土地登记制度范文

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第1篇

关键词：土地登记制度；存在的问题；建议

1 土地登记概述

土地登记是国家依照法定程序将土地的权属关系、用途、面积、等级、价值等情况登记于专门的簿册，以加强政府对于土地的有效管理，保护权利人土地合法权益的一项重要的制度。土地登记是维护社会稳定的根本途径，是国家统一土地权利制度的基础。世界上的土地登记制度大体可分三类即产权登记制度，托伦斯登记制度和契约登记制度。我国采用的是土地产权登记制度并吸收托伦斯登记的特点。[1]

我国土地登记的根本目的在于确认土地权属，维护社会主义土地公有制，保护土地权利人的合法权益 ，维护土地市场交易秩序以及为合理有效利用土地提供依据。从某种程度上看，对权利人申请登记有一定的强制性，有利于在完善市场经济过程中，实现土地用途管制，为土地权利变动奠定基础。此外凡经依法进行登记的土地权益均保证真实可靠，具有公信力，可见强制性与可信性是土地登记的两个显著特征。

土地登记行为是民法范围内用以界定土地物权的归属，并在专门簿册上予以记载的事实。土地登记是登记机关依法实施土地权利登记的职能，并在权利人申请后进行严密的审查，对符合法定登记条件的予以登记造册，向社会公示，相关登记资料可以公开查询。

2 土地登记制度存在的问题

（1）土地登记的法律体系不健全。我国开展土地登记的法律依据为《宪法》、《民法通则》、《城市房地产管理法》、《物权法》、《土地登记办法》、《土地权属争议处理暂行办法》。但在土地登记的相关权利种类、设定、变更、终止以及各项权利、义务、登记效力等重大问题可操性不强，至使保护权利人利益、要求履行义务遇到困难。

（2）土地登记种类少，定性模糊。我国法律对土地权利种类的划分为：国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利。以集体土地所有权为例，目前其权能只包括占有、使用、收益，而不包括处分权，即集体拥有的是受到一定限制的所有权。至于为何受限制，如何受限制，理论界尚无定论，而相关的法律规定也极其模糊。关于农村集体土地使用权，法律上未对其权能作出明确规定，学理上对其定义及性质归属也未达成一致意见，导致在实践中各地做法不一。[2]

（3）土地登记机关、土地登记标准和土地权属证书不统一。依据我国目前的登记体制，有多个部门正在进行着不动产登记。如集体土地所有权和集体建设用地使用权由土地管理部门登记造册，核发证书；国有房地产的土地登记有的地方是房产部门，有的是房地分开。由于土地登记机关的不同，各自的登记办法、程序不尽相同，相应的土地权属证书也不同。登记机关及证书的不统一，必然会损害经济的发展和权利人的正当利益，而且在两个以上的登记机关的权利出现交叉重合时，还会造成物权变动的法律基础互相冲突，扰乱正常的法律秩序。四、体制束缚，创新缓慢。由于我国土地登记管理的特殊性，推进制度优化和技术创新比较缓慢。现有的土地登记资料不能满足社会需求，土地登记覆盖辖区的土地调查工作量大，各级财政没有专项经费给予保证，多方投资的路子必将制约管理体制的发展。同时，由于体制、机制、技术标准等原因，至使对现有信息的浪费不能把已有的信息资源统一起来，为社会服务。

3 完善土地登记制度的构想

（1）以法律为基础，明确土地登记效力，为完善登记制度提供法律依据。土地登记主要是解决土地物权变动中的安全问题，即土地物权怎样才能安全地由物权取得人取得的问题，以及从客观公正的角度看土地物权的变动才能达到排除第三人的干涉的问题，因而只能依靠《物权法》自身来解决，也就是通过物权变动制度来解决。但我国对土地权利的划分来自不同层次的法规，权利内容、义务不清晰，权利种类不系统，相互关系还不明确。有待于通过《不动产登记法》等相关法律的出台来改变。

（2）实行土地优先登记，逐步解决重复登记的问题。在一个国家内，不管采用何种土地登记制度，一个土地物权，权利人到一个登记机关办理登记，是世界各国通行的做法。目前世界其他国家土地登记机构设置，归纳起来有三种情况，即司法部门、政府管理部门、独立司法与政府之外的专门机构。根据我国的实际情况，无论采取哪一种形式，都是一时难以解决的问题。一是司法机构在确权登记时，结合我国土地资源利用进行实质性审查，从业务性质上看有相当大的难度。二是政府部门独立机构进行登记时，有利于解决上述各类问题，但国家职能部门及运行机制要有较大的调整，以保证登记机关组织到位、职能到位。三是统一由土地行政主管部门负责。从目前全国土地登记制度建设现状考虑，无论是业务建设还是人员队伍建设，土地部门有一定的基础，土地登记在全国全面开展，制度建设成本较低。另外，解决土地统一登记应当与登记程序变革结合起来考虑，实行土地使用权优先登记应该是解决现实问题的一种思路。

土地使用权优先登记即土地及地上物（指定着物和附着物）依法取得后，无论由哪个部门管理，首先确定土地使用权，先办理土地登记，领取土地证书，然后再办理地上物的登记。从土地与地上物的关系看，不管何种地上物都依附于土地。权利人依法取得土地使用权，是拥有地上物的前提条件。因此，先办理土地登记，再办理地上物登记应是顺理成章的事。这种做法既有利于业务主管部门对地上物的管理，又保证了地上物与土地使用权的一致性以及土地用途的统一，提高了土地登记资料的使用价值。

（3）加强土地登记人制度建设，使土地登记从行政机关全程服务变成审批，提高行政效率。土地登记是指接受土地登记申请人的委托，土地登记申请、现场指界、土地登记申请文书、提供土地登记业务咨询、查询土地产权状况等；广义讲还包括：土地权利的取得或交易手续的办理及鉴证、相关税费交纳、土地政策咨询、土地使用权抵押等。但由于土地登记专业性较强，建立土地登记专业人制度，可以减少当事人不必要的困扰，大力提高土地登记申请水平，确保土地登记工作的质量，促进土地登记制度的完善。将原有的由登记机关负责的地籍调查等登记前期工作交由土地登记人去承担，同时理顺土地登记机关，土地登记人机构和土地权利人的职责、权利、义务及相互关系；做到分工明确，权责分明，既保证了登记的准确性，又提高工作效率，大大减轻登记机关工作压力和负担。[4]土地登记是社会主义市场经济发展的产物，是在我国实践基础上建立起来的一项制度。

参考文献

[1] 胡存智等编著《土地登记理论与方法》中国农业出版社1998年9月版，第1页，第43页。

第2篇

第一条依照我国现有的土地管理法律的规定，土地登记的主体是县人民政府。按武政办〔20*〕231号抄告，*县人民政府委托*县国土资源局审批全县土地登记工作。

第二条按照《关于*县国土资源局职能配置、内设机构和人员编制方案》的通知，由地籍管理科具体承担全县土地确权登记发证工作的业务指导和组织实施。

第三条按照《浙江省基层国土所主要工作职责（试行）》文件精神，基层国土资源所是县国土资源局的派出机构，必须协助地籍管理科共同做好土地登记工作。

第四条按本局《区域性国土所参与土地登记发证的暂行规定》，各国土资源所都应指定专人承办本辖区内国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权的设定登记和变更登记等工作。具体工作职责是：收件和受理，地籍调查，提出经办人、审查人意见，颁发土地证书。

第五条县城城区土地登记范围划分：县城国家机关、事业团体、改制企业及县城11个经济合作社范围内的国有土地使用权、集体土地使用权登记，由便民中心窗口直接办理；开发区、白洋街道范围内由开发区、白洋街道报批的土地由白洋所办理；壶山、熟溪街道范围内报批的土地分别由壶山、熟溪所负责办理；全县土地使用权抵押登记由地籍科直接办理。

第二章权属确认

第六条土地权属要严格依据我国的有关法律、法规和规章的规定确定。要认真审核有关土地权属来源证明文件，严格把握土地权利取得或变更的合法性，依据要充分。

第七条权属认可要从严掌握，依据充分。国有土地使用者在*年5月前占用的土地、集体土地使用者在*年2月前占用的土地，其权属需认可的，土地使用者应提供土地使用权取得或使用起始年间的相关证明。经地籍调查（有条件的要求附现状影象资料）、调查人员签字后，对其建筑占地部分按权属认可处理。凡是事实依据不充分的，一律不得认可。

第八条土地使用者因土地批准书遗失，以批准书存根复印件要求确权的，土管员必须到现场调查取证，查清该土地使用者申请登记宗地是否就是批准书遗失宗地，确认后出具调查取证的相关资料，一并作为土地权属来源资料，交由土地使用者申请土地登记。

第九条原村委会、生产大队建造的生产性用房，在实行后出售给本村村民而未设定登记的，居民点内部的，按认可程序予以办理权属认可，居民点以外土地利用总体规划为农用地的一律不予确权登记。

第十条原土地使用者未申请设定登记的，不能直接办理变更登记；以规划红线制发的土地使用证，未申请现状实线变更登记的，不能进行其他变更登记。

第十一条企业名称变更的权属审核，在审核工商部门出具的变更证明的同时，还需审核财政部门出具的审核意见，没有免税单的按现评估地价缴纳契税后办理变更登记。

第十二条采用权属认可，批准书原件遗失的调查取证工作，必须在土地登记受理前完成。

第十三条确认土地权属实行限时办结制，责任追究制以及疑难问题集体会审制。

便民中心窗口和各国土资源所从受理申请到提出经办人、审查人意见，必须在5个工作日内办结，地籍科审核必须在2个工作日内办结。对疑难权属的确认由集体会审确认。

土地登记的收件受理人、经办人、审查人、审核人要对每宗申请土地登记宗地的权属提出明确承办意见。一旦出现过错，要按照“谁办理谁负责，谁出错谁承担责任”的原则追究行政过错责任。

第三章登记申请

第十四条土地登记申请人应具有民事权利能力和民事行为能力。其中申请农村宅基地登记应达到法定婚龄。对无民事行为能力和限制民事行为能力的自然人，应由法定监护人或指定人申请。

第十五条企业依法被撤销、解散，宣告破产或其他原因导致法人的终止，至使民事主体资格消灭，不再享有民事权利能力和民事行为能力，其使用的土地不能给予登记发证。但以清算资产为目的，可根据原企业或破产清算组织的申请，组织进行地籍调查，经权属审核，权属来源合法的，可出具土地使用权属原企业的证明。

第十六条土地登记收件时，经办人应按要求对提交的权属材料进行审查核实，提交的证件材料必须是原件，如是复印件的，必须查询原件存于何单位，并核实原件保存单位是否盖有“与原件相符”的印章，收件后向申请人出具收件单。

第十七条土地登记机构自收到土地登记申请之日起2日内，对申请人提交的文件资料进行全面审查，并按下列规定处理。

（一）符合土地登记有关规定的，应当作出受理决定。

（二）申请人提供的证明材料不齐全或者不符合规定的，应当书面通知申请人限期补正。

（三）有下列情形之一的，应当书面作出不予受理的规定：不属于本局管辖的；在补正通知时间内未补正有关证明材料的；不能提供合法土地权属来源的；土地使用权转让、租赁期限超过土地使用权出让最高年限的；按规定应当申报地价而未申报的，或者隐瞒、虚报地价的；法律、法规、规章规定不予受理的其他情形。

（四）有下列情形之一的，应当书面作出暂缓登记的决定：土地权属争议尚未解决的；土地违法行为尚未处理或者正在处理的；依法查封地上建筑物和其他附着物等原因限制土地权利的；法律、法规、规章规定的应当暂缓登记的其他事项。

第四章地籍调查

第十八条地籍调查要严格按照《城镇地籍调查规程》的要求进行，界址需要相邻方指界确认的，应通知相邻方现场指界。如相邻方不予以配合的，可按缺席指界的有关规定处理。

第十九条宗地划分应按《城镇地籍调查规程》的有关规定进行。

（一）宗地是被权属界线封闭的地块。宗地范围以合法的土地权属证明文件明确的用地范围来确定。宗地权属界址应以现状建筑外墙、围墙、栅栏、水沟、道路及其他明显的线状地物划界。

（二）土地登记应以宗地为单位。一宗地只有一个法人代表的，不能人为分割成若干宗地登记（《出让合同》有约定除外）。特大宗地，若被公用道路，河流分割的，应划分为若干宗地。

（三）几个使用者共同使用一宗地、并相互之间界线难以划清，应按共用宗地处理。当几个使用者共同使用一幢建筑物时，按各自使用的建筑面积分摊宗地面积。

（四）原批准使用范围内土地，现已属于市政道路、人行道（绿地）、公共通道等公共用地的、不应划入宗地内。

第二十条土地使用者申请临时土地登记的，以用地批准红线范围为宗地核发自土地受让之日起二年有效的临时土地证。

第二十一条宗地图是土地证书的附图，是处理土地权属问题时具有法律效力的图件，必须绘制清楚、要素齐全，内容包括：图幅号、地籍号；本宗地号、地类号、面积；本宗地界址点、界址点号（含邻宗地共用的界址点）、界址线；本宗地内建筑物、构筑物；邻宗地界址示意线；相邻道路、街巷及名称；比例尺、指北方向、图廊线、制图单位、绘图员、审核员及日期等。

第二十二条宗地图变更。在变更土地登记进行变更地籍测量时，无论变更宗地界址是否发生变化，都应依据变更后的地籍图或宗地草图，重新绘制宗地图并在图上加盖“变更”字样印章，不得以原宗地图复印件代替变更宗地图。

第二十三条权属调查是地籍调查的主要内容之一，地籍调查人员在地籍勘测的同时，必须查验权属依据与实地的一致性，并在界址状况栏内注记。

第二十四条土地用途登记应依据出让合同、用地批准文件等，严格按照新的《全国土地分类》（试行）执行，调查登记到三级类。如土地实际用途在土地分类体系中归类不明确的，可按较为接近的地类予以登记，并在括号内注明实际用途。

第五章登记审核

第二十五条权属审核是土地管理的重要内容，是土地登记的核心环节。审核人员应对土地登记申请人，宗地自然状况，宗地权属状况进行认真审核。经过登记的土地，必须达到“权属合法，界址清楚，面积准确”的要求。

第二十六条加强审核工作，严把登记关口，不符合规定不得登记。对于出让土地没有支付全部土地使用权出让金的，不得登记；对于经营性土地没有按招、拍、挂方式出让的，不得登记；对于协议出让地价明显低于出让底价的，不得登记；对违反规划改变土地用途的，不得登记；未办理土地使用权登记而设定抵押的，不得登记。

第六章注册登记、颁发证书

第二十七条注册登记是土地登记机关对批准土地登记的土地所有权、使用权或他项权利进行登卡、装薄、造册的工作程序。它既是一种行政行为，又是一种十分严肃的法律行为。注册登记人员包括经办人和审核人。注册登记的主要内容是制作土地登记卡。

第二十八条土地登记卡是土地登记主件，是土地使用权、所有权和土地他项权利的法律依据，也是查询土地登记结果的直接载体。

（一）必须按一宗一卡的要求，建立和完善土地登记卡。

（二）无论是土地所有权、使用权，还是土地他项权利的设定、变更或注销登记，都应在土地登记卡续表上记载登记顺序号，登记日期及登记的其他内容。每一次登记，土地登记人员必须按要求在土地登记卡上登记变动事项，并由经办人、审核人签字。

（三）土地登记经办人在上报登记资料初审时，必须同时上报经经办人签字的土地登记卡，土地登记资料经审核人审核后，由核审人在土地登记卡上签字。

第二十九条土地证书是土地登记卡部分内容的副本，是土地使用者、所有者和土地他项权利者持有的法律凭证。土地证书的内容必须计算机套打、不得涂改、证号不得重复，盖章应符合要求。地籍科应指定专人负责《土地登记薄》、《土地登记清册》的填写及有关土地登记印章的保管工作。其他人员不得擅自填写《土地登记清册》和使用土地登记相关印章。土地权利人领取土地证书后应在签收簿上签字，并收回土地登记收件单。

第三十条规范土地登记表卡的填写。土地登记表、卡各项内容必须清楚填写，不得任意涂改。卡、表如有划改、在划改处应由划改人签章，且同一表卡、划改不得超过两处，超过两处必须重新填写。

（一）土地登记经办人在签署意见时，必须内容完整、表达确切，结论明确。

设定登记经办人一般应包括以下内容：该宗地的权属性质；权属来源，取得时间及方式；地籍调查结果等（四至是否清楚；测量方法、面积计算是否准确；面积用途是否与批准文件一致等）；审查依据及建议；其他须说明的情况；建议予以设定登记意见。

变更登记经办人意见一般应包括以下内容：该宗地原登记的主要内容、登记日期；变更的依据；变更的内容；审查结果及建议；其他该证明的情况；建议予以变更登记意见。

（二）土地登记初审人（审查人）在经办人意见的基础上，对宗地权属来源、申请人条件、宗地界址范围、测量方法和面积计算要进行进一步审核。初审意见一般应包括：宗地权属性质、类型、面积、用途、使用期限等，建议予以登记的意见。

（三）初审结束后，经土地登记审核人（国土资源局主要负责人）审核，按规定对符合登记条件的予以公告。土地设定登记，变更登记应公告的，在国土资源局网站、国土资源局、便民中心、各国土所公告栏内公告，公告期限为15日。遗失补证的在《今日*》上公告，公告期限为三个月。公告无异议的，签署“准予登记发证”意见和日期，并盖上“*县人民政府土地登记专用章”。

第七章土地登记档案管理

第三十一条土地登记档案应由局档案室实行集中统一管理。土地登记资料应在注册登记之日起2个月内整理归档。各国土资源所的登记档案按年度移交局档案室保管。

第三十二条宗地组卷，可根据土地登记部门的资料在前，土地登记申请人提供的资料在后的顺序排列，即：

（一）土地登记审批表；

（二）地籍调查界址确认表和测量资料；

（三）宗地图；

（四）土地登记申请表；

（五）土地登记收件单；

（六）法定代表人或产主身份证明；

（七）委托书和人身份证明；

（八）土地权源依据；

第3篇

①登记所

在日本，登记事务是由隶属于法务省之法务局主管，包括法务局所属派出机关，全日本各地计約有550个登记所存在。而由以法务局長为顶奌，统括登记官、登记官、登记专門职员等国家公务员接受申请人所提出之登记申请书后办理之。不动产登记係依不动产所在地，商业登记则依总店所在地來決定接受各该登记之登记所。登记內容係採取將之登载于纸本登记簿而存放在登记所之方式，或将之保存于电磁记录登记簿之方式。被保存在电磁记录且得经由电脑为登记申请之登记所正显著增加中。如欲知悉登记簿上所载登记內容而拟取得登记履历事项证明书时，以纸本为登记并保存之登记所虽無法提供，但以电磁记录保存于登記所之登记事项內容，则有可能在少许时间內于全国各登记所中取得。（参照附件履历事项证明书1）

②登记对象

係以不动产登记及商业？法人登记为主要，其他尚有成年监护登记或动产？债权转让登记等。并分別以不动产登记法、商业登记法、监护登记等相关法律、关于动产及债权转让对抗要件之民法特例等相关法律为其依据。有关不动产登记，詳如后述，其他登记简述如下，以为参考。

商业？法人登记，係就以一般营利为目的之公司、或社団？财団法人、学校法人、社会福祉法人、协同組合（合作社）等其他非营利法人之內容，进行登记之制度。亦即将公司或法人之设立目的、所在地、董监事等事项登录于登记簿。公司须経登记始能成立。伴随扶植新兴投机企业之国家政策，透过2005年7月16日法律第86号公司法之施行，最低资本額制度被废弃，预计今后之公司登记申请将日益增加。

所谓成年监护登记，係指在日本以20歲以上成年人因精神残疾以致欠缺或不具充分辨识事理能力者为对象，对其指定类似保护人之制度。法院基于申请，根据本人辨识事理能力之程度，审判其为被监护人、被保佐人或被补助人；而监护人、保佐人或补助人之姓名则与上開受其保护者之姓名一同被记录于登记簿中。

所谓动产？债权转让登记，係指針对随著今日经济的发展或複杂化，致转让契约书类及确定期日常無法適切因应之动产或债权之转让，透过登记形式而对其赋予对抗要件之方式。係出自经济界之要求，乃经历数年而成立之登记制度；而目前已有相当数量之申请登记件数。

③不动产登记法

不动产登记法〈2004年6月18日法律第123号〉第1条明文，为谋求国民权利之保护，并以促进交易安全与圆滑为目的，而有公示不动产表示和有关不动产权利并对之进行登记此一制度之制定。明治初年所制定之不动产登记相关法律，在其后曾历经数度变迁，終上述法律作为新的不动产登记法而被制定。不动产登记法除附则之外，本文计有164个条文，又相关联法规之不动产登记令〈2004年12月1日政令第379号〉计有24个条文（所附附表计一页，相当長，可再细分为75个项目），不动产登记规则〈2005年2月18日法务省令第18号〉计有246个条文（附件格式及附表计有12个），不动产登记事务处理程序准则〈2005年2月25日民二第456号〉计有146个条文（附件格式及附表有120个）；而日本之不动产登记乃是依据上開法令而被運用。

2．不动产登记

①可为登记之权利

登记係針对土地及建物等不動产之表示，抑或就不动产为下述权利之保存、设定、移转、变更、限制处分或消灭为之。

所有权、地上权、永佃权、地役权、典权（优先购买权）、質权、抵押权、租借权（賃借权）、採矿权

所谓不动产之表示登记，在土地之场合，係将其所在、地号、地目、所占面積登载于登记簿；建物则係就其所在、房屋编号、種类、构造、建築面積加以登记。土地之分笔、合笔、所占面積之更正、地目变更登记等，亦属之。除关于分笔、合笔等创设性登记以外之建物新建、增建等之表示登记，其申请乃属义务；怠于此一申请义务者将被科以一定罚款。为求不发生现地与登记簿不一致之情形，亦对所有权人课予责任（不动产登记法第47条第1项、同法164条等）.

在其他国家裡其土地登记簿或许尚未能涵蓋其所有之土地，但在日本，土地未登记在登记簿上的，甚为稀少。

所谓权利登记之例，不胜枚举，诸如因建物买卖所为之所有权移转登记、因父母死亡所为土地等之継承登记、为确保通行之地役权设定登记、清偿借款时涂销抵押权登记等，均属之。

在日本，土地及建物各有其登记簿并採取个別登记方式，与其他国家不同。唯，在设定抵押权之场合，为登记权利者之抵押权人为求多一层法律效果，而将土地及建物一起登记者甚多，自不待言。

②公的图面

登记所裡备有地图及建物所在地图（同法14条）。缴纳一定规费，任何人均可阅览之；此乃透过对图面之确认來判断土地及建物之所在与正确面積之构造。

但是，实务上我等专家称之为14条地图之上開图面，並未能完全涵蓋全日本所有土地，乃是实情。虽政府正积亟进行14条地图之整备，唯传言其至少须费时五十年以上。

因此，以使用所谓公图之方式來对之加以补充。目前公图是跟登记簿一并放在登记所，但其原本是作为征收固定资产稅等稅金而由稅务署所保管之物。所幸者是，公图几乎涵蓋全日本所有土地，故在进行土地分笔等登记时，作为资料而被使用。在法律上存有标示不正确的图面上，不論在现地抑或登记簿上均应属面广大之土地，但卻比起相邻狭地被画的更为狭小的例子，散見各处。又，土地形狀标示与现地相异者，亦有之。唯，关于如何场所上有何地号存在、邻接土地有何地号土地存在等，出现相左之处并不多見；故实际为登记申请时，尚不感有不便之处。

③申请人

登记之中，关于权利之登记申请，除法令另有规定外，登记权利者与登记义务者应共同为之（同法60条）。所谓登记权利者，是指透过申请该登记而取得权利之买卖契約之买方，而卖方即是登记义务者。

申请登记，除未成年人等部分例外外，因任何人均可自己为之，故表示登记之申请人或登记权利者？登记义务者均可自己前往登记所，或以邮送方式提出登记申请。唯，自己申请登记之案件，据推估仪占总登记案件之百分之五，大部分案件几乎是由以登记申请程序为职业并具备国家资格之专家为人，而由其为之，此为实际狀況.

表示登记可由具备土地家屋调查士此国家资格者为人代为提出申请，另一方面，司法书士则可代为权利登记之申请。亦即，表示登记之申请及权利登记之申请，係由法律所分別规定之不同资格者來提出。

不採亲持申请书类方式而利用电脑网路提出申请者的人数，包括作为人之专家在內，並不多見；目前尚在逐步推广中。

④登记之效力

权利登记乃是对抗要件，除部分例外外，其並非发生效力之要件（契約生效要件）.举购买土地的例子來說，因为纵不为登记亦与效力無关，故如买卖契約在法律上成立的話，未必有提出登记申请之必要；不过，实际上在日本购买土地而未办理所有权移转登记的例子，除非有特殊情事，否则应不存在。

一般土地买卖之交易，係由卖方提供办理所有权移转登记所必要之书类，交由司法书士确认后，由买方向卖方支付买卖价金，再由司法书士担任人持上開申请书类迅速至登记所办理，乃为一般情形。关于登记之申请，一个司法书士可同时担任买方和卖方双方的人。

在日本，不动产登记不具有公信力。因为在不动产登记法制定当时，日本虽参考了其他国家法律，但或许在継受方法上有其原因，而終还是採取不付与公信力之立法；其详细则让诸其他资料之說明。

⑤登记之申请

登记之申请，在备斉下列要件后为之：

·登记申请书之提出（参照附件申请书格式1）

·登录免许稅之缴纳原则上以現金繳納，貼付印花稅紙亦可。

·附件书类之检附

申请登记之登记义务者其登记申请意思之确认，係由登记官检查申请书所检附之书面为之。以土地买卖之所有权移转來說，作为卖方之登记义务者，必須依据附件申请书类格式提出下述文件並检附于登记申请书中，以担保其申请意义。检具下述所有书类后，登记始能完成。（参照附件履历事项证明书1）

·证明登记原因之资料（土地出卖证明书或买卖契約书或其他类似书面）

·对司法书士之登记申请委任狀（由登记义务者填写并加蓋印章）

·印章证明书（证明确属印章之书面，並以发行日起三各月以內者为限）

·登记事项证明书（登记义务者为法人之场合，为证明其权限）

·登记识別資訊（或被称为权利証之登记完了证明）

·以第三者之许可、承诺或同意为必要之场合，可判断受有许可、承诺或同意之书面。

⑥登记之嘱托

承前所述，权利登记係以共同申请为原则，但嘱托登记为其例外。此限于一般被称为官公署，亦即国或地方公共团体或法院等为登记申请之场合，有被特別称为嘱托登记之登记存在。作为县道用地而被县买收的土地，即属此例。虽登记原则上须共同为之，以如前述，但嘱托登记则可由官公署单独提出登记申请。（参照附件嘱托书格式1）

作为县道用地而由县所买收土地之嘱托登记，须检具下述书类：

·证明登记原因之资料（土地出卖证明书或买卖契約书或其他类似书面）

·对司法书士之登记申请委任狀（由登记义务者填写并加蓋印章）

·印章证明书（证明确属印章之书面）

·登记事项证明书（登记义务者为法人之场合，为证明其权限）

若有來自官公署之嘱托登记，与一般申请案件不同，以有政府机关参与不至出错为理由，仅需检附简单书类即可。又，官公署为登记权利者之场合，不课征登录执照稅。

在嘱托登记中，为提升农地便利之土地改良登记、公共设施之新设修缮或为促进住宅用地利用之土地使用更新登记、为供公益事業使用而让用地事业者強制取得所有权等基于土地收用法所为之登记，均被包括在內。其中，关于土地收用法部分，将只就其登记程序，稍加介紹.

3．土地收用法之登记

裁決程序開始之決定作出后，收用委员会嘱托为開始收用裁決程序之登记（土地收用法第45条之2）.（参照附件嘱托书格式2）

此一登记是限制处分之登记，因之而诸多权利将被确定，以避免权利变动之混乱。（参照附件履历事项证明书2）

关于收用之各项程序，本文将予以省略；唯在最終作出收用裁決之场合，需用土地之事业者得单独为收用登记之申请（不动产登记法第118条第1项）.此项登记亦属共同申请原则之例外之一。又，国家或地方公共团体为需用土地之事业者之场合，官公署必须为收用登记之嘱托（同法同条第2项）。

因收用而取得之所有权虽被认为是原始取得，但其登记方法卻採取与买卖等特定継承相同之所有权移转登记之形式。又，依時效而取得所有权者虽亦属原始取得，但其登记亦同。

应检附之资料有收用裁決书正本（包括和解调解书正本等），以及用以证明该裁決未失其效力之书面或资料，诸如收用委员会之证明书等。（参照附件嘱托书格式3）

申请或嘱托为所有权移转登记时，有必要指定已消灭权利或已失效抵押等之登记，而登记官接受上述指定后应依职权涂销该登记。又，就開始裁決程序之登记，登记官亦应依职权涂销之。

第4篇

【关键词】土地登记；土地登记；资质认证

1 土地登记制度的含义

随着我国改革开发的深入和市场经济的发展，作为农村农民赖以生存和城市发展基础的土地，越来越受到社会的关注和人们重视，其经济属性也显露无遗，尤其是“节约型社会”建设口号的提出，土地对社会发展的影响力在持续不断放大。可以说，如何合理、高效、有序地利用土地，成为社会经济发展的重要因素。

1.1 土地登记制度

为规范土地管理，有效维护了土地权利人的合法权益。1989 年 11 月 18日，原国家土地管理局颁布了《土地登记规则》，随着我们市场经济的深入，1995年 12月28 日，原国家土地管理局又对《土地登记规则》作了补充和修改。

我国土地登记制度作为一项重要的法律制度的确立，对明确土地产权关系，保护土地权利人的利益、保障土地交易安全、维护土地市场秩序具有重要的作用。土地登记既是土地产权设定的条件，又是土地产权有序转移的基础。多年来，我国土地登记制度取得了长足进展，在国民经济和社会发展以及国土资源管理中发挥了重要作用，有效地维护了土地权利人的合法权益，促进了我国经济的发展和社会的进步。

1.2 制度

制度是社会进步和经济发达条件下必然的产物，是社会不同分工和专业化的自然选择。从法律层次上讲，它是人于权限内，以被人的名义向第三人意思表示或受领意思表示，该意思表示直接对本人（指被人）生效的民事法律行为。一般分为委托、法定、指定等几种普遍的方式。

1.3 土地登记制度

所谓的土地登记制，就是本着政企分开、政事分开的原则，按照专业化方式，将目前土地登记中一些事务性工作，从现有政府的日常工作中分离出来，交由社会上经过专门培训，并获得执业资格的中介机构以有偿服务的形式承担下来。这种中介机构由土地行政主管部门统一监督管理，他们接受委托人的自愿委托，并独立承担与委托业务有关的责任和风险。土地登记制度在国外许多国家和地区都广泛推行，如日本、我国台湾地区都建立起土地登记制度有几十年上百年的历史。

2 建立土地登记制度的意义

在土地登记中，有关专业中介机构或人员接受土地登记申请人的委托，土地登记申请、现场指界、土地登记申请文书、提供土地登记业务咨询、实行资格（质）认证和监督管理。

这项制度虽然在我国刚刚建立，有关法律法规也有待完善，但它仍有着积极的现实意义。

2.1 从专业化的角度上有助于建立规范化、法制化的土地登记模式

在我国，由于土地作为一种重要的经济资源还是近几十年的事，同时由于土地涉及每一个公民的切身利益，因此呈现出既形势复杂多样，又为社会广泛关注的时代特性。而目前，我国的土地所有权、使用权方面还有许多法律问题有待研究，如土地权能的划分、土地登记的公告程序和办结时限问题、变更登记才有办结时限问题、地籍调查面积与批准面积不一致时的土地登记面积问题、集体土地的入市问题、土地使用年限与地上物的经济年限问题、土地使用权作价入股后法律处理问题等，将这些问题交给每一个普通的土地登记者来进行都具一定的难度，只有从专业化的角度，提供针对性的服务才能将土地登记工作建立在规范化、 法制化的轨道上，而由专业的土地登记中介机构来从事工作就能做到这一点。

2.2 从程序化的角度上有助于提高土地登记的行政效率

随着国家《物权法》的颁布和公民私有财产意识的增强，土地市场和土地登记市场呈现一派繁荣发展的势头，土地权利人对土地登记的要求越来越多，也越来越迫切。由于土地登记法律程序严密，它要求申请人熟悉国家土地管理的有关法律法规和政策，了解土地登记的方法、步骤，搜集整理土地权属证明文件，还有大量的诸如填表、量图、划红线、填写土地登记申请表等事务性工作等。面对如此复杂的登记程序与登记机关，如何进行有效及时的土地登记来保障其自身的合法权益实属不易。同时，土地相关权利人大多又不具备专业法律知识。这就客观要求有专业土地机构，从程序化的角度上具体来承办土地登记申请、权源依据的查找、现场出席指界以及用地项目报批、土地使用权转让、变更等手续，从而节省当事人精力和时间，提高工作效率又确保安全运行。

2.3 从市场化的角度上有助于满足市场多元化的需求

在现阶段，随着土地使用制度改革的不断深入和土地资源的重要性日益体现，土地市场也日趋活跃，企业存量土地开始进入地产市场，银行抵押贷款业务、大中城市大多数土地使用者申领合法的土地使用证、利用土产作股进行投资等等，市场上对土地的使用呈现多元化的需求，围绕土地资源开展的经济活动也日益频繁。使得变更土地登记业务愈来愈多，愈来愈复杂。建立土地登记制度不仅是建立安全、 可靠、效能的土地登记服务体系的客观需要，而且也是维护土地登记委托人的合法权益，防止土地登记中介中欺诈行为、满足市场多元化的需求的必然选择。

3 土地登记制度的建立与管理

由于土地登记业务量大，登记内容繁杂，法律条件要求高，鼓励成立专业化、市场化的土地机构来承担土地登记业务，是提高土地登记过程中行政效率和质量的一种切实可行的方法。

3.1 对机构进行严格资质认证

对申办土地登记业务的中介机构要实行严格的资质认证，综合评定其人员资格、执业水平、设备状况等因素后，才能授予资格，并根据经营业绩、用户投诉、执业信誉等情况实行年检。土地机构应加强内部制度建设，建立严格的质量监控体系。建立健全包括土地登记管理办法、操作规范、工作底稿、业务、人事、办公、财务等各项管理制度，做到管理有章可循、有据可依。只有这样，机构才能最大限度地降低自已的执业风险，在激烈的市场竞争中赢得主动。

3.2 对土地登记人实行资格认证

土地登记人应有固定的经营场所，有从事土地登记的能力，应经培训、考试、考核取得资格证书后能上岗，以确保土地登记制度的标准化、规范化。应加强土地登记专业人的执业资格管理，借鉴台湾地区土地登记人鉴定信用和保证金的双重保证功能的特点，增强土地登记专业人公信力，保证不动产交易之安全和提高登记效率。应加强土地登记人员的业务培训和继续教育。对取得土地登记资格的人员，应进行定期教育，提高水平。培训的具体内容除了土地登记专业知识必须掌握外，还包括民事法律、测绘、规划、房地产管理等相关知识。培训形式应逐步从以行政管理为主向行业自律管理为主转变。

3.3 构建土地登记诚信体系

土地登记在本质上是一种服务业，它比拼的是服务质量与服务意识。因此，在土地登记中，一是坚持职业操守，做到客观公正。对一些政策明确规定的，要严格执行，对红线做到不踩不碰；对灰色地带、具有争议的业务，一般应坚持少接少管的原则。对于风险较大、可能导致严重偏离正常范围的业务，可以拒接，尤其是对于委托人的违法指令，土地登记人有权拒绝执行。二是坚持诚信为本，树立品牌意识。要以诚待人，坚持用户利益至上，树立长久经营与合理赢利的品牌意识，在土地登记行业引入先进的服务经营理念。

3.4 引入职业责任风险保障机制

伴随社会分工的日益细化和职业责任制度的健全。目前，在我国北京、上海、深圳等大中城市中对一些新兴行业引入职业责任风险保障机制，对其执业人员实行了职业责任保险制度，如注册会计师、房地产估价师等职业。这种防范执业风险的机制与思路，也给土地登记的职业责任风险化解提供了启发与借鉴，即建立土地登记人自己的职业责任保险制度。执业责任保险从土地登记人执业登记注册环节就应开始建立，包括个人执业责任风险保险金和机构执业责任风险保险基金。建立必要的风险保险制度，在执业风险实际发生时，对保护执业人员的利益将起到积极保障作用。

4 完善我国土地登记制度的建议

4.1 完善土地登记的有关法制建设，创造良好的法律环境

依法办事，是市场经济条件下的基本原则。加快立法速度，建立完善的土地登记法律制度，不仅可以约束规范机构及从业人员的行为，降低执业风险，也是从制度上保障土地登记事业的健康发展。在具体立法内容上，应借鉴国际惯例，可考虑进一步修改和完善 《土地登记试点试行办法》和制定《土地登记人职业注册登记办法》，在此基础上结合《行政许可法》，提高《土地登记规则》的效力等级，制定并颁布《土地登记法》，将土地登记业务以法律的形式予以确定。同时，应建立与其相适应的土地登记人员执业道德规范，保证管理部门依法管理和机构、人员依法从业。

4.2 加快土地登记信息公开，营造良好的社会环境

加快土地登记相关信息的公开，实现土地登记资料公开查询，是培育、发展土地登记市场的重要条件。一方面，要尽快实现土地登记档案的数字化建设，为信息公开提高物质基础。土地登记档案是实现土地登记的基础，必须完整、统一、真实，能及时记录下每宗地的原始情况及变动情况，要按照统一格式整理成册，实施专人保管。另一方面，国家应对提供土地登记资料的程序、使用范围等作出明确规定。国家应尽快出台土地登记资料查询办法，明确查询方法、范围、保密措施、规费等具体事项，方便基层土地部门操作。还要充分利用高新技术，加快信息资料传递速度，提高土地登记资料的利用效率。各级土地管理部门应采取积极措施，提高政府职能部门的服务意识，使土地登记资料在使用中价值得到体现，从而为土地登记工作创造良好的社会环境。

第5篇

关键词：土地登记；登记制度；改革；提问；物权法

中图分类号：F321.1 文献标识码：A 文章编号：1674-0432（2013）-04-0048-1

随着土地登记改革不断的加深，一些地区的土地制度开始了重大的变革，尤其是《物权法》推进。在《物权法》中明确规定以下内容，即：国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。《物权法》中明确规定了不动产的登记法。所以相关部门也在按照所规定的法规进行全面的执行。然而在相关部门实施的过程中，虽按照《土地登记办法》来全面的实施，但是还是有一些问题出现了，这些问题让人深思。本文针对这些问题对土地登记制度的改革与其发展进行全面的思考。

1 在土地登记改革中存在的问题分析

在土地登记改革过程中，相关部门按照国家规定的《土地法》对其进行执行，但是在执行过程中发现，在土地登记改革过程中存在很多的问题，对此我们进行总结：

1.1 行政权的介入

对于土地登记过程中的一些不动产来讲，要重视归属权。这些归属权要通过法律关系来确认，在确认以后要使其具有一定的法律效力。但是从最近几年来看，土地登记成为了一种行政管理的手段，并且全方面赋予了很多相关的职能。这样土地登记行为具有的行政权力非常多。过多的行政权力也会对土地登记方面有过多的行使权。所以行使权的介入使土地登记申请人的合法权益得不到更好的保障，同时也会导致土地登记行为变的非常繁琐。最终也就导致土地登记的行为超出了国家法律规定的范围。这样的行为成为了土地登记方面比较大的问题，很值得大家关注。

1.2 土地登记的划分

随着一些相关的法律出台，很多相关的法律得到实施以后，不动产登记制度也有了根本性的变化，尤其是在土地的登记上。在《土地登记法》上有一个明确的规定，土地的总登记不能直接的按照土地的种类进行划分，然而还有很多地方按照过去旧的划分原则进行全面的划分，划分过程中要按照申请人的合法申请来执行。现在，从土地的总体登记来看，也从土地登记的目的以及实现的途径来看，就要将土地总登记归类成地籍调查。这样的划分不仅合民愿，也合乎《物权法》的相关规定，所以对于土地的划分问题要及时的更正与整改。

1.3 登记机关的授权问题

登记机关的授权问题一直是一个很纠结的问题。在《土地登记办法》文件中有一个明确的规定：“申请人应当依照本办法向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申请，依照法律报县级以上人民政府登记造册，核发土地权力证书。”但是县级以上人民政府是否按照规定实施，在实施中的矛盾是否合理都成了一个问题，所以在授权上还需要一定的认识。

1.4 实际的操作性不是很强

在相关的土地登记过程中，从立法的层级上来观察，相关的规定一般比较偏重具体。突出可操作性，单一的运用《土地登记法》来操作，还是不够的。特别是在办理的程序以及条件上。这样就很明确的表明实际的可操作性比较薄弱。同时，土地登记的相关工作人员因为对于土地登记项目不熟悉，他们的操作性就变的比较弱了，尤其是在相关的法律法规中，所以在土地登记过程中，精准熟练的业务非常重要。

2 土地登记制度的思考

现在土地登记制度备受大家关注，不动产登记的根本目的和出发点，就是保护物权所有者的合法权益，并且具有很强的法律效力。但是事实上，土地登记还存在很多其他的职能，这些无谓的职能给土地制度带来很大的问题。有了改革的基础，并且在改革中实施了一定的政策。同时制定了一定的土地登记制度，并且在制度中大力实施土地整改。制度的制定是否可以适当的改进，其中还存在了哪些问题，也是值得大家关注的。例如，行为权力的执行；是否有必要承担行为的职能；是否实行了统一的管理制度。总之从不动产的登记制度的发展来看，对于土地登记制度的改革也是非常有必要的。最后我们来讨论一下关于土地使用权中的异议登记制度存在的问题，其中涵盖的问题比较多。可以说《物权法》所规定的异议登记制度基本上不能很好的落实，主要的原因就是实施不动产的异议登记遇到了非常多的法律障碍。同时，不动产的登记行为变成了可选择性。在处理异议登记的过程中管理人员因为没有严格的制度致使很多流程不能顺利的进行，所以很多当事人不愿意申请异议登记。从以上的分析过程中我们可以看到土地登记制度在土地登记中的重要地位，所以要及时的处理土地制度中的相关问题。

3 总结

总而言之，对于土地登记改革以及制度的改革与创新势在必行，相关部门在创新制度以后要严格执行相关的《物权法》以及《土地登记法》，切实的为不动产所有者服务，让大家更好的保障根本性的权益。与此同时，在处理土地登记程序上还要增强管理人员的相关技能，熟练明文规定的流程，相关部门要严格土地登记制度，切实的做好土地总登记的划分问题，让土地登记制度严格的执行下去。

参考文献

[1] 河南省人民政府办公厅关于进一步做好军用土地登记工作的通知[J].河南省人民政府公报，2010（23）.

[2] 本刊编辑部.《土地登记与地籍系统》出版[J].测绘通报.2011（03）.

第6篇

1.1严格土地登记档案归档制度

综合档案室具体的业务内容，详细规定各业务科室的档案归档范围、归档时间等方面，并基本不遵守在次年的上半年移交、入库的时间限制。而且在充分考虑土地登记档案的自身特点的基础上，可将土地登记档案设置为随时归档。这样，就能更好地适应土地登记档案数量繁多、形式各异、动态性、现势性特点及查证利用频繁等特殊状况。当然，也有一些在材料齐全、审批结束后，可随时立卷移交档案室的资料，如日常办理较多的土地初始及变更登记资料。这样就大大降低了由于土地登记材料过多造成的散乱、丢失，维护了入库土地登记档案的现势性，方便社会各届人士的考察取证；而像土地大调查之类的其他地籍工作的进度详情，一经结束即移交入库，便于保持业务档案的完整性、系统性。

1.2规范档案管理工作流程

现行基层档案管理部门没有形成一套较完善的系统软件可供利用，资金、技术、信息等现有条件都无法满足需求，使管理设备、技术方法等都呈现出很大不足。负责档案室管理的工作人员必须不断积累档案管理经验，提高综合素质，充分运用现有的先进技术，统一土地登记档案中目录搜检、备注编写、入库摆放的标准，现对一些具体的管理方法进行举例说明。若对某县进行土地登记档案管理，可从街道与街坊的布局作为分组依据加以保存，对每一宗地确权档案的宗地位置、土地所有权性质、权属来源按照目录号、分类号、案卷号分门别类，利用计算机技术搜检信息目录、合适资料、详细备注。对每一份宗地的信息记录要具体到经几号文批准、变更登记为何年何月何日、信息注销为何人何时。将每一宗地信息与计算机技术结合起来，经确权发证后搜检目录可一一核实权属变更情况，有利于土地登记档案的查证与管理。创新存放方法，以同橱分层存放替代初始和变更档案分橱保存的传统行为习惯，缩短了同一宗地权属变更档案的调取时间，大大提高了工作效率。

2开发利用土地登记档案

2.1政策出台保障

信息搜检可靠国家颁布《土地登记资料公开查询办法》，在以不违背保密原则为前提，公开土地登记档案信息，保障土地产权信息的公信力与真实性。每年都有公、检、法、纪检、监察等政府部门和律师事务所等单位参与搜检信息的有120余人次，涉及300余卷次，作为土地案件、经济纠纷的判断与处理凭证。

2.2提高管理素质

法律效益显著土地登记档案的查询、利用与管理，都需要管理人员具备较好的土地登记档案知识和严格档案管理的意识。针对查询档案人员中面临的土地界址不清、权属不明、邻里矛盾、土地证丢失等问题，按照法定程序由档案室工作人员查阅资料，并对档案资料中详细记载的及详细的土地权属、面积范围、具置、占地用途、界址边长、四邻签字、审批时间等等相关内容耐心讲解，做到人人心中有数。更要声明一点，这些资料信息一旦载入档案、专人管理，就意味着已成为一种有效的法律凭证，有一定的法律效益，土地使用权神圣不可侵犯，档案记载完全可以成为证明用户土地证丢失后土地的归属问题。档案资料信息的详细记载与管理，有助于疑难、疑惑的排解，积极为社会生活发挥着作用。

2.3跟进城建信息

引导政府建设各省、市（区）经济建设速度的加快，必须有严格的、专业的土地登记资料专题性汇编，对城市化建设中出现的城区规划、园区建设、土地储备、拆迁补偿等政府工作做好登记和备注，为后期使用提供方便。档案室的工作人员也可及时依据各省、市、地区经济建设的发展方向，对未来可能遇到的有关土地宗数、面积范围、功能用途编制土地信息专题，是一份很好的政府建设参考资料。

2.4保障法律依据

有效查明历史土地登记管理成为城市化建设过程中土地收回、土地收购的重要法律参考资料，对该土地具体的使用权限、是否合法都有很大益处。为土地登记发证的正常程序运行、方便追根溯源、找寻历史演变过程，有效规避因为遗漏或疏忽造成的边界、权属不清楚等状况的发生。

3结语

第7篇

----如今证券市场大吹建立“退出机制”之风，沪深交易所又实施了新的特别转让规定，即PT股在转让日不设跌幅限制，但仍保留5％的涨停限制。我认为，我国上市公司出现的大幅亏损可分为两类：一类确实是经营不善、投资失误、或天灾人祸造成业绩下降，直至扭亏无望。这类公司由于市场的原因被淘汰出局，投资者也只能心平气和地承担风险，因为这是证券市场必然存在的风险。

另一类则完全不同。比如近几年披露出的棱光（《财经》杂志曾披露此事）、活力28、猴王等都是因为其大股东把公司当成“提款机”，致使公司背上了沉重的负担，结果出现资不抵债局面。特别是棱光，今年更沦为ST一族，基本上已被大股东“掏空”了。如果棱光未来重组失败扭亏无望，沦为PT一族，进而退出市场，这种风险该不该由全体股东（包括中小投资人）共同承担呢？谁会心平气和地承担这种风险？

在股权结构不合理、大股东行为得不到约束的时代形成的“历史遗留问题”，不应是一个“退”字就解决掉的，因为倒霉的还是中小投资人，造成了更大的不公平。如果退出机制实际达到的是这种效果，那还是缓行为妙。

----北京 王星

为何不废止土地征用制度？

----读了《财经》2000年6月号“失去土地”一文，有些感想。

在我看来，“土地换皮鞋”不一定就不对，在关注“为此支付的土地代价”时，我们应该看土地的价值是否得到了最大的释放。真正应该关注的倒是一整套土地批租的评估、拍卖、审计、监督机制，以及土地征用制度和严格的利益惩罚机制的建立。可以考虑建立类似于英美和香港实行的土地基金制度，明确土地全部归国家所有，废除土地征用制度，任何自然人、法人可以通过竞拍向国家购买土地的使用权。在拍卖之前，由社会中介对竞拍者的土地利用方案进行评估。拍卖土地使用权的收入上缴国库，对相关利益群体进行适当补偿。这样，既可以避免土地流失，又能够最大限度地节省国家资源，杜绝盲目圈地占地等违法现象发生。

----襄樊 雷剑

反过来看“入世”

----这半年，有关WTO的利好消息纷至沓来。但我们如此迫不及待地要进入世贸，是否值得？

----首先，中国在作出“入世”的决定时所表现出的“沉不住气”，就是一步错棋。中国市场这块“大蛋糕”有着巨大的市场潜力，可由于“入世”的心情过于急切，给了西方人要价的机会。结果证明吃亏的似乎是我们。“山姆大叔”在给予我们PNTR时所附加的条款就是最好的说明。美国人将PNTR视为给中国人的恩惠，得到的同时必须付出代价。对此，我们所能做的不过是外交辞令式的谴责。

----虽然世贸有一揽子“游戏规则”要求成员国遵守，但这些条条框框早已成为少数强国的“遥控器”，他们可以借此玩弄种种“政治手腕”。相比之下，反击的声音却如此微弱。

第8篇

关键词：土地登记规范化建设；日常管理；制度建设；

中图分类号：TU984文献标识码： A

土地登记规范化建设是土地登记制度建设的重要内容，是规范土地登记行为，保证土地登记成果准确、有效的关键措施，对于严格土地管理，保护土地权利人合法权益，促进土地市场健康发展，维护土地登记公信力具有重要作用。随着社会的不断发展进步和信息化水来的不断提高，土地登记工作的重要作用日益彰显，对土地登记规范化建设提出了更高的要求。通过总结分析土地登记规范化建设工作中存在的问题，并分析问题提出对策，建立健全土地登记工作的各项制度，全面提升土地登记规范化水平，促进土地登记规范化建设工作再上新台阶具有十分重要意义。

1、土地登记规范建设工作存在的问题

1．1土地登记专业技术工人员缺乏，地籍队伍建设不能与时俱进，不能适应新形势、新时期的土地登记工作要求

当前，土地登记工作专业技术人员缺乏、调换频繁，县级土地登记部门一般由2-3人组成，中心土地管理所地籍工作一般由1-2人负责，地籍股工作人员即要负责日常土地登记的审核、归档、档案录入工作、又要负责土地权属、地类、面积的审核确认工作。同时，还有地籍卫片遥感监测工作、土地利用数据年末变更调查、集体土地所有权发证、农民宅基地发证等专项工作，土地登记工作纷繁复杂、专业技术性强，业务人员一般需要1-2年的工作实践才能普遍掌握土地登记的业务核心。而且大部分地籍工作人员仍停留在八十年代和九十年代的的土地登记模式和技术方法上，很难保障土地登记的准确性，满足现代土地登记信息化和规范化的要求，在很大程度上制约了土地登记水平高效、有序的发展。

2土地登记人员责任心不强，土地登记相关表格末按规定程序填写，对注销登记、查封登记等他项权利登记不够重视，引发行政诉讼和行政复议案件。

大部分土地登记人员，在日常土地登记工作中，仅注重土地权属来源要件和权利人真实合法身份的审核，忽视对土地登记申请书法定权利人申请、指界人是否为合法指界人，并提供合法身份证明等土地登记工作细节的注重。同时，在工作中仅注重初始登记和变更登记，不注重注销登记、查封登记等他项权利登记的登记资料归档和相关土地登记卡的记事填写，近年来，由于社会经济的迅猛发展，群众对土地登记重要性的日益提高，由于土地登记档案中申请人、指界人不为法定权利人签字、申请，注销、查封等他项登记末覆行土地登记程序而引发的行政诉讼的复议案件屡见不鲜。

3土地登记相关制度建设不够完善

在日常工作中重登记审批、政府意见、领导意见主导登记审批，而忽视了对土地登记会审制度、土地登记审批制度、土地登记规范化建设制度、土地登记档案管理制度、土地登记资料查询制度等基础制度的建设，没有对土地登记工作人员的土地登记行为形成良好的激励机制、约束机制和责任追究制度，没有更好的规范土地登记行为，减缓了推进土地登记规范化建设的步伐。

4土地登记现代化信息管理建设进程步伐较慢，土地登记档案管理水平相对落后

土地登记工作是土地部门各项管理工作的基础，而土地登记档案又土地登记规范化建设的基础工作，要想提高土地登记规范化建设水平，就必须实现土地登记档案的信息化和数字化管理，实现土地登记管理手段的现代化。国土地籍部门普遍存在专职土地登记人员较少，工作任务较重，重办证、轻档案的一种工作状态，缺少专职的登记档案管理人员和现代办公设备，致使证书办结后，有些登记档案残缺不全、一是在办证过程中，对土地登记材料中的相关信息填写不够准确和完备，二是土地证书办结后，不能对土地登记档案及时按权属、时间、坐落等相关信息进行归档，土地登记档案资料不能得到及时有效的更新，实际的应用性较差。档案管理、登记还停留在手工操作时代，没有土地登记档案的电子档案，不能很好的应用计算机，不能实现对地籍档案的信息化管理和检索。

提高土地登记规范化水平的策略

2．1全面充实和提高土地登记队伍素质 从市县到基层普遍存在土地登记人员业务素质参差不齐的情况，需全面提高地籍队伍的素质。一方面不断充实新鲜血液，尤其是掌握计算机和软件操作的新型人材，实现传统土地登记方式和现代化管理方式的对接。另一方面加强土地登记工作人员的业务培训工作，不断加强和提高土地登记工作人员业务水平，更新土地登记观念和方法，熟练掌握土地管理法律法规，加速土地登记工作规范化的进程，同时，要加强作风培养。培养土地登记工作人员具有严谨的工作态度和扎实作风，对土地登记各项工作具有高度的责任心。

2、建立长效投入机制，确保土地登记资料的现实性只有不断利用现代化技术更新土地登记资料，始终保持土地登记资料的现势性．才能发挥其在国土资源管理工作中的技术保障作用，才能长期为社会经济发展提供优质、快捷、高效的服务。为此，必须进一步加大人、财和物的投入，加快地籍基础建设投入，努力建立长效投入机制。

3、把事务性、技术性工作推向市场，理顺土地登记职能 地籍测量、土地调查等技术性、事务性工作可以交给市场、社会和事业单位。首先，建立健全土地登记制度。土地登记是市场经济发展的必然产物，是社会分工日益细化的必然结果。建立土地登记制度，对节省国土资源部门土地登记工作资金、维护不动产交易安全、保障权利人的合法权益、提高行政机关的工作效率具有重大的意义．同时有助于建立安全、可靠、高效的土地登记服务体系。其次，加强对中介组织的监督管理，规范市场行为。建立和坚持从业人员的考试制度和机构资格资质认证制度、年审制度，通过强有力的监管措施，保证土地登记社会化、产业化工作的顺利进行。

4、提高土地登记土地登记人员的责任意识和法律意识，加强土地登记相关制度建设。

一是通过落实责任到人，强化工作人员的责任意识。除日常登记外，加强对抵押登记、注销登记、他项权利登记的法律意识、减少登记错误，注重登记细节、加强对土地登记薄的实时管理、提高登记结果的准确性和权威性。加强对本辖区内土地登记人员工作行为的监督检查，确保工作人员依法依规，正确履行职责。

二是加强土地登记制度建设，A、出台《土地登记操作规范》，设立登记资料报批规范文本，完善办事流程、报件要求、工作时限、岗位责任制及奖惩制度实行土地登记过错责任终身追究制度。对违反土地登记规定操作出现的差错，一律明确相关经济、行政、法律责任，对违规登记人员实行责任终身追究制，以此增强全县地籍管理人员的责任意识，不断健全完善土地登记制度，加强行业监督管理。B、加快土地登记制度建设，积极支持土地登记机构发展，着力培养专业队伍，为土地产权、产籍管理提供有力的人员和专业技术保障。C、完善土地登记资料公开查询制度、土地登记自我举证制度，按照市场化发展的方式，积极培育土地登记独立第三方中介服务业的发展环境。D、加强土地登记行业监督管理。对土地登记机构或当事人提供的土地权属证明文件、宗地界址和面积等宗地调查测绘等成果进行严格审查，并依法提供查询土地产权、登记资料及相关法律、法规文件的便利。

5、加快土地登记的信息化建设工作

土地登记资料的信息化建设是一项系统工作，是提高土地登记水平的重要方式之一，首先，在目前现有的技术上，要加快遥感、航测和数字化测绘技术在土地登记地籍调查中的运用，提高调查成果的准确性和规范性。在土地登记的土地登记方面统一使用土地登记信息系统，实现图件、属性资料和档案一体化，实现土地登记资料及土地登记查询、统计等工作的信息化和数字化，提高土地登记的公信力，最大限度的发挥土地登记资料的社会效益。同时，通过土地登记信息化建设工作，加强土地登记数据库建设力度，将各类土地登记资料数据化，分类存放于土地登记数据库中，并实现土地登记数据库与土地登记数据的实时更新制度，真正实现土地登记信息的现势性和动态性。同时，通过建立局域网实现市、县地籍部门与各中心土地管理所对土地登记资料的数据共享，逐步实现和完善网络办公流程，实行网上审批。

总之，土地登记规范化建设要以科学发展观为先导，统揽全局，拓展思路开展土地登记工作，以产权管理为核心、信息化建设为重点、社会化服务为动力，扎实做好土地登记规范化建设工作，全面向土地登记的规范化的目标迈进。

[1] 国土资源部关于规范土地登记的意见，国土资发[2012]134号，2012。9

[2] 罗焱.关于加强城镇地籍管理措施的几点意见(J),办公室业务素质,2013(04)

[3]伟 城乡一体化地理信息系统建设研究（J）；黑龙江龙业科学，2011（05）

[4] 《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第62号，2007年10月1日

第9篇

为深入推进地籍管理规范化建设,进一步提高我县土地登记平水和服务能力,根据《省土地登记标准化建设实施方案》，结合我县实际，制定本方案。

一、工作目标

通过土地登记标准化建设，进一步健全土地登记机构，完善土地登记制度，规范土地登记业务，强化土地登记技术支撑，全面提高土地登记服务水平，使我县土地登记行为更规范、技术更先进、办事更高效、服务更周到，切实提高土地登记的公信力，保护土地权利人的合法权益，维护土地市场秩序，促进经济社会的健康发展。

具体目标：

1、一个全县统一的土地登记机构，业务受地籍管理部门统一管理。

2、一支熟悉土地登记业务，100%持有土地登记上岗资格证书的土地登记队伍。

3、一本包括土地登记各项制度、用户办事须知、土地登记流程、审查（核）意见格式模板等内容的土地登记规范手册。

4、一个技术先进、功能齐全、汇总统计便捷、城乡一体的地籍管理信息系统平。

5、一套城乡全覆盖的数字地籍调查成果全面应用、日常更新机制即时保障的技术支撑。

二、工作内容

（一）机构建设。

1、土地登记机关符合法定要求。乡镇政府及其部门、各类开发区等政府派出机构、其他非法定机关不直接办理土地确权登记发证。

2、土地登记机构符合业务要求。国土局行政审批科作为全县统一的土地登记机构，土地登记业务由地籍管理业务部门统一管理。

3、土地登记人员适应业务需求。通过培训、考核，确保数量适当，能够满足土地登记业务需求，持有土地登记上岗资格证书，相对稳定的土地登记队伍。

（二）制度建设。

1、土地登记各项制度健全。包括：土地登记岗位职责、土地登记服务承诺制度、土地登记持证上岗制度、土地登记内部会审制度、土地登记档案管理制度、土地登记信息公开查询制度、土地登记自我举证制度、土地登记过错问责制度、土地登记信息安全管理制度、土地调查登记制度等。

2、土地登记各项制度成册。起草完善、收集整理各项土地登记制度并汇编成册，便于日常土地登记中对照使用。

3、土地登记各项制度落实。通过培训、考核，使用土地登记相关人员对各项土地登记制度全面了解掌握，并在实际工作中全面执行。

（三）业务建设。

1、制定土地登记业务规范。区分不同土地登记类型，制定土地登记业务规范，内容包括“办理依据、申请主体、申报条件、申报材料、办理流程、办理时限、审核内容、询问笔录、收费标准等，并汇编成土地登记工作人员手册。

2、严格规范土地登记受理。对符合受理条件的,及时受理并出具受理凭证;对需要补充材料的,一次性书面告知补件要求;对不符合受理条件的,出具书面凭证并说明不予受理的理由。

3、依法依规办理土地登记。做到办理程序合法，权属认定正确，杜绝发生违规登记或者错误登记的情况。

4、正确使用土地登记表卡证。土地登记表卡证符合国家规定格式，内容填写正确、规范、无遗漏。

5、及时整理土地登记档案。档案资料收集齐全，档案编号编写正确，档案存放符合规定，纸质档案与电子档案内容一致、顺序规范。

（四）技术支撑。

1、数字化土地调查成果全面支撑。其中集体土地所有权登记发证实现1：10000比例尺数字化土地调查成果全面支撑；各类土地使用权登记发证实现城乡统一坐标系1：500比例尺数字化地籍调查成果全面支撑。

2、数字化土地调查成果全面更新。建立数字化土地调查成果更新机制，实现调查成果及时有效更新，确保土地调查成果的现势性，有效保障土地登记办理质量，提高土地登记办理速度。

3、地籍信息系统平全面升级。对目前使用的地籍信息系统进行全面更新升级，实现城乡一体、图属一体的地籍信息系统进行土地登记，系统功能齐全，统计分析准确，数据维护便捷，能满足土地登记和地籍管理的需要。

4、土地登记电子档案全面完善。能满足土地登记信息查询需要，方便土地登记档案查询。

（五）服务体系建设。

1、土地登记各项制度和业务规范对外公示。通过国土资源网站、办事大厅触摸屏、用户办事指南等便于公众知晓的途径和方法公示土地登记各项制度和业务规范。

2、土地登记信息实现查询与共享。通过系统更新升级，实现内部局域网与互联网信息交换，方便土地权利人通过网络查询土地登记办理信息，实现省市县以及政府部门之间的信息共享。

3、土地登记办理时限实现再提速。在确保登记质量前提下，通过整合公共资源、调整人员设备、简化审批程序、再造办事流程，实现土地登记再提速。

4、土地登记受理设立统一的服务场所。辖区国土所（分局）办事大厅、县行政服务中心（乡镇便民服务中心）国土窗口为土地登记受理服务场所，做到环境整洁、设备齐全，土地登记人员服务热情、办事高效。

三、工作安排及责任单位

我县土地登记标准化建设分两年实施，于2014年底完成考核。

2013年3月底，完成《县土地登记标准化建设实施方案》制定。（责任单位：行政审批科）。

2013年4月中旬，召开专题会议，分解任务、落实责任。（责任单位：行政审批科）。

2013年5月-2014年6月，完成城乡1：500数字地籍调查(先期启动乡镇点所在地)，建成图属一体的地籍管理信息系统。（责任单位：规划地籍科,协助单位:行政审批科）。

2013年4月-6月，完成土地登记岗位职责、土地登记服务承诺制度等10项制度及土地登记标准化业务规范文本初稿起草，7月装订成册。（责任单位：行政审批科）。

2013年4月-7月，按照标准化建设的要求完成对往年已经办理土地登记情况的全面检查、整改。（责任单位：行政审批科）。

2013年5月，制定并启用补充材料一次性书面告知书，不予受理决定书。（责任单位：行政审批科、各国土所、分局）。

2013年6月，各国土所启用受理凭证，明确办结时限。（责任单位：规划地籍科、各国土所、分局）。

2013年8月，土地登记标准化建设业务培训。（责任单位：行政审批科）。

2013年10月，实现土地登记在现有基础上再提速。（责任单位：行政审批科、各所、分局）。

2013年底前，建立健全数字化地籍调查成果更新机制，实现变更成果即时更新。（责任单位：规划地籍科）。

2014年一季度，完成地籍管理信息系统更新升级，实现内部局域网与互联网信息交换，方便土地权利人通过网络查询土地登记办理信息，实现省市县以及政府部门之间的信息共享。（责任单位：规划地籍科）。

加快土地登记受理统一服务场所建设和土地登记人员的教育管理。（责任单位：行政审批科、各国土所、分局）。

2014年7月，对照《省土地登记标准化建设考核标准》进行全面自查并打分。（责任单位：行政审批科、规划地籍科）。

2014年8月，完成土地登记标准化建设考核验收相关资料的收集整理。（责任单位：行政审批科、规划地籍科）。

2014年9月中旬，完成《县土地登记标准化建设总结报告》和考核申请，提交市局。（责任单位：行政审批科）。

2014年10月，通过市局考核验收。

四、工作要求

（一）加强组织领导。成立县土地登记标准化建设领导小组，分管领导任组长，行政审批科、规划地籍科、各国土所（分局）为成员单位（名单附后），具体工作由行政审批科负责牵头、协调，确保我县土地登记规划化建设有序推进。

第10篇

为进一步贯彻落实一九九年全国地籍研讨会精神，有计划、按规程开展城镇地籍调查，切实做好城镇土地登记工作，加强城镇土地管理，现将有关事项通知如下：

一、切实抓好城镇地籍调查、初始土地登记工作。

各级土地管理部门要认真抓好“全国地籍研讨会”精神的贯彻落实，按照会议部署和要求，切实做好城镇地籍调查和土地登记、发证工作。未按规定的地籍调查方法和要求开展地籍调查的，要按要求补课，并注意工作的衔接。对目前尚未开展地籍调查的城镇，应及时抓好国有土地使用权申报资料的管理工作，凡发生变更的，要及时进行资料更新，保持申报资料的现势性。

二、抓紧做好变更土地登记工作，建立健全土地登记制度。

抓紧做好变更土地登记，使土地登记工作制度化、规范化是当前强化城市土地管理的一项重要措施，各地要认真研究切实抓好。

（一）根据《土地管理法》、《土地管理法实施条例》的有关规定，凡征用、划拨建设用地的，包括旧城改造、城市综合开发建设用地，需先办理建设用地审批手续。建设项目用地依法批准后，依照《建设用地批准书》在土地登记簿上予以注记。建设项目竣工后三十天内，由土地使用单位（或个人）提出土地登记申请，经实地调查、界定土地权属界线，测绘地籍图，由县级以上人民政府批准注册登记，确定土地使用权，收回建设用地批准书，颁发土地使用证。

（二）根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，以出让方式提供建设用地的，先办理出让审批手续。在签定土地使用权出让合同后，由受让土地单位或个人提出土地登记申请，依据出让批准文件和出让合同，实地调查、测绘地籍图，报经人民政府批准登记注册，确定土地使用权，颁发土地使用证。

（三）以征用、划拨方式已取得建设用地使用权，在其批准建设用地范围内改建、扩建的，应先办理建设用地审核手续，竣工后再申请办理土地登记手续。

（四）出让的土地使用权依法转让（包括出售、交换、赠与）、出租、抵押的，依据转让、出租、抵押合同直接办理变更土地登记手续。

出让的土地使用权分割转让的，先办理审批手续，再办理变更土地登记。

（五）依法转让划拨土地使用权的，先补办土地使用权出让审批手续，再依据批准文件和出让、转让合同办理变更土地登记。

（六）土地使用者、所有者更名、他项权利变更等，以及房产继承等引起地上物变更涉及土地使用权变更的，直接办理变更土地登记手续。

第11篇

根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《土地登记规则》的规定，为积极稳妥地开展土地登记资料公开查询工作，加快推进我国土地登记资料公开查询制度的建立，进一步完善土地登记制度，加强土地市场规范化管理，依法保护土地权利人的合法权益，决定在全国开展土地登记公开查询试点工作。现将有关事宜通知如下：

一、提高认识，加强领导。土地登记公开查询是土地登记制度的重要组成部分，是加强土地市场规范化管理，建立公开、公平、公正的市场秩序的重要措施，是依法保护土地权利人的合法权益，树立政府部门形象的基本要求，也是检验地籍管理等各项土地管理工作的重要手段。此项工作已列入我部今年的工作计划，将在试点的基础上在全国范围内全面展开。土地行政主管部门要充分认识这项工作的重要意义，认真组织，加强领导，做好试点工作。

首批试点确定30个城市（名单见附件一）。试点所在的省级土地行政主管部门要做好试点的组织协调工作，及时掌握试点进度，总结经验，发现问题，做到上下沟通、协调一致。各试点城市土地行政主管部门要向当地政府汇报，取得政府的支持，将土地登记公开查询作为政府行为，加大工作力度。要抓紧制定试点工作方案，方案的内容应包括：试点时间、范围、机构、设备，组织落实、方法步骤和工作制度建立的设想，需解决的问题，预期的效果，总结验收的内容等。试点工作方案经省级土地行政主管部门审查后，于2000年2月29日前报我部地籍司。

二、采取措施，保证工作的顺利完成。这次试点为期半年，时间从2000年3月1日至8月31日。各地要在以往工作的基础上，按照我部《土地登记公开查询暂行办法（试点试用）》（附件二）开展试点工作，并将试点中发现和反映的问题及时反馈。各试点单位要明确建立土地登记公开查询工作制度，并投入必要的人力、物力、财力，保证这项工作的落实；要进一步加强土地登记的规范化管理，结合土地证书年检，对现有的土地登记资料进行清理，保持土地登记资料的现势性和准确性，以保证土地登记公开查询结果的权威性；要主动与有关部门协调，重点解决查询费用、机构设置等方面的问题，土地行政主管部门内部要互相支持，协调配合，保证这项工作顺利实施，为在全国范围内全面推行土地登记公开查询制度创造条件。试点工作完成后，我部将进行总结验收，届时，各试点单位要及时上报试点总结材料和对《土地登记公开查询暂行办法（试点试用）》的修改意见。

附件一：

土地登记公开查询试点城市名单

1、北京市 崇文区

2、天津市 红桥区

3、河北省 廊坊市

4、山西省 晋城市

5、 包头市

6、辽宁省 大连市

7、吉林省 长春市

8、黑龙江省 鸡西市

9、上海市

10、江苏省 苏州市

11、浙江省 慈溪市

12、安徽省 铜陵市

13、福建省 厦门市

14、江西省 新余市

15、山东省 青岛市

16、河南省 漯河市

17、湖北省 仙桃市

18、湖南省 湘潭市

19、广东省 汕头市

20、广西自治区 南宁市

21、海南省 海口市

22、四川省 宜宾市

23、重庆市 渝中区

24、贵州省 贵阳市乌当区

25、云南省 昆明市盘龙区

26、陕西省 西安市

27、甘肃省 兰州市七里河区

28、青海省 西宁市

29、宁夏自治区 青铜峡市

30、新疆自治区 昌吉市

附件二：土地登记公开查询暂行办法（试点试行）

第一条（法律依据） 为充分发挥土地登记的作用，加强土地市场规范化管理，建立公开、公平、公正的土地市场秩序，方便单位和个人查询土地权利状况，保障土地权利人的合法权益，为国民经济和社会发展服务，依据《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《土地登记规则》，制定本办法。

第二条（土地登记资料定义） 本办法所称土地登记公开查询是指对土地登记资料的公开查询。土地登记资料是指土地登记机关在土地登记过程中形成和收集的一系列文字和图件资料。包括权属来源文件、土地登记申请书、地籍调查表、地籍图等（以下简称原始凭证）。以及土地登记机关形成的最终登记结果，包括土地登记卡和宗地图等（以下简称土地登记结果）。

第三条（委托机关） 土地登记机关可以委托其所属事业部门具体承办土地登记查询事务。

第四条（土地登记的查询范围） 土地登记结果可以公开查询，原始凭证可以按照以下规定查询：

（一）土地权利人可以查询其权利范围内的原始凭证。

（二）土地权利的继承人、受赠人可以查询与该土地权利有关的原始凭证。

（三）国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关和纪检监察部门可以查询与调查、处理案件有关的所有原始凭证。

（四）公证机构、仲裁机构可以查询与公证事项、仲裁案件直接相关的原始凭证。

（五）仲裁、诉讼案件的当事人可以查询与仲裁、诉讼案件直接相关的原始凭证。

（六）县级以上人民政府土地行政主管部门认定的土地权属争议的当事人可以查询与该争议土地权利直接相关的原始凭证。

第五条（查询方式） 土地登记的查询人可以阅读或自行抄录土地登记信息，也可以委托土地登记机关摘录或复制有关的土地登记资料。

对摘录或复制的土地登记资料，土地登记查询人请求鉴证的，土地登记机关应加盖印鉴鉴证。

对无土地登记资料的，应土地登记查询人请求，土地登记机关应当出具无土地登记记录的书面证明。

第六条（委托） 单位和个人查询土地登记资料，可以委托人或机构办理，委托必须出具委托书；境外委托人委托书应按规定经过公证或认证。

第七条（查询土地登记的申请） 单位和个人查询土地登记资料，应当向土地登记机关或其委托的部门提出书面申请，查询原始凭证的，还应提交以下有关证明文件：

（一）土地权利人应当提交其身份证明。

（二）土地权利的继承人、受赠人应当提交发生继承、赠予的证明文件及其身份证明。

（三）机构或人应当提交委托书、委托人及人的身份证明，委托机构的，还应出具机构证明及查询人的工作证件。

（四）国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关和纪检监察部门应当由其指定的查询人提交县级以上所在机关、部门出具的证明和查询人的工作证件。

（五）公证机构、仲裁机构应当由其指定的查询人提交当事人申请公证、仲裁的证明和公证机构、仲裁机构出具的证明以及查询人的工作证件。

（六）仲裁、诉讼案件的当事人应当提交仲裁机构或者审判机关受理案件的证明和当事人的身份证明。

（七）土地权属争议的当事人应当提交县级以上人民政府土地行政主管部门出具的土地权属争议案件受理的证明和本人的身份证明。

第八条（特殊登记资料查询的限制） 凡涉及国家安全、军事设施等保密单位的土地登记资料及有关法律、法规规定保密的土地登记资料，按照保密的有关规定查询。

第九条（办理时限） 对符合规定要求的土地登记查询申请，土地登记机关或其委托的部门应当准予查询。

土地登记查询结果需由土地登记机关鉴证的，土地登记机关或其委托部门应在受理申请后5个工作日内，对查询结果予以鉴证。

第十条（查询要求） 查询土地登记资料应当在土地登记机关或其委托部门指定的场所进行。查询人应保持土地登记资料的完好，不得在登记资料上圈点、划线、注记、涂改或拆页等。查询人违反前款规定的，工作人员应当予以制止和纠正；拒不改正的，可以拒绝提供查询和鉴证；造成损失的，查询人员应当承担赔偿责任。

未经土地登记机关批准，任何单位和个人不得将土地登记资料携带出指定的场所。

第十一条（不予受理） 有下列情形之一的，其土地登记查询申请不予受理：

（一）申请查询的土地不在登记区内的；

（二）查询申请人未能提交合法证明文件的；

（三）申请查询内容超出本办法规定查询范围的；

（四）其它依法不予受理的。

第十二条（不予受理的处理） 对于不予受理的土地登记查询申请以及受理后发现所查询内容属于不予受理查询范围的，土地登记机关或其委托部门应当在5个工作日内，将不予受理的结果和原因通知查询申请人。

第十三条（查询人的责任） 本办法第七条第（三）、（四）、（五）款所列查询人，对查询的原始凭证内容有保密的义务，不得泄漏当事人的隐私或商业秘密。

违反前款规定的，给当事人造成损失及其它后果的，由查询人承担责任。

第十四条（查询收费） 查询土地登记资料所发生的费用由查询人承担。

第12篇

【关键词】集体土地；不动产登记；四统一

文章通过文献研究，综合当前各领域集体土地不动产登记的法律制度，归纳并总结出当前我国不动产登记中存在不动产登记范围不统一、登记类型不统一、登记机构不统一以及信息公开不统一四个方面的现状，并通过调查研究指出其弊端，明确不动产统一登记的必要性与紧迫性。

一、我国目前农村集体土地登记制度的现状及存在的问题

目前，我国的土地登记制度己经基本构建了大体的框架，但是长期以来因为忽视土地权利，社会大众对土地登记尤其是对农村土地登记关注的程度不足，土地权利人的合法权益随之也不能得到全面的保护，再加上我国的土地信息系统不够完善，我国土地登记在立法层面和实际操作中仍存在一些问题。

1.农村土地登记采取登记对抗主义不利于权利的保护

一般情况下，在一国的物权立法中对于不动产变动都采取统一的登记模式，如德国采取登记生效模式，法国采取登记对抗模式，澳大利亚则采取的是托伦斯登记模式。目前，我国农村土地登记采取登记对抗主义是由历史原因和农村发展现状共同决定的，但是随着经济的发展，未来农村的不动产变动必然也会变得频繁，而且现在农村的人口流动量相对以前较多，农村的熟人社会机制也正在转变，我们不能忽视农村经济社会的发展，在这种情况下，在农村继续采取登记对抗主义模式则会严重影响土地交易的安全，也不利于保护权利人的利益。

2.土地登记申请中现有的自我举证制度不利于保障权利

根据《物权法》第11条可知，土地权利人申请登记的时候，不仅要提供权属证明文件，还要提供宗地的面积以及反映宗地界线情况的图示等。由于土地界址的确定、土地面积的测量需要有时一定的技术才可操作，《土地登记办法》第9条对此做出了补充规定，即申请人申请土地登记时对土地的界址坐标、宗地图等材料可以通过委托技术单位进行实地地籍调查而取得。《物权法》第12条又规定，登记机构对申请人提供的申请材料并不是直接给予认可，在不动产有关情况需要进一步证明的还必须到实地进行调查。

3.土地登记部门不统一

我国土地登记工作的起步比较晚，在改革开放之前曾经有很长一段时间不动产的财产性在法律上得不到承认，土地的财产性更是被忽略。不动产制度还曾一度从财产法中被删去，直到1988年才又重新纳入财产法范畴。而此时实际的土地权利登记管理己经被分散在多个部门，改革开放之后又有其它土地权利陆续出现，而原有的管理机制却未被废除。

4.土地登记机构的赔偿制度不完善

土地登记主要有权利确认和公示的功能，登记内容的正确与否直接影响到权利人的权益，也会影响到土地交易的安全与秩序。一旦土地登记存在瑕疵，就会给产权人及其他交易当事人造成无法估量的损失。因此，我认为在土地登记制度中建立相关赔偿责任机制是非常有必要的。

二、关于集体土地使用权登记问题的思考

1.按照统一土地登记机关、统一土地登记效力、统一土地登记标准的原则修改有关的法律法规。

土地登记机关的不统一、土地登记效力的不统一等都有其立法上的因素在起作用，“解铃还需系铃人”，既然目前分别登记与法律法规有关，这当然要首先要实现法律法规有关土地登记问题规定的统一、改变和完善。必须修改相关的法律，由法律明确统一的土地登记机关、土地登记效力以及士地登记类型和土地权利的内涵与外延。

2.加快出台农村地籍调查规程。

农村地籍调查具体如何操作，各个地方已经有些实践经验，因此，可以在总结经验的基础上制定农村地籍调查规程，使农村土地权属调查和地籍测量有技术标准和技术参考。农村地籍调查规程的制定要考虑城镇土地利用与农村土地利用的不同、农村非农建设用地与农村农业用地的不同、发达地区与欠发达地区的差异。

发达地区与欠发达地区由于经济发展水平不一样，所能够采用的调查技术肯定不一样、对地籍调查所要求的精度也不一样，因此区分不同经济发展水平地区规定不同的调查精度、技术路线和调查方法等都是必要的和现实的；农村居民点与农用土地的利用也是不一样的，利用方式不同对调查精度也会有不同的要求，因此农村地籍调查规程区分农用地和非农建设用地对于调查经费节约、提高调查进度进而提高土地登记的效率都有重要意义。

3.加强土地登记队伍建设，建立起一支具有专业水准的高素质的土地登记队伍。提高土地

登记人员的素质必将提高土地登记的质量与土地登记的效率。我国目前的农村集体土地登记的具体业务基本上是由县土地管理部门的派出机构―土地管理所或者国土所承担，在不少地方目前从事农村集体土地登记工作的大多是从原有的乡村干部转变过来的，这些工作人员大多没有经过专业训练，其七地登记的知识与技能、对土地登记的理解是建立在自己土地登记的实践基础上。在不少地方，从事农村土地登记的工作人员连最为基本的土地测绘能力都不具备，根本就没有能力完成土地登记所必须的地籍测量。提高土地登记队伍的业务水平一方面要补充经过专业训练的“科班”人才，另一方面也投资现有队伍的培训、提升现有工作人员的业务能力。

三、不动产登记“四统一”的重要法制保障――《不动产登记暂行条例》

笔者认为，不动产登记依据的统一是前提，登记机构的统一是关键 ，登记簿册的统一是抓手，统一信息平台的建设是目标。

而《不动产登记暂行条例》（以下称《暂行条例》）的出台，对贯彻落实《物权法》、推进不动产统一登记制度的实施具有十分重要的意义。落实不动产统一登记制度，核心是必须实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的“四统一”。《暂行条例》简洁明了，重点突出。紧紧围绕上述“四统一”进行制度创建，为不动产统一登记提供了法律上的指引和保障，对下一步各地具体实施不动产统一登记制度提出了规范要求。

《暂行条例》要求不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批、交易等信息实时互通共享（第二十二条第一款），并明确不动产登记机构能够通过互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交（第二十二条第三款），既方便了当事人，又为登记机关依法登记提供了信息基础，有利于登记机关提高登记效率和准确性。《暂行条例》第二十三条第一款按照《物权法》的规定，明确了权利人、利害关系人依法查询、复制不动产登记资料的权利，正是物权公示的应有之义，为不动产交易的安全提供了保障。

总结：

近几年，我国农村经济发展相对较快，国家为了促进农村的发展也出台了一些相关政策，再加上法律本身具有滞后性的特点，使得目前的法律法规不能很好的对农村集体土地登记进行规范。文中分析了农村集体土地在登记过程遇到的具体问题，这些问题的解决是我国和谐社会构建的必然要求。建立完善的土地登记制度，才能保护我国农村土地的安全、保障农民自身的利益。

参考文献：

[1]毕宝德：《土地经济学》[M]，北京：中国人民大学出版社，2005年。

第13篇

[关键词]土地登记 技术应用 降低交易成本

技术与法律、行政均属于土地登记的重要手段，尤其在高新技术发展突飞猛进的时代，土地登记的准确、快速、全面、方便必须依赖技术进步，涉及土地登记的技术和方法有很多，其中地籍调查技术、地理信息系统技术、办公自动化技术和互联网技术是最重要的。

1地籍调查技术

地籍调查技术是由土地登记机构对申请登记的土地采取实地调查、核实、测量、定界、成图等措施，查清宗地的地理位置、权利性质、界线、面积、用途及土地权利人的有关情况，为权属审核、注册登记、颁发土地证书提供依据。地籍调查制度是土地登记制度的重要组成部分，在一些国家和地区，地籍调查又是土地登记的一个重要环节。地籍调查分为土地权属调查和地籍测量两部分。土地权属调查对宗地的各项情况进行实地调查，并在现场标定土地权属界线，绘制宗地草图，调查土地用途，填写地籍调查表，为地籍测量提供工作草图和依据。地籍测量是在土地权属调查基础上，借助测量仪器，以科学方法测量宗地，界定权属界线、标示界址点位置、形状及地类界线并计算其面积，绘制地籍图，填写登记表、卡、册。地籍测绘成果包括地号、宗地图、标准分幅地籍图、界址点坐标成果、宗地面积等。地籍测量成果为土地登记提供图件资料来源。数字地籍测量是目前先进的地籍测量技术和方法，用现代测量仪器(全站仪、卫星定位系统GPS等数字化采集设备)进行实地数据全解析采集得出地籍信息数据，传输到计算机中，再利用相应的应用软件对采集数据加以处理，最后输出并绘制各种所需的地籍图件和表册。它是以计算机、卫星定位系统、光电测距等科技为基础发展起来的高新技术，改变了过去白纸成图的作业模式，以精确、高效的特点在完成地籍测量的同时还可建立地籍图形数据库。

2地理信息系统技术

地理信息系统是对描述地理环境信息的地理坐标及相关信息进行采集、存储、管理、查询、分析、显示和制图的计算机软硬件相结合的综合性技术系统。由于GIS具有反映地理空间关系及综合、统计各种空间和属性信息能力的特性，可将大量的航空像片、卫星像片和补充调查的信息，通过计算机软硬件的运作，建立直观的多类型、多层次、多功能的数据库、图、表，为地籍调查和土地资源调查提供先进的技术手段，以及为土地资源的演变和地籍变更等土地管理提供重要的科学基础资料。GIS概念是由加拿大测量学家R•P•Tomlinson于1963年首次提出的，并在加拿大建立了世界上第一个地理信息系统。国际上GIS首先应用在资源调查和研究方面，并陆续建立了各种类型的地理和资源信息系统，达1000种以上。到现在GIS技术已进入了成熟阶段，由过去单一功能分散系统，已成为多功能信息共享系统，并致力于人工智能的研究和应用。目前土地登记的信息化已经取得广泛的认可，各国和地区设有诸多法律规定。我国台湾地区早在1986年，即对《土地登记规则》增订了一条：“土地登记作业，得以电子处理，另定之。”德国《土地登记条例》对土地登记簿的计算机管理作了专门的规定:计算机管理土地登记簿的范围、内容;用计算机自动化数据管理的土地登记簿与传统书面土地登记簿的地位和关系;数据管理的原则；开发和建立有关软件系统的批准要求等。加拿大安大略省《土地权利法》规定：如果登记书面记录是以电子中介或者磁性中介记录，并符合一定的记录方式，就可以被认为跟原始契约或记录拥有同样的效果。

3办公自动化技术

办公自动化是20世纪70年代兴起并正在飞速发展的技术，是计算机应用的一个重要领域，信息化社会的主要标志之一。主要指办公信息处理的自动化，它利用先进的技术，使人的各种办公业务活动逐步由各种设备、各种人机信息系统来协助完成，达到充分利用信息、提高工作效率和工作质量、提高生产率的目的。第一代OA是在20世纪80年代中期到90年代中期以个人电脑、办公套件为主要标志，实现了数据统计和文档写作电子化，即将办公信息载体从原始纸介质方式转向电子方式。从20世纪90年代中期开始的第二代OA系统以网络技术为主要特征，实现了工作流程自动化，即将收发文从传统的手工方式转向工作流自动化方式。第二代办公自动化系统，实现了不同职能部门间的工作流程自动化，从而使办公的效率得到较大的提高。第三代OA是融信息处理、业务流程和知识管理于一体的应用系统。它以知识管理为核心，提供丰富的学习功能与知识共享机制。与第二代相比，第三代OA不仅模拟和实现了工作流的自动化，还模拟和实现了工作流中每一个单元和每一个工作人员运用知识的过程。第三代OA系统的突出特点是:实时通信、实时交流。土地登记是土地管理工作的基础工作，土地登记资料不仅包括用地者提交的各种办文材料(如土地登记申请书、申请者身份证明、土地权属来源证明)，还包括土地登记业务过程中形成的各种材料(如地籍调查表、地籍图、土地登记审批表、土地登记卡等大量表、卡、册、簿、证书，以及与之相关的图件)。土地登记采用手工作业方式虽然可以完成日常业务工作，但效率低下。随着土地管理的不断发展，日益增加的业务量，土地信息的现实性要求、地籍图件的生产和快速更新的要求，土地登记只有从单一靠传统的手工处理公文转向办公自动化发展。土地登记业务需要多个业务部门的协同完成，档案资料要在多个部门、不同地点之间进行周转。传统土地登记有关档案资料的传递主要以手工方式在承办人之间进行，这种方式难以实现对土地登记业务办理的有效跟踪管理，容易出现公文逾期未办的现象。办公自动化利用计算机等先进的办公设备把物理的死档案转为电子的活档案，建立一个自动化、一体化的工作流，控制所有相关数据、工作内容以及工作状态在计算机网络上流动，实现联网办公自动化和业务工作的跟踪监控管理。

4互联网技术

随着计算机技术的发展，互联网已经成为GIS的新的操作平台。互联网改变GIS数据信息的获取、传输、、共享、应用和可视化等过程和方式，为GIS数据提供者在WWW上提供方便的GIS数据信息与共享方式，GIS用户界面的WWW化，WebGIS将是GIS发展的大势所趋。互联网已经渗透各行各业，信息高速公路上奔跑着越来越多的信息，随着Internet技术的不断发展和人们对地理信息系统(GIS)的需求，利用Internet在Web上和出版空间数据，为用户提供空间数据浏览、查询和分析的功能，已经成为GIS发展的必然趋势。于是，基于Internet技术的地理信息系统――webGIS就应运而生。webGIS应是一个交互式的、分布式的、动态的地理信息系统，是以网络为中心的地理信息系统，它使用互联网环境，为各种地理信息系统应用提供GIS功能(如分析工具，制图功能)和空间数据及其数据获取能力。webGIS是web技术和GIS技术相结合的产物，是利用Web技术来扩展和完善地理信息系统的一项新技术。由于HTTP协议采用基于GIS的请求/应答机制，具有较强的用户交互能力，可以传输并在浏览器上显示多媒体数据，而GIS中的信息主要是需要以图形、图像方式表现的空间数据，用户通过交互操作，对空间数据进行查询分析。这些特点，使得人们完全可以利用Internet来寻找他们所需要的空间数据，并且进行各种操作。

5结论

正是上述四种技术的应用和进步在不断推动着土地登记朝着科学化、现代化、信息化发展。地籍调查是土地登记传统的基础技术，地籍测量技术用于精确、快速地获取和处理土地登记的基本信息;地理信息系统技术应用于土地登记中涉及属性和空间的海量数据的收集、处理以及土地信息系统的建立；现代办公自动化技术则为提高办公效率和办公质量，实现土地登记无纸化办公服务;互联网为土地登记的信息交换、信息搜索、共享和提供了便捷、经济的技术支持，为实现土地登记的公示作用提供更坚实的物质基础。这些技术的有机结合，使土地登记逐步走向科学、高效、规范、公正，真正实现土地登记制度降低交易成本的核心价值。

参考文献:

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第14篇

[关键词]土地登记管理；常见问题；对策

前言

在近些年来，土地登记管理中经常出现政府与市场职能模糊、法律效力缺乏明确性、土地信息的应用价值不高等问题，严重影响到土地登记管理工作，必须采取有效的措施，对此，本文主要对土地登记管理中常见的问题及其对策进行分析。

1.当前土地登记管理中常见的问题

1.1政府与市场职能模糊

在现阶段土地登记管理中，主要由形成单位来进行办理，但是，在实际登记管理中，却存在一些行政单位并没有经过授权违规将土地登记的工作交给赢利性事业单位进行办理，从而造成土地登记管理的混乱现象[1]。另外，政府的相关行政部门也并没有为企业办理提供地图测绘等工作条件，使得土地登记管理工作中，政府与市场的职能出现模糊的现象。

1.2法律效力缺乏明确性

一般情况下，土地登记管理需要严格遵循着相关的法律规定，而且，在整个土地登记管理中，法律效力也能对土地财产权起到一定的保护作用[2]。但是，就当今土地登记管理工作的情况来看，法律效力缺乏明确性，无法真正将土地登记的规范性文件提升为法律层面的文件，从某个角度来讲，法律效力不明确对土地财产权益的保护作用并不高。

1.3土地信息的应用价值不高

土地信息对提升土地登记管理效率有着极大的作用，尤其是在近些年计算机网络技术的发展，可以实现土地信息的共享，将信息作用充分的发挥出来。但是，现阶段土地登记管理工作中，对土地信息应用价值缺乏认识性，土地信息的应用并不高，很多信息更新滞后，而且，在使用计算机专业技术之后，土地信息虽然也录入到计算机内，但是却没有有效的实现信息共享，使得信息的应用价值未能全部的体现出来。

2.土地登记管理中常见问题的解决对策分析

2.1明晰政府和市场在土地登记管理中的职能

通过以上对当前土地登记管理中常见的问题分析得知，现阶段土地登记管理中出现政府与市场职能模糊的问题，影响到土地登记管理工作的效率，对此，应明晰政府和市场在土地登记管理中的职能[3]。首先，土地登记管理应严格的按照相关法律规定进行，规定中认为县级以上的国土资源都必须由行政主管部门作为土地登记的主要管理部门，同时，相关的土地登记机关必须执行政府部门的职能，积极做好相关政策、规章、技术指标等推广工作，并适当的去干预相关的土地权力关系。其次，要不断的完善规章制度，并保证高效体制运行下形成各实体之间的相互制约、相互促进的体制，尤其是一些中介结构的介入，相关人员必须取得准入资格证，并在社会经济发展中不断的去提升自身的专业知识水平，积极做好地籍、土地登记等相关的测量工作，从而保证土地登记管理工作的顺利进行。

2.2全面提升土地登记管理的法律效力

从市场经济的角度上来看，土地市场是市场经济的重要组成部分，尤其是土地不动产领取更是人们经济活动的重要方面之一，而通过以上的分析了解到，一旦对土地登记管理的法律效力不明确的话，势必会影响到土地市场的正常运行，对此，要全面提升土地登记管理的法律效力[4]。首先，应完善土地产权登记法律制度，加强对土地权力变动的保护，并将法律的效力充分的发挥出来，确保土地登记管理工作的顺利进行。其次，要确定法律效力的层次，从我国的法律发展情况来看，法律效力最高的就是宪法，其次是行政法规、地方性法规等，对土地登记管理的法律效力要结合不同法律的特性进行合理的运用，并针对土地登记管理颁布相应的法律法规，例如，《土地登记规则》、《土地登记法》、《物权法》等。

2.3提升土地登记管理的信息化服务

首先，应正视土地信息的应用价值，提升土地登记人员的全新观念，积极主动的去接受新的知识，了解土地信息能够给土地登记管理带来的好处。其次，加强信息化网络建设，不仅要将土地的各项信息录入到计算机系统中，更要实现土地信息的共享，将土地信息的应用价值充分的发挥出来，而且，通过网络服务化的普及，更有利于土地市场的顺利发展。

3.总结

通过以上对土地登记管理中常见的问题及其对策的分析，作者结合自身多年工作经验，以及自身对土地登记管理工作的认识，主要对当今土地登记管理中常见的问题进行剖析，同时，也提出了明确政府和市场在土地登记管理中的职能、全面提升土地登记管理的法律效力、提升土地登记管理的信息化服务等几方面改进对策，希望本文的分析，可以为土地登记管理工作提供一定的参考，更希望同行人士共同探讨相关方面的问题。

参考文献：

[1]刘璐.统一不动产登记制之下的土地登记规则――以《土地管理法修订案送审稿》第三章为分析对象[J].政治与法律.2012（05）

[2]本刊编辑部.南京土地登记细则明年起实施对各类土地登记程序作出明确规定[J].资源导刊.2012（12）

第15篇

1关于土地登记的法理根据

所谓土地登记的法理，就是登记的法律意义。在我国目前的土地登记制度中，土地登记主要是作为确定地籍的方法和手段之一。因此一些实际工作者和理论工作者认为，土地权利登记只是土地管理部门管理土地事务的行政工作之一。如以这种观点来看，土地权利登记的法理根据就只是国家对行政事务的和国家机关根据部门分工原则进行的行政管理。这种登记的法理，只是行政法上的法理。

但是，如果从财产法的基本法-民法物权法的角度来看，登记作为不动产物权公示的法定方式，它的主要功能就是完成物权的建立、变动或终止，使物权的变动获得社会的承认和法律的保护。世界各国的民法物权法无不规定了物权的公示原则，其意义是，因为物权是一种排他权，既然物权要排斥他人，那么必须让社会承认该物权在排他，也是让法律保护该物权的排他，这样在一个物权上才能建立起客观公正的、有序的法律秩序。比如，在不动产上设定一个抵押权时，依据物权公示的法律原则，该抵押权必须进行登记；在登记之后，社会就有了知悉该不动产承受着一项抵押权这个法律上的负担的合法渠道，社会的他人就会在取得该不动产物权时作出合理的避免风险的举动。如果法律没有建立抵押权的登记制度，那么，后来取得该不动产物权的人，在抵押权人行使权利时，法律如果许可抵押权人追夺该不动产，这对权利取得人是不公平的，因为该取得人并不知道该抵押权的存在，而且法律没有对他提供使其避免风险的机会，没有保护他的合理利益；但是法律如果不许可抵押权人行使追夺的权利，则等于法律不承认该抵押权的存在，这对抵押权人也不公平。如果法律建立了抵押权的登记制度，而且要求抵押权的设定必须登记之后，则社会的一切人可以从不动产登记簿上知悉抵押权设定的情况，任何人可以根据“意思自治”的民法原则自己决定是否取得该不动产的物权；如果某个人决定取得该不动产的物权时，则他应当合乎自己心愿地承受因此而产生的风险。除抵押权之外，其他的不动产物权的登记也有同样的情形。所以，建立不动产登记制度，对建立公正而有序的不动产交易机制非常必要。

土地权利在民法上是典型的不动产物权，土地权利登记是土地权利变动的法定公示手段。公示原则在土地权利上的运用，就是通过登记为土地权利交易提供具有国家公信力支持的、统一的、公开的法律基础。具体包括如下几点内容。

1.1土地登记是为土地权利变动（包括土地权利交易）提供法律基础

作为不动产物权，土地权利的法律性质是排他支配权，即权利人可以独占性地控制利用指定土地，并就自己的利用排斥他人的干涉。这一点是物权的共同特征。为了表现土地权利排他的效力，法律根据物权法的公示原则，要求在土地权利变动时进行土地权利登记。因此，土地权利登记，在财产法上的本质是对土地权利变动的法律承认，赋予土地权利变动的法律效力，即给土地权利变动提供法律基础。

土地权利的变动有如下项目：①设立土地权利。即依据法律行为创设一个原来并不存在的土地权利。包括土地使用权的出让、抵押权等权利的设定等。国有土地使用权的出让，本质是在国有土地所有权上设立作为独立物权的土地使用权的行为，因为在出让之前，该项权利是不存在的。在土地使用权上设定抵押权等，也属于设立土地权利。②移转土地权利。即依据法律行为将已经存在的独立土地权利在民事权利主体之间转移。在我国目前主要是指国有土地使用权以及在该权利上设立的他项权利的移转。③变更土地权利。即在不涉及他人的情况下改变土地权利的内容，如改变土地用途、改变土地权利的设定期限等。④土地权利的废止。即依据土地权利人的意思消灭该权利。从这些土地权利变动的内容可以看出，这些土地权利的变动，主要指土地权利的交易，同时也包括了非交易的土地权利变动。

任何一项土地权利的变动都有可能涉及到他人的利益。比如在土地权利上设立一项抵押权，就必须考虑到土地权利上有无其他的抵押权或者他项权利的存在，因为一项土地权利上在设定多个他项权利如两个以上的抵押权时（这既符合不动产的法理，也符合我国法律规定），这些他项权利的实现必然存在着竞争。解决土地权利竞争的矛盾的方法，就是依法确定这些权利实现的先后顺序。有关这些权利实现先后顺序的法律制度，就是顺位制度。土地权利的顺位是依据登记制度建立起来的。登记在先的权利，具有优先的顺位，可以绝对先行实现。仅仅从这一点，就可以看出登记对土地权利的重要意义。即使是土地权利的废止，也要涉及他人的利益，所以也必须登记。所以，土地权利登记的首要法理，是完成土地权利变动所需要的物权公示，为土地权利的交易提供法律基础。故土地登记在财产法上的根据，首先并不是为了进行行政管理。

正是基于上述认识，在建立土地登记制度的国家或地区的法律中，一般均认为土地登记本身具有强烈的司法意义，而不是只具有行政管理意义。因此，德国、瑞士等国家直接建立了以司法机关为土地登记机关的登记制度，日本等国建立了以司法行政部门为登记部门的登记制度。我国30年代建立登记制度时，本来也是以法院为登记机关。但是当时军阀割据，法律难以贯彻，故当时的国家建立了以国家地政部门为土地登记机关的体制，这种体制在台湾沿用至今。（注：李鸿毅著《土地法论》，1991年版，第260页。）但是在司法实践中，台湾以地政部门作为土地登记机关的做法，其依据并不是以行政管理作为法理，而仍然是以不动产物权的公示原则作为其法理的。

1.2土地权利登记是具有国家公信力的法律基础

在建立土地登记的市场经济国家，土地登记的机关有的是法院，有的是司法部门。这种做法，是以土地登记直接或者间接地决定权利人的实体权利，故登记应与司法系统建立直接的关系。如在德国，不动产物权登记的争议直接进入诉讼程序，当事人在此程序中已经不必，而是向上级法院直接上诉。但不管是在那一种机关，这些机关都是国家机关。这是因为，土地权利是涉及国计民生的重要权利，故法律无不要求国家出面承担登记的责任，以国家的信誉和国家行为的严肃性作为保障，使得土地登记具有取得社会一体信服的法律效力。这种法律效力，就是土地登记的国家公信力。这种公信力，是任何民间的证明都不可比拟的。土地登记具有国家公信力，这是土地登记制度的本质特征之一。

土地登记具有国家公信力的法律结果是：不论当事人实在的土地权利如何，只能以国家建立的土地登记簿上记载的权利为正确的权利，并依此建立土地权利的交易秩序；同时，如果第三人依据土地登记簿取得登记的权利，他取得的权利当然应该得到保护。这一保护的意思是：即使登记的权利与原权利可能不一致，或者权利的出让不符合原权利人的本意，但是在权利的受让人根据登记簿取得该权利时，受让人的权利因为是相信国家登记而取得的，所以受让人的权利不应当被追夺。所以，这种以登记为正确权利的效力，是从土地登记的公信力中推定出来的。这种推定，对保护善意取得人即根据土地登记簿取得土地权利人的利益（而该权利人的利益其实是土地权利的法律秩序的化身）是非常必要的。

1.3土地登记是国家建立的关于土地权利的统一的法律基础

土地登记为土地权利交易提供的法律基础，在国家法律整个管辖范围内都能发挥作用，而且它对于国家的任何一个地域均发挥同等的作用。这就是说，通过土地登记，国家为土地权利提供了在整个法律实施范围内有效的法律基础。从市场经济的发展和人民群众的生活需要来看，国家为土地权利所提供的统一效力意义重大。有了这个统一的基础，整个法律实施范围内发生的一切土地权利交易（实际上是整个不动产市场）才有了统一的法律基础和规则。如果没有这个统一基础，建立公正的、有序的土地权利流转制度就是一句空话。

2土地登记机关的统一是登记的法理要求

1997年9月在台湾召开的“海峡两岸土地法制研讨会”上，台湾的学者对大陆目前采取的土地登记（不动产登记）机关分散在多个部门的做法，尤其是法律把土地权利登记和房产权利登记、林地权登记以及其他不动产登记的“分别登记”，规定为原则的做法很不理解。因为，在当今世界，凡建立不动产登记制度的国家和地区，不论这种登记被称为土地登记还是被称为不动产登记，总是在一个机构进行的。而现在我国大陆建立的将不动产登记分散在多个部门的做法，与世界其他国家或地区的做法均不符合。因此，这些学者对这种妨害交易秩序的分散登记的做法有很多疑问。

应当说，台湾学者对我国大陆在登记机关问题上的担心是有道理的，依据我国大陆目前建立的登记体制，有6个以上的部门正在进行着不动产登记，另外还有一些部门正在主张自己进行不动产登记的权利。但是，从罗马法以来，确实没有将不动产登记分散在多个部门的其他例子。市场经济发达国家和地区都采纳的是不动产统一登记的法律制度。我国大陆的这种做法，原因是从1956年起土地权利退出了财产法的范畴，只是在1988年之后才又重新进入财产法范畴。而此时房产权、林地权等已经进入了财产法范畴，而且先于土地登记建立了自己的登记制度。这些登记在历史上也曾发挥了一定的积极作用，因此得到许多人的支持。我国现行立法为照顾这一现实，故采取了不动产登记分散在多个部门的做法。但是，这些在计划经济体制下或者经济体制转型时期曾经发挥过积极作用的登记类型，在市场经济体制下是否能够继续发挥积极作用，这是一个必须认真思考的问题。在认真地对权利登记的法理进行思考之后，我们可以清楚地看出，我国大陆目前建立的不动产分别登记的做法，确实与市场经济发达国家的普遍做法是相违背的，更不符合市场经济体制下的登记法理。因此，根据土地财产法即民法物权法的法理，我国大陆应当早日建立不动产统一登记的法律制度。原因在于：

2.1分别登记的理论基础是土地、房屋、森林等不动产的行政管理理论，而不是市场经济需要的民法物权法原理

目前我国大陆建立的各种不动产分别登记，就是将各种不动产登记分散在各个不同的管理部门。如土地登记在土地管理部门，房产权登记在建设行政管理部门，林地权登记在森林管理部门等。从行政管理的角度看，这种登记制度似乎并无错误，因为把登记作为管理的手段之一似乎也是可以的。但是，从财产法即从民法物权法的角度看，这种做法是非常错误的。因为，不动产登记的根本目的并不是行政管理，而是为了完成物权变动，进行物权公示，并提供统一的不动产物权的法律基础。

2.2分别登记造成不动产物权法律基础的不统一，其结果是妨害正常的不动产物权秩序

在分别登记的情况下，登记造成的法律基础不统一，产生法律“相克”，即权利实现的法律不能。例如，按照我国担保法，在不动产上设定抵押权时，如果土地上无建筑物时，该抵押权的设立在土地部门登记；如果土地上有建筑物时，则抵押权的设立在房产部门登记。同样按照担保法，在土地权利上设定抵押权时，地上物同时纳入抵押；而在地上物上设定抵押权时，土地物权也同时纳入抵押。在实践中，土地权利人常常为开发土地而借贷，并为该债权设定一个抵押权，这个抵押权是在土地部门登记设立的；在土地开发之后即房屋建成后，他为生产经营的需要又要借贷，为该债权他又设定一个抵押权，该抵押权是在房产部门登记的。按照担保法，这两个抵押权的支配范围是重合的，故它们存在着实现的竞争。但是，后来设立的抵押权虽然在时间上居后，但是抵押权人对先前在土地上设定的抵押权并不知情，法律也没有提供让其知情的机会，故上述两个抵押权人当然认为自己是第一顺位的抵押权人。由于这两个抵押权登记在不同的登记簿上，故它们之间在法律上没有顺位的先后，故并不能依法确定那个权利先实现，那个权利后实现。在这种情况下，不论是采取那一种解决方案，都会违背立法的本意，也会对两个抵押权人不公平。这种情况，在法学上称为“权利实现的法律不能”，即法律本身妨害着权利正常实现。这是分别登记造成的当然后果。

2.3分别登记增加了公民和法人的不合理负担，妨害我国不动产市场的顺利发展

本来，不动产的权利人就一项不动产物权的变动只需要进行一次登记，而现在各涉及部门均要其在自己的部门登记，甚至通过公开的方式不承认别的部门登记的法律效力。（注：参见《人民日报》1997年11月24日第7版，中华人民共和国建设部的《建设部关于颁发全国统一房屋权属证书的公告》第1条。）这样，公民、法人就一项不动产物权变动不得不多次登记，这不但加重了他们的负担，而且也损害了登记的严肃性和法律的权威性。

2.4分别登记不可能使各有权登记的部门职责分明，造成各部门不断扯皮闹矛盾，这一点已经为我国的实践所证明。

故不论是依据法理，还是依据市场经济发达国家和地区的经验，不动产登记都必须统一。对此希望立法机关和有关行政部门早日建立清楚的认识。

3登记机关的选择

至于将来我国的登记机关确定在那一个部门，仍然应当根据法理和国际惯例确定。上文指出，世界各国或地区的登记机关，无非是司法部门和地政部门两种。司法部门登记的法理已如前述。故如果我国将来通过立法将不动产登记机关统一在我国的司法部门，则当然是一种合乎法理的做法。

但是，在地政部门进行登记也同样是符合法理的。因为，不动产物权，在本质上要么是直接指向土地的物权（如土地所有权、土地使用权、地上权等），要么是建立在土地物权之上的物权（建立在土地所有权、土地使用权或者地上权之上的房屋所有权、林地使用权、草原使用权等）。所以，以土地登记为基础的登记，当然可以包容其他的不动产物权的登记。