资总量，L为劳动总量。

假设e：公务员追求GDP最大化，且GDP=F（K，L，YSN，YSW，TD）。

假设f：整个社会征收个人所得税，税率为t，财政收入CZSR=（I1+I2）×t[I1（YSN，YSW，TD）+I2（K，L）]×t。

假设g：财政收支相等，即财政收入（CZSR）=财政支出（CZZC），因为财政支出由财政预算内支出（YSN）、财政预算外支出（YSW）、土地出让金支出（TD）三部分构成，所以CZSR=YSN+YSW+TD。最终，YSN+YSW+TD=[I1（YSN，YSW，TD）+I2（K，L）]×t。

在上述假设条件下，问题最终归结为：在约束条件YSN+YSW+TD = [I1（YSN，YSW，TD）+I2（K，L）]×t下，求GDP的最大值。

max（GDP）=max[F（K，L，YSN，YSW，TD）]①

YSN+YSW+TD = [I1（YSN，YSW，TD）+I2（K，L）]×t②

构造拉格朗日函数，得

H=F（K，L，YSN，YSW，TD）+λ{[I1（YSN，YSW，TD）+I2（K，L）]×t-（YSN+YSW+TD）}③

对③式求偏导，可得

胡华：土地出让金与经济增长

HK=FK+λtI2K=0④

HL=FL+λtI2L=0⑤

HYSN=FYSN-λ+λtI1YSN=0⑥

HYSW=FYSW-λ+λtI1YSW=0⑦

HTD=FTD-λ+λtI1TD=0⑧

由④、⑤式可得

FKFL=

I2KI2L⑨

由⑥⑦⑧式可得

FYSN1-t・I1YSN=

FYSW1-t・I1YSW=

FTD1-t・I1TD

⑩

⑨式左边是资本和劳动两种要素对GDP的边际效应之比，右边是资本和劳动两种要素对乙的个人收入I2的边际效应之比，此式的平衡是市场经济自由运作的结果。

⑩式的平衡则是政府官员参与的结果。由假设c知，甲的个人收入增量由两部分构成――工资收入和灰色收入。工资收入是预算内收入（YSN）的重要组成部分，且两者呈正向变动关系，因此，I1/YSN>0。灰色收入是预算外支出（YSW）和土地出让金相关支出（TD）的增函数，因此，甲的个人收入I1也是预算外支出（YSW）和土地出让金支出（TD）的增函数，即I1/YSW>0，I1/TD>0。根据实际情况，我们将预算内支出、预算外支出、土地出让金支出的管理规范程度进行比较发现，预算内支出管理规范程度最高，预算外支出管理规范程度居中，土地出让金支出管理规范程度最差。管理规范程度越高，公共资金转化为公务员个人收入的概率就越低，转化为公务员个人收入的数量也越小。因此，预算内支出对甲的个人收入的边际效应最小，预算外支出对甲的个人收入的边际效应居中，土地出让金支出对甲的个人收入的边际效应最大，即I1/TD>I1/YSW>I1/YSN。

根据⑩式和I1/TD>I1/YSW>I1/YSN可得

FYSN>FYSW>FTDB11

B11式表示预算内支出对GDP的边际效应最大，预算外支出对GDP的边际效应居中，土地出让金支出对GDP的边际效应最小，即当土地出让金支出对公务员个人收入的边际效应高于预算内支出和预算外支出时，土地出让金对GDP的边际效应将小于预算内支出和预算外支出。下面我们将运用静态面板数据模型来验证这一结果。

二、静态面板数据模型和数据

1.静态面板数据模型

Yit=C0+C1×X1it+C2×X2it +C3×X3it+vi+μitB12

B12为静态面板数据模型，其中，因变量Yit是第i地区、第t期的GDP自然对数，自变量X1it是第i地区、第t期的预算内支出的自然对数，自变量X2it是第i地区、第t期的预算外收入的自然对数，自变量X3it是第i地区、第t期的土地财政支出的自然对数。i是整数，取值范围为1～31，即全国31个省（自治区、直辖市）；t是整数，取值范围为1～9，分别代表1999―2007各年份；C0、C1、C2、C3是待估计的相关系数。模型确定后，只须利用数据估计出C1、C2、C3的大小，即可验证B11式的真伪。若C1>C2>C3，则B11式为真，反之，则B11式为假。

2.数据描述与来源

本文采用的各项数据是1999―2007年中国大陆31个省（自治区、直辖市）的数据，其中，地区GDP、地区预算内支出来源于2000―2008年《中国统计年鉴》，地区预算外支出来源于2008年《中国财政年鉴》。由于笔者没有找到土地出让金支出（TD）的数据，因此使用土地出让金收入代替，此数据来源于2000―2008年《中国国土资源年鉴》。2007年起实施的《土地出让金管理办法》要求进行土地出让金改革，建立土地出让金专用账户，取消预算外的收支专户，将土地出让总收益全部纳入地方财政预算。据此，2007年以前，土地出让金应属于预算外支出；2007年以后，土地出让金应属于预算内支出。但实际情况并非如此，我们选取1999―2007年中国大陆31个省（自治区、直辖市）的样本共计279个，2007年虽没有土地出让金超出预算内支出，但1999―2006年存在50个样本的土地出让金超出了预算外支出（即使运用预算内收入或预算外收入，同土地出让金进行比较，情况也不乐观。1999―2006年间，存在43个样本的土地出让金超出预算外收入，2007年存在5个样本的土地出让金超出预算内收入，即279个样本中，48个样本的土地出让金超过了预算内收入或预算外收入），即在一些省份，部分土地出让金游离于预算内支出或预算外支出之外，因此，本文将土地出让金支出视为独立于预算外支出和预算内支出之外的一种支出。上述数据都是当年价格数据，本文根据1999―2007年的消费者价格总指数将其换算成1999年的不变价数据。因变量、自变量数据描述见表1。

三、静态面板数据模型的估计、检验与修正

1.静态面板数据模型的估计

本文采用混合面板模型、个体固定效应模型、个体随机效应模型进行估计，具体结果见表2。在个体固定效应模型中，我们可以得到冗余固定效应检验的F统计量为33.62，其零假设不存在个体效应，此统计量在1%的显著水平上否定零假设，因此，个体固定效应模型优于混合面板模型。为甄别个体固定效应模型和个体随机效应模型的优劣，我们进行了豪斯曼检验。豪斯曼检验获得的卡方统计量为91.95，此统计量也能在1%的显著水平上否定零假设，表明个体固定效应模型优于个体随机效应模型。

2.静态面板数据模型的检验

静态面板数据可能会存在异方差、序列相关、截面相关、多重共线性等问题，为此我们进行如表3所示的检验，运用修正后的沃尔德检验，卡方统计量在1%的显著水平上，拒绝了原假设（31个截面的方差相等），这表明模型存在组间异方差问题；运用Wooldridge和ArellanoBond检验，相关统计量都在1%的显著水平上，拒绝了原假设（不存在一阶序列相关），这表明模型存在一阶序列相关问题；运用Pesaran检验、Friedman检验和Frees检验，相关统计量也都在1%的显著水平上，拒绝了零假设（不存在截面相关），这表明模型也存在截面相关问题；模型三个解释变量的膨胀因子分别为1.54、177、2.38，都没有超过10，这表明模型不存在多重共线性问题。

3.静态面板数据模型的修正

由于模型存在异方差、序列相关、截面相关的问题，因此，个体固定效应模型的结果是存在偏差的，需要进行修正。如表4所示，模型②和模型③考虑了解决组间异方差问题，模型②采用Huber[9]和White[10]的方法处理异方差，模型③则采用Bootstrap方法（1 000 次）进行处理异方差，处理结果显示：模型①②③没有明显区别，只有X2的系数显著性地发生了一定程度的改变。模型④⑤则假设模型残差是一阶序列相关，并对其进行了重新估计，模型④采用的是一步估计，模型⑤采用的是二步估计，上述两个模型的解释变量都是显著的。模型⑥则在个体固定效应模型上考虑了截面异方差，结果显示：X2的系数显著性发生了改变。模型⑦采用Driscoll等[11]的方法进行处理，同时考虑异方差、序列相关以及截面相关，同模型①相比，其结果没有显著改善。

上述七个模型的修正结果表明，X1和X2的系数估计值在大部分模型中都是显著的，X3的系数估计值在模型④和⑤中是显著的。从系数大小上可以得出如下确切的结论：C1>C2>C3。因此，B11式为真，即土地出让金支出对经济增长的边际效应最小，预算外支出对经济增长的边际效应居中，预算内支出对经济增长的边际效应最大。

四、结论

综上所述，土地出让金支出对经济增长存在一定正向促进作用，但其作用要远低于预算内支出或预算外支出对经济增长的贡献。因此，将土地出让金支出纳入预算内管理，将有利于促进经济增长。其原因在于：同预算内资金和预算外资金相比，土地出让金更容易转化为公务员的灰色收入，成为一个经济漏出量，而预算内资金和预算外资金的管理相对严格，不易转化成灰色收入。因此，加强土地出让金的监管和稽查，或使用物业税替代土地出让金，都有利于提高公共资金使用效率，促进经济增长。但土地出让金转化为物业税后，物业税的规模不可低估。为有效进行宏观调控，中央政府将要求同地方政府共享物业税，此举势必减少地方财权，但地方事权不一定减少，地方财政支出大于收入的压力将再次凸显，地方财政会寻找新的财政突破口，以实现财政收支平衡。长此以往，整个社会的税费负担将持续增加，依照拉弗曲线的原理，当税费负担达到一定程度后，税费总量不增反减。因此，寻求一种税费退出机制，将宏观税负水平维持在一个合理的比例上是很必要的。

[参考文献]

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[3]周飞舟.生财有道：土地开发和转让中的政府和农民[J].社会学研究，2007（1）：49.

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[9]Huber P J.The Behavior of Maximum Likelihood Estimates under NonStandard Conditions[M].Berkeley CA：University of California Press，1967：221―233.

第8篇

2004年6月，河北省人民政府以《关于加强和改进征地工作建立被征地农民基本生活保障制度的通知》（冀政［2004］37号），提出设立征地调节资金。以统一垫付征地补偿费用、被征地农民参加基本生活保障的补助、被征地农民劳动技能培训的经费补助。市（县）政府承担的费用可在土地出让金纯收益中列支，集体承担的费用可从土地补偿费用中列支，个人承担部分在征地安置补助费中抵缴。

2004年，浙江省磐安县出台《统一征地管理办法》，建立征地调节资金，从国有土地出让金中一次性拨付500万元，每年从土地出让金收入中提取2％充实资金。征地调节资金主要用于垫付征地补偿费和被征地农民参加基本生活保障的补助，以及被征地农民劳动技能培训经费的补助。2009年4月，诸暨市人民政府出台《诸暨市集体土地征收规定》（诸政发［2009］29号），提出市政府建立征地调节资金，专项用于政府补助被征地农民养老保险基金。征地调节基金主要从土地出让等收入中筹措，筹措标准为：在全市范围内的出让土地中，按经营性用地60．0万元／hm2，其他用地22．5万元／hm2，由市财政局、市国土资源局（市开发委）在宗地结算中提取。

2设立征地调节金分析

河北省、浙江省磐安县、浙江省诸暨市等地政府都设立了征地调节资金，但使用范围却有所不同。河北省和浙江省磐安县的征地调节金用于统一垫付征地补偿费和被征地农民参加基本生活保障的补助，以及被征地农民劳动技能培训经费的补助；浙江诸暨市设立的征地调节资金使用范围更小，其专项用于政府补助被征地农民养老保险基金。各地征地调节资金的来源也不同，河北省的征地调节资金来源主要为土地出让金纯收益、土地补偿费用和征地安置补助费；浙江省磐安县和诸暨市的征地调节资金来源为土地出让金收入。

根据三地征地调节资金的使用范围、资金来源同口径对比，河北省和浙江省诸暨市虽然征地调节资金的定义、范围不同，但资金的实质范围更一致，即市（县）政府承担的费用可在土地出让金纯收益中列支，集体承担的费用可从土地补偿费用中列支，个人承担部分在征地安置补助费中抵缴。浙江省磐安县的征地补偿费和被征地农民参加基本生活保障的补助资金，以及被征地农民劳动技能培训经费的补助资金均来源于土地出让金收入。

可以看出个人和农村集体经济组织缴交的保障资金在征地补偿费中的土地补偿费和安置补助费提取，而土地补偿费和安置补助费属于征地补偿费，由征地单位缴交。设立征地调节金的地方，政府缴交部分的保障资金由当地土地出让金中计取，而未设立征地调节金的地方，则将政府缴交部分的保障资金计入建设项目单位征地成本，直接导致不同地区征地补偿口径不一致。征地调节金征收标准应与当地被征地农民的基本生活保障资金挂勾，建议按被征地农民的基本生活保障资金的30％计列。资金使用管理严格按照相关社会保障资金管理办法执行，专项用于被征地农民的基本生活保障。

3结论和建议

水利水电建设项目资金主体通常来源国有资金，资金来源于省级以上和市（县）等各级资金。政府缴交部分的保障资金是否计入建设项目征地成本直接影响各级资金分摊基数。如政府缴交部分的保障资金计入项目征地成本，项目总投资增加，在上级补助比例一定的情况下，省级以上补助资金增加；如政府缴交部分的保障资金不计入征地成本，则相反，县级财政负担加重。

第9篇

    为进一步搞活我市住房二级市场，简化已购公有住房和经济适用住房上市出售的手续，依据国家和本市有关规定，针对《关于实施〈北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法〉具体问题的通知》实施情况，现对该“通知”进行了修改和调整，修订为《关于实施〈北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法〉的若干规定》，印发给你们，请遵照执行。

    特此通知。

    附件：经确定可放申请表格的房地产经纪机构名单

    关于实施《北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》的若干规定

    为进一步搞活我市住房二级市场，简化已购公有住房和经济适用住房上市出售的手续，依据国家和本市的有关规定，结合本市实际情况，现制定实施《北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》的若干规定如下：

    一、关于办理上市出售手续的程序

    （一）凡申请上市出售已购公有住房和经济适用住房的房屋所有权人，须持房屋所有权证、身份证或其他有效身份证明，房屋所有权共有的，还要持其他房屋共有人同意出售的书面意见，到房屋所在地的区县房地产交易管理部门申领《已购公有住房和经济适用住房上市出售申请表》和《已购公有住房和经济适用住房上市出售征询意见表》，也可以到市国土资源和房屋管理局指定的房地产中介机构领取上述表格。发表格的单位不得扣押房屋所有权人的所有权证件。

    （二）自当事人将上述证件及填好的表格递交到交易管理部门之日起，交易管理部门应即收即办，最长不得超过3个工作日（遇有特殊情况可适当延长）完成已购公有住房和经济适用住房上市出售的审查工作并作出批准或不予批准的书面决定。

    （三）经批准上市出售的房屋达成买卖合同的，买卖双方须持买卖合同和相关证件及材料到交易管理部门办理立契过户手续。卖方须提交房屋所有权证或确权证明、身份证或其他有效身份证明，房屋所有权共有的，其他房屋共有人同意出售的书面意见；交易管理部门批准上市出售的书面决定。买方须提交本市的身份证或其他有效身份证明；外省市个人还须提交有关部门批准的购房证明。

    （四）交易管理部门自收齐买卖双方的买卖合同和相关证件及材料之日起即为受理，工作人员即收即办，最长不得超过5个工作日（遇有特殊情况可适当延长）完成审查、评估并按《北京市城近郊八区已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理暂行规定》〔（99）京房改办字130号〕、《转发财政部、国家税务总局关于调整房地产市场税收政策的通知》〔京财税（1999）1201号〕的规定，计收有关税、费、收益等工作，完成立契过户手续。

    （五）交易管理部门对于缴纳的分成或超标收益，要按财政管理的有关规定分别开具单据和记帐，城近郊八区的交易管理部门收缴的收益应按月统一上缴市局计财处；其余区县按区县的规定办理。税费收缴的手续仍按现行的规定办理。

    （六）各区县交易管理部门完成立契过户手续后要及时将相关材料（评估材料除外）输入联网的电脑，并报送到市局信息中枢。

    （七）已购公有住房和经济适用住房所占土地是以划拨方式取得的，买方须持买卖合同，立契过户的相关材料、卖方的房屋所有权证复印件到区县土地行政管理部门申请办理土地出让手续。属于该栋楼房内第一套房屋首次上市出售的，买方还应提交由原售房单位提供的该栋楼房竣工日期及相关证明文件，应签订《国有土地使用权合同》；属于上述同一楼房内的其他各套房屋上市出售时，只须开具《房改房或经济适用住房上市土地出让金缴纳通知单》。

    已购公有住房所占土地是以出让方式取得的，土地行政管理部门只须开具注明了土地转让字样和原出让合同编号的《房改房或经济适用住房上市土地出让金缴纳通知单》。

    买方办理上述手续时应按房屋买卖的成交价交付土地出让金，城近郊八区还按3％缴纳，远郊十个区县按所在区县制定的标准缴纳。

    应签订《国有土地使用权出让合同》的，土地行政管理部门自收齐双方的买卖合同、立契过户的相关材料、卖方的房屋所有权证复印件、原售房单位提供的该栋楼房竣工日期及相关证明文件之日起即为受理，工作人员即收即办，最长不得超过3个工作日（遇有特殊情况可适当延长）完成《国有土地使用权出让合同》的签订和土地出让金的收缴工作；不需签订《国有土地使用权出让合同》的土地行政管理部门自收齐双方的买卖合同、立契过户的相关材料、卖方的房屋所有权证件复印件之日起即为受理，工作人员应即收即办，当日完成土地出让金的收缴工作。

    （八）土地行政管理部门对于缴纳的土地出让金，要按财政管理的有关规定分别开具单据并记帐。城近郊八区的土地行政管理部门收缴的土地出让金按月统一上交市房地局计财处，其余区县按区县的规定办理。

    （九）买方办完上述手续后，持立契过户、土地出让金已缴纳的证明等文件及规定的其他证件，到房屋所在地的区县权属登记部门申办房屋所有权证。

    权属登记部门收齐上述证件之日起即为受理，并应于受理之日即收即办，最长不得超过5个工作日（遇有特殊情况可适当延长）办完登记、发证手续。权属登记部门可不再进行房屋测绘和现场勘察，但须在房屋所有权证的附记栏中注明土地出让金缴纳情况和土地使用年限并加盖印章。

    二、关于征询原产权单位意见的问题

    （一）凡以房改成本价所购公房申请上市出售的，除与原产权单位在买卖合同中另有约定的以外，可不再征询原产权单位的意见。在京中央和国家机关及中央在京企事业单位另有规定的，从其规定。

    （二）涉及房屋供暖、物业管理及公共维修基金等问题，卖方应如实向买方告之，并由双方自行协商解决。

    三、关于土地出让年期的确定

    已购公有住房和经济适用住房所占土地是以划拨方式取得的，从该栋楼房的第一套房屋首次上市交易之日起核定其土地出让年期，即以根据房屋建筑结构确定的土地最高使用年限减去该栋楼房自竣工之日起至首次上市交易之日止已实际使用的年期；同一楼房的其他各套房屋上市出售时，其土地出让年期分别依其上市交易日期均按上述规定逐一核定，最终保证同一宗地上的土地出让年期终止日相同。

    钢筋混凝土结构、砖混结构的房屋，其土地使用年期最高不超过70年；砖木结构的房屋，其土地使用年期最高不超过50年。

    已购公有住房所占土地是以出让方式取得的，其土地使用年期仍按原《国有土地使用权出让合同》或转让合同和《国有土地使用证》规定的出让年期减去已使用的年限计算。

    四、关于国有土地使用证问题

    已购公有住房和经济适用住房所占土地已办理土地出让或转让手续后，权属登记部门只在《房屋所有权证》上注记土地使用年期。

第10篇

第二条 本规定适用于我市行政区域内国有土地使用权有偿使用收入的管理。

第三条 国有土地使用权有偿使用收入包括土地出让金和土地收益金（或土地增值费）两部分。  土地出让金具体是指：  （一）政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（批土地出让的交易总额）；  （二）土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款；  （三）原通过行政划拨得土地使用权者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。  土地收益金具体是指：  （一）土地使用者将其所使用的土地使用权转让（含连同地面建筑物一同转让）给第三者时，就其转让土地交易额按规定比例缴纳的价款；  （二）土地使用者将其所使用的土地使用权出租（含连同地面建筑物一同出租）给其他使用者时，就其所获得的租金收入按规定比例缴纳的价款。

第四条 国有土地使用权有偿使用收入归国家所有，各级财政部门是此项收入征收的管理部门。土地出让金由土地管理部门代征代缴，土地收益金由房地管理部门代征代缴，其他任何部门不得擅自征收。

第五条 各级土地管理部门和房地管理部门要将代征的土地出让金和收益金在次月五日内缴到本级财政部门。对逾期不缴的或隐瞒、截留收入的，按有关财政法规严肃处理。

第六条 各县（市）、郊区的土地使用权有偿使用收入的5％上缴中央财政（由市财政统一上缴），15％上缴市财政。

第七条 市财政局按收入额的2％，为代征代缴部门提取业务费并直接转入财政专户，提取的业务费执行行政事业单位预算外资金管理办法的有关规定。

第八条 国有土地有偿使用收入，主要用于城市建设和土地开发。各有关部门动用土地有偿使用收入，必须先向财政部门申报使用计划，经审查同意后可拨款。

第九条 国有土地有偿使用收入中的外汇收入留给市财政部分，如在土地开发中确需支出的，有关土地开发管理部门应向市财政局申报，由市财政核拨。

第十条 土地管理部门和房地管理部门，应在次月五日前向财政部门报送土地使用权有偿使用收入和支出月报表。各县（市）区要在每季度终了八日内向市财政报送土地有偿使用和支出季度报表。

第十一条 本规定由市人民政府法制办公室负责解释。

第11篇

200年11月，省人大农委邀请部分省人大常委会委员和省人大代表，对全省财政支农情况进行了调研。总的印象是：全省各级政府和相关部门在省委、省政府的领导下，认真贯彻落实中央和省委支农惠农政策，按照“两个高于”（财政支农资金增量要高于上年；财政预算内资金用于农村建设的比重要高于上年）的要求，切实把支农惠农摆在财政工作的突出位置，积极调整财政支出结构，为发展现代农业、建设社会主义新农村，提供了坚实的物质支撑。

财政支农工作的主要成效

第一，财政支农资金总量持续增长。省级财政扶持“三农”发展的投入较好地保持了“两个高于”的要求，全省13个省辖市和多数县（市、区）在财政支农资金安排上也达到了“两个高于”的要求。

第二，财政支农资金支出结构有所优化。支持农村基础建设的投入明显增多，促进现代农业建设的投入不断增长，尤其是农民转移性收入显著提高。据有关部门提供的资料反映，200年、200年全省各级财政发放给农民的各项补贴资金分别达19.12亿元和27.19亿元，同比增长126.85%和42.2%。

第三，财政支农管理体制不断创新。全面实行省直管县财政管理体制，继续推进财政支农资金整合“打包”试点，着力减轻县级财政的项目资金配套压力。

第四，财政支农监督机制进一步健全。公开财政支农项目信息，强化社会监督；健全财政支农项目管理制度，强化自我监督；开展财政支农资金使用绩效评价，强化事后监督。

第五，土地出让金支农政策的执行有所改善。土地出让收支财政监管制度初步建立，规定将土地出让的收入全额纳入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排。各地政府进一步健全了征地补偿和被征地农民基本生活保障办法，设立了被征地农民基本生活保障基金，建立了“被征地农民基本生活保障资金专户”，有条件的地区逐步将被征地农民基本生活保障与城镇居民的社会保障相接轨。特别是土地出让纯收益支农力度加大：规范了土地出让平均纯收益征收等别和标准，建立健全了土地出让金支农的财政专项管理办法；完善了土地出让金支农的支出结构，各地在继续加大农村土地整理复垦、耕地质量保护投入的同时，更加注重了支持现代农业基础设施建设、农业结构调整和综合开发等方面的投入；此外，还加大了经济欠发达地区农业综合开发和农村环境整治的扶持力度。

财政支农工作存在的问题

一是财政支农资金规模与“两个高于”的规定仍有差距。根据有关资料显示，全省尚有12个县（区）的财政支农投入没有达到“两个高于”的规定。需要指出的是，一些地方的财政支农投入在账面上虽已达到“两个高于”的要求，但有的将上级财政支农资金作为本级财政的投入，有的则把骨干防洪工程、城市绿化等方面的投入列入财政支农项目。

二是农业科技进步方面的财政投入仍偏低。200年，我省农业gdp达1544.9亿元，而省级财政用于农业科技研发和推广的合计支出为5.04亿元，200年的预算安排数为5.09亿元，占当年省级财政支农支出的比重分别为2.8%和2.4%。省以下地方财政用于农业科技进步的投入更少，有的地方甚至难以保障农业科技推广的正常开支。

三是农业和农村基础设施建设投入结构不均衡。200年，我省将农村危桥改造、农村二次改水、机电泵站改造列入了建设计划，但投入规模与实际需要的差距较大。同时，对解决秸秆焚烧问题和农民合作经济组织的支持力度仍显不足。

四是财政支农管理体制创新有待进一步完善。在原有的财政体制下，经济相对发达的省辖市着眼于区域共同发展的需要，对辖区内经济欠发达县（市）能够给予财政转移支付的扶持，有的投入力度还很大，但实行省直管县财政体制后，市和县变成了相对独立的预算实体，它们之间进行转移支付的渠道受阻，导致一些欠发达的县（市）失去了重要的财政支农资金来源。此外，财政支农资金“打包”的做法，虽然减少了中间环节，但尚需进一步完善财政部门与专业职能部门的衔接机制。调研发现，有的专业职能部门担心失去项目申报主体资格和项目资金分配权，因而对这项改革持消极态度，有的甚至抱抵触情绪。

此外，在土地出让金“征、管、用”方面，有的地方不但未能认真解决业已存在的老问题，而且随着实践的发展又产生了一些新情况、新问题。

一是土地出让金监管仍存在不少漏洞。调研发现，一些地方土地出让金存在着游离于财政预算管理之外的问题。有的地方在出让土地时，要求开发商无偿建设与项目无关的、本应由政府承担的公共基础设施，使得账面上的土地出让收入锐减，导致应计提的土地出让纯收益支农资金流失较多。

二是土地出让金收入缴库进度不快。据有关部门统计，200年上半年全省土地出让合同总价款为596.80亿元，但截至10月份，全省土地出让金收入缴库的只有355.69亿元，两者相差240多亿元。调研发现，造成这种局面，除全省在执行规范土地出让金收支管理有关规定的时间因素外，另一个重要原因是国有土地使用权购买者被允许分期付款，其后果是直接阻滞了土地出让金支农的及时足额到位。

三是土地出让金支农政策仍未真正落实到位。全省每年几(来源：文秘站 ）百亿土地出让纯收益用于支农的提取标准明显偏低。尤其值得关注的问题是，一些地方既没有按照政策规定确保土地出让支农资金应收尽收，也没有将这笔有限的资金全部用于支农。例如，某市将土地出让支农资金用于补助高速公路绿化和城市绿化。

四是被征地农民基本生活保障工作进展不平衡。调研发现，一些地方虽已建立被征地农民基本生活保障制度，但由于相当部分的农民选择货币补偿，因而进入基本生活社会保障的被征地农民比例还不高；有的则因财力不足，难以按照省政府的规定及时足额落实被征地农民的补偿资金。由此引发的农民群体性上访问题，在一些地方比较突出。

进一步加强财政支农工作的建议

1、进一步强化中央和省委财政支农政策执行的硬约束。200年中央1号文件提出了“四个高于”（县级以上地方财政每年对农业总投入的增长幅度应当高于其财政经常性收入的增长幅度； 财政支农投入的增量要继续高于上年；国家固定资产投资用于农村的增量要继续高于上年；土地出让收入用于农村建设的增量要继续高于上年）的新规定，各级财政都应本着对“三农”工作高度负责的态度，切实把“四个高于”的规定落到实处。同时，建议对认真落实政策规定的，应给予奖励；对贯彻不力的，应采取有效措施向当地政府问责。

2、调整优化财政支农资金的支出结构。按照发展现代农业和建设新农村的需要，各级财政应当切实加大对农业科技、秸秆还田、机电泵站改造、农村危桥改造、农村二次改水、农民合作经济组织等方面的投入力度，加快改善农业和农村基础条件。

第12篇

合理控制经营性用地供应总量，有效发挥市场配置土地资源的基础性作用，充分实现土地资产价值，提高土地资源利用率。全市（含各镇、区）经营性用地供应，应当依据全市国民经济发展规划、城市总体规划、土地利用年度计划以及房地产市场行情，制定科学合理的年度土地收储出让计划，明确出让开发地块的位置、面积、规划用途、容积率、征地拆迁情况等内容。

市区范围内的土地收储出让计划由市国土局会同发改、规划、建设、财政等土地收储委员会成员单位制定，报市政府批准后实施；各镇（区）范围内的土地收储出让计划由各镇（区）人民政府（管委会）会同规划、建设、国土等部门制定，报市政府批准后实施。

全市土地收储出让年度计划必须在上年前报市土地收储委员会审定，经市政府批准后，由市国土局按规定向社会公布。

在土地收储出让计划执行期内，因城市建设和社会经济发展需要，确需调整出让地块的，则必须经市土地收储委员会审定，并报市政府批准后实施。

二、规范地价评估和出让底价

市国土局应当根据拟出让地块的区位条件、规划条件和土地市场情况，依据《城镇土地估价规程》，组织对拟出让地块的正常土地市场价格进行评估。

市土地收储委员会根据土地估价结果，兼顾产业政策、区位条件等情况，集体决策，综合确定出让底价和投标、竞买保证金。招标出让的，应当同时确定标底；拍卖和挂牌出让的，应当同时确定起叫价、起始价等。镇（区）范围内土地出让标底、底价等情况须报市国土局审定，土地出让标底、底价不得低于国家规定的最低价格标准。

加强对评估机构资格和评估人员执业资质管理，规范从业行为。评估机构及评估人员应严格按评估技术规程要求客观、公正地开展评估活动，对故意压低或抬高标的物评估市场价的，评估结果无效，并由相关部门视情节轻重予以相应的处罚；造成损失的，依法承担赔偿责任。构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

三、规范招标拍卖挂牌出让土地使用权的行为

根据出让地块的具体情况，规范编制招标拍卖挂牌出让方案。出让方案应体现公正、公开原则和有利于促进城市建设的原则，不得以外资、招商引资等名义设置影响公平竞争的限制性条件，应最大限度地降低土地使用权竞买、竞投的参与门槛。

土地竞买、竞投申请人，可以是国内外的法人、自然人和其他组织，土地竞得后须在当地成立开发项目公司，并实行属地管理。但在土地竞买、竞投前两年中，有下列情形之一的申请人，不得参加土地使用权竞买、竞投：

1、法律、法规及规章对申请人有明确限制的；

2、执法、执纪部门正在侦查或确认在土地出让中有行贿行为嫌疑的；

3、执法、执纪部门确认在土地出让中有串标行为的；

4、无正当理由，仍未按土地出让合同约定付清土地出让金及其它税费的；

5、违反土地出让合同约定，擅自增加容积率或改变土地用途而未补办手续、未补缴出让金及其它税费的；

6、上年度房地产开发，经综合考核名列末位的，或在建设质量、小区配套、物业管理、善后服务、农民工工资等方面由于管理不善引起严重后果，造成的，实行“一票否决”。

市监察部门会同规划、国土、建设、财政等部门，对照上述规定认定土地竞买、竞投申请人的参与资格，并在竞买、竞投报名截止时间前一日内予以书面答复。

市建设部门会同规划、国土、财政等部门，对年度房地产开发项目进行综合考核，考核结果在下年度第一季度前向社会公示。具体考核内容和指标等，由市建设局负责制定。

四、加强对联合竞买、竞投行为的管理

土地招标拍卖挂牌出让的申请人，可以单独申请竞买、竞投，也可以联合申请竞买、竞投。但联合申请的，申请人应当签订联合竞买、竞投协议，协议需规定联合各方的名称或姓名及其权利和义务，并明确竞得土地后拟成立新公司的成立时限、股东及其出资比例、出资形式等内容。

土地竞得后，联合各方应在协议约定的时限内成立新公司，并由新公司与出让人签订《国有土地使用权出让合同》。新公司的股东及其出资比例、出资形式应与联合竞买、竞投协议规定的内容一致，联合各方不得变更股东及其出资比例、出资形式。否则，作违约处理，取消其土地竞得资格，土地出让履约保证金不予退还。

土地受让后，有下列情况之一的，受让人不得转让土地使用权或以各种形式转让股权：

1、未缴清土地出让金及相关税费的；

2、开发投资总额未达到25%（不含土地出让金）的；

3、未取得《房屋销售许可证》的。否则，按非法转让土地使用权查处，并可依法无偿收回土地使用权、没收非法所得。

五、严禁变相房地产开发行为

严禁将以高科技、科研楼（研发楼）、办公楼、工业、农庄等名义取得的非经营性土地，擅自改变土地批准用途和规划建筑功能，变相搞房地产等经营性项目开发；不得设计和建设成套住宅（含独幢或联排低层住宅）、商业门店及其它经营性房屋。相关部门必须严把规划设计、规划评审和审批发证关，建筑设计不符合审批内容的，一律不得发放《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》；建成后的房屋不符合原批准用途的，一律不得通过验收，并不得发放《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。

已建成的房屋擅自改变批准用途，符合城市规划的，应补缴土地出让金，并予处罚；不符合城市规划的，责令限期整改，并予罚款；严重影响城市规划的，责令限期拆除，并予罚款。土地出让金补缴标准为：按现用途土地的评估价格（不得低于同区域内同用途土地出让成交的最高价格）与原取得土地价格的差价确定。

凡未依法办理土地用途变更手续、补缴土地出让金或限期整改到位的，建设部门不得变更房屋登记用途、工商部门不得核发相关经营证照、税务部门不得办理税务登记，其它相关部门应严格按土地和房屋登记用途办理相关审批手续。

六、加强土地出让金征收管理

土地受让人按土地出让合同约定缴清土地出让金和相关税费后，市国土局方可办理供地手续，核发《国有土地使用证》。属分期缴款、分期供地的，按供地面积缴清所分摊的土地出让金，并在原缴纳的土地出让保证金中确定一部分金额抵缴最后一次供地的土地出让金。受让人未按土地出让合同约定缴清全部土地出让金和相关税费的，市国土局不得办理供地手续、不得发放《国有土地使用证》，规划、建设、城管等部门不得办理工程项目的相关审批手续、不得发放《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》。

已开工建设项目，受让人未按土地出让合同约定缴清土地出让金及相关税费的，规划、建设、城管等部门一律停止办理工程建设后续审批和竣工验收手续，国土部门不得办理土地分割登记手续，建设部门不得发放《房屋所有权证》。

土地受让人无正当理由拖欠土地出让金及相关税费的，应严格按土地出让合同约定加收滞纳金；超过土地出让合同约定的缴款期限满三个月的，应当收回土地使用权、不予退还土地出让履约保证金，并取消其三年内在我市参与竞买、竞投土地的资格。

七、严格限定开发项目的开工时间

土地出让后，受让人不得无故拖延开发，囤积土地。土地受让人应严格按照土地出让合同约定的时间动工开发建设，有下列情形之一的，认定为闲置土地：

1、超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期一年以上（含一年）未动工开发建设的；

2、已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一的或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续一年以上（含一年）的；

3、法律、法规规定的其他情形。

土地闲置超过一年、不满二年的，由市国土局向土地受让人送达《限期动工开发通知书》，责令其在规定期限内动工开发建设，并向社会公告；同时，送达《缴纳土地闲置费通知书》，按照规定向受让人征收土地使用权出让金总额20％的土地闲置费，并责令限期缴纳。土地闲置满二年的，由市国土局依法无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为造成动工开发迟延的除外。

八、严格开发项目用途管理

在出让期限内，土地受让人必须严格按照土地出让合同规定的土地用途开发利用土地。因城市规划调整，需要改变出让合同规定的土地用途的，国土部门有权收回土地使用权，重新进行招标拍卖挂牌出让；需要局部调整土地用途的，受让人应提出申请，经市政府同意，并依法办理有关批准手续，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，办理土地变更登记。

九、严格开发项目容积率管理

在土地出让期限内，受让人必须严格按照出让合同规定的土地使用条件利用土地，不得擅自提高容积率、增加建筑面积。因政策或其它原因，确需提高出让土地容积率的，受让人应提出申请，经市政府同意，并与市国土局签订《国有土地使用权出让合同》补充协议，补交土地出让金和相关税费。

已签订《国有土地使用权出让合同》的，补交土地出让金标准按合同约定执行。

未签订《国有土地使用权出让合同》的，补交土地出让金标准按出让地块楼面地价与超建筑面积之乘积的2倍计征。楼面地价的计算方法为：

净地出让地块，以《国有土地使用权出让合同》规定的建筑面积和土地出让金为基数，核算成单位建筑面积土地成本。

毛地出让地块（含部分毛地、部分净地出让地块），以《国有土地使用权出让合同》规定的建筑面积，依据出让时的评估总地价（含征地拆迁成本和土地出让成交价），核算成单位建筑面积土地成本。

十、加强土地转让和抵押管理

土地使用权转让（包括出售、交换和赠与）必须同时具备以下两个条件：

1、受让人按照出让合同约定已经支付全部土地出让金和相关税费，领取《国有土地使用证》，取得出让土地使用权；

2、受让人已完成开发投资总额（不含土地出让金）的25%以上。

城市规划区范围内土地转让，须经规划部门审核，并报市政府批准后，国土部门才能办理土地转让手续。

对商品房建设用地，土地受让人在领取商品房预（销）售许可证后，国土部门不得再办理土地使用权抵押手续；建设部门在办理商品房预（销）售许可证前，土地受让人必须注销该宗地已设定的抵押权，否则不予发证。

十一、严禁变相低地价出让土地

镇（区）人民政府（管委会）及其相关部门不得以招商引资或集镇开发等名义，擅自批准各类经营性项目建设用地。在经营性用地招拍挂出让前，不得与土地竞买人签订影响公平竞争的协议或意向性协议；在土地出让成交后，不得以各种形式将出让金补贴或返还给土地受让人，否则，按非法低价出让国有土地使用权查处。

十二、加强集镇经营性用地出让管理

各镇（区）经营性用地出让必须纳入全市统一的土地市场管理，不得以中心村、安置房建设等名义实施集镇开发，规避土地招标拍卖挂牌出让程序。凡未通过招拍挂取得土地使用权的，国土部门一律不得发放土地使用证书，规划部门一律不得发放《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，建设部门一律不得发放《建设工程施工许可证》和《房屋所有权证》；市国土、监察部门应按照有关规定从严查处，并依法追究当事人的责任。

十三、加强土地出让合同管理，严肃责任追究

本意见相关条款应当在《国有土地使用权出让合同》中予以明确，并严格监管；《国有土地使用权出让合同》签订后，需要调整有关约定的，须报经市土地收储委员会同意。

市各部门、镇（区）政府（管委会）及相关工作人员有、、行为的，应依法严肃查处；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

十四、本市范围内的工业等非经营性土地出让管理办法另行规定。

第13篇

[关键词] 广西;物业税;问题研究

[中图分类号] F810.424 [文献标识码] B

一、物业税的相关概念

从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收，主要针对土地、房屋等不动产作为课税对象，不区分经营性与非经营性，以其财产价值作为计税依据，对其持有者（承租人或所有者）每年都征收的一定税款，且应纳税值随着不动产市场价值的升高而提高。[1]

理清物业税与现有房地产税费之间的关系是物业税开征的首要前提。房地产税费种类较多，主要有土地出让金，土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、印花税、房产税以及房产交易税费等。由此可见，房产税仅仅是房地产税费的一种。而物业税是对交易环节和保有环节征收，因此，房产税也从属于物业税。从简化税制角度，开征物业税，将房产税、房产交易税费，以及现行涉及土地房产的所有税费并入其中，但不包括土地出让金。

二、广西开征物业税必须遵循的原则

（一）公平原则

所谓公平就是相同支付能力的纳税人应当承担相似的税负，较高支付能力的纳税人承担较高的税负。保证公平的关键是对房地产价值的评估。因此，广西开征物业税的一个重要前提就是完善评估体系，建立一支高素质的评估队伍。

（二）宽税基、低税率原则

物业税属于地税，广西开征物业税应当坚持宽税基原则。一般而言，除学校、医院、宗教等公益性和保障性住房等属于减免范围内的房产和土地外，农村和城镇的其他房产、地产都应该纳入征税对象，这样可以保证相对稳定的税源。低税率原则要实行阶梯税率或差别税率，对一定面积或价值内的住房实行低税率，并根据广西自身的财政支出水平及房地产的市场价值来具体确定。

（三）税收高效率、低成本原则

所谓税收高效率就是通过税收发挥其在社会资源有效配置中的作用，低成本是指在征税过程中要节省税收成本，物业税的开征要使其对社会福利损失降到最低，不能对家庭正常拥有保障性住房的需求产生影响。

三、广西开征物业税需解决的关键问题

（一）界定物业税与土地出让金的关系

物业税与土地出让金关系的界定是开征物业税不能绕开的问题，也是广西开征物业税首先要解决的问题。关于二者之间的关系，业界有两种观点：一是把土地出让金并入物业税中;二是土地出让金不应纳入物业税中。第一种观点是政府已经收取了40-70年的土地出让金，若再收取物业税，这是双重收税，将加重老百姓的负担。同时，把土地出让金并入物业税中，将有利于降低开发商的开发成本，从达到降低房价的作用。笔者认同第二种观点，主要基于以下考虑：第一，物业税是税收，土地出让金是40-70年的土地租金，是一种收益，二者在本质上就有所不同，将土地出让金并入物业税中缺乏理论依据。第二，将土地出让金并入物业税中，政府将失去对土地资源的分配依据，土地不在是财产，转让、抵押等就无从谈起，严重影响金融秩序;同时，地方政府失去了一次性取得财政的机会，影响当期的财政收入，影响地方政府开征物业税的积极性。第三，土地出让金分开征收，降低了开发商的进入门槛，既容易再次上演“空手套白狼”，又不能达到降低房价的目的，房价主要是受区域经济发展水平及供需关系的影响。

广西作为欠发达地区，在我国经济进入新常态的背景下，面临着主动发展与被动进入新常态的挑战。刚进入工业化中期阶段不久，人均GDP仅相当于全国水平的73%，全面小康社会总体实现程度低于全国7.9个百分点，在发展阶段上滞后全国，在这种情况下广西提前进入新常态，与全国特别是东部地区比起来，显得比较被动，适应起来难度更大。因此，广西开征物业税，同时保留土地出让金，应当考虑对适用新常态的产业用地在土地出让金方面给予优惠;物业税的税率和减免扣除方面应当考虑经济发展水平，不能一味的参照发达地区或城市房地产的物业税的征收管理办法。

（二）评估体系的不完善影响广西开征物业税

就全国而言，物业税征收的是市场价值，开征物业税需要每年对房地产的市场价值进行评估。因此，需建立公正、客观和科学的房地产估价体系，但我国房地产估价体系并不完善，市场还不规范，存在收费标准不统一、政企不分以及评估人员素质低等问题，难以适应开征物业税的要求。[2]

就广西而言，近年来房地产估价服务为促进房地产公平交易、维护房地产交易秩序发挥了重要作用。但随着广西房地产市场的逐步成熟，房地产估价服务需求日益旺盛，如果开征物业税，对估价服务的需求将进一步增长。然而房地产估价专业性要求极高，目前广西房地产行业内从业人员文化素质和业务水平还存在参差不齐的现状，和经济发达的地区相比仍有较大的差距。据调查，广西目前拥有的注册房地产估价近1000人，完全不能满足开征物业税后对估价人员的需求。特别是近年来，诚信缺失、恶性竞争等不良估价行为影响了广西房地产估价行业的健康有序发展。广西开征物业税需要一个良好的估价环境和完善的评估体系与目前房地产估价行业的发展现状有较大的差距，因此广西要顺利开征物业税需要完善房地产估价体系，进一步净化房地产估价环境。

（三）产权不明成为广西开征物业税的一大障碍

广西物业产权关系缺乏明显的法律界定，主要体现在以下几个方面：一是广西大部分物业的《房屋所有权证》与《土地使用证》是分开的，并且证书的颁发分别属于两个不同部门，但一般而言，二者是不可分割的，应当双证合一，颁发《房地产权证》这就需要房管局和土地局联合办公;二是同一个人在不同的地区或城市均购买了房屋，应弄清不同物业产权归属，弄清拥有多少套房屋，这个问题在国家推行不动产统一登记制度之前很难确定，但随着不动产统一实施，2014年建立了统一登记的基础性制度，2015年将推进统一登记制度的实施过渡，2016年全面实施统一登记制度，2018年前，不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成，届时每个人所拥有多少套房屋以及房屋的坐落都可以查询，为征收第二套、第三套住房提供依据，同时也为同一个所有者在在不同区域征收不同的物业税做铺垫，比如，如果第二套房在南宁市所辖上林县与在市中心区拥有第二套房性质是完全不一样的;三是产权不明还体现出行政化体制与市场化体制并存的二元房地产体制特征，在实际征管过程中，按照房屋产权人征税的困难相当大，相当一部分人是使用人在缴税，这与物业税是财产税的性质不符。这一障碍随着不动产统一登记制度得以清除。

（四）物业税的税负水平难以确定

物业税囊括了所有的房地产税，涉及到取得环节、开发环节、交易环节和持有等环节，这些环节涉及到大量税费，既有土地管理及房地产管理等多个部门在房地产登记、使用、经营交易、过户以及日常管理等环节收取的各种费用，也涉及到税务机关在房地产取得、保有、交易环节征收的税，在物业税征收过程中，哪些应该保留或取消应根据不同的经济发展水平和具体情况而定，广西在开征物业税时应当根据自身的经济发展水平取消或保留应有的税费，并确定合理的税负但难以很快地测算出来。同时，开征物业税还应同未来将开征的另一种财产税（遗产税）相协调。广西开征物业税的税负水平确定主要有以下几个方面：第一，起征点、免征额的确定。结合自身特点，比如，广西人均居住面积较高，并且广西大多数家庭都拥有两个孩子，起征点以四口之家作为基本单位家庭，如四口之家仅拥有150平方米的房屋，以35平方米作为保障性住房的标准，扣除140平方米，实际交税为10平方米，这样在保留土地出让金的情况下，减轻老百姓的纳税负担。当然，第二套、第三套住房将没有起征点和免征额，按全部房产价值为税基进行征税，即按现值征税。第二，税率的确定。广西政府根据本地区的收入水平和应税房地产的位置和用途，具体确定适用税率。征收物业税对普通住宅和非普通住宅也应有所区分并根据不同区段不同税率进行征收或减免。[3]

四、结束语

物业税是我国未来税制改革的一个重要方向，但物业税并不是完全新设立的一个税种，与正在征收的房产税、土地使用税、土地增值税、耕地占用税等都有关联，因此牵涉面较广。目前，广西开征物业税在立法、税制要素、信息资源系统以及物业估价技术等要素都不具备，肯定还需要长时间准备和酝酿，广西开征物业税为时尚早，但应进行深入的研究和准备，随着不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成，届时，广西开征物业税的条件将得到进一步完善，离开征物业税也就不远了。[4]

[参 考 文 献]

[1]徐滇庆.房价与物业税[M].北京：机械工业出版社，2008

[2]吴立范.物业税的四个关键问题[N].南方周末，2007-11-08

第14篇

第一条为加强国有土地使用权出让收支管理，根据《中华人民共和国土地管理法》、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[20*]31号）、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（[20*]100号）和《财政部、国土资源部、中国人民银行关于印发〈国有土地使用权出让收支管理办法〉的通知》（财综[20*]68号）等有关规定，结合我市具体情况，制定本办法。

第二条本办法所称国有土地使用权出让收入（以下简称土地出让收入）是指政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的土地价款。包括政府向国有土地使用权受让人收取的政府土地收益和政府储备机构收购及储备土地的前期成本等收入。具体内容如下：

（一）以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所取得的政府收益和政府储备机构收购及储备土地的前期成本（不含代收代缴的税费）。

（二）转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设应当补缴的土地价款。

（三）处置抵押划拨国有土地使用权应当补缴的土地价款。

（四）转让房改房以及购买、转让经济适用住房（含按经济适用住房管理的住房）按照规定应当补缴的土地价款。

（五）改变出让国有土地使用权土地用途、容积率等土地使用条件应当补缴的土地价款。

（六）土地使用者以划拨方式取得国有土地使用权，依法向市、区（县）人民政府缴纳的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费等费用。

（七）市国土资源局依法出租国有土地向承租者收取的土地租金收入。

（八）出租划拨土地上的房屋应当上缴的土地收益。

（九）其他和国有土地使用权出让或变更有关的收入等。

按照规定依法向国有土地使用权受让人收取的定金、保证金和预付款，在国有土地使用权出让合同（以下简称土地出让合同）生效后可以抵作土地价款。划拨土地的预付款也按照上述要求管理。

第三条有关部门职责

市财政局会同市国土资源局、市建设管理委员会制定我市土地出让收支管理政策，指导区（县）财政局、市国土资源局区（县）分局以及区（县）房屋管理部门做好土地出让收支管理工作。

市财政局负责土地出让收入的征收管理工作，市、区（县）财政局具体负责土地出让收支预决算管理工作。

市国土资源局、区（县）房屋管理部门具体负责土地出让收入征收工作。

中国人民银行营业管理部市、区（县）支库负责办理土地出让收入的收纳、划分、留解和拨付等各项业务，及时向财政部门提供相关报表和资料。

第四条土地出让收支全额纳入市、区（县）政府基金预算管理。收入收缴按照非税收入管理制度改革有关规定执行，全部缴入市、区（县）国库；支出一律通过市、区（县）政府基金预算从土地出让收入中予以安排，按照政府收支分类科目进行核算。

第二章征收管理

第五条土地出让收入管理方式及收缴程序

（一）土地出让收入管理方式

我市土地出让收入实施非税收入管理，全市土地出让收入缴入市级国库，其中：远郊区（县）土地出让收入扣除应缴纳的新增建设用地土地有偿使用费后采取调库的方式，分别划转各远郊区（县）级国库。

（二）收缴程序

1、城八区、*经济技术开发区、远郊区（县）缴纳的土地出让收入由市国土资源局根据土地出让合同或划拨用地批准文件，开具缴款通知书和《*市非税收入一般缴款书》，由国有土地使用权受让人依法缴纳土地出让收入。国有土地使用权受让人应按照缴款通知书的要求，在规定的时间内将应缴纳的土地出让收入缴入市财政局非税收入专户。

2、转让房改房以及购买、转让经济适用住房（含按经济适用住房管理的住房）按照规定应当补缴的土地价款，由市国土资源局和各区（县）房屋管理部门按现行的管理体制属地征收。市国土资源局和各区（县）房屋管理部门开具《*市非税收入一般缴款书》，由出卖人或买受人按照有关要求，在规定的时间内缴入市财政局非税收入专户。

3、市财政局将缴入非税收入专户的土地出让收入定期缴入市级国库，并将远郊区（县）的土地出让收入扣除应缴纳的新增建设用地土地有偿使用费后采取调库的方式，分别划转各远郊区（县）级国库。

第六条市财政局从缴入市级国库的招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所取得的政府收益和政府储备机构收购及储备土地的前期成本中，按照市政府确定的比例或定额，计提国有土地收益基金。各远郊区（县）结合实际情况参照执行，并将提取的比例或定额报市财政局和市国土资源局备案。国有土地收益基金主要用于土地收购储备。

市财政局和远郊区（县）财政局计提的国有土地收益基金，使用“预算收入更正通知书”分别从市级国库和远郊区（县）级国库“政府性基金收入”“土地出让总价款”（103014601）科目划入“国有土地收益基金收入”（1030147）科目。

第七条从招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所确定的政府收益和政府储备机构收购及储备土地的前期成本中计提用于农业土地开发资金。

（一）计提标准

按照《关于转发〈财政部、国土资源部关于印发用于农业土地开发的土地出让金收入管理办法和用于农业土地开发的土地出让金使用管理办法〉的通知》（京财经二[20*]855号）执行。

（二）计提程序

1、市国土资源局按季提供各区（县）及*经济技术开发区的土地出让面积、土地出让平均纯收益征收标准（对应所在地征收等别）和应提取的金额。并于季度末当月的20日之前将全市的提取金额（含电子版）送市财政局；对12月21日—30日全市的提取金额（含电子版）于12月30日送市财政局；12月31日全市提取金额转入下年度办理。

2、市与各远郊区（县）财政局根据市国土资源局按季提供的土地出让面积、土地出让平均纯收益征收标准（对应所在地征收等别），提取用于农业土地开发资金。

（三）计提手续

市财政局和远郊区（县）财政局使用“预算收入更正通知书”分别从市级国库和远郊区（县）级国库“政府性基金收入”“土地出让总价款”科目（103014601）划入“农业土地开发资金收入”科目（1030148）。

第三章使用管理

第八条土地出让收入使用范围包括征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出、城市建设支出以及其他支出。

第九条征地、拆迁补偿和土地开发支出。主要指政府收购及储备土地的前期成本等。

征地和拆迁补偿支出包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费，按照有关标准执行。

土地开发支出包括前期土地开发性支出以及财政部门规定的与前期土地开发相关的费用等，含因出让土地涉及的需要进行的相关道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、土地平整等基础设施建设支出，以及相关需要支付的银行贷款本息等支出，按照财政部门核定的预算安排。

土地前期开发要积极引入市场机制、严格控制支出、通过政府采购招投标方式选择评估、拆迁、工程施工、监理等单位，努力降低开发成本。

第十条支农支出。包括用于保持被征地农民原有生活水平补贴支出、补助被征地农民社会保障支出、农业土地开发支出以及农村基础设施建设支出。

（一）保持被征地农民原有生活水平补贴支出和补助被征地农民社会保障支出，应严格按照《*市建设征地补偿安置办法》（*市人民政府令第148号）执行。

（二）用于农业土地开发支出。按照《关于转发〈财政部、国土资源部关于印发用于农业土地开发的土地出让金收入管理办法和用于农业土地开发的土地出让金使用管理办法〉的通知》（京财经二[20*]855号）的有关规定，以及财政部门核定的预算执行。

（三）农村基础设施建设支出。从土地出让收入中安排用于农村饮水、沼气、道路、环境、卫生、教育以及文化等基础设施建设项目支出，按照市、区（县）政府规定，以及财政部门核定的预算执行。

第十一条城市建设支出。含完善国有土地使用功能的配套设施建设以及城市基础设施建设支出。具体包括：城市道路、桥涵、公共绿地、公共厕所、消防设施等基础设施建设支出。

第十二条其他支出。包括缴纳新增建设用地土地有偿使用费、国有土地收益基金支出、城镇廉租住房保障支出、支付破产或改制国有企业职工安置费用以及土地出让业务费等。

（一）缴纳新增建设用地土地有偿使用费。按照《*市财政局*市国土资源局中国人民银行营业管理部关于转发财政部等部门调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的补充通知》（京财经二[20*]823号）执行。

（二）国有土地收益基金支出。从国有土地收益基金收入中安排用于土地收购储备的支出，包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费以及前期土地开发支出，按照市、区（县）政府批准的收购土地补偿方案、拆迁补偿方案以及财政部门核定的预算执行。

（三）城镇廉租住房保障支出。按照《关于印发〈*市关于落实城镇廉租住房保障资金实施意见的通知〉的通知》（京财经二[20*]3070号）规定以及财政部门核定的预算安排。

（四）支付破产或改制国有企业职工安置费用支出。根据国家有关规定，从破产或改制国有企业土地出让收入中，统筹安排用于支付破产或改制国有企业职工安置费用支出。

（五）土地出让业务费。包括出让土地需要支付的土地勘测费、评估费、公告费、场地租金、招拍挂费和评标费用等，按照财政部门核定的预算安排。

（六）其他支出。市政府规定的其他支出。

第十三条土地出让收入的使用要确保足额支付征地和拆迁补偿费、补助被征地农民社会保障支出、保持被征地农民原有生活水平补贴支出，严格按照有关规定将被征地农民的社会保障费用纳入征地补偿安置费，切实保障被征地农民的合法利益。在出让城市国有土地使用权过程中，涉及的拆迁补偿费要严格按照我市有关规定支付，有效保障被拆迁居民、搬迁企业及其职工的合法利益。

土地出让收入的使用要重点向新农村建设倾斜，逐步改善农民的生产、生活条件和居住环境，努力提高农民的生活质量和水平。

城市建设支出和其他支出要严格按照批准的预算执行。编制政府采购预算的，应严格按照政府采购的有关规定执行。

第四章收支科目管理

第十四条我市国有土地使用权出让收支科目的管理执行《财政部、国土资源部、中国人民银行关于印发〈国有土地使用权出让收支管理办法〉的通知》（财综[20*]68号）中对《20*年政府收支分类科目》调整的有关规定，并结合我市实际情况增设部分目级收入科目和部分项级支出科目。

对《20*年政府收支分类科目》附录二基金预算收支科目具体调整情况请详见本办法的附件1。

为了准确反映我市各级政府土地出让收支状况，本办法仅对调整后政府收支科目的正确使用做出说明。

第十五条删除了《20*年政府收支分类科目》收入分类103类“非税收入”项下01款“政府性基金收入”32项“国有土地使用权出让金收入”及目级科目。

第十六条在《20*年政府收支分类科目》103类“非税收入”01款“政府性基金收入”科目中，分别设立了下列科目：

（一）设立了46项“国有土地使用权出让金收入”科目。

对01目“土地出让总价款”，做出了如下说明：反映以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所取得的政府土地收益和政府储备机构收购及储备土地的前期成本，扣除财政部门已经划转的国有土地收益基金和农业土地开发资金后的余额。

对02目“补缴的土地价款”，做出了如下说明：反映划拨国有土地使用权转让或依法利用原划拨土地进行经营性建设应当补缴的土地价款、处置抵押划拨国有土地使用权应当补缴的土地价款、转让房改房以及购买、转让经济适用住房（含按照经济适用住房管理的住房）按照规定应当补缴的土地价款以及出让国有土地使用权改变土地用途和容积率等土地使用条件应当补缴的土地价款。

对03目“划拨土地收入”，做出了如下说明：反映土地使用者以划拨方式取得国有土地使用权，依法向市、区（县）人民政府缴纳的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费等费用。

我市新设立95目“区县土地出让总价款调库”，并做出了如下说明：市级专用科目，反映市级国库划转远郊区（县）以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所取得的政府土地收益和政府储备机构收购及储备土地的前期成本。

我市新设立96目“区县补缴的土地价款调库”，并做出了如下说明：市级专用科目，反映市级国库划转远郊区（县）补缴的土地价款。

我市新设立97目“区县划拨土地收入调库”，并做出了如下说明：市级专用科目，反映市级国库划转远郊区（县）划拨土地收入。

我市新设立98目“区县其他土地出让金收入调库”，并做出了如下说明：市级专用科目，反映市级国库划转远郊区（县）其他土地出让金收入。

对99目“其他土地出让金收入”，做出了如下说明：反映市国土资源局依法出租国有土地向承租者收取的土地租金收入、出租划拨土地上的房屋应当上缴的土地收益等其他土地出让收入。

（二）设立了47项“国有土地收益基金收入”，其科目说明为：反映从招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所取得的政府土地收益和政府储备机构收购及储备土地的前期成本中按照规定计提的国有土地收益基金。

（三）设立了48项“农业土地开发资金收入”，其科目说明为：反映从招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所取得的政府土地收益和政府储备机构收购及储备土地的前期成本中按照规定比例计提的农业土地开发资金。

第十七条对《20*年政府收支分类科目》支出功能分类212类“城乡社区事务”08款“国有土地使用权出让金支出”科目已进行了下列调整：

（一）01项“前期土地开发支出”已经修改为“征地和拆迁补偿支出”，并对科目说明进行了调整为：反映地方人民政府在征地过程中支付的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费支出。

（二）02项“土地出让业务费用”，已经修改为“土地开发支出”，并对科目说明进行了调整为：反映地方人民政府用于前期土地开发性支出以及与前期土地开发相关的费用等支出。

（三）03项“城市建设支出”科目说明已经修改为：反映土地出让收入用于完善国有土地使用功能的配套设施建设和城市基础设施建设支出。

（四）04项“土地开发支出”，已经修改为“农村基础设施建设支出”，科目说明已经调整为：反映土地出让收入用于农村饮水、沼气、道路、环境、卫生、教育以及文化等基础设施建设支出。

（五）05项“农业土地开发支出”，已经修改为“补助被征地农民支出”，科目说明已经调整为：反映土地出让收入用于补助被征地农民社会保障支出以及保持被征地农民原有生活水平支出。

（六）06项“土地出让业务支出”，科目说明已经调整为：反映土地出让收入用于土地出让业务费用的开支。

（七）保留了07项“廉租住房支出”，科目说明为：反映从土地出让收入中安排用于城镇廉租住房保障的支出。

（八）我市新设立了94项“破产或改制国有企业职工安置费”，科目说明为：反映从土地出让收入中安排用于破产或改制国有企业职工安置费的支出。

（九）我市新设立了95项“旧城区解危排险专项资金”，科目说明为：反映从土地出让收入中安排用于旧城区解危排险专项资金的支出。

（十）我市新设立了96项“缴纳新增建设用地土地有偿使用费”，科目说明为：反映从土地出让收入中缴纳的新增建设用地土地有偿使用费的支出。

（十一）我市新设立了97项“污染扰民企业搬迁资金”，科目说明为：反映从土地出让收入中安排用于污染扰民企业搬迁的支出。

（十二）我市新设立了98项“绿化隔离地区基础设施支出”，科目说明为：反映从土地出让收入中安排用于绿化隔离地区基础设施的支出。

（十三）99项“其他土地使用权出让金支出”，科目说明已经修改为：反映从土地出让收入中安排的其他支出。

第十八条在212类“城乡社区事务”中设立了10款“国有土地收益基金支出”，其科目说明为：反映从国有土地收益基金收入中安排用于土地收购储备等支出。

01项“征地和拆迁补偿支出”的科目说明为：反映从国有土地收益基金收入中安排用于收购储备土地需要支付的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费支出。

02项“土地开发支出”的科目说明为：反映从国有土地收益基金收入中安排用于收购储备土地需要支付的前期土地开发性支出以及与前期土地开发相关的费用等支出。

99项“其他支出”的科目说明为：反映从国有土地收益基金收入中安排用于其他支出。

第十九条在212类“城乡社区事务”中设立了11款“农业土地开发资金支出”，科目说明为：反映从农业土地开发资金收入中安排用于农业土地开发的支出。

第二十条在《20*年政府收支分类科目》支出经济分类科目310类“其他资本性支出”中增设了下列科目:

（一）09款“土地补偿”，其科目说明为:反映地方人民政府在征地和收购土地过程中支付的土地补偿费。

（二）10款“安置补助”，其科目说明为:反映地方人民政府在征地和收购土地过程中支付的安置补助费。

（三）11款“地上附着物和青苗补偿”，其科目说明为:反映地方人民政府在征地和收购土地过程中支付的地上附着物和青苗补偿费。

（四）12款“拆迁补偿”，其科目说明为:反映地方人民政府在征地和收购土地过程中支付的拆迁补偿费。

第二十一条按照财综[20*]68号文件的规定，国有土地使用权出让金支出、国有土地收益基金支出、农业土地开发资金支出应根据经济性质和具体用途分别填列支出经济类相关各款。

第五章预决算管理

第二十二条建立健全年度土地出让收支预决算管理制度。有关部门要严格按照部门预算管理的规定编制下一年度土地出让收支预算，并分别纳入政府性基金收支预算，报经财政部门按规定程序批准后执行。土地出让收入资金的拨付，按照财政国库管理制度有关规定执行。

（一）土地出让收支预算编制

编制年度土地出让收支预算要坚持“以收定支、收支平衡”的原则。土地出让收入预算按照上年土地出让收入情况、年度土地供应计划、地价水平等因素编制；土地出让支出预算根据预计年度土地出让收入情况，按照年度土地征收计划以及规定的用途、支出范围和支出标准等因素编制。其中：属于政府采购范围的，应当按照规定编制政府采购预算，并严格按照政府采购的有关规定执行。

1、收入预算的编制

市国土资源局编制全市以及城八区、*经济技术开发区及各远郊区（县）下年度的土地出让收入计划、缴纳新增建设用地土地有偿使用费计划、用于农业土地开发资金的提取计划、国有土地收益基金提取计划。并按照部门预算报送时间将土地出让收入等上述计划报送市财政局，同时将土地出让收入计划分别通知*经济技术开发区财政局和各远郊区（县）财政局。

市财政局根据市国土资源局提供土地出让收入等计划，编制土地出让收入预算。

市财政局根据市国土资源局提供的城八区当年1-3季度土地出让项目签订的合同价款，按照返还城八区的比例，于10月底之前向城八区财政局提供下一年度政府性基金补助收入计划。城八区财政局据此编制土地出让收入预算。

*经济技术开发区和远郊区（县）财政局根据市国土资源局提供的土地出让收入等计划，编制土地出让收入预算。

2、支出预算的编制

财政部门根据土地出让收入情况，按照国土、发改、建设等有关部门提供资金需求情况和项目管理要求，编制各项支出预算。

（二）土地出让收支决算编制

每年年度终了，各有关部门应当严格按照财政部门的规定编制土地出让收支决算，并分别纳入政府性基金收支决算，报财政部门审核汇总后，向同级人民政府报告。上报时间按照决算编制要求的时间报送。

第二十三条国土资源管理部门与财政部门、房屋管理部门要加强协作，建立国有土地出让、储备及收支信息共享制度。国土资源管理部门应当将年度土地供应计划、年度土地储备计划以及签订的国有土地出让合同中有关土地出让总价款、约定的缴款时间、缴款通知书等相关资料及时抄送财政部门。

第二十四条财政部门、国土资源管理部门、房屋管理部门要与市区（县）国库建立土地出让收入定期对账制度，确保有关数据的准确无误。

第二十五条财政部门要会同国土资源管理部门、房屋管理部门、人民银行机构建立健全年度土地出让收支统计报表以及分季收支统计明细报表体系，统一土地出让收支统计口径，确保土地出让收支统计数据及时、准确、真实，为加强土地出让收支管理提供准确的基础数据。

第六章以前年度土地出让收入专户结余资金处理

第二十六条使用以前年度土地出让收入专户结余资金时，通过调入资金的方式，调入基金预算。其中：

（一）用于本级支出时，在土地出让收入相关的政府收支分类科目中反映。

（二）市财政局用于城八区支出时，直接通过“政府性基金补助支出”安排到城八区，城八区财政局通过“政府性基金补助收入”列入基金补助收入。

（三）市财政局用于远郊区县支出时，仍通过土地出让收入专户拨付到远郊区（县）土地出让收入专户。远郊区（县）使用时，也通过调入资金的方式，调入基金预算，并在土地出让相关的政府收支分类科目中反映。

（四）此文下发之前已发生的以前年度土地出让收入支出应补办预算指标下达手续，并进行相应的账务处理。

第七章监督检查

第15篇

县级预算执行情况审计。以加强财政管理、完善预算制度、规范资金分配行为、提高财政资金使用效益为重点，对县财政局、县国土局、县交警大队、县农技推广中心、县家发中学、县三里中心小学、县黄墓渡完全小学等单位年度预算执行情况进行审计，同时对县财政局、县地税局年度税收征管情况进行审计。

县级预算执行审计，以全部政府性资金为载体，关注财政管理中出现的新情况、新问题，客观评价年县级财政在贯彻党和政府宏观调控措施，落实各项重大财税政策，完善公共财政体系，促进经济社会各项事业发展方面所做的工作及取得的成效；检查预算管理、分配和绩效情况，预留资金的规模和向人大的报告情况；审查县财政批复县直各部门预算情况，促进综合预算由部门预算向财政总预算转变。

部门预算执行审计，重点检查综合预算管理、津补贴发放、招待费控制、“收支两条线”等各项改革的推进完善情况，政府性资金管理情况，各项民生工程政策的落实情况。在审计过程中，注重对屡审屡犯的问题进行检查，从预算管理体制、机制层面提出改进、完善政策的建设性意见；注意对涉及宏观政策问题的综合分析，提升预算执行审计的层次和水平。

二、专项审计调查和绩效审计

1、全县中小学校舍安全工程情况审计调查。以提高中小学校舍的抗震预防和综合防灾能力，全面消除安全隐患为目标，对我县中小学校舍安全工程的实施和管理情况进行审计调查。重点调查项目工作机构、制度建设和责任落实情况，安全工程规划、校舍鉴定和加固设计情况，校舍安全信息系统建设情况，加固、改造或重建工程建设管理和建设进度情况，建设资金安排、使用和管理情况等。通过审计调查，及时揭示和纠正中小学校舍安全工程实施过程中存在的问题，保障工程顺利实施，确保校舍安全、稳固。

2、中小学公务接待情况专项审计调查。以摸清我县中小学公务接待支出总体情况，揭示存在问题，促进规范接待管理，节约行政成本，防范腐败发生，建立健全公务接待责任制度为目标，对我县中小学公务接待情况开展专项审计调查。审计调查结果纳入同级审报告。

3、土地出让金专项审计调查。以促进加强土地出让金管理，提高资金使用效益为目标，对我县国有土地出让金的征收、管理、使用和政策执行情况进行审计调查。在摸清土地出让金收支总体规模的基础上，重点关注土地出让金征收的及时足额性、支出方向的合理性、国家土地政策目标的实现程度等。针对审计发现的问题，深入分析原因，从进一步完善土地出让金管理制度和运行机制等方面提出有针对性的意见和建议。审计调查结果纳入同级审报告。

4、政府性投资建设项目竣工决算及投资效益审计。为加强我县重点建设工程项目管理，摸清建设项目资金的筹集、管理、使用情况，建设管理情况，监理履行职责情况，项目建设进度、施工质量和工程造价等情况，保证合理、有效使用建设资金，促进我县重点工程建设顺利进行。根据“县政府投资建设项目管理办法”的规定，对我县政府性投资建设项目进行审计监督。重点对一中新校区建设工程、县医院新院区、华亿国际新城建设工程、阳光花园安置区建设工程、县污水处理厂配套管网污水干管工程、县经济开发区道路及场地平整工程等项目进行审计。

5、上级审计机关授权联动审计项目。根据国家审计署和省审计厅年审计计划初步安排，今年拟对全省政府性债务情况、义务教育费用保障机制专项资金情况、新型农村社会养老保障基金情况进行交叉联动审计。

三、经济责任审计